江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初4426号 原告：张海兵，男，汉族，1977年8月15日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：吴建波，灌云县东王集法律服务所法律工作者。 被告：张德钢，男，汉族，1975年10月7日出生，住灌云县。 被告：刘娟，女，汉族，1970年3月11日出生，住灌云县。 两被告共同委托诉讼代理人：韦九银，江苏震云律师事务所律师。 原告张海兵与被告张德钢、刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月29日、2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告张海兵及其委托诉讼代理人吴建波，被告张德钢、刘娟及其共同委托诉讼代理人韦九银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张海兵向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行和原告签订的房屋租赁合同;2.判令两被告向原告交付位于灌云县已建好的所有房屋;3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年8月28日签订租房合同，被告将位于灌云县房屋出租给原告，租赁期限从2013年8月28日至2023年8月27日。2018年11月份，灌云县政府对伊山镇民安路路北进行改造，对旧房进行翻建。被告通过伊山镇方徐村居委会找到原告，要求原告配合被告搬离房屋，让被告能建新房。被告承诺建好房屋后全部交由原告使用，原告信以为真搬离了房屋。涉案房屋建好后被告不守诚信，只向原告交付了底层两间房屋，其余房屋原告虽多次催要，但被告拒不交付。被告行为已严重违约，原告现依据合同法第107条至规定诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告张德钢、刘娟辩称。一、原、被告签订的房屋租赁合同处于租期内，仍在履行中。1.2013年8月28日，双方签订房屋租赁合同，租赁期限截至2023年8月27日。2018年11月份，应县政府统一规划要求，被告对涉案房屋进行改造。2018年12月14日，双方签订补充协议，被告给予原告免两年租金作为经济补偿。现涉案房屋早已竣工并装修完毕，并交付原告投入使用。2.原告租赁的东西两间边屋，加上中间通道，翻建后改为连成一体的四间门面房屋。原合同约定的两间边房，被告与原告经过协商后进行了相应调整，将原东西两间边房（中间为通道）改为翻建后四间房屋的西边两间出租给原告，且改建后西边两间房屋面积大于原租赁房屋面积。二、被告在与原告签订房屋租赁合同之前，将涉案房屋出租给案外徐某1且双方签订了房屋租赁合同。该合同第一条约定：“甲方将坐落于灌云县民安路125-3号房屋四间一到三层及房屋前两间边房一起出租给乙方使用，该房屋租赁期为10年，自2009年9月20日起至2019年9月19日止”。合同履行至第五年后，双方解除租赁合同。案外人徐某1不再租赁被告房屋，被告才与原告签订房屋租赁合同，将房屋出租给原告。从该租赁合同也可以清楚地看出，房屋前面也是两间边房，与原告承租的房屋一致。三、原告诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。1.2013年8月28日，被告与原告之间签订的房屋租赁合同，第一条就明确约定：“甲方将坐落灌云县民安路125-3号房屋四间一到三层及房屋前两间边屋一起出租给乙方使用……”。从约定来看，出租的房屋范围只有房屋四间一到三层及房屋前两间边屋，并不包含翻建后新增的两间房屋。2.2018年12月14日被告与原告之间又签订的补充协议，出租的房屋不包含新增的两间房屋，也无任何补充约定。原告主张将包括翻建新增的两间在内的房屋全部交付，没有任何事实法律依据。综上所述，被告与原告签订的房屋租赁合同及补充协议，均无对扩建后两间房屋享有租赁使用权的约定，被告对此也没有作出过任何承诺，原告主张交付全部新建房屋不能成立。恳请依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年8月28日，原告张海兵（乙方）与被告张德钢（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于灌云县民安路125-3号房屋四间一到三层及房屋前两间边屋一起出租给乙方，租赁期限自2013年8月28日起至2023年8月27日止；2013年8月28日至2018年8月27日期间每年租金100000元，2018年8月28日至2023年8月27日期间每年租金上涨10000元，每年租金必须在8月28日之前一次性交清。 