贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6531号原告（反诉被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡磊，贵州黔瀛律师事务所律师，执业证号：15201201810068988，特别代理。被告（反诉原告）：王璐，女，1988年1月25日出生，住所地贵州省织金县。委托诉讼代理人：蒋顺平，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201211996732，特别代理。本院受理的原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）诉被告（反诉原告）王璐商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中渝置地的委托诉讼代理人胡磊、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人蒋顺平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中渝置地诉请：1、解除原被告于2019年5月29日签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-0583）及补充协议；2、被告于本案判决生效之日起三日内协助原告办理位于贵阳市观山湖区合肥路70号恒大中央广场E1地块6号楼1单元2层1号房屋的预告登记注销手续（预告登记号：黔（2019）观山湖区不动产证明第0056851号）及合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ19043299）；3、确认原告返还被告房款为140584元（计算式：被告已付房款扣减应付原告违约金131176元）。事实及理由：原被告于2019年5月29日签订的编号为黔契合字08-19-0583的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于观山湖区合肥路70号恒大中央广场E1地块6号楼1单元2层1号房屋一套，房屋总价款为1311760元，首付款为271760元，余款1040000元以银行按揭方式支付。合同签订后，原告为被告办理了涉案房屋的预告和合同备案登记，因被告个人征信及银行流水不符合银行按揭贷款要求，原告书面催告被告补齐尾款，但被告拒不履行付款义务。被告的逾期付款行为已构成根本违约，导致原告合同目的不能实现，合同解除条件已成就，原告有权解除合同，被告需配合原告办理合同解除相关手续。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告王璐辩称，我方同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，同时双方还签订一份认购协议，我方认为应当一并解除，我方在原告全额退还首期房款及维修基金后，愿意配合协助原告办理注销手续以及合同被告的撤销手续；对于第三项诉请，本案不适用对方所应用的补充条款第三项，在购房过程中，我方已经按照出卖人及销售人员的要求，办理了申请贷款的手续，不存在违约的行为，不应当承担违约责任，被告扣减131,176元违约金无事实和法律依据，我们认为诉讼费应当由原告方承担。针对事实和理由我方答辩如下，1、我方认为事实还有一个认购协议，对方不应当遗漏该事实；2、原告主张因被告个人征信及银行流水不符合银行按揭贷款要求，原告书面催告被告补齐尾款，但被告拒不履行付款义务，该陈述不符合事实，因为被告个人征信问题已经在签订合同时明确告知销售人员，被告才签订合同，履行付款义务；3、被告从未收到原告任何的催款通知，被告因购房事宜多次到原告的销售中心和销售人员沟通，原告都未向我方送达过催款通知，因此合同目的不能实现的原因不能归责于被告。同时被告王璐向本院提起反诉，反诉请求为：1、解除反诉原告与反诉被告于2019年5月29日签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告退还反诉原告首期房款271,760元；3、反诉被告退还反诉原告维修基金12,575元，如反诉被告已将维修基金缴纳给政府，则反诉被告配合反诉原告办理退还维修基金。反诉事实及理由，2019年5月22日，反诉原告在反诉被告销售中心看房过程中认识了反诉被告销售人员徐崇斌，反诉原告多次与反诉被告的销售人员徐崇斌沟通，表示反诉原告征信可能存在问题，但反诉被告的销售人员多次承诺征信可以处理，商品房可以贷款，因此，反诉原告与反诉被告签订了《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，并支付了首期房款271,760元和维修基金12,575元。同时，反诉被告给反诉原告送达了书面的《无理由退房承诺书》。从2019年5月22日至今，反诉原告多次与反诉被告及其销售人员沟通银行贷款事宜，期间反诉被告的销售人员多次向反诉原告承诺可以办理贷款，反诉原告也为此多次到反诉被告的销售中心沟通银行贷款事宜，但反诉原告从未收到过反诉被告的任何催告付款通知。其后，反诉原告收到了法院传票，得知自己被起诉。综上，在购房前反诉被告的销售人员向反诉原告承诺了可以贷款的事实，签订合同后反诉被告向反诉原告送达了书面的无理由退房承诺书，反诉原告个人征信及银行流水不符合银行按揭贷款要求等情况不构成违约，不应承担违约责任。为维护反诉原告合法权益，故提取出如前反诉诉请。反诉被告中渝置地辩称，1、双方在购房前反诉被告已经告知认购房屋及按揭的详细步骤，为此，反诉原告还向反诉被告出具了按揭承诺书；2、双方签订的买卖合同合法有效，反诉原告因其未能办理按揭贷款手续，按照合同约定应当承担违约责任；3、关于送达问题，补充协议第十六条第一款第一、二点均约定了关于送达的问题，在反诉原告存在违约行为后，反诉被告严格按照双方合同约定向其发出催款通知及解除通知等函件，已经尽到应尽义务。