陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                           （2019）陕0116民初11790号 原告（反诉被告）：郝雯，女，汉族，1983年8月26日生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：柳卫武，男，汉族，1966年11月12日生，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：柳大伟，系柳卫武之兄。原告（反诉被告）郝雯与被告（反诉原告）柳卫武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月21日、2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郝雯、被告（反诉原告）柳卫武及其委托诉讼代理人柳大伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝雯向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告已交付、未使用的房租5100元、押金2350元共计7450元；3、判令被告向原告支付另行租用房屋的损失2000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月7日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告租用被告柳卫武的位于西安市高新区XX园XX区XX号楼XX单元XX室的房屋一套，每月租金2350元，房屋押金2350元，租赁期限自2018年5月25日至2019年5月24日。原告按时向被告支付了租金。租赁合同到期前，因原告无法按时搬离，向被告提出续租两个月的要求，被告同意续租后，原告于2019年5月24日向被告支付了两个月的房租5100元。2019年5月24日晚，该房屋的地板因热胀冷缩而爆裂，原告立即联系了被告，被告查看后让原告挡住爆裂部位绕道行走凑合两个月，原告不同意；之后，房屋内的地板不断爆裂，已出现大面积爆裂无法行走的情况。另外，被告房屋内的吊柜突然掉落，热水器也不能正常使用，原告多次要求被告修复均遭到被告搪塞。为了老人和孩子的人身安全，原告于2019年5月29日开始在外租房居住。根据法律规定，被告拒绝修复房屋已构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告柳卫武辩称：原、被告签订的租赁合同及续租两个月的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行，原告所称的地板因“热胀冷缩”爆裂的事实，不符合自然界的热胀冷缩规律；客厅地板翘起爆裂，是原告使用钢丝床不当造成的，还与原告的孩子骑滑板车、以及原告将电动摩托车推入室内有直接的因果关系；客厅是放置沙发和茶几、长条柜的地方，原告却把原来的沙发和茶几搬至别处，在客厅铺上两张钢丝床，这属于未经被告同意对房屋重新进行装饰的行为，还属于将客厅改为卧室使用的行为，违背了房屋的使用性质；原告没有按照约定的方法使用租赁物，致使客厅地板损坏，原告应按合同约定承担维修义务。厨房的吊柜安装的很结实很安全，是原告未经被告同意、害怕有危险自行卸下的，原告应承担将吊柜恢复原状的责任。房屋的热水器被原告用坏之后，被告让人去修理时原告不在家，后来原告承诺自己找人维修热水器，但原告一直没有修理热水器，并非被告搪塞不修。原告在2019年5月24日补签合同后反悔，并于2019年5月25日至5月28日要求解除合同，但因原告欠2018年12月至2019年5月的水费未交，所以，物业部门拒绝给原告开出门证；直至2019年6月28日原告才补交了水费。在地板损坏之后，原告首先把责任全推给被告，并且限被告在三天内维修，没有给被告充分的维修时间就离开房屋；被告在6月1日、6月5日、6月15日、6月22日多次敲门维修无人，原告还在房门上贴封条，致使被告无法维修；房屋内只有客厅地板出现了翘起挤压，走廊、饭厅、大居室、小居室、厨房、厕所等地板完好，不影响居住，原告没有履行房屋交接手续，还有大部分物品占据着房屋，理应承担6月的房屋租金2550元及物业费150.08元；发生纠纷后，原告没有履行通知被告解除合同的行为，说明原告愿意继续履行合同，而被告在6月27日发催告通知原告解除合同。