山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7837号 上诉人（原审原告）:陈静,女,1986年4月7日生,汉族,居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人:赵怀环,山东隆泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:山东房呢房地产经纪有限公司,住所地：临沂市兰山区柳青街道阜丰大成郡小区24号楼1-2层103号。 法定代表人:李维江,董事长。 委托诉讼代理人:张汝浩,该公司职工。 委托诉讼代理人:陈庆龙,山东三禾律师事务所律师。 上诉人陈静因与上诉人山东房呢房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈静上诉请求：1.撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初8167号民事判决，并依法改判全部支持原审原告的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人向上诉人提供的居间服务存在欺诈，直接导致涉案房屋买卖合同无法履行，存在重大过错。首先，被上诉人明知卜凡杰不是真正的房主，仍然促成上诉人与其签订房屋买卖合同。卜凡杰根本不具备同上诉人签署房屋买卖合同的资格。其次，涉案房屋买卖合同当中的“出售方”“卜凡杰”的名字不是卜凡杰本人签字，而是被上诉人的工作人员代签。再次，对于上诉人主动披露的信用卡存在违约情况，未作认真核实，就承诺能办理贷款，严重违背职业道德，也违反合同法对居间服务提供方如实告知义务的规定，存在欺诈行为。被上诉人作为专业的房屋买卖中介机构，理应对委托人提供专业、严谨的居间服务，而不是只看自己的经济效益，为了赚取居间费而完全不顾委托人的合法权益。二、原审法院酌定给与被上诉人5000元居间活动支出的必要费用，缺少事实和法律依据，显失公平。被上诉人在提供本次居间服务时存在欺诈，不应该要求上诉人支付居间服务费。一审庭审时被上诉人亦未对其提供本次居间服务产生的费用对上诉人提出主张，作为一家专业提供房屋买卖中介公司的被上诉人在提供居间服务时不负责任，任由房屋销售人员冒充真实房主与前来委托的购房人进行房屋买卖磋商，并向其提供格式文本，供双方签字达成房屋买卖合同。二、原审法院适用法律错误。适用合同法第四百二十七条的前提条件为：1、提供居间合同的服务者认真履行了居间服务的应尽义务，没有违反法律的明确规定和职业道德，不存在欺诈。2、在提供应尽义务后，仍然没有促成委托人之间达成合同，即没有促成合同成立的原因不在居间服务提供者。3、居间服务者为认真从事居间活动付出了必要的费用。上述要件缺一不可。本案被上诉人提供的居间服务不符合上述要件中的任意一条。被上诉人在提供本次居间服务时几乎没有必要的费用支出，就算有少量的费用支出，根据合同法的诚实信用原则和公平原则也应该由其自己承担。 山东房呢房地产经纪有限公司上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人作为被上诉人和案外人卜凡杰的房屋买卖居间服务方，在被上诉人详细了解房产权属等情况及明知案外人卜凡杰有权签订合同时，已经尽到作为居间方应尽的注意和谨慎义务，不存在任何瑕疵。被上诉人和卜凡杰签订房屋买卖合同之后，上诉人居间服务已经完成。房产之所以不能办理过户的根本原因是被上诉人存在不良信用记录导致，而非合同主体及房产登记主体不一致导致。上诉人为房屋买卖合同双方提供的合同书虽然是制式文本，但双方均在详细阅读后签字确认，上诉人已就相关条款进行了特别提示和告知义务。原审法院认定被上诉人和卜凡杰之间的房屋买卖合同并不成立，存在超裁，即使审查房屋买卖合同的效力，也应当依法追加卜凡杰作为当事人参加诉讼。二、原审法院程序错误，上诉人申请追加卜凡杰为第三人参加诉讼，一审法院未予受理。三、基于上述认定事实错误，原审法院适用法律错误。 陈静向一审法院起诉请求：1.判令被告返还佣金5万元及利息1000元，共计51,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月31日，案外人卜凡杰作为房屋出售方（甲方），陈静作为购买方（乙方），房呢公司作为中介（丙方），共同签订房屋买卖合同书一份，合同主要内容为：“第一条甲方同意将其所拥有的临沂市兰山区北城新区阜丰大城郡4号楼-106.1-604户房产出售给乙方，此房产权属性为私房产权，产权证号为临房权证兰山000493659。第二条甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、有线电视费及相关所有用费。第四条甲方承诺在于过户后柒日内，空出房产并迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照100元/天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失。