广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7069号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市比迪实业有限公司，住所地深圳市南山区沙河西路深港花卉中心A26—1室。法定代表人：肖振荣，总经理。委托诉讼代理人：刘成，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴润怡，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东中涵实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新安一路中怡名苑C栋1001-6室(办公场所）。法定代表人：许德华，执行董事。委托诉讼代理人：周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖淑梅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：森帝木业（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区南头港湾大道。法定代表人：霍建华，董事长。委托诉讼代理人：张健，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳深帝达投资有限公司，住所地深圳市南山区南园村新八坊24号102室。法定代表人：张建华，执行董事。委托诉讼代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市比迪实业有限公司（以下简称比迪公司）因与被上诉人广东中涵实业有限公司（以下简称中涵公司）、森帝木业(深圳)有限公司（以下简称森帝公司）、深圳深帝达投资有限公司（以下简称深帝达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人比迪公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、六、七项；二、改判第一项为：森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司四方之间的租赁合同有效。三、改判第六项为：驳回中涵公司的诉讼请求。四、改判第七项为：森帝公司、深帝达公司、中涵公司共同赔偿上诉人比迪公司经济损失人民币9177197元。五、本案一、二审诉讼费由被上诉人全额承担。事实与理由：一、原审判决对事实认定错误。即“另查，涉案租赁物业深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积52000平方米的工业用地（部分为厂房）是森帝公司所有，已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证。但在2013年12月10日各方签订《补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建为钢结构水果批发摊档，属违法临时建筑未能通过报建报批”。证据显示：《土地使用权证书》记载的土地使用权面积52000平方米；《建设工程规划许可证》记载钢结构厂房三栋，分别为4536+4536+4032=13100平方米；《补充协议》记载改建房屋面积为6282.25平方米的房屋，按《建设工程规划许可证》核定的13100平方米钢结构房屋，剩余已办理规划许可证的6817.75平方米房屋并没有改建。因此，对事实认定，至少应当考虑如下情况：第一，出租时合规的建筑面积是多少？原审根本就没有查明。我们假设出租时，房屋是严格按规划许可证要求建成且出租时仍然保存有13100平方米房屋情况下，房屋占地也只有25%，而空地占75%。事物的主要矛盾决定事物的性质，应当认定为土地租赁。我们假设出租时，房屋不是严格按规划许可证要求建成或者出租时保存完好的合规房屋不足13100平方米，则土地使用权占的权重更大，更应当认定有土地租赁。第二，原审没有查明甲方和丁方改建房屋面积，是对全部13100平方米房屋改建，还是只对部分房屋改建？《补充协议》只约定对6282.25平方米的房屋进行改建，并没有提及对规划许可证核定的13100平方米厂房全部进行改建，剩余6817.75平方米(13100-6282.25)没有改建的部分，没有改建房屋租赁必须仍然有效。第三，根据本案中涵公司的租赁实际用途来看，露天水果市场，对租赁物的要求主要是指土地使用权。第四,《建设工程规划许可证》核定为钢结构，而《补充协议》记载：“旧建筑物的原框架结构改造为钢结构建筑”。可见，《补充协议》约定改造的6282.25平方米本身就不是合规建筑，只是土地上的附着建筑材料。未进行改造的剩余6817.75平方米(13100-6282.25)房屋可能是合规建筑。如果全部房屋都不是合规的建筑，就都是土地使用权的附属物，不是租赁标的物。