山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2826号原告：张树青，男，1965年5月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张军，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：陈东，男，1983年1月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。第三人：泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会。法定代表人：张代新，主任。委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。第三人：刘子明，男，1986年2月24日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：狄小龙，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。原告张树青与被告陈东、第三人泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会（以下简称岱道庵社区）、刘子明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树青的委托诉讼代理人张军，被告陈东及其委托诉讼代理人葛萍萍，第三人岱道庵社区的委托诉讼代理人杨兴华，第三人刘子明及其委托诉讼代理人狄小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张树青向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还租赁费165000元，赔偿损失20000元；3.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月1日签订《租赁合同》，约定被告将位于泰安市泰山区沿街前后门头房两间租赁给原告，租赁费55000元每年。双方还对其他权利义务及违约责任等作了约定。合同签订后，原告交给被告租赁费165000元。后，第三人岱道庵社区以所有权人身份向原告收取前述《租赁合同》所涉门头房的租赁费。原告此时发现被告无权出租前述门头房，原、被告之间所签订的《租赁合同》无效。原告为此与被告多次交涉未果。为此，原告提起本案诉讼。陈东辩称，被告租赁的房屋是从第三人刘子明处承租而来，并且按时向刘子明支付了租金。原、被告之间租赁合同约定租赁期限为三年，自2016年6月1日起至2019年6月1日到期，原告已经按期足额向被告支付租金，履行了合同义务，截止到2019年6月1日合同已经履行完毕。虽然原告仍然没有向被告办理腾退手续，但被告已经向法院提交了要求原告腾退房屋、支付房屋使用费等反诉请求的反诉状一份。从以上事实可以看出，原、被告之间的租赁合同没有任何争议，是双方在自愿基础上签订并履行。在被告出租涉案房屋期间，没有任何人向被告提出过任何权利。从原告关于事实与理由的表述可以看出房屋的权利人系第三人岱道庵社区，原告起诉被告主体不适格，法庭应驳回原告对被告的起诉。原告无法提供起诉的法律依据，其诉讼请求于法无据，应予驳回。岱道庵社区述称，我社区于2011年6月1日与原告签订了房屋租赁合同，我社区向原告收取租金系合法有效行为。该租赁合同截止日期是2016年6月1日，虽然该合同履行期届满，但是我社区与原告之间并没有解除房屋租赁合同。根据相关法律规定，租赁期满后，我社区与原告之间的关系属于不定期租赁，故此自2016年6月1日后，我社区向原告收取租金是合法的。刘子明述称，刘子明不是合同相对人，不应列为本案的第三人。刘子明承租岱道庵社区的房屋后转租给被告陈东，向岱道庵社区交纳了租金，被告向刘子明交纳租金，以上是事实。其他事项与刘子明无直接关系。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交2016年竞租视频用以证明竞租标的为23号楼门头房，但其中没有明确表述门头房间数；此外，社区门头房的租赁并非必须采取竞租方式签订合同，竞租行为系签订书面合同之前的行为，不能据此确认之后实际签订合同的内容，对该证据的证明对象本院不予确认。