江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6812号原告：殷晓明，男，1962年4月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：郑铭、杜姗姗（实习），江苏孚佑律师事务所律师。被告：廖泽强，男，1979年2月15日生，汉族，住苏州市相城区。被告：李艳容，女，1980年6月9日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邱连文、洪紫琼（实习），江苏邦度律师事务所律师。第三人：苏州语达房产营销策划有限公司，住所地苏州市相城区元和街道采莲路850号北1-2楼。法定代表人：薛姣。委托诉讼代理人：唐琪，男,1990年7月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系公司员工。原告殷晓明与被告廖泽强、李艳容、第三人苏州语达房产营销策划有限公司（以下简称语达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2019年10月12日公开开庭进行了审理，原告殷晓明委托诉讼代理人郑铭、被告廖泽强委托诉讼代理人邱连文、洪紫琼到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加了被告李艳容、第三人语达公司参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，由审判员孙明任审判长、人民陪审员周福林、周云生参加评议，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告殷晓明委托诉讼代理人郑铭、被告廖泽强、李艳容及其共同委托诉讼代理人邱连文、洪紫琼、第三人语达公司委托诉讼代理人唐琪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告殷晓明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告就苏州市相城区相城大道877号2-29006室房屋签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：6008488）合法有效；2、请求撤销被告廖泽强、李艳容关于苏州市相城区相城大道877号2-29006室房屋的转让及登记行为；3、依法判令两被告继续履行《房屋买卖居间合同》，并协助办理将房屋产权登记在原告名下的过户手续；4、依法判令两被告腾空并向原告交付苏州市相城区相城大道877号2-29006室房屋；5、请求判令两被告向原告支付逾期违约金暂计76800元（计算方式，以房屋成交价96万元为基数，按日利率万分之五，自2019年5月15日计算至实际配合履行之日止）；6、依法判令诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年4月22日，被告将其所有的房屋坐落在相城区相城大道877号2-29006室【苏房权证相城字第××，30264475号】，建筑面积80.24平方米的房屋以价款96万元转让给原告。原被告签订了《房屋买卖(居间)合同》。双方约定，被告将房屋(含附属设施)转让给原告，原告于2019年4月22日向被告交付定金人民币5万元(购房定金可冲抵购房款)。该房屋房款由资金托管到房管局给被告。原被告必须在2019年8月30日之前提供相应原合法的(过户、贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。被告承诺于2019年5月15日之前腾空房屋，并将该房屋钥匙交于原告。原被告任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，原告按约支付了定金5万元，后原告要求被告提供证件并进行资金托管，被告拒绝，既不配合资金托管又不按约交付房屋。原告及中介多次寻找被告协商，要求被告继续履行《房屋买卖(居间)合同》，被告推诿。故原告诉之贵院，请求维护原告上述之诉。被告廖泽强辩称：1、该房屋属于答辩人和李艳荣共同共有，答辩人没有权利单独处分该房屋，系无权处分，故双方签订的房屋买卖合同未生效；2、被答辩人和房产中介即知晓该房屋并非答辩人单独所有，也没有询问答辩人，房屋共同共有人是否同意，仍与其签订房屋买卖合同，房产中介没有尽到告知义务；3、2019年4月23日房屋共有人就向中介已明确表示拒绝追认，不同意卖该房产；4、涉案房产已于2019年6月12日完成过户，现属于李艳容单独所有，故已无履行的可能。被告李艳榕辩称，我与被告廖泽强关于房屋过户是属于婚内财产分割，我有支付被告廖泽强房款，且我所主张支付的房款是公平合理的，该套房屋过户前尚有38万贷款，该贷款是由我提前垫付房款，我与被告廖泽强所签订的房屋过户赔偿款是基于市场价除掉提前还贷之后去支付被告廖泽强30万元是高于原告所主张的卖房款的50%的，所以被告廖泽强并没有做出任何牺牲，反而比原告所主张的买卖合同款要高，所以不存在恶意串通、转移财产，同时该套房屋是我和孩子的唯一房屋，故该买卖合同损害了我的个人权益，对该房屋重新进行婚内财产分割是我在当时情况下所能做的合法有效的途径，故不违背任何法律。