苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5626号原告：顾菁菁，女，1981年4月27日生，汉族，住江苏省苏州市。原告：刘炜，男，1982年7月30日生，汉族，住江苏省苏州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：郑铭、纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被告：王程，女，1986年10月26日生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区，现居住江苏省苏州市工业园区。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告顾菁菁、刘炜诉被告王程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告顾菁菁、刘炜及其委托诉讼代理人纪慧，被告王程委托诉讼代理人宋文舟到庭参加诉讼。后本案转普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月16日、同年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告顾菁菁、刘炜及其委托诉讼代理人纪慧到庭参加诉讼，被告王程经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾菁菁、刘炜诉称，2019年3月2日，其与被告签订“买卖定金协议书”，由其受让被告位于苏州市吴中经济开发区房屋，总价款483万元，另外双方还就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等相关事宜作出约定。该合同签订后，其按约支付定金40万元给被告。合同签订后，被告非但不按约办理产权登记手续，相反对其提出涨价。其要求确认“买卖定金协议书”有效并继续履行合同，由被告将房屋交付与其，并承担以483万元为基数、按每日万分之五、自起诉之日起至实际履行之日止的利息。被告王程辩称，其认为“买卖定金协议书”本身是有效的，原告要求确认效力属滥用诉权；“买卖定金协议书”仅是定金协议，房屋买卖条件未成立，故无法进行产权过户和交付房屋；其不存在任何违约，不同意承担违约金。经审理查明，2019年3月2日，在作为丙方的江苏正宝熙房地产营销策划有限公司（以下简称正宝熙营销策划公司）居间下，作为甲方的被告与作为乙方的两原告签订“买卖定金协议书”，该协议书约定：乙方买受甲方位于苏州吴中经济开发区房屋，该房已设置抵押，抵押金额305万元；乙方应于本协议签署时支付甲方定金40万元；此定金在签署“苏州市存量房买卖合同”前为缔约定金，在签署“苏州市存量房买卖合同”后为履约定金（格式条款）；房屋合同价483万元，此房价由首期款458224元和网签价4371776元组成，二者不可分离，乙方于2019年3月2日支付3万元，同年3月9日支付27万元，同年5月15日支付10万元，于办理过户前支付58224元（手写条款）；甲方贷款合同编号为2018年相中零住借字XX号，甲方苏州市商品房买卖合同编号为苏房商吴中合同21XXXX35（手写条款）；甲方于2019年10月31日前办理出房屋不动产权证，丙方在该时间段内无条件配合甲方办理此房屋的不动产权事宜（手写条款）；若甲方在此期间以任何理由拒绝办理此房屋不动产权证导致未按约定的时间内办理完毕，则甲方违约并承担违约责任，若在此期间非因甲方因素导致此房屋的不动产权证未能及时办出则甲方无责，超出时间后，合同继续履行，丙方有责任继续配合甲方直至办理完毕（手写条款）；若因买卖双方任何一方原因导致逾期10天以内未签订“苏州市存量房买卖合同”，则违约方按日向守约方支付房屋交易总价款的万分之五作为违约金，逾期超过10天未签订“苏州市存量房买卖合同”，则守约方有权单方面解除合同并按本协议第六条第一款约定的违约责任要求违约方承担违约责任（格式条款）；买方于卖方收取定金同意出售后有反悔不买或不按照上述规定按时签订“苏州市存量房买卖合同”等行为的，则上述定金由出卖方全部没收，卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方（格式条款）；等等。合同签订后，原告于2019年3月2日转账被告9900元、100元、1万元、1万元；2019年3月9日转账被告2万元、5万元、5万元、5万元、5万元、5万元；2019年5月5日转账被告5万元、5万元；以上合计40万元。2019年4月27日，苏州兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房地产公司）向被告发出“房屋交付通知书”1份，被告于2019年4月30日签收。2019年5月30日，被告在兆祥房地产公司的“房屋交接书”上签名已交付。2019年11月7日和2019年11月15日，原告委托江苏孚佑律师事务所分别向被告发出律师函，要求被告继续履行合同；被告分别于2019年11月8日和2019年11月18日签收。2019年11月12日，涉案房屋被登记在被告名下，且同时设置抵押，抵押金额305万元。因原告认为被告拒不履行合同，遂引发本案。另查明：1、2019年5月20日，经被告授权（授权事项为“协商房屋买卖履行事项”）的北京市盈科（苏州）律师事务所宋文舟与原告刘炜通话，其录音58秒处显示宋文舟：“嗯，就是想看能不能适当给他（被告）补点，就是这个意思。补点钱的，这个房子还可以继续，就是双方呢继续，咱们该履行履行，该买卖买卖，这个样子嘛。”2、2019年5月20日，宝熙营销策划公司中介人员与被告微信联系，中介发信：“你好，建发已于5月17号开始交房，一周时间，统一交房。