租赁物就是土地使用权。第五,《建设工程规划许可证》核定为厂房三栋，而《补充协议》记载：宿舍三栋建筑面积3214.25平方米，厂房三栋建筑面积为3068平方米。可见，政府核定的13100平方厂房，只改建3068平方米，剩余绝大部分没有改造。二、原审认定四方(甲方森帝公司、乙方深帝达公司、丙方比迪公司、丁方中涵公司)之间的租赁合同关系无效，缺乏事实和法律根据，应当纠正。1、该宗土地上现存的房屋是否属于违反《建设工程规划许可证》或者是否存在森帝公司和中涵公司进行的改建、扩建或者重建的违法行为，需由政府部门核定；而不能仅仅凭森帝公司和中涵公司的陈述确定，更不能依据《补充协议》约定内容确定。《建设工程规划许可证》的法律价值在于强调建筑符合政府核定的建设规划，不得乱建。本案中，该宗土地上已有政府核发编号为“深规土建许字[1997]102号《建设工程规划许可证》”：核定钢结构厂房三栋，核定建筑面积13100平方米（厂房三栋，分别为4536+4536+4032)；现存的建筑也是符合规划的钢结构房屋，面积也没有超过13100平方米，均在原《建设工程规划许可证》核定的建筑范围之内，不存在违反已核发的规划许可证的情形。《补充协议》约定只是对其中6282.25平方米的房屋进行改建，至于森帝公司和中涵公司是否客观上完成改建，以及改建行为是否违反《城乡规划法》，是否超过已核发的《建设工程规划许可证》范围，不能够仅仅凭森帝公司和中涵公司的陈述确定，而应当由政府审查确定。2、本案实质是土地使用权的租赁关系。无论森帝公司和中涵公司是否存在违反《城乡规划法》的行为，并不影响本案租赁合同的效力。本案的租赁物主体是52000平方米土地使用权，按《补充协议》约定只是对其中6282.25平方米的房屋进行改建，约定的改建面积约为整个土地使用权面积的十分之一。3、退一步讲，即使按深圳市中级人民法院（2016)粵03民终13206号民事判决书认定的事实，涉案的租赁物没有拆除前，租赁合同有效；重建、扩建后的建筑物所对应的租赁合同应为无效合同。即：依据该判决书，最多也只是确定6282.25平方米的房屋所对应的租赁合同部分无效；而剩余未改建的6817.75平方米(13100-6282.25)房屋租赁仍然有效，剩余土地使用权38900平方米(52000—13100)租赁也仍然有效。三、上诉人要求森帝公司、深帝达公司、中涵公司共同赔偿损失9177197元的请求理据充分，应当受到保护。原审未支持上诉人这一请求，应当依法纠正。1、无论改建后合同是否属于租赁合同部分无效，可以肯定的是改建前合同全部有效。上诉人以此有效的合同的事实基础，根据《合同法》第113条主张损失赔偿合理合法。因此，本案必须适用《合同法》第107条、第113条支持上诉人的主张。原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，确定租赁合同关系全部无效，明显与本案事实情况不符。上诉人的该损失9177197元，是合同各方在缔约时都能够预见的损失，属于法律保护范围。由于其它各方共同违反有效合同所致上诉人损失，所以其它各方应当共同赔偿上诉人全部损失。具体为：中涵公司违约，依合同约定应当赔偿；由于森帝公司、中涵公司串通收回租赁物，导致深帝达公司未能提供租赁物给比迪公司，深帝达公司应当向比迪公司赔偿；深帝达公司违约是由森帝公司、中涵公司行为所致，所以森帝公司、中涵公司应当赔偿。2、即使改建后对应的部分租赁合同无效，也是由于森帝公司、中涵公司违反有效的《补充协议》中的申请办理建设工程规划许可证的约定条款而无效，过错在于森帝公司、中涵公司。森帝公司、深帝达公司、中涵公司仍然应当赔偿上诉人的全部损失。根据原审应当适用《合同法》第五十八条中“有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，也必须支持上诉人的全部赔偿请求。《补充协议》明确约定森帝公司、中涵公司在改建过程申请办理《建设工程规划许可证》义务，森帝公司、中涵公司违约不办，导致租赁合同不能正常履行，森帝公司、中涵公司显然是对有效合同的违反。在房屋改建之前《补充协议》有效无异议。上诉人签订《补充协议》同意改建部分房屋，是基于合法改建，不能将森帝公司、中涵公司非法改建房屋的恶果强加给上诉人；况且,《补充协议》中约定森帝公司、中涵公司申请办理建设工程规划许可证，上诉人也尽到了必要的注意义务。被上诉人中涵公司答辩称：一、根据合同约定及法律制度，本案租赁标的包括土地及地上建筑物，均需有合法的产权证明或履行合法的报建手续，上诉人认为租赁标的只有土地使用权，明显与事实不符，且违反法律规定。二、上诉人上诉称原审法院未查清事实，实际上是上诉人自己未能仔细审查原工程规划许可证，导致认识出现严重偏差。原工程规划许可证是三栋厂房建成后补发的，当然不适用于2014年的拆除重建，即2014年的拆除重建并未取得任何规划工程许可证，涉案租赁合同依法应属无效。