江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初10265号原告：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地张家港市杨舍镇西门南村10幢M11号。法定代表人：王光君，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱榆麟，江苏国瑞律师事务所律师。被告：肖建平，男，1964年5月1日生，汉族，住张家港市。原告张家港市绿叶经纪有限公司（以下简称绿叶公司）与被告肖建平租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿叶公司的委托诉讼代理人钱榆麟、被告肖建平到庭参加诉讼，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿叶公司的委托诉讼代理人钱榆麟到庭参加诉讼，被告肖建平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告绿叶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠交租金446257元；2、判令被告支付违约金（以44700元、304900元、96657元为基数，分别自2016年6月30日、2017年6月30日、2018年6月30日起按年利率24%计算，暂计算至2019年6月1日为264161元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年1月受南丰镇永联村民委员会的委托代理其商铺的出租事宜。原、被告于2011年1月签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于永联小镇东街8号的面积1299.13平方米的商铺租赁给被告用于开设荷塘月色桑拿休闲会所，租期自2011年8月1日起至2019年7月31日止；租金一年一付，2011年8月1日至2013年10月31日为免租期，被告应于2011年3月1日前支付2013年11月1日至2014年7月31日的租金213000元(消防改造费用可抵扣)，于2014年6月30日前支付2014年度租金284500元，于2015年6月30日前支付2015年度租金284500元，于2016年6月30日前支付2016年度租金294700元，于2017年6月30日前支付2017年度租金304900元，于2018年6月30日前支付2018年度租金315100元；被告逾期支付应付款项的，每逾期一天，原告可收取欠款2%的滞纳金，逾期超过60天的，原告有权解除合同，收回商铺。合同签订后，原告将符合合同约定的房屋交付给被告使用，被告虽有部分逾期，但租金足额支付至2016年7月31日。2016年至2017年度被告仅支付250000元，欠付租金44700元，2017年至2018年度欠付租金304900元，2018年至2019年度欠付租金96657元。后原、被告协商解除合同，被告于2018年11月20日将涉案房屋腾退给原告，但至今未支付欠付租金。原告认为，原、被告之间签署的《租赁合同》合法有效，被告未按合同约定支付租金，构成违约。原告有权要求被告支付拖欠的租金和违约金(原合同约定违约金过高，原告酌定予以降低)。为此，原告提起诉讼。被告肖建平辩称：一、原告主体资格不适格：1、原告不具有主体资格，原告仅是代为出租方，不是真实房屋所有人，2、原告提交的载明日期为2011年1月1日的南丰镇永联村民委员会的委托书，该委托书内容和委托权限不明确，不具有特别授权法律效力，(1)该委托书日期是2011年1月1日出具，并不是针对本案纠纷事出具的委托，(2)该委托书仅能表明绿叶公司是出租代理方，不能证明永联村民委员会委托绿叶公司针对本案处理本案纠纷，(3)该委托书并没有明确写明永联村民委员会特别授权绿叶公司代为起诉、承认和放弃诉讼请求等特别授权处理本案纠纷，(4)原告枉顾诉讼的严谨性，拿着2011年的委托书，处理2019年法院起诉事宜，明显缺乏依据；二、原告违约在先，原告主动提出要求被告腾房：1、2019年全国村长论坛在永联村召开，永联村需收回门面店铺，对门面统一改造、装修，2018年4月份永联村主动提出要求被告搬离房屋，配合村店铺装修，2、当时被告开的浴室还在合同期，被告的租期是2011年8月1日至2019年7月31日，原告在合同期内突然要求被告搬离必然导致被告的经济损失，并且浴室在秋天和冬天是营业的旺季，是一年中生意最好的时候，是很关键的效益时机，3、作为永联村人，被告以永联为荣，被告深知开好全国村长论坛的重要性，所以去年2018年4月份永联村党委副书记陈华斌代表村委会，与被告进行了关沟通。双方协商后，陈书记同意被告不再支付所欠租金，被告也不追究提前解除合同所给被告和浴室造成的经济损失，双方两清，4、与永联村谈妥之后，2018年5月份，被告就喊了搬迁的人来搬离店铺，在周边所有店铺中，被告是最早按照永联村的要求，提前搬离店铺的，也是用行动表明了被告作为永联人积极为了永联村顺利召开全国村长论坛着想，牺牲小我。损失被告的店铺利润是小事，开好村长会议是大事，5、据了解，其他周边店铺搬离的时候，都得到了经济损失补偿，但偏偏被告搬离店铺未有任何经济损失补偿。明显不公平，双方在商铺租赁合同中也明确约定，绿叶公司违约，被告有权要求绿叶公司退还保证金和剩余的租金，并有权向绿叶公司追索带来的有关直接损失；三、但让人吃惊的是，绿叶公司突然起诉被告，被告每年交的租金都是给村里的，绿叶公司和被告没有任何关系。被告去年搬离时已经和村里谈妥两不相欠，被告欠的租金和村里应该补偿我的损失，双方都两清了还起诉被告。被告立即联系了陈华斌书记，陈书记竟然不知起诉被告的事情。可以进一步说明，绿叶公司在未征得永联村民委员会盖章授权同意的情况下，违背了实际情况和事实，恶人先告状，将被告起诉至人民法院。