房屋租赁合同签订后，原告将承租的东边屋及中间通道（院落，有南墙，有南门，为封闭空间）改建成的两间门面转租给他人，另将承租房屋及西边屋用于个人经营灌云县伊山镇腾云宾馆。 二、2018年12月14日，原告张海兵（乙方）与被告张德钢（甲方）签订补充协议，因城市建设整改，按县政府统一要求，甲方对房屋进行翻建，现就房屋翻建一事达成如下协议：“一、房屋翻建所耽误的时间从甲方房租费中扣除，时间为（2019年8月27日至2021年8月27日）免二年房租。二、自2021年8月27日-2023年8月27日，乙方房租按原有合同付给甲方房租费。三、按原有合同，甲方将房屋续租给乙方4年，租期自2023年8月27日至2027年8月27日，租金为每年拾捌万元整（18万元）。后续租一年按东侧孙某、殷某两家共四间房租标准交付租金。四、房屋到期后，乙方将房屋交于甲方，除可移动物品，其于（余）归甲方所有，乙方不得破坏，在租期内遇到拆迁和改造，乙方接到甲方通知后，三日内把房屋所有能移动东西搬走，否则在服务拆除过程中造成的一切损失甲方概不负责承担。甲乙双方签字后生效，互相尊重协议，如谁违反协议，由违约方赔偿拾万元整。” 案外人徐某2、孙某作为证明人在补充协议上签字。被告刘娟在原告方持有的补充协议甲方处签字，另外，案外人陆建一事后在原告方持有的补充协议证明人处签字，还将原告方持有的补充协议部分内容（互相尊重协议，如谁违反协议，由违约方赔偿拾万元整）划掉并按手印。 被告未就房屋翻建事宜与涉案房屋的转承租人进行协商，仅与原告进行协商。 三、灌云县伊山镇方徐村民委员会出具证明，内容如下：“兹有我辖区居民张海兵租赁张德钢位于灌云县房屋因房屋翻建发生纠纷，经本居委会调解，双方达成书面补充协议并口头约定张德刚（钢）将房屋建好后，将全部房屋交付于张海兵使用。情况属实，特此证明。”案外人陆建一（村委会主任）、徐某2（2018年12月4日卸任村支部书记）作为证明人在证明书签字。该证明的落款时间为2018年12月14日。 因被告对证明的形成时间有异议，本院根据被告申请于2019年9月29日依法委托鉴定，有关鉴定机构苏州同济司法鉴定所及无锡江南司法鉴定所均以缺乏鉴定条件为由予以退案，鉴定工作于2020年1月2日终结。 四、翻建完成后，被告已将涉案的一层西边两间房屋交付原告使用。 案外人孙某、殷某两家前面为四间两层门面，后面为四间三层房屋。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。对原告要求被告继续履行与其签订的房屋租赁合同，并要求被告向其交付位于灌云县所有房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。具体理由如下：一、原告是该地块就翻建事宜达成协议的最后一家，相较于周围其他租户其获益更多的盖然性要高于获益更少。二、原告与被告张德钢于2013年8月28日签订的房屋租赁合同中院落附属于租赁房屋，是租赁物的一部分，在租赁范围内；事实上，在翻建前院落已经被改造为门面并由原告对外出租，而被告也未就翻建事宜与实际使用人进行洽商；翻建后，原告实际使用面积不宜低于原标准。三、补充协议中约定“后续组一年按东侧孙某、殷某两家共四间房租标准交付租金”，而孙某、殷某两家共四间是包含翻建后的四间两层房屋的，按照文意解释的逻辑，既然是续租若无特别约定其租赁范围应当与租期内保持一致。四、被告主张双方协商一致仅需交付翻建房屋的一层西边两间，一层东边两间及二层四间由被告保留，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。五、参与有关翻建事务协调处理的徐某2、陆建一均证明补充协议中租赁物范围包括翻建后的全部房屋而非仅仅是一层两间。综上所述，本院依法认定原、被告双方在补充协议中约定的租赁物范围包含翻建后的四间两层房屋。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张海兵与被告张德钢、刘娟之间的房屋租赁合同（包括补充协议）继续履行； 二、被告张德钢、刘娟于本判决生效之日起十五日内将位于灌云县的翻建房屋（一层东边两间及二层四间）交付原告张海兵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8430元，由被告张德钢、刘娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  战传福 二〇二〇年一月三日 书记员  杨善丽 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。