上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19041号原告：上海晟基资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜子超，总经理。委托诉讼代理人：梁月，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱黄卓，男。被告：逻壹贸易(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：PATCHAROYCHOWDARY，经理。委托诉讼代理人：崔文彬，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珂晶，上海市君和律师事务所律师。原告上海晟基资产管理有限公司诉被告逻壹贸易(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告上海晟基资产管理有限公司(以下简称“晟基公司”)的委托诉讼代理人梁月、朱黄卓、被告逻壹贸易(上海)有限公司(以下简称“逻壹公司”)的委托诉讼代理人张珂晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晟基资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2016年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除；2、被告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)40,472元；3、被告支付未付租金180,225.50元(计算至2019年10月29日)并支付滞纳金(其中分别以2019年1月1日至2019年3月31日的未付租金39,516元为本金，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以2019年4月1日至2019年6月30日的未付租金60,708元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付租金60,708元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付租金19,293.50元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止;均按照日万分之五为标准计算)；4、被告支付未付物业费19,183.76元(计算至2019年10月29日)并支付滞纳金(其中分别以2019年4月1日至2019年6月30日的未付物业费8,316元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付物业费8,316元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付物业费2,551.76元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；5、被告支付水费876元、电费15,440元；6、被告腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX区XXX号商铺并返还给原告；7、被告支付原告逾期腾退违约金(按照每日997.92元为标准，日租金自2019年10月30日起计算至实际腾退之日止)；8、被告支付原告律师代理费12,097元；9、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月20日,原告晟基公司与被告逻壹公司签订《商铺租赁合同》，约定被告逻壹公司承租原告晟基公司位于“虹桥食尚天地”A区210商铺用于以经营印度菜；后因各种因素导致被告延后开业，双方于2017年10月20日签订《补充协议》，约定合同租赁期限为五年，自2017年8月18日至2022年8月17日，计租日为2017年10月1日，前两个租赁年度月租金为20,236元。前述合同签订后,原告按约向被告交付了房屋。截至2019年10月29日，被告拖欠原告租金累计180,225.50元、物业管理费19,183.76元，截至2019年9月25日，被告拖欠水费876元、电费16,447元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。现被告拖欠租金和物业费已构成根本违约，故诉诸法院，作如上诉请。被告逻壹贸易(上海)有限公司辩称：1、不同意解除合同，因被告投资巨大且已经营好转。2、原告有违约行为，商场里需要有英文标识，但原告未能提供英文引导，致被告客源无法保证。原告口头答应会做市场推广，但入住率不足。3、被告自己投资装修，但据被告了解，很多商铺的装修费是原告支付的，因此被告的装修费也要从物业费及租金中予以抵扣。4、对诉请3和诉请4的金额和计算方式均无异议，但是原告对租金和物业费的滞纳金计算标准过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告支付40,472元租赁押金，应当在欠款中抵扣。5、违约金及滞纳金都是违约性质，不应当再支持。6、水电费金额无异议。经开庭审理查明：2016年10月20日，原告晟基公司(作为出租方)与被告逻壹公司(作为承租方)签订《商铺租赁合同》，约定被告逻壹公司承租原告晟基公司位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX区XXX号商铺用于以经营印度菜，租期5年，2016年12月31日前交付，第一、二年月租金为20,236元，第三年月租金为21,855元，第四年月租金为23,603元，第五年月租金为25,491元，物业管理费为每月2,772元，租赁押金为40,471元，物业保证金为5,544元；承租方须按该商铺的单独计量表所示，或按出租方向承租方提供的公用事业单位账单，并在收到该等记录表或账单后7个工作日内支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用。本合同届满终止或者提前终止之日，出租方有权要求承租方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺,并将该商铺恢复至商铺交付时的状态(正常使用的损耗除外)。承租方逾期交还商铺，除应当自出租方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外,每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金(另有约定时除外),直至承租方交还该商铺或出租方按照合同规定收回该商铺。