江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初4948号原告：泰州市桃花园农业发展有限公司，统一社会信用代码91321204MA1MGPB12P，住所地泰州市姜堰区梁徐镇黄村村。法定代表人：丁山，该公司总经理。委托诉讼代理人：王友林，江苏江豪律师事务所律师。被告：泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处，统一社会信用代码11321284014457298G，住所地泰州市姜堰区梁徐镇中心街28号。法定代表人：顾文杰，该办事处主任。委托诉讼代理人：郑网民，该办事处副主任。委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。原告泰州市桃花园农业发展有限公司与被告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。原告的法定代表人丁山、委托诉讼代理人王友林、被告的委托诉讼代理人钱越到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人郑网民参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告各项损失27350863元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月11日，在黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院执行局办公室，案外人刘万滨与被执行人泰州市丰源生态园艺有限公司（原姜堰市御禾生态园艺有限公司）达成《执行和解协议》，依法获得了下列财产：1.位于泰州市姜堰区梁徐镇黄村村的丰源酒店及全部设施、物品；2.被执行人根据其在2008年10月1日与姜堰市梁徐镇人民政府签订的《土地租用协议书》而取得的附属酒店及酒店周边的208.02水面、土地的使用权（该土地位于姜堰市，东至328国道排水沟、西至七里沟、南至梁徐村界沟、北至东西排水沟，甲方根据《土地租用协议书》获得该土地使用权的年限是2008年11月1日起至2028年10月31日止）；3.上述土地、水面上的养殖场（包括养殖场中的各种设施、物品、养殖的动物）。2017年4月20日，案外人刘万滨与原告的法定代表人丁山签订《协议书》，自愿将其所有的座落在的全部资产及经营权整体转让给原告。为加快高效生态农业技术的推广发展，2017年4月28日，就上述土地，被告与丁山签订《土地租用协议书》，约定租用土地四址、面积，土地租用时间自2017年11月1日起至2028年10月31日止，其中第八条第4款约定：如因不可预测因素、国家政策或市镇建设规划调整等，致使协议无法继续履行时，乙方应按照实际履行期限结算土地租金，其固定资产投入的损失由评估公司评估，乙方在得到评估资产补偿后，终止协议。2018年3月26日，为发展农业生态园休闲观光项目，经被告同意，原告2018年新办开工项目被列为区招商引资亿元项目，并获得姜堰区《江苏省投资项目备案证》。原告为此新建钢架4600平方米、木屋6套、生态大棚26亩、果园80亩、木制艺术品展厅及多功能大厅1000平方米等；新增投入近1800万元。正当原告继续投入、扩大生产经营规模之时、2018年11月3日，被告突然通知原告称，因国家政策要求，拟对大棚房专项整治，已经把原告纳入了整治范围，要求原告立即停止营业并拆除相关建筑设施。2018年12月28日，被告与原告共同委托评估机构对原告现有资产进行评估。在评估后，被告遂组织人员拆除了原告的全部建筑设施，直接导致原告各项财产损失、停产停业损失、员工遣散费等合计2600万元。根据2017年4月28日原、被告签订的《土地租用协议书》第八条第4款的规定，被告应当对原告的损失予以补偿。请求判令支持原告的诉讼请求。被告辩称，对原告诉状中第一、二段陈述的事实没有异议，对第三段陈述的事实有异议，被告并没有同意原告新建钢架、木屋等设施，客观上是原告与被告在2017年4月28日签订的协议明确约定原告不得新建相关建筑物，而原告于2017年6月擅自违章建设，城管部门已就其违法行为下发了责令停工、停止建设、责令改正通知书；原告的相关建筑物被拆除是因为省级政府部门进行航拍巡查时发现其新建了建筑物，如果原告在签订协议后不新建相关违章建筑物，就不会对原告的农庄进行整治并拆除相关建筑；根据原、被告签订的《土地租用协议书》第八条的约定，原告应当具备无法继续履行本协议时才可以终止协议，虽然原告的部分违章建筑被拆除，但并不必然导致原告无法继续经营，故原告依据该条款要求终止协议并请求被告予以补偿的诉讼请求不具备成就条件；即使如原告诉称因拆除了部分违章建筑导致其无法经营，也是由于原告在签订协议后未按照协议的约定保留原有的建筑物及设施进行经营，并擅自新建建筑物，导致上级部门进行整治，过错在原告方；被告同意就签订协议前已存在的相关建筑物被拆除造成的损失与原告协商解决。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：1.