北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初15146号原告：韩艳颖，女，1978年8月25日出生，汉族，北京坤宇圣心教育咨询有限公司园长，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薛英，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。原告：北京坤宇圣心教育咨询有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街28号院4号楼1层101。法定代表人：蔡宝萍，执行董事。委托诉讼代理人：薛英，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。被告：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人：徐国园，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京合生北方房地产开发有限公司职工。原告韩艳颖、原告北京坤宇圣心教育咨询有限公司（以下简称“坤宇教育公司”）与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称“合生地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告韩艳颖及坤宇教育公司的委托诉讼代理人薛英、被告合生地产公司委托诉讼代理人王伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩艳颖、坤宇教育公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金损失751781.96元；2、判令被告赔偿原告物业管理费损失76468元；3、判令被告赔偿原告经营损失1738370.462元。事实和理由：2015年7月24日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定将被告开发的位于北京市通州区马驹桥镇“合生世界村项目”I区4号楼103、I区7号楼104、105、106商铺出租给原告使用，商铺建筑面积1067.25平方米。合同约定了租金的数额、租金的支付方式等双方的权利义务，并约定原告租赁房屋用途为开办幼儿园。合同签订后，原告才得知被告交付的房屋没有取得消防验收，没有办理房产证，导致原告无法办理营业执照。原告一直无法正常经营幼儿园。原告认为，合同是双方真实意思表示，被告应恪守履行，保证原告承租后具备合同约定的使用条件。被告将不具备办理营业执照的房屋租给原告开办幼儿园，且合同签订前不予告知，给原告造成了巨大的经济损失，严重损害了原告合法权益，为维护原告合法权益。故诉至法院请求法院判如所请。合生地产公司辩称：原告的诉讼请求没有合同依据。《商铺租赁合同》未约定被告在向原告交付涉案房屋时需要办理产权证书以及消防验收证书，同时，原告在签署合同时明显知悉案涉房屋尚未办理产权证书，在知情的情况下与我司签订的租赁合同。原告应当按照合同约定缴纳租金，损失不应当被支持。被告就原告未缴纳租金一事，法院已出具（2018）京012民初30982号判决，法院判决原告依据双方签订的合同向我司缴纳欠付的租金。就同一事实，原告不应该再向被告主张任何损失。原告要求赔偿物业管理费损失没有依据，因按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告的房屋交付条件不含产权证及消防验收等相关文件的办理，故因此产生的物业费等类似损失应当由原告自行承担。原告经济损失没有合同和事实依据。如上所述，双方合同并未约定房产证的办理及消防证书的办理是被告向原告交付房屋的前置条件，原告没有理由向被告主张经营损失，同时，原告就其请求没有任何证据支持，应当被法院依法驳回。综上，原告所主张的事实与理由与事实不符，并且没有合理的依据，因此，其主张的诉求应当被法院依法驳回。本院经审查认定事实如下：2015年7月24日，合生地产公司（甲方、出租方）与韩艳颖（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：第一条合同标的1、甲方将座落于北京市通州区马驹桥合生世界村I区4号楼103、I区7号楼104、105、106的商铺（以下简称商铺）出租给乙方使用。2、该商铺的建筑面积为1067.25平方米……第二条租赁期限及免租期1、甲方向乙方出租该商铺的期限为5年，租期自2015年8月1日至2020年7月31日（含免租期）；2、起租日起120天为免租期，即2015年8月1日至2015年11月28日，供乙方进行商铺内装修……3、甲方将于2015年8月1日前通知乙方进场装修……第三条租赁用途……该商铺经营范围为：幼儿园，乙方如改变商铺名称或经营范围，须经甲方的书面同意及工商管理部门的许可。第四条租金、租赁保证金及支付方式1、租金以建筑面积计算，该商铺的租金第一年与第二年不变，每月每平方米为53.23元，每月人民币56809.72元。第三年和第四年的租金在上年租金的基础上上升5%，即月租金为人民币59650.21元，第五年在上年租金的基础上上升5%，即月租金为62632.72元。2、乙方须于每个支付期10日前，主动到甲方指定的地点（合生客服中心）缴纳当月租金，租金以每三个月为一个支付期……。第五条物业管理和物业服务费乙方同意甲方委派的物业公司负责商铺的物业服务，并服从物业公司的管理和遵守管理公司指定的管理守则和各种管理规章，且依据规定交纳物业服务费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用。注：物业费收费标准及相关管理要求，以乙方与物业管理公司约定之相关法律文件为准。《商铺租赁合同》还约定了其他内容。上述合同签订后，合生地产公司将约定的商铺（以下简称“涉诉商品”）交予韩艳颖。涉诉商铺由I区4号楼103及I区7号楼104、105、106四个房屋组成，连为一体，其中I区4号楼103房屋的面积接近整个商铺面积的70%。