原告提交的落款时间为2018年7月31日的证明，主要内容为：“2016年5月岱道庵社区居委会就岱道庵路23号楼东侧一楼林广民所承包商业门头房四间招标事宜在社区两委没有召开两委会研究决定情况下，租赁给社区居民刘子明使用，23号楼南侧与北侧门头房由岱道庵社区居民张树青承包租赁使用，与此次招标无任何关系。证明人有原岱道庵社区两委成员证明此事。”空白处有李强等共9人签字。首先，该证据系证人证言，证人均未到庭作证，无法核实是否是证人的真实意思表示，及所陈述内容的真实性；其次，如该9名证人果某系岱道庵社区两委成员，其陈述亦只能认定为岱道庵社区单方的陈述，不能否定其他书面证据；第三，如证言内容属实，该表述可以认定竞租程序不规范，不应依据原告提交的前述竞租视频认定租赁标的。原告提交党员活动记录复印件一份，用以证明岱道庵社区要求租金按照50%增幅收取，原告按照该要求缴纳租金。被告对证据真实性有异议，质证认为会议时间有涂改、会议内容是关于规范在职两委成员报酬；租金上浮的陈述系针对企业；签字人杨建峰并非两委成员。本院认为，该证据落款时间没有年份；即便属实，其中记载的“企业催缴租金，租金按50%增幅上交”系岱道庵社区作为合同相对人的单方意见，并不必然对另一方合同相对人产生法律效力；刘子明提交的租金交纳证据显示刘子明系按照合同约定向岱道庵社区交纳租金，并未如该党员活动记录中要求的方式交纳租金，岱道庵社区亦认可刘子明交纳租金的事实，故此，对该证据本院不予采信。被告提交的《泰安市市场主体住所（经营场所）申报承诺书》载明市场主体住所为“23号回迁楼门头房遗漏全部门头房（共六间，约865㎡）”，申请人为刘子明，落款时间为2019年5月10日，岱道庵社区在房屋产权所有人或合法支配人栏签章。岱道庵社区对该承诺书的真实性有异议，并提交2019年6月29日岱道庵社区公章加盖审批表及证明复印件各一份，用以证明申报承诺书中的内容与用印事项不一致，第三人未填写过该申报承诺书内容，亦无相关登记记录。对此，本院认为，岱道庵社区对被告提交的申报承诺书上印章的真实性无异议，其提交的反驳证据与申报承诺书没有关联性，本院不予确认，其内部管理方式不足以反驳真实公章确认的内容。被告提交前社区主任王玉庆书写的说明的复印件一份，主张结合原告提交的其向岱道庵社区交纳租金的证据可以证明原告与岱道庵社区存在其他租赁关系。本院认为，该说明记载的内容主要发生于2011年，即便内容属实，其与本案亦无直接的关联性。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：岱道庵社区回迁楼23号楼一楼有四间门头房，岱道庵社区在该四间门头房两侧各加盖一间门头房，并称之为23号楼前后门头房。2008年3月28日，岱道庵社区与案外人林广民签订租赁合同，将“23号楼门头房”租赁给林广民使用，年租金90000元，合同载明租赁期限6年，自2009年4月30日至2015年4月29日。2011年6月1日，岱道庵社区与原告签订租赁合同一份，约定岱道庵社区将“岱道庵回迁23#楼前后门头土地及房屋”出租给原告，年租金55000元，租赁期限5年，自2011年6月1日至2016年6月1日，租金应当提前预付，签订合同预付一年租金，以后租金应当提前30日预付。2016年7月1日，岱道庵社区与刘子明签订租赁合同一份，约定岱道庵社区将“23号楼一楼沿街门头房一宗”租赁给刘子明，每年租金200000元，租赁期限4年，自2016年7月1日至2020年6月30日，租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付一年租金，以后每年租金应当提前30日预付。合同签订后，刘子明按照约定向岱道庵社区交纳了租金。2016年6月1日，刘子明与陈东签订租赁合同一份，约定刘子明将“23号楼一楼沿街前后门头房两间”租赁给陈东，年租金27500元，期限4年，自2016年6月1日至2020年6月1日；租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付两年租金，以后每年租金应当提前30日预付。合同签订后，陈东按照约定向刘子明交纳了租金。2016年6月1日，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告将“23号楼一楼沿街前后门头房两间”租赁给原告，年租金55000元，租赁期限三年，自2016年6月1日至2019年6月1日，租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付两年租金，以后每年租金应当提前30日预付。