上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34054号原告：上海美谷商务服务有限公司。法定代表人：王成功。委托诉讼代理人：胡娟萍，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海尊信科技服务(集团)有限责任公司。法定代表人：卢前荣。委托诉讼代理人：李xx。第三人：上海泓申科技发展有限公司。法定代表人：方强。委托诉讼代理人：贾x。原告上海美谷商务服务有限公司(以下简称美谷公司)与被告上海尊信科技服务(集团)有限责任公司(以下简称尊信公司)、第三人上海泓申科技发展有限公司(以下简称泓申公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加第三人泓申公司，又于2019年11月19日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告美谷公司的委托诉讼代理人胡娟萍、被告尊信公司的委托诉讼代理人李xx、第三人泓申公司的委托诉讼代理人贾x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金213,027.86元；2.判令律师费3,000元由被告负担；3.诉讼费用由被告负担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金213,027.86元；2.判令被告向原告支付佣金服务费60,000元；3.判令律师费3,000元由被告负担；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系房地产经纪公司。2019年6月20日，被告员工李丽萍联系原告工作人员黄飞航要求承租精装修的办公房屋，原告作为中介方，积极推荐被告需要的房源，并带领被告工作人员至“丽婴房大厦、金源中心、强劲大厦”等多处房源实地验看，原告全程参与询价和沟通，提供承租房屋在双方之间的信息传递服务，极力促成租赁合同签订，被告经过验看“上海市闵行区园文路XXX号金源中心609-620室”(以下简称涉案房屋)已经获得相关租赁交易的关键信息。后原告工作人员偶然得知，被告已私下与房东签约，已经实际入驻涉案房屋，形成了事实上的跳单行为。而根据双方签订的看房确认书，其中约定，甲方或其公司同事、配偶及亲属对本看房记录表中的房屋确认后，则视为甲方独家委托乙方全权处理该房屋的买卖租赁事宜，1年内不得再委托乙方外的其他第三方或私下与房东(包含“房地产权利人、房地产代管人或法律规定的其他权利人”)买受或承租本看房记录表中物业地址所在的整栋或其所附属的任何单一房屋。违者甲方应按本确认书第三条看房记录表中所述价格，即租房月租金的200%支付给乙方作为违约金。同时甲方需承担因此引起的一切费用和法律责任。原告认为，原告积极为被告寻找合适的房源，并实地带看考察，积极促成交易，现被告利用原告提供的信息，却“跳”过原告进行私下交易，从而使原告无法得到相应的佣金，该行为违反了看房确认书中的相关约定，给原告造成了损失，理应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条等有关法律的规定，诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的信息系从网络获得，被告未与原告签订独家委托协议，原告带看涉案房屋时，房门锁着，至2019年6月27日仍未能让被告进入房屋内部查看。关于《看房确认书》，第一，签订时，委托人处是空白的，系原告后补；第三条只有“丽婴房”一处物业，其余两处系原告后补；落款处没有公司盖章，原告工作人员向李丽萍表示在该确认书上签字系为证明员工外出是带人看房；第四，第一条系格式条款。第三人述称，不同意原告的诉讼请求，与被告意见一致。第三人系涉案房屋产权人，出租信息在多个网站发布，留的电话是公司行政。因涉案房屋的承租人涉诉，故直至2019年7月1日才打开房屋大门。第三人与被告本不相识，系通过上海崟崎科技发展有限公司(以下简称崟崎公司)与被告签约，第三人向崟崎公司支付中介费68,051元。本院经审理认定事实如下：第三人系涉案房屋产权人。2019年6月，第三人在互联网发布涉案房屋出租信息。2019年6月20日，原告员工黄飞航向被告员工李丽萍微信发送涉案房屋图片。期间，另有其他房产中介与李丽萍微信沟通涉案房屋出租信息。2019年6月24日，被告(委托人、甲方)与原告(居间人、乙方)签订《看房确认书》，约定：委托事项：甲方委托乙方居间中介买受或租赁房屋事宜，甲、乙双方就居间中介买受或租赁房屋事宜确认下列条款依约履行。第一条：甲方的责任和义务甲方或其公司同事、配偶及亲属对本看房记录表中的房屋确认后，则视为甲方独家委托乙方全权代理该房屋的买卖租赁事宜，1年内不得再委托乙方外的其他第三方或私下与房东(包含“房地产权利人”、“房地产代管人”或法律规定的“其他权利人”)买受或承租本看房记录表中物业地址所在的整栋或其所附属的任何单一房屋。违者甲方应按本确认书第三条看房记录表中所述价格租房月租金的200%支付给乙方作为违约金。同时甲方需承担因此引起的一切费用和法律。若看房人代表公司进行工作，愿意以个人名义与公司承担全部连带责任。