黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8739号上诉人（原审原告）：刘玉波，女，1983年10月16日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：郑永标，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽波，女，1981年4月9日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：何壮，黑龙江怡都律师事务所律师。上诉人刘玉波因与被上诉人王丽波房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2019）黑0123民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。刘玉波上诉请求：撤销一审判决，改判王丽波给付转让费27,000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2017年11月11日，刘玉波将其正在经营的刘氏大连海鲜经销店转让给王丽波，双方为了交易方便，仅签订了房屋租赁合同，目的是为了标记店铺转租期限和价款。一审以房屋租金过高认定租赁合同显失公平予以调整错误。1.合同并未显失公平。王丽波与刘玉波系亲属关系，王丽波承租店铺也是为了继续经营海鲜批发零售（至今一直持续经营）。案涉店铺地处本地商业中心，靠近依兰商贸城（依兰县最大的副食品批发商场）、育红市场。刘玉波经营多年，客源稳定，商誉很好。刘玉波经营期间对店铺进行了大量添附，包括空调、保险柜、海鲜中转存储设备并有大量存货一并转让。王丽波对转租（受让）店铺的价款和剩余房租在签订合同时具有充分认识，不存在刘玉波利用其急迫、轻率、无经验的心理，不符合显失公平的构成要件。2.显失公平的合同系可变更可撤销的合同，依据《民法总则》的相关规定，王丽波主张显失公平，应当提出反诉。王丽波没有提出反诉，一审以显失公平对合同价款进行调整属适用法律错误，违反了处分原则和辩论原则，导致刘玉波没有对合同的平等性、等价性进行举证。在王丽波没有提供任何证据证明其主张的前提下，变更生效合同内容，违反法律规定，属于滥用职权。3.即使王丽波主张合同显失公平也超过了法定除斥期间。双方合同签订日期为2017年11月11日，至一审庭审时，其撤销权已经消灭。4.刘玉波有足够证据证明案涉店铺在转让时经营状况良好，转让内容除房租外还包括相关物品及附加，实际价值远远超过合同标的60,000元。该价格本就是顾及亲属关系和帮助王丽波顺利创业，刘玉波无条件允许王丽波赊欠转让款。王丽波违反诚信原则，不履行合同的义务，损害了刘玉波的合法权益。王丽波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘玉波主张其系将刘氏大连海鲜经商经销商店转租给王丽波，但刘玉波至今仍在依兰县经营着刘氏大连海鲜经销商店，刘玉波只是将其承租房屋转租给王丽波。双方签订的也是房屋租赁合同，刘玉波因王丽波不了解依兰县房屋价格、缺乏经验而将每年租金为21,000元的房屋以60,000元的价格转租给王丽波，刘玉波违反合同公平、诚信原则，显失公平。刘玉波主张依据《民法总则》规定，可变更、可撤销的合同必须撤销没有事实及法律依据。根据《合同法》第50条规定，当事人主张变更的，法院不得撤销。一审依法变更合同价格，符合法律规定。刘玉波主张合同显失公平的除斥期间为一年，不符合法律规定。法律明确表示撤销权的除斥期间是一年，而王丽波并未行使撤销合同的权利，故不受时效限制。刘玉波主张其在转让房屋时附加相关物品及附加价值，但其未提供充分的证据予以证明。根据《民事诉讼法》的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据予以证明的，不应受到法律的支持，因此刘玉波主张王丽波承担60,000元的房租明显高于市场价格，不应得到法律支持。刘玉波向一审法院起诉请求：判令王丽波给付拖欠刘玉波的房租费27,000元。一审法院认定事实：2016年10月9日，刘玉波从他人处转租了位于依兰县百货大楼胡同老育红小区门市一处，经营海鲜产品，租期从2016年10月9日至2017年4月10日，到期后刘玉波又与房东司桂珍续签合同一年，租期从2017年4月10日至2018年4月10日，租金21,000元。2017年11月11日，刘玉波将该门市转租给王丽波，双方签订房屋租赁合同，双方约定租金60,000元，于2017年11月11日给付定金10,000元，余款分两期一年内还清。合同签订后，王丽波开始经营使用该门市，并于2018年11月10日给付刘玉波房屋租金33,000元，剩余租金王丽波一直没有给付，刘玉波诉至法院，请求支持其诉讼请求。庭审中刘玉波主张房屋租金60,000元包括租金和海鲜货物，还有经营海鲜的设备，但王丽波予以否认。一审法院认为，刘玉波与王丽波签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。