湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终770号上诉人（原审原告）：沈翠萍，女，1986年10月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉正堂置业有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街滨江路218号2幢。法定代表人：王开平，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏泽宇，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司，住所地武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼（14）。法定代表人：刘鲲鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章敏，湖北金卫律师事务所律师。上诉人沈翠萍因与被上诉人武汉正堂置业有限公司（以下简称武汉正堂公司）、武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司（以下简称武汉善居先锋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。沈翠萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司退还服务费50000元整。判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司从2017年10月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五标准对上述50000元支付资金占用费。诉讼费用由武汉正堂公司、武汉善居先锋公司承担。事实和理由：一、江汉区人民法院无权管辖此案。本案是合同纠纷，争议的是合同是否得到实际履行。依法，被告所在地和合同履行地等均有管辖权。本案的武汉正堂公司、武汉善居先锋公司法定住所地分别为汉南区、东西湖区，合同履行地为洪山区。江汉区人民法院何来管辖权？但是武汉市中级人民法院的（2018）鄂01民辖终1205号裁定书，裁定由江汉区人民法院管辖。对此错误裁定，武汉市中级人民法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第198条予以处理。二、折扣确认表、认购书等不是我方真实意思表示。一审判决在事实认定上存在根本性的错误。折扣确认表、认购书是武汉正堂公司、武汉善居先锋公司采用欺诈的方式，在沈翠萍不知情的情况下签署的。且武汉正堂公司、武汉善居先锋公司没有按照国家及湖北省规定在销售现场公示该房屋的备案价，为此受到武汉市房管局的处罚。折扣确认表、认购书等所谓证据的效力判定，不能仅仅从形式上着手，更应考虑证据的形成过程、形成背景，即证据在程序上是否合法。有关行政部门对折扣确认表、认购书等文件的形成过程已经作了详细的现场调查，询问了直接经办人员，并形成了笔录。折扣确认表、认购书是否为当事人真实意思表示，一看洪山区物价局的卷宗即知。鉴于当事人及代理人取证的困难，沈翠萍向一审法院提出了调阅行政机关卷宗的申请，但一审法院没有在审理前调取相关证据，致使在关键事实认定的问题上发生错误。本案争议的产生是如何理解武汉善居会员优惠告知书第二条“所购房屋总价”，即对原价的理解。原价绝不是一个可以任意设置的价格。武汉善居会员优惠告知书是典型的格式合同，在对格式合同的理解发生分歧时，应依照《中华人民共和国合同法》第41条进行处理。三、行政处罚决定书应作为武汉正堂公司、武汉善居先锋公司违约的有力证据。一审判决实质上已经推翻洪山区物价局的50万元处罚决定书。洪山区物价局之所以处罚武汉正堂公司，不是基于别的什么理由，正是基于武汉正堂公司的违约行为。四、提请二审法院注意本案判决的社会效果。审判的社会效果是通过审判活动来实现法律的秩序、公正、效益等基本价值效果。武汉正堂公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。武汉善居先锋公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。沈翠萍向一审法院起诉请求：1.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司共同返还服务费50000元；2.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司从2017年10月1日起至实际支付之日为止，按每日万分之五标准对上述50000元支付资金占用费（起诉时暂计算90天，共计2250元）。一审法院认定事实：2016年8月31日，沈翠萍在认购武汉正堂公司开发的位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IPO时代6号楼14层1号房的过程中，为享受武汉善居先锋公司提供的购房优惠服务，沈翠萍向武汉善居先锋公司支付服务费5万元，签署了武汉善居先锋公司出具的武汉善居会员优惠告知书、武汉善居会员购房优惠确认单、折扣确认表。