四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3427民初652号 原告：谌科敏，女，1990年2月25日出生，汉族，居民，住宁南县，现住宁南县。 委托诉讼代理人：刘虎，四川鼎仁律师事务所律师。 被告：罗萍，女，1969年8月8日出生，汉族，居民，住宁南县。 委托诉讼代理人：何平，男，1963年6月1日出生，汉族，干部，住宁南县。系宁南县城北社区推荐。 委托诉讼代理人：陈西宁（特别授权），男，系被告丈夫。 原告谌科敏与被告罗萍合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告谌科敏及其委托诉讼代理人刘虎、被告罗萍及其委托诉讼代理人何平、陈西宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谌科敏向本院提出诉讼请求：一、依法撤销原、被告双方于2019年2月13日签订的《房屋购买名额转让协议》；二、判令被告返还原告的转让费230,430元；三、由被告承担本案诉讼费用。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系宁南县春生国际小区三期开发商的会计。2019年2月初，原告有意购买春生国际的商品房，通过“宁南微帮”平台，原、被告双方相识，被告向原告声称其拥有购买春生国际10号楼2单元301室的名额，该房屋还带有约300平方米的露台使用权，如原告有间购买，需支付的总价款为668,000元，其中包括支付开发商的房款437,570元，支付被告名额转让费5万元、露台使用权转让费180,043元。原告基于对被告身份的信赖及受300平方米使用权的吸引相信被告。于是双方在2019年2月13日签订了《房屋购买名额转让协议》。协议签订后，原告按约向被告支付了名额转让费50,000元及300平方米露台使用权的转让费180,043元。之后，在被告既未参与，也未提供任何帮助的情况下，原告独立找到春生国际开发商，经协商，于2019年4月16日与开发商签订了购买春生国际10号楼2单元301室房屋的商品房买卖合同，并按照合同约定向开发商支付了437,570元房款，独自完成购房交易。此时，原告才知被告拥有该房屋的购买名额为假，其所称的并约定于协议中的在被告收取转让费后即刻解除与开发商签订的购房合同及被告向原告提供一万元购买车位抵扣券之内容的基本事实都不存在。2019年6月交房条件具备后，原告准备行使被告所称的并约定于协议中的300平方米露台使用权时，才知该露台使用权根本不是该房屋所有，而是属于春生国际10号楼全体业主共同享有，原告不可能独自享有，更用不着购买。原告认为，双方于2019年2月13日签订了《房屋购买名额转让协议》及被告的上述行为严重违反了相关法律规定，该协议应当依法撤销，被告应当承担相应的民事责任。原告多次找被告协商，要求被告返还原告的转让费230,430元，但均未有结果。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求法院依法判决。 被告罗萍答辩如下：2019年1月，被告因打工地点变动等原因有意转让春生国际10号楼2单元301室房屋（该房屋当时处于修建中，未交房），并在“宁南微帮”上挂出信息。2019年2月，原告夫妇主动联系被告表示有意购买该房屋。原告夫妇在充分了解该房屋现状并实地查看房屋后，双方协商一致房屋转让金额668,000元，原告夫妇主动提出由被告到开发商处协调把该房屋重新签售给原告，并作废被告与开发商的原购房合同，开发商退还原告所交的首付款187,570元，然后原告全额向开发商交付购房款437,570元，双方议定转让总额与应交开发商购房款的差额230,430元由原告直接转给被告。2019年2月13日，原告夫妇亲自起草了《房屋购买名额转让协议》，双方签订了转让协议，至同年4月16日，双方在认真友好的氛围中履行了协议的所有内容，期间并无异议。这就是本案的真实事实。综上所述，原告与被告发生的房屋转让协议这一民事行为，与法规是一致的，是受法律保护的民事行为。原告是成年人，应对自己亲自起草、签订并履行的协议保持基本的诚信。为此，请人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换：原告谌科敏向法庭提交了以下证据：第一组，《房屋购买名额转让协议》1份，《补充协议》1份、《收款确认书》1份，2019年6月12日及7月6日原告之夫与被告的通话录音光盘1张和通话录音文字记录2份，拟证明：1、证明原告欲购买宁南县春生国际三期（以下简称春生国际）商品房，便通过“宁南微帮”网络平台与被告相识，相识后得知被告系春生国际会计，其拥有春生国际10号楼2单元301室房屋的购买名额，该房还带有300平方米露台的独立使用权，可转让给原告。