广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20790号原告：陈小湘，原告：夏思，二原告共同委托代理人：赖立明，广东晟典律师事务所律师。二原告共同委托代理人：石志锋，广东晟典律师事务所律师。被告：蔡玉铭，被告：陈镇杰，二被告共同委托代理人：陈晶晶，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。二被告共同委托代理人：黄书敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告陈小湘、夏思被告蔡玉铭、陈镇杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人赖立明、石志锋，二被告的共同委托代理人陈晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、解除《房地产买卖合同》（编号6701992）；2、被告向原告支付违约金人民币1,580,000元（以下币种均为人民币）（以转让成交价8,150,000元的20%计算违约金，扣除被告已支付的定金50,000元）；3、二被告承担案件诉讼费、保全费。事实和理由：2019年5月23日，在原告陈小湘合法授权下，原告夏思作为代理人与被告蔡玉铭的代理人被告陈镇杰就深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处文德福花园某房屋签署《房地产买卖合同》（编号：6701992），转让成交价为8,150,000元。原告陈小湘与原告夏思为夫妻关系，涉案房产为两原告婚后购买。按照买卖合同约定，被告应于合同生效之日起2日内向原告支付定金150,000元，签署合同当日，被告蔡玉铭向原告陈小湘名下的广发银行账户（尾号8632）转账支付定金50,000元。期间，经原告夏思多次口头及电话催告，两被告均未支付剩余定金及履行合同相关义务。鉴于此，两原告委托律师分别于2019年5月31日、2019年6月5日向被告蔡玉铭（同时抄送被告陈镇杰）发出《律师函》[（2019）晟典函字第0531317]，要求被告蔡玉铭在2019年6月10日之前（含当日）支付剩余定金100,000元；并按合同约定于2019年6月27日之前（含当日）办理首期款监管及按揭贷款手续，但两被告至今仍未履行合同义务。根据买卖合同第10条的约定，买方即被告未按照合同约定的期限履行义务且逾期履行超过30日的，卖方即原告可解除合同并要求被告按照转让成交价20%的违约金承担违约责任。综上，两被告的行为已构成违约，严重损害了两原告的合法权益。故两原告提起诉讼，请求支持原告全部诉请。二被告辩称：1、原告夏思在签署合同时为无权代理，在原告陈小湘追认之前被告已经书面通知撤销房地产买卖合同，且通知已到达原告处，根据合同法第48条，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，合同被追认之前善意相对人有撤销的权利，撤销应该以通知的方式作出，2019年5月23日被告陈镇杰作为被告蔡玉铭的代理人与原告夏思签订房地产买卖合同，原告夏思在签署合同时口头声称自己为原告陈小湘的妻子，但未提交书面的授权资料及夫妻关系的证明，被告陈镇杰告知其需要补充书面的授权资料并要求其在房地产买卖合同中备注与原告陈小湘的关系，截至2019年5月28日,原告夏思均未提交书面的证明材料，证明其与原告陈小湘的夫妻关系以及书面的授权资料，当日被告陈镇杰向原告夏思通过微信发出通知，告知其因其未提供书面的授权资料，未获得原告陈小湘的合法授权而依法撤销合同，并要求原告夏思返还被告蔡玉铭已支付的定金，并于次日发出快递的书面通知函，被告在原告陈小湘依法追认之前已经依法撤销合同，被告的行为属于合法的履行撤销权的行为；2、房地产买卖合同的约定定金是150,000元，根据合同第10条约定“如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同，并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或者是没收买方已支付的定金”，涉案合同被告蔡玉铭向原告支付了50,000元，这个阶段也是定金的履行阶段，被告蔡玉铭因原告陈小湘一直未提交书面的授权资料而未如约支付完定金，原告只能要求没收定金，即使被告被法院认定存在违约，如果适用转让成交价20%违约金的约定，完全是违背了民法的弥补全部损失，兼被惩罚性的原则，违约金约定过高；3、被告未造成原告的损失，房地产买卖合同签署于2019年5月23日，被告在2019年5月28日即发出撤销通知，告知要求解除，合同签署与解约的时间间隔尚短，即使被告存在违约，被告向原告支付的50,000元定金原告已经没收，被告已经付出了违约的成本，承担了相应的违约责任。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处文德福花园某房屋，建筑面积139.04平方米，于2015年12月9日核准登记至原告陈小湘名下，产权份额100%。于2018年8月16日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2019年5月23日，原告夏思（卖方代理人）与被告陈镇杰（买方代理人）签订合同号为6701992的《房地产买卖合同》，约定：原告陈小湘为卖方，被告蔡玉铭为买方；买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处文德福花园某房屋；建筑面积约为139.04平方米；转让成交价为8,150,000元；买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金150,000元；买方须于2019年6月27日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行贷款评估为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2019年6月27日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年7月27日（含当日）；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后3日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；卖方应当于交楼押金将该物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留10,000元作为交房押金，此款项在卖方实际交付该项物业时进行结算；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；陈小湘与夏思为夫妻关系，现买方当日2019年5月23日支付陈小湘50,000元；等其他内容。