河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4820号原告（反诉被告）：张某，男，1982年9月22日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭焦生，河南博联律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南张仲景大药房股份有限公司,住所地：河南省郑州市管城区金岱工业园文兴路22号。法定代表人：孙锋，董事长。委托诉讼代理人：赵红理，男，系该公司法务总监。委托诉讼代理人：娄倩倩，女，系该公司法务专员。原告(反诉被告)张某与被告河南张仲景大药房股份有限公司（反诉原告,以下简称张仲景大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人郭焦生，被告张仲景大药房的委托诉讼代理人赵红理、娄倩倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的房屋租金105965.49元，起诉日至第一项请求判决生效日期间的租金按上述方法计算；3.判决被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的利息参照2019年3月建设银行商业贷款利率4.35%计算为4609.5元，起诉日至所欠租金结清日期间的租金利息按上述方法计算；4.判决被告承担违约责任并向原告支付违约金80853.62元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加如下诉讼请求：判决被告立即拆除张仲景大药房标牌并交付房屋。事实和理由：2016年2月20日，原告与庞猛作为共同甲方分别将各自位于焦作市解放区××财富大厦门面房××、××号房屋出租给被告，并与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为八年。原告曾于2018年8月底收到被告一份合同解除通知书，该通知称“依据双方所签订的合同10.2条第3项之约定解除合同”。原告收到合同解除通知书后，曾多次以口头、电话以及手机短信等方式告知被告“其解除合同的通知既不符双方的合同约定，也不符合有关法律的规定，不同意解除合同”。被告的租金交至2019年3月20日，至今尚欠第四个季度租金应缴而未缴。原告多次向被告的代理人韩彩霞催要，也通过河南博联律师事务所向被告发律师函催告。经催告后在合理期间内被告仍未能清偿，故诉至法院。被告张仲景大药房辩称，1.双方之间的房屋租赁合同已于2018年10月29日解除，不存在再次解除合同或所谓被告逾期支付租金并应支付租金、承担利息、违约金的情形；2.“乙方经营不善产生亏损”指的是乙方利用承租房屋开设的门店经营不善产生亏损，而非简单字面解释为被告经营不善产生亏损；3.房屋租赁合同已于2018年10月29日解除，原告未于收到解除通知后3个月内提出异议，现已超过法律规定的异议期；4.原告要求被告支付2019年3月21日至2019年9月23日期间的租金以及逾期付款的利息、违约金无事实和法律依据，且原告尚有剩余租金70230.63元应向被告返还；5.房屋租赁合同约定的房屋返还状态是正常使用后的状态，门头牌匾无需拆除，该约定体现在合同7-2条。被告张仲景（反诉原告）大药房向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告返还自2018年10月29日房屋租赁合同解除之日起至2019年3月20日期间的租金70230.63元；2.判决反诉被告参照中国人民银行同期贷款利率4.02%承担自合同解除之日起至提起反诉之日（2019年11月20日）期间的占用利息3326.13元，自反诉之日起至返还剩余租金期间的利息按照上述方式计算；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年2月20日，反诉原告承租反诉被告庞猛、张某所有位于焦作市解放区××财富大厦门面房××、××号房屋，并签订了房屋租赁合同，反诉原告利用承租房屋开设张仲景大药房焦作解放中路店，并分别向两位房东支付租金，租金已支付至2019年3月20日。因该店开业以来长期经营亏损无法实现盈利目的，自2018年6月起，反诉原告以电话、短信等方式通知庞猛母亲芦桂红（该房屋平时由芦女士管理）门店持续经营亏损需要提前解除合同，后又于2018年8月9日通过顺丰快递向反诉被告及芦女士分别发出书面合同解除通知书。反诉被告知悉反诉原告解除合同的意思表示后，于反诉原告尚在营业期间便在反诉原告门店门头牌匾上张贴了招租信息，以寻找新的承租人。反诉原告于2018年9月12日搬离承租房屋，房屋租赁合同已于2018年10月29日解除。反诉原告搬离后，虽经多次催要，但反诉被告迟迟未返还剩余租金，故此提起反诉。