西安铁路运输中级法院     民事判决书     (2019)陕71民终83号     上诉人（原审被告）余家田，男,汉族，住陕西省安康市汉阴县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人余敏，男，汉族，住陕西省西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系余家田之兄。   被上诉人（原审原告）钟邦超，男，汉族，住陕西省安康市汉阴县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   上诉人余家田因与被上诉人钟邦超土地租赁合同纠纷一案，不服安康铁路运输法院（2019）陕7102民初368号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。   上诉人余家田上诉称：1.请求撤销安康铁路运输法院（2019）陕7101民初368号民事判决书，依法改判被上诉人履约租赁合同支付首年租金尾款6000元（后续按合同约定事先交纳租金）；   2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实和适用法律错误。（一）被上诉人提交的余家成的土地承包合 同书 、土地承包经营权证 、余家成反应情况的 书 面材料 、土地仲裁申请书 ，拟证明案 涉土地存在纠纷及平梁镇政府界牌村委会调解告知书 两份，拟证明被告土地存在争议和纠纷作为认定解除合同的依据。   上诉人提交的农村土地承包经营权证和林权证足以证明所租赁的土地上并无余家成的土地，只有秦君秀与我两家的承包地。对此上诉人明确指出被上诉人提交的该余家成的权属文件文书为过期作废的证明，而且无我方人员签名确认的调解都是无效证明，仅能作为曾有过纠纷的参考，不能作为认定土地权属及四至的依据。原审法院进行采信该证据无视上诉人提供的《农村土地承包合同》、《农村土地承包经营权证》、《林权证》等物权凭证，证据审查认定不当。   （二）《农村土地承包合同》、《农村土地承包经营权证》、《林权证》足以认定该合同所租赁的是上诉人与秦君秀的承包地   根据《物权法》第一百二十七条、《农村土地承包法》第二十三条规定，上诉人林地位于“老屋横路下”的林地，结合上诉人提交的《林权证》和法院实地调查原老屋横路的两端都还在的事实，证实了《林权证》的区域，合同约定的四至都是上诉人家的承包用地。   （三）原审关于“余家成的视频材料 ，拟证明租赁的土地中 有 3 亩是余家成的 ，并且不同 意将土地租赁给原告 ”、“证人钟邦 助 出庭证言 ，拟证明余家成阻拦导致原告无法正常使用土地”的证明认定不实；   根据《合同法》第三、四、六、四十四条之规定，被上诉人在签订合同之前已经仔细看过我家的土地承包合同及林权证的四至边界清晰后，才找我签订的该土地租赁合同，另请有村干部一起在合同上签名见证。现如今我按照合同约定花费了10584.5元，于4月29日将房顶漏雨等问题全部修好，并交付于被上诉人使用，时至今日被上诉人都未支付第一年的租金尾款。违背了《中华人民共和国合同法》的契约精神和当初签订合同协议的真实意愿。   综上，原审证据足以认定合同所租赁的土地是上诉人的合法承包地的客观事实；结合法律规定，足以认定被上诉人抗辩不能成立；而且根据《合同法》的相关规定，法院也应要求被上诉人提供合法有效的证据证明其抗辩事由成立，即提供其余家成合法承包地的承包经营权证据而不是过期无效作废的证书等。解除合同也应当承担房屋维修费用之后才可调解或判决的，因原审法院错误分配举证责任、错误审查、认定证据，导致判决结果不当，根据《民事诉讼法》第一百六十四条规定，申请人特提起上诉。请求西安铁路运输中级法院依法维护法律的尊严和上诉人的合法权益，改判被上诉人履约租赁合同支付首年租金尾款6000元（后续按合同约定事先交纳租金），并承担原告因官司所产生的交通、通信、餐饮、误工等一切相关费用和本案一、二审诉讼费用等全部由被告承担。   被上诉人钟邦超辩称，我在租赁土地中，余家成出面阻挡，说租赁土地中有他的地，让我停止使用土地，余家田明知土地有纠纷未解决，还给我租赁，有合同欺骗行为；在有合同欺骗行为，我是乙方，乙方遭受损失由甲方双倍赔偿。他本人有0.69亩土地证，0.47亩土地证，不够4亩租赁，所以剩余的土地余家田没有土地权属，甲方余家田没有土地使用权的土地证，而且修缮房屋的加工费是我父亲出的，他到现在也没有给我们2000元的修缮费，修缮房屋后也没有给我钥匙，我也没有使用过房屋。同意一审判决。   上诉人向一审法院提起诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租地合同协议》；2.判令被告返还原告租金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。   一审法院审理查明，2019年4月15日，钟邦超（乙方）与余家田（甲方）签订了《租地合同协议》，内容为：一、租赁范围和用途。甲方将汉阴县XX镇XX村XX组余家田老宅基地前方的自流（留）地，共计约4亩，出租给乙方从事木材收购，加工行业等使用（租地面积以实际丈量为准）。租地界址：东至坟前2米、西至路边、南至山边、北至老房屋。二、租赁期限、租赁金额及支付办法。1、租赁期限为5年，从2019年4月15至2024年4月15日。