福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3759号 原告：福州市速有鲜场餐饮服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号B110-C009的商铺，统一社会信用代码91350111MA2YR7286N。 法定代表人：陈宜善，总经理。 委托诉讼代理人：陈世涌，福建丛语律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建丛语律师事务所律师。 被告：福州禾悦市场管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路2号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第21层的编号为01的单元，统一社会信用代码91350111MA2XU4HM37。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 被告：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路2号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第22层的编号为01的单元，统一社会信用代码913501000874170782。 法定代表人：龙宇飞，董事长兼总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告福州市速有鲜场餐饮服务有限公司（以下简称“速有鲜场公司”）与被告福州禾悦市场管理有限公司（以下简称“禾悦公司”）、福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“中夏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告速有鲜场公司的委托诉讼代理人陈世涌、陈燕云，被告禾悦公司、中夏公司的共同委托诉讼代理人陈鹏、吴元标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告速有鲜场公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告禾悦公司签订的《租赁合同》及补充协议于2019年6月18日解除；2．判令被告禾悦公司向原告支付违约金412,983元；3．判令被告禾悦公司向原告退还履约保证金137,466元、周转金30,000元；4．判令被告禾悦公司向原告退还多收取的2017年12月至2019年6月的电费293,904元；5．判令被告禾悦公司向原告赔偿装修损失（暂计1,427,956元，以实际评估为准）；6．判令被告中夏公司对被告禾悦公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年7月14日，在原告公司筹备期间，陈强（原告公司筹备人之一，公司设立后任监事）与禾悦公司签订《租赁合同》，合同约定由陈强承租禾悦公司自有的坐落于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-009商铺，面积153.86平方米，用于经营代客烹饪，品牌为“今喆”，租期3年。合同第15.5条约定：本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。2017年9月6日，陈强与禾悦公司签订《〈租赁合同〉补充协议一》，协议第7条约定：如因甲方原因导致乙方在原合同约定的期限内不能正常使用场地，乙方有权解除本协议，甲方仅对乙方装修场地的装修剩余折价部分进行相应补偿。2017年10月26日，双方签订《租赁合同》补充协议，约定将品牌由“今喆”变更为“速有鲜场”。2018年6月，双方又签订《租赁合同》补充协议，约定自2018年6月24日起B110-009店铺的计租方式由固定租金变更为保底租金加提成租金。之后，双方再次签订《租赁合同》补充协议，约定坐落于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-036、037、B110-011至017、B110-032至035的商铺，面积227.99平方米，亦将由固定租金变更为保底租金加提成租金。合同签订后，原告于2017年9月对商铺进行装修，产生装修费约2,855,912元。禾悦公司于2017年12月23日正式将店铺交付原告营业，原告向禾悦公司支付租金，禾悦公司向原告开具发票（包括租金、水费、电费等）。近期，原告发现禾悦公司所交付的商铺未通过消防审核，出租区域部分不符合设计用途，所收电费大幅超过政府定价等问题。据此，原告委托律师向禾悦公司邮寄律师函，发出解除本案诉争合同的通知，并催告禾悦公司在收到函件之日起三个工作日内向原告结清相关费用、办理相关移交手续等，禾悦公司于2019年6月18日签收律师函，但至今未对待履行相关义务。另据工商登记公示信息，禾悦公司为法人独资企业，中夏公司系其独资股东。原告认为，因禾悦公司的过错致使原告不能合法、安全使用承租场地，无法正常开展经营活动，合同目的无法实现，原告的可期待利益受到损害，依照法律规定及合同约定，原告有权解除合同，并要求其承担剩余月份租金两倍的违约金并退还履行保证金、周转金及多收费用等相应经济责任；根据我国《合同法》第96条规定，合同自通知到达对方时解除；中夏公司系禾悦公司独资股东，因与禾悦公司发生人格混同，依《公司法》规定应承担连带责任；原告公司成立后，双方事实上已确认合同主体为原告。 被告禾悦公司、中夏公司均辩称，一、原告的诉讼请求不具体、不明确。原告的第一项诉讼请求是确认解除《租赁合同》及补充协议，而本案中原告仅提交009号商铺的《租赁合同》，可以推断原告要求解除为有关009号商铺的租赁合同。但原告在起诉状中又多次提及036、037号等商铺，并且原告提交的证据二、证据三、证据五均是针对036、037号商铺的《租赁合同》所签订的补充协议，并非是009号商铺《租赁合同》的补充协议。