广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16032号原告：李岚，女，汉族，1986年11月27日出生，身份证住址：湖北省谷城县。委托诉讼代理人：陈敏龙，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹。委托诉讼代理人：周家慧，女，汉族，1992年6月20日出生，身份证住址：广东省江门市新会区，系东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：李吉莲，女，汉族，1985年2月12日出生，身份证住址：四川省泸州市纳溪区，系东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。原告李岚诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈敏龙，被告的委托诉讼代理人李吉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交楼违约金120102.45元（按日万分之一点六四四计算，从2016年1月1日计至2019年5月21日，扣减被告已付的26385.31元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月25日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市常平镇板石村富盈都市华府，总价款720910元；被告应当于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行；逾期超过180日后,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件五,被告又单方做出了补充约定,约定被告逾期交房,若被告未按合同规定的最后交付期限交付原告使用的,逾期未超过90日的,被告不承担违约责任,合同继续履行。逾期超过90日但不超过180日的,自被告逾期第91日起至实际交付之日止,被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金,合同继续履行。逾期超过180日后,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并向原告支付原告已付款金额万分之五的违约金。原告不解除合同的,合同继续履行,自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止,被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《商品房买卖合同》签订后,原告按约定向被告足额支付了购房款,原告的合同义务已全部履行完毕,但被告并没有按《商品房买卖合同》约定在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告于2016年1月5日向都市华府4、5栋的业主承诺在2016年6月25日前交楼，如在2016年6月25日前向业主交楼的，交楼时按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日至通知收楼时间止期间的迟延交楼违约金；如交楼迟于2016年6月25日的，则在2016年6月25日按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日至2016年6月25日期间的迟延交楼违约金，同时，继续迟延交楼的，按合同约定的赔偿标准按月在当月最后一天向业主支付迟延交楼违约金。双方分别于2016年1月19日和2017年9月9日签订了《商品房买卖合同》补充协议，但被告未按补充协议的约定支付违约金。合同及附件约定的违约金偏低，且显失公平，原告要求按照年利率6%计算才能保障原告的合法权益。被告东莞市富兴房地产开发有限公司辩称，一、被告已经履行完逾期交房违约责任，不应再要求承担逾期交房违约责任，被告已经支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金26385.31元；二、案涉房屋在2016年12月31日前已经符合交付条件，且被告已经履行完通知义务，而原告却不来收楼，此后造成的损失应由原告承担，被告不予承担；三、原告主张延期交房违约金按每日万分之一点六四四计算缺乏合同及法律依据，即使违约金过低要求调整，也应遵循法律规定，按同地段租金标准确定。经审理查明，2013年12月25日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中约定：原告向被告购买东莞市常平镇板石村富盈都市华府，房屋总价款为720910元，建筑面积为91.37平方米。原告在合同签订之日支付首期款440910元，余款通过银行按揭方式支付且须在合同签订后60日内付清。被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时在《商品房买卖合同》的附件五第五条，原、被告又做了补充约定，约定被告逾期交房，若被告未按合同规定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付款金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。2016年1月19日，原、被告签订了一份《补充协议》，内容为：双方同意将《商品房买卖合同》约定的交付期限由2015年12月31日前延迟到2016年6月25日前；关于被告延迟交楼应承担的违约金的计付：自2016年1月1日延迟交楼起，被告按合同约定的原告已付房款的日万分之一标准向原告支付延迟交楼违约金；被告需向原告支付2016年1月1日至被告通知原告收楼日止的延迟交楼违约金，如该通知收楼日期早于2016年6月25日的，则自该通知收楼日期起至2016年6月25日止被告无需支付违约金，被告2016年1月份违约金为2234.82元、2月份违约金为2090.64元、3月份违约金为2234.82元、4月份违约金为2162.73元、5月份违约金为2234.82元、2016年6月1日至6月25日违约金为1802.28元，延迟交楼不足整月的，按72.09元/天以实际逾期天数计付，被告应于2016年2月29日前向原告支付2016年1月份的延迟交楼违约金，并自2016年3月份起在每月的10日前向原告支付上月的违约金；如交楼迟于2016年6月25日的，双方另行协商处理。