广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19849号原告（反诉被告）：潘伟津，男，1968年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮泉，广东南岭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨应生，男，1973年12月21日出生，汉族，住江西省南昌市安义县，委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。原告潘伟津与被告杨应生租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定，后于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林桂有、被告及其委托诉讼代理人徐建民、张慧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月18日签订的《水头厂房租赁合同》，同时被告自《水头厂房租赁合同》解除之日起5日内退场并将租用场地交还原告；2.被告支付原告2018年4-9月租金213210元、水电费用13157.4元；3.被告按35535元/月的标准承担自2018年10月起至租赁场地交还之日止的租金；4.被告支付原告违约金67910.22元（逾期应付款金额的30%）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月18日签订的《水头厂房租赁合同》，约定：原告将位于佛山市南海区大沥镇水头工业区土名“马蹄塘”的部分土地、厂房2369平方米出租给被告作为办公及厂房之用，月租金35535元，租赁期限自2017年4月25日起至2025年7月24日共7年4个月。被告应于每月25-28日前往广东伟业铝厂集团有限公司结算部缴付下月租金，逾期不交的，原告有权停水、停电，并要求被告按日3‰的标准向原告支付滞纳金，逾期超过30日的，原告有权解除合同、没收被告已支付的保证金、并要求被告按逾期付款金额的50%标准支付违约金。另外约定：被告须于每月25-28日向委托人支付上月的水、电费用(其中水费按3.5元/立方米计算，电费按1.2元/度计算)，若被告逾期缴交，原告有权停水、停电，及追究违约责任。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用，且被告一直使用至今。但是，被告分别从2018年2月、4月开始拖欠原告的水电费用、租金等，截止2018年9月10日，被告共拖欠原告租金、水电费用共计226367.40元(其中2018年4-9月租金213210元、2018年4-8月水电费用13157.4元)，后原告委托广东南岭律师事务所于2018年9月10日致函被告，但至今仍追讨无果，故诉请。被告辩称，案涉合同无效，被告并不是恶意拖欠租金，是由于原告以政府进行综合整治项目为由，无理要求被告搬迁，并且不给予被告任何赔偿或补偿，而合同无效的原因在于原告将未报建的场地违法出租，依据合同法规定，就被告承租后对厂房进行建设的装修损失、搬迁损失、设施设备损失、工人工资、另行租赁其他场地的租金差额等损失原告应当承担。被告认为原告主张的政府进行综合整治项目并不属于法律上的不可抗力，对于政府行为并不是一律都列入不可抗力范围，原告无理单方违约解除合同，逼迫被告搬迁，给被告造成重大损失，原告应当承担赔偿损失责任。对于原告主张的租金或占地使用费，是由于原告无理要求被告搬迁，并不是被告恶意拖欠，而且原告给予被告在搬迁期内免交纳租金，原、被告双方对补偿问题一直协商不成，因此原告要求被告支付租金或占地使用费及违约金没有事实依据。根据原告提交的相应证据，被告认为涉案场地是在原告与被告签订租赁合同前已存在当地村委会对涉案场地进行统一规划的情况，被告怀疑原告已明知道涉案场地被纳入了改造及拆迁的片区，依然将涉案场地出租给被告，导致被告在不知情的情况下投入巨额资金，投资还没回收以及合同刚刚履行了一年多的情况下，原告主张提前终止，原告不仅存在欺诈、不诚信的情况，且原告的行为在本案中应属于主观上的故意行为，故请法庭在根据被告提出的调查取证的申请，以调查取证的内容为前提，对原告的恶意行为予以制裁。水电费原告主张13157.40元，被告经统计，根据原告所发送的财务数据，4-8月的水电费为11445.90元。另，关于涉案厂房的交接时间，被告已于2018年12月20日清空厂房并已向原告发函告知，原告已确认收到被告该告知，应视为原被告的租赁合同关系于2018年12月20日解除。原告关于被告缴纳租金承诺给予三个月免租期，若法院认为被告需要向原告缴纳租金，应予以扣除三个月。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2017年4月18日签订的《水头厂房租赁合同》无效；2.原告返还被告保证金106605元；3.原告赔偿被告地上建构物（厂房、办公室）、设备设施、员工工资、另行租赁其他厂房的租金差额、搬迁费等项目共30万元（具体金额以鉴定为准）；4.诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告变更第3项反诉请求为：原告赔偿被告厂房装修损失221934.05元、水电安装工程损失18690元、设备设施损失121479元、搬运费损失40600元，合共402703.05元。事实与理由：被告承租原告位于水头工业区土名“马蹄塘”的部分土地，双方于2017年4月18日签订《水头厂房租赁合同》。签订厂房租赁合同时，原告未出示与厂房有关的产权证、建设规划许可证等相关证件。合同签订后，被告进场。为开展经营，被告经过原告同意后对厂房内进行建设办公室、购置设备、设施及聘请工人等前期投入。后，被告于2017年7月将其经营的佛山市鑫赣博铝材有限公司的工商注册地址变更至案涉场地。2018年3月份，原告突然向被告发出通知：由于政府进行综合整治项目，要求被告三个月内搬迁，搬迁期内可以免租金，除此以外没有任何补偿。被告和原告多次沟通无果。被告被迫停止正常的经营。被告因承租厂房，对生产前期做了相应的投入及准备工作。