文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初793号原告：蔡广英，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，重庆金阳房地产开发有限公司员工，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄宝宋，男，重庆金阳房地产开发有限公司员工，住广西环江毛南族自治县。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：赵进，该行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：田景杰，重庆佳程律师事务所律师。原告蔡广英与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡广英的委托诉讼代理人郭浩，被告金阳公司的委托诉讼代理人黄宝宋，第三人南岸支行的委托诉讼代理人高燕、田景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡广英向本院提出诉讼请求：1、判令被告重庆金阳房地产开发有限公司立即协助原告将“某项目”沙坪坝区房屋的产权过户至原告名下。2、判令被告金阳公司以及第三人将沙坪坝区凤天大道47号附19号房屋（以下简称涉案商铺）的抵押登记予以注销；3、判令被告金阳公司向原告支付2017年2月16日至2017年7月22日期间因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的赔偿金，该赔偿金以购房款本金2820000元为基数，自2017年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月22日止。4、判令被告金阳公司支付原告逾期办证违约金，该违约金以购房款本金2820000元为基数，自2017年7月23日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至涉案商铺产权过户至原告名下之日止。5、判令原告已发生的律师费10000元由被告金阳公司承担。6、本案诉讼费、保全费由被告金阳公司承担。事实和理由：被告金阳公司系“金阳.易诚国际项目”的开发商单位，对外公开销售“某项目”房屋。2016年5月被告金阳公司销售人员向原告推荐涉案商铺，并在其销售现场详细地向原告介绍了涉案商铺的具体价格、面积等信息，并告知原告涉案商铺上设立有抵押，抵押权人为本案第三人南岸支行，但抵押权人南岸支行已同意被告金阳公司公开销售房屋，并在现场公示了第三人南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对涉案商铺交付及过户产生不利影响。其后，原告与被告金阳公司于2016年5月22日签订了《金阳.易诚国际认购书》，协议主要约定：原告认购的涉案商铺折后总价为2750000元，建筑面积为44.36平方米，原告应在取得认购书当日支付定金330000元，剩余房款于2016年5月28日前付清，被告金阳公司应在付款付清后180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，若逾期办理的，则应以原告已付房款金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付赔偿金。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定付清了全部购房价款，履行了买受人的全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。原被告双方又于2017年4月26日签订了《补充协议》，约定被告金阳公司于2017年7月9日前完成解押、2017年7月22日与原告签订正式网签合同并完成备案登记等。经原告多次催促，被告金阳公司仍未将涉案商铺从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金阳公司辩称，1、对原告要求过户的请求无异议，但是被告资金困难暂时无法偿还第三人债权，因此无法办理解押手续。2、关于要求被告与第三人办理注销抵押登记的要求，被告认为是不合理的，因为在签订认购书时已向原告明确告知该房屋属于抵押房，同时在第三人出具的同意销售函中也明确表示不能侵害第三人的抵押权。3、关于第三项诉讼请求有异议，不同意原告的第三项诉讼请求，即使支付违约金，经委托诉讼代理人与金阳公司财务处核实，金阳公司实际收到成交价2750000元，其余费用是其他中介机构收取，故计算违约金时应当以2750000元为基数。4、关于第四项诉讼请求，不同意支付违约金，即使支付违约金，签订认购书后，原告付清全部房款后，该房屋即交付原告。原告一直收取租金至今。虽然约定了四倍的银行同期贷款利率，但是从计算的最终金额看，合同约定的违约金总额过高，金阳公司在短时间内履行协议的可能性不高，存在继续计算违约金的状况，希望法庭予以调整。5、对关于律师费的诉请，律师费是损失，违约金足以弥补损失，因此，不认可原告的该部分诉讼请求。第三人南岸支行述称：1、根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，原告提出诉讼请求与我行无关，原告无权要求我行办理注销抵押权手续。2、我行对涉案商铺享有的抵押权符合合同规定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、我行出具同意销售的函，是出于对登记抵押权存续的信赖，该出具函件的行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示。该函的内容，也不具有同意放弃抵押权的意思表示。4、抵押合同约定和房管部门登记的抵押方式均是整体抵押，我行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力。6、我行对被告公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、我行对涉案商铺不能办理过户没有过错，原告明知涉案商铺设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。8、原告与被告并未签订正式的商品房买卖合同，原告并不享有请求过户的权利。经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区的某国际一期、二期的开发商。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司一、二期项目进行销售的函》，该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区某国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第115170号、104房地证2009字第508423号、104房地证2009字第503426号、104房地证2010字第09207号、104房地证2013字第53289号、104房地证2010字第116450号的房地产权证，于2016年3与2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第000120683号、抵押登记业务编码：201602261040426号。及位于沙坪坝区某二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149096号、104房地证2011字第149216号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区某二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149824号房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于沙坪坝区凤天大道29号的经营易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第505973号、104房地证2009字第505968号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年5月22日，被告金阳公司作为甲方与原告作为乙方签订了《金阳.易诚国际认购书》，原被告双方在该认购书中约定：乙方认购某项目，该物业自编号为3-12，建筑面积44.36平方米，该物业公布销售总价3444444元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业是一次性付款享受折扣，折后成交价为2750000元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为优客家，月租金为16574.58元，现租赁合同期限为2015年6月15日-2016年6月14日。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金300000元，剩余房款2450000元于2016年5月28日补齐，逾期未缴齐定金及房款，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售。乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。认购书签订后，原告分别于2016年5月22日、2016年5月26日向被告金阳公司或被告金阳公司指定的账户支付了房屋价款2750000元。原告于2016年5月26日向重庆中原地产代理有限公司交纳了购买涉案商铺的团购费70000元。2016年6月1日，被告出具《购房证明》，证明原告已于2016年5月28日一次性付清涉案商铺房款，现于2016年6月1日将涉案商铺交付给原告。2016年5月23日，原告与案外人蒲云签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给蒲云，租赁期限为2016年7月1日至2025年6月30日。