重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8411号原告：重庆辛诚物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区长寿路向阳路11号8幢8-3，统一社会信用代码9150011569120743XA。法定代表人：雷现镛。被告：杨春，男，1975年3月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：陈淑惠，女，1943年10月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨天福，男，1945年4月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会，住所地重庆市长寿区桃花大道69号8幢2单元10-3。负责人：陈翠兰，该小区业主委员会主任。原告重庆辛诚物业管理有限公司（以下简称辛诚物业公司）与被告杨春、重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会（以下简称香山美地小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛诚物业公司的法定代表人雷现镛、被告杨春及其委托诉讼代理人陈淑惠、杨天福到庭参加诉讼。被告香山美地小区业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛诚物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费44350.64元及违约金（按欠付物业服务费金额的每月5‰计算至被告杨春付清之日止）。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付2014年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费44350.64元及违约金（按欠付物业服务费金额从次月10日起按每日5‰计算至被告杨春付清之日止）。事实及理由：原告于2013年2月2日与香山美地小区业委会签订《物业管理服务协议》，该协议于2018年2月1日到期。香山美地小区业委会按照法律规定，决定由原告继续提供物业服务至业主大会作出续聘或选聘物业服务企业决定为止，并向小区业主及原告发出通知。被告杨春与香山美地小区业委会签订《门面租赁合同》，租用面积共计434.81平方米，应按每月每平方米2元的标准缴纳物业服务费。被告杨春缴清2013年12月31日前的物业服务费，但自2014年1月1日起未缴纳物业服务费用。原告于2014年8月7日向法院起诉要求被告杨春缴纳物业服务费，因小区当时无业主委员会，原告遂撤诉。原告又于2016年1月11日向法院起诉要求被告杨春缴纳物业服务费，被告杨春向法院反诉，原告后又撤回了该案诉讼。原告于2017年9月27日以快递方式向被告杨春催收物业服务费，被告方仍未缴纳。原告又于2019年10月25日以快递方式向被告杨春催收物业服务费，被告杨春拒收信件。原告依法履行了物业服务合同约定的义务，被告杨春应当按时足额支付物业服务费。经原告多次催收，被告杨春仍拒不支付，构成违约。案涉门面系物业管理用房，属于全体业主所有，被告香山美地小区业委会按法律规定应承担连带责任。被告杨春辩称，香山美地小区业委会应该召开业主大会决定续聘物业服务公司。原告与香山美地小区业委会作假，由原告继续在小区提供服务没有经过业主的同意。房屋面积以租赁合同载明面积为准。门面租赁合同期限是五年，原告及香山美地小区业委会违反了合同约定。当时，原告出示通知告知要收回门面，香山美地小区业委会通知要求我停业。2014年1月13日，原告违法断我经营餐馆的水电气，强行将我赶走，导致我无法继续经营该餐馆。所以，我在2014年1月13日就没有租赁涉案门面，也未再使用房屋，原告不可能再为我提供物业服务。原告早就将案涉房屋的门锁更换，是原告逼着我方在交房证明上签的字。这个物管公司长期是乱糟糟的，存在安全问题。原告于2014年8月7日起诉主张物业服务费，后申请撤诉经法院（2014）长法民初字第03441号裁定准许，已经进行了处理。生效的判决仅涉及房租费，都不涉及物业服务费，原告的诉讼早已超过诉讼时效。我不认可违约金，违约金标准也过高。请求驳回原告的诉讼请求。被告香山美地小区业委会向本院提交书面意见，称香山美地小区业委会于2013年3月19日将物管用房租赁给杨春，并签订门面租赁合同，租期为2013年3月1日起至2018年3月1日止，租赁期内因门面所产生的一切费用由杨春全额支付。杨春一直占用门面至2018年4月4日交还给香山美地小区业委会。物业服务费应由杨春缴纳，香山美地小区业委会不承担任责任。本院经审理认定事实如下：（一）2012年3月19日，香山美地小区业委会（甲方）与杨春（乙方）签订《门面租赁合同》，载明：甲方将其拥有的座落于重庆市长寿区凤城街道XX大道XX号香山美地X号楼X单元负一楼、负二楼总计面积377.49平方米；租赁期限为5年，自2013年3月1日至2018年3月1日止；在租赁期内，因租赁门面所产生的一切费用全部由乙方全额支付等等。合同签订后，香山美地小区业委会将涉案房屋交付给被告杨春占有使用。2016年3月26日，香山美地小区业委会主持召开业主大会，就是否同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》、是否同意新一届业主委员会代表其参加诉讼和收取房屋租金等事宜进行了讨论征求意见。共1018户（专有面积共计91306.81㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》。共1020户（专有面积共计91476.90㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意由香山美地小区业委会代表其参加诉讼和收取房屋租金。香山美地小区业委会于2016年3月30日向本院提起诉讼要求杨春支付租金，本院于2017年6月23日作出（2016）渝0115民初2410号民事判决，判决杨春支付香山美地小区业委会2013年9月1日至2016年3月31日期间的租金及违约金。杨春对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2017年9月13日作出（2017）渝01民终5511号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。