贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民再14号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：遵义市山峰房地产开发有限公司。住所地：遵义市汇川区衡阳路大坪富兴商住楼A栋2层1号。法定代表人：蒋家希，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丰就，该公司法律顾问。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈忠强，男，1970年3月3日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈东，贵州佳信律师事务所律师。再审申请人遵义市山峰房地产开发有限公司（以下简称山峰房开公司）因与被申请人陈忠强确认合同无效纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民终4102号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月21日作出（2018）黔民申1089号民事裁定书，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山峰房开公司的法定代表人蒋家希及委托诉讼代理人刘丰就、陈忠强的委托诉讼代理人陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山峰房开公司再审请求：1、依法撤销贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民终4102号民事判决和遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初907号民事判决，2、改判支持山峰房开公司确认山峰房开公司与陈忠强签订的房屋买卖合同属于无效行为的请求，3、一、二审和再审的诉讼费由陈忠强承担。事实及理由：1、原审判决违背事实，应予纠正。本案双方虽然签有房屋买卖合同，但双方在补充协议第一条已经明确说明买卖合同是借款合同的担保合同，卖房是假，借款是真。借款本金232500元，山峰房开公司已还给陈忠强借款本金209100元，只剩下23400元未还，因此才有陈忠强及其投资成立的新汇通寄卖公司多次收到山峰房开公司偿还款项的事实。但是一、二审法院却以双方没有借款合同而否定借款的本质，而且对陈忠强收款的事实也不作性质认定。2、双方签订的买卖合同项下的房屋手续不合法。双方所谓的买卖合同项下的房屋，在签约之前已经被汇川区政府作为问题楼盘且接管，至今无法办理产权登记。3、一、二审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。本案双方之间的真实意图就是借款，在山峰房开公司没有担保物的情况下，才产生了房屋买卖从合同，属于“以合法形式掩盖非法目的”，应当认定无效。陈忠强答辩称，山峰房开公司与陈忠强签订的商品房买卖合同是合法有效的，现已实际履行，并且涉案房屋已办理产权证出售给他人，山峰房开公司主张合同无效，没有事实及法律依据。理由：1、陈忠强向山峰房开公司购买六套商品房，共计购房款655864元，已支付53万元购房款，还有12万元没有支付，因山峰房开公司8万元借款没有偿还，抵消后还有45864元没有支付。2、房屋买卖合同已实际履行，涉案两套房屋已办理产权证出售给他人。山峰房开公司被遵义市政府确定为问题房开后，工作组进驻山峰房开公司，登记确认陈忠强六套住房合同的效力，要求陈忠强放弃四套住房，保留购房单价最高的两套住房，放弃的住房作为普通债务向山峰房开公司主张权利，故山峰房开公司还应退还陈忠强223472元，包含8万元借款。山峰房开公司一审起诉请求：一、确认山峰房开公司与陈忠强于2007年12月15日签订的两份《商品房买卖合同》无效；二、本案受理费用由陈忠强承担。事实和理由：2007年12月15日山峰房开公司与陈忠强签订两份商品房买卖合同的同时，又签订了一份协议，该协议表明山峰房开公司与陈忠强所签订的两份商品房买卖合同实际上是山峰房开公司向陈忠强的单位遵义市新汇通寄卖有限公司借钱的担保合同。且这两份商品房买卖合同签订之后，山峰房开公司就已经还给陈忠强和陈忠强所属的遵义市新汇通寄卖有限公司人民币209100.00元，现在只欠23400.00元。一审法院审理查明：山峰房开公司与陈忠强于2007年12月15日签订两份商品房买卖合同，陈忠强购买山峰房开公司出售的位于遵义市汇川区住房，合同记载两套房屋的建筑面积均为120.79平方米，每平方米1600.00元，每套房屋的总价为193264.00元，双方约定买受人于2007年12月14日交付购房首期款每套125000.00元。