广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初15557号原告：武崇利，男，汉族，1971年12月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：袁晓霞，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健文，广东深万鸿律师事务所实习律师。被告：深圳市舜兴物流有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号附属办公楼2楼，统一社会信用代码914403007542930064。法定代表人：杨宏伟，董事长。被告：季宏，女，汉族，1966年11月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告：赵延军，男，汉族，1981年5月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，三被告共同委托诉讼代理人：蔡宇婷，女，汉族，1996年5月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，公司员工。三被告共同委托诉讼代理人：徐思宇，女，汉族，1993年4月8日出生，身份证住址江西省南昌市红谷滩新区，公司员工。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武崇利委托诉讼代理人袁晓霞、张健文、深圳市舜兴物流有限公司（以下称舜兴物流公司）、季宏、赵延军共同委托代理人蔡宇婷、徐思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告舜兴物流公司立即归还原告所支付的购房款600600元；二、被告舜兴物流公司向原告支付购房款利息779445.33元（以本金600600元为基数，按年利率20%自原告付款日2013年1月23日起暂计至2019年6月17日，后续利息计算至实际支付日止）；三、被告舜兴物流公司向原告支付违约金120120元；四、被告季宏、被告赵延军对上述诉请承担连带清偿责任；五、被告舜兴物流公司、被告季宏、被告赵延军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告、被告舜兴物流公司于2013年1月16日签订了《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》协议约定：原告向被告舜兴物流公司认购酒店式公寓9楼的915号房，认购房屋位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号，用地项目名称为舜兴物流中心（宗地号Ｇ03609-××6)，其中办公大楼预计2013年2月封顶，被告舜兴物流公司经政府部门批准后欲将其建成酒店式公寓；915号房建筑面积约77平方米，单价每平方米13000元，房款总价约1001000元；双方确认，原告应于协议签订之日起七个工作日内交付总价款的60%，即600600元给被告舜兴物流公司；被告舜兴物流公司在通知交付房产三个工作日原告再支付总价款的25%，即250250元，被告舜兴物流公司完成实际交付后，双方签订正式的房产销售合同并支付剩余房款；同时双方约定了交房时间及违约责任，被告舜兴物流公司承诺在2014年1月31日前将房产交予原告；若被告舜兴物流公司违约，应立即退还原告所支付的全部购房款项及利息，利息应为原告所支付全部购房款按年息20%利率自被告舜兴物流公司收款之日起计至实际支付之日止，除此之外，另支付原告己付房款的20%作为违约金。被告季宏与被告赵延军向原告出具了《保证函》，承诺在被告舜兴物流公司不能履行协议相关内容时，愿为此承担不可撤销的连带保证责任。协议签订后，原告如期履约于2013年1月23日向被告舜兴物流公司指定的账户支付了600600元购房款，被告舜兴物流公司向原告出具了《告知函》，称由于政府政策变动的客观原因，被告舜兴物流公司交房时间延至2014年12月31日。但是，2014年11月17日，被告舜兴物流公司又出具了《承诺函》，承诺2015年5月31日前交房，交房前免费为所购房产进行浇注架空，如无法按期交房将按约退款并支付利息。后在2016年10月19日，被告季宏（被告舜兴物流公司股东原法定代表人）在福田区召开了智富特区（“酒店式公寓”）9层业主座谈会，会议纪要记录被告季宏代表被告舜兴物流公司承诺2016年12月31日前向原告通报项目重组进展，并提出了三种方式解决业主房产及债权问题。但截至今日，被告舜兴物流公司没有按协议约定向原告交付房产，也没有向原告通报其项目重组进展情况，原告多次到被告舜兴物流公司处要求退款未果。原告认为被告舜兴物流公司已构成违约，应依协议约定退还原告所支付全部购房款及利息并承担违约责任，被告季宏、被告赵延军应依《保证函》承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，并提出上述诉请。