贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15162号原告：罗惠中，女，满族，1992年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告暨罗惠中委托诉讼代理人：张志泓，女，满族，1965年8月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，系罗惠中之母。二原告委托诉讼代理人：丁鹏志，系贵州中创联律师事务所毕节分所律师。二原告委托诉讼代理人：王亚松，系贵州中创联律师事务所毕节分所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐嘉曼，系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟天明，系贵州威迪律师事务所律师。原告张志泓、罗惠中与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨罗惠中委托诉讼代理人张志泓、被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交付涉案商品房的违约金155037.30元；2、判决被告支付未按约定交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金暂计60000.00元，该违约金以原告已交付购房款1033582.00元为基数，按日万分之二的比率，从2018年1月30日起计算至被告将涉案商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；3、判决被告交付未装修房屋给原告造成的装修损失15万元（以实际损失为准）；4、判决被告支付损坏原告已安装地暖的经济损失36400.00元；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年12月24日，原告采用按揭借款方式向被告购买了被告开发的位于毕节市七星关区（也称峰景6号楼二单元801号）商品房，建筑面积196.29平方米，套内建筑面积167.07平方米，房价按套内建筑面积计算，每平方米6186.52元，总价款1033582.00元，为此，原、被告双方签订了涉案《商品房买卖合同》，合同第十一条（一）约定“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，第二十二条“房屋登记”约定“出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”及合同附件五、六的约定，被告出卖给原告的涉案房屋为精装房。合同签订后，原告按约定向被告支付包括定金在内的首付款313582.00元及维修基金等各项费用10948.00元，购房余款72万元以银行按揭贷款方式支付，但被告在收到原告的购房款及各项费用后，未按约定交付涉案商品房及未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，2019年9月20日，被告向原告作出承诺，将涉案尚未装修的毛坯房交付给原告，由原告自行装修，但未将房价款中包含的装修费返还给原告，且未按约定向原告支付违约金，为此，特依法诉至法院，请求判如所诉。在审理过程中，原告申请撤回第三项、第四项诉讼请求。被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已经明确只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案标）就可以交付。被告在双方约定的商品房交付日期之前取得竣工验收备案表，故涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，上诉人不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。三、关于原告诉请的装修损失费及安装地暖损失，答辩人认为，原告所举证据不能证明原告的装修损失及安装地暖损失与答辩人之间的行为存在因果关系，根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应承担举证不能的不利后果。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，（峰景6号楼二单元801号）；建筑面积196.29平方米，套内建筑面积167.07平方米；总价款为1033582.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款313582.00元，余款720000.00元以银行按揭支付；第十一条：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3向所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%；第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同还约定了其他事项，其中对涉案房屋的交付的精装标准进行了约定。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款1033582.00元。但被告并未依约向原告交付涉案商品房以及交付办理商品房转移登记的相关文书。直至2019年11月24日，原告才实际取得涉案房屋的使用权利。2019年9月20日，被告向原告出具了一份《承诺书》，载明：张志泓女士，您于2015年向我公司购买的南山碧桂园峰景六栋二单元801号商住楼，合同约定交付时间是2017年9月30日前，但因该房屋尚未完成精装修，仍为毛坯房。现我公司向您承诺，同意您可以进入南山碧桂园峰景六栋二单元801号房内自行装修我司与你签订的《商品房销售合同》中约定范围其未完成部分的室内精装修工程。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，同意办理南山碧桂园二期1-13幢项目不动产首次登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年9月30日前向原告交付涉案商品房，但被告一直未依照合同约定完成涉案商品房的装修，导致原告直至2019年11月24日才取得涉案商品房的使用权利，被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因逾期交房行为已超过180日，根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，计算2017年10月1日至2019年11月24日期间（共计784天）的逾期交房违约金共计1033582.00元×0.02%×784天=162065.66元。但《商品房买卖合同》约定，被告需向原告支付的逾期交房违约金最高不超过已付房价款的15%，即155037.30元（1033582.00元×15%），故被告应当向原告支付的逾期交房违约金为155037.30元。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应于2018年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2018年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1033582.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因《商品房买卖合同》约定由被告代为办证，故被告无需向原告直交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。现被告提供的证据并不足以证明其已经尽到要求原告提交办证所需必要资料的通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2019年12月11日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2018年1月30日至2019年12月11日，故对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款1033582.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日计算至2019年12月11日。原告在本案中撤回部分诉讼请求，是其在法律允许范围内对自己的权利所作的处分，本院应予准许。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，被告并未提供证据证明原、被告双方签订《委托办理权属登记协议书》，故对其抗辩主张，本院不予采纳。被告主张2019年9月20日签订《承诺书》时已经将涉案房屋交付给原告，但经本院释明后一直未将交付房屋的相关手续提交法院进行核实，被告应当承担举证不利的法律后果，故对交付涉案商品房的时间，本院以原告自认时间为准，对被告主张的交房时间，本院不予采纳。被告提供的短信记录载明向原告进行通知的电话为“156××××7998”，该号码并非原告预留在《商品房买卖合同》上的联系方式，被告也未提供其他证据予以证实该电话由原告使用，故对被告抗辩已于2019年7月20日尽到了通知义务的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张志泓、罗惠中逾期交房违约金155037.30元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张志泓、罗惠中逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1033582.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日计算至2019年12月11日；三、驳回原告张志泓、罗惠中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211.00元，由原告张志泓、罗惠中负担1493.00元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1718.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年一月三日书记员  申开旭