江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初1542号 原告：泰州医药城华盈商贸有限公司，统一社会信用代码913212915629649523，住所地泰州市杏林路16号青年商务中心7幢102室。 法定代表人：张路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告：尹跃萍，女，1971年2月18日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：陈江（系被告尹跃萍之夫），男，1972年7月28日出生，汉族，住泰兴市。 原告泰州医药城华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）与被告尹跃萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日作出（2018）苏1291民初2365号民事判决。后尹跃萍不服提起上诉，泰州市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）苏12民终1118号民事裁定，裁定撤销原判决并发回本院重审。本院于2019年7月8日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告华盈公司的委托诉讼代理人李运杭及被告尹跃萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》和《物业管理服务合同》于2017年12月4日起解除；2、被告按合同约定搬离房屋并恢复房屋原状交付给原告；3、被告支付欠缴房屋租金20712.12元（截至2017年12月4日），并按20487.6元/年的双倍标准即40975.2元/年支付自2017年12月5日起至实际按原状返还房屋之日的房屋占有使用费；4、被告支付欠缴物业费6146.28元（截至2017年12月4日），并按512.19元/月的双倍标准即1024.38元/月支付自2017年12月5日起至实际按原状返还房屋之日的物业费；5、被告支付因拖欠费用产生的违约金9834.05元（6146.28元租赁合同总金额的10%+3687.77元物业合同总金额的20%）；6、被告承担本案律师费5000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月4日，原、被告签订《租赁合同》和《物业管理服务合同》，约定原告将位于泰州市邻里中心编号为119面积为56.91㎡的房屋租赁给被告，租期36个月。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，然被告不按合同约定缴纳租金和物业费，经原告催缴后，仍拒不履行支付义务，后原告通知被告解除合同。 尹跃萍辩称：1、原告要求确认合同解除，我方认可双方租赁合同及物业管理服务合同解除日期是2017年12月4日。但解除合同的基本情况是原告粗暴对我方断电，致使我方终止营业，我方要求赔偿，原告不敢面对的情况下单方面提出终止合同。合同虽然解除，但我方保留追究其责任的权利。2、原告要求我方搬离房屋，由于原告始终不愿面对我方合理诉求，我方应泰州中院要求于2019年5月8日搬离，但原告百般阻挠，我方在损失惨重的情况下清空所有物品，而原告却说我方没有搬离，是故意刁难。3、原告要求我方支付租金及房屋占有使用费，房屋租赁的前提是试营业期间免除一切费用，这是原告负责人王毅承诺我方的。2017年3月26日才开始试营业，直到2017年9月6日试营业条幅还在悬挂，正式营业遥遥无期。结合王毅承诺，我方认为原告关于房租计算错误，有必要明确后再缴纳，这样的合理要求不应成为原告断电解除合同的理由。房租应合理计算，至于房屋占有使用费是原告在逃避责任的无稽之谈。关于原告主张的双倍标准我方不同意，因为双方合同已解除。4、原告要求我方支付物业费，物业没有尽到基本义务，从开店到2017年10月13日之前该店铺电力系统一直有问题，房屋基本功能都不具备，物业部门始终不说，致我方损失巨大，进而导致终止营业，故物业部门没有资格收取物业费，我方保留进一步追究责任的权利。5、原告要求我方支付拖欠费用产生的违约金，但原告故意不确认免租期费用，继而单方面解除合同，违约责任应在原告，应该是我方要求原告赔偿。6、原告要求我方承担律师费莫名其妙，我方不同意承担，诉讼费用由谁承担应由法院认定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月4日，原告华盈公司（甲方）与被告尹跃萍（乙方）签订《泰州医药城东方小镇邻里中心租户租赁合同》，约定：乙方自愿向甲方承租座落于东方小镇邻里中心编号为119、实际面积为56.91平方米的商铺用于经营吉客仁川韩式料理；租赁期限总计为36个月，自2016年12月1日起至2019年11月30日止；租金总金额为61462.8元，在2016年11月15日前支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金10234.8元，在2017年4月1日前支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金10243.8元，以后每年10月1日前支付该年度12月1日至次年5月31日的租金，每年4月1日前支付该年度6月1日至11月30日的租金；乙方需在签订租赁合同后7个工作日内向甲方缴纳4000元作为履约保证金；为确保邻里中心整体形象，2016年11月10日至2016年12月1日作为乙方进场装修期或开业准备期，乙方承诺于2016年12月1日前开业，装修免租期内乙方无须向华盈公司支付租金，但仍须缴纳实际发生的物业管理费、水、电、超时空