江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4236号原告：褚永兰，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：宗寅，江苏道远律师事务所律师。被告：冒春林，住姜堰市。委托诉讼代理人：黄娓娓，江苏姚竹平律师事务所律师。第三人：盐城市大丰区大桥镇人民政府，统一社会信用代码113209820143924717，住所地盐城市大丰区大桥镇民建街33号。法定代表人：徐中健，该镇镇长。委托诉讼代理人：张亚敏，江苏姚竹平律师事务所律师。第三人：盐城市大丰区锦泰房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码91320982788389321M，住所地盐城市大丰区恒生商城3322号门市。法定代表人：张爱明，该公司执行董事。原告褚永兰与被告冒春林，第三人盐城市大丰区大桥镇人民政府（以下简称大桥政府）、盐城市大丰区锦泰房屋拆迁有限公司（以下简称锦泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告褚永兰及其委托诉讼代理人宗寅，被告冒春林及其委托诉讼代理人黄娓娓，第三人大桥政府的委托诉讼代理人张亚敏，第三人锦泰公司的法定代表人张爱明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告褚永兰向本院提出诉讼请求：判令被告冒春林返还原告2015年6月12日至2016年8月20日期间的租金10937.5元；判令被告冒春林给付原告拆迁补偿费用10.84万元；本案诉讼费用由被告冒春林承担。事实和理由：2006年8月7日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，协议约定被告冒春林将大桥供电所北侧的一间南北长四米、东西宽十米的门面房出租给原告褚永兰使用，租赁期限为15年，自2006年8月20日起至2021年8月19日止，每年租金8750元，租赁期间内的租金分三次支付，每五年支付一次，其中第三个五年的租金应当在2016年8月20日一次性给付。租赁期间，原告褚永兰可根据需要拆除租赁房屋重新建筑，并在合同期满或终止时出资在原房址上搭建一间与原房屋面积相等的简易平房交还给被告冒春林。2007年8月7日，原、被告双方又签订一份补充协议，约定重建的房屋所需的资金和建筑责任由原告褚永兰承担，房屋建成后，由原告褚永兰装潢和使用，在合同到期后不再建简易房归还被告冒春林，房屋建成后，由被告冒春林申请领取房屋产权证书，原告褚永兰依据相关准建许可，在2007年夏建成并开张经营农工商超市。2015年1月10日，第三人大桥政府以大桥镇川东港工程建设指挥部的名义发布拆迁公告实施川东港拓浚整治工程拆迁，并由第三人锦泰公司具体负责实施大桥镇川东港项目地段拆迁工作。2015年6月12日封闭相关街道和通道，导致原告褚永兰经营的农工商超市和大丰市熙豪玩具厂无法经营。2017年1月17日，被告冒春林对原告提起诉讼，要求原告褚永兰给付租金并迁让租赁房屋，2017年11月27日被告冒春林撤诉，在该案诉讼过程中，原告褚永兰得知被告冒春林已经全额领取出租房屋的补偿款。原告褚永兰认为，政府征收拆迁致原被告租赁关系于2015年6月12日实际终止，被告冒春林多收取的租金应当予以返还，被告冒春林的房屋实际为原告褚永兰投资建设，原告褚永兰未能使用至2021年8月19日，该部分的补偿款应当为原告所有，相关搬迁费用亦应当归原告所有，但被告对上述款项未能向原告支付，故原告诉至法院，请求支持诉讼请求。被告冒春林辩称，1、原告褚永兰承租被告的涉案房屋后，又出租给农工商超市进行使用，农工商超市实际在2015年8月份搬离案涉房屋，搬离以后，原告褚永兰并没有将房屋交付给被告，而是继续将涉案房屋租赁给刘立敏使用，在此期间，虽然被告的房屋在被拆迁征用范围之内，但是并不影响房屋的实际使用，且原告褚永兰也一直在使用收益，原告褚永兰支付该期间的租金理所当然。