广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6805号原告：张丽娜，女，1969年3月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：关展来，广东德良律师事务所律师。被告：何泽平，男，1965年10月16日出生，汉族，住广州市增城区。被告：何安琪，男，1994年5月11日出生，汉族，住广州市增城区。两被告共同委托诉讼代理人：吴东炯，广东增泰律师事务所律师。原告张丽娜诉被告何泽平、何安琪确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娜及其委托诉讼代理人关展来，被告何泽平、何安琪的共同委托诉讼代理人吴东炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娜向本院提出诉讼请求：一、何泽平与何安琪签订的合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；二、确认广州市增城区荔××××房为张丽娜个人所有；三、本案诉讼费由何泽平、何安琪负担。事实和理由：张丽娜与何泽平于1993年3月19日登记结婚，2019年6月20日经法院调解离婚。婚姻存续期间双方购买了广州市增城区荔××××房，该房屋登记至何泽平名下。2017年12月26日，在张丽娜不知情的情况下，何泽平与何安琪签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，何泽平以201631元的价格将901房出售给何安琪，随后将901房过户给何安琪。张丽娜认为，根据婚姻法及相关法律规定，何泽平出售涉案房屋应当征得张丽娜同意，现何泽平未经张丽娜同意出售该房屋，且仅以20万元的交易价格出售。何安琪并未支付合理对价。为此，诉至法院，望判如所请。被告何泽平辩称：一、何泽平与张丽娜及何安琪共同协商一致后，何泽平与张丽娜共同将争议房屋赠与何安琪。张丽娜诉称何泽平未经其同意低价出售给何安琪与客观事实不符。1、何泽平与张丽娜原是夫妻关系，婚后生育儿子何安琪。2016年6月何安琪大专毕业后参加工作，并已经与女朋友登记结婚。何安琪由于缺乏经济基础无力购房，与父母商量解决婚后住房问题。何泽平与张丽娜为了支持儿子，共同决定把争议房屋无偿赠与儿子何安琪，何安琪也同意接受。2017年12月26日，何泽平与儿子何安琪一起到增城区房管局办理过户登记并签订了网签合同《广州市存量房买卖合同》(合同编号：穗存量房合字1712033672X)。该网签合同是办理过户的格式合同，所有办理房屋过户登记手续都必须签订的。签订网签合同是为了将争议房屋赠与何安琪，该网签合同并非真实的买卖合同。2、涉案房屋过户给何安琪后，何安琪以争议房屋作为抵押物向中国民生银行广州分行办理押抵贷款，并由何泽平与张丽娜共同提供担保，何泽平与张丽娜为此签订了房屋抵押贷款的《担保合同》(编号：103042018330563-1)。合同上清楚载明何安琪以争议房屋抵押贷款，张丽娜对此并无异议，且愿意以其财产提供担保并签字确认。（补充说明：何安琪开始向中国民生银行申请抵押贷款时，银行方面建议何安琪、何泽平、张丽娜作为共同借款人，并签订了三人签名的借款合同，最后正式签订借款合同时，民生银行才变更为何安琪作为贷款人，何泽平、张丽娜作为共同担保人）。因此，张丽娜对将争议房屋无偿赠与何安琪完全是知情并同意的。二、不动产的权属以登记为准，争议房屋已于2017年12月28日过户给何安琪，何安琪是争议房屋的所有权人。《家庭协议书》中约定争议房屋归张丽娜所有属于无权处分，何安琪作为争议房屋的所有权人明确表示不同意该约定。1、由于家庭债务严重，何泽平需要出售位于广州市增城区中新镇第二教师村吉祥街45号房用于还债。由于该房屋是没有产权证的，买方要求何泽平与张丽娜签字确认同意出售，但张丽娜百般阻扰何泽平卖房还债，还在教师村吉祥街45号的大门用红色油漆泼上：此屋不卖的字眼，态度十分恶劣。后来，张丽娜向何泽平提出何泽平要把争议房屋转给她，出售房屋的事她才同意签字。何泽平认为争议房屋已经赠与儿子，哪有要回来的道理，于是不同意，卖屋还债的事情一拖再拖。由于家庭债务压力越来越大，迫于无奈，何泽平违心签订了《家庭协议书》。该协议书是由张丽娜的律师制作提供的，在拒不签字出售房屋为条件要胁何泽平的情况下，何泽平才签字的，并非真实意思表示。知悉《家庭协议书》的内容后，何安琪作为争议房屋的所有权人明确表示不同意将争议房屋过户给张丽娜。