安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初1501号原告：张传莉，女，1984年3月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：王银芝，女，1969年9月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：曹雷军，男，1973年8月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：蒋金柱，男，1984年6月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：赵义忠，男，1979年10月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：闫永军，男，1979年10月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：胡劲国，男，1990年11月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。原告：汪元荣，男，1968年8月出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。上述原告的共同委托诉讼代理人：黄奎，安徽进行时律师事务所律师。被告:合肥鼎福百居物业管理有限公司，住所地长丰县水湖镇长淮路中段东侧1幢，统一社会信用代码91340121554582312B（2-2）。法定代表人：杨杰，经理。委托诉讼代理人：程莉，安徽天霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜寿丰，安徽天霖律师事务所律师。被告：合肥百福置业投资有限公司，住所地长丰县水湖镇百福家园5幢111商，统一社会信代码9134012169738850XJ。法定代表人：马韻，董事长。委托诉讼代理人：李宏，北京德恒（合肥）律师事务所律师。第三人：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A座房号（A-商-二楼115），统一社会信用代码913401000739084584。法定代表人：陶文涛，总经理委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告张传莉、王银芝、曹雷军、蒋金柱、赵义忠、闫永军、胡劲国、汪元荣（以下简称张传莉等）与被告合肥鼎福百居物业管理有限公司（以下简称鼎福物业公司）、合肥百福置业投资有限公司（以下简称百福置业投资公司）、第三人安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）物权纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张传莉等的共同委托诉讼代理人黄奎、被告鼎福物业公司委托诉讼代理人程莉、百福置业投资公司委托诉讼代理人李宏、第三人润宜家公司委托诉讼代理人孙伟杰到庭参加了诉讼。本案审理过程中，当事人均同意庭后进行调解，依法予以扣除审限。本案现已审理终结。张传莉等向本院提出的诉讼请求为：1.请求人民法院依法确认被告将“百福家园”小区活动中心出租给他人从事书法美术培训、钢琴培训等经营性活动的行为无效，将活动中心恢复原状，出租经营收益在扣除合理成本后用于补充专项维修资金；2.请求人民法院依法确认被告将“百福家园”小区地下车库出租给润宜家超市作为仓库使用的行为无效，将地下车库恢复原状，并首先满足业主的需要。被告出租经营收益在扣除合理成本后用于补充专项维修资金；3.判令被告向原告公布“百福家园”小区车位、车库的配置比例，以及车位车库的处分情况、收益情况；4.判令被告向原告公布“百福家园”小区共有部分使用和收益情况；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是长丰县水湖镇“百福家园”小区的业主。二被告是“百福家园”小区的建设单位和物业服务企业。被告自2013年5-6月起擅自将“百福家园”活动中心出租进行经营性活动，将地下车库出租给超市作为仓库使用。改变了地下车库和活动中心的用途。原告多次要求被告将地下车库和活动中心恢复原状。被告一直不予理睬。被告为了获利，擅自将小区的共有部分出租给他人从事广告宣传活动。另外被告没有按照法律规定公布车库、车位的配置比例和车库车位的使用和收益情况。没有依法公布“百福家园”小区共有部分的使用和收益情况。据此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《物权法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定具状人民法院。请求法院判决支持原告的诉讼请求。鼎福物业公司辩称，1.原告要求人民法院确认被告合肥鼎福百居物业管理有限公司将百福家园小区活动中心出租给他人从事书法美术培训、钢琴培训等经营性活动无效的诉讼请求没有律依据，要求将活动中心恢复原状的请求没有事实依据。2.原告要求人民法院确认被告合肥鼎福百居物业管理有限公司将百福家园小区地下车库出租给安徽润宜家商业运营有限公司作为仓库使用的行为无效及恢复原状的诉讼请求没事实和法律依据，因为根据商品房买卖合同的约定，百福家园小区地下车库不属于业主共有，而且地下车库仍然有空余没有使用。3.