江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4001号 原告（反诉被告）：苏州金阳物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区富中街2号。 法定代表人：高雷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐承夏，江苏丰云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周宏銮，女，1984年10月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：胡艺平，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋辰，江苏智择律师事务所律师。 原告苏州金阳物业服务有限公司（以下简称金阳公司）与被告周宏銮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告金阳公司的委托诉讼代理人徐承夏、被告周宏銮到庭参加诉讼。2019年6月25日，被告周宏銮提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，因案情复杂，本案于2019年7月25日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。金阳公司的委托诉讼代理人徐承夏、周宏銮及其委托诉讼代理人蒋辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租金和物业管理费355299元，并承担逾期支付利息15367元（以银行同期贷款基准利率为标准）；2.判令被告赔偿原告实际损失15000元；3.判令被告腾空、归还租赁房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告调整诉讼请求1中房屋租金和物业管理费金额为352536元（租金346684元、物业费5852元）；变更诉讼请求3为：判令被告返还租赁房屋并支付2019年3月21日起至腾空房屋之日止的占有使用费，按租赁合同中租金标准计算。事实和理由：原、被告双方于2016年11月22日签订租赁合同书，约定由被告租赁原告公司管理的位于路南苑一层的商铺用于经营饭店，租期三年，自2017年2月18日起至2020年2月17日止，年租金257880元，年物业管理费3684元，半年一结算，先付后用，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告仅在2016年11月支付了半年租金128940元，2018年8月支付2万元，之后便以经营状况不佳为由拖欠租金及物业费，截至2019年3月21日拖欠租金346684元、物业费5852元，合计352536元。2019年3月19日被告自愿封存，停止经营，视为解除双方租赁合同。被告的行为已严重违约，故诉至法院。 被告周宏銮辩称，我拖欠租金是有原因的，一是漏水，二是由于331整治，涉案房屋是商住楼，不能做餐饮。原告要求返还房屋，我同意的，但对于我的装修损失，要折价补偿。2019年3月21日，我已交还房屋钥匙，之后的占有使用费不应当由我承担。 反诉原告周宏銮向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告承担反诉原告装修损失26万元；2.判令抵消本诉的租金、物业费87188元，押金5万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更诉讼请求1中的金额为614509.24元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月22日签订租赁合同书，约定反诉原告租赁反诉被告管理的位于路南苑房屋，经反诉被告同意租赁用途为餐饮，租赁计费期限自2017年2月18日起至2020年2月17日止。后反诉原告对租赁商铺在免租期内进行装修，共花费72万余元，反诉原告经营过程中，因房屋漏水及门店前道路施工围挡造成损失，反诉被告承诺减免4个月租金。2018年因白洋湾街道进行“四类行业”综合整治，反诉被告动员反诉原告及其他商户，要求关掉门店，解除租赁合同，不再允许经营。依据相关法律规定，非因双方原因造成合同解除，应对发生的损失进行承担，故提起本次反诉。 反诉被告金阳公司辩称，一、装修损失，租赁合同明确约定合同终止依附于房屋的装修无偿归出租人所有，不作任何补偿；二、租赁合同已履行两年有余，该涉案房屋交付时符合使用用途，被告自2017年年初至2018年年底一直正常营业，被告的合同目的早已实现，反诉诉讼请求无事实和法律依据；三、2019年由于政府的整治行为，承租人是消防责任第一人，后因被告不配合整改及自身存在的消防安全措施不齐全，导致相关证件未通过审批，完全是被告自己的责任，与原告无关。请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，金阳公司依法提交了租赁合同书、申请报告、谈话笔录、情况说明、律师函、解除合同律师函，周宏銮依法提交了漏水照片2张、电话录音、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、2017年11月24日金阳公司的通知函、2018年12月4日金阳公司的通知、2018年12月21日和2019年1月9日责令改正通知书、2019年2月27日通知函、2019年2月告知书、《姑苏区四类行业综合整治行动简明手册》、苏州市住宅装饰工程合同、收据、工程造价咨询报告书及鉴定费发票，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案所涉房屋坐落于苏州市姑苏区，系经规范许可建造的该小区物业配套用房，由金阳公司管理。 2016年11月22日，金阳公司（出租方）与周宏銮（承租方）签订租赁合同书，约定租赁商铺位于路南苑，建筑面积307平方米，租赁期限为三年，自2017年2月18日起至2020年2月17日止，2016年11月18日至2017年2月17日为免租期，免租期内免除商铺租金，但承租方须缴纳物业管理费，租金标准为年租金257880元，物业费标准为年物业费3684元，商铺租金和物业管理费按半年结算，先付后用，承租方应提前30天支付下一期租金及物业费给出租方，若逾期或到期未缴纳，则视承租方违约。合同第五条对履约保证金5万元约定，本合同履行完毕后，若承租方未有违约行为，则由出租方全额退还，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。合同第八条对违约责任作了约定，承租方拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上的，出租方有权单方面终止合同，并收回商铺；承租方逾期交付租金和物业管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金300元/日。 