广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初3066号原告：陈永春，男，汉族，1980年3月1日出生，住广东省清远市清新区，原告：张先娇，女，汉族，1954年3月14日出生，住广东省清远市清新区，上述两原告共同委托诉讼代理人：徐钊才、朱思璇，均为广东亨信律师事务所律师。被告：李桂河，男，汉族，1962年7月12日出生，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：毛福清、朱运兴，均为广东汇棋律师事务所律师。被告：刘世平，男，汉族，1966年11月28日出生，住广东省清远市清新区，被告：梁金新，男，汉族，1963年3月5日出生，住广东省清远市清新区，上述两被告共同委托诉讼代理人：廖志球、麦婉滢，均为广东贤兴律师事务所律师。第三人：陈月星，男，汉族，1977年3月29日出生，住广东省清远市清新区，第三人：陈春霞，女，汉族，1984年12月3日出生，住广东省清远市佛冈县，第三人：陈诒沛，男，汉族，1928年6月3日出生，住广东省清远市清新区，第三人：朱清，女，汉族，1929年5月26日出生，住广东省清远市清新区，上述三位第三人共同委托诉讼代理人：陈月星，身份情况见上述。原告陈永春、张先娇与被告李桂河、刘世平、梁金新、第三人陈月星、陈春霞、陈诒沛、朱清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理。本案于2019年9月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈永春、张先娇及其委托诉讼代理人徐钊才、朱思璇、被告李桂河委托诉讼代理人毛福清、被告梁金新及其委托诉讼代理人廖志球（含刘世平的委托诉讼代理人）、第三人陈月星（含其他第三人的诉讼委托代理人）到庭参加诉讼。本案在审理过程，发现案情复杂，遂裁定转换为普通程序并于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告陈永春、张先娇的共同委托诉讼代理人徐钊才、朱思璇、被告李桂河委托诉讼代理人毛福清、被告梁金新和刘世平的共同委托诉讼代理人廖志球、第三人陈月星（含其他第三人的诉讼委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永春、张先娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告李桂河、刘世平、梁金新继续履行《购房合同》，将清远市清新区***号首层*号商铺过户到原告陈永春、张先娇名下；2、判令被告李桂河、刘世平、梁金新承担上述商铺过户的登记费用；3、判令被告李桂河、刘世平、梁金新承担本案的诉讼费用。原告所主张的事实与理由：被告李桂河、刘世平、梁金新合作开发位于清远市清新区***号楼盘。陈汉于1998年4月23日购买了坐落于清远市清新区***号首层*号商铺，为此，陈汉与刘世平、梁金新签订了《购房合同》。同日，李桂河在另一份《购房合同》上签名，对上述购房事实予以确认。陈汉与刘世平、梁金新签订的《购房合同》约定购房款为15.5万元，两份《购房合同》均约定由被告承担办理房屋契证并承担相关费用。根据上述两份合同的约定，被告李桂河、刘世平、梁金新作为涉案商铺的出售方，有履行过户以及承担过户费用的义务。陈汉、张先娇购买案涉商铺后，支付了13.8万元购房款，并将案涉商铺用于出租使用，于2001年取得广东省清新县公安局太和派出所颁发的《广东省清新县出租房屋治安管理许可证》。2011年9月19日，李桂河取得案涉商铺的房地产权证，但其一直拒绝履行过户义务，并于2012年1月18日将案涉商铺抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司清远市分行。2015年9月10日，清远市中级人民法院在执行广东省高级人民法院（2002）粤高法民一终字第200号民事判决过程中，查封了登记在李桂河名下案涉商铺。2016年，陈汉、张先娇向清远市中级人民法院提出执行异议被驳回后，再次提起了案外人执行异议之诉，广东省高级人民法院作出（2018）粤民终254号判决，判令停止对案涉商铺的执行，对于房屋确权的请求需另行起诉。