呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再91号抗诉机关：呼和浩特市人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告）：范智林，男，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：张永军，准格尔旗法律援助中心律师。被申诉人（一审被告、反诉原告）：内蒙古日晟房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市清水河县城关镇滨江花园住宅小区综合楼。法定代表人：薛润小，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文涛，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：段亮，内蒙古东日律师事务所律师。申诉人范智林因与被申诉人内蒙古日晟房地产开发有限公司(以下简称日晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，内蒙古自治区清水河县人民法院于2014年12月5日作出（2014）清法商字第83号民事判决。宣判后，日晟公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年4月28日作出（2015）呼民一终字第00052号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力。日晟公司仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2015年11月16日作出（2015）内民申字第01284号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2016年5月4日作出（2016）内01民再13号民事裁定，撤销一、二审判决，发回重审。内蒙古自治区清水河县人民法院于2018年2月7日作出（2016）内0124民再1号民事判决。该判决发生法律效力后，范智林不服，向呼和浩特市清水河县人民检察院申请监督，呼和浩特市清水河县人民检察院提请呼和浩特市人民检察院抗诉，呼和浩特市人民检察院于2018年11月30日作出呼检民（行）监【2018】150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院2019年4月18日作出（2019）内01民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。申诉人范智林及其委托诉讼代理人张永军、被申诉人日晟公司的委托诉讼代理人李文涛、段亮到庭参加诉讼，呼和浩特市人民检察院指派检察员崔某、侯某出庭履行职责。本案现已审理终结。呼和浩特市人民检察院抗诉认为：内蒙古自治区清水河县人民法院(2016)内0124民再1号民事判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：首先，日晟公司未能交付合格标的物，未履行出租人的基本义务，租赁房屋未达到占有使用的约定及法定标准，不构成占有使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。本案中当事人双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1款第(4)项规定：“甲方按房屋消防设计要求，负责消防验收。”然而，至合同开始履行之日起（2014年1月1日），日晟公司仍未完成消防验收工作。依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。范智林承租日晟公司房屋的根本目的在于以该房屋为载体从事商业经营并获取利润，并非简单的占有。日晟公司未完成消防验收的行为，已经违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，未能履行出租人的基本义务。其次，日晟公司违约在先致使租赁合同目的无法实现，租赁合同无法履行，承租人范智林不应承担房屋占有使用费。本案中的合同属于房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人的义务是将租赁物交付承租人使用、收益，承租人的义务是支付租金，二者是相对应的。本案中，出租人日晟公司并未交付合格的租赁物，导致承租人范智林不能使用该房屋，租赁合同目的无法实现，租赁合同无法履行。