广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终16637号上诉人（原审被告）：田红微，香港特别行政区居民，女，1979年1月24日出生，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：东莞市龙泽物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇S358省道大板地路段裕田丰诚集团办公楼三楼302室，统一社会信用代码为9144********15747A。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。上诉人田红微因与被上诉人东莞市龙泽物业服务有限公司（以下简称龙泽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田红微上诉请求：1.撤销原审判决，查清事实，判决田红微无需支付2014年5月到2018年7月期间的物业费及滞纳金；2.本案一审、二审诉讼费用由龙泽物业公司承担。主要事实和理由：一、龙泽物业公司未取得自来水公司和电力局的委托，擅自收取水电费用，且电费价格高于南方电网居民用电价格。田红微不同意从2013年1月3日起向龙泽物业公司交付物业费，因为未验房就要先交三个月的物业费属于霸王条款，此时房屋未达到交付标准，不具备基本交付使用条件。田红微只有在房屋符合真实情况且符合法律规定的内容，才应当交纳物业费。承接查验项目是龙泽物业公司应当承担的责任，特别是关于物业承接查验的内容，直接关系到龙泽物业公司是否有效履行职责。二、田红微不赞同判决书中房屋质量问题的说法。房屋未取得竣工验收备案与田红微是否交纳物业费有关系。2013年1月3日收房时，房屋未完工，单体未取得竣工验收备案，达不到交付使用条件。田红微2018年6月5日向12345投诉，回复的内容也可以证实田红微不应当交纳物业费。三、龙泽物业公司在未完成物业承接查验单体竣工和未取得竣工验收备案的情况下骗取田红微收房，田红微有权拒付物业费。2014年5月前的物业费有纠纷未解决，后在2018年6月底解决，且物业费由物业公司支付，说明田红微不缴纳物业费是合理的。四、龙泽物业公司物业服务缺失，绿化、照明、监控设备、安保人员、卫生、垃圾等物业服务质量差，小区无共用设备，达不到法律法规规定的物业承接查验标准和小区交付使用标准。五、龙泽物业公司恶意刁难业主，乱收费。六、田红微的房屋应当认定为多层住宅，不应认定为别墅，而且房屋的配套也不符合别墅的标准，所以物业费不应按照3.2元/平收费。七、开发商和龙泽物业公司恶意串通，乱收费，表现如下：2013年1月收房的时不具备交付条件，不应交三个月的物业费。龙泽物业公司未取得自来水公司和电力局的委托，擅自收取水电费用，且电费价格高于南方电网居民用电价格。2013年1月3日至2014年4月底的物业费，未达到交付条件，应当由开发商支付物业费等。八、2014年10月15日后田红微未与龙泽物业公司签订新的物业服务合同，虽然说2014年10月15日物业费不再实行政府指导价管理，当时2014年10月15日的物业费问题还是一直延续的，所以这个时间节点与本案无关。龙泽物业公司未予答辩。龙泽物业公司向原审法院起诉请求：1.判令田红微立即向龙泽物业公司支付从2014年5月起至2018年7月的物业服务费34873.8元及其产生的滞纳金81409.04元(按《前期物业管理服务协议》约定逾期每日按3‰的标准计算，从2014年5月计算至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日)；2.判令被告立即向龙泽物业公司支付2017年3月起至2018年7月的水费167.2元、电费1881.5元及其滞纳金955.66元、污水处理费81.4元、生活垃圾处理费15.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案一审审理过程中，龙泽物业公司自愿放弃第二项诉请中的滞纳金、污水处理费及生活垃圾处理费的诉请。原审法院经审理查明：田红微系坐落于东莞市樟木头镇樟洋社区***********的房屋权属人，案涉房屋建筑面积共213.68平方米。田红微于2013年1月3日办理收房手续，并与龙泽物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：龙泽物业公司作为甲方，田红微作为乙方；乙方所购房屋坐落位置为丰泰尚峰桃园别墅区37栋103单元,建筑面积213.68平方米;甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和使用人均应对履行本协议约定之义务；委托服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理服务企业并签订新的物业管理服务协议之日止,但为了保证物业服务的延续性,该协议委托管理服务期限不得低于3年;物业服务费收费标准为按建筑面积计算为别墅(含联排)3.2元/㎡·月；缴纳费用时间，自开发单位通知正式收楼之日起计收物业服务费，于每月十日前缴纳当月费用，逾期未交，将按每日千分之三的标准收取滞纳金；代收代缴费用按照政府、单位或委托人的约定办理，甲方代乙方缴纳水电费的，乙方需每月十日前同物业服务费一并向甲方缴纳，否则甲方有权依照本协议第六条的规定收取逾期费用；甲方违反本协议，未达到约定的服务目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期限未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的责任，甲方违反本协议，擅自提高收费标准和乱收费，乙方有权要求甲方退还多收和乱收的费用及利息。