四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初2143号 原告（反诉被告）：刘林，女，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：资秀容，四川规则律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：邓永利，女，汉族，住四川省三台县。 被告（反诉原告）：王吕洪，男，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：钟标才，男，汉族，住四川省三台县，（系王吕洪所在村委会推荐）。 原告刘林与被告邓永利、王吕洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告邓永利、王吕洪于2019年9月23日对原告刘林提起房屋买卖合同纠纷反诉，并于2019年10月23日提出增加反诉请求申请。本院受理后与本诉合并审理，分别于2019年10月30日、11月12日对本案公开开庭进行了审理。原告刘林的委托诉讼代理人资秀容、被告邓永利、被告王吕洪及其委托诉讼代理人钟标才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘林向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款397673元（含原告向被告支付的涉案房屋在塔山信用社的贷款利息197673元）；3、判令被告向原告支付违约金58000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于三台县房屋出售给原告；房屋总价款290万元，签约时支付10万元首付房款，剩余房款于2017年4月20日以前付毕；被告应给原告办毕房产证、土地证等相关证件；凡违约者支付房屋总价款2%的违约金等。原告在合同签订的当日向被告支付10万元首付房款、2016年5月30日向被告支付房款10万元；同时，原告分别于2016年6月24日、2016年9月19日、2016年12月22日向被告支付涉案房屋在塔山信用社贷款利息197673元。2017年初，原告得知被告用涉案房屋（五层）以及四层整体在塔山信用社贷款，并且在贷款未还清前不能够办理房产证、土地使用证的转移登记。原告便中止向被告继续付款，于2017年5月17日提出解除合同并要求退还购房款，但被告至今未向原告退款。另查明，在原被告双方合同未解除、未退款的情况下，被告又于2018年4月2日将涉案房屋另行出卖给他人，其行为属于一房二卖，构成根本违约，也致使双方的合同目的不能实现。故为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，望支持诉请。 被告（反诉原告）王吕洪辩称，一、原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，已过诉讼时效二年又二个月，依法不成立。原告违反了合同法第94条（二）“在履行期限届满前”提出。《最高人民法院关于若干问题的解释(二）》第24条规定“在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予受理”。原告违约欠购房款270万元分文未付期间又逾期23天的前提下，于2017年5月17日向三台县法院起诉，“要求解除《房屋买卖合同》；返还已支付的200000元购房款；返还已向银行支付的197673元利息；支付58000元违约金”等。经三台县法院（2017）川0722民初2116号《民事判决书》认为“该合同事实上具备继续履行条件。原告的诉讼请求无事实和法律依据。判决：驳回原告刘林的诉讼请求”。二、原告诉求返还已支付的397673元购房款，依法不能成立，此是原告违约的钢证。如果原告按照2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》约定，“所欠270万元购房款及利息从签约之日起于2017年4月20日前给付完毕”，就没有现在返还397673元购房款的诉争问题。所谓“397673元购房款全是原告违反合同约定、违反合同法第94条（二）款及其条文解释（二）第24条”所为。1、原告诉求所谓“返还200000元购房款”。房屋买卖合同约定“乙方（原告）出资290万元购买甲方（被告）楼层房”，从2016年4月20日签约至2017年4月20日止履行期限届满，到2019年6月10日原告起诉违约逾期两年多时间只付了200000元是法律所致定金，占购房总价款6.8%”。依据合同法条文解释：“订金不得超过主合同标的额的20%”6.8%是购房最低订金额。按照合同法第115条规定，给付定金的一方不履行约定债务的无权要求返还订金。