贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13179号 原告：康俊,男,1992年7月13日出生,汉族,住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙杰，贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娥,贵州众正律师事务所实习律师。 被告：贵州滨河天街商业管理有限公司毕节分公司（统一社会信用代码91520502MA6DJCC6LD），住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道公园路倾城A幢2单元303号。 法定代表人：王兴宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李凌瑞,贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝利梅,贵州靖毕律师事务所实习律师。 第三人：贵州爱民商业管理有限责任公司（统一社会信用代码91520502MA6EA49705)，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道办拥军路长城花园9-5-2号。 法定代表人：冯磊,该公司执行董事。 第三人：贵州三石房地产开发有限公司（统一社会信用代码91520502MA6DK26M2D），住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道办拥军路长城花园9单元502室。 法定代表人：冯岩，该公司执行董事。 上述两第三人提供委托诉讼代理人：陈璐,北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 上述两第三人提供委托诉讼代理人：陈晓叶,北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 第三人：贵州三石投资有限责任公司（统一社会信用代码915205005806891735），住所地贵州省毕节市七星关区麻园路五龙公寓。 法定代表人：况磊，该公司执行董事。 原告康俊与被告贵州滨河天街商业管理有限公司毕节分公司（以下简称“滨河天街毕节分公司”）、第三人贵州爱民商业管理有限责任公司（以下简称“爱民商管公司”）、贵州三石房地产开发有限公司（以下简称“三石房开公司”）、贵州三石投资有限责任公司（以下简称“三石投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于曾2019年4月19日作出（2019）黔0502民初738号民事判决，驳回原告的诉讼请求，原告不服判决，提起上诉。贵州省毕节市中级人民法院审理后，认为原判认定基本事实不清，裁定发回重审。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告康俊及其委托诉讼代理人龙杰、被告滨河天街毕节分公司委托诉讼代理人李凌瑞、第三人爱民商管公司与三石房开公司共同委托诉讼代理人陈晓叶到庭参加诉讼，第三人三石投资公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告康俊向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《铺面租赁合同》；2、判决被告返还已交商铺租金100800元、营业款25564元、商铺装修款38000元、“大通冰室”加盟费9450元、过期原材料款8768元、店铺关闭营业损失151470元共计206688元；2.判决被告承担本案诉讼费。本次诉讼中，原告将第1向诉讼请求变更为请求依法确认原被告签订的《铺面租赁合同》无效。事实及理由：2016年5月26日，原、被告与案外人赵玮签订《转租合同》，约定赵玮将向被告承租的毕节市七星关区爱民广场负二层美食区D07号门转租给原告，租赁期限一年，租金共计100800元，原告先支付70000元，余款待被告电影院开业后一个月内支付。随后，原、被告协商一致于2016年6月6日正式签订《铺面租赁合同》，被告将上述毕节市七星关区爱民广场负二层美食区D07号门面出租给原告使用，合同约定租期为一年，租期自被告电影院开业之日起计算，并按扣点租金支付方式支付租金，按原告每月商铺销售收入提成15%支付被告房屋租赁费，按月支付。合同签订后，原告对涉案门面进行装修并加盟“大通冰室”获权奶茶销售。但是被告电影院至今一直未开业，原告依约按照每月提点15%支付被告租金。但被告管理人员拒绝履行合同，并告知原告其领导层换人，要求原告搬出并交还涉案门面，原告未同意，被告采取停电停水的方式强制原告搬离，导致原告未能营业，造成大量的经济损失。原告为维护自己合法权益，特诉来法院请求判决。 被告滨河天街毕节分公司口头辩称，原告所租赁的商铺系爱民广场项目至今未取得规划许可证，因此双方所签订的房屋租赁合同系无效合同。