黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9805号上诉人（原审原告）：齐丽萍，女，1962年9月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：曹子敬（系齐丽萍儿子），男，1982年5月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李全有，男，1977年2月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宋洋，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行，住所地哈尔滨市南岗区东大直街318号。主要负责人：刘涵伍，行长。委托诉讼代理人：赵凯东，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江兴华土地房地产估价有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽阳街34号1单元2层2号。法定代表人：高红军，总经理。委托诉讼代理人：潘洪亮，黑龙江明正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘薇，女，1957年10月23日出生，汉族，哈尔滨市口腔医院退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张健，黑龙江益朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俊杰，男，1983年2月16日出生，汉族，现羁押于哈尔滨市看守所。上诉人齐丽萍、李全有、中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行（以下简称工商银行大直支行）、黑龙江兴华土地房地产估价有限公司（以下简称兴华公司）与被上诉人刘薇、李俊杰合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐丽萍委托诉讼代理人曹子敬、万俪，上诉人李全有及其委托诉讼代理人宋洋、彭博，上诉人工商银行大直支行的委托诉讼代理人赵凯东，上诉人兴华公司的委托诉讼代理人潘洪亮，被上诉人刘薇及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。被上诉人李俊杰经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。齐丽萍上诉请求：撤销一审判决，驳回刘薇的诉讼请求。事实和理由：一、李全有作为李俊杰的代理人与刘薇签订的房屋买卖合同无效，刘薇不是善意第三人。涉案房屋价值巨大，截止2015年6月18日涉案房产登记于刘薇名下，刘薇向李全有支付定金2万元及向资金监管账户内存款3万元，其仅支付对价5万元即取得涉案房屋产权，与客观事实交易习惯不符，刘薇与李全有存在恶意串通的行为。齐丽萍自2005年购房后一直在涉案房屋居住，刘薇看房时未尽购房者应尽的注意义务。二、涉案房产所有权人应为齐丽萍。齐丽萍与李俊杰签订的房屋买卖合同合法有效，系双方真实意思表示，齐丽萍已支付全部购房款并自2005年购房后一直居住至今，已实际占有及使用涉案房屋。刘薇与李全有签订的房屋买卖合同应为无效合同，刘薇存在恶意办理房屋产权登记的行为。三、一审认定齐丽萍不享有涉案房产的所有权，认定赔偿损失金额为1,700,000元，于法无据。2015年至2019年8月一审审理时，此期间产生房屋溢价，赔偿金额应以审理时房屋平均交易价值予以认定，齐丽萍已表示赔偿损失的金额为4,000,000元。四、如齐丽萍不享有涉案房屋所有权，李俊杰、李全有、工商银行大直支行、兴华公司应对全部赔偿金额承担连带给付责任。刘薇辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确。刘薇已经根据合同支付了全部购房款并依法办理了所有权证，根据《物权法》第九条第一款规定，刘薇应是该房屋所有权人。李全有辩称：1.刘薇与李全有之间不存在恶意串通的行为。刘薇与李全有是通过售房认识的，在看房时李全有如实告知了当时的真实情况，刘薇也尽到了相当的注意义务。对于齐丽萍提到的支付2万及资金监管账户内存款3万的事情，因为彼时李俊杰因涉嫌信用卡诈骗已经被取保候审，其已不能偿还所欠的所有债务，且已完全丧失了个人信用，所以李全有考虑到李俊杰的经济状况，决定不通过资金监管的方式进行房屋交易，在交易当天，刘薇已经向李全有支付了99万元的购房款，双方之间不存在恶意串通。一审已经查明刘薇已实际交付了170万元的购房款。2.李全有与李俊杰之间互负到期债务，在李全有取得售房款后，扣除掉李全有代为偿还的房屋贷款，李全有依据合同法第99条规定，将交付委托事务取得的财产与李俊杰欠其债务相互抵销，符合法律规定，并且该抵销行为事前已经征得了李俊杰的同意，李俊杰也出具了同意书，所以李全有不应再返还售房款。