北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初64321号原告：北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门内大街24号。法定代表人：刘洵，董事长。委托诉讼代理人：郭雪华，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杲宝林，男，1962年12月8日出生，北京燕侨物业管理有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号国家会议中心五层501。法定代表人：龙愉，董事长。委托诉讼代理人：高丽春，北京市中伦律师事务所律师。被告：国奥投资发展有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号北京国家会议中心五层。法定代表人：阮庆革，董事长。委托诉讼代理人：高丽春，北京中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：印峥嵘，男，1972年12月25日出生，汉族，国奥投资发展有限公司职员，住北京市通州区。被告：北京演艺集团有限责任公司，住所地北京市东城区青龙胡同1号。法定代表人：康伟，董事长。委托诉讼代理人：房选涛，北京市德润律师事务所律师。被告：国家体育馆有限责任公司，住所地北京市朝阳区天辰东路9号国家体育馆三层。法定代表人：杨林萍，董事长。委托诉讼代理人：房选涛，北京市德润律师事务所律师。原告北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨公司）诉被告北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司（以下简称五环公司）、国奥投资发展有限公司（以下简称投资公司）、北京演艺集团有限责任公司（以下简称演艺集团）、国家体育馆有限责任公司（以下简称国家体育馆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。燕侨公司之委托诉讼代理人郭雪华、杲宝林，五环公司、投资公司之委托诉讼代理人高丽春，演艺集团、国家体育馆公司之委托诉讼代理人房选涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕侨公司向本院提出诉讼请求：1、判令五环公司、投资公司支付2010年未付的物业管理费1398411元。2、判令五环公司、投资公司支付2011年1月1日起至2014年7月31日国家体育馆的物业管理费23524333.33元。3、判令五环公司、投资公司支付2011年1月1日至2014年7月31日国家体育馆的大型活动及维修维护费2099834.76元。4、判令五环公司、投资公司支付提前解除物业服务合同给我方造成的损失239091.54元。5、按欠费总额即27261670.6元的日万分之三支付自2014年8月1日开始至实际给付之日止的逾期付款违约金。6、演艺集团和国家体育馆公司就上述第1-5项诉求承担共同给付责任。事实与理由：我方是专业的物业管理服务公司。投资公司是国家体育馆的投资人和建设方，根据北京市政府对奥运场馆采用BOT政策，取得国家体育馆三十年的独家经营权。2007年9月4日，投资公司经过招投标方式，确定我方为国家体育馆物业服务的中标人，中标价格3861278元。2007年9月16日，投资公司与我方签订《国家体育馆物业服务委托合同》，委托我方对国家体育馆进行物业管理，期限自该合同签订之日起至2008年12月31日止。奥运会期间，我方认真履职圆满完成奥运会服务工作。由于我方在奥运期间出色表现，应投资公司要求，我方与五环公司（投资公司的全资子公司）续签了《国家体育馆委托物业管理合同书》，约定服务内容不变，委托管理期限自2009年1月1日起至2023年12月31日止，计15年。我方继续对涉案场所按照合同要求进行管理服务。2013年12月，演艺集团根据市政府有关安排陆续进入国家体育馆部分场地的使用区域，当时由于我方并未收到投资公司和五环公司的撤馆通知，故我方继续按照合同承担管理责任，同时，为投资公司和五环公司在国家体育馆的办公场所和演艺集团接管的部分提供物业服务工作，并且为演艺集团在国家体育馆举办的各项演出展览等大型活动提供保障和服务，未发生任何责任事故。2014年7月31日，五环公司由于与演艺集团就有关遗留问题没有达成一致，因此要求与我方提前解除《国家体育馆委托物业管理合同书》，并于当日办理交接撤场。2014年8月1日，我方全面撤出涉案场所。我方撤馆之后，投资公司和五环公司并未将自2011年1月1日起至2014年7月31日止的欠付物业费用向我方即时结清。因投资公司和五环公司提前终止合同，我方支付了人员遣散赔偿费用，还支付了投资公司和五环公司要求垫资的费用和应收费用，这给我方带来极大经济压力。我方是对整个国家体育馆提供服务，五环公司和投资公司都在国家体育馆场馆办公，投资公司是场馆产权单位，投资公司和五环公司是委托关系，虽然后续欠费是我方与五环公司所签订物业服务合同期间费用，但我方认为根据合同法第四百零二条规定，投资公司和五环公司应共同承担责任。现因我方多次催讨应收费用和提出索赔要求，投资公司和五环公司均以演艺集团拒付为由拖延至今。另外五环公司提交的证据《国有土地使用证》和《房屋所有权证》证明自2011年7月20日起至今，演艺集团和国家体育馆公司系国家体育馆的房屋所有权人和使用权人，故要求演艺集团和国家体育馆公司承担共同给付责任。为维护我方合法权益，特诉至法院。投资公司辩称：我方与燕侨公司签订的物业服务合同是有期限的，时间截止到2008年12月31日，之后是五环公司与燕侨公司签订物业服务合同，我方与五环公司是母子公司关系，持有该公司100%股权，五环公司是我方专门为国家体育馆经营管理成立的公司。