河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初4243号原告（反诉被告）：王新卫，男，汉族，1971年3月5日出生，住洛阳市西工区。原告（反诉被告）：郭乐霞，女，汉族，1974年1月14日出生，住洛阳市西工区。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赵清露，河南洛源律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：董淑桃，女，汉族，1964年12月19日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：朱晓飞，北京市博人律师事务所洛阳分所执业律师。原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞与被告（反诉原告）董淑桃合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，董淑桃提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王新伟、郭乐霞及其二人共同委托诉讼代理人赵清露，董淑桃及其委托诉讼代理人朱晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新卫、郭乐霞向本院提出诉讼请求：1.判令董淑桃于10日内配合将位于洛阳市西工纱厂北路16号院2单元101室及储藏室的房产过户给王新卫、郭乐霞，该房产面积129.91平方米；2.本案诉讼费用由董淑桃承担。后变更诉讼请求为：1.判令董淑桃于10日内配合将位于洛阳市××工区纱厂北路××院××单元××室（现为××工区纱厂北路××-××，房产证号：洛房权证市字第××）及其附属物的房产过户给王新卫、董淑桃；2.请求判令董淑桃支付逾期办理房屋权属证书给王新卫、郭乐霞造成的损失，该损失从2014年10月29日起以购房款511000元为基数按同期银行贷款利率计算至权属证书过户至王新卫、郭乐霞名下为止；3.诉讼费等由董淑桃承担。事实与理由：2014年9月29日，王新卫、郭乐霞与董淑桃签订房屋买卖协议，交付款项合并伍拾壹万壹仟元整，自签订之日至今居住在纱厂北路××院××单元××室，因多次催促，董淑桃拒不办理过户手续，故王新卫、董淑桃诉至法院，望判如所请。董淑桃辩称，请法院依法判令该合同无效并解除，因为是王新卫、郭乐霞无故拖延不办理过户手续，还要求非法变更合同，且房屋共有权人未书面同意变更合同。董淑桃向本院提出反诉诉求：1.判令解除双方房屋买卖协议；2.判令王新卫、董淑桃承担违约责任5万元；3.反诉费用由王新卫、郭乐霞承担。事实与理由：2014年9月29日，董淑桃为卖旧房买新房，与王新卫、郭乐霞签订房屋买卖协议一份。协议签订后，因王新卫、郭乐霞未及时交付购房款，且其二人之间就房屋新产权登记人产生分歧，无法达成一致意见，及其他原因，经董淑桃多次催告，拒不缴款并办理过户手续。故董淑桃现要求解除该房屋买卖协议。因王新卫、郭乐霞的上述违约行为，导致董淑桃丧失在低价位买入新房的损失，王新卫、郭乐霞长期居住在涉案房屋，拒不腾出，造成董淑桃丧失收取房屋租金的损失，故王新卫、郭乐霞应承担违约责任。针对董淑桃的反诉，王新卫、郭乐霞辩称，依据双方签订的房屋买卖合同，王新卫、郭乐霞已按照协议约定，如期支付了相应的购房款，且该房屋已于2014年10月份交付王新卫、郭乐霞使用至今，王新卫、郭乐霞已经履行了该协议所约定的义务，现董淑桃要求解除该房屋买卖协议，没有合同和法律依据，且董淑桃严重违反了双方买卖合同的约定，拒不配合王新卫、郭乐霞办理房屋过户手续，属于严重违约，应赔偿因此给王新卫、郭乐霞造成的损失，请求驳回董淑桃的反诉请求。庭审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中，王新卫、郭乐霞申请了证人高某出庭作证。高某称：我不认识董淑桃、周某二人，因为我买王新卫的房子，按照王新卫的要求，我把房款30万元于2014年11月31日转到了周某的账户，王新卫给我出具了收据，我找人周转了10万元现金，才凑够了这30万元，当时因为我身体不好，由我儿子协助我转款，所以汇款单中是我儿子高某某的签字。董淑桃申请了证人周某出庭作证。周某称：大概2018年5、6月份的一天，下班时候，王新卫拦着我，说房子过户的事情，我说不要急，好事多磨，慢慢来，王新卫没有问我是否同意卖房，我没搞不清楚什么状况；我在纱厂北路一栋楼里有两套房子（一楼和四楼），2014年10月之后没有在XX房住过，且对2014年10月31日我银行账户转入30万元的事情不知情。本院根据当事人的诉辩意见及证据认定事实如下：2014年9月29日，董淑桃（甲方）与王新卫、郭乐霞（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定董淑桃将其合法拥有的坐落于河南省××工区纱厂北路××室（现为河南省××工区纱厂北路××）房屋出卖给王新卫、郭乐霞，房产证建筑面积129.91平方米，总价款53万元，王新卫、郭乐霞在本合同签订之日向董淑桃一次性支付购房款12.1万元，余款于签订本协议之日起，一个月内付清（留叁万元，在办理房产证过户手续时一次付清），董淑桃应于签订协议之日起，将房屋交付给王新卫、郭乐霞，甲方保证该房产合法、权属清楚，并已取得全部共有人的一致同意，乙方未按本协议规定的付款时间和方式付款，每逾期一日，收取未付款总额0.1%的违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同收回房屋，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，已付房款归甲方所有。王新卫、郭乐霞向本院提交《收条》五份，用以证明其已向董淑桃支付购房款共计511000元，分别为“2014.9.11号”《收条》1000元，“2014.9.14号”《收条》20000元，“2014.9.29号”《收条》100000元，“2014.11.2号”《收条》380000元，“2017.11.3号”《收条》10000元。