同日，双方又签订了一份协议，该协议记载：“对双方签订的房屋买卖合同约定如下：1、本合同是对双方借款事项的担保合同，即乙方（陈忠强）借款给甲方（遵义市山峰房地产开发有限公司），甲方以房屋买卖合同为担保。2、甲方如不能还款，同意按单价1200元／平方米卖给乙方。3、双方签订的房屋买卖合同暂不到房管局备案，需要备案时双方另行约定。”。同日，山峰房开公司向陈忠强出具了收到陈忠强交来大坪复兴商住楼购房款250000元的收款收据。现该两套房屋由陈忠强占有。遵义市汇川区人民法院于2017年5月17日作出（2017）黔0303民初907号民事判决：驳回山峰房开公司的诉讼请求。案件受理费30.00元，由山峰房开公司承担。山峰房开公司不服一审判决，向遵义市中院提起上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初907号民事判决，依法改判确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由陈忠强承担。事实和理由：双方当事人签订商品房买卖合同属实，但在2007年12月15日签订的协议已明确说明买卖合同是借款合同的担保合同，即卖房是假，借款是真。也因此产生了陈忠强及其成立的新汇通寄卖公司多次收到山峰房开公司款项的事实，按照常理，借据应当由陈忠强持有，也没有法律规定借款应当签订借款合同。并且双方所签订的买卖合同项下的房屋手续不合法，为问题楼盘，至今无法办理产权登记。实际上，陈忠强至今也没有以任何方式使用该房屋，故双方签订的房屋买卖合同属以合法形式掩盖非法目的，并且签订合同时不具备商品房预售的条件，亦违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效。二审法院审理查明事实与一审法院查明认定事实一致，对一审查明的事实予以确认。另查明，陈忠强交纳了福兴商住楼A座五单元101号、A座五单元701号两套房屋的房屋维修基金及水电开户费共计11730元。二审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，除涉及国家利益或他人利益外，二审应当围绕当事人上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：山峰房开公司与陈忠强于2007年12月15日签订的两份商品房买卖合同的效力。山峰房开公司与陈忠强虽然在签订本案商品房买卖合同的同日签订协议，约定“本合同是对双方借款事项的担保合同，即陈忠强借款给山峰房开公司，山峰房开公司以房屋买卖合同为担保。山峰房开公司如不能还款，同意按单价1200元/平方米卖给陈忠强”。但双方当事人共签订有六份商品房买卖合同，该协议并未明确载明系针对本案两份商品房买卖合同。山峰房开公司未举证证明其与陈忠强之间成立借款合同关系，且协议约定的合同单价亦与本案两份商品房买卖合同约定的单价不相符，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，山峰房开公司提供的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不利的后果。关于山峰房开公司是否与新汇通寄卖公司成立借款合同关系以及上述协议的效力问题，不属本案审理范围。本案中，陈忠强已交付了部分购房款、房屋维修基金及水电开户费，且涉案两套房屋现由陈忠强占有，即双方当事人均按照商品房买卖合同约定履行了义务，经审查，本案两份商品房买卖合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，故山峰房开公司的上诉理由不能成立，不予采信，予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遵义市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）黔03民终4102号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由山峰房开公司负担。山峰房开公司不服二审判决，向本院申请再审。再审庭审中双方提交证据如下：1、山峰房开公司提交第一组证据，《贵州省人民政府行政复议申请不予受理决定书》（黔府行复不字[2013]2号），主要内容：山峰房开公司不服遵义市政府作出的《遵义市人民政府专题会议纪要》，向贵州省人民政府提出行政复议申请，贵州省人民政府作出不予受理的决定。拟证明：涉案楼盘不是问题楼盘，正在行政诉讼当中。