江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0902民初4668号 原告（反诉被告）：盐城市药物化工厂，住所地盐城市亭湖区。 法定代表人：沈文海，该厂厂长。 委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪涵钰，江苏大直律师事务所律师（实习）。 被告（反诉原告）：盐城地都置业有限公司，住所地盐城市亭湖区。 法定代表人：张炳华，该公司执行董事。 被告：江苏盐海置业有限公司，住所地盐城市亭湖区。 法定代表人：朱加军，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：李祥，江苏法岭律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：姜宗国，江苏鑫鼐律师事务所律师。 原告（反诉被告）盐城市药物化工厂（以下简称药化厂）与被告盐城地都置业有限公司（以下简称地都公司）、江苏盐海置业有限公司（以下简称盐海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序开庭审理了本案。后经批准转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）药化工的委托诉讼代理人姜烨，被告地都公司、盐海公司的共同委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告药化厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拆迁补偿款673365元、利息382500元（2016年6月14日前），合计1055865元。2、两被告向原告支付180万元拆迁补偿款自2016年6月15日起至2016年9月30日止按年利率15%计算的利息计77671元。3、两被告向原告支付1173218元自2016年10月1日起至2016年11月15日止按年利率15%计算的利息计21696元。4、两被告向原告支付673365元自2016年11月16日起至实际付款之日止按年利率15%计算的利息约276171元（暂算到起诉之日计998天）。5、被告向原告支付保全担保费3000元。6、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月10日，原告与被告地都公司签订了《盐城市房屋拆迁协议书》一份，协议签订后，原告向被告地都公司交付了拆迁的厂区，但被告地都公司并没有按约支付70%的拆迁款，在原告的多次追要下，被告地都公司才于2011年12月26日向原告支付200万元。2012年元月21日，原告与被告地都公司签订了《拆迁补偿应付款补充协议》一份，被告盐海公司提供担保。协议签订后，被告地都公司于2012年元月21日向原告支付500万元，2012年8月10日支付200万元，2013年5月7日支付200万元，合计支付900万元，由拆迁款与违约金两部分组成。2013年6月4日，两被告向原告出具了还款计划一份，当天，被告地都公司向原告支付拆迁款和违约金合计200万元。2013年8月1日，被告地都公司向原告支付100万元，2014年1月7日支付40万元、1月20日支付100万元、1月30日支付38万元、7月1日支付50万元、7月29日支付30万元，2015年1月8日支付10万元、1月13日支付10万元。2015年1月14日，两被告共同向原告出具了欠条一份。2016年6月14日，两被告共同向原告出具了欠条一份。2016年8月8日，原告的法定代表人沈文海与被告地都公司签订了《商品房订购协议书》一份。2016年11月7日，原告与被告地都公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告地都公司开发建设的佳和民居小区11幢301室，总价款636782元，用地都公司拖欠原告拆迁补偿款中的636782元抵算购房款。2016年11月7日，原告与被告地都公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告地都公司开发建设的佳和民居小区11幢303室，总价款499853元，用地都公司拖欠原告拆迁补偿款中的499853元抵算购房款，地都公司向原告开具了商品房销售金额为499853元的增值税普通发票一份。以上两份商品房买卖合同约定的购房款冲减拆迁补偿款后，被告地都公司还拖欠原告拆迁补偿款本金673365元、利息3825元以及2016年6月14日至两份商品房抵冲之间的利息等未付。原告多次追要未果。 被告地都公司、盐海公司共同辩称，1、两被告已于2013年5月6日之前共计向原告支付了拆迁款14988800元，已不差欠原告拆迁款。2、当初双方将账算错了，在2013年5月6日之后原告超额支付了违约金，应当由原告予以返还。 