湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初10290号原告：湖南省黑金时代房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道万家丽南路二段1099号。法定代表人：刘嘉玲。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婉，湖南金州律师事务所实习律师。被告：孟珊珊，女，1979年3月30日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙天聚源商业投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳二村凯通国际城1栋3单元1401号房。法定代表人：孟珊珊。原告湖南省黑金时代房地产开发有限公司（以下简称黑金公司）诉被告孟珊珊、长沙天聚源商业投资管理有限公司（以下简称天聚源公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑金公司的委托诉讼代理人袁高凤、彭婉，被告孟珊珊暨天聚源公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑金公司请求判令：一、孟珊珊、天聚源公司返还私自收取的房款646308元；二、孟珊珊、天聚源公司支付违约金1938924元；三、孟珊珊、天聚源公司承担本案诉讼费、评估费。孟珊珊答辩要点：一、个人不应当承担责任。二、结算费用也应当由天聚源公司承担。天聚源公司答辩要点：一、天聚源公司与黑金公司系合作关系，因主管部门变更及黑金公司不确定房屋的售价，一直不能正式售房，但客户有购房意愿，害怕客户流失，双方口头协议由天聚源公司代收房款，后期进行结算。二、天聚源公司与黑金公司于2015年签订终止协议，实际上，双方在2016年12月仍在合作，合作费10%系口头约定，双方只存在委托销售合同，结算费用至今未确定，违约金标准过高。经审理查明：2014年11月10日，黑金公司（甲方）与天聚源公司（乙方）签订《黑金时代广场项目营销代理合同》（以下简称营销代理合同），主要约定：一、委托代理期限：自本合同签订之日起至本项目可销售的物业面积完成95%销售任务时止或本合同签订之日起期满一年。二、甲方责任：1、甲方委托乙方负责“黑金时代广场”全程独家营销策划推广、可售物业的独家销售代理工作（黑金时代广场门面由甲方以拍卖方式销售，不在本合同范围之内）；2、甲方为乙方派驻的工作人员提供项目现场办公场地、办公设备等必要设施；3、按时结算乙方已实现销售应提取的佣金费用。二、乙方责任：1、乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用，乙方工作人员有旷工、挑衅滋事等严重违纪行为给甲方造成损失的，或因乙方严重失职给甲方造成经济损失的，按照实际损失给予甲方三倍赔偿；2、乙方应积极催收房款，代表甲方与客户商定《认购书》和《房地产买卖合同》及其他相关文件，并由甲方所派专职负责人按照公司相关程序及管理办法签字盖章，协助办理购房手续；3、乙方负责收齐和审查客户办理按揭贷款及交房等各种资料并负责办理上述事项，配合甲方的客户交房相关工作；4、乙方自行负责派出人员的管理及费用；并承担市场调研、顾问咨询等费用。三、共同责任和义务：甲乙双方都享有项目销售现场和所有宣传资料的署名权；所有交接资料（房源、价格、面积等）须甲方签章为准。四、相关设施、设备与费用承担：甲方免费提供乙方销售场地、售楼认购书/合同供乙方使用等。五、特别约定：1、购房合同的管理、合同盖章、定金及购房款的收取由甲方负责。2、乙方负责办理银行按揭，并自行承担相应的权利义务。3、本销售代理合同结佣条件：客户签订《商品房买卖合同》及首付款到账后视为具备结佣条件（按照实际到账款比例支付佣金）。六、违约责任：1、如乙方违规私自收取顾客购房款、定金，甲方有权单方面解除本合同，并处以乙方私收金额的三倍违约金。2、如出现其它违约责任，甲、乙双方可按合同法向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。营销代理合同签订后，天聚源公司派工作人员入驻黑金时代广场售楼中心（位于长沙市角，以下简称售楼中心）。后在天聚源公司的指引下，案外人吴俊峰前往“黑金时代广场”小区购买6栋2单元708房（以下简称708房），2015年9月18日止支付购房款152415元，定金20000元。常莉迪前往该小区购买3栋1单元502房（以下简称502房），2016年1月31日止支付购房款216831元，定金50000元。宁清国、邱淑娟前往该小区购买6幢9层908号房屋（以下简称908房），2015年4月16日止共支付购房款207062元，由天聚源公司出具收据，其中宁清国支付的207062元房款系转账至孟珊珊账户，天聚源公司未向黑金公司支付上述三笔房款。后因商品房合同履行过程中发生争议，案外人吴俊峰、常莉迪，宁清国、邱淑娟分别提起诉讼，湖南省高级人民法院最终认定天聚源公司的收款行为构成表见代理，该院作出的（2019）湘民再7号民事判决书判令解除《黑金时代广场商品房认购书》（编号：0007657）；限黑金公司于本判决生效后十日内向吴俊峰退还已付款152415元及利息（以152415元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年5月9日计算至实际还款之日）；限湖南省黑金时代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吴俊峰双倍返还定金40000元。2019年9月11日，湖南煤业集团有限公司代黑金公司向本院支付吴俊峰案执行款231606.25元，其中包含购房款152415元、双倍定金40000元、购房款利息及迟延履行债务利息部分39191.25元。（2019）湘民再6号民事判决书判令解除《黑金时代广场商品房认购书》（编号：0007657）；限黑金公司于本判决生效后十日内向常莉迪退还已付款216831元及利息（以216831元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年5月9日计算至实际还款之日）；限湖南省黑金时代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向常莉迪双倍返还定金100000元。2019年11月21日，湖南煤业集团有限公司代黑金公司向本院支付常莉迪案执行款379801元，其中包含购房款216831元、双倍定金100000元、购房款利息及迟延履行债务利息部分62970元。（2019）湘民再6号民事判决书判令黑金公司与宁清国、邱淑娟之间的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，确认黑金公司已收取宁清国、邱淑娟购房款207062元。另查明，一、天聚源公司系有限责任公司，法定代表人孟珊珊，孟珊珊与张扬系股东，孟珊珊占90%股份；孟珊珊因合同诈骗罪正在服刑，公司营业执照被吊销，但公司未注销。