北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初17948号原告:北京兴达房地产经纪有限公司，住所地:北京市石景山区首钢苹果园文化馆一层西侧。注册号：1101072703817（1—1）法定代表人:张锁宝，经理。被告:董振生，男，1956年11月26日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××被告:王淑玲，女，1961年4月29日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××原告北京兴达房地产经纪有限公司（下简称“兴达公司”）与被告董振生、王淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴达公司之法定代表人张锁宝、被告董振生、王淑玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出诉讼请求称:判决确认原告与二被告针对石景山区苹果园四区11栋1701号房屋于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除。事实及理由:二被告系夫妻，2004年9月10日原告与两被告针对石景山区苹果园四区11栋1701号房屋签了买卖房屋协议书，针对该协议书于2004年10月22日又签了《附件》(补充条款)。《买卖房屋协议书》明确定各项税费由两被告承担。协议签订后被告几次到我公司说房屋漏水，房本面积比合同约定面积小，不交营业税，所得税，明确表示不买该房，原告几次工作，劝被告按协议书执行，被告均不同意执行，执意不买该房了，原告无奈，故诉之。请法院支持原告诉求。被告董振生、王淑玲辩称：不认可原告全部诉讼请求，不同意解除合同。理由是，我方并无解除合同的意思表示，我们双方没有过解除合同的合意。原告也拿不出来证据证明合同已经解除。房屋过户全部的税我都自己交了。如果我不想买这房子，我为何要花十多万跟原告打官司。过户时与房产有关的税都交了，交的时候根本没有原告所述的那二种税。经审理查明：位于北京市石景山区苹果园四区11号楼1701号二居室房屋一套，建筑面积96.30平方米。案外人雷永茂出资向首钢生服管理中心以成本价购得，该房产所有权证号为石私116455号，雷永茂于2005年7月3日领取了该房屋所有权证。兴达公司在2004年第9期《首钢电视》第2版所刊登广告内容为“苹四区2居98㎡建35万产”。2004年9月10日，兴达公司（甲方）与董振生、王淑玲（乙方）签订《买卖房屋协议书》，该协议内容为：一、甲方的房屋位于北京市石景山区苹四区11栋1701号为二室二厅建筑面积为98平方米。二、甲乙双方同意此房产买卖为人民币叁拾伍万元。各项税费由乙方承担。三、自本协议书签订之日起，乙方向甲方预付定金为叁万伍仟元，余款在办理完毕过户手续之日一次付清给甲方，余款为叁拾壹万伍仟元……。2004年10月22日，双方签订了该协议的附件,附件中注明补充条款以此件为准，该附件对房屋的交付期限、入住条件等内容作出了约定。附件另约定：甲方（兴达公司）负责办理一切与此房产过户的相关手续至过户完毕。甲方包房价款、中介、过户税费总价为叁拾陆万柒仟伍佰元整。双方于当日将2004年9月10日所签订的协议就首付款内容作出变更后重新签署了一份买卖房屋协议，仍将协议日期签为9月10日。董振生、王淑玲于2004年9月10日向兴达公司交付买房定金35000元，于2004年11月10日向兴达公司交付首付款212500元。董振生、王淑玲自2004年10月10日起一直居住在石景山区苹果园四区11号楼1701号房屋至今。另,董振生、王淑玲系夫妻关系。2005年9月13日，兴达公司因与董振生，王淑玲买卖合同纠纷一案诉至法院。请求法院确认双方签订的《买卖房屋协议书》无效，要求：二被告尽快搬出此房屋；董振生、王淑玲腾出该房并交付从2004年11月10日起至其搬出此房的每月房屋租赁1500元。2006年1月13日，本院作出(2005)石民初字第3264号判决，以《买卖房屋协议书》合法有效，判决确定：驳回兴达公司的诉讼请求。后双方当事人均未提出上诉。2006年4月，案外人李云梅与房主雷永茂交易，以35万元购得位于石景山区苹果园四区11栋1701号二居室住房一套，案外人李云梅于2006年4月28日取得该房屋所有权证。2007年,李云梅因与王淑玲、董振生财产权属纠纷一案诉至本院，要求董振生、王淑玲立即腾出石景山区苹果园四区11栋1701号房屋并赔偿占用房屋期间的经济损失。2007年12月18日，本院作出（2007）石民初字第269号民事判决书，判决董振生、王淑玲腾退位于北京市石景山区苹果园四区11栋1701号房屋，并赔偿损失三千元。李云梅、董振生、王淑玲均不服并提出上诉，2009年6月19日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第2286号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年，董振生、王淑玲将雷永茂、沈路琴、李云梅诉至本院，要求确认雷永茂、沈路琴与李云梅签订的房屋买卖合同无效。