河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初6274号原告（反诉被告）：王强，男，1987年11月26日出生，汉族，现住衡水市深州市。委托代理人：李裕峰，河北新高律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩青华，女，1982年3月10日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托代理人：王文华，衡水市桃城区衡通法律服务所法律工作者。被告：衡水市春风房产经纪服务有限公司，住所地：衡水市冀州区金鸡大街606号。法定代表人：杨建合，公司总经理。委托代理人：杨金林，公司员工。第三人（反诉被告）：蔚春雨，女，1986年11月21日出生，汉族，现住深州市。原告（反诉被告）王强与被告（反诉原告）韩青华、衡水市春风房产经纪服务有限公司（以下简称春风房产经纪公司）、第三人（反诉被告）蔚春雨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王强及其委托代理人李裕峰、被告（反诉原告）韩青华及其委托代理人王文华、被告衡水市春风房产经纪服务有限公司委托代理人杨金林、第三人（反诉被告）蔚春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1、被告韩青华返还原告和第三人购房款共计65500元。2、依法判令被告春风房产经纪公司返还原告中介费8500元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人2009年12月4日在深州市民政局登记结婚，2019年9月29日二人在深州市民政局协议离婚，婚内二人于2019年6月16日经春风房产经纪公司介绍在被告韩青华处购买衡水市北斗星城七区2号楼2单元1层103室房屋，支付给韩青华购房款共计202500元，后得知韩青华无此房屋的产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让；（六）未依法领取权属证书的”之规定。第三人与韩青华、春风房产经纪公司签订的购房协议违反法律的强制性规定应认定无效，后2013年9月29日第三人与韩青华签订的解约声明协议是依据无效协议签订的也应认定无效，被告韩青华按照解约声明扣留了原告和第三人的定金22500元和违约金43000元，共计65500元，只返还给原告和第三人137000元。因购房协议和解约声明协议都应认定无效，所以被告韩青华应将扣留原告和第三人的65500元返还给原告和第三人，被告春风房产经纪公司应返还中介费8500元，请人民法院依法判决。被告韩青华辩称，原告起诉与事实不符，双方签订的房屋买卖合同合法有效。合同无法履行是因原告离婚单方原因造成的，与合同效力没有关系。请求驳回原告的诉讼请求。被告春风房产经纪公司辩称，原告与韩青华之间的房屋买卖是双方同意的。我公司收取信息服务费，完成了公司责任。原告要求退回信息服务费，我公司不同意。请求驳回原告的诉讼请求。第三人蔚春雨辩称，春风房产经纪公司收取的8500元信息服务费中，包括了贷款服务费1500元，但是买卖的房屋并没有实际办理过户，要求退回1500元。中介费可以缴纳，要求退回被告韩青华收取的费用。反诉原告韩青华向本院提出反诉请求：一、要求反诉被告给付房屋租赁费5200元、房屋装修费9000元、追加违约金16500元，共计30700元。二、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2019年6月16日，经春风房产经纪公司介绍，反诉原告将涉案房屋出售给反诉被告。双方签订合同之日即搬入该房居居住，因反诉被告违约单方解除合同，所以在居住期间应给付房屋租赁费5200元，反诉被告在居住期间因孩子在墙面乱画，造成墙面大量毁损，致使二次装修产生工料费9000元。因合同解除延误出售，造成直接损失52500元。虽然反诉被告已经给付违约金36000元。但还应追加违约金16500元。请求依法支持反诉原告的请求。反诉被告王强辩称，装修损失不成立，在出售给原告之前就已经装修了，不同意支付原告所述的租赁费、装修费及违约金。涉案房屋在向被告韩青华交付首付款日2019年7月25日，被告韩青华才交付钥匙，后于双方签订解约声明后第二天2019年9月30日中午就搬离了涉案房屋，实际居住时间并不是韩青华所说的104天。租金可按每月1300元计算。反诉被告蔚春雨辩称，装修费不合理，购房款包括了装修费。其他同王强以上答辩意见。本院经审理认定事实如下：韩青华自案外人梁月波、马焕芝处购买了位于衡水市××路以南××以东××城××楼××单元××室房屋，双方未办理产权过户登记。后韩青华于2019年6月16日，通过春风房产经纪公司与蔚春雨达成了上述房屋的买卖合同，双方于2019年6月16日签订了《房产买卖居间服务合同》，约定：买卖双方同意以银行按揭方式付款，由蔚春雨在合同签订之日交付定金22500元，于2019年7月31日前将首付款18万元交付韩青华，剩余房款在银行放贷之日直接转入韩青华账户。蔚春雨交完首付款后韩青华3日内将该房产交付蔚春雨。办理贷款时，韩青华协助蔚春雨提供转账凭条，韩青华有权全权代表梁月波、马焕芝履行此合同。在本合同签订当日，蔚春雨向春风房产经纪公司交付信息服务费8500元，蔚春雨当日将定金22500元交付于韩青华。2019年7月25日，蔚春雨向韩青华支付了涉案楼房首付款18万元。韩青华分别向第三人出具的定金22500元、首付款18万元的收条各一份。王强与蔚春雨原系夫妻关系，二人于2019年9月29日上午办理了离婚登记，双方离婚协议第二项财产处理中记载内容，其中有“2019年6月16日双方婚后202500元整，购买位于桃城区××路××街××城××楼××单元××室的房屋，因双方离婚不能继续购买，双方同意出卖人扣除违约金40000元整、定金22500元整，剩余出卖方返还14万元整，该部分款项双方同意女方给男方40000元整，剩余10万元整归女方所有”。