河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初3724号原告:光山县幸福花园小区业主委员会，地址光山县幸福花园小区1A号楼2单元1楼库房。负责人：马少友，男，1968年11月5日出生，汉族，住光山县。该业主委员会主任。委托诉讼代理人：康继和，男，1968年10月10日出生，汉族，住。该业主委员会委员。委托诉讼代理人：吴林，男，1986年7月18日出生，汉族，住。该业主委员会委员。被告：光山县城镇建设开发公司，地址光山县司马光东路。统一社会信用代码：914115221771230657。法定代表人：程军，经理。委托诉讼代理人：闻世忠，河南仟问律师事务所律师。原告光山县幸福花园小区业主委员会（以下简称“幸福花园业委会”）与被告光山县城镇建设开发公司（以下简称“光山县城建公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告幸福花园业委会负责人马少友、委托诉讼代理人康继和、吴林及被告光山县城建公司委托诉讼代理人闻世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福花园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告光山县城建公司在幸福花园小区范围内赔付同等位置等同价值（价值预估300万元整）的物业用房10.5m×17.8m三层（552.82㎡）交付给光山县幸福花园小区全体业主，由业主委员会代为管理；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据《光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》规划设计，光山县幸福花园小区北门南侧首户10.5m×17.8m三层（共计552.82㎡）为本小区的门岗、物业管理用房，此三层房已被光山县城建公司出售给他人。《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外共有部分享有权利、承担义务。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属业主共有。《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施。《河南省物业管理条例》第十一条第一款规定：物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用计入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意不得改变用途。从以上法规条例可以断定，小区规划的北门南侧首户10.5m×17.8m三层（共计552.82㎡）物业用房系本小区全体业主所有。被告光山县城镇建设开发公司作为幸福花园小区的开发商，擅自将规划的属于全体业主所有的物业用房出售给他人，违反了法律与行政法规的强制性规定，属无权处分。由于购买人在不知情的情况下购买了该物业用房，根据河南省光山县人民法院作出的（2019）豫1522民初590号民事判决书认定为善意取得，原告现已无法要回原位置的物业用房。现请求光山县人民法院支持原告诉讼请求，判决被告光山县城建公司在幸福花园小区范围内赔付同等位置等同价值的物业用房10.5m×17.8m三层（共计552.82㎡）交付给光山县幸福花园小区全体业主，由业主委员会代为管理。为了维护本小区全体业主的利益、维护社会的稳定，便于依法尽快化解矛盾，解决纠纷，现具此状向法院依法提出以上诉求。光山县城建公司辩称，一、被答辩人请求物业管理用房所有权缺乏合同依据或法律依据。首先，答辩人与被答辩人之间没有合同关系，被答辩人的诉讼请求缺乏合同依据；其次，被答辩人是自治性组织，其权利来源于业主大会的授权和法律规定。依据被答辩人引用的《河南省物业管理条例》，该条例第十五条第（四）、（五）项之规定，房屋的所有权人为业主，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；法律法规规定的其他情形，在物业管理活动中享有业主权利。该条例第二十二条规定了业主大会履行的职责，但没有规定业主大会有请求物业用房所有权的权利。该条例第三十条规定了业主委员会履行的职责，也没有规定业主委员会有请求物业用房所有权的权利。也就是说法律法规没有赋予业主及业主委员会对公共设施物业管理用房所有权的请求权；再次，物业管理用房为公用设施，物业管理用房面积应当建设多少？依法由《国有建设用地使用权出让合同》约定。物业管理用房请求权的主体是《国有建设用地使用权出让合同》出让方光山县国土资源局，而不是被答辩人，被答辩人依法只能行使对物业用房的管理权。二、《光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》共用设施：门岗、物业管理房面积：552.82㎡，因违反强制性法律规定无效。