上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9166号原告：上海海场建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：程金南，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。被告：华天辉，男，1980年11月30日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市宝山区。被告：李华元，男，1972年3月19日生，汉族，户籍地四川省绵阳市，现住上海市宝山区。上列被告共同委托诉讼代理人：刘雨晴，上海蓼源律师事务所律师。第三人：朱和平，男，1954年7月2日生，汉族，住江苏省宜兴市宜城街道旭升巷26号。原告上海海场建筑装饰工程有限公司与被告华天辉、李华元、第三人朱和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海海场建筑装饰工程有限公司(以下简称“海场公司”)的委托诉讼代理人项伟；被告华天辉、李华元及其委托诉讼代理人刘雨晴；第三人朱和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海场公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年1月23日签订的房屋租赁合同；2、判令两被告将承租的上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋(以下简称系争房屋)交还给原告；3、判令两被告向原告支付2018年拖欠的租金117万元；4、判令两被告向原告支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金(2019年年租金标准为160万元，2020年起年租金标准为163.6万元)；5、判令原告没收两被告的押金12万；6、判令两被告支付原告违约金40万元。事实与理由：2016年1月23日，原被告就系争房屋租赁事宜签订房屋租赁合同。自2017年起，两被告开始拖欠租金，已构成违约，故原告向本院提出诉请如上。被告华天辉、李华元辩称：不同意解除合同。海场公司不是系争房屋租赁合同的相对人，出租方应该是朱和平，合同是朱和平签的，租金也是支付给朱和平的；2016、2017年系争房屋因军队全面停止有偿服务专项工作的开展被要求清退，亦无法正常办理营业执照，对使用租赁物造成影响，故其一直与朱和平协商减少租金；2018年一共支付租金40万元，但其帮朱和平做了消防，用去30万元左右，应予以抵扣，2018年的租金已结清；2019年的租金一直在协商，故还未支付。因不存在欠租，不同意押金没收和支付违约金的诉请。第三人朱和平述称，系争房屋所在建筑系和部队合作项目，于2012年建成，一共有六层，下面三层原本出租给曹忠，2016年曹忠转让给了华天辉和李华元；签订合同时将原来的合同复印了一下，修改了租期。本案合同的出租方是海场公司，朱和平是海场公司的投资人，其系代表海场公司签订合同并收取租金。2017年，系争房屋中有个浴场涉及黄赌毒被关停，故给华天辉等免掉了部分租金。关于2018年的租金，因为部队停偿，对经营有些影响，消防的费用是部分租户出的，不是华天辉等出的，其与华天辉等对2018年的租金金额没有具体商定，也从未说过消防款抵租金。2019年年初一直电话催华天辉等支付租金无果，后海场公司起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年1月23日，朱和平与华天辉、李华元在原本是海场公司与上海明呈实业投资发展有限公司(以下简称明呈公司)就系争房屋签订的房屋租赁合同的复印件上修改并签订了新合同，合同显示，抬头部分：出租方(甲方)海场公司旁边手写“朱和平”；承租方(乙方)明呈公司旁边手写“华天辉、李华元”；租赁截止日期修改至2020年12月30日止。合同第4-2条约定，租金每半年结算，先付后用，由乙方在每年5月20日和每年11月20日前交付甲方。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按未付租金的0.2%支付违约金。逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收本合同第五条约定的押金，并有权要求乙方支付相当于合同约定的3个月租金为违约金，同时甲方有权停止向乙方供水供电。第五条约定租赁押金12万元，押金在本合同终止或解除后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已经支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退还给乙方。合同9-4约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……合同附件二第6条约定，甲方配合乙方和乙方指定的第三方办理营业执照、消防证照，如因甲方原因导致乙方前述证照无法办理甲方承担本合同9-4违约责任。乙方和转租方不得从事违反法律、法规及部队规定的行业。关于租金标准，合同后手写部分：“2016年全年租金151万元；2017年全年租金154万元；2018年全年租金157万元；2019年全年租金160万元；2020年全年租金163.6万元。合同末原明呈公司经营者曹忠、李海水签字确认并写下“同意此合同转让给李华元、华天辉”；朱和平、华天辉、李华元亦签字确认。2019年2月28日，海场公司向李华元、华天辉发送律师函，催讨租金，李华元、华天辉于2019年3月2日收到该函。关于租赁主体，海场公司表示租赁合同上甲方是海场公司，朱和平是海场公司的委托代理人，收款账户是朱和平的账户，朱和平是公司的合伙人、工作人员，当时是让朱和平负责这个项目的经营，对于朱和平签署的文件、收取款项及关于有关租赁的对外表示行为均认可。关于军队开展停偿工作对系争房屋租赁使用的影响，华天辉等表示2016年下半年，部队在大街上拉着停偿清退横幅，系争房屋每个门上贴了公告，说要清退，后政府开了协调会议才说部分可以不用停，但该期间办不了营业执照。海场公司表示，当时整条路上都贴了清退告知书，但系争房屋不是清退对象，应该没有贴告知书；虽遇涉军停偿，但部队及相关部门出了会议纪要，系争房屋不在停偿范围，普通的营业执照是可以办理的，但是食品、医疗等属于特种行业的不能办理。