广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初1426号原告（反诉被告）：梅州中亿晟世实业有限公司，住所：梅江区梅塘东路创杰金融中心17楼1705房。法定代表人：邓意，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丘国中，系广东义致律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅州市围龙居实业有限公司，住所：梅州市梅县区宪梓中路2号（广东集一家居建材连锁股份有限公司六楼）。法定代表人：张俊。委托诉讼代理人：古镜堂，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨畅，系广东汉诚律师事务所律师。原告（反诉被告）梅州中亿晟世实业有限公司诉被告（反诉原告）梅州市围龙居实业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅州中亿晟世实业有限公司的委托诉讼代理人丘国中，被告（反诉原告）梅州市围龙居实业有限公司的委托诉讼代理人古镜堂、杨畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅州中亿晟世实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告向原告送达的《关于解除销售代理合同书的通知》无效；二、判令被告继续履行与原告于2017年1月18日签订的《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》；三、判令被告支付违约金30万元给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原告与被告签订了《销售代理合同书》及《销售代理合同书补充协议（一）》。根据上述合同，原告享有被告开发的位于梅县区剑××大道旁××一尚城项目一、二期单元式公寓和车位的独家代理销售权。签订上述合同后，在原告全体员工的积极努力下，被告开发的上述项目取得了良好的销售效果。根据被告确认的《成交客户确认表》，截止至2019年05月01日，被告确认原告已实现销售房源合计1008套（注：该1008套已实现销售的房源有部分因被告工程进度的原因尚未完成正式的《商品房买卖合同》网签及备案等实现销售的收尾工作），而被告委托原告代理销售的房源总计1208套。换言之，原告已实现销售的房源已达到总代理销售房源的83.44%，远远超过了上述《销售代理合同书》第二条约定的考核指标。但被告在引入第三人广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司参与项目建设后，突然于2019年5月16日向原告送达了《关于解除销售代理合同书的通知》，以原告违反《销售代理合同书》“第五条第3点中的第（1）小点”为由，通知原告解除合同并要求原告安排时间将销售人员撤出集一尚城项目售楼处。与此同时，被告极力阻挠并拒绝配合原告继续代理销售涉案单元式公寓及车位并另行安排第三人广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司的销售人员进行驻场销售。原告认为，原告已严格按照双方签订的合同履行义务，项目销售的效果也远远超过双方合同约定的考核指标，被告主张的原告违反《销售代理合同书》“第五条第3点中的第（1）小点”的理由完全不成立，被告单方通知解除合同是严重的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，原告有权请求法院确认解除合同的效力；根据双方签订的《销售代理合同书》第四条第1款的约定，被告在原告未违约的情况下单方要求终止合同应视为违约并支付违约金30万元给原告；而根据《中华人民共和国合同法》第107条、110条的规定，被告支付了违约金后，并不能免除其履行合同的义务，原告依然有权要求被告继续履行合同。至于被告应支付给原告的高达千万的代理佣金，原告将根据具体情况另案提出诉讼，在此保留诉讼权利。综上，特提出上述诉讼请求，请求依法裁决。被告梅州市围龙居实业有限公司辩称，一、被答辩人不按合同约定履行职责，是解约的主要原因。1、《销售代理合同书》第三条（二）“乙方的权利与职责”第2款规定：被答辩人“应每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议；每月一次营销方案；每周定期对接工作会议”。