北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27692号原告：北京市佳开原物业管理有限公司，住所地北京市通州区乔庄北街3号院。法定代表人：白立华，董事长。委托诉讼代理人：张驰，男，1988年1月25日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：刘X，女，1972年5月24日出生，汉族，该公司职员。被告：王立珍，女，1966年12月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市佳开原物业管理有限公司（以下简称佳开原公司）与被告王立珍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告佳开原公司的委托诉讼代理人张驰、刘X，被告王立珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳开原公司向本院提出诉讼请求：1、王立珍给付佳开原公司2017、2018、2019年度物业费2200.41元；2、王立珍向佳开原公司支付逾期违约金1666.37元；3、王立珍承担诉讼费。事实和理由：王立珍居住在北京市通州区X室（X室与上述为同一地址），面积62.37平方米，佳开原公司是王立珍所居住的小区的物业管理公司，佳开原公司与王立珍之间签订住户协议。协议中对双方的权利义务进行了详细约定。佳开原公司依约定为王立珍提供了物业服务，按照协议约定，王立珍理应于每年的12月31日前向佳开原公司交付物业费。但是王立珍违背诚信原则，至今拖欠佳开原公司2017、2018、2019年度物业费2200.41元，王立珍的行为严重侵害了佳开原公司的合法权益，现佳开原公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告王立珍答辩称：认可所涉房屋产权人为王立珍，建筑面积为62.37平方米。但不同意缴纳物业费，理由如下：1.对于欠费期间不认可，佳开原公司认可2017年1月1日至今的物业费未交，因提高物业费价格的依据不足，未达到半数以上通过，且佳开原公司无权收取2019年物业费，因2019年尚未结束；2.二次签订物业服务合同前，佳开原公司对于2019年的物业费无权收费。本院经审理认定事实如下：王立珍系北京市通州区X房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为62.37平方米。2014年5月5日，王立珍（委托方、业主、甲方）与佳开原公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买入的通州区X室居住房1套，建筑面积62.37平方米住宅进行物业管理；物业管理费乙方将按政府有关规定标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动、按时缴纳（遇有国家新的物业标准出台，以新的标准进行调整）；物业服务费乙方按建筑面积按年收取；委托管理期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。本合同期满时，甲方未和乙方续聘或解聘，乙方继续管理的，视为合同自动延续；双方并就甲乙双方的权利义务、物业管理服务质量和管理目标、违约责任的事项做出约定。2015年10月27日，北京市开原房地产开发有限责任公司（甲方）与佳开原公司（乙方）签订《委托书》，约定由甲方委托乙方对小区进行物业管理，委托书有效期5年。另查，2013年，佳开原公司组织人员以入户调查的形式就业主是否同意上调物业费问题征询业主意见。2014年1月8日，北京市通州区玉桥街道办事处出具《调整物业费情况说明》，载明：“乔庄北街小区物业费一直是按照2000年制定的物业费标准执行收取的。现因物价上涨、人员工资的提高、维修、维护等服务成本的大幅提升，已入不敷出。物业公司决定上调物业费。北京市佳开原物业管理有限公司会同玉桥街道乔庄北街社区居委会工作人员做了入户调查和约业主座谈等工作。小区共有住户1117户，同意业主已达600户，达到国家要求同意率过半的规定，现物业费调整为0.98元/㎡。”2014年9月，佳开原物业向北京市通州区住房和城乡建设委员会申请对乔庄北街小区物业服务合同予以变更并获准许，收费形式为市场调节价：包干制。本案审理过程中，经本院北京市通州区玉桥街道办事处询问，该办事处向本院出具《玉桥街道关于对乔庄北街小区物业费上涨情况说明及附近小区物业费价格参考》，载明：“佳开原物业公司上涨物业费的事乔庄北街社区居民委员会只陪同其走访过几户居民，并未全程参与。乔庄北街附近小区收费情况：玉桥北里小区物业费0.5元/㎡、垃圾清运3元/月/户；阳光好东东小区物业费1.21元/㎡；荞馨园小区物业费0.58元/㎡；运河居高层物业费1.28元/㎡、6层0.78元/㎡；柳岸景园物业费0.65元/㎡。”经核实，2014年1月1日后，涉诉房屋的物业费为每月每平米0.98元，王立珍尚欠佳开原公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2200.41元。上述事实，有佳开原公司提交的物业管理委托合同、委托书、调整物业费情况说明、合同变更备案申请表、办理结果通知书、催费通知、收费明细表、交费收据等及当事人法庭陈述等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点是涉案小区的物业费收费标准的确定问题。佳开原公司与王立珍签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但上述合同并未约定固定的物业费收费标准，佳开原公司此前一直按照2000年制定的物业费收费标准向业主收取物业费，考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，长期维持该收费标准明显背离了公平交易的基本原则，且极易导致物业服务企业入不敷出并通过降低服务质量从而降低服务成本的情况产生，小区物业服务状况容易陷入恶性循环。涉案小区并未成立业主委员会，根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。佳开原公司通过入户调查的形式就上调物业费收费标准征询了业主的意见，涉案小区所属社区居委会陪同其走访部分业主的行为足以证明社区居委会认可佳开原公司入户调查的行为，该入户调查的结果亦得到了北京市通州区玉桥街道办事处的确认，参考2004年北京市发改委发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定的物业费收费标准，对比涉案小区临近其他小区的物业费的收费标准情况，同时考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，佳开原公司最终确定0.98元/建筑平方米/月的物业费收费标准并无不当，且综合双方的证据情况动态、发展和全面看待，亦不足以认定佳开原公司提供的物业服务存在足以减免物业费的情形，故王立珍应按照上述收费标准向佳开原公司交纳相应的物业费。关于佳开原公司的收费依据一节，双方在物业管理委托合同中约定，如本合同期满时，甲方未和乙方续聘或解聘，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2018年12月31日合同到期后，佳开原公司继续对被告所在小区提供物业服务，双方存在事实上物业服务合同关系，被告理应支付佳开原公司至2019年12月31日的物业费。但因被告并非恶意拖欠物业费，故对于佳开原公司主张滞纳金的请求本院不予支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳适宜的物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准，希望通过双方的共同努力，营造和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王立珍给付原告北京市佳开原物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2200.41元，于本判决生效后七日内执行清；二、驳回原告北京市佳开原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王立珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇二〇年一月十三日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