福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1016号 原告:陈安继，男，1987年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 被告：厦门市集美区住信房屋中介服务部，住所地福建省厦门市集美区杏林街道杏北三里123号2901室。 经营者：徐云松，男，1968年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：徐云松，男，1968年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二被告共同委托诉讼代理人：胡文民、郑昕，福建九信律师事务所律师。 原告陈安继与被告厦门市集美区住信房屋中介服务部（以下简称住信中介服务部）、徐云松居间合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈安继委托诉讼代理人吕杨华、被告住信中介服务部及徐云松共同委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈安继向本院提出诉讼请求：1.判令住信中介服务部、徐云松赔偿陈安继损失420551.84元；2.判令住信中介服务部、徐云松退还中介费14300元；3.判令住信中介服务部、徐云松赔偿陈安继律师费损失15000元；4.本案诉讼费、财产保全费、财产保全责任保险费由住信中介服务部、徐云松承担。事实与理由：2016年12月29日，经住信中介服务部、徐云松居间撮合，陈安继与案外人黄进通签订《房产买卖居间协议书》（以下简称“协议”），就陈安继购买黄进通名下厦门市集美区杏北三里72号1602室房产进行了约定。上述交易房屋于2015年7月6日已被厦门市集美区人民法院查封，在陈安继签订协议时，住信中介服务部、徐云松隐瞒了交易房屋已被法院查封的情况，未如实告知交易房屋存在权属限制情况。并且住信中介服务部、徐云松在促成陈安继与黄进通签订房屋买卖合同后，明知交易房屋存在买卖合同关系，于2017年2月6日，又居间撮合案外人郑金晓与黄进通就上述交易房屋再次签订买卖合同，恶意居间撮合对同一交易房屋进行二次买卖，严重违背居间诚信原则。在履行协议过程中，黄进通才告知陈安继，因其个人债务纠纷，交易房屋处于被法院查封状态，以及其又将交易房屋出售给郑金晓的情况。陈安继获知上述情况，向居间方提出交涉后，徐云松于2017年5月15日组织陈安继与黄进通进行协商解决。徐云松提议用陈安继支付的购房款偿还债务以解除法院对房屋的查封，以及用陈安继所支付购房款中的200000元退还郑金晓以解除其与黄进通的房屋买卖合同。陈安继前后共支付购房款及定金520000元，向住信中介服务部支付中介费14300元。因交易房屋存在多个债权人轮候查封，陈安继与黄进通的房屋买卖合同无法继续履行。后经集美区人民法院判决黄进通应向陈安继支付违约赔偿金及返还购房款等共计1031000元，该判决经法院执行，被执行人黄进通的财产不能清偿所有债权，陈安继最终分配受偿610448.16元，尚余420551.84元无法得到执行受偿。陈安继认为，住信中介服务部作为居间人未将交易房屋被法院查封的事实向陈安继如实告知，并且在已经促成交易房屋出售给陈安继的情况下，后又恶意促成一房二卖，严重损害陈安继的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，住信中介服务部、徐云松应赔偿陈安继相应损失及退还中介费。陈安继为此提起本案诉讼。 住信中介服务部、徐云松辩称，一、徐云松不是适格的当事人，依法应驳回对徐云松提起的诉讼。陈安继一方面主张《房产买卖居间协议书》是经住信中介服务部居间而成立的。同时又主张住信中介服务部是个体工商户，经营者是徐云松。而且徐云松与住信中介服务部之间是“经营者”与“个体工商户字号”之间的关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条关于“有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，徐云松不是适格的被告。陈安继在明知徐云松是个体工商户的经营者、且个体工商户也有字号、陈安继与其代理律师签订的《委托代理合同》中也明确本案系“甲方与住信中介服务部居间合同纠纷一案”的情况下，既列明经营者的基本信息，同时又将徐云松列为被告，明显属于滥用诉权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，应当裁定驳回对徐云松的起诉。 二、从陈安继的起诉状内容来看，其是基于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条关于“居间人故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，要求住信中介服务部赔偿损失、返还中介费等。