原告（反诉被告）张某辩称，1.双方所签订的合同第10.2的第三款，反诉原告所依据的理由是“乙方经营不善产生亏损”，乙方就是张仲景大药房，而不是焦作市解放东路张仲景大药房门店，这个门店也是张仲景大药房的分公司；2.张仲景大药房的门牌还存在，拆除需要成本，而且房屋也没有交付；3.反诉被告从来没有张贴过招租信息，反诉原告称反诉被告在反诉原告经营期间张贴招租信息不属实，不是反诉被告所为，反诉被告认为是反诉原告为了避免恶意违约承担损失而做的。反诉原告的反诉事实与理由不成立，答辩如下：第一、反诉原告《合同解除通知书》的理由不符合双方合同关于解除合同条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。涉案合同第9条明确约定了“合同解除条件”，同时第10条也明确约定了“合同终止条件”。反诉被告在《合同解除通知书》中称“我方承租该房屋以来,一直勤勉经管,但综合各项成本考量,该门店已是连续亏损,无力扭转，为免因我方经管困难致贵方难以及时收取租金,现我方无奈依据贵我双方间房屋租赁合同第10-2条之约定,通知贵方解除贵我双方合同关系……”该通知的名称为“合同解除通知书”，其核心内容是“反诉原告门店连续亏损,无力扭转，依据合同第10-2条之约定,通知原告解除合同关系。”通过对该通知的分析，可以得出以下客观存在的事实：（1）反诉原告并未出现涉案合同的第9条所规定的任一情形，反诉原告也未主张反诉被告具有上述情形，即该解除合同条款规定的情形未成就；（2）反诉原告依据的“合同第10.2条”不是解除合同的条件；（3）反诉原告称“其门店连续亏损，无力扭转”，并未向反诉被告出示任何经合法部门审计的审计报告，且合同该条款约定的是反诉原告经营亏损，并非是反诉原告的分公司经营亏损；（4）从工商登记信息得知：反诉原告将其焦作解放中路店的经营地址由“焦作市解放区解放中路587号恒基财富大厦第2、3号门面房”变更为“焦作市解放区解放中路155号一楼门面房”，这说明：反诉原告只是将其焦作解放中路店经营的地址进行了调整，并非像《合同解除通知书》所述“连续亏损，无力扭转”；（5）至今涉案房屋的“张仲景大药房”的门店标牌还未拆除。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。承租人在其《合同解除通知书》中并未主张出租人具有上述任一情形。所以，承租人解除合同不符合法律规定。综上所述，反诉原告解除合同的条件未成就，终止合同的条件事实也不存在。根据《合同法》第九十六条和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)的相关“合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限”的规定，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。因此，反诉原告以《合同解除通知书》通知反诉被告解除合同的行为，不发生解除合同的效力，反诉原告应当继续履行合同的义务。第二、反诉原告迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，符合《合同法》第九十四条第三项规定的情形，反诉被告有权依法解除合同。反诉被告曾多次要求反诉原告履行合同规定的义务，也通过河南博联律师事务所于2019年9月8日经申通快递公司（申通快递号为776000808097039）向反诉原告发出律师函催告支付租金、承担违约责任，并支付违约金，经催告后在合理的期限内反诉原告仍拒绝履行合同义务。故，反诉被告依法诉请贵院裁判解除合同，人民法院应当予以支持。第三、反诉被告从未在门店门头牌匾上张贴了招租信息。反诉原告编造上述事实，纯属反诉原告为规避恶意违约所为。综上所述，请贵院依法查明事实，驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的本诉请求，以维护反诉被告的合法权益。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.被告向原告下达的《合同解除通知书》是否符合合同约定的解除合同或终止合同的条件，该合同解除通知书能否发生解除合同的效力；2.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，解除的时间如何确定；3.原告主张被告支付2019年3月21日之后的租金、租金利息、违约金、被告拆除门头招牌、返还房屋的诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持；4.被告主张原告返还2018年10月29日至2019年3月20日的租金70230.63元以及租金占用期间利息的诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持。