盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1088号原告盐城市高成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320913704095415J,住所地盐城市城南新区商业街2号。法定代表人吴传泰，系该公司董事长。委托诉讼代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。被告张保林，男，汉族，1972年11月23日生，住盐城市。委托诉讼代理人滕跃，江苏哲睿律师事务所律师。原告盐城市高成房地产开发有限公司（以下简称高成公司）与被告张保林返还原物纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，由审判员李呈蕴适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月23日再次公开开庭进行审理。原告高成公司的委托诉讼代理人胡光强，被告张保林两次均到庭参加诉讼，被告张保林的委托诉讼代理人滕跃到庭参加了第二次庭审。本案审理过程中，高成公司申请撤回对盘锦大禹防水工程有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告高成公司向本院提起诉讼请求：判令被告立即返还非法占用位于盐城市金水湾花园3幢106商铺，并支付自2010年7月1日至商铺实际交付之日的房产使用费81万元（该使用费为暂主张金额，以法院委托的最终司法鉴定结果为准），本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告高成公司将诉讼请求变更为：1.判令被告立即返还非法占用位于盐城市金水湾花园3幢106号建筑面积为257.82㎡的室内两层商铺，并支付自2010年12月21日至2019年7月23日的商铺占有使用费379100元以及2019年7月24日至实际返还之日的商铺占有使用费，参照鉴定报告按122.68元/天的占有使用费标准计算。2.鉴定费13500元由被告承担。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年10月9日，张保林以盘锦大禹防水工程有限公司（以下简称盘锦公司）名义就承建原告开发的位于盐城市金水湾花园建筑防水施工，与原告签订《盐城高成金水湾花园人防工程建筑防水施工承包合同》，依据合同约定，原告提供了金水湾花园3幢106商铺作为材料临时储存仓库，由盘锦公司派人保管。另，张保林个人也与原告签订了《建筑防水施工承包合同》。被告承包工程于2010年6月竣工结束。但该工程结束后，被告未将金水湾花园3幢106商铺交付，原告要求被告归还商铺，当时张保林声称要购买该商铺，但并未购买签订《商品房合同》。后原告一直要求被告返还商铺，但被告长期非法占用拒不返还。该商铺建筑面积257.82平方米，按照被告占用房产周边商铺租金最低价每平方每天一元计算，至2019年5月30日的房产占用费约为81万元，最终主张数额以委托法院最终司法鉴定结果为准。原告现为自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告张保林辩称：1.我不同意返还案涉房屋，原告所主张的占有使用费更是无稽之谈，我用自己的房子不需要花钱。原告欠我一百多万工程款至今未给，案涉商铺系原告以房抵工程款。原告诉称案涉商铺是给被告作为临时储存仓库使用，以及并未签订商品房合同的事实是不成立的。原告与被告在2010年7月已经就案涉商铺签订了房屋订购单，被告对房屋的占有使用是合法的。2.双方一直未能签订正式的商品房买卖合同，主要由于被告对原告施工部分的工程款一直未能形成最终的结算，所以导致以工程款抵房款的结果未能发生，但被告与原告之间就案涉商铺存在房屋买卖的客观事实是不容置疑的。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2009年4月25日，高成公司取得金水湾花园3幢106、106-1的房屋所有权证,建筑面积合计257.82㎡。2009年7月10日，盐城市亭湖区城东大禹防水材料批发部（承包方、经营者系张保林）与高成公司签订一份《建筑防水施工合同》，该合同约定（摘要）：工程名称高成金水湾37#-40#楼地下室及人防防水工程。一、防水名称K11涂膜防水。七、结算方式及期限。