石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初24号 原告：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达综合办公楼。统一社会信用代码证：911301006010093850。 法定代表人：徐青山，该公司总经理。 委托代理人：刘瑞锦，女，1993年8月7日生，汉族，该公司法务。 被告：杨建广，男，1945年12月19日生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人；杨郁，女，1973年4月3日生，汉族，住石家庄市新华区。系被告女儿。 委托代理人：焦彦飞，北京市君创律师事务所律师。 原告卓达物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）与被告杨建广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓达物业服务股份有限公司的委托代理人刘瑞锦、被告杨建广的委托代理人杨郁、焦彦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓达物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付物业服务费39605.63元，采暖费4722.4元，违约金11300元，合计人民币55628.03元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告杨建广为石家庄市栾城区卓达太阳城一期35-1室业主，房屋面积298.13平方米。原告与被告签订物业管理服务协议，约定由原告为该小区提供物业服务。原告在协议期限内，履行了协议约定的相关权利和义务。但是，被告在原告物业服务期间长期拖欠各种费用。其中物业费自2011年4月9日至2019年12月31日，合计39605.63元；采暖费自2012年至2015年计4个采暖期，22元每平方米按热损费收取合计4722.4元，上述费用总计44328.03元。根据《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时问交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金。原告对违约金部分主张11300元，两项请求金额合计55628.03元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告辩称，一、原告起诉中所述的面积与房屋买卖合同不符，面积为208.54平方米，地下室59.95平方米，合计268.49平方米；二、原被告之间并未签订物业管理服务协议，原告起诉中与事实不符。原告和卓达房地产公司签订了前期物业服务合同，没有向被告明示，被告对此不知情，不符合物业管理条例23条的规定，原告据此收取物业费无依据且卓达太阳城公司与卓达物业公司存在资产纽带关系，物业费应该由原开发商承担，不应由业主承担，存在债务抵消的关系；三、采暖并非物业公司提供，原告要求被告支付采暖费无依据；四、原告主张违约金无依据；五、原告的主张已经超过诉讼时效；六、房屋质量存在严重的问题，前期也与物业公司进行反映，但没有解决，导致不能在房屋居住。 经查理查明，一、杨建广作为买方与河北卓达太阳城房地产开发有限公司作为卖方于2009年7月24日签订了《栾城县商品房买卖合同》，约定杨建广购买卓达太阳城一期35-1别墅，所购商品房建筑面积为208.54平方米，地下室面积为59.95平米，赠送阳光房面积29.64平米。共298.13平米。经法院现场勘察，地下室高2.24米。二、河北卓达太阳城房地产开发有限公司与河北卓达物业服务有限公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》，合同第三条约定，物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部位门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理附属建筑物、构筑物包括但不限于：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通。5、公共绿化（包括但不限于绿地、花木、绿化小品等）的养护和管理。……12.4、保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。……第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，住宅物业费用为1.2元/建筑平方米/月；第四款约定，自甲方向业主发送的入住通知中规定的入住之日起，乙方向业主计收物业管理费。业主在办理入住手续时缴纳一年的物业管理费，之后每半年收取一次。业主办理入住手续后未实际居住，房屋空置期间物业费按100%足额交纳。第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用。三、现业主杨建广尚欠物业公司物业费用和热损费用，物业费欠费期间为2011年4月9日至2019年12月31日共104.7个月，热损费欠费期间为2012-2015年共4年。四、经现场勘察，案涉房屋北外墙部分墙体有裂痕，宽度为3cm,北阳台西边至东边（北墙体）止通体有裂痕，北面小院有下陷，现已修复。 以上事实有原被告陈述、《栾城县商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、勘察笔录等证据予以证明。 本院认为，一、对于《前期物业服务合同》是否对业主有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告也曾依约向原告交纳过物业费和采暖费。故现在被告以对原告和卓达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》之事实不知情，且非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。二、对于物业公司服务范围的问题。根据《前期物业服务合同》第三条约定，物业公司只对共用部位有维修、养护和管理的义务，保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。本案经勘察，案涉房屋现存在北外墙部分墙体有裂痕和北阳台西边至东边（北墙体）止通体有裂痕的问题，不属共用部位出现问题，不属物业服务合同调整范围，应属商品房买卖合同的调整范围，且物业公司已履行了通知甲方或施工单位进行维修的义务，故对质量问题被告应当另行起诉处理。三、对于阳光房面积是否包含在建筑面积中的问题。《前期物业服务合同》第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务费用收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，本案中业主尚未发放房屋产权证明，但经勘察，阳光房已形成了完整的封闭空间，故应当认定阳光房的面积属建筑面积的一部分，阳光房虽为赠送所得，但只是购买时价格优惠，应当据此部分予以收取物业费和采暖期间的费用。四、对于物业费的计算问题。原告称从2011年4月9日-2019年12月31日被告共欠物业费104.7个月，合同中虽约定物业费为1.2元/月/平方米，但自2019年1月1日-2019年12月31日物业费收费标准调整为了1.8元/月/平方米。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价;物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。本案在未成立业主委员会的情况下，物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故本院对被告2011年4月9日-2018年12月31日（共92.7个月）物业费按1.2元的标准，2019年1月1日至2019年12月31日（共12个月）按1.8元的标准进行计算予以认定，则物业费的计算方式应当为298.13平米*1.2元*92.7月+298.13平米*1.8元*12月=39603.6元。五、对于热损费的计算问题。《前期物业服务合同》第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用，故原告物业公司有权收取热损费。依据有关“热损费”文件规定的标准，热损费的计算方式为298.13平米*22*0.9*20%*4年=4722.4元。六、对于诉讼时效的问题，因约束原被告之间的是《前期物业服务合同》，且原告据此提供的物业服务至今持续未中断，双方之间的物业服务合同关系从未结束，原告起诉要求的最后一期物业费至今未超过诉讼时效，故本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。七、对于原告所主张的违约金问题，虽原告称《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金。但并未提供证据证明，故对原告所诉的违约金不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定，判决如下： 一、判令被告杨建广于本判决生效之日起15日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费39603.6元，热损费4722.4元，合计人民币44326元； 二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，减半收取计595元，由被告杨建广承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1190元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓萍 二〇二〇年一月十四日 书记员  范媛媛 ——