上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11961号原告(反诉被告)：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)：熊小兵，男，1977年5月11日生，汉族，住江西省丰城市。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称九洲世贸)与被告熊小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序审理。被告熊小兵依法提起反诉，本院就本诉与反诉合并审理。本院依法于2019年8月22日、9月19日两次公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院根据被告熊小兵的申请，委托上海市建设工程监理咨询有限公司对租赁房屋装修造价及残值进行司法鉴定。本院于2020年1月8日组织第三次开庭。原告九洲世贸的委托诉讼代理人林梓琳、被告熊小兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲世贸向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告返还原告上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室(1-2层)房屋；3.被告支付2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金、使用费及管理费，按2.367元/平方米/天标准计算；4.被告赔偿原告恢复原状将产生的损失100,000元。事实和理由：2016年12月29日，被告自原告处租赁上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室(1-2层)房屋(以下简称系争房屋)。当日，原、被告签订商户入驻确认表，原告将系争房屋交付给被告使用。被告仅支付了定金300,000元及租金200,000元，之后再未付款。原告交给被告的系争房屋是毛坯房，被告在装修过程中，将119-124室房屋的隔墙全部敲掉，将房屋打通，因此被告应赔偿恢复原状的费用。原告诉至人民法院，要求判如所请。被告熊小兵辩称，同意第1项诉讼请求；同意在人民法院判决，且原告赔偿后返还系争房屋；被告自原告处接收系争房屋时，房屋本身就是打通的，并非被告将隔墙敲掉的，因此不同意由被告恢复隔墙或赔偿；不同意支付租金、管理费，不认可入驻确认表上的租金、管理费标准，反而原告应当返还被告已付的租金200,000元。2016年底，原告招商时向被告承诺会在市场安装电梯，为市场投放广告，为被告办理经营酒店用品的营业执照，但之后都未履行。2017年，被告在装修系争房屋过程中，被系争房屋的产权人阻挠。被告找到原告，原告承诺会解决，故被告支付了定金300,000元。但之后的一年内，产权人仍然不断阻挠被告使用系争房屋。审理过程中，反诉原告熊小兵向本院提起反诉，请求判令：1.解除反诉原、被告之间就系争房屋建立的房屋租赁关系；2.反诉被告九洲世贸双倍返还定金600,000元；3.反诉被告九洲世贸退还租金200,000元；4.反诉被告九洲世贸赔偿2017年1月19日至2019年7月18日期间的经营损失550,000元；5.反诉被告九洲世贸赔偿装修损失220,000元。案件审理过程中，反诉原告将第5项反诉请求变更为：反诉被告九洲世贸赔偿装修损失298,739元。事实和理由：2016年底，反诉被告招商时承诺会在市场安装电梯，为市场投放广告，为反诉原告办理经营酒店用品的营业执照，但之后都未履行。故反诉原告熊小兵提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告九洲世贸辩称，同意解除房屋租赁关系；不同意双倍返还定金，因为反诉原、被告双方已经实际履行房屋租赁合同，且反诉原告逾期支付租金，要求没收定金；不同意返还租金200,000元，因为反诉原告已经实际使用系争房屋；不同意赔偿经营损失，因为反诉原告没有证据证明该项损失，且反诉原告已经要求返还房租，不能再主张赔偿经营损失，另外货品是可移动的；不同意赔偿装修损失，虽然反诉被告在房屋出租时同意反诉原告装修，但反诉被告不同意利用房屋装修，即使赔偿装修损失，也应该按照鉴定报告中的装修残值赔偿，而不应该按装修造价赔偿。本院经审理认定事实如下，2016年12月29日，原、被告签具《上海九洲世贸市场商户入驻确认表》，其中记载商户姓名：熊小兵，商铺位置：35号119-124(1-2层)，商铺面积：554.61平方米，经营业态：酒店用品，主营产品：陶瓷，租赁期限：2017年1月1日至2021年12月31日，租金单价：2.367元/平方米/天(含管理费)，优惠期：凡连续租赁2017年1月1日至2021年12月31日的商户，从2018年至2020年每年各免租金二个月，2021年免租金三个月。当日，被告支付原告系争房屋定金300,000元。之后，原告将系争房屋交付给被告使用，但双方未办理房屋交接手续。2018年4月10日，被告向原告支付系争房屋租金200,000元。另查明，系争房屋中的119室、219室、120室、220室、122室、222室、123室、223室房屋登记在案外人上海松江礼品城有限公司名下；系争房屋中121室、221室房屋登记在案外人顾某1、顾某2名下；系争房屋中124、224室房屋登记在案外人陆某某名下。