营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0804民初3766号原告：李效青，女，1963年10月15日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：乔远志，辽宁瀛桥律师事务所（原辽宁睿川律师事务所）律师。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所（原辽宁睿川律师事务所）律师。被告：营口鸿基地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区红海办事处。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：邹继平，辽宁蓝佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佳佳，辽宁蓝佳律师事务所律师。原告李效青与被告营口鸿基地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李效青的委托诉讼代理人乔远志、康静，被告营口鸿基地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹继平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李效青向本院提出诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告返还已付购房款550106.4元并按银行贷款年利率7.59%计算自合同签订之日起至实际支付之日止的利息；3、被告给付原告已支付的契税8251.59元、维修基金6925元；4、被告给付原告已支付的物业费4749.12元；5、被告给付违约金165031.8元（按已付房款30%计算）；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2××1年，原告就被告开发的位于营口市鲅鱼圈区鸿基国际小区8幢3单元1102室（包括跃层）商品房达成合意，双方签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了房款（单价5560元/平方米）。同年9月，原告支付完各种税费后，由被告在10月20日将房产证交付给原告（产权证号：鲅房权证字第××号），房权证显示包括跃层。2015年，原告在准备装修时发现自己房子的跃层已经被被告出售给了案外人。原告多次找被告理论，但被告最后仅同意退还已付房款。针对被告的行为，原告认为：1、原告购买的是11层跃层的意思表示，而被告无权处分行为致使合同目的无法实现。依据《合同法》之规定，原告请求解除合同。2、因被告的行为，给原告造成的损失包括以购房款为基数的利息损失；因解除合同造成的各种税、费损失（2××1年9月7日缴纳维修基金6925元，9月29日缴纳契税8251.59元，2014年10月1日至2017年5月31日缴纳物业费4749.12元。）。3、被告无权处分原告房屋的行为致使原告不能取得房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，原告要求被告解除房屋买卖合同，返还已支付房款并按银行贷款利率支付利息，返还原告已经支付的各项费用，并承担按已支付房款一倍以下的赔偿责任是符合法律规定的。综上所述，原告为维护自己合法权益，依据《合同法》及司法解释的相关规定，恳请人民法院查明事实，依法支持原告的诉请。被告营口鸿基地产开发有限公司辩称：原告起诉事实不成立，依法应当驳回原告的诉讼请求，具体理由为：1、被告出售给原告的商品房，在原告与被告签订《商品房买卖合同》时为现房。被告已经向原告充分说明房屋情况，被告在了解并实际看房后，双方签订的合同。被告在履行商品房买卖合同过程中，不存在欺诈及违约行为。2、被告出售给原告的房屋经房产局登记备案，已经向原告颁发商品房产权证书，其权利不存在瑕疵。关于原告诉请的被告无权处分的事实不存在，案涉房屋为被告自主开发施工建设，并且经权力机关登记备案，已经合法有效。据被告了解，原告从2015年入住至今，没有相关权利人向其主张房屋权利。3、原告起诉状中诉称的购买的房屋是11层（包括跃层）的事实不存在。原告所谓的跃层在2××1年已经办理了买卖手续。