江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0703民初5144号 原告：赖晓龙，男，1976年4月22日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住湖北省宜昌市西陵区。 原告：赖慎强，男，1983年2月4日出生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。 原告：赖敏华，男，1964年3月2日出生，汉族，江西省上犹县人，住江西省赣州市上犹县。 三原告共同委托诉讼代理人：刘海华，江西一泓律师事务所律师，特别授权代理。 被告：朱阳佺，男，1972年10月28日出生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。 原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华诉被告朱阳佺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，于2017年8月20日作出判决，被告朱阳佺不服提起上诉，江西省赣州市中级人民法院审理后作出裁定：撤销原判，发回重审。本院于2018年11月2日重审立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖慎强及其委托诉讼代理人刘海华，被告朱阳佺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与告签订的《合作建房协议》；2、判令被告立即向原告返还赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》及存根、（2012）康证字第1147号《公证书》、（2013）康证字第209、227、228、230号《公证书》、赖训宝继承公证书、《建设用地规划申请书》原件；3、判令被告立即向原告赔偿因拆除原告位于唐江镇唐江路轿行里475号房屋的经济损失362050.8元；4、判令被告立即向原告支付因被告不能交房致原告租房居住的2016年7月份房租600元，此后的房租以每月600元付至被告赔偿完拆除原告房屋的经济损失之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月7日，原、被告签订《合作建房协议》，约定由被告拆除原告位于赣州市南康区的房屋，该房屋共2层，占地面积180平方米，建筑面积共计247.98平方米，被告出资建房，向原告分配具有清晰权属的房屋，工期内被告向原告支付租房费用；工期为3年，被告逾期交房的，须按照每月600元的标准向原告补偿租房费用。协议签订后，被告即将原告房屋拆除，但是时至今日，三年工期早已届满，被告一直未开工建房，原告多次催促，但被告均以各种理由推脱、拒绝。被告已支付原告租房费用至2016年6月份，此后的房租原告多次催要被告亦拒绝支付。被告已然构成违约，应当承担违约责任。因此，原告特向法院起诉，望判如诉请。 原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华向本院提交下列证据：1、原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华的身份证复印件一份，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、被告朱阳佺的身份信息，证明被告的身份及诉讼主体资格；3、赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》及存根、（2012）康证字第1147号《公证书》、（2013）康证字第209、227、228、230、493号《公证书》、黄郁英《放弃继承权声明书》、《赖冬莲放弃继承权声明书》复印件各一份，证明位于唐江镇唐江路轿行里475号的房屋归原告所有；4、《合作建房协议》及附件、《交房标准》、承诺书，证明原告与被告于2013年4月7日签订《合作建房协议》及双方达成约定，且原告已按约定履行房屋交付义务；5、收条，证明原告已将赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》及存根、（2012）康证字第1147号《公证书》及其他公证书原件交付给被告，被告至今未还；6、原告房屋现状照片，证明被告已将原告房屋拆除，至今未开工建房；7、原告房屋拆除前的外景照片，证明原告的房屋共二层，为砖木结构。 被告朱阳佺辩称，1、关于原告要求返还《建设用地规划申请书》，根据合同第二条约定，原告要将证件交给被告，由被告办理报建，《建设用地规划申请书》是被告履约成果，根据合同及公开公正原则，原告给予补偿后返还；2、关于赔偿问题，被告有危房搬迁通知书、个人建房申请表，证实拆除的房屋是危房，且根据《城市危险房屋管理规定》第二条，原告的房屋是危房，丧失了居住和出租价值，这类房屋必须拆除，拆除房屋没有给原告造成损失，所以被告无需赔偿原告损失，原告还要补偿被告拆除房屋的费用和租金；3、根据合作建房协议第三条，明确要按照政府的规划建房，被告是等待政府批准用地规划和实地放线施工许可而未开工建房，被告没有过错，也未违约，且原告也认可这一事实，合同法规定当事人履行合同要遵守法律、行政法规的规定。 