甘肃省卓尼县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘3022民初769号 原告（反诉被告）：迭部生源房地产开发有限责任公司。住所：迭部县。 法定代表人：张某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，男，系甘肃昊天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某，男，系迭部生源房地产开发有限责任公司工程技术负责人。 被告（反诉原告）：甘肃力发酒店管理有限公司。住所：卓尼县。 法定代表人：侯某，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陶某，女，系甘肃达而成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，男，系甘肃达而成律师事务所律师。 被告：周某，男，1984年12月2日出生，汉族，住四川省仪陇县号，系甘肃力发酒店管理有限公司股东。 委托诉讼代理人：陶某，女，系甘肃达而成律师事务所律师。 原告（反诉被告）迭部生源房地产开发有限责任公司（以下简称生源房产公司）与被告（反诉原告）甘肃力发酒店管理有限公司（以下简称力发酒店）、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年4月16日作出（2018）甘3022民初328号民事判决书，原告（反诉被告）生源房产公司不服该判决，向甘南藏族自治州中级人民法院提出上诉。甘南藏族自治州中级人民法院以（2019）甘30民终123号民事裁定书裁定发回本院重审。2019年9月11日，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理原告（反诉被告）生源房产公司委托诉讼代理人刘某、田某，被告（反诉原告）力发酒店委托诉讼代理人陶某、王某到庭参加诉讼，被告周某委托诉讼代理人张某、陶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 生源房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方《房屋租赁合同》;2、依法判令被告周钰林、甘肃力发酒店管理有限责任公司支付2014年9月18日至2019年5月12日，共1693天的房屋租金2374514.75元:3、依法判令被告周某、甘肃力发酒店管理有限责任公司因不按约支付房租，根据《房屋租赁合同》第五条第一款约定，其已支付的租赁保证金10万元不再予以退还，并由其额外承担违约金42万元；4、依法判令被告周某，甘肃力发酒店管理有限责任公司赔偿原告屋顶被破坏的防水层24915.5元；5、依法判令被告周某、甘肃力发酒店管理有限责任公司向原告给付原告用于恢复、清理豪门夜宴歌厅经营部分房屋顶、地的劳务、运输等费用36000元;6、依法判令被告周钰林、甘肃力发酒店管理有限责任公司承担恢复原状、清理刹牛匠老火锅店、觉乃梅朵茶餐厅经营部分房屋顶、地的责任；7、依法判令被告周某、甘肃力发酒店管理有限责任公司按合同约定将房屋内装修、装饰设施、留存物品无偿交归原告所有并不予折价;8、依法判令被告周某、甘肃力发酒店管理有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月18日，力发酒店发起人周某与原告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。约定被告承租原告位于卓尼县柳林家园小区的房屋用于宾馆客房使用，双方约定“房屋整体租金为90万元/年，支付租金方式为一年一付，即签订合同时，缴纳第一年租金，以后每年按照签订合同时间缴纳租金。在租赁期内，甲方（出租方）有权按照合同约定向乙方收取租金及相关费用，乙方在一个月内未按时缴纳租金，甲方有权收回所出租的房屋。”《合同》约定“房屋租赁期间乙方延迟缴纳连续累计一个月以上（含一个月）的房租时，甲方有权解除合同，收回该房屋。”“解除合同时，甲方收回房屋，若乙方拒不退还，乙方应承担每延期一天交房，按每平方米3元的标准支付房屋占用费”等相关约定。合同签订当日，原告将已经竣工验收合格的涉诉房屋交付被告使用，被告成立力发酒店后经营至今。