苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3436号原告：倪建丰，男，1969年8月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：吕娟红，女，1968年7月3日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：苏倩，苏州市吴江区芦墟法律服务所法律工作者。两原告共同委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告：江苏品骏物流有限公司，统一社会信用代码91320583346526405E，住所地江苏省苏州市昆山市淀山湖镇丁家浜路7号10号房。法定代表人：王幼文，总经理。委托诉讼代理人：蒋为，男，1994年4月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。系公司员工。委托诉讼代理人：李媛媛，女，1994年12月1日出生，汉族，住河南省遂平县。系公司员工。被告：徐玲娣，女，1973年1月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：耿佳维，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛丁，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告倪建丰、吕娟红与被告江苏品骏物流有限公司（以下简称品骏公司）、徐玲娣财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，由审判员李文苑适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告倪建丰、吕娟红及其委托诉讼代理人苏倩、被告品骏公司的委托诉讼代理人蒋为、被告徐玲娣的委托诉讼代理人耿佳维、丛丁到庭参加庭审。后因案情复杂转为适用普通程序审理，由审判员李文苑担任审判长、与人民陪审员顾金华、陆金宝组成合议庭于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告倪建丰及其委托诉讼代理人柳建平、被告品骏公司的委托诉讼代理人蒋为、被告徐玲娣的委托诉讼代理人耿佳维到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告倪建丰、吕娟红向本院提出诉讼请求：判令两被告共同赔偿原告房屋修缮费用99128.2元、电器设备损失5000元、房屋租金损失48000元，共计152128.2元；本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，原告居住的苏州市吴江区因楼下108室起火引发火灾而被烧毁。108室房屋为被告徐玲娣所有，并出租给了被告品骏公司使用。后经消防部门现场勘查，于2019年2月1日出具火灾事故认定书，排除了外来火源和用火不慎引发的火灾，确认了遗留火种和电气线路故障引发火灾的可能性。经原告申请鉴定，确认房屋修复费用为99128.2元，电器设备损失为5000元，另原告房屋被烧毁导致原告需租房居住，产生租金48000元。上述损失原告多次与被告沟通未果致本案诉讼。被告品骏公司辩称，火灾认定书排除了用火不慎引发火灾的可能性，故被告品骏公司对火灾发生没有过错不应承担赔偿责任。被告品骏公司与被告徐玲娣签订的房屋租赁合同约定，被告徐玲娣应对租赁场地的主体建筑及附属设施进行保养和维护，且合同法也规定了出租人应履行租赁物的维修义务，故被告徐玲娣作为涉案房屋的产权人没有尽到安全检查义务应承担全部赔偿责任。事故发生后，被告品骏公司第一时间对其公司汾湖营业部负责人马文文约谈，马文文反映在2018年11月24日已经发现涉案房屋内电线设备出现故障，被告立即安排人员进行维修，后电线设备恢复正常。2018年12月15日晚上再次因为电气线路故障发生火灾，被告品骏公司已经尽到了安全管理义务。综上，请求驳回原告诉请。被告徐玲娣辩称，其与被告品骏公司之间系租赁合同关系，被告徐玲娣并非涉案房屋的实际控制人，被告品骏公司实际占有使用涉案房屋，负有维护房屋及配套设施的义务。2017年2月23日，双方签订房屋租赁合同后，被告徐玲娣即将涉案房屋及房屋内配套家具、电动机等交付被告品骏公司。火灾发生后被告徐玲娣现场勘查发现，被告品骏公司存在私自架设接线板、违规用电等情形，存在明显过错。对外出租前，被告徐玲娣也对房屋内电线等设备检修了一遍，租期内被告品骏公司也未向被告徐玲娣反映过电气需要维修等情况，故被告徐玲娣已经尽到了管理义务，不存在过错，且也系火灾受害人，不应承担赔偿责任。