广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初16715号原告（反诉被告）：徐克远，男，1982年11月15日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：张先进，广东威戈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州日进贸易有限公司，住所地广州市天河区华成路2号301自编20号之二。法定代表人：郑宜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱丽卿、郭佩妍，均为广东天杰律师事务所律师。原告（反诉被告）徐克远诉被告（反诉原告）广州日进贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张先进、被告的委托诉讼代理人郭佩妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2018年11日14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告自2018年12月1日起至2021年11月30日止租赁被告位于海××区××大道中××号首层自编111铺物业（以下简称“涉案商铺”），用于茶饮经营，租金每月15925元。目前半年多过去了，原告不能按照合同约定办理工商营业执照，其原因是被告提供给原告的房屋距离居民住所很近等原因，工商部门拒绝办理营业执照。原告根据《房屋租赁合同》第12条第9项规定：“甲方应提供必要的文件资料予以协助乙方办理工商牌照等审批手续”，原告多次要求被告协助办理，但被告称让原告自行去环保等部门申请解决。由于未办理工商营业执照，原告多次遭到相关部门查处，迫不得已关门停业至今，给原告造成重大经济损失。综上所述，被告出租的房屋不具备营业条件，致使原告不能办理工商营业执照，无法营业，同时被告违反合同关于协助原告办理工商营业执照的约定，让原告去自行申请办理，被告的不积极作为，给原告造成严重经济损失，故原告起诉请求判令：1、解除原、被告双方所签《房屋租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金保证金47775元、物业水电费保证金4462.3元、电费预收金4462.3元、物业管理费保证金4578.7元、装修保证金3462.3元、租金15925元；并赔偿原告茶饮原料支出费61541.5元，赔偿装修费用82154.26元、加盟费用44500元，支出人工费22938元，合计291799.36元；3、本案诉讼费由被告承担。关于被告的反诉请求，原告不予认可，因为被告出租的场地是违法的。被告答辩并反诉称：1、原告与被告的租赁合同已于2019年8月1日解除，解除原因是原告欠被告2019年2月至7月的租金。根据租赁合同约定，承租人逾期缴付租金及物业管理费等款项超过30天，被告有权解除合同。据此被告已于2019年8月1日向原告发出解除合同通知书。2、原告已交付的租赁保证金已根据租赁合同约定予以没收，物业水电费保证金4462.3元、电费预收金4462.3元、物业管理费保证金4578.7元、装修保证金3462.3元，均是原告向物业管理公司缴交的费用，且该费用已根据原告的指示予以抵扣，原告主张的租金15925元已用于抵扣原告欠付的租金。除了上述款项以外，原告诉请2的其他费用与本案无关。办理租赁物业的相关证照是原告承租涉案商铺后用于经营之前的义务，被告已经按合同约定向其提供办理证照需要的资料。根据海珠工商局的开业流程及海珠区昌岗街工商所提供的资料清单，原告要办理营业执照需要被告提供场地证明资料，该资料具体为房产证复印件及房东相关资料复印件，前述资料被告早已提供给原告，不存在任何障碍。3、涉案商铺具备办理营业执照的可能，被告在证据材料已经提供涉案商铺所在商场其他商铺的营业执照等证照作为证据，本案中原告也未就其所认为的涉案商铺无法办证提供任何证据予以证明，因此请法庭驳回原告的诉请。租赁合同签订后，原告向被告支付租赁保证金及首期租金，被告于2018年11月26日将涉案商铺交付给原告使用。原告就涉案商铺的“整店装修”工程于2019年3月1日通过装修验收。但自2019年2月起，原告开始拖欠涉案商铺的租金，经多次口头及书面催收无果，被告于2019年7月30日向原告发出《解除合同通知书》，通知解除与原告签订的租赁合同、没收租赁保证金、收回租赁物业，要求原告于8月5日前交还涉案商铺、结清所欠租金及违约金、补齐已享受的租赁优惠期租金差额、缴清物业服务费、水电费。2019年8月5日，被告发出《交还物业通知书》，催告原告履行《解除合同通知书》的内容，如不主动交还涉案商铺，被告将于8月8日自行收回涉案商铺。2019年8月9日，被告依租赁合同约定自行收回涉案商铺。故被告反诉请求判令：1、原告向被告支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元；2、原告向被告支付因逾期缴付租金产生的违约金（按每日3%的标准从每期租金逾期之日起计至付清租金之日止）；3、原告向被告支付已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元；4、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：海珠区江南大道中路254号-270号首层的权利人为广州奥立得企业管理有限公司，该公司出具《同意转租证明》，载明原告为位于广州市海××区××大道中××号首层106-121铺、137-142铺和广州市海珠区江南大道中254、256、258、260-270号二层201-204铺的合法承租方，租赁期自2018年8月1日起至2030年7月31日止，租赁期内同意原告对上述物业进行转租或分租给第三方。