辽宁省建平县人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1322民初3774号原告：管振玺，男，1972年1月12日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：林立峰，辽宁承远律师事务所律师。被告（原审原告）：薛淑芹，女，1962年6月4日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：王帅（薛淑芹之子），男，1992年11月3日出生，汉族，农民，住建平县。被告（原审被告）：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，经理。委托诉讼代理人：王国玉，男，1967年1月26日出生，汉族，公司职员，住朝阳市双塔区。原告管振玺因薛淑芹与朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司第三人撤销之诉纠纷一案，不服本院（2018）辽1322民初2127号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年2月25日作出（2018）辽1322民初4677号民事判决，原告不服提出上诉。朝阳市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）辽13民终1431号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年8月1日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告管振玺及委托诉讼代理人林立峰、被告薛淑芹及委托诉讼代理人王帅，被告家和兴公司的委托诉讼代理人王国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管振玺向本院提出诉讼请求：1、撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事判决书主文第二项中关于“家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内向原告薛淑芹交付被告所开发的位于建平县北侧家和小区1号楼1号商网（一层01011、二层01021）的房屋”的部分；2、确认原告与被告家和兴公司于2016年9月13日就家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；3、判令被告家和兴公司将家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）交付给原告；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2016年9月13日与家和兴公司就家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）签订了《商品房买卖合同（预售）》。同日，该合同在产权部门备案，原告缴纳了全部购房款。2017年12月19日原告向家和兴公司交付了物业费、装修保证金、办理门牌号费用、取暖费、临时水电费和垃圾清理费，家和兴公司将商网钥匙交付给原告，原告将该商网作为库房使用至今。近日原告获悉，建平县人民法院于2018年7月25日作出了（2018）辽1322民初2127号民事判决书判令被告家和兴公司向被告薛淑芹交付家和小区1号楼2号商网和原告购买的家和小区1号楼1号商网。判决所依据的事实和理由是被告薛淑芹于2015年4月28日与被告家和兴公司就争议商网签订了《家和书香文苑认购协议》。但是该协议未在产权部门备案，家和兴公司更未向薛淑芹交付该商网。根据一房多卖的相关法律规定和裁判规则，开发商家和兴公司应将争议商网交付给原告，故诉至法院。被告薛淑芹辩称，2015年4月28日，我与被告家和兴公司签订《家和书香文苑认购协议》两份，约定由我购买被告所开发的位于建平县北侧《家和书香文苑》项目1号楼1号商网（建筑面积174平方米、价款35万元）、1号楼2号商网(建筑面积209.55平方米、价款60万元)，一号商网下面24平方米赠终身免物业费，2015年12月31日交工。我于2015年4月27日向家和兴公司汇款20万元、2015年4月28日向家和兴公司汇款75万元，家和兴公司于2015年4月28日为我出具收款95万元的收款收据。家和兴公司未按约定向我交付房屋，我提起诉讼，建平县人民法院以（2018）辽1322民初2127号民事判决书判决“一、原告薛淑芹与被告家和兴公司于2015年4月28日签订的两份‘家和书香文苑认购协议’合法有效。二、被告家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内向原告薛淑芹交付被告所开发的位于建平县北侧家和小区1号楼1号商网（一层01011、二层01021）、1号楼2号商网（一层01012、二层01022)的房屋”。现该判决已经生效，因被告家和兴公司未按判决履行义务，我已申请强制执行，现正在执行过程中。