上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初89670号原告(反诉被告)：上海世博文化旅游发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX号楼XXX楼XXX室。法定代表人：陈竹，董事长。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世博大道2500号。法定代表人：杨志凯，经理。委托诉讼代理人：吴俊，女。委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。原告上海世博文化旅游发展有限公司(以下简称世博文化公司)与被告上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司(以下简称老米卤水公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理，于2019年2月19日、3月26日组织双方进行证据交换，后被告老米卤水公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用普通程序，于2019年9月12日、11月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)世博文化公司的委托诉讼代理人黄伟，被告(反诉原告)世纪汇公司的委托诉讼代理人吴俊和成洪华到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告世博文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年4月1日至2017年7月19日租金人民币(以下币种同)665,098.63元(总额为1,665,098.63元，减去被告已付100万元)；2、判令被告支付2017年7月20日至2018年9月26日房屋使用费13,139,141.92元(按30,274.52元/天的标准计算)；3、判令被告支付2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费1,088,000元；4、判令被告支付2017年1月至2018年6月电费1,273,499.85元；5、判令被告支付各项违约金(其中租金违约金：以920,850元为基数，按0.1%的标准，自2017年3月26日计算至实际支付之日止，以741,725.75元为基数，按0.1%的标准，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止。物业管理费违约金：均以12万元为基数，按0.1%的标准，自2017年3月26日计算至实际支付之日止；自2017年5月26日计算至实际支付之日止；自2017年7月26日计算至实际支付之日止；自2017年9月26日计算至实际支付之日止；自2017年11月26日计算至实际支付之日止；自2018年1月26日计算至实际支付之日止；自2018年3月26日计算至实际支付之日止；自2018年5月26日计算至实际支付之日止；自2018年7月26日计算至实际支付之日止。电费违约金：均按0.1%的标准，以110,040元为基数，自2017年1月6日起算，以94,164元为基数，自2017年2月6日起算，以85,092元为基数，自2017年3月6日起算，以61,530元为基数，自2017年4月6日起算，以82,950元为基数，自2017年5月6日起算，以87,990元为基数，自2017年6月6日起算，以307,641.60元为基数，自2017年10月6日起算，以65,563.05元为基数，自2017年11月6日起算，以65,563.10元为基数，自2017年12月6日起算，以76,890.20元为基数，自2018年1月6日起算，以49,297元为基数，自2018年2月6日起算，以50,993.80元为基数，自2018年3月6日起算，以43,348.10元为基数，自2018年4月6日起算，以56,760.90元为基数，自2018年5月6日起算，以35,676.10元为基数，自2018年6月6日起算，均计算至实际付清之日止。未履行完毕的租赁期限总金额的违约金，以年租金5,525,100元的标准，自2017年7月20日起计算至2018年9月30日止。6、判令被告支付律师费7万元。事实和理由：自2015年9月23日起，原、被告就坐落于世博大道花车大棚及其西侧场地的租赁事宜先后签订合同若干，约定原告将世博大道花车大棚及其西侧场地出租给被告使用，最近一期合同约定租赁期为2016年10月1日至2017年9月30日，年租金5,525,100元，即每双月租金920,850元，年物业管理费72万元，即每双月物业管理费12万元(租金等费用按每双月结算、预付)。租赁期间，租赁双方主体先后发生变更。自2017年1月起，被告开始拖欠原告租金、物业管理费、电费等各项费用。原告多次催讨未果。2017年7月19日，原告根据《花车大棚租赁合同》第十四条的规定，解除双方租赁合同及相关合同。