江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8779号 原告（反诉被告）：南京奔富餐饮文化有限公司，住所地南京市玄武区珠江路1号金鹰天地5F。 法定代表人：俞杭宁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：侯丹，江苏中盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童伟，江苏中盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京国际广场购物中心有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号。 法定代表人：闵卫国，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司（以下简称奔富公司）与被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奔富公司的委托诉讼代理人童伟、被告（反诉原告）国际广场公司的委托诉讼代理人丁少曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奔富公司向本院提出诉讼请求：1.国际广场公司退还租赁保证金136090.5元、公共事业费保证金2392.8元、装修押金5000元；2.国际广场公司赔偿装饰装修残值损失177916.67元；3.国际广场公司赔偿2018年1月31日至2018年5月6日奔富公司停业期间的营业净利润损失375243.4元；4.国际广场公司赔偿奔富公司预期利益损失750486.8元（以六个月计）；5.国际广场公司返还扣留的奔富公司物品并赔偿相应的折旧损失；6.国际广场公司支付9万元现金券费用；7.国际广场公司支付奔富公司律师费2万元。本案审理过程中，奔富公司撤回上述第五项诉讼请求。事实和理由：2015年，奔富公司与国际广场公司签订了《南京金茂汇购物中心租赁合同》（以下简称租赁合同），约定奔富公司承租国际广场公司位于南京市鼓楼区中央路201号的南京金茂汇购物中心B110、B111号铺位（以下简称案涉商铺）用于经营餐饮，租期自2015年8月1日至2021年9月25日等等。自2015年11月以来，案涉商铺一直存在空调无法使用的问题，陆续存在商铺外立面玻璃漏水、装修噪音、断电等问题，导致奔富公司长时间无法正常营业。后因空调无法正常使用的问题，原、被告双方达成协议，约定国际广场公司以购买奔富公司现金券方式进行赔偿，即国际广场公司应在2018年6月前分批向奔富公司购买价值12万元的现金券，国际广场公司现仅购买了价值3万元的现金券。2018年1月，案涉商铺所在南京国际广场购物中心（以下简称南京国际广场）大门损坏（漏风），加之空调一直无法使用，室内温度过低，致使顾客无法进店用餐，奔富公司的客源大量流失，已完全丧失经营的条件。奔富公司无奈与国际广场公司沟通后于2018年1月31日闭店，等待国际广场公司修复大门、解决空调问题。但国际广场公司怠于履行维修义务，长达三个月未能完成修复。奔富公司认为国际广场公司未对租赁物及时维修、未尽到保养义务，致使案涉商铺长时间无法达到适租标准，奔富公司因此无法正常经营。奔富公司无奈于2018年5月6日以书面形式告知国际广场公司解除租赁合同。综上，国际广场公司的上述违约行为给奔富公司造成了巨大损失，故奔富公司诉至法院，请求判如所请。 被告国际广场公司辩称：1.奔富公司无证据证明南京国际广场大门长达90天的时间存在缝隙导致其无法正常经营。从奔富公司提供的经营数据来看，该公司2018年1月份的营业并未受到影响。奔富公司于2018年1月31日发给国际广场公司的《关于威雀金茂汇店闭店通知函》中明确了其闭店的根本原因是奔富公司认为其餐厅亏损。2.2018年3月，国际广场公司通知奔富公司大门已修复，但此后奔富公司未恢复经营，可见大门存在缝隙并非奔富公司解除合同的根本原因，而是其主观不愿继续履行租赁合同。3.大门位于建筑物内部，整个南京国际广场都有空调供暖，且奔富公司可以采取挂帘、增加供暖等方式暂时性替代措施消除大门存在缝隙带来的影响，而不应当采取闭店的行为。4.奔富公司未提交充足证据证明其装修款项实际发生金额，且奔富公司未按约交还商铺，国际广场公司有权按照合同约定自行处置案涉商铺内的一切装修、附属设施等，均无补偿义务。5.奔富公司亦无证据证明其存在停业损失及预期利益损失，且即便存在营业亏损也非国际广场公司所造成。6.