上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70876号原告马义华，男，1976年11月11日生，汉族，住湖北省。委托代理人孙磊，上海汉盛律师事务所律师。被告上海廷恒商业管理有限公司,住所地上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。法定代表人孟信楚。委托代理人米占青，上海江晨律师事务所律师。原告马义华诉被告上海廷恒商业管理有限公司承包合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙磊、被告委托代理人米占青到庭参加诉讼。审理中，原、被告共同申请庭外和解两个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告马义华诉称，原、被告于2017年12月7日签订《浅厨-新大陆店之承包合同》(以下简称《承包合同》)，约定原告承包被告提供的位于南泉北路XXX号新大陆广场二层浅厨美食广场A6铺位进行餐饮经营。主要约定：承包期限为2018年3月1日至2020年2月29日；原告向被告缴纳装修补偿金人民币11万元、保证金6万元；第一年商铺承包金2万元/月，第二年商铺承包金21,000元/月，管理费4,000元/月；双方的权利义务及违约责任等。原告在合同签订当日支付了装修补偿金及部分保证金，其余保证金以及之后产生的承包金、管理费、水电费等均由被告通过代收的原告营业款抵扣。原告在经营过程中按约定正常进行经营，然而，被告存在根本违约行为：2018年9月21日起，被告无法正常提供美食广场的经营条件，经常在用餐高峰期停电，影响原告经营；合同约定承包期限为2018年3月1日至2020年2月29日，在2018年9月30日被告就宣布次日暂停营业，被告停止了发包方的所有服务，也一直没有恢复营业，被告以自己的实际行为表示不再履行合同；2018年11月29日，整个美食场地由业主方新大陆发展(上海)有限公司(以下简称新大陆公司)发布公告要求所有商户搬离且实施了封场，原告实际上也无法继续经营了。由于被告的上述违约行为致使原告合同目的无法实现，原告依法要求解除合同，退回装修补偿金、保证金并赔偿违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《承包合同》；2、被告退还原告装修补偿金11万元；3、被告退还原告保证金6万元；4、被告赔偿原告违约金4万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告上海廷恒商业管理有限公司辩称，诉请1，同意解除合同，是由原告提出解除合同而非被告，在原告要求解除合同之后被告同意，合同的解除系合意解除，被告不存在根本违约行为。诉请2，不同意。根据合同第四条装修期的约定，明确标注收银系统保证金0元(不含税)(大写零)(可退)。食品安全保证金0元(不含税)(大写：0)(可退)。装修款没有标注可退，说明装修补偿金不予退还，且被告花巨资对新大陆美食广场进行统一装修，交付各商铺，该装修补偿金系对该装修的补偿。如果法院认定被告应该返还该笔费用，应扣除原告使用期间的相应折旧费用，扣除原告使用的价值。诉请3，不同意。本案中，系原告提前解除合同，根据合同第17.2.3条约定，承包期限内,非本合同规定的情况,原告中途擅自退包的,则已付的保证金不退。且应按当年月承包金的贰倍向被告支付违约金。根据该约定，保证金不予退还。诉请4，不同意。根据合同第17.1.2约定，承包期限内,非本合同规定的情况,被告擅自解除本合同提前收回该商铺的,被告应按当年的月承包金的贰倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告实际损失的,被告还应负责赔偿。本案系原告要求解除合同，双方合意解除，不适用此条。经审理查明，2017年12月7日，原、被告签订《承包合同》。主要约定：被告发包给原告的商铺坐落在上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场二层浅厨美食广场A6铺位，该商铺建筑面积33平方米，用途为餐饮，经营业态为卤肉饭。商铺实施集中统一收银制度，原告所有销售款项由被告代为收取，经营款应汇入被告指定账户。商铺的承包期限自2018年3月1日至2020年2月29日，包含装修免包期(免交承包金期限)。原告需一次性向被告缴纳装修补偿金11万元。原告应在签订本合同3日内向被告缴纳承包保证金6万元。第一年商铺承包金2万元/月，第二年承包金21,000元/月，管理费4,000元/月，合同第17.1.2项约定，承包期限内，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回该商铺的，被告应按当年的月承包金的贰倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告实际损失的，被告还应负责赔偿。