陈安继的这些诉讼请求，明显与事实不符。1.住信中介服务部促成陈安继与案外人黄进通签订《房产买卖居间协议书》时，住信中介服务部及徐云松并不知晓位于厦门市集美区房屋已被人民法院查封的事实。根据不动产登记信息管理规定，不动产登记的信息除国家机关、司法机关可以依职权查询外，只有权属人持身份证及权属证书可以查询。住信中介服务部作为从事房产中介的主体，并无查询的权利。如果出售人不主动告知相关查封的信息，住信中介服务部根本无从得知。因此，陈安继关于住信中介服务部故意隐瞒案涉房屋查封信息的主张，完全与事实不符。另外，即使是房屋所有权人的黄进通，如果人民法院没有依法张贴查封公告或送达查封的裁定书、告知书等法律文书，黄进通也不一定知悉查封情况。而且在通常情况下，如果黄进通明知房屋已被查封，也不可能冒着房屋买卖协议在法律上不能履行，卖房的合同目的根本不可能实现的情况下，仍签订案涉的《房产买卖居间协议书》。因此，黄进通对房屋被查封并不知情的可能性非常大，希望法庭进一步查明原查封法院何时向黄进通送达查封法律文书的事实。2.陈安继当时是以炒房为目的向案外人黄进通购房，后来发现投资价值不高，而且陈安继又另行投资了一套房屋，就要求解除与黄进通签订的《房产买卖居间协议书》。但黄进通提出相关售房款足以清偿其债务，房屋的查封障碍可以因清偿债务而被解除，因此要求找到新的买家后才同意解除协议。为此，陈安继要求住信中介服务部帮助寻找新的买家。基于该事实，才发生2017年2月6日黄进通与郑金晓另行签订《房产买卖居间协议书》的事实。但因第二天（2017年2月7日）郑金晓也对购房行为反悔，郑金晓就要求解除协议并退还已付购房定金267000元。黄进通在退还郑金晓100000元定金后，因另167000元无钱可退，由此造成陈安继、黄进通、郑金晓之间陷入三角纠纷。为了解决该纠纷，陈安继同意在原向黄进通支付了160000元购房定金的基础上，追加支付270000元的购房定金，其中220000元通过答辩人转交给郑金晓，另50000元由陈安继直接支付给黄进通。为此陈安继与黄进通于2017年5月15日签订了《补充协议》，并变更了原《房产买卖居间协议书》约定的房价款支付、交易方式、违约责任等内容，因此，本案根本不是陈安继诉称的一房二卖问题，而是陈安继意图悔约而引发的纠纷。3.陈安继与案外人黄进通签订《补充协议》后，黄进通先向陈安继出具了一份收到定金270000元的《收条》，但陈安继仅履行了将其中的220000元转入住信中介服务部账户的义务，而对另50000元则未履行。后在黄进通多次催付后，陈安继才分二次向黄进通支付该50000元，但相应的定金却从实际支付的430000元虚增为520000元。也就是说，陈安继为履行《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，向案外人黄进通支付的购房定金总计是430000元，而不是520000元。4.即使不考虑陈安继实际支付的购房定金是430000元的问题，根据陈安继的陈述，其中仅有160000元是在陈安继及住信中介服务部均不知情案涉房屋已被人民法院查封的情况下发生的，其他的款项则是在陈安继明知案涉房屋已被查封的情况下支付的。陈安继即使因此受到损失，也应由其自行承担。何况根据（2017）闽0211民初4303号民事判决书，陈安继已经获得了1031000元的债权，而且在后续的执行中，已经实现了总额610448.16元的债权。即使其余的债权不能实现，与陈安继为履行《房产买卖居间协议书》及《补充协议》所支付的购房定金相比较，如果按陈安继实际只支出430000元的定金计算，则获利金额为180448.16元（610448.16元—430000元）；如果按生效法律文书认定的520000元定金计算，则陈安继的获利金额为90448.16元（610448.16元—520000元）。因此，无论陈安继实际支付的定金是430000元，还是520000元，陈安继不仅没有损失，而且在客观上已经因此而获利。5.陈安继是以炒房为目的并以2430000元的价格向案外人黄进通购买案涉房屋，而房屋最终以2215080元的价格被拍卖。根据该事实，如果陈安继与案外人黄进通之间的《房产买卖居间协议书》得以履行，陈安继将产生亏损214920元（买卖价格2430000元与拍卖价格2215080元之间的差额）。也就说，如果不是因为案涉房屋已被查封而不能交易，陈安继因炒房将亏损214920元。但陈安继因祸得福，相反因此赚了一笔钱，以及多赚了40多万元的债权。从这个事实来说，陈安继也没有因案涉的《房产买卖居间协议书》产生损失。6.根据陈安继提交的（2016）闽0211执1606号《执行分配方案》，扣除陈安继起诉案外人黄进通的案件外，当时案涉房屋因案外人黄进通的四件案件而被查封，这四件案件的债务金额分别为建设银行的619118.49元，陈晓明的712075元，林传森的172500元，平安银行的160045.03元（小计1663738.52元），加上诉讼费、执行费、保全费40064元（84014元—12710元—26240元—5000元），合计债务总额为1703802.52元。