沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初17425号 原告（反诉被告）：天津信恒餐饮管理有限公司，住所地天津市武清开发区新源道21号，统一社会信用代码91120222598727561F。 法定代表人：潘冠鹤，系该公司总裁。 委托代理人：夏朱晔，男，1988年12月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托代理人：潘晓金，女，1995年3月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告（反诉原告）：深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区中华路9号4层A-19，统一社会信用代码91210102MA0P4D8F0F。 负责人：郑建源，系该公司总经理。 委托代理人：李晓蕾、崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）天津信恒餐饮管理有限公司（以下简称“天津信恒公司”）与被告（反诉原告）深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“印力物业沈阳分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告天津信恒公司诉称，原、被告于2017年8月31日签署《租赁合同》，原告承租被告位于沈阳市和平区店铺。2018年8月6日位于原告承租店铺内场天花板上方的污水管道突然爆裂，污水从承租店铺的天花板上渗漏，导致部分天花板也因大量污水冲刷掉落损毁，店铺的墙面被水泡烂开裂，墙内的排线被水浸泡无法继续使用，电器设备进水后也无法正常开机使用，店内家具也因长时间被水浸泡出现生锈腐烂的情况，存放在店内的物料也全部进水无法使用。原告无端遭到如此飞来横祸，立即与被告理论。在协商过程中，被告承认污水管道破裂是因为被告原因导致的，但不认可原告要求的合理赔偿金额，拖延赔付原告的损失。由于被告一直未向原告支付赔偿金，原告为了保留损失证据，无法将店内受损家具设备搬离并对门店重新进行了装修，门店至今无法正常开业。由于被告过错导致原告不能在商场正常营业，营业年度内连续达10日，严重违反了原、被告签订的《租赁合同》，现原告诉至法院。诉讼请求：1、要求确认原、被告于2017年8月31日签署的《租赁合同》于2019年7月1日解除；2、判令被告返还质量保证金5000元、装修押金23955.8元；3、判令被告支付因其违约行为对原告造成的装修费用损失324168.49元、设计费用损失11597.79元、停业损失77439.56元；以上合计442161.65元；4、由被告承担本案诉讼费。 被告印力物业沈阳分公司辩称，原告于2019年7月1日撤场，双方租赁合同于该日实际解除。关于租赁保证金、质量保证金及装修押金我方确已收到，因原告至今未向我方提交有关资料及申请验收，故不符合装修押金退还条件。具体答辩意见为：1、原告所述的污水管道破裂事故发生后，答辩人已经及时进行修缮，积极处理赔付事宜，该起事故并非造成原告长期停业的原因，原告以此为由解除合同没有事实及法律依据。2018年8月7日发生水管破裂事故后，答辩人及时进行了修缮，现场已经及时清理，并无阻碍商铺正常经营的情况，受影响的其他商铺仅停业3天就恢复了营业，只有原告一直没有恢复营业。并且答辩人积极协调保险公司现场勘验及进行赔付，原告现场设施大部分没有受损，仅有部分需要维修，保险公司定损金额仅为20996.61元，但因原告主张按全损赔付111673.76元，导致保险理赔工作停滞。原告在管道破裂事故后持续停止经营属于其恶意扩大损失，原告以此为由解除合同没有事实及法律依据。2、在管道破裂事故发生后，答辩人与原告签订补充协议减免部分租金、物业费，已就继续履行《商铺租赁合同》达成一致意见；因原告逾期支付后续租金，导致答辩人于2019年6月单方解除《商铺租赁合同》，合同解除是因原告违约所致，现原告以管道破裂为由主张解除合同没有事实及法律依据。原告在入驻案涉商铺后，因经营亏损一直向答辩人申请扶持政策，并在水管爆裂后以受损为由向答辩人申请费用减免。在这种情况下，答辩人与原告于2018年12月30日签订一份《补充协议》，协议约定，答辩人为原告减免2018年6月1日至2018年12月31日的租金及物业费（即管理费），同时约定，如原告无故提前提出撤铺，除承担违约责任外，还需将免除的租金足额返还给答辩人。该《补充协议》的签订，证明答辩人与原告已经就管道破裂事故发生后继续履行《商铺租赁合同》达成一致意见，原告应当及时恢复经营，并按约定支付后续租金及管理费。但原告没有及时恢复经营，又多次与答辩人沟通申请调换商铺位置，并拖欠后续租金及管理费。3、原告逾期支付租金，导致答辩人单方解除租赁合同，根据约定所有保证金均不予退还，现原告要求退还租赁保证金、质量保证金没有事实及法律依据。如前所述，《商铺租赁合同》已于2019年6月19日因原告逾期支付租金违约导致解除，根据合同第9条约定，答辩人按合同约定行使合同解除权的，原告已支付的所有保证金、租金（无论该等租金对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。现原告要求退还租赁保证金、质量保证金没有事实及法律依据。4、污水管道破裂事故并非造成原告长期停业的原因，且答辩人与原告已签订《补充协议》就继续履行《商铺租赁合同》达成一致意见，后因原告逾期支付租金导致《商铺租赁合同》解除，原告要求赔偿装修费、设计费、停业损失没有事实及法律依据。