三、涉案租赁合同关系随着旧建筑物的拆除，而归于消灭，并被新建筑物上建立的租赁合同关系取代，上诉人仍然主张按照无效之前的合同主张无效之后的损失赔偿，在逻辑上是不成立的。四、合同无效的原因在于新物业本身未取得建设工程规划许可证，物业的拆旧建新及其改造方案都是经过各方以四方补充协议的方式书面同意的，并无欺骗或隐瞒，因此各方对租赁合同无效的法律后果是明知且同意的，合同无效了过错也应由各方自行承担。五、上诉人主张的租金差价损失是建立在合同有效、可能继续履行的基础之上的，现因租赁合同无效，合同不可能得到履行，预期利益损失即为非法利益。综上，请求二审法院依法驳回上诉人比迪公司的上诉，维持原判。被上诉人森帝公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，不存在比迪公司主张认定事实错误的情形。（一）涉案租赁标的物为厂房，而非比迪公司所主张的土地使用权。1、从名称上来看，森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司相互之间签订的合同名称均为《房地产租赁合同》；从内容上来看，上述《房地产租赁合同》中租赁标的物明确为位于宝安区松岗街道办沙埔村的松岗分厂厂房。在2013年12月上述四方签署《房地产租赁合同之补充协议》之前，2013年5月14日，森帝公司与深帝达公司签订的《房地产租赁合同》，该合同对出租房屋的装修方案、报建、消防验收等内容进行了详细约定。此后在2013年12月签署的《房地产租赁合同之补充协议》也主要是对作为承租物业的建筑物作出了补充约定。由此可知，在各方签署租赁合同时，各方的真实意思标书为租赁房屋而非土地。2、另外，法院作出的（2016）粤03民终13206号《民事判决书》已明确将森帝公司与深帝达公司、比迪公司、中涵公司之间的租赁合同纠纷定性为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁标的物为松岗厂房而非土地的事实已经由法院作出的生效终审判决所确认，该事实应不存在进一步争议。3、另外，根据《广东省实施办法》第三十九条的规定，土地使用权转让、出租和抵押必须符合法律、法规规定的条件，并应当签订书面合同和向县级以上人民政府土地行政主管部门申请办理审核，登记手续。因本案涉及到的土地并未在出租时向相关土地管理部门办理土地使用权出租的审核登记手续，各方也未就此作出任何约定及安排，这一情形也可直接表明四家公司之间签订的租赁合同中的租赁标的物是厂房而非土地使用权。（二）四方协议签订后，中涵公司对原租赁房产实现了全部的拆除重建和扩建新建。根据中涵公司在一审向法院提交松岗分厂2013年11月、2014年7月、2016年2月的图片、新旧建筑物对比照片、部分拆建工程结算单，上述证据已经充分证明“自四方协议签订后，中涵公司对地上的建筑物进行了全部拆除，并在原址上进行了重建和扩建，至2014年4月底完工”。根据中涵公司在一审已就厂房拆建范围作了明确说明，“根据深规土建许字[1997]102号《建设工程规划许可证》，主管部门批准许可建设的合法厂房共三栋。新建改扩建的范围包括对原许可建设的三栋厂房进行了拆除改建，且新建了大约7800平方米的厂房，另外铺设或搭建了厂区的整体工程，包括但不限于混泥土道路及地坪工程，外围护栏工程，搭建板房、公共厕所、垃圾房、冲凉房等临时建筑。故四方协议对原房地产项下的租赁物实现了全部的拆除重建际扩建新建”。四方协议签订后，中涵公司对原厂房实现了全部的拆除重建和扩建新建，比迪公司所主张的仍有6817.75平方米的房屋未进行改造的说法与客观事实不符。二、森帝公司、比迪公司、深帝达公司、中涵公司于2013年12月10日签订的《房地产租赁合同补充协议》已对四家公司之间租赁合同中的部分内容进行了重大变更，而变更后的租赁合同内容因违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）的规定而导致四家公司之间的租赁合同关系自始无效。根据四方协议的约定，中涵公司因经营需要拟对承租物业中的建筑物进行改造；森帝公司同意继续履行与深帝达公司签订的租赁合同及四方协议，将该物业继续按原条件出租给深帝达公司使用，深帝达公司承诺继续履行与比迪公司签订的租赁合同及四方协议，将该物业继续按原条件转租给比迪公司使用，比迪公司承诺继续履行与中涵公司签订的租赁合同及四方协议，将该物业继续按原条件转出租给中涵公司使用。四方协议第九条还明确约定，“本协议与原租赁合同或者补充协议存在冲突的以本协议为准。本协议未述及的，四方同意按原租赁合同或补充协议继续履行”。此处的“原租赁合同”是指该协议“鉴于”条款中森帝公司与深帝达公司、森帝达公司与比迪公司、比迪公司与中涵公司签订的《房地产租赁合同》。四方协议作为原租赁合同的补充协议，从内容上来看，已对原租赁合同的部分合同内容进行了重大变更，即对原有物业进行拆除、改建，改建后的物业作为租赁合同中的新的租赁标的物。而原租赁合同中的租赁期限、租金、租赁保证金、转租和分租、房屋交还、违约责任、适用法律及争议解决等条款内容仍按原租赁合同约定执行。