云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9306号上诉人（原审被告）：王雪梅，女，1958年10月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王南亚，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明芮成物业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区兴苑路德缘小区内。法定代表人：江山。委托诉讼代理人：高乾，云南法兮律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王雪梅因与被上诉人昆明芮成物业管理有限公司（以下简称芮成公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王雪梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回芮成公司一审的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由芮成公司承担。事实及理由：1、《前期物业管理服务委托合同》仅具有真实性而不具有合法性；2、芮成公司擅自于2015年8月22日解除《前期物业管理服务协议》已经严重违约；3、本案诉讼时效已过。芮成公司辩称：《前期物业管理服务委托合同》系芮成公司与开发商所签订，该合同依法具有合法性；案涉小区于2015年8月19日成立业主委员会，由于业主委员会的成立，《前期物业管理服务委托合同》作为前期物业管理协会便即行终止，故芮成公司终止合同并未违约；案涉小区的物业管理费系按年度缴费，故当年度费用的缴纳时间最迟为12月31日前，因此本案的诉讼时效并未经过。芮成公司向一审法院起诉请求：1、判令王雪梅支付综合物业管理费共计4979元；二、诉讼费由王雪梅承担。一审法院认定事实：芮成公司系昆明市日新路德瀛华府小区Ｃ幢4单元7-8层407号房屋的所有权人，建筑面积299.07平方米。2009年5月17日，昆明德亨房地开发经营有限公司与芮成公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由芮成公司对位于昆明市提供物业管理服务，其中约定住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按1.6元／平方米缴纳；代收生活垃圾清运费：按环卫站相关规定每月10元／户；消防设施维护费每月30元／户；生活给水二次加压费每月25元／户；电梯维护费：二幢至六幢1层至5层每月85元／户、6层至10层每月105元／户、11-16层每月115元／户。2009年6月28日，芮成公司与王雪梅签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅建筑面积每月每平方米暂定1.6元，王雪梅交纳物业管理费时间为每月1日至月底，按年缴纳。2015年8月21日，芮成公司在小区内粘贴《终止前期物业服务告知书》，其上载明：昆明芮成物业管理有限公司定于2015年8月22日零时终止与昆明德亨房地产开发经营有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》。芮成公司于2016年3月24日在春城晚报广告版刊登了向德瀛华府小区（1-6幢应缴物业费195户）催缴费用的公告，其中包括王雪梅所有的房屋。另查明，芮成公司向一审法院递交起诉状的时间为2018年8月15日。芮成公司主张王雪梅应当缴纳2015年1月1日起至2015年8月21日期间的物业管理服务费3674元、垃圾清运费77元、二次变频加压费192元、消防设施维护费230元、电梯设施维护费806元。一审法院认为，依据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2009年5月17日，芮成公司与昆明德亨房地产开发经营有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，2009年6月28日，芮成公司与王雪梅签署《前期物业管理服务协议》，前述合同系合同相对方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，芮成公司、王雪梅应当按照合同约定享有权利和承担义务。前述两份合同约定了物业管理服务费、生活垃圾清运费、消防设施维护费、生活给水二次加压费、电梯维护费收费标准，王雪梅应当缴纳。王雪梅抗辩芮成公司的诉求已经过了诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”芮成公司与王雪梅签订的《前期物业管理服务协议》约定王雪梅按年缴费，交费时间为每月1日至月底，故王雪梅最迟应当于2015年12月31日之前交纳2015年1月1日至2015年8月21日的综合物管费，诉讼时效应自2016年1月1日起算，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案诉讼时效至民法总则施行之日2017年10月1日未满两年，可以适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，又因芮成公司于2018年8月15日向一审法院提交起诉状，没有超过诉讼时效期间，故对王雪梅的抗辩，一审法院不予采信。故芮成公司主张王雪梅应当缴纳2015年1月1日起至2015年8月21日期间的物业管理服务费3674元、垃圾清运费77元、二次变频加压费192元、消防设施维护费230元、电梯设施维护费806元，共计4979元，一审法院予以支持。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：王雪梅于判决生效之日起十日内向芮成公司交纳综合物业管理服务费人民币4979元。一审案件受理费人民币25元（芮成公司已预交），已减半收取，由王雪梅负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审中，被上诉人芮成公司对一审法院确认的案件事实无异议；上诉人王雪梅对一审法院确认的案件事实有异议，认为2009年5月17日昆明德亨房地产开发经营有限公司虽与芮成公司签订《前期物业管理服务委托合同》，但该合同系违法签订，故对合同约定内容有异议，该合同及合同约定内容不应作为本案案件事实予以认定。经审理，本院二审查明事实与一审法院查明案件事实一致，对此本院予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下案件事实：双方当事人确认2015年1月1日前针对涉案小区的物业管理服务费、垃圾清运费、二次变频加压费、消防设施维护费、电梯设施维护费均已缴纳。双方当事人确认按照合同约定收费标准，自2015年1月1日起至2015年8月21日期间王雪梅就案涉小区房屋尚欠的物业管理服务费3674元、垃圾清运费77元、二次变频加压费192元、消防设施维护费230元、电梯设施维护费806元，共计4979元。二审中双方当事人均认可2015年1月1日以前王雪梅就案涉小区房屋所缴纳的物业管理服务费用系按年度支付。根据查明事实及双方当事人诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、昆明德亨房地开发经营有限公司与芮成公司就案涉小区物业管理所签订的《前期物业管理服务委托合同》对王雪梅是否有约束力，王雪梅应否向芮成公司支付尚欠物业管理服务费用？2、被上诉人芮成公司本案诉请主张是否已过诉讼时效？针对第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，芮成公司与案涉小区开发商昆明德亨房地产开发经营有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》对案涉小区实际提供物业服务及物业管理，该合同对小区业主王雪梅具有约束力，王雪梅在接受物业服务后应按照合同约定向芮成公司支付相应物业管理服务费用。针对第二个争议焦点。根据查明案件事实可知，王雪梅向芮成公司已付的物业管理服务费用系按年度支付，故王雪梅最迟应当于2015年12月31日之前交纳本案尚欠的自2015年1月1日至2015年8月21日期间的综合物业管理服务费用，故本案诉讼时效应自2016年1月1日起算，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案诉讼时效至民法总则施行之日2017年10月1日未满两年，可以适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，本案中芮成公司于2018年8月15日向一审法院提交起诉状主张权利，并未超过诉讼时效期间，故对王雪梅的该项抗辩理由，本院二审不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 陈 锐审判员 宋 婕二〇二〇年一月八日书记员 张茹琳