广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初12010号 原告(反诉被告）：甘钊宇，男，1999年1月3日出生，汉族，无业，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁新能科技开发有限公司，住所：南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌村1组第一村民小组综合楼A栋15楼，统一社会信用代码：91450107708602349D（1-1）。 法定代表人：吴辉，总经理。 委托诉讼代理人：马福龙，广西悦昂律师事务所律师。 被告：广西国健房地产投资有限公司，住所：南宁市良庆区金沙大道339号阳光新城三组团风林苑14号楼02号商铺，统一社会信用代码：91450100MA5KBU9L5T。 法定代表人：高国连。 原告甘钊宇与被告广西南宁新能科技开发有限公司（以下简称“新能公司”）、广西国健房地产投资有限公司（以下简称“国健公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。被告广西南宁新能科技开发有限公司在法庭辩论终结前提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）甘钊宇的委托诉讼代理人黄淇、被告（反诉原告）新能公司的委托诉讼代理人马福龙到庭参加诉讼。被告国健公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告甘钊宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告新能公司签订的《合作建房合同书》无效；2.判令两被告向原告连带返还原告已支付的房款及公共维修基金等费用共计440000元并支付利息（以440000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至还清以上款项之日止）；3.判令两被告向原告连带赔偿原告已支付的装修款78005.48元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原告与被告新能公司签订关于屯渌村第一村民小组综合楼的《合作建房合同书》，约定原告出资购买位于南宁市第一村民小组的综合楼第B座第4层第403号房作为住宅使用（房款总额为433205元），房屋使用年限70年即2011年11月1日至2081年11月1日（其他关于房屋的交付使用等其他约定详见合同书）。原告已付清房款及公共维修基金等费用共计440000元。该《合作建房合同书》名为合作建房，实为商品房买卖合同。合同签订后，原告如期装修入住，装修费为111436.4元。现原告得知该综合楼属于违章建筑，已被列入拆迁改造范围。原告认为所签订的《合作建房合同书》无效，两被告应连带返还原告购房款等费用。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。 原告甘钊宇当庭补充：被告国健公司负责销售本案诉争房屋，驻扎在售楼部的是其法定代表人高国连，购房款也是在售楼部支付的，所以要求被告国健公司承担连带责任。 被告新能公司辩称，1.合同是无效的。2.被告新能公司同意返还原告实际支付的款项437537元（详见原告证据第7页）。3.因为原告对于合同无效也存在过错，故被告新能公司不应当向原告支付利息。4.装修款与买卖无关，不能真实确定，不是必然发生，且是原告自己增加的损失，应由原告自行承担责任。5.被告国健公司对销售是不承担责任的。建设、销售房屋是被告新能公司负责，被告新能公司委托被告国健公司销售本案讼争房屋。 反诉原告新能公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告甘钊宇向反诉原告新能公司赔偿租金损失34889元（按照同地段同类房屋租金计算，暂计至2019年12月23日，此后另计至交回房屋为止）；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告甘钊宇承担。事实及理由：2017年10月23日，反诉原告新能公司与反诉被告甘钊宇签订一份《屯禄村第一村民小组综合楼集资建房协议书》，约定甘钊宇取得南宁市西乡塘区屯禄村第一村民小组综合楼第B座第04层第03房的使用权，期限为2011年11月1日至2081年11月1日。合同签订当日，新能公司向甘钊宇交付房屋。甘钊宇起诉要求解除与新能公司的合同、退还房款，现新能公司反诉要求甘钊宇支付房屋占用期间的租金损失。该损失按照同地段同类型房屋计算，市场价格最低每月为10元/㎡，该套房屋总共145.37㎡，暂计至2019年12月23日，此后另计至交回该套房屋为止。请求法院判如所请。 反诉原告新能公司当庭变更诉讼请求：以10元/平方米为基数、从2017年10月23日暂计至2019年12月23日的租金损失为41575元，反诉状中的租金损失数额计算错误。 反诉被告甘钊宇辩称，原告占有使用房屋是基于买卖合同，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告不应当向被告新能公司支付租金。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，原告甘钊宇（乙方）与被告新能公司（甲方）签订一份《屯禄村第一村民小组综合楼集资建房协议书》【（2017年）合字第B403号】，约定，甲乙双方协商一致，就集体用地共同出资建房。项目位于南宁市，项目名为“屯禄村第一村民小组综合楼”，该综合楼共15层。甲方负责组织全部的建造工作，乙方负责相应的出资。合同第三条约定，乙方支付出资款后，即可取得屯渌村第一村民小组综合楼第B座第04层第03房的使用权，房屋建筑面积145.37平方米。乙方应按照南宁市物价局规定的标准向甲方交纳房屋公共维修基金。第四条约定，出资款为433205元。出资方式为一次性付清全部款项。第五条约定，甲方应在收到出资款后、2017年11月1日前将房屋交付给乙方。第七条约定，乙方全额支付出资款后，甲方发放《房屋使用证书》，该证书系甲方印制，用于确认乙方所拥有房的权益的内部文件。在楼宇使用期间，如政府要求核发房地产证和收取税费时，所涉及费用（包括但不限于补地价款和国家相关税费）由乙方自理。第八条约定，乙方取得出资房的使用权期限为70年，即2011年11月1日至2081年11月1日。第十二条约定：“在房屋使用期限内，如遇政府征用该建筑物，甲方按实际地上建筑所得赔偿金额折合到地上建筑每平方米如数给予乙方补偿。”合同同时对逾期付款及逾期交房等违约责任及其他相关事项进行了约定。 原告甘钊宇通过邹健兰的银行账户，于2017年10月20日、2017年11月1日分别支付20000元、40000元给被告国健公司，于2017年10月23日支付300000元给被告新能公司、支付80000元给被告国健公司。 2017年10月23日，被告新能公司出具两份《收据》给原告甘钊宇，载明甘钊宇已交付涉案房屋出资款433205元，以及公共维修基金4332元。同日，原告领取涉案房屋钥匙。 2017年10月26日，原告甘钊宇与平果县印妮装饰公司签订一份《装修合同书》，约定该公司承包本案讼争房屋的装饰装修工程。