对该合同的签订，根据合同法的规定，被告仅负有返还已收取租金的返还义务，不应承担其装修款、加盟费、原材料款、营业损失等费用的赔偿责任；对原告实施断水断电的主体是本案第三人。2017年11月29日毕节市人民政府召开专题会议后，第三人三石投资公司将项目经营权转移给三石房开公司，因此被告丧失了对该物业的实际管理，故对原告实施断水断电造成的相应损失，应由第三人三石房开公司及爱民商管公司承担；原告至今仍在使用涉案商铺正常进行经营，第三人爱民商管公司对其经营进行的阻挠行为并没有导致其直接退出涉案门面及丧失使用权等情形，原告所主张的租金损失、装修损失、加盟费损失、材料款损失无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人爱民商管公司及三石房开公司共同述称，爱民商管公司及三石房开公司非涉案当事人，不应承担合同义务，本案涉案合同无效，因其至今尚未取得建设工程许可证。 第三人三石投资公司本次诉讼未到庭参加诉讼，原审向本院当庭述称，我公司根据2017年213号毕府专题会议纪要，按照政府要求，我公司与三石房开公司2018年1月30日将爱民广场项目移交给三石房开公司进行管理，我们移交给三石房开公司的初衷是为了售后的稳定，但三石房开公司明显违背了协议内容，所以产生的各项损失应由三石房开公司及爱民商管公司负责妥善处理。 本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原告康俊与以案外人赵玮及被告滨河天街公司贵州签订《转租合同》，赵玮将毕节市七星关区爱民广场负二层美食区D07号门面涉案铺面转租给原告，租金100800元，租期为一年，原告先支付70000元，余款待被告电影院开业后一个月内支付。如果电影院一直未开业，剩余租金于2016年12月31日之前付清。随后，被告追认原告与案外人赵玮所签《转租合同》，原、被告协商一致于2016年6月6日正式签订《铺面租赁合同》，被告将其管理的毕节市七星关区爱民广场负二层美食区D07号门面28平方米出租给原告经营。合同约定租期为一年，自甲方电影院开业之日起计算；租金计算方式为：1、固定租金方式，租金按期支付，2016年5月25日至2017年5月25日按300元/平方米/月计算，电费1元/度，空调费15元/平方米，物管费20元/平方米，广告宣传费10元/平方米、垃圾清运费2元/平方米，均按月缴纳。合同签订后，原告对商铺进行装修，经营“大通冰室”。因被告电影院一直未开业，故双方达成口头约定，被告收取原告营业款后，每月提取15%作为房屋租金，85%部分返还给原告，被告委托中国银行股份有限公司毕节分行以工资的方式发放给原告。 另查明，2012年3月，中国人民解放军贵州省毕节军分区与第三人三石投资公司签订《毕节军分区爱民广场改扩建协议书》，约定由被告三石投资公司投入资金对爱民广场进行改扩建。三石投资公司对爱民广场项目建设工程竣工后，委托被告滨河天街毕节分公司对项目商铺进行租赁及管理。2016年11月30日，爱民广场改造工程取得建设用地规划许可证（毕市规地字﹝2016﹞17号，地字规520000201618963号）。2016年11月1日，第三人三石房开公司取得爱民广场改造工程项目国有建设用地使用权，并办理不动产权属登记证书（黔（2016）毕节市不动产权第9号），涉案项目至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。2017年11月29日，毕节市人民政府就爱民广场改扩建项目遗留问题召开了专题会议，会议明确，鉴于三石房开公司依法拍得爱民广场改扩建项目土地，为该项目开发的合法主体，因此该项目遗留问题处置责任主体为三石房开公司。2018年1月30日，第三人三石投资公司与三石房开公司签署《经营权移交协议》，协议约定，三石投资公司将爱民广场改扩建项目经营权移交给三石房开公司，三石房开公司从经营权移交日起享有使用、收益、管理、运营和维护的权利，并承担对应的风险。三石房开公司代三石投资公司支付的，包括但不限于借款、尚欠的工程款，可在最终评估移交协议项下建筑工程总造价中予以抵扣。待双方签署《补偿协议》或者相关《协议》的，视为三石房开公司支付给三石投资公司的补偿款。涉案项目已由三石房开公司进行经营管理，并委托第三人爱民商管公司对涉案商铺进行租赁及管理。因第三人爱民商管公司及三石房开公司不予认可原被告之间签订的《铺面租赁合同》，并拟对爱民广场改扩建项目商场进行消防整改，于2018年2月对涉案商铺停电停水，致使原告将该商铺关闭，后于2018年12月与第三人爱民商管公司重新鉴定租赁合同，正常经营“大通冰室”至今。 再查明，涉案毕节市七星关区爱民广场负二层美食区D07号门面系由赵玮与被告滨河天街毕节分公司签订租赁合同后转租给原告经营使用，赵玮向被告支付了第一年租金100800元。签订《转租合同》后，原告依约向赵玮支付了100800元。《铺面租赁合同》履行过程中，被告每月提取原告营业款15%部分作为租金，85%部分返还给原告。一年的合同期限届满后，被告仍然按照提取营业收入的方式收取租金，但至今并未将该100800元租金返还给原告。