成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5026号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：谭焱，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 被告：刘杨，女，1987年5月27日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：丁亮，男，1988年2月6日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 共同委托诉讼代理人：刘运国，男，1962年5月5日出生，汉族，住成都市青羊区，系刘杨父亲、丁亮岳父，特别授权代理。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）与被告刘杨、丁亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司委托诉讼代理人周瑜，被告刘杨、丁亮委托诉讼代理人刘运国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2017年1月至2019年7月期间的物业服务费25,028.16元（暂计算至2019年7月31日，被告应向原告支付的拖欠物业费应计算至法庭辩论终结之日止）；2．判令被告向原告支付违约金5,442.41元（按日以未交费用的0.05%计算，暂计算至2019年7月31日，相应违约金计算至被告缴清所有应付款项之日止）；3．判令被告承担原告因本案支出的律师费1,800元；4．判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告陈述暂计算至2019年11月22日，被告欠付物业费28,257.6元，违约金7,199.23元。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园二期XX栋X单元X层X房号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构，根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳诉请期间的物业服务费，但经原告多次催告，被告至今仍未缴清，严重损害了原告的合法权益。 刘杨、丁亮辩称，原告不具备独立的法人资格，无权收费；被告于2016年9月19日购买温江区彩叠园二期XX栋X-X-X号房，合同约定2017年1月27日前向买受人交付该商品房，因未收到收房通知书，于2017年11月15日找开发商查询才知道交房，开发商未履行交付义务，且房屋存在质量问题，一直没有整改，物业公司不能从2017年1月1日开始收取物管费。 本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记温江公司、甲方）与家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利重庆公司、乙方）签订《彩叠园二期前期物业服务合同》，约定，由家利重庆公司为彩叠园二期业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50元/月·平方米（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取）；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；如乙方在成都注册分公司，则合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签变更协议；合同的有效期自2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与乙方续定本合同为止。 2016年9月19日，被告与和记温江公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》与附件、《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》。双方在《四川省商品房买卖合同（现售）》中约定，被告购买和记温江公司开发的位于成都市温江区，建筑面积为260.44平方米，规划用途为住宅；和记温江公司依法选聘的前期物业服务企业为家利重庆公司，物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元／月·平方米、高层住宅2.5元／平方米（建筑面积）。合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告书。合同第十二条约定，出卖人在2017年1月27日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。合同附件十中《彩叠园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……”。合同附件十二补充协议第二十二条约定：“1、依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出。买受人通讯地址，若无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效通讯地址……3、若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。4、任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。”合同中，刘杨、丁亮的通讯地址均为成都市青羊区西二环二段盛世草堂，联系电话号码均为152××××5278。 2016年12月16日，和记温江公司通过邮政特快专递向被告邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司彩叠园﹒二期房屋交付使用通知书》，载明，房屋交付日期为2016年12月31日，该房屋将于2017年1月1日起计收物业服务费。 另查明，因房屋交付、房屋质量及物业管理等问题，双方多次沟通协商，被告多次通过成都市人民政府网络理政平台反映。被告未缴纳物业服务费，原告多次催收未果。 庭审中，原告陈述案涉小区已成立业主大会，但未选定新的物业服务企业，也未和原告续订物业服务合同，原告仍然在该小区提供物业服务。 上述事实，有原告提供的双方身份信息、《彩叠园二期前期物业服务合同》《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》《四川省商品房买卖合同（现售）》及附件、商品房现售合同信息摘要、房屋交付使用通知书、催款函、律师函、照片、邮寄单据、欠费明细及被告提供的维保期内整改记录表、成都市温江区彩叠园二期小区业主大会备案表、物业服务合同备案表、成都市人民政府网络理政平台来信、来电登记表、业主/商户资料登记表以及原被告当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，家利重庆公司与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》，被告与和记温江公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》《彩叠园二期临时管理规约》等合同，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有拘束力，各方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》对被告具有约束力，原告系家利重庆公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利重庆公司在案涉合同项下的权利义务；被告作为案涉房屋业主，应按照合同约定按时足额向原告缴纳物业服务费。 关于物业服务费。根据《四川省商品房买卖合同（现售）》约定，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。本案中，和记温江公司按照约定的地址和方式提前向被告发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2016年12月31日，被告即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用。被告辩称未收到收房通知、不应从2017年1月1日起计算物业费的意见，不符合合同约定，本院不予支持。原告要求被告从2017年1月1日起支付物业费用，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称案涉房屋存在质量问题，未收房不应支付物业费的主张，不符合合同对物业费承担条件的约定，且被告的辩称涉及被告与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，被告可另行诉讼解决。被告辩称原告对其实施侵权行为，亦属于另一法律关系，被告可另行主张解决。在本案中，原告已为被告所购物业的公共区域提供物业服务，被告应当按照合同约定承担物业服务费。根据《彩叠园二期前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业费，故截止法庭辩论终结之日，原告有权要求被告交纳2017年1月1日至2019年11月22日期间的物业服务费。综上，本案中被告应向原告支付物业服务费为28，042.44元［3.1元×260.44㎡×（34＋22天÷30天）月］。 关于违约金。因原、被告双方有约定，故对原告关于违约金的诉讼请求应当予以支持，但原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中约定的计算标准过高，基于违约金具有“以补偿为主，以惩罚为辅”的本质属性，本院酌情裁决被告应向原告支付违约金1，000元。 关于律师费。因原、被告在前述合同中对该费用是否应由被告承担进行明确约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、被告刘杨、丁亮于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付2017年1月1日至2019年11月22日期间的物业服务费28，042.44元及违约金1，000元； 二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取303元，由原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担61元，由被告刘杨、丁亮负担242元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 萍 二〇二〇年一月二日 书记员 阎广晶