首先，依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第一款之规定，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权；该法第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。由此可见，上述规定是合同法解释中该所称的强制性效力性的规定，违法规定可导致合同无效；其次，从《光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》，图纸规划说明中的设计依据为，国有土地使用权出让合同，合同编号：411522-CR-2012-0014-2431，宗地编号为：12-021，已审批的修规图。也就是说，《国有建设用地使用权出让合同》附件3：《市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》中规划条件是其规划的依据。从《光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》中领导的签字内容显示，股室金星来的意见为：建筑的各项指标严格按土地出让合同要求落实。局分管领导陈峰意见：同意工程股意见，此地原修规出让，为解决矛盾，布局更加合理，在三率不变的情况下，布局及层数调整。局领导杨治刚意见为：同意陈书记意见，请黄县长阅示。县领导黄晓赟意见为：同意规划局意见。综上，无论从《光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》的设计依据，还是领导的指示，都没有改变《国有建设用地使用权出让合同》附件3：《市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》中公用设施：门岗、物业管理房面积的意思表示。光山县人民法院（2019）豫1522民初590号民事判决书第十三页，本院认为部分表述，如城建公司认为地块调整修建性详细规划图不合法，侵犯了其权利，其可向规划部门提出。于是，答辩人向光山县城乡规划室提出了要求其纠正错误的请求书，2019年8月光山县城乡规划室作出《关于幸福花园小区物业管理房面积说明》、《国有建设用地使用权出让合同》附件3《县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》197.3㎡，与《光山县城镇开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》中门岗物业管理房面积为552.82㎡，两规划图中不一致的，应当以《县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》为准，幸福花园小区的门岗、物业管理房面积应当为197.3㎡。幸福花园小区已经建设的三层门岗、物业管理房面积242.15㎡，超出了原土地拍卖规划条件，符合法律规定；三、光山县人民法院（2019）豫1522民初590号民事判决书中所查明的事实基本无误，判决结果符合法律规定，但理由与法律规定相悖。首先，答辩人通过《国有建设用地使用权出让合同》继受取得国家对幸福花园小区土地使用权。通过合法建设原始取得幸福花园小区所有房屋的所有权。处分权只是所有权的一项权能。答辩人取得房屋预售许可证后与房屋买受人王松、李云签订《商品房买卖合同》合法有效，不存在《合同法》第五十二条中的无效情形，因此属于有权处分。无权处分是基于无效合同前提下的处分形态；其次，答辩人与光山县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定有建设197.3㎡的门岗、物业管理房，应当属于债权，只是经过法定登记机关进行所有权转移登记后，答辩人才丧失该房屋的所有权，再签定的《房屋买卖合同》才属于无效合同，处分才是无权处分；四、被答辩人引用2018年1月1日生效的《河南省物业管理条例》第十一条对答辩人不适用。首先，幸福花园小区的规划时间是2012年，物业管理用房面积适用2010年7月30日修订的《河南省物业管理条例》第四十一条之规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房。2018年1月1日生效的《河南省物业管理条例》加重义务的规定，无溯及力。其次，被答辩人起诉时间在2018年1月1日后，该条例中关于业主委员会职责的规定对其有约束力；五、答辩人已建成并交付了《国有建设用地使用权出让合同》约定门岗物业管理用房，履行了合同义务。光山县住房和城乡规划建设局核发《建设工程施工许可证》许可的设计单位为长江大学设计院，河南巨力建筑工程有限公司依照长江大学设计院设计的物业房施工图纸建设了门岗、物业用房，并于2016年11月1日验收合格。2017年7月17日实际交付物业公司使用。综上所述，被答辩人的诉讼请求因缺乏事实依据及法律依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：光山县幸福花园小区系胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣五人挂靠被告光山县城建公司，并以光山县城建公司名义开发建设的。