广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30555号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘欣，男，1989年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市正润房地产投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙华办事处中环路碧波花园7栋501，统一社会信用代码914403000663036453。法定代表人：张高明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左恒，广东德纳律师事务所律师。上诉人刘欣因与被上诉人深圳市正润房地产投资发展有限公司（以下简称正润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘欣一审诉讼请求：1、解除双方签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》；2、正润公司退还刘欣支付的房屋资金、进场费、租房押金、广告位租金并支付补偿金合计382587元；3、正润公司支付逾期利息1258元（以382587元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2018年10月10日起暂计至起诉之日，共20天，即382587×20/365×0.06=1258）；4、正润公司支付解除租赁合同违约金60000元；5、正润公司承担刘欣应支付的装修合同违约金41750元；6、诉讼费由正润公司承担。刘欣于庭审中撤回第4项诉讼请求。被上诉人正润公司反诉请求：1、双方于2018年6月15日签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》以及2018年9月19日签订的《赔偿协议》均为无效合同；2、刘欣支付2018年10月至2019年2月期间拖欠的占有使用费共计150000元（实际计至刘欣搬离租赁房屋之日止）；3、刘欣立即清空、恢复租赁房屋，并将租赁房屋交还给正润公司；4、刘欣承担本案全部诉讼费用。一审判决：一、刘欣与正润公司于2018年6月15日签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》为无效合同；二、正润公司应当于判决生效之日起十日内向刘欣退还首月租金30000元、进场费25000元、租房押金60000元、广告位租金10000元，共计125000元；三、正润公司应当于判决生效之日起十日内向刘欣支付补偿款100000元；四、驳回刘欣的其他诉讼请求；五、驳回正润公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4292元刘欣已预缴，由刘欣承担2303元、正润公司承担1989元；反诉受理费1650元正润公司已预缴，由正润公司承担。上诉人刘欣上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项、第五项；2、依法撤销一审判决第三项、第四项，改判被上诉人正润公司支付上诉人刘欣补偿款257587元；3、本案的诉讼费用由被上诉人正润公司承担。有关上诉理由详见上诉状。被上诉人正润公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。有关答辩理由详见庭审笔录。本院二审期间，上诉人刘欣提交以下证据：一、情况说明，拟证明案外人黄卓强承租涉案房屋的事实，且案外人黄卓强在承租涉案房屋时已经存在装修基础，厨房、中央大厅的水电已装修完毕，该装修基础是上诉人刘欣承租涉案房屋期间已投入的成本以及装修成果；二、照片打印件，拟证明涉案房屋目前承租人即案外人黄卓强的经营状况；三、微信转账记录及微信聊天记录截屏，拟证明上诉人刘欣承租涉案房屋期间为装修涉案房屋支出的部分费用，由于该房屋被查封无法承租，导致上诉人刘欣直接损失257587元，因此双方在签订赔偿协议时对上诉人刘欣支出的费用予以了确认，并明确如果在约定时间内没有获得相关部门验收合格或同意，被上诉人正润公司一次性将该笔费用补偿给上诉人刘欣。被上诉人正润公司质证认为：一、上诉人刘欣逾期提交证据的理由不成立，对证据一、二的真实性、合法性及关联性均不予认可，上诉人刘欣提供的照片未经任何一方当事人的确认，无法证明该照片就是涉案店铺的状况，被上诉人正润公司在一审庭审过程中已提交过上诉人刘欣离场时的现场照片，与上诉人刘欣提交的新照片是完全不同的，可以证明工程存在大量未施工的状况；二、上诉人刘欣二审提交的证据三不属于《民事诉讼法》规定的新证据，无法确认费用的真实性，以及所购买的物品是否用于涉案房屋的装修，上诉人刘欣提交的证据第16页显示的收货地址也不是涉案房屋的地址，被上诉人正润公司无法确认该证据的关联性。被上诉人正润公司于二审庭审后提交2019年4月18日下午3点的录像光盘及截图作为补充参考资料，上诉人刘欣认为录像无法看清涉案房屋的全貌，且双方于2018年9月19日的《赔偿协议》中亦对上诉人刘欣的各项支付费用进行了核对确认，故被上诉人正润公司应按照协议支付费用。本院二审认定，上诉人刘欣二审提交的案外人情况说明及照片，案外人并未出庭作证，亦无其他证据佐证证明案外人即涉案房屋现承租人，且情况说明及照片均无法证实上诉人刘欣搬离时涉案房屋的具体情况，该两份证据不影响案件基本事实的认定，本院依法不予采纳。上诉人刘欣关于微信转账记录及微信聊天记录与本案基本事实有关，本院依法予以采纳。一审判决认定的其他事实（详见一审判决书）清楚，本院予以确认。本院认为，双方对一审判决第一项、第二项、第五项均未提起上诉，本院予以确认。本案的二审争议焦点为被上诉人正润公司是否应支付上诉人刘欣补偿款257587元。双方当事人于2018年9月19日签订的《赔偿协议》系双方的真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效。《赔偿协议》第二条约定，被上诉人正润公司承诺对其上诉人刘欣承租房屋所缴纳首月租金30000元、进场费25000元、房租押金60000元、广告位租金10000，合计125000元予以全部退还，同时一次性给予上诉人现金人民币257587元作为补偿，待被上诉人正润公司完成实际退款与现金赔偿支付后，上诉人刘欣对此事不再做任何追究。上诉人刘欣为证明其损失，提交了装饰工程施工合同书、微信转账记录及微信聊天记录予以证明，能够与其主张的损失基本对应，被上诉人正润公司虽不予认可，但并未提交相反的证据，亦未提交证据足以推翻《赔偿协议》关于其支付上诉人刘欣补偿款257587元的约定，应承担举证不能的不利后果，故被上诉人正润公司关于补偿款过高的主张，依据不足，本院不予支持。鉴于被上诉人正润公司未能于《赔偿协议》约定的日期前解除涉案房屋的查封，构成违约，被上诉人正润公司应按照《赔偿协议》的约定支付上诉人刘欣补偿款257587元。特别要指出的是，上诉人刘欣本应在一审期间提交微信聊天记录及微信转账记录证明其相关主张，但其对于其应当能够提交且对认定本案基本事实有影响的证据，在没有正当理由的情况下迟至二审时方予提交，其行为既妨害了诉讼程序的正当进行，严重浪费司法资源，也增加了对方当事人的诉累。因此，本院对上诉人刘欣的上述行为，提出严正训诫，并认定仍由其承担本案一审受理费及二审案件受理费。综上，上诉人刘欣的上诉请求成立，本院予以支持。基于上诉人刘欣二审提交的证据，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初679号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初679号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初679号民事判决第三项为：被上诉人深圳市正润房地产投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘欣支付补偿款257587元；四、驳回上诉人刘欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4292元，由上诉人刘欣承担，反诉受理费1650元，由被上诉人深圳市正润房地产投资发展有限公司承担；二审案件受理费5163.8元，由上诉人刘欣承担。本判决为终审判决。审判长 何   溯审判员 夏   静审判员 徐 雪 莹二〇二〇年一月十四日书记员 郑晨（兼）书记员 胡珊（兼）