广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3161号 原告：宋瑞臣，男，汉族，1954年6月14日出生，住河南省安阳市文峰区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：宋瑞民，男，汉族，1959年3月31日出生，住河南省安阳市文峰区，系宋瑞臣之弟。 委托诉讼代理人：陈超英，男，汉族，1958年3月24日出生，住河南省安阳市文峰区，系宋瑞臣同事。 被告：张杰，女，汉族，1963年7月3日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴怡，广西万益（北海）律师事务所实习人员。 原告宋瑞臣诉被告张杰排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭审理，后因案件案情复杂转为普通程序并于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告宋瑞臣及其委托诉讼代理人宋瑞民、陈超英，被告张杰的委托诉讼代理人徐海超、吴怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋瑞臣向本院提出如下诉求：1、判决被告排除高德镇高菜村综合楼（一层大堂（门厅）电梯间及机房的通行、使用、管理的妨碍；2、判决被告排除高德镇高菜村综合楼，一层楼房后的附属面积，通行使用和管理的妨碍；3、判决被告对其改变的第二、三、四、五层楼房内设备井。位于一层的机房设备间的结构及水、电、暖管线，恢复原状；4、判决被告对其改变的楼体外立面，恢复原状。事实和理由：位于北海市高德镇高菜村综合楼，规划设计九层，一层为公共共有门厅、电梯间（规划电梯两部，实际安装一部），两处步梯及一处机房；二层及以上为标准设计，各十二室一卫、一间机房、七个设备井、一处电梯间、两端有步梯。被告拥有一至四层房产，原告拥有五至七层房产，二人上下为邻。被告擅自将一楼门厅（共用通道）电梯间、机房设备间及一楼房后附属面积出租给案外人收取租金，妨碍原告使用和通行，电梯及设备管道不能正常安装、维护，共有物业空间不能合理使用、管理，楼上的三十六间住房无法正常使用。被告擅自改变楼内机房设备、设备井内原有设施及结构，对原告产生不利影响，如潜在不安全因素，水、电、供暖管线不合理等。被告擅自改动楼体外立面，影响楼房整体观瞻，不符合城市管理要求。原告因被告的上述行为与之产生纠纷，协商不成，原告诉至法院提出上述诉讼请求。 被告张杰答辩称：被告依法享有第一至四层房产所有权，原告诉称的一层区域等及第二至四层的设备井等共用空间，在被告专用面积范围内，被告无义务提供原告使用。被告已提供专用面积部分的楼梯给原告通行，不妨碍原告通行。原告没有证据证明涉案楼房一楼存在附属面积，被告不是该附属面积的所有权人和使用人，原告要求排除妨害没有事实依据。原被告对外立面享有共同管理的权利并承担相应的义务，被告基于位于公共安全自费维修，并未损害原告及第三人的利益，且该修复是周边的居民强烈要求下进行的。综上，请驳回原告的诉讼请求。 当事人双方围绕诉辩争议提供了证据，本院依法组织双方进行证据交换及质证。 被告对原告提供的证据，质证意见如下： 2019年8月7日的证据：1.“行政裁定书四份”恰好证明被告持有的涉案房屋第一至四层房屋产权证书的登记合法有效，权属证上平面图没有原告主张的公共大厅电梯、设备井等共有面积，原告主张的证明内容与本案无关，对原告所称证明内容有异议。2.“测绘报告”，测绘主体、对象、委托测绘目的、用途均违法（不合法），测绘结果与事实及权属证均不符，与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均有异议。3.“楼房设备井图片”是原告在自有的5楼拍摄的与第一至四层无关，照片无法证实现场存在原告主张的设备井，对其真实性、合法性、关联性均有异议。4.“楼房公共物业照片”中涉及的销售干货商铺非被告产权范围，不清楚产权人及何人出租，对照片的真实性、合法性及关联性有异议；照片中的理发店位于被告产权证专属面积范围内，被告有权对该区域进行出租等处分，原告无权干涉，对该照片的真实性合法性无异议，对其关联性有异议。 