其释文（5）规定“因为当事人一方迟缓履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适当定金罚款”。原告不仅迟延270万元购房款而且已逾期违约二年又二个月不能实现合同目的。2、原告诉求所谓“返还197673元信用社贷款利息”是原告违约未按合同约定交抵押房贷款所产生的利息，此与被告无关联。197673元房贷利息是原告自愿去履行合同约定交的2016年4月至12月三个季度银行房贷利息。197673元房贷利息确认了原告违反《房屋买卖合同》约定故意不交270万元房款的钢证事实。三、原告诉求所谓“支付违约金58000元”纯属捏造所为，依法不成立。原告的诉求里没有显示被告违约的行为和法律依据。《房屋买卖合同》约定：“甲方（被告）应给乙方办毕房产证土地使用证等相关证件”，没有约定甲方给乙方办理房产证及相关手续的期限。三台县人民法院（2017）川0722民初216号民事判决书认为“无证据显示被告在本案中存在违约行为，判决驳回原告刘林的诉讼请求”。四、原告所谓“被告于2018年4月2日将涉案房屋出卖给他人，属于一房二卖，构成根本违约”，依法不能成立。其诉求钢证了原告违约无度的事实。按照《房屋买卖合同》约定“原告所欠房款270万元从签约之日2016年4月20日起房贷款及利息于2017年4月20日以前给被告付毕”，原告多次拒绝被告电话催还银行房贷款，对被告于2018年3月15日寄给原告的挂号信《告知书》：“为了偿还银行抵押房贷款和利息及罚息从即日起售卖2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》之房屋熟视无睹”，原告在11个月时间里三次违约、抗法、拒绝被告卖房告知书。抵押房贷款270万元，仅其利息、罚息为494182.5元[每月32945.5元×15个月（2017年1月1日至2018年3月30日。原告已付2016年4月至12月197673元利息除外）]。在塔山信用分社（农商塔山支行）多次催告下，被告在上天无路入地无门的还贷绝望，给原告寄去了售卖合同房的“告知书”又遭其拒绝，10天后农商行塔山支行行长李向东（原塔山信用分社主任）见此惨景为还贷解难，八方寻求购房者、搭桥被告含着眼泪和辛酸与羊肇波、刘静签了合同，其房产证权仍是被告王吕洪、邓永利所有。只要原告现在按合同约定，支付兑现房款和利息、罚息并赔偿其损失，被告仍按原签订的《房屋买卖合同》楼层房产权证等相关手续办理给原告。综上所述，1、原告诉求解除合同的时效已过法律时效期间2年又两个月。2、原告诉求退还首付购房订金款200000元，是购房总价额6.8%的最低订金额，按照合同法第115条及释文“无权要求返还购房定金”。197673元属原告按合同约定支付自己在塔山信用社抵押房贷款利息，自愿去向银行交付自己的房贷利息行为。3、原告诉求58000元违约金，合同里没有显示被告违约事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）邓永利辩称，同意王吕洪答辩意见。 被告（反诉原告）邓永利、王吕洪向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付给反诉原告违约金58000元；2.判决反诉被告支付给反诉原告已付其塔山信用社购房贷款利息329455元；3.判令反诉被告返还其违反《房屋买卖合同》履行期间，用《房屋买卖合同》楼房投资合伙“违约，签收盈利80970元现金付给反诉原告”；4、判令反诉被告返还其违反《房屋买卖合同》履约期间，用《房屋买卖合同》楼房投资合伙“违约，签收盈利40000元楼房出租金付给反诉原告”；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》约定：反诉人将坐落在三台县楼房出售卖给被反诉人，房屋总价为290万元，所欠房款于2017年4月20日，甲方在银行的贷款280万元及利息全部由乙方（被反诉人）付毕；反诉人应给原告办毕房产证、土地使用证等相关证件；凡违约者支付房屋总价款2%违约金等。被反诉人共付给了反诉人200000元购房订金。被反诉人违反了《买卖合同》约定。“所欠房款270万元”（除去200000元订金）从签约至今未付给反诉人分文，违反了合同约定2年又两个月时限，按合同约定违约金2%按房屋总价计算为58000元支付给反诉人。被反诉人违反了《房屋买卖合同》约定，只去信用社汇支了签约当年2016年4月至12月购房贷款利息197673元现金。按反诉人发给其告知书时间止计算，被反诉人违反了合同约定一年又三个月时限；按照被反诉人2016年4月至12月已支付的塔山信用社房贷利息总额197673元计算，应当支付给反诉人已支付其信用社房贷利息总额329455元现金（按2017年1月至2018年3月，法定银行利息证据“个人借款合同”计息）。