山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初3609号 原告：张雷，男，1982年12月18日出生，汉族，现住山东省桓台县。 被告：张文学，男，1981年12月17日出生，汉族，现住山东省桓台县。 原告张雷与被告张文学确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、被告张文学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雷向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《购房合同》有效；2、请求判令被告张文学返还旧房拆迁补偿款5000元、拆迁奖励5000元、搬家费2000元，2018年租房费12000元；3、本案诉讼费用由被告张文学承担。事实和理由：2015年10月21日，原、被告签订《购房合同》一份，约定原告张雷购买被告张文学位于桓台县房屋一处。现旧房拆除，但被告张文学却将拆迁费用等据为己有。原、被告协商未果，为维护原告张雷的合法权益，现提起诉讼。 被告张文学辩称，原告张雷的诉讼请求不成立。根据桓台县人民法院（2015）桓民初字1377号民事判决书的判决结果，涉案房屋的所有权不属于被告张文学，被告张文学无权处理涉案房屋。因此，被告张文学并非适格的被告。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 张雷与张文学均系桓台县唐山镇郭家村人。涉案争议房屋为位于原桓台县房屋一处，土地使用证书所登记的土地使用者为案外人王希民，在变更记事中注明有：2000年10月17日，王希民将涉案房屋卖于王希根。2003年1月20日，王梅兰（王希根妻子）将涉案房屋卖于张启荣。并有证人王某、张某1、张某2的签字。 2015年3月2日，案外人张启荣、杨玉兰（分别为张文学之父、母）与张文学签订《赠与协议》一份。该协议记载：赠与人为张启荣、杨玉兰，受赠人为张文学。1、位于桓台县房屋一套自愿赠与张文学。2、涉及房屋所有手续同时交付给张文学。3、张启荣、杨玉兰自愿赠与，不得撤销该赠与。4、赠与后张文学对该房屋享有全部权利。5、本协议经签字后生效。2015年3月2日。案外人张启荣、杨玉兰，张文学分别在该协议上签字捺印予以确认。 2015年10月21日，张雷（乙方）与张文学（甲方）签订《购房合同》一份。该合同记载：关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：一、甲方将其拥有所有权的位于淄博市桓台县房屋一套，以人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元），出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺：1、向乙方提供符合要求的房屋土地资料，以备查核。2、保证对出售的房屋、土地拥有独立的所有使用权。3、保证该出售房屋未予出租。4、自签订本合同起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺：1、保证按要求一次性付清房费。2、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。四、违约责任：1、甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失（自付款之日起，付给甲方月息3%的违约金）。2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失（自本合同签订之日起，按本房屋总价计息，月息3%的违约金）。2015年10月21日。张雷、张文学分别在该合同的“乙方”、“甲方”处签字捺印确认。 同日，张文学向张雷出具收到条一份。该收到条记载：今收到张雷购买郭家村××房屋购房款壹拾伍元整。张文学，2015.10.21。 2019年10月25日，涉案房屋所在地的桓台县唐山镇郭家村村民委员会与张启荣签订《唐山镇郭家村旧村拆迁补偿分配安置协议》一份。该协议记载，甲方：桓台县唐山镇郭家村村民委员会，乙方：唐山镇郭家村叁组，门牌号××，户主代表姓名张启荣。为了保证郭家村旧村改造项目的顺利实施，按照党员会、村民代表会以及全村户代表会议，经过广泛征求意见通过的《郭家村旧村改造分配方案（20160630号）》的分配原则，经充分协商一致，乙方自愿与甲方签订本协议，本协议具有法律效力，具体内容如下：一、乙方服从旧村改造规划，协议签订后同意自愿拆除位于郭家村门牌号为××的所有建筑及其他所有地上附属物，测量的宅院面积178.3平方米，按照分配方案可分配……。