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据依法确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》（编号0000889），约定原告向被告认购恒大中央广场E1地块6号楼1单元2层1号房屋，该房屋建筑面积共120.92平方米，其中，套内建筑面积95.48平方米，总价款1,311,760元。认购书约定，为保证双方签署《商品房买卖合同》，乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币贰万元整（￥20,000元）的定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转纳入房款），甲方在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款收据；付款方式为按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年5月29日前支付首期房款￥251,760元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；余款（即104万元）由银行提供按揭贷款，乙方须在签署完《商品房买卖合同》后三个工作日内办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。认购书签订当日，原告按约向被告支付了首期款251,760元及定金20,000元。同日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-0583），房屋坐落、大小、总价款同认购书一致，合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计271760元，余款（小写）1040000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，办照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或所得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”合同第十条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《商品房买卖合同》附件十二为补充协议，补充协议第三条对合同第八条进行了变更约定：“（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”补充协议第四条对合同第十条进行了补充约定：“（一）本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。……（三）买受人未按本合同及补充协议所确定的时间支付房款或者逾期办理按揭手续的，经出卖人书面催告后仍未履行的，出卖人自书面催告履行其届满之日起有权解除合同。”补充协议第十六条其他约定：“（一）关于通知的约定：1、买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。如出现买受人提供的地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。2、出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。”《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为：姓名王璐，地址贵州省织金县，联系电话187××××7771。合同签订后，原告支付了维修基金12575元。同时被告在原告提供的《按揭承诺书》上签字摁印，其上载明：“二、本人承诺如未能按上述事件付清房款及提供齐全按揭资料：1、逾期5天内的（不含5天），从认购之日起计算，每日按贷款额的万分之一向贵司支付违约金；逾期5天以上10天以内的（不含10天），每日按贷款额的万分之二向贵司支付违约金；逾期10天及以上的，视作本人单方放弃购买本房屋，所付所有款项贵司可不予退还，且贵司无需通知本人，可另行处理该房屋。2、本人承诺本人及家人征信无不良记录，符合银行按揭要求。3、若因银行政策改变或其他特殊情况，需本人提供新资料或承担相关办理费用的，本人承诺给予全力配合”。其后被告为涉案房屋办理的预告登记，预告登记证号为黔（2019）观山湖区不动产证明第0056851号；为涉案合同办理的备案登记，预售合同登记号为Y19043299。2019年6月，因原告原因银行拒绝于原告签订贷款合同，导致原告无法贷款支付购房款，2019年6月26日，原告向被告送达地址邮寄《催款通知书》，因无法联系到被告而被退回，其上载明：“现因阁下原因致使阁下的按揭申请未获银行最终审批同意，请阁下务必于2019年6月28日前到贵阳恒大中央广场销售中心，一次性付清剩余房款104万元，逾期不支付上述款项，我司将按照阁下签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究阁下的相关法律责任。”2019年7月1日，原告向被告送达地址邮寄《解除商品房买卖合同的函》，2019年7月3日被告拒收该邮件，其上载明：“截止发函之日，阁下已逾期29日未按《商品房买卖合同》及补充协议履行相关约定，为此，我司郑重函告如下：解除我司与阁下签署的《商品房买卖合同》及补充协议。”随后原告向本院起诉引起本案。另，被告于2019年5月起开始与原告销售人员徐崇斌协商购房事宜，并在签订《商品房买卖合同》前将自己与配偶的征信报告提供给原告销售人员，并询问是否可以贷款，原告销售人员回答可以，但在被告提交相关贷款申请材料后，银行拒绝向被告提供贷款。