广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9166号原告：麦素华，女，1965年9月30日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：高连辉，男，1975年4月7日出生，汉族，住山东省汶上县，第三人：中山市三乡镇艺峰房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道6号艺墅花园13幢111卡，统一社会信用代码92442000MA51CMDT2Q。法定代表人：周水连。原告麦素华诉被告高连辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依原告申请追加中山市三乡镇艺峰房地产中介服务部（以下简称艺峰中介服务部）为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年9月23日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告麦素华的委托诉讼代理人张春峰、温苑利、第三人艺峰服务部的法定代表人周水连到庭参加诉讼,被告高连辉经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦素华向本院提出诉讼请求：1.被告高连辉继续履行原告麦素华、经纪方中山市三乡镇艺峰房地产中介服务部和被告高连辉于2018年3月22日签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告高连辉在取得产权登记后协助原告麦素华办理位于中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房的所有权转移登记手续，并把该房屋过户到原告麦素华名下；3.被告高连辉向原告麦素华双倍返还购房定金：400000元（双倍中的另外一半即400000元作为购房款归被告高连辉所有）；4.被告高连辉向原告麦素华支付违约金178000元；5.被告高连辉向原告支付原告已承担的中介费40000元及利息（利息应从起诉之日起计算至清偿之日止，按同期同类银行贷款利率计付利息）；6.被告高连辉承担本案的保全费和担保费；7.被告高连辉向原告支付本案的律师费40000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告麦素华与被告高连辉签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告高连辉向原告麦素华双倍返还购房定金356000元及利息（利息应从起诉之日起计算至精偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告高连辉向原告麦素华返还己付购房款222000元及利息（利息应从起诉之日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.被告高连辉向原告麦素华支付违约金178000元；5.被告高连辉向原告麦素华返还原告已经承担的中介服务费40000元及利息（利息应从起诉之日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算》；6.被告高连辉向原告支付本案的律师费40000元。庭审中，原告撤回诉讼请求第四项，诉请五中的中介费数额变更为30000元。事实和理由：2018年3月22日，原告麦素华、经纪方艺峰服务部和被告高连辉签订《房地产买卖居间合同》，后卖方高连辉、买方麦素华与经纪方艺峰服务部于2018年6月6日补充签订《房地产买卖居间合同》（以下简称合同），但补充签订合同的日期仍写为2018年3月22日，合同主要内容：第一条、买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房（以下简称该物业）……第二条、卖方保证对以上物业享有合法所有权，同时卖方保证对该物业享有完整处理份额权……第二条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业总转让楼价为捌拾玖万元整……第四条、1.定金：400000元。2.买卖双方必须在2018年9月30日前在当地国土部门办理过户手续并领取回执……第五条、如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方按违约之日起3天内必须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任何一方未能履行本合同条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，双方也可以选择按本合同约定的物业买卖总价的20％要求对方承担违约责任，并在违约之日起3天内一次性付支付……违约方除应按约定向经纪方支付中介费，并承担守约方应向经纪方支付的中介费外……第六条、卖方必须在2018年9月30日前完成该物业的注销抵押。卖方收齐定金后3天内，卖方将房屋钥匙交付给买方使用……双方还约定了房款支付方式、违约责任等。买卖该处房屋信息：房屋座落：中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房，建筑面积：84.49平方米，预售许可证号：中建房（预）字第××号，合同业务编号：HTN2015129818，原告、经纪方与被告签订《房地产买卖居间合同》的当天原告向被告支付涉案房产定金400000元。此后，被告高连辉说不卖给原告涉案房产了，再后来被告高连辉电话不接，信息不回，多次拒绝履行合同义务。最后原告委托律师所发律师函给被告高连辉，再次宽限被告并要求被告履行合同协助原告和经纪方共同办理涉案房产的相关手续，无果。被告高连辉的行为已严重违背了合同的约定、侵犯了原告的合法权益。被告高连辉应按合同约定在2018年9月30日前完成该物业的注销抵押手续，被告有义务与原告和经纪方在2018年9月30日前办理该房屋的过户手续，但直到原告起诉立案时被告也没有注销抵押、并且交易的房屋因被告的行为已被法院查封，被告已严重违约。中山市富和市政建设有限公司（以下简称开发商）是上述房屋的开发商，按商品房买卖合同约定，开发商应在2016年12月31日前交付房屋给被告高连辉，开发商应在商品房交付后720个工作日内出证，即开发商应在2019年3月10日前出房产证和土地证给被告高连辉，并且开发商有义务协助原告办理该房屋的更名过户手续等，并把房屋过户到原告名下。综上所述，为维护原告的合法权益，原告依照《中国人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定起诉至法院，请法院查明事实做出公正判决，维护原告的合法权益。原告麦素华围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房地产买卖居间合同；2.房地产买卖居间合同；3.中国建设银行个人活期账户交易明细；4.平安银行银行卡；5.中山市商品房登记备案表；6.中山市不动产登记材料查询结果；7.中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初10642号；8.常住人口登记卡；9.中山市商品房买卖合同；10.购房按揭贷款合同；11.诉讼委托代理合同；12.律师函；13.佣金支付承诺书、收据；14.律师费发票。被告高连辉经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。第三人艺峰中介服务部辩称，以证据2的合同为准，证据2的合同是被告本人来签的。第一份合同买方没有过来，是第三人代签的。