四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初3785号 原告：四川省中合农产品市场有限责任公司，住所地：内江市东兴区平安路148号A1-1。 法定代表人：杨志华，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：柯贤军（特别授权），系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高玉满（特别授权），系北京市德鸿律师事务所律师。 被告：四川都英房地产开发有限公司，住所地：隆昌县金鹅镇经济技术开发园区。 法定代表人：陈奇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄茂松（特别授权），系四川泰维律师事务所律师。 原告四川省中合农产品市场有限责任公司（以下简称：中合公司）与被告四川都英房地产开发有限公司（以下简称：都英公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告中合公司委托诉讼代理人柯贤军、高玉满、被告都英公司的法定代表人陈奇及委托诉讼代理人黄茂松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中合公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付购房欠款1693.7377万元；2、判令被告向原告支付违约金340万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订内江全国名优特展示展销中心写字楼建设、包销协议（以下简称“协议”），协议约定被告负责投资建设写字楼（8号楼）±0.000以上工程及周边室外总体，并向原告整体购买写字楼（8号楼），购房价款6730万元。按照协议第三条6项约定，原告于2015年2月25日办理预售许可证，被告应于2015年7月25日完成销售工作，未销售部分被告与原告按包销底价签订写字楼购房合同，被告应于2015年7月25日向原告支付购房款6730万元，截止2019年9月2日，被告累计向原告支付5036.2623万元，尚欠原告1693.7377万元。包销协议第九条4项约定：“乙方逾期支付包销诚意金、购房款、每逾期一日，按应付款总额的千分之一向甲方支付违约金。”截止2019年9月2日，被告已逾期支付购房款达1500日，应支付违约金2540.6065万元，考虑到该违约金数额过高，原告仅按照被告拖欠款项数额的20%主张，即被告应当支付340万元违约金。 被告都英公司辩称：1、双方于2014年1月21日签订的《包销协议》属实。2、《包销协议》履行中存在问题：都英公司与中合公司签订协议的前置条件是本项目的配套条件为2号路北延线未规划的商业步行街，中合公司承诺在2014年完成，但至今未完成，使该项目商业价值大降，在施工中途，该项目的设计发生变更，导致工期延误，给被告造成巨大损失；3、双方的清算存在问题：8号楼应配备车位162个，实际都英公司车位只有负二层的57个，差105个；双方预估的销售价值为2亿元，产生税费为2400万元，实际产值为1.5亿元，由此产生税款600万元中合公司应当退还都英公司，都英公司垫付了土地出让金及税费605355.62元，应由中合公司承担，都英公司完善正负零以下的工程1722678元，应纳入双方结算，至今仍有1062.63平方米的底层商铺登记在中合公司名下。双方对《包销协议》至今未清算完毕，目前不具备支付购房欠款的基础，都英公司也没有违反约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院认定事实如下：2014年1月21日，原告中合公司（甲方）与被告都英公司（乙方）签订《包销协议》，协议约定：甲方考虑乙方负责本项目包销且整体购买写字楼，甲乙双方同意按照建筑面积2400元/平方米（固定价）的工程决算价格进行结算，建筑面积为31147.75平米，固定总价7475.46万元。甲方一次性按含税包销底价4560元/平方米将写字楼整体委托乙方包销（31147.75平方米），房管局开发保证金、验收、办证、房产登记费等均由乙方或购买方承担，因溢价而产生的所有税/费由乙方全额承担。写字楼地下室部分6283.71平方米，除公用设施占用面积外，其他空间使用权归乙方，由乙方自行销售，所有税/费由乙方承担。合同第三条第5款约定包销诚意金的支付：本协议签订后5个工作日内，乙方向甲方支付包销诚意金1500万人民币；写字楼施工至±0.000后，乙方向甲方支付包销诚意金1000万人民币；甲方办理好写字楼预售证10日内，乙方再向甲方支付包销诚意金2000万元；主体结构封顶一个月内，乙方再向甲方支付剩余包销诚意金2230万元（包销诚意金累计6730万元。除甲方原因外，其他任何情况下包销诚意金不退还）。合同第三条第6款约定在甲方办理好写字楼预售证，乙方开始销售，当包销诚意金加销售收入大于6730万元时，甲方将超出部分以返还包销诚意金的形式每月一次进行支付，直到返还包销诚意金6730万元为止。在此期间乙方自愿垫资工程款，甲方不对乙方支付任何工程款。写字楼自开始销售之日起，五个月内完成销售工作，未销售部分乙方与甲方按包销底价签订写字楼购房合同，以包销底价全部购买并支付给甲方，甲方在完成包销诚意金返还后，超出6730万元的部分开始按写字楼工程款包死价支付给总包方，总包方再支付给乙方，以上工程款和购房款双方可以滚动支付兑现。写字楼工程决算后一年内付至写字楼工程决算价的95%，余款5%按照甲方与总包方的合同执行。合同第九条约定乙方逾期支付包销诚意金、购房款，每逾期一日，按应付款总额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。 《中合.新都汇8#楼对账清单》中第一、二大项合计部分显示金额为50362623.29元，备注为四川中合实际总收款，剩余16937376.71元未收，结尾都英公司处：已核上述五项发生数据，除第三项中第3、4小项我方数据为346500元外，其余数据相符。