河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初2710号原告：周洋，男，汉族，1998年8月17日生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所，律师。被告：河北华银房地产开发有限公司住所地：河北省涞水县石亭镇统一社会信用代码：91130623670311633P法定代表人：庞文剑职务：董事长委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。委托诉讼代理人：崔金方，男，汉族，1954年3月2日生，公司法务，住保定市。被告：中国建设银行股份有限公司涿州物探支行住所地：河北省涿州市范阳中路147号统一社会信用代码：91130681X01961751C负责人：曹全乐职务：经理委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所，律师。委托诉讼代理人：詹泽季，男，汉族，1971年8月19日生，住涿州市双塔区，该行客户经理。被告：北京东方鼎盛传媒股份有限公司住所地：北京市朝阳区常通路4号院1号楼3层323统一社会信用代码：91110105599607158L法定代表人：赵立志职务：董事长委托诉讼代理人：吴洋洋，女，汉族，1984年12月20日生，公司员工，住北京市朝阳区。原告周洋诉被告河北华银房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司涿州物探支行、东方鼎盛传媒股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告周洋的委托诉讼代理人贺海东，被告河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马昌顺、崔金方，被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行的委托诉讼代理人詹泽季、武增伟，被告东方鼎盛传媒股份有限公司的委托诉讼代理人吴洋洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周洋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一退还原告已交房款392908元并支付占用资金期间的利息，利息以392908元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自付款之日开始计算至实际退还之日止；2、依法解除原告与被告二签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告一退还被告二未还贷金额（以判决生效时未还贷金额为准）、退还原告向被告已还贷金额及利息，利息以还贷之日计算至实际退款之日；3、依法判决被告一解除原告所购房屋的备案登记；4、判令被告三退还原告已付团购服务费45000元；5、依法判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年10月，被告三向原告推介被告一开发建设的位于河北省涞水县石亭镇石亭村保野路东侧的涞水新城人才家园项目，被告三及被告一均向原告宣称该项目签约衡水中学、四高速、双城铁、立体交通网等，在此种情况下原告才购买被告涞水新城人才家园2号地3号楼2704房。签约至今，被告一承诺的交通线未见踪影，签约衡水中学未予兑现，原告购买房屋所在楼栋至今未动工，原告购买该房屋的目的已无法实现。原告购房时以银行贷款方式，贷款银行为被告一指定的被告二，原告与被告二签订贷款合同后，被告二已向被告一放款，原告按照贷款合同约定开始还贷，但是鉴于原告向被告二贷款原因在于购买被告一的房屋，而原告要求被告一退还已付款，故此原告与被告二签订贷款合同的基础已不存在，贷款合同应予解除。原告向被告三支付了45000元团购费，被告三并无相应资质，原告要求被告一退还首付款，被告三收取团购服务费的基础已经不复存在。综上所述，请法院支持原告诉请。被告河北华银房地产开发有限公司辩称，第一、被告一目前属于正常存续经营状态，原告所述被告一存在资金困难与事实不符也没相应证据。第二、涉案房屋按照合同约定没有到交房期限，原告提前要求解除合同没有依据。第三、原告所述的涉案项目，被告一曾承诺有相关配套未到位，以此为由要求解除合同不能成立，配套设施的建设到位情况受政府行为等方面影响，即使有相关承诺也并非是要求现在必须配套到位。第四、涉案房屋已经开始动工，也已经进行了基础建设，原告所称“始终未动工”不属实，目前工程确实处于停工状态，一是冬歇期，二是供暖期，政府都会要求停工，但涉案房屋不存在不能继续履行的法定事由及情形，原告所陈述的合同目的无法实现不能成立，也与合同法所规定的相关立法本意不符，双方均应本着诚信原则继续履行。被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行辩称，第一、原告和我方之间签订的借款合同合法、有效，双方应遵照履行，我方已按照合同约定支付了贷款，被告一也就本案原告和我方之间的借款合同提供了最高额保证担保，原告提出解除合同系违约行为，其无权单方解除合同。第二、根据双方借款合同第19条第一、二款的约定，原告无权以其和本案被告一之间的买卖合同的纠纷来解除和我方的借款合同。第三、原告和我方签订的借款合同，周洋只是借款人之一，借款人是两个，还有一个借款人为周敏，原告无权单方解除合同，其单方解除合同必然侵犯另一借款人周敏及我行的合法权利。第四、如判决解除，则原告和周敏应依照借款合同第19条对我方承担违约责任，我方在本合同中没有过错也没有违约行为，被告一应承担连带保证担保责任，第三方原因不能成为原告及周敏的免责事由。被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司辩称，一、答辩人北京东方鼎盛传媒股份有限公司不应承担原告诉讼的45000元及利息等相关费用。