广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12874号上诉人（原审原告、反诉被告）：莫艺，男，1972年2月1日出生，汉族，居民身份证住址：广东省怀集县******************，公民身份号码：230************112。上诉人（原审原告、反诉被告）：莫炯，男，1967年4月9日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市宝安区***************，公民身份号码：440************311。莫艺、莫炯的共同委托诉讼代理人：黎志琛，广东华商律师事务所律师。莫艺、莫炯的共同委托诉讼代理人：林桂香，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐云枢，男，1970年9月24日出生，汉族，居民身份证住址：广东省龙川县**************，公民身份号码：442************579。委托诉讼代理人：尹笑芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国权，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。上诉人莫艺、莫炯与上诉人唐云枢房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11475号事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莫艺、莫炯向一审法院起诉请求：1.唐云枢向莫艺、莫炯返还因签署《房地产转让合同》而支付的购房款1810000元及至付清之日止的利息（其中1510000元的利息自2015年9月22日起按年利率5%计算，其余300000元的利息自2016年8月9日按年利率4.75%计算，前述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年3月28日为214139.73元）；以上合计2024139.73元；2.本案诉讼费由唐云枢承担。唐云枢一审反诉请求：1.莫艺、莫炯支付2016年11月至2017年3月的房屋占有使用费150000元；2.莫艺、莫炯支付2016年8月至2016年10月、2017年4月至2018年12月的房屋占有使用费720000元（暂计至2018年12月31日，按合同约定每月房租30000元，实际计算至莫艺、莫炯返还房屋之日止），上述费用合计870000元；2.本案本诉及反诉诉讼费用由莫艺、莫炯承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、唐云枢于一审判决生效之日起五日内向莫艺、莫炯返还1300000元及利息（以1510000元为本金，自2015年9月22日起计至2017年3月23日；以1000000元为本金，自2017年3月24日起计至实际清偿之日止；以300000元为本金，自2016年8月8日起计至实际清偿之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、莫艺、莫炯于一审判决生效之日起五日内向唐云枢支付案涉房屋占有使用费933000元；三、驳回莫艺、莫炯的其他诉讼请求；四、驳回唐云枢的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费22993.12元（莫艺、莫炯已预交），由莫艺、莫炯负担8225.83元，唐云枢负担14767.29元；反诉受理费5650元（唐云枢已预交），由莫艺、莫炯负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11475号民事判决。莫艺、莫炯上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持莫艺、莫炯的一审诉讼请求；2.改判莫艺、莫炯无需向唐云枢支付任何房屋占有使用费；3.判令唐云枢承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院赖以认定唐云枢已交付涉案房产的关键性证据是数份证人证言，但是所有证人未有一人能出庭作证，法院未能核实证人的真实身份及证人证言的真实性就予以采信，认定事实不清，裁决不公，严重损害了莫艺、莫炯的合法权益。唐云枢自始至终并未申请任何证人出庭作证，而且有部分证人证言是庭后补交的，未经当庭质证，更遑论证人出席庭审接受双方质询。