工商银行大直支行辩称：齐丽萍要求工商银行大直支行承担连带赔偿责任，于法无据。本案的法律关系性质是由李俊杰一房二卖所引起的合同关系，所以根据《最高人民法院民事案由》的规定，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非所有权纠纷。一审按照所有权纠纷判定工商银行大直支行承担所谓的连带责任，是混淆了两个法律关系的性质，导致适用法律错误。另外，根据合同相对性原则，工商银行大直支行并不是李俊杰与齐丽萍房屋买卖合同的当事人，所以也不存在从合同违约责任的角度承担所谓的赔偿责任，工商银行大直支行不认可齐丽萍的上诉理由。兴华公司辩称：齐丽萍的上诉理由不能成立，兴华公司不应当承担任何责任。兴华公司所作的仅是一个评估，而该评估是用于银行抵押贷款使用，其在评估过程当中存在一定的过失，但并不是造成损失的过错方，对于所产生的损失没有因果关系，齐丽萍上诉请求由兴华公司承担连带责任的理由不成立。李全有上诉请求：撤销一审判决，改判李全有不承担共同给付责任。事实和理由：一、李全有与李俊杰之间存在债权债务关系。李俊杰自2013年10月12日至2015年5月18日期间八次向李全有借款共计1,210,600元。所有借款李全有均通过银行转账及现金支付的形式给付李俊杰，李俊杰亦出具了借条。二、李全有与李俊杰之间是依据有效的公证售房委托书而形成的委托关系。因李俊杰无法偿还其所欠债务，便欲销售其自有房产以偿还欠款。基于此，李俊杰于2014年4月8日将涉案房屋公证委托于李全有进行售卖并收取房款。该公证委托书表达的含义是李俊杰委托李全有出售房屋并办理与售房相关事宜。一审认定“李俊杰向李全有借过款，并将涉案房产以公证形式作抵押”错误，李俊杰与李全有之间不存在抵押合意。三、李全有的债务抵销符合法定债务抵销的条件。截止售房之前，李俊杰已欠付李全有债务，经多次催要，李俊杰一直未能偿还。李全有在偿还了涉案房屋抵押贷款后，实际售出房屋仅得购房款70余万元，在双方互负债务互享债权且债务均已到期的情况下，根据《合同法》第99条规定，李全有的债务抵销行为已经具备法定条件，李全有有权主张将售房款与李俊杰所负债务相抵销。李俊杰在出具公证委托书时即有以售房款与其债务进行相抵的意思表示，双方债务相抵行为符合法律规定并已发生法律效力，且债务相抵后，李俊杰仍欠付李全有10余万元。四、李全有依据有效的公证委托书售房及债务抵销行为与齐丽萍所受损失之间不具有因果关系。齐丽萍所遭受损失系因李俊杰一房二卖侵权行为造成的，李俊杰是否实施侵权行为，李全有并不知晓。一审依据李全有没有将售房款交付给李俊杰认定李全有实施侵权行为承担共同给付责任是错误的。齐丽萍辩称：1.案涉房屋不归齐丽萍所有，李全有应对齐丽萍所受的损失承担连带给付责任，李全有与李俊杰之间的民间借贷不应适用民间借贷相关规则。李俊杰并未向李全有借款100多万元。李全有自述2013年至2015年期间产生八笔借款，通过对借款的本金陈述差额较大，李全有的出借行为具有经常性，出具的资金无法确认为自有资金。借款后，李全有以典型的小额贷款的手段及方式处理借款后的相关事宜，并以办理房屋买卖公证委托的方式作为借款的抵押等多种因素，可综合认定李全有系职业放贷人，故李全有与李俊杰之间的借贷关系因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。李全有出售房屋的行为直接导致本案纠纷的形成，李全有明知案涉房屋已被占有使用，通过全案事实可以确定李全有完全清楚房屋实际情况，其为实现自身利益，侵害他人的合法权益，李全有系直接责任人，应与李俊杰共同承担赔偿义务。李俊杰与李全有之间的公证委托书应无效，李全有无权作为代理人出售案涉房屋。双方办理公证委托的初衷是因李全有与李俊杰之间的欠款经济往来而形成，李俊杰并非真正具有出售案涉房屋真实意思表示而委托李全有作为代理人，庭审笔录中体现李俊杰因贷款偿还不上，李全有出售案涉房屋，但李俊杰并未同意，而是让李全有出售另一套房屋，此事实说明李全有无权出售案涉房屋，李全有主张债权抵销不能成立。李全有所取得的抵债钱款是在侵害了齐丽萍的合法权益取得。《合同法》第99条规定的前提是当事人互负到期债务，而李全有与李俊杰之间仅为单方欠款，并该欠款也违反国家强制性法律规定，双方不存在借贷关系，不属于法律规定的债务抵销的条件。2.李全有主张委托公证并非是抵押形式，而是单纯的委托，又主张依据公证确认双方早已有债务抵销的合意，其说法自相矛盾，故李全有主张抵销于法无据。李全有与刘薇所签订的房屋买卖存在恶意串通，刘薇不应属于房屋受让的善意人，且刘薇与李全有整个交易过程违反正常的交易形态。刘薇取得房产证的时间及签订购房合同时看房的时间，可以说明其为了规避齐丽萍合法占有，阻碍齐丽萍合法取得房屋所有权证书，刘薇侵占该房屋的事实使齐丽萍丧失对房屋的实际所有权。刘薇述称，李全有的上诉请求与刘薇无关，不予答辩。工商银行大直支行辩称，李全有的上诉与工商银行大直支行没有关联，不予答辩。兴华公司辩称，李全有的上诉理由与其无关，不予答辩。工商银行大直支行上诉请求：撤销一审判决第四项，驳回齐丽萍对工商银行大直支行的诉讼请求。