我认为，一、根据相关法律规定，我与家和兴签订的认购协议中约定了所认购房屋的位置、建筑面积、价款、交工时间等主要内容，且家和兴公司已按照约定收受购房款，应认定该协议为有效的商品房买卖合同，故建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事判决书判决合法，应予以维持。二、我与家和兴签订购房协议在先，我与原告均未办理房屋所有权变更登记，但是我与家和兴公司之间的合同成立在先，原告诉称占有此房屋使用至今，实际情况是该房屋由我于2018年5月占有，并对该房屋进行装卷帘门等装修处置，原告这么长时间未提异议，故其提出实际占有系虚假陈述。故我与家和兴公司之间的购房合同合法有效。三、原告与家和兴公司的购房协议无效，是因为家和兴公司一房数卖导致，原告的诉请与我、与本案涉案房屋无关，应由原告与家和兴公司另行处理。四、我与家和兴公司之间协议明确约定终身免物业费，至于原告是否向家和兴公司缴纳物业等费用与本案无关。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告家和兴公司辩称，一、我公司与原告之间是真实的商品房买卖关系。我公司在2016年9月13日和原告签订了正式《商品房买卖合同》，同日在产权部门登记备案，将我公司家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）出售给原告，2017年12月19日将此商网交付给原告，原告收到钥匙、也缴纳了物业费、装修保证金等。二、我公司与薛淑芹之间是民间借贷关系，当时原法定代表人刘铁权和薛淑芹一方口头约定借款200万、月息三分，实际上薛淑芹只借给了95万元，售楼处和薛淑芹签订了关于家和小区1号楼1号商网和1号楼2号商网的《认购协议》作为担保。建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事案件认定的基本事实是：2015年4月28日，原、被告签订《家和书香文苑认购协议》两份，约定：原告定购被告所开发的位于建平县北侧《家和书香文苑》项目1号楼1号商网（建筑面积174平方米、价款35万元）、1号楼2号商网（建筑面积209.55平方米、价款60万元）；协议同时约定：1号商网下面24平方米赠终身免物业费2015年12月31日交工。原告于2015年4月27日向被告汇款20万元、2015年4月28日向被告汇款75万元，被告于2015年4月28日为原告出具收款95万元的收款收据（收款35万元、60万元各一枚）。现被告未按约定向原告交付房屋，原告提起诉讼。原、被告签订的认购协议中所涉及书香文苑项目1号楼1号商网1号楼2号商网经产权部门测绘登记为家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）和2号商网（一层01012号、二层01022号），现该小区1号楼已有部分住户入住。据此判决：一、原告薛淑芹与被告朝阳家和兴置业有限公司于2015年4月28日签订的两份“家和书香文苑认购协议”合法有效。二、被告朝阳家和兴置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告薛淑芹交付被告所开发的位于建平县北侧家和小区1号楼1号商网（一层01011、二层01021）、1号楼2号商网（一层01012、二层01022)的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对原告提交的（2018）辽1322民初2127号民事判决书、商品房买卖合同的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告家和兴公司提交的价格公示板经本院核实，确认了其真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交商品房买卖合同、房款收据、物业费收据、装修保证金收据、办理门牌号费用单据、取暖费单据、临时水电费单据、垃圾清理费单据、钥匙及钥匙照片、房屋现状照片，证明原告与家和兴公司对案涉房屋签订了买卖合同并在产权部门备案，家和兴公司已经将案涉房屋交付给原告。被告薛淑芹不予认可，认为原告与被告家和兴公司是借贷关系，但被告薛淑芹提交的证据不足以证明原告与被告家和兴公司存在借贷关系。原告提交商品房买卖合同、房款收据能够证明原告与被告家和兴公司签订了房屋买卖合同并交纳了房款，该证据本院予以采信。原告提交的物业费收据、装修保证金收据、办理门牌号费用单据、取暖费单据、临时水电费单据、垃圾清理费单据、钥匙及钥匙照片、房屋现状照片不足以证明原告实际占有争议房屋，且事实上是被告薛淑芹实际占有该房屋，所以该组证据，本院不予采信。被告薛淑芹提供2018年4月28日本案原告之女王浩与被告家和兴公司法定代表人王国玉的对话录音、2018年4月29日王浩与家和兴公司工作人员林建宇的对话录音，证明王国玉承认其购买的房屋被家和兴公司抵押给放高利贷的人了，原告与家和兴公司为借贷关系。原告不予认可，被告家和兴公司法定代表人承认其与王浩的对话录音是真实的，但辩解因其是后来变更的法定代表人，不了解以前情况，认识错误说颠倒了，对另一份录音不能确认对话人系林建宇本人。本院分析，原告之女王浩与被告家和兴公司法定代表人王国玉的对话录音未明确“放高利贷的人”，王国玉也没有明确被告薛淑芹即为案涉房屋的购房人，另一份录音亦不能确认对话人系林建宇，而确认买卖关系是否成立审查的主要证据应为买卖合同等相关手续，所以对该组证据证明的问题本院不予采纳。