按照举证规则，证人不能出庭作证的责任及风险应当由唐云枢承担。莫艺、莫炯一直对唐云枢提交的数份证人证言不予以认可，而且也指出其多处矛盾及不合理之处，但是一审法院确仅凭无法确认身份的几份电话录音及证言就认定所谓的案件事实，损害了莫艺、莫炯的合法权益。二、本案完全未达到房屋交付的条件，唐云枢也无法提供有力证据证明房屋已交付，一审法院认定房屋已交付的证据严重不足，判决莫艺、莫炯支付房屋占有使用费没有任何事实依据和法律依据，请求二审法院查清事实，予以改判。《房地产转让合同》第四条明确规定，双方同意在乙方（莫艺莫炯）付清所有款项后，由甲方（唐云枢）将转让房地产按现状交付给乙方，相关合同、村委会的相关证明、证件、钥匙等交付给乙方，即视为甲方已向乙方交付了转让标的物”。本案中，莫艺、莫炯仅支付了首期款，未到钥匙交付的条件，唐云枢不可能提前将钥匙交付给莫艺、莫炯，而且，按照合同约定，并非交付钥匙就视为交付，还必须交付相关合同、村委的相关证明、证件，才视为交付。而在一审庭审中，唐云枢已明确承认，从未向莫艺、莫炯出示过涉案房屋的相关权属资料，有关房屋的相关权属资料是庭后才寄给莫艺、莫炯。事实上房产一直由唐云枢占有、使用和收益。唐云枢称房屋一直空置，根本不符合事实，从唐云枢提交的房屋照片可知，涉案房产是用于“和顺货运”公司的经营，经查询工商信息，“东莞市和顺货运有限公司”法定代表人是唐云枢，登记状态为“在业”，充分证明涉案房产是唐云枢一直用于自营业务，不存在空置情况，更不存在任何租金损失。三、一审判决自相矛盾，无视事实和法律，严重偏袒唐云枢，裁决不公，请求二审法院予以改判。在《房地产转让合同》被法院认定无效的情况下，基于《房地产转让合同》而产生的《合同修订协议》也应当无效，一审法院的判决自相矛盾。一审法院没有像认定《房地产转让合同》那样认定《合同修订协议》无效，而涉是认定购回第五层楼的约定无效，但是却认定第五层楼折价1000000元的约定有效自相矛盾。一审判决称按照常理推断被扣除的“房租”是指案涉房屋自交付之日起至2016年10月期间的占有使用费，金额应为510000元。一审判决的推断完全没有事实和法律依据。2017年3月22日，唐云枢向莫艺、莫炯出具《购房合同解除决定书》，也是多处提到利息，从未提过房租，其中提到“2016年11月1日至2017年3月15日为止的利息135000元”，但是，到了《合同修订协议》第3条，就变成了“2016年11月至2017年3月的房租及利息”，唐云枢擅自将利息变更成了房租。莫艺、莫炯完全有理由怀疑是唐云枢故意设的圈套。唐云枢上诉请求：1.撤销一审判决部分认定，改判唐云枢无需支付莫艺、莫炯的利息；2.本案一、二审诉讼费由莫艺、莫炯承担。事实与理由：一审判决认定唐云枢应当向莫艺、莫炯承担支付已获取购房款项的利息，忽略了唐云枢与莫艺、莫炯发生房屋买卖关系，双方均属于自愿协商达成。唐云枢与莫艺、莫炯签订协议后所获取的部分购房款项1510000元后，唐云枢同时交付了房子给莫艺、莫炯，之后所约定的剩余房款4210000元迟迟不付，造成唐云枢严重经济损失，房子还存在折旧，且收回房子后发现房子长时间没有维护存在多处损坏，是唐云枢在承担着这笔费用。在认定合同无效的情形下，唐云枢不存在退还购房款还须支付利息的道理，唐云枢已经承担了极大的损失。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，唐云枢只须承担返还莫艺、莫炯的购房款费用。一审判决支持莫艺、莫炯的利息请求没有法律依据。唐云枢签订协议后实际获取莫艺、莫炯的购房款为1510000元，同时把价值为5720000元的房子已经交付给莫艺、莫炯，其并未向唐云枢承担支付房子的折旧费、维修保养费用，也未承担逾期付款利息，却要唐云枢支付莫艺、莫炯已付房款的利息，明显事实不清且毫无道理。二审期间，莫艺、莫炯向本院提出调查取证申请，要求调取案涉房屋自2015年9月至2019年6月期间的用电、用水情况及实际缴费人。本院经审查予以准许，并分别向东莞市寮步供电公司、东莞市寮步自来水公司发函调取。本院将调取的材料交由双方当当事人质证。莫艺、莫炯经质证表示：调取的材料显示，案涉房屋一直有交纳水电费，2018年7月之前交电费的人为唐丽霞(唐云枢的亲戚)，2018年8月之后变更为薛秀梅，说明房屋未曾空置，且一直为唐云枢使用或出租，莫艺、莫炯从未曾占有使用过案涉房屋。唐云枢经质证表示：唐云枢已于2015年9月将钥匙交给莫艺、莫炯，案涉房屋已经交付给莫艺、莫炯装修使用。