事实和理由：一审适用法律错误。1.涉案法律关系应为买卖合同纠纷。从本案的基本事实看，李俊杰将房屋先出售给齐丽萍，后又通过代理人李全有将该房屋出售给刘薇，是典型的一房二卖行为。在此过程中，齐丽萍虽然已付清房款并占有房屋，但房屋却更名至刘薇名下。依据《物权法》第九条第一款和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事）纪要》的规定，刘薇取得案涉房屋所有权，一审亦是如此认定。齐丽萍没有取得房屋所有权是源自房屋买卖合同的合同权利没有实现，没有实现的原因是李俊杰一房二卖的违约行为。刘薇对房屋享有的是物权，齐丽萍享有的是因合同而产生的债权，其权利救济途径只能是基于合同关系向李俊杰主张合同违约赔偿责任，而非侵权责任。2.一审将本案案由确定为所有权纠纷错误。齐丽萍诉讼请求主张要为将涉案房屋判令归其所有，一审根据本案刘薇取得所有权的事实，向其释明变更诉讼请求为赔偿损失，故本案案由应为买卖合同纠纷，而非所有权纠纷。本案因齐丽萍与李俊杰房屋买卖而引发，涉及的所有权取得与否属于物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，故本案应适用债权纠纷部分的案由即“买卖合同纠纷”，而非物权案由项下的“所有权纠纷”。3.一审混淆物权与债权纠纷，错误认定法律关系性质，必然导致错误适用法律。一审依据《侵权责任法》第11条共同侵权责任的规定，判令工商银行大直支行承担赔偿责任错误。4.工商银行大直支行并不是齐丽萍与李俊杰房屋买卖合同当事人，根据合同相对性原则，除合同当事人之外的其他主体均不应再买卖合同纠纷中承担责任。即使在合同当事人履行过程中相关主题存在相应过错影响了合同履行，根据《合同法》第121条规定，工商银行大直支行不应承担任何民事责任。5.一审依据侵权责任的定性，认定工商银行大直支行承担责任十分牵强。补充意见：一审追加工商银行大直支行为被告，程序错误。本案法律关系应为买卖合同纠纷，工商银行大直支行与齐丽萍、李俊杰之间不存在共同权利或共同义务，诉讼标的和事实都不存在同一性，不符合必要共同诉讼的条件，一审以“该抵押贷款行为与本案具有关联性”为由追加工商银行大直支行为被告错误。齐丽萍辩称：2010年齐丽萍通过法院的裁定，已经取得了该房屋的所有权，齐丽萍取得房屋的所有权后，未能办理房屋更名过户取得房屋产权证照是源于工商银行未按照贷款规则及相关法律规定，违规向李俊杰发放贷款的行为造成的，工商银行有义务也有责任保证发放贷款的合法性及合规性。如齐丽萍未取得案涉房屋的所有权，工商银行大直支行应对齐丽萍的损失承担全额的赔偿，而并非是部分的赔偿责任。刘薇述称，工商银行大直支行上诉请求与刘薇无关，不予答辩。李全有述称，对工商银行大直支行的上诉没有意见。兴华公司述称，对工商银行大直支行的上诉没有异议，认为其上诉理由成立。兴华公司上诉请求：撤销一审判决第四项，驳回对兴华公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定兴华公司对齐丽萍造成的实际损失中的990,671.75元范围内承担连带责任错误。1.本案涉及侵权法律关系的多种请求权，即齐丽萍和李俊杰基于买卖合同的违约赔偿请求权及其他人的一般侵权请求权，涉及不同的法律关系，一审一并审理违反法定程序。2.兴华公司与齐丽萍之间不构成任何侵权法律关系。兴华公司所作的评估报告仅用于银行抵押使用，与多个房屋买卖无任何联系，一审提到兴华公司在评估程序上存在的仅是过失，而非过错，该过失也与齐丽萍的损失没有任何因果关系。3.兴华公司在进行房屋评估时，估价对象的产权人是李俊杰，依据的是合法的产权证照，兴华公司没有能力及义务审查其他买卖关系。齐丽萍辩称：兴华公司依据房地产估价机构管理办法等规定对估价对象作出评估是不争的事实，其行为已给齐丽萍造成影响。齐丽萍因兴华公司的行为而无法取得房屋，无法办理更名过户。兴华公司的行为系直接故意，而并非过失，其作为专业的评估机构，其违反评估的法定程序。如齐丽萍无法取得案涉房屋的所有权，兴华公司应全额赔偿齐丽萍。刘薇述称，兴华公司的上诉请求与刘薇无关，故不予答辩。李全有述称，其上诉请求与李全有无关，不予答辩。工商银行大直支行述称，对兴华公司的上诉没有答辩意见。李俊杰对齐丽萍、李全有、工商银行大直支行、兴华公司的上诉，均未提交书面答辩意见。齐丽萍向一审法院起诉请求：1.要求哈尔滨市南岗区南通大街文化家园M座1单元19层1号的房屋归齐丽萍所有；2.确认李俊杰与刘薇于2015年6月12日签订的房屋买卖合同无效。刘薇向一审法院起诉请求：1.要求齐丽萍从哈尔滨市南岗区南通大街258号文化家园M座一单元19层1号房屋迁出；2.要求齐丽萍赔偿刘薇三年的租房费用及1,800,000元产生的利息，直至返还房屋为止。一审法院认定事实：2004年4月21日，李俊杰在案外人中国建设银行哈尔滨市住房支行（以下简称建行住房支行）签订《中国建设银行商业性个人借款合同》，内容为“李俊杰在案外人建行住房支行处贷款470,000元；借款期限180个月，即从2004年4月21日至2019年4月20日；每月归还本息3726.53元”，该贷款的抵押物为位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产。