重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初10459号原告：滕强，男，1972年3月8日出生，汉族，四川外国语大学职员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄娇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玥，重庆静昇律师事务所律师。被告：杜方进，女，1974年12月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杜方林（系被告之兄），男，住贵州省遵义县。原告滕强与被告杜方进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕强及委托诉讼代理人黄娇，被告杜方进及委托诉讼代理人杜方林到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，和解期限应予扣除。本案现已审理终结。原告滕强向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金人民币19786.78元；2、判令被告向原告支付欠付租金的滞纳金（按年利率24%从逾期之日起计算至缴清欠付租金之日止）；3、判令被告立即腾空并向原告返还位于重庆市沙坪坝区房屋；4、判令被告缴清上述房屋截止腾空交还原告之日所产生水、电、燃气费及物业管理费，并将该房屋内各种设施设备恢复原状；5、判令被告向原告支付从占用房屋之日起至腾空房屋交还原告之日止的房屋占用损失；6、判令原告不予返还被告租赁保证金6604元；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月被告承租原告所有的坐落于重庆市沙坪坝区房屋，该房屋与商铺一并整体出租为被告经营的沙坪坝区火锅店营业场所。2015年7月28日，原、被告双方签订书面的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，同时就租赁用途、租金价格标准、租赁保证金、双方权利义务及违约责任等进行了明确。2016年1月1日，原、被告经协商对租金价格进行了调整。2016年3月11日，原、被告双方协商租金价格仍按照2015年7月28日签订的合同执行，并签订了《租赁房屋说明书》。从2016年4月1日起，被告一直未足额交纳租金，多次出现逾期交纳租金情况，且被告在2018年9月13日单方提前终止租赁合同，被告的行为已构成违约。2018年10月7日，经协商后，被告与房东成红将店内物资及设备进行清点，并签订《物品代管清单》，原告更换了租赁房屋门锁，双方自交接之日已解除租赁合同。事后，被告并未及时将店内物资及设备搬离房屋，未腾空交还房屋，未结清租金、水、电、燃气费用、物业管理费用等，且擅自更改房屋内燃气设备，已严重侵害原告合法利益。原告认为:(1)被告在履行合同中多次不按时足额交纳租金，2016年4月1日至2018年9月31日期间应付租金为76830.15元，被告实际支付为57690元，欠付租金19140.15元，2018年10月1日至同月7日应付租金646.63元，被告未支付，因此，被告应向原告付清欠付租金19786.78元。（2）2018年9月13日，被告提出提前终止租赁合同，并提前关闭火锅店，原告为防止租金损失扩大，经双方协商后于2018年10月7日达成解除租赁合同的合意，并实际履行。但被告未搬离屋内物品，长时间占用租赁房屋，原告有权按合同约定租金标准向被告主张房屋占用损失。(3)被告应缴清租赁及占用房屋期间的水、电、燃气、物业管理等费用，将燃气户名恢复至原告名下，并将原装修后的租赁房屋完好无损退还至原告。(4)被告单方提前终止合同，且未足额交纳租金，构成违约，应将保证金转为违约金承担违约责任。原告证据充分，于法有据，望判如所请。审理过程中，原告滕强明确诉讼请求中“腾空”是指履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品；“屋内设施恢复原状”是指被告在房屋内安装的燃气设备，要求其销户。此外，原告述称，签订《物品代管清单》目的是为方便被告搬离物品，不代表双方形成保管关系，被告不能进入租赁屋内搬离物品系其欠付物管费导致的不利后果，不能归责于原告；原告滕强放弃2017年12月21日之前被告所欠付房屋租金的滞纳金。