四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1761号 原告（反诉被告）：淡宁蓉，女，1963年11月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：卢敏，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张仕忠，男，1962年6月30日出生，汉族，住汶川县，现住四川省都江堰市。 被告（反诉第三人）：严晓莉，女，1969年6月2日出生，汉族，住四川省松潘县。 原告（反诉被告）淡宁蓉与被告（反诉原告）张仕忠、被告（反诉第三人）严晓莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，张仕忠对淡宁蓉提起反诉请求，本院审查后予以准许并再次公开开庭与本诉进行了合并审理，淡宁蓉的委托诉讼代理人卢敏、张仕忠及严晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 淡宁蓉向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除双方签订的租赁合同并责令被告立即腾出所租赁的位于岷山水都商厦1幢4层5、6号房屋；2、判令张仕忠及严晓莉支付从2018年7月至实际退房之日止的房屋租金，暂计算至2019年4月，约60773元；3、判令张仕忠及严晓莉支付租赁房屋期间所欠缴的水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费共计7988.66元；4、本案诉讼费由张仕忠及严晓莉承担。诉讼中，淡宁蓉变更诉讼请求第3项的金额为4988.66元。事实和理由：淡宁蓉于2012年2月在位于都江堰市青城桥水都商厦自有商铺上开设了《都江堰市水云轩茶楼》，当时因还未正式开业，故未办理工商登记。2012年2月23日，淡宁蓉将该茶楼整体租赁给严晓莉经营，同时出具委托书，委托书内容载明淡宁蓉因自身原因无法经营管理该茶楼故委托给严晓莉经营管理，严晓莉于2012年3月2日凭借该委托书将营业执照经营者办在自己名下，直至2014年6月6日双方对茶楼的租金予以协商调整，当时是由张仕忠出面与淡宁蓉签订了补充协议，协议约定自2014年6月7日将租金调整为13元／平方米。原合同因保管不善遗失。从2018年7月开始张仕忠与严晓莉就一直未缴纳房屋租金并拖欠物业管理费和水电费等，直至2019年1月27日在不得已的情况下淡宁蓉只能直接送达给张仕忠与严晓莉告知函，要求张仕忠与严晓莉在接到告知函后3日内返还房屋并支付拖欠的房租及物管费。期限到后，张仕忠与严晓莉一直置之不理，无奈之下淡宁蓉于2019年1月27日及2019年3月3日向都江堰市公安局报警求助。张仕忠与严晓莉的行为已严重违反了双方的协议约定，淡宁蓉为维护其合法权益，特根据相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 张仕忠答辩称，1、不同意解除租赁合同，请求继续履行合同，双方按照市场价格每平方米8元公平合理的对房屋租金进行调整。2、如淡宁蓉坚持解除合同应当支付张仕忠在地震时看守房屋8个月的工资，并承担违约金及赔偿张仕忠相应损失。3、请求人民法院依法驳回淡宁蓉的诉讼请求。张仕忠在2006年1月与严晓莉合伙经营水云轩茶楼，当时与淡宁蓉的丈夫曾宝清达成的房屋租赁协议，每年租金6万元。开始水云轩茶楼的经营许可证是淡宁蓉的，在2009年经营许可证变更为严晓莉。2008年5.12地震茶楼损毁严重，张仕忠找到曾宝清要求解除租赁合同，退还剩余房租1.5万元和押金1万元，曾宝清不同意，要求张仕忠看守茶楼8个月，且至今未支付工资。2008年10月房屋开始加固，花去装修费10多万元。茶楼装修好后，准备营业，物业公司说垫付加固费才能营业，于是张仕忠垫付加固费6万元，该笔费用已在房租中抵扣。2012年后，曾宝清与淡宁蓉将房租涨到18元每平方米，由于房租太高，张仕忠又找了3个合伙人共同投资，花费50万元将茶楼进行装修。