2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订《房产交易合同》，内容为“李俊杰将其名下位于哈尔滨市南岗区南通大街文化家园M座1单元19层1号房产出售给齐丽萍；买卖价为人民币670,000元，齐丽萍先付购房定金200,000元，在双方协商下李俊杰应在一周内将房产倒给齐丽萍，如在此期间违约，李俊杰需赔偿齐丽萍违约金12,000元；李俊杰需在三个月内办理完解贷、更名过户，齐丽萍将剩余房款470,000元交付给李俊杰”。2005年6月6日，李俊杰向齐丽萍出具《收据》，内容为“今收到齐丽萍购房定金贰拾万元整，房屋地点南岗区南通大街258号文化家园M栋1单元19层1号”。2005年6月20日，李俊杰向齐丽萍出具《委托书》，内容为“李俊杰在哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号有私有房屋一处，建筑面积182.21平方米，产权证号为哈房权证南字第××号，现要出卖该房产，因李俊杰工作忙，特全权委托齐丽萍为其办理房产出售、更名过户、同意买方银行贷款、代领房款，齐丽萍代表李俊杰签署的与上述房产有关的一切手续李俊杰均予以承认。委托期限为直至此事办完为止，委托权限为全权代理，受托人无转委托权”。同日，黑龙江省公证处作出（2005）黑公内民证字第3272号《公证书》，对上述委托书进行公证。涉案房产的产权证由李俊杰交付齐丽萍，涉案房产亦由齐丽萍实际占有至今。（2009）南民一初字第1454号卷宗及开庭笔录记载，李俊杰对于已经收取齐丽萍给付的270,000元购房款无异议；李俊杰在案外人建行住房支行处的贷款自2006年6月起由齐丽萍进行偿付，2009年11月12日齐丽萍为李俊杰偿还贷款320,267.05元。同日，案外人建行住房支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，李俊杰在该行的个人贷款总额为470,000元已于2009年11月12日本息结清，故齐丽萍已向李俊杰给付购房款739,328.25元（计算方式为：270,000元+3726.53元×40个月+320,267.05元）。2010年李俊杰到中国建设银行个人贷款中心领取了他项权利证书，并在房产管理部门办理了产权证遗失补证手续。2010年4月李俊杰向案外人中国工商银行哈尔滨森融支行（以下简称工商银行森融支行）申请贷款，并以涉案房产作为贷款的抵押物。兴华公司为工商银行森融支行办理抵押贷款时享有评估资质的评估机构，该公司于2010年4月22日作出黑兴华估字﹝2010﹞第R114号《房地产抵押估价报告》，评估结论为：评估单价为每平方米6700元，评估总价为1,220,000元。李俊杰与工商银行森融支行签订《个人借款合同》，借款金额为850,000元，并于2010年4月28日办理了房屋他项权利人为工商银行森融支行的房屋他项权利证书。2014年4月8日，李俊杰向李全有出具《委托书》，内容为“李俊杰有一处在其名下的位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号（建筑面积182.21平方米，产权证号为哈房权证南字第××号）的房产要出售。李俊杰充分信任李全有，现全权委托李全有为其代理人，代理办理如下事宜：1.查询档案、归还银行贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证。2.办理完1款解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家法律法规政策条件下出售，包括到房产部门申请或放弃资金监管、交易、更名、过户、代出现场、代收房款、代缴税金、代办登记、代办结清物业、包烧等费用、签订转让协议、协助买房人贷款购房，办理房屋所有权和土地使用权证。代理人代表李俊杰所实施的行为及签字李俊杰本人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。受托人有转委托权”。同日，黑龙江省哈尔滨国信公证处出具（2014）黑哈国公内民证字第1155号《公证书》，对上述《委托书》内容进行公证。2015年6月6日，李全有向刘薇出具《收据》，内容“本人收到刘薇人民币贰万元整，此款为购买M栋1单元1901室定金。定2015年6月11日双方办理交款更名，已定价格为人民币壹佰柒拾万。短期内不能交房，抵减贰万元，计壹佰陆拾捌万元”。2015年6月12日，李俊杰与刘薇签订《房屋买卖合同》，内容为“李俊杰将位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产出售给刘薇；成立价格为100,000元；李俊杰同意刘薇所购房产于2015年6月30日以前交付使用”，该合同为涉案房产档案中的备案合同，该合同由李俊杰的代理人即李全有签字确认。