广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10374号原告：广州贝奥吉因生物科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区瑞泰路2号自编(1)栋C栋厂房二层。法定代表人：郭瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。被告：广州德浩科视电子科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓茗菲、刘毓东，均系广东昀升律师事务所律师。原告广州贝奥吉因生物科技有限公司（以下简称“贝奥吉因公司”）与被告广州德浩科视电子科技有限公司（以下简称“德浩科视公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贝奥吉因公司的委托诉讼代理人古胜中、被告德浩科视公司的委托诉讼代理人邓茗菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝奥吉因公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告德浩科视公司解除《租赁合同》（合同编号：德房租20170701）的行为无效，判决被告德浩科视公司继续履行该《租赁合同》；2.由被告德浩科视公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告承租被告坐落广州高新技术产业开发区瑞泰路2号房地产（产权证号：2015登记字5002122）C栋2层部分物业，用于生产、研发和办公室，双方于2017年6月22日签订了编号为德房租20170701的《租赁合同》，该《租赁合同》约定了租赁标的物、用途、建筑面积（含公摊面积）、租赁期限、租金标准及支付、双方的主要职责和权利义务、合同违约责任等具体内容。原被告上述合同签订后，原告依约向被告交纳了押金，被告依约交付了相应物业。原告接收物业后，即根据自身生产经营情况，投入巨额资金对所租物业进行办公室、厂房设计和装修装饰施工，原告进驻租赁的物业已有二年，目前仍占用和使用所租物业。2019年5月21日，被告向原告发来《关于调整租金的告知函》，函告其欲调整租金定价标准和管理费标准，且明确告知原告如不接受被告新的租金规则并签订补充协议，被告将违约解除租赁合同。2019年5月31日，被告又向原告发来《律师函》，要求原告于2019年6月15日前支付被告单方核算的自租赁开始至2019年5月31日的租金差额160403.78元，并要求2019年6月份按新核定的建筑面积支付租金，否则视为原告根本性违约。2019年8月20日，被告直接以《关于解除租赁合同的律师函》方式，强行认定原告违约，并单方宣告自2019年11月20日解除双方的《租赁合同》，要求原告在2019年11月20日之前搬离租赁物业内所有物品，撤出物业。针对被告的以上行为，原告认为：1.2019年5月21日被告的《关于调整租金的告知函》，被告按其所谓重新测量核定的数据显示，提出调整租金定价标准、管理费标准及租金年增长率等具体方案。对于《告知函》被告提出的内容，原告认为属于被告对租赁合同重要内容提出变更的要约，对此，原告已于2019年5月29日复函被告，明确表示不同意被告单方提高租金、增加物业管理费的方案且不同意被告有关终止租赁合同的补偿方案，被告应依法依约继续履行《租赁合同》。2.2019年5月31日被告的《律师函》，在该函中，被告单方更改租赁合同中已约定的计租面积(即建筑面积)，并重新计算应缴租金，且强势要求在2019年6月15日前支付自租赁之日起至2019年5月31日的租金差额。对此，原告认为被告单方随意调整所谓公摊面积分摊比例并重新计算应缴租金，被告该行为明显违反双方《租赁合同》既有约定，亦没有任何法律依据。我国现行法律对于建筑物公摊面积的分摊系数没有规定统一固定值，只有大致的计算方法，每一栋建筑物、每一层楼、每一套（单元）房屋根据实际情况计算都可能存在不同的公摊面积分摊系数。法律对于分摊系数既然没有规定统一的固定值，那双方合同中可以对此进行约定，这充分体现合同当事人意思自治的原则。原被告双方租赁合同中，计租金面积(即建筑面积)已经包括了公摊面积，该计租面积是合同重要内容之一，双方应严格执行，未经合同当事人双方协商一致，任何一方单方提出变更，另一方不同意的，该变更均不发生法律效力。在案涉租赁合同履行中，原告不同意按被告单方随意调整所谓公摊面积分摊比例后重新计算的租金标准缴交相应的租金，则原告没有支付所谓租金差额的合同义务，原告有权拒付被告所谓租金差额。3.因原告没有支付租金差额的义务，所以根本就不存在2019年8月20日被告发来《关于解除租赁合同的律师函》中所述的违约行为，被告亦不存在所谓重大经济损失事实，该《律师函》中所述没有任何事实依据。被告单方提出解除租赁合同，明显没有事实和法律依据，更是违背双方合同既有约定，属于根本性违约行为。因为，原被告双方租赁合同中没有约定被告可以任意解除合同，而在租赁合同履行过程中，原告亦是依合同约定全面履行合同义务，从未存在违约行为（包括：不存在拒付或逾期支付租金、不存在超出被告交付物业范围占用物业、不存在租赁合同第七条第2款约定等行为），也不存在法律规定不可抗力因素，因此被告是没有单方宣告解除合同的权利。