原告张某为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1.《房屋租赁合同》，证明原、被告的房屋租赁关系；2.被告的《合同解除通知书》，证明被告擅自解除合同；3.原告的律师函，证明原告要求被告继续履行合同，支付租金和违约金；4.被告张仲景大药房解放中路店工商登记信息，证明被告张仲景大药房解放中路店地址变更的情况；5.被告张仲景大药房解放中路店门店招牌的现状，证明被告至今仍没有交付房屋、拆除门店招牌，达到正常使用的状态；6.短信截图2张(2018年10月27日庞猛的母亲给被告张仲景大药房办公手机电话（189××××3721）、庞猛母亲芦桂红的电话136××××8293，这两个电话发的短信），证明原告不同意被告单方违约解除房屋租赁合同。被告张仲景大药房对原告张某提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告解除合同是依照《房屋租赁合同》约定通知解除合同，而并非违约解除合同。对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，该律师函发出的时间为2019年9月9日，《房屋租赁合同》已经解除，权利义务关系已经终止，不存在被告交付2019年3月30日之后的租金、利息以及违约金的情形，且被告收到律师函后以书面函告合同已经解除的情况，并请郭律师代为敦促原告返还剩余租金。对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，两个门店名称虽然一致，但完全是两座房屋，与本案没有关联性，也无法证明原告的证明目的。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同7-2条已经约定，承租人交还房屋应符合正常使用后的状态，没有约定交还房屋是正常使用状态或恢复原状，且该房屋已经腾空并交还原告，具备再次出租条件，原告房屋至今空置，并非被告过错。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，该短信只有其中一人发给另一人的一条信息内容，无交流信息，无法证实其真实性。如原告对被告解除合同有异议，应在异议期内向人民法院起诉。另外，本条短信也恰恰证明原告已知悉被告解除合同的意思表示，并有体现再次对外招租的想法。被告张仲景大药房为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1.张仲景大药房与庞猛、张某之间的《房屋租赁合同》（原件）1份5页，张仲景大药房与张朝辉之间的《房屋租赁合同》（原件）及合同审批表（原件）1份5页，河南誉信会计师事务所出具的豫信会专审字第205号《审计报告》及其附件（原件）1份13页，证明原张仲景大药房焦作解放中路店租金成本约是现解放中路店租金成本的3.5倍，原张仲景大药房焦作解放路店成立以来长期亏损，依据《房屋租赁合同》第10-2条之约定，被告有权提前3个月通知原告终止房屋租赁合同关系；2.张仲景大药房焦作地区地区经理韩某与庞猛之母芦桂红的短信聊天记录及个人信息页面截图1份2页、张仲景大药房向庞猛发出的《合同解除通知书》原件照片1份1页、快递寄送凭证（微信截图）及顺丰速运单页照片1份2页、韩某与解放中路店店长张露娟的聊天记录截屏及张仲景大药房焦作解放路店门头上张贴的招租信息照片1份1页、2018年7月30日被告的代理人韩某向庞猛之母芦桂红当面送达解除合同通知书的照片（1份1页）及视频，证明被告从2018年6月起，通过电话、短信等方式向原告提出解除合同，后于2018年8月9日通过顺丰速运向原告寄送了《合同解除通知书》，原告已知悉被告解除合同的意思表示，并在解放中路店门头上张贴招租信息重新招租；3.银行汇款回执单（复印件）1份1页、张仲景大药房焦作解放路中店营业执照复印件1份1页、顺丰速运快递单（顺丰联照片及客户联原件）及签收信息1份1页、《复函》复印件1份1页，证明被告租金已交付至2019年3月20日，原告尚有自2018年10月29日（合同解除日）起至2019年3月20日期间的租金人民币60061.57元应向被告返还；4.申请证人韩某出庭作证，证明当时签约的背景和亏损退租条款谈判的具体情况，说明了10-2条第三项中的“乙方”是指本案争议的房屋所在的门店，而非乙方公司所有门店，同时证明被告于2018年6月份向原告以口头和电话的方式发出解除合同的通知，并于2018年7月底和8月初向原告当场送交解除合同通知书，被告已提前至少三个月通知原告解除合同以及涉案房屋已于2018年10月29日已腾退干净，被告搬离，但原告以种种理由推脱，拒不接收返还的房屋，直至2018年12月份才接收了房屋钥匙。