广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初351号 原告：北海市金昌房地产开发有限公司，住所地广西北海市金海岸大道森海豪庭小区办公大楼，统一社会信用代码：91450500763051260T。 法定代表人：潘亚敏，总经理。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被告：肖金云，女，汉族，1969年5月17日出生，住河南省安阳县。 被告：中国工商银行股份有限公司北海分行，营业场所广西北海市四川路，统一社会信用代码：91450500899306154C。 负责人：左清喜。 委托诉讼代理人：吴瑜，女，汉族，1974年10月5日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 原告北海市金昌房地产开发有限公司诉被告肖金云、被告中国工商银行股份有限公司北海分行（以下简称“工行北海分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北海市金昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘春颖、被告工行北海分行的委托诉讼代理人吴瑜到庭参加诉讼。被告被告肖金云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海市金昌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与两被告签订的《个人购房借款担保合同》；2、注销坐落于商品房的预购商品房抵押权预告登记；3、被告承担原告因本案产生的律师费10000元；4、本案诉讼费用由两被告承担;5、撤销坐落于商品房的预售合同备案登记；6、被告肖金云返还26077.52元给原告。事实及理由：2015年12月19日，原告与被告肖金云签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告肖金云购买原告开发的商品房，总房价款为705150元，付款方式为首付款加按揭贷款，首付款215150元,按揭贷款4900000元。《补充协议》约定因被告肖金云原因解除合同的，由被告肖金云承担原告因此产生的所有费用（包括但不限于律师代理费）等。2016年5月12日，原告与两被告签订了《个人购房借款担保合同》，约定借款金额为490000元；原告提供阶段性连带责任保证。商品房于2016年5月16日办理了合同备案登记，2016年6月13日办理了预购商品房抵押预告登记。后因被告不偿还首付款及按揭贷款，被告工行北海分行直接从原告的银行账号扣65349.25元，用于偿还被告肖金云2016年8月至2018年3月期间的银行按揭贷款。原告于2018年1月26日向北海仲裁委员会申请仲裁裁决解除原告与被告肖金云签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，北海仲裁委员会于2018年9月20日作出《裁决书》，裁决解除原告与被告肖金云于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》应予以解除并注销对案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记。合同解除后，理应注销对案涉房屋的预售合同备案登记。仲裁裁决后，被告肖金云至今仍未偿还银行按揭贷款，为此被告工商银行于2018年11月至2019年6月直接从原告银行账户扣26077.52元。根据《担保法》第三十一条，原告作为保证人被银行扣的26077.52元理应由被告肖金云返还给原告。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告肖金云未到庭参加诉讼，但书面辩称：一、本案应当以广西壮族自治区高级人民法院审理的被告肖金云与原告金昌公司撤销仲裁裁决案件为依据，恳请贵院依法中止审理此案。因为肖金云向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉的程序必然会启动，高级人民法院必然要审理肖金云申请撤销北海仲裁委员会于2018年9月20日作出的北仲裁字[2018]第83号裁决，故北海仲裁委员作出的[2018]第83号裁决其效力待定，并没有生效；二、北海市金昌房地产开发有限公司与肖金云、工行北海分行签订的《个人购房借款担保合同》应当不予解除。肖金云购买的原告金昌公司开发的商品房房款已全部支付完毕，肖金云不存在拖欠原告金昌公司房款的事实，不存在任何违约情况，故肖金云和原告金昌公司之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》应不予以解除，从而《个人购房借款担保合同》应不予以解除；三、关于判令注销对商品房的抵押权预告登记及撤销合同备案登记，该诉讼请求不属于法院的受理范围。原告金昌公司要求法院注销涉案商品房的抵押权预告登记，该项诉请属于政府行政部门的行政职能，不属于人民法院的受理范围，这是其一，其二、原告金昌公司与肖金云签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除不确定，不存在解除《个人购房借款担保合同》的前提条件，原告金昌公司要求注销涉案商品房的抵押权登记无事实和法律依据；其三、即便《商品房买卖合同》及《补充协议》被解除、《个人购房借款担保合同》被解除，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，原告金昌公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，待该款项返还完毕后，才可以根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条之规定注销涉案商品房抵押权预告登记，本案中原告金昌公司并没有履行该义务，故不应注销该抵押权预告登记；四、关于原告金昌公司要求肖金云承担本案产生的律师费10000元无事实和法律依据；五、关于原告金昌公司要求肖金云返还26077.52元应不予支持。原告金昌公司要求肖金云返还被银行所扣的钱款属于仲裁范围，现本案原告金昌公司再次要求肖金云返还被银行所扣钱款理应属于仲裁，而不属于法院的受理范围。 被告工行北海分行辩称：被告工行北海分行认为原告在起诉状里所述都是真实的，对此没有异议。