福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2936号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，女，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：陈从应，男，1971年1月15日出生，汉族，住福建省罗源县，现住福建省福州市晋安区。 被告：黄惠清，女，1974年7月17日出生，汉族，住福建省罗源县，现住福建省福州市晋安区。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告陈从应、黄惠清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）的委托诉讼代理人张增强、被告陈从应、黄惠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售合同号：LY1708XJ005962）及附件补充协议。2.判令陈从应、黄惠清在合同确定解除之日起7日内与滨海公司共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销预售合同号为LY1708XJ005962号的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；陈从应、黄惠清逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。3.判令陈从应、黄惠清向滨海公司支付违约金56,377.9元，并确认上述款项从滨海公司收取的购房款中直接抵扣。4.判令陈从应、黄惠清赔偿滨海公司因本案支出的律师费5500元。5.判令陈从应、黄惠清承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等全部费用。 事实与理由：2017年8月14日，滨海公司与陈从应、黄惠清签订了《商品房买卖合同》及附件补充协议（预售合同号:LY1708XJ005962），合同约定陈从应、黄惠清以总价款563,779元购买罗源滨海新城罗泉苑5#101单元房屋，建筑面积121.95㎡，单价4623.03元/㎡;合同签署当日，陈从应、黄惠清支付首付款173,779元，剩余款项390,000元通过银行或者公积金贷款方式支付；合同附件六第七条及附件六第十一条约定买受人应于签订本合同7日内向出卖人指定银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续买受人未能在上述期限内办妥上述手续，应视同为逾期付款，应按照本补充协议第三条约定承担违约责任,其中，逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限届满之日起第二日至买受人全面办妥上述手续；合同附件六补充协议第三条约定买受人逾期付款超过30日后，并经出卖人催告后仍未支付应付款，视为违约,出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。 购房合同生效后，陈从应、黄惠清向滨海公司支付了首期购房款173,779元。但陈从应、黄惠清未支付剩余购房款，也未办理银行贷款。滨海公司于2019年8月15日通过邮政挂号信的方式向被告发送了《关于提交办理银行按揭资料的通知》，通知被告提交银行贷款按揭材料，但陈从应、黄惠清收到后未提交材料，也未向滨海公司支付剩余购房款。滨海公司也多次催告支付剩余购房款，但陈从应、黄惠清一直拒绝支付，构成严重违约。综上所述，陈从应、黄惠清的行为已构成根本违约，滨海公司有权解除购房合同收回房产，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 陈从应、黄惠清辩称，1.陈从应、黄惠清主观上并无过错，滨海公司及中国邮政储蓄银行（以下简称“邮储银行”）存在明显的过错。2017年8月14日，陈从应、黄惠清与滨海公司签订了《商品房买卖合同》，并交付了首付款。同日，陈从应、黄惠清向滨海公司指定的中国银行交付了所需的全部按揭贷款材料，但一直未收到贷款办理结果的通知。2018年，滨海公司告知陈从应、黄惠清中国银行资金不足，让陈从应、黄惠清变更贷款银行。在滨海公司的指定下，陈从应、黄惠清在邮储银行开卡，并提交了所有贷款所需的手续，邮储银行告知陈从应、黄惠清等待通知即可。签订协议后，陈从应、黄惠清一直未拿到《商品房买卖合同》，直到2019年8月9日，陈从应、黄惠清才领取到《商品房买卖合同》原件。2019年8月，陈从应、黄惠清收到滨海公司发送的《关于提交办理银行按揭资料的通知》（以下简称“通知书”），该通知告知陈从应、黄惠清向银行提交贷款材料，否则将承担违约责任。由于陈从应、黄惠清之前与中国银行办理按揭贷款时已将银行所需的材料全部提交，且通知书并未记载办理贷款所需材料，所以在到通知书后，陈从应、黄惠清仍不知道具体还应提交什么材料。滨海公司及邮储银行在长达近两年期间内，一直未告知陈从应、黄惠清办理按揭贷款的结果，才导致陈从应、黄惠清出现逾期付款的情形。滨海公司及其指定的邮储银行在办理按揭贷款事宜中，并未及时尽到应尽的告知、辅助义务，甚至故意拖延办理，而陈从应、黄惠清主观上并不存在违约的主观恶意，而是希望继续履行合同，所以，滨海公司应当承担相应的法律责任。另外，按照《商品房买卖合同》第十四条的规定，滨海公司于商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记。