文书内容贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初2607号原告：袁庆举，男，1985年05月06日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：邓伟，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁庆国（与原告袁庆举系兄弟关系），男，住贵州省贵阳市云岩区。被告：修文县龙场镇新水村村民委员会，住所地贵州省修文县龙场镇文城逸都B区新水村综合楼。负责人：任伟，该村党支部书记。被告：贵州晟嘉置业有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇文城逸都C区1幢2层4号。法定代表人：袁东升，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文远东（该公司员工），男，住四川省岳池县。被告：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道碧璟苑1-2单元1-2层。法定代表人：陈忠斌，该公司执行董事。原告袁庆举与被告修文县龙场镇新水村村民委员会（以下简称修文县新水村委会）、贵州晟嘉置业有限公司（以下简称贵州晟嘉公司）、修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称修文冠荣公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁庆举的委托诉讼代理人邓伟、袁庆国，被告修文县新水村委会党支部书记任伟、贵州晟嘉公司委托诉讼代理人文远东到庭参加诉讼，被告修文冠荣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告袁庆举向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付房屋安置过渡费714226.70元（按房屋面积855.02㎡，每月20.00元/㎡，从2015年07月22日起计算至2019年01月15日止）；2.三被告向原告支付逾期支付安置过渡费的滞纳金91589.388元（按年利率6%，以每年欠付房屋安置过渡费为基数分段计算，从2015年07月22日起计算至2019年01月15日止）；3、三被告向原告支付房屋面积差价452480.875元（房屋面积差为500㎡-433.75㎡＝66.25㎡，按6829.90元/㎡计算）；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2014年07月22日，经修文县人民政府批复，由被告修文县新水村委会组织实施一、二组城中村改造项目，因资金不足，被告修文县新水村委会通过招商引资的方式与被告贵州晟嘉公司达成投资合作协议。原告的房屋位于改造区域，为响应政府建设，原告积极配合拆迁工作与被告修文县新水村委会达成了《集体收益分配协议》，由被告贵州晟嘉公司和修文冠荣公司作为履约担保方共同进行担保。原告按照协议内容积极配合拆迁工作并于规定时间内搬离房屋。《集体收益分配协议》第九条约定投资方进场开工24个月后交付房屋，超期按国家规定支付过渡费，被告贵州晟嘉公司和修文冠荣公司于2019年01月15日向原告交付安置房屋。但截至2019年01月15日，被告修文县新水村委会仅向原告支付2014年07月22日至2015年07月22日期间共计12个月的房屋过渡安置费102602.40元，2015年07月22日至2019年01月15日期间的房屋过渡安置费合计714226.70元尚未支付给原告。同时，协议明确约定被告修文县新水村委会向原告交付拆迁安置房屋套内面积共计500㎡，但原告实际得到的房屋套内面积只有435.31㎡，分别为文城逸都3幢1单元×层×号房屋套内面积73㎡，文城逸都3幢3单元×层×号房屋套内面积73㎡，凯悦鑫城C2-×-×房屋套内面积96.45㎡，凯悦鑫城C2-×-×房屋套内面积96.45㎡，凯悦鑫城C1-×-×房屋套内面积96.41㎡，故三被告应当按照房屋实际面积差向原告支付房屋差价441826.231元。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。在诉讼过程中，原告变更其第三项诉讼请求为：三被告向原告支付房屋面积差价441826.231元（房屋面积差为500㎡-435.31㎡＝64.69㎡，按6829.90元/㎡计算）。被告修文县新水村委会辩称，原告并非修文县新水村本地村民，属于外来户。修文县新水村城中村改造是由被告贵州晟嘉公司和修文冠荣公司作为履约担保方，故相关责任应当由被告贵州晟嘉公司和修文冠荣公司承担，被告修文县新水村委会没有能力承担，其余意见以被告贵州晟嘉公司意见为准。被告贵州晟嘉公司辩称，1.被告贵州晟嘉公司的担保行为未经公司股东会或者董事会决议同意，根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，该担保行为无效，原告无权要求被告贵州晟嘉公司承担担保责任。2.原告不是新水村村民，按照修文县新水村征收补偿相关规定，修文县新水村委会应当与原告签订外来户房屋补偿协议，并非案涉《集体收益分配协议》，原告应获取的补偿标准应当远低于《集体收益分配协议》约定的标准。被告修文县新水村委会隐瞒原告不是新水村村民的事实，使被告贵州晟嘉公司作出错误意思表示，构成欺诈，应当依法免除被告贵州晟嘉公司的保证责任。