上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初45569号原告：安颖，女，1972年12月8日出生，汉族，户籍地吉林省长春市，现住吉林省长春市。委托诉讼代理人：游晓敏，广东广和律师事务所律师。被告：浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司，住所地浙江省温岭市。法定代表人：郭东劭，总经理。委托诉讼代理人：王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：曹明顺，男，1964年8月2日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市建华区文化街道安居社区358组。第三人：王堃，女，1967年7月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区延福街安埠小区403栋8单元301室以上第三人之共同委托诉讼代理人：王智，辽宁东尧律师事务所律师。第三人：吉林省凯琳经贸有限公司，住所地吉林省长春市九台经济开发区三期创业孵化基地十一栋。法定代表人：初光，总经理。委托诉讼代理人：穆冠桥。原告安颖与被告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司(以下简称“钱江摩托分公司”)、第三人曹明顺、王堃、吉林省凯琳经贸有限公司(以下简称“凯琳公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安颖的委托诉讼代理人游晓敏，被告钱江摩托分公司的委托诉讼代理人潘思佳，第三人曹明顺、王堃的委托诉讼代理人王智，第三人凯琳公司的委托诉讼代理人穆冠桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安颖向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)沪0115执异313号执行裁定书(以下简称313号裁定书)；2、确认长春市二道区八里堡鲁辉国际城5区15幢1单元302室房屋(以下简称案涉房屋)归原告安颖所有；3、解除对案涉房屋的查封并停止执行；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年11月18日，第三人曹明顺向案外人鲁辉开发建设有限公司购买了案涉房屋，2010年2月3日，第三人曹明顺到房产部门办理了备案登记手续。2017年2月16日，原告与第三人曹明顺就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定成交价为人民币55万元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告按约支付定金10万元、房款43万元，约定办理过户时付清剩余2万元。因开发商拆迁工作缓慢致未能过户。直至2018年6月，原告获悉鲁辉国际城5区房屋可以办理不动产权证书，在办理过程中得知浦东法院执行局于2018年3月以(2018)沪0115执4059号查封案涉房屋。2018年5月，原告提出执行异议申请，经浦东法院审查于2019年5月13日作出(2019)沪0115执异313号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对此不服，理由如下：一、该裁定适用法律错误：该裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条，认为被执行人曹明顺仅就案涉房屋办理了备案登记，尚未取得物权登记，案涉房屋仍登记在开发商名下，原告的异议请求不符合第二十八条规定的“对登记在被执行人名下的不动产提出”的条件，故对原告的异议请求不予支持。原告认为曹明顺对案涉房屋的备案登记已经具备了公示效力，法院采取查封措施也是基于曹明顺对案涉房屋的所有权，但又以未登记在被执行人名下驳回原告的异议申请，违反基本的逻辑准则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查冻扣规定》)规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人虽未取得物权登记，但已经履行了预售合同的主要义务；原告也支付了绝大部分价款并实际占有案涉房屋，故第三人已经取得了相当于物权的权利，原告亦享有对案涉房屋的物权期待权，能够排除执行。综上313号裁定书违背立法本意，适用法律错误。二、原告对案涉房屋的权利，符合《异议复议规定》二十八条规定：原告与第三人签订的买卖合同合法有效且早于法院对案涉房屋的查封；原告在法院查封之前即合法占有案涉房屋并按合同约定支付大部分房款，并愿意按法院要求支付剩余房款；原告提供的的(2018)吉0122执异36号执行裁定书等证据足以证明，因开发商及物业等原因导致未能办理产权登记，并非原告自身原因。三、原告早年离异，独自抚养儿子花雨豪，经查询可证明原告及儿子均无房产，案涉房屋系唯一房产。综上请求法院保护原告对案涉房屋的物权期待权，解除对案涉房屋的查封。又，原告基于与第三人曹明顺的房屋买卖关系，要求确认案涉房屋权属归原告所有。被告钱江摩托分公司辩称，不同意原告诉请。