贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7665号原告:胡大方，男，1989年1月20日出生，穿青人，住济南市市中区。原告：胡德江，男，1963年9月7日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：蒋丽霞，贵州玉顺律师事务所律师，执业证号：15201201011953551，特别代理。委托诉讼代理人：李雪，贵州玉顺律师事务所律师，执业证号：15201201911095472，特别代理。原告：胡德江，男，1963年9月7日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被告:重庆佳彩房地产营销策划有限公司，住重庆市巴南区花溪红光大道15号1幢1单元5-1。法定代表人：任柳被告：贵阳美的新时代房地产发展有限公司，住贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层1号。法定代表人：刘隽委托诉讼代理人：刘明，贵州元郎律师事务所律师，执业证号：15201201210509428，特别代理。委托诉讼代理人：谢海林，贵州元朗律师事务所实习律师，一般代理。原告胡大方与被告贵阳美的新时代房地产发展有限公司（以下简称美的公司）、重庆佳彩房地产营销策划有限公司（以下简称佳彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，于2019年11月6日依法由审判员高燕担任审判长，与人民陪审员杨大德、人民陪审员杨大权组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡大方、胡德江委托诉讼代理人蒋丽霞，被告美的公司委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼，被告佳彩公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡大方、胡德江向本院提出诉讼请求，请求判令：1.二被告立即向原告返还商铺专项渠道优惠折扣费50000元；2.二被告以50000元为基数，自2016年10月23日起按中国人民银行同期贷款利率每年4.75%支付利息至实际支付之日止（至2019年7月23日暂计6531元）。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月，原告欲购买被告美的公司开发的位于贵阳市花溪区，经向该公司询问得知，欲购买该公司开发的商品必须先交纳认筹金50000元，缴纳认筹金的业主除享有购房资格，还可享受5万抵10万折扣优惠。2016年10月23日，原告依被告美的公司的指示在“美的国宾府”售楼部缴纳50000元认筹金。在取得购房资格后，2017年1月14日，原告与被告美的公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：黔契合字Ｓ-0070），由原告购买被告美的公司开发的“美的国宾府”商铺一套，房号为商业1-24号，商铺套内面积41.24平方米，单价为每平方米￥13591.83元，总价款￥560527元。合同签订后，原告依约将购房款、维修基金等费用支付给被告美的公司。后原告在计算房屋总价款时，发现被告美的公司既未向原告办理房屋折扣优惠，亦未将其所缴纳的认筹金记入总房价扣减，另原告在其出具的认筹金收据上发现该款项用途为商铺专项渠道优惠折扣费，且收款方为被告佳彩公司和美的公司。为此原告多次与被告协商无果。原告认为，被告佳彩公司作为第三方经纪服务公司，在代理被告美的公司销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，被告佳彩公司向原告收取的商铺专项渠道优惠折扣费没有法律依据，且违反了行业规定，应予退还。被告美的公司在未取得商品房预售许可证的情况下与被告佳彩公司以收取商铺专项渠道优惠折扣费的方式变相预售房屋，已违反法律规定，被告美的公司明知且放任被告佳彩公司收取佣金以外的其他费用，应当对该费用的返还承担连带责任。因此，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告美的公司辩称，1.原告签订的委托购房协议、美的国宾府专项渠道优惠协议书，是与佳彩公司签订的，根据合同相对性原则，对美的公司不产生约束力，与美的公司无关，且根据原告事实与理由当中所陈述的事实，其缴纳的认筹金是向佳彩公司支付；2.美的公司在案涉房屋当中确实给了原告认筹渠道，也就是所谓的专项渠道优惠，该事实原告与被告佳彩公司签署的相关法律文件已经明确，而原告与被告签订的商品房买卖合同是优惠后的价格；3.对于包销房屋，法律并没有禁止，对于原告所谓的收取优惠折扣费用的事实没有法律依据，并不成立；4.美的公司在与原告签订商品房买卖合同前已经取得预售许可证，所以原告要求美的公司承担连带责任没有法律依据；5.原告与佳彩公司系委托关系，所以与美的公司无关，如原告因为委托协议与佳彩公司发生争议，则应当依据双方的委托协议进行处理。6、根据专项渠道优惠协议，美的公司已经向原告办理房屋折扣优惠，对原告已经实际享有专项优惠的事实已予以认可。被告佳彩公司未答辩。本院经审理认定事实如下：美的公司系有限责任公司，成立日期2016年2月19日，营业期限2016年2月19日至2036年2月18，经营范围为法律、法规、国务院规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可审批的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定无需许可的（审批）的，市场主体自主选择经营。（房地产开发、经营、销售、出租、房地产营销策划（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动））。