山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初142号原告:山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司，住所地滕州市龙泉街道塔寺北路777号苹果花园小区3号楼11号。负责人：王立华，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：王同九，山东赞国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟峰，山东赞国律师事务所律师。被告：张立美，女，1964年4月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：赵宜伟，男，住滕州市。委托诉讼代理人：渠玲玲，女，住滕州市。原告山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司（以下简称润华物业滕州分公司）与被告张立美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润华物业滕州分公司的委托诉讼代理人杨伟峰及被告张立美的委托诉讼代理人赵宜伟、渠玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润华物业滕州分公司向本院提出诉讼请求：判令张立美支付物业服务费5873元（自2015年4月1日至2019年7月1日）及滞纳金（参照同期银行贷款利率），诉讼过程中，润华物业滕州分公司将滞纳金变更为自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心报价利率计算。事实和理由：张立美是滕州市翠湖天地小区的业主，其于2014年3月28日与润华物业滕州分公司签订翠湖天地前期物业服务合同，约定按建筑面积每月每平方米0.97元收取物业管理费，全年共计1381元。润华物业滕州分公司对张立美所在小区的物业安全、环境清洁及维护等进行了物业管理工作，张立美自2015年4月1日起未交物业管理费，经多次催要未果，故诉至法院，请求法院依法裁判。张立美辩称，拖欠物业费不是事实，是因为物业公司未全面履行翠湖天地前期物业服务合同，其被迫暂停交纳物业费。润华物业滕州分公司未有效履行翠湖天地前期物业服务合同第四条、第五条中关于物业公司相关义务的约定，导致单元门自2014年以来一直不能正常使用，家中可视对讲设备一直未安装，外墙面损坏，家中墙体渗水，小区安保管理混乱，安保人员形同虚设，外来人员随意进出，小区内的监控大量损坏，物业公司未征求业主意见即安装隔离桩，小区内儿童游乐场、中心湖区、绿地、路灯等公共区域、设备长年疏于管理和维护，损坏严重，小区保洁不及时，卫生差，小区内、楼道内车辆随意停放，长期堵塞消防通道，存有安全隐患。针对上述问题，其通过多种途径向物业公司反映后，均未有效解决。本院经审理认定事实如下:2010年7月4日，滕州万通地产有限公司与润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司签订滕州翠湖天地前期物业服务委托合同，选聘该物业公司为滕州翠湖天地物业提供前期物业管理服务事宜。2014年3月28日，张立美与润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司签订翠湖天地前期物业服务合同，委托该物业公司实行物业服务，该合同载明物业为翠湖天地住宅小区G4号楼1单元1703室，建筑面积118.65平方米，物业服务费每月每平方米0.97元，全年共计1381元，每次缴纳12个月的物业服务费，缴费时间为每个收费周期的前一个月。该合同第四条第二款物业公司的权利和义务中规定，对共用（公用）部位设施、设备实施日常保洁、修缮和运行维护、零星小修工作，公共秩序、交通秩序、绿化养护等项目的服务管理。该合同第五条规定物业公司提供的物业服务事项主要包括：1.负责在业主的配合下保持房屋外观整齐统一，无影响观瞻的现象；2.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，使其保持完好；3.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、文体设施、共用照明、燃气干线，保证其正常使用；4.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、池井、自行车棚、停车场，保持无损坏无堵塞现象；5.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使其存活率和完好率在90%以上；6.公共环境卫生的管理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，保持卫生清洁，无垃圾堆积、清理及时，蚊蝇鼠等害虫捕杀及时；7.交通与车辆停放秩序管理，保持小区交通顺畅，出入停放有序，严格按照业主所购车库或有偿使用车位进行管理；8.维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗、执勤，使其无公共秩序混乱现象。该合同第八条第四款约定，业主如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，双方协商，协商不成的业主有诉讼的权利，否则物业公司有权从逾期缴纳物业服务费之日起每日按物业服务费的千分之三收取违约金。张立美为滕州市翠湖天地小区G4-1-1703室业主，其于2014年12月8日入住时，交纳了1年的物业服务费1381元，此后未再交纳。2019年7月18日，润华物业滕州分公司上门催收，张立美仍未交物业服务费。庭审中，张立美提交了照片、视频等证据证明润华物业滕州分公司未有效履行服务约定，张立美通过省长、市长信箱电子平台反映物业服务质量，多次向物业公司发函告知。润华物业滕州分公司认为业主反映的问题已逐步整改，但服务过程中的瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由。另查明，2016年1月20日，润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司变更名称为山东润华物业管理有限公司滕州分公司。本院认为，润华物业滕州分公司与张立美签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。润华物业滕州分公司作为涉案小区的物业服务公司，在该小区为包括张立美在内的广大业主提供服务后即有权依照合同约定收取各项费用。张立美作为业主享有服务，负有支付相应物业费的义务，故张立美应当支付物业服务费。张立美辩称物业公司未能全面履行合同义务，故其暂停交纳物业费，其意见于法无据，本院不予采纳。根据张立美提交的证据，润华物业滕州分公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，如房屋修缮不及时，绿化管理不到位，车辆管理不规范，安保措施不完备等，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。润华物业滕州分公司对张立美反映的问题未及时回应、整改，有违合同约定，故对其物业费予以酌减，对润华物业滕州公司要求其支付滞纳费的诉讼请求亦不予支持。应当指出的是，物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，服务管理也是一个动态的过程，不能以一时一事为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷或者不足全部归责于物业服务是不合情理的，也是不公平的，业主应当通过正常途径与物业沟通，协商解决，物业费是为整个小区服务的，业主不应以不交纳物业费的形式来主张权利，而影响整个小区的物业服务。润华物业滕州分公司作为小区的服务管理者，亦应对业主提出的问题充分重视，积极整改，提高服务质量，注意服务态度，增进服务水平，双方在沟通时应合理合法合情，互相体谅，只有双方共同努力，才能创造更加优美的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告张立美于本判决生效之日起十日内支付原告山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司物业服务费4695.4元（1381元／年÷12×51个月×80%）；二、驳回原告山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张立美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  唐海林二〇二〇年一月二十二日书记员  施润泽