上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27644号原告：韩夏仙。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。被告：黄志强。原告韩夏仙与被告黄志强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告韩夏仙的委托诉讼代理人姚剑、王荔，被告黄志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩夏仙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告赔偿原告损失102万元。事实与理由：原告小儿子徐某某与被告相识，原被告并不认识。因徐某某在外借高利贷、信用卡及赌债等费用，被告与徐某某找到原告，双方口头约定由被告帮徐某某还债，并将上海市闵行区×路×弄×号×室（下称涉案房屋）抵押给被告。2015年7月21日原告与其次子徐某某、被告至闵行区房地产交易中心签订关于涉案房屋的买卖合同，原告是文盲，以为在办理抵押手续，就在买卖合同上签字了。所有手续都是被告在办。买卖合同约定房价60万元。合同没有约定何时过户、何时交付、房款如何给付。买卖合同签订后，被告没有支付房款。双方并非真实买卖。2015年8月17日签订《承诺书》，约定将涉案房屋以抵押形式暂过户给被告，被告拿出404,200元暂借给原告，以便用于徐某某偿还债务，待所借款项连本带利全部还清后，被告再将房屋过户给原告，同时没有约定所借款项连本带利多少钱，也没有约定是借款利率还是贷款利率，只写按银行利率。原告不清楚要还多少钱才可以拿回房屋。涉案房屋在签订买卖合同后，一直由原告及徐某某居住使用至2019年3月底。因徐某某强烈要求出售涉案房屋，被告告诉原告，如原告愿意配合搬离，迁出户口，房屋出售后，该给原告的给原告，如不配合，一分钱都拿不到。后涉案房屋由被告以122万元出售给案外人郭某某。现在原告用退休金租房居住。原告签订买卖合同后没有拿到房款，现房屋又被被告出售，故依照合同法和物权法的相关规定，要求确认该买卖合同无效。被告以122万元擅自出售抵押物，后被告于2019年6月10日转账给原告20万元，故要求被告赔偿102万元。被告黄志强辩称：被告与原告小儿子徐某某是朋友关系，被告开宾馆时，徐某某在吧台收银。徐某某带着他母亲来求被告，让被告帮他将外面所欠银行信用卡、高利贷还清，并答应将房子卖给被告。被告知道他在外欠款40万元不到一点。原告既答应把房子卖给被告，被告就帮徐某某还掉40万元左右的债务，后原告及徐某某就将被告带到交易中心办理过户。原告让徐某某手写好承诺书后让被告签字。原告及徐某某是把房屋卖给被告，并非抵押。承诺书上签字人员有原、被告、徐某某，承诺书是原告真实意思表示。原、被告及徐某某于2015年7月21日至闵行区房地产交易中心，双方约定房屋的买卖价格是60万元。被告帮助徐某某还掉的债务是40万元，还有一辆被告名下的丰田凯美瑞轿车作价15万元给徐某某，另外因平时关系还不错，原告开口要钱，被告就给她点，等于将60万元房款付给原告了。因徐某某在被告处工作，原告把房屋卖给被告时，说要让她一直住，故被告于2015年购买房屋后一直让原告居住至2019年3月。2019年时房价下跌，被告告知原告要出售房屋，原告同意后就搬离了。被告将涉案房屋以122万元出售给案外人。原告所述收到被告支付的20万元，是因被告房屋出售后赚了一点钱，该款是给原告养老所用，20万元与本案买卖合同无关。一日，原告大儿子夫妻与原告吵架，原告让小儿子打电话给被告去救她，后有人报警，当时被告去派出所做了笔录，派出所并未认定被告涉黑，也没抓被告。