贵州省麻江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2635民初714号 原告（反诉被告）：贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司。住所：贵州省麻江县迎宾北路老干部活动中心大楼一楼。 法定代表人：陈庆忠。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹志新，男，1966年1月11日生，汉族，住湖南省邵东县，系贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司员工。 被告（反诉原告）：昆明筑石房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白云路与志强路交叉口丹联大厦B座-20-B10。 法定代表人：李正清。 委托诉讼代理人：禹中华，男，1983年10月16日生，汉族，住云南省红河哈尼族自治州个旧市，昆明筑石房地产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：魏鸿翔，云南律知律师事务所律师。 原告贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司（以下简称源景房产开发公司）诉被告昆明筑石房地产经纪有限公司（以下简称筑石房产经纪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，2019年11月9日被告筑石房产经纪公司提出由云南省昆明市盘龙区人民法院管辖的异议申请，2019年11月14日本院裁定驳回被告筑石房产经纪公司管辖异议申请后，被告筑石房产经纪公司向本院提出反诉。本院依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告源景房产开发公司的委托诉讼代理人尹志新、被告筑石房产经纪公司的委托诉讼代理人禹中华、魏鸿翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源景房产开发公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决依法解除原、被告签订的《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经平等协商，于2019年8月16日签订了《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》。原告依据合同第三条3·7款的约定，于2019年9月向被告提供了《可售房源确认书》后，被告从2019年8月16日合同签订日正式入驻公司，到2019年9月3日撤离公司，9月9日整个销售团队撤离公司，期间被告并未实质性的履行合同中的约定。被告撤离后是否履行或终止合同也没有作出明确表示。原告认为该合同已是一纸空文，没有存在的价值，为了自身的健康发展，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告筑石房产经纪公司辩称，本案是一个具有买卖性质的包销合同，原告将不符合双方约定的房屋交付给被进行销售，其行为严重违反了双方的约定，构成根本性违约，原告作为违约方，不享有解除权。2019年9月9日的工作联系函中，为了使合同得到继续履行和减少损失，被告公司暂时撤离团队已经获得原告的同意。综上所述，被告不同意原告解除合同的请求。 筑石房产经纪公司反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告损失及违约金人民币260000.00元及逾期利息；2、判决反诉被告赔偿反诉原告销售佣金人民币70488.00元及逾期利息；3、判决反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失人民币400000.00元及逾期利息；（上述利息按银行同期贷款利率计算，均从起诉之日起算至款清之日止）；4、反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实及理由：2019年8月16日，筑石房产经纪公司与源景房产开发公司签订的《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，该合同性质为包销合同。合同约定，由筑石房产经纪公司为源景房产开发公司在麻江开发的“源景·悦龙居”项目一期尾盘独家全程底价包销的运营方。销售面积：1、项目可售住宅部分；2、项目未售商业部分；3、农贸市场改造项目。项目采用底价包销形式，按套结算。