2014年淡宁蓉与张仕忠签订补充协议，将房屋租金调整到每平方13元。由于茶楼经营清淡，之前的合伙人陆续退出，2015年5月，严晓莉也提出退伙，张仕忠与严晓莉签订退股协议。于是该茶楼由张仕忠独立经营，但也借用严晓莉的经营许可证，并聘请严晓莉管理茶楼并向其支付工资。房屋租赁合同到期后，因张仕忠茶楼经营困难，遂找到淡宁蓉商量要求降低房租事宜，由于租金事宜未谈妥，双方并未再签订新的房屋租赁合同，张仕忠仍然继续使用该房经营茶楼。由于生意清淡，张仕忠要求淡宁蓉降低房租，淡宁蓉一味的想单方撕毁合约，也不与淡宁蓉重新签订房屋租赁合同，且执意要收回房屋，因此张仕忠才未将当年房租交给淡宁蓉，这是为避免更大的损失作出的无奈之举。张仕忠要求继续履行租赁合同，双方应在公平公正、随行就市的原则下对房屋租金作出调整，由原来的13元每平方米调整8元每平方米。且要求2018年的租金也按照每平方米8元计算。淡宁蓉诉讼请求的第三项请求张仕忠支付物业费，其诉讼主体不符，淡宁蓉无权代表物业公司要求张仕忠给付物业管理费用，且张仕忠在房屋租赁期间也是按时缴纳物业管理费用。综上，张仕忠要求继续履行合同，房屋按每平方米8元计算租金，淡宁蓉无视法律规定，意欲解除合同来逃避赔偿责任不应该得到法律支持，请求人民法院依法驳回淡宁蓉的全部诉讼请求。 严晓莉答辩称，2015年5月27日已退出水云轩茶楼的股份，严晓莉退出股份前的一切房租、水电及物管费已结清，无任何拖欠。严晓莉退出茶楼股份后，由张仕忠和他儿子张建共同接手经营，严晓莉与张仕忠父子二人多次商量，把营业执照进行注销或变更到他们名下。但他们一直嫌麻烦，未进行注销或变更，所以营业执照的法人一直是严晓莉。在这期间，张仕忠曾经请严晓莉回去陆续帮忙管理茶楼，直到2018年8月严晓莉生病离开水云轩。期间，严晓莉曾多次要求张仕忠变更营业执照，但张仕忠一直找各种理由进行拖延，万般无奈的情况下，严晓莉于2018年9月11日对水云轩茶楼的营业执照进行了注销，这件事张仕忠也知晓。之后，奎光塔街道观江社区曾多次找过张仕忠，叫他去办理营业执照，但他一拖再拖，至今未办理营业执照。2018年前两季度的房租是张仕忠叫严晓莉去帮他转账给房东，但那两次都未付够房租费，严晓莉让张仕忠给房东打个电话说一下，不知道张仕忠是否与房东说清楚。从2018年8月严晓莉离开水云轩茶楼后，就不知道张仕忠是否按时给房东付房租费。严晓莉认为，淡宁蓉的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 张仕忠向本院提出反诉请求：1、判令淡宁蓉支付地震后从2008年5月13日至11月13日止的看守房屋费用，按照每天200元，每个月6000元计算，六个月共计36000元。2、判令淡宁蓉返还地震期间张仕忠垫付的茶楼装修费15万元。3、判令赔偿反诉人房屋装修款及当年的茶楼收入10万元。4、反诉费由被反诉人承担。审理中，张仕忠申请撤回第3项反诉请求中的房屋装修款部分，金额不变。事实与理由：2006年张仕忠与严晓莉合伙经营水云轩茶楼，当时是与淡宁蓉的配偶曾宝清达成的房屋租赁协议，每年租金6万元，淡宁蓉在协议上签了字。在2012年之前都是按照6万元给付房租。2012年以后，曾宝清与淡宁蓉将房租涨到18元每平米，由于房租太高，张仕忠又找了3个合伙人共同投资，花了50多万元对茶楼进行了装修。后于2014年，双方又签订了一个补充协议，将房屋租金降至每平米13元。在最开始的两年，水云轩茶楼的经营许可证是淡宁蓉的，在2009年变更为严晓莉。2008年，由于受5.12地震灾害影响，茶楼毁损严重，无法继续经营，张仕忠找到曾宝清要求解除合同，退还剩余房屋租金1.5万元和押金1万元，但曾宝清不同意，要求张仕忠看守茶楼，并承诺给张仕忠发工资并进行补偿。碍于朋友面子，张仕忠冒着生命危险看守了茶楼8个月，但其承诺给张仕忠的工资一直到现在也没有兑现。当时余震不断，茶楼毁损严重随时有垮塌可能，当时给1000元一天也没有人愿意去看守茶楼，张仕忠本着实事求是的原则和朋友的情谊只要求给付200元一天的看守费，亦属合理合法，而淡宁蓉作为受益者，理应支付该笔费用。