湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初11682号 原告（反诉被告）：武汉竹叶山中环商贸城有限公司，住所地武汉市江岸区金桥大道1号。 法定代表人：陈志福，董事长。 委托诉讼代理人：曾黄彪，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张宝凤，女，1953年2月7日出生，汉族，住武汉市硚口区， 委托诉讼代理人：艾圣（系张宝凤女婿），住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：吴艳，湖北今天律师事务所律师。 原告武汉竹叶山中环商贸城有限公司（以下简称中环商贸城）诉被告张宝凤商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，张宝凤提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。本案于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中环商贸城的委托诉讼代理人曾黄彪、杨帆，被告（反诉原告）张宝凤的委托诉讼代理人艾圣、吴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中环商贸城向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年2月25日签订的《商铺预约合同》；2、张宝凤承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我公司与张宝凤于2009年10月5日签订《商铺预约合同》一份，约定：张宝凤预定我公司开发的交易大楼二层2209号商铺，并向我公司交纳诚意金117,737元；我公司在2010年12月31日前（具体时间以报纸公告或其他书面形式通知）与张宝凤签订正式《商品房买卖合同》；若因我公司过错不能按约定时间与张宝凤签订正式的《商品房买卖合同》，则视为我公司违约，张宝凤有权要求我公司全额退还其已实际支付的诚意金，并按张宝凤实际支付的诚意金的20%支付违约赔偿。前述预约合同签订后，因交易大楼一直不具备对外销售的条件等原因，双方经协商确定，我公司以支付房屋使用费的名义向张宝凤进行补偿，双方延长签订正式《商品房买卖合同》的时间，并先后签订了多份《商铺预约合同》，最后一份《商铺预约合同》（2016年2月25日签订）约定双方签订正式《商品房买卖合同》的时间为2016年6月30日前，具体时间以我公司通过报刊公告或其他书面形式通知为准。我公司因此已实际以房屋使用费名义向张宝凤支付了补偿款47,825元。2016年6月17日，我公司虽取得交易大楼的《现房销售许可证》，但因该大楼商铺存在户型分割困难（未隔断商铺）、办证时间不确定问题，且之前存在未经审批即对外销售、承诺包租返利等不规范行为（武汉市住房保障和房屋管理局2017年8月21日下发《行政处罚决定书》，责令我公司限期改正）等原因，我公司为保障双方利益不受损，遂与全部已签订《商铺预约合同》的预约购买签约人一一协商，已与绝大部分预约购买的签约人解除了《商铺预约合同》，并筹措巨资向其全部返还了实际支付的诚意金和给付了相应的补偿款。截止目前为止，原已签订的900余份《商铺预约合同》已协商解除并履行完毕，现仅剩包括张宝凤在内20余份《商铺预约合同》仍未能达成一致。为此，我公司依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求解除2016年2月25日《商铺预约合同》，我公司愿意全额退还张宝凤实际交付的诚意金，对张宝凤因《商铺预约合同》解除所致的损失（因张宝凤原因扩大的损失除外）给予合理的补偿。 被告（反诉原告）张宝凤针对本诉辩称，双方先后签订的多份《商铺预约合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应继续履行。中环商贸城作为违约方无法作为合同解除方，在违约方没有弥补守约方的前提下，法院不能判令合同解除，否则违反了相关法律规定。在办证没有障碍的情况下，中环商贸城不能单方恶意违约，其提出的解除合同的理由无事实和法律依据，应驳回中环商贸城的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）张宝凤向本院提出反诉请求：1、判令将位于武汉市江岸区金桥大道1号竹叶山中环商贸城副食调料交易大楼二层2209号商铺的不动产权属登记至张宝凤名下；2、判令中环商贸城支付房屋使用费19,358元（从2018年7月1日起暂计至2019年11月30日）；3、本案全部诉讼费用由中环商贸城承担。事实与理由：2009年10月5日，我与中环商贸城签订《商铺预约合同》，约定我购买交易大楼二层2209号商铺，房款总价227,737元。签订合同当日，我向中环商贸城支付总房款的50%作为购房诚意金，扣除中环商贸城一次性支付给我的三年期房屋使用费40,993元后，我实际支付117,737元。后双方又分别多次签订《商铺预约合同》，对双方权利义务进行了约定，中环商贸城一直向我支付房屋使用费至2016年6月30日。后由湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终2840号终审判决，由中环商贸城支付房屋使用费至2018年6月30日。