福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5635号 原告：厦门市杏林建设开发有限公司，住所地厦门市集美区杏林杏东路43号。 法定代表人：王智，董事长。 委托诉讼代理人：谢燕，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊美，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：厦门市万备实业有限公司，住所地厦门市湖里区江头西路35号之六。 法定代表人：曹美英，总经理。 委托诉讼代理人：陈长城，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市杏林建设开发有限公司（以下简称“杏林建发公司”）与被告厦门市万备实业有限公司（以下简称“万备公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢燕到庭参加诉讼，被告万备公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本院于2020年1月14日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢燕以及被告万备公司的委托诉讼代理人陈长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杏林建发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《房产租赁合同》及《＜新源路19-23号“通用厂房配套公建”一、二层商业及建筑附属区域租赁合同＞之补充协议》均已于2019年10月13日解除；2.被告立即将租赁房屋腾空并交还原告；3.确认原告无需退还被告履约保证金600000元；4.被告立即向原告支付拖欠2019年4月5日-2019年10月12日的租金1192055.81元及逾期付款违约金236755.67元(以欠付租金的1‰/日为标准，自拖欠之日起算，暂计算至2019年11月30日为236755.67元，实际应计算至被告付清租金之日止）；5.被告立即向原告支付租赁房屋的占有使用费，暂计为585261.87元［按合同约定的租金标准计算，自2019年10月17日起算，暂按三个月计算为585261.87元(195087.29*3)，实际应计算至被告腾空并向原告交还租赁房屋之日止］；以上暂共计2614073.35元。6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月5日，讼争双方签订一份《房产租赁合同》，就被告租赁原告位于厦门市集美区“通用厂房配套公建”一、二层商业及建筑附属区域范围相关房产（以下或简称“讼争租赁房产")事宜达成合意。租赁期限为8年，自2017年4月5日起至2025年4月4日止。2018年12月4日，讼争双方又签订一份《＜新源路19-23号“通用厂房配套公建”一、二层商业及建筑附属区域租赁合同＞之补充协议》（以下或简称“补充协议”)，就租赁面积及租金支付等事宜进行调整。依据补充协议，2019年4月5日-2020年4月4日期间的租金标准为195087.29元／月。依据《房产租赁合同》及补充协议的约定，租金应以三个月为一期进行支付，先付后用，每期租金应当在前期届满前15日付清。同时约定，若被告逾期或不足额支付租金达30日的，被告应按拖欠租金1‰／日的标准支付逾期付款违约金，同时原告还有权立即解除合同并没收履约保证金。被告自2019年4月份起就拖欠租金，经原告多次催讨，被告仅在2019年7月份支付50000元，其余至今未付。原告为了维护自身权利，避免损失进一步扩大，在多次催讨无果后，于2019年10月12日委托律师出具解除合同律师函，被告已于2019年10月13日收到该解除合同律师函，讼争双方的租赁合同法律关系业已解除，但被告却既不向原告结清拖欠的租金，也拒不将租赁房产清空交还给原告。基于以上，原告为防止国有资产流失，维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告万备公司辩称：1.原告出租给被告的房产有部分是属于违章搭盖，导致消防验收无法通过，被告无法正常使用，给被告造成巨大损失，是原告违约在先。2.即使被告违约，原告主张的违约金过高，要求予以调整，应以不高于银行同期贷款利率计算违约金。案涉房屋中关于违章搭建部分的合同是无效的，不应计算租金，也不得计算违约金。3.履约保证金，应优先用于抵扣租金或违约金。4.占用费，原告关于占用费的主张没有事实与法律依据。原告于2019年10月30日向商场各租户发通知，告知原告与被告之间的租赁合同已经解除，告知租户限期清退，将房屋归还原告，并不能向被告支付租金，导致被告无法向租户主张任何权利，原告应向其他租户主张占有使用费，而不是向被告主张。 本院经审理认定事实如下：集美区新源路19-23号第一层右侧和第二层右侧房屋权利人为杏林建发公司。