另查明，田红微在签订上述《前期物业管理服务协议》后预交了三个月的物业服务费2051.33元给龙泽物业公司。之后，田红微因房屋质量问题与开发商东莞市龙泽实业发展有限公司产生纠纷，经住建管理部门协调，东莞市龙泽实业发展有限公司同意承担案涉房屋2014年4月份之前的物业服务费。后，龙泽物业公司将田红微预交的物业服务费2051.33元退还给田红微，田红微之后未再缴纳过物业服务费。龙泽物业公司主张田红微自2014年5月份开始拖欠物业服务费，按照每月683.8元计算至2018年7月份共计为34873.8元。另查明，田红微就案涉房屋质量问题多次向龙泽物业公司及开发商反映情况，并投诉至相关部门，经有关部门协调，开发商东莞市龙泽实业发展有限公司对案涉房屋进行了维修，并同意承担2014年4月份之前的物业服务费。另，田红微主张龙泽物业公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，并就相关问题提交了证据，具体如下：1.小区电缆和电表直到2018年8月份才更换为正式的，可视对讲系统不能正常使用，电信宽带未覆盖，提交了微信聊天记录为证；2.擅自提高电费收费标准，重复收取垃圾处理费，提交了收费通知单等为证；3.小区手机信号弱，提交了短信记录、郑重声明三份、投诉书等证据为证；4.保安人员不足，服务不到位，提交了微信聊天记录等为证；5.房屋维修事宜跟进不积极，提交了会议纪要及微信聊天记录为证；6.小区卫生状况较差，公用设施维护不及时，提交了微信聊天记录为证；7.小区无物业用房，提交了东莞市住房和城乡建设局的答复为证。另查明，龙泽物业公司向原审法院提交了东莞市物价局分别于2011年12月19日、2014年3月18日作出的《关于樟木头镇尚峰桃园物业服务收费标准问题的复函》两份，均记载：一、同意你公司按如下标准收取物业服务费，别墅3.2元/平方米·月，以上标准根据法定产权建筑面积按月计收；二、收费标准适用范围为你公司实施物业服务的樟木头镇尚峰桃园别墅住宅物业。田红微于2018年6月5日向东莞市发展和改革局申请政府信息公开，东莞市发展和改革局作出《东发改函【2018】986号关于政府信息公开申请的答复》，记载：别墅（低层住宅）物业服务收费于2004年10月1日至2014年10月15日实行政府指导价管理，案涉樟木头尚峰桃园项目突破政府指导价，核定该项目别墅物业收费标准为3.2元/平方米·月。田红微认为案涉37栋103房并非别墅，而是多层住宅，对此，提交了东莞市住房和城乡建设局于2018年10月18日作出的《关于政府信息公开申请的答复》，记载：经查，本机关在办理尚峰桃园住宅小区（一期）3、15、16、17、18、37、39、41、42栋施工图设计文件审查备案业务时收取的施工图设计文件审查合格书显示，上述单体使用性质为多层住宅。另查明，龙泽物业公司成立于1998年12月3日，资质等级为壹级。龙泽物业公司主张其为田红微垫付了水费167.2元、电费1881.5元，但仅提供其自行制作的表格为证，田红微对此不予认可。以上事实，有龙泽物业公司提交的身份证复印件、收楼交接表、《前期物业管理服务协议》、分月未收费用明细表、物业综合服务费催缴函、快递单、物业服务企业资质证书、东莞市物价局出具的《关于樟木头镇尚峰桃园物业服务收费标准问题的复函》两份、水电费收费明细表、快递投递情况查询、业主诉求，田红微提交的收楼通知书、入伙须知、收楼交接表、函件及回复若干、房管局回复、《前期物业服务合同》两份、工程竣工验收备案信息查询、微信聊天记录、收费通知单、短信记录、郑重声明四份、投诉书、拟办单、会议纪要、用户手册、光盘、房地产权证、保安岗位分布图、《东发改函【2018】986号关于政府信息公开申请的答复》及附件、东莞市城乡规划局作出的《东规（公开）【2018】209号答复》、《东规（公开）【2018】303号答复》、投诉书、调解会议笔录、投诉登记处理表、分月未收费用明细表、短信记录、微信聊天记录、物业综合服务费用催缴函、《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《东建（公开）【2018】114号答复》、《东建（公开）【2018】120号答复》、南方电网95598电费单、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《东莞市建设工程施工图设计文件审查合格书》、《东莞市建筑工程施工图设计文件工程备案表》、《东莞市建设工程档案预验收认可书》、《竣工验收备案证书》等及当事人陈述在卷佐证。