山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁11民初229号原告：日照市宏德房地产开发有限公司,住所地日照市海滨五路北段东侧,统一社会信用代码91371100738181469X。诉讼代表人：胡明，日照市宏德房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：解伟，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘锡富，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。被告:马宗臣，男，1984年6月12日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄媛，山东海洋律师事务所律师。第三人：日照百货大楼有限公司，住所地日照市东港区泰安路179号国际大厦001号楼03单元501、502、503号房，统一社会信用代码9137110072328828XN。法定代表人：靳照，董事长。委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄媛，山东海洋律师事务所律师。原告日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告马宗臣、第三人日照百货大楼有限公司（以下简称百货大楼公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人解伟、刘锡富与被告马宗臣、第三人百货大楼公司的委托诉讼代理人胡瑞红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理编号分别为20160313033、20160313032、20160313031、20160313029、20160313025、20160313022、20160313011、20160313012、20160313015、20160313020的商品房买卖合同及补充协议对应的10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月12日，原告向第三人百货大楼公司借款3000万元，后原告陆续归还了本金1000万元及部分利息。根据百货大楼公司要求，原告将其开发的宏德幸福里小区价值约35024947元的房屋及车位网签至被告马宗臣名下，但双方并未签订书面房屋买卖合同。后原告根据被告的指示，陆续出售了15套房屋给被告指定人员，用于偿还借款（该15套房屋已经注销原网签备案登记并网签给购房人）。至今仍有10套房屋及24个车位（每套房屋对应2个车位，其中有两套房屋为复式房屋，各对应4个车位）网签在被告名下，其中房屋10套：宏德幸福里E01-03-1503、宏德幸福里E01-03-1603、宏德幸福里E01-02-1702、宏德幸福里E01-02-402、宏德幸福里E02-02-602、宏德幸福里E02-02-302、（宏德幸福里E02-01-103、宏德幸福里E02-01-203复）、（宏德幸福里E02-01-105、宏德幸福里E02-01-205复）、宏德幸福里E02-01-903、宏德幸福里E02-01-703；车位24个：01F-03-120、01F-03-121、01F-03-122、01F-03-123、01F-03-128、01F-03-129、01F-03-130、01F-03-132、01F-01-104、01F-01-110、01F-01-127、01F-01-128、01F-01-135、01F-01-136、01F-01-141、01F-01-142、01F-01-151、01F-01-152、01F-01-155、01F-01-156、01F-01-157、01F-01-158、01F-01-159、01F-01-160。备案合同编号为20160313033、20160313032、20160313031、20160313029、20160313025、20160313022、20160313011、20160313012、20160313015、20160313020，预售总价款共计人民币21252249元（贰仟壹佰贰拾伍万贰仟贰佰肆拾玖元）。以上房屋及车位均未签订书面房屋买卖合同。因不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务，日照市中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）鲁11破申3号民事裁定书，裁定受理原告重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）鲁11破申4号决定书，指定山东德衡律师事务所担任管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，管理人于2019年6月6日向被告寄送《解除合同通知》，被告向管理人提出异议，不同意解除。本案中，原被告之间并无房屋买卖的意思表示，双方也未签订商品房买卖合同，原告只是根据被告的要求将涉案房屋网签至被告名下，为借款提供担保，该网签备案行为应当认定为无效而撤销。综上，为维护原告和其他债权人的合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告马宗臣辩称，1.2013年11月12日，原告向百货大楼公司借款3000万元并就借款和还款事宜出具承诺函，后因原告无法按时还款，于2014年7月14日就还款事宜出具新承诺函。但此后原告仅偿还借款本金1000万元及部分利息，剩余借款本金2000万元及利息未偿还。经双方多次协商，双方均同意将借款本息转为原告开发建设的幸福里项目房款，即以房抵债，原告在2016年12月12日出具的《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》中就以房抵债也予以认可。遂将包含涉案10套房产在内的25套房产抵顶给百货大楼公司，并登记至百货大楼公司指定的人员马宗臣名下，办理网签手续。后百货大楼公司陆续通过原告卖出15套房产，但原告仅将15套房产的首付款共计3322258元支付给百货大楼公司，按揭贷款部分原告拒不支付，因此对于剩余的10套房产百货大楼公司不再委托原告出售，并要求办理产权登记手续，但因原告将整个房产项目进行了抵押，且抵押尚未解除，无法继续办理产权证书。2.