福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初1013号 原告：罗维铨男，1974年10月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王建徽，福建方圆统一律师事务所律师。 被告：罗丹丹女，1985年10月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：韩叙，福建至理律师事务所律师。 被告：福建和家置业有限公司，住所地福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16#楼22层2222室。 法定代表人：李巧云，总经理。 委托诉讼代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 原告罗维铨与被告罗丹丹、福建和家置业有限公司（以下简称和家置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年1月12日作出（2016）闽0104民初4267号民事判决。原告罗维铨不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）闽01民终4191号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告罗维铨及其委托诉讼代理人王建徽，被告罗丹丹及其委托诉讼代理人韩叙，被告福建和家置业有限公司委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告罗丹丹、福建和家置业有限公司于2016年7月22日就福州市仓山区签订的《房地产经纪合同》；2.判令被告罗丹丹向原告支付违约金3万元人民币；3.判令被告福建和家置业有限公司将《房屋所有权证》（榕房权证Ｒ字第××号）、《国有土地使用权证》（榕仓国（2010）第×××号）返还给原告；4.本案诉讼费由被告罗丹丹承担。事实与理由：2016年7月22日，以原告为甲方、被告罗丹丹为乙方、被告和家置业为丙方，三方共同签订了《房地产经纪合同》一份，约定：乙方向甲方购买坐落于福州市仓山区，丙方提供该房产交易的中介服务，房屋成交价为人民币152万元（以下币种相同）。合同签订时甲方将出售房产的权属凭证交由丙方代管，乙方支付定金3万元，亦由丙方对该定金进行代管。合同同时约定：“甲乙双方共同于签订合同当日至相关部门落实该房产是否享受外地人购房落户优惠政策。若该房产可以落外地户口，则合同继续履行；若该房产已不能落外地户口，则解除合同，甲乙丙三方免责。”合同还约定：“本合同签订后伍个工作日内丙方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，评估时甲方应配合评估人员现场看点”、“乙方应在2016年7月31日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料”、“乙方于2016年7月31日将按揭贷款购买该房产产生的首付款及差额款转入贷款银行乙方开立的其名下的账户办理冻结监管手续”，合同还对违约责任等条款作出了约定。合同签订后，原告依约将房屋产权凭证交由中介方收执、于合同签订的当日同买方及中介公司的人员三方一起到仓山公安分局户籍窗口落实了户口落户事宜、配合评估机构进行了房屋现场看点，从而履行了自己的合同义务。同时，中介方委托福建永和资产评估房地产土地评估有限责任公司对案涉房产进行了评估，评估单位也于2016年7月25日出具了《房地产抵押评估报告》。但被告罗丹丹却在各方已共同到福州市公安局仓山分局户籍窗口查询，落实了该房产买方可以落户后数日，忽然提出要再次到派出所去确认户口落户问题，并对此纠缠不休,并以评估报告其不满意，要由其自行委托评估这一改变合同约定的要求，不履行2016年7月31日前备齐办理按揭购房的材料和办理首付款及差额款的账户冻结监管手续的合同义务。针对被告罗丹丹的违约行为，在多次催促履约无效的情况下，被告和家置业作为中介方于2016年8月11日向被告罗丹丹发出《催告函》，限其五日内“备齐按揭预付款项，并与我司人员客服联系办理银行按揭贷款申请手续，继续履行合同”，但至2016年8月16日限定的期限到期后，被告罗丹丹仍然不提供其备款信息和办理按揭贷款的手续材料，不与中介方联系办理贷款申请手续，直至2016年9月6日原告提起本案诉讼，被告罗丹丹均未办理首付款及差额款的账户冻结监管手续。综上，被告罗丹丹的行为已构成违约，现依据各方签订的《房地产经纪合同》第十七条：“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以单方解除合同”的约定，以及民法和民诉法的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依据事实和法律，判准原告之诉请，以维护原告的合法权益，体现法律之公正。 