被告杜方进辩称：1、被告从2015年1月起捆绑式租用原告和成红等四户位于沙坪坝区“三财火锅店”。2、原、被告书面约定，从2016年6月1日至2017年12月31日止，每季度房屋租金为5610元，后双方口头约定，2018年1月1日起每季度房屋租金仍为5610元。房东张伶的电话录音证实被告不欠房租。被告每次都是先将租金转入原告的工行账户再经营，原告让被告继续使用房屋，说明被告没有违约，不欠房租。如果法院认定被告欠原告租金，原告主张的违约金计算标准过高，应依法调整。3、被告从2017年底提出不租，原告哄被告继续租赁。2017年12月——2018年6月，双方协商降房租，原告承认后又反悔，到2018年9月13日双方才终止合同。2018年10月7日，被告向原告交还房屋，双方租赁合同已全部终止。4、2018年10月7日，房东要求被告的财物不搬走，好一并出租，财物由房东代管，房东代表与被告签订了《物品代管清单》，原告于当日收回了出租的房屋。不是被告的物品占用原告的房屋，而是原告不准被告搬走物品，原告出租房屋广告写有“设备齐全”就可证明。被告没有再向原告支付租金的义务，也不存在需要被告腾空、返还该涉案房屋的问题。5、2018年10月7日前的水、电、燃气费被告已经交清，即使没有交清，也应该由相关部门找被告收取，与原告无关。物管费应由物管公司找被告，被告多交了物管费和押金在物管公司处。6、涉案房屋是从前一个承租人转租而来，燃气户名原本就不属房东。2015年租赁房屋时，被告大哥杜方林付给了前一个承租人2万元后，燃气户名才过户到杜方林名下，燃气户名与被告无关。7、原告应当在交房后7日内返还被告6604元保证金。8、拆除燃气设备就会损坏地板、墙面，被告方好意给原告保留，如果原告坚持拆除，被告可以履行。9、原告以为被告丢失了降房租的协议，超约定主张房屋租金和滞纳金，且已收回房屋并对外招租，还主张腾空还房和房屋占用损失，本案是原告虚假诉讼、滥用诉权，意图占有被告委托其代管的财产和被告的保证金。请法院公正判决。经审理查明，认定本案事实如下：2015年1月，原告滕强将其所有的坐落于重庆市沙坪坝区房屋出租给被告杜方进，该房屋是与相邻几间商铺（商铺出租方为孙先英、成红、张伶）一并整体出租给被告用于经营火锅店。2015年7月28日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区的房屋租赁给乙方，房屋套内面积约55.04平方米；租赁期限6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止；该房屋用于经营餐饮，租金按实际套内面积计算；第一年租金每平方45.36元，月租金为2496.61元/月，第二年租金每平方45.36元，月租金为2496.61元/月，第三年租金每平方45.36元，月租金为2496.61元/月，第四年租金每平方50.35元，月租金为2771.26元/月，第五年租金每平方55.89元，月租金为3076.19元/月，第六年租金每平方62.04元，月租金为3414.68元/月；租赁保证金已交6604元；（3.2条）租金每三个月交纳一次，各期租金在上期到期前十日转入户主指定银行账户；（3.3条）该房屋租金不包括水、电、气、物业管理、商业管理等费用，由乙方自理；（3.4）保证金在合同期满或合同终止后，经出租方确认乙方承租的房屋设施无任何损坏，且乙方无其他违约后退还乙方，出租方应在七个工作日内退还保证金（不计利息）；（5.3条）如出现乙方不按时或不足额交纳租金，单方提前终止合同的情况，出租方有权立即终止合同，收回该出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金；（6.2条）乙方向物业公司交纳的管理费为每平方米两元/月(建筑面积);（6.7条）在房屋租赁期间，水、电、气、闭路电视、宽带等费用及物业管理费由乙方自行承担；（6.6条）如乙方提前终止合同，应提前90天以书面形式向出租方提出申请，得到出租方同意，并在终止合同当日内结清租金、水、电、气、物管费等相关费用，同时将原装修后的租赁房屋完好无损退还出租方;（7.1条）乙方如未按合同规定的时间交纳租赁费，从逾期之日起，乙方按日向甲方支付未交纳租赁费3%的滞纳金，逾期超过30日出租方有权解除合同，同时乙方仍应承担本合同约定的违约责任；（7.3条）如乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还；（7.4条）本合同解除或终止后7日内，乙方应将其租赁屋内的物品清理完毕，但租赁屋的装修应保持转租原样不动，否则视为乙方违约，乙方逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，出租方有权任意处置。