江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12575号原告：黄兴霞，女，1977年5月6日出生，汉族，住所地南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩宇，江苏焯燃律师事务所律师。原告：张志忠，男，1976年8月7日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩宇，江苏焯燃律师事务所律师。被告：涂国琼，女，1977年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区商务法律服务所法律工作者。原告黄兴霞、张志忠与被告涂国琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄兴霞、张志忠共同委托诉讼代理人丁浩宇，被告涂国琼及其委托诉讼代理人朱宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄兴霞、张志忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即交付房屋；2、被告自2019年8月1日起按照1375元/天支付逾期交房违约金直到交房之日止；3、被告向原告支付自2019年8月1日起至2019年9月4日期间房屋的租赁收入4000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系，2019年5月27日，两原告与被告涂国琼签订了《存量房买卖居间合同》，约定原告购买被告坐落于南京市鼓楼区房屋（以下简称202室房屋），该房屋建筑面积38.76平方米，房屋用途为住宅且为南京树人学区房，房屋价格为275万元人民币。2019年8月1日，双方完成房屋移转登记，该房屋过户登记至原告张志忠名下。根据合同第四条房屋交付中约定，原告要求被告交付202室房屋，但被告告知原告该房屋中尚有租客承租，无法按时交付，因此原告也不能搬入该房屋中居住。双方在签订合同时，被告并未告知原告案涉房屋中还存在租客，被告不能按时交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。在被告无法按时交付房屋后，原告督促并要求被告清退租客并将收取的租金交还原告。被告收取房租的权利应截止至2019年8月1日，之后的租金应当归属于原告。现原告诉至法院，请求判如所请。被告涂国琼辩称，根据原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》第二条第二款贷款部分第二项的约定，被告同意原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款，原告同意于2019年5月31日前与贷款银行签订借款合同，原告同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足。该条第四款约定，原告未按规定支付房价款的，双方解除本合同，原告承担违约责任，并支付违约金10万元。原告逾期支付房款超过10天，被告有权解除合同，所收定金不予退还，并有权要求原告支付总房价20%的违约金。根据上述约定，原告在2019年7月10日支付首付款的行为已构成违约，2019年8月1日才付清房款，至今仍有3万元未支付。被告完全有权利单方与原告解除合同，10万元定金不予退还，有权向原告索取总房价20%的违约金。但被告选择继续履行合同，于2019年8月1日仍然与原告完成了产权变更过户手续。原告陈述的被告违约原因，根据合同约定，如果贷款不成，原告应在2019年6月30日内自己筹款，原告违约在先。在卖房时已告知原告202室房屋租期未到，双方口头约定宽限交房时间，原告通知被告交房，被告会立即通知租客搬走并交房。原告购买202室房屋是为了小孩上学，并非自己居住。双方约好2019年8月25日交房，因原告没有时间改到2019年8月27日。2019年8月27日，当时租客在房屋内，准备让租客与原告续租，原告当天不接受房屋。2019年8月30日，租客已经搬走，当天被告约原告交房，原告说没有时间。之后中介公司与原告联系，原告说改到2019年9月4日交房。当天原告张志忠到现场，被告交房原告不接收，原告说被告违约，要求被告支付违约金1万元。现案涉房屋仍然处于空置状态。被告同意原告主张的第一项诉讼请求，对其他诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年5月30日，原告张志忠（乙方）与被告涂国琼（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将202室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积38.76平方米，房屋用途为住宅，房屋转让价款为275万元；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为137万元用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2019年5月31日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足；甲方同意乙方自留尾款3万元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方定于全款到账时正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋，双方定于全款到账前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在全款到账前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。合同签订后，截至2019年8月1日，原告已支付房款272万元，余款3万元尚未支付。被告于2019年7月10日配合原告办理房屋所有权转移登记手续，2019年7月11日，原告取得案涉房屋的不动产权证。2019年8月15日，被告将户籍从202室房屋内迁出。关于交房情况，原告陈述，2019年8月27日，原告到202室房屋内收房，因为尾款及房租问题与被告没有达成一致意见，被告不同意扣除相应的房租及违约金，原告当天没有收房。2019年9月4日，被告通知原告收房，因为双方没有达成一致意见，且原告已起诉至法院，故原告当天没有去收房。另查明，2019年5月27日，原告黄兴霞与被告涂国琼及案外人南京优源房地产经纪有限公司就202室房屋买卖事宜另行签订《存量房买卖居间合同》一份，该合同内容与上述《南京市存量房买卖合同》内容一致。两原告主张共同购买202室房屋，被告对两原告的诉讼主体资格不持异议。庭审中。被告主张202室房屋月租金为1700元，202室房屋租客于2019年8月30日搬离，考虑到水电费用，同意支付原告租金2000元。本院认为，原告张志忠与被告涂国琼签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。合同约定，房屋总价款275万元，双方同意自留尾款3万元在房屋交付时自行交割，双方于全款到账时正式交付房屋。该处约定的全款应为全部房款275万元，故被告交房的条件是房屋全款275万元支付完毕。原告尚欠房款3万元，合同约定的交房条件尚未成就。原告自认2019年8月27日曾要求收房，因双方就房租及尾款争议未能达成一致未能收房。本院认为，在被告交房的情况下，原告以双方存在房租及尾款争议而拒绝收房，理由不能成立。因此，被告并不存在未能按约交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告同意交付202室房屋，本院予以确认。关于房屋租金，202室房屋已于2019年7月11日已转移登记至原告名下，原告张志忠系房屋所有权人，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告自房屋权属变更登记之日起有权收取房屋的租金收益。原告主张2019年8月1日至2019年9月4日的房屋租金4000元，其就该租金金额并未提供证据予以证明。被告自认房屋租金为每月1700元，并同意支付租金2000元，本院予以确认，故被告应支付原告租金收益2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告涂国琼于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区房屋交付给原告黄兴霞、张志忠。二、被告涂国琼于本判决生效之日起十日内支付原告黄兴霞、张志忠租金收益2000元。三、驳回原告黄兴霞、张志忠的其他诉讼请求。案件受理费1069元，因适用简易程序减半收取534.5元，由原告负担500元，被告负担34.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 彭二〇二〇年一月九日书记员 赵红芳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。