2、第5款规定：“被答辩人应收集来电来访客户信息、录入客户信息系统、建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。”对上述合同约定的义务，被答辩人都没有履行。二、被答辩人的工作达不到我司预期效果，是解约的根本原因。2017年1月18日，我司与被答辩人签订了房屋销售代理合同；2017年10月1日，我司咨询中心（售楼处）对外开放，接受咨询等服务；2019年1月份，我司楼盘16栋和17栋取得预售许可证。2019年1月份，我司销售（网签）27套，2月份销售（网签）22套。在1-2月份销售的49套中，有37套是我司员工和依靠我司员工关系销售的，中介销售的2套，被答辩人销售的仅有10套。2019年3月13日，因销售进度不理想，我司与被答辩人开会，会上提出被答辩人代理销售己一年多，工作远未取得预期效果，签约率低，营销力度又没有相应加大。会上双方确定在5月底完成120套网签（累计数）的保底任务目标，我司还特别强调，如果在约定时间内未能完成预定的销售任务目标，我司将引进新的代理公司。2019年3月20日，我司再次与被答辩人开会，研究如何加快网签进度，加速资金周转，会议确定在3-5月份实现销售任务目标60套。会上双方商定并发出了《3至5月销售方案与措施》，方案中再次明确，如到期还不能实现预定目标，我司将引进新的销售代理公司或解约。尽管采取了上述销售方案与措施，但作为销售代理商的被答辩人，却没有尽职尽责，房屋销售仍未达到且远远低于预定的任务目标。据统计，2019年3月-5月份，销售合计15套；其中：3月份5套，4月份8套，5月份2套。而在3-5月份销售的15套中，我司员工及关系销售的有10套，被答辩人自己销售的仅有5套。众所周知，房地产业是一个资金高度密集的行业，建筑施工周期长，资金占用量大，需要支付大量的包括建筑材料、工资、利息等成本。被答辩人的销售业绩严重影响到我司的资金回笼及工程进度计划，逼于无奈，我司不得不寻找新的销售合作方。2019年5月3日，我司与被答辩人会谈，将公司拟与第三方合作的情况进行了通报，被答辩人表示理解，并同意就己销售网签部分的代理费进行确认结算。2019年5月15日，被答辩人提交“己签合同代理费结算表”，我司审核后支付了40万元代理费。2019年5月16日，根据双方签订的《销售代理合同书》第四条第2款、第五条第3款的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，我司决定单方面终止合同，以快递方式向被答辩人发送了解除合同通知书。2019年5月17日及21日，根据被答辩人提交的“己签合同代理费结算表”，我司又分别支付了28万元和20万元的代理费。至此，我司已支付完毕应支付被答辩人己销售网签部分的代理费。随后，被答辩人就未网签部分提出高达近千万元代理费的荒唐要求，我司无法接受。被答辩人不实事求是向法庭陈述案件事实。1、夸大业绩，自吹自擂。被答辩人诉称其代理销售房屋1208套，实现销售房屋1080套，销售率达83.44%。若是有如此好的业绩，我司怎舍得让其离开？而事实是，从开盘销售以来，我司楼盘成交房屋仅64套。而且在这64套中，由我司员工及关系介绍签约的有47套，中介介绍签约的有2套，真正由被答辩人营销签约的仅有15套，仅占可预售房源的8%。2、混淆概念，曲解合同。被答辩人称其代理销售房屋以来，实现销售房屋1080套，但除去上述网签的64套外，其余的均未签订《商品房买卖合同》，仅是签订了《优先选房协议》。而该协议第7条明确约定：“本协议仅作为预留优选房屋所用。”，即是说，待商品房正式发售后，乙方有优先挑选、认购、购买的权利。根据双方签订的《销售代理合同书》第三条（二）第6款对销售的概念和定义是：客户签订《认购书》——缴纳定金——签订《商品房买卖合同》——交纳首付款或全款——销售任务完成。被答辩人把仅签订了《优先选房协议》的客户，视为购买了商品房的业主，并作为其业绩进行吹嘘，是混淆概念，曲解合同。综上所述，由于被答辩人不按合同约定履行义务，工作又达不到双方确定的预期任务目标，因此，我司根据双方签订的《销售代理合同书》第四条第2款、第五条第3款的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，决定单方面终止合同。我司的决定，是合同赋予的权利，具有正当性、合法性，有充分的事实根据和法律依据。被答辩人的起诉，依法应予驳回。