武汉善居会员购房优惠告知书中约定：沈翠萍成功购房后，享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员服务费将不再退还。折扣确认表中约定沈翠萍享受三项购房优惠标准：五万享八万、准时签约九九折、特批九九折。沈翠萍认购的单价为17165.86元每平米，总价为1569990元的房屋在享受上述优惠政策后单价为每平米15966.97元，房屋总价为1460339元。同日，沈翠萍签署的武汉正堂公司出具的《正堂山外山商品房认购书》确认的房屋单价为15966.97元，房屋总价为1460339元。2016年8月24日，沈翠萍与武汉正堂公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：武汉正堂公司将位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IPO时代6号楼14层1号房出售给沈翠萍，该商品房单价为每平米15966.97元，建筑面积为91.46平方米，总金额为1460339元。2017年5月，武汉正堂公司向沈翠萍出具正堂山外山（正堂●IBO时代）社区入伙通知书，载明正堂山外山（正堂●IBO时代）6号楼14层1号房实测面积为91.39平方米，面积差－0.07平方米，面积补差款－1118元；沈翠萍最终支付购房款为1459221元。一审法院另查明，武汉正堂公司与武汉善居先锋公司系销售代理关系，武汉善居先锋公司受武汉正堂公司委托销售房屋。一审法院还查明，武汉市住房保障和房屋管理局于2016年10月10日对武汉正堂公司下达《整改通知书》（编号：2016078），决定给予武汉正堂公司进行信用扣分处理，扣分值为3分；武汉市洪山区物价局于2017年10月10日对武汉正堂公司下达行政处罚决定书，对武汉正堂公司因销售房屋过程中存在价格违法行为作出罚款50万元的处罚决定。一审法院认为，本案系因签订商品房买卖合同引起的纠纷，根据查明的事实，结合当事人双方的诉讼主张，本案的争议焦点为：沈翠萍签署由武汉善居先锋公司出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司作出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？一、沈翠萍签署由武汉善居先锋公司出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？沈翠萍为完全民事行为能力人，完全有能力获知并判断自身相关的信息，对于自身行为有明确的认知能力。按照《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》的约定，沈翠萍支付5万元服务费后，即可享受武汉善居先锋公司为其争取的五万享八万的购房优惠。《折扣确认表》明确记载了原购房单价及总价、优惠说明（五万享八万、准时签约九九折、特批九九折）、优惠后房屋单价及总价，沈翠萍本人在上述告知书、优惠确认单及折扣确认表中均签字并按捺手印，表明沈翠萍对房屋销售的原总价、享受的优惠说明及优惠后的房屋总价是明知且认可的。沈翠萍支付5万元服务费后，与武汉正堂公司签订了《正堂山外山商品房认购书》，约定了具体的房号、签订商品房买卖合同的日期等条款，并在备注栏中标明了优惠后的购房单价及总价。最终沈翠萍与武汉正堂公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的购房总价与优惠后总价一致。故沈翠萍与武汉正堂公司签订的《正堂山外山商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》，以及与武汉善居先锋公司签订的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，双方应当全面履行约定义务。合同签订后，沈翠萍已经享受优惠并成功购房，武汉正堂公司和武汉善居先锋公司也已分别履行合同义务。二、物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司作出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？武汉正堂公司在房屋销售过程中违反《中华人民共和国价格法》及相关行政管理规定，物价管理部门对其作出罚款的处罚决定，武汉正堂公司已履行完毕。该行政处罚作用系纠正违反行政管理规定的行为，而非对民事主体之间的合同履行行为作出评价及认定。故该行政处罚不能作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、存在合同违约行为的依据。综上所述，沈翠萍主张武汉正堂公司和武汉善居先锋公司共同返还5万元服务费及自2017年10月1日起按照日万分之五的标准支付资金占用费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。武汉正堂公司及武汉善居先锋公司的辩解意见，与查明的事实和证据相符，一审法院予以采纳。一审判决：驳回沈翠萍的诉讼请求。