最早我方有国家体育馆的特许经营权，基于特许经营权进行招投标，一年的时间，后来因为我方不直接管理国家体育馆，五环公司就作为专业的管理公司管理国家体育馆物业服务，也是由五环公司来付费。我方没有在五环公司合同项下进行承诺和盖章，也不认可燕侨公司所述的委托关系，燕侨公司想说有代理关系，但双方之间也不存在。当时燕侨公司提供的国有土地使用证复印件是为了建设经营场所，土地是划拨的，但最终我方没有拿到房产证也没有拿到土地。国家体育馆的实际产权人2011年开始是演艺集团，不是我方。另外，我方虽然是五环公司的全资母公司，五环公司是一人有限责任公司，但是五环公司与我方财产各自独立，而且通过了公司各年度审计，不存在公司法第63条规定的财产混同的证据。故我方不同意承担责任。五环公司辩称：2010年物业费用已经付清，燕侨公司计算错误，相关文件已有记录。2010年总结算款4225589元，2011年至2012年已经五笔付清，分别支付了192万元、10万元、50万元、100万元、7055890元。2011年3月之前我方经核算物业费用1093404元，已经付清。我方证据显示2011年3月之后演艺集团介入，演艺集团使用国家体育馆举办各种活动，所以物业服务针对方不是我方，2011年3月后燕侨公司是否提供物业服务，我公司不清楚，比如服务人员、质量、数量、时间以及物业服务区域、控制区域，我方都不清楚。我公司没有见到演艺集团对燕侨公司提供物业服务的实际确认，应该按照谁使用谁受益谁付费原则以及政府意见，由演艺集团支付后续物业费用。国家体育馆总面积80890平方米，演艺集团实际使用是2009年7月3日，2009年7月3日至2010年1月31日我方与演艺集团进行部分区域移交，2010年4月1日演艺集团进行正式演出和运营，我方自用办公区4490.4平方米，2014年7月31日我公司与演艺集团进行全部交接，把办公区域也腾出。燕侨公司主张的大型活动及维修维护费我公司不认可，应该由演艺集团来承担。关于燕侨公司主张的损失，合同中没有约定，如果燕侨公司主张损失应该提供完税证明、社保记录，另外企业损失也很难一一对应，企业正常自主经营、自负盈亏，与合同解除没有必然因果关系，也没有见到仲裁和诉讼请求，之前也没有披露过。关于23场大型活动费用，活动举办方是演艺集团和国家体育馆公司，因为他们对外收取门票，在活动中有收入，故物业费、停车费等费用都应该由演艺集团和国家体育馆公司承担（在我们看来他们主体是混同的）。2009年7月3日至2014年7月底演艺集团和国家体育馆公司不仅仅是房屋所有权人，而且实际占用了国家体育馆76399.6平方米的大部分区域，包括主馆、副馆、办公区域和公共区域，我公司和投资公司仅有4490.4平方米，故演艺集团和国家体育馆公司应按照所占有的面积分担本案的物业费用，这也符合国资委2010年6月3日政府批文。另外根据《国家体育馆委托物业管理合同书》附件一第三章约定，燕侨公司的物业费是按照实际工作量进行酌情增减，以确保服务质量目标，上面明确约定服务人员数量122人，实际燕侨公司在服务过程中费用是按照第三章约定每年核实增减，不是固定的物业费。我方证据二结算确认书进一步证实2011年7月之前燕侨公司与我方对每年物业费进行核实，根据人员数量进行调整，之后的费用也不应该是固定金额，2011年4月1日产权人变化，服务区域变化，所以要据此调整。我方证据八是燕侨公司发给我方函件，燕侨公司确定的物业费1899万少于本案诉求。演艺集团辩称：2008年之前国家体育馆的产权是国家的，2010年北京市发改委代表特许经营权一方与投资公司解除了特许经营权，收回国家体育馆，要求投资公司在30天内把国家体育馆的产权移交给我方，我方于2011年9月取得国家体育馆产权，但是投资公司并没有把国家体育馆实际移交给我方，一直持续到2014年7月31日。2014年8月1日，燕侨公司、投资公司和五环公司实际撤出，我方才实际控制整个国家体育馆。2011年至2014年7月31日之前我方只控制了一部分，当时国家体育馆实际存在两个物业公司，除了燕侨公司外，我方也委托了物业公司。2010年至2014年因为涉及区域不能移交，我方和投资公司的一些合作对象还发生了若干诉讼，五环公司提及的移交平米数我方不认可，燕侨公司不对应我方，燕侨公司提交的文件中所有基础设施的维修维护我方均不掌控。国家体育馆公司是我方的全资子公司，我方于2011年7月20日和2011年9月分别取得国家体育馆的土地使用权证和房屋所有权证。我方是国家体育馆的产权人，国家体育馆公司在我方授权下管理国家体育馆，国家体育馆公司原名北京京演文化设施运营管理有限责任公司，后更名为国家体育馆公司。燕侨公司作为物业服务公司要求我方承担责任，无非是因为我方是国家体育馆的所有权人，但燕侨公司到底是为谁提供服务，要求我方承担责任没有合同依据和法律依据，也没有事实依据。既然双方都认可我方是国家体育馆产权人，但是2014年7月31日前我方举办活动都需要燕侨公司和五环公司批准。投资公司、五环公司现在也要求我方承担责任，也是基于我方是国家体育馆产权人，其表示2011年3月17日将国家体育馆大部分场馆移交给了我方，但是2014年7月31日之前国家体育馆的停车场、物业都掌控在投资公司和五环公司手中，这导致我公司名为产权人但不能行使产权人权利，具体表现国家体育馆的消防设备、电力设备、机房安保、配电、中控室、停车场、各种能源账目以及进出的部分大门都是投资公司和五环公司通过燕侨公司进行掌控，严重妨碍了我公司作为产权人行使权利。实际上燕侨公司很好地完成了各项工作，现在因为费用问题才想起我方是产权人，投资公司和五环公司是一种非常不诚信的行为。2014年7月31日之前的物业费用，我方不同意承担。