关于价款，被告要求购买该房名额的转让费为50,000元，300平方米露台使用权的转让费为180,430元，支付开发商的房款为437,570元，总价款为66.8万元。同时被告表示其可向原告提供10,000元购买车位抵扣券，并且在原告向被告付清转让费后，被告立即与开发商解除合同；2、证明原告基于对被告身份的信赖，受被告宣称的上述内容，特别是受300平方米露台使用权这一内容的吸引，便同意受让。双方即以被告宣称的内容为基础，于2019年2月13日双方签订了《房屋购买名额转让协议》，被告告知原告的上述内容全部写入了该协议之中。3、证明原告按照被告要求的时间，向被告支付了名额转让费50,000元、露台使用权转让费18.043万元。第二组证据：《商品房买卖合同》1份、《中国农业银行网上银行电子回单》及《收据》各一份、照片7张、春生国际宁南分公司《关于立即停止违法搭建的函》、2019年6月12日及7月6日原告之夫与被告的通话录音光盘1张和通话录音文字记录2份。拟证明：1、证明原告独立与春生国际开发商完成了春生国际10号楼2单元301室房屋的买卖交易，支付了开发商购房款437,570元。到此原告方才知被告拥有该房购买名额为假；被告拥有购买车位的10,000元抵扣券并向原告提供，以及被告与开发商签订有该房的买卖合同并与开发商解除也均为假；2、证明春生国际10号楼2单元301室房屋并不带有300平方米露台独立使用权，被告也不拥有该露台的使用权，更无权转让，该露台不能买卖，也不用购买。证明被告告知原告并写入协议中的有关该露台使用权的内容为假，原告根本不能独立行使该露台的使用权。第三组证据：车位购买合同及收据、小票原件各一份，拟证明:1、原告独立与开发商完成车位购买行为，2、不存在被告向原告提供10,000元车位购买抵扣券的问题，3、被告拥有车位购买抵扣券的说法是虚假的。 被告罗萍对原告出示的证据当庭质证，发表质证意见如下：1、转让协议真实。2、补充协议真实。3、通话很少，没有这个内容。4、商品房买卖合同无异议。5、银行回单、收据无异议。6、照片真实无异议。7、函告有异议，是原告在未交房时进行私自搭建。 本院对原告所举证据的认证意见如下：1.对原告的第一组证据本院认为能证明原、被告双方就宁南县房屋购买名额的转让达成协议，双方议定的该房屋的总价格为668000元，该费用包括房屋建筑面积119.32平方米购房总价和约300平方米露台使用权，原告在协议签订当日一次性支付给原告名额转让费50000元和剩余转让费用180430元，由原告全额支付开发商购房款437570元给开发商。2.对原告的第二组证据本院认为能证明原告在与春生国际开发商签订了春生国际10号楼2单元301室房屋买卖合同，支付了开发商购房款437570元。3、对原告的第三组证据本院认为能证明原告向开发商支付了68500元购买了一个车位。 被告罗萍当庭提交如下证据：1、原告与被告手机短信记录，原告之夫与被告微信聊天记录，拟证明2019年2月至2019年6月期间原、被告在联系购房、转让、办理手续等相关事宜的过程，同时也证实被告协助原告完成购买房屋相关手续。2、原告亲自起草的《房屋购买名额转让协议》及《补充协议》，拟证明位于宁南县由被告转让给了原告，房屋总价款为668000元，同时还证实被告协助原告完成购买房屋相关手续。3、《商品房买卖合同》，拟证明位于宁南县房屋在转让给原告之前该房屋由被告所有。4、收据和银行转账单，拟证明被告在将房屋转让给原告之前向开发商交付的房屋价款。5、《房屋购买权变更协议》，拟证明被告协助原告完成购买房屋相关手续。6、《中国农业银行网上银行电子回单》，拟证明原告已将协议中约定的转让费23.043万元付给了被告。7、证人邓某和许某证言两份，证人邓某和许某出庭作证，拟证明《房屋购买名额转让协议》是由原告夫妇起草好后到春生国际售楼部打印的和原告在春生国际小区购买车位时已享受1万元购买抵扣。 对被告罗萍出示的证据，原告谌科敏当庭质证，发表质证意见如下：1、不能达到被告的证明目的，不能证明原、被告之间购房、转让、办理手续等相关事宜的过程，更不能证明被告协助原告完成购房手续。2、不能证明转让协议是原告起草的，而补充协议是按被告的要求形成的，也不能证明案涉房屋由被告转让给原告，更不能证明被告协助原告完成购房手续。3、该合同及定购协议不具有法律效力，未经行政主管部门备案，不能证明案涉房屋在原告之前系被告所有。4、不能证明案涉房屋由被告转让给原告。5、原告从未见过变更协议，不能证明被告协助原告完成购房手续。6、23.043万元的性质不是房屋转让款，而是购房名额及300平方米平台的转让费。7、不能证明转让协议是原告起草的，更不能证明被告向原告提供了购买车位的1万元的抵扣券。 