原告在2××1年购买房屋时，甚至在2015年办理入住时，原告起诉中所谓的跃层已经有实际权利人实际入住。如果原告所购买的房屋包含跃层，原告当时就应该向被告提出异议，要求解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》，明确约定了案涉房屋的面积、单价，合同约定的内容与双方履行的内容完全一致。原告要求解除合同无事实及法律根据。4、原告主张权利的时间已超过诉讼时效。因此，应当依法驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：原告提供了下列证据：1、原、被告于2××1年7月11日签订的《商品房买卖合同》，证明原告购买的被告所售的鸿基国际小区8幢3单元1102室房屋包括跃层，该楼建筑层数为地上11层、地下一层，被告违约致使合同目的无法实现。2、房权证复印件，证明原告购买的房屋产权包括跃层部分。3、规划设计平面图、照片（电梯、电表箱、对讲电源），证明该幢楼房规划设计为地上11层。4、销售不动产统一发票，证明原告于2××1年向被告交付购房款550106元；契证，证明原告缴纳契税8251.59元；维修基金收据，证明原告缴纳维修基金6925元。5、中国银行借款借据，证明原告购此房贷款25万元，年利率7.59%。6、物业费收据三份，证明原告共缴纳物业费4749.12元。被告质证认为：对证据1真实性没有异议，但商品房买卖合同中明确约定了房屋面积为98.94平方米、套内面积为83.39平方米、单价为5560元，同时约定建筑层数为地上11A、地下1层。据合同约定，被告出售给原告的案涉房屋不包含所谓的跃层。对证据2的真实性没有异议，但根据房产证的房屋状况，双方约定的房屋面积、套内面积及总层数均与商品房买卖合同约定的内容相符。房产证是2××1年10月20日登记的，并已向原告颁发，原告起诉书中所谓的合同目的不能实现的事实不存在。对证据3中平面图的真实性有异议。设计院未盖章，代理人无法得知证据来源、证据真实性。对照片真实性没有异议，照片中的设备在被告将房屋出售给原告时候就已经存在了，该事实可以说明原告在购买房屋时，对房屋情况都已知晓并接受，被告不存在隐瞒及欺诈行为。对证据4的真实性没有异议。三组证据与买卖合同、房产证形成了证据链，说明被告出售的房屋就是面积为98.94平方米（套内面积为83.39平方米），原告也以此面积缴纳房款。对证据5的真实性没有异议。利率与被告无关，是原告与银行之间的贷款合同关系。对证据6的真实性无异议，但收费与被告无关。被告向法庭提供了下列证据：1、商品房买卖合同、入住通知书、补充协议、交房资料及物品领取清单各一份，证明原、被告于2××1年7月25日签订合同，约定将被告开发建设的案涉房屋（建筑面积为98.94平方米）以单价5560元/平方米价格出售给原告，交付时间为2××1年8月30日。签订合同当天，被告告知原告在合同约定的交付之日办理领取房屋钥匙，不再另行通知，逾期未办理的视为交房。补充协议中第八条约定，对合同项下的房屋已充分了解并接受。2015年6月25日，原告到被告处领取钥匙办理入住，并缴纳各项费用，案涉房屋在原、被告签订合同时为现房，具备入住条件，原告起诉书中陈述的被告隐瞒事实、原告权利目的不能实现的事实不存在。2、案涉房屋11层楼上业主为案外人潘立荣，其与被告买卖房屋的缴费手续，证明原告所谓的跃层在2××1年12月8日已由案外人购买并入住，被告出售给原告的房屋为现房，原告所诉的房屋在楼下，即使有权利妨害也是妨害到了案外人潘立荣，也不会妨害到原告。原告质证认为对证据1的真实性没有异议，但无法证明其观点。1、被告所述房屋只有顶楼售价才是5560元/平方米，其余楼层单价均在2000元/平方米至3000元/平方米之间。2、原告取得的房屋所有权证平面图中载明包括跃层。3、根据代理人在接受案件后对现场进行的调查，12楼的用电是工业用电，并非民用电收费标准，由此证明原告享有其所购房屋跃层部分所有权。4、原告于2××1年7月25日签订合同，于2015年6月25日办理入住，原告是在2015年6月25日办理入住后才发现自己的跃层没有了，本案涉及物权关系，且原告曾多次找到被告协商，并到法院立案部门反映情况，所以并不存在真正意义的时效问题。5、关于被告所建的8号楼存在两种住户，一种是按原告的交易价格成交的房屋，且已入住并拥有跃层，另一种就属于原告与被告这种情形。