松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初7424号 原告（反诉被告）：田凤彩，男，满族，1966年10月16日生，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原告（反诉被告）：鲍艳春，女，蒙古族，1964年4月5日生，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：田凤彩（与鲍艳春系夫妻关系），男，满族，1966年10月16日生，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 被告（反诉原告）：松原市金海湾房地产开发有限公司，住所地松原市乌兰大街1号，统一社会信用代码91220700584640975P。 法定代表人：张德军，系公司经理。 委托诉讼代理人：魏炳辉（系公司员工），男，汉族，1970年7月30日生，现住吉林省松原市经济技术开发区。 原告（反诉被告）田凤彩、鲍艳春与被告（反诉原告）松原市金海湾房地产开发有限公司（以下简称金海湾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田凤彩、原告鲍艳春的委托诉讼代理人田凤彩，被告金海湾房地产公司的委托诉讼代理人魏炳辉到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 田凤彩、鲍艳春本诉诉称：田凤彩、鲍艳春系夫妻关系。2014年11月27日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司签订商品房买卖合同，田凤彩、鲍艳春购买金海湾房地产公司开发的位于松铁嘉园2栋103号商企房，该栋商企房为现房。田凤彩、鲍艳春于2014年11月26日交首付款667873元。合同约定剩余房款办理按揭贷款，但因金海湾房地产公司的原因未能办理贷款且未能如期交房。2018年3月29日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司签订补充协议，约定解除2014年11月27日签订的购房合同，田凤彩、鲍艳春一次性付款另行购买金海湾房地产公司开发的松铁嘉园2栋105号商企房，约定双方任何一方违反本协议的约定，均应向守约方支付合同金额20%的违约金。田凤彩、鲍艳春按补充协议的约定当日交齐了全部购房款。交款后金海湾房地产公司未按约定签订购房合同，亦未交付房屋。交付全部房款后，田凤彩、鲍艳春多次要求金海湾房地产公司履行签订购房合同及交房义务，金海湾房地产公司均以各种理由推托拒不履行，现已构成违约。为维护合法权益，田凤彩、鲍艳春诉至法院，请求法院依法判令：1.解除2014年11月27日双方签订的《商品房合同》及2018年3月29日签订的《补充协议》；2.金海湾房地产公司返还田凤彩、鲍艳春购房款1235443元；3.金海湾房地产公司按月利率2分支付田凤彩、鲍艳春购房款利息(其中667873元自2014年11月27日至2018年3月28日止，567570元自2018年3月29日起至给付之日止)；4.金海湾房地产公司给付田凤彩、鲍艳春违约金247078元；5.金海湾房地产公司承担本案诉讼费用。金海湾房地产公司本诉辩称：1.田凤彩、鲍艳春不配合办理贷款手续，导致金海湾房地产公司无法交房。当时，吉林省康隆文华传媒公司负责松铁嘉园销售业务，当时该公司的业务员多次找田凤彩、鲍艳春，告知提供贷款所需手续，但田凤彩、鲍艳春一直不予提供，当时房屋已具备交房条件，其他手续齐全的购房人都已取得房屋。2.田凤彩、鲍艳春故意不与金海湾房地产公司签订合同、办理交房手续，并非金海湾房地产公司违约。双方签订补充协议后，田凤彩、鲍艳春交纳了全部购房款，多次通知田凤彩、鲍艳春到公司签订合同、办理交房手续，但两人一直不签订购房合同，也不接房。综上，金海湾房地产公司没有任何违约行为，完全是由于田凤彩、鲍艳春的故意行为导致未交房，请求法院判决驳回田凤彩、鲍艳春的诉讼请求。 金海湾房地产公司反诉诉称：2014年11月27日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司签订商品房买卖合同，购买金海湾房地产公司开发的位于松铁嘉园2栋103号商企房，交付首付款667873元后，因两人不予配合办理贷款手续，导致最终未能办理贷款。