陈汉于2018年6月8日因病去世，对该房屋遗产享有继承权的各继承人于2019年7月6日签订《放弃继承遗产说明书》，继承人陈月星、陈春霞、朱清、陈诒沛自愿无条件放弃对案涉商铺的继承，现对房屋享有请求过户的权利人为陈永春、张先娇。为维护原告合法权益，特提起本诉。被告李桂河辩称：一、1.案涉商铺有两份合同，分别为陈汉与刘世平、梁金新签订的《购房合同》，李桂河签名的《购房合同》，原告出示的1998年4月23日有被告李桂河签名的《购房合同》是无效合同。有李桂河签名的《购房合同》结尾落款处购房人陈汉的签名不是其本人签名，购房款也不是由陈汉支付给本人，是被告刘世平、梁金新陆续支付了9万元给本人。陈汉与被告刘世平、梁金新签订了一份《购房合同》，但被告刘世平、梁金新不是案涉商铺的权属人，不具备签约的资格，所以该合同不具有法律效力，是无效合同。2.原告出示的《购房合同》显示的签约时间是1998年4月23日，本人当时并未取得案涉商铺的权属证书，本人于2011年9月19日才取得了案涉商铺的权属证书，未取得权属证书的房地产不得转让，所以该《购房合同》自始无效。二、如上述，《购房合同》无效，原告应当把侵占的案涉商铺返回给被告李桂河。三、在坚持上述答辩意见的基础上，原告的诉讼请求于法无据，理应驳回。被告刘世平、梁金新辩称：1、与陈汉建立有效房屋买卖合同关系的是被告李桂河，合同的权利、义务应由李桂河享有和承担，原告应当向李桂河主张权利。原告对被告刘世平、梁金新的主张无事实和法律依据。2、被告刘世平、梁金新与案涉商铺及李桂河没有直接关系。案涉楼盘首层、二层（框架裙楼）为李桂河开发，国土总证使用权人为李桂河。后被告刘世平、梁金新受让南面塔楼三至八层的开发建设，在开发过程中，租用了李桂河首层的一卡商铺作临时办公使用。被告刘世平、梁金新与李桂河并非合作开发关系。3、被告刘世平、梁金新只是李桂河与陈汉房屋买卖之间的牵线介绍人，不是涉案商铺的权利人，被告刘世平、梁金新无权以自己的名义与陈汉签订购房合同出售涉案房屋，被告刘世平、梁金新与陈汉签订的购房合同没有实质效力。后刘桂河取得了案涉房屋的权属证书，案涉房屋被法院查封，被告刘世平、梁金新积极配合陈汉办理案涉房屋的执行异议事宜，现房屋过户的妨碍经过广东省高级人民法院终审判决已经消除，房地产权证应由李桂河转交给原告。原告可申请法院要求李桂河办理涉案商铺的过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了有关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，其证明内容是否支持其诉讼请求或辩解意见，本院在待下本院认为部分予以阐述。案经开庭审理，本院查明以下事实：陈汉与张先娇系夫妻关系，俩人于1976年5月22日登记结婚，夫妻二人先后生育了儿子陈月星、陈永春，女儿陈秋霞。陈汉父母亲分别是陈诒沛、朱清。2018年6月8日，陈汉去世。对于坐落于清远市清新区***号首层113号铺，有关当事人存有争议。原告向本院提交了广东省高级人民法院于2018年8月28日作出（2018）粤民终254号民事判决书，该判决书载明：原审法院（广东清远市中级人民法院，下同）查明如下事实：位于清远市清新区***号的楼房由李桂河及刘世平、梁金新合作开发。陈汉于1998年4月23日向李桂河购买案涉商铺（清远市清新区***号首层113号铺），李桂河在《购房合同》上签名，合同约定购房款为14万元，其中5万元在办妥房产证后一个月内支付。陈汉同日与刘世平、梁金新就案涉商铺另行签订一份《购房合同》，合同约定购房款为15.5万元。陈汉、张先娇购买案涉商铺后，支付了13.8万元购房款，并一直将案涉商铺用于出租使用，于2001年取得清新县公安局太和派出所颁发的《广东省清新县出租房屋治安管理许可证》。2011年9月19日，李桂河取得案涉商铺的房地产权证，登记权属人为李桂河。2012年1月18日，李桂河将案涉商铺抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司清远市分行，并办理抵押登记。2016年6月17日，李桂河向中国邮政储蓄银行有限责任公司清远市分行还清贷款，并涂销了案涉商铺的抵押登记。