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用；本合同终止时，乙方应结清租金、物业管理费、中央空调费及水、电等费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方确认后将房屋及该房屋所有钥匙归还甲方；乙方如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方每日向甲方支付相当于原日租金两倍的房屋占有使用费和两倍的本合同约定的其他相关费用；乙方拖欠全部或部分租金和其他相关费用累计30日以上的（含30日），甲方有权解除本合同；因乙方违约甲方行使合同解除权的或乙方中途擅自退租的，除甲方对乙方实施清场措施并收回房屋外，乙方还应向甲方支付相当于本合同租赁期内总租金10%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿甲方损失；若甲方因乙方违反本合同、乙方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括甲方聘请律师的代理费用等全部损失。 当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方委托甲方就上述营业场地进行物业管理服务，协议期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止；物业管理服务费标准为9元/㎡/月，计512.19元/月，合同总金额为人民币18438.84元，乙方须于2016年11月15日前支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业管理服务费6146.28元，以后每年10月1日前支付该年度12月1日至次年度11月30日期间的物业管理服务费；乙方需在2016年11月15日前向甲方缴纳水电保证金1000元；甲方享有依法向乙方收取物业管理服务费、物业保证金、装修保证金等相关费用的权利，乙方不按约定缴纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期30天不缴纳的，甲方有权不再提供各种物业管理服务，并且有权对乙方采取断电、停水等必要措施，乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额20%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失，且甲方有权单方面解除本合同。 此后原告依约向被告交付上述房屋，被告实际租赁使用并交纳4000元保证金，但未支付租金及物业管理服务费。关于该4000元，双方均同意在本案中抵充被告所欠原告的费用。 2017年6月12日，原告向被告发出《物业费缴费通知单》，要求被告缴纳2016年12月1日至2017年11月30日的物业管理服务费6146.28元及水费34元，合计6180.28元。同年7月20日，原告向被告发出《催缴单》，要求被告缴纳租赁合同及物业管理服务合同中的相关费用，如逾期不缴纳，原告将根据合同相关条款收取逾期滞纳金，不再提供各种物业管理服务并采取断电、停水等必要措施。 2017年12月4日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同的通知》，载明因租赁期间被告欠缴租金、物业费等费用，经催缴后仍未支付，故依据合同法规定及租赁合同约定，解除与被告签订的租赁合同及物业管理服务合同。被告收到后向原告邮寄《关于泰州医药城华盈商贸有限公司单方面解除合同的意见》，对原告上述解除合同通知提出异议并提出己方相关主张。 另查明，泰州医药高新区口泰路东侧、鸭子河南侧不动产权所有人为江苏华联东方置业有限公司（以下简称华联公司），案涉租赁房屋在此不动产权范围内。华联公司出具声明称：兹有东方小镇邻里中心房屋，委托华盈公司对外出租收益，代为主张权利，代为诉讼。 又查明，原告与江苏圣典（泰州）律师事务所于2018年8月20日签订《委托代理合同》，约定该所接受原告委托，指派律师在原、被告房屋租赁合同纠纷一案中担任原告代理人，代理费为5000元。2018年10月8日，该所向原告开具10000元代理费发票，发票下方备注“尹跃平、王慧案件”。对此原告称10000元代理费中5000元是本案代理费，另5000元是原告起诉邻里中心另一租户王慧的案件代理费。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的不动产权证、声明、租赁合同、物业管理服务合同、物业费缴费通知单、催缴单、签收表、解除房屋租赁合同的通知及邮寄存根、委托代理合同、代理费发票，被告提供的关于泰州医药城华盈商贸有限公司单方面解除合同的意见及邮寄存根等证据证实。 庭审中，被告向本院提交一份手机通话录音，称是其2019年1月24日与原告公司总经理王毅通话的，王毅认可试营业期间不产生任何费用。被告并向本院提交其手机中的通话记录，显示2019年1月24日晚上8时4分曾有电话呼出，对方号码为180××××5659，呼出时间为5分4秒。对此原告称公司确有王毅这个人，手机号码也确是180××××5659，王毅之前是在原告的招商中心负责招商工作，现已离开原告公司，上述录音存在断章取义。双方一致陈述关于试营业并无明确的书面约定，被告称是签完合同后王毅口头说试营业从2017年3月26日开始，但没有说试营业到什么时候。被告还向本院提交一组照片，以证明断电后被告受损的情况，称系原告断电致被告物料损坏，被告把冰箱里坏掉的食物拿去找原告，几天后原告报警并将情况短信告知被告；被告又向本院提交短信回复记录，以证明房屋从开业到断电修复都是有问题的，本身不具备使用功能。对此原告均不予认可。另被告称其系2019年5月8日搬离案涉商铺，但原告阻止其搬离；原告则称被告至今尚未搬离。 