四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初3521号 原告：陈先刚，男，生于1977年12月20日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师，系特别授权。 被告：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，统一社会信用代码915116027175005712，住所地四川省广安市协兴园区协兴镇清平街88号。 法定代表人：易文清，董事长。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师，系特别授权。 原告陈先刚与被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序于2019年10月29日、2019年12月24日、2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈先刚及其委托诉讼代理人张冬林、被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司的委托诉讼代理人王旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈先刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》；2.判令被告赔偿原告损失费692100万元；3.判令被告立即停止违约及侵权行为；4.判令被告承担本案诉讼费及律师代理费。2019年6月27日原告变更诉讼请求为：1.判令解除与被告签订的《神龙山物业租赁合同》，被告承担违约责任，赔偿原告直接经济损失2250000元，并从原告投入时间起按同期银行贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确其诉讼请求为要求被告赔偿经济损失1922500元并支付利息，利息以每笔资金的投入时间开始按银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止。事实和理由：原、被告于2015年7月20日签订了《神龙山物业租赁合同》，被告将神龙山巴人石头城风景区紫云轩（产权面积2600㎡）租赁给原告，租赁期20年，从2015年10月1日起至2035年9月30日止，2016年10月1日至2017年9月30日为免租期，年租金65万元，从租赁期第五年开始租金逐年递增5%。承租方自本合同签订后向出租人交纳了第一年租金65万元，20万元履约保证金因为甲方没有按照合同约定将消防、水电气等基本设施按照乙方要求安装到位，故经原、被告负责人同意由原告代为完成消防设施部分，事后经双方根据实际发生额进行结算后确定保证金差补。合同签订后，原告交纳了第一年租金便立即投入资金进行规划设计和装修，因被告没有该房产完整的建设手续和产权，无法进行消防等备案，原告与被告多次交涉未果。2017年4月20日被告向原告寄发了《解除合同通知书》，以原告未按约交纳履约保证金以及未在合同签订后2个月内动工装修并在6个月内投入运营为由解除双方签订的租赁合同。原告接到该通知后，向被告充分表达了自己的意愿，被告在此期间仍将租赁物转租案外人。介于诉讼期间，被告已将涉案房屋转租案外人且已投入使用，要求继续履行合同与客观事实不符，故原告要求解除与被告之间的租赁合同并要求被告承担违约责任。原告已为履行合同实际投入2250000元，其中租金由被告收取，装修形成的资产也直接由被告移交给案外人使用，原告投资至今长达三年，还应赔偿相应的资金利息。为维护自身合法权益，故提出前述诉讼请求。 被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司辩称，原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》合法有效，应按合同履行，原告未按合同第四条约定缴纳履约保证金200000元，他公司有权单方解除合同；他公司于2017年4月20日发出的解除通知书后，原告没有针对解除内容进行回复，也未在除斥期间内向法院起诉，故该租赁合同已于解除通知到达时生效，合同解除后他公司才将房屋转租给案外人；合同已经解除，原告的装修等费用应由其自行承担，且原告主张的装修、消防等相关费用不能证明是否用于涉案房屋，是否实际使用；蛇龙山办理了规划许可证，工程质量能满足设计和验收规范要求，政府也有相关文件对蛇龙山建设做支持，并未认定为违法建筑，规定可以边建设边报；请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司成立于2002年4月28日，经营范围为：餐饮服务、茶座服务、预包装食品、旅游景区开发及管理、旅游文化项目引进、旅游纪念品制作销售、房地产开发等。2010年6月7日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司取得了座落于广安市广安区神龙山风景区（含龙泽寺）78850.08㎡的土地使用权，使用权性质为出让。 