因此，《家庭协议书》中约定争议房屋归张丽娜所有无效。2、《家庭协议书》明确约定了生效条件，即在何泽平与张丽娜不离婚情况下才生效。何泽平与张丽娜已于2019年6月20日离婚，因此，该协议书不符合生效条件。被告何安琪辩称：一、张丽娜与何安琪及何泽平一家三口协商一致后，共同将争议房屋赠与何安琪。张丽娜对房屋过户给何安琪是清楚且同意的，并不存在张丽娜所称的在其不知情的情况下低价转让的问题。1、何安琪与张丽娜是母子关系。何安琪2016年6月大专毕业参加工作，并已经与女朋友登记结婚，由于缺乏经济基础无力购房。父母为了支持儿子，共同决定把争议房屋赠与何安琪以解决婚后住房问题，张丽娜由始至终都是清楚并同意的。争议房屋过户后，何安琪以争议房屋作为押抵，向中国民生银行申请贷款，并由何安琪、何泽平、张丽娜在草签的借款合同上签名。最后正式签订借款合同时，民生银行才变更为何安琪作为贷款人，何泽平、张丽娜作为共同担保人，张丽娜为此签订了房屋抵押贷款的《担保合同》，合同上清楚载明争议房屋是何安琪的，何安琪以涉案房屋抵押贷款，张丽娜对此无异议，并签字确认，且愿意以其财产提供担保。由此可知，张丽娜对赠与房屋一事完全是知情并同意的。二、不动产的权属以登记为准。争议房屋已于2017年12月28日赠与何安琪，经房屋登记过户并对外公示，何安琪自2017年12月28日起取得争议房屋的所有权，是该房屋的唯一权属人。知悉父母签订的《家庭协议书》后，何安琪明确表示不同意该约定并拒绝将争议房屋过户给张丽娜。经审理查明：1993年3月19日，何泽平与张丽娜登记结婚。2017年3月20日，何安琪、袁舒诗与广州农村商业银行股份有限公司增城支行签订《楼宇按揭合同（一手楼适用）》内容为，何安琪、袁舒诗购买增城市增江街金凤皇庭凤翔街56号，贷款2820000元。2017年7月5日的《广州市增城区房地产权查册表》显示，位于增城市××城街××房，权属人为何泽平。缮证日期2009年10月12日。2017年12月26日，何泽平与何安琪签订《广州市存量房买卖合同》(合同编号：穗存量房合字××号)，约定何泽平将位于增城市××城街××房出售给何安琪，价格201631元。张丽娜提供落款日期2018年7月27日的《协议书》复印件，载明“甲方：何泽平、何安琪；乙方：张丽娜……一、乙方必须全力配合甲方处理中新第二教师村吉祥街45号房屋，达成卖房交易时乙方必须配合签名，交易成功后卖方现场把40万元人民币打入乙方提供的银行账户，其余卖房金额打入甲方提供的银行账户，甲方马上归还乙方妹妹张玉霞的借款六万元。二、荔城街民乐路松田大厦三栋901房屋归乙方所有，甲方必须在2020年1月30日前把该房产过户到乙方名下，过户前的物管费由甲方负责。三、协议‘一’履行完毕，协议‘二’立即生效，若协议‘一’没有履行，则协议‘二’不生效……”。该《协议书》张丽娜没有签名确认。甲方处签名“何泽平、何安琪”。2019年1月13日，何泽平（甲方）与张丽娜（乙方）签订《家庭协议书》，内容为：1.现登记在何安琪名下的位于广州市增城区荔××××房（以下简称“901房”）实为甲方与乙方夫妻共同财产，现归乙方张丽娜一人所有。该房屋的债务（包括但不限于银行抵押贷款，房屋水电费用和物业费用等）由甲方负责偿还。乙方出售该房屋时，甲方不得干涉该房出售。乙方去世后，该901房的唯一继承人为何安琪。2、上述901房的债务甲方必须于本协议签订之日起三年内全部还清，并保证于本协议签订之日起三年内将901房过户至乙方名下，过户的一切税费及其他费用由甲方负责。……4、签订本协议十日内甲方将红木家具一套和空调搬回901房。乙方可一直居住在901房。……6、签订协议后，若乙方不存在第三者或不准甲方入住901房等重大过错，甲方向乙方提出离婚，则甲方向乙方支付补偿款75万元，且从本协议签订之日起按每月0.5%支付利息。7、甲方应无条件配合将901房过户至乙方名下。2019年1月15日的《确认书》，“本人何安琪确认登记于本人名下位于广州市增城区荔××××房属于父（何泽平）与母（张丽娜）的夫妻共同财产，本人对该房的权属不享有任何权益，且对该房屋的债权债务不承担任何责任。本人保证无条件配合父母变更该房屋的权属登记。……”。2019年2月24日，何泽平、何安琪、张丽娜与魏国凡签订《房屋买卖合同》，出售位于增城区××老师村××号房屋。2019年6月20日，本院作出（2019）粤0118民初3756号民事调解书，调解内容：一、何泽平与张丽娜自愿离婚；二、夫妻关系存续期间的共同财产、债权债务双方另行解决。