反反诉原告梅州市围龙居实业有限公司提出反诉请求：1、确认反诉人依照合同约定单方面终止合同的行为合法有效；2、判令被反诉人支付违约金30万元给反诉人；3、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：一、被反诉人不按合同约定履行职责。根据双方签订的《销售代理合同书》第三条“双方权利与职责”（二）“乙方权利与职责”第2款的约定：被反诉人应每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议；每月一次营销方案；每周定期对接工作会议。根据第5款的约定：被反诉人“应收集来电来访客户信息、录入客户信息系统、建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。”但以上合同义务，被反诉人都没有履行。根据《销售代理合同书》第四条“违约责任”第2款约定：因被反诉人未履行合同约定的义务，我司有权提前终止合同。二、被反诉人的工作远远达不到双方确定的预期任务目标。2017年10月1日，我司咨询中心（售楼处）对外开放，被反诉人进场接受咨询等工作。2019年1月份，该楼盘开始预售。2019年1-2月份，该楼盘销售（网签）合计49套，其中：1月份27套，2月份22套。在1-2月份销售的49套中，有37套是我司员工和依靠我司员工关系销售的，中介销售的2套，被反诉人销售的仅有10套。2019年3月13日，因销售进度不理想，我司与被答辩人开会，会上提出被答辩人代理销售己一年多，工作远未取得预期效果，签约率低，营销力度又没有相应加大。会上双方确定在5月底完成120套网签（累计数）的保底任务目标，我司还特别强调，如果在约定时间内未能完成预定的销售任务目标，我司将引进新的代理公司。2019年3月20日，我司再次与被答辩人开会，研究如何加快网签进度，加速资金周转，会议确定在3-5月份实现销售任务目标60套。会上双方商定并发出了《3至5月销售方案与措施》，方案中再次明确，如到期还不能实现预定的任务目标，我司将引进新的销售代理公司或解约。尽管采取了上述销售方案与措施，但作为销售代理商的被答辩人，却没有尽职尽责，房屋销售仍未达到且远远低于预定的任务目标。据统计，2019年3月-5月份，销售合计15套；其中：3月份5套，4月份8套，5月份2套。而在3-5月份销售的15套中，我司员工及关系销售的有10套，被答辩人自己销售的仅有5套。根据双方签订的《销售代理合同书》第五条“合同的终止与变更”第3款“乙方工作不能达到甲方预期效果，甲方有权单方面终止合同”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，2019年5月16日，我司决定终止合同，并以快递方式向被反诉人发送了解除合同通知书。综上所述，由于被反诉人不按合同约定履行职责，属于违约；且代理工作远远达不到我司的预期效果，因此，根据双方签订的《销售代理合同书》的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，我司有权单方面终止合同。我司的行为，符合合同约定和法律规定，具有正当性、合法性。我司恳请贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人（原告）诉讼请求的同时，判决支持我司（反诉人）的反诉请求。反诉被告梅州中亿晟世实业有限公司辩称，一、反诉人称“被反诉人的工作远远达不到双方确定的预期任务目标”的理由不成立。双方签订的《销售代理合同书》（以下简称《代理合同》）第二条中对答辩人代理销售的考核周期和考核目标及未完成考核任务的处理方法均作出了明确约定。即考核时间为“从对外销售日起，至该期最后一批物业预售许可证发出后的半年内”；考核目标为“销售套数应达成该期总套数的60%”；未完成考核任务的处理方法为“如乙方在考核周期后3个月内未完成周期考核任务的，甲方有权终止合同并另请销售代理公司合作，双方不作任何补偿”。答辩人在合同约定的考核周期远远尚未到期的情况下，已实际完成销售合计1008套，占反诉人委托答辩人代理销售房源1208套中的83.44%，远远超过了双方合同约定的60%的考核目标，根本不存在反诉人所称的“被反诉人的工作远远达不到双方确定的预期任务目标”的违约情形。具体理由如下：（一）截止至目前为止，《代理合同》中约定的考核周期尚未届满，反诉人称答辩人未完成考核任务无从说起。双方签订的《代理合同》第二条约定的考核周期为“从对外销售日起，至该期最后一批物业预售许可证发出后的半年内”。