福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7375号 原告：**康，男，1971年8月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李勇，福建法美律师事务所律师。 被告：王文珠，女，1968年3月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所律师。 被告：福清市玉屏街道融北居民委员会，住福建省福清市玉屏街道融北路80-2号。 法定代表人：许经乐，居委会主任。 委托诉讼代理人：许孙和（系居民），男，1945年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林文法，福建海江律师事务所律师。 被告：林建国，男，1953年5月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：许孙和，男，1945年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 原告**康与被告王文珠、福清市玉屏街道融北居民委员会（以下简称融北）、林建国、许孙和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告**康及其委托诉讼代理人李勇、被告王文珠及其委托诉讼代理人谢萍萍、被告融北的委托诉讼代理人林文法及被告林建国、许孙和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**康向本院提出诉讼请求：1.判决解除**康与王文珠于2014年10月24日签订的《在建房屋转让协议书》，四被告共同归还**康交付的购房款74.5万元及利息，利息均按年利率6%计至款项还清之日止，其中10万元的利息自2014年10月24日起计算，21.5万元的利息自2014年12月21日起计算，27万元的利息从2015年1月15日起计算，16万元的利息从2015年9月22日起计算；2.判决王文珠返还**康代垫的诉讼费损失10750元；3.本案诉讼费由各被告承担。诉讼中，**康于2019年11月22日申请变更第1项诉求为：判决确认**康与王文珠于2014年10月24日签订的《在建房屋转让协议书》合法有效，四被告共同将坐落于福清市玉屏街道融北融北住宅小区1号楼1404单元套房交付给**康，并在房屋产权证登记在王文珠名下后，再过户到**康名下。事实和理由：王文珠系融北居民。融北为建造融北住宅小区成立了没有备案登记的临时机构即福清市玉屏街道融北融北住宅小区筹建处（以下简称筹建处），并雕刻了“福清市融北农村住宅小区筹建处”印章。王文珠向融北及林建国、许孙和认购购买了该小区1号楼1404室套房，双方于2012年1月4日签订了《融北住宅小区房屋认购合同》，王文珠按照认购合同约定交付了购房保证金5万元。2014年10月24日，**康与王文珠签订了《在建房屋转让协议书》，约定王文珠将在建的该小区1号楼1404套房购买权转让给**康，转让价款5万元，**康连同王文珠交给融北及林建国、许孙和的保证金5万元合计10万元，在签订《在建房屋转让协议书》时就已经付给王文珠，王文珠便将《融北住宅小区房屋认购合同》、5万元保证金收款收据等原件交给**康收执。除去2012年1月4日王文珠委托其女儿许玲汇入福清市融北农村住宅小区筹建处保证金5万元外，**康按照认购合同的约定替王文珠分期分批交纳了购房款合计64.5万元，其中2014年12月21日向筹建处的财务人员林宗旺的银行账户汇款21.5万元（共汇入43万元，其中21.5万元是另案的汇款）、2015年1月15日以工程款抵扣购房款27万元、2015年9月22日向筹建处账户汇款6万元和10万元，筹建处出具的四张收款收据为证。但2018年在交房时，融北以其内部款项纠纷为由，迟迟未将王文珠认购所得的1号楼1404室套房交付给王文珠使用，王文珠以起诉融北及林建国、许孙和交付房屋及在将房屋登记到王文珠名下后再过户给**康为由，要求**康垫付诉讼费、律师费，且在未告知**康的情况下，自行撤诉，显然存在拒不配合向**康交付房产的行为。