宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初4391号原告（反诉被告）：张某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：田某，银川市兴庆区富宁街法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：王某1，北京大成（银川）律师事务所律师。第三人：王某2，银川市西夏区公安分局干警，住宁夏银川市。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某的委托诉讼代理人田某、被告（反诉原告）吴某及其委托诉讼代理人王某1、第三人王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告限期搬出西夏区北京××路经适房，将房屋归还给原告；2、请求依法判令支付自2008年6月至2019年7月期间133个月的房屋使用费66500元（133个月×500元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告的叔叔王某2系朋友关系，2008年6月，原告从宁夏农垦建设实业总公司申请到一套经济适用房，房屋位于宁夏银川市××区，面积为108.18平方米。王某2提出将上述房屋转让给被告居住，但按照相关政策规定经济适用房是农垦实业公司职工才有资格申请，于是原告与被告签订《房屋顶账协议》约定让被告居住，待条件成熟再办理过户登记手续。原、被告之间不存在债权、债务关系，只因上述房屋才签订《顶账协议》。后原告多次要求被告支付购房款，被告口头应诺但长期拖延不予支付，原告于2018年12月18日申请办理了涉案房屋的产权登记证书。原告认为，按照相关政府规定，被告无权享受经济适用房待遇，加之被告未按约定向原告支付房屋转让费，已构成违约，现原告已拥有该房屋的所有权，故诉至本院，请求判如所请。被告吴某辩称，一、双方签订的《房屋顶账协议》合法有效，该协议约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，原告应当履行房屋过户的义务；二、双方对涉案房屋不存在借用关系，原告要求被告支付涉案房屋使用费无事实和法律依据。2006年，原告与第三人王某2达成口头房屋买卖协议，第三人王某2在2006年分四次向原告支付购房款共计9万元（一次5万元、一次2万元、另两次各1万元）后，原告于2007年将涉案房屋（为毛坯房）及其钥匙交给第三人王某2。第三人王某2于2009年花费近5万元对涉案房屋进行了装修。2016年，第三人王某2与原告协商一致将涉案房屋转给被告。2016年6月18日，原、被告签订《房屋顶账协议》，约定原告将涉案房屋抵顶给被告。故原、被告对涉案房屋不存在借用关系，原告要求被告支付涉案房屋使用费无事实和法律依据；三、被告对涉案房屋的占有是有权占有，合法占有，原告无权要求被告搬离涉案房屋。被告是在原告同意将涉案房屋办在其名下之后才入住的，其占有涉案房屋的依据是双方签订的《房屋顶账协议》；四、原告向被告主张房屋使用费的诉请已过诉讼时效。双方签订《房屋顶账协议》时间为2016年6月18日，而原告向被告主张保护民事权利的起诉时间为2019年7月26日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告向被告主张房屋使用费的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人王某2辩称，我与原告系朋友关系，2006年原告告诉我涉案房屋价格十万元问我是否购买，后我分四次向原告支付购房款9万元，口头约定剩余一万元在办理房屋过户手续时支付。原告于2007年将涉案房屋（毛坯房）交给我，后我与原告协商将涉案房屋转给侄子及被告（侄媳妇），原告同意将房屋过户到被告名下。2016年6月18日，原、被告签订《房屋顶账协议》，约定原告将房屋抵顶被告，并请农垦售楼部领导予以协助被告办理相关手续。《房屋顶账协议》签订后，原告将我之前交付购房款的收条收走，并告诉我会给被告办理房屋过户手续，我花费近5万元将涉案房屋装修后由被告居住至今，后原告一直推脱不予办理房屋过户手续。自原告向我交付房屋至今，原告也一直未向我主张过任何费用，我与原告对涉案房屋不是借用关系。我认为原告是背信弃义的行为，请求法庭查明事实。被告（反诉原告）吴某向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人将位于银川市西夏区北京××路的房屋过户到反诉人吴某名下，并承担相应过户费用；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人系本案第三人王某2的侄媳妇，第三人王某2与被反诉人系朋友关系。2006年，被反诉人告知第三人王某2，其有农垦工程处顶账房一套，并就该房屋转让事宜与第三人王某2协商，后由王某2支付被反诉人10万元作为房屋转让款，第三人王某2先后向被反诉人及其妻子支付购房款9万元，剩余款项约定房屋过户后付清。房屋交付后，因反诉人在银川无居所，被反诉人与第三人约定该房屋由反诉人居住、使用，并支付第三人王某2相应购房款。2008年6月18日，反诉人、被反诉人、第三人签订《房屋顶账协议》，后反诉人装修涉案房屋并居住至今，期间反诉人及第三人多次要求被反诉人协助办理房屋过户手续，但被反诉人均以各种理由拖延至今。反诉人认为，双方签订的《房屋顶账协议》依法成立并生效，对双方均产生法律约束力，为维护其合法利益，特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）张某对被告（反诉原告）吴某的反诉辩称，1、本案属于房屋产权有偿转让，并不是顶账转让，因为双方没有债权债务关系，反诉人称已缴纳购房款9万元，应进行举证，否则承担举证不能的不利后果；2、涉案房屋未能办理过户手续的责任应由反诉人自己承担，因双方签订顶账协议后，反诉人没有按照协议约定缴纳购房款，也没有办理房屋预登记手续，故反诉人未交清转让费而要求为其办理过户手续不符合交易习惯；3、双方签订顶账协议后还有两个条件没有满足，一是反诉人应交纳10万元转让费至今未交纳，二是反诉人不符合购买涉案房屋的条件，因此合同没有生效。因此该顶账协议并非双方真实意思表示，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。