因此，法院判决范智林支付房屋占有使用费660000元属于认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。范智林申诉称：1、请求再审法院依法撤销清水河县人民法院(2016)内0124民再1号民事判决书的第三项、第四项、第五项、第七项内容，改判支持范智林的原诉讼请求并驳回日晟公司的反诉请求。2、本案所有的诉讼费用全部由被申请人承担。申诉理由：原审判决认定的基本事实缺乏充分的证据证明，导致认定事实错误，判决适用法律也有错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。（一）原审判决认定的双方当事人对于涉案房屋并未通过消防验收均是明知的情况下仍订立合同并实施装修行为应视为双方均存在过错并依此判决日晟公司补偿范智林80%的装修费用无任何事实依据。首先，未经消防验收合格的建设工程（房屋）不得投入使用是法律对日晟公司作为房地产开发商的强制性规定，不是针对房屋承租人的。其次，日晟公司将未经消防验收合格的房屋（签订合同时工程竣工验收合格手续也没有）出租给范智林商业经营使用，其行为明显违反法律规定，明知故犯，存在完全的过错行为。第三，从签订的《房屋租赁合同》来看，2013年8月24日签订的合同，但租期从2014年1月1日开始计算，这期间三个月的时间被申请人也没有能够办理出消防验收合格手续，可见日晟公司对消防验收的问题根本漠不关心，也并未提前预见。第四，范智林作为公民个人，作为房屋的承租人：对于租赁房屋是否经过消防验收合格并没有法律上的审查义务，况且当时签订合同时日晟公司让范智林签订合同后可以先装修，待三个月后租期正式开始计算。这样才使得范智林进行了装修，因此范智林对于当时房屋是否真正达到竣工验收的合格条件是不明知的。一审认定范智林明知无证据证明，日晟公司应当足额补偿范智林的装修费用，范智林并无过错。（二）原审判决认为范智林存在过错而对其主张的相应利息不予支持是错误的。因为是日晟公司违约且存在过错，故对装修费用产生的利息应予支持。（三）原审判决对范智林主张的20万元违约金认为范智林也存在过错不予支持是错误的，明显违反法律规定。首先，日晟公司存在根本性的违约，出租的房屋违反法律规定不能使用。其次，根据法律规定，违约就要承担违约责在，不能以另一方也存在过错而免除违约责任。第三，范智林并不存在违约过错行为。第四，合同中约定了违约金为年租金的2倍，但范智林只主张了年租金的20%，并不为过。（四）原审判决范智林支付日晟公司从2014年1月1日至2017年12月31日的占有使用费66万元（租金的15%），更是于法无据，与事实不符。1、既然涉案房屋并未经消防竣工验收合格，不得投入使用，何来的占有使用费？范智林怎么使用？无法使用房屋就不存在支付租金使用费的问题。2、一审判决认定了涉案房屋未经验收不得使用，但又判决从2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金（使用费），显然是前后矛盾，事实上原审法院又肯定涉案房屋能占有使用的观点，于法无据。未投入使用的房屋不能产生租金。3、范智林自装修完毕之日起，并未占有使用房屋。因为范智林承租是经营商业进行招商，对消防安全比较严格，而日晟公司一直没有给范智林交付涉案房屋的消防验收合格等手续，导致范智林既不能使用也不能对外招商。通过几年的诉讼过程也可以看出日晟公司一直未能完成工程消防验收合格手续，只是提交了一些申请资料而已。可见，造成租赁物一直处于空置状态并不是范智林拒不交房造成的，而是租赁物本身存在验收手续不完备禁止投入使用的法律障碍所致，原判范智林支付租赁使用费毫无道理可言。4、涉案房屋在2015年7月20日已经被清水河县人民法院(2015)清法执字第53号执行裁定书查封，此后如果占有房屋，也是法院查封期间，范智林无法占有更无法使用房屋，有(2015)清法执字第53号执行裁定书为证。故原审法院判决让范智林支付占有使用费无法无据。（五）原审判决适用法律错误。l、适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款是不当的。因为此条是双方协议解除合同的条款，并非判决解除合同的条款。2、适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定是错误的。因为此条规定的是承租人使用、收益租赁物时应支付租金，但本案中涉案房屋不具备合法使用的条件，故其行使收取租金的权利应受到限制。3、如果适用司法解释第八条第一款第三项的规定，就不能适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，二者是矛盾的，原审判决适用法律矛盾。