被告于2017年9月28日、12月28日各支付了50万元。经原告多次催告，被告于2018年9月26日向原告返还了租赁区域，但未向原告结清应付费用。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告老米卤水公司辩称，第一，关于租金。系争房屋并无规划许可，且超过临时用房的使用期限，故涉案租赁合同无效。原告提出租金主张缺乏依据。经核实，被告已支付租金至2017年3月31日，后续又支付100万元租金。第二，关于使用费。双方之间的合同由于租赁期限届满而终止，并非原告单方解除合同。合同到期后，原告同意由被告无偿使用，作为对被告投入的补偿。即使要支付使用费，也应参照租金标准计算。2017年4月，被告已无法正常使用房屋，后续使用房屋仅为了履行已接的订单，仅在周末使用。第三，关于物业费。原告没有提供物业服务，不应支付物业费。被告之前的物业费支付至2017年3月31日。第四，关于电费。被告电费支付至2016年12月底，系争房屋系临时用房，电表不规范，双方对于电费计算存在较大争议，被告无法确认原告所述的电费读数及金额。第五，关于违约金。由于租赁合同无效，且被告并未违约，故不同意支付违约金。第六，关于律师费。被告并未违约，不应支付律师费。反诉原告老米卤水公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿承租场地装修费用7,161,741.50元；2、判令反诉被告赔偿原告搭建食堂、宿舍及大门费用1,490,300元。事实和理由：2014年10月，反诉被告通过上海世纪后世博成果与发展研究中心(以下简称后世博中心)转租将世博大道花车大棚及其西侧场地出租给上海昊喆投资管理有限公司(以下简称昊喆公司)。2015年，经各方确认，昊喆公司将租赁区域出租给反诉原告，租期15年，据此反诉原告投入大量资金进行装修、搭建。之后，由于反诉被告解除与后世博中心签订的《租赁协议》，给反诉原告的正常使用租赁区域造成极大影响。后经反诉原告多次与反诉被告主动沟通，反诉被告提出可由反诉原、被告直接签订租赁合同，但租赁合同只能一年一签，且合同中制定大量显失公平、规避自身责任的条款。反诉原告考虑到已经投入巨额资金，且对外已经接收大量婚宴订单，如果不签订该份合同，将对反诉被告造成不可挽回的损失，故反诉原告被迫在2015年9月23日签订《租赁协议》，在签订该份协议时，装修改造工作已经实际完成。2017年4月，反诉原告为了继续经营，向反诉被告提出续租申请，但反诉被告突然告知反诉原告，不能续签协议。该决定对反诉原告而言显然无法接受，反诉原告投入巨额资金，仅正常使用两三年，损失巨大，后经双方协商，反诉被告同意反诉原告继续无偿使用直至房屋拆除，并以该段时间免除租金的方式对反诉原告进行补偿。但在2018年9月26日，反诉被告又强令反诉原告签订《物业返还交接单》，将租赁区域返还，单方面违反双方之间达成的合意。反诉原告认为，反诉原告投入大量财力物力的目的系长期稳定使用租赁区域，也是在签订15年长约后作出的合理决策，而反诉被告一方面间接取消了原告对租赁区域15年的使用权，在另一方面又强迫反诉原告签订一年期的合同，最终拒绝续约，导致反诉原告产生巨大损失。此外，租赁区域未取得规划许可证，双方在2015年9月23日签订《租赁协议》为无效合同，针对无效合同的履行造成的损失，应当按照各方的责任予以承担。故反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告世博文化公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。双方签订租赁合同之时，反诉原告出具承诺书，明确恢复改建的费用由其承担，改建后的房屋资产归反诉被告所有，且明确租赁合同一年一签，随时准备撤离，不论经营期限长短，不论何种情况搬离，相关的经济损失由反诉原告自行负责。租赁合同第11.3条也约定，无论合同因何种原因终止，乙方返还房屋时，乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，上海世博后滩源实业有限公司(以下简称后滩源公司，甲方)与上海赟凯餐饮管理有限公司(以下简称赟凯公司，乙方)签订《花车大棚租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方的房屋及场地是坐落于世博大道花车大棚及其西侧场地，花车大棚建筑面积3242平方米，场地面积7231平方米；乙方承诺租赁该房屋作为拉薇达婚庆、餐饮及其配套之用，场地仅限于自有和顾客车辆停放用途；交付日定为2015年6月25日，租赁期限为1年，自2015年7月1日至2016年6月30日，租期届满后可续租，续租期1年1签，租金届时另行协商确定；装修免租期为实际交付日起的2个月；公用事业费中的水电费，甲方以代收代付形式，按月收取，乙方须与世博发展集团签订水电费支付协议，乙方在收到甲方发出的缴费通知单后5个工作日内付清；除甲方书面同意续租外，乙方应于租赁期限终止日或之前向甲方返还房屋；无论合同因任何原因终止，乙方返还房屋时，甲方有权要求乙方自行负担费用将该房屋内的所有物品搬离，并将房屋恢复至交付时的状态。乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿；一个租赁期年内乙方逾期支付任何应付款项连续达15天(含)或累计达30天(含)以上的，甲方可书面通知(至少提前15天)乙方解除本合同，乙方如有异议，应于收到甲方通知后15天内提出；乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的1‰承担违约金；无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天乙方应担按照最后一期日租金的2倍向甲方支付房屋占用费；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担；花车大棚3242平方米，日费用4元/平方米，场地面积7231平方米，日费用0.3元/平方米，年费用5,525,100元，每双月920,850元，年物业管理费72万元，每双月12万元；续租期1年1签，租金另商，不低于前一期费用标准。租金等费用计算公式(参照)：月租金(元)=日租金×365天×租赁建筑面积÷12，未满月租金(元)=日租金×实际租用天数×租赁建筑面积；租金等费用按每双月结算、预付，即单月25日前，乙方一次性向甲方付清下一个双月的足额租金等费用；电费以1.2元单价按实结算；本项目为现状出租，甲乙双方按现状进行交接。同时，合同附件十为赟凯公司出具的《承诺书》，内容为：“后滩源公司：在贵司与后世博中心之间的租赁关系解除后，相关的转租合同也因此失效，整个地块处于暂时冻结状态，我司原先租用后滩原花车管理用房改为拉薇达婚庆用房的计划也因此搁置，由于之前已经接受大量婚宴预订，2015年10月1日起每天有八对新人的婚礼将在后滩拉薇达举行。为解决这一难题，经双方友好协商，贵司同意直接与我司签订租赁合同，由我司负责恢复改建并过渡性临时使用原花车管理用房及周边区域作餐饮、婚庆之用。由于时间紧迫，审批手续繁多，又涉及诸多法律责任事项，为此，我司郑重作出以下承诺：一、我司将以最快的速度，恢复改建后滩原花车管理用房，全部费用由我司自行解决。相关行政许可文件，由我司负责取得，合法运作，请贵司予以相关协助。二、后滩原花车管理用房恢复改建后的房屋资产(不包括可移动设备、家具)归属上海世博发展(集团)有限公司(以下简称世博发展集团)。三、恢复改建和交付使用过程中发生的任何安全、质量事故，全部责任由我司承担。四、如果过程中有人对该项目的合法性提出质疑，我司将主动与政府相关部分沟通，并按政府相关部门的决定无条件执行。五、如遇政府使用该处土地要求拆除该建筑或世博发展(集团)有限公司为落实区域规划用途而需要提前进行场地整理时，我公司在接到贵司的书面通知后将积极配合响应，按规定时间节点要求，无条件撤离，归还场地房屋。六、租赁合同期限调整为一年一签，随时准备撤离，婚宴预订控制在半年以内，避免清退时遇到客户不能分流的情况发生。七、我公司对本项目的自主投资经营行为负责，不论经营期限长短，不论何种情况的提前撤离，有关的经济损失都由我司自己负责，不向政府部门或相关部门提出补偿诉求。”2015年9月28日，后滩源公司(甲方)与赟凯公司(乙方)签订《备忘录》，其中约定，鉴于双方于2015年9月签订《花车大棚租赁合同HTY-JY(2015)042》，甲方与后世博中心租赁关系解除后，乙方承租的花车大棚及所在区域还处在暂时冻结状态，双方经友好协商，同意以上海市浦东新区世博地区开发管理委员会浦世博管(2015)47号文为依据，将合同约定的计租日由2015年9月1日延期至2015年10月1日。2015年11月20日，后滩源公司(甲方)、赟凯公司(乙方)与上海感应餐饮管理有限公司(以下简称感应公司，丙方)签订《花车大棚租赁合同HTY-JY(2015)042主体变更协议》，其中约定丙方系乙方的关联公司，各方确认，自本协议签署之日起，乙方将原合同项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下乙方原所有之权利，承担乙方原所有之义务。同时，乙方不再对原合同享有任何权利和承担任何义务。甲方同意上述合同转让，并接受丙方作为原合同的一方享有权利并承担义务。2016年9月27日，后滩源公司(甲方)与感应公司(乙方)签订《花车大棚租赁合同HTY-JY(2015)042续租协议》(以下简称《花车大棚续租协议》)，其中约定原合同租赁期至2016年9月30日终止，乙方向甲方提出续租申请，双方经友好协商续租期限1年，自2016年10月1日至2017年9月30日，续租期年租金5,525,100元，即每双月租金920,850元，年物业管理费72万元，即每双月物业管理费12万元，水电等其他相关费用仍按原合同执行。2017年3月14日，原告世博文化公司(甲方)与感应公司(乙方)、后滩源公司(丙方)签订《合同主体变更事宜补充协议书》，其中约定因丙方上级母公司世博发展集团对集团下属子公司的业务进行调整，自2017年4月1日起丙方与乙方签署的《花车大棚租赁合同续租协议HTY-JY(2015)042-2》将由甲方世博文化公司继续履约，相关权利、义务与合同约定保持不变并由甲方继承，丙方对此承担连带责任。