江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12504号原告：陈由亮，男，1956年12月15日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李军，江苏森远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钧，江苏森远律师事务所律师。被告：刘文媛，女，1969年1月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：冯珊珊，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告陈由亮与被告刘文媛房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈由亮及其委托诉讼代理人李军、周钧，被告刘文媛的委托诉讼代理人冯珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈由亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告将秦淮区大阳沟88号房屋产权过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金25500元（85000元×30%）;3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2001年3月8日签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于南京市秦淮区房屋（以下简称诉争房屋）转让给原告，价款为85000元，交付方式为现金。同年9月13日原告如约全额支付被告房款，被告将案涉房屋交付给原告，并出具收条，原告居住至今。至此原告多次找到被告要求配合办理过户，被告避而不见，找各种理由推脱，直至无法取得联系。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为了保护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告刘文媛辩称，首先，被告同意配合原告办理诉争房屋的过户手续，但是原告起诉所称被告不配合办理过户的事实系虚假的。被告因2000年下半年确诊身患恶性肿瘤需高额花费治疗，不得不急于出售诉争房屋。因被告需要长期接受放化疗治疗，身体非常虚弱，孩子不满周岁，无暇兼顾卖房事宜。遂决定将诉争房屋出售事宜全权委托给中介办理，中介取走了答辩人的房屋钥匙、房产证等相关材料并支付了10000元定金（该定金在确定卖方后转为卖方的定金）。经中介介绍，被告与原告就买房事宜达成了一致并于2001年3月8日签订了《房产买卖契约》。因诉争房屋为被告自建的毛坯房，住房用电也未申请办理，无法正常入住。而原告为了能尽快入住希望被告能尽早交付房屋，方便其进行装修并办理用电。被告出于对原告的理解，同意了原告的请求，并在诉争房屋用电办理下来之前，从当时自住的秦淮区大阳沟116号2幢X室接了一根电线供原告使用。2001年3月8日，在原告未支付尾款的情况下，被告就已经交付了诉争房屋并于当日签订了合同，在合同第三条确认了房屋交付的日期及事实。在原告付清涉案房屋尾款后，买卖双方向房产部门提交了办理房屋过户的申请材料。从付清房屋尾款、提交过户材料至原告提起诉讼期间，约18年的期间内，原告从未联系过被告关于配合办理房屋过户及主张违约金的任何事宜，并且被告在接到本案传票后通过手机软件“我的南京”也无法查询到诉争房屋是被告名下的房产。因此，被告一直认为在当初提交房屋过户材料后，诉争房屋就已经成功办理过户。直至被告于2019年11月18日去位于南京市的不动产交易中心档案部门的柜台查询才得知，该房屋未成功办理过户的事实。根据上述事实，被告同意配合原告办理涉案房屋的过户手续，但原告所述的被告不配合原告办理过户的事实为虚假的。其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实依据也无法律依据，请求人民法院予以驳回。原告提交的证据无法证明被告违反合同约定，交付房屋的日期为2001年9月13日。根据合同第五条的违约责任的约定，原告仅能在被告未按期交付房屋时主张逾期交付违约金。而双方在2001年3月8日就已经交付了房屋钥匙及房屋的所有权属证件即完成了房屋的交付，并在合同签订当日即房屋交付当日，在合同第三条予以确认房屋交付的日期及事实，这是符合交付房屋的交易习惯的。而被告所提交的证据中无法证明，被告的交房的时间为2001年9月13日，违反了合同约定的交付时间，原告应当承担举证不能的法律后果。原告从未向答辩人主张过违约金责任，该违约金责任的诉讼时效已届满。原告应在知道自身权利受到侵害之日起两年内向被告主张违约责任。根据原告提交的证据，不仅不能证明被告的交房时间为2001年9月13日，也不能证明原告在诉讼时效届满前向被告主张过任何违约责任。因此，即使假设被告的交房时间为2001年9月13日，该违约责任的两年诉讼时效已届满。再次，在原告支付房屋尾款至提起诉讼期间，总共大约18年的期间内，原告从未主动联系过被告，通知其房屋未过户成功的事实及提出配合办理过户的需求。并且，原告所提交的证据也无法证明原告主动联系过被告。对于原告严重怠于行使自己权利所造成的损失及诉讼成本，应由原告自行承担。因此，请求人民法院驳回原告要求答辩人承担诉讼费的诉讼请求。综上，被告同意配合办理过户手续，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年3月8日，刘文媛（甲方）与陈由亮（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将其所有的诉争房屋出售给乙方，房屋成交价格为60000元，乙方于2001年4月1日前一次性付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金支付；双方同意于2001年3月8日由甲方将诉争房屋正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由用乙方按规定独自承担。上述合同签订后，刘文媛将诉争房屋《房屋所有权证》交付陈由亮，并将诉争房屋交陈由亮居住使用。2001年9月13日，刘国杰代刘文媛向陈由亮出具《收条》一份，载明：“今收到陈由亮购刘文媛位于大阳沟88号平房房款计85000元，等需办手续过户时，我们保证按时到配合买房办理过户手续，其过户手续费由买房陈由亮负责。”案件审理过程中，刘文媛提供“我的南京”查询截屏，以证明刘文媛在“我的南京”房产信息查询中无法查询到诉争房屋。陈由亮对上述证据真实性不予认可。刘文媛还提供房地产交易纳税申报表、销售发票、电信查询截屏等一组证据，以证明刘文媛在2006年之前一直居住在大阳沟116号2幢X室房屋内，与诉争房屋相邻，且买卖合同中所留刘文媛的固定电话直至2015年4月29日才办理拆机业务，在此期间陈由亮从未联系过刘文媛。陈由亮对上述证据真实性不持异议，但是认为刘文媛从未居住在大阳沟116号2幢X室房屋内，固定电话亦一直无人接听。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，原告依约支付房款，被告理应将诉争房屋过户至原告名下，现被告亦同意配合办理过户手续，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同中并未就房屋过户问题约定违约金，且原告亦未能举证证明其曾向被告要求协助过户而被告予以拒绝的事实，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘文媛于本判决生效之日起三十日内配合原告陈由亮将南京市秦淮区房屋不动产权证登记至原告陈由亮名下；二、驳回原告陈由亮的其他诉讼请求。案件受理费438元，减半收取为219元，由原告陈由亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年一月六日见习书记员  朱秋萍