河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7953号原告：新郑市森华房地产开发有限责任公司，住所地新郑市洧水路中段北侧（炎黄广场东侧）。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：梅新亮，女，1977年8月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告新郑市森华房地产开发有限公司责任公司（以下简称新郑森华公司）与被告梅新亮商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月1日作出（2019）豫0184民初676号民事判决书，新郑森华公司不服上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院审理后于2019年7月1日作出（2019）豫01民终10997号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0184民初676号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告新郑森华公司的委托诉讼代理人王令飞，被告梅新亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新郑森华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的合同编号为16001336041《商品房买卖合同》已于2018年10月23日解除；2.判令被告协助原告办理合同编号为16001336041《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号为16001336041），约定被告购买原告开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸12号楼19层1903号房，约定房屋总价款为752421元。《商品房买卖合同》签订后，被告未能在合同约定时间内在银行办理按揭贷款手续，已构成对合同条款的根本违约。且经原告多次催告，至起诉之日被告仍未向原告交纳房屋价款。现原告已向被告邮寄解除合同函件，解除双方签订的商品房买卖合同。为此，原告为维护自身合法权益，依法向本院提起诉讼，请求依法判如所请。被告梅新亮辩称，不愿意解除合同，房子已经买了三年肯定想要。两个银行没有办理贷款是被告的原因，兴业银行已经把原告拉黑了。原告去问建行，他们的拒贷证明不能作为被告不能购房的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：2016年3月10日，出卖人森华公司与买受人梅新亮签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001336041），约定梅新亮购买森华公司开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸12号楼19层1903号房，该商品房建筑面积89.02平方米，总价款为752421元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式付款，约定金额232421元以现金支付，付款时间2016年3月10日，约定金额520000元商业贷款支付；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，梅新亮与森华公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费用由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需要提高首付款或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金…依约付款是买受人的义务，对办理按揭贷款者，出卖人应尽力协助，但不担保买受人能否取得银行按揭贷款和银行批复贷款时间…该协议第8条约定，出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除合同通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。《商品房买卖合同》签订后，梅新亮向新郑森华公司支付维修基金、测绘费、交易费、代办费共计6344元。梅新亮向售房时指定的兴业银行股份有限公司郑州分行申请贷款，并在该行办理了银行卡以备发放贷款使用，涉案房屋已经办理抵押登记手续，兴业银行股份有限公司郑州分行也按约定进行了审查，但该行至今未向梅新亮发放贷款。2016年11月7日，中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行个人贷款营销中心出具拒贷证明一份，以梅新亮不符合个人住房贷款条件为由，对其贷款申请不予受理。2017年3月，梅新亮委托河南金苑律师事务所的高武杰向置业顾问邮寄律师函，要求森华公司配合其办理银行按揭贷款手续。2018年6月20日，森华公司向梅新亮在《商品房买卖合同》留下的地址邮寄了《通知函》，该函以梅新亮不符合银行贷款条件导致合同签订后未能按约定办理按揭贷款手续，且未交纳首付款，给森华公司造成较大经济损失为由通知梅新亮收到通知函后三日内支付房屋总价款752421元，并支付违约金75242.1元。2018年10月16日，森华公司再次向梅新亮邮寄《通知函》，该函内容为要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求梅新亮于收到本函后三日内协助办理合同解除及注销备案手续。梅新亮认为双方应按合同约定价格履行，愿意分期支付购房款，但双方至今仍未履行该合同。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《通知函》以及邮寄回执和网上查询单、本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，梅新亮与新郑森华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。梅新亮作为房屋买卖的买方，基本义务是支付房屋价款，但截至本案庭审时，其仅向新郑森华公司支付了部分杂费6344元，未按照合同约定向森华公司支付首付款及剩余按揭款，因此，梅新亮未履行合同约定的主要义务。在梅新亮不能支付合同约定款项时，森华公司已按照合同约定于2018年10月16日向梅新亮邮寄了解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知函，故新郑森华公司要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于新郑森华公司要求梅新亮协助解除涉案《商品房买卖合同》备案、预告登记及预抵押登记的诉讼请求。本院认为，解除合同备案、预告登记及预抵押登记手续属于合同附随义务，涉案合同确认已解除，作为合同附随义务，梅新亮应予以协助，故新郑森华公司的上述主张，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告新郑市森华房地产开发有限责任公司与被告梅新亮于2016年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001336041）已解除。二、被告梅新亮应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市森华房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同编号16001336041）备案、预告登记及预抵押登记的解除手续。案件受理费100元，由被告梅新亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭 磊审 判 员  许伟红人民陪审员  赵玉霞二〇二〇年一月十九日代理书记员  聂 颖