江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5035号原告：盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，统一社会信用代码91320900676392016M，住所地江苏省盐城市。法定代表人：陆安杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨家峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。被告：江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司，统一社会信用代码91320900720583793W，住所地江苏省盐城市亭湖区。负责人：王绪林，该公司总经理。委托诉讼代理人：董良，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巍炜，江苏瀛鑫律师事务所律师。第三人：王俊，男，1973年11月15日生，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：高敏，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下简称亭湖置业公司）与被告江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司（以下简称苏盐公司）、第三人王俊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告亭湖置业公司的委托诉讼代理人杨家峰，被告苏盐公司的委托诉讼代理人董良，第三人王俊的委托诉讼代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亭湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告苏盐公司、第三人王俊立即停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）；2、判决被告苏盐公司承担违约金383454元；3、判决被告苏盐公司、第三人王俊支付律师诉讼代理费15000元。事实和理由：2011年12月31日，原、被告签订一份编号为GF:-2000-0171的商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的**号房屋，建筑面积48.91平方米，价款1917272元。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作各项盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品，与人民路菜场经营不相冲突。该合同附件四补充协议第1条约定：买受人所购本摊位的经营项目为：各种盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品。2018年8月28日，被告与第三人签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给第三人用于经营。第三人承租后，违反合同约定，在所租房屋用于经营鲜猪肉。被告及第三人违返合同约定，给人民路菜场的管理带来严重混乱。为维护市场的经营秩序，请求判决支持原告诉讼请求。被告苏盐公司辩称：1、原告主体不适格。本案原告以房屋买卖合同纠纷起诉，但双方实际上发生的纠纷是经营权纠纷。原告不具有市场经营的诉讼主体资格。2、房屋买卖合同第18条是无效条款。原告利用自身优势地位排除了购房人的基本经营自主权；被告经营猪肉已经市场监督管理部门批准领取营业执照。请求驳回原告的诉讼请求。第三人王俊述称：案涉房屋由第三人向原告承租，实际经营主体为盐城市果棱鲜菜宝食品有限公司（以下简称果棱食品公司），该公司领取了营业执照，现经营鲜猪肉在营业执照经营范围内。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告将自己开发建设的**号门面房出售给被告，建筑面积48.91平方米，价款1917272元，合同约定该商品房的用途为菜市场；双方在合同第十八条用手写方式填写以下内容：“买受人的房屋仅作各项盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品，与人民路菜场经营不相冲突。”该合同附件四合同补充协议第1条约定：“买受人所购本摊位的经营项目为：各种盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品。（冒号后内容为手写）”第6条：“为了使飞驰新天地人民路市场有个繁荣有序的经营环境，市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市。买受人签订本合同时必须认可和签订《商业管理协议》。买受人所购摊位必须按照本合同第十八条约定的经营项目经营，如需将所购摊位转让他人，必须先行书面告知盐城飞驰新天地商业管理公司，并在转让该摊位的协议中严明其继买者同样遵循上述规定，继续全面履行买受人与盐城飞驰新天地商业管理公司签订的《商业管理协议》。否则，该摊位转让协议无效，买受人应向盐城飞驰新天地商业管理公司支付违约金房款总价的20%。同时盐城飞驰新天地商业管理公司有权以低于原购买价的20%收购该摊位。”第8条：“本协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等的法律效力。”被告购买上述房屋后，一直经营盐类商品。2018年8月28日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《房产租赁合同》，被告将上述房屋出租给第三人，期限自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金8万元。该合同第2.1条约定：“乙方向甲方承诺：租赁该房屋仅作为开设食品有限公司；未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。否则，所产生的一切后果由乙方自行承担。在农贸市场经营的商圈范围内租赁门面房开设食品有限公司，如在经营中发生经营品灯等方面的冲突和矛盾，由乙方自行处理、解决，与甲方无关。”合同签订后，第三人将上述房屋用于鲜猪肉经营。另查明：2018年9月10日，第三人在盐城市亭湖区市场监督管理局注册成立果棱食品公司，登记住所为**号，法定代表人王俊，经营范围：食品（除食盐批发）、鲜猪肉、农产品、鲜活水产品、水果销售。同日，果棱食品公司与临沂顺发食品有限公司（以下简称顺发食品公司）签订一份《经销合同》，顺发食品公司同意果棱食品公司作为顺发食品公司的经销商，销售顺发品牌猪肉产品。9月12日，盐城飞驰新天地商业管理有限公司、盐城恒丰物业服务有限公司及原告联名向被告送达一份《公函》，称被告将商铺租赁给王俊经营猪肉经营，严重违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，要求被告立即中止与王俊的租赁合同。10月23日，人民路菜场二十多销售鲜猪肉商户联名向政府部门信访，称：人民路菜场二楼西南侧区域是猪肉唯一经营范围，1042商铺从10月4日起违规从事猪肉经营，侵害了其他猪肉经营户权益。期间，原告多次要求被告及第三人停止在人民路菜场一楼1042商铺经营猪肉未果。遂诉至本院。本案在审理过程中，原告撤回要求被告承担违约金383454元的诉讼请求，本院另行裁定予以准许。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房产租赁合同》、《经销合同》、《公函》、联名信、营业执照及当事人在法庭上的陈述，经庭审审理，本院予以确认。本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、法规规定，属有效合同，原、被告双方均应依合同约定履行相应义务。合同第十八条用手写内容约定“买受人所购本摊位的经营项目为：各种盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品。”该约定应属合同双方对合同履行过程中的特别要求，虽然对鲜猪肉是否属于“代理品牌食品”未明确说明，但合同附件四合同补充协议第6条又规定“为了使飞驰新天地人民路市场有个繁荣有序的经营环境，市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市”。飞驰新天地人民路市场的建设是盐城市人民群众的菜蓝子工程，是专业菜市场，经营的产品行业多、类别多，原告在合同中约定在飞驰新天地人民路市场经营实行划行归市，有利于市场的管理和营造文明、卫生的购物环境。被告明知鲜猪肉的销售场地在，仍与第三人签订房屋租赁合同，在商铺经营鲜猪肉，构成违约。原告要求被告及第三人停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）的诉讼请求应予支持。二、关于原告要求被告及第三人支付律师诉讼代理费15000元的诉讼请求，因无合同约定，原告也未提交律师委托合同及交费票据，故本院不予支持。三、关于被告及第三人辩称的原告不是适格的诉讼主体、第三人经营猪肉已领取营业执照属于合法经营的问题。原、被告签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，原告为合同的相对方。虽然第三人领取的营业执照中含经营鲜猪肉，但商品房买卖合同约定市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市，原、被告应当依约履行。故被告及第三人辩称理由不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司、第三人王俊于本判决生效之日起停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）。二、驳回原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，由被告江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司100元，于本判决生效后七日内直接向本院交纳，原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司负担3538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  俞建中人民陪审员  冯 暇人民陪审员  刘立军二〇二〇年一月八日书 记 员  徐千喻