证据2中的交费补充协议充分说明了协议签订时间为2××1年12月8日，该时间在原、被告签订的房屋买卖合同之后。通过协议内容可见，楼上电费计价标准为0.88元/千瓦时，与原告缴纳的0.5元/千瓦时有差别，恰恰证明了被告违约处分原告的房产事实存在。关于装修保证书，是案外人与被告之间签订的，与本案无关，也无法证明被告所要证明的观点。经原告申请本院依职权在房产局调取了房屋价格电脑界面截图，在住建局档案馆调取了本案诉争的图纸。原告质证认为：原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。该组证据明确了案涉楼房为11.5层，这就表示案涉房屋是户内跃层，综合案涉房屋上下楼层的房屋售价差额，以及第一次庭审中原告所提交的房产证上的房屋平面图、电梯楼层数、电表、邮箱等证据，已经可以充分证明案涉楼房根本没有12层，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告质证认为：1、对证据的真实性没有异议，但对其调取的房屋价格的关联性有异议，根据调取的楼号8号楼3单元1002室及办证联的登记时间2010年12月可以看出，该房屋的出售时间及登记时间均与案涉房屋有极大的时间差，根据不动产的交易习惯，每年按其不同的房屋销售价格进行调整，而原告在被告处购买房屋的时间为2010年11月。该时间恰为房产交易价格的高峰期且房屋价格每平方都有平差，每个楼层都有平差，因此，即使法院调取的该面积也不能认证该价格。原告陈述的案涉房屋的价格包含所谓的跃层，原、被告针对案涉房屋的价格及面积均有明确约定，本案最重要的一点，即经过两次庭审，原告本人没有到庭，无法向其询问，但被告从始至终强调的一点是，原、被告签订合同时案涉房屋为现房。原告与被告签订商品房买卖合同时，原告就经过多次看房对房屋的结构以及改造的形状均得到认同，经过原告同意，并对房屋的状况认可后签订合同，先有签订合同的行为，继而交纳各项税费和办理产权证的行为，因此双方在履行商品房买卖过程中就买卖标的物认可并办理产权登记，经过产权单位的认可，因此被告不存在违约行为，同时不具备原告诉请中陈述的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第八条规定的情形。关于在住建局调取的证据，被告认为应当对测绘面积以及在办理分户登记时的测绘面积一并调取，原、被告已向法院申请，因此被告请求法院再行调取对案涉房屋以及11A2房屋的分户测绘报告，以证明之所以出现产权证与房屋买卖合同关于产权构图差异的情况，是因为登记机关的疏忽造成，而非因被告违约恶意将所谓的应由原告所有的跃层出售。而且如被告申请调取测绘报告就能体现所谓的建筑面积远远高于合同约定的面积，原有的测绘报告中的含跃层的面积为180.79平方米，在分户后案涉房屋与11A2房屋分别进行的测绘，分别进行的产权登记，被告已经履行完合同义务，原告的合同目的已经实现。调取的竣工图中记载竣工日期为2009年11月，更能认证原告在购买案涉房屋时房屋为现房。经被告申请本院依职权在不动产登记中心调取了案外人潘立荣产权档案材料及涉案房屋测绘报告。被告质证认为，1、不动产登记中心的证据材料，证明案涉房屋与楼上登记在潘立荣名下的房屋为分户登记，且潘立荣已经办理产权登记，根据该组证据，11A2号房屋与案涉房屋为各有权属，且分别有预售许可。原告陈诉本案诉争的案涉房屋包含跃层无事实及法律依据。2、被告申请调取的测绘报告25页处载明11A2房屋各自测绘，且案涉房屋1102号房屋的测绘面积为98.94平方米，与原、被告签订的商品房房屋买卖合同中记载的即不动产中心为其办理的产权登记面积为相同的，根据与在房产局调取的测绘报告相同的8号楼-1102号房屋面积为180.79平方米，说明如果像原告陈述的案涉房屋包含跃层，那原、被告及房产局登记和签订合同中记载的面积应为180.79平方米而非98.94平方米。原告质证认为：对不动产登记中心的材料证据本身真实性没有异议，但对其所记载的内容及被告所要证明的观点有异议，不能直接以房屋分别测绘就用于证明案涉房屋各有权属，且即便是测绘图纸，也应当在住建局备案，而依据原告申请调取的住建局存档的规划图纸，案涉房屋为户内跃层，就其公信力和证明力来讲，应当以住建局备案为准。