文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初21049号原告:重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街136号名义层第13层整层。法定代表人:崔恒忠，公司总经理。委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦兮，中豪律师事务所律师。被告：六艺星空(北京)文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路石门村5号3幢119室。法定代表人:周鹏。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称龙湖成恒公司）与六艺星空(北京)文化传播有限公司（以下简称六艺星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，由审判员唐晨峰担任审判长，与人民陪审员范丽萍、曾炎一依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，书记员刘学燚担任法庭记录。原告龙湖地产公司的委托诉讼代理人王梦兮到庭参加诉讼，被告六艺星空公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告龙湖地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年12月03日签订的编20141031001号的《龙湖·租赁合同》于2018年1月29日解除;2.判令被告立即向原告支付租金181819.35元及滞纳金(滞纳金以欠付租金为基数，从逾期之日每日按人民银行同期贷款利率四倍计算，直至清偿之日止)；3.判令被告立即向原告支付物业管理费60606.45元、推广服务费12121.29元、电费1658.4元以及上述欠费滞纳金(滞纳金以上述拖欠费用为基数，从逾期之日每日按人民银行同期贷款利率四倍计算，直至清偿之日止)；4.判令被告立即向原告支付合同解除违约金合计76677.1元；5.判令被告赔偿原告房屋占用损失55141.94元；6.判令被告赔偿原告清水房还原的损失43558.12元;7.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称：龙湖成恒公司，出租人）与被告六艺星空（北京）文化传播有限公司（以下简称：六艺星空公司，承租人）于2013年12月03日签订了编号为20141031001号的《龙湖·租赁合同》（以下简称：租赁合同），双方在租赁合同中约定：（1）由出租人将位于重庆市渝中区长江2路174号龙湖时代天街C馆-L2-20、21号房屋（以下简称：该房屋）出租给承租人经营使用；（2）该房屋租赁期限自2015年3月10日起至2019年4月27日止；（3）该房屋的租金按照下述规定计算：2015年4月28日至2016年4月27日期间保底租金标准为120元/月·平方米，月保底租金合计为36960元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%；2016年4月28日至2017年4月27日期间保底租金标准为130元/月·平方米，月保底租金合计为40040元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的11%；2017年4月28日至2018年4月27日期间保底租金标准为150元/月·平方米，月保底租金合计为46200元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的12%；2018年4月28日至2019年4月27日期间保底租金标准为170元/月·平方米，月保底租金合计为52360元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%；（4）该房屋的推广服务费自2017年1月1日开始收取，推广服务费标准为10元/月·平方米，月推广服务费合计为3080元；（5）物业服务费自开业日开始起算，费用标准为50元/月·平方米，该房屋每月合计物业服务费为15400元；（6）承租人租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用；（7）除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人/物业公司账户；（8）在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时状态；（9）若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超出30日的，出租人有权解除本合同；（10）在租赁期内，若承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广服务费(若有)、收银机使用费（若有）、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式），承租人应在出租人的书面抵扣通知书送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金；（11）出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超过部分的实际损失；（12）承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置（该等权利不得被解释为出租人及物业服务公司（如有）对承租人留置权的物品承担审慎保管的义务），出租人对因此而造成的损失概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费，公证费等由承租人承担；（13）出租人和承租人双方为及时及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依据法律规定向本合同履行地（即房屋所在地）法院提起诉讼。租赁合同生效后，原告按约向被告六艺星空公司交付了合格的房屋。然而，被告六艺星空公司在合同履行过程中存在停业、长期拖欠租金等违约行为。鉴于上述情况，根据租赁合同14.7条，被告停业累计3天，原告可解除合同，原告向被告六艺星空公司送达了《解除合同通知书》，双方签订的租赁合同已于2018年1月29日解除。被告六艺星空公司欠付租金期限为2017年10月1日至2018年1月29日。滞纳金计算标准为千分之零点四，原告主动调整为银行贷款利率四倍。同时，根据合同11.1条，原告主张的物业管理费对应的管理期限与主张的租金对应租期一致；推广费同物业费计算方式一致；电费实际产生1658.4元。违约金根据合同约定计算期间为2018年1月29日到2019年4月27日，共计76677.1元。原告于2018年3月6日自行将房屋收回，房屋占用期间为2018年1月29日至2018年3月5日，根据合同13.3条计算损失为55141.94元。