首先，原告的第一项诉讼请求不属于本案的审理范围。其次，案涉房屋并未登记在被执行人曹明顺名下，故不符合《异议复议规定》第二十八条规定的前提条件。第三人曹明顺办理的备案登记仅是对买卖合同债权的公示而非案涉房屋的物权。法院对案涉房屋的查封系预查封，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条明确规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故只要财产可能属于被执行人，法院即可采取查封措施，原告认为313号裁定书存在逻辑准则，缺乏依据。第三、《查冻扣规定》十六条也是基于财产为“被执行人所有”的前提，案涉房屋并非第三人曹明顺所有，原告主张适用该规定亦不成立。第四、原告虽然与第三人曹明顺就案涉房屋签订了合同，但签订之时曹明顺尚未取得案涉房屋所有权，故该合同处于效力待定，不符合二十八条规定的“合法有效的书面合同”。第五、现有证据不能证明原告在法院查封案涉房屋之前实际占有、支付全部或部分购房款以及未办理过户登记并非其过错。综上，原告仅基于与第三人曹明顺房屋买卖合同享有对曹明顺的债权而非对案涉房屋的物权期待权，其享有权利不能排除被告对案涉房屋的预查封，请求法院驳回其全部诉讼请求。第三人曹明顺、王堃共同述称，同意原告的第二项诉讼请求，即案涉房屋权属归原告所有；对原告的第一、三项诉讼请求请法院依法处理。原告所述及313号裁定书查明部分均属实，案涉房屋早已交付原告，由其使用。第三人凯琳公司述称，第三人凯琳公司对曹明顺、王堃与被告钱江摩托分公司的诉讼及执行案件均未到庭参与，对案件情况了解不多。对原告的诉讼请求请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人确认的原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房合同备案信息查询结果证明、(2018)沪0115执4059号《协助执行通知书》、(2019)沪0115执异313号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的《房屋买卖合同》、工商银行明细单、社区居住证明、物业居住证明、物业费收据、二次供水收据、收条、物业公司证明、鲁辉开发建设公司的公示、(2017)沪0115执异487号执行裁定书、(2018)吉0122执异36号执行裁定书、(2000)二民初字第315号民事调解书、户口簿、个人住房信息查询结果证明等证据有异议：1、签订日期为2017年2月16日的《房屋买卖合同》主要内容为，原告向第三人曹明顺购买案涉房屋，成交价55万元，定金10万元，第二笔43万元在两个月内付清，尾款2万元在产权证办理过户手续时付清；原告取得案涉房屋所有权之前所发生费用(如水电煤气及采暖费等)由第三人曹明顺负责，交房之后房屋所有费用由原告负责；曹明顺办理手续后将所有缴费单据交予原告；产权证下来后曹明顺协助安颖把产权证办理更名过户手续给安颖，办理费用由曹明顺负责，更名过户费由安颖承担等。被告认为该合同真实性无法确认，且从约定内容看，双方对案涉房屋尚未登记在第三人曹明顺名下是明知的，即曹明顺并无处分权，原告亦明知购房的风险。2、工商银行明细单显示：户名为原告的工商银行账号分别于2017年2月16日、3月8日、3月15日向户名曹*顺账户共计转账53万元。被告认为该转账不能证明为购房款。3、由长春市二道区八里堡街道东荣社区居民委员会出具的证明，主要内容为原告自2017年3月入住长春市二道区八里堡街道鲁辉国际城荷兰小镇(5区)15栋1单元302室至今。被告认为，据被告所知该小区直到2018年5月还没有通过验收，故不可能在2017年3月即交付使用，故对该证明内容不予认可。4、长春市德辉物业服务管理有限公司358区物业服务中心出具的居住证明，主要内容为原告自2017年2月16日购买案涉房屋，自2017年3月15日入住至今；该房原房主为曹明顺。被告对该份证据形式存疑，出具证明单位为物业公司下属部门且证明人未签名确认。5、物业费收据及二次用水收据，显示2017年5月，以第三人曹明顺名义向物业公司缴纳了案涉房屋2017年4月1日至12月31日物业费和生活垃圾处理费、以安颖名义向物业公司缴纳了案涉房屋2018年1月至2019年12月31日的物业管理费和生活垃圾处理费；以曹明顺名义缴纳了案涉房屋自2014年11月至2016年12月的二次供水费。被告认为二次供水费收据系手写、不符合形式要求，且该组证据不能证明原告实际占有使用案涉房屋。6、收条。显示第三人曹明顺于2017年2月6日收到原告支付定金10万元；第三人王堃代曹明顺出具收条，确认收到房款43万元。被告认为在第三人曹明顺、王堃未到庭的情形下无法确认该组证据真实性，且即使是夫妻关系在重大法律问题上并不能互相代理。7、物业公司证明，显示由长春市德辉物业服务管理有限公司出具，证明长春市二道区鲁辉国际城五区从2019年办理入住，自2018年开始办理产权相关事宜，从2018年5月2日开始通知15栋业主办理初始登记业务(产权处登记备案)。鲁辉开发建设公司的公示显示：鲁辉国际城5区9、15、20、26、27号楼所有商品住宅部分将于2018年6月10日初始登记证(产权处登记备案)办理完毕。被告对该组证据真实性无法确认，即使为真实的也可证明案涉房屋直至2018年6月才办理了产权登记手续，进一步证明原告与曹明顺签订合同时大产证尚未办理。