湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12025号上诉人（原审原告）：武汉市民防办公室，住所地湖北省武汉市江汉区发展大道267号。负责人：陈伟，该办公室主任。委托诉讼代理人：林芸，武汉市民防办公室下属事业单位武汉市人防战备设施管理所工作人员。委托诉讼代理人：李家稳，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉惠泽医药开发有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区二桥路19号A-17-07、08、09。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：常萍，该公司职工。委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉市民防办公室（以下简称武汉市民防办）因与被上诉人武汉惠泽医药开发有限公司（以下简称惠泽医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉市民防办上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求依法改判支持武汉市民防办的全部诉讼请求。3、判令本案诉讼费用由惠泽医药公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院混淆合同性质，将预约与本约混同，错误认定《房屋租赁补充协议》的性质，该协议性质是预约合同，其真实意思表示是附条件的续约承诺，不是对租赁期限的约定或变更。2、一审法院混淆违约事实与违约责任的概念，对惠泽医药公司违约事实的认定错误。惠泽医药公司多次不按合同约定期限支付租金的行为已经构成违约，一审法院以来往函件中提及的“宽限”二字认定延期支付租金得到了同意显然是片面曲解当事人的意思。惠泽医药公司也未提交证据证明车位费的逾期交付经过武汉市民防办的宽限和同意。3、一审法院关于“特别情况”、“政策原因”之事实认定错误。市政府办公厅下发通知明确要求停止一切新增出租出借，本案房屋在被清理之列，此情节应当属于“政策原因”，亦为“特别情况”。4、一审法院关于占有使用费的事实认定错误，没有考虑到周边市场行情因素。二、一审判决法律适用错误。1、惠泽医药公司在签订合同前已经明知相关规定，并非善意的承租人。2、关于国有资产出租期限的规定应当对惠泽医药公司产生约束力。惠泽医药公司辩称：1、武汉市民防办混淆“补充协议”的法律概念，《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》是双方协商一致自愿签订，符合法律规定，具有同等的法律效力。2、一审判决法律适用正确。市政府办公厅2018年4月2日下发的《关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案的通知》为其内部行政管理性规定，不能对抗善意第三人。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。武汉市民防办向一审法院起诉请求：1、判令惠泽医药公司立即腾退并恢复原状后归还武汉市民防办房屋；2、判令惠泽医药公司按照原合同约定租金的2倍支付2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和损失赔偿金[根据周边市场租金标准，参照原合同约定计算，至起诉之日暂定611298元，以实际发生数额为准]；3、判令惠泽医药公司支付逾期付款的违约金1437382元及利息[利息是从2019年1月1日起至实际腾退之日止，按同期银行贷款利率计算]；4、判令惠泽医药公司支付武汉市民防办律师费48000元；5、本案诉讼费用由惠泽医药公司承担。一审法院认定事实：2015年6月26日，武汉市民防办（出租方，甲方）与惠泽医药公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市江岸区金桥大道新春村的武汉市人防专业队用房第一至第七层（建筑面积约为5427平方米）出租给乙方使用，附属设施包括：基本供电设备、基本供水设备、正常状态电梯两部、一次消防设施、第四至第七层正常状态分层式中央空调、基本排水设施、基本绿化设施、围墙、大门、院内道路设施等（以双方交接清单为准）；房屋租赁期限为叁年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，若甲方继续出租该房屋，在同等条件下乙方有优先承租权；若乙方继续承租该房屋，应在本合同租赁期满前三个月书面向甲方提出申请；房屋租金为每平方米每月35元，年租金为2279340元，租金每半年支付一次，即每年1月10日前支付当年上半年租金，7月10日前支付当年下半年租金；合同期满，若乙方选择继续租赁，其租金在上一合同期基础上每三年递增12%并重新签订租赁合同，续租期间租金的支付方式不变；乙方租赁期间，甲方同意向乙方提供30个地下停车位，租金为每车位每月300元，车位年租金为108000元。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定：鉴于乙方投入资金较多，在不违反《房屋租赁合同》的情况下，甲方原则同意在租赁期满后，由乙方继续租赁房屋直至2025年12月31日；本补充协议具有与《房屋租赁合同》同等的法律效力。合同签订后，惠泽医药公司用诉争房屋用于经营圣天使月子会所。2016年，惠泽医药公司（乙方）与武汉市民防办（甲方）签订《电力增容补充协议》，约定乙方因经营需要加设空调和热水系统，甲方同意乙方增加用电容量，乙方交纳为适应用电容量增加而进行的输电、变电、配电工程建设或改造的费用。此后，武汉市民防办协助惠泽医药公司办理了电力增容，惠泽医药公司支付了电力增容的相关费用。2016年5月3日，武汉市圣天使医疗投资管理有限公司向武汉市民防办发函，以大楼存在消防问题、5-7楼空调外机延期安装、需要电增容为由，请求武汉市民防办宽限房租交付时间。2016年5月5日、5月9日武汉市民防办回函称积极配合解决协调方方面面的问题，宽限房租交付时间长达5个月，希望按时支付房屋租金。2017年5月，武汉市民防办出具催款函，写明宽限房租长达5个月，希望支付2017年上半年租金。2018年5月9日，惠泽医药公司向武汉市民防办出具函件，要求继续租赁至2025年12月31日。2018年7月26日，武汉市民防办向惠泽医药公司出具《合同终止通知函》，以合同于2018年12月31日到期，因政策原因不再将房屋对外出租为由，到期后不再与惠泽医药公司续签，确保在2019年1月1日腾退完毕，惠泽医药公司于2018年7月19日签收该通知函。惠泽医药公司于7月16日出具《关于租赁合同终止通知的回函》，认为双方2015年6月26日签订的《房屋租赁补充协议》和同期签订的《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，确定的租赁期至2025年12月31日是经双方一致同意的，武汉市民防办强行解除租赁合同有违公平、诚信原则。2018年9月20日，武汉市民防办再次向惠泽医药公司下达《合同终止通知函》，以政策原因不再将房屋对外租赁，合同到期后不再续签合同为由，要求惠泽医药公司在2019年1月1日前腾退完毕。2018年9月26日，惠泽医药公司向武汉市民防办出具《关于租赁合同终止通知的回函》，以租赁期限应到2025年12月31日为由，要求继续履行租赁合同。