杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4887号 原告：杭州艺购商业管理有限公司。住所地：杭州市下城区华盛达时代中心5-13室。 法定代表人：李自豪。 委托诉讼代理人：李双双、庄虹，该公司员工。 被告：杭州货斧餐饮管理有限公司。住所地：杭州市下城区环城北路92号471室。 法定代表人：周玮琦。 委托代理人：吴跃华、杨云，浙江政法联律师事务所律师。 原告杭州艺购商业管理有限公司（以下简称艺购公司）为与被告杭州货斧餐饮管理有限公司（以下简称货斧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日进行证据交换。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告艺购公司的委托诉讼代理人李双双、庄虹、被告货斧公司的法定代表人周玮琦、委托诉讼代理人吴跃华、杨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艺购公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年4月2日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2018年11月30日解除，并由被告向原告支付租赁合同解除违约金18000元；2、被告向原告支付自2018年9月1日起至2018年11月30日期间的综合物业服务费18000元以及逾期支付综合物业服务费的违约金5832元（违约金每日按未付款项的1‰暂计算至2019年6月30日，2019年7月1日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；3、被告向原告支付自2018年8月1日至2018年10月1日期间水费215.6元、垃圾清运费50元以及逾期支付水费和垃圾清运费的违约金69.85元（水费和垃圾清运费暂计算至2018年10月1日，2018年10月2日至实际腾退之日止的水费和垃圾清运费另行计算；违约金每日按未付款项的1‰暂计算至2019年6月30日，2019年7月1日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；4、被告向原告支付擅自停业违约金19846元（该违约金每日按最后租赁年度日租金标准计算，即330.77元／天，自2018年10月2日计算至2018年11月30日止）；5、被告向原告支付自2018年12月8日起至2019年6月30日期间租赁场地占用费126000元以及占用期间的综合物业服务费52500元（该占用费和占用期间综合物业服务费自2018年12月8日暂计算至2019年6月30日，2019年7月1日起至实际退还租赁场地之日止的费用另行计算）；6、被告将经营注册地址迁出涉案租赁场地，并由被告向原告支付逾期迁出违约金59100元（该违约金每日按合同解除前一个月日租金标准计算即300元／天，自2018年12月16日暂计算至2019年6月30日，2019年7月1日起至实际迁出之日止的违约金另行计算）；7、被告将涉案租赁场地恢复原状并退还该租赁场地；8、被告已支付的履约保证金33000元归原告所有，不予退还。9、本案诉讼费、财产保全费、公证费由被告承担。原告艺购公司变更诉讼请求为：第1项诉讼请求为:确认原、被告2018年4月2日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于某19年1月31日解除,并由被告向原告支付租赁合同解除违约金18000元；变更第2项诉讼请求为:被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年1月31日期间的租金39000元和综合物业服务费36500元以及逾期支付综合物业服务费的违约金21426元（该款项已按实际承租年限减免租金物业费,违约金每日按未付款项的1‰暂计算至2019年6月30日,2019年7月1日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；变更第4项诉讼请求为:被告向原告支付擅自停业违约金40353.94元（该违约金每日按最后租赁年度日租金标准计算即330.77元／天,自2018年10月2日计算至2019年1月31日止）；变更第5项诉讼请求为:被告向原告支付自2019年2月8日起至2019年6月30日期间租赁场地占用费90000元以及占用期间的综合物业服务费37500元（该占用费和占用期间综合物业服务费自2019年2月8日暂计算至2019年6月30日,2019年7月1日起至实际退还租赁场地之日止的费用另行计算）；变更第6项诉讼请求为:被告将经营注册地址迁出涉案租赁场地,并由被告向原告支付逾期迁出违约金40500元（该违约金每日按合同解除前一个月日租金标准计算即300元／天,自2019年2月16日暂计算至2019年6月30日,2019年7月1日起至实际迁出之日止的违约金另行计算）。 事实与理由：原、被告于2018年4月2日签订《华盛达时代中心商铺租赁合同》（以下简称合同）,被告承租位于杭州市下城区的商铺（以下简称租赁场地）用于经营货斧餐饮,租赁面积为100平方米,实际租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止,同时合同就租赁期内的各项费用标准和支付时间、违约责任、合同解除情形以及租赁场地退还事宜等均进行了明确的约定。合同签订后,原告于2018年4月10日向被告交付租赁场地,被告进场装修并支付自2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金和综合物业服务费。根据合同4.1及4.2条约定,原告给予被告第一年度免租金3个月及免综合物业服务费18天,被告还应于2018年8月10日前向原告支付自2018年9月1日至2018年11月30日期间的综合物业服务费18000元（已免18天费用）,实际被告并未按约定时间付款,经原告多次催缴后被告仍拒绝支付该笔综合物业服务费。