但商品房买卖合同纠纷是原告和肖金云之间的合同关系，而与被告银行无关，工行北海分行不介入肖金云和原告的纠纷；另外对原告主张解除原告与两被告签订的个人购房借款担保合同没有异议，但认为原告应按照最高法有关商品房买卖解释的相关规定，承担的所有担保责任替肖金云返还剩余贷款本息的情况下，工行北海分行是同意解除的，并且也同意出具相关解除预购商品房抵押权预告登记的手续，但不同意原告关于请求两被告共同承担本案诉讼费的诉求。因为其他诉求与被告工行北海分行无关，因此不予答辩。 原告北海市金昌房地产开发有限公司及被告工行北海分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案诉被告肖金云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2015年12月19日，原告与被告肖金云签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：YS00013353），主要约定被告肖金云向原告购买坐落于北海市商品房，建筑面积86.35平方米，总价款为705150元，被告肖金云应当于2015年12月19日前支付首期房价款215150元，余款490000元向工行广西北海分行营业部申请贷款支付。2016年5月16日，原告就上述合同到北海市房地产交易中心办理了合同登记备案手续（备案登记号：×）。 2016年5月12日，原告与被告肖金云、被告工行北海分行共同签订一份《个人购房借款/担保合同》，主要约定被告肖金云为购买原告开发的坐落于北海市房屋向被告工行北海分行贷款490000元，贷款期限为20年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%计算，被告肖金云以上述所购房屋为借款作抵押担保，原告作为保证人对被告肖金云的债务承担阶段性保证责任。2016年6月13日，被告肖金云与被告工行北海分行就上述抵押物到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续（登记证号：北房预2016字第×号）。 被告肖金云自2016年8月起未能按约偿还贷款，为此，被告工行北海分行在2016年8月29日至2018年3月30日期间、2018年11月30日至2019年6月20日期间分别从原告保证金账户中扣划共计65349.25元、26077.52元。2020年1月19日，原告北海市金昌房地产开发有限公司代被告肖金云向被告工行北海清偿上述贷款全部本金434775.39元及利息、罚息共3524.52元，合计438299.91元。 原告与被告肖金云在履行案涉《商品房买卖合同》过程中产生争议，为此，原告于2018年1月26日向北海仲裁委员会申请仲裁，被告肖金云亦提出相应的仲裁反请求，北海仲裁委员会于2018年9月20日作出北仲裁字（2018）第83号裁决书，裁决：1.解除原告与被告肖金云于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00013353）及《补充协议》；2.原告不予返还被告肖金云已支付的定金27988.5元；3.被告肖金云返还65349.25元给原告；4.被告肖金云支付律师服务费15600元给原告；5.驳回被告肖金云的仲裁反请求。上述仲裁裁决已送达双方当事人。被告肖金云认为上述仲裁程序违法并于2019年3月25日向北海市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，北海市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）桂05民特37号民事裁定书，裁定驳回被告肖金云的申请。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理服务费10000元。 本院认为，原告与两被告共同签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。由于原告已代被告肖金云清偿债务，被告工行北海分行的合同目的已实现，合同的权利义务已终止，因此原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同终止后，当事人应遵循诚实信用原则，注销贷款抵押物的抵押权预告登记手续，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 由于原告与被告肖金云之间的《商品房买卖合同》已被北海仲裁委员会裁决解除，因此原告要求注销上述合同的备案登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，因合同取得的财产应予以返还，而原告现主张被告肖金云返还的26077.52元应在双方进行财产返还过程中予以结算，故本案中对此不予处理。 就原告主张的律师代理费10000元，因北海仲裁委员会作出的北仲裁字（2018）第83号裁决书中已裁决解除案涉商品房买卖合同并由被告肖金云承担律师费15600元等相应的违约责任，现原告就同一违约事实再次要求被告肖金云承担律师费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第一项、第九十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告肖金云、被告中国工商银行股份有限公司北海分行须注销坐落于北海市不动产的预购商品房抵押权预告登记（登记证号：北房预2016字第×号）； 二、被告肖金云须协助原告北海市金昌房地产开发有限公司注销《商品房买卖合同（预售）》（编号：YS00013353）的合同备案登记（备案登记号：×）； 三、驳回原告北海市金昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11212.28元，公告费260元，两项合计11472.28元，由原告北海市金昌房地产开发有限公司负担702.28元，被告肖金云负担10770元（该费用原告已向本院预交，被告应负担部分在本案判决生效之日起三十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11212.28元（收款单位:广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