福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初9215号 原告（反诉被告）：陈良华，男，958年8月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄一敏，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖亮村，福建均融律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张玉虾，女，1971年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈光绍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告陈良华与被告张玉虾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告张玉虾提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈良华的委托诉讼代理人黄一敏、赖亮村，被告（反诉原告）张玉虾的委托诉讼代理人陈光绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈良华向本院提出诉讼请求：1．解除陈良华与张玉虾签订的《房屋租赁合同书》；2．张玉虾返还陈良华租金及押金合计152000元；3．张玉虾赔偿陈良华中介费38000元；4．张玉虾赔偿陈良华房屋装修损失211918元；5．张玉虾支付陈良华鉴定费8038元。 事实和理由：2019年1月25日，陈良华与张玉虾签订《房屋租赁合同书》，约定：张玉虾将厦门市思明区房屋（建筑面积400平米，以下均称讼争房屋）出租给陈良华作餐饮用途，月租金38000元，押金38000元。合同签订后，陈良华依约向张玉虾支付了一个季度的租金114000元及押金38000元，并开始装修餐饮营业场所（阿矮海鲜大排档）及营业广告宣传。正当陈良华准备营业时却收到厦门市思明区城市管理行政执法局的《温馨提示》，告知张玉虾出租给陈良华的讼争房屋地点为餐饮禁办区。因办理营业执照须提交《房屋所有权证》，张玉虾提交《房屋所有权证》时才发现该房屋的所有权人是曾正道而不是张玉虾，陈良华就此提出质疑，但张玉虾不予理会。由于张玉虾既不是房屋的产权人且隐瞒出租房屋不能从事餐饮服务业，导致陈良华租赁房屋的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，陈良华要求解除与张玉虾签订的《房屋租赁合同书》。合同解除后，张玉虾应赔偿陈良华因此遭受的损失并返还租金和押金。陈良华产生的损失主要是房屋中介费损失38000元及装修损失211918元（包括：水电、空调装修损失10440元，海鲜池、走廊、厨房屋顶搭建费16925元，房屋泥水改造费47000元，专用制冷设备9721元，专用厨房设备费113323元，海鲜排挡广告制作费13000元，收银台等1508元）。 张玉虾辩称，1．双方当事人签订《房屋租赁合同书》的次日，张玉虾即将讼争房屋的产权证扫描件通过中介王某以微信方式发送给了陈良华，陈良华对讼争房屋的产权人等基本情况是一清二楚的。且陈良华并没有遇到产权人不让其使用讼争房屋的问题。2．讼争房屋能否用于经营餐饮是陈良华自身要了解和知晓的问题。陈良华从事餐饮行业多年，对厦门市的餐饮管理政策应该十分知晓；即使不知晓，在收到房屋产权证扫描件后，也应向卫生部门咨询讼争房屋是否可以用于经营餐饮，但其并未尽到基本的审慎注意义务，匆忙进行装修改造，应自行承担相关损失。3．陈良华所提交的证据并不能证明讼争房屋不能经营餐饮项目。《房屋租赁合同书》约定讼争房屋租赁用途为餐饮，这是一个很宽泛的概念，不能仅理解为海鲜、烧烤类才是餐饮，而西餐冷饮等就不叫餐饮。讼争房屋是否能用于经营餐饮，应由思明区卫生局而不是思明区城市管理行政执法局进行确认。张玉虾在讼争房屋经营“厦门市爱欣老年公寓”期间，有取得《餐饮服务许可证》，并不知晓讼争房屋所在区域为餐饮禁办区域。思明区城市管理行政执法局发出的《温馨提示》，所说的餐饮禁办区也只是要求该区域不得经营产生油烟的餐饮项目，如果陈良华所经营的项目为不产生油烟的餐饮项目（如西餐、咖啡冷饮等），自不属于禁止的范围。