广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5892号原告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914************992。法定代表人：何忠，执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：陈占辉，男，1970年5月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区************，公民身份号码350************054。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市蜂蚁房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************之二，统一社会信用代码91440605MA4W1LGD47。法定代表人：李晓明，总经理。被告：广东南海房钥匙网络科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************之一，统一社会信用代码91440605MA4UHETP1Y。法定代表人：匡小梅，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈镇彬，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称“御湖湾公司”）与被告陈占辉、佛山市蜂蚁房地产中介有限公司（以下简称“蜂蚁公司”）、广东南海房钥匙网络科技有限公司（以下简称“房钥匙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人于洋，被告陈占辉的委托诉讼代理人张雄敬，被告蜂蚁公司、房钥匙公司的共同委托诉讼代理人陈镇彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈占辉向原告支付逾期付款违约金8235元，并支付以该款为本金，自判决生效之日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.判令被告蜂蚁公司、房钥匙公司对上述债务承担连带责任；3.判令各被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实与理由：原告与被告陈占辉于2017年3月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告将佛山市三水区*************************出售给被告；2.房屋总价款为654210元；3.被告于2017年3月27日前支付首期款204210元，于2017年3月23日前对余款部分向银行申请按揭；4.逾期付款的向原告支付按日计算逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告陈占辉因个人资料问题，迟迟未依约办理贷款手续，直到2017年5月23日才完成递交材料义务，共逾期61天，依约应向原告支付违约金8235元。原告已向被告蜂蚁公司、房钥匙公司支付案涉楼盘联合销售代理费用，被告蜂蚁公司、房钥匙公司负有向原告推荐适格客户的义务。而被告陈占辉系被告蜂蚁公司、房钥匙公司向原告引荐的客户，故被告蜂蚁公司、房钥匙公司对被告陈占辉资质与手续瑕疵导致履约不能这一情况具有不可推卸的过错和责任，理应与被告陈占辉承担连带责任。被告陈占辉辩称：一、《商品房买卖合同（预售）》系被答辩人为重复使用而预先拟定的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条应当采用有利于非提供格式合同一方（即答辩人）的解释，案涉合同第七条“应于2017年3月23日前申请办理银行按揭手续”的约定，2017年3月23日应是答辩人按期申请办理银行按揭手续的日期，而非答辩人完成递交材料的日期。答辩人已于缴纳首期房款的同时向中国农业银行申请办理了银行按揭手续，不存在违约情况。且新建商品房交易的行业惯例是购房人在开发商售楼部签订认购书或购房合同、交纳首期购房款的同时，在开发商的售楼部向银行派驻的工作人员申请办理按揭贷款手续。原告提供的业主贷款明细表不具有真实性、合法性、关联性，不能作为定案依据。两家贷款银行均明确告知答辩人的诉讼代理人，业主贷款明细表中的“递交资料时间”是银行将相关资料上传到银行系统进行审核的日期，而非答辩人向银行递交资料的日期，因而该份证据不具有真实性、关联性。此外，两家贷款银行称，被答辩人在向银行索取明细表时未告知该份文件系用于诉讼，贷款银行工作人员系受被答辩人的误导而错将银行贷款系统审核的时间作为递交贷款资料的时间予以填写，因而该份证据不具备合法性。二、退一步说，即使答辩人存在逾期申请办理银行按揭手续的情况，也应当免除其违约责任。因为众所周知2017年房地产市场限购限贷政策严格施行，银行延迟受理房贷申请、提高房贷门槛、减低房贷额度、延长贷款审批期限等的现象非常普遍，这些是购房者在购房时难以预见、避免和克服的，属于重大情势变更。三、答辩人已按约支付了定金、首期款，且原告也收到并实际使用了房屋按揭贷款多年，原告时至今日才提起诉讼，是为了对冲和报复其将支付给答辩人的逾期交楼违约金，因此即便要支付违约金，该违约金标准也应调低。综上，答辩人不存在逾期付款的情况，不应承担违约责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。被告蜂蚁公司、房钥匙公司共同辩称：原告诉请被告蜂蚁公司、房钥匙公司承担连带责任缺乏事实及法律依据。一、原告诉请业主支付逾期违约金是基于原告与业主签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对合同条款履行发生争议，被告蜂蚁公司、房钥匙公司并非合同相对方，对其双方签订合同内容没有履行义务。二、被告蜂蚁公司、房钥匙公司确认被告陈占辉是答辩人代理期间举荐给原告的，但答辩人没有参与原、被告的履约过程，答辩人履行的只是与原告签订的代理销售合同及联动销售代理合同内的义务。