燕侨公司没有任何事实依据要求我方承担，燕侨公司已经多次明确是为投资公司和五环公司提供物业服务。另外尽管2011年9月我方取得国家体育馆产权，但我方没有实际占有国家体育馆，国家体育馆总面积80890平方米，2011年4月我方只接收了24051平米，场馆外围出入口六处五环公司通过燕侨公司控制，玻璃门一共186处我方仅接手了7处，场馆总房间174间（包含机房）五环公司只给我方26间，其余房间五环公司除自用外对外出租获取收益。至于演艺集团与国家体育馆公司责任由法院来确定。国家体育馆公司辩称：同演艺集团意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：投资公司于2005年4月注册成立。五环公司于2007年3月28日注册成立，投资公司持有五环公司100%股权。演艺集团于2009年4月22日注册成立，国家体育馆公司于2011年9月5日注册成立，演艺集团持有国家体育馆公司100%股权，国家体育馆公司原名北京京演文化设施运营管理有限责任公司，于2014年8月21日更名为国家体育馆公司。2007年9月4日燕侨公司中标国家体育馆项目（招标人投资公司）。2007年9月16日，投资公司与燕侨公司签订《国家体育馆物业服务委托合同》，委托燕侨公司对国家体育馆80890平方米提供物业管理，期限自合同签订起至2008年12月31日24时止。物业管理服务费为包干制，费用3861270元。五环公司系投资公司全资子公司。上述合同到期后，2009年1月1日，五环公司（委托方、甲方）与燕侨公司（受托方、乙方）签订《国家体育馆委托物业管理合同书》，约定燕侨公司为国家体育馆建筑面积80890平方米提供综合性有偿服务。合同第二章约定物业服务范围和内容包括第四条至第二十条，其中第一条至第十七条为房屋建筑日常服务维护、安保控制室运行服务维护、给排水设备运行服务维护、供电设备运行服务维护、电梯运行服务维护【指为保证本场馆电梯设备正常使用所进行的日常运行服务维护（零维修）】、空调系统运行服务维护【指为保证本场馆中央空调系统正常运行所进行的日常运行服务维护】、有线电视系统运行服务维护、场馆弱电系统的维护服务、环境卫生、绿化管理【指负责国家体育馆红线内的绿化的管理和养护；物业整体环境的美化、绿化、管理和服务，不包括室内和室外绿植租摆的养护和管理（可另行约定特约服务）】、设备年检【指对本场馆所有需要进行年检的设备按时进行年检备案手续和取证工作】、传达秩序服务、档案管理服务、装饰装修管理服务。第十八条其他特约服务，约定乙方配合、协助甲方进行各种经营活动，根据经营活动的需要在公平、公正、互利的原则乙方接受甲方另行委托的事项和特约服务，每年的物业管理费中不含特约服务费用。第十九条大型活动保障服务，约定根据《北京大型活动管理条例》相关内容和甲方（主承办方）的相关需求提供相应的保障服务，在大型活动期间，发生的特约服务费用按照特约服务执行。第二十条食堂管理服务，约定在本合同有效期内，甲方将国家体育馆内食堂委托给乙方负责经营管理，甲方负责监督管理工作（另见相关协议）。物业服务期限15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。第五章第二十三条约定物业服务费是甲方对乙方提供的日常综合物业管理服务所支付的费用，用于本合同第二章中列示的各项服务的开支，依据本场馆具体情况物业服务费用为：第一季度即2009年度物业服务费总额为人民币3700000元，每季度物业服务费为人民币925000元；第二年度即2010年度物业服务费总额为人民币5624000元，每季度物业服务费为1406000元；第三年度至第十五年度即2011年度至2023年度，物业服务费每年总额为人民币6844000元，每季度物业服务费为1711000元。……第二十四条需要特殊说明的费用支出项目，包括1、房屋主体及各种设备设施的零星维修（小修）、养护费用由乙方承担；大中修及设备更新、改造由乙方或具备专业资质的专业公司制定实施方案，费用由甲方承担。2、国家体育馆红线内甲方拥有产权的设备设施在厂商维保期满后的，由乙方负责检查维护，并提供零配件单价不超过人民币伍佰元的维修（小修）更换，单价超过人民币伍佰元的零配件由甲方承担。3、甲方在举办各种经营性活动（包括大型活动），需要乙方提供服务的属特约服务，乙方在物业服务范围内应接受委托并制定相应方案进行合理收费，详细内容双方另行约定，相关费用甲方在活动后一周内支付给乙方。4、对国家、地方法律法规在合同存续期间新制订相关政策所产生的相关费用由甲方承担。第二十五条第十五款约定在举办大型活动时，甲方负责对活动方案进行审核确认并书面通知乙方，且要求主办方施工方按照国家有关规定和本场馆的相关规定办理申报登记手续，接受乙方管理人员的监督管理。第二十六条第七款约定乙方有权依据本合同向甲方收取物业服务费，有权对甲方要求的特别或额外服务收取特约服务费用，费用标准按国家、行业标准执行；若无国家、行业标准时双方协商解决。第三十七条约定甲方逾期支付各项服务费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。该合同附件一为国家体育馆物业服务内容，第三章物业工作人员组成，约定对于本项目的物业服务工作设立综合管理部、环境服务部、工程运行部、秩序维护部等四个部门，管理及服务人员共计122人，具体包括项目经理1人、经理助理2人、综合管理部主管1人、综合文员采购库管1人、环境服务部主管1人、保洁员34人、工程运行部主管2人、运行维修人员24人、秩序维护部主管1人、消控值班8人、中央控制值班4人、秩序维护员44人。以上配备将视实际工作量进行酌情增减，已达到确保服务质量的目标。