广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25000号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市慧眼电子科技有限公司，住所地广州市白云区太和镇永兴村上圳东街40号1109室。法定代表人：王立新。委托诉讼代理人：陈运生，衡阳县台源法律服务所基层法律服务工作者。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州鼎千里置业投资发展有限公司，住所地广州市白云区太和镇永兴龙河西路北三巷6号201。法定代表人：刘清河。委托诉讼代理人：张永明，广东敏锐律师事务所律师。原告广州市慧眼电子科技有限公司与被告广州鼎千里置业投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市慧眼电子科技有限公司的法定代表人王立新及委托诉讼代理人陈运生，被告广州鼎千里置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人张永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市慧眼电子科技有限公司诉称：双方于2019年3月27日签订《物业租赁合同》，约定被告提供广州市白云区太和镇永兴龙河西路北三巷2号河塘商业街2-3楼整层出租给原告作为互联网网络文化用途使用，月租金为17994元等，原告为此支付保证金53982元，合同约定免租期一个月，被告应协助原告办理正常营业所需证件手续。后原告申请《互联网文化经营许可证》得知需要提供《不动产权证书》或《建设工程规划验收合格证》等强制性材料，但被告告知无上述原告所需要的证件，导致原告在免租期内未能办理正常经营的《互联网文化经营许可证》及相关的证件，合同目的无法实现，损害原告合法权益。原告微信通知被告各股东撤销合同并无息返还原告交的保证金53982元未得到任何答复，又于2019年5月20日委托中天法律给被告发律师函一份，也未收到任何回复。故原告诉至法院，请求判令：1、原被告签订的《物业租赁合同》无效；2、被告返还原告已经向被告缴纳的保证金人民币53982元；3、被告付给原告各项费用共计107964元；4、请求判决本案诉讼费由被告承担。被告广州鼎千里置业投资发展有限公司辩称：1.物业租赁合同并不符合合同法第58条的规定，是合法有效的，应该履行合同；2.原告未依约交租，根据合同第2、第9.3条，保证金应该被没收。被告广州鼎千里置业投资发展有限公司向本院提出反诉称：2019年3月17日，双方签订《物业租赁合同》，就承租物业、月租金及缴付、违约金等均作出约定。月租金缴付期至，原告拒依约交付租金，经多次催交，仍无理拒交，原告的行为已严重违约，故提起反诉，请求判令：1.原告支付拖欠的租金（5月、6月）35988元及滞纳金32389元（从5月1日起计，每天处罚应交租金的2%）；2.被告没收原告已预交的保证金53982元；3.原告承担本案全部诉讼费用。原告广州市慧眼电子科技有限公司针对反诉辩称：1.被告是专业经营房屋租赁的机构，其对租赁物不符合法律强制性规定是明知的，涉案房屋没有合法报建手续，但被告仍与原告签订租赁合同，合同是无效的。2.合同无效，应当按合同法58条处理。综上，请求驳回所有反诉请求。经审理查明：2019年3月27日，原告广州市慧眼电子科技有限公司（乙方）与被告广州鼎千里置业投资发展有限公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方提供广州市白云区太和镇永兴龙河西路北三巷2号河塘商业街一楼楼梯和二楼面积354.24㎡，三楼面积186.53㎡，出租给乙方作为网络文化用途使用，租金共计17994元，租金按每个月缴交，每个月的1日和2日为交租日，超过2天不交租金的，视为违约，每天处罚应交租金的2%滞纳金，超过5天不交租金的，责任乙方停止办公，并没收保证金，租赁期限从2019年3月27日起至2021年8月31日止，本合同装修及证件审批预计耗时3个月，甲方免收乙方第一个月租金，乙方一次性支付甲方履约保证金53982元，甲方协助乙方办理相关办公营业所需的证照手续，乙方应确保提供的资料真实准确，在处理证照办理过程中所需要的一切费用以及可能出现的无法获得审批的结果由乙方自行承担等。同日，被告出具收据，载明收到王立新交来一楼楼梯、二楼、三楼办公楼保证金53982元整。