湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0626民初3576号原告：潘快球，男，1965年6月21日出生，汉族，公务员，住平江县。被告：岳阳市天力房地产开发有限公司，住所地：平江县城关镇天岳大道锦绣天地十一楼。法定代表人：彭广平。委托诉讼代理人：刘大好，湖南汉昌律师事务所律师。本院于2019年10月21日立案受理原告潘快球与被告岳阳市天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告潘快球、被告天力公司委托诉讼代理人刘大好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告根据《商品房买卖合同》的约定向原告双倍返还阳台面积多收款25580元；2、依法判决被告向原告返还多收取的房屋维修基金252元；3、依法判决被告加固原告所购房屋过道的栏栅，确保原告及其他业主人身财产安全；4、依法判决被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付因违反《商品买卖合同》中关于未履行交付足额面积约定的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年3月30日签订《商品房买卖合同》一份，原告购置由被告开发的天力城12栋8楼03号建筑面积为78.26㎡的商品房一套，原告于被告交房前分两次向被告支付了购房款357492元和房屋维修基金7043元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定：商品房阳台是非封闭式，只能计算半面积，然而在原告收房时才发现，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将未封闭阳台改为封闭式阳台，以阳台计算全面积的方式虚增面积，根据实地测量，原告所购房屋实际面积为60.42㎡，加上公摊面积15.04㎡，建筑面积实应为75.46㎡。而被告却以建筑面积78.26㎡向原告收取购房款。据此，被告还向原告多收取维修基金。不仅如此，原告所购房屋各层的过道栏栅存在偷工减料、材质不好的情况，并未达到国家规定的质量标准，严重影响了原告及其他业主的生命财产安全。综上所述，被告违反合同约定，向原告提交的房屋面积不足，且共同通行部分不符合国家规定的质量标准，存在严重的安全隐患。因此，原告为维护自身合法权利，现提起诉讼，请求法院支持。2019年12月24日，潘快球向本院撤回第三项诉讼请求。被告天力公司辩称，答辩人严格按照审批的设计文件依法进行房地产开发，不存在“擅自将未封闭阳台改为封闭阳台”，根据审批的设计文件及平江县房地产管理局出具的测绘报告，涉案商品房的阳台为封闭式。原告所列诉讼请求无事实及法律依据。请求依法驳回其全部诉讼请求。天力项目二期12栋的立面设计、墙身设计、标准层平面设计均一致证明天力城项目二期12栋8层803号房屋的阳台结构完全一致均为封闭式。也就是说，答辩人严格按照审批的设计文件依法进行了房地产开发，不存在擅自改变原告所购房屋阳台设计的事实。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第三条约定，潘快球、李春所购买商品房其房屋的平面图为合同附件一，对于阳台是封闭式，该附件一已明确标示。根据建筑设计文件及天力城项目二期12栋整栋房屋的建筑现状，4至30层的房屋阳台结构完全一致均为封闭式，潘快球、李春在签订《商品房买卖合同》之前已经完全知道该事实。2018年3月30日，答辩人与潘快球、李春签订了备案合同即《商品房买卖合同》，合同约定原告购买8楼803号商品房，建筑面积为78.26平方米，根据平江县2018第02号《商品房预（销）售许可证》，证明潘快球所购买的房屋建筑面积78.26平方米，因此原告实际购买的房屋面积与合同一致，不存在虚增面积。为什么双方签订的合同中显示阳台是非封闭式的，这是因为该栋商品房大户型的阳台其设计及建设是非封闭式的，答辩人在网上备案预签《商品房买卖合同》时对合同第三条商品房买卖选择为非封闭式，由于网上对阳台选择是非封闭式的《商品房买卖合同》模板生成后，在后续网上备案预签《商品房买卖合同》时关于阳台系统就会自动选择为非封闭式，且不能更改。故导致答辩人与原告签订的合同约定与实际不符，是网上备案系统原因造成的，从该合同的第三条内容整体来看，该失误并不会对双方的真实意思产生分歧。答辩人严格按照设计、规划依法对天力城项目二期12栋进行开发、建设，该工程项目已经依法验收合格，故该项目的共同部分不存在质量不合格的情况，也不存在安全隐患的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，被告方对原告方提交的《商品房买卖合同》、收据、整体及阳台照片、栏杆照片、验收登记表无异议，原告方对设计图纸、商品房建筑面积预测报告、预售许可证无异议，本院均予以采纳。对于原告提交的面积实测清单数据属于原告陈述，不能作为证据认定。原告提交的函告、回复、拒收房屋的理由说明和签到单，用以证明被告天力公司承认封闭式阳台按照非封闭式阳台按半面积计算。被告对三性均有异议，因原告提交的证据中天力公司的回复没有公司盖章，真实性无法核实，本院不予采纳。函告的真实性本院予以采信，拒收理由说明及签到表与本案无关联，本院不予采纳。