甘肃省定西市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）甘11行终13号上诉人（原审原告）李克义，男，1968年8月6日出生，汉族，住甘肃省临洮县。被上诉人（原审被告）临洮县自然资源局，住所地甘肃省临洮县洮阳镇文峰西路城投公司综合楼417室。法定代表人马连龙，该局局长。被上诉人（原审第三人）郭永红，男，1969年12月31日出生，汉族，住甘肃省临洮县。上诉人李克义因房屋行政登记一案，不服定西市安定区人民法院（2019）甘1102行初18号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。一审法院认定事实：2001年9月30日，临洮县人民政府向原告李克义颁发临房权证总字第××号房屋所有权证书，该证书记载房屋坐落于“雍家巷53号”，建筑面积“99.91平方米”。2005年5月27日，“李克义”与郭永红签订《房地产买卖契约》，约定“李克义”以50000元的价格将上述房产出售于郭永红。2005年6月27日，经郭永红申请，临洮县人民政府将上述房产的所有权人变更登记为郭永红，但包括上述《房地产买卖契约》在内，相关《房屋权属登记申请书》等申请材料中“李克义”的签名均为张某,4所签。一审法院另查明，李克义与张某,4于1990年5月21日办理结婚登记手续；经定西市中级人民法院调解，双方于2018年11月16日离婚。婚姻关系存续期间，李克义与张某,4于2005年购买位于临洮县××小区××楼××室房屋一套。一审法院认为，本案的争议焦点为原告李克义是否知道案涉房屋买卖及过户登记行为，原告李克义的起诉是否超过起诉期限。在法庭审理过程中，案涉房屋买卖介绍人邬某,4及原告李克义的前妻张某,4均出庭作证，其证言与第三人郭永红的陈述意见一致，结合本案其他有效证据，能够证明第三人郭永红于2005年5月购买案涉房屋是与李克义、张某,4共同协商一致的。并且，结合日常生活经验及李克义、张某,4于2005年购买位于临洮县××小区××楼××室房屋的事实，原告李克义在长达十四年的时间中未对郭永红居住案涉房屋提出异议，其诉称不知道郭永红购买案涉房屋、不知道案涉房屋的所有权人变更登记为第三人郭永红的主张与常理不符。原告李克义在案涉房屋转移登记行为作出后即知晓，其于2019年4月23日提起本案诉讼已经超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定的起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项的规定，裁定：驳回原告李克义的起诉。李克义不服，提起上诉称：一、一审对行政机关的违法登记行为未予认定。房屋登记属于行政许可行为，具有严格的登记程序。本案中，临洮县自然资源局的房屋登记行为严重违法，在办理房屋转移登记中，明知办理房屋过户的“张某,4”并非雍家巷53号房屋所有权人，在李克义本人完全不知情、未到场的情况下，而允许张某,4以李克义的名义与第三人郭永红签订房屋买卖协议，并允许张某,4冒名“李克义”签字署名，将登记在李克义名下的雍家巷53号房屋过户至第三人郭永红名下，该行为违反《行政许可法》、《房屋权属登记管理办法》的明文规定，侵害李克义的合法权利。既没有李克义向张某,4出具的授权委托书，也没有能够证明李克义与张某,4夫妻关系的任何书面材料，根本无从证明李克义授权张某,4对案涉房屋进行出售。被上诉人作为房屋登记管理机关，将李克义拥有所有权的房屋过户给第三人郭永红，一审法院对行政机关违法登记行为没有进行查明认定，导致裁判出现重大错误。二、一审认定本案“超过起诉期限”，适用法律错误。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，案涉房屋于2001年由李克义父亲购买，登记在李克义名下。由于李克义与张某,4婚后夫妻关系长期不和，二人自2001年开始就处于分居状态。李克义从未过问案涉房屋的出租及租金收取情况。直至2018年张某,4对李克义提起离婚诉讼，才发现案涉房屋已经于2005年“被出售”给了第三人郭永红。李克义的起诉完全在法定6个月起诉期限之内，不存在超过起诉期限的问题。三、一审采信虚假证人证言，导致裁判结果错误。1．证人证言完全系虚假证言。证人张某,4、邬某,4的证言根本不具备真实性，无任何证明力。