河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初6044号 原告：田绍辉，男，1973年9月18日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：王丽萍（系田绍辉妻子），女，1974年1月30日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告：王丽萍，女，1974年1月30日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 二原告委托代理人：金杰，河北凯悦律师事务所律师。 被告：王某，女，1988年10月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：陈志民，男，1959年9月23日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁县。 被告：陈某，女，2011年4月18日出生，汉族，现住海港区。 法定代理人：王某（陈某母亲），女，1988年10月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 三被告委托代理人：徐丽平、贾新刚，河北高俊霞律师事务所律师。 原告田绍辉、王丽萍诉被告王某、陈志民、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽萍及二原告委托代理人金杰，被告王某及三被告委托代理人徐丽平、贾新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田绍辉、王丽萍向本院提出诉讼请求：请求贵院判令三被告共同向二原告返还购房款114680元并赔偿损失411211元，由三被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月19日，原告田绍辉与陈超签订房屋买卖合同一份，约定由原告田绍辉为陈超供应砂石料，陈超以秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉公司）开发的位于海港区平方米，原价733743元，优惠76743元，实际价格657000元，且陈超保证拥有产权）用来抵顶原告田绍辉提供的砂石料（在协议签订前，原告田绍辉已经为陈超供应价值82380元的砂石料，并转为购房款）,合同签订后原告田绍辉陆续为陈超供应砂石料193200元，同时二原告还陆续向陈超支付现金240000元（截止到2017年2月）,因此二原告实际支付购房款514680元。二原告夫妇于2015年底对房屋进行了装修，2016年5月搬进去居住。后二原告通过陈超要求金嘉公司协助办理产权过户手续，但金嘉公司却声称陈超不拥有该房屋的产权，要求二原告按7700元／价格购买该套房屋，由于二原告夫妇已对房屋进行装修且已居住，无奈之下只好按金嘉公司定的房价1068221元购买了该套房屋。事后二原告夫妇要求陈超夫妇退回已支付的购房款，并赔偿相应损失，在此情况下被告王某（系陈超妻子）于2018年7月16日退款40万元，还欠款114680元，并出具收条一张。后虽经二原告夫妇多次催要，至今未付清余款。给二原告造成很大的经济损失。二原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求三被告共同向二原告返还购房款114680元，并赔偿相应损失411211元。另，陈超（身份证号：1303021987××××××××）于2018年8月因病去世。综上，请求贵院依法裁判。 被告王某辩称：一、王某不是本案的适格被告。陈超与被答辩人签订的房屋买卖合同，按合同约定内容，该合同性质应是以房抵债协议，是对拉沙子欠款的担保协议，不是房屋买卖合同。且事实上，田绍辉于2015年至2017年期间，共向陈超供应514680元汲砂和水泥货款。而答辩人王某已于2016年3月15日与陈超登记离婚，在陈超与田绍辉签订房屋买卖合同时，王某不知情，也不知道在其与陈超离婚之前，田绍辉向陈超供了多少沙子甚至是否实际供过沙子，因此，陈超于2017年7月5日向田绍辉确认的514680元拉沙子款，是陈超的个人债务，与王某无关。因为陈超于2018年生病住院，无力亲自办理与田绍辉结算货款事宜，而于2018年7月16日，委托王某，代理其向田绍辉退货款（即收条上的房款）400000元，且确认陈超还欠田绍辉114680元货款。另收条上也注明，王某是“代理退款人”，不是欠款人，因此，在王某已与陈超早已离婚的情况下，不应对陈超的个人欠款承担责任，不应是本案的被告；二、田绍辉、王丽萍应向王某赔偿“因错误的诉讼保全造成的损失”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第105条“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。”