二、旧房拆除：甲、乙双方协议签订后，旧房由甲方委托拆迁公司统一拆除，由拆迁公司与乙方另行签订旧房拆除协议。拆除费用及收益由乙方自行承担和拥有。在拆除过程中，若发生安全责任事故甲方不负任何责任。三、拆迁日期及奖励：1、拆迁日期确定后，甲方提前30天通知乙方。2、乙方应在拆迁之日起，15天之内拆除工程全部完毕，由甲方验收。3、自拆迁之日起10日内拆除完成的，经甲方拆迁小组验收合格后，凭验收单每座宅院奖励5000元。4、自拆迁之日起，在15日内全部拆除完成的，经甲方拆迁小组验收合格后，奖励每座宅院2000元。……四、临时安置租金：乙方在甲方规定拆迁完成之日，经甲方拆迁小组人员验收合格后，开具验收合格证明，到甲方领取房屋拆除后的暂时租住租金，甲方一次性支付给乙方一年（12个月）的租金，支付标准按拆除的每座宅院每月1000元，支付时间自甲方通知的拆迁之日起，乙方在外租住满11个月后，甲方再给乙方6个月的租金。若届时安置房仍未完工，之后根据安置房建设进度确定支付租金的时间提前一个月支付，直至交房后再增加2个月的租金，至此租金补贴结束。……2019年10月25日。桓台县唐山镇郭家村村民委员会在协议的“甲方”处盖章确认；张启荣在“乙方”处签字捺印予以确认。 上述事实，由张雷提交的土地使用权证书、赠与协议、购房合同、收到条、唐山镇郭家村旧村拆迁补偿分配安置协议予以证实。对此，张文学质证认为：1、对土地使用权证书真实性无异议。2、对赠与协议中相关人员的签字真实性无异议，但该赠与协议签订的背景是：当时张文学之父张启荣与张文学的小叔之间存在纠纷，张启荣因身体不好，便不想作为原告出庭，后来在律师的建议下签订了该赠与协议，由张文学作为当事人提起诉讼。该赠与协议签订时，没有经过村委或其他部门的登记，没有法律效力。3、对购房合同的真实性没有异议，但签订日期不是2015年10月21日，而是在（2015）桓民初字1377号民事判决书作出之后签订的。4、对收到条的真实性没有异议，但张雷只交付了50000元。5、对唐山镇郭家村旧村拆迁补偿分配安置协议真实性没有异议，该证据能够证实桓台县唐山镇郭家村村民委员会并不认可涉案房屋归张文学所有。 庭审中，关于涉案购房合同和收到条的形成的过程及合同签订后的履行情况。张雷主张：涉案争议房屋的所有人原系王希民，后王希民将涉案房屋转卖给王希根，王希根又卖给张启荣。后，张启荣将涉案房屋赠与张文学。张雷与张文学系同学关系，也是同村发小。2013年，张文学曾累计向张雷借款约260000元。2015年6月，张雷因购买房屋，就向张文学催要借款。因张文学无力归还欠款，双方便协商用涉案房屋抵顶部分欠款。在签订购房合同时，双方约定涉案房屋价值150000元，后张雷交付张文学现金50000元，剩余100000元以张文学欠付张雷的借款抵顶。合同签订后，张文学向张雷交付了土地使用证，但并未交付房屋钥匙。后来因张文学起诉其叔叔张启峰，遂将该土地使用证要回。 对此，张文学辩称：涉案房屋确实是其父张启荣从案外人王希根处购得，但是当时未经村委及相关部门的登记确认。2015年，张文学的叔叔张启峰主张涉案房屋系张文学的祖父张秀伟购买的房屋，故要求分得房屋一半，并阻扰村委工作人员对房屋进行测量。因此，张文学便以张秀伟、张启峰为被告向桓台县人民法院提起诉讼，要求判令张秀伟、张启峰停止侵权、排除妨碍，但最终未获法院支持。当时张文学确实是从张雷处用钱，但因生意亏损，无法归还张雷，张雷也天天催促张文学还钱。因张雷与张文学系发小，张雷便出主意将涉案该房屋顶账给他，一是张雷可以给自己家人因对外借钱的事做一个交代，二是以后张启峰再去找麻烦可以告知他房子已卖，去找买房子的人。购房合同签订后，张雷确实交付张文学现金50000元，但张文学并未交付房屋和土地使用证书。当时张文学的想法是等张文学和张启峰的纠纷处理完之后，再和张雷协商处理房子的事情。当时因为张雷向张文学天天追债，张雷也经常酒后电话辱骂张文学，所以后期张文学不再接听张雷的电话。张雷也曾酒后将张文学父母的家门踹坏，张文学父母也曾为此报警处理。在这种情况下，张文学才被迫签订了涉案购房合同，并出具了收到条。 对于张文学的上述答辩意见，张雷主张涉案购房合同签订的时间就是合同载明的2015年10月21日，且不存在胁迫交易的情况。为此，张雷申请证人张某3出庭作证。证人张某3述称，其与张雷、张文学均系同学关系。涉案购房合同系张雷与张文学在张某3经营的汽修厂当着张某3的面签订的，并不存在张雷胁迫张文学的情形。