被告没有合同解除权而向原告单方宣告解除租赁合同，即是被告明确表示其将不履行合同义务，这将导致原告合同目的不能实现，被告的行为符合根本性违约的表现。在原告不同意双方租赁合同就此解除的情况下，被告2019年8月20日的《关于解除租赁合同的律师函》不能发生解除租赁合同的法律效力，双方《租赁合同》仍然有效，被告应继续履行。被告根本性违约，依据《合同法》第一百零七条规定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果原告同意就此解除双方租赁合同，搬离案涉物业，势必造成前期巨额投入无法收回、企业停工停产影响市场销售和订单交付、企业搬迁致使员工就业不稳、国家财政税收减少等等问题，原告有权依《合同法》规定，要求被告承担违约赔偿责任，这可能导致双方矛盾进一步激化和产生更大的经济损失，不利于纠纷解决、不利于社会和谐稳定。因此，原告认为双方按《租赁合同》的约定继续履行，是本案原被告双方租赁纠纷解决的唯一最高效、最有利的方式。且目前原告仍占有和使用案涉物业，每月准时向被告支付合同约定租金，原告在事实和法律上要求被告继续履行均存在可能。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益，原被告双方已无法协商解决案涉租赁纠纷，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依原告请求判决。被告德浩科视公司辩称，一、被告更改公摊系数具有合法性、合理性。原告声称被告擅自改变合同约定的分摊系数行为无效，此说法与事实不符，缺乏法律依据，被告与原告签订涉案合同后，被告申请对涉案房屋进行重新测量，依据广州开发区房地产管理所2017年出具的测绘报告，报告明确载明涉案房屋各层总面积、整层套内面积及对应分摊系数，与合同签订时载明的系数有所不同，根据租赁房屋以及房屋买卖过程中行业惯例，双方对分摊系数的约定基于实际测量这一事实，由于签订合同时被告出租房屋为整层出租，当时分摊系数也是根据整层规划进行，但实际租赁情况发生变化，涉案房屋仅为被告出租楼层中的其中一部分，导致公摊面积增多，从而分摊系数发生变化，由此可见，被告依据官方测量数据作出更改分摊系数的行为，并非原告所述擅自更改，而是根据实际情况、结合行业交易习惯做出的决定，故原告所述内容与事实不符；二、被告解除合同行为有效，2019年5月21日，被告向原告发送《关于调整租金的告知函》，函中载明发函原因，即根据萝岗开发区房管局、广东测量所对承租园区的实际测量结果，被告承租给原告的房屋实际分摊系数与双方在租赁合同中约定的分摊系数存在较大差额，为平衡双方权利义务，被告提出两种方案供原告参考：第一种方案为提高单位面积租金，但原告可享受免交2年管理费及重新核定租赁面积计算租金这一优惠，第二种方案为被告愿意按照双方合同中约定的解除合同约定解除合同，即提前三个月通知原告解除合同，赔偿原告三个月租金。2019年5月29日，原告答复对被告21日提出的两种方案均不同意，且对双方租赁合同中第8条的内容予以否认。从5月21日原告得知该事实后，直至2019年5月31日始终未就该事宜与被告进行交流沟通，亦未表现出任何愿意就该事项进行协商的意愿，于是，被告委托律师向原告发送《律师函》，明确告知涉案房屋面积差额、自承租房屋至当前的月租金差额，同时给予原告15日合理期限，但未得到原告任何回应。2019年8月20日，在未得到原告任何回应的前提下，被告委托律师发送《关于解除租赁合同的律师函》，说明解除合同的缘由，以及期间被告曾多次走访原告公司就涉案房屋欲进行沟通，但均未得到原告任何回应，基于此，被告只得发函解除合同以维护自身合法权益。据此，原告声称被告解除租赁合同缺乏事实和法律依据这一主张与事实不符。再者，原告作为承租方，其对承租房屋进行了大规模装修设计，厂房设计之初势必涉及房屋面积的测量，即被告可通过合理推测认为，原告在设计厂房之初已经得知房屋实际面积大于合同载明的承租面积，自承租日至开庭前止，经被告催告后，原告仍拒绝就超出的房屋面积支付租金差额，与其声称的完全履行义务严重不符，此举同样构成对合同约定内容的根本性违约。三、原告具有支付租金差额的义务。根据广州开发区房地产管理所出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，租赁合同中载明承租的房屋面积远远小于房屋实际面积，合同也有明确约定租赁面积包含公摊面积，但因不可归责于被告的原因，导致合同所约定的租赁面积存在误差，实际面积超出合同面积的事实是客观存在的，原告长期无偿占有超出合同载明房屋面积于法无据也不符合公平原则。被告因此遭受重大经济损失，而原告却因此获得依法无据的巨大利益，原告超额占有被告房屋构成不当得利，故无论合同是否解除，原告均负有支付被告租金差额的义务。此外，若合同继续履行，原告需在支付租金差额的基础上，按照承租房屋的实际面积缴纳租金。被告的公摊系数的更改是依据广州市开发区房地产管理所2017年出具的测绘报告得出的，并非被告擅自更改；被告解除合同的行为有效，被告按照合同第八条约定予以解除，有事实和法律依据。