8、(2019)沪0115执异487号执行裁定书、(2018)吉0122执异36号执行裁定书。被告对该两份裁定书真实性无异议，但不能证明原告证明目的，每个案件情形不同，不存在同案不同判。9、2000二民初字第315号民事调解书、户口簿、个人住房信息查询结果证明。被告对该组证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。第三人曹明顺、王堃对向上述证据1、2、6无异议，对其余证据因发生在第三人向原告交付案涉房屋之后，故不清楚。第三人凯琳公司对上述证据均不清楚，无法发表质证意见，请法院依法认定。本院对上述证据及待证事实综合认定如下：证据1、2、6互相印证且第三人曹明顺、王堃予以认可，对该三份证据本院予以采信。证据3-5、7虽然在形式上有所欠缺，但基本可以证明原告签订合同后对案涉房屋实际占有使用以及案涉房屋办理初始登记的事实，本院予以确认。证据8与本案无关联性。证据9中个人住房信息查询结果证明，证明原告在该行政区域内名下无住房，可以证明案涉房屋系其唯一住房，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告钱江摩托分公司与第三人凯琳公司、曹明顺及王堃委托合同纠纷一案，经本院审理于2017年8月作出(2016)沪0115民初89982号民事判决书，判令：一、钱江摩托分公司与凯琳公司于2016年2月25日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自判决生效之日起解除；二、凯琳公司自判决生效之日起十日内返还钱江摩托分公司摩托车115辆(清单见附件)；三、凯琳公司自判决生效之日起十日内支付钱江摩托分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以28,292,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息；四、凯琳公司自判决生效之日起十日内支付浙江钱江摩托分公司私自出售摩托车的货款1,461,568元，并支付以1,461,568元为基数，自2016年7月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息；五、凯琳公司自判决生效之日起十日内赔偿钱江摩托分公司律师费200,000元；六、王堃、曹明顺对凯琳公司上述第三项、第五项还款义务承担连带保证责任。王堃、曹明顺承担连带保证责任后，有权向凯琳公司追偿；七、驳回钱江摩托分公司的其余诉讼请求。案件受理费194,345元，由钱江摩托分公司负担3,300元，凯琳公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元。第三人对该判决均不服，提出上诉。经上海市第一中级人民法院审理，于2017年10月31日作出(2017)沪01民终11210号民事判决书：一、维持上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第二、四、五、六、七项；二、变更上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第一项为：被上诉人钱江摩托分公司与上诉人凯琳公司于2016年5月26日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自判决生效之日起解除；三、变更上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第三项为：上诉人凯琳公司自判决生效之日起十日内支付被上诉人钱江摩托分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以9,622,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息。一审案件受理费人民币194,345元，由被上诉人钱江摩托分公司负担3,300元，上诉人凯琳公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元；二审案件受理费人民币191,570元，由上诉人凯琳公司、王堃、曹明顺负担。该案生效后，第三人未履行判决书确定的义务，钱江摩托分公司向本院申请执行，案号为(2018)沪0115执4059号。本院于2018年3月23日向长春市房产档案馆发出《协助执行通知书》，查封：一、查封王堃位于长春市二道区远达大街XXX号富民小区7号楼【权利证号XXXXXXXXXX、丘地号6-4/90-4-1(119)】；二、曹明顺购买的鲁辉开发建设有限公司开发的坐落于远达大街以东、乾安路以北鲁辉国际城五区(1)39-2/35幢101号房【丘地号6-3/21-18(502)】；(2)15幢1单元302号房【丘地号6-3/21-19(302)】(即案涉房屋)；(3)16幢1单元502号房【丘地号6-3/21-34(101)】；查封期限为3年，自2018年3月23日起至2021年3月22日止。另查明，第三人曹明顺与王堃于2006年1月登记结婚。