但反诉人向答辩人送达《关于解除销售代理合同书的通知》（以下简称《解除通知》）之日的2019年5月16日之前，反诉人才刚刚分别于2019年1月15日及2019年2月1日取得了17#、18#楼的预售许可，即便截止至目前为止，反诉人亦仅于2019年8月14日新增加了15#，15-B#（1座、2座）楼的预售许可，反诉人尚未取得18#、15#A1、15#A2、15#A3号楼的预售许可。而双方合同约定的考核周期是最后一批物业取得预售许可证后的半年。综上，因为考核周期还远远未到，反诉人所称“被反诉人的工作远远达不到双方确定的预期任务目标”便无从说起。（二）在考核周期远远未到期的情况下，答辩人在反诉人单方要求解除合同之前，已实际实现销售1008套，远远超过合同约定的考核目标。反诉人以答辩人在2019年1月、2月、3月、4月、5月合计只实现网签64套，且该实现网签的合同大部分依靠其员工关系实现等为由，认为答辩人的销售“远远未达到预期销售任务目标”并据此主张解除合同。答辩人认为，反诉人的这一理由毫无事实与法律根据。具体理由如下：1、答辩人已向法庭提交了由反诉人签章确认的自2017年10月起到2019年3月止的《集一?尚城成交客户销售表》，该销售表充分体现答辩人在2019年3月之前已合计实现销售1008套房。2、反诉人与上述1008套房的客户签订的《优先选房协议》本质上就是《商品房买卖合同》。答辩人并不否认上述合计1008套房中有大部分确实在反诉人发出《解除通知》之前尚未完成网签备案手续，这是因为已实现销售的该1008套房大部分尚未取得预售许可，而办理网签备案的前提必须是取得预售许可。但上述1008套房反诉人与客户均已签署了《优先选房协议》并收取了客户每户10万元（注：个别金额有不同）、合计超过100，000，000元的“优先选房费”。答辩人认为，该名为“优先选房费”的款项本质上就是购房款（购房定金或保证金），这一点从《优先选房协议》第4条及第5条的约定均可以认定，反诉人签章确认的《集一?尚城成交客户销售表》中注明该款项为“第一期定金”亦可充分证实。关于《优先选房协议》的合同性质问题，因为《优先选房协议》均明确约定房屋的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等《商品房买卖合同》的核心条款，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，《优先选房协议》依法应当认定为《商品房买卖合同》。3、因反诉人的违约行为导致答辩人无法根据预售许可的办理进度进一步与上述已成功锁定的1008个客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》等后续合同行为，这无论是基于法律的规定，还是基于双方合同的约定，均应视为是答辩人已完成了合计1008套房的销售任务。首先，从法律角度而言。房屋销售业务中最核心的是锁定客户，后续的网签备案等仅仅是手续问题，并不需要花费太多的工作时间及成本。本案中，在反诉人送达《解除通知》之前，答辩人通过全体员工共计两年多时间的辛勤努力，已帮助反诉人成功锁定了合计1008个客户，后续仅需要根据反诉人预售许可的办理进度通知客户进行《商品房买卖合同》的网签、备案手续即可。现反诉人中途单方要求解除《代理合同》并强行接管销售场所的行为必然导致答辩人无法继续后续的《商品房买卖合同》网签备案手续，并进而导致反诉人与答辩人约定的代理费的结算条件无法“成就”。那么，根据《中华人民共和国民法总则》第159条的规定，此种情况应视为条件已“成就”，即依法应认定答辩人已完成了该1008套房的销售。其次，从合同约定角度而言。双方签订的《代理合同》第三条第（三）款第2项明确约定：“如发生甲方单方面违约…乙方已签订的认购书（已经交了保证金的），视为已完成任务…”。上述合同条款签订的目的就在于预先约定反诉人在合同履行过程中单方违约时答辩人“销售量”的认定标准事宜。根据上述合同条文，无疑如果反诉人中途违约，即便尚未最终完成《商品房买卖合同》的网签备案手续，只要已交了保证金，即视为是答辩人已实现的销售。本案中，上述1008个客户均已与反诉人签订了《优先选房协议》且已分别向反诉人交纳了不允许退款的10万元（注：个别金额有不同），该款项在本质上就属于购房款定金或保证金性质。因此，根据上述合同条款的约定，应视为答辩人已完成了1008套房的销售。（三）退一万步而言，假定答辩人“未完成周期考核任务”，反诉人中途单方解除合同更换销售代理公司的行为也属于严重违约。双方签订的《代理合同》针对答辩人“未完成周期考核任务”反诉人可单方解除合同的条件作出了明确规定，即“如乙方在考核周期后3个月内未完成周期考核任务的，甲方有权终止合同并别请销售代理公司合作，双方不作任何补偿”。