广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29098号上诉人（原审被告）：付远征，女，汉族，1979年6月5日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审原告）：深圳市富奇物业投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道五和大道南3号701室，统一社会信用代码：914403003193947261。法定代表人：钟媛。委托诉讼代理人：唐毅，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦豪，广东冠豪律师事务所律师。上诉人付远征因与被上诉人深圳市富奇物业投资发展有限公司（以下简称富奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初12977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。被上诉人富奇公司向一审法院起诉请求：1.付远征向富奇公司支付2018年7月份房屋占有使用费及水电费35826元，2018年8月份房屋占有使用费及水电费36397元，2018年9月份房屋占有使用费及水电费38967元，2018年10月份及11月份房屋占有使用费64372元，2018年12月份房屋占有使用费32186元,2019年1月份房屋占有使用费32186元，2019年2月份房屋占有使用费35404.6元，2019年3月份房屋占有使用费金35404.6元，及上述款项的共计利息6387元（每月费用从次月15日计算利息，暂计至起诉之日）；2.本案诉讼费用由付远征承担。一审法院审理查明，富奇公司与付远征在2016年3月14日签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于深圳市龙岗区坂田街道五和大道南3号富奇创意大厦一楼东面商铺8-11号出租给付远征，租期为四年，即从2016年3月15日至2020年3月14日，付远征应于2016年3月15日前支付给富奇公司保证金53200元，及一个月租金26600元，租期的第一年每月租金为26600元，往后每年逐年递增10%，租赁期间水电费由物业公司代收代缴，电费每度1.5元、水费每方8元。在上述合同履行期间，付远征自2018年7月15日起开始拖欠租金及水电费，富奇公司及付远征确认付远征于2018年9月29日搬离涉案物业，当天双方确认了水表读数、电表读数。富奇公司提交的缴款通知单所显示的水电表读数与双方书面确认的读数相互对应，通知单显示付远征于2018年7月15日至2018年8月14日电费为3183元、水费为456元，2018年8月15日至2018年9月14日电费为3650元、水费为560元，2018年9月15日至2018年9月29日电费为5861元、水费为920元。付远征对上述2018年9月15日之后的水电费不予认可。富奇公司及付远征确认付远征支付给富奇公司的53200元租赁保证金富奇公司没有退还。付远征庭审中同意以该保证金抵消相关费用。另查，《房屋租赁合同》约定的不动产未取得相应的产权登记，且没有证据证明取得建设工程规划许可等建设登记资料。一审法院认为，涉案房屋租赁合同所涉及的租赁标的物属于没有合法产权的未经行政许可建造的违章建筑，相应的房屋租赁合同应被认定为违反法律规定属于无效合同。富奇公司作为实际占有人，可以对付远征租用涉案房产的事实要求支付房屋占用费，故参照房屋租赁合同约定的租金标准，认定付远征应向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间的房屋占用费，共计80465元（32186元+32186元+32186元÷30天×15天）。根据富奇公司提交的缴费通知以及付远征提交的搬迁说明，可以认定付远征应当支付富奇公司2018年7月15日至2018年9月29日期间水电费共计14630元。因房屋租赁合同属于无效合同，富奇公司不予退还付远征支付的保证金53200元没有正当理由，经抵消付远征应支付的房屋占用费，付远征尚应支付给富奇公司的房屋占用费金额为27265元。富奇公司请求被告支付房屋占用费逾期利息因合同无效，故不予支持。关于水电费的逾期利息，因富奇公司属于代收代缴，因此富奇公司有权要求付远征支付水电费的逾期利息，根据合同约定的水电费支付时间，认定2018年7月15日至2018年8月14日的水电费利息从2018年9月6日开始计算，2018年8月15日至2018年9月14日的水电费利息从2018年10月6日开始计算，2018年9月15日至2018年9月29日的水电费利息从2018年11月6日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至付远征付清相应水电费之日。付远征辩称涉案房屋存在严重漏水，因此付远征无需再向富奇公司支付上述房屋占用费、水电费，但付远征未能提供符合法定形式要求的证据，应承担举证不能的不利法律后果，故对该辩解不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下：一、付远征于判决生效之日起三内向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间的房屋占用费27265元；二、付远征于判决生效之日起3日内向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间的水电费14630元及逾期利息，其中2018年7月15日至2018年8月14日的水电费3639元的利息从2018年9月6日开始计算，2018年8月15日至2018年9月14日的水电费4210元的利息从2018年10月6日开始计算，2018年9月15日至2018年9月29日的水电费6781元的利息从2018年11月6日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至被告付清相应水电费之日止；三、驳回富奇公司的其他诉讼请求。本案受理费3028元（富奇公司已预交），由富奇公司负担2628元，付远征负担400元。上诉人付远征上诉请求：1、撤销原审决书第一、二项内容，并改判为付远征不用支付2018年7月15日至2018年9月29日期间任何房屋占用费用以及水电费用。2、本案诉讼费由富奇公司全部承担。被上诉人富奇公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，请求驳回付远征的全部上诉请求。经二审查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、付远征是否应向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间的房屋占有使用费用；2、付远征是否应向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间的水电费用。关于付远征是否应向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间房屋占有使用费用的问题。付远征与富奇公司签订的房屋租赁合同虽属于无效合同，但因2018年7月15日至2018年9月29日期间付远征占有并使用涉案房屋，富奇公司作为实际占有人有权要求付远征支付房屋占有使用费。且付远征在二审庭审时明确表示除对一审查明的水电费有异议，对原审查明的其他事实无异议，故一审法院参照房屋租赁合同约定的租金标准，认定付远征应向富奇公司支付的房屋占有使用费共计80465元（32186元+32186元+32186元÷30天×15天）并无不当，本院予以确认。关于付远征是否应向富奇公司支付2018年7月15日至2018年9月29日期间水电费用的问题。付远征认可7月份及8月份的水电费，但对9月份的水电费有异议。因富奇公司及付远征均在搬迁说明中盖章、签字确认了水表读数及电表读数，应视为双方认可搬迁说明中载明的水电度数。而富奇公司向付远征发出的缴款通知书中载明的水电度数实际上是略小于搬迁说明中载明的水电度数的，富奇公司依照租赁合同中约定的单价计算水电费有事实依据。一审法院依据缴款通知书及搬迁说明认定付远征最终应缴纳的水电费并无不当，本院予以确认。综上，上诉人付远征的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1211元，由上诉人付远征承担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇二〇年一月八日书记员 黄腾云（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。