原、被告的合同在2019年7月24日已经到期，原告的解除权已经消灭。在2019年7月24日之前，被告多次催促原告腾房，原告均予拒绝；之后，原告继续占有被告的房屋，被告有权要求扣除押金2350元；原告还应承担2019年6月和7月的物业费；原告另行租房的费用2000元，是原告生活必须支付的开销，与被告无关。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告柳卫武提出如下反诉请求：1、依法维持原、被告于2019年5月24日到2019年7月24日签订的房屋租赁合同；2、依法维持郝雯所交付的5100元房租归柳卫武，由郝雯缴纳2019年6月和7月的物业费300.16元；3、由郝雯恢复吊柜原状、维修房屋热水器至能正常使用；4、依法责令郝雯按照合同约定搬清房屋；扣除郝雯已交租房押金2350元，扣除后不足弥补的损失，请求法院予以增加；由郝雯按照每天85元的标准承担自2019年7月25日起至2019年8月23日止的房屋占用费、按照每天5元的标准承担自2019年7月25日起至2019年8月23日止的物业费，两项费用共计2700元；5、依法责令郝雯恢复房屋客厅地板瓷砖设施至原来标准；6、依法责令郝雯向柳卫武腾出房屋；7、由郝雯承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月7日，原、被告签订了房屋租赁合同，柳卫武将位于紫薇田园都市B区2 号楼3单元301室的两室一厅的房屋出租给郝雯，一年期满后，双方于2019年5月24日签署了2019年5月24日至2019年7月24日的续租合同，注明“原合同的事项继续有效”；5月24日晚，郝雯以地砖热胀冷缩爆裂为由要求解除合同，但其主张的地板爆裂原因无法让人信服，客厅地砖爆裂是郝雯改变客厅用途、在客厅铺设两张钢丝床、钢丝床有弹性、郝雯的两个孩子经常在钢丝床上蹦跳、钢丝床的8个钢管床腿对地板撞击力大，以及郝雯将电动摩托车放置客厅、郝雯孩子的滑板车使用不当等原因造成，郝雯未按租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，自己有权要求解除合同并赔偿损失；在合同期满后郝雯又继续占用房屋，应当承担这段期间的房屋租赁费和物业费；吊柜是郝雯私自卸下的，应当由郝雯恢复原状；热水器是郝雯答应自行修理的；房屋租期届满后，郝雯过期搬离房屋，自己有权依据合同约定扣除郝雯缴纳的房屋押金2350元作为违约金，郝雯还应继续承担实际占用房屋期间的租金和物业费，请求法院支持自己的各项反诉请求。反诉被告郝雯辩称：原、被告签订续租合同之后，续租期限自2019年5月24日至2019年7月24日，因柳卫武在地板爆裂后拒绝修复，导致房屋无法正常使用，自己在2019年5月24日之后并未居住该房屋，并告知柳卫武如果不按期维修就解除合同；之后自己也及时起诉到法院，故柳卫武应当退还自己交纳的两个月的房租和房屋押金；柳卫武不及时维修房屋，还以辱骂、威胁、恐吓等手段回应自己。自己多次要求搬离房屋，但柳卫武拒绝开具出门证，导致自己无法搬离房屋，因此产生的所有费用和责任均应由柳卫武承担；柳卫武在7月23日通知自己搬离房屋，但自己在7月27日前去搬家时，发现柳卫武已将房屋门锁更换，自己无法搬家，柳卫武的行为视为已经强行收回房屋。房屋客厅地板爆裂的原因与自己无关，自己并未使用过钢丝床，自己只有两个木板床；正常铺设的房屋地板瓷砖，不会因为小孩的滑板车、老人电动车及床等外力造成爆裂。柳卫武安装的吊柜是15年前安装的，而且是用木楔固定到墙上，木楔年久腐朽使得柜体掉落，自己在吊柜将要掉落之前将吊柜拆下放置，故不存在修复吊柜的义务。柳卫武的热水器已超过使用期限，热水器打不着火不是自己刻意破坏造成，自己没有维修义务。柳卫武的各项反诉请求均不成立，请求法院查明事实，秉公处理。经审理查明：2018年5月7日，郝雯和柳卫武签订了房屋租赁合同，约定的主要内容有：柳卫武将位于西安市高新区XX园XX区XX号楼XX单元XX室的房屋出租给郝雯使用，每月房租2350元；郝雯向柳卫武缴纳保证金2350元，合同终止履行后，郝雯将所有费用结清、且房屋设施完好无损时柳卫武全额将保证金退回给郝雯；租赁期限自2018年5月25日至2019年5月24日；合同期内任何一方需要解除合同需提前一个月通知对方。该合同履行完毕后，郝雯和柳卫武于2019年5月24日补签了一份租赁合同，约定的主要内容有：郝雯续租房屋两个月（从2019年5月24日到2019年7月24日），续租期间租金每月2550元、两个月5100元，到期后郝雯须搬清且房屋完好无损，过期一日扣除月租押金2350元，原合同的事项继续有效。