贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14448号原告：张晓玲，女，1981年12月16日出生，汉族，身份证号522401198112160825，住贵州省毕节市东盛路15号6单元201室。委托诉讼代理人：周洪梅（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201911080549。被告:贵州泰然房地产开发有限公司,统一社会信用代码91520500573310903W，住所地贵州省毕节市七星关区文峰路。法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201010233990。原告张晓玲与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张晓玲委托诉讼代理人周洪梅、被告泰然房开公司委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定以购房总价款490,644.00元为基准，按日万分之二计付原告从2016年11月1日起至办证交付原告之日止的违约金暂计为30,000.00元；2.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更1项诉讼请求的违约金为78,012.39元，且明确违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。事实及理由：2012年8月30日，原被告双方签订了合同编号为016号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其毕节市圣峰苑A幢1单元24层5号商品房出售给原告，该商品房的购房总价款为人民币490,644.00元。此外，合同中还约定了被告应在2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。逾期原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，原告依约支付了被告购房款及银行贷款等相关费用，被告也将房屋交付给原告。但至今为止，被告却未按照合同约定于2014年12月31日前履行办证交付给原告的义务，致使原告房屋的产权长期处于不稳定的状态。综上所述，原被告双方基于平等自愿且在协商一致的基础上签订了《商品房买卖合同》，该购房合同真实合法有效。然而，因为被告不按照合同约定期限履行办证义务，其在客观上已经严重损害了原告的合法权益。所以，原告为维护自身合法权益，请求人民法院依法判如所诉。被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人的起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（一）款约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”，根据该规定，本案诉讼时效期间的起算时间应2015年1月1日。2013年12月9日，答辩人开发的涉案项目——“圣峰苑”项目取得《房屋建筑面积测绘成果书》后，答辩人于2014年8月通知被答辩人，履行了通知义务；双方就涉案房屋面积误差进行结算，并根据结算结果补偿差价。因被答辩人已委托答辩人代为办证，答辩人没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被答辩人，答辩人与被答辩人进行结算的行为应视为答辩人已于2014年8月将公司备齐办理商品房转移登记有关文书的事实通知了被答辩人。2016年9月，答辩人已将办理涉案房屋产权证的有关文书全部移交给了办证部门，为被答辩人办理涉案房屋的产权证。因办理产权证需要答辩人和被答辩人共同备齐办证所需的文书资料才能完成，据此也应视为答辩人至迟于2016年9月已将答辩人备齐办理商品房转移登记有关文书的事实告知了被答辩人，答辩人主要合同义务已经履行完毕。如前所述，被答辩人至迟于2014年8月就应知晓自身的合法权益受到侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时开始计算。被答辩人直到2019年11月才向法院提起诉讼，主张违约金的权利，其起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持。二、答辩人已于2014年12月就涉案项目办理了商品房权属初始登记，且将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关，依法不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。涉案项目于2012年1月8日动工，2013年12月完工，2013年12月9日经测绘后形成《房屋建筑面积测绘成果书》，2014年1月竣工验收。涉案项目竣工后，答辩人及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必需的办证文件提交给了产权登记机关进行初始备案登记。2015年1月20日，涉案项目的初始备案登记完成，获得编号为毕房商备BJ15第03号《商品房备案登记证明书》。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第6条规定：“出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的，可不承担违约责任。”答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。另，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”也就是说，本案中，即使计算违约金，违约金的计算期间也仅应从2015年1月1日计算至答辩人完成商品房权属初始登记的时间，即2015年1月20日。三、根据涉案《商品房买卖合同》约定，答辩人不必再履行向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（一）款约定，虽然答辩人应履行的义务是于2014年12月31日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人，但是，根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（四）款第2点约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，被答辩人已委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，答辩人没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被答辩人。况且，该条款并未明确约定被答辩人实际取得房屋权属证明书的时间。商品房买卖合同中，出卖人有关权属登记的义务应为备案义务，即出卖人仅应履行向相关职能部门提供房屋所有权或土地使用权所需的登记资料的义务。因答辩人在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故答辩人将办理房屋产权登记的相关资料提交产权管理部门至取得房屋产权证期间答辩人已不能控制，产权证书未及时办理已非“出卖人”原因，答辩人也不应承担任何违约责任。四、涉案项目房屋权属证书办理后再次重新办理，存在典型的不可抗力情形。答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。答辩人完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后，已于2016年9月为被答辩人办理了房屋所有权证。后因政府机构及房屋权属登记制度改革，涉案房屋权属证书办理后再次重新办理。