日晟公司辩称：范智林提出的抗诉申请既无事实根据，也无法律依据，依法应予驳回。事实和理由：（一）日晟公司不存在“事先违约”的法律事实。1、范智林率先违约是本案不争的事实。日晟公司为涉案出租房屋的所有权人。2013年8月24日，日晟公司与范智林签订《房屋租赁合同》后，日晟公司如约以租赁物现状移交范智林。范智林现状接收租赁物后开始进行装修改造。根据《房屋租赁合同》约定，范智林应在2013年12月20日前交付答辩人2014年租金100万元，但范智林未按约履行付款义务。2014年3月18日，日晟公司委托律师致函范智林，敦促其履行合同约定的付款义务。但范智林仍不履行付款义务，于2014年3月25日提起诉讼。由此可见，范智林是在其率先违约情况下，为逃避付款义务而提起的本案诉讼。但无论范智林以何种理由提起诉讼，均无法否认其率先违约的法律事实。2、本案不存在日晟公司“未能交付合格标的物，未履行出租人的基本义务”的任何事实。其一、《房屋租赁合同》签订之时，日晟公司项目工程已经竣工验收，并于2013年12月竣工验收。同时，涉案工程消防设计审核已于2013年7月8日取得《建设工程消防设计审核意见书》，消防施工单位正在进行消防验收工作中。因此，双方签订的租赁合同合法有效。其二、《房屋租赁合同》中约定的出租标的物未经消防验收，是双方当事人一致认可的事实。正基于此，日晟公司与范智林按照出租物的现状移交，为双方当事人的真实意思表示，也不违反双方合同约定。因此，日晟公司现状移交范智林出租物并不构成任何违约。其三、根据《房屋租赁合同》约定，日晟公司“按房屋消防设计要求，负责消防验收”，但由于范智林在租赁物装修过程中将滨江花园AB楼地下室结构更改，导致现状与消防支队审核合格的建设工程消防设计不相符，直接影响了消防验收工作进度。后日晟公司根据《建设工程消防设计审核意见书》要求，重新申报消防设计审核后，于2015年1月13日取得了《建设工程消防验收意见书》。其四、范智林承租房屋用途为从事商业经营活动，根据《消防法》第15条之规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”。同时，根据《建设工程消防设计审核意见书》规定，如有改建、扩建、室内装修及功能变更应重新申报审核。因此，后续消防申报审核依法应当由范智林负责完成。综上，答辩人全面履行合同义务，不存在任何违约。故，本案也不存在日晟公司“未能交付合格标的物，未履行出租人的基本义务”的任何事实。（二）范智林以“不构成占有使用”为由，提出不承担租赁费的再审理由依法不能成立。1、我国《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据该规定，出租人的义务是将出租物交付承租人使用，权利是收取租金；出租人的义务是支付租金，权利是接收出租物，并占有使用。因此，对租赁物的占有使用是承租人的权利，而不是出租人的义务，更不是出租人的权利。2、本案中，范智林于2013年8月已经实际接收租赁物，并进行装修改造等对出租物实际占有使用权利的行使。虽然涉诉案件于2014年开始，但范智林始终占有出租物，直至2018年4月28日，在日晟公司申请人民法院强制执行后，范智林才交出出租物。范智林实际接收、占有出租物长达五年时间的客观事实不容置疑。3、《房屋租赁合同》约定的出租物为“甲方按消防设计要求，负责消防验收”，即出租物交付时尚未消防验收是双方事先明知、且均予认可的事实。出租物交付后，日晟公司如约履行了建设工程消防验收的合同义务，并能满足“在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的法律规定。因此，本案不存在出租物无法使用的情形，也不存在“租赁房屋未达到占有使用的约定和法定标准，不构成占有使用”的任何事实。4、至于范智林提出的“至合同开始履行之日起（2014年1月1日）仍未完成消防验收工作”，认为日晟公司“未履行合同基本义务”的主张，缺乏事实依据。其一、合同中并没有关于消防验收完成时间的约定，范智林以2014年1月1日起算，没有事实依据。其二、日晟公司交付范智林的出租房屋符合消防设计验收标准，后由于范智林经营需要，对部分建筑物进行装修改造，导致装修改建后的房屋不符合申报审核消防设计标准的责任，不应由日晟公司承担。其三、既然范智林是以承租房屋作为其从事商业经营活动的使用用途，接收出租房屋后，根据合同约定租赁期限12年的使用年限，以及经营需要和要求所进行的装修改造等，依法属于范智林对租赁物的实际占有使用。同时，根据《消防法》之规定，范智林依法应在营业前申报消防审核验收，故《消防法》关于“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，是针对商业经营活动行政管理的强制性规定。