即便该保证有效，因《集体收益分配协议》未约定保证担保期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，原告应当在主债务履行期届满之日即2019年01月15日起6个月内要求被告贵州晟嘉公司承担保证责任，但原告在此期间内未要求被告贵州晟嘉公司承担保证责任，现保证期间已经过，被告贵州晟嘉公司的保证责任已免除，请求驳回原告对被告贵州晟嘉公司的诉讼请求。被告修文冠荣公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审质证。被告修文冠荣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证质证抗辩权。对原告提交的证据认定如下：1.《集体收益分配协议》，被告贵州晟嘉公司以该协议未加盖其公司骑缝章为由不予认可，经本院审查，该协议前后内容连贯，协议尾部有原、被告签章确认，被告贵州晟嘉公司亦未提供相反证据反驳，故对该证据本院予以采信。2.《凯力天安置房领房单》三份（与被告贵州晟嘉公司提交的一致）、《房屋记载表》二份、《房产登记记录情况》及《贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终3224号民事判决书》，被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司对证据真实性无异议，本院予以采信。3.《QQ空间截图》，被告贵州晟嘉公司不予认可，因该证据载明内容不明晰，故本院不予采信。4.原告户口簿首页，被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司对真实性无异议，故本院予以采信。5.《置业计划书》，被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司不予认可，因原告未提交证据证实该证据与本案具有关联性，故本院不予采信。对被告贵州晟嘉公司提交的证据认定如下：1.原告身份证复印件（有效期限从2006年07月18日起至2016年07月18日止），原告对该证据真实性无异议，故本院予以采信。2.《修文县龙场镇新水村一二组土地和城中村改造项目征地及地上附着物征收补偿安置方案》，原告对该证据无异议，本院予以采信。3.《新水村城中村改造外来户房屋补偿协议》（系被告修文县新水村委会与案外人邓书贵、聂金平、李祥芳签订），原告不予认可，因被告贵州晟嘉公司未提交证据证实该证据与本案具有关联性，故本院不予采信。4.《文城逸都A区领房单》两份、《凯力天安置房领房单》三份，原告对该证据无异议，故本院予以采信。5.《领房通知》及照片，原告对真实性有异议，因系被告贵州晟嘉公司单方制作，未提交其他证据印证，故本院不予采信。6.《关于新水村一、二组“城中村”改造项目安置房的结算说明》，原告不予认可，因该说明系被告贵州晟嘉公司单方制作，未提交其他证据佐证，故本院不予采信。7.《接收入户证明》《宅基地买卖协议书》，被告贵州晟嘉公司拟用该证据证明原告落户修文县新水村不合法，原告对真实性无异议，但提出与本案不具有关联性，因原告落户新水村是否合法属行政审查范围，不属本案审查范围，故对该证据本院不予采信。根据经本院审查采信的上述证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：原告原系修文县××××村村民，于2011年06月30日落户于修文县××××。2014年07月22日，被告修文县新水村委会作为甲方，原告作为乙方，被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司作为履约担保方，三方共同签订《集体收益分配协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：“我村为了完善基础设施建设，改善人居环境，提升城市品位等公共利益需要，经县人民政府批复，由我村组织实施一、二组城中村改造项目，但由于资金不足的因素，我村通过招商引资的方式与贵州晟嘉置业有限公司达成投资合作协议，现根据本投资合作协议约定的收益与村民以投票方式达成的《新水村一、二组城中村改造项目收益及安置地处置收益奖励分配方案》，据此根据本方案与乙方达成以下分配事宜，望双方共同遵守：第一条、乙方的房屋坐落于修文县××××，主体房屋建筑：砖混855.02㎡，砖木/㎡，总面积：855.02㎡：其中确权面积/㎡，未确权面积855.02㎡。第二条、乙方被征收安置补偿住房面积240.00㎡，不足240㎡的部分为/㎡，乙方按730元/㎡的标准补给甲方人民币：￥：/元整，甲方将“文城逸都”三期房屋78.00㎡（套内面积）分配给乙方。第三条、乙方在文城逸都A区3栋3单元×层×号已获安置补偿住房81.00㎡[A区3栋1单元×层×号房，套内面积81.00㎡]；待安置房屋交付后甲、乙双方根据实际面积结算。因房型大小超出或不足的部分双方按3000元/㎡补差（超出部分不含每户按成本价730元/㎡优惠购买的10㎡）。第四条、甲方对乙方不能确权、未补偿补助的房屋面积615.02㎡按730元/㎡进行收购，甲方应付收购款为人民币￥：448964.60元给乙方（说明：原房屋已获产权调换的，此款项不再计算）。第五条、由于乙方装修装饰较好，甲方按实测数据对乙方的装饰装修、附属设施进行补偿，详细如下：1、甲方对乙方房屋占地补偿款（按建设用地10500元/亩计算），原房占地面积278.46㎡，补偿金额为：4385.75元；2、甲方对乙方室内外装饰装修、院坝、堡坎等附属设施，补偿金额为：336002.78元；（详见附表）以上两项合计甲方应支付乙方金额：人民币（大写）叁拾肆万零叁佰捌拾捌元伍角叁分（￥：340388.53）。