河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初5284号原告杨超，男，1982年1月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人谭红斌，河南文苑律师事务所律师。被告驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组。负责人吕明星，组长。委托代理人安运银，河南成盛律师事务所律师。原告杨超诉被告驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组（以下简称近楼台居民组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨超及其委托代理人谭红斌，被告负责人吕明星及其委托代理人安运银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨超诉称，原、被告于2008年7月1日签订《租房合同书》，实际是房屋拆迁安置补偿合同，约定被告给原告提供两间门面房终身定价为每月500元供原告使用，房租外所有费用全免。合同签订后，被告给原告提供了楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房（面积92平方米）供原告使用。但近两年来，被告不愿让原告继续使用该门面房，多次赶原告走。原告无奈，曾在2017年9月起诉被告，2018年6月驿城区法院作出（2017）豫1702民初7739号判决书，判决被告继续履行与原告2008年7月1日签订《租房合同书》。近期，原告接到“限期搬迁通知”，要求原告2018年11月10日搬离。现该门面房已拆迁。原告找被告协商，要求被告再找相近面积（92平方米左右）的门面房供原告使用，被告置之不理。原告现一家三口，均无就业，就靠这两间门面销售日用百货维持生计，现原告无房可用，无收入来源，为了生存，诉至法院。请求依法判令：1、被告继续履行与原告于2008年7月1日签订的《租房合同书》，给原告提供和楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面面积相近（92平方米左右）的门面房供原告使用，所提供的门面房每月500元租金不变。2、被告不履行与原告于2008年7月1日签订的《租房合同书》，不提供门面房供原告使用期间，被告给原告按月支付楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房市场正常租金（待评估后确定）减去500元的差价。3、本案诉讼费、评估费由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、现因二间门面房已经拆除，被告与原告于2008年7月1日签订的《租房合同书》无法履行，因此原告请求被告向原告赔偿损失[损失，从房屋拆除之日即2019年2月26日起计至2022年2月26日止，按市场评估房屋每月租金数额扣除每月杨超应支付的500元租金后得出的数额，即97504.2元（35元/平方米/月×91.67平方米×36个月－500元/月×36个月）]；2022年2月27日之后的租金损失，原告另行主张。2、评估费7000元、案件受理费2383元，由被告负担。被告近楼台居民组辩称，1、对合同真实性无异议，但合同性质为租赁合同，根据法律规定租赁合同期限最长为20年，超出20年部分无效。2、原告房屋损失在租赁初期免收2年，即2008年7月1日至2010年6月30日为免除租金的，已经对原告进行了补偿。3、后来租金涨至800元每月，被告向原告退还了从2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金7200元，从2017年7月1日至拆迁之日即2019年2月26日期间被告未收取原告的租金，能够弥补原告的拆迁损失。4、拆迁行为是政府行为，是一种不可抗力因素，不能归责于被告方过错，合同已经法定解除，故不应赔偿原告的损失。经审理查明，2008年，原告杨超（乙方）与被告近楼台居民组（甲方，原驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台村民组）签订《租房合同书》一份，约定：2008年7月1日因拆杨超门面房两间，为包赔损失，为杨超提供两间门面房。1、因杨超为肢体三级××人员，请甲方负责人按照国家相关政策扶持照顾××人自谋生路的精神，给予适当照顾（河南省××人就业服务中心，全体人员表示感谢）。2、从2009年7月1日起征收杨超房租，每月底最后一天为交租日。3、水电安装齐全，保证正常使用。4、两间门面房终身定价为每月共计500元，不得以任何理由涨价。5、房屋外所有费用全部免收。6、房屋问题造成杨超任何损失，包赔。7、在杨超未自愿终止租房的情况下，甲方无权要求退房（否则，包赔杨超各种直接性、间接性经济赔偿）。8、此合同具有终身法律效应，不因甲方负责人变更而作废。9、杨超享有此两间门面房，终身有偿使用权等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2017年，杨超以近楼台居民组上涨门面房租金等为由，另案诉至本院，该案案号为（2017）豫1702民初7739号。本院于2018年6月7日作出（2017）豫1702民初7739号民事判决书，该判决书本院认为部分显示：“原、被告签订的《租房合同书》虽名为租房合同，……是被告为了补偿拆除原告的两间门面房，另行将诉争两间门面房交于原告，原告享有占有、使用、收益的权利，双方系基于此形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非是租赁合同关系……”，遂判决：“近楼台村民组继续履行与杨超于2008年7月1日签订的《租房合同书》”。