呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2674号原告（反诉被告）:内蒙古安然物业服务有限责任公司,住所地呼和浩特市赛罕区东影南路58号。统一社会信用代码：91150105764451549M。法定代表人:李彦,总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高秀平,女,无固定职业,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：连贵军（系高秀平丈夫），男，现住呼和浩特市。（特别授权）委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法院服务所法律工作者。原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司(以下简称安然公司)与被告（反诉原告）高秀平排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月11日立案。2019年12月31日依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）安然公司的诉讼代理人郭志刚、被告（反诉原告）高秀平的诉讼代理人连贵军、李玉凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安然公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高秀平立即搬离租赁原告位于呼和浩特市××区商铺底层,并将屋内物品全部清理完毕；2、判令被告高秀平赔偿原告占用房屋期间的损失，以租金方式主张为32083.3元(自2019年3月18日至2019年5月31日),租金计算从2019年6月1日起至被告实际搬出并交纳全部拖欠款项止，按月租金12500元计算；3、判令被告高秀平支付拖欠原告电费6614.28元、暖气费8450元、物业费4078.67元，共计19142.95元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月21日双方签订《确认房屋行为协议书》,协议约定高秀平租赁安然公司位于呼和浩特市××区商铺底层,租赁时间2018年3月19日至2019年3月18日,但现在租期早已到期,高秀平既不续交租赁费,又不退出商铺,并强制占用使用该房屋,期间安然公司也多次与高秀平协商要求支付到期房租并腾退房屋,但其以种种理由借口占用房屋至今,望判如所请。被告高秀平辩称，应驳回原告的诉讼请求，2019年2月20日发现房屋顶棚漏水，致使无法正常经营饭店停止营业，被告多次找到原告要求给予解决，直到2019年2月26日才将顶棚漏水处理，由于顶棚漏水致使饭店设备破坏，被告无法经营，2019年3月15日因租赁房屋到期，被告租赁到期后，合同终止，且原告于2019年3月18日将饭店的电源掐断，也致使被告无法正常经营，双方以实际行为终止了租赁合同，被告从2019年3月18日搬迁至其他地方继续经营，不存在被告搬离原告的房屋，因此对原告的第二项诉讼请求应依法驳回，因双方租赁合同期限至2019年3月18日，至此被告没有租赁该房屋，也没有实际占用该房屋，不存在占用使用该房屋产生的损失。由于发生顶棚漏水事件致使双方对电暖费用长达三个月的沟通。对于电费和物业费的金额是不准确的，物业费依据高秀平给原告出具的承诺书是3360元，而原告诉称的是4078.67元，对于电费6614.28元不认可，电费被告已经交清，不存在拖欠电费的情况，暖气费8450元认可，由于原告漏水造成被告停业损失及装修的损失，发生漏水后，双方一直在协商，2019年5月中旬在玉泉区司法所调解，双方口头协商约定互不追究责任，因此，被告依法提出反诉。反诉原告高秀平向本院提出诉讼请求：1、判令安然公司给付高秀平赔偿款45049元；2、诉讼费由安然公司负担。事实与理由：2018年11月21日双方签订了《确认房屋行为协议书》，高秀平租赁了安然公司位于呼和浩特市××区商铺，租赁时间2018年3月19日至2019年3月18日，用于从事餐饮服务，租赁商铺后进行了装修后开始经营，但在2019年2月20日饭店的顶棚开始漏水，致使饭店无法继续经营，饭店停止营业。后高秀平及时找到安然公司，安然公司一直在查找漏水原因，直到2019年2月26日才将顶棚漏水止住，之后由于顶棚漏水，致使饭店装修破坏，高秀平无法继续经营，于2019年3月安然公司告知高秀平无法继续租赁，而且实际租赁期限至2019年3月18日到期，安然公司已于2019年3月18日将饭店的电切断，高秀平因无电也无法正常经营，租赁合同终止，高秀平从饭店搬迁另行租赁场所。由于顶棚漏水给高秀平造成4万多元的营业损失，漏水事件发生后，高秀平和安然公司进行过多次协商解决，2019年5月份，双方到呼和浩特市玉泉区司法局进行调解，双方同意互不追究责任，费用相互抵消（反诉原告欠反诉被告物业费等费用，与反诉被告给反诉原告造成的停业损失费及维修费用）。而安然公司不遵守约定，违反诚实信用原则，故依据《民事诉讼法》、《侵权责任法》的相关规定，依法提出反诉，望判如所请。反诉被告安然公司辩称，高秀平的诉讼请求没有法律依据，一、顶棚漏水是楼上第三人漏水造成的，与安然公司无关，安然公司未给高秀平造成任何损失；二、高秀平提出的损失计算方式没有事实依据，也未提供任何证据予以证明；三、高秀平称其已经搬离安然公司的房屋，但其提出鉴定的时间是2019年9月26日，高秀平的设备及器具一直放在安然公司的房屋内，其理应做出合理解释并说明，同时该房屋的钥匙一直由高秀平持有，并未交还安然公司；四、基于原告以侵权责任法第15条规定要求被告排除妨害、恢复原状，而反诉原告基于合同法向反诉被告主张损失，二者不是同一法律关系，反诉原告没有提出反诉的法律依据，理应依法驳回。