上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21085号原告：郑某某，女，1984年11月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：张某某，女，1984年12月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。原告郑某某诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人顾维康、被告之委托代理人汤晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令解除原、被告在2019年5月21日签订的上海市房地产买卖合同；被告退还房款67.5万元;被告承担未按期办理房产交易手续的违约金6750元；被告承担未按期办理房产交易手续的赔偿金33万元。事实与理由：原被告于2019年5月21日签订上海市房地产买卖合同，合同约定原告购买被告的凤城二村XXX号XXX室产权房一套，房屋价款为195万元，附件三约定签订合同时原告支付首付款89.5万元，加上已经支付的定金8万元，合计97.5万元，该款用作被告归还尚欠抵押权人余款，然后注销抵押、获得清洁他项权证后，原告凭此和相关手续办理银行贷款，贷款的97.5万元作为第二期付款，后双方再于2019年8月1日办理过户。双方另约定，实际房价165万元。被告后退还原告30万元，原告实际支付首付款67.5万元。但之后被告迟迟未办理还款撤销抵押，造成原告原申请的抵押贷款无法审核通过。2019年8月15日，原告书面函告被告，要求被告于8月19日前办理买卖房屋手续，如仍不能办理视为违约和解除合同，被告仍不予理睬。被告辩称，同意解除买卖合同，同意无息退还66.5万元，但需要过一段时间退还，不同意原告其余诉请。原、被告曾在2018年12月29日通过其他中介签订合同及附件，当时约定合同总价165万元，原告应于150日内向被告支付90万元用于给被告还清贷款，但原告到期未能凑齐，故2019年5月15日原告联系中介和被告，协商解除了该份中介合同并重新签订合同，即2019年5月17日合同，后因原告丈夫征信问题无法贷款，又在2019年5月21日以原告个人名义重新签订合同，其他条款不变，其中首付款仍约定原告支付97.5万元，补充协议第二条约定原告支付50万元给被告涤除消费贷款的抵押登记，事实上被告在2019年5月18日收款第二天已经涤除。补充协议第四条约定原告找贷款公司短借，短借手续费由原告承担，30万本金由被告承担，最终归还方式是被告收到原告贷款后到手165万元，其余还给原告用于归还本金。所以自始至终都是原告解决短借，再由被告涤除公积金抵押贷款。所以，被告认为享有先履行抗辩权，原告未按约定完成97.5万元的首付，导致被告无法涤除两项总计大于90万元的贷款抵押，应由原告负责找贷款公司短借，在原告未按约定的金额和方式履行付款义务的前提下，被告无法完成抵押登记涤除义务。其次，即使被告构成违约，原告所主张的违约金超过实际损失，应予调减。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定双方通过上海明明房产经纪有限公司安图路分公司居间介绍，由乙方购买凤城二村XXX号XXX室房屋(房地产权证号为：杨XXXXXXXXXX)，转让价款共计195万元。合同第四条未对腾出、验收交接房屋日期作出约定。合同第六条双方确认在2019年8月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按第(三)款处理：自被告根据约定应办理房地产交接手续(包括房地产交接及房地产权利转移)之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《附件三》付款协议约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日，乙方直接支付给甲方部分首期房价款89.5万元，本合同签订前乙方已支付定金8万元，亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款97.5万元，甲方确认全额首期房价款将专用于本附件第2条所述用途；2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额(首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方)，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件去交易中心办理抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请97.5万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后2019年8月1日之前，甲、乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；……。