2016年6月1日，原告支付被告租金110000元，被告向原告出具收到条一份，载明“今收到村建23号楼前后门头租金壹拾壹万元整。”2018年6月24日，原告向被告支付租金55000元，被告向原告出具收到条一份。2017年4月26日，岱道庵社区收取原告45833元，并向原告出具收款收据一份，载明收款项目为“租赁费（至2017年3月31日）”。2017年9月20日，原告与岱道庵社区签订借款协议一份，约定岱道庵社区向原告借款64167元用于发放2017年三季度老年金及工资。2017年9月22日，岱道庵社区收取原告64167元，并向原告出具收款收据一份，载明收款项目为“借款”。2019年1月17日，岱道庵社区向原告送达通知一份，内容为“我社区2019年1月17日经两委研究决定：向你借款2018年6月1日至2019年5月31日的租赁费82500，于2019年1月28日之前交社区。”2019年1月24日，岱道庵社区收取原告82500元，并向原告出具收款收据一份，收款项目为“借款（18.6.1-19.5.31）”。原告及岱道庵社区均主张以上款项实为原告向岱道庵社区支付涉案房屋的租金。2019年6月26日，陈东向原告发送短信，主要内容为：“张树青，我是陈东，租赁合同已经到期，请于2019年7月1日将房屋腾空，与我办理交接手续。因房屋自用不再外租，请支付我2019年6月1日到交接日租金。”原告表示其主张合同无效的法律依据为最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（一）项；事实依据为岱道庵社区与刘子明之间的合同不包括涉案争议的门头房，刘子明无权出租，刘子明与陈东之间的租赁合同无效，故此陈东与原告之间的合同亦无效。且陈东虚构了自己有出租权的事实，涉嫌以欺诈手段非法租赁，合同当然无效。本院认为，依据原告的主张，本案争议焦点为：1、原告与被告签订的租赁合同是否无效；2、被告是否有权出租涉案房屋。关于原告与被告签订的租赁合同的效力问题，因合同约定租赁期限为自2016年6月1日至2019年6月1日，原告于2019年5月21日提起本案诉讼，即原告系在合同即将履行完毕时主张合同无效。此时，不论合同是否有效，在被告有权出租涉案房屋的情况下，原告都应当向被告支付其使用涉案房屋期间的租金或占有使用费，原告依据合同无效要求被告返还已付租金的主张都不应得到支持。故此该争议焦点的实质亦为本院归纳的第2项争议焦点，即被告是否有权出租涉案房屋。关于被告是否有权出租涉案房屋。被告出租涉案房屋的权利依据为其与刘子明签订的租赁合同，刘子明出租涉案房屋的权利依据为其与岱道庵社区签订的租赁合同。刘子明与岱道庵社区对双方合同的租赁物范围有不同认识。刘子明主张合同约定的“23号楼一楼沿街门头房一宗”系包括了涉案两间门头房在内的全部门头房，岱道庵社区主张仅包括其中的四间门头房。刘子明和岱道庵社区不具备本案原告、被告主体资格，仅系本案无独立请求权第三人，对双方的争议在本案中不宜处理，故对刘子明与岱道庵社区所签订的租赁合同中约定的租赁物范围本院不予认定。作为出租人的岱道庵社区未对刘子明向陈东出租涉案两间门头房的事实提出异议并主张权利，在此前提下，原告无权主张被告无权出租涉案房屋。原告在其与岱道庵社区的租赁合同到期日当天与被告就涉案房屋签订租赁合同，并依据该合同向被告交纳了租金，此行为系原告自愿行为，原告亦未举证证实存在欺诈、胁迫等情形，不能否认系其真实意思表示。原告在其与岱道庵社区的租赁合同于2016年6月1日到期之后未继续按照约定向岱道庵社区交纳租金，而是于次年2017年4月26日、2017年9月22日及2019年1月24日分三次向岱道庵社区交纳款项，交纳事由、时间及金额与原告主张的租金均不符，原告未对其所作出的解释提交确实充分的证据证明其真实性，解释其合理性。故此，对原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张树青的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告张树青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇二〇年一月十五日书记员  辛 建