陈忠强对该份证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为现在没有法律文书撤销遵义市政府对山峰房开公司确定为问题房开这一决定，山峰房开公司仍是问题房开。本院认为，该组证据与案涉合同是否有效不具有关联性，本院不予采信。2、山峰房开公司提交第二组证据，《贵州省高级人民法院行政判决书》（（2014）黔高行终字第14号），主要内容：山峰房开公司向遵义市政府申请行政复议，要求撤销汇川区政府问题楼盘处置工作组作出的《遵义市汇川区政府驻福兴商住楼工作组工作方案》及《认定福兴商住楼为问题楼盘的4条意见》，遵义市政府作出不予受理决定，山峰房开公司一审败诉后，上诉至本院，本院判决：1、撤销遵义中院一审判决，2、撤销遵义政府作出的遵府行复不字[2013]84号《行政复议不予受理决定书》，3、责令遵义市政府于判决生效之日起90日内重新作出具体行政行为。拟证明：涉案楼盘不是问题楼盘，政府确定涉案楼盘为问题楼盘违法。陈忠强对该份证据三性不持异议，但对证明目的有异议，该份判决审理对象是山峰房开公司对汇川区政府出台的方案不服，山峰房开公司提出行政复议，是对遵义市政府不受理其行政复议申请的行为提出的行政诉讼，法院认定政府应该进行行政复议，要求遵义市政府对山峰房开公司的申请复议作出回复，不是山峰房开公司陈述的证明目的。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3、山峰房开公司提交第三组证据，派出所出警照片以及出警记录，出警记录载明：2013年1月29日，陈忠强与蒋家希因购买房屋合同问题，产生借款纠纷，双方引发抓扯。拟证明：陈忠强找人把住在涉案房屋里面的两家人赶出去。陈忠强对该组证据的真实性合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明双方之间签订的房屋买卖合同无效。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。4、山峰房开公司申请证人蒋某出庭。拟证明：案涉两套房屋之一已由蒋某购买。蒋某出庭作证：蒋某是山峰房开公司的股东，也是蒋家希之女，蒋某于2008年购买福兴商住楼Ａ栋5单元701号，缴纳购房款11万元，维修基金和水电费也缴清，入住半年后楼盘发生事情，把蒋某的东西抬出，2013年报警，回复等待处理，但是没有结果。陈忠强认为蒋某与蒋家希是父女关系，且蒋某也是山峰房开公司的股东，与本案有利害关系，对于蒋某的证言，应当结合其他证据予以审核。蒋某自08年购房到现在已经十年，从没主张过自己的权利，因为蒋某与山峰房开公司之间的特殊关系，怀疑合同和支付款项凭证是不真实的。本院认为，蒋某与山峰房开公司存在利害关系，没有其他证据佐证，依法不能单独作为认定案件事实的依据，对其证言不予采信。5、山峰房开公司申请证人杨某出庭。拟证明：案涉两套房屋之一已由杨某购买。杨某出庭作证：杨某于2007年购买福兴商住楼Ａ栋5单元101号房，缴纳购房款14万7千余元，入住两个多月后被陈忠强赶出。陈忠强认为杨某是虚假陈述，作为务工人员，买的哪套房都不清楚，花了多少钱也不知道，而且按照杨某的说法，他和山峰房开公司没有关系，购房十年内没有向任何单位主张自己的权利，不符合现实，故认为杨某和山峰房开公司之间不是真实的房屋买卖关系。本院认为，杨某所作证言部分不符合常理，且其证言无其他证据佐证，不能达到山峰房开公司的证明目的。6、陈忠强提交第四组证据，谢元巧与陈忠强签订福兴商住楼A栋5单元5-1-1号即本案A栋5单元101室商品房买卖合同、谢元巧为福兴楼A栋5-1-1号房屋产权人的不动产权证、陈忠强已收到谢元巧购买福兴楼A栋5-1-1号房购房款的收款收据、周漫向陈忠强支付购房款的银行凭证，拟证明：涉案两套房屋已被陈忠强出售给他人并且已经办理过户。山峰房开公司对该组证据的关联性、真实性无异议，对合法性有异议，认为办理房产证是卖方和卖方去登记才有效，现在是政府去申请办的，属于无效。本院认为，该组证据系在案涉《商品房买卖合同》签订之后，陈忠强对案涉两套房屋的处分行为，与案涉《商品房买卖合同》是否有效不具有关联性，本院不予采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，2007年4月5日，陈忠强与山峰房开公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由陈忠强购买山峰房开公司开发的福兴商住楼A栋1单元401号、402号、601号房。其中，401号、601号房的建筑面积为117.43平方米、单价591元/平方米、总价69401元；402号房建筑面积103.44平方米、单价591元/平方米、总价61133元。