上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16984号原告：洪春芳，女，1957年11月25日出生，汉族，住上海市。法定代理人：洪春兰，女，1960年6月11日出生，汉族，住上海市北石路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王瑞，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：洪居林，男，1962年10月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。被告：孙秀芬，女，1936年1月3日出生，汉族，住上海市。第三人洪春兰，女，1960年6月11日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人：顾祖平，男，1954年12月3日出生，汉族，住上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室。第三人：顾璟慧，女，1986年3月7日出生，汉族，住上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室。原告洪春芳与被告洪居林、孙秀芬及第三人洪春兰、顾祖平、顾璟慧房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪春芳及其法定代理人洪春兰及其委托诉讼代理人王瑞，被告洪居林的委托诉讼代理人焦春伟，被告孙秀芬，第三人洪春兰、第三人顾祖平并作为顾璟慧的委托诉讼代理人到庭参与诉讼。原告洪春芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认2019年5月12日洪正基、孙秀芬、洪春芳与被告洪居林签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.将位于上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)产权恢复登记至洪正基、孙秀芬、洪春芳名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告洪春芳自幼患病精神发育迟滞，系XXX残疾二级，经我院(2019)沪0107民特211号民事判决书宣告为限制行为能力人。(2019)沪0107民特271号民事判决书指定第三人洪春兰为原告的监护人。2000年3月31日，原告洪春芳与上海西部企业集团有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，合同约定原告以5961元的价格购买系争房屋。原告系该套房屋的所有权人。2008年被告洪居林找到原告父母称其和家人的户口没地方放，如要将户口迁入系争房屋，必须要加原告父母的名字才可以办理户口迁入。于是2008年2月28日，原告父母带原告至房产交易中心办理变更手续，变更后系争房屋权利人为：洪春芳、洪正基、孙秀芬。2009年5月12日，被告洪居林与原告父母签订房屋买卖合同并办理变更手续，系争房屋现在登记的权利人为洪居林。限制行为能力人不能辨认自己的行为，对于签订房屋买卖合同这种不动产价值较高的重大经济活动，将导致原告财产减少，并非民事行为能力受限的人可以理解的，即便合同上有洪春芳的签字，但是因为洪春芳并不具备签约的主体资格和能力，孙秀芬、洪正基作为法定监护人，他们的职责是代理被监护人，行为前提是保护被监护人的财产，除了为维护监护人的利益不得处分监护人的财产，洪正基、被告孙秀芬在担任原告监护人时未尽监护人职责、侵害被监护人的合法权益。被告洪居林作为洪春芳的家人，明知洪春芳自幼精神发育迟滞仍然采取有损洪春芳利益的行为，且至今没有支付房屋买卖对价，通过房屋交易前后和被告洪居林一家的迁入的情况可以印证房屋产权变化是被告为了户口迁入才发生的，合同双方并没有真实的买卖的意思表示，房屋买卖合同当然无效。二被告的行为，严重损害了原告的合法权益，故诉诉至法院请求判如所请。被告洪居林辩称，第一，原告主张合同无效，主体不适格。原告的法定监护人洪春兰于2019年8月1日取得原告的监护权，而2009年签约时洪春兰并非洪春芳的监护人，因此其无权对十年前其他法定监护人作出的民事法律行为提起诉讼。第二，2009年买卖系争房屋时，原告与当时的法定监护人被告孙秀芬和洪正基(已过世)三人均在合同上面签字，因此从内容和形式上，签约人具备完全的处分权，并非无权处分，不符合法律规定无权处分的情形。交易过程中，原告和洪正基、孙秀芬并未向房地产登记管理部门隐瞒过洪春芳的精神状态，交易中心也是在询问了洪春芳、洪正基、孙秀芬本人意见之后才同意办理的过户手续。第三，被告洪居林并未与孙秀芬、洪正基恶意串通，洪正基、孙秀芬作为原告的父母多年照顾原告，不可能与他人恶意串通损害原告利益，洪居林作为原告的弟弟，多年来也一直照顾父母和原告，遇到家庭矛盾或与外人的矛盾，也是由被告出面解决。第四，30.9万元的房屋出售价格是市场价格，洪居林应父母要求未支付房款，并非洪居林不愿意付款，此系合同履行问题，不是效力问题。第五，系争房屋出售后，仍由父母与洪春芳居住，并可以一直居住下去，被告洪居林不会干扰他们的居住和生活。第六，房屋买卖的行为并不影响原告的居住、使用的权利，另外还将房屋价值变现，故并未损害原告的利益。但是如果合同有效的情况下可以在本案中支付原告，故不同意原告的全部诉讼请求。被告孙秀芬辩称，同意原告的诉讼请求，合同是被告洪居林提供的，字是我签的，但是没有跟我说是房屋买卖，我并没有拿到房款，2019年5月12日并没有去过交易中心。第三人洪春兰述称意见同原告意见。