成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初15935号 原告：成都诚信物业管理有限公司，住所地成都市武侯区高升桥路16号附5号。 法定代表人：苏铁军，总经理。 委托诉讼代理人：王浩，公司员工。 委托诉讼代理人：余良君，四川捷思律师事务所律师。 被告：罗凡，男，1959年11月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都诚信物业管理有限公司（以下简称诚信公司）诉被告罗凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告诚信公司委托诉讼代理人王浩、余良君，被告罗凡，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年12月1日起至2019年11月30日的物业服务费47,494.4元及违约金82,673.3004元（按欠费金额的3‰/天计算），共计130,167元；2.判令被告支付由原告代缴的2016年10月4日至2019年8月4日期间的电费438.9元及违约金791.97元（按欠费金额的2‰/天计算），共计1,230.87元；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告系成都市金牛区一环路北一段99号环球广场×号房屋的业主，该房屋面积为131.2平方米。原告系环球广场业主大会依法选聘的物业服务企业。根据环球广场业委会与原告分别于2014年10月29日、2017年8月11日签订的两份《环球广场物业服务合同》，环球广场的物业公共服务费为10元每月每平方米，2019年11月1日零时起调整为12元每月每平方米，2019年11月1日之前被告每月应付物业费1,312元，2019年11月1日后被告每月应付物业费1,574.4元。物业费按季度交纳，且应当在每季度结束前15日内预交下一季度的费用，逾期支付的应按物业合同约定以逾期金额每日3‰标准支付违约金。原告还按物业合同约定为被告垫付了电费，被告应当在收到电费交费通知单的当月月底前交纳，逾期支付的按物业合同约定以逾期金额每日2‰标准支付违约金。被告自2016年12月1日起未交纳物业费和电费。 被告罗凡辩称，因2015年年底自己与银行的贷款纠纷，案涉房屋被法院查封，自己不能入住使用，因此也不会产生电费，不应承担违约金。2016年6月后房屋已经进入法院执行拍卖程序，故2016年6月之后的物业费被告免除交纳义务。此外，被告并未享受原告提供的物业服务，请求对物业费予以减少。 本院经审理查明事实如下：罗凡系成都市金牛区一环路北一段99号环球广场×号房屋的所有权人，截止2020年1月15日，该房屋证载登记所有权人为罗凡，房屋面积为131.2平方米。诚信公司系环球广场的物业服务企业，分别与环球广场业委会于2014年10月29日、2017年8月11日签订两份《环球广场物业服务合同》，合同主要：诚信公司从2014年11月1日起提供物业服务，物业公共服务费按建筑面积计算，每月每平方米10元，2019年11月1日零时起调整为每月每平方米12元；物业费按季度交纳，业主应当在每季度结束前15日内预交下一季度的费用；逾期交纳物业费的，应按逾期金额每天3‰标准支付违约金；属于诚信公司代业主或物业使用人垫支交纳的水费、电费（含共同水电费分摊费用）和垃圾处理费等，当月月底仍未交纳水费、电费和垃圾处理费的，诚信公司从次月1日起按水、电公司等收取滞纳金的标准收取违约金（水费按每天5‰，电费按每天2‰）。 自2017年7月至2019年4月期间，诚信公司四次向罗凡邮寄物业费催收函。诚信公司于庭审中提交一份物业费及违约金统计表，确认罗凡应付各季度的物业费的最迟期限分别为2016年11月30日、2017年2月28日、2017年5月31日、2017年8月31日、2017年11月30日、2018年2月28日、2018年5月31日、2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日、2019年5月31日、2019年8月31日。 2015年11月16日，成都市武侯区人民法院作出原告招商银行股份有限公司成都分行诉罗凡、彭丽华金融借款合同纠纷（2015）武侯民初字底6166号民事判决，判决罗凡、彭丽华于该判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司成都分行偿还贷款1,330,000元并支付利息、复息、罚息及律师费69,022元；如罗凡、彭丽华不履行支付义务，招商银行股份有限公司成都分行有权以登记在罗凡名下的案涉房屋折价或者拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。 本院认为，截止2020年1月15日，罗凡仍为案涉房屋的证载所有权人，依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，罗凡作为案涉房屋业主，应履行按时足额交纳物业费的义务，故对诚信公司主张罗凡支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业费47,494.4元的诉讼请求，本院予以支持。罗凡辩称案涉房屋已被法院查封并已进入执行拍卖程序，但截止2020年1月15日，该房屋仍登记于罗凡名下，故对其关于2016年6月之后的物业费不应由其交纳以及其并未使用房屋应少交纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。 关于诚信公司主张的代交电费及该部分的违约金，因其并未提交相应证据证明已代罗凡支付该部分费用，应承担举证不利的法律后果，对该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于诚信公司主张的迟延交纳物业费的违约金。罗凡确存在迟延交纳物业费的事实，应向诚信公司支付迟延交纳物业费的违约金，诚信公司主张按欠费金额的3‰每天计算，罗凡抗辩违约金不应支付，本院结合本案查明事实予以调整，按欠费金额的万分之三每天标准，从各季度物业费迟延交纳的次日起分别计算，即分别从2016年11月30日、2017年2月28日、2017年5月31日、2017年8月31日、2017年11月30日、2018年2月28日、2018年5月31日、2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日、2019年5月31日、2019年8月31日的次日起计算，均计算至各季度欠付的物业费付清之日止，其中2019年8月31日前各季度的欠费金额为3,936元，2019年9月1日至2019年11月30日的欠费金额为4,198.4元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、罗凡于本判决生效之日起十日内向成都诚信物业管理有限公司支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费47,494.4元； 二、罗凡于本判决生效之日起十日内向成都诚信物业管理有限公司支付迟延交纳物业费的违约金，计算方式为：以各季度欠付物业费为基数（2019年8月31日前各季度的欠费金额为3,936元，2019年9月1日至2019年11月30日的欠费金额为4,198.4元），按日万分之三标准，从各季度物业费迟延交纳之次日起分别计算，即分别从2016年11月30日、2017年2月28日、2017年5月31日、2017年8月31日、2017年11月30日、2018年2月28日、2018年5月31日、2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日、2019年5月31日、2019年8月31日的次日起计算，均计算至各季度欠付的物业费付清之日止； 三、驳回成都诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,928元，减半收取1,464元，由罗凡负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  游廷君 二〇二〇年一月十九日 书记员  杨倩梅