2、原告褚永兰认为被告的房屋实际为其投资不是事实，因为原告租赁被告房屋时，被告向原告交付的是一个建筑及装修完善的房屋，原告在使用过程中因为其个人原因，将被告的房屋整体拆除，无法明确是将被告的房屋增值还是贬值，原告的行为也有可能导致被告的房屋在拆迁征用过程中少得补偿款。3、根据法律规定，房屋征收应当对被征用房屋的所有人给予补偿，也就是说在征用过程中唯一受益人应该是房屋所有权人，为此，被告作为案涉房屋所有权人得到征收补偿款后无需向承租人支付。4、本案系房屋租赁合同纠纷，原告诉讼请求第二项依据的法律条款是土地征用补偿，与本案的房屋租赁不属同一法律关系，不应在本案中一并处理。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人大桥政府陈述，1、原告在租赁合同中将大桥政府列为第三人，不符合法律规定，没有相应的法律依据。2、大桥政府已经按照相关法律规定将川东港工程委托给锦泰公司具体负责相应的拆迁补偿工作，并且该拆迁工作已经经过相应部门的审计。原告所主张的各项请求与大桥政府无关。第三人锦泰公司陈述，2015年大桥政府根据公共设施的需要委托我公司对川东港工程大桥段的拓宽所涉及的房屋进行拆迁补偿，依据国务院第59号文等规定，我公司依据冒春林的土地证以及建筑许可证，在被告冒春林的房屋拆迁时对其进行了相应的补偿，该补偿数额是根据评估公司的评估价格确定的。原告提出按照城市房屋拆迁管理条例与承租人达成协议，是国务院第305号令，但是现在拆迁依照的是国务院2011年590号令，且明确规定了590号令生效，城市房屋拆迁管理条例就作废，原告提出要与承租人签订协议是没有法律依据的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月7日，原告褚永兰（乙方）与被告冒春林（甲方）签订《房屋租赁协议书》一份，载明：“乙方因创办商城需要，经与甲方充分协商，决定租用甲方购买的原大桥粮油厂的一间门面房，现双方就该房租赁的相关问题达成如下协议：一、甲方自愿将产权属于自己（有土地使用证）的位于大桥供电所北侧（桥南新街1号）的一间南北长4米，东西宽10米的门面房租赁给乙方使用，租赁期限为15年，即自2006年8月20日起至2021年8月19日止。二、乙方每年向甲方支付租金8750元，给付期限为15年，租金共分三次履行，即第一个5年租金于2006年8月20日房屋交付使用时一次性付清，第二个5年租金于2011年8月20日一次性付清，第三个5年租金于2016年8月20日一次性付清。三、在租赁期间，甲方同意乙方可根据商城建设需要拆除租赁房屋进行商城整体建筑，但（1）乙方建筑时，必须按甲方原购房协议的规定，与甲方北侧的房屋丢足40公分宽的滴水檐。（2）无论是在合同期间协商终止合同，还是合同期满，乙方在拆除自己建筑物后，必须在原地出资为甲方搭建一间与原房屋面积相等的简易平房。具体操作问题双方必须在合同满前6个月或中途协商终止合同时协商订立补充协议，否则，甲方有权阻止乙方拆除或转让建筑物。四、合同期满，甲方如需继续出租上述场地，乙方在同等条件下享有优先承租权。五、合同期内，除国家法律、政策有强制性规定和双方商定外，甲乙双方不得随意终止合同的履行。如任何一方随意提出终止合同，须向对方支付违约金2万元人民币，如2万元违约金不足弥补对方因此所造成的经济损失，违约方仍应对超出的经济损失予以赔偿，合同期间，乙方如不能按时支付租金，甲方有权终止合同。六、本协议经甲乙双方签字生效”。2007年8月8日，原告褚永兰（乙方）与被告冒春林（甲方）签订《协议书》一份，载明：“甲、乙双方曾于二〇〇六年八月七日签订了一份《房屋租赁协议书》（见附件）。现双方就有关事项的变更和补充经充分协商一致后达成协议如下，以便共同遵照履行。一、甲方同意乙方将租赁房屋拆除后在原租赁房屋所占土地上重新建筑平房。租赁房屋的拆除物归乙方所有，重新建筑平房所需资金和建筑责任由乙方承担；平房建成后由乙方装潢和使用，房屋的所有权归甲方所有。乙方在合同到期后不再建简易房归还甲方，乙方使用重新建筑的房屋的期限不超过2021年8月19日。二、为便于乙方在租赁房屋所占工地上重新建房，甲方应及时向土地行政主管机关和村建部门申请办理用地和准建许可证交由乙方建房，所需费用由甲方承担。房屋重新建成后，亦由甲方申请领取房屋产权证书，所需费用由甲方承担。