湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2846号 原告：郴州市和晟物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏石路35号。 法定代表人：尹武生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周宇馨，女，系该公司法务。 委托诉讼代理人：张姝，女，系该公司法务。 被告：欧阳某某，男，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡艳，湖南星河律师事务所实习律师。 原告郴州市和晟物业服务有限公司（以下简称和晟物业公司）与被告欧阳某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和晟物业公司的委托诉讼代理人周宇馨、张姝，被告欧阳某某及其委托诉讼代理人周义、孟凡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付苏仙区青年大道东岭逸景花园2018年2月至2019年7月期间的物业管理费4654.26元。2、请求判令由被告支付本案产生案件受理费、保全费。事实和理由：原告是东岭逸景花园的物业服务企业，被告是东岭逸景花园7栋1201号房屋物业使用人。2017年7月15日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按1.8元/㎡收取物业管理服务费，上述物业建筑面积合计143.65㎡。服务期间，原告一直积极履行合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2018年2月至今未曾缴纳过管理费，截止2019年7月已欠缴18个月物管费4654.26元。原告多次催告，但被告拒绝支付。 被告欧阳某某辩称，一、本案系前期物业服务，协议签订的主体是建设单位与物业服务公司，根据合同相对性，本案前期物业服务协议纠纷一案的被诉主体应当是建设单位，而不是业主，本案遗漏了主体，应当予以追加。（1）、本案涉案的物业服务属于前期物业服务，前期物业服务企业是建设单位选聘的，前期物业服务协议是由建设单位与物业服务企业签订。建设单位是前期物业服务协议签订的主体，根据合同的相对性，建设单位才是前期物业服务协议的相对人，建设单位郴州市秀岩房地产开发有限责任公司应当作为本案的被诉主体参与诉讼，本案遗漏主体，应当予以追加。至于前期物业服务费用是由谁承担，《物业管理条例》以及收费管理办法上有明确的规定，对于前期物业业主与物业公司之间是否一定需要签订前期物业服务协议，不是必要性的。无论有没有签订前期物业服务协议，建设单位和业主均是按照法律规定的要求交纳物业服务费用。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《湖南省物业服务收费管理办法》第十条“实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定···”上述法条均规定了前期物业服务协议签订的主体是建设单位。 （2）根据《物业管理条例》第二十四条“提倡建设单位按照房地产与物业管理相分离的原则”，根据对建设单位秀岩公司以及和晟物业公司企业调查，和晟物业公司的法定代表人在2016年5月9日之前是“蔡佐成”。该公司注册资本为50万元，蔡佐成出资有40万元，蔡佐成占有公司80%的股份，享有绝对的话语权、控制权。回到本案当中，东岭逸景花园一期物业管理合同是于2016年4月26日签订的。建设单位秀岩公司盖章签字是“蔡佐成”，虽然和晟物业法定代表人签字是“尹武生”，但客观事实上的法人代表确是“蔡佐成”，那么蔡佐成既作为了秀岩公司的代表签字又是和晟物业公司的实际控制人，很显然建设单位秀岩公司与和晟物业公司具有了关联性，甚至当时两个公司就是一个人进行控制，这也就解释了为何建设单位在办理交房手续是承诺免交物业管理费合理性了，也充分说明了本案没有坚持房地产与物业相分离的原则，既然未分离，建设单位就应当对其承担责任，建设单位参与诉讼具有必要性。二、本案的前期物业管理费用不符合法律规定应当由业主交纳的情形，物业服务费用不应由业主承担，应当由建设单位交纳。 根据湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服[2010]第十九条第二款规定“物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳”，按照上述规定，明确了业主交纳前期物业费交纳条件，前提条件必须物业竣工验收合格，规定了整改期间的物业服务费用由建设单位交纳。 根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规及规章的相关规定，开发商应按期将具备交付条件的商品房交付给购房人。这包含两层意思，一是开发商应按约定的期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有上述两项同时具备，才构成商品房有效交付。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。