河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再155号 二审上诉人（一审被告）：廊坊市大中房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市银河路与金光道交口大中广场。 法定代表人：崔士龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢增洪，河北乾翔律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：王迦惠，女，1996年11月12日生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：王路明，男，1970年5月15日生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。系王迦惠之父。 二审上诉人廊坊市大中房地产开发有限公司（以下简称大中公司）与被上诉人王迦惠商品房预售合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2017年1月14日作出（2016）冀1003民初4126号民事判决。大中公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日作出（2017）冀10民终1256号民事判决。经本院院长提交审判委员会讨论决定于2019年10月30日作出（2019）冀10民监7号民事裁定，本案由本院再审。二审上诉人大中公司邢增洪、二审被上诉人王迦惠的委托诉讼代理人王路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二审上诉人大中公司在再审时诉称，原审判决认定事实不清，王路明所主张的房屋部分购房款来源存在争议，其房屋所有权不明，原审判决认定涉争房屋属于王路明、王迦惠所有，存在认定事实错误。原审判决认定大中公司违约交房办理产权证书，认定事实错误。双方在商品房买卖合同中约定的违约责任是万分之一，交房之后180天办理房屋产权备案手续，交房之后尚未足180天，涉争的房屋被廊坊市公安机关查封，造成开发商无法办理产权备案手续，违约责任不属于大中房地产。 二审被上诉人王迦惠辩称：本案原一、二审认定事实清楚，适用法律正确。1、王迦惠所购房源来源于大中公司，其与大中公司签订商品房买卖合同，真实有效。所购两套房产的购房款合计2993690元，均系王迦惠本人自有款项，有王迦惠账户汇入大中公司指定账户。王迦惠与廊坊市大运投资咨询有限公司及其人员没有任何经济往来，该公司的行为与王迦惠无关。2、双方签订商品房买卖合同后，王迦惠按照合同约定交齐了全部房款，但大中公司将没有验收合格的房屋通知王迦惠办理入住手续，且至今未办理房屋权属证书。王迦惠的购房行为与其他第三方无任何关联，只是委托王路明签署了购房合同。大中公司没有按照法律规定及合同约定办理产权证书备案手续，致使房屋被查封，应承担相应责任。3、商品房买卖合同约定的违约责任明显低于造成的实际损失，180天办理产权证的约定不符合法律规定。原审做主张的大中公司应支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属证书的经济损失及应立即办理房屋权属证书的理由同二审时答辩内容。 王迦惠在原一审时诉称：2015年4月3日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定交房时间为2015年7月1日前。但被告于2015年8月12日才交房，且至今未为原告办理完毕房屋权属证书并交付原告。另，原告收房后，发现被告交付房屋中的空调循环系统质量存在明显瑕疵，无法正常运转，严重影响原告的正常使用。此外，被告无故给原告停电2天，造成原告较大损失。对于被告的上述违约行为，原告多次与被告沟通，均未达成一致意见。诉请判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金12872.87元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的经济损失157293.47元；3、被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1906室和1907室房屋权属证书；4、被告向原告支付因被告原因停电造成的损失1283.01元；5、被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担修复责任，并赔偿损失35000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金110638.23元；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的经济损失229201.83元；3、被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1906室和1907室的房屋权属证书；4、被告向原告支付因被告原因停电造成的损失1283.01元；5、被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担维修责任，并赔偿损失35000元；6、被告向原告支付自2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；7、本案的诉讼费用由被告承担；8、被告如2016年11月11日前不能办理完毕房屋权属证书，则解除合同并承担给原告造成的经济损失。之后，原告再次变更诉讼请求，放弃了第8项诉讼请求。 原一审认定的事实：2015年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》二份，原告向被告购买了位于大中广场第8001幢1单元19层1906室、1907室房屋二套。另查明，2014年5月20日，张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤就大中广场19层整层与被告签订了房屋认购协议书，并支付购房款5718020元，被告给其出具收款收据。原告庭审后提交了其父亲王路明向孙哲宇账户转款615万元的转账记录及2015年2月3日与廊坊市大运投资咨询有限公司、张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲签订的补充协议，用以证明王路明与廊坊市大运投资咨询有限公司存在民间借贷关系，截止2015年2月3日，廊坊市大运投资咨询有限公司尚欠王路明借款本金1067万元整，借款利率按每月2%计算，每月付息一次，本息于2015年8月31日前还清。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲作为保证人，为以上款项提供担保。