原告（反诉被告）安然公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、房屋租赁合同纠纷，拟证明2013年12月7日，原告内蒙古安然物业服务有限责任公司与呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定“由原告承租呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司所有的位于呼和浩特市××区、9号、10号、18号、19号、20号、21号房屋。”原告承租呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司所有的位于呼和浩特市××区房屋，即本案原告转租给被告的房屋；2、房屋租赁合同－份、确认房屋租赁行为协议书一份，拟证明原告承租呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司的前述房屋后，于2014年2月21日与胡某签订《房屋租赁合同》，将承租房屋中的9号房屋，转租给胡某，双方约定承租期限为五年，自2014年3月19日至2019年3月18日止，租金逐年递增，第一年房租2014年2月28日前付清，第二年之后房租于每年1月31日前付清。租赁期间，胡某未经原告同意，私下将房屋分别转租给丰玉杰，以及本案被告。至2018年11月21日，原告为确认房屋的承租主体，与被告之间签订了《确认房屋租赁行为协议书》，确认由本案被告继续承租9号房屋，承租期间为2018年3月19日至2019年3月18日，租金为15万元；3、承诺书一份，拟证明截止2018年11月21日，被告尚欠原告物业费3360元，采暖费8450元，用于缴纳水、电、暖的押金10000元；4、催纳电费通知单、发票，拟证明被告拖欠电费6614.28元，理应按合同约定及时向原告缴纳；5、庭后补交损失说明，拟证明2019年2月20日，高秀平承租的商铺发生漏水事件后，高秀平向安然公司出具了一份损失说明，能证明高秀平共无法正常经营5天，并不是其所称的27天，但安然公司不认可高秀平在损失说明中提出的损失数额；6、情况说明、高秀平搬家视频，拟证明高秀平自身租期期满后，一直占用原告房屋至2020年1月1日未予归还，理应承担占用房屋期间原告发生的租金损失。被告（反诉原告）高秀平提交了下列证据：1、确认房屋租赁行为协议书，拟证明双方签订该协议书，约定期限至2019年3月18日，现合同已经到期，后双方未续签，租赁行为终止；2、录像，拟证明所租赁的房屋因漏水无法经营，致使合同终止；3、工资证明、身份证复印件，拟证明被告所开的上上城白水煮肉火锅店雇佣的厨师的工资为每月7000元，配菜员每月工资为5000元，剔鱼师每月6000元；4、价格评估报告书，收款收据，拟证明因漏水造成的损失为1847元，评估费为3000元。上述证据符合客观性、合法性、关联性的要求，能够相互佐证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月7日，安然公司与呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司（以下简称山城公司）签订《房屋租赁合同》，约定安然公司租赁山城公司位于呼和浩特市××区、9号、10号、18号、19号、20号、21号房屋，租期从2013年12月11日至2019年12月10日止。2014年2月21日，安然公司与案外人胡某签订《房屋租赁合同》，约定胡某租用安然公司呼和浩特市玉泉区石羊桥南路上上城（富丽城）小区临石羊桥路商业9号商铺，租期为2014年3月19日至2019年3月18日，合同第四条第四项约定，安然公司与山城公司签订的富丽城小区《物业管理委托合同》约定，办公及商业店铺的物业服务费标准为2元/月/㎡。2018年11月21日，安然公司与高秀平签订《确认房屋租赁行为协议书》，载明案外人胡某及其合伙人丰玉杰在租用安然公司9号商铺期间未经安然公司同意将店铺转租他人，最后由高秀平承租。故安然公司与高秀平约定由高秀平租赁安然公司呼和浩特市玉泉区石羊桥南路上上城（富丽城）小区临石羊桥路商业9号商铺，年租金15万元，租赁期限为2018年3月19日至2019年3月18日。协议第4条约定，2019年3月28日合同到期后，若高秀平不再续租房屋则安然公司有权清空房屋，高秀平结清水、电、暖、物业费后离场。该协议签订后，高秀平继续使用租赁房屋。2018年11月21日，高秀平出具承诺书，载明采暖费8450元、物业费3360元、押金1万元在2018年12月15日前交清。2019年2月20日租赁房屋发生漏水。2019年3月15日，高秀平出具损失说明一份，载明店面从2019年2月20日开始漏水，漏水四天，排水一天，共计无法正常营业五天。2019年3月18日房租到期后，高秀平继续占有使用安然公司租赁房屋，至2020年1月1日才搬离租赁房屋并交还安然公司房屋钥匙。高秀平租用房屋期间从2018年8月1日至2019年3月20日欠付电费6614.28元。另查明，因租赁房屋2019年2月20日发生漏水，致使租户高秀平产生损失1847元。