第六条、乙方若在规定期限内签约并搬迁交房的，甲方按4000元/户奖励乙方，另按房屋结构进行奖励，砖混855.02㎡，每平方米40+30元；砖木：/㎡，每平方米/元；搬迁房屋面积：855.02㎡，每平方米每次搬迁按12元计算两次（超出240㎡的部分计算一次搬迁费），（含临时安置费）共计应付乙方奖励款：179594.04元。逾期不签约搬迁交房的，甲方有权取消奖励。（款项明细表如下：）            搬迁奖励              结构补助              签约奖励              临时安置费              搬迁费                  4000元/户              砖混40元/㎡              砖木20元/㎡              30元/㎡              现房按3个月计算              期房按12个月计算              240㎡内按12/㎡计算两次              240㎡以外的按12元/㎡计算一次                  4000.00              855.02×40                            855.02×30                            855.02×10×12              240×12×2              615.02×12                  4000.00              34200.80                            25650.60                            102602.40              5760.00              7380.24                  合计：（大写）壹拾柒万玖仟伍佰玖拾肆元零肆分（小写）（￥：179594.04）      第七条、经甲、乙双方一致协商，甲方同意乙方将剩余房屋补偿款、占地补偿款、室内外装饰装修、院坝、堡坎等附属设施补偿等置换甲方套内面积为260㎡的住房。甲方将结构补助、签约奖励、临时安置费及搬迁费支付给乙方。第八条、综合上述第四、五、六、七条，甲方应付乙方共计人民币大写：壹拾柒万玖仟伍佰玖拾肆元零肆分（￥：179594.04）。第九条、甲方按上述约定分配的住宅的交付时间以投资方进场开工之日起计算24个月内交付给乙方，若交付时间超出24个月，甲方按国家相关规定支付乙方过渡费。……第十二条、甲方应付乙方的本协议的第九条的款项（除双方另有约定外），在本协议签订的10日内由甲方一次性支付给乙方……第十五条、甲乙双方就本协议的履约担保协商一致，由贵州晟嘉置业有限公司、修文冠荣房地产开发有限公司共同担保……第十七条、乙方在签订本协议后十五日内搬家交房给甲方拆除，逾期不交房的由甲方依法申请人民法院强制执行，所产生的一切费用由乙方承担。”，被告修文县新水村委会在《协议》尾部“甲方”处盖章，原告在《协议》尾部“乙方”处签字，被告贵州晟嘉公司及其法定代表人、修文冠荣公司及其法定代表人分别在《协议》尾部“履约担保方”处加盖印章。上述《协议》签订后，原告依约向被告修文县新水村委会交付被征收房屋，被告修文县新水村委会向原告支付《协议》第六条约定的应付款项179594.04元（其中，搬迁奖励4000.00元、结构补助34200.80元、签约奖励25650.60元、12个月临时安置费102602.40元、搬迁费13140.24元）。被告贵州晟嘉公司分别于2018年07月05日、2018年07月31日、2019年01月15日、2019年01月21日、2019年01月21日向原告出具《文城逸都A区领房单》《凯力天安置房领房单》，告知原告可以领取安置房屋为：文城逸都A区3幢3单元×层×号房屋、文城逸都A区3幢1单元×层×号房屋、凯悦鑫城C2幢×层×号房屋、凯悦鑫城C1幢×层×号房屋、凯悦鑫城C2幢×层×号房屋，领房单尾部均载明“附：此单开出即视为村民已领房”内容，并经领房人签字确认。原告主张位于文城逸都两套房屋领取后不能装修一直到2019年01月15日，故房屋交付时间应为2019年01月15日，因原告对其主张未提供证据证实，且领房单上已注明单据开出即视为已领房，并经领房人签字确认，故对原告的该主张，本院不予采信，本院以领房单载明时间为被告向原告交付房屋时间。原告提交的《房屋记载表》《房产登记记录情况》载明上述五套房屋套内面积分别为：73㎡、73㎡、96.45㎡、96.41㎡、96.45㎡，共计435.31㎡，经本院向修文县房地产管理站调查了解，该面积非经第三方测绘公司测绘后最终确定的面积。另查明，经《贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终3224号民事判决书》确认，《协议》所涉项目凯悦鑫城B1、B2、C1、C2栋放线日期为2015年07月17日，验线日期为2015年11月25日。本案争议焦点为:一、原、被告签订的《协议》是否有效；二、被告修文县新水村委会是否应向原告支付超期安置过渡费及滞纳金；三、被告修文县新水村委会是否应当向原告支付房屋面积补差款；四、被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司是否应当与被告新水村委会共同向原告承担支付责任。