但房屋租金60,000元明显高于当时该地域门市每年21,000元的价格，并且转租期限仅为2017年11月11日至2018年4月9日的五个月，双方签订60,000元的房屋租金显失公平，可以进行调整。王丽波已经给付33,000元，对剩余27,000元要求不再履行，予以支持。刘玉波主张房屋租金60,000元包括租金和海鲜产品，还有经营海鲜产品的设备，但王丽波予以否认，刘玉波未能提供证据证实其主张，应当承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决：驳回刘玉波的诉讼请求。二审中，刘玉波提交了两份证据。证据一、照片11张，光盘2张，黑龙江黑天鹅电器商店出具的证明、收据、付款票据，依兰县行政执法局广告准设执照，姜淑媛书面证人证言，证人颜某、程某出庭作证。拟证明：刘玉波与王丽波之间实际转让的是店铺，不仅是租赁，王丽波一直在经营店铺，转让包括房屋的剩余租金、刘玉波添置的物品及海鲜、原有的设施和商场信誉等，双方之间约定60,000元的出兑费不存在显失公平。证据二、2019年5月22日刘玉波与王丽波的微信聊天记录。拟证明：双方合同约定60,000元真实有效，刘玉波向王丽波索要款项，王丽波对欠付款项予以承认并承诺延期还款。王丽波质证认为：对证据一中的照片，其拍摄时间均是刘玉波经营期间，不能证明其主张的事实，且与本案之间没有关联性；证明、收据等仅能证明是刘玉波在其经营店铺期间即2017年1月10日购买的展柜，不能证明其将展柜以兑店方式交付给了王丽波；牌匾广告设计是刘玉波在经营期间申请的，且刘玉波现一直在经营使用该牌匾，与王丽波之间承兑店铺没有任何关系；姜淑媛出具的证人证言，系刘玉波与姜淑媛之间承兑店铺的事实，与本案没有关联性；录像不能证明王丽波现经营海鲜店使用的展柜与刘玉波使用的展柜之间有关，海鲜店经营展柜均是玻璃制成，不能证明系刘玉波承兑给王丽波展柜；对于证人证言，二位证人均认可其没有在刘玉波和王丽波的兑店现场，不了解兑店的真实情况，对于兑店的了解，均是听刘玉波陈述，故不能证明其主张的待证事实。对证据二，微信截图系刘玉波与王丽波丈夫的微信聊天记录，不能证明存在兑店事宜，更不能证明王丽波承认双方是兑店而非房屋承租关系。本院认证意见：将结合相关案件事实对证据进行综合评判。本院审理查明：2017年11月11日，刘玉波（甲方）与王丽波（乙方）签订房屋租赁合同，合同载明：经双方协商同意，甲方自愿将坐落于老育红小区门市转让给乙方，具体事项如下：1.此门市租金为陆万元整（￥60,000元），2017年11月11日付订金壹万元，余款分两期一年内还清。2.此合同签订生效之日起，乙方负责取暖费、水费、电费等及其它一切费用均由乙方自行承担。3.乙方如到期不继续租此房屋，必须在合同到期前3个月通知甲方，如续租提前一个月交房租。4.到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权。5.房屋内的主体结构，不经甲方允许不得擅自改动。王丽波自认其于2018年4月10日后与原房东司桂珍签订了房屋租赁合同，年租金为21,000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方针对案涉房屋形成何种法律关系问题。刘玉波主张其与王丽波系店铺出兑关系，为明确剩余租期故签订了案涉合同，合同中约定的租金60,000元实际为兑店相关款项，包含剩余租金及其他附加等费用。王丽波主张双方系房屋租赁关系，因其不了解租金市场价格，故案涉合同中约定的租金过高。而案涉合同中明确载明刘玉波自愿将坐落于老育红小区门市转让给王丽波。王丽波主张其接收案涉房屋时该房屋空置，但其未举示证据证实，且其亦继续使用案涉房屋进行海鲜水产经营，对其营业所使用的附属设备其并未举示证据证实不是刘玉波原店铺中的相应设备。王丽波对合同中约定租金60,000元亦未进行合理说明，其自认于2018年4月向原房主交纳房租年租金为21,000元，主张其此时才知晓其与刘玉波签订的合同约定的房租过高，但王丽波在此之后亦给付了刘玉波部分款项，该行为不符合常理。综上，案涉合同虽名为房屋租赁合同，但实质应为店铺承兑关系。《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据相关法律规定，王丽波如认为案涉合同显失公平，其应依法主张相应权利，但其并未提出相应请求，一审以房租价格过高显失公平为由，对该款项进行调整显属不当。刘玉波主张双方为店铺承兑关系，要求王丽波给付剩余款项符合法律规定。综上所述，刘玉波的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省依兰县人民法院（2019）黑0123民初1514号民事判决；二、王丽波于本判决生效之日起十日内给付刘玉波27,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费950元，由王丽波负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇二〇年一月六日书记员  周小倩