湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1811号原告：翟红燕，女，1974年10月27日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：胡启山，男，1970年1月26日出生，汉族，住湖北省武穴市。系翟红燕丈夫。特别授权。被告：湖北泰仁房地产开发有限公司。住所地：湖北省武穴市明珠大道西侧。统一社会信用代码：9142118266545930XD。法定代表人：郭太银，男，系公司董事长。委托诉讼代理人：胡亮喜，男，武穴市法律援助中心律师。特别授权。原告翟红燕与被告湖北泰仁房地产开发有限公司（以下简称“泰仁公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告翟红燕及其委托诉讼代理人胡启山与被告泰仁公司的法定代表人郭太银及其委托诉讼代理人胡亮喜到庭参加诉讼。诉讼中，经原告翟红燕申请，本院依法对被告泰仁公司位于武穴市沿江大道东望江秀色1号楼505室和2号楼1905室房屋予以保全。本案现已审理终结。原告翟红燕向本院提出诉讼请求：1、要求泰仁公司履行合同，向翟红燕交付第一套房屋，并办理房屋不动产登记手续；2、对于合同中约定的第二套房屋由泰仁公司参照同地段、同楼层、同类型房屋的标准按每平方米6300元价格赔偿翟红燕778000元；3、泰仁公司承担翟红燕租房租金30000元，支付翟红燕违约金40000元；4、案件受理费由泰仁公司负担。事实和理由：2010年9月6日，泰仁公司与翟红燕签订协议，翟红燕位于武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼东栋西套一楼（房权证号为：武穴房权证武办字第××号）由泰仁公司拆除，泰仁公司还建两套房屋给翟红燕，第一套是前排四楼东栋东套面积约142.47平方米，第二套是后排十楼东栋东套面积约123.60平方米。后泰仁公司将1号楼505室网签给翟红燕作为第一套房屋，但不肯交房屋钥匙给翟红燕，也不肯为翟红燕办理房屋产权登记手续。第二套房屋因设计图纸改变，泰仁公司无法交付。泰仁公司口头约定向翟红燕支付租房，并在合同中承诺“逾期不能交付时甲方每月支付500元罚金”，自合同生效，泰仁公司未支付违约金。综上所述，翟红燕将房屋交给泰仁公司拆除，泰仁公司不履行合同义务，至今不交付还建的房屋，也不承担租金和违约金，故翟红燕提起诉讼。被告泰仁公司辩称，一、2008年6月16日，泰仁公司通过竞拍以2268000元的价格取得位于武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼一楼八间房屋，一楼房屋的产权归武穴市公安局所有。后泰仁公司在该地块从事商品房开发，把二楼以上的拆迁户处理完毕后，翟红燕称东栋西套一楼房屋归其所有，阻止泰仁公司拆迁。泰仁公司考虑到长期拖下去成本太高，在武穴市公安局领导的说服下，先与翟红燕签订该协议，待房屋产权证办下来后再处理。武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼一楼不在房改的范围内，翟红燕取得该宿舍楼东栋西套房屋的所有权证不合法，故泰仁公司与翟红燕签订的协议书，是翟红燕在乘人之危的情况下签订的，是附条件的合同；二、按武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》的规定，房屋的置换比例是1比1.2，而该合同约定的置换比例为1比3，是显失公平的。泰仁公司认为合同尚未生效，如果法庭通过审理认定合同已生效，泰仁公司将依法提起合同撤销之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告翟红燕提交的证据一房屋所有权证，是确定房屋产权的有效证件，在未被依法撤销之前，具有法律效力，予以采信；原告翟红燕提交的证据二与被告泰仁公司提交的证据四为2010年9月6日双方签订的协议书，原、被告对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信，对各自的举证目的，结合其他证据及相关的法律规定予以认定。被告泰仁公司提交的证据一湖北正德拍卖有限公司拍卖会资料，证据二《拍卖成交确认书》，2010年1月11日，原告翟红燕提起诉讼，2010年8月18日，黄梅县人民法院判决湖北正德拍卖有限公司拍卖的武穴市江堤路14号老公安局底层八间门面中东栋西套第一层（85.69平方米）行为无效，判决书已发生法律效力，对被告泰仁公司提交的证据一、证据二的举证目的不予采信；证据三黄梅县人民法院（2011）梅行初字第04号行政判决书、黄冈市中级人民法院（2011）黄行终字第83号行政裁定书，两判决书并未撤销原告翟红燕的房屋所有权证，对被告泰仁公司的举证目的不予采信；被告泰仁公司提交的证据五与本案无法律上的关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翟红燕系武穴市公安局干警。