河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终205号 上诉人（原审原告）：李笑娥，女，1983年3月20日出生，汉族，农民，现住迁西县。 委托诉讼代理人：刘振华，河北鸿翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山市中视金桥房地产开发有限公司，住所地：迁西县城关紫玉街北（现办公地点：迁西县金桥国际小区北门售楼处）。 法定代表人：张志会，系该公司董事。 委托诉讼代理人：张竑，系该公司工程副总经理。 委托诉讼代理人：孙荣平，唐山市迁西县太平寨法律服务所法律工作者。 上诉人李笑娥因与被上诉人唐山市中视金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 李笑娥上诉请求：1、请求判令被上诉人向上诉人支付违约交付楼房的违约金，合计为人民币9657.3元，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定存在以下错误：第一、一审判决混淆了楼房竣工验收合格和楼房主体质量验收合格的法律概念。楼房竣工验收和楼房主体质量验收是两个不同的法律概念。楼房竣工验收包括楼房主体质量、规划、消防、人防设施等项目验收，而非单独楼房主体质量验收。第二、上诉人与被上诉人约定的商品房交付使用条件是该商品房经单体验收合格。单体验收合格应当是商品房单体经竣工验收合格。这既是《建筑法》等相关法律法规的明确规定，也是上诉人对于《商品房买卖合同》条款的理解，因此上诉人与被上诉人约定的楼房交付使用条件应当是商品房竣工验收合格。第三、上诉人在被上诉人向其交付楼房时已经明确提出了楼房质量问题，在一审中被上诉人提交的房屋验收交接单上，上诉人已经明确提出过楼房相关质量问题，并且到目前以上问题均未解决。第四、被上诉人向上诉人交付的房屋的竣工验收日期为2017年2月14日，而非一审法院认定的2016年6月30日。综上，一审判决认定被上诉人在2016年向上诉人交付的商品房符合合同约定，这一事实认定错误。二、一审判决证据适用存在以下错误：第一、建设工程竣工验收报告不能作为商品房竣工验收合格依据。建设工程竣工验收报告的形成仅仅是建设工程竣工验收过程中形成的法律文件之一，是对勘察、设计、施工和监理单位向单位提出启动建设工程竣工验收程序的要求，并非建设工程已经竣工验收合格。建设工程验收合格必须经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并经验收合格后方得交付使用。因此，一审法院仅以被上诉人提交的建设工程竣工验收报告认定，其向上诉人交付的楼房已经验收合格，该证据适用错误。第二、一审中，上诉人提交了迁西县住建局向其出具的金桥首郡1至8栋竣工验收备案表和证明书。该证明书明确说明：2017年2月14日被上诉人组织设计、施工、工程监理单位对金桥首郡1至8栋进行竣工验收，其备案时间是2017年7月26日。但是一审法院对该证据说明的竣工验收时间并未予以认定。三、一审判决法律适用存在以下错误：第一、《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。通过以上法律规定足以认定：竣工验收报告仅仅是竣工验收程序的启动。一审法院却以竣工验收报告认定被上诉人交付的楼房为竣工验收合格楼房，是对该法律的理解和适用上的错误。第二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。综合以上法律规定：商品房必须经竣工验收合格后方得交付使用。商品房的竣工验收应当包括工程质量监督、规划、消防、人防等项目验收，并由有关部门或者单位进行验收，验收合格后方得交付使用。被上诉人向上诉人交付的楼房，未经竣工验收合格，依法应当承担违约责任，赔偿上诉人违约损失。综合上诉事实和理由，上诉人特向贵院提出上述上诉请求，望予支持。 金桥房地产公司答辩称，一、被答辩人所述的上诉理由不能成立。1、答辩人与被答辩人于2015年1月31日签订了商品房买卖合同，合同约定了具体交房时间为：2016年6月30日，具体交房条件为：该商品房经单体验收合格……。答辩人于2016年6月28日通知4号楼业主领取钥匙，被答辩人于2016年8月13日领取了金桥首郡4号楼41261楼房的钥匙，并办理了入住手续，接收了房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册等文件材料，并在业主一栏中签了字，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条规定“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”，被答辩人己经实际接收入住、占有使用，不存在逾期交付的情况。2、该楼房有建设工程规划许可证、施工许可证、河北省建设工程竣工验收报告、河北省住宅工程质量分户验收汇总表及工程质量监督报告，是严格按照政府部门规划批准建设的小区，答辩人开发建设的4号楼房质量合格，具备双方签订的商品房买卖合同约定的第八条第5项规定的交付条件。3、被答辩人以竣工验收备案登记表的时间2017年2月14日为由，提出逾期交付验收合格的商品房纯属脱离合同约定，私目扩大合同约定的解释。《竣工验收备案表》并非法定交房条件，被答辩人在上诉状中罗列的《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款、《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条以及《建设工程质量管理条例》第16条等条款中关于交房条件，法律法规要求必须验收合格，建设单位须按照要求在规定时间内完成备案，但对于达到交房条件的验收合格文件到底是建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》还是上诉方主张的《竣工验收备案表》，上述法律法规中并未明确答案，因此《竣工验收备案表》并非法定交房条件。