除此之外,在租赁合同履行期间被告违反合同约定于2018年10月2日开始擅自闭店停业。鉴于被告逾期支付各款项、擅自停业的行为已经构成根本违约,故原告依据合同13.3条约定行使合同解除权,以ＥＭＳ快递形式向被告邮寄《解除租赁合同通知函》,通知被告租赁合同于2018年11月30日正式解除并要求被告支付欠付款项、承担违约金、退还租赁场地等事宜。租赁合同解除后,被告应按合同第11条约定退还租赁场地,但被告不仅未在合同规定的期限内履行场地退还义务,同时锁住店门实际控制租赁场地。2019年5月21日原告申请公证机构对该租赁场地现场进行保全证据公证,并聘请公安备案具备开锁资质的单位试图打开涉案租赁场地门锁,但最终因卷帘门锁无法正常开启导致公证人员无法进入租赁场地进行公证。截止至起诉之日,被告仍实际控制租赁场地,也未搬走租赁场地内所添置的物品、迁出经营注册地址、恢复租赁场地原状、支付款项及履行其他各项约定的义务。 原、被告于2018年4月2日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》13.4条、16.3条约定，如乙方违约情况发生本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止、以信函方式或特快专递邮寄的,投邮后第二日中午12:00视为已经送达被通知方,因被告存在严重的逾期支付租金、综合物业服务费、水费、垃圾清运费以及擅自停业的行为,原告于2019年1月30日书面发函解除租赁合同,故双方签订的租赁合同解除时间应为2019年1月31日,相应的租金、综合物业服务费、擅自停业违约金计算至该解除日,占用费、占用期间综合物业服务费、经营注册地址逾期迁出违约金自该解除日后计算。另外合同约定的免租期系针对整个租赁期限而设置,基于被告与原告约定承租3年（2018年6月1日至2021年5月31日,36个月）,原告给予被告第一年度免租金3个月、免综合物业服务费18天,而本案因被告违约其实际承租期限仅8个月,故应按实际承租年限折算相应的减免期限和费用,本案仅应免除被告第一年度20天的租金6000元（27000元／36个月×8个月）,4天的综合物业费服务费1000元（4500元／36个月×8个月）。 原告艺购公司向本院提交如下证据： 1、华盛达时代中心商铺租赁合同1份，证明原告与被告之间房屋租赁合同关系的事实；原告与被告就租赁标的、租赁期限、租金、综合物业服务费及其他费用、违约责任、退还租赁场地等具体事项进行约定的事实；被告违反合同各项约定导致租赁合同提前解除的事实。 2、物业服务合同1份，证明原告与被告在租赁合同基础上继而签订物业服务合同并就综合物业服务费、垃圾清运费等事项进一步约定的事实。 3、租赁场地交付确认书1份，证明原告于2018年4月10日向被告交付租赁场地的事实。 4、关于催缴综合物业服务费的通知函、告知函及ＥＭＳ国内标准快递面单、物流信息详情1组（复印件），证明原告分别于2018年10月8日、2019年1月15日发函催收各项费用及要求被告恢复商铺正常营业状态的事实；被告拒收退回上述函件的事实。 5、租赁场地张贴的告知函照片1份（打印件），证明原告与2019年1月15日在租赁场地门口张贴告知函催收各项费用及要求被告恢复商铺正常营业状态的事实；原告与2019年1月15日送达该函件的事实。 6、解除租赁合同通知函、ＥＭＳ国内标准快递面单及物流信息详情1组（复印件），证明原告发函解除租赁合同并要求被告支付款项、退还租赁场地恢复原状等的事实；原被告签订的租赁合同于2018年11月30日正式解除的事实；被告拒收退回该解除函的事实。 7、涉案租赁场地照片1组（打印件），证明被告自2018年10月2日至2018年11月30日期间擅自停业的事实；被告锁住租赁场地并实际控制占用租赁场地的事实；截止至起诉之日，被告仍未搬离租赁场地内可移动物品、亦未回复租赁场地原状等的事实。 8、国家企业信用信息公示系统网页信息1份（打印件），证明被告逾期将经营注册地址迁出租赁长的事实。 9、智能水电表远程管理系统网页信息及照片1份（打印件），证明租赁合同解除后，被告仍使用涉案租赁场地经营餐饮的事实。 10、周边配套网页新闻1组（打印件），证明涉案商场周边配套项目真实存在，原告不存在虚假宣传或欺诈的行为。 11、租赁场地门口空调出风口照片1份（打印件），证明租赁场地门口均设有空调出风口，涉案商场温度适宜，物业管理到位。 12、（2019）浙杭网证内字第2782号公证书1份，证明原告公证发函再次催促被告支付欠付款项、退还租赁场地及恢复原状等的事实。 13、2019年5月21日涉案租赁场地正门、后门监控视频资料1份（光盘），证明租赁合同解除后被告仍锁住租赁场地并实际控制该场地，拒不交付钥匙拒不开门，并且阻碍公安备案的开锁人员、公证人员及原告进入租赁场地的事实。 14、(2019)浙杭网证内字第9561号公证书、货斧周玮琦与艺购魏亚微信聊天记录截图照片及货斧电费缴款记录1组（打印件），证明被告有意扩租经营场地,自2019年3月起与原告沟通租赁场地扩租事宜;租赁合同解除后,被告继续使用租赁场地经营餐饮、充值电费的事实。 15、2019年9月3日涉案租赁场地后门监控视频、视频截图及照片1组（打印件），证明被告于2019年9月3日进入租赁场地内搬离少量物品的事实。 16、2019年1月15日货斧周玮琦与艺购魏亚微信聊天记录截图照片1组（打印件），证明被告收到原告张贴在租赁场地门口催款函的事实。 被告货斧公司答辩称：原告的所有诉讼请求应当依法予以驳回。原、被告签订的租赁合同已于2018年10月11日解除，而非原告主张的2019年1月31日解除。合同法第94条赋予了合同当事人在合同相对方违约，致合同目的无法实现时可以解除。合同目的指双方当事人通过合同的订立和履行期望得到的利益。本案中因原告违约在先，严重影响被告订立合同所期望的经济利益，造成被告作为入场经营的商户不能实现合同目的，也就是在原告经营的商场顺利和正常从事餐饮经营的目的。原告违反招商手册的约定，招商手册的所有承诺一个都没有兑现，且该招商手册属于要约。商业广告宣传一般情况属于要约邀请，但并非所有的宣传推广和广告都属于要约邀请。而且法律并不排除宣传广告符合要约条件。商业广告的内容符合要约约定的应该是要约。是否是要约主要看广告对当事人签定合同时否具有实质上的影响。