湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6767号原告：朱军，男，1983年9月30日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志律，湖南奋斗者律师事务所律师。被告：郴州市恒吉房地产开发有限公司，住所地湖南省北湖区人民东路16号。法定代表人：谭衡钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：许友国，湖南省郴州市光明法律服务所法律工作者。第三人：李加平，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：蒋艳辉，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凌风，湖南金州律师事务所律师。原告朱军与被告郴州市恒吉房地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）、第三人李加平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加李加平为本案第三人参加诉讼。原告朱军的委托诉讼代理人吴志律、被告恒吉公司的委托诉讼代理人许友国、第三人李加平及其委托诉讼代理人彭凌风、蒋艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理位于郴州市北湖区银光大夏第十层面积为649.18㎡房屋的产权证；2、本案诉讼费用由被告承担。被告恒吉公司的答辩要点：一、答辩人与被答辩人于2001年8月8日签订的房屋买卖合同系合同当事人真实意思表示，合法有效，并于当日收取购房首付款415475元。二、产权未登记，答辩人承认过错，但主要原因是第三人李加平借款涉案房产抵押所致尚未处理。涉案房屋建成之初因资金周转困难致电梯等装修及安装事宜无法及时完工，长沙富菱达电梯有限公司商务代表李加平为能够保障电梯安装款项及时收回，答应出借资金，提出需答辩人以卖房的形式担保借款债务的履行。后答辩人与李加平先后签订了两份“商品房买卖合同”，答辩人认为上述合同并非发生了实质上的“房屋买卖”关系，而是借贷抵押关系。因此，答辩人才没有将房屋过户给被答辩人。此后，答辩人与李加平结算电梯款项时，李加平欲将两份借贷抵押性质的合同认定为实际购房合同，答辩人知道一房不得两卖，所以未配合被答辩人办理房屋产权登记。另被答辩人购买的涉案房产已交款，并实际占有、使用、收益，待条件成熟时答辩人愿意配合办理房屋产权登记。另，被答辩人于2001年9月24日支付315000元，虽未支付到答辩人账户上，答辩人认可已收到，再有100000元购房款是用房屋出租的租金予以抵扣，已于2018年抵扣完（包括了房屋装修款）。第三人李加平陈述：原告于2001年8月8日与被告签订房屋买卖合同后，原告并没有按合同约定支付全部购房款。实际购房人是朱振兴，原告只是代为签署买卖合同。朱振兴利用该房屋买卖合同在银行贷款，后因其无力履行剩余购房款，因此委托被告将房屋对外出售。被告因开发该房地产项目拖欠第三人的电梯款项，被告与第三人就电梯款支付事宜达成一致意见，将原告购买的十层剩余房屋出售给第三人，除抵扣电梯款后，剩余房款全由第三人支付。在9间房屋出卖给第三人之前，该十层就已经出租给郴州假日酒店至今。在房屋出卖和交付给第三人之前，该9间房屋的租金收益由被告收取。原告从未对该9间房屋对应的收益主张过权利。事实上，被告将该房屋出卖给第三人，事先已经得到了原告和朱振兴的认可，原告及朱振兴与被告及第三人曾就房屋的租金支付事宜联合向郴州假日酒店出具书面情况说明，证明原告及朱振兴对该房屋权属现状是明知的。因此，原告在本案中主张属于第三人所有的十层对应的9间房屋与客观事实不符，该主张没有相应的法律依据。第三人提出诉讼请求：1、驳回原告朱军对李加平享有物权权益的位于郴州市北湖区银光大夏第十层房屋中的九间房屋［房屋编号：1001、1002（10010与1002实为同一间）、1003、1005、1006、1007、1008、1009、10013］享有所有权的诉请，并依法判决确认前述九间房屋为李加平所有。2、本案全部诉讼费用由原告和被告承担。查明的事实根据原、被告及第三人的诉辩主张和举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实:一、恒吉公司是一家房地产开发企业。2001年8月8日，以恒吉公司为出售方（甲方）、朱军为认购方（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：“乙方购买甲方的位于郴州市银光大夏地面第十层楼，建筑面积649.18㎡，单价1280／㎡，总价款捌拾叁万零玖佰伍拾零肆角整（830950.4元）。