江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初2298号 原告：江苏万佳建筑安装工程有限公司，住所地：如皋市如城镇益寿路（如皋经济开发区工发大厦九楼922室）。 法定代表人：薛晓锐，总经理。 委托诉讼代理人：曹金红，如皋市白蒲法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：平安普惠信息服务有限公司，住所地：哈尔滨市道里区爱建路66号。 法定代表人：陈东起，总经理。 被告：平安普惠信息服务有限公司南通如皋海阳路分公司，营业场所：如皋市如城街道海阳中路181号609-612、615-619室。 负责人：洪霞。 两被告共同委托诉讼代理人马佳、张玉燕，北京大成（南通）律师事务所律师，特别授权。 原告江苏万佳建筑安装工程有限公司（以下简称为万佳建筑公司）与被告平安普惠信息服务有限公司南通如皋海阳路分公司（以下简称为平安普惠分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，适用简易程序进行审理。原告申请追加平安普惠信息服务有限公司（以下简称为平安普惠公司）作为共同被告参与诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本案依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹金红，两被告共同委托诉讼代理人马佳、张玉燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳建筑公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2019年1月24日向原告发出的提前退租告知书无效；2、判令被告立即履行双方于2016年10月18日签订的房屋租赁合同，并向原告支付至2019年2月15日的租金81740.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告给付原告至交付房屋时止的租金按照实际天数计算；2、被告缴纳的租赁保证金49000元不予退还；3、要求被告承担因租赁房屋整体结构改变所造成的损失；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月18日签订了房屋租赁合同，由原告将坐落于如皋市如城街道海阳路181号616室、617室、618室、619室房屋租赁给被告，租赁期限自2016年10月20至2021年11月19日止，双方在合同中对租金的给付方式等均进行了约定。合同签订后，被告将所租赁的房屋整体结构进行了整改，并改变了原房屋的使用功能。2019年2月18日被告无故向原告送达一份提前退租告知书，要求与原告终止合同关系，原告收到通知后即于当天给予回函并表明不同意其解除租赁合同。原告方认为原、被告双方签订的房屋租赁合同依法成立生效，且对双方均具有法律约束力。现被告无任何正当理由提出与原告解除租赁合同关系，由于目前被告将原告的房屋结构进行了全面整改，故暂时无法再行出租，如双方终止合同关系将对原告造成不可估量的损失，为维护原告的合法权益，依据我国《合同法》等相关法律规定，具状贵院，提出上列诉讼请求，敬请依法判决。 两被告辩称，1、根据租赁合同第二十二条，被告有权单方解除租赁合同，被告于2019年1月24日向原告发出提前退租通知，通知原告租赁合同于2019年4月19日解除，被告已经依照合同约定提前两个月通知原告解除合同，约定解除权条件已经成就，且解除权系形成权，因此租赁合同已于2019年4月19日解除。2、案涉房屋已于2019年9月29日交付，合同解除至交付期间，原告不配合房屋交付并一直在扩大损失，根据合同法的规定，原告不得就其扩大的损失（2019年4月19日至2019年9月29日期间的占用费用）要求赔偿。3、无论是基于合同还是实际情况，被告都不应承担恢复原状的费用，租赁合同已经明确约定，合同提前解除的，乙方无需对出租房屋恢复原状，故被告不应承担恢复原状的费用。恢复原状的费用没有且不一定会实际发生，不属于被告基于合同行为应当承担的赔偿责任。4、即使法院仍然认为被告对房屋的装修改造给原告造成了损失，被告也不应当承担鉴定报告中的恢复原状的费用。 本院经审理认定本案事实如下：2016年10月18日，原告万佳建筑公司（甲方）与被告平安普惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方将坐落于如皋市如城街道海阳中路181号609室、610室、611室、612室、615室、616室、617室、618室、619室房屋出租给乙方使用。租赁期限自2016年10月20日起，至2021年11月19日止，共计61个月；其中自2016年10月20日至2016年11月19日为免租期，乙方无需支付房租。2016年11月20日至2018年11月19日月租金总额为人民币25151.1元（含税）；2018年11月20日至2020年11月19日月租金总额为人民币27246.9元（含税）；2020年11月20日至2021年11月19日月租金总额为人民币29342.9元（含税）。