后，五环公司与燕侨公司签订了《国家体育馆物业管理补充协议书》，表示鉴于2011年度国家体育馆建设合同维保陆续到期，国家体育馆物业运行管理及大型活动保障的实际情况，涉及到的维保到期的内容、设备设施年检的内容及大型活动特约项目的增加内容致使2010年物业服务费用调整变化较大，为便于合理核算相关物业服务费用，有利于场馆物业服务保障工作的正常运行、绎甲、乙双方协商，就2010年物业服务费用的结算及支付特制定补充协议如下：一、2010年物业服务费用的组成为两部分：一是2009年物业服务合同约定物业服务费用370万元，二是2010年物业服务费用新增项目内容。二、2010年物业服务费用中合同约定的部分370万元由甲方分两次支付给乙方，第一次支付该合同款项的60%即220万元，于本补充协议签订后，收到乙方正式发票7个工作日内支付给乙方；剩余款项于2011年3月31日前支付。三、在2011年2月20日之前，乙方上报甲方2010年度物业新增项目相关资料，2011年3月31日之前双方完成2010年物业费用结算确认手续，双方签订结算金额确认后，收到乙方正式发票7个工作日内支付给乙方结算金额扣除30万元质保金后的全部余款。四、涉及维保到期的项目内容、设备设施年检的内容及大型活动特约项目的增加内容，单笔低于5000元的费用属于乙方正常支出，单笔费用调整高于5000元时，经双方书面确认后进入结算……七、本补充协议约定事宜是双方2009年1月1日签订的《国家体育馆物业服务合同》的补充，与主合同具体同等法律效力，与主合同条款不一致的，以本协议约定为准。其他条款在2011年度的物业管理服务中仍然有效。2011年7月21日，五环公司与燕侨公司签订《2010年国家体育馆物业服务合同结算确认书》，双方确认结算结果如下：1、2010年度国家体育馆物业服务原合同金额370万元；2、2010年度国家体育馆物业服务结算报送金额4391559.89元（含新增服务项目）；3、2010年度国家体育馆物业服务结算审定金额4225589元；4、审减金额165970.89元。其中载明2010年度合同抵押金30万，质保期满服务合格后另行支付。2014年7月23日，五环公司向燕侨公司出具《关于国家体育馆移交配合的函》。2014年7月30日，五环公司向燕侨公司出具《关于燕侨公司撤出国家体育馆的函》，表示根据2014年7月21日市政府有关国家体育馆移交专题会议的精神，我司将于2014年8月1日前完成国家体育馆移交工作并全部撤出。现收到演艺集团关于不与贵司物业合同换签的函，因我司目前仍未收到市政府专题会议纪要，为了执行市政府有关国家体育馆移交专题会议的精神，保障国家体育馆物业移交的顺利进行，特此函告贵司于2014年8月1日前配合国家体育馆移交工作并全部撤出，待收到政府专题会议纪要，我司将依据纪要内容与贵司协商物业服务合同终止后的相关事宜。燕侨公司表示收到上述函件后，于2014年8月1日全部撤出国家体育馆，停止了物业服务。庭审中，各方主要争议如下：1、关于物业服务费由谁承担即责任主体。燕侨公司表示投资公司系国家体育馆的产权单位，投资公司委托五环公司对场馆进行运营管理，应投资公司要求，2009年燕侨公司与五环公司签订《国家体育馆委托物业管理合同书》，投资公司与五环公司系委托关系，投资公司系最终受益人，而且后续国家体育馆移交投资公司与五环公司获得6个亿补偿，故应由投资公司承担责任，五环公司承担连带责任。燕侨公司在工作过程中都是听从投资公司和五环公司指令，与演艺集团和国家体育馆公司不发生关系，但证据显示演艺集团和国家体育馆公司系国家体育馆的使用权人和房屋所有权人，故要求演艺集团和国家体育馆公司承担共同给付责任。后又表示至于演艺集团、国家体育馆公司与投资公司、五环公司关系燕侨公司无法判断，日常物业费用应由投资公司和五环公司承担连带责任。大型活动举办方是演艺集团和国家体育馆公司，与投资公司和五环公司有合约关系，大型活动费用应由投资公司给付，五环公司、演艺集团和国家体育馆公司承担连带责任。投资公司、五环公司、演艺集团、国家体育馆公司认可演艺集团2011年9月26日取得了国家体育馆的产权。但是关于国家体育馆移交问题，投资公司、五环公司表示国家体育馆包括主馆（指用于举办大型活动场地和坐席）、副馆（主馆旁边用于举办小型活动的场地和坐席）、办公区域（主馆和副馆建筑中用于办公的房间）、公共区域（公共走廊、通道、地下停车场），总面积80890平方米，2009年7月3日演艺集团对副馆进行改造，后对主馆进行改造，2010年4月1日演艺集团进行正式演出和运营，投资公司、五环公司自留面积4490.4平方米办公区域房间（包括合作公司使用房间），演艺集团和国家体育馆公司实际占用国家体育馆大部分区域76399.6平方米，故其与燕侨公司服务合同2011年3月31日部分解除，2014年7月31日全部解除，按照谁使用谁受益原则费用应由演艺集团和国家体育馆承担。演艺集团和国家体育馆公司表示尽管2011年9月演艺集团取得国家体育馆产权，但只是在法律上取得了产权证并没有实际占有国家体育馆，认可投资公司和五环公司将国家体育馆主馆和副馆的场心以及办公区域部分房间移交，但是其他公共面积包括地下停车场都不在其控制范围内，2014年7月31日之前国家体育馆的消防设备、电力设备、机房安保、配电、中控室、停车场、各种能源账目以及进出的部分大门都是投资公司和五环公司通过燕侨公司进行掌控，导致演艺集团名为产权人但不能行使产权人权利，不算移交。2011年4月演艺集团和国家体育馆公司只接收了24051平米，场馆外围出入口六处五环公司通过燕侨公司来控制，玻璃门一共是186处，演艺集团和国家体育馆公司仅仅接手了7处，场馆总房间174间（包含机房），五环公司只给其26间（后演艺集团提交了房间号以及面积，共计1965.1平方米），而且燕侨公司也一直强调其服务对象是投资公司和五环公司，故不同意承担责任。