广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初12092号原告：管灵敏，女，1986年10月30日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟抒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：中山市碧辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道古镇灯饰大厦B座18层01号单元。法定代表人：张政。委托诉讼代理人：吴秀荣，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾语嫣，广州金鹏律师事务所实习律师被告：广东诚加装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道1号碧桂园中心402室（住所申报）。法定代表人：郑伟熙。委托诉讼代理人：韦润明，系该公司员工。原告管灵敏与被告中山市碧辉房地产开发有限公司（以下简称碧辉公司）、广东诚加装饰设计工程有限公司（以下简称诚加公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管灵敏的委托诉讼代理人廖开喜，被告碧辉公司的委托诉讼代理人吴秀荣、诚加公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管灵敏向本院提出诉讼请求：1.碧辉公司给管灵敏支付逾期交楼违约金人民币54819元（以1194318元为本金按日万分之三自2019年3月16日起计到实际交楼之日止，现暂计到起诉之日）；2.碧辉公司向管灵敏退还增值税金108574元；3.诚加公司给管灵敏退还增值税金34885元；4.碧辉公司、诚加公司退还管灵敏装修费246414元（暂按总装修费的70%计，具体以评估为准）。事实和理由：管灵敏与碧辉公司签订商品房买卖合同约定管灵敏购买碧辉公司开发的位于中山市××花园××区××楼××单元××房，按套内建筑面积计价，单价每平方米15009.65元，总价1194318元（公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价）。商品房买卖合同约定：2019年3月15日前交楼。交楼条件：出卖人在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同约定的期限交房，则自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房买卖合同补充协议虽然有约定：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1085743.64元，增值税108574.36元（税率为：10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为1194318元，但商品房买卖合同附录一税费及其他应付款项明细中没有约定增值税由买受人承担。而且碧辉公司、诚加公司才是增值税纳税人，故碧辉公司、诚加公司应给管灵敏退还管灵敏所交的增值税金（包括装修费增值税金）。商品房买卖合同约定是毛坯房交付。碧辉公司在与管灵敏签订商品房买卖合同时要求管灵敏与碧辉公司的关联公司即诚加公司以及碧辉公司签订了三方委托装修合同约定管灵敏给诚加公司支付装修费352020元，诚加公司负责对商品房装修。管灵敏在签订合同后，积极履行了合同义务，按期给碧辉公司、诚加公司支付了款项，但碧辉公司、诚加公司在管灵敏多次追讨下至今仍未能将委托装修合同原件交给管灵敏，已严重违约。碧辉公司、诚加公司应按实际评估价收取管灵敏装修费，退还多收款项。为维护自身权益，管灵敏向法院提起诉讼。碧辉公司辩称，1.真正的交楼时间应以委托装修合同确定的时间为准。管灵敏签名的承诺书记载“本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉:因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及委托装修合同约定的本人应付费用的总额。”，由此可见，商品房买卖合同和委托装修合同实质上是一回事，真正的交楼时间应以较晚的时间为准，即《委托装修合同》确定的时间；装修完成后，诚加公司早已完成了装修并通知管灵敏收楼，诚加公司履行了委托装修协议第三条第2款交楼时间义务；2.碧辉公司并未逾期交楼。虽然商品房买卖合同第8条约定交毛坯房的时间为2019年3月15日，但管灵敏、碧辉公司与诚加公司三者之间签署的委托装修协议第三条第1款约定“根据买卖合同的约定，丙方交付该房屋给甲方的期限为2019年3月15日前。甲乙双方一致同意:甲方应当于该期限届满之日起3天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修:如甲方未在该约定期限内前往丙方处办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限之次日将该房屋交付给乙方，甲方自愿认可丙方将该房屋交付给乙方即视为已交付给甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。”，由于碧辉公司(丙方)在2019年3月已经将房屋交给诚加公司(乙方)装修，因此，碧辉公司并未逾期交楼；补充协议第五条第(二)项约定:“……除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”，管灵敏并未自行到碧辉公司销售中心联系并办理交接房使用手续，因此，应视为碧辉公司按期交房；3.管灵敏违约，碧辉公司有权拒绝交楼。管灵敏至今仍拖欠第三期装修款223335元，补充协议第五条第二款约定：如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用····出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人，因此碧辉公司并未违约；4.管灵敏退还增值税这一请求不成立。收取增值税的是国家，碧辉公司已经将增值税缴纳，碧辉公司不是退还增值税的法律主体；商品房买卖合同第四条约定了房屋的价格总金额为1194318元，此外，补充协议正文前序部分已经说明了“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含税增值税房价为1085743.64元，增值税为108574.36元，故买受人应向出卖人支付的总房价为1194318元”，上述合同清楚约定房屋的含税价格为1194318元，这个价格是买卖双方交易价格；同理，委托装修合同第二条约定的也是含税价，这个价格是买卖双方交易价格。综上所述，管灵敏理由不成立，其诉讼请求应当全部驳回。诚加公司辩称，因为中山市限价政策的原因，碧辉公司对商品房的总价进行拆分，一部分楼款以装修款的形式进行收取，诚加公司只负责代收装修款，并没有实际对涉案商品房进行装修。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，管灵敏与碧辉公司签订商品房买卖合同，约定管灵敏向碧辉公司购买位于中山市××花园××区××楼××单元××房的预售商品房，总价款1194318元；碧辉公司应当在2019年3月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如碧辉公司未按合同规定的期限将案涉商品房交付管灵敏，每逾期一日需按已付房价款的万分之三支付违约金。同日，管灵敏与碧辉公司签订合同补充协议书。补充协议书载明案涉商品房不含税增值税房价为1085743.64元，增值税为108574.36元，故买受人应向出卖人支付的总房价为1194318元。