广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终2256号上诉人(原审被告)：郭卫华，男，1972年4月22日出生，汉族，住广东省乐昌市坪石镇河西坪石新城新珹百货。被上诉人(原审原告)：乐昌市汇锦川置业有限公司。住所地：广东省乐昌市坪石镇河西坪石新城办公楼二层。法定代表人：贾晖，执行董事。委托诉讼代理人：全春梅，广东楚晴律师事务所律师。原审被告：刘桂秀，女，1980年8月27日出生，汉族，住广东省乐昌市坪石镇河西坪石新城新珹百货。委托诉讼代理人：郭卫华（系刘桂秀的丈夫），住广东省乐昌市坪石镇河西坪石新城新珹百货。原审被告：陈友花，女，1987年4月17日出生，汉族，住广东省乐昌市坪石镇河西坪石新城新珹百货。上诉人郭卫华因与被上诉人乐昌市汇锦川置业有限公司(以下简称汇锦川公司)、原审被告刘桂秀、陈友花房屋租赁合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2019）粤0281民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭卫华、被上诉人汇锦川公司的委托诉讼代理人全春梅、原审被告刘桂秀的委托诉讼代理人郭卫华到庭参加诉讼。陈友花经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭卫华上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回汇锦川公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由汇锦川公司负担。事实和理由：一、租金按两层计算不合理。郭卫华实际使用的是商业楼一楼，从一楼上二楼的公共通道一直关闭，导致二楼无法使用，然而租金却按两层面积计算，不按实际计算租金，汇锦川公司存在严重违约。郭卫华多次向汇锦川公司提出问题，并且汇锦川公司也清楚事实，却一直未回复和解决二楼无法使用的违约问题，且一直对不合理的租金和电费进行追讨。由于二楼一直不能使用，实际租金应按一层面积826平方米计算，郭卫华每月应付租金为3886元，郭卫华实际已经支付247870元(双方需要认真核对)，并未发生租金欠款。而且在第一份合同中约定过，在商业楼整体入住开业率低于70%时，租赁面积按套内面积计算。二、汇锦川公司违反法律法规。按照国家法规规定，超市需要办理消防经营许可证，否则属于违法违规经营，会面临关门整改以及高额罚款。汇锦川公司明知其未办理消防资质证明，还与郭卫华签订合同，导致郭卫华经营的超市无法办理消防经营许可证，双方严重违反国家消防法律法规，郭卫华被迫违法违规经营。郭卫华经营的超市因此受到消防部门多次检查、警告以及罚款，不能稳定营业，经营受到严重影响，造成经济损失。三、电费部分判定依据不足。汇锦川公司计算电费部分是商业楼的整体用电，包含变压器损耗电量，包含汇锦川公司施工使用电费，包含商业楼其他人使用电费，并且一直没安装超市电表，超市电费使用数量衡量不清，导致计算不真实。商业楼电费交纳全部由郭卫华承担，郭卫华多次申请安装超市电表，汇锦川公司一直未予解决，严重违反合同约定。汇锦川公司单方面以供电所收取商业楼的收款单据向郭卫华收取电费，电费的收取缺乏真实性，严重违反合同条款。四、违约金判定不合理。汇锦川公司出租二楼却不提供入口，商业楼不提供消防资质证明，收取电费不安装电表，以上情况在签订合同后一直未得到解决，导致郭卫华经营的超市在不稳定的情况下经营，汇锦川公司违约违法，仅认定郭卫华单方违约并以此计算违约金是不合理的。五、连带责任不清。汇锦川公司申请追加刘桂秀作为连带责任人，不符合程序规定。刘桂秀并未参与超市的经营管理，并且超市一直处于合伙状态，超市开办前期几年处于投入亏损，很明显没有超市资金拿取用于生活所用，与刘桂秀并无关系，不应直接追加刘桂秀为连带责任人。六、第二份合同生效判定异议。合同签订日期晚于合同生效日期，汇锦川公司的经理向上级申请走合同程序，走完程序未把合同交给郭卫华，而是作为起诉的证据，做法欠妥，合同签订人虚假，明显假借订立合同，恶意进行磋商。而且汇锦川公司违反合同最后一条：本协议自三方签字盖章之日起生效。实际汇锦川公司签字盖章之日是在2019年6月。并且汇锦川公司签订合同有意故意规避二楼的使用问题，消防资质问题，继续忽视安装电表问题，不履行合同义务，并且违反国家消防法律法规的强制性规定。汇锦川公司的第二份合同违约违法行为，违反国家消防法律法规，郭卫华有权终止履行违法合同。综上，郭卫华不存在违约，而汇锦川公司严重违约，汇锦川公司主张的租金、电费、利息、违约金均缺乏依据且计算错误，汇锦川公司应赔偿郭卫华的损失以及继续经营的权利(超市前期投入大，在短期经营无法盈利)。二审询问期间，本院向郭卫华释明：因一审法院对汇锦川公司诉请刘桂秀承担连带责任的诉讼请求未予支持后，汇锦川公司对此并未提起上诉，故对刘桂秀于本案是否承担连带责任的问题不属于本案二审审理范围。据此，郭卫华当庭撤回其第五项上诉事由。汇锦川公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、郭卫华称租金计算不合理，毫无事实依据。