贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14624号 原告：康际，男，1982年3月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈跃飞，女，1985年12月5日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：康际（一般授权），系夫妻关系。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告康际、陈跃飞与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告康际（亦即原告陈跃飞的委托诉讼代理人），被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康际、陈跃飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年11月29日签订的协议，并判决被告支付逾期商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付原告的违约金52628元（具体以原告已付购房款总额363457元为基数，按日万分之一的标准从2015年10月7日起计算至被告将有关资料交不动产登记机关并告知原告之日止）；2.判决被告退还向原告代收的电、燃气开户费等共计3386元；3.判令被告支付原告房屋面积误差的房款458.83元，并按银行同期贷款利率支付原告付款之日起至被告实际给付之日的利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区碧阳国际城第3栋一单元20层1号的房屋，建筑面积为138.83平方米，套内建筑面积为110.90平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3277.34元，总价363457元。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了首付款113457元，后于2013年9月18日通过住房公积金贷款250000元直接转入被告银行账号，至此原告已付清全部购房款。合同约定涉案房屋交付时间为2014年12月31日，2015年7月7日，被告向原告交付案涉房屋。2019年9月24日被告通过手机短信通知原告提供办理房屋产权证相关资料到碧阳国际营销中心，在此之前，被告未通知原告提供办理房屋产权相关资料，也未取得商品房所有权初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告。原告认为，根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于房屋交付之日起90日内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付给原告，被告至2019年9月24日之前未通知买受人提供相关资料，也未取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的行为已构成违约，应按照双方所签《补充协议》8.4的约定承担违约责任。2013年3月19日，即原告与被告签订了《商品房买卖合同》当日，被告向原告代为收取了各项开户费、交易费4586元（其中水开户费800元、交费费及闭路电视开户费400元已退）。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，水、电、燃气等基础设施的建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告代收原告各项开户费等无依据，且被告也未按合同约定将上述费用向相关部门缴纳，故被告应将其代收的上述费用退还原告。2016年6月毕节市房地产交易市场出具的《碧阳国际城C地块3号楼房屋面积实测测绘成果书》显示，案涉房屋实测套内面积为110.76平方米，与合同约定的面积误差0.14平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应将房屋面积误差的房款458.83元返还原告并支付相应利息。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。2019年11月29日，原、被告双方签订协议，约定被告一次性补偿原告32470元。2019年12月4日，原告将银行账号提交给被告，按协议被告应当于30个工作日内向原告支付补偿金，但至2020年1月16日止，30个工作日已满，被告未履行协议。故原告提交变更诉讼请求申请，请求解除双方签订的协议。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于原告诉求办证违约金计算问题。首先，被告与原告于2019年11月29日已经就逾期办证问题达成一致意见，并签订了《协议书》，双方对涉案房屋产权办理及违约金问题作了另行约定，双方原来的商品房买卖合同关于产权证办理及违约金问题的权利义务关系已经转化为新的合同关系，即从之前的买卖合同关系转化为现在的债权债务关系，本案系商品房买卖合同纠纷，与债权债务纠纷法律关系不一样，不能在本案中一并处理。其次，本案《协议书》真实、合法、有效，且不存在《合同法》规定的可解除条件。退一步来说，若法院撤销双方签订的《协议书》，并支持原告办证违约金，无论如何计算，对于超过诉讼时效的请法庭依法扣除。再次，因被告已于2020年1月13日取得涉案楼栋办证条件，并已经将原告之前提交的资料交到办证部门进行办理，故若支持原告办证违约金，则违约截止日期应计算到2020年1月13日止。二、关于三通费问题。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如原告认为系违法收取该费用即为不当得利，原告的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回。退一步来说，若法院支持原告三通费诉求，因三通费本身即不属于借贷关系本金，也不算拖欠工资、货款，且该费用已由被告转交给水、电、气、闭路等有关部门，已为原告开通使用，原告已经获得基于该费用而产生的生活便利。因此，原告主张的利息是毫无事实及法律依据，请法庭对原告该诉求予以驳回。三、关于房屋面积误差问题。涉案房屋不存在面积误差，面积及价款以套内面积计算，并非以《商品房买卖合同》约定面积计算，面积大小及价款以实际开具的发票载明数据为准。