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以已交付给被告的5718020元、官美玲以其名下位于霸州市作抵押担保。同时,原告还提交了张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤与被告签订房屋认购协议书及被告出具的收到四人购房款5718020元的收据复印件，用以证明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还王路明借款后，四人将上述证据原件交付王路明。 原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，原告父亲王路明给被告出具了两份承诺书。被告核实张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还王路明借款情况属实后，收回了上述原件，并给原告出具了交来购房款1893690元的收据。2015年4月10日，原告又交齐了全部剩余房款110万元，被告给原告出具了收据。2016年9月8日被告给原告开具了增值税发票。2015年7月18日，被告委托廊坊市大中物业服务有限公司通知王路明于2015年8月12日办理入伙手续。2015年8月17日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了办房本费用167045.97元，向廊坊市大中物业服务有限公司交纳了物业费用40598元。 又查明，被告为达到完备手续的目的，于2015年4月8日在廊坊日报上刊登声明，声明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤在廊坊市大中广场购买的19层整层办公楼，因多次催缴办理银行按揭手续未果，如果在2015年4月10日之前，仍未到开发商指定银行办理按揭手续，开发商决定将所售房源收回，另行出售，定金不退。涉案房屋工程于2016年1月15日竣工验收合格，于2016年1月18日办理了备案。2015年10月28日廊坊市公安局广阳分局因侦查廊坊市大运投资咨询有限公司非法吸收公众存款案件查封了涉案房产。 庭审中，原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失1283.01元、因空调循环系统问题应赔偿损失35000元，并提供了王金中、单雪菲、蔡宝军证明，用以证明涉案房屋存在严重缺陷放置空调外机位置不合理，导致冬季不能制热、夏季不能制冷；同时证明2015年8月-12月间被告以不当理由两次指使物业公司给涉案房屋停电两天，被告予以否认。原告庭审后又提供了其与廊坊市大华企业服务集团有限公司签订的房屋租赁合同、格力中央空调设备购销及安装合同及证明，用以证明原告已将涉案房屋出租给廊坊市大华企业服务集团有限公司，每平方米日租金1.5元，并已支付涉案房屋安装空调的费用35000元。 以上事实有《商品房买卖合同》、收据、发票、入伙通知书、王金中、单雪菲、蔡宝军证明、竣工验收备案证明书、授权委托书、廊坊日报声明、承诺书、快递存根、廊坊市公安局广阳分局查封决定书、转账记录、房屋认购协议书、格力中央空调设备购销及安装合同及证明、房屋租赁合同以及原、被告陈述可证。 原一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告以张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交纳的购房款折抵其部分购房款，被告核实情况属实后，收回了与其四人签订的房屋认购协议书及给其四人出具的收据，又重新给原告出具了用该款折抵原告部分购房款的收据。原告按照合同约定期限又交齐了全部剩余房款，至此，原告已按合同约定全部履行了支付购房款的义务。被告于2015年8月12日交付房屋，违反了双方合同2015年7月1日前交付房屋的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告2015年7月1日至2015年8月11日的逾期交房违约金。原告收到涉案房屋后，已将房屋出租，原告主张约定的违约金低于造成的损失，要求按实际损失确定违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。本院确定按原告主张每平方米每天1.5元计算，计为26943.21元（1.5元/天/平方米×427.67平方米×42天）。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在该期限内未能为原告办理涉案房屋权属证书，亦构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告应当继续履行为原告办理涉案房屋权属证书的义务，原、被告在合同中只是约定被告在规定期限内未能给原告办理房地产权属证书，双方同意协商解决，并未明确约定违约责任。原告依照法律规定要求被告按房屋总价款的逾期贷款利率支付自2016年2月9日至办完权属证书之日止逾期办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失1283.01元以及因空调循环系统问题应承担修复责任，并赔偿损失35000元，原告提供的证据不足以证明其主张，因此，该两项诉请本院不予支持。由于被告未按《城市商品房预售管理办法》第十条规定的及《商品房买卖合同》第二十四条约定的，在签订合同30日内向廊坊市住房保障和房产管理局办理备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封了涉案房屋，致使现在无法办理房屋权属证书，责任应由被告承担，被告以此为由逃避为原告办理房屋权属证书责任的抗辩主张，不能成立。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条、第18条之规定，判决：一、被告廊坊市大中房地产开发有限公司应继续履行与原告王迦惠签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内为原告王迦惠办理涉案房屋权属证书；二、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王迦惠逾期交房违约金26943.21元；三、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2016年2月9日至被告为原告办理完涉案房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金，按购房款2993690元的逾期贷款利率计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3470元，保全费5000元，由被告承担。 