黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9943号上诉人（原审原告）：哈尔滨劲龙特种电机有限公司，住所地哈尔滨市香坊区公滨路156号。法定代表人：尹向东，总经理。委托诉讼代理人：王晓东，黑龙江畅顺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市饮服农工商联合公司，住所地哈尔滨市香坊区成高子镇民胜村。法定代表人：陈长涛，经理。上诉人哈尔滨劲龙特种机电有限公司（以下简称劲龙特种机电公司）因与被上诉人哈尔滨市饮服农工商联合公司（以下简称饮服农工商公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。劲龙特种机电公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持劲龙特种机电公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判决驳回劲龙特种机电公司的诉讼请求没有法律依据。一审法院认定的事实是正确的，但是一审法院认为双方签订的收购合同未涉及诉争两处房产是错误的。饮服农工商公司的财产分两个部分，一部分抵押给银行，一部分自己处置。劲龙特种机电公司购买的是整体资产。银行抵押部分，劲龙特种机电公司是通过拍卖竟得，其余部分是与饮服农工商公司签订收购协议。劲龙特种机电公司已经将全部款项交齐，资产也大部分过户完毕，该争议房产是因饮服农工商公司的原因，没有办理过户手续。所以饮服农工商公司理应配合劲龙特种机电公司办理产权过户，一审法院的判决没有法律依据。2.一审法院以没有政府批复驳回起诉是不符合当时现状和法律规定的。当时为了职工买断和办理养老保险，政府允许饮服农工商公司自行处理，根本没有任何政府批复，劲龙特种机电公司是通过法律程序购买的饮服农工商公司的资产，只要饮服农工商公司不是违法处置财产，那就是合法。之所以劲龙特种机电公司没有将争议房产办理产权过户，完全是饮服农工商公司的责任，饮服农工商公司和银行的口头约定无效，不影响劲龙特种机电公司办理产权过户。因为饮服农工商公司的营业执照已经停止经营活动，所以产权部门无法办理产权过户，故劲龙特种机电公司诉至法院，请求人民法院依法维护劲龙特种机电公司的合法权益，否则劲龙特种机电公司的权益无法保障。劲龙特种机电公司已经将全部收购款交齐，6处房产只过户4个，争议的2处房产无法过户，严重侵害了劲龙特种机电公司的合法权益。饮服农工商公司辩称：其公司已不经营，营业执照已经不能使用，故无法协助劲龙特种机电公司办理相关手续。劲龙特种机电公司向一审法院起诉请求：饮服农工商公司将已经出卖给劲龙特种机电公司的02961和02964房产更名过户到劲龙特种机电公司名下。一审法院认定事实：2007年8月20日，劲龙特种机电公司与饮服农工商公司签订《资产收购合同》，约定：饮服农工商公司按合同约定将企业资产转让给劲龙特种机电公司，劲龙特种机电公司按合同约定给付价款。合同第四条第四款“机修车间112.97平方米，混钢结构。（用于新建的两个洞车库和库房北面的两间房屋与香坊农业银行交换回的机修车间，经执行庭警官在场口头与农业银行协议），该条款中的两个洞车库和库房背面的两间房屋即诉争房屋（产权证号字第02961号、字第02964号），诉争房产未按口头约定与农业银行的机修车间办理手续进行交换。2008年9月9日劲龙特种机电公司与饮服农工商签订《补充转让合同》，约定：饮服农工商公司将诉争房屋（产权证号字第02961号、字第02964号）转让给劲龙特种机电公司，劲龙特种机电公司按原合同支付价款，饮服农工商公司同意配合劲龙特种机电公司办理过户手续。另查明，饮服农工商公司系集体所有制企业，目前已经停止经营。一审法院认为,劲龙特种机电公司与饮服农工商所签订的《资产收购合同》并未涉及本案讼争两处房产,只是在之后双方又签订的《补充转让合同》才约定诉争房产的问题，且饮服农工商公司亦未提供关于其主管部门及政府相关部门的批复，而本案涉及的土地使用权系饮服农工商公司以划拨方式取得。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府依照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。此规定说明，办理土地转让审批手续是土地物权变动的程序，是双方履行协议的行为，据此，根据现有证据表明，受让方没有办理上述规定的相关手续，案涉房屋和土地不具备过户条件，故劲龙特种机电公司诉请饮服农工商公司履行房屋买卖协议，办理房屋土地过户手续的请求理由不成立，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回劲龙特种电机公司的诉讼请求。案件受理费50元，由劲龙特种电机公司负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院经审理查明：2006年12月5日，饮服农工商公司召开职工代表大会，并形成会议纪要。会议研究决定将其公司所有坐落于哈尔滨市香坊区香德街28号（原1号）的房屋进行转让。并作出决议：一、将哈尔滨市饮服农工商联合公司坐落在哈尔滨市香坊区香德街28号（原1号）的456.8平方米、二层、砖木结构和286.7平方米一层、钢混结构进行转让；二、转让金额为陆拾万元人民币（60万元）；三、转让资金用于补交职工欠缴社保局的养老保险、医疗保险、失业保险和职工的补偿金；四、其他无证的建筑一并转让。