广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15220号原告：中山市汉和物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区富豪山庄富康路16号第三层，统一社会信用代码91442000617977217B。法定代表人：陈宇华。委托诉讼代理人：吴紫华，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟靖，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被告：丘火妹，女，1979年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，被告：罗介金，男，1972年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，原告中山市汉和物业管理有限公司（以下简称汉和物业公司）与被告丘火妹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告汉和物业公司申请，依法追加罗介金为本案共同被告。本案由本院依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告汉和物业公司委托诉讼代理人吴紫华，被告丘火妹、罗介金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉和物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2016年11月至2019年2月期间共28个月的物业管理费24847.20元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费887.40元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按0.001利率计算至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为10808.50元）。事实与理由：2009年6月5日，原告与被告丘火妹签订《物业管理合同》，约定原告为被告所有的物业提供物业服务，物业费计收标准为商铺按每月每平方米1.5元，物业服务费的收费时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，原告有权自逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之一收取违约金。被告为广东省中山市石岐区富豪山庄富安街13幢6卡等物业的业主，建筑面积合计405.60平方米。被告在办理收楼手续后，拖欠2016年11月起的物业服务费，且经原告多次催收仍不支付。诉讼中，原告请求变更诉求为：1.被告丘火妹、罗介金支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业管理费9904.71元及违约金[违约金计算方法：以每月物业管理费291.32元为基数（按合计建筑面积194.21平方米，每月每平方米1.5元计算），分别从欠费次月1日起按0.1%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月18日为4975.66元]；2.被告丘火妹支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业管理费5257.59元及违约金[违约金计算方法：以每月物业管理费154.64元为基数（按合计建筑面积103.09平方米，每月每平方米1.5元计算），分别从欠费次月1日起按0.1%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月18日为2735.80元]；3.被告罗介金支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业管理费13279.38元及违约金[违约金计算方法：以每月物业管理费390.57元为基数（按合计建筑面积260.38平方米，每月每平方米1.5元计算），分别从欠费次月1日起按0.1%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月18日为6909.96元]。事实与理由补充如下：被告丘火妹、罗介金是广东省中山市石岐区富豪山庄富安街15幢1卡、6卡及13幢6卡商铺（建筑面积合计194.21平方米）的业主，被告丘火妹是广东省中山市××区××山庄××4卡商铺（建筑面积103.09平方米）的承租人，被告罗介金是广东省中山市石岐区富豪山庄富安街15幢2卡、3卡、5卡商铺（建筑面积合计260.38平方米）的承租人。《物业服务合同》约定物业服务费标准为2元/月/平方米，原告于本案中按1.5元/月/平方米主张权利。被告丘火妹、罗介金共同答辩称：确认案涉7卡商铺于2016年11月至2019年8月期间由被告使用，但15幢2卡商铺、15幢1卡及6卡商铺之间的天花板缩缝在使用期间均发生过天花板渗漏事故，其中15幢6卡商铺的天花板于2015年6月8日至2018年6月23日期间持续发生楼上卫生间渗漏事故，被告向原告反映，但原告一直未解决。被告同意支付其他4卡商铺的物业服务费，但原告以7卡商铺一起交纳为由拒绝收取被告交纳的其他4卡商铺的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月31日，富豪山庄第五届业主委员会作为甲方、汉和物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：甲方代表物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同，乙方为物业业主大会选聘为坐落于中山市××区××路××住宅楼、别墅、商铺提供物业管理的企业；乙方的服务项目不包括：A、业主或非业主使用人房屋内及别墅院内等专有部分；B、业主或非业主使用人毗连部位……；乙方按合同约定内容及要求提供服务，并以商铺按每月每平方米2元的标准向业主或非业主使用人收取物业服务费；物业服务费收费时间为每月5日前，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一收取滞纳金；服务期限为5年，自2012年2月1日起至2017年1月31日止；合同期满，甲方双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提供书面要求，协商一致意见时续签合同。合同还约定了其他事项。《物业服务合同》期满后，富豪山庄第六届业主委员会作为甲方与汉和物业公司作为乙方，于2017年4月10日续签了《物业服务合同》，合同中关于物业服务内容、物业服务费计收标准、交费时间、逾期交费违约责任与前述2012年《物业服务合同》约定一致，并约定服务期限为5年，自2017年4月10日起至2022年4月9日止。丘火妹、罗介金系广东省中山市石岐区富豪山庄富安街13幢6卡、15幢1卡及6卡的业主，物业建筑面积合计194.21平方米。2016年5月24日，丘火妹与案外人莫燕明签订《租赁合同》，约定莫燕明将其名下位于广东省中山市××区××山庄××4卡（物业建筑面积103.09平方米）的商铺出租给丘火妹，租赁期限自2016年5月24日起至2021年5月23日止，合同期内该房产内发生的一切费用包括物业管理费等均由丘火妹承担支付。