补充协议第四条约定，案涉房产由出卖人统一装修，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按买卖合同附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与买卖合同附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在案涉商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第五条约定，将买卖合同约定的第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在买卖合同第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按买卖合同第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人逾期办理交接房手续，视为出卖人按期交房。如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用，出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。该商品房在交付使用时，如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第十六条约定，出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情形，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。买卖双方一致确认，对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议为准。2017年12月31日，管灵敏（甲方）与诚加公司（乙方）、碧辉公司（丙方）签订委托装修合同。甲方委托乙方对案涉房屋进行装修，甲方应向乙方支付的装修费为319050元，甲方于2017年12月30日前支付装修费31905元，2018年1月15日前支付装修费63810元，2018年6月30日前支付装修费223335元。根据买卖合同的约定，丙方交付该房屋甲方的期限为2019年3月15日，甲方应于该期限届满之日起3日内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修，如甲方未在该约定的期限内前往丙方处办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将该房屋交付给乙方，甲方自愿认可该房屋丙方交付乙方即视为已交付甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方于该房屋给乙方装修之日起82天内完成装修。甲方自愿同意于前述约定的乙方装修工期届满后前往验收和接收房屋的装修工程，乙方无需再另行书面通知甲方。出现乙方不能按期交付情形的，则由乙方在可交付时另行书面通知甲方，甲方于收到乙方书面通知后前往验收和接收房屋的装修工程。除非该房屋的装修与本合同的约定不相符，或者违反强制性规定的，否则甲方不得拒收。甲方拒绝或逾期接收的，视为乙方已移交该房屋的装修工程给甲方。管灵敏在承诺书上签名确认：在购买案涉商品房时已由碧辉公司告知，因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价明显低于双方对该商品房达成的实际交易价格。为实现购买商品房的目的，管灵敏自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费的名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款及委托装修合同约定的管灵敏应付费用的总额。管灵敏是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故管灵敏承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向碧辉公司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的不利后果均由管灵敏承担。2019年2月3日，案涉房屋通过竣工验收，并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，双方均确认，管灵敏未按约定支付装修款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于逾期交房的问题。管灵敏与碧辉公司、诚加公司在委托装修合同中约定，碧辉公司将案涉房屋交付管灵敏的时间为2019年3月15日，管灵敏应于该期限届满之日起3日内前往碧辉公司处办理收楼手续，同时将案涉房屋交给诚加公司装修，诚加公司于案涉房屋交给诚加公司装修之日起82天内完成装修，即双方将收楼时间已确定为2019年6月5日。管灵敏自愿同意于前述约定的诚加公司装修工期届满后前往验收和接收房屋的装修工程，碧辉公司无需再另行书面通知管灵敏收楼。管灵敏称其因房屋漏水等质量问题故履行不安抗辩权，不支付装修款，但管灵敏并未提供证据显示案涉房屋存在质量问题，故本院对管灵敏的陈述不予采纳。管灵敏又称碧辉公司提供的合同中关于拆分房价、没按约定时间收楼视为收楼、逾期付款碧辉公司有权拒交房屋属于格式条款应当无效，双方在补充协议及委托装修合同中对上述情况的约定，是对案涉房屋交付方式、交付时间及违约责任的约定，不存在免除碧辉公司责任、排除管灵敏主要权利的情形。且管灵敏与碧辉公司签订的补充协议第十六条约定，碧辉公司以单列合同条款的形式提醒管灵敏注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。管灵敏亦确认合同及补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情形，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，管灵敏认为碧辉公司提供的合同系格式条款故而无效，理据不足，本院不足支持。管灵敏未按约定支付购房款，而向碧辉公司主张逾期交房需支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于退还装修费的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”，管灵敏与碧辉公司、诚加公司签订的委托装修合同，该合同从内容上看，缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、品牌等等，虽约定了装修价款的总额，但未约定金额如何构成。且管灵敏在承诺书中已确认委托装修合同系为规避限价政策所签，委托装修合同中所载明的金额实为购房款，管灵敏与碧辉公司、诚加公司签订的委托装修合同应为无效合同。委托装修合同中所载明的装修费并非真实的装修成本，而是购房款的一部分，其与买卖合同中所载明的价格共同构成案涉房屋的总价款。现管灵敏主张评估装修价值，已无必要。管灵敏要求碧辉公司、诚加公司退还装修费，理据不足，本院亦不予支持。关于退还税费的问题。管灵敏与碧辉公司在补充协议中已经约定房屋的总售价为含税总价，即双方已经对税费的承担进行约定，管灵敏虽称碧辉公司、诚加公司未向国家缴纳案涉房屋的税款，但又未提供任何证据予以证实，故本院对管灵敏要求碧辉公司、诚加公司退还税费的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告管灵敏的全部诉讼请求。受理费3574元，由原告管灵敏负担（该款原告管灵敏已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇二〇年一月二十日书记员  林晓霜