原告张某对被告张仲景大药房提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1中审计报告，落款日期为2019年9月30日，并不是被告代理人所说解除合同时所述的合同解除理由，因为审计报告2019年9月才出来，解除合同时没有向原告出示经营亏损的任何证据，所以该审计报告与本案无关，不能作为本案的定案依据。对证据1中的租赁合同无异议。对证据2中的招租信息照片，此照片没见到原始载体、拍摄的时间以及拍摄的人，该照片不能证明原告的母亲在招租，这个电话不是庞猛母亲的电话，是张某母亲的电话。但是张某的母亲没有张贴过任何招租信息，这完全是被告为了逃避单方违约解除合同而自己张贴的。因为2018年10月27日原告已经明确表态不同意解除合同，原告不可能张贴招租信息。对证据2中的合同解除通知书照片、快递送达凭证、顺丰速运单照片无异议，其他的证据不能证明案件事实。对证据3无异议，但是原告在问证人是否收到原告母亲不同意解除合同的短信时，证人明确表态收到短信，而且收到短信的手机（被告的公用手机）正是证人所持有的。这说明2018年10月27日对方非常明确原告不同意解除，短信中明确被告单方违约解除合同，可是被告在2018年10月29日，在收到不同意解除合同后，擅自搬离租赁房屋。被告代理人讲，2018年10月29日将房屋交付给原告，但被告的焦作区域经理韩某，也就是今天的证人当庭明确表示2018年10月29日前后多次打电话，原告不接电话，这说明原告的态度是不同意解除合同，也不同意接收房屋。证人当庭所述2018年12月底才将钥匙交给张某的母亲，但张某的母亲表示没有接收被告的钥匙，证人所述交付钥匙的时间与被告所述交付房屋的时间是矛盾的。对证据4，证人签订合同的时候非常明确乙方是“张仲景大药房股份有限公司”，就像被告所说的合同写的很清楚，不用提问。但是该证人眼光和被告代理人进行目视交流，装糊涂，把乙方说成是门店，这与证人身份是被告的焦作区域经理有直接的利害关系所致，所以证人对合同的乙方证言，不可取信。本院对当事人提交的证据认定如下：关于原告提交的证据1，被告无异议，对该证据本院予以采信。原告提交的证据2、3、4、5的真实性，被告均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。原告提交的证据6，结合被告申请的证人出庭，可以认定该证据的真实性。关于被告提交的证据1中的审计报告，原告未对真实性提出异议，对该证据的真实性本院予以确认。被告提交的证据1中的租赁合同、证据2中的合同解除通知书照片、快递送达凭证、顺丰速运单照片，证据3，原告无异议，对上述证据本院予以采信。被告提交的证据2中的短信聊天记录、个人信息页面截图、招租信息照片，本院仅对真实性予以确认。被告提交的证据4，本院将综合整个案件情况予以认定。本院对本案事实认定如下：2016年2月20日，张某、庞猛（芦桂红代）作为甲方与张仲景大药房作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定如下主要内容：第一条出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋座落在解放区解放中路587号恒基财富大厦门面房2号3号。租赁总面积约263.94平方米，出租方庞猛的面积约为121.67平方，出租房张某的面积约为142.27平方，房屋用途为商业。……第三条租赁期限3-1租赁期限自2016年3月21日起至2024年3月21日止，其中免费装修期为：自2016年2月20日起至2016年3月20日止。第四条租金标准及支付办法2016年3月21日至2019年3月20日，年租金为332564元，出租方庞猛年租金为153304元，出租方张某年租金为179260元。2019年3月21日至2022年3月20日，年租金364236元，出租方庞猛年租金为167904元，出租方张某年租金为196332元。2022年3月21日至2024年3月20日，年租金395910元，出租方庞猛年租金为182505元，出租方张某年租金为213405元。张某房租打到刘桂英6217681101511882中信银行，庞猛房租打到芦桂红5309862231225863中国工商银行。租金支付方式：每次预付12个月租金，第一次租金支付日期为签过合同以后，以后每次提前30日付清下一租金支付期间的租金，税后租金。……第七条房屋的交付和返还7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还房屋的同时，相互结清各自应当承担的费用。7-3合同期限届满当日，乙方滕清承租房屋，腾房时，原乙方装饰装修物、增设其他附属设施设备、改建和扩建部分，如果未与承租房屋形成附合，如空调、热水器、电表等，乙方可以拆除；已形成附合的部分如门头、地板砖，乙方不得拆除，归甲方无偿所有，中央空调以后如需用由乙方承担费用。