罗介金分别与案外人苏君慧、苏国良、夏淑芬签订《租赁合同》，约定案外人苏君慧、苏国良、夏淑芬分别将其名下位于广东省中山市××区××山庄××卡、××卡及5卡（物业建筑面积合计260.38平方米）的商铺出租给罗介金，租赁期限自2017年8月1日起至2021年7月31日止。汉和物业公司确认本案中物业服务费按1.5元/月/平方米标准主张权利。原、被告于庭审中对15幢1卡、2卡及6卡漏水的事实均予以确认。汉和物业公司于2016年9月1日接到业主对15幢1卡、6卡楼上卫生间漏水问题的投诉，并先后于2016年9月2日、9月6日、9月10日派工作人员与楼上业主沟通，敦促二楼业主采取措施尽快解决，最后于9月30日对丘火妹与罗介金回访确认上述问题已处理完毕，该两物业卫生间漏水处理过程有汉和物业公司提交且经丘火妹、罗介金确认的客户投诉处理记录表为证；另外，汉和物业公司于2019年6月8日接到业主对15幢2卡天花漏水的投诉，并分别于2019年6月8日、6月6日派员检查导致漏水原因，联系楼上业主将装修材料搬走，至2019年6月11日向丘火妹回访时，丘火妹确认该商铺已不再发生漏水问题，该物业天花漏水问题处理过程有投诉处理记录表为证；此外，汉和物业公司认为15幢1卡及6卡是丘火妹与罗介金所有的物业，按《物业服务合同》约定，两处物业收缩缝漏水应由业主自行处理。丘火妹与罗介金辩称15幢1卡及6卡楼上业主于2018年6月23日停用违建卫生间至今未再发生漏水问题，并同意支付自该日起的物业服务费及其他没有漏水问题的4卡商铺的物业服务费，但汉和物业公司以应当交纳欠费期间全部物业服务费为由拒绝收取；15幢2卡至今仍会发生漏水问题。汉和物业公司与丘火妹、罗介金就案涉7卡商铺的物业服务费收取事宜协商未果，汉和物业公司遂诉至本院，主张本案民事实体权利。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”富豪山庄第五届、第六届业主委员会分别与汉和物业公司签订的《物业服务合同》，对包括丘火妹、罗介金在内的全体业主具有约束力。汉和物业公司要求丘火妹、罗介金按合同约定全额支付物业服务费，应就其已全面、恰当提供物业管护服务承担相应的举证责任。双方对15幢1卡、2卡及6卡商铺存在漏水问题的事实均不持异议，本院予以确认。丘火妹、罗介金认为上述漏水的3卡物业均不同程度导致其方修护及财产损失，且发生漏水事故后，汉和物业公司未及时、积极解决，截至今日尚有漏水问题发生，故不同意支付该3卡物业的物业服务费；汉和物业公司则认为在业主反馈漏水问题后，其方已积极联系楼上业主采取措施解决，丘火妹、罗介金亦在其回访时表示上述问题已处理完毕，故丘火妹、罗介金应支付所有的3卡及租赁使用的4卡商铺的物业服务费。对此，本院认为，根据双方对漏水事故的描述，导致15幢1卡、2卡及6卡商铺卫生间漏水的原因均系楼上业主不当使用物业。汉和物业公司在接到业主投诉后，先后多次派工作人员与楼上业主沟通协调，敦促二楼业主尽快采取维修、搬走建筑材料等措施防止卫生间漏水，直至汉和物业公司回访时，丘火妹、罗介金确认该3卡商铺的漏水问题已处理完毕，上述物业漏水事故的处理过程有汉和物业公司提交且经丘火妹、罗介金确认的客户投诉处理记录表及投诉处理记录表为凭，可以认定；另外，根据《物业服务合同》中关于“汉和物业公司的服务项目不包括：业主或非业主使用人毗连部位……”的约定，15幢1卡及6卡收缩缝属于物业毗连部位，依合同约定，不属于汉和物业公司提供物业服务范围，丘火妹、罗介金以其所有的该两处物业收缩缝漏水为由拒交物业服务费，缺乏合同依据，不应支持。综上，案涉7卡物业中虽有3卡商铺存在漏水事实，但汉和物业公司在接到业主投诉后，已积极采取措施协助业主清理漏水现场、查找原因并敦促他人尽快解决漏水问题。此外，丘火妹、罗介金未抗辩及举证汉和物业公司存在其他方面的物业管理不当行为，故在汉和物业公司提供了相对全面、恰当的物业服务后，丘火妹、罗介金关于上述物业存在漏水问题的抗辩不构成可拒交物业服务费的正当理由。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，以及《物业服务合同》的约定，经核算，丘火妹、罗介金应向汉和物业公司支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业服务费9904.71元[1.5元/月/平方米×194.21平方米×34个月]，丘火妹应向汉和物业公司支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业服务费5257.59元[1.5元/月/平方米×103.09平方米×34个月]，罗介金应向汉和物业公司支付2016年11月至2019年8月期间共34个月的物业服务费13279.38元[1.5元/月/平方米×260.38平方米×34个月]。关于违约金问题。汉和物业公司主张按每天千分之一利率自欠费次月1日起计收违约金，但该标准明显过高，汉和物业公司未举证丘火妹、罗介金未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丘火妹、罗介金于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付2016年11月至2019年8月期间的物业服务费9904.71元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费291.32元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，其中2016年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、被告丘火妹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付2016年11月至2019年8月期间的物业服务费5257.59元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费154.64元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，其中2016年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；三、被告罗介金于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付2016年11月至2019年8月期间的物业服务费13279.38元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费390.57元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，其中2016年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；四、驳回原告中山市汉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877元（原告中山市汉和物业管理有限公司已预交），由被告丘火妹、罗介金负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市汉和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  林宇和人民陪审员  何颖珊二〇二〇年一月七日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄靖雯