被告向本院提交下列证据：1、《合作建房协议》复印件，证明因基础设施未动工，他没有违反关于工期三年的约定；2、《建设用地规划申请书》、《南康市城乡规划区内个人建房用地申请表》、《危房搬迁通知书》，证明：原告的房屋经政府鉴定为危房，并责令搬离拆除，无租住价值，且被告积极真诚地履行原告的职责，努力为施工准备条件，但开工建房未得到政府许可，故被告未开工建房没有过错；3、中国建设银行存款凭条复印件一份，证明被告向原告赖慎强支付了2016年的房租；4、建设工程勘查合同，证明被告对案涉土地已经进行勘查，为施工做准备；5、住宅宗地图，证明原告的房屋面积为178.44平方米。 经审理查明，案涉房屋坐落于赣州市南康区，于1952年12月1日登记归赖训财、赖训资、赖训宝所有，该房屋共二层，建筑面积180㎡，建筑结构为砖木结构。经原南康市公证处公证，赖训资夫妇于2012年6月25日将其对上述房屋的份额赠与原告赖慎强；2013年3月11日，赖训财夫妇对上述房屋的份额由原告赖慎强一人继承；2013年5月2日，赖训宝夫妇对上述房屋的份额由原告赖晓龙代位继承。据此，上述房屋由原告赖晓龙、赖慎强共同所有。2013年4月7日，原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华与被告朱阳佺签订《合作建房协议》，双方约定：原告与被告进行合作建房，对上述房屋的权属地块即宅基地，按照政府批准的用地规划进行出资合作开发建设住宅套房；原告负责提供本项目可开发的土地，被告负责投入建设项目所需建设资金；本合同签订之日，原告把相关手续交由被告，由被告开始办理合作建房相关审批手续；本合同生效前提条件是办好国有土地使用证；拆房、平整所有费用及废料处置均由被告负责；利益分配：原告产权总面积以公证面积180平方米为基准，乘以2.5倍为450平方米，以每套90平方米为基准，原告可选择5套房，且被告安排3间杂间1个车库；公共使用面积、设施为所有业主使用，任何人不得私自占有或单独使用；被告以原告的名义报建和办证，税费及报建审批所发生的相关费用均由被告承担（不包括分户办证税费），原告须提供报建所需的相关资料；无论被告建多少房屋，剩余所有房屋归被告所有；原告与被告对分得的房屋享有完全、永久产权，可自行转让、出租、赠与及继承，双方亲属不得干涉；被告施工工期为三年，工期计算：基础施工之日至竣工验收完之日，因政府、政策、天气等原因停工，工期顺延；非被告方原因，如政府、政策、天气等原因停工，工期顺延；房屋建筑质量由被告负永久性全部责任，按装饰工程清单所列标准交房；被告按时付给原告租金，被告未按时支付租金导致原告租房影响，则承担租金双倍的违约责任即每月支付租金600元；房屋建成后国家法律规定不允许销售过户，由被告承担责任，原告不承担被告建房资金损失；本协议自签订之时生效，双方真诚履行协议，任何一方不得解除、变更。 被告于《合作建房协议》签订之日向原告出具书面承诺，保证将房屋和国有土地使用证办理妥当，否则，愿意承担原告因房屋被拆导致的实际经济损失并为原告还原一层房屋构造；在国家土地使用证明和报建审批手续不能批准的情况下补偿原告在房屋拆毁后至房屋还原构造完好期间按每月500元补偿租房租金。 2013年7月13日，原告将上述房屋的赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》及存根、（2012）康证字第1147号公证书、（2013）康证字第230号公证书、黄郁英放弃继承权声明书、赖冬莲放弃继承权声明书交付给被告。协议签订后，被告将原告的房屋拆除。2013年12月，被告以赖慎强、赖晓龙的名义申请南康市城乡规划区内个人建房用地并提出建设用地规划申请，但未获得规划建设局、国土资源局和原南康市人民政府的批准。此后，被告在案涉房屋地块进行了平整土地、打地基等部分基础设施的建设，但一直未建成协议约定的房屋。2016年5月25日，被告向原告支付一年的租金3600元，被告已向原告支付租金至2016年6月。 2013年，原南康市房屋重置价格中，砖木结构一等主房为每平方米500元。根据原告的房屋结构及装修，原告的房屋为砖木结构一等主房。 被告朱阳佺在重审过程中，明确表示不再履行与原告订立的合作建房协议。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的身份证复印件及身份信息查询证明、赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》及存根复印件、（2012）康证字第1147号公证书、（2013）康证字第230号公证书、黄郁英放弃继承权声明书、赖冬莲放弃继承权声明书、合作建房协议、《建设用地规划申请书》、《南康市城乡规划区内个人建房用地申请表》、《建房申请报告》、建设银行存款凭条、原告房屋外景照片、原告房屋现状照片、收条、当事人的庭审陈述等证据予以证实，可以认定。 本院认为，本案争议焦点是：1、原告赖敏华对案涉房屋是否拥有所有权，是否有权向被告主张权利；2、原告的房屋占地是国有土地还是集体土地；3、原告与被告签订的合作建房合同的性质，是否合法有效；4、原告的房屋是否危房，原告的损失如何确定；5、被告朱阳佺是否构成违约，如何承担违约责任。 （一）原告赖敏华对案涉房屋是否拥有所有权，是否有权向被告主张权利。 案涉房屋登记归赖训财、赖训资、赖训宝所有，原告赖慎强基于赖训资夫妇的赠与及对赖训财夫妇财产的继承，与原告赖晓龙基于对赖训宝夫妇财产的继承，共同对案涉房屋享有所有权。原告赖敏华未提交证据证明其对案涉房屋享有所有权，因此，原告赖敏华对案涉房屋不享有所有权。本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告赖敏华对买卖标的不具有所有权，在权利人即原告赖慎强、赖晓龙主张物权和债权的情况下，原告赖敏华无权与被告朱阳佺订立合同并向被告朱阳佺主张权利。