2019年5月23日，被告蔡玉铭转账支付原告陈小湘50,000元。2019年5月28日，被告蔡玉铭向原告夏思发出《告知函》，载明：经核实夏思在签署文德福花园2栋306的房地产买卖合同并未获得陈小湘的合法公证授权，买方现行使撤销权，依法解除本房地产买卖合同，并要求夏思于2个工作日内返还已支付的定金50,000万元至蔡玉明的中国建设银行账户。上述函件寄送涉案房产地址。2019年6月5日，被告蔡玉铭通过手机短信再次向原告夏思发出《告知函》，载明：夏思并未提交与陈小湘的结婚证件以及经公证的授权委托书给房产中介方即买方，买方经核实夏思在签署合同并未获得陈小湘的合法授权委托，买方已于2019年5月28日微信告知夏思及快递发出书面函件依法行使撤销权，依法解除本购房合同，请下司收到此通知之日起5日内返还已支付的定金，否则买方依法寻求法律途径解决。2019年5月31日，二原告委托广东晟典律师事务所向被告蔡玉铭发出《律师函》，载明：1、请蔡玉铭于2019年6月10日之前（含当日）向陈小湘支付剩余定金100,000元；2、请蔡玉铭按照买卖合同第四条第二款约定，于2019年6月27日之前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行贷款评估为准支付至双方约定的银行监管账号。向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；3、若蔡玉铭仍未在上述期限内履行合同义务，委托方可按照买卖合同第十条的约定，有权解除买卖合同并按转让成交价20%的违约金追究蔡玉铭的违约责任。上述函件分别于2019年6月1日及2019年6月5日被签收。2019年6月13日，二原告通过手机短信再次向被告蔡玉铭催收100,000元定金。二原告提交了《授权委托书》，拟证明涉案买卖合同系在原告陈小湘的合法授权下签署。而被告对真实性不予认可，称在签署涉案买卖合同时及截至被告向原告发出撤销通知时，其均未收到原告提交的该份授权书，也没有其他证据证明授权书签署的时间，系原告起诉后单方制作的。二被告提交了《授权委托书》，拟证明被告蔡玉铭已合法委托被告陈镇杰作为代理人，处理购房事宜。二原告对真实性予以认可；提交了微信聊天记录，拟证明被告陈镇杰因原告夏思未提交合法的授权，于2019年5月28日向原告夏思发出撤销合同的通知。二原告对真实性予以认可，但在该聊天中，原告夏思通过微信于2019年6月3日将《律师函》通过拍照方式发送给被告陈镇杰，并让被告陈镇杰将《律师函》转发给被告蔡玉铭，被告于2019年5月28日提出的是“跟你协商解约”，可见原告夏思经原告陈小湘合法授权签署的涉案买卖合同已生效，二被告系清楚的，另，被告所谓的撤销内容并未向原告陈小湘发出，其认为合同已生效，并不存在撤销的情形，且被告发出的撤销内容也不符合合同法第48条的规定；提交了微信聊天记录，拟证明被告陈镇杰多次要求原告夏思提交授权书，原告夏思均未提交，被告要求撤销房屋买卖合同。二原告对真实性予以确认，但认为从聊天内容来看，二被告多次提及协商解约，并未提到要求原告夏思提交书面授权书。另查，二原告于2012年3月8日登记结婚。庭审中，二被告主张在被告的催促下，截至2019年5月28日，原告夏思一直未提交原告陈小湘的书面授权资料以及夫妻关系证明材料，应视为原告陈小湘未书面追认，在追认之前，被告均有撤销的权利，且撤销的通知已送达原告。原告夏思称其在签署合同时通过手机储存的照片，向被告出示过产权证、结婚证、授权。二被告对此不予认可。本院认为，被告主张因原告未提供书面授权而行使撤销权解除了涉案买卖合同，原告对此不予认可。原告夏思称其在签署合同时通过手机向被告出示过产权证、结婚证、授权的照片，其系有权出售涉案房屋的，被告对此不予认可。结合原、被告之间的聊天记录、二原告发送《律师函》的情况，原告陈述较符合常理，本院予以采信，对二被告有关已经撤销涉案买卖合同的主张，事实理由及证据不足，本院不予采纳。原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告于2019年5月28日向原告发出通知，其内容已明确表明不再履行涉案合同义务，原告的合同目的因此无法实现，原告有权解除合同，本院确认涉案《房地产买卖合同》解除。原告诉请被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告对此提出免责抗辩，亦提出调整违约金。根据合同的签订情况、被告违约程度等，本院酌情判令被告蔡玉铭向原告陈小湘支付违约金100,000元。原告在起诉时已将定金50,000元在违约金中予以抵扣，被告亦表示若需承担违约责任，则将已支付的定金用于抵扣违约金，为减少当事人诉累，本院将上述定金予以抵扣，抵扣后，被告蔡玉铭还应向原告陈小湘支付违约金50,000元（100,000元－50,000元）。原告夏思、被告陈镇杰仅为签订涉案合同的代理人，并非合同当事人，不承担上述合同权利义务，对原告夏思的诉求及原告陈小湘诉求被告陈镇杰承担违约责任的主张，本院不予支持。原告诉求的保全费并未实际发生，对其该项诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈小湘与被告蔡玉铭之间的《房地产买卖合同》解除；二、被告蔡玉铭于本判决生效之日起十日内向原告陈小湘支付违约金人民币50,000元；三、驳回原告陈小湘、夏思的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,510元，由二原告承担人民币9,209元，被告蔡玉铭承担人民币301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年一月十五日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。