2001年5月30日，翟红燕通过房改取得位于武穴市武穴办事处江堤路14号老公安局宿舍楼东栋底层西套面积为85.69平方米房屋的所有权（房屋产权证号为：武穴房权证武办字第××号）。2008年6月4日，武穴市财政局、武穴市公安局委托湖北正德拍卖有限公司，对位于江堤路14号老公安局宿舍楼底层包括翟红燕房屋在内的八间房屋对外拍卖，泰仁公司通过竞拍取得上述的八间房屋。2008年6月16日，泰仁公司与湖北正德拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。之后泰仁公司在该地块从事商品房开发，对老公安局宿舍楼二楼以上的住房予以安置补偿。2010年1月11日，翟红燕提起诉讼，要求确认湖北正德拍卖有限公司拍卖的武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼底层八间门面中东栋西套第一层（85.69平方米）行为无效。2010年8月18日，黄梅县人民法院作出（2010）梅民二初字第51号民事判决书，判决确认湖北正德拍卖有限公司拍卖的武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼底层八间门面中东栋西套第一层（85.69平方米）行为无效。判决书送达后，当事人均未上诉，判决书现已发生法律效力。2010年9月6日，泰仁公司为甲方与翟红燕乙方签订《协议书》，约定：“湖北泰仁房地产开发有限公司于2008年6月16日通过正德拍卖公司拍卖取得江堤路14号两栋民警宿舍老楼整个底层（老公安局），现需整体开发。在友好的氛围中，甲乙双方伴着互惠互利的原则，甲方打算对江堤路14号两栋民警宿舍老楼进行整体开发，现与乙方（2001年5月30日办理房屋产权证，户主翟红燕，证号005265，无土地证。）一楼东套老房拆除，还建及相关事宜达成如下协议：一、基本原则：经两年的充分协商，与两栋老楼全体业主达成共识，并定下了平面格局、面积大小、楼层分配的基本原则供大家遵守。二、新楼简介：新楼为全框架结构，地平面以上为三层商场，四楼以上为住宅楼。住宅楼层高为3米，平面设计参看附图（设计号2010059）。竣工后新楼状况是：外墙为高档瓷砖装饰，内墙及地面水泥沙浆磋平，进户门为防盗式大门，阳台按规范设计，窗户为优质铝合金。三、签订此协议时，乙方必须提供一份身份证复印件和现住老房85.69平方米房产权证复印件一份，给甲方以便办理相关手续。四、新楼建成后乙方将一楼有效房产权证原件（面积为85.69平方米）交给甲方，方可换取甲方图纸上所指定的两套住宅楼：第一套是附图上前排四楼东栋东套面积约142.47平方米，第二套是后排十楼东栋东套面积约123.60平方米。（如图纸有小范围变动，住宅楼从上到下层必须保持一致）。五、甲方为乙方办理好两套房子的房产权证和土地证，费用由甲方承担。七、领取新房钥匙时必须签订物业管理合同。九、搬迁费9200元，搬家时必须保留房屋原状，如少一扇大门扣款500元，少一扇门或窗户门扣款300元（在新房交付时扣款）。十、新楼交付情况：甲方与乙方签字之日起，甲方必须在两年内将新房交付给乙方，逾期不能交付时甲方每月支付乙方500元。”合同还对其他相关事项进行了约定。2010年9月13日，武穴市公安局提起行政诉讼，要求撤销翟红燕持有的武穴房权证武办字第××号房屋所有权证。2011年4月1日，黄梅县人民法院作出（2011）梅行初字第04号行政判决书，判决维持武穴市房地产管理局为翟红燕颁发的武穴市江堤路14号东栋西套第一层房屋的武穴房权证武办字第××号房屋所有权证。武穴市公安局不服判决，向黄冈市中级人民法院提起上诉，2011年11月13日，黄冈市中级人民法院作出（2011）黄行终字第83号行政裁定书，裁定：一、撤销黄梅县人民法院（2011）梅行初字第04号行政判决书；二、驳回武穴市公安局的起诉。泰仁公司与翟红燕签订合同后，对开发房屋的整体规划作了改变，原来确定的前后排各建一栋楼房，变更为左右两侧各建一栋楼房。泰仁公司将望江秀色小区1号楼505室网签给翟红燕作为第一套房屋，但未将房屋交付给翟红燕。对合同中约定的第二套房屋，泰仁公司因规划及施工设计图纸改变，无法向翟红燕交付。诉讼中，翟红燕认为与合同中约定的第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋价格为每平方米6300元，泰仁公司认为每平方米价格为4200元。翟红燕申请对望江秀色小区1号楼、2号楼第十层商品房每平方米的平均价格作鉴定，本院确定湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司为鉴定机构，湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司要求提供：1、望江秀色商住楼楼幢号、单元号、第十层房间号以及第十层所有房屋的用途；2、望江秀色商住楼的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收合格证明》、《测绘报告》；3、望江秀色商住楼第十层房屋房产局备案权属资料，含相应分层分户图。