广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9545号原告：严凤莲，女，1969年8月10日出生，壮族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。被告：吴银玲，女，1981年5月20日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业。法定代表人：李功镇。第三人：江浩然，男，1995年1月7日出生，汉族，住湖北省麻城市。第三人：韦焱，女，1995年4月27日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。原告严凤莲与被告吴银玲、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，追加江浩然、韦焱作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严凤莲的委托诉讼代理人张仲平，第三人江浩然、韦焱到庭参加诉讼。被告吴银玲、第三人乐有家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严凤莲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除严凤莲、吴银玲及乐有家公司之间的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.吴银玲双倍返还定金288000元；3.吴银玲返还严凤莲预付款56000元；4.吴银玲向严凤莲支付律师服务费20000元及赔偿严凤莲佣金损失20000元；5.吴银玲向严凤莲支付自立案之日起至付清之日止的逾期付款利息（以344000元为基数，按同期同类银行贷款利率计算利息）。事实与理由：2017年9月13日，在乐有家公司的居间介绍下，江浩然、韦焱与吴银玲及乐有家公司三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定吴银玲自愿把坐落于中山市横栏镇新天二路89号星恒园20幢404的房屋，以720000元的价格出售给江浩然、韦焱。签订合同后，江浩然、韦焱按照合同约定向吴银玲支付了购房订金200000元，向中介方支付了佣金20000元。2017年12月3日，江浩然、韦焱和严凤莲、吴银玲签订主体变更确认书，确认买方由江浩然、韦焱变更为严凤莲。吴银玲收到定金后，拒不按照合同约定办理该房屋的银行提前还贷手续，导致银行抵押登记无法注销，该房屋也无法过户至严凤莲名下。经严凤莲多次催告，吴银玲仍无法注销银行抵押登记，导致不能办理过户手续。因吴银玲的行为导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》的规定，可以解除合同。吴银玲的不诚信行为已经严重违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任，赔偿严凤莲的损失。吴银玲在法定期限内没有提交答辩意见及任何证据。第三人江浩然、韦焱述称，对严凤莲的诉求没有意见。确认严凤莲的诉讼请求。韦焱是严凤莲的女儿，江浩然是严凤莲的女婿。2017年9月13日，韦焱、江浩然与乐有家公司、吴银玲签订了二手房买卖及居间服务合同，江浩然、韦焱知道签订合同时涉案房屋没有房产证。合同约定定金200000元，当时江浩然、韦焱手上没有现金，就由严凤莲于当天以转账形式代江浩然、韦焱交付了10000元托管定金给乐有家公司。2017年9月19日，韦焱转账190000元给吴银玲。由于江浩然、韦焱急需用钱，就决定将涉案房屋转让给严凤莲，并签订了主体变更确认书。韦焱分别于2017年9月30日、2017年10月3日交付佣金各10000元给乐有家公司。2017年12月，严凤莲将190000元定金和20000元佣金支付给韦焱。江浩然、韦焱不会向严凤莲追偿上述款项，也不会向吴银玲主张任何权利。乐有家公司没有到庭及提供证据，但庭后提交书面情况说明，确认严凤莲自愿代江浩然、韦焱通过POS机支付了10000元定金，且该资金仍在乐有家公司托管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：位于中山市××房（未取得不动产权证，备案合同号为HTN2014025695）的权利人为吴银玲，并于2014年8月1日办理抵押登记，现抵押登记未注销。2017年9月13日，吴银玲（即卖方）与江浩然、韦焱（即买方）经乐有家公司居间共同签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号50301034258）、信息告知书、资金托管协议各一份，签订合同时，江浩然、韦焱知道涉案房屋没有办理房产证。中山市二手房买卖及居间服务合同部分约定：一、转让标的：位于中山市××房，房地产证号（或不动产权证号）为1401025522，用途为住宅，建筑面积99.84平方米；二、成交总价720000元（成交总价包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等）；三、交易定金200000元，买方在签订本合同时支付定金10000元，合同签订后7个工作日内再支付190000元，双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；四、付款方式：双方协商一致约定由买方以按揭付款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监督协议，办理资金监管手续，买方意向贷款金额为500000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年5月1日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若贷款三次无法审批通过的，买方应于接到按揭银行通知后30个工作日内一次性付款，并支付至买卖双方约定的银行监管账户；买方于取得银行贷款批复函之日起7个工作日支付首期款（不含定金）20000元至买卖双方约定的银行监管账户；五、递件过户：在买方按约定将房款一次性打入双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7个工作日内，买卖双方办理核税，在相关部门通知交税后三个工作日内缴纳税费、签署广东省房地产买卖合同及办理产权过户递件手续，递件回执由第三方或居间方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起2个工作日内缴纳税费及并领取新房地产证；六、房产产权现状为处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