地都公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人返还759339元。2、判令被反诉人开具2158496元违约金的增值税发票。3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2011年11月10日，反诉人与被反诉人签订《盐城市房屋拆迁协议书》一份，约定：因海龙路西侧地块安置房工程建设需要，经盐拆许字（2010）第33号《城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，被反诉人在拆迁范围内，根据相关拆迁政策，经双方协商一致，达成如下协议：（1）拆迁补偿金额354772元，装潢、附房、设备搬迁等补偿1071262元，其他补助、补偿费用721376元，以上合计14988800元。（2）协议签订后10日内，反诉人支付补偿款的30%，厂区交付后付40%，余款待房屋全部交付时一次性付清等。在上述协议履行过程中，反诉人虽然在款项支付过程中存在迟延付款的情况，但是反诉人已于2013年5月6日前共计向被反诉人支付14988800元（不欠被反诉人拆迁款），双方在计算的过程中出现明显的错误。事实上反诉人超付了759339元，应予以返还。同时被反诉人在收到违约金后未向反诉人交付收据。 反诉被告药化厂辩称，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉人与被反诉人先后多次进行了有关拆迁款的结算、支付和结账。2013年6月4日，反诉人向被反诉人出具了第一份还款计划并约定了延期履行应当承担的利息、违约金以及其他费用等等，约定了具体的履行时间，但是反诉人一直没有完全履行2013年6月4日第一份还款计划确认的债权以及相应的违约责任。2015年元月14日，反诉人再次向被反诉人出具了还款计划，但是反诉人仍然没有按照2015年元月14日第二份还款计划约定的债权、违约金以及其他应当承担的逾期利息等履行。2016年6月14日，反诉人第三次向被反诉人出具了结账确认的债权余额以及履行承诺的违约责任等条款，并且就第三次确认的债权已经用两套商品房给付了100多万元，第三次确认的债权并且就拆迁款的本金和利息分别进行了确认，并且约定了本金和利息不付的话愿意承担15%的年息，从以上双方债权结算确认的三次过程来看，反诉人存在一而再、再而三的违约，对2016年已经确认的债权、利息以及逾期不付应当承担的违约责任在没有充分履行的情况下时隔三年之后，却以其内部会计计算失误而否认三年前的欠条、结账清单，我们认为无论从事实上和法律上都不应当得到法庭的支持。1、从程序上来讲，2016年已经经双方确认的债权余额有双方的书面结算单，有反诉人出具的欠款欠条，特别是反诉人已经履行了该欠条上确认债权的部分义务，现在再来反悔说计算错了，从程序上来讲即使当时计算错了也没有权利反悔了，因为结账出具借条并没有侵害到国家、集体和第三人的利益，不存在无效的问题。如果是因为计算失误，那属于重大误解，重大误解属于法律上可撤销的情形，可撤销的时效是除斥期间，也就是从债权确认之日起一年内，主张存在重大误解的一方有权申请法院或仲裁机构撤销已经确认的债权余额，本案已经经过了三年之久并且在被告确认之后也已经履行了100多万元。从撤销的时效、利益来说反诉人已经丧失了胜诉的时效利益。2、反诉人向法庭提交的有关拆迁款违约金的计算表是其单方面的一种计算方式，该计算方式首先冲减的是拆迁款的本金，而不是首先冲减拆迁款的利息和违约金，这两种不同的计算方法和路径产生完全不同的计算结果，因为双方约定了拆迁款、拆迁款的利息以及逾期不付应当支付的违约金，按照合同法的有关规定，债务人履行的款项首先应当冲减利息和违约金，而不是首先冲减本金，只有在没有约定利息、违约金的情况下才能冲减本金。3、本案原告举证的案涉债权最早形成于2011年11月10日拆迁协议约定的债权，但是反诉人完全没有按照该份协议约定的支付时间和方式履行给付拆迁款的义务，前后跨度至今长达8年，在8年之内房地产已经发生了剧烈重大变化，盐城的房价也从2000元、3000元冲到了过万元，物价贬值的程度非常严重，2011年应当给的拆迁款1400多万元，到了今天仍然按照1400多万元来进行结算，完全不考虑中途反诉人多次愿意向我公司支付达到银行四倍利息的违约责任，四倍的利率五年就是翻一翻，按照反诉人的说法到目前为止付了1700多万元，完全是背离了被反诉人的市场价值利益和双方确认债权的利益。综上三点，请法庭查清事实驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明：2011年11月10日，原告药化厂与被告地都公司签订《盐城市房屋拆迁协议书》（货币补偿）一份，约定：因海龙路西侧地块安置房工程建设需要，经盐拆许字（2010）第33号《城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，药化厂房屋在拆迁范围之内，根据有关拆迁政策规定，经双方协商一致，达成如下协议：（1）原告药化厂房屋坐落于盐城市，合法建筑面积5642.52平方米，拆迁补偿金额354772元，装潢、附房、设备搬迁等补偿1071262元，其他补助、补偿费用721376元，以上合计14988800元。