四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终897号 上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行，住所地四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：李雷，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺璇，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：杨春年，男，1956年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张永祥，四川永祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩进，四川永祥律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区置信路57号。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司，住所地四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：陈林，董事长。 原审第三人（被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司，住所地四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街六号楼三层。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 上诉人成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）因与被上诉人杨春年，原审第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人成都银行锦江支行的委托诉讼代理人李雷，被上诉人杨春年的委托诉讼代理人张永祥、韩进，原审第三人长锦建筑公司、华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民共同的委托诉讼代理人魏有志到庭参加诉讼。原审第三人金穗担保公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 成都银行锦江支行上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初264号民事判决，改判驳回杨春年的诉讼请求；2.本案诉讼费由杨春年负担。事实和理由：一、杨春年在购买案涉房屋前，对无法过户系明知，不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除成都银行锦江支行的执行。（一）杨春年在签订商品房买卖合同前，案涉房屋已备案在金穗担保公司名下，按照商品房买卖的一般惯例，会对所购房屋的出售情况予以了解，且因该房屋已办理备案，杨春年购买房屋时是无法办理网签及合同备案的，故此时杨春年是明知案涉房屋已出售且办理了合同备案的事实。而杨春年在明知房屋已备案在他人名下，无法办理过户的情况下，仍然坚持购买，显然其购买目的并非善意，而是与华乘万青置地公司恶意串通，试图通过一房二卖的手段对抗华乘万青置地公司与金穗担保公司之间形成的商品房买卖合同关系，损害第三人利益，以实现自己的债权，案涉房产未办理过户是杨春年自身原因所致。（二）杨春年一次性购买三套房的行为违反了成都市的限购政策，因政策原因也无法办理过户。2011年1月18日，国务院出台了一系列房地产市场调控措施，同年2月14日，成都市人民政府颁布了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，严格限制本地户籍家庭购买第三套房，该政策直至2015年1月21日才取消。杨春年作为本地居民，其明知限购政策，在无法办理产权过户的情况下，仍于2014年11月28日签订买卖合同，一次性购买三套房屋，也证实其以抵偿的方式购买房屋并非善意，此情形下未能办理过户仍系杨春年个人原因所致。一审法院在查明上述事实情况下，仍确认杨春年的物权期待权，明显适用法律不当。二、一审法院对杨春年签订房屋买卖合同及实际占有房屋的时间并未查清。如前所述，杨春年在限购期内一次性购买三套房屋的行为不符合日常逻辑，且在限购政策取消后至更严厉的限购政策出台前的近两年内，杨春年也未积极办理过户登记，明显有悖常理。因此，杨春年是在案涉房屋被查封后，为了对抗法院执行，与华乘万青置地公司恶意串通，采取倒签日期的方式，虚构商品房买卖合同、前期物管合同及交房资料等证据，伪造出在案涉房屋被查封前已签订商品房买卖合同及实际占有房屋的事实。一审中，成都银行锦江支行就对前述事实的真实性与关联性提出异议，但一审法院未采纳。请求二审法院对合同签订时间、实际占有房屋时间等事实进行查明，以便做出正确的裁判。 杨春年辩称，一、一审判决认定事实清楚，说理充分，案涉房屋未办理过户登记系华乘万青置地公司的责任。二、金穗担保公司与华乘万青置地公司之间不存在真实的房屋买卖关系，仅仅是因为金穗担保公司为长锦建筑公司借款提供了担保，金穗担保公司为了保证权益要求华乘万青置地公司提供反担保，故而签订商品房买卖合同，但无真正买卖关系。 长锦建筑公司、华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民陈述称，一、金穗担保公司虽然与华乘万青置地公司签订了房屋买卖合同，但该合同名为买卖实为担保，金穗担保公司并未按照合同约定支付过购房款，华乘万青置地公司也未将房屋交付给金穗担保公司，金穗担保公司对案涉房产无物权期待权。虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司之间的买卖合同经过网签备案，但该行为与物权登记和预告登记相比公示效力弱，不产生物权期待权。二、成都银行锦江支行称华乘万青置地公司与杨春年恶意串通，但其并未提供任何证据证实，不能仅凭其怀疑就认定存在恶意串通的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨春年向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对位于成都市温江区房屋的强制执行，解除查封；2.判决该房屋归杨春年所有。 一审法院认定事实：案涉房屋是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2014年8月15日、19日，杨春年与华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司签订借款协议和关于借款协议的补充约定，约定杨春年借款200万元给华乘万青置地公司，借款期限从2014年8月15日至2015年8月14日，利息按月利率2%计算，按月支付，李忠萍、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司承担连带保证责任。合同签订后，杨春年于2014年8月18日向华乘万青置地公司交付了200万元。2014年10月起，华乘万青置地公司未按约定支付利息，2014年9月29日，华乘万青置地公司的法定代表人李忠萍委托赵兴民代行法定代表人职务。杨春年知悉后，分别于2014年10月19日、11月19日两次书面催促华乘万青置地公司支付约定的利息。2014年11月22日，华乘万青置地公司书面回复告知杨春年，因经营困难，短期内无法履行合同，并提出以房抵债和延期还款两种方式供杨春年选择。2014年11月26日，杨春年与华乘万青置地公司、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司签订补充协议书，约定华乘万青置地公司以包括案涉房屋在内的三套住房抵偿所欠杨春年的借款本息，由杨春年和华乘万青置地公司另行签订房屋买卖合同。2014年11月28日，杨春年与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，约定杨春年购买案涉房屋，建筑面积220.9平方米，总价967559元，华乘万青置地公司在2015年1月18日之前交付房屋。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。双方对抵偿的三套房屋一并结算，除200万元借款外，由杨春年另行补足房款差价270657元。