自从原告搬出后，原告的大儿子大儿媳就去派出所诬告被告套路贷，派出所在2019年7月通知被告去调查、做笔录，但没有下结论说被告是套路贷。原告是有民事行为能力的人，自愿签订房屋买卖合同，故法院应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告韩夏仙系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋原产权人。2015年7月21日，原告韩夏仙（卖售人、甲方）与被告黄志强（买受人、乙方）至上海市闵行区房地产交易中心签订网签版《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：第一条甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落×路×弄×号×室，房屋建筑面积37.08平方米。第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计600,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。第六条甲乙双方确认，在2015年10月20日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同附件五相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移中，已购公房参加房改购房时的同住成年人意见为同意出售该房屋，原告次子徐某某在上签字。甲乙双方在附件三付款协议中未作约定，也未约定交房时间。上述合同签订后，被告黄志强并未支付原告韩夏仙60万元房价款，后黄志强办理了房屋产权登记。韩夏仙与其次子徐某某仍居住在涉案房屋内。2015年7月23日、7月25日、8月20日，原告次子徐某某分别向案外人王某和常某某还款2万元、1万元、1万元。2015年8月19日，徐某某还中信银行信用卡24,500元。同日，徐某某的中国民生银行账户存入25,000元，后徐某某又取出17,000元。2019年4月17日，被告黄志强（卖售人、甲方）与郭某某（买受人、乙方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋以122万元的价格出售，并约定在2019年6月20日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2019年5月30日，涉案房屋房地产权利登记在郭某某名下。2019年6月10日，被告黄志强银行转账给原告韩夏仙20万元。另查明，原告次子徐某某于2014年12月被上海市闵行区人民法院以信用卡诈骗罪判处有期徒刑七个月，罚金2万元。2016年1月21日，徐某某被上海市徐汇区人民法院以贩卖毒品罪判处有期徒刑七个月，并处罚金1,000元。2019年6月16日，原告家庭内部发生纠纷，当日原告韩夏仙长子徐某甲向上海市公安局闵行分局A派出所报案称，其与妻子傅某某二人来到×路×弄×号×室，因母亲韩夏仙将家中房产出售一事与韩夏仙、徐某某发生口角，后双方发生争执，徐某甲遭到社会人员黄志强等人言语威胁、恐吓后拨打110报警。2019年6月17日，原告韩夏仙至上海市公安局闵行分局A派出所扫黑除恶举报受理办公室，称：“自己被套路贷，具体经过是2015年其将自己在上海市闵行区×路×弄×号×室的房子过户给黄志强，当时借了大约不到30万不到的钱，给我小儿子徐某某偿还债务。当时我们协议是将房屋过户给黄志强，然后黄志强在我们将本息还清后，将房子再过户给我。2019年1月，我的房子被黄志强卖了，黄志强给了我大约20万人民币，我的房子就这样没有了。我认为我被套路贷了。”询问人问：“你的诉求？”