2007年12月，案外人上海松江礼品城有限公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》，委托原告自2008年至2025年期间经营管理位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄的上海国际礼品城，原告负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜。2018年3月11日，原告与案外人顾某1、顾某2签订《承包经营合同书》，约定自2017年2月1日起至2022年1月31日止，原告向案外人顾某1、顾某2承租系争房屋中的121室、221室房屋用于商铺，原告在合同期限内，有权对所委托商铺进行分割出租。2018年3月11日，原告与案外人陆某某签订《承包经营合同书》，约定自2017年2月1日起至2022年1月31日止，原告向案外人陆某某承租系争房屋中的124室、224室房屋用于商铺，原告在合同期限内，有权对所委托商铺进行分割出租。2018年3月14日，上海市松江区人民法院作出(2017)沪0117民初11299号之一民事裁定书，裁定准许顾某1、顾某2撤回对本案原、被告的起诉。再查明，2019年9月10日，上海市松江区市场监督管理局答复本院，称依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于九洲世贸综合市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，涉案房屋所在市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动。因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此我局未对涉案房屋内经营者采取取缔行为。依据上述所提及的会议纪要，涉案房屋目前无法办理经营范围除食品以外的营业执照。公司在其住所之外设立经营场所应当依法办理登记。公司经营过程中，使用异地营业执照的，由公司登记机关依照相关法律法规处理。原、被告均确认房屋租赁关系于2019年8月22日解除。案件审理过程中，被告申请对系争房屋内形成于2017年3月-4月的装修残值进行司法鉴定(评估时间节点为2019年8月22日)。本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定。被告为此支付本案司法鉴定费用10,440元。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年12月6日出具《工程造价鉴定意见书》(SPM-JD-XXXXXXXXXX号)，作出鉴定结论：系争房屋内形成于2017年3-4月的装修，评估时间节点为2019年8月22日的装修造价为298,739元，装修残值为149,370元。原告对《工程造价鉴定意见书》中的装修造价不认可，认为：1、(靠墙)货架、吧台均为可移动物品，不应纳入评估范围；2、其中材料费和其中主材费两项重复计算，其中材料费已经包括了其中主材费；3、费用表中计算的税费实际并未发生，应当扣除。被告对《工程造价鉴定意见书》认可，但认为由于被告欺诈招商，应按照造价赔偿装修损失，不应当按照装修残值赔偿。上海市建设工程监理咨询有限公司出庭答复：1、现场勘查后确认有消防工程整改的事实，在鉴定过程中原、被告均未提出证据由其改造，但与其他未出租、未装修的房屋进行实地比较，系争房屋内的消防喷淋、喷头等存在移位，房屋内消防整改工程一个单元(约90平方米)的造价为2,000元；2、系争房屋内的货架、展示架均用螺栓固定在地面、墙面，又是根据系争房屋的尺寸定制的，拆除后可能会造成墙面、地面损坏，且搬到其他地方可能无法正常利用，因此根据一般惯例，认为是已经形成附合的房屋装修；3、其中材料费和其中主材费两项分别独立，并未重复，其中主材费是根据材料信息网导入的价格，其中材料费是针对材料信息网上没有价格的材料，市场询价后人工录入的；4、费用表中第2至11项是在按照聘请有资质的装修公司的情况下，根据上海2016定额，计算得出的。案件审理过程中，原、被告确认其在本案诉讼前，均未向对方发过解除房屋租赁关系的通知；原、被告还一致确认关于定金300,000元的支付是为了保证后续签订正式的房屋租赁合同，待合同签订后，定金就直接抵作租金、管理费。以上事实，有商户入驻确认单、收据、付款凭证、回复函、不动产登记簿、承包经营合同、工程造价鉴定意见书等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，原、被告之间虽未签订书面合同，但根据商户入驻确认单、租金支付、房屋使用的情况，原、被告之间就系争房屋成立房屋租赁关系，合法有效，且已履行。商户入驻确认单中明确约定了租赁用途，原告承租系争房屋用于经营酒店用品，应当依法依规经营。但根据上海市松江区市场监督管理局的复函，涉案九洲世贸市场早在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，原告作为该市场的经营管理者对此事前明知，但仍然将系争房屋出租给被告用于经营酒店用品，导致被告使用系争房屋，却无法办理合法的证照。