陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终9775号上诉人（原审被告、反诉原告）：周江，男，1980年2月2日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。委托诉讼代理人：卢苗，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍飞，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：游昊，男，1991年5月10日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。原审第三人：西安存房房地产营销策划有限公司，住所地：西安经济技术开发区。法定代表人：刘涛，该公司销售经理。上诉人周江与被上诉人游昊、原审第三人西安存房房地产营销策划有限公司（以下简称存房营销公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年10月18日，游昊（乙方）与周江（甲方）经存房营销公司居间，签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于西安市XX区XX城XX路XX路XX幢XX单元XX室，面积为115.12平方米的房屋出售给乙方。甲方应于2017年12月18日前办理抵押注销手续。房屋总价款为825,000元，乙方应于合同签订当日将定金50,000元支付给乙方。乙方应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款205,000元存入资金监管账户并进行资金监管。乙方选择商业贷款支付剩余房款570,000元。经办理贷款银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用。甲乙双方自签订合同当日起90日内备齐所有过户资料和所需房款，甲乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内在房管局办理网签手续，网签后60个工作日到房管局办理过户手续。甲方应在过户当天将房屋交付给乙方。另合同约定若甲、乙任何一方不按照合同约定履行或不完全按照合同履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，但应当以书面方式进行。违约方应按照房屋成交总价的百分之十向守约方支付违约金。合同签订当日，游昊向周江支付房屋定金5万元。2018年3月5日，甲乙双方签订补充协议，约定将原合同约定的网签，过户等办理时间顺延，甲乙双方在2018年3月31日前备齐所有过户资料和所需房款。甲乙双方备齐所有资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理网签手续，网签后22个工作日到房管局办理过户手续。2018年4月8日双方办理了合同备案手续并签订资金监管协议，游昊未在协议约定的期限内将首付款存入资金监管账户。2018年5月14日，存房营销公司向周江发出催告函，要求周江继续履行合同，配合游昊办理银行贷款手续。另查，周江于2018年1月取得涉案房屋产权证，产权证号陕（2018）西安市不动产权第1067825号。在合同履行过程中，游昊在第一次申请银行贷款时，周江积极配合，后因游昊原因导致贷款未获银行审批通过。游昊第二次申请银行贷款时，周江以游昊无合同履行能力为由拒绝到场配合。2018年5月30日，游昊申请对周江名下的财产进行财产保全并提供担保，原审法院依法作出（2018）陕0112财保240号民事裁定书，裁定对周江名下的银行账户存款128万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。游昊支付保全费5,000元，另向担保公司支付担保费4,480元。游昊于2018年7月3日向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令继续履行2017年10月18日双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》，周江配合办理按揭贷款审批、配合办理过户以及交付房屋；2、周江承担其律师代理费用15,000元；3、周江承担本案诉讼费、保全费5,000元、担保费4,480元。事实与理由：游昊、周江于2017年10月18日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定其购买周江位于西安市XX区XX路XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋壹套，建筑面积115.12平方米，总售价825,000元，以按揭方式付款。其按照合同约定将定金交付给周江。2018年4月8日，游昊、周江及中介一起在房管局办理了网签手续，并进行了备案。随后在办理按揭手续时，其被告知银行贷款未审批通过，因合同约定，若审批未通过，则其申请其他银行贷款。但在其准备进行第二次银行贷款审批时，周江却拒不配合，为维护其合法权益，故诉至法院请求如上所请。周江辩称，游昊所述其不配合与事实不符，其积极还清贷款办理加急房产证，并同游昊进行网签，但由于游昊自身原因不符未通过银行审批。游昊第二次申请银行贷款时其积极配合，但因游昊自身原因至今没有银行愿意受理其贷款事宜，其已将游昊所需资料放在中介处，履行了配合义务。游昊起诉是为了逃避自身违约责任，应驳回游昊诉讼请求。存房营销公司述称，根据合同，其通知周江办理手续，但周江未办理，认可游昊诉讼请求。周江向原审法院提出反诉请求：1、请求解除游昊、周江于2017年10月18日签订的西安市存量房屋买卖合同以及2018年3月5日签订的《补充协议》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金82,500元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实理由：其与被反诉人2017年10月18日签订《西安市存量房买卖合同》，约定将其位于西安市XX区XX路XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋壹套出售给被反诉人，房屋总价款825,000元，按照合同第三条第2款约定，被反诉人应在合同签订之日起60日内备齐首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将首付款存入资金监管账户。合同第六条第3项约定，被反诉人应在合同签订之日起90日，即2018年1月18日前完成贷款。2018年3月5日双方签订《补充协议》，约定将办理贷款最后期限延长至2018年3月31日，2018年4月8日反诉人积极配合被反诉人办理网签备案和银行贷款。按照约定，应在2018年5月10日前办理过户登记事宜，但因被反诉人自身原因未能通过银行贷款审批，合同目的无法实现。