河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1517号 原告贾秉立，男，汉族，1975年1月5日生，住新乐市。 委托代理人杜卫杰，石家庄市新乐星光法律服务所法律工作者。 被告河北泽丰房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区光华路9号博雅庄园甲2幢。 法定代表人詹冰涛，执行董事。 委托代理人李旭、张甜怡（实习律师），河北荣聿律师事务所律师。 原告贾秉立诉被告河北泽丰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杜卫杰、被告河北泽丰房地产开发有限公司委托代理人李旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为：一、判令被告继续履行2017年5月22日《协议书》；二、判令被告向原告支付库房地置换款300万元；三、判令被告承担违约金455万元；四、诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告在新乐市开发北美花园小区，被告在开发该小区时，需要占用原告的库房院落，经双方协商于2016年7月1日达成《库房地置换协议》，协议签订后因被告的原因双方没有置换成功，该协议没有履行。2017年5月22日双方又达成货币补偿《协议书》。协议约定原告将库房地交给被告开发，被告补偿原告1820万元，签订协议当天被告支付了1020万元，剩余款项2017年6月30日前付400万元，8月15日前付清剩余400万元。被告实际付款时间为2017年7月17日支付400万元，10月12日支付100万元，剩余300万元至今未付。被告行为已构成违约，协议约定如任何一方违约按照本合同总价款的25%承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。 原告为了支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据1.2016年7月1日原告与被告达成的库房地置换协议。证据2.2017年5月22日原告与被告达成的协议书。现原告诉请要求履行的协议书就是2017年5月22日签订的，第一份协议书是双方达成的置换协议书，在签订协议后由于新乐市的房屋价格上涨，被告违约不再履行，双方重新达成的是2017年5月22日的货币补偿协议，根据该协议被告方应当将其占用原告的库房地补偿给原告1820万元，现剩余300万元没有支付，该协议书还约定了违约责任，违约责任是按照总价款的25%承担。 被告质证称，对两份证据的真实性认可，但是对其证明内容不予认可，在协议书的第一条中，明确写明“现泽丰地产公司已将贾秉立的库房地交给泽丰地产开发”，但该库房地的权属目前仍无法查清，所以原告并没有履行将其所有的没有争议的库房地交给被告的义务。 被告河北泽丰房地产开发有限公司辩称：一、原告不能证明库房地及地上房屋的权属，按照协议书的约定原告违约，因此被告拥有先履行抗辩权和不安抗辩权，所以未支付的300万元应在权属查明后再支付；二、被告没有任何违约行为，不应承担违约责任。时至今日库房地的权属问题未解决，所以被告无违约行为，不应承担违约责任；三、被告不应承担诉讼费。 被告河北泽丰房地产开发有限公司为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1.2016年张启明诉被告贾秉立，第三人河北泽丰房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷的一审判决书、二审裁定书。证据2.2018年张启明诉被告河北泽丰房地产开发有限公司、第三人贾秉立房屋拆迁安置补偿合同纠纷的一审判决书、二审裁定书、发回重审一审判决书。证据3.2019年张启明诉被告贾秉立、第三人河北泽丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷的一审判决书、二审裁定书。证明这三个案件均是围绕贾秉立与张启明之间的库房地及地上房屋权属纠纷引起，通过证据3的二审裁定书可知，贾秉立和张启明通过私下达成和解协议的形式结束了该案件的审理，所以本案所涉库房地及地上房屋的权属至今没有查清，所以在权属不清的情况下被告无法继续履行协议书中约定的义务，不存在违约的情况。 原告质证称，对被告出示的三组证据真实性无异议，但是证明目的有异议，原告将库房地已交付给被告，并且被告用原告的土地开发建设成了北美小区的5、6、7楼房，该楼房已经销售，并且业主已经入住，被告已经充分利用了该地，张启明与库房地的权属没有任何关系，该库房地是原告流转本村刘瑞琴，张启明之所以与被告形成诉讼，是因为张启明在被告公司打工，被告公司为了推迟给付原告库房置换款，以各种理由向法院起诉，但是除了最后一次是撤诉外，其他均是驳回其诉请。