该离婚协议中约定的“扣除违约金数额40000元”，王强、蔚春雨均认可系离婚当时的预估数额。2019年9月29日下午，蔚春雨与韩青华就所涉房屋买卖合同达成了《解约声明》，内容：蔚春雨出现家庭原因突发情况，资金不足，造成无法正常办理过户手续产生违约，给韩青华造成经济损失，经双方协商解除买卖合同并达成如下协议：1、蔚春雨所交定金22500元不予退还；2、蔚春雨所交首付款18万元，根据违约责任扣除违约金43000元；3、信息服务费根据违约责任不予退还；4、蔚春雨自签本协议之日起10日内把室内全部家具家电搬走腾空此房屋，并把所有钥匙交予韩青华。卫生打扫干净；5、本协议签订后双方互不追究违约责任。本声明签字之日起生效，原合同作废。经本院向韩青华释明，在定金与违约金并存的情况下择其一选择，韩青华表示选择解约声明中的第二条违约金按首付款20%计算的方式。王强、蔚春雨及韩青华三方均认可：解约后，韩青华实际收取蔚春雨的违约金为首付款18万元的20%即36000元，再加上定金22500元，共计58500元。韩青华于2019年10月1日退还蔚春雨购房款144000元及安装门费用1000元。韩青华称王强、蔚春雨实际居住涉案房屋104天，每月房屋租金按1500元计算为5200元。王强及蔚春雨不予认可，双方均称：2019年7月25日韩青华交付钥匙，后于2019年9月30日中午搬离涉案房屋，每月租金同意按1300元计算。韩青华称解除上述合同后，又将涉案房屋售予他人，价格为83万元，为再次出售进行装修花费9000元，王强、蔚春雨对此不予认可。春风房产经纪公司证人刘某当庭证言内容中，证人开始称8500元包含了贷款服务费，后来又称没有收取贷款服务费。以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，关于王强要求韩青华退还定金22500元和违约金43000元应否支持的问题。韩青华、蔚春雨于2019年6月16日签订的《房产买卖居间服务合同》，并未违反法律法规的强制性规定，出售人韩青华未取得涉案房屋产权证，不影响本案房屋买卖合同的效力。我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。违约金和定金的设立，均是为了防止合同当事人在交易中违约给合同另一方造成损失，而设立的弥补损失方式，但二者不可同时适用，守约方只可选择适用定金或者违约金来追究违约方的违约责任。韩青华、蔚春雨二人在解约声明中对违约方蔚春雨的违约责任弥补方式，既扣留了定金又按照首付款的20%收取了违约金，双方该约定违反了法律规定，经本院向韩青华释明后，韩青华选择适用违约金条款，故韩青华应当返还王强、蔚春雨定金22500元。韩青华实际收取违约金为36000元，王强主张此部分违约金应予退还，缺乏法律依据，本院不予支持。关于王强、蔚春雨主张要求春风房产经纪公司返还贷款服务费1500元的问题，春风房产经纪公司主张收取蔚春雨的8500元为信息服务费，并未包含贷款服务费1500元，但春风房产经纪公司证人当庭证言前后矛盾，考虑本案所涉房屋买卖合同在解约前并未履行到办理贷款阶段，春风房产经纪公司亦未提交证据证明其向蔚春雨提供了按揭贷款服务，故该8500元中包含的贷款服务费1500元应由春风房产经纪公司退还王强、蔚春雨。春风房产经纪公司辩称8500元服务费中不包含贷款服务费，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于韩青华要求王强、蔚春雨支付房屋租金5200元的问题。韩青华称王强、蔚春雨居住时间为104天，未提交证据证明，依据本案查明的事实，王强、蔚春雨认可居住时间为交纳首付款日至解约后第二天，王强及蔚春雨所述更接近合同内容，更符合日常经验，故认定实际居住时间为67天。韩青华主张每月租金数额为1500元，王强、蔚春雨不认可，韩青华未提供相应证据予以证明，考虑王强、蔚春雨所认每月租金较为合理，故每月租金认定为1300元，由王强、蔚春雨向韩青华支付房屋使用费2903元。韩青华反诉请求超出的部分，不予支持。关于韩青华要求王强、蔚春雨支付装修房屋费用损失9000元及房屋降价损失16500元的问题。对于该两项损失，王强及蔚春雨二人不予认可。因双方在解约声明及合同中均约定了承担违约责任的方式，且韩青华选择适用了违约金条款，韩青华在解约后如果产生了其主张的房屋再次装修费用及房屋降价损失，也应由其自行负担。故对韩青华的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩青华于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨购房定金22500元；二、被告衡水市春风房产经纪服务有限公司于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨贷款服务费1500元；三、原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨于本判决生效后三日内给付被告（反诉原告）韩青华房屋使用费2903元；以上判项第一项与第三项判决内容中，原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨与被告（反诉原告）韩青华互付履行义务，相互折抵后，由被告（反诉原告）韩青华于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨购房定金19597元。四、驳回原告王强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告韩青华的其他反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计825元，由原告王强负担575元，被告韩青华负担250元；反诉费284元，由反诉原告韩青华负担258元，由反诉被告王强、蔚春雨负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张联合二〇二〇年一月十七日法官助理高锐书记员张晓静