本案的租金是由郭卫华与汇锦川公司在平等自愿的基础上协商确定的。郭卫华实际是从2014年开始租赁使用涉案租赁物，直到现在郭卫华才称二楼没有交付其使用，明显违背基本事实，且其称二楼通道关闭，也与事实不符，至今二楼仍放置了郭卫华的部分物品。本案中，郭卫华多次与汇锦川公司签订包括租赁协议、补充协议，以及郭卫华自行书写的申请书，多次确认郭卫华拖欠租金的金额，其自行确认的金额与汇锦川公司诉请的金额一致，故不存在郭卫华所称的租金不合理的问题。二、郭卫华称消防未通过验收与事实不符。涉案楼房早已通过消防验收。三、郭卫华称电费依据不足，也与事实不符。根据郭卫华自行提供的申请书以及郭卫华与汇锦川公司签署的租赁合同补充协议以及汇锦川公司提交的代缴电费凭证，郭卫华对缴纳的电费是确认无误的。事实上，在郭卫华租赁期间，2017年之前整个商业楼只有郭卫华一人使用，所以，所产生的费用都是由其承担。2017年11月之后有其他承租方承租，就有装分表，新的承租人电费是从分表计算的。在其承租期间有产生过两次（美食节和个人使用费用）是经其确认且已经扣减的，该部分金额计算结果跟郭卫华自行确认的减免费用的申请书所列金额是一致的。四、关于违约金的问题。违约金的计算方式是汇锦川公司按照双方合同约定以及补充协议的约定计算所得，有事实和合同依据。至于第二份合同是否生效的问题。该合同是双方多次协商后，郭卫华要求继续承租商业楼，经双方协商后签订的。张建当时是整个项目的负责人，所以其在上面签字，公司对此予以认可。郭卫华主张与刘建签订合同，实际上，刘建在公司只负责商业招商，而签署合同的张建才是公司行为。合同在2018年1月已经签订，因郭卫华此前的租赁合同至2017年12月31日已到期终止，上一份合同终止后，郭卫华要求续租并多次找汇锦川公司洽谈，双方一致同意签订了该续租合同，所以不存在恶意磋商的行为。所有汇锦川公司所起诉的金额，均是按照双方签订的租赁合同及补充协议确认的，有合同及法律依据。刘桂秀对郭卫华的上诉请求、事实及理由均无异议。二审期间，郭卫华向本院提交一份由陈友花签名确认的授权委托书，载明陈友花委托郭卫华“参与调解和签署和解协议；参加法庭开庭；调查、提交有关证据；代书和代收法律文书；代为变更诉讼请求、撤诉、提起反诉等”等委托事项。经本院致电陈友花核实，陈友花对郭卫华的上诉请求、事实和理由均无异议，且确认其向郭卫华出具授权委托书的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”的规定，在本院已分别向陈友花、郭卫华释明其仍需补充委托手续后，至本案审结前，其二人仍未补交双方存在近亲属关系或郭卫华系由陈友花所在社区、单位或有关社会团体推荐的公民的手续，故本院认定陈友花经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。汇锦川公司向一审法院起诉请求：1.判令解除汇锦川公司与郭卫华签订的《租赁合同补充协议》，并判令郭卫华立即向汇锦川公司偿还2016年1月1日至2018年8月欠付的全部租金及电费372774.85元及其产生的违约金10621.66元（暂计至2019年6月15日，应计至实际付款之日止，按照月利息2%)；2.判令郭卫华向汇锦川公司支付2018年9月1日至2019年5月31日租金69948元及产生的违约金9606.19元(暂计至2019年6月25日，应计至实际付款之日止，按照日利率万分之八）；3.判令郭卫华支付2019年6月1日至2019年6月25日的场地占有使用费6476元（暂计至2019年6月25日，应计至郭卫华实际搬离租赁场地之日）；4.判令郭卫华向汇锦川公司支付律师费5000元；5.判令郭卫华立即搬离租赁场地，向汇锦川公司交付租赁物；6.判令陈友花对郭卫华第1-4项债务承担连带偿还责任；7.判令郭卫华、陈友花共同承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。诉讼过程中，汇锦川公司变更第6、7项诉讼请求为：6.判令陈友花、刘桂秀对郭卫华第1-4项债务承担连带偿还责任；7.判令郭卫华、陈友花、刘桂秀共同承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：郭卫华与刘桂秀为夫妻关系。2015年12月9日，汇锦川公司（出租方、甲方）与郭卫华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲、乙双方同意按本合同规定的条款和条件，出租和承租本合同附件1所述的房屋及附件2所述的附属设施，该房屋坐落于乐昌市坪石镇河西片区坪石新城第一期A栋一层101、102、103号商铺、二层201、202、203号商铺，承租建筑面积为1652平方米，套内面积1413平方米；乙方租用出租房屋的期限为2015年11月1日始至2017年12月31日止，计租期从2016年1月1日始至2017年12月31日止；出租房屋的租金、物业管理费第一年（即2016年1月1日至2016年12月31日）租金单价为每月每平方米人民币5.5元；第二年（即2017年1月1日至2017年12月31日）租金单价为每月每平方米人民币5.5元；出租房屋的物业管理费包含在上述租金中，乙方在按本合同约定支付租金的情况下，无须再另行缴纳物业管理费。