确认收到30000元中介费。第三人艺峰中介服务部就其辩解未向本院提交证据。经审理查明，2018年3月22日，卖方高连辉、买方麦素华、经纪方艺峰服务部签订《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房；买卖双方同意该物业总转让价为930000元；定金200000元，买方须签署本合同同时支付该定金，首期130000元（不含定金）（此首期最终以银行审批的贷款金额为准，多除少补），待银行同贷书审批后，买卖双方必须在2018年9月30日前在当地国土部门办理过户手续并办理回执；如卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方按违约之日起3日内必须返还双倍定金予买方予以弥补买方之损失；买卖双方应按约定履行合同，任何一方违反本合同任一规定的，均视为违约。违约方除应按本合同违约条款约定承担违约责任外，还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用；本合同签订前该物业现状如果是己抵押的，卖方必须在2018年7月30日前到银行贷款部办理赎楼手续，并且必须在2018年9月30日前完成该物业的《房地产权证》注销抵押。合同还约定了其他事项。合同卖方落款处签高连辉名并捺印，卖方落款处签麦素华、周水连（代）名并捺印，经纪方处盖艺峰服务部章。同日，卖方高连辉、买方麦素华、经纪方艺峰服务部签订《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房；买卖双方同意该物业总转让价为890000元；定金400000元，买方须签署本合同同时支付该定金；买方或卖方中的任一方未能履行本合同条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，双方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的20%要求对方承担违约责任，并在违约之日起3天内一次性支付；违约方除应按约定向经纪方支付中介费；买卖双方应按约定履行合同，任何一方违反本合同任一规定的，均视为违约。违约方除应按本合同违约条款约定承担违约责任外，还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用；本合同签订前该物业现状如果是己抵押的，卖方必须在/年/月/日前到银行贷款部办理赎楼手续，并且必须在2018年9月30日前完成该物业的《房地产权证》注销抵押。合同还约定了其他事项。合同卖方落款处签高连辉名并捺印，卖方落款处签麦素华名并捺印，经纪方处盖艺峰服务部章。同日，周永年通过其银行账户向高连辉转账200000元。同日，麦素华出具《佣金支付承诺书》，载明：本人麦素华通过艺峰服务部购买位于中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房房产，本人鉴于经纪方就买卖一事提供了全面的居间服务，承诺上述通过艺峰服务部成功购买后按照以下第3种方式向艺峰服务部支付佣金，且过户当天付清；3.本人支付佣金30000元。承诺人处签麦素华名并捺印。2018年6月6日，周永年通过其银行账户向高连辉转账200000元。2019年3月7日《中山市不动产登记资料查询结果》，载有：中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房权利人高连辉；抵押信息：抵押权人中山农村商业银行股份有限公司三乡支行，被担保主债权数额264000元，登记时间2016年2月6日，权属状态现势；申请执行人中国农业银行股份有限公司中山分行，查封文件（2017）粤2071民初10642号，查封机关中山市第一人民法院，查封时间2017年7月12日起至2020年7月12日止，权属状态现势。2019年3月31日，麦素华（甲方）因与高连辉房屋买卖合同纠纷一案，委托广东上方律师事务所（乙方）律师代理，签订《诉讼委托代理合同》，合同约定：乙方接受甲方之委托，指派本所张春峰律师为上述纠纷一案甲方之一审程序代理人，甲方向乙方支付律师代理费40000元；合同还约定了其他事项。同日，广东上方律师事务所向麦素华出具一张金额为40000元的律师费发票。2020年1月5日，艺峰中介服务部出具《收据》，载明：今收到麦素华交来购买位于中山市三乡镇大布村公路下富和名都花园16幢32号楼1805房的中介费30000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告高连辉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。庭审中，原告陈述第一份合同是第三人代签的，第三人亦确认原告该陈述，故重新签订第二份合同，各方已按照第二份签订的合同履行，故对原告上述陈述，本院予以采信。麦素华与高连辉签订的第二份《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，麦素华已按合同约定向高连辉支付定金，高连辉负有解除抵押并在约定时间内办理过户手续的义务。高连辉未在约定时间内解除抵押、办理过户手续，是导致本案纠纷的根本原因，应负全部的责任。现涉案房产仍处于查封状态，合同无法继续履行，应予解除。合同解除后，由高连辉承担解除合同的违约责任。案涉合同标的额为890000元，根据《中华同人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不能超过合同标的额的20%，本院认定，麦素华已向高连辉支付定金178000元（890000元×20%），即高连辉应向麦素华双倍返还定金356000元（178000元×2）。高连辉除向麦素华返还定金外，还应返还购房款222000元（400000元－178000元）。另，高连辉向麦素华双倍返还定金已足以弥补原告的损失，麦素华要求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于麦素华主张高连辉向其支付中介费30000元、律师费40000元的诉讼请求，高连辉与麦素华签订的《房地产买卖居间合同》约定了律师费、中介费由违约方承担，且麦素华向本院提交了民事案件委托代理合同、收据及发票，且上述费用已实际发生，麦素华的主张合法有据，本院予以支持。麦素华主张中介费利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至实际清偿之日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告麦素华与被告高连辉、第三人中山市三乡镇艺峰房地产中介服务部于2018年3月22日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告高连辉应于本判决生效之日起七日内向原告麦素华返还双倍定金356000元、购房款222000元，本项共计578000元；三、被告高连辉应于本判决生效之日起七日内向原告麦素华支付中介费30000元及律师费40000元；四、驳回原告麦素华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18732元，保全费5000元，合计23732元（该款原告已预交），由被告高连辉负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告麦素华可在判决书送达之日起三十日内、被告高连辉及第三人中山市三乡镇艺峰房地产中介服务部可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  吴志勇二〇二〇年一月二十日书 记 员  苏颖瑜**龙