筑石房产经纪公司进行了项目策划、宣传推广、广告投放、销售等工作，并收到了明显成效。由于是底价包销合同，筑石房产经纪公司也多方进行融资，支出大量成本。筑石房产经纪公司严格按照双方约定的合同履行其义务，是守约方，筑石房产经纪公司派员参与了涉案楼房的策划、宣优越性及部分销售工作，全面、适当履行了合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，筑石房产经纪公司按合同约定在合同期内完成了宣传、策划、销售等义务，源景房产开发公司应按约定支付筑石房产经纪公司代理费用，根据双方合同约定，代理费包括销售代理佣金及销售溢价。本案的合同性质是包销合同，违约方的源景房产开发公司无权单方面解除合同，应承担违约赔偿责任，根据合同法第113条的规定，源景房产开发公司不但赔偿直接损失还应赔偿筑石房产经纪公司可得利益损失。源景房产开发公司应该为其违约和不诚售的行为付出相应的代价，根据诚实售用原则，支持筑石房产经纪公司的可得利益请求，源景房产开发公司违约代价过低，不足以保护守约人的利益，不利于形成诚信守约的交易秩序。违约方对守约方赔偿损失不限于实际损失，还应包括履行利益损失或售赖利益损失等。综上所述，为维护反诉人的合法权益，特诉至人民法院，请求支持反诉所请。 反诉被告源景房产开发公司辩称：一、因筑石房产经纪公司的违约，导致合同无法履行，成为一纸空文。从2014年开发的源景·悦龙居一期项目商品房预售开始，冰是由筑石房产经纪公司销售，李正清作为负责人常驻源景房产开发公司。2015年下半年，因资金断裂工程停工，年底李正清率销售公司离开。2019年项目仍有部分尾工作未完工，因在麻江县人民政府以及住建局、法院的积极直协调下，源景房产开发公司为了尽快完成扫尾工作，尽快交房，同年6月决定以极其优惠的条件向外寻求销售公司合作，包括筑石房产经纪公司在内有三家销售公司与源景房产开发公司接恰，源景房产公司从自身实际出发，考虑筑石心产经纪公司原与本公司合作，彼此了解，工作沟通方便，筑石房产经纪公司的李正清、禹中华二人7月进行源景房产开发公司考察、参加会议，双方于2019年8月16日正式签订了《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，合同约定，源景房产开发公司向筑石房产经纪公司提《可售房源确认书》后，根据可售房源确认书确定房源套数，以每套人民币5000.00元向源景房产开发公司交纳包销保证金。合同签订后，源景房产开发公司于2019年8月21日向筑石房产经纪公司提交了三批可售房源确认书，筑石房产经纪公司盖章确认签收了第一批、第二批共40套商品房，按约定，筑石房产经纪公司应即时向源景房产开发公司交纳40套商品房的包销保证金人民币200000.00元，时至今日，筑石房产经纪公司没有交纳，存在严重违约，源景房产公司不存在违约。合同签订后，源景房产开发公司每天召开各班组长会议，总结布置工作任务，就是尽快完成扫尾工作，按时交房，但筑石房产经纪公司负责人李正清从2019年9月3日无故离开，9月9日整个销售团队撤离，最终导致源景房产开发公司停工，因此筑石房产经纪公司的违约行为直接导致了合同无法执行，让合同成为一纸空文，应由筑石房产经纪公司承担违约责任。二、李波没有代替源景房产开发公司对外签字的主体资格，所有签字均不具法律效力。双方的权利义务是基于合同中的约定而产生的，依合同约定来主张权利义务。李波并不是源景房产开发公司法律意义上的执行董事，他没有代替源景房产公司对外签字的主体资格，对外的所有签字，在没有源景房产开发公司法定代表人签字并加盖公章的情况下，不具法律效力。源景房产开发公司没有收到过筑石房产经纪公司向法院提交的三份《工作联系函》（经与李波联系，李波只认可2019年9月8日的工作联系函上的签字）。因此，李波签字的联系函并不是源景房产公司的真实意思表示，联系函及其内容都是无效的，不认可筑石房产经纪公司的反诉权利主张。三、因筑石房产经纪公司的擅自撤离，造成源景房产开发公司再度停工，由此产生的损失，源景房产开发公司保留追诉的权利。综上所述，筑石房产经纪公司只是抛开了自己的义务去强调权利，去强调利益，提出的反诉请求无事实和法律依据。因此，请求人民法院依法驳回筑石房产经纪公司的反诉请求，支持源景房产开发公司的本诉请求。 原告源景房产经纪公司为证明其诉请，在举证期限内提供以下证据： 证据1、营业执照、法定代表人证明及法定代表人身份证，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格情况； 证据2、《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，拟证明原、被告签订有合同的事实； 证据3、《资产（未售住宅）情况第一、二、三批》统计表，证明源景房产开发公司向筑石房产经纪公司提供了三批房源，而筑石房产经纪公司已签收提供的两批情况。