湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9839号原告：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。法定代表人：罗礼彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陆义方，湖北万泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：胡月华，女，1983年8月3日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡腊玲，女，1981年1月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，特别授权代理。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司诉被告胡月华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人熊彩彩、被告胡月华的委托诉讼代理人胡腊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付物业管理服务费15336.10元（欠付日期：2010年4月1日至2019年9月30日止）、违约金13072.10元，合计28406.20元。（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月20日，原告与南湖玫瑰湾项目的开发建设单位订立《武汉市物业管理委托合同》，约定由原告为南湖玫瑰湾项目提供前期物业管理服务。2015年8月1日，原告继续与玫瑰湾小区第一届业主委员会订立《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》。自2007年起，原告为南湖玫瑰湾小区提供物业服务至今。物业服务合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告作为泰然·南湖玫瑰湾二期的业主，应依约按照1.5元/月/平方米的标准按约支付物业费，但被告至今未缴纳2010年4月1日至2019年9月30日期间的物业费。被告的前述行为已经构成违约，根据物业服务合同的约定，原告有权要求被告承担每日万分之五的违约金。根据《物业管理条例》第七条第（五）项：按时缴纳物业费用是业主的义务；同时，《中华人民共和国物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。被告胡月华辩称：1、对案涉房产的建筑面积、物业服务费收费标准和欠费时间无异议；2、所在楼栋15楼违章加盖，要往电梯运送加盖材料时我们把物业当场叫过来了，希望物业能制止，但是15楼业主还是趁晚上将材料运至家中加盖了；3、我家主卧地面横向断裂，我向物业公司反映物业不理，后来漏水到楼下了，物业直接给楼下做了防水仍然不解决我家地面断裂的问题；4、因为楼上加盖导致排水系统堵塞，后来下雨将楼梯全淹了，我家水倒灌导致墙面被泡，向物业反映物业不理睬；5、业主无法参加对小区物业的双评，以至于所有业主不能向行政单位反馈物业公司的失职行为，物业公司为逃避责任做假；6、小区物业为节约成本，所聘请的工作人员均是上年纪的老人，没有提供符合标准的物业服务能力，导致小区环境恶劣；7、小区商铺私自进行餐饮经营、在小区内部私自铺设排烟管道，对小区内绿植造成污染；8、物业服务不到位，表现在：小区地面不平致小孩受伤、电梯内小广告遍布无人清理、摄像头被树遮挡无法发挥监控作用、未按承诺履行修复义务、小区绿化破坏严重、车库进出口被随意封住、小区与外部停车场交界处用铝板遮挡导致安全隐患、未尽到保持小区卫生整洁的义务。经审理查明：被告胡月华为泰然·南湖玫瑰湾二期的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为90.47平方米。2007年12月20日，案涉房产建设单位武汉市泰然房地产开发有限公司与深圳市泰然物业管理服务有限公司（以下简称深圳泰然）签订《物业管理委托合同》，约定由深圳泰然为案涉小区提供物业服务，高层住宅的业主依建筑面积以每月每平方米1.5元的标准按月向深圳泰然支付物业管理费，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金，合同期限自2007年6月20日起至全部建设完工后成立业主委员会与物业公司签订新合同生效日止。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与深圳泰然签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳市泰然物业管理服务有限公司授权原告承担物业管理服务合同相关的权利、义务，业主欠缴的物业管理费由原告收缴。自2010年4月1日至2019年9月30日，被告胡月华已欠缴114个月的物业管理费，共计15470.37元（计算方式：1.5元/月/平方米×114个月×90.47平方米）。上述事实由原告提交的《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》、《武汉市物业管理委托合同》、房屋产权登记信息查询单、授权书、被告提交的照片、及双方当事人的庭审陈述予以佐证。本院认为，案涉小区建设单位与深圳泰然签订的《武汉市物业管理委托合同》及小区业主委员会与深圳泰然签订的《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，均系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，对案涉小区的业主均具有法律约束力。被告胡月华在接受原告提交的物业服务后，应依约支付物业服务费。被告称所在楼栋15楼业主违章加盖，原告未有效制止、小区商铺在小区内部私自铺设排烟管道等，本院认为，根据《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》中所附的《南湖玫瑰湾物业服务标准》中第二条“物业共用部位与共用设施设备管理服务”第一项第八款“······对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告”的约定及《物业管理条例》第五十四条的规定，原告应对上述违规违章行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告，但就原告提交的证据及当庭陈述，并不足以证明原告有尽职尽责的履行其义务，因此对被告的该抗辩事由，本院予以认可。被告称原告用铝板、木头将7栋车库进出口封住，影响业主的正常使用且存在风险，本院认为，虽根据原告的陈述因曾发生过外墙脱落造成业主损失的事故，出于保护业主利益的目的才封住该进出口，封住也没有阻碍业主通行，但原告并未提交相应的证据予以佐证，且车库进出口属于业主共用区域，原告无权在未经业主同意的情况下擅自进行封堵，因此，对于被告的该抗辩事由，本院予以认可。被告称家中主卧地面横向断裂及邻居加盖导致排水系统出现问题，致使家中被水倒灌，墙面被泡等情形，分别是属于房屋本身的质量问题及邻居的侵权行为所造成，而非原告日常维护管理不到位导致；被告称原告为逃避责任作假，使得业主无法参加对小区物业的双评，不能向行政单位反馈物业公司的失职行为、小区物业为节约成本，所聘请的工作人员均是上年纪的老人，没有提供符合标准的物业服务能力，导致小区环境恶劣等事由，并未提交相应的证据予以佐证；被告称摄像头被树遮挡无法发挥监控作用、电梯内小广告遍布、地面不平导致小孩受伤、原告未维护小区绿化、垃圾、枯枝等无人清理等诸多抗辩事由，仅凭其提交的照片，不能达到其证明目的；被告称原告未按照承诺对业主提出的关于二期6B栋7A、7B工程问题进行修复，但作出承诺方并非原告，且被告亦未举证证明所述问题未得到解决；被告称小区与外部停车场仅用铝板遮挡存在安全隐患，同时其也认可是建设高架桥需要才由市政将小区原本围墙拆除并安置的铝板，而并非原告对围墙进行拆除，同样因无法确认高架桥是否已完工，原告也不能恢复围墙。对此，被告的上述诸项抗辩事由，本院均不予认可。结合原、被告双方的履约情形，本院酌定被告按照90%的比例向原告支付2010年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费，即被告应支付的物业服务管理费为13923元（计算方式：1.5元/月/平方米×114个月×90.47平方米×0.9），并免予支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第五十条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告胡月华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司支付物业费13923元；二、驳回原告深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取255元，由原告负担128元，被告胡月华负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖颖二〇二〇年一月二十一日书记员  尹黎