出租房屋的租金标准为：2015年11月1日至2015年12月31日（前两个月）月租金0元（免租），2016年1月1日至2016年12月31日（第一年）月租金7772元、2017年1月1日至2017年12月31日（第二年）月租金7772元（暂按套内面积计取）。乙方须按季度缴纳租金方式支付甲方租期内相应租金，乙方向甲方支付日期为每季度开始10日内。乙方同意根据甲方具体情况，后期制定相应的水电押金及支付方式之补充协议。乙方延迟支付租金及其他应缴费用的，应向甲方支付违约金金额为延迟支付天数乘以延迟支付金额的千分之一，同时乙方同意上述有关延迟支付的租金及其他应缴费用本金及罚金从本合同所约定的租赁保证金中相应扣款，乙方将于甲方扣款日后七个工作日内补足租赁保证金中不足金额，从而确保乙方在租期内租赁保证金及水电押金与本合同约定金额一致。为配合甲方商业营运，乙方承诺2016年1月1日开业，乙方按照现有超市状况完善经营，满足安全及消防的相关要求。双方在合同中还对合同解除与终止、其他等进行了约定。汇锦川公司与郭卫华签订上述协议后，郭卫华使用租用房屋从事超市经营。郭卫华在经营期间，长期拖欠汇锦川公司租金和代缴电费未支付。2018年1月1日，汇锦川公司（出租方、甲方）与郭卫华（承租方、乙方）、陈友花（担保方、丙方）签订《坪石新城商业中心房屋租赁协议》，第二条商铺位置、面积及经营范围：2.1商铺位置为坪石镇新城大道南70号坪石新城A幢104、105、106号商铺；2.2商铺建筑面积为693.45平方米，乙方清楚知晓承租商铺现状（包括但不限于商铺的物理状况和法律状况，如商铺构架、设施设备、规划、消防等情况），乙方仍然选择承租与甲方订立本协议。第三条租赁期限、起租日、开业日期：租赁期限1.5年，从2018年1月1日起至2019年5月31日止；起租日从2018年1月1日起开始计算租金；第四条租金：租金支付标准（以月租金计算）及支付期限，2018年1月1日至2019年5月31日，每月租金为人民币7772元/月，乙方应于合同签订时向甲方预付该商铺壹个月的租金，即人民币7772元，乙方其后各月租金应于每月5日之前完成付款（节假日顺延）。第十条乙方撤出商铺：10.1租赁期限届满之日，双方共同对商铺进行验收交接。如甲方依法或按照本协议约定解除或终止合同的；或乙方终止、解除或变更合同经甲方同意的，乙方均应于5日内结清本合同项下租金等各项费用后撤出商铺，每逾期一天，乙方应按合同所约定的日租金标准的2倍向甲方支付租赁场地占用使用费；10.2乙方因自身原因逾期交还商铺的，每延误一日，应当按照日租金的2倍承担违约责任（日租金按照最后一月实际应付租金除以30天计算）。第十四条担保条款：14.1保证范围，保证人丙方同意就乙方签订本租赁协议及其补充协议（如有）项下的全部责任和义务，包括但不限于每期租金及其应付费用、逾期违约金和甲方为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、甲方因乙方的违约行为造成的其他损失，保证人在此无条件同意向甲方承担连带担保责任。14.2本保证书项下的保证期间为自本合同签署之日起至租赁合同终止或提前解除之日起两年。第十五条违约责任：15.2在租赁期内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一日的，即应向甲方支付未付租金、其他费用的万分之八的滞纳金直至全部付清；15.4无论何种情形下乙方应交还商铺的，乙方按照本协议第十条约定逾期交还商铺，除应当继续支付租金、其他费用外，每天还应按照租赁期限内最后一年日租金和其他费用的两倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。15.6甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、保全费、公告费、拍卖费、评估费等），及行使本协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支、均由乙方承担，甲方有权利向乙方追讨该等费用、开支。之后，汇锦川公司（出租方、甲方）与郭卫华（承租方、乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，内容为“甲乙双方于2015年12月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方房屋及附属设施（地址：乐昌市坪石镇河西片区坪石新城第一期A栋一层101、102、103号，二层201、202、203号商铺），租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日。因乙方长期拖欠甲方租金及代缴电费，现双方就乙方偿还拖欠租金及代缴电费事宜达成如下补充协议，以资遵守：一、欠款金额，甲乙双方确认截止2018年8月15日，乙方共计拖欠甲方租金人民币261414.66元及产生的利息人民币55481.33元（利息按照原《房屋租赁合同》计算，拖欠甲方代缴电费人民币99202.87元及产生的利息人民币3547.01元，合计欠款人民币419645.87元。