广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18032号原告：中山市三乡镇宝之园小区业主委员会，住所地广东省中山市三乡镇文昌东路6号，批准设立文号：中建函（2017）488号。法定代表人：姬凤岐。委托诉讼代理人:姚朝阳，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人:谭嘉棋，广东励而德律师事务所实习律师。被告：中山百事威房产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇第一工业区，统一社会信用代码914420007444874134。法定代表人：陈立杰。委托诉讼代理人：余晓强，广东**海天（珠海）律师事务所律师。被告：中山市冠桦物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇乌石村牛墩宝元鞋厂A9栋四楼，统一社会信用代码914420007536808994。法定代表人：黄水清。被告：珠海葆力物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市三乡镇第一工业区宝元鞋城内，统一社会信用代码91442000794674073M。法定代表人：房英强，职务总经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码914404001925559159。法定代表人：房英强，职务总经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。原告中山市三乡镇宝之园小区业主委员会（以下简称宝之园业委会）诉被告中山百事威房产开发有限公司（以下简称百事威公司）、中山市冠桦物业管理有限公司（以下简称冠桦公司）、珠海葆力物业管理有限公司中山分公司（以下简称葆力公司中山分公司）、珠海葆力物业管理有限公司（以下简称葆力公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝之园业委会的委托诉讼代理人姚朝阳、谭嘉棋、被告百事威公司的委托诉讼代理人余晓强、被告葆力公司及葆力公司中山分公司的共同委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。被告冠桦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝之园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即停止侵害，将占用的SA-22A商铺及SA-51A商铺交还给全体业主使用；2.判令四被告连带向原告返还非法占用期间的租金共计255600元及利息（租金计算方式：SA-22A商铺自2014年10月14日起算，每月按2800元租金标准计算，计至四被告履行完全部债务之日止，暂计至2019年7月1日止，为159600元；SA-51A商铺自2016年11月9日起算，每月按照3000元租金标准计算，计至四被告履行完全部债务之日止，暂计至2019年7月1日至，为96000元；利息计算标准，自每笔租金应付之日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准计付利息，计至四被告履行完全部债务之日止，暂计至2019年7月1日，利息为39883.33元）。事实与理由：原告是中山市三乡镇文昌东路宝之园小区选举产生的第一届业主委员会，于2017年4月1日经中山市住房和城乡建设局备案。被告百事威公司是中山市三乡镇文昌东路宝之园小区的房地产开发商，被告葆力公司中山分公司是中山市三乡镇文昌东路宝之园小区的前期物业管理公司，被告葆力公司是被告葆力公司中山分公司的总公司。被告葆力公司中山分公司在未经业主同意的情况下，擅自将物业移交给了被告冠桦公司。中山市三乡镇文昌东路宝之园小区业主向被告百事威公司购买该商品房时，位于中山市××乡镇宝××小区××商铺与××乡镇宝××小区××51Ａ商铺并不存在，规划时显示为小区通道。但实际上，被告未经业主同意，擅自将该小区通道改建为商铺，并将该商铺出租给他人使用，租金也并无交回给原告。原告认为，被告的改建行为及出租行为属于侵权行为，损害了全体业主的利益。而其租金收入，是损害全体业主利益而获得的不当利益，应当向全体业主返还。虽经原告与被告多次协商，被告仍拒不交回有关商铺，截止起诉之日，被告仍将该商铺封锁。综上，为了维护全体业主的合法权益，原告遂根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.中山市物业管理区域内业主委员会备案回执；2.中山市住房和城乡建设局关于中山市三乡镇宝之园小区第一届业主委员会备案的函；3.中山市印章刻制审批备案表；4.委托情况一览表；5.前期物业合同；6.宝之园业委会与亨威物业服务合同；7.冠华与亨威交接协议；8.宝之园小区规划图；9.竣工图纸；10.物业现状及街拍照片；11.租赁合同；12.租金缴费通知单与收据；13.委托书；14.通告；15.转让协议书、收款收据；16.中山市三乡镇宝之园小区业委会、中山市百事威房产开发有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书；17.电费发票。