云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3269号原告：黄欢，女，1985年8月4日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨建国，男，1956年2月17日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨瑞金，男，1983年12月24日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：唐培红，漾濞县苍山西镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告黄欢与被告杨建国、杨瑞金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄欢的委托诉讼代理人黄玲娟，被告杨建国、杨瑞金及二被告委托诉讼代理人唐培红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄欢向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告连带向原告返还已付租金240000元；3.诉讼费由被告承担。在诉讼期间，原告增加诉讼请求，要求二被告再返还租金30000元，共计返还租金270000元。事实和理由：原告黄欢与案外人刘静于2015年7月12日与被告杨建国签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告户将自己合法使用的位于房屋和院落租赁给原告和案外人使用；租赁期限为2016年2月15日至2034年2月15日，共18年；被告户在2015年8月15日前将房屋交由原告和第三人使用改造；租金及支付方式为:2016年2月15日至2021年2月15日为每年80000元，2021年2月15日至2026年2月15日每年900000元，2026年2月15日至2031年2月15日每年100000元，2031年2月15日至2034年2月15日每年110000元；支付方式为2015年7月15日前交头两年租金，共16万元，2015年10月15日前交第三年租金80000元；以后按4年、4年、3年、4年一交。签订合同后，原告和案外人按约交付了头三年的租金，共计240000元；同时将被告户原有的几间土木结构的平房拆除准备建盖新房。被告户也按约将案涉房地产交付给原告让其拆除，同时积极办理《准建证》好让原告建盖新房。在办理好原址的准建证后，被告户和原告方商量，让原告方暂时不要建房，他们在旁边再申请一宗地，批下来后一并租给原告方，原告方到时候一起建房。当时原告方已经打好钢架房的基础，但也考虑450平米比较小，如果被告户能再批一宗土地那更好。于是就停工等待，所拉来的钢架等建材全部堆放在案涉院子内至今。现在，被告户迟迟无法批得新的一宗土地，原有的准建证也因政策原因而无效、不再允许建房。2016年10月30日，当时原告的合伙人刘静因个人原因退出，原告、被告杨瑞金、案外人三方签署了《房屋租赁合同补充协议》，案外人刘静退出租赁关系，所有的权利义务由原告享有和承担。现如今因政策原因直接无法建房。双方的租赁合同已经没有继续履行的可能性，故原告恳请人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求为盼。二被告共同辩称：原告诉请第1条，根据合同的相对性，原告具备合法的签订合同的身份，所以原被告之间的合同有效，不同意解除合同。原告诉请第2条，就原告主张返还租金27万元的诉请，原、被告签订的房屋租赁合同，双方租赁期限是18年，明确了租金的付款方式，不同意退还原告租金27万元。原告的其余诉请事实及理由与事实不符合，租赁房屋是原告自行拆除的，双方合同只约定了是装修房屋而不是拆除。就二被告的损失，二被告将另案起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交的以下证据：1、《钢结构工程施工承包合同》、云南蜀腾建筑工程有限公司工商登记信息打印件各1份，以证明原告与被告签订租赁合同后，原告对涉案房屋拆除后再建的土建部分的地基施工完毕，已经投入456,604元；2、《钢结构安装合同》、收款收据、大理云瑞装饰工程有限责任公司工商登记信息打印件各1份，以证明原告搭建钢架部分暂支付的费用。经质证，二被告对原告上述证据的三性不认可，认为与二被告无关。本院认为，原告提交第1组证据《钢结构工程施工承包合同》主体为大理市挖色镇贰姑娘客栈与云南蜀腾建筑工程有限公司，不是本案原、被告，与本案不具有关联性，本院不予采信。第2组证据，真实、合法，能相互印证，本院予以采信。被告提交的大理市挖色镇海印村民委员会《证明》1份，以证明被告的房屋被原告拆除的事实。原告对证据三性均不认可，本院认为，被告提交的《证明》载明案涉房屋被原告拆除，该事实与庭审双方陈述一致，对该组证据的证明内容本院予以采信。依据本院确认的证据以及双方当事人庭审中陈述一致的内容，本院确认本案法律事实如下：杨瑞金系杨建国女婿。该户在大理市冬瓜箐院内建盖了坐东向西的土木结构瓦楼房主房一栋（两层，每层三间，楼上下共六间房屋）与该主房相连且并排盖有南、北漏阁各二间（两层，楼上、下共计八间）、坐南朝北厨房两间（石棉瓦顶）、卫生间一间（石棉瓦顶）。2015年7月12日，原告与案外人刘静为乙方，被告杨建国为甲方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落在云南省大理市冬瓜箐杨建国其所有使用面积土地和土地上所有，包含房屋附属建筑（见土地使用证和房产证复印件）经营使用权租赁给乙方；甲方应提供房产证、土地证、身份证等相关有效证件的复印件；房屋的主要用途：甲方保证所出租的房屋符合国家和租赁房屋的有关规定，乙方承诺租赁该房屋首先作为客栈经营及餐饮等其他经营项目使用。如需变更房屋用途，在国家政策允许的范围内经甲方同意，客栈的经营手续由乙方办理，甲方需全力配合。