广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019)粤1971民初30851号 原告朱进，男，汉族，1962年10月23日出生，住重庆市江北区*******，身份证号码：510************910。 被告东莞市******地产开发有限公司，住所地：东莞市****************。 法定代表人陈某1。 委托代理人唐翔，该公司员工。 委托代理人龙水连，该公司员工。 原告朱进诉被告东莞市******地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告朱进及被告委托代理人唐翔、龙水连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告交付的房屋存在质量问题，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告正式交付位于东莞市*************************给原告；二、案涉房屋质保期从原告正式接收住宅起计算；三、被告按购房合同《交付补充协议》第二条内容约定每天50元补偿2018年8月30日至书面通知送达之日止给原告带来的房屋使用损失费；四、被告按每月2000元支付从2018年8月30日起计至房屋整改通知书送达之日的房租损失费;五、被告承担原告正式接收案涉房屋之前的所有物业管理费、水电费及所产生的罚息，截至2019年8月共计4961.93元；六、被告承担本次诉讼的所有鉴定费用；七、被告承担本案的所有诉讼费用。 被告辩称，案涉房屋于2018年6月22日已具备合同约定的交付条件，被告已于案涉房屋交付期限届满前，通知原告收楼，原告拒绝办理房屋交付手续，根据合同约定，案涉房屋保修期限从2018年8月31日起算，原告所提供证据不足以证明案涉房屋存在严重影响居住的质量问题，即使存在质量问题，与本案诉请交付、整改补偿无关，被告无需承担整改补偿费。 经审理查明，2018年3月4日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买位于东莞市***************************屋，建筑面积111.7平方米，被告应当在2018年8月30日前向原告交付该商品房。合同第九条约定该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告交付时还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十七条约定，商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在保修期内，原告要求维修的书面通知送达被告30日内，被告既不履行保修义务也不提出书面异议的，原告可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由被告承担。合同附件七约定商品房的保修期自房屋交付之日起计算。合同附件十一补充协议第四条约定，商品房的交付条件以本条约定为准，交付条件为被告已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，原告同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，应赔偿原告实际损失，被告无需因此承担逾期交楼责任。同日原、被告签订《交付补充协议》，双方约定该商品房平面布局以本补充协议附录二《装饰、设备标准》作为该商品房最终的交付标准，若存在与本协议约定交付标准不一致的情况，原告有权要求更换、整改，被告应负责更换、整改，承担更换整改费用，更换整改期间按每日50元补偿原告房屋使用损失，被告无需承担逾期交楼责任。另查，案涉房屋于2018年6月29日取得竣工验收备案证书。 被告于2018年8月21日通知原告办理收楼手续，并称物业服务费以约定的收楼日期之日或实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）起计收。原告于2018年8月28日进入房屋现场查看，被告主张原告陆续提出以下问题：厨房浸水，客厅门、踢脚线缝隙过大，卫生间镜子左下角玻璃损坏，主卧卫生间地砖与玻璃之间没有玻璃胶，门柱损坏，侧卧墙纸有破损、窗户关闭不灵活；被告主张已经一一进行整改，整改完成时间不清楚。原告主张被告没有整改完成，原告于2019年10月3日进入房屋，发现仍存在以下问题：1、厨房仍然有漏水，被告有进行过维修，要等下次下雨才能检测是否仍有漏水；2、所有窗户旁边的墙纸一下雨就湿了；3、避难房的闭门器存在漏油问题，其他问题被告已整改完成。庭后,被告对原告提出的问题进行整改,被告主张,厨房漏水原因是厨房排水管地漏支管接入案涉房屋时未完全堵好,导致在大雨天时有雨水渗入厨房,开庭前已安排高空作业人员从外墙边用防水材料封堵支管洞口,并有告知原告;开庭后被告有对三个房间窗户进行防水处理并处理避难房的闭门器漏油问题,并称已处理完毕,原告于2019年12月22日到现场进行查看,称要等到下雨天才能确认厨房和三个房间窗户是否有漏水，原告同意接收楼房，并要求保修期再顺延一年。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、现场验收问题汇总、微信聊天记录截图、信函、快递单、收楼通知及流程资料、现场照片、光盘,被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、竣工验收备案证书、收楼通知书、《交付补充协议》、现场照片、预测报告书、房屋维修记录表以及本院的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。 本院认为，原告向被告购买房屋，原、被告之间存在合法有效的商品房预售合同关系，依法应受法律的保护。关于房屋的交付问题，由于原、被告双方约定房屋的交付条件为被告已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，案涉房屋已符合交付条件，被告也已于2018年8月21日通知原告收楼，原告拒绝收楼，本院认为，案涉房屋的确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，原告以此为由拒收案涉房屋缺乏法律依据，故本院认为案涉房屋于2018年8月30日应视为已交楼。关于保修期的起算时间，根据原、被告约定保修期应从交付房屋之日起算，被告进行整改，也是履行保修义务，原告要求被告从原告正式接收住宅之日开始计算保修期没有法律依据，本院依法不予支持。若房屋的质量问题在保修期内已经出现，即使已经超过保修期，被告仍应继续负责更换、整改，承担更换、整改费用，直至整改完毕。 关于被告对原告房屋进行整改造成的损失问题，被告称于2019年12月22日将案涉房屋整改完毕，原告同意接收房屋，被告已履行了其质量修复义务，虽然被告无须承担逾期交房责任，但因房屋质量问题致使原告未能于预售合同约定的时间正常入住案涉房屋亦属事实，由此产生的损失应由被告承担。对原告要求被告赔偿租金损失，本院依法予以支持，该损失应从交楼之日即2018年8月30日计至原告确认同意收楼之日即2019年12月22日，按同地段相同房屋租金每月2000元计算为31600元,即[2000元×（15+24÷30）]。因原、被告签订《交付补充协议》约定的按每日50元补偿针对的是附录表二中的《装饰、设备标准》中的物品交付，原告已要求赔偿租金损失，另要求按每日50元赔偿损失属于重复主张，本院不予支持。因原告诉请的月租金2000元损失是在房屋正常使用情况下可以获得的利益，原告获得该利益必须承担相应的物业管理费、水电费及其罚息，在原告已诉请租金损失的情况下，对原告要求被告支付物业管理费、水电费及其罚息，本院依法予以驳回。原告在本案中不要求对质量问题进行鉴定，本案中未发生鉴定费用，原告要求被告承担鉴定费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告东莞市******地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱进赔偿租金损失31600元； 二、驳回原告朱进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费490.15元（原告已预交），由原告朱进负担195.15元，由被告东莞市******地产开发有限公司负担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  杨娜娜 二〇二〇年一月十三日 书记员  胡志荣