江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14842号原告（案外人）：赵清明，女，1990年3月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杰，江苏雅凯律师事务所律师（实习）。被告（被执行人）：周浪，男，1970年7月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（申请执行人）：孙九英，女，1975年2月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：张智，江苏勤辉律师事务所律师。原告赵清明与被告周浪、孙九英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告赵清明的委托诉讼代理人孙高波、被告周浪、被告孙九英及其委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：孙九英与周浪民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月24日立案，在诉讼中，依孙九英的申请，本院于2017年7月28日作出（2017）苏1322民初11971号民事裁定，裁定对被告周浪所有的位于沭阳县沭城街道峰尚国际小区1号楼2单元1701室房屋予以查封。本院于2017年8月23日作出（2017）苏1322民初11971号民事调解书。内容为：“一、被告周浪欠孙九英款380000元及利息，由被告周浪于2017年8月25日前给付原告350000元，余款孙九英自愿放弃；如周浪到期未还，则孙九英可申请强制执行。二、双方关于本案再无其他争议。三、案件受理费7000元，减半收取3500元、保全费2438元，合计5938元，由孙九英负担”。该民事调解书发生法律效力后，根据孙九英的申请，本院于2017年8月28日立案执行，案号为(2017)苏1322执6516号。赵清明以本院查封的位于沭阳县沭城街道峰尚国际小区1号楼2单元1701室房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年9月3日，本院作出（2019）苏1322执异97号执行裁定，驳回赵清明的异议请求。原告赵清明向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院对位于沭阳县沭城街道峰尚国际小区1号楼2单元1701室房屋的执行。依据的事实和理由：2017年6月14日，原告与被告周浪签订一份房屋买卖合同，被告周浪以634318.49元的价格将其购买的位于沭阳县沭城街道峰尚国际小区1号楼2单元1701室出售给原告，付款方式为合同签订时付款300000元，剩余银行按揭贷款334318.49元由原告偿还，并约定因该房屋暂无法办证，无法完成过户，如能正常办理产权证，则无条件过户给原告，过户费用由原告负责。合同签订后，被告周浪即将房屋及房屋的相关手续交给原告，原告对该房屋进行装修后于2017年8月交给亲戚徐银娣居住至今。被告孙九英在其诉被告周浪民间借贷纠纷一案中，申请沭阳县人民法院对涉案房屋予以查封，沭阳县人民法院于2017年7月28日作出（2017）苏1322民初11971号民事裁定，裁定对涉案房屋予以查封。后沭阳县人民法院作出（2017）苏1322民初11971号民事调解书，因被告周浪未履行调解书载明的付款义务，被告孙九英申请强制执行，现沭阳县人民法院拟对涉案房屋进行评估拍卖。原告认为，在涉案房屋被查封前，自己已经与被告周浪签订房屋买卖合同，支付了大部分款项，并实际占有该房屋，未办理过户手续系该房屋尚不具备办理不动产产权登记条件，未办理过户手续原告不存在过错，沭阳县人民法院对该房屋采取执行措施是错误的。被告周浪辩称：因为借原告的钱，我将涉案房屋抵押给原告。我与原告不存在房屋买卖关系。被告孙九英辩称：1.在签订涉案房屋买卖合同时，原告知晓涉案房屋仍有银行贷款未处理，也知晓涉案房屋无法办理产权转移登记手续，无法完成过户。2.涉案房屋买卖款共计634318.49元，从房屋交易价格来看，明显低于当地市场价格。原告有协助被告周浪转移财产的可能。3.原告主张的排除阻止执行理由不充分，无合法依据，请求驳回原告的诉请。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告与周浪于2017年6月14日签订的房屋买卖合同、周浪出具的收条、原告的手机银行交易记录，证明原告于当日向被告周浪支付300000元首付款中的150000元，证明双方系房屋买卖合同关系，且原告按合同约定付清了首付款。2、商品房买卖合同、首付款、维修基金、契税原始票据，周浪于合同签订当日将持有的涉案房屋手续一并交付给原告。3、装修时购买相关材料及支付相关费用的票据，涉案房屋所在地的物业部门催交水电费通知、原告于2018年12月29日支付物业费票据，入住前，原告为涉案房屋所使用的燃气开户及投保的证据（上述证据中的名称均为周浪，但相关手续均由原告办理），证明原告实际入住涉案房屋。4、物业部门于2018年12月29日出具的原告入住证明，原告于2018年8月底入住房屋至今。5、原告整理的偿还银行按揭贷款清单，证明在房屋交付之后，原告共归还了9笔银行按揭贷款，起止日期为2017年7月至2018年5月，期间共计11个月贷款，由原告偿还。