济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初449号原告：金衍侠，男，回族，1960年7月13日出生，住济南市。委托诉讼代理人：谷吉泉，山东垠鹏律师事务所律师。被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高咏，董事长。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。原告金衍侠与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告金衍侠的委托诉讼代理人谷吉泉及被告金志公司委托诉讼代理人张继均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金衍侠向本院提出诉讼请求：1.判令金志公司将坐落于某门头房Ｂ户商品房一套交付给金衍侠；2.依法判令金志公司依约支付金衍侠违约金525600元（按2190天（6年）×240元/天计算）；3.本案诉讼费用由金志公司承担。2019年9月2日，金衍侠变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法解除金衍侠、金志公司于2010年1月18日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令金志公司返还已付购房款2400000元及利息（利息以2400000元为基数，自2010年1月18日起计算至清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.判令金志公司赔偿房屋差价款及房屋租金损失（待评估后确定）；4.判令金志公司赔偿已付购房款一倍即2400000元；5.本案诉讼费、鉴定费、评估费等费用均由金志公司承担。2019年12月15日，金衍侠再次变更诉讼请求为：1.请求法院确认双方于2010年1月18日签订的《济南市商品房买卖合同》无效；2.判令金志公司返还已付购房款2400000元及利息（利息以2400000元为基数，自2010年1月18日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日始至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令金志公司赔偿房屋差价款2794000元及房屋租金损失1154574元（经评估自2013年1月1日至2019年9月30日为1112926元；自2019年10月1日至2019年12月15日共计：76天×200×2.74＝461648元）；4.判令金志公司赔偿已付购房款一倍即2400000元；5.本案诉讼费、鉴定费、评估费等费用均由金志公司承担。事实与理由：2010年1月18日，金衍侠、金志公司签订《济南市商品房买卖合同》，金衍侠向金志公司购买坐落于某门头房Ｂ户商品房一套。金衍侠依约于2010年1月18日履行了支付购房款义务。合同约定，金志公司应于2012年12月31日前交房。根据合同第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”条款，金志公司理应承担自2013年1月1日起至实际交付之日止，按日向金衍侠支付已交付房价款万分之一的违约金之违约责任。现涉案商品房已具备交付条件，但金志公司以种种理由拒不履行交付义务。金衍侠诉至法院，望判如所请。在本案开庭审理过程中，经金志公司举证确认，上述房屋存在违法建设情形，金衍侠的合同目的无法实现，根据相关法律规定进行变更。金志公司辩称，金衍侠、金志公司之间没有签订过商品房买卖合同，金衍侠也未向金志公司支付过购房款，对金衍侠的诉讼请求金志公司不予认可，涉案房产因无规划，违反法律规定，请求法院驳回金衍侠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.金衍侠提供的《商品房买卖合同》、收据，金志公司商品房买卖合同的公章非其公司在公安机关报备的公章，收据上加盖的财务结算章也非其公司在公安机关报备的公章，金衍侠申请法院就其提交的上述证据中的金志公司公章及财务结算章分别与样本（2012）槐商初字第374号民事判决已生效案件由槐荫区发展和改革委员会提交的《槐荫区发展和改革委员会催款函》原件中的金志公司公章、样本（2017）槐商初字第3097号民事判决已生效案件中金志公司于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》中金志公司的公章、样本（2015）槐民初字第291号民事判决已生效案件中金志公司于2008年9月22日开具的收据原件中金志公司财务结算章、样本（2017）槐商初字第3097号民事判决已生效案件中金志公司于2010年2月1日开具的收据原件中金志公司财务结算章进行比对，以证实上述公司公章及财务结算章的真实性。本院委托烟台富运司法鉴定中心（以下简称富运鉴定中心）对上述申请事项进行了司法鉴定，该所于2019年5月10日出具烟富司鉴［2019］文鉴字第***号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.送检的标称日期“2010年1月18日”“买受人（签章）：金衍侠”的《济南市商品房买卖合同》中的“山东省金志房地产开发有限公司”印文与（2017）槐商初字第3097号民事判决已生效案件中金志公司于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》、（2012）槐商初字第374号民事判决已生效案件由槐荫区发展和改革委员会提交的《槐荫区发展和改革委员会催款函》中的“山东省金志房地产开发有限公司”印文是同一枚印章盖印。2.送检的标称入账日期“2010年1月18日”“No***”《收据》中金志公司财务结算章印文与（2017）槐商初字第3097号民事判决已生效案件中金志公司于2010年2月1日开具的收据、（2015）槐民初字第291号案件中2008年9月22日收据中金志公司财务结算章印文系同一枚印章盖印。因上述三案民事判决已生效，且判决中采纳样本载明的事实作为定案依据，故可以证实金志公司确曾使用过涉案公章、财务结算章对外进行经营、交易，故对金衍侠提交的《商品房买卖合同》、收据，本院予以采纳。金志公司辩称上述涉案公章及财务结算章非其公司在公安机关备案章，因已生效判决认定金志公司使用涉案公章及财务结算章，其是否备案系金志公司内部管理问题，不影响本案事实的认定，故对其该辩称意见，本院不予采信。2.金衍侠提供证人郎咸禄证言，证明郎咸禄系金志公司开发的涉案房产工程实际施工人，因金志公司欠其工程款，用涉案房产等多套房产抵顶所欠工程款，郎咸禄联系金衍侠购买涉案房产后由金志公司直接与金衍侠签订房屋买卖合同，金志公司出具的收据的金额作为抵顶所欠工程款的金额，而金衍侠用郎咸禄欠其的材料款抵顶其需支付给郎咸禄的房款。金志公司虽认为郎咸禄陈述不清，其不具有施工资质，但认可郎咸禄系涉案房产所在小区3号楼、5号楼的实际施工人，本院将结合其它证据对证人郎咸禄的证言进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郎咸禄系金志公司开发的“某某某某”小区项目3号楼、5号楼部分工程的实际施工人，金志公司以其开发的上述工程部分房产抵顶郎咸禄工程款，郎咸禄联系金衍侠购买涉案房产以换取资金。