一、付款方式：签订本合同当天乙方向甲方交纳定金100000元，大写壹拾万元整，10天内支付总房款的50%（含定金），即人民币315475元，大写叁拾壹万伍仟肆佰柒拾伍元整，甲方交楼给乙方装修时付30%，即人民币249285元，大写贰拾肆万玖仟贰佰捌拾伍元整，其余房款166190元，大写壹拾陆万陆仟壹佰玖拾元整，在甲方提供一切办理房产证手续及土地使用证时全部付清给乙方。二、双方权利和责任：甲方……2、交房时间：2001年9月28日内交付乙方，……3、甲方协助乙方办理房产证、土地使用证等手续，除房屋交易费双方各承担50%以外，其他所需契税等费用由乙方承担。乙方……1、乙方未能按合同要求支付房价款时，则作违约处理，其逾期部分，乙方应按日百分之一计算延付金给甲方，任何一次付款逾期超过一个月，甲方可单方面终止本合同，……4、该楼层5.5%营业税由乙方承担。……五、其它事项：……3、房产证在交房后壹年内甲方保证办齐，超过一年从交款之日起按6‰支付已付款利息给乙方（时间从第一笔交款日起计）。4、甲方签定合同后三天内去房产部门办理该房产产权预登记手续。”合同签订当日，朱军即向恒吉公司支付了首期购房款415475元。恒吉公司将房屋交付朱军，恒吉公司又将房屋以反租的形式承租了回去经营酒店业务。后由恒吉公司将银光大夏第十层房屋整体出租给郴州印象假日酒店，并收取租金。2001年9月19日，朱军将银光大夏第十层在郴州市房产交易所办理抵押登记备案手续，抵押给中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行（抵押期限为2001年9月21日至2011年9月21日），用于按揭贷款400000元。2001年9月24日，朱军向恒吉公司支付了315000元购房款，尚欠购房款100000元，朱军、恒吉公司双方约定用房屋的租金予以抵扣，至2018年底抵扣完毕。朱军的按揭贷款于2011年9月20日到期偿还清，经抵押人朱军申请，抵押权人中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行注销了抵押登记。恒吉公司一直未就银光大夏第十层楼为朱军到房产登记部门办理房屋产权登记手续。二、李加平系长沙富菱达电梯有限公司的销售代表。银光大夏建成后需安装电梯，该电梯由长沙富菱达电梯有限公司负责安装，恒吉公司无力支付电梯款，即于2006年8月5日，以恒吉公司为出卖人、李加平为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于郴州市的银光大夏第十楼北面第8幅房间，建筑面积275.77平方米，房屋单价为每平方米1800元，总金额496386元，双方自行对产权登记面积与合同约定面积发生的差异进行约定，即单价不变，面积按多退少补（以房产局测绘部门实测面积为准），付款方式为分期支付：1.2006年8月10日前买受人向出卖人支付人民币336000元；2.2006年9月10日前买受人支付人民币50000元；3.2007年3月1日前买受人向出卖人支付余款人民币110386元。同日，双方又签订《补充协议》，约定：1.买受人租金从2006年8月8日起计算，按面积计价，价格按出卖人与假日宾馆签订的合同价格同价；2.买受人向出卖人支付三个月的房屋租金；3.买受人向出卖人支付余款时，除扣除房屋租金外，还应扣除出卖人办理产权证的押金伍万元整，待产权证办理好后十天内支付给出卖人；4.出卖人在2007年4月1日前办理好产权证，办证费用按国家政策规定各自承担；5.若买受人未按约定向出卖人支付款项，则房屋租金归出卖人所有。合同签订后，李加平通过抵扣此前恒吉公司欠付的部分电梯安装款、银行转账、现金支付等方式，向恒吉公司支付了购房款436000元，剩余未支付的购房款，双方协商以李加平收取上述商品房买卖合同确定的房屋租金予以抵扣。2009年12月31日，以恒吉公司为出卖人、李加平为买受人就恒吉公司已出租给郴州印象假日酒店营业的银光大夏第十层第1009号、10013号两间房屋签订了一份异地的房屋买卖合同，即《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为郴州市北湖区银光大夏第十楼1009号、10013号房，建筑面积51.45平方米，房屋单价为每平方米1900元，总金额97755元。双方自行对产权登记面积与合同约定面积发生的差异进行约定，即原价不变，面积按多退少补（以房产局测绘部门实测面积为准），买受人付款方式为由出卖人所欠买受人的房屋租金中扣除。上述两份房屋买卖合同签订后，恒吉公司未就涉案房屋向李加平办理房屋产权登记手续。此前，2009年12月7日，以恒吉公司为甲方、李加平为乙方就位于郴州市银光大夏十楼部分房屋租金的收取事宜达成协议，签订《协议书》，约定：一、甲方已将银光大夏拾楼九幅房间（即1001号、1002号、1003号、1005号、1006号、1007号、1008号、1009号、10013号）共计327.22㎡出售给乙方。