针对被告调取的潘立荣的登记信息，并不能据此就认定，被告的销售行为合法有效，原告李效青同样在房产局登记并取得了产权证书，其房产平面图上，明确标示包括跃层，且潘立荣产权登记时间在原告李效青之后，故不能据此就认定案涉房屋有所谓的12层，而综合本案已经提交的其他证据，案涉房屋没有12层，被告的行为侵犯了原告合法权益。被告补充提交案外人辛亚坤的商品房买卖合同、不动产登记发票和补充协议，证明案涉的房屋中出售价格包含跃层无事实依据。法院调取的8号楼3单元1002号房屋签订时间为2008年8月16日，而案涉房屋签订合同时间为2××1年6月14日。上述两个房屋的购买时间间隔达三年多，因市场波动，房价有所调整故案涉房屋的价格只是单层面积不包含所谓的跃层面积，两处房屋的价格面积不具备可比性，没有参考价值。原告进行质证认为：被告所提供的均是复印件，对其真实性有异议，且与本案没有关联性，被告所提供的只是个别房屋的销售情况，不具备说服力，没有代表性，不能证明被告所要证明的观点。针对本院要求被告提供的竣工档案证明11A2竣工图纸一事，被告称案涉房屋并不是十二层，故该竣工图中没有12层竣工图纸，正常案涉房屋的房屋号为11A2。竣工档案中的图纸是2010年左右设计之初的图纸，而案涉房屋出售时将跃层分户成1102和11A2并相应办理产权登记，故该组竣工档案中没有体现相应的分户竣工图，分户竣工图已经交由相关部门，否则无法办理分户产权登记。原告对被告提供的竣工档案真实性没有异议，但认为依据其竣工档案，只有11层和跃层施工图，被告也自认案涉房屋没有12层。本院认为，对于被告承认原告的部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。原告李效青与被告营口鸿基地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该合同合法有效，本院予以认定。原告履行支付房款义务后，被告应按合同约定，向原告交付符合建筑设计并按此施工后竣工验收合格的房屋，但被告实际交付的却是建筑设计单套房屋的一部分，虽然争议的房屋及跃层部分均独立办理了房屋所有权证书，但由于原告取得的房屋所有权证平面图部分体现包含跃层内容（同时依原告申请调取竣工档案立面图显示涉案房屋为跃层），且被告对跃层部分具有独立出售资格未能提供证据予以证实。被告作为房屋的开发商和出售人显然违反诚实信用原则，具有过错，亦违反了合同约定。原告的合同目的现已无法实现，应予以解除。被告依法应向原告承担因其违约交付房屋而给原告造成的经济损失，因此对原告要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求本院予以支持。据此原告主张被告返还已付购房款550106.4元、已支付的契税8251.59元、维修基金6925元、物业费4749.12元、违约金165031.8元（按已付购房款30%计算），没有超出法律规定范围，本院予以支持，但原告主张被告支付购房款利息的请求，因与违约责任竞合，本院不予支持。被告的答辩意见因无证据证明跃层部分的独立出售资格，本院不予采纳。关于被告提出的原告主张权利时间超过诉讼时效规定的意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李效青与被告营口鸿基地产开发有限公司于2××1年7月25日签订的《商品房买卖合同》。二、被告营口鸿基地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告李效青购房款550106.4元、契税8251.59元、维修基金6925元、物业费4749.12元；原告李效青将位于营口市鲅鱼圈区鸿基国际小区8#3-11-2号房屋返还给被告营口鸿基地产开发有限公司。三、被告营口鸿基地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告李效青违约金165031.8元。如被告营口鸿基地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李效青的其他诉讼请求。案件受理费11151元，由被告营口鸿基地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  王宇明二〇二〇年一月十四日书记员  李凯博附：本判决所适用的法律条款《中华人民共共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。