云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2901民初4754号原告：杨吉东，男，1976年11月20日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房。统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓。统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，职务总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区。统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告杨吉东与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨吉东，被告广东中森公司、云南海虹公司的委托诉讼代理人潘克，被告云南东融公司的委托诉讼代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨吉东向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告广东中森公司于2018年6月14日签订的《商铺认购合同》，并由被告广东中森公司退还原告支付的房款423622元。2.判令被告广东中森公司自2018年6月14日起至款项付清之日止按每月1％的月利率支付原告已付房款的违约金;3.判令被告广东中森公司自2019年8月22日起至款项付清之日止按签订的《退款协议》支付原告逾期未还款每日1％的违约费用;4.判令云南东融公司与云南海虹公司承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2018年6月14日，杨吉东与广东中森公司签订《商铺认购合同》，其以423622元的价格，向广东中森公司购买位于大理经济开发区。开发商承诺两年后交房，但经调查开发商销售房屋时未取得五证，其涉嫌合同诈骗。被告广东中森公司、云南海虹公司共同辩称，合同约定交房日期为2020年6月1日，现履行期限尚未届满，我方不构成违约，且合同没有约定违约金。云南海虹公司不是《商铺认购合同》相对方。仅只受广东中森公司委托提供管理运营，提供公司账户接收款项，实际收款人为广东中森公司。云南海虹公司作为被告主体不适格。被告云南东融公司辩称，我方不是本案适格被告，原告对我方的诉请无事实与法律依据，广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，违反《合作协议》约定，才导致纠纷产生，且原告的购房款也未支付给我方。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月14日，广东中森公司与杨吉东签订《商铺认购合同》，杨吉东所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的1层12号商铺；该商铺总金额为603,622元；杨吉东于2018年6月9日、2018年6月14日合计向广东中森公司支付购房款423,622元；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给杨吉东。2018年6月9日，杨吉东以现金支付的方式向广东中森公司支付定金10,000元，2018年6月14日，杨吉东向云南海虹公司账户转入购房款413,622元，广东中森公司向杨吉东出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据两份，分别载明“兹收到杨吉东商铺1-12号认购款10,000元”、“兹收到杨吉东商铺1-12号认购总款70%413,622元”。2018年6月14日，杨吉东与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定杨吉东委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月14日，止于2023年6月13日；第一、二年（2018年6月14日至2020年6月13日）的固定收益74,604元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。2019年9月22日，广东中森公司向杨吉东出具了《还款承诺书》，其承诺：1.我公司必须在2019年10月15日之前退还购房款；2.并补偿月息1%资金占用费；3.我公司与云南东融公司官司无论哪方输赢，在未结清全部业主商铺购房时，任何开发商都不允许开发“洱海国际时代广场”项目；4.我公司与云南东融公司在清算账目过程中，广东中森公司同意将云南东融公司退还的履约金和前期工程款首先用于偿还全部业主的购房款和资金占用费；5.广东中森公司全权委托刘兴明处理“洱海国际时代广场”事宜；6.我公司如若违约愿意再赔偿20%违约款给每位业主（按交纳的购房款计）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与杨吉东签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。广东中森公司出具了收据，收取购房款423,622元，应当予以返还，对杨吉东的该项诉请，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，广东中森公司向杨吉东出具的《还款承诺书》系当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行。但协议中同时约定利息及违约金，杨吉东未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认广东中森公司承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司，其与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应承担责任，对原告的该项的诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应承担责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告杨吉东认购款423,622元，并承担该款自2018年6月14日起至实际返还购房款之日止，按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告杨吉东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,671元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  杨雪梅人民陪审员  郭文旗二〇二〇年一月七日书 记 员  陈晓蓉