三、被告蜂蚁公司、房钥匙公司与原告签订的代理销售合同及联动销售代理合同中没有约定答辩人需对推荐客户的逾期违约情况承担连带责任，同时从未向原告作出口头或书面的类似约定。四、原告提交的在案证据无法证实业主存在逾期办理按揭的事实，原告仅提供由按揭银行出具的贷款资料明细表无法证实业主递交资料的准确时间。综上，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告御湖湾公司在诉讼中举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原告与被告陈占辉于2017年3月23日签订《商品房买卖合同》，并约定了房屋总价款为654210元，购房者应于2017年3月23日前申请办理银行按揭手续，逾期付款的购房者应向开发商支付按日计算的逾期应付款万分之三的违约金。2．《银行放款凭证》《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》《御澳湾豪庭业主中国农业银行贷款名单表》各一份，证明被告直至2017年5月23日才向银行递交贷款资料，共计逾期61天。3.《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》《联动销售代理合同》各一份，证明被告蜂蚁公司、房钥匙公司负责向原告推荐适格客户并协助客户办理银行按揭手续；针对客户履约不能的情况，被告蜂蚁公司、房钥匙公司应当承担连带责任。4.《御澳湾豪庭-客户成交确认表》一份，证明被告陈占辉是被告蜂蚁公司、房钥匙公司推荐的客户。被告陈占辉在诉讼中举证如下：1.收据，证明被告于2017年3月23日支付部分首期款154210元。2.个人购房贷款面谈笔录（示范）、《其他金融业务办理意向表》、《收入证明》、佛山市个人住房查询结果、银行流水，证明被告于2017年3月27日已经向农业银行三水支行提交贷款资料。被告蜂蚁公司、房钥匙公司在诉讼中没有提供证据。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月23日，原告作为出卖人与被告陈占辉作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告陈占辉向原告御湖湾公司购买御澳湾豪庭六座1单元701号商品房，房屋总价为654210元。合同并约定买受人采用按揭贷款方式（商业贷款）付款，首期款自预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款的31.21%，金额204210元，剩余房款金额450000元，应于2017年3月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。查明，2017年3月27日，被告陈占辉作为借款申请人，向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“农行三水支行”）提交了相应按揭贷款资料，并签订个人购房贷款面谈笔录（示范）、《其他金融业务办理意向表》，该笔录明确了购房者的按揭意向、金额、已完成首付等信息，并要求购房者承诺所提交的资料是真实的，农行三水支行的工作人员在相关笔录中签名确认。在案件审理过程中，本院发函向农行三水支行询问本案相关情况，农行三水支行函复称1.与客户签订《个人购房贷款面谈笔录（示范）》时，客户已初步符合贷款条件，即已提供包括但不限于身份证、户口簿、婚姻证明、首期收据或发票、账户银行流水、查册等资料申请贷款，并已进行银行面谈；2.《御澳湾豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中“递交资料时间”指客户在农行三水支行申请的贷款已获审批通过的时间；3.我行按照相关的贷款工作要求受理购房者的贷款申请，按照工作的序时进度进行审批，并根据贷款政策的相关要求对款项进行发放，购房及房屋贷款等政策有所调整，我行也会进行相应调整。查明，佛山市*******于2017年3月23日向陈占辉出具《佛山市个人住房查询结果》。2017年7月1日，农行三水支行向陈占辉放款450000元。本院认为，原告与被告陈占辉于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案双方当事人主要的争议焦点为被告陈占辉是否依约办理银行贷款手续，是否存在违约行为及责任的承担，对此本院分析如下：其一，原告与被告陈占辉签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定“除首期款外，剩余房款450000元应于2017年3月23日前申请办理银行按揭手续”，该条款的表述并无歧义，明确了购房者的义务就是限期申请办理按揭业务，而本案购房者，2017年3月27日才向农行三水支行申请办理按揭供楼，比合同约定的期限晚，存在违约行为，理应按合同约定承担相应的违约责任。原告诉请以银行审批通过的日期作为购房者申请办理银行按揭的日期，与合同的约定不符，进而导致计算违约的金额有误，本院依法予以调整。其二，原告作为开发商，应当十分清楚购房者提出申请、提供资料、银行审批、审批通过、银行放款等程序的区别，原告作为格式合同的提供方，选择了最有利于购房者履行义务的方式，没有违反法律规定，应予以认可。其三，本案购房者向农行三水支行申请贷款后，几个月后银行才放款，在该过程中没有证据显示购房者存在过错。其四，原告诉请被告蜂蚁公司、房钥匙公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈占辉须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司支付逾期付款违约金540元：二、驳回原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担23元，被告陈占辉负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇一九年十二月二十日法官助理 劳楚文书 记 员 卢 恩