上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初17116号原告(反诉被告)：上海棒呆力教育科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周绍文，执行董事。委托诉讼代理人：郑贤婷，上海锦汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：罗必润油品(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张剑敏，执行董事。委托诉讼代理人：沈文骏，上海普盛律师事务所律师。原告上海棒呆力教育科技有限公司与被告罗必润油品(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭审理。此后，被告罗必润油品(上海)有限公司提出反诉。本院于2019年10月28日组织原、被告进行证据交换，于2019年12月27日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)上海棒呆力教育科技有限公司的委托诉讼代理人郑贤婷、被告罗必润油品(上海)有限公司(反诉原告，以下简称被告)的委托诉讼代理人沈文骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海棒呆力教育科技有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告归还原告多付的2019年6月、7月的租金共计184,650元；2.被告支付上述租金的利息损失，以184,650元为本金，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.被告支付原告代为修复的消防违规改正工程款30,700元；4.被告支付工程款的利息损失，以30,700元为本金，自2019年1月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.被告配合原告办理2019年6月物业费13,490.40元及物业费押金40,471.20元退还事宜。事实和理由：2017年7月18日，原、被告签订租约，约定原告向被告承租上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，签约后，原告依约向被告支付了押金。2017年10月23日，上海市长宁区公安消防支队(以下简称消防支队)在对涉讼房屋进行消防监督检查后，发出改正通知书，要求拆除机械排烟口所在房间的玻璃墙，而玻璃墙为被告设置，原告为了不影响使用，在征得被告同意后，代为拆除修复并支付工程款30,700元。2019年5月，原告因自身原因提出解除合同，并与被告签订了交接清单，确认原告已于2019年5月31日搬离涉讼房屋。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告罗必润油品(上海)有限公司本诉辩称及反诉诉称，1.因原告擅自单方解除合同，构成根本违约，双方租赁合同虽已解除，但是，根据合同约定，除没收原告缴纳的押金外，原告还应支付2个月的租金作为违约金，故2019年6月、7月的租金应当扣除作为违约金，原告无权要求返还；2.被告将涉讼房屋交付原告使用时，消防验收是合格的，消防违规的隔墙不是玻璃墙，而是原告自行搭建的隔断，原告与被告微信聊天时，仅拍了一张玻璃墙的照片，告知是玻璃墙导致消防无法通过，并未出示消防支队的改正通知书，被告是基于原告的误导，才同意原告代为拆除，而关于拆除方案和费用，原告均未告知，也未和被告协商沟通，原告也没有提供改正后通过消防验收的材料，故改正工程款应由原告自行负担，且金额过高，被告不同意支付；3.被告同意配合原告办理2019年6月物业费以及物业费押金的退还事宜；4.因被告无须退还原告多付的租金和支付改正工程款，故不同意支付上述费用所产生的利息损失。被告罗必润油品(上海)有限公司另提出反诉请求：1.原告赔偿被告中介费损失128,961.81元、2019年6月1日至2019年8月15日空置期以及2019年8月19日至2019年10月18日免租期的可得利益损失共计427,772.50元、2019年10月19日至2020年7月31日的可得利益损失111,767.56元，上述损失共计668,501.87元，扣除原告已付的2019年6月、7月的租金共计184,650元作为违约金后，原告仍应赔偿被告损失483,851.87元；2.被告没收原告已缴纳的押金184,650元。原告上海棒呆力教育科技有限公司反诉辩称，1.原告因自身原因提前退租，同意被告没收押金作为违约金，但不应承担押金以外的损失，原告已付的2019年6月、7月的租金不应扣除作为违约金，被告理应退还；2.