甲方交付房屋时，向乙方收取49000元作为租赁保证金。 合同第十一条约定：租赁期届满或租赁合同提前解除，乙方无需对出租房屋恢复原状，但乙方应将出租房屋及其固有设施在保持安全及正常使用的状态下返还给甲方。附合的装饰、装修物的所有权归属于甲方，非附合装饰、装修物的所有权归属于乙方。第二十二条、甲乙各方不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失。租赁期间，甲乙双方都不得借故提前终止或解除合同，如甲方确需解除合同，应提前两个月通知乙方，双倍返还租赁保证金并赔偿乙方的损失；如乙方确需退租的，应提前两个月通知甲方，且无权要求甲方退还租赁保证金并赔偿甲方的损失。第二十三条、甲乙双方就本合同的条款如有增删，可在合同附页中列明，附页内容与本合同具有同等效力。在本合同签署后，甲方负责向房屋管理部门办理登记备案手续，由于甲方未及时办理该手续导致乙方收到损失的，由甲方承担赔偿责任。甲乙双方就本合同未尽事宜可另行协商作出补充协议，补充协议自双方签字盖章后生效。如无特别约定，补充协议与本合同具有同等效力。 租赁合同签订后，原告万佳建筑公司（甲方）与被告平安普惠公司（乙方）、平安普惠分公司（丙方）签订一份《补充协议》：鉴于甲乙双方于2016年10月18日签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方坐落于如皋市如城街道海洋中路181号房屋，且丙方为乙方的分支机构，现各方经协商一致，确认租赁房屋由丙方实际使用，且各方均受原合同约束。 2019年1月24日，被告平安普惠分公司制作《提前退租告知书》：“平安普惠信息服务有限公司南通如皋海阳路分公司（以下简称我司）在2016年10月18日与贵司签订了租赁合同，租赁地址位于江苏省如皋市如城街道海阳中路181号609室、610室、611室、612室、615室、616室、617室、618室、619室房屋，租赁截止日为2021年11月19日，由于我司经营发展需要，平安普惠信息服务有限公司南通如皋海阳路分公司将于2019年4月19日提前退租，租金及物业费将支付至2019年4月19日，特此告知。” 2019年2月18日，原告万佳建筑公司制作《关于提前退租的回复函》：“平安普惠信息服务有限公司南通如皋海阳路分公司《提前退租告知书》，我方于2019年2月15日收悉，现就函及之有关事项回复如下：一、2016年10月18日，平安普惠信息服务有限公司与我方签订的两份《房屋租赁合同》已依法成立生效，对当事人具有法律约束力。贵我双方应当按照应当履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。二、若贵公司要求提前解除合同，则构成违约，需承担违约责任，赔偿我方约定租赁期限内未到期租赁费用损失。三、由于贵方装修时改变原房屋结构及使用功能，若提前解除合同，则贵方还需将承租房屋恢复原状或承担恢复原状的费用。四、按照《房屋租赁合同》第六条，贵方应于2019年2月15日之前支付我方房屋租赁费81740.7元，我方已将发票邮寄给贵方，敬请贵方将本期租金汇入合同约定的我方账户内。特此函复。” 被告平安普惠分公司只同意交付至2019年4月19日的租金，2019年3月8日原告万佳建筑公司诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告方陈述提前解除合同的原因为被告平安普惠分公司即将注销，分公司已经没有人，合同无法继续履行。因两被告租用房屋后，对案涉房屋整体结构进行了改造，被告方要求提前解除租赁合同，原告方申请对房屋拆除部分的损失进行司法鉴定。经本院委托，建业恒安工程管理股份有限公司于2019年12月12日出具《工程造价咨询报告书》，确认拆除部分的价值为112990.33元。对该鉴定意见书，被告方认为不应当承担该费用，且卫生间部分并非被告拆除，应当将该部分费用1563.84元予以扣除。原告认可该鉴定意见，同意将卫生间费用1563.84元予以扣减。 另查，两被告租金已经交付至2019年2月19日。2019年4月17日，原被告因租房问题发生冲突报警，处警经过及结果载明：系平安普惠员工范旭与万佳公司员工曹夕康因租房结算问题以及搬公司内物品一事发生纠纷，因双方公司主要责任人均不在场，双方均表示明日由双方负责人协商处理此事。2019年6月27日、7月15日被告平安普惠分公司再次制作《催告通知书》，要求交付房屋、搬离财产。被告将房屋钥匙邮寄给原告后，确认放弃案涉房屋内的所有财产，由原告方自行处置。 以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同及补充协议、提前退租告知书、回复函、鉴定意见书、接处警工作登记表、催告通知书等证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同，平等协商，系当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案的争议焦点有两点：一、双方签订的房屋租赁合同是否依据被告方发出的提前退租告知书于2019年4月19日而解除；二、被告方应如何承担责任。 