辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终8892号 上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场嘉年华照明器材经销部，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。 经营者：林向海。 委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。 法定代表人：唐多默，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。 上诉人大连友谊灯饰批发市场嘉年华照明器材经销部（以下简称嘉年华照明）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊批发市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 嘉年华照明上诉请求：撤销一审判决，驳回友谊批发市场的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决事实不清,证据不足,程序违法。第一，被上诉人于2018年7月向一审法院起诉要求上诉人给付欠缴的租金,上诉人在一审期间提出的抗辩意见是被上诉人出租给上诉人的摊位,实际面积比合同约定的面积小6.78平方米,该节事实上诉人在被起诉之前并不知情。上诉人是以每月每平方米110元作为缴费依据向被上诉人交纳租金,上诉人自2002年在此经营,已经实际经营16年，为了查清上诉人租赁房屋的实际面积,上诉人在一审期间书面提出鉴定申请,而一审法院对上诉人的鉴定申请并未允许,上诉人认为一审法院不允许鉴定是对上诉人合法诉讼权利的侵犯,不进行鉴定根本无法查明租赁物的实际面积,据此上诉人认为一审判决程序违法。第二，上诉人的仓库在租赁期间发生火灾,导致库存的货物全部被烧毁,从2月到5月期间四个多月店面处于停业状态,在此期间被上诉人应给予减免四个月的租金。第三，在经营期间被上诉人对上诉人进行了限制用电措施20个月,导致上诉人不能正常营业,应相应减少五个月的租金。第四，上诉人存在向被上诉人缴纳5000元押金的事实，应予以扣减。 友谊批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由如下：首先，案涉商铺面积没有误差，只是存在测量方法问题。商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。其次，上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，上诉人承租该店铺后实际使用多年，对店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。房屋承租与房屋购买有本质区别，房屋的购买不仅针对房屋的使用价值，也针对房屋的交换价值，如果房屋面积存在误差，必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋租赁，与房屋的交换价值无关，只关系该房屋是否符合使用条件。上诉人承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用，在合理期限内也未提出异议，现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不应予以支持。 友谊批发市场向一审法院起诉请求：1、嘉年华照明支付欠付的柜台租金152724元；2、嘉年华照明承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：友谊批发市场(出租人)与嘉年华照明(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定友谊批发市场将位于242号，经营面积为85.75平方米的柜台租赁给嘉年华照明使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准110元/月/平方米，按月支付，租金总额9432元/月*12月=113184元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，嘉年华照明继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。截至2018年9月12日，嘉年华照明拖欠友谊批发市场租金合计152724元(9432元/月*19.5个月-20000元-11200元)。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，嘉年华照明继续承租242号柜台使用，友谊批发市场没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效，嘉年华照明应当按照上述合同中约定的租金标准向友谊批发市场交纳租赁期间的租金。关于嘉年华照明提出的测绘申请，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于嘉年华照明提出的测绘申请，不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成的书面合同中确认的面积为85.75平方米，嘉年华照明也一直按面积85.75平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故嘉年华照明应当按照约定，在租赁期间按照面积85.75平方米每月支付租金9432元。关于嘉年华照明辩称双方未就租金达成一致意见，拒绝交纳租金的理由不成立，不予采纳。综上，关于友谊批发市场主张嘉年华照明支付拖欠租金152724元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于嘉年华照明辩称库房发生火灾给其造成损失的意见。首先，发生火灾部位位于库房并非案涉租赁柜台；其次，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，不能一并处理，现嘉年华照明以该理由要求减免租金没有依据，不予采纳。嘉年华照明可以就火灾造成的损失另案主张。