2015年6月15日，刘薇向兴业银行股份有限公司哈尔滨分行监管账户名称为哈尔滨市房产交易中心帐户内存款30,000元；2015年6月19日，刘薇通过其中国银行哈尔滨市平房支行的银行账户向李全有名下的银行账户转账500,000元；2015年6月19日，刘薇通过其招商银行股份有限公司哈尔滨一曼街支行的银行账户向李全有名下的银行账户转账370,000元，2015年6月26日，刘薇通过上述银行账户向李全有的银行账户转账710,000元。2015年6月26日，李全有代李俊杰向刘薇出具《收据》，内容为“今收到刘薇购文化家园M栋一单元一九〇一室，购房全款大写壹佰柒拾万元整”。2015年6月19日，刘薇交纳了涉案房产相关的税费，且其交纳的房产交易税发票联显示销售的不动产金额为1,624,851.12元。2015年6月18日涉案房产登记于刘薇名下，李全有亦已将涉案房产的钥匙交付刘薇。另查明，2012年6月12日工商银行森融支行撤并至工商银行大直支行，2015年李俊杰在工商银行森融支行贷款的850,000元亦已向工商银行大直支行清偿完毕。兴华公司认可在进行涉案房产评估时，李俊杰告知其“房屋已出租，不方便进室内拍照”，并提供了估价对象照片，估价人员查勘估价对象外部状况和区位情况，装修情况依据李俊杰提供的照片进行参考。再查明，2015年6月整月因齐丽萍的儿媳生孩子，齐丽萍未在涉案房产中居住；刘薇认可2015年6月李全有带其看房时，涉案房产仅有简单陈设，而无人居住；李俊杰向李全有借过款，并将涉案房产以公证形式作抵押，否认其将涉案房产的钥匙交付李全有。庭前李全有陈述，李俊杰向其借款一百余万元，以涉案房产进行抵押并进行委托公证，因刘薇购买涉案房产，李俊杰将涉案房产的钥匙交给李全有，刘薇由李全有带领实地看房，并将涉案房产变更登记至刘薇名下，所得款项用以偿还李俊杰在李全有处的欠款。审理中，经释明，齐丽萍表示如涉案房产不能归其所有，其要求赔偿损失4,000,000元；法院于2018年9月26日作出（2018）黑0103民初5995号之一民事裁定书，依职权查封刘薇名下坐落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号的房产档案。2018年10月29日经一审法院审判委员会讨论决定，将李俊杰因“一房数卖（抵）”已涉嫌犯罪移送公安机关处理。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订的《房产交易合同》是否有效；第二，2015年6月12日，李全有作为李俊杰的代理人与刘薇签订的《房屋买卖合同》是否有效及齐丽萍要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求是否应予支持；第三，位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产即涉案房产所有权如何确认；第四，刘薇的诉讼请求是否应予支持；第五，如齐丽萍不享有涉案房产的所有权，则其损失的承担主体及承担数额如何确定。第一，关于2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订的《房产交易合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订《房产交易合同》约定齐丽萍购买涉案房产并先付购房定金200,000元，虽该房产由李俊杰于2004年4月21日在案外人中国建设银行哈尔滨市住房支行办理了抵押贷款470,000元，且在出卖该房产时李俊杰未通知抵押权人即案外人，但根据合同的内容，齐丽萍与李俊杰签订合同时齐丽萍已知道涉案房产设定抵押权的事实，即该《房产交易合同》虽为齐丽萍与李俊杰的真实意思表示，但客观上存在着效力瑕疵。因李俊杰未按照与齐丽萍的约定向案外人偿还贷款，而由齐丽萍于2009年11月12日将李俊杰在案外人处贷款的本息结清，此时齐丽萍作为受让人代李俊杰已清偿债务即齐丽萍行使了涤除抵押权，从而补正了《房产交易合同》的效力瑕疵，故2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订的《房产交易合同》为有效合同。第二，关于2015年6月12日李全有作为李俊杰的代理人与刘薇签订的《房屋买卖合同》是否有效及齐丽萍要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”。所谓恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或者第三人利益的民事行为。恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或者第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。本案中，李俊杰因与李全有之间存在债权债务关系，约定李俊杰未按期偿还借款时，可由李全有代其出卖涉案房产，并由李俊杰向其出具了公证委托书。