福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3034号 原告（反诉被告）：平潭综合实验区农业农村局，住所地平潭综合实验区北厝镇金井湾商务营运中心。 法定代表人：陈佳丁，局长。 委托诉讼代理人：吴玲玲、阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁友太，男，1965年11月4日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏铭冬，福建国富律师事务所律师。 原告平潭综合实验区农业农村局（以下简称平潭农业农村局）与被告丁友太房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平潭农业农村局的诉讼代理人阮逸嫔、被告丁友太的诉讼代理人魏铭冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭农业农村局向本院提出诉讼请求：1．判令丁友太立即返还平潭农业农村局位于的原县站房产；2．判令丁友太向平潭农业农村局支付欠缴租金158122.8元及其违约金53649.12（违约金按年利率24%计算，自欠缴之日起计至实际返还房屋日）并支付2017年租金的违约金自2017年1月1日算至2018年10月10日共61248.46元；3．判令丁友太向平潭农业农村局支付占用费71480.17元（自2019年1月1日起按租金增长幅度实际计算至返还涉案房屋之日）；4．本案诉讼费用由丁友太承担。事实和理由：2014年1月28日，平潭农业农村局（原平潭县农业局）与丁友太签订《房产租赁合同书》，约定丁友太承租平潭县农业局所有的位于的原县站房产（东临城关至霞屿公路，西临县兽医站养殖场，南临县二轻木工厂，北临县饲料加工厂）。包括东南向二层办公楼约750㎡，南向平房约100㎡，西向平房约220㎡，东北向平房约200㎡，以及由上述四栋房屋围成的空地，总占地面积约3100㎡），租赁期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止，合同第三条约定“第一年的租金为中标价，计人民币壹拾万捌仟元整；从第二年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%。租金按年缴交；乙方必须在本合同签订之日向甲方缴清第一年度租金；以后各年度的租金必须在上一年底前一次性缴清。若乙方未按时缴纳租金，甲方可按每天年租金0.5%标准向乙方加收违约金”及第六条约定“若乙方拖欠租金超过两个月的，甲方有权提前终止合同并收回出租房产，由此造成甲方损失的由乙方负责赔偿”。 合同签订后，平潭农业农村局积极履行合同义务将上述房屋交付丁友太使用，但丁友太于2017年12月31日起便未按合同约定支付租金，该行为已构成严重违约，平潭农业农村局于2018年9月19日向丁友太发出律师函通知其还清欠缴租金，丁友太于2018年10月11日仅支付了2017年的房租，并未支付2018年租金；租赁合同到期后，平潭农业农村局向丁友太发出《租赁合同到期提醒通知书》和《律师函》要求丁友太在约定期限内返还房屋并结清剩余水电房租等。时至今日，丁友太仍拒不将上述房屋交还平潭农业农村局结清欠缴租金。虽经平潭农业农村局多次要求，丁友太均拒不离场和缴交欠付租金，已严重损害了平潭农业农村局利益。 丁友太辩称，一、平潭农业农村局的诉讼主体不适格；二、平潭农业农村局所述的事实与实际不符，平潭县农业局未完全履行合同约定的交付涉案房屋的义务；三、平潭农业农村局诉请的违约金系其自身怠于主张权益造成的，应由其自行承担怠于主张权益的过错责任；四、平潭农业农村局诉请的占用费缺乏事实和法律依据。综上所述，平潭农业农村局并非本案适格的原告，且平潭农业农村局所述的事实与实际不符，部分诉请缺乏事实与法律依据，丁友太愿意支付2018年的租金158122.8元，请求驳回平潭农业农村局的其他诉讼请求。 丁友太向本院提出反诉请求：1．请求判令平潭农业农村局向丁友太返还多支付的租金109554.3元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%自起诉之日起计算）；2．本案诉讼费用由平潭农业农村局承担。事实和理由：丁友太于2014年1月份通过公开招投标方式以中标价108000元中标坐落于平潭县原县农业三站的房屋（东临城关至霞屿公路，西临县兽医站养殖场，南临县二轻木工厂，北临县饲料加工厂），占地面积为3100㎡。2014年1月28日，丁友太与平潭农业农村局（原平潭县农业局）签订《房产租赁合同书》。合同签订后，平潭农业农村局将涉案房屋交付给丁友太使用。但在使用过程中，丁友太发现平潭农业农村局所交付的涉案房产占地面积与招标通知书及《房产租赁合同书》约定的占地面积严重不符，经丁友太多次测量，实际占地面积仅为2422.4㎡。