二、甲方同意从2010年元月1日起将上述九幅房间（共计327.22㎡）由乙方收取房屋租金。三、2015年2月4日，以郴州印象假日酒店为甲方、李加平为乙方签订了《委托经营合作协议》，约定：经甲、乙双方共同协商一致，于2015年2月4日提前续签本合同，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，秉着平等、互利的原则，为明确甲、乙双方的权利，签订本协议。第一条乙方自愿将其在郴州假日宾馆所购买的产权式宾馆10层1001、1002、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1013、1014号房全权委托给甲方实行统一管理，统一经营。第二条接上一份合同的截止时间，即从2015年1月1日起续签经营期限至2020年12月31日止。第三条续签合同后，甲方保证乙方房屋每平方18.9元/月的分红的原租金不变，该房屋面积为327.22㎡，即该房屋每月分红6217元/间，本协议约定的面积以郴州市房产局测绘中心出具的测绘报告面积为准，如有面积调整，则年收益相应调整。第四条甲方必须次月10号之前把上月分红直接划入乙方账户。四、2019年8月27日，以恒吉公司、谭衡钧为甲方、李加平为乙方双方达成合意，出具了《电梯与房屋销售付款说明》，载明：一、乙方就长沙富菱达电梯有限公司与郴州市银光大夏筹建处所签订的电梯产品供货合同（合同号991208），合同总价陆拾柒万捌仟元整（678000元整）所有电梯款项由恒吉房地产开发有限公司已经全部付清。二、乙方向甲方部分抵款购买的银光大夏第拾层楼（面积为327.22平方米）的全部购房款共计人民币伍拾玖万肆仟壹佰肆拾壹元整（594141元），乙方已经向甲方全部付清。（伍拾玖万肆仟壹佰肆拾壹元的房款中含有甲方应支付乙方从2006年10月8日至2009年12月31日止的房屋租金转为购房款进行了抵扣）。判决的理由与结果本院认为,本案为商品房销售合同纠纷。原告朱军与被告恒吉公司签订的房屋买卖合同以及第三人李加平与被告恒吉公司签订的房屋买卖合同，均未违反法律法规强制性规定，系合同当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点主要是银光大夏第十层的权属问题。对于一房二卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。本案中，原告朱军、第三人李加平先后与被告恒吉公司签订房屋买卖合同，均要求被告恒吉公司履行合同义务，即办理房屋产权登记手续。原告朱军与被告恒吉公司于2001年8月8日签订《房屋买卖合同书》并支付了购房款，且朱军对该房屋在房产登记部门进行了备案登记手续并办理了抵押贷款，已经占有了所购买的涉案房屋，而第三人李加平与被告恒吉公司分别于2006年8月5日、2009年12月31日签订商品房买卖合同在后，是基于长沙富菱达电梯有限公司在银光大夏安装电梯后恒吉公司所应支付的电梯款作抵押，该电梯款于2019年8月27日支付完毕。第三人李加平系长沙富菱达电梯有限公司的销售代表，恒吉公司与李加平签订的两份商品房买卖合同，恒吉公司亦认可为支付电梯款作抵押担保，李加平亦未对其所购买的房屋进行实际占有，且2009年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》，亦不符合当地商品房销售的形式要件。第三人李加平的抗辩理由不成立，其诉请：1、驳回原告朱军对李加平享有物权权益的位于郴州市北湖区银光大夏第十层房屋中的九间房屋［房屋编号：1001、1002（10010与1002实为同一间）、1003、1005、1006、1007、1008、1009、10013］享有所有权的诉请，并依法判决确认前述九间房屋为李加平所有。2、本案全部诉讼费用由原告和被告承担。无事实和法律依据，本院依法予以驳回。对于原告朱军要求被告恒吉公司为其办理位于郴州市北湖区银光大夏第十层面积为649.18㎡房屋产权登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告恒吉公司因不能履行房屋买卖合同义务给第三人李加平造成的损失，第三人李加平可以另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告郴州市恒吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱军到郴州市不动产登记中心办理位于郴州市北湖区银光大夏第十层面积为649.18㎡房屋的产权登记手续。本案案件受理费减半收取40元，由被告郴州市恒吉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  陈建国二〇二〇年一月二十三日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。