钟敏、黎小平签字确认。庭审中，被告都英公司认可钟敏为该公司会计，是该公司的财务负责人。双方在庭审中均认可已支付诚意金5036.2623万元。 2015年2月15日，中合公司办理了案涉商品房预售许可证，现案涉项目已建成，2016年12月23日内江市住房和城乡建设局出具“同意竣工验收备案”的意见表，案涉项目现已交付使用。 2017年1月22日，原告中合公司与被告都英公司签订《8#楼清算阶段性结果会议纪要》，载明：双方在清算过程中存在较大争议，四川都英以部分未售房屋合计3000万元暂抵押给四川中合，待争议解决后再办理相关手续；在网签工作完成后四川都英立即（不晚于2017年1月23日）支付1000万元给四川中合，若未能及时支付，逾期一天，支付每天1万元的违约诚意金（每天按1000万的0.1%的标准）。产权证办理过程中需要缴纳的各项税费，按《包销协议》中相关条款执行。该《会议纪要》同时对双方的主要分歧与分摊费用进行了记录。 以上事实，有双方当事人营业执照、包销协议、中合.新都汇8#楼对账清单、银行业务回单、竣工验收备案书、商品房预售许可证、会议纪要等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否应当就《包销协议》先行清算？2、购房款支付条件是否成就？ 关于争议焦点1：根据原告与被告于2014年1月24日签订的《包销协议》，双方在协议中约定了由被告都英公司对案涉工程进行建设，并对建设完成的房屋进行销售，故该《包销协议》实际包含了建设和包销两个内容。根据查明事实，《包销协议》中关于包销诚意金的支付时间和金额均有明确约定，而被告抗辩的8号楼车位配备不够、因项目建设产生的税款差异的争议、都英公司垫付的土地出让金及税费、都英公司完成±0以下工程的费用导致双方尚未结算，均系因工程建设产生的争议，原告在本案中的请求为支付购房款（即包销诚意金），双方可另行处理。被告另抗辩由于原告承诺的为2号路北延线的商业步行街未建成造成案涉项目商业价值下降及施工中途项目的设计发生变更导致工期延误均造成原告巨大经济损失的问题，被告未举证予以证实，且当庭表示不提起反诉，故对其抗辩本院不予支持。被告主张至今还有1062.63平方米的底层商铺登记在中合公司的名下，价值3000万元，中合公司尚未与都英公司签订商品房买卖合同，原告抗辩系由于被告未按协议约定支付款项，故未签订房屋买卖合同，根据庭审中原告的陈述，确有部分商铺登记在原告名下，双方亦可根据合同进行处理。综上，被告抗辩的理由均不妨碍原告获得《包销协议》约定的利益，在本案中双方不需先行清算。 关于争议焦点2：双方在《包销协议》中约定了由都英公司向中合公司支付包销诚意金6730万元，本协议签订后5个工作日内，被告都英公司向原告支付包销诚意金1500万人民币；写字楼施工至±0.000后，被告向原告支付包销诚意金1000万人民币；原告办理好写字楼预售证10日内，被告再向原告支付包销诚意金2000万元；主体结构封顶一个月内，被告再向原告支付剩余包销诚意金2230万元。《包销协议》中还约定中合公司办理好写字楼预售证都英公司开始销售，并于五个月内完成销售，未销售部分都英公司与中合公司按包销底价签订写字楼购房合同，以包销底价全部购买并支付给中合公司。据查明的事实，原告已于2015年2月15日办理了商品房预售许可证，已超过约定的完成销售的日期，主体结构已经封顶超过一个月，已达到支付全部即6730万元包销诚意金（即购房款）的条件。双方于2017年1月22日达成了阶段性的结算协议，约定在2017年1月23日都英公司先行支付中合公司1000万元，被告都英公司认为该约定是对剩余房屋包销款进行的新约定，本院认为该协议仅约定由都英公司先行支付1000万元，对剩余款项并无明确约定，不应认定为对剩余所有房屋包销款有新的约定，故对被告的抗辩本院不予支持，本案购房款支付条件已经成就。 原告中合公司与被告都英公司在庭审过程中均认可已支付诚意金5036.2623万元，根据《中合.新都汇8#楼对账清单》的对账结果，原告中合公司已收款项为50362623.29元，尚余16937376.71元未收，并由被告都英公司财务负责人钟敏对双方对账结果签字确认，故本案中被告都英公司对尚未支付的款项即16937376.71元应承担付款责任。 关于违约金计算的问题。根据《包销协议》第九条第四款约定：乙方逾期支付包销诚意金、购房款，每逾期一日，按应付款总额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。原告主张按竣工验收时间即2016年12月23日计算主体结构封顶时间，并主张被告至少应在2017年1月23日之前支付全部包销诚意金，因双方均未提交证据证明主体结构封顶时间，原告主张以竣工验收时间计算主体结构封顶时间本院予以支持。由于《包销协议》约定的违约金计算方式为每逾期一日即按应付款总额的千分之一支付违约金，且双方于2017年1月22日达成的《会议纪要》约定应由都英公司于2017年1月23日之前支付1000万元给原告中合公司，若未能及时支付逾期一天，支付每天1万元的违约诚意金，故原告请求被告支付340万元违约金的主张符合法律规定且低于双方当事人约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川都英房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川省中合农产品市场有限责任公司支付购房欠款16937376.71元并支付违约金340万元； 二、驳回原告四川省中合农产品市场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费143487.00元，由被告四川都英房地产开发有限公司负担，此款原告已预交，被告四川都英房地产开发有限公司在支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  张蕴 审判员  田茜 审判员  王杰 二〇二〇年一月二十三日 书记员  范璇