而且《温馨提示》也不是正式的行政处罚文件，没有任何的行政效力。4．退一步而言，即便陈良华有正当理由解除合同，按照《房屋租赁合同书》约定，陈良华也应提前3个月通知张玉虾，并支付一个月租金作为违约赔偿金。5．陈良华是在没有取得张玉虾同意情况下进行装修，应自行承担因此造成的一切后果。综上，陈良华无权单方解除《房屋租赁合同书》，无权要求张玉虾返还租金、押金并赔偿损失。 张玉虾向本院提出反诉请求：1．确认张玉虾与陈良华签订的《房屋租赁合同书》于张玉虾提起反诉之日的2019年6月12日解除；2．陈良华支付张玉虾自2019年6月1日起至2019年6月12日期间的租金15200元；3．陈良华支付张玉虾房屋占有使用费（按每月38000元的标准，自2019年6月13日起计算至陈良华将房屋恢复原状交还给张玉虾之日止）；4．陈良华支付张玉虾房屋恢复原状的费用55083元；5．陈良华支付张玉虾违约赔偿金38000元。 事实和理由：2019年1月25日，张玉虾与陈良华签订《房屋租赁合同书》，约定：张玉虾将讼争房屋出租给陈良华作餐饮用途，月租金38000元，押金38000元；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前3个月通知对方，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；陈良华认为需要修改房屋时，须取得张玉虾同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，陈良华在交还房屋时应负责恢复原状。合同签订后，陈良华在没有取得张玉虾同意的情况下，对讼争房屋进行了较大范围的改造。2019年4月，陈良华以收到厦门市思明区城市管理行政执法局的《温馨提示》等理由，强硬要求张玉虾退还其全部租金，但始终不来与张玉虾办理讼争房屋的移交，也没有将已改造的讼争房屋恢复原状，而是直接向法院提起本案诉讼，此后也未再支付张玉虾租金。陈良华在没有事实与法律依据的情况下，决意要解除《房屋租赁合同书》，没有再履行支付租金的义务，已经构成违约，应承担相应的法律责任。 陈良华对张玉虾的反诉辩称，1．陈良华已经提出解除《房屋租赁合同书》，张玉虾没有必要再行提起要求解除该合同，只需要同意解除合同。2．《房屋租赁合同书》解除的责任在于张玉虾，张玉虾应承担合同解除的一切责任，包括双方的损失。因此，张玉虾无权要求陈良华再支付租金、房屋占有使用费、违约赔偿金。张玉虾要求将已经装修好可作为海鲜酒店的讼争房屋再恢复成未装修前的破烂公寓，是一种破坏的、不经济的行为，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下： 2019年1月25日，在中介居间下，张玉虾（作为甲方、出租方）与陈良华（作为乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于厦门市思明区房屋出租给乙方，建筑面积为400平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日；每月租金为38000元，乙方应每季度向甲方交付114000元；乙方支付甲方押金38000元，合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前3个月通知对方，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。该合同第九条约定：“租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损坏，就负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要修改房屋时，须取得甲方同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。”次日，中介的工作人员王某通过微信将前述讼争房屋的《房屋所有权证》复印件照片发送给陈良华，《房屋所有权证》复印件载明讼争房屋的权利人为曾正道。 2019年1月26日，陈良华通过苏芊花向王某转账支付了中介费38000元。