合同各方共同确认上述合同主体变更事宜，并将按本协议约定继续履行原协议。2017年4月，原告向感应公司送达《有关园区腾地专题会议精神的通知》，其中载明后滩区域计划建设成大型文化公园，由世博集团负责该区域腾地交付工作，停止该区域所有租赁合同的新签及续签工作，请依法依约，所有活动预订应在合同期内，合同到期后不再续约，确保在腾地工作要求的时间节点前完成撤场。2017年9月28日，感应公司向原告寄送《关于世博大道2500号拉薇达婚礼会馆房租的情况说明》，其中载明，得知市委要求世博园区腾地的信息后，我司愿意配合市政府完成腾地工作。目前如提前结束营业，我司将承担巨大违约金，涉及合同300多个，违约金达2000多万，恳请放宽还款期限。我司欠场地租金312万元，承诺2017年10月前还款50万元，2018年1月前还款50万元，2018年4月前还款50万元，2018年7月前还清剩余款项，关于水电费金额有误，愿意协商妥善解决。后被告分两次合计支付100万元。2017年10月16日，感应公司名称变更为被告老米卤水公司。2018年2月5日，原告向被告寄送《通知函》，其中载明：1、根据合同约定，被告承租位于世博大道花车大棚及其西侧场地，租赁期间已于2017年9月30日届满，截至本函发出之日，被告无合同依据继续使用租赁区域。2、根据规划，租赁区域所在地块将被建设成世博文化公园，功能定位为以黄浦江核心滨水区域市民共享的开放式大型绿地。3、贵司于2017年9月28日向我司出具《关于世博大道2500号拉薇达婚礼会馆房租的情况说明》，请求我司同意贵司继续使用租赁区域、放宽拖欠费用的还款期限，贵司愿意配合市政府完成腾地工作。鉴于此，考虑到世博文化公园的建设需要、租赁区域及贵司的实际情况，我司特此发函通知贵司：请贵司于2018年5月31日前返还租赁区域，完成腾地工作，并尽快支付租金、电费等费用。后被告向原告发出回复函，言明收悉关于缩短房租还款期限的通知，因被告从2017年初接到原告通知市委要求世博园区腾地的信息后，已不再接单婚宴销售，只是将未办婚宴妥善解决完毕，故资金周转十分困难。2018年9月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业返还交接单》，其中约定，1、双方就世博大道花车大棚及其西侧场地签署的租赁合同及相关续租、补充协议已于2017年9月30日租赁期限届满而终止。2、乙方已按《花车大棚租赁合同》第十一条11.3款之规定，将租赁区域内除“物品清单”中所记载的物品外的所有属于乙方的物品搬离，乙方未拆除或遗留的物品，视为乙方放弃对该物品的所有权，该物品由甲方处置。2018年12月，原告提起本案诉讼，因聘请律师，发生律师费7万元。关于电费。审理中，原告提供用电确认表，主张其中2017年11月、12月、2018年1-3月、5月确认表中有被告郑姓工作人员签名。原告另提供客户缴费通知单，主张被告已支付的电费中2016年1-3月部分电费104,569.90元，2016年3月-4月部分电费32,183.80元；2016年5月部分电费29,789.80元；2016年6月部分电费32,526.50元；2016年7月部分电费37,731.10元。对此，被告不予认可，被告确认其于2016年12月支付电费152,880元，自2017年1月起未支付电费，但认为根据双方和解过程确认的电费金额为336,745.93元。关于装修和搭建。被告主张：1、原、被告签订租赁合同之时，世博大道2500号两层房屋已经建造完毕，该房屋由昊喆公司建造。2、原、被告签订租赁合同之时，被告对该房屋的装修及搭建也已完成，具体为：装修从2015年1月开始，9月中旬完成；搭建自2015年5、6月开始，9月完成。搭建物为：北面后门彩钢板搭建的一层食堂，食堂旁彩钢板搭建的二层宿舍，大门处搭建玻璃结构遮雨帘，并以遮雨帘为顶，用彩钢板封起，作为迎宾大厅。另查明，2011年7月21日，上海市世博土地储备中心(2011)5号《关于委托世博发展集团临时使用和管理世博园区相关土地的函》，其中载明：1、上海世博土地储备中心在世博会地区后续开发建设过渡期间，委托世博发展集团使用和管理世博园区内划转其使用和管理的资产涉及的全部土地。2、世博发展集团必须按照市政府及相关部门批准的园区开发用地计划，无条件按期拆除、处置相应土地上的临时建筑并腾地。2011年9月23日，上海市规划和国土资源管理局沪规土资建(2011)767号《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复》，其中载明同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用5年。