广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异30号 异议人（案外人）：谢鹏，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省衡南县。 申请执行人：佛山市南海区丹灶镇伦伟强五金厂，住所地：广东省佛山市南海区丹灶镇下沙滘大金工业区，注册号：440682600806456。 经营者：伦伟强。 委托代理人：黄伟键，广东沥桂律师事务所律师。 被执行人：佛山市盛义华照明科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步联安大道东隅工业区73号四楼西401，统一社会信用代码：91440605MA4WCP525B。 法定代表人：黄才升。 被执行人：黄才升，男，1983年6月7日出生，汉族，住广东省湛江市廉江市。 被执行人：尹冬青，女，1988年12月20日出生，汉族，住湖南省邵阳市绥宁县。 本院在执行（2019）粤0605执14581号案，即上述申请执行人与被执行人买卖合同纠纷一案中，案外人谢鹏提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人谢鹏称，请求法院中止对登记在尹冬青名下位于佛山市三水区云东海街道801房（房产合同号201××××9205，以下简称“801房”）的拍卖及执行。事实与理由：法院受理的申请执行人佛山市南海区丹灶镇伦伟强五金厂与被执行人尹冬青、黄才升、佛山市盛义华照明科技有限公司强制执行一案，案号为（2019)粤0605执14581号，生效判决(2019）粤0605民初7400号。法院在执行过程中，查封并拟拍卖尹冬青名下801房，因异议人依法享有对该房产的合法权益，继续执行将会侵害异议人的权益。异议依据：异议人与尹冬青、黄才升于2019年6月11日签订《不动产买卖合同》，约定尹冬青、黄才升作为出卖人将涉案拟拍卖的房产出售给异议人，转让价格为1409000元，余款839000元约定于办理产权过户资料进窗后5日内支付给出卖人。因房屋尚未办理产权证书，出卖人承诺最迟于2019年12月31日前办理取得涉案房屋的不动产权证，并于出证之日起30日内办理房屋抵押登记注销手续，注销抵押登记后3日内办理产权过户手续。合同还约定出卖人应于2019年11月10日前将不动产交付给异议人占有使用。合同签订后，异议人已按合同约定向出卖人支付了首期款570000元，出卖人也向异议人交付了房屋钥匙及物业卡及相关权利凭证，房屋目前由异议人合法居住使用。因此，根据以上事实，异议人作为《不动产买卖合同》的相对方，已经依据合同约定支付了购房首期款，并且合法占有使用涉案房产，异议人对于尚未办理房屋产权证书不存在过错。综上，异议人享有对涉案房屋的合法权益，且异议人同意在能够取得房屋产权证书的前提下，配合法院的执行，将剩余房屋价款按照人民法院的要求交付执行。为维护异议人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院中止对该房屋的执行。 申请执行人答辩称，一、佛山市南海区人民法院查封案涉房产正确。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预先查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故涉案房产现预告登记在尹冬青名下，佛山市南海区人民法院对该房产进行查封正确。二、本案涉嫌虚假诉讼，异议人与被执行人签订的《房屋买卖合同》存在倒签造假、妨碍司法诉讼之嫌。属于恶意串通，以达到恶意转让财产的目的，损害第三人利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同应属无效。即使《房屋买卖合同》并非倒签，该合同的签订时间于(2019）粤0605民初7400号案件开庭之后，被执行人明知自己存在债务，而将唯一有价值的财产（案涉房产）转让，显然是恶意转让财产行为，依法应认定该转让无效。三、异议人对涉案房产不享有足以排除执行的权利。（一）《不动产买卖合同》存在恶意串通造假之嫌，当属无效合同,不符合在查封前签订合法有效的书面买卖合同情形。（二）在本案中，异议人未付清全部购房款，也没有将剩余款 项交付法院执行。异议人虽主张其交付了57万元首付，但其所提供的证据仅能证明其向尹冬青转账了17万元，并没有证据证明其确实另外向尹冬青支付了40万元。即使异议人确向尹冬青支付了57万元，但仍有839000元房款未付。（三）异议人清楚涉案房产为预售登记状态，仅办理了预告登记，并己有抵押，在取得房产证前无法办理网签和过户，依照《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房产不得转让。在此情况下，异议人理应预知涉案房产可能存在无法办理过户登记的风险，因此不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。（四）异议人没有提交证据证明在法院查封前已经合法占有涉案房产。异议人虽主张其己实际占有案涉房产，但并未能提供相应证据。包括入伙通知书、物业服务合同、物业费收据、水电费代缴合同、水电费收据等等。综上，本案情形不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人对涉案房产仅享有债权而不享有物权，不足以排除法院的执行。 经审查，本院于2019年8月19日立案执行申请执行人与被执行人买卖合同纠纷一案，案号（2019）粤0605执14581号，执行依据为已经生效的（2019）粤0605民初7400号民事判决书。执行过程中，本院于2019年9月9日查封尹冬青所有的涉案801房的预告登记。同年9月18日，本院依法作出（2019）粤0605执14581号公告，载明：关于申请执行人佛山市南海区丹灶镇伦伟强五金厂与被执行人佛山市盛义华照明科技有限公司、黄才升、尹冬青买卖合同纠纷一案，本院在执行过程中依法查封了被执行人尹冬青名下的位于佛山市三水区云东海街道801房……因被执行人佛山市盛义华照明科技有限公司、黄才升、尹冬青未按期履行已发生法律效力的（2019）粤0605民初7400号民事判决书所确定的义务，本院根据申请执行人的申请已于2019年8月19日立案执行，案号为（2019）粤0605执14581号。本院现拟于近期对案涉房地产采取拍卖或变卖等处置措施…… 另查明，《佛山市（佛山市）商品房合同登记信息查询结果》载明，涉案801房的购房人系尹冬青，合同号码201××××9205，已办理预购商品房买卖预告登记，预告权利人尹冬青，不动产登记证明号：粤（2018）佛三不动产证明第XXXXX号。该房已经办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，抵押权证号：粤（2018）佛三不动产证明第XXXXXX号。 听证时，异议人当庭确认:1、截至听证当日异议人实际上向尹冬青支付了涉案801房的购房款17万元，另有40万元以深圳市旭日光华照明有限公司对佛山市盛义华照明科技有限公司享有的债权以抵债的方式抵扣。2、2019年12月9日，黄才升、尹冬青从开发商处收楼后，当场将涉案房屋的钥匙及收楼资料交给了异议人，异议人自当日起实际占有涉案801房。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，异议人确认于2019年12月9日起占有801房，其占有涉案801房的时间晚于本院查封801房的时间。同时，异议人确认其实际支付的购房款为17万元，另有40万元是以深圳市旭日光华照明有限公司对佛山市盛义华照明科技有限公司享有的债权以抵债的方式抵扣，该抵扣是否合法有效存有争议，且余款异议人亦未支付。因此，本案的情形不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情况。异议人请求对801房中止拍卖及执行，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人谢鹏的异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  王志钊 二〇二〇年一月二十二日 书记员  吴少霞