湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8048号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄克芝，女，1955年12月29日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北公路客运集团股份有限公司，住所地武汉市江岸区汉黄路1号新荣客运站。法定代表人：梁智，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾梅，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妹，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北公路客运集团股份有限公司金家墩站务分公司，住所地武汉市江汉区发展大道170号。负责人：张劲，该公司经理。委托诉讼代理人：曾梅，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妹，湖北元申律师事务所律师。上诉人黄克芝因与被上诉人湖北公路客运集团股份有限公司（以下简称公路客运公司）、湖北公路客运集团股份有限公司金家墩站务分公司（以下简称公路客运金家墩分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄克芝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持黄克芝一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由公路客运公司、公路客运金家墩分公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。黄克芝主张的为自行建造的188平方米房屋补偿款，并非包含在双方所签订的《房屋租赁合同》中，该188平方米自建房为黄克芝自行投资建造，并办理了相关营业执照经营多年，虽未取得不动产证，但属历史遗留问题，被上诉人未经过相关部门予以认定强拆违法。被上诉人因国家收回土地所有权已得到相应补偿，应对黄克芝予以合理补偿，被上诉人不履行相关职责进行强拆理应对黄克芝进行赔偿。一审法院并未查明被拆房屋是否属于收回范围，被上诉人是否有权利进行拆除。二、一审法院遗漏诉讼请求，对黄克芝要求的原《租赁合同》及自建房屋的停产停业及人员安排损失未作裁判。三、一审法院适用法律错误。《租赁合同》中仅约定对双方之间互不补偿，并未约定黄克芝不能获得停业补偿。公路客运公司、公路客运金家墩分公司辩称：一、本案诉争的扩建188平方米门面含在租赁合同中，黄克芝主张该门面由其投资建造，其应作为产权人享有门面的重置费用无依据。该188平方米未取得扩建门面的规划许可，是违章建筑，且该建筑加盖在被上诉人的土地使用权上。假定该部分违章建筑有产权人，物权人也应该是被上诉人，而不是黄克芝。而且双方在2011年已约定扩建门面产权归被上诉人，扩建费用由被上诉人承担，从黄克芝应交的租金中冲抵100000元。扩建门面没有产权证，面积不能明确在合同中，但双方的租赁合同实际是按包含扩建面积来履行。政府仅对有合法产权的建筑给予补偿，对扩建的无证门面没有补偿，被上诉人也未获得无证建筑的补偿。二、租赁合同出现了约定的互不补偿互不赔偿的免责情形。根据双方于2016年签订的租赁合同第十一条第三款第一、二、四项约定，被上诉人不应当向黄克芝补偿或者赔偿。三、双方于2018年签订的解除租赁协议是为了解决问题，并不是被上诉人对黄克芝有权获得房屋、停产停业、员工安置补偿事实的认可。装饰装修已折价支付给黄克芝，黄克芝主张的房屋、停产停业、员工安置补偿客观上并不存在。黄克芝向一审法院起诉请求：1.判令公路客运公司、公路客运金家墩分公司向黄克芝支付自建门面补偿费用2820000元、停产停业损失1410000元、人员安置补偿费200000元；2.由公路客运公司、公路客运金家墩分公司承担本案诉讼费。公路客运公司向一审法院提起反诉请求：1.判令黄克芝向公路客运公司支付2015年及2016年期间的租金共计123000元（2015年拖欠的租金为112000元，2016年8月拖欠的租金为11000元）；2.反诉案件受理费由黄克芝承担。一审法院认定事实：公路客运金家墩分公司系公路客运公司下属分公司。坐落于武汉市江汉区金家墩车站综合楼一楼门面（原总站餐厅）属于公路客运金家墩分公司所有。2011年12月28日，公路客运金家墩分公司（甲方）与黄克芝（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将其拥有所有权的食堂、大厅及后院（不包括食堂A区前广场门面）租赁给乙方使用，总面积为523平方米；甲方承担乙方扩建食堂相关费用100000元，食堂后院产权全部归甲方所有，乙方仅享有经营权。合同签订后，公路客运金家墩分公司依约将租赁房屋交付黄克芝。黄克芝对房屋进行了装修，并在房屋周边进行了搭建。合同期满后，双方续签《房屋租赁合同》，2016年7月27日签订了履行期限至2018年12月31日的《房屋租赁合同》，该合同约定：年租金为132000元，乙方按季交纳，每季前20日向甲方交纳租金66000元，一次性付清，每逾期一天按年租金总额的5%支付迟延履行金；乙方的装修费用，增设附属设施的费用以及与之相关其他费用，包括但不限于装修材料费、人工成本费等，由乙方承担，合同终止或解除后，甲方不予补偿任何费用；有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同不承担责任，双方互不补偿，且互不赔偿：（1）因政府规划调整或甲方经营需要等导致租赁房屋拆迁的；（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的。合同还对其他事项进行了约定。合同履行过程中，因政府要提前收回涉案房屋的土地使用权，公路客运金家墩分公司于2016年8月30日向黄克芝送达《关于终止租赁合同通知书》，要求黄克芝于2016年10月10日前全部搬离。一审法院另查明，2016年12月，公路客运公司（乙方）与武汉市土地整理储备中心武汉新港建设分中心（甲方）签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，由甲方收回国有土地使用权后，向乙方支付拆迁补偿款土地回收补偿费468950300元。2017年8月18日，公路客运公司与黄克芝签订《解除租赁关系的协议》，约定协议签订之日双方解除房屋租赁关系，甲方据实返还多收取乙方的水、电费；甲方补偿乙方装饰装修费342000元；甲方补偿乙方财产损失281440元。