上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53594号原告(反诉被告)：上海申隆五金交电公司永平五金工具厂，住所地上海市静安区。负责人：周龙彪，厂长。委托诉讼代理人：沈俊元。委托诉讼代理人：沈彪，上海市成平律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海盛腾沐浴休闲有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：许银荣，执行董事。委托诉讼代理人：杨东妍，上海市汇理律师事务所律师。原告上海申隆五金交电公司永平五金工具厂(以下简称永平工具厂)诉被告上海盛腾沐浴休闲有限公司(以下简称盛腾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告盛腾公司向本院提起反诉，本院受理后，予以合并审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)永平工具厂委托诉讼代理人沈俊元、沈彪、被告(反诉原告)盛腾公司委托诉讼代理人杨东妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永平工具厂向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即归还原告所有的上海市静安区新闸路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2、要求被告支付2019年7月21日至2019年8月20日租金5万元，以及按照每日1,666元的标准，支付自2019年8月21日起至被告搬离房屋止的房屋占用费。事实与理由：系争房屋原为原告所有的厂房，自2004年6月起将系争房屋租赁给被告用作浴室经营，双方前后签订多份房屋租赁协议书，最后一期房屋租赁协议约定的租赁期限自2019年5月21日至2019年8月20日止，月租金为5万元。2019年7月10日，原告发函被告，告知被告所租房屋建筑存在安全隐患，经检测为严重损坏房，要求被告收函后停止一切经营活动，然而被告收函后并未清退。原告于2019年7月18日发函告知被告，合同于2019年8月20日到期，原告将收回房屋，不再与被告续签租赁合同。2019年8月8日，原告在收到被告回函后，再次重申租赁合同到期后不再与被告续约。在这一过程中，原告未收取被告最后一个月的房租5万元(自2019年7月21日至2019年8月20日)。被告在合同到期后仍以各种理由拒不归还房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告盛腾公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告的租赁协议并未到期，双方的租赁合同应继续履行。安全问题与事实不符，不具备不续签合同的理由。就算房屋严重损坏也不是不续租的理由。根据出租房屋消防安全协议书，双方的合同至2019年12月31日到期，因出租方原因致房屋无法正常经营，2019年5月起被告处于停业装修状态，装修后不久原告单方要求停止营业，故不同意支付占用费。反诉原告盛腾公司向本院提出诉讼请求：要求继续履行反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同。事实与理由：反诉原告自2009年起租赁反诉被告系争房屋，用于经营浴室。自2016年起，反诉被告提出双方之间的租赁合同每三个月或六个月签署一次，但保证续租给反诉原告。租赁期内，反诉原告均按时缴纳房租，定期维护房屋，房屋状态好于反诉原告接手前。2019年2月，反诉被告发函提出待租赁合同到期后不再续租，后经双方协商，反诉被告要求反诉原告对房屋进行加固修理，方继续租赁。反诉原告于2019年5月全面启动房屋的加固装修，施工持续到6月底。2019年7月10日，反诉被告以系争房屋的检测结论为依据，发函要求反诉原告闭门停止一切经营活动。反诉原告认为，检测报告与实际情况不符，即便根据检测报告，系争房屋也尚未达到不可以继续用于经营活动的程度。反诉被告的行为已违反了租赁合同的约定，合同期限应当顺延。根据双方签署的《出租房屋消防安全协议》，协议有效期至2019年12月31日，且根据双方交易习惯，反诉原告有理由相信租赁合同会一直续租，应延长两个月租期至2020年2月28日，月租金按5万元支付。故反诉原告诉至法院，望判如所请。