四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初2261号 原告（反诉被告）：陈小均，女，汉族，1979年3月5日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：焦小琴，女，汉族，1979年1月5日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 陈小均与焦小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈小均向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》;2、判令焦小琴返还房屋租金268000元:3、判令焦小琴支付占有租金期间的利息(以268000元为基数自2019年1月13日计算至返还租金之日止)。4、判令焦小琴支付违约金300000元。5、判令焦小琴支付水泥款、丙纶、墙漏剂款项11500元。以上费用合计585623.6元。6、本案诉讼费、保全费、公证费、评估费等相关费用由焦小琴承担。事实与理由:原、被告于2019年1月11日针对崇州市画江大道一段723号2楼、3楼、4楼共81间房屋及通道签订了一份《房屋租赁协议》,约定:被告将租赁房屋加通道出租给原告，使用用途为商业用房，租赁期限自2019年9月1日至2031年9月1日止，租赁期限共12年,租金为268000元/年。被告在交付原告房屋前，应保证自来水、电、天然气、所有线路、管道、电气等能正常使用。租赁房屋需要在2019年3月1日前达到约定的交付条件，保证原告在此时间进场装修。双方如有违约，则违约方支付守约方违约金1000000元。租赁协议签订后,因被告急需用钱，原告于2019年1月12日将第一年的租金268000元支付给被告。为如期装修，按时营业，原告立即开展房屋装修、办理营业执照、办理房屋消防验收、营业等前期的准备工作。此期间，为准备前期工作，原告一直向被告索要租赁房屋的合法的房产证件，被告直到2019年4月份才通过微信将房产证照片发给原告。原告收到后才发现，该房产证反映租赁房屋的规划用途是住宅，并非商用，原告马上到崇州市国土部门、房管部门、工商主管部门咨询了解，相关部门反映案涉租赁房屋属于住宅根本无法用于商业用途，原告也无法在工商主管部门办理营业执照。并且至今被告也未将符合协议约定交付条件的租赁房屋交付给原告进行装修。原告认为，原告租赁房屋的目的是将租赁房屋装修后用作旅馆经营，而被告在合同签订之前明知其租赁房屋属于住宅，不能作为旅馆经营使用，且不告知原告，导致原告与之签订《房屋租赁协议》，同时，被告也未能在协议约定的时间内向原告交付合格的房屋，被告的上述种种行为，均导致案涉合同租赁目的无法实现，均构成对合同的根本性违约，被告除应返还原告支付的房屋租金及利息外，还应向原告承担相应的违约责任。同时，原告为装修案涉房屋所准备价值11500元的水泥、丙纶、墙漏剂在租赁房屋现场，被告未经原告同意，私自使用完毕，该款项应同时返还支付给原告。 焦小琴辩称：应驳回原告全部诉讼请求。事实与理由:一、焦小琴严格按照合同履约，不承担任何违约责任。(一)焦小琴的房屋符合房屋租赁协议的约定。1、住宅用房符合房屋租赁协议约定。房屋租赁协议第三条载明“该房出租的使用性质为商业和住宅用房”,即:租赁房屋规划用途是住宅并不违反合同约定。陈小均认为租赁房屋使用用途只能为商业用途系片面解释。2、陈小均租赁房屋本质是租房，目的是用于分租、转租而非旅馆经营。(1)房屋租赁协议第六条明确载明“被告同意原告包租，同意原告再进行分租、转租或整租”，此处已经写明陈小均租赁房屋的用途为“租房”，且房屋租赁协议中未提及陈小均租赁该房屋是用于商业用途旅馆经营及其相关内容。(2)2018年11月12日下午4点15分和4点20分微信聊天记录:“我分.....我可以分租”，充分证明陈小均租赁该房屋用于分租。且根据房屋所在地的实际情况，存在大量的包租后转租、分租的行为。(3)陈小均也无证据证明焦小琴明确知晓其租赁房屋是用于商业用途，用于开设宾馆、酒店,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，陈小均应当承担证据不能的法律后果。二、焦小琴未使用水泥、丙纶、墙漏剂，不应当支付该价款。焦小琴同时向本院提出反诉请求：1、判令陈小均赔偿200000元；2、判令陈小均支付违约金300000元。事实及理由:双方签订的《房屋租赁协议》于2019年1月19日成立并生效，焦小琴按陈小均的要求对房屋的设计进行了变更，后陈小均向焦小琴提出《房屋租赁协议》之外的其他要求，因焦小琴坚持按协议履行义务，陈小均提出解除《房屋租赁协议》。因陈小均的违约行为导致焦小琴遭受重大损失。 陈小均针对反诉辩称：焦小琴的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明：焦小琴在崇州市（原大划镇划石村18组23号）有一处农村散居房屋，经大划镇人民政府批准，改建成四层楼的房屋。陈小均与焦小琴于2018年11月协商租赁该房屋的2、3、4层楼，于2018年11月2日支付焦小琴定金18000元，之后达成书面租赁协议，陈小均于2019年1月11日、焦小琴于2019年1月19日在房屋租赁协议上分别签字，约定：焦小琴现有81间3000平方米面积的房屋，地址位于：画江大道一段723号2楼3楼4楼81间加通道出租给陈小均使用，在签订本协议时，焦小琴向陈小均出示该房及本人的有关合法手续（包括不动产所有权证或者拆迁安置协议等），经甲、乙双方共同协商达成以下协议:一、租房从2019年9月1日起至2031年9月1日止，有效期为12年。