重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8420号上诉人（原审被告）：重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号，统一社会信用代码915001077562413148。法定代表人：侯毅，经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，汉族，1988年8月13日出生，系公司员工，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：刘晨曦，女，汉族，1988年8月23日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：钟金民，重庆章达律师事务所律师。上诉人重庆腾翔实业有限公司（以下简称腾翔公司）因与被上诉人刘晨曦定金合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初9234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾翔公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘晨曦的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘晨曦承担。其上诉的主要事实及理由：《认购协议》约定的《重庆市商品房买卖合同》的签订条件尚未达成，包括本案刘晨曦在内的众多购房人购买的上邦国际社区A2组团房屋在签订《购房协议》时处于抵押状态，因此腾翔公司告知了购房人需要时间办理房屋解押，不可能承诺具体的签约时间；《认购协议》可以继续履行，刘晨曦无权要求其双倍返还定金；《认购协议》尚未解除，双方应当继续履行《认购协议》，其不应当双倍返还定金；一审判决超出刘晨曦的诉讼请求。被上诉人刘晨曦辩称，一审法院的认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。腾翔公司的上诉理由不成立，双方签订的认购协议合法有效，根据认购协议第6条约定，在第5条期限内，若因腾翔公司原因导致重庆市商品房买卖合同无法签订的，腾翔公司双倍返还定金，此合同系双方真实意思表示，协议签订当日，其支付了定金128569元，腾翔公司出具了收据。其完成了合同义务，腾翔公司也应当按照合同约定履行其义务。但腾翔公司未按认购协议约定时间通知其签订重庆市商品房买卖合同，违背了合同法约定的定金原则及认购协议约定的定金双倍返还的约定，因此其要求腾翔公司承担定金双倍返还的义务。刘晨曦向一审法院起诉请求：1、腾翔公司双倍返还刘晨曦定金257138元；2、本案诉讼费用由腾翔公司承担。一审法院认定事实：2018年11月3日，刘晨曦（乙方）与腾翔公司（甲方）签订了《认购协议》1份，主要约定：1、刘晨曦认购由腾翔公司开发的上邦国际社区房屋一套，房屋总价为427569元；2、签订该《认购协议》时，刘晨曦向腾翔公司缴纳房屋定金128569元，作为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的担保，刘晨曦在签订购买该房屋的《重庆市商品房买卖合同》后，定金直接转为房款。同日，刘晨曦向腾翔公司缴纳了前述房屋定金128569元，腾翔公司向刘晨曦出具了收据，并注明为定金。另查明：对刘晨曦、腾翔公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间，双方在《认购协议》进行了约定：第五条、刘晨曦须于2019年3月31日18时之前，携带相关文件至腾翔公司的销售中心，签署《重庆市商品房买卖合同》及相关文件，并交纳相关费用。在该条文结束处，有手写“甲方通知（通知方式包括短信、微信、电话）”字样。在《认购协议》第六条，双方约定：在第五条约定的期限内，若因腾翔公司原因导致《重庆市商品房买卖合同》无法签订的，腾翔公司双倍返还刘晨曦定金；若因刘晨曦原因导致《重庆市商品房买卖合同》无法签订的，腾翔公司有权即时解除本认购协议并没收刘晨曦已缴付的定金。审理中，腾翔公司未举示其于2019年3月31日18时之前通知刘晨曦到其销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》的相关证据。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，刘晨曦、腾翔公司签订《认购协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方都应按照合同约定履行各自义务，否则应承担违约责任。双方在《认购协议》中明确约定了应于2019年3月31日18时之前签订《重庆市商品房买卖合同》，否则应适用定金罚则，腾翔公司作为房屋出卖方，有义务举示证据证明其在约定的签约时间之前通知了刘晨曦到销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》，但腾翔公司并未举示相关证据，应承担不利后果。对于腾翔公司抗辩《认购协议》上约定的签订买卖合同的时间由腾翔公司通知的意见，由于双方在《认购协议》第五条明确约定了签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2019年3月31日18时之前，“甲方通知（通知方式包括短信、微信、电话）”的表述仅为对通知方式的约定，故一审法院对腾翔公司的辩解意见不予采纳。综上，一审法院认为，刘晨曦、腾翔公司双方未能按约签订《重庆市商品房买卖合同》系腾翔公司原因造成，故对刘晨曦要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持，而对于定金的具体数额，按照法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋的总价为427569元，刘晨曦实际缴纳的定金为128569元，超过了总房价的20%（427569×20%=85513.8元），超过部分为43055.2元（128569元-85513.8元），因此，腾翔公司应双倍返还定金的数额为171027.6元（85513.8元×2），对超出总房价20%的部分，不认定为定金，应予以返还，故腾翔公司应支付刘晨曦的金额总计为214082.8元（171027.6元+43055.2元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、腾翔公司于判决生效之日起十日内支付刘晨曦214082.8元；二、驳回刘晨曦的其他诉讼请求。本案案件受理费为5158元、保全费2020元，共计7178元,由腾翔公司负担5900元，由刘晨曦负担1278元。本院二审中，当事人未提交新的证据。二审中，腾翔公司称,我方手中的《认购协议》原件遗失了。告知刘晨曦涉案房屋是抵押房屋的依据应当有，但遗失了。刘晨曦购买的房屋于2019年7月份解除抵押。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，刘晨曦与腾翔公司签订的《认购协议》合法有效。该《认购协议》中约定了双方签订《重庆市商品房买卖合同》的截止时间，腾翔公司未按约定履行通知义务，应承担相应的违约责任。腾翔公司上诉称，《认购协议》约定的《重庆市商品房买卖合同》的签订条件并未达成合意，《认购协议》应进行履行。本院认为，本案中，腾翔公司既未提供其手中持有的与刘晨曦一审举示的内容不同的《认购协议》原件，也未举示其告知刘晨曦涉案房屋是抵押房屋，签约时间不能确定的依据，刘晨曦举示的《认购协议》中对《重庆市商品房买卖合同》的签约时间已明确，腾翔公司对此盖章确认，表明双方形成合意。腾翔公司主张《认购协议》继续履行，即双方重新签订《重庆市商品房买卖合同》。因刘晨曦已明确表示拒绝签订买房合同，腾翔公司不能强迫交易，故对腾翔公司该项上诉理由本院不予采纳。腾翔公司上诉称，《认购协议》尚未解除，双方应当继续履行《认购协议》，其不应当双倍返还定金。因双方在《认购协议》中明确了在约定的期限内，若因腾翔公司原因导致《重庆市商品房买卖合同》无法签订的，腾翔公司双倍返还刘晨曦定金，故《认购协议》是否解除，不影响刘晨曦依据《认购协议》主张双倍返还其交纳的定金。本案中，腾翔公司收款是以定金的名义收取渋案款项，原审对于符合法律规定的定金部分双倍返还，不符合法律规定的定金部分原价返还，未超出刘晨曦的一审诉讼请求，并无不当。综上所述，腾翔公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4511元，由上诉人重庆腾翔实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  章若微审判员  吴宝山审判员  吴贵平二〇二〇年一月九日书记员  卢秋君