因此，原告赖敏华与被告朱阳佺订立合同的行为无效，应当驳回原告赖敏华诉讼请求。 （二）原告的房屋占地是国有土地还是集体土地。 原告的房屋位于赣州市南康区轿行里，原告的房屋占地属于国有土地。 （三）原告与被告签订的合作建房合同的性质，是否合法有效。 原告与被告签订的合作建房合同，核心是被告将原告的房屋拆除重建，由被告负责办理报建手续，并出资建设，被告支付给原告的对价是：以每套90平方米为基准，原告可选择5套房和3间杂间1个车库，且双方约定：无论被告建多少房屋，剩余所有房屋归被告所有；因此，原告与被告签订的合同，名为合作建房合同，实质是房屋买卖合同。原告的房屋建设在国有土地之上，该房屋买卖合同合法有效。 （四）原告的房屋是否危房，原告的房屋损失如何确定。 原告与被告签订房屋买卖合同后，被告将原告的房屋拆除，致使原告遭受损失。根据原告的房屋结构及装修，原告的房屋为砖木结构一等主房。2013年，原南康市房屋重置价格中，砖木结构一等主房为每平方米500元。原告房屋未办理房屋产权证书，原告提交的买卖契也未载明该房屋建筑面积，且原告提交的公证书明确记载建筑面积约180平方米，因此，原告房屋的建筑面积为180平方米，原告的房屋重置价格为9万元。原告主张其房屋二层，每层面积247.98平方米，按每平方米600元计算损失。经查，原告依据被告填写的建设用地申请表中曾申请建房用地面积247.98平方米，主张其房屋面积每层为247.98平方米，该面积系被告申请建房用地面积，申请用地面积可能大于也可能小于原有用地面积，并不能反映原告房屋的面积，不得以此确定原告房屋的建筑面积。原告主张房屋重置价格为每平方米600元缺乏依据。 被告提出原告的房屋属于危房，已丧失居住和出租的价值，必须拆除，被告拆除原告的房屋没有给原告造成损失，无需赔偿原告损失。经查，被告为支持其主张，提交落款为南康市唐江镇安全监督工作站的危房搬迁通知书，首先，该通知书的落款时间由2010年5月16日涂改为2013年5月16日；其次，通知书中通知搬迁房屋的时间为2013年5月12日，应搬迁时间早于通知时间，不符合常理；第三，被告未提交证据证明原告已委托被告向政府有关部门申请办理案涉房屋系危房的认定；第四，《城市危险房屋管理规定》第五条和第六条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”，依此规定，对原告的房屋是否认定为危房，须先行由原南康市房管局设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定，然后在此基础上进行认定。综上，被告未经原告特别授权获得危房搬迁通知书，属于无权代理，原告不予追认，该通知书形式上存在严重瑕疵，原南康市唐江镇安全监督工作站既未先行交由具有鉴定资质的机构鉴定案涉房屋为危险房屋，也非对案涉房屋是否危险房屋进行认定和专业管理的职能部门，因此，被告提交的危房搬迁通知书不能证明原告的房屋为危险房屋，被告该项主张证据不足，不予支持。 （五）被告朱阳佺是否构成违约，如何承担违约责任？ 原告依约交付房屋及相关产权和身份证件，已履行合同义务。被告未在合同期限内向原告交付套房及杂物间或车库，且在庭审中明确表示不继续履行合同，违反了双方当事人的约定，应依法承担违约责任。 首先，被告拆除原告的房屋后至今未建设房屋，严重违反约定，原告主张解除合同，符合法律规定，予以支持。 其次，被告应赔偿原告的房屋损失9万元。 第三，原告与被告约定：被告未按时支付租金导致原告租房影响，则承担租金双倍的违约责任即每月支付租金600元，该约定明确具体，并不违法。由于被告已支付租金至2016年6月，被告应赔偿原告因被告拆除原告房屋致使原告租赁房屋居住的损失，自2016年7月起按每月600元计算至本判决发生法律效力之日止。 第四，被告据以合同占有原告交付的房屋买卖契和（2012）康证字第1147号《公证书》、（2013）康证字第230号《公证书》和赖训宝继承公证书，原告主张返还，且合同业已解除，被告应当返还。 原告未提交证据证明其向被告朱阳佺交付（2013）康证字第209、227、228号公证书，原告要求被告返还（2013）康证字第209、227、228号公证书，证据不足，不予支持。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告赖晓龙、赖慎强与被告朱阳佺于2013年4月7日签订的《合作建房协议》； 二、被告朱阳佺将赣财契字第0064994号《江西省人民政府印发买契纸》原件和（2012）康证字第1147号《公证书》、（2013）康证字第230号《公证书》、赖训宝继承公证书返还给原告赖慎强、赖晓龙； 三、被告朱阳佺赔偿原告赖慎强、赖晓龙房屋损失9万元； 四、被告朱阳佺赔偿自2016年7月起至本判决发生法律效力之日止按每月600元计算的租金损失给原告赖慎强、赖晓龙； 五、上述第二、三、四项限被告朱阳佺在本判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕； 六、驳回原告赖慎强、赖晓龙的其他诉讼请求； 七、驳回原告赖敏华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理6730元，由原告赖晓龙、赖慎强、赖敏华负担1296元，被告朱阳佺负担5434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  张庆津 人民陪审员  曹 光 人民陪审员  王建民 二〇二〇年一月八日 法官助理  黄薇 代理书记员  尹红梅