苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9440号原告：林苏敏，女，1972年4月11日出生，汉族，住苏州姑苏区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地：苏州市吴中区苏蠡路59号(港龙蠡和大厦)7016号。法定代表人：周陈香，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。原告林苏敏与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称“港龙公司”）委托经营合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告林苏敏及其委托诉讼代理人赵勇，被告港龙公司的委托诉讼代理人周翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林苏敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《委托经营管理合同》，将苏站路××号×××室商业服务用房恢复原样交还给原告；2、判令被告立即支付2018年2月28日至2019年2月27日的年度收益18877.46元，并支付自2019年2月28日至解除合同日止的租金收益12584.98元(暂计至2019年10月31日，按投资额年度收益百分之八的百分之九十计算)，共计31462.44元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月16日，原告自苏州平江港龙房地产有限公司购得苏站路××号×××室商业服务用房，购房价款为262187元，合计建筑面积为12.78平方米，使用期限至2051年3月6日止。购房同时根据开发商的要求与被告签订了《委托经营管理合同》(合同原件均由被告保管)。合同约定：原告将上述商业服务用房特别授权给被告招商、经营管理；期限自“喜盈门商业市场”统一交付使用后的第三个月底起算为十年；委托期内前三年，为培育市场，原告将房屋无偿提供给被告使用，第四年至第十年，原被告按实际收益租金9：1分成。2015年2月28日，开发商交付商铺房屋后，商铺就由被告经营管理。前三年免除租金返还，第四年即2018年2月28日至2019年2月27日的年度收益，被告通知原告领取金额为399.40元，但必须签署新的委托协议，原告予以拒绝，故被告至今未予给付。原告认为，被告与开发商事实上为关联企业，以许以高利后售后包租的形式让原告与被告签订了《委托经营管理合同》，应为无效合同。委托被告管理四年后，现在年度收益只达到0.15%，这种结果显然与当初原告通过委托专业经营管理公司经营从而产生经济效益的合同根本目的背道而驰，且与被告当初与开发商共同宣传的加盟义乌、携手阿里巴巴，年度收益应在8%以上的承诺严重不符，委托经营管理已无继续履行的必要。综上所述，继续履行《委托经营管理合同》只会更加侵害原告的合法权益，助长非法牟利者的不当之风。为了维护原告的合法权益，今原告依据我国民诉法的相关规定特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告之诉请。被告港龙公司辩称：1、依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方已经在《委托经营管理合同》中第八条明确约定，《委托经营管理合同》为不可撤销的合同，双方已对任意解除委托权限进行约定排除。该合同系当事人双方的真实意思表示，属于有效合同，双方均应严格履行，原、被告的委托经营管理期限尚未到期，原告无权要求解除合同。被告不仅与原告签订了《委托经营管理合同》，同时还与其他几千户业主签订了《委托经营管理合同》，单个业主的委托经营管理是整个市场不可分割的组成部分，合同中不可撤销条款的本意就是为了维护市场存续和稳定。2、双方在《委托经营管理合同》中约定可以解除合同的条件。现原告所主张的解除合同的理由既不属于合同法第九十四条关于可以行使法定解除权的情形，也不属于《委托经营管理合同》约定的可以解除合同的条件，且原被告在《委托经营管理合同》第八条第一款约定“本合同为不可撤销的委托合同”，即原被告已经对任意解除合同作出排他性约定。因此原告要求解除合同没有法律和合同依据。3、喜临门商业广场是由几千户业主的商铺构成，由被告统一对外出租、经营、管理，业主按约定的方式进行租金收益的分配，这种所有权与经营权分离经营模式，不仅存在各业主与被告委托经营管理、租赁的法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。《委托经营管理合同》第一条明确约定在授权委托期限内授权以被告自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理。因此，原告作为完全民事行为能力人，在签订《委托经营管理合同》时，对商铺的经营是统一招商和统一管理的，原告对此事知情并认可的。故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主及其实际承租户的合法权益。原告的商铺只是众多商销中的其中一个，原告在行使权利时不能损害其他人的合法权益。4、原告的商铺交付时间是2015年2月28日，则委托经营管理合同的委托期限应当是从2015年6月1日起算，前三年系免租期，即免租期为2015年6月1日至2018年5月31日。第四年即2018年6月1日至2019年5月31日是第一个返租年。在该返租年度内，即2018年8月24日出现实际承租户撤场，后没有租金收益。被告根据实际收取的租金的情况按照委托经营管理合同约定9：1分成，向原告履行返租义务，但原告予以拒绝。原告所主张的租金收益及在事实与理由部分陈述的租金标准没有事实和法律依据。5、案涉商铺不是被告开发的，也不是被告销售的，因此不存在售后包销、对案涉商铺的投资回报予以承诺的情形。如原告认为存在上述情形，则被告不是适格的诉讼主体，且原告的诉请应当是确认原被告签订的《委托经营管理合同》无效，而不是解除《委托经营管理合同》。综上所述，我方认为原告的诉请没有事实、合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明：2012年11月16日，林苏敏与案外人苏州平江港龙房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，林苏敏以262187元价格购买坐落于苏州市的商铺。林苏敏于2015年2月28日取得该商铺的所有权，系该商铺的所有权人。港龙公司原企业名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司。林苏敏（甲方、委托方）与港龙公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：1、甲方将其购买的×××室商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。委托方式：甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2、委托经营管理期限：委托经营期限为10周年，自该市场统一开业之日起计算。