2015年6月12日李全有作为李俊杰的代理人与刘薇签订了《房屋买卖合同》，该合同李俊杰虽未签字，但依据其出具的公证委托书，该合同应为刘薇与李俊杰之间的真实意思表示，刘薇与李俊杰抑或其代理人即李全有之间不存在恶意。虽涉案房产在房产部门备案的买卖合同中记载的成交价格为100,000元，但结合刘薇交纳的房产交易税发票联显示销售不动产金额为1,624,851.12元以及刘薇向李全有分几次付款的情况，故备案的买卖合同中记载的成交价格非房产买卖的实际交易价格，对于刘薇向李俊杰已交纳购房款的事实予以确认。刘薇作为买受人在李全有带其实地看房过程中，对于房产内有简单的陈设询问过李全有，李全有答复系租户的东西，而齐丽萍亦于2015年6月整月未在涉案房产中居住，刘薇在购买涉案房产的过程中已经尽到了必要的注意义务，双方并无通谋，且刘薇已支付了合理对价，故刘薇与李俊杰签订的《房屋买卖合同》为有效合同。齐丽萍以刘薇与李俊杰恶意串通为由要求确认该《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。第三，关于位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产即涉案房产所有权如何确认的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定是非基于法律行为发生的物权变动，即基于法律行为之外的事实因素而导致物权变动，不经登记或者交付即可直接生效。但是并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够直接引起物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决以及执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。本案中，2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订的《房产交易合同》合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。虽（2009）南民一初字第1454号民事判决书判决“李俊杰协助齐丽萍办理座落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋更名过户手续，将该房屋所有权变更到原告名下”，但因该判决已由哈尔滨市中级人民法院决定再审后予以撤销，故该法律文书未发生法律效力，涉案房产亦未能产生物权变动的效力。齐丽萍主张其以（2010）南执字第1629-1号《执行裁定书》取得涉案房屋的先物权，但该裁定书的内容为“将哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋变更为申请执行人齐丽萍所有”，该《执行裁定书》系依据当时生效的裁判文书进行执行的行为，不属于人民法院通过审判进行确权的行为，且其所依据的生效裁判文书已由上级法院予以撤销，故该《执行裁定书》不具有确认涉案房产所有权的效力，即不能发生物权变动的效力，齐丽萍所述其享有先物权或者宣示物权的主张，不予支持。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，关于一房数卖的合同履行问题规定，“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，齐丽萍与李俊杰签订的《房产交易合同》虽为有效合同，齐丽萍自涉案房产交付后亦居住至今，但双方并未办理涉案房产更名过户的手续，齐丽萍不享有涉案房产的物权。刘薇与李俊杰签订的《房产买卖合同》系有效合同，刘薇为善意购房且支付了合理的对价，涉案房产亦于2015年6月18日已经变更登记在刘薇名下，故刘薇享有涉案房产的物权。依据上述法律规定，座落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋的所有权人应为刘薇。第四，关于刘薇的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，刘薇作为涉案房产的所有权人依法行使相应的物权，其有权要求齐丽萍迁出涉案房产，故对刘薇要求齐丽萍迁出涉案房产的诉讼请求，予以支持。关于刘薇要求齐丽萍赔偿三年来的租房费用及1,800,000元的利息直至返还房产为止的诉讼请求，因其未能在涉案房产中居住系源于齐丽萍、李俊杰和刘薇之间产生的纠纷所致，齐丽萍对于刘薇所受的损失无过错，故对其该项诉讼请求，不予支持。第五，关于如齐丽萍不享有涉案房产的所有权，则其损失的承担主体及承担数额如何确定。纵观本案，齐丽萍虽不享有涉案房产的所有权，但其本身并无过错，其所受损失应由相关责任人进行承担。因2005年6月9日齐丽萍与李俊杰签订《房产交易合同》时约定涉案房产的价款为670,000元，2015年李全有代理李俊杰将涉案房产出售给刘薇的价格为1,700,000元，结合齐丽萍自2005年至今在涉案房产中实际居住，故齐丽萍所受损失应以1,700,000元为限。