2008年11月，本院做出（2008）石民初字第996号民事判决书，判决驳回董振生、王淑玲的诉讼请求。董振生、王淑玲因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2009年5月8日，北京市第一中级人民法院做出（2009）一中民终字第02563号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年,董振生、王淑玲因与被告兴达公司、雷永茂、沈路琴房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求三被告双倍赔偿定金、返还购房款，赔偿房屋差价损失。2009年12月8日，本院作出（2009）石民初字第2940号民事判决书，判决雷永茂、沈路琴给付董振生、王淑玲购房定金7万元、返还购房款195000元，赔偿经济损失40万元。董振生、王淑玲因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2010年7月5日，北京市第一中级人民法院做出（2010）一中民终字第5982号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年3月25日，本院作出（2013）石刑初字第95号刑事判决书，认定2006年至2008年间，被告人张锁宝（兴达公司之法定代表人）通过威胁、贿买手段，指使李云梅在北京市石景山区人民法院审理李云梅诉董振生、王淑玲房屋纠纷一案时，向法院提交虚假证言，导致法院认定事实错误，判决董振生、王淑玲败诉，并导致2009年董振生、王淑玲诉雷永茂、沈路琴一案中，北京市石景山区人民法院判决雷永茂、沈路琴败诉。并据此判决张锁宝犯妨害作证罪，判处有期徒刑一年六个月。与前次所犯收购、销售赃物罪尚未执行的罚金人民币二千元并罚，决定执行有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币二千元。2013年2月5日，北京市人民检察院作出京检民抗字（2013）第0015号、京检民抗字（2013）第0016号民事抗诉书。该二份抗诉书载明，该院审查期间，收到如下新证据：1、李云梅提交的其向张锁宝出具的未出资购买1701室的证明、张锁宝向李云梅出具的保证书以及关于张锁宝采取欺骗、利诱、威胁等方式让其与雷永茂、沈路琴签订房屋买卖协议并提起多个诉讼的陈述。2、雷永茂、沈路琴提交的关于张锁宝如何操纵其与李云梅签订房屋买卖合同、并进行多项诉讼的陈述。依据上述证据，现查明:李云梅经吴俊平(时为张锁宝之妻)介绍答应帮助张锁宝将涉案房屋过户至其名下，其他一切事宜均由张锁宝安排。2006年4月13日，张锁宝先让雷永茂、沈路琴在其拟好的房屋买卖合同上签名。同日李云梅未查看涉案房屋实际情况，亦未与雷永茂、沈路琴见面，即在吴俊平带来的雷永茂、沈路琴已签名的房屋买卖合同上签名，并出具其未出资购买涉案房屋的证明，该证明载明“北京市石山区苹果园四区11栋1701号房屋，过户到李云梅名下，实际出钱购买人为张锁宝、吴俊平，此房产权实际归张锁宝、吴俊平所有。”张锁宝、吴俊平亦向李云梅出具保证书，载明:“北京市石景山区苹果园四区11栋1701号房屋过户到李云梅名下，由此出现的一切法律及经济纠纷与李云梅夫妇无关，由张锁宝、吴俊平负责。”2006年4月14日雷永茂、沈路琴与李云梅办理了房屋过户手续。同日，张锁宝将雷永茂未得的剩余120000元房款交与雷永茂、沈路琴。北京市人民检察院以出现新证据，足以推翻原判决认定的事实，且足以改变两审法院作出的审理结论，对北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第2563号、（2008）一中民终字第2286号民事判决书提出抗诉，申请再审。2013年3月27日，北京市高级人民法院作出（2013）高民抗字第1240号、（2013）高民抗字第1241号民事裁定书，裁定（2009）一中民终字第02563号、（2008）一中民终字第2286号二案指令北京市第一中级人民法院再审。2013年8月5日，北京市第一中级人民法院对（2008）一中民终字第2286号民事判决书进行再审，并于2013年8月5日作出（2013）一中民再终字第08572号民事调解书，就（2008）一中民终字第2286号及（2009）一中民终字第2563号二案，达成调解协议：一、本案诉争的北京市石景山区苹果园四区11号楼1701室房屋产权所有人系董振生、王淑玲，与李云梅无关，李云梅应当返还。李云梅应在本协议签订后三日内，将本案诉争房屋产权所有人变更为董振生、王淑玲；二、雷永茂、沈路琴、雷鸣宇的户口从本案诉争房屋内迁出，并协助办理更名手续。三、因董振生、王淑玲原已支付办理本案诉争房屋过户费用，故董振生、王淑玲应支付的购房余款应扣除此次办理本案诉争房屋更名各项费用。本案诉争房屋更名后所剩未付购房款，由董振生、王淑玲与张锁宝另行解决，与雷永茂沈路琴、李云梅无关。四、本案各方当事人就本案诉争房屋所涉纠纷彻底解决，本案各方当事人再无其他任何纠纷。