在2016年9月7日前，由于合生地产公司一直未能办理I区4号楼103房屋消防验收手续，导致该房屋一直不能装修，涉诉商铺整体上不能作为幼儿园投入使用。由于合生地产公司在2016年9月7日前未能办理I区4号楼103房屋的消防验收手续、未竣工备案，亦无法办理不动产权证书，致使在该房屋上无法注册公司，通过与合生地产公司协商，韩艳颖于2015年11月使用合生地产公司位于同一楼栋的101号房屋注册了坤宇教育公司。韩艳颖系坤宇教育公司实际控制人。2016年9月7日I区4号楼103房屋通过消防验收，此后，韩艳颖、坤宇教育公司对涉诉商铺整体进行装修，添置了家具、电器等。2017年3月，坤宇教育公司在涉诉商铺开办的“圣心国际双语幼儿园”才开始招生。韩艳颖在2015年7月向合生地产公司支付了涉诉商铺2015年11月29日至2016年2月28日租金。后，韩艳颖以涉诉商铺前期未及时办理消防验收、未取得房产证无法正常使用为由，未按《商铺租赁合同》约定向合生地产公司支付2016年2月29日至2017年12月31日的租赁费，且2018年2月1日至2018年7月31日期间的部分租金未交纳。合生地产公司在2018年8月将韩艳颖诉至本院要求韩艳颖支付2018年10月31日前拖欠的租金1510518.34元[案号（2018）年京0112民初30982]，本院经审理查明事实后认为，合生地产公司主张的租金并无不妥，本院判决予以支持，对于消防验收问题、房产证建议韩艳颖与合生地产公司另行解决。本案审理过程中，韩艳颖、坤宇教育公司向本院提交了“圣心国际双语幼儿园”收支的票据，合生地产公司对票据真实性没有异议，在本案审理过程中，双方对收支金额进行了核算。根据韩艳颖、坤宇教育公司提交的票据可知，自2017年3月至2019年2月，“圣心国际双语幼儿园”平均每月收入171284.53元，伙食、水电、工资支出为81064.50元，二者间的差额为90220.03元。另外，根据韩艳颖、坤宇教育公司所提交的《装修工程协议书》、《门窗合同》、《购销合同》、《暖气安装合同》、《家具买卖合同》、发票、收据等，可以认定其认可的“圣心国际双语幼儿园”装修、教学设施设备等投入至少为1267952元。本案审理过程中，双方当事人对于“圣心国际双语幼儿园”的收支情况进行了对账，对于韩艳颖、坤宇教育公司的损失双方均不申请评估，同意由本院根据双方所提交的证据材料酌情予以确定。上述事实，有《商铺租赁合同》、（2018）京0112民初30982号判决书、《建设工程消防验收意见书》、《装修工程协议书》、《门窗合同》、《购销合同》、《暖气安装合同》、《家具买卖合同》、《业务登记单》、发票、收据、财务统计表、房屋所有权证、现场勘验笔录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩艳颖与合生地产公司所签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行义务。合生地产作为涉诉商铺的所有人、出租人，有义务提供适合租赁的商铺。双方签订的《商铺租赁合同》第二条第3款也约定“甲方将于2015年8月1日前通知乙方进场装修”。实际上合生地产公司在2016年9月7日前一直未能办理I区4号楼103房屋消防验收手续，亦未获得相应竣工备案，致使涉诉商铺整体上无法及时进行装修、幼儿园无法及时进行经营。韩艳颖作为涉诉商铺的承租人、坤宇教育公司实际使用人，因开发商的原因导其装修、营业向后相应延迟13月零6天，因此必然会产生相应的损失，合生地产公司应当予以赔偿。如合生地产公司及时履行了涉诉商铺的适租义务，韩艳颖、坤宇教育公司可以及时对其进行装修、将其投入正常经营，在可预见的情况下“圣心国际双语幼儿园”的整体经营收入（毛收入）会大于其合理开支且有节余，事实上韩艳颖、坤宇教育公司所提交的票据也证实了这一点。然而，“圣心国际双语幼儿园”因合生地产公司的原因，在13个月零6天的时间内不仅无法进行装修、无法及时投入正常经营，而且还要支付涉诉商铺的房租、物业费、供暖费等必须的开支，故其经营损失（毛收入）应包括上述必需的开支。当然，在此期间因涉诉商铺无法投入使用，也就省去了幼儿伙食费、员工工资、绝大部分水电费的开支等。综上，韩艳颖、坤宇教育公司13个月零6天期间的经营损失，可以参照“圣心国际双语幼儿园”2017年3月至2019年2月期间的收入情况，扣除其所列幼儿伙食、水电费、员工工资支出，并酌情扣除其未列的不可避免的其他合理支出（教学用品费、生活用品费、日常维修费、税费、保险费等），然后确定其每月合理经营损失为85000元，13个月零6天的总损失为1122000元[（13＋6/30）×85000元＝1122000]。对于装修、教学设备的支出，合生地产公司在本案审理过程中表示应从韩艳颖、坤宇教育公司经营损失中予以相应扣除，本院认为合生地产公司与韩艳颖所签订的合同期限为5年，其与坤宇教育公司投入的装修、教学设备除需要日常维护外，5年内可以反复使用，合生地产公司的违约行为反而缩短了其在涉诉商铺的使用年限、造成了相应损失，故经营损失不应再扣除该部分支出。对于韩艳颖、坤宇教育公司主张的租金损失、物业费损失，如上所述，本院已将其列为韩艳颖、坤宇教育公司合理经营损失范畴，故不再另行支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京合生北方房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告韩艳颖、北京坤宇圣心教育咨询有限公司经营损失1122000元；二、驳回原告韩艳颖、北京坤宇圣心教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27332.96元，由原告韩艳颖、北京坤宇圣心教育咨询有限公司负担12434.96元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担14898元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印人民陪审员  张万良人民陪审员  王晓伟二〇二〇年一月八日法官 助理  汤 硕书 记 员  籍 晨