另外，火灾事故认定书并未直接确认起火原因，应由原告承担举证责任。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：2018年12月15日21时，徐玲娣所有的位于苏州市吴江区不动产权第9003995号】发生火灾，造成倪建丰、吕娟红共同共有的位于苏州市吴江区不动产权第9065933号，建筑面积132.17平方米】房屋烧损。另查明，2019年2月1日，苏州市公安消防支队吴江区大队作出“苏江公消火认字〔2019〕第0007号”火灾事故认定书，认定火灾基本情况为此次火灾造成108铺店面房屋、店内装修、生活用品及其他财产烧毁，造成品骏公司货物、办公用品及其他财产烧毁，造成楼上207住户、208住户、209住户、308住户、408住户，房屋、生活用品及其他财产烧毁等。对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于品骏公司承租108铺店面房内的西北侧中部区域，起火原因可排除外来火源和用火不慎引发火灾的可能性，不能排除遗留火种和电气线路故障引发火灾的可能。再查明，2017年2月23日，徐玲娣作为甲方（出租方）与品骏公司作为乙方（承租方，由马文文签字）签订《房屋租赁合同（营业场所）》。约定甲方出租给乙方使用的坐落于商铺，建筑面积116.94平方米，租金标准3250元/月。建筑物使用性质为商业服务，租赁场地用途为快递物流等相关营业场所。租期36个月，自2017年3月1日至2020年2月28日。租赁区域的建筑物及设施设备应符合国家和行业技术规格、质量标准及卫生标准并已通过验收，具备完整的验收合格手续。甲方负责对租赁场地的主体建筑及附属设施设备的保养和维护，妥善解决所出现的工程质量问题，以确保乙方的正常租赁和使用。乙方负责对自行添设部分的设施设备的维护、维修和管理，并承担有关费用。乙方保证按约定用途使用租赁场地，对租赁场地及附属设施设备有维护和管理责任。庭审中，品骏公司提交其公司对员工马文文（汾湖营业部站长）的谈话笔录。马文文称2018年11月24日现场快递员发现涉案承租房屋内线路冒烟，站点即安排员工维修并且修好了。又查明，经倪建丰、吕娟红申请，2019年6月14日，东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋的修复方案进行鉴定，2019年6月28日出具编号为第SF201906081号的鉴定意见书，结论为涉案208室房屋因火灾引起混凝土烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁、木地板受损等损伤，对房屋安全和使用造成了影响，应采取相应措施进行修复和加固，同时对修复方案给出了具体意见。倪建丰、吕娟红为此支付鉴定费28000元。品骏公司及徐玲娣对该鉴定意见书均无异议，本院予以确认。依据上述鉴定意见书，2019年7月23日，江苏协诚工程咨询有限公司出具编号为苏协鉴字（2019）第JD007号的工程造价鉴定意见书，结论为修复方案造价合计99128.2元，其中包含倪建丰、吕娟红提出增加的项目（第SF201906081号鉴定意见书之外）金额为15102.4元。第SF201906081号鉴定意见书之外的项目为卧室中的木壁柜受水浸泡需重新拆除后制作，卧室卫生间管道更换需重新包管道并贴面砖，两个卫生间洗漱台受损需重新制作及安装。倪建丰、吕娟红为此支付鉴定费4000元。庭审中，倪建丰、吕娟红确认涉案208室房屋已自行重新装修完毕，上述增加项目中的木壁柜及洗漱台等均已被处理。2019年7月5日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具编号为苏明（苏州）资字（2019）第07002号的资产评估报告，结论为涉案208室房屋内冰箱、空调等评估价值为5000元。品骏公司及徐玲娣对该鉴定意见书均无异议，本院予以确认。倪建丰、吕娟红为此支付鉴定费750元。又查明，2008年4月30日，吴江区公安局消防大队出具《关于吴江北厍世纪房地产开发中心（商住楼）消防验收合格的意见》，载明吴江北厍世纪房地产开发中心位于吴江区厍的商住楼工程（一栋地上五层加阁楼，其中一层1轴-49轴及二层7轴-49轴为商业部分，建筑高度20.75米，建筑面积10897二级耐火等级）建筑工程申报验收的资料收悉，认为该工程消防设计符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求。2009年7月17日，徐玲娣作为买受人与吴江北厍世纪房地产开发中心作为出卖人签订《商品房买卖合同》。约定出卖人以出让方式取得位于厍元鹤荡面积为17819.2㎡地块的土地使用权，规划用途为商用，出卖人经批准在上述地块建设商品房，暂定名为达胜公寓。