广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初17747号原告：黄子健，男，1975年12月9日出生，汉族，住湖南省邵东县**************，公民身份号码为430************43X。委托诉讼代理人：张乃燕，河南蓼阳律师事务所律师。被告：曾浩权，男，1946年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************512。委托诉讼代理人：骆迪茜，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏钧，广东腾锐律师事务所律师。原告黄子健诉被告曾浩权租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陈志良适用简易程序独任审判,并公开开庭进行了审理。原告黄子健的委托诉讼代理人张乃燕、被告曾浩权的委托诉讼代理人骆迪茜、梁敏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签的《承租铺位合同》；2.判令被告退还原告租房押金5500元;3.判令被告赔偿原告装修损失113550元；4.判令被告承担本案诉讼费用。因案涉房产未取得建设规划许可证，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为确认案涉租赁合同无效。事实与理由：2018年8月，原、被告双方签订了铺位租赁合同，合同约定被告将位于东莞市*********的两间店铺租给原告，原告经被告同意可以转租给第三方，期限自2018年8月5日起至2028年8月4日止，两件铺位每月租金共5500元，2019年3月至2022年3月的月租金调至6050元，之后每3年加增10%。合同签订后原告依约交付被告押金5500元。2019年3月24日，在经被告同意的情况下，原告花费138735元对铺位装修后转租给第三方廖瑞银，然2019年4月1日被告却私下和廖瑞银签订铺位租赁合同，直接转租给廖瑞银，致原、被告双方签的铺位租赁合同无法履行，后原告向派出所报案，原、被告双方所签铺位租赁合同原件至今仍在派出所备案保留，但双方问题却未得到解决。被告违约在先，使合同目的无法实现，原告遂起诉。被告辩称，1.案涉铺位租赁合同已经于2019年3月解除。原告于2018年8月从被告处承租了案涉铺位，因经营不善，原告2019年3月找到案外人廖瑞银接手商铺剩余的租期，双方谈妥由廖瑞银向原告支付转手费，同时原告退出目前的租赁关系，商铺交由廖瑞银直接承租。事后，被告同意了原告上述处理方案，廖瑞银即向原告支付了75000元，获得了商铺的承租权，并由原告于2019年4月交付商铺，随后，廖瑞银每月向被告缴纳租金至今。鉴于上述事实，原告与被告之间的案涉铺位租赁合同在2019年3月已告解除，原告收取廖瑞银转手费，即应视为退出原承租关系。2.原告与被告签订租赁合同后，被告并未向原告收取押金，退押金没有事实依据。3.关于装修损失，被告不清楚原告是否对案涉店铺进行装修，被告从未就装修事宜向被告进行报备，也未要求被告给予适当装修免租期。原告仅提交手写的票据和收条，没有提供装修合同、收货单据、转账记录等证据，无法证明存在装修行为。廖瑞银在承租案涉铺位的时候，已经与原告协商一致，75000元的转手费实际上是用于弥补原告将案涉商铺转给廖瑞银承租后蒙受的损失，因此即使原告对案涉商铺进行了装修，其因不再承租案涉商铺而产生的损失已经由廖瑞银承担了。原告诉请装修损失没有事实依据。本院经审理查明事实如下：被告确认案涉店铺为其所有，但未取得建设规划许可证或者不动产权证。被告提交了厚街镇三屯社区居民委员会出具的证明，内容为“东莞市*************”宅基地，属于曾浩权所有，其土地使用证正在办理中。原告租赁被告位于上述地址的两间店铺，租赁期限为2018年8月5日至2028年8月4日。原告承租之时，两间店铺的其中一间尚由案外人曾淑珍使用，原告承租之后，曾淑珍交租金给原告。原告装修了另一间用于经营。2019年3月案外人廖瑞银经与原告协商，向原告支付了75000元，由原告将店铺转给廖瑞银使用。2019年4月1日，廖瑞银与被告签订了案涉两间店铺的租赁合同，租赁期为2019年4月1日至2024年4月1日。原告、被告对案涉商铺的租金结算至2019年3月。廖瑞银作为证人出庭接受了法庭调查和当事人询问。被告和廖瑞银主张75000元是转手费，包含了对原告的装修补偿等一切费用，支付了转手费之后其结果就是原告退出与被告之间的租赁合同。原告确认75000元包含了对店铺装修成本和店内物品的补偿，店内的空调、风扇等物品交由廖瑞银使用和处分，但主张其与廖瑞银之间是转租的关系，且仅转租一间店铺，而被告绕过原告与廖瑞银直接签订了两间店铺的租赁合同，构成了违约，损害了原告的利益，应当返还押金及赔偿装修损失。原告主张在与被告签租赁合同的当天通过现金方式交付了押金5500元给被告，但没有提交证据予以证明，仅主张合同第二条的内容说明是有交付押金的。被告否认有向原告收取押金。租赁合同第二条内容为“乙方须先交一个月押金给甲方，期满之后押金退回，乙方经营期间中途退约，押金归甲方所有（押金5500元）”。被告提交了被告与廖瑞银之间的租赁合同，该合同第二条约定了“乙方须先交一个月押金”的同样的内容。被告确认收取了廖瑞银的押金5500元，并主张，如果收取过原告的押金而又没有退还原告的话，在原告将店铺转给廖瑞银之后，就不会再收取廖瑞银的押金。为了证明其装修成本，原告提交了若干收据、收条。三张收款收据罗列了空调、风管、烟罩、风机、变频器、招牌等项目及其单价、总价；手写收条两张，内容为确认收到泥工费、厨房展示玻璃不锈钢架子、水电路改装管等款项。原告主张装修的时候没有签写装修合同，也没有形成票据，这些票据是为了起诉，事后找当时的装修工人补充制作的。原告曾因向曾淑珍收回案涉店铺及与廖瑞银的纠纷向公安局报警，申请本院向派出所调取报警记录、调查笔录、录音等材料。但经向原告确认，当时的报警没有报警回执，在派出所亦没有形成调查笔录。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉房产没有取得不动产权证或建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋租赁合同无效。本案的争议焦点为被告是否应当向原告返还押金及赔偿装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告间的房屋租赁合同无效，被告应当退还已收取的押金。但是原告未提交证据证明其已交付押金给被告，应承担举证不能的不利后果，被告亦否认收取了押金。原告诉请被告返还押金5500元没有充分的事实依据，本院不予支持。原告确认将其装修过的店铺及店铺内的空调等物品全部交由廖瑞银使用和处分，也认可廖瑞银支付的75000元中包括了装修成本、物品补偿等各种费用。本院认为原告的装修成本已经在该转让费中得到补偿。原告与被告之间租赁合同的无效没有影响到原告通过收取转让费得到装修补偿。原告诉请被告支付装修损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告确认在派出所没有形成笔录，且本案事实已明确，故对原告的调查取证申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告黄子健与被告曾浩权之间的租赁合同无效；驳回原告黄子健的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1341元，由原告黄子健负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈志良二〇一九年十二月三十日书记员  杜宛璘强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。