贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初127号 原告：都匀市星星物业服务有限责任公司，住所地都匀市。 法定代表人：李星玲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘忠美，系该公司法务。 委托诉讼代理人：孙宋，系该公司法务。 被告：董保黔，男，1964年7月12日生，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司诉被告董保黔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都匀市星星物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人刘忠美、孙宋及被告董保黔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付贵州省黔南州都匀市银河之都物业费共计14175.4元，违约金4252.61元，合计18428.01元；二、请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告为贵州省黔南州都匀市银河之都的业主，原告与被告小区的都匀市剑锋房地产开发有限责任公司于2007年4月30日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住银河之都提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.8元，原告通过申请书，自2016年1月1日起上调物业费，单价为每平方米1元，被告建筑面积为144.52平方米，合同第九条约定物业服务费按月收取，逾期未按时交纳物业费按累计未付金额每日千分之三违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，但被告于2011年1月起停止交纳物业费，截止2019年9月，其中在2011年1月至2015年12月物业费单价为每月每平方米0.8元，每月应交金额115.616元，代环卫收垃圾清运费1元每月，实际每月应交122.616元，欠费月数60个月，物业费应交7356.96元。在2016年1月至2019年9月物业费单价为每月每平方米1元，每月应交金额为144.52元，代环卫收垃圾清运费7元每月，实际每月应交151.52元，欠费月数为45个月，物业费应交6818.4元。综上，被告欠原告物业费14175.4元，违约金4252.61元，故原告向人民法院提出诉讼。 被告董保黔辩称，一、原、被告之间未签订物业服务合同，原告是与剑锋房开签订的物业服务合同，原告没有经过物业委员会聘用，不合法；二、现诉讼时效是三年，原告曾于2017年起诉，当时诉讼时效是两年，之后原告又撤诉了；三、原告收费不合理，停车费广告费不合理，存在偷税漏税问题，并未开具发票；四、房子出现漏水情况，电梯噪声大，被告曾被关在电梯内，被告多次要求原告解决，均没有得到合理的答复。综上，原告应先履行义务，遵循先服务后收费的原则，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为贵州省黔南州都匀市银河之都的业主，原告与被告小区的都匀市剑锋房地产开发有限责任公司于2007年4月30日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住银河之都提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.8元。2009年6月28日都匀市人民政府出具关于开征城镇生活垃圾处理费的公告，明确居住户按每月每户7元收取。2013年4月15日都匀市剑锋房地产开发有限公司出具的关于办理安置房产权手续的通知明确告知被告在银河之都Ｂ栋185号房屋面积为144.52平方米，被告签字认可。2015年12月3日原告通过申请书向业主告知，自2016年1月1日起上调物业费，单价为每平方米1元。原告提供了两张贴于被告门上的催欠物业服务费通知单的照片，该通知单上明确董保黔于2011年1月至2012年12月物业费共计1471元未交，希望董保黔见通知后到物业办公室交纳，日期记载的是2013年1月10日。2017年4月11日原告曾向都匀市人民法院起诉被告物业服务合同纠纷。被告于2011年1月起停止交纳物业费，原告多次催缴，被告均拒绝支付物业费，故原告向法院提起诉讼。 另查明，原告在庭审中明确表示需要被告全额支付所欠物业费，可以不要违约金。 以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明、前期物业服务合同、政府开征生活垃圾处理费公告、涨价申请书、关于办理安置房产权手续的通知、小区环境、物业提供服务工作照片、电梯日常维护保养合同、2019年电梯演练记录表、水泵日常检查记录表、门岗外来车辆进出登记表、星星物业保安值班情况表、消防每日巡查记录表、物业公司支出明细、水费本、2017年4月11日民事诉讼举证通知书、受理案件通知书、2013年1月10日物业缴费通知单，2010、2015、2016、2017年水费本、业主满意率调查表、社区物业服务满意度情况评价表、星星物业起诉名单、被告提交的屋顶漏水部分照片以及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用发了若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与被告小区的都匀市剑锋房地产开发有限责任公司于2007年4月30日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住银河之都提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.8元。该合同对业主具有约束力，被告应该按照合同约定支付物业费。2009年6月28日都匀市人民政府出具关于开征城镇生活垃圾处理费的公告，明确居住户按每月每户7元收取，被告应该按照政府公告交纳生活垃圾处理费。2015年12月3日原告通过申请书向小区众业主告知，自2016年1月1日起上调物业费，单价为每平方米1元。被告并未提出异议，故2016年1月1日起被告应按照每平方米1元的标准支付物业费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条的规定，本案中，原告主张被告支付2011年1月至2019年9月的物业费，被告辩称已过诉讼时效，原告提供了两张贴于被告门上的催欠物业服务费通知单的照片，虽然从照片看催欠物业服务费通知单的时间是2013年1月10日，但该照片没有显示拍摄时间且被告在庭审中表示并未收到催欠物业服务费通知单，原告未能提供相关证据证明2013年1月10日原告已将书面通知送达被告，故2013年1月10日不适用诉讼时效中断。原告主张2017年4月11日原告曾向都匀市人民法院起诉被告物业服务合同纠纷，该行为适用诉讼时效中断原则，诉讼时效期间重新计算。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”以及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案中，2017年4月11日原告起诉时，诉讼时效为两年，故原告主张的2015年4月11日之前的物业费已过诉讼时效，本院不予认可。原告主张2015年4月11日至2019年9月的物业费因原告2017年起诉而导致诉讼时效期间于2017年4月11日重新计算。2017年10月1日民法总则施行之日，由于原告主张2015年4月11日至2019年9月的物业费诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。据此，原告主张2015年4月11日至2019年9月的物业费未过诉讼时效，其主张符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应支付2015年4月11日至2015年4月30日的物业费为（144.52平方米×0.8元／月+代环卫收垃圾清运费7元／月）÷30天×20天=81.744元；被告应支付2015年5月至2015年12月的物业费为（144.52平方米×0.8元／月+代环卫收垃圾清运费7元／月）×8个月=980.928元；被告应支付2016年1月至2019年9月的物业费为（144.52平方米×1元／月+代环卫收垃圾清运费7元／月）×45个月=6818.4元。综上，被告应支付2015年4月11日至2019年9月的物业费为81.744+980.928元+6818.4≈7881元。另外，原告在庭审中明确表示不要违约金是原告对其民事诉讼权利的处分，是其真实意思的表示，符合法律规定，本院予以认可。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用发了若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、第三条的规定，判决如下： 被告董保黔于本判决生效之日起10日内向原告都匀市星星物业服务有限责任公司支付物业费7881元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费130元，由原告都匀市星星物业服务有限责任公司负担74元，被告董保黔负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  杜洪军 二〇二〇年一月十五日 法官助理罗英瑞 书记员罗英瑞(代)