湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初1237号 原告：秦国秀，女，汉族，湖南省安仁县人。 委托诉讼代理人：周小明，湖南辰辉律师事务所律师。一般代理。 被告：郴州鸿泰房地产开发有限公司。 住所地：湖南省安仁县五一北路鸿泰花园。 法定代表人：周四清，系该公司总经理。 被告：罗石荣，男，汉族，湖南省安仁县人。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。系二被告的共同代理人。特别授权。 原告秦国秀与被告郴州鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）、罗石荣商品房买卖合同纠纷一案，原告秦国秀于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张斌斌于2019年12月3日公开开庭进行审理。秦国秀的委托代理人周小明，鸿泰公司、罗石荣的共同委托代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦国秀向本院提出的诉讼请求：1、判令二被告连带承担违约责任并承担违约金368888元；2、判令二被告连带承担本案诉讼费用。 事实与理由：2010年8月22日,秦国秀与鸿泰公司签订了《商品房预售合同》,向鸿泰公司购买一套137平方米的套房,每平方售价1411.42元,共计购房款194000元(首付64000元,按揭13万元已经还清),另还购买了一个车库和三间杂屋计购买款现金160088元。因此项目是罗石荣投资,挂靠被告郴州鸿泰房地产开发有限公司建设销售,所有购房款交给了罗石荣。合同签订后,多次要求被告办理房产证并解决环境卫生赃乱差问题,也向市长热线投诉过,总说马上解决,可事到今日,小区验收还没通过,环境卫生没有任何改善。现根据法律规定,请求二被告承担不能按时为秦国秀办理房屋产权证和土地使用证的违约责任，并由二被告连带承担违约金368888元（2011年1月1日至2019年10月，106月×3547元=368888元）。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判处。 鸿泰公司、罗石荣辩称：涉案项目系鸿泰公司开发的，罗石荣不是本案适格的被告，鸿泰公司并没有违约，对违约金不认可。秦国秀要求按1%的利率计算违约金没有事实、法律依据。其次是秦国秀起诉的部分已超过诉讼时效，其诉讼时效为三年，即违约金只能计算2016年10月1日至2019年10月1日部分的未过诉讼时效。 当事人围绕诉讼主张向法庭提交了证据。秦国秀举证如下：1、商品房预售合同；2、购房发票及银行按揭付款凭证。鸿泰公司举证如下：1、消防验收合格证明；2、涉案工程竣工验收行备考表；3、项目环境检测报告。 证据的质证情况及分析认定：双方对上述证据的真实性均没有异议，对部分证据的证明方向有异议。本院认为上述证据能够反应案件事实，符合证据规则，本院予以采信。 根据上述证据和当事人的当庭陈述本院认定案件事实如下： 2010年8月22日秦国秀与鸿泰公司签订了《商品房预售合同》。合同约定：秦国秀向鸿泰公司购买其开发的鸿儒小区X栋XXX号房屋，面积为137.45㎡，单价为1411.42元/㎡，总价款为19400元，付款方式为：首付64000元，其余以银行按揭方式支付，交房约定：甲方（鸿泰公司）须于2011年4月30日前将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方（秦国秀）使用。但遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不须承担违约责任：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。2、非甲方原因造成的延期。合同同时对延期交房等其他权利、义务、违约责任作了具体的责任。同年10月31日双方又签订了4份车库买卖合同：秦国秀购买鸿泰公司X栋XXXX、XXXX、XXXX、CXXX号车库，面积分别为11.56㎡、11.66㎡、15.93㎡、33.55㎡，价款为24088元、26000元、34000元、76000元，付款四个车库总价款为160088元。车库产权证办理约定：车库所有权及使用权归买受人，产权证由买受人自行办理。若买受人需出卖方代办产权证，费用由买受人负责，收费标准以政府规定为准。交付时间：出卖方在交付该栋商品房同时将车库给买受人使用。上述合同签订后，秦国秀依约支付上述合同约定的价款，涉案房屋已交付全使用多年。但至今尚未办理不动产登记手续。秦国秀以被告违约为由，于2019年11月1日向本院提起诉讼，请求支持其上述诉讼请求。 同时查明，涉案房屋的项目已办理了商品房预售许可证，2018年5月29日竣工验收备案，2018年9月27日通过消防验收，2018年5月9日通过环境检测验收，但至今尚未综合验收。2019年8月20日前中国人民银行5年以上期贷款基准年利率为4.9%，2019年8月20日以后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价5年以上年利息为4.85%。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案秦国秀与鸿泰公司签订的《商品房预售合同》是在鸿泰公司就涉案项目的商品房已取得商品房预售许可证明的情况下签定的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案秦国秀已依约定履行合同约定的义务，鸿泰公司应当依法依规向秦国秀交付房屋并提供资料报产权登记机关备案。鸿泰公司是否应承担延期办理不动权证的违约责任。涉案合同确实未就办证事宜进行约定。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述条文规定可以看出房屋出卖方应当履行协助买受人办理不动产权证登记的义务。因鸿泰公司未依法依规协助秦国秀办理不动产权证登记构成违约。至于违约金如何计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从上述规定可以看出，涉案房屋的违约金应从合同约定的交付时间（2010年4月30日）后延90日开始计算。因此秦国秀诉求从2011年1月11日计算违约金符合法律规定，应当支持。即违约金损失为134056.39元【194000×（4.9%+4.9%×30%）×（10+260/365）+194000×（4.85%+4.85%×30%）×50/365】。至于秦国秀诉求鸿泰公司未对其出售的车库办理不动产权证并承担违约责任，因合同约定均是由买受方办理，且没有法律规定，因此该项诉请缺乏事实和法律依据，不能支持。其次是秦国秀要求罗石荣承担本案的违约责任，因其未举证证明涉案房屋与其违约事实相关证据，应承担举证不能的法律后果。关于鸿泰公司在法庭上提出违约金过高请求调整及秦国秀诉请的时效部分过期（只能计算2016年10月1日-2019年10月1日期间的违约金）问题。对违约金时效问题，因涉案合同一直在连续履行，应认定没有超诉讼时效。关于违约金过高问题，本院在综合秦国秀总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为40216.92元（134056.39×30%=40216.92元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告郴州鸿泰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告秦国秀违约金40216.92元。 二、驳回原告秦国秀的其他诉讼请求。 案件受理费6833元，减半收取3416.5元，由原告秦国秀承担3000元，被告郴州鸿泰房地产开发有限公司承担416.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张斌斌 二〇二〇年一月六日 书记员  肖凤娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。· 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： 案由、诉讼请求、争议的事实和理由； 判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； 判决结果和诉讼费用的负担； 上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。