广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13708号原告：中山火炬零壹共创孵化器有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区科技东路39号中庭，统一社会信用代码91442000MA4UT8P86R。法定代表人：陈健波，执行董事。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：李娟，女，1991年12月31日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：练昌沛，广东凯行律师事务所律师。被告：杨子建，男，1978年4月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司（以下简称零壹公司）与被告中山市暴龙网络科技有限公司（以下简称暴龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月25日立案后，因暴龙公司于2019年8月23日注销，故原告申请追加李娟、杨子建作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告零壹公司委托诉讼代理人许艾玲，被告李娟委托诉讼代理人练昌沛到庭参加诉讼，被告杨子建经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告零壹公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月1日签订的01共创孵化器场地租赁协议；2.两被告向原告支付拖欠租金44553.6元及滞纳金11773.94元（租金暂计至2019年3月为44553.6元，要求之后的月份按每月2293.2元的标准计算至实际返还租赁物之日止；滞纳金以当月未交租金总额为基数从2017年2月1日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年3月为11773.94元）；3.两被告向原告支付原告支付的物业管理费1965.6元；4.两被告向原告支付原告为其垫付的水电费2804.82元；5.两被告向原告返还租赁物位于中山火炬开发区科技东路39号之二316室。庭审中，原告零壹公司撤回第一项诉求，明确全部诉求为：1.两被告向原告返还位于广东省中山市火炬开发区科技东路39号之二316室（面积为163.8平方米，房产证号为粤房地证字第××）;2.两被告向原告支付2017年1月起至2019年3月止的租金44553.6元及该期间的滞纳金、物业费1965.6元及截至2019年11月底的水电费4142.27元;3.被告向原告支付2019年3月后的房屋占有使用费、滞纳金及物业管理费(占有使用费计算方式：自2019年3月1日起至实际返还租赁物之日止，按2293.2元/月标准计算；其中滞纳金以当月欠缴租金为基数，自次月1日起至实际清偿之日止，按月利率2％计收；物业费自2019年3月起至实际返还之日止，按每月343.98元计算)。事实与理由：2016年12月1日，被告与原告签订了01共创孵化器场地租赁协议，协议编号：01GC2016[租]0020（以下简称为“租赁协议”），约定由原告出租位于中山市火炬开发区科技东路39号之二316室（面积为163.8平方米，房产证号为粤房地证字第××给被告用于经营办公。租赁协议约定了租期、租赁费用、履约保证金、双方权利义务、违约责任、续租、争议解决的方式等。租赁协议约定的租期为自2016年12月1日至2018年11月30日止。2016年12月1日至2017年11月30日租金及物业管理费按标准费用额度60%计算，折合每月租金为1965.60元；折合每月物业管理费为294.84元。后续合同年度计价方式根据被告实际情况由原告结合01共创孵化器场地租赁协议内容条款：“与乙方另行签补充协议约定”。因后续被告与原告于2017年12月1日另行补充协议约定，2017年12月1日至2018年11月30日的租金和管理费的年度计价原告确认仍按60%的优惠价给被告。01共创孵化器场地租赁协议还约定原告给予被告30天的装修期，装修期内免租优惠，装修期从交付场地之日起算。被告物业管理费应在每月10号前向原告支付。而01共创孵化器项目租金计价方式中有规定，“第二年合同年度优惠标准及方式：在孵企业在结清以往合同年度费用基础上，管理费应按照优惠标准按时缴纳，租金优惠标准后的50%部分按时缴纳，剩余部份待在孵企业每半年获取开发区创业企业孵化面积补贴后补齐。