广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5723号原告（反诉被告）陈辉元，男，汉族，1976年6月7日出生，身份证住址湖北省监利县，被告（反诉原告）深圳市升恒建材有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年401，统一社会信用代码914403005700189588。法定代表人林汉妹。委托代理人吴佳曦，广东盈商律师事务所律师。陈辉元（以下统称原告）与深圳市升恒建材有限公司（以下统称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈辉元，被告委托代理人吴佳曦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告赔偿装修费用15万元，人工费49000元，店铺租金64809.5元；2、被告退还店铺押金24592元、产品保证金10000元，加盟品牌代理费10万元，办公用品及其他费用14678元。被告反诉请求：1、原告向被告支付2018年3月25日至2018年4月30日租金、管理费15072.5元、2018年5月1日至2018年7月31日租金36888元；2，原告向被告支付2018年12月1日至完成撤场手续之日的租金、管理费49184元及违约金3596元（租金、管理费自2018年12月1日暂计至2019年3月31日，应计至被反诉人完成撤场手续之日止。每日违约金按所欠金额的0.1%计算，每个月份的违约金起算时间为当月的11日）；3、原告向被告支付电费1312.5．元；4、本案诉讼费由原告承担。被告当庭增加一项反诉请求，要求解除原、被告签订的商铺租赁及物业管理合同，并将第2项反诉请求中的违约金变更为要求没收原告已缴纳的保证金24592元。本案相关情况一、涉案房产的位置：被告深圳市升恒建材有限公司（甲方）将位于深圳市××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为4090的铺位出租给原告陈辉元（乙方），租赁面积232平方米。二、房屋用途：商铺。三、租赁合同签订时间：2018年3月27日。四、合同约定的月租金标准：每月租金28元/平方米，月管理费25元/平方米。月租金及月管理费单价合计53元/平方米，租金及管理费合计12296元/月。五、合同约定租金缴纳日期：租金在每月10日前交纳。六、合同约定租赁合同履行期限：2018年3月25日起至2020年8月31日止。装修期为2018年3月25日至2018年4月30日，装修期内被告免收租金、综合管理费。免租期为2018年5月1日至2018年7月31日，免租期内被告免收租金，综合管理费按25元每月每平方计付。七、租赁保证金：签订合同时乙方向甲方缴纳不少于2个月租金管理费总和的履约保证金24592元。乙方签订合同时应缴纳10000元质量保证金，在承租期间作为乙方对其售后责任的保证。八、违约责任。合同第九条违约责任中一般违约责任条款约定，乙方有如下任一情形的，属于一般违约，甲方有权拒绝乙方搬离承租商铺内任何物品且按下列具体情形承担相应的违约责任。1.1条约定乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日计算所欠缴金额的1%违约金。1.2条约定乙方违反甲方管理规定或逾期十日仍未缴清租金等费用的，甲方有权采取停止向该商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方对该商铺围闭、封铺期间仍视为乙方须缴纳租金及管理费期间，不因甲方此行为而免交租金及管理费，乙方对此视为同意。重大违约责任条款约定，乙方如发生如下任一情形的，属于乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金等保证金或押金（履约保证金不抵扣租金、管理费、水电费及违约金）。2.1条约定乙方逾期缴纳租金、管理费及水电费用达十日以上……。租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修，相关装修归甲方所有）。九、关于合同效力。1990年1月13日，宝安县建设委员会房管科向案外人深圳市兴业有限公司（以下简称兴业公司）核发了粤房字第××号、粤房字第××号房屋所有权证，房屋地址分别为宝安县城25区28幢、29幢厂房,建筑面积均为10343平方米。2017年8月29日，被告与案外人兴业公司签订一份《房屋租赁合同》，约定兴业公司将位于深圳市××区××、××及连××至××层房屋出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日，租赁期间被告可将房屋转租予他人。深圳市宝安区新安街道宝民社区工作站出具一份《证明》，称地址深圳市宝安区25区28、29栋厂房，于2017年8月与被告签订租赁合同，合同中的物业地址与现地址深圳市宝安区25区前进一路219号皇家一号家居广场属同一地址。本院认为，原被告签订的租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。十、合同履行情况。原告主张因涉案房屋存在消防问题，被告未提交场地使用证明和租赁凭证，导致原告无法办理营业执照，无法正常经营，且被告存在招商欺诈，故自2018年12月开始拖欠租金、管理费、电费，并提交招商手册、深圳市市场和质量监督管理委员会办事指南予以证明。被告对此不予确认，主张其不存在招商欺诈，原告承租涉案整栋建筑物内第四层商铺，涉案商场对外展示广告牌为“皇家壹号”，与其招商宣传信息一致，且涉案房屋已办理消防验收手续，并主张涉案建筑物内其他部分商户已办理营业执照。另查，2005年5月31日，深圳市公安局宝安分局消防大队向案外人兴业公司作出深公宝消验【2005】第268号《关于好百年商场改造工程消防验收合格的意见》，称该大队于5月30日对兴业公司位于宝安区新安街道办二十五区的好百年商场改造工程进行了消防验收，经核查验收，在消防方面基本具备使用条件。2018年3月5日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向深圳市皇家壹号升恒家居有限公司作出深公宝消【2018】第0293号《建设工程消防设计审核意见书》，称位于深圳市宝安区××街道××商场××（××至××层为商场，六层为办公），主体建筑消防验收意见书为深公宝消验【2005】第268号，申报装修部位为一至五层，该室内装修工程消防设计符合消防法规和国家建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。