在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，承租方拖欠或未按约定支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)，出租方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成出租方损失的，承租方应按照如下标准承担违约金：若剩余的租赁期不足2月的,承租方应按照当年度平均月租金标准全额赔偿出租方剩余租赁期的租金；若剩余的租赁期超过2月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担2个月租金的违约金。上述违约金由出租方在租赁押金中扣除,不足部分向承租方追偿。除违约金外，若给出租方造成损失(包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、租金损失、公证费、装修拆除费、垃圾清运费、保洁费、维修费等)的，承租方还应负责全额赔偿。出租方因向承租方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及出租方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由承租方承担，出租方有权向承租方追讨该等费用、开支。2017年10月20日，原告晟基公司(作为出租方)与被告逻壹公司(作为承租方)签订《补充协议》，约定合同租赁期限为5年，自2017年8月18日至2022年8月17日，计租日为2017年10月1日，物业管理费自2017年5月18日起计算。2019年6月13日，原告晟基公司向被告逻壹公司发送律师函，要求被告于收到该函件后5日内支付欠付的租金112,724元，逾期支付将解除与被告之间的合同并向被告追加违约责任。原告晟基公司因与被告之间的房屋租赁合同纠纷，聘请律师出具律师函并代理诉讼，共计支付律师代理费9,097元，律师函费3,000元。审理中，双方当事人一致确认至审理时，被告逻壹公司共计支付原告晟基公司租金324,732元、租金保证金40,471元。另外，至2019年9月25日，被告逻壹公司拖欠原告晟基公司水费876元、电费15,440元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、补充协议、律师函及邮寄凭证、律师费发票及法律服务委托合同等证据予以证明，并经当庭出证属实，本院予以确认。审理中，被告表示，对原告主张欠付租金和物业费的金额均无异议，但认为该两项诉请滞纳金的标准过高，对水电费的欠付金额无异议。审理中，原告表示，同意租金保证金在本案中一并处理。根据庭审查明的事实，本院认为：本案所涉房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示。该合同及补充协议对租期、租金及其支付等各方的权利义务进行了明确约定，双方均应按约履行。至审理时，被告逻壹公司拖欠租金和物业费已达到根本违约，故原告有权解除合同并要求被告支付合同解除违约金，本院认定双方之间的房屋租赁合同于2019年10月29日解除，被告应按照合同约定支付原告合同解除违约金40,472元，因原告同意被告支付的40,471元租赁押金在本案中一并处理，并用于抵扣该笔违约金，于法无悖，故本院一并处理，抵扣后被告还应支付原告违约金1元。原告主张被告支付欠付的租金和物业费，并支付相应的逾期付款违约金，该诉请和计算方式于法无悖，本院依法予以支持。房屋租赁合同解除后，被告应及时腾退租赁的房屋并应按照合同约定支付合同解除后至腾退期间的逾期腾退违约金。审理中，被告对欠付的水电费无异议，故本院依法予以确认。另外，原告主张被告按照合同约定承担因房屋租赁合同纠纷产生的律师代理费用，于法无悖，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海晟基资产管理有限公司与被告逻壹贸易(上海)有限公司于2016年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除；二、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司违约金1元；三、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司租金180,225.50元并支付逾期付款违约金(其中分别以2019年1月1日至2019年3月31日的未付租金39,516元为本金，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以2019年4月1日至2019年6月30日的未付租金60,708元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付租金60,708元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付租金19,293.50元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；四、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司物业费19,183.76元并支付逾期付款违约金(其中分别以2019年4月1日至2019年6月30日的未付物业费8,316元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付物业费8,316元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付物业费2,551.76元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；五、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司水费876元、电费15,440元；六、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX区XXX号商铺并返还给原告上海晟基资产管理有限公司；七、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司逾期腾退违约金(按照每日997.92元为标准，自2019年10月30日起计算至实际腾退之日止)；八、被告逻壹贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟基资产管理有限公司律师代理费12,097元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,188.20元，减半收取计2,594.10元，由被告逻壹贸易(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇二〇年一月十六日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。