诉讼中，原告还提交了个体户开业所需资料打印件、申请网络文化许可证所需材料清单网上截图、白云区公安分局备案所需材料网上截图、三份微信聊天记录打印件以及自行制作的卫生费、交通费、伙食费、误工费、住宿费、代理费打印件等证据材料，但均无法出示原件。2019年4月18日，中天法律（广州）中心向被告寄送函告一份，载明我方要求贵公司提供该出租屋的房产证明或建设规划验收合（格）证未能实现，由于贵公司提供的是宅基地证明至我公司登记注册失败……属无效合同，贵公司应全额退还合同押金……望收到本函之次日起3天与我方取得联系，协商处理相关事宜等。该函告寄至被告住所地，于2019年4月20日由他人签收。被告称其未收到上述函告，北区同太营业部快递员刘健聪出具投递过程证明，载明客户要求将邮件直接放租售中心前台代收等。诉讼中，被告提交穗龙字第NO.0002564号农村（墟镇）宅基地使用证一份，载明该证使用人为永兴第十六经济社，宅基地坐落于永兴村社，建筑面积伍佰叁拾柒平方米等。2019年6月24日，被告向原告发送律师函，要求原告依约向其交纳全部拖欠的租金及滞纳金等，原告确认收到该律师函。庭审中，双方确认房屋现处于空置状态，原告支付了保证金，未支付过租金，免租期为一个月；被告确认从5月份开始收取租金，涉案房屋无合法规划报建手续，未办理房产证；经本院释明合同效力后，双方均称坚持原诉讼请求，但被告在笔录中要求支付4-9月期间的占用费。以上事实，有《物业租赁合同》、收据、函告、宅基地使用证、律师函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告确认涉案房屋未进行合法规划报建手续，因此涉案房屋的租赁合同应属无效。被告将无合法规划报建的房屋出租给原告，而原告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此，因合同无效，被告收取的保证金53982元依法应当予以返还，故本院对原告关于确认涉案合同无效并返还保证金的诉请予以支持，对被告主张没收原告已预交的保证金的诉请不予支持。关于原告主张被告给付各项费用损失107964元的问题，由于原告对合同无效有一定的过错，且其提交的证据不足以证实其主张的各项损失，故本院不予支持。关于被告要求原告支付拖欠的租金及滞纳金的诉请。原告向被告住所地寄送的函告，有相应的投递记录及投递证明，本院视为被告已收到，但双方并未就合同无效事宜达成一致意见，原告亦未举证证实已将涉案房屋在免租期内退还给被告，故本院确认原告有实际占有使用涉案房屋。涉案的房屋租赁合同虽无效，但原告仍应按照合同约定的租金标准即每月17994元向被告交纳占用涉案房屋期间的使用费。根据涉案合同约定一个月的免租期及原告已于2019年7月9日提起本案诉讼主张，根据公平原则及考虑到被告对涉案合同无效存在过错，故本院认定原告应向被告支付2019年5月、6月的房屋使用费共计35988元，对于被告提出支付4-9月期间的费用不予支持。另被告根据无效合同的约定主张滞纳金，欠缺合同依据，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市慧眼电子科技有限公司与广州鼎千里置业投资发展有限公司于2019年3月27日签订的《物业租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州鼎千里置业投资发展有限公司向广州市慧眼电子科技有限公司退还保证金53982元；三、于本判决生效之日起五日内，广州市慧眼电子科技有限公司向广州鼎千里置业投资发展有限公司支付房屋使用费35988元；四、驳回广州市慧眼电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州鼎千里置业投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2460元，由广州市慧眼电子科技有限公司负担1640元，由广州鼎千里置业投资发展有限公司负担820元（于本判决生效之日起三日内直接支付给广州市慧眼电子科技有限公司）；反诉受理费1373.6元，由广州市慧眼电子科技有限公司负担404元（于本判决生效之日起三日内直接支付给广州鼎千里置业投资发展有限公司），由广州鼎千里置业投资发展有限公司负担969.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  陈结文人民陪审员  许燕娜二〇二〇年一月六日书 记 员  王嘉燕