贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初140号原告：张某某，男，1963年12月17日出生，布依族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：欧锦先，女，1646年4月12日出生，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市，系张某某之妻。被告：中国某某资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州某某联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李林燕，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告张某某诉被告中国某某资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州某某联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人欧锦先，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩、第三人大地联创房产公司委托诉讼代理人李林燕到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告张某某请求依法判决：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市产的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年10月2日原告张某某与第三人贵州某某联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告张某某以730764.00元购买位于凯里市。合同签订后原告张某某已支付购房首付款590000.00元，大地联创出具了《收据》。2016年1月27日，大地联创交付钥匙给原告张某某。2016年11月9日装修，装修款首付人民币40860元，原告张某某装修完毕后合法占有该房至今。原告已如期支付了首付购房款，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。虽然未办理过户登记手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。余款我愿意按照人民法院的要求交付。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告张某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明张某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2.《华融贵州分公司企业信用信息报告》复印件一份8页，拟证明被告主体身份适格。3.《商品房买卖合同》，拟证明购房事实。4.大地联创公司于2013年10月2日出具的《收据》，拟证明对该房屋已付房款59万。5.张某某2013年9月30日向李国新出具的《借条》，拟证明张某某的购房款是向李国新借款。6.李国新向张某某出具的2017年12月24日《收条》，拟证明张某某还李国新购房借款13万后，李国新出具的收条。7.张某某2017年12月24日向李国新出具的《借条》，拟证明借了50万元已还了13万，重新打的余款37万借条。8.2019年12月6日贵州腾承工矿设备有限公司出具的《证明》，拟证明李国新的公司拿的50现金，给张某某交购房款。9.《账户交易20130101-20131231》复印件各一份各1页，拟证明借款50万的银行流水。10.《钥匙发放记录表》复印件一份1页，拟证明交房时间。11.《区域防火责任协议书》复印件一份1页，拟证明在涉案房屋居住了。12、《物业服务合同》复印件一份11页，拟证明涉案房居住按期缴纳相关费用。13.《丰立装饰集团装修套餐预算草单》复印件一份1页，拟证明装修房屋入住的事实。14.丰立装饰贵州分公司于2016年11月9日出具的《收据》复印件一份1页，拟证明支付的装修费并一直居住至今。15.（2019）黔2601执异173号《执行裁定书》复印件3页，拟证明原告已向贵院提出执行异议申请，被驳回。16.《2019年下半年交付的燃气费等费用》，拟证明入住事实。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：1.对于第一项诉请，原告目前请求中止，执行涉案房屋是（2017）黔2601执1393号执行裁定书，查封的其中一套，原告目前请求中止执行1393号裁定不符合法律规定。2、被告对涉案房屋拥有抵押权，原告所诉理由不能排除执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：《公司营业执照》、《在建工程抵押权证》、《楼盘状态查询表》、拟证明涉案房屋属于华融公司抵押物。涉案房屋被法院查封的。第三人大地联创房产公司辩称：对于原告购买的房屋是真实的，2013年公司已收到原告的购房款59万，同年交付涉案房屋已给原告，由于原告与我公司约定是分期付款，现原告尚欠尾款15万。涉案房屋未办理过户手续，至今被法院查封。第三人大地联创房产公司在举证期限内未提供任何证据材料。经审理查明：2013年10月2日，以大地联创房产公司为出卖人、张某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.张某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积177.37ｍ2，总价款730764.00元；2.买受人先交付首付款590000元，余款140764元以现金方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，张某某按照合同约定于2013年9月30日将购房首付款590000元通过现金支付给大地联创公司，同时大地联创房产公司亦开具了收据并加盖公司公章。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告张某某已对该房屋装修并入住多年，现张某某已将购房余款140764元交到法院账上。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州某某联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋8层805号住房在内）。张某某得知自己所购的“大地春城”小区6栋8层805号住房被查封后，于2019年12月17日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年12月18日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异173号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人张某某的异议申请。”事后，张某某不服裁定结果并于2020年1月03日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2013年10月2日大地联创房产公司为出卖人、张某某为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日。上述事实，有原告张某某的起诉状、被告华融贵州分公司及第三人大地联创房产公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张某某对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张某某在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收据》以及《物业收据》等，可以证明张某某与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2013年度，且由张某某家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然原告张某某之前仅支付了首付590000元的购房款，但是在本院释明之后，原告张某某已经按照法院的要求将剩余购房款交付执行，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张某某对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行中国某某资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张某某所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国某某资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  姚 琼人民陪审员  吴永成人民陪审员  李永强二〇二〇年一月二十日书 记 员  袁雪婷