如果有实质影响的，那这种宣传推广就属于合同条款的一部分，须双方当事人遵守。根据合同法的第14条要约的构成同时具备内容明确、具体以及确定，且受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据该法律规定，原告的宣传手册当中对自身的招商条件和拥有的配套的说明明确具体和确定承诺有配套的马戏团、儿童梦幻空间、特色酒吧、数码潮流经营、永辉超市、地铁出口直达等等。但事实上一个都没有，且上述承诺对租赁合同的订立及价格具有重大的影响，应当视为要约，具备法律约束力。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就房屋开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体和确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是参照该规定，原告发出的招商手册并非一般广告宣传当中的一般性宣传，而是具体到该商场范围内的配套和相关设施，属于具体的说明和允诺，对租赁合同有重大影响，属于要约。另外，原告还有其他的违约行为。出租率，原告承诺给商户的出租率是达到90%以上，其中书面明确的承诺是75%，但至今从未达到过出租率。因为商铺的出租率，对于人流量具有重大的影响，而人流量的大小直接影响着商户的经营状况。出租人对出租率以及出租率所带来了人流量的承诺，系决定承租人是否租赁房屋、租金金额的重要标准。开业时间，原告与不同商户签订的合同所约定的统一开业时间都不一致。具体可以参见原告与不同商户之间签订的合同。原告对不同商户作出不同开业时间的承诺行为。双方在合同签订时消防验收未通过，违反了消防法的规定，属于违法。尽管后来通过了，但是缔约时并未通过消防验收。综上，商场没有具体统一的开业，且与宣传不符，属于违反合同法第一百零七条规定，应当向商户承担违约责任。根据上述理由，原告的招商宣传属于要约，其违反招商宣传，系根本性违约，造成合同目的即被告的经营目的无法实现。所有的商户与原告发生纠纷以及被媒体曝光，都可以证明商户正常经营目的根本无法达成。被告依照合同法第九十四条拥有解除权。原告在质证中也承认2018年10月11日在法庭主持调解时候收到被告第一次起诉原告要求解除合同并且赔偿损失的起诉状，视为解除的通知已经于当天送达，也就视为合同已经解除。原告主张的2018年9月1日至2019年1月31日期间的租金和综合物业管理费以及违约金也应该依法予以驳回。根据合同约定，被告开业的时间为2018年6月1日，合同约定3个月的免租期和免18天的物业管理费，应为2018年6月1日至2018年8月31日为免租期。双方的合同在2018年10月11号解除，被告应该承担2018年9月1号至10月11号的租金12300元，2018年6月1日至10月11日，减去免除的18天，共计130天的物业管理费44800元。而被告已经支付给原告三个月的租金和物业管理费共计49500元。且被告支付了5000元装修保证金，3000元质量保证金，还有33000元的履约保证金原告至今未予以归还，因而被告非但无需向原告再支付，反而原告应向被告返还45700元。在原告起诉被告的几乎同时被告也起诉了原告，要求赔偿损失。因为在庭审过程中，涉及新的证人，且证人也答应出庭，但是短期无法到庭。为了避免被告诉讼请求因证据不足而被驳回，被告起诉原告的案件中先暂时撤诉。原告主张的擅自停业违约金没有事实和法律依据。被告在2018年9月10日向法院起诉，要求解除合同，并非擅自停业。且被告拥有合同的解除权，合同于10月11日解除的情形。原告已实际占用租赁场内，不存在原告支付占用费的情形。租赁场地装修后，根据原告要求，为保证安全，所有商户钥匙都要交给原告。因此原告实际上在解除前后，是随时可以进入租赁场内的。根据原告提交的视频和照片，实际上原告早已进入租赁场地，物品因原告拒绝开具出门，被告无法搬离，且原告已经在招商。一直到今年3月份，原告的意向客户，也就是出庭证人，还曾在该商铺内办公，打算承租进行设计。实际上，被告从未阻碍原告后续招租的行为，反而今年年初其从中协调。证人作证可以明确证明这一点。原告的负责人王敏麟答应租出去后就把各种押金、保证金归还给被告。根据合同11.4、11.5条的约定，即使被告有过错，根据合同法119条之规定，从被告2018年9月底撤柜，到目前已经一年多了。原告一直在招商，但是没有租出去，没有租出去，不能怪罪于被告，该损失属于扩大损失，不应该由被告来承担。综上原告实际占有租赁场所，其主张的占用费无事实和法律依据。关于注册地迁出和逾期迁出违约金。被告无营业执照，暂时无法迁出。被告撤离的时候没有继续经营的打算。根据商场规定每家商户营业执照、卫生许可证都要明示的都要挂墙上。后来被告想起，来拿相关物品时发现门已经损坏过，营业执照一直没有找到。该情况与原告的经理魏亚东、王敏麟都说过。因此注册地未迁出的责任并非被告。因原告的原因造成合同解除，且合同解除后，原告实际占有商铺，且一直在招商。违约金的立法目的是为了弥补守约方的损失。本案中被告未将注册地迁出并未造成原告的实际损失，且原告也未能举证证明其因被告逾期将注册地迁出所造成损失。因此该诉请没有事实和法律依据。关于水费、垃圾清运费以及违约金。实际上，相应的水费、电费都是预交的。2018年9月底被告已经不经营，后续不存在水费和电费支出。原告要求被告将涉案租赁场地恢复原状并退还不符合事实。根据合同的11.3条对将租赁场地恢复原状的前提作了明确的约定，本案中并无该情形，原告也没有举证证明该情形。原告要求被告将已支付的履约保证金33000元归原告所有，无任何事实和法律依据。本案根本原因在于原告虚假承诺，违反招商的约定。因此该履约保证金应当向被告返还，而无权直接扣除。诉讼费、财产保全费、公证费也应该驳回。公证费并非是诉讼过程当中产生的必要的合理支出。公证的是案外人和被告法定代表人的微信记录。原告直接把手机拿过来，现场质证就可以了，没有必要去做公证。综上，原告的所有诉讼请求依法应该予以驳回。原告并非本案适格主体。根据被告提交了证据授权委托书，原告是作为受托方，经涉案商场的实际经营方杭州万泽实业发展有限公司的授权委托涉案商场的1到5层进行出租管理，具体的授权事务包括商场的商务谈判、合同签署、租金发票、注册登记变更及水电租金的代收。