河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5323号上诉人(原审被告、反诉原告）：新乡市正大投资管理有限公司。住所地：新乡市振中路与向阳路丁字口。法定代表人：桑小燕，总经理。委托诉讼代理人：赵兴闯，河南传德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李芳，女，1966年2月12日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：董志厚，河南启轩律师事务所律师。原审第三人：张爱军，男，1979年1月16日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡市正大投资管理有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人李芳、原审第三人张爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，正大公司委托诉讼代理人赵兴闯，李芳委托诉讼代理人董志厚、张爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正大公司上诉请求：撤销原审法院（2019）豫0702民初4302号民事判决第一项，改判正大公司返还房屋租赁保证金50000元为返还房屋租赁保证金40000元。事实与理由：原审判决正大公司返还李芳房屋租赁保证金50000元，没有扣除李芳收取的网吧押金10000元。2016年3月，案外人卢连明与李芳签订转让协议，卢连明将50000元保证金一并转让给李芳，其中10000元是租赁合同内网吧经营方交付的房屋租赁押金，应判决将该10000元予以扣除。李芳辩称：1、正大公司要求改变房屋租赁保证金50000元为40000元不符合合同约定，涉案房屋租赁保证金系房屋装修质保金转化而来，与其他押金不属于同一法律关系，与正大公司所说的网吧经营方的押金没有任何关联；2、李芳没有收到正大公司所述的网吧经营方的押金，也没有任何证据证明该押金包含在房屋租赁保证金之中，如网吧经营方向卢连明缴纳了押金，应由其向卢连明主张，正大公司不是该押金的当事人，无权提出该项申请，正大公司对此也未提供相应的证据。综上，正大公司的上诉请求不符合合同约定，也没有事实根据，请求二审法院驳回正大公司的诉讼请求。张爱军称：涉案纠纷与张爱军无关。李芳原审诉讼请求：1、判决正大公司退回房屋租赁保证金50000元；2、判决正大公司向李芳交付房屋内的电视、电脑、空调等设施设备，补偿李芳电梯残值35000元，支付李芳自2019年1月1日至全部清偿之日的设施设备占用费；3、判决设施设备、电梯残值、占用费归张爱军所有，张爱军支付李芳转让费105000元，并承担房屋租赁期间与正大公司的所有债务；4、判决正大公司承担本案诉讼费用。庭审中李芳撤回对张爱军的诉讼请求（诉讼请求第三项）正大公司原审反诉请求：1、要求李芳支付房租172500元及违约金51750元；2、要求李芳赔偿损失120043.55元；3、要求李芳返还会员卡押金58154.14元。原审查明：2016年3月3日，李芳及案外人郭凯（均为乙方）与案外人芦连明（甲方）签订《转让速启快捷酒店协议》，约定将甲方经营的平原路速启快捷酒店作价86万元整体转让给乙方，到乙方在房屋租赁合同续签后，待二次装修时乙方必须办理法人过户手续，自2016年3月4日起所有债务及法律责任均由乙方负责。2016年12月5日，芦连明出具证明，载明：饮马口速启酒店一次性转于李芳，房屋租赁合同内伍万元一并转于李芳。正大公司工作人员李超在该证明尾部手书同意。之后，李芳、郭凯（均为乙方、承租方）比照芦连明与正大公司（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》，签订了一份落款日期为2012年11月7日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其经营的坐落于新乡市平原路307号院临街五层楼一至五层（不含门面房）、院内三层楼房、院及院内平方出租给乙方，甲方在合同签订后次日将房屋交付给乙方；乙方租赁使用期自2012年11月10日至2018年11月9日；年租金60万元，按季度缴纳，从合同生效之日起第四年起，后续租期逐年递增5%的房屋租金；先付租金后使用，乙方每季度末前10个工作日内交纳下季度租金；装修期间免收租金，自2013年1月1日起计算本合同租金；乙方接受房屋之日起5日内向甲方支付房屋装修质保金5万元，装修完成后转为租赁保证金，合同终止时，乙方结清租金、水电费后，甲方全额退还保证金给乙方；合同终止时，电梯根据国家折旧年限折旧后的剩余价值由甲方购买，其他设备由乙方自行搬走，拆迁费用由乙方承担，其他部分归甲方所有；甲方只出租房屋给乙方，甲方不参与乙方的经营管理，不承担乙方经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益；租赁期间，乙方拥有租赁房屋的使用权、经营权，院内房屋的转租权；乙方逾期交付租金，除仍补齐所欠租金外，并按季祖金5‰以天数计算向甲方交违约金。签订合同后，李芳、郭凯实际承租房屋。