广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22146号原告：罗惠泉，男，1966年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************031。原告：翟健恩，男，1971年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************01X。两原告共同委托诉讼代理人：周宏耀，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。被告：李明，男，1978年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区岭南大道北98号2区********，公民身份号码440************819。委托诉讼代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师。第三人：佛山市金滔建材有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞工业区，统一社会信用代码91440604MA4UKQ3Y9M。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师。原告罗惠泉、翟健恩诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，为查明案件事实，本院依职权追加佛山市金滔建材有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年10月21日、12月4日公开开庭审理。两原告及其委托诉讼代理人与被告委托诉讼代理人参加第一次庭审，原告罗惠泉及其委托诉讼代理人、被告与第三人的委托诉讼代理人参加第二次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、被告向两原告支付2017年1月1日至2019年3月31日的租金差额3459600元及利息（以3459600元为本金，从2019年8月18日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日为止）；二、被告向两原告支付水费4794.87元、电费84039.93元、电费违约金30727.86元、城市生活垃圾处理费19200元；三、被告支付的合同保证金376000元归两原告所有；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月20日签订《厂房租赁协议》，约定由被告租赁两原告位于佛山市禅城区南庄镇紫洞岗贝工业区面积约9177㎡建筑物（含厂房、办公室宿舍楼及通道），原告提供4个电箱等设备给被告使用。租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日，租金138800元/月。截止2019年3月31日被告尚欠原告租金3459600元等诉请费用。被告答辩称：一、被告不是涉案厂房的实际租赁人，原告要求被告支付租金不合理。涉案厂房的实际承租人为第三人，佛山市禅城区金滔脚线加工厂（以下简称金滔脚线厂）也一直使用涉案厂房，故原告应向第三人与金滔脚线厂主张租金。1、被告是第三人的经理，受第三人委派与原告签订租赁协议。实际承受合同权利义务的主体是第三人而非被告。被告在签订协议前已向原告披露并明确约定，原告知道第三人为涉案厂房的实际承租人。故被告签订租赁协议系职务行为，相应法律责任应由第三人承担。2、涉案协议由原告、第三人及金滔脚线厂实际履行，租金由第三人出纳的个人账户向原告支付，原告亦向第三人会计潘桂贤追收租金，上述行为证明原告认可第三人为承租人，接受第三人为涉案协议主体。第三人是由金滔脚线厂升级成立，两者同时并存，均使用金滔脚线厂的名义对外经营，共同使用涉案厂房，故金滔脚线厂也应承担租金责任。二、原告主张被告承担水电费无依据。涉案厂房及水电设施由第三人及金滔脚线厂使用，原告对此知情，故水电费为第三人与金滔脚线厂的经营费用，应由两者承担。被告只是第三人的管理人员，无需对企业的经营费用承担清偿责任。三、据被告向第三人核实，第三人已向原告支付租金676800元，尚欠3070800元，而非原告主张的3459600元。为查清法律关系及租金支付情况，被告申请追加第三人与金滔脚线厂为本案被告。第三人述称：一、第三人于2016年12月20日委派经理即被告作为签约代表与原告签订《厂房租赁协议》，承租位于佛山市禅城区南庄镇紫洞岗贝工业区内的场地。