重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7934号上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭沁灵，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文芳，女，汉族，1971年11月30日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：唐维福，男，系被上诉人丈夫，汉族，1970年6月26日生，住重庆市巴南区。上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称“朝天门商贸城”）因与被上诉人杨文芳房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初11909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朝天门商贸城上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要理由：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。承担逾期交房违约金的前提是，上诉人存在逾期交房的违约行为。事实上，上诉人不存在逾期交房的情况:1、上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议合法有效，补充协议中关于交房的约定亦合法有效。2、上诉人已于2016年6月30日向被上诉人寄送了《接铺通知书》，通知被上诉人前来接房，而2016年7月11日，被上诉人已实际签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人已按照《重庆市商品房买卖合同》及附件五补充协议的约定完全完成了商铺交付义务，不应承担任何逾期交房的违约责任。3、即使被上诉人签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，存在商铺尚未取得竣工验收备案证的情况，但按照《重庆市商品房买卖合同》约定，该情况下被上诉人是有权拒绝接房的，但其未拒绝并签收了前述材料，则按照《重庆市商品房买卖合同》约定应视为被上诉人认可该情况。被上诉人不能在已认可前述情况的前提下，又再次要求上诉人承担逾期交房的违约责任。一审法院在未查清涉案商铺的交付情况，即判决上诉人承担长达一年多期间的违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。二、即使上诉人存在逾期交房的情况，一审法院判决的违约金计算期间也明显存在问题，且违约金标准严重过高。1、一审法院对被告举示接房手续和主张的接房时间不予认可，在未查清涉案商铺的交付情况下反而直接认可原告主张的实际接房时间以计算违约金，而该接房时间既没有合同依据也没有原告提供的书面证据加以证明，是明显存在问题的，没有依据的接房时间不应得到认可，也不应作为计算违约金的截止时间。2、按照《合同法》及合同法司法解释等相关规定，违约金的数额以不超过实际损失的30%为限。被上诉人以较为优惠的价格购买上诉人开发的案涉房屋，其条件之一，即与上诉人签署《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》。该协议第二条及第三条明确约定，自被上诉人办理完接房手续之日起三十六个月为统一管理期;统一管理期间，案涉商铺的全部经营权、使用权、收益权由上诉人享有。故自被上诉人实际接房之日起三年之内，被上诉人无权对案涉商铺进行使用，被上诉人购买商铺的主要目的是取得商铺的所有权，现该目的都已实现，在统一管理期间，也不因商铺逾期交付、竣工备案等产生任何实际损失。另，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”以及第7条规定“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的内容，上诉人现正处于经济严重困难的地步，但一审法院判决上诉人承担一年多期间的高额违约金，上诉人认为应对违约金数额予以调低。综上所述，本案中被上诉人主张的逾期交房违约金缺乏依据，不应当得到支持。被上诉人杨文芳辩称，一、一审法院判决上诉人承担逾期交房违约金，认定事实清楚。涉案商铺并非住宅用房，上诉人向我发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，意在制造接房假象。由此可见，上诉人提出在未取得商品房竣工验收备案登记证的情况下，只要签收了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》就完成了商铺交付义务是不成立的，是严重违反重庆市商品房买卖合同的行为。二、在确认上诉人存在逾期交房的事实后，一审法院判决的违约金期限不存在过错，更不存在违约金标准严重过高。逾期交房违约金的起算时间合同有明确的规定，而截止时间，一审法院是尊重被上诉人的意愿，将房产证办好之日前推60天视为接房时间。《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》第三条第一款规定：“统一管理期限，以甲方办理完接房手续之日起三十六个月为止。”而实际情况是我至今都没有接房。所以一审法院判决的违约金期间不存在过错。逾期交房的违约金的计算标准，则是上诉人自己在违约条款上拟定的。三、我在一审法院诉求的是逾期交房违约金，不是违约赔偿金。二者不可混为一谈。四、《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》第六条，规定了上诉人的权利及义务，上诉人只享受了权利，并没有尽到义务，没有对涉案商铺进行打造和管理，导致至今仍处于严重荒废状态。这是上诉人的又一违约行为，给涉案商铺今后接铺后的经营造成不可估量的损失。我保留对上诉人再次违约赔偿金追究的权利。杨文芳向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告延期交房的违约金115384.84元（即2016年7月1日至2017年10月27日，共计483天）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月25日原告杨文芳（乙方）与被告朝天门商贸公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定：乙方购买甲方开发的重庆市南岸区号商品房一套，房屋成交总价477784元（建筑面积28.57平方米）。