2015年9月10日，原审法院在执行广东省高级人民法院（2002）粤高法民一终字第200号民事判决过程中，查封了登记在李桂河名下的案涉商铺。2016年，陈汉、张先娇向清远市中级人民法院提出执行异议，原审法院以（2016）粤18执异19号执行裁定书裁定驳回陈汉、张先娇的异议。对此，2016年9月12日，陈汉、张先娇向清远市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，即（2016）粤18民初27号原告陈汉、张先娇与被告汇达资产托管有限公司、第三人清新县城市建设综合服务公司、李桂河案外人执行异议之诉一案，对于陈汉、张先娇提出的涉案商铺属其所有一节，清远市中级人民法院认为：人民法院是否支持确权请求，作出确认性判决，应当根据客观事实确定，即确权的基础是原告事实上已经对该房屋拥有所有权。本案中，原告通过房屋买卖合同购买涉案商铺，在办理过户登记前物权并未发生变动，没有确权基础，故对原告该项确权请求本院不予支持,但原告可按照买卖合同的约定另行要求出卖人履行过登记手续。同时，清远市中级人民法院认为，原告对涉案商铺上享有的权利排除对涉案商铺的执行。清远市中级人民法院作出（2016）粤18民初27号民事判决书，判决停止对位于清远市清新区***号首层*号商铺的执行。汇达资产托管有限责任公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉。2018年8月28日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民终254号民事判决书维持原判决。2019年7月6日，张先娇、陈永春、陈月星、陈春霞、陈诒沛、朱清签订《放弃继承遗产声明书》，张先娇、陈月星、陈春霞、陈诒沛、朱清放弃对被继承人陈汉位于清远市清新区***号首层*号商铺所属陈汉部分的继承权，该遗产由陈永春全部继承。2011年9月20日，李桂河取得案涉商铺的国有土地使用证［清新国用（2011）第015744号］，登记土地使用权人为李桂河。以上事实，有原告提交的身份信息、结婚证复印件、《证明》、《居民死亡医学证明（推断）书》、《放弃继承遗产声明书》、《民事判决书》[案号：（2016）粤18民初27号、（2018）粤民终254号]、《购房合同》及房款收据、《出租房屋治安管理许可证》、租赁合同、营业执照、房屋产权证和查询证明、清远市中级人民法院查询笔录、被告刘世平、梁金新提交两份《转让合同》、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同的效力。李桂河与陈汉签订《购房合同》，这是双方当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该《购房合同》合法、有效。双方当事人均应按照合同约定的权利义务履行《购房合同》。二、合同的履行。合同签订后，陈汉先后支付了13.8万元购房款，已经按照合同的约定履行其当前阶段的付款义务。案涉商铺于2011年9月19日办理了不动产权证，登记权属人为李桂河。有关事实已被人民法院生效的法律文书所确定，李桂河作为案涉商铺的出卖方，应当按照购房合同的约定为陈汉办理不动产权证。由于陈汉死亡，其近亲属张先娇、陈月星、陈春霞、陈诒沛、朱清放弃对案涉商铺属于被继承人陈汉部分的继承权，案涉商铺的权利义务继承人为陈永春、张先娇，现陈永春、张先娇要求被告李桂河按照合同约定为其办理案涉房屋过户登记手续，符合法律规定和合同约定，应予支持。案涉房屋已登记在李桂河名下，原告要求刘世平、梁金新协助办理涉案房屋的过户登记手续，依据不足，不予支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李桂河于本判决生效之30日内为原告陈永春、张先娇办理坐落于清远市清新区***号首层*号商铺的过户登记手续，并承担办理过户登记手续所产生的费用；二、驳回原告陈永春、张先娇的其他诉讼请求。本案受理费7300元，由被告李桂河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  黄国平人民陪审员  曹凯欣二〇二〇年一月十七日书 记 员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。