原告在本案中实际上是一个代理人的身份，也就是授权方杭州万泽实业发展有限公司，作为商场实际经营方才是本案作为原告的适格主体，代理人不能以自己的名义提起诉讼。综合上述所有理由，原告诉请应该依法驳回。 被告货斧公司向本院提交了以下证据： 1、（2018）浙0103民初6670号民事起诉状和民事裁定书1组，证明原、被告的合同已经解除。 2、梁俊峰与原告的补充协议1份，证明被告承诺开业率为75%以上。 3、招商手册1组（打印件，光盘），证明被告承诺周边拥有配套的马戏团、儿童梦幻空间、特色酒吧、1200平方米的数码潮流经营地等。 4、现场照片1张（打印件），证明四楼商铺的门口没有空调出风口，导致店内店外温度很高，物业管理不到位。 5、照片（打印件）、视频光盘1组，证明2018年10月17日，商场和租客在原告店铺前打架严重，直接影响声誉，导致本来就很少的人流量，之后更没有人气。商场大面积空置，开业率未达到75%，被告违约，原告无法实际经营。 6、网易新闻网页和视频1组（打印件），证明商场人流量极差，运营部承认宣传和实际不符。 7、邮件、杭州G193生活购物中心关于多伦多租赁条件回复1份（打印件），证明当时已经告诉被告，原告在招租的事实，在2019年3月15日已经在招租了。 8、授权委托书1份，证明原告是受杭州万泽实业发展有限公司委托出租，对涉案商铺进行出租和经营以及管理主体。原告没有主体资格。 9、大众点评网的照片1组（打印件），证明目前整个商场仅有36家店。而且根据客户就是消费者的点评证明，商场开业的时候没有几家店就开业，停车不合理，地下车库处品味等问题，而且没有人流量。原告的管理极不到位，整体运营环境差，导致商场几乎所有商户倒闭关门。 10、证人证言2份，证明在今年3月份原告已经将包含被告所承租的商铺在内的大部分店铺对外进行招租，原告在诉讼中主张场地占用费等不符合事实。在今年被告根本没有营业。 经庭审质证，本院认证如下： 对于原告艺购公司提供的证据，被告货斧公司对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，合同第4.3.4约定，被告在2018年6月份已经装修完毕，原告应当退还装修保证金5000元；合同第4.3.5条，被告已经于2018年9月下旬撤场，所以原告应退还商品质量保证金3000元；合同第9.13条，证明装修完后，原告要求所有商铺交备用钥匙给原告，被告在装修完毕以后已经将备用钥匙交给原告；合同第11.3条，证明被告退场的时候不需要恢复原状，被告装修的时候对结构没有变更；合同第11.4条、11.5条，说明被告未搬走的情况下，原告可以自行处置屋内物品，被告于2018年9月下旬就搬走了，剩下的东西都不要了。即使被告没有搬走，原告也应自行处理及时止损，而不是一直堆放。根据合同第11.4、11.5条，原告无权主张撤场后的占有费用的，之所以其余物品没有搬出是因为原告不同意被告搬出，而不是被告不愿意搬出，合同在2018年11月份解除，所以原告主张的占用费没有依据。证据2，真实性无异议，物业服务合同和租赁是两个法律关系，本身物业管理是不到位的，空调均无出风口，无法达到空调降温效果，直接影响客流量，物业服务根据相关行政法规规定需要资质和备案，原告主张物业费，需要举证原告具有资质和备案行政许可，原告物业费收取达到2.5元／平／天，在杭州市属最高的，是不合理的，物业服务费已经接近于租金，原告是为了规避自己违约所导致的租金赔偿责任，原告的租赁合同有主张租金的免租期，该合同等于变相收取租金。证据3，无异议。证据4，没有收到过2018年10月8日的面单，面单的电话是被告的，快递员打电话情况记不清楚了，2019年1月15日的邮件是寄给陈丁超的，被告没有收到，陈丁超是公司原法定代表人。证据5，不清楚，对张贴在门口的通知不知情，因为张贴时候已经搬走了，合同已经解除。证据6，被告没有收到，是寄给陈丁超的，不清楚函的内容，根据合同约定不需要恢复原状。函的时间是2018年11月30日解除，但落款的时间是1月31日，邮寄的时间是1月30日。证据7，是被告的店面，但不知道照片的拍摄日期。10月2日开始已经不再经营，但被告不属于擅自停业，被告已经解除合同，在法院调解的时候确认过解除，但是当时没有做笔录，当时原告代理人也是李双双，实际上被告没有控制场地，钥匙装修完的时候已经给原告备份了，10月份的照片里显示的，收银台的位置实际上没有收银设备的，被告已经搬走了，桌椅板凳之类是原告不让搬离。2019年3月21日的现场照片里，收银台又有了电脑，旁边的人是原告招商的意向客户，这时候原告已经把商铺的门打开进行招商了。证据8，真实性无异议，但是责任不在被告，被告走后没有继续做餐饮，所以营业执照没有收走，2019年1月份被告再去的时候营业执照已经没有了，门锁也被换了，因为没有营业执照原件所以没法办理注销或者变更，被告有无把地址迁出并不影响原告实体权利。证据9，电表户是被告的，电费是预存的，从2018年6月下旬开始正常经营，电费余额可以看出，9月下旬被告就没有实际经营了。原告的意向客户2019年3月13日联系被告称电表费用没有了，电表还登记在被告名下，让被告帮忙充500元电费，后2019年3月26日又充值一次。照片说明原告已经在招商了，也能证明原告已经实际控制了租赁场地。美团的打印件，真实性有异议，被告在2018年9月15日未在美团续费，在9月20日已经不能使用。证据10，发布时间是2019年6月28日，合同已经过去一年多，而立项在今年才开始，与被告没有关系。证据11，出风口是虚假出风口，实际上是没有的。证据12，是寄给陈丁超，被告未收到。证据13，真实性无异议，证明对象有异议，当时原告实际控制涉案商铺的，该天视频监控显示被告向原告要求找回营业执照，不是阻止原告工作人员。不能达到原告所主张的证明目的，反而足以证明原告已经实际控制该场所，原告招商的时候，跟人家洽谈，把涉案商铺当办公室。证据14，真实性无异议，证明对象有异议，不能证明被告有意扩租，被告充电费是因为意向客户，也就是证人，与被告法定代表人在洽谈，洽谈的点在本案被告的商铺里面，因为电表没有变更，所以只能以被告法定代表人的名义去交电费，且原告经理王敏麟答应被告，只要跟意向客户谈成，会将所有保证金、押金全部返还被告，被告起到居间作用，并非被告自行要扩租场地，即使被告要承租，也是另一个法律关系，恰恰也能证明双方之前的租赁已经解除，也能证明原告实际控制涉案商铺。