韩夏仙回答：“我认为给我的钱太少了，至少应该给我45万元。”当日，上海市公安局闵行分局A派出所对原告韩夏仙进行询问，韩夏仙在询问笔录中称：“我有两个儿子，大儿子徐某甲，小儿子徐某某，平时和小儿子住在一起。2015年的时候，因为要帮我小儿子徐某某还债，所以我把位于×路×弄×号×室的房子过户给了黄志强，当时把房子过户给他之后，他帮我儿子还债还了40万，另外还给了我小儿子徐某某一辆轿车（但是没过户），今年黄志强把那套房子卖了122万元（卖的时候也是因为我小儿子徐某某要卖），卖完房子，黄志强又给了我20万元。2015年至2019年1月，我把房子过户给黄志强后，还是一直住在那边，直至今年一月份卖掉，房钱也没付。除了40万元，其他的我不清楚。因为黄志强当时为了帮我小儿子还债，而且他当时也写了一张纸条，如果我儿子能把40万本息还清，就把房子还给我们，今年一月份卖房子也是因为我小儿子要求他卖，黄志强才卖，不然的话我也可以一直住在那边。”问：“你觉得黄志强是为了帮你儿子，还是为了要你的房子？”韩夏仙答：“帮我是一部分，但是他也有利可图。帮我和赚钱的因素都有。”2019年6月17日，上海市公安局闵行分局A派出所向原告韩夏仙次子徐某某所作的询问笔录反映：“因我和我哥发生了肢体冲突，所以我来派出所说明情况。2019年6月16日21时，我母亲韩夏仙打我电话，告知我哥哥徐某甲来家中问我讨债。随后我赶回家中。到家时，我哥和嫂子不仅问我讨债，还问我讨要我父亲死后的遗产即一套位于×路×弄×号×室的房子。本来这套房子是我父亲和我母亲的，我父亲死后，我和我哥去闵行公证处公证放弃，现这套房子单独属于我母亲，用于她养老。刚说完，我哥和嫂子就过来打我。后来我打电话给我朋友廖道平，我朋友到了后发现这是家庭纠纷，不能帮忙，于是我就报警了。”问：“事情发生在什么地方？”答：“本市闵行区×路×弄×号×室。我哥和嫂子是为了拿钱的事情所以来闹事，想要我父亲死后的遗产分给他们。我当时喊了我朋友廖道平。”问：“你是否喊了黄志强过来帮忙？”答：“我没有喊黄志强，我在现场也没有看到黄志强。”问：“闵行区×路×弄×号×室的房产现在的产权人是谁？是什么时候卖给黄志强的？”答：“2018年12月，黄志强卖给了一个姓郭的人，当时卖了120万元。2015年8月份左右，我母亲为了帮我还债把房子过户了黄志强。不过过户给他以后，他一直让我和母亲住在这里。直至2019年3月底，他把房子卖了。我和我母亲也搬走了。”问：“你欠黄志强多少钱？”答：“卖房子之前我欠黄志强40万左右。等我母亲把房子过户给他以后，他又给我一辆丰田轿车和20万现金。再加上这3年时间内，我问他拿了30万元钱，这些钱都没有写欠条。所以我感觉房子过户给了黄志强，和他给我的车和钱价值是差不多的。他还会帮我还信用卡，所以我感觉黄志强在帮我。”问：“你母亲是否知道你欠黄志强的钱？是否愿意卖房子来替你还钱？”答：“知道我欠钱，愿意卖房子，我母亲也认识黄志强。”问：“你母亲平时由谁赡养？”答：“我和我母亲一直在一起，我没有结婚，由我来赡养她。”2019年6月18日，上海市公安局闵行分局A派出所向被告黄志强做了询问笔录，询问人问：“请你把徐某某欠你钱的事情说一下？”黄志强答：“徐某某是从2013年开始在我经营的B宾馆内打工。他当时是在前台工作。直至2014年8月份，我发现他在宾馆内拿了9万元营业款。后来我想去碧江派出所报案，不过徐某某的母亲韩夏仙过来求情。我就没有报案。后来徐某某在外面欠了信用卡还不出钱，他就过来求我们帮忙。他说我先帮他还，他母亲的房子可以抵押过后给我的。他母亲韩夏仙也过来求我帮他还钱，也说了房子可以过户给我的。我听到他妈这么说了，我才帮他去还钱。随后我帮他还了7张信用卡，我一共帮徐某某还了31万元左右。后来我把我自己的丰田轿车给了徐某某开，不过没有过户给他。那个时候，徐某某欠了我40万左右。