被告罗丹丹辩称，根据罗维铨起诉的事实与理由，其诉称罗丹丹违约是因未按合同约定实现2016年7月31日首付款及差额款冻结，而未能实现的原因归结为罗丹丹以“莫须有的户口落实和房产评估等拖延不支付首付款和差额款”，罗丹丹认为这与事实完全不符。（一）罗丹丹在2016年7月31日前已经准备好了全部进行首付款及差额款冻结的材料和资金，最终是因原告的原因才导致未能在2016年7月31日前办理冻结手续，罗丹丹对此不存在任何的违约行为。首先，截止2016年7月28日，罗丹丹已经将需要配合办理首付款及差额款冻结的全部材料提交给了中介和家置业公司，并且在银行账户中存入了预估的大于实际首付款及差额款金额的款项，罗丹丹已经履行了约定的合同义务。其次，由于31日是星期日，办理本次款项冻结的银行不营业，因此双方应顺延到8月1日办理首付款及差额款冻结手续。但是，原告却明确告知中介和家置业公司，其8月1日至4日外出出差，要求延缓办理首付款及差额款冻结手续。可见，真正导致2016年7月31日无法办理冻结手续的原因是原告所致。最后，根据《房屋经纪合同》及与中介机构的约定，办理首付款及差额款冻结手续需要原告、罗丹丹和中介机构共同参加。罗丹丹在29号向中介人员询问何时办理冻结手续时，中介人员明确告知其既然已经准备好了材料和款项，就只需要回去等中介通知即可，其他事情由中介机构处理，但是直到今日罗丹丹都未收到过任何通知其办理冻结手续的消息。（二）由于原告未依约履行顺序在先的落户落实义务，罗丹丹履行顺序在后的冻结义务履行时间应当相应顺延。《房屋经纪合同》的“补充协议”第十二点约定：“甲乙双方共同于签订合同当日至相关部门落实该房产是否享受外地人购房落户优惠政策。若该房产可以落外地户口，则合同继续履行；若该房产已不能落外地户口，则解除合同，甲乙丙三方免责。”据此可知，合同继续履行的前提条件是房产是否能落外地户口，罗维铨作为卖方对此是负有先履行义务的。在能够落户的情况下，罗丹丹才继续履行合同后续义务。换言之，按照合同约定，2016年7月22日完成落户落实，那么7月31日进行首付款与按揭款的冻结。那么，虽然在7月22日双方前往了福州市公安局仓山分局，但是由于此项查询不能提供任何书面材料且窗口民警的回答并不明确，因此直到7月29日下午，双方才最终确认讼争房屋可以享受落户政策，此时距离原来双方约定的落实时间已经推后了7天。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，罗丹丹履行冻结的期限应当相应顺延。（三）罗丹丹自始至终都在积极履行合同义务，并无任何违约行为,虽然在合同履行过程中出现了落实落户顺延、7月31号未能办理冻结手续等情况，但是这些问题归根到底都并非罗丹丹所致，而且，在上述问题发生之后，罗丹丹都进行了积极的协调和配合，为了能够尽快推进合同的履行，罗丹丹甚至都及时做出了妥协和让步。但是，原告却毫无履行合同的意思表示和行为，不仅擅自变更合同约定，提出先冻结再评估，而且多次反悔其提出的提高冻结款项金额，恶意拖延合同的履行。因此，在整个合同的履行过程中，罗丹丹并未有过任何违约的意思表示和行为。综上，罗丹丹与原告签订房屋买卖合同后，始终积极履约，不存在违约的主观故意与行为。原告的诉请毫无事实和法律依据，依法应当予以驳回。 被告和家置业辩称，和家置业系诉争房产交易的中介方及交易服务方，和家置业提供的中介服务在买卖双方合同签订后即已经结束（合同第五条有明确约定），所以房产中介服务部分不存在解除一说，基于交易的复杂性，买卖双方委托和家置业继续提供房产的后续交易服务，就诉争房产的原、被告双方的买卖关系及后续的交易服务关系解除与否，和家置业尊重原、被告双方的意愿或法院的依法判决。和家置业作为中介方及诉争房产成交后的交易服务方，始终依据合同的约定积极履行其相关义务，本诉是在买卖双方确认诉争房产买卖关系签订完毕房地产经纪合同后，交易手续办理过程中（买卖双方办理商业按揭贷款手续时）产生的争议，和家置业作为房产后续交易手续的代理服务方，依据合同约定的交易程序及交易实际情况，本着负责的态度，在争议发生时，和家置业于2016年8月10日发出《催告函》催促被告罗丹丹及时备齐按揭预付款项并配合办理银行按揭贷款申请手续。之后，于2016年8月13日，和家置业还约买卖双方至和家置业仓山万达总部沟通继续履行合同事宜，无奈协商未果。2016年8月16日，和家置业收到被告罗丹丹的回函，告知钱款已经备齐等事宜的书面回复，和家置业又于2016年8月17日约买卖双方再次至和家置业仓山万达总部沟通继续履行合同事宜，买卖双方仍旧未能协商一致。2016年8月26日，和家置业收到被告罗丹丹的《告知函》，要求和家置业发函要求原告承担违约责任。和家置业本着负责的态度及希望各方能友好继续履行交易的原则，2016年8月29日，和家置业向原告及被告罗丹丹发出《告知函》，告知作为交易服务方仅能就交易事宜督促、协调，无决定权，是否继续履行合同还在于买卖双方，要求双方三日内至和家置业处当面协商继续履行合同事宜，并将2016年8月26日收到的被告罗丹丹《告知函》作为附件一并发给了原告。此后，和家置业多次沟通协商买卖双方继续履行合同事宜，均协商无果。