江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初15298号原告：宋波，男，1982年4月12日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所实习律师。被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。原告宋波诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙兆辉、周洲、被告委托诉讼代理人马泽、毛适之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋波向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告经济损失61993.11元（自2018年1月1日起至2019年2月27日止，按购房款的8%计算）及利息（以61993.11元为基数，自2019年2月27日起至实际还清之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2013年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》四份，约定原告以661064元购买被告开发的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢4144、4145、4146、4147号商铺，并约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商铺。后原告与案外人沭阳县理想之家家居购物中心签订《商铺委托经营管理合同》，约定商铺委托经营期限共计10年，一次性返三年租金冲抵购房款，委托经营期内第四年、第五年沭阳县理想之家应向原告支付的租金标准为购房总价的8%。2017年5月2日，沭阳县理想之家商业管理有限公司以消防不过关，无法经营为由向原告解约。由于被告违约，没有按照合同约定交付经验收合格的房屋，给原告造成了损失。被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司辩称：1.被告认为《商铺委托经营管理合同》没有解除，即使法院认定双方解除合同，原告已经在（2018）苏1322民初15938号案件中获得了相应的赔偿，该赔偿应当在损失中予以扣减；2.原告主张损失的利息没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年，原告向被告购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢4144、4145、4146、4147号商铺，价款为661064元。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，原告还需向被告支付购房款总价为502408元。当日，原、被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的涉案房屋。后原告向被告支付涉案房屋价款。2013年4月29日，原告在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。2014年12月30日，沭阳县理想之家商业管理有限公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周某签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条约定委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。第四条约定委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币伍万贰仟捌佰捌拾伍元（￥52885.00）元（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金高于所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定按照以下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。……。”另查明，2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向沭阳县理想之家商业管理有限公司出具《公告》，载明“……由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业”。同年11月20日，沭阳县理想之家商业管理有限公司向被告发出《解决诸多问题催告书》，载明：“你方及开发单位未能按照承诺在短时间内完成房屋验收……请你方接此通知后15日内与开发单位联系解决以上问题，逾期的，我公司将依据合同约定和法律规定依法行使权利，特此催告”。2017年5月2日，沭阳县理想之家商业管理有限公司向原告发出《解除合同通知书》。2018年7月，江苏开创消防检测服务有限公司对沭阳华希广场反馈进行了消防设施检测，检测过程尚存在以下问题：1、部分防火门未安装到位；2、部分闭门器未安装到位；3、防火封堵未堵；4、联动无法测试，现场设施未调试完毕；5、消防图纸不全。截止至目前，消防验收尚未通过。2018年9月17日，宋波等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由，向沭阳县人民法院起诉华希南岸公司，要求华希南岸公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决书，判决华希南岸公司向451名原告支付违约金650000元。华希南岸公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。宋波购买涉案商铺建筑面积合计107.68平方米。以上事实，由当事人陈述、《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、《商铺委托经营管理合同》、（2018）苏1322民初15938号民事判决书、（2018）苏13民终5320号民事判决书、公告等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。根据（2018）苏13民终5320号案件中王军浩提交的宿迁市公安消防支队建设工程消防验收意见书，华希南岸公司开发的华希南岸丽景小区2#3#楼建设工程消防验收不合格。华希南岸公司未能根据合同约定向宋波交付经验收合格的房屋，应认定华希南岸公司违反合同约定，华希南岸公司应赔偿由此给宋波造成的损失。因宋波购买涉案房屋后与理想之家公司签订了委托经营管理合同，将涉案房屋出租，并约定了租期10年。故宋波的损失可以参照其与理想之家公司签订的委托经营管理合同约定的租金计算方式来认定。关于宋波对涉案房屋享有租金收益的起算时间。涉案商铺委托经营管理合同第二条约定，该商铺的委托经营管理期限共计10年，自甲方宋波与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算，故宋波对涉案房屋享有租金收益的起算时间应确定为2014年12月31日。涉案商铺委托经营管理合同约定，甲方宋波购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方宋波的购房款。故宋波已经实际取得了2014年12月31至2017年12月31日期间的租金收益。故原告要求被告自2018年1月1日起至2019年2月27日止，按照已付购房款总价的8%的标准给付原告租金损失61143.75元，有事实和法律依据，本院予以支持。（2018）苏1322民初15938号案件是宋波等业主因华希南岸公司消防验收不合格而起诉主张损失，与本案要求赔偿损失的原因相同，故该案中宋波已经确认获得赔偿款项中与本案宋波主张权利计算的期间重合部分的款项应当予以扣除。（2018）苏1322民初15938号案件中，宋波应得赔偿款项为2573.92元，其中与本案权利计算期间重合部分的款项数额为1940.34元。故本案中华希南岸公司应向宋波支付损失数额为59203.41元。原告另要求被告给付该损失的利息，本院已参照原告与理想之家公司签订的委托经营管理合同约定的租金计算方式来认定原告损失，原告主张在此基础上再计算利息，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋波赔偿经济损失59203.41元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取625元，由原告宋波负担28元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1350元。审判员 仲 裁二〇二〇年一月二十一日书记员 王敏艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。