2019年8月13日的证据：1.“不动产异议登记生效证明”真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，不能证明原告享有诉权。2.“2019年5月27日北海市住房与城乡建设局答复”无原件，无答复部门用印，且反映内容与本案争议问题无关联，对其真实性、合法性及关联性均有异议。3.“手写记录”系原告本人手写非单位官方记录且无参会人员确认，对记录的真实性、合法性及关联性均有异议。4.“2019年4月9日投诉信”无原件，原告投诉的问题不涉及本案通行问题，与排除妨害无关。5.“2019年4月22日关于宋瑞臣举报处理答复书”真实性、合法性无异议，但此系对原告举报的一至四层改建问题的答复，与本案公共区域的主张无关，也无法证明共用面积。6.“2019年6月28日北海市综合执法局答复”真实性、合法性无异议，但原告反映的是一至四层内部装修施工问题，只对外立面维修与本案相关，对关系有异议。7.“1993年4月9日北海市计划委员会批复”、“建筑设计防火审核意见书”真实性、合法性无异议，对关联性有异议，批复及审核意见只是有关部门在项目立项时针对相关问题的初步意见，不能证明共用面积的存在，是否存在应以不动产登记为准。 2019年8月19日的证据：1.“一页庭审笔录”真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，此笔录系（2018）桂0502行初9号及11号庭审笔录第8页，与本案无关，是否存在共用面积应以不动产登记为准。2.“房屋产权分割协议”真实性无异议，合法性、关联性及证明内容有异议，该协议不能对抗登记机关针对该房屋的登记，且此协议书已经海城区人民法院确认无效。3.“公（私）房产发（换）契查丈表、北海市房地产交易中心档案粘贴纸”关联性有异议，查丈表反映的平面图与原告提供的总平面图不符，与后续权属证涉及的平面图也不符，不能据此认定存在共有面积，查丈表反映的是二至五层，与一楼无关。4.“规划设计的图纸（总平面布置图、各层给排水管道透视图等6张）”真实性无异议，合法性及关联性有异议，图纸是1993年的规划设计图。该方案是否存在变更无从判断，图纸与权属证书不一致1993年的图纸上有电梯与门厅，最终施工并竣工验收已取消并纳入相应专用面积。 2019年11月21日证据：1.“照片”，从照片可见楼房外立面情况，考虑到公众安全外立面改变是符合法律规定，应由其他行政主管部门处理；一楼是商铺属于营业性质，二楼以上住宅是属于被告的专用面积，如何使用属于被告的合法权利，对于是否改变用途，不属于本案处理范围，原告并非执法机构，无权对被告的行为进行干涉，与本案原告的诉求没有关系。2.“2019年10月25日房产证更正更新为不动产权证”及3.“2019年6月14日房产证规范登记申请”的求助信息的真实性、合法性、关联性均有异议，该材料均为表格无法得知来源，真实合法性均存疑；从记载的内容均是要求变更不动产登记信息，不属于本案排除妨害审理范围；另外原告变更登记的要求已经经过行政诉讼处理，双方的专有面积以现在的不动产登记为准。 原告对被告提供的证据质证意见如下： 证据一、证据二的“房屋所有权证”真实性无异议，但不足以证明建筑面积内部包括大厅等的事实，房屋所有权证上没有大厅等这样的备注，多个业主共同拥有整栋楼，建筑面积中包含公摊、共有步梯、电梯等。证据三“现场照片”不清楚证明内容中“进行管业”的意思。证据四“（2018）桂05行终52号、54号行政裁定书”真实性、合法性认可，但原告在行政诉讼中因主体不适格败诉而非实体问题。证据五“联名请求”真实性、合法性、关联性均有异议，对楼房进行维修更换应依法由业主协商，经市政管理部门审批，外立面涉及市政审批，非被告可擅自改造。证据六“现场照片”无论如何改造须依法进行，不知是否存在安全隐患。证据七“（1996）城民初字第87号民事判决书”真实性、合法性无异议，关联性有异议，判决书中涉及的分割协议不能在另案中作为处理权利的证据，但在本案中可以作为双方达成共有合意的证据。 