由此可见，四家公司签订的四方协议仅是四家公司依据实际情况，在原租赁合同的基础上变更了合同部分内容，而并非建立了一种全新的租赁合同关系。在上述四方协议签订后，中涵公司即按照四方协议约定对物业全部进行拆除、改建、新建扩建。而改建、扩建后的物业因无法取得新的建设工程规划许可证，而使得四家公司之间的租赁合同关系被认定为违反了《解释》第二条的规定导致无效。根据《民法总则》第一百五十五条的规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。因此，由于改建后的租赁物业违法导致四家公司之间的租赁合同关系丧失了法律约束力，这种法律约束力的丧失一直追溯至租赁合同关系成立之日，即原租赁合同成立之日。法院于2016年10月24日作出的（2016）粤03民终13206号《民事判决书》已认定四家公司之间签订的租赁合同及四方协议无效，上述裁决具有既判力。根据最高人民法院于2017年3月22日作出的（2017）最高法行申252号行政裁定书，已经生效的前诉裁判具有既判力，后诉不得作出与前诉相反的判断。对前诉裁判所依据的主要事实和列为争议焦点经质证辩论后认定的事实，一般也认为具有既判力。因此，在上述判决发生法律效力之后，上述认定已具有既判力。在上述生效判决的认定未被推翻的情况下，比迪公司仍主张租赁合同有效，缺乏事实及法律依据。三、在租赁物业的改建过程中，森帝公司依照合同约定仅负有配合义务，且对租赁物业未能报建报批不存在任何过错，比迪公司无权要求森帝公司承担责任。原租赁合同及四方协议被判定为无效的原因在于重建新建的建筑物至今尚未取得建设工程规许可证。但上述租赁物业的重建新建方案是由四家公司以签订四方协议的形式一致同意的，即四家公司应当知悉并自行承担按照四方协议建成后的新建筑物无法取得建设工程规划许可证的法律后果。森帝公司与深帝达公司于2013年5月14日签订的《房地产租赁合同》、深帝达公司与比迪公司签订的《房地产租赁合同》、比迪公司与中涵公司签订的《房地产租赁合同》，均约定“乙方应负责办理任何必要的建筑、消防验收手续”。四方协议中也约定“如项目申请报建，中涵公司应以森帝公司的名义申请办理新建筑物的报建手续。森帝公司同意配合中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续”。从上述约定可以看出，在租赁物业的装修改建过程中，森帝公司均为配合义务，对租赁物业未能报建报批不存在任何过错，亦未违反“四方协议”项下森帝公司应履行之义务。建筑物未取得规划许可等导致合同无效的责任不应当由森帝公司承担，因此，比迪公司无权要求森帝公司承担责任。四、比迪公司主张的损失赔偿属于预期可得利益，合同无效后，预期可得利益转化为非法利益，依法不应被予以支持。比迪公司主张的损失赔偿，实质上是指在租赁合同有效的情形下，对于合同继续履行转租差价的利润损失，属于预期可得利益。按照《合同法》第一百一十三条规定，可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立，而无效合同自始无效，任何一方没有履行合同的义务，所以可得利益也并不存在。又根据最高人民法院指导性案例（2014）民一终字第277号民事判决书，“无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护”。在本案中，由于涉案租赁合同违反《解释》规定无效，故而不能得到履行。因此，比迪公司主张森帝公司赔偿其预期可得利益没有合同依据和法律依据。五、退一步讲，比迪公司如有权要求深帝达公司、中涵公司、森帝公司承担租金损失赔偿。其要求森帝公司承担9177197元的租金损失赔偿过高，已超过了森帝公司在签订涉案租赁合同时所能预见到的。贵院应以比迪公司的实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则予以确定租金损失赔偿的具体数额。综上，比迪公司在其《上诉状》中陈述的观点和主张，缺乏事实和法律依据，理应不被支持。森帝公司请二审法1院进一步查明事实，驳回比迪公司的上诉请求，以维护森帝公司的合法权益。被上诉人深帝达公司答辩称：一、比迪公司要求森帝公司、中涵公司赔偿租金差价损失既有事实依据，也有合同依据，但深帝达公司对于合同无效没有任何过错，比迪公司要求深帝达公司承担租金差价的损失赔偿责任，缺乏事实依据。二、关于合同效力的问题，根据法院（2016）粤03民终13206号民事判决书，法院认定重建扩建后的建筑物所对应的租赁合同为无效合同，同时法院认定在涉案的租赁物没有拆除之前，本案各方当事人之间所订立的租赁合同均为有效合同，森帝公司对法院的判决进行了错误的解读，同样，深帝达公司认为本案的一审法院对于合同的效力也作出了错误的判断。简单的说，在2014年3月至4月期间，涉案的租赁物改建扩建完毕之前，涉案的租赁物拥有相应的合法证照，包含土地使用权证、用地规划许可证等，对于在合同订立后自2014年3月至4月期间的合同效力，是合法的。