原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海××区××大道中××号首层自编111铺物业出租给乙方使用；乙方已以对租赁物业的物理及法律状态做了充分、详细、全面的了解；租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止；乙方的招牌名称为奶茶研究所，经营业态为茶饮；3.1乙方承租该物业租金按每月标准租金计算，租金按月结算，乙方在每月的第5日前以银行转账付款方式缴付当月租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），同时将转账单发送给甲方；首年每月租金为15925元，租金自第2个租赁年度起每年递增5%；（3.2.2）租金优惠：基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共2个月的租金减半优惠，乙方在租金优惠期仍须按合同约定全额缴交物业管理费、水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用；若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内补齐已享受的租金优惠与标准租金之间差额；（3.2.3）2018年12月1日至2019年1月31日的月租金为7963元，2019年2月1日至2019年11月30日的月租金为15925元，……．3.4乙方在签订本合同后3个工作日内应向甲方一次性交付租赁保证金及首期租金，租赁保证金额为乙方第一年叁个月租金的总额即47775元，首期租金为2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金为15925元；本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按约定返还该物业，由甲方或甲方委托的物业管理单位进行验收；在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，租赁保证金在乙方返还该物业并向甲方提交以该物业为注册地址的工商登记注销受理回执后30天内由甲方全额无息退回；3.5租赁保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该租赁保证金的利息；乙方不得要求以租赁保证金冲抵租金或其他未付款项；12.9甲方应提供必要的文件资料予以协助乙方办理工商牌照等审批手续，有关费用由乙方承担；14.2乙方逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电费及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金的之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴)，甲方有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿；14.6乙方未经过甲方书面同意擅自停业超过15自然日，或被工商行政管理部门责令停业的，视为乙方违约，甲方有权随时单方解除本合同，租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担，因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿；（二十、通知和送达）按乙方列明的地址发送通知：广州市番禺区洛溪新城吉祥北园九幢之二602；甲乙双方通讯地址和联络方式已注明在本合同内，任何一方改变通讯地址和联络方式应在五日内书面通知对方，否则按原通讯地址和联络方式寄发的文件视为已送达；等。合同签订后，原告于2018年11月17日向被告支付了租赁保证金47775元、租金15925元。原告于2018年11月26日接收涉案商铺。原告从2019年2月1日起没有向被告支付租金。2019年7月12日，被告按合同约定的通讯地址向原告邮寄《催缴函》，催促原告在2019年7月17日前缴纳从2019年2月至7月的租金及违约金。2019年7月31日，被告按合同约定的通讯地址向原告邮寄《解除合同通知书》，载明鉴于原告逾期缴付租金及擅自停业的行为已经构成严重违约，通知自本通知书发出之日起，被告正式解除与原告签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》，没收原告已缴付的租赁保证金47775元，并收回该物业，请原告于2019年8月5日前向被告交还该物业；等。网上投寄信息显示该邮件已于2019年8月1日由他人收。2019年8月6日，被告按合同约定的通讯地址向原告邮寄《交还物业通知书》诉讼中，经原告申请，本院向广州市海珠区昌岗工商所、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处城管科、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处环保中队调查涉案商铺及其所在地蓝天里商场从2018年至今是否不予办理工商营业执照，是否禁止营业，原因是什么。广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队于2019年11月11日向本院复函：2018年9月开始，蓝天里租客陆续至昌岗街环保中队提交餐饮场所咨询意见申请表等资料，由环保中队汇总提交至广州市海珠区水务局，广州市消防支队海珠大队、广州市生态环境局海珠区分局、广州市海珠区市场监督管理局，由以上部门进行审批；当时经工作人员现场核查，蓝天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非“不予办理工商营业执照、禁止营业”；不符合规定有：1、中央空调室外机组位置设置离居民楼距离不符合要求：2、根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第十二条的规定，烟道设置不符合要求。原告质证意见：对该复函的真实性、合法性和关联性均不予认可，办理营业执照是工商所的事情，不是环保中队的负责事项，该事项应由工商所出具证明。原告于2019年4月25日去昌岗工商所申请办理工商营业执照，但昌岗工商所不予办理。原告于起诉后询问昌岗街道环保中队是否办理工商营业执照，答复可以办理。上述复函内容自相矛盾，也未明确暂时到什么时间。该复函应明确说明工商营业执照不予办理的时间和准予办理的时间。