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》（编号0000889）、收款收据、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-0583）及补充协议、维修基金收据、预告登记证、预售合同备案登记表、《催款通知书》、《解除商品房买卖合同的函》、快递单据、微信聊天记录截图等并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议为原告与被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告反诉称应当解除《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》，本院认为，认购协议系预约合同，在《商品房买卖合同》签署之后认购协议自动终止，并无解除必要，故该诉请本院不予支持。关于被告是否存在违约情节的问题，本院认为，虽然被告在签订《商品房买卖合同》前曾与原告销售人员确认过其征信是否影响贷款的问题，但是是否发放贷款给被告系银行经过内部审批流程做出的决定，原告无法干涉该决定，购买房屋系重大财产决定，被告对自身征信有可能导致贷款不能的情况应有足够的认识，且原告销售人员并非银行工作人员，其没有资格就贷款发放与否对被告进行承诺，故被告主张自己个人征信及银行流水不符合银行按揭贷款要求等情况不构成违约的意见本院不予采信。被告贷款不能，应当按照合同约定补足剩余购房款。被告提出本案不适用补充条款第三项，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本院认为，《商品房买卖合同》第八条与补充协议第三条对贷款不能情况下的付款进行了完全不同的约定，系以补充协议的形式变更了原合同的约定，双方应当按照补充协议履行，被告的意见本院不予采信。根据补充协议第三条的约定：“买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，……否则，视为逾期付款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。”被告逾期付款，构成违约，应当承担违约责任。关于《商品房买卖合同》及其补充协议的解除问题，补充协议第三条约定了被告逾期付款的，原告视为被告单方解除本合同，并且原告按约向被告送达地址投递了《商品房买卖合同的函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告违约，原告享有解除权，由于解除合同的函件因被告拒收则视为送达，故《商品房买卖合同》及其补充协议已于拒收当日即2019年7月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告配合原告办理预告登记注销手续与商品房预售合同备案登记注销手续本院予以支持，反诉原告关于反诉被告退还维修基金12,575元的诉请本院予以支持。关于被告称自己从未收到过催款与解除合同函件的意见，本院认为，合同明确约定了送达地址，原告投递催款通知书系因无法通过被告留下的电话联系到被告而函件退回，原告投递解除合同函件系被告拒收，故被告没有收到相关邮件系自身原因导致，应当自行承担相应的不利后果。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”补充协议约定逾期二十日以上的，违约金数额为房屋总价款的10%，涉案房屋总价款1,311,760元，房屋总价款的10%为131,176元，该数额接近原告已付款271,760元的50%，在原告已无能力继续支付剩余1,040,000元的情况下，考虑到原告在合同的实际履行中并未因被告的违约产生如此大的损失，本院认为关于逾期二十日以上的违约金标准约定过高，应以《商品房买卖合同》第十条：“买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金”的标准调整，则被告应付给原告的违约金为未付款的1%，即1,040,000×1%=10,040元，原告超出部分的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”原告诉请扣除违约金后返还被告首期款本院予以支持，被告共支付了首期款271,760元，则原告返还的数额为271,760元-10,040元=261,720元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王璐于2019年5月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年7月3日解除；二、被告（反诉原告）王璐于本判决生效后七日内配合原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理黔（2019）观山湖区不动产证明第0056851号不动产预告登记与《商品房预售合同备案登记表》（Y19043299）的注销手续；三、原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决书第二项履行完毕之日起三日内向被告（反诉原告）王璐返还购房款261,720元、维修基金12,575元，合计274,295元；四、驳回原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王璐的其余诉讼请求。本诉案件受理费200元（原告预交），反诉案件受理费2,782元（反诉原告预交），合计2,982元，由原告（反诉被告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担2,754元，由被告（反诉原告）王璐负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年一月十四日书记员  龚 菊