广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异494号 异议人（案外人）：广州市香江投资发展有限公司珠海分公司，住所地珠海市前山路239号太和商业广场四层商铺413。 负责人：何嵘贤。 委托诉讼代理人：陈文雅、姚俊伟，该公司员工。 申请执行人：宋捷，女，汉族，1965年4月23日出生，住珠海香洲区。 委托诉讼代理人：任雷，广东纳信律师事务所律师。 被执行人：珠海市兆和投资有限公司，住所地珠海市吉大景山路92号东大商业中心13楼。 法定代表人：王民良。 本院在执行宋捷与珠海市兆和投资有限公司（以下简称兆和公司）租赁合同纠纷一案中，异议人（案外人）广州市香江投资发展有限公司珠海分公司（以下简称香江投资珠海分公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月11日组织听证，案外人香江投资珠海分公司的委托诉讼代理人陈文雅、姚俊伟，申请执行人宋捷的委托诉讼代理人任雷参加了听证。本案现已审查终结。 案外人香江投资珠海分公司提出如下异议请求：请求依法立即停止依据（2015）珠中法民三终字第524号民事调解书对异议人合法占有使用的珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号房屋的执行，以保障异议人对房屋的合法使用权。 事实与理由：异议人知悉珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402执8018号搬迁公告，贵院要求被执行人兆和公司在2019年11月14日前迁出珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺，并要求在该商铺内居住的其他人员亦于同日前迁出。 被执行人兆和公司与深圳市南方香江家具有限公司于2004年9月23日签订《房屋租赁合同》，约定被执行人将其位于珠海市前山路××号房屋出租给深圳市南方香江家具有限公司使用，本案标的的房屋在该合同租赁范围之内，租赁期限为15年，自2006年3月25日起至2021年3月25日止。后深圳市南方香江家具有限公司将《房屋租赁合同》所涉权利、义务全部转让给异议人，异议人依据《权利义务转让协议书》的约定，作为《房屋租赁合同》的主体继续履行该合同。异议人实际合法占有使用本案标的房屋已有13年之久并使用至今，租赁期间均按照《房屋租赁合同》约定按时支付租金等合同款项。本案标的房屋为异议人与被执行人之间《房屋租赁合同》所约定租赁区域的其中一部分，且该标的的房屋处于异议人所经营之大型家居卖场的正门入口的显眼位置。异议人根据《房屋租赁合同》约定有权转租房屋，且异议人于2019年9月1日与陈耿涛签订《租赁合同书》，将本案标的房屋出租给陈耿涛使用，经营维意定制家居品牌，租赁期限自2019年9月1日起至2021年3月25日止。因此贵院如要求异议人与居住在标的房屋的其他人员迁出，不仅将严重影响异议人家居商场的整体经营形象，损害异议人合法使用租赁房屋的权利，更将损害异议人的次承租人之租赁关系，对异议人与次承租人均将带来重大经济损失。 异议人与被执行人于2004年9月23日签订《房屋租赁合同》之时，被执行人已取得租赁房屋的《建设工程规划许可证》，整个租赁房屋系刚开始动工，异议人与被执行人双方签订的《房屋租赁合同》系属于合法有效，本执行案件所涉的标的房屋均包含在异议人与被执行人双方签订的《房屋租赁合同》所租赁的房屋范围之内，因此，异议人承租被执行人的租赁房屋完全在被执行人将房屋出卖之前，即异议人承租租赁房屋在先，被执行人出卖租赁房屋在后，根据《中华人民共和国合同法》规定“买卖不破租赁”的最基本的原则，即异议人的租赁合同在先，所以，购买人（申请执行人）即使买了涉案租赁房屋，也必须继承履行与承租人（本案的异议人）之间的租赁合同，因此，贵院强制要求承租人迁出租赁房屋系属于完全错误的。 现异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 补充：异议人与被执行人签订的租赁合同明确约定，被执行人对我方承租范围内的租赁房屋拥有合法所有权，对于该租赁房屋的所有权是否在租赁期间发生过变更，我方完全不知情，也从来没有任何人告知过我方，我方已实际占有使用涉案租赁房屋已13年之久，在我方占有使用期间，没有任何人提出过异议，我方与被执行人的租赁合同目前尚未期满，合法有效，我方作为承租人，有权继续合法使用该租赁房屋。 案外人香江投资珠海分公司向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、《权利义务转让协议书》；2.《房屋租赁合同》附件3标的房屋各部分四至范围平面图；3.《租赁合同书》、金海马家居商场首层平面图；4.标的房屋现状照片；5.租金转账凭证；6.补充合同；7.申请书及提交回执；8.金海马商场2005年开业的报纸。 申请执行人宋捷答辩称，一、特别声明的是，该商铺是由被执行人开发销售的第一手商铺，我方在购买商铺的时候完全不知道被执行人在之前是否对该商铺进行了其他权利的处理，而且我方认为，这种在销售之前的其他处理是没有法律效力的。 二、我方在购买商铺之后，依法办理了产权证，我方在2004年的时候签订了认购协议，在2005年6月20日签订了正式的商品房买卖合同，在2005年11月份取得的产权证。所以我方对案涉商铺的所有权是经过了正规合法手续取得的。 三、关于商铺为何一直在被执行人实际使用当中的原因是被执行人作为开发商，在销售的时候同时提出了返租的要求，实际上我方在购买商铺的同时又返租给了被执行人，返租的合同执行就是引发本案执行的合同。 四、我方作为商铺的产权人，理应对商铺的使用获得收益，就是无论现在是谁使用商铺，应该将使用的费用交付给我方，也就是说，异议人如果认为其有权使用，也应当将费用交付给我方。 申请执行人宋捷提交如下证据：1.太和商业广场认购承诺协议书；2.商品房买卖合同；3.房产证。 被执行人兆和公司没有提出答辩意见和证据。 