文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初6333号原告：蒋永强，男，1971年3月4日生，住四川省隆昌市。被告：钟庆，女，1987年4月5日生，住重庆市荣昌区。被告：重庆鼎吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段99号100号101号门面，统一社会信用代码91500226068260626D。法定代表人：张家学，董事长。委托诉讼代表人：易晓波，男，系公司员工。原告蒋永强与被告钟庆房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法追加重庆鼎吉房地产经纪有限公司（以下简称“鼎吉公司”）为本案被告。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋永强、被告鼎吉公司的委托诉讼代理人易晓波到庭参加诉讼。被告钟庆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋永强向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与二被告于2019年10月27日签订的房屋买卖协议；2.请求二被告返还购房款169000元并赔偿损失40000元；3.本案诉讼费、保全费等为实现诉讼权利的合理费用由被告承担。事实和理由：原告与被告钟庆于2019年10月27日通过被告鼎吉公司签订房屋买卖合同，原告以549000元的价格购买了被告钟庆位于荣昌区XX街道XX北路X号X-X房屋一套。合同签订后，原告于同月29日支付购房款299000元。后经原告了解，被告钟庆于2019年10月9日、10日因民间借贷纠纷分别被他人起诉，且被告钟庆的上述房屋已于2019年10月11日被荣昌区法院查封。原告要求被告钟庆返还购房款，被告钟庆仅返还130000元，其余购房款拒不返还。据了解被告钟庆在外存在大量债务，原告找被告钟庆返还购房款或要求钟庆协助房屋过户均无法实现。虽然被告钟庆的房屋本身有银行按揭抵押，房产证上会显示房屋抵押，但是，被告钟庆的房屋还有法院司法查封，且该司法查封在合同签订前半个月就已经作出，该司法查封不会在房产证上显示，但从房管部门系统可以查询到。被告鼎吉公司作为专业的房产中介机构，撮合双方签订合同，收取中介费，应当尽到审慎的注意义务，在撮合原告与被告钟庆签订合同前，不能仅凭房产证显示的权属状况进行判断，而不实地去房管部门查验房屋权属情况及查封状态。被告鼎吉公司的重大失误，导致原告与被告钟庆签订的合同的目的无法实现，现原告的购房款也无法收回，被告鼎吉公司的行为给原告造成了重大损失。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告鼎吉公司辩称，被告鼎吉公司不应在本案承担责任。理由是：被告钟庆明知其房屋因债务纠纷被法院查封，还于2019年10月在荣昌区各中介公司挂牌出售其房屋。同月27日下午，原告与二被告三方在签订《房地产买卖合同》时，被告鼎吉公司按照合同内容告知了买卖双方交易流程、付款方式、职责及义务，在告知出现违约应承担的责任时，对被告钟庆进行了再三询问，被告钟庆直至收定金也未曾提及房屋被查封一事。2019年10月29日，原告按约向被告钟庆转款279000元用于涉案房屋银行按揭还款的解押。被告鼎吉公司得知房屋被查封后，告诉了原告，并为其代为保管银行解押合同书，随后联系买、卖方双方协商解决。被告钟庆于同月31日在被告鼎吉公司的协助下退还了原告购房款130000元，剩余149000元和定金20000元合计169000元未退还。事后原、被告又进行了多次协商未果。签订合同后，被告鼎吉公司的居间行为已经完成，剩余服务工作需在甲乙双方守约的条件下开展，即过户、交税、办理抵押登记、银行放款、交房等，现因被告钟庆恶意诈骗，致使后续工作无法开展。涉案房屋在签订合同前就已被司法查封，根本无法办理过户手续，被告钟庆故意隐瞒该事实导致合同无法实现，致使被告鼎吉公司与原告均成为了受害方。原告至今也未按约支付被告鼎吉公司中介服务费5490元、贷款按揭费5000元。被告钟庆未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年10月27日，原告蒋永强（乙方)与被告钟庆（甲方）、被告鼎吉公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：“第一条房屋基本情况。1.甲乙双方通过丙方买卖钟庆名下证载地址坐落于重庆市荣昌区XX街道XX北路X号X-X的房屋（现地址为重庆市荣昌区XX街道XX北路X号X-X，建筑面积为103.43平方米）。2.