企图利用法官等非当事人对前述复杂经过的不了解，张冠李戴、混淆视听，通过恶意诉讼，达到其侵占被告合法权益的卑鄙目的。绿叶公司显然违背了诚实信用原则，其诉称的情况与事实严重不符，其所谓的主张无任何事实和法律依据；四、绿叶公司有关的主张无事实和法律依据：1、首先，如前所述，在整个合同履行过程中，被告均不存在任何违约情况，不应承担任何违约责任，2、其次，原告在诉状中诉称“后原被告协商解除合同”，显然原告在做虚假陈述。(1)协商解除合同，原告没有任何证据证明是协商解除合同。(2)既然原告诉称协商解除合同，那为何又有纠纷诉至法院。(3)诉状中“后原被告协商解除合同”，原告诉称的“后”竟然是在其所谓的2019年租金产生之后协商，原告自己诉称的情况就前后矛盾。可以说明，原告绿叶公司根本就没有说明如何与被告协商解除合同，原告也没明确发出任何书面通知给原告，原告在本次纠纷中存在一定过错。在这种情况下，绿叶公司的违约金主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。五、被告曾经交过5万元的一笔租金，对方遗漏未计入。根据公平合理、诚实信用等原则，请法院综合考虑本案的特殊性，考虑到被告系因永联村召开全国村长会议在合同期内被要求搬离店铺房屋，必然产生损失，衡平双方，查清事实，依法驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日南丰镇永联村民委员会（以下简称永联村委）向绿叶公司出具委托书，由永联村委委托绿叶公司作为其在永联小镇商业街商铺的合法出租代理方，以绿叶公司名义对外出租、管理永联村委名下商铺，并处理相关纠纷，委托期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。绿叶公司与肖建平于2011年1月签订《商铺租赁合同》，约定绿叶公司将位于永联小镇东街8号面积1299.13平方米的商铺租赁给肖建平用于开设荷塘月色桑拿休闲会所，第二条租赁期限约定：租期8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止；第四条租金及其他费用约定：2011年8月1日至2013年10月31日为免租期，2013年11月1日至2014年7月31日租金为213000元于2011年3月1日前支付（消防改造费用凭票据从租金中抵扣），2014年8月1日至2015年7月31日、2015年8月1日至2016年7月31日的租金各为284500元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为294700元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为304900元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为315100元，付款方式为一年付一次，须在签订合同的同时一次性支付给绿叶公司，下期付款在已付租金到期前一个月付清；第九条违约约定：被告逾期支付应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，向绿叶公司支付所欠款2%的滞纳金，逾期超过60天的，绿叶公司有权解除合同，收回商铺。合同签订后，双方履行了合同，肖建平足额支付租金至2016年7月31日，后双方于2018年11月20日经协商终止合同，肖建平将房屋腾退给绿叶公司，期间肖建平欠付2016年至2017年度租金44700元，欠付2017年至2018年度租金304900元，欠付2018年至2019年度租金96657元，欠付租金合计为446257元，为此绿叶公司提起诉讼。另查明，永联村委已为永联小镇商铺办理了建设工程规划许可证，建设项目名称为新农村建设农民集中居住示范区社区服务及物业管理用房，该房屋本身已经通过了消防验收和竣工验收，但房屋产权证以及土地使用证正在办理之中。本院认为：永联村委出具给绿叶公司的委托书是其真实意思表示，双方之间的委托代理关系合法有效。原告绿叶公司在永联村委授权范围内与被告肖建平签订的《商铺租赁合同》是绿叶公司与肖建平的真实意思表示，属于租赁合同关系，永联村委提供的建设工程规划许可证、竣工验收报告，可以证明出租的房屋具有合法的房屋准建手续和竣工验收手续，房屋建成投入使用后，为满足社区居民日常生活需求，永联村委将部分房屋对外出租经营并无不妥，虽然其目前尚未办理取得产权证书，但这并不必然导致租赁合同无效，法律没有禁止尚未办理取得产权证书的房屋所有权人对外出租房屋，故绿叶公司与肖建平签订的《商铺租赁合同》合法有效。原告绿叶公司有权依据《商铺租赁合同》向被告肖建平主张相应的权利，原告要求被告按《商铺租赁合同》支付结欠的租金446257元，事实清楚，要求被告承担违约金，并自行调整了违约金计算方式，并无不当，故原告的诉请应予支持。关于被告肖建平的辩称主张，因被告未提交相应证据证明，故被告的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告肖建平给付原告张家港市绿叶经纪有限公司结欠的租金446257元。二、被告肖建平给付原告张家港市绿叶经纪有限公司违约金（以44700元为基数，自2016年6月30日计算至2019年6月1日止，以304900元为基数，自2017年6月30日计算至2019年6月1日止，以96657元为基数，自2018年6月30日起计算至2019年6月1日止，均按年利率24%计算）。上述第一、二项限被告肖建平于判决书生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10904元，由被告肖建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审 判 长  黄一庆人民陪审员  杨志明人民陪审员  茅振洪二〇二〇年一月十六日书 记 员  陶俊婧