审理中原告变更第三项诉请为“由被告舜兴物流公司向原告赔偿损失120120元”，增加一项诉讼请求“原、被告签订的舜兴物流办公大楼、酒店式公寓房产预订购协议无效”。三被告辩称，一、房产预订购协议，因违反了法律法规的强制性规定应为无效合同，且龙岗法院及深圳中院判决都定性为无效合同。二、保证函从属于房产预订购协议的担保合同，主合同无效，该担保合同亦无效。即使该担保函，也已经过了保证期间，原告主张被告季宏、赵延军对协议项下的义务承担连带保证责任，没有事实及法律依据。经审理查明，2013年1月16日，原告（乙方）与被告舜兴物流公司（甲方）签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》，约定乙方购买甲方作为实际产权人的位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号舜兴物流中心（宗地号Ｇ03609-××6，土地用途为仓储用地）的酒店式公寓9楼915号房产，建筑面积约77平方米，单价13000元/平方米，房款总价约100100元，乙方应于协议签订之日起七个工作日内交付总价款的60％即600600元给甲方；甲方承诺在2014年1月31日前将房产交予乙方。若因除乙方未按约定付款和不可抗力之外的原因诸如中途停建等，导致乙方在2014年1月31日前不能取得相关房产且乙方不同意延后取得房产的，甲方应立即退还乙方所支付的全部购房款项，并且甲方应从收取乙方购房款之日起按实际收取乙方款项本金总额的20%计算年息一并退还给乙方。如经双方协商乙方同意延后取得相应房产的，甲方按本协议约定无条件将房产交付给乙方，甲方不承担违约责任；若甲方存在一房多卖、甲方因债务纠纷致使乙方定购房产被查封的情形，甲方必须立即返还乙方所交房款，除按本协议第三条第2款约定承担违约责任外，另支付乙方已付房款的20％作为违约金。协议还就项目具体位置、酒店式公寓现状、甲方的责任和义务、乙方的责任和义务、房产交付标准、违约责任等进行了约定。被告季宏以舜兴物流公司法定代表人的身份亦在协议中签名。同日，被告季宏和赵延军分别向原告出具保证函，承诺若舜兴物流公司不能履行预定购协议相关内容，愿承担不可撤销的连带担保责任。2013年1月23日原告向协议约定的收款人赵延军转款支付了房款600600元，被告舜兴物流公司亦向原告出具了收款收据，注明收到原告交付915房诚意金600600元。2014年11月17日舜兴物流公司向购房者发出承诺函，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，将退还购房者全部已付房款，并按照购房者已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。2016年10月19日，被告季宏与包含原告在内的所有9层业主座谈，季宏表示提供三种方式解决业主房产及债权问题，并于2016年12月31日前向业主通报项目重组进展：1、舜兴物流公司在信达的债权转移后，同意要房的业主在项目转让完成与收购方案确认后，公司配合完成所有的交接手续，交房标准以2016年5月10日签署的补充协议为准，交房时间以与收购方确认的方案为准。2、舜兴物流公司在信达的债权转移后，同意退款的业主在公司与收购方达成协议后六个月内偿还所有本金及利息，将退还乙方全部已收房款，违约金按照原协议及补充协议为准。3、以上两条都不同意的业主，可走法律诉讼程序。双方并签名形成了《智富特区9层业主座谈会会议纪要》。被告季宏是被告舜兴物流公司的股东兼董事会成员，2010年2月1日至2013年7月22日期间担任舜兴物流公司的法定代表人（董事长），2011年5月9日至今一直担任总经理。被告赵延军是被告舜兴物流公司的董事。被告舜兴物流公司为涉案房地产项目的开发商，该房地产土地用途为仓储用地，至今未取得商品房预售许可证。涉案房地产至今未竣工验收，处于停工状态，故涉案房屋并未交付给原告使用。本院认为，原告与被告舜兴物流公司签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》，约定原告向被告舜兴物流公司购买涉案房产，双方就涉案房产的位置、状况、价格、交付标准、交付时间、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定，该内容均系买卖合同中的必要条款，故涉案《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》属于房屋买卖合同性质。由于涉案房产所占用的土地用途为仓储用地、土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且被告舜兴物流公司未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件，原告与被告舜兴物流公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》违反了法律法规的强制性规定，故属无效协议。原、被告主张协议无效，理由成立，本院予以支持。各方因涉案无效协议取得的财产，应当予以返还。