三、乙方在为甲方重新建房时，应确保房屋的北墙与相邻的宣亚中房屋的南墙相距60公分，合同期满后乙方还应确保甲方房屋东侧的建筑物的第一层与甲方房屋的东墙相距不少于3米，第二层与甲方房屋的东墙垂直线相距不少于6米，以利于甲方房屋的采光和通风。四、本协议书与甲、乙双方二〇〇六年八月七日签订的《房屋租赁协议书》具有同等的法律效力”。2006年8月7日的《房屋租赁协议书》签订后，被告冒春林将协议书中约定的出租房屋交付给原告褚永兰。2007年8月8日的《协议书》签订后，被告冒春林按照约定向大丰市大桥镇村镇建设服务中心、大丰市大桥镇人民政府等单位申请领取重新建房的相关手续，原告褚永兰按照协议约定拆除租赁的冒春林房屋后在原址上重建房屋，并连同原告褚永兰自有的房屋一并出租给他人经营农工商超市。本案审理中，原、被告双方一致确认原告褚永兰交付租金至2016年8月20日止，已交付租金金额共计87500元。2015年1月10日，大桥镇川东港工程建设指挥部、大丰市锦泰房屋拆迁有限公司张贴《公告》，载明：“为加快川东港工程建设的步伐，经市人民政府相关部门批准，将对大桥镇川东港项目地段进行拆迁，此范围内的房屋拆迁工作由大丰市锦泰房屋拆迁有限公司具体组织实施。一、拆迁范围：大桥镇川东港规划红线范围内所有建筑物。二、拆迁范围公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：1.新建、扩建、改造房屋及装饰装潢；2.改变房屋和土地用途；3.租赁、交易房屋及土地房屋分户；4.户口迁入及分户、立户；5.申领工商营业执照。请拆迁范围内的被拆迁户相互转告，以免造成不必要的损失”。冒春林出租给褚永兰的房屋在此次被拆迁范围内。2015年5月5日，大丰市锦泰房屋拆迁有限公司（甲方）与冒春林（乙方）签订《大丰市房屋拆迁货币补偿协议书》，载明：“一、拆迁概况：乙方房屋座落于，房屋所有权证号（2007）建字0179号，房屋总建筑面积40㎡，土地使用权证号大土（10）国用（2008）第030号，土地使用权面积40㎡，土地使用权取得方式为国有出让。二、拆迁补偿、补助费用的组成：（一）被拆迁房屋拆迁评估价及金额详见评估报告。（二）拆迁补偿及补助费详见结算表，计205176元（不含提前搬迁奖）。三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为货币补偿。四、提前搬迁计奖、交房时间及货币补偿有关约定：（一）乙方应在2015年5月8日前将房屋内的动产全部搬清交钥匙给甲方验收，甲方在收到钥匙并对被拆除房屋对照评估报告及调查表进行验收后……（四）乙方自行过渡，甲方根据有关规定一次性支付过渡费。（五）乙方应得补偿、补助及提前搬迁奖励合计205176元……”。《拆迁补偿及补助费用结算表》中载明拆迁补助费用组成分项为“房屋基本情况及补偿82320元、装饰装潢补偿43922元、附着物补偿11038元、搬迁过渡补助47896元、奖励20000元、增补19824元”，以上合计225000元。另查，本案所涉被告冒春林的房屋位于盐城市大丰区首东侧，该房东南部紧邻原告褚永兰所有的位于盐城市大丰区东工业路北侧的房屋，褚永兰租赁冒春林房屋后，将该房拆除并进行重建，重建后的房屋与褚永兰房屋形成未作区分的整体建筑物后对外出租给他人经营农工商超市。2018年1月24日，褚永兰（乙方）与锦泰公司（甲方）签订《大丰市房屋拆迁货币补偿协议书》，载明：“经批准，对大桥川东港地段实施拆迁，乙方房屋在拆迁范围内，根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、拆迁概况：乙方房屋座落于，房屋所有权证号大丰房权证大桥字第××号、20××33号，房屋总建筑面积1652.84㎡（其中：合法建筑面积1254.32㎡，临时建筑面积398.52㎡），土地使用权证号大土（10）国用（2009）第015号，土地使用面积780㎡，土地使用权取得方式为商业出让。二、拆迁补偿、补助费用的组成：（一）被拆迁房屋拆迁评估价及金额详见评估报告。（二）拆迁补偿及补助费详见结算表……”。其中《拆迁补偿及补助费用结算表》中“房屋基本情况及补偿”中“1#农工商（10.82×17.3+3.07×1.32÷2+10.8×1.12÷2）-40=155.27”中“-40”就是减去冒春林所有的房屋面积。