原告杏林建发公司作为甲方（出租方）与被告万备公司作为乙方（承租方）于2017年4月5日签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：1、租赁物位于厦门市集美区右侧商业及建筑物附属区域范围（不含已租赁部分区域）整体招租（产权证：厦国土房证第01284019号、01289169号），招租面积6845.83平方米（乙方对此招租面积没有异议）；第二条约定：1、租赁期限为8年，自2017年4月5日起至2025年4月4日止；第三条约定：1、租金标准为2017年4月5日至2018年4月4日，年租金1850830.50元/年，备注免交3个月租金；2018年4月5日至2019年4月4日，年租金2467774.00元/年；2019年4月5日至2020年4月4日，年租金2714551.40元/年，备注第二年的110%。2、本合同下，租赁物的租金每季度支付一次，先付后用：A、本合同签订前，乙方应一次性向甲方的指定收账账户支付首期（2017年7月5日至2017年10月4日计三个月）租金计人民币陆拾壹万陆仟玖佰肆拾叁元五角整616943.50元；B、第二期租金（2017年10月5日至2018年1月4日计三个月）人民币：陆拾壹万陆仟玖佰肆拾叁元五角整（￥616943.50）。乙方应在首期租金届满前15日即2017年9月20日之前支付，此后租金的支付以此类推。D、乙方逾期不支付或不足支付的，每日按应付款1‰支付滞纳金直至足额支付止。4、履约保证金：A、本合同签订之日，乙方立即向甲方支付人民币陆拾万元（￥600000.00）整作为本合同的履约保证金；B、履约保证金用途：作为乙方全面履行本合同项下义务保障。若因乙方违约导致按本合同约定应向甲方支付滞纳金或违约金或因乙方物业管理合同违约导致甲方垫付相关物业费用或因乙方不及时足额支付水电费导致甲方垫付时，甲方可自收取到的乙方履约保证金内直接抵扣而无需征得乙方同意或通知乙方；C、因乙方原因导致其履约保证金被甲方抵扣的，乙方应在抵扣起的3日内主动补足履约保证金，否则自该补足届满日起每日按应补金额1‰支付滞纳金直至补足日止；乙方原缴交厦门产权交易中心的人民币96万元保证金，在本合同签订后，扣除乙方应缴交易佣金及鉴定费后，余额由厦门产权交易中心转至甲方指定账户，甲方直接从该款项中扣除乙方应缴首期租金、履约保证金，不足部分，乙方在本合同签订之日向甲方补足，多余部分甲方在本合同签订之日10个工作日内，退还乙方。第五条乙方权利和义务第二条约定：乙方应在自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括且不限于：营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防及环保合格）等各种证照、文件后方可实际经营，若乙方无证照经营的后果由乙方自行承担。乙方应依法经营并自行承担因经营所发生的债权债务以及其他相关责任。第六条合同终止租赁物返还等约定：1、本合同租赁期限届满或本合同因约定条件而提前解除终止的，双方应在届满或解除日起的10天内按本合同履约保证金用途等相关约定进行结算：甲方按结算结果将余款不计息返还乙方；若履约保证金不足支付的，乙方应在结算届满日起三日内偿还甲方，乙方按合同应承担的支付逾期责任不予减免；若乙方已付清租金、滞纳金、违约金、赔偿金且无其他未承担责任违约行为的，甲方应将乙方履约保证金不计息退还乙方。2、乙方应在本合同届满日（或甲方解除合同通知送达）起的3个工作日内，自租赁物内撤出全部自有动产并将经过清洁且状态完好的租赁物（含配套设备、设施功能良好、运行正常）及所有钥匙交还给甲方。乙方撤离自有动产（含乙方增设可完整移动的设备设施）时不得损坏装修装饰。4、自本合同届满日（或甲方解除合同通知送达）起的第4个工作日起，若乙方物品仍置之租赁物内不顾的则被视为乙方遗弃物任由甲方处置，且若因此发生费用的应由乙方承担；至甲方处置毕乙方遗弃物止的期间，仍视为乙方非法占用租赁物期间，乙方每日应按当年日租金的十倍向甲方支付占用费。第七条违约责任：1、乙方迟延（含不足额）支付租金达到三十日的，除乙方应按第三条第2项D款支付滞纳金外，甲方有权单方解除本合同并没收乙方履约保证金（自第三十日起，甲方有权停止水电供应），无须征得乙方同意或通知乙方。第十条其他：1、双方于本合同中所留：电话为联系电话；甲方联系地址为本合同所记载地址；乙方联系地址为本合同记载地址或租赁房产地址。任何一方按前述地址以EMS快件方式发出通知或文件的，在发出起24小时视为已经送达；任何一方地址或电话有变更的，变更方应在变更前3日以书面通知对方，否则自行承担所有不利后果。合同签订后，厦门市产权交易中心于2017年4月14日通过银行账户向杏林建发公司转账支付703362元，用途备注为：代万备公司缴交保险金。2017年4月18日案外人万备公司时任法定代表人刘子海通过银行账户向杏林建发公司转账支付513581.5元，上述款项共计1216943.5元包含合同约定的600000元履约保证金及首期租金616943.5元，杏林建发公司就该笔600000元履约保证金向万备公司开具了收据，收款项目为新源路19-23号第一、二层右商场押金。 