2015年7月20日，以广安蛇龙山旅业开发有限责任公司为出租方（甲方）、陈先刚为承租方（乙方）签订《神龙山物业租赁合同》，合同主要约定：一、出租标的物基本情况：地址神龙山巴人石头城风景区紫云轩，标的物面积2600㎡，通道走廊露台面积620㎡；二、租赁期限：20年，自2015年10月1日起至2035上9月30日止，其中2016年10月1日起至2017年9月30日止为免租期，期满后同等条件下乙方享有优先租赁权；三、租金及交纳期限：免租期租金为0，第一年租金为65万元，从租赁期第五年开始（含第五年）租金逐年递增5%，物业押金200000元，乙方自本合同签订之日起10日内，一次性向甲方交纳租期第一年租金65万元，在租赁期间，每一年度期限届满30日内支付下一年度租金至甲方指定账户，乙方如拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金，若乙方未按期交纳租金达30天，甲方有权单方解除本合同，不承担任何违约责任；乙方经营的品牌为－主题酒店－经营品项为服务型；四、履约保证金及押金的交纳与退还：乙方自本合同签订之日起3日内支付20万元履约保证金，逾期未交纳履约保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方保证本合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营（因甲方原因除外）。若乙方未违反本合同的约定，履约保证金自动转为物业押金，合同期满时，乙方在结清租赁物业的水、电、物业服务费等相关费用后于租期届满之日退还商铺。五、租赁物业装修和修缮：甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装使用；十一、协议解除合同的约定为：因国家政策性调整致使该合同履行成为不可能的，本合终止，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方应退还乙方已交纳但无法履行的租金及全部押金；乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同，收回物业：1、乙方损坏承租物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；2、乙方擅自将本租赁物业转租、转让或转借的；3、乙方利用承租物业存放危险物品或进行非法活动构成重大损害的；4、欠缴各项费用达两个月以上的；5、乙方未在甲方要求的期限内补足押金的。十二、协议的终止：1、本合同期限届满的，自租赁期届满之日合同自行终止；2、双方通过书面协议解除合同。双方还对乙方的经营规范、承租方的变更、续租、违约责任、续租、房屋交付及收回的验收、免责条件、争议处理方式等方面进行了约定。 2015年8月9日，陈先刚以广安市紫云轩度假酒店有限公司的名义与四川省亚舟设计有限公司签订《装饰装修工程设计合同》，约定由四川省亚舟设计有限公司对紫云轩度假酒店进行装修设计，设计费320000元。2015年8月14日，广安市工商行政管理局对陈先刚所租物业经营的企业名称进行了企业名称预先准核，企业名称为广安紫云轩度假酒店有限公司。2019年11月10日四川省亚舟设计有限公司出具一份《证明》，载明根据《装饰装修工程设计合同》约定，陈先刚于2015年8月14日、2016年5月10日现金支付100000元、40000元，2015年8月17日、2015年10月18日两次分别转入李明阳账户各90000元，共计320000元，系装饰装修设计费用。原告针对上述费用还出示了四川省亚舟设计有限公司收据复印件四张共计320000元，及银行交易明细原件，证明其于2015年8月14日取款100000元、2015年8月17日、2015年10月18日两次向李明阳账户各转入90000元。 2015年8月17日，陈先刚通过银行向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付了第一年租金共计650000元。 2015年8月20日，陈先刚与广安市同盛电器设备有限公司签订《格力中央空调设备销售及安装合同》，约定由广安市同盛电器设备有限公司对广安紫云轩度假酒店的空调设备进行安装和调试，约定工程总造价480000元，工期90天。约定工程款的支付为：签订合同时陈先刚付合同定金48000元、设备进场支付144000元、设备及管道安装完毕支付192000元、调试验收合同付72000元、扣取质保金24000元于验收合同后一年内无质量问题付清。原告出具了一张广安市同盛电器设备有限公司的收据复印件，载明收到紫云轩度假酒店（陈先刚）空调定金48000元。 2015年11月4日，陈先刚、胡明玥以广安紫云轩度假酒店有限公司的名义与广州美星装饰设计有限公司广安分公司签订《装饰装修工程统一施工合同》，约定由广州美星装饰设计有限公司广安分公司对广安紫云轩度假酒店进行装饰装修，工程预算为7017080元，优惠后的造价为5800000元，工程款的支付方式为：本合同签订之日起十日内支付合同总价的10%、土建完成支付25%、木工完成支付25%、完工后支付30%、完工验收各格后180在内支付5%、余款5%在开业后一年内支付；采用包工、包部分材料的承包方式，工期为2015年11月8日至2016年4月10日，由广安紫云轩度假酒店有限公司自行设计并提供施工图纸。2019年11月10日广州美星装饰设计有限公司广安分公司出具一份《证明》，载明陈先刚于2016年1月31日、2017年1月14日支付现金45000元、125000元；2016年2月6日、7日通过中国建设银行广安市分行营业部、成都银行广安分行营业部转入洪登俊、任义账户各50000元；胡明玥于2016年7月16日、2017年1月15日转给他公司50000元、60000元，共计380000元，系支付他公司给广安神龙山紫云轩度假酒店的装修费。