而在反诉人送达《解除通知》之时的2019年5月16日，显然该单方解除合同的条件尚不具备，反诉人无权单方解除合同。二、反诉人以《会议记要》内容为由主张解除合同的理由不成立。（一）《会议记要》并不属于合同性质的文件。合同是双方法律行为，须经双方协商一致方具有法律约束力。双方签订的《代理合同》第五条第2款对合同内容的变更或补充作出了明确规定，即需要双方签订变更或补充合同。双方签订的《代理合同》第八条对合同的生效亦作出明确规定，即合同应当“于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效”。本案中的反诉人通过《会议记要》的方式单方要求答辩人必须于2019年5月底完成120套网签及如果未能完成预定的销售任务目标可引进新的代理公司仅是反诉人的单方意思表示，并且实质上对此前双方签订的《代理合同》内容进行了单方变更，该单方变更既不符合双方签订的《代理合同》第五条第2款及第八条的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第8条、第77的规定。因此《会议记要》并不属于合同性质的文件，对答辩人并无法律约束力。（二）假定《会议记要》有法律约束力，反诉人在会议记要确定的时间届满之前就单方解除合同也同样属于违约。从《会议记要》的内容可以看出，反诉人单方要求答辩人在2019年5月底之前完成120套房的网签备案手续，但早在该时间届满之前的2019年5月16日，反诉人已向答辩人送达了《解除通知》并强行接管销售现场。由此可见，即便按《会议记要》，反诉人的行为依然属于违约。三、反诉人主张网签的大部分客户是其员工关系所实现的无事实和合同依据。且不说已网签的64套房反诉人并无任何证据证明是依靠其员工关系网签的，即便退一步而言，假定上述网签的64套房均是通过其员工关系实现的，依约也应当认定为是答辩人实现的销售。因为双方签订的独家代理合同，在合同期内只有答辩人才有权销售合同约定范围之内的房屋。即无论通过何种方式获得的客源，均应视为答辩人的销售。关于这一点，双方签订的《代理合同》第一条第2款有明确规定。四、反诉人称“被反诉人不按照合同约定履行职责”与事实不符且其无权据此要求解除合同。关于反诉人认为答辩人违反《代理合同》第三条（二）第2款的问题，答辩人事实上均有按月提交相关项目分析及总结报告，阶段销售推广建议等，只是因为双方此前一直关系良好，相互之间并没有办理书面交接手续及进行会议记录而已。关于收集来电来访客户信息问题及录放客户信息系统问题，则是因为反诉人根本没有制作客户信息系统，答辩人只好将相关客户信息通过手写方式制作并交付给反诉人，然后在答辩人在自己的电脑系统里面进行收录保存。答辩人认为，反诉人以上述理由主张解除合同完全是自欺欺人的说辞。具体理由如下：（一）反诉人解除合同前从未通过任何方式主张过答辩人违反《代理合同》第三条（二）第2款。反诉人在本案中主张单方解除合同的事由指向是非常明确具体明确的。关于这一点，从反诉人送达给答辩人的《解除通知》的文字描述中可以充分证明。该《解除通知》指向的违约事由是《代理合同》第五条第3款“乙方工作不能达到甲方预期效果”。在反诉人向答辩人送达《解除通知》之前，其从未通过任何方式向答辩人主张过答辩人违反《销售代理合同》第三条（二）第2款。由此可见，本案中反诉人以答辩人违反《销售代理合同》第三条（二）第2款实际上是为了掩盖其违法解除合同的事实而编凑出来的无中生有的理由而已。（二）即使假定答辩人未完全按《销售代理合同》第三条（二）第2款履行，反诉人在本案中亦无权以答辩人违反该条为由直接主张解除合同。关于守约方可单方解除合同的条件，双方签订的《销售代理合同》第四条第2款有明确规定。根据该条的规定，在一方认为对方违反合同中的任何条款或未履行合同中的任何责任或义务而主张解除合同前，需要提前七个工作日以书面方式通知对方，才能单方解除合同。那么，反诉要根据该条解除合同，除必须证明答辩人有违反合同的情形之外，还必须提出充分的证据证明其在解除合同前七个工作日有书面通知答辩人违反了《销售代理合同》第三条（二）第2款。但如前所述，反诉人在解除合同之前从未以任何方式通知过答辩人存在违反《销售代理合同》第三条（二）第2款的情形，因此其以此为由主张单方解除权的理由不成立。（三）本案应围绕《解除通知》所述的违约事由进行审理，而不应该对《解除通知》所述的违约事由之外的其它莫须有的违约事由进行司法审查。本案的发生是因为答辩人不服反诉人单方作出的《解除通知》而向法庭起诉要求确认该《解除通知》无效等诉讼请求，在案由上属于确认合同效力纠纷。