（该证据系当庭提交）。 被告筑石房产经纪公司为证明其答辩主张及反诉请求成立，在举证期限内提供以下证据： 证据1、《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，拟证明合同约定的权利义务情况及该合同性质为包销合同； 证据2、《会议记录》，拟证明反诉原告参加会议，按照约定的合同履行其义务，是守约方； 证据3、房源价格表，拟证明双方约定可销售的住宅栋号、面积、总价、单价情况的事实； 证据4、《资产（未售住宅）情况第一、二、三批》统计表，拟证明双方约定可销售的住宅套数、面积、价格的事实。 证据5、正常户销售尚欠款表，拟证明已经销售的房屋基本情况； 证据6、《关于源景·悦龙居正式交房的通知》，拟证明源景房产开发公司交房时间为2019年9月10日的事实； 证据7、《工作联系函》，拟证明源景房产开发公司未能提供干净房源销售，导致筑石房产经纪公司产生逾期成本及销售佣金的事实及为避免损失扩大，暂时撤离，但不是解除合同的事实； 证据8、源景悦龙居商品房定购协议、收款收据，拟证明已销售9-1-1102号房和收取9-3-1101号房的销售订金情况； 证据9、《关于麻江县源景悦龙居项目一期住宅交房工作的请示》，拟证明麻江县源景悦龙居项目基本情况向住建局请示； 证据9、请款函，拟证明麻江县源景悦龙居项目基本情况向住建局、法院请示。 证据10、麻江源景项目前期沉没成本及发生费用明细及附件两份《麻江源景悦龙居项目组工资表》、两份《上舍酒店明细账单》、《广告设计合同》、《悦龙居商业分销代理合同》，拟证明筑石房产经纪公司为销售源景房产开发公司商品房所投入的销售费用情况。（该组证据系当庭提交）。 反诉被告源景房产开发公司在举证期限内，提供以下证据： “高管信息”，拟证明源景房产开发公司各股东股权的情况，李波没有代表源景房产开发公司对外签字的权利。 经审理查明：原告源景房产开发公司于2011年7月5日登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），是贵州麻江县“源景·悦龙居”项目的开发商；被告筑石房产经纪公司于2011年12月13日登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），是具有房地产项目操作经验的专业营销代理商。被告筑石房产经纪公司至原告源景房产开发公司考察，经与原告源景房产开发公司恰谈，2019年8月16日，以原告源景房产开发公司为甲方、被告筑石房产经纪公司为乙方签订了《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，甲方确认乙方为其位于麻江“源景·悦龙居”项目一期尾盘的独家全程底价包销的运营方。合同第二条：2.3合作形式，项目可售住宅部分：采取底价包销形式，按套结算；项目未售商业部分，如项目取得农贸市场批文并启动改造工程，则采取底价包销形式，按套结算，包销底价由双方协商确定，如项目未能取得农贸市场批文不能进行改造，则按代理费方式按套结算，代理费额为套总价的5%。结算条件：客户成功购买商品房之后，签订购房合同（一次性付款付完款，按揭客户收集齐按揭资料）当日，甲方需将溢价部分款项（或代理费）打到乙方指定的账户中，逾期每日则按应付款金额的千分之五支付违约金至乙方。2.4费用分摊：1、乙方提供渠道拓展物料及印刷制作费用，并负责销售人员费用；2、甲方提供相应的售楼部办公耗材、行政办公电脑等与销售相关的费用；3、每套房屋成交后，底价部分的税费由甲方承担，溢价部分的税费由乙方承担，统一由甲方代扣代缴。在销售上，若乙方启动销售后（住宅交房日起）连续三个月每月完成率均在当期任务70%以下（含70%）的，甲方有权单方面解除合同，并按双方约定扣除销售保证金，若任意三个月内平均完成率超过70%的，则所有事宜继续按合同原约定执行，不作调整。在合作期内，销售价格体系由乙方确定后通报予甲方，其报价及解释权统一归于乙方，甲方不应以任何形式私自变更及对外承诺销售价格，否则需向乙方支付违约金人民币45万元。第三条：合作内容及付费方式：3.1合作期限，自甲乙双方商定的项目住宅部分交房之日起3个月内，以一期住宅销售任务完成为止；商业部分取得农贸市场批文，双方另行补充协议约定商业销售时间。3.2底价包销标准：1、项目住宅部分底价标准为人民币2850元/平方米；2、项目商业部分底价标准，待项目取得农贸市场批文并启动改造工程时由甲乙双方协商确定；3、项目商品房成交后，底价部分（2850元/平方米）归甲方所有，溢价部分归乙方所有，双方各自承担相应税费。