湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初2271号原告：十堰市自然资源和规划局。住所地，湖北省十堰市北京北路87号。统一社会信用代码1142030001108086X2。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：陈小瑞，该局不动产登记中心副科长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北博理律师事务律师。被告：十堰市车城房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市东岳路80号。注册号420300000065212（1-1）。法定代表人：李心前，该公司总经理。原告十堰市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）与被告十堰市车城房地产开发有限公司(以下简称车城房地产公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自然资源和规划局的委托诉讼代理人陈小瑞、陈西武到庭参加诉讼。被告车城房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判令被告车城房地产公司向原告自然资源和规划局支付因违约调高土地容积率而应补交的土地出让金610941元。在案件审理过程中，根据案件审理情况，本院指定原告自然资源和规划局向本院提交以十堰市规划局向被告车城房地产公司颁发《建设工程规划许可证》的2011年6月21日为评估基准日的土地估价报告。原告自然资源和规划局按本院指令提交了评估报告并增加本项诉讼请求，要求被告车城房地产公司自2011年6月21日起至交清土地出让金之日止，以331710元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准支付逾期付款违约金。2.本案诉讼费用由被告车城房地产公司承担。事实和理由：我局是土地出让金的法定征收机关,原名称十堰市国土资源局。2005年6月30日，我局与十堰市东风建工集团车城建设有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，我局将位于十堰市××路郝家沟的2134平方米国有土地使用权出让给十堰市东风建工集团车城建设有限公司使用。2005年8月,我局与被告车城房地产公司签订《合同附件》，将上述土地的使用用途变更为住宅用地，被告车城房地产公司已交纳了改变土地用途之后和按2.6计算的土地容积率的土地出让金。2019年5月，我局对被告车城房地产公司在以上土地上开发建设的“佳梦园”楼盘“有房无地”问题进行核查。经核发现被告车城房地产公司实际建设的容积率为3.06，该公司擅自调高容积率后未按合同约定补交土地出让金。经评估，被告车城房地产公司应补交土地出让金610941元。2019年6月25日，我局向被告车城房地产公司催交应当补交的土地出让金未果。交纳国有土地使用权出让金是土地使用者的法定义务，为保证国有资产不流失，请法院支持我局的诉讼请求。原告自然资源和规划局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告自然资源和规划局的统一社会信用代码证书、被告的工商登记信息。拟证明原、被告具备诉讼主体资格。证据二：《国有土地使用权出让合同》、《合同附件》、《土地使用权证》。拟证明原告自然资源和规划局与十堰市东风建工集团车城建设有限公司于2005年6月30日签订《国有土地使用权出让合同》，原告自然资源和规划局将位于十堰市××路郝家沟的2134平方米国有土地使用权出让给十堰市东风建工集团车城建设有限公司使用。合同第十条约定，在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和改制现状土地容积率利用土地，不得擅自改变，改变土地用途和容积率必须依法办理批准手续、提出申请、取得出让人同意，补交土地出让金、签订变更协议、变更登记。证据三：《土地估价结果会审意见表》、《建设工程规划许可证》、专题会议记录。拟证明原容积率为2.6，规划验收核准时的容积率为3.06。证据四：“有房无地”问题情况核查报告。拟证明原告自然资源和规划局对被告车城房地产公司的“有房无地”问题进行核查时发现被告车城房地产公司调整容积率没有补交土地出让金。证据五：鄂永地【2019十堰市东风建工集团车城建设有限公司（估）字第SY0107号《土地估价报告》。拟证明经评估被告车城房地产公司应当补交土地出让金610941元。证据六：《土地估价结果会审意见表》。拟证明原告自然资源和规划局地价会审委员会经会审通过被告车城房地产公司应补交上述土地出让金。证据七：《土地出让金催交函》。拟证明原告自然资源和规划局向被告车城房地产公司催交上述土地出让金，被告车城房地产公司至今未交纳。证据八：《国有建设用地使用权出让地价技术规范（试行）》。拟证明在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门依法受理补交地价申请时点为准。证据九:鄂永地【2019】（估）字第SY0202号《土地估价报告》。拟证明以2011年6月21日为评估基准日被告车城房地产公司调整容积率应当补交土地出让金331710万元。被告车城房地产公司未提供答辩、未提交证据。本院认为，原告自然资源和规划局提交的证据一、二、三、四、七、九内容明确具体，证据来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。原告自然资源和规划局提交的证据五系其单方委托评估机构以委托评估日作为评估基准日计算补交的土地出让金，该评估日期的确定无合同和法律依据，该评估报告不具有合法性，本院不予采信。同理，其提供的证据六系依据证据五而进行的会审意见，本院亦不予采信。原告自然资源和规划局提交的证据八系规范性文件，不是证明案件事实的依据，不属证据范畴，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2005年6月30日，原告自然资源和规划局（原名称十堰市国土资源局）作为出让人与作为受让人的被告车城房地产公司（原名称十堰市东风建工集团车城建设有限公司）签订《国有土地使用权出让合同》（企业改制专用合同），原告自然资源和规划局将位于十堰市××路××家沟、宗地编号为1号的2134平方米土地使用权出让给被告车城房地产公司使用。合同第十条约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和改制时现状土地容积率利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地容积率的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。经评估，原告自然资源和规划局经其地价会审委员会会审确定，案涉土地的容积率为2.6。2005年8月19日，原告自然资源和规划局与被告车城房地产公司签订《合同附件》，原告自然资源和规划局同意被告车城房地产公司将案涉土地的土地用途由商业用地变为住宅用地，土地使用年限由40年调整为70年。被告车城房地产公司向原告自然资源和规划局交纳了改变土地用途和使用年限之后的土地出让金20465.06元。2005年8月12日,被告车城房地产公司取得了案涉土地的《土地使用权证》，2005年12月28日和2011年6月21日取得了在案涉土地上建设住宅楼的《建设工程规划许可证》，分两期开发建设了“佳梦苑”住宅楼项目。因被告车城房地产公司开放建设的“佳梦苑”住宅楼项目存在超面积和超容积率的问题，无法办理土地的使用权证，购房业主多次上访。为化解历史遗留问题和信访突出问题，原告自然资源和规划局对被告车城房地产公司建设的综合楼项目存在的“有房无地”情况进行核查。