奔富公司至今欠付相关费用，故国际广场公司未继续购买现金券，且目前奔富公司已经闭店，继续购买现金券亦无法进行消费。7.奔富公司尚欠付租金等费用，故其缴纳的各项保证金应按约用于冲抵。综上，请求法院驳回奔富公司的诉讼请求。 反诉原告国际广场公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《南京金茂汇购物中心租赁合同》已于2018年6月8日解除；2.奔富公司立即支付所欠租金353351.76元、商场管理费92122.8元、推广费9826.43元、水费80元、电费14551.2元、污水处理费78元，以及前述各项费用相应滞纳金173678.19元（滞纳金按每年24%的标准，自应付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年5月13日）；3.奔富公司立即支付56天免租期租金66998.4元；4.奔富公司按比例支付国际广场公司3个月免租期租金60014.44元；5.奔富公司赔偿滞留金892275.12元（暂计算至2019年5月3日，实际计算至奔富公司复原返还案涉商铺之日）；6.奔富公司立即将案涉商铺复原并返还给国际广场公司；7.奔富公司返还未消费的现金券13700元；8.奔富公司支付国际广场公司律师费1万元。事实和理由：反诉原、被告就案涉商铺签订了前述租赁合同及补充协议后，奔富公司从2017年4月起存在拖欠租金、商场管理费、推广费等费用的行为，国际广场公司多次催要未果。2018年2月1日，奔富公司擅自闭店，此后未再经营。同年6月5日，国际广场公司发函解除租赁合同，要求奔富公司支付所欠费用并返还铺位。奔富公司长期拖欠费用、擅自闭店、发函解除的行为均构成根本违约，故国际广场公司提出反诉，请求法院予以支持。 反诉被告奔富公司辩称：租赁合同履行过程中，国际广场公司违约在先，故奔富公司于2018年5月6日发函解除了租赁合同。因此国际广场公司的各项反诉请求均无事实基础，故请求法院予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区中央路201号房屋（建筑面积84826.18平方米，即南京国际广场）登记所有权人为南京国际集团股份有限公司。2010年6月20日，南京国际集团股份有限公司向原告出具授权委托书，授权原告国际广场公司对南京国际广场裙楼部分房屋（从地下负一层至裙楼八楼）进行全面的经营管理工作、就出租、联营与相关客户进行商谈、签署正式的房屋租赁合同、收取租金、物业管理费、推广费等费用；委托期限暂定20年，从2010年7月1日起等等。 2015年，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了一份《南京金茂汇购物中心租赁合同》（即前述租赁合同），约定甲方将位于南京国际广场B110、B111铺位出租给乙方，租赁面积119.64平方米；免租装修期56天，自交房日期开始计算，免租装修期仅免租金和推广费，本条约定的免租装修期是基于乙方在履行租赁合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应在租赁合同解除后5个工作日内按租赁合同约定的第一个租赁年度的租金标准向甲方补交免租装修期的全部租金；租赁期间暂定自2015年8月1日至2021年9月25日，租赁期间自交房日期开始计算，计租日自该商铺免租装修期届满之次日起计算；交房日期暂定为2015年8月1日；租金分为保底租金、抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额；第一期保底租金单价10元/平方米/天（2015年9月26日至2016年9月25日），第二期（2016年9月26日至2017年9月25日）保底租金10元/平方米/天，第三期（2017年9月26日至2018年9月25日）保底租金11元/平方米/天，第四期（2018年9月26日至2019年9月25日）保底租金11元/平方米/天，第五期（2019年9月26日至2020年9月25日）保底租金12.1元/平方米/天，第六期（2020年9月26日至2021年9月25日）保底租金12.1元/平方米/天；抽成扣率（抽成租金以每月销售额乘以抽成扣率计算），第一期抽成扣率10%（2015年9月26日至2016年9月25日），第二期抽成扣率10%（2016年9月26日至2017年9月25日），第三期抽成扣率11%（2017年9月26日至2018年9月25日），第四期抽成扣率11%（2018年9月26日至2019年9月25日），第五期抽成扣率12%（2019年9月26