广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15965号原告：欧阳富生，男，汉族，1973年7月7日出生，住广东省深圳市福田区******阁林网苑806房，公民身份号码为362************01X。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚思敏，广东穗江律师事务所实习律师。被告：东莞市金地宝岛房地产有限公司，住所地为广东省东莞市**********************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。原告欧阳富生诉被告东莞市金地宝岛房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周少刚、龚思敏、被告的委托诉讼代理人吴佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.被告向原告返还因房屋后院面积夸大宣传导致原告多支付的房屋价款480000元；2.被告向原告赔偿房屋因失去临湖景观导致房屋价值折损的经济损失300000元；3.被告赔偿原告延期收楼期间的物业管理费93020.72元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由如下：2016年9月初，原告看到被告的别墅预售宣传资料，有美丽的临湖景观。经原告现场看房及被告销售人员推介，111栋后院面积较大，符合原告要求。111栋由102房和101房组成，两房均临湖，建筑面积一致，均为462.63平方米，但102房后院面积大约400平方米，比101房多78平方米，102房的价格比101房高出四五十万。因102房面积更大，原告购买102号房，并于2016年9月9日签订合同，实际总价为13514986元，原告按约定支付了全部房款。2016年10月10日，被告通知原告收楼，原告去现场验房，发现102房后院部分围栏拆除，后院面积缩小78平方米，与101后院面积一样大。后院的后面全部填满泥土，周边景观与宣传资料的临湖景观及当初被告的介绍完全不一致，别墅的实际价值严重受损，故原告拒绝收楼，但至今物业管理公司向原告主张收取2016年10月至2019年8月31日的物业管理费93020.72元。被告辩称，原告和被告签署的商品房买卖合同真实有效，双方应当遵照履行。被告不存在虚假宣传或承诺。合同附件一的房屋分层分户图未将原告所称的后院花园计入，双方确认该商品房价款计价中并未将上述部分的面积考虑在内，合同约定的购房总价不包括后院花园，原告仅享有后院花园的使用权。商品房价格的制定依据，包括户型、面积、朝向、楼栋区位、采光度、周边遮挡、不利因素、市场价格变化、开发商销售策略等各个方面。111栋的两个房户型及面积相同，但不意味着两套房出售价格相同。110栋的101房，建筑面积515.99平方米，购房总价16254515元；109栋101房，面积470.36平方米，购房总价1900万元。天鹅湖是在金地山湖城项目用地红线外，被告对天鹅湖面积缩小不知情。根据合同附件十一第十条第7点的约定，原告提交的宣传单、沙盘模型只是被告为卖房而做的广告宣传资料，不能作为交付依据。经审理查明，2016年9月9日，原告与被告签署商品房买卖合同，原告购买金地山湖城4区111号住宅楼102号，预测建筑面积462.63平方米，套内面积446.68平方米，总价13514986元。被告应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同附件十一第十条第7点内容为：“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。买受人确认出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。”原告足额支付了购房款，被告通知原告于2016年10月30日办理入伙手续。原告庭审时陈述，其购买案涉房产时到现场，当时案涉房屋没有临湖，花园外面堆了一点土，售楼小姐说是临时堆放，会清空这堆土，做成与沙盘、宣传图一致；但是案涉房产的花园外面现在是杂草丛生的土堆，根据效果图，黄土堆的位置应该是湖面。原告主张靠近湖边的房屋价格高于不靠近湖边的房屋价格，其咨询了评估机构根据当时的房地产市场得出损失300000元的结果，并要求被告赔偿。原告提供了宣传图和沙盘的照片，显示其所购买的111栋102房临近水边位置，被告对宣传图和沙盘照片的真实性予以确认。原告庭审时陈述，其买房时看到后花园有一条15米的栏杆，交房时只有12米的栏杆，少了3米，院子的长度是26米，乘以3米，故院子减少了78米。原告主张111栋101房和102房的户型一致，因签订合同时102房的后院面积比101房大78平方米，其才选择购买102房，原告主张101房和102房的差价480000元系减少的院子面积的损失。原告提交了一份当时看房时的照片，该照片显示其所购买的102房后院空地上有一条栏杆，但栏杆只有一条，并不是封闭的围栏。原告提交了一份102房后院现状的照片，照片显示院子已经砌好了围墙。被告提交了一份特别提示，其上载明可能对业主生活产生不利影响的环境因素，并有原告的签名和捺印，时间为2016年9月9日，但原告否认其上签字的真实性，称其没有在特别提示上签字，但其陈述不记得是否在该份特别提示上捺印，原告提出对该份特别提示上的原告签名及捺印的真实性进行鉴定的申请。以上事实，有原告提交的证据、被告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签署的商品房买卖合同合法有效，且原告足额支付了购房款，被告已经通知原告收楼的事实清楚。本案争议焦点为：原告主张案涉房屋不临湖且后院面积减少造成案涉房屋价值减少并要求被告承担违约责任的主张能否成立？首先，原告主张其购买案涉房屋时，双方明确约定案涉房屋临湖，原告对此承担举证责任。第一，原告提交的沙盘照片和宣传图显示111栋102房靠近天鹅湖的水边，被告对沙盘照片和宣传图的真实性确认，但认为沙盘照片和宣传图的内容不是双方约定的内容。双方签订的商品房买卖合同附件十一第十条第7点明确约定了宣传广告资料对双方没有约束力，原告认为该条款系格式条款。从附件十一第十条第7点的文意理解，本条款是对合同内容的范围、双方权利义务的标准作出的约定，并未涉及格式条款提供方的责任免除或加重对方责任、排除对方主要权利的内容，不宜认定为无效的格式条款。双方明确约定了宣传广告资料对双方不具有约束力，在不违反法律强制性规定的情况下，该约定有效。原告现以沙盘照片、宣传图主张双方约定了交楼的条件为临湖不成立。第二，原告庭审时陈述其购买案涉房产时到现场发现案涉房产不临湖，但销售人员对其作出允诺，原告没有提交相应的证据予以证明系被告授权的人员对其作出了案涉房产临湖的允诺。综上，原告主张被告交付的案涉房产不临湖系违反了双方的约定并要求被告承担违约责任的证据不足，原告应当承担举证不能的法律后果。原告申请对特别提示上的签名和捺印进行鉴定，鉴于鉴定结论不影响本案的裁判结果，故本院不予准许原告的鉴定申请。其次，原告主张被告交付的案涉房屋的花园与购房时现场所见的花园面积相差78平方米，并以此要求被告对案涉房屋价值减损承担赔偿责任。第一，原告现场看房时，案涉房屋的花园只有一条栏杆，并没有封闭的围栏，无法确定案涉房屋的花园面积，原告认为被告交付的案涉房屋的花园面积与其当时看房时的花园面积不一致的主张不成立。第二，案涉房屋的花园面积并没有在双方签署的商品房买卖合同及其他附件中作出明确约定，原告主张案涉房产的花园面积减少且被告违约的主张不成立。综上，原告要求被告因花园面积减少而赔偿损失的主张不成立。再次，原告认为被告交付的案涉房屋不临湖及花园面积减少均属于被告违约的主张不成立，原告据此要求被告赔偿其物业管理费的损失的理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第一百二十一条之规定，本院依法判决如下：驳回原告欧阳富生的全部诉讼请求。本案受理费6265元，由原告欧阳富生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇二〇年一月九日书记员 黎珈瑜书记员 冯小柔附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第一百二十一条：当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。