北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20042号原告：北京市顺义区名都园小区业主委员会，住所地北京市顺义区名都园小区。负责人：黎志良，主任。委托诉讼代理人：陈凤山，男，1969年3月5日出生，汉族，北京市顺义区名都园小区业主委员会秘书，住北京市西城区。被告：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室，统一社会信用代码×××。法定代表人：齐艳宏，董事长。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑昀，女，1973年8月20日出生，汉族，北京凯莱物业管理有限公司员工。原告北京市顺义区名都园小区业主委员会（以下简称名都园业委会）与被告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名都园业委会负责人黎志良及委托诉讼代理人陈凤山、被告凯莱公司委托诉讼代理人杨晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令名都园业委会与凯莱公司签订的物业服务合同于2015年12月31日解除；2.判令凯莱公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月26日至12月28日期间，名都园业委会主持召开名都园小区业主大会会议，就若干议题组织全体业主表决。12月28日，对该次业主大会会议表决结果进行计票，形成《名都园临时业主大会会议表决票计票汇总表》，表决内容为解聘北京凯莱物业服务有限公司合计同意票权数人数532，合计同意票权占比65.76%；合计同意票权面积93567.78，合计同意票权占比61.97%。表决内容为选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司合计同意票权数人数530，合计同意票权占比65.51%；合计同意票权面积93338.49，合计同意票权占比61.81%。2015年12月29日名都园业委会作出《名都园小区临时业主大会会议决议公告》，主要内容为：“会议表决结果如下：一、以业主532票赞成，占业主总人数的65.76%，对应建筑物专有部分面积93567.78平方米，占建筑物总面积的61.97%，通过解聘北京凯莱物业服务有限公司的议题；二、以业主530票赞成，占业主总人数的65.51%，对应建筑物专有部分面积93338.49平方米，占建筑总面积的61.81%，作出选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司的决定。2015年12月31日，名都园业委会作出《北京市顺义区名都园小区业主委员会通知》，通知凯莱物业公司：经本小区临时业主大会2015年12月28日会议决定，自双方物业管理服务委托合同2015年12月31日到期之日起不再与你公司续聘，同时选聘瑞赢公司作为新的物业服务公司。因此，双方物业管理服务委托合同到期后，即自动终止。现通知你公司，根据双方物业管理服务委托合同的相关规定，你公司必须在合同终止后30日内向本业主委员会移交全部物业管理用房，财产及物业管理的全部档案资料。提示你公司应自觉遵守合同约定，遵守法律、法规的相关规定，请在规定期限内将应尽义务履行完毕。同日，名都园业委会与瑞赢公司签订《名都园项目物业服务合同》。该通知以当面送达和经公证的网上送达方式，进行送达。2017年7月5日，名都园业委会作出《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》。主要内容为：名都园小区业主采用书面表决方式召开了2017年业主大会（表决期限自2017年3月18日至6月30日），大会就四项议案及业主委员会委员、候补委员的选举进行了投票表决。大会表决结果如下：一、通过《关于2016-2017年度业主委员会工作计划及业主大会收支预算的议案》；二、通过《关于重申授权业主委员会启动选聘物业服务企业程序、解聘北京凯莱物业管理有限公司、选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司、敦促北京凯莱物业管理有限公司立即撤出名都园小区的议案》；三、通过关于修改《名都园小区管理规约》和《名都园小区业主大会议事规则》的议案；四、通过《关于要求会所经营所纳入小区统一管理的议案》；五、选举冯青、黎志良为名都园小区业主委员会委员，陈润、陈欣为名都园小区业主委员会候补委员。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。根据《民事诉讼法》第一百一十九条等规定，名都园业委会特向法院提起诉讼，诚望法院能依法审理，维护名都园业委会的合法权益。被告凯莱公司辩称：名都园业委会不具有诉讼主体资格，应驳回其起诉。在2018年5月23日、2018年10月10日北京市东城区法院民事判决书及二中院判决书中就名都园业委会主体资格已经有清楚清晰的认定。19855号东城区判决书27页最后一段提到此次业主大会程序违法，选取委员未经街道备案，故主体存在问题。该判决已经北京市二中院9762号判决书二审，维持原判。在2018年东城法院判决书及二中院判决书中负责人在一审是李乙林，二审是石乐，东城判决案件审理过程中石乐是委托代理人，二审是负责人。本案负责人是黎志良，上一案件中是作为代理人出现，所谓负责人应属于业委会主任，业委会主任应经业主委员会委员选举产生，并报街道办事处备案。