北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初5088号原告：北京市大兴区优龙成人教育培训中心，住所地北京市大兴区黄村镇明春苑小区。法定代表人：石光，总经理。委托诉讼代理人：韩向前，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲23号十二层1-116-1201。法定代表人：易定宏，董事长。委托诉讼代理人：李小兵，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：任家闻，北京大成律师事务所律师。第三人：刘建华，男，1977年10月3日出生，汉族，个体，住北京市房山区。委托诉讼代理人：董占军，北京市金拓律师事务所律师。原告北京市大兴区优龙成人教育培训中心（以下简称：优龙教育中心）与被告北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司（以下简称：华图教育公司）、第三人刘建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日作出（2016）京0115民初13024号民事判决书，优龙教育中心、华图教育公司提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11263号民事裁定书，撤销本院（2016）京0115民初13024号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告优龙教育中心的委托诉讼代理人韩向前，被告华图教育公司的委托诉讼代理人李小兵、任家闻，第三人刘建华的委托诉讼代理人董占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优龙教育中心向本院提出诉讼请求：1.判令华图教育公司向优龙教育中心支付租赁房屋（游泳馆）内供暖设施修复费用375417.58元，并恢复市政供暖；2.判令华图教育公司向优龙教育中心支付损坏墙体及顶棚的修复费用351000元；3.判令华图教育公司向优龙教育中心支付未返还的设备设施，折价共计114501元；4.判令华图教育公司向优龙教育中心支付自2016年5月22日至2018年5月30日止的房屋租金，按照每天4266.72元的标准计算；5.判令华图教育公司向优龙教育中心支付其垫付的水电费12816.2元；6.诉讼费用由华图教育公司承担。事实和理由：优龙教育中心与华图教育公司于2012年9月10日签订《房屋租赁协议》，约定：1.华图教育公司承租优龙教育中心位于北京市大兴区黄村镇明春东路的房屋（包括游泳馆）；2.使用方式：只限于华图教育公司用于教育、文化、培训之用及与之有关服务之用；3.租赁期限：自2012年11月11日起至2015年11月10日止；4.华图教育公司应合理使用并爱护租赁房屋及其附属设施和公共区域内的设备设施。因华图教育公司保管不当或不合理使用，致使租赁房屋及其附属设施发生损坏或故障的，华图教育公司应负责维修或承担赔偿责任。如华图教育公司拒不维修或不承担赔偿责任，优龙教育中心可代为维修，费用由华图教育公司承担；5.本协议履行过程中发生争议，双方应在平等自愿、互谅互让的基础上协商解决，协商不成的，任何一方有权向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。2015年3月31日，双方签订《房屋租赁终止交接工作备忘录》，约定：1.华图教育公司继续承租优龙教育中心的游泳馆（面积3555.6平方米）并转租于刘建华；2.租赁期限2015年3月23日至2016年5月21日；3.租金标准为1.2元/平方米/天，日租金4266.72元；4.租赁到期，华图教育公司按时向优龙教育中心交付房屋，优龙教育中心交付的房屋设施设备完好；5.本续租条款与“原租赁协议”具有同等法律效力，其他一切未尽事宜，按“原租赁协议”约定为准。华图教育公司在租赁优龙教育中心游泳馆期间，因华图教育公司停止供暖，导致租赁房屋内的供暖水管及暖气设施严重损坏，无法正常使用。同时，由于租赁房屋两侧各四个排风设施被人为堵塞，造成房内（游泳馆）的墙体和顶棚因受潮损坏严重，经预算租赁房屋（包括游泳馆）内供暖设施修复费用为1270857.58元，损坏墙体及顶棚的修复费用为351000元。游泳馆内的部分设备设施丢失，该部分资产折价114501元，以及在租赁期内，优龙教育中心替华图教育公司垫付水电费12816.2元，华图教育公司亦未偿还。现租赁合同即将到期，而华图教育公司对租赁房屋内的损坏设施设备仍未修复，严重影响正常使用，无法正常交接，优龙教育中心为完成房屋交接，多次与华图教育公司协商相关维修及赔偿事宜，华图教育公司都置之不理。为了维护自身的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持优龙教育中心的诉讼请求。华图教育公司辩称，不同意优龙教育中心的诉讼请求。1.