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其所有诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》载明：广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩科视公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为15登记05002122，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2017年6月22日，贝奥吉因公司（承租人、乙方）与德浩科视公司（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号为德房租20170701，以下简称“涉案合同”），约定德浩科视公司将广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号的房地产C栋2层部分建筑面积为1400平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租给贝奥吉因公司作办公室、生产、研发使用，租金每月每平方米为27元共37800元/月，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止共为五年，租金按月结算，由贝奥吉因公司在每月的10日前将每月的租金支付给德浩科视公司，2017年7月1日至2017年9月30日为免租期，每年2%的租金递增；合同第六条第2点约定，发现贝奥吉因公司未经德浩科视公司同意与他人合租或转租，擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者贝奥吉因公司拖欠租金1个月以上的，德浩科视公司可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；合同第七条第2点约定，贝奥吉因公司不得有以下行为，否则德浩科视公司有权解除合同收回房屋、要求赔偿损失，且不予返还押金：1.贝奥吉因公司利用房屋从事违法犯罪活动或非法经营。2.贝奥吉因公司利用房屋存放危险违禁物品。3.贝奥吉因公司司未经德浩科视公司同意改变房屋结构。4.贝奥吉因公司提前解约德浩科视公司有权不予返还押金与当月租金。贝奥吉因公司与德浩科视公司均确认，涉案合同签订后，德浩科视公司按照合同约定将涉案房屋交给贝奥吉因公司使用至今，贝奥吉因公司按合同约定缴纳租金等各项费用。2019年5月21日，德浩科视公司向贝奥吉因公司发送一份《关于调整租金的告知函》，该函有以下主要内容：2017年11月，德浩科视公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩科视公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右，鉴于以上原因，德浩科视公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%，如贝奥吉因公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如贝奥吉因公司不同意，德浩科视公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿贝奥吉因公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日），双方提前终止合同。终止合同之日，德浩科视公司给予贝奥吉因公司7个自然日搬迁期（截止2019年8月29日）。搬迁期满，贝奥吉因公司留在租赁物内的物品视为贝奥吉因公司放弃的物品，届时德浩科视公司可自由清理处置。以上意见，请贝奥吉因公司于3天内回复洽谈。贝奥吉因公司收到上述《关于调整租金的告知函》后，于2019年5月29日向德浩科视公司发送一份《关于调整租金问题的复函》，该函有以下主要内容：1.贝奥吉因公司不同意德浩科视公司单方面提出的提高租金、增加物业管理费的方案；2.贝奥吉因公司也不同意有关终止租赁合同关系的补偿方案。2019年5月31日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向贝奥吉因公司发送一份［2019］粤诺律函字第8412号《律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与贝奥吉因公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为1400平方米，现经德浩科视公司核算，贝奥吉因公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1693.8121平方米，贝奥吉因公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差293.8121平方米，租金相差8091.59元，为此函告贝奥吉因公司，自2019年6月起，贝奥吉因公司每月支付给德浩科视公司租金时应按照贝奥吉因公司实际使用面积支付租金46647.59元；另外，贝奥吉因公司自本函件发出之日起15日内（即2019年6月15日前），将自租赁之日起至2019年5月31日的租金差额160403.78元支付给德浩科视公司，如贝奥吉因公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为贝奥吉因公司根本性违约，德浩科视公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。