广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15184号原告：黎军镜，男，1966年3月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：庄建发，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何沛銮，广东香山律师事务所律师。被告：雷乃军，男，1975年6月23日出生，畲族，住江西省上饶市铅山县********。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。原告黎军镜诉被告雷乃军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎军镜及其委托诉讼代理人庄建发，被告雷乃军委托诉讼代理人罗春宝、王柳燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》并强制清场交回房产，原告没收被告押金150000元；2.判令被告支付拖欠租金（计算至解除之日，暂计算至2019年9月为184700元）、违约金（计算方法：以拖欠租金总数184700元为基数，按每天5%的标准自2019年9月6日起至全部租金付清为止，暂计至2019年10月9日为304755元）；3.被告赔偿原告装修费用28593元；4.被告承担本案保全担保费、律师费。事实和理由：原、被告于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》，原告将位于东凤镇东富路128号新、旧楼房（除一楼商铺和楼房的5-6层外），以及东富路154号楼房（除一楼商铺外）出租至被告使用，租赁期限从2018年11月15日至2028年11月14日，每月租金为32000元，被告应于每月5日前支付租金，并应按合同约定向原告支付150000元租赁押金。自合同签订后，原告已将上述楼房交至被告使用，但被告一直未有按时付清租金，自2018年11月15日至2019年10月15日为止，合共已拖欠11.5个月的租金，被告应付租金暂计算为368000元，原告共收到被告的租金合共为183300元，故被告仍拖欠原告租金为184700元。经原告多次催收租金，被告于2019年4月提出要求先由原告出具《证明》证明缴清租金后再行支付所有拖欠租金，原告出具《证明》后被告未按约定履行。同年6月，被告再次要求原告出具缴清租金证明，原告出具《证明》后被告仍未按约定履行，被告行为严重失信且具有欺诈性质。同时依据双方签订的《承包租赁合同》第二条第四款的约定，原告应按5%/日的标准向被告收取违约金，且原告可依据《承包租赁合同》第七条第二款第一点约定与被告解除合同。原告认为，被告拖欠租金等的行为已严重违反了双方约定，应承担全部违约责任，并向原告清偿全部债务。原告为维护自身权益，依法起诉至法院。被告雷乃军答辩：一、原告未提供租赁物规划许可证，其所提交128号楼房房产证关联性存疑，154号楼房仅有土地使用权证，并无房产证，且存在加建，被告对建筑合法性存疑。若原告在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，则双方签订的《承包租赁合同》无效。原、被告双方于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》约定，原告向被告出租位于中山市**********新、旧楼及154号楼房。但实际租赁情况与合同约定并不相符，合同中约定的128号旧楼实际已拆除不存在，实际租赁物应为128号的新楼及154号楼房。原告提供的产权证明显示，128号楼房产证号为粤(2017)中山市不动产权第0247959号，土地面积为344.8平方米，旁屋面积为720.8平方米。原告提供的128号楼房产证实际上为已拆除旧楼的房产证，并非新楼的房产证。退一步讲，即使原告提供的房产证是128号新楼的，128号新楼也存在加建的事实，据被告雷乃军本人反映128号楼实际面积达两千多平方米，有六层高，远不止房产证所显示的720.8平方米；而对于154号楼原告仅提供了证号为粤(2017)中山市不动产权第0245831号土地使用权证，并无提供房产证明或规划许可证，该建筑也存在加建的事实。若原告人在一审辩论终结前，仍未能提供128号楼房及154号楼房规划许可证或相关建设依据，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原、被告双方于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》为无效合同。二、无论《承包租赁合同》是否有效，原告均无权没收被告己支付的150000元押金。