协议签订后，公路客运公司于2017年8月23日向黄克芝支付补偿款889840元。黄克芝认为，上述补偿款仅是针对涉案租赁房屋的装修及财产损失。而其在房屋周边的搭建物（测量面积为188平方米）未予补偿，故诉至法院提出上述请求。一审法院还查明，涉案房屋周边的搭建物未办理建设工程规划许可证，没有相关权属证书，亦不在拆迁补偿的范围内。一审庭审中，黄克芝认可欠付公路客运金家墩分公司2015年及2016年8月的租金，但对金额有异议。黄克芝最后一次支付租金的时间为2016年4月22日。一审法院认为，黄克芝与金家墩站务分公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是：一、金家墩站务分公司单方解除合同是否构成违约；二、金家墩站务分公司是否应向黄克芝支付搬迁补助费；三、公路客运公司的反诉请求是否超过诉讼时效。一、金家墩站务分公司是否有权单方解除合同武汉市人民政府于2017年3月21日作出《关于收回湖北省公路客运集团股份有限公司地块国有土地使用权的批复》，同意收回涉案土地使用权。因政府的拆迁行为导致黄克芝与公路客运金家墩分公司之间的租赁合同无法履行，根据双方合同的约定，公路客运金家墩分公司有权单方解除租赁合同。二、租赁期内房屋被依法征收拆迁，承租人能否依据租赁合同向出租人主张拆迁补偿款。黄克芝与公路客运金家墩分公司之间系租赁合同关系，黄克芝并非征收补偿合同的当事人，不能享有征收补偿合同的权利，不能以政府与公路客运金家墩分公司签订的征收补偿协议作为依据主张权利，黄克芝因承租的涉案房屋被征收产生的权利，应当依据其与公路客运金家墩分公司签订的《房屋租赁合同》的约定提出主张。因此，双方当事人之间的争议应以合同约定为解决依据。《房屋租赁合同》约定因政府规划调整、因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，双方互不补偿，且互不赔偿，该约定未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因此，黄克芝要求公路客运金家墩分公司补偿诉争门面补偿费无合同及法律依据，且公路客运金家墩分公司因涉案房屋所在地块拆迁所取得的征地补偿总费用中也不包括诉争搭建物（测量面积为188平方米）的赔偿或补偿。故对黄克芝的诉讼请求，一审法院不予支持。三、公路客运公司的反诉请求是否超过诉讼时效在《房屋租赁合同》中，双方对租金的数额及支付期限及违约责任进行了约定。一审庭审中，黄克芝对欠付2015年及2016年8月租金的事实予以认可。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”，黄克芝最后一次支付租金的时间为2016年4月23日，其从2016年下半年起便开始逾期支付租金，但公路客运公司直至2019年2月26日才提出反诉，主张索要剩余租金，且公路客运公司未能提供有效证据证明其向黄克芝索要过剩余租金，故公路客运公司的反诉已超过了法定的诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回黄克芝的诉讼请求；二、驳回湖北公路客运集团股份有限公司的反诉请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32088元，由黄克芝负担（已付）；反诉案件受理费1380元，由湖北公路客运集团股份有限公司负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，公路客运金家墩分公司与黄克芝于2016年7月27日签订的《房屋租赁合同》第十一条第三款第四项约定，有下列情形之一的，公路客运金家墩分公司有权单方解除合同不承担责任，双方互不补偿，且互不赔偿：（4）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的。本院认为，公路客运金家墩分公司与黄克芝于2016年7月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。黄克芝上诉请求判令公路客运公司、公路客运金家墩分公司向其支付自建门面补偿费用2820000元。因黄克芝所主张的搭建物没有办理建设工程规划许可证，没有相关权属证书，而且公路客运金家墩分公司因涉案房屋所在地块拆迁所取得的补偿费用中也不包含该搭建物的补偿费用，故黄克芝的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄克芝上诉请求判令公路客运公司、公路客运金家墩分公司向其支付停产停业损失1410000元、人员安置补偿费200000元。因武汉市人民政府于2017年3月21日作出《关于收回湖北省公路客运集团股份有限公司地块国有土地使用权的批复》，同意收回涉案土地使用权，导致公路客运金家墩分公司与黄克芝于2016年7月27日签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。依照该合同第十一条第三款关于“有下列情形之一的，公路客运金家墩分公司有权单方解除合同不承担责任，双方互不补偿，且互不赔偿：（1）因政府规划调整或公路客运金家墩分公司经营需要等导致租赁房屋拆迁的；（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（3）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的。”的约定，黄克芝的该两项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经审查，一审判决在论理部分关于第二个争议焦点“租赁期内房屋被依法征收拆迁，承租人能否依据租赁合同向出租人主张拆迁补偿款”的论述中，涵盖了黄克芝在诉讼请求中所主张的三笔补偿费用，而且明确表述“对黄克芝的诉讼请求，本院不予支持”，故黄克芝关于一审法院遗漏诉讼请求的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决虽然将公路客运金家墩分公司列为反诉原告不当，而且在论理部分对于第二个争议焦点存在前后表述不一的情形，但裁判结果正确，故对黄克芝的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32088元，由黄克芝负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月三日书记员 肖 华