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王文珠辩称，1.王文珠已按照与**康所签订的《在建房转让协议书》的约定，将融北住宅小区的房屋购买权转让给了**康，已经履行了现阶段可以履行的义务。根据该协议书约定，双方签订协议当日，王文珠就将其与融北住宅小区筹建处签订的《认购合同》、《协议书》和5万元的押金收据、银行转账凭证原件等材料全部交给了**康，其实际已取得融北的房屋购买权，而王文珠则不再享有购买权。根据认购合同约定，**康应按照筹建处要求自行缴纳购房款，将购房款交至筹建处指定账户，并自行承担与购房相关的责任和义务，王文珠不再参与，但实际上**康并未按照筹建处要求交款，故至今无法拿到房子。王文珠转让的是房屋购买权，而非转让房屋，现案涉项目还没有竣工验收，目前仍无法办理产权证，如果可以办理产权证到**康名下，同意办理到其名下。2.根据**康与王文珠签订的转让协议书第二条第3点约定，如**康受让之后不按王文珠与开发商签订的合同约定交付购房款造成购买权被取消，责任由**康自行承担，王文珠不退还转让费和押金。**康至今未实际取得房子的原因是其未按筹建处的要求交纳购房款，其是否真实交纳购房款的情况不明，且因缴纳购房款的原因产生争议，应由其自行承担责任。3.本案不属于法院受案范围。根据认购合同第一条和第三条约定的内容，融北住宅小区地块系国有划拨土地，所建住宅楼仅限于融北居民购买，而根据《城市房屋管理法》第四十条规定，转让划拨的上所建房屋，应报有批准权的人民政府审批，并交纳土地出让金。目前，涉案小区全部未办理产权证，政府部门也没有关于办理产权证或转让房屋的政策规定，因此本案房屋买卖行为应遵守国家政府部门对于住房政策的管理规定，所涉及的购房人资格、产权性质界定等问题，依法应由相关政府部门负责，不属于法院处理范畴，应予驳回起诉。 被告融北辩称，**康捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，以捏造事实提起民事诉讼。融北住宅小区销售对象限于融北居民，本之外的居民不具有购房权利，**康对此是知晓的。**康与其妻子王钦受让融北村民的房屋，融北并不知情，也未予确认，故**康与融北之间没有合同及债权债务关系，故**康起诉融北等属于捏造事实。**康受让王文珠房屋后，不按规定将款项汇入指定的筹集处账户，反而与其工程承包内部股东林宗旺恶意串通，利用林宗旺帮助父亲林建国作为筹备处出纳开具缴款凭证的便利条件和林宗旺经手支付工程款的机会，捏造**康及其妻子王钦各缴购房款21.5万元及以工程款抵购房款三笔合计78万元的事实。**康原向法院起诉要求解除与王文珠之间的买卖合同，并要求融北、许孙和、林建国退还购房款，从双方提供的证据来看**康存在捏造、虚构事实提起诉讼。为了逃避刑责，诉讼中**康变更诉讼请求，改为诉请判决确认其与王文珠签订的《在建房屋转让协议书》有效，其变更诉请超过期限，且根本否定原诉请应属于另案诉讼范畴，应不予准许。综上所述，**康以获得非法利益为目的，捏造事实，虚构民事纠纷，涉嫌虚假诉讼，应将本案移送公安机关立案处理。 被告林建国辩称，按照认购合同的约定，融北住宅小区的房子只能卖给本的居民，**康与王文珠之间的买卖关系与其无关的，房子具体如何处理是**康和王文珠内部的事情。其中**康于2015年1月15日以工程款抵扣的三笔购款项合计78万元是存在的，这78万元有开发票，但这些款项没有进入筹建处账户，而是直接当作工程款抵给了**康的工程队。**康陈述另外两笔款项合计43万元汇到其儿子林宗旺的账户，这个情况其不太清楚，其儿子是出纳，现筹建处内部账目尚未核对，只有对内部账目进行对账后，才能知道这笔款项具体支出情况。 被告许孙和辩称，1.融北住宅小区的房子原来就规定只能卖给本村的紧房户、缺房户，**康对此是明知的，**康与其妻子王钦购房的时候，居委会和筹建处管理人员都不知道这个事情，**康与王文珠之间的房屋买卖关系，与其和融北无关。其与**康之间也没有任何合同关系，**康将其列为被告没有任何事实依据。2.当初设立筹建处是为了将款项与村委银行账户资金区分开来，在与村民签订合同的时候，都有告知要将款打到筹建处的账户上，有些村民也存在私自转让房子的情况，但款项都是汇到筹建处的账户中，**康对此也是知情的。