山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6436号 上诉人（原审被告）：潍坊海纳房地产集团有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区福寿西街68号。 诉讼代表人：潍坊海纳房地产集团有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建滨，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李爱华，女，1963年7月9日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 委托诉讼代理人：冯日宝，山东鲁潍同心律师事务所律师。 上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人李爱华破产债权确认纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海纳公司的委托诉讼代理人宋哲、陈建滨，被上诉人李爱华的委托诉讼代理人冯日宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 海纳公司上诉请求：1.撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1348号民事判决，依法改判驳回李爱华的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李爱华承担。事实和理由：一、根据李爱华所提交的证据材料，一审法院认定案外人杨少英通过多笔现金及银行转账的形式支付给徐训进13850000元、海纳公司收到该款项，存在错误。首先，作为法人单位的海纳公司并未收到该款项，亦未见徐训进将上述款项支付至海纳公司账户，应认定海纳公司未收到该款项；其次，根据案外人杨少英所提交的证据，上述13850000元分不同的个人通过多笔银行转账及现金支付，尤其是存在数额巨大的多笔现金交易，不符合常理。二、根据一审法院认定的借款事实，该13850000元的借款期限自2012年6月16日至2012年12月15日，加之后期产生的利息，案外人杨少英与海纳公司达成了借款15300000元的事实，但是利息的计算明显超出了最高人民法院关于民间借贷利息的规定，所以对于超出部分利息，一审法院认定错误。 李爱华辩称，一、在案外人杨少英对海纳公司的债权中，包含有李爱华的债权，该款项用于了海纳公司的潍美国际中心房产开发项目工程。而海纳公司诉称违背了该客观事实，显属不当，理应不予采信。在案外人杨少英对海纳公司的债权中，包含有李爱华的债权，李爱华于2011年4月30日转款50万元、2011年5月17日转款50万元分两次存入案外人杨少英中国建设银行卡号62×××48共100万元。案外人杨少英在2011年4月至2012年6月又向时任海纳公司法定代表人的徐训进陆续出借1385万元，该款用于海纳公司的潍美国际中心房产开发项目工程。2012年6月16日，案外人杨少英与海纳公司、徐训进核对账务，并共同签订了《房产抵押借款合同》，借款金额为1000万元，借款利息按原双方约定每阶段的利息标准计算，借款期限为自2012年6月16日起至2012年12月15日止，借款用途为潍美国际中心房产开发项目工程，合同明确约定海纳公司、徐训进用35套房产作债务抵押，办理房屋预售合同网签备案，并承诺于2012年12月15日归还借款。同日，海纳公司、徐训进给案外人杨少英出具了385万元借条，借期至2012年6月30日，利息支付按原额度和借期支付。故海纳公司诉称违背了客观事实，以上借款事项海纳公司与其法定代表人徐训进均参与其中，并签署合同、出具借条，海纳公司与其法定代表人徐训进均以书面方式对相应借贷金额予以承认，现海纳公司又以其内部财务管理的问题而否认与案外人杨少英的借贷关系，显属不当，理应不予采信。二、海纳公司“一审法院认定1385万元加后期利息，双方达成了借款1530万元的事实，利息计算不符合法律规定”的诉称与客观事实不符，其错误曲解了案外人杨少英在一审时提交的“购房者债权的情况说明”，其诉称是不能成立的。案外人杨少英在一审时提交的“购房者债权的情况说明”明确载明了折抵房款金额1530万元的构成，其中，1385万元系杨少英多方筹借再向海纳公司出借的本金，未包含利息。145万元系自2012年8月19日至2013年1月23日的利息，月息2分，计算公式＝本金1385万元X月利率2％X5.2333个月＝145万元。当时因海纳公司经营出现困难，支付不了利息，经双方协商，案外人杨少英出于支持海纳公司经营的考虑同意以该月利率2％计息。这就是折抵房款金额1530万元的由来(1530万元＝1385万元+145万元)，故以上利息计算符合法律法规的规定，对此一审法院也予以了准确认定。三、借款合同各方当事人经协商一致，终止借款合同关系，成立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同合法有效，理应予以支持。本案借款100万元2012年12月15日到期、借款385万元2012年6月30日到期后，案外人杨少英、海纳公司、李爱华于2013年10月28日签署了“抵工程款/融资款房源确认单”，载明房号2006、2007产权人姓名为“李爱华”，为抵顶房产。2013年12月18日海纳公司以及法定代表人娄道国与案外人杨少英签订了“承诺书”，确认了案外人杨少英的购房者债权1530万元，并愿意以房产抵顶案外人杨少英、李爱华债务。2014年1月6日海纳公司又以“声明”“证明”的形式明确确认了李爱华的债权，其与案外人杨少英、李爱华商定以房产抵顶借款，商定的抵顶价格均价6913元/平米，并与被上诉人签订了商品房买卖合同(编号YS00244795、YS00244794)。这充分说明，在借款到期后，海纳公司与案外人杨少英、李爱华又形成新的约定，法律关系已经发生了改变，已经改变为商品房买卖合同关系，且李爱华已经为全部抵顶房产缴纳了维修基金，全部商品房买卖合同都已经登记备案。由此，海纳公司与案外人杨少英、李爱华经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为各方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期海纳公司难以清偿债务时，通过将海纳公司所有的商品房出售给案外人杨少英、李爱华的方式，实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故该商品房买卖合同具有法律效力，合法有效，理应予以支持。综上，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李爱华向一审法院起诉请求：1.判令确认李爱华对海纳公司享有购房者债权1605045元；2.