2019年4月30日，原告出具一份《证明》，称其已于2019年4月30日撤离涉案房屋。十一、关于违约方的认定。本院认为，原告主张被告违约理据不足：一、原告主张被告拒不提供地使用证明和租赁凭证，导其无法办理营业执照，但其仅提交深圳市市场和质量监督管理委员会办事指南，原告未提交其与被告就此协商的证据，原告现有证据不足以证明其主张，依法应承担举证不能的责任，本院对原告该项主张不予采信；二、原告已提供证据证明涉案房屋已办理消防验收手续，原告主张涉案房屋未通过消防验收导致其无法正常经营，亦无事实依据；三、原告主张被告构成招商欺诈，其仅提交招商宣传册，不足以证明其主张，本院不予采信。综上，被告未有违约行为，但原告自2018年12月起开始拒付租金等费用，已经构成根本违约。十二、关于被告要求解除商铺租赁合同及物业管理合同的反诉请求。本院认为，原告已于2019年4月30日撤离涉案房屋，双方租赁合同及物业管理合同关系事实上已终止，已无解除合同的必要，故对于被告该项反诉请求，本院不予支持。十三、关于被告要求原告支付2018年3月25日至2018年4月30日租金及管理费15072.5元、2018年5月1日至2018年7月31日租金36888元的反诉请求。本院认为，双方在合同中约定2018年3月25日至2018年4月30日免租金及管理费、2018年5月1日至2018年7月31日免租金，该项约定系建立在双方全面适当履行合同义务前提下，被告给予原告的优惠条件，但现由于原告违约行为导致合同提前终止，被告合同目的不能实现，故原告应向被告支付2018年3月25日至2018年4月30日租金及管理费15165元（12296÷30×37）、2018年5月1日至2018年7月31日租金19488元（28×232×3），被告请求原告支付2018年3月25日至2018年4月30日租金及管理费15072.5元，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故原告应向被告支付2018年3月25日至2018年4月30日租金及管理费15072.5元、2018年5月1日至2018年7月31日租金19488元。对于被告反诉请求超出本院认定部分，本院不予支持。十四、关于被告要求原告支付2018年12月1日至完成撤场手续之日的租金、管理费的诉讼请求。原告主张其要求搬离涉案商铺，但被告拒不配合，双方发生争执，并于2019年1月15日报警求助，为此，原告提交一份报警回执予以证明。被告庭后提交一份《情况说明》，称原告曾于2019年1月要求撤场并报警，被告认为在原告单方违约未付清相关费用的情况下，拒绝了原告撤场的要求。本院认为，原告未按照约定支付租金及其他费用构成违约，但被告负有止损义务，原告已于2019年1月提出撤场请求，被告拒不配合原告办理交接手续，被告未及时采取措施减少损失，其无权就扩大的损失主张权利，本院根据公平原则，酌定被告应在收到撤场通知之日起一个月内配合原告办理房屋交接手续，故对于超过合理交接期限的租金及管理费，本院不予支持，因此，原告应向被告支付2018年12月1日至2019年2月15日期间的租金及管理费合计30740元（12296元×2+12296÷30×15=15,641.36），被告超过上述期间的租金管理费请求，本院不予支持。原告拖欠租金的违约行为导致双方合同提前终止，原告要求被告返还其已缴纳的租金无事实及法律依据，本院不予支持。十五、关于电费。被告主张原告拖欠电费1312.5元，原告不予认可。被告提交的商户对账单显示2018年6月电费为1942.5元、2018年11月电费为690元、2018年12月电费为715.5元、2019年1月电费为597元，上述对账单中仅有2018年6月对账单有原告签字确认，其余原告均未签字确认。本院认为，原告占用涉案商铺期间内的电费应当由原告承担，被告主张的电费数额与以往金额未有明显不一致之处且在合理范围之内，本院予以采信，故原告应向被告支付电费1312.5元。十六、关于租赁保证金及产品保证金。原告拖欠租金等费用构成根本违约的事实清楚，原告请求被告退还租赁保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对于被告要求没收原告缴纳的租赁保证金24592元的反诉请求，本院予以支持。关于产品保证金，本院认为，原告向被告缴纳产品保证金，系作为原告对其售后责任的保证，现被告未提交证据证明原告销售产品存在质量问题，现租赁合同已终止，被告占有该质量保证金于法无据，被告应当将其收取的质量保证金10000元返还给原告。十七、关于装修费、人工费、加盟代理费、办公用品等费用。本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定：租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。根据上述约定，且本案系原告陈辉元违约导致合同解除，原告要求被告赔偿装修损失及其他损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市升恒建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈辉元返还产品保证金10000元；二、被告深圳市升恒建材有限公司对原告陈辉元已缴纳的租赁保证金24592元予以没收；三、原告陈辉元于本判决生效之日起十日内向被告深圳市升恒建材有限公司支付2018年3月25日至2018年4月30日租金及管理费15072.5元、2018年5月1日至2018年7月31日租金19488元；四、原告陈辉元于本判决生效之日起十日内向被告深圳市升恒建材有限公司支付2018年12月1日至2019年2月15日期间的租金及管理费30740元；五、原告陈辉元于本判决生效之日起十日内向被告深圳市升恒建材有限公司支付电费1312.5元；六、驳回原告陈辉元的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市升恒建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3762元，由原告负担3671元，由被告负担91元。反诉受理费1207元，由原告负担989元，由被告负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张   敏二〇二〇年一月十日书记员 姚梦（兼）书记员 王   冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。