施耐特K11防水涂膜（》0.8m）每平方米16.8元（其中含材料、人工工资、机械费、税金等），工程量按实际施工面积结算。付款方式：人防防水工程结束，经验收合格后，付结算价的70%，一年后付至95%，余款5%五年后付清。2009年10月9日，张保林以盘锦公司名义（承包方）与高成公司（发包方）签订一份《建筑防水施工承包合同》，该合同约定（摘要）：一、工程名称。金水湾花园人防工程，人防顶板防水。暂定8000㎡，单价21.44元/㎡，总金额214400元。备注：按实际施工面积结算，开具当地建安发票。三、发包方工作。2.提供材料临时储存仓库，由承包方自己派人保管。2010年7月6日，张保林与高成公司签订一份《房屋订购单》，该订购单上载明：定购3号楼106室商铺；建筑面积约258.3㎡，房价总额1033200元。定金1万元，买方定金应于2010年7月6日前全部缴清，应于2010年7月15日携带本订购单、产权登记名义人之身份证、印章及签约应付款办理商品房买卖合同签约手续。逾期者视同违约，买方可不经催告，本单即行作废。付款方式：签约时首付55%，于2010年7月15日前，余款于2010年8月15日前付清或办理完毕银行贷款，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分贷款批下后15日内补足给卖方。订购单签订后，张保林向高成公司交付1万元定金。2010年12月20日，高成金水湾二期工程37#-40#楼经竣工验收合格。2019年5月，高成公司委托江苏一正律师事务所向盘锦公司暨张保林发出律师函，要求盘锦公司、张保林于5月30日前向高成公司移交案涉商铺并支付占有使用费81万元，如逾期不予迁出，将提起诉讼。后张保林未予返还案涉商铺并支付占有使用费，高成公司遂诉至本院。经高成公司申请，本院依法委托盐城富昌价格评估有限公司（以下简称富昌公司）对案涉房屋自2010年12月21日至2019年7月23日及2019年7月24日至实际返还之日的占有使用费进行鉴定。富昌公司于2019年11月26日作出富昌评估[2019]11010号价格评估结论书，鉴定意见为：案涉房屋自2010年12月21日至2019年7月23日的占有使用费评估价格为379100元。对于2019年7月24日至实际返还之日的占有使用费富昌公司未出具鉴定意见。根据鉴定机构的鉴定技术报告，案涉房屋的占有使用费平均每年增长12元/㎡。其中，2010年12月21日至2018年12月30日的占有使用费为345207元，2019年1月1日至7月23日占有使用费合计33893元，平均每天160余元。本案审理过程中，张保林自认2009年7月10日的《建筑防水施工合同》签订后，就开始占有使用案涉金水湾花园3号楼106、106-1的商铺至今(相应的水电费用由其承担)，该份合同所涉工程于2009年10月施工全部结束；张保林还自认其于2009年10月9日以盘锦公司名义（承包方）与高成公司（发包方）签订的《建筑防水施工承包合同》所涉工程于2010年10月份全部施工结束。另，高成公司对鉴定机构出具的房屋占有使用费数额无异议。本院认为：《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，高成公司于2009年4月25日取得案涉金水湾花园3幢106、106-1的房屋所有权证，即高成公司为案涉房屋的所有权人。张保林自认2009年7月10日的《建筑防水施工合同》签订后，就开始占有使用案涉金水湾花园3号楼106、106-1的商铺至今。现高成公司主张张保林返还上述房屋并支付相应占有使用费，张保林辩称高成公司欠其一百多万工程款至今未给，案涉商铺系高成公司以房抵工程款。高成公司与其在2010年7月已经就案涉商铺签订了房屋订购单，由于双方对工程款未能结算，所以未能签订商品房买卖合同，致使以工程款抵房款的结果未能发生，但其对房屋的占有使用是合法的。对此，本院认为，从本院查明的事实来看，张保林就案涉房屋仅交付了1万元定金，双方并未就案涉房屋签订买卖合同，高成公司亦未将案涉房屋所有权变更登记为张保林，张保林主张双方达成以房抵工程款的协议，但并未提供充分证据予以证明。由此，张保林主张双方就案涉房屋达成以房抵工程款的法律关系依据不足，本院不予支持，如张保林认为高成公司结欠其相应的工程款，其可另行主张，但并不能以此为由占有高成公司所有的案涉房屋。张保林还辩称其与高成公司签订了房屋订购单，由于双方对工程款未予结算，致使以工程款抵房款的结果未能发生，但其对案涉房屋的占有使用是合法的。