锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初5592号原告：锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司。法定代表人：单某。委托代理人：杜某，该公司法律顾问。委托代理人：张某，该公司法律顾问。被告：惠某1，住所地锡林浩特市。委托代理人：惠某2，住所地同上，与被告惠某1系父女关系。被告：崔某，住所地锡林浩特市。被告：刘某，住所地锡林浩特市。原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司（以下简称萍波源物业公司）诉被告惠某1物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告惠某1申请追加刘某、崔某为共同被告参加本案诉讼，本院审查后予以准许。本案依法由审判员史彦彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萍波源物业公司的委托代理人杜某、张某，被告惠某1委托代理人惠某2、被告崔某到庭参加诉讼，被告刘某经本院依法传票未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本案缺席审理，现已审理终结。原告萍波源物业公司诉称，被告的四套商铺根据萍波源物业公司与苏尼特右旗富华房地产开发有限公司签订的《富华裕名苑小区前期物业服务合同》第六条商业的物业费为每平米1.6元，因该小区为在建小区部分设施不完善，为此申请人向被告每平米收取商业用房物业费为1元。从2019年8月1日起按照合同约定已恢复正常服务标准，原告要求被告按1.6元向原告缴纳物业服务费。被告惠某1三年未向原告缴纳物业费，合计四套商业用房的物业费为29980元，被告惠某1应向原告支付，并支付逾期付款的违约金。原告诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费29980元，其中6号南1号商铺物业费为6904.64元，6号楼南2号商铺物业费7083.84元，6号楼南7号商铺物业费为5052.48元，14号楼南3号商铺物业费为4943.04元，以上物业费计算时间从2016年12月1日起至2019年7月31日，以每平米1元计算，32个月，合计23984元；二、从2019年8月1日至2019年12月31日，四套商铺的物业费按5个月计算，每平米1.6元，合计5996元；三、根据物业服务合同第三十一条的规定，被告应向原告支付逾期缴费的违约金，按日千分之三计算，时间从2016年12月1日至2019年12月31日，违约金按29980元为基数计算。被告惠某1辩称，原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司所诉支付物业费一案内容与事实出入较大，且原告没有履行合同内的义务、服务不到位，建议驳回其诉讼请求，或降低收费额度，解除合作关系。一、原告重复收费，在我方领取钥匙时，苏尼特右旗富华房地产开发有限责任公司已收取物业费8994元，收取时间为2016年6月1日至2017年6月1日，而原告诉求从2016年12月1日起收费，时间出现重叠现象，属重复收费；二、原告没有履行合同内的义务，服务不到位。1、14号南3号商铺2楼至今没电，后期房顶漏水，请求物业给予反映或维修，物业不管，无奈只能自己接明线。2、6号楼南1号商铺有装修抵押金2000元，入住一年后经验收退还，一年到期时，去物业办公室办理手续，物业刁难不给办理，致使如今也未退还。2018年12月份，自来水管道漏水，我自己去找物业请求给予帮助，物业拒绝服务，更让人难看的是一楼卫生间经常反水，各种脏物满地流，找物业，物业人员说没交物业费不管，自己找人弄了几次也不见好，现被迫关闭去外面公厕。3、6号楼2号商铺铺地暖不通，找物业，物业不管。4、6号楼7号商铺玻璃被打烂，调监控没有，让物业换物业不给换，没办法租房者自行更换，我给报销。我入住小区商铺近4年，前期交了9000多元物业费，但我多次求助物业给予力所能及的服务，但物业一次也没管过，本以为今后双方不再发生交集，你不给我服务，我也不再交费，哪里想到原告现在要近3万元的物业费，怎么能让人心甘情愿的给；三、物业公司没有获得业主的同意，擅自提高物业费收取标准，2019年11月14日开庭时，原告要求被告支付物业服务费每平米0.6元，时隔不到一个月2019年12月12日再次开庭时涨了2次，分别为每平米1元和1.6元，涨价这事别说和业主或业主委员会签订协议，而且连告知的手续都没有，任意妄为。且违约金支付按日千分之三要求，超过中国人民银行规定的正常贷款利率20多倍，原告的收费标准是否提交价格部门核准，是否有收费许可证，为什么不给提供发票。原告说从2019年8月1日起按照合同约定已恢复正常服务标准，原告要求被告按1.6元向原告缴纳服务费，小区南面既无大门也无岗，道路泥泞，只有正在建设中的工棚和施工大坑。北面是用一道铁皮阻隔住的施工现场和建筑物，唯一能正常进人的是西门，没有保卫，没有门禁，只有一条大道，小商小贩和闲杂人员、车辆自由出入，临街商铺没有一个监控镜头和安全措施，这样的服务何谈恢复正常，最多属于粗放式管理；四、房屋已对外出租，租金由租房承担。我方在第一次开庭时追加二位被告，刘某租房一年，崔某租房二年，在此期间物业未采取任何措施（或措施不利）收取物业费，也未和被告取得联系致使租户到期搬走，增加收费难度，对此物业公司应承担主要责任；五、降低收费标准，体现奖优罚劣。原告是来富华裕名苑进行服务的，是在服务中收取合理的费用，但是原告在起诉书中通篇只谈收钱，一点服务不谈，它认为只要有物业资格，就是一点不服务，也得收费，制度自己制定，这和黑社会收保护费有什么区别，因此被告请求法院大幅度降低原告服务费收取额度，充分体现公平原则，我们认为收取20%额度较为公正。综上所说，原告既没有事先与业主签订合同，也没有给业主任何服务（或服务严重不到位），物业公司应从提高服务质量，加强管理取信于业主入手，大家自会理解，及时交费。被告崔某辩称，我与被告系租赁关系，在退房之前，租赁协议的内容不清楚了。2016年11月28日开始租住被告商铺，2018年12月14日我搬走的，在我租赁期间物业公司没有进行任何服务。暖气不热找过物业，但是物业公司因未缴纳物业费不管，导致我自己花钱维修电的暖气管道。下水道经常返东西，去联系物业公司也一直没有维修，也是自己进行的维修。搬走时超期了半个月，给了惠某24000元维修金，因为合同找不到了双方手写了一份补充协议，我有一份复印件，协议内明确了我所有费用都已经结清了，自2018年12月14日之后没有任何租赁关系，且水电暖及物业费均已结清，且原被告双方是物业服务合同纠纷，与我无关，应当撤回追加我为本案被告的起诉。