福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2283号 原告：张彩娟，女，1984年10月8日出生，汉族，个体户，住福建省尤溪县。 被告：家门口超市有限公司，统一社会信用代码91350426MA2YLM6W6P，住所地福建省大田县均溪镇兴田路13-19号。 法定代表人：王宗敏，该公司执行董事兼总经理。 原告张彩娟与被告家门口超市有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月4日第一次公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序于2020年1月14日第二次公开开庭进行了审理。原告张彩娟到庭参加诉讼，被告家门口超市有限公司经两次传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张彩娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年12月25日签订的《租赁协议》，家门口超市有限公司应立即腾退尤溪县西城镇七口北街285号“嘉和花园二期11号楼106、107号店面”；2.判令家门口超市有限公司恢复尤溪县西城镇七口北街285号“嘉和花园二期11号楼106、107号”店面原貌；3.判令家门口超市有限公司支付上述店面从2018年4月1日起至腾退之日止按8505.6元/月标准计算的租金；4.判令家门口超市有限公司支付上述店面租金从应支付之日起至实际付清之日止按日3‰标准计算的违约金；5.判令家门口超市有限公司支付违约金30,000元；6.本案全部诉讼费用由家门口超市有限公司承担。事实和理由：2017年12月25日，家门口超市有限公司与张彩娟签订租赁协议一份，承租张彩娟所有的位于尤溪县西城镇七口北街285号嘉和花园二期11号楼106、107号店面。合同约定，租赁期限为六十个月，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，其中2018年1月1日至2018年3月31日为免租期，租金标准为月租金8505.6元，按月支付租金，逾期支付租金须按日加租金3‰作为违约金。该合同约定家门口超市有限公司应缴付1个月租金8505.6元作为押金等。合同签订后，张彩娟即将上述店面交付给家门口超市有限公司使用至今，家门口超市有限公司对上述店面进行了装修，但却未按合同约定向其缴付押金，也拒不向其支付店面租金。张彩娟多次与家门口超市有限公司协商租金缴纳事宜，其拒接电话不予理睬。张彩娟于2018年6月29日向家门口超市有限公司发出房租费用催交通知单，要求其在2018年7月1日前缴清尚欠的租金、押金，并告知其逾期未缴纳的后果，至今，其仍未缴纳租金。《租赁协议》系双方的真实意义表示，合法有效，家门口超市有限公司拒不缴纳店面租金的行为已构成严重违约，张彩娟有权要求家门口超市有限公司支付拖欠的租金、违约金，解除《租赁协议》，故提起诉讼。 家门口超市有限公司未作答辩。 对本案张彩娟提交的证据认定如下：1.对张彩娟提交的《房屋登记信息证明》予以确认，来源于尤溪县不动产登记中心，能证实尤溪县西城镇七口北街285号11幢106、107号店面所有权人系张彩娟；2.对张彩娟提交的《租赁协议》予以确认，证实2017年12月25日，张彩娟将尤溪县西城镇七口北街285号11幢106、107号店面出租给家门口超市有限公司，双方存在租赁合同关系；3.对张彩娟提交的《房租费用催交通知单》、邮寄单予以确认，证实张彩娟向家门口超市有限公司发出房租费用催交通知单，要求其在2018年7月1日前一次性缴清尚欠的房租25,516.8元、押金8505.6元，如果张彩娟未在上述规定时间内收到足额的租金和押金，张彩娟会默认其单方面违约，并会将该房屋转租他人；4.对张彩娟提供的证人周某的证词予以确认，能证实周某系嘉和花园垃圾清运人员，2018年4月14日其受黄德凯指示去清运案涉租赁店面隔墙建筑垃圾。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张彩娟系尤溪县西城镇七口北街285号11幢106、107号店面的所有权人。2018年11月20日，家门口社区超市连锁有限公司工商登记变更为家门口超市有限公司。2017年12月25日，张彩娟作为甲方，家门口社区超市连锁有限公司（即家门口超市有限公司）作为乙方，双方签订租赁协议，约定张彩娟将位于尤溪县西城镇七口北街285号嘉和花园二期11号楼106号、107号店面租赁给家门口超市有限公司使用，租赁房产总面积425.28平方米，租赁期限为60个月，自2018年1月1日起至2022年12月31日。乙方应当按甲方的要求使用承租物业，将该房屋用于经营法律法规许可的行业，自协议正式生效之日起，甲方应将协议项下的租赁房产交付给乙方使用。自甲方交付该租赁房屋后90天为免租期，免租期自2018年1月1日起至2018年3月31日止。2018年4月1日至2022年12月31日的租金标准为月租金总额8505.6元，在租赁期间需要交纳的税费由乙方承担。房屋租金支付方式为银行转账，租金每个月支付一次，在每月5日前支付下一期房屋租金，如乙方过期支付，须按日加租金3‰作为违约金。合同之日起，乙方应向甲方缴付1个月租金8505.6元作为押金。合同期满乙方如不再续租，在结清所有由乙方消耗的水电费用后，甲方应将押金退还乙方。