重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初23795号 原告（案外人）：丁艺，女，汉族，1995年08月11日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：徐俊标，重庆中标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈玉凤，重庆中标律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区仙桃街道桂馥大道1号华辰财富广场3幢12层、13层、14层、15层，统一社会信用代码91500112903509537J。 负责人：唐莉，职务：行长。 委托诉讼代理人：周锐岚，重庆瀛寰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗亚丽，女，汉族，1973年11月5日出生，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：薛凌，男，汉族，1973年11月27日出生，住河北省邢台市桥西区。 第三人（买受人）：雷爽秋，女，汉族，1984年9月30日出生，住重庆市渝中区。 原告丁艺与被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行、第三人罗亚丽、薛凌案、雷爽秋外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员彭钦洪、沈显琼组成合议庭适用普通程序于2019年11月20日进行公开开庭审理。原告丁艺的委托诉讼代理人徐俊标、沈玉凤，被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，第三人罗亚丽到庭参加诉讼。第三人薛凌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。审理过程中，本院依法追加第三人雷爽秋参加诉讼，2019年12月23日，由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员何兴专、彭钦洪组成合议庭再次进行公开开庭审理，原告丁艺的委托诉讼代理人徐俊标、沈玉凤，被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，第三人罗亚丽、雷爽秋到庭参加诉讼。第三人薛凌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销渝北区人民法院(2019)渝0112执异384号《执行裁定书》；2.裁定原告在2025年6月9日租赁期限届满前不向买受人雷爽秋移交位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋，并立即停止对该房屋采取的强制腾退措施（房屋租金共计35000元）；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月10日，丁艺与罗亚丽签订《房屋租赁协议书》一份，约定：1、罗亚丽将其位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋出租给丁艺；2、租赁房屋用途主要用于丁艺本人及员工生活住宿和丁艺儿童宝贝景点拍摄基地；3、租赁期限为10年，从2015年6月10日起至2025年6月9日止；4、罗亚丽提供房屋，丁艺出资装修；5、租赁期间罗亚丽不收取房屋租金，水、电、气及物业管理费用均由丁艺自行负责；6、租赁期限届满，丁艺装修添附的所有设施设备（除可以移动的家具外）全部归罗亚丽所有7、租赁期满，如丁艺需继续租用，罗亚丽将收取房屋租金，租金按照当时同地段房屋市场租赁价格执行；8、罗亚丽应首先满足丁艺的优先承租权；9、丁艺对承租房屋可转租或分租，租金归丁艺所有；10、合同履行期间，凡因罗亚丽违约，不论是基于什么原因导致丁艺不能居住、使用，需赔偿丁艺全部损失(装修款按照当时丁艺实际装修款额执行)，同时向丁艺支付30万元违约金等。该合同签订后，丁艺依约履行了房屋装修等义务，并在房屋装修后承租居住使用至今。2018年7月24日，重庆市渝北区人民法院根据中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的执行申请，作出(2018)渝0112执8756号民事裁定书，裁定查封丁艺承租的、登记在罗亚丽与薛凌名下的位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋一套，并对该房屋启动了司法评估、拍卖程序。在司法评估拍卖中，拍卖公告披露了丁艺与罗亚丽之间的房屋租赁事实，明确了该房屋系带租拍卖。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在本案中，丁艺在法院查封之前已与罗亚丽签订了合法有效的《房屋租赁合同》并占有使用该房屋，在司法评估拍卖中拍卖公告亦披露了丁艺与罗亚丽之间的房屋租赁事实，所以最终拍卖成交的价格仅为评估价格的56%。丁艺作为该房屋租期内的承租人，有权请求阻止向受让人移交占有罗亚丽的该房屋。我方认为，渝北区人民法院(2019)渝0112执异384号《执行裁定书》的“丁艺要求法院确认其对涉案房屋享有租赁权并暂停向买受人交房的请求，于法无据”观点是错误的。遂诉至法院。 被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行辩称，该案执行异议裁定书，适用法律正确，应予采纳。涉案的租赁合同及交易明细的真实性、合法性及关联性我方均不认可。承租人没有举证证明房屋是由其实际占有。该租赁合同约定租赁期限有10年，而正常签订的租赁合同的期限一般是2-3年，签订如此长期限的租赁合同有悖常理。我方在向第三人罗亚丽发放贷款时，审查案涉房屋时并没有租赁关系存在。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人罗亚丽辩称，房屋租赁合同是真实的，应当支持原告的请求。 第三人雷爽秋辩称，不同意原告的请求。我是按照正常的拍卖程序进行的拍卖，而且房屋已经过户，渝北区法院已经发了限期腾房公告，但房屋到现在还没有交付给我。 