首先，管道破裂事故仅造成原告部分设备进水，完全可以通过及时维修恢复经营，且受损的其他商铺均已及时恢复营业，只有原告一直没有恢复营业，原告没有及时维修受损设备并恢复经营属于其自行扩大损失，其要求答辩人赔偿装修费、设计费、停业损失没有事实及法律依据。其次，答辩人与原告于2018年12月30日签订《补充协议》约定对原告减免部分租金及物业费，双方已继续履行《商铺租赁合同》达成一致意见，原告应当及时恢复经营，现因原告逾期支付租金构成违约导致《商铺租赁合同》解除，原告就此要求答辩人赔偿装修费、设计费、停业损失没有事实及法律依据。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，完全是为逃避支付租金的合同责任恶意起诉，请求人民法院依法驳回其提出的全部诉讼请求。 反诉原告印力物业沈阳分公司诉称，反诉被告于2017年8月31日与沈阳控股有限责任公司签订《商铺租赁合同》，承租位于沈阳市和平区商铺。反诉被告在签订《商铺租赁合同》后，未按约定支付租金、管理费，至今拖欠租金246860.65元、拖欠管理费51264.94元，拖欠水费331.8元，构成违约，应承担支付滞纳金的法律责任。且在商场排水管道爆裂、反诉被告商铺停业后，其与沈阳控股有限责任公司及反诉原告已签订补充协议，约定对反诉被告减免部分租金及管理费，同时约定如反诉被告无故提前提出撤铺，需继续承担原合同违约责任并返还免除的租金。原告现擅自退租，已经构成违约，除应继续支付原免除的租金及管理费之外，还应支付擅自中途退租的违约金。沈阳控股有限责任公司作为沈阳市和平区中华路15号房屋的所有权人，曾于2016年11月与反诉原告签订一份《就沈阳印象城项目物业管理服务委托协议》委托反诉原告作为委托代理人，代表该公司与租户签署租赁合同、收取租金及其他费用并向租户就收取租金出具发票等事项。反诉原告有权依据反诉被告与沈阳控股有限公司签订的《商铺租赁合同》向其主张权利。诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金248680.65元及自逾期支付租金之日起至实际支付租金之日止的滞纳金（按日0.1%标准计算，暂计至2019年9月30日为71128.21元）；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的管理费51264.94元及逾期支付管理费之日起至实际支付管理费之日止的滞纳金（按日0.1%标准计算，暂计至2019年9月30日为9742.49元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的水费331.8元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约解除合同的违约金76767.45元；5、由反诉被告承担本案反诉费用。 反诉被告天津信恒公司辩称，关于被告主张的租金、管理费（含税）标准我方是认可的，但从2018年6月1日至2018年12月31日双方签署补充协议，对于该时间段的租金及管理费是免除的。2019年1月至2019年6月因双方无法达成意见，且对场地保险公司没有谈妥赔付意见，导致我方无法使用场地，这段时间没实际开业经营，故不同意支付。关于滞纳金，根据补充合同第七条约定，因甲方原因导致，乙方不承担相关责任。关于水费，未见相关抄表数，见对方举证情况。关于违约金，系被告违约，我方不存在违约，所以不同意给付。 经审理查明，2017年8月31日，原告天津信恒公司（乙方）与被告印力物业沈阳分公司（甲方）签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于沈阳市和平区，建筑面积167.11平方米的商铺出租给乙方，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。该商铺自交付日起开始计租。装修期内，乙方需向甲方支付租金及装修管理费、水电费等实际发生的费用。自首次租金支付期间届满次日起自第一租赁年度届满日，固定租金为111.70元/平方米/月，即18666.86元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的9.52%。第二租赁年度的固定租金为121.01元/平方米/月，即20222.43元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的9.52%……。乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费。管理费为24.59元/平方米/月，即4109.06元/月。乙方应于每月15日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金的差额及物业管理费。4.3乙方完成装修经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三个月内将装修押金在扣除上述扣款（如有）后一次性无息退还乙方。4.4质量保证金在租赁关系终止或提前解除后的三个月内无息退还乙方。5.5甲方对该商铺及其附属设施进行例行维修、保养，应在合理期限内提前通知乙方，乙方应给予配合。但若遇到紧急情况需要立即进行维修，应适用10.1款规定。