（2）协议签订后10日内，地都公司支付补偿款的30%，厂区交付后付40%、余款待房屋全部交付时一次性付清等。协议签订后，原告于2011年12月20日向被告地都公司交付了拆迁的厂区，被告地都公司于2011年12月23日向原告支付200万元。2012年元月21日，原告与被告地都公司签订了《拆迁补偿应付款补充协议》一份，约定：（1）、被告地都公司应在2011年12月20日向原告药化厂支付总拆迁补偿款的70%，即10492160元，由于被告地都公司资金原因未能按期付款到位，被告地都公司在2012年1月21日付款500万元，交厂房的剩余款3492160元在2012年3月30日前付清，并承担年利率12%的利息，计算时间从2012年元月22日至2012年3月30日，如果到时再逾期，被告地都公司应承担违约金，违约金按银行贷款利率的4倍计算，计算时间从2012年元月22日起算。（2）、对于剩余的30%拆迁补偿款即4496640元，被告地都公司应在2012年3月30日前付清，逾期不付，地都公司应承担余款4496640元的违约金，违约金按银行同期贷款利率的4倍计算，计算时间从2012年3月30日起算。（3）、被告盐海公司为被告地都公司履行上述付款义务承担担保责任等。上述《拆迁补偿应付款补充协议》签订后，地都公司于2012年元月21日向原告支付500万元，2012年8月10日支付200万元，2013年5月7日支付1492160万元，以上合计支付10492160元。2013年5月7日，被告地都公司向原告支付507840元。2013年6月4日，两被告向原告出具了还款计划一份，言明：截止2013年6月4日，被告地都公司还欠药化厂拆迁补偿款本金及利息678万元，两被告承诺在2013年6月4日给付200万元，2013年7月30日前付200万元，剩余款项在2013年8月30日前全部付清。如到期后还不能按时付款，违约金按原补偿协议执行，从2013年6月4日计算。还款计划形成的当天，被告地都公司向原告支付200万元，2013年8月1日支付100万元，2013年12月31日支付40万元，2014年1月20日支付588800元、411200元，2014年1月29日支付38万元，2014年6月25日支付50万元，2014年7月28日支付30万元，2015年1月8日支付10万元，2015年1月13日支付10万元。2015年1月14日，两被告共同向原告出具了欠条一份，言明：截止2015年元月14日欠药化厂拆迁余款180万元整。由于我公司目前资金紧张，我公司在诺欠款按年息15%算利息，待我公司销售资金回笼后分期或一次性结清。2016年6月14日，两被告共同向原告出具欠条一份，言明：我公司于2015年1月14日欠药化厂拆迁余款180万元整，截止2016年6月14日欠拆迁款180万元整，利息38.25万元。我公司承诺，欠款180万元按年利率15%计算，利息不算利息，我公司将在今年起分期偿还。2016年8月8日，原告的法定代表人沈文海与被告地都公司签订了《商品房订购协议书》一份，约定药化厂购买被告地都公司开发建设的“佳和民居”小区11幛301室，总价款657868元。沈文海当天刷卡支付购房定金1万元，被告地都公司向沈文海出具《收款凭证》一份。2016年11月7日，原告与被告地都公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告地都公司开发建设的“佳和民居”小区**室，总价款636782元，用地都公司拖欠原告拆迁补偿款中的626782元抵算购房款626782元，余款1万元由原告药化厂法定代表人沈文海支付，1万元购房定金转成购房款，被告地都公司向原告药化厂开具了商品房销售金额为636782元的《江苏省增值税普通发票》一份。2016年11月7日，原告与被告地都公司另签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告地都公司开发建设的“佳和民居”小区11栋303室，总价款499853元，用地都公司拖欠原告拆迁补偿款中的499853元抵算购房款499853元，地都公司向原告开具了商品房销售金额为499853元的《江苏省增值税普通发票》一份。以上两份商品房买卖合同约定的购房款冲减拆迁补偿款后，原告认为被告地都公司尚拖欠拆迁补偿款本金673365元、利息382500元以及2016年6月14日至两份商品房抵冲之间的利息等未付，双方为此产生纠纷，原告遂诉来本院。 