上述有异议的证据中，对无法确认真实性的“2019年5月27日北海市住房与城乡建设局答复”、“手写记录”，本院不予采纳。涉案“照片”反映的楼房状态中与现场查看情况一致的本院予以采信，其他无法从照片总反映的证明内容，本院不予采纳。“2019年4月9日投诉信”与“2019年4月22日关于宋瑞臣举报处理答复书”及现场查看情况可相互印证，本院予以采信。“测绘报告”经审查未见测绘主体、对象、委托测绘目的、用途均违法的情形，被告也未提供证据证实其异议，本院对“测绘报告予以采信。原告从北海市城市建设档案馆调取的北海市计划委员会文件（《关于北海市川北实业开发有限公司申建职工集体宿舍列入年度基建计划的批复》）、防火审核意见书、北土籍字（1993）字第XXX号北海市建设用地许可证、“（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图”等符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于证据真实性、合法性及关联性等规定，本院予以采信。四份行政裁定书及一份民事判决书、两份房屋所有权证等其他真实性无异议的证据，当事人虽然提出异议，因无相反证据予以否定，且该证据与本案具有一定的关联性，可作为认定本案事实的参考依据。 结合全案证据本院查明并确认法律事实如下： 北海市计划委员会于1993年4月9日作出《关于北海市川北实业开发有限公司申建职工集体宿舍列入年度基建计划的批复》，同意北海市川北实业开发有限公司在1993年内建职工集体宿舍。北海市土地管理局于1993年4月向北海市川北实业开发公司颁发北土籍字（1993）字第XXX号《北海市建设用地许可证》，地块北临合北公路，边长28米；东临高菜村公所，边长25米；西临蓄电池厂和泥路，边长28米；南临空地和私宅，边长41米，面积862.5平方米。北海市川北实业开发公司在此，即北海市靖海镇高德路62号之左二建起九层楼房。（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图为该房产设计图，其中“总平面布置图”显示该楼建设于上述862.5平方米的地块上；“底层平面图”显示：楼房东北角设计电梯两部，每电梯宽2.33米，靠近步梯一侧的电梯（面向电梯）左边缘至临步梯的东侧墙体有宽度0.47米、长2.48米配套区域（原告称为一楼机房），两部电梯入口正前方为门厅；“标准层平图各层给排水管道透视图”显示：每个房间一侧设计给排水管道。 1994年4月1日，北海市川北实业开发公司（甲方）与内江市新兴经贸总公司（乙方）达成《房屋产权分割协议书》约定：由甲乙双方共同出资在北海市修建三星级宾馆一幢（面积4500平方米共九层）由甲乙双方与施工单位合作，该楼已基本完工。双方协商按出资比例进行分割。根据……北海市北土籍字[1993]字第XXX号建设用地许可证等有效证件为依据。坐落于北海市星级宾馆中的四五六七八九层、顶层为甲方所有，其它部份底层、二层、三层产权归乙方所有。楼房的公共设施，中央空调、电梯、水、电均属于共同设施…… 四川省内江市中级人民法院于1996年4月21日作出（1996）内中法执字第14号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，裁定坐落广西北海高德镇新南街125号职工宿舍大楼底楼房产归四川省内江市农业生产资料公司所有；要求北海市房地产交易中心协助过户至四川省内江市农业生产资料公司名下。1998年12月22日，四川省内江市农业生产资料公司将该房产转让给内江新兴经贸总公司。2001年12月，内江新兴经贸总公司领取位于北海市《房屋所有权证》。2005年7月19日，四川省内江市中级人民法院作出（2005）内民破字第2号《民事裁定书》，宣告中国包装总公司内江包装材料总厂破产；同日作出（2005）内民破字第2-3号《成立清算组决定书》，决定自即日起成立中国包装总公司内江包装材料总厂破产清算组；同年，四川省内江市中级人民法院向北海市房产交易中心作出（2005）内民破字第2-11号《协助执行通知书》，要求协助执行：“同意中国包装总公司内江包装材料总厂破产清算组处置其子公司内江新兴经贸总公司位于北海市产”。