广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初19944号原告:莫堪道，男，1971年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县，原告：林江，男，1962年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：王冬、李行，广东曜灵律师事务所律师、律师。被告：白云广场公安宿舍小区业主委员会，住所地广州市白云区。负责人：阿那，主任。委托诉讼代理人：刘洪涛，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许金珠，业委会成员。原告莫堪道、林江诉被告白云广场公安宿舍小区业主委员会（公安宿舍小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月24日受理，依法适用普通程序，公共开庭进行了审理。原告林江及原告林江、莫堪道的共同委托诉讼代理人王冬、李行，被告公安宿舍小区业委会委托诉讼代理人许金珠、刘洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫堪道、林江向本院提出以下诉讼请求：l、请求撤销被告的白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出的《关于选举产生首届业主委员会的公告》（白云筹字[2018]第14号）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系白云广场公安宿舍小区业主，被告的白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于选举产生首届业主委员会的公告》（白云筹字[2018]第14号），将不具备业主委员会条件的阿那（主任）、许金珠（副主任）、柴亚敏、刘斌、肖玲、喻永勋作为白云广场公安宿舍小区业主委员会，严重侵害原告的合法权益和违反法律规定的程序，依法应当撤销。被告公安宿舍小区业委会辩称：1、首届业主委员会选举是合法有效的，选举是在京溪居委会领导协助和监督下按程序进行的，合法合规，也取得了街道和主管部门的备案。2、原告林江当时也参加了选举，在选举和选举公告公示期间，没有提出任何异议；3、当选的业主委员会身份，业主身份没有问题，也具备业主委员会委员的当选资格。至于原告作为前物业与现在当选的业主委员会，交接上的矛盾是很正常的。其列举的事实和理由与及其的主张没有因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了《关于白云广场公安宿舍小区业主身份确认的通知》、《关于白云广场公安宿舍小区首次业主大会表决人数和面积的公示》、《关于白云广场公安宿舍小区、的公示》、《关于首次业主大会投票表决总人数和专有面积的通知》、《关于白云广场公安宿舍小区首届业主委员会候选人名单的公告》、《关于公示和表决结果的通知》、《关于白云广场公安宿舍小区首届业主委员会候选人的公示》、《关于白云广场公安宿舍小区的公告》、《关于白云广场公安宿舍小区选举规则、表决规则的公告》、《关于公示和表决结果的通知》、《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》、《关于选举产生首届业主委员会的公告》、《梅东苑（原白云广场）产权分割表》、民事判决书、民事裁定书、执行和解协议书、统计表、函、穗云规复字[1999]第29号意见书复印件、照片、房产买卖合同、公证书、通知、交费清单、公示、公告、委托授权书、申请、承诺书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告莫堪道、林江系公安宿舍小区业主。2017年11月2日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区业主身份确认的通知》（白云筹字[2017]3号），筹备组拟定于2017年11月2日起至2017年11月22日止，对小区业主身份进行确认，业主（含商铺，下同）身份确认，1.持有房产证（不动产权证）的业主，需与街道和房管局提供的业主清册登记名称一致，即确认，与清册名称不一致的，以购房合同、房产证（不动产权证）为准；2.未办理房产证（不动产权证）的业主，请于2017年11月2日起至2017年11月22日止，向筹备组提供合同、产权证明、身份证、户口本、驾照、护照等有效证明文件，用于查阅和公示（需提供复印件1份）一经认定和通过公示，即确认业主身份，行使业主权利，履行业主义务；业主逾期不确认身份的，视为放弃其权利和义务。