**康承包了融北住宅小区建设工程，拉拢了融北住宅小区筹建处的帮辅人员林宗旺，未按规定交纳购房款。按规定在支付购房款时，是先由筹建处盖章后，由出纳去收购房款，待看到缴款银行回单后再开缴款收据，但在**康提供的汇款凭证中，有的款项林宗旺先开出收款收据，**康汇款时间是在出具收款收据之后的一个半月。关于三笔合计78万元的款项问题，已在另案中处理了，**康已经收取了该款项，根本不存在将78万元工程款抵作购房款的事实。此外，**康提起本案诉讼的行为属于一种虚假的民事诉讼行为，其后续申请变更诉讼请求也是为了逃避刑事责任，申请将本案移送公安机关处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告**康提交的《融北住宅小区房屋认购合同》、《在建房屋转让协议书》、《协议书》、银行转账单5份、收款收据4份、（2019）闽0181民初6254号民事裁定书及诉讼费发票、刷卡回单、（2015）融民初字第4385号民事判决书、（2017）闽01民终5268号民事判决书、民事证据清单、借据，被告融北提交的市政府专题会议纪要、《企业内部班组承包协议书》、《建筑工程投资合伙协议》、筹建处银行账户交易明细账、印鉴卡等证据，经庭审举证、质证及本院审查核实予以确认并在卷佐证。对于**康申请的证人陈某的证人，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据本院采纳的证据材料结合当事人庭审陈述，本院依法确认**康所述其与王文珠签订《在建房屋转让协议书》及协议内容、**康向王文珠支付款项情况等均属实，其中协议书的出让方由王文珠及其丈夫许经斌签字，王文珠认可其可代表许经斌。 另查明，为解决融北紧房户、缺房户村民住房需求，福清市政府划拨一块国有土地用于融北居民住宅小区建设，融北成立筹建处进行建设，该筹建处由许孙和与林建国负责，雕刻了一枚印章并开立了银行账户。2013年9月5日，融北与福清市三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）签订《建设工程施工合同》将住宅小区建设工程承包给该公司施工，三建公司于2014年4月1日与**康签订一份《企业内部班组承包协议书》将工程转包给**康施工，**康又于2014年4月8日与林宗旺签订《建筑工程投资合伙协议》合伙对该住宅小区进行开发建设。因工程施工中存在纠纷，**康曾于2015年7月份向本院起诉三建公司及融北，要求三建公司及融北连带支付工程款8755015元，本院于2017年7月14日作出（2015）融民初字第4385号民事判决，判决三建公司支付**康工程款8508849.88元及逾期付款违约金，该判决中认定**康实际收取的工程款为828万元。三建公司不服该判决提起上诉，福州市中级人民法院经审理维持本院一审判决。 再查明，2012年1月4日王文珠与筹建处签订一份《融北住宅小区房屋认购合同》，许孙和与林建国作为筹建处的代表在合同上签字盖章，并由融北在监证人处盖章。认购合同载明根据相关法律规定及市政府会议纪要规定，融北开发建设融北住宅小区房屋安排本居民购买，双方自愿签订合同，王文珠在缴纳购房押金后才取得认购权，并上报审批机关审批，在合同履行期限内不得转让购房权利，否则筹建处可不予办理权利手续；合同另对房屋计价方式及价款、付款方式及期限、违约责任、交房期限等进行了约定。当天，王文珠通过其女儿许玲向筹建处账户汇付5万元保证金，筹建处向王文珠开具了相应的收款收据。2014年10月16日，筹建处与王文珠签订了一份《协议书》，融北作为监督方盖章，协议对于价款等进行了调整。2014年11月6日筹建处向王文珠出具一份缴房款21.5万元的收款收据，载明由**康代缴，收据上由林宗旺在出纳处签字并加盖筹建处印章，**康主张该笔款项于2014年12月21日和22日汇至林宗旺个人账户（合计汇款43万元，**康主张其中21.5万元系本案购房款）。2015年1月5日筹建处向王文珠出具一份缴房款27万元的收款收据，载明由**康代缴，收据上亦由林宗旺在出纳处签字并加盖筹建处印章，**康主张该笔款项系由融北应支付给其的工程款抵扣（合计抵扣工程款78万元，**康主张其中27万元系本案购房款）。