原审法院以合同无效认定订立时就属无效，这是错误的，混淆了两个不同的法律概念。比迪公司向一审法院起诉请求：1、被告中涵公司向原告支付2014年5月1日至2014年7月28日的租金人民币1207742元及逾期支付租金违约金(每日按未付款的万分之五计算，从拖欠之日起算至付清之日止);2、被告中涵公司支付2014年4月、5月水电费34537.26元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自拖欠之日2014年5月1日起算至付清款项之日止)；3、第三人深帝达公司退还原告租赁押金50万元、水电押金12万元；4、森帝公司退还建筑物转让款人民币50万元；5、中涵公司、深帝达公司、森帝公司共同向原告赔偿损失人民币9177197元；6、本案诉讼费由被告、第三人承担。中涵公司向一审法院反诉请求：1、确认中涵公司与比迪公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、比迪公司向中涵公司退还租赁保证金人民币1248000元及水电费保证金200000元；3、比迪公司承担本案所有诉讼费。原审法院经审理查明：2013年5月，森帝公司与深帝达公司签订《房地产租赁合同》，约定森帝公司将其名下位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村的松岗分厂厂房出租给深帝达公司，租赁期限为6年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。合同签订后，深帝达公司向森帝公司支付租赁保证金人民币312000元及水电费保证金220000元。2013年5月10日，深帝达公司与比迪公司签订《房地产租赁合同》，约定深帝达公司将位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52000平方米的厂房及空地出租给比迪公司，租赁期限为6年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止。2013年5月22日，比迪公司与中涵公司签订一份《房地产租赁合同》，约定比迪公司将位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52000平方米的厂房及空地出租给中涵公司；租赁期限为6年，自2013年8月1日起至2019年5月14日止；中涵公司向比迪公司支付相当于四个月的租金即人民币1664000元作为租赁保证金及200000元作为水电费保证金。2013年12月10日，森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司四方签订一份《房地产租赁合同之补充协议》，该份《补充协议》内容为：鉴于（上述合同关系），中涵公司因经营需要拟对承租物业中的建筑物进行改造；森帝公司作为旧建筑物所有权人，同意本案被告中涵公司对租赁物业中的旧建筑物进行改造，并同意配合中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续；协议四方同意，改造后的新建筑物及权益按如下原则分配和执行:1、改造后的新建筑物中的6282.25㎡物业归甲方（森帝公司）所有，甲方享有物业位置和楼层的优先选择权；2、鉴于丁方（中涵公司）承担了改造的所有费用，甲方（森帝公司）同意其选择后剩余的新增物业在租赁期限内的使用权归丁方享有，即丁方无需支付该部分物业租金；3、甲方（森帝公司）同意继续履行与乙方（深帝达公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件出租给乙方使用，乙方承诺继续履行与丙方（比迪公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转租给丙方使用，丙方承诺继续履行与丁方（中涵公司）签订的租赁合同及补充协议，将该物业继续按原条件转出租给丁方使用…；另查，涉案租赁物业，即深圳市宝安区松岗街道办沙浦村面积为52000平方米的工业用地（部分为厂房），是森帝公司所有，已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证。但在2013年12月10日各方签订《补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建为钢结构水果批发摊档，属违法临时建筑未能通过报建报批。中涵公司未支付比迪公司2014年5月1日至2014年7月28日的租金及2014年4月、5月水电费。森帝公司在2014年7月28日已经将重建、扩建后的建筑物通过与中涵公司签订物业交接单的形式收回。以上事实，有当事人陈述、《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同之补充协议》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、收据、工商信息登记、交接清单、判决书等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。