2018年1月11日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区首次业主大会表决人数和面积的公示》（白云筹字[2018]1号），依据京溪办提供的业主清册，筹备组经过多次沟通与认真查核，现将本小区首次业主大会投票表决的人数和专有面积等公告如下，地下人防工程（车位）、地上构筑物、公建配套等公共区域，不计入表决权数；1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人；投票表决权数包括户数403户，表决人数393人，面积24947.09平方米；本次清册记载的专有面积，如面积不符、或者核查有误以及异议等，请在公示期内，持产权证、购买合同、测绘证明等，向筹备组进行核实登记，逾期未予提交或核实，本次业主大会表决人数和面积，以本公示以及提交过核实的为准。公告期为10天，公告至2018年1月20日止。该公示后附业主清册，记载共403户。2018年1月15日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组做出《关于白云广场公安宿舍小区、的公示》，（白云筹字[2018]2号），根据《物业管理条例》等法律法规，结合本小区具体情况，草拟修订了《白云广场公安宿舍小区业主大会议事规则（公式版）》、《白云广场公安宿舍小区管理规约（公式版）》，现进行公告发布，公示期10天至2018年1月24日止，业主如有异议，或者建议，在公示期内，请以“书面实名”方式，向筹备组提出。2018年2月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于首次业主大会投票表决总人数和专有面积的通知》（白云筹字[2018]3号），内容为根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，本小区首次业主大会投票表决的人数和专有面积已于2018年1月20日公示期满。公示期间，筹备组共收到13户业主的产权证明，经核实登记后，列入本次业主大会表决人数和专有面积。同时，公示期间未收到业主对表决人数和专业面积的书面异议。本次业主大会投票表决总人数和专有面积，以白云筹字[2018]2号文件公示的以及提交核实的为准。综上所述，本小区首次业主大会投票表决总人数和专有面积如下（户数不是表决数据，仅为参考用途）：户数：416户，表决总人数：404人，面积25925.72平方米。同日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区首届业主委员会候选人的公示》（白云筹字[2018]4号），内容为：候选人报名共8人，名单如下：阿那、柴亚敏、刘斌、肖玲、卢元丽、许金珠、喻勇勋、邹忠华。2018年2月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区的公告》，根据《物业管理条例》等法律法规，在公示期内，《白云广场公安宿舍小区业主大会议事规则》、《白云广场公安宿舍小区管理规约》，均未收到书面实名的异议。同时，经征询有关部门的意见，本公告发布的版本，为本次业主大会表决版本。该公告附件《白云广场小区业主大会议事规则（表决版）》，第八条，表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算。尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。地下人防（车位）、地上车位、摊位、共建等特定空间（包括构筑物）原则上不计入表决面积，具体是否计入表决面积，应由物业清册复查核定，或者筹备组、或者业委会决定。（二）业主人数，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条，业主大会决策投票按照人数和面积确定。若无其他条款专门规定，业主大会决议的表决，需要专有部分面积过半和人数过半通过，才能形成决议。2018年2月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区选举规则、表决规则的公告》，将选举规则和表决规则等向白云广场公告宿舍小区全体业主公告，公示期10天至2018年3月8日。该公告附件《关于发布白云广场公安宿舍小区首次业主大会表决规则的公告》，第二条面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。车位摊位等特定空间是否计入表决权数，以人数面积公告为准。（二）业主人数，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。