2008年10月，整栋房屋开始维修加固。茶楼破损严重，也需维修加固装饰才能使用，于是张仕忠找到曾宝清，曾宝清让张仕忠先把钱垫到，说下来之后会给张仕忠考虑的。在11月张仕忠开始对房屋进行装修，共花费维修装饰费15万元左右。水云轩茶楼张仕忠已经营13年了，一直诚信经营及时结清房租，且吃住都在茶楼，以茶楼为生，更是为淡宁蓉创造了上百万的利润，而张仕忠也是先后数次花费数十万元对茶楼进行了装修，可以说张仕忠一生的积蓄和心血都用在了经营茶楼之上，每年有十多万元的利润，现在生意清淡，除去缴纳的房租后，也所剩无几，可以说张仕忠所挣的钱，除了维持自己的开支，就全部给了房租，现在张仕忠想降低部分房租，以期熬过最困难的时期东山再起，但淡宁蓉却无视以上事实的存在，丝毫不念旧情以及市场规律，一味地想提高房租，单方面撕毁合约，对张仕忠要求降低房租，重新签订租赁合同且属于优先租赁的合法权利及请求不予理睬，也不给张仕忠合理的说法，执意要收回房屋，势必给张仕忠造成数十万元的损失，淡宁蓉理应承担因违约责任给张仕忠造成的各项经济损失。张仕忠一直诚信为本，宽以待人，即使在生意最清淡最困难的时候，张仕忠并未拖欠淡宁蓉一分钱的租金，是按时支付了租金，因此张仕忠在迫不得已下，为避免自己更大的损失，才停止支付这半年的租金，以促使淡宁蓉坐下来协商，签订新的租赁合同，但淡宁蓉却多次无理在茶楼闹事，严重影响了茶楼生意，致使每天来喝茶的人寥寥无几。张仕忠为维护合法权益提起反诉，请求法院支持张仕忠的反诉请求。 淡宁蓉答辩称，张仕忠反诉提出的房屋装修、装饰以及家具的折旧费用，均应由张仕忠自行承担，淡宁蓉到茶楼是为收租金并非闹事，茶楼的收入与淡宁蓉无关，不认可张仕忠主张的茶楼月收入10万元。 严晓莉对张仕忠的反诉意见予以认可。 双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人关于真实性无异议的房屋产权证书、个体工商户注册信息、《房屋租赁合同》、《关于水云轩茶楼的补充协议》、房屋照片、返还房屋告知函、接警登记表等证据，证据形式合法且与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淡宁蓉系位于都江堰市青城桥水都商厦1幢4层5、6号房屋（建筑面积共467.49平方米，房屋产权证书编号：权0062079，以下简称案涉房屋）的产权登记所有人。2012年2月23日，淡宁蓉向严晓莉出具《委托书》，将其在案涉房屋开设的水云轩大茶楼注销事宜委托于严晓莉办理。2012年3月2日，严晓莉作为经营者注册了经营场所位于案涉房屋的都江堰市水云轩茶楼（已于2018年9月19日注销）。严晓莉与张仕忠曾合伙经营都江堰市水云轩茶楼，张仕忠认可严晓莉已于2015年5月27日退出合伙。 淡宁蓉与张仕忠签订有一份《房屋租赁合同》，约定：一、淡宁蓉将案涉房屋出租给张仕忠使用，建筑面积476平方米，租赁期限为2012年1月1日至2017年12月31日，第一年房屋租金为11万元，承租期内从第二年起租金逐年递增5%；二、张仕忠向淡宁蓉缴1万元作为房屋保证金，待合同履行完后双方无争议，淡宁蓉无息退还保证金；三、房租每季度缴纳一次，每次房租提前1月支付；四、张仕忠未足额缴清房租，淡宁蓉有权立即终止本合同，并追究张仕忠违约责任；五、张仕忠保证按时支付房屋内水、电、物业管理等相关费用，合同终止前结清所有水电、物管等费用；六、张仕忠因经营需要，对承租地进行装修时不得改变房屋结构、损坏房屋设施。七、租赁期满，本合同即终止，张仕忠在合同到期后3日内将房屋退还淡宁蓉，张仕忠为了经营改造的门、窗、地板、天花板、照明灯具及其他固定设施不得损坏或拆除，添附物品在不损坏房屋完好的情况下由张仕忠自行拆除，未拆除或不能拆除的，视为张仕忠放弃，淡宁蓉不作补偿；八、租赁期满后，张仕忠享有优先租赁权；九、违约责任：任何一方擅自解除合同，应按剩余租金总额的20%向守约方支付违约金。 