湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3993号原告（反诉被告）：武汉欣叶贸易有限责任公司，住所地武汉市青山区冶金三十五街。法定代表人：刘洪刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏芳，女，1962年9月17日出生，汉族，该公司职工（特别授权代理）。委托诉讼代理人：彭宇豪，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：向守萍，女，1975年7月26日出生，汉族，重庆市人，无职业，住武汉市青山区（户籍地重庆市开州区）。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师（特别授权代理）。被告：高建伟，男，1971年9月19日出生，汉族，重庆市，无职业，住武汉市青山区（户籍地重庆市开州区）。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师（特别授权代理）。原告（反诉被告）武汉欣叶贸易有限责任公司与被告（反诉原告）向守萍、高建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，向守萍提出反诉，本院依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了合并审理。武汉欣叶贸易有限责任公司的委托诉讼代理人夏芳、彭宇豪，向守萍、高建伟及其委托诉讼代理人胡小良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉欣叶贸易有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.向守萍、高建伟支付房租、房屋占有使用费429,532元及违约金（以每月租金2,000元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月8日止，按日1%计算；以每月租金17,000元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月8日止，按日1%计算）；2.本案诉讼费由向守萍、高建伟承担。事实和理由：武汉欣叶贸易有限责任公司将工业二路16号两处自建房屋租赁给向守萍、高建伟经营餐馆，租赁合同对租金分别约定：原醇香阁餐馆部分从2016年3月1日至2017年3月1日，每季度租金为6,000元，原中百超市部分从2017年4月25日至2018年4月24日，每季度租金51,000元，向守萍、高建伟拖欠其腾退出房屋之前的租金及房屋占有使用费429,532元，武汉欣叶贸易有限责任公司多次催要未果，故诉至法院。向守萍辩称，一、本人于2017年10月21日搬离原中百超市处房屋，不存在非法占用该房屋的事实。本人自2005年起陆续从武汉欣叶贸易有限责任公司处承租涉案两处房屋，此后双方签订租赁合同2份，约定：原醇香阁餐馆处房屋面积40平方米，租期从2016年3月1日至2017年3月1日，每季租金为6,000元；原中百超市处房屋面积400平方米，租期从2017年4月25日至2018年4月24日，每季租金为51,000元。合同签订后，本人按约支付“租金”,直至租赁房屋被征收和“打围”。另本人投资数十万元，对该房屋进行装修用于餐馆经营，并将原醇香阁餐馆处租赁房屋进行改扩建(将一层扩建为三层，扩建80平方米，另在一层南边扩建6.6平方米，扩建共计86.6平方米)。2017年7月29日，青山区人民政府作出房屋征收决定，由于租赁房屋被征收和被“打围”等，本人正常经营受严重影响。经双方协商一致，2017年7月20日至同年10月20日期间(3个月),本人按10,000元/月(比合同约定每月少7,000元，共计少21,000元)支付原中百超市处租赁房屋“租金”,其中，本人于2017年9月27日支付7月20日至9月20日期间“租金”20,000元，于2017年11月27日支付9月21日至10月20日期间“租金”10,000元。由于2017年10月下旬，原中百超市处租赁房屋被彻底“打围”,完全无法经营，本人于该月底搬离，并于11月支付该房屋10月份“租金”。故本人不存在非法占用原中百超市处租赁房屋的事实。根据武汉欣叶贸易有限责任公司于2019年5月16日所发的《通知》所载：“截至2018年4月，本人欠(原中百超市处房屋)2017年7月20日至同年10月20日期间租金21,000元”,欠(原醇香阁餐馆处房屋)2017年11月-2018年4月期间租金6,000元”,截至2018年4月，本人仅欠原中百超市处房屋2017年7月20日至10月20日期间比合同约定少支付“租金”21,000元，本人并不拖欠该房屋2017年10月21日至2018年4月期间的“租金”,而本人并未支付该期间的“租金”,故本人该期间并未占用原中百超市处租赁房屋。