2005年10月20日，内江市新兴经贸总公司作出决议，公司所属资产均交由总厂清算组处置。2005年12月12日，清算组与被告张杰签订《房屋买卖合同》，将内江新兴经贸总公司名下的位于北海市产卖给被告张杰。2006年1月12日，破产清算组与被告张杰签订《房屋买卖合同》，将内江新兴经贸总公司名下的位于北海市产卖给被告张杰。被告张杰于2006年6月30日，领取了位于北海市《房屋所有权证》[北房权证（2006）字第000XXXXX号，房屋总层数一层，建筑面积416.07平方米]，第二至四层《房屋所有权证》[北房权证（2006）字第0007XXXX号]。2012年12月，原告宋瑞臣通过竞买从海南华银国际信托投资公司处购得广西北海市房产。2015年，原告宋瑞臣领取位于北海市的《房屋所有权证》[北房权证（2015）字第00XXXX号]。 另查明，北海市靖海镇高德路62号之左二与北海高德镇高菜村九层综合楼为同一房产。 为查明争议楼房状况，本院于2019年10月15日至北海市海城区之左现场查看：图纸上设计两部电梯，实际施工建设的只有一个电梯井，且现场有一部电梯的安装痕迹，靠近步梯一侧电梯旁有配套区域，现场无安装完好可供使用的电梯设备；综合楼后被被告围栏；与1993年4月的图纸对比，一至四楼格局确有改动，二至四楼未见图上给排水管道，五楼给排水管道井封死；五至七层格局与图纸基本一致，每个房间内仍留有给排水管道。现场查看时，被告称一至四楼格局改动确系其所为。 案件审理过程中，针对被告对楼内格局的改动，是否对被告造成影响、有何影响问题，双方均不申请相应鉴定。原告称涉案楼房未经验收，被告称不清楚楼房是否通过验收。被告认为，根据一般侵权责任的规定，应由原告方举证证明被告有侵权行为，因被告的侵权行为导致了原告的损害后果。经通知，被告未提交房屋土地使用权证等证明一楼具体情况的证明材料。 以上查明事实有涉案北计基[1993]XXX号的《关于北海市川北实业开发有限公司申建职工集体宿舍列入年度基建计划的批复》“防火审核意见书”、《房屋产权分割协议书》《行政裁定书》《房屋所有权证》“（87）桂建设乙字第XX号93年4月北海市建筑设计院设计图（总平面布置图、底层平图、标准层平图各层给排水管道透视图）”“测绘报告”《北海市建设用地许可证》《现场笔录》《庭审笔录》等在卷证实。 本院认为，位于北海市综合楼，以下简称综合楼）原建设为一栋九层的独立单元。合作开发该楼的北海市川北实业开发公司与内江市新兴经贸总公司于1994年协议分割此楼，后因公司破产拍卖综合楼楼层给多名业主，其中：被告为一至四层所有权人，原告为五至七层所有权人。综合楼原作为一栋独立单元登记，未明确共有部分，虽然多个业主分别拍得不同楼层，对综合楼区分所有，但在房屋产权登记时并未明确业主共有部分。 根据《中华人民共和国物权法》第七十条业主对其各自专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。涉案综合楼原设计为职工宿舍楼且由一人所有，后由多个业主区分所有并办证，虽然办证时未明确区分综合楼各域属性，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，综合楼不归属于业主专有部分的主体承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等建筑物基本构造共有部分，上下水管水箱、电梯、消防等共有设施，以及共有的同一栋建筑物占用范围内的宅基，均属于综合楼建筑物区分所有人共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十一条及第七十二条规定，建筑物区分所有的业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 综合楼内电梯及其配套设施属于共有部分，并不因为业主持有的所有权证书而改变其属性，依法应由楼内各业主共同管理和使用。被告对共有部分的处理应服从共同利益，不得妨害其他业主共同管理与正常使用对电梯设备及其配套。