其后，原告向该公司支付了装修款共计111436元。 原告主张，2018年至2019年期间，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局多次下发搬迁通知，原告得知涉案房屋为违章建筑；2018年3月，涉案房屋被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局在门口写了“拆”字；2019年11月4日，原告被人赶离涉案房屋。被告新能公司确认其也一并被赶离该项目。 被告新能公司自认涉案房屋的土地性质为集体土地，截止法庭辩论终结，未能成功办理涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、建设工程规划许可证等。 另查明，被告新能公司系有限责任公司，具备房地产开发经营资格。被告国健公司系有限责任公司，具备房地产开发、销售策划、交易居间、代理等资格。 原告甘钊宇并非屯禄村村民。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告国健公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。 关于合同性质。原告甘钊宇与被告新能公司签订《屯禄村第一村民小组综合楼集资建房协议书》【（2017年）合字第B403号】，以合作建房之名，约定原告甘钊宇提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理房地产证、房屋征收补偿的归属等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告新能公司以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》,修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则,即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2019年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告新能公司未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告新能公司签订的《屯禄村第一村民小组综合楼集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告新能公司作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告甘钊宇作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任，其在庭审中以及起诉状中均认可自身的过错，愿意承担合同无效30%的责任。被告新能公司自认其与被告国健公司为委托代理合同关系，综合合同相对人、出资款收据落款为新能公司而非国健公司，国健公司仅代为收取款项的事实，本院予以认可，国健公司未出庭抗辩，应承担相应的不利法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告国健公司作为具备房地产开发、营销策划、交易居间、行纪、代理等资格的法人，在销售前应当充分了解房屋及土地的性质，应当知道需要依法办理用地、规划审批等手续并向购房者出示，在新能公司未办理相关审批手续且国健公司知道向社会销售集体用地上的房屋违反法律法规的强制性规定的情况下，仍然实施代理行为，应当与新能公司承担连带责任。依据各方的过错程度，本院确定被告新能公司承担合同无效70%的责任，原告甘钊宇承担30%的责任，被告国健公司在新能公司的责任范围内承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告新能公司、被告国健公司收取的款项共计440000元应返还给原告甘钊宇，虽然被告新能公司出具的收据仅载明建房出资款和公共维修基金共计437537元，但原告确实转账支付了440000元，其主张比收据载明的数额多支付的2463元为逾期支付购房尾款的违约金，并提交银行转账明细为凭，被告未能提出合理抗辩，故本院对于原告请求两被告返还440000元出资款及公共维修基金的诉讼请求予以支持。 原告因本案合同无效而产生的利息损失，即为该440000元的利息损失，应由被告新能公司负担70%，原告自担30%，国健公司对新能公司负担70%的利息损失承担连带赔偿责任。原告主张利息按照中国人民银行同期贷款利率、从起诉之日起计算至被告还清款项之日止，于法有据，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 关于装修款。被告新能公司交付房屋后，原告基于居住用途对房屋进行了合理装修，其后入住，但由于涉及违法建造而无法继续使用房屋，由此造成了原告的装修费用的损失，应由被告新能公司承担其中的70%即78005.2元，被告国健公司承担连带赔偿责任。 关于租金损失。反诉原告新能公司主张同地段同类房屋租金标准为10元/㎡，没有证据予以证明，且本案讼争房屋已被政府列入违建拆除范围，反诉原告亦不应从中获益，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）甘钊宇与被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司于2017年10月23日签订的《屯禄村第一村民小组综合楼集资建房协议书》【（2017年）合字第B403号】无效； 被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司向原告（反诉被告）甘钊宇返还房款及公共维修基金共计440000元； 被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司向原告（反诉被告）甘钊宇赔偿利息损失（计算方法：以440000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月2日计算至被告广西南宁新能科技开发有限公司全额返还房款及公共维修基金440000元之日，计算得出利息总额后，被告广西南宁市新能科技开发有限公司负担其中的70%）； 被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司赔偿原告（反诉被告）甘钊宇装修费损失78005.2元； 被告广西国健房地产投资有限公司对被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司的上述第二、三、四项债务承担连带责任； 驳回被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费8980元（原告甘钊宇已预交），由被告广西南宁新能科技开发有限公司（反诉原告）与被告广西国健房地产投资有限公司连带负担6286元；反诉受理费420元（广西南宁新能科技开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  唐 敏