第三人是涉案协议的承租方，协议项下的权利义务由第三人承担，与被告无关。二、第三人已向原告支付租金646800元，尚欠租金3100800元（138800元/月×27个月-646800元），支付明细如下：日期金额（元）二〇一七年一月六日100000元二〇一七年三月三十一日100000元二〇一七年六月二十一日73000元二〇一七年六月二十七日65800元二〇一七年七月三十日50000元二〇一七年九月二十二日138000元二〇一七年十月十二日50000元二〇一七年十二月十七日20000元二〇一七年十二月十八日50000元合计646800元三、第三人通过出纳的个人账户向原告支付租金，2017年6月前，第三人通过出纳陈晓真的个人账户向原告罗惠泉支付租金。2017年6月后，第三人通过出纳邓群锋个人账户向原告罗惠泉支付租金、水电费。诉讼中，两原告提交以下证据：1、《厂房租赁协议》。拟证明原、被告于2016年12月20日签订涉案协议，约定被告向两原告承租位于禅城南庄镇紫洞岗贝工业区（含厂房、办公宿舍楼及各通道），合共9177㎡，并约定租赁期限、租金标准及保证金，该协议为前租赁合同到期后续签。城市生活垃圾处理费催缴通知书3张、发票1张。拟证明被告租用涉案厂房产生的城市生活垃圾处理费。电费发票4份。拟证明被告通过4个电表缴纳电费，分别为佛山市禅城区砖尚陶瓷有限公司、佛山市禅城区固业房地产服务部、禅城区金滔脚线加工厂（表号尾数为4132）、禅城区金滔脚线加工厂（表号尾数6087）。被告拖欠电费84039.93元，电费违约金30727.86元。水费发票12份。拟证明被告拖欠水费4794.87元。《厂房设备、存货、搬出注意事项》、收条、司法拍卖截图、结案通知书。拟证明被告承租涉案厂房用于经营第三人，第三人因拖欠工资，其设备、产品在淘宝上进行司法拍卖，但无买受人后进行以物抵债。为确保涉案厂房的财产安全，在其搬离物品时原告收取保证金30000元。涉案厂房在2019年3月31日收回，保证金30000元于2019年4月20日退还给员工。被告拖欠的租金应计算至2019年3月31日。光盘及附带的文字。拟证明2018年5月21日、2019年4月1日、2019年6月21日原告罗惠泉与被告的对话，原告一直向被告追收涉案厂房的租金，被告在录音中确认为涉案厂房的承租人，也明确涉案厂房于2019年3月31日交还原告。借记卡账户历史明细清单。拟证明原告并未收到被告所述2017年12月18日支付的30000元。工程竣工验收登记表（临时工程）、南庄镇建设工程规划许可证报批表2份。拟证明涉案厂房中向罗桂昌承租的原金滔脚线厂的厂房、原告翟健恩自有厂房经过规划报批。诉讼中，被告提交以下证据：1、证明、《金滔公司付罗惠泉厂房租金》、支出证明单（2017年1月6日、3月31日、7月30日、9月22日、10月12日）、中国农业银行网上电子回单9张、转账交易截图2张。拟证明①2016年12月20日，第三人委派经理即被告与两原告签订《厂房租赁协议》，协议项下的权利义务一直由第三人承担，与被告无关；②涉案厂房的实际承租人为第三人，第三人通过其出纳陈晓真的私人账户、邓群锋的私人账户向原告支付租金，并填写支出证明单作为记账材料，转账凭证摘要亦注明“付金滔厂房租金”等；③第三人已向原告支付租金合计676800元，尚欠3070800元，第三人对此清楚。2、（2019）粤06民终5860号民事判决。拟证明2017年3月至6月2日期间，第三人借用出纳陈晓真的私人账户代收代付公司款项。此后，第三人改用邓群锋名下的中国农业银行账户代收代支公司款项。3、第三人股东及实际控制人邓稀维与会计潘桂贤的微信聊天截图两张。拟证明邓稀维与潘桂贤商讨交租事宜，第三人是涉案厂房的实际承租人。4、原告罗惠泉与第三人会计潘桂贤的短信截图1张。拟证明原告罗惠泉知道第三人为实际承租人，原告就涉案厂房的租金事宜直接与潘桂贤联系并追收。5、（2019）粤0604民初1007号民事判决、责令限期整改指令书、中国建设银行单位客户专用回单、发货单、购销合同、支出证明单（2017年9月18日、2018年3月17日）、网上银行电子回单、银联pos签购单、税收完税证明。拟证明①金滔脚线厂是个体工商户，后于2015年12月17日升级设立第三人，并与第三人共同存续；②第三人一直有使用金滔脚线厂的名义对外经营、开展业务，并为金滔脚线厂缴纳税费，金滔脚线厂与第三人共同使用涉案厂房，两者应共同承担租金。6、支出证明单（2017年8月28日、9月22日两张、9月27日、9月28日、10月30日）、广东电网公司佛山供电局缴纳电费收费凭据4张、网上银行电子回单5张、中国建设银行单位客户专用回单2张、广东增值税电子普通发票1张、广东电网公司缴费界面截图1张。拟证明涉案厂房与水电设施，由第三人及金滔脚线厂使用，水电费应由两者承担。