2014年10月31日，后世博中心(甲方)与昊喆公司(乙方)签订《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地是坐落于世博大道2500号的空中花园及花车大棚、世博大道2618号的19号停车场(除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地甲方留用外)，其中空中花园建筑面积900平方米、花车大棚建筑面积2,100平方米、19号停车场部分，面积18,000平方米，租赁期限暂定自2014年9月1日至2019年2月28日。同时，双方还签订《补充合同》，乙方同意从9月1日起计付租金。2015年1月8日，昊喆公司(甲方)与赟凯公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定租赁标的物位于上海市浦东新区世博大道2500号花车大棚，建筑面积2400平方米，租赁使用期限5年，年租金838万元，甲方根据乙方要求对现有大棚进行免费初期改建，预计2015年5月底之前完成改建，甲方给予乙方2个月免租期，租金起算日为2015年8月1日左右。2015年6月20日，昊喆公司(甲方)与赟凯公司(乙方)签订《花车大棚租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方坐落于世博大道花车大棚及西侧场地，花车大棚建筑面积10000平方米，场地面积3000平方米；乙方承诺租赁该房屋作为拉薇达婚庆、餐饮及其配套之用；交付日定为2015年6月25日，租赁期限为15年，自2015年7月1日至2030年6月30日；第一至第五个租赁年花车大棚日费用7.2元/平方米，场地面积日费用0.5元/平方米，年租金26,280,000元，年物业管理费1,825,000元。2015年6月11日，昊喆公司向后滩源公司出具《承诺书》，言明，昊喆公司与赟凯公司签订关于世博大道2500号花车大棚的租赁协议，如果后滩源公司可以直接与赟凯公司签订租赁协议，昊喆公司表示同意，并且可以中止前述与赟凯公司的租赁协议，全力配合双方的合作促成。2015年8月19日，后世博中心向昊喆公司发出《关于解除〈空中花园、花车大棚及停车场租赁合同〉的通知》，自2015年9月10日起解除双方签订的租赁合同及补充合同。2015年9月17日，上海市浦东新区世博地区开发管理委员会(以下简称世博管委会)向世博发展集团发出浦世博管〔2015〕47号《关于申请支持世博园区C01地块(原花车管理用房)装修改造工程设计方案函的复函》，其中载明：经研究，一、根据世博集团专题会议纪要(2015-27)及相关资料，原则同意支持世博园区C01地块(原花车管理用房)装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年。二、该项目位于世博大道2500号，为原世博园区花车管理用房，总建筑面积9057平方米，建筑为2层。2015年9月17日，本院受理(2015)浦民一(民)初字第34302号后世博中心诉昊喆公司房屋租赁合同纠纷一案，并追加后滩源公司为第三人参加诉讼。昊喆公司亦提起反诉，要求后世博中心赔偿19号楼停车场独栋小楼及场地围墙的改建费用。本院经审理认为，昊喆公司对花车大棚等的改建并未得到后世博中心的认可，构成违约。同时，昊喆公司存在逾期支付租金的违约行为，后世博中心享有合同解除权。鉴于花车大棚已由后滩源公司收回，故本院于2016年4月判决：一、后世博中心与昊喆公司于2014年10月31日签订的《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》及《补充合同》于2015年9月10日解除；二、昊喆公司于判决生效之日起十五日内返还后世博中心位于浦东新区世博大道2618号的19号停车场(除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地之外；包括独栋小楼及围墙)，为18,000平方米；三、昊喆公司于判决生效之日起十五日内支付后世博中心拖欠的租金3,499,383元；四、昊喆公司于判决生效之日起十五日内支付后世博中心逾期付款违约金(其中237.50万元，自2015年3月26日起算；其中1,124,383元，自2015年6月26日起算，均计算至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算)；五、昊喆公司于判决生效之日起十五日内支付后世博中心解约违约金350万元；六、昊喆公司于判决生效之日起十五日内支付后世博中心实际占用费(其中2015年9月11日至17日的实际占用费为109,312元；自2015年9月18日至实际返还日止的实际占用费，按照每日20,822元标准计算)；七、驳回昊喆公司的反诉请求；八、后世博中心返还被告昊喆公司保证金250万元(该款可与上述判决第三项至第六项直接抵扣)。昊喆公司不服上述判决，提起上诉。2016年10月8日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。审理中，被告主张：1、昊喆公司为租赁区域的实际改造方，且昊喆公司与原告之间就租赁区域尚有纠纷未解决，故被告请求追加昊喆公司为本案第三人参加诉讼。