第三年度合同年度优惠标准式：在孵化企业在结清以往合同年度费用基础上，在孵企业第三合同年度按标准租金及管理费70%计费。”。合同签订后，原告一直严格按照合同约定履行义务，但被告却未按合同约定及时支付租金、物业管理费和水电费。自2017年1月1日至2018年11月被告共欠23个月租金，2017年1月至2017年11月份，每月租金1965.6元，小计11个月欠租，所欠租金小计21621.60元；自2017年12月至2018年9月因被告没有按01共创孵化器项目租金计价方式中合同第二年度的约定清偿每月余下的50%租金，这个时间段的每月欠租982.80元未缴清，小计10个月欠租，所欠租金小计9828元。2018年10月至2018年11月这两个月的租金因全部没有交过，所以拖欠的每月租金是1965.6元，小计3931.2元。综上所述租赁协议内被告从2017年1月至至2018年11月所欠的租金合计为35380.8元。租赁协议内被告拖欠2018年10月至2018年11月份的物业管理费，每月按约定优惠60%收取294.84元，共589.68元。租赁协议内被告拖欠水电费2018年9月656.73元、2018年10月532.3元、2018年11月499.59元，合计拖欠水电费1688.62元。租赁协议到期后，被告一直没有退租，仍在使用租赁物办公，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁协议继续有效。但没有约定是免租金的，因此按原租赁协议约定及01共创孵化器项目租金计价方式的约定，2018年12月至2019年3月，每月租金为2293.2元，拖欠4个月，小计9172.8元；每月的物业管理费343.98元，拖欠4个月，小计1375.92元；拖欠的水电费2018年12月417.54元、2019年1月373.18元、2019年2月241.32元、2019年3月84.16元，小计1116.2元。综上，自2017年1月份至2019年3月份的被告共拖欠原告租金及物业管理费、水电费合计为49324.02元。根据租赁协议第六条第十二项第4点约定，原告有权要求被告返还位于中山火炬开发区科技东路39号之二316室。根据租赁协议第七条第二项的约定，被告的拖欠行为已构成违约，应向原告按约定每逾期一日按月租金的千分之五支付滞纳金。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，希望法院判如所请。原告零壹公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.国家企业信用信息公示系统截图；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.授权书；4.01共创孵化器场地租赁协议、补充协议；5.出租物验收交接单；6.01共创孵化器项目租金计价方式、联系函；7.广东省发展和改革委员会文件；8.关于零壹共创孵化器费用缴付说明；9.水电费发票及发票签收表（2019年3月前）；10.中山市暴龙网络科技有限公司注销后企业机读档案、股东出资情况、董事、监事、经理信息，法定代表人信息，企业信息公示系统的截图、公示网上的简易注销全体投资人承诺书；11.2019年4月-2019年11月水费发票；12.2019年4月-2019年8月电费发票、2019年9月-11月电费清单。被告李娟辩称，1.暴龙公司于2019年1月面临倒闭，暴龙公司实际控制人杨子良于2019年1月2日告知原告，原告在明知该公司濒临倒闭且拖欠租金等费用的情况下仍不采取终止合同，清场等补救措施，故之后所产生的损失应当由原告自行承担。暴龙公司实际于2019年3月31日已经倒闭，不再经营，并已实际清场，其之后的租金及费用不应继续计算。此外，被告杨子建即是暴龙公司股东，又是案外人中山市梅尔赛纳影视器材有限公司的法定代表人兼股东，案外人的地址（315室）于暴龙公司（316室）地址相连，原告将李娟起诉后，李娟于2019年11月27日前往暴龙公司查看，发现暴龙公司（316室）堆放的物品均是案外人的材料，因此，被告认为2019年4月份之后的所产生所有费用均由案外人承担。2.退一步讲，暴龙公司股东于2019年7月9日申请注销，公告期为2019年7月9日至2019年8月23日，暴龙公司主体资格于2019年8月23日丧失，故该公司存续期间的所有责任应当截止至2019年8月23日。3.原告主张的滞纳金按月利率2％计算过高，申请法院调整为年利率6％。4.租赁协议没续签，约定的违约条款不能继续有效。李娟是挂名股东及法定代表人，实际股东是杨子良和杨子建，公司实际控制人为杨子良。5.出租物验收交接单无暴龙公司公章及相关人员签字，因李娟并非实际经营者，无法确认实际交付时间。