广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初995号原告：罗明明，男，汉族，1987年8月5日出生，住广东省龙川县，委托诉讼代理人：黄文基、钟晓燕，广东贤贵律师事务所律师。被告：龙川县经济开发总公司，住所地老隆镇水贝开发区吉祥一路六十三号二楼，统一社会信用代码91441622197173908R。法定代表人：邹伟东。被告：惠州市华跃实业有限公司，住所地惠州市河南岸35号小区恒丰花园A栋101房，统一社会信用代码91441300761583423F。法定代表人：黄国华。被告：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地龙川县经济开发区2号小区吉祥1路63号，统一社会信用代码441622000006715。负责人：黄国华。第三人：李锦辉，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：杨菊珍，广东唯品律师事务所律师。委托诉讼代理人：游泮晓，广东唯品律师事务所实习律师。原告罗明明与被告龙川县经济开发总公司、惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法由审判员彭小明适用简易程序进行审理。第三人李锦辉向本院申请加入本案诉讼，本院经审查予以准许。原告罗明明委托诉讼代理人黄文基、钟晓燕，被告惠州市华跃实业有限公司法定代表人、被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司负责人黄国华，第三人李锦辉委托诉讼代理人杨菊珍、游泮晓到庭参加诉讼，被告龙川县经济开发总公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗明明向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告罗明明与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司关于龙川县××开发区××小区××花园××房的房屋买卖合同成立。2.请求确认原告罗明明对龙川县××开发区××小区××花园××房的房屋享有所有权。3.判令三被告协助原告罗明明将位于龙川县××开发区××小区××花园××房的房屋产权登记到原告罗明明名下。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：龙川县新城开发区2号小区的龙腾花园是由被告惠州市华跃实业有限公司与被告龙川县经济开发总公司合作开发并公开对外出售。龙川县新城开发区2号小区的龙腾花园是由被告惠州市华跃实业有限公司与被告龙川县经济开发总公司合作开发并公开对外出售。2016年6月30日，王尚与被告华跃实业龙川分公司签订《认购书》，约定：王尚购买龙腾花园小区7栋2401号住宅付清款项后，应在签署认购书10日内签署《广东省商品房买卖合同》。签署上述《认购书》后，案外人王尚把房子权益转给原告罗明明,原告罗明明于2017年8月24日付清了购房款385000元，被告华跃实业龙川分公司向原告出具了《龙腾花园收款收据》，载明收到原告交来龙腾花园7栋2401号房购房款385000元。2018年1月25日，龙腾花园物业管理处向原告交付了《龙腾花园交房确认书》，确认上述房屋于2018年1月25日交付给原告使用。原告支付物业管理费至2019年12月。根据龙川县人民法院（2017）粤1622民初1283号生效判决书查明：龙川县新城开发区2号小区龙腾花园是被告龙川县经济开发总公司与被告惠州市华跃实业有限公司合作开发，被告惠州市华跃实业有限公司与被告龙川县经济开发总公司已经就龙腾花园房屋权属作出分配，其中原告购买的房屋原归被告惠州市华跃实业有限公司所有。因龙腾花园占有土地使用权属于被告龙川县经济开发总公司，所以龙腾花园项目的报建、预售、网签均是以被告龙川县经济开发总公司的名义实施。被告华跃实业龙川分公司是被告惠州市华跃实业有限公司设在龙川县的分公司，负责经办龙腾花园商品房销售的一切事宜。上述房屋交付给原告使用至今已一年多，双方的房屋买卖合同已实际履行，但三被告仍未与原告签订《广东省商品房买卖合同》，未办理相关产权登记手续，致使该房屋的产权权属情况与登记情况不符，损害了原告的合法权益。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条：“注意区分不动产登记的内部和外部效力。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”。综上所述，原告罗明明是涉案房屋物权的真实权利人，原告付清了全部购房款，并已实际合法占有使用房屋一年多，形成了物权变动的法律事实，三被告负有协助原告将房屋的不动产权过户登记到原告名下的法律义务。