范智林营业前所需完成的相关工作均应以租赁物为载体，依法也属于承租人对租赁物的实际占有使用。其四、至于范智林是否实施相关工作，依法属于范智林对租赁物权利行使的范畴。即使范智林放弃上述权利的行使，也不影响其对租赁物实际占有使用的构成认定。换言之，即使承租人不使用租赁物，或使用租赁物未获得收益，均不能免除承租人依法应当承担的支付租金的法律义务。5、范智林依法应当承担支付租金的合同义务。如前所述，日晟公司与范智林签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。日晟公司按照合同约定于2013年8月已将出租房屋交付范智林占有使用，并依约履行了出租房屋的消防验收合同义务，符合《合同法》第216条规定的“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定”。范智林接收租赁房屋后实际行使了占有使用等承租人权利，占有使用承租物长达五年之久，依法应当承担支付租金的合同义务。最终原审法院作出令日晟公司按照范智林装修费用的80%价款补偿范智林，范智林按照租金的15%价款支付日晟公司的判决。针对此判决，日晟公司至今仍认为范智林应当全额支付租金，且日晟公司也不应当对装修费用进行补偿，但日晟公司为了定纷止争息讼宁人，对一审判决未提出上诉。范智林竟以尚不存在的“不构成占有使用”，提出不应当承担房屋占有使用费的再审申请。但根据案件的事实和证据，以及相关法律规定，范智林的再审申请既无事实根据，也无法律依据，依法不应支持。请求再审法院查明事实，依法维护法律的公平正义，判决驳回范智林的再审申请。范智林向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告交纳的200000元保证金；3、被告赔偿原告装修房屋的费用636086元及相应利息（从装修之日起至给付之日止按中国人民银行同类贷款利率计算）；4、被告承担违约金200000元；5、被告承担本案的诉讼费用。日晟公司向一审法院反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》，并依法判令反诉被告将房屋恢复原状并返还反诉原告；2、依法判令反诉被告支付已拖欠反诉原告的房屋租金2800000元（自2014年1月1日暂计算至2016年8月31日），之后的房屋租金按照合同约定的租金支付至反诉被告将房屋返还于反诉原告之日止；3、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金716666.7元。在一审法院重审举证期间内，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认为，日晟公司与范智林均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，可以视为双方就合同解除达成一致意见，该合同予以解除。本案中双方当事人主要争议焦点是:1、合同履行过程中，双方当事人是否存在相应的违约行为及违约金；2、日晟公司是否应当补偿装修费用636086元及其利息；3、日晟公司是否应当向范智林返还保证金200000元；4、范智林是否应当向日晟公司支付租金及违约金。关于焦点一，双方当事人均主张对方在合同履行过程中存在违约行为的问题。本案中，对于涉案房屋在合同中约定日晟公司按房屋设计要求，经消防验收，未经消防验收的建设工程不得投入使用，是《中华人民共和国消防法》对于建设房屋能否投入使用的强制性规定，日晟公司作为建设单位和所有人，在明知涉案房屋没有完成消防验收的情况下，仍与他人签订房屋租赁合同并将房屋交付他人使用，且在租期开始后仍未办理完毕消防验收手续的行为，应当认定违约行为在先。关于焦点二，原审过程中，范智林申请并委托鉴定机构对装修工程造价进行鉴定，鉴定机构出具《鉴定报告》认定装修工程总价款为630886元，但因该鉴定未能区分地下室入口处搭建永久性建筑物，且该违章建筑的装修物不应予以保护。在重审期间，原审被告委托鉴定机构对涉案房屋装修工程重新鉴定，鉴定机构会同原、被告进行了现场勘验，就双方现场指认的工程内容实测实量，鉴定机构出具的《鉴定报告》认定装修工程总价款551027.21元。扣除非法永久性搭建物（雨棚、入口涂料及亚克力字7608.48元），剩余装修物共计543418.73元，已经和涉案房屋形成附合，无法由承租人拆除，故在确认合同解除之时，应就装修费用的承担问题予以认定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，而应以过错责任的认定为依据。