优龙教育中心未尽游泳馆供暖设施修复费用的举证义务，其要求华图教育公司支付供暖设施维修费用的诉请应被驳回。2.根据《房屋租赁协议》的约定，游泳馆的龙骨及吊顶均应由优龙教育中心负责维修，维修费应由其自行承担。3.优龙教育中心在本案中主张的未返还物资清单内的全部资产，华图教育中心均于2015年3月22日交接完毕，且就清单内损坏、丢失的资产承担完毕赔偿责任，优龙教育中心无权重复主张费用。4.优龙教育中心在游泳馆房屋租赁期限届满后即更换了游泳馆的门锁，实际占有、控制游泳馆房屋，华图教育公司早已丧失了对游泳馆房屋的占有、使用权，优龙教育中心向华图教育公司主张房屋租金无任何依据。第一，优龙教育中心石岩经理及其法定代理人均表示租赁期限届满后优龙教育中心即更换游泳馆门锁，优龙教育中心已实际占有、控制游泳馆，其要求华图教育中心支付租金无任何依据；第二，在华图教育公司未得知优龙教育中心已于租赁期限届满后更换游泳馆门锁的情况下，曾数次通知优龙教育中心收房，优龙教育中心在早已实际占有、控制游泳馆的情况下一直放任游泳馆使用费损失持续扩大，该损失应由优龙教育中心自行承担。5.优龙教育中心既未证明华图教育中心欠付水、电费，也未证明其代华图教育公司缴纳水、电费，其无权要求华图教育公司支付水、电费。刘建华陈述称，本案与刘建华没有关系，顶棚脱落和承租方没有关系，关于其他损失，因为刘建华已经将房屋交给华图教育公司，不应当承担赔偿责任。刘建华在承租期间加建一个锅炉，当时和优龙教育中心以及华图教育公司都说过，他们都是同意的，加锅炉是因为市政的暖气不热所以改为自己供暖。本院经审理认定事实如下：2012年9月10日，优龙教育中心（出租方、甲方）与华图教育公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，合同约定租赁房屋坐落于北京市大兴区黄村镇明春东路，租赁房屋面积为22986.26平方米；租赁期限为3年，自2012年11月11日起至2015年11月10日止;租金为0.6元/平方米/天（房屋租金）×总面积×天数；乙方按供电和供水部门的现行收费标准和实际用量缴纳相关费用，并自行承担相应违约责任；热水费、暖气费、煤气费、电费以乙方与供电、供水、供气、供暖单位签订的协议为准；如乙方需要对租赁房屋及附属区域进行装修改造的，应提前7个工作日将装修方案提交甲方备案，并根据法律规定报送政府有关部门批准，待政府部门批准后方可施工，乙方在施工中不得擅自拆改租赁房屋的主体结构；乙方发现租赁房屋主体结构及设施有损坏或故障时，有权要求甲方及时修复，不能及时修复的，乙方代为维修，费用由甲方承担，对于租赁房屋附属设施的日常维修维护和乙方自己的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修义务。2013年5月21日，华图教育公司（甲方）与刘建华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述租赁院落内的游泳馆（建筑面积3555.6平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2013年5月21日至2016年5月21日；租金单价0.6元/平方米/天，年租金为760000元。2015年3月31日，优龙教育中心（甲方）与华图教育公司（乙方）签署《房屋租赁终止交接工作备忘录》，约定：关于退房验收和房屋交接，双方共同对物资进行了盘点，甲方同意乙方通过1.支付300000元，2.将乙方遗留在优龙教育中心的物资折抵，3.一次性给付13台旧笔记本电脑的方式，用于补偿房屋归还时甲方缺失物资以及房屋修缮等费用，当乙方履行完毕1,2,3项义务后，视为房屋交接验收合格，双方已按照合同要求履行了房屋交接义务，退房交接完成，双方就房屋退租及交接再无任何争议；关于场地继续使用，甲方同意乙方继续租用游泳馆（租赁面积3555.6平方米）并转租于刘建华使用，租赁时间为2015年3月23日起至2016年5月21日止，租金标准为1.2元/平方米/天，日租金4266.72元，租期内租金共计1817622.72元；乙方向甲方交付租赁期间保证金100000元，租赁到期，乙方按时向甲方交付房屋，乙方交付的房屋设施设备完好，如有损坏或丢失由乙方交付的保证金扣除；乙方应于2015年3月31日前以银行转账或支票方式，支付物资折抵费300000元，电话费、客房检疫费10000元，租金1828542.72元和房屋保证金100000元，共计2238542.72元。该协议签订以后，华图教育公司向优龙教育中心支付了2238542.72元，刘建华继续承租游泳馆进行经营。2015年4月，因游泳馆屋顶东部大面积脱落，优龙教育中心委托施工单位进场拆除顶棚吊顶，后华图教育公司委托施工单位进场对游泳馆棚顶进行施工维修，但维修材料进场后，施工单位未能实际开展维修工作即撤场。