本案中经生效判决确认名都园业委会主体资格存在问题，其不能召开相应业委会变更负责人。故本案应就程序上驳回名都园业委会起诉，否则即视为法院对业委会主体资格予以确认，不管判决结果如何均是对名都园业委会主体资格予以确认，这些应是街道办事处予以明确，不是法院确认。名都园业委会要求解除与被告的物业服务合同，但关于解除物业服务合同问题在东城法院判决书、二中院判决书中均有确认，解除、解聘被告是经之前判决予以审理，并作出生效法律文书，一事不再理原则，本案不应受理。东城法院判决28页有清楚确认，二中院判决书23页与本案情况一样，该判决驳回了名都园业委会的全部诉讼请求。东城法院判决第三页，合同于2015年12月31日解除，其理由与本案一致，本案已经两审法院判决并形成了生效法律文书。据一事不再理原则，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：北京市顺义区名都园业主委员会（甲方）与凯莱公司（乙方）签订《北京名都园物业管理服务委托合同》。该合同约定：甲方委托乙方为名都园小区进行物业管理服务。物业坐落位置位于北京市顺义区后沙峪白辛庄村南，管理区域四至为东至馨园二路，南至大堤东路，西至裕翔路，北至马连路。管理委托期限共计1年，自2006年9月1日9时起至2007年8月31日17时止。本合同期满后，甲方如另行选聘物业服务公司，乙方可再次参加甲方的招投标工作，并在同等条件下优先获得管理权。委托管理事项包括物业共享地方部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业范围内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊的秩序管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，维持本物业内公共秩序，包括区域内的安全巡视，门岗执勤；装修工程监管、二次装修管理；管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料及二次装修资料等。合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应于合同期满前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应于合同期满前两个月通知甲方。本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，以保证本物业生活秩序。如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业服务企业的招投标工作，则视为业主委员会依合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同其他条款亦相应顺延。所有根据本合同要送达或给予的通知必须用中文书写，通知可以专人送达或以预先缴付的邮寄方式或以电传送达本合同各当事人之地址或任何一方当事人以书面通知其他当事人的地址。北京市顺义区名都园业主委员会于2005年12月7日成立，任期2年。北京市顺义区名都园业主委员会于2007年12月7日任期届满。2015年1月12日，名都园小区业委会在北京市顺义区空港街道办事处备案，备案清单材料包括管理规约、业主大会议事规则、业主大会决议、筹备组工作报告。业委会委员共7人，包括李乙林、任期2年，职务主任；石乐，任期6年，职务副主任；杨孟庚，任期4年，职务委员；黄可意，任期4年，职务委员；KnutWiszniewski（中文名：克努特乌多威斯纽斯科），任期2年，职务委员；崔春香，任期2年，职务候补委员；张昱，任期2年，职务候补委员。名都园业委会于北京市顺义区空港街道办事处物业管理科处备案的《名都园小区管理规约》，内容包括：“第二部分物业管理方式：四、本物业管理区域内，实行下列第2种物业管理方式：2.由全体业主依法选聘物业服务企业；业主委员会通过决议，用公开招投标或者邀标方式选聘物业服务企业，排出一、二、三名，呈交业主大会按顺序表决，任何一名只要双过50%表决权数，则视为选聘成功。业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，三分之二以上委员在场签字并加盖业主委员会或业主大会印章。第三部分业主共同管理的权利和责任：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）指定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修基金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分离或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且总人数过半数的业主同意。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律规定的，业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。六、业主的共同管理责任：（一）物业服务费用及其交纳、监督：各业主同意，物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担。第九部分附则：十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会会议补充。