只是案涉房屋的三楼301房使用权早已转让给黄剑波、苏烨炎使用，在签订案涉《房地产转让合同》之前，已经跟莫艺、莫炯说明该情况，其完全知情。2015年9月之后，唐云枢经营的东莞市和顺货运有限公司经搬迁至东莞市寮步镇西溪金兴卢386号，之后一直未在案涉房屋内办公经营。案涉房屋在2015年9月至2019年6月期间的电费均是银行代扣，该费用并非是唐云枢使用产生。在案涉房屋几近空置的前提下产生水电费，可能跟莫艺、莫炯前来装修使用，以及案涉房屋存在漏水、301住户使用电梯等情况有关。在房屋交付后，唐云枢没有过度干涉莫艺、莫炯对案涉房屋的使用情况。并且二审调取有关水电费的资料，已经超过取证期限，不属于新证据，法院应依法不予采纳。因莫艺、莫炯严重违约迟迟未付清剩余购房款4720000元，唐云枢多次与其协商，表示可代理将整栋房屋以38000元/月的价格出租给第三方以减轻损失，但莫艺、莫炯以装修房租做医院门诊，届时可以收到款项支付剩余房屋转让款给唐云枢为由，不同意由唐云枢整体出租给他人，导致整栋房屋被空置了数年，造成多处损坏。在2017年3月与莫艺、莫炯协商一致支付房租、剩余购房款，以及折价收回的补充协议。但协议签订后，对方依然没有履行。为了及时止损，唐云枢只能先将房屋收回整体转让给了薛秀梅，并在2018年8月办理水电费过户变更手续，最后在2018年11月底才交接完毕。唐云枢主张按30000元/月收取房屋占有使用费已经是按最低租金标准大概计算，已经扣除了黄剑波的房屋使用费，但当时市场价，该房屋整栋出租至少为38000元/月。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：关于案涉房屋的交付使用情况，莫艺、莫炯的代理人表示，一审庭审后经与当事人核实，因为当时很快反悔，不想要这套房子了，黄桂平跟他们说可以转出去，但是转让的话要带人去看房，所以就把钥匙是交给了黄桂平，让黄桂平带着别人去看房，但是钥匙一直都在黄桂平身上，始终没有交给莫艺、莫炯。唐云枢表示，已经在2015年9月将钥匙交给了莫艺、莫炯，因为对方没有付清全部款项，所以未将证件提供给对方。房屋大部分时间处于空置状态，偶尔我方会进行维持处理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同关系被认定无效的后续处理问题。案涉《房地产转让合同》因违反法律的强制性规定，而应被认定无效，各方当事人均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照合同无效的法律后果，唐云枢应当返还收到的购房款，而案涉房屋目前已由唐云枢实际接收控制，故不存在需要返还的问题。对于案涉房屋买卖法律关系无效，双方当事人均存在过错，因此双方均应赔偿对方因此遭受的损失。唐云枢应支付购房款的资金占用使用费，莫艺、莫炯应当支付房屋占有使用费（如房屋已交付）。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述法律规定，案涉《合同修订协议》虽然被认定为无效，但不影响协议中有关结算和清算条款的效力。原审法院据此认定协议中有关“房租”的结算条款可以继续参照适用，并无不当，本院予以支持。协议中的“房租”实为房屋占有使用费。关于案涉房屋的交付使用问题，双方当事人的陈述可以相互印证，即双方签订《房地产转让合同》之时，案涉房屋处于可交付状态，不存在无法交付的事由（唐云枢确认三楼301房使用权已转让给黄剑波、苏烨炎），再结合双方在《合同修订协议》结算条款中提及的“租金”支付，应当认定双方在签订《房地产转让合同》之时，案涉房屋处于可交付状态，钥匙已经交付给莫艺、莫炯，其具有控制使用权，即便其未能充分有效使用该房屋，在双方签订《合同修订协议》进行结算之前的房屋占有使用费，仍应由莫艺、莫炯承担。双方在《合同修订协议》中约定，2016年11月至2017年3月期间共计五个月的“租金”为150000元。唐云枢主张莫艺、莫炯的父亲莫变林于2016年8月8日向唐云枢转账支付的300000元，对应为2015年10月至2016年7月期间十个月的房屋占有使用费。与唐云枢一直主张的按30000元/月的标准向莫艺、莫炯收取“房租”的表述相一致。更退一步讲，即便《合同修订协议》的约定全部有效，在双方商定终止房屋买卖法律关系之时，经结算抵扣，唐云枢仍须向莫艺、莫炯退还部分款项，而不存在莫艺、莫炯拖欠唐云枢款项不支付的问题。即便按照协议的约定，唐云枢亦应在2017年3月31日向莫艺、莫炯退回相关款项，并在当日收回、接管全部案涉房屋。按唐云枢所述，彼时案涉房屋处于空置状态，唐云枢掌握钥匙，并不存在无法收回房屋的障碍。