2019年9月2日的《不动产登记查册表》，载明“坐落增城区荔××××房；登记时间2017年12月28日；产权人：何安琪；他项权利人：中国民生银行股份有限公司广州分行；登记时间2018年1月31日，债权数额1240000元”。2019年10月3日，何安琪向本院出具《声明》，对于何泽平与张丽娜签订《家庭协议书》对其名下涉案房屋的处分，事前不知情，事后不予追认。另查明，何安琪与中国民生银行股份有限公司广州分行签订《借款合同》。内容为借款人民币1240000元。张丽娜作为乙方为何安琪向中国民生银行股份有限公司广州分行签订的借款合同提供担保，张丽娜以其财产为主合同债务提供质押担保。何安琪以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。庭审中，何安琪认为《协议书》、《确认书》所载明“何安琪”的签名并非其本人所签，申请进行笔迹鉴定。但是鉴定费要求张丽娜负担。2019年10月22日，何安琪向本院提交书面申请，对《确认书》中“何安琪”签名进行真伪鉴定。审理中，张丽娜陈述：1、对于《协议书》、《确认书》中“何安琪”签名真伪问题。张丽娜确实没有看到何安琪在上述《协议书》、《确认书》上亲笔签名，上述《协议书》、《确认书》是何泽平交给张丽娜的。如果是伪造，也是何泽平伪造“何安琪”的签名。如果何安琪申请笔迹鉴定，应当由何安琪自行承担鉴定费用。2、张丽娜是不同意购买金凤皇庭56号房屋，该房屋的按揭贷款现在仍然是何泽平在偿还。如果张丽娜同意将涉案房屋赠与何安琪，张丽娜为什么还要给何安琪借款提供担保。显然与常理不符。3、张丽娜不清楚借款担保合同的抵押物是涉案房屋。如果张丽娜不签名，何泽平就提出要离婚。所以张丽娜才签名。4、位于中新镇的房屋已经出售，张丽娜收取40万元。何安琪、何泽平陈述：1、没有签订关于涉案房屋赠与何安琪的书面协议。2、何安琪没有支付涉案房屋的对价。3、金凤凰庭56号别墅是何安琪与其妻子共同出资一部分，剩余款项是按揭贷款。本院认为，根据庭审陈述，涉案房屋为夫妻存续期间购买，属于夫妻共同财产，当无异议。现根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，本案中何泽平、张丽娜、何安琪是父母与子女关系，因此何安琪对涉案房屋属于父母共同所有的情况即应明知。其购买行为不具备善意。同时，何安琪未支付涉案房屋的对价，何泽平与何安琪之间签订《广州市存量房买卖合同》的目的只是为了办理过户登记手续，而不是建立房屋买卖关系，故何泽平与何安琪之间并没有达成房屋买卖的真意表示。虽然何泽平与何安琪陈述其将案涉房屋登记至何安琪名下经过张丽娜同意，且主张何泽平与张丽娜共同将涉案房屋赠与给何安琪，但是张丽娜对此予以否认，何泽平、何安琪也没有其他证据予以佐证双方之间成立赠与关系。同时，根据何泽平、张丽娜之后签订的《家庭协议书》中对于涉案房屋归属仍然进行协商约定，可以佐证张丽娜应是不具备将涉案房屋赠与给何安琪的意愿。至于张丽娜为何安琪借款提供担保，并不必然得出张丽娜与何安琪之间成立赠与法律关系。故综合本案情况，何泽平、何安琪将涉案房屋登记至何安琪名下的行为不当，对张丽娜的合法权益造成损害。同时，如庭审中何泽平陈述其负有对外债务需要偿还，何泽平将涉案房屋登记至何安琪名下，减损了夫妻共同财产，对于何泽平与张丽娜夫妻存续期间的债权人也产生不利影响。因此上述房屋登记至何安琪名下不当。至于张丽娜在本案中直接要求确认涉案房屋为个人所有，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，张丽娜该项主张，理据不足，本院不予支持。因涉案房屋已经设立抵押借款，该抵押借款仍然在存续期间，张丽娜若要求何泽平、何安琪协助办理涉案房屋过户手续，可另行主张。至于何安琪向本院申请对《确认书》中“何安琪”签名进行真伪鉴定，如上文论述，上述《确认书》中“何安琪”签名的真伪，并不影响本案处理结果，本院在此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告何泽平与被告何安琪签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、驳回原告张丽娜的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由被告何泽平、何安琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年一月二十日书记员  赖蓝婷