3.3销售佣金：1、销售佣金的结算仅适用于项目商业部分未取得农贸市场改造批文或不作改造的情况；2、如项目商业部分未能取得农贸市场批文不能进行改造，则商业部分的销售按代理费方式按套结算，代理费额为套总价的5%；3、自合同签订之日起，如甲方将双方约定的《可售房源确认书》之内的商品房用于抵扣公司、项目所欠款项的，甲方需按双方约定包销底价（2850元/平方米）的5%支付佣金给乙方，支付方式以本合同2.3条约定为准。3.4销售溢金：项目商业部分的销售如按代理费方式结算的（即未能取得农贸市场批文不能进行改造），甲方允许乙方在市场能承受前提下进行价格提升，相较目前销售价格有所超出的部分视为销售溢价，最终面市价格表须得到双方共同认可，销售溢价部分按照甲方70%，乙方30%分配，其条件是一次性付款的客户一签订《商品房购销合同》并付清全款，按揭客户一签订《商品房购销合同》并收集齐合格的按揭资料。3.5第一阶段服务费用：本合同签订之日起至项目住宅部分交房之日内，甲方视为乙方进行项目销售摸底、策划、包装阶段，给予阶段服务费用共人民币5万元，该费用甲方需在乙方缴纳保证金当日支付给乙方。3.7包销保证金：1、乙方向甲方缴纳的包销保证金，按甲方提供给乙方的《可售房源确认书》中约定的房源套数确定，以人民币5000元/套计算，同时甲方需向乙提供不低于保证数额的未售房未押房产作担保；2、乙方每销售出一套房屋，甲方按5000元/套退还保证金给乙方，乙方完成住宅销售任务的80%时，甲方将全部保证金退还给乙方；3、如乙方未能在包销时限内完成标的，甲方则按未完成比例扣取保证金后返还给乙方（例：完成标的任务70%，即按套扣除）。第四条：资源配合：1、合作期间，甲方负责提供售楼部现场及水电供应；2、合作期内，乙方负责投入项目广告投放、并提供销售物料印刷制作费用；3、在本合同履行过程中，乙方负责乙方销售人员的工资、个人佣金等结算与支付事宜，若出现任何问题，由乙方承担相应的责任，与甲方无关。第八条：违约责任：1、如甲乙双方任何一方违反本合同的约定，守约方可向违约方发出书面限期整改通知，如违约方在期限内不进行整改的，守约方有权单方解除本合同，但该一方的违约行为系由另一方的瑕疵、恶意串通或欺诈等行为引起的除外；2、如因不可抗力导致本合同不能履行或者无继续履行之必要的，合同各方互不承担违约责任，但在事件发生后十五个工作日内需向另一方书面报告所发生的不可抗力事件，并提供有关的证明文件，双方不承担违约赔偿责任；3、因违约方的违约行为导致本合同不能履行或者无继续履行之必要的，双方协商解决。合同签订后，被告筑石房产经纪公司开展了销售策划、宣传等工作，并印刷宣传海报及售楼部包装等。原告源景房产开发公司于2019年8月21日向被告筑石房产经纪公司提供了三批可售房源，被告筑石房产经纪公司签收认可第一批、第二批可售房源40套，签收可售房源40套后，但未按合同约定向原告源景房产开发公司支付每套人民币5000.00元的保证金。被告筑石房产经纪公司签收确认原告源景房产开发公司提供的第一批、第二批可售房源40套房在签订合同前已知晓20套被查封或扣押，其余20套在签订合同后又被抵押或扣押。被告筑石房产经纪公司在收到原告源景房产开发公司提供的第一、二批可售房源后，于2019年9月1、3日与两客户协商售出9栋3单元11层01号、9栋1单元11层02号房，由原告源景房产开发公司收取两客户定金各人民币10000.00元，但未签订《商品房买卖合同》。2019年9月2日、8日，被告筑石房产经纪公司向原告源景房产开发公司发出《工作联系函》，认为自签订合同以后，原告源景房产开发公司未能按合同约定提供源景·悦龙居项目合法干净的房源供其销售，以及与相关职能主管部门协调不畅，导致不能按计划展开正常销售，告知原告源景房产开发公司，由此产生的费用应由原告源景房产开发公司承担。2019年9月9日，被告筑石房产经纪公司又向原告源景房产开发公司发出《工作联系函》，以原告源景房产开发公司未能按合同约定提供合法干净房源供其销售，为减少损失，告知原告源景房产开发公司，被告筑石房产经纪公司暂时撤离驻场销售团队，便于当日全部撤离。2019年10月18日，原告源景房产开发公司向本院提起诉讼，认为被告筑石房产经纪公司未按约定交纳保证金且已全部撤离，无履行合同必要，要求解除合同。同时，被告筑石房产经纪公司反诉认为原告源景房产开发公司未能提供合法干净房源可供销售，要求原告源景房产开发公司赔偿相关损失。 本院认为：原、被告均为有限责任公司，具有独立的法人主体资格，所签订的《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》，是在平等自愿协商的基础上所签，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。该合同系原告源景房产开发公司将其开发的[源景·悦龙居]项目商品房交给被告筑石房产经纪公司全程底价包销的包销合同。