第三人薛凌未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了租房合同、收条、（2018）渝0112民初676号《民事判决书》、（2019）渝0112执异384号《执行裁定书》等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2018年3月28日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初676号《民事判决书》，判决：一、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付贷款本金1637600.68元及截至2017年10月9日的利息72132.35元、罚息2921.25元、复息1715.75元；二、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付2017年10月10日以后的利息、复利（利息以贷款本金1637600.68元为基数、复利以利息72132.35元为基数，从2017年10月10日计算至贷款清偿之日；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮82%计算，期间中国人民银行贷款基准利率调整的，在次年的1月1日调整）；三、原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行有权就被告罗亚丽、薛凌提供的抵押物位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房产（产权证号：201房地证2008字第02212号）折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二项款项未受偿范围内优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行其他诉讼请求。 该案判决书生效后，中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，原告丁艺向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，本院于2019年8月21日作出（2019）渝0112执异384号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月11日向本院提起本案之诉。 审理过程中，原告丁艺提交了其作为乙方与罗亚丽作为甲方签订的《房屋租赁协议书》一份，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠、共同经营管理、共同发展的原则，甲方愿意将坐落在渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋出租给乙方。主要用于乙方人本人及工作人员生活住宿，同时用于儿童宝贝景点拍摄基地。甲方提供房屋，乙方出资装修。合作期间，甲方不收取房屋租金，水电气、物业管理费用均由乙方自行负责。合作时间完毕，乙方所有设施设备（除可以挪动家具外）全部归甲方所有。乙方装修好后，留一单间给甲方父母生活居住。合作时间届满后，如乙方需要继续租用，甲方应收房屋租金，租金按照当时同地段房屋市场租赁价格执行。甲方应首先满足乙方优先租赁。该合同落款时间为2015年6月10日。 另查明，2013年8月20日，以罗亚丽为甲方，丁艺为乙方签订租房合同，约定甲方将其位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋出租给乙方，租期从2013年8月20日起至2015年8月19日，租金每月5000元，半年一付，另付押金5000元，第一次付款35000元，租期内的水电煤气费及卫生治安费由乙方支付，房屋修缮费由甲方支付。2013年8月21日，罗亚丽向丁艺出具了一份收条，记载收到丁艺房屋租金及押金35000元。 再查明，2013年7月10日，以罗亚丽、薛凌为借款人和抵押人，以中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行为贷款人和抵押权人，签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定罗亚丽向中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行贷款220万元。2013年9月6日，中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行与罗亚丽、薛凌签订《重庆市房地产抵押合同》，被告罗亚丽、薛凌将位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房产抵押给中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行作为借款担保，并办理了抵押登记。 2019年4月4日，重庆市渝北区人民法院发出《拍卖公告》载明：本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行申请执行罗亚丽、薛凌名下位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋进行拍卖，经摇号方式，已选定重庆来拍网络科技有限公司为此按的网络拍卖辅助机构，现将有关事宜公告如下：1.拍卖标的：渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋；2.拍卖标的权属所有人：罗亚丽、薛凌；3.网络拍卖辅助机构：重庆来拍网络科技有限公司；4.评估价：358.89万元；起拍价251.223万元；保证金25.1万元；增价幅度2000；拍卖平台：淘宝网；与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人需于开拍前7日到重庆市渝北区人民法院确认优先购买权……。 第三人雷爽秋通过网络拍卖程序竞拍获得涉案房屋，2019年7月12日涉案房屋过户登记至第三人雷爽秋名下。渝北区人民法院于2019年7月30日发出腾房通知。 本院认为，案外人丁艺对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 原告要求停止向拍卖买受人雷爽秋交付房屋并停止腾房的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，原告虽举示了其与罗亚丽签订的《房屋租赁协议书》《租房合同》，但双方于2013年8月20日签订《租房合同》已经履行完毕，原告无权基于该合同主张租赁权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而《房屋租赁协议书》虽名为租赁协议，但从该合同内容看并非租赁合同，根据该合同约定罗亚丽并不收取房屋租金，故不符合租赁合同的要件，原告不能基于此合同取得租赁权，原告无权基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条主张适用“买卖不破租赁”规则对抗对该房屋的执行。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异384号执行裁定书的请求，因本案属执行异议之诉，该执行裁定是否有误不属于本案的审理范围，原告要求撤销该执行裁定书于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告丁艺的诉讼请求。 案件受理费675元，由原告丁艺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年一月十日 法官 助理  杨 星 书 记 员  潘媛媛