首先，如前文所述，若原、被告双方签订的《承包租赁合同》无效，原告主张依据《承包租赁合同》约定没收答辩人押金缺乏依据。其次，假设《承包租赁合同》有效，虽然《承包租赁合同》第七条第二款约定了种种不公平的没收押金条款，其中第A项约定“不按时缴纳租金、水电费及其他费用的”，但在《承包租赁合同》签订后，被告向原告缴纳150000元押金后，双方就第七条第二款没收押金的约定做了变更，并由原告在2018年8月26日出具的《收据》中载明“从2018年11且15日到2028年11月14日到期，不够期押金归原告所有。”本案中，2019年8月16日，原告委托广东帅毅律师事务所律师陈敏文发出(2019)广帅律函字第8124号《律师函》，通知被告在收到《律师函》之日（即2019年8月18日）解除《承包租赁合同》，又在2019年10月21日向中山市第二人民法院起诉要求解除《承包租赁合同》，合同的提前解除是由原告导致的，与被告无关，且不符合原告没收被告150000元押金的约定。最后，退一步讲，假设双方未就《承包租赁合同》第七条作出变更，依据原告委托广东帅毅律师事务所律师陈敏文发出的《律师函》，原告通知被告《承包租赁合同》于收到《律师函》之日解除（即2018年8月18日），而被告已缴清2019年8月及之前的费用（详见附件《缴费明细》），亦不存在《承包租赁合同》第七条第二款所约定没收押金情形。三、被告己向原告付清2018年11月15日至2019年8月31日相关费用，租赁物已于2019年9月1日由原告收回。在租赁合同关系中，出租人负有按时交付承租物的义务。原、被告双方签订的《承包租赁合同》约定，租赁期自2018年11月15日起算，即原告最迟应在2018年11月15日向被告交付承租物，但原告违反合同约定在先，迟迟未完成租赁物的建造，无法完全履行交付租赁物的义务，截至2019年8月18日，原告通知被告合同解除之日，租赁物仍未完工。原告在2019年4月30日出具的《收据》中载明“2018年11月15日至2019年4月30日房租己结清”、在2019年7月1日出具的《收据》中载明“6月份房租己结清”，2019年5月、7月、8月被告均以现金、转账方式按每月32000元的金额支付租金。原告在2019年4月30日出具的《收据》中载明：“2019年5月1日开始每月32000元计”,《承包租赁合同》中约定的租金为每月32000元，在2019年4月30日前原告之所以同意被告以每月低于32000元的价格缴纳租金，正是因为当时租赁物并未完全建设完成，不能完全交付，才没有按照每月32000元的标准计付租金，此时原告却又要求被告支付2018年11月15日至2019年10月15日的房租共计184700元，显然是企图通过隐瞒事实，借合法途径达到其非法的目的。原告在通知被告合同解除后，又向租户口头告知：原告才是租赁物的房东，日后租金由原告收取，不得再向被告缴纳。因部分租户质疑原告身份，故2019年9月，仍有部分租户向被告继续缴纳租金。2019年9月13日，原告带领村内的治安队，逐户派发《通知函》并强调，租户自2019年10月1日起，全部向原告缴纳租金，否则搬离。2019年10月起，租户已经不再向被告缴纳租金，而全部向原告缴纳。因被告在2019年8月18日己收到原告解除合同的单方通知，且原告又要求租户向其缴纳租金，故被告将在2019年9月收到的，部分租户交的租金转交给原告，故实际上，原告已于2019年9月1日收回租赁物，并不存在需要强制清偿并交接的事实依据。四、被告并无拖欠原告租金，无需向原告支付违约金，即使需要支付违约金，每日5%的计算标准也远超法律保护的范围，远远超过了其所谓的损失，请法院依法驳回。五、原告滥用诉讼权利，恶意提起诉讼，浪费宝贵的司法资源，支出的律师费应由原告自行承担。如前文第一条所述，《承包租赁合同》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。律师费支出应由原告自行承担。退一步讲，即使《承包租赁合同》有效，原告依据《承包租赁合同》第十条关于“如因被告拖欠原告物业租金、物业折旧费、税费等其他费用而发生诉讼的，原告因此而支出的诉讼费、律师费等其他费用全部由被告承担”的约定，在本案中，原告明知被告己交清租赁期间内的租金及租赁物已收回的情况下，仍恶意提起诉讼，即违反实信用原则，也浪费了司法资源，若此种情况下仍要求被告承担原告支出的律师费，实是有违公平正义原则。《承包租赁合同》磋商期间，原告拿出房产证给被告查阅时称，出租的两处楼房均是有证房产，可以放心租赁。原告隐瞒案涉租赁物无房产证的事实，误导被告，致使被告在案涉租赁内投入大量资金进行装修、添置家具等，被告保留追究原告赔偿责任的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2018年8月26日，原告黎军镜与被告雷乃军签订《承包租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于中山市**********新、旧楼房可出租的房间（除一楼商铺和楼房的5、6层）以及东富路154号的楼房可出租的房间（除一楼商铺）等物业出租给被告作分租经营使用。