案件受理费1106元、减半收取计553元，由沈翠萍负担。二审中，沈翠萍提交了武汉市洪山区物价局、武汉市东西湖区住房和城乡建设局、武汉市住房保障和房屋管理局对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司的信息扣分、处罚通知、物价部门检查登记表、行政处罚事先告知书、行政处罚决定书、确认具体行为通知书、整改通知书等证据，拟证明武汉正堂公司、武汉善居先锋公司在本案纠纷中构成违法违约。武汉正堂公司、武汉善居先锋公司质证后认为上述证据与本案无关联性，不能达到沈翠萍的证明目的。二审中，沈翠萍向本院提交调查申请，申请本院依职权向洪山区发展和改革局（原武汉市洪山区物价局档案现存在该局保管）调取对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司作出处罚决定的全部卷宗材料。经查，武汉市江汉区人民法院向沈翠萍的委托律师（另案）出具调查令，已调取了相关材料，并作为证据在本案中提交，故该申请本院不予准许。经审理查明，一审查明的事实属实。二审另查明，沈翠萍与武汉正堂公司签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》双方已履行完毕。本院认为，一审中，武汉善居先锋公司向武汉市洪山区人民法院提出管辖异议申请，武汉市洪山区人民法院作出（2018）鄂0111民初5367号民事裁定书。武汉善居先锋公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2018）鄂01民辖终1205号民事裁定书，确定本案由武汉市江汉区人民法院管辖。沈翠萍的该项上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人”和第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，沈翠萍作为完全民事行为能力人，完全有能力在签订《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》和《折扣确认表》时，了解上述告知书、优惠确认单和确认表的内容，并作出真实意思表示。沈翠萍在上述告知书、优惠确认单及折扣确认表中均签字捺印的行为，表明沈翠萍对其支付5万元服务费后，即可享受武汉善居先锋公司为其争取的5万享8万购房优惠、房屋销售的原总价、享受的优惠说明及优惠后的房屋总价等内容是知情并认可的。虽然沈翠萍上诉认为折扣确认表、认购书是武汉正堂公司、武汉善居先锋公司采用欺诈的方式，让沈翠萍在不知情的情况下夹带着签署的。但其既未提交证据证明，也未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在法定的期限内请求人民法院变更或者撤销上述合同。故，沈翠萍与武汉正堂公司和武汉善居先锋公司签订的《正堂山外山商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》、《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方均应当按照合同的约定，全面履行相应的义务。上述合同签订后，沈翠萍已经按照合同约定和折扣确认表中确认的金额，享受了购房优惠并成功购买了正堂山外山（正堂●IBO时代）6号楼14层1号房屋，武汉正堂公司和武汉善居先锋公司已分别履行了合同约定的相关义务，上述合同已实际履行完毕。虽然武汉市洪山区物价局于2017年10月10日对武汉正堂公司下达了行政处罚决定书，对武汉正堂公司在正堂山外山（正堂●IBO时代）房屋销售过程中违反《中华人民共和国价格法》及相关行政管理规定作出处罚决定。但该行政处罚行为是行政主管部门对武汉正堂公司违反行政管理规定而作出的纠正行为。本案是平等民事主体间的民事合同纠纷，并不能直接依据该处罚决定对平等民事主体之间在合同履行过程中，是否有违约行为作出认定。双方在合同履行过程中，是否有违约行为，应根据双方签订的合同中的约定，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定来作出认定。武汉正堂公司和武汉善居先锋公司在合同履行过程中，并没有违反合同约定和法律规定的行为，并已分别履行了合同中约定的相关义务。现沈翠萍认为在购房过程中，并未享受“5万抵8万”的优惠，武汉善居先锋公司、武汉正堂公司虚构房屋原价，两公司共同违约，应返还其交纳的5万元，并赔偿资金占用损失。根据本案查明的事实及沈翠萍提交的证据，尚不足以认定武汉善居先锋公司、武汉正堂公司构成违约，政府相关部门对武汉善居先锋公司、武汉正堂公司作出的行政处罚，亦不能确认武汉善居先锋公司、武汉正堂公司存在违约行为。故，武汉市洪山区物价局作出的行政处罚决定，不能作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、存在合同违约行为的依据。综上所述，沈翠萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人沈翠萍负担。本判决为终审判决。审判长  黄浩审判员  任文审判员  鲍刚二〇二〇年一月十六日法官助理黄旭东书记员程玉