安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初4327号原告：李瑾瑾，女，1971年1月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县,手机号码。委托诉讼代理人：马玉，五河县城关镇法律服务所法律工作者。被告：孙磊，男，1982年1月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县城关镇大桥路24号2栋4号,现住上海市浦东新区。原告李瑾瑾与被告孙磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑾瑾及其委托诉讼代理人马玉、被告孙磊等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即支付房租费268590元（255800+255800*5%），并自2019年9月25日起按照中国人民同期银行贷款利率计算利息至付清款项时止。2、被告承担诉讼费用和保全费用。事实和理由：2017年10月25日原被告双方签订了一份《门面房屋租赁合同》，约定我将我拥有使用权的房屋出租给被告经营，同时约定了其他权利义务等事项。合同签订后，我按约将房屋交付给被告，被告也支付了前两年的房租。按照约定，第三年的房租被告应当在2019年9月25日前支付，数额是上年房租255800元的基础上上浮5%，即268590元，然而，时间已经超期一个多月了，被告仍然拒不支付。出租给被告的房屋我是从别人那里承租过来的，我这边仍然要向原房东支付房租。被告的行为给我造成了较大的财产和信用损失，请求法院判如所请。原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，举证如下：1、原告与原房东谢庆标于2016年5月7日签订的房屋租赁合同复印件、与原房东乔建昌于2016年5月15日签订的房屋租赁合同复印件、与原房东张瑾于2016年签订的房屋租赁合同复印件各一份，拟证明原告出租给被告的房屋是从此三人处租来又转租给被告的，租期都是10年，总涉案租金40余万元，原告享有转租权。2、原、被告于2017年10月25日签订的门面房屋租赁合同原件一份，拟证明原告将租来的房屋租赁给被告，租期9年（2017年10月26日至2016年5月14日）；年租金255800元，第三年上浮5%；被告提前一个月支付下期年租金；若被告终止合同需要提前90天通知原告，否则还要赔偿原告方的损失（年房租的1.5倍）。3、录音资料三份（有一份U盘装载）以及整理的文字资料三份（一份是2019年9月26日原被告通话录音，一份是2019年9月3日原告丈夫夏涛和被告通话录音，一份是2019年4月26日原告丈夫夏涛与被告通话录音），拟证明被告应该在2019年9月25日交第三年的房租，但是没交；被告没有按约定提前90天通知终止合同，被告强调说讲过了，但没有任何证据，也没有明确不租了，只是说自己不干了再转下家，还在和下家商议，还没确定是否终止合同，一直认为自己的房租没有到期；至9月3日，被告仍然没有确定是否终止合同，夏涛给被告最终的时间是2019年9月15日，必须确定是否终止合同，被告说在和其他人协商，争取在这之前确定。4、原告转给原房东房租费的转账流水三张，共计五次（收款人刘贤力是张瑾老公，胡居艳是乔建昌老婆），拟证明原告按约定已支付给原房东的房租（2019年至2020年，涉案房屋包括在内），被告违约行为给原告造成了较大损失。5、现场照片一张，拟证明2019年10月13日晚上七点半，被告的主题餐厅还在营业，说明被告不仅没有要求终止合同，而且在第二年租期开始之后仍然在营业。被告辩称，我不存在未交房租事宜。我在3月份已经通过各种方式告知原告不再续租，2019年3月27日再次微信明确告知原告不再续租。原告曾在2019年7月26日与被告沟通，希望被告提前支付2019年10月31日至2020年10月30日房租，被告再次明确告知原告不续租的情况下，原告未予理会。原告转租未经原房主同意，原告与原房主的合同明确其无权转租，故原被告之间的合同属于无效合同，原房主张瑾为此曾到我的店里要锁我的门，我方员工及邻居曾报警处理，请求法院予以解除租赁合同。请求驳回原告对我的所有诉求，同时原告恶意保全我店里的财物，导致我无法搬离，擅自转租行为给我造成了损失，我方将保留追诉的权利。被告针对其抗辩及陈述的事实和理由，举证如下：1、被告和原告丈夫夏涛短信聊天记录截图、微信聊天记录截图两页，共五次，拟证明从2019年3月份开始，原告丈夫与被告数次沟通、电话联系，被告已经明确告知原告丈夫不再续租。2、张瑾起诉李瑾瑾的民事诉状一份，拟证明张瑾起诉原告李瑾瑾索要房租费，推翻原告称已经付清原房东房租费的说法。3、蚌埠市公安局110反馈单一张、受理单一张，拟证明因为原告李瑾瑾没有交纳房租，原房主张瑾2019年9月26日上门锁门，被告的员工和邻居报警处理。4、现场图片两张，拟证明李瑾瑾从原房东租来的房子没有全部租给被告，还租给了美家超市。