大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0291民初3190号 原告：李爽，女，1987年4月21日生，汉族，住大连市沙河口区。 原告：祝铭，男，1984年4月21日生，汉族，住址同原告李爽。 二原告共同委托诉讼代理人：冯建军，北京市京师（大连）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：田鑫，北京市京师（大连）律师事务所律师（实习）。 被告：孙永革，男，1968年8月11日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。 委托诉讼代理人：姜彩熠，辽宁江公律师事务所律师。 第三人：林茂林，男，1982年5月18日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：隋古明，北京市京师（大连）律师事务所律师。 原告李爽、祝铭与被告孙永革、第三人林茂林案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人冯建军、田鑫、被告委托诉讼代理人姜彩熠、第三人委托诉讼代理人隋古明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令位于大连市沙河口区长生街2号1单元2层1号房屋为原告所有，中止对（2016）辽0291民初5959号民事裁定书的执行，解除对上述房屋的查封。事实和理由：孙永革于2015年11月30日起诉要求林茂林支付货款9173471.5元及违约金664814.3元，并于2017年2月4日申请财产保全，大连开发区法院于2017年2月4日作出（2016）辽0291民初5959号民事裁定书，查封了林茂林位于大连市沙河口区长生街2号1单元2层1号房屋。 2016年12月20日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买案涉房屋，房屋价款355万元。因房屋当时尚有贷款未还清故未办理过户手续，原告于2017年1月25日前已将房屋价款全部支付给了第三人，且第三人也将该房屋实际交付给原告居住，故原告为案涉房屋的实际所有权人。原告提出异议，大连开发区法院于2018年5月30日作出（2018）辽0291执异26号执行裁定，驳回原告的异议请求，故原告提起诉讼。 被告孙永革辩称，（2018）辽0291执异26号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告主张中止执行、解除查封没有事实和法律依据。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，需同时具备四个条件且其权利能够排除执行的，予以支持。本案中，案涉房屋已抵押给银行，未经银行同意签订买卖合同不合法且无效；《房屋买卖合同》的签订是在被告起诉第三人案件判决作出之后，第三人涉嫌规避法院执行而转移财产；原告提供的证据显示原告将款项交给与本案不相关的人，转款记录显示“还款”，与房款无关，不能证明原告已经支付了购房款；原告明知第三人欠被告1000余万元的债务，法院将要执行案涉房屋，在法院执行之前原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，原告存在过错。综上，原告的诉讼请求依法不应得到支持。 第三人林茂林述称，原告与第三人订立的《房屋买卖合同》合法有效，原告已全额支付购房款且已入住。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、发票、居住证明、证明、招商银行对账单、中国银行流水作为证据，本院对当事人提交的证据予以开庭审查，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。依据当事人的当庭陈述笔录及前述确认的证据，本院认定事实如下： 孙永革与林茂林合同纠纷一案，本院于2016年12月29日作出（2016）辽0291民初5959号民事判决书，判令于判决生效之日起十日内林茂林给付孙永革混凝土债权本金9173471.50元及逾期付款违约金。诉讼过程中，依据孙永革的申请，本院以（2016）辽0291民初5959号民事裁定书查封了林茂林的相关财产，包括位于大连市沙河口区长生街2号1单元2层1号房屋，查封期限三年，自2017年2月7日至2020年2月6日。林茂林不服（2016）辽0291民初5959号民事判决提起上诉，大连市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）辽02民终3276号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因林茂林到期未履行债务，孙永革向本院申请强制执行。李爽、祝铭以案涉房屋为二人出资购买，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2018年5月13日作出（2018）辽0291执异26号执行裁定书，驳回李爽、祝铭的异议。 李爽、祝铭提交其于2016年12月20日与林茂林签订的《房屋买卖合同》，其中约定林茂林将案涉房屋出售给李爽、祝铭，房屋价款355万元。房款于合同签订日一个月内付清，付款至卢成的招商银行账号为41×××28账户；于合同签订之日交付房屋；该房屋贷款由林茂林偿还，于合同签订之日起半年内提前还清贷款，还清贷款后双方办理过户手续。 