四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再680号 二审上诉人（一审被告）：王敏，女，1970年7月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：陈刚，男，1972年3月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：白静，四川鼎立律师事务所律师。 二审上诉人王敏与二审被上诉人陈刚排除妨害纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）成民终字第37号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2018年8月15日作出（2018）川民监2号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人王敏的委托诉讼代理人江珊，二审被上诉人陈刚的委托诉讼代理人白静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敏称，本案二审判决没有实质性的解决双方争议的焦点，该判决只是确认王敏是否腾退涉案房屋、是否存在排除妨害情形的问题，并没有直接确认涉案房屋的权属。四川省高级人民法院（2017）川民再382号民事判决说理清楚，适用法律正确。该判决从实质上解决了双方争议的问题，即确认了涉案房屋的所有权归王敏所有。既然该再审判决已经生效，且已经确认了涉案房屋所有权归王敏所有，本案二审判决王敏腾退涉案房屋已无实际意义。 陈刚辩称，王敏的上诉请求没有事实和法律依据。第一，陈刚善意取得了涉案房屋。陈刚到房产交易中心查验了涉案房屋的产权登记信息，确认涉案房屋确实为张仕力所有。陈刚是基于房产登记信息的公信力，信赖张仕力为涉案房屋的所有权人，而与张仕力签订购房合同，并非恶意。我国的法律也没有规定，购房人进房看屋是作为善意取得的要件，只是作为购房人是否具有过失的参考因素，但在本案中陈刚并未怠于履行审慎审查的注意义务，也没有与张仕力恶意串通的主观故意。第二，陈刚在受让房屋时是支付了合理的对价。本案中王敏购买涉案房屋的价格是286万元，陈刚购买涉案房屋的价格是255万元，但从张仕力和几家中介机构的报价来看，260万元是当时报价最高的一家，王敏也未提交证据证明涉案房屋在2012年4月的市场交易价格。陈刚最终实际支付的价格是241.5万元，远远高于市场价的70%。第三，涉案房屋已经登记为陈刚所有，王敏也就无权占有涉案房屋，相关刑事判决亦未确认王敏是涉案房屋的所有权人，并不对本案的民事认定产生影响，因此请求驳回王敏的上诉请求，支持陈刚的诉讼请求。 陈刚向一审法院起诉请求：判令王敏腾空并搬离位于成都市高新区房屋；王敏自2012年10月起至实际搬离之日止按每月3000元的标准向陈刚支付房屋占用费。 一审法院认定事实：2010年5月14日，经张仕力（成都市美联房地产顾问有限公司员工）居间介绍，王敏与刘婉莉、董远霖签订《房屋买卖合同》，约定王敏以286万元的价格购买刘婉莉、董远霖的位于成都市高新区房屋，后王敏陆续支付了全部购房款和中介费用。2010年11月25日，张仕力向王敏谎称其可代为办理房屋过户事宜，从而骗得王敏的信任，后在代为办理相关手续过程中，张仕力向刘婉莉、董远霖的委托人王斌谎称王敏已同意将其房屋临时过户至自己名下，诱使王斌同意在张仕力出具的一份房屋交易合同及其他文书上，由王斌以卖方委托人名义签字，由张仕力在买方位置署名，尔后提供给房屋登记机关，将涉案房屋产权过户在张仕力名下。之后，张仕力将其伪造的房产证交给王敏。2011年1月28日，王敏从刘婉莉、董远霖处接收房屋并搬入居住。 2012年3月，张仕力隐瞒涉案房屋为王敏占有及自己通过欺骗手段取得涉案房屋所有权的事实，谎称自己为从事装修人员，委托四川元达不动产投资管理有限公司居间介绍涉案房屋的销售事宜，报价不低于260万元。陈刚到四川元达不动产投资管理有限公司看房时，对涉案房屋具有购买意向，并在四川元达不动产投资管理有限公司员工李仲文的陪同下到了涉案房屋的门口，敲门后无人开门，故进屋看房未果。后经李仲文的居间斡旋，陈刚与张仕力对购房价格达成一致，但张仕力未告知陈刚涉案房屋为王敏占有及自己通过欺骗手段取得涉案房屋所有权的事实，在陈刚提出看房时，张仕力谎称涉案房屋已出租给外国人，以不方便看房为由拒绝。 2012年4月30日，张仕力与陈刚签订《房屋买卖合同》,约定陈刚购买张仕力名下的位于成都市高新区房屋，该房屋为已出租房屋，租赁合同期限为2011年10月21日至2012年10月20日；房屋成交价为255万元；购房定金为5万元，首付款为200万元,尾款50万元；在陈刚支付首付款五日内张仕力将房屋产权过户给陈刚；张仕力于2012年10月20日前向陈刚交付房屋。2012年5月2日，陈刚支付了购房定金5万元，2012年5月18日，支付了购房首付款200万元。2012年5月24日，陈刚、张仕力与李仲文一起到成都市房屋产权登记中心办理了涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋登记在陈刚名下。2012年6月7日，陈刚支付了张仕力购房款30万元，2012年7月31日，支付了购房款15000元。因张仕力提出要求陈刚提前支付尾款，2012年8月20日，张仕力与陈刚签订《补充协议》，约定张仕力同意于2012年8月31日前将涉案房屋交付给陈刚，陈刚向张仕力支付了购房款5万元。2012年9月2日，因张仕力未按约交付房屋，张仕力与陈刚签订《补充协议》，约定张仕力向陈刚支付违约金135000元（抵作房款，未实际支付），双方于2012年10月4日进行房屋交接，张仕力支付保证金5万元。