关于中介费损失，无论原告是否提前退租，被告再次对外出租均会产生中介费的合理支出，不属于法律规定因原告提前退租而产生的损失；3.关于空置期和免租期的可得利益损失，属于市场调控，与原告无涉，被告没收押金足以弥补期间的租金损失；4.关于被告另行出租的租金低于其向原告收取的租金的差额，与原告无关，系被告与新的承租人达成的金额，原告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《上海市房屋代理合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋作为办公使用，租赁期自2017年8月1日起至2020年7月31日止；月租金为92,325元，物业费为13,490.40元，由乙方承担并自行支付本大厦物业管理公司；租金(押金)支付方式为押二付二，租金每二个月支付一次；乙方应向甲方支付押金，押金相当于二个月租金的金额即184,650元；一方未按合同约定时间提前终止合同的，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方押金不返还，若支付的违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿。合同尾部加盖原、被告的公章，并由原告授权代理人季晓冰、被告授权代理人董颖璐签字。2017年8月18日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告缴纳的押金184,650元。2017年9月1日，北京搜厚物业管理有限公司上海第二分公司(以下简称搜厚物业公司)向原告出具《收据》，确认收到原告缴纳的物业费押金40,471.20元。2019年5月15日，原告根据搜厚物业公司发出的《付款通知书》，向该公司缴纳了2019年6月的物业费13,490.40元以及2019年4月的电费。2019年5月16日，原告向被告支付了2019年6月1日至2019年7月31日的租金共计184,650元。2019年6月14日，原、被告签订《交接清单》，双方确认，由原告承租的涉讼房屋，原告单方提前不再租赁并于2019年5月31日提前搬离至其他地方，经双方代表于2019年5月31日确认清点，原告向被告交接物品清单如上，自本确认书签署之日起原告同意放弃上述物品的所有权，由被告自行处置，该房屋及设施、物均可正常使用，特验收确认。审理中，原、被告均确认双方的租赁合同于该日解除。另查明，2017年10月23日，消防支队在对涉讼房屋进行消防监督检查后，向原告出具《责令立即改正通知书》，称发现存在下列消防安全违法行为，现责令立即改正：机械排烟口设置在房间内，房间的隔墙应取消，存在消防设施配置不符合标准的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。该通知书由原告人员季晓冰签收。同日，原告人员微信名称为“海天之辉”向被告人员董颖璐发送微信，原告提到“消防今天来抽查说吸烟排风所在位置不能隔房间，这块玻璃墙要拆掉，我们需要征询你的同意，这个因为是你们的财产”，同时发送一张带有玻璃墙的房间图片，董颖璐回复“你们能否尽量跟物业、消防沟通一下，如果实在不行就拆了吧”，原告人员回复“我们跟物业之前已经打过招呼，他们本来也说不来查了，但是今天长宁消防局的人突然上门来查，原本已经在验收出验收报告的阶段了，之前也是说没有抽到上门检查，但被告知现在19大期间，严查，所以每家他们都上门查，也是心累，我们明天再尽力沟通一下，如果真的不行必须要拆，我们再跟您说一下”，董颖璐回复“好的”。次日，原告人员向董颖璐发送微信“不好意思还是不行，长宁消防态度很坚决，我们唯有尽快拆除那边玻璃墙了，跟你报备一下哦”，董颖璐回复“好吧”。2017年10月27日，原告与上海函瑞装饰设计工程有限公司(以下简称函瑞公司)签订《装饰装修施工合同》，约定原告委托函瑞公司拆除涉讼房屋进门左手侧消防违规落地玻璃房和修复工程，工程总造价为30,700元；工期自2017年10月28日开工至2017年11月16日竣工；对预算设计方案认可，于2017年12月31日之前付9,700元，验收通过两个月内付21,000元。2017年12月27日、2018年1月9日，函瑞公司共向原告开具工程款发票四张，总金额为30,700元。审理中，关于工程款，原告陈述由其员工季晓冰于2017年11月27日、2018年1月11日向函瑞公司交付现金9,700元、21,000元。函瑞公司出具《情况说明》，确认原告所述情况属实。原、被告均确认被告将涉讼房屋交付原告使用时，机械排烟口所在房间就有被告设置的玻璃墙，原告在使用期间，又另行在该房间内自行搭建材质为轻钢龙骨石膏板的隔断，将该房间隔成两个房间，现玻璃墙已拆除。