签订该合同时，被告已经使用涉案房屋，涉案房屋经营的火锅店取名为沙坪坝区三财火锅店（个体工商户），经营者为被告杜方进。2016年1月1日，原、被告再签订《房屋租赁合同》一份，双方对原合同的租金进行了调整，约定：自2016年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋租金每平方38元，月租金为2091.52元/月，不再递增。2016年3月11日，原、被告签订《租赁房屋说明书》一份，约定：三财火锅店租赁重庆市租赁房屋，仍执行2015年7月28日的租赁价格，不执行2016年1月1日修改的价格。2017年3月22日，原、被告签订《房租补充协议》一份，载明：三财火锅店租赁共八户，根据目前大气候，通过大部分房东协商,2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%交纳。2017年12月20日交纳2018年1月1日起的房租按2015年房东和三财订的合同价格执行。被告于2016年6月20日、同年10月18日、同年12月26日、2017年3月26日、同年6月21日、同年9月20日分别支付租金5617.30元，于2017年12月22日支付租金4700元、同年12月23日支付租金910元，于2018年3月21日支付租金4620元、同年4月11日支付租金990元，于2018年6月22日支付租金4620元、同年7月15日支付租金990元。2018年9月30日之后的房屋租金，被告未再支付。2018年9月13日，被告以短信向房东成红提出：“我们没有时间来经营火锅店了，我想请你们几个房东星期天商量下，你们可以挂在网上去转让……”。房东成红回复：“行，那就商量呗。”2018年10月7日，原、被告及房东成红对租赁房屋内被告的物品进行了清点，双方签订《物品代管清单》一份，载明：立式空调6台、大型水冷空调1台、立式冰柜3个、四开门冰柜3个、急冻冰柜3个、案板冰柜3个、展示柜2个，以及电脑、监控摄像头、监控内存盒、灶具、餐具、桌椅、酒水、小吃等，当日，被告交还租赁房屋的钥匙，原告收回租赁房屋，并更换了门锁。2018年10月27日，房东成红短信通知被告：交接时你没带走的东西和没有清洗的炊具、设备，现已经长毛发霉，断电后东西会腐烂，你如果要的话就赶紧拿走，不然我们几个房东就只好把它扔掉了。涉案房屋门外曾张贴出租广告，载明：本餐馆出租面积约400平方米，设备齐全，适合火锅餐饮，价格面议，联系电话为原告的手机号码，落款时间为2018年12月3日。2019年1月15日，房东成红再次短信通知被告：在你经们营期间，欠九鼎的物管费未清，已影响到我们店铺的招租，造成了损失，我们约个时间谈谈，把遗留问题解决了。2019年3月7日，重庆明仁物业管理有限公司九鼎名都管理处向被告出具《三财火锅2018年9月物业、水电欠费明细》，同年4月4日，重庆明仁物业管理有限公司九鼎名都管理处向原告出具《物业、水电欠费明细》。两份材料一致表明：2018年8月18日——2018年9月30日欠电费5416.48元；2018年8月10日——2018年9月30日欠水费604.80元。物业费的记载不一致。另查明，2015年7月29日，涉案房屋的燃气客户名称由田景海过户至杜方林（被告之兄）名下，截止2018年11月7日，该燃气户欠付燃气费18.90元。现原告滕强以被告在单方违约提前终止租赁合同后未及时将店内物资及设备搬离房屋，未腾空交还房屋，未结清租金、水、电、燃气费用、物业管理费用等，且擅自更改房屋内燃气设备等为由，起诉来院，要求判如所请。被告杜方进以不差欠原告房屋租金，本案是原告虚假诉讼、滥用诉权，意图占有被告委托其代管的财产和被告的保证金等为由，请求驳回原告的全部诉讼请求。因双方分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告滕强提交的《房屋租赁合同》、《租赁房屋说明书》、短信截屏打印件、《物品代管清单》、涉案房屋状况的照片、九鼎名都管理处向原告出具《物业、水电欠费明细》、燃气集团沙坪坝分公司出具的《情况说明》、2019年7月17日制作的《租金、物业、水电、燃气欠费情况表》和借记卡账户历史明细清单，被告杜方进提交的《房租补充协议》、涉案房屋状况和出租广告的照片、九鼎名都管理处向被告出具的《物业、水电欠费明细》及双方当事人的陈述予以证明。