另原告自行恢复房屋原状花费43558.12元。原告认为，上述合同均是各方的真实意思表示，合法有效。原告已按约履行出租人义务，被告六艺星空公司停业、长期拖欠租金等费用的违约行为已构成严重违约。租赁合同系因被告六艺星空公司违约而解除，合同的解除并不影响违约金条款的效力，原告有权要求被告六艺星空公司清偿欠付费用、承担相应违约责任。综上，为了维护原告的合法权益，依照我国《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告六艺星空公司未答辩。本院经审理查明的事实如下：2013年2月3日，龙湖地产公司与六艺星空公司签订了《龙湖·租赁合同》(合同编号为:20141031001)，双方在租赁合同中约定由出租人将位于重庆市渝中区长江2路174号龙湖时代天街C馆-L2-20、21号房屋（以下简称：该房屋）出租给承租人经营使用；租用面积为308平方米，该租用面积为暂测面积；租赁期限自2015年3月10日起至2019年4月27日止，出租人应当于2015年3月10日之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋；计租日为本合同约定之装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准），如有免租期的，以免租期截止次日为计租日，暂定为2015年4月28日；该房屋的租金按照下述规定计算：2015年4月28日至2016年4月27日期间保底租金标准为120元/月·平方米，月保底租金合计为36960元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%；2016年4月28日至2017年4月27日期间保底租金标准为130元/月·平方米，月保底租金合计为40040元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的11%；2017年4月28日至2018年4月27日期间保底租金标准为150元/月·平方米，月保底租金合计为46200元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的12%；2018年4月28日至2019年4月27日期间保底租金标准为170元/月·平方米，月保底租金合计为52360元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的13%；收银机使用费：承租人使用出租人提供的收银机，并承担该系统及相关设备的使用费，自使用日开始计算；推广服务费：该房屋的推广服务费自2017年1月1日开始收取，推广服务费标准为10元/月·平方米，月推广服务费合计为3080元；物业服务费：物业服务费自开业日开始起算，费用标准为50元/月·平方米，该房屋每月合计物业服务费为15400元；首期物业管理费为2015年3月10日至2015年4月30日期间的物业管理费，共计人民币26329.03元，承租人应于本合同签署后7日内向出租人或物业服务公司支付首期物业服务费用；承租人租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用；合同保证金：承租人应向出租人缴纳相当于该房屋3个月的月保底租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证，按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金共计人民币166320元，承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付合同保证金；首期费用：首期费用共计人民币43736元，包括2015年4月28日至2015年5月31日期间的保底租金40656元以及2017年1月1日至2017年1月31日期间的推广服务费3080元；付款时间：除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人/物业公司账户；合同另约定在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时状态；违约责任：若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超出30日的，出租人有权解除本合同；在租赁期内，若承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广服务费(若有)、收银机使用费（若有）、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式），承租人应在出租人的书面抵扣通知书送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金；除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金金额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金；出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超过部分的实际损失；承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置（该等权利不得被解释为出租人及物业服务公司（如有）对承租人留置权的物品承担审慎保管的义务），出租人对因此而造成的损失概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费，公证费等由承租人承担；合同另外约定了出租人和承租人双方为及时及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依据法律规定向本合同履行地（即房屋所在地）法院提起诉讼。合同由双方授权代表签字并加盖双方单位公章。2014年12月3日，甲方龙湖成恒公司与乙方六艺星空公司签订关于《租赁合同》的补充协议，内容为删除原合同以下条款：如果合同保证金以保底租金、物业服务费、推广服务费、收银机使用费作为计算依据，则在租期内，该房屋的保底租金及/或物业服务费及/或推广服务费及/或收银机使用费标准发生调整的，合同保证金金额做相应调整，承租人应在缴纳调整发生当期的租金的同时，补齐保证金差额。2015年3月9日，双方签订接铺委托书，龙湖成恒公司将案涉商铺交付给六艺星空公司。双方于2015年3月12日签订商铺进、退场交接确认书，对各项目交付状况和收回状况进行了确认。2018年1月26日，由于六艺星空公司停业超过3天，龙湖成恒公司向其寄出《解除合同通知书》、《欠费及留置资产处理通知书》。通知解除双方签订的《租赁合同》，六艺星空公司务必按照租赁合同约定将租赁房屋交还于龙湖地产公司，并交清所有租赁费用及欠费和滞纳金。否则，龙湖成恒公司有权强制封闭该房屋并按照合同约定对留置在租赁房屋内的物品进行处置，并要求按约将租赁商铺恢复至清水状态交，及办理处理留置物品等相关后续事宜。