日至2020年9月25日），第六期抽成扣率12%（2020年9月26日至2021年9月25日）；推广费为957.12元/月；商场管理费为8973元/月，免租期内商场管理费为4486.5元/月；保底租金应按月支付，乙方应于每月25日之前支付下月的保底租金；抽成租金支付方式，甲方每月7日前依据前述条款计算上月抽成租金，如计算结果少于上月保底租金的，则上月应交租金以保底租金为准，如计算结果大于上月保底租金的，则租金以抽成租金为准，乙方应于每月15日向甲方补足上月抽成租金大于上月保底租金部分的款项；乙方应于每月25日之前支付下月的推广费、商场管理费；乙方应按甲方指定的期限和方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费等公用事业费用；乙方应于签署本合同之日同时，支付相当于3个月第一期月保底租金和3个月商场管理费的总和，合136090.5元租赁保证金，并在每一期结束前10个工作日内按照当期应付租金数额补缴租赁保证金；租赁保证金不是预付租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证，用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接和/或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、偿还本合同终止后在乙方不履行其义务给甲方造成的支出、损失等；乙方应于交房日期前支付2392.8元的公用事业费保证金，若乙方拖欠公用事业费的，甲方有权从公用事业费保证金中扣除相应的欠款；本合同因租赁期间届满而终止，乙方无权要求甲方就乙方的装修投入进行任何补偿；除经甲方书面同意，退房时乙方应将铺位恢复原状，即拆除乙方所作的装修，若在规定期限内，乙方未能恢复原状，将铺位交还甲方，则乙方将被视为自动放弃铺位内的装修的产权，甲方在收回铺位时有权自行处理，若甲方决定拆除，因此所发生的一切费用由乙方承担；如果乙方未按照本合同的规定交还该商铺，甲方有权采取控制人员、货物从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施；乙方应在租赁期间届满或合同提前终止日前按本合同规定完成一切退房事宜，且乙方每逾期一日，乙方应按照终止前一月的日平均租金的两倍向甲方支付滞留金，该滞留金甲方有权从租赁保证金内予以扣除或向乙方另外追缴；若乙方未能按本合同约定缴纳租金、商场管理费、公用事业费等各项费用超过5个工作日，甲方有权按欠缴费用的3‰向乙方按日计算收取滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算；如乙方逾期支付租金、商场管理费、公用事业费长达10个工作日以上（含第10个工作日），甲方有权停止向该铺位提供商场管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任；如乙方逾期支付租金、商场管理费、公用事业费长达15个工作日以上（含第15个工作日），甲方有权单方终止本合同，若在甲方收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保；甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过90日仍未予以改正的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿；乙方未经甲方书面同意，在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日的，甲方有权单方面解除合同；甲方依据本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同约定交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应当负责赔偿差额部分；由于非甲方原因需解除合同，则甲方无须退还乙方已支付的租赁保证金，并有权向乙方追索赔偿超过租赁保证金的实际损失；因本合同引致的一切争议，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼，诉讼费（含合理的律师费用）全部由败诉方承担等等。 