当时还写了一张‘承诺书’，内容就是徐某某欠我40万左右，他母亲韩夏仙把位于×路×弄×号×室的房子过户给我。2015年5月份，徐某某还有他的母亲带着我去闵行房产交易中心过户的。当时也有买卖合同的，合同价格是60万元左右。所以他之前欠我的钱40万元也抵消了。再加上我给他一辆车，大概价值也是60万元。房子虽然于2015年5月份过户给我了，不过我还是让他们两人住在里面。直至2018年12月份，徐某某又要钱了，韩夏仙也要求我把房子卖掉。因为我当时答应了韩夏仙，如果我把房子卖了会给她一笔养老钱。因为房子过户给我，我再卖掉肯定会赚钱的。所以我当时以122万元的价格把房子卖掉了。后来我于2019年4月份给了韩夏仙9,000元和15,000元的现金。当时韩夏仙说要钱交房租，所以我给的现金。2019年6月份，我再次转账给了韩夏仙20万元。这个钱是通过我的农商银行转账给了韩夏仙的农商银行，这笔钱就是我答应给韩夏仙的养老钱。期间我也陆续给了徐某某14万元左右。我承认我自己也在其中赚了一部分差价，不过我也在帮他们。”问：“你当时为何要选择帮徐某某还钱？”黄志强答：“因为韩夏仙求我们帮他儿子还钱。她也承诺愿意把房子过户给我，既然韩夏仙这样说，我感觉自己帮他还钱也有保障，我承认我有私心，因为我肯定能够从中赚到一些差价，所以我选择帮他还钱。”问：“2019年6月16日晚上你是否去了韩夏仙家中？”黄志强答：“当天晚上9点左右，我老婆廖某某接到徐某某电话，因为徐某某的哥哥徐某甲来家里闹事。我还有我老婆廖某某还有廖道平3人一起过去。过去后我看到徐某甲的老婆在骂徐某某和韩夏仙。我和徐某甲的老婆吵了起来。后面我想着这是他们家的家务事，我也不方便插手。补充一点，2019年6月17日，徐某甲把韩夏仙的银行卡、身份证、户口簿拿走了。”2019年7月1日，徐某甲至上海市公安局闵行分局A派出所报案称，报警人的母亲韩夏仙位于上海市闵行区×路×弄×号×室的房产因帮报警人的弟弟徐某某还债故过户给黄志强。报警人怀疑其中有“套路贷”的嫌疑，故报警人来派出所报案。2019年7月9日，上海市公安局闵行分局A派出所对黄志强进行询问，询问人问：“2015年韩夏仙将房产过户给你前，其小儿子徐某某欠你多少钱？”黄志强答：“总的加起来一共欠我40万元，房屋交易前我还写了一张协议给他们，房产的一部分房费抵押着40万元的欠款，协议上我都签字画押的。协议上大意是如果他们归还我40万元的本金利息，我会将房屋还给他们的。”问：“徐某某为什么会欠你40万元？”黄志强答：“其中9万元是徐某某在我公司工作时挪用的公款，当初在碧江所报案了，但是他母亲韩夏仙说会帮他还钱，所以我也没有追责。之后我还帮徐某某还信用卡账单及外面欠的赌债。总共加起来40万元。”问：“本市闵行区×路×弄×号×室的房屋产权人及继承人是谁？”黄志强答：“该处房屋的产权人是韩夏仙，房产交易前韩夏仙、徐某某和徐某甲还一起叫着我去公证处公证韩夏仙名下×路×弄×号×室的房屋继承人是徐某某，另外一套房产继承人是徐某甲，当时还是我付的公证费。”问：“韩夏仙为什么要将房屋过户给你？”黄志强答：“因为韩夏仙要帮儿子徐某某还债，她求着让我将她房子买下来，让我帮他儿子还债。”问：“当时该处房屋的市场价是多少？”黄志强答：“当时市场价约18,000元/平米，我们去房产中心估价的是价格60多万，韩夏仙说就以60万的价格卖给我。”问：“那还有20万的差价你是怎么支付的？”黄志强答：“因为当时徐某某还让我将我的丰田凯美瑞轿车给他，所以我就用这辆车抵的20万元的差价。”问：“车辆是否过户给徐某某？”答：“没有过户，因为徐某某当时不要过户，但是一直是徐某某在使用。期间也都是我帮他处理违章。”问：“韩夏仙为什么称你没有将房屋的尾款给足她？”