规定，王某不应是本案的被告，田绍辉错误的保全王某名下441194.15元款项，给生活上、工作上造成了重大困扰及损失，请求法院裁定田绍辉、王丽萍赔偿相应的损失。综上，王某不是本案的适格被告，请求法庭驳回田绍辉、王丽萍的诉讼请求，裁定解除对王某名下存款的保全措施，并裁定田绍辉、王丽萍赔偿因错误保全给王某造成的损失。 被告陈志民、陈某辩称：一、田绍辉与陈超签订的《房屋买卖合同》，不是房屋买卖合同关系，实际上是为履行双方之间的供货合同而提供担保的以房抵债协议，田绍辉与陈超之间应是债权债务法律关系。本案实际情况是，田绍辉为陈超供应汲砂和水泥，陈超为第三人栗贺军供应汲砂和水泥。2014年12月19日，为了各自的货款有保障，田绍辉与陈超、陈超与栗贺军，均就涉案房屋（即紫金嘉府Ｃ1区7－1－401号房屋）签订《房屋买卖合同》，两份合同约定内容基本相同，均是在尚未向对方供货之前签订的，也就是双方之间的债权尚未确定，且田绍辉与陈超约定“以甲方（即陈超）签字确认的汲砂和水泥发货单作为结算依据；最终结算，材料款与房款有差价，以现金形式互补。甲乙双方合同签订后，乙方（即田绍辉）不得以任何理由停止向甲方供给汲砂和水泥。如因乙方原因，造成甲方工程进度延误，一切损失由乙方承担。甲方保留无偿收回房屋的权利。”，因此，签订该《房屋买卖合同》的真实目的，是为了保障后续货款得以支付及工程进度顺利进行，该份合同实质上是以签订房屋买卖合同，作为田绍辉向陈超供应汲砂和水泥货款、陈超工程进度顺利进行的担保，不是真正意义上的房屋买卖合同，双方之间应是债权债务关系；二、在陈超与田绍辉签订的房屋买卖合同未实际履行的情况下，原债权债务应继续履行。1、根据相关法律规定及指导性案例，在陈超与田绍辉签订的房屋买卖合同未实际履行的情况下，应继续履行双方原供应汲砂和水泥供货合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”，《民事审判指导与参考.指导性案例》2014年第2辑第121页，最高院民一庭意见：“以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（三）关于以房抵债问题第17款：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”本案中，陈超与田绍辉，在债务尚未确定的情况下签订了《房屋买卖合同》，实质上是以签订房屋买卖合同作为田绍辉向陈超供应汲砂和水泥货款的担保，在双方货款到期后，田绍辉基于房屋买卖合同未履行而请求赔偿损失的情况下，法院应当按照双方的供货欠款合同法律关系审理，应驳回被答辩人田绍辉、王丽萍请求赔偿损失的诉讼请求。且在陈超与田绍辉未实际履行《房屋买卖合同》的情况下，双方应继续履行原供应汲砂和水泥的债权债务合同；2、在《房屋买卖合同》实际履行过程中，陈超与田绍辉已经协商一致，确定继续履行双方的供应汲砂和水泥债权债务合同。2018年7月16日，陈超的前妻王某，受其委托，代为履行了双方的供货债权债务合同，即王某代为向田绍辉、王丽萍支付了400000元货款（即收条中所说的房款），同时双方确认陈超还欠田绍辉货款114680元，在王某代为支付货款的时候，田绍辉之妻王丽萍，当场将陈超向田绍辉出具的确认欠款514680元入库单，退还给陈超，因此，双方的事实行为，足以证实，陈超与田绍辉已经达成合意，继续履行双方之间的供货合同，即双方之间的债权债务；三、答辩人没有继承陈超的遗产，不应承担陈超与田绍辉、王丽萍之间的债务。答辩人尚未继承陈超的遗产，因此，依法没有义务代陈超向田绍辉、王丽萍偿还债务。综上，请求法院驳回被答辩人田绍辉、王丽萍对答辩人陈志民、陈某的诉讼请求。 经审理查明认定如下事实：二原告系夫妻关系，被告王某与陈超于2009年4月21结婚，婚育一女陈某，于2016年3月15日离婚，陈超于2018年9月9日因病去世。被告陈志民为陈超父亲，母亲张荣芝于2005年去世。2014年12月19日，原告田绍辉与陈超签订《房屋买卖合同书》，合同约定田绍辉以汲沙和水泥款换购陈超位于紫金××区××号房屋，房屋面积138.73平方米，总价款657000元。最终结算材料款与房款有差价，原告称在协议签订前，原告田绍辉已经为陈超供应价值82380元的砂石料，并转为购房款,合同签订后原告田绍辉陆续为陈超供应砂石料价值193200元，同时二原告还陆续向陈超支付现金240000元（截止到2017年2月）,因此二原告实际支付购房款514680元。二原告于2015年底对房屋进行了装修，2016年5月入住至今。后二原告通过陈超要求金嘉公司协助办理产权过户手续，但金嘉公司却声称陈超不拥有该房屋的产权，要求二原告按7700元／平米价格购买该套房屋，由于二原告夫妇已对房屋进行装修且已居住，无奈之下只好按金嘉公司定的房价1068221元购买了该套房屋。2018年7月16日，被告王某代理陈超退原告王丽萍房款400000元，还剩余欠款114680元，并出具收条一张。