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（五）款第2点约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理。”根据答辩人与被答辩人的该条约定，因政府职能部门因素导致办证时间顺延，答辩人也不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。五、因房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目的测绘成果滞后，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第（五）款约定：“出卖人在办理房屋登记（过程）中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他非出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务。”答辩人在办理房屋登记过程中，在已经办理了部分房产证的情况下，职能部门突然提出新的要求，要求就已完成的房屋建筑面积测绘工作重新按新的标准测绘，已办理的房屋所有权证必须收回重办。期间，房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目重新进行了测绘，直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第（五）款的约定，结合毕节区域内的实际情况，答辩人不应向被答辩人承担任何违约责任。六、原告未能向法庭提交证据证实其付清涉案房屋的房款，根据谁主张谁举证的原则，应由原告承担举证不力的责任，被告为其办证的前提是原告先付清房款，现被告在未查实原告房款是否已付清的情况下，为原告办理了涉案房屋的产权证，被告将保留向原告追偿还款的权利。综上，被答辩人的诉求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。根据当事人的陈述及提交的证据，本院认定以下事实：2012年8月30日,原告张晓玲作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区开行路和博学路交汇处圣峰苑第A幢1单元24层5号商品房，房屋总价款490,644.00元,付款方式买受人以银行按揭付款，并于本合同签订之日向出卖人交付首期房款147,644.00元，余款343,000.00元以银行按揭支付。合同第二十二条预告登记项下约定：“出卖人在办理房屋登记中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他非出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务”；初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任”；转移登记项下约定：“被告承诺于2014年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理”。合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。2015年1月20日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。2018年2月6日，涉案商品房被人民法院查封，查封期限为2018年2月8日至2021年2月7日。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定。关于焦点一的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，该请求权应当适用诉讼时效。原告于2019年11月1日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，2016年11月2日起的违约金请求权未超过诉讼时效，2016年11月1日前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应按合同约定向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年11月2日起开始计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2014年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，虽然被告于2015年1月20日取得涉案房屋商品房备案证明书，其已具备交付文书条件，但被告所举委托代理销售合同、公示报告及情况说明等证据不足以证明在其已具备交付文书条件后通知原告提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书，故在2018年2月7日前涉案商品房未能办理产权转移登记系被告原因造成，应由被告承担违约责任。2018年2月8日起，涉案商品房被人民法院查封，涉案商品房未能办理产权转移登记系原告原因所致，被告不应承担违约责任。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告已付购房款490,644.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年11月2日起计算至2018年2月7日,共计45,417.15元（490,644.00元×0.0002×463天）。虽然被告以合同约定“出卖人在办理房屋登记中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他费出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，出卖人有督促义务”及“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理”等为由抗辩不承担上述违约责任，并提供建设工程竣工验收备案表、不动测量报告书等证据予以佐证，但合同约定被告于2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告在2015年1月20日取得涉案房屋商品房备案证明书时已处于违约状态，且2016年9月30日《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》不动产统一登记实施前被告已为案外的37户业主办理了房产证，而被告在本案中所举委托代理销售合同、公示报告及情况说明等证据不足以证明在其已具备交付文书条件后通知本案原告提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书，直到2018年2月8日涉案商品房被人民法院查封，因此上述事实均发生在被告违约之后，不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述辩解理由部分成立，本院予以适当采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晓玲逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金45,417.15元；二、驳回原告张晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875.15元，由原告张晓玲负担365.65元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担509.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年一月二十二日书记员  石 涛