经本院审查上述证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。被告明确表示不再履行合同，要求提前终止合同，根据合同约定原告有权立即终止合同，收回出租房屋。原、被告一致认可《房屋租赁合同》于2018年10月7日已解除，对此，本院予以确认。针对原、被告的争议焦点，评判如下：关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金和逾期滞纳金的问题。根据合同及补充协议约定，房屋租金由被告每三个月交纳一次，各期租金在上期到期前十日转入原告指定银行账户，逾期支付租金，按未交租金每日3%向原告支付滞纳金。2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%交纳，2018年1月1日起的房租按2015年合同价格执行。被告抗辩称不欠原告房屋租金，理由如下：1、双方在合同和补充协议之外，还口头约定了房屋租金，被告实际支付的租金符合双方约定。2、按约定被告是先付租金后使用房屋，原告收到租金后均同意被告使用房屋，原告此前未向被告提出过欠租金问题。3、张伶（整体出租房屋的房东之一）在与被告哥哥通话中承认，被告按约定交清了房屋租金。被告还辩称，如果法院认定被告欠原告租金，原告主张的违约金计算标准过高，应依法调整。原告认为被告拖欠租金证据充分，否认就房屋租金问题与被告有口头约定，另针对张伶的电话录音原告提出，该录音无法确定张伶与被告是不是存在串通，对电话录音“三性”不认可。本院认为，被告辩称其实付租金符合双方口头约定，但未举示证据证明双方口头约定的内容。被告举示与关联房东之一的张伶的通话录音，拟证明被告不欠房租，但张伶不是本案当事人，其在本案中的身份属证人，原告对录音证言的“三性”不认可，而证人又未能到庭接受质询，且被告也无其他证据印证，故对该录音证言不予采信。根据双方的约定，被告应付租金金额分别为：2016年7月1日至2017年12月31日的应付租金为5617.30元/季度，2018年1月1日至同年10月7日的应付租金为8313.78元/季度。结合被告实际支付原告房屋租金情况，被告从2016年7月1月至2017年12月31日每季度欠付租金7.30元，从2018年1月1日至2018年9月30日每季度欠付租金2703.78元，从2018年10月1日至同月7日欠付租金646.63元。被告不差欠房租的抗辩理由不能成立，本院确认截至2018年10月7日，被告差欠原告租金共计8801.77元。根据合同约定，被告每季度应提前十天支付租金，被告拖欠原告房屋租金，原告有权要求从被告逾期之日起支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金属逾期交纳租金的违约金。原告主张滞纳金按照年息24%的标准计算，该标准虽未超过合同约定，但被告抗辩该计算标准过高，要求调整。本院认为，年息24%的标准确实过高，应调整计算标准为中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%。原告自愿放弃部分欠付房租的滞纳金，本院予以准许。综上，被告应从2017年12月22日起至欠付房租付清之日止，以所欠房租为基数按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算向原告支付滞纳金。关于是否应当退还被告租赁保证金的问题。2018年9月13日，被告明确提出不再继续经营火锅馆，2018年10月7日，双方清点租赁房屋中的物品，签订《物品代管清单》，被告交还租赁房屋钥匙，原告收回租赁房屋，双方均认为《房屋租赁合同》已于当日解除。因原、被告双方签订的合同约定的租赁期限尚未届满，被告向原告提出解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第5.3条明确约定，乙方（被告）出现不按时或不足额交纳租金；乙方单方提前终止合同等情况，出租方（原告）有权立即终止合同，收回出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金。《房屋租赁合同》第7.3条约定，如乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还。