广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8350号原告：清远市嘉业联行物业管理有限公司，住所地清远市清城区******恒福商务中心19层办公室07号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：梁利红，该公司职员。被告：粟慧，女，1984年7月29日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区**************，公民身份号码430************625。委托诉讼代理人：唐军华（系被告的配偶），男，1982年4月28日出生，汉族，住广州市番禺区****************，公民身份号码430************274。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司与被告粟慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市嘉业联行物业管理有限公司的法定代表人刘某1、委托诉讼代理人梁利红到庭参加诉讼，被告粟慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告付清物业管理费、垃圾费、水电费、水电公摊及违约金（自2018年6月1日起计算至付清全部款项之日止，暂计至起诉之日为2799.62元）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告粟慧为恒福曦园三号楼2204房业主，根据被告同原告所签订的前期物业服务协议约定以及原告与清远恒福曦园业主委员会签订的物业管理服务合同，原告是恒福曦园合法的物业管理企业，约定由原告为被告居住的小区实施物业管理，为被告提供物业服务。自物业管理服务合同签订以来，原告一直依约履行相关权利义务，但被告自2018年6月1日起，便无故拖欠物业管理服务费、垃圾费、水电公摊费用。2019年10月9日原告被告知被告已转让该物业，根据原告与恒福曦园业主委员会签订的物业管理服务合同第六章的物业管理服务费其中第二十四条第7点的约定，业主转让该物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费和第9点业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的按从逾期之日起每天应交管理费的千分之五交滞纳金。对欠交管理费、分摊费、水费二个月以上的业主，管理处有权采取停水处理，由此带来一切责任由欠费业主承担。同时原告有权向人民法院起诉，因主张权利所发生的一切费用含诉讼费、律师费、评估费、公证费等由被告全部承担。因此，截止2019年4月30日，被告已拖欠上述费用以及因违约产生的违约金合计2799.62元。原告曾以多次电话及书面通知方式向被告催交上述费用，但被告并没有结算并转让了该物业。现根据物业管理服务合同约定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告粟慧书面辩称：一、对于水费718元存在异议。大约在2016年厕所墙壁的水管爆裂，当时物业维修过，不排除维修不到位渗水。另外，物业抄表是否存在误差，发生错误，因为当时无人居住，物业未能履行当月告知的义务，存在一定过错，如若通知业主就不会产生当月巨额水费，因此，希望物业承担一定比例的费用。二、关于物业费滞纳金的问题，由于原、被告双方一直在沟通中，未就水费达成一致，且本人也委派亲戚多次前往物业交清物管费，对方一直不收，且后续直到现在，我方都有租客在交物管费，因此，被告不接受滞纳金的说法。被告积极处理争议问题，对于2019年6月份的贴大字报的事件，被告已报警处理，物业也存在监管不到位的情况，随意让他人出入本小区，未作登记，感到愤慨。最开始物业答应被告先交物业费，水费问题暂时不交，后面听说被告房产过户他人，就出尔反尔，要全部交清才收，单个物业费不收，且起诉被告。三、对其他无异议。本院经审理认定如下：被告粟慧是清远市清城区**********************的原业主，涉案房屋建筑面积112.83平方米。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，具有物业管理资质。清远市****业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为****提供物业服务，该合同约定，本物业管理区域服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅按1.44元/月/平方米的标准交纳，业主或物业使用人应于次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。诉讼中，原告明确其主张的各项诉求具体金额如下：物业服务费1137.36元（2018年6月至2019年4月）、垃圾费30元（2018年6月、7月以及2019年3月）、分摊水电费231.49元（2018年7月至2019年4月）、住宅水费718.29元（2018年7月、8月以及2019年3月）。被告仅对原告上述主张的住宅水费及物业服务费滞纳金有异议，对其余主张无异议。以上事实，有原告提供的物业管理服务合同、商品房买卖合同，以及本院的询问笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与清远市****业主委员会签订的物业管理服务合同，是当事人的真实意思表示，合法有效。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。被告对原告主张的物业服务费、垃圾费、分摊水电费无异议，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律法规的规定，因此，对原告上述主张，本院予以支持。至于被告辩称原告拒收物业服务费，依据不足，本院不予采信。原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，但约定的物业服务费违约金，按每日千分之五的标准计算，明显过高，原告亦未提供证据证明其损失达到合同约定的标准，根据公平原则，结合本案案情，本院将违约金酌情调整至按年24%的标准计算，从逾期之日起计至付清之日止。至于原告主张的水费718.29元，从原告提交的证据无法确认涉案房屋在其主张的期间（2018年7月、8月以及2019年3月）产生的水费具体金额，因此，原告该主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告粟慧应于本判决生效之日起10日内向原告清远市嘉业联行物业管理有限公司支付物业服务费1137.36元及违约金（违约金从逾期之日起以所欠的物业服务费金额为基数按年利率24%计算至付清之日止）；二、被告粟慧应于本判决生效之日起10日内向原告清远市嘉业联行物业管理有限公司支付垃圾费30元、分摊水电费231.49元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告粟慧负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年一月二十日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。