江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初2454号原告：武进区湖塘开捷移门经营部，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村，统一社会信用代码XW1G3F。经营者：刘荆凤，女，1987年10月22日生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：万家寿，系刘荆凤之夫。委托诉讼代理人:霍晓社，江苏中吴律师事务所律师。被告：常州市武进江南无线电有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村，统一社会信用代码X5217。法定代表人：马彩玉，该公司执行董事兼总经理。被告：常州江南春光纺织有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇梅家村，统一社会信用代码91320412608121468M。法定代表人：马彩玉，该公司执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：冯新民，江苏金牌律师事务所律师。原告武进区湖塘开捷移门经营部（以下简称开捷经营部）与被告常州市武进江南无线电有限公司（以下简称江南无线电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，根据原告的申请，依法追加常州江南春光纺织有限公司（以下简称江南春光公司）为被告参加诉讼。本案于2019年6月5日适用简易程序公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于同年11月26日公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开捷经营部向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋保证金2534元（店面房保证金为2000元，厂房剩余保证金为534元）；2.判令被告支付房屋装修价值补偿款46360元，依据为房屋拆迁评估技术分析表中对原告房屋装修价值的评估补偿金额46360元；3.判令被告支付搬迁费补偿款84726元，计算依据为店面房120平米左右×重置价格440元每平米×15%，厂房的面积约为721.185平米×重置价格710元每平米×15%；4.判令被告支付停产停业损失补偿款15000元，依据为承租面积841.185平米×18元每平米，总计金额15141.33元，我方只主张15000元，以上共计148620元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：开捷经营部系刘荆凤与万家寿夫妻双方共同经营。2016年8月，万家寿与被告法定代表人马彩玉签订位于梅家村店面房3-4号的房屋租赁合同一份。其后，万家寿对店面房屋内部进行装饰装修。同年10月，万家寿又与被告法定代表人马彩玉签订位于江南无线电厂机电车间的厂房租赁合同一份。租期内，原、被告双方按约定履行各自合同义务。2017年4月，原告因承租房屋即将拆迁而无法正常使用遂与被告多次交涉，其后，原告因无法开展正常经营活动而搬迁至别处。现原告因被告未支付其应得的拆迁补偿款并退还房屋保证金，特向法院起诉。被告江南无线电公司、江南春光公司共同辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，其中店面房租赁期间期限为12个月，从2016年8月1日至2017年7月31日，现租赁期已满。厂房的租赁合同也是12个月，从2016年10月19日-2017年10月18日。租赁合同期满后，之后的拆迁与原告没有任何法律上的权利义务关系，因此，原告所主张的房屋装修补偿费、搬迁费、停产损失费都没有法律依据也没有合同约定。2.本案房屋按照厂房租赁合同在2017年10月18日就已经满期，而事实上，由于本案原告在合同期满后占用房屋拒不迁让，导致被告迟迟无法和政府拆迁办达成拆迁协议，最终在2018年1月13日被告才和政府达成拆迁协议。被告要求原告从2017年8月1日起应向被告支付店面房屋使用费。本院经审理认定事实如下：两被告登记的经营地址均为武进区梅家村，法定代表人均为马彩玉，两被告的财产为共有。2016年8月1日，马彩玉作为出租方（甲方），原告开捷经营部经营者刘荆凤之丈夫万家寿作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁合同，合同约定:乙方向甲方租赁座落于梅家村店面房3-4号一层，用途为装璜，租期为12个月，从2016年8月1日至2017年7月31日。租金为一年24000元，于2016年8月1日前支付12000元，于2017年2月1日前支付12000元，租赁保证金为2000元，于2016年8月1日前支付。合同对免责与拆迁条款约定为：因灾害等法律规定的不可抗力原因，导致甲方无法履行本合同时，应予免责，甲方不向乙方补偿任何费用。因政府决定拆迁，导致甲方无法履行本合同时，应免除甲方责任，甲方不需向乙方补偿任何费用。发生以上任何一款情况时，甲方应按实结算房租，退还乙方已付房租，无息退还租赁保证金。合同对其他相关事项也作了相应约定。合同签订后，原告租赁使用了案涉房屋并按约付清了一年的租金24000元及保证金2000元。