对此，本院认为，案涉订购单明确载明“买方定金应于2010年7月6日前全部缴清，应于2010年7月15日携带本订购单、产权登记名义人之身份证、印章及签约应付款办理商品房买卖合同签约手续。逾期者视同违约，买方可不经催告，本单即行作废。”本案中，张保林并未于7月15日前与高成公司办理商品房买卖合同签约手续。另，订购单中还约定买方于2010年7月15日前签订商品房买卖合同时付55%的首付款，余款于2010年8月15日前付清或办理完毕银行贷款，张保林亦未履行该约定。从该订购单中并不能看出双方有以工程款抵房款的意思表示，张保林认为双方工程款未予结算，但其占有案涉房屋是合法的，但其并未提供充分证据证明高成公司同意在双方工程款未予结算时，其可一直免费占有使用案涉房屋。法院亦不能仅从高成公司在张保林占有案涉房屋期间，未及时向张保林主张返还或要求张保林支付相应占有使用费，就推定高成公司同意张保林免费占有使用案涉房屋。由此，张保林的主张依据并不充分，本院实难支持。综上，张保林占有案涉房屋并无充分的法律依据，高成公司主张张保林返还案涉房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。至于占有使用费的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，据高成公司所述，张保林占有案涉房屋系基于张保林以盘锦公司名义（承包方）与高成公司（发包方）签订的《建筑防水施工承包合同》，该合同约定高成公司向承包方提供材料临时储存仓库，故高成公司提供了案涉房屋作为材料临时储存仓库。高成公司在起诉状中陈述张保林承包工程于2010年6月竣工结束，但该工程结束后，张保林未返还案涉房屋。然自工程结束至高成公司于2019年5月发出律师函及至提起本案诉讼，已长达九年。高成公司作为案涉商铺的所有权人在双方就案涉商铺发生争议后，应及时维护自己权利，而非任由损失进一步扩大，依照上述法律规定的精神，对于高成公司主张的占有使用费数额，本院酌定案涉房屋自2010年12月21日至2019年4月30日的占有使用费由高成公司自担30%，2019年5月1日至2019年7月23日的占有使用费由张保林承担。经鉴定，案涉房屋2010年12月21日至2018年12月30日的占有使用费为345207元，2019年1月1日至7月23日期间占有使用费为33893元，则2010年12月21日至2019年4月30日的占有使用费为365127元，2019年5月1日至2019年7月23日的占有使用费为13979元。由此，张保林应支付高成公司2010年12月21日至2019年7月23日期间的占有使用费269562元（计算方式：365127*70%+13973）。高成公司还主张自2019年7月24日至实际返还之日按122.68元/天计算的占有使用费，根据鉴定意见，案涉房屋的占有使用费平均每年增长12元/㎡。其中，2019年1月至7月占有使用费合计33893元，平均每天160余元。高成公司以122.68元/天计算占有使用费并不明显过高，故对其该项诉讼请求，本院亦予以支持。至于张保林在案涉房屋中存放的物品或添附的装饰装修物，其在不损毁案涉房屋的情况下，可自行搬离。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张保林自本判决生效之日起十五日内向原告盐城市高成房地产开发有限公司返还位于盐城市金水湾花园3幢106号、106-1号房屋。二、被告张保林自本判决生效之日起十五日内向原告盐城市高成房地产开发有限公司支付自2010年12月21日至2019年7月23日的商铺占有使用费269562元并支付自2019年7月24日至实际返还房屋之日止按122.68元/天计算的占有使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，由原告盐城市高成房地产开发有限公司负担2210元，被告张保林负担5450元；司法鉴定费13500元，由原告盐城市高成房地产开发有限公司负担6500元，被告张保林负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  蔡月胜人民陪审员  蔡桂秀二〇二〇年一月八日书 记 员  张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。2.《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。