因签订合同时，商铺的销售手续尚在办理中，故双方未签订正式《商品房买卖合同》，但中环商贸城于2016年6月17日取得案涉商铺的现售许可证。根据《商铺预约合同》的内容看，合同对案涉商铺的单价、总价、面积、位置等均作出了明确约定，已经具备正式商品房买卖合同的特征，应当认定该《商铺预约合同》相当于商品房买卖合同。且从中环商贸城多年来向我支付房屋使用费的行为看，案涉商铺视为已向我交付，双方房屋买卖的行为已经完成。此外，我与中环商贸城在2016年6月22日签订了《房款补退确认单》，确认案涉商铺实际面积为18㎡，中环商贸城工作人员于2016年7月24日在业主代表刘苏的确认单反面注明“8月10日左右可过来办理网签相关手续”。现中环商贸城在履行合同、办理权属登记没有任何法律障碍的情形下，一直拒绝将商铺的权属证书登记至我名下，并且从2018年7月1日起未向我支付房屋使用费。中环商贸城的违约行为，严重侵害了我的合法权益，望判如所请。 原告（反诉被告）中环商贸城针对反诉辩称：张宝凤的第一项反诉请求无事实和合同依据，双方没有成就房屋买卖合同关系，预约合同没有办理变更登记手续的约定。在此前的民事案件处理结果中对双方的法律关系作出了明确的解释，双方是预约合同关系。张宝凤在反诉状中称涉案商铺办证的条件已经成就，我公司就应为其办证是没有法律依据的。张宝凤在本案进行过程中称双方是因为就商品房买卖合同的磋商没有达成一致意见，在我公司也向张宝凤提出了解除合同，明确表示不履行合同的情况下，本案不适用于强制缔约。我公司在与张宝凤履行预约合同的过程中是有向张宝凤支付房屋使用费，但现在房屋一直在我公司的控制下。张宝凤的第二项反诉请求没有合同依据，张宝凤唯一的依据是双方此前多次签订的预约合同，而向张宝凤支付房屋使用费的最终截止时间为2016年，我公司的违约责任已经生效判决认定，我公司支付给张宝凤的并非房屋使用费，而是基于我公司违约而承担的违约金。生效判决还认定了预约合同的性质，该合同不能认定为房屋买卖合同。对于不能签订正式购房合同的违约责任，我公司与张宝凤在预约合同中进行了约定，我公司已经提出解除合同的方案，但张宝凤一直拒绝协商解决才造成了损失的扩大，因此张宝凤的损失与我公司无关。在生效判决中已经明确说明涉案房屋不能办证的情况下，张宝凤还请求办理，是利用法律的漏洞。综上，请求驳回张宝凤全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月5日，甲方中环商贸城与乙方张宝凤签订《商铺预约合同》，约定：本合同约定商铺的销售手续目前尚在办理之中，且乙方知悉此情况并经慎重考虑，同意在此条件与甲方签订本合同，本合同约定将作为双方《商品房买卖合同》条款的依据；乙方预定武汉市江岸区金桥大道1号中环商贸城副食调料交易大楼2层2209号商铺，单价每平方米12,866.51元，建筑面积17.7平方米，房款总价为227,737元；本协议签订时，乙方自愿预付房款总价的百分之五十作为购房诚意金（117,737元，扣除甲方按本合同约定应一次性支付给乙方的三年期房屋使用费40,993元整，乙方实际支付金额为76,744元），该款在双方正式签订《商品房买卖合同》时作为商铺首付款计入总房款；乙方应在本合同签订之时，将本合同约定的购房诚意金一次性支付给甲方；双方确认在2010年12月31日前签订正式《商品房买卖合同》，具体签订时间，甲方将提前以报纸公告或其他书面形式通知乙方；乙方同意将本合同约定商铺交付甲方使用三年，甲方可自用也可许可他人使用，三年的房屋使用费按本合同第二条约定支付；若乙方接到甲方正式公告通知或其他书面通知后，超过公告或书面通知规定的最后签约期限30天不与甲方签订正式《商品房买卖合同》的，视为乙方不履行合同，甲方无需另行通知即有权解除本合同。本合同解除后，甲方应向乙方无息退还乙方已实际交付的购房诚意金，但有权扣除乙方已实际支付的购房诚意金百分之二十作为违约赔偿；若因甲方过错不能按本协议约定的时间与乙方签订正式《商品房买卖合同》的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方全额退还乙方已实际支付的购房诚意金，并按乙方已实际支付的购房诚意金的百分之二十支付违约赔偿。 合同签订后，张宝凤按合同约定支付购房诚意金76,744元，并由中环商贸城出具收据。此后，双方又签订多份《商铺预约合同》，将签订正式《商品房买卖合同》的时间及中环商贸城使用涉案商铺的期限进行顺延，并由中环商贸城按13,664元的标准，逐年向张宝凤支付房屋使用费。2016年2月25日，双方最后一次续签《商铺预约合同》，约定双方协商在2016年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，乙方同意本合同项下约定商铺由甲方使用，使用时间为2010年1月1日起至2016年6月30日止，甲方于2016年3月31日前再向乙方给付金额为6,832元的房屋使用费尾款。2016年6月17日，中环商贸城取得中环商贸城调料交易大楼的武汉市商品房现售许可证，证书编号为：武房开现售[2016]010号。但上述预约合同约定期限届满后，双方未能签订正式《商品房买卖合同》，也未续签预约合同，自2018年7月1日起，中环商贸城未再向张宝凤支付房屋使用费，案涉商铺一直由中环商贸城对外出租收取租金。 2017年8月21日，武汉市住房保障和房屋管理局以中环商贸城未取得《武汉市商品房预售许可证》提前收取部分购房人款项，以及采取租金抵扣房款的方式变相返本销售商品房的行为，违反《商品房销售管理办法》的规定为由，对中环商贸城处以警告，责令限期改正，并处以罚款的行政处罚。 