河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0791民初1416号 原告：郭士强，男，汉族，1964年2月22日出生，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 被告：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区紫金城小区三层，统一社会信用代码：91130701550431315N。 法定代表人：田美玲，总经理。 委托诉讼代理人：马树民，男，汉族，1973年9月8日出生，现住张家口市桥东区。 原告郭士强诉被告张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭士强及其委托诉讼代理人李永立律师，被告华凯公司的委托诉讼代理人马树民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭士强向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即交付原告所购房屋或返还购房款3266380元及违约金；2、由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告返还购房款3266380元，不再主张要求被告交付所购房屋。并明确违约金按照日万分之三计算，从2015年6月30日起计算至实际给付本金之日止。事实与理由：原、被告双方于2015年6月30日签订两份房屋买卖合同，被告作为房屋出售方将张家口市文化艺术会展中心一华润·紫金城A座23号、24号底商出售给原告，每套面积为125.63平方米，每平方米单价为13000元，每套价款为1633190元，用以抵顶供材料欠款，合同签订后，房屋也全部建成而被告迟迟不交付两套房层，经多次催要，被告于2016年5月11日给原告出具一份“承诺书”承诺将在2016年7月底前给原告解决此事，但是至今未交付房屋也未返还房款，严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院请依法审理。 被告华凯公司辩称：对于涉及原告的两份房屋买卖合同现在是无效的，因为我们的工程项目没有任何手续；原告在我处购房，需要原告出具相关证据及供货的相应合同，来证明原告是给我们提供材料及买的房子，原告主张的房屋经开区已经回收了，而且现在经开区还欠我们钱，关于原告主张的要求我方返还购房款，因为我公司与原告签订的房屋买卖合同是无效的，所以对原告要求返还购房款的诉讼请求我方不予返还。 经审理查明：原告郭士强作为承购方（乙方）与被告华凯公司作为出售方（甲方）于2015年6月30日签订《张家口市文化会展中心—华润·紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》两份，该两份房屋买卖合同分别约定原告郭士强购买被告华凯公司开发建设的张家口市文化会展中心-华润·紫金城A座23号、24号房屋，房屋建筑面积均为125.63平方米，单价均为13000元／平方米，房款均为1633190元。两份合同其他内容相同，载明：“三、付款方式为乙方一次全款支付该房屋的房价款1633190元整；四、甲方交房期限及违约责任。2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致的及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的；3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的千分之一的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方1万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议”。该合同甲方处盖有被告华凯公司合同专用章，乙方处有郭士强签字捺印。另被告华凯公司于2015年6月30日向原告郭士强开具收据两张，该两张收据分别载明“今收到郭士强交来会展中心A座23号房购房款人民币1633190元整，收款单位处加盖有被告华凯公司财务专用章，交款人处写有郭士强”；“今收到郭士强交来会展中心A座24号房购房款人民币1633190元整，收款单位处加盖有被告华凯公司财务专用章，交款人处写有郭士强”。同日，被告为原告开具的更名费收据两张，该收据载明“今收到郭士强交来会展中心A座23号房屋更名费人民币300元整，收款单位处加盖有被告华凯公司财务专用章，交款人处写有郭士强”；“今收到郭士强交来会展中心A座24号房屋更名费人民币300元整，收款单位处加盖有被告华凯公司财务专用章，交款人处写有郭士强”。 2016年5月11日，被告华凯公司出具《承诺书》一份，载明“2015年6月30日郭士强在我公司办理会展中心A座23号、24号底商。2016年7月底前政府支付我公司部分收购款，我公司将退还郭士强底商房款，底商归我公司所有，如政府未支付收购款项，我公司按约定将底商交付使用”。 另查明：北京京顺泽贸易有限公司（供方）与山西建筑工程（集团）总公司天津分公司于2011年5月25日签订《钢材购销合同》一份。2012年8月7日双方又签订《房屋抵账协议书》一份，确认欠材料款本金及利息款493万元，山西建筑工程（集团）总公司天津分公司将抵顶给山西建工的张家口文化艺术会展中心“紫金城”中的部分住宅抵顶给北京京顺泽贸易有限公司。 2012年8月10日，华凯公司（甲方）与北京京顺泽贸易有限公司（乙方）签订《还款计划》一份，约定：“乙方给山西建筑集团公司（张家口文化艺术会展中心项目）供应钢材，现欠钢材款493万元，现山西建筑集团公司将甲方抵顶给的房再次抵回甲方，就欠款493万元现由甲方来支付给乙方，具体房号、面积见附表，单价均为3650元／平方米（市场如调价此价格不变）。经甲乙双方达成如下还款计划：（1）2012年8月15日前还100万元、2012年9月10日前还50万元；（2）2012年9月30日前还150万元、2012年10月15日前还100万元；（3）2012年10月30日前还93万元”。