二、租期12年，年租金268000元，12年不变。三、该房出租的使用性质为商业和住宅用房，缴租方式为一年支付一次，计人民币268000元。四、陈小均接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与焦小琴无关。五、在本协议期内，焦小琴不得干涉陈小均的合法经营权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。六、焦小琴同意陈小均包租，同意陈小均再行分租、转租或整租。七、陈小均必须按时交纳房租，否则焦小琴有权采取措施收回房屋。八、陈小均必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度,办理各种相关证件、按时交纳水、电、气费用。九、若陈小均在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与焦小琴协商。十、双方均不得违约，如有违约，则违约方赔偿、支付守约方违约金1000000元。十一、如遇拆迁此房陈小均无条件搬出，所交焦小琴的房租按未满天数退还。十二、焦小琴在交付陈小均房屋前，要保证自来水、电、天然气、所有线路、电器等能正常使用。如楼顶防水漏水焦小琴应当及时全权负责维修、费用由焦小琴承担。如焦小琴违约按照本协议第十条承担违约责任。十三、本协议如有未尽事宜，双方可以另行协商解决。协商不成在崇州市人法院起诉。备注：2019年3月1日进场装修，一切安全事故陈小均负责，电梯陈小均装修保养，电梯变压器焦小琴购买安装。陈小均于2019年1月12日支付焦小琴租金250000元。 另查明：2018年11月3日、2018年11月12日、2018年12月22日、2019年1月14日、2019年1月24日、2019年2月24日、2019年2月25日，陈小均通过微信提出变更部分房间设计。陈小均多次到施工现场查看，购置有水泥、丙纶、墙漏剂等材料放置于施工现场，做了厕所防水处理。目前案涉房屋的2、3、4楼各有一间房间因开凿天井而毁损，所留的空间很小，不能正常的房间使用，共计减少3间；另有9间房间内砌隔墙后一间变成两间，厕所减小了面积供两个隔开的房间共用；供热水设施由集中供热改为独立供热。施工人员介绍，所有房间的变更增加施工费用约100000元，如果恢复到原设计方案将支出施工费用约700000元。 证明以上事实的证据有：焦小琴房屋改建前的房产证、大划镇场镇社区主任关于房屋改建报建情况的调查笔录、房屋租赁协议、双方的微信聊天记录、租赁物变更前后设计施工图纸、租赁物施工人刘江关于焦小琴转达陈小均变更房间的意见和变更造价的证言、租赁物照片。 本院认为：关于双方房屋租赁协议的效力问题，租赁物是经过报建审批后的原基改建而成，不违反法律规定，没有相关主管部门认定租赁物是违章建筑，故对承租人陈小均以租赁物是违章建筑主张合同无效的理由不予采纳，该租赁合同合法有效。 就本诉部分，承租人陈小均主张出租人焦小琴出租的房屋不能用作商业用途，不能实现开设旅馆的合同目的，以及出租人迟延交付符合约定交付条件的房屋构成根本性违约，因协议中没有租赁房屋用于特定的旅馆经营用途的约定，故房屋可否用于旅馆经营不能作为判断出租方违约的依据；关于房屋迟延交付问题，根据合同第十二条“焦小琴在交付陈小均房屋前，要保证自来水、电、天然气、所有线路、电器等能正常使用”的约定，没有隔房间、改天井的约定，承租人微信或口头方式指令出租人变更部分房间的设计方案，影响了施工进度，迟延交付不是焦小琴的责任，并且承租人的部分建筑材料已经进场，做了厕所防水等装修工作，承租人主张出租人“迟延交付符合约定交付条件的房屋”的事实不能成立，出租人不存在违约行为。该租赁合同的解除问题，虽然出租人没有违约行为，但鉴于合作之初双方即出现较大争议，出租人要求承租人赔偿损失，故该房屋租赁协议可以解除。合同解除后，陈小均已支付2019年度租金268000元，因未使用房屋，该租金予以全额返还。对于陈小均放置于施工现场的水泥、丙纶、墙漏剂的价值，本院酌情认定为10000元，由焦小琴向陈小均作补偿。 对于反诉部分，出租人按照承租人提出变更房间布局设计进行施工，现在承租人提出解除合同，应当赔偿出租人的损失。关于损失的计算标准问题，根据施工人的介绍，改造费用约100000元，恢复原状约700000元，但是将三间房间改造成天井，是否提升房间的通风透光性、卫生间改小面积是否影响其功能、是否有必要恢复原状等因素均难以通过鉴定来衡量，因合同有违约损失赔偿1000000元的约定，本院酌情支持违约损失共计220000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下： 一、陈小均与焦小琴签订的关于崇州市房屋租赁协议于2020年1月21日解除； 二、焦小琴给付陈小均278000元； 三、陈小均赔偿焦小琴违约损失220000元； 四、上列二、三项的给付内容抵销后，焦小琴在本判决生效之日起10日内给付陈小均58000元； 五、驳回陈小均、焦小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4828元，反诉案件受理费4400元，合计9228元，由陈小均负担4828元，焦小琴负担4400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 万 鹏 二〇二〇年一月二十一日 书记员 陈晓霞