山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0682民初5809号原告：王文科，男，1960年6月13日出生，汉族，住莱阳市。被告：山东新华书店集团有限公司莱阳分公司。住所地：莱阳市旌旗西路262-2号。法定代表人：李勇，该公司经理。委托诉讼代理人：李海波，该公司副经理。委托诉讼代理人：王明珠，山东通世律师事务所律师。被告：河北建工房地产有限公司鲁东分公司。住所地：莱阳市旌旗路99号。负责人：宋修艺。委托诉讼代理人：赵爱琴，该公司经理。被告：山东新昕资产管理经营有限公司烟台市分公司。住所地：烟台市芝罘区南大街以南胜利路以西。法定代表人：张群峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘迎春，该公司职工。委托诉讼代理人：王明珠，山东通世律师事务所律师。原告王文科诉被告山东新华书店集团有限公司莱阳分公司（下简称新华书店莱阳分公司）、河北建工房地产有限公司鲁东分公司（下简称建工鲁东分公司）、山东新昕资产管理经营有限公司烟台市分公司（下简称新昕烟台分公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张明武独任审判，公开开庭进行了审理。原告王文科，被告建工鲁东分公司的委托诉讼代理人赵爱琴，被告新华书店莱阳分公司的委托诉讼代理人李海波，被告新昕烟台分公司的委托诉讼代理人刘迎春以及两被告的共同委托诉讼代理人王明珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理莱阳市升平街新华书店商住楼一楼西第一件房屋的产权证书；2、判令被告自2010年6月1日开始按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金至原告取得产权证书之日；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告原在莱阳市新华书店东相连二楼处有房屋一间。2007年初，莱阳市新华书店投资建设莱阳市新华图书文化城，需将原告该房屋拆迁。为此，双方签订房屋拆迁安置补偿协议，协议约定被告以实物形式补偿，即以莱阳市升平街新华书店商住楼一楼西第一间房屋回迁安置，用以抵顶原告被拆除的房屋。后原告房屋被被告拆除。2010年6月，被告将涉案房屋交付原告，但涉案房屋的产权证书被告一直未给原告办理。另，莱阳市新华书店已经注销，注销文书注明莱阳市新华书店的人、财、物责均由被告新华书店莱阳分公司负责。包括涉案房屋在内的整栋莱阳市新华书店投资开发的大楼均已移交给被告新昕烟台分公司接管。包括涉案房屋在内的整栋大楼都是莱阳市新华书店借用被告建工鲁东分公司资质开发。据此，三被告均应承担给原告办理产权证书及支付违约金的责任。综上，原告具状法院，请求判如所请。被告新华书店莱阳分公司、新昕烟台分公司共同辩称：第一，原告作为被拆迁人，其要求办理安置房屋的产权证是正当的，但是两被告均不是拆迁人，也不是开发商，均没有为原告办证的义务，同时也办不出产权证。第二，能为原告办理产权证的只有被告建工鲁东分公司，原告房屋所在楼其他住户均办理了房产证，也都是该公司给办理，只是没有给原告办理，故办证义务只能由该公司履行。第三，原告关于违约金的请求无法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。被告建工鲁东分公司辩称：第一，涉案房屋所在的房地产项目至今未办理竣工验收手续，原因是施工单位莱阳市市建公司与工程承包人之间存在纠纷尚未完全解决，市建公司不同意协助办理相关的竣工验收手续，导致房屋无法办理产权证书。第二，我方与新华书店之间存在往来账，但新华书店的资金一直不到位，导致公司运行困难，其中涉及原告主张的回迁房屋。第三，根据“合同相对性”原则，涉案补偿协议书系原告与新华书店签订，此协议只能约束协议双方当事人，不能为我方等第三人设定义务，原告起诉我方主体不适格。第四，我方虽然是涉案房地产的开发商，但我方与原告无任何法律关系，与新华书店系另外一层法律关系，我方无义务为原告办理房产证手续。