2019年1月28日，陈良华通过苏芊花转账支付给张玉虾152000元（含押金38000元、租金114000元）。此后，陈良华对讼争房屋进行装修施工，拟用于经营“阿矮海鲜大排档。”陈良华通过苏芊花以微信等方式与张玉虾、王某就讼争房屋相关事宜进行沟通。 2019年3月28日，厦门市思明区城市管理行政执法局开元中队向陈良华发出《温馨提示》，载明：“店面经营者：经查，该地点为餐饮禁办区，不得经营产生油烟的餐饮项目。若欲经营餐饮项目请立即改正，届时发现经营产生油烟项目的餐饮业，将依据相关规定予以处理。” 2019年4月2日，苏芊花将上述《温馨提示》拍照后以微信方式发送给了张玉虾，双方对此还进行了微信语音沟通。2019年4月11日，张玉虾发微信给苏芊花，内容为“如果真心不做，要尽快处理，否则钥匙在你那里，房子是租的，不是我们自己家里的，这个你是清楚的。” 2019年4月14日，厦门市思明区城市管理行政执法局在讼争房屋门上粘贴《通知》，载明：“经查，位于消防通道设置铁门，现场找不到当事人，查无手续。根据《厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》第十一条之规定，请该处建设当事人于2019年4月14日17：30之前到思明区接受调查询问，逾期将作为无主建设依法进行处理。” 2019年4月15日，苏芊花将上述《通知》拍照后以微信方式发送给了张玉虾；张玉虾回复“没事，我去处理。”后张玉虾又发微信给苏芊花，内容为“门锁被撬，我叫二飞（备注：王某）去换，你若要去拿东西，就到物业找他拿钥匙。”同日，王某发微信给苏芊花，内容为“大姐，那个共和路的锁张总跟我说锁被撬了。让我去又换了一把。让你如果有需要可以过来跟我拿。” 2019年4月24日，张玉虾发微信给苏芊花，内容为“关于房屋处理事宜，你们要求退三个月租金，我们合同1月份就签订啦。而且也让啦你们一个月装修……。”同日，王某发微信给张玉虾，内容为“他们使劲打我电话让我给你们交接，一直打，我不接电话啦”；张玉虾回复“头脑不清。” 另查明，2013年7月18日，厦门市思明区卫生局向厦门市爱欣老年公寓（思明点）颁发了《餐饮服务许可证》，载明：定代表人为张玉虾，地址为和路2号，类别为食堂。 根据张玉虾提交的证据显示，张玉虾与曾正道于2017年11月15日签订《房屋租赁合同书》，约定张玉虾向曾正道承租讼争房屋，租赁期限自2017年11月20日起至2022年11月19日止，其中2018年11月20日起至2019年11月20日期间的年度租金为180000元。 审理中，陈良华还提交装修工程明细、收款收据、送货单、厨房设备购销合同、报价单、订单详情作为证据，拟证明其因装修讼争房屋支出费用211918元。张玉虾对该证据均不予认可。 张玉虾申请证人王某出庭作证。证人王某陈述，在签订《房屋租赁合同书》时，陈良华知晓讼争房屋不是张玉虾的，陈良华确有支付中介费38000元。合同签订后，王某有将讼争房屋产权证复印件拍照后发给陈良华。2019年4月15日，因为讼争房屋门锁被撬，张玉虾让王某去更换了门锁；王某有将该情况告知陈良华，并让陈良华来拿钥匙，后来是陈良华的配偶苏芊花在2019年4月20日找王某拿了钥匙。2019年4月24日下午，陈良华有联系王某要求办理房屋交接，因为交接需要出租人张玉虾自己办理，所以王某予以了拒绝。 陈良华申请就其对讼争房屋的装修部分进行工程造价鉴定，张玉虾申请对讼争房屋恢复原状所需费用进行鉴定。本院依法委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行鉴定。后福建卓知项目投资顾问有限公司对此作出《工程造价鉴定报告》，鉴定意见为：1．讼争房屋中陈良华已装修部分的工程总价为112488元（含土建单位工程70424元、专用制冷设备及专用厨房设备42064元）；2．讼争房屋恢复原状所需费用为55083元。陈良华因此支出鉴定费8038.36元。 本院认为，陈良华与张玉虾签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，除双方约定的租赁期限（至2024年2月28日）超过张玉虾向曾正道承租讼争房屋的剩余租赁期限（至2022年11月19日）的部分无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 厦门市思明区城市管理行政执法局开元中队向陈良华发出《温馨提示》，已经明确讼争房屋位于餐饮禁办区，不得经营产生油烟的餐饮项目。