证据15，真实性无异议，因为被告实际在2018年9月底就停止营业了，但是被告要把东西都搬走，需要原告开具出门单，不然会被物业拦住，店铺内所有物品都是被告的私人财产，被告进入租赁场地搬离少量物品是被告应有的权利，被告拖至2019年9月3日进入租赁场搬离少量物品，反而足以证明原告对租赁场地已经实际控制，被告不能随便搬东西。证据16，真实性无异议，证明对象有异议。实际上合同已经在2018年的10月11日解除，即使收到，被告不需要支付，这是原告单方催款。本院认为，被告货斧公司对证据1、2、3、7、8、9、10、11、13、14、15、16的真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据4、5、6、12，能够印证艺购公司向货斧公司催缴的事实，本院予以确认。 对于被告货斧公司提交的证据，原告艺购公司对证据1，真实性无异议，证明目的、关联性有异议，与本案无关联性，调解时原告到场，但因为不同意被告的调解方案，不同意其擅自解除合同、不支付费用的行为，原告就离开了，原告没有收到起诉状和副本，诉请是知道的，之后被告继续使用、经营。证据2，真实性无异议，证明目的、关联性有异议，与本案被告没关系，双方履行应遵照租赁合同。证据3，在介绍周边配套的时候都是真实存在的，现在90%都已开业，而且这是招商宣传资料，属于要约邀请，原告未作出具体承诺配套开业时间，也未写入合同，不应作为合同依据。证据4，该现场照片的口子应该是检修口，通风口在周围，系圆形通风口区域。证据5，三性均有异议，该事件为被告组织的，公安有备案资料，根据合同9.16条约定，被告不应组织影响商场经营行为。证据6，三性均有异议，这是个人发帖行为，任何人可以发布，1818黄金眼是民生节目，任何人可以反馈。证据7，邮件是原告发给被告的工程条件，并不是原告对外招商的内容，且邮件提到以上4个工程、铺位条件，需要原告查收，不能证明原告对外招商。对回复的三性均有异议，邮件上没有公司盖章信息，是被告可以单方制作的证据。证据8，三性均有异议，与本案没有关联性。原告从未向被告提供该委托文件。万泽公司不是涉案商场的产权方，委托原告经营管理涉案商场的系购入该等铺位的业主，原告与业主之间均有签署商铺委托租赁及经营管理合同，原、被告签署租赁合同已经约定租赁场地、产权方已授权委托原告进行出租及管理华盛达时代中心，合同中出租方是原告，承租方是被告，所以原告是本案的适格主体。根据合同相对性原则，整个租赁场地是原告交付给被告，租金、物业费也是被告支付给原告。证据9，真实性无异议，证明对象有异议，图片的截取时间无法确认。另外，大众点评ａｐｐ上仅显示付费的商户，并没有显示未付费的商户，被告仅仅是截取了少数差评人员的主观意见，无法客观反映真实情况，不能达到被告的证明目的，目前商场四五楼已经有新的承租方要进场装修，但因为被告至今没有腾退租赁场地，所以合同签订后场地至今无法交付。证据10，证人李某，与被告存在利害关系的，原告没有与证人洽谈商铺出租事宜。且证人也未向原告支付任何费用，更没有签署合同，不能以此证明原告已经将涉案租赁场地进行招租，而且原告也合理怀疑被告擅自转租。根据证人陈述，涉案租赁场地是重新开业并对外经营的。厨房间有证人陈某的出现，但是证人否认做事情，明显不符合常理。证人证言不足以采信。本院认为，原告艺购公司对证据1、3、4、7、9的真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据2，与本案无关，本院不予确认；证据5、6，无法达到被告的证明目的，本院不予确认；证据8，庭审中，原告艺购公司确认对真实性无异议，被告货斧公司确认系向另案当事人调取，本院对该事实予以确认。证据10，本院将结合其他有效证据综合予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年4月2日，出租方（甲方）艺购公司、承租方（乙方）货斧公司签订《华盛达时代中心商铺租赁合同》一份，约定：货斧公司法定代表人陈丁超、联系电话、通讯地址；租赁场地产权方已授权委托艺购公司进行租赁及管理华盛达时代中心的商场物业（Ｇ193生活购物中心）经营事宜，并以甲方名义签订相关合同；甲方将其位于杭州市下城区的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为商铺出租给乙方；乙方承租的租赁场地面积按套内面积计为100平方米；乙方承租场地经营餐饮，品牌为货斧；甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，计算租金起始日自本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场地实际开业日（二者较早发生之日为准）开始计算；乙方应按双方约定交付之日自行前往商场与甲方办理租赁场地交接手续并签署《租赁场地交付确认书》，乙方应于2018年4月10日前进场装修；乙方租赁场地开业日为租赁场地开始对外营业之日，乙方租赁场地开业日最迟不得迟于2018年6月1日；租赁期限内，第一年度租金标准为90元／平方米／月，年租金81000元，第一年度租金标准为94.5元／平方米／月，年租金113400元，第二年度租金标准为99.23元／平方米／月，年租金119076元，第三年度甲方给予乙方免租期三个月，乙方只需要支付租金81000元；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续，向甲方支付第一年度首期租赁季度租金，应付租金27000元；乙方应于每个租赁季度末月的10日或之前向甲方支付下一个租赁季度的租金；乙方应按照租赁场地的计租面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费标准为75元／平方米／月，年金额90000元，第一年甲方给予乙方免综合物业服务费18天，乙方只需付甲方综合服务费85500元；