呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初6492号原告：刘友谊，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤、李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：孙建军，男，内蒙古盛名装饰装璜塑钢门窗有限责任公司法定代表人，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰州律师事务所律师。被告：内蒙古盛名装饰装璜塑钢门窗有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞大道东艺校南侧。法定代表人：孙建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰州律师事务所律师。被告：姚兆先，男，住呼和浩特市。原告刘友谊与被告孙建军、内蒙古盛名装饰装璜塑钢门窗有限责任公司（简称盛名装饰）、姚兆先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘友谊的委托代理人刘克勤、被告孙建军和盛名装饰的共同委托代理人王志、被告姚兆先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘友谊向本院提出诉讼请求：1.判令三被告限期向原告交付位于呼和浩特市××区房屋（总价143600元）;2.判令三被告限期协助原告将上述房屋产权手续办理至原告名下；3.判令被告姚兆先腾退位于呼和浩特市××区房屋。事实与理由:原被告经介绍相识。2005年4月11日，原告向被告购买位于呼和浩特市××区房屋一套，房屋总价款为143600元，面积为130.61m。原告一次性支付全部购房款,被告孙建军出具《收条》一张，案涉房屋由赛罕区交警大队出具房屋权属《证明》证明一份。现原告已支付全部购房款，经原告多次催告，被告却拒绝向原告交付房屋。被告孙建军、盛名装饰辩称，1.把孙建军列为被告主体不适格，孙建军是盛名装饰的法定代表人，孙建军在收条上签字的同时加盖了公章，是符合法定代表人签字的法律规定的，因此孙建军人不承担法律责任。2.涉案房屋是由盛名装饰于2003年至2004年给赛罕区交警大队的家属楼垫资安装门窗款后，交警大队以房顶款的方式给了九套房屋。盛名装饰将这九套房屋分别出售，其中就出售给刘友谊一套。当时孙建军领着刘友谊看房后确定没有问题才办理的，将交警队给盛名装饰出具的顶房协议退回交警队，交警队又给刘友谊开具了住房手续，并交了钥匙，即当时就履行完毕。至2005年刘友谊这个房子被别人要去了，所以刘友谊找到被告，被告又找交警队给他们开了一个证明。之后过了两个月，刘友谊又让被告给开具收条，写明收到哪个房的房款，这是跟交警队开具的证明是一致的。3.本案诉讼时效已过，因为原告于2016年将孙建军、盛名装饰、交警队起诉至法院，主张返还购房款。经过一、二审驳回了其诉讼请求。后来起诉是主张房子，被告认为要钱、要房是同一个标的物，违反了一事不再理原则。4.被告已履行完毕交房义务，不存在交房的问题。而且上次原告已经起诉过抢房子的人了，应当驳回原告的诉讼请求。被告姚兆先辩称，被告姚兆先的房屋坐落是××楼，后来变更为11号楼）。被告是直接从交警队购的房子，当时没有合同，购房价格为13万元，自2004年陆续交付购房款，购房款付清后交警队直接给被告出具了收条，2007年交付房屋。自2007年以后被告一直居住在此房并交纳相关的物业费等。此房跟原告所说的工程款一点关系都没有，也是交警队直接给被告拿的钥匙。目前该小区的房屋均未办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据为：证明、收条，被告孙建军、盛名装饰提交的证据为：（2016）内0105民初7170号民事判决书、呼市中级法院（2017）内01民终1256号民事判决书，被告姚兆先提交的证据为：物业费收据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年至2004年期间，被告盛名装饰给呼和浩特市公安局交通警察支队赛罕区交警大队（以下简称赛罕交警队）的家属楼垫资安装门窗，2005年赛罕交警队以九套房屋抵顶了上述门窗款。其中，2005年2月6日赛罕区交警队向原告出具一份《证明》，内容为：赛罕区交警大队金桥开发区干警楼四号楼一单元402号房（东户、130.61平米）顶孙建军塑钢窗款。孙建军为盛名装饰的法定代表人。之后，盛名装饰将上述抵顶房屋出售给本案原告刘友谊。