首先，李俊杰在将涉案房产及房屋所有权证交付齐丽萍后，在与齐丽萍进行诉讼过程中以遗失补证的方式在工商银行森融支行办理个人抵押借款850,000元，其行为实属恶意，李俊杰应偿付齐丽萍1,700,000元。其次，李全有陈述因李俊杰向其借款一百多万元未予偿还，依据李俊杰向其出具的公证委托，其将涉案房产以1,700,000元的价格出售给刘薇。因李全有仅仅是李俊杰出售房产的代理人，其将涉案房产出售后应将收取的款项给付李俊杰，而非用此款直接扣留偿还李俊杰的欠款，因齐丽萍给付李俊杰购房款和偿还银行贷款本息共739,328.25元，故李全有应对李俊杰偿付齐丽萍所受损失1,700,000元中的739,328.25元承担共同给付责任。再次，依据《贷款通则》第二十八条的规定，“贷款人受理贷款申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”。本案中，工商银行森融支行作为向李俊杰发放贷款的贷款人应当按照规定对李俊杰提供的抵押标的物进行谨慎核实，这不仅是其义务，亦是其责任。依据其发放贷款时的调查报告，涉案房产无出租情况，这与兴华公司进行评估时未能进入涉案房产内部查勘系源于涉案房产有出租情况不一致，其提交的证据亦未能证明其为李俊杰发放贷款过程中已对抵押标的物即涉案房产的实际使用等情况尽到尽职调查的义务，导致涉案房产因设立抵押权而未能更名过户至齐丽萍名下，其对于齐丽萍所受损失存在过错，亦应承担相应的责任。依据《房地产估价机构管理办法》第二十九条规定，“委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所需的资料，并对其提供资料的真实性负责”；《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定，“房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露”。本案中，兴华公司出具﹝2010﹞第R114号《房地产抵押估价报告》仅对抵押物即涉案房产进行外部状况以及区位情况进行查勘，而内部装修等情况仅依据李俊杰以“房屋出租，不方便进屋拍照”为由而提供的照片进行的估价，兴华公司对于其所做评估未进行内部查勘而出具估价报告，进而工商银行森融支行为李俊杰办理了抵押贷款，导致齐丽萍因涉案房产存在抵押权而无法办理更名过户，兴华公司存在过错，亦应承担相应的责任。因工商银行森融支行于2012年撤并至工商银行大直支行，兴华公司系工商银行系统内享有办理贷款抵押物评估资质的机构，工商银行大直支行与兴华公司在办理上述贷款过程中分别实施的行为均存在过错，且对齐丽萍造成实际损失，故工商银行大直支行与兴华公司应对齐丽萍所受损失在960,671.75元（计算方式为：1,700,000元-739,328.25元）范围内承担连带责任。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决：一、齐丽萍于判决生效之日起三十日内与其同住家属携带全部物品从座落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋内迁出；二、李俊杰偿付齐丽萍所受损失1,700,000元；三、李全有对李俊杰偿付齐丽萍所受损失1,700,000元中的739,328.25元承担共同给付责任；四、工商银行大直支行与兴华公司对齐丽萍所受损失1,700,000元中的960,671.75元承担连带赔偿责任；五、驳回齐丽萍的诉讼请求；六、驳回刘薇的其他诉讼请求。以上判项中第二项至第四项确定的赔偿数额于判决生效之日起十五日内履行完毕。二审中，李全有举示了五份证据。证据一、个人贷款逾期归还单1份、借记卡账户历史明细单1份、个人贷款结清证明1份。拟证明：李全有代李俊杰结清了涉案房屋银行贷款及利息共832,767.11元，贷款后出售房屋实际所得房款为867,232.89元。证据二、银行流水8张，欠条4张，收据1张。拟证明：李全有与李俊杰之间存在真实的借贷关系，李俊杰向李全有借款1,210,600元，李全有售房所得170万，扣掉代为偿还的银行贷款，剩余房款不足以偿还李俊杰欠款，用剩余房款抵扣部分债务后，李俊杰尚欠李全有343,367.11元。证据三、同意书1份。拟证明：案涉房屋的出售经过了李俊杰的同意，且李俊杰配合了房屋出售的整个过程。证据四、（2018）黑01刑终494号刑事裁定书。拟证明：2014年开始李俊杰经济状况每况愈下，其透支信用卡并无力偿还，已经涉嫌信用卡诈骗罪在2015年5月20日被取保候审后其已知无法偿还李全有的借款，遂主动配合李全有将案涉房产予以出售，用于抵消所欠债务。证据五、公证委托书1份。拟证明：李全有与刘薇之间不存在恶意串通。证据六、证人出庭作证。拟证明：李俊杰同意李全有出售涉案房屋，并配合房屋出售时出具手续。齐丽萍质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据形成的时间是在2015年期间，在2015年之前，齐丽萍依据2010年法院的生效法律文书已经取得案涉房屋的所有权，该物权已经归齐丽萍所有，李全有及李俊杰无权在未经齐丽萍的同意下办理银行抵押贷款，并未经齐丽萍的同意，李全有将案涉房屋以偿还银行贷款的方式出售给刘薇。