呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9057号原告:内蒙古华欧亚商贸有限责任公司,住所地：呼和浩特市赛罕区世纪六路北侧建和公务嘉园2幢3单元7层东户。法定代表人:董永富,总经理。委托诉讼代理人：张鹏昊，北京大成(内蒙古)律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦妮，北京大成(内蒙古)律师事务所律师。被告:刘拴有，男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王军，北京桂润律师事务所律师。第三人:内蒙古信达房地产开发有限公司,住所地：呼和浩特市赛罕区仕奇公园北街和盛嘉园小区10号楼4-202。法定代表人:董三板，该公司总经理。原告内蒙古华欧亚商贸有限责任公司（以下简称华欧亚公司）与被告刘拴有、内蒙古信达房地产开发有限公司（信达房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告华欧亚商贸公司委托诉讼代理人张鹏昊、芦妮，被告刘拴有及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，第三人内蒙古信达房地产开发有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告华欧亚公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告华欧亚公司与被告刘拴有于2019年6月1日签订的《信达广场委托租赁经营管理合同》；2、请求依法判令被告承担本案诉讼。事实与理由：2019年6月1日,原告华欧亚公司(承租方)、被告刘拴有(出租方)与第三人内蒙古信达房地产开发有限公司(以下简称信达公司)签订《信达广场委托租赁经营管理合同》,合同约定被告刘拴有将向第三人信达公司购买的商铺委托原告华欧亚公司经营,经营期限为4年,自2019年6月1日至2023年5月31日止。合同第六条约定,第三人信达公司交付该商铺时,被告刘拴有委托原告华欧亚公司代表其接收该物业的有关手续,签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表被告对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。合同签订后,第三人信达公司至今没有交付商铺,被告刘拴有未按合同约定向原告华欧亚公司交付房屋的行为构成违约,致使原被告签订合同的目的不能实现。综上所述,为了维护原告的合法权益,根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定,特提起诉讼,请求贵院依法裁判。被告刘栓有辩称：涉讼《信达广场委托租赁经营管理合同》不仅是委托租赁经营管理合同，实质上更是担保合同，其主要的功能是约定第三人内蒙古信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）与被答辩人内蒙古华欧亚商贸有限责任公司（以下简称华欧亚公司）共同向答辩提供担保，保证答辩人的投资买商铺款获得高回报，稳赚不赔。为了引诱答辩人购买信达广场商铺，华欧亚公司许诺给答辩人高额的租金回报，并保证在答辩人对投资回报不满意时以高于答辩人买房价20%的价格回购答辩人所买商铺；信达公司保证在华欧亚公司无法正常运营，无经济能力返租金、回购商铺时，信达公司以其拥有的未销售的商铺抵顶或销售后偿还答辩人商铺的回购房款。华欧亚公司作为担保人以其担保履行债务的债务人信达公司对债权人违约为由要求解除担保合同，于法无据。有多个担保人的担保合同，其中一个担保人要求解除担保合同，从而解除其他担保人的担保义务的，于法无据。具体阐述如下：一、被答辩人与第三人是关系极为密切的关联企业，第三人信达公司成立于2012年5月14日，发起人股东中有樊继锁、樊智俊父子俩和赵四喜、任永明，由樊智俊担任董事长、法定代表人，赵四喜担任总经理。被答辩人华欧亚公司于2013年10月12日成立，股东有两个，一个是信达公司法定代表人樊智俊的母亲赵朴林，一个是信达公司总经理赵四喜，法定代表人是赵朴林，赵四喜是高管。2016年9月29日，信达公司股东樊继锁登记成为华欧亚的高管。从2016年12月6日至2018年10月26日，樊继锁既是信达公司的法定代表人，又是华欧亚公司的高管。2018年10月26日，信达公司股东变成了任永明、董三板夫妻二人，董三板任法定代表人。三天后，10月29日，华欧亚公司的股东变成了任永明的兄弟任永平一人。从2018年10月29日开始，信达公司的监事李海军在华欧亚公司兼任监事，直到现在。2019年5月8日，华欧亚公司法定代表人变更为董永富，董永富是信达公司法定代表人董三板的亲属。2019年10月31日，信达公司法定代表人变更登记为任永明。