按合同约定，被告筑石房产经纪公司应按原告源景房产开发公司提供给被告筑石房产经纪公司的《可售房源确认书》中约定的房源套数以每套5000.00元人民币计算向原告源景房产开发公司缴纳保证金，原告源景房产开发公司向被告筑石房产经纪公司提供第一批、第二批可售房源40套后，被告筑石房产经纪公司没有向原告源景房产开发公司缴纳保证金，存在违约。原告源景房产开发公司向被告筑石房产经纪公司提供的第一、二批可售40套房源，在签订合同前后已被查封扣押，可售房源存在瑕疵，同时由于原告源景房产开发公司本身原因，未能进行网签，客观上制约了房屋的正常销售，导致被告筑石房产经纪公司收到可售房源后未能进行正常销售，没有售出房屋，责任在于原告源景房产开发公司。鉴于原、被告双方存在违约和过错，由于合同标的即可售房源存在瑕疵，合同刚订立就没能履行，为减少损失，且原告源景房产开发公司已明确表示不再履行，为此，结合双方实际，应当予以解除，但被告筑石房产经纪公司的合理支出应当予以补偿。被告筑石房产经纪公司反诉请求原告源景房产开发公司赔偿损失及违约金人民币26万元及利息，所请求赔偿的人民币26万元包括过路费1632.00元、油费2400.00元、住宿费7412.00元、出差补助12600.00元、高铁车票1335.00元、海报印刷费6600.00元、现场包装费2800.00元、办公用品600.00元、项目组人员工资112600.00元、地推渠道分包50000.00元、物料设计分包60000.00元，上述费用，被告筑石房产经纪公司除提供有上舍酒店明细账单证实在履行合同期间在麻江住宿产生住宿费5722.00元，以及工资表体现出差费用12600.00元外，均无证据予以证实。鉴于车辆过路费存在ETC收取无票据的实际，被告筑石房产经纪公司人员从其公司住所至麻江必然产生一定的过路及燃油费用，其主张的过路费1632.00元、油费2400.00元，符合情理，虽无票据，应予支持；海报印刷、现场包装及办公用品，原告源景房产开发公司认可该实事存在，提供有支付款票据愿意承担补偿，被告筑石房产公司虽未提供出支付款票据，但其请求的海报印刷费6600.00元、售楼包装费2800.00元及办公用品600.00元与其印刷的海报及售楼部包装产生的费用相当，应予综合考虑认定；项目组人员工资，被告筑石房产经纪公司向其员工所发放的工资是其公司正常为员工的发薪，不属履行合同而支付的合理费用，不予认定支持；地推渠道分包和物料设计分包，虽提供有相关合同，但没有提供相关票据证实是否产生费用损失，原告在庭后所提供的1份10000.00元收条，但没加盖有收款公司印章，无核核实其真实性，不予认定，被告筑石房产经纪公司主攻的该两项费用不予支持。被告筑石房产经纪公司反诉请求原告源景房产开发公司赔偿销售佣金人民币70488.00元，由于被告筑石房产经纪公司所主张销售的两套商口房，尚未签订商品房买卖合同和交清房款或办理按揭手续资料等情况，且根据合同的约定，销售佣金的结算仅适用项目商业部分未取得农贸市场改造批文或不作改造的情况，并非可售住宅部分，因此，反诉请求赔偿该佣金不予支持。被告筑石房产经纪公司反诉请求赔偿可得利益损失人民币40万元，由于原、被告均存在违约和过错，不予支持。综上，认定被告筑石房产经纪公司损失过路费1632.00元、油费2400.00元、住宿费5722.00元、出差补助12600.00元、海报印刷费6600.00元、现场包装费2800.00元、办公用品600.00元共计人民币32354.00元。反诉主张利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项的规定的规定，判决如下： 一、解除原告贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司与昆明筑石房地产经纪有限公司2019年8月16日签订的《麻江县[源景·悦龙居]项目一期尾盘全程底价包销合同》； 二、由原告贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司在判决生效之日起10日补偿被告昆明筑石房地产经纪有限公司人民币32354.00元； 三、驳回被告昆明筑石房地产经纪有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费人民币60.00元，减半收取人民币30.00元，由被告昆明筑石房地产经纪有限公司负担。反诉案件受理费人民币11100.00元，减半收取人民币5550.00元，由原告贵州省麻江源景房地产开发有限责任公司负担人民币300.00元，由被告昆明筑石房地产经纪有限公司负担5250.00元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  吴茂标 二〇二〇年一月十四日 书记员  陆 艺