6.有真实发票不代表实际使用水电的情况，且其物管费发票金额与原告主张的不一致。7.被告对于暴龙公司出资并未实缴，杨子建应该也未能实缴。被告李娟为其主张和辩解向本院提交如下证据：中山市梅尔塞纳影视器材有限公司企业信息查询。被告杨子建未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，零壹公司（甲方）与暴龙公司（乙方）签订01共创孵化器场地租赁协议，约定零壹公司将位于中山市火炬开发区科技东路39号之二316室（面积为163.8平方米，房产证号为粤房地证字第××出租给暴龙公司作为经营场所之用，租赁期为2年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止。其中租金计算为：2016年12月1日至2017年11月30日租金及物业管理费按标准费用额度60%计算，折合每月租金为1965.60元；折合每月物业管理费为294.84元；后续合同年度计价方式根据暴龙公司实际情况，由零壹公司结合01共创孵化器场地租赁协议内容条款：“与乙方另行签补充协议约定”。本协议签署后，乙方须向甲方缴纳三个月额度的标准租金及物业管理费作为履行保证金，合计11302.2元；本协议书生效之日起7日内，甲方未收到乙方缴付履约保证金，本协议主动解除。若乙方有以下情形的，甲方有权无责提前终止本协议收回该物业：其中一项约定乙方连续2个月拖欠租金、物业管理费等相关费用任何一项。01共创孵化器项目租金计价方式中有规定，“第二年合同年度优惠标准及方式：在孵企业在结清以往合同年度费用基础上，管理费应按照优惠标准按时缴纳，租金优惠标准后的50%部分按时缴纳，剩余部份待在孵企业每半年获取开发区创业企业孵化面积补贴后补齐。第三年度合同年度优惠标准式：在孵化企业在结清以往合同年度费用基础上，在孵企业第三合同年度按标准租金及管理费70%计费。”。承租方逾期交付租金按每逾期一日按月租金的千分之五收取滞纳金。2018年6月5日，零壹公司向孵内企业发出通知，由物业公司管理并代收各孵内企业的水、电费。2018年8月14日，广东发改委发文，公摊电损由企业以服务费等形式向租户收取，不能用加收电价方式来收取。合同签订后，2016年11月2日出租物业验收单上载明验收方为中山市梅尔塞纳影视器材有限公司，验收人“吴婷”。原告在依约交付租赁物后，暴龙公司却未按合同约定及时支付租金、物业管理费、水电费等费用并未返还租赁物，零壹公司经多次催促无果后，遂诉至法院，主张上述实体权利。庭审过程中，原告零壹公司主张两被告作为公司股东，未能实际出资，故应对暴龙公司尚欠债务承担责任，暴龙公司股东于2019年7月1日申请注销，但根据股东向工商局出具的承诺书，其股东应对该公司产生的所有责任承担相应的义务。另查,暴龙公司法定代表人为李娟，持股70％，杨子建为该公司股东，持股30％，该公司于2019年8月23日注销。简易注销全体投资人承诺书反映，李娟、杨子健承诺本企业未有未结清的债权债务，否则全体投资人自愿承担相应的法律后果。又查,暴龙公司项目费用明细表中载明，2017年1月份至12月份尚欠租金按1965元/月，合计22604.4元，其中管理费、水电费已经结清；2018年1月份至12月份尚欠租金按982.8元/月，合计15069.6元，其中10月份至12月份管理费933.66元，水费9月份至12月份合计35.07元，电费9月份至12月份合计2071.09元，电费服务费10月份至12月份合计296.86元；2019年度租金每月按2293.2元/月计算，管理费343.98元/月，其中1月份至12月份水费合计75.63元，电费合计1663.62元。再查,微信聊天记录显示,2018年12月28日,零壹公司曾向梅而赛纳李惠玲催收租金,并被回复称请示领导杨总,2019年1月2日,梅而赛纳杨子良回复称“因园区管理失当导致盗窃发生,现企业面临倒闭，请向区政府反应一下”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。零壹公司经租赁物产权人授权而取得对涉案物业的使用、出租权，系合法权利人，其与暴龙公司签订的租赁协议是基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为计算涉案租赁物的租金、水电相关费用起止时间问题。李娟述称其于2019年1月2日通知出租方企业面临倒闭时,出租方未对应采取补救措施而产生的损失由其自行承担，即使其承担责任也应在公司注销之日（即2019年8月23日）止，且其非实际经营者，物业交接单上亦无公司公章及相关人员签字确认而无法确认交付时间为由进行抗辩。