那么法庭就应当围绕《解除通知》中所述的解除事由对本案进行审理，在查明该《解除通知》所述的违约事实是否存在及反诉人是否享有单方解除权的基础上依法作出裁决。其它不属于《解除通知》所确定的所谓违约事项根本无须进行司法审查。综上，请求法庭依法驳回反诉人的全部反诉请求并支持答辩人的全部本诉请求。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）是经梅州市工商局梅江分局核准的经营范围为：企业管理咨询、企业营销策划、企业形象策划、房地产中介、平面设计及制作服务；室内装饰及设计的法人企业。被告（反诉原告）是经梅州市梅县区市场监督管理局核准的经营范围为房地产开发经营；房地产信息咨询；企业自有房屋租赁；物业管理；投资与资产管理；投资组训；餐饮管理；酒店管理；城市停车场管理的法人有限责任公司。2017年1月18日，原告（反诉被告）作为乙方，被告（反诉原告）作为甲方，签订了《销售代理合同书》（以下简称《合同书》）。甲方委托乙方独家代理梅县区剑英大道旁开发集一城项目的商品房销售。该《合同书》对代理内容、期限和方式、代理费的计算支付、双方权利与职责、违约责任、合同的终止和变更等内容作了详细的约定。其中在第三条双方权利与职责第（二）项乙方权利与职责中明确：“乙方协助甲方与客户签订《认购书》，客户签订《认购书》的同时缴纳定金，认购行为按照事先制定的认购流程严格执行，客户签订《商品房买卖合同》且交纳首付款或全额房款，视为乙方销售任务完成。”第五条合同的终止和变更第3点明确：“乙方工作不能达到甲方预期效果，甲方有权单方面终止合同，注，乙方工作未达到预期效果的界定：（1）未能如期完成预期工作；（2）乙方管理不严，私收定金，违法违纪违规销售，对甲方形象与利益造成损害。”2018年春节前，原、被告双方就上述《合同书》签订了一份《销售代理合同书补充协议（一）》，被告（反诉原告）将二期房源销售代理交给原告代理销售，并在一些高出协议价销售房屋的分成比例作了调整。合同签订后，原告（反诉被告）即安排销售人员进场开展销售工作。到2019年3月，原告（反诉被告）与1008户客户签订了《优先选房协议》，被告（反诉原告）收取了客户每户68000元至100000元不等的预留优先选房费。2019年1月中旬，被告开发的房屋16栋、17栋取得房屋预售许可证。由于销售形势不理想，原、被告双方召集一起于2019年3月13日对销售事项进行开会研讨：预售存在问题及如何加快网签进度。对存在问题做了剖析，并制定了应对措施：“1、加快不动产并证速度，围龙居方面加强对并证的跟进力度，确保本周并证成功并获得部分预告证；对已网签业主办理预告证所需资料尽快整理收集完善（由中亿通知客户补齐），并收集齐已去银行办理按揭的业主资料。2、对待申请退房的业主，公司这边对外统一口径：公司原则上不接受退房，我们会帮客户寻找新业主购买，待有新业主接盘后我们再将选房定金返还给原业主。3、对16-17栋未网签的优先选房客户按照选房价格进行分类。对首付不足的客户的争取让其转签正式的购房协议；对预订房源价格较低的客户催促其尽快过来网签。经过分析，剩余未签约的客户多为小团体关系，成功催促当中一位客户签约，即使其他客户会申请退房，公司这边也不用付出太多资金来周转。4、已退回公司的房源，由中亿这边制定出新的销售价格，前提是必须保证已购房网签业主的利益，根据公司方案，一次性交清房款的，可以按照退房时的原价销售，否则必须加价平均500元/平方（按照楼层和朝向确定）。5、中亿现场销售团队应加强销售力度和客户挖掘力度，对预订且明确为投资或转卖的客户，可现场对新客户进行推介。6、明确5月底的网签目标，保底120套，由中亿制定宣传推广方案，待公司查阅审批后执行，如不能完成预期目标，公司将引入其他销售代理公司。”2019年3月20日，原、被告双方对如何加快网签进度再次开会协商，对存在问题作出了应对措施：“1、邓总要求至2019年5月底，必须完成新增60套的销售目标，根据此目标，围龙居制定《3-5月销售方案与措施》，仅限此次活动，文件已发出中亿。2、加快不动产并证速度，围龙居方面加强对并证的跟进力度，确保本周并证成功冰获得部分预告证；对已网签业主办理预告证所需资料尽快整理收集完善（由中亿通知客户补齐），并收集齐已去银行办理按揭的业主资料。3、月底之前通知16-17栋未网签的优先选房客户转签正式认购书，认购书约定客户最迟必须网签时间，如超过约定时间，公司这边会将该房源另外销售。4、由中亿制定宣传推广方案（电视广告、中介联动）交围龙居查阅审批后执行。