租赁期间：双方约定租赁期间为2016年2月15日起至2034年2月15日止，共18年；甲方在2015年8月15日前将房屋交由乙方开始使用改造，考虑乙方经营定位在高端客栈，设计装修期较长，甲乙双方同意从2015年8月15日至2016年2月15日为装修免租期，该期限不计入18年租赁期。所有批建手续由甲方办理，装修工程相关申请工作由乙方办理，甲方负责协助乙方办理其他相关审批手续以及邻里关系；租赁到期后，甲方有权收回出租房屋，乙方应该如期交还；合同期满，如果乙方不续租房屋，房屋整体及房屋装修部分归属为甲方，在确保房屋主体结构完整和外观不破坏的情况下能移动的家电家具装饰部分归属乙方。租金及付款方式：2015年7月15日前支付当期租金16万元；2015年10月15日前支付当期租金8万元，2019年2月15日前支付当期租金34万元，2023年2月15日前支付当期租金37万元，2027年2月15日前支付当期租金30万元，2030年2月15日前支付当期租金43万元。支付方式为银行转账，以乙方银行付款凭证为准，甲方在第一笔租金款项到款后即向乙方出具签字收据。第二笔租金为2015年10月15日前支付，支付当期租金时，甲方必须给乙方办理完毕准建证并保证乙方能顺利完成所租赁土地建筑的框架建成。关于乙方转让及合伙经营客栈条款：乙方经营期间，有权整体转让该房屋经营使用权，甲方不得再以各种原因加收租金；乙方在经营期内，有自主选择合作伙伴的权利，因经营需要引入合作伙伴时，乙方有权直接与合作伙伴签订合作协议或将经营权部分转让给合同经营方，甲方不得以任何理由干涉。违约责任：如因甲方建房违章造成在乙方经营期间被有关部门查处，拆除等重大损害乙方利益的事项，乙方所有损失需由甲方承担。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的（不包括政府征地和拆迁），甲方应承担赔偿责任，按照合同规定赔偿乙方约定如下：装修补偿陆百万元整，另外需赔偿乙方违约金，违约金为合同未到期间之租金三倍；甲方将乙方已付但未到期租金原数返还乙方，如果发生政府征地及政府拆迁，按政府核定的该房屋的装修及设施部分金额为准，房屋赔偿租赁户部分其他权益归乙方，房屋所有权部分权益归甲方，乙方已付但未到期部分租金原数退还。乙方未按约定时间支付租金的，每逾天按当期应付租金的千分之零点一支付迟延履行金，乙方在承租期内单方中止合同或有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，乙方应另支付甲方违约金即合同未到期部分租金的三倍：①乙方在承租房屋内开展违法活动或囤积非法物资；②乙方人为造成房屋损坏或遇水灾、火灾等灾害损害房屋未在一年内及时修复的；③当期租金支付超过约定六个月。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后被告向原告交付了涉案房屋及土地。2015年9月原告与案外人刘静拆除了租赁房屋。2016年3月29日，被告杨瑞金经向挖色镇政府申请后取得涉案土地的云南省村镇建设许可证、乡村建设规划许可证。2016年10月30日，被告杨建国（甲方）与原告黄欢、案外人刘静（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，补充协议约定，因乙方经营情况发生变化，自本补充协议签订之日起，原租赁合同由乙方黄欢独自履行，乙方刘静不再作为乙方之一享有合同的权利和承担相应义务。合同签订后原告向二被告交付了2016年2月15日至2019年7月15日期间租金270000元。原告拆除租赁建筑后，在涉案土地上建盖了地基、钢结构部分立柱以及梁。庭审过程中原告与二被告一致确认，原告所租赁的房屋以及土地属于洱海保护红线范围内。在原告施工期间，挖色镇政府于2016年4月、2019年8月曾通知二被告停工，至今原告亦未完成房屋建盖。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告杨建国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，被告杨建国向原告交付了租赁标的物，原告向被告杨建国支付了截止2019年7月15日的租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。就合同的解除问题。本院认为，本案合同在履行过程中，被告交付房屋后，亦办理房屋的准建手续，被告已经履行了合同义务；原告接收被告房屋并拆除后，在被告建盖过程中，因不可归责于双方当事人的事由，原告租赁房屋及土地后不能再建设房屋，经营客栈的合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告请求解除合同的诉请予以支持。二被告辩称原告要求解除合同的前提是恢复被原告拆除的涉案房屋，对此辩解意见，本院认为，合同是否解除是依据双方合同约定或法律规定，本案合同的不能履行的情形不属于双方约定解除的情形，应适用法定解除的情形，法定解除的情形不以被告设定的条件为前提，被告的辩解理由本院不予采信；对于二被告房屋被拆除造成的损失，二被告已经明确将另案诉讼，二被告的损失本案不予评判及处理。就租金的返还问题。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告已按约定向原告交付了房屋，原告向被告交付了2016年2月15日至2019年7月15日期间租金270,000元，270,000元属原告管理使用案涉房屋以及占用租赁土地期间的租金，原告要求二被告返还于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告黄欢与被告杨建国于2015年7月12日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告黄欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,350元，由原告黄欢负担3,350元，被告杨建国、杨瑞金负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  张利社人民陪审员  杨建礼二〇二〇年一月十九日书 记 员  李晓松