本案所涉及到的库房地权属清楚没有争议，被告在达成协议后没有按照协议履行，已经构成违约，因此被告应当承担给付原告库房地款300万元和违约责任。 经审理查明，2016年7月1日，原、被告签订《库房地置换协议》，约定因被告开发，需改造建设原告库房地及地上附着物，双方协商一致采用产权置换的方法，对原告予以补偿。协议签订后没有置换成功，该协议没有履行。2017年5月22日双方又达成货币补偿《协议书》。协议约定原告将库房地交给被告开发，被告补偿原告1820万元，签订协议当天被告支付了1020万元，剩余款项2017年6月30日前付400万元，8月15日前付清剩余400万元。被告实际付款时间为2017年7月17日支付400万元，10月12日支付100万元，剩余300万元至今未付。 双方签订《库房地置换协议》、《协议书》后，案外人张启明认为原、被告的拆迁补偿行为侵害了其权益，向新乐市人民法院提起过三次诉讼，分别为：（2017）冀0148民初634号，案由为财产损害赔偿纠纷；（2018）冀0148民初194号、（2018）冀0148民初2238号（为（2018）冀0148民初194号案件发回重审案件），案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；（2018）冀0148民初4063号，案由为房屋买卖合同纠纷。上述三案，（2017）冀0148民初634号最终以驳回张启明起诉结案；（2018）冀0148民初2238号最终以驳回张启明诉讼请求结案；（2018）冀0148民初4063号案件，一审驳回张启明诉讼请求后，张启明上诉至石家庄市中级人民法院后，张启明以和本案原告达成和解为由撤回上诉，石家庄市中级人民法院裁定予以准许。 本案庭审中，经本院询问，原告称（2018）冀0148民初4063号案件二审过程中，没有另行给付张启明其他钱款，系经法官做工作后，张启明撤诉。 以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，2016年7月1日原、被告签订的《库房地置换协议》及2017年5月22日双方签订的货币补偿《协议书》，均系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，本院予以确认有效。 双方在履行《协议书》的过程中，被告称因案外人的诉讼，导致涉案的库房地及房产产权不明，为了避免因此遭受损失，行使了先履行抗辩权及不安抗辩权，所以剩余300万元未能支付给原告。 在（2017）冀01民终10120号民事裁定书中，认定“张启明均未实际取得上述土地的所有权……贾秉立与第三人河北泽丰房地产开发有限公司签订的《库房地置换协议》中所涉及的房屋难以认定包含被上诉人的房产”、（2018）冀0148民初2238号民事判决书认定“第三人贾秉立的父亲贾增瑞在取得涉案土地使用权后在土地的南段建有四套二层楼房，由于楼房没有履行正规的审批手续，故该建筑物没有房产登记部门的登记……诉争的楼房没有交付给原告因此楼房的拆迁补偿款应当按照被告泽丰公司与第三人贾秉立签订的协议归第三人贾秉立所有”，上述两份法律文书现均已生效，故可以认定本案涉案的拆迁补偿款应由原告领取，双方签订的《协议书》应继续履行，对于被告的抗辩理由，本院不予采信。 2017年5月22日原、被告双方签订的《协议书》中第5条约定“对于上述约定甲乙方必须严格遵守……如任何一方违约按本合同约定总价款的25%承担违约责任，赔偿对方损失，双方无异议”，原、被告双方约定补偿价款总额为1820万元，分三笔支付，最后一笔400万元应于2017年8月15日前支付，但时至今日，尚有300万元被告未向原告支付，被告的行为明显违约，应承担违约责任，按照双方的约定，违约金应为1820万元*25%=455万元，对于原告违约金的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告贾秉立与被告河北泽丰房地产开发有限公司2017年5月22日签订的《协议书》继续履行； 二、被告河北泽丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，支付原告贾秉立库房地置换款300万元、违约金455万元，共计755万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64650元，由被告河北泽丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  秦建堂 人民陪审员  平彩云 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  任雨薇