原告请求判令三被告共同向二原告返还购房款114680元并赔偿损失411211元，由三被告承担全部诉讼费用。 二原告为证明其主张提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明原告田绍辉为陈超供应沙石料，陈超以金嘉地产开发的紫金××号房屋抵顶货款，田绍辉与王丽萍是夫妻关系，业务是共同进行，也证明王丽萍是适格原告。涉案房屋登记在王丽萍名下，房屋现已符合办理房本条件；证据二、1、收条一张。证明王某退给原告夫妇40万元房款，且认可还欠114680元，也证明王某对于田绍辉与陈超签订的买卖合同是知情的。2、中国农业银行个人账户明细一份。证明王某向原告王丽萍转款40万元的事实。所以王某应当对二原告的诉请承担责任；证据三、1、商品房买卖合同，总款1068221元，此合同是金嘉公司与王丽萍签订的。原告以每平7700元购买了陈超抵给田绍辉的涉案房屋，证明被告给我方造成的损失。2、中国建设银行个人活期账户交易明细。证明原告田绍辉给金嘉房地产转27万元购房款。3、中国农业银行个人账户明细。证明王丽萍于2018年12月28日向金嘉地产转购房款258585元；证据四、1、个人住房借款合同，证明原告夫妇从建设银行借款56万元用于购买涉案房屋。2、中国建设银行个人借款支付凭证，证明原告夫妇所借56万元贷款转入金嘉地产用于购买房屋；证据五、1、发票。证明原告夫妇首付款508221元。2、发票。证明原告夫妇把贷款的56万元也交付给金嘉地产用于购买房屋；证据六、结婚登记审查处理表。证明陈超与王某于2009年4月21日结婚；证据七、1、物业费收据1张，证明原告交付2017-2019年物业费情况。2、确认单1张，证明王丽萍已将物业的相关费用结清；证据八、证明1页。证明涉案房屋登记号为紫金嘉府Ｃ1区。 三被告对原告提交的证据的质证意见：对证据一真实性无异议，但对证据的关联性及证明目的有异议，该证据当中的内容可以体现出田绍辉与陈超之间是为了使双方供交的货款合同得到履行而签订买卖合同作为担保，因此该合同不是真正意义上的房屋买卖合同，而是让利担保行为。且该合同上只有田绍辉个人签字，不能证明供沙业务是由田绍辉与王丽萍夫妻共同经营，也不能证明王丽萍是适格原告。对证据二收条及明细的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该证据已明确注明王某是代理退款人，只是代替陈超向田绍辉退款，同时代替陈超确认欠款，因此该证据不能证明王某是实际的欠款人，也不能仅凭王某的代理行为认定王某对陈超与田绍辉之间的欠款行为知情，此收条恰好证明双方签订的房屋买卖合同没有实际履行的情况下，又于2018年7月16日签署的收条是对房屋买卖合同的一种变更，是双方确定的债权债务关系，不是房屋买卖关系。对证据三的1、2、3的真实性客观性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该商品房买卖合同是王丽萍与金嘉地产签订的，不能证明该合同与陈超与田绍辉之间签订的房屋买卖合同具有关联性，只能证明这是王丽萍个人与金嘉地产的买卖关系，另该合同签订的时间是2018年12月28日，且王丽萍与田绍辉个人账户明细也体现是2018年12月28日向金嘉地产支付的首付款，该时间是在王某代陈超向二原告出具的退款及确认欠款收条之后，恰恰说明了陈超与田绍辉之间对双方签订的买卖合同履行已达成合意，仍按双方之间的债权债务关系履行。对证据四、五与证据三相同。对证据六真实性无异议，但该证据只体现了陈超与王某结婚时间，陈超与王某已于2016年3月15日离婚。对证据七真实性无异议，质证意见同证据三意见。对证据八真实性无异议，但该证据只能证明王丽萍又购买了金嘉地产Ｃ1区7-4-401号房屋，是与陈超与田绍辉签订的合同完全独立的合同。 被告王某为证明其主张提交如下证据：证据一：离婚证，证明王某与陈超2016年3月15日离婚的事实；证据二、2018年7月16日收条，证明王某只是“代理退款人”，是代陈超向田绍辉退款，并代替陈超确认了余下欠款，陈超才是真正的欠款人，王某与田绍辉、王丽萍之间不存在欠款的法律事实及法律关系；证据三、王某中国农业银行2018年5月6日至2019年5月6日存取款清单：1、证明2018年5月25日，陈超向王某转帐了670000元，2018年7月16日王某代陈超向王丽萍帐户转账了400000元，王某代替陈超办理了向田绍辉、王丽萍的支付欠款。2、2018年5月29日至2018年8月8日期间，共代陈超支付了医药费302933.53元。3、证明王某的被冻结的存款441194.15元，是王某个人经营所得，是王某的个人财产，田绍辉、王丽萍无权冻结。 二原告对被告王某提交的证据的质证意见：对证据一真实性无异议，不认可其关联性，陈超与王某于2009年4月21日结婚，商品房买卖合同签订的时间2014年12月19日，离婚时间2016年3月15日，本案纠纷发生在婚姻存续期间，所以王某应当与陈超共同承担责任。对证据二收条真实性无异议，1、王某对房屋买卖合同是知情的，已注明是房款。2、退款人本人即为王某。