天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初5592号原告：黄某，男，汉族，1966年6月10日出生，现无职业，原住天津市红桥区。送达地址：天津市西青区。委托诉讼代理人：张健，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茹，天津行通律师事务所律师。被告：魏某某，女，回族，1937年10月6日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王恒，天津旌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭城明，天津旌宇律师事务所律师。被告：天津市永盛安家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路胜灾楼底商。法定代表人：刘欢，经理。原告黄某与被告魏某某、天津市永盛安家房地产经纪有限公司（以下简称：永盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月4日、12月4日公开开庭进行了审理。被告魏某某原委托诉讼代理人系穆瑞岺、穆瑞敏，后变更委托诉讼代理人为王恒、郭城明。原告黄某及委托诉讼代理人张健、王茹，被告魏某某委托诉讼代理人王恒、郭城明，被告永盛公司法定代表人刘欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：一、请求判令撤销原、被告签订的《房屋买卖居间合同》。二、判令被告返还定金150000元。三、二被告承担连带责任。四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告魏某某系房屋买卖合同关系，被告永盛公司系中介公司。2019年4月17日，在被告永盛公司的磋商下，原告与被告魏某某签订了《房屋买卖居间合同》，合同中约定：被告魏某某将坐落于天津市红桥区，房屋面积53.17平方米，房屋价款：3740000元。合同签订后，原告依约在2019年4月17日和4月18日合计给付被告魏某某购房定金150000元。合同履行过程中，被告永盛公司告知原告房屋需要30万左右的过户费，但原告向相关部门了解，该房屋需要高达200多万的过户费用，远远超过原告的承受范围。原告认为，被告永盛公司隐瞒了履行合同的重要情形，致使原告构成重大误解，如果继续履行合同，会给原告造成巨大经济损失，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉至贵院，望判如所请。被告魏某某辩称：定金不返还，如果购买继续履行合同，不同意撤销合同，我方没有过错。被告永盛公司辩称：不同意撤销合同，不同意原告全部诉请。原告提供证据如下：证据一、房屋买卖居间合同编号1801043复印件一份，证明原告与被告魏某某于2019年4月17日在被告永盛房地产处签订了涉案房屋买卖合同，面积53.17平方米，价款金额为3740000元。证据二、收条2张，被告魏某某收到原告定金15万元的收条。2019年4月17日交付55000元，2019年4月18日交付95000元。证据三、天津市规划和自然资源局红桥分局依据调查令出具的调查回复的内容，如果购买案涉房屋缴纳土地出让金金额39986元。证据四、录音CD光盘一张。原告黄某2019年7月立案之前用自用手机电话录音，给被告永盛公司的工作人员李某打电话的录音，确认房屋税费两套600000元只有通过低评的方式才行。证明之前咨询过税务局如果正常纳税情况下，按照交易金额两套房屋的税大致为5000000元。税的数额与中介公司说明的不符。证据五、依据法院调查令至国家税务总局天津市红桥区税务局调取的如果购买案涉房屋发生税费的金额情况。被告魏某某对原告证据一至证据三无异议，证据四、证据五提交书面意见显示，因录音中没有被告魏某某参与，对真实性无法核实。因录音中没有表明公开、合法录音，系私下偷录，对合法性不予认可。原告提交的录音文字稿与录音内容完全不一致，对该文字稿不予认可。就录音内容而言，原告在录音中已经自认其应当承担主要责任，承认签署了协议不按照协议履行会构成违约，原告也知晓违约的法律后果是已经支付给被告魏某某的300000元定金不退还。该录音中永盛公司陈述，其公司和魏某某联系过，魏某某愿意积极履行合同，没有违约，买卖协议不能履行与魏某某无关。此外以前原告在永盛公司购买过房屋，也是按照实际成交价与房管局买卖协议价格不同的方式，从而达到节省税费支出的目的。原告明知买卖房屋的流程和后果，永盛公司也给出了解决方案。永盛公司尊重原告的选择。原告可以按照上述方式缴纳税费，也可以按照实际成交价格，按照实际情况缴纳税费，对原告的证明目的不予认可。上述录音不仅不能证明原告存在重大误解的情形，反而能够证明原告明知买卖交易的流程。明知永盛公司估算的税费值是按照一般过户指导价计算的。