现该判决书已生效。诉讼中，原告杨超申请对原楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房按市场价评估这两间门面房从2019年2月26日至2022年2月26日期间的每月的租金价格。本院依法委托驻马店市中成资产评估事务所进行评估，驻马店市中成资产评估事务所于2019年11月10日出具驻中成资评报字[2019]第218号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估对象在2019年2月26日至2022年2月26日三年期间平均租金为35元/㎡·月。原告因评估支出评估费7000元。诉讼中，原告杨超提交：限期搬迁通知、门面房平面图、照片三张。原告用以证明：诉争两间门面房位于农业路与雪松路交叉口北××西楼台××小区东门××向北××间、第二间，该两间门面房于2019年2月26日拆除，房屋室内面积为91.67平方米，原告在诉争门面房内经营小卖部。被告的质证意见为：无异议，拆迁是政府行为。诉讼中，被告近楼台居民组提交：①被告于2012年7月10日向夏爱民出具的5000元门面房租金收据一份；被告于2015年7月19日出具的9000元收据一份，写明：“今收到杨三租本组门面房两间，截止2016年6月30日，9000元”。②近楼台出具的“工资表”一份，显示：“杨超，两间，退2016年租金10月1日至2017年6月30日9个月，7200元”，该条记录后面显示有杨超签名、捺印。被告用以证明：夏爱民是原告的母亲，原告交纳了部分租金，后从2016年7月1日起将房租涨至每月800元，被告已将2016年10月1日至2017年6月30日的租金7200元退还给原告。原告的质证意见为：真实性无异议，原告确实交纳了租金，被告确实从2016年7月1日将租金涨至每月800元，虽然原告也是每月按800元交纳租金，但原告认为房屋租金过高，应按合同约定的每月500元交纳。上述事实，有原告提交的《租房合同书》等，被告提交的收据等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告杨超与被告近楼台居民组签订《租房合同书》一份，本院作出的（2017）豫1702民初7739号民事判决书已经认定原、被告之间形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非是租赁合同关系，现该判决书已经生效，故原告杨超与被告近楼台居民组之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原、被告签订《租房合同书》后，原告即使用诉争的两间门面房，后诉争的两间门面房于2019年2月26日拆除，故原、被告之间的《租房合同书》已于2019年2月26日实际不能履行。因双方合同约定“杨超享有此两间门面房，终身有偿使用权”，现原告以二间门面房已经拆除，被告与原告于2008年7月1日签订的《租房合同书》无法履行为由，请求被告向其赔偿从2019年2月26日至2022年2月26日期间的损失（扣除每月500元的租金），于法有据，本院予以支持。①诉讼中，原告申请对原楼台雅苑小区东门自南向北数第一间、第二间门面房按市场价评估这两间门面房从2019年2月26日至2022年2月26日期间的每月的租金价格，驻马店市中成资产评估事务所于2019年11月10日出具驻中成资评报字[2019]第218号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估对象在2019年2月26日至2022年2月26日三年期间平均租金为35元/㎡·月；②诉讼中，原、被告双方均认可诉争的两间门面房的面积为91.67平方米；③诉讼中，被告抗辩主张从2016年7月1日每月租金涨至800元；原告称虽然被告确实是从2016年7月1日将租金涨至每月800元，原告也是每月按800元交纳租金，但原告认为房屋租金过高，应按合同约定的每月500元交纳，计算损失也应按每月500元租金扣除。因双方合同约定“两间门面房终身定价为每月共计500元，不得以任何理由涨价”；且我院于2018年6月7日作出（2017）豫1702民初7739号民事判决书，判决：“近楼台居民组继续履行与杨超于2008年7月1日签订的《租房合同书》”；同时原告也明确表示虽然其曾按照每月800元的价格向被告交纳租金，但现在要求仍按合同约定的500元租金计算；故原告主张计算损失应按每月租金500元扣除，本院予以采纳。综合以上①②③，扣除每月500元的租金外，被告应向原告赔偿从2019年2月26日至2022年2月26日期间的损失97504.2元（35元/平方米/月×91.67平方米×36个月－500元/月×36个月）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：限被告驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄居民委员会近楼台居民组于本判决生效后十日内向原告杨超赔偿损失97504.2元。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2383元，由被告负担；评估费7000元（原告已垫付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 康 兵二〇二〇年一月十九日书记员 余 欢