2010年1月18日，金衍侠与金志公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定金衍侠购买金志公司开发的某门头房Ｂ户商品房一套，建筑面积200㎡（最房屋总价款2400000元。该商品房用途为商用，属钢混结构。商品房销售依据为预售商品房，商品房预售许可证号为（2009）***。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同还约定其它事项。合同出卖人处加盖山东省金志房地产开发有限公司公章及在法定代表人处加盖韩雪人名章，买受人处金衍侠签名捺印。金志公司同日向金衍侠出具收据，载明收到金衍侠涉案房款2400000元。庭审中，金衍侠、金志公司认可涉案房产已建设完成，但未办理商品房预售许可证，亦未交付金衍侠。金衍侠申请对涉案房产的市场价值和租金价值进行评估，本院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司（以下简称新永基评估咨询公司）进行评评估，该评估咨询公司于2019年12月6日作出鲁新评字[2019]法076号评估报告，评估结果为：1.涉案房产评估总值为5194000元。2.涉案房产：2013.1.1－2013.12.31期间平均日租金为1.8元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值131400元；2014.1.1－2014.12.31期间平均日租金为1.94元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值141620元；2015.1.1－2015.12.31期间平均日租金为2.09元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值152570元；2016.1.1－2016.12.31期间平均日租金为2.26元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值165432元；2017.1.1－2017.12.31期间平均日租金为2.49元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值181770元；2018.1.1－2018.12.31期间平均日租金为2.61元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值190530元；2019.1.1－2019.9.30期间平均日租金为2.74元/平方米/日，建筑面积200平方米，租金评估总值149604元；以上共计总值1112926元。诉讼中，金衍侠主张2019年10月1日至2019年12月15日延用上述评估报告中2019年1月1日至2019年9月30日的日租金数额，金志公司对此主张的计算方式无异议。诉讼中，金衍侠因司法鉴定支出鉴定费17000元，因评估支出评估费45000元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，金衍侠与金志公司签订了《济南市商品房买卖合同》，根据上述《商品房买卖合同解释》第二条规定，因涉案房产直至金衍侠起诉时仍未取得商品房预售许可证明，故应认定双方签订的涉案商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故金志公司因涉案房产取得的购房款2400000元应返还金衍侠，同时，因涉案房产并未交付金衍侠，故金衍侠无须返还金志公司涉案房产。金衍侠主张金志公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，涉案合同无效系基于金志公司未取得涉案房产的预售许可证明，但金志公司在向金衍侠提供的《济南市商品房买卖合同》的“商品房销售依据”条款中记载了商品房预售许可证号为（2009）***，故金志公司在《济南市商品房买卖合同》中记载商品房预售许可证号的行为存在构成上述故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，对金衍侠该意见，本院予以采信。根据《商品房买卖合同解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的情形，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金衍侠主张金志公司支付房屋差价损失2794000元，因新永基评估咨询公司评估的涉案房产价值为5194000元，故涉案房产与原售价差价为2794000元，根据上述法律规定，金衍侠该主张，于法有据，本院予以支持。金衍侠主张金志公司支付已购房款2400000元的利息及主张金志公司赔偿已付购房款一倍即2400000元，均符合上述法律规定，本院予以支持。金衍侠主张金志公司赔偿房屋租金损失1154574元，根据新永基评估咨询公司出具的评估报告自2013年1月1日至2019年9月30日，涉案房产总租金价格为1112926元，又根据双方均认可的2019年10月1日至2019年12月15日期间的租金价格延用上述评估报告中2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金价格2.74元/平方米/日，计算出金衍侠主张的2013年1月1日至2019年12月15日期间涉案房产的租金总价格为1154574元，故对金衍侠该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：一、原告金衍侠与被告山东省金志房地产开发有限公司于2010年1月18日所签订的《济南市商品房买卖合同》及附件无效；二、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金衍侠购房款2400000元；三、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金衍侠购房款利息（以2400000元为基数，自2010年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算；以2400000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金衍侠房屋差价损失为2794000元；五、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金衍侠房屋租金损失1154574元；六、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金衍侠一倍购房款2400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73140元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担；鉴定费17000元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担；评估费45000元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  林志辉人民陪审员  崔秀莲二〇二〇年一月十四日书 记 员  董 恺