原姜堰市御禾生态园艺有限公司于2008年10月租用原姜堰市梁徐镇人民政府位于的土地用于经营，后该公司变更名称为泰州市丰源生态园艺有限公司；因该公司与案外人刘万滨有经济纠纷，2015年8月11日，经黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院裁定，泰州市丰源生态园艺有限公司租用的土地而取得的附属酒店及酒店周边的208.02亩水面、土地使用权、地上的丰源酒店、酒店内全部设施、办公楼、池塘、办公室公寓楼、果园、养殖场等作价14860600元抵偿给刘万滨，土地使用权以及地上建筑物所有权自裁定送达刘万滨时转移。2.2017年4月20日，刘万滨将其在的全部资产及经营权转让给原告。3.2017年4月28日，原告的法定代表人丁山与被告签订《土地租用协议书》，该土地即前述土地，约定用途为种植、餐饮、农业生态休闲观光等，位于328国道黄村段西侧，其中耕地面积187.27亩，鱼塘面积20.82亩，合计208.09亩，自2017年11月1日至2028年10月31日止，在符合规划、国土等条件许可情况下，被告帮助原告争取用地指标，办理部分土地征用手续，所需费用由被告承担；其中耕地租金按照每年每亩1000斤水稻市场价格减去300元计算（保底价1200元/亩/年），鱼塘租金按照耕地租金折半计算，被告协助原告办理规划、建设项目、工商营业执照、税务登记等相关手续，被告对承租的土地拥有使用权，对种植物及其它投资资产拥有所有权，被告不得改变土地使用用途，不得新建建筑物，如因不可预测因素包括国家政策或市镇建设规划调整等，致使协议无法继续履行时，被告应按照实际履行期限结算土地租金，其固定资产投入损失由评估公司评估，被告在得到评估资产补偿后，终止协议；双方非因合同约定，单方终止协议的，任何一方终止协议则按照评估公司估价进行赔偿，等。4.原告签订《土地租用协议书》后，即对原有设施进行改造，并新建了部分设施，包括新建钢架4600平方米、木屋6套、生态大棚26亩、果园80亩、垂钓鱼塘20亩、中央空调配套设施7组、木制艺术品展厅及多功能厅1000平方米等，原告施工过程中，姜堰区城市管理行政执法局曾发出责令停工、责令改正通知书，要求停工整改，被告在原告申报、建设过程中对原告的相关建设项目给予了协助，并在姜堰区进行了项目备案登记。5．因国家对大棚进行整治，被告于2018年11月通知原告对新建的大棚等设施予以拆除，后双方共同委托泰州永诚房地产土地资产评估有限公司、博文房地产评估造价集团有限公司对原告的构筑物、机器设备、苗木资产、房屋价值进行评估，其中构筑物、机器设备、苗木资产评估价格为14966300元，房屋、装饰、附属物评估价格为11615060元，2019年1月至3月，被告对原告的相关设施予以拆除。6.2019年1月13日，原告与其员工签订协议书，就终止劳动关系支付员工经济补偿金587000元。7.2019年6月17日，原告向被告发出通知书，要求解除与被告签订的《土地租用协议书》，终止协议履行，并请求被告按照协议约定进行补偿，被告已收悉，被告未在法律规定的期限内提出异议，本案《土地租用协议书》已依法解除。8.因行政区划调整，泰州市姜堰区梁徐镇人民政府于2019年10月15日被撤销，设立泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处。9.原告曾于2019年2月2日向被告借款260万元用于支付工程款和农民工工资。10．本案审理过程中，原、被告双方就两份评估报告中的相关内容进行了确认，一是对房屋部分明确以下项目为原、被告签订《土地租用协议书》后原告新增的：（1）幢号5宴会厅，评估价为1071806.67元，（2）幢号6农产品展示厅，评估价为174069.32元，（3）幢号7卫生间，评估价为21999.78元，（4）幢号11鱼塘西北侧，评估价为122722.02元，（5）幢号1办公室，评估价为313679.52元，（6）幢号2办公室西侧，评估价为155889.36元，（7）幢号3卫生间，评估价为11660.4元，（8）幢号10宿舍，评估价为32990.4元，（9）幢号4卫生间，评估价为11808元，（10）木屋别墅6幢，评估价为2303939元；装饰装修及附属物中以下项目为原告新增的：（1）1-4号及10号房，评估价为222806元，（2）5-8号房，评估价为561726元，（3）木屋别墅装修，评估价为233178元，（4）新建停车场2000平方，评估价为144000元；以上合计5382274元（四舍五入取整）；二是对构筑物、机器设备、苗木部分明确以下项目为原、被告签订《土地租用协议书》后原告新增的：（1）中央空调中有8个出风口安装于宴会厅，（2）空气源热水泵（型号KFXRS-45IIWa）,评估价为53200元，（3）空气源热水泵（型号KFXRS-18I）,评估价为53200元，（4）新大厅舞台及音响设施，评估价为375500元，（5）水晶吊灯三组，评估价为195300元，（6）烧菜保温箱，评估价为23900元，（7）别墅区游泳池，评估价为677400元。以上事实，有黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院执行裁定书、《协议书》、《土地租用协议书》、2018年新办开工项目申报表、江苏省投资项目备案证、通知书、解除劳动合同协议书、职工遣散费发放表、泰州永诚房地产土地资产评估有限公司资产评估报告书、博文房地产评估造价集团有限公司评估报告书、泰州市人民政府关于变更姜堰区部分行政区划的批复、借条及原、被告庭审陈述等证据证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《土地租用协议书》是否合法有效？