江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初2980号 原告：中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司，住所地苏州市高新区运河路8号。 负责人：高峰，总经理。 委托诉讼代理人：丁永春，江苏名古城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁沁，江苏名古城律师事务所律师。 被告：蔡金福，男，1965年10月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吴爽钢，江苏九胜律师事务所律师。 被告：曹越，女，1972年10月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：黄雅静，女，1995年7月28日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：曹越（系黄雅静之母），即本案第二被告。 第三人：姑苏区星光居宾馆，住所地苏州市姑苏区牛角浜46号。 经营者：曹越，女，1972年10月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。 第三人：苏州市鸿运餐饮有限公司，住所地苏州市姑苏区牛角浜46号一楼。 法定代表人：纪建平，总经理。 第三人：姑苏区道勤阁艺术品展示部，住所地苏州市姑苏区皮市街69号三楼。 经营者：纪建平，男，1955年3月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：项伟东（代理上述三位第三人），江苏筹胜律师事务所律师。 原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司（以下简称财保苏州分公司）与被告蔡金福、曹越、黄雅静，第三人姑苏区星光居宾馆（以下简称星光居宾馆）、苏州市鸿运餐饮有限公司（以下简称鸿运餐饮公司）、姑苏区道勤阁艺术品展示部（以下简称道勤阁展示部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，于2019年11月13日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告财保苏州分公司的委托诉讼代理人丁永春、李洁沁，被告蔡金福的委托诉讼代理人吴爽钢，被告曹越、黄雅静，第三人星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部的共同委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告财保苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、二、三立即腾退涉案房屋，第三人星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部共同腾退其实际所占用的部分；2.判令被告一、二、三向原告支付拖欠的房屋租金3501369.86元，并支付逾期利息858202.01元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，以欠款金额分期分段暂计至2019年4月1日，此后以3501369.86元为基数计算至实际清偿之日），违约金3369123.96元（以年利率24%为标准，以欠款金额分期分段暂计至2019年4月1日，此后以3501369.86元为基数计算至实际清偿之日）；3.判令被告一、二、三按照租金标准向原告支付房屋占有使用费（自2019年2月2日起计算至腾房之日止，每日1369.86元）；4.判令被告一、二、三赔偿房屋闲置期间的租金损失25万元；5.本案诉讼费用由各被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求3。事实和理由：2011年11月29日，原告与被告一、黄飞签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告一、黄飞向原告承租坐落于XX号第二、三层2170平方米的房屋，租赁期限为十年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，年租金为50万元（不含税），每半年支付25万元，先付后用。合同第九条第一款明确，租赁房屋于本合同签订前已经处于承租方掌管之下，本合同生效后视为已经将租赁房屋交付于承租方。合同第十条约定承租方拖欠租金的，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付每日5%的违约金，且拖欠租金一个月以上的，出租方有权解除合同收回房屋，并要求承租方承担违约责任。上述合同签订前，被告一、黄飞已实际占有使用该房屋，并享受合同利益至今。2012年5月7日，黄飞将该房屋作为经营场所申请设立个体工商户星光居宾馆；黄飞于2014年10月29日死亡，被告二系黄飞的配偶，被告三系黄飞独生女，星光居宾馆的经营者由黄飞变更为被告三，再由被告三变更为被告二，但均为家庭经营。涉案房屋目前的占有状态为，第三人鸿运餐饮公司将二层西部北侧及东部占用作为餐饮包厢使用，并在一层、二层之间添设了楼梯，二楼西部南侧为第三人道勤阁展示部占用，三层为第三人星光居宾馆占用。合同签订后，被告一、二、三对于房屋租赁合同项下约定的款项分文未付，已经构成根本违约，故原告分别向各被告寄发关于解除房屋租赁合同的通知暨催告函，通知解除租赁合同并要求支付拖欠的租金等费用，同时抄送至各第三人。各被告及各第三人于2019年2月1日均悉收到。涉案的房屋租赁合同也于2019年2月1日正式解除。鉴于各被告至今未履行腾退及付款义务，故原告诉至法院。 