2015年8月12日，奔富公司（乙方）与国际广场公司（甲方）签订了一份《南京金茂汇购物中心租赁合同》补充协议二，约定因案涉商铺无排油烟条件，乙方为配合甲方整体开业，自行加装排烟净化装置，甲方同意给予乙方3个月经营免租期（自2015年9月26日至2015年12月25日止），作为对乙方投入成本增加的补偿；甲、乙双方确认本条约定的经营免租期是基于乙方在履行租赁合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方应在租赁合同解除后5个工作日内，按乙方剩余租赁期间占总租赁期间的比例乘以三个月乘以租赁合同第一期保底租金单价计算，向甲方支付相应费用；同时，甲方有权根据租赁合同追究乙方违约责任等等。 上述租赁合同签订后，国际广场公司按约将案涉商铺交付给奔富公司。奔富公司经营餐饮，店名“威雀”。奔富公司按约向国际广场公司支付了租赁保证金136090.5元、公共事业费保证金2392.8元、装修押金5000元。2019年9月2日，在本案审理过程中，国际广场公司与奔富公司就案涉商铺办理了交接手续，双方对此无异议。奔富公司明确表示其不自行拆除案涉商铺内的装饰装修物，而作为装修损失向国际广场公司主张。 国际广场公司因奔富公司欠缴租金等费用，于2018年6月5日发出律师函解除租赁合同，并要求奔富公司在收到律师函后5日内清场撤离，如未清场并将商铺恢复原状，国际广场公司将自行搬离奔富公司物品并恢复商铺。奔富公司于2018年6月8日收到该律师函。 国际广场公司尚余13700元对价的现金券未使用。 以上事实、原、被告双方均无异议，本院予以确认。 奔富公司与国际广场公司就本案所涉以下事实存在争议。 一、关于国际广场公司是否提供了符合合同约定的案涉商铺，即租赁合同履行过程中是否存在奔富公司所称的南京国际广场大门损坏且长时间未维修以及空调效果的问题。奔富公司为证明该事实提交了以下证据： 1.奔富公司于2015年11月26日发给国际广场公司的函件。奔富公司在该函中载明案涉商铺因商场中央空调一直无法投入使用，奔富公司自行采取的加热措施效果不明显，导致客源流失，故请求国际广场公司减免一个月租金及管理费。 2.2016年2月4日函件，奔富公司再次因空调问题未解决为由发函要求国际广场公司减免空调故障存续期间的租金及管理费。 3.2016年6月14日奔富公司发函。奔富公司称自案涉商铺开业以来店铺外立面一直受到漏水影响，原因系商场防水存在问题，商场多次维修未有结果。漏水造成案涉商铺内玻璃留下水渍，影响美观；商场突然断电造成的烤箱损坏以及楼上其他承租户装修产生的噪音过大等问题。奔富公司因此要求减免2016年6、7月租金等。 4.2017年4月17日、4月24日、7月5日、7月31日，奔富公司四次发函国际广场公司，均表明商场内部空调效果较差，致使案涉商铺内闷热不堪，致使案涉商铺客源不足，严重影响了奔富公司的经营收入。国际广场公司对函件中所反映的空调效果不佳的事实不持异议，辩称双方为此进行了协商，由奔富公司补足了欠款，国际广场公司购买奔富公司一定金额的现金券，但国际广场公司购买了价值3万元现金券后，奔富公司至今未补交欠款。 5.2017年9月7日，奔富公司向国际广场公司发出《关于金茂汇威雀店申请撤场的沟通函》。奔富公司以受商场客源不足，长期以来商场空调效果不佳的影响，案涉商铺亏损严重，故申请撤场，希望能够在2017年9月30日前完成交铺事宜。 6.2017年10月9日、11月14日、12月5日，奔富公司另行三次函告国际广场公司，商场内空调问题造成奔富公司无法正常经营。其中在11月14日函件中，奔富公司称双方多次协商，达成共识：国际广场公司于2018年6月前分批采购奔富公司现金券，合计12万元，奔富公司按国际广场公司采购比例分别于采购当月缴款日除正常费用外，再补交欠费242139.73元相应比例款项等等。国际广场公司对于2017年上半年商场内空调曾经存在问题不持异议，但就此问题双方已达成了由国际广场公司购买现金券的补偿协议。 7.2018年1月31日《关于商场空调出现问题沟通函》，奔富公司在该函中称商场存在空调问题，且案涉商铺所在商场一处大门始终存在十几公分的间隙，致使外部冷气灌入，导致案涉商铺内温度较低，影响案涉商铺正常营业。 该日，奔富公司另向国际广场发函，称案涉商场空调始终存在问题，且商场开业率不足60%，商场内客流量不足，导致案涉商铺长期严重亏损，其于2018年1月31日正式闭店。 8.2018年3月14日、3月30日、4月9日，奔富公司三次函告国际广场公司，称因大门损坏、空调问题已与国际广场公司协商，同意案涉商铺停业。大门的维修已近两个月但尚未完毕，要求国际广场公司给予补偿。 9.2018年5月6日，奔富公司以国际广场公司始终未能解除前述大门受损、空调不佳问题以及未购买剩余9万元现金券为由，认为国际广场公司构成违约，要求解除合同，并由国际广场公司承担违约责任。