广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初26022号原告：佛山市万物盛房地产代理有限公司，住所地佛山市顺德区***********碧江，统一社会信用代码：。法定代表人：盛某1。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：梁继红，女，1967年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码：440************84X。委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔼莹，广东都汇律师事务所实习律师。原告佛山市万物盛房地产代理有限公司诉被告梁继红居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年12月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李军、被告的委托诉讼代理人陈健辉、李蔼莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务和咨询服务费100000元及利息56000元（以100000元为本金，按每月2%的标准计算，自2017年6月1日起算，计算至实际付清之日止，暂算至2019年9月30日）；2.被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中变更部分诉讼请求，撤回请求被告支付利息56000元。事实与理由：就出卖位于佛山市顺德区*******************，被告在原告处放盘，要求原告为其寻找买家促成交易。原告经多次带人看房后，刘小龙确认进行购买，并商量好了价格与其它交易细节后，三方于2017年1月17日签订《房屋买卖合同》，约定该房屋以1000万的价格出让给刘小龙，刘小龙应于签订合同当天向支付了定金18万元，剩余定金12万元随后支付到被告指定的账户上，首期款200万元在递件时予以支付，剩余款项通过银行按揭的方式支付，房屋在被告收齐楼款当天交付，买卖双方应在2017年6月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。《房屋买卖合同》的第七条对居间费支付及逾期支付违约责任作了约定。三方签订合同后，刘小龙怠于支付剩余定金12万元，原告多次协调双方继续履行合同，希望促成双方将交易进行下去，后因分歧致使被告与刘小龙通过诉讼于2018年12月31日终止履行《房屋买卖合同》。原、被告在2017年1月17日分别签订了《服务收费确认书》，约定被告应向原告支付居间费10万元。原告向被告催讨居间费时，被告以交易未完成为由拒绝支付。原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效，且该合同效力被生效判决认定为有效；原告依照协议提供了居间服务，并促成了交易，被告基于自身的原因未能完成交易，是对自身权利义务的处理，但并不能因此免除应向原告支付居间费用的义务；被告未依约支付居间费用，还应承担支付逾期付款违约金的责任，合同与确认书约定的违约金过高，原告自愿调整到按月2%的标准计算。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告要求被告支付中介费没有事实与法律依据。原告提供的《房屋买卖合同》中第7条第三款的内容可以看出，被告与第三人的房屋买卖合同履行过程中，任何一方不履行合同，应由违约方支付中介费。《房屋买卖合同》解除的根本原因在于案外人刘小龙经被告多次催告拒不履行合同的严重违约行为。根据本案原告提供的微信聊天记录的截图证实，刘小龙在签订《房屋买卖合同》之后未能如期足额支付定金，后经被告以电话或者短信、微信的形式多次催告刘小龙支付剩余定金，刘小龙均未能在合理期限内履行支付义务。原告在微信聊天记录截图中亦声称“案外人刘小龙电话不接，多次联系不上”，这也证明了房屋买卖合同无法履行是由于案外人刘小龙违约。因此，被告已经积极履行催告的义务，本身并不存在过错，原告要求被告即守约方支付中介费的请求实在无据可依。2.根据被告提供的公证书内容确认，原告也确认被告在履行了催告义务后，案外人刘小龙仍然怠于履行合同，这才导致合同最后无法履行并依法解除，该公证书的内容与原告提供的微信聊天记录截图的内容可以相互印证。那么根据三方签订的房屋买卖合同关于中介费支付的条款内容，被告作为守约方，原告没有依据要求被告支付中介费。二、本案中介费用的支付条件未成就。1.被告在签订《服务收费确认书》时就明确指出中介费在签约时收取的条款不合理，因为买方可能基于各种原因不履行合同，同时会收回定金并取消合同，卖方就会白白损失中介费，这当中可能存在买方和中介合谋骗取卖方中介费的可能。另外卖方并没有委托原告进行房屋销售，只是原告在网上看到卖方的卖房信息后表示有买家想买并通知卖方来签协议，所以中介费是在买卖双方过户成交的基础上才成立，而不是随便找个人来签协议中介就可以坐收中介费。基于被告坚持不签不合理的协议，因此原告才把《服务收费确认书》中介费的缴交日期改为过户当天交齐，并在该条款上面盖公章确认。这是双方基于自身真实意思表示作出的约定，合法有效，合同双方都应该严格依照该条款履行。根据另案（2019）粤06民终6939号案件的判决结果，被告与案外第三人的房屋买卖合同并没有履行完毕，合同已于2018年12月31日解除。因此，双方约定以过户作为中介费的支付条件并未成就，原告要求被告支付中介费的请求缺乏事实以及法律依据。2.根据双方以过户作为中介费的支付条件的约定可以推出，在本案中，原告作为中介方，不仅要促成合同的订立，还需要履行促成交易完成的义务。反之，双方就无需就中介费的支付附加条件。但是很明显，原告并没有促成被告与第三方的交易完成，即未对被告履行约定的居间义务。因此，原告也无权利要求被告支付相关的中介费。三、（2019）粤06民终6939号案件主要是由于被告因为时间久远手机丢失等原因才提供不了电话短信催促买方履行合同及与中介聊天沟通记录证明买方违约，才被法庭判了双方终止合同退回定金。而作为中介即原告掌握大量买方违约的短信微信记录却拒绝（有公证材料证明）出庭作证才造成（2019）粤06民终6939号案件冤判错判，被违约的买方在拖延协议2年后拿回定金。就算原告没有与买方串联设局骗卖方中介费，但原告消极、逃避、不负责任的所作所为更无权利要求被告支付相关的中介费。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照、身份证复印件、房产证复印件、产权情况表、证明、房屋买卖合同、收据、委托书、服务收费确认书、微信聊天记录、（2019）粤06民终6939号民事判决书。被告提供：光盘、公证书。本院组织双方当事人进行了质证，双方对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区北滘镇所有。2017年1月17日，原告（经纪方）、被告（卖方）及案外人刘小龙（买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定案外人刘小龙向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区*民委员会碧桂园海景苑93号房屋，交易价格为1000万元。