上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17844号原告(反诉被告)：上海河东实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张维明，执行董事。委托诉讼代理人：曾永恒，上海首伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：常州华德文化创意有限公司，住所地江苏省常州市。法定代表人：陈江，执行董事。被告(反诉原告)：上海邕盛网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杜国兴，总经理。上列被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：徐游，上海市华诚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海河东实业有限公司(以下简称河东公司)与被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司(以下简称华德公司)、上海邕盛网络科技有限公司(以下简称邕盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。河东公司的诉讼代理人曾永恒，华德公司的法定代表人陈江、邕盛公司的法定代表人杜国兴及两被告的共同委托诉讼代理人徐游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河东公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方就上海市宝山区罗店镇集贤路XXX号1号楼(以下简称系争房屋)建立的房屋租赁合同关系在2019年7月22日解除；2、判令两被告向原告支付拖欠的租金及赔偿损失共计人民币60万元(租金自2019年7月1日计算至2019年7月22日计70,967.60元，按月租金10万元，计算22天；损失为空置损失，自2019年7月23日计算至2019年12月31日，计529,032.40元，按10万元每月计算)，扣除应退还的押金9万元，实际向原告支付51万元。事实和理由：2017年5月1日、2018年4月10日，河东公司与华德公司签订《华德河东科创园双方合作框架协议》、《华德河东科创园服务合同》，约定双方建立合作关系，在河东公司现有的宝山区罗店镇集贤路XXX号园区及4幢房屋的基础上创立“华德河东科创园”。因华德公司未能完成服务合同约定的招商目标，双方于2018年12月28日签订《服务合同-补充协议》，终止双方原有合作，改为华德公司、邕盛公司共同向河东公司租赁系争房屋，2019年度的租金为120万元。协议签订后，河东公司按约交付房屋，但华德公司、邕盛公司未按约支付2019年下半年的租金，河东公司发函催讨无果。同年7月22日，华德公司、邕盛公司告知终止与河东公司的合作关系。河东公司认为，上述两公司的行为已构成违约，应支付拖欠租金并赔偿损失，故提出上述诉讼请求。华德公司、邕盛公司共同辩称，2019年7月22日已将房屋返还河东公司，故双方合作关系已解除，请求法院予以确认。同意支付2019年7月1日至22日的租金，同意金额为70,967.60元。不同意赔偿空置损失，系河东公司违约导致合同关系解除。双方约定定金15万元，即使华德公司、邕盛公司存在违约，亦应适用定金罚则，没收定金15万元。针对空置期，河东公司未提供证据证明其存在实际损失，即使存在损失，该标准过高，请求法院调整损失金额。在双方签订补充协议后，河东公司未完整交付房屋，占用系争房屋第四层、1楼门卫室，严重影响华德公司、邕盛公司开展招商招租等经营活动，系河东公司违约导致双方合同无法继续履行，故提出如下反诉请求：1、确认华德公司与河东公司的《华德河东科创园双方合作框架协议》、《华德河东科创园服务合同》及华德公司、邕盛公司与河东公司之间的《华德河东科创园服务合同-补充协议》于2019年7月22日解除；2、判令河东公司双倍返还华德公司、邕盛公司定金30万元；3、判令河东公司向华德公司、邕盛公司支付系争房屋第四层、1楼门卫室房屋占用使用费15万元(2019年1月1日至2019年7月22日)。河东公司针对反诉辩称，确认双方租赁合同关系在2019年7月22日解除。合作框架协议、服务合同超出本诉范围，不属于本案租赁合同的处理范围，应另案解决。虽然双方补充协议约定有定金，但实际上支付的是押金，且金额为9万元，另6万元并非华德公司等支付，本案中不应适用定金罚则。双方的租赁部位不包含1楼门卫室，其他房屋均交付华德公司、邕盛公司。关于四楼整层，确实有案外公司注册，但并未实际使用，且该行为发生于双方合作协议期间，华德公司对此是清楚的。