2018年3月29日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司协商解除原购房合同，变更购买金海湾房地产公司开发的松铁嘉园2栋105号商企房，两人一次性支付购房款后，在多次通知其签订合同、办理交房手续的情况下，始终推托、搪塞，因两人无正当理由不接房，导致金海湾房地产公司被迫为其垫付2017年到2019年的取暖费。同时，因田凤彩、鲍艳春不配合办理贷款手续，直接影响松铁嘉园2栋103号商企房的销售，造成房屋积压至今。两人的违约行为，也直接影响松铁嘉园2栋105号商企房的销售。综上，田凤彩、鲍艳春共给金海湾房地产公司造成损失共计572908元。请求法院在查明本诉事实、判决驳回田凤彩、鲍艳春起诉的同时，判决支持金海湾房地产公司的诉讼请求。请求法院依法判令：1.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司从2017年到2019年为其垫付的房屋供热费4395.16元，并自垫付之日起按年利率4.75％计算利息至给付之日止；2.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司按照年利率4.75％计算的利息损失，其中1327873元自2014年11月27日起至2018年3月29日止，1235390元自2018年3月29日起至实际给付之日止；3.田凤彩、鲍艳春赔偿金海湾房地产公司2014年至2019年垫付的物业费13172.60元；4.田凤彩、鲍艳春给付金海湾房地产公司违约金247078元；5.反诉诉讼费用由田凤彩、鲍艳春承担。 田凤彩、鲍艳春反诉辩称：2014年11月27日签订商品房买卖合同时，金海湾房地产公司答应按揭贷款，按揭手续由金海湾房地产公司办理，田凤彩、鲍艳春曾两次按照要求去银行办理按揭贷款的相关事宜，已经尽到配合办理银行贷款手续的义务，是由于金海湾房地产公司的原因造成按揭贷款没有办理下来，并且银行已经将田凤彩、鲍艳春的身份信息都录入到银行，银行并没有通知办理贷款，也没有书面通知，负责办理贷款方应书面通知什么原因办理不了贷款。因为金海湾房地产公司并未交房，也没有通知交房，故不存在垫付房屋供热费、物业费的问题，因对方原因未能办理银行贷款，利息损失不应由田凤彩、鲍艳春承担，金海湾房地产公司违约，田凤彩、鲍艳春不应支付违约金。 经审理查明：田凤彩与鲍艳春系夫妻关系。2014年11月27日，田凤彩与金海湾房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定田凤彩购买金海湾房地产公司开发建设的位于宁江区建设街松铁嘉园第2幢103号商业房现房一处，建筑面积198.19平方米，单价为6700元/㎡，总房款1327873元。2014年11月26日，田凤彩交付购房首付款667873元，金海湾房地产公司出具收据一枚。2018年3月29日，田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司签订《补充协议》，上载：“甲方金海湾房地产公司，乙方田凤彩、鲍艳春，2014年11月27日甲乙双方签订《购房合同》，乙方购买甲方开发建设的松铁嘉园2号楼103室，面积198.19平米，单价6700元/平方米，总价1327873元，首付667873元，贷款660000元。现因贷款手续没能办妥，经甲乙双方平等协商，在公平、自愿的原则下，达成协议如下：1.甲乙双方解除在2014年11月27日签订的《购房合同》。乙方按一次性付款另行购买甲方商企房一套，即松铁嘉园2号楼105室，面积190.06平米。2.甲方同意按6500元/平方米的单价出售，房屋总价1235390元（大写：壹佰贰拾叁万伍仟叁佰玖拾元整）。3.房屋购买人由乙方变更为田昊。将来办理房屋产权时产权人直接为田昊。4.本补充协议签订后3日内，乙方一次性补足全部购房款。5.甲方与田昊签订新的《购房合同》之日起，本补充协议自动终止。6.甲乙双方任何一方违反本协议的约定，均应向守约方支付合同金额20%的违约金。……”根据该协议，田凤彩于当日交纳松铁嘉园2号楼105室的剩余部分购房款567570元，将该房屋购房款全部交齐，金海湾房地产公司出具现金收款单一枚。