上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12729号原告：曾雪，女，1992年5月16日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：傅怡雯，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸丽，上海振顺律师事务所律师。被告：上海一芳煮厨餐饮管理有限公司，住所地：上海市。法定代表人：李任重，职务总经理。委托诉讼代理人：刘莎。委托诉讼代理人：于雪。被告：上海幕天企业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：席从彬，职务总经理。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洁，上海李海强律师事务所律师。原告曾雪与被告上海一芳煮厨餐饮管理有限公司(以下简称一芳公司)及上海幕天企业管理有限公司(以下简称幕天企业)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾雪及其委托诉讼代理人傅怡雯、诸丽，被告一芳公司的委托诉讼代理人刘莎，被告幕天企业的委托诉讼代理人李海强、邓洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾雪向本院提出诉讼请求：1、2019年3月29日解除原告与被告一芳公司签订的《补充协议》；2、2019年3月29日解除原告与被告幕天企业签订的《租赁合同》、《档口联营协议》、《税务补充协议》及《补充协议》；3、二被告退还原告租赁保证金人民币51000元(以下币种均为人民币)、2018年10月16日至2018年11月15日租金17000元、进场费60000元、食品保证金20000元、物业管理费2000元、2018年12月10日至2019年3月10日租金45900元、物业管理费6000元(3个月)、税务保证金5000元，共计206900元；4、二被告赔偿原告违约金45900元；5、二被告赔偿原告装修及设备购置损失、维权损失计人民币34443元；6、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与案外人李某签订《租赁合同》，租赁位于上海市普陀区江宁路XXX号一层幕天美食广场中第11号档口(以下简称系争房屋)，并于2018年9月19日向案外人李某支付租赁保证金51000元、租金17000元、进场费60000元、食品保证金20000元、物业管理费2000元。原告与被告幕天企业于2018年12月25日签订《档口联营协议》、《税务补充协议》及《补充协议》，被告幕天企业代案外人李某成为该场地的经营方，明确被告幕天企业无条件承担了代替李某应返还款项的义务。后原告向被告幕天企业支付2018年12月10日至2019年3月1日租金45900元、物业管理费6000元、税务保证金5000元。期间，原告为经营店铺开始装修及购置设备，共计产生费用28443元。且根据《档口联营协议》第十七条规定，双方任何一方违约涉讼时，涉及之诉讼费用、律师费用等概由违约方全额承担。现被告幕天企业未达到开业的标准，并存在严重的卫生问题。2019年1月至2019年3月4日期间被告幕天企业改修煤气管道，修复管道的时间对经营也造成了很大的影响。同时，老鼠洞一直未完成修复，导致原告租赁场所内经常有老鼠逃窜。原告系经营美食，场所内的卫生对原告的经营十分重要。现被告幕天企业仍处于持续装修的状态，导致原告无法正常经营，并应被告幕天企业要求于2019年3月25日清空场地，给原告造成巨大损失。2019年3月26日，被告一芳公司与被告幕天企业签订《标的房屋主体变更确认书》，约定被告幕天企业退出投资关系，由被告一芳公司概括承受被告幕天企业在档口联营协议中的权利与义务。原告认为，二被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告一芳公司辩称，确认原告与被告一芳公司之间的补充协议于2019年3月29日解除。但解除的原因是因为原告没有支付租金和物业费，被告一芳公司不存在任何违约情形，2019月2月18日之后由被告一芳企业承担《档口联营协议》、《税务补充协议》中甲方的责任，不承担原告与被告幕天企业签订的《补充协议》中甲方的责任。第三项诉请中提及的费用从来没有收到过。损失不应该赔偿，应当向案外人主张退还，且根据合同约定，该部分费用不必返还。被告幕天企业辩称，原告与被告幕天企业、一芳公司签订了《标的房屋主体变更确认书》，表明被告幕天企业已经退出了《档口联营协议》、《税务补充协议》、《补充协议》，本被告的相应权利义务转让给被告一芳公司，《补充协议》应当作为从合同一并转让。本被告只收取了2018年12月10日到2019年3月9日的租金。