新华大厦房产及债权债务均已移交新昕烟台分公司接管，由该公司对外租赁、收取租金，故新房产证应由新昕烟台分公司协助办理。本院经审理认定事实如下：莱阳市新华书店系山东新华书店集团有限公司（下简称新华书店公司）出资设立的非公司企业法人。2013年2月26日，莱阳市新华书店被新华书店公司吸收合并，由独立法人变为分公司，全部业务、资产、负债、人员、财务由分公司承接。同日，莱阳市新华书店办理注销登记。本案被告新华书店莱阳分公司系新华书店公司设立的分公司；新昕烟台分公司系山东新昕资产管理经营有限公司（下简称新昕公司）设立的分公司。上述公司均隶属于山东出版集团，2011年山东省人民政府对集团进行改制，于2012年成立新昕公司，将全省新华书店公司的原有相关不动产全部剥离给新昕公司，由新昕公司统一管理、运营。同时查明，建工鲁东分公司系河北建工房地产有限公司（下简称建工公司）设立的分公司。另查明，宋修艺原系莱阳市新华书店法定代表人，2009年1月6日法定代表人变更为符永琦。宋修艺同时系被告建工房产鲁东分公司负责人。再查明，原告原有坐落于莱阳市旌旗路南新华书店东的商业房产一栋，房产建筑面积89.62平方米，房产证号为莱阳市房权证莱字第××号。2007年初，因建设莱阳市新华图书文化城（亦即莱阳市新华大厦）需要，需拆除原告上述商业房产，经原告与时任莱阳市新华书店法定代表人的宋修艺协商一致，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份（莱阳市新华书店为甲方，原告王文科为乙方），协议约定：1、乙方房屋拆除后，甲方以实物形式给予补偿，即乙方被拆除的房屋以升平街新华书店商住楼一楼西第壹间（建筑面积约105平方米）回迁安置，用以抵顶乙方被拆除的房屋。2、乙方须在2007年4月6日前将原房腾空，并将完好房屋交甲方拆除，同时将房屋证件交甲方，由甲、乙双方共同办理注销登记。甲方为乙方办理新房产证、土地证，费用由甲方负担。房产证、土地证应在2007年12月12号前交给乙方。3、回迁给乙方的房屋，甲方无偿使用叁年，即从2007年6月1日至2010年5月30日，使用期间甲方负责日常维修保养，费用由甲方负担，到期如乙方继续对外出租，乙方应按市场价优先租赁给甲方；等等。上述协议签订后，原告原商业房产被拆除。2010年下半年，宋修艺将安置房屋交付给原告，原告实际使用至今，但安置房屋的产权证书迟迟未办理。又查明，莱阳市新华大厦系以建工公司的名义开发建设，但所需费用均由新华书店负担。原告安置房屋并不属于莱阳市新华大厦，实际属于被告建工鲁东分公司开发的商住楼项目。庭审过程中，被告建工鲁东分公司称之所以未给原告办理安置房屋的产权证书，主要原因有三：一是拆除原告的原有房屋是为建设莱阳市新华大厦所需，根据“谁受益谁补偿”的原则，应由新华书店对原告进行补偿；二是原告的安置房屋坐落在被告建工鲁东分公司自己开发的商住楼项目中，当时新华书店称将该房屋买下来安置给原告，但至今未支付购房款；三是安置房屋所在的商住楼项目因其他纠纷，至今未办理竣工验收手续，房屋暂时无法办理产权证书。对此，被告新华书店莱阳分公司、新昕烟台分公司称：第一，涉案《房屋拆迁安置补偿协议》之所以与莱阳市新华书店签订，原因是当时宋修艺系两个单位的负责人，实际上该协议应与建工公司签订；第二，新华书店、新昕公司均非拆迁人、开发商，两被告没有义务为原告办证，也无法为原告办证，办证义务只能由被告建工鲁东分公司履行。原告则称：第一，涉案《房屋拆迁安置补偿协议》系宋修艺与自己商定的，宋修艺当时是两个单位的负责人，自己认为与谁签订协议都一样，但当时拆除自己的房屋确实是为了建设莱阳市新华大厦所需；第二，三被告之间内部是何关系，自己并不清楚，与自己无关；第三，与涉案安置房屋处于同一地段、相同性质的其他七所房屋均已办理出房产证，唯独剩自己的房屋房产证尚未办理，自己不清楚是哪个被告的原因，但肯定与自己无关。本院认为：被拆迁人的合法权益依法受到法律保护。本案中，从原、被告各方的具体诉辩意见看，各方争议的焦点问题主要有二：一是应由谁为原告办理涉案安置房屋的产权证书；二是原告主张的违约金能否得到支持。