国际广场公司于2018年5月8日收到该函。国际广场公司认为租赁合同实际于2018年6月8日奔富公司收到国际广场公司解除函时解除。 国际广场公司对于受损大门修复事宜辩称，其已于2018年3月13日完全修复了大门，并修复后的次日约谈奔富公司负责人商谈案涉商铺恢复营业的问题，后又于2018年4月27日、5月4日两次致函要求案涉商铺恢复营业。对此，国际广场公司提交了以下证据：1.2018年4月27日的函件，该函中载明2018年3月13日大门已修复，于2018年3月14日约奔富公司负责人前来协商恢复营业事宜，但奔富公司要求将保底租金调整为抽成租金，并于该日来函要求国际广场公司书面发函通知大门修复时间、赔偿损失。2.2018年5月14日的函件，国际广场公司以此函再次明确大门已于2018年3月13日已修复完毕，要求奔富公司支付所欠费用共计506647.28元。奔富公司对于两份函件的真实性不持异议，但称收到函件时已距离2018年1月31日其要求修复大门时已逾90天，国际广场公司构成违约。国际广场公司未能提交证据证明前述大门于2018年3月13日修复完毕，也未能提交证据其于2018年3月14日将大门修复完毕的事宜通知了奔富公司。奔富公司称其在闭店后一直与国际广场公司进行协商，并等待国际广场公司书面通知，未前往案涉商铺查看大门修复情况，直至2018年5月现场查看时，大门确已修复。 二、关于奔富公司主张的装修损失。奔富公司对此提交了以下证据：1.《建筑装饰工程施工合同》，载明承包方为南京恒景装修工程有限公司，装修合同价款为38万元，工期从2015年7月26日至9月26日，工程按固定综合单价（工程量按实决算）等等；2.装修预算表。载明工程总价380969.34元；3.装修决算表。载明案涉商铺装修最终决算价为305000元，此款不包含可移动物品；4.奔富公司经理周莉母亲个人账户向装修公司项目经理王峰个人账户共计支付19万元的银行转账回执以及承包方开具的金额为115000元的建筑业发票。国际广场公司对于该部分证据均不予认可。经本院询问，奔富公司不申请对案涉商铺内的装饰装修残值进行评估。另奔富公司明确其主张的装修损失为剩余42个月租赁期限的装修损失残值。 三、关于奔富公司主张的停业损失及预期利益损失。奔富公司对此提交了自行统计制作的案涉商铺2017年1月至2018年1月的收入统计表，该表载明2017年全年收入1453033.23元，2018年1月收入126768.3元，并以此证明其2018年1月31日至2018年5月6日期间产生停业损失375243.4元，以及后续六个月的经营损失750486.8元。国际广场公司对于该证据的真实性不予认可，辩称该证据显示2017年1月案涉商铺收入78827.92元，2018月1月即奔富公司反映大门损坏给其经营产生严重影响的月份反而收入增加，为126768.3元，因此奔富公司并未因大门存在缝隙而无法正常经营。 四、关于奔富公司所欠租金等费用的问题。国际广场公司提交奔富公司的欠费明细表，该表显示，奔富公司欠缴2017年5月1日至2018年6月8日期间（不含2017年10月1日至2018年1月31日期间）的保底租金35351.76元；欠缴2017年4月1日至2018年6月8日期间（不含2017年10月1日至2018年1月31日期间）的商场管理费92122.8元（除2018年6月1日至8日为2392.8元外，其余月份均为8973元）；欠缴2017年4月1日至2018年6月8日期间（不含2017年10月1日至2018年1月31日期间）的推广费9826.43元（除2018年6月1日至8日为255.23元外，其余月份均为957.12元）；欠缴2018年12月1日至2018年1月31日期间的水费80元、污水处理费78元、电费14551.2元。 奔富公司认可上述其所欠的水费及污水处理费，确认其未缴纳2017年6月1日之后的租金以及2017年5月1日之后的商场管理费、推广费，另辩称2017年3月系双方协商给予奔富公司二次装修的免租期，免交2017年3月的租金、商场管理费及推广费。对此奔富公司提交了《补充协议三》的空白文本。该文本第七条载明“本协议自双方盖章后，于2017年月日起生效”。奔富公司称其将已加盖公章的《补充协议三》交给国际广场公司，但国际广场公司未加盖公章。国际广场公司对此辩称双方并未签订《补充协议三》，奔富公司实际也未进行二次装修。奔富公司缴纳的2017年4月的租金、商场管理费、推广费，国际广场公司用于抵扣了奔富公司应当缴纳的2017年3月的租金、商场管理费、推广费，奔富公司另行缴纳了2017年4月的租金，未缴2017年4月的商场管理费及推广费。 