又查明，2019年8月15日，被告经中介方上海佳玺房地产经纪有限公司(以下简称佳玺公司)与上海氢度七文化传播有限公司(以下简称氢度七公司)签订《租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给氢度七公司使用，租赁期自2019年10月19日起至2022年10月18日止；其中，2019年8月19日至2019年10月18日为免租期，免租金不免物业费；租金每月支付一次，为80,601.13元；押金241,803.39元、首期租金80,601.13元，氢度七公司于2019年8月20日前支付被告。2019年8月19日，氢度七公司向被告支付了涉讼房屋押金241,803.39元以及租金80,601.13元，被告将涉讼房屋交付该公司使用。同日，被告与佳玺公司签订《佣金确认书》，约定被告向该公司支付的佣金数额为80,601.13元。2019年8月26日，被告向佳玺公司支付了中介费75,601.13元，另向北京新石房地产经纪有限公司支付了物业公司的中介费48,360.68元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。一、关于原告要求被告归还2019年6月、7月的租金共计184,650元，本院认为，原、被告通过签订交接清单，确认原告于2019年5月31日搬离涉讼房屋，双方代表也于该日确认清点原告向被告交接的物品清单，据此，2019年6月1日至7月31日期间，原告并未控制使用涉讼房屋，且原、被告均已确认租赁合同于2019年6月14日解除，被告继续收取上述期间的租金，缺乏依据，其应向原告退还，被告虽辩称应当扣除上述两个月的租金作为违约金，租赁合同并未就此抵扣有过约定，且原告也不同意扣除，故其辩称意见，本院不予采纳，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付消防违规改正工程款30,700元，首先，原、被告对于消防违规的隔墙是玻璃墙还是隔断存在争议，原告主张是玻璃墙，机械排烟口应设置在公共区域，而不能设置在房间内，原告即使拆除隔断，也改变不了机械排烟口在房间的违规事实，只有拆除玻璃墙，才能将机械排烟口恢复至公共区域。被告主张是原告自行搭建的隔断导致消防无法通过，机械排烟口所在的房间原来比较大，因原告搭建隔断将房间一分为二，导致机械排烟口不能正常发挥功能。本院认为，消防支队在其出具的改正通知书中，称机械排烟口设置在房间内，房间的隔墙应取消，从语义上来理解，消防支队并未认定机械排烟口设置在房间内为违规行为，而原告就其关于机械排烟口应在公共区域的设置标准并未予以证明，原告也陈述消防支队是口头告知其违规隔墙是玻璃墙，现无其他证据予以印证，且原告亦未能证明玻璃墙拆除后通过了消防验收，据此，原告作为主张代为改正工程款的一方，应负有系玻璃墙导致消防无法通过的证明责任，而现有在案证据尚不足以证明，故其应承担举证不能的不利后果。本院另注意到，原告在与被告沟通消防违规问题时，并未向被告出示过消防支队的改正通知书，而仅通过微信告知被告机械排烟口所在位置不能隔房间，故须拆除玻璃墙，并附了一张带有玻璃墙的房间图片，被告遂在微信中表示同意原告代为拆除，但其同意的意思表示是基于原告的表述而作出，并非基于相关部门对于消防违规隔墙的认定。据此，原告尚不足以证明玻璃墙为消防违规隔墙，其代为拆除玻璃墙的行为，对被告不发生效力，且关于拆除方案、施工合同、工程报价以及拆除后的情况，原告均未告知过被告，也未与被告有过协商沟通，现被告也拒绝追认，在此情形下，原告向被告主张代为改正消防违规的工程款，显然缺乏依据，本院不予支持。而关于原告是否以现金形式向函瑞公司支付全部工程款，原、被告双方虽有争议，但已无展开分析之必要，本院不再赘述。三、关于原告要求被告支付多付租金和工程款的利息损失，本院认为，关于多付租金的利息损失，租赁合同因原告提前退租而解除，但是，原、被告双方就解除后的违约责任和结算事宜，仍存在争议，且关于多付租金是否应当退还，也有待法院进一步认定，为此，被告未予退还，确事出有因，另双方并未在合同中约定过多付租金如何退还并收取利息，故原告的该项诉讼请求，本院难以支持；关于工程款的利息损失，鉴于本院并未支持原告主张的代为改正消防违规的工程款，故该项诉讼请求，更加缺乏依据，本院无法支持。四、关于原告要求被告配合办理2019年6月物业费以及物业费押金退还事宜，本院认为，租赁合同中约定，物业费由原告自行付给涉讼房屋所在大厦的物业公司，原告也实际向搜厚物业公司缴纳了2019年6月物业费及物业费押金，原告陈述，搜厚物业公司要求须由原、被告共同出具书面申请并盖章确认，才能退还费用，而被告也同意配合，故该项诉讼请求，本院予以支持。