河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初5241号原告：宋春生，男，1936年6月6日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：张建华，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘继业，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。被告：衡水天城房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区和平西路（棉麻公司院内）。法定代表人：及旺林，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕亮，男，1988年12月29日出生，汉族，现住衡水市景县，系该公司法律顾问。原告宋春生与被告衡水天城房地产开发有限责任公司（以下简称“天城公司”）因商品房销售合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋春生委托诉讼代理人张建华、被告天城公司委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋春生向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告因违反GY-1795号《商品房买卖合同》第八条约定，遵照第九条约定向原告支付逾期交房违约金，自2017年5月31日起，按已支付房价款日万分之一的标准计算至被告按国家有关规定要求完善环保、消防等设施并经有关行政机关验收合格具备规定的交房条件止；二、判令被告按《商品房买卖合同》第十五条逾期办证约定，协商解决，赔偿违约金47946元（183000元×6.55%×2×2年）；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，双方于2016年12月21日签订了GY-1795号《商品房买卖合同》并于同日交付使用。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格后交付买受人使用。2016年12月21日交房后直到2019年4月底被告才为原告办理不动产所有权证书，也就是之前商品房所有权一直在开发商手中，只移交房屋使用权。消防支队2019年5月5日出具的《衡水市消防支队建设工程消防验收意见书衡公消验字[2019]第0051号》结论显示，该工程消防验收复检不合格，该工程不得投入使用。《中华人民共和国消防法》等法律也规定禁止投入使用，且该商品房未按法律规定验收合格，即被告在2016年12月21日向原告交房本身就是违法行为，不具备法定及合同约定的交房条件，应视为逾期交房。合同第九条约定出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，办理房地产权属证书，否则协商解决，向原告支付违约金。被告2019年4月才予办理房地产权属证书，延迟2年。原告向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求，却以这是上一个开发商的责任为由遭到拒绝。原告在2019年5月7日向被告发出律师函不予理睬，故意躲避。无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告天城公司辩称，一、原告从被告处购买的被告天城公司开发的位于衡水市和平西路幸福里小区2幢2单元2701室房产，天城公司于2013年7月20日已进行竣工验收，并于2016年12月22日交付原告使用，相关验收符合法律规定。被告天城公司不存在违约交房事宜，其主张没有事实法律依据，应依法予以驳回；二、本案原告与被告之间签署的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，原告所购房产实际所有人为江苏省建工集团有限公司，该房产系天城公司因欠付江苏省建工集团有限公司工程款，以案涉房产用于抵偿，原告自江苏省建工集团有限公司购买该房产，并多次要求直接变更备案合同，在该事实的基础上，被告天城公司向原告出具了购房告知书，实际买卖合同的主体应当为原告与江苏省建工集团有限公司，天城公司并非适格主体，更没有交付房产办理产权证书的相关义务，那就更不存在因逾期造成的违约。本院经审理认定事实如下：案涉房产位于衡水市桃城区和平西路1555号公元大道（后更名为幸福里小区）2幢2层2701室，系由被告天城公司建设开发。2016年8月2日，原告宋春生与被告天城公司签订《房屋认购协议书》一份，协议约定原告宋春生预定被告天城公司建设开发的案涉房产，总房款183000元。2016年12月21日，原告宋春生与被告天城公司签订编号为GY-1795《商品房买卖合同》，合同约定原告宋春生向被告天城公司购买案涉房产，总价款为183000元。关于房屋交付期限，合同第八条约定出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。2017年9月18日，被告天城公司向原告宋春生开具河北增值税普通发票一份，载明公元大道住宅小区项目2-2-2701室房产价税合计183000元。2019年1月3日，案涉房屋取得不动产权证书，证书编号为冀（2019）衡水市不动产权第2090522号。另查明，案外人江苏省建工集团有限公司与天城公司、衡水龙城房地产开发有限公司、石家庄龙城房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷，向衡水市中级人民法院提起诉讼，在该案审理过程中，经衡水市中级人民法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，衡水市中级人民法院于2015年1月9日作出（2014）衡民三初字第65号民事调解书，天城公司自愿以包括案涉2幢2单元2701室在内的多套房产抵顶拖欠江苏省建工集团有限公司的工程款，用于抵顶工程款的房产暂不办理过户手续，天城公司同意江苏省建工集团有限公司以其名义在天城公司售楼处对外销售，售房款由江苏省建工集团有限公司收取，天城公司予以配合，抵顶房产以天城公司名义对外出售。如到2016年1月31日抵顶给江苏省建工集团有限公司的房产未销售完毕，则江苏省建工集团有限公司可以依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十六条规定，申请人民法院直接裁定将用于抵顶工程款的房产过户给江苏省建工集团有限公司。衡水市中级人民法院于2018年11月29日出具《结案证明》，证明天城公司已履行（2014）衡民三初字第65号民事调解书对其确定的义务。本院认为，虽然被告天城公司与案外人江苏省建工集团有限公司约定以案涉房产在内的多套房产抵顶工程款，但被告天城公司仍以出卖人的名义与原告宋春生签订《房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》，故案涉商品房买卖合同对原、被告双方均具有法律约束力。关于被告天城公司应否支付逾期交房违约金问题。原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2017年5月31日前，原告宋春生在庭审中明确表示案涉房屋已于2016年12月21日合同签订当日交付，即被告天城公司已在合同约定期限内将房屋转移占有至原告宋春生。原告宋春生明知被告天城公司交付的房屋未通过消防验收，仍同意接收该房屋，现以房屋不具备交房条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。关于被告天城公司应否支付逾期办证（办理权属变更登记）违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告双方在商品房买卖合同约定被告天城公司应当在商品房交付使用后90日内（即2017年3月21日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告天城公司未提供证据证明其在合同约定的期限内已完成房屋初始登记并将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，且以合理方式告知原告宋春生可以自行申请房屋过户登记，故被告天城公司应当承担逾期办证的违约责任。因原、被告双方未约定逾期办理产权登记的违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本院酌情认定以原告宋春生已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算至不动产权证书办理之日（2019年1月3日）止，对于原告宋春生主张超过此标准部分的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告衡水天城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告宋春生逾期办证违约金（该违约金以183000元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算至2019年1月3日止）；二、驳回原告宋春生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计666元，由原告宋春生负担495元，被告衡水天城房地产开发有限责任公司负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  辛阳阳二〇二〇年一月十日书记员  贡 颖