甲方持有的房屋证明文件为房地产权证，甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实和提供虚假情况等违反诚实信用的行为；甲方须在办理产权交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等手续处理完毕，并保证产权交易过户完成时乙方无需对上述事项负责，否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失；由于甲方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或者司法机关查封等情形由甲方承担全部责任……4.该物业是以现状售给乙方，且乙方曾被邀请检查或已检查或已授权检查该物业，乙方对该物业现状清楚并无任何异议。第二条成交价及相关费用。1.该物业成交价格为549000元。2.办理该物业产权变更所产生相关费用及所有税费由乙方承担；甲乙于本合同签订之日各支付丙方中介服务费5490元；乙方通过丙方办理银行按揭，乙方须于签订该物业有关按揭贷款文件之前支付丙方按揭服务费5000元。第三条付款方式。甲方于收取定金时须出示该物业有关的证明文件，如甲方未能及时出示上述文件，则该定金暂时存放于丙方，如甲方最终在约定时间内未能出示上述文件或拒绝签署本协议书，则丙方原款退还定金给乙方，乙方将不得以此为由要求任何赔偿。若甲方收取定金后不卖，需赔偿乙方双倍定金，乙方不买甲方不退还定金。（一）一次性付款：1.甲乙双方约定于2019年10月27日由乙方支付购房定金20000元给甲方，甲方收定金后不得将房屋转售第三方或作其他抵押；2.乙方于2019年10月29日前支付购房款279000元给甲方；3.乙方于2019年11月30日前支付清房屋余款250000元给甲方；4.甲乙双方约定于银行取证解押当日办理过户手续；5.甲方于收齐尾款将房屋交给乙方。第四条权利与义务。3.甲方保证该物业权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况（经甲、乙、丙三方的努力，能解除限制交易的情况外）：司法机关查封、罚没、财产保全，公告拆迁范围、即将实施拆迁，已作为抵押担保物，其他限制交易的情况。第五条1.甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按照本合同约定的内容及期限按时履行的，则视为违约，并承担相应损失；由于违约方的原因造成本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总额20%的违约金，同时违约方应承担守约方支付给丙方的中介服务费及按揭服务费。违约方承担上诉责任外还应承担守约方因追究其违约责任而产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费、调查费等给守约方造成的一切损失……”上述合同签订当日，原告向被告钟庆支付了购房定金20000元，被告钟庆向原告出具了定金收条。2019年10月29日，原告通过其妻子唐绍贞的银行账户向被告钟庆的母亲罗显兰转款支付了购房款279000元，被告钟庆于同日向原告出具了房款收条一份，该房款收条载明：“今收到蒋永强交来购买位于荣昌区XX街道XX北路X号X-X房屋房款人民币贰拾柒万玖仟元正。”原告支付上述房款后，发现涉案房屋已被法院司法查封而无法办理过户，便要求被告钟庆返还购房款。2019年10月31日，被告钟庆通过被告鼎吉公司委托诉讼代理人易晓波返还给原告购房款130000元，剩余房款被告钟庆至今未支付给原告。2019年11月4日，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。另查明，涉案房屋于2019年10月12日被本院司法查封，后又于2019年11月7日被本院轮候司法查封。庭审中，被告鼎吉公司陈述，其无权到房管部门对他人房屋进行查询，被告鼎吉公司告知了被告钟庆要去不动产登记中心核实房屋是否存在限制交易情形；如果房屋买卖双方要求查询，被告鼎吉公司也会带买卖双方到不动产登记中心核实房屋产权信息，但本案原告及被告钟庆均未要求；合同约定了应由被告钟庆保证涉案房屋不存在限制交易情形，否则应由被告钟庆承担全部责任。被告鼎吉公司认为，原告共计支付了299000元购房款，该购房款包括了20000元的定金，现被告钟庆偿还了130000元，原告主张的损失应为返还的购房款149000元和双倍定金40000元共计189000元。原告陈述，原告要求二被告承担40000元购房损失是依据合同法的双倍返还定金原则。以上事实，有当事人的陈述、定金收条、房款收条、中国建设银行客户回单、房产证复印件、户室详细情况、《房地产买卖合同》、证明等证据予以证实。