诉讼中，第三人未向法院提交证据。本院认证认为，原告提交的证据1-4、7，被告及第三人对真实性无异议，本院确认其真实性；第三人对证据5的真实性无异议，本院确认真实性；证据6与证据5内容相印证，本院确认其真实性；证据8并非城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的有效的建设工程规划许可证，故对其证明内容不予采信。被告提交的证据，证据1中的证明涉及本案关键事实的认定，故在本院认为部分详细论述；《金滔公司付罗惠泉厂房租金》系被告单方制作，第三人所述的租金支付情况与该表不符，被告当庭确认租金支付情况以第三人所述为准，故对该证据不予采信；支出证明单及中国农业银行网上电子回单有原件核对，本院确认其真实性；转账截图中的2017年12月18日的30000元，原告在庭审中确认未支付，故对涉及该笔的转账截图不确认，其他转账截图有原件核对，本院确认真实性。原告与第三人对证据2、4的真实性均无异议，本院确认其真实性。被告提交的证据3无原件核对，原告对真实性不确认，故本院对其真实性不予确认，证据5中的民事判决，原告与第三人对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5中的其他证据均有原件核对，本院确认其真实性。证据6并非原告诉请的电费范围，对关联性不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月20日，两原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：“一、乙方向甲方租用位于佛山市禅城区南庄镇紫洞岗贝工业区内租用总面积约9177㎡（含厂房、办公宿舍楼及各通道），提供4个电箱在总用电量200KW以内给乙方使用，并免费提供“金滔脚线厂”的牌照给乙方使用到2017年8月31日前，由2017年9月1日起将“金滔脚线厂”相关工商税务等事项清理完毕交还罗桂昌使用，但该牌照乙方租用期间所产生的一切税费及其它债权债务由乙方全部负责与甲方无关，在乙方使用“金滔脚线厂”牌照时，乙方需把原法人代表罗桂昌转为乙方或乙方所指定的第三人名下，但乙方需支付甲方使用该牌照的保证金50000元，乙方不再使用该牌照时，乙方必须负责把该牌照证件的法人代表转回甲方或甲方指定的第三方名下，所需费用由乙方负责。所占用地为甲方分别向南庄紫洞集团有限公司罗桂昌和梁莲租赁所得，乙方已清楚了解该厂房及土地的相关情况。二、乙方租用本厂房实际使用者为“佛山市金滔建材有限公司”。三、租用期从2017年1月1日至2019年12月31日止。四、租金约定：2017年1月1日-2019年12月31日每月租金138800元……五、租金的支付：实行先交租后使用原则，乙方需在每月25日前支付下一个月份租金给甲方，逾期，经甲方书面通知，乙方延迟十五天仍未交纳租金的，甲方有权解除合同作乙方违约处理，没收保证金并追加乙方的逾期租金及加收每日1%滞纳金……十、违约责任：1、签约当日乙方应当支付甲方厂房租赁合同保证金376000元，该保证金未含乙方使用“金滔脚线厂”牌照由原法人罗桂昌转到乙方为法人后的牌照保证金50000元。保证金交付完毕，视为甲、乙双方对此租约的确认，甲方需依时在2017年1月1日前支付租赁资产给乙方使用。2、乙方若合约期内中途违约导致合同终止，甲方没收全部保证金并追收乙方已用未付的租金和欠费……”后附两原告及被告的身份证复印件，第三人以骑缝章形式在协议上加盖公章。2019年1月15日，原告翟健恩、第三人员工及搬出方签订《厂房设备、存货、搬出注意事项》，约定：“为搬出物品保证不损坏厂房业主设施，于2019年2月14日收到金滔建材有限公司员工30000元保证金（附收据），物品搬出后设施完好，场地清理垃圾完毕保证金全额退还。注意要点：（一）于2019年3月31日有物品清理完毕交回厂房……”该保证金已于2019年4月20日退还第三人员工。另查明一：各方确认的涉案协议租金支付情况:原告确认的租金支付情况被告、第三人确认的租金支付情况日期金额日期金额无2017年1月6日100000元2017年3月31日100000元2017年6月21日73000元2017年6月21日73000元2017年6月27日65800元2017年6月27日65800元2017年7月30日50000元2017年7月30日50000元2017年9月22日138000元2017年9月22日138000元2017年10月12日50000元2017年10月12日50000元2017年12月17日20000元2017年12月17日20000元2017年12月18日50000元2017年12月18日50000元合计446800元合计646800元原告在诉讼中主张被告拖欠租金3300800元（138800元×27个月-446800元），第三人与被告辩称尚欠租金3100800元（138800元×27个月-646800元）。