郝雯于2019年5月24日向柳卫武交付了5100元房租。2019年5月24日晚，郝雯承租的房屋内，客厅的地砖开始爆裂。郝雯向柳卫武发送了客厅地砖爆裂的短信、图片和视频，柳卫武和物业公司也于5月25日到达现场查看了地砖爆裂的情况。郝雯认为地砖爆裂是热胀冷缩导致的，并认为涉案房屋因此不能正常使用，于2019年5月25日发短信和微信通知柳卫武在5月28日之前修复地板、热水器和吊柜，否则解除合同，并要求柳卫武退回5100元房租和2350元押金。2019年5月29日，郝雯准备搬走要求物业公司开具出门证时，物业公司征求柳卫武的意见后按照柳卫武的要求没有向郝雯开具出门证，郝雯未能搬走。2019年5月30日，郝雯通知柳卫武，认为柳卫武没有及时履行维修义务，租赁合同已经解除，要求柳卫武尽快出面解决纠纷。2019年5月30日，郝雯在涉案房屋的房门上贴上了封条。双方为此纠纷还曾向公安机关报警，郝雯也于2019年6月14日以房屋租赁合同纠纷将柳卫武起诉到本院。柳卫武于2019年6月27日通过微信向郝雯发送了解除合同“催告”，同意解除合同，要求郝雯搬离房屋。2019年6月28日，郝雯向物业公司缴纳了涉案房屋在2019年6月底之前的水费。2019年6月28日，郝雯起诉柳卫武的房屋租赁合同纠纷案件因故由本院裁定按撤诉处理。2019年7月12日，郝雯再次提起本案诉讼，要求解除合同、并由柳卫武退还租金5100元、退还押金2350元并承担损失2000元。2019年7月23日，柳卫武要求郝雯在7月24日之前搬离房屋， 2019年7月25日，柳卫武将涉案房屋的门锁打开，进入房间查看了现状拍摄了照片，并更换了门锁。2019年7月27日，郝雯准备搬离房屋时，发现涉案房屋的门锁已被柳卫武更换，故未能搬走。2019年8月2日，柳卫武在本诉案件的审理过程中提出反诉。2019年8月23日，在本院主持下，郝雯向柳卫武腾交了涉案房屋。庭审中，郝雯和柳卫武均坚持各自的诉讼请求和答辩意见，不同意对方的诉讼请求。郝雯举证了地板爆裂的图片和视频、郝雯与柳卫武一方的微信聊天记录和短信记录、双方发生矛盾后的报警记录、双方的通话录音、吊柜的照片和热水器的照片、郝雯在海棠别馆的租房收据等证据，用以证明本诉的诉讼请求成立。柳卫武举证的主要证据有：两份租赁合同（收条）、郝雯在客厅摆放的钢丝床（实际为竹板床）的照片、儿童滑板车的照片、邻居李某某的书面证言（内容主要为：李某某见过郝雯将电动摩托车推入房间）、吊柜的照片、2019年5月30日发现郝雯张贴封条的照片、房屋现状照片（用以证明除客厅外、其余房间地板完好，房屋可以居住）、柳卫武对涉案房屋缴纳了2019年6月、7月、8月物业费的票据、物业公司工作人员刘军刚的书面声明（主要内容为：刘军刚承认在2019年5月25日下午查看涉案房屋时所说的地砖爆裂原因为“热胀冷缩”系刘军刚的个人主观推测，不能作为证据）、2019年9月1日柳卫武支付地砖修复费用6625元的票据，用以证明其反诉请求成立。柳卫武和郝雯相互否认对方证据的证明目的。本案争议的关键在于涉案房屋客厅地砖爆裂的原因，郝雯认为是地砖铺设质量的问题、以及热胀冷缩导致的自行爆裂，柳卫武认为是郝雯使用不当导致的。合议庭经研究认为，郝雯在客厅铺设竹板床（并非钢丝床）的行为、郝雯的孩子在客厅内玩儿童滑板车的行为、以及郝雯将电动摩托车推入房间的行为均属于正常使用和居住房屋的行为，房屋地砖是否平整确实会影响到人在房间内的行走安全问题，保持房间内地砖平整的责任、以及地砖爆裂的维修责任均在出租方、即柳卫武一方，遂当庭释明地板爆裂原因的举证责任在柳卫武一方，并询问柳卫武是否对地板爆裂原因申请司法鉴定，柳卫武一方明确答复不申请司法鉴定。经询，原、被告双方的调解意见分歧较大，调解未果。本院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案涉案房屋的客厅地砖爆裂的原因，本院已确定举证责任在柳卫武一方，但柳卫武举证的证据不足以证明是郝雯的不当使用行为造成了地砖爆裂，柳卫武也并未对此申请进行司法鉴定，故本院对柳卫武主张的地砖爆裂原因系郝雯造成的意见不予采信。同时，地砖爆裂后的维修责任应由房屋的出租人柳卫武承担，在柳卫武没有及时维修的情况下，确实会在一定程度上影响到房屋使用人在房间内的行走安全问题，承租人郝雯有权要求出租人柳卫武及时维修、并在柳卫武没有及时履行维修义务的情况下，郝雯有权行使法定解除权。