故请求法院支持其反诉请求，以维护其合法权益。游昊针对周江的反诉辩称：不认可周江的反诉请求，本案不存在因其违约而导致合同解除的情形。违约金应按照各自的违约程度认定，引起本案诉争的主要原因系房屋涨价，周江拒绝履行合同。存房营销公司述称，对周江的反诉请求不予认可。原审法院认为，游昊、周江签订的《西安市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，在合同的履行中，导致合同履行僵持的原因系游昊第二次申请办理银行贷款时周江拒绝到场配合致贷款无法办理，因合同明确约定游昊通过银行贷款方式支付周江房屋尾款，故周江有义务配合游昊办理贷款相关手续。另游昊未按照约定将首付款及时存入资金监管账户亦构成瑕疵履行。因涉案房屋的房产证已经办理，已具备过户条件，且游昊同意一次性支付剩余房款，本案不存在客观履行不能的情形，故游昊主张继续履行合同的诉讼请求，予以支持。基于继续履行，游昊应向周江支付剩余购房款775,000元，周江应当配合游昊办理房屋过户手续及交付房屋。关于游昊主张周江支付其律师费15,000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于周江主张解除双方签订的合同及补充协议的反诉请求，虽合同履行中双方均存在履行瑕疵，但不存在客观履行不能，合同目的无法实现的情形，故该项反诉诉讼请求，不予支持。关于周江主张游昊支付其87,800元违约金的诉讼请求，因双方均存在违约情形，结合本案履行情况，酌情按总房款3%及26,340元予以认定，超出部分不予支持。游昊、周江其余诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，遂判决：一、原告游昊、被告周江于2017年10月18日签订的《西安市存量房屋买卖合同》继续履行；原告游昊于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告周江剩余购房尾款775,000元；在上述尾款结清后，被告周江应于三十日内将西安市XX区XX路东侧、XX城XX路XX号XX城XX幢XX室房屋【陕（2018）西安市不动产权第1067825号】变更登记过户至原告游昊名下，并交付该房屋；二、原告游昊应于本判决生效之日起三十日内支付周江违约金26,340元；三、驳回原告游昊其余诉讼请求；四、驳回反诉原告周江其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费12,200元（本诉原告已预交），现由被告周江负担6,100元，剩余部分由原告游昊自行负担。保全费5,000元（本诉原告已预交），现由被告周江负担2,500元，剩余部分由原告游昊自行负担。被告负担部分于判决书生效之日起十五日内支付原告游昊。反诉案件受理费931元（反诉原告周江已预交），现由反诉被告游昊负担280元，剩余部分由周江自行负担。反诉被告负担部分于判决书生效之日起十五日内支付周江。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，周江不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判为周江与游昊于2017年10月18日签订的《西安市存量房屋买卖合同》依法解除，且游昊向周江支付违约金82,500元，并驳回游昊一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼的保全费、诉讼费等全部费用由游昊承担。事实与理由：一、导致合同履行僵持且无法履行的原因是游昊不按合同约定期限将首付款存入资金监管账户，且无能力支付购房款，一审判决基本事实认定错误。二、一审庭审中，法庭当庭给予游昊三个月合理期限支付购房款，游昊已经以行为表示无法履行，合同目的已经无法实现，一审法院无视裁判中立原则，判决继续履行合同，无事实和法律依据。三、游昊既未按约定履行付款义务，又以其行为表明不履行合同义务，构成预期违约，应当按照合同约定支付违约金。一审判决酌情按照总房款3%即26,340元确定违约金数额无事实依据，违反双方当事人的意思表示。综上，其认为一审判决对案件基本事实认定不清，存在明显偏袒游昊的情形，请求贵院查明事实，依法改判，维护其合法权益。游昊辩称，一、导致涉案合同出现履行僵持的原因在于周江意欲涨价、拒不配合其办理按揭贷款手续，从而导致合同无法正常履行。二、正是因为周江拒不配合其办理二次按揭手续并要求涨价后，其担心周江毁约、钱款存入可能产生损失才不敢将首付款存入。事实上，其已按照约定时间将所需的资金准备充足，不存在不愿或没有能力支付首付款的问题。三、本案合同明确约定，其有多次申请按揭贷款的机会。如果第一次申请失败，可以在30日内再次申请其他银行贷款。所以，其二次申请贷款并不违约，并且请周江来西安配合办理第二次贷款手续的要求也符合合同约定，正当合理，周江应当及时配合。周江却无故拒不配合，明显违反合同约定，违约在先。四、一审庭审期间，为了促成合同的顺利履行，鉴于周江拒不配合、按揭贷款实际无法申请的现实，其作出让步，承诺不再申请商业按揭贷款，而自行筹集现金一次性向周江支付全部剩余房款。后经努力筹措，在法庭要求的期限之内，其将所需78万余元的购房现款筹集到位，并向法庭提交了有关银行存单证明。五、一审法院以双方均存在违约行为、结合案件履行情况认定周江的部分反诉请求，要求其向周江按总房款3%支付违约金的判决符合合同法有关规定，对双方的违约责任认定合理适当，符合本案事实，不存在“违反当事人合意”、“偏袒其”的情形。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，游昊、周江签订的《西安市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，合同明确约定游昊通过银行贷款方式支付周江房屋尾款，第一次申请失败，可以在30日内再次申请其他银行贷款。故周江有义务配合游昊办理二次申请银行贷款相关手续。周江拒绝到场配合办理二次申请银行贷款是合同未能履行的原因之一，游昊未按照约定将首付款及时存入资金监管账户亦构成违约。因涉案房屋的房产证已经办理，且游昊同意一次性支付剩余房款，并在原审中提供了其具有能力一次性支付剩余房款的证据，故本案具备合同继续履行的条件。原审法院据此支持游昊主张继续履行合同的诉讼请求，驳回周江反诉请求解除合同的诉讼请求，并无不当，应予维持。在合同履行中，双方均存在违约行为，原审法院结合案件履行情况判决游昊向周江按总房款3%支付违约金亦无不当，予以维持。周江上诉请求撤销原审判决第一、二、三项，改判为周江与游昊于2017年10月18日签订的《西安市存量房屋买卖合同》依法解除，且游昊向周江支付违约金82,500元，并驳回游昊一审的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,050元，由上诉人周江负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○二○年一月二日    书 记 员  陈   歆   1