原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，龙泽物业公司作为案涉尚峰桃园小区的前期物业服务公司，与田红微签订了《前期物业管理服务协议》，双方之间已经建立了物业服务合同关系，对此原审法院依法予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：田红微是否需要向龙泽物业公司支付物业服务费及滞纳金。对此，原审法院分析如下：一、田红微于2013年1月3日办理了案涉房屋的交付手续，应自2013年1月3日起向龙泽物业公司支付物业服务费；二、对于田红微主张的房屋质量问题，田红微已经与开发商东莞市龙泽实业发展有限公司进行过协商，并对案涉房屋进行了维修，开发商东莞市龙泽实业发展有限公司亦同意负担案涉房屋2014年4月之前的物业服务费，且本案系物业服务合同纠纷，田红微主张的房屋质量问题系另一法律关系，故田红微在本案中主张房屋质量问题没有依据，原审法院依法不予采纳；三、对于田红微提出的龙泽物业公司在提供物业服务过程中存在的诸多问题，从其提交的证据来看，案涉小区确实存在卫生状况不佳、安保人员不足、配套服务不完善等一些现象，龙泽物业公司的物业管理服务需要进一步提升，但龙泽物业公司提供的物业管理服务是多方面的，不仅限于田红微所提出的卫生、安保等方面，且其服务是面向全体业主的，不仅限于田红微个人，田红微提交的证据仅能说明龙泽物业公司的服务质量存在瑕疵，但没有显示有严重损害其利益或是影响其正常居住的行为，故田红微据此抗辩无需支付物业服务费依据不足，原审法院不予采纳；四、对于物业服务费的标准，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定为3.2元/平方米·月，虽然该收费标准超过了政府指导价，但龙泽物业公司将该收费标准向东莞市物价局进行报备并获批准，同时，东莞市发展和改革局亦对于该收费标准突破政府指导价的问题向田红微作出了详细的答复，故2014年10月15日之前的物业服务费标准应按照3.2元/平方米·月计算，而2014年10月15日之后的物业服务费不再实行政府指导价管理，由物业服务企业和业主双方协商确定，故亦应按照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准3.2元/平方米·月计算。综上，田红微的抗辩理由均不成立，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，田红微应自2014年5月份开始，按照3.2元/平方米·月，即每月683.78元的标准向龙泽物业公司支付物业服务费，计算至2018年7月份共计为34872.78元，对于龙泽物业公司诉请超出的部分，原审法院依法不予支持。对于龙泽物业公司诉请的滞纳金，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定“于每月十日前缴纳当月费用，逾期未交，将按每日千分之三的标准收取滞纳金”，田红微逾期缴纳物业服务费，应当支付滞纳金，但案涉《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金标准过高，原审法院依法予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故滞纳金应分别以2014年5月至2018年7月期间每月拖欠的物业服务费683.78元为本金，自当月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至款项付清之日止，但各月的物业服务费的滞纳金应以683.78元为限。对于龙泽物业公司诉请的水费167.2元、电费1881.5元，由于龙泽物业公司未提供证据证明其已实际代田红微垫付上述费用，且田红微亦对上述费用不予认可，故对于龙泽物业公司的上述诉请，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限田红微于判决发生法律效力之日起三日内向龙泽物业公司支付2014年5月至2018年7月期间的物业服务费34872.78元及滞纳金（滞纳金分别以2014年5月至2018年7月期间每月拖欠的物业服务费683.78元为本金，自当月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至款项付清之日止，各月的物业服务费的滞纳金应以683.78元为限）；二、驳回龙泽物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2688元（龙泽物业公司已预交），由龙泽物业公司负担1788元，由田红微负担900元。本院二审期间，田红微向本院提交了如下证据：一、东莞市自然资源局《关于政府信息公开申请的答复》（东自然资[2019]352号），用以证明案涉住宅为联排式住宅，而非别墅。