关于责任承担问题，燕侨公司提交了《国家体育馆产权情况说明》【2011年5月31日投资公司出具，载明国家体育馆于2008年4月26日就竣工，由投资公司投资建设并委托五环公司运营管理，目前投资公司合法持有相关政府部门批复的国家体育馆建设文件，由于相关部门对涉及奥运村特许经营权项目产权证办理程序尚未明确，国家体育馆产权证仍在办理之中】；提交了中标通知书【2007年9月4日，投资公司作为招标人对国家体育馆项目进行招标，燕侨公司中标】；提交了2007年《国家体育馆物业服务委托合同》；提交了2009年《国家体育馆委托物业管理合同书》；提交了工作过程中燕侨公司与五环公司往来联系工作单若干；提交了2014年五环公司出具的《关于国家体育馆移交配合的函》、《关于燕侨公司撤出国家体育馆的函》，用以证明其服务对象是五环公司和投资公司。除联系工作单外，投资公司和五环公司对证据真实性均认可，表示产权情况说明并不是给燕侨公司的；工作联系单中有公司盖章和李树全签字的认可。演艺集团和国家体育馆公司对证据真实性认可，认可燕侨公司所述其一直的服务对象不是演艺集团和国家体育馆公司。五环公司提交了《北京市发展和改革委员会关于提前收回国家体育馆特许权有关事宜的通知》【2010年12月22日北京市发展和改革委员会出具决定提前收回国家体育馆特许权，终止时间为收到该通知后的第三十个工作日，补偿金额4亿元，演艺集团为国家体育馆指定移交接收单位】、《国家体育馆首层房间钥匙移交清单》【分别2011年3月17日、2011年4月20日首层房间移交】、《国家体育馆主场馆移交清单》【2011年3月25日移交】、五环公司与演艺集团往来函件【2011年5月-2014年7月，2011年5月函表示移交机房和设施设备双方现场查验，五年内还仍由移交前的物业公司进行统一管理；2013年移交机房、清缴费用；2014年双方关于国家体育馆移交争议】、五环公司与国家体育馆公司往来函件【主要内容为2012年-2014年期间国家体育馆公司表示鉴于五环公司管理和掌控着关系国家体育馆的治安保卫、消防、安全生产的设施设备（包括但不限于机房、配电室、安保控制室、消防中控室等），要求五环公司配合；以及国家体育馆公司要求五环公司配合水电施工函件；另有双方关于费用争议函件】、五环公司与燕侨公司《关于加强国家体育馆物业管理的函》【时间2014年1月表示根据我司与燕侨公司2009年初签订国家体育馆物业服务合同，请加强各项物业管理工作】、《国家体育馆进驻确认函》【2009年7月3日演艺集团正式进驻】、《国家体育馆物资移交清单》【2009年7月3日、7月13日、7月30日移交不同房间】、《国家体育馆房间移交单》【2010年9月8日、9月13日、1月22日房间移交】、《关于国家体育馆特许经营权调整涉及资产处置等有关问题的报告》【2010年6月，投资公司请示保留驻馆办公区，建筑面积6324平方米，无偿使用至2038年，2010年底完成移交】、演艺集团关于国家体育馆《国有土地使用证》和《房屋所有权证》复印件【2011年7月20日取得京朝国用（2011）划第00322号国有土地使用证，2014年5月26日终止；2011年9月26日演艺集团取得国家体育馆等产权，建筑面积81259.21㎡】、《关于京演未结大型活动费用的情况汇报》【燕侨公司发送给五环公司】，用以证明2011年3月17日以后演艺集团和国家体育馆公司作为国家体育馆的所有权人、物业服务受益人、实际使用人和活动举办方，实际接收经营和使用了国家体育馆，应承担相应物业费用。针对上述证据，燕侨公司表示对证据真实性无法确认，主要是五环公司、投资公司与演艺集团和国家体育馆公司函件、燕侨公司并不知情，但可以说明截止燕侨公司退出前五环公司控制国家体育馆的物业，而物业一直由燕侨公司持续经营管理。演艺集团对证据真实性认可，证明目的不认可。五环公司提交了五环公司章程、年检报告书、投资公司章程、公示报告以及年检报告书，证明五环公司和投资公司各自财产独立，且通过了企业年度检验和财务审计，不存在五环公司与股东财产混同情况。燕侨公司对公司章程持有异议，表示五环公司没有签署日期，无法确认存在时间，投资公司章程与企业登记股东不一致，且章程本身不能证明两公司财产独立，对年检报告书真实性认可，但证明目的亦不认可，不能证明两公司财产独立。演艺集团和国家体育馆公司对证据真实性认可。演艺集团和国家体育馆公司提交了《北京演艺集团关于尽快协调国奥公司恢复国家体育馆供电事宜的紧急请示》【2012年4月27日演艺集团发给市委宣传部，表示投资公司拒不配合恢复副馆供电】、《北京演艺集团关于落实国家体育馆产权调整和移交工作的请示》【2013年7月23日演艺集团发给市委宣传部，表示2009年7月3日我集团正式进驻国家体育馆进行副馆改扩建，投资公司移交了17间办公用房，场馆总面积80890平方米，投资公司仅向我集团累计移交24051平方米。投资公司在已收到市政府4.2亿元补偿款后仍不执行市委市政府的决定。投资公司提出在现有4.2亿元补偿金基础上再追加2亿元补偿款或要求市政府给一块土地。如合理，请市财政局或土地管理部门解决追加补偿事宜；另表示投资公司拒不履行场馆交接义务】、《关于研究国家体育馆产权调整和移交有关问题的意见》【2013年8月5日，致送给案外人，表示迄今移交工作尚未完成】、《北京市人民政府会议纪要》【2014年8月1日，上载2010年12月投资公司确认收到4亿元补偿资金，由于相关方面对移交工作认识不一致，移交工作至今尚未落实，形成投资公司与演艺集团共管共用国家体育馆的局面……确保2014年8月1日前完成国家体育馆移交工作】、《关于国家体育馆大型活动及消防安全隐患的函件》【燕侨公司发给国家体育馆公司表示燕侨公司是与五环公司签订合同，没有接到移交通知】，证明截至2014年7月21日移交工作尚未完成，燕侨公司服务对象是五环公司，不是演艺集团和国家体育馆公司。燕侨公司对上述函件真实性不认可，表示无燕侨公司公章，工作联系单没有燕侨公司签字，其他证据表示是演艺集团内部行为，燕侨公司真实性无法确认、不知情。