广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8015号原告：赵为宁，男，1978年8月5日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告许平、林伟航共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。被告许平、林伟航共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：中山市泓川装饰设计工程有限公司，住所地中山市东区兴政路1号中环广场3座701房，统一社会信用代码91442000594069354X。法定代表人：罗焕凯。原告赵为宁诉被告林伟航、许平、中山市泓川装饰设计工程有限公司（以下简称为泓川公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵为宁，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文到庭参加了诉讼。泓川公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵为宁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.三被告连带清偿涉案购房款353000元、装修款85000元、杂费1200元、违约金13140元（以353000元为基数，按日万分之一计付违约金，从合同生效之日起计算至实际清偿之日止）、房屋返租金9000元，并支付逾期还款利息损失（从2019年3月10日起至实际清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.三被告承担原告的差旅费、误工费合计2000元。事实与理由：因被告不能按广东省房地产买卖合同第四条要求将涉案房屋于2018年9月1日交付给原告使用，并且未进行房屋室内装修。被告未按合同交房违约后也未进行电话、短信、邮件等通讯措施告知原告，一直等到2018年12月原告打电话咨询情况，问被告代理人刘小姐什么时候交房，什么时候装修，返租金什么时候给，被告代理人告知原告现在不能按合同时间交房，可以按合同要求申请退房退款，并于2018年12月3日协商后签约了退款申请书。现已过退款约定时间2019年3月10日，原告多次催收被告仍未向原告支付退款。综上所述，被告拒不清偿退款行为已经严重侵害了原告合法权益。被告林伟航、许平答辩称，同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意返还已支付购房款353000元及装修款85000元。对于杂费、房屋返租金，与被告无关，不应支付。对于违约金计算方式，应按退款申请书中被告对原告做出的承诺，于2019年3月10日将上述款项退还原告，被告没按约定退还，应从约定时间按中国人民同期同类贷款利率支付利息。关于误工费、车旅费，没有法律依据。被告泓川公司没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告赵为宁及广昇公司、泓川公司提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2018年4月21日，许平、林伟航与赵为宁签订广东省房地产买卖合同，约定赵为宁向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟9栋205房，房产交易总额为353000元，其中定金为50000元；合同签订之日起270日内双方携有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，双方同意于2018年9月1日由许平、林伟航将房屋交付给赵为宁使用；林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给赵为宁；如赵为宁中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作赵为宁悔约处理，本合同即告解除，赵为宁所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给赵为宁。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，林伟航、许平若逾期将该房地产交付予赵为宁使用的，则按日支付已付购房款万分之一的违约金；若逾期办证，每逾期一天，向赵为宁按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。合同签订后，赵为宁支付了353000元购房款及85000元装修款，其中装修款85000元由泓川公司开具了收据。2018年4月21日，赵为宁支付了测量等过户杂费1200元，由中山市恒盈房地产代理有限公司开具了收据。2.2018年5月31日，赵为宁与泓川公司签订委托装修合同，约定由泓川公司为涉案房屋进行装修，双方确认装修之工程款并不包含在赵为宁与××、××广东省房地产买卖合同中的房价款中，赵为宁需一次性或分期支付工程费用85000元。3.2018年5月31日，赵为宁与中山市众昇商业经营管理有限公司（以下简称为众昇公司）签订房屋租赁合同1份，约定赵为宁在取得涉案房屋不动产权证之日即将物业出租给众昇公司同时予以交付，由众昇公司按合同约定标准支付租金。4.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为赵为宁单独办理涉案商品房不动产权证。5.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。6.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]中确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于赵为宁购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。赵为宁、林伟航、许平签订的房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。赵为宁诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对赵为宁诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵为宁诉请判令林伟航、许平退还438000元购房款，许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。赵为宁要求泓川公司对上述款项承担连带清偿责任，但泓川公司非涉案房地产买卖合同的合同相对方，与赵为宁没有建立房屋买卖合同关系，赵为宁无权基于房地产买卖合同要求泓川公司归还其中353000元，对赵为宁的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于装修合同部分泓川公司应否承担归还责任的问题。虽涉案装修合同及装修收据是由泓川公司与赵为宁签订及向赵为宁开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司已明确该装修款属于涉案房屋购房款的一部分，该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即赵为宁没有与泓川公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，赵为宁是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与泓川公司就涉案房屋装修事宜达成合意，泓川公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即双方签订涉案装修合同只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。由此可见，涉案装修合同并非泓川公司与赵为宁的真实意思表示，该装修合同应认定为未成立。赵为宁主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。泓川公司作为装修公司，并未实际与赵为宁建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，赵为宁也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此赵为宁无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求泓川公司基于装修款承担连带清偿责任，故泓川公司无需对85000元承担连带清偿责任。关于违约金的问题。涉案买卖合同及补充协议仅对林伟航、许平逾期交房及在合同继续履行的情况下逾期办证应承担的违约责任进行了约定。但赵为宁并非因许平、林伟航逾期交房而要求解除合同，是因为许平、林伟航无法办证而要求解除合同，因此赵为宁可以选择不适用逾期交房的违约条款。而逾期办证违约金的违约条款是针对继续履行合同所制定，现合同已解除，故赵为宁亦无法直接适用该条款主张逾期办证违约金。本案中赵为宁所主张的违约金，实际是基于林伟航、许平根本违约导致涉案合同无法履行后所产生的违约损失，但双方对此未作具体约定。赵为宁主张同时以日万分之一的标准及中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金及利息损失，本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时赵为宁的损失赔偿标准的，赵为宁因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%的计算标准，以赵为宁的实付购房款为基数，从赵为宁付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定该损失数额。如前所述，泓川公司并非涉案合同的违约方，不应承担违约责任。关于购房产生的测量等过户杂费1200元的问题，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给赵为宁造成的损失，赵为宁有权向林伟航、许平主张该笔损失。赵为宁诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。对于房屋租金，许平、林伟航、泓川公司均非房屋租赁合同的合同相对方，且该房屋也没有实际交付使用，赵为宁关于房屋租金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于误工费、差旅费等损失2000元，赵为宁未提供相关证据证明其该项损失确有存在，对该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵为宁与被告林伟航、许平于2018年4月21日签订的广东省房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵为宁退还购房款438000元并支付违约金（以438000元为基数，从2018年5月31日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵为宁赔偿测量等过户杂费1200元；四、驳回原告赵为宁的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8431元，诉讼保全费2897元，合计11328元（该款原告已预付），由赵为宁负担262元，由被告林伟航、许平负担11066元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年一月十四日书记员 梁敏霞孙永辉