2.原告对原有设施进行改造并新建部分设施是否符合协议约定？原、被告对此应承担什么责任？3.原告要求被告赔偿的相关损失是否有事实和法律依据？被告应赔偿的数额是多少？关于争议焦点1，原、被告签订的《土地租用协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于争议焦点2，原告租赁该土地的主要目的是用于发展生态农业，包括种植、餐饮、休闲观光等项目在内，且相辅相成、互有联系，种植主要为餐饮服务，休闲观光又能带动餐饮；因原有设施不完备，不能达到经营要求，原告遂对原有设施进行了相应的改造，并新建部分设施，包括大棚、钢架、木屋、展厅等在内，均符合《土地租用协议书》的合同目的，被告对此是知情并同意的，虽然《土地租用协议书》第六条第（二）款第2项约定，原告不得改变土地使用用途，不得新建建筑物，但该条第（一）款第4项约定，被告协助原告办理规划、建设项目、工商营业执照、税务登记等相关手续，两条约定之间互有矛盾，从本案实际发生的事实来看，被告在签订协议之初即对原告需要改造和新建施设是知情的，否则被告不会协助原告办理新办开工项目和项目备案登记手续；原告改造和新建项目虽然未办理相关审批手续，但行政机关并未作出违章建筑认定并限期拆除的行政处罚决定，仅通知原告整改，这并不影响对原告改造和新建项目符合协议目的的认定；因此，原告改造和新建项目是符合《土地租用协议书》约定的，亦是原、被告双方在签订《土地租用协议书》之初即达成的共识。虽然原告新建部分设施符合协议目的，但原告未经批准即动工建设的行为，客观上导致损失发生，对该部分损失，应结合原、被告双方的过错程度进行分担，结合本案实际情况，原告应对该部分损失承担主要责任，被告承担次要责任，本院酌情确定原告承担80%的责任，被告承担20%的责任。关于争议焦点3，根据原、被告共同委托的评估机构出具的评估报告书及本案相关事实，原告的损失主要由三方面构成：一是构筑物、机器设备、苗木资产的损失，评估价格为14966300元，其中包括东、西两个螃蟹池塘和一个鱼塘，评估价格分别为831100元、426100元、1856100元，计3113300元，均系自然形成的水塘，原告并未投入开挖费用，原告同意扣除评估价格的三分之一1037766元用于抵算开挖费用，本院照准；另有别墅区游泳池系原告未经批准新建的设施，该部分损失677400元应由原、被告按责分担；机器设备部分的中央空调中有8套出风口及管道系安装于宴会厅中，原告自认该8套出风口及管道共花费45000元，被告亦未提出异议，因评估报告中未进行区分，且目前相关房屋已被拆除，无法重新评估，结合本案实际情况，本院对原告的陈述依法予以确认，该部分损失应由原、被告按责分担；原告新安装的两套空气源热水泵、烧菜保温箱系用于生产经营，应当认定为原告的损失，由被告按照协议约定进行赔偿；原告新安装的新大厅舞台及音响设施、三组水晶吊灯均在宴会厅内使用，该部分损失570800元应由原、被告按责分担；二是房屋、装饰、附属物的损失，评估价格为11615060元，其中房屋评估价格中包括原、被告共同确认的在《土地租用协议书》签订后原告新增的房屋、装饰、附属物的价格5382274元，该部分损失应由原、被告按责分担；三是原告因相关设施被拆除导致无法经营，支付的遣散员工经济补偿金587000元，应认定为原告的损失，由原、被告按责分担；原告主张的营业损失系根据评估价格的10%估算得出，没有法律依据，原告未能提供证据证实营业损失的具体数额，对该项请求依法不予支持；除上述应由原、被告分担的损失外，原告其余损失应按照《土地租用协议书》的约定由被告按照评估报告书认定的价格予以赔偿；综上，原告应获得的赔偿数额为14966300元+11615060元-1037766元-677400元-45000元-570800元-5382274元+（677400元+45000元+570800元+5382274元+587000元）×20%=20320615元；本案审理过程中，被告要求原告支付拖欠的两年土地租金474432元、返还借款2600000元，原告对此没有异议，原、被告均同意在赔偿款中予以扣减，本院照准，故被告实际应赔偿原告20320615元-474432元-2600000元=17246183元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处于本判决生效后十日内赔偿原告泰州市桃花园农业发展有限公司损失17246183元；二、驳回原告泰州市桃花园农业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171800元，由原告负担46523元，被告负担125277元（原告已预交，同意本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内给付原告125277元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋晓晖人民陪审员  袁春玲人民陪审员  周爱群二〇二〇年一月二十二日书 记 员  王丹琦附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。