成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3200号 原告：四川博闻投资管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：谢映红，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：林玉良，四川恒融律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师，一般授权。 被告：王剑，男，汉族，1986年10月15日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：许伶，女，汉族，1986年12月23日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 共同委托诉讼代理人：谭小玲，北京威诺（成都）律师事务所律师，特别授权。 第三人：涂彩娉，女，汉族，1979年6月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 原告四川博闻投资管理有限公司（以下至判决主文前简称博闻公司）与被告王剑、许伶，第三人涂彩娉商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告博闻公司的委托诉讼代理人林玉良、李武超，被告王剑、许伶的委托诉讼代理人谭小玲，第三人涂彩娉的委托诉讼代理人刘霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博闻公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求确认原告和二被告签订的编号为20150097号《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已经解除；2、判令二被告协助原告注销成都市成华区桃华街45号“时代锦汇华庭”1幢2单元18层1806号房屋的商品房预售合同备案登记；3、判令二被告协助原告注销成都市成华区桃华街45号“时代锦汇华庭”1幢2单元18层1806号房屋的预购商品房预告登记（登记号：成房预中心城区字第××号）；4、案件受理费、保全费、保全担保保险费等由二被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原告和被告签订编号为20150097号《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于成都市成华区房屋，套内面积为67.9平方米，单价12005.98元，总价为815206元。付款方式为被告于2015年11月25日前支付首期房价款215206元，占全部房价款的25%，余款60万元向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付；交房期限为2017年6月30日前。上述合同签订后，被告无力支付首期房价款，通过银行贷款支付购房款60万元。2018年6月25日，被告违约导致贷款银行决定提前收回贷款本息，并通知原告承担连带担保责任。原告于2018年7月19日通知被告中止履行商品房买卖合同，并要求被告在银行指定期限清偿债务，被告逾期未清偿债务，也未提供担保。2018年8月22日，原告按照银行要求代被告清偿银行贷款本息557200.14元。被告现拖欠原告首期房价款215206元和代偿款557200.14元。2019年1月10日，原告向被告发出限期履行债务通知书，要求被告限期履行债务，二被告至今未履行。被告迟延履行主要债务，经催告在合理期限内未履行，导致原告的合同目的不能实现。原告于2019年1月17日向被告发出解除合同通知书。故请求依法判决。 被告王剑、许伶辩称，一、原告诉称答辩人未按约支付首期购房款与事实严重不符，答辩人已支付全部购房款；二、答辩人不存在违约行为，兴业银行成都分行所提抵押物查封情形系原告恶意诉讼所致；三、兴业银行提前收贷不符合程序和规定，答辩人享有合法的抗辩权；四、原告与答辩人之间的商品房预售合同并没有解除，依法合法有效，双方应当遵照履行。综上，答辩人已经严格按照合同履行了购房款支付义务，并不存在违约行为，并不构成解除合同的法定条件或约定条件。 第三人涂彩娉述称，第三人曾是原告的销售人员，当时原告预售房屋有“零首付”的政策，原告将首付款项转给第三人，再由第三人打款至被告账户，向银行完成了首付款的交易记录，所有付款的银行卡和收据原件均由原告保管。 经审理查明，2015年11月25日，原告博闻公司（出卖人）与被告王剑、许伶（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定二被告共同购买原告开发的位于成都市成华区，购房款总额为815206元。合同第九条付款方式及期限约定，买受人采取贷款方式付款：于2015年11月25日前支付首期房价款215206元，占全部房价款的25%；余款600000元向兴业银行股份有限公司成都分行（贷款机构）申请贷款支付，期限：20年。第十条逾期付款的处理第（一）项约定，除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、该第（一）款具体约定见附件四。经审查，原、被告签订的前述合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定并无任何明确内容。原被告之间签订的补充协议附件三约定付款方式及期限的约定为：3、直贷式付款方式：买受人签订合同后当日内付款人民币贰拾壹万伍仟贰佰零拾陆元整；余款人民币陆拾万元以银行直贷式贷款方式付清。第二十四条预售合同登记备案第（三）项约定，有关预售合同登记备案的其他约定如下：2、无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人撤销商品房预售合同登记备案，否则，应从逾期之日起每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金。此外，在撤销登记备案前，出卖人有权暂不退还相关款项。第三十六条，出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起15日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。补充协议第十五条关于合同解除的补充约定：1、任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息；2、买受人以贷款方式支付房款的，出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于未归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付向出卖人支付的所有款项的违约金（如有）后，剩余部分返还买受人。