包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2875号原告：西安太和兴物业管理有限公司包头分公司。负责人：汪全洲，经理。委托诉讼代理人：牛喜珍，该公司法律顾问。被告:周晓宇,女，1992年11月10日出生，住内蒙古自治区包头市。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司与被告周晓宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序并于2019年9月11日、2010年1月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人牛喜珍、被告周晓宇到庭参加诉讼。第二次开庭原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人牛喜珍到庭参加诉讼。被告周晓宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告给付原告2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元并支付违约金8000元，以上费用合计17901元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系坐落于本市××区的业主。被告在翡丽湾小区的房屋面积为120.27平方米。2013年4月10日，原、被告签订《翡丽湾前期物业服务协议》，协议约定：物业管理服务费收费标准住宅每平方米每月暂定2.40元；每季度首月二十日前交清本季度各项费用；如果不按协议约定的收费标准时间交纳有关费用，除足额补交欠费外并从逾期之日按每日千分之五承担违约金。原告按协议履行了自己的义务，但被告却没有履行缴费义务。被告自2016年11月16日至2019年6月30日拖欠物业服务费9091元，原告多次催要并书面催缴，但被告至今未交纳。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告周晓宇辩称，答辩人2016年11月16日至2019年6月30日未缴纳物业服务费属实，但答辩人拒交物业服务费是有理由的，理由如下：1.物业服务收费不合理，收费过高，绿化养护不及时导致杂草丛生,绿化质量差；2.因电梯养护不及时，导致电梯事故频发，业主被困，答辩人的母亲曾被困在电梯内将近一个小时，电梯维修人员一个小时之后才赶到现场。在这一个小时内系邻居陪着答辩人的母亲，被答辩人工作人员也没有过来；3.公共照明设施配置不合理，晚上照明设施严重不足，答辩人所在单元的感应灯损坏，报修后无人处理。答辩人的意见是物业服务费应该在提高物业服务质量的基础上合理收取。请求人民法院依法判决。原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.2015年9月14日及2018年9月1日原告与包头市龙源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》2份,原件;2.2013年4月10日,原、被告签订的《前期物业服务协议》1份，原件；3.2015年12月19日，原告给被告出具的收费收据1张，原件；4.缴费通知书1份，复印件；5.违约金计算方法1份；6.记录及图片11页，包括9#西梯、9#东梯特种设备使用标志、电梯日常维护保养记录表、工程部设备间巡查记录表、工程部水泵运行记录表；7.照片5页；8.照片1页；9.照片2页；10.联系单1份；11.《聘请法律顾问合同》1份。原告提交以上证据的证明目的：2015年9月14日，原告与包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市青山区翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》，该合同约定物业服务费具体标准为：高层住宅每月每平方米2.40元，电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.28元；供水二次加压每月每平方米0.12元。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年度费用1月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,自逾期之日起按每天5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2012年11月26日开始至2018年8月31日止。2018年9月1日，双方续签《前期物业服务合同》，物业服务费具体标准仍为：高层住宅每月每平方米2.40元。其中约定电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.34元；供水二次加压每月每平方米0.16元，以上三项费用包含在物业服务费中。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年首月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年9月1日开始至2023年8月31日止。原、被告也签订《翡麗湾前期物业服务协议》。双方约定物业服务费价格、违约金及缴费时间。被告周晓宇系坐落于包头市××区房屋业主，其享受了原告提供的物业服务，未交纳2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，依据合同约定，被告应该向原告支付违约金21918元，原告请求违约金8000元，其余部分自愿放弃。原告多次向被告催要物业服务费，被告拒绝交纳。被告对原告提交的证据1中2018年9月1日签订的《前期物业服务合同》、证据2至证据4、证据11的真实性及证明目的均无异议；对原告提交的证据6的真实性无异议，对证明目的有异议；对原告提交的证据5、证据7至证据10的真实性及证明目的有异议，被告认可原告通过签订物业合同的方式入驻其所在的翡麗湾小区，认可原告对其所在的小区提供了物业服务，但提出原告提供物业服务期间，物业服务不到位，被告不清楚且未参与原告在证据7至证据10提到的物业服务，故对其真实性及证明目的不认可。基于以上原因，被告认为原告提供的物业服务不达标，故原告向被告催要物业服务费时，被告拒绝缴纳。对证据1中2015年9月14日签订《前期物业服务合同》，被告未质证。被告周晓宇向本院提交如下诉讼证据：有被告签名的打印的书面材料2页，其中包含打印照片4张的《情况反映》材料1页及《翡丽湾物业公开违法安装国家明令禁止的卫生干扰器》材料1页。被告提交以上证据的证明目的：原告作为物业公司提供的物业服务不达标，小区绿地质量差，无人管理。电梯事故频发，经常发生电梯困人事件，公用照明不足，感应灯损坏报修后无人维修。另外小区内设有卫星干扰器，给业主人身健康造成威胁。原告对被告提交证据的真实性及证明目的有异议，原告认为，绿地绿化有土质上的客观原因，该地址原为工厂，开发商回填土时，没有过滤渣土，导致绿化成活率不高，原告也在积极补种。小区电梯是德国进口的电梯，电梯的自动保护装置特别灵敏，稍微有一些下滑就会停止运行，这样有助于保护乘坐电梯人员的人身安全，原告每月对电梯进行两次维护；小区内路灯及单元内感应灯，只要有业主报修，原告会积极派人员进行维修。被告对干扰器的问题未举证，原告认为和本案无关。本院于2019年11月22日依法对包头市青山区文化路以北青山路以南翡麗湾小区XX房屋进行查询，包头市房地产档案馆出具《房屋权属信息表》，以上XX普通住宅建筑面积为120.27平方米，权利人是周晓宇。