2017年12月27日，中环商贸城以EMS向张宝凤邮寄《解除预约合同通知书》。2018年1月9日，中环商贸城在《长江日报》刊登《解除预约合同的公告》，记载：鉴于国家相关法律、政策的重大调整变化，我公司决定并通知如下：一、自本公告发布之日起，解除我公司于2016年2月25日与张宝凤签订的交易大楼2层2209号商铺《商铺预约合同》；二、请张宝凤于2018年1月12日前与我公司联系办理《商铺预约合同》解除后的补偿及诚意金退还等结算事宜。 本院认为，中环商贸城与张宝凤签订的多份《商铺预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，中环商贸城在本案起诉前已取得了销售许可，故上述合同应认定为有效。《商铺预约合同》虽然就案涉商铺的编号、面积、单价、总价等进行了约定，并且中环商贸城以诚意金名义收取了部分房款，但《商铺预约合同》尚未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，诸多合同条款仍有待确定，且从《商铺预约合同》的内容来看，双方的真实意思表示亦是将来以《商铺预约合同》为依据签订正式的商品房买卖合同，而非以此为依据直接履行。《商铺预约合同》关于支付房屋使用费的约定，亦不能推定为中环商贸城已向张宝凤交付案涉商铺。因此，就案涉多份《商铺预约合同》而言，其性质应为预约合同，中环商贸城与张宝凤之间未成立商品房买卖法律关系，张宝凤认为《商铺预约合同》已经具备正式商品房买卖合同的特征、中环商贸城已向其交付案涉商铺的诉讼观点本院不予采纳，其要求将交易大楼二层2209号商铺的不动产权属登记至其名下的反诉请求本院不予支持。 中环商贸城与张宝凤在2016年2月25日《商铺预约合同》中约定于2016年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，中环商贸城于2016年6月17日取得案涉商铺的现售许可证，但因自身原因拒绝与张宝凤签订正式《商品房买卖合同》，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，当违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行条件时，为平衡当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。同时，由于违约方不享有约定解除权或法定解除权，依据合同法第一百一十条的规定解除合同实质是，违约方以承担违约责任的方式填补守约方合同履行利益损失，从而使合同不再履行，故为防止违约方为谋取不正当利益随意解除合同，前述解除权不宜由违约方自由行使，而应通过协商解除或请求裁判机关解除以保障守约方的利益。《商铺预约合同》是以分割商铺为标的物的预购合同，预购人对订立合同的机会利益期待权，不同于独立商铺，为保证物业整体功能的发挥，单独预购人行使权利应受到其他商铺预购人整体意志的限制。现中环商贸城拒绝与张宝凤签订正式的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，为平衡双方当事人目前利益受损状况，尽管张宝凤在履行合同过程中没有任何违约行为，案涉《商铺预约合同》亦应予以解除。合同解除后，中环商贸城应积极对张宝凤给予赔偿和补偿，以保证张宝凤的现实既得利益不因合同解除而减少。因张宝凤未就赔偿事宜向本院提出诉求，本院对于此节不予处理，若双方就赔偿事宜不能达成一致意见，张宝凤可另循法律途径解决。 案涉房屋使用费在最后一次《商铺预约合同》约定期满后再无约定，但中环商贸城在已取得案涉商铺现售许可证的情况下，故意违约不签订正式商品房买卖合同且将案涉商铺用于自行出租获利，客观上造成了依约履行前提下张宝凤可获得的房屋使用费损失。中环商贸城不履行签订正式商品房买卖合同义务且因该违约行为获利，自迟延之日至本判决生效前，中环商贸城应按照双方预约合同约定的原标准赔偿张宝凤的房屋使用费损失，张宝凤的此项反诉请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）武汉竹叶山中环商贸城有限公司与被告（反诉原告）张宝凤于2016年2月25日签订的《商铺预约合同》； 二、原告（反诉被告）武汉竹叶山中环商贸城有限公司于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）张宝凤赔偿房屋使用费损失（按13,664元/年标准，从2018年7月1日起计算至本判决生效之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）武汉竹叶山中环商贸城有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张宝凤的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1,719元、反诉费142元（已减半），共计1,861元由原告（反诉被告）武汉竹叶山中环商贸城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  赵 星 人民陪审员  刘静萍 人民陪审员  廖剑辉 二〇二〇年一月九日 书 记 员  杨敬文