湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18685号原告：中百超市有限公司，住所地武汉市江汉区新华西路24号。法定代表人：万慧岚，董事长。委托诉讼代理人：胡宝国，湖北德伟君尚律师事务所律师。被告：汤瑞堂，男，1959年10月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。原告中百超市有限公司（以下简称中百公司）与被告汤瑞堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中百公司的委托诉讼代理人胡宝国，被告汤瑞堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中百公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告中百公司与被告汤瑞堂签订的房屋租赁合同，被告汤瑞堂腾退位于武汉市武昌区和平大道31号的商铺，将该商铺交付给中百公司；2、判令被告汤瑞堂支付原告中百公司租金100800元（2018年12月1日至2019年8月31日），并按11200元/月的标准支付2019年9月1日至合同解除时止的租金、商铺占用费；3、判令被告汤瑞堂按每月56000元的标准支付原告中百公司自合同解除至被告汤瑞堂实际腾退出商铺时止的违约金；4、判令被告汤瑞堂支付原告中百公司以欠付租金和商铺占用费为基数，按日利率0.065%的比例计算至实际清偿之日止的违约金（其中，分别自2018年12月15日起，以33600元为基数；2019年3月15日起，以33600元为基数；2019年6月15日起，以33600元为基数）；5、本案诉讼费用由被告汤瑞堂承担。2019年11月25日，原告中百公司申请增加诉讼请求：6、判令被告汤瑞堂支付原告中百公司水电费29863元。事实和理由：中百公司将位于武汉市武昌区和平大道31号224平方米商铺出租给汤瑞堂经营餐饮，双方签署了《房屋租赁合同书》，合同约定：租赁期限自2016年2月1日至2018年1月31日止，每月租金11200元，租金按季支付，每季租金应于该期开始的前十五日内缴清，汤瑞堂逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的千分之五支付滞纳金，汤瑞堂拖欠房屋租金达30天的，中百公司有权终止本合同，汤瑞堂逾期腾退房屋的，应当按月租金的五倍承担违约金。合同签订后，中百公司依约交付了商铺，合同于2018年1月31日到期后已转为不定期租赁。2018年12月1日以来，汤瑞堂拖欠中百公司房屋租金至今。中百公司为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告汤瑞堂辩称，中百公司并没有事先通知汤瑞堂，并且中百公司要求涨租金，按8%涨价，所以汤瑞堂才一直没有缴纳租金。中百公司曾约汤瑞堂到其公司签订月租金为14000元的合同，汤瑞堂一直按照以前旧例11200元/月交租至2018年11月份，中百公司要求签订新的合同并将之前的差额补齐，汤瑞堂不同意。关于中百公司赔偿房屋拆迁装修补偿费也一直未达成一致意见。承租房屋内，漏水、漏电问题，汤瑞堂都自行承担处理了。汤瑞堂同意交租金，但是中百公司收费不合理。汤瑞堂同意继续承租房屋，按照合理的标准缴纳租金，并且汤瑞堂已交清水电费。本院经审理认定法律事实如下：2002年1月10日，武汉市果品食杂总公司江南分公司向武汉市工商行政管理局出具《证明》，载明：兹有武汉市果品食杂总公司江南分公司的房屋坐落在武昌区和平大道31号一楼建筑面积约1055.26平方米，产权属武汉市果品食杂总公司江南分公司所有，两证正在办理之中，如有产权纠纷由武汉市果品食杂总公司江南分公司负责。武汉市果品食杂总公司江南分公司与中百公司就位于武汉市武昌区和平大道31号房屋存在租赁合同关系，租赁期限至2022年2月10日。2016年3月6日，中百公司与汤瑞堂签订《房屋租赁合同书》，约定：中百公司下属积玉桥二门店，位于武汉市武昌区和平大道31号，双方确定承租面积为224平方米，汤瑞堂承租此房屋用于经营餐饮；租赁期限为两年，正式起租日期为2016年2月1日始，至2018年1月31日止；房屋租金每月11200元；租金按季支付，首次租金应于合同签订当日在中百公司总部办理支付，以后每期租金应在该期开始的前十五日内，向合同租赁所在地中百超市门店交清，中百公司开具票据；保证金6000元，合同终止后，汤瑞堂未违反合同的各项条款或在经营过程中无事故或重大投诉的将全额退还保证金；水、电费收费价格按实际用量收取，如水电费遇供水/电部门调价，则计费标准相应调整，汤瑞堂自行安装分水、电表，独立计费，每月向门店缴纳水电费；租赁期满前30日，汤瑞堂必须以口头或书面形式，通知中百公司是否续签房屋租赁合同，若续签，双方经协商一致，订立正式书面合同，若不续签，汤瑞堂必须于10日内向中百公司交还该房屋，退出时，汤瑞堂可拆除动产部分，其余不动产部分不得拆除，归中百公司所有；汤瑞堂应及时缴纳租金，每逾期一日，按月租金千分之五支付滞纳金；租赁期内，汤瑞堂有拖欠、未交房屋租金和水、电费用达30天的，中百公司有权终止本合同，并没收全额保证金，若造成中百公司损失的，汤瑞堂还应予以赔偿；租赁期满，中百公司给汤瑞堂公司5日的搬迁期，逾期不搬的，中百公司有权对汤瑞堂的设施设备进行处置，以冲抵房屋租金和其他相关费用，并收回出租房屋，汤瑞堂逾期腾退房屋的，租赁期满达一个月，但不足三个月的，汤瑞堂应承担当月或当季租金总额五倍的违约金，租赁期满达三个月，但不足一年的，汤瑞堂除按实际占用期间支付租金外，还应承担该实际占用期间租金总额十倍的违约金；合同期内，如案涉房屋涉及征收或拆迁，汤瑞堂应予以理解并同意按拆迁通知日搬出，按合同终止条款执行，即凡是汤瑞堂能拆走移动的设备、用品、家具及装修装饰材料归汤瑞堂所有，不能拆除的装饰装修材料归中百公司所有，中百公司不对汤瑞堂作任何赔偿。