山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初8784号 原告：宋振兰，女，1955年2月3日出生汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：曹瑞亮，山东兆利律师事务所律师。 被告：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区海滨五路西连云港路北133号，统一社会信用代码：913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。 原告宋振兰与被告日照骏豪置业有限公司（以下简称“骏豪置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋振兰的委托诉讼代理人曹瑞亮，被告骏豪置业的委托诉讼代理人李作军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋振兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同；2.请求判令被告协助原告办理产权登记，并提供必要的证明文件。事实与理由：2016年10月26日，原告之子郑家欣与日照华信建筑工程有限公司（以下简称“华信公司”）签订内部承包协议，约定由郑家欣内部承包华信公司总承包的被告开发的盛祥佳苑二期13号、14号住宅楼工程施工，后郑家欣按照合同约定完成施工；2018年1月12日，华信公司与郑家欣协商以工程款抵顶原告购买的盛祥佳苑小区7号楼2单元1602室（建筑面积为74.03㎡，单价6348元/㎡，总房价469942元）房屋购房款。2018年1月18日，原被告双方签订《盛祥佳苑定购合同》，约定在签订定购协议后7个工作日内与原告签订《商品房买卖合同》，并约定房屋于2018年4月20日交付；现房屋已经交付使用，但被告迟迟不与原告签订正式合同，致使原告无法办理房屋所有权登记。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 骏豪置业辩称，定购合同不是正式的房屋买卖合同，骏豪置业不同意与原告签订商品房买卖合同，不同意协助原告办理产权登记，同时不承认原告具有合法的主体资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋振兰围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.工程内部承包协议书原件一份，证明原告之子郑家欣在2016年10月26日内部承包了华信公司的工程； 2.盛祥佳苑二期住宅工程结算会签单原件二份，证明原告之子郑家欣所在单位与被告及审计单位共同对盛祥佳苑二期住宅工程结算进行了会签； 3.证明复印件一份，证明原告之子郑家欣在单位华信公司同意郑家欣以其母亲，即本案原告的名义购买涉案房产，并同意郑家欣以工程款顶房款； 4.收款凭证复印件一份，证明华信公司收到被告的工程款，并注明系郑家欣的购房工程款，以上证据3、4系复印件，是因为这两份证据系华信公司出具给被告的，原件应在被告单位； 5.盛祥佳苑定购合同原件一份，证明原告与被告于2018年1月18日签订定购合同，约定原告购买被告的涉案房屋，该定购协议具备了商品房销售办法规定的房屋买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同； 6.收款凭证一份，证明被告收到原告房款469942元，并注明了7-2-1602室； 7.收款凭证三份，证明被告在交房时收取原告契税4700元，办证费1000元，太阳能、有线、燃气等费用6820元； 8.收款凭证一份，证明原告在收房时交纳物业费1244元； 9.户口本一份，证明郑家欣系原告的儿子； 10.鑫盛物业收取的水费单据一份，新奥燃气收费单据一份，2019年8月、9月的电费单据两份，证明被告已将涉案房屋交付给原告居住，原告交纳了上述费用； 11.邻居韩帮凤的不动产产权证一份，证明涉案房屋的七号楼其他住户已经办理产权登记； 12.（2018）鲁1102民初6561号民事判决书一份，证明原告之子郑家欣承建了被告开发的部分楼盘的建设，并且也通过顶账的方式收回了部分工程款，对于部分案件事实该判决也做了认定； 13.华信公司营业执照副本一份，证明该公司的法定代表人王某系当时公司的法人，对于原告以房顶工程款的相关事实知情。 骏豪置业经质证认为，对证据1的内部承包书没有被告法定代表人签名及公司盖章，且与本案无关，对协议书不予认可；对证据2的结算会签单不能体现被告欠郑家欣的工程款，且没有落款时间，不认可其真实性，且公章不是公司真实印章；对证据3不予认可，证明没有被告法定代表人签字及公司公章代召西的签字不能证明是本人所签，即使是真的也没有骏豪置业的授权；对证据4不予认可，收款收据也没有被告方法定代表人签字和公司公章；对证据5的盛祥佳苑定购合同不认可，合同专用章不是骏豪置业使用的；对证据6的财务专用章也不是骏豪置业使用的，而且购房款被告公司也未实际收到；对证据7收款凭证加盖的财务专用章不予认可，也不是骏豪置业使用的专用章；对证据8的物业管理费凭证不知情；对证据9无异议；对证据10的水费和电费、燃气费单据不予认可，其没有加盖骏豪置业的公章，也没有骏豪置业工作人员的签名；对证据11韩帮凤的不动产权证没有可比性，不能证明被告应当给原告办理房产登记过户手续；对证据12的判决书只能证明骏豪置业欠原告之子郑家欣的房款，不能证明原告以建筑费顶账的方式取得了骏豪置业的房屋；对于证据13华信公司的营业执照与骏豪置业无关，而且该公司已于2016年进行重组，从2016年就不具有对外行使法人职权的资质。