山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初2957号原告：赵立飞，男，1987年6月26日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：张英利（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告：金乡县风光房地产营销策划有限公司，住所地金乡县城文化路中段路西汇富荷香苑东门北38米。统一社会信用代码：91370828348981196A。法定代表人：孟庆艳，总经理。委托诉讼代理人：刘新民（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。被告：韩旭微，男，1980年4月12日出生，汉族，农民，住金乡县。被告：翟丽峰，女，1981年11月4日出生，汉族，农民，住金乡县。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄如光（特别授权），山东九一律师事务所律师。原告赵立飞与被告金乡县风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光房地产公司）、韩旭微、翟丽峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张立飞及其委托诉讼代理人张英利，被告风光房地产公司的委托诉讼代理人刘新民，被告翟丽峰及与被告翟丽峰、韩旭微的共同委托诉讼代理人黄如光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵立飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行房屋买卖合同交付崇文名都4号楼1单元101室房屋；如被告韩旭微、翟丽峰不能交付房屋，退还原告购房款178000元，并赔偿原告损失203816元；被告风光房地产公司承担连带责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月初，被告风光房地产公司通过网络平台发布出售金乡县崇文名都4号楼1单元101室房屋信息。2017年3月13日，原告与被告韩旭微、被告风光房地产公司三方签订房屋买卖合同，被告韩旭微、翟丽峰（系夫妻关系）将共同所有的金乡县崇文名都4号楼1单元101室房屋出售给原告，合同约定房屋总价值为427000元、面积131.42元。同时约定原告签订合同之日支付被告首付款128000元，剩余房款办理住房抵押贷款支付给被告韩旭微、翟丽峰。合同签订后原告按时向被告韩旭微支付首付款128000元。2018年4月3日被告翟丽峰与原告签订房屋买卖合同附加协议，以开发商延期备案、未能及时办理贷款手续，被告急需用钱为由，又让原告支付首付款5万元。2018年11月份左右，崇文名都小区房屋已经交付，原告多次向被告催交房屋，被告以种种理由推脱。2019年3月份，原告再次向被告催交房屋，被告仍拒绝交付房屋，导致原告至今无法居住，被告的行为已构成违约。另外，被告风光房地产公司未向原告如实提供房屋真实信息，应承担违约责任。特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉求。被告风光房地产公司辩称，1.原告的诉求不明确。根据民诉法的规定，原告应该有具体的诉讼请求，原告在诉讼请求第一项中采用了选择性的诉求方式，作为第一被告要求原告做出明确的诉求；2.原告赵立飞与被告韩旭微、翟丽峰签订的房屋买卖合同，证明涉案房屋的买卖方是在赵立飞与韩旭微、翟丽峰之间发生的买卖关系，被告风光地产公司，仅是居间方，被告韩旭微、翟丽峰未能达到合同约定履行义务，被告韩旭微、翟丽峰应当承担相应责任；3.被告风光地产公司已经向原告提供了房屋的真实信息。2017年3月13日，原告赵立飞、被告韩旭微在风光地产公司居间说和下，达成了房屋买卖合同。为了进一步确定房屋的权属，2017年3月16日，通过原、被告三方共同努力，原告赵立飞与山东联汇置业有限公司另行签订了涉案房屋的商品房订购书，且2017年3月16日山东联汇置业有限公司为原告出具了收款凭证。