佳彩公司系有限责任公司，成立日期为2016年4月11日，经营范围房地产营销策划；企业营销策划；房屋中介；楼盘销售代理，代办房屋按揭手续、抵押贷款手续；汽车租赁（不得从事出租客运和道路客货经营）。（依法须经批准的项目、仅相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年10月27日，贵阳市住房和城乡建设局向美的公司颁发了该公司开发建设位于花溪区,Ａ5-Ａ7栋，项目名称为美的·国宾府（2016）筑商房预字第134号《贵阳市商品房屋预售许可证》，建筑面积为76167.98平发米（775套房屋），住宅面积为74045平方米，非住宅面积为1471.07平方米。2016年8月22日，原告胡大方作为乙方与甲方被告佳彩公司签订合同编号为0004618号《美的国宾府专项渠道优惠协议书》，协议约定：“1、甲方代表乙方向开发商发出专项渠道要约，享受专项渠道优惠；2、专项渠道房源及优惠条件为：“专项渠道房源类别为‘商业’产品类型为‘50㎡以下’专项渠道服务费为50000元，专项渠道优惠为100000元”；3、乙方同意按本专项渠道优惠成功认购“美的国宾府”项目在售房源，即签订购房认购书或者商品房买卖合同，则本专项渠道服务费不予退还；4、乙方成功签订购房认购书或者商品房买卖合同后，由于乙方自身的原因要求退房的，服务费概不退还”。合同签订后，原告于2016年10月23日向被告佳彩公司交纳“商业专项渠道优惠折扣费”50000元，佳彩公司向原告出具了收款收据，载明收到原告的高层专项渠道优惠折扣费50000元。2016年10月6日，原告作为乙方与甲方被告佳彩公司签订《委托购房协议》，协议约定：“1、乙方委托甲方购买位于贵阳市花溪区房屋。开发商为贵阳美的新时代房地产发展有限公司（下称“美的公司或标的房屋开发企业”），甲方接受委托，同意以自身最大折扣优惠以乙方的名义为乙方购买；2、房屋建筑面积101.7平方米，房屋套内面积为78.15平方米，公开售价总价635989元，建筑单价元／平方米，套内单价为8138.06元／平方米。具体优惠折扣根据乙方付款方式详见《价格表》，如房屋面积与本协议约定不一致的，最终以《商品房买卖合同》约定的面积为准；3、乙方于签订本协议之日向甲方支付委托购房报酬人民币20000元，乙方与标的房屋开发商签订《商品房买卖合同》之日，本协议委托报酬自动转为购房款，甲方保证标的房屋开发商同意委托报酬转化为乙方购房款；4、如甲方未能依据本协议约定为乙方争取到约定折扣，乙方有权单方解除该协议，甲方应收到乙方通知之日5个工作日内一次性退还全部委托报酬，并支付乙方委托报酬总额百分之10的违约金。原告胡大方、胡德江签署了《美的·国宾府合同签订通知单》，该通知单中载明：“1、房屋基本情况：位于美的国宾府B1-B11栋一单元1楼24号房，建筑面积41.94平方米，套内面积41.24平方米，原价755106元，折扣体系为‘（原总价-100000）x0.99x0.99x0.97x0.9’,‘建筑面积成交价为13364.97元，成交总价为560527元；套内面积成交单价13591.83元，成交总价为560527元’；2、约定付款方式为一次性付款，总计560527元，3.合计原告本次缴费金额为546132元（540527（总房款560527-已交定金20000），房屋维修资金5605元）该通知单处有销售人员杨承焕、财务张宇签字。2017年1月14日，原告胡大方作为买受人与出卖人被告美的公司签订合同编号为黔契合字S-0070号《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买的商品房为该合同第一条和第二条约定项目中的：第B1-B3.B5-B11地下室【单元】商业一【层】24【号】房，房号为商业1-24。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积为41.94平方米，套内建筑面积为41.24平方米；2、商品房的计价方式为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13591.83元，总价款（小写）560527元，（大写）伍拾陆万零伍佰贰拾柒元整；3、付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月14日前支付全部房价款。预付款560527元。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。2017年1月14日，原告向被告美的公司缴纳全部购房款共计560527元（其中包括签约后的补缴金额540527元、定金20000元，签约后用于抵扣购房款）；房屋维修资金5605元。2017年1月8日，原告胡大方、胡德江作为乙方与甲方被告美的公司签署《美的国宾府住宅认购书》，协议约定:“一、乙方向甲方认购坐落于贵州省贵阳市花溪区；二、该商品房建筑面积41.94平方米，套内建筑面积41.24平方米；三、按建筑面积计算，单价为18004.43元每平方米：按套内建筑面积计算，单价为18310.04元平方米，甲方接受委托，同意以自身最大折扣优惠以乙方名义为乙方购买；四、按上述计价方式，乙方所认购之商品房总价为人民币755106元；五、乙方同意签署本认购书时，向甲方支付认购上述商品房定金人民币20000元整；六、乙方应在签署《商品房买卖合同》时缴纳总房价的1%专项维修基金即7551.06元，该款由甲方代为收取缴纳。”该认购书上甲方处加盖贵阳美的新时代房地产发展有限公司销售章，经办人处有赵正波签字。另查明：本案原告胡大方所缴纳的商铺专项渠道优惠折扣费的收据上有佳彩公司和美的公司的盖章，但与本案一同提起诉讼的其余14案中的专项渠道优惠折扣费的收据上均只有佳彩公司的盖章。原告陈述款项均在美的·国宾府售楼部支付。