2、租用该地的面积、金额：该土地面积为4亩。第一年租金为16000 元，后4年每年为15000元。3、付款方式：租金的交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的3月15 日交纳给甲方。三、甲方权利义务：1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。2、合同签订后，甲方应在20天内将乙方租用土地的界址范围划定，将地上附着物清理干净，并将住房修复好，达到乙方使用要求。3、租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。4、如乙方因发展需要在该块土地开发利用而引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。5、甲方要保证场地、住房、道路、桥梁的正常使用。因以上原因造成乙方不能正常加工生产，造成的损失由甲方双倍赔偿。7、租赁期内,甲方应该充分征求家人的意见并同意此次合同，如有任何变动都不能阻碍此协议的执行，甲方不得以任何理由影响乙方的正常生产经营。四、乙方权利义务：1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。2、乙方在承租期间，拥有该地的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划。3、乙方在承租期间内，可同他人联营,但租赁期不超过协议期限。4、甲方向乙方收取约定租金以外的一切费用，乙方有权拒付。5、承租期满乙方有意续租，在同等条件下乙方享有优先权。五、违约责任。1、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付租金并不承担违约责任。由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。2、如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。如遇国家征地等政策，地面补偿归甲方所有，地面以上建筑设备，停工误工补偿归乙方所有……该协议签订后，钟邦超组织施工，余家成认为该土地有一部分归其经营使用，阻拦钟邦超对该土地正常使用。余家田为履行该《租地合同协议》对其老房屋进行了修缮。双方签订了《租地合同协议》后，钟邦超给付余家田租金10000元。   另查明，余家田及其委托诉讼代理人余敏系余某某之子，余家成系余某某养子。余某某已故。秦君秀系余敏之妻。案涉争议地块有余家田土地0.69亩，秦君秀名下土地0.47亩，以及余某某名下部分林地。余敏对钟邦超、余家田双方签订的《租地合同协议》予以追认。2016年1月15日平梁镇司法所、界牌村村委会对余家成和余某某土地纠纷进行调解均未达成一致意见，余家成提出仲裁申请。   一审法院认为，钟邦超、余家田双方签订的《租地合同协议》，按照该协议甲方权利义务第四项约定“如乙方因发展需要在该块土地开发利用而引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。”钟邦超在使用该土地过程中，受到余家成阻拦，按照该条约定余家田应当负责解决，余家田未进行解决，况且在2016年1月15日余家成对该争议地与余某某XX镇XX村调解未达成一致意见，余家田不能保证钟邦超对该土地的正常使用，致使钟邦超与余家田签订合同目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项的规定，对钟邦超请求解除与余家田订立的土地租赁协议的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对钟邦超请求余家田返还租金10000元的诉讼请求，因钟邦超对该土地实际使用一定时期，应当支付相应租金，酌定由余家田返还租金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告钟邦超与被告余家田于2019年4月15日签订的《租地合同协议》。二、由被告余家田于本判决生效之日起十日内返还原告钟邦超租金5000元。案件受理费50元，由被告余家田负担。   二审认定事实与一审查明事实无异，对一审查明事实本院予以确认。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，钟邦超与余家田签订《租地合同协议》目的为租赁使用余家田位于汉阴县XX镇XX村XX组的承包地；合同履行过程中，余家田哥哥出面阻拦制止钟邦超入场，余家田亦未依约定排除妨碍，构成违约，致钟邦超签订合同目的不能实现，钟邦超诉讼请求解除双方租地协议，一审法院予以支持，有事实及法律依据，应予支持。上诉人余家田上诉称协议约定出租地块使用权归属自己，因余家田与余家成权属争议尚未解决，且非本案审查范围，故余家田该上诉意见本院不予支持。   综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   案件受理费50元，上诉人余家田承担。   本判决为终审判决。         审判长  程淑芹      审判员  刘宇红      审判员  魏国庆         二〇一九年十二月十八日       书记员 王聪      1