江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12379号原告：邵芹，女，1987年4月2日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：张宇波，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。被告：李卫军，男，1973年3月17日出生，汉族，住张家港市。第三人：朱翠芬，女，1967年2月27日出生，汉族，住江阴市。原告邵芹诉被告李卫军、第三人朱翠芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告邵芹及其委托诉讼代理人张宇波到庭参加诉讼，被告李卫军、第三人朱翠芬经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵芹向本院提起诉讼请求：1、判令李卫军退还邵芹已付租金14000元（含押金1000元）；2、判令李卫军赔偿邵芹装修费用8570元；3、判令诉讼费由李卫军承担。事实和理由：邵芹与李卫军于2019年7月6日签订房屋租赁合同，约定李卫军将位于未来居家18号11幢的房屋租给邵芹作为经营使用。邵芹租赁该房屋后就对该房屋进行了装修。后邵芹向李卫军索要房产证以办理营业执照时，李卫军才告知邵芹其并非房屋所有人，而是承租该房屋后进行转租。经邵芹多次催要，李卫军承诺在2019年7月18日前将房产证交给邵芹，但李卫军未按约交付房产证。邵芹无奈联系了房屋所有人，房屋所有人明确表示，不同意李卫军转租房屋，也不同意提供房产证配合邵芹办理营业执照。基于上述事实，2019年7月24日，邵芹发函解除了双方的房屋租赁合同。为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李卫军未到庭答辩，亦未提供相关证据材料。第三人朱翠芬未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：邵芹（承租方）与李卫军（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定李卫军同意将属其所有的坐落于未来居家18号111#的房屋作为营业使用，面积为32平方米出租，租赁期限自2019年7月6日至2020年7月5日止，租金为13000元/月。付款方式为先付后住原则，第一笔房租款于2019年7月7日之前向李卫军交清，下期房租金应该提前十五天交付李卫军。李卫军应保证上述房屋权属清楚及出租的合法性，如发生房屋的产权纠纷或债权和债务概由李卫军负责清理，由此给邵芹造成的损失李卫军应承担责任。预收房屋设施及水电押金1000元。任何一方违反本合同订立之条款，必须承担由此产生的全部责任。2019年7月6日，邵芹通过微信向李卫军转账第一笔房租13000元及押金1000元。合同签订后，邵芹与江阴市艺达装饰工程有限公司签订施工合同，对承租房屋进行装修，工程总价为8570元。同时邵芹向李卫军索要承租房屋的房产证用于办理营业执照，李卫军于2019年7月11日在电话中陈述其已经与房东沟通，可以在一周内把房产证给邵芹，如房产证给不了邵芹愿意返还房租并承担装修损失。2019年7月24日，邵芹向李卫军邮寄《解除租赁合同通知函》，内容为：《房屋租赁合同》约定我租赁位于未来居家185号11幢房屋作为经营使用，你应当配合我办理营业执照。但2019年7月我通过电话要求你提供房产证去办理营业执照，你同意在一周内提供，现已超过期限，你仍未将房产证交给我方。且在签订租赁协议时你未向我示明你只是该房屋的二房东，房屋所有人另有其人。现经我与房屋所有人联系，其明确表示不同意你进行转租，拒绝向我方提供房产证办理营业执照。因你的过错导致签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，现我方通知你解除《房屋租赁合同》，并要求你承担违约责任，包括：一、退回我方已付租金13000元及押金1000元；2、赔偿我方装修费用11130元；3、赔偿我方误工费损失5000元。李卫军于2019年7月30日签收上述邮件。另查明，果园路18号11幢111室房屋所有权人为朱翠芬，朱翠芬向本院出具证明，其将涉案房屋租赁给了李卫军，但未同意李卫军将房屋进行转租，不同意将房屋转租给邵芹。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信转账记录、电话录音、《解除租赁合同通知函》及邮寄凭证、施工合同、收据、装修照片、江阴市房屋登记簿证明、朱翠芬出具的证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当承担权利瑕疵担保义务，保证交付的租赁物不因第三人主张权利而妨碍承租人对租赁物的正常使用、收益。本案中，李卫军将涉案房屋出租给邵芹作为经营使用，但其未取得房屋所有权人的同意擅自进行转租，且转租后仍未取得房屋所有权人的追认，现房屋所有权人朱翠芬向法院明确表示其不同意转租给邵芹，故李卫军违反出租人的权利瑕疵担保义务，应当承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因李卫军无法提供房屋所有权证配合邵芹办理营业执照，邵芹邮寄《解除租赁合同通知函》给李卫军，李卫军签收后未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故邵芹有权要求李卫军退还租金13000元、押金1000元并赔偿装修损失8570元。因朱翠芬不同意转租，致使邵芹对案涉房屋不能使用、收益，对李卫军交付房屋起至邵芹解除合同时该期间的租金，邵芹可以不予支付，故在李卫军应返还租金中不予扣减。李卫军经本院合法传唤未到庭，系怠于行使自己的诉讼权利，应当承担不利于其的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李卫军应于本判决发生法律效力之日起10日内返还邵芹租金13000元、押金1000元，共计14000元。二、李卫军应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿邵芹装修损失8570元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元（邵芹已预交），由李卫军负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给邵芹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  曹惠芬人民陪审员  蒋红月二〇二〇年一月三日书 记 员  王 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。