2018年3月9日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于白云广场公安宿舍小区首届业主委员会候选人名单的公告》，候选人名单为：阿那、柴亚敏、刘斌、肖玲、卢元丽、许金珠、喻勇勋、邹忠华。同日，作出《关于召开白云广场公安宿舍小区首届业主大会及表决事宜的公告》，内容为：兹定于2018年3月12日至2018年3月24日在本小区召开白云广场公安宿舍小区首届业主大会，会期共13天，业主大会投票期为3月12日至3月24日，共13天。2018年3月17日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组发出《白云广场公安宿舍小区首次业主大会表决票（选票）送达公告》，部分业主并未领取选票，现按规定进行送达公告，公告期7天。2018年3月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组发出《关于公示和表决结果的通知》，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2018年3月27日至2018年4月26日。《管理规约》表决结果汇总统计表记载业主总人数404人、总面积为25925.72平方米，参加投票的业主人数为268人、专有面积之和为17456平方米，同意《管理规约》的业主人数为268人，占业主总人数的比例为66.09%、专有面积之和占小区建筑物总面积的比例为67.33%。《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表记载业主总人数404人、总面积为25925.72平方米，参加投票的业主人数为268人、专有面积之和为17456平方米，同意《业主大会议事规则》的业主人数为266人，占业主总人数的比例为65.84%、专有面积之和占小区建筑物总面积的比例为66.96%。2018年3月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组发出《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，内容为：根据《广州市物业管理暂行办法》有关规定和《关于召开业主大会会议选举首届业主委员会的通知》的要求，筹备组于2018年3月12日至2018年3月24日期间，采用书面征求意见的形式组织召开业主大会会议，投票选举首届业主委员会委员，并于2018年3月25日在小区公告栏现场统计、查验了业主选票，邀请京宇居委会工作人员、京溪办事处工作人员和部分业主对统计、查验表决票过程进行了监督。现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2018年3月27日起至2018年4月26日止。本次具有业主大会投票权的业主总人数为404人，建筑物总面积为25925.72平方米，小区参加投票业主人数为268人，参加投票业主的专有部分面积之和为17455.98平方米。同意候选人的业主人数占业主总人数的比例均高于50%，同意候选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例均高于50%。2018年4月27日，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于选举产生首届业主委员会的公告》（白云筹字[2018]14号）。公示了包括阿那、许金珠、柴亚敏、刘斌、肖玲、喻永勋在内的8人作为白云广场公安宿舍小区首届业主委员会成员。2018年5月15日，被告在京溪办事处登记备案。2019年4月1日，京溪街城市管理科回复街综治维稳和信访中心白云广场公安宿舍物业管理问题，内容为：一、关于该小区业委会副主任的任职资格问题，街道向该小区业主委员会发出《关于核实白云广场公安宿舍小区业主委员会副主任许金珠任职资格的函》，要求该小区业主委员会在2019年1月23日前将该问题的核实情况函复街道。2019年3月6日，街道向该小区业主委员会发出《关于建议撤销许金珠业主委员会委员、副主任职务的函》，要求业委会按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）、《广东省物业管理条例》第十条等有关法律法规，建议该小区业主委员会撤销许金珠的业主委员会委员、副主任职务，依法依规开展业委会委员补选工作；二、关于该小区业委会召开业主大会没有不通知的问题。根据该小区业委会提供的资料显示，该小区业委会在组织召开业主大会之前，已根据《广州市物业管理条例暂行办法》第三十九条规定在小区显著位置向全体业主公示。