原告对该证明的真实性及证明目的均无异议，被告未到庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告均无异议的原告提交的证据1至证据4、证据11、证据12及本院依法调取的《房屋权属信息表》的真实性及证明目的本院予以确认；原告提交的证据6至证据10，反映了原告按照合同约定履行物业服务合同的情况，被告提出异议，但未提交相关证据佐证，故对原告提交的证据6至证据10的真实性及证明目的，本院予以确认。原告提交的证据5系原告单方面出具的违约金的计算方法，对此，本院不予认定。被告提交证据属于被告的单方陈述且配有4张照片,不能达到被告陈述的证明目的,本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司作为乙方与作为甲方的包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市××区以西、四道沙河以东、文化路以北、青山路以南翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》，该物业项目是通过公开招标的方式选聘物业服务企业。本物业分为三期开发，本合同为一、二期开发的物业。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米2.40元，电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.28元；供水二次加压每月每平方米0.12元。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年度费用1月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按逾期之日起每天5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2012年11月26日开始至2018年8月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方因延长本合同期限达成协议，并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。2018年9月1日，双方续签《前期物业服务合同》，本合同包含一、二、三期开发的物业。物业服务费具体标准仍为：高层住宅每月每平方米2.40元。其中约定电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.34元；供水二次加压每月每平方米0.16元，以上三项费用包含在物业服务费中。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年首月20日前交纳。业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年9月1日开始至2023年8月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方因延长本合同期限达成协议，并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。被告周晓宇系坐落于本市××区建筑面积120.27平方米房屋的业主。2013年4月10日，被告与西安太和兴物业管理有限公司签订《翡丽湾前期物业服务协议》并通过西安太和兴物业管理有限公司领取以上房屋钥匙。双方在合同中约定物业服务费价格为每月每平方米2.40元，该费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业服务费的缴纳时间为每季度首月的二十日前交清本季度各项费用。被告违反合同约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除足额补交欠费外并从逾期之日起每天按5‰承担违约金。2015年12月19日，被告向西安太和兴物业管理有限公司交纳2015年11月至2016年10月的物业服务费3463.70元。按照每月每平方米2.40元的标准，被告2016年11月16日至2019年6月30日应向原告交纳物业服务费9092.41元。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市青山区翡麗湾住宅小区先后签订的两份《前期物业服务合同》及原、被告签订的《翡麗湾前期物业服务协议》系签约各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约各方均具有约束力，签约各方应自觉履行。被告作为本市青山区翡麗湾一期房屋业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告的普通住宅提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告给付2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，经查，被告2016年11月16日至2019年6月30日应向原告交纳物业服务费9092.41元，故原告的该请求，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金8000元，原告与包头市龙源房地产开发有限公司2015年9月14日签订的《前期物业服务合同》及原、被告2013年4月10日签订的《翡麗湾前期物业服务协议》均约定业主或物业使用人使用违反合同约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按逾期之日起每天5‰的标准向乙方支付违约金，原告自动调整，降低违约金标准，原告自动降低违约金的行为，系其自主处分其权利，本院予以认可，但本案中，原告主张违约金8000元，标准仍偏高，综合考虑原告的实际损失及被告拖欠物业服务费的年限，本院依法调整为拖欠物业服务费的10%，原告主张2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，本院支持的违约金为909.10元，其余部分，依据不足，本院不予支持。本案中，被告提出原告作为物业公司提供的服务不达标，小区绿地质量差，无人管理。电梯事故频发，经常发生电梯困人事件，公用照明不足，感应灯损坏报修后无人维修。另外小区内设有卫星干扰器，给业主人身健康造成威胁,对此,被告提交有其签名的书证2张，其中包含照片4张的《情况反映》材料、《翡丽湾物业公开违法安装国家命令禁止的卫生干扰器》材料,被告提交的证据不足以证明其主张,故被告拒缴物业服务费的抗辩理由,依据不足,本院不予采信。在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周晓宇支付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司2016年11月16日至2019年6月30日物业服务费9091元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告周晓宇支付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司违约金909.10元，于本判决书生效之日起十五日内付清;三、驳回原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司已预交，原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司负担110元，被告周晓宇负担140元。被告周晓宇负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 安鹏鹰人民陪审员 姚臻昀 二〇二〇年一月十四日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。