擦肩应向案外人支付的购房款，扣除已付定金520000元（实际金额为430000元），陈安继应向黄进通再支付2000000元购房款，该款足以清偿上述债务。也就是说，如果陈安继不选择解除与案外人黄进通之间签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，只要陈安继按补充协议的约定代案外人黄进通清偿相关的债务，相关案件的查封均可解除。因此，即使陈安继以案涉房屋被查封主张解除与案外人黄进通之间签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，因该结果也是陈安继自行选择的，相应的后果应由陈安继自行承担。7.陈安继因（2017）闽0211民初4303号民事判决书取得的债权，是基于与案外人黄进通之间签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》合法有效，以及案外人黄进通构成违约而产生的，陈安继的该项已获得人民法院的生效判决确定。该事实说明，陈安继对同一事实，在与案外人黄进通的诉讼中主张住信中介服务部促成的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》成立并合法有效。而在本案的诉讼中，陈安继则又主张住信中介服务部实施了故意隐瞒订立合同有关的重要事实。陈安继在本案的主张，实际是认为住信中介服务部与案外人黄进通欺诈或原告因重大误解而订立《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，陈安继应向案外人黄进通主张合同变更或撤销合同，而不能主张解除合同，陈安继在前后二次诉讼中所主张的理由明显自相矛盾。另，陈安继根据（2017）闽0211民初4303号民事判决书取得的债权，是人民法院根据案件当事人的合同约定，适用《中华人民共和国担保法》规定的“定金法则”而判决黄进通承担的责任，该责任并不是赔偿责任，也不是以陈安继的损失为依据。而《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定的损害赔偿责任，则是法定之债，而不是违约之债。居间人的赔偿责任必须以陈安继的实际损失为限。陈安继要求住信中介服务部承担责任的诉讼请求，不仅混淆了二种性质不同、归责原则不同、主体不同之间产生的债混为一谈，其实质是将住信中介服务部当成一般保证人，要求住信中介服务部对案外人黄进通不能履行的债务承担保证责任。由于住信中介服务部与陈安继及案外人黄进通之间，根本没有“保证”的约定，而根据《中华人民共和国担保法》第十七条规定，一般保证责任的承担基础是“当事人在保证合同中约定”。因此陈安继的该项诉讼主张明显缺乏合同依据。 三、陈安继要求住信中介服务部返还中介费及支付律师费的主张，缺乏法律依据。已经生效的（2017）闽0211民初4303号民事判决书确定住信中介服务部促成的合同已经成立且合法有效，而且陈安继也并未主张受到欺诈或者重大误解。因此在陈安继已经因同一事实而另案提起诉讼并经人民法院确认后，无权又提出与生效判决冲突的本案诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，住信中介服务部有权收取原告支付的居间报酬。另外，本案是居间合同纠纷，原、被告之间根本没有关于律师费负担的约定，陈安继的这项主张，明显缺乏合同依据。 综上，陈安继的起诉及诉讼请求与事实及法律规定不符，应依法裁定驳回陈安继对徐云松的起诉并判决驳回陈安继要求住信中介服务部承担责任的全部诉讼请求。 陈安继围绕本案诉讼提交了《房产买卖居间协议书》（编号：1600261）及补充协议、土地房屋登记卡（厦地房证字第01111311号存根）、《房产买卖居间协议书》（编号：1600266）、（2017）闽0211民初4303号民事判决书、（2018）闽0211执2157号执行案件立案通知书、（2016）闽0211执1600号执行分配方案、中介费收款收据、《委托代理合同》及律师费发票、保险单及发票、中国民生银行个人账单对账单作为证据，住信中介服务部依法提交了厦门市不动产登记信息查询结果、（2018）闽0681民初300号民事判决书、（2018）闽0681民初1192号民事裁定书及（2019）闽0205财保6号民事裁定书作为证据。本院依法组织了各方当事人进行证据交换和质证。对于各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年12月29日，黄进通作为出售方（甲方）、陈安继作为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：1600261），约定黄进通同意将座落于集美区杏北三里72号1602室的房产（建筑面积87.71平方米）出售给陈安继。