第三人王某2辩称，同本诉答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对原告（反诉被告）提交的不动产权证书、银川市居民购买经济适用房住房资格申请表、中华人民共和国税收缴款书（复印件加盖公章）、基本建设工程竣工决算书、《房屋顶账协议》各1份，对被告（反诉原告）提交的《房屋顶账协议》、居民户口簿、结婚证1份、西夏苑物业管理公司收费收据11份、宁夏有线电视专用收费票据5份、宁夏西夏苑物业管理有限公司收据9份、宁夏电投热力有限公司收费凭条1份、收据1份、宁夏增值税普通发票1份、《经济适用住房买卖合同》1份（复印件）、宁夏增值税普通发票1份（复印件）、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）1份（复印件）、银川市居民购买经济适用住房资格证1份（复印件），符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；2、对被告（反诉原告）提交的销货登记卡片1份、陶瓷销售出库卡1份、送销货单1份、取货单2份、售货凭证1份、销货登记卡1份、售货专用卡1份、收据4份、送（销）货单1份、收款收据1份、因被告（反诉原告）未提交其他证据予以佐证系装修涉案房屋所产生的相关费用，故本院不予采信；3、对被告（反诉原告）提交的介绍信1份，因无其他证据予以佐证，本院不予采信；4、对被告（反诉原告）提交的《手机短信聊天记录》1份，原告（反诉被告）对其真实性无异议，但因内容缺乏完整性，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信；5、对被告（反诉原告）提交的《宁夏回族自治区职工基本养老保险缴费台账》1份、《银川飞龙工贸有限公司信息》1份（打印件），因与本案缺乏关联性，故本院不予采信；6、对证人杨某的证人证言1份，因无其他证据予以佐证，本院不予采信；7、本院依职权对郑玉芝（系原告前妻）制作的询问笔录1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）与第三人王某2系朋友关系，被告（反诉原告）系第三人王某2的侄妻。2006年，原告（反诉被告）与第三人王某2口头约定原告（反诉被告）将位于宁夏银川市××区经济适用房以10万元的价格出售给第三人王某2，双方未对支付购房款的期限及违约责任进行明确约定。2007年12月5日，原告（反诉被告）与宁夏回族自治区农垦建设实业总公司签订《经济适用住房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买位于宁夏银川市××区经济适用房，建筑面积为108.18平方米，房屋总价款为95198.4元。2007年11月，原告（反诉被告）将涉案房屋钥匙交付第三人王某2，交付时涉案房屋状态为毛坯房，后第三人王某2与原告（反诉被告）协商一致将涉案房屋转让给被告（反诉原告）。2010年10月，第三人王某2将涉案房屋钥匙交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）对涉案房屋进行装修并居住至今。2016年6月18日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《房屋顶账协议》，约定：“……甲方张某，男，身份证号×××在宁夏银川市西夏区北京××路，面积108.18平米，所在楼层六楼，今顶帐（账）给乙方吴某，身份证号：×××。双方友好协商达成协议，并履行本协议，双方共同遵守，望售房部领导给予办理相关房屋手续……2008年6月18日”因被告（反诉原告）与案外人王某3于2010年2月24日登记结婚，结合被告（反诉原告）的陈述，本院认定原告（反诉被告）在上述《房屋顶账协议》中将日期倒签为2008年6月18日。2019年1月25日，原告（反诉被告）办理了涉案房屋的不动产登记证书。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付10万元购房款为由诉至本院，请求判如所请。在本案庭审过程中，双方对之间存在房屋买卖合同关系均无异议。经本院向原告（反诉被告）释明是否要求解除与被告（反诉原告）之间存在的房屋买卖合同关系后，原告（反诉被告）主张解除双方之间的房屋买卖合同关系。本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案争议的焦点及审查的重点是：一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间法律关系的认定。双方名义上签订《房屋顶账协议》，其实质为房屋买卖合同关系。因涉案房屋的性质属于经济适用房，该房屋的购买需要经过一定审批手续，且对购买资格有限定性要求。被告（反诉原告）不具备购买涉案房屋的资格，为被告（反诉原告）能够通过相关审批程序购得涉案房屋所需，双方名义上签订《房屋顶账协议》，但双方真实意图系原告（反诉被告）以10万元价款向被告（反诉原告）出卖涉案房屋，双方对此均无异议；二、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间事实上形成的房屋买卖合同是否有效。我国现行地方性法规及行政规章虽对经济适用房屋的购房资格、上市交易等作出相关规定，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”购买人是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，故原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间事实上形成的房屋买卖合同合法有效；三、关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间形成的房屋买卖合同能否解除。原告（反诉被告）经本院释明后要求解除与被告（反诉原告）之间存在的房屋买卖合同，根据本院事实认定，该合同自双方口头约定时即成立并发生法律效力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。现原告（反诉被告）已依约将涉案房屋交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）已实际占有和使用涉案房屋。因双方未约定支付购房款的期限及违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告（反诉被告）可随时要求被告（反诉原告）支付涉案购房款，因原告（反诉被告）未提交有效证据证明其向被告（反诉原告）主张过涉案购房款，被告（反诉原告）亦未明确表明其拒绝支付涉案购房款，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的事由，因此对原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付购房款构成根本违约为由，要求解除双方形成的房屋买卖合同，并基于解除合同而产生的返还涉案房屋、支付涉案房屋使用费的相应诉讼请求，本院不予支持；四、关于被告（反诉原告）要求将涉案房屋过户至其名下的问题。因被告（反诉原告）提交的证据不足以证明其向原告（反诉被告）支付过涉案购房款，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将涉案房屋过户至其名下并承担过户费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）吴某的反诉请求。案件受理费1462元，由原告（反诉被告）张某负担；反诉费100元，由被告（反诉原告）吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 殷志渊人民陪审员 乔银霞人民陪审员 康 勇 二〇二〇年一月十九日（法官助理 王 颖书记员 王 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。