沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0102民初15925号 原告：赵彦，男，1952年5月15日出生，汉族，住址：北京市海淀区。 被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。 诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：巴信杰，辽宁申扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩宝，辽宁申扬律师事务所律师。 原告赵彦与被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟担任审判长并主审，与人民陪审员董秀坤、赵淑媛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告赵彦诉称，1、原告于2003年9月19日与被告正式签署了商品房买卖合同(合同公章全称:辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售专用章）。合同约定，原告购买被告坐落于沈阳市和平区玉屏路河北街35号(即三利和平湾小区28号楼2-8-1号室)商品房一套，房屋总面积158.95平方米，总价36.4万元。合同约定房屋交付使用后360日内出卖人为买受人办理房屋权属登记手续，并获得房屋产权证书。合同还约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，出卖人需按日向买受人支付己付房款万分之一的违约金；2、原告与被告签订合同后，全额支付了购房款和水、电、煤气管网等各种费用。被告于2003年12月31日为原告办理了正式入住手续，并于2003年9月19日在沈阳市房产网(××)进行了房屋产权备案（备案号：0366-02017-28281)。原告于2003年3月14日向被告交清了所有购房款项后，被告给原告开具的是三联收款收据 (三联据上面的公章:辽宁三利房地产实业有限公司财务专用章），当时被告说暂时没有正式发票，随后给补发正式发票，但我们至今也没有拿到被告应该给我们的正式购房发票，由于没有正式购房发票因此不能办理房屋产权证书；3、由于被告的原因，原告至今无法获得该房屋的房屋权属证书。多年来，原告多次找被告要求办理房屋产权证无果，并将未办理房产证的问题多次向市区有关部门反映。2011年8月22日，沈阳市解决三利和平湾棚改遗留问题工作组在沈阳日报上刊登了关于《和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况》公示。2012年8月15日，沈阳市处理信访突出问题及群众性事件联席会议办公室给沈阳市房产局发出《关于为和平区三利和平湾家园部分商品房解疑办证的函》，要求被告为有三联据凭证的原告办理房屋产权证书。在这种情况下，被告仍以各种理由不为原告办理房屋产权证书。诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理沈阳市和平区玉屏路河北街35号(即三利和平湾小区28号楼2-8-1号室)的房屋所有权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金3万元（按购房合同约定支付违约金之日起至法院诉讼之日止）。3.诉讼费、公告费由被告承担。 被告辽宁三利房地产实业有限公司辩称，一、三利公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于三利公司并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，三利公司亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求三利公司全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。二、关于原告诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。三、关于原告诉请违约金问题。根据原告与三利公司之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。 经审理查明，2003年9月19日，原告赵彦与被告辽宁三利房地产实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街35号28幢2-8-1房产，建筑面积158.95平方米，总房款429165元。关于付款方式及期限，第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款，联建抵账。关于买受人逾期付款的违约责任，第七条约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行……”。关于交付期限，第八条约定“出卖人应当在2003年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房单体验收合格，水、暖、电通”。关于产权登记，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，被告通知原告涉案房产的准住日期为2003年12月31日。 另查，原告向被告交付购房款364000元，尚有余款65165元未交付。 再查，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。 上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、发票联、商品房准住通知单、不动产查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。 本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告购买涉案房产，尚有65165元房款未交付，故其暂无权要求被告履行办理权属登记之义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵彦的诉讼请求。 案件受理费7210元，由原告赵彦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  赵淑媛 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  郭潇月 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。