二、还款约定，乙方承诺按下述期限及方式支付：2018年9月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款4000元；2018年10月15日之前，乙方向甲方偿还欠款10000元及偿还电费欠款4000元；2018年11月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款9120.32元；2018年12月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款9120.32元；2019年1月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款18240.56元；2019年2月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款18240.56元；2019年3月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款18240.56元；2019年4月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款10000元及偿还电费欠款18240.56元；2019年5月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款15707.33元及偿还电费罚息3547.01元；2019年6月15日之前，乙方向甲方偿还租金欠款15707.33元；2019年7月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2019年8月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2019年9月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2019年10月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2019年11月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2019年12月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2020年1月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2020年2月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2020年3月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元；2020年4月15日之前，乙方向甲方偿还租金及利息欠款20548.13元。乙方承诺在2020年4月15日前偿还全部欠款，乙方可随时提前偿还前述欠款。如乙方逾期支付前述款项的，每逾期一日，按应付款项的2%/月标准承担违约金。自2018年1月1日之后，甲乙双方重新签订租赁合同，乙方租金按月支付，每月10日前支付下月租金，租金支付标准按新签订租赁合同履行。自本协议签订后，如乙方迟延支付任意一期租金，甲方有权随时解除租赁合同，并按合同约定要求乙方搬离租赁场地并承担违约责任，其他条款参照租赁合同执行。合同落款日期2018年1月1日为汇锦川公司与郭卫华签订补充协议后由汇锦川公司补填，汇锦川公司称签订补充协议的时间为2018年8月15日，郭卫华未提出异议。2018年8月29日，郭卫华向汇锦川公司提出“关于新诚百货拖欠租金及利息代缴电费及利息协议的申请书”，其中第4点内容为“截止2018年8月15日，本人累计拖欠贵公司租金人民币261414.66元及产生的利息人民币55481.33元。拖欠贵公司代缴电费人民币99202.87元及产生的利息人民币3547.01元（利息计算以双方2016年9月29日签订的《租金还款协议》为准计算）。……6.在上述本人的欠款中本人申请减免已付的30000元履约保证金的处罚，申请免于利息的处罚。在以后，我本着认真的态度，做好付款计划，遵守执行。”同时郭卫华对前述欠款提供了《还款计划》给汇锦川公司，内容为“我个人本着认真的态度，经过认真考虑，做出以下还款计划，望公司同意。1.从2015年9月计租至2018年8月，所欠租金减去已付租金，本金金额为261414.66元，付款计划如下：2018年9月10000元；……2020年4月15000元。如有差额部分，平均摊入2019年7月至2020年4月付款。利息55481.33元申请贵公司减免。2.截止2018年8月，电费未付款99202.87元，付款计划如下：2018年9月4000元；……2019年4月18240.56元。电费罚息人民币3547.01元在2019年5月支付。”