马宗臣与原告虽未签订书面的买卖合同，但涉案房产及相应车位已登记备案至马宗臣名下，且购房款也以欠款抵顶的方式支付完毕，房屋买卖合同关系合法有效，而非是原告为欠付百货大楼公司的款项作出的担保，双方也从未就欠款担保问题作出过任何约定和承诺，因此原告关于为借款提供担保的主张无任何依据。综上，涉案十套房产及相应车位登记在马宗臣名下，不是为借款提供的担保，而是通过以物抵债方式抵顶给百货大楼公司，双方房屋买卖合同关系合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人百货大楼公司的陈述意见与马宗臣的答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及当事人举证、质证意见，本院认定事实如下：2013年11月12日，原告向百货大楼公司借款3000万元，约定借款利率为年利率12%，最迟还本付息时间为2014年3月10日。同日，百货大楼公司通过中国工商银行日照东港支行向原告转账3000万元，原告向百货大楼公司出具承诺函和收款凭证。借款到期后，原告因无力偿还上述借款，于2014年7月14日向百货大楼公司出具新承诺函，承诺上述借款本息最迟于2014年10月9日前偿还，自2014年3月10日起，借款年利率由12%调整为15%，逾期归还则自逾期之日起按年利率18%支付利息。后原告分别于2014年10月8日、2015年2月13日向百货大楼公司各还款本金500万元。截至2015年12月，原告共向百货大楼公司偿还利息7408333元。2016年3月13日，原告将其开发的包括涉案10套房产及车位在内的幸福里小区25套房产及相应车位网签至马宗臣名下。2016年12月12日，原告向百货大楼公司出具《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》，载明：“经核实，截止2016年11月30日止，我单位尚欠贵公司借款本金20000000（人民币贰仟万元整），利息正在核实中；上述本金，经贵公司同意转抵我公司开发建设的幸福里项目房款，并已经办理网签手续（贵公司安排网签在百货大楼公司马宗臣名下）”。后上述25套网签房产陆续对外出卖15套，原告将上述房产出卖所得款7265587元中的3322258元支付给百货大楼公司。2017年3月12日，百货大楼公司和原告向日照市房管局就上述出卖房产办理了网签更名申请。2019年4月17日，百货大楼公司向原告出具欠款对账函，载明：“为确认双方账目，现将我公司与贵公司发生业务往来尚未结清的余额进行核实，截止2019年3月31日，贵公司尚欠我公司款项余额为大写人民币贰仟玖佰柒拾陆万玖仟肆佰零玖元（￥29769409元，其中本金20000000元，利息9769409元），请予以核对，若无差错请盖章确认。”2019年3月22日，本院作出（2019）鲁11民破申3号裁定书，裁定受理原告重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）鲁11破申4号决定书，指定山东德衡律师事务所为破产管理人。2019年6月6日，原告破产管理人向马宗臣送达《解除合同通知》，主要内容为原告与马宗臣签订了《房屋买卖合同》，但该房屋买卖行为实际是原告为支付百货大楼公司的款项作出的担保，根据法律规定，该担保方式无效，且“以房抵债”的行为在房屋办理产权登记之前不享有物权，双方之间仍属于债权，管理人决定解除原告与马宗臣之间的房屋买卖合同，将房屋作为破产财产予以处置。另查明，原告在起诉时亦将日照五金交电化工有限公司列为第三人，庭审中原告申请撤回对日照五金交电化工有限公司的起诉，本院当庭予以准许。上述事实有双方当事人陈述及双方均无异议的承诺函、银行交易凭证、《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》、网签更名申请、欠款对账函等证据予以证实。本院认为，当事人对涉案涉案争议房产及相应车位网签在马宗臣名下无争议，但对于网签在马宗臣名下的原因和目的存在争议。原告主张网签在马宗臣名下系应百货大楼公司的要求为百货大楼公司的借款提供担保，其与百货大楼公司之间并未就涉案房屋签订房屋买卖合同。马宗臣及百货大楼公司主张因原告无力偿还借款，双方协商用原告开发的幸福里项目房产抵顶欠款，涉案房产通过以物抵债的形式抵顶给百货大楼公司，并备案登记在马宗臣名下，双方之间房屋买卖合同关系合法有效。对于原告关于涉案房产网签在马宗臣名下系为偿还百货大楼公司借款提供担保的主张，百货大楼公司并不认可，原告提供的证据亦不能证实网签行为系为借款提供担保。马宗臣及百货大楼公司的陈述与原告向百货大楼公司出具《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》以及原告欠百货大楼公司巨额款项、原告按照百货大楼公司要求将房产网签至马宗臣名下等事实相互印证，能够证实原告与百货大楼公司达成了用幸福里项目房款转抵所欠百货大楼公司本金的合意。尽管双方就房款转抵欠款事宜未进一步细化约定，双方之间亦未据此进行账目清算，但双方当事人之间就房款转抵欠款的合意系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，原告根据百货大楼公司的要求将涉案房产网签至马宗臣名下系基于原告与百货大楼公司达成房款转抵欠款合意的前提下进行的法律行为，虽然网签行为不直接产生物权变动效力，但无证据证实原告的网签行为属无效行为，涉案网签房产未进行实际交付和完成过户登记并不影响网签行为本身的合法有效。因此，在原告未举证证实其网签行为属于非法、无效或者网签行为的基础法律关系依法解除的情况下，请求马宗臣注销网签备案登记手续无事实和法律依据，不应得到支持。再者，原告起诉称其与百货大楼公司不存在商品房买卖合同关系，但在向马宗臣送达的《解除合同通知》中却又称双方签订了商品房买卖合同，对同一事实的陈述前后自相矛盾，亦应承担对其不利后果。综上，原告的诉讼请求不应支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民法共和国合同法》第四十四、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告日照市宏德房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费400元，由原告日照市宏德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨荣国审 判 员  苗自富人民陪审员  孙 强二〇二〇年一月十日书 记 员  辛 娜