上述《承包租赁合同》另约定如下事宜：1.租赁期限为10年，即2018年11月15日至2028年11月14日。2.合同签订后，被告须向原告支付租赁押金150000元。3.被告应每月向原告缴纳128号楼房的租金28000元、154号楼房的租金4000元以及地铺租金4000元，合共36000元。4.被告必须以现金方式于每月5日前缴清当月租金和其他所有费用（水电费和其他费用），逾期原告可按5%/日的标准收取违约金；如被告逾期10日以上不缴纳租金和其他费用，原告有权收回出租房屋、解除合同并无须退还押金。5.被告应在收到租赁物的1个月内必须安装好所有房间的空调、热水器、抽油烟机、排气扇等配套设施。6.被告负责出资300000元，购置房间的空调、热水器、抽油烟机、排气扇等配套器件设施，原告只提供楼房；原告将东富路128号旧楼房（东富路边）的房间和东富路154号楼房的房间按现状出租给被告，原告不作任何装修和更换设施物品；东富路128号新楼房，原告负责安装好窗、厕所门、房间门再出租给被告使用，其他方面原告不负责安装和装修，由被告负责；东富路128号旧楼房（东富路边）的房间和东富路154号楼房的房间，被告在接手后经原告同意可进行装修，但必须在确保对楼房结构无损毁的前提下进行。原、被告双方均在上述《承包租赁合同》上签名并捺指印予以确认。合同签订后，被告已向原告缴纳租赁押金150000元。庭审中，原、被告双方均确认合同签订后，原告实际出租给被告使用的是位于东富路128号楼房的二至四层及128号的地铺，租金分别为28000元、4000元，位于东富路154号的楼房并未向被告出租。《承包租赁合同》履行过程中，原告诉称被告存在拖欠租金的情况，故起诉至法院，并提出相应的诉讼请求。另查明，原告在庭审中确认出租给被告使用的128号楼房占地面积为803平方米，该楼房二至四层面积约为2000平方米。庭审中，原告向本院提交粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书、粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书、编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证等证据以证明案涉128号楼房的土地及建筑面积情况。经查，编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证显示建设单位为黎军镜、黎永华，项目名称为住宅楼，报建用地面积为246.8平方米，总用地规模为246.8平方米，总建筑规模为350.09平方米，层数为三层。粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书载明权利人为原告黎军镜，共有情况为单独所有，不动产权利类型为国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，面积为246.8平方米。粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书载明权利人为原告黎军镜，共有情况为按份共有，原告占有份额为78.5%，坐落位置为中山市**********，不动产权利类型为国有建设用地使用权及房屋所有权，用途为城镇住宅用地及住宅，土地面积为344.8平方米，房屋面积为720.8平方米（其中商业面积为138平方米，住宅面积为582.8平方米）。本院于庭审中询问原告为何128号楼房的不动产权登记证书及建设工程规划许可证所载明的土地面积均未达到其诉称的803平方米，其明确表示有部分土地无法办理使用权证。此外，原告于庭审中确认对于超出建设工程规划许可证（建筑面积350.09平方米）或粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书（建筑面积720.8平方米）所载明的建筑面积，其无法办理相应的权属证书。被告认为原告向被告出租的128号楼房无论是在土地面积还是楼房建筑面积均远超建设工程规划许可证及不动产权登记证书所载明的面积，故案涉租赁物存在违章建筑的客观事实，依法应认定《承包租赁合同》无效。又查明，被告辩称其已向原告足额缴纳使用租赁物期间的费用。庭审中，被告向本院提交2019年4月3日、4月30日、6月6日、7月1日、8月20日、8月30日的《收据》及银行流水以证明其付款的事实。