陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15068号上诉人（原审原告）：贾凯，男，1983年8月29日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：林睿，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世岭，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田青娥，女，1949年12月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：贾磊，男，1975年11月13日出生，汉族，住西安市雁塔区，系田青娥之子。上诉人贾凯因与被上诉人田青娥物权确认纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾凯上诉请求：1.撤销原判，改判西安市三合新村126号联志小区2楼1单元6层02室的房屋所有权归贾凯所有，田青娥配合贾凯办理上述房屋的过户手续，将房屋过户至贾凯名下；2.一、二审诉讼费由田青娥负担。事实和理由：贾凯与田青娥之间不存在赠与关系。2008年10月11日，贾凯与田青娥签订了《赠与书》，并于2008年10月27日由田青娥给贾凯出具《证明》，主要约定由贾凯借用田青娥名义购买拆迁安置后的房屋。2008年10月12日，因对购买拆迁安置房一事达成一致，贾凯与拆迁办签订《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（住宅）》，并将相应补助款退还给田青娥，田青娥也对此进行了确认。2008年12月13日，贾凯向拆迁办交纳了全部购房款。2011年12月，安置房屋建成，贾凯收房并实际居住至今。贾凯与田青娥之间应是借名买房关系。贾凯与田青娥之间并无对公租房赠与的合意，只有对借用名义购买拆迁安置房的合意。双方并非赠与关系，赠与的标的应是自身具备所有权并可实际交付的物。退一步讲，若双方是赠与关系，一审认定田青娥对公租房进行了赠与，那其撤销的赠与也只能是公租房的赠与，而公租房实际已经灭失，不存在撤销赠与一说。若一审认定的是对拆迁安置房的赠与，那么在涉案事项发生时，拆迁安置房并不存在，田青娥根本没有涉案拆迁安置房的所有权，又如何能将一个尚未拥有所有权的房屋赠与他人。贾凯与拆迁办签订了买卖合同，实际出资购买了涉案房屋并居住至今，是涉案房屋的实际购买人，依法享有该房屋的所有权，有权要求田青娥办理过户事宜。一审在没有查清全案事实的基础上，以错误的法律关系径行判决驳回贾凯的合理诉求，致使贾凯居住多年的房屋无法确认权属，显失公平。田青娥辩称，田青娥与贾凯之间系房屋赠与关系。贾凯系田青娥配偶侄子，2008年田青娥配偶已患重病三年（小脑萎缩老年痴呆生活不能自理），已不具备独立意志，贾凯及家人在得知其借住房屋（田青娥名下）即将拆迁，寻找到田青娥配偶，望念及亲情动员田青娥配偶将其借住房屋在拆迁取得房产证后赠与贾凯。田青娥配偶为此多次乞求田青娥，田青娥念及夫妻情分，加之彼时田青娥配偶病情严重，为稳定其情绪，也为稳定家庭和睦，遂于当时无奈应允，希望贾凯及其家人借此对田青娥配偶及家人好些。但此后田青娥配偶多次住院至病故期间，贾凯及其家人不闻不问，没有去医院探望过一次，极度冷漠，毫不念及亲情，至今贾凯不知其伯父坟头朝哪，令田青娥及家属极度心寒。基于前述原因，田青娥同意待该公租房拆迁安置并取得房产证后以赠与名义将该房过户至贾凯名下。但鉴于贾凯对田青娥及其家庭成员的冷漠，田青娥在该房屋房产证未过户至贾凯名下前，决定撤销赠与。可见，本案系房屋赠与合同纠纷而非贾凯所称借名买房关系。田青娥于彼时同意向贾凯赠与房屋，并非对拆迁安置前的公租房进行赠与。田青娥也曾明确告知贾凯待该公租房拆迁安置并取得房产证后就拆迁安置登记于田青娥名下的房屋进行赠与。田青娥与贾凯从未有过借名买房的合意，田青娥也从未同意过贾凯以其名义购买该拆迁安置房。一审认定本案系赠与关系，系基于田青娥所述，对拆迁安置并取得产权的房屋进行赠与，而非对公租房的赠与，田青娥深知公租房的产权并非其所有，其无权就该公租房进行任何处置，贾凯主张田青娥赠与公租房系偷换概念，与事实不符。贾凯没有以借名买房方式购买该房屋，也从未取得该房屋所有权，该房屋不动产登记簿上所属名称为田青娥，进一步证明该房屋自取得始即为田青娥所有，田青娥现明确表示撤销对贾凯的赠与，贾凯就该房屋产权无权进行任何主张。贾凯称其出资购买该房屋真实情况是因田青娥年事已高行动不便，又鉴于彼时田青娥愿意将该房屋赠与贾凯，因此委托贾凯代其办理拆迁安置房选房签约、购买并交纳购房款等系列事项。因田青娥当时欠缺相关购房款项，贾凯基于房屋赠与可期待性，自愿代田青娥垫付缺少的购房款共计12万多元。贾凯所谓的出资购房系对田青娥购房的垫付资金，性质应为贾凯对田青娥的借款，而非其所称借名买房的购房款。贾凯出示的《证明》及田青娥出示的《委托书》亦可证明贾凯系因田青娥委托代为办理拆迁安置购房事项。贾凯居住该房屋系因田青娥念及亲情，加之贾凯称无房可住，遂同意贾凯暂时借住。