河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3826号原告（反诉被告）：申金社，男，1972年10月31日出生，汉族，住安阳县。原告（反诉被告）：王书红，女，1972年1月19日出生，汉族，住址同上，系原告申金社妻子。二原告共同委托诉讼代理人：董红起，河南安昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨婕，女，1981年7月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告（反诉原告）：王艳斌，男，1974年4月11日出生，汉族，住安阳市文峰区，系被告杨婕丈夫。二被告共同委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。第三人：文峰区景鼎不动产紫薇路店，住所地安阳市文峰区紫薇大道中段路北自建楼下加油站西。经营者：田桂兰，女，1976年1月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王威，男，1988年7月9日出生，汉族，住安阳市文峰区，系该店员工。委托诉讼代理人：刘斌，男，1983年8月9日出生，汉族，住安阳市龙安区，系该店员工。原告（反诉被告）申金社、王书红与被告（反诉原告）杨婕、王艳斌、第三人文峰区景鼎不动产紫薇路店（以下简称景鼎不动产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日作出（2017）豫0502民初2353号民事判决。被告杨婕、王艳斌不服提起上诉，安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民终1908号民事裁定，裁定撤销本院（2017）豫0502民初2353号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院于2018年12月29日作出（2018）豫0502民初2609号民事判决。原告申金社、王书红不服提起上诉，安阳市中级人民法院作出（2019）豫05民终858号民事裁定，裁定撤销本院（2018）豫0502民初2609号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告申金社、王书红及二原告共同委托诉讼代理人董红起，被告杨婕、王艳斌及二被告共同委托诉讼代理人蒋黎生，第三人文峰区景鼎不动产紫薇路店（以下简称景鼎不动产）的委托诉讼代理人王威、刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申金社、王书红向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决被告继续履行合同并协助原告办理过户义务；3、判决被告支付原告违约金19500元；4、判决被告从2017年5月18日起至完成过户之日止按每日60元标准赔偿原告损失。事实与理由：原、被告经第三人中介居间介绍，双方达成二手房买卖的合意并于2017年3月29日签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告将其所有的文峰区家天下（二期）10号楼1单元15层东户面积为161.78平方米的一套房屋出卖给原告，房屋售价为65万元，被告确认了该房屋有产权确认书、契税票和大票；合同签订之日由原告支付被告2万元购房定金，首付款19万元存放于房管局资金监管账户，余款申请贷款；居间服务费9750元由原、被告双方各负担一半，过户代办费1000元和按揭贷款代办费9000元均由原告负担。合同第七条约定具体违约责任：违约方按照合同价款的3%支付违约金并承担居间服务费；超过20日不提供过户所需资料的按违约处理。合同签订后，原告依约支付被告2万元定金，原告支付第三人中介费、过户代办费和按揭代办费共计15000元。2017年4月5日，第三人工作人员又收取原告1000元代办费。因被告房屋需先办理初始登记才能办理过户，直到2017年4月5日被告方取得不动产证，后被告以各种理由推脱办理过户手续，在4月18日才签订资金监管所需合同，原告将18万元首付款存入资金监管账户，同日，办理了房屋分户图。原、被告双方在2017年4月26日填写《存量房交易核定计税房产信息申报表》，2017年4月26日，原告支付房屋测绘费20元。剩余购房款，原告申请的按揭贷款也已经获得农业银行审核，于2017年5月8日正式签订《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》。但因被告拒绝继续履行合同过户义务，致使该贷款暂停发放，后虽经第三人多次向被告催告和协调，被告以明确表示不再履行合同。原告认为，原、被告双方签订的合同是真实意思表示，合法有效。现原告已经履行大部分合同义务，而被告却明示不继续履行合同，构成根本违约。应承担继续履行合同义务和违约责任。根据合同约定的违约责任，被告应承担合同售价65万元3%的违约金即19500元。因被告故意隐瞒其出售房屋并无契税完税证（契税票）的重大事实，致使原告在办理过户时将额外多负担应纳税额（总房价）5.6%的增值税36400元，原告多负担的该费用，应相应降低合同价款，并对合同约定的房屋售价条款予以变更。