根据《补充协议》，甲方返还本应由李某返还的租赁保证金、食品保证金的条件是“联营合同履行完毕后”且债权转让给本被告，既然原告已经提出解除联营合同，本被告也不再负有代他人返还上述款项的义务。因原告向案外人李某支付了2018年10月15日至2018年11月14日的租金，故本被告不再收取该租金，但不代表原告具有返还义务。原告使用房屋期间的租金应当支付，没有返还的依据。进场费6万元也没有体现在任何协议中，不应由本被告返还。原告与被告幕天企业之间并无结算，是原告经营不善，无法继续经营才发生的纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年12月25日，幕天企业作为甲方与原告曾雪作为乙方签订《档口联营协议》，约定：依据幕天美食广场档口联营协议之约定，采取乙方负责具体经营，甲方负责管理及提供档口及相关服务的模式，相互配合，分工联营，共同参与经营餐饮项目；甲方和乙方联营的档口(或物业)位于上海市普陀区江宁路XXX号一层幕天美食广场中第11号档口(见附件平面图)，实用面积18.08平方米。上述档口由甲方提供给乙方进行餐饮销售活动；乙方将联营的档口作为商业经营场地使用，用于开设金九二冒菜品牌；甲方实行统一价格管理。乙方声明在签署本协议前己经现场考察过幕天美食广场及本档口，对幕天美食广场现有装修，设施设备状况及本档口位置、环境、设施等已作充分了解，并表示满意和无任何异议。甲乙双方联营期限自2018年12月3日起至2020年12月2日止；甲乙双方约定，甲方定于2018年12月3日向乙方交付本档口；甲方定于2018年12月10日开始收取档口联营费；联营期间甲乙双方约定该档口的联营费为月15300元，按季支付，首款在协议签订之日支付，后续乙方应在每季度期满前15天支付下季度的档口联营费；联营期间物业管理费为每月2000元；该美食广场的公共面积部分及档口的整体装修由甲方负责统一装修；甲方提供的档口内，已配置供乙方使用的水电煤气、灯能源系统和室外排水、排污系统。甲方有义务对提供的档口及设施进行定期维修保养，范围是档口结构、外墙所供设施及室外上下水道、照明、空调和排风等设施，保证档口及这些设施的安全和正常使用；在经营中，甲方有权转让和出租及股份联营同类行业或同类产品及更改店名称等，确保乙方的经营，但乙方有义务协同甲方变更相关的联营手续；乙方须在联营提前结束或联营期满结束后的当日内，把该档口及附属物，装置，在与原状一致或甲方书面认可的可用及良好的使用状态下，交还给甲方；甲方在乙方没有违反本协议的情况下不得提前解除协议或承租给他人。否则视甲方违约，甲方应负责赔偿乙方损失，应承担3个月承联营费作为违约金；乙方清晰甲方美食广场经营状况，且原意在规定期间内开业，如证照不齐全，甲方具备申报过程中之证明，并非甲方故意不办状况下，甲方不存在任何违约行为，乙方不得异议；若有一方违约，违约金的数额相当于保证金的金额。若因一方违约给守约方造成的实际损失超过约定的违约金金额，按实际损失追索等。同日，幕天企业作为甲方与原告曾雪作为乙方签订《税务补充协议》约定：“甲、乙双方友好协商并一致同意，现就年月日双方签订的‘档口联营协议’作以下补充规定：一、该档口的账务、税费由乙方自行负责，使用的税控开票设备由甲方负责提供。档口开票由甲方在广场的管理人员统一开票……乙方向甲方支付5000元的税款保证金，合同期满甲方无息退还给乙方。此款不作为平时的税款。”同日，幕天企业作为甲方与原告曾雪作为乙方签订《补充协议》，约定：一、因乙方与李某的租赁合同临时解除，与李某产生了租赁保证金、食品保证金等退还问题以及合同纠纷事宜，对此，双方达成一致意见如下：1、乙方在与甲方签订档铺联营合同后，甲方承诺在与乙方按照联营合同履行完毕后返还本应由李某返还给乙方的租赁保证金51000元、食品保证金20000元，乙方将上述对李某返还上述合同款项的权利转移给甲方，由甲方向李某追讨，能否追讨回来由甲方自己承担责任。2、自李某2018年10月15日至2018年11月14日向乙方收取的租金17000元，物业管理费2000元，该租金与物业管理费对应的期间，甲方不再向乙方收取租赁费。3、同时乙方将对李某追究违约责任的权利也转移给甲方，甲方有权要求李某承担对乙方合同责任；二、甲方因临时介入代替李某成为该场地的经营方，需存在一定的过渡期，乙方愿意现在与甲方签订档铺联营合同。甲方为了乙方的利益，无条件承担了代替李某应返还款项的义务，为此，乙方理解并配合甲方，给与甲方合理的介入期限来完善各项手续、各项制度以及探索有效的营销、推广方案。乙方在此过渡期将严格遵守签订的合同，履行好相应的义务，不以过渡期间相应的缺失而不履行合同义务等。协议签订之后，支付了原告向被告幕天企业支付了2018年12月10日至2019年3月9日的租金45900元，3个月的物业管理费6000元，税务保证金5000元。