各方的《房地产租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。该租赁用地及部分厂房是森帝公司所有，已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证。但在2013年12月10日各方签订《补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建，在2014年4月完成重建、扩建后，为钢结构水果批发摊档，属违法临时建筑未能通过报建报批，原审法院因此认定四方的租赁合同关系无效。各方因此无需继续履行合同，相关出租、转租各方已丧失了继续占有房屋押金的权利，应返还所收的押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据查明的事实，中涵公司已于2014年7月28日以交接清单的方式将厂房及空地返还给了森帝公司。比迪公司请求深帝达公司退还新收取的租赁押金50万元及水电押金12万元；中涵公司反诉要求比迪公司退还租赁押金1248000元及水电费保证金20万元，以及另案深帝达公司请求森帝公司退还租赁、水电费押金，原审法院均予以支持。虽然租赁合同无效，但中涵公司已实际占用了涉案厂房及空地，比迪公司有权要求中涵公司参照租赁合同约定的租金标准支付其请求期间的占有使用费。中涵公司未支付比迪公司2014年5月1日至2014年7月28日的占有使用费及2014年4月、5月水电费。该期间的占有使用费应计算为：1207741.94元(416000×2+416000×28/31)，中涵公司应予支付。2014年4月、5月水电费根据票据显示分别为4月17393.29元，5月17143.97元，合计为34537.26元，中涵公司应予支付。比迪公司主张按合同约定请求违约金，没有法律依据，原审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率，从比迪公司第一次起诉之日起即2014年7月15日起计算。比迪公司请求森帝公司退还建筑物转让款人民币50万元，根据比迪公司提供的建筑物转让协议书显示，比迪公司的法定代表人肖振荣与森帝公司在准备租赁期间以50万元收购部分建筑物，比迪公司主张其法定代表人肖振荣属职务行为，相关的权利义务应归责于比迪公司。原审法院认为，因双方并未发生不动产的权利移转，比迪公司请求森帝公司退还，原审法院予以支持。比迪公司请求中涵公司、深帝达公司、森帝公司赔偿损失，实际是指在租赁合同有效的情况下，对于合同继续履行转租差价的利润，属预期可得利益，涉案厂房及空地因租赁合同关系无效而不能继续履行，并非因某方当事人违约导致解除，故不属于租赁合同无效应予赔偿的范围。比迪公司的此项请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认森帝木业(深圳)有限公司、深圳深帝达投资有限公司、深圳市比迪实业有限公司、广东中涵实业有限公司四方之间的租赁合同关系无效。二、被告广东中涵实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市比迪实业有限公司2014年5月1日至2014年7月28日的占有使用费1207741.94元及利息（利息以1207741.94元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月15日起计付至判决确定支付之日止）。三、被告广东中涵实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市比迪实业有限公司2014年4月、5月水电费34537.26元及利息（利息以34537.26元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月1日起计付至判决确定支付之日止）。四、第三人深圳深帝达投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市比迪实业有限公司租赁保证金500000元、水电费保证金120000元。五、第三人森帝木业(深圳)有限公司于判决生效之日起十日内退还原告深圳市比迪实业有限公司转让款500000元。六、原告深圳市比迪实业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告广东中涵实业有限公司租赁保证金1248000元、水电费保证金200000元。七、驳回原、被告双方其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币78223元，由原告比迪公司负担62210元；被告中涵公司负担8426元，被告深帝达公司负担4200元，被告森帝公司负担3387元；反诉受理费17832元，由原告比迪公司负担。