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续之前，向甲方或甲方委托的物业管理公司支付第一年度首期租赁季度应付综合物业服务费22500元；乙方进场装修保证金，在乙方办理入场装修手续时需向甲方支付5000元装修保证金；在乙方办理入场装修手续时根据租金场地面积需向甲方支付每平方米20元的装修管理服务费2000元；在乙方办理入场装修手续时需向甲方3000元的商品质量保证金；乙方应在租赁场地装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方，乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用；本合同租赁期间届满乙方不再继续或乙方在租赁期内撤场时，甲方乙方约定撤场之日起三个月后的5日内无息退还乙方实际缴纳的商品质量保证金；自实际交付日起，在租赁场地实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为公用事业费）乙方应按公用事业单位的费用支付相关规定及甲方《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费；如乙方逾期支付履约保证金、装修保证金、装修管理费、商品质量保证金、租金、综合物业服务费、水电燃气等公共事业费或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后10个工作日内向甲方支付33000元作为履约保证金；如乙方擅自停业／不营业，每日须按本合同4.1条约定的最后租赁年度的日租金标准向甲方支付违约金；无论任何原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场地，包括撤出在租赁场地内的所有人员，搬走租赁场地内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场地从事任何商业活动；乙方应于本合同解除或终止次日起十五内办理完毕以租赁场地为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；如乙方交还租赁场地时，甲方发现交还的建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），乙方应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关费用；乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场地的，则甲乙双方同意，甲方有权采取停止能源（水电气）供应、控制人员从租赁场地进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场地；乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日搬走租赁场地内乙方所添置的可移动物品，对于租赁场地内乙方未及时搬走遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场地后，将该等物品及货品搬离租赁场地，如自该等物品及货品被搬离后5日内，乙方未向甲方提出提取的要求或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品；若乙方未在退还其内撤离并返还租赁场地且未经甲方书面同意继续占用租赁场地的，其占用不能视为合同续期，自退还期限届满之日起，乙方在占有期间需按相当于合同期满前后或合同解除前最后一个月月租金的200%标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占有期间的综合服务费及其他费用；乙方逾期超过15日未能支付、不支付或延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金、预付综合物业服务费、并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，且要求乙方按合同约定退还租赁场地；双方约定，本合同任何乙方根本违约或存在其他严重影响对方利息之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两被的违约金；任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面的方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方，本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收），如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00，如以传真发送，则为收件人确认收到传真之时；等。 同日，艺购公司、货斧公司签订《物业服务合同》，约定货斧公司应付艺购公司综合物业服务费7500元；租赁场地所产生的垃圾，由乙方自行收集、封装并清运至甲方指定的垃圾房，甲方收取10元/桶的生活垃圾清运费；如果乙方迟延支付综合物业服务费、超时服务费、生活垃圾清运费、装修管理服务费或水电热力燃气等公用事业费的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之五作为逾期付款违约金；等。 上述合同签订后，货斧公司向艺购公司支付商品质量保证金3000元、履约保证金33000元、装修期间的费用水费1000元、电费3000元、管理费2000元，出入证100元、装修押金5000元、泄水费500元、第一季度租金27000元，首期物业费22500元。 2018年4月10日，艺购公司与货斧公司签订租赁场地交付确认书，对租赁场地杭州市下城区的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为商铺进行交接验收。 货斧公司经营货斧餐饮于2018年6月份开业经营，于2018年10月份停业。 