广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0825民初1898号原告：梁大聘，男，1956年11月8日出生，汉族，住广东省徐闻县**********。公民身份号码440************532。委托诉讼代理人：苏庄，广东朝鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀美，女，1961年8月5日出生，汉族，与原告梁大聘系夫妻关系，住广东省徐闻县**********。公民身份号码440************525。被告：林小向，女，1980年5月15日出生，汉族，住广东省徐闻县**********，现住徐闻县*****************。公民身份号码440************962。原告梁大聘与被告林小向房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告梁大聘及其委托诉讼代理人苏庄、陈秀美；被告林小向经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁大聘向本院提出诉讼请求：1.被告把承租楼房交回给原告，并支付给原告期满后使用产生租金29483.17元、水费1158.50元、电费3634元（从2019年7月1日至2019年10月18日止，以后产生租金和水电费继续计至交回租赁房止）；2.被告支付给原告违约金88449.51元（从2019年7月1日至2019年10月18日止共108天），以后产生的违约金继续计至交回租赁房止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月20日，原告把位于徐城街道办的东方二路金山开发小区楼房的一层东边铺面与二、三层住房和西边铺面租给被告办幼儿园，出租面积约有377.08平方米（详见房屋租赁合同和合同附件）。在合同第四条约定租赁期限从2011年5月20日至2019年6月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交回。第八条第20款；乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应向甲方支付原收当月租金10%。在租赁合同签订后，原告把上述租赁楼房交给被告经营幼儿园。在2013年1月12日，被告由于经营幼儿园居住需求，原告又委托老婆陈秀美与被告订立《住房出租合同》，原告把一层一套住房出租给被告使用居住，期限从2013年1月12日至2019年6月30日止，第一年月租金400元，第二年起月租金调整为566.77元（详细内容见合同），至2019年6月30日租赁期届满，被告本应把楼房交回给原告，但被告从2019年6月30日合同期满后，被告既未向原告交回租赁房屋。截至2019年10月18日，非法占据涉案房屋产生租金29483.17元、水费158.50元、电费3634元。为此，根据原告以上提出的事实与理由，请人民法庭依法判决。原告梁大聘并增加诉讼请求：请求判令被告林小向给付原告梁大聘拖欠履约保证金二万元。原告梁大聘为其主张的事实和理由在举证期限内向本院提供如下的证据：1.梁大聘的居民身份证复印件一份，证明原告梁大聘的主体资格；2.林小向的居民身份证复印件一份，证明被告林小向的主体资格；3.地产权证两本（粤房地证字第C5813701号、粤房地产字第C5813065号）复印件各一份，证明原告拥有租赁物业产权的事实；4.房屋租赁合同、住屋出租合同复印件各一份，证明原、被告于2011年5月20日签订房屋租赁合同，租赁期从2011年5月20日至2019年6月30日止，另在2013年1月12日，原告委托妻子与被告签订住屋出租合同，将住房一套租给被告使用；5.拍摄水表、电表的记录数据8张复印件各一份，证明原告提出2019年7月1日至2019年10月18日请求数额依据，合计用水331立方，水费为1158.50元；用电3634度，电费为3634元；6.原告提供从2019年7月1日至2019年10月18日被告拖欠水电费和房租的计算过程和依据，证明被告欠水费1158.50元，电费3634元，房租29483.17元；7.协议书复印件一份，证明依该协议书第三条的履约保证金是三万元，被告林小向仅一万元，还差二万元；8.欠条复印件一份，证明被告林小向尚欠履约保证金二万元；9.照片三张，证明被告林小向不按双方签订的《协议书》第三条规定办理的事实。被告林小向未提交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交任何证据。被告林小向经本院依法传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为对自己质证权利的放弃。