甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1502号上诉人（原审被告）：酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司，营业场所甘肃省酒泉市玉门市南门村七组，统一社会信用代码9162098157164140XG。负责人：高某。委托诉讼代理人：李某，玉门市老城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张某，辽宁省海城县人，系原玉门市博瑞德健身中心投资人，住甘肃省嘉峪关市。上诉人酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司（以下简称百立玉门分公司）因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省玉门市人民法院（2019）甘0981民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百立玉门分公司上诉请求：依法撤销一审判决，对本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，作出错误判决，严重损害了百立玉门分公司的合法权益。一、张某在无合同解除权的情形下，一审法院以片面的证据解除了合同，有偏袒之嫌。2019年3月28日，张某以百立玉门分公司的房屋供暖不热，要求解除合同明显与事实不符。首先，房屋不热不是百立玉门分公司所致，是张某没有使用供热公司的集中采暖，而是为了健身中心采暖及浴室热水的供应，私自架设锅炉一台，自行取暖，不是百立玉门分公司的责任。其次，房屋内暖气散热片分布在房屋的四周，张某在装修时将房屋隔成多间严重影响了房屋热量的分配。第三，张某未按约定时间支付房屋租金，系合同的违约方。根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，本案的合同解除权在百立玉门分公司，只要百立玉门分公司不同意解除，人民法院不能以张某的理由单方面解除合同。二、一审判令退还房屋保证金50000元，没有法律依据和事实根据。根据双方2018年9月30日签订的《商铺租赁及买卖合同》第十一条第二款：如乙方提前终止合同的，乙方已缴纳的租赁保证金甲方不予退还；第三款：乙方有下列情况之一的，甲方有权及时解除合同，收回商铺，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；（3）乙方拖欠租金、水费、电费、物业管理费、公共水电分摊费等中任意一项累计达一个月的规定，张某既有提前终止合同，又有欠缴房屋租金的情形，已丧失了要求百立玉门分公司退还租赁保证金的权利。按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则，百立玉门分公司无任何理由退还张某租赁保证金，一审判决错误。加之，一审法院认定的事实也认为张某违约，故租赁保证金不予退还。三、一审判令百立玉门分公司退还房租23441元，没有法律和事实依据。首先，双方在签订合同时，约定租金按年支付，并要求张某在约定期限内一次性支付，并没有约定可以按月使用支付，但一审法院在判决时，只站在张某的角度考虑问题，而剥夺了百立玉门分公司在作为房屋租赁合同关系的出租方应当享有的权利。其次，本案在诉讼后至今，张某仍占有、使用该房屋，双方的租赁关系仍然存续，张某应当支付百立玉门分公司租金，而不是由百立玉门分公司向张某退还租金。按照合同签订时间起算，至今张某尚欠房屋租金。一审法院单方面解除合同，无故终止了百立玉门分公司权利，使得百立玉门分公司经济严重受损，故一审法院判决错误。四、一审法院对双方签订合同的买卖条款没有进行审理，直接判决解除不妥。张某辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。另外，一审中百立玉门分公司没有提出合同中的买卖问题，双方只是签合同的时候提了一句，并没有正式谈买卖。张某向一审法院起诉请求：一、依法判令解除百立玉门分公司与玉门市博瑞德健身中心签订的商铺租赁及买卖合同；二、依法判令百立玉门分公司返还进场保证金50000元；三、依法判令百立玉门分公司返还多交纳的房租27500元；四、依法判令百立玉门分公司赔偿损失349170元。