广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21725号原告：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：蔡超玲，女，1955年2月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：万慧莹，女，1983年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州大华物业管理有限公司诉被告蔡超玲、万慧莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆、被告蔡超玲到庭参加了诉讼，被告万慧莹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告系广州市海珠区东晓路193号牡丹阁305房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。被告从2014年4月开始拒交物业管理费、公摊电费等费用，原告多次催收无果，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2014年4月至2019年6月的物业管理费13009.5元（按每月每平方米1.88元×109.86平方米=206.5元计算）；2、被告向原告支付2014年4月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费1487.2元；3、被告承担本案诉讼费。两被告共同辩称：原告没有经过业主人数及专有面积过半同意，擅自将物业管理费提高至1.88元/平方米，损害了业主的权益且不具备法律效力。原告一直未应被告要求公布其提价的签名且签名的真实性难以考究，法律上并没有将实际交纳服务费视为同意提升物业服务费的规定，原告对被告的起诉时效应为3年。原告在明珠花园一期的服务已于2019年3月18日终止，原告目前属于滞留拖延，原告要求后期费用无效。被告多次向原告反映被告房屋长期大面积超市霉烂的情况，但原告均推诿、漠视，服务态度差，因此认为原告提价无效。被告蔡超玲另外辩称，确认被告没有交纳2014年4月至2019年6月的物业管理费，原告同意按每月每平方米1.45元交纳截止至2019年3月的物业管理费，不是被告不交纳，被告是不同意按每月每平方米1.88元交费。确认没有交纳2014年4月至2019年5月的公摊电费，确认原告主张的公摊电费金额，同意交纳该费用，之所以没有交纳是因为原告要求先交纳物管费才同意收取公摊电费。经审理查明：据房管局出具《广州市不动产登记查册表》载明，两被告是广州市海珠区东晓路193号牡丹阁305房的共有权属人，该房屋建筑面积为109.8586平方米。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。原告提交了日期为2014年4月至2019年5月期间的电费发票若干张。据（2015）粤广南方第014685号《公证书》反映，原告于2015年3月2日向包括被告在内的业主催缴欠费。据（2017）粤广南方第009128号《公证书》反映，原告于2017年2月27日向包括被告在内的业主催缴欠费。2017年8月7日，广州市海珠区住房和建设水务局出具《海珠区住房和建设水务局关于明珠花园B3、B4栋开展前期物业管理招投标工作处理意见的函》，其中载明广州大明房地产开发有限公司委托原告管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业，明珠花园一期、二期共规划6栋楼宇，其中A1、A2、B1、B2四栋楼宇已于1996年建成……在市政府处理“烂尾楼”专项工作的推动下，B3、B4两栋楼宇得以续建，目前已全面盘活；经查，明珠花园目前由大华物业公司提供物业管理服务，故无需为明珠花园B3、B4栋开展前期物业招标及办理中标备案工作。原告还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。被告蔡超玲质证意见：认为上述确认函均是虚假的，被告对此不予认可，被告是知道原告要升价的情况，但被告也没有收到该确认函，被告也不同意升价。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。原告于2019年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，被告蔡超玲同意按109.86平方米计算涉案房屋的物业管理费。本院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据原告提交的证据可以认定：原告于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，明确告知原告的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。原告分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。原告为证明该事实，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。综上，原告提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。被告提交的证据不能证明上述确认函存在伪造，故被告的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。原告为包括被告在内的涉案小区业主提供了物业服务，被告理应向原告支付相应的对价。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，且被告同意支付截至2019年3月的管理费及同意支付公摊电费，故原告要求被告支付从2014年4月至2019年3月的物业管理费（每月按1.88元/平方米×109.86平方米计算）及2014年4月至2019年5月的公摊电费1487.2元的请求合理，本院予以支持。原告已于2015年3月2日、2017年2月27日向包括被告在内的业主催交欠费，其催交行为已构成诉讼时效中断，被告关于诉讼时效的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。至于2019年3月之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。鉴于本案诉讼是因被告拖欠费用而引起的，故本案受理费由被告负担。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蔡超玲、万慧莹在本判决生效之日起十日内，向原告广州大华物业管理有限公司支付2014年4月至2019年3月期间的物业管理费（每月按1.88元/平方米×109.86平方米计算）；二、两被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2014年4月至2019年5月期间的公摊电费1487.2元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  毛秀葵二〇二〇年一月十四日书 记 员  于悦姗邬雪芳