之后，郭卫华于2018年10月16日支付4000元、于2018年11月18日支付3000元、于2018年11月19日支付2000元、于2018年11月23日支付3000元、于2018年11月25日支付4772元、于2018年12月3日支付3500元、于2018年12月10日支付3000元、于2018年12月18日支付3000元、于2018年12月26日支付3000元、于2019年1月6日支付3000元、于2019年1月21日支付3000元、于2019年2月14日支付3500元给汇锦川公司，另商品抵扣租金8100元，共计46872元。因郭卫华未按协议足额支付欠款，汇锦川公司将郭卫华已支付的款项冲抵了2018年9月、10月、11月租金及电费，扣减后确认郭卫华2018年11月前尚欠租金和电费248.32元未支付，从2018年12月起的还款计划至今未履行。由于郭卫华未按补充协议约定付清租金及电费，且又欠付后续租金，现双方租赁合同已到期，汇锦川公司多次催收未果，遂向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，郭卫华认可之前租了汇锦川公司二层商铺，到期后只续租了第一层商铺，但对汇锦川公司诉讼的商铺使用期间、租金金额、电费有异议，并称汇锦川公司的计算没依据，商铺有质量问题，其多次反映未果，且汇锦川公司一直未提供商铺的消防资料，导致超市不能办理消防经营许可证，超市一直处于违法违规经营，并提供一份汇锦川公司的招商广告照片认为应免其租金3年。陈友花称其从2018年3、4月左右与郭卫华合伙经营坪石新城新珹（诚）百货超市，自己是在《坪石新城商业中心房屋租赁协议》上签了名及按了指模，开始就说是担保，但日期2018年1月1日不是本人填的，合同原件也一直没给本人，合同签名的张建是谁不知道。汇锦川公司认为整栋楼的一次消防已经通过，二次消防是由承租方自己去办理，且消防通不通过不影响合同的效力；汇锦川公司第1项请求中的租金及电费372774.85元包括郭卫华截止2018年1月1日之前所拖欠的租金及违约金、代缴电费及违约金，还包括2018年1月1日至8月所欠租金62176元及违约金、电费25525.62元及违约金；第2项请求是从2018年9月1日至2019年5月31日所欠租金69948元及违约金9606.19元；第3项请求的计算方式为7772元/月÷30天×占有使用天数，暂计25天为6476元。经核对，汇锦川公司与郭卫华、陈友花均确认超市所处位置没有变动，签订《坪石新城商业中心房屋租赁协议》续租了原超市第一层商铺继续经营；郭卫华、陈友花在履行该协议过程中，郭卫华从2018年1月1日至8月欠汇锦川公司租金62176元、电费25525.62元，合计87701.62元，从2018年9月1日至2019年5月31日欠汇锦川公司租金69948元。租赁协议到期后，郭卫华继续占用商铺经营超市至今。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。汇锦川公司与郭卫华签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。对郭卫华、陈友花的反驳意见，郭卫华、陈友花均未提供充分的证据，郭卫华提供汇锦川公司的招商广告是对新招商用户适用，汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订有房屋租赁协议并实际履行，没有证据显示该招商广告适用于郭卫华，故该院对郭卫华、陈友花的反驳意见均不予支持。对汇锦川公司的诉讼请求，该院分析如下：一、对汇锦川公司要求解除与郭卫华签订的《租赁合同补充协议》的诉讼请求。郭卫华未按照《租赁合同补充协议》履行还款义务，已构成违约，且在汇锦川公司催告后仍不履行，以自己的行为表明不履行主要债务，郭卫华依法应承担相应的违约责任，汇锦川公司依法可以解除合同,故汇锦川公司要求解除与郭卫华签订的《租赁合同补充协议》，于法有据，该院予以支持。对汇锦川公司要求郭卫华偿还2016年1月1日至2018年8月欠付的全部租金及电费372774.85元及其产生的违约金10621.66元（暂计至2019年6月15日，应计至实际付款之日止，按照月利息2%）的诉讼请求。一审庭审中，郭卫华对汇锦川公司诉讼所计租金及电费不予认可,但未提供反驳证据。依据汇锦川公司与郭卫华签订的《租赁合同补充协议》和汇锦川公司补充提供的郭卫华于2018年8月29日所写的《关于新城百货拖欠租金及利息代缴电费及利息协议的申请书》及还款计划中，郭卫华均已签名确认截止2018年8月15日累计拖欠汇锦川公司租金、电费及利息共计419645.87元，该院予以确认。截止起诉之日，汇锦川公司确认郭卫华已支付46872元，并予以抵扣前期欠款，汇锦川公司主张郭卫华偿还欠付租金、电费及违约金372774.85元，计算有误，扣减后郭卫华应支付汇锦川公司租金、电费及利息共计372773.87元，该院予以调整支持。对汇锦川公司主张的违约金诉讼请求，符合双方协议约定和法律规定，但汇锦川公司主张2018年11月16日至2019年6月15日分期计算的违约金10621.66元有误，暂计算至2019年6月15日违约金为10621.64元，之后的违约金另计，该院对汇锦川公司该诉讼请求予以调整支持。