北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初55555号原告：用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号。法定代表人：王文京，董事长。委托诉讼代理人：巴元芳，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宇航，北京百朗律师事务所实习律师。被告：中科朗迪（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘青，经理。委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢贤锐，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。原告用友网络科技股份有限公司（以下简称用友公司）与被告中科朗迪（北京）科技有限公司（以下简称中科朗迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告用友公司委托诉讼代理人巴元芳、董宇航，被告中科朗迪公司委托诉讼代理人王向阳、鄢贤锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。用友公司向本院提出诉讼请求：1、判令中科朗迪公司支付自2017年9月1日起至2018年2月2日的房屋租金576270元；2、判令中科朗迪公司支付自2017年9月1日起至2018年2月2日的物业费115256元；3、判令中科朗迪公司按照每月113758元的标准支付自2018年2月3日起至2018年12月11日止的房屋占有使用费1171240元；4、判令中科朗迪公司按照每月22752元的标准支付自2018年2月3日起至2018年12月11日止物业费257004元；5、判令中科朗迪公司向我公司支付逾期支付租金、物业费的违约金（按日万分之五的标准计算，主张至实际付清之日止，截至2018年12月11日为138305元），以及逾期支付租金导致解除合同的违约金409530元；6、判令中科朗迪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，我公司与刘青签订了编号为2017-×《房屋租赁合同》，约定我公司向其出租位于北京市海淀区某路×号院×号楼×座×层×室房屋，房屋建筑面积935平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年11月15日，2017年9月1日至2022年11月15日期间每月租金113758元，月物业费22752元，并约定具体租金、物业费及保证金支付方式。合同同时约定，如刘青逾期未按约定支付租金，我公司有权书面通知刘青解除合同，并向另一方支付当期租金及物业费总额的三倍支付违约金，造成损失的，还应另行赔偿。2017年11月3日，以刘青为法定代表人的中科朗迪公司成立。我公司与刘青、中科朗迪公司三方签订了《房屋租赁合同主体变更协议书》，将承租方由刘青变更为中科朗迪公司，其它条款不变，刘青在原《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移给中科朗迪公司，2017年12月30日前中科朗迪公司须将原《房屋租赁合同》中约定由刘青交付的房租、物业费、房屋押金409530元全部按照原合同缴齐。《房屋租赁合同主体变更协议书》签订后，中科朗迪公司一直未履行协议中的付款义务，我公司多次以书面及电话形式进行催缴，中科朗迪公司于2018年1月16日向我公司出具还款计划，确定拖欠我公司首期房租及物业费（费用期间2017年9月1日至2017年11月31日）及房屋押金，拖欠我公司第二期房租及物业费（费用期间2017年12月1日至2018年2月28日），同时承诺于2018年12月30日之前支付房屋押金409530元，2018年1月31日前支付房屋租金、物业费535444元。还款计划出具后，中科朗迪公司未按时还款计划付款，2018年2月2日，我公司向中科朗迪公司发出解除合同通知函，中科朗迪公司收到解除通知书后未提出异议，但拒不搬走室内物品。2018年4月2日，我公司向中科朗迪公司发出解除合同后续事宜通知函，告知其搬走室内物品，其收到通知函后拒不腾退。我公司认为，我公司与中科朗迪公司之间签订的《房屋租赁合同》自中科朗迪公司收到《解除通知书》之日起已经解除，但中科朗迪公司拒不腾退房屋，且拒绝支付房屋占有使用费等相关费用。中科朗迪公司的行为已经严重侵害我公司的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请予支持我公司的合法诉求。中科朗迪公司辩称，不同意用友公司的全部诉讼请求。用友公司从未交付过涉案房屋，我公司没有使用过涉案房屋，租赁合同未得到任何履行。在用友公司没有及时交付涉案房屋的情况下，我公司已经没有继续使用该房屋的需求。我公司无需承担任何租金及物业费。我公司从未使用过涉案房屋，也无任何物品存在占用一说。用友公司无权主张占用费及占用期间的物业费。用友公司无权主张任何违约金及诉讼费。且违约金数额过高，其损失仅限于资金占用损失，应按银行同期贷款利率计算。