否则，将视贵方放弃相关物品所有权，龙湖成恒公司将按照租赁合同约定自行处置铺内留置物品等。后六艺星空公司未做答复，龙湖成恒公司遂于2018年3月6日自行将房屋收回，其后龙湖成恒公司委托重庆永徽装饰工程有限公司对时代天街C-G-13（LAVAZZA拉瓦萨咖啡）商铺、时代天街C-G-14a（吃货日记）商铺以及时代天街C-L2-20/21（星空琴行）商铺进行拆除整改以恢复原状，并实际支付了（星空琴行）商铺恢复费用43558.12元。审理中，龙湖成恒公司举示了诉讼请求费用明细，其中载明了本案各项请求金额明细及应付时间等。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告龙湖成恒公司与被告六艺星空公司签订《龙湖·租赁合同》(合同编号为:20141031001)系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告龙湖成恒公司于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告六艺星空公司使用，六艺星空公司应按照合同约定按时足额向龙湖成恒公司支付房屋租金、物业服务费、推广服务费等合同项下的费用。关于《龙湖·租赁合同》的解除问题。本案中，双方在合同中约定：承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计达10次以上或累计超过3天的，出租人有权解除合同。六艺星空公司自2017年9月2日起关闭正在营业的店铺，根据合同约定，龙湖成恒公司有解除合同的权利。2018年1月26日，龙湖成恒公司发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《龙湖·租赁合同》(合同编号为:20141031001)。根据双方关于通知的约定在该《解除合同通知书》寄出后第3天视作已送达到六艺星空公司。故双方签订的《龙湖·租赁合同》(合同编号为:20141031001)已于2018年1月29日解除。关于原告要求被告支付租金181819.35元及滞纳金54454元的诉讼请求。《龙湖·租赁合同》由于被告六艺星空公司的违约行为而于2018年1月29日解除，合同解除前，六艺星空公司仍应当履行合同约定的租金义务，即支付龙湖成恒公司10月租金为46200元、11月租金为46200元、12月租金为46200元、1月租金为43219.35元，合计181819.35元。由于被告六艺星空公司逾期支付合同项下的租金、推广宣传费、收银机使用费等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为资金利息损失。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定利息计算标准为按被告六艺星空公司欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率计算，从六艺星空公司应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。关于原告要求被告支付物业管理费60606.45元、推广服务费12121.29元、电费1658.4元以及上述欠费滞纳金的诉讼请求。双方合同因六艺星空公司停业超过3天的违约行为而解除，故应向龙湖成恒公司支付合同解除前物业管理费60606.45元、推广服务费12121.29元、电费1658.4元，滞纳金的计算同上。关于原告要求被告支付合同解除违约金76677.1元的诉讼请求。双方合同中约定出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金。龙湖成恒公司的该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占用损失55141.94元的诉讼请求。双方合同中约定，承租人应于租赁期满日或本合同解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止。龙湖成恒公司的该项诉讼请求符合上述约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付店铺清水还原费43558.12元的诉讼请求。双方合同中约定，承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿。庭审中，龙湖成恒公司陈述案涉房屋已委托第三方重庆永徽装饰工程有限公司恢复原状，已实际施工并产生费用，综合各项证据本院认定案涉商铺清水还原费实际发生且合理，故本院支持龙湖成恒公司的该项诉讼请求。六艺星空公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应民事诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司与被告六艺星空(北京)文化传播有限公司于2013年12月03日签订的编20141031001号的《龙湖·租赁合同》于2018年1月29日解除。二、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司在本判决生效后立即向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付租金181819.35元及滞纳金(滞纳金以欠付租金为基数，从逾期之日起按人民银行同期贷款利率计算，直至清偿之日止）。三、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司在本判决生效后立即向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付物业管理费60606.45元、推广服务费12121.29元、电费1658.4元以及上述欠费滞纳金(滞纳金以上述拖欠费用为基数，从逾期之日起按人民银行同期贷款利率计算，直至清偿之日止）。四、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司在本判决生效后立即向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付违约金76677.1元。五、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付房屋占用损失55141.94元。六、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付清水房还原的损失43558.12元。七、驳回原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告六艺星空(北京)文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9503元，由被告六艺星空(北京)文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 唐   晨   峰陪审员 范丽萍陪审员曾炎一二〇二〇年一月八日书记员 刘   学   燚