本院对被告罗萍所举证据的认证意见如下：对于被告出示的1、2、5、6组证据能证明原、被告双方就宁南县房屋购买名额的转让达成协议，双方议定的该房屋的总价格为668000元，该费用包括房屋建筑面积119.32平方米购房总价和约300平方米露台使用权，原告在协议签订当日一次性支付给原告名额转让费50000元和剩余转让费用180430元，由原告全额支付开发商购房款437570元给开发商；对被告出示的第3、4组证据能证明被告与春生国际签订了宁南县房屋定购协议并支付了首付款187570元；对被告出示的证人证言，本院认为证人当庭作证能证明原、被告签订的协议是在春生国际售楼部打印的，并且被告享有的10000元车位抵扣券由原告享有。 本院当庭出示依职权调取的案涉露台的照片和春生国际提交的材料。 原告与被告对本院提取的证据均无异议。 对本院依职权调取的案涉露台的照片和春生国际提交的材料本院认为能证明案涉露台的具体位置情况和被告向春生国际开发商支付了首付款187,570元及开发商将该首付款退还给被告。 综上所述，经过庭审举证、质证、认证及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年4月19日，被告罗萍与西昌春生置业有限责任公司签订《定购协议》，协议约定：被告定购春生国际房产10号楼2单元301室，建筑面积为119.32平方米，双方约定该房屋建筑面积单价为3820元，总房价为肆拾伍万伍仟捌佰元零贰元整，被告向春生国际交纳购房定金壹万元。2018年3月28日，被告及其丈夫与西昌春生置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，被告及其丈夫购买春生国际房产10号楼2单元301室，建筑面积为119.32平方米，双方约定该房屋套内建筑面积单价为4312.31元，总房价为肆拾叁万柒仟伍佰柒拾零元整，换算为按建筑面积计算，该商品房单价为3667.20元，总价款为肆拾叁万柒仟伍佰柒拾零元整，被告向春生国际首期支付购房款187570元。该合同未提交宁南县房产管理中心备案。2019年初，被告因工作变动在“宁南微帮”平台上发布消息，准备转让春生国际10号楼2单元301室的转让名额，原告得知后经双方协商于2019年2月13日签订了《房屋购买名额转让协议》。原告方草拟了该协议，协议就春生国际10号楼2单元301室房屋购买名额转让事项达成以下协议：一、甲方（被告）同意转让宁南县房屋购买名额，该房型为三室一厅，建筑面积为119.32平方米，未签订房屋买卖合同，未办理房产证，本房屋计划2019年6月份交房。二、名额转让价格，甲方与乙方（原告）议定的该房屋的总价格为668000元，该费用包括房屋建筑面积119.32平方米购房总价和约300平方米露台使用权，甲方不得再以任何形式追加其他费用。三、支付方式，1、乙方在本房屋转让协议签订当日一次性支付给原告名额转让费50000元（大写：伍万元整），甲方向乙方提供壹万元车位购买抵扣券。2、甲方将购房名额转让给乙方后，乙方应在甲方的帮助下及时办理房屋买卖合同的签订工作，由乙方全额支付开发商购房款437570元（大写：肆拾捌万肆佰叁拾万元整）给开发商。3、乙方应尽快筹集资金给付被告剩余转让费用180430元（大写：拾捌万肆佰叁拾元整）。甲方转让费后即刻与开发商解除之前签订的购房合同，并配合乙方与开发商完成新的房屋买卖合同。四、银行转账凭证即为交易凭证，乙方应采取转账方式，将上述金额（除房屋买卖合同金额外）转入甲方指定账户，甲方收下乙方支付的50000元费用后定收据作为交易凭证。五、甲方帮助乙方与开发商办理本房屋买卖合同的签订工作，直至完成办理。甲方承诺保证自己对该房屋买卖名额拥有转让权，保证转让、交易时该房屋没有产权纠纷。甲方保证其亲属对该房屋不主张共同所有权和其他全部权利。六、违约责任：甲方不履行本协议义务，经与乙方协商后应支付乙方100000元（壹拾万元）违约金，并退还乙方已支付转让费用50000元（伍万元整）；乙方违约，甲方有权不退还乙方支付的50000元转让费，并另外赔偿甲方50000元（伍万元整）经济损失费。双方又于2019年2月14日签订《补充协议》，协议约定：甲方与乙方通过商议，确定乙方支付甲方转让费用（剩余款项），以及乙方需要支付开发商购房合同款项，时间限定于2019年5月15（日）以前，如乙方因任何问题未在约定时间内付款，甲方有权利按照协议中违约处理方式进行处理。2019年4月18日，双方达成《收款确认书》，确认书明确：截止2019年4月18日，谌科敏已向罗萍一次性支付230430元（贰拾叁万零肆佰叁拾元整），谌科敏已向开发商一次性支付437570元（肆拾叁万柒仟伍佰柒拾元整），合计已支付总金额为668000元（陆拾陆捌仟元整），现双方对收付款进行确认。