原告不予退还保证金的请求实为将被告的交纳的租赁保证金转为违约金承担违约责任，该项主张符合事实和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告立即腾空返还租赁房屋，并由被告承担房屋占用损失的问题。2018年10月7日，原、被告双方解除合同后，被告交还钥匙，原告亦更换了租赁房屋的门锁，同意代管租赁房屋中被告的物品，其后又对外发布招租广告，显然，原告已于2018年10月7日收回并实际控制租赁房屋，被告交还房屋义务已履行，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称被告未腾空租赁房屋内的物品，长时间占用租赁房屋，应承担截至2019年3月31日产生房屋占用损失，并明确诉讼请求的“腾空”，是指被告履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品。但被告抗辩称原告保管租赁房屋内的物品是为方便房屋出租，且原告不让其搬走物品。根据《房屋租赁合同》第7.4条约定，双方于2018年10月7日解除合同后，被告将租赁屋内的物品清理完毕的最后期限为2018年10月14日，逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为被告的抛弃物，原告有权任意处置。原、被告解除合同当日，双方对租赁房屋内被告的物品进行了清点，并签订了《物品代管清单》；2018年10月27日，房东成红短信通知被告，没清洗的炊具、设备已经发霉，断电后东西会腐烂，不赶紧拿走就只好扔掉了；涉案房屋2018年12月3日的出租广告载明：“本餐馆设备齐全，适合火锅餐饮”。以上事实表明，原、被告就《物品代管清单》上的物品达成了代管协议，原告免除了被告在合同解除后7日内搬离物品的义务；原告有意将代管物品与房屋整体出租；原告不认为代管物品其有权任意处置，这充分印证了被告关于物品未搬离的原因的辩解，故原告要求被告支付房屋占用损失的诉请无事实依据，本院不予支持。至于原告代管物品搬离问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于原告要求判令被告将房屋内设施设备恢复原状的问题。本案中，原告未提供证据证明房屋内设施设备的原状，被告表示房屋是从上一个租赁户转接而来，房屋交还原告时就是原状。因原告的该诉讼请求不明确，故本院不予支持。（五）关于原告要求被告结清租赁房屋的水、电、气费和物管费的问题。根据合同约定，被告应与水、电、气供应单位和相关服务单位结清租赁房屋期间产生的水、电、气费和物管费等费用。本案中，租赁房屋的燃气客户名称为案外人；水、电费、物管费为多个租赁房屋的欠费总额。因上述费用原告并未实际垫付，原告要求被告向其支付上述费用的主张没有事实和法律依据，本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告滕强房屋租金8801.77元。被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告滕强房屋租金滞纳金，该滞纳金自2017年12月22日起至2018年3月21日止以2703.78元为基数；自2018年3月22日起至2018年6月20日止以5407.56元为基数；自2018年6月21日起至2018年9月20日止以8111.34元为基数；自2018年9月21日起至2019年8月19日止以8757.97元为基数，均按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮30%的标准计算；自2019年8月20日起至欠付房屋租金付清之日止以8757.97元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。三、被告杜方进向原告滕强交纳的保证金6604元转化为违约金，原告滕强不退还被告杜方进所交保证金6604元；四、驳回原告滕强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，减半交纳537元（原告已预交），由原告滕强负担377元，由被告杜方进负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法效力。审 判 员 刘原二〇二〇年一月二日法官助理 方宇书 记 员 张远