广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7630号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李水华，女，1986年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区************。委托诉讼代理人：颜晓虎，男，1986年6月24日出生，汉族，住陕西省渭南市合阳县************，系李水华的丈夫。上诉人中山市通大房地产有限公司(以下简称通大公司)因与被上诉人李水华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为应遵循当事人意思自治原则，案涉买卖合同是双方当事人自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，该合同合法有效。双方对于逾期交房违约金责任的约定符合法律、法规的有关规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，李水华亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，说明该条款是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金以不超过李水华已付房价款的1%为准。且李水华并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因案涉商品房所在中山市房价高涨，李水华只有获利而没有相应的损失，故一审法院不支持逾期交房违约金上限的约定，判决通大公司支付逾期交房违约金不设上限，没有事实和法律依据，对通大公司不公。3.如通大公司逾期交房时间过长的，逾期交房超过360天，合同赋予了李水华解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发公司，逾期交房时间越长，承担的成本越高，为了企业利益，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由。现涉案商品房已经完工，仅相应的验收手续滞后，在商品房房价高涨、李水华获利、通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过李水华已付总房款的1%。二、关于一审法院认定逾期交房违约金截止时间问题。如李水华在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约金行为的截止时间应为李水华办理收楼手续之日，一审判决违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加讼累，故有关逾期交房违约金行为的截止时间应为：截至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如李水华提前收楼的，则截至李水华办理收楼手续之日）。李水华辩称，合同约定收楼时间为2017年6月30日前，通大公司已逾期两年五个多月，且至今仍未确定或告知商品房何时能通过验收并收楼，通大公司的违约过错程度，给李水华造成了损失，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补李水华因通大公司逾期交房造成的损失，更无法敦促通大公司尽快履行房屋交付义务，请求二审驳回上诉，维持原判。李水华向一审法院起诉请求：1.通大公司继续履行合同约定的交房义务；2.通大公司向李水华支付逾期交房违约金（从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止，以436000元为基数，按每日万分之一的标准计算）；3.通大公司向李水华支付因逾期交房而导致李水华产生的经济损失（租金）30567元（从2017年7月1日起暂计至2019年6月10日止）。一审法院认定事实：2015年5月10日，李水华(买受人)与通大公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定李水华向通大公司购买位于中山市火炬开发区**********，购房总价436000元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；如因出卖人未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之一向买受人支付违约金，出卖人承担逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同附件六合同补充协议约定，商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续……。合同签订后，李水华依约向通大公司支付了全部购房款，但通大公司至今仍未向李水华交付涉案商品房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及合同补充协议系李水华与通大公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据涉案合同约定，通大公司应于2017年6月30日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付李水华使用，通大公司至今未将符合上述条件的涉案商品房交付李水华使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，李水华诉请判令通大公司继续履行合同并向其交付涉案商品房，支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持，通大公司应在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后立即向李水华交付涉案商品房。案涉合同约定，若通大公司逾期交房，按日向李水华支付已交付房价款0.01%的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的1%。若按前述逾期交房违约金的计算标准，在通大公司逾期交房100天后，通大公司不需再向李水华支付逾期交房违约金。然合同约定通大公司交付商品房的时间为2017年6月30日前，通大公司逾期交房已逾两年，据通大公司庭审陈述，其亦无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准。一审法院认为，综合分析通大公司的违约过错程度、对李水华造成的损失，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补李水华因通大公司逾期交房所造成的损失，也无法起到敦促通大公司尽快履行房屋交付义务的作用。故一审法院认为，逾期交房违约金计算标准应调高至按已付购房款的万分之一按日计付，不设上限。李水华主张按照日利率万分之一计算逾期交房违约金，合情合理，一审法院予以支持。逾期交房违约金的起算时间应为2017年7月1日，截止时间应计算至案涉房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由通大公司通知李水华收楼之日止。因此，在2017年7月1日至2019年7月30日期间，通大公司应向李水华支付逾期交房违约金33136元（436000元×0.01%×760）。2019年7月31日至案涉房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由通大公司通知李水华收楼之日止的逾期交房违约金，继续按日万分之一标准计算。针对通大公司逾期交房应负的违约责任，双方在拟定涉案合同时已作具体约定，李水华根据涉案合同约定向通大公司主张逾期交房违约金后，又向通大公司主张逾期交房租金损失，没有合同依据。同时，我国关于违约金设立的原则是补偿性为主，惩罚性为辅，参照李水华所主张的租金损失数额（30567元），前述逾期交房违约金已足以弥补其损失，对其该项诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、通大公司在位于中山市火炬开发区**********取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后三天内将符合合同约定的前述商品房交付予李水华使用；二、通大公司于判决生效之日起七日内向李水华支付逾期交房违约金（2017年7月1日至2019年7月30日期间的逾期交房违约金为33136元，2019年7月31日起至第一判项项下商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由通大公司通知李水华收楼之日止的逾期交房违约金，继续以购房款436000元为基数，按日万分之一标准计付）；三、驳回李水华的其他诉讼请求。如果通大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1342元，减半收取为671元（该款李水华已预付），由李水华负担311元，由通大公司负担360元（通大公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付李水华）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：双方均确认截至二审调查之日，李水华仍未实际收楼。通大公司未能确定涉案商品房何时具备合同约定的交付条件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期交房违约金的计付标准能否适用合同约定的封顶条款及违约金的截止时间问题。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论通大公司逾期交房的行为延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。而通大公司至今仍未能确定案涉商品房何时具备交付条件，该逾期交房行为仍处于连续的不确定状态情形下，故通大公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司较长时间逾期交房的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。关于逾期交房违约金的截止时间问题。因双方合同中约定“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用”，通大公司未能确定涉案商品房何时具备合同约定的交付条件，且截至二审调查当天，李水华未实际收楼，故一审判令通大公司向李水华支付的逾期交房违约金截至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由通大公司通知李水华收楼之日止并无明显不妥，本院予以维持。综上，通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费628元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年一月三日书记员  张欣琪