杨春仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，该院经审查后于2018年7月23日作出（2017）渝民申2391号民事裁定，以杨春的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形驳回了杨春的再审申请。后杨春于2018年8月21日向重庆市人民检察院第一分院申请对该案检察监督，该院于2018年10月23日作出不支持杨春的监督申请的决定。香山美地小区业委会于2018年3月23日向本院提起诉讼要求杨春支付2016年4月1日至2018年3月1日期间的租金，本院于2018年10月22日作出（2018）渝0115民初2362号民事判决，判决杨春支付香山美地小区业委会2016年4月1日至2018年3月1日期间的租金及违约金。2018年4月4日的《交房证明》，载明：现杨春委托其母亲陈淑惠将租赁的香山美地小区物业用房的所有物品全部搬运完毕，并将该租赁房屋于2018年4月4日交还给小区业主委员会，该证明一式两份，双方各执一份。交房人：陈淑惠代杨春接房人：陈翠兰现场证明人：刘国彬、梅长江。该小区物业公司经理雷现镛在该《交房证明》上签名，并注明：我是2018年4月4日参加交房，以前的情况（交房）我不清楚。（二）2013年2月2日，辛诚物业公司（乙方）与香山美地小区业委会（甲方）签订《香山美地小区物业服务合同》，合同约定由辛诚物业公司为香山美地小区提供物业服务，服务内容包括公共卫生清洁、消防管理服务、定期对共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理等；服务期限自2013年2月2日起至2018年2月1日止；楼下商业门面按每平方米2.5元收取；服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳物业服务费，逾期未交纳将收取每日5‰的违约金；辛诚物业公司有权在次月10日向交纳义务人收取上月物业服务费；本合同期满如甲方不再要求乙方继续服务或乙方不愿意继续服务，须提前一个月以书面形式告知对方，如双方都无告知，本合同自动延续至下一轮，并以此类推等等内容。2018年1月27日，香山美地小区业委会向全体业主发布公告：小区物业服务合同将于2018年2月1日到期，业主委员会于2017年12月29日组织召开业主大会，就续聘或选聘物业服务企业的事宜进行业主签字表决，因种种原因，本次业主大会至今未能形成有效决议；按照国家有关法律、法规的规定，原物业服务企业辛诚物业公司在合同期满后将继续按照原物业服务合同在小区进行物业服务，直到业主大会作出续聘或选聘物业服务企业的决定为止。同日，香山美地小区业委会还向辛诚物业公司发出《通知》，由辛诚物业公司继续按原物业服务合同为该小区提供物业服务。2013年2月2日至今，辛诚物业公司为香山美地小区提供物业服务。2014年7月9日，原告向本院提起诉讼要求被告杨春支付案涉房屋2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费及违约金，后于2014年8月7日申请撤回诉讼，本院于当日作出（2014）长法民初字第03441号民事裁定，裁定准许原告辛诚物业公司撤诉。原告于2016年1月1日通过信件向被告杨春催收案涉房屋2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，后于2016年1月14日向本院提起诉讼要求香山美地小区业委会、杨春支付案涉房屋2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及违约金，后于2016年8月29日申请撤回诉讼，本院于当日作出（2016）渝0115民初120号民事裁定，裁定准许原告辛诚物业公司撤诉。原告于2019年10月25日通过信件向被告杨春催收案涉房屋2014年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费，被告杨春拒收，信件派送未成功。另查明，原告提供的XX大道XX号2幢的房屋面积汇总表中，负1层物管房面积为244.34平方米、负2层物管房面积人为135.10平方米，共计379.44平方米。审理中，原告同意以被告杨春与被告香山美地小区业委会签订的《门面租赁合同》载明面积377.49平方米计算物业服务费，计算期间主张为2014年1月1日至2018年3月1日止。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的香山美地小区物业服务合同、门面租赁合同、关于重庆辛诚物业管理有限公司继续履行香山美地小区物业服务的通知、通告及张贴照片、房屋面积汇总表、交房证明、本院（2014）长法民初字第03441号民事裁定书、（2016）渝0115民初120号民事裁定书、（2016）渝0115民初8117号民事判决书、（2016）渝0115民初2410号民事判决书、（2018）渝0115民初2362号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5240号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5511号民事判决书、重庆市高级人民法院（2017）渝民申2391号民事裁定书、重庆市人民检察院第一分院不支持监督申请决定书、催收通知书及快递信函，以及被告提供的门面租赁合同、本院（2014）长法民初字第03441号民事裁定书、通告照片等证据证实，本院予以确认。原告提供的收款收据系由原告制作形成，客观性需其他证据佐证，本院不予确认。原告提供的轮台县新渝房地产开发有限责任公司与杨春签订的门面租赁合同，不能证实案涉事实，本院不予确认。对于原告提供的“2017年9月27日”的催收信件单据，签收人为杨平，原告并未提供信函送达记录佐证该份证据的真实性及送达过程，该证据不能证明信件已到达本案被告杨春处，故本院对该份证据不予确认。被告杨春提交的关于将社区房退还给香山美地小区业委会的报告、关于香山美地物业管理用房及社区房的处理，内容仅涉及社区房、6幢2单元1-3房屋，与本案并无关联，本院不予确认。被告杨春提交的（2015）长法行初字第00372号行政判决书，与本案不具有关联性，本院不予确认。