被告周浪对原告提供证据的质证意见为：只能证明原告住了以后，费用是她交的，原告应当是在2017年8月搬进去居住的，我之前装修了近二万多元。首付款只有150000元，另外是200000元借款，但是我已经还了75000元，还余下125000元，计算好利息一共是195000元。原告于当天转了150000元，我又于当天向被告打了一个50000元借条。现在这个借条还在原告手中，包括我之前的200000元借条也还在原告处，我的学府花苑小区的房屋合同也还在原告处。被告孙九英对原告提供证据的质证意见为：对商品房买卖合同及付款凭证无异议，能够证实涉案房屋系周浪购买，并且相应的燃气等名称均为周浪，并非原告名字。对相关收据真实性无法确认，不发表意见，即使相关还款是真实的，也只能证明原告对被告周浪享有金钱债权，并非对涉案房屋享有所有权。对原告提交的物业部门证明的真实性不认可。被告周浪为支持其诉讼观点向本院提供了如下证据：被告周浪与原告的通话录音、微信记录，证明涉案房屋系抵押给原告的。原告对被告周浪提供证据的质证意见为：1.被告周浪提供的对话录音系原告与被告周浪的对话，但录音中涉及的房屋系沭阳县学府花苑28号楼2单元602室房屋，周浪因借原告款未还，后经原告催要，被告周浪于2016年4月5日出具一张欠条给原告，承诺于2016年5月5日前还清欠原告的200000元借款，若逾期未还则沭阳县学府花苑28号楼2单元602室房屋归原告所有。被告提供录音中涉及的房屋即该套房屋，与本案中峰尚国际的房屋无关，本案的房屋系被告周浪主动提出以房抵债，后双方协商，确定了房屋的价格，并约定首付300000元，欠款200000元抵冲首付款后，原告将剩余的款项支付给被告，该房的买卖协议是双方的真实意思表示，且已经实际履行。2.被告周浪提供的微信聊天记录属实，但聊天内容与本案无关联性。被告孙九英对被告周浪提供证据的质证意见为：1.对通话录音及微信聊天的真实性无异议。2.从通话录音的形成时间来看，可以印证赵清明为催债强行占有周浪房屋的时间在双方于2017年6月14日签订的房屋买卖合同之前。3.从双方的微信聊天记录内容可以证实，2017年6月14日之前，双方从未形成买卖涉案房屋的合意，只是因赵清明催债紧，并且强行非法占有房屋，周浪被迫同意以房屋作为归还借款的抵押，而真实意思并非是出卖房屋；赵清明强行占有周浪房屋后，周浪也一直在催要借款凭证的原件，但赵清明一直都以各种理由推延，拒绝归还，直至现在仍保留。如果涉案房屋已经出售给赵清明，赵清明不可能至今仍持有借款凭证。结合周浪提供的两组证据，可以充分印证双方并不存在房屋买卖的事实，只是以该房屋用作借款的担保。无权排除涉案房屋的强制执行措施。本院认证意见为：（一）对原告提供的证据1-5的真实性予以认定。原告提供的证据1-2能够证明原告与被告周浪在2017年6月14日签订书面买卖合同，周浪将涉案房屋的相关手续转交给原告持有。本院对原告提供的部分装修时购买相关材料票据关联性不予认定。原告提供的2017年8月之前的相关票据名称系周浪，不能证明系原告交纳。原告提供的证据3-4能够证明原告已实际入住、使用涉案房屋，而被告周浪认可原告系2017年8月入住且有证据4物业部门证明相印证，物业部门的证明效力相对较高，本院对原告实际入住、使用涉案房屋的时间以其提供的证据4物业部门证明为准。（二）本院对被告周浪提供的录音资料、微信记录真实性予以认定。被告周浪提供的证据不足以证明涉案房屋系抵押，只能证明原告与被告周浪对债务处理的过程。另查明：2017年6月14日，原告与被告周浪签订房屋买卖合同，周浪将其沭阳县沭城街道峰尚国际小区1号楼2单元1701室房屋出售给原告，约定该房的总价为634318.49元，银行欠款334318元，合同签订原告付款300000元，银行欠款334318元由原告偿还。当日，原告出具购房款收据300000元给周浪，其中有150000元系之前周浪的借款冲抵，另150000元由原告转账给周浪。合同签订后，周浪将房屋相关手续交付原告。2017年8月底，原告实际入住涉案房屋。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告周浪在本院查封之前签订有涉案房屋买卖合同，但是，原告支付的购房款中有150000元系其对被告周浪享有的债权冲抵，该部分款项性质属于以房抵债，而在此期间，被告周浪尚欠申请执行人及他人款项，被告周浪与原告的以房抵债行为明显存在选择性抵债的情形，损害了申请执行人或其他债权人公平受偿的权益。原告提供物业部门的证明记载原告的实际入住时间为2017年8月底，应认定原告实际占有涉案房屋时间在本院查封之后。且原告明知涉案房屋存在抵押等权利限制，涉案房屋无法办理过户登记，应认定系原告自身原因。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告赵清明的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费80元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  史 明人民陪审员  陈兴德二〇二〇年一月二日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。