合同签订后，周宏銮支付了履约保证金5万元，金阳公司交付了租赁房屋，由周宏銮在内经营平记私房菜，并领取了营业执照。 2017年6月7日，周宏銮因经营亏损向金阳公司申请延长试营业期，金阳公司同意延长免租期2个月。金阳公司于2017年11月24日、2018年12月4日两次通知相关商户办理消防行政审批。2018年12月21日、2019年1月9日，平记私房菜馆两次收到苏州市姑苏区综合行政执法局责令改正通知书，主要问题为：未经许可，擅自设置户外广告（店招店牌）；户外广告陈旧、破损、文字灯光等显示不全、存在安全隐患。2019年2月，白洋湾街道“四类行业”综合整治专班向市民发放告知书，涉案房屋不得用于餐饮服务。 根据租赁合同履行情况，免租期共计5个月，即2016年11月18日至2017年4月17日，自2017年4月18日起支付租金。周宏銮已支付2017年4月18日至10月17日租金计128940元，2016年11月18日至2017年8月17日物业费2763元。此后，周宏銮于2018年8月支付2万元租金。其余费用至今拖欠。 2019年1月3日，江苏丰云律师事务所受金阳公司委托，向周宏銮发送律师函，要求收到本函后15日内支付所欠租金、物业费241564元。2019年3月19日，江苏丰云律师事务所向周宏銮发送解除合同律师函，因所欠租金及物业费多次催讨仍未支付，自2019年4月1日起解除租赁合同书。 2019年3月21日，周宏銮“因经营状况很差，经营不下去了，所欠的租金也交不上来”为由，至路南苑物业经理办公室，申请要求将经营场所平记饭店物品进行封存，并交付了涉案房屋的钥匙。 庭审中，金阳公司和周宏銮一致确认涉案房屋租赁合同于2019年3月21日已解除。 审理中，根据周宏銮申请，本院委托华建工程咨询（苏州）有限公司对涉案房屋装修价值（含隐蔽工程）进行造价鉴定，该公司于2019年11月1日出具工程造价咨询报告书，造价为614509.24元，其中厨房设备、空调、灯具、户外广告、桌椅、卫浴五金等主材类为442955.5元。周宏銮支付了本次鉴定费7290元。 2020年1月8日，金阳公司向本院出具书面情况说明，确认2019年12月27日周宏銮已将涉案房屋内所有物品全部搬离。 本院认为，金阳公司与周宏銮签订的房屋租赁合同书是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对双方均有约束力。因本案所涉房屋为物业用房，周宏銮承租后用于经营餐饮，对此，金阳公司亦系明知，导致在“四类行业”综合整治中不符合要求，无法继续经营。庭审中，双方一致确认房屋租赁合同于2019年3月21日解除，系对自身权利的处分，本院亦予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于周宏銮于2019年3月21日已将涉案房屋钥匙交付金阳公司，审理中，金阳公司确认2019年12月27日周宏銮已将所有物品搬离，已正式将租赁商铺归还，故金阳公司要求周宏銮腾空、返还涉案租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于周宏銮所欠的租金及物业管理费，金阳公司有权主张支付，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其中租金部分，自2017年10月18日至2019年3月20日，计1年5个月3天，扣除2018年8月已支付的2万元，金阳公司主张金额为346684元，本院予以确认；物业费，自2017年8月18日至2019年3月20日，计1年7个月3天，金阳公司主张5852元，本院予以确认。上述租金和物业费合计为352536元，由周宏銮支付给金阳公司。关于金阳公司主张的损失，包含了逾期付款利息损失和其他实际损失，本院经审查认为，周宏銮未按合同约定支付租金和物业费，系其违约，也确实给金阳公司造成了损失，对此，本院酌定损失1.5万元，超过部分不予支持。 关于2019年3月21日起至实际腾空归还房屋之日即2019年12月27日止（计9个月6天）的占有使用费，因周宏銮实际已停止经营，且钥匙亦已返还，金阳公司要求按租金标准支付，无事实依据，但考虑到可移动物品仍在涉案房屋中，故本院酌定按2000元/月标准计算，为18400元（2000元/月×9+2000元/月÷30×6）。 本案中，对于租赁合同的解除双方均有过错，金阳公司作为出租方，明知涉案房屋为物业用房，而周宏銮承租后系作为餐饮经营使用，却仍然出租，应承担主要过错责任，周宏銮明知涉案房屋为物业用房，仍承租经营，为次要责任，据此，本院确定金阳公司、周宏銮的过错责任分别为70%、30%，周宏銮的装修损失由金阳公司承担70%的赔偿责任。关于装修损失的确定，本院参照工程造价咨询报告书，扣除厨房设备、空调、灯具、户外广告、桌椅、卫浴五金等可移动物品部分价值442955.5元，应为171553.74元，虑及房屋租赁合同中约定的租赁期限及实际使用状况，酌定为8万元，其中70%即5.6万元装修损失由金阳公司承担。本案房屋租赁合同因物业用房不当出租用于餐饮经营而解除，故周宏銮支付的履约保证金5万元应予退还。 周宏銮要求将履约保证金抵扣租金、物业费，系其对自身权利的处分，本院准许，故周宏銮实际还需支付租金及物业费302536元（346684元＋5852元－50000元）。 虽然反诉的目的是抵消本诉，但反诉与本诉是两个独立之诉，故周宏銮要求判令抵消的反诉诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告周宏銮于本判决生效之日起十日内支付原告苏州金阳物业服务有限公司拖欠的租金及物业费302536元、房屋占有使用费18400元。 二、被告周宏銮于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州金阳物业服务有限公司损失1.5万元。 三、反诉被告苏州金阳物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告周宏銮装修损失5.6万元。 四、驳回原告苏州金阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告周宏銮的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7085元，由原告苏州金阳物业服务有限公司负担1252元，被告周宏銮负担5833元，被告周宏銮负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州金阳物业服务有限公司；反诉案件受理费4973元，鉴定费7290元，合计12263元，由反诉原告周宏銮负担11145元，反诉被告苏州金阳物业服务有限公司负担1118元，反诉被告苏州金阳物业服务有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告周宏銮。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  龚 亮 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  尤欣怡