被告以欺诈手段达成的合同价款过高，应当承担起合同欺诈行为给原告造成的该项损失，原告申请贵院相应降低合同价款。因被告不继续履行合同的违约行为致使原告无法接受房屋并获得使用权，被告应当从2017年4月18日签订资金监管协议的一个月后参照该小区内住宅市场租金标准约60元/日承担赔偿责任。被告杨婕、王艳斌共同辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告的房产及房产的相关手续，原告在签订合同时就已经了解清楚，被告不存在隐瞒事实。在合同履行期间，被告积极配合原告办理相关手续，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。原告逾期付款违约，且原告于2017年5月9日明确表示不再购买该房屋，其同意解除该合同。第三人景鼎不动产辩称，2017年3月29日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思。后双方开始履行合同，其也积极为该合同的履行作出大量工作。2017年5月9日，因1.5万元税费由谁分担问题，原、被告发生矛盾，被告明确表示终止履行合同。后经其多次协调未果。反诉原告杨婕、王艳斌向本院提出反诉请求：1、依法确认《房屋买卖合同》解除；2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金19500元。事实与理由：2017年3月27日，反诉原告为满足母亲购买文峰汇房产的心愿，在一个月内筹集购房所需资金，反诉原告将自己拆迁安置的文峰区家天下（二期）10号楼1单元15层东户的涉案房产，在第三人处登记低价销售。2017年3月29日，第三人通知反诉原告与反诉被告签订格式化的《房屋买卖合同》。合同签订后，反诉原告积极配合反诉被告办理各种交易手续。然而，反诉被告却未在合同约定期限支付反诉原告房款，并以地税局政策变化为由要求反诉原告承担其应承担的契税，不按照约定向房管局交纳契税费用，直至合同付款期限30天期满之后，反诉原告仍然未收到房款，致使反诉原告为母亲购买房屋筹集房款的目的不能实现，该房产现已增值11万元。2017年5月9日在第三人办公室，反诉被告仍要求反诉原告承担部分契税，且未能支付反诉原告房款的情况下，反诉原告明确通知第三人与反诉被告解除合同。反诉被告迟延履行付款致使反诉原告卖房目的不能实现的违约行为，给反诉人造成巨大的经济损失，反诉被告应承担相应的违约责任。反诉被告申金社、王书红共同辩称，反诉请求无事实法定依据，请求依法判决驳回反诉请求。2017年3月29日反诉原、被告双方经第三人介绍，并在第三人见证下签订了房屋买卖合同。当日反诉被告就向反诉原告及第三人支付了合同约定的定金和居间服务费用。反诉原、被告同意买卖房房的意思表示一直持续至2017年4月18日。当日双方在安阳市房管局再次签订了房屋买卖的变更合同，且反诉被告就依约履行了合同约定的应由其履行的合同义务。双方同意买卖房房的意思表示一直持续至2017年5月8日。2017年5月9日，被告应约履行房屋过户义务时，被告拒绝履行过户义务，引发本案诉讼。第三人景鼎不动产辩称，原、被告双方尽量调解，调解不成请求法院判决。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，原告提交1、房屋买卖合同；2、定金收条；3、原告支付中介费；4、代办费和按揭服务费收据；5、办证费收据；6、不动产证复印件；7、安阳市房屋买卖合同；8、刷卡凭证；9、分户图；10、存量房交易核定计税房产信息申报表；11、测绘费发票；12、房屋登记信息证明；13、个人购房担保借款合同；14、房地产抵押合同；15、网络截图。被告杨婕、王艳斌提交了1、房屋买卖合同；2、补偿安置协议书；3、南大街片区改造工程征收补偿表；4、南大街片区工程房屋安置结算单；5、王艳斌4、5月份通话详单；6、田景华的安阳市第二人民医院住院病历首页及安阳市第二人民医院出院证；7、王艳斌与刘斌聊天记录截图；8、王艳斌与胡天顺文峰汇聊天记录截图及记录中的文件图；9、。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月29日甲方（卖方）王艳斌、杨婕与乙方（买方）申金社在丙方（居间方）景鼎不动产的居间服务下签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定将所有权人王艳斌、共有权人杨婕位于文峰区家天下（二期）10号楼1单元15层东户房屋壹套出售给原告申金社。该《房屋买卖合同》载明，房屋所有人为王艳斌；权属面积为161.78平方米，产权人王艳斌，共有权人杨婕。该房现有手续：产权确认书，契税票、大票。该房系甲方家庭非唯一住房，房屋现状：空闲、毛坯。以上为该房屋房权证记载信息及房屋现状，登记记载信息如有变更，以房屋登记机构确认的房屋记载为准。乙方对该房信息、基本现状做了充分了解后，自愿购买。第三条、该房售价为人民币650000元。第四条、本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金20000元，甲方将该房屋现有手续原件交与丙方。甲乙双方约定采用下列第2种方式支付房款。2、银行贷款购买:乙方15日内将该房屋首付款190000存放于房管局资金监管账号，剩余房款向银行申请贷款，由银行直接放款到房管局监管账号，待完成产权转移后由房管局监管账号将该房款转付于甲方指定账号。