5、已退回公司的房源及剩余房源，由中亿按照楼层和朝向制定出新的销售价格，从中选出X套特价房源进行宣传推广。”并制定了《3-5月销售方案与措施》，明确：“一、3-5月实现销售目标60套，由代理公司落实到每一个销售顾问，具体任务：3月份8套，4月份22套，5月份30套。……四、奖惩措施：下一步将根据销售代理公司的计划完成进度情况，考虑是否增加销售代理公司。一是如果销售代理公司未能完成3月份预定计划，且在4月10日前未能完成本月三分之一任务，公司将在4月中旬接洽其他销售代理公司，在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司。二是如5月份仍未完成本方案确定的销售计划，公司经考虑再引进第三家销售代理公司与原销售代理公司共同销售或解约。三是若能累计完成网签120套以上，公司另奖50000元奖金给尚城项目销售团队（围龙居30%，代理公司现场团队70%，下同）；累计完成网签150套以上，公司另奖100000元（含上述50000元，累计为150000元）。”到2019年5月16日，原告（反诉被告）只完成销售任务（网签）64套（其中1月份27套，2月份22套，3月份5套，4月份8套，5月份2套）。由于原告没有达到双方会议纪要所规定的销售要求（即3月份8套，4月份22套，5月份30套），被告于2019年5月16日向原告发出《关于解除销售代理合同书的通知》，内容为：“梅州中亿晟世实业有限公司：根据本公司和贵公司于2017年1月18日达成的《销售代理合同书》中：第五条第3点中的第（1）小点”的约定，本公司决定解除双方签订的《销售代理合同书》。请贵公司安排时间将销售人员撤出集一商城项目售楼处。请予以配合。特此通知。梅州市围龙居实业有限公司，2019年5月16日”和《关于解除销售代理合同协商草案》，内容为：“根据本公司和中亿公司于2017年1月18日达成的《销售代理合同书》中“第五条第3点中的第（1）小点”的约定，本公司决定解除双方签订的《销售代理合同书》。因当前中亿已履行部分义务和职责，公司按合同约定支付已网签部分代理费给中亿，经双方核实确认应支付费用5日后，本公司依据收到的发票将费用支付到中亿指定账户。对于未网签部分，按如下方案执行。方案一、按实际驻场人员的人力成本、预付提成、资金成本和管理成本，核定相应的补偿金额。方案二、根据合同约定的代理费提取比例1.1%，按已收到的资金（不含网签部分）作为计算基础，核定应付金额。方案三、中亿公司先撤场，由双方律师根据合约条款，确认双方的履约情况，确定应付金额。以上方案，请予以考虑或提出相应方案。梅州市围龙居实业有限公司，2019年5月16日”。原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）协商无果的情况下，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告（反诉原告）则作出上述答辩意见，并提出反诉请求。另查明，被告（反诉原告）已在2019年5月21日将已网签的销售代理费结算清楚给原告（反诉被告）。以上事实有原、被告营业执照、双方签订的《销售代理合同书》、《销售代理合同书补充协议（一）》、《会议纪要》、签订优先选房协议的《集一尚城各月围龙居成交额销售表（2017.10-2019.3）》等予以证实。本院认为，本案为委托合同纠纷。本案争议焦点有：一、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的《关于解除销售代理合同书的通知》是否合法有效的问题。本案中，原、被告签订的《销售代理合同书》第三条第（二）项中明确规定：“乙方协助甲方与客户签订《认购书》，客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行，客户签订《商品房买卖合同》且交纳首付款或全额房款，视为乙方销售任务完成。”该条款明确了原告（反诉被告）完成销售任务的标准。《销售代理合同书》第五条第3项规定：“乙方工作不能达到甲方预期效果，甲方有权单方面终止合同，注：乙方工作未达到预期效果的界定：（1）未能如期完成预期工作；（2）乙方管理不严、私收定金、违法违纪违规销售，对甲方企业形象与利益造成损害。”该条款明确了被告（反诉原告）单方可以解除合同的条件。2019年1月份，被告（反诉原告）取得了16栋、17栋的房屋预售许可证，该两栋房共有184套房屋。原告（反诉被告）取得房屋预售许可证后，被告（反诉原告）只完成了49套房的网签任务。为此，原、被告在2019年3月13日、3月20日开会研究“预售存在问题及如何加快网签进度”事宜。