被反诉人未按《房屋买卖合同》约定的期限付完毕270万元房款期间，无权用《房屋买卖合同》楼房“投资合伙、出租”签收120970元盈利和租金……。综上，请求法院支持反诉人请求事项。 原告（反诉被告）刘林反诉辩称，一、原告不存在任何违约情形，要求支付违约金于法无据。根据《房屋买卖合同》，原告所购买的楼层总价款为290万元，所欠房款于2017年4月20日付清。合同签订后，原告一直在向被告支付房款，共计支付了397673元，后原告在2017年2、3月份中止向被告付款，是因为得知被告将涉案房屋第5层、第4层整体在塔山信用社有500万元的贷款，第5层和第4层为一个房产证，被告未还清所有贷款本金、利息前不能取出房产证办理分户为原告过户。当原告得知被告在银行有500万元的贷款本金、利息未能偿还，且正如被告所述“上天无路入地无门”无法还贷、经济状况非常恶化的情况下，完全有理由相信被告无法全部偿还在银行的贷款本息近500万元。因此，原告为了确保资金安全，当时告知被告如果不能偿还银行的全部债务，只要能够将房屋第5层和第4层进行分户在付款后能够立即办理过户手续，便马上交纳剩余房款，被告和塔山信用社却明确告知原告不行，故鉴于当时情形，原告完全有权利依据合同法第68条行使不安抗辩权中止履行合同。因此，原告后来未付款不构成违约。二、塔山信用社的贷款是被告用涉案房屋抵押贷的款，贷款是被告在使用，贷款本金和利息也应当由被告偿还，与原告没有任何的关系。原告代被告向银行支付的贷款利息是支付房款的另外一种方式，《房屋买卖合同》约定的是原告向被告支付购房款290万元或以替被告偿还贷款280万元及利息方式支付290万元的房款，总之，合同签订后原告只有向被告支付290万元的义务，并没有支付贷款利息的义务。因此，被告要求原告支付贷款利息329455元没有任何道理。三、原被告之间的合伙经营与本案无关，更加不能以的反诉的形式要求法院审理合伙经营期间的事情。原被告双方签订的《合伙协议》时间是2016年5月1日，因此，在签订协议后，原告是有权利按照协议约定收取合伙经营利润，不应当向被告返还盈利收入；同时原告收取的其所购买房屋的租金也是应当的，不应当退还。综上，请求驳回反诉人的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）刘林为证明其主张，向本院提供了以下证据： 1、原被告的身份证、户籍证明，证明原被告主体资格； 2、《房屋买卖合同》约定涉案房屋买给原告及价款； 3、收条，证明原告向被告支付房款397673元； 4、2017年5月22日房屋登记信息查询记录表及信用社还款单据，证明被告在2012年12月28日将涉案房屋以及第四层在信用社贷款5000000元至2017年1月5日还剩余435万元未还，房屋四层、五层在一个房产证； 5、被告与羊肇波、刘静房屋买卖合同，羊肇波身份证复印件，羊肇波、刘静出具的证明，证明被告已将涉案房屋另行出卖给他人且一直由羊肇波、刘静使用、管理、占有。 被告邓永利、王吕洪对原告刘林提供的证据质证认为，对证据1、2无异议。对证据3，两张10万元收条无异议，其余三张是向银行交付的房贷利息。对证据4，房屋登记查询记录无异议，对还款单据有异议，与本案无关。对证据5，此合同签订时间是2018年，被告王吕洪之前已给原告发了告知书，原告未理，才与羊肇波、刘静签了合同。签合同事实存在，但此房屋现在还未使用，一直空着，此证明与被告房屋合同无关。 被告（反诉原告）邓永利、王吕洪为证明其反诉主张，向本院提供以下证据： 1、反诉原告的身份证复印件； 2、房屋买卖合同，证明原告应于2017年4月27日前付完270万元全部购房款及利息； 3、合伙协议，证明原告第一次违约，未按合同约定签约之日起付完抵押房贷款270万元，在此前提下又用原被告的房屋买卖合同投资签订合伙协议； 4、分红明细账，证明原告二次违约在未付270万元的情况下收了合伙人8万元余元，后又用合伙合同盈利并中断了合伙合同； 5、证明，证明原告第三次违约，在原告未付款270万元的情况下没有解除合伙合同又用房屋买卖合同出租给他人，收了4万余元租金。证明原告与他人签订房屋出租合同后又提前4个月向法院提出解除被告与原告签订的房屋买卖合同； 6、农商行借记卡账户名细查询，证明原告自己向原告归还自己的房贷利息，交房贷利息故意欠交银行房贷款270万元； 7、民事判决书，证明判决书认定的无证据显示原告可以解除合同； 8、告知书，原告四次违约，因原告未归还房贷款270万元，造成被告每月向银行支付三万余元，从原告签订合同起至被告给原告发告知书利息共计40余万元； 9、个人借款合同，证明被告在塔山信用社贷款500万元，利息按每月8.91%，回证了第八组证据应缴金额； 10、发票，证明因原告两次违约向银行交房贷款及利息、罚息等，又不回应拒绝被告告知书，加之塔山银行要求被告立即偿还，被告无奈，所以只好找高额利息融资偿还银行房贷利息等，服务费就是58000元。 