一审法院认定事实：2018年9月30日，玉门市博瑞德健身中心与百立玉门分公司经过充分协商，签订了商铺租赁及买卖合同，合同约定：1、由玉门市博瑞德健身中心承租百立玉门分公司所有的位于玉门市××区、102号房屋用于开办玉门市博瑞德健身中心，房屋面积1305.53平方米；2、玉门市博瑞德健身中心对该房屋的装修状况及附属设施设备等现状已做了充分了解，愿意承租该房屋，签订合同后不得对此再提出异议；3、如果玉门市博瑞德健身中心购买该房屋，租赁期间已交付的租金和保证金可以抵顶房款；4、玉门市博瑞德健身中心应当在2018年12月15日前向百立玉门分公司交纳房屋租赁保证金30000元，该保证金于租赁期满后，玉门市博瑞德健身中心保证该商铺的装修状况及附属设施设备不损坏，百立玉门分公司将全额退还；5、首次租赁期限从2018年12月15日起至2021年12月14日止，续租期限从2021年12月15日起至2024年12月14日止，续租期租金随行就市，合同签订之日百立玉门分公司将房屋交付玉门市博瑞德健身中心使用；6、合同签订后，从2018年9月15日至2018年12月14日百立玉门分公司免除租金，但该3个月内的水费、电费、物业费及其他费用均由玉门市博瑞德健身中心交纳；7、2018年12月15日前，玉门市博瑞德健身中心将2018年12月15日起至2019年12月14日全年租金交给百立玉门分公司，每平方米9.57元、即月租金为12493.92元、年租金为150000元。玉门市博瑞德健身中心若拖欠租金，以天数计算按全年租金1.5%赔付百立玉门分公司违约金。百立玉门分公司要提前收回该房屋或者违反本合同规定应向玉门市博瑞德健身中心赔偿总租金50%的违约金及损失；8、租赁期间的水电费、物业费等费用由玉门市博瑞德健身中心负担；9、玉门市博瑞德健身中心在入场装修施工前，应交纳保证金50000元，用于抵交房租，并于签订合同当天支付，玉门市博瑞德健身中心必须在2018年12月15日前交清年租金；10、合同还对房屋用途、合同解除、房屋的资料信息、维修、水电暖的正常使用、安全、续租、权利义务等作了约定。合同还约定玉门市博瑞德健身中心若擅自转租，拖欠租金、水电费、物业费等百立玉门分公司有权及时解除合同，收回房屋，已交纳的租赁保证金不予退还；11、在合同履行过程中，双方应协商解决，协商不成任何一方可申请有关部门进行调解，调解无效时可申请仲裁或向人民法院起诉。合同签订后，百立玉门分公司将房屋交给玉门市博瑞德健身中心，玉门市博瑞德健身中心按约定交纳了50000元保证金，并开始装修，将该房屋根据功能隔离成多间，铺设了地板等设施。2018年11月底因需要修建洗浴间，玉门市博瑞德健身中心花费26000元安装锅炉一台，用于该健身中心采暖及浴室热水的供应。同时以招募会员的形式发放了会员卡，经营至2018年1月16日，玉门市博瑞德健身中心向百立玉门分公司交纳房租40000元。因玉门市博瑞德健身中心没有按照约定时间交纳当年房租，百立玉门分公司一直催促并提出若再不交纳房租将锁门、解除合同。玉门市博瑞德健身中心在春节前在健身中心门上张贴通知，对外承诺2019年2月14日开始继续经营。后因玉门市博瑞德健身中心仍未交清全年房租，百立玉门分公司于2019年1月23日在健身中心的门上加了U型锁。2019年2月14日后，玉门市博瑞德健身中心到场经营发现门被加锁无法经营，办了会员卡的顾客开始向玉门市市场监督管理局反映并向玉门市博瑞德健身中心索要会费，市场监督管理局组织调解，玉门市博瑞德健身中心向会员退回了部分会费，但仍有一部分会费没有退回。玉门市博瑞德健身中心起诉后一审法院组织调解，百立玉门分公司取掉了U型锁，明确表示不同意解除合同，允许玉门市博瑞德健身中心分期、分批交纳租金，但玉门市博瑞德健身中心坚决要求解除合同，并要求百立玉门分公司退回押金50000元、退还多交的房租27500元、赔偿装修等损失349170元。一审庭审中，玉门市博瑞德健身中心增加诉讼请求，要求百立玉门分公司赔偿营业损失80622元的一半即40311元，但未按规定补交相应的诉讼费。一审另查明，玉门市博瑞德健身中心为设立该健身中心，支付装修费及附属设施锅炉等花费379200元，向98名会员退款80622元。