对于2018年2月1日至2018年6月8日之后的费用，奔富公司认为因国际广场公司违约造成奔富公司闭店，故奔富公司认为仅应当支付该期间的部分租金，不应当支付2018年1月31日奔富公司闭店之后的商场管理费、推广费。 五、关于奔富公司未能返还案涉商铺的原因。奔富公司称案涉商铺除其自行加装锁具外，国际广场公司后又另行加装了锁具。对此，奔富公司提交了案涉商铺交接时的现场照片以及现场开锁的视频。照片显示案涉商铺铺位门上从里到外加装了两把锁具，但视频未能显示国际广场公司工作人员在2019年9月2日双方交接时用钥匙打开了其中一把锁具。 本案审理中另查明，奔富公司为本案诉讼产生律师代理费2万元。国际广场公司因本案纠纷支付了律师代理费1万元。 国际广场公司所涉的其他多起与承租商户之间的纠纷中均查明南京国际广场从2016年以来长时间存在入住商户比例不足、客流量较少、商场内部经营萧条以及商场内部空调效果不佳等情形。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案中，双方当事人签订的租赁合同及补充协议二，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方均应按约履行。 关于国际广场公司在合同履行过程中是否存在违约情形的问题。国际广场公司作为出租方应当提供适租的租赁物。对此，国际广场公司存在以下违约行为：1.未能提供正常的空调系统供案涉商铺经营使用，空调系统效果不佳的问题贯穿于原、被告之间租赁合同纠纷的始末，商场内部空调系统效果不佳的事实从国际广场公司与其他承租户的纠纷案件中亦能予以体现。奔富公司承租案涉商铺经营餐饮，且案涉商铺位于负一层，故商场空调效果的优劣对于案涉商铺的就餐环境具有重要影响。因此，国际广场公司始终未能妥善解决空调系统问题，构成违约。2.案涉商铺临近商场大门的损坏。案涉商铺临近商场大门，加之商场内空调效果不佳，且大门损坏存在缝隙的时间处于冬季，因此，此状况对于案涉商铺的正常营业，客户就餐环境亦存在负面影响。国际广场公司作为出租人，应当及时解决该问题。国际广场公司未能提交证据证明其于2018年3月13日已修复大门，应当承担举证不能的不利后果。即便国际广场公司于该日修复大门完毕，亦距奔富公司反映该问题之日一月有余。奔富公司是否应当及时减损不能免除国际广场公司应就此承担违约责任。3.本案的租赁物系开放式的购物中心的一处商铺，不同于单独成套的住宅或商业房屋租赁合同的标的物，前者在使用过程中不可避免地会受到其他商场承租商铺入驻情况、共用设施状况、商场整体环境、人流因素等外部因素的影响，后者则受外部因素影响较小。且前者中的商铺承租户在签订租赁合同，进驻商场营业，亦存在基于整个商场的经营规模、人流来提升自身经营效益的合同目的。因此，基于该区别因素，在本案中，国际广场公司作为整个购物中心的经营者、出租人，其在履行租赁合同中应当提供可以正常使用的房屋应做适当地扩大理解，即国际广场公司应当保证其所经营的商场能够获得适当的人流量，以保障各承租户能够实现正常的租赁目的。奔富公司在给国际广场公司的函件中多次提到了南京国际广场购物中心人流不足的问题，且其他同类型案件中均已查明该事实。故本院认为南京国际广场内部商业氛围与本案双方当事人订立合同时的正常理解和合理预期相差较大，国际广场公司对此存在过错。 据此，国际广场公司未能全面履行租赁合同的约定，向奔富公司提供适租商铺，构成违约。 关于奔富公司欠缴租金等费用是否构成违约的问题。如前述，国际广场公司作为出租人未能向奔富公司提供适租的租赁商铺，奔富公司多次与其交涉，但有关问题迟迟未能得到妥善解决，致使奔富公司在案涉商铺内的经营受到影响。另国际广场公司未能提交证据证明其已在2018年3月13日修复了案涉商铺临近的商场大门且及时通知了奔富公司，应当承担举证不能的不利后果。此外，国际广场公司除2018年4月27日及此后律师函中的回函中告知奔富公司大门已修复的情况下，催缴奔富公司支付所欠费用。该事实亦能证明奔富公司就其反映的案涉商铺存在的诸多问题及赔偿、补偿事宜与国际广场公司持续进行协商，国际广场公司在此期间未催要各项费用，因此奔富公司就此欠缴租金等费用，具有合理的事由，不构成违约。 关于租赁合同解除的时间。如前述，奔富公司不构成违约，故其于2018年5月6日发出的解除合同函件，具有法律效力，国际广场公司于2018年5月8日收到该解除函，案涉租赁合同于该日解除。国际广场公司请求确认租赁合同于2018年6月8日解除的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。 