上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6015号原告(反诉被告)：上海安信牡丹江置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐効，董事长。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告(反诉原告)：维沙(上海)企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：程军建，董事长。委托诉讼代理人：余枫，上海德理律师事务所律师。原告(反诉被告)上海安信牡丹江置地有限公司(以下简称“安信公司”)与被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司(以下简称“维沙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)安信公司的委托诉讼代理人晏乐慧，被告(反诉原告)维沙公司的委托诉讼代理人余枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)安信公司向本院提出诉讼请求：1、判令维沙公司支付违约金人民币250,277.58元(以下币种均为人民币)；2、判令维沙公司支付2015年7月9日至10月8日免租期期间的租金119,179.8元；3、判令维沙公司支付拖欠的水、电及污水处理费21,751.62元；4、判令维沙公司支付房屋复原费88,540元；5、确认维沙公司支付的保证金79,453.2元由安信公司罚没，归安信公司所有；6、判令维沙公司支付律师费8,000元。事实和理由：2015年7月，原、被告签署《安信商业广场商场租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定维沙公司承租安信公司名下位于上海市宝山区牡丹江路XXX号安信商业广场F区2层214、215室商铺(以下简称“系争商铺”)，租赁期四年，自2015年7月9日起至2019年7月8日止，前两年租金为每月39,726.6元，后两年租金为每月41,712.93元，并约定2015年7月9日至10月8日为三个月的免租期。2015年7月9日，系争商铺交付维沙公司使某。维沙公司支付租金至2017年5月31日。2017年6月，维沙公司突然撤场。经其多次催告，维沙公司既不返还系争商铺，亦未按约对商铺进行复原。为减少损失，安信公司于2018年9月22日进入商铺并进行了修复工程。原告认为，维沙公司的行为已构成严重违约，侵害了其合法权益，应承担相应的违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，安信公司向本院申请撤回诉请3，其余诉讼请求不变。被告(反诉原告)维沙公司答辩并提出反诉称：租赁合同签订及租金支付情况如安信公司所述，免租期为2015年7月9日至2015年10月8日；其承租系争商铺用于开办美容美发店，后于2017年5月31日撤场并返还了系争商铺；提出提前解约是因周边商铺已经撤场或准备撤离，导致其无法正常经营，租赁合同目的无法实现；因安信公司阻拦，故未按约对商铺进行复原工程，原告所主张的复原费用金额较高，其估计在1万元左右；不同意支付违约金，且该金额较高，如果法院支持，要求予以调低；其在商铺有9台空调因安信公司原因未搬出，要求其予以赔偿。维沙公司另向本院提出反诉请求：判令安信公司赔偿9台空调的损失合计3万元。原告(反诉被告)安信公司对反诉答辩称：不同意维沙公司的反诉请求，其于2018年9月22日进入商铺后未发现空调；维沙公司一直经营至2017年5月底，至6月还有人员进出商铺，其未将商铺返还；安信公司未阻拦维沙公司复原商铺，其还一直催促要求后者复原。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，安信公司(出租方)和维沙公司(承租方)签订租赁合同，约定安信公司将系争商铺出租给维沙公司用于美容美发，租赁期为48个月，自交付日起计，2015年7月9日至2017年7月8日每月租金为39,726.6元，2017年7月9日至2019年7月8日每月租金为41,712.93元。免租装修期为3个月，自交付日起计，承租方另应交付履约保证金79,453.2元。合同第4.35条主要约定，在租赁期结束日或者提前终止日，承租方必须把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同附表七所列标准交还给出租方(正常损耗除外)。