河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20542号原告（反诉被告）：康凯，男，1975年7月1日出生，汉族，身份证住址郑州市。委托诉讼代理人：李佳琳，女，汉族，1980年12月20日出生，身份证住址郑州市，系原告之妻。委托诉讼代理人：关皓文，河南大河律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室，统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐惠洁，河南思敬律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号，统一社会信用代码：91410100727025903N。负责人：董琢理，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该行职工。原告康凯与被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告多元公司诉反诉被告康凯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告康凯的委托诉讼代理人李佳琳、关皓文，被告多元公司的委托诉讼代理人徐惠洁，第三人的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康凯向本院提出诉讼请求:1.请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.请求依法解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求判令被告退还已付购房款763060元及向第三人已付的房屋银行贷款本息146926.65元，并支付违约金18199.8元（截至起诉之日）；4.请求判令被告退还原告已付的商铺维修基金、工本费、按揭代理费、公证费等共计4967元；5.请求判令被告赔偿原告支付的首付款利息损失(以763060元为基数，自2017年8月31日起按银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日）；6.请求判令被告向第三人返还剩余的银行贷款本息及相应损失；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日原告与被告签订了合同编号为17003552592的《商品房买卖合同》，同时与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房担保借款合同》。购买被告位于二七区××南××、××南××楼××层××室××房产××套，合同约定2018年1月31日前交房，原告依约向被告履行了付款义务，并按时向银行还贷，但被告却违反合同约定始终逾期，迟迟未能交付该房产。后经原告多次催促，但被告至今仍未完成交房义务，致使原告错过多次商铺经营活动，给原告造成了极大了经济损失。原告依照《商品房买卖合同》的约定解除了与被告的房屋买卖合同，但被告却拒不退还原告的购房款及赔偿相关损失，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，被告逾期交房的行为，给原告造成了极大经济损失，现依法提起诉讼，望判如所请。被告多元公司辩称：首先第一点，针对原告诉称并不属实，被告并不存在逾期交房的违约责任。我方通知原告收房并向其邮寄了入伙通知单。原告要求解除买卖合同没有依据。第二点，原告存在逾期偿还银行贷款的违约行为，造成我方是代为偿贷金额累计达六万余元。对于其诉求的违约金等诉讼请求没有依据。已偿还的贷款本息要求被告承担也没有依据。第三点，原告所诉称的维修基金、工本费、代理费、公证费等均由第三方收取，不应由被告承担。被告第三人辩称：商品房买卖合同和个人借款担保合同，是不同的法律关系。商品房买卖合同的履行与否不影响个人借款担保合同的履行。第三人已按照合同约定发放了贷款，已履行完毕合同义务，不存在违约行为。目前原被告两方当事人未按合同约定按期归还贷款，是违约方。按照法律规定，违约方不享有合同解除权。即使原告不愿再履行个人借款担保合同，其也应将第三人为其购房发放的贷款本息偿还给第三人。本案当事人各方自愿签订个人借款担保合同，原、被告双方分别是借款人和保证人，就应当对第三人的债权承担还款责任。不能因为该两方的违约行为剥夺第三方可以向任何一方主张还款责任的权利。在贷款结清之前，第三人不同意解除个人借款担保合同。反诉被告多元公司诉至本院，请求依法判令：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的编号为17003552592的《商品房买卖合同》，反诉人协助被反诉人办理位于二七区××南、××南××楼××层××室房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被反诉人向反诉人支付合同违约金76153元（此数额暂计至2019年12月1日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；4.判令被反诉人归还反诉人为其代偿的贷款本息共计60475.94元（此数额暂计至2019年12月1日，具体数额以反诉人代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；5.判决被反诉人立即完成腾空房屋，与反诉人完成房屋交接；6.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年8月31日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003552592），购买反诉人位于二七区××南、××南××楼××层××室房屋出卖给被反诉人。同时反诉人被反诉人与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了相关合同，反诉人为被反诉人的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被反诉人多次逾期未还款，贷款银行要求反诉人承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现反诉人为被反诉人代偿本金、利息、罚息等。期间，反诉人多次联系被反诉人催其还款均未有回应，被反诉人至今仍持续逾期使得反诉人分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。现为维护反诉人的合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，望人民法院公平审理，判如所请！反诉原告康凯辩称：被告的反诉请求没有任何事实及法律依据，依法应当予以驳回。首先，本案的违约方在反诉人，被告双方在签订的合同中已经明确约定了解除合同的条件，根据合同第八条的规定，反诉人应当于2018年1月31日前交付房屋，但至今未能完成该交付义务。根据合同第九条，原告已经于2019年3月7日通过书面形式向你发出解除合同通知书，反诉人也于2019年3月8日当天收到该解除合同通知书，至此双方的房屋买卖合同已经依法予以解除。二、反诉人如果认为该房屋合同并没有解除，应当是在法律规定的期间内向法院或者仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求依法确定该解除合同的效力是无效的。但时至今日，反诉人既没有向法院提起诉讼，要求确认该解除合同无效，也没有完成任何交付义务，因此双方的房屋买卖合同在2019年3月7日已经解除。本案无法交付系被告自身的原因，并非政府政策的相关引导或者是指导。且被告也已经向政府承诺于2018年年底完成交付，但至今2019年3月份原告发出书面解除合同通知，被告仍未完成交付。其行为已经给原告造成了极大的经济损失，故原告诉至法院要求解除合同，合法合理。无论是按照双方合同约定的解除条件或者是法律规定的解除权的行使，导致合同不能继续履行，或者是无法实现合同目的的，对合同存在无法预期的情形均可以解除合同。因此，原告通过书面解除合同通知书的形式，已经完成了解除行为，双方的合同已经依法予以解除。被告提出反诉，要求原告承担违约金没有任何事实和法律依据。