零壹公司提出异议认为其依约交付租赁场地，承租方至今未能返还租赁物且仍在占有使用，应继续计算相关费用。本院经审查后认为，租赁协议约定的租赁期为两年（自2016年12月1日起至2018年11月30日止），租赁场地应于2016年11月30日前交付承租方使用，并约定交付场地之日起30日内为免租期，即2017年1月开始计算费用。从目前证据显示，出租物交接验收单上虽无暴龙公司公章及相关人员签字确认，但暴龙公司对2017年度的管理费和水电费履约结清，该履约行为与零壹公司依约交付租赁物并正常使用的事实相互印证。换言之，零壹公司若未依约交付租赁物，暴龙公司却履约缴纳2017年度的水电及管理费，此举有悖常理，故本院对李娟无法确认交付时间的抗辩予以驳回。关于李娟辩解其承担责任的截止时间应为2019年8月23日的问题。暴龙公司在租赁期限届满之后仍在使用租赁物，视为续租，该租赁协议约定的承租期限虽到期但仍具有法律拘束力，双方仍应恪守履行。从微信聊天证据上看，暴龙公司2019年1月2日发出企业困难濒临倒闭的通知，该通知内容未明确表明解除合同，不具有解除合同的法律效力，故2019年1月2日即解除合同的辩解不予采纳，之后的损失由零壹公司自行承担的主张亦不能成立。在暴龙公司未解除租赁协议并办理交接手续的前提下占用用租赁场地，不论租赁场所内（316室）堆放何人之物不影响责任的承担，故本院对李娟该辩解予以驳回。暴龙公司未按期缴纳租赁费用及合同期满未返还涉案租赁物导致零壹公司租赁合同目的无法实现，已经构成违约。暴龙公司为有限责任公司，现已注销，丧失诉讼主体资格，其股东为李娟（持股70％）和杨子建（持股30％）。零壹公司主张上述两股东未实缴出资为由应对暴龙公司的债务承担责任。庭审中李娟确认未实缴出资，杨子建并未出庭就此出资问题予以辩解，故本院对该项主张予以采信。根据公司法相关法律规定，公司认缴的注册资本应在公司注销前应缴足，未足额缴纳认缴资本的股东应在未缴出资的范围内对公司债务承担连带清偿责任。再者，公司无法正常经营需进行清算后方能注销，公司未依法清算并注销侵害债权人利益的，债权人有权追究公司股东的民事责任。本案中，暴龙公司股东并未实缴出资，且尚欠零壹公司租金费用情况下进行注销，零壹公司有权向该股东进行追偿。退一步而言,即便暴龙公司依法进行注销,但李娟、杨子建在注销全体投资人承诺书中承诺本企业未有未结清的债权债务，由全体股东对公司产生的所有责任承担义务。综上所述，本院认定李娟、杨子建应对暴龙公司的未结清债务承担连带清偿责任。零壹公司主张李娟、杨子建返还位于中山市火炬开发区科技东路39号之二316室租赁场所的诉求，于法有据，本院予以支持。零壹公司为证明其垫付的水电费用，有其提供的对应发票及双方庭审陈述为据，本院对此予以采信。结合协议约定的租金及租金优惠政策，2017年1月至2019年3月合计租金44553.6元（22604.4元＋15069.6元＋2293.2元×3个月），管理费合计1965.6元（933.66元＋343.98元×3个月），截至2019年11月水电费为4142.27元（35.07元＋2071.09元＋75.63元＋1663.62元），本院对上述费用予以确认。关于零壹公司主张2019年3月起至实际租赁物返还之日止的物业管理费（以每月343.98元计算）合理，本院亦予以支持。至于滞纳金方面。根据租赁协议中约定承租方逾期交付租金按每逾期一日按月租金的千分之五收取滞纳金，该滞纳金约定明显过高，不符合法律规定，零壹公司遂调整为按每月2％计收滞纳金较为合理。暴龙公司自2017年1月至2019年3月止逾期未付租金的行为已然违约，应承担相应的违约责任，故零壹公司主张李娟、杨子健应向其支付滞纳金的诉求（即2017年1月份滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年2月1日起计至实际清偿之日止；2017年2月份滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年3月1日起至实际清偿之日止；2017年3月份滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年4月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2017年11月份；2017年12月份的滞纳金：以982.8元为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止；2018年1月份的滞纳金：以982.8元为基数，自2018年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