五环公司和投资公司对请示、意见、会议纪要均不认可演艺集团证明目的，表示没有收到上述文件，无法确认真实性，而且恰恰证明其及时向演艺集团交付了国家体育馆副馆，配合举办了大型活动，对函件真实性不认可演艺集团证明目的，该文件双方是燕侨公司和演艺集团，且恰恰证明燕侨公司服务对象是演艺集团。2、关于物业服务费金额。经查，五环公司与燕侨公司双方确认2009年物业费用无争议。五环公司提供的凭证显示2011年1月21日五环公司支付燕侨公司192万元、2011年1月28日支付10万元、2011年12月30日支付50万元、2012年1月16日支付100万元，2012年5月8日支付705589元，共计4225589元。2013年3月8日五环公司支付燕侨公司93404.8元，2013年3月19日支付100万元。燕侨公司认可2010年收取了物业费4225589元，但表示《国家体育馆委托物业管理合同书》约定5624000元，五环公司仍欠1398411元。五环公司对此予以否认。关于2011年1月1日至2014年7月31日物业费，首先燕侨公司主张按《国家体育馆委托物业管理合同书》约定年总额6844000元标准计算。五环公司表示燕侨公司服务区域确实发生了变化，演艺集团也认可有一些区域没有要求燕侨公司提供服务，故服务区域变化会导致物业费用调整比如演艺集团占用面积燕侨公司没有提供卫生垃圾服务。燕侨公司表示这跟面积没有关系，关于移交面积五环公司和演艺集团存在分歧、无法分清，我方认为演艺集团跟其他商户身份是否等同由法院确定，期间五环公司从来没有告知我方变更合同，我方退场之前关于费用也从未提出异议。燕侨公司另主张2011年新增项目包括绿植租摆费、避雷检测、电梯养护、消防广播主办购置、购擦手机费用、防火清洗费、水泵维修等273223元，特约大型活动费用112660元，共计385883元；2012年新增项目包括绿植租摆费、避雷检测、电梯养护、烟道清洗、化粪池清掏等费用368624元，特约大型活动费用1078226.04元，共计1446850.04元；2013年新增项目包括绿植租摆费、避雷检测、电缆代维修等费用129847元，特约大型活动费用128457.72元，共计258301.72元；2014年新增烟道清洗费8800元。针对上述主张，关于新增项目，燕侨公司提交了明细、发票、工作联系单、函件若干，证明新增费用。关于大型活动费用，燕侨公司主张举办了23场大型活动，并提交了项目明细。五环公司对燕侨公司主张费用持有异议，表示工作联系单中有李树全签字和公司盖章的认可，但是费用没有经过其公司确认，费用合理性需要甄别，另外只有见到发票没有汇款凭证，真实性需要专业审计单位去做，大型活动涉及配合演艺集团活动，实际上是为演艺集团服务，相关费用应由演艺集团承担。五环公司提交了《关于提供国家体育馆物业费用结算相关资料的函》【该函系2015年3月25日五环公司致函燕侨公司，表示要求燕侨公司提供2009物业服务费用370万构成明细；2011年1月1日至2014年7月31日物业公司工作人员数量、变化情况及成本明细；2011年1月1日至2014年7月31日对国家体育馆管理及实际控制区域的变化情况；2011年1月1日至2014年7月31日五环公司办公区域需承担的物业费明细】以及《关于国家体育馆物业管理费的致函》【该函系2015年7月8日燕侨公司致函五环公司和投资公司，燕侨公司表示国家体育馆所有权和经营权发生变化，演艺集团与五环公司和投资公司交接过程中，指派国家体育馆公司强行介入造成诸多障碍，但燕侨公司仍克服困难坚守岗位，保持国家体育馆正常管理一直坚持至2014年7月31日交接完毕。根据五环公司与我公司签订的物业服务合同约定，自演艺集团进驻国家体育馆后，给我方管理带来许多困难和障碍，在五环公司要求和帮助下，我方始终坚持正常的管理，并按贵公司的要求完成了多次大型活动的运营。为了确保国家体育馆的正常运行，双方曾就国家体育馆的日常开支签署补充协议，按照补充协议的基本原则进行计算，五环公司仍欠付我公司各项费用18993359元，包括2011年物业费用4882332.59元，2012年物业费用6077576.04元，2013年物业费用4759474.46元；2014年物业费用1-7月共计3273975.91元，请尽快支付】，用以证明燕侨公司诉求金额没有结算性依据，且与其诉求前后矛盾。燕侨公司表示这是双方调解时其主动让步，并不代表其认可。另外，案件审理过程中，五环公司申请进行对燕侨公司诉求涉及相关物业费用和大型活动费用进行司法审计，本院经摇号委托汇亚昊正（北京）会计师事务所有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。五环公司支付了鉴定费25000元。鉴定过程中，关于《国家体育馆委托物业管理合同书》约定的物业服务费用，鉴定机构要求补充提供关于不同物业项目派遣员工的内部管理及结算制度；为该物业项目提供的员工的劳动合同、工资明细表及发放工资的银行回单、社保缴纳证明、解约合同、解约支付的赔偿金证明；其他能够证明员工为该物业项目提供了服务的资料等，燕侨公司对五环公司该项鉴定不同意，后该项鉴定未进行。关于燕侨公司主张的新增费用及特约委托项目费用，鉴定机构进行了鉴定，其中鉴定过程明细显示仅有发票无双方确认依据的，列为无法鉴定；双方签订《国家体育馆物业管理补充协议书》约定5000元以上由双方确认后进入结算，但协议期间为2010年度，无法确定本协议是否使用以后年度的列为无法鉴定；双方发票、有工作联系单证明的列为可确认项目。鉴定机构结论：2011物业服务新增费用及特约委托项目费用共计385883.00元，其中归属五环公司应支付物业费用130725元，无法鉴定费用255158元。