江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初6822号原告：徐林，女，1993年3月18日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：马云峰，江苏昭鹏律师事务所律师。被告：李子正，男，1989年11月6日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：杨亚威，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑奔，江苏大运河律师事务所律师。第三人：刘益凤，女，1969年8月1日出生，汉族，住邳州市。原告徐林诉被告李子正、第三人刘益凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告徐林的委托诉讼代理人马云峰、被告李子正及其委托诉讼代理人杨亚威到庭参加诉讼；第三人刘益凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后转为普通程序，于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告徐林及其委托诉讼代理人马云峰、被告李子正及其委托诉讼代理人郑奔到庭参加诉讼；第三人刘益凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐林向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告双方签订的房屋租赁合同（即：房屋转让合同）；2.判令被告退还原告因租赁该房屋交付的房屋转让费3.8万元及房屋租金损失1万元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年6月14日，第三人刘益凤（该租赁房屋所有权人）与案外人龚向伟（第一承租人）签订了房屋租赁协议，后龚向伟与被告李子正（第二承租人）又签订了转租协议，合同内容相同。2018年7月1日，李子正与原告（第三承租人）签订了房屋租赁合同（即转让合同），合同约定租赁期限为3年，租金为每年6万，按年支付。2019年6月（即合同刚满一年）被告明确表示不再向出租人刘益凤履行租金给付义务，导致出租人刘益凤多次到涉案房屋处向原告索要租金并要求每年增加1万元租金。原告认为，被告李子正与龚向伟签订的房屋租赁合同依法成立并生效，后李子正与原告签订的房屋转让合同亦生效。因承租人李子正未按合同约定履行租金义务而导致合同目的不能实现，同时给原告造成了经济损失，应当承担违约责任，赔偿原告损失。被告李子正辩称，2016年7月2日，被告从龚向伟处承租涉案房屋，被告于每年的7月1日前按照龚向伟与第三人刘益凤签订的房屋协议，将约定的每年租金6万元直接支付给刘益凤。2018年9月1日，原告又承租该房屋并向被告支付了3.8万元的装修费用及剩余租金5万元。原告在承租该房屋时已了解该房屋的实际租赁合同的状况，应当知道承租该房屋的法律风险。2019年6月底，被告并没有向原告明确表示不再支付租金，而是告知原告可以选择直接将租金支付给第三人刘益凤，被告并没有任何违约行为。如原告解除合同，应当将房屋恢复原状返还给被告。关于原告的房屋租金损失，是原告和第三人刘益凤达成新的租赁合议，与被告无关。第三人刘益凤未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年，原告徐林（乙方）与被告李子正（甲方）签订了房屋转让合同，约定：一、甲方将印象珠江1单元102门面房整体出租给乙方。二、租赁期限定3年，自2018年7月1日起，至2021年7月1日止。三、双方约定1年租金计6万一次性付清，一年有关水费、电费、燃气费、物业费一切费用均由乙方处理。四、租赁期间，乙方应爱护甲方财产，如有损坏原价赔偿。五、甲方把房屋租给乙方，乙方自行装修费用由乙方自行承担。六、本协议一式两份，甲方双方各执一份，双方签字后生效。七、本合同有效期3年。涉案房屋实际系被告于2018年9月份交付原告使用，租赁期限实际自2018年9月份起算。原告仅支付被告租金5万元。原告分别于2018年8月22日、2018年8月31日经微信分别转账被告1000元、37000元，原告主张该38000元系转让费，被告陈述该38000元系装修补偿费。涉案房屋系第三人刘益凤与案外人袁兴刚共同共有。第三人刘益凤与案外人袁兴刚系夫妻关系。2016年6月14日，第三人与案外人龚向伟签订房屋租赁协议，约定刘益凤将涉案房屋租给龚向伟经营使用，租期为5年，从2016年7月1日起至2021年7月1日止，租金每年6万元，于每年7月1日前1个月交清下一年租金等。后龚向伟将涉案房屋转租给被告李子正。2018年6月28日，被告向案外人袁兴刚账户存入6万元，系涉案房屋2018年7月1日至2019年7月1日的租金。被告将房屋转租给原告未征得第三人及其丈夫同意，被告亦未支付涉案房屋2019年7月1日至2020年7月1日的租金。2019年6月，第三人刘益凤找到原告，要求涨房租。原告通过微信与被告联系，被告告知原告其直接与房东沟通。2019年6月24日，原告向被告发了律师函，要求被告与刘益凤充分协商，妥善处理增加房屋租金1万元之事，且多增加部分由李子正承担。如到期不支付或未协商好，因房屋租金增加问题导致徐林经营受到影响及房屋使用，徐林会向刘益凤直接履行租金，并追偿多增加部分等。2019年6月29日，李子正回复该律师函称，其未收到刘益凤任何增加租金的通知，刘益凤与徐林协商增加租金事宜是徐林与刘益凤达成新的租赁关系，李子正不承担任何增加租金的损失。徐林是否直接向刘益凤支付租金，与其无关等。原告与第三人重新签订了房屋租赁协议，约定租赁期间自2019年7月1日至2021年7月1日，租金为每年7万元。2019年7月16日，原告依据其与第三人间的租赁协议向第三人支付租金7万元，第三人向原告出具了收条。诉讼过程中，第三人刘益凤陈述其不知道李子正与徐林间的转租协议。上述事实，有房屋转让协议、房屋租赁协议、律师函、回复函、银行存款凭条及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于原告诉请解除原、被告间的租赁合同问题。因原、被告签订的房屋租赁合同，未征得房屋所有权人同意，第三人要求原告增加房屋租金，原告与第三人就涉案房屋已重新签订了新的房屋租赁合同，租金数额已发生变更，且原、被告间租赁合同剩余的租赁期间包含在原告与第三人签订的房屋租赁合同期间，实质上原、被告间的租赁合同在事实上已无法履行，原告主张解除与被告签订的转租协议，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称在解除转租协议后，原告应将房屋恢复原状返还给被告，因原告已就涉案房屋重新进行了装修，被告原装修状态已经灭失，且涉案房屋已由房屋所有权人出租给原告，对该辩称，本院不予支持。原告诉请被告返还的38000元，其主张系转让费，但被告辩称该款为装修补偿费，原告所举证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿租金损失1万元问题。因原、被告在签订协议时，明确知晓涉案房屋的所有权情况，原、被告在签订转租协议时均征得房屋所有权人同意，在合同的履行过程中，第三人要求原告增加租金，原告为了继续租用房屋，与第三人重新签订了租赁协议，且增加了租金1万元，原、被告均存过错，本院酌定就该1万元，原、被告双方各承担50%的责任，由被告赔偿原告房屋租金损失5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告徐林与被告李子正签订的房屋转让合同。二、被告李子正于本判决生效之日起十日内给付原告徐林租金损失5000元。三、驳回原告徐林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告李子正负担200元、原告徐林负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 徐 松人民陪审员 马 源人民陪审员 骆利利二〇二〇年一月二十二日法官 助理 周**书 记 员 卢 迪