西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书    （2019）陕0113民初13180号                原告（反诉被告）：苏小宝，男，汉族，1990年11月9日出生，住陕西省咸阳市彬县。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被告（反诉原告）：周云芬，女，汉族，1979年9月14日出生，住福建省厦门市思明区。被告（反诉原告）：周荣芳，女，汉族，1970年8月18日出生，住西安市长安区。共同委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郭斌斌，陕西锦园律师事务所实习律师。被告：西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：薛军瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王二伟，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽，该公司员工。原告（反诉被告）苏小宝与被告（反诉原告）周云芬、周荣芳、被告西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“西安泰昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈鑫涛、齐丹，被告周云芬、周荣芳的共同委托代理人姜昱，被告西安泰昌公司王二伟、王丽的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告的委托代理人苏小宝与被告周云芬、周荣芳、被告西安泰昌公司于2018年12月20日签订《房屋买卖合同》，约定：被告周云芬、周荣芳将其所有的位于西安市雁塔区XX街XX号XX栋XX单元XX室房屋，以1100000元的价格出卖给原告。合同签订后，原告向被告支付购房定金50000元，向第三人支付居间服务费22000元。现被告拒绝履行合同义务，亦不配合办理房屋过户登记手续，其行为明显违反合同约定，故诉至法院要求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告购房定金100000元；3、被告向原告支付违约金220000元；4、被告赔偿原告居间服务费损失22000元；5、被告赔偿原告购房损失50000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告周云芬（反诉原告）、周荣芳辩称，其在合同履行过程中，积极履行合同义务，涉案房屋已于2010年办理了房产证，不存在履行不能，且其并未收取原告定金，亦不存在违约情形，本案合同未履行完毕系被告西安泰昌公司所致，原告要求其支付违约金、赔偿损失无法律依据，且定金双倍返还与违约金无法一并主张，故不同意原告的诉讼请求。被告西安泰昌公司辩称，《房屋买卖合同》真实有效，合同约定由拖延方和拒绝方承担赔偿责任，其仅系居某某，本案交易未履行完毕系产权人未提供资料所致。被告（反诉原告）周云芬反诉称，2018年12月20日，原告与被告周云芬、被告西安泰昌公司签订《房屋买卖合同》，约定：被告周云芬将其所有的位于西安市雁塔区XX街XX号XX栋XX单元XX室房屋，以1100000元的价格出卖给原告。合同签订后，被告积极履行合同义务，按照约定提供了其全部购房资料，且未曾表示不愿继续履行合同义务，涉案房屋已于2010年取得房屋产权证，完全具备交易条件，原告要求解除合同无任何事实及法律依据。故反诉要求：原告继续履行《房屋买卖合同》，并由原告承担本案诉讼费及反诉费。原告（反诉被告）辩称，被告在长达10个月的时间内拒不配合提供房屋交易所需要的材料，致使原告无法如期购置房屋，原告购置房屋是用作婚房，具有一定的时效性和功用性，但被告的违约行为已经影响到原告购房的实际用途，现原告已将其户口迁回原籍，并在原籍另行购置房屋，原、被告所签订的《房屋买卖合同》已无继续履行的可能性，故不同意被告的反诉请求。被告周荣芳辩称，同意被告周云芬的反诉请求。被告西安泰昌公司辩称，因合同履行时间太久，故不同意继续履行。 经审理查明，位于西安市雁塔区XX街XX号XX栋XX单元XX室的房屋于2010年11月18日登记被告周云芳名下。被告周云芬与张宝国于2011年3月25日登记结婚。2011年11月21日，被告周云芬、张宝国签订《离婚协议书》，约定：“男女双方自愿解除婚姻关系，双方婚后无共同财产及房产，双方婚后无共同债务，如有各自名下各自承担及享有。”2012年5月8日，被告周云芬、张宝国登记复婚。2018年12月20日，被告周云芬与周荣芳签订《授权委托书》，委托周荣芳代为签署《居间服务合同》及《房屋买卖合同》，缴纳定金、居间服务费用等，委托期限自2018年12月20日至定金及居间服务费支付完毕之日止。同日，原告（买方）与被告周云芳（卖方）及被告西安泰昌公司签订《居间服务合同》，约定：“1、买卖双方同意，共同委托居某某西安泰昌公司作为交易居间人；2、买方向居某某支付居间服务费22000元；3、买卖双方应积极配合居某某的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，并及时足额支付居间服务费；4、买卖双方同意通过居某某推荐的机构办理，包括贷款、涉及交易房款的资金借贷等；5、买卖双方任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延方和拒绝配合方承担赔偿责任。嗣后，原告（乙方）与被告周云芳（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“1、甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区XX街XX号XX栋XX单元XX室，房屋建筑面积87.3平米，房屋用途为住宅，甲方承诺交易房屋产权证已满两年；2、房屋权利人为周云芳，房屋未设定抵押，未出租；3、该房屋成交价为1100000元，乙方应于合同签订当日将定金50000元交于居某某托管，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。若甲方违约双倍返还定金，若乙方违约甲方不退还乙方定金。乙方通过银行按揭贷款方式支付购房款，于合同签订之日起60个工作日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款330000元存入资金监管账户，剩余房款770000元；4、甲方保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；5、本次交易所产生的税费由乙方承担；6、甲、乙双方自合同签订之日起60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，15个工作日内到房管局办理过户手续；7、甲方应当在过户当天将该房屋交付给乙方；8、本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约。经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约之日起解除；如甲方违约，甲方应当七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之二十向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行货款利息向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另解除合同后，甲方须配合乙方办理网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方的违约责任；如乙方违的，乙方应按成交总额的百分之二十向甲方支付违约金，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款:如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担，另解除合同后，乙方须配合甲方办理网上签约等手续，如未办理出甲方可单独追究乙方违约的责任。