但实际办理房屋预登记的时间违背主合同的约定；2.滨海公司请求解除案涉《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，按照《商品房买卖合同》第六条的约定，针对剩余款项，陈从应、黄惠清通过贷款的方式支付，并未约定其他的付款方式，所以在贷款因客观原因无法办理的情况下，陈从应、黄惠清和滨海公司均有权解除《商品房买卖合同》，双方均不需要承担违约责任，更加符合公平、正义。其次，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，滨海公司若想解除买卖合同，应向陈从应、黄惠清发送书面催告函，在陈从应、黄惠清收到书面催告函5日后仍不支付的，滨海公司有权解除合同，但滨海公司并未向陈从应、黄惠清送达催告函。最后，根据《商品房买卖合同》第二十一条约定，滨海公司应当先与陈从应、黄惠清协商解决，协商不成可以提起诉讼。滨海公司并未提前与陈从应、黄惠清就剩余款项、房屋交付等问题进行协商、沟通，径行起诉，违背合同的约定，不仅违背诚实信用原则，而且不利于维护交易的稳定性，故滨海公司要求解除案涉商品房买卖合同没有事实及法律依据；3.原告要求支付的违约金的计算方式有误，违背《商品房买卖合同》的约定。《商品房买卖合同》第七条约定：逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。首先，滨海公司并没有书面催告陈从应、黄惠清支付剩余款项，滨海公司不可以单方解除本合同。其次，陈从应、黄惠清并不存在违约行为。滨海公司及邮储银行一直未通知陈从应、黄惠清贷款办理进度及结果，所以陈从应、黄惠清不应承担违约责任。陈从应、黄惠清在《商品房买卖合同》签订当日向中国银行提交了按揭贷款所需的手续，2018年又在滨海公司的要求下变更贷款银行。所以，是否能及时办妥按揭贷款事宜首先需要银行审核通过，陈从应、黄惠清才能进一步配合。本案陈从应、黄惠清并不存在违约的行为。最后，假若法院认定陈从应、黄惠清应当承担违约责任，违约金的计算方式是应付款的3%，结合主合同第七条的约定陈从应、黄惠清应付款为390,000元，违约金应当为11700元，滨海公司诉讼请求第2项、第3项主张的违约金，不仅属于主张重复，而且没有事实及法律依据；4.案涉附件六补充协议中的部分条款违背《商品房买卖合同》的约定应当排除适用。《商品房买卖合同》第二十二条约定本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。但合同补充协议(附件六）中第三款第1项约定按总房价的10%计算违约金、第六款约定在交房后365个工作日内办理预登记、第十款约定无论是否取得贷款均应当履行应当承担的付款义务等属于明显加重陈从应、黄惠清的责任或减轻滨海公司方的义务，并且没有做明显提示、属于格式条款，其内容对陈从应、黄惠清明显不公平、不合理，与《商品房买卖合同》第二十二条的约定相违背，应当排除适用；5.滨海公司主张的律师费没有法律依据，不应予以支持。滨海公司为主张权益支付的律师费并不属于必然开销，并且没有任何的法律依据，所以原告要求陈从应、黄惠清承担律师费的主张应予驳回；6.由于滨海公司及银行未及时通知贷款事宜，导致陈从应、黄惠清遭受经济损失等。2017年8月14日，陈从应、黄惠清将首付款交给滨海公司并且如约提交了办理贷款所需材料，但是银行及滨海公司怠于通知陈从应、黄惠清贷款审批结果，导致案涉商品房买卖合同可能被解除，进而导致陈从应、黄惠清的首付款存在利息损失，利息损失期间为2017年8月14日至滨海公司将首付款退还陈从应、黄惠清之日止。综上所述，本案陈从应、黄惠清已经提交了贷款所需的材料，不知何种原因导致贷款迟迟未办理下来，故陈从应、黄惠清不存在违约的行为，不应当承担违约责任。滨海公司在办理贷款事宜中及履行合同过程中存在明显的过错，现单方径行主张解除案涉合同违背诚实信用原则。请求法院依法驳回滨海公司的全部诉讼请求。 本院认定事实如下：滨海公司在罗源县，陈从应、黄惠清购买罗泉苑第5栋101单元商品房。2017年8月14日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价4623.03元／㎡，房屋建筑面积121.95㎡，总房价款563779元，付款方式为其他方式，首付款173779元，剩余房款390000元通过银行或公积金贷款方式支付。合同签订后，陈从应、黄惠清支付首付款173779元。2018年2月10日,黄惠清向邮储银行申请办理按揭贷款,由于黄惠清存在负债问题,邮储银行对黄惠清的按揭贷款申请不予批准。2019年8月15日,滨海公司发函给陈从应、黄惠清要求其在收到函后三日内向银行提交齐全办理按揭手续的所有材料。但陈从应、黄惠清至今都未能完成按揭贷款的办理。 《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……”；第二十二条约定:“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定：“买受人逾期付款超过30天，并经出卖人书面催告后仍未支付应付款的，视为违约。出卖人有权选择是否继续履行合同，如出卖人决定解除合同的，买受人应按总房价款的百分之拾向出卖人支付违约金……若本补充条款与本合同第七条约定有冲突的，以本补充约定条款为准”；第十条第二款约定：“买受人应于签订本合同的7日内向出卖人指定的银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续。