(1)证人张某,4与本案具有利害关系，张某,4与李克义原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，张某,4恶意隐瞒、转移夫妻共同财产，将华威小区3号楼361室房屋转移至其姐姐名下，将雍家巷53号房屋违法出售给第三人。主观上对李克义带有明显的偏见，根本不可能公正客观的说明案件事实；(2)证人邬某,4，称是李克义与第三人郭永红购房介绍人，是李克义的邻居。而事实是，根本不存在李克义与张某,4协商出售房屋的事实，邬某,4也不是李克义的邻居，李克义根本不认识邬某,4，邬某,4称其亲眼所见郭永红将购房款交给了李克义，但是并没有任何证据可以印证邬某,4的证言，李克义根本没有收到所谓的“房款”。2．证人证言不能作为认定行政行为合法的依据。一审法院直接采纳与本案具有利害关系、没有任何证明力的证人证言，推定李克义知道行政行为的存在且超过起诉期限，明显错误。上诉请求：1．依法撤销定西市安定区人民法院(2019)甘1102行初18号行政裁定书；2．对本案依法改判或发回重审。临洮县自然资源局、郭永红均未提交答辩意见。本院认为，本案是因李克义前妻张某,4与第三人郭永红买卖李克义名下的房屋而形成的争议，其实质问题是买卖房屋的行为有效无效，根据《最高人民法院＜关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，结合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应依法受理……。”的规定，本案是由于基础民事行为引起的争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，应由当事人直接就民事纠纷进行诉讼，即对房屋买卖合同有效无效引起的诉讼，应当通过民事诉讼途径予以解决，房屋产权登记的行政争议只是一个表面形式，即就是撤销房屋产权登记，也不能从根本上完全解决当事人之间的争议，当事人之间的争议其实质完全是民事争议，李克义前妻张某,4出售房屋的行为是否构成表见代理，郭永红购买房屋的行为是否为善意取得、买卖合同是有效还是无效，只能在民事诉讼中加以解决，而行政诉讼无法解决民事争议，在人民法院通过民事审判程序对当事人争议的房屋买卖合同是否存在表见代理、善意取得、有效无效作出生效民事判决后，当事人可以持生效民事判决到登记机关直接办理变更登记等相关手续，可见双方的争议通过民事诉讼程序解决之后，就没有必要再就房屋登记行政行为提起行政诉讼。本案中，李克义称2018年之前不知道其前妻张某,4出售了登记在自己名下的房屋，而本案的事实是2005年8月1日张某,4以李克义名义与郭永红就签订了房地产买卖契约，此时李克义与张某,4婚姻关系存续期间，作为夫妻一方的李克义对家庭重要财产不管不问不符合生活常理，对自己的房屋作为根本不认识的郭永红入住达14年之久不知情也不符合生活常理，张某,4是利害关系人，但李克义上诉中称根本不认识邬某,4，那么邬某,4作为证人没有必要作伪证，且其证言与第三人郭永红的陈述意见一致，2018年9月11日张某,4作为原告诉李克义离婚一案开庭审理中，审判人员发问，你们另居后是否有夫妻共同财产，债权债务？张某,4回答，“婚后夫妻共同财产有：2005年购置了位于华威小区3号楼3单元361室楼房一套，该楼房是在之前被告父母给我们购买的平房出售后，又填钱购置的楼房是96000元，平房卖了80000元，填了10000多元……”审判人员发问，被告，原告所谈的共同财产及债权债务是否属实？被告李克义回答，“财产属实。但是是原被告婚姻关系存续期间双方购买的额，共同财产还有6万元彩礼及9万元份子钱……”2018年11月16日就离婚一案，二审主持调解时，张某,4回答审判人员提问时称，房子是卖掉老房子买的新房子，在华威小区3号楼361室房屋一套属实……上述证据足以证明2005年8月张某,4出售房屋时，李克义是知道的，离婚分割财产时对案涉房屋没有做处理，双方均没有提出分割这一事实证明对房屋出售李克义早已知道。故一审法院以超过起诉期限为由驳回李克义的起诉是正确的，李克义的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈有良审判员  赵云玲审判员  刘 锋二〇二〇年一月十日书记员  黄宝平