2018年10月8日，艺购公司向周玮琦（地址：杭州市下城区环城北路92号471室、电话）邮寄《关于催缴综合物业服务费的通知函》，要求其于2018年10月14日前缴纳2018年9于额日至2018年11月30日期间的综合物业服务费18000元。 2019年1月15日，艺购公司在货斧公司门口张贴告知函及缴款通知单，通知截至2019年1月11日，货斧公司已擅自停业超过109天，并已逾期支付租金27000元、综合物业服务费40500元及其他费用，要求货斧公司恢复正常营业并付清全部欠付款项。附缴款通知书载明2018年8月1日至2018年10月31日水费215.6元、2018年9月1日至2018年10月31日垃圾费50元。 2019年1月30日，艺购公司向陈丁超（地址：杭州市下城区环城北路92号、电话）邮寄《解除租赁合同通知函》，以货斧公司擅自停业、逾期支付费用等违约行为，通知《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2018年11月30日解除，要求货斧公司支付欠付费用及违约金等。并附缴款通知书载明2018年8月1日至2018年10月31日水费215.6元、2018年9月1日至2018年10月31日垃圾费50元。 2019年5月15日，李双双向浙江省杭州市杭州互联网公证处申请保全证据公证。李双双与公证人员于2019年5月15日来到杭州市邮政局上城区邮政所，李双双以国内特快专递邮件方式向货斧公司陈丁超（地址：杭州市下城区环城北路92号）邮寄《通知函》。随后就上述公证过程出具了（2019）浙杭网证内字第2782号公证书。该公证书附通知函一份，载明：截止2019年5月15日货斧公司仍未履行合同义务，要求于2019年5月20日前支付欠付费用、违约金、退还租赁场地等。 另查明，货斧公司为与艺购公司房屋租赁合同纠纷一案于2018年10月8日向本院起诉，要求解除双方签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》，被告赔偿原告店铺装修费、返还租金、保证金、装修期间费用等。因货斧公司在本院指定的期限内未交纳诉讼费用，亦未向本院申请缓交、减交或者免交诉讼费用的司法救助，本院于2018年11月2日作出（2018）浙0103民初6670号民事裁定，本案按自动撤诉处理。 货斧公司为与杭州万泽实业发展有限公司、艺购公司房屋租赁合同纠纷一案于2019年8月6日向本院起诉，要求解除双方签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》，被告返还、履约保证金、装修保证金并赔偿装修期间费用等。后货斧公司于2019年12月23日提出撤诉申请。本院于2019年12月23日作出（2019）浙0103民初4996号民事裁定，准许货斧公司撤回对杭州万泽实业发展有限公司、艺购公司的起诉。 委托人杭州万泽实业发展有限公司向受托人艺购公司出具授权委托书，委托人于2017年1月1日将其位于杭州市下城区的华盛达时代中心1-5层的租赁物委托受托人进行出租及经营管理，授权期限2017年1月1日至2026年12月31日。 本案租赁场地由多名位业主所有，前述业主分别与艺购公司签订《商铺委托租赁及经营管理合同》，约定艺购公司承租商铺从事合法商业经营，包括艺购公司转租给第三方经营或乙方自营，艺购公司向产权人支付租金。 本院认为，关于本案主体，艺购公司与货斧公司签订合同，艺购公司向货斧公司交付租赁物，货斧公司支付租金等费用。货斧公司提交了授权委托书，抗辩杭州万泽实业发展有限公司委托艺购公司对案涉商场1-5层进行出租管理，故艺购公司并非本案适格主体。根据《商铺委托租赁及经营管理合同》，艺购公司向案外产权人租赁场地用于商业经营，并约定可以转租，且双方《华盛达时代中心商铺租赁合同》明确租赁场地产权方已授权委托艺购公司进行租赁及管理华盛达时代中心的商场物业（G193生活购物中心）经营事宜，并以艺购公司名义签订相关合同。由此，艺购公司作为本案原告主体适格，本院对货斧公司的上述抗辩意见不予采纳。 艺购公司与货斧公司签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。 关于解除合同。艺购公司以货斧公司逾期支付租金、综合物业管理费以及擅自停业、延期开业为由于2018年1月30日向货斧公司邮寄《解除租赁合同通知函》，主张合同已于2019年1月31日已解除。货斧公司以艺购公司未达到招商要求导致其合同目的不能实现于2018年10月另案诉讼提出解除合同，主张合同已于2018年10月11日解除。对此，本院认为，货斧公司未按期交纳综合物业服务费，艺购公司以此要求解除合同并按照双方合同约定的地址向其邮寄《解除租赁合同通知函》并主张双方合同已于2019年1月31日已解除，具有合同依据，本院予以确认。货斧公司租赁涉案场所的目的为经营餐饮，在合同签订后已实际开业经营，其主张合同目的不能实现的理由不能成立。货斧公司在2018年10月的诉讼中提出解除合同，后因其未履行诉讼义务按撤诉处理，无证据证明已向艺购公司送达副本，且其在2019年8月的另案诉讼中再次提出解除合同。由此，货斧公司主张其已于2018年10月提出解除合同的意思表示并不明确，故本院对其抗辩主张不予采纳。 关于租金及综合物业服务费。关于租金。涉案《华盛达时代中心商铺租赁合同》约定的租赁期限为三年，第一年度艺购公司给予货斧公司免租期三个月，租金的起始日为2018年6月1日。货斧公司已支付艺购公司第一季度租金27000元。鉴于双方合同已于2019年1月31日解除。艺购公司主张2018年9月1日起至2019年1月31日止期间的租金并扣除以合同实际履行期间折抵的免租期租金计39000元，理由正当且计算并无不当，本院予以支持。关于综合物业服务费。合同约定第一年度艺购公司给予货斧公司免综合物业服务费18天。货斧公司已支付艺购公司第一季度综合物业服务费22500元。艺购公司根据双方合同解除时间主张2018年9月1日起至2019年1月31日止期间的综合物业服务费并扣除以合同实际履行期间折抵的免租期物业费计36500元，理由正当且计算并无不当，本院予以支持。货斧公司已支付艺购公司商品质量保证金3000元、装修保证金5000元、履约保证金33000元，合计41000元，以及装修期间的费用水费1000元、电费3000元、管理费2000元，出入证100元、泄水费500元。