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1、是否存在2019年3月18日后高秀平仍未搬离房屋的事实；2、物业费的欠付金额是多少，物业费、电费、暖气费高秀平是否应支付安然公司；3、双方是否曾就该事件达成互不追究的口头协议；4、安然公司是否应赔偿高秀平各项损失45047元；5、本案反诉部分是否可以与本诉部分一案审理。对此，本院分析如下：关于是否存在2019年3月18日后高秀平仍未搬离房屋的事实一节，安然公司庭后补交情况说明及高秀平搬家视频，证明2020年1月1日高秀平才从租赁房屋中搬出，高秀平对该视频的真实性认可，故可以确认高秀平从2019年3月19日房租到期后一直占用原告租赁房屋至2020年1月1日。关于高秀平抗辩其已于2019年3月18日腾退并办理租赁房屋的问题，因其陈述与安然公司提交且高秀平认可的搬家视频相互矛盾，本院不予采信。关于物业费的欠付金额一节，根据安然公司提交的安然公司与案外人胡某签订《房屋租赁合同》第四条第四项，结合安然公司与高秀平签订《确认房屋租赁行为协议书》载明的转租事实，可以确认高秀平应交纳的物业费也应按照2元/月/㎡计算，前期物业费高秀平已确认欠付3360元，后期安然公司按照2元/月/㎡主张2019年3月19日至5月31日的物业费718.67元，不违反法律规定，本院予以支持。关于暖气费高秀平是否应支付安然公司一节，因高秀平已在承诺书中确认欠付8450元，故应支付安然公司。关于电费6614.28元是否应支付一节，安然公司提交催缴电费通知单和发票证明已代缴，高秀平虽抗辩其已交清但未提交证据证明，故安然公司要求高秀平支付欠付电费6614.28元本院予以支持。关于双方是否曾就该事件达成互不追究的口头协议一节，因高秀平主张双方在调解时已达成互补追究责任的协议，故其应提供证据证明其主张，现安然公司对该意见不予认可，高秀平亦未提交证据证明，故高秀平该主张本院不予支持。关于安然公司是否应赔偿高秀平各项损失45047元一节，经鉴定高秀平承租安然公司房屋期间，因漏水造成损失1847元，安然公司作为出租人负有按约交付符合使用条件租赁物的义务，出现损坏付由维系义务，故高秀平主张安然公司违约，要求赔偿因漏水造成的损失，本院予以支持。关于高秀平主张安然公司赔偿漏水期间费房租11249元一节，高秀平主张因漏水导致27天无法正常营业应举证证明，现高秀平提交的证据无法证明其存在27天无法正常营业的损失，结合安然公司提交的高秀平经营的玉泉区连氏白水煮肉火锅店出具的损失说明，可以确认高秀平一方自认无法正常营业五天，故房屋损失应当按照5天计算，即15万元÷365天×5天=2054元。关于高秀平主张因漏水造成27天厨师、配菜师、剔鱼师工资损失16200元一节，因高秀平自认无法正常营业五天，综合高秀平提交的刘满贵、王根后、胡少永出具的工资证明及本案情况，本院酌情按照三人每天600元计算五天损失，及600×5天=3000元。关于高秀平主张的15751元营业损失，因高秀平未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，安然公司共计应赔付高秀平因漏水造成的损失6901元。关于本案反诉部分是否可以与本诉部分一案审理的问题，高秀平基于合同违约反诉安然公司赔偿损失与安然公司起诉高秀平排除妨害纠纷之间存在牵连关系，且本案反诉可对抗本诉原告的部分诉讼请求。根据我国民事诉讼法设置反诉制度的目的及合并审理、提高诉讼效率的需要，本案反诉部分可与本诉部分一案审理。综上，双方租赁房屋的租期于2019年3月18日到期后，高秀平未即使搬离租赁房屋，直到2020年1月1日才腾退租赁房屋构成侵权，安然公司作为权利人有权主张高秀平占用租赁房屋期间的损失。因高秀平现已搬离房屋，安然公司要求高秀平搬离租赁房屋，清理屋内物品的诉讼请求已无必要。安然公司要求高秀平赔偿2019年3月19日至2020年1月1日占用房屋的损失本院予以支持，即15万元÷365天×288天≈118356元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告（反诉原告）高秀平于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司占用房屋期间的损失118356元；被告（反诉原告）高秀平于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司欠付电费6614.28元、暖气费8450元、物业费4078.67元，合计19142.95元；三、原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）高秀平因漏水造成的各项损失6901元；四、驳回原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高秀平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元（已减半收取）、反诉案件受理费463元（已减半收取），由原告（反诉被告）内蒙古安然物业服务有限责任公司负担71元，由被告（反诉原告）高秀平负担1133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 其木格 二○二○年一月二十二日书记员 侯俊连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉；消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独使用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。