如贷款因乙方个人原因（或不可抗力）30日内未审批通过，乙方同意按本合同第四条款第1条全款购买方式支付。如贷款审批金额不足以支付剩余房款的，乙方于银行审批通过当日起15日内自行筹集差额部分存放于监管账号。3、其他支付方式：如乙方申请贷款未通过，则乙方应于30日之内自行筹集全款支付。第五条、如需办理甲方房产证，费用由甲方负责，办理该房产权过户（甲方过户到乙方名下）所产生的税费及相关费用全部由乙方承担。第六条、丙方接受甲、乙双方共同委托，为甲、乙双方提供房屋买卖居间服务。居间服务费为该房成交金额的1.5%，由乙方承担，计人民币9750元。第七条、签署本合同后，除不可抗拒外，甲、乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约。违约方按照合同价款的3%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同。本合同签订后，双方于15日内提供过户所需所有资料，如不按规定时间提供，每超过一天支付对方人民币100元作为违约金，超过20日的按违约处理。第十条、为加快房产证办理，双方约定付出人民币3000元给办事人员，该费用由乙方承担。2017年3月29日原告申金社向被告支付20000元定金，被告杨婕向原告申金社出具收条。同日原告向第三人支付中介费、代办费、按揭服务费共计15000元。2017年4月5日原告申金社向第三人工作人员刘斌支付加急代办费1000元，刘斌向原告申金社出具收条并注明该1000元应从2017年3月29日签订的合同中约定的3000元中扣除。2017年4月5日安阳市国土资源局颁发了豫（2017）文峰区不动产权第00024114号不动产权证，权利人是杨婕。2017年4月18日杨婕（甲方）与申金社（乙方）签订安阳市房屋买卖合同。该合同约定，双方协商约定：乙方于2017年4月18日首付180000元，剩余农行贷款支付。当日，原告申金社通过中国农业银行向资金监管账号转账支付180017元房屋首付款。2017年5月8日，原告申金社、王书红向中国农业银行股份有限公司安阳市区支行申请办理了个人购房担保借款合同。在《房屋买卖合同》的履行过程中，原、被告因契税票及契税问题产生纠纷，2017年5月9日，被告王艳斌、杨婕明确表示解除与原告申金社、王书红签订的合同。因被告明确表示解除与原告签订的房屋买卖合同，第三人通知原告暂缓向银行交纳担保费和评估费，后中国农业银行停止原告申金社、王书红购房担保借款的发放。之后，第三人多次给原、被告双方进行调解未果。另查明，第三人在庭审中陈述“2017年5月9日，原、被告双方因分摊15000元的税费发生争执。被告说让其分摊税费，其就不卖房。原告说被告不卖房，其就不再买该房屋。被告离开其店。后其给原告做工作，原告同意自己承担税费继并续履行合同。经与被告联系，被告说已经超过合同约定的付款时间，被告不同意卖房。第二天其再次与被告联系，被告仍不同意卖房”。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。签订合同时，被告把涉案房屋的所有手续，即补偿安置协议书、征收补偿表、房屋安置结算表、征收房屋验收证明、安置房订单、房屋钥匙交给了第三人。原、被告双方对拆迁安置房和其他商品安置房的区别均不清楚，也不清楚房屋交易契税的相关政策，第三人也未就此问题向原、被告双方进行释明。第三人工作人员提供格式合同，在合同第一条房屋基本状况“该房现有手续一栏”中填写了“产权确认书、契税票、大票”。故不能认定被告故意隐瞒了无契税票的重大事实。根据第三人庭审中陈述，可以证实原、被告因税费分担问题发生纠纷，并于2017年5月9日一致同意解除房屋买卖合同，故《房屋买卖合同》已经解除。反诉原告请求法院确认《房屋买卖合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告继续履行合同并协助原告办理过户义务的诉讼请求，本院不予支持。因双方合意解除《房屋买卖合同》，不存在合同约定“违约方按照合同价款的3%向守约方支付违约金并承担居间服务费”的情况，故原告要求被告支付违约金19500元和反诉原告要求反诉被告支付违约金19500元的诉讼请求，本院均不予支持。因《房屋买卖合同》于2017年5月9日解除，原告要求被告自2017年5月18日起至完成过户之日止按每日60元标准赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告申金社、王书红与被告杨婕、王艳斌于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；确认原告申金社、王书红与被告杨婕、王艳斌于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月9日解除；驳回原告申金社、王书红的其他诉讼请求；驳回反诉原告杨婕、王艳斌的其他诉讼请求。案件受理费397元，由原告申金社、王书红负担347元，被告杨婕、王艳斌负担50元；反诉案件受理费144元，由反诉原告杨婕、王艳斌负担94元，反诉被告申金社、王书红负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 常 波审判员 郝宜春审判员 刘亚峰二〇二〇年一月二十日书记员 程 巍