原、被告均确认涉案小区产权共分为三部分，根据原、被告提交的《梅东苑（原白云广场）产权分割表》记载，150套住宅属广州市危房改造建设管理所，住宅建筑面积为9187.0409平方米；391套住宅属于广州市安厦房地产开发有限公司，住宅建筑面积为24229.7631平方米；71套住宅属于同和镇人民政府，住宅建筑面积为4613.8608平方米；另有商铺、夹层及车库属于同和镇人民政府，商铺及其他建筑面积为10422.544平方米。原告为证实被告在召开业主大会过程中未通知部分业主，程序违法，出示以下证据：1.民事判决书、民事裁定书、执行和解协议书，记载案外人佛山市南海区乡镇企业发展公司将白云广场范围内的部分房屋用以物抵债的方式抵偿给案外多人；2.原告自行制作的统计表，记载总住户为612户，另有商铺72间、菜市场1处，车库4处，夹层6处。原告为证实涉案小区建筑面积实际为64000平方米，出示穗云规复字[1999]第29号意见书复印件，记载由当时的广州市城市规划局白云区分局于1999年6月10日向同和镇人民政府出具，记载同和镇白云广场集资房位于同和中路梅花园地段，该项目总用地面积16200平方米，其中建筑占地面积10280平方米，已建8层住宅楼3幢，在建住宅楼5幢，总建筑面积64000平方米，合计住宅套间1100套；等等。被告对上述民事判决书、民事裁定书、执行和解协议书的关联性不予确认，对统计表真实性予以确认，但称不能证明原告要证明的内容；对意见书复印件关联性不予确认，称规划的建筑总面积不能作为认定依据。被告为证实业主委员会成员的选举合法合规，出示：1.穗云国规函[2017]3305号复函复印件，由广州市白云区国土资源和规划局于2017年11月28日向京溪办事处发出，内容是根据《关于协助提供白云广场公安宿舍小区业主清册的复函》的要求，提供信息打印清册。该清册记载共有404条信息，共403套房屋，其中一条信息为广州中医药大学第一附属医院为产权人的信息，地址为白云区梅宾北路梅宾东街4、6号三至八层，建筑面积1222.57平方米；另，广州市越秀区旧城改造项目办公室名下共有7套房屋。2.梅宾东街4、6、8、10号自治计划拟证实菜场实行自治，记载正式成立小区自治小组。被告为证实许金珠具有业主身份，出示房产买卖合同、公证书及（2017）粤0111民初13259号民事判决书，其中房产买卖合同记载2002年10月9日，许金珠向案外人南海市乡镇企业发展总公司购买“梅东苑”壹幢6号楼802房（以下简称802房）；公证书记载1996年7月1日，许金珠向案外人广州中泰房地产开发投资公司第一开发部购买白云广场第一组团第五栋5层04号房；民事判决书记载查明，2002年10月9日，许金珠签订上述房产买卖合同并提交南海市乡镇企业发展总公司盖章的收据，记载已支付全部房款。原告对上述复函复印件及清册称仅是取得产权登记的业主信息，未包括未取得产权的其他房屋、商铺及车库；对自治计划予以确认，对自治事实予以确认。对房产买卖合同不予确认，称购买时间存疑；对公证书中出售方签名真实性存疑，称不能作为买卖合同的合法依据；对民事判决书称效力未定。原、被告提交的民事判决书中均记载了如下内容：2009年7月2日，广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室向白云区人民政府出具《关于协助“白云广场”办证的函》，记载“白云广场”小业主上访市长要求办理该楼盘房地产证；等等。2018年7月3日，广州市国土资源和规划委员会向本院发出《市国规委关于协助调查白云广场相关事宜的复函》，称白云广场（原名“梅东苑”）项目是南海市乡镇企业发展公司（以下简称南海公司）与同和镇人民政府合作建设项目，当时属“集资房”性质。2000年该项目领取了《建设用地批准书》，用地单位为广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司、广州市白云区同和镇人民政府。项目实际一直由南海公司投资开发，由于南海公司无开发资质，其委托了广东圣地房地产开发有限公司、广州中泰房地产开发投资公司、广州市芳村嘉信房地产服务公司销售。该项目没有领取《商品房预售许可证》，现白云广场的购房人所持的购房合同是与上述委托公司签订的，且未经过备案。2001年，同和镇人民政府被撤销，有关事宜由京溪办事处处理。京溪办事处曾于2006年7月向原白云区规划局申请该项目自编一、三、四、五、七组团住宅楼规划验收，因存在竣工现状与报建不一致，未严格按照《关于同和镇白云广场集资房的规划审查意见书》要求落实配套共同服务设施等问题，而暂不符合规划验收条件；等等。京溪办事处应连同项目合作方危改所和安厦公司完善相关手续，按规划要求落实现场整改并对竣工图予以更正后再行申领《建设工程规划验收合格证》，办理属于京溪办事处分成占有部分的不动产首次登记办理后，再与业主共同申请办理各单元的转移登记。