2017年1月17日、25日，祝铭通过手机银行分别向前述卢成账户内转款100万元、100万元；2017年1月17日，祝铭通过银行柜台向卢成前述账户内转款155万元，转款附言“还款”。2017年7月12日，祝铭交纳案涉房屋2017年1月1日至12月31日物业费。 李爽、祝铭提供《居住证明》一份，主要内容：李爽、祝铭于2017年2月起居住在颐和香榭小区3－1－2－1（行政街号大连市沙河口区长生街2号1－2－1），且2017年物业费、停车费正常缴纳。该证明出具时间是2017年7月12日，加盖大连颐和物业管理有限公司印章。李爽、祝铭另提供《证明》一份，主要内容：我小区原业主林茂林（身份证号21×××15）将长生街2号楼1单元2层1号房屋卖于李爽（身份证号21×××2X）、祝铭（身份证号21×××30）夫妻，新业主来物业登记于2016年12月20日开始预装修房屋，并承担以后物业费用。该证明出具时间2017年8月1日，加盖大连颐和物业管理有限公司印章。 本院认为，本案争议的焦点为李爽、祝铭对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，李爽、祝铭关于执行异议的诉请能否成立。本案中，李爽、祝铭与林茂林签订《房屋买卖合同》购买案涉被执行的房屋，现该房屋仍登记在林茂林名下。该情形应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二十八条适用的前提是无过错不动产买受人物权期待权保护，赋予买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，李爽、祝铭关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十八条规定的四种情形。（1）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院依据（2016）辽0291民初5959号民事裁定于2017年2月7日查封林茂林的相关财产，其中包括李爽、祝铭购买的案涉房产。李爽、祝铭与林茂林签订的《房屋买卖合同》在2016年12月20日，该合同是合同当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以认定为李爽、祝铭在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）关于在法院查封之前是否已经合法占有该不动产，从李爽、祝铭提交的、招商银行对账单、物业费发票、居住证明、证明看，其交纳物业费的时间是2017年7月12日，而法院查封案涉房屋的时间是2017年2月7日，李爽、祝铭交纳物业费在法院查封之后；居住证明、证明从形式上看仅加盖了物业公司的印章未有出具人签名，从内容上看，出得不出李爽、祝铭于法院查封前已合法占有、使用案涉房屋的结论；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。从李爽、祝铭提交的个人客户交易明细看，祝铭分三笔向合同约定的卢成账户支付了355万元，李爽、祝铭主张系购房款，但其中一笔155万元转款附言中明确记载“还款”，与李爽、祝铭主张系购房款相悖，现有证据尚不足以认定李爽、祝铭已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。依照通常交易习惯，买卖双方自合同签订和房款付清之日起，即应办理房屋过户手续。按照李爽、祝铭所述及其提供的证据显示付清购房款的时间是2017年1月25日，但原告并未提供证据证实其在足额交付购房款后法院查封之日即2017年2月7日前已向税务局申报、缴纳了房屋交易税款；另李爽、祝铭签订的《房屋买卖合同》中关于贷款的偿还、过户手续的办理是李爽、祝铭与林茂林达成的合意，其约定于合同签订日一个月内付清购房款、于合同签订日起半年内由林茂林偿还银行贷款，还清贷款后双方再办理过户手续可能存在的风险，李爽、祝铭应是明知的。故对房屋未及时办理过户李爽、祝铭存在过错。 综上，本案情形不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，李爽、祝铭基于与林茂林签订的《房屋买卖合同》享有的是债权请求权，不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认案涉房屋物权归属、中止对案涉房屋的执行、解除对案涉房屋查封的诉讼请求不成立。依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李爽、祝铭的诉讼请求。 案件受理费35200元，由原告李爽、祝铭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  王俊华 人民陪审员  衣华兰 人民陪审员  巴 彦 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  杨学森 本案引用的法律条文 《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行后，人民法院应予支持： (一在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (三非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。