其后，董振生、王淑玲办理涉案房屋的所有权变更登记手续，涉案房屋的房屋所有权于2013年9月16日登记于董振生、王淑玲名下，过户产生的税费由董振生、王淑玲交纳。本案中，原告称，2006至2009年间，被告不同意负担在签订《买卖房屋协议书》及《附件》后新产生的税费且被告主张房屋漏水、房本面积比合同约定面积小，故被告表示不愿继续履行合同，现被告存在违约行为。同时，原告称其出售该房产时原房主雷永茂尚未取得房屋产权，且其与雷永茂的之间于2004年10月25日签订的协议书已于2005年10月6日解除。故原告要求确认双方合同于2006年1月13日解除。被告对此表示不予认可，被告称双方并未就解决涉案合同进行磋商，亦无解除合同的合意。现被告已经实际完成了涉案房产不动产变更登记即过户手续，过户的全部费用均由被告承担，且被告十几年来一直为取得此房产的进行诉讼，根本没有不愿意继续履行合同、不要房子的意思表示。原告主张合同签订后，因国家政策原因，新产生了营业税等税费，被告拒绝交纳，故二被告违约。提交（2005）石民初字第3264号案件庭审笔录为证。二被告称因该税费为新产生的税费，其当时同意协商合理分担新产生的税费。且根据补充协议约定，全部税费应由原告负担。不认可该行为违约。原告主张被告曾称房本面积小于合同面积、房子漏水等表示不再购买该房屋，提交庭审笔录中的证人证言为证，二被告对此不予认可，主张证人与原告存在利害关系，不认可该证言的真实性。经询问，原告未提交证据证实双方曾就协议一致解除合同达成合意。另，本案中，原、被告均认可涉案房屋的出卖人为北京兴达房地产经纪有限公司、买受人为董振生、王淑玲。上述事实，有《买卖房屋协议书》及《附件》、解除协议书；原告与原房主雷永茂2004年10月25日签订的房屋使用协议书、（2005）石民初字第3264号案件庭审笔录、（2009）石民初字第2940号庭审笔录、（2005）石民初字第3264号民事判决书、（2007）石民初字第269号民事判决书、（2008）一中民终字第2286号民事判决书、（2008）石民初字第996号民事判决书、（2009）一中民终字第02563号民事判决书、（2009）石民初字第2940号民事判决书、（2010）一中民终字第05982号民事判决书、（2011）石民初字第1985号民事裁定书、京检民抗字2013第0015号民事抗诉书、京检民抗字2013第0016号民事抗诉书、（2013）高民抗字第1240号民事裁定书、（2013）高民抗字第1241号民事裁定书、（2013）一中民再终字第08572号民事调解书、（2013）石刑初字第95号刑事判决书、房屋所有权证及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兴达公司与王淑玲、董振生双方签订的《买卖房屋协议书》及《附件》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。兴达公司要求确认其与二被告针对石景山区苹果园四区11栋1701号房屋于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除，其应当证明其与二被告就解除涉案合同达成了合意或根据法律规定或合同约定其具有涉案合同解除权并在合理期限内行使了上述权利。兴达公司以其出售该房产时原房主雷永茂尚未取得房屋产权，且其与雷永茂的之间于2004年10月25日签订的协议书已于2005年10月6日解除为由，主张双方签订的《买卖房屋协议书》及《附件》于2006年1月13日解除，本院认为，兴达公司的上述主张并非法定或约定可以解除涉案合同的情形、买受人亦未因此主张解除涉案合同，故兴达公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。原告主张被告曾称房屋漏水、房本面积比合同约定面积小，被告明确表示不买该房，构成违约，要求解除涉案合同。二被告不认可其曾表示不愿购买该房屋，且原告未提交充分证据证实。现二被告为取得涉案房屋经过多年诉讼，且房屋现已过户完毕。对原告该项主张，因证据不足，本院不予采信。原告主张被告拒绝交纳新增加的税费，应属原告违约或不可抗力，应当解除合同。本院认为，营业税不属于不可抗力的范围，且双方虽曾就相关税费产生争议，但并未就此解除合同、北京兴达房地产经纪有限公司亦未举证证实其在合理时间内行使了合同的解除权，且现被告已经过户完毕并交纳了相关税费，故对原告的此项主张，本院不予采信。综上，原告要求确认其与二被告针对石景山区苹果园四区11栋1701号房屋于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十四条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京兴达房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京兴达房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵 莹人民陪审员  段桂菊人民陪审员  孙爱琴二〇二〇年一月十六日书 记 员  唐子惠书 记 员  刘佳欣