五、关于被告要求原告赔偿中介费、2019年6月1日至2019年8月15日空置期以及2019年8月19日至2019年10月18日免租期的可得利益损失、2019年10月19日至2020年7月31日的租金差额损失，本院认为，(1)关于中介费损失，佳玺公司虽促成被告将涉讼房屋出租给氢度七公司，但现有证据只能证明被告向佳玺公司支付了中介费75,601.13元，关于佣金确认书中的剩余金额5,000元，被告称要等租约到期后才能支付，现尚未支付，故该部分未付金额，本院不予采纳，而被告虽另支付过一笔物业公司的中介费48,360.68元，关于该笔中介费，被告并未提供合同依据，也未证明系促成其与氢度七公司签订租约而产生的费用，本院亦无法采纳，同时，本院认为，被告所主张的中介费系被告作为出租方为寻找租客客源而承担的合理支出，并非因原告提前退租而造成的必然损失，且即使原、被告的租约自然到期终止，被告为寻找下家租客也会可能产生相应中介费，据此，被告的该项反诉请求，本院无法支持。(2)关于免租期的可得利益损失和租金差额损失，本院认为，免租期系为被告与氢度七公司的租赁合同履行而由双方达成的优惠约定，与原告是否提前退租并无关联，而被告与氢度七公司约定的月租金标准低于其与原告所约定的，也系被告与氢度七公司自行协商的结果，且房屋租金价格处于动态的市场变化过程，存在一定的不确定性，无法直接归结为原告提前退租而导致的损失，综上，被告的上述反诉请求，缺乏依据，本院难以支持。(3)关于2019年6月1日至2019年8月15日空置期损失，本院认为，租赁合同确因原告退租而提前解除，原告虽于2019年5月31日搬离涉讼房屋，但是，被告直至2019年8月15日，才与氢度七公司签订租约，将涉讼房屋出租给该公司，2019年6月1日至8月15日期间的空置期损失确属原告提前解约所致，现被告要求按月租金标准支付，于法不悖，本院予以支持，但是，鉴于被告要求没收原告缴纳的相当于两个月租金金额的押金184,650元，本院亦予以支持，支持理由将在第六点展开分析，而没收的押金足以填平两个月的空置期损失，据此，在扣除押金后，原告应向被告赔偿空置期损失46,162.50元。六、关于被告要求没收押金184,650元，本院认为，原告提前退租而致租赁合同解除，其行为显属违约，被告现要求没收押金，符合合同约定，且原告同意没收，故该项反诉请求，本院予以支持。被告在要求原告赔偿实际损失时，主张扣除原告多付的2019年6月、7月的租金作为违约金，本院认为，没收押金以及再行支付违约金均针对原告提前退租而导致的解约之违约行为，被告在收回涉讼房屋后也另行出租，且现有证据尚不足以证明赔偿空置期损失和没收押金难以弥补被告的实际损失，若再支持违约金，将导致双方利益严重失衡，故对于被告要求再扣除两个月租金作为违约金，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司返还2019年6月1日至2019年7月31日期间的多付租金184,650元；二、被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司办理2019年6月物业费13,490.40元及物业费押金40,471.20元的退还事宜；三、原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司赔偿空置期损失46,162.50元；四、原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司已缴纳的押金184,650元归被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司所有；五、驳回原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。保全费1,596.80元，由原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司负担227.64元，被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司负担1,369.16元。本诉案件受理费因适用简易程序减半收取计2,265.10元，由原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司负担322.90元，被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司负担1,942.20元。反诉案件受理费5,242.51元，由原告(反诉被告)上海棒呆力教育科技有限公司负担1,810元，被告(反诉原告)罗必润油品(上海)有限公司负担3,432.51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二〇年一月十日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。