经查，2019年4月3日的《收据》由原告签收，载明收到被告支付的房租16000元；2019年4月30日的《收据》由原告签收，载明收到被告支付的房租16000元，并载明被告从2018年11月15日至2019年4月30日止的房租已结清；2019年6月6日的《收据》由原告签收，载明收到被告支付的2019年5月的房租和铺租32000元，分别通过转账方式支付20000元、12000元；2019年7月1日的《收据》由原告签收，载明收到被告支付的2019年6月份房租23000元，并载明6月份房屋已结清；2019年8月20日的《收据》由原告签收，载明收到原告交来的房租30000元，分别通过转账方式支付26000元、4000元；2019年8月30日的《收据》由原告签收，载明收到原告交来的房租25000元，分别通过转账方式支付5000元。银行转账流水显示，被告在2019年5月25日、6月6日、7月1日、8月5日、8月20日、8月30日、9月12日、9月20日、9月30日分别向原告银行账户转账支付20000元、12000元、23000元、26000元、4000元、5000元、4000元、18000元、4000元，合共113000元。2019年8月16日，原告委托广东帅毅律师事务所向被告发出《律师函》一份，该《律师函》载明由于被告存在拖欠租金的事实，故原告要求被告自收到该《律师函》之日即时解除《承包租赁合同》并向原告返还租赁物，原告另要求被告自收到该《律师函》之日起三日内向其缴纳2018年11月至2019年8月期间的租金余款187000元。庭审中，被告确认已在2019年8月18日收到上述《律师函》，并辩称原告此后已通知所有分租租户自2019年9月起无须向被告支付租金而直接向其支付租金，而被告已在庭审中明确表示不要求收取分租租户2019年9月之后的租金，而被告亦确认《承包租赁合同》在2019年9月之后已无法继续履行。此外，原告诉称原、被告双方曾口头协商由被告提供设施，原告再对租赁物进行加建，且依据《承包租赁合同》第二部分第6条的约定，原告垫资为被告装修，故被告须支付原告装修费用28593元。被告上述事实不予确认，而原告亦未就其为被告垫资的事实提供充分的证据予以证明。再查明，被告辩称原告自2019年9月起，通过书面方式通知分租租客不再向被告缴纳租金，并直接向原告缴纳相应的租金。庭审中，原告向本院提交录像光盘、《租房合同》、《通知》、《租金收据》等证据予以证明该事实。被告对上述《租赁合同》、《通知》、《租金收据》的真实性予以确认，并称由于被告存在拖欠租金的严重违约行为，导致其不能偿还贷款，其才采取上述措施维权。原告另诉称其为向被告主张权利而聘请广东香山律师事务所负责追讨事宜，并采取财产保全措施，故要求被告承担其律师费损失20000元及保函担保费1200元，并向本院提交《民事案件委托代理人合同》、律师费发票、保函等证据以证明上述费用的产生。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方均对154号楼房实际并未出租以及被告已向原告缴纳租赁保证金150000元的事实并无异议，本院予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、本案《承包租赁合同》的法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本院认为，根据《承包租赁合同》的约定及原告的确认，案涉位于中山市**********的楼房实际占地面积为803平方米，被告所承租的该楼房第二至四层实际建筑面积约为2000平方米，被告对此亦并无异议，本院予以认可。此外，原告所提交的粤（2017）中山市不动产权第0245831号不动产登记证书、粤（2017）中山市不动产权第0247959号不动产登记证书、编号为建字第041********0007号的建设工程规划许可证等证据载明上述建筑物合法的占地面积、建筑建筑面积均远小于《承包租赁合同》所约定的实际面积，实际建筑层数亦不符合建设工程规划许可证批准的层数，且原告已在庭审中确认对于超面积的土地及建筑物无法办理相应的权属证书及建设工程规划许可证的事实，故本院依法认定案涉位于东富路128号的楼房存在扩建、加建的事实。综上，原告对于128号楼房的扩建、加建属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，且原告截至本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，本院依法认定上述《承包租赁合同》自始无效。此外，原、被告双方均确认原告自2019年9月起要求所有分租租户直接向其缴纳租金的事实，而被告对此并无异议，并明确表示不要求取得分租租户自2019年9月起的租金收益，故本院依法认定案涉租赁物自2019年9月1日起已重新由原告收回并出租获得收益。对于被告已缴纳的租赁保证金150000元。