被告质证意见：对该复函的真实性、合法性、关联性予以认可，被告了解的情况与函件记载内容基本一致。2018年9月确实因为相关原因暂缓办理工商营业执照，但是2018年10月17日之后就有其他租户可以办理工商营业执照。该复函所指的餐饮污染管理办法第12条特指的是一些有排污需求的餐饮店铺，而本案原告所经营的茶饮店铺是不需要经过这种特殊烟道排污的，所以原告所经营的茶饮店铺并不在禁止营业的范围内。目前南天里商场的办证流程是统一交到街道办，统一采用“五部联办”（五部即回函所述五个部门广州市海珠区水务局、广州市消防支队海珠大队、广州市生态环境局海珠区分局、广州市海珠区市场监督管理局），经过五个部门内部流程流转后，直接向租户发放营业执照，无需其另行到工商部门办理。被告为证明涉案商铺所在场地可办理餐饮业营业执照，提交了以下证据：1、广州市海珠区吴晴欣茶饮室的营业执照，载明注册日期为2018年10月11日，经营范围为餐饮业，经营场所为广州市海珠区江南大道中路254号-270号首层自编128铺；2、广州市海珠区大喜手作糕点店的营业执照，载明注册日期为2019年1月7日，经营范围为零售业，经营场所为广州市海珠区江南大道中路254-270号首层自编101铺。原告质证意见：证据1的注册时间是2018年10月11日，但2018年10月17日环保局下达了通知不允许办理餐饮类的营业执照，所以证据1是无效的；证据2是在2019年1月7日办理，但许可证只允许卖包装食品，不允许原料制作。原告于2019年7月15日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认以下事实：原告于2019年5月中下旬停止经营，涉案商铺就一直锁住关闭；原告除了租赁保证金和租金是支付给被告的外，原告主张的其他保证金费用都是支付给物业管理公司的。原告表示：确认原告于2019年8月1日收到了《解除合同通知书》，但原告认为合同还没有解除；被告在2019年7月31日自行开锁收回了涉案商铺，并且商铺内原告的重要设备不知去向。被告表示：双方的租赁合同已于2019年8月1日解除，因为原告逾期交租，被告于2019年7月30日向原告发出解除合同通知书，原告于2019年8月1日收到，合同于当天解除；被告于2019年8月8日自行开锁收回涉案商铺，原告没有出现，被告对于商铺内有无物品并不清楚。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，原告逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向被告支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若原告逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电费及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金的之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴)，被告有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由原告承担；因此导致被告遭受损失的，原告应予以赔偿。原告认为涉案商铺不具备营业条件，致使原告不能办理工商营业执照，无法营业。根据广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队向本院的复函，载明从2018年9月开始，蓝天里租客陆续至昌岗街环保中队提交餐饮场所咨询意见申请表等资料，当时经工作人员现场核查，蓝天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非“不予办理工商营业执照、禁止营业”。同时，据被告提交的涉案商铺所在商场其他租户的营业执照反映，与原告所开设的奶茶店属同一性质的经营餐饮业的店铺，已经办理了营业执照。且据合同约定，被告只具有协助原告办理工商牌照的义务，原告并无证据证明被告未尽到协助义务，而原告作为承租人，支付租金是其法定义务，原告以被告未为其办理营业执照为由作为其不缴纳租金的理由，缺乏依据，本院不予采纳。原告逾期支付租金已经构成违约，被告据此向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，通知原告解除双方签订的租赁合同，原告确认于2019年8月1日收到该通知，故双方的租赁合同已于2019年8月1日解除。被告反诉要求原告支付从2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元、已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元符合合同约定，本院予以支持。被告以原告逾期支付租金为由，提出解除合同并抗辩原告支付的租赁保证金47775元由被告没收，根据合同约定，该租赁保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案中被告的实际损失，基于公平原则，本案宜只没收租赁保证金47775元为妥，对被告主张的逾期缴付租金的违约金均不予支持。如上述原因，原告的全部诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐克远在本判决生效之日起10日内，支付从2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元给被告广州日进贸易有限公司；二、原告在本判决生效之日起10日内，支付已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元给被告；三、驳回原告的全部诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5677元，全部由原告负担；反诉受理费4392元，由原告负担3411元，被告负担981元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 赵 婷人民陪审员 梁敏怡二〇二〇年一月八日书 记 员 蒋芷欣莫敏琪