广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7002号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：刘贤辉，男，1997年1月23日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 委托诉讼代理人：陆尚河，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁东江，北京市尚衡（南宁）律师事务所实习律师。 第三人：中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行，住所地广西壮族自治区南宁市友爱北路26号影视制作生产大楼内第1-2、4层，统一社会信用代码91450107708741226N。 代表人：杨超员。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告刘贤辉、第三人中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行（以下简称中行西乡塘支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯到庭参加诉讼，被告刘贤辉、第三人中行西乡塘支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理登记编号为201607150121的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0036382号的《不动产登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息215960.75元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金35364.83元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续的违约金653773.12元（计算方法：从发出解除合同的通知后第8天起，按房款总额每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金594339.2元（计算方法：2971696元×20%=594339.2元）；5、被告向原告支付一审律师代理费147200元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，第三人再次从原告账户中扣款，原告增加一项诉讼请求：被告偿还原告代其偿还的银行贷款本息38073.76元及违约金1275.47元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年12月9日，实际请求计付至全部偿还之日止）。事实与理由：2016年6月23日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭南山7栋一层101号房屋，合同总价款为2971696元。原告与第三人签订《个人购房贷款合作协议》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计237万元，加上被告已付首付款601696元，至此被告已向原告支付了全额购房款，此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款215960.75元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告刘贤辉辩称，一、原告未按合同约定向被告交房，违约在先，被告不应该支付违约金。被告合同目的已不能实现，被告同意解除合同；二、对原告主张的代偿费用有银行扣款凭证，即254034.51元无异议，但该项违约金约定显失公平。合同约定被告违约按每日万分之五计算违约金不合理，合同属于格式条款，约定原告违约的，违约金按万分之一计算，故该项违约金应调整为万分之一计算；三、原告主张的合同解除违约金过高，应当适当减少，合同解除后，办理注销登记属于后续程序性事项，没有法律规定应支出该项违约金。解约违约金作为一种补偿性赔偿，已经涵盖了对合同解除后一系列程序性事项的惩罚，不能重复约定，否则显失公平。原告主张逾期办理注销备案登记违约金属于重复约定，且约定的违约金计算方式显失公平、过高，原告没有证据证明实际上遭受该损失；四、原告主张的律师费为147200元过高，即使被告承担，也是按照被告最终应承担的比例来计算。 第三人中行西乡塘支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月25日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭南山2、3、7栋住宅及2、3栋商业部分的《商品房预售许可证》（证号：南房预字[2016]第053号）,有效期从2016年3月25日至2019年8月25日。 2016年6月23日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）刘贤辉签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭南山7栋一层101号房屋，购房价款为2971696元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的20％，即601696元作为首期付款，其余合同总价款的80％，即237万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人刘贤辉的邮寄地址为南宁市虎丘一里33号。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金。买受人应在合同解除后7日内办理注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续，逾期按合同总价的万分之五支付违约金；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿等。 2016年6月24日，被告向原告支付了专项维修资金16103.78元和产权登记工本费100元、产权登记费85元、他项权证工本费10元。被告向原告支付了首付购房款200207元。 被告所购房产于2016年7月18日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201607150121），并取得《不动产登记证明》（证号：桂[2016]南宁市不动产证明第0036382号）。 原告（乙方）与第三人中行西乡塘支行（甲方）签订《个人购房贷款合作协议》，约定甲方为乙方销售房产提供按揭贷款，乙方按连带责任保证方式为购房借款人在借款合同项下的债务提供担保，担保期间自借款人办妥贷款所购房屋的抵押登记手续并且甲方收到他项权证之日止。第三人依约向被告发放购房贷款237万元，至此被告已向原告付清全额购房款2971696元。案涉房屋未取得房屋所有权证和他项权证。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述约定从原告保证金账户扣款，分别为2018年6月15日63735.96元、2018年9月20日38050.36元、2018年9月23日38073.76元、2018年12月20日38045.34元、2019年3月22日38050.36元、2019年6月24日38078.73元，合计254034.51元，对此被告予以认可。 2018年8月10日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告未按时向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 2019年10月11日，原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。在庭审过程中，经本院释明合同解除后的相互返还问题，被告明确在本案中不要求处理，其将另案主张。 本院认为，原告嘉和公司与被告刘贤辉签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 一、关于涉案合同解除问题 被告未按期归还银行按揭贷款致使原告嘉和公司向第三人中行西乡塘支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告对此享有解除权，原告要求解除双方签订的前述合同，被告亦同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，原告于2018年8月10日通过邮寄方式向被告指定地址发送《解除合同通知函》，被告辩称并未收到，但并未提供证据加以证明，根据合同约定该通知于2018年8月15日视为送达被告处。解除权为形成权，自合同解除意思到达对方时生效，故本院确认原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2018年8月15日解除。 二、关于办理各项登记注销手续问题 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。 三、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款254034.51元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为254034.51元。 四、关于原告主张的各项违约金问题 原告在本案共主张三项违约金，分别是为被告代偿贷款本息违约金、被告逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续违约金、解约违约金。因被告逾期还贷导致本案纠纷产生，应承担相应的违约责任。被告主张原告亦存在违约行为，但并未提供证据证明，并明确其将另案主张，对此本院不予采信。被告主张因双方签订的合同系原告提供的格式合同，合同约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告未能举证证明其因对方违约造成的实际损失，故被告提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。本案因被告逾期偿还贷款本息导致原告代为向第三人清偿债务，从而导致双方合同解除。结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，本院酌情将全部违约金调整为按合同总价款的20%计算，即2971696元×20％＝594339.2元。 五、关于原告诉请的律师费问题 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，应予支持。原告已提供发票证明已经实际发生，因被告违约导致合同解除情况下，被告应承担的律师费应以合同总价款为基数来计算，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院核定为102151元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案商品房买卖合同既已解除，被告已经向原告支付完全部购房款等费用，其应承担部分可在被告应付款项中抵扣。剩余部分因被告明确不在本案中予以返还，其可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西嘉和置业集团有限公司与被告刘贤辉于2016年6月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2018年8月15日解除； 二、被告刘贤辉协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201607150121）和《不动产登记证明》（证号：桂[2016]南宁市不动产证明第0036382号）的撤销手续； 三、被告刘贤辉向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息254034.51元； 四、被告刘贤辉向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金594339.2元； 五、被告刘贤辉向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费102151元； 六、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费15287元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担6488元，被告刘贤辉负担8799元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王星 二〇二〇年一月九日 书记员  赖兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可依约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可依约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可依约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。