河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初2030号原告：邢青丽，女，汉族，1990年8月26日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：孙淑敏，河南聚铭律师事务所律师。被告：郑贯宾，男，汉族，1981年8月30日生，住鄢陵县。委托诉讼代理人：黄燕，女，汉族，1982年5月24日生，住址同上。委托诉讼代理人：王永立，河南崔克伟律师事务所律师。被告：石红磊，男，汉族，1973年6月19日生，住鄢陵县。被告：曹素平，女，汉族，1980年8月7日生，住鄢陵县。原告邢青丽与被告郑贯宾、石红磊、曹素平执行异议之诉纠纷一案，2019年6月17日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邢青丽的委托诉讼代理人孙淑敏，被告郑贯宾的委托诉讼代理人黄燕、王永立到庭参加诉讼。被告石红磊、曹素平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢青丽诉称：涉案房产的物权登记虽未变更至原告名下，但原告2014年8月21日通过房产中介介绍，与石红磊签订的房屋买卖合同是合法有效的，是应当受到法律保护的。本案原告享有足以排除人民法院执行行为的权利。原告2014年8月21日购买涉案房产后，按照买卖合同约定支付房款，石红磊向原告交付房屋，原告进行了装修并居住至今。故原告认为自己与石红磊、曹素平签订的房屋买卖合同在被告与石红磊、曹素平的债务形成以前，且该买卖合同合法有效，并早已实际履行，原告在签订合同后已经合法占有该房产，因此贵院将涉案房产当做石红磊的财产予以执行明显错误，故诉至法院请求：一、人民法院依法解除对鄢陵县××路北段XX国际X号楼XXX号房的执行措施。二、本案诉讼费由被告承担。被告郑贯宾辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，必须同时具备以上四个条件，邢青丽提出的异议才能够排除执行。本案中，对于条件（一），邢青丽与石红磊签订的《房屋买卖合同》因缺乏交纳中介费用的票据，且鄢陵县家家顺房地产经纪有限公司未出庭作证，被告对《房屋买卖合同》的真实性不予认可。对于条件（二），原告提供的电费、电梯运行费、物业管理费等明细上不显示原告名字，也不显示交纳时间，被告不予认可。对于条件（三），许昌众望价格评估有限责任公司接受襄城县人民法院执行局的委托，对涉案房屋评估价值为77.67万元，而《房屋买卖合同》约定价款为367760元，二者相差31万元，邢青丽没有全部支付房产价款。对于条件（四），鄢陵县人民法院于2016年9月28日作出（2016）豫1024民初1468号民事调解书前，石红磊一直在鄢陵县居住，如《房屋买卖合同》真实，邢青丽完全可以要求石红磊过户，邢青丽称的按揭房产不能过户的理由不能成立。综上，邢青丽的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其提出的执行异议之诉不足以排除人民法院对涉案房产的执行，故应驳回原告的诉讼请求。被告石红磊、曹素平缺席未答辩。原告邢青丽为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、2019豫1025执异17号执行裁定书。证明：原告提起执行异议之诉程序合法。证据二、常某和原告的结婚证、离婚证、离婚协议各一份。证明：涉案房产是原告与常某在婚姻存续期间2014年从石红磊处购买的夫妻共同财产，两人离婚时约定该房产归原告所有。该组证据证实了原告适格的主体地位。证据三、原告和石红磊2014年8月21日在鄢陵县家家顺经纪有限公司签订的关于涉案房屋的买卖合同、石红磊向原告出具首付款收据、鄢陵县家家顺经纪有限公司工商登记信息查询单各一份。证明：在2014年8月21日，原告在鄢陵县家家顺经纪有限公司的见证下与石红磊签订房屋买卖合同，双方约定总房款为367760元，该价格符合2014年的市场行情，因涉案房屋存在按揭贷款，故双方约定原告先支付首付款147760元，下余款项由石红磊向邢青丽交接房贷卡银行账户，由邢青丽直接向银行还款。房屋买卖合同签订后，原告向房屋中介缴纳首付款，石红磊出具收据一份。证据四、许昌建坤置业有限公司向石红磊出具的首付款收款收据、鄢陵县建泰测绘有限公司出具涉案房屋测绘发票、鄢陵惠安房产交易中心出具的交易手续费发票、涉案房产房贷银行卡各一张。证明：在原告付清首付款后，石红磊向原告交付涉案房产的原始票据及按揭房款的银行卡。证据五、1、原告申请法院调查令调取的银行交易明细（自2014年1月至2019年11月）。2、邢青丽的支付宝转账截图21份。该两份证据相互印证，证明：从石红磊手中购买涉案房屋后，常某、邢青丽每月向银行偿还涉案房屋贷款的事实。证据六、XX国际小区业主（住户）档案登记表、入住汇签单、许昌建坤置业有限公司交钥匙通知单、房屋装修申请表各一张。