该合同中有如下约定条款：六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续：逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖合同双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房产地及买卖代理费，详见《买卖代理费支付承诺书》。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。八、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。合同中的附件（付款方式）有如下约定条款：（二）按揭付款：1.定金30万元整，买方须在（空白）支付给卖方。……3.首期楼款200万元整，买方应在递件当天支付卖方；买方应于（空白）前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在2017年6月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止……。同日，被告签订一份《服务收费确认书》，内容为“……基于经纪提供的中介服务和咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币壹拾万元整（￥100000）作为佛山市万物盛房地产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该费用之缴交日期为过户当天交齐，逾期交付该费用，则按经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。……”三方签订上述合同后，案外人刘小龙于2017年1月21日以银行转账方式向被告支付了定金18万元。同日，被告向案外人刘小龙出具一份《收据》，载明收到定金30万元，但此款以到账为准，落款日期误写为“2016年1月21日”。此后，被告没有书面敦促案外人刘小龙支付余下定金，案外人刘小龙也没有书面敦促被告配合办理贷款手续。此后，被告与案外人刘小龙没有在2017年6月1日前到房地产管理部门办理交易过户手续。案外人刘小龙为此于2018年11月9日向本院提起诉讼，并将本案原告列为案件的第三人，本院依法作出（2018）粤0606民初21767号民事判决书，认为“……原告在支付定金18万元后，双方不配合办理按揭贷款手续，均不构成违约，是基于双方不遵守诚实信用原则，基于各自利益考虑，导致合同条款约定不明，又不按法律规定进行补救，从而导致本案纠纷，双方均有责任。本院对原告的双倍返还定金诉求不予支持，对被告主张没收定金的答辩意见亦不予采纳，被告应向原告返还购房定金18万元……。”并判决：“一、原告刘小龙、被告梁继红及第三人佛山市万物盛房地产代理有限公司于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月31日解除；二、被告梁继红于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告刘小龙返还购房定金180000元；三、驳回原告刘小龙的其他诉讼请求……。”刘小龙与被告均不服（2018）粤0606民初21767号民事判决提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2019）粤06民终6939号民事判决书，认为“……本案中，双方在涉案《房屋买卖合同》中关于定金的支付时间以及办理贷款手续时间均约定不明，在无其他证据佐证的情况下，梁继红二审提交的证据亦不足以证明双方就相关履行期限进行补充协商加以明确或梁继红曾按照合同约定履行通知义务。就本案而言，定金的支付及办理按揭贷款的时间均是合同的重要条款，双方对此约定不明，亦未依法采取相应的方式子以补救，一审法院认定双方均不构成违约并无不当。为此审法院对刘小龙的双倍返还定金的诉求，以及对梁继红要求没收定金的答辩意见均不予采纳于法有据，本院依法予以维持。”并判决，维持原判，驳回上诉。原告因被告拒绝支付居间服务费，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告认为其了解被告放售房屋后，与被告联系并先后5次带客看房，并最后促成案外人刘小龙与被告签订《房屋买卖合同》。被告认为是其自行将房源发上互联网，原告才得知售房信息。本院认为，案外人刘小龙与原、被告签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据已发生法律效力的（2018）粤0606民初21767号民事判决、（2019）粤06民终6939号民事判决，原、被告及刘小龙三方签订《房屋买卖合同》依法于2018年12月31日解除，被告应向刘小龙返还购房定金180000元，且依法认定合同各方在履约过程中的过错及导致合同解除的原因，故被告认为上列判决错误及原告与刘小龙串通设局骗取其中介费的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原、被告及刘小龙签订的《房屋买卖合同》虽已解除，但被告仍需依合同中“七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖合同双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房产地及买卖代理费，详见《买卖代理费支付承诺书》”的约定向原告支付相应的中介费。根据被告签订的《服务收费确认书》，双方约定的中介费为100000元，支付中介费的时间为“过户当天”。由此可见，原告进行居间合作，虽然促成了被告与案外人刘小龙关于涉案房屋买卖合同的订立，这仅是原告提供居间服务的部分，在原告促成买卖双方签约后，仍需要为买卖双方完成后续的交易工作提供服务，当中存在居间方人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，由于涉案《房屋买卖合同》已被解除，即买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，原告应就因此减少的服务项目而减收报酬，本院可综合情况在合理范围内酌定。考虑到原告带案外人刘小龙看房，促成被告与案外人刘小龙之间的买卖合同签署，居间合同已经成立等事实，原告作为提供居间服务一方没有履行合同约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”的通知义务，而涉案《房屋买卖合同》被解除也在于被告与案外人刘小龙就定金支付、办理按揭贷款的时间约定不明所引起，本院综合上述因素酌定居间费为10000元。原告主张超出部分，缺乏理据，本院不予支持；被告认为不需要支付中介费及支付条件未成就的辩解意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁继红于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市万物盛房地产代理有限公司支付居间报酬10000元；二、驳回原告佛山市万物盛房地产代理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1150元（由原告佛山市万物盛房地产代理有限公司预交1710元），应退回原告佛山市万物盛房地产代理有限公司560元，由原告佛山市万物盛房地产代理有限公司负担1035元，由被告梁继红负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年一月十四日书记员  李嘉濠