开业之日暂定为“喜临门商业广场”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业为准；若届时未能开业，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3、关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算。则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4、甲方的权利和义务：甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5、乙方的权利和义务：乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。6、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算：甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失(本合同另有约定除外)。2017年10月18日，港龙公司与案外人董晴签订《商铺租赁合同》一份，约定将苏州市姑苏区苏站路苏州义乌国际商贸城项目A幢四层A××、A××、A××、A××的铺位出租给董晴，租赁期限自2017年10月20日期至2019年8月19日止。合同中对于两个承租年度的租金计算标准、支付时间以及综合管理服务费的计算标准、支付时间等事项进行了约定。2018年8月，港龙公司与董晴签订了《商铺租赁合同补充协议》四份，分别对于A××、A××、A××、A××四个铺位的租金标准及支付时间重新进行了约定。其中林苏敏的A××铺位第二承租年度为2017年8月20日至2018年8月19日，租金标准为每月219元，第一期租金1754元，董晴须于2017年8月5日支付，第二期租金877元，董晴须于2018年2月5日之前支付。2018年8月24日，董晴向港龙公司提交《商户撤场申请单》一份，申请于2018年8月24日撤场，不再继续租赁上述A××、A××、A××、A××四个铺位。2019年第四季度，港龙公司向林苏敏提供《租金收益结算确认单》一份，该确认单载明2018年6月1日至2019年5月31日林苏敏的××商铺租金收益为385.42元。另查明，2012年11月16日，林苏敏向港龙公司交付5000元保证金。港龙公司向林苏敏出具《收据》一份，载明收款事由为“自营保证金”。再查明，林苏敏委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对其案涉的1幢××号商铺进行市场租赁价格评估。江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2019年10月16日出具《房地产估价报告》一份，以2019年10月9日为价值时点，确定案涉1幢××号的商铺在价值时点的市场年租赁价格为8846元，租赁单价为每月58元/平米。再查明，被告港龙公司于2019年11月19日收到本院邮寄的起诉状副本及证据材料等相关诉讼材料。庭审中，原告陈述其去领取该385.42元租金时被告再次要求原告签订授权委托协议，遭到原告的拒绝，但对于租金的领取原告没有拒绝，系被告拒绝支付。此外，原、被告庭审中一致确认原告的1幢××号商铺自2018年8月董晴不再租赁后，一直处于空置状态至今。以上事实，由商品房买卖合同、房屋产权证、委托经营管理合同、企业工商登记信息、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、商户撤场申请单、租金收益结算确认单、收据、房地产估价报告及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效。根据合同约定，原告就其所有的商铺委托被告进行经营管理，被告将取得的收益按比例支付原告，故双方间形成了委托经营合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。现本案原告认为被告不能胜任委托人的委托事项，进而以任意解除权要求解除双方间的委托经营管理合同并要求返还其商铺，该诉讼请求符合上述法律规定，应予支持。至于因解除合同有无给被告造成损失以及损失的相关情况，因被告明确另案进行主张，故本院在本案中对此不予理涉。被告辩称，双方间签订的《委托经营管理合同》明确约定本合同为不可撤销合同，双方均无权中途终止或单方解除。本院认为，该条款的约定系实质上剥夺了委托人和受托人均有随时解除委托合同的法定权利，明显违反了上述法律规定。且该合同条款的后半部分亦明确了如一方违约导致委托经营管理合同不能足期履行的，违约方应当向守约方支付违约金，并约定了违约金的计算标准。因此，如被告认为原告解除合同的行为给其造成了损失，其可以依据法律规定或上述合同约定向原告主张赔偿责任，但并不能以合同约定剥夺原告可以解除合同的法定权利。关于被告认为原告的商铺只是众多商铺中的一个，原告在行使权利时不能损害其他业主利益的抗辩观点。本院认为，根据原告举证，其在购买商铺时即向被告缴纳了自营保证金，即被告在原告购买商铺之初即是允许原告可以自营其商铺的，或者说原告的商铺是存在自营的客观条件的，故被告认为原告收回其商铺存在损害其他业主的利益的观点与其收取原告自营保证金的行为明显矛盾。此外，根据原、被告确认，原告的商铺自2018年8月至今一年多一直处于空关状态，原告交付被告商铺进行经营管理并收取租金收益的目的亦无法实现。且原告的商铺本身存在着物理隔断，不存在原告无法收回其商铺的客观条件，也不存在收回商铺损害其他业主的合法权益。退一步讲，即使如被告所述，如原告收回商铺的行为确实损害了其他业主的利益，其他业主或被告完全可以另行向原告主张赔偿权利。因此，被告的抗辩观点没有事实与法律依据，本院难以支持。关于原告以其购房时收到的选房须知、投资手册等宣传材料上的宣传标准向被告主张租金收益的诉讼请求，明显与原、被告签订的《委托经营管理合同》中约定的租金收益计算标准不符，双方间应以该《委托经营管理合同》中约定的租金收益标准作为租金计算的依据。况且该选房须知或投资手册上并没有被告的承诺或签章确认，原告据此标准向被告主张租金收益没有事实和法律依据，本院不予支持。根据被告确认，目前留置在被告处的租金收益为385.42元，被告应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告林苏敏与被告苏州港龙商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》自2019年11月19日起解除；二、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于苏州市的商铺返还原告林苏敏；三、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林苏敏租金收益385.42元；四、驳回原告林苏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2943元，减半收取1471.5元，由原告林苏敏负担268元，被告苏州港龙商业管理有限公司负担1203.5元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 李 成二〇二〇年一月十九日书记员 于子洋