故在2017年3月31日之后，不存在莫艺、莫炯仍须支付房屋占有使用费的问题。这也与唐云枢自述，后来将房屋整体转让给了薛秀梅，并在2018年8月办理水电费过户变更手续的陈述相印证。原审法院认定莫艺、莫炯须支付至2019年6月3日的房屋占有使用费，认定事实错误，依法应予纠正。原审法院参照《合同修订协议》中关于“2016年11月至2017年3月的房租及利息共计150000元”的约定，并参考一般的市场价值，酌定案涉房屋占有使用费为30000元/月，处理恰当，本院予以支持。按此标准，自2015年10月至2017年3月期间，共计十八个月，莫艺、莫炯应支付的房屋占有使用费为：30000元/月×18个月=540000元。与莫艺、莫炯已支付的购房款相抵扣后，唐云枢仍须向莫艺、莫炯返还款项：1810000元-540000元=1270000元。案涉《合同修订协议》的条款前后相矛盾，亦无法与唐云枢所述的莫艺、莫炯的父亲代为支付2015年10月至2016年7月共计十个月的房屋占有使用费300000元的说法相衔接。原审法院未能对照前后文义，并结合本案查明的事实，比照分析出各条款之间的矛盾之处，究明《合同修订协议》中结算条款的真实含义，导致计算错误，依法应予纠正。唐云枢应支付的资金占用使用费为：以1510000元为本金，自2015年9月22日起计至2017年3月23日止；以1270000元为本金，自2017年3月24日起计至实际清偿之日止；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对莫艺、莫炯超出上述范围的诉请，不予支持。关于莫艺、莫炯提出，其父亲莫变林于2016年8月8日向唐云枢转账支付的300000元，是因逾期支付购房款而赔偿给唐云枢的“违约金”或“利息”的问题，本院已经认定该300000元为购房款，该款已经以房屋占有使用费的形式支付给了唐云枢，在事实上采纳了莫艺、莫炯的意见。另，莫炯提出其未在《合同修订协议》上签字，不能视为其同意该方案的问题，原审法院及本院均认定该协议无效，本院仅参照协议中的结算条款，结合本案已经查证的事实及双方的过错程度，本着公平合理、兼顾双方利益的原则处理本案，并无损害莫炯的合法权益。综上所述，唐云枢的上诉请求不能成立，应予驳回。莫艺、莫炯的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持，对其他部分予以驳回。原审判决认定事实部分不当，适用法律部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11475号事判决；二、确认上诉人莫艺、莫炯与上诉人唐云枢2015年9月18日签订的《房地产转让合同》无效；三、确认上诉人莫艺与上诉人唐云枢2017年3月23日签订的《合同修订协议》无效；四、限上诉人唐云枢于本判决生效之日起五日内向上诉人莫艺、莫炯返还购房款1270000元（已抵扣房屋占有使用费）；五、限上诉人唐云枢于本判决生效之日起五日内向上诉人莫艺、莫炯支付资金占用使用费（以1510000元为本金，自2015年9月22日起计至2017年3月23日；以1270000元为本金，自2017年3月24日起计至实际清偿之日止；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；六、驳回莫艺、莫炯的其他诉讼请求；七、驳回唐云枢的其他反诉请求；八、驳回上诉人莫艺、莫炯的其他上诉请求；九、驳回上诉人唐云枢的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24038元，由莫艺、莫炯负担3638元（已预交22993.12元），唐云枢负担20400元；一审反诉案件受理费6250元，由莫艺、莫炯负担1724元，唐云枢负担4526元（已预交5650元）。二审案件受理费21083元（其中莫艺、莫炯上诉部分为18600元，唐云枢上诉部分为2483元），由莫艺、莫炯负担12957元（11727元+1230元），唐云枢负担8126元（6873元+1253元）。莫艺、莫炯已预交二审案件受理费22993.11元，应退还10036.11元；唐云枢已预交二审案件受理费4812.63元，应补交3313.37元。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  王相东审判员  王 聪二〇二〇年一月十七日书记员  尹锐轩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。