原告杏林建发公司作为甲方（出租方）与被告万备公司作为乙方（承租方）于2018年12月4日签订了一份《新源路19-23号“通用厂房配套公建”一、二层商业及建筑附属区域租赁合同》之补充协议，载明：双方于2017年4月5日签订《房产租赁合同》，因使用中发现实际使用面积和合同约定租赁面积存在误差，且乙方向相关部门申报经营许可审核时，原在产权建筑周边搭建的建筑附属配套区域无法通过报审、验收，以至于使得乙方经营受到一定影响。双方经协商，就解决面积误差等问题达成一致意见，甲方以厦杏委[2018]15号会议纪要（详见附件一第9条）、乙方以承诺函（详见附件二）的方式共同确认前述问题解决方案，现甲乙双方按照所达成方案，签订本协议约定如下：第一条：1、甲、乙双方确认主合同项下租赁物总面积为6573.53平方米（其中，有产权面积5292.43平方米，无产权扩建面积1281.1平方米）。2、甲、乙双方同意：有产权部分5292.43平方米保持按主合同约定的中标租金及递增率计取租金的标准不变；无产权部分1281.1平方米，主合同约定的中标租金价格及递增率标准减半计算。第二条：乙方已超付租金的抵用及抵用完毕后的租金支付。1、自双方主合同生效起至本补充协议生效日止，乙方每月应付租金为178226.72元，故乙方实际每月已多向甲方支付27424.11元，计至本协议日，甲方收到乙方租金3029853.74元，双方同意将之抵作自2017年7月5日起至2018年12月4日期间的乙方应付租金。2、乙方自2018年12月5日起至2019年1月4日的应付租金，应当按照主合同约定的提前支付时间，和本协议第一条第2项约定的计算方式向甲方完成支付，此后剩余租赁期间内的乙方租金支付时间仍按主合同约定不变，金额按本协议第一条第2项（遇第三条情形的，无产权部分按第三条执行）计付。第三条：无产权部分建筑被禁用时的租金计算。主合同剩余租赁期间内，如遇相关部门对第一条第1项所指无产权扩建面积范围建筑物作出不准使用或拆除裁定时，自裁定做出起甲方不再收取该生效裁定所明确面积的建筑物部分的租金。第四条：乙方郑重郑诺：我司愿意自行负责承担该租赁物的消防等相关部门的报审、检查验收的一切责任事务（含因此降低招商档次、业态所致的经营利益减少等问题与贵司无涉，且不对该部分无产权、无批建手续的建筑物提出任何权利主张），就以上事宜双方签订补充协议。该补充协议后附租金计付标准调整为：2019年4月5日至2020年4月4日，有产权权部分5292.43平方米，单价按照33.04元/平方米·月计算，月租金为174883.06元、加建部分面积1281.1平方米部分，按照单价15.77元/平方米·月计算，月租金为20204.23元。厦杏委[2018]15号中共厦门市杏林建设开发有限公司委员会会议纪要中第九条载明：会议听取了资产管理部关于新源路19-23号商业房产租赁面积租金处理事宜的请示。我司新源路19-23号第一层、第二层右侧商业房产及附属区域整体招租项目经厦门产权交易中心公开竞价招租由万备公司中标承租，承租方提出租赁面积存在误差及相关租金要求，经委托第三方测量单位实测核实并与承租方多次协商，双方达成处理意见，会议经研究原则同意该处理意见。2018年9月1日万备公司向杏林建发公司出具承诺书，载明：双方就该租赁物存在面积差和无产权房产问题处理友好协商同意：1、扩建骑楼面积按一半面积计算；2、无产权房产的租金按原中标租金价格及递增率标准减半计算；3、在租期内对面积和租金据实核减。 原、被告当庭确认万备公司足额缴纳租金到2019年4月4日。2019年7月1日杏林建发公司委托福建旭丰律师事务所谢燕律师向万备公司发送闽旭律函字（2019）第292号《律师函》催讨租金，万备公司于2019年7月17日向原告支付50000元租金。2019年10月12日杏林建发公司委托福建旭丰律师事务所谢燕律师向万备公司发送闽旭律函字（2019）第455号《律师函》，载明：因被告未按约支付租金，原、被告之间签订的《房产租赁合同》及补充协议自本函送达之日即解除。万备公司于2019年10月13日收到该《律师函》。万备公司承租案涉房产后有将房产进行转租。2019年10月30日杏林建发公司向讼争房屋的租户通知：租赁合同履行过程中，万备公司未经杏林建发公司同意将讼争租赁房屋出租给各租户，且已拖欠从2019年4月12日至今的租金未缴清杏林建发公司已于2019年10月12日解除了与万备公司的租赁关系，并通过法院追诉万备公司拖欠的租金。现万备公司不再是该商场的合法租用人，万备公司有关于该商场的一切行为均为不受法律支持，杏林建发公司将根据合同约定收回商场房产，请各位租户接此通知后，限期自行将向万备转租占有的商场清退归还杏林建发公司。 本院认为，本案为逾期支付租金引起的房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院》第三条第一款的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中原告有将面积为1281.1平方米的加建的无产权的房屋进行出租，该部分房屋未经批准建设，故本院确认杏林建发公司与万备公司签订的《房产租赁合同》中该部分房屋的租赁合同无效。