在本案审理过程中，玉门市博瑞德健身中心于2019年5月12日提出对装修、附加设施等鉴定的申请，随后又放弃鉴定，认为其诉讼请求的装修损失349170元已经是按照三年的使用期36个月，按月进行折旧后的价款，所以不申请进行评估。一审法院院受理该案后进行了调解，也明确告知百立玉门分公司不能阻拦玉门市博瑞德健身中心撤回器材，因玉门市博瑞德健身中心没有将会员的会费退清，会员阻拦，玉门市博瑞德健身中心不能拉走，现健身器材等仍在健身中心内。一审法院认为，玉门市博瑞德健身中心与百立玉门分公司签订的房屋租赁合同是双方在充分协商的基础上订立的，内容不违反法律规定，系有效合同。合同签订后双方应当按照约定全面履行各自的义务，玉门市博瑞德健身中心因资金不足不能按照约定按时交纳租金，致使双方产生矛盾，产生矛盾后，双方本应本着互相理解、互谅互让的态度，按合同约定调解、仲裁、向人民法院起诉处理，但玉门市博瑞德健身中心仍不积极交纳房租，百立玉门分公司采用锁门的方式要求玉门市博瑞德健身中心交纳租金，对纠纷的发生双方也有责任。对玉门市博瑞德健身中心提出解除合同的请求，尽管百立玉门分公司允许玉门市博瑞德健身中心分期、分批交纳房租要求继续履行，但玉门市博瑞德健身中心坚持解除，明确表示不再履行，故合同应当解除；关于玉门市博瑞德健身中心要求返还保证金50000元的请求，合同解除后百立玉门分公司应当予以返还；对玉门市博瑞德健身中心提出要求百立玉门分公司退还房租27500元的请求，至2019年2月23日，玉门市博瑞德健身中心应当交纳40天的房租16659元，合同解除后百立玉门分公司应当退还23341元；玉门市博瑞德健身中心提出要求百立玉门分公司赔偿装修及锅炉安装等增设设施损失349170元的请求，一是因为玉门市博瑞德健身中心违约在先。二是安装锅炉也是健身中心自身浴室的需要及玉门市博瑞德健身中心也是从供暖费用的支出考虑的(若使用玉门市融心热能有限责任公司供暖，暖气费每年为49610元)。三是该赔偿金额系玉门市博瑞德健身中心根据使用时间自行估算的，没有法律依据。另外，玉门市博瑞德健身中心提出百立玉门分公司的房屋暖气温度没有达到标准，才自行安装的锅炉，而事实玉门市博瑞德健身中心承租的房屋原来的暖气散热片分布在房屋的四周，玉门市博瑞德健身中心装修时将房屋隔成多间也影响各房屋热量的分配，玉门市博瑞德健身中心以房屋温度不达标，百立玉门分公司违约也没有提出可靠的证据证明。其次，百立玉门分公司提出玉门市博瑞德健身中心可分批、分期交纳当年房租，要求玉门市博瑞德健身中心继续履行合同的情况下，玉门市博瑞德健身中心仍坚持解除合同，对该损失玉门市博瑞德健身中心应当自行承担，故玉门市博瑞德健身中心的该项请求不予支持；关于玉门市博瑞德健身中心提出要求百立玉门分公司赔偿退回的会费80622元的一半即40311元的诉讼请求，因玉门市博瑞德健身中心未按规定交纳相应的诉讼费，不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除玉门市博瑞德健身中心与百立玉门分公司签订的房屋租赁及买卖合同；二、玉门市博瑞德健身中心于判决生效后十日内返还租赁百立玉门分公司的房屋，并恢复原状后，百立玉门分公司退还玉门市博瑞德健身中心房屋保证金50000元；三、百立玉门分公司于判决生效后十日内退还玉门市博瑞德健身中心房租23441元；四、驳回玉门市博瑞德健身中心的其他诉讼请求。案件受理费7700元，由玉门市博瑞德健身中心负担6391元，百立玉门分公司负担1309元。二审中，双方均未提供新证据。经二审查明，玉门市博瑞德健身中心于2018年9月25日注册成立，类型为“个体工商户”，经营者为“张某”。2019年7月19日玉门市博瑞德健身中心办理注销登记，现已注销。另查明，张某收到一审判决后，于2019年10月底将承租房屋内的健身器材、装修设备等物品拉回。二审查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的的有关事实和适用法律有关问题进行审查”。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，玉门市博瑞德健身中心于2019年7月19日办理了注销手续，一审未将当事人名称予以变更，二审中将被上诉人“玉门市博瑞德健身中心”直接变更为经营者“张某”。本案双方争议的焦点为：1.双方合同是否应予解除。