成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7487号 原告:成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区第二届业主委员会。住所地四川省成都市温江区 代表人:徐梅，主任。 委托代理人：况建军,四川明炬(龙泉驿)律师事务所律师。 被告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地成都市双流区。 法定代表人:郭岱，执行董事兼总经理。 委托代理人：曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区第二届业主委员会(以下简称美茵河谷业委会)与被告成都市森宇物业有限责任公司(以下简称森宇物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人况建军、被告委托代理人曾艳，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告美茵河谷业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退出成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区；2.判令被告立即向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料：（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。（5）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。（6）所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。3.被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区由成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇实业公司）开发建设，总建筑面积约40万平方米，一期森宇音乐花园于2003年竣工交付给业主使用，二期美茵河谷2006年竣工交付给业主使用。森宇实业公司指定被告为小区提供前期物业服务，一期森宇音乐花园前期物业服务期限于2006年到期，二期美茵河谷服务期限自2006年9月30日至2009年9月29日止。2014年，小区业主选出第一届业主委员会，但由于种种原因，第一届业主委员会没有完成备案程序，因此，未有效成立。2017年4月2日，小区业主选举成立第二届业主委员会，2017年4月28日在温江区公平街道办事处进行了备案登记。原告于2017年12月15日至12月30日召开业主大会，审议事项：“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”；“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”。2018年1月1日公布的业主大会投票结果显示，业主大会的两项内容均获得小区双过半通过。原告通过公开招投标方式选聘物业服务企业，2018年8月14日开标，成都洁华物业管理有限公司中标。8月29日，原告与成都洁华物业管理有限公司签订了物业服务合同，该物业服务合同亦在温江房产管理局进行了备案。9月7日，原告向被告发函，要求被告退出物业服务区域，办理移交手续，但被告拒不退出。原告向温江房产管理局反映被告拒不退场情况，请求温江房产管理局出面协调解决问题。11月26日，温江房产管理局向被告发出《责令限期退出物业管理区域通知书（【2018】001号）》，责令被告于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，逾期拒不退出，将根据《四川省物业管理条例》第75条的规定对被告实施行政处罚。尽管如此，被告至今未退出森宇音乐花园·美茵河谷小区。原告认为，被告在前期物业服务合同于2009年9月29日即到期的情况之下继续留在小区强行为小区提供物业服务，缺乏有效合同依据和法律依据，同时是对小区业主共同管理权的侵害。 被告森宇物业公司辩称，1.原告的成立不合法，不具备诉讼主体资格。2.根据《物业管理条例》第十五条的规定，原告提起诉讼应经业主大会依法表决同意，以便在程序上确保原告业委会提起诉讼反映了广大业主的真实意愿，否则原告无权起诉。3.在业主大会未就是否续聘被告进行表决前，原告无权要求被告移交物业服务用房和相关设施、资料。4.成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”的两项决议已经被成都市中级人民法院的生效判决撤销，原告未经业主大会表决同意，无权自行选聘和解聘物业服务企业。5.业主董毅、张琼英等人与原告的业主撤销权纠纷一案，原告不服向四川省高级人民法院申请再审，该案尚在审理中，建议中止本案审理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年7月29日，被告森宇物业公司（乙方）与案外人森宇实业公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将森宇音乐花园住宅小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限暂定为3年，自2003年8月1日起至2006年7月31日止。合同期满或业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止。其后，森宇音乐花园二期（美茵河谷）完工后，被告森宇物业公司（乙方）与案外人森宇实业公司（甲方）再次签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对森宇音乐花园二期（美茵河谷）提供前期物业管理服务。合同期限自2006年9月30日起至2009年9月29日止；但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。 2017年4月2日，成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区选举产生第二届业主委员会，主任徐梅。4月27日，成都市温江区公平街道太平社区居民委员会进行初审，同意对原告予以备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处 城市管理科进行复审，同意对原告予以备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处出具审核意见，同意按规定对原告备案。 2017年8月31日，原告向全体业主发出《关于小区选聘物业管理公司的公告》，告知全体业主前期物业管理合同已于2009年底前全部结束，物业公司的选聘需要通过公开招投标进行选聘后才能签订正式物业合同。同时告知公开选聘物业管理公司的具体流程。9月5日，原告向全体业主发出《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》，告知全体业主选聘物业服务公司的初步方案，选聘方式由业委会组织开展公开招投标。9月27日，原告发出《关于选聘物业服务企业方案公告》，告知全体业主选聘物业服务企业的方案，包括应聘物业服务企业标准、物业服务标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式公开招投标、资格预审及报名方式等内容。 2017年11月29日，原告向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区业主大会的公告》，载明会议审议事项：1、审议“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”（详见附件1），投票表决；2、审议“授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案”（详见附件2），投票表决。其中附件1《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》载明：授权森宇音乐花园·美茵河谷小区业主委员会选聘森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务公司事项。 