本案中，被告对讼争区域及设备的处置，致使包括原告在内的其他业主无法正常使用电梯设备或发挥区域特定功能，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除妨害或者消除危险的规定，原告诉请被告排除对综合楼一层电梯间及配套使用、通行、管理的妨害，于法有据。被告提出的其拥有综合楼一至四层所有权，对一至四层的改造系对其专属区域的处置，原告无权干涉的抗辩不成立，被告辩称其改动未对原告造成妨害也无证据证实，本院不予采信。根据（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图中电梯原规划设计、安装情况及现状，结合业主上下电梯通行的实际需求，被告应排除对楼内东北偏东方向（即靠近步梯一侧）的电梯及其配套（长2.18米、宽0.47米区域）的妨害，并留出电梯门前宽2.8米（电梯西侧边缘至临步梯的东侧墙缘）、长5.12米（电梯入口至临近步梯出口）的门厅区域供业主通行[具体对照（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图]。 原告要求被告将其改动的二层至五层楼房内给排水管道（井）、一楼机房设备间及水电暖管线予以恢复原状。被告辩称其所做上述改动无关原告，且未妨害原告。经现场查看，被告对前述区域确实做出改动，被告辩称未妨害原告权益没有证据证实，本院不予采信。根据涉案“底层平图”“给排水管道图”，对其改动被告应予恢复。另外，原告第二项诉讼请求所称“设备井”为图纸上给排水管道（井）所在区域。 高菜村综合楼所在区土地建设许可证记载土地面积862.5平方米（北临合北公路，东临高菜村公所，西临蓄电池厂和泥路，南临空地和私宅），如前所述该宅基亦为综合楼业主共有部分。经查，被告所有的综合楼一层建筑面积416.07平方米。除综合楼楼房主体所占的416.07平方米外的446.43（即862.5-416.07）平方米区域应属于综合楼业主共有部分，应由业主共同管理、使用。被告对该区域进行围栏或独占，妨害包括原告在内的其他业主对该共有部分的管理、使用和通行，原告要求被告排除对该区域的妨害，于法有据，本院予以支持。被告辩称没有附属区域，但其未能提供证据证实，本院不予采信。 建筑物外立面的更改应符合建筑要求及城市管理规划的相关规定，原告主张被告对综合楼墙体外立面恢复原状的请求，事涉城市管理部门处置事项，不宜通过民事诉讼处理。所涉权益，原告可通过其他途径另行主张。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张杰排除对位于北海市靖海镇高德路62号之左二楼内东北角东北偏东方向（即靠近步梯一侧）电梯、电梯旁配套区域（长2.48米，宽0.47米）及该电梯门前宽2.8米（电梯西侧边缘至东侧墙缘）、长5.12米（电梯入口至临近步梯出口）的门厅区域管理、使用、通行的妨害[具体对照（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图]； 二、被告排除对被告张杰排除对位于北海市靖海镇高德路62号之左二楼房后建筑物区分所有人共有区域的妨害，保证通行、使用[具体对照（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图、北土籍字（1993）字第XXX号《北海市建设用地许可证》]； 三、被告张杰对位于北海市靖海镇高德路62号之左二二楼至五楼给排水管道（井）、水电暖管线恢复原状[具体对照（87）桂建设乙字第XX号北海市建筑设计院93年4月设计图]； 四、驳回原告宋瑞臣的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告张杰负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述义务时将己方应负担部分一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张       洁 人民陪审员  陈   治   兰 人民陪审员  罗   传   晖 二〇二〇年一月十五日 法官 助理  甘秋爽书记员黄琳琳