在合同履行过程中，被告未按约定履行房租支付义务，经原告多次催要，被告于2017年9月14日承诺及时还清房租及其他费用，但被告爽约。无奈，原告于2018年4月17日向被告邮寄送达《催款及解除合同的通知》，限被告于2018年4月22日前付清房屋各项款项，并于2018年5月19日起解除双方的租赁合同并收回房屋。但时至今日，被告仍拖欠原告房屋租金140万元。为此原告依据我国民事诉讼法及其他相关法律之规定，起诉于人民法院，请求人民法院判如所请，以维护原告合法权益。 力发酒店辩称，对原告的事实与理由没有意见，同意解除合同，但是对租金计算方式有意见，应该按照年来计算租金，被告方已经支付了190万元租金，原告主张的违约金过高，保证金应该予以退还。租赁房屋质量存在严重的问题，导致力发酒店遭受了严重的经济损失，对此生源房产公司应予以承担。因此，对原告的四、五、六项诉讼请求不予认可，第七项诉讼请求中的物品应该予以折价。 周钰林辩称，其不是适格的主体，力发酒店承担履行租金的义务。此外，房屋鉴定的结果显示租赁房屋质量不合格，工程质量存在缺陷，交付的租赁物没有达到承租的目的。 力发酒店向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失590625元;2、判令反诉被告补偿反诉原告的装修损失322475.88元;3、判令反诉被告返还反诉原告承租房屋内的物品及设施设备等;4、反诉费由反诉被告承担。事实及理由:2014年9月18日，周钰林代表反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告的柳林家园宾馆整体建筑用于宾馆经营，租期为10年。合同签订后，反诉原告投入资金开始宾馆的装修并安排招商，将一楼及地下一层出租他人用于火锅店和KTV经营，其余楼层作为宾馆用房进行装修，为此花费200万元，在宾馆刚开始营业时，效益尚好。但自第二年开始。该房屋因建筑质量存在的问题日渐显现，七楼作为顶楼，平台的防水处理粗糙、楼顶平台排水设计不合理，导致雨水、雪水不能顺畅地通过排水管道进行排除，长期滞留在楼顶平台，导致七楼卫生间墙顶因潮湿大面积斑驳、脱落，客房因漏水而发霉，霉斑随处可见，强纸因泛碱、潮湿而膨胀、剥离。不仅如此。二至六层，亦因潮湿墙面泛碱导致墙皮脱落墙纸鼓胀、剥离。因二楼地暖部分地暖管破裂，致一楼大堂漏水，导致吊顶损坏，本已营业的张记杀牛匠火锅店因漏水严重被迫停止、退租，地下室本作为KTV的经营场所，因总下水管道经常堵塞，管道内储水管道自重过大，压坏管道，造成漏水，长期被污水浸泡，臭气熏天，无法营业，亦遭退租。由于以上问题的存在，致使宾馆的经营每况愈下，自第二年起，一直处于亏损状态，无法实现租赁目的。现经司法鉴定机构鉴定,反诉被告提供的租赁房屋存在质量问题:顶层16间房屋渗漏水系由于屋面防水层施工质量存在缺陷所致，一楼和地下室渗漏水系由于PVC排水管安装施工中存在质量问题。反诉原告为经营投入大量物力、财力，现因反诉被告的原因遭受巨大损失，为此，反诉原告依据相关法律的规定，提出上述反诉请求，以维护自身的合法权益，望判如所请。 周某辩称，其本人不是适格的主体，本案被告及反诉原告应为力发酒店，与周某无关，房屋鉴定的结果显示质量不合格，施工质量有缺陷，交付的租赁物没有达到承租的目的。力发酒店不应该支付租金，59万元损失并未扩大到营业利润，反诉原告并非是有意违约，而是反诉被告违约在先。 生源房产公司对力发酒店的反诉辩称，原告认为被告反诉不成立，理由如下：1、在诉讼过程中，甘肃东方司法鉴定所的鉴定意见书违反法律规定，缺乏证据的客观真实性、合法性和关联性，不能作为定案依据；2、反诉原告主张的经营损失590625元缺乏证据支持，房屋装修损失32万多元，被告陈述是由其转租的第三人装修，被告反诉请求原告支付装修损失不合理，况且鉴定的装修造价是涉诉房屋的全部装修价还是部分造价，指向不明；3、本案纠纷系反诉原告未按期支付房租造成的，本案反诉原告应承担违约责任；4、房屋漏水系力发酒店在房顶安装热水器等原因造成的，因此，力发酒店违约后留置的物品应留给房屋实际人。