中百公司与汤瑞堂在合同上盖章签字。中百公司依约将案涉房屋交付汤瑞堂。汤瑞堂以武汉市武昌区中百超市积玉桥二店后门为经营场所注册成立字号名称为武汉市武昌区汤老四烧烤店。中百公司、汤瑞堂均陈述，合同于2018年1月31日期满后双方未续签书面合同，汤瑞堂继续使用案涉房屋并按每月11200元的标准向中百公司支付租金至2018年11月30日，自2018年12月1日起，因双方对租金标准未能达成一致意见，汤瑞堂未再向中百公司支付租金，亦未腾退案涉房屋并交付中百公司。汤瑞堂同意支付租金并继续承租案涉房屋。中百公司陈述，汤瑞堂尚欠水电费共计29863元。汤瑞堂陈述，其已交清水电费。中百公司为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。经本院主持协商，双方就租金标准及续签租赁合同事宜未能达成一致意见。本院认为，原告中百超市与被告汤瑞堂于2016年3月6日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。租赁期间届满，被告汤瑞堂继续使用租赁物，原告中百超市未提出异议，上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告汤瑞堂自2018年12月1日起未依约支付租金，显属违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。按照合同约定，原告中百公司有权解除案涉合同，要求被告汤瑞堂腾退租赁房屋并交付原告中百公司；被告汤瑞堂应按照原合同约定的11200元/月的标准向原告中百公司支付2018年12月1日至2019年8月31日的租金100800元，并按此标准向原告中百公司支付自2019年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于原告中百公司要求被告汤瑞堂按每月56000元的标准计付违约金的主张，案涉合同对于租赁期限届满后，汤瑞堂逾期腾退房屋有计付违约金的约定，但案涉合同租赁期限届满后，原告中百公司并未通知要求被告汤瑞堂限期腾退案涉房屋，租赁合同继续有效，故对其以被告汤瑞堂逾期腾退房屋为由，要求被告汤瑞堂支付违约金的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。关于原告中百公司要求被告汤瑞堂以欠付租金和商铺占用费为基数，按日利率0.065%支付至实际清偿之日止的违约金的主张，案涉合同约定被告汤瑞堂未按时缴纳租金，每逾期一日，按月租金千分之五支付滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告汤瑞堂自2018年12月1日起未按时缴纳租金，显属违约，现被告汤瑞堂以原告中百公司所主张的违约金过高为由请求法院予以调整，本院以原告中百公司的各项实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告汤瑞堂的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，决定被告汤瑞堂应向原告中百公司支付违约金22400元。关于原告中百公司要求被告汤瑞堂支付水电费的主张，仅有陈述，未提交证据证实，本院不予支持。被告汤瑞堂在腾退案涉房屋时，应自行结清相应的水电费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中百超市有限公司与被告汤瑞堂于2016年3月6日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告汤瑞堂于本判决生效之日起二十日内将位于武汉市武昌区和平大道31号（承租面积224平方米）房屋腾退并交付原告中百超市有限公司；三、被告汤瑞堂于本判决生效之日起十日内向原告中百超市有限公司支付自2018年12月1日至2019年8月31日的租金100800元；四、被告汤瑞堂于本判决生效之日起十日内按照11200元/月的标准向原告中百超市有限公司支付自2019年9月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、被告汤瑞堂于本判决生效之日起十日内向原告中百超市有限公司支付违约金22400元；六、驳回原告中百超市有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费3436元，减半收取1718元，由被告汤瑞堂负担（此款原告中百超市有限公司已垫付，被告汤瑞堂连同上述款项一并支付给原告中百超市有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇二〇年一月六日法官助理李士杰书记员徐欣