合同第五条（付款方式及期限）约定乙方为一次性付款，于2016年3月25日一次性支付房款477784元。合同第七条第一款约定（交房期限及交付条件）：……属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条（交房手续的办理）约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条（甲方逾期交房的违约责任）约定：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《商品房买卖合同》补充协议第六条（关于合同第七条、第八条和第十七条的补充说明）第五款约定：甲方在交付商铺时提供了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，即视为甲方已履行交付义务，乙方应签署商铺交接书，该商铺交接书作为办理该商铺的正式产权登记手续必备文件。2016年6月30日，被告向原告邮寄了《接铺通知书》，但由于被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方并未履行交房手续，2016年7月11日，原告领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，双方未办理交房手续也未对涉案商铺进行实际交付。另查明，在一审法院已经生效的民事判决书中【（2018）渝0108民初11403号】，已认定被告于2016年8月22日取得了诉争房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（经开区建竣备字[2016]0018号）。庭审中，一审法院对被告取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，有无通知原告来接房的事实进行询问，原告称：没有通知。被告称：有通知，但是系口头通知。随后，一审法院又询问：被告，有没有向原告发放接铺确认书？被告称：没有发放，并认为接铺确认书并非合同约定的必要的接铺手续，实际上7月11日原告领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》就接房了。原告对此不予认可，声称一直没有接房。一审法院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，理应合法有效，一审法院予以确认。原、被告双方均应按合同履行各自的义务。按合同约定，被告应于2016年6月30日将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交乙方使用，交接房屋时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告接到被告邮寄的《接铺通知书》时以及2016年7月11日领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，本案诉争房屋均没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，根据合同约定，原告有权拒绝接房，原告领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行为并不必然表示原告同意交房。被告于2016年8月22日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此后，应当及时通知原告前来双方履行交房手续，而被告一直怠于通知原告接房，其声称曾口头通知原告，但并未举示相应的证据，一审法院对此不予认可。且根据合同第八条、补充协议第六条第五款之规定，原被告双方交付商铺时，验收交接后，双方应签署房屋交接单或者商铺交接书。一审法院认为此项举证责任应由被告承担，而被告并未举示相应证据，应当承担举证不能的不利后果。原告在本案起诉状中自认被告于2017年10月27日将房屋交付给原告，故一审法院确认被告逾期交房的期间为：2016年7月1日至2017年10月27日，共计483天。被告应当承担的逾期交房违约金为：477784元×483天×0.0005元/天=115384.8元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告杨文芳逾期交房违约金115384.8元。案件受理费减半收取1304元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司承担（原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。二审中，朝天门商贸城为证明其违约并未造成杨文芳损失，举示了《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》。杨文芳质证认为，对真实性无异议，但协议最后在签订时并未签署时间，故该协议还未实施。经合议庭评议后认为，朝天门商贸城仅凭《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》尚不足以证明违约行为未造成杨文芳损失。另外杨文芳为证明接房需办理《商铺交接确认书》，故举示了一份案外人李世定的《商铺交接确认书》。朝天门商贸城质证认为，真实性无法确认且与本案无关。本院认为，案外人李世定的《商铺交接确认书》与本案待证事实无关联性，故依法不予确认。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照约定，涉案房屋的交房时间为2016年6月30日，而朝天门商贸城取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2016年8月22日，且上诉人尚未取得竣工验收备案登记证就通知被上诉人接房亦不符合合同约定和法律规定，被上诉人否认接房，上诉人应当承担对被上诉人已接房事实的证明责任，上诉人抗辩被上诉人在2016年7月就已办理接房手续，但未举示相应证据，应当承担不利后果，因按合同约定承担逾期交房的违约金。对于上诉人申请对违约责任进行调整的请求，本院结合双方签订合同的约定以及上诉人违约的具体事实，认为对本案违约金不宜调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2608元，由上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇二〇年一月二日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