用友公司提交的交接单，我方不予认可，即便属实，谢志新也无权代表我公司交接房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭前组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明,2017年9月1日，用友公司（甲方）与刘青（乙方）签订了编号为2017-×《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下位于北京市海淀区某路×号院×号楼×座×层×室房屋（以下简称×室）出租给乙方办公使用，建筑面积935平方米；租赁期限自2017年9月1日至2022年11月15日；2017年9月1日至2020年11月15日期间租金标准4元/天/建筑平米，物业费标准0.8元/天/建筑平米，月租金113758元，月物业费22752元（租金部分含抵扣日期2017年9月1日至2017年11月15日，抵扣额283616元），以上租金及物业费含中央空调费、公共区域水费，电费独立计量，收费标准按附件二执行，租金按照三个月为一期进行支付，租金为先付，第一期租金、物业费及折扣期物业费支付时间为2017年11月5日，每期开始前提前10日历天支付；租赁保证金金额为三个月租金及三个月物业费，合同签订后5日内支付首笔保证金136510元，2017年11月5日前支付剩余保证金273020元；租赁期限届满或因乙方原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及其明确表示不予回收的设施设备无偿归甲方所有；13.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金及物业费（如有）总额的三倍支付违约金，给对方造成损失的，还应另行赔偿。具体情形包括；13.2.1甲方未按时交付该房屋，除本合同另有约定，经乙方催告三十日内仍未交付的，13.2.10乙方逾期未按约定支付租金累计达1个月的等内容；14.4乙方逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按应付金额的万分之五支付违约金；14.7租赁期限内，非合同约定的情况，乙方中途退租或减租面积达到30%以上的，除承担提前通知义务、按当期租金及物业费总额支付三倍支付违约金外，不再享有免租期优惠，乙方需将免租期优惠补齐。2017年11月3日，以刘青为法定代表人，以涉案房屋为住所地，登记注册中科朗迪公司。2017年12月，用友公司与刘青、中科朗迪公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定对2017-×号《房屋租赁合同》进行变更，即承租方由刘青变更为中科朗迪公司，其它条款不变，刘青在原《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移给中科朗迪公司；2017年12月30日前中科朗迪公司须将原《房屋租赁合同》中约定由刘青交付的房租、物业费、房屋押金409530元按照原合同缴齐。上述协议签订后，中科朗迪公司未依约支付房租、物业费、租赁保证金。用友公司与刘青、中科朗迪公司另就承租北京市海淀区某路×号院×号楼×座×层×1室房屋（以下简称×1室）签订租赁协议，亦存欠费。2017年12月29日，就上述两份协议所涉欠费问题，用友公司向中科朗迪公司发出催款函,要求支付拖欠租金、物业费及滞纳金（不含免租期间的房屋租金）。2018年1月16日，中科朗迪公司出具《中科朗迪公司关于欠房租、物业费、租金押金的还款计划》（以下简称《还款计划》），确认截至2017年12月5日，中科朗迪公司拖欠用友公司首期房租、物业费（费用期间2017年9月1日至2017年11月30日）合计352700元以及房屋押金749710元（以上合计1102410元，其中×1室为566966元，×室为535444元），拖欠用友公司第二期房租、物业费（费用期间2017年12月1日至2018年2月28日）919800元（其中，×1室为510270元，×室为409530元）。《还款计划》同时承诺2017年12月30日之前支付×室房屋押金409530元，2018年1月31日前支付×室房租、物业费535444元。《还款计划》承诺支付的房租、物业费数额与用友公司催款函主张数额一致。因中科朗迪公司未付款，2018年2月2日，用友公司向中科朗迪公司发出《解除合同通知函》，以中科朗迪公司逾期支付租金累计达1个月为由，解除《房屋租赁合同》，并称“贵司在租赁场地内的物品（如有）请贵司于收到本通知函之日起15日内搬离并腾退租赁场地”。上述函件中科朗迪公司当日收到。后双方未办理腾退交接。庭审中，中科朗迪公司主张用友公司未曾交付涉案房屋，合同实际未履行。用友公司不予认可，提交2017年9月中科朗迪公司监事谢志新签字确认的×室《用友产业园场地交接单》、2018年12月视频等证据，证明已依约交付房屋，且至2018年12月10日，×室中仍有建筑材料等物品。经质证，中科朗迪公司对《用友产业园场地交接单》中谢志新签字真实性提出异议，并申请笔迹鉴定。后中科朗迪公司自行撤回鉴定申请，并以谢志新仅系公司监事，无相应授权为由，主张其无权接收涉案房屋。就相关视频真实性，中科朗迪公司无异议，但主张屋内物品非其所有。就上述证据真实性，本院均予以采信。诉讼中，根据中科朗迪公司申请，本院与涉案房屋物业管理单位进行核实并制作笔录，确认物业管理单位曾根据用友公司要求，将中科朗迪公司放置于×1室的物品移至×室存放，×1室另行出租他人。对上述笔录真实性，双方无异议。用友公司另提交微信、短信记录以及邮政快递回单等，证明其与王钊、谢志新联系沟通，并于2018年4月2日送达《解除合同后续事宜通知函》。中科朗迪公司认可王钊系其公司法定代表人之夫，谢志新系公司监事，但以微信、短信对应身份无法确认为由对上述证据不予认可，并否认收到《解除合同后续事宜通知函》。王钊、谢志新均系中科朗迪公司密切关联人员，中科朗迪公司完全具备核实信息之能力，却仅以身份无法确认为由否认上述证据，依据不足。同时，经核，上述微信、短息记录及所附《解除合同后续事宜通知函》与双方合同履行过程能够相互印证，故对上述证据，本院予以采信。上述微信、短信记录中，用友公司工作人员先后与谢志新、王钊就还款、解除等事宜进行沟通。其中，2018年3月，用友公司工作人员与王钊多次联系，王钊曾做出希望付款后继续承租的表示；用友公司在《解除合同后续事宜通知函》中表示“贵司在租赁场地内的物品（如有）请贵司于收到本通知函之日起15日内搬离并腾退租赁场地，以避免带来不必要的损失。