；七、租约现状为房产没有租约；八、税费承担：卖方自愿支付房地产买卖合同公证费、赎楼相关费用（担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息）；九、交房保证金：双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付房产后5个工作日内结算；十、房产交付：卖方应于收到全部房款后3个工作日内将房产及钥匙交付买方，与买方共同对房产及附属设施、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；卖方确认该房地产上所附着的户口现状为没有户口；十一、居间服务：鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付20000元作为佣金；十二、违约责任：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；3、若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿；居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。信息告知书中确认交易房屋座落于中山市××天二路星××房；房屋有抵押，抵押金额为200000元；房屋是个人产权；供楼无逾期，无物业、燃气等欠费、无漏水、无发生过非正常死亡事件；交易房屋房产证填发日期为2014年5月，契税发票填发日期为2014年7月，购房发票金额为435229元，契税发票金额为6528元；房屋是卖方通过购买取得；房屋为家庭唯一住房且购房之日起已满2年。资金托管协议的主要内容为：买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管：托管定金10000元，其中包括交房保证金5000元，原合同签订时托管10000元；买卖双方同意付款方式为POS机刷卡；定金放款：卖方产权抵押中的，查档确认产权清晰、有抵押无查封状态，经买方书面同意后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户。严凤莲于2017年9月13日通过POS机刷卡方式代江浩然、韦焱向乐有家公司支付托管定金10000元，韦焱于2017年9月19日通过银行转账方式向吴银玲支付购房定金190000元，乐有家公司分别于2017年9月30日、2017年10月3日出具收款收据确认收取韦焱佣金各10000元，共计20000元。韦焱、江浩然于2017年12月3日、严凤莲于2017年12月5日、吴银玲于2017年12月6日签订主体变更确认书，确认书的主要内容为买卖双方通过居间方中山市乐有家房地产经纪有限公司的居间服务签订了合同编号为50301034258的中山市二手房买卖及居间服务合同，三方协商一致同意由严凤莲履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到严凤莲名下，同时江浩然、韦焱保证严凤莲具有购房资格，能顺利履行合同，否则江浩然、韦焱为此承担连带责任，须按照原合同承担违约责任。江浩然、韦焱确认严凤莲于2017年12月将190000元定金和20000元佣金支付给韦焱。乐有家公司确认严凤莲支付的10000元定金仍在乐有家公司托管。2019年7月8日，严凤莲与广东桂顺律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所指派律师张仲平、何礼俊作为本案诉讼代理人，双方约定采取计件收费方式收取律师费，1件律师费共计20000元。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。经乐有家公司向韦焱、江浩然与吴银玲提供涉案房屋买卖的服务，三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同及相关协议。在合同履行过程中，韦焱、江浩然支付定金200000元及佣金20000元。后买方由韦焱、江浩然变更为严凤莲，严凤莲向韦焱、江浩然支付了上述款项。由于涉案房屋一直未能办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，导致合同不能履行。严凤莲要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，吴银玲已收取的定金190000元应当返还给严凤莲，并支付资金占用期间的利息。严凤莲主张利息从立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，与法不悖，本院予以支持，但计算利息的基数应以本院认定的金额为准，超出部分，本院不予支持。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率的标准已经取消，2019年8月20日起贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起至实际清偿之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。乐有家公司已收取的无息托管的定金10000元应当返还给严凤莲。合同当事人明知涉案房屋未取得权属证书不符合转让条件仍然签订合同，存在过错，导致合同目的不能实现，为此，严凤莲主张吴银玲支付律师费20000元及赔偿佣金损失20000元的诉讼请求，本院不予支持。严凤莲要求吴银玲双倍返还定金288000元及返还预付款56000元的诉求，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告严凤莲（韦焱、江浩然）与被告吴银玲、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、被告吴银玲于本判决生效之日起三日内向原告严凤莲返还定金190000元及支付利息（以190000元为基数，自2019年7月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告严凤莲返还定金10000元；四、驳回原告严凤莲其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元和财产保全费2440元，两项合计9500元，由原告严凤莲负担4552元，被告吴银玲负担4948元（原告严凤莲已预交9500元，被告吴银玲负担的4948元于本判决生效之日起三日内迳付给原告严凤莲，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  马敏然人民陪审员  黄志铭人民陪审员  黄少花二〇二〇年一月十四日书 记 员  吴文达