但田青娥事后了解到贾凯并非无房居住，其借住田青娥房屋同时，又私下将其实际占有的其他房屋对外出租获取利益，田青娥了解到该情况后，再次因亲情选择沉默，而贾凯不顾及亲属关系，企图强占该房屋，严重伤害到田青娥及其家属的感情，基于此田青娥将本欲无偿赠与贾凯该房屋的承诺收回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾凯向一审法院起诉请求：1.确认位于西安市新城区的房屋归贾凯所有；2.判令田青娥配合贾凯办理上述房屋的过户手续，将该房屋过户至贾凯名下；3.诉讼费由田青娥负担。一审法院认定事实：田青娥名下拥有原西安市新城区楼1单元3号的公租房一套，2008年10月11日，贾凯与田青娥签订赠与书，约定田青娥将其名下该房屋赠与贾凯，但未对此赠与进行公证，随后此房屋被新城区棚户区改造项目办公室拆迁，贾凯出面以“（田青娥）贾凯”名义签订拆迁安置协议，2011年12月，涉案房屋被拆迁安置于西安市联志小区2号楼1单元6层02室，贾凯入住至今。2019年4月，此房屋产权被登记在田青娥名下。庭审中，田青娥表示撤销上述对贾凯的赠与。一审法院认为，贾凯基于双方签订的赠与书要求确认不动产权归属并要求田青娥履行协助过户的义务，而田青娥明确表示撤销对贾凯的赠与，《合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”，鉴于本案讼争房屋于2019年仍被登记在田青娥名下，故对田青娥撤销赠与的辩称予以采信，对于贾凯要求确认讼争房屋所有权归其所有及田青娥协助办理房屋过户的请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告贾凯的诉讼请求。案件受理费3720元，减半收取1860元，由原告贾凯负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2008年10月11日，田青娥与贾凯签订《赠与书》，载明：“本人田青娥，系户主，家住，经我与家人共同商议，一致同意将我居住的房屋赠给贾凯，在拆迁补偿安置时不考虑赠与人的拆迁补偿及安置事宜。若因此而产生的一切法律后果和民事纠纷，由我与家人自己解决，与拆迁人无任何关系。在回迁安置前，根据本人提供的公证机关出具的有效法律文书，办理有关的更名手续。”2008年10月12日，贾凯以“（田青娥）贾凯”名义与西安市新城区7226工厂周边棚户区改造项目拆迁安置指挥部签订《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（住宅）》。2008年10月27日，田青娥出具《证明》，载明：“我将西安市东二路院拆迁房过房给侄子贾凯。但购房书上注明我二人的名字。我确认此房产权归贾凯壹人所有，与我无关。因为贾凯在购房时将公家补助给我的伍万叁仟元充在购房款里，所以贾凯又付给我伍万元正，我已於当时签收，另外叁仟多元赠与贾凯。此后这所房子再无牵扯我，房主因是贾凯，所以贾凯拥有这套新房的所有产权。”田青娥承认收到贾凯给付的该《证明》中所涉拆迁补助5万元。二审中，贾凯提交收款收据，证明2008年12月13日其向西安市新城区7226工厂周边棚户区改造项目拆迁安置指挥部交购房款120983元。2011年12月，贾凯办理选房、收房、物业手续后对涉案拆迁安置房屋实际装修入住至今。根据西安市不动产登记簿记载，涉案房屋坐落于西安市莲湖区，不动产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0119395号。一审判决认定其余事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据《赠与书》，田青娥将其居住的房屋赠与贾凯，而该房屋系直管公租房，田青娥对该房屋不享有所有权，故田青娥将该房屋赠与贾凯系无权处分。因田青娥系直管公租房承租人，故其因此获得棚户区改造拆迁安置资格。《赠与书》签订于拆迁安置协议前一日，可见《赠与书》系为签订拆迁安置协议而签订。根据《赠与书》并结合田青娥出具的《证明》，可以认定田青娥实际赠与贾凯的系拆迁安置资格。《赠与书》签订第二日贾凯即以“（田青娥）贾凯”名义与拆迁人签订拆迁安置协议。贾凯将拆迁补助除田青娥赠与的部分外已全部给付田青娥。贾凯向拆迁人支付了全部购房款并经过选房、收房等手续后对涉案房屋进行装修并居住至今。基于以上事实，应认定贾凯与田青娥之间形成借名买房关系。涉案房屋虽登记于田青娥名下，但贾凯应为该房屋的真实权利人，现贾凯请求确认该房屋归其所有，有事实依据，应予支持。田青娥应配合贾凯办理该房屋的过户手续。综上所述，贾凯的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5813号民事判决；二、确认位于西安市莲湖区房屋归贾凯所有；三、本判决生效之日起三十日内，田青娥配合贾凯办理上述房屋的过户手续，将该房屋过户至贾凯名下。一审案件受理费3720元，减半收取1860元，由田青娥负担。二审案件受理费3720元，由田青娥负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年一月十四日书记员  张 佩