2017年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定如下：第一、甲乙双方再次明确，乙方已购买的房产为某国际项目物业自编号3-12，现经营的业态为合家便利店，建筑面积为44.36平方米，甲方已于2016年5月28日收到乙方支付的购房款总金额为2820000元，乙方对该房屋物业拥有所有权和使用权，租金收益归乙方所有。第二条、甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。第三条、由于甲方违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年2月14日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金到2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。第四条、甲方未能按照本协议约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿。1、甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底前向乙方支付违约金，不足一个月按一个月计算；2、乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师代理费及违约金等由甲方承担，甲方并承担相关法律责任。另查明，因被告金阳公司尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。根据重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》，涉案商铺现地址为重庆市沙坪坝区。审理中，蔡广英向本院申请财产保全。本院根据蔡广英的申请，于2019年3月14日作出（2019）渝0106执保395号执行裁定书，裁定查封、扣押或者冻结被告金阳公司价值2820000元的财产。原告蔡广英预交财产保全费5000元。上述事实，有原告提供的《重庆金阳房地产开发有限公司.易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《金阳.易诚国际认购书》、收据、银行付款凭证、《商铺租赁合同》、《情况说明》、户室详细情况、补充协议，第三人南岸支行提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、借款凭证、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《房地产权证》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《某认购书》的性质是预约合同还是本约合同；2、南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助蔡广英办理案涉房屋过户登记手续的义务？针对上述争议焦点及原告的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于《某国际认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《某认购书》及《补充协议》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《金阳.易诚国际认购书》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案《某认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，蔡广英已按《某认购书》的约定向金阳公司支付了全部购房款，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，蔡广英与金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。《某认购书》约定，蔡广英须于该认购书签订之日起180个工作日内与金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。蔡广英已按约履行自己全部义务。金阳公司违约后，又与蔡广英达成《补充协议》。该《补充协议》亦是蔡广英、金阳公司双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，属于有效合同。但金阳公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务。金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当根据双方签订《金阳.易诚国际认购书》及《补充协议》的约定为蔡广英办理涉案房屋的产权过户登记，二、关于南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助蔡广英办理案涉房屋过户登记手续义务的问题涉案房屋已存在抵押权人为南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为蔡广英办理产权过户登记。然而南岸支行于2016年3月22日向金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到蔡广英能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对蔡广英支付给金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于南岸支行是否行使价金代位权，系南岸支行与金阳公司的债权债务关系，南岸支行应当另行主张。另，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意金阳公司可对外出售案涉商铺的情况下，未尽监管之责，存在过错。故南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。对蔡广英的此一主张，本院予以支持。三、关于蔡广英要求金阳公司支付赔偿金、逾期办证违约金的诉讼请求。《补充协议》约定，甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。由于甲方违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年2月14日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金到2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。甲方未能按照本协议约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿。1、甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底前向乙方支付违约金，不足一个月按一个月计算。现蔡广英要求判令被告金阳公司支付2017年2月16日至2017年7月22日期间因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的赔偿金，该赔偿金以购房款本金2820000元为基数，自2017年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月22日止的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告金阳公司支付原告逾期办证的违约金。依据《补充协议》的约定，被告金阳公司应当在2017年7月27日前将涉案商铺过户至原告或原告指定的人名下，被告金阳公司至今未为原告办理房地产权证，应当向原告支付逾期办证违约金，该违约金应当以购房款本金2820000元为基数，自从2017年7月23日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起的违约金，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付，不足一月按一个月计算。四、关于原告要求判令被告支付律师费10000元的诉讼请求。因原告蔡广英并未举证证明其所产生的律师费及其金额，本项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区房屋的抵押登记。二、限被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告蔡广英办理位于重庆市沙坪坝区房屋的过户登记手续。三、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告蔡广英支付赔偿金，即以购房总金额2820000元为基数，从2017年2月16日起至2017年7月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。四、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告蔡广英支付违约金，该违约金以已付购房款2820000元为基数，从2017年7月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付；以已付购房款2820000元为基数，从2019年8月20日起至办理位于重庆市沙坪坝区房屋房地产权证之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计付，不足一月按一个月计算。五、驳回原告蔡广英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12268元，减半交纳6134元（原告已预交），财产保全费5000元（原告已预交），共计11134元。由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二〇年一月二十日书记员  卢静