新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0302民初144号 原告（反诉被告）：喀什地区新华书店，住所地喀什地区喀什市慕士塔格东路11号。 法定代表人：古丽巴哈尔·麦麦提，总经理。 委托诉讼代理人：赵中利，新疆申达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景阳，新疆申达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：图木舒克新汉林药业有限公司，住所地图木舒克市屯垦东街鸿源市场。 法定代表人：高汉林，执行董事。 委托诉讼代理人：罗伟，新疆叶尔羌（图木舒克）律师事务所律师。 原告（反诉被告）喀什地区新华书店（以下简称新华书店）诉被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司（以下简称新汉林药业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，新华书店的委托诉讼代理人赵中利、景阳，新汉林药业公司的法定代表人高汉林、委托诉讼代理人罗伟到庭后因被告（反诉原告）提出反诉，重新排期。2019年8月26日，本案再次公开开庭审理，新华书店的委托诉讼代理人赵中利、景阳，新汉林药业公司的委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼。新汉林药业公司在庭审中要求对所涉案房屋的水、电、暖、消防及办公室楼道等项目的维修、改造费用进行价格评估，经到庭的原、被告双方选定评估鉴定机构后，本案中止审理。2019年12月17日，本案恢复审理，新华书店的委托诉讼代理人赵中利、景阳，新汉林药业公司的委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）新华书店向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付房屋租赁费533000元；2、判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付违约金159900元；3、被告（反诉原告）新汉林药业公司承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）新华书店在庭审过程中将第一项诉讼请求变更为“判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付房屋租赁费254512元”；将第二项诉讼请求变更为“判令被告（反诉原告）新汉林药业公司支付违约金80000元”。事实和理由：原告（反诉被告）新华书店将其所属位于图木舒克市新华书店综合楼一楼门面出租给被告（反诉原告）新汉林药业公司作为药店使用，自2013年5月1日至2015年4月30日，租赁期为两年，一楼门面租期届满，被告（反诉原告）新汉林药业公司续租了两年，一楼门面实际使用至2017年4月30日，租赁费每年114000元，实际应交租赁费456000元。原告（反诉被告）新华书店将综合楼的二、三楼出租的被告（反诉原告）新汉林药业公司经营医院使用，自2013年5月1日至2021年4月30日，租赁期为八年，其中第一、二年，每年租金为118000元；第三、四年，每年租金为147000元；第五、六年，每年租金为187000元；第七、八年，每年租金为250000元。租金按年支付，至起诉时二、三楼应交租赁费904000元。被告（反诉原告）新汉林药业公司一楼门面房四年的租金已经支付完毕，现欠付二、三楼租金254512元未付。此欠款经原告（反诉被告）新华书店多次催缴未果，现诉至法院。 被告（反诉原告）新汉林药业公司辩称，原告（反诉被告）新华书店要求被告（反诉原告）新汉林药业公司支付租金254512元不属实，1楼门面使用期限是2年而不是4年，且租金已经支付完毕，另原告（反诉被告）所诉的80000元违约金没有事实理由与法律依据。 被告（反诉原告）新汉林药业公司向本院提起反诉，反诉诉讼请求：1、请求原告（反诉被告）新华书店支付被告（反诉原告）新汉林药业公司维修改造新华书店综合楼水、电、暖、消防和原告（反诉被告）新华书店房间、楼道装修款项225227.56元。2、本案反诉费用及评估鉴定费用由原告（反诉被告）新华书店承担。反诉事实和理由：2013年5月1日，被告（反诉原告）新汉林药业公司与原告（反诉被告）新华书店签订两份《房屋租赁合同》，根据合同约定，被告（反诉原告）新汉林药业公司租赁原告（反诉被告）新华书店所有的位于图木舒克市新华书店综合楼一层两年，自2013年5月1日至2015年4月30日止；租赁二、三层经营使用，租期八年，自2013年5月1日至2021年4月30日止。因原告（反诉被告）新华书店的房屋不具备出租条件，被告（反诉原告）新汉林药业公司对新华书店综合楼全部消防管道、卫生间、地板、墙进行改造，更换了消防管道及消防设施，并对反诉被告的新华书店综合楼室内线路进行重新布置更换。同时对原告（反诉被告）新华书店使用的三楼办公室和楼道进行装修，共产生费用225227.56元。根据2019年6月13日双方达成的解除租赁合同协议第二条约定，以上费用原告（反诉被告）新华书店应当予以返还。现为维护反诉原告的合法权益，特向法院反诉。 