经审理查明，2011年5月20日，以梁大聘为出租方（甲方）与以林小向为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同的主要条款约定：一、梁大聘将其所有位于徐闻县******的房屋（面积377.08平方米）出租给林小向作为经营幼儿园。二、租赁期限为自2011年5月20日起至2019年6月30日止，共计97个月又10日；期满前六个月，乙方若需续租，须书面通知甲方，经甲方同意并重新签订合同。三、合同签订之日乙方须向甲方交付合同履约保证金1万元，合同终止或解除合同后，若乙方没有任何未解决处理的违法违约行为，甲方将无息退还乙方的履行保证金。四、租金额及交付的时间：①2011年5月20日至2013年5月19日（第一至第二年）每月租金5380元，二年租金共129120元，每3个月付一次租金即16140元；②2013年5月20日至2015年5月19日（第三至第四年）每月租金5971.80元，二年租金共143323.20元，每3个月付一次租金即17915.40元；③2015年5月20日至2017年5月19日（第五至第六年）每月租金6628.70元，二年租金共159088.80元，每3个月付一次租金即19886.10元；④2017年5月20日至2019年5月19日（第七至第八年）每月租金7623元，二年租金共182952元，每3个月付一次租金即22869元；⑤2019年5月19日至2019年6月30日的租金共10418.10元，须在2019年2月19日付清给甲方；上述租金共计624902.10元。合同签订后一天内，乙方一次性向甲方付清16140元三个月租金，以后3个月一至五号付清给甲方本3个月租金。若超过10天不缴交租金和水电费，加收滞纳金每天收当月租金和水电费的10%，若超过一个月不缴交租金，甲方有权解除合同（即自然终止合同，并收回全部房屋设施及没收3个月租金与履约保证金）。五、乙方主要违约条款约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原收当月租金10%的违约金…等条款。合同签订后，林小向支付1万元给梁大聘作为合同履约保证金，林小向使用租赁物用于经营幼儿园。2013年1月12日，梁大聘委托其妻子陈秀美（甲方）与以林小向（乙方）签订了一份《住房出租合同》，主要条款约定：一、甲方将其所有位于徐闻县******的房屋一房一厅（房号101房）出租给林小向作为自用住房。二、租赁期限为自2013年1月12日起至2019年6月30日止，共计77个月。三、租金额及交付的时间约定：①2013年1月20日至2013年2月19日每月租金400元；②2013年2月20日至2013年5月19日每月租金400元，共三个月租金共1200元；③2013年5月20日至2015年5月19日每月租金444元，二年租金共10656元，每3个月付一次租金即1332元；④2015年5月20日至2017年5月19日每月租金492.84元，二年租金共11828.16元，每3个月付一次租金即1478.52元；⑤2017年5月19日至2019年5月19日每月租金566.77元，二年租金共13602.48元，每3个月付一次租金即1700.31元；⑥2019年5月19日至2019年6月30日的租金共41天，共计租金799元，须在2019年2月19日付清给甲方。四、水电费以实际使用交付给甲方，每三个月交付一次，…等条款。在履行上述合同过程中，为解决上述合同期满后，所涉租赁房屋恢复原状问题，以梁大聘为甲方与以林小向为乙方于2015年8月4日签订一份《协议书》，主要内容为：本协议签订之日起3天内，乙方向甲方交付履约保证金1万元，到2018年1月1日，乙方再付给甲方履约保证金2万元。乙方必须在原签订的房屋租赁合同期满日即2019年6月30日起2个月内把所需修理、恢复的装饰项目等做好，甲方将无息退还乙方的履约保证金3万元；如乙方不按时或不将上述装饰恢复到原状等，甲方不退还履约保证金，同时乙方需另付3万元正给甲方作为恢复装饰费用…等。但被告林小向于2018年1月1日未向原告交付履约保证金，而是给原告出具欠条一份，内容为：现欠协议中的保证金2万元。另查明，在涉案租赁合同期届满前，被告林小向因经营不善无法按期交付租金，双方达成将拖欠的租金转为借贷的合意。合同届满后，承租人林小向继续使用租赁合同所涉的租房屋，并要求就涉案租赁物续订租赁合同，但原告梁大聘不予同意。截至2019年10月18日，被告因继续使用租赁物所产生的水费1158.50元、电费3634元。再查明，1.2011年5月20日《房屋租赁合同》约定最后一年的租金为7623元/年；2013年1月12日《住房出租合同》约定最后一年的租金为566.77元。2.原告梁大聘与陈秀美为持续的婚姻关系。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：梁大聘的各项诉讼请求能否支持。