昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6334号原告：林红，女，汉族1964年12月29日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：余豪、郎艳（实习），云南康思律师事务所律师，特别授权代理。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司，统一社会信用代码：9153012156621661XK。住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武。委托诉讼代理人:顾佳潼、杨宝清，系该公司职工，特别授权代理。原告林红与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林红的委托诉讼代理人余豪，被告俊发公司的委托诉讼代理人顾佳潼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林红向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金人民币44501元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年7月18日，被告向原告收取了房屋认购资格确认金人民币200000元。2013年11月7日，原、被告签署《商品房购销合同》（金盾俊园住宅Ａ3-9-2-1301），约定原告向被告购买昆明市呈贡区Ａ3地块9幢2单元13层1301号房，总金额为人民币566351元。双方在合同第十二条明确约定：原告在向被告交清全部款项及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日内将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部款项。2015年8月6日，原告满足了合同第十二条的所有条件，办理了交接房手续，被告应该在240个工作日内（即为2016年7月22日前）把办理所有权证的相关材料递交产权登记部门，直到2017年11月15日被告才为原告办理到不动产权证，被告己经严重违约长达478天（自2016年7月22日起至2017年11月15日止），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条，被告应向原告支付逾期办理所有权证的违约金，违约金的计算方式为566351×6%÷365×478＝44501元，违约金按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告俊发公司辩称，一、我们认为本案不适用于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，该司法解释第一条已经限制了适用本解释审理的商品房买卖合同性质即房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该案涉及的项目是为了解决市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅问题。其不属于该司法解释规定的商品房也不同于一般性质的传统商品房，不是根据市场经济下以市场价向社会销售的商品房。而是根据房地产开发企业与昆明市公安局工会委员会签署的部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅雨花片区项目合作协议的相关约定建盖得向特定对象销售的配套住宅。其购房价格、购房房号、购买群体、购买资格，在认购及操作流程等事项都与向社会销售的商品房有本质的区别：第一、该配套住宅需经购房人申请，由其所在单位审查公示，接受群众监督。公示无异议后上报主管部门审核，由其各单位纪委审核，行政主管签字，单位加盖公章后上报。并按照购房人按本人职级直接选择其对应户型的认购标准确定意向购买户型之后，按一系列特别规定流程将审定后的认购人信息汇总至昆明市公安局、工会、呈贡俊发伟业房地产有限公司。根据昆明市公安局工会提供的信息，分期分批地开展选房工作。经过此前的一系列工作之后才能签订商品房购销确认书。第二、该项目配套住宅认购支出经昆明市建设工程定额和昆明市公安局工会委员会认定的建筑成本为3500.7元每平方。单位解决部分市级单位搬迁，呈贡新区遗留配套住宅购销问题，经协商该配套住宅销售均价为2980元每平方，已经低于成本价销售。商品房销售一般不得低于成本价。所以解决遗留配套住宅问题的商品房有其重大的特殊性，与呈贡公务员A区B区属于同性质的配套住宅，因此该配套住宅的销售在各方面都是区别于向社会销售的商品房的流程和程序的。第三、俊发公司和业主签订的合同名称虽为商品房购销合同，但实质内涵与商品房不同，并不能以合同名称简单地定义其住宅的性质，另外，相关部门并没有针对该配套住宅制定过合同文本，故该配套住宅无奈使用了商品房购销合同模板，但因产生的纠纷并不适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。第四、业主交纳的购房款一直由购房委员会监管，近期监管才将款项拨付俊发公司使用。二、新政策的实施给不动产证的办理带来了影响。2016年初，昆明开始实施不动产的新政策。2016年6月30日到2017年4月是双证合一政策讨论产权证停办状态。这段期间主管部门对于不动产权证的办理没有给予明确的答复，所以客观上导致了办证工作的难度。三、违约金的承担，应该从业主的实际损失来考量。因为业主现在大部分的产权证已经办下来了，而且房价已经涨了很多，所以对于业主来说其实并没有什么样的损失。所以请法庭酌情考量调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：俊发公司（甲方）与林红（乙方）于2013年11月7日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ3-9-2-1301），约定:乙方向甲方购买昆明市呈贡区Ａ3地块9栋第2单元第13层1301号房，总价款566351元。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。合同签订后原告林红按期向被告俊发公司缴清购房款。2015年8月6日原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费。被告俊发公司于2017年10月26日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告林红在2015年8月6日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，被告俊发公司应当在240个工作日内协助原告林红递交办证资料，但被告俊发公司直至2017年10月26日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应当根据法律规定承担相应的违约责任。对于被告俊发公司提出的未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及原告未完全提交资料的辩称，原告在接房时已缴纳了相关费用并提供资料，被告也未提交证据证明其通知原告重新提交新政所需的资料。此外，被告俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的影响，其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系被告俊发公司的失误,故对于被告俊发公司的辩称，本院不予支持。原、被告双方未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，主张被告以购房款为基数按照年利率6％支付逾期办证违约金，被告俊发公司以购房人并无实际损失为由，向本院申请调减违约金。经查，原告林红并未举证证明其因被告俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故，本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定被告俊发公司应向原告林红支付违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在判决生效后十日内向原告林红支付逾期办证违约金4000元；二、驳回原告林红的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取456元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  刘姣姣二〇二〇年一月十四日书记员  温玲娟