科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2019）内0521民初7205号原告：通辽市裕苑房地产开发有限责任公司。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：张某1，内蒙古通宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷某。被告：徐某2，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李某，通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。第三人：张某2，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。第三人：周某，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院依据被告徐某2申请，依法追加第三人张某2、周某参加本案诉讼。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张某1、雷某、被告徐某2的委托诉讼代理人李某、第三人周某到庭参加诉讼，第三人张某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原告与被告2015年12月2日签订的：1.科尔沁左翼中旗宝龙山牧谷家园1号楼二单元四楼402室，建筑面积92.40平方米商品房买卖合同；2.科尔沁左翼中旗宝龙山牧谷家园1号楼三单元四楼401室，建筑面积91.01平方米商品房买卖合同；3.科尔沁左翼中旗宝龙山牧谷家园1号楼一单元三楼301室，建筑面积123.44平方米商品房买卖合同；4.科尔沁左翼中旗宝龙山牧谷家园1号楼一单元四楼402室，建筑面积105.01平方米商品房买卖合同；二、要求被告支付原告违约金129777.09元（947278元×1370天×0.1‰，2015年12月3日至2019年9月3日）；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，原告通辽市裕苑房地产开发有限公司（以下简称裕苑房地产公司）开发宝龙山平安大街北牧谷家园小区时，被告从原告处购：1.1号楼二单元四楼402室住宅楼一处，建筑面积92.40平方米；2.1号楼一单元四楼401室住宅楼一处，建筑面积91.01平方米；3.1号楼1单元三楼301室住宅楼一处，建筑面积123.44平方米；4.1号楼一单元4楼402室住宅楼一处，105.01平方米，共计四处商品房2015年12月2日双方签订商品房买卖合同约定：房屋每平方米价款2300元，付款方式及时间：于2015年12月2日前一次性存入商品房首付款40%，其中92.40平方米价款212520元，首付款为85008元，其余价款办理贷款；123.44平方米价款283912元，首付款113564.80元，其余价款办理贷款；105.01平方米价款241523元，首付款96609.20元，其余价款办理贷款；91.01平方米价款209323元，首付款83729元，其余价款办理贷款。合同签订至今，被告没有向原告交付首付款，也没有申请办理贷款，导致原告至今房屋不能对外出售。庭审中原告补充陈述：四份合同编号为：1.105.1平方米合同编号为（2015-0000025）；2.92.40平方米编号为（2015-0000033）；3.123.44平方米编号为（2015-0000022）；4.91.01平方米编号为（2015-0000074）。被告徐某2答辩称，被告与原告公司之间没有真实的房屋买卖合同关系，不存在给付购房款的说法，双方所签订的房屋买卖合同是被告姐姐徐海轶与第三人张某2在离婚时所分得的六套房产，六套房屋坐落于××旗，此牧谷家园小区是被告姐姐徐海轶与张某2在婚姻存续期间与周某合伙挂靠在原告公司名下共同发展，在房产开发期间，被告借给被告姐姐徐海轶和张某2资金开发建设工程，在被告姐姐徐海轶与张某22018年2月份离婚时分得六套房屋，其中的四套房屋是用于还被告个人债务；原告要求解除房屋买卖合同没有事实根据；依法驳回原告的诉讼请求，原告根本没有开发宝龙山镇牧谷家园小区，而是两个第三人挂靠原告公司开发的，实际开发人为两位第三人，因此原告要求解除合同没有事实和法律依据。第三人周某答辩称，我和第三人张某2及原告公司联合开发的宝龙山牧谷家园小区，此项目目前未实际结束，以公司为主，两第三人都投资了，没有清算分红，涉案四套房屋被告徐某2购买的。第三人张某2未作答辩。本案的争议焦点是：1.原告要求解除合同及要求被告承担违约金有无事实及法律依据；2.被告答辩称房款以债务形式交付是否成立；3.原告是否为出售商品房的适格主体。针对本案的争议焦点，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司向法庭提交如下证据：证据1.商品房预售许可证1份、国有建设用地使用权出让合同1份（23页）、竣工验收备案表1份、建设工程施工许可证1份、内蒙古自治区非税收入专业收据5枚（复印件）、房屋测绘成果报告书1份（4页），证明涉案房地产开发均有原告开发，原告是适格的主体资格，系牧谷家园小区开发者、销售者，涉案的被告购买的四套房产均系牧谷家园小区内原告开发的商品房，原告享有牧谷家园小区房屋的销售权和处置权的事实；证据2.商品房买卖合同4份（56页复制件），证明2015年12月2日被告从原告处购买牧谷家园小区商品房1号楼1单元两户的事实，二单元一户的事实；三单元一户的事实，合同约定每平方米价格2300元，付款方式先期交付首付款，剩余款以贷款形式偿还，合同签订至今被告未交付首付款也没有贷款，履行合同已经无意义，应予解除合同；证据3.律师函1份、顺丰速运邮件记录1份（5页），证明原告于2019年5月22日委托律师向被告以律师函的形式通过顺丰快递邮寄给被告，被告已经签收，内容要求交付全额购房款，逾期（7天）解除合同，被告至今未交付购房款的事实，告知义务以产生法律效力。被告徐某2质证认为，对证据1、证据2的真实性、关联性没有异议，对证明指向有异议，该证据不能证明涉案开发的小区是原告开发的，因两位第三人是挂靠原告开发的，实际投资人是两位第三人，因此所取得土地及规划的许可证是以原告的名义是正当的，但是不能证明原告实际投资开发该小区，第三人张某2对涉案房屋有权处分，在与被告姐姐徐海轶离婚时将自家投资的小区分给6套房产是正常的，与原告无关；对证据3有异议，因涉案房屋与原告无关，所发的律师函是无效的。