5.6乙方如发现该商铺及附属设施出现损坏或故障，应及时通知甲方前来维修而不得擅自处理（但在紧急情况下，乙方可出于减少损失的目的进行临时性的修理）……。7.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。7.2.2甲方交付的商铺存在缺陷，危及乙方安全，而甲方又未在合理期限内消除前述情形的；7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的；7.2.14由于甲方过错造成乙方逾期开业超过15天的，或中断、停止营业，或不能在商场正常营业时间营业年度内连续达10天的……。8.1该商铺交付时存在缺陷的，双方应在交付凭证上填列确认，甲方应在交付后的合理期限内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少未修复期间的租金并变更相关条款。8.2租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺毁损、灭失，造成乙方或/和第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。11.2乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于整洁、完好并可出租状态。12.1甲方应按本合同约定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的商铺……。 合同签订后，被告印力物业沈阳分公司于2017年9月1日交付涉诉商铺，原告天津信恒公司交纳质量保证金5000元、租赁保证金71867.4元、装修押金23955.8元。原告的商铺租金给付至2018年5月31日。庭审中，原、被告对于“2018年7、8、9月份租金标准为19600.2元/月（含税），2018年10月至2019年6月租金标准为21233.55元/月（含税）；管理费标准为4355.6元/月（含税）”均予以认可。 2018年8月7日，涉案商铺屋顶发生水管爆裂，原告自此未经营。2018年8月23日保险公司现场查勘，评估定损合计为20996.61元，原告对此定损数额不予认可。 2018年12月30日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》，约定“……由于乙方经营困难向甲方提出申请，经甲乙双方友好协商后，现达成如下补充协议：一、为扶持乙方经营，甲方同意在原合同基础上，免除乙方7个月租金及物业费，即免除2018年6月1日至2018年12月31日的含税固定租金，共计141890.69元；免除2018年6月1日至2018年12月31日的含税物业费，共计30489.2元，合计172379.89。二、如合同期未满，乙方无故提前提出撤铺，乙方除应承担原合同约定的违约责任外，还需将甲方给予免除租金的优惠金额返还给甲方……”。 2019年6月19日，被告印力物业沈阳分公司向原告发出《解除合同并限期撤场通知书》；2019年6与27日，原告向被告印力物业沈阳分公司发送《解除租赁合同通知书》。2019年11月21日，原告向被告印力物业沈阳分公司发送《催款通知函》；2019年11月25日，被告印力物业沈阳分公司向原告发出《贵司催款通知函的回函》。原告于2019年7月1日返还涉诉商铺。 另，从原、被告双方多次往来电子信函中亦可看出“签约之初被告承诺的地铁通道口位于满记甜品铺位门前至今未予兑现、店铺存在亏损申请减免、签订减免租金补充协议、原告申请更换铺位被告未予批准”的事实过程。 另查明，原告与承接方深圳市艺涛装饰设计工程有限公司就包括涉案门店在内的三家门店签订《室内装饰设计合同》，设计内容包括平面方案、装饰施工图、电气施工图、立体效果图，约定设计费用为35328元，其中满记甜品沈阳印象城店设计费12480元。2018年2月6日，原告向深圳市艺涛装饰设计工程有限公司支付设计费35328元。2017年10月17日，原告与承包人上海凯恩建筑装饰艺术工程有限公司就涉案租赁场地签订《餐厅装修合同》，约定工程项目：满记甜品沈阳印象城店；工程地址：沈阳和平区；工程范围：室内、门面装饰、外摆区装饰、水电安装、厨房防水等工程；开工日期：2017年10月17日、竣工日期2017年11月16日；合同价款355000元。原告分别于2017年11月24日、2018年4月2日、2018年8月9日、2019年11月18日向上海凯恩建筑装饰艺术工程有限公司支付工程款142000元、106500元、88750元、17430.18元，合计354680.18元。 再查明，涉诉商铺的所有权人为沈阳控股有限责任公司（ShenyangHoldingCompanyLimited），被告印力物业沈阳分公司（甲方）曾与其（乙方）签订《就【沈阳印象城】项目物业管理服务委托协议》，约定甲方受乙方委托作为乙方的委托代理人，代表乙方与租户签署租赁合同、收取租金及其他费用并向租户就收取租金出具发票等事项。 上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、解除合同并限期撤场通知书、解除租赁合同通知书、催款通知函、贵司催款通知函的回函、往来电子邮件、室内装饰设计合同、餐厅装修合同、银行电子回执、发票联、保险公估报告、理赔告知书、房屋电子登记查询证明、就【沈阳印象城】项目物业管理服务委托协议、等以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应恪守履行。