综上所述，自2017年10月21日起，本人未占用原中百超市处租赁房屋，武汉欣叶贸易有限责任公司主张支付该房屋“租金”或占用费没有事实依据。二、本人占有原醇香阁餐馆处房屋系抗辩武汉欣叶贸易有限责任公司侵权之举，并未造成武汉欣叶贸易有限责任公司任何实际损失，且该损失已从该房屋征收补偿利益中获赔，另自2019年5月就该房屋签订征收补偿协议后，其权利归于征收部门，而征收部门同意本人占用该房屋。如前所述，本人将原醇香阁餐馆处租赁房屋进行扩建，此后该房屋和扩建房屋均被征收和“打围”,并严重影响本人的正常经营，但本人于2017年10月9日，仍参照原“租金”标准，支付该房屋2017年9月1日至10月30日期间“租金”4,000元，该事实亦与武汉欣叶贸易有限责任公司于2019年5月16日所发的《通知》内容一致(本人并不拖欠该房屋2017年10月之前租金),故武汉欣叶贸易有限责任公司主张本人拖欠该房屋2017年9月至10月期间“租金”纯属捏造事实。本人对前述扩建房屋依法享有征收补偿利益，而武汉欣叶贸易有限责任公司却采取欺瞒手段，将该补偿利益非法占为己有，双方由此产生纠纷和多起诉讼，贵院作出一审行政和民事判决已支持本人的部分诉请，武汉欣叶贸易有限责任公司的侵权行为导致本人至今无法获得征收补偿利益，造成本人经济损失。综上，本人占用该处房屋系抗辩武汉欣叶贸易有限责任公司侵权之举，事出有因，根据诚信原则，武汉欣叶贸易有限责任公司对此负有主要责任，该处房屋自2017年10月下旬被彻底打围后，本人无法进行餐馆经营。武汉欣叶贸易有限责任公司即使收回该房屋亦无法另行出租，故本人的行为并未造成武汉欣叶贸易有限责任公司任何实际损失，另武汉欣叶贸易有限责任公司因房屋征收“打围”的损失已从征收补偿利益中获赔，武汉欣叶贸易有限责任公司再行向本人主张赔偿系双重赔偿，毫无法律依据。退一步而言，即使存在损失，也不能按“租金”标准确定其损失，且武汉欣叶贸易有限责任公司于2019年5月16日下发的《通知》,仅主张“打围”后该房屋占用费为1,000元/月(并非约定租金标准2,000元/月)。根据物权法相关规定，自2019年5月就房屋的征收补偿协议签订后，该房屋权利归于征收部门，武汉欣叶贸易有限责任公司不再享有任何权利。事实上，自2019年5月起由于本人扩建房屋的征收补偿问题未得到解决，为了解决安置问题，征收部门同意本人继续占用该房屋，且在该房屋于同年8月7日被拆除后，仍为本人另行提供临时安置用房。综上所述，本人不存在非法占用原中百超市租赁房屋之事实，本人占用原醇香阁餐馆处租赁房屋系抗辩武汉欣叶贸易有限责任公司侵权之举，且并未造成武汉欣叶贸易有限责任公司的实际损失，另该处房屋权利自2019年5月起归征收部门享有,武汉欣叶贸易有限责任公司的全部诉请毫无依据，其目的系以巨额占用费虚假诉讼作为恐吓和抵销手段，意欲非法侵占本人的征收补偿利益，为维护社会公平正义，请求依法驳回武汉欣叶贸易有限责任公司的全部诉请。高建伟辩称，本案属于租赁合同纠纷，合同的相对方是向守萍，不是高建伟，高建伟居住在涉诉房屋内是基于与向守萍的家庭关系，高建伟不是本案适格被告，请求驳回武汉欣叶贸易有限责任公司对高建伟的诉请。向守萍向本院提出反诉请求：1.武汉欣叶贸易有限责任公司赔偿向守萍装饰装修损失121,000元；2.本案反诉费由武汉欣叶贸易有限责任公司承担。事实和理由：向守萍自2005年起陆续从武汉欣叶贸易有限责任公司处承租案涉两处房屋，租赁房屋面积共计440平方米（其中原醇香阁餐馆处房屋40平方米，原中百超市处房屋400平方米），双方就案涉房屋分别签订租赁合同。此后向守萍投资数十万元，对涉案房屋进行装饰装修用于餐馆经营，并另行扩建。由于案涉租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，侵害国家和社会公共利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，向守萍与武汉欣叶贸易有限责任公司所签订的前述租赁合同均无效，且双方导致合同无效过错程度相当。2017年7月29日，青山区人民政府作出房屋征收决定，案涉两处租赁房屋被纳入征收范围，并先后被拆除，故案涉房屋装饰装修无法利用，向守萍存在装饰装修现值损失。由于武汉欣叶贸易有限责任公司企图侵占向守萍搭建房屋征收利益，双方此后引发纠纷。