二、答辩人与河北万博尚诚房地产经纪有限公司于2017年7月签订了《华银城电商团购推荐合作协议》，协议约定万博尚诚推荐的购房客户成功签约后，可向我司申请45000元劳务费，如推荐未成功购房在优惠有效期三十日内可申请退还信息服务费，根据原告购房之前签订的团购推荐单第二条规定，如推荐人成功购房，信息服务费不予退还。三、本案中被答辩人为万博尚诚推荐的客户且已经签订了商品房认购合同，按照约定我司已经将劳务费交付万博尚诚，我司不再承担任何费用返还。综上，本案原告申请电商服务费应由实际占有取得方退还，我方已履行合同义务，并且已不再是款项的实际取得方，所以不应由我公司来承担原告所主张的退还义务。原告周洋为了证实自己的主张提交了如下证据：证据一、华银城项目的推介手册一份、华银集团官网打印件、宣传折页、华银集团现场围挡视频光盘，证明华银集团存在虚假宣传的情形，虚假宣传的内容主要是以签约衡水中学、双城铁等，原告是在被告一虚假宣传的前提下才购买了涉案房屋，推介手册来源于当时华银公司的销售人员以微信方式发送的电子版。证据二、原告与华银公司签订的商品房买卖合同（预售），证明原告与华银公司存在房屋买卖合同关系及双方对各自权利、义务的约定。证据三、原告向华银公司支付首付款的银行流水两份，其中一份是银行流水，另有一份是信用卡的流水，信用卡是10000元，总金额为392908元，证明原告已按照买卖合同约定向华银公司支付了首付款，并且该金额与原告起诉金额一致。证据四、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、建行交易明细，证明原告向华银公司指定的建行涿州物探支行贷款并签订贷款合同，建行已发放贷款，金额为57万元。原告自2018年10月开始偿还银行贷款，其中2018年10月偿还4879.01元，之后每月还款金额为3499.58元。证据五、团购推荐单、补充协议、商品房认购合同、服务费收据各一份，证明：1、被告三于2017年10月14日向原告开具了45000元的收据，收取了信息服务费。2、团购推荐单约定交纳45000元后在房屋总价款中减免10万元，而认购合同、补充协议、商品房买卖合同中约定房屋总价款均为952908元，并没有减免10万元，被告三应退还服务费45000元。被告河北华银房地产开发有限公司发表如下质证意见，对推介手册的真实性、来源的合法性及涉案项目的关联性均不认可，从手册本身反映不出被告一所开发的项目与该手册存在关联。对宣传彩页，即使是真实的但该宣传折页已经注明属于要约邀请（左下角），实际的权利义务以买卖合同为准，而且宣传页当中提到的配套设施并没有明确何时到位，所以该证据不能达到原告的证明目的，因此原告要求解除合同不成立。对证据二中买卖合同的真实性没有异议，但对原告所引用的条款证明原告的证明目的不能成立，其中涉及规划变更的条款与原告所陈述的事实、理由不相符，同时也没有相应证据充分证实，那么同时依据该合同可以看出涉案房屋远不到交房期限。对于证据三银行流水的真实性没有异议，对证据四及证据五不发表质证意见，因与我司无关。被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行发表如下质证意见，对于证据一、二、三的质证意见同被告一的质证意见，对于证据四我们说明一下原告是共同借款人之一，另一借款人为周敏，证据四不能证明原告和我行签订借款合同系被告一指定的。对于证据五因与我司无关，不发表质证意见。被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司发表如下质证意见，对证据一至证据五的真实性认可，但对于证明目的不认可，原告在实际购房时已经做了优惠。本院对原告的证据认定如下：对原告提交的证据一推介手册、宣传折页、工商信息的真实性予以认定，但宣传单上的内容并不具体明确，手册上也明确标注属于要约邀请，无法实现原告的证明目的，被告所提异议合理，对其证据效力不予认定；对于华银集团现场围挡视频光盘并不能显示出是否进行了规划变更，故对其证明目的不予认定。对原告提交的证据二至证据五的真实性予以认定。被告河北华银房地产开发有限公司向本院提交如下证据：涉案房屋的预售许可证一份，证明涉案房屋已经取得了预售许可，可以完全印证被告一所说的涉案房屋完全能够正常继续履行，不存在原告所称的解除合同的事实及法定情形。原告周洋发表如下质证意见：对该证据不认可，该证据上所示地块及楼幢为书写，且并不包括本案涉案房屋所在的3号楼。被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行对上述证据无异议。被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司对上述证据无异议。本院对被告河北华银房地产开发有限公司的证据认定如下：对预售许可证的真实性予以认定，但其并未包括原告所购买房屋，故对其证明目的不予认定。被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行提交如下证据：证据一、借款合同复印件一份，证明：1、借款人为周洋、周敏二人，如解除合同承担违约责任的应当是该二人，本案如判决解除合同，将遗漏当事人周敏并侵害到我行的合法权益。2、合同第19条第一、二款约定了原告和被告一纠纷不能成为原告、周敏和我方解除合同的事由，第三、四款约定如合同解除原告、周敏应承担违约责任，借款数额为57万元，目前还在借款期间内。证据二、个人贷款支付款凭证复印件一份，证明我方已经按照合同约定支付了贷款。证据三、我方与被告一签订的最高额保证合同复印件及商品房销售贷款合作协议书复印件各一份，证明被告一对原告、周敏与我行签订的借款合同承担连带保证责任。原告周洋发表如下质证意见，对于证据一认可，但不认可证明目的，周敏本人已声明放弃参与诉讼且同意解除该借款合同，借款合同为被告二提供的制式文本，针对合同第19条出现两种以上的解释时，应适用对原告有利的解释，并且原告也不存在违约行为，原告主张解除借款合同是基于合同法第94条第五项及最高院审理房屋买卖合同解释第24条的规定，属于行使法定解除权。对证据二的真实性认可，对证明目的也认可，这也是我们要求被告一将原告未还贷部分退还的理由。