基于上述分析，本院就本案本、反诉各项诉讼请求评析如下： 关于奔富公司请求退还保证金等费用的问题。因租赁合同已解除，且奔富公司无违约情形，故奔富公司要求国际广场公司退还136090.5元租赁保证金、公共事业费保证金2392.8元及装修押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于奔富公司主张的装修残值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，国际广场公司构成违约，故应当向奔富公司赔偿相应的装饰装修残值。奔富公司未申请对装饰装修残值申请鉴定，本院结合奔富公司装修相关证据、剩余租期以及餐饮行业装修折旧率等案情，酌定国际广场公司赔偿奔富公司装修残值损失15万元。 关于奔富公司要求国际广场公司赔偿停业损失及预期利益损失的问题。首先，关于停业期间营业损失。因国际广场公司在租赁合同期内存在违约行为，致使奔富公司在2018年1月31日停止营业，故国际广场公司应当赔偿奔富公司停业损失。但奔富公司未能提供财务账册证明其停业前一年的净利润收入，因此本院对于其提交的2017年1月至2018年1月期间的收入表格的真实性不予确认，但奔富公司客观上存在停业损失，故本院结合本案案情，酌定国际广场公司赔偿奔富公司停业损失12万元。其次，关于预期利益损失。奔富公司承租案涉商铺经营餐饮，系商业用途，现因国际广场公司违约行为导致租赁合同解除，故奔富公司主张预期利益损失，符合法律规定，本院予以支持。但亦因奔富公司未能提交证据证明其此前收入利润，且其主张六个月的预期利益损失有违公平原则，故本院综合案情，酌定国际广场公司赔偿奔富公司预期利益损失5万元。 关于奔富公司主张的律师费。因奔富公司的诉讼请求未能得到本院全部支持，故本院酌定国际广场公司应支付的律师费为1.5万元。 关于奔富公司欠付合同期内各项费用及滞纳金的问题。虽然奔富公司无违约行为，但其仍应当向国际广场公司支付所欠费用。根据已查明的事实，奔富公司与国际广场公司之间的《补充协议三》并未经双方盖章而成立，且该补充协议文本对于合同生效时间亦需双方协商而定，奔富公司未能提交充足证据证明该补充协议已实际履行，故奔富公司辩称其无需缴纳2017年3月租金、商场管理及推广费的意见，本院不予采纳。国际广场公司以奔富公司此后缴纳的费用先行抵扣2017年3月的欠付费用，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。因国际广场公司违约，奔富公司于2018年1月31日停业，故国际广场公司再行主张此后商场管理费及推广费，不符合合同约定及法律规定。因奔富公司已主张了停业期间的经营损失，故其再行要求减免2018年1月31日至2018年5月8日期间租金的意见，系重复主张损失，该意见不符合法律规定，本院不予采纳。 据此，奔富公司应当向国际广场公司支付2017年5月1日至2018年5月8日期间的租金312569.47元（36390.5元/月×5个月+40029.55元/月×3个月+11元/平方米/天×119.64平方米×8天），2017年4月1日至2017年9月30日期间的商场管理费53838元（8973元/月×6个月）及推广费5742.72元（957.12元/月×6个月），水费80元、污水处理费78元、电费14551.2元，以上各项合计386859.39元。 因国际广场公司违约，故奔富公司无须支付合同期内迟延付款的滞纳金，但在合同解除后，奔富公司至今未缴清上述费用，故其应当向国际广场公司支付资金占用损失。本院结合本案案情，认定奔富公司应向国际广场公司支付的资金占用损失为，以386859.39元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准从2018年5月9日起计算至2019年8月19日、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2018年8月20日起至计算至判决确定给付该款之日止。 关于国际广场公司反诉奔富公司支付免租期租金的问题。因租赁合同的解除系因国际广场公司违约行为所致，故国际广场公司要求奔富公司支付免租期租金的反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。 关于案涉商铺交还的问题。本案双方当事人已在2019年9月2日办理了案涉商铺的交接手续。奔富公司亦明确表示将案涉商铺内的装修作为损失进行主张，且国际广场公司亦可以按照合同约定自行拆除案涉商铺内的装修，故国际广场公司再行要求奔富公司交还案涉商铺的反诉请求，已无事实基础，本院不予支持。 