《房屋租赁合同书》约定陈良华向张玉虾承租讼争房屋用于经营餐饮，陈良华亦系将讼争房屋装修拟用于经营“阿矮海鲜大排档”。结合讼争房屋面积为400平方米、不同餐饮业态要求不同等因素，张玉虾主张陈良华可以经营不产生油烟的餐饮，难谓合理。因此，本院认定《房屋租赁合同书》因讼争房屋位于餐饮禁办区而客观上无法继续履行，陈良华不能实现合同目的，现陈良华要求解除《房屋租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。张玉虾以陈良华存在违约行为而要求解除《房屋租赁合同书》，张玉虾要求陈良华支付违约赔偿金38000元，理据不足，本院不予支持。鉴于陈良华、张玉虾均未能举证证明对方知晓或应当知晓讼争房屋不得经营产生油烟的餐饮项目，应当认定双方对合同解除均存在过错。双方当事人约定陈良华应自2019年3月1日起支付租金，结合双方在2019年4月下旬商谈合同解除事宜、双方过错程度等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院认为陈良华应支付张玉虾三个月租金114000元。因此，陈良华要求张玉虾退还租金114000元，张玉虾要求陈良华支付2019年6月1日起的租金及房屋占有使用费，缺乏依据，本院均不予支持。合同解除后，张玉虾应当将收取的押金38000元退还给陈良华。陈良华支出的中介费38000元，结合双方的过错程度，应由张玉虾负担19000元。 《房屋租赁合同书》第九条约定：“乙方（陈良华）认为需要修改房屋时，须取得甲方（张玉虾）同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。”张玉虾在2019年4月24日发微信给苏芊花说“我们合同1月份就签订啦。而且也让啦你们一个月装修”，可见陈良华对讼争房屋进行装修已经征得张玉虾同意。鉴于双方当事人对《房屋租赁合同书》的解除均存在过错，故陈良华对讼争房屋装修所产生的装饰装修残值损失，应由双方进行合理分担。陈良华所举示的证据，并不足以证明其支出了装修费用211918元。根据《工程造价鉴定报告》的鉴定意见，同时考虑该报告涉及的“专用制冷设备及专用厨房设备”具备继续使用的价值及折旧，陈良华并未实际经营海鲜大排档获取利润，以及陈良华支付租金情况，根据公平原则，本院酌定张玉虾应支付装饰装修残值损失90000元。虽然合同约定陈良华在返还房屋时应负责恢复原状，结合一般的交易惯例，该恢复原状不应认定为系张玉虾所主张的恢复至出租时未再次装修前的状态，陈良华对讼争房屋进行的有益的必要装饰装修尚可由张玉虾继续加以利用。但考虑张玉虾对讼争房屋确有进行部分恢复原状的必要性，本院酌定陈良华应支付张玉虾恢复房屋原状费用15000元。陈良华支出的鉴定费8038.36元，应由张玉虾负担4019元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈良华与张玉虾于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同书》； 二、张玉虾于本判决生效之日起十日退还陈良华押金38000元； 三、张玉虾于本判决生效之日起十日支付陈良华中介费19000元、鉴定费4019元； 四、张玉虾于本判决生效之日起十日支付陈良华装修残值损失90000元； 五、陈良华于本判决生效之日起十日支付张玉虾恢复房屋原状费用15000元； 六、上述第二项至第五项中的给付义务相互抵销后，张玉虾还应于本判决生效之日起十日内支付陈良华136019元； 七、驳回陈良华的其他诉讼请求； 八、驳回张玉虾的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12520元，由陈良华负担6260元，张玉虾负担6260元。反诉案件受理费2317元，由陈良华负担156元，张玉虾负担2161元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘宪昌） 二〇二〇年一月十五日 代书记员（ 林小 龙） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。