同日，联汇置业公司与原告另行签订了一份储藏室买卖合同，被告风光地产公司已经向原告如实提供了房屋真实信息，并不存在虚假信息发布行为；4.原告提交的房屋买卖合同，仅能证明被告风光地产公司是涉案房屋的居间方，仅为双方提供订立合同的机会或者是提供订立合同的明确服务，被告韩旭微作为委托人，向被告风光地产公司支付了约定报酬5000元；5.原告要求被告风光地产公司承担连带赔偿责任没有事实及法律依据。被告韩旭微辩称，1.答辩人没有恶意违约，该房屋是答辩人从开发商山东联汇置业有限公司以物抵债的方式获得的。双方签订房屋买卖合同时，房屋还没有建设完工，原告也了解房屋的状态，在与原告签订房屋买卖合同时，已经明确告知房屋的交付应当以山东联汇置业有限公司交付房屋的时间为准，原告也同意。现在崇文名都小区有多栋楼房因为开发商山东联汇置业有限公司的原因没有交付，所以原告没有收到房屋不是答辩人的原因造成的，更不是答辩人恶意违约。原告不要求继续履行合同，答辩人可以退回已付178000元的房款。2.不是答辩人主动、恶意违约，答辩人不应赔偿原告任何损失，原告诉求的损失不成立。3.房屋买卖合同是答辩人与原告签订的，被告翟丽峰没有参与，翟丽峰不是合同主体，不应承担任何责任。被告翟丽峰辩称，答辩人虽与韩旭微是夫妻关系，但韩旭微与开发商山东联汇置业有限公司怎么发生的纠纷，怎么以物抵债得到的房屋都不知情。该房屋的买卖也是韩旭微与原告商谈签订的合同，答辩人翟丽峰也没有参与，也没有在买卖合同上签字。不是买卖合同的主体，不应承担任何责任。原告列答辩人为被告属主体错误，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告赵立飞为支持其诉讼请求，依法向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份签订合同的双方是原告与被告韩旭微，以及被告风光地产公司。签订时间是2017年3月13日，签订地点是在风光地产公司，该证据系由风光地产公司交于原告证明：2017年3月13日，原告与被告韩旭微、被告金乡县风光房地产营销策划有限公司三方签订房屋买卖合同，被告韩旭微、翟丽峰将共同所有的金乡县崇文名都4#楼1单元101室房屋出售给原告，房屋出卖总价值为427000元，面积131.42平方米。原告与被告韩旭微、翟丽峰之间存在房屋买卖合同关系，被告至今未给原告办理过户手续和交付房屋。被告风光地产公司作为居间方，未提供房屋真实信息的事实。合同第五条违约责任第一款约定了违约金，但同时又约定实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；2.首付款收条一份证明：2017年3月13日，原、被告三方签订房屋买卖合同当日，原告按照约定向被告韩旭微支付首付款128000元，原告已经按约定履行房屋买卖合同；3.被告翟丽峰代表被告韩旭微与原告签订的房屋买卖合同附加协议一份、首付款收条一份证明：2018年4月3日，被告韩旭微、翟丽峰又与原告签订了房屋买卖合同附加协议，原告再次支付房屋首付款5万元，被告翟丽峰系房屋买卖合同的主体，应承担违约责任；4.2019年7月29日，金乡县房产交易监理所出具的证明、不动产抵押登记信息各一份证明：截止到2019年7月29日,崇文名都4号楼1单元101室，未进行商品房网签销售备案。包括涉案房产在内崇文名都3、4号楼，全部被抵押至济宁支行，被告风光房地产公司未如实向原告提供当时该房产已经被抵押的情况，存在明显的违约行为，应承担违约赔偿责任。被告风光房地产公司作为居间人，应当承担损害赔偿责任；证据1-4综合证实：买卖合同的订立时间、地点，买卖合同是成立的、有效的，原告已经按照合同约定履行了合同义务。赵立飞损失计算方式：1.2017年3月13日，金乡县崇文名都4#楼1单元101室，合同约定房屋出卖总价值为427000元，面积131.42平方米，每平方米为：427000元÷131.42平方米＝3249.125元／平方米；2.2019年7月19日起诉之日，崇文名都每平方米平均价格为：4800元／平方米。涉案房产现总价值为：4800元／平方米×131.42平方米＝630816元；3.