第三人周某质证认为，对以上3组证据均没有异议。针对本案的争议焦点，被告徐某2向法庭提交如下证据：证据1.起诉状2份（复印件），证明原告曾起诉过被告，而且本案第三人张某2对房屋有处分权的事实，张某2向被告借款，投资到该涉案房地产的事实；证据2.离婚证、离婚协议1份，证明在离婚时对涉案的四套房屋分给被告姐姐徐海轶，徐海轶将四套房产登记在被告徐某2名下的事实，因当时被告借给第三人张某2钱，投资到该房地产的事实。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司质证认为，对证据1真实性没有异议，对证明指向有异议，两份起诉状根本没有说张某2对涉案四套房屋有处分权的事，也没有说被告借款的事，所有被告所述事实与两份起诉状所述的事实不能相互认证；对证据2真实性没有异议，对证明指向有异议，与本案无关联，涉案四套房屋系原告所有，至今没有对被告进行处分。第三人周某质证认为，对两组证据真实性没有异议，对证明指向有异议，该项目没有结束，没有清算，第三人张某2没有处分权。经本院审查认为，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司所举证据来源合法，内容客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；被告徐某2所举证据与本案无关联性，本院不予采信。第三人张某2、周某未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告通辽市裕苑房地产开发有限公司与被告徐某2签订如下四份《商品房买卖合同》，被告购买位于××旗四套房屋：1.一号楼二单元402室住宅楼一处，建筑面积92.40平方米，合同编号为（2015-0000033）；2.一号楼一单元401室住宅楼一处，建筑面积91.01平方米，合同编号为（2015-0000074）；3.一号楼1单元301室住宅楼一处，建筑面积123.44平方米，合同编号为（2015-0000022）；4.一号楼一单元402室住宅楼一处，合同编号为（2015-0000025）；合同约定，房屋每平方米价款2300元，约定付款方式及时间：2015年12月2日前一次性存入商品房首付款40%，其中92.40平方米价款212520元，首付款为85008元，其余价款办理贷款；123.44平方米价款283912元，首付款113564.80元，其余价款办理贷款；105.01平方米价款241523元，首付款96609.20元，其余价款办理贷款；91.01平方米价款209323元，首付款83729元，其余价款办理贷款。合同签订至今，被告没有向原告交付首付款，也没有申请办理贷款。原告于2019年5月22日委托律师向被告以律师函的形式通过顺丰快递邮寄给被告，要求被告七日内交付购房款，被告未交付。本院认为，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2于2015年12月2日签订的四份《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容符合法律规定，应认定合法有效。该合同明确约定被告徐某2于2015年12月2日前须一次性存入商品房首付款378910.20元，其余价款办理贷款，逾期在30日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定被告方应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权解除合同，被告每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金。但被告徐某2至今为止未支付购房款，已构成严重违约，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。综上所述，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司要求解除与被告徐某2签订的的位××旗四套房屋《商品房买卖合同》的诉讼请求（1.一号楼二单元402室住宅楼，建筑面积92.40平方米，合同编号为（2015-0000033）；2.一号楼一单元401室住宅楼，建筑面积91.01平方米，合同编号为（2015-0000074）；3.一号楼1单元301室住宅楼，建筑面积123.44平方米，合同编号为（2015-0000022）；4.一号楼一单元402室住宅楼，合同编号为（2015-0000025）），符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司要求被告徐某2支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告徐某2的辩解理由，因未能提供合法、有效的证据予以证实，本院不予采纳。第三人张某2未到庭视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2签订的××旗住宅楼《商品房买卖合同》，合同编号（2015-0000033）；二、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2签订的××旗住宅楼《商品房买卖合同》，合同编号（2015-0000074）；三、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2签订的××旗住宅楼《商品房买卖合同》合同编号（2015-0000022）；四、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐某2签订的××旗住宅楼《商品房买卖合同》，合同编号（2015-0000025）；五、被告徐某2于本判决生效后支付原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司违约金支付原告违约金129777.09元（947278元×1370天×0.1‰，2015年12月3日至2019年9月3日）。案件受理费减半收取1548元，由被告徐某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 霍晓明 二○二○年一月六日书记员 苏日娜