另武汉市青山区城区改造更新局与武汉欣叶贸易有限责任公司签订征收补偿协议，对包括案涉租赁房屋在内的1996.01平方米房屋予以征收补偿，其中室内装修补偿费共计1,215,305.5元，故室内装修补偿单价为550元/平方米（1,215,305.5元/1996.01平方米），故涉案房屋装饰装修现值为242,000元。综上，案涉房屋租赁合同无效，双方过错程度相当，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”规定，武汉欣叶贸易有限责任公司应当赔偿向守萍案涉房屋装饰装修现值损失。为维护向守萍合法权益，故提起反诉请求。武汉欣叶贸易有限责任公司对向守萍的反诉辩称，1.对原醇香阁餐馆处房屋的装修，向守萍已另行提起诉讼，且一审已经宣判，本公司已经上诉，根据民事案件一事不再理原则，该部分诉请不应得到支持；2.关于原中百超市处的装修，向守萍并未对该部分房屋进行装修，本公司交付该房屋时，该房屋已经装修完毕，且向守萍并未提供任何证据证明其对该房屋进行过装修，向守萍租赁该房屋时已经临近拆迁，其声称投入数十万元进行装修不符合常理；3.向守萍主张的损失计算方式不合理，其引用最高院的司法解释规定，仅仅是针对承租人改造部分的损失，而不是房屋所有的装修损失，征收办补偿的是房屋所有的装修损失；4.本公司从未许可向守萍进行装修，根据司法解释规定，本公司不应当进行赔偿。向守萍的诉请以及事实及理由缺乏法律依据，请求驳回向守萍的反诉请求。本院经审理认定事实如下：向守萍、高建伟系夫妻关系。武汉欣叶贸易有限责任公司于2005年将坐落于工业一路16号（即武汉市青山区冶金街35街坊）房屋租赁给向守萍经营醇香阁餐馆，向守萍为此于2005年向武汉欣叶贸易有限责任公司交纳履约保证金1,000元，2016年3月1日双方签订最后一份房屋租赁合同，约定：一、武汉欣叶贸易有限责任公司将座（坐）落在工业一路16号的房屋（场地），租给向守萍作餐馆使用，租期壹年，从2016年3月1日开始，到2017年3月1日为止；二、向守萍与武汉欣叶贸易有限责任公司在签定（订）合同时，向武汉欣叶贸易有限责任公司缴纳履约保证金壹仟元，租赁期满时，武汉欣叶贸易有限责任公司应将履约保证金如数退还向守萍（不计息），1.季租金为陆仟元，每月依据水电表收取水电费。2.向守萍在每季第一月的1号之前付清当季租金；三、向守萍在其租赁期内所用水电表、管道及门窗等自然损耗或损坏，均需自行修缮；四、如向守萍未按时交付租金，除如数补交外，并每愈（逾）期一日按月租金1%支付违约金。向守萍如拖欠租金达壹个月，武汉欣叶贸易有限责任公司可以从向守萍履约金中扣除，并收回出租房屋；……八、租赁期间，向守萍不得擅自改造房屋结构。如需要装修，一切费用向守萍自付。合同终止，向守萍用于房屋的固定装修物无偿归武汉欣叶贸易有限责任公司所有。合同签订后，向守萍按合同约定向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费至2017年10月，之后向守萍再未向武汉欣叶贸易有限责任公司支付该房屋占有使用费。2017年4月19日武汉欣叶贸易有限责任公司又与向守萍签订房屋租赁合同一份，约定：一、武汉欣叶贸易有限责任公司将座（坐）落在青山区工业一路16号,面积约400平方米的房屋(场地)，租给向守萍作餐饮使用，租期暂壹年，从2017年4月25日开始，到2018年4月24日为止；二、1.季租金为伍万壹仟元，每月依据水电表收取水电费。2.向守萍在每季第一月的1号之前付清当季租金；三、向守萍在其租赁期内所用水电表、管道及门窗等自然损耗或损坏，均需自行修缮；四、如向守萍未按时交付租金，除如数补交外，并每愈（逾）期一日按月租金1%支付违约金。向守萍如拖欠租金达壹个月者，武汉欣叶贸易有限责任公司可以从向守萍履约保证金中扣除，并收回出租房屋；……八、租赁期间，向守萍不得擅自改造房屋结构。如需要装修，一切费用向守萍自付。合同终止，向守萍用于房屋的固定装修物无偿归武汉欣叶贸易有限责任公司所有。注因此门面在政府拆迁计划中，所以此合同为临时合同。在该合同签订之前，武汉欣叶贸易有限责任公司将该处房屋出租给案外人经营“中百超市”，该房屋在原醇香阁餐馆处房屋隔壁。合同签订后，武汉欣叶贸易有限责任公司将该房屋交付给向守萍经营餐馆，向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付了该房屋2017年4月20日至7月20日的房屋占有使用费51,000元，并支付了2017年7月21日至10月20日的房屋占有使用费30,000元,尚差欠2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元。之后向守萍再未向武汉欣叶贸易有限责任公司支付该房屋占有使用费。