二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约自首次业主大会会议表决通过之日（2014年12月24日）起生效。二十一、制定和修改的管理规约，按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。二十二、本规约业主各执1份，业主委员会保存3份，物业所在地的区（市）县房屋行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。顺义区名都园小区业主大会，2014年12月24日。”北京市顺义区空港街道办事处物业管理科处，名都园业委会备案的《名都园小区业主大会议事规则》，内容包括：第一章业主大会：第一条：本业主大会名称为顺义区名都园小区业主大会。第二条：业主大会的议事内容包括：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）决议业主委员会的工作职责和经费；（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定其他事项，应当经由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第三条：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年召开2次定期会议，召开时间为2月18日，9月18日，由业主委员会负责召集。第四条：有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议变更业主委员会委员的；（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；（四）业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的。第七条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十二条：业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报、由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。第二十六条：业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员。在委员增补以前，不得以业主委员会名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。新的业主委员会产生后，及时与街道办事处、乡镇人民政府进行档案资料、印章及其他账目等的转交。第二十七条：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业委会在物业管理区域内显著位置予以公告：（一）任期期限届满；（二）不再具备业主身份的……第四十九条：本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规则，经业主大会会议表决通过之日起生效。本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。第五十条：本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则及效力及于物业的继受人。第五十一条：制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。第五十二条：本议事规则由业主委员会保存3份，物业所在地的区（市）县房屋行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。顺义区名都园小区业主大会，2014年12月24日。2015年9月8日，名都园小区业委会发出《招标公告》，对北京市顺义区名都园小区物业服务进行招标。招标代理机构为安达（北京）招投标代理有限公司。2015年10月28日，安达（北京）招投标代理有限公司作出《北京市名都园小区物业服务招标评标报告书》，内容包括：招标人：北京市顺义区名都园小区业主大会，招标内容：北京市顺义区名都园小区物业服务。十一、经评审的投标人排序：1.北京瑞赢酒店物业管理有限公司，平均得分132.60；2.北京龙湖物业服务有限公司，平均得分125.60；3.北京博宇嘉物业管理有限公司，平均得分109.80；4.北京首华物业管理有限公司，平均得分109.40。2015年9月14日，北京市顺义区空港街道办事处作出《北京市顺义区空港街道办事处关于暂停名都园小区选聘物业服务企业工作建议的函》，内容为：“名都园小区业主委员会：今日，我街道办事处收到名都园小区部分业主签字的投诉信，反映你委在未召开业主大会的情况下擅自决定更换现物业服务企业。针对此情况，街道办事处进行了多次实地走访调查，并通过与业主委员会部分委员、业主代表及物业公司等多方座谈及沟通，确定了投诉信所反映的情况属实。关于选聘物业服务企业的事宜，街道办事处已于2015年6月28日针对你委送达的《名都园业委会沟通函》（名业字第012号）已明确答复：根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第二十七条第四款之规定：“业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：其中第四项内容为选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务。”