四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川32民终236号 上诉人（原审被告）：涂艳丽，女，1987年4月14日出生，汉族，现住四川省九寨沟县。 委托诉讼代理人：曹水（系涂艳丽之夫），男，1986年6月8日出生，汉族，现住四川省九寨沟县。 被上诉人（原审原告）：牟贵林，男，1951年8月15日出生，汉族，住四川省九寨沟县。 上诉人涂艳丽因与被上诉人牟贵林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九寨沟县人民法院（2019）川3225民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人涂艳丽及其委托诉讼代理人曹水，被上诉人牟贵林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人涂艳丽的上诉请求：1.依法撤销四川省九寨沟县人民法院（2019）川3225民初300号民事判决第二项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院依法审理查明认定上诉人与被上诉人于2017年8月6日签订的房屋租赁合同真实、合同有效，并查明认定租期为10年，每年租金为10万元及双方未明确约定租金支付期限，但只认定上诉人自2017年8月6日至2019年8月6日向被上诉人给付了租金14万元，尚欠租金6万元的事实与案件事实不符。由于上诉人系被上诉人的干女儿，双方当时关系较好，因此上诉人在租赁期间每次向被上诉人给付租金时都未要求被上诉人出具收条。除了被上诉人在起诉状中载明的已支付14万元租金外，另有6万元的租金：1.在2018年春节期间，大年正月十五的第二天或是第三天给付现金l万元；2.在2018年8月9日给付了租金5万元，被上诉人与其妻子到火锅店来收取租金，其中有2万元是上诉人通过自己的银行卡直接转入被上诉人妻子账户，另有3万元是上诉人支付的现金与被上诉人妻子张菊英一同到农行将这3万元存入被上诉人妻子张菊英名下，可通过查询张菊英的农行银行卡流水佐证；3.在2018年10月，被上诉人来到火锅店收取租金时上诉人不在店里，是上诉人的丈夫曹水在火锅店的六号桌支付了2万元现金给被上诉人，因此上诉人在租赁期间已经支付两年20万元的租金，不存在还欠付6万元租金的事实。另，在2019年7月，上诉人的丈夫想扩大经营，打电话给被上诉人征求被上诉人是否能将吧台的墙面打掉，被上诉人回复不用打了，反正也不租给上诉人了。这时被上诉人已单方撕毁合同，构成违约，此时被上诉人未提出过上诉人的房租未交清，并且从常理上来说，若未付清租金，被上诉人一定是先说上诉人租金未缴清，不租给上诉人了才符合常理。因此，上诉人不服原审判决，为维护自身合法权益，请求二审法院依法查明案件事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人牟贵林答辩称，原判决认定事实清楚、适用法律正确，请法院依法驳回上诉维持原判决。上诉人在上诉状中称已经支付了20万元租金，但却不拿出证据来证明自己的主张。本案上诉的焦点是已经支付的租金到底是20万元还是14万元。在一审程序中，上诉人没有向法院提交证据证明其所主张的“已经支付20万元租金”，即若上诉人所称已经支付完毕租金的情况真实，其陈述的转账明细应当可以佐证，既然租金款项是从上诉人卡中转出，上诉人也应当向法庭提交转账2万元的证据来证明。但一审中上诉人没有提交证据，二审中也未向法庭提交。按谁主张谁举证原则，应当由举证责任人承担举证不能的后果。故一审判决认定事实清楚。若上诉人租金全部付清，其应提出要以自己的损失与拖欠的租金抵消的要求，事实是上诉人只支付了14万元租金，拖欠6万元租金，其应当支付拖欠的6万元租金，一审判决正确。