被告多次找到原告就相关投入的损失进行协商处理,但原告对被告的合法诉求置之不理。被告认为：第一、原告在没有获得产权证和建设工程规划许可证的情况下将不具备出租条件的厂房出租给被告，案涉合同违反法律强制性规定属无效协议。原告误导被告投入巨资进行建设，不能依法合规经营，给被告带来了重大的经济损失。第二、原告以政府进行整治项目为由单方解除合同，属于单方违约行为，且没有任何证据证明属于政府行为。被告有理由相信整治项目属于当地村委会的自我改建行为，政府仅仅是属于片区改造的协调人，并不属于政府征收征用的行政行为，故可以排除法律上的不可抗力情形，被告有权请求赔偿。故诉请。原告针对被告的反诉辩称，一、涉案合同是双方协商一致所达成的合意，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律法规和政策的相关规定，应合法有效，双方均应切实履行合同约定的全部义务。另外，根据原告提供的佛府南集用(2011)第0700734号土地使用权、粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书及佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具的《证明》可知，涉案土地的权利类型为集体建设用地、权利性质为批准拨用企业用地、土地用途为工业用地。因此，被告主张涉案合同无效缺乏事实根据和法律依据。二、被告主张返还履约保证金106605元的反诉请求缺乏根据，被告在履行涉案合同过程中存在逾期支付租金、水电费用的行为，原告有权单方解除合同，被告还应承担原告的损失，包括但不限于没收履约保证金、没收被告改建和增设的附属设施等。显然，依据上述合同约定，被告逾期支付租金、水电费用的行为明显构成违约，原告依约有权没收被告已支付的履约保证金。因此，被告主张原告返还保证金106605元缺乏依据。三、被告主张原告赔偿其经济损失缺乏根据。被告存在逾期支付租金、水电费用的行为，构成违约，原告依约解除合同，即被告主张原告赔偿经济损失是缺乏根据的。综上，涉案合同合法有效，被告行为违反合同约定，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，另本院根据被告申请依法委托鉴定公司对涉案租赁物内的搭建部分进行造价鉴定并形成工程造价咨询报告书（包含鉴定费发票及说明）。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1（原、被告身份证）为主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2（见证书、土地有偿使用合同）、证据4[佛府南集用（2011）第070073号土地使用权证、粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书、证明]，为其主张租赁的权属来源，能够相互印证，本院对其真实性采信。原告出示的证据3（水头厂房租赁合同），被告对真实性无异议，本院对真实性采信。原告出示的证据5（通知）为原件且能够与其他证据相互印证，本院对其真实性采信。被告出示的证据1（收据），原告虽不确认真实性，但确认已收取被告的保证金106605元。被告出示的证据2（律师函），原告对真实性无异议，本院对真实性采信。被告出示的证据3（水头社区居委会通知）、证据4（大沥镇人民政府通知）、证据6（佛山市鑫赣博铝材有限公司营业执照、企业信用信息查询），原告对真实性无异议，本院对真实性采信。被告出示的证据5（评估报告书）、证据8（装修施工工程承包合同、预算报价表），本案已依法委托鉴定机构进行评估，对被告自行评估内容不予采信。被告出示的证据7（律师函、回复函、快递单），原告对真实性无异议，本院对真实性采信。被告出示的证据9（收款收据、收据、驾驶证、行驶证）为其主张的搬运费凭证，留将本院认为部分阐述。本院出示的鉴定意见书、鉴定费发票、说明，为有资质的鉴定机构出具，本院对其采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2005年7月20日，佛山市南海区大沥镇水头经济联合社（甲方）与原告潘伟津（乙方）签订《土地有偿使用合同》，约定甲方提供位于水头工业区，土名“马蹄塘”的部分土地给乙方有偿使用，该土地东至16米路，南至24米路，西至恒昌铝合金厂，北至6米路，占地面积5524平方米（折合8.29亩），由乙方兴办企业使用。同日，上述合同经佛山市南海区大沥法律服务所见证并出具见证书。佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具证明，内容为：兹有佛山市南海区大沥镇水头经济联合社（以下称“我社”）与潘伟津于2005年7月20日签订《土地有偿使用合同》。合同约定“甲方提供位于水头工业区，土名’马蹄塘’的部分土地给乙方有偿使用，该土地东至16米路，南至24米路，西至恒昌铝合金厂，北至6米路。面积5524平方米（折合8.29亩）”，上述土地位于我社名下的佛山市南海区大沥镇水头工业区地段内[详见佛府集用（2011）第070073号和粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书，原件由我社保存]，土地用途为工业用地，已租予租户兴建厂房。2017年4月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《水头厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于水头工业区土名“马蹄塘”的部分土地出租给乙方使用，出租内容包括厂房2369㎡。出租用途为办公及厂房。每月租金为35535元。合同租期共7年4个月，预计自2017年4月25日起至2025年7月24日。乙方向甲方支付106605元作为合同履约保证金。电费按1.2元/度收取，水费按3.5元/立方米收取。乙方装修前需将整套装修图纸提供给甲方审批和留底，装修期间的一切安全责任由乙方承担。合同期满或解除五日内，乙方应将所租用的场地完好交还给甲方，包括一切建筑物及水电设施无偿归甲方所有。