四楼空置是由于华德公司、邕盛公司招商不利造成，不同意其使用费的主张。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，河东公司(甲方)与华德公司(乙方)签订华德河东科创园双方合作框架协议，约定，甲方计划将现有厂房(包括3300平方米1号商务楼、550平方米3号别墅楼、6000平方米2号、4号厂房)在原规划范围内进行全新布局，创立“华德河东科创园”；乙方作为该科创园的主体运营方，负责园区的整体规划设计、企业招商入驻及园区后续运维；甲方根据乙方提供的规划设计要求和招商进程，承担园区全部改建工程的实施，并负责园区日常运作的综合保障；合作期限为2017年5月1日至2019年4月30日。2018年4月10日，河东公司(甲方)与华德公司(乙方)签订华德河东科创园服务合同，约定，甲乙双方经协商，就乙方支持甲方原厂房进行园区规划改造，提供相应的服务及其他事项，订立本服务合同；提供服务内容……甲方委托乙方负责园区日常运维，乙方派驻经营管理负责人一名，负责园区日常服务管理工作的落实，等等。2018年12月28日，河东公司(甲方)与华德公司(乙方)、邕盛公司(丙方)签订华德河东科创园服务合同-补充协议，约定，甲方同意乙方以总承包方式独立运营华德河东科创园，运营期限初定5年，甲方不再作为投资方参与该园区建设，甲方自2019年1月1日起停止支付剩余招商费用及园区一期装修；经甲方同意，邕盛公司作为乙方合作伙伴共同签署本补充协议；华德河东科创园一期规划面积调整为集贤路XXX号1号楼，总面积3200平方米，乙方、丙方同意以租赁形式支付给甲方租金，具体金额详见租金支付明细表；甲、乙、丙三方一致同意华德河东科创园一期成功入驻及正常运维以后，三方具体协商退税等园区收入分成事宜，并相应启动园区二期规划运营；本补充协议甲、乙、丙三方中任何一方发生违约，三方协商解决，如无法解决，甲、乙、丙三方一致同意按对方经济损失进行赔偿，且甲、乙双方特别承诺另将按原合同履行违约责任；该补充协议后附租金支付明细表，2019年1月30万元，2019年3月30万元，2019年6月60万元，2020年1月年付130万元……表格下方注：租金定金为15/年。补充协议签订后，华德公司、邕盛公司支付租金60万元。2019年1月，河东公司开具收据，载明收到定金15万元(先前已收6万，现转账9万，共15万)。2019年7月2日，邕盛公司向河东公司发出沟通函，载明，就履行过程中的主要问题，提出以下要求：1、1号楼中包含第四层整个楼面和一楼门卫室的对应面积，至目前未交付，请整改后交付，并支付对应的占用费12万元；2、请提供相关场地的消防达标证件；3、请开具已支付租金的发票；在上述问题未妥善解决之前，将暂缓房租缴纳。次日及7月5日邕盛公司再次发出沟通函。2019年7月4日，河东公司向华德公司、邕盛公司发出催款通知，要求支付下半年租金60万元。同月22日，华德公司、邕盛公司向河东公司发出终止合作的通知函，主要载明，履约过程中贵司存在诸多违约情况，使得对外招商经营不利，2019年7月初就主要问题4次书面通知改正，贵司拒不回应，告知于当日终止合作关系，请贵司安排交接手续。同日，河东公司与华德公司、邕盛公司签订离场交接书，确认就“华德河东科创园”离场事宜进行场地大门钥匙交接。审理中，华德公司、邕盛公司提供：1、慧有供应链管理(上海)有限公司的工商内档资料(含房屋租赁合同)，载明河东公司于2018年7月1日将系争房屋4楼出租给上海宝丁企业管理有限公司使用，租赁期限至2020年6月30日。上海宝丁企业管理有限公司于2019年1月1日将其中的4023室出租给慧有供应链管理(上海)有限公司使用，慧有供应链管理(上海)有限公司以该地址作为注册地址。上述证据可证明河东公司并未将该楼层交付华德公司、邕盛公司；2、罗店镇安全生产整改复查意见书，证明2019年6月21日，罗店镇安全生产管理办公室就消防问题向系争房屋内的案外公司上海邕兴贸易有限公司发出整改意见。河东公司质证如下：1、真实性无异议，上海宝丁企业管理有限公司是华德公司为履行服务合同招商进场的，是代其他公司办理注册的公司。双方框架协议签订后，整个园区的管理权都移交给华德公司，其系整个园区的主体运营方，在三方签订补充协议后，河东公司收回除系争房屋之外的其他房屋，故系争房屋当然处理华德公司的控制之下，且其对4楼的状况是明知的。慧有供应链管理(上海)有限公司确实将4023室作为注册地址，但并未实际使用房屋。上述证据不能证明河东公司未将4楼交付华德公司；2、真实性无异议，上海邕兴贸易有限公司并非本案当事人，且该意见书未明确整改的位置，与本案无关，即便真实存在，也系该公司内部管理问题，与消防问题无关。河东公司还提供2008年8月27日建筑工程消防验收意见书，证明系争房屋即办公楼面积3,223平方米消防验收合格。