即使现在继续交易，如果原告认可在房屋管理部门的买卖协议中填写一般过户指导价，仍然能够按照永盛公司估算的税费数额缴纳，但原告明知上述情况，刻意要求永盛公司按照居间合同的成交价报税，按照永盛公司估算的价格交税，明显是刻意找理由、找借口，故意追求合同不能继续履行，反而全额退回定金的法律后果，严重侵害了被告魏某某的合法权益。原告律师张健与国税局工作人员通话录音。因录音中没有被告魏某某参与，对真实性无法核实。录音中没有表明公开合法录音，系私下偷录，对合法性不予认可。原告提交的录音文字稿与录音内容完全不一致，对该文字稿不予认可。就录音内容而言，对所谓税务局工作人员范某的身份不能确认，仅凭录音谈话不能确认其为税务局公职人员，如需证实该主张，应由相应税务部门出具书面意见或授权相关工作人员出庭作证。全部谈话中均没有明确提到与本案诉争房屋的相关信息，不能明确交谈内容为诉争房屋的税费，该录音与本案没有关联性，对原告的证明目的不予认可。对红桥区税务局出具的关于天津市红桥区人民法院律师调查令情况反馈的质证意见，对该证据的真实性、合法性无异议。对该证据证实原告存在重大误解的主张不予认可。税务局出具的以成交价7480000元计税，需要缴纳的税费为1307397.14元。以税务局出具的税费计算标准，按照成交价格为2765500元计算税费，按照两套房屋面积110.62平方米需要缴纳的税费为483369.89元。通过上述计算，如果诉争房屋在房屋管理部门按照25000元/平方米，成交价格2765500元计算税费，税费仅需支付483369.89元。证实原告购房时便明知税费情况，永盛公司没有估算错误，原告重大误解的主张不能成立。被告永盛公司对原告证据一至证据三无异议，证据四、庭审中未发表质证意见，庭审后未提交书面意见。证据五没有质证意见。被告魏某某提交证据如下：证据一、5592号涉诉房屋不动产权证书147-148复印件一份，证明涉诉房屋归原告所有。证据二、房屋居间合同复印件一份。证据三、天津市规划和自然资源局调取的契税完税证复印件一份，证明被告名下涉诉房屋依法缴纳了税费符合国家规定。证据四、房屋买卖协议复印件一份、农业银行转账业务回执、居民户口簿复印件两页，证明2016年12月魏某某孙子穆某1从案外人处购买坐落南开区商，成交价格为12300000元。由魏某某儿子穆某某2向案外人指定账户支付300000元定金。本案诉争房屋出售的房款将作为穆某1购买房屋的房款，因原告违约没有正当理由不再购买房屋，将会导致被告承担可能发生的违约及赔偿责任。被告魏某某保留向原告追究赔偿责任的权利。原告对被告魏某某证据质证意见：证据一、证据二均没有异议。对证据三、完税证没有异议。证据四房屋买卖协议真实性不认可不是原件，关联性不认可与本案无关，证据显示房屋买卖协议是卖方是郝某某，案涉房屋无法证明是本案相关的房屋，交易时间2016年12月20日在案涉房屋签订房屋买卖之前多达2年之久，不能证明该笔交易真实发生。故证明目的不认可。业务回单质证意见同房屋买卖协议。户口页真实性认可，证明目的不认可，与本案没有关联性。永盛公司对被告证据一至证据四均无异议。永盛公司提交证据：原告购买他处房屋的天津市买卖合同及天津市存量房屋买卖协议。原告对永盛公司证据质证意见：不认可，没有关联性。被告魏某某永盛公司证据质证意见：认可。本院依据证据规则，合同法及最高人民法院相关司法解释，依法确认原告黄某提交证据的真实性、合法性、关联性及有效性。被告魏某某提交证据一、二、三本院亦依法予以确认证据的真实性、合法性、关联性及有效性。证据四原告质证意见与事理及法理相符合，本院予以采信。被告永盛公司提交之证据与本案非同一法律关系，本院不予分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理确认事实如下：2019年4月17日原告黄某与被告魏某某在被告永盛公司的居间下签订合同编号为1801043，合同载明：原告购置坐落天津市红桥区房屋一套。用途：住宅；产权性质为：私产；房屋面积：53.17平方米。房款人民币：3740000元。该房屋所有过户及相关费用由买方（原告）支付。买房一次性付款。买方（原告）向居间方（被告永盛公司）交纳服务费37400元。买方（原告）于2019年4月17日交付定金55000元，买方（原告）须于2019年7月31日前将3590000元房款存入房管局指定的资金监管机构。买方（原告）于2019年4月20日前追加给卖方定金95000元。合同备注栏目显示：该房屋与天津市房屋共同出售，共同办理过户手续。该房屋现为出租阶段，该房屋卖方（被告魏某某）配合买方（原告黄某）过户到买方女儿黄某1名下。原告黄某、被告魏某某在合同书签字，被告永盛公司加盖单位印章，被告永盛公司法定代表人刘欢在签约专员处签字，成交经纪人李某签字。合同签字日期为2019年4月17日。2019年4月17日原告向被告魏某某交付定金55000元，被告魏某某签有收条收取。2019年4月18日原告向被告魏某某交付定金95000元，被告魏某某签有收条收取。