原告针对上述费用还出示了广州美星装饰设计有限公司广安分公司收据复印件六张共计380000元，及银行交易明细原件，证明其于2016年1月3日取款40000元、2016年2月6日取款50000元、2016年2月7日取款50000元、2017年1月14日取款125000元。 2015年12月17日，陈先刚以神龙山紫云轩酒店的名义与四川万祥消防工程有限公司签订《消防工程合同》，约定由四川万祥消防工程有限公司承包广安市神龙山紫云轩酒店室内的消防安装工程，约定合同造价为399800元，实行整体包工、包料（不含税）。工程款的拨付为：人工及主材进场三个工作日支付20%的工程款、主体完工支付30%、安装调试完毕后支付30%、余下20%在酒店开业后6个月内支付。原告出示了四川万祥消防工程有限公司四张收据复印件，载明消防工程款共353000元。并出示了由原告确认发放的人工工资表共计46500元。原告称与被告达成口头协议，由原告自行出资将本应由被告履行的“保证整个物业的消防、水电气安装到位”的合同义务代为履行，以此抵做履约保证金200000元，事后双方根据实际发生额进行结算后确定保证金差补。 2017年4月20日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司向陈先刚发出《解除合同通知书》，主要内容：陈先刚先生，你与我司于2015年7月20日签订了《神龙山物业租赁合同》，约定由你租赁神龙山巴人石头城风景区紫云轩，租期20年，至今你有违约行为包括但不限于：1、未在合同签订之日起3日内向我司交纳履约保证金200000元；2、未在合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营，现依据《神龙山物业租赁合同》第四条“逾期未交纳履约定保证金，甲方有权单方解除本合同”之规定，现通知如下：1、解除双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》；2、我司将保留进一步追究你违约责任的权利……。陈先刚接到该通知书后，于2017年5月22日向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司回函，主要内容有：根据本人与贵司于2015年7月20日签订的《租赁合同》中第五条第（二）款中第1小条和第十三条第1小条约定，甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装到位；甲方应保证在交付物业时租赁物本身及物业所占土地使用权无任何争议，也无任何违反规划、消防、验收等行为，附属设施、设备也能正常使用，并符合相关规范要求。但是在实际合作过程中，甲方一直以各种理由拒不提供上述依据，导致我方无法进行相关备案和手续的办理。经甲方再三承诺后，本人在签订合同后庚即按照合同约定组织相关单位和人员对该物业进行堪察、设计、和施工。由于该物业因无验收合格依据和产权证明，在施工过程中被告有关行政主管部门责令停工，本人多次与贵司领导及管理层反映，他们以正协调等说词拖延至今……给我方造成较大资金占用和经济损失，恳请贵司尽快与相关部门完善相关法定手续和程序，以便本人尽决完成装修工程，减小损失……。2017年5月24日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司再次向陈先刚发出《限期返回物业的通知书》，主要内容有：致陈先刚先生，双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》已于2017年5月22日我方书面通知解除。限你方接通知书5日内，腾空物品交回紫云轩物业，超过期限，我方将通知强行收回物业。2017年8月22日，陈先刚向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司发出《关于停止违约及侵权行为的函》，主要内容有：本人于2015年7月20日与贵司签订的《租赁合同》，租期20年，已付租金650000元。之前贵司未能按合同约定保证消防、水电气安装到位，本人投资200万元完善设计、消防、土建等部分设施后，无法继续装修直到使用运营，给本人造成重大经济损失。近日贵公司在未与本人协商且无任通知和衔接的情况下，擅自将本人所租物业出租给他人，贵公司的行为已严重违约，严重侵害本人权利。请贵公司在7日内与本人协商处理违约及侵权行为，否则本人将采取诉讼、责令停工、临时保护等多种措施维权。后双方协商未果，陈先刚遂向本院提起诉讼，要求被告赔偿以上消防工程费用、空调定金、装饰装修费用、工人工资、洁具等费用损失共计1922500元，并以每笔投入时间按同期银行贷款利率计算利息至全部款项付清之日止。 认定上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、被告《营业执照》、原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》、客户收付款入账通知、《企业名称预先核准通知书》、《格力中央空调设备销售及安装合同》及收据复印件、《装饰装修工程设计合同》及收据复印件、《装饰装修工程统一施工合同》及收据复印件、公司证明两份、《紫云轩酒店内装工程（平面方案）》《消防工程合同》、四川万祥消防工程有限公司出具的《人工工资表》、银行交易明细原件、《解除合同通知书》、《关于〈解除合同通知书〉回复的函》、《限期返回物业的通知书》、《关于停止违约及侵权行为的函》等证据证实。 