此外，《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。结合我市关于物业管理、业主大会和业主委员会方面的相关法规，以及市、区业务主管部门的指导意见，建议你委召开两次业主大会，即第一次业主大会决定是否更换以及采用何种方式选聘物业服务企业；第二次业主大会决定选聘哪家物业服务企业进驻本小区为业主服务。鉴此，为切实维护广大业主切身利益，保证小区平稳运行，并确保业主委员会工作开展依法合规，鉴于你委在选聘物业服务企业工作中存在的违反相关条例规定的行为，街道办事处建议暂停名都园小区选聘物业服务企业工作，并纠正前期相关违规行为，待依法召开业主大会后，依据大会决议再开展后续工作。特此函达。北京市顺义区空港街道办事处。2015年9月14日”。2015年9月29日，北京市顺义区空港街道办事处物业管理科作出《北京市顺义区空港街道办事处物业管理科致名都园小区业主委员会的函》，内容为：“名都园小区业主委员会：根据部分业主签字的投诉信，反映你委在未召开业主大会的情况下擅自决定更换现物业服务企业的情况，我街道办事处作为辖区内业主委员会的指导监督部门，于2015年9月11日给予你委指导意见，即“暂停名都园小区选聘物业服务企业工作，待依法召开业主大会后再依据大会决议开展后续工作”。至今仍未收到你委任何回复。根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第二十七条第四款之规定：“业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：其中第四项内容为选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务”；《名都园小区管理规约》第三部分第五条：“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”此外，《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。综上所述，作为空港街道辖区业主大会、业主委员会的指导、监督部门，我办事处建议你委以名都园小区的和谐稳定为大局，以保障小区广大业主的基本权利为原则，请你委按照《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及《名都园小区管理规约》依法合规开展相关工作，并将业主大会关于选聘及解聘物业服务企业的相关决议报送至空港街道办事处。如你委未按照相关法律、法规和规章做出的决定，我办事处将依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第一章第五条之规定予以撤销，并通告全体业主。专此函达。北京市顺义区空港街道办事处物业管理科。2015年9月29日”。2015年11月10日，名都园业委会作出编号为名业决第006号的《名都园小区业主委员会决议》，内容为：“根据《北京市物业管理办法》（219号文）、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（739号文）及本小区《管理规约》和《业主大会议事规则》之规定，名都园小区业主委员会就召开临时业主大会形成决议如下：一、以书面征求意见的方式对业主大会议题进行表决。大会议题：选聘新的物业服务企业。具体议案：1、自2015年12月31日凯莱物业管理有限公司合同到期之日起不再续聘，选聘物业服务招标排列第一名的“瑞赢酒店物业管理有限公司”为名都园新的物业服务公司；2、物业服务费的标准：别墅7.2元/㎡.月，公寓6.2元/㎡.月；3.物业服务企业的服务模式：实行酬金制，酬金比例为10%；二、投票地点及方式：设固定投票点（由业委会决定）投票和志愿者上门发/收票的两种投票方式。三、大会召开的时间：从2015年11月26日至2016年01月25日，视情况可提前结束，也可延期15天。”。2015年11月11日，名都园业委会作出《关于召开名都园小区临时业主大会公告》，内容为：“名都园小区各位业主：根据《北京市物业管理办法》（219号文）、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（739号文）及本小区《管理规约》和《业主大会议事规则》之规定，名都园小区业主委员会决定召集临时业主大会，以书面征求意见的方式对业主大会议题进行表决。一、大会议题：选聘新的物业服务企业。议案：1、自2015年12月31日凯莱物业管理有限公司合同到期之日起不再续聘，选聘物业服务招标排列第一名的“瑞赢酒店物业管理有限公司”为名都园新的物业服务公司；2、物业服务费的标准：别墅7.2元/㎡.月，公寓6.2元/㎡.月；3.物业服务企业的服务模式：实行酬金制，酬金比例为10%；二、投票地点及方式：设固定投票点（由业委会决定）投票和志愿者上门发/收票的两种投票方式。三、大会召开的时间：从2015年11月26日至2016年01月25日，视情况可提前结束，也可延期15天。特此公告（此公告公示15天）。抄送：空港街道办事处天房第二社区居委会”。诉争业主大会会议表决票中，表决议案1内容为：同意自2015年12月31日凯莱物业管理有限公司合同到期之日不再续聘、解聘北京凯莱物业服务有限公司，不再接受其物业服务。表决议案2内容为：1、选聘物业服务招标排列第一名的“北京瑞赢酒店物业管理有限公司”为名都园小区新的物业服务公司；2、物业服务费的标准：别墅7.2元/㎡.月，公寓6.2元/㎡.月；3.物业服务企业的服务模式：实行酬金制，酬金比例为10%。