违约责任及损害赔偿：1.违约方应赔偿守约方30,000元；2.乙方若未按照合同约定支付租金，甲方有权单方终止本协议；3.守约方因违约方的违约而通过诉讼方式主张权利而支付的律师代理费、办案差旅费由败诉方承担……适用法律和争议的解决:1.协议应适用中国法律并根据中国法律解释；2.凡因协议引起的或与本协议有关的任何争议，由甲乙双方协商解决，若协商不成，甲乙任何一方均可将该争议提交尤溪县人民法院管辖。关于房屋退租时状态的补充：乙方因经营需要在承租期间须对所租赁物业进行装修，退租时不负责对所租赁物业进行恢复原貌。合同签订方乙方家门口超市有限公司的签约代表人系黄德凯，其中黄德凯为家门口超市有限公司大田分支机构的负责人。2018年4月14日，周某受黄德凯指示去清运案涉租赁店面隔墙建筑垃圾。2018年6月29日，张彩娟向家门口超市有限公司发出房租费用催交通知单，载明：按照双方2017年12月23日签订的11号楼106、107店面的租赁协议，家门口超市有限公司需要在2018年7月1日之前一次性缴清拖欠张彩娟的房租25,516.8元和押金8505.6元，如果张彩娟未在上述规定时间内收到足额的租金和押金，张彩娟会默认其单方面违约，并会将该房屋转租他人，由此引发的一切后果和违约责任由承租方承担。此后，家门口超市有限公司仍未向张彩娟支付租金、违约金。以上事实有张彩娟在法庭上的陈述及其提交的《房屋登记信息证明》、《租赁协议》、《房租费用催交通知单》、邮寄单、证人周某的证词等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，张彩娟与家门口超市有限公司签订《租赁协议》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同内容合法有效，双方应按照合同的约定互相享有权利并负担义务。一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于案涉店面是否交付、《租赁协议》是否解除的问题。 根据张彩娟的庭审陈述、案涉店面现场的照片及证人周某的证词能够相互印证，可以认定张彩娟已经将案涉店面实际交付给家门口超市有限公司，由该公司签约代表人黄德凯指示周某到案涉店面清理垃圾。因家门口超市有限公司拖欠租金，2018年6月29日，张彩娟向家门口超市有限公司通知催收，明示未在2018年7月1日前收到足额金额，将案涉店面转租他人，属解除合同的意思表示，依据《租赁协议》第九条的违约责任及损害赔偿“乙方若未按照合同约定支付租金，甲方有权单方终止本协议”，张彩娟可以解除合同，《租赁协议》已在通知到达时解除，案涉店面至今实际已未被家门口超市有限公司继续占有、使用，故张彩娟要求解除上述合同及该公司腾退店面，没有事实依据，不予支持； 二、关于家门口超市有限公司应当如何支付租金、违约金的问题。案涉店面免租期自2018年1月1日起至2018年3月31日止，实际应收取的租金应为2018年4月1日至2018年7月1日止，每月租金8505.6元，拖欠的租金合计为25,516.8元，该部分租金应予以支持，张彩娟要求计算至腾退之日的请求与事实不符，不予支持；《租赁协议》对拖欠租金按日3‰支付违约金，违约金过分高于实际拖欠租金的损失，依据公平原则本院予以调整，按实际拖欠租金损失的30%确定违约金即7655元；依据《租赁协议》约定，违约方应赔偿守约方30,000元，家门口超市有限公司未能履行租赁协议的义务导致该协议解除，应承担合同违约责任，故张彩娟可以要求家门口超市有限公司赔偿30,000元的违约金。 三、关于家门口超市有限公司是否有义务恢复案涉店面被拆除的墙体的问题。因双方对案涉店面当时墙体的拆除有协商同意，且《租赁协议》第十四条关于房屋退租时状态的补充约定即“乙方因经营需要在承租期间须对所租赁物业进行装修，退租时不负责对所租赁物业进行恢复原貌”，双方有约定家门口超市有限公司不负担租赁物原貌的恢复，本院认为应遵循合同双方当事人的意思自治，该约定亦不违反法律规定，故张彩娟主张由家门口超市有限公司承担恢复案涉店面原貌的请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，张彩娟的诉讼请求，符合以上说理部分，本院予以支持，其余部分，依据不足不予支持。家门口超市有限公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、家门口超市有限公司应于本判决生效之日起五日内支付张彩娟租金25,516.8元； 二、家门口超市有限公司应于本判决生效之日起五日内支付张彩娟拖欠租金的违约金7655元； 三、家门口超市有限公司应于本判决生效之日起五日内支付张彩娟违约金30,000元； 四、驳回张彩娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2038元，由张彩娟负担600元，由家门口超市有限公司负担1438元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  蒋满颖 人民陪审员  陈其显 人民陪审员  林晓莲 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  周世明 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。