重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初13353号原告：何亮，男，汉族，1985年5月1日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：孙朝容，重庆赤甲律师事务所律师。被告：李辉平，男，土家族，1981年11月26日生，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：杨力，重庆炜林律师事务所律师。被告：崔建军，男，土家族，1983年5月7日生，住重庆市石柱县。被告：谭艳，女，土家族，1983年11月4日生，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：崔建军，男，土家族，1983年5月7日生，住重庆市石柱县。原告何亮与被告李辉平、崔建军、谭艳执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何亮及其委托诉讼代理人孙朝容，被告李辉平及其委托诉讼代理人杨力，被告崔建军，被告谭艳的委托诉讼代理人崔建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何亮向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2房屋的强制执行并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告崔建军、谭艳于2017年8月13日签订《房屋买卖合同》，被告崔建军、谭艳将位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2房屋以88万元卖于原告。合同签订后陆续支付购房款，并由原告交纳房屋月供款，但被告崔建军、谭艳不协助和配合原告办理产权过户登记手续。2018年11月初，被告李辉平向贵院申请执行登记在崔建军、谭艳名下位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2房屋。原告提出执行异议并提供相关证据，贵院于2019年5月21日作出执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告已按合同支付全部价款并占有标的物至今，并无过错，法院不应继续查封、执行房屋。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告李辉平辩称，不认可原告的诉讼请求，原告的理由不成立。第一，崔建军、谭艳与原告签订的房屋买卖合同违反城市房地产管理法第三十八条第六项的法律强制性规定，应当认定为无效；第二，崔建军、谭艳与原告虽然签订了房屋买卖合同，但没有办理产权登记，不具有公示效力，物权没有发生变动；第三，由于原告自身原因导致未办理过户登记，不能排除本案的执行。被告崔建军、谭艳辩称，原告在我处购买涉案房屋并支付款项，也对房屋进行装修入住。2018年8月4日，原告通知我方配合过户，但因被告不在重庆没法配合原告过户，并不是不配合原告办理过户。经审理查明，2016年1月21日，作为甲方的卖方重庆鲁能开发（集团）有限公司与作为乙方的买方崔建军、谭艳签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方从甲方处购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋，成交价格为569252元，付款方式为按揭付款。2016年4月26日，贷款人招商银行股份有限公司重庆分行与借款人崔建军、谭艳签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款用途为崔建军、谭艳从重庆鲁能开发（集团）有限公司处购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋，借款人向贷款人个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为426000元，贷款期限为240个月，即从2016年4月26日起到2036年4月26日止。另约定抵押人愿意以上述房屋的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一起相关费用的担保。2017年8月13日，作为甲方的崔建军、谭艳与作为乙方的何亮签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋（该房屋所属楼盘鲁能九龙花园），成交总价为88万元，乙方以全款方式向甲方交付房款，其中，定金15万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；乙方交付房款40万元用于该房屋解押；房款8万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；尾款25万元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。崔建军于2017年8月13日出具收条，载明：“今收到何亮（500107198505012416）购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋定金贰万元整”；于2017年8月14日出具收条，载明：“今崔建军、谭艳收到何亮购买位于九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋房款拾叁万元”；于2017年10月30日出具收条，载明：“今收到何亮（500107198505012416）购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋房款贰拾伍万元整”；于2017年12月27日出具收条，载明：“今收到何亮购买鲁能九龙花园5栋23-2房款陆万圆整”。2017年10月30日，崔建军、谭艳将涉案房屋交付给何亮。同日，崔建军与何亮共同出具情况补充说明，载明：“关于何亮购买位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋2018年1月30日之前月供由崔建军支付，2018年1月30日之后月供由何亮支付”。后原告于2018年2月2日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年2月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年3月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年4月29日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年5月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年6月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年7月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年8月29日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年9月29日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年10月31日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年11月30日向被告谭艳转账支付2675元，于2018年12月31日向被告谭艳转账支付2675元，于2019年2月1日向被告谭艳转账支付2675元，于2019年2月28日向被告谭艳转账支付2675元，于2019年4月30日向被告谭艳转账支付2675元。