此外，合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同。 合同签订后，被告许伶以刷卡方式向原告支付案涉房屋首付款215206元。原告向被告出具专用收据载明收到案涉房屋购房首付款215206元。2016年2月15日，案涉房屋买卖合同办理签约备案，签约备案号为2300671。2016年6月8日，案涉房屋办理预售商品房预告登记，登记号为成房预中心城区字第××号，登记权利人为二被告。现案涉房屋尚未实际交付。 2016年3月8日，被告（借款人）和兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行贷款人）以及原告（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向兴业银行借款60万元用于支付案涉房屋价款。该借款合同第九条债务人与售房者纠纷：一、本合同签订后，借款发放前，债务人与售房者就本合同项下房产有关质量、交房条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷的，本合同自动中止，债权人有权视上述纠纷的解决情况，在半年内决定是否解除或接续履行本合同。债权人不承担由此给合同他方造成的任何损失。第十二条立约方的主要权利与义务：八、发生下列情况之一时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷：（四）债务人已涉入，即将涉入或可能涉入诉讼，仲裁或其他行政、法律纠纷。2016年4月26日，兴业银行向被告指定的收款人即原告发放案涉贷款。贷款期限内，被告按约定归还贷款本息。 2018年1月24日，本院受理（2018）川0108民初989号涉及本案当事人的商品房预售合同纠纷一案，该案中博闻公司诉讼请求为：1、判令王剑、许伶支付博闻公司215206元；2.判令王剑、许伶支付博闻公司违约金102115元（自2015年11月25日起，以215206元为基数，按日万分之六点五计算，至实际付清之日止）；3.诉讼费由王剑、许伶承担。本院于2018年5月18日作出民事判决，判决驳回博闻公司的诉讼请求。博闻公司不服，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），二审审理中，博闻公司自愿撤回起诉，成都中院终审民事裁定，撤销本院作出的前述民事判决并准予博闻公司撤回起诉。该案一审中，本院依照博闻公司的申请对案涉房屋予以查封。2018年6月25日，兴业银行向博闻公司发出《履行保证责任通知书》，要求博闻公司对案涉房屋的贷款履行逾期贷款本息还款保证责任，清偿案涉贷款本息。同日，兴业银行向王剑、许伶发出提前收贷通知书，要求提前收回案涉贷款。2018年7月19日，博闻公司向王剑、许伶发出中止履行《四川省商品房买卖合同（预售）》通知书，要求王剑、许伶清偿兴业银行提出案涉贷款提前收贷产生的债务。博闻公司向王剑、许伶在《四川省商品房买卖合同（预售）》预留的地址邮寄送达前述通知。2018年8月23日，兴业银行出具证明证实博闻公司已经代王剑、许伶清偿完毕案涉房屋贷款本息。2019年1月10日，博闻公司向王剑、许伶发出限期履行债务通知书，要求王剑、许伶支付包括代为清偿的贷款本息的相关款项并向被告在《四川省商品房买卖合同（预售）》预留的地址邮寄送达前述通知。2019年1月17日，博闻公司向王剑、许伶发出解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的通知，并向王剑、许伶在《四川省商品房买卖合同（预售）》预留的地址邮寄送达前述通知。 另查明，由于王剑、许伶涉及其他民事案件，案涉房屋于2018年7月5日和2019年6月27日由泸州市纳溪区人民法院查封。本案中，本院依照原告的申请查封本案房屋，原告交纳保全费4596元。原告申请保全缴纳保全保险费2000元。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、银行交易流水和转款记录；4、房屋备案合同摘要和预告登记证书以及房屋信息摘要；5、《个人购房抵押（保证）借款合同》；6、民事判决书、民事裁定书；7、履行保证责任通知书、提前收贷通知书、中止履行《四川省商品房买卖合同（预售）》通知书、限期履行债务通知书、解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的通知；8、贷款清偿证明文件等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》由合同双方亲笔签名或盖章，且该合同在房管部门进行了备案登记，现有在案证据未证实该房屋买卖合同存在法定无效的情形，应认定有效，各方当事人均应按照合同内容履行各自义务。关于原告是否有权发出解除合同通知解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的问题。原被告建立的是商品房买卖合同关系，被告作为买受人的主要合同义务是按时足额支付购房款。现由于贷款银行提前收回案涉房屋贷款，导致原被告之间买卖合同项下款项实质上未足额履行，且原告尚未实际交房，故被告按照合同约定应当继续履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现原告已经按约向被告发送解除合同通知，依照前述法律规定应当产生解除合同效果。同时案涉房屋因被告其他诉讼纠纷被其他法院司法查封，且截至本案庭审辩论结束前查封尚未解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求被告协助办理案涉房屋的备案和预告登记注销并无不当，本院予以支持。关于原告主张被告负担保全保险费用问题，因案涉合同并无该项费用负担约定，故原告的该项请求不成立，本院在本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告四川博闻投资管理有限公司和被告王剑、许伶的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除； 二、被告王剑、许伶于本判决生效之日起十日内协助原告四川博闻投资管理有限公司办理成都市成华区桃华街45号1幢2单元18层1806号房屋的备案注销手续（备案号2300671）； 三、被告王剑、许伶于本判决生效之日起十日内协助原告四川博闻投资管理有限公司办理成都市成华区桃华街45号1幢2单元18层1806号房屋的预告登记注销手续（成房预中心城区字第××号）； 四、驳回原告四川博闻投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元、减半收取计50元，诉讼保全费4596元，由被告王剑、许伶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年一月十四日 书记员  杜京城