陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14554号上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区长安北路30号。法定代表人：郭明耀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马菊英，女，1949年7月22日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛爽，西安市莲湖区青年路法律服务所实习法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人马菊英房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，通达公司于2013年4月8日通过拍卖方式取得位于西安市莲湖区双仁府迎春小区501号楼和502号楼共计144套房屋的所有权，并办理的产权登记手续。2015年10月9日，通达公司与马菊英签订《房屋买卖合同》一份，约定通达公司将坐落于西安市莲湖区室、房产证登记面积为77.42平方米的房屋出售给马菊英，房屋总价款为468391元，马菊英于协议签订之日支付420000元，剩余房款48391元办理产权证前一次性付清。马菊英付清全款之日起三日内通达公司将房屋交付马菊英。通达公司将房屋交付马菊英后，180日内办理房屋产权证，如因通达公司导致逾期办理房屋产权证，通达公司向马菊英支付房款1%的违约金。该《房屋买卖合同》签订当日，马菊英向通达公司支付购房款420000元。2016年1月8日，马菊英向通达公司支付剩余购房款48391元，通达公司向马菊英交付了房屋。但通达公司至今没有协助马菊英将涉案房屋产权过户至马菊英名下。2019年5月13日，通达公司向购买其迎春小区501号楼、502号楼的业主发出《关于办理房产证的承诺》，承诺“今年年底与税务局、房管局协调好土地增值税的交纳事宜，2019年12月1日开始分批办理，2020年6月30日之前办理完；若未能按上述时间办理房产证，愿意承担住户为此诉讼中产生的律师代理费用每户人民币壹仟壹佰元整。”马菊英认为通达公司已经逾期办理产权证，故于2019年6月12日诉至原审法院。马菊英于2019年06月21日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令通达公司协助马菊英办理位于西安市莲湖区房屋的所有权转移登记手续；2、判令通达公司支付马菊英违约金4683.91元；3、判令诉讼费由通达公司承担。事实与理由：马菊英于2015年10月9日与通达公司签订了位于西安市莲湖区户面积为77.42平方米的房屋的二手房买卖合同，房屋共计468391元，马菊英按照协议约定于合同签订之日支付房款420000元，于2016年1月8日支付了剩余房款48391元。但通达公司却迟迟不履行其协助办理房屋产权转移登记手续的义务。经马菊英催促无果，故马菊英为维护自身合法权益不受侵害，诉至法院，望判如所请。通达公司辩称，因2016年税务制度改革，依据相关规定，房地产开发企业销售已经装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本，但与本案相关的增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂时无法抵扣，致使涉案房产的完税证明迟迟无法办理，直接影响到涉案房屋产权证书的办理进度。因逾期办证原因完全系不可抗力，并非通达公司所致，故通达公司不应就此承担违约责任，无需向马菊英支付违约金。通达公司同意协助马菊英办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜，且马菊英、通达公司双方就办证期限已经达成一致约定，现在期限尚未届满，马菊英不应诉至法院。原审法院认为，通达公司取得涉案房屋的所有权，将该房屋出售给马菊英，签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应依约履行。马菊英已经按照合同约定向通达公司支付了全部购房款，履行了合同义务。通达公司将该房屋交予马菊英使用后，还负有协助马菊英办理产权过户手续的义务。然而直至本案诉讼期间，通达公司仍未能协助马菊英办理产权过户登记的手续，马菊英起诉主张其履行协助义务，原审法院依法予以支持。通达公司辩称，因涉案房屋装修费用抵扣增值税的问题与税务部门协调，致房屋产权过户事宜拖延至今，但相关税费如何承担是通达公司的问题，涉案房屋拖延至今没有办理产权过户，系通达公司对马菊英违约，其应当向马菊英承担违约责任。双方合同中约定违约金为购房款的1%，马菊英主张通达公司支付违约金4683.91元，原审法院依法予以支持。通达公司辩称其向业主出具《关于办理产权证的承诺》，承诺于2019年12月1日开始办理产权转移登记手续，约定期限尚未届至，故其不承担违约责任，因该承诺函系通达公司单方行为，对马菊英没有约束力，并不产生拖延办证期限的法律效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、陕西通达实业有限公司于本判决生效后十日内协助马菊英将位于西安市莲湖区房屋（建筑面积77.42平方米，产权证号为1100108002Ⅰ-96-1-30202～1）过户登记至马菊英名下，过户过程中产生的相关税费，由双方按照法律规定各自承担；二、陕西通达实业有限公司于本判决生效后十日内支付马菊英逾期办证违约金4683.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，马菊英已预交，原审法院减半收取后由陕西通达实业有限公司承担25元。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，被上诉人有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。被上诉人早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向被上诉人支付逾期办理违约金是错误的。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。马菊英辩称，一、驳回通达公司的上诉请求。二、通达公司应支付逾期办证违约金。1、交税是通达公司的法定义务，与被上诉人无关。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条和《买卖合同司法解释》第二十四条规定，以及房屋买卖合同双方权利义务的相对性，通达公司理应支付逾期办证违约金。三、双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款恰恰说明了，因通达公司原因导致不能办理产权登记手续的情况下，解除合同的权利归于被上诉人，而非成为通达公司逃脱办证义务的借口。另外，通达公司逾期办理产权证书影响了被上诉人对房屋的处分权，给被上诉人可期待利益造成巨大损失，理应支付逾期办证违约金。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，通达公司和马菊英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约享有权利、履行义务，未能依约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。按照双方《房屋买卖合同》的约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起180天内协助马菊英取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致马菊英至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。马菊英要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。通达公司的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西通达实业有限公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年一月十七日书记员 刘燕子