庭审中董淑桃对“2014.9.11号”《收条》、“2014.9.14号”《收条》、“2017.11.3号”《收条》内容予以认可，且认可2014年11月2日其丈夫周某账户收到300000元转账，并称未收到2014年11月2日的80000元现金。经董淑桃申请，本院委托广东南天司法鉴定所对“2014.11.2号”《收条》字迹是否为董淑桃书写及该字迹形成时间进行了鉴定，鉴定意见为：“2014.11.2号”《收条》字迹均是董淑桃书写、字迹形成时间无法判断。关于“2014.9.29号”《收条》中的100000元，交通银行客户交易清单显示2014年9月29日董淑桃账户共入账13笔，金额分别为9800元、9300元、9500元、9700元、1000元、8100元、9500元、9400元、9400元、9700元、8400元、1800元、700元，共计96300元，王新卫称自助存取款机不能识别的现金为3700元，故3700元以现金方式支付给了董淑桃，加上转账，共计向董淑桃支付100000元，董淑桃收到后出具了上述“2014.9.29号”《收条》。洛房权证字第××号房产证显示诉争房屋所有权人为董淑桃，共有情况为单独所有。本院认为：王新卫、郭乐霞与董淑桃双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王新卫、郭乐霞提供的5份《收条》，本身的真实性，本院予以确认。但关于2014.9.29《收条》，王新卫、郭乐霞自述3700元是以现金方式支付给董淑桃的，2014.11.2《收条》王新卫、郭乐霞自述其中的80000元以现金形式支付给了董淑桃，给付证据不足，本院不予认可。综上，可以确认王新卫、郭乐霞已向董淑桃支付购房款427300元。董淑桃已将诉争房屋交付王新卫、郭乐霞使用，双方主要合同义务已实际履行，故对王新卫、郭乐霞要求董淑桃办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。王新卫、郭乐霞应向董淑桃支付剩余购房款102700元。因双方签订的《房屋买卖协议》并未涉及诉争房屋附属物即储藏室的归属，王新卫、郭乐霞也未提交证据证明存在涉及储藏室买卖的其他协议，故王新卫、郭乐霞关于储藏室的诉求，证据不足，本院不予支持。王新卫、郭乐霞要求董淑桃以511000元为基数按照同期银行贷款利率计算逾期办理房产过户手续给其造成的损失的诉求，证据不足，本院不予支持。对董淑桃关于其未取得房产共有人周某的同意而出卖房屋的辩称，本院认为，诉争房产房产证显示所有权人为董淑桃单独所有，即使王新卫、郭乐霞考虑到诉争房产系夫妻共同财产，但二人完全有理由相信董淑桃已取得房产共有人周某的同意，周某对董淑桃出卖诉争房产的行为明知，即董淑桃向二人出卖房屋为有权处分，因此王新卫、郭乐霞购买房屋时构成善意，董淑桃以此为由要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。依据涉案《房屋买卖协议》，本院认为王新卫、郭乐霞没有按照约定时间支付购房款，对逾期办理房产过户手续存在过错。董淑桃于2017年11月3日依然收取王新卫、郭乐霞支付的购房款10000元，表明其继续履行《房屋买卖协议》的意愿，故对董淑桃要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院不予支持。关于董淑桃要求王新卫、郭乐霞支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，根据约定，王新卫、郭乐霞应于签订《房屋买卖协议》之日起一个月内向董淑桃支付379000元，但根据本案查明事实，王新卫、郭乐霞于2014年11月2日支付300000元，未在约定时间内依约支付房款，构成违约，故其应向董淑桃支付违约金。因《房屋买卖协议》中关于违约金的约定过高，本院予以适当调整，酌定违约金按年利率24%计算，即违约金的计算应以379000元为基数，按照年利率24%计算自2014年10月29日起至2014年11月2日止，计算为1263.3元。另，根据本案查明的事实，2014.9.29号《收条》中的3700元、2014.11.2号《收条》中的80000元，可以认定王新卫、郭乐霞没有关于迟延交付的主观意愿，只是因为给付证据不足，本院作出的酌定，故关于该部分的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）董淑桃支付剩余购房款102700元；二、原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）董淑桃支付违约金1263.3元；三、被告（反诉原告）董淑桃于本判决生效之日起十五日内协助将位于河南省洛阳市西工区纱厂北路XX房屋（洛房权证字第××号）变更登记至原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞名下；四、驳回原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董淑桃的其它反诉诉讼请求。如王新卫、郭乐霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7145元，由原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞负担2145元，由被告（反诉原告）董淑桃负担5000元；保全费3170元，由被告（反诉原告）董淑桃负担。本案反诉受理费3572元，由原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞负担572元，由被告（反诉原告）董淑桃负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马宏良人民陪审员  姜 荣人民陪审员  王晓冬二〇二〇年一月九日书 记 员  任思梦