呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8877号原告：邱进文，男，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：张伟建、吴连峰，合星律师事务所律师。被告：樊建平，男。委托诉讼代理人：薄艳荣、胡泊，内蒙古陀力律师事务所律师。原告邱进文诉被告樊建平排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱进文的委托诉讼代理人张伟建、吴连峰，被告樊建平及委托诉讼代理人薄艳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所有的位于和浩特市××区北大门东侧的华侨国际酒店十号楼二层房屋停止侵害排除妨碍、恢复原状返还房屋；2、判令被告赔偿，因侵权造成的原告的等一下误工和设备的损失41070元；3、本案的诉讼费由被告来承担。事实和理由：2019年6月28日零时许，被告樊建平等人将原告位于呼和浩特市××区北大门东侧的华侨国际大酒店10号楼二层房屋的10余把门锁损坏，并更换了锁芯，损坏原告监控摄像头三个，被告并派人住在原告房屋内至今不走，严重影响了原告的正常经营。2019年3月29日至4月3日暴力强制干扰原告正常装修施工，并破坏已吊顶矿棉板，拆卸破坏焊架子，给原告造成了重大损失。为了维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告樊建平辩称，一、樊建平不是适格被告，法院应驳回起诉。买受并实际占有使用该诉争房产的主体为巴彦淖尔市瑞晟祥商贸有限责任公司（曾用名巴彦淖尔市瑞祥小额贷款有限责任公司，以下简称“瑞祥公司”），而非樊建平。瑞祥公司与内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称“国太公司”）于2011年10月15日签订《商品房买卖合同》，2011年12月28日双方再次签订《协议》对于上述《商品房买卖合同》签订的真实意思表示及合同目的进行确认。2011年12月2日，作为委托代理人的樊建平就代表瑞祥公司与国太公司进行了交接工作。交接后一直由瑞祥公司占用诉争房产。2012年瑞祥公司就该诉争房产进行了基础装修，但由于当时整体工程尚未完全竣工，无法进行精装修并投入使用，只能暂缓等待。樊建平仅仅作为瑞祥公司的委托代理人，以委托人（瑞祥公司）的名义实施民事行为，应由委托人（瑞祥公司）承担一切责任并享有一切权利。因此樊建平作为被告主体不适格。樊建平从未担任瑞祥公司董监高任一职务亦非实际控制人、法定代表人。根据工商登记资料，樊建平从未担任瑞祥公司董事、监事及高级人员任一职务，同时其也不是能够实际支配公司行为的实际控制人或法定代表人。此外，根据2011年10月15日签订的《商品房买卖合同》中樊建平的签名的位置在委托代理人处，下方有瑞祥公司的公章予以认可其代理效力。因此，樊建平只是瑞祥公司的委托代理人，不应列为本案的被告。二、瑞祥公司有权且已经实际占有涉诉房产。2010年-2011年间国太公司与瑞祥公司签订多分借款合同，瑞祥公司陆续给其借款本金2800元及利息。借款合同到期，国泰公司难以清偿债务时，2011年10月15日，双方当事人协商一致，决定终止借款合同关系，另签订《商品房买卖合同》，即名为商品房买卖合同实为以房抵债协议，将借款本金及利息（共计2686万元）转化为已付购房款并对账清算完成，该商品房买卖合同具有法律效力。后又于2011年12月28日双方再次签订《协议》，对于上述《商品房买卖合同》签订的真实意思表示及合同目的进行了确认。2011年12月28日，樊建平就代表瑞祥公司与国太公司进行了交接公司并在《协议》上写明：此房我已接收。交接后一直由瑞祥公司占用诉争房产。2012年瑞祥公司就该诉争房产进行了基础装修，但由于当时整体工程尚未完全竣工且不具备办理房屋权属登记的条件，无法进行精装修并投入使用，只能暂缓等待。直至2019年瑞祥公司对诉争房产进行了全面装修，并对外出租至今。综上，瑞祥公司与国太公司签订的以房抵债协议在先，并且已经实际占有该涉诉房产，瑞祥公司作为实际权利人对诉争房产享有排他的权利。三、邱进文诉请排除妨害没有事实和法律依据。与国太公司之间对于借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷率保护上线，其通过签订以房抵债协议和商品房买卖合同将违法高息合法化，故应视为邱进文尚未足额支付合同约定的购房款，对诉争房款无处分权。2009年国太公司向邱进文借款共计本金2000万元，并约定月利息最高为3.8分，以诉争房产作为抵押，但未办理抵押权登记。但邱进文却于2010年3月15日与国太公司签订《以房抵债协议》，将债券数额调整为2600万元，用诉争房产来抵清欠款将其违法高息合法化，但该利息的约定明显高于民间借贷利息区间24%-36%，超出的部分属于违法利息，不能计入购房款，故其对诉争房产并未全部支付合理对价。邱进文与国太公司的债权债务纠纷正在五原区法院审理中。因此，邱进文对于该诉争房产并不享有任何权利，其在以房抵债的目的不能实现时，可以请求债务人履行原债务合同。《物权法》第三十五条明确规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案邱进文根本不享有诉争房屋的物权，因此邱进文起诉排除妨害没有法律依据。综上，贵院依法应驳回起诉，防止原告恶意诉讼损害他人合法权利的行为。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.2012年3月1日，邱进文（买受人）与内蒙古国太房地产公司签订的《商品房买卖合同》。第三条，新城区成吉思汗大街华侨新村10#酒店，2层，商业，建筑面积1700平方米，总金额26780100元。第六条，一次性付款。同日国太房地产公司出具收据一张，载明今收到邱进文购房款26780100元。同日，邱进文与国太公司签订《以房抵债协议书》，载明债务人国太公司同意债权人对其抵债房屋的债权数额的调整，债务人原欠邱进文1058万元人民币，根据调整的债权数额1544万元，共欠2600万元。