2018年8月14日，原告在公平街道办事处太极社区二楼会议室进行开、评标工作。2018年8月15日至8月20日，原告在小区公告栏张贴并发布了《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》，载明：经评标委员会评审后，第一中标候选人：成都洁华物业管理有限公司；第二中标候选人：四川和盟物业管理有限公司；第三中标候选人：成都蜀信物业管理有限公司。 2018年9月7日，原告向被告发函，要求被告退出物业服务区域，办理移交手续，但被告拒绝办理相关手续。原告向成都市温江区房产管理局反映相关情况，并请求成都市温江区房产管理局开展协调工作。11月26日，成都市温江区房产管理局向被告发出《责令限期退出物业管理区域通知书（【2018】001号）》，责令被告于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，逾期拒不退出，将根据《四川省物业管理条例》第七十五条之规定对被告实施行政处罚。截至目前，被告未退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，也未办理相关移交手续。 2019年10月25日，原告向成都市温江区住房与城乡建设局提交《关于森宇音乐花园和美茵河谷小区建筑区划合并的申请函》，其称森宇音乐花园小区和美茵河谷小区共用高压配电房和消防设备，上述设施均配置在美茵河谷小区地下室场所，且森宇音乐花园小区和美茵河谷小区事实上为一个小区，两者毗邻且无外墙分隔，整个小区共用围墙和大门，实际上为同一建筑区划。有鉴于此，恳请贵局将本小区调整为同一建筑区划以便小区维护管理。 另查，业主董毅与原告的业主撤销权纠纷一案，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终1982号民事判决书，判决撤销成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议。 因原告不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院已于2019年7月17日作出（2019）川民申2716号民事裁定书，裁定进入再审，并中止原判决的执行。 以上事实，有当事人身份信息、《成都市温江区公平街道办事处业主大会设立事项备案记录》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、《关于小区选聘物业管理公司的公告》、《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》、《关于选聘物业服务企业方案公告》、《关于召开成都市温江区业主大会的公告》、《关于森宇音乐花园和美茵河谷小区建筑区划和平的申请函》、成都市中级人民法院（2019）川01民终1982号民事判决书等证据在卷予以佐证。 本院认为，被告与森宇实业公司的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》分别于2006年7月31日、2009年9月29日届满。本案争议的焦点评议如下：一、关于原告成立的合法性问题。本院认为，根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”及《四川省物业管理条例》第二十八条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。”之规定，原告于2017年4月2日成立，在30日内向所在地的街道办事处申请了备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处同意按规定对原告予以备案。故原告已经过所在地的街道办事处备案，其成立具有合法性。 二、关于原告是否有权提起诉讼，本案是否应当中止审理的问题。依据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函（[2005]民立他字第8号）》，最高人民法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果，故承认业主委员会的当事人地位。在审判实践中，已经认可业主委员会的当事人地位，原告具有诉讼主体资格，至于是否需要业主大会的专项授权，并非原告提起诉讼的前置条件或必要条件，故原告有权提起诉讼。成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终1982号民事判决书，判决内容为：撤销成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议。该生效判决只对业主大会的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议进行了审理，并未对原告诉讼主体资格进行判决，本案无须以该案结果作为依据，故无须中止审理。 三、关于原告主张被告立即退出小区并移交物业用房、相关设施及资料的问题。合同需双方在平等、自愿、协商一致的情况下签订，一方不得将自己的意志强加给另一方。《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》分别于2006年7月31日、2009年9月29日届满后，被告与业主未再签订物业服务合同，故《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》已经终止。在业主委员会未成立前，客观上，被告提供了物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系。业主委员会成立后，原告作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主，被告的物业服务并未征得业主大会或原告同意。原告于2018年9月7日向被告发函，要求其退出物业服务区域并办理移交手续，明确表示拒绝被告提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”之规定，事实上的物业服务合同关系自2018年9月7日原告明确向被告发函时解除，该事实上的合同关系的权利义务终止。由于被告未退出小区，原告向当地管理部门反映情况并要求其退出，成都市温江区房产管理局于2018年11月26日向被告发出《责令限期退出物业管理区域通知书（【2018】001号）》，责令被告于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区。被告仍未退出，原告提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，原告请求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的主张，本院予以支持。被告退出并办理移交资料需要一定合理期限，本院酌定为三十日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条、第九十六条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告成都市森宇物业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，退出成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区。 二、被告成都市森宇物业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向原告成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区第二届业主委员会移交物业管理用房及相关设施，并移交物业管理所必需的相关资料：（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。（5）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。 案件受理费2291元，由被告成都市森宇物业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 吴志洪 二〇二〇年一月九日 法官助理 董 娇 书 记 员 张 玲