另，我们重新签订离婚协议，也是对婚内财产重新进行分割不损害国家利益，也没有损害其他任何第三方的利益。另外，在该买卖合同签订第二天我就书面告知同时电话告知中介我不同意卖房，要求撤销，后来多次主动沟通一再要求撤销，并提出多种赔偿方案，要求早日处理完毕，中介与原告一直推诿，所以才拖延至今。这期间给我带来了巨大的精神损害，想到如果该买卖合同成立，则我与孩子无处居住，孩子没有书可读，同时被告廖泽强由于欠有巨额外债，担心其他债务方会对该套房屋处置，所以我一再主张中介和原告同意我的赔偿方案，撤销该买卖协议，均被推诿和拖延。故我认为，原告与中介是利用法律来恶意侵占我的房屋，索要更高赔偿金。不合理不合法。故我不应该支付任何违约金，也不应该承担任何诉讼费。原告和中介应该承担我的律师费和其他损失。第三人语达公司辩称：我认为我们签订的房屋买卖合同是生效的。被告廖泽强是成年人完全有能力来处置该房屋的所有权。他们的离婚协议是我上次开庭才看到的，之前从来没看见过。所以我们的合同加上离婚协议是生效的，本来就是被告廖泽强所可以处理该房屋产权，至于成交价96万，还掉被告李艳容说的贷款30多万，还剩余60多万，完全够支付被告李艳容的钱，以及被告李艳容的其他开销。经审理查明：2019年4月22日，原告与被告廖泽强、第三人语达公司签订了《房屋买卖(居间)合同》一份。约定由被告廖泽强将其与被告李艳容（前妻）共同共有的坐落在相城区相城大道877号2-29006室【苏房权证相城字第××，30264475号】，建筑面积80.24平方米的房屋以价款96万元转让给原告，第三人作为居间方。双方约定，被告将房屋(含附属设施)转让给原告，原告于2019年4月22日向被告交付定金人民币5万元(购房定金可冲抵购房款)。该房屋房款由资金托管到房管局给被告。原被告必须在2019年8月30日之前提供相应原合法的(过户、贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。被告承诺于2019年5月15日之前腾空房屋，并将该房屋钥匙交于原告。原被告任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，原告于当日向被告廖泽强支付了定金5万元，被告廖泽强向第三人支付了1万元户口迁移押金。次日，被告李艳容向中介方明确表示拒绝出售房产，同时表示出从未授权任何人代为出售涉案房产。双方为此发生纠纷。另查，被告廖泽强在签订上述合同时，向第三人出示了其本人身份证、房产证、土地证三项材料。上述房产曾在2015年12月29日经有关部门登记在二被告名下，为共同共有；2019年6月12日，上述房产已由二被告经办理不动产登记手续后登记在被告李艳容一人名下，为被告李艳容单独所有。另查，被告廖泽强与被告李艳容2010年7月30日登记结婚，并于2017年9月6日至登记协议离婚，其中离婚协议约定，共同房产一套（苏州相城大道877号凯翔大厦29006）离婚后归男方所有，双方共同居住，直至女方另觅住所，男方补偿女方房款总额50%即50万元，一年内分期支付完，逾期支付10万元违约金，房贷男方偿还。第一次庭审中，原告举证：1、聊天记录打印件一份，证明双方的交易过程；2、房产证、土地证复印件一份，证明房屋的产权；3、房屋买卖（居间）合同复印件一份，证明双方签订了房屋买卖合同；4、收条复印件一份，证明被告收到了定金5万元。被告廖泽强质证认为:1、对证据1的真实性无异议，此证据充分证明该房屋共有人李艳容不同意该买卖；2、对证据2真实性合法性无异议，从房产证及土地证内容可以看出，该房产所有人是被告和李艳容共同所有；3、对证据3真实性无异议，但是这份合同从签署时间4月22日，到李艳容4月23日拒绝买卖该房屋就一天时间，这份证据可以证明从买卖到拒绝买卖只有一天时间，原告没有任何损失；4、对证据4真实性合法性无异议，被告愿意退还定金5万元，但是被告廖泽强交1万元押金用于过户，该资金应予以返还。第一次庭审中，被告廖泽强举证：1、离婚证复印件一份，登记时间2017年9月6日，离婚协议一份，2017年9月6日，证明被告与李艳容于2017年就已离婚，说明被告没有权利单独处分该房产。2、欠款协议、房屋处置协议复印件一份，2018年11月20日，证明被告与李艳容就该房屋处分达成协议。3、聊天记录打印件一份，李艳容与中介小王的聊天记录，证明4月23日共有人李艳容拒绝同意买卖房屋，已经告知房屋中介。4、房产登记及土地登记复印件，证明该房屋已经过户给李艳容，属于李艳容单独所有，证明原、被告的合同无法履行。原告：对证据的真实性无异议，但是这些证据我都不清楚，签合同的时候被告都没有提交这些证据。第二次庭审中，原告补充举证：不动产交易减免税确认书、苏州市不动产登记申请书、以及不动产登记簿查询记录，证明2019年6月11日两被告以夫妻离婚为由对案涉房屋进行零元转让，并于2019年6月12日完成过户登记，存在明显恶意。特别要说明的是，两被告是在已经知晓案涉房屋买卖合同成立的情况下进行的转让，目的在于规避两被告于2017年9月6日签订的离婚协议书第三条案涉房屋归男方所有，而导致被告廖泽强有处置权的事实。