代召西在骏豪置业干一般职务，基本不做工作，不清楚代召西有无参与过盛祥佳苑5、6、12、13、14号楼的建设、业务联系、结算、付款；2018年1月25日，骏豪置业法定代表人吴国贤向日照市房管局申请冻结骏豪置业房产销售事宜并获批准，房屋销售已经停止。 骏豪置业为证明其主张，向本院提交骏豪置业使用的财务专用章、合同专用章、公章以及法定代表人吴国贤个人印章，证明原告提交的加盖骏豪置业的财务章及合同章的单据等是不真实的，这几个章是从2018年1月4日开始使用，在日照市公安局备案。 宋振兰经质证认为，对于被告的公章真实性没有异议，但是其证明目的有异议，被告自2018年启用本套公章，并不代表被告并没有使用原公章进行业务办理，而且被告代理人在庭审时承认是被告公司内部出现问题，这与原告无关，被告应该提供所有曾经备案使用过的公章。 经宋振兰申请，证人王某出庭发表了证人证言。王某述称，其曾担任日照华信建筑工程有限公司的法定代表人，华信公司跟骏豪置业以前是合作关系；华信公司大概于2016年承包了骏豪置业有限公司5、6、12、13、14号楼的施工，把5、6号楼分包给了孙正杰，12号楼分包给宋加京，13、14号楼内部承包给了华信公司的项目经理郑家欣，以公司的名义进行施工，华信公司招标就是这种形式，工程款收取后再给郑家欣，总价款一千多万；对郑家欣以房款顶工程款并且用其母亲的名义办理交房这个事知情，一共顶了两套房子，承揽工程后，工程款的前期支付还可以，后期不及时了，项目经理郑家欣向王某提出是否可以顶楼当工程款，这是建筑行业的正常现象，王某就同意了，后来郑家欣就把房子给了宋振兰，王某给出具了一个证明，同时开出了楼房款所顶工程款的收据凭证。当时华信公司与骏豪置业接洽的人是代召西，据王某的了解代召西是合伙人，可能是个副总；2016年华信公司因为王某身体原因，通过协商重组了，换了股东，法定代表人也不是王某了，2016年11月之后王某不再担任经理，罗兆亮任法定代表人；王某目前还在公司上班，处理担任公司法定代表人期间没有处理完的项目，华信公司承建的13、14号楼是王某在担任法定代表人期间的业务，华信公司签订承揽业务的及有关涉案楼房的业务具体跟骏豪置业的代召西联系，还有姓邵的驻工地代表；骏豪置业法定代表人好像听说过姓吴，但没见过；王某见过宋振兰13、14号楼的两份结算单，其是竣工后期结算的单子，结算过程没有参与，出结果后王某参与了盖章；宋振兰提交的证明复印件是王某经手出具的，就是以楼房顶工程款，郑家欣提出了这个要求，可能代召西同意了，王某也同意了；宋振兰提交的收款凭证复印件是与所顶楼房价款等额的工程款收据，单据是王某经手开的；上述五栋楼，华信公司与骏豪公司已经全部履行完毕，工程款全部付清了；内部承包给郑家欣总价款账目大体清楚，账目在华信公司财务处，王某认为与本案没有关系且不需要提供。 宋振兰经质证认为，证人王某的证言能够与原告提交的其他证据相互认定，证明案件的事实。骏豪置业经质证认为，王某所在的华信公司将工程违法分包给个人，而且对于发包给郑家欣的工程价款不清楚，发放给郑家欣多少建筑工程款也不清楚，为什么郑家欣顶工程款也不清楚，只是说骏豪置业的代召西同意了，王某也就同意了，因为骏豪置业存在的经营问题，原告有可能与代召西互相串通，损害公司的合法利益，所以请法庭对原告抵顶楼房的情况进行详查，以维护骏豪置业的合法权益，郑家欣先前已起诉骏豪置业一次，并没有涉及到本案楼房的工程款，所以骏豪置业与郑家欣已结算完毕，不认可原告的以房顶建筑款协议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院分析认定如下： 骏豪置业对王某的证言不认可，对王某出具的收款凭证、以工程款顶房款的证明、工程内部承包协议书、定购合同及收款凭证有异议，但未能提交相反证据，其主张原告与代召西互相串通，亦未提交证据证明其主张。宋振兰提交的物业费收据、水电费、燃气费收据能够认定宋振兰在案涉房屋居住的事实。工商登记信息显示代召西系骏豪置业股东，王宗明证实代召西曾代表骏豪置业开展楼房建设、结算、以工程款顶房款等业务。王某的证言、宋振兰已接收案涉房屋的事实与王某出具的收款凭证、以工程款顶房款的证明、工程内部承包协议书、定购合同及收款凭证能够相互印证，故对王某的证言及上述证据的真实性予以确认。上述证据能够认定代召西代表骏豪置业与宋振兰签订定购合同的事实。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 华信公司曾于2016年承揽骏豪置业开发的盛祥佳苑二期的楼房建设。2016年10月26日，华信公司与宋振兰之子郑家欣签订工程内部承包协议书，约定将华信公司总承包的骏豪置业13#、14#工程承包给该公司项目经理郑家欣完成工程施工任务。工程完工后，骏豪置业与华信公司进行结算，制作《盛祥佳苑二期住宅楼工程结算会签单》，项目工程名称分别为盛祥佳苑二期13#、14#综合楼工程，审计造价分别为791741.35元、9211006.24元，上述结算会签单有骏豪置业、华信公司的盖章捺印，郑家欣的签字。 