广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4437号 原告（反诉被告）：吕小红，女，1968年4月4日出生，汉族，住广西陆川县。 原告（反诉被告）：万怡雪，女，1996年1月17日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：玉林润嘉房地产开发有限公司，住所地广西玉林市玉州区二环北路713号，统一社会信用代码：9145090005953551X3。 法定代表人：顾松林。 委托诉讼代理人：秦敏，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦舒婷，广西创想律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）吕小红、万怡雪与被告（反诉原告）玉林润嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕小红、万怡雪，被告（反诉原告）玉林润嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦敏、韦舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕小红、万怡雪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告己支付的首付款金额人民币392888.00元，并按6.25%年利率支付首付款从2015年7月26日至执行日利息（暂计至起诉日利息人民币103405.94元)；3、被告向原告支付违约金共计人民币15657.00元；4、被告赔付原告己缴纳的商品房契税人民币22368.22元及赔付利息，利息以22368.22元为基数，按同期贷款利率计算，自2018年6月4日起计算至执行日止（暂计至起诉日利息人民币1856.25元)；5、被告承担本案的诉讼费用以及其他合理费用。事实与理由：原告与被告于2018年5月30日签定《商品房买卖合同（预售）》；合同内容:被告向原告出让坐落于广西玉林市玉州区二环北路713号商品房（该商品房为上述项目中的9幢1层28号），该商品房总价款人民币782888.00元。合同第十一、十二条规定：（一）出卖人（被告）应当在2018年8月31日前向买受人（原告）交付该商品房。除不可抗力外,出卖人（被告)未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人（原告)的，且逾期超过180日的，买受人有权解除合同。直至2019年10月8日，被告仍未向原告通知交付事宜，同时被告未能符合合同第九、十条交付条件，且逾期超过180天。原告于2019年9月21日以邮递方式向被告送达解除合同通知书，按照合同约定，被告应当在解除合同通知书送达之日起15日内退还原告己付全部房款。至今，原告未收到被告的退还房款，也未收到被告任何答复。在此恳请玉州区法院判决：解除合同,被告退还原告己支付的首付款金额人民币392888.00元；并按6.25%年利率支付原告首付款从2015年7月26日至执行日利息；支付原告违约金人民币15657.00元；赔付原告己缴纳的商品房契税22368.22元及赔付该税款利息，并承担本案的诉讼费用以及其他合理费用。 被告玉林润嘉房地产开发有限公司辩称：原告没有权解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；被告无需返还原告所诉请的首付款、违约金、契税。原告提出的不安抗辩权的理由完全不成立，合同法第68条关于不安抗辩权的法定情形已明确列举，被告不存在任一情形；3、根据合同约定被告应继续履行合同，应一次性还清剩余房款；4、对于原告主张的契税收取主体并非被告。 反诉原告玉林润嘉房地产开发有限公司向本院提出的反诉诉讼请求：1、继续履行反诉被告与反诉原告于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:RJ20180900011);2、反诉被告向反诉原告支付购房款余款390000元;3、反诉被告向反诉原告支付违约金41886元(计算方式:以390000元为基数，从2018年5月30日起算，按每日万分之二的标准计付至反诉被告清偿全部债务完毕之日止，暂计至2019年11月18日，违约金为41886元);4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由:反诉原告与反诉被告于2018年5月30日签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:RJ20180900011,以下简称合同)，合同第七条第二款约定:反诉被告应于2018年2月10日前支付首期房价款人民币392888元，余款390000元向北流市农村信用合作联社申请贷款支付。贷款付款方式的具体约定按附件四执行。《附件四》第二条款第一项约定:反诉被告应在签订《商品房买卖合同》前按照银行要求提供办理按揭所需的全部文件材料和交纳所需的费用，并在接到银行或反诉原告通知签订《银行借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，反诉被告为逾期付款。合同第八条还约定:反诉被告未按约定付款的。逾期超过180日后，反诉原告有权解除合。反诉原告不解除合同的，反诉被告按日计算向反诉原告支付逾期应付款万分之贰的违约金。上述合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付了首期房价款392888元，反诉被告未依约办理银行按揭贷款，且经反诉原告多次催促，其仍拒绝依约办理。反诉被告至今未向反诉原告支付购房款余款390000元，反诉被告已构成严重违约。2019年9月22日，反诉被告在其自身违约的情况下，单方向反诉原告邮寄《解除合同通知书》，以反诉原告逾期交房为由要求解除合同。但根据合同第十一条第3款第1项的约定:。如果买受人尚未付清房款及违约金(包括但不限于买受人银行按揭贷尚未发放且未交付到出卖人)，出卖人又按合同第八条第(2)点约定选择继续履行合同的，则在买受人付清房款前出卖人无交房义。因此，在反诉被告付清购房款余款3900000元前，反诉原告不存在交房义务，更不存在逾期交房的违约行为，故反诉被告解除合同的事由无任何事实及法律依据，其行为严重损害了反诉原告的合法权益。为此，根据合同约定及相关法律法规的规定，为保证反诉原告合法权益，反诉原告特提此反诉，请求法院判如所请。 反诉被告吕小红、万怡雪对反诉讼请求的辩称：反诉被告如期交付首付款后，反诉原告并没有按约定日期交房，反诉原告已经丧失交付房的能力，我方不愿意继续履行合同及支付购房余款、违约金是有法律事实依据的。 本院经审理认定事实如下：被告是从有资质从事房地产开发与经营的有限公司，“润嘉商业广场9幢”是被告开发建设的楼盘，于2014年9月3日经核准取得《玉林市商品房预售许可证》，证号：玉房预售证第2014-98号。2018年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出让坐落于广西玉林市玉州区二环北路713号润嘉商业广场一期9幢1层28号商品房，总价款人民币782888元，采用贷款方式付款，原告应于2018年2月10日前支付首期房价款392888元，余款390000元由原告向北流市农村信用合作联社申请贷款支付，由原告自本合同签订之日起一个月内办妥贷款并付清房款，否则，被告视原告为逾期付款。