关于违约责任，是上诉人违约在先，未支付租金构成根本违约，被上诉人就获得合同解除权，通知上诉人解除合同正是在行使合同解除权，而不是违约行为。另，一审中被上诉人请求法院判决租赁期间的水电费、打扫卫生费等，但是由于上诉人没有搬出租赁房屋，无法计算具体金额，一审没有支持。2019年10月6日上诉人搬离租赁房屋后，被上诉人垫支了以上费用共计7111元有发票为证。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉，维持原判决。 牟贵林向一审法院起诉请求为：一、判令解除牟贵林与涂艳丽租房合同；二、判令涂艳丽支付拖欠的房屋租金6万元；三、判令涂艳丽支付违约金3万元；四、判令涂艳丽承担逾期支付房屋租金的占用利息；五、判令涂艳丽承担2019年8月7日至返还房屋期间的租金损失（按年租金10万元的标准计算，以实际占用期限为准）；六、判令涂艳丽付清承租期间的水电费用；七、本案诉讼费由涂艳丽承担。 一审法院认定事实：2017年8月6日牟贵林、涂艳丽双方签订了房屋租赁合同，租期为2017年8月6日至2018年8月6日，合同最后备注了租期为10年。牟贵林将位于老县内的自建房（六楼一底含地下室）租赁给涂艳丽用于火锅店经营。约定年租金为10万元，违约金按年租金的40%支付。在合同中双方没有明确约定租金支付期限，2017年至2018年的租金，涂艳丽分三次共支付牟贵林9万元租金。2018年8月6日至2019年8月6日期间涂艳丽支付房屋租金5万元（其中转账32000元，现金18000元），合计支付租金14万元。两个年度涂艳丽尚欠牟贵林房租6万元，牟贵林于2019年7月4日向涂艳丽催要所欠房屋租金及要求解除合同，并主张涂艳丽承担30%即3万元的违约责任。因牟贵林、涂艳丽双方协商无果，诉至法院。2019年10月6日牟贵林与涂艳丽在一审法院的组织下，对租赁房屋现场进行了移交，并在现场移交清单上签字确认。一审法院认为，牟贵林、涂艳丽于2017年8月6日签订了房屋租赁合同，牟贵林将位于九寨沟老县内的自建房（六楼一底含地下室）租赁给涂艳丽用于火锅店经营，约定年租金10万元，租期为2017年8月6日至2018年8月6日，合同最后备注了租赁期限为10年。该租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，且合同已实际履行，该房屋租赁合同合法、真实、有效。合同履行中涂艳丽将2017年至2018年的租金分三次支付了牟贵林9万元租金，2018年8月6日至2019年8月6日期间支付了房屋租金5万元（其中转账32000元，现金18000元），合计已支付租金14万元，两个年度涂艳丽尚欠牟贵林房屋租赁费6万元。经牟贵林催收后，涂艳丽无正当理由拖欠牟贵林的房屋租赁费6万元。1.牟贵林请求解除于2017年8月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因涂艳丽在案件受理后至庭审终结前均未表示同意履行所欠房屋租金6万元，致使合同无法履行，故该诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。2.牟贵林主张涂艳丽支付拖欠房屋租赁费6万元的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。3.牟贵林主张涂艳丽按合同约定年租金10万元的30%即3万元支付违约金的诉讼请求，因牟贵林未提供造成实际损失的相关证据予以佐证，不符合法律规定，不予支持。4.牟贵林主张涂艳丽承担逾期支付房屋占用利息的意见，涂艳丽尚欠2017年8月6日至2018年8月6日期间的房屋租赁费1万元，因牟贵林未提供相关证据证明对涂艳丽欠付租金后进行了催要，后又继续收取了2018年度的租金5万元，故应当认定牟贵林同意延长涂艳丽支付2017年度租金的给付期限，故认定拖欠租金时间从2019年8月7日起计算，拖欠牟贵林房屋租金6万元，于2019年8月7日起至涂艳丽实际给付之日止的资金占用利息，应当按照中国人民银行同期同类贷款利息承担。