反诉被告永平工具厂辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告要求延长两个月的租期没有依据，反诉原告要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据，消防安全协议期限不能代替租赁合同，关于装修问题应根据合同约定进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的所有权人为上海永平五金工具厂，1993年7月12日，上海市静安区人民政府财贸办公室作出《关于同意组建上海申隆五金交电公司的批复》，载明同意永平五金工具厂等十一户企业合并组建成上海申隆五金交电公司(以下简称申隆公司)。2018年12月21日，永平工具厂与盛腾公司签订《出租房屋消防安全协议书》，载明协议有效期2019年1月1日至2019年12月31日，随房屋出租合同期限，以后一年一签。2019年5月16日，永平工具厂与盛腾公司签订《租赁房屋协议书》，载明永平工具厂提供系争房屋原厂房底层及二楼以上全部面积(大约550平方米)，供盛腾公司租赁用作浴室经营。房屋租赁期限为3个月，自2019年5月21日至2019年8月20日止。保证金5万元，合同终止时，待双方结清所有费用后，保证金由永平工具厂返还(不计利息)，盛腾公司在三个月租赁内，向永平工具厂支付房屋租赁费15万元。房屋租赁费应于每月20日前向永平工具厂支付5万元，如逾期按每日千分之三滞纳金支付。若盛腾公司不按时支付租金逾期半月，即视为违约，除须承担违约责任外，永平工具厂有权终止协议并收回房屋。租赁期间发生的房屋维修等费用由盛腾公司自行承担。由盛腾公司投入的固定资产和家具归盛腾公司所有，已形成的装潢建筑物归永平工具厂所有，盛腾公司将房屋完好无损地归还永平工具厂。协议生效后，任何一方不履行协议，即视为违约，违约金为年租金的10%。协议到期后，双方可续订协议。若一方需终止协议，须经双方同意并提前30天书面通知对方，方可办理终止协议。2019年7月11日，上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量监测站出具《房屋质量检测报告》，评定系争房屋为严重损坏房，存在较多安全隐患和局部危险点，房屋不能满足安全使用要求。鉴于房屋使用已超过五十年且存在结构拆改，建议立即进行结构性大修并采取整体抗震加固措施，消除房屋现存的安全隐患点和危险点，确保房屋安全正常使用。2019年7月10日，申隆公司向盛腾公司发出公函，载明申隆公司在日常检查中发现系争房屋存在安全隐患，经公司董事会决定：聘请上海市房屋建筑质量监测站进行全面安全检测和评估。专业人员在检测时发现多处存在严重安全隐患，结论是系争房屋为严重损坏房不可以继续用于经营活动。函告申隆公司收到函件之日起，立即闭门停止一切经营活动，将公司内部人员撤离至安全区域，如置若罔闻、熟视无睹，将负担可能出现安全事故而造成严重后果的一切责任。申隆公司待盛腾公司清场后将收回系争房屋，同时将对其进行进一步安全检测和维修。2019年7月18日，申隆公司向盛腾公司发出公函，重申从2019年7月10日至盛腾公司清场将系争房屋归还申隆公司的时间段内，如系争房屋发生危害公共安全或人身伤害等事件均由盛腾公司全权负责。本期合同将于2019年8月20日到期，合同到期后申隆公司将收回系争房屋，不再与盛腾公司续签租赁合同。请盛腾公司早作打算，另择他处，将系争房屋尽快清场后归还。8月20日合同到期后，如盛腾公司不能按时归还系争房屋，申隆公司将保留因盛腾公司拖延交房造成系争房屋进一步损坏的赔偿权利，同时参照系争房屋租金标准向盛腾公司收取房屋占用费。2019年8月8日，申隆公司向盛腾公司发出回复函，载明盛腾公司2019年8月6日来函收悉，经研究决定：此事申隆公司已多次致函盛腾公司，表明意见，同时明确双方合同到期不再续约。如盛腾公司到期不归还系争房屋要承担一切后果，申隆公司还将收取相应的房屋占用费用。盛腾公司在合同到期后仍以拒不归还系争房屋，故原告诉至法院。审理中，盛腾公司提交2019年2月1日申隆公司出具的公函，证明申隆公司要求盛腾公司进行加固。该公函载明申隆公司在多次安全检查中发现二楼屋面存在严重安全隐患，指出有可能会造成严重安全事故，盛腾公司立即采取有效措施消除安全隐患，以免造成不必要的安全责任事故。因系争房屋用于公共浴室经营15年，所用建材长期遭受水雾侵蚀，墙体潮湿、疏松、又年久失修，疏于维修保养，隐含诸多不安全因素，已不适用继续用于经营。待本次租赁合同到期，申隆公司将收回系争房屋进行安全测评及大修，望盛腾公司积极配合，早作打算，另择良处继续经营。永平工具厂对上述公函真实性无异议，仅要求盛腾公司加固二楼屋面，每年节假日及台风频繁期间向盛腾公司送达，并提前告知要大修，让盛腾公司早作准备。