2015年12月28日，名都园业主大会组织投票，并形成《名都园临时业主大会会议表决票计票汇总表》，内容包括：业主总人数表决权数：809，业主总面积表决权数151000。表决内容为解聘北京凯莱物业服务有限公司合计同意票权数人数532，合计同意票权占比65.76%；合计同意票权面积93567.78，合计同意票权占比61.97%。表决内容为选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司合计同意票权数人数530，合计同意票权占比65.51%；合计同意票权面积93338.49，合计同意票权占比61.81%。2015年12月29日，名都园业委会作出《名都园小区临时业主大会会议决议公告》，内容为：“根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规定，采用书面表决方式召开了名都园临时业主大会会议，2015年12月28日在2位律师和业主、居民代表的见证下进行了验票、监票、唱票和计票。北京首一业主大会工作辅导中心以第三方派员参与辅导，对我小区表决票的验票、监票、唱票和计票进行了见证。由于自名都园业委会筹备成立起，许多全国政协委员已关注调研名都园物业服务项目两年，故开票现场有4位全国政协委员（伊丽苏娅、周秉建、严慧英、法蒂玛·马合木提）出席见证。会议表决结果如下：一、以业主532票赞成，占业主总人数的65.76%，对应建筑物专有部分面积93567.78平方米，占建筑物总面积的61.97%，通过解聘北京凯莱物业服务有限公司的议题；二、以业主530票赞成，占业主总人数的65.51%，对应建筑物专有部分面积93338.49平方米，占建筑总面积的61.81%，通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司的议题。（本公告公示7天）报送：顺义区住建委，空港街道办事处。北京市顺义区名都园小区业主委员会。2015年12月29日”。2015年12月31日，名都园小区业委会作出《北京市顺义区名都园小区业主委员会通知》。内容为：“北京凯莱物业管理有限公司：根据此前双方物业管理服务委托合同约定，合同于2015年12月31日到期。经本小区临时业主大会2015年12月28日会议决定，自双方物业管理服务委托合同到期之日起不再与你公司续聘，同时选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司作为新的物业服务公司。因此，双方物业管理服务委托合同到期后，即自动终止。现通知你公司，根据双方物业管理服务委托合同的相关约定，你公司必须在合同终止后30日内向本业主委员会移交全部物业管理用房、财产及物业管理的全部档案资料。提示你公司应自觉遵守合同约定，遵守法律、法规的相关规定，请在规定期限内将应尽义务履行完毕”。后名都园小区业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《名都园项目物业服务合同》。2017年7月5日，名都园小区业委会作出《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》。内容为，根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规章规定，名都园小区业主采用书面表决方式召开了2017年业主大会（表决期限自2017年3月18日至6月30日），大会就四项议案及业主委员会委员、候补委员的选举进行了投票表决。投票表决结束后，2017年7月4日下午，业委会组织了本次业主大会投票的验票、监票、唱票和计票工作。本次验票、监票、唱票和计票工作有名都园部分业主和居民参加，并由北京首一业主大会工作辅导中心以第三方身份派员全程参与、辅导，同时通知了空港街道办事处、空港街道天房第二居委会。由于自本届名都园业委会筹备成立起，多位全国政协委员已关注调研名都园物业服务项目四年多，本次开票现场亦有两位全国政协委员（伊利苏娅、严慧英）出席见证。本物业管理区域建筑物总面积共151000平方米，业主总人数为798人，大会表决结果如下：一、以业主460票赞成，占业主人数的57.64%对应建筑物专有部分面积84622平方米，占建筑物总面积的56.04%，通过《关于2016-2017年度业主委员会工作计划及业主大会收支预算的议案》；二、以业主458票赞成，占业主人数的57.39%，对应建筑物专有部分面积84324平方米，占建筑物总面积的55.84%，通过《关于重申授权业主委员会启动选聘物业服务企业程序、解聘北京凯莱物业管理有限公司、选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司、敦促北京凯莱物业管理有限公司立即撤出名都园小区的议案》；三、以业主459票赞成，占业主人数的57.52%对应建筑物专有部分面积84422平方米，占建筑物总面积的55.91%，通过关于修改《名都园小区管理规约》和《《名都园小区业主大会议事规则》的议案》；四、以业主460票赞成，占业主人数的57.64%，对应建筑物专有部分面积84622平方米，占建筑物总面积的56.04%，通过《关于要求会所经营纳入小区统一管理的议案》；五、业主委员会委员与候补委员选举结果如下：1.冯青获得业主赞成票471票，占业主人数的59.02%，对应建筑物专有部分面积86771平方米，占建筑物总面积的57.46%，当选为名都园小区业主委员会委员；2.黎志良获得业主赞成票471票，占业主人数的59.02%，对应建筑物专有部分面积86590平方米，占建筑物总面积的57.34%，当选为名都园小区业主委员会委员。