就顶棚吊顶的修复责任主体问题，优龙教育中心提交《建筑工程施工质量验收统一标准》（2013），拟证明吊顶属于建筑装饰装修，非建筑主体结构，华图教育公司对证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为根据合同约定，其仅在因不当使用导致附属设施损坏的情况下负责维修，但吊顶损坏不存在不当使用的情况，且游泳馆的吊顶非日常意义上的附属设施，而是为了防止龙骨生锈与之形成的一个整体。优龙教育中心另提交（2015）大民初字第17976号案件卷宗材料，拟证明三方对修复顶棚吊顶进行了协商，华图教育公司不予认可，称双方从未协商由华图教育公司进行维修，在优龙教育中心拒绝维修的情况下，其委托施工单位进行维修，根据双方合同约定，产生的维修费用应由优龙教育中心承担。刘建华对上述证据的真实性认可，对关联性不予认可，认为与其无关。2015年12月，华图教育公司因与刘建华就交纳房租及屋顶维修问题产生纠纷诉至本院，要求解除与刘建华签订的租赁合同并要求刘建华给付房租、水电费及滞纳金，刘建华就此提出反诉要求华图教育公司赔偿其因屋顶脱落问题产生的经营损失，本院于2016年5月12日作出（2015）大民初字第17976号民事判决，确认解除双方之间的租赁合同，并判决刘建华腾退房屋、给付华图教育公司租金、滞纳金及电费共计656327.8元，同时判决华图教育公司给付刘建华经济损失1800000元。华图教育公司对该一审判决提起上诉后，北京市第二中级人民法院以基本事实不清为由发回重审，在案件重审过程中，刘建华撤诉。2016年5月21日，刘建华与华图教育公司的工作人员签署移交单，将游泳馆的钥匙交付给华图教育公司。华图教育公司称其于2016年5月21日向优龙教育中心进行了交接，但优龙教育中心拒绝接收房屋并于2016年5月21日至2016年9月7日期间更换了房屋钥匙。优龙教育中心称其于2016年9月加锁，并未更换钥匙，亦未收到钥匙，其要求华图教育公司交付房屋，但华图教育公司拒绝配合，后原审法官于2018年5月30日对现场进行了盘点，其于当天收回了房屋。原审中，优龙教育中心请求对游泳馆内墙体和顶棚损坏、暖气管线损坏原因进行鉴定，并对修复费用进行评估。经双方协商确定，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：质量鉴定中心）对游泳馆内墙面、游泳池顶棚、供暖设施损坏原因以及修复方案进行鉴定，该鉴定机构于2017年11月14日出具《司法鉴定意见书》，提出了修复意见并对设施损坏原因认定如下：1.一层游泳馆内顶棚龙骨普遍锈蚀，现场勘验时原彩钢屋顶已经拆除且无相关图纸资料，所以无法分析该部分原因。2.供暖设施损坏原因分析：（1）由于游泳馆内散热器长期处于潮湿的环境中，所以会导致散热器表面出现锈蚀情况。（2）一层走廊立管脱开及散热器开裂原因为2015年-2016年供暖季未供暖导致冻裂。3.由于一层走廊供暖设施中有存水，在供暖设施冻裂时，内部的水喷至墙面导致墙面损坏。2018年5月14日，北京华银科技集团有限公司根据质量鉴定中心给出的修复意见出具《工程造价鉴定意见书》，认定顶棚龙骨刷防锈漆，天棚及墙面拆除修复费用为148563.55元，其中，墙体修复费用为3911.48元；顶棚龙骨除锈费用为16646.07元；散热器拆除、刷漆、安装费用为179517.86元。优龙教育中心共计支付鉴定费80000元。优龙教育中心称华图教育公司在未经过其许可的情况下私自改暖气，将市政统一供暖改为自己烧锅炉供暖，现其恢复市政供暖需要交纳并网费800000余元。优龙教育中心提交北京市丰台区房屋经营管理中心供暖设备服务站出具的工程预算书，显示明春苑东优龙康乐宫腿子管改造工程中并网费为895440元；优龙教育中心另提交供暖设备服务所新村管理站出具的回复，载明供暖申请需按建筑面积每平米200元标准交纳热源纳入费。原审中本院于2018年5月30日进行了现场勘验，在优龙教育中心电工黄永的陪同下对水电表的位置及费用算法进行了确认，供暖设备服务所新村管理站员工孙兆祺亦到现场，孙兆祺称：如果改暖气必须经过供暖公司同意，但是当时改暖气并未告知供暖公司，并且改暖气只要关掉阀门就可以操作；华图教育公司最后一次交游泳馆的暖气费是2012年11月19日，之后未再交纳；如果要再次并网改为市政供暖需要交纳并网费，并网费按照建筑面积收，收费标准是每平方米200元。本案审理过程中，优龙教育中心要求华图教育公司恢复市政供暖。华图教育公司对并网费不予认可，亦不同意优龙教育中心要求其恢复市政供暖的请求，认为刘建华表示锅炉改造前已经经过优龙教育中心同意，故无需恢复，可按现状使用即可。本院认为：优龙教育中心与华图教育公司签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，应为合法有效。关于游泳馆顶部损坏问题，根据原审勘查情况及查明的事实，游泳馆馆内顶部由龙骨搭建，龙骨下方安装彩钢吊顶板，从房屋使用用途来看，该彩钢吊顶板不仅仅起到装饰作用，同时在一定程度上起到保温隔热、防止龙骨锈蚀的作用，故该彩钢吊顶板并不属于日常意义上的附属设施；同时，房屋顶部龙骨作为主体结构的一部分，亦存在普遍锈蚀，其对彩钢吊顶板的正常使用必然产生影响。