徐玲娣购买1幢108号房。该商品房用途为住宅（商住），建筑层数为地上五层。又查明，2018年12月18日，吴文荣作为出租方（甲方）与倪建丰作为承租人（乙方）签订《租房协议》。约定甲方将达胜小区一套商品房租赁给乙方使用。月租金4000元，先付半年24000元，租期自2018年12月18日至2019年12月18日。电表：双方见表每度1元，水表：双方见表每度6元。2019年2月28日，倪建丰转账支付吴文荣24000元。以上事实，由原告提交的不动产权证、火灾事故认定书、租房协议书、鉴定意见书、发票，被告品骏公司提交的租房合同、谈话记录，被告徐玲娣提交的不动产权证、商品房买卖合同、消防验收意见书及双方当事人的庭审陈述为证。本院认为：根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担民事责任。被告徐玲娣将涉案房产出租给被告品骏公司，双方在租赁合同中虽约定由被告徐玲娣对主体建筑及设备设施进行维护，但同时又约定被告品骏公司对租赁场地及附属设施设备有维护和管理责任，合同法虽约定出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人若对维修义务有约定的应首先从约定。根据被告品骏公司提交的与马文文的谈话笔录可知，被告品骏公司在火灾发生前即已发现涉案房屋内电线出现冒烟等异常情况，被告品骏公司作为涉案房屋的实际控制人和使用人，按照其与被告徐玲娣签订的租赁合同中的约定，其对房屋中附属设备设施亦应承担维护和管理责任，其未举证对上述电线冒烟情况进行了妥善的维修处理或及时告知被告徐玲娣要求其维修等，其对本起火灾事故的发生存在过错，应承担赔偿责任。被告徐玲娣作为房东，提交了出租房屋已经过消防验收的证据，证明该房屋符合消防安全要求，且原告亦未举证被告徐玲娣对本案火灾事故的发生存在过错，故对其要求被告徐玲娣承担赔偿责任的请求不予支持。对于原告主张的损失，苏协鉴字（2019）第JD007号的工程造价鉴定意见书载明原告房屋修复造价合计99128.2元，其中包含原告在鉴定时增加的项目15102.4元。两被告对原告自行增加的部分不予认可，且认为修缮建筑工程中计算的社会保险费、住房公积金、环境保护税以及利润等，与原告修缮房屋不存在关联，应予以扣除。本院认为，原告增加的项目未进行修复方案鉴定，且至本案法庭辩论终结时该增加部分已由原告处理完毕，不具有另行鉴定的条件，故对该部分不予支持；另修复造价中的规费、税金等为修复建设工程所需的间接费用，不应扣除，故原告房屋修复造价应为84025.8元。两被告对原告房屋内冰箱、空调损失为5000元无异议，本院予以确认。对于原告主张的租金损失。原告提交其于2018年12月18日与出租人签订的租赁合同，约定月租金4000元，水、电费见表。但原告对于承租房屋时水、电表度数及水、电费缴纳情况未能陈述清楚；合同约定租金先付半年，但原告提交的支付租金凭证日期为2019年2月28日，在其承租日期后两个多月，不符合租赁房屋的交易习惯及日常生活经验，故对原告提交的租赁合同及租金支付凭证不予采信。根据被告品骏公司与被告徐玲娣签订的租赁合同可知，双方约定涉案108铺面在2017年月租金为3250元，本院根据原告房屋地段、建筑面积、使用年限、装修情况，并结合市场租金行情酌情确定其租金损失为1500元/月，原告所有房屋于2019年7月鉴定完毕，故其租赁期限应计算7个月，合计10500元。综上所述，原告的损失合计99525.8元，应由被告品骏公司承担全部赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏品骏物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪建丰、吕娟红财产损失99525.8元。二、驳回原告倪建丰、吕娟红其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3343元、鉴定费32750元，合计36093元，由原告倪建丰、吕娟红负担1655元，由被告江苏品骏物流有限公司负担34438元（案件受理费2288元、鉴定费32150元），被告江苏品骏物流有限公司应负担之案件受理费2288元应于本判决生效之日起十日内直接交至原告，原告已预交的诉讼费用2288元本院不再退还。被告江苏品骏物流有限公司应负担之鉴定费32150元于本判决生效之日起十日内直接交至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  李文苑人民陪审员  顾金华人民陪审员  陆金宝二〇二〇年一月六日书 记 员  廖秋婷附相关法条：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710