我方认为王某对房屋买卖是明知的。对证据三真实性无异议，正好可以证明王某虽然与陈超离婚，但经济是混同的。 被告陈志民、陈某对被告王某提交的证据的无质证意见。 被告陈志民、陈某为证明其主张提交如下证据：证据一：2014年12月19日栗贺军与陈超之间签订的《房屋买卖合同》、2014年12月19日陈超与田绍辉之间签订的《房屋买卖合同》各一份。证明：1、因陈超为栗贺军供应汲砂和水泥，与栗贺军签订了以房抵债的房屋买卖合同，陈超不是涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”规定，陈超与田绍辉之间签订的房屋买卖合同无效；2、陈超与田绍辉签订的《房屋买卖合同》第二条、第四条约定内容，可以证明，田绍辉与陈超签订房屋买卖合同时，田绍辉还没有向陈超供应汲砂和水泥，双方最终的货款价格尚未确定，田绍辉是否能够切实按照工程进度供应汲砂和水泥亦不确定，签订该《房屋买卖合同》是对尚未发生的债权及保证工程进度顺利进行的一种担保行为，合同性质不是房屋买卖合同，双方的真实法律关系，应是债权债务法律关系；证据二：2017年7月5日入库单。证明：2015年至2017年之间，陈超共欠田绍辉拉沙子汲沙款514680元，也证明了陈超与田绍辉之间是供货合同法律关系事实；证据三：2018年7月16日收条。证明：1、陈超与田绍辉，在《房屋买卖合同》无效且无法履行的情况下，已经就继续履行双方的供沙子债权债务合同达成了合意，即陈超退还田绍辉400000元房款，也就是陈超向田绍辉支付400000元拉沙子货款，另外陈超还欠货款114680元，该两项款项之和，即为陈超欠田绍辉的拉沙子汲沙款514680元。2、该份证据，也证明了陈超与田绍辉之间真实的法律关系为供货债权债务合同关系。 二原告对被告陈志民、陈某提交的证据的质证意见：对证据一中的陈超与田绍辉签订的合同真实性认可，质证意见与举证意见相同，对另一份合同认为与本案没有关联性。证据二真实性无异议，沙子汲沙款514680元，具体款项见诉状。对证据三真实性无异议，质证意见同王某证据的意见。 被告王某对被告陈志民、陈某提交的证据无质证意见。 以上事实有当事人的陈述及相关证据予以证实。 本院认为，2014年12月19日,原告田绍辉与陈超签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。基于原告田绍辉与王丽萍系夫妻关系，夫妻存续期间购房，并结合陈超在返还购房款时王丽萍收取等，王丽萍为本案适格原告。陈超在签订合同时未取得《房屋买卖合同》约定的房屋所有权，也未取得产权人（秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司）的产权确认，陈超处分诉争房屋时条件未成就，其不能为原告田绍辉办理房屋相关登记手续，属履行不能。《房屋买卖合同》签订时陈超与被告王某处于婚姻存续期间，二人于2016年3月15日离婚，陈超于2018年去世后，相应法律责任应由被告王某承担，故对被告王某提出其主体不适格的抗辩，本院不予采纳。陈超将诉争房屋出售给田绍辉，原告田绍辉已经向陈超供应相应工程材料抵顶购房款，并支付诉争房屋部分价款，实际入住诉争房屋，因《房屋买卖合同》不能继续履行，陈超委托被告王某同意将已收取田绍辉交来购房款514680元退还，2018年7月16日被告王某向田绍辉妻子王丽萍退房款400000元，还欠款114680元。故二原告要求被告王某退还剩余购房款114680元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿相应损失411211元的诉讼请求，因陈超与原告田绍辉签订的《房屋买卖合同》不能履行，田绍辉妻子王丽萍与金嘉公司签订了以总房价1068221元购买了该套房屋的《商品房买卖合同》，比原从陈超处购买房屋多支出411211元，造成二原告损失，陈超不能履行《房屋买卖合同》，属违约行为，应承担违约责任，但田绍辉作为买受人在与陈超签订《房屋买卖合同》时，有审查注意义务，其应负相应责任，故本院对原告要求被告王某赔偿损失予以酌情205605.5元为宜。被告陈志民、陈某作为陈超的合法继承人，其应在继承被继承人陈超遗产范围内承担法律责任，被告陈志民、陈某称没有继承陈超的遗产，二原告未提交证据否定二被告的抗辩，故对二原告要求被告陈志民、陈某承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告王某于本判决生效后十日内返还原告田绍辉、王丽萍购房款114680元，并赔偿损失205605.5元; 二、对原告田绍辉、王丽萍其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4530元，诉讼保全费3270元，由被告王某负担4680元，由原告田田绍辉、王丽萍负担3120元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇二〇年一月二十一日 代理书记员  杨晓娜