2019年2月18日，幕天企业作为甲方(转让方)、曾雪作为乙方、一芳公司作为丙方(受让方)签订《标的房屋主体变更确认书》，约定甲方将该协议的权利、义务概括转移给丙方事项三方确认如下：一、自三方签字、盖章之日起，甲方在档口联营协议中的权利与义务概括转移给丙方，丙方概括受让甲方在档口联营协议中的权利与义务。二、甲方同意上述转让。三、本协议签订后，档口联营协议中的“甲方”变更为：“一芳公司”。四、本协议签订前甲方履行档口联营协议中的部分内容继续有效，丙方对甲方已经履行的部分承担责任。丙方保证在成为档口联营协议中主体后严格履行档口联营协议，不损害任何乙方的协议权益。2019年2月20日，一芳公司作为甲方与曾雪作为乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的《档口联营协议》、《税务补充协议》、《主体变更协议》(以上三份协议统称为“原协议”)，在自愿、平等、公平的基础上，甲乙双方协商一致对原协议作如下变更与补充：(一)甲乙双方确认，乙方自开始起租日起，即开始起算档口联营费和物业管理费，以及档口用水、用电、燃气和公摊费用(公摊内容包括但不限于场地公共区域用水、用电、燃气、场地清洁费、消杀服务费、油烟管道清洗费、网络费用、生活垃圾清运费、餐厨垃圾清运费、废弃油脂油渣清捞费、隔油池清洗费等)以下简称公摊费(公示收费明细)。(二)自本协议签订之日起甲方采用自然月收缴制度计算和收取乙方所产生的档口联营费和物业管理费。对非自然月产生的档口联营费和物业管理费甲方以切齐形式自次月进行收回；乙方应当在档口联营费和物业管理费到期前支付下一期档口联营费和物业管理费，在每月30日之前支付上周期公摊费；乙方在甲方场地承租合同期内，如出现经营不善、资金链中断等因素导致乙方无法持续在甲方进行经营的。可通过“无缝衔接形式”向甲方申请退出场地。具体如下：1.乙方向甲方提供书面“确认退场申请”及“协助招商申请书”；2.经甲方同意后，甲方会协助乙方进行招商。甲方未予招到商户或新商户未起租前，乙方应正常缴付向甲方承租的档口联营费和物业管理费和档口用水、用电、燃气、公摊费用；本协议是对原协议的补充，构成原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力。本协议约定与原协议约定冲突的，以本协议为准，原协议其他条款不变等。2019年3月29日，原告撤离了系争商铺。另查，幕天企业于2014年5月16日注册成立，经营范围为：企业管理、房地产经纪、商务咨询、物业管理。一芳煮厨于2019年1月25日注册成立，于2019年3月12日取得食品经营许可(热食类食品制售、冷食类食品制售、自制饮品制售)。审理中，原告提供了向案外人李某的转账记录以及收据，为证明原告曾向案外人李某支付了租赁保证金51000元、食品保证金20000元，2018年10月15日至2018年11月14日的租金17000元，物业管理费2000元，进场费60000元。被告一芳公司表示真实性无法确认。幕天公司对上述金额予以确认，但认为不应由幕天公司返还。审理中，关于原告与被告一芳公司《补充协议》解除的原因，原告认为系两被告无法保证美食广场顺利开业，经营环境很差，因原告营业由联营方统一管理并由联营方提供营业执照，幕天公司不具备经营餐饮的条件，一芳公司直到2019年3月12日才取得食品经营许可，此期间整个美食广场不能经营美食档口。被告一芳公司表示，协议的解除是因为原告未支付租金和物业管理费。之所以签订三方协议，就是因为原告知晓本被告的食品经营许可正在办理的情况，需要原告给予一定的过渡期。被告幕天企业表示，本被告的经营范围确实不包含餐饮，只是临时介入、承继和原告的补充协议，后来本被告与案外人上海枫俪餐饮管理有限公司协商系争商铺转移事宜，本被告将商铺转让项目放到了一芳公司名下，为了避免手续繁琐，又将一芳公司100%的股权转让给案外人上海枫俪餐饮管理有限公司，但并未将被告幕天企业和上海枫俪餐饮管理有限公司的合同关系告知原告，不过原告是知晓一芳公司处于办理证照的过渡期，也同意配合。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点之一系厘清三方签订的《标的房屋主体变更确认书》、原告与被告一芳公司《补充协议》所确认的权利义务主体。根据《标的房屋主体变更确认书》约定，三方将原告与被告幕天企业的《档口联营协议》中的甲方变更为一芳公司，故原告与被告幕天企业的《档口联营协议》中幕天企业的全部权利义务已经转移给一芳公司。而一芳公司与原告签订的《补充协议》中，签约双方对《税务补充协议》中甲方变更为一芳公司予以确认，而结合幕天企业在本案中的答辩与陈述，均表示其认可该《税务补充协议》中甲方的权利义务已经全部转移给一芳公司，故幕天公司已经退出了与原告签订的《档口联营协议》和《税务补充协议》的合同关系，原告和一芳公司应当按照《补充协议》(原告与一芳公司签订)、《档口联营协议》、《税务补充协议》的内容全面履行各自的义务。