本院经审理查明：根据深圳市市场监督管理局商事主体登记资料显示：深圳光大木材工业有限公司于1998年更名为光大木材工业（深圳）有限公司，光大木材工业（深圳）有限公司于2004年10月26日更名为森帝木业（深圳）有限公司。深圳光大木材工业有限公司的《土地证》载明：“土地使用者深圳光大木材工业有限公司，土地坐落深圳市宝安区松岗镇沙浦村委，土地用途工业用地，地号05xxxx13,土地使用权总面积52894平方米，使用期限自1992年10月1日至2042年9月30日止，共50年”。深圳光大木材工业有限公司的深圳市《建设工程规划许可证》[深规土建许字（1997）1xx号]载明：“建设单位深圳光大木材工业有限公司，建设项目装饰板车间（厂房、1栋、钢结构、建筑面积4536平方米）、木制品车间（厂房、1栋、钢结构、建筑面积4032平方米）、成品车间（厂房、1栋、钢结构、建筑面积4536平方米）”。深帝达公司与比迪公司于2013年5月10日签订的《房地产租赁合同》约定：“①2013年5月15日至2016年5月14日止的期间，租金以4.3元/㎡单价承租，即223600元/月（……2014年1月1日至2016年5月14日止，每月租金为223600元）；②2016年5月15日至2017年5月14日止，单价按5.91元/㎡承租，即307320元/月；③2017年5月15日至2018年5月14日止，单价按6.2元/㎡承租，即322400元/月；④2018年5月15日至2019年5月14日止，单价按6.51元/㎡承租，即338520元/月”。比迪公司与中涵公司于2013年5月22日签订的《房地产租赁合同》约定：“①2013年10月1日至2016年9月30日止，单价按8元/㎡承租，即416000元/月；②2016年10月1日至2019年5月14日止，单价按9元/㎡承租，即468000元/月”。此外，关于租赁保证金，该合同还约定：“该租赁保证金在项目起租后，其中一个月租金416000元转为首月租金，剩余1248000元转为本合同押金；租赁期限届满，如中涵公司按约履行本合同全部义务并且没有任何违约行为，则比迪公司会将租赁保证金全额退还中涵公司（不计利息）；租赁期限届满，如中涵公司无拖欠水电费，则比迪公司应将水电费保证金全部退还中涵公司（不计利息）；如中涵公司违反本合同的任何规定，包括但不限于缴付租金及其它任何应付费用的规定，则租赁保证金应用于补偿因中涵公司违约给比迪公司造成的经济损失，比迪公司有权从租赁保证金中直接扣减中涵公司根据本合同应付的租金及/或其它费用；本合同终止或提前解除，租赁保证金在扣减中涵公司根据本合同应付的所有费用后，仍有余额的，比迪公司应将该余额退还中涵公司（不计利息）”。比迪公司在二审中提供《租金计算表》称其租金直接损失为9160151.84元。具体计算方式为：按上述《房地产租赁合同》约定的租金，森帝公司自收回租赁物次日即2014年7月29日起算至约定租赁期届满日即2019年5月14日止，比迪公司应收（未收）中涵公司租金总额为25575612.84元（40258+416000×26个月+468000×31个月+211354.84）；比迪公司应付（未付）深帝达公司租金总额为16415461元（223600×21个月+100981+168530）+（307320×11个月+138790+176800）+（322400×11个月+145600+185640）+（338520×11个月+152880）；比迪公司租金损失为9160151.84元（25575612.84-16415461）。本院(2016)粤03民终13206号民事判决查明认定：“2012年7月10日，森帝公司与深帝达公司签订《房地产租赁合同》，约定森帝公司将位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村的松岗分厂厂房出租给深帝达公司；2012年12月5日，森帝公司与深帝达公司签订《补充协议》，约定租赁上述物业为厂房面积52000平方米及空地；2013年5月14日，森帝公司与深帝达公司签订《房地产租赁合同》（即本案涉及的合同）。深帝达公司已向森帝公司支付了截止2014年7月的租金和水电费。在2012年7月10日森帝公司与深帝达公司签订租赁合同时，租赁对应的建筑物有建筑工程规划许可证，在涉案的租赁物没有拆除前，森帝公司与深帝达公司之间签订的租赁合同均为有效合同；在各方于2013年12月10日签订了《房地产租赁合同之补充协议》后，中涵公司对涉案物业进行了拆除、重建，扩建，扩建后的建筑物没有办理相关的报建报批手续”。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：违约责任以及保证金、损失金额的认定问题。关于违约责任的认定问题。