关于被告杨春提交的情况证明、情况说明、申请的证人苟洪明出庭证词，与重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5511号等民事判决书的认定事实不符，本院不予确认。本院认为，原告辛诚物业公司与被告香山美地小区业委会签订的《长寿区XX大道XX号香山美地小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有法律约束力。2018年2月1日，合同到期后，因香山美地小区业委会续聘或选聘新的物业服务企业工作未完成，应香山美地小区业委会要求，原告按原合同为该小区提供物业服务至小区业主委员会续聘或选聘新的物业服务企业决定为止，不违反法律规定，双方形成事实物业服务合同关系。业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。物业管理用房的所有权依法属于业主。被告香山美地小区业委会将物业管理用房作为商业门面出租给被告杨春，经过该小区占建筑面积过半和总人数过半的业主予以追认，租赁合同经由重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5511号等民事判决确认为合法有效，应认定被告杨春系物业使用人。被告杨春应按《门面租赁合同》及《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。被告杨春辩解租赁关系已在2014年1月13日解除，但此辩解与重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5511号等民事判决认定的事实不符，本院不予采纳。经过该小区占建筑面积过半和总人数过半数业主同意，由被告香山美地小区业委会代表业主诉讼及收取租金，被告香山美地小区业委会亦应同时缴清物业服务费。被告杨春、香山美地小区业委会应当交纳2014年1月1日至2018年3月1日期间的物业服务费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行。至施行之日，诉讼时效期间尚未满两年的，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。同时，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、提起诉讼等情形而中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。对于被告杨春提出的生效的裁判仅涉及房租费，都不涉及物业服务费，原告的诉讼早已超过诉讼时效的辩解意见。本院认为，对于2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费，诉讼时效因原告于2014年7月9日、2016年1月14日向本院提起诉讼中断，诉讼时效中断后自2016年8月29日重新计算。对于2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，因原告于2016年1月14日向本院提起诉讼而中断，诉讼时效中断后自2016年8月29日重新计算。对于2016年1月1日后的物业服务费，原告有权于次月10日前向交纳义务人收取上月物业服务费，则诉讼时效自次月的11日开始计算。至民法总则施行之日，重新计算的诉讼时效期间尚未满两年，则适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告提供的“2017年9月27日”的催收信函，因不能确定信件已实际到达被告杨春处，故该次催收不能中断诉讼时效。原告于2019年10月25日再次催收2014年1月1日至2018年3月1日期间的物业服务费时，2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费已超过三年的诉讼时效，故被告杨春的该辩解部分成立。原告主张的2016年10月1日至2018年3月1日期间的物业服务费，符合法律规定，应予支持。《门面租赁合同》约定的租用面积为377.49平方米，而原告并未提供杨春另向香山美地小区业委会租赁负一楼6号房屋部分面积的依据，故本院确定计算物业服务费的物业面积为377.49平方米。原告自愿按每月2元/平方米的标准计算物业服务费，未超过合同的约定，本院予以确认。综上，被告香山美地小区业委会、杨春应支付原告2016年10月1日至2018年3月1日期间物业服务费12834.66元（377.49平方米×2元/平方米×17月）。被告杨春、香山美地小区业委会未按期缴纳物业服务费，应负担相应的违约金。被告杨春提出原告主张的违约金标准过高并要求法院调整计算标准，因原告未提供其因被告方违约而遭受的损失依据，故原告的损失应为资金占用损失。原告主张的每日5‰的标准的确过分高于该损失，则本院将违约金计算标准调整为2019年8月20日前以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算。依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、第三项、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会、杨春在本判决生效后7日内支付原告重庆辛诚物业管理有限公司2016年10月1日至2018年3月1日期间物业服务费12834.66元及违约金，违约金以每月欠付物业服务费为基数，自次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%（2019年8月20日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%（2019年8月20日起）的标准计算至物业服务费付清时止；二、驳回原告重庆辛诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，减半收取计454元，由原告重庆辛诚物业管理有限公司负担392元、被告杨春及重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会负担62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  吕 巧二〇二〇年一月十五日法官助理  唐 菁书 记 员  陈忠晴