2015年9月22日**康向筹建处银行账户汇款两笔合计16万元，筹建处于当年9月24日向王文珠出具一份收款收据，缴款人王文珠后备注（1404），并载明由**康代缴，收款收据上由陈秀锋在出纳处签字并加盖筹建处印章。现融北住宅小区已向居民交房但尚未符合办理产权证的条件，因对王文珠是否全额缴纳购房款有异议，故筹建处未向王文珠交付房屋，王文珠曾因此起诉融北及许孙和、林建国，并由**康代为缴纳诉讼费10750元，后撤诉，诉讼费减半收取计5375元（本案诉讼中已办理退费手续，减半的诉讼费将退回至王文珠银行账户）。 本院认为，根据查明的案件事实可知，仅融北居民特别是的紧房户、缺房户及经抽签取得购买权的居民才有资格购买案涉住宅小区房屋，故该购房权实质是一种民事权利，即指权利人对未来获得指标房屋所有权的一种期待，具有独特的经济价值，可成为转让合同的标的。本案**康与王文珠自愿签订《在建房屋转让协议书》，王文珠将自己取得的房屋购买权转让给**康，并由**康向王文珠支付转让费及以其名义交纳案涉购房款等相关费用，双方已实际履行了合同的相关义务。故**康与王文珠签订的《在建房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为亦未损害国家、集体或者社会公共利益，合法有效。至于王文珠与筹建处签订的《融北住宅小区房屋认购合同》及《协议书》约定不得转让购房权利，系筹建处与享有购房权居民之间的约定，不属于法律、行政法规范畴，不能作为评判案涉《在建房屋转让协议书》效力的依据，故**康诉请确认案涉《在建房屋转让协议书》有效的主张，符合法律规定，本院予以支持。现因**康在缴纳购房款过程中与融北及筹建处存在争议，导致筹建处拒绝向王文珠交付涉案房屋，鉴于王文珠尚未取得房屋使用权且涉案房屋亦未符合办理产权证的相关条件，**康诉请王文珠交付房屋并协助办理房屋过户手续缺乏依据，本院不予支持。但鉴于王文珠已将涉案房屋转让给**康，筹建处亦向王文珠出具收取购房款的收款收据确认收到相应的购房款，故从诚信履行合同的角度出发，王文珠应积极向筹建处主张交付房屋并及时转交给**康。《在建房屋转让协议书》约定王文珠有协助**康办理产权证过户手续的责任，故待涉案房屋登记至王文珠名下且符合相关行政部门依法确定的上市流通条件后，在**康依照相关规定申请办理房屋产权过户登记过程中，王文珠应予以即时协助。此外，王文珠曾起诉融北及许孙和、林建国交付房屋，该案诉讼中，王文珠申请撤诉系其行使法律赋予的诉讼权利，无须得到**康的许可，但诉讼费属于王文珠应承担的费用，虽由**康代为垫付，现无证据证实**康自愿承担，故王文珠应予返还，**康诉请王文珠返还诉讼费10750元本院予以支持。 融北、许孙和及林建国系按规定将筹建的融北住宅小区的房屋出售给本居民王文珠，**康所缴纳的购房款均属于代王文珠缴款，融北及许孙和、林建国与**康并无合同关系，根据合同相对性原则，其对**康不负有交付房屋、协助办证等义务，**康诉请融北、许孙和及林建国交付房屋、协助办证等均缺乏依据，本院不予支持。此外，融北、许孙和主张**康捏造事实、虚构法律关系属于虚假诉讼，缺乏证据支持，本院不予采信。至于许孙和与林建国、林宗旺之间关于购房款收支存在的争议，属于其内部纠纷，应由其内部自行审计处理，不属于本案处理范畴，本院不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告**康与被告王文珠订立的《在建房屋转让协议书》合法有效； 二、被告王文珠于本判决生效之日起七日内向**康返还由其代垫的另案诉讼费10750元； 三、驳回原告**康的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13428元，由原告**康与被告王文珠各负担6714元，王文珠应负担的诉讼费部分限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  林述松 人民陪审员  王燕冰 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  陈明斌