否则根据合同约定，因贵司原因导致的合同解除，依附于房屋的装修的设施设备无偿归我司所有。”庭审中，用友公司依据《房屋租赁合同》第14.7条，主张中科朗迪公司不再享有免租期优惠，要求中科朗迪公司足额支付2017年9月1日至2018年2月2日期间房屋租金及物业费。同时，用友公司依据《房屋租赁合同》第14.4条，主张逾期支付2017年9月1日至2018年2月2日期间所涉房屋租金、物业费的违约金；依据《房屋租赁合同》第13.2.10条约定，主张解除合同违约金。对上述主张，中科朗迪公司不予认可，并认为违约金过高。本院认为，本案所涉合同均系相关方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，均属于有效合同，对合同各方均具有约束力。中科朗迪公司关于未实际接收、使用房屋的抗辩，与《用友产业园场地交接单》体现的交接情况，与视频体现的房屋状况，以及其实际使用涉案房屋办理工商注册的客观情况均相悖。用友公司、刘青、中科朗迪公司2017年12月所签《房屋租赁合同主体变更协议》以及中科朗迪公司2018年1月出具的《还款计划》中，刘青或中科朗迪公司亦未对房屋交付提出异议，且对用友公司催款函所示房屋租金、物业费欠缴情况均予以认可，并承诺支付。故用友公司已经履行了出租义务，按期交付房屋。中科朗迪公司逾期支付租金等相关费用1个月以上，已经构成根本违约。用友公司于2018年2月2日向中科朗迪公司送达解除通知符合合同约定，中科朗迪公司亦未提出异议，双方租赁关系已于当日解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现用友公司要求中科朗迪公司补交租赁期间房屋租金、物业费，依据充分，本院予以支持。但根据双方约定，2017年9月1日至2017年11月15日为免租期，且该免租优惠仅在中科朗迪公司主动退租或减租面积达到30%以上时取消，故核算应当补缴的房屋租金时，仍应对上述期间租金予以扣减。据此，中科朗迪公司共计应当补交2017年9月1日至2018年2月2日期间租金292654元、物业费115256元。中科朗迪公司未按时支付上述费用，用友公司主张逾期付款违约金，依据充分，其主张之违约金利率标准未超出法律规定，本院予以支持，但根据《房屋租赁合同主体变更协议》，上述钱款支付日期已经合意变更，本院酌情按照2017年12月31日起算逾期付款违约金。即，中科朗迪公司应以407910元（其中租金292654元、物业费115256元）为基数，按日万分之五的比例，向用友公司支付自2017年12月31日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。涉案合同系因中科朗迪公司逾期付款而解除，依据合同约定，中科朗迪公司作为违约方，应当向用友公司按当期月租金及物业费总额的三倍支付违约金。中科朗迪公司主张上述违约金数额过高。就此，本院认为，违约金虽旨在弥补损失，但也应适度体现一定的惩罚性。同时，本案合同关于根本违约时违约金的适用条件及金额标准，对双方当事人公平一致，亦未超出双方当事人签订协议时应当预见的范围。加之中科朗迪公司也没有提交证据证明约定的违约金过分高于用友公司的实际经济损失，综合考虑到中科朗迪公司违约情况、涉案房屋商业用途、因其根本违约可能导致的用友公司租金收益损失，本院对中科朗迪公司关于违约金数额过高的抗辩，不予支持。中科朗迪公司应当向用友公司支付逾期付款导致合同解除的违约金409530元。关于合同解除后的占用问题。一方面，根据现有证据，涉案房屋物品确属中科朗迪公司所有。中科朗迪公司在签收解除合同通知等相关文件后，未就物品处理、房屋交接等表明态度或作出积极处理，且曾在2018年3月提出付款并继续承租的建议。故中科朗迪公司对合同解除后的占用损失应当承担赔偿责任。另一方面，依据合同约定，因中科朗迪公司原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及其明确表示不予回收的设施设备无偿归用友公司所有。且根据2018年4月2日《解除合同后续事宜通知函》的主张，用友公司已经确认了中科朗迪公司的自行处理期限，故本院酌情根据《解除合同后续事宜通知函》中注明期限确定占用截止时间，并按照合同解除时当期租金、物业费标准确认房屋占有使用费及物业费，即，中科朗迪公司应当支付2018年2月3日至2018年4月17日期间房屋使用费274578元、物业费54916元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付租金二十九万二千六百五十四元、物业费十一万五千二百五十六元；二、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司以四十万零七千九百一十元为基数，按每日万分之五的比例，向用友网络科技股份有限公司支付自二〇一七年十二月三十一日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期付款导致合同解除的违约金四十万零九千五百三十元；四、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付二Ｏ一八年二月三日至二Ｏ一八年四月十七日期间房屋占有使用费二十七万四千五百七十八元、物业费五万四千九百一十六元；五、驳回用友网络科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万八千一百四十一元，由用友网络科技股份有限公司负担一万四千七百七十五元，已交纳；由中科朗迪（北京）科技有限公司负担一万三千三百六十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  仉晶晶人民陪审员  姚树军二〇二〇年一月十七日书 记 员  冯倩倩