该还款计划文本底部有手写标注内容“甲方将会展中心A座23号、24号底商抵给乙方，乙方又欠赵春文330万，面积为125.63×2=251.26，单价13000元／平方米，合计3266380元，户名为赵春文；2012年8月13日付50万元、8月23日付20万元、9月5日付20万元、9月24日付20万元、11月27日付25万元、12月12日付10万元、12月25日付20万元，付165万，欠493-165=328万”。 经本院查询工商登记，北京京顺泽贸易有限公司法定代表人为王顺宝。 2015年6月30日赵春文签署《房屋更名登记单》两份，赵春文同意将紫金城项目A座23号、24号房屋更名到郭士强名下，原合同与收据已交至财务，发生任何产权纠纷由赵春文全权负责。 庭审中，原告郭士强就事实理由补充陈述：我是钢材供应商，是王顺宝从我处购买钢材供应给紫金城项目的承建单位山西建工，山西建工在紫金城项目中使用钢材，但是给不了王顺宝钢材款，王顺宝也没有钱给我，最后王顺宝就把华凯公司杨营凯及山西建工负责人和我叫到一起，商定的将涉案房屋两套抵顶了我的钢材款。 庭审中，经本院询问，原告郭士强就王顺宝及山西建工发生的钢材业务用于被告公司紫金城的施工，具体业务金额及付款情况陈述：“我跟赵春文是合伙关系，业务是我和赵春文与王顺宝做的，王顺宝从我处拉走钢材都供应给山西建筑工程（集团）总公司天津分公司，山西建筑工程（集团）总公司天津分公司是为被告紫金城工程项目的承建商，其钢材均用在紫金城项目上，我方供应给王顺宝钢材款493万元，以上钢材全用于被告工地，被告公司在2012年8月13日给付王顺宝公司50万元，2012年8月23日给付王顺宝公司20万元，2012年9月5日给付王顺宝公司20万元，2012年9月24日给付20万元，2012年11月27日给付25万元，2012年12月12日给付10万元，2012年12月25日给付20万元，总共被告公司给付王顺宝公司165万元，王顺宝收到这些钱后，把以上165万元全部给付了我，剩余部分钢材款用房子抵顶的，计算房价的时候，按房子面积折算出来是3266380元，实际欠付钢材款是328万元”。 上述事实有原告提供的房屋买卖合同两份、收据四张、承诺书一份、钢材购销合同一份、房屋顶账协议书一份、还款计划一份，被告提供的房屋更名登记单两份、承诺书一份、房屋买卖合同两份及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，被告华凯公司与原告郭士强于2015年6月30日签订房屋买卖合同两份，约定被告将其开发的张家口市文化艺术会展中心A座23号、24号房屋出售给原告，被告华凯公司出具购房款收据确认收取原告交纳两套购房款共计3266380元，另原告提供相关证据可证实其所供应的钢材由工程承包商用于被告开发的会展中心项目建设，被告华凯公司签署还款计划，确认将会展中心A座23号、24号底商抵给赵春文，赵春文同意将底商更名至原告郭士强名下，且被告华凯公司出具承诺书承诺在2016年7月底前政府支付房屋收购款将退还原告底商房款，如未能支付收购款项按约定将底商交付使用，综合以上情形，足以证实原告郭士强购买被告华凯公司开发房屋系以房屋抵顶钢材款，被告华凯公司签订房屋买卖合同及出具收据对抵顶钢材价款予以确认，原告与钢材购买人以及钢材购买人与工程承包人之间货物买卖法律关系转化为原告与被告之间的以物抵债法律关系，在被告不能履行交付房屋义务的情形下，被告即负有返还原告购房款的合同义务，现涉案房屋已建成被告不能交付房屋，庭审中被告陈述房屋已被政府收购，故房屋已不具备交付条件，双方签订房屋买卖合同的合同目的已不能实现，故合同应予以解除，被告华凯公司应承担退还原告郭士强购房款3266380元的合同义务，原告诉请判令被告返还购房款3266380元的诉讼请求证据充分，有据可依，本院予以支持。 原告郭士强主张被告按照每日万分之三计算违约金，给付从2015年6月30日起至实际给付本金之日止的违约金，依据房屋买卖合同第四条第3款“甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金”的约定，原告主张违约金计算标准有据可依，本院予以支持，但因双方当事人签订房屋买卖合同未就交房期限予以明确约定，原告主张从2015年6月30日起算违约金证据不足，本院不予支持，违约金起算时间应从被告华凯公司出具承诺书确定给付原告郭士强购房款时间即2016年7月31日起算，违约金计算至被告实际返还购房款本金之日止。 被告辩称其开发的紫金城小区工程项目没有任何手续，双方签订的房屋买卖合同无效，因未取得工程项目相关手续而销售房屋的过错责任应由被告自行承担，且现被告所开发项目包括涉案房屋已经建成，被告陈述本案所涉房屋已经由政府收购，为保护交易安全，保障当事人正当权益，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告郭士强与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司分别于2015年6月30日签订的两份《张家口市文化艺术会展中心-华润·紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》； 二、被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭士强购房款共计人民币3266380元，并以人民币3266380元为本金，按照每日万分之三标准计算违约金，给付原告从2016年7月31日起至实际给付购房款本金之日止的违约金； 三、驳回原告郭士强的其他诉讼请求。 本案案件受理费32931元，减半收取16465.5元由被告张家口华凯创业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 王爱军 二〇二〇年一月十六日 法官助理 张叶红 书 记 员 秦泰春 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。