涉案房屋未交付给原告，但原告向被告舜兴物流公司支付了购房款600600元，故原告要求被告舜兴物流公司退还购房款600600元，理由成立，本院予以支持。在被告舜兴物流公司未能按约向原告交付涉案房产后，被告舜兴物流公司向包含本案原告在内的购房者发出承诺函，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，将退还购房者全部已付房款，并按照购房者已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。从该承诺函的内容来看，被告舜兴物流公司仅是推迟了交房时间，并再次强调了未按约交房的责任（与协议约定的责任一致），而未反映双方或一方存在解除合同的意思，也就是说，承诺函不是在解除合同的前提或背景下作出的，仅是变更了交房时间，故承诺函属于预定购协议的补充协议。预定购协议无效，作为补充协议性质的承诺函亦为无效，协议和承诺函中的相关违约责任条款亦为无效。原告主张按照年利率20％的标准计算已付购房款的利息，本院不予支持，利息本院酌定2013年1月24日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计，2019年8月20日至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告舜兴物流公司明知涉案房屋所占用的土地为仓储用地、为非商品房性质，涉案房屋也没有取得商品房预售许可证明而故意隐瞒，吸引原告签订涉案协议，在协议无法履行时，仍不向原告披露，对于涉案协议无效，被告舜兴物流公司明显具有过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。考虑到双方于2013年1月签约，协议约定2014年1月31日前交房，而此后深圳房地产市场行情变化较大，但被告一直未将相关信息向原告披露，在未能按约交付房产时也不及时与原告解约、退还原告已支付的首期购房款，反而一再承诺交房，并许以高额违约金，导致原告未能取得房屋价值上涨利益，并可能丧失其它缔约机会，造成缔约机会等损失。仅按银行同期贷款利率计算利息，明显不足以弥补原告的上述损失，也明显低于被告在签订协议时或出具承诺函时可以预见到的其应当承担的损失或给原告造成的损失。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告主张被告按照原告已付购房款20%的标准赔偿损失款计120120元，本院予以支持。主合同无效，从合同亦属无效。涉案保证函为《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》的从合同，故为无效。被告主张保证函无效，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。被告季宏和赵延军为被告舜兴物流公司的董事，被告季宏还是舜兴物流公司的股东，更曾经兼任法定代表人，对于舜兴物流公司的运营情况应当知晓，对于涉案项目的土地用途、土地性质、出售涉案房屋是否符合相关规定等，亦均为明知，被告季宏还几乎全程参与了涉案房屋出售事宜，如以舜兴物流公司法定代表人的身份在协议中签名，在无法交付房产时又参加与业主的座谈会，故对于涉案协议无效，被告季宏和赵延军明显具有过错，应当承担舜兴物流公司不能清偿债务的三分之一的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告武崇利与被告深圳市舜兴物流有限公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定售购协议》及相关的保证函无效；二、被告深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效后十日内退回原告武崇利购房款人民币600600元；三、被告深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效后十日内向原告武崇利支付占用购房款的利息（以600600元为基数，自2013年1月24日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年8月20日至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；四、被告深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效后十日内向原告武崇利支付赔偿款人民币120120元；五、被告季宏和赵延军在被告深圳市舜兴物流有限公司不能清偿上述债务的三分之一的范围内向原告承担清偿责任；六、驳回原告武崇利的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18301.48元（原告已预交），由原告武崇利承担6906.48元，被告深圳市舜兴物流有限公司承担11395元。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员罗飞燕人民陪审员闫银枝二〇二〇年一月八日书记员 欧        艳        芳