如承租方返还的房屋不符合上述要求，出租方(或管理公司)可要求承租方修缮，承租方拒绝或者怠于修缮的，出租方可代为修缮，但所有费用应由承租方承担。承租方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该房屋后，如房屋内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为承租方放弃前述物品，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方责任和要求出租方赔偿等。合同第8.1条主要约定，在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，出租方无须对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿：……(xv)非本合同规定情况，承租方中途擅自退租。因承租方违约导致本合同终止的，承租方应按照本合同第4.35条约定将房屋复原后交还出租方，承租方自行承担因此产生的任何责任和损失(包括但不限于承租方的任何装修以及添加设备损失)，出租方无须承担任何责任和费用。第8.2条约定，当发生本合同第八章第8.1条情况时，承租方已支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任(违约金赔偿)：(1)承租方应向出租方支付相当于合同终止前六个月的平均租金和管理费的总和之违约金；(2)承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间的租金(按同期房屋租金计)，双方确认，承租方保证金仅为因承租方违约导致本合同提前解除而给承租方造成的损失赔偿的一部分，与违约金无涉。第8.4条约定，在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、代收费或任何其它费用的全部或一部分超过30天；或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后三十天内未予纠正，出租方可行使下列权利：出租方为向出租方追讨欠款所需支付的所有合理的律师费用(包括律师费和诉讼费)，不管是否已开始法律程序。第8.5条约定，租赁期限届满或因本合同提前终止，如承租方逾期交还房屋，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失(包括但不限于出租方因延迟向新租户交付房屋而需承担的违约金、中介费)。此外，每逾期交还房屋一天，承租方须向出租方支付相当于合同履行最后一个月的日租金2倍金额的房屋占有使某费，直至实际交还房屋之日止(实际交还以双方办理房屋交还手续为准)；如逾期交还房屋7天后，遗留在房屋内的所有装修、设施和物品均视为承租方放弃所有权，出租方有权予以处置(包括但不限于决定将该等装修、设施和物品保留或拆除或变卖)而无须征得承租方同意，且出租方无须为装修、设施和物品的剩余价值向承租方做出任何补偿。同时，出租方有权向承租方追索因拆除承租方装修和/或处置承租方设施设备而产生的合理开支等。上述合同签订后，系争商铺于2015年7月9日交付维沙公司使某。维沙公司支付租金至2017年5月31日，另交付了保证金79,453.2元。2017年5月26日，维沙公司致函安信公司，称现商铺1层、2层部分商户已撤场，剩余商户亦纷纷处于搬离状态，电梯也已停运，我司目前已无法正常开展经营活动。鉴于上述情况已致使当初签订租赁合同之目的无法实现，故决定自2017年5月31日起解除租赁合同。2018年9月12日，安信公司向维沙公司发函，称安信公司将于2018年9月16日合法收回租赁房屋，如维沙公司在此时间内仍未将租赁房屋复原后交还，安信公司将根据租赁合同约定进入租赁房屋，并对租赁房屋进行清理、收回，由此产生的清理费用、见证/公证费及损失等均由维沙公司承担。双方在审理中一致确认，维沙公司于2017年5月搬离系争商铺。安信公司表示，维沙公司在搬离次月仍有人员进出商铺，其于2018年9月收回系争商铺，并在施工复原后于10月8日出租给案外人使某。维沙公司表示其无证据证明其在搬离后向安信公司返还商铺。另查明，安信公司因本案支付律师费用8,000元。在审理过程中，安信公司向本院提交了其与上海旭傲建筑装潢有限公司签订的《拆除工程合同书》、预算书、发票以及工商银行业务回单，其中预算书记载的工程项目包括清除顶面其他装饰物、内侧钢管墙体拆除、玻璃面贴花铲除及清洗等，证明就复原商铺支付费用88,540元；安信公司另表示因工程较简单，故无施工日志或者签证。维沙公司发表质证意见：不认可相关证据，复原费用过高且不合理。