呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9937号原告：王健，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，总经理。委托诉讼代理人：郝占峰，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋智伟，内蒙古东日律师事务所律师。原告王健与被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。王健与库布齐公司的委托诉讼代理人郝占峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王健向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害行为，无条件将位于呼和浩特市××区以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋钥匙交付原告；2.被告因逾期交房支付原告2016年11月1日至2019年11月1日违约金36,000元（1000元×12个月×3年）；3.被告因逾期交房支付原告垫付的本应由被告承担的2018-2019年停暖手续费及断管费共计1933.4元（816.7元×2年+300元）。事实和理由：2016年6月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS（2016）00022118，房屋代码：1381647），约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，建筑面积123.29平方米，单价每平方米4446元，总价为548,147元。原告于签订合同当日即支付全款548,147元，被告于2016年12月16日向原告出具金额为548,147元的销售不动产发票。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前交付房屋。被告于2018年9月13日通知原告自行办理停暖，其后方可领取钥匙。原告自行办理停暖，取钥匙时被被告告知原告需缴纳2017-2019年物业费、取暖费、装修押金等费用近2万元，否则不予交付钥匙。该小区现已基本入住，水、电、天然气已经开通。综上所述，被告应当履行合同义务，无附加条件交付房屋。未按时交付房屋已构成违约，应当向原告交付违约金。因涉案合同中第九条第一款第二项规定的违约金低于原告因无法入住因而产生的租房损失36,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被告应当承担原告房租损失36,000元。另，《呼和浩特市城市供热管理条例》第三十五条第二款之规定：“新建房屋交付购房人使用前，由建设单位缴纳”，故被告应当承担原告垫付的停暖费1933.4元。库布齐公司辩称，第一，同意原告的第一项诉讼请求。但《商品房买卖合同》补充协议附件四-2的第一条第三款明确约定，未交清房屋税费，出卖人不予办理房屋交付。原告不缴纳任何税费，被告有权不予交付房屋。第二，原告要求的房租损失无事实及法律依据。2018年9月，被告已经通知原告收房，6号楼的多数业主也已经开始收房，但原告拒绝，原告可以通过各种途径要求交付钥匙，但原告并没有，对于其扩大的损失，原告应当承担责任。第三，涉案合同第九条明确约定违约金，被告逾期交付房屋，应按照已付房款日万分之0.5支付，应当按此履行。第四，原告要求被告支付停暖手续费及断管费没有法律依据。2018年被告已通知原告收房，并积极协助办理各项交接费用，原告自行办理停暖并交纳手续费，应当视为涉案房屋的权利义务转移给了原告，并取得了原告认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《房屋交付手续通知单》，对被告提交的《不动产权证书》，予以采信并在卷作证。对于原告提交的通话录音、照片等，表明王健于2019年就涉案房屋的交房事宜与库布齐公司的工作人员曾进行沟通。对于库布齐公司提交的顺丰速运快递单，载明2019年11月25日库布齐公司向王健邮寄送达领取钥匙的通知，但王健表示未收到该通知。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，库布齐公司（出卖人）与王健（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，商品房用途为住宅，预测建筑面积共123.29平方米，总金额为548,147元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人通知房屋交付使用起，超过30日，买受人不办理交房的，出卖人有权将此房屋另行出售。合同附件四-1的《付款方式》载明，买受人一次性已付清房款金额548,147元。买受人：王健（签字、捺印）；出卖人：库布齐公司（公章、法人印章）；日期：2016年6月16日。合同附件四-2《商品房买卖合同补充协议》第一条关于房屋交付的特别约定：2.付清全部房款后方可办理房屋交付手续，银行按揭、公积金贷款购房的客户必须办理完毕贷款手续且委托支付的购房借款划拨到出卖人账户后方能办理房屋的交付手续；3.未交清该房屋税费，出卖人不予办理交付手续。开票日期为2016年12月16日的内蒙古增值税普通发票载明，王健为涉案房屋交纳预收购房款548,147元。开票日期为2018年9月12日、2019年8月23日的内蒙古增值税普通发票载明，王健为富升帝豪-6号楼-2-901交纳2018-2019年度、2019-2020年度的热力供热费共计1633.4元。登记时间为2019年10月29日的蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0084618号不动产权证书载明，赛罕区苏力德街富升帝豪住宅小区6号住宅楼为库布齐公司单独所有。2019年11月25日，库布齐公司发出《房屋交付手续通知单》载明，“王健购买富升帝豪6号楼2单元901室，您已交清全部房款，通知您到富升帝豪小区东门销售部办理房屋交付手续，如超过30日不来办理，按照商品房买卖合同第十一条约定作出处理，出卖方有权将此房屋另行出售。”本院认为，王健与库布齐公司于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于王健主张库布齐公司停止侵害行为，并向其交付涉案房屋钥匙的诉讼请求，本院认为，王健已交纳全部购房款，库布齐公司也为其出具购房发票，并表示涉案房屋现已具备交付条件，同意向王健交付该房屋，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于王健主张库布齐公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，王健已依据合同约定履行付款义务，库布齐公司未按期交付涉案房屋构成违约，应承担违约责任，双方在《商品房买卖合同》中已经约定出卖人逾期交房的违约责任，故违约金的计算方式应依据合同约定，自合同约定的最后交付期限第二天起，即自2016年11月1日起，以已付购房款548,147元为基数，按每日万分之0.5的标准，计算至实际交付之日止。关于王健主张库布齐公司向其支付由王健垫付的停暖手续费及断管费共计1933.4元的诉讼请求，本院认为，库布齐公司未在合同约定的期限向王健交付涉案房屋，应承担房屋在交付前的保养、管护等费用，王健提交的发票载明其交纳2018-2019年度、2019-2020年度的热力供热费共计1633.4元，但未能提供断管费的收据、发票，故库布齐公司应向王健支付其垫付的热力供热费共计1633.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王健交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋；二、被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王健支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款548,147元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2016年11月1日起计算至实际交付之日止）；三、被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王健支付1633.4元。案件受理费已减半收取计374元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇二〇年一月十六日书记员 米文欢