本案中，从原、被告双方多次往来电子信函中可看出“签约之初被告承诺的地铁通道口位于满记甜品铺位门前至今未予兑现、店铺存在亏损申请减免、屋顶发生水管爆裂事件、签订减免租金补充协议、原告申请更换铺位被告未予批准、双方无法达成一致以致合同解除”的整个履行过程。首先，出租人方面，原、被告签约之初被告承诺的地铁通道口位于满记甜品铺位门前至今未予兑现，以致原告产生投入与回报落差、店铺经营亏损等问题；另，无论从法律规定还是合同约定，出租人对于房屋均有维护、保养义务，使出租房屋符合承租人经营使用用途，现因被告管理不善，发生了商铺屋顶发生水管爆裂事件；其次，承租人方面，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告因经营困难申请减免政策，被告业已同意免除至2018年末的租金及物业费，即使发生水管爆裂事件原告未实际经营，亦不能作为原告拒绝支付2019年租金及管理费的合理事由，原告应就其实际占用期间向被告支付至撤铺之日止的租金及管理费。综上，本案商铺租赁合同的解除并非一方原因所致，双方均有过错。现涉案商铺于2019年7月1日返还，本院确认双方《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告印力物业沈阳分公司应当返还原告质量保证金5000元、装修押金23955.8元。 关于原告天津信恒公司主张的装修费用损失、设计费用损失，法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原告租赁初始装修设计总投入为367160.18元，结合租赁剩余年限、残值因素、解约双方过错程度，本院酌定被告给付原告装修费用损失、设计费用损失合计为131565.7元[（367160.18元/60个月*49个月-计提10%残值）*50%]。 关于原告天津信恒公司主张的经营损失，系间接损失，本院不予支持。 反诉部分。关于反诉原告主张的从2018年7月1日至2019年6月30日的租金、管理费。2018年12月30日原、被告签订《补充协议》，被告针对原告经营困难问题业已免除了原告从2018年6月1日至2018年12月31日的含税固定租金及含税物业费，且已履行完毕，虽合同期未满，但原告不属于无故提前撤铺情形，故不适用《补充协议》关于“乙方无故提前提出撤铺，乙方除应承担原合同约定的违约责任外，还需将甲方给予免除租金的优惠金额返还给甲方”的约定，对于反诉原告主张的该时段租金、管理费诉求，本院不予支持。关于从2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金、管理费。从合同签订目的来看，反诉被告承租商铺用于甜品店经营收益用途，因房屋存在水管炸裂使用受限问题，客观上确实未实际经营，但考虑到反诉被告不交还商铺，从客观上占用商铺，导致反诉原告无法对外出租，反诉原告合同目的亦无法实现的情况，根据公平原则，本院酌定从2019年1月1日起的租金标准为10616.8元/月[21233.55元/月（含税）×50%]；管理费标准为2177.8元/月[4355.6元/月（含税）×50%]，故反诉被告应支付租金63700.8元、管理费13066.8元。结合本案实际情况，对于反诉原告主张的滞纳金诉求，本院不予支持。 关于反诉原告主张的水费，因其未提供证据证明，且庭审中反诉被告不予认可，故对于该项诉求，本院不予支持。 关于反诉原告主张的违约金，如前所述，本案合同的解除并非归责于一方，故对于该项诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原、被告就位于沈阳市和平区商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除； 二、被告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起10日内返还原告天津信恒餐饮管理有限公司质量保证金5000元、装修押金23955.8元； 三、被告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起10日内给付原告天津信恒餐饮管理有限公司装修、设计费用损失131565.7元； 四、反诉被告天津信恒餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付反诉原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司租金63700.8元、管理费13066.8元； 五、驳回原告天津信恒餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3992元（原告已预交、减半收取），由原告天津信恒餐饮管理有限公司承担2543元，由被告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承担1449元；反诉案件受理费4071元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承担3386元，由反诉被告天津信恒餐饮管理有限公司承担685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  冯菲 二〇二〇年一月六日 书记员  王琳 本案判决依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。