本院通知泰仁公司提供，但泰仁公司未在规定的期限内提供，湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司退回鉴定申请。另查明：武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第三条规定“市人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，是征收与补偿的主体。市房地产管理局是本市房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。……”第六条规定“为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由人民政府作出房屋征收决定：（五）由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造和城中村改造的需要。”第二十三条规定“被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：（一）1、自建私房总层数为一层，置换比例不超过1∶1.3；2、商品房（公寓楼）按建筑面积1∶1.2进行置换房屋；3、经营性门面房屋的置换比例为1∶1。”第二十八条规定“市房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿决定。市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定。”本院认为：原告翟红燕与被告泰仁公司签订的房屋拆迁安置补偿合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，是有效合同。合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告泰仁公司辩称，合同是原告翟红燕乘人之危，使被告泰仁公司在违背真实意思的情况下订立的。但被告泰仁公司未请求撤销合同，在合同未被撤销之前，对原告翟红燕与被告泰仁公司均有约束力；二、根据合同的约定，原告翟红燕将位于武穴市武穴办事处江堤路14号老公安局宿舍楼东栋底层西套房屋交给被告泰仁公司拆迁还建，被告泰仁公司应当按合同第四条约定，向原告翟红燕交付前排四楼东栋东套面积约142.47平方米和后排十楼东栋东套面积约123.60平方米两套房屋。被告泰仁公司将1号楼505室房屋作为第一套房屋网签给原告翟红燕，原告翟红燕表示认可，被告泰仁公司应当将1号楼505室房屋交付给原告翟红燕，同时协助原告翟红燕办理房屋不动产登记手续。由于建筑规划发生了变化，被告泰仁公司无法向原告翟红燕交付合同中约定的第二套房屋，对原告翟红燕要求被告泰仁公司参照同地段、同楼层、同类型房屋的标准支付购房款的请求予以支持。诉讼中，原告翟红燕认为与合同中约定的第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋价格为每平方米6300元，被告泰仁公司认为每平方米价格为4200元，对此，应由被告泰仁公司承担举证责任。本院委托鉴定机构对望江秀色小区1号楼、2号楼第十层商品房每平方米的平均价格作鉴定，鉴定机构要求提供鉴定所需的相关材料，本院依法通知被告泰仁公司提供，但被告泰仁公司未能按要求提供，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，应当由被告泰仁公司对该事实承担举证不能的法律后果。结合当地商品房的市场行情，参照与第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋的价格，综合确定由被告泰仁公司按每平方米5000元的标准支付原告翟红燕购房款618000元；三、根据合同第十条约定，被告泰仁公司应当在两年内向原告翟红燕交付还建房。但被告泰仁公司未按期交付，应当承担违约责任，赔偿因未按期交房给原告翟红燕的租房损失30000元。被告泰仁公司共支付原告翟红燕648000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，判决如下：一、限被告湖北泰仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告翟红燕交付1号楼505室房屋，同时协助原告翟红燕办理房屋不动产登记手续；二、限被告湖北泰仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告翟红燕648000元；三、驳回原告翟红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20505元，保全费4760元，合计25265元，由原告翟红燕承担4300元，由被告湖北泰仁房地产开发有限公司承担20965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  金清强审 判 员  王 亮人民陪审员  陈周芳二〇二〇年一月十三日书 记 员  陈 立