大中公司上诉请求：1、撤销原一审民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发还重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。王路明所主张的房屋因部分购房款来源于廊坊市大运投资咨询有限公司，已被廊坊市公安局以涉嫌非法吸收公众存款进行了查封。截至一审判决之日，依然未解封，上诉人无法为上述房屋办理产权登记，并非上诉人的原因导致的，上诉人对此不负有法律责任。一审法院在明知该情况，且王路明向答辩人出具了两份承诺书，上诉人基于被上诉人王路明的两份免责承诺与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，因履行《商品房买卖合同》所发生的全部责任依据承诺书的约定均由王路明承担，造成被告损失的，亦由王路明承担赔偿责任。上诉人已提供相应证据，但一审法院却未依法采信亦未对不予采信的原因予以明确，认定事实不清。综上所述，一审法院未依法查明本案事实，判决有误。 王迦惠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、原告与被告签订两份《商品房买卖合同》。原告按照合同约定交齐了全部房款，全部履行了合同约定的义务，且全部购房款项均由原告的人账户资金支付。但被告于2015年8月12日才通知办理入住手续。且至今未办理房屋权属证书。原告的购房行为是与被告自愿、合法、有效的合同关系，与其他的第三方均无任何关联。原告只是授权委托原告的父亲王路明代表本人签署与被告的购房合同，原告父亲的其他行为与原告均无任何关系。2、被告不能给原告办理房产证完全是因为被告没有在签订合同30日内向廊坊市住房保障和房产管理局备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封了原告所购房屋，责任应由被告承担。3、原告诉被告支付逾期交房违约金110638.23元的理由：原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，原告履行了合同规定的全部义务，交齐了全部购房款项共计2993690元，被告开具了全部购房款及办房本等费用的收据。根据《商品房买卖合同》第八条约定，应于2015年7月1日前将经验收合格的房屋交付。但被告于2015年8月12日通知原告办理入住手续，验收合格日期为2016年1月15日。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的万分之一的违约金赔偿标准明显低于给原告造成的损失，故应以被告违约给原告造成的损失确定违约金数额。4、原告诉被告支付逾期办理房屋权属证书的经济损失229201.83元的理由是：双方合同约定的交房日期为2015年7月1日前，被告应于2015年9月28日前为原告办理房屋权属证书，但至今尚未给原告办理房屋权属证书，原因是被告未能按照其承诺在签订合同时即签订房产局规定的网签合同，也未按照合同及法律的规定自签约之日起30日内，向房产局登记备案手续，致使未能变更到原告名下，才造成于2015年10月28日被公安局查封。被告至2016年10月始终未办理备案手续。5、被告应立即为原告办理大中广场第8001幢1单元1906、1907室房屋权属证书，应在房屋交付使用之日起90日内，现已超出该期限。被告应支付2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失，因原告第2项诉求中请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书经济损失计算的截止时间为2016年9月30日，因被告最终给原告办理房屋权属证书的时间尚不能确定，故请求判令被告按原告第2项诉求中确定的赔偿计算标准向原告支付2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失。综上，被告不履行合同约定和相关法律的规定，给原告造成了严重的经济损失，构成违约，应承担相应的违约责任。 二审期间，上诉人及被上诉人均未提交新证据。一审经审理查明的事实属实，予以确认。 原二审认为，上诉人大中公司与被上诉人王路明签订的《商品房买卖合同》合法、有效。大中公司应当按照合同约的期限，在合同签订后到房地产管理部门办理备案手续。合同明确约定商品房达到交付使用条件后，大中公司应当书面通知王路明办理交付手续并办理产权登记。但大中公司未在合同约定的交房期限内以书面方式通知王路明办理交房手续，故上诉人大中公司未按合同约定向被上诉人交付涉案房屋事实清楚，上诉人应承担逾期交房的违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金及办理房屋权属证书并无不当。综上所述，上诉人大中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11712元，由廊坊市大中房地产开发有限公司负担。 本院再审时，王迦惠提交新证据：1、王迦惠出具的证明：为购置大中广场房产，本人于2015年4月，自本人在中国光大银行廊坊金光道支行开立的账户，共计汇入廊坊市大中房地产开发有限公司指定的购房款收款账户（廊坊秀水服饰有限公司账户）人民币5044180元。其中2993690元是支付本人所购1906、1907号房的全额房款。其余2050490元，是为本人父亲王路明购置1901、1902、1903、1905号房所垫付的购房款。2、光大银行出具的银行账户凭条：证明尾号8717为王迦惠账户。3、廊坊市公安局广阳分局协助解除查封通知书：证明王迦惠所购房产已经公安机关解封，不是公安机关扣押的物品。 大中公司质证意见：1、王迦惠的证明不符合证据形式，王迦惠应出庭质证。2、对账单没有显示交易金额及对方的交易账户，不能达到举证目的。3、对公安机关文书的真实性没有异议。 本院再审认定的事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，王迦惠与大中公司之间签订了商品房买卖合同，并按合同约定支付全部购房款。后大中公司向王迦惠交付房屋，办理了入住手续，合同合法、有效，涉案房屋所有权应归王迦惠所有。大中公司未按合同约定时间交付房屋，应支付逾期交房违约金，且未按法律法规规定及合同约定时间内向廊坊市住房保障和房产管理局办理备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封涉案房屋，致使查封期间内无法办理房屋权属证书，大中公司应承担相应责任。原一、二审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2017）冀10民终1256号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二〇年一月八日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 张 曦