被告合肥鼎福百居物业管理有限公司无法律义务向原告公布百福家园小区车位、车库的配置比例及车位车库的处分情况、收益情况，因为小区车位、车库的配置比例是建设时规划部门批准确定，被告合肥鼎福百居物业管理有限公司只是负责管理，不过答辩时也可以告诉原告一下，百福家园地面停车位282个，实际停车交费业主为116辆左右。4.关于公布百福家园小区共有部分使用和收益情况的诉讼请求，因为被告合肥鼎福百居物业管理有限公司已经向法庭提供了已经公示的证据，该证据显示被告合肥鼎福百居物业管理有限公司已经在公告栏中公示小区共有部分使用和收益情况。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。百福置业投资公司辩称，1.我公司认为原告对我公司提出的第1项、第4项诉请无事实和法律依据，应当驳回。第1项和第4项针对活动中心和公共部分的诉请，与我公司无关。根据物权法第73条规定，原告诉请活动中心和公共部分属于共有部分，根据前期物业管理委托合同的约定，我公司已经将该上述用房及共有部分物业全部移交鼎福物业公司管理，现在事实上也全部由物业服务企业进行管理和使用，我公司并没有参与物业服务及共有物业的管理和使用，更不存在对小区物业进行任何处分和收益的行为。因此我公司既非上述物业产权人，又没有任何管理或处分、收益的行为。原告对我公司提出的第1、第4项诉请显然没有事实和法律依据。2.原告对我公司提出第2、第3项诉请亦无事实和法律依据，应当驳回。（1）从法律上来说，根据我公司与购房人之间的房屋买卖合同的约定及相关证据证实，“百福家园”小区地下车库所有权属于我公司所有。在小区现有车位足以满足业主需要的前提下，我公司有权自由处分并收益，原告无权干涉。原告在第2、第3项诉请中对地下车库提出要求“确认出租行为无效”、“恢复原状”、“将出租经营收益用于补充专项维修资金”、“公布收益情况”等诉请均无法律依据。我国《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等法律法规及司法解释均未规定原告可以提出上述诉请。（2）从目前业主实际使用小区车位的情况看，小区现有车位完全可以满足业主使用的需要。百福家园小区根据规划建有地上车位及地下车库，地上总共建有机动车位282个，目前小区实际缴费使用的业主只有116个，其他处于闲置状态。因此，百福家园小区在建筑规划区内，规划用于停放汽车的车位、车库已首先满足了业主的使用需要，我公司并没有任何违反法律的行为。故原告诉请“首先满足业主需要”并无事实依据。（3）从小区地下车库实际管理和使用看，地下车库已经移交给物业公司实际管理，我公司虽然是产权人，但是并未对地下车库进行任何的处分和获取任何收益，原告诉请中车库租给第三人使用，我公司并不知情，我公司自己本身并没有将地下车库将租给第三人，也没有签订出租的协议，也没有收取任何的租金或者其他收益的情况，所以我公司没有出租地下车库的行为，也就不存在原告诉请中提出的“出租行为无效”的情况。在目前车位能完全满足业主需要的情况下，我公司尚未将地下车库予以出售、出租或者附赠给小区业主，我公司没有对地下车库进行任何的处分。因此原告方提出诉请要求所谓的“公布处分情况”，也没有事实依据。综上所述，原告对我公司提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。第三人润宜家公司述称，1.原告诉称的经营长丰润宜家超市的经营主体是安徽品涵贸易投资有限公司长丰分公司，非本案的第三人；2.本案系物权纠纷，长丰润宜家超市使用百福家园地下室是因与被告鼎福物业公司签订了租赁合同并支付了租金，不存在任何违约和非法占有行为，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对原告张传莉等提供的证据认证如下：1.对证据1、证据2关于诉讼主体资格的证明目的予以采信；2.对证据3，即前期物业管理委托合同，对百福置业投资公司与鼎福物业公司之间订立的合同的真实性、合法性予以认定；3.对证据4、6相关照片，鼎福物业公司在案件审理过程中已按原告的诉请进行落实，故该组证据的证明目的已经实现；4.对证据5，关于地下车库现场照片的证明目的予以采信；对证据7，对法院生效文书已经确认的润宜家实际经营主体为安徽润宜家商业运营管理有限公司的事实予以确认。对被告鼎福物业公司提交的证据认证如下：对证据1、证据2关于维修及财务公开的相关事实予以采信。对被告百福置业投资公司提交的证据认证如下：1.对证据3、证据4、证据5中关于车位权属的争议不属于本案处理范围，对原告关于地下车库改变用途的异议予以采信；2.对证据6关于停车费收据等的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。对第三人润宜家公司提交的证据认证如下：对提交的《协议》的真实性予以采信，对原告关于该车库改变用途的异议予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长丰县水湖镇百福家园小区由被告百福置业投资公司投资建设，原告张传莉等是该小区的业主。2010年12月30日，百福置业投资公司与鼎福物业公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定将该小区的物业管理分步委托给鼎福物业公司进行管理。委托管理的总面积为63409平方米，其中包括地下停车场面积3988平方米，地面机动车停车位282个及相关公共部分的配套设施等。2014年7月15日，被告鼎福物业公司（甲方）与合家福超市长丰店（乙方）签订了一份《协议》，约定将百福家园地下室500平米左右（该面积在合家福超市长丰店下方扩建500平米左右）给乙方做仓库使用，并由乙方自建隔墙。