四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0921民初2084号 原告：倪斌，男，汉族，生于1974年4月8日，住四川省蓬溪县。 原告：田成蓉，女，汉族，生于1971年6月8日，住四川省蓬溪县。 原告：鲜长江，男，汉族，生于1973年12月21日，住四川省德阳市旌阳区。 原告：倪桂华，女，汉族，生于1971年11月8日，住四川省德阳市旌阳区。 三原告委托诉讼代理人（特别授权）：倪斌，汉族，生于1974年4月8日。 被告：四川省俐程房地产开发有限公司，住所四川省遂宁市开发区明月路东段3号二楼，统一社会信用代码：91510900731598587A。 法定代表人：冉茂程，该公司董事长。 原告倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华诉被告四川省俐程房地产开发有限公司（以下简称俐程房产公司）、四川芝溪坊资产管理有限公司（以下简称芝溪坊公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（其余原告委托诉讼代理人）倪斌到庭参加诉讼，被告俐程房产公司法定代表人冉茂程经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。在审理过程中，本院依据原告申请，裁定准许原告撤回对被告四川芝溪坊资产管理有限公司的起诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同，给原告办理《房屋产权证》及《土地使用证》，并移交所购商铺。2、判决被告按合同约定支付全部原告己付款所产生的违约金，违约金按每日万分之二计算，从2016年9月30日，暂时计算至2019年10月8日，共1104天,合计违约金241101.01元，以后违约金计算时间按2019年10月8日计算至办理好《房屋产权证》及《土地使用证》证件落款时间。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月12日，原告与被告就签订位于蓬溪县签订了《认购协议》，又于2014年9月11日就该认购房屋签订《商品房买卖合同》，约定交房期限为2014年9月30号。合同签订后，原告己向被告支付了1091943元，为合同总价款的95%，剩余5%在被告给原告办理好了《房屋产权证》及《土地使用证》后交款。现交房期限已满，被告方仍未履行交房义务，也未协助原告办理《房屋产权证》及《土地使用证》。 被告俐程房产公司未到庭，但答辩期内提交了答辩状辩称，三方协议中约定在2018年7月30日前移交房屋产权证和土地使用权证，未约定逾期办理的违约金，因此，被告不承担逾期办理产权证违约金；已经为原告的水电单独购买并安装了计费表，已经属于一家一户状态，需原告书面申请即可单独安装入户。再者，天然气管线己经就近预埋，原告需自行到燃气公司要求将管线具体接到该房屋的具体位置，被告是没有权利为原告安装天然气管线和进行水电气开户；按三方协议约定，原告向第二被告书面申请交房后可随时从第二被告处接房；未办产权证并不必然导致房屋无法出租而产生租金损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告身份证、结婚证复印件，被告组织机构代码证复印件，系行政管理部门颁发，真实、合法，能证明原、被告身份及基本情况，予以确认；商品房买卖合同、收款收据、委托租赁合同、三方协议复印件，由当事人签订，真实性、合法性本院已生效判决认定，能够证明原告主张的房屋买卖、给付房款、委托租赁等事实，应予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年9月11日，被告俐程房产公司为出卖人，原告倪斌为买受人，原告鲜长江、倪桂华、田成蓉为共有人，双方签订《商品房买卖合同》合同编号2014002980，该合同由蓬溪县房地产管理局加盖了商品房预售合同登记备案专用章，注明登记时间“2015.1.12”。合同约定原告购买被告开发的位于蓬溪县，预测建筑面积189.97平方米，商品房单价6458.4元／平方米，总价款1226902元，付款方式：一次性付款，交房时间为2014年9月30日前，产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用标准；（2）电：2014年9月30日达到使用标准；（4）燃气：2014年9月30日达到使用标准”。该合同后附具了《商品房买卖合同补充协议》，其中芝溪坊商业用房交房标准约定：“1、地面：商业地面为砼地面，厕所地面仅预留上下排水孔洞，各楼露台地面砼面层，外廊地面为地砖面，楼面为砼结构地面，楼梯间地面为水泥砂浆地面。2、墙面：所有室内封面为水泥砂浆抹灰封面。3、顶棚：不抹灰结构顶板面，表面平整。4、外墙：为彩铝及局部玻璃幕墙、外墙砖、涂料墙面。5、电力：所有强电只接到各楼层开关处，室内不安装灯、管线。6、给排水预留主管道，与市政管网接通。7、燃气安装完成主管道，与燃气公司接通”。补充条款第十三条约定，“水、电、气配套的相关费用不纳入总房价款”，第十四条约定，“双方之间的一切权利义务以本商品房买卖合同、全部附件和补充条款为准”。原告于2013年12月12日向被告俐程房产公司支付订金250000元,于2014年9月11日支付购房款841943元，合计1091943元。 2014年9月11日，四原告与被告芝溪坊公司签订《委托租赁合同》。合同载明“甲方委托乙方招商租赁经营的物业位于芝××商铺”，“甲方委托乙方进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为客户正式接房之日起3年”，“委托房屋为商业用途，乙方受委托对外招商租赁经营，甲方不得干涉乙方或承租方人的经营活动”，“乙方同意接受甲方所委托的物业不迟于2014年8月31日起开始计算租金，即2014年8月31日至2015年8月30日期间的年租金为人民币73614元，2015年8月31日至2016年8月30日期间的年租金为人民币73614元，2016年8月31日至2017年8月30日期间的年租金为人民币85883元”，“以上租金由乙方向甲方支付，乙方对外招商租赁经营收取的租金或经营收入作为乙方的委托租赁收入，与甲方无关”，“乙方负责在以上每一年度租期到期前30天内向甲方支付下一年度租金（除首年）”，“甲方协助乙方与本项目开发商办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力”，“甲方保证在合同有效期内，不再就委托乙方相同的事项与第三方签订任何形式的委托合同，并保证在本合同期内，委托不可撤回”，“乙方超过30日仍未将租金转账到甲方账户的，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金万分之二的滞纳金”。合同签订后，第一年由被告预支的租金折抵了原告的部分购房款，被告代原告接受了房屋。被告接受房屋后，一直没有将商铺出租成功，也没有自行使用，租赁房屋处于闲置状态。