本案的争议焦点之二在于原告与被告一芳公司之间合同关系解除的责任。根据《档口联营协议》约定，双方采取的是原告负责具体经营，被告一芳公司负责管理及提供档口及相关服务的模式，原告在协议中确认对系争商铺幕天美食广场现有装修、设施设备状况等已作充分了解，原告在签订补充协议不久即未支付任何联营费、物业费，并以美食广场不具备开业条件而解除合同，违反了合同约定，但考虑到原告自2018年12月10日起经营档口期间，美食广场的实际控制主体发生变更，两被告均明知原告应当使用被告的证照经营的情况下，幕天企业不具备经营餐饮的资质，且一芳公司直到2019年3月12日才取得食品经营许可，明显无法为档口经营提供相应服务，再结合庭审中各方陈述，也可知现场管理与交接工作均存在一定混乱，另外由于一芳公司不认可原告与幕天企业签订的《补充协议》中权利义务转移，故原告在该《补充协议》中对该过渡期的谅解承诺也不适用于一芳公司，在一芳公司亦违反了合同约定的情况下，现原告和一芳公司确认双方的《补充协议》于2019年3月29日解除，故原告、被告一芳公司均应对合同的解除各自承担相应的责任。本案争议焦点之三在于合同解除的责任如何分担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原告与被告一芳公司的合同关系已经解除，双方互负责任，故对原告要求被告一芳公司承担违约金以及赔偿装修及设备购置、维权损失的诉讼请求，本院不予支持。至于税款保证金5000元，由于税务补充协议对于合同解除情况下，税款保证金的没收与抵扣并无约定，一芳公司应当承担返还该笔税款保证金的义务。关于原告要求返还2018年12月10日至2019年3月10日租金(联营费)45900元、物业管理费6000元的诉请，因原告实际使用系争房屋，该笔费用不应由被告一芳公司返还。本案的争议焦点之四在于原告与被告幕天企业的《补充协议》是否解除与后果认定。该补充协议系幕天企业在案外人李某退场之后与原告就系争商铺经营重新签订的，对联营合同履行完毕之后的租赁保证金、食品保证金的返还进行了约定，幕天企业在补充协议中认可一定条件下代案外人承担债务履行的责任，该补充协议虽系对原告与幕天企业《档口联营协议》的补充，但是幕天企业在其中承担的义务是否转移给一芳公司仍需以一芳公司认可为准，现一芳公司当庭否认承受该《补充协议》的义务，也无其他证据证明一芳公司愿意承担相应返还义务，故原告与幕天企业仍应按照该《补充协议》履行各自的义务。由于原告已经与一芳公司解除了合同，原告与幕天企业的《补充协议》的目的已无法实现，原告主张解除该《补充协议》于2019年3月29日解除的主张，本院予以采纳。对于被告幕天企业认为与原告签订所有协议的权利义务已经全部转移一芳公司的意见，本院难以支持。关于被告幕天公司认为联营合同履行完毕后才负有返还保证金的义务的意见，基于联营合同的权利义务已经转移给一芳公司，并该联营合同因原告与一芳公司双方共同的责任而解除，又考虑到协议中有关“乙方将对李某追究违约责任的权利也转移给甲方，甲方有权要求李某承担对乙方合同责任”之约定，原告已经将对案外人追究违约责任的权利无条件转移给幕天企业，基于公平合理原则，被告幕天企业应在本案中向原告返还租赁保证金和食品保证金。至于原告2018年10月16日至2018年11月15日的租金17000元和物业管理费2000元，因原告实际使用了系争商铺，不应予以返还。关于原告认为进场费60000元应由两被告返还，原告未能提供相应的证据予以证明，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条之规定，判决如下：一、原告曾雪与被告上海一芳煮厨餐饮管理有限公司之间的《补充协议》(2019年2月20日签订)、《档口联营协议》、《税务补充协议》于2019年3月29日解除；二、原告曾雪与被告上海幕天企业管理有限公司于2019年12月25日签订的《补充协议》于2019年3月29日解除；三、被告上海幕天企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告曾雪租赁保证金人民币51000元、食品保证金人民币20000元；四、被告上海一芳煮厨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告曾雪税款保证金人民币5000元；五、对原告曾雪的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5608元，减半收取计人民币2804元，由原告曾雪负担人民币2000元，被告上海一芳煮厨餐饮管理有限公司负担人民币104元，被告上海幕天企业管理有限公司负担人民币700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年一月七日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。