诉讼费用由海纳公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月至2012年6月期间，案外人杨少英通过现金及银行转账方式，共计给付案外人徐训进（当时为海纳公司法定代表人）13850000元，用于潍美国际中心房产开发项目工程。2012年6月16日，案外人杨少英与海纳公司签订《房产抵押借款合同》一份，约定海纳公司向案外人杨少英借款10000000元；用途为潍美国际中心房产开发项目工程；借款利率按原双方约定每阶段的利息标准计算；借款期限自2012年6月16日起至2012年12月15日止；为确保合同的履行，海纳公司用摩尔公寓的房产作抵押（房号面积见网签合同），双方必须到房产管理部门办理房产抵押登记手续。海纳公司及案外人徐训进在借款人处签字盖章。该合同空白处手写内容：“注：抵押房号2501-253631套（其中2504、2514、2524、2534不存在）2605、2606、2631、26354套，共35套”。2012年6月16日，案外人徐训进向李爱华出具《借条》一份，载明：“今借到杨少英人民币叁佰捌拾伍万元整，借期至2012年6月30日。原与此相对应的借款额的借据等凭证自然失效，利息支付依然按照原额度和借期支付。还清本款后，借贷关系自然中止，利息全部结清。”2013年10月2日，海纳公司在该《借条》中补充：“以上借款已由海纳公司摩尔公寓20楼2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008房源抵冲”，案外人杨少英在落款处签字确认。2013年10月28日，案外人杨少英与海纳公司签订《抵工程款/融资款房源确认单》一份，约定海纳公司将14套房产（面积914.10㎡、合同总价6551218元）抵案外人杨少英融资款。案外人吴丽英、黄薇妤及李爱华在“房屋产权人确认处”签字确认，确认以上房屋为案外人杨少英抵融资款房源，本人只是代为持有。其中房号2006、2007两套房屋产权人为李爱华。2013年12月18日，案外人杨少英与海纳公司签订《承诺书》一份，约定海纳公司以摩尔公寓35套共计房款15300000元抵案外人杨少英债务。海纳公司把商品房预售合同及收款收据交予案外人杨少英后，案外人杨少英把借款合同、借条及承诺书共计3份原件交予海纳公司收回，原网签合同25层31套、26层4套海纳公司收回，账目两清无异议。如出现另外的借条收据等相关债务证明均与海纳公司无关。2013年12月17日，李爱华与海纳公司就2006、2007两套房屋签订的《商品房预售合同》二份（编号YS00244795、YS00244794）。案外人杨少英认可涉案两套房产的实际购买人为李爱华。2013年12月18日，海纳公司出具以上2套房产房款收据，总金额1024371元。以上房产尚未办理不动产登记。李爱华共交纳住宅专项维修资金12380元。李爱华主张以上2套房产的逾期交房违约金574877.01元。海纳公司对李爱华已缴纳以上2套住宅专项维修资金12380元的事实及金额均无异议，对逾期交房违约金的计算标准、计算结果无异议。 一审法院认为，本案争议的《商品房买卖合同》签订前，案外人杨少英与海纳公司确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方系争商品房买卖合同是在海纳公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期海纳公司难以清偿债务时，通过将海纳公司所有的商品房出售给李爱华的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来。经审查，双方之间借款利息的计算方法，并未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，一审法院对此予以确认。因海纳公司逾期交房，李爱华主张逾期交房违约金574877.01元，一审法院予以支持。在涉案房屋办理不动产登记前，李爱华仅享有债权。经一审法院确认，李爱华对海纳公司享有破产债权的金额为1611628.01元（购房款1024371元+住宅专项维修资金12380元+逾期交房违约金574877.01元）。现李爱华仅主张债权1605045元，系对自身权利的处分，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、规定，一审法院判决：李爱华对海纳公司享有的破产债权金额为1605045元。案件受理费19245元，减半收取9623元，由海纳公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查阅一审卷宗，本院二审查明如下事实：一审中李爱华提供的案外人杨少英的银行流水明细载明，李爱华于2011年4月30日、2011年5月7日分别向杨少英转款50万元；被上诉人提交的2013年10月28日《抵工程款/融资款房源确认单》，加盖有上诉人的公司财务专用章，并经债权人杨少英、房屋产权人李爱华签字确认，该确认单载明“债务性质”为融资款，“本次抵扣总金”为“6551218元”，上述款项中包括本案被上诉人的两套房产，一套折后总价为602572元，一套折后总价为421799元，共计1024371元；2014年1月16日，上诉人为被上诉人出具声明一份，认可欠款及以房产抵顶借款的事实。上诉人与被上诉人签订了商品房预售合同并办理了登记备案手续，被上诉人缴纳了住宅专项维修资金12380元。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是上诉人是否对被上诉人享有破产债权及数额。本案中，被上诉人提交的银行转账凭证、上诉人的法定代表人徐训进出具的借条、《抵工程款/融资款房源确认单》、上诉人为被上诉人出具的声明、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同、被上诉人缴纳的住宅专项维修资金发票等证据相互印证，足以证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同且被上诉人已用借款转购房款的方式支付了房款。上诉人关于其未收到款项的主张，与本案查明的事实不符，本院依法不予采信。一审法院据此判令被上诉人对上诉人享有破产债权并确认破产债权金额为1605045元，并无不当，本院依法予以维持。另，上诉人虽主张一审法院认定的利息超出法律规定，但与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上，海纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19245元，由上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  祝卫华 审判员  郭淑娟 审判员  贾丽丽 二〇二〇年一月二日 书记员  吕 静