综上，应依法驳回反诉原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在本诉与反诉中，对双方当事人有争议的证据，本院综合认定如下：1、力发酒店对生源房产公司提交的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》有异议，力发酒店及周某认为，对房屋存在质量问题，不予认可。经本院审查，生源房产公司提交的“《甘肃省建设工程竣工验收备案表》，来源合法，内容真实有效，能够相互印证，本院予以采信；2、力发酒店及周钰林对生源房产公司提交的承诺书、催款及解除合同的通知书、送达快递单有异议，认为快递单不能证明力发酒店及周某收到了承诺书、催款及解除合同的通知书的事实。经本院认为，力发酒店及周某无相关证据证明其未收到承诺书、催款及解除合同的通知书，且承诺书系周某签署，因此，生源房产公司的提交的上述证据能够达到证明目的，本院予以采信。3、力发酒店及周钰林对生源房产公司提交的力发酒店任职决定有异议，认为该任职决定书系复印件，不予认可。本院认为，该任职决定复印件与原件相符，能够证明2014年11月26日周某担任力发酒店法定代表人的事实；4、力发酒店及周某对生源房产公司提交的《房顶防水施工合同》、《付款凭证》、房顶防水被安装的热水板房破坏的照片、豪门夜宴恢复原状劳务合同，拟证明力发酒店擅自加装楼顶设施造成楼顶防水工程被破坏及生源房产公司支付劳务费36000元事实的证据有异议。认为该证据无法证明力发酒店擅自加装楼顶设施造成楼顶防水工程被破坏及生源房产公司支付劳务费36000元的事实。本院认为，上述证据缺乏真实性，施工合同、劳务合同相对人均未出庭作证，因此，本院对此证据不予认定；5、生源房产公司对力发酒店提交的《房屋租赁合同》、《力发酒店内资企业信息》、租赁费收据等证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，上述证据证据来源合法、内容真实。可以证明如下事实：（1）、生源房产公司与周某2014年9月18日签订了房屋租赁合同；（2）、2016年4月6日力发公司法定代表人由周某变更为侯某；（3）、生源房产公司与周钰林于签订房屋租赁合同后力发酒店共计向生源房产公司给付190万元，其中10万元为保证金；6、生源房产公司对力发酒店提交的力发酒店外部及内部各部分漏水、积水、内墙面发霉、脱落照片的真实性有异议，本院认为，上述照片与原审中本院的现场勘察笔录内容一致，能够证明本案中租赁房屋存在漏水、积水、内墙面发霉、脱落的事实；6、生源房产公司对力发酒店申请司法鉴定并由甘肃东方鉴定所提供的的司法鉴定意见书有异议，认为该司法鉴定所违反法律规定，出具的鉴定意见书缺乏证据的客观真实性、合法性和关联性，不能作为定案依据。本院认为，生源房产公司对该司法鉴定意见书提出书面异议，本院依法通知甘肃东方司法鉴定所出庭作证，但甘肃东方司法鉴定所无正当理由拒不出庭作证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，甘肃东方司法鉴定所出具的司法鉴定意见书不得作为认定事实的根据。因此，对甘肃东方鉴定所提供的的司法鉴定意见书不予认定。 本院经审理认定事实如下：2014年9月18日，生源房产公司与周某（力发酒店的设立股东）签订了《房屋租赁合同》，生源房产公司将柳林家园宾馆整体建筑及三号楼1-2层租赁给周某，租赁期自2014年9月18日至2024年9月18日，租金前五年为每年90万元，合同约定租赁房屋仅作为宾馆客房使用。合同签订后，正在设立当中的力发酒店投入资金将租赁房屋的2-7楼装修成宾馆客房，将地下室及1楼出租他人用于KTV和火锅店，三号楼1-2层（柳林家园门口）出租他人经营餐饮。2014年12月17日力发酒店成立后，于2015年初开始经营宾馆，其他出租的房屋也陆续开始营业。后租赁房屋的地下室及1楼房屋出现排水不畅等问题，KTV和火锅店先后停止营业。宾馆因漏水、渗水，致使该层房屋墙面发霉，部分墙皮脱落、墙纸因泛碱、潮湿而鼓胀、剥离。 另查明，力发酒店自承租房屋至今共支付生源房产公司租金1800000元、保证金100000元。本院于2019年4月16日将（2018）甘3022民初328号民事判决书送达后，生源房产公司将该租赁房屋收回。 