2019年7月22日，原告以该套房屋过户费高达2000000元为由，诉至本院，请求撤销原、被告签订的房屋买卖居间合同，同时判令被告魏某某返还定金150000元。二被告承担连带责任。审理中，原告申请律师调查令，至天津市规划和自然资源局及国家税务总局天津市红桥区税务局核查被告魏某某名下房屋出售需要交纳土地出让金及相关税费情况。天津市规划和自然资源局回馈证据显示：中华人民共和国契税完税证，2002年11月1日，纳税人：魏某某，地址，房地产权属转移面积：225.24平方米，计税金额：563000元，税率3%，实纳金额：16890元。房屋转让需缴纳土地出让金39986元。国家税务总局天津市红桥区税务局情况反馈显示：两套底商合计成交价格7480000元（卖方无法提供购房原始发票）。卖方应交税款：1、增值税7480000/1.05*5%=356190.48元；2、城建税及附加356190.48*12%*50%=21371.43元；3、个人所得税7480000/1.05*2%=142476.19元；4、土地增值税7480000/1.05*8%=569904.76元；5、印花税7480000*0.0005*50%=1870元。买方应交税款：1、契税7480000/1.05*3%=213714.29元；2、印花税7480000*0.0005*50%=1870元。庭审中，原告表示被告永盛公司隐瞒了履行合同的重要情形，致使原告构成重大误解。如继续履行合同会给原告造成巨大的经济损失。被告魏某某则表示委托被告永盛公司出卖涉诉房屋，涉及涉诉房屋的相关契税、过户费用被告魏某某均不负担。被告永盛公司则认为，在房管局过户政策的允许范围内，可以在原告确认的房屋成交价格范围内，可以帮助原告完成涉诉房屋的过户。本院认为，本案的争点为：一、二被告系何民事法律关系；二、原告是否构成合同中的重大误解，以及构成重大误解的法律和事实依据；三、原告是否有权请求被告魏某某返还定金，并由二被告承担连带责任。二被告的民事法律关系，原告黄某与被告魏某某在被告永盛公司的居间服务下签订了房屋买卖居间合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，二被告形成居间服务的委托关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，被告永盛公司代理被告魏某某实施了出售涉诉房屋的民事法律行为。二被告抗辩可以继续履行合同，并可以按原承诺的契税及过户费用标准为原告办理涉诉房屋的权属变更。二被告之抗辩均系以远远的低于实际成交价格的虚拟的低价来达到降低契税及相关过户费用，实现原、被告所签订的《房屋居间合同》履行的目的。依据《中华人民共和国合同法》第七条的规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。二被告之行为与合同法的规定相悖。二被告之抗辩无法律依据，本院不予采信。所谓重大误解，是指订立合同的一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立的合同。详尽解读重大误解应当是由于误解人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的，是受害方当事人自己的过失，而非合同相对方的欺诈、胁迫或者乘人之危，合同的履行会使误解者的利益受到较大的损失。故原告黄某与二被告在签订《房屋买卖居间合同》时应系存在重大误解。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项的规定，原告黄某与二被告签订的《房屋买卖居间合同》依法应予以撤销。原告诉请被告魏某某返还定金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告魏某某应将已收取的定金150000元返还原告。原告诉请二被告承担连带责任，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故被告永盛公司应承担连带赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十四条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告魏某某一次性返还原告黄某150000元。被告天津市永盛安家房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告魏某某负担825元，由被告天津市永盛安家房地产经纪有限公司负担825元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志文二〇二〇年一月二日法官助理张倩附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。