原告诉称与被告口头协商后，应被告的要求对案涉租赁物进行扩建、加建，但其并未就此进行举证，故本院对此不予采信，并认定案涉租赁物的扩建、加建行为是原告个人自身意思表示。本院认为，原告未按照建设工程规划许可证的规定对案涉租赁物进行建设，反而擅自扩建、扩建，致使《承包租赁合同》无效，原告具有重大过错，故其已收取被告的租赁保证金150000元应予退还给被告，其要求没收被告已缴纳的租赁保证金150000元，并无依据，本院不予支持。二、被告须向原告支付的占用费用金额。本院认为，原告已签收的2019年4月30日的《收据》明确载明被告在2018年11月15日至2019年4月30日止的房租已结清，故本院依法认定被告截至2019年4月30日已向原告缴清计算至2019年4月30日的所有租赁物占用费用。此外，本院已依法认定案涉租赁物已自2019年9月1日由原告实际收回并收取分租租户租金，故本院认定认定被告应按租金的标准支付2019年5月1日至8月31日期间的租赁物占用费。由于154号楼房实际并未出租，故该租赁物占用费应不予计算在内，被告每月应缴纳的租赁物占用费应按32000元/月（28000元/月+4000元/月）的标准计算。此外，根据《承包租赁合同》的约定，被告应于每月5日前缴清当月租金，故本院综合2019年5月1日之后的租金收据及银行流水，对被告支付租赁物占用费的情况统计如下表：每期租赁物占用费应付时间应付金额实付时间实付金额剩余到期金额2019年5月2019.5.532000元2019.5.2520000元12000元2019.6.612000元0元2019年6月2019.6.532000元2019.7.123000元《收据》上载明收取23000元后已结清。2019年7月2019.7.532000元2019.8.526000元6000元2019.8.204000元2000元2019.8.302000元0元2019年8月2019.8.532000元2019.8.3023000元（3000元+20000元）9000元2019.9.124000元5000元2019.9.205000元0元原告2019年9月之后的付款情况17000元【13000元（2019年9月20日18000元转账扣减5000元后剩余部分）+4000元（2019年9月30日付）】基于以上事实，本院依法认定被告已足额付清原告在2019年8月31日前（含该日）的所有租赁物占用费。另，根据上述《收据》及银行流水载明的事实，被告确实存在逾期支付2019年5月1日至2019年8月31日期间租赁物占用费的事实，故被告应按中国人银行同期同类贷款利率（截至2019年8月19日）或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的标准向原告支付逾期付款的利息损失。本院认为，被告除已足额向原告付清2019年8月31日前（含该日）租赁物占用费本金外，另向原告多支付了17000元，该款项金额远高于被告逾期支付租赁物占用费所给原告造成的利息损失，故本院依法认定被告亦已足额清偿逾期支付租赁物占用费的利息损失。此外，原、被告双方已确认2019年9月之后的分租租户租金由原告直接收取，但原、被告及分租租户三方尚未就2019年9月的租金交接、清算问题达成一致意见，故上述17000元款项扣减被告应向原告支付的利息损失金额后的部分，应作为原、被告双方交接、结算2019年9月之后租金的部分，原、被告双方可另案处理，本院在本案中不作处理。三、被告是否须支付原告装修款项28593元。本院认为，《承包租赁合同》中并未被告委托原告垫资对案涉租赁物进行装修的约定，而原告所提交的证据亦不足以证明被告委托原告对租赁物进行装修，并拖欠原告装修垫资款28593元的事实，故原告的该项诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。四、被告是否须支付原告保函担保费及律师费损失。本院认为，根据已查明的事实，被告已足额支付原告所有租赁物占用费及相应的利息损失，故被告已履行完毕其应尽义务。此外，本案《承包租赁合同》因原告的擅自加建、扩建行为而导致无效，故原告对合同无效具备重大过错，故对于上述保函担保费及律师费损失应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告黎军镜的诉讼请求；二、确认原告黎军镜与被告雷乃军于2018年8月26日签订的《承包租赁合同》无效；三、确认被告雷乃军已自2019年9月1日起将租赁物返还给原告黎军镜。案件受理费10194元，减半收取为5097元，财产保全费2020元，由原告黎军镜负担（原告已向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员阮明俞二○一九年十二月二十日书记员巫斯霞尹珍