另查明：2017年6月1日，原告药化厂与被告地都公司财务核对如下：1、地都计算方式：截止2016年12月8日本金已全部结清，违约金及利息多支付680139元；2、沿袭王总与胡总的记账方式，2013年6月计算出入，原欠款金额误差73万元。最终经重新核对计算，药化厂两套房款已结清，地都置业仍应支付药化厂尾款26000元（两套房款自开票之日起未计算利息）。2017年9月15日，被告地都公司向原告药化厂发送《工作联系函》一份，载明：我司于2011年11月10日与贵单位签订《拆迁补偿协议》，后于2012年元月21日又与贵单位签订《拆迁应付款补充协议》。我司根据上述协议陆续支付了相关款项，但在支付过程中，由于我司的疏忽，将有关利息和违约金计算错误；具体为：我司应付贵单位拆迁补偿款14988800元及利息和违约金2237651.63元，总计17226451.63元（含已购买的两套商品房），实际多支付680183.37元。请贵单位将多支付的680183.37元退还给我司。 以上事实，有拆迁协议书、补充协议、还款计划、欠条、当事人陈述等证据证明。 本案在审理过程中，经本院组织调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未果。 本案争议焦点是：1、被告支付价款的顺序、数额如何确定;2、如被告超付原告是否应当返还。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。 （一）、关于被告支付价款的顺序、数额如何确定的问题。本案中，原告药化厂与被告地都公司之间签订的房屋拆迁补偿协议以及原告药化厂与被告盐海置业公司之间成立的担保合同均合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案根据查明的事实，被告地都公司应向原告支付拆迁款、利息、违约金合计17226451.63元元，实际已支付17906635元（含抵充房源）。原告认为被告地都公司支付的价款应当先抵充利息、违约金，剩余部分再抵扣本金，被告地都公司认为所支付的价款应当先抵扣本金，双方意见不一。本院认为，本案是房屋拆迁补偿协议纠纷，应当参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定，而不应当适用审理民间借贷纠纷的相关规则，故本院确定被告地都公司向原告支付的价款应当首先抵扣本金。原告关于被告支付的价款应当先抵充利息、违约金的主张，理由不成立，本院不予支持。综上可知，被告地都公司向原告药化厂多支付680183.37元。 （二）、关于被告超付原告是否应当返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告有权按照拆迁协议的约定要求被告地都公司支付补偿款。同理，被告地都公司在超付的情况下，也有权要求原告予以返还。原告认为被告误算应当在一年内申请法院或仲裁机构予以撤销，本院认为，合同因重大误解订立或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，并不存在可以申请变更或者撤销的情形。案涉应付款补充协议、还款计划和欠条仅是对被告尚应支付价款的数额以及支付时间上的确认，是对主合同的一种补充，并不是双方达成了新的合同，故被告超额付款的行为，显然不属于前述因重大误解订立或者在订立合同时显失公平的情形，故不适用《中华人民共和国合同法》关于可以申请变更或者撤销的相关规定，原告的该项辩称意见，理由不能成立，本院不予支持。被告地都公司提出的反诉请求成立，本院予以支持。根据2017年6月1日原告药化厂与被告地都公司财务核对中关于地都公司仍应支付药化厂尾款26000元的意见，原告药化厂实际应向被告地都公司返还654183.37元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条、第一百七十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告盐城市药物化工厂的诉讼请求。 二、反诉被告盐城市药物化工厂应于本判决生效之日起十日内向反诉原告盐城地都置业有限公司返还654183.37元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17683元，保全费5000元，合计22683元，由本诉原告盐城市药物化工厂负担。反诉费5697元，由反诉原告盐城地都置业有限公司负担789元，反诉被告盐城市药物化工厂负担4908元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  蔡 克 人民陪审员  苌飞飞 人民陪审员  奚建利 二〇二〇年一月六日 书 记 员  陈文静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对这款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。