二、对汇锦川公司要求郭卫华支付2018年9月1日至2019年5月31日续租租金69948元及产生的违约金9606.19元（暂计至2019年6月25日，应计至实际付款之日止，按照日利率万分之八）的诉讼请求。依据汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定，租赁期每月租金为7772元，郭卫华没有支付从2018年9月1日起至协议到期日2019年5月31日的租金69948元给汇锦川公司。汇锦川公司该租金诉讼请求，符合双方的协议约定和法律规定，该院予以支持。另，依据双方协议约定各月租金应于每月5日之前完成付款（节假日顺延），如逾期支付每延误1日应支付未付租金、其他费用的万分之八的滞纳金直至全部付清。汇锦川公司主张郭卫华从未付各月租金的6日起计算违约金，符合双方协议约定和法律规定，该院对汇锦川公司该诉讼请求予以支持。三、对汇锦川公司要求郭卫华支付2019年6月1日至2019年6月25日的场地占有使用费6476元（7772元÷30天×占用使用天数，暂计至2019年6月25日为6476元，应计至郭卫华实际搬离租赁场地之日）的诉讼请求。依据汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定，双方合同到2019年5月31日到期，乙方因自身原因逾期交还商铺的，每延误一日，应当按照日租金的2倍承担违约金（日租金按照最后一月实际应付租金除以30天计算）。郭卫华在合同到期后仍占用原租赁场地继续经营，应当支付场地占有使用费给汇锦川公司，汇锦川公司该诉讼请求未超出双方协议约定和法律规定，该院予以支持。四、对汇锦川公司要求郭卫华支付律师费5000元的诉讼请求。汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、保全费、公告费、拍卖费、评估费等），及行使本协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担。汇锦川公司已委托律师提起诉讼并支付律师费5000元，汇锦川公司该项损失，符合双方协议约定和法律规定，该院对汇锦川公司该诉讼请求予以支持。五、对汇锦川公司要求郭卫华立即搬离租赁场地，向汇锦川公司交付租赁物的诉讼请求。汇锦川公司与郭卫华签订的租赁合同于2019年5月31日已到期，双方并未签订新的租赁合同，汇锦川公司要求郭卫华立即搬离租赁场地，向汇锦川公司交付租赁物的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。六、对汇锦川公司要求陈友花对郭卫华1-4项债务承担连带偿还责任的诉讼请求。依据汇锦川公司与郭卫华、陈友花签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定，陈友花作为担保方的保证范围为乙方签订本租赁协议及其补充协议（如有）项下的全部责任和义务，包括但不限于每期租金及其应付费用、逾期违约金和甲方为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、甲方因乙方的违约行为造成的其他损失，保证人在此无条件同意向甲方承担连带担保责任。当事人在该协议中未约定陈友花对郭卫华2018年1月1日以前所欠债务承担担保责任，故陈友花应对郭卫华从2018年1月1日之后未履行《坪石新城商业中心房屋租赁协议》的债务承担连带保证责任。因汇锦川公司与郭卫华就2018年1月1日至8月之前的欠款已达成补充协议，汇锦川公司减轻了郭卫华的违约金负担，陈友花作为保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任，即陈友花应对郭卫华向汇锦川公司第1项诉讼请求中从2018年1月1日至2018年8月应付租金、电费、违约金合计111903.10元（违约金分期计算至2019年6月15日，以后以87701.62元为基数，按月利率2%另计），以及第2项、第3项、第4项诉讼请求承担连带保证责任，该院对汇锦川公司该请求予以部分支持。七、刘桂秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对汇锦川公司的主张亦未提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。对汇锦川公司要求刘桂秀对郭卫华1-4项债务承担连带偿还责任的诉讼请求。刘桂秀与郭卫华系夫妻关系，郭卫华之前与他人合伙经营超市，之后自己经营，后又与陈友花合伙经营，刘桂秀不是合同当事人，汇锦川公司未提供涉案债务为郭卫华、刘桂秀用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的证据，汇锦川公司依法应承担相应的不利法律后果，故该院对汇锦川公司该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年9月25日作出（2019）粤0281民初1014号民事判决：一、解除乐昌市汇锦川置业有限公司与郭卫华签订的《租赁合同补充协议》，郭卫华应于判决生效后十日内向乐昌市汇锦川置业有限公司偿还截止2018年8月欠款372773.87元及违约金10621