针对反诉，原告（反诉被告）新华书店辩称，被告（反诉原告）新汉林药业公司提出的反诉请求没有事实理由与法律依据，装修改造是不存在的，其诉讼请求中的费用也应由被告（反诉原告）新汉林药业公司自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告（反诉被告）新华书店提交《门面租赁合同》一份、《房屋租赁合同》一份，欲证明原告（反诉被告）新华书店向被告（反诉原告）新汉林药业公司出租的新华书店一楼门面房合同签订时间是2013年5月1日，每年的租金11.4万元；合同期限为2年，实际租赁为4年；原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出租的新华书店二、三楼合同签订时间是2013年5月1日，合同租期为8年，第一、二年，每年的租金为118000元；第三、四年，每年的租金为147000元；第五、六年，每年的租金为187000元；通过双方合同约定，逾期缴纳租金将按照每逾期一天支付违约金千分之五。因原告（反诉被告）新华书店与被告（反诉原告）新汉林药业公司签订的门面租赁合同，约定租期为两年，且原告（反诉被告）新华书店未出示其他有力证据证明实际租期为四年，故仅对原告（反诉被告）新华书店提交的门面租赁合同的真实性、合法性予以确认。因原告（反诉被告）新华书店提交的房屋租赁合同，来源合法，内容真实，能够证实原告（反诉被告）新华书店所欲证明的部分待证事实，故本院予以确认。 2、原告（反诉被告）新华书店提交告知书、被告（反诉原告）新汉林药业公司出具的申请、原告（反诉被告）新华书店向被告（反诉原告）新汉林药业公司出具的催收欠款告知函，欲证明原告（反诉被告）新华书店向被告（反诉原告）新汉林药业公司催缴租金的事实；被告（反诉原告）新汉林药业公司超出一楼门面合同约定的租期，实际使用一楼门面为4年；2018年7月9日被告（反诉原告）新汉林药业公司向原告（反诉被告）新华书店出具的申请，证明被告（反诉原告）新汉林药业公司对欠款认可的事实；催收欠款告知函证明截至2018年12月17日被告（反诉原告）新汉林药业公司仍拖欠租金533000元的事实。告知、催收欠款告知函为原告（反诉被告）新华书店单方面制作的，没有被告（反诉原告）新汉林药业公司的签收确认，亦没有其他证据相印证，且无法证明一楼门面的实际租赁期限为四年，故对该组证据不予确认。 3、原告（反诉被告）新华书店申请证人贾某、闫某出庭作证，欲证明一楼门面租赁时间为四年。因两证人与原告（反诉被告）新华书店存在利害关系，故对该组证据本院不予确认。 4、原告（反诉被告）新华书店提交解除租房合同协议书复印件、租赁费财务情况表、财务支付凭证，欲证明解除租房合同协议复印件能够与被告（反诉原告）新汉林药业公司提供的解除租房合同协议原件相互印证，仅解除2013年5月1日签订的门面租赁合同；被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金827000元，一楼门面房四年的租金已经支付完毕。因解除租房合同协议表达的内容不明确，故对该份证据本院不予确认；租赁费财务情况表系原告（反诉被告）新华书店单方制作的，没有被告（反诉原告）新汉林药业公司签字确认，故对该份证据本院也不予确认；因财务支付凭证能如实反映被告（反诉原告）新汉林药业公司缴纳租赁费的情况，且被告（反诉原告）新汉林药业公司对该证据也无异议，故对该份证据本庭予以确认。 5、原告（反诉被告）新华书店提交图木舒克市新华书店综合楼水、电、暖、消防维修招标控制价造价书，欲证明原告（反诉被告）新华书店出租的房屋水、电、暖完备，被告（反诉原告）新汉林药业公司只可能进行维修，不需改造。此份证据无法证实原告（反诉被告）新华书店欲证明的问题，故对该份证据本院不予确认。 6、被告（反诉原告）新汉林药业公司提交解除租房合同协议、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书，欲证明涉案二、三楼房屋租赁合同于2013年5月1日签订2018年4月30日终止并解除；原租房合同终止时原告（反诉被告）新华书店与被告（反诉原告）新汉林药业公司双方同意互不追究法律责任；被告（反诉原告）新汉林药业公司租赁期间对所租房屋的装修及维修在合同解除后归原告（反诉被告）新华书店所有，本诉被告所垫付的各项维修改造费用作为折抵2018年之前所欠的租赁费。因解除租房合同协议表述的内容不明确，故本院对该份证据不予确认；对于法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书，因其来源合法，内容真实，故本院予以确认。 7、被告（反诉原告）新汉林药业公司提交竣工结算造价审核报告书、发票，欲证明被告（反诉原告）新汉林药业公司租赁原告（反诉被告）新华书店的涉案房屋期间对涉案房屋水、电、暖、消防改造，被告（反诉原告）新汉林药业公司垫付各项费用180036.19元；结算审核费用5000元；原告（反诉被告）新华书店与被告（反诉原告）新汉林药业公司双方选定并由法院委托鉴定的作出的评估；根据被告（反诉原告）新汉林药业公司提交的第一组证据第二条第二项的约定反诉原告垫付的改造费用抵扣拖欠的租赁费用。因该组证据来源合法，内容真实，能够证实被告（反诉原告）新汉林药业公司所欲证明的部分待证事实，故本院予以确认。 