贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15200号原告：李健，男，汉族，1987年12月29日出生住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李志明（特别授权代理），系原告之父。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂萍、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。原告李健与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人刘杰、曾勇，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李健向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告将办理瑞丰新城13栋1102号商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金，暂计18324.49元，违约金计算以原告已付购房总款200707元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2013年12月31日计算至被告提交办理权属登记所需资料报产权登记部门并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城13栋1102号房屋，总价款200707元。原告支付了全部购房款。约定被告应于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，逾期未履行该义务，被告自约定日期起按日向原告支付已付房款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但被告未履行前述合同义务，构成违约。原告诉至人民法院。被告瑞丰房地产公司辩称：1、原告诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应支持。根据商品房买卖合同约定，出卖人在2011年12月31日前将商品房交付买受人。同时又在产权登记项下约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,房屋建成后，被告如约将商品房交付原告使用。因此，被告的义务是应于2013年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《民法总则》实施之前适用两年的诉讼时效，原告的违约金请求权自2015年1月1日起已经超过法定两年的诉讼时效。2、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，国家该项政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任，本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。4、合同约定逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金是日万分之0.5，违约金应按约定计付至被告将商品房转移登记的有关文书提交到登记机关备案之日即2018年10月29日。5、原告要求按贷款利率的1.3倍计付违约金，超出合同约定，不被支持的部分案件受理费应由原告承担。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城第13幢11层1102号房，价款200737元，约定被告应于2011年12月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：被告承诺于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：“3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”补充协议约定：“办理方式是买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，并向被告缴纳了办证费等费用。2012年7月1日，被告向原告交付了房屋。2018年10月29日，被告向不动产登记机关提交涉案房屋不动产登记资料。本院认为：因被告已经履行了将办理房屋权属证书资料报产权登记机关备案的义务，故原告要求被告履行该义务的诉讼请求，本院不再支持。关于违约金问题，合同约定：“被告应于2011年12月31日前交付房屋，并于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”被告于2012年7月1日交付房屋，本案违约期间为交房之日后推730日起算，即2014年7月1日至2018年10月29日（被告提交办证资料之日）。被告提出诉讼时效抗辩，原告主张的违约金计算期限应受诉讼时效影响，违约金系按日计算，被告的违约行为处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告于2019年11月15日诉至本院，向前推算三年，即2016年11月15日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2016年11月16日至2018年10月29日（共713天）的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。经核算，被告应支付原告的违约金为200707元（原告主张的基数）×万分之0.5×713天≈7155元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李健逾期提交办理商品房转移登记资料报产权登记机关备案的违约金7155元；二、驳回原告李健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由原告李健负担79元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年一月三日书记员  周 猷毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初15200号原告：李健，男，1987年12月29日出生，汉族，住毕节市清水铺镇晓垭村大元祖4号，居民身份证5224011987××××××××。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，。。李健与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年一月十六日书记员周猷