2012年10月10日，陈刚到涉案房屋小区物业服务部门办理入住手续时，才得知王敏在涉案房屋居住并持有涉案房屋的房屋产权证，王敏将其持有的房产证拿到成都市房管局（南区）查验时，被告知为假证而被收缴。 双方就腾房事宜协商未果，陈刚诉至一审法院，提出上述诉讼请求。诉讼中，陈刚、王敏均认可涉案房屋的租金为每月2500元，同时陈刚表示，如法院支持其腾退房屋的诉讼请求，房屋占用费可以放弃。 张仕力因犯合同诈骗罪被四川省成都市中级人民法院判处有期徒刑13年，牌号为川Ａ×××××宝马牌轿车予以追缴，对张仕力的其余违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚。 一审法院判决：一、王敏于判决生效后三十日内腾退位于成都市高新区房屋给陈刚；二、驳回陈刚的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取350元，由陈刚负担50元，王敏负担300元。 王敏不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。 二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院认为，结合双方当事人的上诉理由及答辩意见，二审的争议焦点为：陈刚是否享有诉争房屋的排除妨害请求权，能否要求王敏腾退房屋？ 《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”腾退房屋的请求权，在普通的商品房买卖之中，对于已经获得房屋产权的买受人而言，其基于物权的排他性而得以请求房屋的非法占用人“排除妨害”。第一，陈刚向一审法院提交了成都市房屋产权登记中心填发的诉争房屋的《房屋所有权证》，载明房屋所有人为陈刚，单独所有。依据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权证是权利人享有房屋所有权的证明，诉争房屋的产权登记在陈刚名下，属于已经获得诉争房屋产权的买受人。王敏虽然对此持有异议，认为与生效刑事判决书确认的事实有矛盾，但截至本案二审审理终结，陈刚持有的《房屋所有权证》并未被房屋登记行政部门撤销或经其他合法程序被撤销，也未有生效法律文书对诉争房屋的所有权做不同认定，一审法院依据陈刚持有的《房屋所有权证》认定其系诉争房屋产权的所有人，并无不当。陈刚基于物权的排他性请求王敏腾退诉争房屋的诉讼请求，应予支持。第二，王敏与刘婉莉、董远霖签订了《房屋买卖合同》，以286万元的价格购买了诉争房屋，在支付了全部购房款后于2011年1月28日接收房屋并搬入居住，并办理了户籍迁入手续，因为张仕力的犯罪行为，最终未完成相应的产权登记手续。考虑到王敏基于与房屋所有权的初始登记人的买卖合同关系居住在诉争房屋，以及搬入房屋长期居住已达四年之久等案件的特殊性，腾退房屋应当给予王敏必要的准备时间，以及给予王敏合理的时间以寻求其他的救济途径，一审仅给予三十天的时间不当，二审法院调整至一年。 综上，王敏的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，二审法院仅对腾退房屋的时间予以调整。 二审法院判决：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决第二项，即“驳回陈刚的其他诉讼请求”；二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决第一项“王敏于判决生效后三十日内腾退位于成都市高新区锦悦西路56号17栋2单元13楼1302号房屋给陈刚”为“王敏于判决生效后一年内腾退位于成都市高新区锦悦西路56号17栋2单元13楼1302号房屋给陈刚”。一审案件受理费承担方式按一审判决执行。二审案件受理费700元，由王敏承担。 本院再审查明，再审申请人王敏与被申请人陈刚及一审第三人刘婉莉、董远霖、成都港美联房地产顾问有限公司所有权确认纠纷一案，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民初字第2545号民事判决，王敏不服，提起上诉。四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第6403号民事判决。王敏仍不服，向本院申请再审。本院于2018年4月10日作出（2017）川民再382号民事判决，认定：1.关于四川省成都市中级人民法院（2013）成刑初字第173号刑事判决认定事实的效力问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定，上述判决已经生效，该判决认为张仕力在与陈刚签订、履行房屋转让合同过程中，利用欺骗王敏和房屋登记机关非法获取的房屋产权证书和登记手续，隐瞒房屋的合法权利人为王敏并由其实际居住的真相，虚构房屋为本人所有，以及他人在房屋内居住、无法查看的假象，导致陈刚信以为真并支付购房款，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，依法应认定为合同诈骗罪。对这一事实，在陈刚没有提供相反的证据加以推翻的情况下，本院予以采信。 2.关于陈刚持有的房屋所有权证是否能证明涉案房屋属于陈刚所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条的规定，不动产权属证书在通常情况下是权利人享有不动产物权的证明，但有证据证明不动产权属证书记载错误并发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在本案中，四川省成都市中级人民法院（2013）成刑初字第173号刑事判决已经认定王敏是已经占有使用涉案房屋的合法权利人，而认定陈刚是张仕力合同诈骗犯罪行为的被害人，并判决对张仕力牌号为川Ａ×××××的宝马牌轿车予以追缴，其余违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚，已经充分证明涉案房屋不属于陈刚所有，其持有的房屋所有权证登记错误，不能证明涉案房屋属于陈刚所有。