……第九条合同的解除9-1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，甲方应当返还剩余租金并支付乙方人民币15万元的违约金，如违约金不足以弥补乙方全部损失的，还应当赔偿损失：1不能提供房屋及合同约定证件或所提供房屋不符合约定条件；2甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用的；3合同签订时及合同期内甲方房屋存在产权纠纷、出租权、抵押权等问题，或者其他债务等纠纷，致使乙方无法承租该房屋的；4甲方违反约定提高房租；5甲方没有本合同约定情形，提前收回房屋。9-2房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不影响要求乙方赔偿损失的权利：1未经甲方书面同意，擅自改动房屋主体及承重结构的，房屋超期20天，乙方应当向甲方支付15万元的违约金。9-3双方经协商一致，可以解除本合同。第十条合同的终止10-1合同期限届满自然终止。10-2承租期内有下列情形之一，导致乙方无法继续承租的，乙方可以提前三个月通知甲方终止本合同。乙方在腾出房屋当日内，甲方应当返还乙方剩余租金。1市场发生重大变化，乙方经营政策发生调整；2政府行为导致乙方无法实现合同目的；3乙方经营不善产生亏损。……第十一条违约与赔偿11-5乙方违反本合同约定，逾期支付租金，除应全额支付租金外，按应付租金总额的日千分之五的标准向甲方另行支付违约金，逾期支付租金超过20天，按本合同第九条执行。2018年8月9日，张仲景大药房向张某邮寄送达合同解除通知书，内容为：“贵方双方于2016年2月20日就贵方所有的位于焦作市解放区××财富大厦××号门面房（面积约142.27平方米）签订了房屋租赁合同，我方利用该房屋作为医药相关行业经营使用。我方承租该房屋以来，一直勤勉经营，但综合各项成本考量，该门店已是连续亏损，无力扭转。为免我方因经营困难致贵方难以及时收取租金，现我方无法依据贵我双方间房屋租赁合同第10-2条之约定，通知贵方解除贵我双方合同关系，我方将于2018年10月29日搬离该房屋，望贵方届时前往办理交接手续并配合结清双方间剩余租金及各项费用（截至我方搬离当日，剩余租金应为人民币74691.67元，大写：柒万肆仟陆佰玖拾壹元陆角柒分）。此后三个月，贵方如需带新客户看房，我方在不影响正常经营的前提下将尽力配合。与贵方合作我方感到十分荣幸，再次感恩贵方双方间多年友好合作关系。”张某于2018年8月10日签收。张仲景大药房委托河南誉信会计师事务所对张仲景大药房焦作解放中路店2016年5月至2018年7月的经营成果进行审计，该会计所于2019年9月30日作出豫信会专审字【2019】第205号专项审计报告，载明：张仲景大药房焦作解放中路店2016年5月至2018年7月营业收入为2074511.33元，营业成本为1673853.88元，销售费用1796911.79元，财务费用4566.87元，利润总额为-1400821.21元。2019年9月6日，河南博联律师事务所郭焦生律师致张仲景大药房律师函，内容为：“依据2016年2月20日委托人与贵公司所签的《房屋租赁合同》及贵公司近期合同的履行情况，贵司尚欠委托人2019年3月21日至2020年3月20日房屋租金364236元（其中：庞猛167904元，张某196332元）。该款经委托人多次向贵司门店负责人催要，但截止发函之日仍未得到清偿。贵司拖欠委托人租金的行为已经违反了《民法通则》及《合同法》等相关法律规定，已构成合同违约，侵犯了委托人的合法权益。并且给委托人的生活和资金的周转造成了严重的影响。鉴此，本律师郑重向贵司提出如下要求：一、贵司务必在接到律师函十五日内向委托人支付所欠租金，最迟于2019年9月25日前付清全部款项。二、贵司应向委托人给付2019年3月21日至该款实际付清之日期间的利息（利息参照同期银行贷款利率计算）。三、贵司应依据合同约定向委托人给付违约金十五万元整。在合同履行过程中，我方委托人已多次以口头、电话、短信等形式告知贵司门店的负责人。贵司欲解除合同，必须是在符合双方签订的房屋租赁合同的第9.1条行为之一时，贵司才有权解除合同，否则，无权解除合同。”2019年9月17日，张仲景大药房复函河南博联律师事务所郭焦生律师，内容为：“一、依据贵方委托人张某、庞猛与我公司之间《房屋租赁合同》之约定，我司有权提前3个月通知贵方委托人终止合同，我司已按照合同约定提前通知贵方委托人。二、贵方委托人与我司之间房屋租赁合同已经解除，我司也已依照《房屋租赁合同》之约定搬离承租房并将承租房屋以正常使用后状态交还贵方委托人，不存在拖欠租金及违约的情形。三、截至函复当日，贵方委托人尚未返还我司剩余租金。现我司要求：贵方委托人于2019年9月25日之前，依照双方之间《房屋租赁合同》约定，返还我司剩余租金。望贵方本着诚实信用和为当事人负责的态度，收到此复函后敦促贵方委托人尽快返还我司剩余租金，以免诉累”。另查明：1.案涉房屋系张某单独所有，房产证号为：焦房权证解放字第××号；2.