呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9351号原告：呼和浩特市润源物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路润宇装饰城润宇国际公寓605号。法定代表人：赵学武，该公司董事长。委托诉讼代理人：李近，男，公司职员。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：张利利，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：武占军，男，住址同上，与被告系夫妻关系。委托诉讼代理人：王智敏，呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所法律工作者。原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司（以下简称润源物业）与被告张利利物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告润源物业的委托诉讼代理人郭志刚、李近，被告张利利及其委托代理人武占军、王智敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付拖欠的物业服务费85026元，违约金3258元；合计88284元。事实与理由：2014年原告与内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，并且提供物业管理服务，合同约定，委托管理时间自2014年7月3日至2024年7月2日，物业服务收费标准为每平米每月12元，交费方式为按年预交。违约金为欠费金额的万分之二点一。原告自签订合同以来一直严格按照合同约定履行自己的合同义务，得到了广大业主的认可，被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费165.19平方米×12元/月平方米×24个月＋47.24平方米×12元/月平方米×24个月＋82.8平方米×12元/月平方米×24个月，共计85026元。经原告多次催要被告拒绝交纳。被告的欠费行为已经影响到了广大交费业主的利益，也影响到了市场的正常运转，因此根据我国相关法律规定，原告向人民法院起诉，请求法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告张利利辩称，一、原告的主体身份资格不适格，其与答辩人签订的《物业服务委托合同》已到期，答辩人不欠原告合同期内的物业费。根据原告与答辩人的签订的《物业服务委托合同》，其合同期限至2017年12月31日，之后就没有再续签合同，该合同应当自然终止。答辩人已经按照合同约定支付了合同期内的物业服务费，而原告要求答辩人缴纳2018年1月1日之后的物业费，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。即使如原告所述，原告与内蒙古润宇开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，但根据《物业管理条例》的规定，应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，才可以根据合同约定提供物业服务。故原告的主体资格不适格，应当依法驳回原告的诉讼请求。二、原告因物业服务不到位、违反法律、法规及部门规章，擅自扩大经营收费范围，占用消防通道及楼梯过道扩建商铺库房，重复收费，造成安全隐患，严重侵害了答辩人在内的合法商户的权益。答辩人所属商铺在地下一层，凭借着良好的口碑和诚实信用的经商之道经营多年，成为润宇国际家居市场的经营大户。随着近年来房地产市场的萧条，许多商家纷纷退出装饰装修行业，但答辩人的生意还可以。但由于商场物业管理服务的不到位，跑冒滴漏现象根本不予理睬，只能由业主自己修理，根本谈不上服务;另外由于广告设计及引领标识的不具体、明确，顾客根本不知道还有地下一层，答辩人在内的业主多次找物业交涉，但置若罔闻。同时，在地上及地下一层，均占用消防通道及楼梯过道、走廊及洗手间的旁边搭建坡璃房、小隔间来扩建商铺库房等，不但造成极强的安全隐患，还要占用原有商户的公摊（建筑）面积，重复租赁、重复收费。同时，物业公司为了省钱，将地下一层的照明设施几乎全部关闭，就借助着商铺的灯光来照明，所以顾客少之又少；地下一层南边的电梯停运一年多，大多数的商铺都做了库房，由商场收取租金。在2019年初，地下一层一个多月停电，无法经营，答辩人的客户只能到家中签订装修合同，给答辩人在内的经营户造成的损失无法估量。就此，答辩人多次找物业公司交涉，希望给予解决，但没有结果。物业服务是有偿服务，原告提供了相应的服务才可以得到对应的补偿，而不应当是霸王条款，甚至是不提供服务，还要收取费用。所以，答辩人的合法权益应当受到法律的保护。三、如果一定要判决答辩人承担物业管理费，答辩人只负担30%的物业管理费用。由于受市场环境的影响，原告物业公司的服务人员已裁减过半，而负一层大多都做了库房，其物业费的收费标准为30%。所以，答辩人也要去按照该标准缴纳物业费，即85026元的30%为25507.8元，违约金不予支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据以及案件事实，本院认定如下：1.原告润源物业是经核准许可进行物业服务的物业公司，被告张利利是润宇家居建材综合馆负一层001号、008南号、012号房屋的物业使用人。房屋建筑面积依次为：165.19平方米、47.24平方米、82.8平方米。上述事实有原告提交营业执照以及本案庭审笔录在卷佐证；2.原告润源物业与建设单位内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》约定，原告为润宇建材综合馆提供物业服务，委托管理事项包括对共用部位的维修、养护、管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位相关场地的清洁等。物业服务费标准为商业物业12元/月.平方米。物业服务费用按年缴纳。合同期限为十年，自2014年7月3日至2024年7月2日止。物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金。被告张利利对上述物业服务费用标准知情并曾以此标准交纳物业服务费。以上事实有原告提交的《前期物业服务合同示范文本》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费未付，被告张利利对此不持异议。上述事实有本案庭审笔录在卷佐证。原告润源物业公司提交《缴费通知》以证明其已经向被告张利利催缴欠付物业费，被告张利利对此予以认可，承认欠缴该期间物业费的事实。现因被告张利利经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：判决被告支付拖欠的物业服务费85026元，违约金3258元；合计88284元。本院认为，原告润源物业是合法经营的物业公司，本案中，其依据与建设单位内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》具体为润宇建材综合馆（BCD段、小A座）提供物业服务，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告张利利因租赁关系作为润宇建材综合馆负一层001号、008南号、012号房屋的物业使用人，与房屋出租人就物业费的负担进行了明确约定且其对作为交纳物业费主体不持异议，故上述合同对其具有法律约束力，加之其实际亦接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告张利利应当依约向原告润源物业公司交纳欠付物业服务费。庭审中，被告张利利对物业费收费标准、房屋建筑面积以及欠费时间均不持异议，本院予以确认，其主要以任意搭建重复收费、跑冒滴漏长时间不予修复、长时间停电、商业标识不清等物业服务不到位事项作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片及影像资料予以佐证，本院认为，就任意搭建重复收费，被告张利利并未在法庭向其释明的延长举证期限内补充提交证据予以证明，就跑冒滴漏，被告未能提交证据以证明该事项与物业服务具有因果关系，就商业标识不清，被告亦未能证明该事项属于物业服务范围，故以上答辩理由其应承担举证不能的不利法律后果，本院对其相关意见不予采纳，就照明不足等问题，原告润源物业对其提交照片及影像的拍摄时间不予认可但对地点予以认可，庭后，承办人亦实地进行了调查并有执法记录光盘附卷，发现物业确实存在部分区域环境卫生差、地下一层营业期间公共照明不足等瑕疵,故本院经综合考虑后认为，原告在《前期物业服务合同示范文本》中约定其服务质量应达到甲级标准，但其实际并未能切实履行物业服务合同约定的物业服务事项，未达到约定的物业服务质量标准，故就其诉请的物业服务费，本院酌情支持85%，即：（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元/月.平方米×24个月×85%=72272.3元。而就原告诉请的违约金，因原告提供物业服务质量存在瑕疵，被告张利利并非无故拖欠物业服务费，故本院不予支持，综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下：被告张利利于本判决生效之日起十日内一次性支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的欠付物业服务费72272.3元（（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元/月.平方米×24个月×85%）；驳回原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元（原告已预交，已减半），由原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司负担182元，由被告张利利负担822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红 二○二○年一月十三日书记员 李志红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。