被告刘某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年12月1日，原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司（乙方）与苏尼特右旗富华房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，对锡林浩特市富华裕名苑小区提供物业管理服务。合同期限为五年，自2016年12月1日起至2021年12月1日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事情。其中合同第六条规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业费用业主按1.6元/月/平方米向原告进行交纳。第三十一条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务合同）的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同末尾签章处，甲方由苏尼特右旗富华房地产开发有限责任公司，乙方由锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司加盖公章予以确认。原告作为物业服务企业在富华裕名苑小区从事物业服务，被告自2016年12月1日至2019年12月31日止，一直未向原告缴纳物业费，共计未缴纳物业费29980元。另查明，被告惠某1系锡林浩特市富华裕名苑小区6号南1商铺、6号南2号商铺、6号南7号商铺、14号南3号商铺的业主，建筑面积分别为215.77平方米、221.37平方米、154.47平方米、157.89平方米，共计749.5平方米。2016年11月28日，被告惠某1委托代理人惠某2（甲方）与被告崔某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将富华苑东区6#楼1号、2号的房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2016年11月28日至2017年11月28日。租金为38000元。合同明确约定了甲方负责物业费。后，被告惠某1将上述商铺租赁给他人。后于2017年11月29日，续签《房屋租赁合同书》。租赁期限为一年，自2017年11月29日至2018年11月29日。租金为50000元。租赁期间，由乙方使用租赁房屋，并妥善保护租赁房屋，未经甲方许可不得私自改变房屋结构及房屋内设施，若造成房屋损坏，由乙方按原标准修复或造价赔偿。各项税费乙方自负，房屋及自身安全乙方负责。该合同还约定了其他事项。但未约定交纳物业费事项。2018年6月1日，被告惠某1委托代理人惠某2（甲方）与被告刘某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将富华东区14-3号的房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2018年6月1日至2019年5月31日。租金为23000元。租赁期间，由乙方使用租赁房屋，妥善保护租赁房屋，未经甲方许可不得私自改变房屋结构及房屋内设施，若造成房屋损坏，由乙方按原标准修复或造价赔偿。甲方除包暖气，其余费用乙方负责，各项税费乙方自负，房屋及自身安全乙方负责。该合同还约定了其他事项。后，被告惠某1将上述商铺租赁给他人。上述事实，有原告的陈述以及其提交的《前期物业服务合同》，被告惠某1提交的《房屋租赁合同书》、商品房费用结算单等证据在案佐证，并经庭审依法质证核实，具有证据效力。本院认为，原告萍波源物业公司与苏尼特右旗富华房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对富华裕名苑小区包括被告惠某1在内的所有业主具有约束力。被告委托代理人惠某2将案涉富华裕名苑小区14号南3号商铺租赁给被告刘某，双方签订的《房屋租赁合同书》约定由承租人承担租赁期间除暖气费外的一切费用，即包括了物业费用。被告刘某作为物业使用人，前述《前期物业服务合同》对其亦有具有法律约束力。被告委托代理人惠某2将案涉富华裕名苑小区6号楼1、2号商铺租赁给被告崔某，双方于2017年11月29日签订的《房屋租赁合同书》，未明确约定物业费由谁承担，故本院不予审理，可由权利人另案主张为宜。本案原告作为物业管理企业，对锡林浩特市富华裕名苑小区进行了物业管理服务，被告应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。故被告刘某应当承担其租赁案涉商铺期间即2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业费1894.68元（157.89平方米×1元/平方米/月）。被告惠某1作为案涉商铺的产权人，但根据原告与苏尼特右旗富华房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任”，因作为物业使用人的被告刘某未按时向原告交纳物业费，故依照上述约定，作为业主的惠某1应当承担连带支付责任。根据《前期物业服务合同》，其中商业物业按照1.6元/月/平方米计算物业费。因小区在建，原告主张自2016年12月1日起至2019年7月31日止，以1元/月/平方米计算物业费；自2019年8月1日至2019年12月31日，以1.6元/月/平方米计算物业费。系当事人对其权利的合理处分，本院予以支持。被告在审理中以没有享受物业服务公司的服务，且物业服务不到位，在建工程出入不便等问题而拒交物业费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。当然，原告作为物业服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。关于原告主张的违约金，前期物业服务合同虽有约定，但原告提供物业服务存在不到位、待提高等情形，加之合同中对违约金约定标准过高，明显高于原告所受损失，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费用1894.68元，被告惠某1承担连带交纳责任；二、被告惠某1于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司物业服务费28085.32元（2016年12月1日至2019年7月31日以1元/平方米/月计算，2019年8月1日至2019年12月31日以1.6元/平方米/月计算）；三、驳回原告锡林郭勒盟萍波源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费549元，减半收取274.5元由被告惠某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  史彦彬二〇二〇年一月九日书记员  张 晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。