湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9985号原告：方李，女，1987年3月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李小红（系原告方李之母），女，1964年3月27日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师。被告：张皓亮，男，1975年8月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。有独立请求权第三人：张浩明，男，1973年10月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余琼，湖南汉昌律师事务所律师。原告方李与被告张皓亮房屋转让合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理。2019年12月6日，有独立请求权第三人张浩明申请参加诉讼，本院依法予以准许。本院适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告方李及其委托诉讼代理人符勇、李小红、有独立请求权第三人张浩明及其委托诉讼代理人余琼到庭参加诉讼。被告张皓亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方李向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告张皓亮继续履行2019年3月16日与原告签订的房屋转让协议；2.请求被告支付违约金19.8万元；3.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2008年9月28日，原告及其母亲李小红与被告签订《房屋转让协议》，约定将位于长沙市天心区房屋转让给被告。2015年1月17日，原告及李小红与被告签订了《房屋转让补充协议》，表明该房屋系单位职工福利房，无法办理房产证，房屋交付方式为转移占有。2019年3月初，被告张皓亮与妻子刘银多次电话和微信联系原告及母亲李小红，表明因被告经济困难要求原告能够把原告抵偿给被告的房屋即“天心区新开铺1103厂35栋603号房屋”买回。在被告的一再请求下，同时原告考虑到房屋原系自己所有，且该房屋已经列入棚户拆迁改造的范围等原因，决定接受被告的请求同意将涉案房屋买回。后双方于2019年3月16日签订了《转让协议》，并拍照留存转让签订仪式；协议签订当天，原告即按协议支付房屋转让款5万元，并根据协议约定在2019年3月底通知准备好房屋余款40万元。后原告在月底通知被告付款时，被告拒绝收款并拒绝履行转让协议。后原告得知，被告在2019年3月30日又与第三人签订房屋转让合同。综上，原告认为双方于2019年3月16日签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效，且原告已经按协议履行了相关义务。被告无任何法定理由和约定理由解除合同，应当按协议约定继续履行协议并承担违约责任。被告张皓亮辩称：2019年由于被告出现财务问题，经与原告协商，被告同意以45万元将涉案房屋出售给原告，并于2019年3月16日与原告就涉案房屋草签了一份协议并收取原告的订金5万元。随后由于被告认为涉案房屋的转让价格低于房屋的真实价值，故告知原告不再履行与原告签订的房屋转让协议，并愿退还原告的预付订金，原告予以拒绝。另外，涉案房屋系张浩明购买，张浩明于2008年9月28日与原告及其母亲就涉案房屋签订了房屋买卖合同及房屋转让协议，并且已经支付购房款22万元。张浩明未就将涉案房屋转让给被告，也未委托被告处置涉案房屋，故被告对涉案房屋没有处分权。综上，原被告双方签订的转让协议不具有履行可能，请求判决解除原告与被告与被告签订的房屋转让协议。有独立请求权第三人张浩明向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告争议标的物为张浩明所有；2.请求依法确认原、被告于2019年3月16日签订的《转让协议》无效；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2008年9月28日，张浩明与原告方李及其母亲李小红签订了《房屋买卖合同》和《房屋转让协议》，原告及其母亲李小红自愿将其位于长沙市房屋出售给张浩明，在张浩明支付了购房款后原告及其母亲李小红将房屋和钥匙以及1103厂当时买房结算收据一起交给张浩明，现该房屋实际归属张浩明所有。涉案房屋自2008年9月28日起即为张浩明所有，原告及其母亲李小红作为房屋出让方在明知该房屋系张浩明所有情况下，以及在张浩明没有授权被告处理涉案房屋的情况下，与被告签订买卖合同系恶意串通他人损害张浩明的合法权益，原被告双方签订的房屋买卖合同系无效合同。综上，张浩明认为涉案房屋系张浩明所有，被告无权处分，而且原告及其母亲李小红在明知该房屋系张浩明所有情况下，与被告签订房屋买卖合同属于恶意串通他人损害张浩明的合法权益。为维护自身的合法权益，遂诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：长沙市房屋系1103厂的集资房。被告张皓亮与有独立请求权第三人张浩明系兄弟。2005年，原告方李父亲方建军向1103厂认购该房屋，并支付了经济适用住房房款86750元。2007年方建军去世。2008年9月28日，方李（甲方）及其家庭成员李小红与张浩明（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其位于长沙市房屋出售给乙方，房屋成交价为23万元整，甲方收到乙方房款22万元后立即将房屋交付乙方，并移交房屋钥匙，待房产证办理完毕，交乙方时支付1万元。同日，双方还签订《房屋转让协议》一份，载明原告方李因年幼无法偿还欠款，现将长沙市房屋转让给张浩明。2008年9月29日，方李的母亲李小红向张浩明出具收条，载明今收到张浩明房款22万元整。涉案房屋至今未办理产权证，一直由张皓亮实际居住。2015年1月17日，方李及其母亲李小红（甲方）与张皓亮（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定甲方与乙方于2008年9月28日签订房屋转让协议后，张皓亮已将余款1万元及另加2000元感谢金付给甲方，甲方不再向乙方收取任何额外的费用；自本协议签订之日起乙方为涉案房屋实际产权人享有对涉案房屋的所有权益，甲方不得主张任何异议；乙方作为涉案房屋的实际产权人，棚户区改造拆迁所得的所有利益归乙方所得，甲方不得主张任何异议。2019年3月16日，方李与张皓亮签订《转让协议》，约定张皓亮将1103厂35栋603号房屋转让给方李，价格为45万元，方李先行支付5万元，剩余资金于2019年3月底或4月初支付完毕，所有资金付完后，张皓亮将所有房产票据交接，并在交接完毕10日内搬出该房屋。同日，张皓亮向方李出具收条，载明收到方李房屋转让金（订金）5万元。2019年3月30日，张皓亮及其妻子刘银与案外人许小英签订《房屋买卖合同》，张皓亮自愿将长沙市新开铺长春机器厂宿舍35栋603号房屋出售给许小英，房屋总价为64.8万元。另查明，新开铺街道拆迁建设指挥部423号地块棚改项目部出具的被征收房屋征收调查结果公示表显示，涉案房屋新开铺路36号35栋603房的所有权人为张皓亮。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，长沙市房屋原系方李父亲方建军认购的1103厂集资房，2007年方建军去世；2008年9月，方李及其家庭成员李小红与张浩明签订《房屋买卖合同》，方李自愿将该房屋出售给张浩明，张浩明按约支付购房款22万元，所购房屋因故未能办理产权证，实际由张皓亮居住至今；2019年3月16日，方李与张皓亮签订《转让协议》，约定张皓亮将涉案房屋转让给方李。张浩明与张皓亮系兄弟，双方之间就涉案房屋未签订转让合同，张浩明亦未授权张皓亮处置涉案房屋，方李、张皓亮明知涉案房屋系张浩明所有双方仍签订转让协议损害了张浩明的合法权益，该转让协议无效，张浩明要求确认其对涉案房屋享有所有权，方李、张皓亮签订的转让协议无效的请求，与事实和法律相符，本院予以支持。方李要求继续履行房屋转让协议及支付违约金19.8万元的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条规定，判决如下：一、确认位于长沙市天心区房屋归有独立请求权第三人张浩明所有；二、确认原告方李与被告张皓亮于2019年3月16日签订的《转让协议》无效；三、驳回原告方李的全部诉讼请求。本案原告方李案件受理费减半收取2130元，由原告方李负担；有独立请求权第三人张浩明案件受理费减半收取40元，由原告方李负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年一月八日代理书记员  袁 雄附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。