山东省梁山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0832执异70号 案外人：张可腾，男，1988年6月17日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托诉讼代理人：张慎淼，男，1964年10月23日出生，汉族，农民，住梁山县，系张可腾之父。 申请执行人：王庆峰，男，1970年10月12日出生，汉族，住梁山县。 委托诉讼代理人:李纲,梁山鸿运法律服务所法律工作者。 被执行人：孙秋生，男，1964年8月14日出生，汉族，农民，住梁山县。 在本院执行王庆峰与孙秋生建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张可腾于2019年11月29日对执行位于梁山县经济开发区孙庄村友谊花园7幢1单元401室房产一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张可腾称，2014年5月26日，案外人张可腾与山东美恒房地产开发有限公司签订《“友谊花园”房屋销售合同》，购买位于梁山县经济开发区××村友谊花园××单元××室房屋，该房屋建筑面积118平方米，房屋总价为1260元/平方米，因购买时有购房优惠政策，房屋总价为133000元，约定付款方式为一次性付款。按照当时开发商的购房要求，2014年5月20日，案外人便将房屋价款133000元现金一次性全部交给山东美恒房地产开发有限公司法定代表人孙秋生，该公司财务孙久福当场为案外人张可腾开具了收据，在正式签订房屋销售合同后案外人领取房屋钥匙，实际占有了该房屋。购房后，由于案外人经济紧张，无力装修，为供养妻儿，案外人外出打工。2019年，案外人筹集一笔款项，打算对房屋进行装修入住，在装修期间，2019年12月2日，装修工人跟案外人说法院来贴了封条。案外人到法院执行局询问，被告知房子有纠纷，可以申请执行异议。案外人一家四口无自己的房屋，只能在父母家借住，一家人住的紧紧巴巴，急需装修入住，但举家之力购买的房屋却无端被查封，严重损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，法院2019年12月2日查封，而案外人早在2014年5月即签订房屋销售合同，一次性支付了房屋全部价款，取得房屋钥匙，目前正在进行装修准备入住，早已合法占有该房屋。且因案外人在友谊花园购买了案涉房屋，并未再在村里建设房屋，该房屋时案外人唯一可居住房屋。购房时，开发商宣传友谊花园是按照新农村建设的政策经许可建设的，友谊花园所有房屋均没有房产证，只是附近村民购买，并非因案外人自身原因未办理过户登记。其他村民同时间、购买同一栋楼的均没有被查封，案外人的房屋却无端被查封，严重损害了案外人的合法权益。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人依法提出异议，请求法院停止对涉案房屋的执行并解除查封。 为支持其异议请求，案外人张可腾当庭向我院提交以下证据：梁山县开发区孙庄村友谊花园房屋销售合同、收据各一份。 申请执行人王庆峰称，案外人张可腾提交法院的《友谊花园房屋销售合同》虚假、不真实，其也未占有、使用涉案楼房。首先，梁山县人民法院依据王庆峰的申请自2015年10月10日起将案涉楼房依法裁定查封至今，期间包括张可腾在内没有任何人提出过查封异议。其次，2014年5月份的时候案涉楼房还在施工建设中，由于房屋未交工王庆峰至今未将涉案楼房交付给楼房开发商孙秋生，到目前为止案涉楼房的入户门钥匙还在王庆峰处，涉案楼房不可能出卖给张可腾，案涉楼房也不会交付给张可腾。故张可腾提交法院的《友谊花园房屋销售合同》虚假、不真实，如鉴定该合同的签订时间，可证明王庆峰上述所述属实。张可腾不具有案涉楼房的所有权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中案涉楼房没有办理产权登记，根据上述事实和法律规定，张可腾不具有案涉楼房产权。《友谊花园销售合同》为无效合同，张可腾也未交纳购房款。如上所述，《友谊花园销售合同》虚假、不真实，即使该合同真实，由于该合同违反了强制性法律规定为无效合同。本案所涉购房款数额巨大，如果张可腾确实交纳了购楼款，其应该有银行的转款记录等相关辅助证据。否则，不能认定其交纳了购房款。涉案楼房为小产权房，小产权房不允许买卖。《山东省高级人民法院2011年全省民事审判工作会议纪要》第二条关于房地产纠纷案件也明确规定：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设，张可腾户籍不在孙庄村，其不是该村经济组织内成员，依法也不得购买该集体土地上建设的房屋，《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效。根据《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，处法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。综上所述，张可腾对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，根据民诉法解释第三百一十二条第二款第二项的规定，涉案楼房应继续执行。 为支持其答辩意见，申请执行人王庆峰当庭向本院提交以下证据：（2015）梁民初字第3903号民事判决书、（2015）梁民初字第3903-1号民事裁定书、查封、扣押财产清单、（2016）鲁0832执217号执行裁定书、建筑工程施工合同、还款协议书各一份、梁山县人民法院公告、钥匙照片各两份。 本院查明，本院在审理原告王庆峰与被告孙秋生建设工程合同纠纷一案中，于2015年10月10日作出（2015）梁民初字第3903-1号民事裁定书，裁定冻结孙秋生银行存款5000000元或查封其所有的位于梁山县杨营镇××社区梁山县××、××楼相应价值的财产，并于当日查封位于梁山县经济开发区孙庄村友谊花园社区7号楼和8号楼楼房。因孙秋生未履行生效法律文书确定的义务，王庆峰向本院申请强制执行，本院于2016年1月11日立案执行，2019年10月25日张贴公告查封梁山县经济开发区孙庄村友谊花园社区7号楼和8号楼楼房。 本院认为，案外人的执行异议，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权属。涉案房屋系“小产权房”，未办理不动产产权登记，案外人张可腾与山东美恒房地产开发有限公司签订的梁山县开发区孙庄友谊花园房屋销售合同为无效合同，案外人张可腾未取得涉案房屋所有权。故，案外人的异议理由不成立，其关于要求本院停止对涉案房屋的执行并解除查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人张可腾的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  赵伯学 审判员  赵延敏 审判员  李 娜 二〇二〇年一月二十一日 书记员  王岩岩