张仲景大药房已将房屋租金缴至2019年3月20日。2.2018年12月，张仲景大药房工作人员韩某向张某返还租赁房屋钥匙，张某代理人刘桂兰不予接受。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,为有效合同,应作为确定双方权利义务的依据。一、关于合同中约定的第十条第二款的性质原、被告在租赁合同第九条约定了合同解除的情形，同时还在第十条约定了“合同的终止”的相关情形。虽然在本合同中，同时具备“合同的解除”和“合同的终止”两个条款，但根据《合同法》第六章“合同的权利义务终止”的规定，其中包含了合同解除以及其他权利义务终止的情形。因此，原、被告双方签订的租赁合同约定的第十条内容，实质上是在第九条约定合同解除情形之外的其他终止双方权利义务的具体情形，其本质仍然属于双方当事人在合同签订时约定的其他解除情形。二、关于被告是否享有合同解除权的认定根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告在向原告送达的合同解除通知书中，明确其解除合同所依据的是租赁合同第十条第二款第三项，即“乙方（被告）经营不善产生亏损”。原告对经营不善理解为系张仲景大药房股份有限公司整体经营不善，该理解与原、被告签订租赁合同的客观事实不符，有片面扩大的嫌疑。原、被告双方签订租赁合同仅为经营张仲景大药房解放中路店使用，经营不善应当以该店为限。被告依据合同约定的解除条件向原告发出合同解除通知书，其依据系第九十三条第二款，即双方约定的解除条件成就的，可以据此解除合同。被告认为其长期经营亏损，并据此向原告发出通知，要求解除合同。那么，被告在通知原告时，是否需要向原告证明其所主张的条件已经成就呢？实践中对此并无明确规定。被告在发出合同解除通知时，其自认是符合合同约定的解除条件的，原告在接到被告发出的合同解除通知后，如其对被告解除合同有异议，则应在法定期限内向人民法院要求确认被告解除合同的效力。人民法院在原告起诉要求确认解除合同的效力时，则需要具体审查被告解除合同的条件是否真实成就。如条件成就，则认定解除合同成立，反之则认定合同需要继续履行。但前提是以原告在法定期限内起诉为条件。而在被告发出通知时，只要其明确合同解除权的权利外观，即可认为其具有合同解除权，而无需被告提供其符合条件的具体证据。三、关于被告合同解除通知的效力分析《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告在2018年8月9日向原告邮寄送达了《合同解除通知书》，原告于2018年8月10日收到该通知书。由于双方并未约定提出异议的具体期限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，因此原告申请人民法院确认被告解除合同的效力。但直至本案原告于2019年10月16日向本院起诉，要求解除原、被告签订的租赁合同，其仍然未对被告发出的合同解除通知书的效力要求人民法院确认。期间虽然原告向被告发出不同意解除合同的意思表示，但其并未按照法定途径向人民法院起诉，故此，本院确认本案原、被告租赁合同解除的时间为被告发出的合同解除通知书到达原告的时间，即2018年8月10日。但被告在发出的合同解除通知书中，载明其于2018年10月29日搬离房屋，并称解除合同的时间为2018年10月29日。对被告的该项主张，本院予以确认。四、关于原告的本诉处理（一）要求判决解除原、被告双方于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。原告要求解除与被告之间签订的租赁合同，其依据是被告迟延交付租金，但由于被告早在2018年8月9日即已向原告发出合同解除通知书，合同已经于2018年10月29日解除，故此本院对原告的该诉讼请求予以支持，但确认解除合同的时间为2018年10月29日。（二）要求被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的房屋租金105965.49元的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本院确认原、被告之间签订的租赁合同已经于2018年10月29日解除，原告主张2019年3月21日及此后的租金，由于合同已经解除，其要求支付租金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）要求被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天利息的诉讼请求。原告的本项诉讼请求，是建立在被告需要支付租金的前提下，由于原告主张租金的期间，双方合同已经解除，被告无需继续支付租金。既然被告不负有支付租金的义务，原告主张的迟延支付租金的利息，自然不应得到支持。（四）要求被告承担违约责任并向原告支付违约金80853.62元的诉讼请求。