逾期付款在180日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一点五的违约金；逾期付款超过180日，被告有权解除合同，被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照应付房款2%向被告支付违金，同时被告退还已付全部房款给原告。交房时间：2018年8月31日前，逾期交房在180日内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五违约金，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按年利率4.9%支付利息，同时按全部房价款2%向原告支付违金。2018年2月26日，原告交付首期款392888元。2018年5月30日，涉案合同在玉林市房屋产权交易监理所进行登记备案。原告支付首期付款后，至今没有办理银行按揭贷款。2018年8月31日，交房期限到，被告没有如期交房给原告。2018年10月26日，被告开发的润嘉商业广场一期9#楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位五方验收，工程质量合格，但没到建筑业管理部门备案登记。2019年8月29日，被告以原告违反合同条款附件四第三条约定：“买受人应在签订本《商品房买卖合同》后五个工作日内按银行要求提供办理按揭所需的全部合格文件材料和交纳所需的费用，并在在接到银行或出卖人通知签订《银行借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续……”为由向原告发出《催告函》，催告原告及时办理按揭贷款。2018年9月21日，原告以被告经营状况严重恶化，有丧失或者可能丧失履行债务能力为由，向原告寄出解除合同通知书，要求与被告解除合同。 另查明，被告在开发涉案楼盘“润嘉商业广场一期”中，于2015年3月在其商业广告印刷品中违反广告法规定，多次使用“规模最大、配套最全、经营环境最优、品类最齐全”广告语，被玉林市工商行政管理局处罚2000元。在店堂广告中违规宣传“5年返租返8%，零风险购铺”和在印刷品广告中宣传“100%独立产权旺铺，高享5年返租年回报8%稳定收益、同时保障五年不满意原价回购，降低投资者风险”等行为，被玉林市工商行政管理局处罚7000元。又查明，陈某宇与被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司因借款合同发生纠纷，2016年，陈某宇把被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司诉至南宁市青秀区人民法院，经该院调解，被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司在期限内偿还7534033元给陈某宇，还款期限到后，被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司未能还款给原告，陈某宇于2017年向该院申请强制执行，在执行过程中，该院依法对被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司的财产进行了查证：被告、陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司无银行存款，房产及车辆已轮候查封，名下无土地，该执行案按程序终结。再查明，被告所建成的“润嘉商业广场9幢”，至今没有交付给业主。2019年10月15日，原告向本院提起诉讼。被告应诉后，提起反诉。 本院认为，原告与被告于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应当按照约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，购房者支付价款，出卖人交付房屋，是双方的主要义务。涉案房屋总价款782888元，原告在交纳首付款392888元后，在约定期限内，既不支付余款390000元，也不办理银行按揭贷款，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告在约定的时间内没有交房给原告，且在约定交房时间过后56日才通过竣工验收，被告的行为也构成违约，应当承担相应的违约责任。本案当事人互负债务，有先后履行顺序，原告交纳房款在先，被告交房在后。原告以被告已经丧失交付房能力为由行使不安抗辩权，拒交房价余款，并要求解除合同。根据合同法规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。原告的证据中，没能证明被告有上述现象，被告虚发广告，被工商部门处罚，是在合同签订前的2015年，经处罚后，被告纠正，涉案楼盘取得了商品房预售证，不存在丧失商业信誉问题。被告与陈某枫、洪某树、广西某集团有限公司拖欠他人债务7534033元，发生在本案合同签订的2017年前，该案并未影响涉案楼盘的竣工验收，不存在经营状况严重恶化及有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形，此外，原告也没有证据证明被告有转移财产、抽逃资金，以逃避债务行为。再有，原告认为存在不安抗辩理由，没有及时通知对方，而是直接寄通知给对方要求解除合同，剥夺了对方提供担保继续履行合同的权利，原告的行为不符合法律规定。综上，原告行使不安抗辩权拒交房款，并要求解除合同，证据不足。原告逾期办理房贷，并不造致涉案楼盘逾期竣工，被告超过约定时间竣工交房，存在违约，应当承担相应的违约责任。由于涉案商品房买卖合同已登记备案，且涉案房屋已竣工验收，原告行使不安抗辩权理由不成立，原告要求解除合同，被告不同意解除，原告违约在先，对原告要求解除合同的请求，不予支持。由于合同不予解除，原告要求退回首付款、契税费用及支付相应利息的请求，自然不予支持。关于被告的反诉问题，反诉原告要求继续履行合同，因本诉部分已作论述，对此请求，予以支持。反诉第二点，反诉原告要求对方支付购房款余款390000元，由于继续履行合同就包括了支付购房款余款及交付房屋，在合同中已有具体约定，反诉原告的此项请求，属重复主张，不予支持。原告与被告都存在违约，均应支付违约金给对方，鉴于本案特殊情况，违约责任相互抵销，互不支付违约金给对方。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回本诉原告吕小红、万怡雪的诉讼请求； 反诉被告吕小红、万怡雪与反诉原告玉林润嘉房地产开发有限公司继续履行双方于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:RJ20180900011)； 三、驳回反诉原告玉林润嘉房地产开发有限公司的其他反诉讼请求。 案件本诉受理费9161元，减半收取计4581元，由本诉原告吕小红、万怡雪负担。反诉受理费3889元，反诉原告玉林润嘉房地产开发有限公司负担3789元，反诉被告吕小红、万怡雪负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费9161元、反诉受理费3889元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二〇年一月六日 书记员  黄显林