吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2674号上诉人（原审被告）：李明珠，女，汉族，1981年2月3日出生，住长春市九台区。委托诉讼代理人：于春泳，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王冬梅，女，汉族，1962年12月3日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：吴迪，吉林今典律师事务所律师。原审被告：张廷耀，男，汉族，1964年10月19日生，住长春市九台区。原审被告：杨瑞芹，女，汉族，1965年5月20日生，住长春市九台区。上诉人李明珠因与被上诉人王冬梅、原审被告张廷耀、原审被告杨瑞芹执行异议之诉纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2018）吉0113民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李明珠上诉请求：撤销一审法院（2018）吉0113民初549号民事判决，发回重审或依法改判，驳回王冬梅一审诉求；本案一、二审案件的诉讼费用由王冬梅承担。事实与理由:一审判决认定事实错误，李明珠与张廷耀、杨瑞芹之间房屋买卖合同合法有效，李明珠应为涉案房屋的所有权人，应依法认定一审法院（2017）吉0113执异45号执行裁定效力，中止对（2017）吉0113执1733号执行裁定的执行。王冬梅在一审诉称，其与张廷耀、杨瑞芹民间借贷一案经九台区人民法院做出（2017）吉0113民初1873号民事调解书，该文书生效后，张廷耀、杨瑞芹未履行给付56万元欠款义务，王冬梅申请强制执行，2017年11月16日，一审法院作出（2017）吉0113执1733号执行裁定，裁定将张廷耀、杨瑞芹名下位于九台区新洲小区7号楼3单元203室予以评估、拍卖。在执行过程中，李明珠作为案外人提出异议，一审法院以(（2017）吉0113执异45号执行裁定，中止对（2017)吉0113执1733号执行裁定的执行。王冬梅认为上述中止裁定是错误的，李明珠与张廷耀、杨瑞芹签订房屋买卖涉嫌恶意逃避执行，依物权法规定，不动产所有权的变更以登记为准，涉案房屋仍登记在张廷耀、杨瑞芹名下,物权没有变更，仍为其财产，因此,王冬梅提起诉讼，请求法院准许执行涉案房屋。一审法院根据王冬梅请求及举证，认为李明珠未“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，李明珠就涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，遂判决准许王冬梅对涉案房屋继续执行。李明珠认为一审法院作出该判决结论明显不当,李明珠与张廷耀、杨瑞芹于2016年10月26日签订涉案房屋买卖合同,房屋价款为36.9万元，合同签订后2日内，李明珠通过中间人王某给付10万元现金及银行转账26.9万元，至此房屋价款已付清，而且，签订合同当日，买卖双方到九台区房管处办理房屋所有权转移登记(李明珠可提供影像资料证明),之后，李明珠及其家人一直对涉案房屋实际经营管理，结合物权法第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，在李明珠付清房屋价款后，李明珠应为涉案房屋的所有权人，一审法院不能以“占有不动产的行为必须发生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。”为由，判决涉案房屋可继续执行。综上所述，李明珠为涉案房屋的合法所有权人，认定该房屋为被执行标的物，侵害了李明珠的合法权益，一审法院事实认定不清,违背客观事实。一审判决未能以客观公正的证据审核认定原则，导致一审判决侵害了李明珠的合法权益。为此，李明珠特依法提出前列上诉请求，请求依法作出公平公正的终审裁决。王冬梅辩称，原审判决事实清楚，适用法律真确，应予维持。李明珠没有举证证明其已经交付全额房款。王冬梅向一审法院起诉请求：请求法院准许执行张廷耀、杨瑞芹名下九台区新州小区7号楼3单元203室住宅房屋，诉讼费由李明珠、张廷耀、杨瑞芹承担。一审法院认定事实：2017年11月16日，一审法院在执行王冬梅与张廷耀、杨瑞芹民间借贷纠纷一案中，作出（2017）吉0113执1733号执行裁定，“将被执行人张廷耀、杨瑞芹共有的位于九台区新州小区7号楼3单元203室125.99平方米住宅房屋，所有权证号为九XXXX号，不动产登记证明号吉（2016）九台区不动产权第0000196号，共有权证号为吉（2016）九台区不动产权第2016022062号，予以评估拍卖”。