2009年11月18日，第三人曹明顺与案外人鲁辉开发建设有限公司(以下简称鲁辉公司)就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定内容：案涉房屋为预售商品房，鲁辉公司已取得商品房预售许可证；案涉房屋建筑面积125.28平方米，价款为386,865元；交付期限为2009年12月31日前，交付条件为案涉房屋经验收合格；鲁辉公司应当在案涉房屋交付使用后270日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意以下处理方法：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向长春市房地产交易中心申请登记备案。长春市房产档案馆商品房合同备案信息查询结果显示：备案时间2010年2月3日，买受人为曹明顺，房屋即案涉房屋。2010年4月，鲁辉公司开具发票确认第三人曹明顺支付案涉房屋的全部房价款。还查明，2017年2月16日，原告安颖与第三人曹明顺就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定：1、成交价550,000元，首次付定金100,000元，两个月内付清第二笔430,000元，第三笔20,000元于产权证办理过户手续时付清；2、在原告取得房屋所有权之前所发生的费用(如水、电、煤气、采暖等)由第三人曹明顺负责，交房之后此房屋所有的费用由原告承担。曹明顺办理手续后将所有缴费单据交予安颖；三、产权证下来后曹明顺协助安颖把产权证办理更名过户手续给安颖，办理房产证的费用由曹明顺负责，更名过户费用由安颖承担；四、如一方反悔双倍赔偿另一方；五、合同经双方签字捺印后即刻生效。原告与第三人均签名捺印。2017年2月16日、3月8日、3月15日，原告安颖向第三人曹明顺共计转账支付530,000元，第三人曹明顺、王堃分别出具收条予以确认。原告安颖及第三人分别支付了案涉房屋的物业费及垃圾处理费(自2017年4月至2019年12月31日)、二次供水费(2014年11月至2016年12月)。2018年5月2日，鲁辉公司张贴公示，承诺2018年6月10日对鲁辉国际城五区9、15、20、26、27号楼办理完毕初始登记证。原告安颖在办理案涉房屋产权登记中发现被本院以(2018)沪0115执4059号查封，遂提出执行异议。经本院审查，于2019年5月12日作出(2019)沪0115执异313号执行裁定书，以被执行人曹明顺对案涉房屋办理的为买受人备案登记，尚未取得物权登记，案涉房屋仍登记在鲁辉公司名下为由驳回原告的异议请求。原告遂起诉。本院认为：案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告主张其依据《异议复议规定》第二十八条对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该条款之立法意旨，不动产买受人对被执行人名下不动产享有物权期待权时，才可排除一般金钱债权案件的执行措施。原告主张，曹明顺已经与鲁辉公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并支付全部价款，进行了预售登记等，据此曹明顺享有对案涉房屋的物权期待权。原告依据与曹明顺签订的房屋买卖合同，同样也享有物权期待权，对此观点本院难以支持：关于物权期待权，《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的是消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，对其予以优先于金钱债权人的特殊保护；《异议复议规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的保护条件作出规定，以上均是针对一手房消费者向开发商购买商品房的情形作出的对消费者物权期待权的保护。《查冻扣规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议后进行审查的条件。上述两个该司法解释对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件作出规定，也以物权登记在被执行人名下为前提条件，故原告主张缺乏法律依据。另，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。据此，原告认为本院对案涉房屋采取执行措施即系对所有权的认定亦缺乏法律依据。综上所述，原告诉请要求解除对案涉房屋的查封并停止执行，于法无据，本院不予支持。原告的第一项诉讼请求，不属于案外人执行异议诉讼的受理范围。原告的第二项诉讼请求系基于其与第三人曹明顺就案涉房屋所签订的买卖合同，且本案中对其要求解除查封的诉讼请求未予支持，故原告可待本案判决生效后通过其他法律途径主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告安颖的全部诉讼请求。案件受理费人民币9,300元(原告已预交)，由原告安颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  金伟萍人民陪审员  金静国二〇二〇年一月二十一日书 记 员  钱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。