第二条：乙方的责任和义务乙方应该努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适的房地产，早日促成甲方委托的交易。第三条看房记录表(甲方确认以下房屋均由乙方首次带领看房)：A丽婴房大厦，七莘路XXX号，价格4元，19楼整层；B金源中心，七莘路XXX号，价格3.6元，609—620室；C强劲大厦，七莘路XXX号，价格5元，1303—1305室。甲乙双方对最终成交金额的理解、解释有冲突时，以上述表格价格为准。本确认书一式一份，由乙方保存备存。被告员工李丽萍在甲方落款处签字，被告未盖章。原告员工黄飞航、许洋在乙方落款处签字，原告盖章。同日，原告带被告员工李丽萍至涉案房屋实地验看，但因房门上锁，未能进入房屋内部。李丽萍催促原告尽快拿到房屋钥匙入内查看，但原告未能及时拿到房屋钥匙。其后，原告向李丽萍推荐其他房源。2019年7月18日，第三人(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)、崟崎公司(丙方、中介方)签订《写字楼租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给被告使用，月租金为104,695.38元。丙方中介服务费收取标准：按月租的6.5折收取，即68,051元，若乙方的实际租赁时间少于本合同签约一半时，乙方需赔偿甲方中介费50%。合同签订后，第三人向被告交付涉案房屋，并向崟崎公司支付中介费68,051元。原告在代理意见中陈述，《看房确认书》中委托人处的被告名称，由于看房当天时间紧张，原告员工不知被告全称，系其在得知被告跳单后在全国企业信息信用公示系统查询后自行填写。原告与第三人无居间合同。被告在庭审中陈述，追认李丽萍在《看房确认书》上签字的行为系职务行为。另查明，原告与第三人的经营范围均包括房地产经纪。被告名称于2019年7月16日由上海尊信科技服务有限公司变更为上海尊信科技服务(集团)有限责任公司。原告为本案诉讼支出律师费3,000元。以上事实，由上海市不动产权证、《看房确认书》、微信聊天记录、录音、照片、《写字楼租赁合同》、律师合同、发票、企业名称变更通知等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：《看房确认书》中的第一条是否为无效格式条款。首先，是否符合格式条款的形式要件。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《看房确认书》的第一条确为原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告协商的条款，应认定为格式条款。其次，提供格式条款一方是否免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本院认为，《看房确认书》的第一条中，有两点内容值得关注：一是“对本看房记录表中的房屋确认后，则视为甲方独家委托乙方全权代理”，二是“1年内不得再委托乙方外的其他第三方或私下与房东买受或承租本看房记录表中物业地址所在的整栋或其所附属的任何单一房屋”。被告对看房记录表中的房屋确认后，即视为“独家委托”原告全权代理，并且1年内不得另行委托或私下买受或承租的范围不仅包括看房记录表中的物业，还包括该物业地址所在的整栋或其所附属的任何单一房屋，这显然是加重了被告的责任。虽然该条款的表面内容与房屋居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款类似，但上述“独家委托”及“扩展至物业地址所在的整栋或其所附属的任何单一房屋”的内容明显属于免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利。再次，提供格式条款一方是否已尽合理提示及说明义务。本案中，原告未对《看房确认书》中的第一条采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未对该格式条款予以说明。实际上，《看房确认书》订立时，原告员工甚至连被告的公司全称都不清楚，委托人处为空白，并且“本次委托看房目的”等内容亦未勾选，可见合同订立之仓促。综上所述，本院认定，《看房确认书》中的第一条无效，原告据此要求被告支付违约金及律师费，本院不予支持。但原告确为涉案房屋的租赁居间而与被告沟通出租信息、带被告现场验看等，故本院酌定被告向原告支付居间费用3,000元。《看房确认书》系被告员工李丽萍签字，虽订立时被告未盖章，但被告在本案诉讼中对李丽萍的职务行为予以追认，故应由被告承担上述付款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条之规定，判决如下：一、被告上海尊信科技服务(集团)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海美谷商务服务有限公司居间费用3,000元；二、驳回原告上海美谷商务服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,247.71元，由原告上海美谷商务服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年一月八日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。