在本案当中小区事实上存在消防、燃气、电梯、土建收尾工程、监控、路灯、绿化等诸多工程未完成的事实，表明该小区房屋远远达不到交房条件。因此，本案的房屋未验收合格，达不到交房条件，工程整改期间的的前期物业管理费用由建设单位交纳。 建设单位多次向业主发出《交房承诺》，一方面建设单位自认房屋未进行交付的事实，另一方面向业主承诺减免2年物业管理费用。 根据建设单位称小区的物业服务费用一直是由其交纳事实，请求法院进一步核实物业费交纳的情况。 综上所述，房屋未进行验收合格，法律规定的业主交纳前期物业服务费用的前提条件未成就。目前小区仍然处于一个整改期间，整改期间的物业服务费用法律规定是由建设单位承担，建设单位也多次向小区业主承诺免交物业管理费，因此本案的物业管理费用理应由建设单位承担。 三、被答辩人和晟公司明知涉案的小区未验收合格，自身存在重大的过错，对建设单位无力承担物业管理费风险由被答辩人自行承担。 根据《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、共用设施设备进行查验”，然而和晟公司在交接时未办理查验工作，说明和晟公司对未验收合格的事实是明知的，被答辩人和晟公司作为专业从事物业服务行业的企业理应知道未验收合格物业存在经营的风险，明知而故犯，被答辩人自身存在重大的过错，建设单位无能力承担的风险理应由答辩人自行承担，而不是将其转嫁至业主。 四、物业管理费用收费是采用的备案登记制，东岭逸景小区的物业收费并未办理备案登记，无法确定物业费用收费的标准，并且就小区一直以来物业的现状，小区的物业完全无法达到约定标准。 根据湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知第五条第二款规定“市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作”，发改委作为管理机关单位做出的回复具有法律效力，发改委出具回复证明被答辩人的东岭逸景小区的物业服务的条件未达成，无法办理物业收费的备案登记，该小区的物业收费的标准无法进行确定。 （2）根据湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知第六条规定“物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适用的原则”，本案东岭逸景小区的物业完全不符合质价相符的原则，小区一直以来物业的现状是从未公示过小区的收费标准、小区内垃圾成堆、治安案件频发、杂草丛生、电梯带病运行，消防都未验收更不用说维护保养了。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏法律依据，请求人民法院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和晟物业公司系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围物业管理服务。案涉东岭逸景花园系郴州市秀岩房地产开发有限责任公司（以下简称秀岩房地产公司）开发建设。2014年7月21日，秀岩房地产公司向郴州市中医院业主委员会作出书面承诺，主要内容：“为感谢贵院及业主一直以来对我公司的支持和帮助，我公司根据政府要求配套建立医务室，须得到贵单位的长期支持，特郑重向贵单位业主委员会及业主承诺：贵院业主除享受我公司对其他业主承诺所有优惠条件外，给予贵院在本小区内居住的职工（以贵院业主委员会提供的名单为准）赠送2年物业管理费”。被告欧阳某某系郴州市中医院职工，2014年10月29日，被告欧阳某某、李华清（共有人）与秀岩房地产公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201402581201），购买了位于东岭逸景花园7栋1201号房屋，面积为143.65平方米。2016年4月26日，秀岩房地产公司（甲方）与和晟物业公司（乙方）签订了《东岭逸景花园一期物业管理合同》，主要约定内容：“……第三条、乙方提供房屋的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。第四条委托服务项目：第四条、按照《湖南省物业服务收费管理办法》郴价服（2014）62号文件规定的服务标准执行（含具体分项标准）；第十一条委托服务期限：自2016年4月30日起至成立业委会选聘新的物业公司为止；双方权利义务；物业服务质量：业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%；物业服务费用：第十四条物业服务费：1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.0向业主或物业使用人收取。2、服务费标准的调整，按市场行情及物业部门规定调整。4、业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日每天应按缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。签订该合同后，和晟物业公司入驻东岭逸景花园实行物业管理服务。2017年7月15日，被告在原告公司的东岭逸景花园物业管理处签订了《业主收楼确认书》及《前期物业管理服务协议》，被告按1.8元/㎡预交了六个月的物管费并装修入住，后双方因缴纳物业管理费产生争议，原告诉至本院。 