造成实际损失：630816元（现价值）-427000元（当时价值）＝203816元；5.2019年10月9日，山东成达土地房地产评估有限公司出具的鲁成评2019100901号市场价值评估报告书一份及鉴定费发票一张证明：鉴定的涉案房产的市场价值为4100元/平方米，原告因评估涉案房产价值支出鉴定费2600元。被告风光房地产公司的质证意见为：对证据1房屋买卖合同真实性无异议，对原告的证明观点有异议，仅能证明作为合同的相对人，买方是原告，卖方是被告韩旭微，被告风光地产公司是居间方，风光地产公司已经将被告韩旭微提供的房屋信息如实提供给了原告。对证据2首付款收条真实性无异议。对证据3对合同附加协议的真实性无异议，原告与山东联汇置业有限公司另行签订了涉案房屋订购协议书；对收条真实性无异议。对证据4交易所证明真实性无异议，但不能证明原告观点，涉案房屋是否能够网签备案，是否抵押给济宁支行，被告韩旭微并没有向金乡县风光地产有限公司披露该事实，被告风光地产公司依据被告韩旭微提供的信息向原告披露涉案房屋信息，风光地产公司没有义务超出韩旭微提供的信息范围之外向原告披露涉案房屋信息。对损失计算有异议，因为涉案房屋原告购买的系期房，作为期房存在房屋价格上浮、下跌的风险，该风险原告应当明知风险的存在，原告依据涉案房产的现行价值来计算损失不当。对证据5评估报告真实性无异议，但与被告风光地产公司无关。被告韩旭微、翟丽峰的共同质证意见为：对证据1房屋买卖合同真实性无异议，对原告的观点有异议，买卖合同双方是原告与被告韩旭微，被告翟丽峰没有签字，没有参与买卖的商谈事宜，不是合同主体；房屋现在没有交付也正是开发商的原因，而不是被告韩旭微、翟丽峰的原因；原告主张的实际损失超过违约金总额的应当据实赔偿不成立，原告没有合法的证据证明自己的实际损失超过违约金总额。对证据2首付款收条真实性无异议。对证据3合同附加协议的真实性无异议，对合法性、关联性及原告的观点有异议，该协议实质性质是收条，翟丽峰只是该5万元的经手人，与原告之间没有形成新的合同关系，翟丽峰只是替韩旭微收取该5万元房款，风光地产公司的工作人员解释“你们是夫妻关系，只是证明收钱的这个事实”，翟丽峰才在被告风光地产公司提供的格式附加协议及收款收条上签字。对证据4真实性无异议，但对原告观点有异议，该房屋是否能够网签备案，是否抵押给济宁支行，被告韩旭微确不知情，基于相信开发商的承诺，对该房进行了出卖，开发商也配合签订了一些相关手续，更相信开发商的承诺。对损害计算三项均有异议，原告主张的所谓上涨差价，只有在再次交易中才能产生，没有再次交易，无法得出差价，以这种不存在的差价，作为损失依据不成立。对证据5真实性无异议，关联性、合法性及原告观点有异议，与本案无关联性，不具有合法性，鉴定的基准日违法，不符合事实。原告在2018年4月3日之前就已经知道开发商的原因，不能备案及办理房屋按揭手续，该日期之后产生的增值损失，原告无权主张。基准日应该为2018年4月3日；三、不管该房屋增值多少，被告韩旭微不应当承担，评估产生的鉴定费也不应当由韩旭微承担。被告房地产公司为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：1.崇文明都商品房认购书复印件一份证明：2017年3月13日，原告赵立飞与被告韩旭微在签订房屋买卖合同书之后，双方又到山东联汇置业有限公司更换了商品认购书，风光地产有限公司已经将居间合同义务履行完毕；2.山东联汇置业有限公司在2017年3月13日、3月16日为原告出具的收款收据复印件两份证明：风光地产公司已经将居间合同所约定的义务履行完毕；3.储藏室合同复印件一份证明：2017年3月16日，原告又与山东联汇置业有限公司签订了一份储藏室买卖合同，被告风光地产公司不存在隐瞒涉案房屋信息的情形。原告赵立飞的质证意见为：对证据1崇文明都商品房认购书不是来源于原告，原件也不在原告处，原件已被开发商山东联汇置业公司收回，开发商是有条件、有能力交付房屋，韩旭微、翟丽峰所称的因开发商原因不能交付房屋是不成立。对证据2中3月16日的收条原件在原告处，3月13日的收条原告未见过，对其证明观点有异议，因为被告风光地产公司未能向原告提供房屋是否能够交付及办理相关手续等真实信息，才导致原告现在的损失，对证据3证明观点有异议，韩旭微、翟丽峰所称因开发商原因不能交付房屋是不能成立的。