以上两处租赁房屋于2017年7月29日被纳入拆迁范围内，并于2017年10月9日被打围。2019年5月16日武汉欣叶贸易有限责任公司向向守萍下发通知一份，载明：“接35街房屋征收项目部通知，要求你于2019年5月20日之前搬离，截止2018年4月你欠公司租金27,000元整（2017年7月20日-10月20日欠租金21,000元，2017年11月-2018年4月欠租金6,000元），望5月20日之前来我公司结清”。因向守萍未实际腾退案涉两处房屋，2019年7月31日武汉欣叶贸易有限责任公司又向向守萍下发通知一份，载明：“再次通知，请在8月2日前必须搬离，否则一切后果自己承担”。向守萍于2019年8月8日腾退出案涉两处租赁房屋，该两处租赁房屋于当日被拆除，以上两处租赁房屋均未取得建设工程规划许可证。2019年8月2日，武汉市青山区城区改造更新局（甲方）与武汉欣叶贸易有限责任公司（乙方）签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，主要内容为：一、乙方承租的房屋或自建的被征收未登记建筑座（坐）落在青山区冶金街××街坊，承租面积470.00平方米；乙方自建未登记建筑面积为1996.01平方米，实际用于经营的面积为1996.01平方米；二、乙方选择货币补偿方式补偿；三、甲方应补偿和奖励乙方的费用：（一）经依法选定的房地产价格评估机构评估确定，乙方被征收自建未登记建筑补偿共计人民币￥25,341,435.51元；（二）其他补偿￥10,340,031.70元，包括设备设施搬迁补偿费￥180,139.00元、室内装修补偿费￥1,215,305.50元、经营补助费￥8,144,102.05元、临时安置补助费￥142,859.95元、停产停业补偿费￥657,685.20元。上述补偿费用共计￥35,681,527.21元。本院于2019年9月3日立案受理了向守萍诉武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿职责一案，因武汉欣叶贸易有限责任公司与该案有利害关系，本院依法通知其作为该案第三人参加诉讼。向守萍作为该案原告请求：1、判令武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿法定职责，向向守萍支付位于武汉市青山区冶金街35街坊房屋（原醇香阁餐馆）征收补偿款1,548,098元（其中一层6.6平方米、二层40平方米、三层40平方米，共计86.6平方米，按照17,876.43元/平方米计算）；2、请求一并解决相关民事争议，本院经审理后认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的有关规定，区城改局作为房屋征收部门，有对被征收房屋作出征收补偿的法定职责。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，向守萍承租武汉欣叶贸易有限责任公司未登记房屋后，将涉案房屋由一层改扩建为三层，从而在武汉欣叶贸易有限责任公司的房屋上形成添附物，该事实已经武汉欣叶贸易有限责任公司及向守萍所在居民委员会书面确认，因双方对添附物的归属并未明确约定，且协商不成，现添附物因房屋征收已被拆除，武汉市青山区城区改造更新局对该添附物视为2004年9月20日之前的未登记建筑进行了补偿，则向守萍对该添附物应享有相应的征收补偿权益。关于向守萍主张征收补偿权益的未登记建筑面积认定问题，向守萍主张的未登记建筑面积为86.6平方米（其中，第一层约6.6平方米，第二层、第三层每层为40平方米），根据向守萍申请出庭作证的证人证言陈述，结合向守萍提交的其他证据，不能认定向守萍在涉案房屋第一层改扩建了6.6平方米的建筑物。另根据武汉市青山区城区改造更新局对涉案第二层、第三层未登记建筑的调查情况来看，因第二层、第三层的层高不足以分别计算自然层数，武汉市青山区城区改造更新局经测量后将该两层认定为一层并无不当，故向守萍主张的第二层、第三层未登记建筑实际应获得补偿的面积为一层，即40平方米，故武汉市青山区城区改造更新局应对向守萍添附的40平方米未登记建筑履行征收补偿的法定职责。因对向守萍以何种标准进行征收补偿，需由相关行政职能部门进行审查后决定，目前本院无权代之作出判断，故对向守萍诉请武汉市青山区城区改造更新局支付征收补偿款1,548,098元的诉请，本院不予支持。故作出判决：一、武汉市青山区城区改造更新局于本判决生效之日起30日内对向守萍添附的位于武汉市青山区冶金街35街坊冶金中心粮店（原醇香阁餐馆）的40平方米未登记建筑履行征收补偿的法定职责；二、驳回原告向守萍的其他诉讼请求。