各方无争议款项均由第三人财务人员邓群锋支付给原告罗惠泉，有争议的2017年1月6日、3月31日两笔款项合计200000元由第三人财务人员陈晓真转账支付给原告罗惠泉，支出证明单注明“金滔公司支付罗惠泉租金”，原告称该两笔款项为被告补交前租赁合同拖欠的租金，被告与第三人不予确认。另查明二：关于城市生活垃圾处理费，原告共提交三份城市生活垃圾处理费催缴通知书，情况如下：编号期限金额20002060822013年1月至2018年6月7920元20002060842012年11月至2018年11月8400元20045092052013年4月至2017年10月2880元合计19200元原告在庭审后确认主张以下城市生活垃圾处理费：编号期限金额20002060822017年1月至2018年6月2160元20002060842017年1月至2018年11月2683元合计4843元原告称以上金额根据年度折合计算得出，被告与第三人称不清楚上述城市生活垃圾处理费原告有无实际缴纳。另查明三：涉案水费发票显示收费编号分别为0206010、0206011、0206084、0206082。另查明四：根据原、被告的陈述，涉案协议约定的租赁厂房由三部分组成：1、原告翟健恩自有厂房；2、原告向罗桂昌承租的原金滔脚线厂的厂房；3、原告向罗桂昌承租的土地加盖的厂房。原告提交了工程竣工验收登记表（临时工程）、南庄镇建设工程规划许可证报批表2份以证明涉案厂房有经规划报建，经查，建设单位为翟健恩的南庄镇建设工程规划许可证报批表建工管理部门处加盖了佛山市禅城区南庄镇规划建设办的公章，但未经佛山市禅城区政府城乡规划主管部门批准，其他两份亦无规划部门签章，故涉案厂房均未取得建设工程规划许可证。原告在诉讼中称：2016年12月20日前原、被告就建立租赁关系涉案协议实际为续签合同，但无法提交之前的合同；关于第三人为何以骑缝章形式在涉案协议上加盖公章，由于涉案协议包含正文，原、被告身份证复印件及厂房附图三部分，并非每一页都有签字，为确定页数，避免协议部分内容被更换才加盖骑缝章，如果第三人是涉案协议的承租方，其应在协议乙方处盖章；城市生活垃圾处理费催缴通知书编号2000206082、2000206084能与水电发票编号0206084、0206082对应，证明费用由涉案厂房实际产生；涉案厂房于2019年3月31日返还予原告。被告在诉讼中称：涉案厂房于2016年12月前由第三人租赁使用，涉案协议是续签的合同，但之前合同的租赁期限被告不清楚；关于第三人为何以骑缝章形式在涉案协议上加盖公章，由于被告代理第三人签订协议，并未在意公章要盖在协议什么地方，认为只要盖了章即可；对原告诉请的水电费及电费违约金无异议；涉案厂房由第三人向原告返还；对原告主张的保证金数额无异议，但保证金不是被告支付的，是第三人及金滔脚线厂在履行前租赁合同时支付的。第三人在诉讼中称：对原告诉请的水电费及电费违约金无异议；涉案厂房于2019年1月14日向原告返还；确认原告主张的保证金数额，但原告不应没收；被告不作为承租人承担责任的前提下，第三人愿意承担租赁协议项下的权利义务。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未提交有效证据证明涉案厂房在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证，故《厂房租赁协议》因违反法律强制性规定而无效。关于《厂房租赁协议》合同主体及责任承担问题。原告主张被告系涉案协议的合同相对人，其诉请的租金等费用应由被告承担。被告辩称受第三人委托与原告签订租赁协议，第三人实际承租涉案厂房并向原告支付租金等费用，故原告应向第三人主张权利而非被告。本院采信原告主张，确认被告系涉案协议的合同相对人，理由如下：第一，涉案协议的承租方（乙方）处仅有被告签名，未加盖第三人公章，协议后附主体资料也仅有原、被告的身份证复印件，而无第三人的营业执照复印件。虽然第三人以骑缝章形式在租赁协议上盖章，但该盖章形式不符合合同签订中当事人签名盖章的行为习惯，被告关于“并未在意公章要盖在协议什么地方，认为只要盖了章即可”的解释亦不符合常理。第二，被告辩称受第三人委托签订租赁协议，但被告无有效证据证明签订租赁协议时已就委托情形向原告披露，原告亦不确认第三人为涉案协议的合同相对人，根据合同相对性原则，被告以第三人实际使用涉案厂房并向原告支付租金为由，辩称其无需承担涉案协议项下的权利义务，本院不予采纳。