被告韩旭微、翟丽峰共同质证意见为：对证据1合同的真实性是因为是韩旭微自己签订的，如证据真实，可证实该房屋系抵账房，韩旭微如实向原告披露了房屋及开发商的信息，该房屋存在抵押，不能办理备案手续，房屋不能交付，原因在开发商，不在韩旭微，韩旭微。对证据2、证据3同证据1的质证观点。被告韩旭微、翟丽峰为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份2.韩旭微和赵立飞的电话录音证明：2019年3月8日，被告主动给原告打电话，原告没有在先前约定的时间支付；2原告没有按时支付房款，房子不能备案，被告无奈只有另行出卖；3通知解除房屋买卖合同；3.山东联汇置业有限公司出具的《证明》一份证明：2019年9月5日，被告不存在根本违约；也可证实原告知情2018年4月3日，附加协议中记录的不能备案和贷款；4.驻马店市中级人民法院作出的（2019）豫17民终3831号民事判决书和广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终7376号民事判决书各一份证明：两份判决书的事实部分与本案有相似性。原告赵立飞的质证意见为：对证据1的真实性无异议，观点持有异议。对证据2被告的证明观点持有异议，录音能够清楚的听到被告明确表示不再将房屋出售给原告、另行出售，被告存在根本违约，录音也不存在买卖合同已经解除，更不存在原告违约的事实。对证据3证明真实性、合法性、关联性均持有异议，明显虚假。原告并不存在任何过错，被告所称的原告应当防止损失扩大没有任何事实依据。被告风光房地产公司的质证意见为：对证据1真实性无异议，同上述质证意见。经审理，本院认定事实如下：被告韩旭微与被告翟丽峰系夫妻关系。2017年3月13日，原告赵立飞（承购房、乙方）与被告韩旭微（出让方、甲方）、及被告风光房地产公司（居间方、丙方）签订了《房产买卖合同书》：一、甲方自愿将坐落在山东省济宁市金乡县的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为人民币肆拾贰万柒仟元整元整（￥427000.00元）……三、（二）住房抵押贷款。乙方自本合同签订之日向甲方支付首付款人民币壹拾贰万捌仟元整（￥128000元，此房款转作购房款由甲方保管），在本合同签订之日起90天内，乙方向银行提出贷款申请，乙方贷款申请经银行批准后，按照银行政策规定的首付款比例，在签字过户前7日内将首付款打入丙方账户，甲方签字过户后由丙方将首付款（含定金）打入甲方账户，剩余房款按银行贷款放款程序由开发商一次性支付给甲方……四、房产交接。2、甲方同意随上述房产转让给乙方的部分包括主房大约131.42平方米。甲乙双方约定进行房产交接时间为由开发商确定的交房时间为准。……六、丙方义务。3、丙方为居间方，如甲乙双方因本合同发生纠纷，丙方均不承担任何责任。甲方：韩旭微（签字并捺印）乙方：赵立飞（签字并捺印）丙方：金乡县风光房地产有限公司（加盖合同专用章）2017年3月13日。同日，被告韩旭微出具收条：“首付款收条，现出卖方：韩旭微（身份证号码）已收到买受方：赵立飞（身份证号码）购买位于济宁市金乡县的首付款计人民币：壹拾贰万捌仟元整元整。（以下空白），6228461336006635867，收款人：韩旭微（签字并捺印），时间：2017年3月13号。”2018年4月3日，原告赵立飞与被告翟丽峰签订《房屋买卖合同附加协议》，约定：“卖方韩旭微和买方赵立飞与2017年3月13日签订崇文名都4号楼一单元101室购房买卖合同，付款方式执行合同条款三付款方式，住房抵押款贷。（二）因开发商延期备案，未能及时办理分期贷款手续，现卖方急需用款，买卖双方达成协议，与2018年4月3日买方赵立飞再支付卖方首付款伍万元整。卖方：翟丽峰（签字并捺印），买方：赵立飞（签字并捺印），居间方：李素平（签字并捺印）、史常侠（签字并捺印）2018年4月3日。”同日，被告翟丽峰出具收条一份，内容为：“现出卖方翟丽峰、韩旭微（身份证号码37012198111043723/）已收到买受方：赵立飞（身份证号码）购买位于济宁市金乡县的首付款计人民币：伍万元正元整。