房屋的成交总价为2430000元。合同约定中介费为24000元。上述《房产买卖居间协议书》签订当日，陈安继向黄进通支付购房定金60000元。2016年12月31日，陈安继又向黄进通支付购房定金100000元。黄进通并出具《收条》和《收据》确认收到上述款项。2017年5月15日，黄进通作为出售方（甲方）、陈安继作为购买方（乙方），签订1份《补充协议》，该补充协议就案涉房屋被查封事宜约定对《房产买卖居间协议书》中的支付方式及支付金额等进行修改，并向黄进通支付了300000元定金。 陈安继分别于2016年12月29日、2017年1月4日向住信中介服务部支付中介费共计14300元。 后因案涉房屋处于法院查封状态，黄进通未依约履行相应的交易过户登记义务。陈安继于2017年11月1日向本院提起诉讼，请求判令解除《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，并请求判令黄进通双倍返还定金及购房款等。本院经审理作出（2017）闽0211民初4303号民事判决，判决如下：一、解除原告陈安继与被告黄进通于2016年12月29日签订的《房产买卖居间协议书》（编号：1600261）及于2017年5月15日签订的《补充协议》；二、被告黄进通应于本判决生效之日起十日内向原告陈安继双倍返还定金972000元；三、被告黄进通应于本判决生效之日起十日内向原告陈安继返还购房款34000元；四、被告黄进通应于本判决生效之日起十日内向原告陈安继支付律师费25000元；五、驳回原告陈安继的其他诉讼请求。该判决生效后，陈安继向本院申请强制执行。案涉房屋拍卖所得款项为2215080元。本院于2018年12月6日作出（2016）闽0211执1600号执行分配方案，依据该分配方案，陈安继分得610448.16元。 再查明，2019年1月2日，陈安继委托福建滨南律师事务所吕杨华律师代理本案诉讼，支出律师费15000元。 本案审理过程中，陈安继向本院申请财产保全，并提交由中国人民财产保险股份有限公司出具的诉讼保全责任保险保函作为担保，支出保险费1600元。 本院认为，本案系委托人主张居间人返还中介费并赔偿损失而引起的居间合同纠纷。本院作出的已生效的(2017)闽0211民初4303号案件已判决解除案外人黄进通与陈安继、住信中介服务部签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第四百二十七条之规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故陈安继主张住信中介服务部返还中介费14300元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。陈安继还主张住信中介服务部赔偿损失420551.84元，本院认为，生效的（2017）闽0211民初4303号判决书判决黄进通应向陈安继支付违约赔偿金及返还购房款等共计1031000元，陈安继的损失已得到支持，虽然该判决经法院执行，陈安继最终分配受偿610448.16元，尚余420551.84元无法得到执行受偿，但该损失与住信中介服务部无关，因此，陈安继主张住信中介服务部赔偿其损失420551.84元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈安继主张住信中介服务部未将案涉房屋被法院查封的事实向其如实告知，损害其利益，应赔偿损失，因此诉请住信中介服务部赔偿其因本案支付的律师费及财产保全费、财产保全责任险费，本院认为，根据陈安继与黄进通签订的《补充协议》可以认定，陈安继已知晓案涉房屋被查封的事实，仍继续与黄进通协商房屋购买事宜，因此，陈安继该项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。住信中介服务部系个体工商户，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。住信中介服务部系有字号的个体工商户，故应列住信中介服务部为本案当事人，因此，陈安继要求徐云松承担共同还款责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下： 一、厦门市集美区住信房屋中介服务部应于本判决生效之日起十日内返还陈安继中介费14300元； 二、驳回陈安继的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费8048元，减半收取4024元，由陈安继负担3900元，由厦门市集美区住信房屋中介服务部负担124元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘鹭育 二〇一九年十二月二十四日 法官助理陈雅宇 书记员张晶晶 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”