第三人顾祖平、顾璟慧共同述称，不清楚房屋买卖的情况，到了2015、2016年才知道系争房屋被卖给了被告洪居林，但是如果当时两位老人是同意给的，也没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：被告孙秀芬与洪正基(2018年7月2日过世)育有四个子女分别是洪春芳、洪春英(2019年2月19日过世)、洪春兰、洪居林。洪春英和配偶顾祖平育有一女顾璟慧。2019年6月24日，我院就(2019)沪0107民特211号申请人洪春兰申请宣告洪春芳为无民事行为能力人一案作出民事判决：“宣告洪春芳为限制民事行为能力人。”2019年8月1日，我院就(2019)沪0107民特271号申请人洪春兰申请确定监护人一案作出民事判决：“指定洪春兰为洪春芳的监护人。”2000年3月31日，案外人上海西部企业集团有限公司作为甲方(出售人)与原告洪春芳作为乙方(购房人)签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋；乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有/共有；本合同签订时，乙方应向甲方支付合同定金1000元整；甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以一九九五年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为7451元；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为5961元等。2000年12月21日，系争房屋产权登记至原告洪春芳一人名下。2008年2月28日，经原告洪春芳、被告孙秀芬、洪正基申请，将已购系争房屋的公房权利人变为全体同住成年人，将系争房屋权利人变更为洪春芳、洪正基、孙秀芬。2009年5月12日，洪春芳、洪正基、孙秀芬作为卖售人(甲方)与被告洪居林作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计309，000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2009年8月12之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方未对付款条件、交接房屋时间、违约责任、户口迁出等进行约定。2009年5月12日，上海市曹杨八村XXX号XXX室房屋产权登记在被告洪居林名下。合同签订之后，被告洪居林未支付房款，原告洪春芳和被告孙秀芬在系争房屋居住至今。审理中，关于房款支付，被告洪居林表示，房屋买卖当时自己刚刚失业，没有支付能力，加上房屋由原告和父母居住，就没有支付，如果法院判决合同有效，现在可以支付。关于原告的XXX残疾情况，原告另外提供了《XXX疾病患者防治康复登记表》、《残疾人证》，被告和第三人均确认原告确系自有患有XXX疾病。本院认为，限制民事行为能力人不能完全辨认自己行为，仅可以进行与其精神健康、智力等相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意。原告于2019年6月24日经我院确定为限制民事行为能力人，且结合原告所持有的残疾人证及康复登记表记载，原告患有XXX疾病已有数十年，系XXX残疾二级，故其民事行为能力受限，仅能从事与其民事能力相匹配的民事活动。本案中，系争房屋系原告的主要财产，不动产买卖系重大民事活动，将导致原告产权利益的消灭，对房屋的处分超过了原告的能力范围。故原告并不具备签订《上海市房地产买卖合同》的主体资格和能力，其出售系争房屋的行为，需经过监护人事先同意、或事后追认。2009年时，原告的监护人尚为被告孙秀芬和洪正基，现孙秀芬已当庭否认其自身有出售房屋或代原告出售系争房屋的意思表示，然考虑到双方对交易细节的陈述以及行政机关调取材料的真实性，即便孙秀芬当时具有出售系争房屋以及代理原告出售系争房屋的意思表示，根据法律规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。而系争房屋原为原告唯一享有产权份额的房屋，亦是居住、生活的主要场所，原告的监护人以及两被告在知晓原告XXX残疾的情况下，由原告的监护人代为将系争房屋出售被告洪居林，且多年来被告未就此支付任何对价，明显损害了原告的财产权利，本院对被告洪居林认为洪正基、孙秀芬、洪居林不存在损害原告权利的恶意，出售系争房屋是为了保障原告利益的意见，本院难以采纳，故原告、洪正基、被告孙秀芬与被告洪居林签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故系争房屋的产权应当恢复登记至原登记状态即洪正基、孙秀芬、洪春芳名下。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条、三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告洪春芳、被告孙秀芬、洪正基(2018年7月2日报死亡)与被告洪居林于2009年5月12日就上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告洪居林、孙秀芬于本判决生效之日起十日内协助原告洪春芳将位于上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室的房屋产权恢复至洪正基、原告洪春芳、被告孙秀芬名下。本案受理费人民币16500元，减半收取计人民币8250元，由被告洪居林、孙秀芬各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年一月十六日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。