你什么有空过来把房子交一下”；2019年5月25日，该中介又发信：“你好，请问建发的房子你过来办交房手续了吗”；2019年8月2日，该中介又发信：“你好，购房合同复印件我已经交到建发物业，苏小姐收的。”紧接中介和被告各自与对方进行了微信语音通话。事后，中介多次发微信催促被告继续履行合同或语音通话联系被告，被告均未予理睬。3、2019年5月9日，原告顾菁菁在中国银行的账户反映，其有存款2855438.84元。事后，原告顾菁菁将其中280万元购买了嘉实现金添利货币、嘉实货币A、华夏现金的理财产品。4、2019年11月19日，原告因提起本案诉讼保全而支付中国平安财产保险股份有限公司苏州分公司诉讼保全责任保险费用5796元。同日，原告因本案而与江苏孚佑律师事务所签订“聘请律师合同”，因此支付费用4万元。审理中，原告首先撤回对被告继续履行合同和交付房屋及违约金的诉讼请求，仅要求确认买卖定金协议书有效；后原告最终变更诉讼请求为：要求解除其与被告之间的“买卖定金协议书”并要求返还定金40万元，赔偿房屋差价损失及律师费4万元、保全担保费5796元。经原告申请，本院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋价格进行评估，结果为2019年11月27日价值为556.30万元。原告据此对上述需要鉴定机构鉴定的赔偿部分诉请明确为要求被告赔偿损失73.3万元。被告表示无力涤除抵押，但同意解除“买卖定金协议书”，并认为其未违约，不同意赔偿房屋差价损失及律师费、保全担保费。原告认为，根据“买卖定金协议书”，涉案中介已多次要求被告去办理被告自己的不动产权证，但被告一直不理会，也不告知其相关交房及不动产权证办证情况，反而提出涨价要求；现被告在涉案房屋上设置抵押债权305万元并不予涤除，且被告办出自己产证时间在2019年11月12日，根据“买卖定金协议书”约定的2019年10月31日基础上再顺延12日及办理网签10日期限，至今被告办理网签已逾期10日以上，同时其也无力替被告涤除涉案房屋上305万元抵押并再支付首付款，故只能要求解除合同。以上事实有原告提供的买卖定金协议书1份、授权委托书和录音文字整理稿各1份、银行支付凭证3份、房屋交付通知书及送达依据各1份、房屋交接书及物品清单各1份、微信聊天记录5份、律师函及送达依据各2份、诉讼财产保全责任保险发票1份、聘请律师合同及发票各1份、鉴定报告及发票各1份、银行流水30页及原、被告陈述笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的“买卖定金协议书”系双方真实意思表示，应认定合法有效。但是，该协议书名义上虽还包含预约合同内容，但性质是转为本约合同，其理由如下：1、“买卖定金协议书”中以机打形式出现的有些约定虽有预约合同意思表述，但以手写形式出现的约定不仅涵盖了买卖主体、合同标的、成交价格等合同主要条款，还涉及了具体的房款支付时间、产权证办理时间及实现途径等细节性约定，且在用词上不但无预约合同应有的可期待性的、有回旋余地的表述，反而使用了“超出时间后合同继续履行”等类似不可撤销的表述，根据手写条款意思比机打条款意思更能反映买卖双方真意的通识，在意思表示出现矛盾时，应当优先采信手写条款表示的意思；2、现本市房屋产权交易部门使用的“苏州市存量房买卖合同”即网签合同实为具有行政管理的、准强制性的程序性质，其相关条款并不能完整反映房屋买卖一方或双方的复杂意思，现实中，一般情况下买卖双方多按“苏州市存量房买卖合同”即网签合同前所签订的合同予以执行。故涉案“买卖定金协议书”在形式上虽为预约合同，但因添加具有本约合同性质的手写条款而转为本约合同。基于上述认定，涉案的“买卖定金协议书”应由原、被告双方全面履行。被告在办好不动产权证后即在约定2019年10月31日基础上顺延至2019年11月12日后应当继续履行合同，即进行涤除涉案房屋抵押并配合原告完成签订形式上的“苏州市存量房买卖合同”即网签合同在内的一系列继续履行合同的行为。因被告明确表示不愿涤除涉案房屋抵押但同意解除“买卖定金协议书”，故涉案协议书可作为协商一致方式予以解除；但是，由于涤除抵押是被告的合同义务，被告明确加以拒绝已构成违约，且该违约行为已致原告不能实现合同目的，因此而发生的损失，应当由被告予以赔偿。原告以“买卖定金协议书”中约定的“超过10天未签订苏州市存量房买卖合同，守约方有权单方解除合同”为由要求作为认定其可以行使单方解除权的依据，因为这一格式条款是因违反预约合同而制作的违约责任，而因违反本约合同的违约条款并不清晰可见，且违反本约合同的违约责任是否援用“买卖定金协议书”中的违反预约合同性质的格式违约条款还存疑义，为谨慎起见，按法律规定确定违约责任为宜。据此，原告请求返还定金并偿付涉案房屋的目前市场评估价与合同价之差的损失，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的律师费及保全担保费均非必要性支出，故不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除原告顾菁菁、刘炜与被告王程于2019年3月2日签订的“买卖定金协议书”。二、被告王程应返还原告顾菁菁、刘炜定金40万元并偿付损失73.3万元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告顾菁菁、刘炜其他诉讼请求。案件受理费31200元、其他诉讼费（财产保全费5000元、鉴定费33600元）38600元，合计69800元,由被告王程负担；被告王程负担部分已由原告顾菁菁、刘炜预交，被告王程于本判决生效之日起十日内直接给付，原告顾菁菁、刘炜预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  高为民人民陪审员  陆木苟人民陪审员  吴祥生二〇二〇年一月三日书 记 员  陈文文