之后，原告又于2019年4月30日向本院转账支付379875元。凭条上载明：“用途：解银行抵押5幢232。”2017年11月6日，作为甲方的何亮与作为乙方的重庆易豪装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由乙方对九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋进行室内装修，工期为本工程至2017年11月6日开工，于2018年5月5日竣工，合同价款为15.9万元，指定刘健为乙方驻工地代表，负责合同履行。原告于2017年11月6日向刘健转账支付39000元，于2018年2月11日分别向刘健转账支付5万元、3万元，于2018年2月27日向刘健转账支付3万元。2017年12月27日，作为甲方的重庆鲁能物业服务有限公司与作为乙方的何亮签订《装饰装修管理服务协议》，由乙方对鲁能九龙花园5栋23-2号房事实装饰装修，实施期限2017年12月27日至2018年3月26日。另查明，本院在审理李辉平与崔建军、谭艳民间借贷纠纷一案中，根据李辉平提出的财产保全申请，于2018年9月27日以（2018）渝0107执保1967号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋。2018年10月24日，本院对李辉平与崔建军、谭艳民间借贷纠纷一案作出（2018）渝0107民初18581号民事调解书，载明：“……一、被告崔建军、谭艳于2018年10月30日日之前偿还原告李辉平借款本金20万元并支付利息（以本金20万元为基数，从2016年6月6日开始按照月利率2%的标准计算至付清日止，利随本清）；二、本案诉讼费2930元、保全费2040元，共计4970元，由被告崔建军、谭艳承担，于2018年10月30日之前给付原告……”后崔建军、谭艳未履行上述生效法律文书确定的义务，李辉平向本院申请强制执行，原告对执行位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋提出书面异议，本院于2019年5月21日作出（2019）渝0107执异65号民事裁定书，裁定驳回案外人何亮的异议请求。还查明，位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋登记在崔建军、谭艳名下，不动产权证书颁发时间为2018年8月7日。审理中，原告举示情况谭艳出具的情况说明载明位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2的房屋出售于何亮后，没有自行缴纳水电气费，都是何亮以被告的名义进行缴纳，拟证明涉案房屋水电气费均为原告缴纳，但因为没有过户，所以显示都是被告名字；被告李辉平对该证据不认可，被告崔建军、谭艳对该证据真实性无异议，是谭艳出具的。审理中，原告举示证人证言、2018年8月4日的短信记录，证明重庆到家了网络科技有限公司工作人员通知原告过户，原告也通知崔建军、谭艳配合过户；被告李辉平对此表示不清楚，而被告崔建军、谭艳认可该事实。以上事实，有房屋买卖合同、装饰工程施工合同、装饰装修管理服务协议、（2019）渝0107执异65号民事裁定书、不动产权证、中国工商银行流水明细等证据及本院庭审笔录附卷为证并经质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有权排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2017年8月13日，原告与被告崔建军、谭艳就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性、禁止性规定，合法有效。关于被告李辉平辩称的该合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的不得转让”的法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定应认定合同无效的意见，本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定应属于发生物权变动的处分行为，并不影响当事人可就未依法登记领取权属证书的不动产签订买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告李辉平援引的《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反之并不导致房屋买卖合同无效，换言之，原告与被告崔建军、谭艳就案涉房屋签订《房屋买卖合同》是合法有效的。本案涉案房屋查封时间为2018年9月27日，故可以认定在人民法院查封之前原告与被告崔建军、谭艳已签订合法有效的书面房屋买卖合同。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本案中，涉案房屋查封时间为2018年9月27日。被告崔建军、谭艳陈述已于2017年10月30日将涉案房屋交付给原告，同时原告与重庆重庆易豪装饰工程有限公司于2017年11月6日签订《装饰工程施工合同》，对涉案房屋室内进行装修。因房屋装修事宜，原告与重庆鲁能物业服务有限公司于2017年12月27日签订《装饰装修管理服务协议》。据此，本院认定原告在在人民法院查封之前已合法占有该不动产。关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据原告与被告崔建军、谭艳签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋的成交价为88万元。结合被告崔建军出具的收条以及原告的银行流水，原告已向被告崔建军、谭艳支付购房款共计46万元及按揭款40125元（2675元×15笔），同时将房屋款379875元支付到本院指定的银行账户内。综上，本院认定原告符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋于2018年8月7日办理了不动产权证，涉案房屋才符合办理过户登记的条件。涉案房屋查封的时间为2018年9月27日，时间间隔较近，且被告崔建军也陈述原告曾通知其配合过户，但因崔建军和谭艳不在重庆没法配合原告过户。同时结合重庆到家了网络科技有限公司工作人员林文凯的书面证言，原告有请求办理过户登记的积极行为，且未办理过户登记有合理的客观理由，可以认定符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。据此，何亮对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，何亮的异议主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：不得执行位于重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋，并解除对重庆市九龙坡区火炬大道9号5幢23-2号房屋的查封。本案案件受理费6300元，由被告李辉平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院审 判 长  付家伟人民陪审员  陈明英人民陪审员  杨 莉二〇二〇年一月二十日法官 助理  黄 俊书 记 员  李 霞