本院认为，原告与被告钟庆、被告鼎吉公司三方签订的《房地产买卖合同》实际包含了房屋买卖和房屋买卖居间服务两个法律关系，该合同系各方当事人真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同三方均有约束力。由于涉案房屋在原告与二被告签订《房地产买卖合同》之前就已经被司法机关查封，无法办理房屋过户手续，被告钟庆隐瞒了这一事实，导致原告的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。原告要求解除原告与二被告于2019年10月27日签订的《房地产买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求被告钟庆返还购房款并要求被告钟庆赔偿损失。原告在签订《房地产买卖合同》后按约向被告钟庆支付了20000元购房定金和279000元购房款，共计299000元，现被告钟庆仅返还了原告130000元，尚有购房款169000元（299000元-130000元）未退还，对原告要求被告钟庆返还购房款169000元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告钟庆在明知涉案房屋存在司法查封合同无法履行，却隐瞒事实并收取原告购房定金20000元，其行为构成严重违约，对原告依据定金罚则要求被告钟庆双倍返还定金的主张，本院予以支持。因原告主张返还的169000元购房款中已包含了20000元购房定金，故对原告主张的损失赔偿金额，本院依法主张20000元。关于被告鼎吉公司应否在本案承担责任的问题。由于涉案交易房屋是否存在相关限制交易的情况是房屋买卖合同能否正常履行的基本事项，被告鼎吉公司作为专业房屋买卖合同的居间人，应该按照合同约定和法律规定履行居间义务，按照行业惯例，其在房屋买卖双方签约前应主动询问和核实房屋是否存在司法查封等限制交易信息。由于涉案房屋在2019年10月12日即已被法院采取司法查封措施，而本案的《房地产买卖合同》签订于2019年10月27日，被告鼎吉公司未遵循诚实信用原则尽到合理审查和如实报告义务，其没有核实涉案房屋是否存在司法查封问题，是导致本案《房屋买卖合同》无法履行的根本原因，被告鼎吉公司在提供居间服务中存在重大过失，故应当对原告因解除合同而产生的损失承担相应的赔偿责任。结合本案案情，本院酌定由被告鼎吉公司对被告钟庆应支付给原告的189000元（169000元+20000元）款项中的94500元承担连带给付责任，在被告鼎吉公司承担给付责任后，有权向被告钟庆进行追偿。对被告鼎吉公司主张依据原、被告三方签订的《房地产买卖合同》约定，应由被告钟庆个人承担涉案房屋存在司法查封导致合同不能履行的责任，被告鼎吉公司不应承担责任的意见。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。虽然原、被告三方在《房地产中介买卖合同》第一条第2项中约定：卖方须保证对该物业享有完整所有权，不存在隐瞒与该物业有关的重要事实和提供虚假情况等违反诚实信用的行为，由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或者司法机关查封等情形由卖方承担全部责任，但由于本案的《房地产买卖合同》系被告鼎吉公司采用格式条款与原告订立的合同，对于上述合同第一条第2项，被告鼎吉公司作为格式条款的提供方，未遵循公平原则确定其与相对方之间的权利、义务，也未采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的上述条款，该条款免除了被告鼎吉公司作为居间人应当向房屋买受人即原告承担的责任，属于无效条款。故对被告鼎吉公司上述意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十八条、第三十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋永强与被告钟庆、被告重庆鼎吉房地产经纪有限公司于2019年10月27日签订的《房地产买卖合同》；二、被告钟庆于本判决生效后十日内返还原告蒋永强购房款169000元；三、被告钟庆于本判决生效后十日内赔偿原告蒋永强违约损失20000元；四、被告重庆鼎吉房地产经纪有限公司对被告钟庆的上述第二项、第三项支付义务中的94500元部分承担连带给付责任；在被告重庆鼎吉房地产经纪有限公司向原告蒋永强履行给付义务后，有权向被告钟庆追偿；五、驳回原告蒋永强的其他诉讼请求。被告钟庆、重庆鼎吉房地产经纪有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9290元，减半收取4645元，财产保全费1365元，上述共计6010元，由被告钟庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 钟家玉二〇二〇年一月十三日法官助理 段玉林书 记 员 余芳逸