（总房款：肆拾贰万柒仟壹佰元正）。收款人：翟丽峰（签字并捺印），时间：2018.4.3。”2019年7月29日，金乡县房产交易监理所开具证明：山东联汇置业有限公司开发的崇文名都4号楼1单元101室截止到该日17时未进行商品房网签合同备案。2019年9月9日，金乡县自然资源和规划局出具登记资料查询：涉案房屋实测建筑面积为129.55平方米。经本院委托，山东成达土地房地产评估有限公司于2019年10月9日出具鲁成评2019100901号评估报告：价值时间点-2019年7月19日;房屋建筑面积129.55平方米，评估单价为4100元/平方米，评估总价为53.12万元。原告赵立飞支付评估费2600元。原、被告双方对涉案房产为韩旭微、翟丽峰名下位于济宁市金乡县崇文明都4号楼1单元101室无异议。被告韩旭微、翟丽峰认可收到原告交付的涉案房产首付款178000元。被告韩旭微、翟丽峰同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议。本院认为，原、被告间房屋买卖合同成立、合法有效，双方均应严格履行。关于原告要求被告履行房屋买卖合同的问题。因涉案房屋被告已出售，已无法交付且被告同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议，故对原、被告双方签订的房屋买卖合同书及附加协议应予解除。关于被告翟丽峰是否应当承担违约责任的问题。被告翟丽峰辩称韩旭微将涉案房屋出卖给原告其并不知情，不应承担违约赔偿责任。涉案房屋系韩旭微与翟丽峰夫妻共同共有，2017年3月13日，被告韩旭微与原告签订《房屋买卖合同书》时，翟丽峰未在该上签字，原告支付涉案房屋首付款128000元时，翟丽峰不在场，故韩旭微擅自出售夫妻共同共有房屋的行为属无权处分行为。2018年4月3日，翟丽峰与原告签订《房屋买卖合同附加协议》，并另行收取涉案房产首付款50000元，系翟丽峰对韩旭微出售夫妻共同共有房屋行为的追认，被告韩旭微、翟丽峰未向原告交付房屋，构成违约，被告翟丽峰依法应与被告韩旭微共同承担违约责任。关于原告要求被告韩旭微、翟丽峰退还购房款的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依法成立的买卖合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告韩旭微、翟丽峰同意解除双方签订的房屋买卖合同，原告要求被告韩旭微、翟丽峰退还购房首付款，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于原告主张被告韩旭微、翟丽峰支付诉争房屋的现实价值与合同约定价值之间的差价的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告韩旭微、翟丽峰的违约行为应承担相应的违约责任。原告主张被告韩旭微、翟丽峰支付诉争房屋的现实价值与合同约定价值之间的差价，系被告履行合同后原告可以获得的利益，本院予以支持。关于评估费的承担问题，评估费系原告为确定损失的必要支出，应由被告韩旭微、翟丽峰承担。关于原告要求被告风光房地产公司承担责任的问题。原告与被告风光房地产公司间系居间合同法律关系，与本案非同一法律关系，本案不作处理。原告赵立飞的损失应为：1.已支付房款：178000元；2.诉争房屋的现实价值与合同约定价值间的差价：531200元-427000元＝104200元；3.评估费：2600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩旭微、翟丽峰于本判决生效后十日内支付原告赵立飞购房预付款178000元及损失106800元；二、驳回原告赵立飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3853元，由被告韩旭微、翟丽峰共同负担2874元，原告赵立飞负担979元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  蔡祥杰人民陪审员  周军令人民陪审员  李红艳二〇二〇年一月二日法官助理吴晗书记员吴晗