杏林建发公司与万备公司签订的其他部分房屋的《房产租赁合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。及第九十六第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告未按期支付租金，且经原告催告后仍未及时足额缴交租金，原告可以解除与被告的租赁合同，且被告于2019年10月13日收到原告发送的解除合同的律师函，故本院确认本案所涉房屋租赁合同于2019年10月13日解除。根据《房产租赁合同》第六条第二款的约定，租赁合同解除后，被告应撤出全部自有动产并将状态完好的租赁物交还给原告。虽然原告有通知案涉房产的租户限期自行将向被告转租占有的房屋清退返还给原告，但被告系案涉租赁合同的承租方，租赁合同解除后，被告负有腾退租赁房屋的义务。故原告主张被告腾空租赁物并将租赁物归还原告有事实和法律依据，本院予以支持。 关于租金的缴交。本院认为，被告提交的《消防备案检查不合格通知书》、《不同意投入使用、营业决定书》以及《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》均为没有原件核对的复印件，且该证据中载明的消防备案检查不合格的面积为290平方米的店面系已取得厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01289169号），并非被告主张的系无产权扩建面积。故被告根据该证据主张根据原、被告双方签订的《补充协议》第三条的约定，对违章搭建面积的租金不予缴交没有事实和法律依据。根据双方达成一致的《补充协议》第四条的约定，双方确认对因讼争房产所产生的消防部门的报审、检验等一切责任事务由被告自行负责。且双方签订《补充协议》时间为2018年12月4日，而被告提交的厦门市公安消防支队集美区大队出具的《责令限期改正通知书》复印件和《行政处罚决定书》复印件时间分别为2017年8月20日和2017年8月29日，被告承诺对因讼争房产所产生的消防部门一切责任自行承担，系真实意思表示，本院予以确认。故被告抗辩因消防问题拒绝支付无产权面积租金没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据原、被告双方签订的《房产租赁合同》和《补充协议》的约定，被告应按照每月195087.29元的标准向原告支付租金。因双方确认讼争房产租金已缴交至2019年4月4日，且被告于2019年7月17日支付了租金50000元，本院确认被告租金已缴交至2019年4月12日。 关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金的标准为每日1‰，即年利率36.5%，结合原告租金的利息损失，本院酌情按照日万分之五的标准计算滞纳金。 关于履约保证金。根据《房产租赁合同》第三条第四款中履约保证金的用途约定以及合同第六条第一款的合同终止结算的约定，原、被告双方对履约保证金的性质的约定应为补偿性质，以补偿被告违约导致的应向原告支付的滞纳金、违约金或者其他原告垫付费用。故被告主张履约保证金用于抵扣滞纳金和租金，本院予以支持。被告自逾期支付租金即2019年4月13日始每月应向原告支付租金和滞纳金共计198013.6元（滞纳金2926.31元+租金195087.29元），履约保证金600000元可以用于抵扣租金和滞纳金91日[600000元÷（198013.6元/月÷30日）]，故被告应自2019年7月13日始向原告支付房屋占有使用费和滞纳金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告厦门市杏林建设开发有限公司与被告厦门市万备实业有限公司所签订的《房产租赁合同》及《＜新源路19-23号“通用厂房配套公建”一、二层商业及建筑附属区域租赁合同＞之补充协议》于2019年10月13日解除； 二、被告厦门市万备实业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空讼争房产并交付给原告厦门市杏林建设开发有限公司； 三、被告厦门市万备实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费及滞纳金（占用使用费以每月195087.29元为基数，自2019年7月13日起算至实际腾空并交还房屋之日止；滞纳金以每月195087.29元为基数，按照日万分之五，自2019年7月13日起算至实际付清租金之日止）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27713元，减半收取13857元，由原告厦门市杏林建设开发有限公司负担3181元（已预缴），由被告厦门市万备实业有限公司负担10676元。该款被告厦门市万备实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年一月二十二日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。