原告称业委会成员阿那擅自改动房屋结构，拖欠管理费、水费和垃圾费，不遵守管理规约；业委会成员许金珠不是小区业主，业委会成员喻永勋、柴亚敏、肖玲存在拖欠管理费、水费和垃圾费的情况，业委会成员刘斌系小区业务管理员，上述人员均不具备业主委员会委员应当具备的条件；另主张业主委员会成立后损害业主利益，违法提高停车收费、违规私自变更电表，并出示照片、通知、交费清单、公示、公告、委托授权书、申请、承诺书等证据拟证实。被告称法律没有强制规定拖欠物业管理费是业主不具备当选业委会成员的条件，选举过程在街道、居委协助和监督情况下按程序进行，选举程序合法合规；小区最初是单位集资建房，各单位分割房屋，有的办理了房产证，有的未办理房产证，有的已经分给个人，故只能根据已经确认的办理房产证的人数和面积，再通过公告告知有房产合同并已经实际占有房屋的人进行申报，导致与实际面积存在不一致地方。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为业主，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。本案中，白云广场公安宿舍小区首次业主大会筹备组作出《关于选举产生首届业主委员会的公告》（白云筹字[2018]14号）。公示了包括阿那（主任）、许金珠（副主任）、柴亚敏、刘斌、肖玲、喻永勋在内的8人作为白云广场公安宿舍小区首届业主委员会委员。原告主张撤销上述公告，原、被告在以下几个方面存在争议：一、关于业主委员会成员许金珠是否具备业主资格。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据本院在（2017）粤0111民初13259号民事判决书（已生效）中查明的事实：许金珠与佛山市南海区乡镇企业发展总公司签订《房屋买卖合同》，许金珠购买了梅东苑壹幢6号楼802号房产并已占有，故许金珠具备业主资格。二、关于原告主张业主委员会成员存在拖欠管理费、水费和垃圾费，首先，原告提交的交费清单、公示仅能证明部分业委会成员曾存在拖欠管理费情形，且被告抗辩称因为与物业公司存在纠纷而引起，且部分已缴清，故原告的上述证据并不足以证实业委会成员未履行业主缴纳相关费用的基本义务。其次，原告主张的部分业委会成员没有支付物业管理费的问题，该问题属于相关人员与物业管理公司之间的物业服务合同纠纷，属于另一法律关系，原告以此为由主张业主委员会成立无效缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告主张业主委员会成员存在改变房屋内部结构以及系物业公司工作人员等的情况。因改变房屋内部结构并非法律禁止行为，且原告无证据证实改变的是承重结构；另原告未能提供证据证实业主委员会委员现仍系涉案小区物业管理公司的工作人员，故原告以此主张业主委员会成员身份不适格，理据不足，本院不予采纳。三、关于业主户数问题。原、被告提交的民事判决书均说明了涉案小区由于历史原因部分业主无产权证明，筹备小组依据广州市不动产登记信息列表初步确定有产权证明的业主人数和面积，并得到街道、居委会的指导和协助，并无不当。同时于2018年1月11日作出《关于白云广场公安宿舍小区首次业主大会表决人数和面积的公示》，给予了10天公示期，并根据公示期间的异议情况于2018年2月27日作出《关于首次业主大会投票表决总人数和专有面积的通知》，补充部分业主，程序合法，原告并未在公示期内提出异议。根据2018年2月27日《关于白云广场公安宿舍小区、的公告》，地上车位、摊位、共建等特定空间（包括构筑物）原则上不计入表决面积，具体是否计入可由筹备组决定。根据《白云广场公安宿舍小区选举规则、表决规则的公告》，记载车位摊位等特定空间是否计入表决权属，以人数面积公告为准。现被告主张依据公告的业主人数及面积作为本次选举的计算基数，符合上述公示的选举规则，依据上述选举投票的结果，所有业委会成员票数均双过半，故原告主张撤销《关于选举产生首届业主委员会的公告》（白云筹字[2018]14号），本院不予支持。原告称选举存在作假情况，并未提交相应的证据证实，至于原告另主张业委会解聘物业公司，提高停车费标准，私自更改电表等，均与业主委员会产生过程无关，原告可另行协商或诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条?、第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告莫堪道、林江的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告莫堪道、林江负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  何丽和人民陪审员  陈秀娥二〇二〇年一月八日书 记 员  蔡佳丽