2017年11月29日，李明珠向一审法院提出执行异议。2017年12月12日，一审法院作出（2017）吉0113执异45号执行裁定，“中止对长春市九台区人民法院于2017年11月16日作出的（2017）吉0113执1733号执行裁定书的执行”。2018年1月23日，王冬梅不服（2017）吉0113执异45号执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审庭审中，李明珠提供了下列证据。1．房屋登记询问笔录复印件一份，李明珠用以“证明此房是我与张廷耀、杨瑞芹在房管所做的买卖”。上述询问笔录记载：①“登记种类：转移登记”。②“业务编号：250629”。③“询问时间：2016年10月26日15时47分14（秒）”。④“此房为张廷耀和杨瑞芹共同共有，无其他共有人，同意出售”。⑤“以上记录与被询问人陈述的事实相符”。询问笔录“被询问人阅后签名”处签有“杨瑞芹”、“张廷耀”之姓名。王冬梅对上述询问笔录表示，“要求出示原件，复印件无法做为证据使用，无法证明张廷耀、杨瑞芹与李明珠之间的买卖合同关系”。一审庭审中，李明珠对“你向法庭提供的房屋登记询问笔录为复印件，经质证王冬梅对此持异议，能否说一下提供此证据的来源”之回答为，“复印自九台区房管所”。2.照片复印件两张，一张为李明珠在一公共大厅的照片，另一张为张廷耀与杨瑞芹的合影。李明珠用以“证明此房屋确实是我与张廷耀、杨瑞芹买的”。王冬梅对上述照片表示，“对张廷耀、杨瑞芹的影像真实性没有异议，但照片没有拍摄时间及地点，两张照片不在同一个镜框内，所以无法证明张廷耀、杨瑞芹想要证明的问题”。一审庭审中，李明珠对“你提供的照片为复印件，经质证王冬梅持异议，请你说一下此证据的来源”之回答为，“房管所工作大厅”。李明珠对“什么时间拍摄的”之回答为，“2016年10月26日，下午4点多”。3.房屋所有权转移登记申请书复印件一份，李明珠用以“证明张廷耀、杨瑞芹把房子卖给我了”。上述登记申请书记载，①转让方姓名为张廷耀，转让方共有人为杨瑞芹。②转入方为李明珠。③“申请内容”所涉“房屋坐落”、“房屋所有权证号（房地产权证号）”、“申请日期”、“受让人（代理人）”未填写相关具体内容。登记申请书“转让人（代理人）”处签有“张廷耀”、“杨瑞芹”之姓名。王冬梅对上述登记申请书的质证意见表示同上。一审庭审中，李明珠对“你提供的申请书为复印件，经质证王冬梅持异议，请你说一下此证据的来源”之回答为，“房管所工作大厅”。4.存款明细帐与中国建设银行银行卡客户交易明细清单各一份，李明珠用以“证明我给张廷耀、杨瑞芹转款的事实”。上述中国建设银行银行卡客户交易明细清单记载的户名为李明珠，记载的日期为2016年10月26日，记载的转账支取金额为“-69，000.00”元，记载的转帐所对应的对方户名为“张廷耀”。上述存款明细帐记载的户名为李世龙，记载的2016年10月27日发生额为200，000.00元，该笔发生额所对应的对方帐号为6229......9554。王冬梅对上述明细清单表示，“无法显示是转账给张廷耀或杨瑞芹的，转出的户名是李世龙，也不是李明珠，转给谁的无法显示”。一审庭审中，李明珠对“你提供的存款明细账户名为李世龙，李世龙汇的20万元与你主张的支付房款是什么关系”之回答为，“李世龙是我丈夫。当天我给的现金10万元，然后去办的手续。由于办完手续房管所下班，所以是第二天给他转过去的”。李明珠对“你提供的建行交易清单所涉对方账号与你提供的户名李世龙存款明细账所涉的对方账号不一致，你是否有证据证明户名为李世龙存款明细帐所涉的账户是张廷耀或杨瑞芹”之回答为，“可以去调，是他的信用社账户”。5.证明一份，李明珠用以“证明我付清全部房款”。上述证明内容为，“证明我是王某，身份证号2201231969......004X。作为李明珠买张廷耀、杨瑞芹位于长春市九台区九郊乡新州一期7栋楼，房产证号为22120000240，房屋一事中，作为中间人，证明李明珠确实以叁拾陆万玖仟元整（¥：369000.00元整）价格成交，而且房款已全部付清。证明人王某2017年11月16日”。上述“王某”姓名上按有指纹。王冬梅对上述证明表示，“证人应出庭作证，无法证明被告的待证事实”。一审庭审中，李明珠对“你提供的证人王某出具的证据，经质证，王冬梅持异议，能否提供王某的身份信息”之回答为，“可以”。