3.陈润获得业主赞成票460票，占业主人数的57.64%，对应建筑物专有部分面积84750平方米，占建筑物总面积的56.13%，当选为名都园小区业主委员会候补委员。4.陈欣获得业主赞成票448票，占业主人数的56.14%，对应建筑物专有部分面积82964平方米，占建筑物总面积的54.94%，当选为名都园小区业主委员会候补委员。抄送北京顺义区空港街道办事处。2017年12月18日，北京市顺义区空港街道办事处向名都园小区业委会发出《空港街道办事处关于名都园小区业主大会决议的指导意见》，内容为：名都园小区业主委员会提交的《名都园小区业主大会会议决议》部分内容不符合相关法律、法规、规章的要求，具体如下：一、《关于2016-2017年度业主委员会工作计划及业主大会收支预算的议案》，2016-2017年度业主委员会工作计划第一项内容继续坚持不懈执行2015年度业主大会决议，努力实现解聘驱逐凯莱物业，尽早邀请瑞赢物业进驻名都园小区。根据《名都园小区管理规约》第五条的内容，街道认为名都园小区业主委员会于2015年召开的业主大会作出的对于选聘、解聘物业服务企业的决议程序违反《名都园小区管理规约》第五条的规定，建议业主委员会依法、依规履行解聘、选聘物业服务企业程序。二、《关于重申授权业主委员会启动选聘物业服务企业程序、解聘北京凯莱物业管理有限公司、选聘北京瑞赢物业酒店物业管理有限公司、敦促北京凯莱物业管理有限公司立即撤回名都园小区的议案》，此项决议不符合《名都园小区管理规约》约定，具体依据同上。三、《关于修改名都园小区管理规约》和《名都园小区业主大会议事规则》，关于《管理规约》，第五条“业主委员会有权决定选聘新物业服务企业的工作方式和程序，预选工作完成后将预选结果提交业主大会会议表决决定。”根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第十一条及《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号以下简称指导规则）第四十二条规定，解聘选聘物业服务企业应由业主共同决定，由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。第六条第一款“在酬金制物业服务收费情况下，业主大会经费来源于名都园小区年度总收入（含物业服务费收入及小区物业共用部分经营所得收益），所有支出有小区年度总收入中相应部分列支。”内容不符合《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第四十二条规定，“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共用部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督”。第六条第二款“将京建物[2006]2号北京市专项维修资金使用管理办法作为本小区维修资金使用管理办法。”此文件已于2009年11月废止，不能作为小区维修资金使用管理办法。关于《议事规则》第十六条第一款“召集业主大会定期会议和临时会议，并有权决定和执行相关准备、预备程序。”此条款不符合《指导规则》第四十二条规定：解聘选聘物业服务企业应由业主共同决定，由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。建议业主委员会通过业主共同决定方式依法依归修订《议事规则》和《管理规约》。四、《关于要求会所经营纳入小区统一管理的议案》，经核实，名都园小区会所产权为北京名都房地产开发有限公司，且拥有不动产权证书，编号为《京2016顺义区不动产权0028353》。业主委员会要求会所经营纳入小区统一管理，不符合《物权法》第三十九条。五、《业主委员会与候补委员选举结果》，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令[2007]第504号）第七条第五款“业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用义务”及《名都园小区管理规约》第六条明确规定业主应按照本规约和物业合同交纳服务费用。业主委员会委员应当模范履行业主义务。请业委会在本次业主大会召开情况说明中明确本次业主大会选举的业主委员会委员冯青、黎志良、业委会候补委员陈润、陈欣的物业费缴费情况，并附相关证明材料。2017年，名都园业委会据物业服务合同纠纷将凯莱公司诉至北京市东城区人民法院，其诉讼请求为：1.判令凯莱物业公司向名都园小区业委会移交北京市顺义区后沙峪名都园小区物业管理用房及小区红线以内除业主专有部分以外的所有场所、场地、配套设施；2.凯莱物业公司向名都园小区业委会移交相关财产及物业管理的全部档案资料，包括（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必须的其他资料；3.凯莱物业公司立即撤出北京市顺义区名都园小区；案件受理费由被告承担。该院于2018年5月23日作出（2017）京101民初19855号民事判决书,内容包括：“本院认为：指定和修改业主大会议事规则、选聘与解聘物业服务企业或者其他管理人、选举业主委员会或者成立更换业主委员会成员等事项由业主共同决定。物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。在北京市顺义区空港街道办事处备案的《名都园小区管理规约》及《名都园小区业主大会议事规则》系名都园小区业主大会会议制定且符合相关规定，对名都园小区业主具有约束力。