2019年4月16日，原、被告达成《房屋购买权变更协议》，协议如下：罗萍自愿将该处（春生国际10号楼2单元301室房屋）购买权变更给谌科敏，请西昌春生置业有限责任公司与谌科敏签订该处房产的《商品房买卖合同》，罗萍所交款项由罗萍和西昌春生置业有限责任公司自行结算。谌科敏和罗萍之间如因该处房产购买权变更一事发生任何纠纷均和西昌春生置业有限责任公司无关。2019年4月16日，原告与西昌春生置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同和协议约定：原告向西昌春生置业有限责任公司购买春生国际10号楼2单元301室，其预售建筑面积共119.32平方米，其中套内建筑面积101.47平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.85平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4312.31元，换算为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3667.2元，总价款437570元（肆拾叁万柒仟伍佰柒拾元整），该《商品房买卖合同》提交宁南县房产管理中心备案。当日，原告向西昌春生置业有限公司支付购房款437570元（肆拾叁万柒仟伍佰柒拾元整）。2019年4月22日，西昌春生置业有限责任公司宁南分公司退还被告罗萍的购房款187570元。2019年8月26日，原告与西昌春生置业有限责任公司宁南分公司签订车位买卖合同，原告向西昌春生置业有限责任公司宁南分公司购买位于春生国际3期负2楼第199号的车位一个，该车位总价款为68500元（陆万捌仟伍佰元）。当日，原告向西昌春生置业有限公司支付车位款68500元（陆万捌仟伍佰元）。之后，因原告认为受到被告隐瞒真相和欺诈而产生纠纷，多次协商不能达成协议，原告遂诉至本院。 本院认为，本案的争议的焦点为：原、被告双方签订的《房屋购买名额转让协议》是否是双方真实意思的表示？是否符合法律规定的撤销的情形？被告是否应退还原告转让费230,430元？本院认为房屋名额的转让与房屋的买卖是不同的。因转让方尚未取得房屋的产权，依据物权法的规定转让方对房屋不享有物权。因此此时转让方转让的不是房屋作为不动产的物权，而是其对售房单位的债权，即请求售房单位交付房屋的权利，当然，转让方将其付款义务也一并转让给了受让方，本案仅系合同的转让。合同法第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”根据此规定，如果转让方与受让方转让房屋的行为经过售房单位的同意，则该转让行为有效，受让方取代转让方地位直接对接售房单位履行购房合同。本案中原告草拟了《房屋购买名额转让协议》，随后原、被告自愿达成《房屋购买名额转让协议》和《房屋购买权变更协议》，被告将春生国际10号楼2单元301室房屋的购房名额转让给原告，原告给付被告转让费，春生国际开发商将被告的购房款退还被告，原告又同春生国际开发商签订《商品房买卖合同》。以上情形表明，原、被告双方签订的《房屋购买名额转让协议》是双方真实意思的表示，根据《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”、第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”和第八十八条的规定。该协议是双方真实意思的表示，并已履行完毕。原告主张《房屋购买权变更协议》是其丈夫在原告不知情的情况下与被告签订的，是不合事实的，首先，原告与被告签订《房屋购买名额转让协议》时，原告的丈夫也在场，其次，如原、被告双方未签订《房屋购买权变更协议》，春生国际开发商也不可能将被告已购买的房屋又卖给原告，因此该协议是双方真实意思的表示。原告主张其签订该协议系被告隐瞒真相和被欺诈，是不符合实情的，因为双方均按协议履行完毕，原、被告还自愿达成《房屋购买权变更协议》，之后，原告才与春生国际开发商签订《商品房买卖合同》，因而原告诉请撤销双方签订的《房屋购买名额转让协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，原告请求撤销双方签订的《房屋购买名额转让协议》不符合法律规定的撤销情形，故不予支持；对于原告请求被告返还230,430元转让费的主张，因而也就没有依据，故本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 驳回原告谌科敏的诉讼请求。 案件受理费5,300元，由原告谌科敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  鲁永洪 审判员  陈 建 审判员  李世强 二〇二〇年一月二十二日 书记员  姜巧娟