.64元（违约金分期计至2019年6月15日止)，合计383395.51元，从2019年6月16日起的违约金（以372773.87元为基数，按月利率2%计算）另计至判决确定的履行之日止；二、郭卫华应于判决生效后十日内向乐昌市汇锦川置业有限公司支付2018年9月1日至2019年5月31日租金69948元及违约金9606.19元（违约金分期计至2019年6月25日），合计79554.19元，从2019年6月26日起的违约金（以69948元为基数，按照日利率万分之八计算）另计至判决确定的履行之日止；三、郭卫华应于判决生效后十日内向乐昌市汇锦川置业有限公司支付2019年6月1日至2019年6月25日的场地占有使用费6476元，从2019年6月26日起的场地占有使用费（按月租金7772元÷30天×占有使用天数计算）另计至判决确定履行之日止；四、郭卫华应于判决生效后十日内向乐昌市汇锦川置业有限公司支付律师费5000元；五、郭卫华应于判决生效后十日内搬离租赁场地，交还租赁物给原告乐昌市汇锦川置业有限公司；六、陈友花应于判决生效后十日内对郭卫华上述债务第一项判决中的欠付租金、电费、违约金合计111903.10元（违约金分期计算至2019年6月15日），从2019年6月16日起的违约金以87701.62元为基数按月利率2%另计至判决确定履行之日止），以及第二项、第三项、第四项判决承担连带保证责任；七、驳回乐昌市汇锦川置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4208.20元，由郭卫华负担，陈友花对其中1799.85元负连带保证责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇锦川公司向本院提交了以下证据：1.现场照片，拟证明郭卫华主张商铺二层无法使用与事实不符；2.乐公消竣备字[2016]第0018号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，拟证明涉案商铺所在商业楼已通过消防验收并已备案。郭卫华质证称：对证据1真实性无异议，但该照片显示上二楼的通道系消防通道，不允许从此上商铺二层；对证据2关联性有异议。对于汇锦川公司提交的证据，本院认定如下：因郭卫华对汇锦川公司提供的两组证据材料的真实性均未提出异议，故本院均予以采纳并归档存查。经审查，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕郭卫华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、《租赁合同补充协议》是否应予解除。二、一审法院对汇锦川公司主张的款项予以支持是否妥当。一、关于《租赁合同补充协议》是否应予解除的问题。本案中，汇锦川公司作为原告诉请解除的，并非因约定的履行期限届满而已经终止的《房屋租赁合同》及《坪石新城商业中心房屋租赁协议》，而是落款日期为2018年8月1日的《租赁合同补充协议》。2015年12月9日，汇锦川公司（出租方、甲方）与郭卫华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由郭卫华承租汇锦川公司出租的坪石新城一期A栋一层3间商铺及二层3间商铺，承租商铺的建筑面积合计为1652平方米，其中套内面积1413平方米，租金标准为5.5元/平方米并根据合同约定按套内面积计得月租金标准为7772元/月，承租期限自2015年11月1日始至2017年12月31日止，计租期从2016年1月1日起算。该《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方于2018年签订的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定的租赁标的变更为坪石新城A栋一层的3间商铺，并载明郭卫华承租的商铺建筑面积合计为693.45平方米，履行期限自2018年1月1日起至2019年5月31日止，现也已期满终止。而涉案《租赁合同补充协议》约定的主要内容是确认郭卫华在履行《房屋租赁合同》期间拖欠汇锦川公司的租金及电费的金额，并就郭卫华如何分期偿还该拖欠的款项作出安排。该《租赁合同补充协议》约定的履行期限自2018年9月15日起至2020年4月15日止，且约定“4.1自2018年1月1日之后，甲乙双方重新签订期租赁合同……租金支付标准按新签订租赁合同履行。自本协议签订后，如乙方迟延支付任一期租金，甲方有权随时解除租赁合同……”。可见，《租赁合同补充协议》实际上是同时作为《房屋租赁合同》以及《坪石新城商业中心房屋租赁协议》的补充协议。现郭卫华未按照《租赁合同补充协议》的约定，履行分期还款义务，且在汇锦川公司向其发出《催款函》催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，郭卫华已构成根本性违约，故，一审法院对汇锦川公司主张解除《租赁合同补充协议》的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以确认。