第三，第三人明确在被告不作为承租人承担责任的前提下才愿意承担协议项下的权利义务，故第三人在本案中未构成债务加入。综上，本院认定《厂房租赁协议》系原、被告签订，协议项下的权利义务应由原、被告承担。关于原告诉请租金。如上所述，涉案协议已认定无效，原告诉请的租金实为占有使用费，可参照租赁协议约定的租金标准予以确定。原告在诉讼中明确被告拖欠2017年1月1日至2019年3月31日的租金差额3300800元，被告与第三人辩称拖欠3100800元。各方分歧在于2017年1月6日、3月31日的两笔款项合计200000元是否属于涉案协议期间的占有使用费。经查，该两笔款项于涉案协议期间支付，虽然原告主张该款项为被告补交前租赁合同的租金，但被告及第三人均不予确认，原告亦未提交有效证据证明，故本院采纳被告的抗辩，确认被告应向原告支付2017年1月1日至2019年3月31日的占有使用费差额3100800元。另，各方对涉案厂房返还时间各持一词，根据被告与第三人所述的租金计算方法以及《厂房设备、存货、搬出注意事项》关于涉案厂房应于2019年3月31日返还的约定，本院采信原告的主张，确认涉案厂房于2019年3月31日返还予原告。关于原告诉请水电费、电费违约金以及城市生活垃圾处理费。被告与第三人对原告主张的水电费、电费违约金无异议，本院予以确认。关于城市生活垃圾处理费，原告在诉讼中明确仅主张2017年1月至2018年11月的城市生活垃圾处理费4843元。根据本院查明的事实，城市生活垃圾处理费催缴通知书的编号与涉案水电发票的收费编号相对应，且原告主张的费用期间为涉案协议期间，故该费用应为被告承租涉案厂房期间实际产生的费用，被告应向原告支付。至于具体金额，结合原告主张的金额、期间及计算方式，本院确认被告应向原告支付编号2000206082的催缴通知书2017年1月至2018年6月期间的费用2160元（7920元÷5.5年×1.5年），编号2000206084的催缴通知书2017年1月至2018年11月的费用2646.58元（8400元÷73个月×23个月），合共4806.58元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请没收保证金。如上所述，涉案协议已认定无效，原告诉请没收保证金无依据，本院不予支持。原告应向被告退还保证金，为了避免诉累，本院将保证金抵扣占用使用费，抵扣后，被告应向原告支付2017年1月1日至2019年3月31日的占有使用费差额2724800元（3100800元-376000元）。关于利息问题。原告因被告逾期支付占用使用费造成的损失主要为利息损失，故该主张应予支持。结合原告的主张及上述抵扣情形，本院确认被告应以2724800元为本金，从2019年8月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月20日止，至于此后的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定2019年8月21日起的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告罗惠泉、翟健恩与被告李明于2016年12月20日签订的《厂房租赁协议》无效；二、被告李明应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗惠泉、翟健恩支付2017年1月1日至2019年3月31日的占有使用费差额2724800元及利息（以2724800元为本金，从2019年8月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月20日止，自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、被告李明应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗惠泉、翟健恩支付水费4794.87元、电费84039.93元、电费违约金30727.86元；四、被告李明应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗惠泉、翟健恩支付2017年1月至2018年11月的城市生活垃圾处理费4806.58元；五、驳回原告罗惠泉、翟健恩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取19298元，由原告罗惠泉、翟健恩共同负担5464元，被告李明负担13834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员杜杰二〇一九年十二月二十四日书记员余柔敏