被告百事威公司辩称：1.商铺原用途是通道；2.商铺谁改建公司不知情；3.改建后商铺出租以及租金收益，公司并没有享受，被告百事威公司没有参与出租以及分配。综上，请求驳回原告对被告百事威公司的诉求。被告百事威公司就其答辩未提交证据。被告葆力公司中山分公司、葆力公司辩称：原告无权提起本案诉讼，其请求缺乏事实与法律依据，人民法院应继续裁定驳回起诉。事实与理由：一、从程序上看，原告无权提起本案诉讼，法院应径直裁定驳回起诉。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》[粤高法发（2011）49号]第1条规定了:“业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉、变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定”。在本案中，SA-22A、SA-51A商铺的相关事项即使关系到全体业主之利益，但是否起诉还影响到全体业主的生活与精神的安宁，理应受到严格的监督与制约，是故省高院规定，提起诉讼必须由业主大会以普通多数决的方式决议通过并授权，现原告并未通过业主大会进行表决、授权，仅凭真相不明的业主信息，便声称有“双过半”业主同意原告起诉，明显缺乏事实根据。根据我国物业管理条例第十五条规定，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其职责是执行业主大会的决定事项，即根据业主大会做出的决定事项，业主委员会履行职责予以执行，故原告提起诉讼，必须经业主大会表决，否则程序的缺位，将导致实体的不公，最终造成业主权利受损，引起更多的争议。故此，原告提起本案诉讼，并未获得业主大会的授权决定，并不具备有效的诉讼资格，法院应一如前案[(2017)粤2071民初22858号]裁定驳回起诉。广东省高级人民法院判决的相似案例——[(2013)粤高法民一申字第703号]，广东高院直接以“业主委员会未取得业主大会的授权决定”，而认定其主体不适格，裁定驳回起诉。上述生效裁定对本案具有参考价值；二、从实体上看，涉案商铺产权不明，原告无权请求改为由其占有和收租。据被告所知，涉案商铺产权不明，原告并非涉案商铺的所有权人，其无权要求返还占有。本案并非举证责任倒置的案件，原告首先要证明自己有请求权依据，而不是要求被告证明自己的占有行为合法。原告就此未尽举证责任，诉讼请求应当驳回。《南京苏宁乐瑰园小区业主委员会与南京苏宁物业管理有限公司返还原物纠纷申诉、申请民事裁定书》（2016）苏民申5881号，该案中江苏高院认为，“……由此，案涉房屋能否登记成为特定业主所有权，有待进一步予以确认，乐瑰园业委会主张涉案房屋应认定为乐瑰园小区业主共有，现有证据不足，故一、二审法院在综合全案证据的基础上，认定乐瑰园业委会以案涉房屋为乐瑰园小区全体业主共有为由要求苏宁物业公司腾空返还房屋的诉讼请求缺乏法律依据，进而驳回乐瑰园业委会在本案中的诉讼请求并无不当……”。综上，原告在未获业主大会授权的情况下就擅自起诉，理应再次被法院裁定驳回，以维护广大业主的合法权益。被告葆力公司中山分公司、葆力公司就其答辩提交证据如下：22858号民事裁定书。被告冠桦公司未答辩，亦未出庭参加诉讼。被告冠桦公司未提交证据。经审理查明：2014年10月20日，葆力公司中山分公司作出租单位，于波作承租人，签订《租赁合同》，租赁物：中山市三乡镇宝之园小区SA-22A商铺。2016年11月9日，葆力公司中山分公司作出租单位，李小兰作承租人，签订《租赁合同》，租赁物：中山市三乡镇宝之园小区SA-51A商铺。2017年4月1日，中山市住房和城乡建设局发布《中山市住房和城乡建房局关于中山市三乡镇宝之园小区第一届业主委员会备案的函》（中建函[2017]488号），同意宝之园小区第一届业主委员会备案。2017年7月11日，宝之园业委会作甲方，中山市亨威物业管理服务有限公司作乙方（物业管理公司），签订《宝之园物业服务合同》，约定：乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。合同还约定了其他内容。合同甲方落款处，盖宝之园小区业主委员会印章，乙方落款处，盖中山市亨威物业管理有限公司印章。2017年9月3日，冠桦公司作甲方，中山市亨威物业管理有限公司作乙方，宝之园业委会作丙方，签订《宝之园物业管理交接事宜协议》。经审查，本院认为，业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉、变更、放弃或者承认诉讼请求、进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。现原告没有提交证据，证实这次起诉通过业主大会进行表决、授权，故原告没有权利代表业主大会提起诉讼，原告与被告没有权利义务关系，故对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回原告中山市三乡镇宝之园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5732元，由原告中山市三乡镇宝之园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  梁志权人民陪审员  容嘉麟二〇二〇年一月九日书 记 员  何丽钊**龙