因原告已经撤回要求被告天力公司加固原告所购房屋过道的栏栅的诉讼请求，本院对提交的关于过道栏栅方面的证据不予审核。经本院审理查明：2018年3月30日，原告潘快球及妻子李春与天力公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,合同编号20180123Ｃ001803;合同约定:买受人（潘快球、李春）购买岳阳市天力房地产开发有限公司开发的位于平江县，预测建筑面积78.26平方米,按建筑面积计算,单价为每平方米4567.99元,总金额357491元。合同第三条第三款为：该商品房阳台为非封闭式。合同第五条第二款第二项约定“买受人不退房的……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差绝对值超过3%部分的房款价由出卖人双倍返还买受人”。潘快球、李春按约支付购房款357491元。2019年，天力公司向潘快球交付了房屋，房屋阳台为封闭式。潘快球进行了验房，验房单记载对封闭阳台有异议。阳台按封闭式计算为5.44平方米，因封闭增加的面积为2.8平方米。本院认为,原、被告双方的争议焦点在于：一、被告交付的房屋阳台封闭与双方的合同约定不符,被告是否构成违约。二、因阳台封闭增加的面积价款,被告是否应该返还以及如何返还。关于焦点一、诉争房屋位于被告开发的天力城12幢,根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明,该12幢由于底层有商业经营用房,规划要求阳台采用封闭式。被告在开发施工过程中,系严格按照规划部门批准的设计方案进行,并未中途更改阳台的设计。但由于被告或其委托销售人员的失误,原、被告签订商品房预售合同及补充协议时,合同中错误约定阳台为非封闭,该约定条款与规划部门的规划审批方案不符。规划系出于公共利益的考量,经批准即具有强制性的法律拘束力。原、被告购房合同中关于阳台状态的约定,因违反规划而致该条款无效。所以，被告交付的封闭阳台虽与合同约定不符，但不构成违约。如果原告认为其基于阳台为非封闭才选择购房,对阳台非封闭有特别性要求,原告完全有权解除购房合同。但原告选择了继续履行合同,验收房屋。原告要求被告恢复阳台为半封闭状态,因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定,不具有合法性,不具有履行可能性,本院依法不予支持。关于焦点二、根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因阳台为房屋的组成部分,考虑到阳台与房屋的整体不可分割性,原告无法向被告返还阳台,原告应折价补偿因阳台封闭而增加的面积价款,以作为阳台的对价。原告验收房屋时，依法向被告发出书面异议,要求被告解决因阳台封闭所导致的后果,表明原告并不完全接受和认可阳台的现状。被告关于原告知晓并认可该阳台事实的抗辩意见,难以令人信服,本院依法不予采纳。被告称因电脑系统生成《商品房买卖合同》时，电脑系统会自动选择阳台为非封闭式，且不能更改的抗辩，本院认为，即使《商品房买卖合同》模板不能更改，被告也应当通过合同附件进行特别补充说明并告知原告，故被告该抗辩主张，本院不予采纳。所以，造成该合同条款无效的过错在于被告。由于阳台封闭而产生的面积已计入原告房屋的建筑面积内,并反映在产权登记面积中,虽然对原告来说,该封闭阳台对其并未造成多大的实质损害,但是由于被告的失误导致原告信赖利益受损害,因此被告应负相应的责任,不能因其错误行为反而获利。综合考虑上述因素以及被告的过错,从公平角度出发,为减少诉累,对因阳台封闭而增加的面积价款,被告不应全额收取,本院认为被告应按原单价的60%收取较为合理,以弥补原告的信赖利益损失。因此,被告应退还原告阳台面积价款4567.99元/平方米×2.8平方米×40%=5116元。房产部门预测面积并不小于合同约定面积，原告要求双倍返还阳台面积多收款以及按银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求，不符合双方合同的约定，也没有法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告返还多收取的房屋维修基金252元，因该笔资金系天力公司代收，资金存入了原告个人维修基金账户，原告要求被告返还的主张于法无据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条之规定,判决如下:一、由被告岳阳市天力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘快球阳台面积价款共计5116元;二、驳回原告潘快球的其他诉讼请求。以上款项限赔偿义务人于本判决生效之日起30日内履行到平江县人民法院履行款账户（账户名称：平江县财政国库集中支付中心，账号：28×××02，开户银行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，行号：320557500016，注：请在附言中写明：岳阳市天力房地产开发有限公司支付潘快球）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费445元，减半收取222.5元，由被告岳阳市天力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李春兰二〇二〇年一月二十日法官助理陈争光书记员方达