2016年10月19日，马彩玉作为甲方，万家寿作为乙方，双方签订一份房屋租赁合同，约定乙方向甲方租赁座落于江南无线电厂内的电机车间，租期为一年，自2016年10月19日至2017年10月18日，年租金为62000元，于2016年10月19日前支付租金31000元，其余租金在2017年5月19日前付清，租赁保证金为6000元，于合同到期乙方办结交接后二天内甲方全额无息退还乙方。因灾害和政府拆迁，甲方不承担相应损失。合同对其他相关事项也作了相应约定。合同签订后，原告租赁使用了案涉房屋并付清了截止至2017年7月18日的租金。2017年4月，政府张贴拆迁公告，案涉房地属拆迁范围之内，双方因未能就租赁房屋的相关拆迁补偿事宜协商一致而产生纠纷。2018年1月13日，江南春光公司与武进区人民政府签订《非住宅搬迁补偿协议》，协议确定的房屋搬迁补偿价款为16388000元。根据拆迁结算单，搬迁补助费为858621元，停工停产损失费为185161元，房屋装修及附属设施补偿款为1241899元。根据房屋装修及附属设施补偿计算表，涉及开捷经营部的装修及附属设施补偿款为46360元。庭审中，双方对二份租赁合同经结算后被告尚有租赁保证金2534元未予退还及店面房屋租赁面积为80平方米、厂房租赁面积为600平方米的事实认可一致。为查明相关事实，本院向常州市金达拆迁拆除有限公司相关人员就案涉房屋的拆迁情况作了相应调查了解。经查，自2017年5月就拆迁事宜进场调查评估确认，整个拆迁地块上有多家企业。案涉两被告是同一块厂房，属常州市金达拆迁拆除有限公司拆迁标段内的企业。9、10月份拆老百姓的房屋后开始找企业商谈。因春光公司面积最大，工作量也大，核对时间也较长，故在2018年1月才签的协议，厂房于2018年2月清空交付后进行了拆除，店面房于2018年10月予以拆除。根据相关政策，对企业的搬迁费用是按房价的15%计算，停产停业损失是按每平方18元计算。本院认为，案涉主要争议焦点为：一、原告作为承租人在租赁房屋拆迁时是否享有相应的装修补偿、搬迁补偿及停产停业补偿的权益。二、如果原告享有相应的补偿权益，则相应的补偿金额如何确定。针对争议焦点一，2017年4月政府就案涉地块的拆迁事宜张贴了拆迁公告，自2017年5月起，相应的拆迁公司即已进场对相关拆迁损失进行调查评估工作，故认定拆迁工作自2017年5月开始。即使案涉房屋尚未实际拆除，但拆迁工作已客观上对原告的租赁经营产生了影响，故结合双方签订的租赁合同，应确认案涉租赁房屋的拆迁发生在租赁期间。从租赁合同对涉及政府拆迁的相关内容分析，仅约定因政府决定拆迁，导致甲方无法履行本合同时，应免除甲方责任，甲方不需向乙方补偿任何费用。因灾害和政府拆迁，甲方不承担相应损失，上述相关约定并未明确原告在租赁期间因房屋拆迁而不得享有任何补偿权益。本院认为，关于房屋拆迁时的装修、搬迁及停产停业等损失，征收补偿主体是被征收房屋所有权人，但没有明确规定补偿只归属被征收人，原告也并未作出明确放弃其他补偿权益的意思表示。原告在实际承租经营期内遭遇征收、拆迁，根据公平原则，也理应由双方合理分享相应的补偿权益，故原告享有租赁房屋因拆迁而产生的装修、搬迁及停产停业损失补偿的权益。针对争议焦点二，对店面房装修损失补偿的认定，案涉店面房在原告承租之前即有人在经营超市，从客观情况分析，超市在经营时应当对房屋进行装饰装修，在超市搬离后也应存在与房屋形成附合的相关基础装修。虽然原告提供了房屋装修后的照片、收据及购买建材等票据，但仍不足以证明房屋拆迁评估技术分析表上载明的开捷经营部所涉装修内容均系原告装修，故本院酌情确定原告对装修损失享有50%的补偿权益，即享有23180元。对搬迁损失，应根据相应租赁房屋的面积、剩余租赁期限并结合相应的补偿标准予以确认。根据双方庭审陈述，店面房的面积确认为80平方米，厂房面积确认为600平方米。店面房的剩余租赁期限确认为2个月，厂房的剩余租赁期限确认为5个月。补偿标准为房价的15%，房价可按相应房屋的重置单价即店面房每平方440元、厂房每平方710元计算。经核算，确认店面房搬迁费为80m²×440元/m²×15%×2月÷12月=880元。厂房搬迁费为600m²×710元/m²×15%×5月÷12月=26625元，故确认搬迁费共为27505元。对停产停业损失，补偿标准为每平方18元，根据房屋面积及剩余租赁期限，经核算确认店面房的停产停业损失为80m²×18元/m²×2月÷12月=240元。厂房的停产停业损失为600m²×18元/m²×5月÷12月=4500元，故停产停业损失共为4740元。综上，确认原告因租赁期间房屋拆迁应得补偿款项共计55425元，该款被告应当向原告支付。因被告尚有保证金2534元未予退还原告，故被告共应支付原告57959元。对被告要求原告支付店面房从2017年8月1日起的房屋占有使用费的答辩意见，因被告未就该费用提起反诉，且该房屋属拆迁范围内的房屋，即使并未实际拆除，也已无法实现租赁经营的合同目的，故被告的该辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告常州市武进江南无线电有限公司、常州江南春光纺织有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告武进区湖塘开捷移门经营部57959元；二、驳回原告武进区湖塘开捷移门经营部的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3273元，由原告武进区湖塘开捷移门经营部负担1997元，被告常州市武进江南无线电有限公司、常州江南春光纺织有限公司共同负担1276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  潘金保人民陪审员  王 燕人民陪审员  陆 铭二〇二〇年一月八日书 记 员  赵 倩