云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2434号原告：西双版纳国际旅游度假区开发有限公司，公司住所地云南省景洪市景洪工业园区万景大道4号万达国际度假区2-1期A1栋1-2层A1-01、02号，统一社会信用代码91532800563160024T。法定代表人：商羽，职务总裁。委托诉讼代理人：倪涛，女，汉族，1987年7月19日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系原告公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱建平，女，汉族，1983年11月27日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区，系原告公司工作人员，特别授权代理。被告：易荷花，女，汉族，1981年5月19日出生，身份证住址湖南省醴陵市。原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（以下简称原告）与被告易荷花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年1月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪涛、朱建平到庭参加诉讼，被告易荷花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，被告在判决生效后15日内配合原告完成合同登记备案撤销手续，并将西双版纳国际度假区2-1期20幢3单元102号房屋恢复原状后交还原告；2、支付违约金81186元（总房款的20%）；3、原告有权在退还被告已付购房款之前扣除违约金、代偿本息等被告应承担的费用；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月16日签订了《商品房购销合同》及补充协议，被告通过首付款+银行贷款的方式向原告购买西双版纳国际度假区2-1期20幢3单元102号房屋，合同总价款为405934元。被告于2013年4月16日交齐首付款125934元。2013年8月14日，原、被告及中国银行股份有限公司西双版纳州分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向银行借款合计28万元，借款用途为购买西双版纳国际度假区2-1期20幢3单元102号房屋，原告为被告借款提供阶段性保证担保责任。后被告未按期足额偿还银行借款本息，银行向被告催收无果后，向原告发送了履行保证责任通知书，要求原告承担保证责任，截至目前，原告已为被告向银行代还贷款本息合计52813.6元。根据原、被告在补充协议中约定，被告未能按贷款合同按时足额偿还银行本息导致原告承担保证责任，被告须返还原告代还款项，并承担购房款总额20%的违约金。原告在庭审中当庭表示，由于被告至今未来办理房产交接手续，故撤回上述第一项诉请中要求被告“将西双版纳国际度假区2-1期20幢3单元102号房屋恢复原状后交还原告”的诉请予以撤回。被告未到庭，未发表答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告易荷花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据材料来源合法，印鉴齐全，本院依法对上述证据材料的真实性予以确认，但能否证明原告的证明观点则以本院的事实认定及评判部分为准。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2013年4月16日，原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为商品房出卖方（合同甲方）与被告易荷花作为商品房买受方（合同乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：甲方经批准在万达西双版纳国际度假区，商品房预售许可证号为预许西字2013-07号。乙方购买的房屋位于万达西双版纳国际度假区，该房屋套内建筑面积为74.99平方米，单价为每平方米5413.18元，总价款为405934元。乙方首期支付购房总价款的31%，即金额125934元，其余购房款28万元向经甲方认可的贷款银行申请贷款支付，且乙方保证该贷款于本合同签订后20日内支付至甲方账户。甲方应于2015年1月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方。2013年7月18日，该份合同进行了登记备案。2013年4月16日，原告(合同甲方)、被告（合同乙方）还签订了1份《合同补充协议》，其中关于逾期偿还银行按揭款的主要约定：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项，及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。乙方没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同，甲方选择解除合同的，除有权按补充协议第十一条扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。如因乙方原因导致合同及补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2013年8月14日，被告作为易荷花作为借款人、中国银行股份有限公司西双版纳州分行作为贷款人、原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定:被告向中国银行版纳分行借款28万元用于购买住房，贷款期限为15年。被告同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商西双版纳国际旅游度假区开发有限公司的专用账户。合同签订后，银行按约发放了贷款。后由于被告未按期偿还银行贷款，银行自原告保证金账户扣划了2014年12月31日至2018年2月26日期间（合计23期）、被告逾期还款的本息合计52813.6元。本院认为，本案主要争议焦点是原告要求解除《商品房购销合同》与《补充协议》的理由能否成立，原告要求被告支付违约金的诉请能否得到支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，上述法律规定表明，只有违约方的违约行为已经构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时守约方才享有解除权。本案《商品房购销合同》和补充协议对双方具有法律约束力双方应恪守履行。合同签订后被告已经通过支付首付款和银行贷款的方式向原告支付了全部的购房款，现被告虽未按约定偿还银行贷款构成违约，但该违约行为不能否定其已经履行了向原告支付全额房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现，因此原告在被告已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同有违公平和诚实信用原则，截止至本案诉讼，原告仅履行了部分代偿义务，原告可以通过行使追偿权的形式主张相应损失，行使合同解除权并非唯一选择。综上，本院对原告要求解除《商品房购销合同》和补充协议的诉请不予支持。同理，本院对原告要求被告协助撤销合同登记备案手续的诉请不予支持。同时，原告在要求解除该合同前提下要求被告支付违约金，在被告已付房款中扣除违金、代偿本息等诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费8607元，由原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  沈国华二〇二〇年一月九日书 记 员  黎子翔