2005年4月11日，盛名装饰向刘友谊出具《收条》，确认：今收到刘友谊交给孙建军（盛名装饰）房款总计143600元整，交警赛罕区大队四号楼一单元402号房东户，130.61平米产权归刘友谊所有。另查明，截至2016年刘友谊一直未取得上述房屋，因此刘友谊于2016年9月2日以房屋买卖合同纠纷向赛罕区法院起诉孙建军、盛名装饰、赛罕交警队，请求：1.判令被告孙建军、盛名装饰返还原告购房款143600元；2.判令被告孙建军及盛名装饰赔偿原告损失至实际给付之日；3.判令赛罕交警队承担连带给付责任。该案审理过程中，赛罕交警队的答辩意见为“刘友谊是和孙建军及盛名装饰达成的买卖合同，与交警队没有任何关系”。赛罕法院经审理后做出（2016）内0105民初7170号民事判决书，驳回原告诉讼请求。经当事人上诉后，呼和浩特市中级人民法院做出（2017）内01民终1256号民事判决书，驳回上诉，维持原判。两级法院的判决理由为：刘友谊要求返还购房款及利息，实质上对双方口头形成的房屋买卖合同关系的解除，其行使解除权为形成权，应当适用除斥期间的规定，刘友谊行使合同解除权已超过除斥期间，驳回其返还购房款及利息的诉讼请求。2018年6月11日，刘友谊将孙建军、盛名装饰、姚兆先起诉至赛罕区法院，请求：1.判令被告限期交付位于呼市××区房屋；2.判令被告限期协助原告将上述房屋产权手续办理至原告名下。该案中，姚兆先提交了两份检察院小区11号楼1单元6楼东户的物业费收据（房屋面积130.61平米），以证明其居住在该户。2018年12月3日，赛罕区法院做出（2018）内0105民初4696号民事判决书，认定刘友谊与孙建军、盛名装饰之间形成事实上的房屋买卖合同关系且合法有效，刘友谊已经将购房款全额交付，但基于姚兆先占用使用涉案房屋，客观上存在交付不能的情形，驳回原告刘友谊的诉讼请求。刘友谊上诉至呼和浩特市中级人民法院，2019年6月11日，呼市中院做出（2019）内01民终1283号民事裁定书，认为姚兆先居住的房屋与刘友谊主张的房屋是否为同一套房屋，一审法院未予查清，需要进一步查清刘友谊主张的××楼房屋现状是否被案外人占有，进一步查明孙建军、盛名公司是否履行了其所称的转换手续等义务，进一步查明本案诉争房屋实际交易的时间…，因此裁定撤销原判，发回重审。原审案卷中，通过询问核实到，本案涉及的“赛罕区交警大队干警小区”位于呼和浩特市中级人民法院斜对面，后来对房屋号码重新进行了编排。目前该小区内东侧四栋楼由交警干警居住（包括姚兆先居住的××楼东户），西侧几栋楼由呼市检察院干警居住，小区统称为“检察院小区”。本院庭后向“检察院小区”的物业公司调取了《检察院小区业主名单》，原来的××队。目前11号楼一单元4楼东户、西户均为复式楼层（3层连4层），三层东户业主为云天平，三层西户业主为乔冠促，面积均为261.22平方米。而姚兆先居住的是××楼东户，与原告主张的房屋楼层亦不同。另外，目前该小区的4号楼一单元四楼西户（402）由检察院职工居住，该4号楼为检察院职工小区，与交警队职工小区不同。本院认为，原告刘友谊从被告孙建军、盛名装饰购买本案诉争的××区房屋，而该房屋是来源于赛罕交警队向盛名装饰抵顶门窗款。盛名装饰出售该房屋后应当带领购房人刘友谊到赛罕交警队办理相应购房手续或者备案登记，但本案中双方均未提交该证据。盛名装饰主张其协助刘友谊到交警队办理了购房手续，其应当提交相应证据，但一直未提交。在（2016）内0105民初7170号民事案件的审理过程中，赛罕交警队否认了盛名装饰的上述陈述内容。因此本院无法认定购房手续完备，即刘友谊从孙建军、盛名装饰购买顶账房之后未与赛罕交警队或者开发公司办理购房手续。其次，本案购房事实于2004至2005期间发生，截至今日小区楼房编号、居住人员、物业公司等均发生了变化。原告请求交付房屋的前提是其必须举证证明2005年已经在赛罕交警队办理完毕购房手续且姚兆先目前居住的房屋（××楼东户601）与其主张的××楼房屋为同一房屋。而现有证据并不能有效证明上述事实。另一方面，原告的诉讼请求系交付、腾退、办理产权，依据《物权法》的相关规定，原告须举证证明其对该房屋享有物权或者物权期待权。现原告仅依据交警队给盛名装饰出具的“证明”以及盛名装修、孙建军给原告出具的“收条”，不足以形成物权或者物权期待权。综上，原告请求交付、腾退、办理产权，证据不足，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘友谊的诉讼请求。案件受理费3172元（原告已预交），由原告刘友谊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王晓霞人民陪审员 杨焕萍人民陪审员 乌日娜 二〇二〇年一月十五日书 记 员 王慧铖