苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9763号原告：刘春雷，男，1992年12月9日生，汉族，户籍所在地河南省西华县，现住苏州市吴中区。原告：冯丽娜，女，1993年11月2日生，汉族，户籍所在地河南省西华县，现住苏州市吴中区。以上两原告共同委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。被告：王需云，女，1975年1月22日生，汉族，住苏州市吴中区。原告刘春雷、冯丽娜诉被告王需云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春雷、冯丽娜以其委托诉讼代理人韩红霞，被告王需云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春雷、冯丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告归还原告房屋定金人民币30000元，并支付该款自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示放弃上述要求支付利息的诉讼请求。事实和理由：2019年7月7日，两原告与被告签订了房屋买卖定金合同，双方约定将坐落于苏州市吴中经济开发区房屋以1400000元卖给两原告，两原告须支付定金30000元。苏州市XX房地产代理有限公司（以下简称XX房地产代理公司）系居间方。合同签订后，居间方要求原告将定金转账给居间方的员工陈某某，再由陈某某再转账给被告。故原告冯丽娜通过支付宝转账30000元定金给陈某某，后陈某某亦通过支付宝转账给被告30000元。因苏州市人民政府在2019年7月24日出台《关于近一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》等因素，导致两原告无法购买上述房屋。故两原告多次要求被告退还定金均未果。被告王需云辩称，2019年7月7日，其与两被告及XX房地产代理公司签订房屋买卖定金合同，由两原告向其购买涉案房屋。在天扬房地产代理公司的要求下，原告将30000元定金支付给XX房地产代理公司的员工陈某某，再由陈某某转账给其。2017年7月24日，苏州市人民政府出台《关于近一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，购房条件之一是社保缴存年限由连续满1年调整至连续满2年。本案中，两原告虽然只连续缴满了1年社保，但因双方签订的合同及定金支付完成于政策出台之前，故两原告完全符合此政策的过渡期购房条件。然，在办理房屋网签审核过程中，因XX房地产代理公司不专业、不敬业，被房屋买卖主管部门审核出存在违规操作行为，最终导致原告未通过房屋网签审核，暂时无法购买其房屋。XX房地产代理公司不仅对其隐瞒上述情形长达2个月之久，竟然还与两原告私下商量将其房屋卖给两原告的姑姑。综上，其认为其在整个合同履行过程中，其不存在过错，两原告以自身不符合限购政策为由，向法院起诉要求退还定金，以其行为表明不履行合同，已构成根本违约。根据合同法的规定，支付定金一方违约的，无权要求退还定金。故应驳回两原告的诉讼请求。退一步讲，即便要退还定金，也应由XX房地产代理公司承担退还定金的责任。经审理查明，两原告系夫妻，于2015年10月8日登记结婚。2019年7月7日晚，两原告（乙方）与被告（甲方）及居间方XX房地产代理公司签订房屋买卖定金协议1份，该协议载明：甲方将位于苏州市吴中经济开发区房屋以1400000元卖予乙方。乙方于2019年7月7日支付甲方定金20000元。双方约定本合同生效后30日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及办理网签后45日内办理资金托管手续。另，协议第十三条“其他约定”处载明：甲乙双方协商一致，此房由于社保还要等1个月，则另追加定金10000元；此房价包含室内物品详见以下物品清单；甲方承诺此房学区未使用；乙方承诺个人征信无问题并符合苏州限购令。乙方社保满十一个月，另一个月需要明确沟通单位缴纳，如因此构成的不顺利，应不追究违约责任。庭审中，原、被告同意解除上述协议。上述合同签订当日晚23时46分，原告冯丽娜将30000元通过支付宝支付至XX房地产代理公司员工陈某某的账户，后由陈某某通过支付宝于当晚23时48分支付至被告账户。被告收到款项后，向原告出具了收条，载明：今收到刘春雷购买碧波花园（小区）XX幢404室，购房定金为30000元。该收条见证人处签有“陈某某”。另查明，位于苏州市吴中经济开发区登记在被告个人名下。又，原告刘春雷自2018年5月在苏州市连续缴纳社会保险至2019年3月，后又从2019年7月开始缴纳社保保险。再，苏州市人民政府于2016年10月3日发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中载明：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年以及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。后苏州市人民政府于2019年7月24日发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》其中载明：调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年以及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。二手房转让条件：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人取得不动产权证满5年后方可转让。对买卖双方已完成草签并已经提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。对此，原、被告均称不动产交易中心要求买卖双方签订合同及交纳定金的时间均要在该政策出台之前，且必须要双方直接转账或者一方交到中介公司账户，再由中介公司转给另一方；由于涉案房屋的定金系由原告转给中介公司员工，故不动产登记中心不认可定金已交付的情况，导致原告购房资格未通过，进而合同无法履行。以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、结婚证、收条、支付宝电子客户回单、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明，被告提供的产权证复印件及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，被告为证明系XX房地产代理公司违规操作导致原告无法购买房屋，且原告及XX房地产代理公司对其隐瞒上述情况达2个月，期间中介还与原告商量将其房屋卖给原告姑姑等事实，提供了2019年8月14日至9月28日其与XX房地产代理公司员工李某某的微信聊天记录。被告称李某某系具体为双方提供服务的XX房地产代理公司的员工，陈某某系店长，XX房地产代理公司于2019年9月28日才告知其因政策问题导致原告无法购买房屋的情况。经质证，原告对聊天记录真实性无异议，称系XX房地产代理公司违规操作导致其无法购买房屋，XX房地产代理公司于2019年8月底9月初告知其因出台新政策无法购买涉案房屋，当时该公司还提出让原告亲戚买，因其确实想买涉案房屋，故将其亲戚的材料给了XX房地产代理公司，但仍然无法购房。本院认为，原、被告签订的房屋买卖定金协议合法有效，当事人应按此履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原、被告均同意解除该合同，故本院认定该合同于庭审之日即2019年12月6日解除。现双方争议的焦点在于合同解除后，被告是否有权没收定金。原、被告确认，造成两原告购房资格无法通过，系因XX房地产代理公司通过员工个人转交购房定金，导致不动产登记部门无法对双方适用之前的购房政策。对此，根据原告提供的社保缴纳情况证明以及合同中约定的网签时间，如按照此前的购房政策执行，则两原告购房资格问题上并不存在障碍。然，对于定金转交问题上，当时原、被告均在场，且对于定金通过XX房地产代理公司员工转交均未提出异议。据此，在交付定金的环节，原、被告自身均不存在任何过错。故因交付定金方式导致原告无法使用之前的限购政策购买房屋进而导致合同无法履行，原、被告亦不存在任何过错。值得一提的是，双方签订合同不久恰逢本市购房新政出台，新旧政策的适用直接关系到原、被告能否实际履行合同。结合双方此前的约定，原、被告在诚信履行合同方面均无不当行为，合同无法履行双方均不愿意看到或是预料到的，亦不可归责于原告或是被告。故现双方在协商解除合同的情况下，被告应当返还原告已经交纳的购房定金30000元。关于利息部分，原告表示放弃，本院尊其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告王需云于本判决生效之日起十日内返还原告刘春雷、冯丽娜定金人民币30000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币275元，由被告王需云负担。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还，若被告拒不给付，原告可申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年一月二十二日书记员 吴雅琴