本院认为，周某作为力发酒店的设立股东以自己的名义与生源房产公司签订了房屋租赁合同，在力发酒店成立后实际享有该承租房屋的权利，并履行支付租金义务，生源房产公司对此情形也予以认可，应视为力发酒店与生源房产公司之间成立了租赁合同的法律关系，故生源房产公司将周某列为被告，其诉讼主体不适格，本院予以驳回；本案涉诉建筑物的性质为宾馆工程，双方在合同中也约定该租赁房屋仅作为宾馆客房使用（合同3.1），未经出租方书面同意，承租方改变房屋租赁用途的，出租方有权解除合同（合同11.1.4），力发酒店在租赁期限内将租赁房屋的地下室及1楼出租他人用于KTV和火锅店，三号楼1-2层出租他人经营餐饮，违反了合同的约定，且承认拖欠租金的事实，双方已不能实现合同目的，本院对生源房产公司主张解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持；在租赁期限内，力发酒店认为拖欠房租的原因是房屋质量存在缺陷，经双方协商后未达成一致意见，现生源房产公司通过诉讼解决纠纷，其自认于2019年4月16日将（2018）甘3022民初328号民事判决书送达后，将该租赁房屋收回，因此解除合同的时间应确定2019年4月16日为宜。双方在合同中已对租赁期限及支付方式有了明确的约定，即合同2.1约定“自2014年9月18日起至2024年9月18日止，共10年”，合同4.1约定“租金支付方式：一年一付，即签订合同时，缴纳第一年的租金，以后每年按签订合同的时间按时缴纳租金”，遵循合同的约定，租金的开始缴纳之日即合同签订之日，因此，租金计算的起至日期应为（2014年9月18日至2019年4月16日），故力发酒店应向生源房产公司给付租金2212871元[2014年9月18日至2019年4月16日共计1668天，租金为4112871元（1668天×2465.75元/天）-已支付的租金1800000元-保证金100000元]；在此次房屋租赁中，双方当事人没有做到较为妥当的协商与沟通，导致了合同解除。虽然力发酒店拖欠了租金，但租赁房屋确实存在漏水、渗水现象，结合本案实际，合同解除应视为不可归责于双方当事人的原因，因此，对生源房产公司主张的要求力发酒店支付违约金、恢复原状、赔偿屋顶被破坏的防水层损失、支付劳务费的诉讼请求应不予支持为宜；对生源房产公司要求将租赁房屋内装修、装饰设施、留存物品无偿交归其所有并不予折价的诉讼请求，因租赁房屋内装修、装饰设施、留存物品具体名称、数量、规格情况不明，对此依法不予处理。 关于力发酒店提出的反诉请求，本院认为，生源房产公司对甘肃东方司法所出具的鉴定意见书提出书面异议，本院依法通知甘肃东方司法鉴定所出庭作证，但甘肃东方司法鉴定所无正当理由拒不出庭作证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，甘肃东方司法鉴定所出具的司法鉴定意见书不得作为认定事实的根据。本案中，虽然可以确定租赁房屋存在漏水、渗水，致使该租赁房屋墙面发霉，部分墙皮脱落、墙纸因泛碱、潮湿而鼓胀、剥离的现象。但是对漏水、渗水的原因力发酒店不能提供相关有效的证据加以证明，应承担举证不利的法律后果。力发酒店要求生源房产公司返还承租房屋内的物品及设施设备的诉讼请求，对此力发酒店在举证期限内未提交相关证据予以证明，对此亦应承担举证不利的法律后果，故力发酒店的反诉请求无事实依据，依法予以驳回。对此力发酒店可在充实证据后另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 依法解除迭部生源房地产开发有限责任公司与甘肃力发酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系（2019年4月16日即为合同解除日）； 甘肃力发酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内一次性向迭部生源房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费2212871元； 三、驳回双方的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费29643元，由生源房产公司负担5140元、力发酒店管理有限公司负担24503元；反诉费13142.68元，由力发酒店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘 明 审 判 员  杨 帆 人民陪审员  李小平 二〇二〇年一月三十一日 书 记 员  赵志东