盛腾公司提交其与上海淼孚装饰工程有限公司于2019年5月19日签订的《浴室装修协议》，载明工程款为38万元，约定于2019年7月1日前完工，施工项目包括外墙抹平涂料、二楼屋面防水、房顶横梁加固两根、暖风机换新、冷热水管换新等，证明盛腾公司按申隆公司要求进行装修。永平工具厂对协议真实性无异议，但没有相应发票印证，不认可38万元的装修费用，且合同约定维修费用由盛腾公司自行承担。另外，盛腾公司还提交自2019年10月3日至2019年11月8日七份永平工具厂张贴的告示或通告，证明永平工具厂每周在系争房屋张贴通告，致使盛腾公司无法正常经营。上述告示或通告载明：系争房屋质量经有关专业机构鉴定为严重损坏房存在严重安全隐患，为此永平工具厂于2019年7月10号予以告知。目前系争房屋已不再适合任何经营活动，随时可能发生危及公共安全和广大客户的人身伤害事故。永平工具厂和盛腾公司的房屋租赁合同于2019年8月20日到期，永平工具厂已发出通知要收回房屋，以便及时加固整修避免安全事故发生。自2019年7月10日起，永平工具厂已明确告知立刻停止营业，若发生危及公共安全事故或人身伤害等事件均由盛腾公司全权负责。关于押金，永平工具厂表示押金5万元已收取，同意折抵2019年7月21日至2019年8月20日的租金。关于租金支付，双方认可租金支付至2019年7月20日。本院认为，永平工具厂与盛腾公司签订的《租赁房屋协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。盛腾公司主张房屋租赁期限应当根据双方签订《出租房屋消防安全协议书》，根据协议有效期确定租期至2019年12月31日。然而《出租房屋消防安全协议书》仅为对系争房屋消防安全内容的约定，且表明随房屋出租合同期限，以后一年一签，而双方签订的《租赁房屋协议书》明确约定房屋租赁期限自2019年5月21日至2019年8月20日止，故对于盛腾公司的上述主张，本院不予采信。至于盛腾公司要求装修期顺延两个月，继续履行《租赁房屋协议书》的主张，因盛腾公司认为其按照永平工具厂的要求进行整修，应当顺延租期，但对于上述主张，盛腾公司并未提供充分证据予以证明，且双方之间的租赁协议明确约定维修费用由盛腾公司承担，故盛腾公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，永平工具厂与盛腾公司之间的租赁期限至2019年8月20日届满，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故永平工具厂要求盛腾公司立即归还系争房屋的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。关于租金及使用费的问题，永平工具厂主张盛腾公司欠付自2019年7月21日至2019年8月20日的租金5万元，盛腾公司亦予以认可，故本院予以采信。房屋占用费应当自2019年8月21日起算，计算至盛腾公司搬离系争房屋之日止，并无不当，但占用费参照原租金标准应调整为日租金1,643元，本院予以调整。关于押金问题，永平工具厂主张同意折抵2019年7月21日至2019年8月20日的租金，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条判决如下：一、被告(反诉原告)上海盛腾沐浴休闲有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海申隆五金交电公司永平五金工具厂返还上海市静安区新闸路XXX号房屋；二、被告(反诉原告)上海盛腾沐浴休闲有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海申隆五金交电公司永平五金工具厂自2019年7月21日至2019年8月20日的房屋租金50,000元(上海申隆五金交电公司永平五金工具厂已收取上海盛腾沐浴休闲有限公司的50,000元押金予以抵扣)，并按照每日1,643元的标准，自2019年8月21日至房屋实际返还之日止的房屋占用费;三、对被告(反诉原告)上海盛腾沐浴休闲有限公司提出的全部诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,100元，减半收取2,050元，由被告(反诉原告)上海盛腾沐浴休闲有限公司负担。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)上海盛腾沐浴休闲有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二〇年一月十四日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。