5、被告与原房东张瑾的短信记录，拟证明在2019年9月30日被告向张瑾阐明不再续租。结合庭审中当事人的陈述及质证意见，本院对各方当事人的证据分别认证如下：对原告证据，被告基本都予认可，本院予以采信。对被告证据：证据1、3、4、5，原告认为真实但是达不到其证明目的，对其真实性、合法性、关联性本院予以采信。证据2，原告称尚未收到法院的应诉通知，被告也无该诉状出处的依据，对其真实性本院无法采信。综上所述，本案的事实可以认定为：2016年5月7日李瑾瑾与谢庆标签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租谢庆标的位于五河县城关镇顺河府19栋楼122号的一楼、二楼120平方米门面房屋。2016年5月15日李瑾瑾与乔建昌签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租乔建昌的位于五河县城关镇顺河湾19栋楼119-120号三楼361平方米门面房屋。2016年李瑾瑾与张瑾签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租张瑾的位于五河县城关镇顺河府19栋楼117、118号3层540平方米门面房。2017年10月25日，李瑾瑾作为甲方与孙磊作为乙方签订一份《门面房屋租赁合同》约定：一、李瑾瑾将含有上述部分租赁房的位于五河县城关镇顺河府19栋楼116-117号一楼门面、116-122号二楼及116-121号三楼约780平方米房屋转租赁给孙磊用于经营；二、合同期限九年，自2017年10月30日起至2026年5月14日止，合同期满，乙方有优先续租权；三、租金及支付时间，第一年租金为255800元，乙方于签订合同当日支付，第二年租金不变，第三年起租金逐年递增，第三年递增5%，第四年递增8%，第五年以后每年递增10%，次年起房租应当提前一个月全额支付，否则，甲方有权终止合同，乙方无条件退场，如果乙方租赁期间提前终止合同，（不再支付租金），乙方需要提前90日通知甲方，否则，乙方须赔偿甲方当年房租损失的1.5倍（即合同期内当年的房租全额租金的1.5倍）……六、双方的权利义务，乙方在合同期限内可自行处理顺河府19栋楼116-117号一楼门面，如另因经营需要转让116-122的两楼及116-121的三楼，在不影响甲方利益的前提下，经与甲方协商同意后方可转租，租金为乙方所有。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋供乙方用于餐饮经营，截至起诉时，被告已经支付了两年的房租。2019年3月起，双方就为房屋租赁问题产生了纠纷，并电话、微信沟通了数次，但是没有就“是解除合同还是转租房屋”等问题协商达成一致意见，2019年9月30日被告向原房东张瑾发送短信告知将不再续租顺河府19栋的房屋。2019年10月16日原告申请诉前财产保全，法院对被告经营的店内的空调、电视机等电器进行了查封保全。庭审中被告明确要求解除合同，而原告坚持不同意解除，继续索要房租。目前，争议的租赁房屋仍为被告所占有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方合同约定，租期9年，第一年租金乙方于签订合同当日支付，次年起房租应当提前一个月全额支付，否则，甲方有权终止合同，乙方无条件退场，如果乙方租赁期间提前终止合同，（不再支付租金），乙方需要提前90日通知甲方，否则，乙方须赔偿甲方当年房租损失的1.5倍（即合同期内当年的房租全额租金的1.5倍）。自2019年3月起，双方就为房屋租赁问题产生了纠纷，并电话、微信沟通了数次，但是没有就“是解除合同还是转租房屋”等问题协商达成一致意见，期间被告也没有向原告发出载明“确定的、明确的、不可逆的表达解除合同意思”的通知，只是在2019年12月3日庭审中，被告才明确要求解除合同，这已经超出了合同约定“需要提前90日通知终止合同”的约定条件，故第三年的房租被告应当继续支付并支付相应的利息损失。被告关于“原告转租未经过原房主同意，故原被告之间的合同属于无效合同”的辩称没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：被告孙磊于本判决书生效之日起30日内向原告李瑾瑾支付房屋租金268590元，并自2019年9月30日起按照中国人民同期银行贷款利率计算利息至付清款项时止。案件受理费5329元,财产保全费1020元，合计6349元由被告孙磊负担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审 判 长  杨敬会人民陪审员  欧胡芹人民陪审员  朱 坤二〇二〇年一月十三日法官 助理  陈梦华书 记 员  郭小嫚执行款请汇至：中国工商银行五河支行收款单位：五河县人民法院执行局账号：13×××24附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。