2、被告美的公司于庭审中陈述：原告所付给佳彩公司的款项其并未参与分配，该款项是包销公司根据与原告签订的委托协议和优惠协议明确的专项渠道优惠费用，从协议上来看是获取专项渠道的服务费，该优惠就是交10000元抵30000元，交12000元抵50000元不等的优惠，所抵的款项是在房屋原价的基础上扣减相应的房款，美的公司的最终成交价在原价的基础上给予原告相应的优惠及折扣。3、被告美的公司在庭审中陈述其与被告佳彩公司、之间是包销关系，专项优惠渠道具体是指“交10000元抵30000元，交12000元抵50000元”，所抵的款项是房款，在房屋原价的基础上扣减抵扣款，但是该公司于2019年11月15日庭后提交的“情况说明”称：“我公司与佳彩公司、宁波经纪公司没有直接的合同关系，就‘美的国宾府项目’美的公司与佳彩公司、宁波经济公司没有营销上的经济往来，相关营销费用系由两家公司根据其与业主的沟通收取的相应渠道费用。美的公司根据被告宁波经济公司、佳彩公司发出的优惠资料，按相应的优惠渠道直接给予了业主相应的专项优惠及其他公开折扣优惠，对于未与两家公司签署优惠协议的业主，并不享有相应专项渠道优惠。”4、根据住建部《房地产经纪管理办法》（2011年4月实施）第十一条规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，佳彩公司从事房地产经纪应当进行备案，其未到庭陈述是否进行备案。上述事实，有工商登记信息复印件、房屋预售登记、情况说明、《商品房预售许可证》、《美的国宾府专项渠道优惠协议书》、《委托购房协议》、《美的国宾府合同签订通知单》、《商品房买卖合同》、收据4张、《美的国宾府住宅认购书》、当事人陈述等证据在卷佐证，上列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合原被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，本案争议的焦点问题：一是《美的国宾府专项渠道优惠协议书》、《委托购房协议》的性质和效力问题，被告美的公司和佳彩公司的关系是什么；二是本案诉争款项的性质问题；三是佳彩公司、美的公司是否应当退还原告所诉款项。关于焦点一。本案原告与被告佳彩公司签订的《美的国宾府专项渠道优惠协议书》、《委托购房协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。至于该合同的性质，因佳彩公司受原告的委托向原告购买房屋，佳彩公司通过其专项渠道优惠方式从美的公司处取得房源，原告以该优惠的方式从美的公司处购买房屋，与美的公司签署《商品房买卖合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原告与佳彩公司之间应系居间合同关系。至于二被告之间的法律关系，首先。被告美的公司虽然最终陈述其与佳彩公司之间并不存在合同关系，但美的公司在庭审时陈述其与佳彩公司之间系包销关系，其陈述之间存在矛盾之处；其次，根据庭审查明的案件事实，原告等人均是在美的公司开发的美的国宾府售楼部支付的案涉款项，而该款项的收款主体系佳彩公司，故应当认定二被告之间存在委托销售合同关系。关于焦点二。佳彩公司收取了原告商铺专项渠道优惠折扣费50000元，为原告向美的公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，美的公司亦认可佳彩公司提供的上述服务内容，故应当认定佳彩公司为原告购买涉案房屋提供了中介服务。最后，原告接受了佳彩公司提供的服务并向其交纳了50000元的商铺专项渠道优惠折扣费后，双方已经成立事实上的居间服务合同关系，该50000元应当认定为居间服务费，同时对于该笔款项也已经以美的公司认可的方式折抵为了原告购买房屋的房款。关于焦点三。首先，原告向佳彩公司交纳专项渠道优惠折扣费后，佳彩公司出具了收据，后原告与佳彩公司签署的《委托购房协议》中约定的房屋售价为635989元，建筑单价以及套内单价分别为58元和8138.06元，签署的《美的国宾府合同签订通知单》中显示房屋的原价为755106元，折扣体系为“（原总价-100000））折扣0.99×0.99×0.97×0.9”，建筑面积和套内面积成交单价分别为13364.97元和13591.83元，成交总价为560527元，其后原告与美的公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉房屋总价为560527元，不包含专项渠道优惠折扣费。根据以上事实可知，原告在支付专项渠道优惠折扣费后，签订《美的国宾府专项渠道优惠协议》、《委托购房协议》、《美的国宾府合同签订通知单》时即应知道其参加了佳彩公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向佳彩公司支付的专项渠道优惠折扣费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定原告在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是佳彩公司收取专项渠道优惠折扣费之后购房优惠之价格，且按照该优惠价格与美的公司签订了《商品房买卖合同》，因此其要求佳彩公司退还专项渠道优惠折扣费理据不足，本院不予支持。再次，上述费用并非美的公司收取，原告要求美的公司退还该笔费用同样理据不足，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡大方、胡德江的诉讼请求。案件受理费人民币1213元，由原告胡大方、胡德江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  高 燕人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨大权二〇二〇年一月十日书 记 员  张明洋