文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初10033号原告：侯显洪，男，1974年5月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：胡勇，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁月云，重庆津舟律师事务所实习律师，一般代理。被告：吕星樾，女，1990年8月8日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：龚鉴波，重庆霁泽律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张荣博，重庆霁泽律师事务所律师，一般代理。原告侯显洪与被告吕星樾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行进行了审理。原告侯显洪及其委托诉讼代理人胡勇、丁月云，被告吕星樾的委托诉讼代理人龚鉴波、张荣博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯显洪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2016年3月1日签订的《门面房租赁合同》有效；2、被告支付原告截止2019年8月30日租金183516.30元，并从2019年9月1日起按每月30586.05元支付租金至返还房屋之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月1日原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《门面房租赁合同》。第一条，租赁房屋情况：甲方将座落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段XX号XX小区XX幢XX号房屋出租给乙方经营使用，建筑面积2039.07平方米。第二条，房屋租赁期限为贰拾年，从2016年3月1日起至2036年3月1日止，三、租金及支付方式，此房屋系甲方所有，甲方在三年内不向乙方收取租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按照房屋面积每平方米15元/月收取房屋租金（2019年3月1日起），从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金。合同签订后原告按照约定将该房屋交付被告，但是被告却未按照合同约定支付租金。为此，原告为了维护自己的合法权益，起诉至法院，望法院判如请。被告吕星樾辩称：原被告并没有签订原告诉称的租赁合同，只在转让买卖合同协议书中约定了租赁条款，并强调租赁时间以原告配合被告办完相关转让手续后以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认，因此计算租金的条件不成就。经审理查明：原告侯显洪通过购买，取得了位于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段XX号XX小区XX幢XX号房屋的所有权，建筑面积2039.07平方米。2016年2月5日，重庆市江津区金江港湾幼儿园(以下简称金江幼儿园)(甲方)与被告吕星樾（乙方）签订《转让买卖合同协议书》约定：“……一、甲方将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段XX号XX小区XX幢XX号的重庆市江津区金江港湾幼儿园[法定代表人：侯显洪；民办非企业单位登记证书：津民证字第01XXXX号；组织机构代码证：代码：30494946―9；中华人民共和国民办学校许可证：教民1500381600XXXX；税务登记证：渝税字5001163049XXXX；]全部转让卖给乙方全权使用。二、转让买卖给乙方后，定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的幼儿园水电费及其他各项费用……。三、转让买卖后重庆市江津区金江港湾幼儿园内现有的装修、装饰、营业办学设备设施等及其他所有设备设施全部归乙方所有（原房屋权人的不动产除外）。四、甲、乙双方签订本合同协议之日前，乙方向甲方支付转让买卖费用共计人民币￥3500000.00元正（大写叁佰伍拾万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关全部费用等，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲、乙双方签订本合同协议之日，甲方将重庆市江津区金江港湾幼儿园全部相关经营、资质执照等交付完毕于乙方，因乙方没有开办过幼儿园，所以无办学资质证书，一切办学资质证书均用甲方原有的全部证件（如乙方能更改过户办学资质全部证书之时，甲方全权配合乙方办理证件更改的一切手续。如乙方未更改办理相关办学资质全部证书时，甲方无条件负责幼儿园的全部相关办学资质的正常使用和检查）。交付转让上述幼儿园后乙方聘用甲方作为幼儿园代表人和幼儿园园长。甲方协助乙方办理该重庆市江津区金江港湾幼儿园相关证件的一切过户手续时，相关费用由乙方负责；……八、附加条款：此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园后三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日上）。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认）。……”2018年10月10日，本院对原告侯显洪请求被告吕星樾支付幼儿园转让费350万元及资金占用损失一案，作出(2018)渝0116民初8834号民事判决，判决被告吕星樾支付原告幼儿园转让费350万元及资金占用损失。该判决生效后，原告申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年7月30日作出(2019)渝0116执2632号执行裁定，裁定“拍卖被执行人吕星樾所有的重庆市江津区金江港湾幼儿园的经营权。”至今拍卖未果。庭审中，原告出示了《门面房租赁合同》的复印件。该合同的出租方(甲方)为原告，承租方(乙方)为被告，落款时间为2016年3月1日。合同载明：甲方将座落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段XX号XX小区XX幢XX号（房屋建筑面积2039.07平方米）房屋出租给乙方经营使用；房屋租赁期20年，从2016年3月1日起至2036年3月1日止。合同第三条约定：“租金及支付方式。此房屋系甲方所有，甲方在三年内不向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准）。”合同第七条约定：“其他条款。……③本合同一式两份双方签字或盖章(单位盖公章或私人章)生效。甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”除上述从容外，合同还就双方的权利与义务、合同期满后的优先承租权、合同的变更和解除等进行了约定。对该《门面房租赁合同》，被告抗辩称，未与原告签订过该合同，真实性不予认可。庭审中：1、原被告确认，原告于2016年9月将房屋及幼儿园的相关资产交付被告；2、当被告被问及，幼儿园现在是否仍在经营时，被告陈述：“我们在管理，经营权证书显示仍是原告。”以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告侯显洪在庭审中举示的《门面房租赁合同》，因原告不能提交原件核对，被告也否认与原告签订过该合同，故该合同的真实性本院无法确认，也无确认该合同载明的内容对被告具有法律约束力。虽然原被告未就涉案房屋的租赁单独签订租赁合同，但双方在《转让买卖合同协议书》第八条附加条款中对涉案房屋租赁的相关事项进行了约定。该约定是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，约定合法有效。对原告第二项请求所涉及的问题，评述如下：一、关于租期的起算。按《转让买卖合同协议书》第八条中关于“三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金(2019年3月1日起)”的约定，被告应从2019年3月1日起支付租金；按该条中关于“房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认”的约定，支付租金期限应自被告办完相关办学手续后，以实际交付，并依教委办理相关手续的时间确认支付租金的起算时间。前述约定相互矛盾本院无法适用，本院根据公平和利益均衡的原则，酌情以原被告实际交付房屋和幼儿园的相关资产的时间计算被告支付租金的起算时间。庭审中确，原被告确认房屋和幼儿园资产的交付时间为2016年9月，因双方没有明确具体的交付日，因此起算日期本院确定为2016年10月1日，扣除原被告约定的乙方不交纳租金的期间三年，被告应自2019年10月1日起向原告支付租金。因此被告抗辩，现租期仍未起算，被告至今不应支付租金的理由，本院不予采纳。二、租金的交纳。《转让买卖合同协议书》以及原告提交的《门面房租赁合同》中均未约定租金的支付时间。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”至今原被告约定的支付租金的期限未满一年。综上，原告请求被告支付2019年3月1日至同年8月31日的租金，以及支付租金至退房之日止的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：驳回原告侯显洪的诉讼请求。案件受理费3972元，减半收取1986元，由原告侯显洪负担。此款原告候显洪未预交，限原告在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判长  周思远二〇二〇年一月十七日书记员  王星皓