对于证据三中最高额保证合同与原告无关，合作协议真实性由贵院进行认定，但是从这份协议来看能够直接证明二被告之间存在合作关系，原告是在被告一的指定下向被告二借款并签订合同。被告河北华银房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议。被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司对上述证据的真实性无异议。对中国建设银行股份有限公司涿州物探支行提交的三组证据的真实性当庭已予以认定。被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司未提交相关证据。经审理查明，2017年10月14日，原告向被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司支付服务费45000元后，于2018年12月11日购买了被告河北华银房地产开发有限公司开发建设的涞水新城人才家园2号地3号楼2704房，原告向被告河北华银房地产开发有限公司交纳首付购房款共计392908元，其中2017年10月3日交纳10000元，2017年10月14日交纳87636元，2018年1月30日交纳50000元，2018年2月3日交纳47636元，2018年4月28日交纳97636元，2018年7月8日交纳97636元，2018年7月10日交纳2364元。后双方签订了商品房买卖合同（预售），并在房管部门办理了备案登记。原告周洋于2018年9月17日与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为57万元，且已按照合同约定将款项支付给被告河北华银房地产开发有限公司。原告自2018年10月开始偿还银行贷款，其中2018年10月偿还4879.01元，之后每月还款金额为3499.58元，截至2019年12月31日还贷金额为53873.13元。另查明，庭审结束后，原告补充提交了其母亲周敏书面声明一份，证明其本人已声明放弃参与诉讼且同意解除与银行签订的借款合同；被告河北华银房地产开发有限公司补充提交了涞水县城乡规划管理局于2017年6月5日作出的涞规纪字[2017]006号局长办公会（扩大）会议纪要、涞水县行政审批局于2017年9月6日作出的关于人才家园（一期）A区商品房预售许可证变更决定及建设工程施工许可证附件的复印件各一份，经庭下双方质证并核实，对原告补充提交证据的真实性予以认定，对被告河北华银房地产开发有限公司补充提交的上述证据因未提供原件，故对其真实性及合法性不予认定，不能证实本案涉及的2-3#楼已取得了预售许可证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房买卖合同应认定无效。本案中被告河北华银房地产开发有限公司虽提供了商品房预售许可证，但该许可证并未包含2-3#楼，故其与原告签订的商品房买卖合同（预售）属无效合同，对原告要求被告河北华银房地产开发有限公司退还已交房款及利息的诉讼请求应予支持。另外，原告虽已办理了购房贷款，但因原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）属无效合同，致使原告与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的借款合同的目的无法实现，故对原告主张解除其与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及返还已还贷款和利息的请求应予支持。对于原告要求被告一解除其所购房屋备案登记的请求，因《商品房买卖合同》属无效合同，但撤销备案登记系房屋管理部门的职能，需被告河北华银房地产开发有限公司予以协助办理，故对原告该项诉讼请求应予支持。最后，对于原告主张被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司退还原告已付团购服务费45000元的请求，因商品房买卖合同属无效合同，故被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司应当退还原告已付团购服务费，对原告的此项请求亦应予支持。综上，对被告合理的答辩意见予以采纳，对原告合理的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周洋购房款人民币392908元，利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，其中10000元自2017年10月3日计算、87636元自2017年10月14日计算、50000元自2018年1月30日计算、47636元自2018年2月3日计算、97636元自2018年4月28日计算、97636元自2018年7月8日计算、2364元自2018年7月10日计算，以上七笔均计算至债务清偿完毕之日止；二、解除原告周洋与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行于本判决生效后十日内返还原告已还贷款人民币53873.13元，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年12月31日起至债务清偿完毕之日止；三、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告周洋办理撤销房屋备案登记手续；四、被告北京东方鼎盛传媒股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告周洋团购服务费人民币45000元；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8677元，减半收取计4339元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担，原告周洋已预交3934元，本院不作退回，由被告在履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  郄宝宏二〇二〇年一月二十日书记员  白 菊