因骏豪置业不能付清工程款，郑家欣与华信公司、骏豪置业协商以工程款顶楼房，2018年1月12日，华信公司出具证明，载明“日照华信建筑工程有限公司同意郑家欣以14#、13#楼工程款顶房款，房号为7#楼2单元1602室，建筑面积74.03㎡，单价6348元/㎡，总房款469942元，大写：肆拾陆万玖仟玖佰肆拾贰元整。郑家欣同意将该房屋抵顶给宋振兰（身份证号：3728021955××××××××）。”上述证明有华信公司的盖章捺印。同日，华信公司向骏豪置业出具收款凭证，收款事由载明“转收13#、14#楼工程款（郑家欣购房工程款）”，金额为169942元。上述证明及收款凭证上有代召西的签名。 2018年1月18日，骏豪置业（甲方）与宋振兰（乙方）签订盛祥佳苑定购合同，主要内容为：乙方自愿定购盛祥佳苑小区7号楼2单元1602号房，建筑面积为74.03平方米，单价为6348元/平方米，一次性付款469942元；签订本定购协议后七个工作日内甲方安排时间并通知乙方到甲方售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，若乙方中途退房或不按通知时间签约，定金不退，甲方有权将房屋另有处置，若甲方在上述时间内将乙方已定房屋另售他人，双倍返还定金；乙方所定购房产的交房时间为2018年4月20日；定购方在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购合同的权益转让，本定购书与《商品房买卖合同》不一致之处，以《商品房买卖合同》为准，在双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自动失效。上述协议有骏豪置业的盖章捺印以及代召西的签名、宋振兰的签名捺印。后宋振兰接收案涉房屋并入住，其已交纳物业费及水电费、燃气费。 《盛祥佳苑定购合同》约定宋振兰购买的楼房位于盛祥佳苑小区7号楼2单元1403号，购买该小区7楼房的1单元501室业主已办理不动产权证。 宋振兰曾于2019年9月向本院起诉，要求判令骏豪置业与其签订正式正式的《商品房买卖合同》，本院于2019年9月24日立案受理。在审理过程中，宋振兰于2019年11月19日向本院提出撤诉申请，申请撤回起诉。本院于2019年11月19日作出（2019）鲁1102民初7389号之一民事裁定，裁定准许宋振兰撤回起诉。 本院认为，宋振兰与骏豪置业签订的《盛祥佳苑定购合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。骏豪置业主张涉案《盛祥佳苑定购合同》上加盖的合同章、收款单据上加盖的财务章均不是骏豪置业同期使用的公章。涉案合同系骏豪置业股东代召西经办，且代召西作为骏豪置业股东在此期间代表公司开展相关务，骏豪置业亦未能证据代召西与宋振兰或郑家欣互相串通签订合同。宋振兰有理由相信代召西能够代表骏豪置业与其签订合同，合同上加盖的公章系骏豪置业使用的公章不能苛求宋振兰去辨别，至于骏豪置业是否存在使用公章不规范的问题，不属于本案的审查范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，将定购合同认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案定购合同对房屋的坐落位置、面积、价款支付、房屋交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款进行了约定，具备商品房买卖合同的基本特征，且该房屋的购房款已用骏豪置业应支付的工程款469942元抵顶。现骏豪置业明确表示不同意与宋振兰对《盛祥佳苑定购合同》约定的房屋签订商品房买卖合同，宋振兰请求判令确认其与骏豪置业签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同的请求符合法律规定，予以支持。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。与宋振兰位于同一楼房的业主已办理不动产权证，说明该楼房符合为业主办理不动产权证的条件。骏豪置业在将涉案房产交付宋振兰后，有义务将宋振兰办理产权登记需要的资料报不动产管理机构、登记机构，协助宋振兰办理房地产权属证书。故对于宋振兰请求判令骏豪置业协助宋振兰办理产权登记，提供必要的证明文件的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，判决如下： 一、确认宋振兰与日照骏豪置业有限公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同； 二、日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向不动产管理机构、登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助宋振兰办理产权登记。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费100元，减半收取50元，由日照骏豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  秦国栋 二〇二〇年一月十七日 法官助理魏萍 书记员徐晶