本院经审查查明，宋捷与兆和公司房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后作出（2015）珠香法民三初字第744号民事判决。兆和公司不服该判决向珠海市中级人民法院提出上诉。双方在上诉审理期间达成和解，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民三终字第524号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、兆和公司确认尚欠宋捷2015年7月份至2015年12月份租金共计96628.6元。二、兆和公司于2016年1月5日前向宋捷支付押金4万元；兆和公司于2016年1月31日前向宋捷支付欠付租金96628.6元、一审诉讼费17234元及2016年1月份租金16736.6元，合计127599.2元。兆和公司如未按照上述期限支付款项，均即时产生解除租赁合同的后果，宋捷可向法院申请强制执行。三、双方确认自2016年2月起继续履行租赁合同，租赁期及租金标准及租金递增不变，但兆和公司应于每月10日前支付当月租金，如逾期支付，兆和公司须每日按欠付金额的千分之一计付滞纳金。逾期支付租金超过三十天的构成严重违约，宋捷有权没收押金并解除合同。宋捷有权向人民法院申请强制执行。四、因兆和公司不履行前述约定义务解除租赁合同的，兆和公司须在五天内交还商铺付清至商铺交还日止的全部应付租金及费用。如逾期交还，应向宋捷支付占用费及违约金（占用费以解除合同时的租金为标准，并按人民银行同期贷款利率的两倍计算欠付费用的违约金至付清日止）。五、一审案件受理费人民币17234元，由兆和公司负担，二审案件受理费人民币16113元，减半收取人民币8056.5元，由兆和公司负担。上述民事调解书发生法律效力后，兆和公司没有按调解协议履行义务，宋捷向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0402执8018号。 执行过程中，本院依法向被执行人兆和公司发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务。2018年12月29日，广东省珠海市中级人民法院裁定受理兆和公司破产清算一案。2019年10月9日，本院作出（2018）粤0402执8018号搬迁公告，责令在珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺中居住、使用的人员在限期内迁出。 另查明，2004年10月9日，兆和公司与宋捷签订《太和商业广场认购承诺协议书》，约定宋捷向兆和公司购买珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺。2005年6月20日，双方签署《商品房买卖合同》。2005年11月8日，太和商业广场237号商铺办理了房地产产权登记，权属人为宋捷。宋捷在购买商铺的同时将该商铺返租给兆和公司。 案外人香江投资珠海分公司主张，其对案涉太和商业广场237号商铺享有合法的租赁权，并向本院提交了以下证据：1.2004年9月23日深圳香江公司与兆和公司签订的《房屋租赁合同》。该合同约定：兆和公司将珠海市香洲区前山路239号出租给深圳香江公司使用，租赁期限15年，自起租日（2006年3月26日）算起，并约定了每年的租金标准。2.2014年12月8日兆和公司（甲方）与深圳市金海马实业股份有限公司珠海前山太和店（乙方）、广州市香江投资发展有限公司（丙方）签订的《权利义务转让协议书》，协议书约定深圳香江公司已将其在前述《房屋租赁合同》中的权利、义务全部转让给乙方，现甲乙丙三方一致同意乙方将前述《房屋租赁合同》中乙方的全部权利、义务转让给丙方。案外人香江投资珠海分公司称广州市香江投资发展有限公司之后又将《房屋租赁合同》中的权利、义务转让给案外人香江投资珠海分公司。3.案外人香江投资珠海分公司与陈耿涛于2019年9月1日签订的《租赁合同书》，约定香江投资珠海分公司将案涉商铺出租给陈耿涛使用，租期自2019年9月1日至2021年3月25日。4.租金转账凭证，证明自2004年起至2018年承租人深圳香江公司和案外人香江投资珠海分公司向兆和公司支付了租金。 本院认为，案外人香江投资珠海分公司对案涉珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺主张承租权，属于案外人基于实体权利提出的阻止执行标的移交的执行异议。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 案外人香江投资珠海分公司主张的租赁事实，有2004年9月23日《房屋租赁合同》、2014年12月8日《权利义务转让协议书》、2019年9月1日《租赁合同书》和租金支付凭证予以证实。据此可以认定，在宋捷购买案涉商铺之前，深圳香江公司与兆和公司已签订《房屋租赁合同》，约定租期自2005年3月26日至2021年3月25日，后该租赁合同中深圳香江公司的权利、义务由案外人香江投资珠海分公司承继，案涉商铺现由案外人香江投资珠海分公司管理和转租。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人香江投资珠海分公司在租赁期满前有权继续占有使用案涉房屋。案外人香江投资珠海分公司要求中止对珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺的执行，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 在本院执行的（2018）粤0402执8018号案中，中止对珠海市香洲区前山路239号太和商业广场237号商铺的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年一月九日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。