因此，原、被告均主张解除房屋租赁关系，且均确认2019年8月22日作为合同解除之日，本院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，原告作为出租人，在明知涉案市场不允许从事预包装食品经营以外其他经营活动的情况下，仍向被告招商进行出租，对房屋租赁关系的解除，应承担主要过错责任；而被告作为承租人及实际经营人，在租赁房屋过程中应尽相应的谨慎注意义务，在未能办理营业执照时，应及时行使解除权，避免损失的扩大，故对合同解除应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及减损义务履行情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担70%的责任，被告对造成的损失承担30%的责任。关于被告主张的经营损失，被告举证了其自制的表格、清单，但原告都不认可真实性，且认为被告的证据不足以证明其因没有营业执照而导致客户流失，被告审理中明确系争房屋一直由其经营使用，本院认为回复函中也明确行政执法部门并未取缔被告经营，且被告无证据证明因属地营业执照无法办理导致其产生相应的经营损失，故对于该项诉请，本院不予支持。关于被告的装修损失问题，根据鉴定意见书，就系争商铺截至合同解除之日，即2019年8月22日，已形成附合的装饰装修残值为149,370元，该部分的损失应由原告承担70%的赔偿责任，即104,559元。因被告至今仍占有使用系争房屋，房屋租赁关系解除后，原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿恢复原状的损失100,000元，本院不予支持，因该部分损失尚未发生，原告也未举证交付给被告时房屋的情况，且双方并未约定房屋返还时应恢复原状，因此，本院认为被告应按现状返还房屋。关于被告要求双倍返还定金共计600,000元，原告要求没收定金300,000元，本院均不予支持。因双方明确该定金的支付是对后续签订合同的担保，现原、被告虽未签订合同，但已经成立房屋租赁关系，且已经实际履行。因此，对于被告已经支付的定金300,000元，按双方约定的本意，本院认定该笔定金在房屋租赁关系成立后抵作租金或管理费。原、被告约定租金及管理费的标准为2.367元/平方米/天，本院参照市场统一管理费为0.30元/平方米/天标准，将租金、管理费予以区分。被告应向原告支付实际占有使用房屋期间的管理费。被告应向原告支付其租赁期间的租金及占有使用期间的占有使用费。本院综合考虑原、被告双方的过错责任、原告的减损义务等因素，本院认定被告应向原告支付自2017年1月1日起至2020年1月8日止的租金885,119.13元(2.067元/平方米/天×1103天×554.61平方米×0.7)，应扣除被告已支付的租金200,000元及定金300,000元；被告还应向原告支付自2020年1月9日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按照2.067元/平方米/天的标准计算)。因此，被告要求原告返还已付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)熊小兵于2016年12月29日就坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场35号119-124室(1-2层)房屋成立的房屋租赁关系于2019年8月22日解除；二、被告(反诉原告)熊小兵于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场35号119-124室(1-2层)房屋；三、被告(反诉原告)熊小兵于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2017年1月1日起至2020年1月8日止的租金及占有使用费385,119.13元；四、被告(反诉原告)熊小兵于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2020年1月9日起至上述房屋实际返还之日止的占有使用费(按2.067元/平方米/天计算)；五、被告(反诉原告)熊小兵于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2017年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的管理费(按0.30元/平方米/天计算)；六、原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)熊小兵装修损失104,559元；七、驳回原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)熊小兵的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,751元，减半收取计5,875.50元，由原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担(已付),反诉案件受理费减半收取计6,790元，由被告(反诉原告)熊小兵负担(已付)。鉴定费10,440元，由原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担7,308元(于本判决生效之日起十日内支付给熊小兵)，由被告(反诉原告)熊小兵负担3,132元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年一月十四日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。