对证据二中银行流水真实性没有异议，对欠条的真实性和证明问题均有异议，银行流水的金额与欠据的金额并不一致，借据中并没有借款时间，无法确认李俊杰于何年向李全有借款，双方是否存在借贷关系，且其中一份借据是李志良，并非李俊杰向李全有出具，该借据的借款人也不是李俊杰，该借据所产生的借款金额不应由李俊杰承担。通过收据所体现的文字书写方式，其中一份借据李俊杰的签名是在收据页右边的底部，显然是李俊杰签的空白纸张后将收据的内容进行填充，该组证据不能证明李俊杰与李全有之间存在民间借贷以及存在债权债务关系，以及李全有有权代表李俊杰向刘薇出售房屋，与刘薇签订房屋买卖合同。对证据三真实性及证明问题均有异议，内容无法确认是李俊杰的真实意思表示，其书写时间为2015年6月6日，李俊杰在庭审笔录中已经明确表示没有向李全有交纳过房屋的钥匙，也没有陪同李全有及刘薇进行现场看房，并且李俊杰明确表示不同意李全有出售案涉房屋，其系将案涉房屋以公证的形式抵押给李全有。对证据四的真实性没有异议，但与本案没有任何的关联性。对证据五的真实性没有异议，与本案不具有关联性，不能证实刘薇与李全有之间不存在恶意串通，该公证书无法体现刘薇与李全有的真实意思表示。对证人证言的真实性有异议，其所陈述的事实与一审查明的客观事实不一致，刘薇陈述了看房的过程，在该看房的过程中并没有体现李俊杰有到场配合，刘薇明确阐述开房进户的过程均是李全有操作，并且李全有告知刘薇房屋存在租户。李俊杰向李全有出具的同意书，证人说是在看房之前，但是该同意书所形成的时间为2015年的6月6日，2015年6月6日是刘薇去看房的日期。证人陈述查询房屋是否存在产权瑕疵，是在交定金前，但交定金是在看房后的6月6日，该房屋在6月6日时依然存在着贷款没有结清，该贷款结清的时间是2015年的6月9日，2015年6月11日银行出具结算证明，上述事实可以说明证人进行了虚假陈述，所反映的并不是案件的真实情况，该证人证言不能证明其所要证明的目的。刘薇质证认为：对前五份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证人证言无异议。工商银行大直支行质证认为：对前五份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证人证言无异议。兴华公司质证认为：前五份证据与兴华公司没有关系，不予以质证，对证人证言无异议。本院认证意见：将结合相关案件事实对证据进行综合评判。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审对于齐丽萍与李俊杰之间的《房产交易合同》的效力认定正确，本院予以确认。关于李全有作为李俊杰代理人与刘薇签订的《房屋买卖合同》效力问题。李全有系依据李俊杰出具的公证书与购房人刘薇进行交易，刘薇在购房过程中，经过实地看房，并向李全有支付了合理对价，已经履行了购房人的必要注意义务，齐丽萍主张李全有与刘薇之间存在恶意串通，但其未举示充分证据予以证实，故一审对该房屋买卖合同效力的认定亦无不当。案涉房屋系因一房二卖而产生纠纷，齐丽萍此前占有案涉房屋有其合理依据，而刘薇作为案涉房屋登记的所有权人亦享有相应权利，一审依据相关法律规定判令案涉房屋为刘薇所有，齐丽萍从案涉房屋迁出并无不当。关于齐丽萍的损失赔偿问题。一审结合本案相关事实，确定齐丽萍损失数额为1,700,000元并无不当，齐丽萍主张应赔偿其损失4,000,000元的依据不足。关于赔偿责任义务主体问题。因案涉房屋在出售给齐丽萍后，李俊杰将案涉房屋及原产权证交付给齐丽萍。后李俊杰恶意补办了产权证，以案涉房屋为抵押向工商银行贷款，而兴华公司作为评估机构在对案涉房屋进行评估时，其未完全履行相应义务，在贷款审核中，兴华公司及工商银行大直支行存有过错，一审判令其在相应范围内对齐丽萍承担连带赔偿责任并无不当。李全有在李俊杰恶意补办产权证后，接受其委托出售案涉房屋，其未对案涉房屋相关权利状况、使用情况进行审慎核实，亦未举示证据证实李俊杰与李全有就案涉房屋达成债务抵销的合意，其主张存在法定抵销条件依据不足，李全有将案涉房屋出卖给刘薇并收取刘薇款项后，自行主张相关款项用于抵顶李俊杰欠付的款项，其行为侵害了齐丽萍的合法权益，一审判令李全有对齐丽萍所受损失中付购房款部分承担连带责任亦无不当。综上所述，齐丽萍、李全有、工商银行大直支行、兴华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由齐丽萍负担350元，由李全有负担350元，由中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行负担350元，由黑龙江兴华土地房地产估价有限公司负担350元。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇二〇年一月十七日书记员  周小倩