二被告质证认为：对此组证据真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，二被告之间转让房产是依据双方之间离婚协议及房产处置协议来进行处理，离婚协议约定“双方共同房产离婚后归男方所有，男方补偿女方50万元人民币，一年内支付完毕”，后因男方没有支付50万房款，于2018年10月20日双方又对房屋处置达成协议，房屋过户给女方。第三人质证认为：对此组证据无异议，都是真实的。二被告补充举证：提供被告李艳容在住建局和寒山闻钟投诉的材料一份，证明中介在这过程中存在过错，原告主张的相关损失应由中介来承担，在投诉里面，相城区便民服务有个回复，根据房地产登记管理办法相关规定要求中介进行整改。原告质证认为：对网页的真实性无异议，但对其载明的内容不认可，因为在该内容中，都是被告李艳容自己的陈述，并不符合当时的情形，而且根据原告的了解，房管部门对第三人中介公司所做的要求是要把房屋产权证书返还被告，并没有对第三人其他行为作出认定，而且即便作出相关认定及处置，也并不影响被告向原告承担相应的违约责任。第三人质证认为：房管局和住建局当时找我谈过话，就和我说房产证和土地证没有资格押在中介方，要求返还给被告，至于我们之间的纠纷可以去法院起诉，房管局不管此事。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、聊天记录打印件、房产证、土地证、房屋买卖（居间）合同、收条、不动产交易减免税确认书、苏州市不动产登记申请书、以及不动产登记簿查询记录、二被告提供离婚证、欠款协议、房屋处置协议、聊天记录、房产登记、土地登记、寒山闻钟投诉材料及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，共同所有权人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，被告廖泽强未经房屋共同共有人即被告李艳容同意或授权，擅自决定与原告签订房屋买卖合同，违反国家强制性法律规定，应为无效，被告廖泽强应与原告、第三人共同承担相应责任。理由如下：一、原告与被告廖泽强、第三人在签订买卖合同时即明知涉案房产为二被告共同共有的房产。当时，被告廖泽强提供的房产证、土地证明确载明，涉案房屋为二被告共同共有，并无任何争议，原告、第三人均为明知。二、被告廖泽强为无权代理，也不构成表见代理；被告廖泽强在无被告李艳容授权或同意的情况下，擅自与原告第三人签订房屋买卖合同，事后已为被告李艳容所明确拒绝，故被告廖泽强为无权代理，其行为不生效。因共同共有房产须经共有人同意，应为一般人常识，对于从事房产中介活动的本案第三人更是完全知晓，但原告与第三人仍与被告廖泽强单方面签订合同，肯有明显过错，不能视为表见代理；三、第三人语达公司存在一定的失职行为。第三人语达公司作为经纪人，具有一定的专业知识，在明确涉案房产为共同共有房产的情况下，未善尽职责，要求被告廖泽强提供相应有效的授权证明、身份材料等，即作为居间人组织双方签订合同，收取押金，造成合同无效，应负一定责任；四、二被告事后的不动产变更登记并未构成对原告、第三人的违约。因前述房屋买卖合同为无效，故并不能约束二被告变更涉案房产的不动产权属登记，故二被告未构成违约，无须对原告、第三人承担责任。综上，本院认为被告廖泽强应与原告、第三人签订的《房屋买卖(居间)合同》未经共同共有人同意而无效。合同无效后，被告廖泽强应返还原告房屋定金，第三人也应返还被告廖泽强的押金；鉴于在无效合同的签订过程中，被告廖泽强责任相较于原告、第三人更大，故本院根据当事人的违约程度、实际损失、主观过错等，酌情确定应由被告廖泽强向原告赔偿相应损失2万元，并承担原告预交诉讼费用的60%；鉴于原告、与第三人也有一定责任，故应各承担诉讼费20%；原告其余诉讼请求，因合同无效，且原告也应承担相应责任，故应予驳回。因第三人并未收取实际中介费用，其在承担返还押金、承担部分诉讼费之后，无须向原、被告再行承担责任；被告李艳容无相应过错，不承担有关责任；为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：一、原告殷晓明、被告廖泽强、第三人苏州语达房产营销策划有限公司之间的《房屋买卖(居间)合同》无效。二、被告廖泽强应向原告殷晓明返还定金5万元，赔偿原告损失2万元，合计人民币7万元，于判决生效之日起十日内履行。三、第三人苏州语达房产营销策划有限公司应还被告廖泽强押金1万元，于判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告殷晓明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币13400元、保全费人民币5000元，合计人民币18400元，由原告殷晓明负担3680元、被告廖泽强负担11040元、第三人苏州语达房产营销策划有限公司负担3680元（其中被告廖泽强、第三人苏州语达房产营销策划有限公司所负担部分，原告已自愿垫付，不再退还，由被告、第三人于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙 明人民陪审员  周福林人民陪审员  周云生二〇二〇年一月十六日书 记 员  陈曹懿