根据法律规定，郝雯提出的附条件的解除合同通知在2019年5月25日已经发出，柳卫武并未在三日内有任何维修行为，郝雯在2019年5月30日再次发出解除合同通知确认了解除合同的情况，该解除合同的通知到达柳卫武之后，柳卫武如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力，但柳卫武并未提起诉讼或仲裁，所以，应依法判决认定双方的房屋租赁合同关系已经于2019年5月30日解除。根据合同法的规定，合同解除之前，郝雯应继续承担缴纳房租的义务；合同解除之后，即不用承担此项义务。所以，本诉原告郝雯要求本诉被告柳卫武退还租金的诉讼请求中，郝雯有权要求退还2019年5月31日至2019年7月24日共计55天的租金、即2550元÷30×55=4675元，其超出上述费用的租金返还要求，证据不足，应予判决驳回。本诉原告郝雯对于其要求柳卫武赔偿其另行租房的损失2000元的诉讼请求，只有一份收条为证，证据不充分，应予判决驳回。反诉原告柳卫武的反诉请求中，其要求维持租赁合同的反诉请求不能成立，应予判决驳回；其要求维持5100元的房租归柳卫武所有的诉讼请求中，只能支持其中5100元-4675元=425元的诉讼请求，超出该数额的诉讼请求不能成立，应予判决驳回；因合同在2019年5月30日已经解除，反诉原告柳卫武要求郝雯承担2019年6月和7月物业费的诉讼请求，缺少证据支持，应判决驳回。因郝雯在使用涉案房屋期间确实拆卸了吊柜，郝雯对于其拆卸吊柜的合理原因并未提供证据予以证明，所以，在房屋租赁合同解除后，郝雯负有恢复吊柜原状的义务，但因本案双方矛盾较为激化，郝雯重新返回涉案房屋恢复吊柜原状的必要性不大，从一次性解决纠纷的目的出发，可由郝雯向柳卫武支付200元的吊柜安装费，该费用完全可以从郝雯交付的房屋押金2350元中予以扣除；所以，本诉原告郝雯要求本诉被告柳卫武退还房屋押金2350元的诉讼请求中，可在扣除200元的吊柜安装费之后、判决由柳卫武向郝雯退还2150元，郝雯超出该数额的押金退还请求，应予判决驳回；同时，反诉原告柳卫武要求郝雯恢复吊柜原状的诉讼请求，应予判决驳回。至于反诉原告柳卫武要求郝雯维修热水器的反诉请求，缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。在地砖爆裂现象发生之后，郝雯和柳卫武本应良好沟通并及时协商解决纠纷，却因沟通方式不当导致矛盾激化，双方对此均有过错，应予批评。本案原、被告发生纠纷之后，郝雯未能及时搬离涉案房屋，主要与柳卫武一方不同意物业公司向郝雯出具出门证有关，还与柳卫武私自为涉案房屋的房门换锁有关，所以，柳卫武要求郝雯承担未及时搬清房屋的违约金之反诉请求，证据不足，理由不充分，应予判决驳回。地砖爆裂并非郝雯导致，反诉原告柳卫武要求郝雯恢复地砖原状的反诉请求亦应判决驳回。因郝雯在本案诉讼过程中、在本院主持下已经于2019年8月23日从涉案房屋中搬走，故反诉原告柳卫武要求郝雯腾交房屋的请求，可以判决支持，但实际已经履行。本案原、被告的其余诉、辩称意见均不成立，本院均不采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认本诉原告郝雯和本诉被告柳卫武之间的房屋租赁合同已经于2019年5月30日解除；二、本判决生效后十日之内，本诉被告柳卫武向本诉原告郝雯退回房屋租金4675元；三、本判决生效后十日之内，本诉被告柳卫武向本诉原告郝雯退回租房押金2150元；四、驳回本诉原告郝雯的其余诉讼请求；五、反诉被告郝雯向反诉原告柳卫武交付的5100元房租中的425元归柳卫武所有，柳卫武不用向郝雯返还此款；六、反诉被告郝雯向反诉原告柳卫武腾交涉案房屋（该行为已经于2019年8月23日履行完毕）；七、驳回反诉原告柳卫武的其余反诉请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，郝雯已预交，由郝雯自行承担10元，由柳卫武承担40元；反诉案件受理费25元，柳卫武已预交，由柳卫武自行承担20元，由郝雯承担5元；上述费用相互抵扣之后，由柳卫武在判决生效后十日之内向郝雯支付受理费35元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      杨红雨审  判  员      范建峰人民陪审员      高永社                         二〇二〇年   一   月  六  日 书  记  员      郑馨羽  1