2、被告提供(2019)沪01民初205号原告昊喆公司诉被告世博发展集团、第三人后滩源公司合同纠纷一案的起诉状及应诉通知书，起诉状记载：花车大棚由世博集团出租给后世博中心，同时出租的还有空中花园、18号和19号停车场，世博集团委托后滩源管理，出租人变更为后滩源公司。2014年10月，昊喆公司与后世博中心签订租赁合同，之后，昊喆公司对花车大棚进行改建，因拆卸失当造成框架松动、结构坍塌，故进行整体拆移。为此，后滩源公司于2015年5月向后世博中心发函解除合同，并通知昊喆公司停止建设而收回全部出租物。经后滩源公司同意，昊喆公司于2015年10月完成拉薇达馆及附属建筑物建设，建筑面积约9057平方米，投入资金7,100万元，期间，世博发展集团于2015年9月17日取得政府对建筑物项目的批复。昊喆公司理应取得投资款及按年利率12%的适当回报，故诉请要求世博发展集团支付10,501万元(本金7,100万元，并按照年利率12%的标准支付自2015年6月30日起至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日3,601万元)。基于此，被告主张该案正在审理中，且已追加老米卤水公司为第三人，该案的审理结果对本案有影响，故请求本案中止审理。3、(2019)沪01民初205号案件对建筑物的改建费用进行了评估，而被告在原、被告签订租赁合同之前已经完成装修和搭建，但没有在(2019)沪01民初205号的评估范围内，同时本案中被告也就装修及搭建提起反诉，故被告请求在本案中对装修及搭建予以评估。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告就世博大道花车大棚及其西侧场地签订租赁合同，花车大棚为临时建筑，根据相关部门于2011年9月23日作出的同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年批复，其使用期至2016年9月23日届满。但在2015年9月17日，世博管委会出具复函，同意支持花车管理用房的装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年。故案涉2015年9月23日签订的《花车大棚租赁合同》及2016年9月27日签订的《花车大棚续租协议》合法有效，对双方均具有约束力。其中《花车大棚租赁合同》于2016年6月30日租期届满而终止。关于《花车大棚续租协议》，原告主张由于被告违约，原告已向被告面交并邮寄解约函，故该续租协议已于2017年7月19日解除。对此，本院认为，首先，原告并未提供充分证据证明其于2019年7月向被告送达解约函。其次，原告于2018年2月5日向被告寄送的《通知函》中明确记载，双方之间的租赁合同于2017年9月30日租期届满。再者，2018年9月26日原、被告签订的《物业返还交接单》亦记载，双方之间的租赁合同及相关续租、补充协议于2017年9月30日租赁期限届满而终止。综上，原告的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本院确认双方之间的续租协议于2017年9月30日租期届满而终止。关于房屋租金及使用费。被告作为承租方，应按照合同约定支付租金，故合同期内即2017年4月1日至2017年9月30日的租金应为2,762,550元，扣除被告已支付100万元，尚需支付1,762,550元。租期届满之后，被告实际使用租赁物，亦应支付使用费。被告辩称租期届满后，原告同意被告无偿使用租赁物，对此，被告未能提供证据予以佐证，故本院不予采信。关于使用费的标准，2018年2月5日原告向被告寄送的《通知函》中明确考虑各方因素，要求被告于2018年5月31日返还租赁物，故本院酌定2017年10月1日至2018年5月31日的使用费参照租金标准予以计算，金额为3,683,400元。2018年6月1日至2018年9月26日的使用费，原告主张按照合同约定日租金的2倍即每天30,274.52元的标准计算，被告认为过高，本院结合案件实际情况酌情调整为按照日租金1.3倍计算，金额为2,322,062元。综上，2017年10月1日至2018年9月26日使用费合计6,005,462元。关于物业管理费。租赁合同约定被告应支付物业管理费，租期届满后，被告实际使用租赁物，也应承担相应的物业管理费。被告已支付物业管理费至2017年3月31日，现原告主张2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费，并无不当，本院予以支持。物业管理费数额，经计算，应为1,072,000元。关于电费。被告实际使用租赁物，因此产生的电费应由被告承担。被告确认自2017年1月1日起未支付电费，但原告提供的证据尚不足以证明其主张的电费金额，同时被告主张的电费金额，亦缺乏相应证据佐证，故本院结合案件实际情况酌定2017年1月至2018年6月电费为90万元。关于逾期支付租金及物业管理费的违约金。被告未按约支付租金及物业管理费，原告主张相应的违约金，依约有据，本院予以支持。但原告主张的每日千分之一的计算标准过高，本院酌情调整为日万分之三。