根据上述法律规定，原告是案涉房屋物权的真实权利人。据此，请求人民法院依法判决确认原告对龙川县××开发区××小区××花园××房享有所有权；三被告至今未与原告完善相关办理不动产产权登记手续，存在过错，请求人民法院依法判决三被告协助原告将位于龙川县××开发区××小区××花园××房的房屋产权登记到原告名下，以维护原告的合法权益。被告龙川县经济开发总公司辩称，1.由于“龙腾花园”是被告龙川县经济开发总公司与惠州市华跃实业有限公司合作建设，双方对“龙腾花园”房屋已作分配。但由于“龙腾花园”占用土地使用权属于被告龙川县经济开发总公司，故“龙腾花园”房屋是以被告龙川县经济开发总公司名义报建、预售、网签合同，被告龙川县经济开发总公司只是名义上的权利人。如果惠州市华跃实业有限公司对其房屋买卖合同无异议，被告龙川县经济开发总公司同意该商品房买卖。2.原告罗明明诉讼需确认“龙腾花园”7栋2401号房的所有权属惠州市华跃实业有限公司，与被告龙川县经济开发总公司无关。综上所述，原告罗明明与被告惠州市华跃实业有限公司房屋认购与被告龙川县经济开发总公司无关。《认购书》中所涉及房屋即“龙腾花园”7栋2401号房，所有权属惠州市华跃实业有限公司。被告惠州市华跃实业有限公司辩称，涉案房屋是通过惠州市华跃实业有限公司龙川分公司销售的，同意原告的诉讼请求。涉案房屋已满足过户的条件，因为涉案房屋是以龙川县经济开发总公司名义报建、预售、网签合同，所以虽然涉案房屋所有权属我公司，但在签订商品房买卖合同前，要把相应的购房款转入龙川县经济开发总公司的监管账户里，才能签订合同和备案登记，但是华跃公司没有将原告的购房款转入监管账户，导致虽然将房屋卖给原告并已经收取房款，但至今无法为原告办理房产登记。涉案房屋已交付给原告使用。被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司辩称，答辩意见于惠州市华跃实业有限公司一致。第三人李锦辉辩称，1.被告惠州市华跃实业有限公司及被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司没有对外预售房屋的资质，原告与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司之间的认购书应归于无效。涉案龙腾花园的合法销售方为被告龙川县经济开发总公司。2.原告不能证明其已经支付价款。3.原告主张已实际占有房产的证据不充分。4.即使在交易真实存在的情况下，原告怠于行使其权利致使未办理房产确权手续，应承担对应的法律后果。经审理查明，2007年7月3日，被告龙川县经济开发总公司与惠州市华跃实业有限公司签订《龙腾花园投资合同》，主要约定双方合作开发龙腾花园项目，被告为合作项目提供规划（虚建）面积49267平方米的土地，惠州市华跃实业有限公司负责投资开发建成项目；项目建成后，按八、二分成。合同还约定了其他事宜。之后，经龙川县住房和城乡规划局批准，该项目以被告龙川县经济开发总公司名义先后取得了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。被告华跃实业有限公司龙川分公司是被告惠州市华跃实业有限公司设在龙川县的分公司，负责经办龙腾花园商品房销售的一切事宜。原告罗明明称其向被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司购买位于龙川县××开发区××小区××花园××房，并提交认购书（在签署盖章处未有惠州市华跃实业有限公司龙川分公司法人签名、单位盖章）、龙腾花园收款收据、龙腾花园交房确认书等证据予以证实。上述事实有身份证复印件、《认购书》复印件、收款收据复印件及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告罗明明主张其购买龙川县××开发区××小区××花园××房，但未提交《商品房买卖合同》证明其主张，其提交的《认购书》虽然具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司未在《认购书》签名、盖章，该《认购书》不成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告罗明明提供的证据不足以证明其向惠州市华跃实业有限公司龙川分公司购房的真实性，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗明明全部诉讼请求。案件受理费7076元，减半收取计3538元（原告已预交），由原告罗明明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  彭小明二〇二〇年一月六日法官助理曾靖国书记员胡根