对各方争议的焦点问题一，本院认为，第一，根据庭审查明的事实，原告原有房屋2007年被拆除，系因建设莱阳市新华大厦的需要，而莱阳市新华大厦系莱阳市新华书店以建工公司的名义开发，所需费用均由新华书店负担。又涉案《房屋拆迁安置补偿协议》系原告与莱阳市新华书店签订，其中明确约定了安置房屋的实物补偿方式，同时约定了莱阳市新华书店应于2007年12月12号前为原告办理房产证书，虽然原告已于2010年下半年实际接收安置房屋，但该安置房屋至今未办理产权证书，应认为莱阳市新华书店违反了协议约定。现原告依据协议约定，在莱阳市新华书店已注销登记，其全部业务、资产、负债、人员、财务由被告新华书店莱阳分公司承接的情况下，要求被告新华书店莱阳分公司协助办理安置房屋的产权证书，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。第二，庭审业已查明，原告的安置房屋坐落在被告建工鲁东分公司开发的另外一栋商住楼项目中，鉴于与原告协商拆迁补偿安置事宜的宋修艺时任莱阳市新华书店及该分公司的实际负责人，被告新华书店莱阳分公司与被告建工鲁东分公司在莱阳市新华大厦项目的开发建设过程中存在紧密的内部关系，故应认为被告建工鲁东分公司亦受涉案《房屋拆迁安置补偿协议》的约束，需协助原告办理安置房屋的产权证书。第三，原告作为被拆迁人，其原有房屋早已被拆除，故应最大限度的优先保护原告的合法权益，至于被告新华书店莱阳分公司、建工鲁东分公司之间是否存在其他经济纠纷、纠纷是否处理完毕、内部关系如何界定等事由，均与原告无关，不应成为拒绝为原告办理安置房屋产权证书的正当抗辩理由。综上，本院依法认定应由被告新华书店莱阳分公司、建工鲁东分公司共同协助原告办理涉案安置房屋的产权证书。至于原告对被告新昕公司莱阳分公司的诉讼请求，本院认为，根据庭审查明的事实，被告新昕莱阳分公司所属的新昕公司成立于2012年，系按照政府改制要求，全省新华书店公司将原有不动产资产剥离给该公司统一管理、运营，故应认定被告新昕莱阳分公司与原告所诉纠纷无关，对原告关于该公司的诉讼请求，本院依法不予支持。对各方争议的焦点问题二，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体到本案中，按照涉案《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，莱阳市新华书店应于2007年12月12号前为原告办理安置房屋的房产证书，又本院在上述第一个焦点问题中已认定被告建工鲁东分公司亦受上述协议的约束，负有为原告办理安置房屋房产证书的义务，现原告在其安置房屋至今亦未办理房产证书的情况下，参照上述司法解释的规定，要求被告新书书店莱阳分公司、建工鲁东分公司承担支付违约金的责任，事实清楚、于法有据，本院依法予以支持。至于违约金的计算方式，经本庭核定，原告主张以30万元人民币为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2010年6月1日开始计算至安置房屋产权证书实际办出之日，不违反法律规定，且较为合理，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告山东新华书店集团有限公司莱阳分公司、河北建工房地产有限公司鲁东分公司于本判决生效后三十日内共同协助原告王文科办理坐落于莱阳市升平街新华书店商住楼一楼西第壹间房屋的产权证书手续；二、被告山东新华书店集团有限公司莱阳分公司、河北建工房地产有限公司鲁东分公司于本判决生效后三十日内共同向原告王文科支付以30万元人民币为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2010年6月1日开始计算至上述安置房屋产权证书实际办出之日的违约金；三、驳回原告王文科对被告山东新昕资产管理经营有限公司烟台市分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东新华书店集团有限公司莱阳分公司、河北建工房地产有限公司鲁东分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张明武二O二O年一月十九日书记员  王 雪