2012年物业服务新增费用及特约委托项目费用共计1446850.04元，其中归属五环公司应支付物业费用916954.48元，无法鉴定费用529895.56元。2013年物业服务新增费用及特约委托项目费用共计258301.72元，其中归属五环公司应支付物业费用139454.72元，无法鉴定费用118847元。2014年物业服务新增费用及工资补偿金共计247891.55元，无法鉴定费用247891.55元。针对该鉴定报告，燕侨公司表示鉴定机构没有权利确定物业费归属，绿植租摆和代购鲜花后续都有发生，五环公司也支付了。避雷检测费用、油烟管道防火清洗费用、水箱清洗是国家强制费用，应该支付。大型活动费用是主办方和五环公司签署，我方按五环公司要求服务，23场大型活动五环公司也是认可的。另外2012年代购亚克力板是突发事件，高空施工维修系供电局强制要求的。五环公司表示燕侨公司和其公司都属于国企国资性质，依据会计准则和司法审计准则需要提供票据，且也要重点审计关联性和合法性，如果鉴定报告中无法确认就是无法确认，即使燕侨公司表示实际发生也只能说明其会计制度不健全，另不管鉴定多少钱都应该按照使用面积和演艺集团分摊。燕侨公司另主张提前解除物业服务合同损失239091.54元。燕侨公司提交了劳动合同、解除劳动合同证明书、补偿金发放表以及一次性补助金发放表等。五环公司表示对证据真实性、关联性、合法性均不认可，无法确定是否是特定给国家体育馆服务还是兼顾其他项目，另外企业是自主经营、自负盈亏，燕侨公司应该说清关系，否则从法律上不能成立。针对上述费用和证据，演艺集团和国家体育馆公司表示均不应由其承担，怎么支付如何支付均不知情。本院认为：关于本案主要争议有二，具体分析如下：第一，燕侨公司主张2014年7月31日之前的物业费用由谁承担。燕侨公司主张投资公司、五环公司承担连带责任，由演艺集团和国家体育馆公司承担共同给付责任。投资公司、五环公司抗辩应由演艺集团和国家体育馆公司根据移交面积分摊。演艺集团和国家体育馆公司抗辩燕侨公司服务对象并非其公司，故不同意承担。首先，本案燕侨公司选择以与五环公司签订的《国家体育馆委托物业管理合同书》以及后续《国家体育馆物业管理补充协议书》确定其权利义务及费用，燕侨公司提供物业服务的相对方应为五环公司，从燕侨公司提交的证据来看其主张的物业费用期间系其与五环公司发生服务关系，投资公司与五环公司系各自独立公司，且五环公司有独立资产并以此支付物业费用，故燕侨公司要求投资公司、五环公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据。其次，燕侨公司、投资公司、五环公司主张演艺集团和国家体育馆公司承担物业费用，主要原因系在燕侨公司主张服务费用期间国家体育馆产权人变更为演艺集团，投资公司和五环公司另表示演艺集团和国家体育馆公司实际占有了国家体育馆大部分面积并从中获益，但是从各方陈述及提交证据来看，虽然投资公司与演艺集团均明确国家体育馆产权发生了变化，但是投资公司及其全资成立的负责运营国家体育馆的五环公司与演艺集团及其全资成立的负责运营国家体育馆的国家体育馆公司两方在2014年7月31日前对国家体育馆一直存在控制权之争，故双方对于国家体育馆移交面积亦存在争议。关于移交办公区域房间数量，根据五环公司提交的移交清单及演艺集团确认房间情况，双方所述基本一致；双方最主要争议还是在于国家体育馆公共区域包括地下停车场、公共入口、消防安保和中控等等由谁负责控制，进而引发双方对于实际移交面积认识不一、存在重大争议。从燕侨公司、五环公司、演艺集团陈述以及证据来看，2014年7月31日燕侨公司撤出国家体育馆之前，燕侨公司确系听从五环公司指示对国家体育馆进行物业服务，亦如燕侨公司所述其也不清楚投资公司、五环公司与演艺集团、国家体育馆公司产权争议以及面积移交情况，直至2014年7月31日前五环公司并未与燕侨公司解除合同；另外五环公司提交的证据中也显示2014年1月6日五环公司向演艺集团函件表示2013年底国家体育馆公司趁夜间抢占了国家体育馆主配电间及热力机房等重要机房，因上述情况要求燕侨公司根据2009年签订的《国家体育馆物业服务合同书》加强国家体育馆内的各项物业管理工作，继续依法履行合同。再次，关于特约大型活动费用，燕侨公司最初起诉的依据即其与五环公司签订的《国家体育馆物业服务合同书》明确五环公司在举办各种经营性活动（包括大型活动）需要燕侨公司提供服务的属特约服务，燕侨公司可另行进行合理收费。燕侨公司提交的涉及大型活动工作联系单也是其与五环公司之间发生，庭审中燕侨公司也一直认为系接收投资公司和五环公司指示提供物业服务，燕侨公司可以依据合同约定和接收谁的指示进行服务确定支付物业费责任主体，也可以依据产权变更选择事实物业合同相对方，而活动举办方并不代表就应该向燕侨公司支付物业费用，正如燕侨公司庭审中所述亦或活动举办方与五环公司存在合同关系，故燕侨公司以演艺集团和国家体育馆公司为大型活动举办方为由要求演艺集团和国家体育馆公司共同给付费用，亦缺乏事实和法律依据。燕侨公司主张的提前解除合同造成的损失以及按合同约定主张逾期付款违约金，与演艺集团和国家体育馆公司更无关联。结合上述情况及分析，结合燕侨公司意见并考虑该案件涉及移交区域争议，应由五环公司向燕侨公司支付物业费用，燕侨公司主张由其他主体承担责任，本院不予支持。至于五环公司与演艺集团或国家体育馆公司之间争议，双方可另案解决。第二，燕侨公司主张物业费用具体金额。燕侨公司主张2010年未付的物业管理费1398411元，涉及该费用，根据燕侨公司与五环公司签署的《2010年国家体育馆物业服务合同结算确认书》以及往来付款凭证，应认定燕侨公司与五环公司审核确定2010年物业费用为4225589元，且五环公司已实际支付完毕，燕侨公司该项诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2011年1月1日至2014年7月31日物业费用、新增费用和大型活动费用，燕侨公司主张2011年合同约定物业费6844000元，扣除五环公司已付100万元；2011年新增费用273223元和特约大型活动费用112660元计385883元。