2007年4月11日，陈忠强与山峰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈忠强购买建筑面积为117.43平方米福兴商住楼A栋1单元301号房，单价591元/平方米，总价69401元。再查明，山峰房开公司提供案外人遵义市新汇通寄卖公司、陈忠强出具的《收条》、《收款收据》等,主张其分别于2007年4月5日、4月11日、12月15日向陈忠强任法定代表人的遵义市新汇通寄卖公司借款20万元、8万元、25万元，其逐月按约定的7分月利率归还借款利息后，陈忠强本人或其任法定代表人的遵义市新汇通寄卖公司向其出具《收条》、《收款收据》。陈忠强主张，案涉两套住房的合同系其个人与山峰房开公司所签订，是双方真实意思表示。本院认为，综合诉、辩双方的辩论意见，确定本案争议焦点为：山峰房开公司与陈忠强于2007年12月15日签订的两份《商品房买卖合同》是否有效？本院认为，在案证据充分证明案涉《商品房买卖合同》系名为买卖实为担保，依法应当认定为无效。理由如下：首先，双方在2007年12月15日签订案涉两份《商品房买卖合同》，同一天，双方另行签订《协议》，明确约定：“对双方签订的房屋买卖合同约定如下：1、本合同是对双方借款事项的担保合同，即乙方（陈忠强）借款给甲方（山峰房开公司），甲方（山峰房开公司）以房屋买卖合同作担保。2、甲方（山峰房开公司）如不能还款，同意按单价1200元/㎡卖给乙方（陈忠强）……”该《协议》明确了两点：一是《商品房买卖合同》是“双方借款事项的担保合同，二是“（合同）暂不到房管局备案”。故双方的真实意思并非房屋买卖。其次，陈忠强主张，其与山峰房开公司共签订6份《商品房买卖合同》，前述《协议》并未明确是哪一份合同。对此，本院认为，一方面，从时间上看，2007年4月5日，陈忠强与山峰房开公司签订三份《商品房买卖合同》，4月11日，陈忠强与山峰房开公司又签订一份《商品房买卖合同》，案涉两份《商品房买卖合同》与《协议》签订时间均为2007年2月15日，同一天签订的《商品房买卖合同》与《协议》之间存在高度相关性；另一方面，从内容上看，案涉《商品房买卖合同》约定单价为1600元/平方米，其余四份《商品房买卖合同》约定的单价均为591元/平方米，而《协议》中约定：“甲方（山峰房开公司）如不能还款，同意按单价1200元/㎡卖给乙方（陈忠强）”，显然，陈忠强以单价1200元/㎡的价格购买房屋是对山峰公司不按时还款的违约约定，因此，《协议》所指向的《商品房买卖合同》所约定的价格应当高于《协议》约定的价格1200元/㎡才符合双方真实意思，上述六份《商品房买卖合同》中仅有案涉两份《商品房买卖合同》符合该条件。故，应当认定双方于当天签订的《协议》指向的就是当天签订的案涉两份《商品房买卖合同》。再次，山峰房开公司提交《收据》、《收条》等能够证明在双方签订案涉《商品房买卖合同》后，在陈忠强尚未缴清购房尾款的情况下，山峰房开公司逐月向陈忠强本人或其担任法定代表人的新汇通寄卖公司定额支付款项，陈忠强对此未能作出合理解释。最后，双方在案涉《商品房买卖合同》中关于“买受人于2007年12月14日交付购房首期款每套125000.00元，余款由买受人与出卖人自行协商约定时间”的约定显与常理不符。综上，根据在案证据，应当认定案涉《商品房买卖合同》系名为买卖实为担保，《商品房买卖合同》仅是双方虚假的表意行为，隐藏的“担保”才是双方真实意思表示，属于双方以通谋的虚假意思表示而实施的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，山峰房开公司与陈忠强于2007年12月15日签订的两份《商品房买卖合同》无效。此外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，对于名为买卖实为担保的买卖合同，担保权人可以请求实现担保物权，但不能请求履行买卖合同；反之，担保人（出卖人）请求确认买卖合同无效的，应予支持。综上所述，山峰房开公司再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民终4102号民事判决及贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初907号民事判决；二、遵义市山峰房地产开发有限公司与陈忠强于2007年12月15日签订的两份《商品房买卖合同》无效。一审案件受理费人民币30元，二审案件受理费人民币60元，共计人民币90元，由陈忠强承担。本判决为终审判决。审判长  冉飞审判员  严白审判员  王君二〇二〇年一月二十日法官助理申婧敏书记员谭垒