李明珠对“王某为什么没有出庭作证”之回答为，“在大连”。李明珠对“证明所涉的签字是否是王某”之回答为，“是她本人亲笔签的”。李明珠对“你提供的证明除王某签字外，其他的打印体是谁打印的”之回答为，“是打印社打的，当时我与我丈夫，还有卖房人，王某都在场”。李明珠对“在哪个复印社打印的”之回答为，“阳光苑附近”。李明珠对“你提供的证明所涉的内容是根据谁说的打印的”之回答为，“王某说的，其他人都在场”。6.日期为2016年10月26日不动产权证一份，其中记载，①权利人为张廷耀、杨瑞芹。②房屋坐落于长春市九台区九郊乡新州一期7栋楼。③房号203。王冬梅对上述不动产权证表示，“该房屋的所有权人为张廷耀与杨瑞芹，所有权的变动是以登记为准”。一审庭审中，李明珠对“你向法庭提供的不动产证书是谁交给你的”之回答为，“杨瑞芹与张廷耀”。李明珠对“什么时间交付给你的”之回答为，“2016年10月26日给的”。一审庭审中，王冬梅提供了下列证据。1.房屋交易和产权查档证明复印件一份，王冬梅用以“证明该房屋所有权人为张廷耀与杨瑞芹，其中也无法体现2016年10月26日李明珠与杨瑞芹进行过产权交易”。上述查档证明记载房屋所有权人为张廷耀，共有权人为杨瑞芹。李明珠对此表示无异议。2.民事裁定书及送达回证各一份，王冬梅用以证明2017年3月28日九台法院已查封了张廷耀的房屋。李明珠对此无异议。3.询问笔录两份。①2017年11月29日，一审法院执行人员对李明珠的询问内容。问答你来院什么事就是九台法院要评估、拍卖张廷耀名下的位于九台新州小区七号楼三单元203室的事。这个房子是我于2016年10月26日买的，价格369，000元，全款交付了。所以，我提出异议，要求法院解除查封并停止评估、拍卖。你买这房子，怎么没有过户呢张廷耀、杨瑞芹总不在家啊，再说我们也没着急办。这还能差吗。那你买这房子后，为啥没有实际居住呢这房子是我给我婆婆郑波和我小叔子买的（李宝昌），他们以前在伊春市居住，因为我们在九台新烟草楼居住，为了方便照顾他们，所以才给买的这房子。这房子120多平方米，买的挺便宜的。那这房子谁住着呢现在是我小叔子夫妻俩住进来的，是今年11月5日住进来的。你小叔子住进来之前，谁在这房子居住的是张廷耀的儿子儿媳妇及亲家母在这住这呢怎么交接的因为我和张廷耀夫妻电话联系不上了，大约今年10月份就联系不上了，打他们电话通了，就是没人接，所以我就去他们家。我把买卖协议给他们看了让他们倒房子。当时他儿子好像不知道这房子卖给我了，看了买卖协议后让我们给他两天时间搬出。就这样，几天后他们就搬出去了，把钥匙放到房里鞋柜上了。几天前我们去时，张廷耀儿子就给了我一把钥匙了。你们之间的房屋买卖到底是怎么回事就是花36900元现金买的房子。以前你和张廷耀认识吗，有无经济往来以前和张廷耀夫妻不认识，没有经济往来。买房前，是通过张廷耀同学王艳介绍认识的，王艳和我是多年的朋友。以前曾和王艳说过，打算在九台给我婆婆买个房子。所以这房子就是通过她介绍给我们的。你的朋友王艳是哪里人，住哪里，联系方式略你以上讲的属实吗属实②2017年11月30日，一审法院审判人员对李明珠的询问内容。问答你因为什么提出异议我买的房子被查封了什么时候买的2016年10月26日买的，与张廷耀和杨瑞芹签的购房合同为什么没办理房屋过户手续签合同当天我们在房管所办理相关手续，等交税的时候大厅就下班了，后续手续就没办成。第二天他们两口子就去外地了。每次联系他们俩也不是全都在家，所以拖到现在也没办上。你是否实际居住了居住了，现在小叔子在这里居住，我婆婆也会来住。你名下还有其他房屋吗还有我自己居住的房屋你自己有房屋，为什么你给你婆婆和小叔子买的这个房子，写你的名字呢因为我婆婆和小叔子是外地的，当时只有我在这边，只有我在场，所以写我名了。这房子是多少钱买的36.9万元当天在房管所办理手续，后来为什么没继续办理当天办完其他手续大厅下班了，我们说第二天去交税。第二天我给他们两口子打电话，他们就去镇赉了。后来我找他们不是男方不在家就是女方不在家，一直没有办上。你什么时候知道房子被查封的我记不清是哪天了，我们入住三四天之后，看到门口贴个单子，才知道被查封。你现在有什么要求要求解除对我所有房屋的查封李明珠对上述两份询问笔录表示“没有异议”。4.房屋买卖合同一份，王冬梅用以“证明没有约定交房时间”。上述房屋买卖合同内容为，“卖方：张庭耀杨瑞芹（下简称甲方）买方：李明珠（以下简称乙方）甲方自愿将坐落于长春市九台区九郊乡新州一期7栋楼的房卖给乙方所有，建筑面积125.99平方米，产权证号22120000240号，产权性质私产，双方达成以下协议：一、此房价格人民币369000.00元，大写叁拾陆万玖仟元，一次性付清。