关于嘉年华照明辩称友谊批发市场限电，严重影响其经营的意见，因双方之间系租赁合同关系，交纳租金是嘉年华照明作为承租人的主要合同义务，在嘉年华照明拖欠租金的情况下，友谊批发市场作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成嘉年华照明拒交拖欠租金的理由，故嘉年华照明该项辩称意见，不予采纳。关于嘉年华照明辩称要求友谊批发市场返还押金的意见，因嘉年华照明并未提供证据证明其向友谊批发市场交纳了押金以及押金数额且友谊批发市场不认可收到押金，故嘉年华照明的该项辩称意见，证据不足，不予采纳。嘉年华照明可待证据充分后，另行向友谊批发市场主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告大连友谊灯饰批发市场嘉年华照明器材经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金152724元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3350元(原告已预付)，由被告大连友谊灯饰批发市场嘉年华照明器材经销部负担，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 本院审理过程中，上诉人嘉年华照明提交其与案外人大商股份有限公司大连灯具城签订的《商铺、摊位租赁合同》一份，拟证明其在2019年8月15日与大商集团所签订的合同中，同一摊位的面积经测量后仅为79平方米，与原《柜台租赁经营合同》相差6.78平方米。被上诉人认为该合同系上诉人嘉年华照明与案外人签订，真实性无法核实，且该合同中对面积是否包含公摊面积及测量摊位面积的方式均未作出说明，故不认可上诉人的证明事项，但对于该合同中约定的224号摊位与原合同中的242号摊位是同一位置没有异议。本院认为，上诉人嘉年华照明提交的租赁合同系其与案外人签订，庭审中上诉人承认该面积系案外人自行测绘，其不了解测绘方法，且合同中未约定79平方米是建筑面积还是使用面积，是否包括公摊面积，故本院对该证据不予采纳，对上诉人嘉年华照明以此证明案涉摊位存在6.78平方米的面积差不予确认。 本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。上诉人嘉年华照明在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，上诉人嘉年华照明未按时交纳租金，被上诉人对上诉人嘉年华照明采取了限电措施。 本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，嘉年华照明上诉称被上诉人友谊批发市场租赁给其的摊位实际面积比合同约定面积缩小，一审未准予其鉴定申请程序违法。据上诉人嘉年华照明自述，其自2002年开始租赁案涉摊位，在承租时案涉摊位作为一个特定的区域已存在，上诉人是在对案涉摊位进行实地考察，对摊位的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，且在上诉人实际使用的十几年间，从未对摊位的面积和租金提出过异议，证明案涉摊位的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的摊位进行重新测绘，理由是面积比合同约定缩小，并提交其与案外人的新租赁合同为证。但上诉人在二审中明确表示不知晓案外人的测绘方法，也不清楚该合同所约定的“79平方米”是否包括公摊面积，而被上诉人表示其向外出租的面积是按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊，因此在测绘标准、范围不一致的情况下，已丧失了测绘的前提条件。另，虽然案涉租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行可见，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准。基于以上因素，一审法院对上诉人关于鉴定的申请未予准许并无不妥，上诉人以此理由主张一审程序违法，本院不予采纳。 关于上诉人嘉年华照明提出火灾导致其库存的货物被烧毁，其店面处于停业状态，应减免四个月的租金一节。从查明的事实看，双方的《柜台租赁经营合同》于2016年12月31日到期后，双方未续签书面合同，上诉人继续使用案涉摊位，被上诉人未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人在庭审中承认，原合同约定租金应每月初按月缴纳，上诉人所称的火灾发生在2017年2月份，而其自2017年1月起即拖欠案涉摊位租金，已违反了按约定交纳租金的义务。上诉人除租赁案涉摊位外，另行租赁被上诉人的库房，因库房着火烧毁其库存货物，被上诉人已向其退还仓库租金，且针对库存损失，上诉人可另案告诉，故上诉人在本案中以发生火灾为由，要求减免案涉摊位租金，没有事实和法律依据，对于上诉人此项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张其在经营期间因被上诉人限电导致其不能正常营业，应减少五个月租金一节。本院认为，上诉人承租案涉摊位经营，应根据合同约定按时足额缴纳租金，现其未能按照合同约定履行，被上诉人作为守约方采取适当的措施督促其履行合同义务，不违反法律规定。上诉人既未通过按期交纳租金的方式使被上诉人取消对其的用电限制，进而恢复其所称的正常经营，亦未采取合理方式解除与被上诉人的租赁合同，而是至今仍在案涉摊位经营，可见限电不足以影响其日常营业，故其要求减少租金，没有合理依据，本院不予支持。 关于上诉人上诉称友谊批发市场应返还5000元押金一节，因上诉人未提交证据证明其向被上诉人交纳押金的时间及具体金额，故一审法院对该主张未予采纳，亦无不妥。上诉人要求返还押金的上诉理由，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人嘉年华照明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3350元，由上诉人大连友谊灯饰批发市场嘉年华照明器材经销部负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  阁成宝 二〇二〇年一月十日 书记员  任建芳