现在，信达公司的股东是任永明、董三板夫妻俩，华欧亚公司的唯一股东董永富是任永明、董三板夫妻俩的亲属。信达公司与华欧亚公司现在系由三位关系密切的家庭成员（任永明、董三板、董永富）控制的关联公司。信达公司、华欧亚公司这两个有限公司是掩盖在樊继锁、赵朴林、樊智俊、赵四喜和任永明、董三板、任永平、董永富这两个家族成员关系上的一层面纱。二、“售楼返租”是信达公司在华欧亚公司密切配合下在推销信达广场（又称信达国际商贸城）商铺时采用的营销模式。信达公司在推销信达国际商贸城商铺的全过程中都进行了“买商铺返租金”的宣传，华欧亚公司全程扮演承租运营商的角色，参与宣传造势和商铺销售，甚至还为信达公司代收售房款，通过展示与购房者签订《信达广场委托租赁经营管理合同》，保证投资买房者稳赚不赔，帮助信达公司成功卖出了全部商铺。答辩人就是因为看到购房者在与信达公司签订《商品房买卖合同》的同时就能与华欧亚公司签订《委托租赁经营管理合同》，头三年租金立即支付并直接抵减购房款，从第四年起就能收取真金白银的可观的年租金，而且对投资回报不满意时华欧亚公司和信达公司还能回购，才决定投资该项目，与信达公司签订《商品房买卖合同》的。三、涉讼合同的签订过程2016年5月26日，信达广场售楼人员向答辩人详细介绍了信达广场商业楼50515号商铺、50526号商铺的购买与委托租赁事宜：1、50515号商铺（建筑面积7.99平方米）总价117400元，团购优惠2000元后为115400元，分期付款打99折后为114246元；开发商的战略合作伙伴华欧亚公司承租运营该商铺，自2016年6月1日起，前五年每年付租金10282元，第六年付租金11425元，第七年付租金17137元，并将头三年的租金30846元直接付给信达公司，房价降为83400元;华欧亚公司从2019年6月开始直接向买受人付租金；对租金收益不满意，可申请回购。2、50526号商铺（建筑面积7.99平方米）总价116970元，团购优惠2000元后为114970元，分期付款打99折后为113821元，华欧亚公司承租运营该商铺，自2016年6月1日起，前五年每年付租金10244元，第六年付租金11382元，第七年付租金17073元，并将头三年的租金30732元直接付给信达公司，房价降为83089元；华欧亚公司从2019年6月开始直接向买受人付租金；对租金收益不满意，可申请回购。答辩人被此高投资回报率和可回购的承诺诱惑，于当天即支付了这两个商铺的定金各5000元。5月28日，答辩人与信达公司手签了两份《商品房买卖合同》，分别按上述售楼人员介绍的内容对买卖50515号商铺、50526号商铺进行了约定，50515号商铺价格为83400元，50526号商铺价格为83089元。该手签合同签订时，樊智俊是信达公司法定代表人，其母赵朴林是华欧亚公司法定代表人，赵四喜是信达公司的股东、总经理，同时也是华欧亚公司的高管。该手签合同在2018年1月签订网签合同之前已被信达公司收回。50515号商铺价款的支付情况是：2016年5月26日，支付定金5000元，后抵做房价款；2016年5月28日，支付房价款20100元，电商费5000元；2017年10月16日，支付房价款20300元，2017年12月31日，付清剩余房价款38000元。50526号商铺价款的支付情况是：2016年5月26日，支付定金5000元，后抵做房价款；2016年5月28日，支付房价款20089元，电商费5000元；2017年10月16日，支付房价款20000元，2017年12月31日，付清剩余房价款38000元。2018年1月16日，答辩人与信达公司网签了两个商铺的《商品房买卖合同》，约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告；小区绿地、道路、车位、车库、物业服务用房等公共服务及其他配套设施2017年12月30日达到使用条件；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。事实上，这两个网签合同签订的当天，信达公司就已经违了，公共服务及其他配套设施没有达到使用条件，已经逾期了17天；没有向答辩人交付商铺，己逾期一年零17天。网签合同签订后几天，为了打消答辩人的疑虑，华欧亚公司作为乙方，信达公司作为丙方，与答辩人（甲方）共同签署了本案涉讼的《委托租赁经营管理合同》。该合同对信达公司交付房屋的时间没有约定，只约定由华欧亚公司代表答辩人办理接收物业的有关手续。该合同第八条“关于回购的规定”中约定：委托经营期内，答辩人如对投资回报不满意，可申请华欧亚公司以120%的溢价回购答辩人所买商铺。该合同第十条第5小条约定：如华欧亚公司无法正常运营，无经济能力返租，回购答辩人所买商铺，信达公司以其拥有的未销售的商铺抵顶或销售后偿还回购房款。该合同字里行间的意思就是：答辩人只需在要办手续的时候配合一下，其余的事就不能插手了，只用等着收租金就行了，对收益不满意时可要求退房退款，投资绝对安全。