而在本案中，答辩方组织勘察、建设、设计、施工、监理、施工图审查六部门联合验收合格，达到了合同约定的交付条件，答辩人客观上已经不存在违约行为。至于2017年2月14日，建设部门向其建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。综上,答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 李笑娥向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付违约交付楼房的违约金合计人民币9657.3元；2.要求被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于迁西县城关金桥首郡4号楼1单元26层41261号，房屋总价款421716元。合同第八条约定楼房交付时间为2016年6月30日，交付条件为该商品房经单体验收合格同时买受人已经付清全部购房款，2015年2月1日原告交付了全部购房款。2016年6月30日，被告向原告交付了该套楼房。原告入住后以该楼房竣工验收时间为2017年2月14日为由，要求被告支付违约交房的违约金，而被告认为其是按照合同约定交付给了原告经单体验收合格的楼房，并未违约，双方因此发生纠纷，引起本诉。原告为证明被告违约交房提交了河北省建设工程竣工验收备案证明书，载明“……（包含原告购买楼房）工程，建设单位于2017年2月14日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年7月26日按规定备案”，用以证明案涉楼房验收合格是2017年2月14日，被告交房时未通过竣工验收合格，属于违约交付，应承担违约责任。被告对该证据的真实性无异议，但竣工备案并非法定交房条件，相关法律没有明确规定交付楼房时必须有竣工验收备案表而是要求项目施工经验收合格后方可交付使用，建设主管部门只是履行监督职能，并不是工程的验收主体，被告依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”为此提交“河北省建设工程竣工验收报告”一份，用以证明被告交付给原告的楼房已经验收合格，并未违约。原告则认为该验收报告并不足以证明其在楼房交付使用已经验收合格，竣工验收时间应以迁西县住建局出具的备案证明书证明的时间为准。经审查，原、被告提交的上述证据在形式上、内容上具有客观真实性、予以采信。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定出卖人在2016年6月30日前向买受人交付经单体验收合格的商品房，同时买受人已经付全部购房款。本案中，双方争议的焦点为：被告是否依合同约定如期向原告交付了经验收合格的商品房。被告金桥房地产公司作为建设单位提交的2016年6月30日河北省建设工程竣工验收报告，明确记载了有勘察、设计、施工监理等部门对包含案涉楼房在内的商品房验收合格意见，该报告符合《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，据此能够证明被告依双方《商品房买卖合同》约定向原告交付了经单体验收合格的商品房。我国相关法律规定，建设行政主管部门负责对建设单位的工程监督管理，建设单位对其工程竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理竣工验收备案。原告提交的“河北省建设工程竣工验收备案证明书”反映的是行政主管部门履行的备案程序。被告金桥房地产公司依合同约定日期向原告交付商品房后，原告并未提出该楼房存在影响入住的质量问题，因此确认被告如约向原告交付了经验收合格的商品房。故原告要求被告承担违约责任的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李笑娥的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告李笑娥负担。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否给付上诉人违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人应当在2016年6月30日前向上诉人交付经单体验收合格的商品房，同时上诉人已经付清全部购房款。本案中，金桥房地产公司提交的河北省建设工程竣工验收报告载明包含涉案楼房在内的商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收为合格，故一审判决认定该报告符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定，并认定被上诉人按合同约定向上诉人交付了经单体验收合格的商品房并无不当，而且在被上诉人按照合同约定期限向上诉人交付涉案房屋后，上诉人并未拒绝接收，而是对涉案房屋进行了占有使用，故上诉人根据其提交的河北省建设工程竣工验收备案证明书所载内容主张被上诉人未按约定交付房屋，应承担违约责任理据不足，本院不予支持。 综上所述，李笑娥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李笑娥负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 刘江静 审判员 吴 凡 二〇二〇年一月二十一日 法官助理赵国莹 书记员孙一帆 ——