沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初5941号 原告房修椢，男，1969年10月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托代理人吴家庆，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市铁西区。 负责人王少昆，系该公司经理（未到庭）。 被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人陈长云，系该公司执行董事（未到庭）。 原告房修椢与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司（以下简称：锐丰嘉业沈阳公司）、北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司（以下简称：锐丰嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员任玲玲、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房修椢委托代理人吴家庆到庭参加诉讼。被告锐丰嘉业沈阳公司、锐丰嘉业公司经本院合法传唤，均未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房修椢诉称，2018年8月8日，其与被告方签订《房屋出租委托代理合同》，将位于沈阳市浑南区（清华同方德馨苑）2-21-1室的136.25平方米房屋委托被告方出租，每月租金3,300.00元，合同期限自2018年8月9日起至2021年8月9日止，约定支付租金的方式为季度付款，第一次于2018年8月9日支付3,300.00元、第二次于2018年11月9日支付9,900.00元、第三次于2019年2月9日支付9,900.00元，以此类推；如果被告方未能按照约定划付租金达15日以上的，房修椢有权单方解除合同，并且由被告方按照月租金的200%向房修椢支付违约金。合同签订后，原告房修椢依约向被告方交付房屋，但是被告方仅向房修椢支付第一次和第二次的房屋租金，自2019年2月9日之后不再向房修椢支付租金，而且没有将案涉房屋腾退予以交还，房修椢多次与被告方协商，被告方每次都进行推脱并且未能实际解决。提请法院判令解除原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》；由被告支付自2019年2月9日起至判决生效之日止的房屋租金；由被告支付违约金6,600.00元；由被告承担案件受理费用。 原告房修椢提供如下证据： 1、沈阳市浑南（新）区2-21-1室房屋的《不动产权证书》1份，沈阳市不动产登记中心出具的登记资料查询书档（不动产登记申请书、房屋赠与合同、房产交易申报单、税收完税证明）1份，用以证明案涉房屋在原、被告签订《房屋出租委托代理合同》时的产权归原告房修椢所有； 2、原、被告于2018年8月8日签订的《房屋出租委托代理合同》1份，中国建设银行个人活期账户交易明细2页，用以证明原、被告约定每月租金3,300.00元，由被告方每3个月向原告房修椢支付一次租金，自2019年2月9日开始没有按照约定支付租金，而双方约定的违约金为租金的2倍。 被告锐丰嘉业沈阳公司、锐丰嘉业公司均没有提出答辩，亦未提供证据。 经审理查明，2018年8月8日，原告房修椢与被告锐丰嘉业沈阳公司签订《房屋出租委托代理合同》1份，房修椢将其名下位于沈阳市浑南（新）区（清华同方德馨苑小区）2-21-1室的136.25平方米房屋委托锐丰嘉业沈阳公司对外出租，约定锐丰嘉业沈阳公司的出租权限为：代房修椢出租房屋并且办理与承租人之间的洽商、联络、签约事实，代房修椢办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代房修椢向承租人收取租金；出租委托期限自2018年8月9日起至2021年8月9日止，共计3年；房修椢应于2018年8月9日前将房屋交付给锐丰嘉业沈阳公司；租金标准每月3,300.00元，租金总计107,250.00元，付款方式为季度付款；租金收取方式为房修椢在中国建设银行开立账户，户名为张利，账号为62×××55；锐丰嘉业沈阳公司将各期租金划入房修椢账户的日期：第一次2018年8月9日划付3,300.00元，第二次2018年11月9日、第三次2019年2月9日、第四次2019年5月9日每次划付9,900.00元，第五次2019年8月9日划付6,600.00元，第六次2019年11月9日、第七次2020年2月9日、第八次2020年5月9日每次划付9,900.00元，第九次2020年8月9日划付8,250.00元，第十次2020年11月9日、第十一次2021年2月9日、第十二次2021年5月9日每次划付9,900.00元；出租委托期内房修椢同意预留出第一年60天、第二年30天、第三年15天工作日作为锐丰嘉业沈阳公司工作期，工作期后于2018年10月9日开始计算租金，即自出租委托期起锐丰嘉业沈阳公司给付房修椢第一年10个月、第二个11