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：一、本次交易甲乙双方所产生的税费均有乙方承担，乙方对此无异议；二、甲乙双方约定该套物业的实际成交价为165万元，双方同意做高合同价为195万元，乙方支付给甲方的实际首付款为50万元，待甲方该房屋内消费抵押贷款还清后且中介公司收到甲方的产权证原件后二日内，乙方直接支付给甲方第二期付款8.5万元，乙方第三期房款97.5万元由贷款银行代为支付直接至甲方账户，尾款1万元甲乙双方办理交房且甲方结清所有水电煤等费用，乙方直接支付给甲方，双方特作此约定；三、甲方承诺出售该房屋是满五年且唯一住宅，甲方承诺该房屋没有户口并且签约当天陪同乙方去户口所在地派出所查看；四、乙方承担甲方公积金剩余额的垫资手续费用，本金由甲方承担归还，甲方需收到乙方银行贷款额二日内归还甲方公积金本金垫资款；五、甲乙双方任何一方未按本协议和对应的买卖合同履行均视作违约，则按买卖合同第九条和第十条承担违约责任。本协议若与房地产买卖合同付款条款有不一致处以本补充协议为准。2018年12月29日原告支付宝支付童某某8万元。2019年5月17日原告工商银行转账被告30万元和50万元。2019年5月21日原告工商银行转账被告9.5万元。被告对上述转账无异议，确认童某某与被告是夫妻。被告表示2019年5月17日，被告收款后分两笔15万元转账给原告丈夫张某，2019年5月21日再转账给张某1万元。原告对资金回转31万元予以确认。2019年8月15日，原告向被告发出《催告函》，督促被告2019年8月19日办理过户，届满视为合同解除，被告短信回复“阴阳合同，做高房价，骗贷款，法院见吧”。审理中，原告认可被告所述签订过程，表示2018年12月29日签订合同时，被告只说过有50万元消费贷款，需用首付款去还消费贷，但没有告知还有60万元公积金贷款，中介也没有说明。签订合同后，张某至中介公司看到有公积金贷款一事质问中介，三方遂协议取消合同。2019年5月17日签合同时被告告知50万元消费贷款已涤除。该次合同因涉及二套房限制，首付必须达到50%，之后因张某个人问题不能参与贷款，所以该份合同也取消了。原告和张某办理离婚手续，原告以个人为主体再签订了5月21日合同，原告购买房屋是首套房，因中介忽略，所以其他合同内容没有更改，实际上原告个人购买只需支付30%首付即67.5万元。原告提供中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同(合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX5)复印件，证明其为购买系争房屋已向银行办理申请贷款97.5万元的手续，后因被告抵押未涤除造成银行无法放贷。被告对贷款合同真实性无异议，但认为不能证明被告违约。原告提供聚邦房地产中介《证明》，内容为“买家只讲过帮上家找贷款公司，并未说过帮上家还贷款”，落款盖章为上海聚邦房地产中介服务经营部。原告解释中介是聚邦房产，但给原告办理网签合同的工作人员资质挂在其他中介公司，所以合同显示中介是上海明明房产经纪有限公司。被告表示真实性无法核实，该证明印章不是买卖合同的中介章，本次中介纯粹是为办理网签找的中介，且中介公司是原告联系的，庭前被告也找到中介公司，中介公司拒绝到庭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告就系争房屋买卖合同的签订过程陈述一致，纵观合同变更主要系合同主体的变化。合同总价实际自始协商就是165万元，在被告提供的首次居间合同及本次买卖合同的补充协议中均予以明确。被告抗辩未能涤除抵押是由于原告未能支付不低于97.5万元的首付款，但双方在签订补充协议时，已经完成了97.5万元的转账及30万元的返还，在约定原告贷款97.5万元的情况下，被告理应明知首付款只有67.5万元。涤除抵押义务是抵押人即卖房人的法定义务，且买卖合同附件三也约定被告确认首期房价款专用于归还贷款，若有不足，由卖方自行补足，所谓只能用买方首期房款来偿还抵押贷款，无约定依据，且被告事实上也并未将首付款全部用于归还抵押贷款。即使在补充协议中，也只见约定原告承担“手续费用”字样，无法得出由原告负责外借钱款为被告归还公积金的结论。综上，原、被告均同意解除合同，本院确认合同解除，但解除合同的违约责任在被告，被告理应返还已收款66.5万元，并依约承担违约责任。原告主张20日逾期违约金及赔偿金，被告抗辩约定过高，但网签买卖合同是购买房屋的形式要件，且合同法奉行自愿原则，合同约定包括赔偿性违约金及惩罚性违约金，原告依约主张上述内容，在双方明确约定的情况下，惩罚性违约金条款不违反法律强制性规定，仍然有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑某某与被告张某某于2019年5月21日就上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告张某某应于本判决生效之日起十日内返还原告郑某某购房款665,000元；三、被告张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告郑某某逾期交房违约金6650元；四、被告张某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑某某330,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6908元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱     萍二〇二〇年一月十六日书记员 方倩竹,李梦芸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。