原告陈述已收取被告缴纳上述合同中约定的保证金106605元。2018年7月4日，原告向被告发送律师函，要求被告在接到函件之日起三个月内将库存的设备、材料等搬离租赁场地，同时本合同自动解除，合同解除五天内查清无出现拖欠款项和水、电费及工人工资的，十五天内抵扣应付的费用后一次性无息将合同履约保证金退回。2018年12月20日，被告委托律师函告原告，其已在2018年12月20日清空厂房并在当日正式交付厂房予原告。原告于同年12月24日收到函件。2019年4月29日，本案鉴定现场勘验时，涉案租赁物已清空。经鉴定，涉案租赁物装修工程造价为221934.05元，为此支付鉴定费用4000元（被告已预交）。诉讼中，原告陈述涉案租赁物在2019年5月份已经拆除，故不再主张腾退请求及2019年5月1日后的租金请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉案合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告收取被告的保证金106605元应予退还。被告自认欠付原告的水电费用11445.90元应予支付，原告虽诉请主张欠付的水电费用为13157.4元，但未能举证证明，本院不予采信。虽然原、被告之间的租赁合同关系无效，但被告实际使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予原告。原告在2018年12月24日收到被告发送的律师函，函件陈述已清空并要求交付租赁物，原告没有接收，结合2019年4月29日鉴定现场查勘时租赁物已清空的情况，本院认定在原告收到函件之日时被告已没有再使用涉案租赁物，即被告应支付自2018年4月份起至2018年12月24日止共8个月24天的使用费。原告发送予被告的律师函中陈述被告应在接到函件之日起三个月内搬离，本院认定该三个月为原告给予的免租搬离期并对被告应付的占有使用费用作相应扣减，即被告尚应支付占有使用费205179元[为（8个月24天-3个月）×35535元）计算得出]予原告。对原告请求依据合同约定计付违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。因无效合同不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告按照合同约定用途（办公及厂房）搭建两层办公室，现合同无效，双方应对搭建部分的损失按照过错共同承担责任。但鉴定结论的造价（221934.05元）并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损，合同约定租赁期从2017年4月25日起至2025年7月24日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归原告所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。涉案租赁物从2017年4月25日起使用，至2018年12月24日未再使用之日，本院按剩余期限及约定期限比例80%[为剩余期限2404天（2018年12月25日至2025年7月24日）÷约定期限3013天（2017年4月25日至2025年7月24日）]折算添附部分现值。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，双方应按照导致合同无效的过错平均分担现值损失，原告应补偿88773.62元（为221934.05元×80%×50%）予被告。原告主张的水电安装费用18690元未包含在鉴定造价范围内，但实为租赁物内搭建部分所需且价格合理，本院酌定支持，并按照上述比例折算现值为7476元（为18690元×80%×50%）予被告。上述原告应支付予被告的补偿款合共为96249.62元，被告请求超出部分，本院不予支持。合同无效，被告应返还涉案租赁物而自行搬离涉案租赁物，被告主张搬运费、设备设施损失的诉请缺乏理据，本院均不予支持，对被告用于证明对应损失的证据9本院亦不再审查。涉案租赁物已经拆除，原告亦不再主张腾退及2019年5月1日后的租金（占有使用费）请求，本院对此不再审查及处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）潘伟津与被告（反诉原告）杨应生于2017年4月18日签订的《水头厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）杨应生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费205179元予原告（反诉被告）潘伟津；三、被告（反诉原告）杨应生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费用11445.90元予原告（反诉被告）潘伟津；四、原告（反诉被告）潘伟津应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金106605元予被告（反诉原告）杨应生；五、原告（反诉被告）潘伟津应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款96249.62元予被告（反诉原告）杨应生；六、驳回原告（反诉被告）潘伟津的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨应生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16994.27元、财产保全费1991.38元，合共18985.65元（原告已预交），由原告负担6000元，被告负担12985.65元。反诉受理费17108.32元（被告已预交），由被告负担12808.32元，由原告负担4300元。鉴定费4000元（被告已预交），由原告负担2000元，由被告负担2000元，双方各自负担的费用应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年一月十三日书记员  钟丹