2019年8月20日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向贝奥吉因公司发送一份［2019］粤诺律函字第19791号《关于解除租赁合同的律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与贝奥吉因公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为1400平方米，现经德浩科视公司核算，贝奥吉因公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1693.8121平方米，贝奥吉因公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差293.8121平方米，租金相差8091.59元/月；为此，函告贝奥吉因公司，自2019年6月起每月支付给德浩科视公司租金时应按贝奥吉因公司实际使用面积支付租金46647.59元且在2019年6月15日前将自租赁之日起至2019年5月31日的租金差额160403.78元支付给德浩科视公司；但截止至2019年8月13日，贝奥吉因公司6月份、7月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩科视公司在此期间曾多次走访贝奥吉因公司，贝奥吉因公司始终置之不理，因此，德浩科视公司认为贝奥吉因公司的违约行为给德浩科视公司造成重大的经济损失，德浩科视公司根据《合同法》的规定，函告贝奥吉因公司自2019年11月20日解除与贝奥吉因公司签订的涉案合同；另外，贝奥吉因公司应在2019年11月20日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为贝奥吉因公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩科视公司可自由处理，请贝奥吉因公司按照函件履行义务。以上事实有（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》《租赁合同》《关于调整租金的告知函》《复函》《律师函》《关于解除租赁合同的律师函》、德浩科视公司收费通知单、增值税专用发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，贝奥吉因公司与德浩科视公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在涉案合同中已明确约定了德浩科视公司出租给贝奥吉因公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，庭审时，双方均确认贝奥吉因公司按照涉案合同的约定向德浩科视公司足额支付租金及相关费用，故贝奥吉因公司不存在违反法律规定及合同约定的承租人义务的行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条规定的可以终止或解除合同的情形。德浩科视公司在未与贝奥吉因公司就租金金额等重要条款的变更达成一致的情况下，以贝奥吉因公司不同意提高租金属于违约为由要求解除涉案合同没有事实与法律依据，故德浩科视公司于2019年8月20日向贝奥吉因公司发出的［2019］粤诺律函字第19791号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除合同的通知不发生解除涉案合同的法律效力，不影响涉案合同的继续履行。贝奥吉因公司认为德浩科视公司的解除行为无效及应继续履行合同实为其起诉书中主张的德浩科视公司于2019年8月20日发出的［2019］粤诺律函字第19791号《关于解除租赁合同的律师函》不发生解除涉案合同的法律效力，贝奥吉因公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州德浩科视电子科技有限公司于2019年8月20日向原告广州贝奥吉因生物科技有限公司发出的［2019］粤诺律函字第19791号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除双方于2017年6月22日签订的《租赁合同》的通知不发生解除合同的法律效力。案件受理费100元，由被告广州德浩科视电子科技有限公司负担。原告广州贝奥吉因生物科技有限公司预缴的案件受理费本院不再退还，被告广州德浩科视电子科技有限公司应负担的案件受理费100元由其在本判决生效之日起三日内迳付给原告广州贝奥吉因生物科技有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  覃志强人民陪审员  麦国华二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张若玫