原告刘林质证认为，对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但合同明确约定的原告购房款290万元，剩余所欠房款于2017年4月20日前付毕，被告在银行的贷款及利息与原告无关，该组证据不能达到原告的证明目的；对证据3的真实性无异议，但双方合伙是自愿签订，且合伙经营与本案无关，证据达不到证明目的；对证据4、证据5真实性无异议，证据4上面刘林签字确属本人，但分红的收益以及房租是根据双方签订的合伙协议原告应当得到的收入，不能达到被告的证明目的；对证据6真实性无异议，但上面还款人是王吕洪，是王吕洪去银行还自己的贷款，与原告无关，证据达不到证明目的；对证据7真实性合法性无异议，关联性有异议，证据达不到证明目的；对证据8三性均有异议，刘林未收到告知书，这个上面收据不是刘林本人签字；对证据9真实性无异议，同时进一步证明被告是用案涉房屋四层和五层在银行办理的500万元贷款，被告的贷款与原告无关；对证据10原告不是相对人，不予质证且该组证据与本案无关，证据达不到证明目的。 本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，原告（反诉被告）刘林与被告（反诉原告）邓永利、王吕洪签订《房屋买卖合同》，载明：甲方邓永利、王吕洪，乙方刘林。甲方将坐落在三台县潼川镇南河路四川蜀龙泵业有限公司五楼层房屋【除中轴线3至6内“储物室”，“男厕”和“女厕”（四层平面图、设计号2010169、图7/11）】权属甲方，其它全部楼房屋权属卖给乙方所有；中轴线8至9楼梯间保证甲乙双方畅通。其楼层房价总额为贰佰玖拾万整（小写：290万元）整（含现屋内全部设施、设备；买卖房屋全部税费、手续费由乙方承担，甲方应为乙方办理产权证土地使用证等相关证件）签约时乙方向甲方交付壹拾万元整（小写：10万元）首付款，所欠房款于2017年4月20日以前给甲方付毕【即签约之日起甲方在银行的贰佰捌拾万元（小写280万元）贷款及利息全部由乙方付毕】乙方出资贰佰玖拾万整（小写：290万元）购买甲方在三台县潼川镇南河路四川蜀龙泵业有限公司五楼层房屋【除中轴线3至6内“储物室”，“男厕”和“女厕”（四层平面图、设计号2010169、图7/11）】权属甲方，其它全部楼房屋权属卖给乙方所有；中轴线8至9楼梯间保证甲乙双方畅通。乙方接收甲方房屋内现在全部设施、设备；缴纳买卖房屋的全部税费、手续费；房屋电梯甲乙双方共同使用。签约时乙方向甲方交付壹拾万元整（小写：10万元）首付款，所欠房款于2017年4月20日以前给甲方付毕【即签约之日起甲方在银行的贰佰捌拾万元（小写280万元）贷款及利息全部由乙方付毕】；甲方应给乙方办毕房产证、土地使用证等相关证件。凡违约者支付房屋总价2%违约金。同日，王吕洪出具《收条》载明：今收到刘林付房款壹拾万元整（100000.00）。2016年5月30日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林买潼川镇南河路1号驿路商务宾馆5楼房款壹拾万元正。小写（100000.00元）。2016年6月24日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林4月20日至6月21日利息共计伍万零玖佰叁拾壹元正。2016年9月19日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林潼川镇南河路商务宾馆5楼7至9月份利息共计柒万叁仟叁佰壹拾元整。小写（73370元）。2016年12月22日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林个人承担潼川镇南河路商务宾馆5楼支付塔山信用社贷款利息10月20日、11月20日、12月20日一季度利息柒万叁仟叁佰柒拾元整。小写（73370元）。 2016年5月1日，刘林与邓永利签订了《合伙协议》，约定邓永利用坐落于三台县房屋（除洗浴室11个房间外）33个房间全部作为宾馆合伙经营；刘林用坐落于三台县房屋（除茶房外）32个房间全部作为宾馆合伙经营。合伙协议签订后2016年5月至2017年2月刘林收取“分红款80970元”，2016年9月26日，刘林通过银行账户收取冯英“租驿路茶楼租金”40000元。 2017年5月17日，原告刘林向本院起诉，要求解除与被告邓永利、王吕洪签订的《房屋买卖合同》、返还购房款200000元，返还支付的利息197673元、支付违约金58000元。2018年1月18日，本院作出（2017）川0722民初2116号民事判决，认为合同事实上具备履行条件，驳回了刘林的诉讼请求。判决后刘林仍未履行与被告签订的《房屋买卖合同》。