2018年4月左右，上述《大丰市房屋拆迁货币补偿协议书》中载明的原告褚永兰、被告冒春林所有的房屋被拆除，褚永兰、冒春林领取了拆迁补偿款。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告褚永兰实际占用承租房屋的时间，其主张被告冒春林返还已收取的2015年6月12日至2016年8月20日期间的租金有无依据？二、被告冒春林领取的拆迁补偿款中有无应当向承租人褚永兰支付的部分？关于争议焦点一，本案原、被告双方于2006年8月7日签订《租赁协议书》，约定租期至2021年8月19日止，期间，原告褚永兰因经营需要将租赁的被告冒春林原房屋进行拆除，并在原址上新建房屋与其自有房屋形成整体商城后再对外出租给他人经营使用，虽被告冒春林在2015年5月5日就其所有房屋的拆迁与第三人锦泰公司签订了《大丰市房屋拆迁货币补偿协议书》，但签订该补偿协议书时，被告冒春林所有的房屋现状与原告褚永兰的房屋为未作物理区分的整体建筑物，即使补偿协议书已经签订，但在原告褚永兰的房屋拆迁问题尚未解决的情形下，被告冒春林所有的房屋实际上并不能被拆除，其也无法按照补偿协议书的约定领取补偿款。2018年1月24日，原告褚永兰与第三人锦泰公司签订《大丰市房屋拆迁货币补偿协议书》，随即交付房屋，可见在2015年5月5日至2018年1月24日期间，涉案的被告冒春林所有的房屋仍在原告褚永兰的占有使用下，故原告褚永兰要求被告冒春林返还其已支付的2015年6月12日至2016年8月20日期间的租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。被告冒春林所有的房屋在拆迁时共计补偿225000元，分项分别为房屋基本情况及补偿、装饰装潢补偿、附着物补偿、搬迁过渡补偿、奖励、增补。本案中，原告褚永兰租赁被告冒春林房屋后进行拆除重建，且双方协议约定新建房屋为被告冒春林所有，虽原告褚永兰未能使用新建房屋至租赁期限届满，但其使用不能并非被告冒春林恶意所为，就被告冒春林所有的房屋本身的补偿款即82320元应当由冒春林享有。原、被告双方在2007年8月8日的《协议书》中约定“租赁房屋的拆除物归褚永兰所有”，同时原告褚永兰对新建房屋亦进行了装饰装潢和添置，《拆迁补偿及补助费用结算表》中装饰装潢补偿43922元、附着物补偿11038元理应由原告褚永兰享有。关于搬迁过渡补偿，原、被告双方约定租期原至2021年8月19日止，原告褚永兰业已按照约定给付被告冒春林租金，被告冒春林并不实际使用涉案房屋从事经营活动，即使房屋拆除，被告冒春林也无需实施搬迁等行为，对其本身并未造成搬迁过渡、经营等损失，故该搬迁过渡补偿47896元应当由原告褚永兰享有。关于奖励20000元，是政府对被征收房屋所有权人的补助和奖励，该费用应当由房屋所有权人即被告冒春林享有。关于增补，因《拆迁补偿及补助费用结算表》中对该项并未载明具体分项项目，原告褚永兰要求分割该项亦未提交证据予以佐证，鉴于被告冒春林系拆迁房屋的所有权人，故对原告褚永兰要求分割增补19824元的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冒春林于本判决生效后15日内支付原告褚永兰人民币102856元。二、驳回原告褚永兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687元，由原告褚永兰负担371元；由被告冒春林负担2316元。被告冒春林于本判决生效之日起15日内将案件受理费2316元汇缴至以下账户（收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）；收款银行：中国银行大丰支行营业部；账号：62×××36）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏审 判 员  奚锦静人民陪审员  曹东风二〇二〇年一月十九日法官 助理  宋娜拉书 记 员  陈婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。