金海湾房地产公司提供证人王月萍证言证实，2018年年末、2019年年初其电话通知田凤彩到公司签订黄皮合同、办理入住，因田凤彩对黄皮合同上办理产权证期限有异议，金海湾房地产公司要求按照格式合同约定办理产权证期限为商品房交付后540日内，田凤彩、鲍艳春要求按照法律规定的90天签订商品房合同，故未签订黄皮合同。另查明，田凤彩、鲍艳春购买松铁嘉园2栋105号商企房时房屋为现房。 认定上述事实的证据有：田凤彩、鲍艳春、金海湾房地产公司的当庭陈述，商品房买卖合同、补充协议、收据、现金交款单、微信聊天记录、照片、发票、证人证言等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：田凤彩、鲍艳春与金海湾房地产公司分别于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》、于2018年3月29日签订《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《补充协议》中明确约定双方解除于2014年11月27日签订的《购房合同》，故双方于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》于2018年3月29日已经解除,本院不再另行判决。双方签订《补充协议》时形成新的商品房买卖合同关系，田凤彩、鲍艳春依约交付房款后，金海湾房地产公司应依约交付房屋。商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权，协助买受人办理房屋所有权证书的义务。因涉案房屋为现房，《补充协议》中未约定办理房屋产权登记的时间，田凤彩、鲍艳春期待在法定的90日内取得房屋的所有权，不违反法律规定，金海湾房地产公司坚持按540日签订商品房买卖合同，田凤彩、鲍艳春未与金海湾房地产公司签订格式合同、接收该房屋，双方事后未就此达成一致，现田凤彩、鲍艳春要求解除与金海湾房地产公司于2018年3月29日签订的《补充协议》中松铁嘉园2号楼105室的商品房买卖合同，不违反法律规定及《补充协议》的约定，故对其该项请求予以支持，金海湾房地产公司应当返还田凤彩、鲍艳春购房款1235443元。田凤彩、鲍艳春要求金海湾房地产公司按月利率2分支付购房款利息，没有法律依据，本院不予支持。金海湾房地产公司应当以667873元为基数自2014年11月27日起至2018年3月28日止、以567570元为基数自2018年3月29日起至给付之日止按照年利率6%向田凤彩、鲍艳春支付利息。因双方均未违反《补充协议》的约定，故对本诉中田凤彩、鲍艳春要求金海湾房地产公司赔偿违约金及反诉中金海湾房地产公司要求田凤彩、鲍艳春支付违约金的诉讼请求均不予支持。因涉案两套房屋并未实际交付给田凤彩、鲍艳春，反诉原告金海湾房地产公司要求田凤彩、鲍艳春赔偿其垫付的房屋供热费并给付相应利息、赔偿两套房屋因未售出而产生的利息损失、赔偿物业费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告田凤彩、鲍艳春与本诉被告松原市金海湾房地产开发有限公司2018年3月29日签订的《补充协议》中松铁嘉园2号楼105室的商品房买卖合同。 二、本诉被告松原市金海湾房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付本诉原告田凤彩、鲍艳春购房款1235443元，并按年利率6%支付利息（以667873元为基数自2014年11月27日起至2018年3月28日止、以567570元为基数自2018年3月29日起至给付之日止）。 三、驳回本诉原告田凤彩、鲍艳春在本案中的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告松原市金海湾房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 本诉一审案件受理费18142元，由本诉原告田凤彩、鲍艳春负担2223元，由本诉被告松原市金海湾房地产开发有限公司负担15919元；反诉一审案件受理费4765元，由反诉原告松原市金海湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  王 欢 人民陪审员  张文兵 人民陪审员  周 鹤 二〇二〇年一月三日 书 记 员  李昱廷