2014年6月，淡宁蓉与张仕忠签订《关于水云轩茶楼的补充协议》，载明：“鉴于水云轩茶楼生意清淡，青城桥堵塞，经双方协商，自2014年6月7日至2015年6月7日，茶楼的月租金调整为13元／平方米。甲方：淡宁蓉，乙方张仕忠，2014年6月”。此后双方按照每月13元／平方米的价格支付房租费至2018年6月底，此前案涉房屋租金已清结。《房屋租赁合同》租赁期满后，张仕忠继续使用房屋并向淡宁蓉交付租金到2018年6月底。张仕忠尚未将案涉房屋物业管理费、水电费、生活垃圾费结清，截止2019年6月4日，尚余物业管理费、水电费共计4988.66元未付给物业单位。 2019年1月27日、2019年3月3日，淡宁蓉关于张仕忠在水云轩茶楼因房租问题产生纠纷两次报警，都江堰市公安局奎光路派出所出警并作登记，登记表中当事人为淡宁蓉与张仕忠。现案涉房屋仍由张仕忠控制使用。 审理中，张仕忠陈述，因为淡宁蓉配偶口头答应其降房租为10元/平方米，但是不与其签订租金补充协议，所以自2018年7月起其没有继续交房租。 庭审中，张仕忠申请证人林某、李某出庭作证，本院予以准许。林某出庭陈述，其与张仕忠是朋友关系，其经营都江堰土桥建材经营部，2008年5.12地震后茶楼很烂，主体也有部分受损，2008年12月初为案涉房屋做了刮腻子、安灯、做招牌、雨棚等装修，张仕忠现金结账。李某出庭陈述，其曾是阿坝州冶炼公司的职工，公司地址在茶楼对面，经常在茶楼接待公司客人，张仕忠是老板，严晓莉在吧台帮忙倒茶，大概2014年夏天的时候，张仕忠不会开车，其开车送张仕忠去找房东谈房租的事情，当时大概听到说房东退钱的事，后来有了争执，房东说签协议的事情后来再说。 本院认为，张仕忠与淡宁蓉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。张仕忠与淡宁蓉后又签订《关于水云轩茶楼的补充协议》对《房屋租赁合同》中租金标准约定进行了变更，该变更合法有效，对双方均具有法律约束力。根据本案认定的事实，2018年1月1日起，《房屋租赁合同》租赁期限届满，张仕忠继续按照《关于水云轩茶楼的补充协议》约定的租金标准向淡宁蓉支付租金，淡宁蓉没有提出异议，《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》继续有效，但租赁期限为不定期。张仕忠虽于本诉答辩中不同意解除合同，但在其后提起反诉的请求实际系对淡宁蓉提出的解除合同予以同意，故对《房屋租赁合同》因淡宁蓉与张仕忠达成解除的一致意见而解除，本院予以确认。合同解除后，张仕忠应当在合理期限内腾退返还案涉房屋给淡宁蓉，对腾退返还期限本院酌定为15日。本案的争议焦点为：1、严晓莉是否对欠付租金及房屋费用承担共同支付责任；2、张仕忠应当向淡宁蓉支付租金的标准；3、水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费的支付主体问题；4、淡宁蓉是否应向张仕忠支付地震后看守费用及房屋装修恢复费用；5、淡宁蓉是否应向张仕忠赔偿经营损失。 关于严晓莉是否对欠付租金及房屋费用承担共同支付责任。根据本案认定的事实，虽水云轩茶楼曾经工商登记严晓莉为经营者，但严晓莉答辩称其于2015年5月27日退出合伙，张仕忠对此予以认可，且，《房屋租赁合同》系张仕忠以其个人名义与淡宁蓉签订，合同中并无严晓莉的签名，2019年淡宁蓉与张仕忠发生纠纷的两次报警记录中也未记录有严晓莉涉入纠纷的内容，能够形成证据锁链证实严晓莉并未与淡宁蓉建立事实上的租赁关系，也无其他证明严晓莉应对淡宁蓉与张仕忠共同承担责任的事实或法律依据，基于合同的相对性，对淡宁蓉请求严晓莉承担共同支付欠付租金和费用的责任，本院不予支持。 对张仕忠应当向淡宁蓉支付租金的标准。张仕忠辩称淡宁蓉配偶答应其降低房租为每月10元/平方米，但未提出证据证明且淡宁蓉对此未予认可，张仕忠应承担举证不能的不利后果，且该辩称理由即便属实也不应成为张仕忠继续使用房屋但拒付租金的事实依据，故张仕忠应当按《关于水云轩茶楼的补充协议》约定的租金标准向淡宁蓉支付自2018年7月1日起至实际退还房屋之日止的租金，每月租金为13元/平方米×467.49平方米=6077.37元。