在物业交割及房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。第五条乙方已对以上房产状况作了充分了解和查看，同甲方协定房产交易成交价1,920,800元，此价格包括房产的配房、车位和配套设施价格。此合同签订当日乙方付100,000元为购房定金，双方议定转交中介方保管，甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。房款支付方式：按揭支付，甲乙双方共同商定于2019年4月3日前到银行监管部门办理资金监管及首付款手续，全款待银行放款后一次性交于甲方，乙方贷款由丙方协商办理。第六条鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同向丙方支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价款的2.7%，金额为51,860元，甲方负担0元，乙方负担51,860元。佣金费以定金优先扣除的方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还。合同签订后的当日，被告收取原告中介费5万元。后原告前往房产局调取房屋信息，发现房屋所有人并非第三人卜凡杰，到建设银行办理住房贷款时，发现不能够办理住房贷款。后因被告扣除服务费，双方发生纠纷，并于2019年4月17日报公安机关处理。后原告以被告隐瞒房屋真实所有人涉嫌欺诈，并且未能提供贷款服务等事由诉至一审法院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案被告与案外人卜凡杰的合作模式，体现在原、被告以及案外人卜凡杰于2019年3月31日签订的房屋买卖合同书上，导致案外人卜凡杰成为卖房人，与真实的房主不一致，成为本案房屋买卖合同的重大缺陷。本案中，原告主张合同约定的卜凡杰不是房屋所有权人，无权代理其在买卖合同书上签字，该种合同在到不动产登记部门办理转移登记时会存在主体障碍。该合同为被告提供的制式文本，被告不能证明对其权利条款已做特别提示，其排除原告权利的条款，应根据公平原则予以规制。被告作为本案居间人，虽然提供了一定的服务，但确有重大瑕疵，且其急促促成合同签约的目的明显，对合同能否能够实际顺利履行考虑较少，致使原告的合同目的不能实现。本案中，被告中介服务的房产所有人和购买人之间的房屋买卖合同并不成立，被告不应该要求支付报酬。但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，被告可以要求委托人支付其从事居间活动支出的必要费用，该费用由一审法院酌定为5000元，自被告收取原告的5万元中扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：一、被告山东房呢房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还给原告陈静购房定金人民币45,000元；二、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元（已减半），由原告陈静负担54元，被告山东房呢房地产经纪有限公司负担484元。 二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致 本院认为，陈静通过山东房呢房地产经纪有限公司欲购买涉案房屋，双方当事人形成居间合同关系。山东房呢房地产经纪有限公司虽居间介绍陈静与卜凡杰签订了房屋买卖合同，但卜凡杰并非涉案房屋的所有权人，山东房呢房地产经纪有限公司未能提交证据证明在房屋买卖合同签订过程中卜凡杰有权以出售方的名义签订涉案买卖合同，山东房呢房地产经纪有限公司存在未向陈静披露合同重要信息的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，山东房呢房地产经纪有限公司不得要求陈静支付报酬并应当向陈静承担损害赔偿责任，陈静要求山东房呢房地产经纪有限公司返还佣金5万元并偿付利息损失1000元，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初8167号民事判决； 二、山东房呢房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈静返还已收取的50000元并偿付利息损失1000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费538元，二审案件受理费1075元，均由山东房呢房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇二〇年一月十七日 书记员  孙洪鑫