2012年11月16日，光山县城建公司与光山县国土资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”，被告取得光山县司马光西路南侧地块。该合同附件3“市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件”中显示门岗、物业管理用房面积197.3㎡。出让该地块前，光山县规划部门对该地块制作了“光山县净化水厂出让地块修建详细规划图”，其中：门岗、物业管理用房面积197.3㎡。2013年元月，光山县城乡规划管理局对上述规划进行了调整，并制作了“光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图”，该图规划门岗、物业用房位于小区的东大门南侧，三层，建筑面积552.8㎡。以后，被告取得有关建筑工程施工许可证等有关建房手续，并在定点规划的门岗、物业用房地块建成三层商业用房。在邻该商用房北侧规划的大门通道上建三层，其中一层42.84㎡，二层42.84㎡，三层118.32㎡，作为门岗、物业用房，总面积204㎡。被告的全部商业用房、住宅用房在该地块建成后，规划部门在验收中，以被告超高建筑并对其进行了行政处罚。后经新县人民法院对此审理，均撤销了光山县住房和城乡规划建设局作出的有关行政处罚决定书。2018年8月15日，光山县住房和城乡规划建设局对光山县房地产管理所发出“规划核实情况通知书”，该通知书对幸福花园小区存在违规建设情况，政策法规室出具了对该项目作出不予拆除及处罚的处理意见。经研究安排发通知书，按照有关要求办理相关手续。2017年7月17日，上述门岗、物业用房204㎡交付前期光山县翔宇物业有限公司管理使用。2016年5月2日，被告与案外人王松、李云签订“商品房买卖合同”。被告以173万元的总价款，将定点规划的门岗、物业用房地块上建成的商业用房1-3层建筑面积329.46㎡出售给王松、李云。原告得知后于2019年1月17日依法起诉本案被告、第三人王松、李云及第三人信阳珠江村镇银行股份有限公司光山支行，要求被告将其开发的幸福花园小区项目，依照住建部门规划××小区门岗、物业用房立即××给光山县幸福花园小区全体业主，由业主委员会代为管理。该案经本院审理后，认为光山县城建公司作为开发商，擅自将规划的属全体业主所有的物业用房出售给他人，违反了法律或行政法规的强制性规定，属无权处分。如城建公司认为地块调整修建性详细规划图不合法，侵犯了其权利，其可以向规划部门提出。第三人王松、李云购房行为符合善意取得。据此，经本院充分释明，原告未有变更诉求，本院于2019年6月6日依法判决驳回原告的诉讼请求。由此，原告提起本案的诉讼。本院认为，本院已发生法律效力的（2019）豫1522民初590号民事判决书，认定了原告的诉讼主体资格，故被告抗辩认为原告没有请求物业用房所有权权利的理由，不能成立。根据本院已生效的（2019）豫1522民初590号民事判决书认为《国有建设用地使用权出让合同》及所附规划条件签订在先，被告竞得地块调整修建性详细规划图批复在后，该小区物业用房面积及位置应以后者为准，被告擅自将规划的属全体业主所有的物业用房出售给他人，违反了法律或行政法规的强制性规定，属无处分权。对此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告对被告卖给他人的定点规划的物业用房，可以要求排除妨害、恢复原状、确认行为无效或赔偿损失。但原告第一次起诉时，要求被告依照住建部门规划的小区门岗、物业用房立即交付小区全体业主，由业主委员会代为管理。该案经审理，本院根据查明的事实是被告将定点规划的物业用房建成商业用房出售给他人，而购房者属于善意取得，由此，驳回了原告的诉讼请求；但原告本次诉求是要求被告赔付小区范围内同等位置同等价值（预估300万元）的物业用房，即距离大门较近的三层商铺房（10.5m×17.8m）。与原告第一次诉求虽然不一致，但仍要求赔付一套商业用房作为门岗、物业用房。依照最高院上述司法解释的规定，定点规划的门岗、物业用房已出售，购房人已善意取得，排除妨害、恢复原状已不可能，本院第一次判决已认定了被告无处分权，余下的只能是赔偿损失。赔偿损失应该是实际损失，而非赔付门岗、物业用房的房屋，在法无明文规定的情况下，原告的本次诉求，应不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《国务院物业管理条例》第三十条、第三十七条之规定，判决如下：驳回原告光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告光山县幸福花园小区业主委员会负担30800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李敏生人民陪审员  杜秀明人民陪审员  李 波二〇二〇年一月九日书 记 员  彭莫涵