为此，其向法庭出示了：一、海场公司及部队停偿办向宝山区市场管理局出具的证明；二、停偿相关部门向宝山区市场监督管理局出具的委托管理项目办理证照意见；三、2017年12月15日上海市宝山区人民政府办公室专题会议纪要；四、2018年8月8日，上海市宝山区人民政府办公室《专题会议纪要》。华天辉等对以上证据的真实性无法确认，并表示第一次看到以上文件，并明确其至今都无法办出营业执照。关于系争房屋的使用情况，华天辉等表示，其将系争房屋二楼的三分之一改成公寓30间，三楼大部分改成公寓，其余转租给他人；一楼转租给他人开设了一家肉铺、一家超市、一家动漫、一家棋牌室、一家足浴店；二楼转租给他人用作医疗办公室、浴室、办公室，三楼除公寓部分转租给他人用于医疗器械、装潢设计、教育培训机构。因二楼的浴室涉嫌非法项目，其和程金南、朱和平在2017年7月一起出资将浴室清退；2017年5月19日部队贴了清退通知，多家商铺因食品许可证到期无法再办理就搬走了，涉及最大的一家是超市，有三百多平方米。2018年年初，一楼动漫、棋牌室、足浴店在经营但不收租金；2018年8、9月，二楼的医疗办公室退租了，三楼的教育培训机构在10月退租、医疗器械也退租；其公寓一直在经营，2018年8月又来了次清退，影响很大，关掉了一大半；超市、棋牌室、足浴店都是在2019年年初搬走的。朱和平表示，部队停偿对系争房屋的出租使用的确存在影响，2017年影响不大，2018年影响较大，但不至于导致商户关门，2019年影响不大。一般经营是可以做的，特种行业不能做；对于动漫、棋牌、足浴店、办公室、教育机构的搬走，其知道的，但具体搬走时间及租金如何结算其不清楚。海场公司表示，动漫、足浴搬走是因为涉嫌违法，与海场公司没有关系，医疗器械的搬走是因为没有专项许可证，2018年部队没有贴过清退通知。关于租金、押金的支付。华天辉等已付押金12万元；2016年租金，应付151万元，实付151万元，已结清；2017年应付154万元，实付123.02万元，已结清；2018年应付157万元，实付40万元。关于租金的协商，华天辉等表示，2018年的租金当时和朱和平在2019年1月18日协商过，再付10万元结清，所以之后华天辉等支付了10万元；但之后朱和平不同意了，华天辉等表示愿意再给10万元结清；2019年上半年华天辉等同意支付30万元；下半年经营困难，同意也支付30万元。关于系争房屋所涉的租赁许可证：2013年1月15日军队房地产租赁许可证显示，出租人：大场场站，承租人海场公司，房地产位置：上海市宝山区洛场路XXX-XXX号；建筑面积6,000平方米；场地面积1,000平方米；有效期限：2012年10月1日至2017年9月30日；2019年军队房地产使用许可证显示：委托方：中国人民解放军91528部队；受托方：海场公司；房地产位置：上海市宝山区洛场路XXX-XXX号，有效期自2019年6月12日至2019年12月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于原告主体问题，本案所涉租赁合同系在海场公司与明呈公司所签租赁合同的基础上修改而成，原承租方明呈公司的实际经营人曹忠、李海水在合同上对转让给李华元、华天辉予以明确备注并签字确认，海场公司解释了其与朱和平的关系并认可朱和平的相关行为，故可以认定本案租赁合同的出租人仍为海场公司，李华元、华天辉关于原告主体不适格之抗辩意见，本院不予采纳。关于海场公司要求解除合同的主张，本院认为，李华元、华天辉长期未支付租金系事实，虽受部队停偿影响，双方对租金支付金额存在争议，但其不能以此理由长期不支付租金，该行为显然违背了合同的约定，故海场公司要求解除合同的主张，具有事实及合同依据，本院予以支持。关于租金的支付，李华元、华天辉主张其与朱和平就2018年的租金已达成40万元或50万元的协议，无相应依据，本院难以采信。关于华天辉等主张部队停偿工作对其系争房屋的经营使用存在影响，亦未能提供充分依据，但考虑到部队开展停偿工作的事实客观存在；朱和平作为本次租赁出租方的实际经手人亦表示部队停偿在2018年对李华元、华天辉实际经营存在影响；结合许可证的颁发情况，亦印证了部队停偿对经营存在影响，影响期间应参考许可证有效期间节点为宜，故本院酌情将2018年1月1日至2019年5月31日的租金调整至160万元，扣除已支付的40万元，李华元、华天辉等还需支付海场公司120万元。至于2019年6月1日起的租金，应按照原租金标准支付。至于海场公司关于没收押金12万元的主张，无合同依据，本院不予支持，故押金应当予以返还；关于违约金的主张，因华天辉等确系违约，本院综合考虑本案案情及海场公司实际损失等情况酌情支持违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海海场建筑装饰工程有限公司与被告华天辉、李华元就上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告华天辉、李华元于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区洛场路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋返还给原告上海海场建筑装饰工程有限公司；三、被告华天辉、李华元于本判决生效之日起十日内支付原告上海海场建筑装饰工程有限公司2018年1月1日至2019年5月31日的租金120万元；四、被告华天辉、李华元于本判决生效之日起十日内支付原告上海海场建筑装饰工程有限公司2019年6月1日至实际返还系争房屋之日止的租金及占有使用费(2019年6月1日至2019年12月31日的年租金标准为160万元；2020年1月1日起的年租金标准为163.6万元)；五、原告上海海场建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告华天辉、李华元押金12万元；六、被告华天辉、李华元于本判决生效之日起十日内支付原告上海海场建筑装饰工程有限公司违约金10万元；七、驳回原告上海海场建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16,560元、保全费5,000元，由被告李华元、华天辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇二〇年一月十九日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。