原告提交的《名都园小区管理规约》，被告不予认可，且该管理规约与在北京市顺义区空港街道办事处备案的《名都园小区管理规约》内容不一致，故本院对原告提交的《名都园小区管理规约》不予采信。关于解聘、选聘物业管理企业的程序问题，应以备案的《名都园小区管理规约》及名都园小区业主议事规则》的规定为准。关于原告的主体问题，2017年1月13日以后，原告委员中主任李乙林、候补委员KnutWiszniewski（中文名：克努特乌多威斯纽斯科）、候补委员崔春香、候补委员张昱任期已满。根据《名都园小区业主大会议事规则》规定，候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补以前，不得以业主委员会名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。原告于2017年7月组织召开的业主大会，除表决增补委员外，还进行了其他的表决，不符合《名都园小区业主大会议事规则》规定，故此次业主大会程序违法，且该业主大会选举的委员未经街道备案，故原告的主体存在问题。关于被告应否退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施及相关资料问题。根据原告与被告签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》的约定，合同期限届满，业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，合同终止日期自动顺延。合同期限届满期30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业主委员会同意委托期限续聘被告，合同其他条款相应顺延。合同期满，原告决定不再委托被告的，应于合同期限届满前两个月书面通知被告，虽然名都园小区临时业主大会于2015年12月29日作出了解聘被告、选聘新的物业服务企业的决议，但根据《名都园小区管理规约》规定，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。此外，《名都园小区管理规约》规定，由全体业主依法选聘物业服务企业；业主委员会通过决议，用公开招投标或者邀标方式选聘物业服务企业，排出一、二、三名，呈交业主大会按顺序表决，任何一名只要双过50%表决权数，则视为选聘成功。名都园小区业主大会进行决议前，未召开业主大会对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，也未采取差额选聘的方式，故该选聘新的物业服务企业决议的程序不符合《名都园小区管理规约》的规定，故原告选聘新的物业企业的程序不合规，并未达到《北京名都园物业管理服务委托合同》约定的合同解除或终止条件。此外，原告现有证据无法证明其按《北京名都园物业管理服务委托合同》的约定将解聘被告的决议通知被告，虽原告作出解聘被告的决议，但原、被告未就双方的委托合同进行处理，物业服务合同权利义务并未终止。现原告依据2015年12月29日的临时业主大会决议要求被告撤出物业服务区域、移交相关设施及相关资料的诉讼请求，本院不予支持。因名都园小区会所为案外人北京名都园房地产开发有限公司所有，现有证据不足以证明小区规划了物业服务用房，故对原告要求被告移交物业用房的诉讼请求，本院亦不予以支持……判决如下：驳回原告北京市顺义区名都园小区业主委员会的全部诉讼请求。”后，名都园业委会不服，上诉至北京市第三中级人民法院。该院于2018年10月10日作出（2018）京02民终9762号民事判决书，内容包括：“本院认为，指定和修改业主大会议事规则、选聘与解聘物业服务企业或者其他管理人、选举业主委员会或者成立更换业主委员会成员等事项由业主共同决定。物业服务合同期满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、物业服务内容、是否更换物业服务企业。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前3个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。物业大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定。在空港街道办事处备案的《名都园小区管理规约》及《名都园小区业主大会议事规则》系名都园小区业主大会会议制定且符合相关规定，对名都园小区业主具有约束力。名都园业委会提交的《名都园小区管理规约》，凯莱公司不予认可，且该管理规约与在空港街道办事处备案的《名都园小区管理规约》内容不一致，故本院对名都园业委会提交的《名都园小区管理规约》不予采信。关于解聘、选聘物业管理企业的程序问题，应以备案的《名都园小区管理规约》及《名都园小区业主议事规则》的规定为准。根据名都园业委会与凯莱物业公司签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》的约定，合同期限届满，业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，合同终止日期自动顺延。合同期限届满期30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业主委员会同意委托续聘凯莱物业公司，合同其他条款相应顺延。合同期满，名都园业委会决定不再委托凯莱物业公司的，应于合同期满前2个月书面通知凯莱物业公司。