华德公司、邕盛公司对该意见书真实性无异议，但该意见书系2008年出具，到房屋出租时，消防条件发生了变化，已不适用。本院认为，河东公司与华德公司签订合作框架协议及服务合同后，于2018年12月28日与邕盛公司三方签订补充协议，约定华德公司、邕盛公司以租赁形式向河东公司支付系争房屋租金，并约定租金标准，故通过该补充协议，河东公司与华德公司、邕盛公司就系争房屋建立房屋租赁合同关系。华德公司、邕盛公司于2019年7月22日将系争房屋返还给河东公司，双方签订交接书，本院确认双方的房屋租赁合同关系已于该日解除。华德公司、邕盛公司要求确认华德公司与河东公司的《华德河东科创园双方合作框架协议》、《华德河东科创园服务合同》于该日一并解除的反诉请求，本院认为上述两份合同与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，本案中不作处理。双方的房屋租赁合同关系解除后，华德公司、邕盛公司应当支付2019年7月22日前的欠付租金70,967.60元。关于双方合同解除的原因，华德公司、邕盛公司称系由于河东公司未提供相关场地的消防达标证件、未开具已支付租金的发票，但根据本案查明的事实，河东公司已提供系争房屋的消防验收合格意见书，双方亦未约定开具租金发票为支付租金的前提。华德公司、邕盛公司还抗辩称河东公司将系争房屋第四层出租给他人，未交付第四层及一楼门卫室，本院认为，双方于2018年12月28日建立房屋租赁关系，而根据双方服务合同的约定，在该日之前，华德公司负责系争房屋所在园区的招商服务工作及日常运维，其提供的河东公司与案外人的租赁合同发生于2018年7月1日，在华德公司提供服务期间，由此可推断若该企业在该楼层经营也系由华德公司招商而来，且华德公司对于系争房屋第四层的情况明知，在双方建立房屋租赁合同关系后，华德公司、邕盛公司对于该现状是接受且无异议的。现华德公司、邕盛公司以上述原因为由主张河东公司存在违约导致合同解除的抗辩，本院不予采纳。根据现场情况，一楼门卫室系整个园区的门卫室，不应属于双方的房屋租赁范围，故华德公司、邕盛公司要求河东公司支付系争房屋第四层、1楼门卫室房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，华德公司、邕盛公司未按约支付租金，并在合同履行期内提前返还房屋，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，河东公司要求其赔偿房屋空置损失的请求，合法有据，本院予以准许。本院考虑到本案实际情况，将华德公司、邕盛公司应赔偿的损失金额调整为30万元。关于定金，该款项实际为押金的性质，河东公司开具的收据明确记载金额为15万元，本院对该金额予以确认。双方在租赁合同履行期间，对该金额未进行冲抵，故河东公司应将该款予以返还。华德公司、邕盛公司要求双倍返还定金的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海河东实业有限公司与被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司就上海市宝山区罗店镇集贤路XXX号1号楼房屋建立的房屋租赁合同关系于2019年7月22日解除；二、被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海河东实业有限公司支付自2019年7月1日至2019年7月22日的租金70,967.6元；三、被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海河东实业有限公司赔偿损失30万元；四、原告(反诉被告)上海河东实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司返还15万元；五、驳回原告(反诉被告)上海河东实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,450元，财产保全费3,070元，由原告(反诉被告)上海河东实业有限公司负担1,018元，被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司负担6,502元；反诉费减半收取4,025元，由原告(反诉被告)上海河东实业有限公司负担1,650元，被告(反诉原告)常州华德文化创意有限公司、上海邕盛网络科技有限公司负担2,375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年一月八日法官助理  汤 娜书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。