四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9567号 原告：陈杨，男，1976年4月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：李菁，女，1975年3月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川博亿房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。 法定代表人：刘言勇，执行董事。 原告陈杨、李菁与被告四川博亿房地产开发有限公司（以下简称四川博亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理，陈杨到庭参加诉讼，陈杨、李菁的委托诉讼代理人王郑叶到庭参加诉讼，四川博亿公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈杨、李菁向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号××-××-××××）无效；判令四川博亿公司双倍返还陈杨、李菁已支付款项1061024元；2.四川博亿公司赔偿陈杨、李菁产生的实际损失25000元；3.本案诉讼费及相关费用由四川博亿公司承担。事实与理由：2018年4月，陈杨、李菁与四川博亿公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号××-××-××××）,四川博亿公司将位于新都区房屋出售给陈杨、李菁，合同约定房屋价款为462531元。但陈杨、李菁实际向四川博亿公司支付案涉房屋总价款为530602元。同时，该合同第十条约定四川博亿公司应于2019年3月30日前交付房屋，合同第十二条约定，逾期交房四川博亿公司按日计算向陈杨、李菁支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，陈杨、李菁按照约定支付了全部购房款，但四川博亿公司迟迟未交付房屋。直到2019年7月底，陈杨、李菁才打听到自己购买的案涉房屋已经被四川省广安市广安区人民法院查封，随后，陈杨、李菁至成都市新都区不动产登记中心查询，才知晓就案涉房屋，四川博亿公司根本就没有取得房屋预售许可证。就该情况，陈杨、李菁要求四川博亿公司给出具体解释和办理预售许可证的期限，但四川博亿公司一直无故不予理会。综上，四川博亿公司的行为已严重违反合同约定，为了维护陈杨、李菁合法权益，现依法诉至法院，望判如所请。 四川博亿公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 经审理查明，陈杨、李菁（买受人）与四川博亿公司（出卖人）于2018年4月2日签订了《商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定陈杨、李菁向四川博亿公司购买位于新都区住房一套，房屋总价款为462531元，陈杨、李菁于签订合同之日采取一次性付款方式付款，四川博亿公司于2019年3月30日陆续向买受人交付该房屋。《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据载明：“……【√预售商品房】，预售商品房许可机关为：成都市新都区房地产管理局，商品房预售许可证号为：Ｘ。……”。 2018年4月1日，四川博亿公司向陈杨、李菁出具收据载明收到定金5000元；2018年4月2日再次出具收据载明收到购房款457531元。另陈杨、李菁提交收据一张，载明收到资息68071元，时间为2018年3月2日（陈杨、李菁陈述应为2018年4月2日），在收款单位（印章）处加盖陈宏印章。 2019年7月22日四川省广安市广安区人民法院向四川博亿公司发出《限期履行义务通知书》，限期履行（2018）川1602民初2772号民事调解书，逾期不履行将依法拍卖已保全查封的案涉房屋。 2019年8月21日陈杨、李菁与四川川蓉律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理案涉纠纷的一审、二审、执行，代理费25000元，2019年12月24日四川川蓉律师事务所开具了律师费收费发票。 陈杨、李菁另提交了公积金缴费材料证明其符合购房限购资格。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、补充协议、收据、POS机刷卡凭单、《限期履行义务通知书》、《委托代理合同》、发票、公积金缴费材料等证据及当事人的当庭陈述在卷予以佐证。上述证据材料，均经本院开庭审核认证，四川博亿公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，故本院对上述证据予以采信。 本院认为，截止起诉之日四川博亿公司没有取得《商品房预售合同许可证》，对外公开以预售商品房名义出售案涉房屋，且案涉房屋没有竣工验收，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……。”之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，在本案原告起诉前，四川博亿公司仍未取得案涉房屋预售许可证明且案涉房屋未竣工验收，故本院对陈杨、李菁主张其与四川博亿公司签订的《商品房买卖合同》无效予以支持。 关于陈杨、李菁主张的四川博亿公司返还已付购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应 的责任。”，在《商品房买卖合同》无效的情况下，陈杨、李菁为购房支付的462531元购房款应予以退还。 关于陈杨、李菁主张的四川博亿公司承担惩罚性赔偿责任双倍返还已付款项问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，故意隐瞒真实情况是指行为人有义务向他人如实告知某种真实的情况而故意不告知，即具有欺诈的性质，《城市商品房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”，以上义务系开发企业的法定义务，如不具有预售许可证明必须如实明确告知购房人。四川博亿公司未举证证明订立合同时向陈杨、李菁明确告知了案涉房屋不具有预售许可证明，还在《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据载明：“……【√预售商品房】，预售商品房许可机关为成都市新都区房地产管理局，商品房预售许可证号为：X。”，该条款并非与对方协商的条款，属于格式条款，如理解上有争议应作有利于对方的解释，同时出卖人应以合理的方式特别提请对方注意该免除或者限制其责任的条款。四川博亿公司在合同中表明案涉房屋为预售商品房且预售商品房许可机关为新都区房地产管理局，使购房人陷入该房屋销售已得到许可的错误认识，在此之后商品房预售许可证号为X，会让购房人认为无需许可证、另有许可证明或仅没有许可证号等，因此该证号的表述不能等同于已明确告知购房人没有预售许可证明；四川博亿公司为专门的房地产开发公司，对其告知义务的要求是对购房人相对经验欠缺的必要补足，四川博亿公司亦并未举证就该格式条款以合理方式提请陈杨、李菁注意，未充分保障购房人作出真实意思表达的权利，本院认定四川博亿公司在销售案涉房屋过程中并没有明确告知购房人案涉房屋未取得预售许可证明，而是以经许可预售的名义对社会发售，具有故意隐瞒的欺诈性质。鉴于四川博亿公司系在取得土地使用权后修建案涉房屋，基于其过错情况及本案所造成的损失等因素综合考虑，本院对本案的惩罚性赔偿酌定为100000元。 陈杨、李菁另主张返还的68071元，虽未显示为四川博亿公司收取，但系四川博亿公司在销售房屋过程中，为偿还其所欠债务要求购房人支付，收取人为陈宏，因案涉购房合同无效，四川博亿公司应赔偿购房人的损失，该款项支付亦是为四川博亿公司利益所为，故陈杨、李菁向四川博亿公司主张支付该款项，本院予以支持。 关于陈杨、李菁主张赔偿赔偿实际损失25000元的问题。经庭审询问，陈杨、李菁系以其产生律师委托费用为依据，但鉴于律师费用并非必然产生的损失，系陈杨、李菁为弥补自身诉讼能力不足支付的费用，但并未提供双方约定的合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下： 一、确认四川博亿房地产开发有限公司与陈杨、李菁签订的《商品房买卖合同》为无效合同； 二、四川博亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈杨、李菁530602元； 三、四川博亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿陈杨、李菁100000元； 四、驳回陈杨、李菁的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7387元（已因适用简易程序减半收取），由四川博亿房地产开发有限公司负担4331元，由陈杨、李菁负担3056元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年一月三十一日 书记员  叶秋萍