王敏基于不动产登记错误作为利害关系人请求确认涉案房屋归其所有的主张，已为四川省成都市中级人民法院（2013）成刑初字第173号刑事判决所认定，本院予以支持。 3.关于本案是否适用善意取得制度的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须满足三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，王敏于2010年5月14日向刘婉莉、董远霖购买涉案房屋支付了286万元房款，而陈刚于2012年4月30日向张仕力购买涉案房屋是实际支付了241.5万元房款，结合成都市房地产价格总体上涨的情况，陈刚就涉案房屋没有支付合理对价。同时，四川省成都市中级人民法院（2013）成刑初字第173号刑事判决已经判决对张仕力牌号为川Ａ×××××的宝马牌轿车予以追缴，其余违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚，即陈刚支付给无权处分人张仕力购买涉案房屋的款项将通过刑事追赃程序退回，因此陈刚购买涉案房屋的行为，不符合善意取得制度的构成要件，不适用善意取得制度。二审判决适用善意取得制度认定涉案房屋属于陈刚所有，属于法律适用错误，本院予以纠正。 综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。并依照相关法律规定，判决：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第6403号民事判决和成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第2545号民事判决；二、位于成都市高新技术产业开发区房屋归王敏所有。 本院查明的其他事实与二审法院查明的事实一致。 本院再审认为，一审原告陈刚以其于2012年4月30日与张仕力签订房屋买卖合同，约定其购买涉案房屋。后其按约支付购房款，并于同年5月24日取得该房屋所有权证。同年10月，其依约收房时，得知该房屋由王敏居住，双方就腾房事宜协商未果为由，向一审法院提起诉讼，请求判令王敏腾空并搬离诉争房屋，并支付2012年10月起至实际搬离之日止每月3000元的房屋占用费。根据陈刚起诉所依据的事实、理由和提出的诉讼请求，陈刚行使的权利为物权请求权和物权损害赔偿请求权，故本案争议的焦点应为陈刚对涉案房屋是否享有物权。 一审法院审理本案后认为，陈刚善意取得涉案房屋的所有权，其有权向现房屋占有人王敏主张排除妨害，判决王敏腾退涉案房屋给陈刚。王敏不服一审判决，提出上诉。二审法院审理后认为，陈刚依据不动产权属登记获得涉案房屋的所有权，其基于物权的排他性请求王敏腾退涉案房屋的诉讼请求，应予支持，亦判决王敏腾退涉案房屋给陈刚。该二审判决已经发生法律效力。此后，本院就再审申请人王敏与被申请人陈刚及一审第三人刘婉莉、董远霖、成都港美联房地产顾问有限公司所有权确认纠纷一案进行了审理，认为王敏于2010年5月14日向刘婉莉、董远霖购买涉案房屋支付了286万元房款，而陈刚于2012年4月30日向张仕力购买涉案房屋是实际支付了241.5万元房款，结合成都市房地产价格总体上涨的情况，陈刚就涉案房屋没有支付合理对价。同时，二审法院于2014年3月19日作出的（2013）成刑初字第173号刑事判决已经判决对张仕力牌号为川Ａ×××××的宝马牌轿车予以追缴，其余违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚，即陈刚支付给无权处分人张仕力购买涉案房屋的款项将通过刑事追赃程序退回，因此陈刚购买涉案房屋的行为，不符合善意取得制度的构成要件，不适用善意取得制度。二审判决适用善意取得制度认定涉案房屋属于陈刚所有，属于法律适用错误，本院予以纠正。本院并于2018年4月10日作出（2017）川民再382号民事判决，判决撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第6403号民事判决和成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第2545号民事判决，确认涉案房屋归王敏所有。该判决已经发生法律效力。根据前述事实可以看出，本案二审判决以陈刚对涉案房屋享所有权为由，判决王敏腾退涉案房屋给陈刚的结果明显与本院作出的生效判决结果相悖。而本院审理的（2017）川民再382号一案为确权之诉，该案已判决确认涉案房屋所有权归王敏享有。二审法院据以作出判决的基础已不存在，即二审判决认定陈刚享有物权请求权所派生的排除妨害请求权，判决王敏腾退涉案房屋，已缺乏事实上和法律上的依据，应当予以纠正。 综上所述，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以纠正。上诉人王敏提出的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第37号民事判决和成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决； 二、驳回陈刚的全部诉讼请求。 一审案件受理费350元，二审案件受理费700元，均由陈刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 冯一平 审判员 曾 蕾 二〇二〇年一月十七日 书记员 周丽平