综上，对淡宁蓉请求张仕忠按每月13元/平方米的租金标准支付从2018年7月至实际退房之日止的房屋租金，本院予以支持。 对水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费的支付主体问题。张仕忠提出淡宁蓉无权代表物业公司，因淡宁蓉未提交其已代为缴纳相关费用的证据，故淡宁蓉对该笔费用无权主张张仕忠向其支付，对张仕忠该项答辩意见，本院予以采纳。但根据《房屋租赁合同》中关于承租方保证按时支付房屋内水、电、物业管理等相关费用，合同终止前结清所有水电、物管等费用的约定，张仕忠应按时向相关单位支付物管及水电费用，并在合同解除时结算支付已产生的水电、物管费用。 关于淡宁蓉是否应向张仕忠支付地震后房屋看守费用及房屋装修恢复费用。对房屋看守费用，张仕忠主张5.12地震后半年期间其看守案涉房屋费用，淡宁蓉对张仕忠看守房屋的事实未提出异议，地震系不可抗力因素，根据张仕忠提供的房屋照片，当时房屋毁损确实较为严重，具有需要看管的合理性，张仕忠主张的看守期间与证人所述案涉房屋重新装修时间相吻合，故本院予以采信。鉴于5.12地震后发生余震的客观情况，故本院酌情支持前三个月按6000元每月的标准支付看管费，后三个月按3000元每月的标准支付看管费，总计27000元。对房屋装修恢复费用，张仕忠该项主张系5.12地震后装修毁损的恢复费用，根据照片显示的毁损情况，重新开张经营需要进行恢复性装修，证人所述的装修内容亦主要系房屋出租经营需具备的条件，参考房屋建筑面积，张仕忠主张其垫付15万元属合理范围，故本院予以支持。 关于淡宁蓉是否应向张仕忠赔偿经营损失10万元。本案中，淡宁蓉与张仕忠签订有《房屋租赁合同》，约定的租赁期满后，张仕忠继续交租，淡宁蓉继续收租，《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》对双方继续有效，出租人基于租赁合同的主要目的是收取租金，降低租金系对合同的变更，需经双方协商一致，张仕忠以淡宁蓉不签订降租的书面补充协议为由拒交租金属于违约，张仕忠并未举证证明淡宁蓉存在违约情形，故张仕忠请求淡宁蓉向其赔偿经营损失，缺少事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除淡宁蓉与张仕忠签订的《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》； 二、被告（反诉原告）张仕忠于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市青城桥水都商厦1幢4层5、6号房屋腾退返还给原告（反诉被告）淡宁蓉； 三、被告（反诉原告）张仕忠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）淡宁蓉支付2018年7月1日至实际退房之日止的租金，租金标准为每月6077.37元； 四、原告（反诉被告）淡宁蓉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张仕忠支付地震后房屋看守费用27000元； 五、原告（反诉被告）淡宁蓉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张仕忠支付地震后房屋装修费用150000元； 六、驳回原告（反诉被告）淡宁蓉的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）张仕忠的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1620元，减半收取810元，由被告（反诉原告）张仕忠负担；反诉案件受理费5590元，减半收取2795元，由原告（反诉被告）淡宁蓉负担1730元，被告（反诉原告）张仕忠负担1065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周平 二〇二〇年一月七日 书记员  何巧