2016年9月20日和家置业收到被告罗丹丹的一封催告函，要求原告罗维铨继续履行合同，和家置业本着负责的原则及被告罗丹丹的要求，于2016年9月22日向原告发了一封《催告函》并将被告罗丹丹的催告函也一并附后转寄给了原告，此后原告书面回复其已经向法院提请诉讼。综上所述，和家置业在诉争房产交易过程中始终积极协调买卖双方继续履行房产买卖交易事宜，非房产买卖的主体，无房产交易的实际决定权。和家置业始终积极履行合同约定的义务，且未存在违约。故恳请法院公正、公平依法判决，以维护被告福建和家置业有限公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月22日，原告罗维铨作为甲方、被告罗丹丹作为乙方、被告福建和家置业有限公司作为丙方三方共同签订《房地产经纪合同》一份，约定，被告罗丹丹向原告罗维铨购买坐落于福州市仓山区房屋，被告福建和家置业有限公司提供中介服务，房屋成交价格为1520000元；签订当日，被告罗丹丹支付定金30000元由和家置业代管，并于2016年7月31日前将按揭贷款购买该房产产生的首付款和差额款转入银行账户办理冻结监管手续，2016年9月20日之前交付原告。同时，合同还约定，甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方支付等同于定金数额的违约赔偿金给守约方。合同第十六条补充协议第十六条约定，甲乙双方共同于签订合同当日至相关部门落实该房产是否享受外地人购房落户优惠政策。若该房产可以落外地户口，则合同继续履行；若该房产已不能落外地户口，则解除合同，甲乙丙三方免责。 合同签订当日，被告罗丹丹依约支付了定金30000元，原告依约将《房屋所有权证》（榕房权证Ｒ字第××号）和《国有土地使用权证》【榕仓国（2010）第×××号】交付被告福建和家置业有限公司保管。原告罗维铨、被告罗丹丹、被告和家置业一起到公安机关落实户口是否能落户问题。7月26日，福建永和资产评估房地产土地估价有限责任公司出具了讼争房产的《房地产抵押估价报告》。由于被告罗丹丹认为7月22日未能落实户口落户问题，7月29日，原告罗维铨、被告罗丹丹、被告和家置业再次到公安派出所咨询，确认户口可以落户。 2016年8月10日，和家置业向罗丹丹发出《催告函》，催促罗丹丹及时备齐按揭预付款项并配合办理银行按揭贷款申请手续。2016年8月16日，和家置业收到被告罗丹丹的回函，告知钱款已经备齐等事宜的书面回复。2016年8月26日，和家置业收到被告罗丹丹的《告知函》，要求和家置业发函要求原告承担违约责任。2016年8月29日，和家置业向原告罗维铨及被告罗丹丹发出《告知函》，并将2016年8月26日收到的被告罗丹丹《告知函》作为附件一并发给了原告。2016年9月20日，和家置业再次收到被告罗丹丹的一封催告函，要求原告罗维铨继续履行合同。和家置业于2016年9月22日向原告发了一封《催告函》，并将被告罗丹丹的催告函也一并附后转寄给了原告，原告罗维铨书面回复其已经向法院提请诉讼。期间，和家置业多次组织原告罗维铨、被告罗丹丹协商，但双方在合同履行上未能达成一致意见。 本院认为，原、被告签订的《房地产经纪合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告罗丹丹依约支付了定金30000元，但在确认可以落户情况下，未及时办理首付款及差额款的账户冻结监管手续的合同义务，拖延合同的履行。由于近年来商品房价格的上涨，导致原、被告以所签订的《房地产经纪合同》中房屋成交价格1520000元继续交易显失公平，故原告诉请解除原、被告签订的《房地产经纪合同》，本院予以支持。由于原、被告签订的《房地产经纪合同》解除，原告要求被告福建和家置业有限公司返还《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的诉请，本院予以支持。原告诉请判令被告罗丹丹向原告支付违约金3万元人民币，由于原告罗维铨、被告罗丹丹、被告和家置业在履约过程中，均存在瑕疵，故原告该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条规定，判决如下： 一、解除原告罗维铨、被告罗丹丹、被告福建和家置业有限公司于2016年7月22日签订的《房地产经纪合同》； 二、被告福建和家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗维铨返还《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》； 三、驳回原告罗维铨的其他诉讼请求。 案件受理费18480元，原告罗维铨负担6160元、被告罗丹丹负担12320元。被告罗丹丹负担的诉讼费用应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 芮 军 人民陪审员 林美芳 二〇二〇年一月十七日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”