关于争议焦点一、首先，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告签订的房屋租赁合同第二十二条，已经对提前解除合同及承担的违约责任进行了明确约定，如被告方确需解除合同，应提前两个月通知原告。被告方因经营需要已于2019年1月24日作出提前退租告知书，并于2019年2月15日送达给原告，通知租赁合同于2019年4月19日解除。被告依据合同约定的程序、时间已经对原告进行了告知义务。其次，原告2019年2月18日作出的回复函中，载明“若贵公司要求提前解除合同，则构成违约，需承担违约责任”，可知原告明确表示，若被告方提前解除合同需要承担违约责任，即要承担赔偿约定租赁期限内未到期租赁费用的违约责任，另外还需承担房屋恢复原状或承担恢复原状的费用。根据该回复函，可以看出双方存在争议的是合同提前解除后违约责任如何承担。最后，因被告明确表示不再继续履行房屋租赁合同，从有效利用资源，减少财产浪费角度出发，其可以在承担违约责任的前提下，按照约定条件进行合同解除。解除权系形成权，一经送达发生效力。故本院认定双方签订的房屋租赁合同于2019年4月19日解除。 对于原告主张至交付房屋时止的租金之诉讼请求。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据提前退房通知书、接处警登记表以及两份催告通知书，被告已经以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，在此情况下，出租人有义务采取措施防止损失的扩大，故对其主张的至房屋交付时租金损失不予支持。但考虑到被告系提前退租，需要给予原告一定的期限，以便寻租他人或另作处置，对案涉房屋进行再利用。本院酌情判定被告于合同解除后，按照合同中约定的租金标准，另外再向原告支付三个月的租金，作为补偿，故被告方还需支付租金136234.5元（27246.9元/月×5个月）。 关于争议焦点二、原被告签订的房屋租赁合同第二十二条约定，如乙方确需退租的，应提前两个月通知甲方，且无权要求甲方退还租赁保证金并赔偿甲方的损失。根据合同约定，可知若被告方违约，其无权要求退还已经交纳的租赁保证金49000元。被告对租赁保证金49000元不予退还没有异议，但对拆除部分价值的承担存在异议。双方签订的租赁合同为五年固定期限合同，是在此期待利益的前提下，原告方才允许被告对出租房屋进行改造、拆除，现被告提前解除合同之行为，已经造成原告期待利益的落空。且合同中约定的不要求被告恢复原状，与本案中原告要求被告对拆除部分价值进行赔偿并不等同。在被告对原告出租房屋整体改造的行为造成原告存在损失的情况下，被告应当予以赔偿。审理中，对于鉴定意见书作出的评估价值112990.33元，被告方认为应当将卫生间部分费用1563.84元予以扣除，原告同意予以扣减，本院无异，被告仍需赔偿原告房屋拆除部分的损失111426.49元（112990.33元-1563.84元）。 《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故上述给付义务由被告平安普惠公司承担。关于案涉房屋的交付，被告方已经明确放弃案涉房屋内的所有物品，是对其物权的自行处置，本院无异议，原告可对案涉房屋直接回收、使用。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏万佳建筑安装工程有限公司与被告平安普惠信息服务有限公司2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月19日解除。 二、被告平安普惠信息服务有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏万佳建筑安装工程有限公司支付租金136234.5元。 三、确认被告平安普惠信息服务有限公司已经交纳原告江苏万佳建筑安装工程有限公司的租赁保证金49000元不予退还。 四、被告平安普惠信息服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江苏万佳建筑安装工程有限公司房屋拆除部分损失111426.49元。 五、驳回原告江苏万佳建筑安装工程有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5014元，鉴定费8000元，合计13014元。由被告平安普惠信息服务有限公司（该款原告已垫付，被告履行上述义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）预交上诉案件受理费5014元。 审 判 长  宗志强 人民陪审员  谢 晨 人民陪审员  谢 彤 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  孔德莱 书 记 员  葛洲花