湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10483号原告：钱俊浩，男，1959年6月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：武汉光谷建设投资有限公司，住所地：洪山区珞喻路540号；主要办事机构所在地：武汉市东湖新技术开发区光谷大道110号当代国际花园5号楼。法定代表人：程君，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃兰兰，该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：万彦文，上海建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。第三人：钱俊鸿，男，1963年6月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告钱俊浩诉被告武汉光谷建设投资有限公司（以下简称光谷投资公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，认为案件处理与钱俊鸿有法律上的利害关系，依法通知钱俊鸿作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年12月4日第一次庭审时，原告钱俊浩、被告光谷投资公司的委托诉讼代理人覃兰兰、万彦文到庭参加诉讼，第三人钱俊鸿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；2020年1月17日第二次庭审时，原告钱俊浩、被告光谷投资公司的委托诉讼代理人覃兰兰、第三人钱俊鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钱俊浩提出诉讼请求：1、判令被告与钱俊鸿签订的拆迁补偿协议无效；2、判决被告与原告委托妻子傅晨莹签订的拆迁补偿协议无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年12月，原告与父亲钱乾芳合建房屋一栋，并依法办理了《房屋所有权证》和《国有土地所有权证》。在被告实施拆迁工作时，原告及时向被告提交了房产权证复印件和父亲的委托书后，被告仍与不具备房屋产权资格的钱俊鸿签订拆迁补偿协议，使其分得房产420㎡，严重侵犯了房产拥有者的合法权益。拆迁工作开展后，被告无视原告公司经营的事实，对经营性质不予补偿，采取极端暴力手段，对原告人身和财产进行恐吓，无奈之下，原告被迫让妻子签订了损失惨重的拆迁协议，此协议也因没有房产共有人钱乾芳的签名而无效。被告光谷投资公司辩称，原告钱俊浩不是钱俊鸿拆迁协议的适格当事人，无权要求确认被告与钱俊鸿的拆迁协议无效。钱俊鸿所签拆迁协议项下被拆迁房屋为钱俊鸿自建房屋，并非原告钱俊浩的房屋；而原告钱俊浩与其父亲共同所有的房屋已经以其妻子傅晨莹的名义签订了拆迁协议，该协议真实有效。请求驳回原告所有诉请。第三人钱俊鸿述称，房屋有一部分是自己的，自己与被告签订的拆迁协议有效，与原告无关。经审理查明，原告钱俊浩与第三人钱俊鸿系兄弟关系。原告钱俊浩与其父亲钱乾芳在武汉市洪山区关山街象鼻山30号合建有房屋一栋，《房屋所有权证》上载明：房屋所有权证持证人为钱乾芳，共有权人为钱俊浩，房屋为混合结构2层，建筑面积232.59㎡，共有权人所占份额为1/2。此后，当事人以此房为中心，在两侧和顶层进行了扩建。2001年9月27日，洪山区房地产管理局对该房重新进行了测绘，并在《房地产权证附图》中注明：丈量建筑面积308.03㎡，用地面积115.59㎡。据原告钱俊浩、第三人钱俊鸿自述，扩建完成后，原告钱俊浩一家居住在房屋的左半侧；钱乾芳和第三人钱俊鸿一家居住在房屋的右半侧。此后，被告光谷投资公司对该房屋所在地块进行拆迁。拆迁过程中，钱乾芳出具委托书，委托原告钱俊浩全权负责拆迁谈判事宜，以钱俊浩与拆迁办签字为最终决定。2013年1月3日，被告光谷投资公司对第三人钱俊鸿居住的房屋进行了入户调查，认定有效面积为436.39㎡，铁棚面积为35.25㎡。据此，被告光谷投资公司与第三人钱俊鸿于同日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，由被告光谷投资公司对第三人钱俊鸿采取实物还建方式，还建面积为420㎡，并支付补偿费、搬家费、过渡费合计152072元。2013年12月16日，原告钱俊浩出具《委托书》，委托其妻傅晨莹全权处理房屋拆迁安置补偿事宜。同日，被告光谷投资公司与傅晨莹签订《房屋拆迁补偿安置协议》，对证载面积232.59㎡采取实物还建方式，还建面积160㎡，并支付补偿费、搬家费、过渡费合计282161元。此后，原告钱俊浩就房屋拆迁事宜进行信访，被告光谷投资公司于2014年4月29日向原告钱俊浩出具《关于钱俊浩反映房屋拆迁事宜的答复意见书》，称“经查，你反映的房屋位于光谷步行街三医院新增地块拆迁项目的红线范围内，为你母亲所有，拆迁前由你与弟弟钱俊鸿各占一半居住。