当时合同签订时，还有案外人张循伟、张光明在场。合同签订的时间也确系合同载明的2015年10月21日。对于张文学出具的收到条没有见过，不清楚。 张雷诉求张文学返还的各项费用（拆迁补偿款5000元、拆迁奖励5000元、搬家费2000元，2018年租房费12000元）共计24000元，该数额系桓台县唐山镇郭家村村民委员会出具的明细表中载明的向案外人张启荣转账的数额，张启荣也在该明细表中签字确认。但该明细表中记载有两笔向张启荣的转账，金额均为24000元。对此，张文学质证认为，对该明细表真实性无异议。 庭审中，张雷、张文学均认可涉案房屋于2019年9月下旬被拆除。但张雷陈述，在拆除房屋时，张雷的父母在现场曾阻止拆迁，张雷为此向辖区派出所报警，但被民警告知系民事案件，并未处警。 另查明，张文学曾于2015年以张秀伟（张文学祖父）、张启峰（张秀伟之次子）为被告向本院提起诉讼，在该案中，张文学诉称，2003年1月20日，张文学之父张启荣购买了位于桓台县房屋一套。2015年3月2日张文学之父张启荣、母亲杨玉兰将上述房屋赠与张文学。2015年6月郭家村委工作人员对上述房屋进行测量时，因张秀伟、张启峰的阻挠，致使工作人员无法正常测量，张秀伟、张启峰的行为侵犯了张文学的合法权益，请求法院判令张秀伟、张启峰停止侵权，排除妨碍。后经审理，本院于2016年9月26日作出（2015）桓民初字第1337号民事判决书，其内容载明：“……张文学虽然提供了集体土地建设使用权证书及收条，并申请证人出庭作证，但是对于集体土地建设使用权证书载明的事项未到登记部门进行变更，不具有法定效力。……上述证据均不能充分证实张文学对涉案房屋具有所有权。张秀伟为证实涉案房屋归其所有，提供桓台县公安局唐山派出所户籍证明……，亦不能证实涉案房屋归张秀伟所有。张秀伟虽陈述其与房主有买卖协议，但未向法庭提交，因此，张秀伟的主张，本院不予支持。……判决如下：驳回张文学的诉讼请求。”张文学不服上述判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉，山东省淄博市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）鲁03民终3302号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案争议的焦点为张雷与张文学之间涉案购房合同效力的认定。 首先，涉案购房合同是否系双方真实意思表示的认定。张文学虽然辩称涉案购房合同及收到条系在张雷的胁迫之下所签，但其所谓的“胁迫”或“被迫”是张雷的多次催债行为。经过庭审查明，张雷与张文学存在真实的借贷关系，在此情况下，张雷向张文学“多次”催要债务，属于正常的权利救济范围。合理合法的催要债务行为，不能认定为系胁迫他人的行为。且证人张某3的证人证言，能够证实合同签订时并不存在胁迫情况。加之，张文学在事后并未积极寻求相关部门的救济，而是自认收到张雷购房款50000元。故，张文学辩称其在签订购房合同时系受胁迫，未有相应证据加以证明且不符合常理，对其该项辩称意见，本院不予采信。涉案购房合同系张雷与张文学的真实意思表示。 其次，张文学以其并非涉案房屋的所有权人为由辩称其系无权处分导致合同无效的认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据上述法律规定，张文学辩称其在签订购房合同时对涉案房屋并不享有所有权，从而主张合同无效，本院不予支持。 综上，张雷与张文学签订的涉案购房合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定。故，张雷诉求确认其与张文学签订的《购房合同》有效，本院予以支持。 关于张雷诉求张文学返还的各项费用（拆迁补偿款5000元、拆迁奖励5000元、搬家费2000元，2018年租房费12000元）。通过张雷提交的上述款项的发放明细，能够证实上述各项费用并非系向张文学发放，亦非由张文学领取。故，张雷诉求张文学返还拆迁补偿款等共计24000元，无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张雷与被告张文学签订的《购房合同》有效。 二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告张文学承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  田召朋 二〇二〇年一月七日 法官助理王迪迪 书记员张旭