2018年9月份；2018年10月份滞纳金：以1965.6元为基数，自2018年11月1日起至实际清偿之日止；2018年11月份滞纳金：以1965.6元为基数，自2018年12月1日起至实际清偿之日止；2018年12月份滞纳金：以2293.2元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止；2019年1月份滞纳金：以2293.2元为基数，自2019年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2019年3月份，以上均按月利率2％计算），有事实和法律依据，本院予以支持。因出租物仍被承租人占有使用且未返还，2019年3月份之后的租金按每月2293.2元为标准计算至实际返还租赁物之日止，于法有据。2019年3月后的租金滞纳金，以2293.2元/月为基数，自当月欠缴租金的次月1日起至实际清偿之日，按月利率2％计算，并以此类推。杨子建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利，不影响本案的审理。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定，判决如下：一、被告李娟、杨子建于本判决发生法律效力之日起十五内共同向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司返还位于广东省中山市火炬开发区科技东路39号之二316室（面积为163.8平方米，房产证号为粤房地证字第××）；二、被告李娟、杨子建于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司支付2017年1月至2019年3月止的租金共计44553.6元，物业管理费1965.6元，截至2019年11月底的水电费4142.27元及2017年1月至2019年3月的租金滞纳金（即2017年1月滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年2月1日起计至实际清偿之日止；2017年2月滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年3月1日起至实际清偿之日止；2017年3月滞纳金：以1965.6元为基数，自2017年4月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2017年11月份；2017年12月的滞纳金：以982.8元为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止；2018年1月的滞纳金：以982.8元为基数，自2018年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2018年9月；2018年10月滞纳金：以1965.6元为基数，自2018年11月1日起至实际清偿之日止；2018年11月滞纳金：以1965.6元为基数，自2018年12月1日起至实际清偿之日止；2018年12月滞纳金：以2293.2元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止；2019年1月滞纳金：以2293.2元为基数，自2019年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2019年3月，以上均按月利率2％计算）；三、被告李娟、杨子建于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司支付2019年3月之后的房屋占有使用费、滞纳金（占有使用费计算方式：自2019年4月1日起至实际返还租赁物之日止，按2293.2元/月标准计算；其中滞纳金以当月欠缴租金为基数，自次月1日起至实际清偿之日止，按月利率2％计收）及物业管理费（自2019年4月1日起至房屋实际返还之日止，按343.98元/月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元（原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司已预交），由被告李娟、杨子建负担，于判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  吕颜媚人民陪审员  黄容兴二〇二〇年一月二日书 记 员  刘浩峰孙永辉