租赁经营期间，李芳（甲方、转让方）与案外人傅永生（乙方、受让方）签订《酒店合作协议书》一份，主要约定：甲方将平原路速启快捷酒店以42万元价格整体转让给乙方，包括酒店所有设备及相关手续；双方协定暂不过户，待到乙方在房屋租赁续签后，待二次装修时办理法人过户手续；如需提前过户，乙方把10万元续约保证金一次性付给甲方，付清之后押金5万元归乙方所有；自2017年6月1日之后，酒店员工工资归乙方负责；自2017年6月8日之后，速启快捷酒店所有债权债务、水费、电费等与甲方无关，充值卡6月8日后所办理的由乙方负责处理；签约合同后，酒店经营权、财务归乙方所有；剩余10万元作为甲方续约保证金，并甲方保底收益，半年（6个月）利息1万，共3万，2017年6月9日给1万，2017年12月9日前给1万，2018年6月9日前给1万；若甲方能保证乙方在2018年11月9日后续签约二年（或以上），乙方则将10万甲方续约保证金直接返还甲方，若乙方在此时间无续约二年（或以上），则10万续约保证金乙方不返还甲方；本院收租金的有网吧11000元/月，对门黄焖鸡3300元/月，门口2500元/月，收费方式交3个月。2017年10月12日，李芳（甲方）又与张爱军（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：双方必须在每季度前十天为约定交款日（房租金）逾期不交，甲方则向乙方季金5%以天数计算收滞纳金；逾期不缴纳租金15天，甲方有权单方面终止合同，收回酒店；甲方实际在2017年6月8日已将新乡市红旗区新裕速启快捷酒店所有权转让给乙方（注：因乙方还欠10万元所有未办理法人过户手续），甲方不参与管理，不承担经营的盈亏风险和一切民事责任及意外引起的一切损失；为避免因水电、税、电话费、房、布草等引起的经济纠纷，乙方向甲方缴纳5000元押金；经乙方傅永生同意，傅永生、张爱军共同商定，每季度房租款，由张爱军直接交给李芳，本酒店实际所有人已归张爱军所有，傅永生已退出，所有债权债务由张爱军承担。傅永生在该协议尾部手书同意。签订协议后，张爱军实际经营速启快捷酒店。2018年7、8月间，正大公司发现李芳已将速启酒店转让、将承租房屋转租，经与李芳、张爱军协商确定，由张爱军直接将租金交与正大公司。2018年11月9日，李芳、郭凯与正大公司所签《房租租赁合同》租期届满，双方未续签租赁合同。2018年11月14日，正大公司人员李超曾向张爱军发送短信催缴房租，经正大公司、李芳、张爱军协商，由张爱军支付了2018年10-12月房租。2019年1月15日、1月24日、1月31日，正大公司人员李超先后向张爱军发送催缴租金短信，张爱军未向正大公司支付2019年第一季度租金。之后，正大公司实际接收速启酒店经营。原审认为，在正大公司发现李芳已将速启酒店转让、将承租房屋转租的事实后，经三方协商由张爱军将房租直接支付正大公司，李芳未自转租中获取利益，已相当于正大公司认可了承租人变更的事实，并实际终止了与李芳之间的租赁合同关系。同时，在2018年11月9日租期届满后，正大公司与李芳未重新签订租赁合同，由张爱军交纳了2018年第四季度的租金，且正大公司之后催缴租金、要求收回酒店的短信均系向张爱军发出，故与正大公司形成不定期租赁合同关系的承租人为张爱军，并非李芳。因此，正大公司要求李芳支付2019年第一季度租金及违约金的诉求，无法律和事实依据，不予支持。相反，因李芳与正大公司之间租赁合同关系已经解除，李芳亦未确保张爱军与正大公司重新签订二年（或以上）的租赁合同，致使张爱军未向李芳支付剩余10万元酒店转让费，李芳继受芦连明向正大公司交纳的5万元租赁保证金的所有权未发生变更，在李芳与正大公司之间不存在租赁合同关系的情况下，正大公司应当返还李芳。因李芳已与傅永生、张爱军先后签订《酒店合作协议书》、《补充协议》，将速启快捷酒店所有设备及相关手续整体转让，已不具有该酒店内的电视、电脑、空调、电梯等设施设备的所有权，再行要求正大公司向其返还并支付设施设备占用费，理由不能成立，对该项诉求不予支持。正大公司接收的系张爱军享有所有权的速启快捷酒店，且正大公司在2018年年中对此应系已经明知，如其认为因接收酒店遭受损失，应当与张爱军另案解决，李芳不应对其主张承担责任。综上所述，对李芳的诉讼请求予以部分支持，对正大公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百六十三条的规定，原审判决：一、正大公司于判决生效之日起五日内返还李芳房屋租赁保证金50000元；二、驳回李芳的其他诉讼请求；三、驳回正大公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，因适用简易程序减半收取1738元，由李芳承担1191元，由正大公司承担547元。反诉费3668元，由正大公司承担。二审诉讼中正大公司提供了2019年12月30日卢连明、高心平证明一份，证明卢连明将涉案房屋转让于李芳，除了酒店之外包含网吧、黄焖鸡、小卖部的押金全部一次性转让与李芳，目前所涉押金没有退还。李芳认为证人未出庭作证，无法判断是否是其真实意思表示，另李芳接收的是租赁合同内的房屋押金和质量保证金，没有任何证据显示其其他的押金，卢连明、高心平也与该押金有直接的利害关系，不应采纳。张爱军称该证据与其无关，不发表意见。本院认证意见：卢连明、高心平未出庭接受各方质询，且与涉案押金具有利害关系，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租赁人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，姑不论涉案款项中是否包含正大公司主张的网吧押金，但从各方当事人所涉法律关系来看，正大公司与李芳曾存在租赁合同关系，而与网吧经营者不存在租赁合同，正大公司也称其未收取网吧押金，故正大公司要求扣除网吧经营者缴纳的相应押金没有充分根据，所涉押金可由网吧经营者向其合同相对方主张。综上，正大公司的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由新乡市正大投资管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年一月十三日书记员  刘 冬