2017年1月21日，信用社《还款单据》载明：借款人王吕洪，贷款金额5000000元，贷款余额4350000元，欠息36902.13元。三台县房地产交易中心于2017年5月22日出具《房屋信息查询记录表》载明王吕洪、邓永利共有本案案涉房屋4-5层，且在信用社塔山分社作了抵押贷款登记。 2018年3月15日，王吕洪通过邮政快递向刘林寄送《告知书》，载明：依据（2017）川0722民初2116号《民事判决》，我已多次给您打电话，请您依法履约，都遭您拒绝而不接电话。为了偿还银行抵押房贷款和利息及逾期罚息，从即日起售卖2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》之房屋。2018年4月2日，被告邓永利、王吕洪作为卖方与作为买方的羊肇波、刘静签订《房屋买卖合同》，约定邓永利、王吕洪将本案案涉房屋坐落于三台县房屋中第五层商业用房屋1026.21平方米以259万元的价格卖给羊肇波、刘静。该房屋价款支付时间、方式：1、本合同签订前，买方羊肇波、刘静已于2018年3月21日前向卖方王吕洪支付房屋买卖定金人民币肆拾肆万元整；于2018年4月12日支付买房款100万元整；余下买房款115万元羊肇波、刘静于2018年4月30日以前一次性付清。2019年10月29日，羊肇波、刘静出具《证明》载明：三台县潼川镇南河路蜀龙泵业第五层房屋面积1026.21平方米。羊肇波、刘静已于2018年4月19日与卖方王吕洪、邓永利签订了《房屋买卖合同》并全部付清购房款，同时当日接收了该房屋。从此该房屋由买受人羊肇波、刘静管理、使用、出租至今。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》经生效判决确认有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告刘林未按《房屋买卖合同》履行付款义务构成违约；被告邓永利、王吕洪在催告原告履行合同后，在与原告未就双方之间签订的《房屋买卖合同》做出处理前，又将涉案房屋卖与他人，构成“一房二卖”亦属违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，被告将卖给原告的涉案房屋，在双方的买卖合同纠纷尚未了结的情形下又将涉案房屋卖给了羊肇波、刘静，且羊肇波、刘静已履行了合同主要义务，支付了全部价款，涉案房屋也已经交付给了羊肇波、刘静，原、被告之间的《房屋买卖合同》已不能再继续履行。故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。原告支付的房款200000元未约定为定金，载明为付房款，不适用定金罚则，应予返还；支付信用社贷款利息是被告的义务，原告只有按约支付购房款的义务，故原告代被告支付的信用社贷款利息197673元应返还原告。对原告要求被告给付58000元违约金及被告反诉要求原给付58000元违约金的诉讼请求，因双方均存在违约行为，本院均不予支持。对被告反诉要求支付其塔山信用社购房贷款利息329455元，因该款是被告的贷款利息，原告并非贷款合同义务人，故对此反诉请求，本院不予支持。对被告反诉要求原告返还用所买房屋签订《合伙协议》及出租房屋所获收益80970元、租金40000元，合计120970元，因原告并未履行《房屋买卖合同》主要义务，无权取得相关收益，且该收益是基于双方《房屋买卖合同》产生，原告应该返还被告。故对被告该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘林与被告（反诉原告）邓永利、王吕洪于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）邓永利、王吕洪返还原告（反诉被告）刘林购房款200000元、代付利息197673元，合计397673元； 三、原告（反诉被告）刘林返还被告（反诉原告）邓永利、王吕洪合伙收益80970元、房屋租金40000元，合计120970元； 四、上列二、三项品迭后，被告（反诉原告）邓永利、王吕洪应返还原告（反诉被告）刘林276703元，限于本判决生效后二十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）刘林的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）邓永利、王吕洪的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8135元，减半收取4067.5元，由原告刘林负担。反诉案件受理费9831元，减半收取4915.5元，由被告邓永利、王吕洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 许亚州 二〇二〇年一月六日 法官助理 汤 静 书 记 员 芮 雪