2016年3月30日，原告倪斌（甲方）与被告芝溪坊公司（乙方）、俐程公司（丙方）就委托租赁经营事项达成《三方协议》，第三条约定：“在甲方无条件配合的情况下，丙方于2018年8月30日前为甲方办理房屋产权证和国有土地使用权证，办证所需税费由甲方和丙方依法各自承担”；被告俐程公司对支付租金提供其所有的芝××楼、××楼为担保，担保物在银行抵押受偿后优先受偿；被告俐程公司同时为租金提供一般担保，被告芝溪坊公司不能偿还债务时，被告俐程公司负责偿还。租金到期后，原告向二被告催收2015年8月31日至2016年8月30日的租金无果。2017年1月19日，倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华为原告，以四川芝溪坊资产管理有限公司、俐程房产公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院判决被告四川芝溪坊资产管理公司在本判决生效后，向原告倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华支付2015年8月31日至2017年8月30日的租金98882元并承担违约损失（损失按照每日万分之二从2015年8月31日计算至付清为止，2015年8月31日起计算本金为45638元，2016年8月31日起计算本金为98882元）。判决后双方均未上诉，现已经生效。 另查明，倪斌与田成蓉系夫妻关系，鲜长江与倪桂华系夫妻关系，倪斌与倪桂华系姐弟关系；被告于2015年8月31日在蓬溪县房管局办理芝溪坊2号楼的初始登记，产权证号：201502819，未办理涉案房屋的转移登记。 本院认为，本案存在以下争议：一、被告是否还应向原告交付房屋；二、被告应否为原告办理不动产权证；三、原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金，应否支持。 关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应当合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定享有权利，履行义务。原告已按约定支付购房款1,091,943元，双方约定交房时间为2014年9月30日前，故被告作为出卖人负有向买受人交付房屋的义务，但因原告与案外人四川芝溪坊资产管理有限公司签订了《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》，该合同约定“甲方协助乙方与开发商办理房屋交接手续，在办理交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力”，从相关证据看，被告与四川芝溪坊资产管理有限公司于2014年9月办理了交接手续，按照前述合同的约定，四川芝溪坊资产管理有限公司的接收行为对原告具有约束力，即被告向四川芝溪坊资产管理有限公司的交付可视为对原告的交付；此外，案涉房屋的租金已从2014年8月31日起算，第一年租金抵扣了原告的购房款，第二年的租金已被生效法律文书确认，说明原告所购买房屋已移交四川芝溪坊资产管理有限公司，如果未移交，就不应算租金，故原告现在要求被告向其交付房屋缺乏事实依据。 关于第二个争议焦点，从合同约定看，无论从商品房买卖合同，还是之后的三方协议，双方对办证及期限均有明确的约定，由此，被告就原告所购买房屋负有办理权属登记的相关合同义务；从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案买卖标的物为不动产，按照法律规定，不动产权属转移必须办理登记。综上，无论根据合同约定还是法律规定，被告均负有协助原告办理产权登记的义务。 关于第三个争议焦点，双方在合同中对初始登记有相关的约定，即2016年9月30日前出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告在约定的期限内完成初始登记，不构成违约；而对于办理转移登记的时间商品房买卖合同虽未作约定，但《三方协议》第三条约定，被告应在2018年8月30日前为甲方办理房屋产权证和国有土地使用权证，被告至今未办理转移登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在买卖合同中约定违约金的承担方式为“由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金”，故被告应从2018年9月1日起，以已付房款1,091,943元为基数，按每日万分之二计付违约金。因原告主张的违约金起算时间，是按商品房买卖合同的约定，其后的三方协议对办证时间重新作了约定，故应当按最后约定期限起算，从2018年9月1日起计算至办证之日止。被告认为三方协议未约定违约金，不应支付，因三方协议是对商品房买卖合同的补充，其只对办证时间进行了补充，逾期办证违约金及计算标准双方在商品房买卖合同中有明确约定，且系被告提供的格式合同，本案违约金按年化利率计，与当时中国人民银行公布的贷款基准利率差距不大，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的违约金的计算标准相近，故应按商品房买卖合同约定执行。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，所列主体为原告倪斌，但倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华均在合同买受人栏签名，属于共同购买，所以四原告诉讼主体适格。合同属双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反法律的禁止性规定，应合法有效。原告履行了合同约定的全部义务，且案涉房屋所在的2号楼于2015年8月31日已经完成初始登记，具备办理转移登记的条件，但被告至今未履行约定义务。所以，原告要求被告协助办理房屋权属转移登记并承担违约责任支付违约金的诉讼请求，应予支持，但起算时间不符合合同约定，予以调整；原告的交房请求，与事实不符，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、限判决生效后三十日内，由被告四川省俐程房地产开发有限公司为原告倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华办理位于蓬溪县的不动产登记手续； 二、限判决生效后三十日内，被告四川省俐程房地产开发有限公司向原告倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华支付逾期办理产权证的违约金（自2018年9月1日起至履行办证之日止，以购房总价款1,091,943元为基数，按日万分之二计算）； 三、驳回原告倪斌、田成蓉、鲜长江、倪桂华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8,882元，减半收取4,441元（原告已申请缓交）,由被告四川省俐程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  王国洪 二〇二〇年一月二十一日 书记员  刘 言