2015年1月7日，华乘万青置地公司向杨春年交付了案涉房屋，双方办理了相应的交接手续。同日，杨春年交纳了从2014年11月29日开始的物业管理费。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保。华乘万青置地公司、金穗担保公司、长锦建筑公司于2014年5月10日签订反担保合同并办理公证，合同约定华乘万青置地公司用案涉房屋等房屋为金穗担保公司提供反担保。2014年10月10日，案涉房屋以华乘万青置地公司与金穗担保公司之间的商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将案涉房屋作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经四川省成都市中级人民法院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。该院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对案涉房屋续行查封，查封时间从2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，该院公告对案涉房屋进行处置。杨春年提出执行异议，该院审理后，于2017年12月13日作出（2017）川01执异2664号执行裁定，以案涉房屋已经备案登记在金穗担保公司名下，杨春年订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回杨春年的异议请求。杨春年不服裁定提起诉讼。 一审法院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨春年因与华乘万青置地公司之间先存在债的关系，为实现债权，通过与华乘万青置地公司协商一致采用以物抵债的方式消灭双方的债，并由此订立商品房买卖合同，按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，并按约定的价款补足价款差额，原有的金钱债权抵偿一部分合同价款，是履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。杨春年与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同并已经支付了全部房款，华乘万青置地公司按约定向杨春年交付了房屋，以上行为均发生在人民法院查封案涉房屋之前。此前虽然有金穗担保公司与华乘万青置地公司之间商品房买卖合同的备案，但根据查明的事实已经能够确定该双方之间并不存在商品房买卖合同关系，双方也未按该备案的商品房买卖合同行使权利和履行义务，实际仅是实现反担保的目的。担保物权以登记为生效要件，合同备案不属于物权登记的种类，不发生担保物权效力，金穗担保公司仅在承担了保证责任后对长锦建筑公司产生追偿权或者对华乘万青置地公司等保证人产生超过自身承担份额的追偿权，均属于普通债权。杨春年与华乘万青置地公司之间以转移物权为目的的商品房买卖合同除权属登记外已经全部履行，其物权期待权仅落后于登记的物权和办理预告登记的准物权，明显优于一般金钱债权，其对案涉房屋享有的民事权益优先于成都银行锦江支行申请执行的一般金钱债权，也不受金穗担保公司可能产生的追偿权影响。杨春年对案涉房屋所享有的权利能够阻却执行。杨春年提出的确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因是杨春年与华乘万青置地公司之间买卖合同履行结果的范畴，不属于执行异议之诉案件审理的范围，不予审理和支持。 综上，杨春年的排除执行诉讼请求符合法律规定，予以支持，其他诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、停止对位于成都市温江区房屋的执行；二、驳回杨春年的其他诉讼请求。一审案件受理费13475.59元，由华乘万青置地公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为杨春年就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据本案查明的事实，杨春年与华乘万青置地公司之间最初系借款关系，后因华乘万青置地公司经营困难，无法偿还借款，故双方合意采取以房抵债的方式了结借款关系并签订了商品房买卖合同及补充协议。协议签订后，杨春年也按照约定接受了房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，杨春年因与华乘万青置地公司之间先存在债的关系，为实现债权，通过与华乘万青置地公司协商一致采用以房抵债的方式消灭双方的债，并由此订立补充协议，约定华乘万青置地公司以包括案涉房屋在内的三套房屋抵偿所欠杨春年的借款本息，并在随后签订商品房买卖合同及补充协议，虽然杨春年与华乘万青置地公司所签订商品房买卖合同的内容与以支付购房款为对价而获取出售房产的所有权的买卖合同无明显的区别，但双方随后签订的案涉商品房买卖合同及补充协议，应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以房抵债的实际履行方式，双方之间的以房抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。案涉合同性质实质上是以房抵债协议，其目的在于消灭华乘万青置地公司对杨春年的借款，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以房抵债协议中的“买受人”，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围并不相符，本案不符合适用该条规定的前提条件。 其次，虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，并将案涉房屋以买卖合同的名义备案至金穗担保公司名下，但双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是华乘万青置地公司以该种方式向金穗担保公司提供反担保，因此，双方之间的法律关系性质属于让与担保。本案中，金穗担保公司与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同所约定的房屋买卖，是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，金穗担保公司不能要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同。双方之间的真实意思行为是让与担保，该种担保方式虽不是法律明确规定的担保方式，但确属双方的真实意思表示，且不存在法定的无效情形，应属有效。由于双方仅办理了备案登记，并未完成担保物权登记，金穗担保公司对案涉房屋不享有担保物权，其享有的权利也仅属于一般债权。案涉房屋属于华乘万青置地公司开发的商品房，华乘万青置地公司目前仍是该房屋的所有权人。虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司之间的真实法律关系是让与担保，其不能要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同，但华乘万青置地公司与金穗担保公司均是成都银行锦江支行案涉债权的债务人，因此，案涉房屋仍属于被执行财产范围。 综上所述，杨春年基于以房抵债而交易不动产的行为，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故杨春年对案涉房屋享有的民事权益，并不足以排除成都银行锦江支行基于生效法律文书申请的强制执行。一审判决支持杨春年要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，认定事实和适用法律错误，应予纠正。成都银行锦江支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初264号民事判决； 二、驳回杨春年的诉讼请求。 一审案件受理费13475.59元、二审案件受理费13475.59元，均由杨春年负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 朱文京 审 判 员 蒋 濒 二〇二〇年一月十五日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