关于装修期间的水费、电费，艺购公司作出合理说明且能与货斧公司水电表显示内容向印证，收取管理费符合双方合同约定，但收取的出入证100元、泄水费500元缺乏合同依据。本院酌情将上述保证金及出入证费用、泄水费合计41600元分别折抵上述应付租金39000元及部分综合物业服务费。抵扣后，货斧公司还需支付艺购公司综合物业服务费33900元。艺购公司要求没收履约保证金，本院不予支持。 关于水费、垃圾清运费。涉案合同约定，租赁场地实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为公用事业费）货斧公司应按公用事业单位的费用支付相关规定及艺购公司《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费。艺购公司多次以缴款通知书的形式向货斧公司催缴水费，故艺购公司要求货斧公司支付水费215.6元，符合合同约定，本院予以支持。关于垃圾清运费50元及此后产生的水费、垃圾清运费，缺乏依据，本院不予支持。 关于租赁场地占用费及占用期间的综合物业服务费。涉案合同约定，货斧公司应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场地。货斧公司未能按时腾退房屋，艺购公司主张自2019年2月8日起至租赁场地退还之日期间计算租赁场地占用费及占用期间的综合物业服务费，具有合同依据。关于租赁场地占用费的标准。艺购公司主张按月租金标准2倍计算，显属过高，本院根据合同性质、当事人履行情况酌情确定按双方合同约定的租金每月9000元的标准计算租赁场地占用费42900元（暂算至2019年6月30日，此后另计至房屋实际腾退之日止）。艺购公司主张按合同约定的综合物业服务费每月7500元的标准计算占用期间的综合物业服务费35750元（暂算至2019年6月30日，此后另计至房屋实际腾退之日止），并无不当，本院予以支持。对于艺购公司多主张部分不予支持。 关于将经营注册地址迁出涉案租赁场地，不属于人民法院审查范围，本院对该项诉请不予支持。 关于将租赁场地恢复原状并退还租赁场地。合同解除后，货斧公司应将案涉租赁物腾空并归还艺购公司。涉案合同约定，货斧公司交还租赁场地时，艺购公司发现交还的建筑结构状况与交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及艺购公司提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），货斧公司应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关费用。但艺购公司未能证明租赁场地建筑结构状况不同或建筑结构、消防系统及艺购公司提供的其他设施或设备有损坏的，故本院对其主张的恢复原状的诉请，不予支持。关于违约金。艺购公司未按合同约定交纳相关费用并办理证照变更手续，应承担相应的违约责任，但其同时主张支付租赁合同解除违约金18000元、按每日1‰的标准计算逾期支付租金、综合物业服务费的违约金及逾期支付水费、垃圾清运费违约金、按每日330.77元标准计算擅自停业违约金、按每日300元的标准计算注册地址逾期迁出违约金，显属过高，本院根据涉案合同的性质、履行情况酌情以欠付的综合物业服务费33900元、水费215.6元合计34115.6元自告知函确定的履行之日届满时2019年1月17日起按年利率24%的标准计算3729.97元（暂算至2019年6月30日，此后另计）。对于艺购公司多主张部分不予支持。关于公证费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州艺购商业管理有限公司与被告杭州货斧餐饮管理有限公司2018年4月2日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年1月31日已解除； 二、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司综合物业服务费33900元； 三、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司水费215.6元； 四、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司违约金3729.97元（暂算至2019年6月30日，此后以欠付款项34115.6元的未履行部分按年利率24%的标准计算至实际付清之日止）； 五、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司租赁场地占用费42900元（暂算至2019年6月30日，此后按每月9000元的标准计算至房屋实际腾退之日止）； 六、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司占用期间的综合物业服务费35750元（暂算至2019年6月30日，此后按每月7500元的标准计算至房屋实际腾退之日止）； 七、被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并归还原告杭州艺购商业管理有限公司案涉位于杭州市下城区的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为xxx商铺； 八、驳回原告杭州艺购商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6289元，财产保全申请费2183元，合计8472元，由原告杭州艺购商业管理有限公司负担5600元，由被告杭州货斧餐饮管理有限公司负担2872元。 原告杭州艺购商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州货斧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  刘新玉 人民陪审员  杨忠善 人民陪审员  姚秋怡 二〇二〇年一月六日 代书 记员  许秋莹