证明：常某代替石红磊在物业公司办理涉案房产交房的事实。证据七、物业公司出的居住证明、情况说明各一份，物业费、水电费票据共14页。证明：原告自2014年交房后一直在该小区居住，原告已经实际入住并控制涉案房产。证据八、2014年12月22日，原告替石红磊缴纳房屋维修基金票据一张、有线电视初装费、天然气初装费、装修管理费、装修许可证费用、临时出入证费用票据各一张。证明：原告入住该房屋所交费用虽然是石红磊的名字，但实际是原告所交。证据九、鄢陵县康源供水有限公司关于涉案房屋的交费手册一张，该手册用户名显示常某，用户地址是涉案房屋，证明：涉案房屋是原告在使用。被告郑贯宾为支持其主张向本院提供评估鉴定意见书一份。证明：涉案房产经鉴定价值是77.67万元。被告石红磊、曹素平未向本院提供证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：涉案房产位于鄢陵县××路北段XX国际X号楼XXX号，为石红磊所有。郑贯宾与石红磊、曹素平借款合同纠纷一案，鄢陵县人民法院于2016年9月28日作出(2016)豫1024民初1468号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议:石红磊、曹素平于2016年11月30日前偿还郑贯宾借款本金83万元及违约金。因石红磊、曹素平未履行生效民事判决所确定的义务，郑贯宾向本院申请强制执行。2017年1月3日，本院发出(2017)豫1025执4号执行通知书，责令被执行人自本通知书送达之日起立即履行向申请执行人支付案件款入民币83万元及违约金，向申请行人支付迟延履行利息或迟延履行金，负担案件受理费6900元，执行费10765元。同日本院作出(2017)豫1025执4-1号执行裁定书，裁定被执行人石红磊、曹素平立即履行鄢陵县人民法院作出的(2016)豫1024民初1468号民事调解书确定的义务。2019年5月21日，案外人邢青丽以其购买石红磊所有的房屋并实际占有该房屋为由向本院提起执行异议，请求立即停止(2017)豫1025执4号执行通知书和(2017)豫1025执4-1号执行裁定书对位于鄢陵县××路北段XX国际X号楼XXX号房屋的执行措施。本院于2019年5月31日作出（2019）豫1025执异17号执行裁定书，裁定：驳回案外人邢青丽的异议请求。2019年6月17日，原告邢青丽诉至本院请求：一、人民法院依法解除对鄢陵县××路北段XX国际X号楼XXX号房的执行措施。二、本案诉讼费由被告承担。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案被执行人石红磊、曹素平未到庭参加诉讼，无法表明其对申请执行人或者案外人请求的意见，故应为本案被告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，买受人必须同时符合以上四个情形时，才能阻却法院执行。本案中，原告邢青丽以与石红磊、曹素平签订的《房屋买卖合同》主张排除本案执行。本案的焦点问题在于，邢青丽对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。关于邢青丽与石红磊之间是否在人民法院查封涉案房屋前存在合法有效的房屋买卖合同及是否合法占有涉案房屋的问题。本案原告提供其与石红磊、鄢陵县家家顺房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，即使该合同真实有效，但原告提供的许昌建坤置业有限公司出具的首付款收款收据、鄢陵县建泰测绘有限公司出具涉案房屋测绘发票、鄢陵惠安房产交易中心出具的交易手续费发票、涉案房产房贷银行卡、XX国际小区业主（住户）档案登记表、入住汇签单、许昌建坤置业有限公司交钥匙通知单、房屋装修申请表、房屋维修基金票据一张、有线电视初装费、天然气初装费等均显示户主或购房人系石红磊，上述证据不能证明原告已合法占有涉案房产，在缺乏已经合法占有事实认定的基础上，对双方签订买卖合同当时是否有真正转移标的物所有权的意思无法予以核实。关于原告对于涉案房产未办理过户登记是否存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，原告在购买涉案房屋时，涉案房屋在银行办有抵押贷款，贷款未偿还完毕，原告明知涉案房产贷款没有还完，无法办理过户登记，却仍然交易，对此显然存在过错。综上，原告邢青丽对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予保护。被告石红磊、曹素平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邢青丽的诉讼请求。案件受理费6816元，由原告邢青丽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  崔小惠人民陪审员  王亚娟二〇二〇年一月七日书 记 员  杨 洋