我司从2011年至今，已多次上门宣传解释拆迁政策、安置方案。2013年1月我司就你弟弟钱俊鸿居住的一半房屋，与钱俊鸿签订了房屋拆迁安置协议；2013年12月我司就你居住的另一半房屋，与你的妻子傅晨莹签订了房屋拆迁补偿协议，还建160平方米房屋，货币补偿282161元。至此，我司已就你家被拆迁的全部房屋分别与你弟弟钱俊鸿、你及妻子傅晨莹达成了房屋拆迁补偿协议。”2014年9月15日，钱乾芳因病死亡。另查明，1999年5月31日，武汉市洪山区公证处出具（99）洪证内字第0609号《公证书》，载明：继承人：钱乾芳、钱俊浩、钱俊鸿，被继承人：陈汉香。查：陈汉香于1996年10月8日在武汉市因病死亡，死后在武汉市洪山区关山街象鼻山30号留有一栋砖混结构，建筑面积为232.59平方米的二层楼房的四分之一的遗产，死者生前无遗嘱，根据我国继承法的有关规定，死者上述遗产应由其夫钱乾芳和其子钱俊浩、钱俊鸿继承，现继承人钱乾芳、钱俊浩均自愿表示放弃对上述遗产继承。故死者陈汉香上述遗产实际由其儿子钱俊鸿继承。同日，钱乾芳与第三人钱俊鸿另签订《赠与合同》，约定：赠与人钱乾芳将位于武汉市洪山区关山街象鼻山30号，一栋砖混结构建筑面积232.59平方米二层楼房的四分之一的房屋无偿赠与给儿子钱俊鸿所有。受赠人钱俊鸿自愿表示接受上述赠与的房屋，并承担有关房屋过户手续的费用。受赠人钱俊鸿有赡养老人的义务。赠与后，赠与人对该房屋享有永久居住权。该《赠与合同》并于1999年6月2日经武汉市洪山区公证处公证。还查明，原告钱俊浩曾于2012年11月28日向武汉市公安局武汉东湖新技术开发区分局关南派出所报警，称车窗被砸。该所对此立为一般程序行政案件，但后期调查无进展。原告钱俊浩还曾于2013年11月2日向武汉市公安局洪山区分局关山派出所报警，称遭暴力拆迁，但该所仅有电脑报警记录，无处理结果。案件审理中，被告光谷投资公司未向法庭提交相应的拆迁许可证和对原告的《房屋调查表》。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、信访答复意见书、死亡医学证明书、报警记录、照片、房屋拆迁补偿安置协议、委托书、赠与合同、公证书等经庭审质证后在卷佐证。本院认为：为了保障被征收房屋所有权人的合法权益，房屋征收与补偿工作应当依法进行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”第十五条规定“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”本案中，被告光谷投资公司经本院要求，未能提交相应的征收公告、拆迁许可证、对原告钱俊浩的房屋调查登记资料，属于举证不能，应当承担对被告光谷投资公司不利的法律后果。涉案房屋按照《房屋所有权证》记载，为钱乾芳与原告钱俊浩按份共有，后家庭成员对该房屋进行了扩建。1999年5月31日，钱乾芳的配偶陈汉香去世后，家庭成员对其遗产继承问题进行了公证；同日，钱乾芳还与第三人钱俊鸿签订了《赠与合同》，但均未办理房产过户手续，按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”此时，第三人钱俊鸿仅享有继承权和接受赠与的权利，不享有房屋的所有权。原告钱俊浩、第三人钱俊鸿一直未对涉案房屋进行析产分割。被告光谷投资公司在此情况下，未对涉案房屋进行全面调查登记，即将涉案房屋自行分割为两部分，分别与原告钱俊浩的委托代理人傅晨莹、第三人钱俊鸿签订了拆迁补偿安置协议。其中与傅晨莹签订的协议，因钱乾芳明确授权“以钱俊浩与拆迁办签字为最终决定”，而原告钱俊浩却转委托给傅晨莹，《中华人民共和国合同法》第四百条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”因原告钱俊浩的转委托行为未经钱乾芳的同意，该协议对权利人钱乾芳无效。被告光谷投资公司与第三人钱俊鸿签订的协议，因第三人钱俊鸿未取得房屋所有权，对房屋无权处分，原告钱俊浩作为权利人未予追认，第三人钱俊鸿亦未在事后取得财产处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故该协议无效。原告钱俊浩述称被告光谷投资公司还采取暴力胁迫手段，因其提交的证据和本院向公安机关的调查无法证明行为实施人，对原告钱俊浩的此项诉请意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百条的规定，判决如下：一、被告武汉光谷建设投资有限公司与原告钱俊浩的委托代理人傅晨莹于2013年12月16日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效；二、被告武汉光谷建设投资有限公司与第三人钱俊鸿于2013年1月3日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效。案件受理费100元（原告已预缴）由被告武汉光谷建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄俞海二〇二〇年一月二十二日书记员  胡晶晶