当事人对自己的主张，有责任提供相应的证据予以证明，所提供证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方当事人承担不利的法律后果。现名都园业委会依据2015年12月29日业主大会作出的解聘凯莱物业公司的决议，提出本案一审各项诉讼请求。但根据《名都园小区管理规约》规定，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。此外，《名都园小区管理规约》规定，由全体业主依法选聘物业服务企业；业主委员会通过决议，用公开招投标或者邀标方式选聘物业服务企业，排出一、二、三名，呈交业主大会按顺序表决，任何一名只要双过50%表决权数，则视为选聘成功。名都园小区业主大会在作出解聘凯莱物业公司的决议前，未召开业主大会对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，也未采取差额选聘的方式，故该选聘新的物业服务企业的决议程序不符合《名都园小区管理规约》的规定。现名都园业委会依据2015年12月29日的临时业主大会决议要求凯莱物业公司撤出物业服务区域、移交相关设施及相关资料的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于名都园业委会上诉称系《北京名都园物业管理服务委托合同》到期终止，不属于解聘，即无需按照相关规范程序要求一节，明显与规范内容相悖，本院难以采信。且名都园小区会所为案外人北京名都房地产开发有限公司所有，名都园业委会没有提供证据证实小区规划了物业服务用房，故其要求凯莱物业公司移交物业用房的诉讼请求，本院亦无法支持。至于名都园业委会提出的2017年起委员组成情况符合规范要求的问题，本案涉及的仅为其启动本案诉讼是否代表全体业主的意愿，其他行为与本案无关，本案不予涉及。本院认为，因一审法院已就双方争议的问题作出了实体处理，凯莱物业公司并未提出异议，无论名都园业委会提起本案诉讼时人员组成是否存在瑕疵，对本案来讲并无实际意义，本院对此不再进行论述……判决如下：驳回上诉，维持原判。”上述事实，有双方当事人陈述、《北京名都园物业管理服务委托合同》、备案材料、《名都园小区管理规约》、《名都园小区业主大会议事规则》、《招标公告》、《北京市顺义区空港街道办事处关于暂停名都园小区选聘物业服务企业工作建议的函》、《北京市顺义区空港街道办事处物业管理科致名都园小区业主委员会的函》、《名都园小区业主委员会决议》、《关于召开名都园小区临时业主大会公告》、《名都园临时业主大会会议表决票计票汇总表》、《名都园小区临时业主大会会议决议公告》、《北京市顺义区名都园小区业主委员会通知》、《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》、《空港街道办事处关于名都园小区业主大会决议的指导意见》、（2017）京101民初19855号民事判决书、2018年10月10日作出（2018）京02民终9762号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：北京市顺义区名都园业主委员会（甲方）与凯莱公司（乙方）签订《北京名都园物业管理服务委托合同》,系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。北京市顺义区名都园业主委员会任期届满后。名都园业委会于2015年1月12日备案登记。名都园业委会应承继北京市顺义区名都园业主委员会的相关权利义务。本案的争议焦点之一为名都园业委会主体是否适格。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第四十六条：“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。”至名都园业委会提起本案诉讼时，其2015年初始登记的业主委员7人中，仅剩石乐一人未超过任期。另，名都园业委会于2017年7月选举了四名新委员，但就该次选举，因不符合《名都园小区业主大会议事规则》的规定，进行了其他表决，被东城法院，二中院两审法院认定程序违法，其主体存在问题。即名都园业委会人数不足总人数的二分之一，据指导规则，其应召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。但其在并未召开大会重新选举业主委员会的情况下，而提起本案诉讼，本院认为名都园业委会提起本案诉讼不妥。本案的争议焦点之二为诉争合同是否已于2015年12月31日解除。名都园业委会主张其据2017年7月5日召开的业主大会决议作出公告确认2015年的解聘物业公司的议案作为解除诉争合同的依据。据（2017）京0101民初19855号民事判决书内容：“原告于2017年7月组织召开的业主大会，除表决增补委员外，还进行了其他的表决，不符合《名都园小区业主大会议事规则》的规定，故此次业主大会程序违法”。因该次业主大会程序违法，名都园业委会据该次大会确定的决议亦没有法律效力。其据此要求解除合同，于法无据。故本院确认诉争合同未于2015年12月31日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条之规定，判决如下：驳回原告北京市顺义区名都园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告北京市顺义区名都园小区业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年一月八日书记员  常 怡