根据本院查明及当事人自认的事实，日晟公司、范智林作为《房屋租赁合同》的当事人，对于涉案房屋并未通过消防验收均是明知的，但仍订立合同并实施装修行为，应视为双方均存在过错，因日晟公司收回房屋后仍可就已经形成附合的装修工程受益和使用，并无其他损失，故从公平角度考虑，结合实际情况和双方过错的基础上，日晟公司补偿范智林装修费用434734.98元（543418.73元×80%=434734.98元）。对其提出的相应利息请求，因其存在过错，本院不予支持。对其提出承担200000元违约金的诉讼请求，也因其存在过错，一审法院不予支持。关于焦点三、焦点四，双方签订的《房屋租赁合同》已经确认解除。作为出租方的日晟公司，因提供的房屋不具备合法的使用条件，违约在先，故日晟公司应当向范智林退还已经收取的保证金200000元。因此，范智林提出的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。虽该涉案房屋未办理完毕消防验收手续，但范智林明知涉案没完成消防验收的情况下，仍与他人签订房屋租赁合同，并将房屋进行装修及占有。到目前为止，范智林仍未将该房屋交付于日晟公司。由此造成房屋租赁物一直处于空闲置状态。因此，范智林应当支付日晟公司的房屋占有使用费。根据合同中约定的阶段支付租金内容（即从2014年1月1日至2014年12月31日租金为1000000元，从2015年1月1日至2015年12月31日租金为1000000元，从2016年1月1日至2016年12月31日租金为1200000元，从2017年1月1日至2017年12月31日租金为1200000元，共计4400000元），故本院酌情认定范智林支付日晟公司从2014年1月1日起至本判决生效之日之前涉案房屋的占有使用费共计660000元（4400000×15%=660000元）。对于日晟公司请求范智林的其他诉讼请求，一审法院不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项之规定，判决：一、原告（反诉被告）范智林与被告（反诉原告）日晟公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告（反诉原告）日晟公司于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）范智林房屋保证金200000元；三、被告（反诉原告）日晟公司于本判决生效后10日内补偿原告（反诉被告）范智林装修房屋费用434734.98元，装修形成的房屋附着物归于被告（反诉原告）日晟公司所有；四、原告（反诉被告）范智林于本判决生效后即返还被告（反诉原告）日晟公司位于××县地下半层面积为2600平方米的涉诉房屋；五、原审（反诉被告）范智林于本判决生效后10日内支付原审被告（反诉原告）日晟公司房屋的占有使用费660000元；六、驳回被告（反诉原告）日晟公司的其他诉讼请求；七、驳回原告（反诉被告）范智林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费13800元，由被告日晟公司负担8832元，原告范智林负担4968元。反诉案件受理费17466元，由反诉被告范智林负担3278元，反诉原告日晟公司负担14188元。本院再审认为，本案的争议焦点是：范智林应否支付日晟公司房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》已确认解除，双方无异议，根据本院查明及当事人自认的事实，日晟公司、范智林作为《房屋租赁合同》的当事人，对于涉案房屋并未通过消防验收均是明知的，但仍订立合同，后因消防一直未验收、欠付租金等原因双方发生纠纷致合同解除，故双方均存在过错。对房屋闲置状态所造成的损失，双方均有过错，范智林自2014年1月1日至返还房屋之日止，一直占有该房屋，日晟公司在此期间亦未促成房屋消防验收达标。一审法院参照合同约定的租金标准15%酌定范智林支付日晟公司涉案房屋的占有使用费共计660000元并无不当。综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确。范智林的申诉理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持内蒙古自治区清水河县人民法院（2016）内0124民再1号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 赵瑞辰审判员 杨利民 二〇二〇年一月二十日书记员 王 妮