现合家福超市长丰店实际经营者为本案第三人润宜家公司。另外，鼎福物业公司还将百福家园活动中心出租进行经营性活动，但该公司已在本案审理过程中将出租的活动中心予以收回。同时，鼎福物业公司在案件审理过程中已对百福家园小区共有部分的使用和收益情况进行了公布。本院认为，本案争议的主要焦点为：1.关于小区活动中心出租及经营收入补充专项资金问题。被告鼎福物业公司在案件审理过程中对出租的小区活动中心已经收回，原告庭审中对此请求不再主张。请求该项经营收入补充专项资金虽符合法律的规定，但由于原告方在本案中的该项请求金额不明确，故该项请求不予支持。2.关于地下车库能否改变用途问题。物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，被告鼎福物业公司虽辩称小区地面车位能够满足业主需要，但百福置业投资公司提供的由长丰县规划局颁发的《建设工程规划许可证》中审查批准及其委托鼎福物业公司管理的地下面积部分均为“地下车库”，被告方无证据证明经批准建设的地下车库可以用作其他经营使用。根据《城市居住区规划设计规范》规定，一个城市居民小区中，居民正常生活所需配有的车位不能低于10%，10%的车位是居民居住功能正常发挥不可或缺的组成部分，10%的车位从来源上看，就是为停车而产生的。因此，鼎福物业公司擅自与他方签订协议，将地下车库改变为仓库使用的行为违反了相关法律法规的规定，应予恢复。至于被告鼎福物业公司与合家福超市长丰店签订的《协议》本身的效力问题不属于本案处理范围。3.关于车库、车位的配比及使用情况的公布问题。小区关于车库、车位的配比有规划部门按规范要求进行审批确认，鼎福物业公司亦提供了“情况说明”，明示了地上车位及使用情况，故原告方的该项请求不予支持。4.关于小区共有部分的使用和收益情况，鼎福物业公司已在小区公示栏张贴进行了公示，其已经履行了对原告方的该项请求的义务，故对该请求不予支持。其中原告方关于鼎福物业公司公示的财务报表等虚假性抗辩意见不属于本案审理范围。综上所述，原告张传莉等要求鼎福物业公司将小区地下车库恢复原状的请求，依法予以支持；对原告的其他诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告合肥鼎福百居物业管理有限公司于本判决生效之日起三个月内将其管理的“百福家园”小区地下车库恢复原状；二、驳回原告张传莉、王银芝、曹雷军、蒋金柱、赵义忠、闫永军、胡劲国、汪元荣的其他诉讼请求。案件受理费400元,减半按200元收取，由原告张传莉、王银芝、曹雷军、蒋金柱、赵义忠、闫永军、胡劲国、汪元荣负担150元，由被告合肥鼎福百居物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。本判决生效后，如被告拒不履行义务，原告可在本判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  曹宜莲二〇二〇年一月二十日书记员  陈玲玲附1：本案证据目录一、原告张传莉等提交的证据和证明目的如下：1.身份证、房产证、购房合同，证明原告的身份信息情况，原告是“百福家园”小区的业主，具备诉讼主体资格；2.营业执照、企业基本信息，证明两被告的诉讼主体资格情况，具备被告诉讼主体资格；3.前期物业管理委托合同，证明被告合肥百福职业投资有限公司与合肥鼎福百居物业管理合同情况；4.“百福家园”小区活动中心现场照片5张，证明被告将“百福家园”小区活动中心出租给他人作为书法、美术、钢琴培训场地，用于经营性活动，改变了活动中心用途的事实；5.“百福家园”小区地下车库现场照片6张，证明“百福家园”小区地下车库出租给润宜家超市作为仓库使用，证明改变了地下车库的用途，且没有依法首先满足小区业主的需求；6.“百福家园”小区公共部分设立的广告牌照片，证明被告将“百福家园”小区公共部分用于经营性活动的事实；7.合肥市中级人民法院2019皖01民终246号民事判决书，证明润宜家实际经营主体为第三人安徽润宜家商业运营管理有限公司。二、被告鼎福物业公司提交的证据和证明目的如下：1.维修服务单和公共部分财务报告，证明百福家园小区历年来的维修情况及费用支付情况；2.公示照片，证明收益情况已经公示了，履行了公开义务。三、被告百福置业投资公司提交的证据和证明目的如下：1.建设工程规划许可证，证明百福家园项目及地下车库的建设符合城乡规划的要求；2.前期物业管理委托合同，证明合肥百福置业投资有限公司将百福家园项目物业委托给合肥鼎福百居物业管理有限公司进行物业管理，小区物业的管理、使用全部由物业公司负责；3.商品房买卖合同，证明根据合肥百福置业投资有限公司与买受人的商品房买卖合同约定，百福家园小区地下车库、车位产权归属合肥百福置业投资有限公司，通过合同的十三页十七条第五项有明确约定机动车位产权归出卖人，另合同附件二也可以反映地下车库不属于房屋的分摊面积，谁投资谁所有，没有卖给原告归投资公司所有；4.长丰县房屋面积测绘报告，证明百福家园小区地下车库面积不计入住宅分摊面积，车库、车位产权归属百福置业投资有限公司；5.百福家园项目土地增值税清算审核报告，证明百福家园项目房地产开发成本不包括小区地下车库建设成本，住宅销售价格不含地下车库建设费用，小区车库、车位产权归属合肥百福置业投资有限公司；6.情况说明、停车费收据，证明百福家园小区地上车位足以满足小区业主的使用需要。四、第三人润宜家公司提交的证据和证明目的如下：鼎福物业公司与合家福连锁超市长丰店协议一份，证明长丰润宜家超市使用地下仓库是合法占有使用。附2：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。