被告蔡金福辩称，我从未与原告就原告所称的签订过房屋租赁协议；根据原告的诉称，被告认为原告要求被告支付房屋使用费的诉讼时效期间也已超过；原告要求被告按照年息24%支付违约金无法律依据。 被告曹越、黄雅静辩称，我方没有和原告签过租房协议，不应被列为被告。 第三人星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部述称，星光居宾馆的使用费都已支付给被告蔡金福，鸿运餐饮公司的房屋租赁分为两部分，一部分是和蔡金福签订的，所有费用也支付给了蔡金福。黄飞和蔡金福签有租赁合同，承租了二楼部分和三楼，黄飞把二楼的部分转租给了鸿运餐饮公司和道勤阁展示部，和黄飞均签有租赁合同，也按合同支付了使用费给曹越。 本案当事人围绕诉讼请求，原告财保苏州分公司依法提交了房屋租赁合同（星光居宾馆工商登记档案中复印所得）、常住人口信息、户口本登记簿内页、个体工商户准予变更登记通知书、个体工商户变更登记核定情况表、关于解除房屋租赁合同的通知暨催告函、EMS邮寄底单及签收凭证、短信截图、公证书、光盘、涉案房屋的不动产登记簿、星光居宾馆2012年5月7日设立登记申请表和12月12日消防验收合格证、照片打印件2张，被告蔡金福依法提交了执行和解协议、情况说明，被告曹越依法提交了蔡金福与黄飞于2012年3月7日签订的租房合同、收条照片打印件10张、银行流水凭证、曹越和黄雅静户籍分户证明，第三人星光居宾馆依法提交了房屋租赁合同复印件（办理工商登记时由财保苏州分公司提供），第三人鸿运餐饮公司依法提交了收条复印件16张，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区XX号2170.94平方米房屋权利人为人保投资控股有限公司。财保苏州分公司向人保投资控股有限公司承租而得。 财保苏州分公司因与苏州市新阳光城娱乐餐饮俱乐部有限公司（以下简称新阳光城公司）房屋租赁合同纠纷，在该案的执行过程中，申请人财保苏州分公司与被执行人新阳光城公司、第三人蔡金福于2011年11月29日达成执行和解协议，第三人自愿代被执行人偿还申请人欠款80万元，其中42万元于2011年11月30日前一次性付清，另余38万元由第三人自2012年起十年内分19期付清，每年7月1日、12月31日前各一次性支付2万元；申请人与第三人就本案涉及的租赁房屋签订为期十年的租赁合同，租赁合同内容由申请人、第三人另行协商签订，租赁合同与本协议同时签订，同时生效；本协议经三方签字（盖章）之日起成立，自第三人为被执行人偿还第一笔42万元欠款之日起生效。 2011年11月29日，财保苏州分公司（甲方，出租方）与蔡金福（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定出租房屋坐落于苏州市XX号第二、三层，建筑面积2170平方米，租赁期限为10年，从2012年2月1日起至2022年1月31日止，年租金50万元（不含税），每半年支付一次，每次支付25万元，先付后租，提前一个月支付，合同签订后乙方在2011年11月30日前支付首次半年房租25万元，此后每年7月1日前、12月31日前支付半年房租金25万元。合同第八条约定，租赁房屋于本合同签订之前已经处于乙方掌管之下，本合同生效后视为已经将租赁房屋交付于乙方。合同第十条约定，租赁期间内，乙方拖欠租金1个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。合同第十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起成立，自苏州市平江区人民法院（2010）平民初字第0596号执行和解协议生效之日起生效。 2011年11月30日，蔡金福至财保苏州分公司履行42万元支付义务，因所涉房屋的使用性质能否用作开办宾馆、舞厅尚不确定，故财保苏州分公司同意蔡金福暂缓支付。 2012年3月27日，蔡金福（甲方）与黄飞（乙方）签订租赁合同，约定甲方将XX号2楼约600㎡和3楼整层1075㎡用房租给乙方使用，租期2012年6月1日起至2022年1月31日止，并对租金等其他事项作了约定。 黄飞在财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同首部“乙方（承租人）”蔡金福下面添加了“黄飞，身份证号：34XXXX16”，在合同尾部“承租方：蔡金福（签名）”后面签名“黄飞13XXXX55”，并据此办理了星光居宾馆的个体工商登记，登记开业日期为2013年1月23日。黄飞户籍于2014年10月30日因死亡而注销。星光居宾馆的经营者于2015年3月19日由黄飞变更为黄雅静，于2015年4月16日由黄雅静变更为曹越，组成形式均为家庭经营。 星光居宾馆实际使用三楼整层，鸿运餐饮公司使用二楼约600㎡，道勤阁展示部使用二楼约400㎡。庭审中，星光居宾馆陈述，其于2012年4月份向蔡金福承租，6月份开始向蔡金福支付租金，租金已支付至2020年5月31日，最后一次支付时间是2019年11月初。鸿运餐饮公司陈述，其使用部分中600㎡于2013年5月1日从黄飞处承租，租金均支付给黄飞，黄飞去世后就由曹越收取，另有400㎡于2012年4月从蔡金福处承租，租金均已支付至2020年4月30日，最后一次支付是2019年11月初。道勤阁展示部陈述，其使用的即为鸿运餐饮公司向黄飞承租的600㎡中的部分。蔡金福对于其与妻子赵程程收取租金的事实不持异议。曹越对于其收取租金的事实亦不持异议。 2019年1月30日，财保苏州分公司向蔡金福、星光居宾馆、曹越、黄雅静发出关于解除《房屋租赁合同》的通知暨催告函，通知双方签订于2011年11月29日的《房屋租赁合同》于本函送达之日起解除，告知于本函送达之日起十五日内将该房屋腾退并恢复原状，返还房屋，按约定标准支付合同解除之日前的房屋租金和违约金，自合同解除之日起按照市场价支付占有使用费。蔡金福于2019年2月1日拒收，曹越、黄雅静分别于2019年1月31日、2月1日签收，星光居宾馆于2019年1月31日签收。上述通知暨催告函于2019年1月30日邮寄纪建平，1月31日由他人签收。