青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初4799号原告：西宁万方城商业运营有限公司，统一社会信用代码：91630100310894310T（1-1），住所地：青海省西宁市城西区胜利路25号1号楼27层12708室。法定代表人：陈树稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑绍辉、劳剑萍，青海军辉良剑律师事务所律师。被告：王露茜，女，汉族，1983年6月10日生，公民身份号码：×××，住西宁市。原告西宁万方城商业运营有限公司与被告王露茜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月21日向本院提起诉讼，本院受理后，适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告西宁万方城商业运营有限公司委托诉讼代理人劳剑萍，被告王露茜到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告西宁万方城商业运营有限公司向本院提出如下诉讼请求：依法判令被告给付2017年5月28日至2018年11月15日期间租金、场地使用费、综合管理费共计970875元，违约金289290元，共计1260165元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月23日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于本市××区及C2-02商铺向被告租赁，其中B2-01商铺面积为723㎡，租金40元/㎡/月，场地使用费60元/㎡/月，综合管理费10元/㎡/月；C2-02商铺面积为338㎡，租金16元/㎡/月，场地使用费24元/㎡/月，综合管理费10元/㎡/月；租赁期限为2016年8月28日至2021年11月27日。上述费用前三年不进行递增…合同18.6条约定，因被告违约而提前终止的，原告有权没收保证金，被告应当承担第一租约年三个月的费用和综合管理费的违约金。2017年11月28日被告开始拖欠租金，原告多次催要，至2018年3月，被告申请变更B2-01商铺的租金、场地使用费、综合管理费，经原告同意变更为75元/㎡/月，但被告仍然不能按约定履行。现被告拖欠原告2017年5月28日至2018年11月15日期间租金、场地使用费、综合管理费共计970875元，经原告多次催要，被告拒不支付，故为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告王露茜辩称，对于原告起诉的事实无异议，其于2016年租赁原告所有的商铺，当时原告承诺只有两家火锅店但后来其招商客户均是火锅店，并且承诺的超市及停车问题一直没有解决，2018年万方城基本上没有商家和顾客，并且经常停水停电，经营处于停滞状态，对营业产生了恶性影响，而且在违约期间原告也未告知被告欠付租金情况，在被告停业一年后起诉，对此被告认为原告是有责任的，现对于诉求中的欠付数额认可，但违约金不认可，同时被告已缴纳的保证金原告也未退还该款。原告提交如下证据：第一组证据：《商铺租赁合同》，证明2016年5月23日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于本市××区及C2-02商铺向被告租赁，其中B2-01商铺面积为723㎡、租金40元/㎡/月、场地使用费60元/㎡/月、综合管理费10元/㎡/月，C2-02商铺面积为338㎡、租金16元/㎡/月、场地使用费24元/㎡/月；租赁期限为2016年8月28日至2021年11月27日；第二组证据：租金催缴函，证明2017年6月28日原告发函被告催缴2017年5月28日至8月27日的租金，亦证明被告拖欠租金的日期从2017年5月28日开始计算；第三组证据：申请表，证明2018年4月11日被告申请降租，原告同意自2018年3月变更B2-01商铺的租金、场地使用费、综合管理费为75元/㎡/月；第四组证据：退租申请、退铺确认单，证明2018年10月26日，被告申请退租承诺于2018年11月15日前撤离，并证明租金自2018年11月15日停止计收。被告王露茜对上述证据的质证意见，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告王露茜未提交证据。当事人围绕诉讼请求提交的上述证据，经审查均符合证据的客观性、关联性、合法性，故对原告提交的上述证据作为本案的有效证据予以认定，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年5月23日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将坐落在西宁市××区商铺租给被告（乙方）。合同约定：“租赁期限：甲、乙双方协定上述物业租赁期限为2016年8月28日至2021年11月27日；经营范围：乙方在该物业内经营品牌为银霸椒，经营项目为餐饮；费用标准：商铺B2-01费用标准为100元/㎡/月，其中租金40元/㎡/月、场地使用费60元/㎡/月，商铺C2-02费用标准为40元/㎡/月，其中租金16元/㎡/月、场地使用费24元/㎡/月。上述费用前三年不进行递增；综合管理费收费标准为：按该物业的建筑面积计算，计租日起10元/㎡/月…保证金即人民币257460元…”同时对其他权利义务进行了约定。至2017年6月28日，原告发函要求被告缴纳2017年5月28日至8月27日的租金。2018年4月11日，被告向原告出具申请表申请将B2-01原费用每平方米110元降到每平方米70元。后双方按75元/㎡/月标准予以执行，2018年10月26日被告向原告出具退租申请，2018年11月18日，原告向被告出具退铺确认单。现原告要求被告支付2017年5月28日至2018年11月15日期间租金、场地使用费、综合管理费970875元，违约金289290元，共计1260165元，被告认为违约金不应由其支付，导致纠纷产生。另查，一、被告虽于2018年4月11日书面申请降低房租，但原告实际于2017年11月28日已经将B2-01的费用（租金、场地使用费、综合管理费）由110元/㎡/月下调至75元/㎡/月，对此双方均认可；二、关于原告诉求970875元计算如下：2017年5月28日至8月27日的总费用为：723㎡×110元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝289290元，扣减被告于2017年7月19日已经支付的100000元以及减免一个月房租85820元（免租期租金不含管理费），剩余103470元被告未予支付；2017年8月28日至11月27日的总费用为：723㎡×110元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝289290元，扣减被告于2017年9月19日已经支付的152840元以及减免一个月房租85820元（免租期租金不含管理费），剩余50630元被告未予支付，现原告诉求该阶段被告尚欠租金40000元，以其诉求为准；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日、2018年5月28日至2018年8月27日的费用分别为：723㎡×75元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝213375元；2018年8月28日至2018年11月15日的费用为75元/㎡/月÷30天×79天×723㎡×＋50元/㎡/月÷30天×79天×338㎡＝187295元，现原告计算的2018年8月28日至2018年11月15日的费用为187280元，以其计算为准；三、自2017年9月19日之后，被告未予支付任何费用，上述各项费用共计970875元；四、被告已缴纳的保证金257460元，该款现在原告处，被告亦同意该款折抵上述费用。本院认为，原被告之间依法成立租赁合同法律关系，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，故双方应当依约全面履行，现被告不按时缴纳租金、场地使用费、综合管理费，实属违约，应负此纠纷的全部责任。现原告要求被告给付2017年5月28日至2018年11月15日期间各项费用共计970875元的诉讼请求，被告不持异议，本院予以确认；对于原告要求被告给付违约金289290元的诉求，双方在合同中虽有明确约定，但违约金的数额确定应当以损失为基础，兼顾合同履行情况及预期利益等综合情况予以确定，而本案原告对其主张的违约金并无其他有效证据进一步予以佐证，故应当承担举证不能的法律责任，本院按照举证规则对其诉求依法不能支持，给予驳回。另在实际履行中，被告同意直接抵扣已缴保证金数额，故实际被告应给付原告费用共计713415元。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告王露茜于本判决生效之日起60日内给付原告西宁万方城商业运营有限公司租金、场地使用费、综合管理费共计970875元（实际履行中扣减被告已支付保证金257460元，被告实际应给付数额为713415元）；二、驳回原告西宁万方城商业运营有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8071元已减半收取，由被告王露茜负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 辛 皎 菱二〇二〇年一月二日法官助理 （马娜娜书 记 员 吴  涛附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。