二、该房屋自买卖合同签订之日，之前所发生的一切费用由卖方负责，以后发生的一切税费由买方负责，产权执照过户费用由买方负责。三、此合同一式两份，甲乙方各执一份，并从双方签字之日起生效，双方共同信守。甲方：张廷耀杨瑞芹乙方：李明珠2016年10月26日”。李明珠对上述房屋买卖合同表示没有异议，“但对证明的问题有异议。因为我们也不着急住，当时说的住的时候打电话搬出就行”。一审法院另认定，李明珠一审庭审中对“2016年10月26日，你说你给张廷耀、杨瑞芹现金，有收条吗”之回答为，“有没有我不记得了，但是钱交到中间人手了”。李明珠对“你提交的建行明细显示你转给张廷耀是69000元，账户余额内仍有68333.47元，为何不直接转账支付，而另行给现金”之回答为，“当时现金就在手里了，而且现金我也不是交给被告，是交到中间人王艳手里的，不给现金，他也不给办手续”。李明珠对“你在执行异议书中说2016年10月26日因为没有办完手续，就在张廷耀与杨瑞芹出门的情况下又向他们转了20万元，请给我说明一下”之回答为，“因为九台区房管所的手续已全部办完，只差交税，由于中间人关系非常好，所以尾款就直接给他打过去了。房照已经交付我手了”。李明珠对“你方主张本案买卖的中间人为王艳，他为什么没有在合同中签字”之回答为，“当时就没有签”。李明珠对“王艳与你有亲属关系吗”之回答为，“没有，认识有十多年了”。李明珠对“你是否联系过张廷耀、杨瑞芹”之回答为，“一直联系过，一直到后来电话打不通我们才去他们家找的。再加上我们也没有着急”。李明珠对“你是先给张廷耀打的20万元，还是先让他配合你交的税”之回答为，“先打的款”。李明珠提供的房屋登记询问笔录复印件、照片复印件、房屋所有权转移登记申请书复印件均表示来源于房产部门。但一审法院在相关房产部门未能调取到上述材料。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对此，最高人民法院认为，“占有不动产的行为必须发生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意、串通的可能性”（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适》最高人民法院执行局编著人民法院出版社2015年7月第1版第424页—一审法院注）。另外，最高人民法院认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意窜通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定”［最高法院（2018）最高法民申712号民事裁定书—一审法院注］。本案中，一审法院于2017年3月28日已查封了案涉房屋。而李明珠主张是2017年“11月5日住进来的”。据此，李明珠未“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。综上，李明珠就案涉房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。王冬梅诉求，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许原告王冬梅对登记在被告张廷耀、杨瑞芹名下的位于长春市九台区新州小区7号楼3单元203室房屋的继续执行。案件受理费6835元由三被告各承担三分之一。二审中本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋于2017年3月28日被查封，李明珠在接受一审法院执行人员询问时自称涉案房屋自2017年11月5日开始由其小叔子夫妻俩居住，在此之前是由张廷耀的儿子儿媳妇及亲家母居住。故在人民法院查封之前李明珠并未占有该不动产，不符合上述法律规定的能够阻却执行的条件，一审法院准许对涉案房屋继续执行并无不当。综上所述，李明珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6835元，由李明珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖瑶审 判 员 宫平审 判 员 刘畅二〇二〇年一月三日法官助理 李月书 记 员 姜瑞