山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9181号 上诉人（原审原告）：胥河生，男，1958年9月4日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王加珂，山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：康茂旭，男，1981年10月2日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：姚宗征，山东力维律师事务所律师。 原审第三人：金晓荣，女，1975年3月29日出生，回族，居民，住临沂市兰山区。 原审第三人：马圣洁，男，1995年7月26日出生，回族，居民，住临沂市兰山区。 以上二原审第三人共同委托诉讼代理人：管学龙、赵兰强，山东鼎蒙律师事务所律师。 原审第三人：临沂隆宇商贸有限公司，住所地临沂高新区马厂湖北桥村驻地。 法定代表人：王建国，经理。 上诉人胥河生因与被上诉人康茂旭及原审第三人金晓荣、马圣洁、临沂隆宇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁1391民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胥河生及其委托诉讼代理人王加珂，被上诉人康茂旭及其委托诉讼代理人姚宗征，原审第三人金晓荣、马圣洁共同委托诉讼代理人管学龙、赵兰强到庭参加诉讼。原审第三人临沂隆宇商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胥河生上诉请求：1.依法撤销临沂市高新区人民法院（2018）鲁1391民初1473号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实严重不符，判决错误。2016年8月23日上诉人与被上诉人签订租赁合同，此前，临沂隆宇商贸有限公司及其实际控制人王如峰分别于2010年4月12日、2016年8月16日出具收据及证明，证实上诉人对涉案土地及厂房具有合法处分权，且与被上诉人签订租赁合同时第三人临沂隆宇商贸有限公司未提出异议，被上诉人也予以认可该事实且已实际履行了前二年度的租赁费，因此上诉人与被上诉人于2016年8月23日签订的租赁合同为有效合同。根据《合同法》第二百二十九条之规定，即使涉案土地及厂房已转让也不应影响上诉人与被上诉人之间租赁合同的效力，被上诉人理应支付第三年度的租赁费。况且，2018年4月19日第三人之间恶意串通签订虚假土地转让合同，导致上诉人合法建设持有的土地及厂房被第三人恶意转让，严重侵害上诉人的合法权利，第三人金晓荣等人因购买该宗土地及厂房涉及刑事犯罪正在被公安机关侦查中。 康茂旭辩称，原审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，无论涉案租赁合同是否为有效合同，在涉案房屋及土地所有权发生转让后，被上诉人依据新的产权证将租赁费支付给新的所有权人完全符合法律规定，上诉人重复主张租赁费不应获得支持，一审判决正确。 金晓荣、马圣洁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，原审第三人已经合法取得涉案土地及房产不动产权属证书，依法取得涉案土地及地上建筑物的所有权，根据物权法39条规定，原审第三人作为所有权人有权将涉案土地及厂房租赁给他人并收取租金，上诉人并非涉案土地及厂房的所有权人，无权作为合同相对方进行出租并收取租金。 临沂隆宇商贸有限公司未出庭亦未提交书面答辩状。 胥河生向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租赁费26万元并支付违约金、利息；2.本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月23日，胥河生作为甲方（出租方）与康茂旭作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同第一、二条约定，甲方同意将坐落于工业一路的厂房与办公楼出租给乙方用于电动车生产，租金为乙方每年向甲方支付租金26万元，乙方每次付租金为12个月，租赁期限自2016年9月1日至2019年9月1日止。第三条约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，但乙方有特殊原因需退房，应提前三个月通知甲方解除合同，且租金不退；若甲方确需收回自用，应提前一个月通知乙方解除合同，否则，应向对方交付一个月租金作为违约金。该协议落款处由原、被告签字并捺印。合同签订后，被告依约支付第一年、第二年度租赁费，原告诉称被告尚欠第三年度（自2018年9月1日至2019年9月1日止）租赁费26万元未付，遂诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 另查明，2018年9月4日，康茂旭通过山东省农村信用社网上银行向第三人金晓荣转账支付26万元。 又查明，2019年5月29日，临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302行初76号生效行政裁定书查明，2010年9月9日，临沂市人民政府为第三人临沂隆宇商贸有限公司颁发临开国用（2010）第031号国有土地使用权证。