本院认为，关于焦点一：原、被告签订的《协议》是否有效问题。原、被告于2014年07月22日签订的《协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告应当按照《协议》约定行使权利、履行义务，故对被告贵州晟嘉公司提出《协议》系其错误意思表示的抗辩理由，本院不予采信。关于焦点二：被告修文县新水村委会是否应当向原告支付超期安置过渡费及滞纳金问题。双方在《协议》中约定以投资方进场开工之日起24个月为安置房屋的交付时间，逾期交付的按照国家规定支付超期过渡费。因原、被告双方均未提供证据证实投资方进场开工之日，故本院以凯悦鑫城B1、B2、C1、C2栋放线日期2015年07月17日为投资方进场开工时间，即自2015年07月17日起计算24个月即2017年07月16日作为交付房屋的时间，被告修文县新水村委会于2019年01月21日才向原告交付完毕房屋，被告修文县新水村委会已构成违约，其应向原告支付从2017年07月17日起至2019年01月21日止的超期安置过渡费，现原告自愿主张计算至2019年01月15日，本院从其自愿，本院确认超期安置过渡费计算期间为从2017年07月17日起至2019年01月15日止共计18个月。双方约定超期安置过渡费按国家相关规定计算，系标准约定不明，因原、被告均未提供该计算标准，本院参照《协议》第六条临时安置费计算标准即按被拆迁房屋建筑面积855.02㎡，每月每平方米10.00元，计算超期安置过渡费为855.02㎡×10.00元/㎡×18个月=153903.60元。对原告主张的超期安置过渡费滞纳金的诉讼请求，因原、被告双方在《协议》中对滞纳金未作约定，故原告的该主张，于法无据，本院不予支持。被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司提出原告非新水村本地村民，不能按《协议》进行安置补偿的抗辩，因原告在房屋拆迁安置期间户籍登记地为修文县×××村，被告自愿按本地村民拆迁安置标准与原告签订《协议》，被告即应当按照《协议》约定向原告履行安置补偿义务，故对被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司提出的该抗辩意见，本院不予采信。关于焦点三：被告修文县新水村委会是否应当向原告支付房屋面积补差款问题。因原告提交的《房屋记载表》《房产登记记录情况》载明的被告修文县新水村委会交付给原告的五套房屋的套内面积，并非不动产登记部门组织测绘公司测绘后最终确定的面积，原告须待取得该五套房屋相应产权证书后，以产权证书确定的房屋面积作为其主张房屋面积差价的依据，故原告诉请的房屋面积补差款441826.231元，证据不足，本院不予支持。关于焦点四：被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司是否应当与被告新水村委会共同向原告承担支付责任问题。被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司在《协议》中以履约担保的形式予以担保，根据《中华人民共和国担保法》第七条“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一条“当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效”规定，该保证未违反法律、法规强制性规定，为有效保证。故对被告贵州晟嘉公司提出保证未经公司股东会或董事会讨论决定故保证无效的抗辩意见，本院不予采信。因双方对保证方式未作约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，保证方式为连带责任保证。被告贵州晟嘉公司提出安置房屋于2019年01月交付完毕，原告于2019年10月29日才向法院起诉，已过保证期间的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”规定，原、被告双方在《协议》中未约定保证期间，保证期间应自房屋安置过渡费履行期届满之日起计算六个月，但双方在《协议》中未约定房屋安置过渡费的支付时间，即主债务履行起始时间未约定，应以原告向法院起诉之日2019年10月29日作为房屋安置过渡费履行起始时间，故保证期间未经过，被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司应当承担保证责任。被告贵州晟嘉公司辩称已过保证期间，于法无据，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定，判决如下：一、被告修文县龙场镇新水村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告袁庆举支付拆迁房屋安置过渡费153903.60元；二、被告贵州晟嘉置业有限公司、修文冠荣房地产开发有限公司对本判决确定的第一项支付义务承担连带责任；三、驳回原告袁庆举的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16126.00元，减半收取计8063.00元，由原告袁庆举负担7077.00元，被告修文县龙场镇新水村村民委员会负担986.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  史小平二〇二〇年一月九日法官助理杨婷书记员张应雯