另查明，原告和晟物业公司于2013年3月6日注册成立，法定代表人蔡佐成于2016年5月9日变更为尹武生。蔡佐成在秀岩房地产公司任监事。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告对原告和晟物业公司为东岭逸景花园小区提供物业服务的事实均无异议。本案争议的焦点：一、原告与秀岩房地产公司签订的前期物业管理合同的效力问题及秀岩房地产公司是否应追加为第三人；二、本案是否应减免2年物业管理费；三、本案被告应缴纳物业费的具体金额。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被告辩称，签订前期物业管理合同时，原告的法定代表人与秀岩房地产公司合同签订人是同一个人“蔡佐成”，违反了《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”的禁止性规定，本案应追加建设单位秀岩房地产公司为第三人。本院认为，以上条款中“房地产开发与物业管理相分离”不是禁止性也不是强制性规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。原告和晟物业公司与案涉小区的建设单位秀岩房地产公司签订的前期物业管理合同是双方真实意思表示，原告据此合同对案涉小区进行物业服务，该合同已成立生效。被告是案涉小区的业主，亦与原告签订了《前期物业管理服务协议》，接受了原告的物业服务，应履行缴纳相应物业服务费的义务。秀岩房地产公司作为建设单位不是物业合同的必要共同诉讼参加人，案件的处理结果与原建设单位没有法律上的利害关系，因此，本案无须原建设单位参加诉讼。综上，被告的抗辩理由没有事实、法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，被告欧阳某某认为应减免开发商承诺对中医院职工减免二年物业管理费，本院认为，开发商承诺减免物业费时和晟物业公司并未入驻该小区，原告不予认可，双方当事人提交的《商品房买卖合同》、《东岭逸景花园一期物业管理合同》及《前期物业管理服务协议》均没有体现减免两年物业管理费，故该承诺对和晟物业公司没有拘束力。被告欧阳某某还认为应减免开发商延期交房承诺免两年物业管理费。开发商因延期交房于2017年7月1日以通知方式作出赔偿方案，方案规定业主可任选其一：“一、赠送两年物业管理费；二、凡购买车位的业主，在车位售价的基础上再少收2万元/个。”之后被告欧阳某某与秀岩房地产公司签订了车位团购协议及补充协议，其中车位团购协议主要内容为：“……二、乙方（欧阳某某）符合公司延期交房赔偿条件。乙方与公司签订赔偿补充协议，协商同意，理赔后按每个车位优惠至56000元/个计价收取……”,本案被告欧阳某某因开发商延期交房选择了车位补偿，故不应再享受开发商赠送两年物业管理费，被告欧阳某某与开发商之间的权利义务，被告可另行向开发商主张。 关于第三个争议焦点。本案被告与原告于2017年2月13日签订了《前期物业管理服务协议》、《业主收楼确认书》，接收了未经竣工验收合格的房屋并预缴纳了12个月的物业服务费。建设单位将未经竣工验收的房屋交付使用以及延迟交房的违约责任，是建设单位与被告基于房屋买卖合同关系所产生；被告未付物业服务费的违约责任，是原告与被告基于物业服务合同关系产生，以上两种合同性质不同，不能相互抵销。本案原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合合同履行过程中，原告和晟物业公司在对东岭逸景小区提供物业服务的过程中存在垃圾清运不及时、电梯维保不当、公共绿化缺乏养护等问题，原告的物业管理服务存在一定瑕疵，对两被告拒绝交纳物业服务费负有一定责任。原告未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定；原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，庭审过程中，原告和晟物业公司自愿按评估报告以每平方米1.54元收取物业管理费，根据原告提供的物业费欠费明细，被告自2018年2月至2019年7月期间应当交纳物业费为3981.97元（143.65m2×1.54元/月/平方×18月），本院酌情按物业服务费的70%确定被告应交纳的物业管理费，被告欧阳某某应当向原告交纳的物业管理费为2787.37元（3981.97×70%）。另，被告在庭审过程中主张原告应返还押金2000元，该主张属另一法律关系，本院不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告欧阳某某于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市和晟物业服务有限公司支付物业服务费2787.37元（从2018年2月计算至2019年7月）。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告负担8元，被告欧阳某某负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何玉梅 二Ｏ二0年元月十五日 书记员  王 峰