网签《商品房买卖合同》和《委托租赁经营管理合同》签订时，樊继锁是信达公司的董事长、法定代表人，同时是华欧亚公司的髙管。四、华欧亚公司能否实现签订涉讼合同的目的，不取决于答辩人,而取决于信达公司、华欧亚公司面纱背后的樊继锁、赵朴林、樊智俊、赵四喜和任永明、董三板、董永富、任永平这两个家族成员，是他们无实现合同目的的意愿。2019年6月，答辩人未能收到华欧亚公司支付的租金，而且发现：信达广场的建设己陷于停顿，信达公司、华欧亚公司的股东、高管也发生了变更。答辩人买房时，信达公司的股东有臧占国、陈宁、樊继锁、樊智俊、连爱爱、刘新成、任永明、孙岳良、赵四喜等九人，此时已变为任永明、董三板夫妻二人，法定代表人由樊继锁变更为董三板。答辩人买房时，华欧亚公司的股东是赵朴林、赵四喜，此时已变为任永平，法定代表人由赵朴林变成了任永平。也就是说，这两个公司原来由樊继锁、赵朴林家族控制，现在由任永明、董三板家族控制。且这两个公司己经很难联系上。答辩人意识到：信达广场“售楼返租”极有可能是信达公司、华欧亚公司共同演出的一场以买卖房屋为幌子，实为以非法占有售楼款为目的的集资诈骗闹剧。因为，信达公司已经将许可预售的41641.44平方米商铺全部售出，即使按答辩人买房的平均单价83200+7.99=10413元/平方米计算（一般成交价高于此价格），信达公司售楼款收入至少43360余万元。而信达广场《建筑工程施工许可证》显示：建筑规模52415.5平方米，合同价格12841.80万元，可算出单价为2450元/平方米；信达广场并未竣工，工程尚未结算，信达公司尚未支付这么多工程款。信达广场总用地面积为18396.22平方米，即27.6亩，取得国土使用证的时间是2013年5月7日，当时的地价不会超过300万元/亩，总地价不会超过9000万元；再加上合理的经营费用、销售费用，信达广场建设项目己发生的建设成本不会超过3亿元。这意味着：信达公司是在有够资金推动信达广场项目达到符合合同约定的交付使用条件的情况下故意转移上亿元的资金，使项目烂尾。因此，答辩人和广大投资购买信达广场商铺的受害群众一起走上了举报、上访投诉之路。目前，新城区经侦大队己接收包括答辩人在内的大量受害人的报案材料。是在这样的背景下，华欧亚公司枪打出头鸟，单挑答辩人起诉，请解除涉讼合同。根据上述事实和理由，答辩人建议贵院与新城区分局经侦大队交换信息，莫被华欧亚公司利用，如果公安机关决定立案侦查，本案就应中止审理。贵院如果认为本案涉及犯罪问题，请向公安机关提出司法建议。在民事诉讼程序内，答辩人恳请贵院查明事实，依法公正裁判，驳回华欧亚公司的全部诉讼请求。第三人信达房地产公司未到庭、未提出答辩意见。本院认定事实如下：2018年1月16日，原告与第三人信达房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人信达房地产公司商业楼5层50526号和50515号，被告刘栓有付清购房款。2019年6月1日,原告华欧亚公司、被告刘拴有、第三人信达房地产公司签订《信达广场委托租赁经营管理合同》,合同约定被告刘拴有将从第三人信达公司购买的商铺委托原告华欧亚公司经营,经营期限为4年,自2019年6月1日至2023年5月31日止。合同第六条约定,第三人信达公司交付该商铺时,被告刘拴有委托原告华欧亚公司代表其接收该物业的有关手续,签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表被告对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。至今第三人信达房地产公司没有交付信达房地产公司商业楼5层50526号和50515号商铺。本院认为：原、被告以及第三人签订的《委托租赁经营管理合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。被告与第三人信达房地产公司签订房屋买卖合同的目的是为了实现三方签订的委托经营合同，《委托租赁经营管理合同》第六条规定，“第三人信达公司交付该商铺时,被告刘拴有委托原告华欧亚公司代表其接收该物业的有关手续,签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表被告对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。”即第三人直接向原告华欧亚公司交付商铺，并由原告代被告签署文件及验收等手续。综上，被告并未有违约行为，故原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照第六十四条的规定，判决如下：驳回原告内蒙古华欧亚商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇二〇年一月二十二日书记员 徐晓华