2017年12月7日，被告出具《收据》，载明收到原告装修补偿款11万元。2018年7月24日，被告出具《收据》，载明收到原告承包保证金6万元。此外，2018年7月24日至2018年8月9日期间，被告陆续出具《收据》，载明收到原告管理费、商铺承包金、水电费等等。2018年9月30日，被告发布通知，内容为：“尊敬的各位商户：由于新大陆发展(上海)有限公司屡次恶意破坏供电设备，采取极为卑劣手段故意停电，导致各位商户无法正常经营，并造成无可挽回的损失。为了避免事态扩大，本公司不得已通知各位商户，于2018年10月1日暂停营业。本公司希望商户与我们一起共同采取必要的法律措施追究新大陆发展(上海)有限公司责任，要求该公司赔偿所有商户经营损失。强烈要求相关部门依法严惩其破坏供电设备的策划者、组织者。再次感谢各位商户的理解和支持。特此通告。”2018年10月27日，新大陆公司在《青年报》第6版发布声明，称上海市浦东新区南泉北路XXX号南楼二层S2-27为其房产，曾租赁给本案被告并办理了相关许可证。由于被告拖欠房租，其登报声明租赁合同已于2018年10月3日解除，并申请注销相关许可证。2019年1月16日，原告出具“情况说明”，载明其为浅厨新大陆店小租户，申请将相关设备从浅厨搬出，并在“出门单”签字确认。另查明，2019年3月4日，本院立案受理新大陆公司诉本案被告房屋租赁合同纠纷。2019年3月5日，本院立案受理本案被告诉新大陆公司房屋租赁合同纠纷。该两案目前均正在审理中。庭审中，法庭询问双方涉案商铺的实际营业期间以及承包金和管理费的支付情况。原告称商铺的实际经营期间为2018年5月25日至2018年11月29日，原告支付了2018年5月底至2018年9月底四个月的承包金和管理费。被告称商铺的实际经营期间为2018年5月2日至2018年11月30日，原告支付了2018年5月25日至2018年9月24日四个月的承包金和管理费，2018年5月25日之前原告一直是试营业免收租金。上述事实，由原告提供的《承包合同》、收据、通知、《青年报》，被告提供的“情况说明”、出门单，结合原、被告当庭陈述予以证实。经审查，本院确认上述证据的真实性和证明效力。本院认为，原、被告签订的《承包合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告对原告解除合同的诉请予以认可，但对解除原因有异议，认为系协议解除。本院认为，因被告与新大陆公司之间的纠纷导致原告在2018年11月底后即无法正常经营最终退场，被告已然违反了其作为出租人在租期内保证租赁标的物适租的义务，构成违约，原告以此为由要求依法解除合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于导致合同解除的责任在被告，原告诉请要求返还承包保证金6万元和违约金，于法有据，本院亦予以支持。就违约金的依据和标准，原告要求解除合同系由于被告与新大陆公司之间的纠纷导致被告无法继续履行本案《承包合同》、商铺被提前收回，原告在本案中依据合同第17.1.2条主张违约金，本院予以准许。被告主张违约金过高并无证据，本院不予采纳。就装修补偿金，如合同正常履行届满，房屋装修由被告处理；但因合同提前解除，被告应退还相应的补偿金，被告认为应扣除折旧具有合理性，本院予以采纳。对于折旧标准，按每月平均分摊的方式折抵。现双方均确认原告实际经营期间截止于2018年11月底，故剩余承包期内(2018年12月1日至2020年2月29日)的装修补偿金68,750元(11万元/24个月*15个月)应于退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告马义华与被告上海廷恒商业管理有限公司于2017年12月7日签订《浅厨-新大陆店之承包合同》；二、被告上海廷恒商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告马义华装修补偿金68,750元；三、被告上海廷恒商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告马义华承包保证金6万元；四、被告上海廷恒商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马义华违约金4万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,450元，减半收取计2,225元，由被告上海廷恒商业管理有限公司负担1,837.50元，由原告马义华负担387.50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张宏毅二〇二〇年一月三日法官助理 王 倩书 记 员 赵晓颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。