2019年3月13日《会议纪要》应对措施第6点明确：“明确5月底的网签目标，保底120套，由中亿制定宣传推广方案，待公司查阅审批后执行，如不能完成预期目标，公司将引入其他销售代理公司。”2019年3月20日《会议纪要》中，被告（反诉原告）将制定的《3-5月销售方案与措施》发出给原告（反诉被告），该《销售方案与措施》明确了原告（反诉被告）应完成的销售任务为:3月份8套、4月份22套、5月份30套。并对原告（反诉被告）未能完成制定的销售任务提出了奖惩措施：“一是如果销售代理公司未能完成3月份预定计划，且在4月10日前未能完成本月三分之一任务，公司将在4月中旬接洽其他销售代理公司，在4月20日时，若销售任务累计（含三月份）不能达到15套时，公司将引进第二家销售代理公司。二是如5月份仍未完成本方案确定的销售计划，公司经考虑再引进第三家销售代理公司与原销售代理公司共同销售或解约。”上述二次会议，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）明确了销售任务及未完成任务的后果，应视为对双方签订《销售代理合同书》履行内容的补充，双方应遵照执行。在上述二次会议后，原告（反诉被告）在2019年3月份只完成了销售任务3套，4月份完成销售任务8套，到5月16日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于关于解除销售代理通知书》时，只完成了2套，远远未能达到被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的销售任务。原告（反诉被告）未能完成被告（反诉原告）发出的预期任务。被告（反诉原告）按照《销售代理合同书》的约定，向原告（反诉被告）发出《关于解除销售代理合同书的通知》是符合合同约定的。综上所述，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于解除销售代理合同书的通知》是合法有效的。原告（反诉被告）诉称其已与1008户签订了《优先选房协议》并收取了定金，应视为其完成了销售任务。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，原告（反诉被告）与客户签订的《优先选房协议》只能说明原告（反诉被告）对销售所做的工作，不能作为其销售任务完成的依据，况且被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于解除销售代理合同书的通知》是针对原告（反诉被告）未按双方的《会议纪要》完成预期的任务而作出的，所以原告（反诉被告）的诉讼请求，证据不足，予以驳回。二、被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）支付违约金的问题。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于解除销售代理合同书的通知》是基于原告（反诉被告）未能完成被告（反诉原告）发出的销售任务，该销售任务是在被告（反诉原告）取得两栋房屋的预售许可证后，对该两栋房屋的销售而形成的，《会议纪要》是对《销售代理合同书》履行内容的补充，该《会议纪要》明确如原告（反诉被告）未能按照被告（反诉原告）的要求完成销售任务，被告（反诉原告）可按《销售代理合同书》的规定，单方解除与原告（反诉被告）的《销售代理合同书》，并不涉及支付违约金的问题，因此，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告），要求原告（反诉被告）支付违约金，理由不足，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梅州市围龙居实业有限公司向原告（反诉被告）梅州市中亿晟世实业有限公司发出的《关于解除销售代理合同书的通知》有效。二、驳回原告（反诉被告）梅州市中亿晟世实业有限公司的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）梅州市围龙居实业有限公司的其他反诉请求。案件受理费5800元，由原告（反诉被告）梅州市中亿晟世实业有限公司负担。反诉受理费5800元，减半收取2900元，由被告（反诉原告）梅州市围龙居实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  王志宏审 判 员  叶 欢人民陪审员  梁彩霞二〇二〇年一月十九日书 记 员  黄 欢