2019年5月20日，原告自然资源和规划局委托湖北国源勘测规划设计有限公司对被告车城房地产公司建设的住宅楼竣工验收后的实际容积率进行测绘计算，被告车城房地产公司经规划许可在案涉宗地上建筑规模的容积率为3.064。2019年6月5日,原告自然资源和规划局委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对案涉土地调高容积率应补交的土地出让金进行评估。经该公司评估，以委托评估日2019年6月5日为评估期日，被告车城房地产公司调高土地容积率后应补交出让金610941元。2019年6月11日，原告自然资源和规划局的地价会审委员会经过会审，决定被告车城房地产公司补交土地出让金610941元。2019年6月25日，原告自然资源和规划局向被告车城房地产公司送达了催交超容积率土地出让金的函，函告被告车城房地产公司接函后一个月内将应补交的610941元土地出让金交清。被告车城房地产公司收函后至今未交纳以上土地出让金，故而原告自然资源和规划局诉至本院，诉讼请求如前所述。本着妥善化解历史遗留问题,维护公共利益的原则,本院于2019年10月10日向原告自然资源和规划局送达了举证通知书,通知其提交以原十堰市规划局向被告车城房地产公司发放《建设工程规划许可证》的2011年6月21日为评估基准日的土地估价报告。2019年10月28日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出鄂永地【2019】（估）字第SY0202号《土地估价报告》。经评估，以2011年6月21日为估价期日，被告车城房地产公司调高容积率应当补交的土地出让金为331710元。本院认为，原告自然资源和规划局为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内与被告车城房地产公司签订的《国有土地使用权出让合同》及《合同附件》，系双方当事人真实意思的表示,且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依据《国有土地使用权出让合同》第十条的约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2011年6月21日，原十堰市规划局向被告车城房地产公司核发了《建设工程规划许可证》，核准了其所建工程项目的建设规模，原合同约定的容积率发生变更。被告车城房地产公司在明知容积率发生改变以后，未主动向原十堰市国土资源局申请与其签订补充协议或者重新签订协议、补交相应的土地出让金，已构成违约，应按合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告自然资源和规划局诉请以2019年6月5日为地价评估基准日计算被告车城房地产公司应补交的土地出让金，该主张与被告车城房地产公司2011年6月21日已取得规划主管部门核准其容积率的事实不符，违反了双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十条的约定，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加房地产开发企业负担等因素，明显不合理，有失公允。原告自然资源和规划局认为其以委托价评估机构评估的日期作为评估基准日，符合国土资源部办公厅2018年3月9日发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》[国土资厅发（2018）4号]关于土地出让后经原出让方批准改变用途或者容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。对此，本院认为，依据原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定，受让人改变土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。2010年原国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》[国土资发（2010）204号]第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款。在处理此类历史遗留问题时应当遵循“实体从旧”和“法不溯及既往”的法律适用原则。在原国土资源部2006年和2010年已明确规定应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款的前提下，适用依法批准调整日作为地价评估基准日，更加有利于在兼顾公益与私益的基础上最大限度保护房地产开发企业和国家的合法权益。被告车城房地产公司2011年6月21日已取得规划部门对其建筑规模的许可，故计算被告车城房地产公司应补交的土地出让金不符合以上法律适用原则。综上，原告自然资源和规划局对被告车城房地产公司应补交土地出让金的评估基准日选择不当，其诉请被告车城房地产公司补交土地出让金610941元，本院不予支持。补交土地出让金的评估基准日应以规划部门批准被告车城房地产公司调整建筑规模之日为准。2019年10月28日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出的鄂永地【2019】（估）字第SY0202号《土地估价报告》，系有资质的评估机构作出，评估程序合法，估价方法和评估基准日合理适当，可以作为认定被告车城房地产公司经批准调整容积率需补交地价款的依据。根据该评估报告，被告车城房地产公司应当向原告自然资源和规划局补交的土地出让金为331710元。原告自然资源和规划局增加诉讼请求，诉请被告车城房地产公司自2011年6月21日起至付清331710元之日止，以331710元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准支付逾期付款违约金。对此，本院认为，被告车城房地产公司调高容积率后未及时主动向原告自然资源和规划局申请与其签订补充协议或者重新签订协议、补交相应的土地出让金，存在过错，应按合同约定和法律规定承担赔偿损失的违约责任。原告自然资源和规划局作为土地监督管理部门对土地出让后开发商的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在土地利用条件发生变化后未及时进行地价评估并向开发商催交土地出让金，亦有过错。原告自然资源和规划局诉请按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算违约金，已综合考虑了合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失等各种因素，符合事实和法律规定，本院予以支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告十堰市车城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告十堰市自然资源和规划局交纳土地出让金331710元及违约金（违约金以331710元为本金，自2011年6月21日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，至2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费9909元由原告自然资源和规划局负担1980元，被告十堰市车城房地产开发有限公司负担7929元。如果被告十堰市车城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  杨晓建审判员  李 艳二〇二〇年一月二十日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。