二、《东莞市商品住宅使用说明书商品住宅质量保证书》，用以证明龙泽物业公司有义务也有责任为田红微解决房屋问题，但是龙泽物业公司一直拖延了16个月才修复。龙泽物业公司质证称：首先，对于证据一东莞市自然资源局编号为东自然资公开[2019]352号《关于政府信息公开申请的答复》及附件，以及证据二《东莞市商品住宅使用说明书》、《东莞市商品住宅质量保证书》、《商品住宅质量保修委托书》均不属于法律规定的新证据，上述证据在一审前形成，田红微本应在一审中提交但其在一审中并未提交，田红微提交上述两组证据超过举证期限，理应不予质证和采信。其次，第一组证据中编号为：东自然资公开[2019]352号《关于政府信息公开申请的答复》来源于东莞市自然资源局，基于政府部门的公信力，龙泽物业公司认可其真实性、合法性，但对其关联性和证明内容不认可。附件《东莞市建设项目经济技术指标申报表（施工图）校核报告》并无东莞市自然资源局的公章、复印章等进行确认，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。第二组证据中《东莞市商品住宅使用说明书》来源于案外人，其真实性、合法性、关联性均不予认可。《东莞市商品住宅质量保证书》、《商品住宅质量保修委托书》上有“东莞市龙泽物业服务有限公司”的签章字样，确实来源于龙泽物业公司，但对其关联性和证明内容不予认可。再次，田红微在一审中提交的《广东省东莞市房产管理局东房复{2018}31-3》、《前期物业服务合同（DG-QH_001764)》、《前期物业服务合同（DG-QH-002314）》明确约定物业收费标准为3.2元/月/平方米。田红微在一审中提交的证据表明收费方案通过了政府相关部门的审核、备案，收费标准符合政府相关的法律法规。最后，本案为物业服务合同纠纷，双方均签署的《前期物业管理服务协议》对服务单价等进行了确定，对双方具有法律约束力。综上，田红微提交的文件均与本案没有实质的关联关系。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因田红微为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷。双方当事人对原审法院行使管辖权及以中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法均不持异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为田红微是否应当支付2014年5月至2018年7月期间的物业费和滞纳金。对此，本院分析如下：双方对田红微欠缴2014年5月至2018年7月的物业费无异议，应予确认。关于案涉物业费的收费标准，田红微与龙泽物业公司签署的《前期物业管理服务协议》第六条约定的物业服务收费标准为：别墅（含联排）为3.2元/平米/月。根据东莞市物价局出具的东价函［2011］211号及东价函［2014］79号复函，该收费标准已经当地价格主管行政部门核定，自2014年10月15日后的物业服务费不再实行政府指导价，故龙泽物业公司基于双方签署的《前期物业管理服务协议》约定的收费标准收取案涉房屋的物业费并无不当。田红微实际按照3.2元/平米/月的标准支付过三个月的物业费，现又以案涉房屋备案的使用性质为多层住宅为由，主张不应按双方约定的收费标准计收物业费，于法无据，本院不予支持。关于田红微是否有权拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费应当有正当理由，一般限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然龙泽物业公司提供物业服务中确实存在部分瑕疵，但龙泽物业公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，故田红微以此为由抗辩无需支付物业费的依据不足，本院不予采纳。此外，田红微还以案涉房屋存在质量问题及龙泽物业公司未履行查验义务为由拒付物业费，首先，房屋是否存在质量问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系的范畴，田红微不能以房屋质量问题而拒付管理费。其次，田红微于2013年1月3日办理收房手续，田红微已及时向开发商主张权利，开发商已对案涉房屋进行维修并同意承担2014年4月前的物业管理费。田红微未能举证证实此后仍存在损失，现以龙泽物业公司未履行查验义务而拒绝交纳2014年5月至2018年7月的物业费，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人田红微上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5376元，由田红微负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年一月十四日书记员  潘 巍附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。