答：“应该是她大儿子教她说的，我房款都和她结清的，而且2018年韩夏仙称其小儿子要去四川，让我把房子卖掉后再给她一笔钱，我就答应她，于2018年12月以122万元将房屋卖出，随后我又给了韩夏仙20万元。”问：“你是否和韩夏仙约定过还要给她多少钱？”答：“没有约定过，那20万元也是我自愿给她的。”还查明，原告韩夏仙自1982年起至2019年3月期间均居住在涉案房屋内。审理中，原告韩夏仙出示了原、被告于2015年8月17日签订的《承诺书》之照片，上载：本人韩夏仙将名下位于×路×弄×号×室的房产暂时以抵押的形式过户至黄志强名下，黄志强拿出肆拾万肆仟贰佰元（404,200元整）暂借给韩夏仙用于替其子徐某某偿还其所欠债务，所借款项黄志强按银行利率计息，在所借款项连本带利全额还清之后，黄志强将其名下位于×路×弄×号×室的房产过户归还给韩夏仙，双方口说无凭，特立此承诺书为证。（注：在还款期内韩夏仙之子徐某某若再有吸毒、借高利贷、说谎任意一件事情发生，上述所写承诺即刻废止，黄志强有权随意处置其名下位于×路×弄×号×室的房产，韩夏仙及其子徐某某不得干涉！）《承诺书》末端甲方黄志强、乙方韩夏仙、徐某某签字。被告黄志强对该《承诺书》照片真实性不予认可。徐某甲之妻傅某某出庭作证称：“《承诺书》原先保存在我婆婆处，5月17日我去老房子，发现我婆婆住的房子在装修，我问了装修人员才得知购房人从黄志强处购买。之后我去了婆婆处，看了《承诺书》，说要打官司，《承诺书》就被徐某某撕掉了。”原告长子徐某甲出庭作证称：“我听母亲说，徐某某老板黄志强帮他还了一点债，每个月的工资就当利息，年中无休。还了多少没有说，我母亲就说将产证放在黄志强处。”上述事实，由原告韩夏仙提供的《上海市房地产买卖合同》、居委会证明、水电煤缴费单、上海市房地产权证、《承诺书》影印件、被告与案外人签订的上海市房地产买卖合同、20万元的银行转账流水、派出所笔录、被告出具的收条和银行流水、证人徐某甲、傅某某之证言等证据以及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》系原告本人前往房地产交易中心签署，内容中虽然未约定交房时间、房款给付等内容，但双方对房屋转让价款60万元是确认的，结合原告当时家中次子因涉毒、涉诈骗等刑事犯罪，债务缠身，急需还债减轻负担的客观情况，以及原告本人多次向公安机关陈述，2015年当时要帮次子徐某某还债，所以把房子过户给被告，被告帮其子还债40万元的情况，以及被告将房屋出售后又转账给原告20万元的情况，可见原告将涉案房屋作价60万元转让过户给被告系其真实意思表示，其对被告帮原告次子徐某某还债40万元的事实也已确认。原告关于以涉案房屋抵押要求被告帮还债务的诉称，一是依据不足，二则即使《承诺书》客观存在，也形成于原被告的买卖合同之后，且系原告、被告及徐某某三人所签，并不能据此推翻《上海市房地产买卖合同》的真实性。另外，原被告签订房地产买卖合同在先，签订承诺书在后，据其内容也未成立原、被告之间抵押合同关系。原告自称被“套路贷”报案，但未提供公安机关以“套路贷”立案侦查的依据。故原告要求以《上海市房地产买卖合同》违反物权法第186条抵押物的流质条款之规定，确认该合同无效，不符合法律规定，本院不予认同。原告要求赔偿102万元，更无合同依据，故原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十六条之规定，判决如下：驳回原告韩夏仙的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计7,800元，由原告韩夏仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年一月二十一日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。