福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13037号 原告：厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：戴继光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告：徐志高，男，1977年8月29日出生，汉族，住福建省仙游县，现住福建省厦门市思明区。 原告厦门佰仕达物业管理有限公司（以下简称佰仕达公司）与被告徐志高物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佰仕达公司的委托诉讼代理人张静蓉以及被告徐志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佰仕达公司向本院提出诉讼请求：1.徐志高向佰仕达公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间房屋物业服务费5524.2元，房屋公共维修金662.9元，以及逾期付款违约金（以每季度物业服务费及房屋公共维修金欠费总额为基数，按日万分之五的标准，自次季度首月1日起计算至徐志高支付完拖欠的物业服务费之日止）；2.徐志高向佰仕达公司支付2016年10月1日至2019年6月30日期间房屋公摊水费148.5元、公摊电费996.3元。事实和理由：佰仕达公司于2016年9月29日与厦门崇骏置业有限公司签订《金鹏花园委托物业服务合同》，约定佰仕达公司自2016年10月1日起为金鹏花园小区提供前期物业服务，徐志高系厦禾路985号608室业主。根据合同约定，小高层住宅区物业费为2.5元每月每平方米，公共维修金为0.3元每月每平方米，每季度交纳一次，逾期未交纳的需按日千分之三的标准支付滞纳金，但徐志高长期拒不缴纳各项费用。 徐志高辩称，对佰仕达公司的主体资格提出异议，理由为佰仕达公司没有与小区三分之二以上业主签订合同。小区业主是与厦门三丰物业服务有限公司签订物业服务合同，未与佰仕达公司签订服务合同，徐志高与佰仕达公司不存在物业服务合同关系。小区之前的物业是三丰物业，买房子时购房合同里有物业合同，物业公司是三丰物业，小区从买房开始就是三丰物业服务，后来三丰物业没有管理了，由佰仕达公司公司管理。徐志高不知道是什么时候开始变成由佰仕达公司管理了，徐志高一直以为还是由三丰物业在管理，因为物业服务人员都没有换。案涉房产所在小区还没有成立业委会。佰仕达公司未尽物业设备的管理、物业维修管理职责。在经营期间，由于物业管理不到位，导致排烟系统故障，油烟从油烟管道跑到徐志高家里来，导致油烟机损坏及影响到徐志高家人的身心健康。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佰仕达公司提交了《金鹏花园委托物业服务合同》、《厦门市物业服务收费备案证明》厦价房备「2014」16号、《厦门市物价局关于金鹏花园和锋尚大道物业服务收费有关事项的通知》（厦价房「2014」16号文件）、厦门市不动产登记信息查询结果、金鹏花园水电公摊的计算方式、历月电费明细、水费查询清单、欠费清单、双涵社区居民委员会出具的《说明》，徐志高质证认为《金鹏花园委托物业服务合同》是佰仕达公司与房地产公司签订的，其不知情，无法确认该证据；《说明》不是双涵社区居民委员会出具的材料，对其不认可；对其余证据均无异议，对欠费期间无异议，徐志高确实没有交物业费、公维金和水电费，对公摊水电费、物业费和公维金的金额无异议，对物业费和公维金的收费标准也无异议。对徐志高没有异议的证据，本院予以确认真实性、合法性、关联性。《金鹏花园委托物业服务合同》和双涵社区居民委员会出具的《说明》有原件，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月29日，佰仕达公司与厦门崇峻置业有限公司签订《金鹏花园委托物业服务合同》一份，约定：1.佰仕达公司为金鹏花园提供物业服务事宜，物业位置坐落于厦门市思明区北侧，由一栋15层的主楼与9层的副楼组成，一共236套公寓，住户收费面积14843.57平方米，商户收费面积10823.4平方米，地下车库共92个车位；2.佰仕达公司提供如下物业服务：共用部位、共用设施、设备及市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生、维持公共区域的秩序等；3.服务期限自2016年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；4.小高层住宅区物业费按每月每平方米2.5元计算；物业管理服务费用为每季度交纳一次，业主或物业使用人在收到佰仕达公司公示的物业管理服务费缴纳信息后应在公示的日期内交纳当期的物业管理服务费；5.公共维修金按每月每平方米0.3元收取，每季度缴交一次，至年底结清；6.因业主或物业使用人不按规定交纳各项管理费用，佰仕达公司可依法追缴并可收取日千分之三的滞纳金。合同签订后，佰仕达公司依约提供了物业管理服务。2014年3月14日，金鹏花园的物业服务收费标准取得厦门市物业服务收费备案证明。厦门市思明区双涵社区居民委员会于2019年12月6日出具一份《说明》，载明：“金鹏花园小区由厦门崇峻置业有限公司建设，自2016年10月1日起至今由厦门佰仕达物业管理有限公司提供相应物业服务，物业座落范围涵盖厦禾路981号至987号。”徐志高系厦禾路985号608单元的产权人，该房屋产权面积为61.38平方米。徐志高拖欠2016年10月1日至2019年9月30日期间房屋物业服务费5524.2元、房屋公共维修金662.9元，2016年10月1日至2019年6月30日期间房屋公摊水费148.5元、公摊电费996.3元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。本案讼争商品房所在小区的建设单位厦门崇峻置业有限公司在金鹏小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，选聘佰仕达公司作为前期物业服务企业，并签订书面的《金鹏花园委托物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定。前期物业合同对全体业主有约束力，因此《金鹏花园委托物业服务合同》对徐志高具有法律约束力。徐志高以其未与佰仕达公司签订物业服务合同为由，抗辩其与佰仕达公司不存在物业服务合同关系，于法无据，本院不予采纳。佰仕达公司为金鹏小区提供了物业管理服务，徐志高应按合同约定缴纳物业管理费和公维金。徐志高拖欠2016年10月1日至2019年9月30日期间房屋物业服务费5524.2元、房屋公共维修金662.9元，2016年10月1日至2019年6月30日期间房屋公摊水费148.5元、公摊电费996.3元，佰仕达公司主张徐志高支付2016年10月1日至2019年9月30日期间房屋物业服务费5524.2元、房屋公共维修金662.9元，2016年10月1日至2019年6月30日期间房屋公摊水费148.5元、公摊电费996.3元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，根据佰仕达公司和徐志高在诉讼过程中的陈述，佰仕达公司在物业管理服务中存在有待完善的地方，佰仕达公司未能提供证据证明其就徐志高提出的问题业尽妥善处理之责，故徐志高作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，佰仕达公司关于物业管理费滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因公维金属于全体业主所有，佰仕达公司仅系代管公维金，其主张徐志高支付逾期支付公维金的违约金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、徐志高于本判决生效之日起十日内向厦门佰仕达物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间房屋物业服务费5524.2元，房屋公共维修金662.9元； 二、徐志高于本判决生效之日起十日内向厦门佰仕达物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年6月30日期间房屋公摊水费148.5元、公摊电费996.3元； 三、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由徐志高负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  樊 珺 二〇二〇年一月九日 法官助理  林丽玉 书 记 员  林昕颖 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。