因此，原告提出的解除《租赁合同》及补充协议的诉讼请求不具体、不明确。二、原告作为违约方，无权单方解除《租赁合同》及补充协议，并要求禾悦公司支付违约金、退还保证金以及赔偿装修损失。1．根据案涉《租赁合同》第10.1条约定：“租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照、注册证书、授权经营证明、卫生许可、消防审批、环保审批、排污许可等证件”，第10.7条约定：“乙方应遵守《中华人民共和国消防法》等相关消防规定，按照政府相关规定进行租赁场所的消防报审报验并确保各项设施达到消防要求”以及“009号铺位市集餐饮交铺标准（设计部分）”关于消防的约定：“按商业主体一次消防报建标准交铺，二次装修及消防改动由商户自行请专业公司设计、施工报建（需满足消防要求）”。本案中，案涉租赁场所已经取得《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程竣工验收消防备案单》，即禾悦公司已经履行了一次消防报建的义务，应由原告负责二次装修及消防改动的报建。因此，原告主张以交付的商铺未通过消防审核为由解除《租赁合同》显然不能成立。2．根据案涉《租赁合同》第2.1条约定：“乙方承诺该租赁场所之用途仅为经营代客烹饪”，并且，双方就009号铺位市集餐饮交铺标准（设计部分）进行签字盖章确认。原告主张出租区域部分不符合设计用途同样不能成立。3．根据案涉《租赁合同》第15.3条约定：“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：2）乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方或管理公司费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）”。第15.4条约定：“如有第15.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起解除，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任”。截至2019年7月20日，原告欠付各项费用共计20,619.9元，已经构成根本违约。禾悦公司于2019年7月20日向原告发函解除《租赁合同》。合同解除后，禾悦公司有权不予返还已经支付的履约保证金，租金优惠期转为正常计租期租金，原告应当支付租金、物业管理费及违约金。禾悦公司保留追究原告违约责任的权利。被告认为，原告主张交付的商铺未通过消防审核，出租区域部分不符合设计用途没有任何依据，无权要求解除《租赁合同》及要求禾悦公司承担违约责任。相反，原告未能按期足额缴纳相关费用，已经构成根本违约。经禾悦公司发函后，案涉《租赁合同》已于2019年7月22日正式解除。三、原告要求退还多收电费没有法律和合同依据。根据案涉《租赁合同》第11.5.1条约定：“乙方应当独立计量并承担租赁场所发生的水、电等能源费用。乙方所用水、电等能源在传送过程中所产生的能源损耗及公共设施运行能耗费用，应按照乙方的实际用量占市集的总用量的比例分摊。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将损耗量所产生的能源费用一并向甲方缴纳。具体标准为：2）电费单价：人民币1.35元/千瓦”。因此，禾悦公司系按照双方约定的标准收取电费，并根据政府要求多次进行降价，已将电费由1.35元/千瓦降至1.2元/千瓦，不存在多收电费的情形。四、原告无权要求中夏公司承担连带清偿责任。中夏公司虽系原告的独资股东，但两家公司并不存在财务、业务、人员等方面混同的情形，且原告也没有举出盖然性的证据证明股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害的结果，因此，原告无权要求中夏公司承担连带清偿责任。五、原告之所以提起本案诉讼，主张解除租赁合同关系，其真实原因是原告自身经营不当，造成亏损，故提出解约。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法查明后，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：禾悦公司为法人独资企业，中夏公司系其独资股东。2017年7月14日，禾悦公司和陈强分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订一份《租赁合同》。合同约定甲方将其位于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-009的商铺出租给乙方经营代客烹饪，计租面积为153.86平方米，租赁期限3年，即自2017年12月24日至2020年12月23日，双方约定的租赁场所交付日为2017年9月24日，乙方应于租赁场所实际交付后3日内进场装修租赁场所，装修期为自实际交付日起92日，乙方租赁场所计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2017年12月24日。合同第六条“履约保证金”第6.1款和6.2款约定：乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付27,694.8元作为租赁保证金及27,694.8元作为服务管理费保证金（共计55,389.6元，以下统称“履约保证金”）……本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成退还租赁场所，妥善处理会员积分、优惠券、储值卡，办理完毕以租赁场为注册地址的证照注销或变更手续等事项后七日内将履约保证金无息退还给乙方。