优龙教育中心依双方合同中关于“因华图教育公司不合理使用致使租赁房屋及其附属设施发生损坏或故障的，华图教育公司应负责维修或承担赔偿责任”之约定，主张华图教育公司承担修复费用，但并未提供充分证据证明华图教育公司存在不合理使用的情况，而该房屋用途一直系对外提供游泳服务，室内潮湿系经营该业务房屋必然的环境特点，故本院对该意见不予采纳，并对优龙教育中心的维修义务予以认定。现优龙教育中心要求华图教育公司赔偿其顶棚修复费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于暖气及墙面损坏问题，根据鉴定结论，暖气和墙面损坏主要系因为2015年-2016年供暖季未供暖所致，且华图教育公司在出租使用该房屋的过程中负有对附属设施的日常维护义务，其应当确保暖气设施正常运行以防止设施损坏，故该损坏责任应由华图教育公司承担；华图教育公司称优龙教育中心未证明供暖设施系在租赁期限届满前损坏，但其自述于2016年5月21日向优龙教育中心交付房屋，此时已过2015年-2016年供暖季，故本院对龙图教育公司的该项抗辩意见不予采信。根据鉴定结论，本院确认墙面修复费用为3911.48元，供暖设施修复费用确认为179517.86元。华图教育公司称刘建华将暖气由市政统一供暖改为自供暖系经过优龙教育中心同意，但双方的合同约定，华图教育中心需要对租赁房屋及附属区域进行装修改造的，应提前7个工作日将装修方案提交优龙教育中心备案，而华图教育公司并未举证证明其向优龙教育中心提交过关于暖气改造的书面装修方案，华图教育公司作为经营性企业，经营活动中的行为应当更加规范，其应当对举证不能承担不利后果，故对于优龙教育中心要求华图教育公司恢复市政供暖的主张，本院予以支持。关于未返还的设备设施费，虽然华图教育公司与优龙教育中心于2015年3月就游泳馆内未返还设施设备进行了清点，但之后该设施设备继续由华图教育公司的承租方刘建华使用，华图教育公司与优龙教育中心约定“租赁到期，乙方按时向甲方交付房屋，乙方交付的房屋设施设备完好，如有损坏或丢失由乙方交付的保证金扣除”，故华图教育公司负有合同到期后将游泳馆及室内设施设备予以返还的义务，华图教育公司经释明拒绝与优龙教育中心盘点游泳馆内设施设备，且在诉讼中亦未能提交相应设施设备完好的证据，本院根据优龙教育中心提交的“游泳馆现有物资盘点表”列明的缺少数量及单价，酌情确定损失数额为12423元。优龙教育中心主张的水电费，虽华图教育公司不予认可，但依据现场勘验结果，现场出于无人使用的状态，本院依法认定该项费用应由华图教育公司承担，经核算，优龙教育中心的该项诉求合理，本院予以支持。优龙教育中心主张的2016年5月22日至2018年5月30日期间的租金，考虑到游泳馆屋顶已经损坏且华图教育公司并未实际使用房屋，且优龙教育中心自述于2016年9月于涉案房屋上加锁，但暖气损坏确实影响房屋的正常使用，本院根据双方当事人过错程度，酌情确定由华图教育公司支付租金460805.76元。综上，华图教育公司应赔偿优龙教育中心墙体及供暖设施修复费用、未返还设备设施折价款共计195852.34元（根据合同约定扣除华图教育公司交纳的保证金100000元后还剩95852.34元）、租金460805.76元，水电费12816.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京市大兴区优龙成人教育培训中心墙体及供暖设施修复费用、未返还设备设施折价款（已扣除保证金100000元）共计95852.34元；二、北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司于本判决生效后三十日内使位于北京市大兴区黄村镇明春东路的游泳馆达到供热单位所要求的并入供暖系统的条件；三、北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京市大兴区优龙成人教育培训中心租金460805.76元、水电费12816.2元，共计473621.96元；四、驳回北京市大兴区优龙成人教育培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44640元，由北京市大兴区优龙成人教育培训中心负担35145元（已交纳），由北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司负担9495元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费80000元，由北京市大兴区优龙成人教育培训中心负担37432元（已交纳），由北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司负担42568元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 志人民陪审员  姜永江人民陪审员  武秋凤二〇二〇年一月二十一日书 记 员  莫嘉敏