鉴于本院(2016)粤03民终13206号民事判决查明认定的事实，即“森帝公司与深帝达公司于2012年7月10日、2013年5月14日签订的两份《房地产租赁合同》及2012年12月5日签订的《补充协议》，约定的租赁物均为森帝公司所有的位于深圳市宝安区松岗街道办沙浦村的松岗分厂的厂房（面积52000平方米）及空地，森帝公司与深帝达公司签订租赁合同时，租赁对应的建筑物有建筑工程规划许可证，森帝公司与深帝达公司之间签订的租赁合同均为有效合同”，故深帝达公司与比迪公司、比迪公司与中涵公司基于同一租赁物分别于2013年5月10日、2013年5月22日签订的《房地产租赁合同》亦应均为合法有效，各方应自觉履行。因2013年12月10日森帝公司、深帝达公司、比迪公司、中涵公司签订的《房地产租赁合同之补充协议》，约定的主要内容是该租赁物的改建、报建等，且是四方的真实意思表示，应确认为有效。鉴于该协议约定“中涵公司因经营需要拟对承租物中的建筑物进行改造，森帝公司作为旧建筑物所有权人，同意中涵公司对租赁物中的旧建筑物进行改造，并同意配合中涵公司依法办理新建筑物的报建、建设及竣工验收手续，四方同意，改造后的新建筑物及权益按原则分配和执行”，故对于中涵公司对租赁物进行拆除、改建后的建筑物没有办理相关的报建报批手续的事实，森帝公司和中涵公司未按协议的约定履行义务，均存在过错，依法应承担违约责任。对此，上诉人比迪公司上诉主张《房地产租赁合同之补充协议》有效和森帝公司、中涵公司对本案应承担违约责任，本院予以采纳；其主张深帝达公司承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于保证金、损失金额的认定问题。鉴于《房地产租赁合同之补充协议》中约定改建后森帝公司与深帝达公司、深帝达公司与比迪公司、比迪公司与中涵公司原签订的《房屋租赁合同》及补充协议继续按原条件执行，且比迪公司与中涵公司签订的《房屋租赁合同》约定中涵公司向比迪公司缴纳的保证金可扣减违约造成的经济损失，故中涵公司缴纳的租赁保证金1248000元[1664000-416000（首月租金）]以及水电费保证金200000元，可在比迪公司的损失中扣减。根据深帝达公司与比迪公司签订的《房屋租赁合同》以及比迪公司与中涵公司签订的《房屋租赁合同》中约定每月租金的金额以及合同的期限，经核，森帝公司、中涵公司的违约行为造成比迪公司的预期租金损失应为9160151.84元，考虑到深帝达公司与比迪公司亦同意该协议约定的改建事宜，故本院酌定森帝公司、中涵公司应赔偿比迪公司损失2290037.96元(9160151.84元×25%)；再扣减租赁保证金、水电费保证金，森帝公司、中涵公司仍应支付比迪公司842037.96元（2290037.96元-1248000元-200000）。对此，上诉人比迪公司上诉主张不应返还中涵公司租赁合同保证金、水电费保证金，本院不予采纳；其主张森帝公司、中涵公司赔偿损失，合理部分，本院予以采纳。综上，上诉人比迪公司关于森帝公司、中涵公司赔偿损失的上诉理由成立，其合理的请求，本院予以支持；其余请求，本院不予支持。原审判决认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初24666号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初24666号民事判决第一、六、七项；三、被上诉人广东中涵实业有限公司、被上诉人森帝木业(深圳)有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人深圳市比迪实业有限公司连带赔偿损失人民币842037.96元；四、驳回上诉人深圳市比迪实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人广东中涵实业有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币78223元（深圳市比迪实业有限公司预交），由深圳市比迪实业有限公司负担53790元，广东中涵实业有限公司和森帝木业（深圳）有限公司连带负担24433元；一审反诉受理费人民币17832元（广东中涵实业有限公司预交），由广东中涵实业有限公司负担。广东中涵实业有限公司和森帝木业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向一审法院支付案件受理费24433元；一审法院退回深圳市比迪实业有限公司预交的受理费24433元。二审案件受理费人民币85551.18元（深圳市比迪实业有限公司预交）,由深圳市比迪实业有限公司负担58829.18元,广东中涵实业有限公司和森帝木业（深圳）有限公司连带负担26722元。广东中涵实业有限公司和森帝木业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向二审法院支付案件受理费26722元，二审法院退回深圳市比迪实业有限公司预交的受理费26722元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年一月十五日书记员 彭镘羽