本案中，原告梁大聘将其所有的、面积377.08平方米、位于徐闻县*********的房屋出租给被告林小向作为经营幼儿园场地，原、被告于2011年5月20日、2013年1月12日分别签订一份《房屋租赁合同》《住房出租合同》。合同签订后，被告依约交付了履约保证金及3个月的租金给原告，原告同时将涉案租赁房屋交付给被告使用。由此可见，上述租赁合同的签订系双方当事人的真实意思表示，被告林小向虽于合同履行期满后，继续使用涉案租赁房屋，但原告梁大聘不同意继续出租给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》，第九十一条第（七）目的规定，法律规定或者当事人约定终止的，合同的权利义务终止。故此，原告梁大聘主张被告林小向返还涉案租赁房屋，本院应予支持。本案证据显示，被告林小向于合同履行期即2019年6月30日届满后继续使用涉案租赁房屋，截至2019年10月18日共计109天，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，因原、被告对所涉房屋租赁房屋作出“租赁期满，承租方应如期交还该房屋；承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原收当月租金10%的违约金”的约定，基于双方约定合同期满当年的租金分别为7623元/月、566.77元/月，即被告应支付的违约金为89268.49元[（7623元/月×10%×109天）＋（566.77元/月×10%×109天）]。但原告仅要求被告支付违约金88449.51元，此属原告对其民事权利的自由处分，符合法律规定，应予准许。对于原告提出因被告占用所涉合同的租赁房屋致使其租金损失，并要求被告支付占用所涉房屋的租金的问题，本院认为，因原、被告在涉案租赁合同中对逾期返还租赁房屋的问题已作出“给付违约金”的约定，故原告的该主张属于重复主张，即对于其要求被告给付所涉合同的租赁房屋逾期交付期间的租金，本院不予支持。但被告在逾期返还涉案租赁房屋期间所使用的水费1158.50元、电费3634元，因原告垫付了该费用，故其应予返还。至于原告要求被告林小向给付拖欠履约保证金2万元应否支持的问题。本案中，原、被告就《房屋租赁合同》《住房出租合同》所涉租赁房屋于合同期满后恢复原状问题，于2015年8月4日签订一份《协议书》，约定了履约保证金3万元。但被告林小向仅于《房屋租赁合同》签订时，向原告梁大聘交付了履约保证金1万元，并未于2018年1月1日向原告交付剩余的2万元履约保证金，而是给原告出具一份“欠到协议中的履约保证金2万元”的欠条。本院认为，原、被告为保证租赁合同的履行，补充签订“履约保证金”条款，并约定由承租方交付“履约保证金”并在出现违反约定情形下，出租方可以从中抵扣以冲减其损失以实现其质权。实质上，“履约保证金”是以交付金钱来保证租赁房屋债权的实现，即承租人将“履约保证金”交付给出租人时，出租人对“履约保证金”才享有质权。根据《中华人民共和国物权法》第二百一十二条“质权自出质人交付质押财产时设立”的规定，对于双方约定履约保证金3万元，因被告对其中2万元未交付给原告，而是出具所谓“欠到2万元履约保证金”的欠条，故原告提出由被告支付拖欠的2万元履约保证金的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林小向于本判决发生法律效力后三十日内将《房屋租赁合同》《住房出租合同》所案涉的租赁房屋返还给原告梁大聘；二、被告林小向于本判决发生法律效力后十五日内支付给原告梁大聘水费1158.50元、电费3634元（此费用计至2019年10月18日止，2019年10月19日起产生的水电费计至交回租赁房屋为止）；三、被告林小向于本判决发生法律效力后十五日内支付给原告梁大聘违约金88449.51元（此违约金计算至2019年10月18日止）以及2019年10月19日起至交回租赁房屋止的违约金（此期间的违约金仍按《房屋租赁合同》《住房出租合同》的约定计算，即：按“租赁期满，承租方应如期交还该房屋；承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原收当月租金10%的违约金”计算）；四、驳回原告梁大聘其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元（原告已垫付），由原告梁大聘负担955元，由被告林小向负担1799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式叁份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  江远臣人民陪审员  游海波人民陪审员  曾 权二〇二〇年一月十七日书 记 员  邓大华附：本判决法律适用条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。