5.牟贵林主张涂艳丽承担2019年8月7日至返还房屋期间的房屋租赁费，按年租金10万元的标准计算损失，以实际占用期限为准的意见，符合法律规定，予以支持。双方于2019年10月6日在一审法院的组织下对租赁房屋进行了现场移交，故从2019年8月6日至2019年10月6日，实际占用房屋时间为2个月，占用租赁费计算为：年租金10万元÷12个月×2个月＝16666元。6.牟贵林主张涂艳丽付清承租期间水电费的请求，涂艳丽应当在返还租赁房屋前缴纳完，但牟贵林未提供涂艳丽拖欠水电费具体金额的相关证据，故不予支持。涂艳丽提出房屋租赁合同签订的租期为10年的意见，牟贵林在涂艳丽出具的合同上，亲笔书写了合同期限为10年，且牟贵林未提供相反证据予以证明，故对该意见予以支持；涂艳丽提出已经支付完2017年至2018年度房屋租赁费的意见，根据涂艳丽提供的证据只能证明两年合计共支付了14万元，尚欠6万元的租赁费未提供相关证据予以佐证，故对该意见不予支持；涂艳丽以公证书提出牟贵林于2019年8月10日停电给涂艳丽造成了实际经济损失的意见，因涂艳丽只能证明发生了损失的事实，但未提供造成实际损失的相关证据，故对该意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除牟贵林与涂艳丽于2017年8月6日签订的房屋租赁合同；二、涂艳丽在判决书生效后十日内支付拖欠牟贵林的房屋租赁费6万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利息支付牟贵林2019年8月7日至实际给付之日止的资金占用利息；三、涂艳丽在判决书生效后十日内给牟贵林支付于2019年8月7日至2019年10月6日占用房屋的租赁费16666元；四、驳回牟贵林的其他诉讼请求。一审案件受理费1025元，由涂艳丽负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人涂艳丽提交如下证据：证据1录音，内容为曹水与另一租户的通话录音，拟证明被上诉人无故涨房租，不是上诉人拖欠房租。证据2涂艳丽母婴店营业执照及收入明细一份，拟证明上诉人有能力支付房租。证据3申请六名证人出庭作证，拟证明在店顾客看见上诉人支付房租1万元给被上诉人，及上诉人丈夫曹水的徒弟在店学习炒料时看见上诉人支付2万元房租给被上诉人。被上诉人牟贵林质证称，证据1是另一租户郑老五，录音反映出被上诉人让其补交房租，录音发生在一审判决之后，且与本案的房租没有关联性。对证据2的真实性无异议，但上诉人有收入也不能证明其支付了房租。对六名证人所称的支付3万元房租的事情，被上诉人未收到，对证人证言不认可。本院对证据认证如下：证据1系上诉人丈夫与案外人的通话录音，从通话的内容并不能达到上诉人的证明目的，不予采信。对证据2的真实性认可，但与本案没有关联性。对证人证言的意见在本院认为部分进行阐述。 上诉人涂艳丽申请法院向中国农业银行九寨沟县支行调取2018年8月8日其账户在ATM机交易的监控录像，拟证明涂艳丽取款后，在ATM机前直接向被上诉人妻子支付了3万元房租。本院委托四川省九寨沟县人民法院进行调取，中国农业银行九寨沟县支行出具了内容为“因银行账号监控数据留存时间为三个月，2018年8月8日的监控录像已覆盖”的《情况说明》，故该份证据无法调取。 被上诉人牟贵林提交如下证据：2019年8月27日录音一份，拟证明上诉人涂艳丽未支付被上诉人牟贵林房租。上诉人涂艳丽质证称，对被上诉人2018年8月27日到上诉人商铺的事实认可，录音中的房租是2019年8月6日至2020年8月6日的房租，不是之前的房租。本院认证如下：录音中房租的表述不清晰、不明确，不予采信。 