为证明己方主张，维沙公司向本院提交了如下证据：1、维沙公司与上海元笙机电设备有限公司签订的空调销售安装合同、空调安装材料报价单、发票及交通银行电子回单，证明维沙公司就空调购置及安装花费共计65,780元。2、“大众点评网”网页截图，证明商场经营环境恶劣，无法提供正常经营所需的环境和条件，租赁合同目的无法实现，故其有权依法解除租赁合同。安信公司发表质证意见：1、真实性无法确认，安信公司在进入房屋时未见上述空调，即使安装了空调，按照合同约定，如维沙公司未搬走，安信公司也有权处置。2、大众点评上的点评都是2019年的点评，不是2017年的点评。经安信公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺的复原工程造价进行司法审价。根据该鉴定机构出具的沪万价鉴字(2019)第3612号鉴定意见书(以下简称“鉴定意见”)，系争商铺可确定的装修拆除恢复工程造价为25,813元，存在争议的装修拆除恢复工程造价为19,268元，争议的拆除恢复工程内容有：主入口玻璃隔断和玻璃门的拆除和恢复工程、拆除钢管墙体隔墙工程、玻璃面贴花铲除及清洗工程、玻璃隔断拆除后的现场围挡工程。安信公司表示，其不认可鉴定意见所审定的金额，其中确定部分计价较低，且有部分漏项，其也对争议部分实际进行了施工。维沙公司表示，认可确定部分的金额，安信公司未实施有争议部分，相关审定金额不应计取。鉴定机构表示：1、安信公司施工合同预算单价偏高，审价原则是参照上海市2018年9月建设工程价格市场信息及相关定额，根据安信公司提供的恢复工程合同、预算书及照片，对于恢复工程进行审价，并结合维沙公司的确认，区分确定和争议项；2、争议项部分，安信公司提供的证据材料无法证明其进行了拆除复原施工。其中主入口玻璃隔断和玻璃门的拆除、恢复工程，无法判断安信公司进行了拆除并重新安装；拆除钢管墙体隔墙工程，从外观上无法判断且维沙公司也未确认；玻璃面贴花铲除及清洗工程，无法确认安信工程实际进行了施工，从其提供的照片上也无法反映张贴的是维沙公司的店招。本院认为，原、被告就系争商铺签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。维沙公司以周边商户撤场为由提出解约退租，无相关合同依据，其行为已构成违约，安信公司以此为由要求追究维沙公司的违约责任，符合合同约定。故其要求维沙公司支付免租期内的租金119,179.8元、律师费8,000元并罚没保证金79,453.2元，本院予以准许。安信公司另求偿违约金，虽符合合同约定，但相关标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定维沙公司向安信公司支付违约金10万元。关于复原费用，按照租赁合同约定，合同终止时，承租方应将商铺复原后交还给出租方。维沙公司在撤场后未将商铺进行复原，现安信公司主张其承担复原费用，本院予以支持。但复原费用，应以合理性和必要性为原则，同时因安信公司单方实施了复原工程且商铺现已出租给案外人，故其应就是否实际实施了合同预算书中所列明的各项工程提供证据予以佐证。根据鉴定机构提供的鉴定意见以及当事人陈述，目前无证据证明安信公司实施了争议项工程，故相关审价金额本院不予计取。确定工程项金额，本院予以认定，故维沙公司应向安信公司支付复原费用25,813元。维沙公司另反诉要求安信公司赔偿空调损失3万元，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海安信牡丹江置地有限公司支付免租期期间的租金119,179.8元、违约金100,000元、复原费25,813元和律师费8,000元；二、被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司交付的保证金79,453.2元归原告(反诉被告)上海安信牡丹江置地有限公司所有，不予退还；三、驳回原告(反诉被告)上海安信牡丹江置地有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,627元，由原告(反诉被告)上海安信牡丹江置地有限公司负担1,807元，被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司负担2,820元。反诉案件受理费减半收取275元，由被告(反诉原告)维沙(上海)企业发展有限公司负担。鉴定费2,700元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 黄文颋二〇二〇年一月二日法官助理 鲍仲钰书 记 员 周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。