武汉欣叶贸易有限责任公司不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，二审尚未审结。本案在审理过程中，向守萍、高建伟称其两人共同经营餐馆，经营餐馆的盈利用于夫妻共同生活。武汉欣叶贸易有限责任公司要求将向守萍于2005年交纳的1,000元保证金冲抵向守萍、高建伟的欠款。认定上述事实，有武汉欣叶贸易有限责任公司和向守萍、高建伟的陈述、两份房屋租赁合同、租金收据、租金收款清单、催款通知、腾退通知、《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》、营业执照、食品经营许可证、（2019）鄂0107行初71号行政判决书等证据证实。本院认为，本案争议的焦点：一、向守萍是否应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费。本案所涉两处租赁房屋建造时并没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案所涉的两份房屋租赁合同均应为无效。虽然本案所涉房屋租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，武汉欣叶贸易有限责任公司有权要求向守萍支付房屋占有使用费。向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原醇香阁餐馆处房屋占有使用费至2017年10月，2019年8月2日武汉市青山区城区改造更新局与武汉欣叶贸易有限责任公司签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，故向守萍应从2017年11月1日起向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原醇香阁餐馆处房屋占有使用费至2019年8月2日止。虽双方于2016年3月1日签订的房屋租赁合同约定每月租金2,000元，但从武汉欣叶贸易有限责任公司于2019年5月16日向向守萍下发的通知来看，武汉欣叶贸易有限责任公司同意向守萍从2017年11月1日起按每月1,000元的标准支付房屋占有使用费，故向守萍应按每月1,000元的标准向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年11月1日至2019年8月2日原醇香阁餐馆处房屋占有使用费，按此标准，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年11月1日至2019年8月2日原醇香阁餐馆处房屋占有使用费21,033元。向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原中百超市处房屋占有使用费至2017年10月20日，并差欠2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元，2019年8月2日武汉市青山区城区改造更新局与武汉欣叶贸易有限责任公司签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，故向守萍除向武汉欣叶贸易有限责任公司支付其差欠的2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元外，还应从2017年10月21日起向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费至2019年8月2日止。2017年4月19日双方签订的租赁合同约定每月租金17,000元，但综合考虑该处租赁房屋于2017年10月9日被打围影响向守萍经营的客观事实，本院酌情对房屋占有使用费予以适当调整，从2017年10月21日起由每月17,000元调减为每月15,000元。按每月15,000元的标准，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年10月21日至2019年8月2日原中百超市处房屋占有使用费321,000元，加上2017年7月21日至10月20日期间的占有使用费21,000元，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原中百超市处房屋占有使用费342,000元。向守萍辩称其于2017年10月21日搬离原中百超市处房屋，但未提交相应的证据予以证实，对该抗辩意见，本院不予支持。综上，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付案涉两处租赁房屋占有使用费共计363,033元（21,033元＋342,000元）。