2017年6月1日，临沂隆宇商贸有限公司与第三人马圣洁、金晓荣签订《国有建设用地使用权转让合同》，将上述权证项下的土地使用权转让与马圣洁、金晓荣。2018年4月19日，临沂市国土资源局根据马圣洁、金晓荣申请，为其二人办理转让登记，并颁发鲁（2018）临沂市不动产权第0019433号权属证书，马圣洁、金晓荣共同共有位于高新区的国有建设用地使用权，面积为18268.5m2，土地使用权期限自2018年4月19日至2060年3月9日止。 还查明，原告认可涉案厂房及办公楼包含在登记在第三人临沂隆宇商贸有限公司名下的临开国用（2010）第031号国有土地使用权证书中。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依据已经发生法律效力的临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302行初76号行政裁定书所确认的事实，2010年9月9日，第三人临沂隆宇商贸有限公司取得涉案土地使用权，2018年4月19日，第三人马圣洁、金晓荣共同取得涉案土地国有建设用地使用权，胥河生与康茂旭签订《厂房租赁合同》时，原告并未合法取得涉案厂房及办公楼的所有权，无权处分涉案厂房及办公楼，事后亦未获得权利人追认，亦未在签订该租赁合同后取得处分权，故原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。 关于租赁费、违约金及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，康茂旭已与租赁厂房的实际所有权人签订了租赁合同并支付租金，已获得该房屋的合法占有使用权，其无需再腾退厂房，亦无需向原告支付租金，故对原告要求被告支付租赁费26万元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。另，虽然原、被告双方在租赁合同中约定了违约方违约需承担违约责任，但该违约责任的承担系基于合同有效为前提，现因涉案租赁合同系无效合同，故原告依据该约定主张违约责任无法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告胥河生的诉讼请求。案件受理费5200元，保全费1820元，由原告胥河生负担。 二审期间，上诉人胥河生提交临沂市不动产登记中心出具的查封登记信息表一份，证实原审第三人金晓荣、马圣洁通过非法手段取得产权证书，该土地已被公安机关轮候查封，金晓荣、马圣洁因涉嫌刑事犯罪，正在公安机关侦查中，金晓荣、马圣洁并非土地及地上建筑物的产权人，上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同合法有效，上诉人要求被上诉人支付租赁费合法有据。被上诉人康茂旭质证称，对该证据的真实性无异议，但不能证实查封事由，且与本案无关，原审中被上诉人已经提出无论王如峰与原审第三人金晓荣、马圣洁签订的买卖合同是否合法有效，根据金晓荣、马圣洁一审提交的证据，涉案房屋的土地及所有权已经登记为金晓荣、马圣洁，被上诉人根据产权证书将租赁费支付给新的所有权人完全符合法律规定，如上诉人认为王如峰与金晓荣、马圣洁的买卖无效，也应向金晓荣、马圣洁或王如峰主张租金损失，不应就同一租赁物向被上诉人重复主张租赁费。原审第三人金晓荣、马圣洁质证称，对该证据的真实性无异议，但不能证明上诉人主张的上诉请求，且该证据与本案无关，无法证实金晓荣、马圣洁取得涉案土地及房产系违法取得。被上诉人、原审第三人对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。 本院查明案件事实与一审一致。 本院认为，上诉人胥河生与被上诉人康茂旭签订《厂房租赁合同》时，涉案土地使用权权属登记为临沂隆宇商贸有限公司，故，双方签订的《厂房租赁合同》效力待定。临沂隆宇商贸有限公司在一审中陈述“在其转让土地前，上诉人与被上诉人已存在租赁关系，对双方于2016年8月23日签订的《厂房租赁合同》无异议”，该陈述系涉案土地权属登记人对上诉人签订租赁合同行为的事后追认，因此《厂房租赁合同》有效，原审认定该合同无效不当，本院予以纠正。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原出租人的权利义务由租赁物的新所有权人承继。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的效力以登记为准。原审第三人金晓荣、马圣洁提交的鲁（2018）临沂市不动产权第0019433号权属证书载明金晓荣、马圣洁共同共有位于高新区（包含涉案土地在内）的国有建设用地使用权，被上诉人基于对不动产权属登记证书的信赖，将租赁费交给权属登记证书载明的权利人，并无不当。上诉人向被上诉人主张第三年度租赁费于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人胥河生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人胥河生负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇二〇年一月六日 书记员 张洪亮