双方签订本补充协议的，视为原告同意交楼延期，在被告按协议向原告支付该月份交楼延期违约金后，视为被告已承担该期间全部逾期交楼违约责任，原告不得再次另行就该期间交楼延期向被告主张任何的赔偿或者补偿，包括但不限于利息损失、租金损失等，同时原告也不得在被告的项目营销中心等相关场所以举牌和拉横幅的方式进行维权，否则视为原告放弃本补充协议约定的权利，被告将有权停止向原告支付违约金且无需承担责任。2017年9月9日，双方再次签订《补充协议》，将交付期限由2015年12月31日前变更为2016年12月31日前，自延期交楼起，被告按合同约定的原告已付房款的日万分之一标准向原告支付延迟交楼违约金，被告2016年10月份违约金为2234.82元、11月份违约金为2162.73元、2016年12月1日至12月30日违约金为2234.82元，延迟交楼不足整月的，按72.09元/天以实际逾期天数计付。后，被告通过刘学斌的账户向原告支付违约金共计26385.31元。2016年12月30日，案涉房屋取得《竣工验收备案证书》，2016年12月28日，被告向原告发出收楼通知书，签收处签名内容不详。被告提出对于逾期交房违约金标准问题，合同、附件及补充协议都有约定，应按双方的约定处理，即使违约金需要调整，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按同地段同类房屋租金标准计算。被告为此提供了东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局2015年8月20日印发的《关于调整我市部分镇街公共租赁住房租金标准的通告》[东发改（2015）405号]，常平镇房屋的租金标准最高不超过10元/平方米/月。常平镇租金状况显示近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月。庭审过程中，双方确认2019年5月21日，原告在被告处办理收楼手续。被告主张在取得《竣工验收备案证书》后以短信、公告方式向原告发出收楼通知书，但未提供证据证明；被告已支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的违约金。本院认为，《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2015年12月31日前，后双方两次通过《补充协议》将房屋交付时间变更为2016年12月31日前。被告主张在2016年12月28日已经向原告发出收楼通知书，但案涉房屋在2016年12月30日才取得《竣工验收备案证书》，被告发出收楼通知书时，案涉房屋尚未符合交付条件，该通知书不具有法律效力；且被告没有证据证明其在取得《竣工验收备案证书》后向原告发出了收楼通知，故收楼时间应为原告办理收楼手续即2019年5月21日。被告未依约定时间将案涉房屋向原告交付使用，亦不存在合同约定的可据实予以延期的情形，被告存在逾期交房的行为。关于违约金标准。《商品房买卖合同》第九条及附件五第五条约定，被告逾期超过180天交楼的，原告可选择解除合同，也可选择继续履行合同及要求被告自约定的交楼期限之日起按已付款金额日万分之一计付违约金或交楼期限届满90日起按已付款金额日万分之零点五计付违约金。2016年1月19日及2017年9月9日，原、被告签订《补充协议》，约定原告继续履行合同，被告自2016年1月1日起按72.09元/天的标准向原告计付违约金。《补充协议》实际上已经调高了被告的违约责任，再考虑到该《补充协议》是在被告出现违约事实之后双方就违约责任达成的共识，双方应予以履行。原告也未能提供证据证明《补充协议》约定的违约责任过分低于其损失，因此，延迟交楼违约金应以《补充协议》约定的日万分之一即每日72.09元计算，原告要求以更高的标准计算被告的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金起算时间点和被告已经支付的违约金如何处理。双方在《商品房买卖合同》的第九条约定延迟交楼的违约金是从第八条约定的最后交付期限的第二天开始计算的，而在附件五第五条对《商品房买卖合同》的第九条进行了补充约定从逾期的第91天开始计算违约金。《商品房买卖合同》及附件均为双方同日所签订，补充约定中并没有明确变更《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任，因此双方对于逾期交房违约责任存在两条前后不一致的约定。被告未能在约定的时间交付房屋，已经构成违约，延迟交楼违约金应从逾期交付之日计算更能体现权利义务的对等。虽然双方有签订《补充协议》，约定变更交付期限，但同时对变更交付期限前的延迟交楼违约金标准和计付方式作出约定，且被告已有实际支付延迟交楼违约金。由此可见，《补充协议》并未免除被告承担原《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后至变更的交付期限前的延迟交楼违约金。因此，延迟交楼违约金的起算时间应以《商品房买卖合同》的第八条、第九条所约定的时间为准，即从2015年12月31日开始计算。案涉违约金的起算从合同约定交付房产的次日即2016年1月1日开始计算至2019年5月21日，被告已支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的违约金，故被告还需向原告支付2017年1月1日至2019年5月21日的违约金62718.30元=870天×72.09元/天，对原告诉求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李岚支付2017年1月1日起至2019年5月21日期间的延迟交楼违约金62718.30元；二、驳回原告李岚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1351元，由原告李岚负担645元，被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担706元。受理费原告李岚已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  熊艳萍二〇一九年十二月三十日书记员  尹小玲杨燕怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。