2019年2月1日财保苏州分公司工作人员吴金虎将上述通知暨催告函以短信形式发送至蔡金福。 至今，涉案房屋由星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部使用，且均正常经营中，财保苏州分公司未收到过租金。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。在财保苏州分公司与新阳光城公司、蔡金福签订的执行和解协议中，财保苏州分公司与蔡金福达成签订租赁合同的意向，并签订了房屋租赁合同，该合同约定执行和解协议生效之日起生效，执行和解协议自蔡金福偿还第一笔42万元欠款之日起生效，蔡金福于2011年11月30日至财保苏州分公司履行42万元欠款的支付义务，因财保苏州分公司的原因未收取，应视为该生效条件已成就，财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同自2011年11月30日生效。上述房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。蔡金福关于与财保苏州分公司之间没有房屋租赁合同的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。 关于黄飞的法律地位。房屋租赁合同系财保苏州分公司与蔡金福之间达成的合意，黄飞在该房屋租赁合同上添加自己的名字，仅为办理工商登记所用，财保苏州分公司据此认定黄飞为共同承租人，与事实不符，本院不予采信。蔡金福承租涉案房屋后将其中部分转租黄飞，黄飞在本案所涉房屋租赁关系中处于次承租人的地位。 蔡金福承租涉案房屋后，未按约定支付租金，经催告仍未履行，财保苏州分公司有权解除房屋租赁合同，自解除函送达之日即2019年2月1日，房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。财保苏州分公司要求蔡金福返还承租房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。黄飞去世后，曹越继续作为次承租人，收取租金，并经营星光居宾馆实际使用涉案房屋，星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部作为实际使用人，无权再使用涉案房屋，故亦应承担腾房返还的义务，财保苏州分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 财保苏州分公司要求蔡金福按照房屋租赁合同支付租金并承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因房屋租赁合同于2019年2月1日解除，故租金期间为2012年2月1日至2019年1月31日，按年租金50万元标准，计350万元。关于违约金，因房屋租赁合同中对此有明确约定，现财保苏州分公司以年利率24%主张，分段计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于租金逾期支付利息，因违约金已足以补偿逾期利息，故对该诉讼请求，本院不再支持。关于房屋闲置期间的租金损失，因蔡金福的根本违约导致房屋租赁合同解除，房屋闲置租金损失亦系必然发生的损失，财保苏州分公司要求赔偿，符合法律规定，本院予以支持，综合本案实际及本次诉讼，本院对租金损失酌定为8万元。 蔡金福关于租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，主张租金的诉讼时效应自租赁期限届满之日起计算，故财保苏州分公司要求支付租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效期间，该抗辩意见本院不予采信。 财保苏州分公司要求曹越、黄雅静支付租金及承担违约责任的诉讼请求，因黄飞并非2011年11月29日房屋租赁合同的承租人，曹越、黄雅静与财保苏州分公司之间亦未建立租赁关系，故该诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告蔡金福、第三人姑苏区星光居宾馆、苏州市鸿运餐饮有限公司、姑苏区道勤阁艺术品展示部于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区XX号二层、三层承租房屋腾空后返还给原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司。 二、被告蔡金福于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司房屋租金350万元，并支付违约金（以25万元为基数，分别自2011年11月30日、2012年7月1日、2012年12月31日、2013年7月1日、2013年12月31日、2014年7月1日、2014年12月31日、2015年7月1日、2015年12月31日、2016年7月1日、2016年12月31日、2017年7月1日、2017年12月31日、2018年7月1日起计算至租金实际支付之日止，按年利率24%计算）。 三、被告蔡金福于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司房屋闲置租金损失8万元。 四、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67651元，保全费5000元，合计72651元，由原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司负担9362元，被告蔡金福负担63289元。被告蔡金福负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长 凌 晨 人民陪审员 龚 亮 人民陪审员 庄秉荪 二〇二〇年一月十三日 书 记 员 尤欣怡