且是否存在误差应当以最终房屋不动产权证上载明的面积计算为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，以原告康际、陈跃飞为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢1单元20层1号房，房屋建筑面积138.83平方米，套内建筑面积110.9平方米。按照套内建筑面积计算，房屋总价款363457元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款113457元，余款250000元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。原告于合同签订当日支付购房首付款113457元，2013年9月18日通过建设银行贷款250000元支付给被告，之后被告向原告开具的购房款发票载明的房屋价款为362998元。签订买卖合同当日，被告向原告收取各项开户费及交易费4586元。2015年6月25日，被告将涉案房屋交付原告使用。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，以及水表开户费800元。被告委托的测绘单位对涉案房屋进行测绘后，在测绘成果书中载明套内建筑面积为110.76平方米。2019年9月24日，被告通知原告提交办证资料。2019年11月29日，以原告康际、陈跃飞为乙方，被告碧阳置业公司为甲方，双方签订《协议书》约定：“乙方在甲方处购买了3-1-20-1号房屋，由于施工原因，产生逾期办证，现经双方协商达成协议，由甲方一次性补偿乙方32470元。补偿款支付后，乙方今后不再向甲方主张逾期办证的违约责任，不动产权证的办理，以甲方取得办证条件通知乙方提交资料之后即为乙方办理。双方对办3-1-20-1号房屋不再有任何逾期办证和交房的纠纷。本协议自双方签字之日起生效，补偿款在乙方提供银行账号后三十个工作日内支付，乙方自行向法院撤回对甲方的起诉，双方均应对协议的内容履行保密义务。”签订协议后，原告于2019年12月4日向被告提交银行账号，但是截止至庭审时被告并未支付补偿款。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》载明，同意办理C1-C3幢住宅部分首次登记。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费等，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。对于原告诉请解除原、被告双方于2019年11月29日签订的《协议书》的请求。根据《协议书》约定，由被告一次性补偿原告32470元，补偿款支付后原告今后不再向被告主张逾期办证的违约责任，补偿款在原告提供银行账号后三十个工作日内支付。原告于2019年12月4日向被告提交银行账号，但是截止至2020年1月21日庭审时被告并未支付补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告不履行《协议书》约定的付款义务致使原、被告签订合同的目的不能实现，故对原告诉请解除《协议书》的请求，本院予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月25日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月20日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年6月21日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月4日）往前倒推三年，即2016年11月4日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年11月4日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告于2019年9月24日通知原告提交办证资料，而涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件的时间为2020年1月13日，因此虽然通知提交资料在前但违约金应计算至2020年1月13日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款362998元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月4日计算至2020年1月13日，违约金为42289.27元（362998元×0.01%/日×1165日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3386元的诉讼请求，根据当事人提交的证据可知被告收取原告的开户费共计3285元。故对原告诉请的退还的开户费，本院予以支持3285元。对于原告诉请判决被告支付的房屋面积误差房款的请求。根据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋按照套内面积计价，虽然被告仅提交涉案房屋面积测绘成果书并非产权证，但是被告在购房过程中实际收取原告购房款的情况为，于合同签订当日收取购房首付款113457元，2013年9月18日收取原告的购房款250000元，而被告向原告开具的购房款发票载明的价款为362998元。因此，被告应退回原告459元（363457元-362998元）。故对原告诉请被告支付的房屋面积误差房款458.83元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告康际、陈跃飞与被告贵州碧阳恒通置业有限公司于2019年11月29日签订的《协议书》； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康际、陈跃飞逾期办理房屋权属证书违约金42289.27元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告康际、陈跃飞开户费共计3285元； 四、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康际、陈跃飞房屋面积误差款458.83元； 五、驳回原告康际、陈跃飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费606元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年一月三十日 书记员 杨云兴