因郭卫华与汇锦川公司之间的房屋租赁合同履行期限均已届满，一审法院对汇锦川公司要求返还商铺的请求予以支持并无不当，本院予以确认。在郭卫华与汇锦川公司未达成新的租赁合意之前，郭卫华上诉要求继续承租商铺经营，缺乏依据，故本院对其该请求不予采纳。二、关于一审法院对汇锦川公司主张的款项予以支持是否妥当的问题。郭卫华上诉称，汇锦川公司所主张的租金、电费、利息及违约金计算有误，且汇锦川公司存在违约行为，故请求对汇锦川公司的诉讼请求予以驳回。对此，本院分析及认定如下：第一，郭卫华上诉称，《坪石新城商业中心房屋租赁协议》的落款时间不真实，汇锦川公司实际仅交付一层商铺，却按两层计收租金，汇锦川公司不仅违约，且其据此主张郭卫华拖欠租金属计算错误。本院对此认为，首先，对于汇锦川公司（出租方、甲方）与郭卫华（承租方、乙方）及陈友花（担保方、丙方）签订的，落款时间为2018年1月1日的《坪石新城商业中心房屋租赁协议》，汇锦川公司主张实际签订时间为2018年8月底；郭卫华则主张汇锦川公司实际盖章时间为2019年6月。因双方当事人原本履行的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日届满，而郭卫华从2018年1月1日起仍继续承租使用着一层的商铺，故郭卫华主张双方至2019年才重新签订租赁合同，有违常理，郭卫华也未就其主张提供充分证据予以证实；而从《租赁合同补充协议》对拖欠租金的处理约定看，双方对拖欠款项仅结算至2018年8月15日止，结合郭卫华出具《关于新诚百货拖欠租金及利息代缴电费及利息协议的申请书》及《还款计划》的时间，可见双方在2018年8月份就续租问题进行过多次协商，故，汇锦川公司主张的合同签订时间更为可信。况且，双方在《坪石新城商业中心房屋租赁协议》中的约定系双方自愿作出的真实意思表示，双方在合同中约定合同效力追溯至2018年1月1日并不违法，且合同无其他违反法律法规强制性规定的约定，双方实际履行的也是该份合同，故，即便汇锦川公司确为事后盖章，也不足以据此否定合同的效力，双方仍应按该合同确定双方的权利和义务。其次，根据《坪石新城商业中心房屋租赁协议》第二条及第四条的约定，郭卫华与汇锦川公司重新签订租赁合同时，双方已明确约定郭卫华仅承租一层的3间商铺，面积合计为693.45平方米，未约定租金单价而直接约定租金支付标准为7772元/月。且第二条2.2已明确载明：“乙方确认在签署本协议前已测量过该商铺的面积，并且对面积确认无误。乙方清楚知晓承租商铺现状（包括但不限于商铺的物理状况和法律状况，如商铺构架、设施设备、规划、消防等情况），乙方仍然选择承租与甲方订立本协议。”故，郭卫华主张汇锦川公司仅交付一层商铺却按两层的租金标准计收租金，且计得郭卫华欠付租金数额有误，缺乏合同依据，本院对此不予采信。况且，根据汇锦川公司向本院提供的现场照片，商铺第二层至今仍存放有郭卫华所经营的超市的物品，可见郭卫华系按一层商铺计付约定的租金，同时也能够继续使用第二层商铺。最后，郭卫华在涉案《租赁合同补充协议》及其向汇锦川公司出具的《关于新诚百货拖欠租金及利息代缴电费及利息协议的申请书》及《还款计划》中均对汇锦川公司于本案主张的拖欠租金数额进行过确认。综上，汇锦川公司按《坪石新城商业中心房屋租赁协议》约定计算出郭卫华所拖欠的租金等款项的金额，已经过郭卫华的多次确认，一审法院对此经核算后按正确的计算结果予以支持，并无不当。第二，郭卫华上诉称，汇锦川公司向郭卫华主张的代缴电费包含他人用电产生的费用。本院对此认为，郭卫华就其所主张的该项事实并未提交任何证据予以证实，反而在其于2018年8月29日向汇锦川公司提交的《关于新诚百货拖欠租金及利息代缴电费及利息协议的申请书》及《还款计划》中均对汇锦川公司于本案主张的拖欠代缴电费及利息予以认可；此外，在双方签订的涉案《租赁合同补充协议》中，郭卫华同样对汇锦川公司所主张的拖欠代缴电费及利息的金额予以确认，故对郭卫华该项上诉理由，本院不予采信。第三，郭卫华上诉称，汇锦川公司未办理涉案商铺的消防验收，导致郭卫华经营的超市无法办理消防经营许可证，汇锦川公司存在违约行为且给郭卫华造成了损失。本院对此认为，首先，郭卫华并未提供证据证实，郭卫华因其所主张的汇锦川公司的行为已实际遭受了具体的损失。现有证据无法证实郭卫华所经营的超市，因未办理郭卫华主张的消防经营许可证而造成无法经营或影响正常经营的事实；其次，根据汇锦川公司向本院提交的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，涉案商铺所在的商业楼早于2016年12月22日即已通过消防验收并已备案；最后，双方实际履行的涉案《坪石新城商业中心房屋租赁协议》中，并无关于对郭卫华经营的超市办理消防经营许可证事项的约定。故，郭卫华以此主张汇锦川公司违约，缺乏事实及合同依据，本院对其该上诉理由不予采纳。综上所述，郭卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8416.38元，由郭卫华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜审 判 员  李 罡审 判 员  梁晓芳二〇二〇年一月三日法官助理  何海祥书 记 员  陈 灿