西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2104号原告：杨扬，男，汉族，1989年2月26日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市雁塔区。委托代理人：张应国，陕西长华律师事务所律师。被告：肖丹丹，女，汉族，1980年1月11日出生，身份证号码：420XXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省咸阳市秦都区。原告杨扬与被告肖丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨扬及委托代理人张应国到庭参加了诉讼。被告肖丹丹经公告向其送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、司法公开告知书、廉政监督卡、开庭传票，期限届满后被告肖丹丹无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告杨扬诉称：2013年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于西安市高新区XX路枫景观天下商铺一套（两层，建筑面积为372.01平方米）出租给被告使用；租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日；租金为每季度83000元。该合同在履行过程中，被告就合同租金、租期问题要求进行变更，双方于2016年1月1日重新签订一份《房屋租赁合同》，将租期延长至2020年12月31日，租金下调为每季度80000元，合同第五条第4项约定，在合同期内，若因乙方原因不能按时给甲方缴纳租金，甲方有权解除合同，收回商铺。合同履行过程中，被告没有按照合同约定期限、金额向原告支付租金，截止2018年6月，被告拖欠近两年租金，共计拖欠金额为54.7万元。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金547000元；3.诉讼费用由被告承担。被告肖丹丹既未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩材料。经审理查明：2010年11月11日，原告与西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订商品房买卖合同两份，购买西安市高新区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号XX号两套房屋。并于2013年12月18日办理了西安市房权证高新区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1号（建筑面积282.11㎡，套内建筑面积268.14㎡）以及西安市房权证高新区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1号（建筑面积89.90㎡，套内建筑面积85.44㎡）产权证，房屋所有权人杨扬。2013年9月10日，原、被告签订房屋租赁合同约定，原告将涉案房屋出租给被告使用，建筑面积为372.01平方米。租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日，每季度租金为83000元，租金每年按前一年租金数额为基准上浮5%,被告应交押金30000元，被告应提前20天支付下一个季度租金。且合同第五条甲方（注原告）的权利义务其中约定，本合同期内，未经甲方同意，乙方不得将商铺转租，分租或特许他人使用商铺，若违反规定甲方将解除或终止合同，收回商铺。本合同期内，若因乙方原因未按时给甲方交纳租金，甲方有权解除或终止合同，收回商铺。本合同期内，若乙方违约导致本合同解除或终止，则该押金作为乙方违约金不予退还。合同第六条乙方（注被告）的权利义务其中约定，乙方应按照本合同约定，按时足额的交纳各项费用。2016年1月1日，原被告双方重新签订房屋租赁合同，期限为2016年1月1日至2020年12月31日，租金每季度调整为80000元，每半年付一次房租，分别为5月和11月，其余未变。在履行期间2016年4月26日被告与浮琛签订房屋租赁合同约定，被告与案外人浮琛签订租赁合同，将148平米房屋转租，租赁期限为2016年5月12日至2020年12月31日，租金年付，每年105000元。当天，浮琛支付被告押金10000元、租金105000元。因联系不上被告，经原告与浮琛协商，2018年4月6日，原告支付浮琛20000元，浮琛同意解除其与被告签订的房屋租赁合同，并将房屋交付原告，浮琛收到款项后向原告出示收条一张。原告于2018年4月6日收回被告转租浮琛的房屋。2018年6月21日，原告与西安志成德邦物流有限公司协商，解除了被告与该公司签订的房屋租赁合同，原告2018年6月21日收回被告转租西安志成德邦物流有限公司的房屋，2018年7月3日，原告退还该公司房租28400元。2016年3月4日，被告向原告书写房租计划载明：1、2016年3月底支付2015年9月1日至2016年3月的房租，共计180000元。2、2016年6月底支付2016年4月至2016年9月房租，共计160000元。3、2016年9月底支付2016年9月至12月房租80000元。2015年3月20日、7月12日，被告通过银行转账方式支付租金共计175150元。2016年5月30日，被告通过银行转账方式支付租金200000元。2017年4月26日，被告通过银行转账方式支付租金20000元，同年3月6日、4月26日、7月7日，通过微信转账方式各支付租金20000元，2017年共计支付80000元。2018年1月19日，被告通过微信转账方式支付租金3200元。2015年至2018年间，被告共计向原告支付租金458350元。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》被告应支付2016年租金320000元、2017年租金320000元、2018年租金49580元，因此，被告尚欠原告租金共计493530元。上述事实有：商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同、银行转账交易明细、微信转账账单、收条以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对可以作为定案依据。本院认为：原被告双方所签订《房屋租赁合同》,系原被告双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，故该合同对原被告具有法律约束力，原被告均应以此享有权利、履行义务。原告依约履行了交付出租房的义务,被告理应依照约定使用租赁房屋并支付租金,但被告既未依约支付租金且违反约定将房屋转租,其行为构成违约,被告理应承担相应的违约责任。根据原被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定，在合同期内，未经原告同意，被告不得将商铺转租，分租或特许他人使用商铺，若违反规定原告将解除或终止合同，收回商铺。被告未经原告允许自行将所租房屋租与案外人浮琛、西安志成德邦物流有限公司，该行为符合原被告约定解除合同情形。故对原告要求解除原被告双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张被告从2015年至2018年欠其房屋租金520000元的诉讼请求，本院依法予以部分支持。其理由如下：首先，根据原被告于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》约定，2015年房屋租金为348600元（合同约定2014年租金为332000元，2015年租金以2014年数额为基准上涨5%），即租金每季度87150元，2015年被告已向原告支付了175150元。根据被告肖丹丹2016年3月4日出具《房租计划》第一条被告对2015年9月1日至12月31日的房租未向原告支付，原告现主张被告尚欠原告2015年租金80000元，本院依法予以支持。其次，根据原告杨扬与被告肖丹丹于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定2016年至2020年每季度租金为80000元，因此2016应付租金为320000元，被告已向原告支付200000元，尚欠120000元；2017年应付租金为320000元，被告已向原告支付80000元，尚欠240000元。鉴于原告已分别于2018年4月6日及6月21日收回房屋所以租金应计算至收回房屋之日止。2018年4月6日原告收回被告转租给浮琛面积为148平米的房屋，其对应的租金为33957元（148平方米×2.39元/平方米/天×96天），租金2018年每平米日租金应为2.39元（计算方式为80000/3个月/30天/372.01平方米=2.39元/平方米/天）；2018年6月21日已收回被告转租西安志成德邦物流有限公司面积为38.005平方米的房屋，其对应的租金为15623元（172天，计算方法同上）。2018年被告所应付房租合计49580元，鉴于被告已向原告支付3200元，故被告欠原告2018年租金为46380元。综上所述，对原告被告2015年至2018年共计欠原告租金486380元（2015年为80000元；2016年为120000元；2017年为240000元，2018年为46380元）。对原告主张被告应支付原告房屋转让费20000元的诉讼请求，由于原告对该主张并未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条相关规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，所以本院对原告该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、一百零七条、一百零九条，二百一十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条相关规定判决如下：一、解除原告杨扬与被告肖丹丹于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告肖丹丹于本判决生效之日起10日内向原告杨扬支付2015年至2018年所欠租金486380元。三、驳回原告杨扬其余诉讼请求。本案受理费共计16923元，原告杨扬承担923元，被告肖丹丹承担16000元。鉴于案件受理费原告杨扬已预交,故被告肖丹丹将应承担的案件受理费16000元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告杨扬。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  张 云人民陪审员  李 彬二〇二〇年一月七日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达1