向守萍于2005年向武汉欣叶贸易有限责任公司支付履约保证金1,000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力”的规定，虽然双方在合同中约定租赁期满时武汉欣叶贸易有限责任公司向向守萍退还保证金，但保证金具有履约保证目的，鉴于向守萍至今拖欠武汉欣叶贸易有限责任公司房屋占有使用费远超过其交纳的保证金，对武汉欣叶贸易有限责任公司提出的1,000元保证金冲抵向守萍欠款的意见予以采纳。扣减该1,000元保证金后，向守萍还应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付案涉两处租赁房屋占有使用费362,033元。故武汉欣叶贸易有限责任公司主张向守萍支付房屋占有使用费429,532元的诉讼请求中362,033元部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。二、向守萍是否应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付违约金。武汉欣叶贸易有限责任公司请求向守萍支付违约金的诉请，因其所依据的租赁合同均为无效合同，无效的合同，自始无效，不具有法律约束力，故武汉欣叶贸易有限责任公司请求向守萍支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。三、高建伟是否应承担责任。向守萍、高建伟系夫妻关系，向守萍差欠武汉欣叶贸易有限责任公司房屋占有使用费362,033元，系其在与高建伟夫妻关系存续期间所欠，且向守萍、高建伟自认两人共同经营餐馆，经营餐馆的盈利用于夫妻共同生活，故该362,033元欠款应按夫妻共同债务处理，高建伟应与向守萍共同承担支付该362,033元房屋占有使用费的责任。高建伟的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。四、武汉欣叶贸易有限责任公司是否应赔偿向守萍装饰装修损失。向守萍主张装饰装修损失，其应提交证据证实对承租的两处房屋进行了装饰装修，但其未提交相应的证据予以证实，且装饰装修房屋并不属于众所周知的事实，向守萍应承担举证不能的法律后果。但考虑到向守萍承租两处房屋均用于经营餐馆，依据日常经验判断，向守萍投入装修改造后方才符合其租赁目的。又考虑到向守萍实际使用原醇香阁餐馆处房屋长达14年，装饰装修存在折旧问题，故从公平原则考虑，本院酌情认定向守萍享有装修补偿60,000元。故向守萍主张武汉欣叶贸易有限责任公司赔偿其装饰装修损失121,000元的反诉请求中60,000元部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。武汉欣叶贸易有限责任公司辩称向守萍对原醇香阁餐馆处房屋的装修已另行提起诉讼，且一审已经宣判，根据民事案件一事不再理原则，该部分诉请不应得到支持，从本院于2019年9月3日立案受理的向守萍诉武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿职责一案来看，向守萍主张的是对其在武汉欣叶贸易有限责任公司的房屋上改造扩建形成的添附物享有相应的征收补偿权益，并非主张原醇香阁餐馆处房屋的装修损失，故武汉欣叶贸易有限责任公司的该抗辩意见，本院不予支持。综上，武汉欣叶贸易有限责任公司的诉讼请求、向守萍的反诉请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、向守萍、高建伟于本判决生效之日起10日内向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费362,033元；二、武汉欣叶贸易有限责任公司于本判决生效之日起10日内向向守萍、高建伟支付装修补偿款60,000元；三、驳回武汉欣叶贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回向守萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费3,875元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担1,155元，由向守萍、高建伟负担2,720元；本案反诉费1,490元，由向守萍负担750元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘友芬二〇二〇年一月二十一日书记员  陈怡如