2.百立玉门分公司是否应退还张某房屋保证金50000元。3.百立玉门分公司是否应退还张某房租23441元。关于双方合同是否应予解除的问题。本案中，双方签订的合同虽名为商铺租赁及买卖合同，但双方在签订及实际履行合同过程中，仅涉及租赁商铺的用途、期限、交场时间、租金标准、付款方式等事宜，并未就商铺买卖进行过具体磋商，且在一审中亦未提及商铺买卖问题，故双方之间应为房屋租赁合同纠纷。张某迟延缴纳房屋租金，并在一、二审中坚持要求解除合同，明确表示不再履行，且在收到一审判决后，经百立玉门分公司同意，将租赁房屋内的健身器材、装修设备等物品拉回，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，双方合同应予解除。关于百立玉门分公司是否应退还张某房屋保证金50000元的问题。双方合同第七条约定：“乙方（张某）必须在2018年12月15日前，以现金、转帐或支票方式结清年租金给甲方（百立玉门分公司）”，第十一条约定：“1.乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费及本合同约定的各项应缴费用，每逾期一天，由甲方按欠交金额的千分之一向乙方计收违约金，超过三十天乙方仍未交清款项，甲方可以随时解除本合同，收回该商铺，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还。……2.如乙方提前终止合同的，乙方已缴纳的租赁保证金甲方不予退还。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权即时解除合同，收回商铺，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还。……（3）乙方拖欠租金、水费、电费、物业管理费、公共水电分摊费等中任一项累计达壹个月的……”。在合同履行中，张某未按照约定交纳当年房租，仅于2019年1月16日交纳部分房租40000元，并起诉要求提前终止合同，故依据双方合同约定，张某已交纳的房屋保证金不应退还。考虑到双方产生矛盾后，百立玉门分公司采用锁门的方式要求张某交纳租金不妥，对纠纷的发生也有责任，故结合合同的实际履行情况，本院酌情判处百立玉门分公司返还房屋保证金的50%即25000元。关于百立玉门分公司是否应退还张某房租23441元的问题。双方合同约定：2018年12月15日起至2019年12月14日商铺每月租金为每平方米9.57元，即月租金为12493.92元，年租金为150000元。本案经一、二审查明，百立玉门分公司于2019年1月23日在健身中心的门上加了U型锁，之后玉门市博瑞德健身中心再未进行经营，直至玉门市博瑞德健身中心起诉后一审法院组织调解，百立玉门分公司才取掉了U型锁，故一审法院按合同约定的租金和张某实际经营的天数计算房屋租金正确，百立玉门分公司应退还张某房租23441元。综上所述，百立玉门分公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省玉门市人民法院（2019）甘0981民初797号民事判决第一项、第三项；二、撤销甘肃省玉门市人民法院（2019）甘0981民初797号民事判决第四项；三、变更甘肃省玉门市人民法院（2019）甘0981民初797号民事判决第二项为：“张某于本判决生效后十日内返还租赁酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司的房屋，并恢复原状后，酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司退还张某房屋保证金25000元”；四、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7700元，由酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司负担874元，张某负担6826元；二审案件受理费7700元，由酒泉百立房地产开发有限公司玉门分公司负担6826元，张某负担874元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年一月十五日书记员 陈立玲