上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初9501号原告：叶国荣，男，1942年9月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：姚爱妮，女，1944年1月16日出生，汉族，住同原告叶国荣。委托诉讼代理人：金文哲，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晨澜，上海瀛泰律师事务所律师。被告：朱颖华，女，1975年12月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告叶国荣、姚爱妮与被告朱颖华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。2019年6月24日,经朱颖华母亲朱某某申请,要求本院委托司法鉴定中心对朱颖华行为能力进行鉴定。因无朱颖华专业精神科就诊记录，故司法鉴定中心回复无法启动行为能力鉴定。原告叶国荣、姚爱妮的委托诉讼代理人金文哲、段晨澜到庭参加诉讼。被告朱颖华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。叶国荣、姚爱妮向本院提出诉讼请求：1、被告朱颖华向原告叶国荣、姚爱妮返还剩余购房款156万元；2、被告向原告支付违约金(赔偿金)190万元。事实与理由：2018年4月1日，原告叶国荣、姚爱妮与被告朱颖华经过上海晶茂房地产经纪有限公司居间签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：二原告购买被告所有的坐落于上海市虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；被告应于2018年7月31日前腾出房屋并通知二原告进行验收交接，若被告未按合同约定期限将房地产交付二原告，应当向原告支付违约金，违约金按照二原告已付款日万分之五计算至实际交付之日止，逾期超过十五日仍未交付的，二原告有权单方解除合同并书面通知被告，被告应承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的20%；被告应在接到书面通知之日起五日内退还二原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。二原告依约先后于2018年4月和2018年5月向被告支付购房款总计350万元。截止2018年10月8日被告仍无法履行交房义务，故二原告向被告寄送《解除合同函》，函告《上海市房地产买卖合同》于2018年10月8日解除。被告在收到函件后，于2018年10月21日向二原告返还购房款80万元。二原告于2018年11月1日委托律师向被告发出律师函，但被告未予以理睬。被告又于2018年12月14日向二原告返还84万元，于2019年3月5日向二原告返还购房款30万元。但仍有购房款156万元拒不返还。故将被告诉至法院。朱颖华未参加庭审，但在本院谈话时答辩称，因为家人的原因，系争房屋无法出售给原告。现被告同意退款，但违约金原告曾经口头答应只要求被告承担47万元，但原告没有书面承诺。本院经审理认定事实如下：被告朱颖华为系争房屋产权人。2018年3月27日，原告叶国荣、姚爱妮(乙方、购买方)、被告朱颖华(甲方、出售方)与上海晶茂房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定;甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方系争房屋达成并签订协议。2018年4月1日，原告叶国荣、姚爱妮(乙方、购买方)、被告朱颖华(甲方、出售方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方购买乙方所有的系争房屋；上述房地产转让价款共计人民币950000元；甲方于2018年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；于2018年7月31日前甲乙双方确认，在2018年7月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之五计算至实际交付之日止，逾期超过十五日仍未交付的，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等条款。2018年4月1日，原告叶国荣、姚爱妮(乙方、购买方)、被告朱颖华(甲方、出售方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方就买卖系争房屋相关事宜已签订《上海市房地产买卖合同》，现就以下未尽事宜达成如下补充协议：1、经甲乙双方协商同意将该房屋价格定为1400万元是甲方实际净到手价格，其中450万元是乙方支付给甲方装修设计搬迁补偿费，该笔款项于过户交房当日支付，该房屋是甲方家庭在上海市满5年不唯一套住房，在此条件下所产生的税、费及佣金均由乙方承担；2、甲方应乙方要求配合该房屋按满5年唯一缴税，若不通过则乙方按实际满5年非唯一缴税；本补充协议作为甲乙双方于2018年4月1日签订的《上海市房地产买卖合同》(样张编号为XXXXXXX)，具有同等法律效力，若本补充协议与买卖合同条款有不一致的，以本补充协议为准，本协议与合同不可分割，同时生效。2018年3月27日，二原告向被告支付1万元定金；2018年4月3日，二原告向被告支付房款79万元；2018年7月21日，二原告向被告支付房款270万元。2018年6月，二原告收到王某1的《告知函》，该函件中王某1以王某1与被告的女儿王某2的法定代理人身份告知二原告系争房屋属于王某2所有，要求二原告终止与被告签订的房屋买卖合同，剩余房款不予以支付给被告。2018年10月，二原告收到上海市嘉定区人民法院案号为(2018)沪0114诉前调7291号法院传票，该案中的王某2及法定代理人王某1诉称系争房屋非朱颖华所有，且系争房屋已经被查封。后，上海市嘉定区人民法院将上述案件移送本院处理。经本院调解，确认系争房屋归王某2所有；朱颖华于2025年6月1日至2025年9月1日期间将系争房屋过户至王某2名下;在2025年9月1日前被告不得转让系争房屋。2018年10月10日，二原告分别向被告寄送《解除合同函》，函告：因截止2018年10月8日被告仍无法履行交房义务，《上海市房地产买卖合同》于2018年10月8日解除；要求被告在收到本通知之日起5日内退还二原告支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述《解除合同函》，被告已经收到。后，被告于2018年10月21日向二原告返还购房款80万元。2018年11月1日，二原告又委托律师向被告发出律师函，但被告未予以理睬。2018年12月14日，被告又向二原告返还84万元，于2019年3月5日向二原告返还购房款30万元。至今仍有购房款156万元拒不返还。在案件审理中，被告曾经来本院谈话，同意退还原告购房款，但不同意支付违约金190万元，被告辩称原告曾口头答应只要求被告支付47万元的违约金。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《房地产买卖居间协议》、收款收据、解除合同通知及回函等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。《上海市房地产买卖合同》约定，被告于2018年7月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，并于2018年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但被告逾期未履行交房及产权过户的义务，反而将系争房屋调解确认归其女儿王某2所有，被告的行为明显违反合同约定，致使合同无法继续履行，原告只得解除合同的履行。被告虽然未到庭应诉，但在本院召集其谈话时明确同意还款并同意支付违约金。况且，原告已经将《解除合同函》寄送被告，被告收到后并未提出异议，反而返还了部分房款。被告的行为已经表明其同意原告提出的解除合同的主张。现原告诉称要求被告返还剩余房款，被告亦同意返还，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于被告的行为构成根本性违约，造成合同无法继续履行，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，要求被告支付为总房价款的20%赔偿金。但在本院召集被告谈话时，被告提出没有能力支付总房价款的20%的违约金，被告的上述辩称实质是违约金过高的抗辩，本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处被告承担的违约金。被告辩称原告曾经承诺其只需要支付47万元违约金，因无证据佐证，本院不予以采信。综上所述，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱颖华于本判决生效之日起十日内返还叶国荣、姚爱妮剩余购房款XXXXXXX元；二、朱颖华于本判决生效之日起十日内支付叶国荣、姚爱妮违约金(赔偿金)950000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34480元、诉讼保全费5000元，由朱颖华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  王正刚人民陪审员  杜嘉立二〇二〇年一月十四日法官 助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。