会议纪要落款处参加会议的15名代表签名并加盖饮服农工商公司的公章。2007年8月20日，饮服农工商公司（甲方）与劲龙特种机电公司（乙方）签订《资产收购合同》，主要内容为：第四条：甲方企业资产如下：（1）二层办公楼456.8平方米，产权证号第02966号砖木结构。（2）库房车间276.4平方米砖木结构。（3）喷粉车间286.7平方米，产权证号第02962号，钢混结构。（4）机修车间112.97平方米，混钢结构。（用于新建的两个洞车库和库房北面的两间房屋与香坊农业银行交换回的机修车间，经执行庭警官在场口头与农业银行协议）。（5）变电所32平方米砖木结构共三间房屋。（6）锅炉房110.7平方米钢混结构带有门前的两间休息室。（7）收发室20平方米钢混结构。（8）室外厕所一处。以上（1）至（8）条所指房产建筑面积是甲乙双方共同实际测量数。（9）蒸汽1.5吨锅炉一台，高位水箱一个。（10）自维变压器一台，动力电，带用电权手续。（11）自用变电（室）柜一台和变电所内所有设备。（12）红砖围墙两米高200延长米。（13）自备深水井一眼。第六条：现双方议定资产整体出售价格为人民币陆拾伍万元（650,000.00元），该价格包括甲方转让的全部资产价款，但不包括在转让过程中应由乙方承担的一切税费。第七条：付款方式：乙方在签订此合同的同时将陆拾伍万元人民币存入到银行，并明确此款必须由乙方和第三方王爱群先生两人同时签字方可到银行支付。第八条：有关权证转让手续由甲方负责办理，期限必须在合同签订后壹拾伍天内完成。但需要费用乙方共同支付肆万元人民币后不再负担。第十一条：（3）关于资产转让事宜，甲方已获得有关主管部门的批复，甲方企业职工代表大会已做出同意转让的决议。····2008年9月9日劲龙特种机电公司与饮服农工商签订《补充转让合同》，约定：饮服农工商公司将诉争房屋（产权证号字第02961号、字第02964号）转让给劲龙特种机电公司，劲龙特种机电公司按原合同支付价款，饮服农工商公司同意配合劲龙特种机电公司办理过户手续。另查明：饮服农工商公司与劲龙特种机电公司签订的《资产收购合同》第四条第四款约定的“机修车间112.97平方米，混钢结构。（用于新建的两个洞车库和库房北面的两间房屋与香坊农业银行交换回的机修车间，经执行庭警官在场口头与农业银行协议）。”该条款中的两个洞车库和库房背面的两间房屋即本案诉争房屋（产权证号字第02961号、字第02964号），未按口头约定与农业银行的机修车间办理交换手续。再查明：中国农业银行哈尔滨市香坊支行（以下简称香坊支行）与哈尔滨金实大豆开发有限公司（以下简称金实公司）借款合同纠纷一案，本院于2001年6月7日作出（2001）哈经初字第262号民事调解书，金实公司给付香坊支行借款本金656万元及利息2,003,828.96元，以其全部借款抵押物偿付。2001年11月17日，香坊支行向本院申请执行。本院于2002年3月26日作出（2002）哈债凭字第15号民事裁定书，裁定：一、将金实公司现有的坐落于哈尔滨市××××号（原产权人饮服农工商公司），产权证号为：02960、02963、02965、02967、02968、02969共六处房产的所有权及位于哈尔滨市××××号（原产权人为哈尔滨大豆精粉技术开发公司）地号为07-09-10的6222.25平方米商服使用权交付给香坊支行以抵偿2,752,922.86元人民币欠款。二、有关部门予以协助办理相关过户手续。香坊支行申请执行金实公司一案执行程序终结。2012年3月15日，中国农业银行黑龙江分行营业部委托黑龙江瑞丰拍卖有限公司对本院作出的（2002）哈债凭字第15号民事裁定书的裁定给香坊支行的六处房产及土地进行拍卖。2012年3月23日，劲龙特种机电公司以1,953,000元的竞买价取得了哈尔滨市香坊香德街1号的六处房产及6222.25平方米土地所有权。拍卖的六处房屋中包含饮服农工商公司与劲龙特种机电公司签订的《资产收购合同》第四条第四款约定的机修车间。本院认为：饮服农工商公司与劲龙特种机电公司签订《资产收购合同》中已明确写明：“关于资产转让事宜，甲方已获得有关主管部门的批复，甲方企业职工代表大会已做出同意转让的决议。”是否形成书面批复意见，系程序问题，不影响合同效力。该合同内容并不违反法律规定的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。案涉两处房产在《资产收购合同》中虽口头约定与香坊支行的机修车间进行调换，但并未实际履行该约定，故饮服农工商公司亦应按合同的约定协助劲龙特种机电公司办理案涉房屋的产权变更登记手续。关于案涉房屋所坐落的土地性质问题。劲龙特种机电公司亦是通过拍卖方式取得了包括案涉房屋坐落的土地，对于土地性质的变更及是否应缴纳相关费用，非本案审理范围，原审判决以此驳回劲龙特种机电公司诉讼请求，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，劲龙特种机电公司的上诉主张成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初5196号民事判决；二、哈尔滨市饮服农工商联合公司于本判决生效后十日内协助哈尔滨劲龙特种电机有限公司办理位于哈尔滨市香坊区香德街1号产权证号字第02961号、字第02964号的房产产权变更登记。二审案件受理费100元，由哈尔滨市饮服农工商联合公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年一月二十三日法官助理申艳楠书记员于文娟