国体公司用华侨新村10号楼第二层1700平方米（毛坯）一次性抵清欠款。如有纠纷由国太公司自行处理矛盾或用其他房产抵清上述欠款。2013年1月18日，《交接协议》。被告对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明问题均不予认可。因2011年底国太公司已经将涉案房屋卖给瑞祥公司并实际交付。因未提供交付房款的凭证，无法判断合同的履行情况，本院无法确定真实性。2.2009年6月23日、7月16日、9月6日、9月15日借据四张，金额分别为500万元、500万元、500万元、500万元，用途为建筑工程款，借款单位国太房地产公司，未有出借人。2009年6月23日，农村信用社储蓄存单，金额200万元，户名陈国光，同日张惠芬取款200万元。同日，农业银行取款金额300万元，户名为杨淑萍。之后，同年9月7日、9月11日、9月14日、9月16日，户名为张惠芬、张迎迎共计七张信用社回单。被告对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可。借据上没有载明向谁借款，而且票据上均为陈国光、张惠芬、杨淑萍、张迎迎，与邱进文无关。关联性本院不予采信。3.2016年10月17日收邱进文采暖费54014元，物业公司收据及增值税票据。2018年12月22日，物业费收据。被告认为涉案房屋空置没有供暖，不清楚邱进文为何要交采暖费，2018年邱进文并未实际占有涉案房屋，实际是瑞祥公司占有，被告对该组证据不予认可。本院不予采信。4.2018年12月11日，邱进文与高某签订《施工承包合同》及付款凭证。被告对证据的三性不予认可，因为涉案房屋在2018年之前是空置状态，一直由瑞祥公司锁着，到2018年11月瑞祥公司开始装修。（2016）内0203民初5538号民事判决书、（2017）内02民终1921号民事判决书，判决已生效。该判决内容为不得执行涉案房屋。2019年6月28日，破坏明细及监控视频，被告对三性均不认可。从光盘上看走廊有人走动，没有被告樊建平在现场的镜头。本院不予采信。证人高某的证言，2018年12月份与邱进文签订合同，总价180玩，入场前房屋是毛坯，屋内有沙子、地砖、龙骨。证人通过看监控认为是樊建平撬门，被告认为从证言中可以了解到当时涉案房屋不能使用，瑞祥公司在屋里放了地砖和沙子，准备装修，其他不予认可。本院不予采信。2011年10月15日，巴彦淖尔市瑞祥小额贷款公司（买受人）与国太房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。第三条10号楼二层，建筑面积1700平方米。总价26860000元。同日国太房地产公司出具收据一张，载明收到瑞祥小贷公司购十号楼第二层，26860000元。同年12月28日，双方签订《协议》，庭后当事人对原件进行质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均不予认可，原告之前不知道瑞祥公司，一直是樊建平在出面。未提供支付购房款的凭证，无法判断真实性。三份民事起诉状、法院传票、民事裁定书，国太公司出具《情况说明》，原告认为法院没有最后做出实体认定，国太公司出具的《情况说明》，对真实性、合法性、关联性均不予认可。华侨新村二楼装修，装修现场照片。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，原告认为2013年已接受了涉案房屋，2016年法院查封，原告提出异议。出警记录5份，瑞祥公司2018年11月-12月装修期间，邱进文带人阻止发生纠纷，被告报警。原告对该组证据的真实性认可，但不能证明涉案房屋属于被告。报警的真实性本院采信，证明的问题不予采信。企业信息表。瑞祥小额贷款公司于2019年8月更名为巴彦淖尔市瑞晟祥商贸有限责任公司。原告认为该组证据与本案无关。2019年9月5日、9月18日二份《房屋租赁协议》，瑞晟祥商贸公司将二楼东大体格0201号（325㎡）、0206、0208（200㎡）出租给他人，原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。6月20日原告起诉。本院认为，原告与国太房地产公司签订的《商品房买卖合同》实际上是以借款抵偿购房款，双方借贷均发生在2009年，因国太公司无能力偿还借款本金和利息，双方于2013年签订合同以房抵债。原告提供的生效判决也只是不得执行涉案房屋，并未明确涉案房屋的权属。如果原告认为涉案房屋物权归其所有，必须按《物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。这样才能对抗善意第三人。考虑到涉案房屋五证不齐的实际情况，原告在签订合同后应通过诉讼程序确权。因为原告未进行确权，双方签订的房屋买卖合同只是物权期待权。且从原告提供的票据及收据上看没有邱进文，不排除虚假借贷或利息过高的可能。被告也提供祥瑞公司与国太公司《商品房买卖合同》，该合同也是以债务抵顶购房款，所以两份合同都是用房屋抵顶债务，这样原、被告双方无法提供支付购房款的凭证，造成无法判断合同的签订时间，实际支付房款和交付房屋的情况，使合同的履行造成瑕疵，造成这一矛盾事实均属国太房地产公司的责任。结合本案，原告要求被告对原告所有的涉案房屋停止侵害、排除妨害、恢复原状、返还房屋。如前所述，首先原告在未确权的情况下，无法主张物权保护，其次被告只是瑞祥公司的委托代理人，实际与原告发生物权争议的是瑞祥公司，第三从证人证言及监控视频未看到被告对涉案房屋造成损害。所以，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邱进文的全部诉讼请求。案件受理费175906元，由原告邱进文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 武玉亮人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 王巨霞 二〇二〇年一月九日书 记 员 侯馨驰