原告诉称被告并未返还2017年10月1日至2017年11月21日期间的营业款，本院要求被告提供该段期间的销售收入台账用以对账，但被告至今未能提供。根据原告提交的《大通冰室贵州毕节爱民广场店2017年8月-2018年2月收入明细》，2017年10月大通冰室销售收入共计16408元，2017年11月1日至11月21日销售收入共计9156，2017年10月1日至2017年11月21日期间销售收入共计25564元。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及当事人提交的《转租合同》、《铺面租赁合同》、《大通冰室项目合作协议》、《营业收入表》、《大通冰室贵州毕节爱民广场店2017年8月-2018年2月收入明细》、《中国银行交易流水明细清单》、通话录音、不动产权证书、《毕节市七星关区爱民广场改造项目经营权移交协议》、毕府专议[2017]213号《关于研究爱民广场改扩建项目遗留问题的会议纪要》及本院依职权调取的《协助查询存款通知书》（回执）、中国银行毕节分行《国内支付业务付款回单》、《账户详细信息查询》及对刘洪福、詹钧源的《调查笔录》等证据，并经举证质证近本院审查在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因涉案七星关区爱民广场项目至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管理部门批准建设，故原告康俊与被告滨河天街毕节分公司就七星关区爱民广场负二层美食区D07号门面签订的《铺面租赁合同》属无效合同，对于原告请求确认该《铺面租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的相关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”之规定，双方签订的《铺面租赁合同》虽属无效合同，原告仍应约定的租金标准支付房屋占有使用费。但根据本院查明的实际情况，原告已实际向被告支付了第一年的租金100800元（案外人赵玮向被告支付了100800元，原告和赵玮签订《转租合同》后，向赵玮支付了该款项），而被告滨河天街毕节分公司并未按照合同约定租金缴纳方式向原告收取租金，而实际以每月收取涉案商铺的所有销售收入，提取15%作为每月租金，剩余85%返还给原告的方式收取，虽然被告对该事实予以否认，但根据原告提交的《中国银行交易流水明细清单》及本院对中国银行毕节分行的核实以及对刘洪福、詹钧源的《调查笔录》，可相互印证被告每月按照对原告销售收入提取15%作为租金的事实，被告应向原告返还已支付的租金100800元，故对原告要求被告返还100800元租金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张被告未返还2017年10月1日至2017年11月21日的营业款（销售收入）的意见，原告提供的证据及刘洪福、詹钧源的证言均可印证被告2017年部分营业款未返还的事实，经本院要求被告提供该段期间的销售收入台账用以对账，但被告至今未能提供，故应承担举证不能的风险后果，向原告返还该期间营业款。根据原告提交的《营业收入表》及《大通冰室贵州毕节爱民广场店2017年8月-2018年2月收入明细》，大通冰室2017年10月1日至2017年11月21日期间销售收入共计25564元，扣除原告应缴纳的15%部分租金后，被告还应向原告返还21729.40元。对于原告主张装修款38000元、大通冰室的加盟费9450元、店铺关闭期间原材料损失款8768元及营业损失151470元的诉讼请求，因原告提供的证据不能充分证明因涉案商铺被关闭期间实际产生了上述损失，且第三人三石房开公司接管爱民广场项目之后，原告与第三人爱民商管公司就该商铺重新鉴定租赁合同，仍经营“大通冰室”至今，故原告诉请的装修款、加盟费、店铺关闭期间原材料损失款及营业损失均无相应的事实依据，本院不予支持。第三人爱民商管公司、三石房开公司及三石投资公司均不是涉案《铺面租赁合同》的当事人，且商铺的租金收取和营业款的返还均是由原被告之间完成，故第三人爱民商管公司、三石房开公司及三石投资公司不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告康俊与被告贵州滨河天街商业管理有限公司毕节分公司于2016年6月6日正式签订的《铺面租赁合同》无效； 二、由被告贵州滨河天街商业管理有限公司毕节分公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告康俊返还租金100800元及营业款21729.40元； 三、驳回原告康俊的其他诉讼请求。 案件受理费减人民币2032元，由被告贵州滨河天街商业管理有限公司毕节分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张春辉 人民陪审员  李 静 人民陪审员  唐秀春 二〇二〇年一月三日 书 记 员  张 欢