杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0111民初7055号原告：浙江三江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330183704295222B，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋南路66号。法定代表人：喻祖泉，总经理。委托诉讼代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。被告：徐美君，女，1970年11月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告浙江三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被告徐美君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚振琳、被告徐美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江公司提出诉讼请求：1.确认原、被告于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效；2.判令被告将上述《租房协议书》项下位于杭州市富阳区房屋（以下简称案涉房屋）腾空返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年6月12日，原、被告签订《租房协议书》一份，约定原告将案涉房屋长期出租给被告，房屋面积9.18㎡。协议签订后，原告按约交付房屋。现租赁期限已超过二十年。为此，原告通知被告于2019年10月25日前将案涉房屋腾空返还给原告，但被告至今仍未返还。另查，原告于2000年6月7日将企业名称由富阳市三江房地产发展有限责任公司变更为现名称。原告认为，根据我国《合同法》第二百一十四条第一款的规定，原、被告所签《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效。现被告实际承租期限已超过二十年，经原告通知后其仍未将案涉房屋腾空返还，其行为已侵害原告合法权益。原告特提起诉讼。被告徐美君在庭审中辩称：1.案涉房屋的性质为下岗职工长期安置房。被告原系杭州富阳工艺美术总厂（以下简称工艺美术厂）职工，根据该厂对所属职工的福利安排，被告原居住于富阳区中，后因该房屋被拆迁，工艺美术厂于1999年6月10日通知职工进行宿舍分配，即本人现居住的案涉房屋，分配完毕后，原告以通过司法拍卖合法取得案涉房屋所有权为由与本人签订《租房协议书》，租赁期限是长期。事后经被告了解，案涉房屋的廉价使用权纯属给职工的福利待遇，且分房时也是工艺美术厂通知办理。2.原、被告签第一份协议是在我国《合同法》颁布之前，根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，当事人约定超过二十年的租赁合同只要不违反当时的法律、行政法规的规定，合同应长期合法有效。原告应知被告对案涉房屋有长期居住权，才会出现后来对被告补偿3000元，否则不可能会对月租客进行采光补偿。《合同法》明确规定合同有效期为二十年，为何原告与本人续签协议时还明确写明“该集体宿舍拆迁前给予免除房租”。原告有义务告知被告合同有效期为二十年，如原告明确告知与之前安置内容有所不同，被告会及时维护自己的利益，不会拖到至今，这是明显的欺诈行为。原告在第一份协议上标明在之间建造营业房，实际却在53号、55号之间建造，被告认为原告应当拆除。原告认为案涉房屋是出租的，但电表、水表是被告自己开户的，作为房东不可能允许租户自行开户电表、水表。被告享有的案涉房屋居住权属于安置所得，不应适用《合同法》条文，而应适用国务院颁发的《国有土地上房屋拆迁条例》，故原告认为的租赁时间视为不定期租赁，超过二十年租赁期限的部分无效，是行不通的。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据，认定如下：1.原告提交的（2016）浙0111民初3950号民事判决书（复印件）1份，证明生效判决中已明确原告有权出租杭州市富阳区富春街道西堤路53号办公楼的事实。被告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的不认可。本院经审查后认为，该证据系生效判决，能够反映原告待证事实，予以认定。2.原告提交的《租房协议书》1份，证明原、被告系房屋租赁法律关系及双方之间权利义务约定的事实。被告质证认为，真实性、关联性无异议，合法性不认可，证明目的认可。本院经审查后对该证据予以认定。3.被告提交的户口簿首页（复印件）1份、支付宝电费缴费记录（截屏打印件）1份、催缴水费通知单1份，证明被告系案涉房屋所有权人的事实。原告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到被告的证明目的。本院经审查后认为，原告异议理由成立，对该证据的真实性予以认定。4.被告提交的通知（复印件）1份，证明被告经工艺美术厂安置，在案涉房屋居住的事实。原告质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，系复印件，不符合证据的形式要件，落款为工艺美术厂，不是原告通知的，证明目的不认可。本院经审查后认为，该证据系复印件，原告对真实性亦不认可，本院不予认定。5.被告提交的证明（拍照打印件）1份，证明案涉房屋非原告所有，原告没有出租权，原、被告之间签订的《租房协议书》不合法的事实。原告质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该证据恰能证明原告有权出租案涉房屋。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。6.被告提交的协议书1份，证明被告在案涉房屋拆迁之前有永久居住权的事实。原告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，协议书的内容涉及房租费的问题，但与本案腾退事宜无关，无法达到被告证明目的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杭州市富阳区富春街道西堤路53号房屋登记权利人为富阳市天河贸易有限公司，该公司同意原告以自己的名义出租，全部收益归原告所有。1999年6月12日，原、被告签订《租房协议书》一份，约定：原告向被告提供案涉房屋（9.18㎡），提供方式为租房，该房长期出租给被告居住。协议并就其他事项作出了约定。《租房协议书》签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告承租该房屋至今。2000年5月19日，原告作为甲方，被告及案外人陈新来、陈华兴、程章霞作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：甲方同意出租给乙方的集体宿舍房间，乙方可以出租给别人，房租费在该集体宿舍拆迁前给予免除；甲方另行补偿乙方每户叁仟元；乙方不得再对甲方建造营业房提出任何异议。双方均在落款处签字或盖章。原告曾通知被告于2019年10月25日前腾空返还案涉房屋，被告收到该通知后，未予腾退。庭审时，被告自认其在《租房协议书》签订后至今，未向原告缴纳过租金。另查明，原告公司名称于2000年6月7日由富阳市三江房地产发展有限责任公司变更登记为现名称。本院认为，原、被告就案涉房屋的租赁事宜签订《租房协议书》，双方形成房屋租赁合同关系。《租房协议书》中约定长期出租，属于租期约定不明，应视为不定期租赁。庭审时，原、被告均确认在上述《租房协议书》签订后，双方未就合同租期另作其他约定或续订租赁合同，而被告实际向原告承租案涉房屋迄今已逾二十年。根据我国《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告所签《租房协议书》履行至今，租赁期限已超过二十年，相应超过部分应属无效，故原告要求确认该《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效的诉讼请求，本院予以支持。基于此，被告应向原告返还租赁物，原告要求被告将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，本院亦予以支持。被告抗辩称案涉房屋系工艺美术厂分配给其的安置房，并称其对案涉房屋享有所有权，但其未能提供充分证据加以证明，且其主张也与本院查明的事实不符，故本院不予采信。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原富阳市三江房地产发展有限责任公司与被告徐美君于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效；二、被告徐美君于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市富阳区的房屋腾空返还给原告浙江三江房地产开发有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐美君负担。原告浙江三江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐美君于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  任艳晓二〇二〇年一月七日书记员  章靖宇