违约方在于被告，综上应当依法驳回本案被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：康凯与多元公司于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003552592），主要约定：康凯购买被告开发的暂定名为长江一号院二区的位于二七区××南××、××南××层××号商业服务用房，建筑面积为39.56平方米，房屋总价款1523060元；康凯于2017年8月31日交纳763060元，于2017年9月30日以商业贷款方式交纳760000元；多元公司应当于2018年1月31日前，将经建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体验收合格的商品房交付给康凯；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因交房的，以及施工期间遇自然灾害、恶劣天气、区域性公共安全事件、重大诚实规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，康凯和多元公司还签订《长江一号借款协议》一份，主要约定：按照双方签订的《商品房买卖合同》，康凯应当支付首付款为763060元，目前已支付643060元，尚欠120000元；康凯向多元公司借款120000元，康凯承诺于2017年9月15日前将120000元全部归还多元公司。该协议还对其他事项进行了约定。2017年9月30日，康凯、多元公司及第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601），主要约定康凯向浦发银行申请个人住房贷款760000元，用于购买二七区京广南路东、长江路南3号1层113号的房产，贷款资金支付至被告账户；康凯以上述房产做抵押，多元公司提供阶段性连带责任保证；如浦发银行已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且已收到其作为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。该合同还对其他事项进行了约定。康凯先后于2017年8月27日、2017年8月31日、9月14日，支付给多元公司50000元、595631元、120000元。康凯另向多元公司支付维修基金2571元、公证费220元、按揭代理费1626元、产权工本费550元，共计4967元。因多元公司未按合同约定期限交付房屋，康凯于2019年3月5日作出《通知书》一份，载明：“2017年8月31日，我与贵公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17003552592）一份。依据我们签订的合同，明确约定2018年1月31日前交房，但截至今日，贵公司却迟迟未能按照约定交付房屋，贵公司存在严重违约行为，给我造成了极大的经济损失。我决定解除与贵公司签订的上述《商品房买卖合同》，并要求向我支付相关损失及逾期期间的违约金。”后康凯通过邮政快递按照多元公司的注册登记地向多元公司发出上述通知，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月8日被签收。多元公司按照康凯的住址于2019年3月23日向康凯邮寄入伙通知书，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月24日被签收。另查明：康凯自2017年11月20日至2019年3月20日共向浦发银行支付贷款本息共计146928.62元。其中1.57元系康凯在2018年7月逾期偿还贷款所致。之后，康凯未再支付贷款本息。因康凯于2019年4月份后未在偿还本案涉案贷款本息，多元公司于7月至10月代偿房贷本息共计51890.55元。被告所开发的涉案楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年1月31日，并约定如逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述合同约定是双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。但截至被告收到原告发出的解除合同之日即2019年3月8日，被告逾期401天仍未交付房屋，已构成违约。原告依据合同约定行使合同解除权，符合合同约定，于法有据。原告按被告注册登记地将解除合同通知书邮寄送达被告，根据查询可知该邮件被签收，可推定被告收到该封解除合同通知书。被告未提交证据证明其收到上述通知书后，提出异议，且向仲裁机构或人民法院请求确认合同的效力，故本案《商品房买卖合同》已于被告收到原告邮寄送达的解除合同通知书之日即2019年3月8日解除。因此，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的意见成立，本院予以支持。被告不同意合同已经解除的意见及要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案商品房买卖合同已经解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求，于法有据本院予以支持。本案商品房买卖合同和担保借款合同均解除，被告应当按照合同约定及上述法律规定返还原告已付购房款763060元及原告已支付的贷款本息146928.62元。原告要求过高部分，系原告自身违约及计算有误所致，本院不予支持。同理，原告要求被告向第三人返还剩余的银行贷款本息的请求，于法有据，本院予以支持。第三人不同意解除借款担保合同的意见，本院不予支持。被告要求原告归还其代偿的贷款本息及违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除的原因归责于被告逾期交付房屋，被告构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告损失。原告要求被告退还的维修基金、工本费、按揭代理费、公证费4967元，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，根据原告已经偿还涉案房贷本息，可以推定被告已经收到第三人发放的房贷760000元，故可以认定被告已收到合同约定的总房款1523060元。考虑到被告开发的楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工的情形，对本案而言可以视为属于不可抗力因素，应当酌定减轻被告的违约责任，故原告主张的违约金，本院酌定支持7615.30元（1523060元×0.5%）。关于原告要求被告赔偿首付款利息损失，本院已支持原告上述违约金，弥补了原告的相应损失，故对其该项主张，本院不再支持。关于被告要求原告腾空房屋与被告完成房屋交接的反诉请求，原告称被告并未交付房屋，被告也未提交有效证据证明房屋已交付给原告并由原告实际占用，故其该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告康凯与被告河南省多元投资开发有限公司于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003552592）于2019年3月8日解除；二、2017年9月30日原告康凯与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、被告河南省多元投资开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601）予以解除；被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告康凯购房款763060元、贷款本息146926.65元、维修基金2571元、公证费220元、按揭代理费1626元、产权工本费550元，并支付违约金7615.30元，共计922568.95元。2017年9月30日原告康凯与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、被告河南省多元投资开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601）项下的剩余贷款本金、利息，由被告河南省多元投资开发有限公司向第三人上海浦东发展银行股份有限公司支付。驳回原告康凯的其他诉讼请求。驳回被告河南省多元投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13132元，减半收取6566元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担6492元，由原告负担74元。反诉案件受理费减半收取1516.50元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈会阳二〇二〇年一月十日书记员  刘梦瑶