买受人未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款、应按照本补充协议第三条约定承担违约责任……”；第十二条第二款约定：“双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；……（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。” 本院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力。2018年2月10日,黄惠清向邮储银行申请办理按揭贷款,因黄惠清存在负债,邮储银行对黄惠清的按揭贷款申请不予批准。滨海公司于2018年底通过电话形式告知陈从应、黄惠清提供相应的资产证明，完成银行按揭贷款审批手续。对此，经庭审确认，陈从应、黄惠清是知情的。滨海公司作为陈从应、黄惠清申请按揭贷款的利害关系人,也不可能不将此事实及时进行通知。滨海公司于2019年8月通过特快专递向陈从应、黄惠清发出通知书,可以认定滨海公司依合同约定书面通知陈从应、黄惠清办妥按揭贷款手续。但陈从应、黄惠清在知道银行拒绝其按揭贷款申请后至滨海公司提起本案诉讼,并未依合同约定在办理银行贷款或者一次性交清剩余购房款,因此陈从应、黄惠清的行为构成违约。陈从应、黄惠清以其不具有过错、滨海公司未尽到协助办理义务为由主张其不存在违约行为,理由不成立,不予采纳。 关于合同解除，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条、第十条第二款约定，案涉合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据。合同解除后，陈从应、黄惠清有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，因此滨海公司诉请陈从应、黄惠清配合滨海公司前往不动产登记与交易中心注销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。同时，滨海公司有义务将陈从应、黄惠清的购房款予以返还。《商品房买卖合同》附件六补充协议第十二条第二款约定，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金，双方在签订合同时对该项违约义务已作出了明确约定，不违反法律法规强制性规定，因此，滨海公司要求若陈从应、黄惠清逾期履行上述义务，每日按总房款的万分之三承担违约金的诉讼请求，予以支持。 关于违约金，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。商品房预售合同买受人的主要权利是取得房屋及办理产权登记，出卖人的主要权利是收取房屋价款。因此,《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定主要是对违约金计算方式进行了调整,但该约定并未免除滨海公司的办理房屋产权证的义务,对陈从应、黄惠清的责任也没有加重,也未排除陈从应、黄惠清的主要权利,故该条款应当是有效条款。陈从应、黄惠清主张前述条款无效,不予支持。本案违约金计算方式为购房价款总额的10%，即56,377.9元（563,779元×10%）。鉴于陈从应、黄惠清违约在先，有悖于诚实信用原则，且本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，《商品房买卖合同》及补充协议对此没有约定，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，滨海公司请求陈从应、黄惠清承担其律师费用损失，缺乏法律依据，不予支持。关于滨海公司在其返还给陈从应、黄惠清的购房款中扣除陈从应、黄惠清应付给其的款项的有关诉请,滨海公司要求陈从应、黄惠清支付的违约金属于普通的平等债权,不具有优先权,故滨海公司的该项诉请,于法无据,不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与陈从应、黄惠清之间的《商品房买卖合同》（合同备案编号：LY1708XJ005962）； 二、陈从应、黄惠清应于本判决生效之日起十日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY1708XJ005962的《商品房买卖合同》注销登记相应手续，并负担相应的费用，若陈从应、黄惠清逾期履行上述义务，需每日按总房款的万分之三承担违约金； 三、陈从应、黄惠清应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金56,377.9元； 四、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还陈从应、黄惠清购房款173,779元； 五、驳回罗源湾滨海新城置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9438元,减半收取计4719元，由陈从应、黄惠清负担4483元，由罗源湾滨海新城置业有限责任公司负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 邱瑞镧 二〇二〇年一月二日 法官助理 李圣笛 书 记 员 全丽燕 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。