丁友太于2015年开始每年均向平潭农业农村局书面反映并要求按实际面积收取租金，但平潭农业农村局均不予理会。丁友太迫于经营压力及平潭农业农村局解决问题的态度，一直未交付租金。因平潭农业农村局未按合同约定交付相应面积场地，提起反诉请求平潭农业农村局返还多支付的租金及资金占用期间利息。 平潭农业农村局对丁友太的反诉辩称，丁友太的反诉请求，无事实及法律依据，不应予以支持。平潭农业农村局、丁友太于2014年1月签订《房产租赁合同书》，系双方真实意思表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。且本案涉案租赁物系通过对外招投标的方式出租的，涉案租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，且合同约定租金标准为固定数额，租金的数额并不是依据租赁物的面积乘以每平方米单价来确定租金标准的，租金的具体数额与租赁物的面积没有直接关系。本案的涉案租赁物系平潭农业农村局采取招投标方式，而丁友太系该次招投标的中标人。2014年1月6日平潭农业农村局对外发布《关于平潭县产及店面招租的招标公告》，并于2014年1月8日在《平潭时报》上刊登招标公告信息，该招标公告对涉案租赁物的坐落情况、店面情况、承租的期限、要求以及租金等均做出明示，涉案租赁物可由投标人自行前往查看、核实。本案中，丁友太系经过实地查看之后才参与招投标，对涉案租赁物的坐落、面积等均已十分清晰，即丁友太的投标行为应视为对租赁物的确认。且平潭农业农村局在2014年1月6日的《招标细则》第四条明确了异议提出的时间与方式：“竞标标的物的四至范围以招标公告及《房产租赁合同书》范本为准。竞标者应在开标前认真阅读《合同》范本，对《合同》条款有异议的可以在报名期间提出协商。开标后《合同》文本不予更改”，《房产租赁合同书》对涉案租赁物的范围、期限、租金等均有明确的约定。即使丁友太有异议也应当按《招标细则》中确定的时间与方式向平潭农业农村局提出，而不是在诉讼阶段提出。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.2018年9月19日《律师函》及EMS快递单，虽丁友太认为快递回执单无法确认邮寄内容，本院认为二者能够形成证据链，且与本案有关联性，本院予以确认；2．平潭农业农村局提交的《招标细则》，结合平潭时报刊登的招标公告，未对招标细则进行公示，且丁友太亦不予认可，故本院不予采纳；3．丁友太提交的《关于请求降低房租的报告》《关于请求差面积报告》，系丁友太制作的打印件，未提供证据证明其主张的向平潭农业农村局或平潭综合实验区经济发展局提交的事实，且平潭农业农村局对此亦不予认可，故本院不予采纳。 在审理过程中，丁友太提出对租赁场地面积测量，本院依法启动鉴定程序。2019年12月4日，泉州中正测绘咨询代理有限公司出具泉中正测绘（2019）第20191103号《鉴定报告》，鉴定结论为：位于平潭县产的场地面积，由丁友太指界的土地面积2103.93平方米，建筑物面积1617.70平方米；由平潭农业农村局指界土地面积2246.47平方米，建筑物面积1669.19平方米，详见附图及附表。双方当事人对《鉴定报告》鉴定结论均无异议。双方对案涉房产的界址有部分争议，由丁友太指界测量面积为2103.93＋331.88＝2435.81㎡；平潭农业农村局指界的测量面积为2246.47＋331.88＋35.9＝2614.25㎡。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日，平潭县农业局发出包括案涉房产在内的房产及店面使用权的招标公告，内容包括案涉房产的基本情况，承租期限、要求、竞标方式及租金，报名条件及有关事项。因丁友太竞得案涉房产使用权租赁，平潭县农业局为甲方与丁友太为乙方于2014年1月28日签订《房产租赁合同书》，平潭县农业局将位于平潭县产出租给丁友太经营使用，约定：一、租赁房产范围为东临城关至霞屿公路，西临县兽医站养殖场，南临县二轻木工厂，北临县饲料加工厂，包括东南向二层办公楼约750㎡，南向平房约100㎡，西向平房约220㎡，东北向平房约200㎡，以及由上述四栋房屋围成的空地，总占地面积约3100㎡（不包括西北角旧农科所二层危房，以及西南角原测报站观测场空地450㎡）。二、租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租期为五年。三、租金及缴交方式：第一年的租金为中标价，计人民币壹拾万捌仟元整；从第二年开始，每年在上一年的基础上上浮10%；租金按年缴交；乙方必须在本合同签订之日向甲方缴清第一年度的租金；以后各年度的租金必须在上一年底前一次性缴清；若乙方未按时交纳缴纳租金，甲方可按每年年租金0.5%标准向乙方加收滞纳金等条款。之后，丁友太依约缴纳2014年至2016年的租金。