二审另查明，2018年10月中旬，涂艳丽丈夫曹水在其经营的火锅店内以现金形式支付牟贵林2万元房屋租赁费。其余事实与一审查明事实一致。 本院认为，涂艳丽称一审判决欠付的6万元房屋租赁费，分别在中国农业银行九寨沟县支行ＡＴＭ机处支付给牟贵林之妻张菊英3万元现金，2018年正月十五后的第二、三天支付给牟贵林1万元现金，2018年10月中旬支付给牟贵林2万元现金，房屋租赁费已支付完毕。关于支付给牟贵林之妻张菊英3万元房屋租赁费的问题，涂艳丽拟通过申请调取2018年8月8日银行监控录像来证明，但监控数据已被覆盖无法调取，从涂艳丽出示的其他证据并不能证明其在中国农业银行九寨沟县支行ＡＴＭ机前取款3万元后直接交给牟贵林之妻，用以支付房租的事实，对该主张不予支持。关于2018年正月十五后的第二、三天向牟贵林支付1万元房屋租赁费的问题，涂艳丽申请证人罗某、张某1、张某2出庭作证予以证实，三证人均陈述2018年正月十五后第二、三天在涂艳丽经营的火锅店就餐，但三证人对支付过程分别表述为：罗某陈述就餐时看见涂艳丽支付牟贵林现金，支付完毕后罗某问涂艳丽“老板娘这么多钱干什么”，涂艳丽回答“1万元”，其才清楚是1万元。张某1陈述就餐时听见涂艳丽对牟贵林说“这是1万元点一下，这个月房租就结清了”，本庭询问张某1在听到涂艳丽与牟贵林交谈后，三人是否就该事进行了讨论或者是否问过涂艳丽具体情况，张某1表示其他人并没有听见涂艳丽和牟贵林的陈述。张某2陈述看见涂艳丽支付给牟贵林钱大概1万元，本庭询问张某2其他人是否看见该过程，其回答“是我看见了给他们说‘看有人递了一叠钱’的”。证人罗某、张某1、张某2对看见、听见涂艳丽支付牟贵林1万元的过程的陈述均不一致，相互矛盾，证人证言无法证明涂艳丽已向牟贵林支付1万元的事实，对该请求不予支持。关于2018年10月中旬支付给牟贵林2万元房屋租赁费的问题，涂艳丽拟通过证人郑某、胡某、陈某的证言予以证明，从郑某、胡某的证言能够反映出二人于2018年10月中旬在涂艳丽经营的火锅店学习炒料的事实，二证人的陈述能准确描述交付2万元房屋租赁费的场景与细节。证人陈某系涂艳丽的母亲，虽证人与上诉人存在母女关系，但其作出的证言与郑某、胡某的证言相互印证。三证人的证言能够证明涂艳丽丈夫曹水在其经营的火锅店支付给牟贵林2万元房屋租赁费的事实，对郑某、胡某、陈某的证言予以采信，对该主张予以支持。因二审出现新证据，致使本案已支付房屋租赁费的数额发生变化，故涂艳丽已经支付的房屋租赁费应为16万元，涂艳丽尚欠牟贵林房屋租赁费4万元，本院对一审判决的房屋租赁费予以改判。因2019年8月20日起中国人民银行借款基准利率已经取消，故2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人涂艳丽的上诉请求部分成立，本院在前述范围内予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省九寨沟县人民法院（2019）川3225民初300号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更四川省九寨沟县人民法院（2019）川3225民初300号民事判决第二项为：涂艳丽于本判决生效后十日内支付拖欠牟贵林的房屋租赁费4万元，并支付牟贵林自2019年8月7日起至实际给付之日止的资金占用利息（2019年8月7日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回涂艳丽的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1025元，由涂艳丽负担553.5元，牟贵林负担471.5元；二审案件受理费2050元，由涂艳丽负担1367元，牟贵林负担683元。 本判决为终审判决。 审判长  单琦娟 审判员  陈卉佳 审判员  王代华 二〇二〇年一月十五日 书记员  何怡然