本合同签署后，若甲方未能按约定将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理(不作累加)。逾期超过三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房当日支付，合同继续履行；逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之二十的违约金，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价每日万分之五计算至房屋交付完成之日。本合同签署后，若乙方未能按约定向甲方支付房款，按照逾期时间，分别以下列方式处理(不作累加)逾期在三十日之内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同，甲方主张解除本合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付房屋成交价百分之二十的违约金，甲方退付乙方已付房款本金，乙方实际占有使用甲方房屋的，参照同地段租金计付甲方房屋使用费用，甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房款之日；9、本合同项下发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；10、本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效；11、此价格包含房屋内现有家具、家电及附属设施；所有有关房屋资料于2019年1月15日前备齐交于居某某。” 2018年12月21日，苏小花以银行转账的方式向西安泰昌公司支付购房定金50000元。同日，被告西安泰昌公司出具《收据》，载明收到苏小宝居间服务费22000元。2018年12月22日，被告西安泰昌公司出具《定金收据凭证》，载明：买房苏小宝先生支付卖方周云芳女士50000元定金由玛雅房屋(西安泰昌公司)代收代管，资金监管时存入监管账户。另查，原告苏小宝与被告周云芬签署合同附件《买卖双方准备资料》，被告周云芳应提供的资料有：“产权人身份证、配偶/共有权人身份证、房产证、购房合同、登记薄、结婚证、结婚登记审查处理表、夫妻双方及未成年子女户口本、大修基金发票。备注：以上资料仅供参考，实际所需资料以房管局及银行要求为准。” 被告西安泰昌公司对《买卖双方准备资料》的真实性认可，但表示其要求被告周云芬提供购房之前的离婚协议，所需资料应以房管局及银行要求为准，且在签订合同后已要求被告周云芳提供离婚协议、离婚登记审查表，系被告周云芬隐瞒婚姻情况，导致合同拖延。庭审中，原告提交告知函、快递查询记录等证明被告周云芬未向其提交购房所需资料，其已进行催告且被告周云芬对此知情。被告周云芬不予认可，并提交《买卖双方准备资料》及婚姻登记审查处理表证明在合同签订之前并未要求原告需提供离婚登记审查表，其已向被告西安泰昌公司提供了婚姻登记审查处理表。再查，原告以房屋买卖合同已无继续履行的必要性和可能性，其已将户口迁回原籍，并在原籍购买房屋，已不具备购房资格，也不具备购买本案所涉房屋的条件为由，不同意继续履行合同。被告西安泰昌公司以本案所涉合同履行期过长为由，拒绝履行合同。上述事实，有授权委托书、房屋买卖合同、居间服务合同、转账凭证、收据、告知函及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，被告周云芬与周荣芳签订《授权委托书》，由被告周云芬委托周荣芳签订本案所涉合同，交纳定金及居间服务费。依据委托的法律效果归属关系，被告周云芬应属房屋买卖合同关系的权利义务承受人。原告苏小宝与被告周云芬、被告西安泰昌公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告苏小宝依约向被告西安泰昌公司交纳定金，被告周云芬亦已按照合同附件的《买卖双方准备资料》中的事项向被告西安泰昌公司提供相关材料。被告西安泰昌公司虽称，被告周云芬未提供离婚登记审查表及离婚协议，导致无法办理房屋的过户登记手续，但本案所涉的《买卖双方准备资料》系被告西安泰昌公司向原告及被告周云芬提供的格式条款，该条款中虽备注“以上资料仅供参考，实际所需资料以房管局及银行要求为准，”但条款字号均小于其他字号，未加粗予以提示，被告西安泰昌公司作为专业的房屋中介机构，未对该事项向被告周云芬明确提示和告知，显系加重被告周云芬一方的责任、排除被告周云芬一方的主要权利的条款，故在《买卖双方准备资料》的备注中的格式条款，符合法律规定无效的法定情形。据此，本案所涉合同履行的拖延，并非被告周云芬的过错，且被告周云芬亦已按被告西安泰昌公司的要求提供上述资料，故被告周云芬在合同履行中不存在违约行为。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告要求解除本案所涉的《房屋买卖合同》，而被告周云芬要求继续履行《房屋买卖合同》。但原告明确表示其户口已经迁回原籍，并在原籍购买房屋，已不具备购房资格，也不具备购买本案所涉房屋的条件，不同意继续履行合同，故本案所涉《房屋买卖合同》在法律上及事实上已无法履行，现对于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告周云芬要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，原告要求被告双倍返还定金、支付违约金的请求不能并用，且被告周云芬并非实际收到定金的一方当事人，在合同履行中也并未违约，原告要求被告周云芬双倍返还定金、支付违约金及赔偿损失的请求，无事实及法律依据。而被告西安泰昌公司亦并非房屋买卖合同关系的一方当事人，故原告依据《房屋买卖合同》要求被告西安泰昌公司双倍返还原告定金、支付违约金、赔偿购房损失的请求，无事实及法律依据。现本案所涉《房屋买卖合同》已经依法解除，被告西安泰昌公司应当将收取原告50000元的定金予以返还。至于原告要求被告赔偿居间服务费损失的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，原告可另案主张。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十六条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苏小宝与被告（反诉原告）周云芬于2018年12月20日签订的《房屋买卖合同》。二、被告西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）苏小宝返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）苏小宝其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周云芬的反诉请求。本案案件受理费14700元，由原告（反诉被告）苏小宝承担，反诉费7350元由被告（反诉原告）周云芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     马      娆人民陪审员     王  淑  霞人民陪审员     田      峰 二〇二〇 年 一 月 十九 日   书  记  员     祁      鑫  打印：扈艳红         校对：张朝茜      2020年  月  日送达 1