根据《合同法》规定，合同解除后，基于合同取得的财产，应当根据情况予以返还。在原、被告签订的合同于2018年10月29日解除后，被告即负有向原告返还租赁物的义务。经过庭审查明，被告工作人员于2018年12月向原告交付房屋（被告工作人员出庭作证称时间系2018年12月中旬，但被告并未提供证据证明具体的时间，而原告认可的时间是2018年12月，亦未明确具体的时间，根据不利于被告的原则，本院推定该时间为2018年12月31日）。由于被告单方解除合同后，未及时返还房屋，在此期间的租金，仍然应当继续支付。在房屋交付后，由于原告拒不接受，对扩大的损失，应当由原告自行承担。但在被告交付房屋后，原告重新招租需要一个合理的期间，被告对由于其单方解除合同造成原告的该招租期间的损失，依法应当承担违约责任。对该损失的期间，本院酌定按照三个月房租标准予以确认，即44815元（179260元/年÷4个季度=44815元），对原告主张超出部分，本院不予支持。（五）要求被告立即拆除张仲景大药房标牌并交付房屋的诉讼请求。根据原、被告双方签订的租赁合同第7-3条约定，“已形成附合的部分如门头、地板砖，乙方不得拆除，归甲方无偿所有……。”根据该约定，张仲景大药房门头在合同解除后，该门头的所有权已经转移到原告。对原告拥有所有权的物品，其完全可以自行处置，要求被告履行拆除的义务，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。至于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，由于被告早已腾空并将钥匙交付给原告，系由于原告自身原因不接受房屋。因此，原、被告之间就房屋的交付并不存在争议，无需人民法院对此作出裁判。五、关于被告的反诉处理。（一）要求原告返还自2018年10月29日房屋租赁合同解除之日起至2019年3月20日期间的租金70230.63元的反诉请求。原、被告双方签订的租赁合同于2018年10月29日解除后，被告并未立即将房屋返还给原告，根据查明的事实其返还房屋的时间为2018年12月31日，其要求原告返还2018年10月29日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。在被告交付房屋后，其交付房租的义务终止。并且，根据双方租赁合同第十条约定，在被告交付房屋当日，原告应当在当日返还被告剩余的租金。据此，被告主张的自2019年1月1日至2019年3月20日期间的租金38798.48元（179260元/年÷365天×79天=38798.48元），原告应予返还。对被告反诉超出部分，本院不予支持。（二）要求原告支付租金占用期间利息的反诉请求。由于解除合同系因被告单方提出，其对房屋交付存在逾期，同时双方均存在一定的过错，且双方均负有金钱给付义务，在己方未履行义务的情况下，对方负有同时履行抗辩权，因此被告提出的利息诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下:一、确认原告张某、被告河南张仲景大药房股份有限公司于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》自2018年10月29日解除；二、被告（反诉原告）河南张仲景大药房股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张某支付违约金44815元，原告（反诉被告）张某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）河南张仲景大药房股份有限公司返还租金38798.48元，两项金钱给付义务折抵后，被告（反诉原告）河南张仲景大药房股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张某支付违约金6016.52元；三、驳回原告张某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南张仲景大药房股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2114.29元，由被告河南张仲景大药房股份有限公司承担460元，由原告张某承担1654.29元；反诉费819.50元，由原告（反诉被告）张某承担385元，被告（反诉原告）河南张仲景大药房股份有限公司负担434.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二〇年一月十五日书记员 仝子越附：适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽持有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。