关于合同解除后滞留金的问题。奔富公司在合同解除后未及时返还案涉商铺，其亦未能提交证据证明国际广场公司另行加锁或采取其他方式阻碍其腾空案涉商铺。因此，奔富公司应当承担相应的滞留金。另根据合同约定，如在合同解除后，奔富公司未能在一定期限内及时清场，国际广场公司有权收回铺位进行处置。但国际广场公司在合同解除后长时间里，且双方已无可能继续履行合同的情况下，未及时收回铺位，而是予以放任，造成了损失扩大，故国际广场公司应当自行承担扩大的损失。据此，本院结合南京国际广场经营状况萧条等案情酌定奔富公司向国际广场公司支付2018年5月9日之后的滞留金30000元。 合同解除后，奔富公司未再使用案涉商铺实际经营，故国际广场公司主张的2018年5月9日之后的商场管理费、推广费，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 关于礼金券的问题。现双方租赁合同已经解除，尚未履行的，应当终止履行，故奔富公司要求国际广场公司另行支付9万元礼金券对价的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。国际广场公司处剩余的礼金券亦无法继续使用。因此，国际广场公司要求奔富公司退还13700元礼金券对应价款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于律师费的问题。在国际广场公司的反诉中，奔富公司存在合同解除后未及时返还商铺以及合同解除后未及时支付租金等费用的情形，故本院综合案情，酌定奔富公司向国际广场公司支付律师费6000元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司返还租赁保证金136090.5元、公共事业费保证金2392.8元、装修押金5000元； 二、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司赔偿装修损失15万元； 三、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司赔偿停业损失12万元； 四、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司赔偿预期利益损失5万元； 五、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司支付律师费1.5万元； 六、原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司支付租金312569.47元、商场管理费53838元、推广费5742.72元，水费80元、污水处理费78元、电费14551.2元，合计386859.39元及资金占用损失（以386859.39元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年5月9日起计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至判决确定给付该款之日止）； 七、原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司支付滞留金3万元； 八、原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司返还未消费的礼金券对价款项13700元； 九、原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司支付律师服务费6000元； 十、驳回原告（反诉被告）南京奔富餐饮文化有限公司的其他诉讼请求； 十一、驳回被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18814元，由原告南京奔富餐饮文化有限公司负担13033元，被告南京国际广场购物中心有限公司负担5781元。反诉案件受理费9990元，由反诉原告南京国际广场购物中心有限公司负担7405元，反诉被告南京奔富餐饮文化有限公司负担2585元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  郭建萍 人民陪审员  徐翠香 二○二○年元月十六日 书 记 员  杨 艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。