被告薛淑芹提交的中国农业银行打款凭证，欲证明被告薛淑芹向被告家和兴公司交纳房款95万元，因被告家和兴公司辩称向薛淑芹借款95万元，但未提交证据予以证明，且被告薛淑芹予以否认，本院确认该款系购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家和兴公司为房地产开发企业，案涉家和小区商网系家和兴公司开发。2018年5月22日，本院受理本案被告薛淑芹与本案被告家和兴公司房屋买卖合同纠纷一案，经审理于2018年6月25日作出（2018）辽1322民初2127号民事判决书，判决书认定：2015年4月28日，原、被告签订《家和书香文苑认购协议》两份，约定：原告定购被告所开发的位于建平县北侧《家和书香文苑》项目1号楼1号商网（建筑面积174平方米、价款35万元）、1号楼2号商网（建筑面积209.55平方米、价款60万元）；协议同时约定：1号商网下面24平方米赠终身免物业费2015年12月31日交工。原告于2015年4月27日向被告汇款20万元、2015年4月28日向被告汇款75万元，被告于2015年4月28日为原告出具收款95万元的收款收据（收款35万元、60万元各一枚）。原、被告签订的认购协议中所涉及书香文苑项目1号楼1号商网1号楼2号商网经产权部门测绘登记为家和小区1号楼1号商网（一层01011号、二层01021号）和2号商网（一层01012号、二层01022号），现该小区1号楼已有部分住户入住。据此认为：原、被告签订的“家和书香文苑认购协议”中约定了所认购商品房的位置、建筑面积、价款、交工时间等主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，应认定该协议为有效的商品房买卖合同。故判决：一、原告薛淑芹与被告家和兴公司于2015年4月28日签订的两份《书香文苑认购协议》合法有效。二、被告家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内向原告薛淑芹交付被告所开发的位于建平县北侧家和小区1号楼1号商网（一层01011、二层01021）、1号楼2号商网（一层01012、二层01022)的房屋。本案原告得知案涉房屋经建平县人民法院判决交付给被告薛淑芹后，遂在法定期限内提起第三人撤销之诉，理由为其与本案被告家和兴公司就案涉房屋于2016年9月13日签订了商品房买卖合同，并在产权部门备案，开发商应将案涉房屋交付给原告。诉讼中向本院提供了其与被告家和兴公司经过签订的（合同编号为201607260003）的《商品房买卖合同（预售）》及相关费用单据，合同显示预测建筑面积203.10平方米，总价款239,839元。案涉家和小区商网取得房屋预售许可证后，被告家和兴公司经建平县价格监督监察局监督进行了价格公示，公示板显示，案涉商网一层建筑面积为23.76平方米，销售单价为8，800元，二层建筑面积为185.13平方米，销售单价为8，800元。本院认为，原告与被告家和兴公司签订的商品房买卖合同、被告薛淑芹与被告家和兴公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均交纳了全部房款，已履行了全部合同义务。家和兴公司未按协议约定履行交付房屋的义务，属于违约行为，应承担继续履行的责任。关于一房数卖《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已办房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案争议的房屋原告与被告薛淑芹均未办理房屋所在权登记；被告家和兴公司认可与原告签订的合同，同意将案涉房屋给付原告，原告亦交纳了物业费等费用、领取了钥匙，但未实际占有争议房屋；被告薛淑芹是在起诉之前占有争议房屋，但不能证明其是合法占有；被告薛淑芹购房协议在先、且履行在先，故原、被告争议的房屋应归被告薛淑芹所有。被告家和兴公司提出与被告薛淑芹之间是民间借贷的关系，但未提供证据证明，被告薛淑芹予以否认，本院不予认定。被告薛淑芹提出原告与被告家和兴公司之间存在借贷关系，但提供的证据不足以证明，本院不予认定。此纠纷因被告朝阳家和兴置业有限公司有过错故应承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释7号第二条，第五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告管振玺要求撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事判决书、改判确认二被告签订的《家和书香文苑认购协议》无效、驳回被告薛淑芹要求被告朝阳家和兴置业有限公司交付家和书香文苑项目1号楼2号商网房屋的诉讼请求。二、原告与被告朝阳家和兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同合法有效。三、驳回原告要求判决被告朝阳家和兴置业有限公司向原告交付家和小区01幢1单元1层01011、01021号商网的诉讼请求。案件受理费4,898元由被告朝阳家和兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判长  张振东审判员  鲁光程审判员  张志刚二〇二〇年一月八日书记员  赵光辉