惠泽医药公司于2016年6月14日支付了2016年1月至6月的租金，于2016年11月9日支付了2016年7月至12月的租金，于2017年6月28日支付了2017年1月至6月的租金，于2017年12月5日支付了2017年7月至12月的租金，于2018年6月1日支付了2018年1月至6月的租金，于2018年12月17日支付了2018年7月至12月的租金，于2018年10月25日支付了2016年至2018年的停车位租金。此后，惠泽医药公司未支付租金。诉争房屋的具体门牌号为武汉市江岸区金桥大道34号。2014年3月13日，武汉市财政局发布武财行资[2014]158号文，要求各行政事业单位如利用国有资产出租，签订的正式合同要报主管部门和同级财政部门备案，市级行政事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过3年。2015年1月30日，《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》公布，该条例于2015年4月1日施行，该条例第十六条规定：“行政单位的国有资产依法可以出租、出借的，应当报同级财政部门批准。事业单位的国有资产依法可以出租、出借的，应当经主管部门审核后报同级财政部门批准。国有资产经批准出租、出借的，应当签订书面合同，合同期限一般不得超过三年”。2018年，武汉市人民政府印发《清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案的通知》，该方案的对象为在2016年市直单位房产调查统计工作中清理出有出租出借及闲置房产的市直党政机关及事业单位。一审法院认为，武汉市民防办和惠泽医药公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方真实意思的表示，双方均应按上述合同和协议的约定履行各自的权利和义务。尽管房屋租赁合同中约定的租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，但双方的补充协议中约定，在不违反《房屋租赁合同》的情况下，武汉市民防办原则同意惠泽医药公司继续租赁诉争房屋至2025年12月31日，该补充协议说明在没有特别情况下，武汉市民防办与惠泽医药公司的租赁关系应持续至2025年12月31日。《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》规定国有资产出租、出借的，期限一般不超过三年，该规定并非禁止性规定，武财行资[2014]158号文中也规定国有资产出租的，期限一般不得超过3年，并非一定不可以超过三年，该规定系约束行政事业单位的出租行为，并不能对善意的承租人产生约束力，《房屋租赁补充协议》中约定惠泽医药公司可以继续租赁诉争房屋至2025年12月31日，在惠泽医药公司未根本违约的情形下，武汉市民防办以合同于2018年12月31日到期、政策原因终止合同，于法无据，武汉市民防办和惠泽医药公司应继续履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，武汉市民防办要求惠泽医药公司腾退并恢复原状、归还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。从惠泽医药公司和武汉市民防办往来函件来看，惠泽医药公司延期支付租金得到了武汉市民防办的宽容和同意，对于武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2016年至2018年逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。2019年1月开始，惠泽医药公司未支付房租，惠泽医药公司应按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》约定的租金标准向武汉市民防办支付租金，2019年1月1日至2019年8月31日的租金和车位租金共计1773907元[2279340元×（1+12%）÷12个月×8个月+108000元÷12个月×8个月]，惠泽医药公司应支付给武汉市民防办。因双方对于租赁合同产生纠纷，惠泽医药公司暂停支付2019年1月的租金，并不构成违约，武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2019年1月未支付租金的损失赔偿金、利息及逾期付款违约金，于法无据，一审法院不予支持。惠泽医药公司抗辩武汉市民防办交付的房屋不符合约定，为此支付了电力增容费用和空调费用，应减少租金，但从惠泽医药公司与武汉市民防办签订的《电力增容补充协议》来看，双方约定该费用由惠泽医药公司承担，惠泽医药公司的此项抗辩理由，一审法院不予支持。武汉市民防办要求支付律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉惠泽医药开发有限公司于一审判决生效之日起十日内支付武汉市民防办公室2019年1月至2019年8月房屋租金和车位租金共计1773907元；二、驳回武汉市民防办公室的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23573元，由武汉市民防办公室负担2808元，武汉惠泽医药开发有限公司负担20765元。因案件受理费已由武汉市民防办公室预交，武汉惠泽医药开发有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费20765元一并支付给武汉市民防办公室。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，武汉市民防办和惠泽医药公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《房屋租赁补充协议》的约定，双方的租赁关系应延续至2025年12月31日。《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》系对行政事业单位出租行为的约束，对惠泽医药公司不产生约束力。武汉市民防办认为双方的租赁合同期限已经届满，《房屋租赁补充协议》是预约合同，不是对租赁期限的约定或变更的上诉理由，本院不予采纳。从惠泽医药公司与武汉市民防办的往来函件中可以看出惠泽医药公司延期支付租金得到了武汉市民防办的宽容和同意，一审法院对于武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2016年至2018年逾期付款违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。因本案纠纷发生，惠泽医药公司自2019年1月开始暂停支付租金，并非恶意拖欠，一审法院对于武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2019年1月未支付租金的损失赔偿金、利息及逾期付款违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。但惠泽医药公司应当向武汉市民防办支付2019年1月之后的房屋租金和车位租金，一审法院判决惠泽医药公司按照合同约定支付2019年1月1日至2019年8月31日的房屋租金和车位租金1773907元，本院予以维持。综上所述，武汉市民防办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2808元，由武汉市民防办公室负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月十五日书记员 陈旭敏