本院认为，被告出租给原告的神龙山巴人石头城风景区紫云轩虽未取得权属证书，但其取得了《国有土地使用权证》，且无依据显示该物业存在权属争议，被告将该物业出租给原告未违反有关法律规定，且是双方在协商一致基础上的真实意思表示，故原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 按照合同约定，原告应在签订合同之日起3日内向被告支付200000元履约保证金，被告应保证整个物业的消防、水电气根据被告需要在每一层安装到位，原、被告均未履行该两项约定合同义务，但原告称与被告口头达成协议，由原告自行出资代为履行消防安装工程，以此抵做履约保证金200000元。消防、水电气安装到位是履行整个合同的基础，消防、水电气如未安装到位其他装修工程将无从实施，原告实际履行了消防安装工程，并大量投入装修，且在此长达两年多期间内被告并未出示证据证明其催收过履约保证金或通过其他方式提出过异议，因此被告的行为应视为默许原告将消防工程款抵做履约保证金，与原告所称“口头协议”一致，故被告以原告未及时缴纳200000元履约保证金为由主张解除合同，本院不予采信。 被告主张解除合同的理由之二，在于原告未按《神龙山物业租赁合同》第四条约定在合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营。合同约定免租期为2016年10月1日至2017年9月30日，原告缴纳了第一年的租金650000元，租期至2018年9月30日。原告有履行合同的合意且一直在积极履行，而案涉房屋并无房屋竣工验收合格证及消防合格等手续，故原告在装修、办理消防等手续中有所滞后，被告有一定的过错。被告以上述理由解除合同不符合合同约定及法律规定。被告已于2017年7月26日将案涉商铺出租给案外人罗怡乐，且已装修完毕并对外营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，本案租赁合同已丧失继续履行的基础，如继续履行会给案外人罗怡乐造成重大经济损失，故原告要求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。合同解除时间以被告将涉案房屋租给第三人之日即2017年7月26日为准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系被告违约解除合同，应向原告赔偿各项损失费用。对于原告主张的消防安装工程、空调定金的损失，因其出示的收据仅为复印件，无法核实真实性，对原告该主张本院不予支持。对于工人工资，无相关打款明细或签收证明，证据不足，本院不予支持。关于原告与广州美星装饰设计有限公司广安分公司的《装饰装修工程统一施工合同》的装饰装修费用中，胡明玥向该公司支付了110000元，非原告的经济损失，不应在本案中处理，剩余270000元装饰装修费用与四川省亚舟设计有限公司的《装饰装修工程设计合同》中的装饰装修费用320000元，有收据复印件、银行取款明细和公司的证明相印证，能够证明原告实际支付了该费用，且均在被告发出解除通知书前，对于该590000元经济损失，被告应予赔偿。关于租金是否退还的问题，原告在2015年8月17日缴纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金，被告在免租期内即2017年4月20日向原告主张解除合同，于2017年7月26日被告将涉案房屋租给案外人，原告尚未在租期内使用房屋，故原告的租金被告应予返还。 然本案中，原告在与被告签订《神龙山物业租赁合同》时，应当查明被告是否具备相关资质，并按合同约定的期限完工，原告亦存在一定的过错，故本院酌情判定原告对于其经济损失承担次要责任，由被告承担主要赔偿责任，原告的经济损失共计1240000元，由被告赔偿1054000元。利息从原告主张权利之日起即2017年9月8日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈先刚与被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司签订的《神龙山物业租赁合同》于2017年7月26日解除； 二、被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈先刚赔偿经济损失1054000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月8日起支付利息至全部款项付清之日止； 三、驳回原告陈先刚的其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费24800元，由原告陈先刚负担12800元，由被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司负担12000元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘 竞 人民陪审员  郑守伦 人民陪审员  李朝华 二〇二〇年一月八日 书 记 员  袁小钦 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。