2018年9月19日，福建大佳（平潭）律师事务所受平潭综合实验区农村发展局委托，就丁友太拖欠租金事宜向其致函，要求丁友太付清欠缴的2017年度与2018年度的租金及违约金。丁友太分别于2018年的1月4日、9月18日、10月11日交纳了租金50000元、30000元、63748元，合计143748元。2018年11月5日，平潭综合实验区农村发展局向丁友太发出《租赁合同到期提醒通知书》，通知案涉合同于2018年12月31日到期，案涉房产不再继续对外租赁，丁友太应于合同期满后15日内腾空租赁房屋归还。2019年1月30日，平潭综合实验区农村发展局就丁友太逾期未腾空租赁店面事宜向其发函，要求丁友太在收到该函7日内腾空租赁店面归还，在租赁店面内搭建的装修物品等基础设施自行拆除等事项。丁友太收到上述函件后仍未腾空案涉房产。嗣后，平潭农业农村局因丁友太未依约腾空案涉房产以及未交纳租金向本院提起诉讼。在诉讼过程中，丁友太提起反诉。 另查明，2014年6月12日，平潭县农业局归并平潭综合实验区经济发展局；2016年2月15日，设立平潭综合实验区农村发展局；2016年5月3日，平潭综合实验区经济发展局将农业处等6个内设机构授权由平潭综合实验区农村发展局管理。2019年8月14日，整合平潭综合实验区经济发展局承担的“三农”工作等职责，组建平潭综合实验区农业农村局，不再保留区农村发展局。 本院认为，平潭农业农村局与丁友太签订的《房产租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。《房产租赁合同书》约定的租赁期间已于2018年12月31日届满，后双方并未续签租赁合同，且平潭农业农村局已向丁友太发函要求腾空案涉房产，故平潭农业农村局主张丁友太返还涉案物业的诉请于法有据，本院予以支持。 关于案涉房产租金问题。丁友太对欠付2018年租金事实予以确认，根据《房产租赁合同书》约定，平潭农业农村局主张丁友太支付2018年度的租金158122.80元，本院予以支持。丁友太提出反诉主**潭农业农村局返还其多支付的租金109554.30元，所依据的是案涉房产面积与合同约定的额面积差额问题。本院认为，丁友太于案涉合同签订后即知晓面积差额问题，却已实际履行缴纳4年租金，且未提供证据证明其对面积差额方面向平潭农业农村局提出异议，丁友太以实际行动履行合同未提出异议行为说明其对合同约定面积差额瑕疵的认可。故丁友太提出返还已付的部分租金的反诉主张，本院不予支持。 关于平潭农业农村局提出逾期缴纳租金违约金主张。鉴于丁友太未按约定交纳2017年度及2018年度租金，虽然平潭农业农村局已调整违约金按年利率24%计算，但考虑到丁友太提出对违约金标准予以调整的抗辩请求，本院酌情将逾期付款违约金调整为以实际欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计至实际支付之日止。 关于平潭农业农村局提出按合同约定的租金增长幅度从2019年1月1日起计算的占用费的主张。因双方未续签租赁合同，平潭农业农村局有权即时主张权利从而减少被占用的损失，故其按合同约定增长幅度计算占用费的主张，于法于理无据。本院认为，占用费按合同履行中最后一年租金即158122.80元的标准计付为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、丁友太应于本判决生效之日起十日内腾空并向平潭综合实验区农业农村局返还位于平潭县产（具体坐落以《房产租赁合同书》为准）； 二、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付尚欠租金158122.80元及逾期付款违约金［违约金自2018年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算］； 三、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以143748元为基数从2017年1月1日起计至2018年1月3日；以93748元为基数从2018年1月4日起计至2018年9月17日；以63748元为基数从2018年9月18日起计至2018年10月11日）； 四、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付占用费（占用费以年租金158122.80元为标准，自2019年1月1日起计至实际丁友太腾空租赁房产之日止）； 五、驳回平潭综合实验区农业农村局其他诉讼请求； 六、驳回丁友太的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6467元、反诉费1246元、鉴定费5000元，均由丁友太负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑华忠 人民陪审员  林颖楣 人民陪审员  施传强 二〇二〇年一月十七日 法官 助理  高华燕 书 记 员  游 琴