8、被告（反诉原告）新汉林药业公司提交说明、会计凭证（原件与复印件核对后，将原件退还给被告（反诉原告）新汉林药业公司），欲证明被告（反诉原告）新汉林药业公司租赁原告（反诉被告）新华书店的房屋期间对水、电、暖、消防维修改造的费用是由被告（反诉原告）新汉林药业公司垫付，垫付费用为225227.56元。因会计凭证中的收据不是正规发票，不符合证据的形式要件，故依据该组证据所算出的费用本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月1日，原告（反诉被告）新华书店将其所有的位于图木舒克市新华书店综合楼一楼门面出租给被告（反诉原告）新汉林药业公司作为药店使用，租赁期为两年，租赁费114000元/年。原告（反诉被告）新华书店还将综合楼的二、三楼出租给被告（反诉原告）新汉林药业公司经营医院使用，自2013年5月1日至2021年4月30日，租赁期为八年，其中第一、二年，租金为118000元/年；第三、四年，租金为147000元/年；第五、六年，租金为187000元/年；第七、八年，租金为250000元/年，租金按年支付。 另，被告（反诉原告）新汉林药业公司在租赁原告（反诉被告）新华书店的房屋期间对水、电、暖、消防进行了维修、改造，花费180036.19元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于一楼门面房的租赁期和租赁费的问题，因原告（反诉被告）新华书店未提交证据证明实际租期为四年，故根据双方在2013年5月1日签订的合同，本院认定一楼门面房的租赁期为两年，两年的租赁费为228000元；关于二、三楼门面房租赁费的问题，根据双方签订合同的约定：第一、二年，租金为118000元/年；第三、四年，租金为147000元/年；第五、六年，租金为187000元/年；第七、八年，租金为250000元/年，故至起诉时被告（反诉原告）新汉林药业公司应向原告（反诉被告）新华书店支付租赁费904000元；两项合计被告（反诉原告）新汉林药业公司应向原告（反诉被告）新华书店支付租赁费1132000元，被告（反诉原告）新汉林药业公司已支付租赁费827000元，余欠原告（反诉被告）新华书店租赁费305000元，现原告（反诉被告）新华书店扣除楼上三间原告（反诉被告）新华书店所占用的房间及相关费用，要求被告（反诉原告）新汉林药业公司支付租赁费254512元符合法律规定。关于原告（反诉被告）新华书店主张被告（反诉原告）支付违约金80000元的诉讼请求，综合本案的实际情况，本院酌定以254512元为基数，自起诉之日起，即2019年4月24日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金为宜。对于被告（反诉原告）新汉林药业公司的反诉请求，根据原告（反诉被告）新华书店、被告（反诉原告）新汉林药业公司双方签订的《门面租赁合同》第十条约定：“乙方需要装修门面和房屋，需经甲方同意由乙方自行投资装修，且不能擅自改变房屋结构，合同到期后，对房屋的装修甲方不承担任何费用”。故原告（反诉被告）新华书店对一楼门面房的维修、改造、装修不承担责任。根据原告（反诉被告）新华书店与被告（反诉原告）新汉林药业公司签订的《房屋租赁合同》第四条第二款：“租赁期间因使用该房屋正常发生的水、电气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担。”及第六条第二款：“返还房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装饰装修所添置的未形成附合的装饰装修部分，即可以分离的设施设备和器具等，乙方有自由处置权。已形成附合的部分，如租期届满或乙方违约原因解除合同的，无偿留给甲方。”故原告（反诉被告）新华书店对二、三楼的维修、改造、装修不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）喀什地区新华书店租赁费254512元。 二、被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）喀什地区新华书店违约金（自2019年4月24日起以254512元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决给付之日止）； 三、驳回被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6318元，由原告（反诉被告）喀什地区新华书店负担1511元，被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司负担4807元（原告（反诉被告）喀什地区新华书店已预交，被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）喀什地区新华书店）；反诉案件受理费2340元，由被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。 审 判 长 张俊明 审 判 员 李 娜 审 判 员 秦俊林 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 范盼盼 书 记 员 肖美玲 1