二、2016年1月12日，黑金公司（甲方）与天聚源公司（乙方）签订《协议》，主要约定：一、甲、乙双方确认签订的营销代理合同已经终止，甲方不再续签；二、在营销代理合同履行期间，乙方如有违约行为，甲方保留追究法律责任的权利；三、甲乙双方应妥善处理终止合同的相关事宜，即时了结与本合同有关的法律及相关经济等事务。四、黑金公司向本院主张孟珊珊系天聚源公司的法定代表人、股东亦是该公司的实际控制人，在履行代理合同时，多次以私人账户代表收取天聚源公司的款项，天聚源公司亦出具收据，确认孟珊珊的收款行为，由此证明孟珊珊的个人财产和公司财产混同，个人人格与公司人格混同。孟珊珊作为公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，孟珊珊应对天聚源公司的债务承担连带责任，且天聚源公司已被吊销执照，孟珊珊系公司股东，未履行清算义务，应当对公司的债务承担连带责任。庭审中，孟珊珊自认天聚源系其一人公司，因宁清国在外地，支付房款不便，故孟珊珊以自己账户收取其房款，但孟珊珊不认可其财务与公司财务混同。以上事实，有当事人身份信息、营销代理合同、（2016）湘0103民初2463号民事判决书、（2016）湘0103民初2466号民事判决书、（2016）湘0103民初4177号民事判决书、（2018）湘01民终439号民事判决书、（2018）湘01民终438号民事判决书、（2018）湘01民终440号民事判决书、（2018）湘民申1266号民事判决书、（2018）湘民申1267号民事判决书、（2018）湘民申1265号民事判决书、（2019）湘民再7号民事判决书、（2019）湘民再6号民事判决书、（2019）湘民再8号民事判决书、《协议》以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案系委托合同纠纷，黑金公司与天聚源公司之间的营销代理合同系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，双方营销代理合同系有偿的委托合同，合同约定天聚源公司不得向客户收取未经黑金公司同意的任何费用，且法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。天聚源公司法定代表人孟珊珊收取购房款的行为由天聚源公司承受，本院认定天聚源公司收取案外人吴俊峰购房款购房款152415元，定金20000元，常莉迪购房款216831元，定金50000元，宁清国、邱淑娟购房款207062元，未向黑金公司支付，天聚源公司未提交证据证明收取这些款项经过黑金公司同意，且双方是否结算完成属于另一法律关系，天聚源公司可以另行主张权利。此外，黑金公司按照合同约定要求天聚源公司支付私收金额的三倍违约金，天聚源公司辩称违约金标准过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案查明的情况：1、黑金公司为吴俊峰案支付执行款231606.25元及利息（具体组成为：购房款152415元、双倍定金40000元、购房款利息及迟延履行债务利息部分39191.25元）；2、黑金公司为常莉迪案支付执行款379801元及利息（具体组成为：购房款216831元、双倍定金100000元、购房款利息及迟延履行债务利息部分62970元）。天聚源公司给黑金公司造成的实际损失包含以下部分：一、私收宁清国房款的资金占用利息：自收取款项之日起至本判决确定之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。经核算约为51835.96元（以207062元为基数自2015年4月16日至2020年1月17日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息为51835.96元）；二、执行款中不含房价款的部分242161.25元（231606.25元+379801元-152415元-216831元）及执行款利息6879.28元（1、以231606.25元为基数自2019年9月11日至2020年1月17日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息为3962.72元；2、以379801元为基数自2019年11月21日至2020年1月17日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息为2916.56元）；故，黑金公司可以确定的实际损失为300876.49元（51835.96元+242161.25元+6879.28元）。综上，黑金公司要求按照代理合同约定的私收款项的三倍支付违约金明显过高，因黑金公司未另外主张赔偿损失，其主张的违约金实际包含其实际损失，综合本案案情，本院酌情认定天聚源公司应当向黑金公司支付违约金为黑金公司的实际损失以及实际损失的30%，即其实际损失300876.49元的130%为391139.43元。黑金公司主张孟珊珊系法定代表人，又是公司实际控制人和公司股东，多次以个人账户收取天聚源公司款项，且公司被吊销营业执照，未按照规定予以清算，孟珊珊应当承担连带责任。庭审中，孟珊珊自认天聚源公司系其个人公司，但否认其个人财产与公司财产混同。根据本案查明的情况，天聚源公司非一人有限责任公司，孟珊珊与张扬均系天聚源公司的股东。天聚源公司认为孟珊珊作为一人公司的股东与公司财产混同，没有事实依据与法律依据。此外，黑金公司主张孟珊珊作为股东，私自收取房款，有滥用公司法人独立地位和股东有限责任之嫌，但黑金公司提交的证据不足以证明其逃避债务，严重损害公司债权人利益。再次，黑金公司主张天聚源公司未按照规定清算，孟珊珊应当承担连带责任。根据公司法的相关规定，公司被吊销营业执照，股东应当在规定期限内进行清算，黑金公司提交的证据不足以证明逾期不进行清算导致其权益受损。综上，黑金公司要求孟珊珊对天聚源公司的债务承担连带责任，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条之规定，判决如下：一、限被告长沙天聚源商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省黑金时代房地产开发有限公司返还房款576308元；二、限被告长沙天聚源商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省黑金时代房地产开发有限公司支付违约金（含损失）391139.43元；三、驳回原告湖南省黑金时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27480元，减半收取13740元，由被告长沙天聚源商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年一月十七日书记员  杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。