合同第十条“租赁场所的经营管理、使用要求及维修责任”第10.1款约定：租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证件，包括但不限于……消防审批……等证件；第10.7款约定：乙方应遵守《中华人民共和国消防法》等相关消防规定，按照政府相关规定进行租赁场所的消防报审报验并确保各项设施达到消防要求……不得使用明火……不得堵塞、阻挡任何消防通道……。合同第十一条“服务管理”第11.5.1项约定：乙方应当独立计量并承担租赁场所所发生的水、电等能源费用，乙方所用的水、电等能源在传送过程中所产生的能源损耗及公共设施运行能耗费用，应按照乙方的实际用量占市集的总用量的比例分摊，乙方应当在缴纳相关能源费用的同时将损耗所产生的能源损耗费用一并向甲方缴纳，具体标准为：……2）电费单价：人民币1.35元/千瓦·时，如遇政府调价，其费用单价按调价比例实时调整。合同还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，双方开始依约履行。2017年9月6日，禾悦公司与陈强签订《〈租赁合同〉补充协议（一）》，该补充协议载明“双方于2017年7月14日签订的《租赁合同》，乙方承租……编号为C036、C037号商铺……双方就乙方使用场地等有关事宜签订本补充协议”。2017年10月26日，禾悦公司与陈强签订两份《〈租赁合同〉补充协议》，两份协议分别就编号为C009的店铺和编号为C036、C037的店铺品牌变更进行了约定。后禾悦公司向陈强出具其已盖章的两份《〈租赁合同〉补充协议》，两份协议分别载明将编号为B110-009的商铺和编号为B110-036、037、B110-011至017、B110-032至035的商铺计租标准变更为保底租金加提成租金。上述协议签订后，双方开始依照协议约定履行。2019年6月17日，原告委托律师向禾悦公司寄送律师函，律师函载明因其提供的场地不合法等原因，通知其解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，并退还履约保证金、多收的电费，并赔偿装修损失。该律师函于2019年6月18日送达禾悦公司。 原告主张案涉租赁物所在的场地存在擅自改建扩建、超越竣工红线、改变规划设计用途等违法事项，造成租赁场地重大消防隐患，提供了竣工图东二环泰禾城市广场东区B地块地下室二期地下层平面图（二）为证。因该平面图只能显示该地下室的规划情况，不足以证明原告的主张。禾悦公司、中夏公司主张案涉租赁物消防设计审核合格、装修工程消防验收合格，提供了福州市公安消防支队于2017年10月10日作出的榕公消审字［2017］第0439号《建设工程消防设计审核意见书》和于2017年11月23日作出的验备查［2017］28号《建设工程竣工验收消防备案单》为证。上述证据显示，案涉B地块地下第1层消防设计合格，按照建设工程消防验收评定标准，检查合格。故本院对两被告的主张予以采信。原告主张禾悦公司向其收取的电费大幅超过政府定价，提供了福建省电网销售电价表为证，两被告对该表的真实性不持异议，对照案涉合同有关电费计价标准的约定，本院认定禾悦公司向原告收取的电费确实超过政府定价。 本院认为，原告主张的陈强与禾悦公司签订的《租赁合同》实际的合同当事人为原告，禾悦公司不持异议，故可以认定该《租赁合同》系原告与禾悦公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。禾悦公司依据合同约定的电价标准向原告收取电费，符合合同约定，该费用即便高于福建省电网销售电价亦无不当，原告以此为由主张禾悦公司多收取了电费并请求退还差额部分，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。该法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据上述两个法律条文可见，补充协议通常系对合同有关内容没有约定或者约定不明的进行补充和明确。本案中，原告请求确认解除的《租赁合同》所约定的租赁物为坐落于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-009的商铺，其后的多份补充协议有的系针对该租赁物的有关事宜进行补充约定，有的并非针对该租赁物。对于B110-009号商铺之外的场所，两被告主张这些场所与本案讼争租赁合同无关，原告虽提供了多份其他场所的补充协议，但仅凭这些补充协议无法看出双方针对这些场所有关租赁的主要内容如何约定。故本院认定原告请求解除的《租赁合同》所针对的租赁物仅限于B110-009号商铺。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。原告主张B110-009号商铺违反消防强制规定致使其无法使用该租赁物，但未能提供相应证据证明。其次，双方的租赁合同约定的租赁期限始于2017年12月24日，而原告直至2019年6月17日才向禾悦公司主张上述问题，即双方的租赁合同已履行近1年半，原告再行主张租赁物无法使用亦不符合日常生活经验。再次，禾悦公司提供的租赁物已经消防设计审核和装修工程消防验收，且均合格。根据双方的合同约定，由承租人负责因其装修引起的租赁场所的消防报审报验，且应于租赁场所开业前取得消防审批。因此，根据该约定，如B110-009号商铺因承租人装修而导致违反消防强制规定，亦不属于禾悦公司提供租赁物本身的问题。综上，原告基于B110-009号商铺违反消防强制规定致使其无法使用该租赁物，请求确认合同解除，并请求返还履约保证金、周转金及支付违约金、赔偿装修损失等，本院不能支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告福州市速有鲜场餐饮服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费25,218元，适用简易程序减半收取计12,609元，由原告福州市速有鲜场餐饮服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年一月十日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。