本院认为，原告华盈公司与被告尹跃萍签订的《泰州医药城东方小镇邻里中心租户租赁合同》及《物业管理服务合同》依法成立并生效，双方当事人均应按约履行自身义务。被告未按约支付租金及物业管理服务费，已构成违约，原告有权按照合同约定单方解除合同。原告于2017年12月4日向被告邮寄《解除房屋租赁合同的通知》，通知被告解除租赁合同及物业管理服务合同，并在本案中主张确认上述合同于2017年12月4日起解除，被告亦称认可上述合同的解除日期为2017年12月4日，故本院确认双方签订的《泰州医药城东方小镇邻里中心租户租赁合同》及《物业管理服务合同》于2017年12月4日解除。 一、关于合同解除后的法律责任 租赁合同约定，合同终止时被告应搬离房屋，恢复原状并交付原告。本案中原告行使合同解除权并进而导致合同终止的原因是被告逾期未支付租金及物业管理服务费，按照法律规定及合同约定，被告不再享有要求原告补偿剩余租赁期内装饰装修残值的请求权，对案涉租赁房屋内未形成附合的装饰装修物，因原告在原审中已表示不同意利用，故被告应自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应恢复原状。同时被告还应搬离所有自有物品及设备，将房屋完好交还原告。 二、关于租金、房屋占有使用费及物业管理服务费 因合同于2017年12月4日解除，故被告应当按照合同约定的租金标准即20487.6元/年向原告支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的租金，经核算为20712.12元。合同解除后，被告并未及时腾让房屋，其虽辩称已于2019年5月8日搬离，但原告不认可，被告亦未就已搬离房屋并按原状交付给原告提供任何证据，故被告应按照合同约定的双倍标准即40975.2元/年向原告支付自2017年12月5日起至实际按原状返还房屋之日止的房屋占有使用费。因双方一致认可被告曾按租赁合同约定向原告缴纳过4000元保证金，且均同意在本案中抵充被告所欠原告的费用，故本院依法从上述租金20712.12元中予以扣减。 同理，被告应按合同约定的标准即6146.28元/年向原告支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理服务费，对此原告主张6146.28元，不违反合同约定，本院予以支持。合同解除后，因被告未搬离并返还房屋，故原告有权参照合同约定的上述标准继续向被告收取物业管理服务费至被告按原状返还房屋之日止。原告主张的双倍收费标准无法律依据，合同中亦未有明确约定，本院不予支持。 三、关于违约金及律师费 原告主张被告支付因拖欠上述费用产生的违约金，按照合同约定，租赁合同的违约金应为租赁期内总租金10%，物业管理服务合同的违约金应为合同总金额的20%。因原告明确违约金主张至合同解除当日，此后的不再主张，故本院经核算认定违约金应为3300.47元。 原告主张被告承担本案律师费5000元，符合合同约定，且不超出江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。 四、关于被告的相关抗辩主张 被告辩称原告负责人王毅曾承诺试营业期间免除一切费用，2017年3月26日才开始试营业，直到2017年9月6日试营业条幅还在悬挂，正式营业遥遥无期，对此原告不予认可。合同中并未约定试营业期及免收相关费用，被告虽提交与王毅的通话录音及通话记录，但王毅未明确认可原告关于试营业期间不产生任何费用的说法，且通话录音中并无原告整理提交的录音摘要中的最后两段话内容，故被告未能就其上述抗辩主张提供充分有效的证据予以证明，本院依法难以支持。 被告还辩称原告粗暴断电导致其产生损失，但其提交的照片及短信记录无法证明其主张的原告故意断电致其损失的事实及具体损失数额，故本院亦难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告泰州医药城华盈商贸有限公司与被告尹跃萍签订的《泰州医药城东方小镇邻里中心租户租赁合同》和《物业管理服务合同》于2017年12月4日解除。 二、被告尹跃萍于本判决生效后十日内将承租的泰州医药高新技术产业开发区东方小镇邻里中心编号为119的房屋内未形成附合的装饰装修物拆除，将自己的设备、物品腾空，并将租赁房屋恢复原状交付给原告泰州医药城华盈商贸有限公司。 三、被告尹跃萍于本判决生效后十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的房屋租金16712.12元（已扣减4000元保证金），并支付自2017年12月5日起至实际腾空搬离、按原状返还房屋之日止的房屋占有使用费（按40975.2元/年标准计算）。 四、被告尹跃萍于本判决生效后十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理服务费6146.28元，并支付自2017年12月5日起至实际腾空搬离、按原状返还房屋之日止的物业管理服务费（按6146.28元/年标准计算）。 五、被告尹跃萍于本判决生效后十日内向原告泰州医药城华盈商贸有限公司支付逾期付款违约金3300.47元，并赔偿原告律师费损失5000元。 六、驳回原告泰州医药城华盈商贸有限公司的其它诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1411元，由被告负担（此款原告已预交，被告应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  刘葆久 人民陪审员  王金传 二〇二〇年一月八日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  赵 晖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。