个月、第三年11个月15天房屋租金，房修椢同意工作期内的租金收入作为锐丰嘉业沈阳公司的佣金，在第一次付款中扣除；合同第九条（合同的解除）第四款约定，锐丰嘉业沈阳公司有下列情形之一的，房修椢有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达15日以上的（如遇法定节假日时间顺延）；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自拆改房屋主体结构的；4、保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并且拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6、放任承租方的上述行为的；合同第十条（违约责任）第三款约定，锐丰嘉业沈阳公司有第九条第四款情形之一的，应当按照月租金的200%向房修椢支付违约金。合同签订后，原告房修椢将案涉房屋交付被告锐丰嘉业沈阳公司用于对外出租，锐丰嘉业沈阳公司先后于2018年8月10日、2018年11月23日以“许家强”的名义向房修椢开立的建设银行账户（户名：张利）支付第一次和第二次租金共计10,430.00元（扣减佣金），之后锐丰嘉业沈阳公司没有按照约定继续向房修椢支付租金，亦未能向房修椢返还案涉房屋。原告房修椢多次催要租金未果，故起诉来院。 另查明，2019年2月1日，原告房修椢与其女儿房彦汐签订《房屋赠与合同》，将名下位于沈阳市浑南（新）区.25平方米房屋（即案涉房屋）赠与女儿房彦汐，随后到沈阳市不动产登记中心办理产权变更登记，该中心于2019年2月11日颁发《不动产权证书》，案涉房屋变更登记至房彦汐名下。诉讼过程中，房彦汐明确表示案涉房屋由其父亲房修椢继续实际管理，包括房屋对外出租和收取租赁费用。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告锐丰嘉业沈阳公司、锐丰嘉业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告房修椢与被告锐丰嘉业沈阳公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告锐丰嘉业沈阳公司没有按照合同约定如期支付房屋租金，以自己的行为表明不再履行合同约定义务，该公司的违约行为致使原、被告的合同目的无法实现，原告房修椢要求解除其与锐丰嘉业沈阳公司签订的《房屋出租委托代理合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告锐丰嘉业沈阳公司没有向原告房修椢返还案涉房屋，该房屋仍然处于由锐丰嘉业沈阳公司对外出租状态，致使房修椢无法自行使用或者另行获取收益，房修椢要求给付自2019年2月9日起至判决生效之日止的房屋租金，诉求合理，本院予以支持。被告锐丰嘉业沈阳公司的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定的月租金3,300.00元的200%向原告房修椢支付违约金6,600.00元。虽然被告锐丰嘉业沈阳公司系被告锐丰嘉业公司的下属分公司，但是锐丰嘉业沈阳公司拥有独立的办公场所、经营项目和营业收入，原告房修椢对锐丰嘉业沈阳公司的民事主体资格认可的情况下与该公司签订委托代理合同，并且已经由锐丰嘉业沈阳公司给付第一次、第二次的房屋租金，锐丰嘉业沈阳公司能够独立对外承担民事责任，本院对房修椢要求锐丰嘉业公司共同承担民事责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告房修椢与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于2018年8月8日签订的《房屋出租委托代理合同》于本判决生效后立即解除： 二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于2019年2月9日起至本判决生效之日止，按照每月3,300.00元的租金标准，向原告房修椢支付房屋租金； 三、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效后15日内给付原告房修椢违约金6,600.00元； 四、驳回原告房修椢的其他诉讼请求。 如果被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130.00元、公告费560.00元，由被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  任玲玲 人民陪审员  金 丽 二〇二〇年一月二十三日 书 记 员  余姝颍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条一款公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十二条（五）项民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。