湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘08民初39号原告：侯世印，男，1975年8月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：胡维勇，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。被告：张家界新大新置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区回龙路1号。法定代表人：刘卫，该公司执行董事。诉讼代表人：重庆经纬资产清算有限公司、湖南骄阳律师事务所，系被告张家界新大新置业有限公司的破产管理人。委托诉讼代理人：罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘小林，湖南骄阳律师事务所律师。原告侯世印与被告张家界新大新置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告侯世印及其委托诉讼代理人胡维勇、被告张家界新大新置业有限公司的委托诉讼代理人罗再源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯世印向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告张家界市永定区大庸府城F座一单元1-021号房回购款104730元;2、判令被告给付原告《大庸府城商铺转让合同》违约金14934元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2007年1月18日就张家界市永定区大庸府城F座一单元1-021号房签订了《商品房买卖合同》、《大庸府城商铺转让合同》、《大庸府城委托租赁合同》，2007年1月18日被告要原告委托租赁该房10年，即2007年2月1日起至2017年1月31日止，约定年租金10473元，第一、二年和第九、十年的四年年租金为41892元，折抵为该房购房款，原告于2007年1月26日给付被告购房款62838元，原告给付完全部购房款104730元;《大庸府城商铺转让合同》中约定该房委托租赁期满被告回购并退还原告全部购房款104730元，而被告未履行合同约定，被告与原告于2018年5月31日签订了《补充协议》，延期委托租赁至2018年12月31日，现已租赁届满，被告仍未履行合同约定回购、退款，且已经逾期违约至今，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请给予公正裁判。张家界新大新置业有限公司辩称，案外人周志国以张家界新大新置业有限公司不能清偿债务向法院申请张家界新大新置业有限公司破产，人民法院已受理该破产申请，并指定重庆经纬资产清算有限公司、湖南骄阳律师事务所担任破产管理人，原告应该改变诉讼请求，变更为债权确认之诉。从原告自己提供的证据来看，原告并没有完全交付104730元的购房款，只交了6万元，同时领取了4万元的租金，所以对他的金额数据有异议，不认可。原告侯世印为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同、大庸府城转让合同、大庸府城委托租赁合同、补充协议各1份，拟证明原、被告就大庸府城F座一单元一层1-021号房双方签订了合同、补充协议，买卖交易成功，及委托租赁、商铺租赁到期转让、被告回收、退还初始购买价款、违约金情况和延期委托租赁情况。2.收据、收条、中国银行交易流水明细清单各1份，拟证明原告支付被告大庸府城F座一单元一层1-021号房初始购买价款及被告支付原告的租金。被告对证据1的三性无异议，但对商品房买卖合同的有效提出异议，根据公司所办理的产权证书来看，原告的商铺本身是不存在的，只是一个大房间里的一个小面积的一部分，从合同的签订之时，这个合同本身是无法实现的，不可能办理产权证。对证据2的三性无异议，但是数据和诉状的金额对不上，收据只有6万左右。被告张家界新大新置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.房产证、房屋产权情况各1份，拟证明所谓的房间本身是不存在的，就是一个房产证的一个小面积作为一个商铺买卖，不可能办房产证，整个房产已经被公司抵押给了郑宏宝；2.湖南省张家界市中级人民法院决定书、裁定书各1份，拟证明公司已经进入破产程序，原告的诉讼请求应当变更为债权确认之诉，可以直接向管理人申报债权。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，这个房屋产权证情况表所记载的房屋不是原告购买的房屋。对证据2三性无异议。经审查，原、被告双方提交的证据，双方对真实性均无异议，能够作为认定本案事实的依据，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》、《大庸府城商铺转让合同》、《大庸府城委托租赁合同》，双方就原告购买被告大庸府城F幢一层1-021号房、原告将该房委托被告出租经营、原告在委托租赁期满后将该房转让给被告等事宜达成了协议。上述合同的主要内容为：“原告购买被告大庸府城F幢一层1-021号房，建筑面积22.283平方米，房屋总价为104730元，原告按一次性付款的方式付清总房款，被告在签订合同当日将房屋交付原告使用。原告将该房委托给被告出租经营，委托租赁期限自2007年2月1日起至2017年1月31日止，租金每年10473元，签订合同当天被告向原告预付第1、2、9、10年的租金41892元，第3至8年租金按季支付，由被告在每季后第七个工作日支付上一季度租金给原告。原告在十年委托租赁期满后将该房按初始购买价转让给被告，被告在租赁期满30日内一次性将转让款返还给原告。”2007年1月18日，原告给被告出具收条1份，收到被告的四年租金41892元，2007年1月26日，被告给原告出具收据1份，收到原告支付的购房款62838元。2008年8月26日，被告取得包括涉案房屋在内的F栋101、201号房的房屋产权证，现F栋101、201号房已抵押给了案外人郑宏宝。2018年5月31日，原告与被告签订《补充协议》，约定双方签订的《大庸府城委托租赁合同》于2017年1月31日已到期，该合同租赁期内的租金被告已完全履行，双方同意将委托租赁期限延期至2018年12月31日，租金标准按原合同执行，延期时间满，原告不再委托被告租赁该房屋，双方另行协商签订书面协议。另查明，2019年7月22日，案外人周志国以被告不能清偿到期债务为由，向本院提起对被告进行破产清算的申请。2019年7月31日，本院裁定受理周志国对被告的破产清算申请。2019年12月23日，本院指定重庆经纬资产清算有限公司、湖南骄阳律师事务所联合担任被告管理人。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否应该按照合同支付原告房屋回购款104730元及给付违约金14934元。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《大庸府城商铺转让合同》、《大庸府城委托租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，原告在租赁期满后将涉案房屋按初始购买价（即104730元）转让给被告，被告在租赁期满30日内一次性将转让款返还给原告，但是现被告并没有按期将转让款支付给原告，故原告请求被告给付回购款104730元，理由正当，予以支持。被告除应当支付转让款外，还应当按万分之五的标准按日支付违约金，即自2019年2月1日起按日52.36元标准支付违约金，原告主张14934元的违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。至于被告提出的原告需变更为债权确认之诉的答辩意见，原告以给付之诉向本院主张权利，与案件事实相符，对被告的该项辩称，不予支持。被告还提出了原告只交纳6万元购房款的意见。根据双方《商品房买卖合同》、《大庸府城委托租赁合同》的约定，虽然房屋总价款为104730元，但签合同时被告给原告就预付第1、2、9、10年的租金41892元，故原告只需交纳62838元，通过事实查明，原告也确实交纳了该62838元款项，按常理推断，如是原告未交清房款，被告不会向其返还租金，双方也不会于2018年5月31日签订《补充协议》，故被告辩称原告未交清购房款的意见，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张家界新大新置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告侯世印房屋转让款104730元，位于张家界市永定区大庸府城F幢一层1-021号房归被告张家界新大新置业有限公司所有；二、被告张家界新大新置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告侯世印违约金14934元。若未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2693元，由被告张家界新大新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘雪飞审 判 员  吕红军人民陪审员  覃新银二〇二〇年一月二十日法官助理符兆敏书记员陆露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。