燕侨公司主张2012年合同约定物业费6844000元；2012年新增费用68624元和特约大型活动费用1078226.04元计1446850.04元。燕侨公司主张2013年合同约定物业费6844000元；2013年新增费用29847元和特约大型活动费用128457.72元计258301.72元。燕侨公司主张2014年1-7月合同约定物业费3992333.33元，2014年新增费用8800元。关于提前解除合同，燕侨公司主张了损失即工资补偿金239091.54元。针对燕侨公司主张，关于合同内约定物业费，资料不全，未进行鉴定。燕侨公司和五环公司存在争议，五环公司表示因为国家体育馆部分面积已交给演艺集团和国家体育馆公司致使燕侨物业的服务区域发生变化，《国家体育馆物业服务合同书》约定并非固定价而是随着实际情况发生变动，而且燕侨公司与五环公司往来函件中物业费用金额也明显少于其本案诉求。燕侨公司认为跟面积没有关系，在其退场之前五环公司和投资公司没有提出异议，费用只是说分摊问题也没有提出异议，其往来函件是调解时让步金额、不是其诉求金额。关于新增费用，鉴定机构将符合国家体育馆物业服务内容协议约定的物业费构成且经双方确认的认定为应由五环公司支付费用，无双方确认依据以及依据《国家体育馆物业管理补充协议书》低于5000元以下为燕侨公司正常支出费用列为无法鉴定。关于特约大型活动费用，鉴定机构将符合国家体育馆物业服务内容协议约定的物业费构成且经双方确认的认定为应由五环公司支付费用，无双方确认依据的、费用明细时间跨度加大难以确定费用合理、联系单约定归属但工作联系单与明细时间不一致的均列为无法鉴定。经核算，鉴定机构确定2011年应支付费用130725元，2012年应支付费用916954.48元，2013年应支付物业费用139454.72元，2014年应支付费用0。关于燕侨公司主张损失239091.54元，鉴定机构认为无法鉴定。如依据《国家体育馆物业服务合同书》约定的固定价格并结合上述鉴定机构结论，五环公司应支付给燕侨公司物业费用包括合同内约定费用、新增费用和特约大型活动费用，金额应为2011年物业费用5881320.6元（6844000元+130725元-已付1093404.4元）、2012年物业费用7760954.48元（6844000元+916954.48元）、2013年物业费用6983454.72元（6844000元+139454.72元）、2014年物业费用3992333.33元。但是在2015年函件中，燕侨公司主张五环公司仍欠付各项费用18993359元，包括2011年物业费用4882332.59元，2012年物业费用6077576.04元，2013年物业费用4759474.46元；2014年物业费用1-7月共计3273975.91元，与上述金额仍差价较大。燕侨公司表示这些金额系基于调解让步金额，首先本院不确定该金额除合同约定费用外是否包括新增费用和特约费用，但是函件中燕侨公司表示在五环公司要求和帮助下其始终坚持正常的管理，并按五环公司的要求完成了多次大型活动的运营，双方曾就国家体育馆的日常开支签署补充协议，按照补充协议的基本原则进行计算确定金额，而五环公司与燕侨公司签订《国家体育馆物业管理补充协议书》约定涉及维保到期的项目内容、设备设施年检的内容及大型活动特约项目的增加内容，单笔低于5000元的费用属于燕侨公司正常支出，单笔费用调整高于5000元时经双方书面确认后进入结算，故结合前后文表述来看燕侨公司主张的每年物业费用应该包含合同内约定费用、新增费用和大型活动费用；其次，燕侨公司发送该函件系在2015年，此时其已从国家体育馆撤场，其应对五环公司欠付费用有核算，而且从《国家体育馆物业服务合同书》约定面积、庭审查明情况来看，如五环公司抗辩所述燕侨公司服务区域、人员在实际履约过程中应确有调整，燕侨公司该函件中明确金额每年均有变化且有零有整、数据确切，与其主张大型活动费用年份多少也基本可以对应。故对燕侨公司抗辩系调解让步金额，本院不予采信。虽五环公司对函件金额亦不认可，但也未提供证据证明其所述应实付金额，本院结合五环公司抗辩根据燕侨公司诉求、鉴定结论以及函件中燕侨公司自认金额，以函件中燕侨公司自认的最低金额为准。关于解除合同损失，燕侨公司证据不充分，本院亦无法确认，故对燕侨公司该项诉求，本院不予支持。关于燕侨公司主张逾期违约金，因燕侨公司主张各项费用包括合同内费用、新增费用以及大型活动费用，燕侨公司与五环公司双方之间此前未进行核算，金额存在争议，且跨度时间较长、部分给付时点未明确且期间燕侨公司未主张，故本院无法确定和核查该项诉求，本院就该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司于本判决生效之日七日内支付原告北京燕侨物业管理有限公司二〇一一年一月一日至二〇一四年七月三十一日期间物业管理费、大型活动费及维修维护费共计一千八百九十九万三千三百五十九元。二、驳回原告北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费25000元，由被告北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司负担（已交纳）；案件受理费178108元，42348元由原告北京燕侨物业管理有限公司负担（已交纳），135760元由被告北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 静审判员 文怡昊审判员 付瑞洁二〇二〇年一月六日书记员 辛迎雪