故关于原告诉请的2017年4月1日至2017年7月19日应付租金的逾期支付违约金，其中以920,850元为基数，自2017年3月26日起算，以741,725.75元为基数，自2017年5月26日起算，均按照日万分之三的标准计算至被告实际支付之日止。关于2017年4月1日至2017年9月30日合同期内应付物业管理费的逾期支付违约金，应以12万元为基数，按照日万分之三的标准，分别自2017年3月26日、5月26日、7月26日起算，均计算被告实际支付之日止。原告主张合同期满之后即2017年10月1日起的物业管理费逾期支付的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。关于电费违约金，原告提供的部分用电确认表中并无被告员工签名，原、被告就电费金额存有争议，故本院结合案件实际情况，对于原告主张的逾期支付电费违约金不予支持。关于原告主张的未履行完毕的租赁期限总金额的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费，符合合同约定，且金额尚属合理，本院予以支持。关于反诉部分的装修损失。原、被告于2018年9月26日签订的《物业返还交接单》确认双方之间的租赁合同及相关续租、补充协议已于2017年9月30日租赁期限届满而终止。租赁期间已届满，被告主张装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。故对原告的装修损失评估，本院不予准许。关于搭建。根据被告庭审所述，《花车大棚租赁合同》签订之时，被告的搭建已经完成。合同第11.3条约定，合同终止，承租人的装修物，除可移动设备外，均留归出租人所有，承租人不得以任何理由要求出租人对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿。同时合同中所附《承诺书》，亦明确恢复改建费用由承租人解决，承租人对自主投资经营行为负责，不论经营期限长短等，有关经济损失由承租人负责。另，2018年9月26日《物业返还交接单》中也明确被告未拆除或遗留的物品，视为被告放弃对该物品的所有权，由原告处理。综上，现原告要求被告赔偿搭建损失，缺乏依据，本院不予支持。故对原告的搭建损失评估申请，本院不予准许。关于被告提出的追加第三人昊喆公司。本院认为，原告基于原、被告之间的租赁合同主张相应的权利，昊喆公司已经退出租赁物的租赁关系，故对被告要求追加昊喆公司为第三人的申请，本院不予准许。关于被告提出的中止审理问题。本院认为，(2019)沪01民初205号一案，根据被告提供的起诉状，昊喆公司诉请要求世博发展集团支付花车管理用房的投资款及利息，因此本案并非必须以(2019)沪01民初205号一案的审理结果为依据，故对被告要求中止审理的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司2017年4月1日至2017年9月30日欠付租金1,762,550元；二、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司2017年10月1日至2018年9月26日房屋使用费6,005,462元；三、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费1,072,000元；四、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司2017年1月至2018年6月电费90万元；五、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司违约金：以920,850元为基数，自2017年3月26日起算；以741,725.75元为基数，自2017年5月26日起算；以12万元为基数，自2017年3月26日起算；以12万元为基数，自2017年5月26日起算；以12万元为基数，自2017年7月26日起算；以上均按照日万分之三的标准计算至被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司实际支付之日止；六、被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司律师费7万元；七、驳回原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费131,161元，由原告(反诉被告)上海世博文化旅游发展有限公司负担50,031元，被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司负担81,130元。反诉案件受理费(减半收取)36,183元，由被告(反诉原告)上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  祝 芬人民陪审员  梅丽华二〇二〇年一月二日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。