广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初6528号原告：梁契能，男，1962年7月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：赵一帆，广东秉铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所律师。被告：江门市新会区三江镇洋美经济联合社，住所地江门市新会区三江镇洋美村委会。负责人：容国恩。委托诉讼代理人：容忠伟，广东圭峰律师事务所律师。原告梁契能与被告江门市新会区三江镇洋美经济联合社农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁契能及其委托诉讼代理人赵一帆、被告江门市新会区三江镇洋美经济联合社负责人容国恩及委托诉讼代理人容忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁契能向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2018年8月27日签订的《三江镇海边围鱼塘承包合同》属于无效合同；2.判令被告退还2019年租金171655.92元及利息（自2018年8月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月28日利息12015元），双倍返还押金共计343311.84元及其中押金本金的利息（自2018年8月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月28日利息12015元）；3.判令被告赔偿原告下列损失共计1752521.50元及其利息：（1）原告受让上一任承租人厂房、水管、电路、增氧机、鱼塘房等支付费用178300元（自2019年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年11月4日利息8915元）。（2）原告因建设厂房而支付人工费229500元及利息（自2019年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年11月2日利息11475元）。（3）原告因建设厂房而向佛山市正南贸易有限公司购买钢材支出229494.50元及利息（自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月31日利息11474元）。（4）原告因建设厂房而向佛山市顺德区乐从镇晖勤贸易有限公司购买钢材支出266307元及利息（自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月31日利息13315元）。（5）原告因建设厂房而支出其他材料款、卸货等支出262429元及利息（自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月31日利息13121元）。（6）赔偿给刘以朝违约赔偿款411588元及利息（自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月31日利息4115元）。（7）原告因平整鱼塘、塘基等基础建设而支出挖机台班机械费60035元及利息（自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年10月31日利息3001元）。（8）原告养殖投入114868元；4.判令被告赔偿原告预期利益2639252.90元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月15日通过投标方式原告以每年每亩5028元单价竞得被告对外发包（出租）的海边围（含厂房地）34.14亩土地的使用经营权，当日签订《三江镇农村集体资产资源交易成交确认书》，江门市××区××江镇农村集体资产资源交易中心予以见证。2018年8月27日原告与被告签订《三江镇海边围鱼塘承包合同》，江门市××区××江镇农村集体资产资源交易中心予以见证。《三江镇海边围鱼塘承包合同》约定：第一条概况，被告将坐落在洋美村，土名为海边围，面积为34.14亩的鱼塘（含厂房地）按现状发包给原告用于依法使用，但不得影响周边环境和设施以及下一轮使用为原则。原告对被告发包的土地情况已作充分了解，同意承包，即厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，鱼塘部分用于农业依法生产经营活动，按本合同条款执行。第二条承包期限，该地块承包期限为15年，自2019年1月1日起至2033年12月31日止。第三条承包款及合同押金的支付，（一）合同押金。合同押金为一年承包款即171655.92元，在签订本合同当天原告竞投时交纳的交易保证金90000元自动转为合同押金和第一年承包款（多还少补）。在承包期满后，如原告无违约，押金全额无息退回给原告，如原告中途退包或违反本合同有关条款，视作违约处理，押金归被告所有，被告有权单方面解除合同，且收回原告租赁上述土地使用权；如被告违约，双倍退还押金。第四条第（一）项第2目约定原告可在承包地建设与约定用途有关的生产、生活设施要符合相应的消防条件。2018年8月28日原告向被告缴交了押金171655.92元，缴交了2019年全年租金171655.92元。2019年1月1日原告与上一任承租者陈某签订了《厂房转让协议书》，原告受让了陈某大小厂房、宿舍、办公室、厨房、水管、电路、增氧机、鱼塘房等，共计支付给陈某转让费178300元。自与被告签订《三江镇海边围鱼塘承包合同》后，原告马上组织基础建设，建设厂房，修筑塘基。至2019年1月17日原告才获悉，被告出租的34.14亩土地全部不是工业用地厂房用地，被告被迫停止相关建设。原告总计投入的费用（1）原告受让上一任承租人厂房、水管、电路、增氧机、鱼塘房等支付费用178300元。（2）原告因建设厂房而支付人工费229500元。（3）原告因建设厂房而向佛山市正南贸易有限公司购买钢材支出229494.50元。（4）原告因建设厂房而向佛山市顺德区乐从镇晖勤贸易有限公司购买钢材支出266307元。（5）原告因建设厂房而支出其他材料款、卸货等支出262429元。（6）赔偿给刘以朝违约赔偿款411588元。（7）原告因平整鱼塘、塘基等基础建设而支出挖机台班机械费60035元。（8）原告养殖投入114868元。共计1752521.50元。《三江镇海边围鱼塘承包合同》中约定租赁的鱼塘用地和厂房用地合计34.14亩，厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，但实际上被告出租的土地全部不是厂房用地，不是工业用地当作工业用地出租，明显违反了国家法律法规的强制性规定，属于无效合同。导致合同无效的过错全部在于被告，被告应当赔偿原告的全部损失，退还已收取的2019年租金171655.92元，双倍返还押金343311.84元。2018年11月15日，原告与刘以朝签订《厂房租赁合同书》，原告将厂房2750元平方米和空地764平方米租赁给刘以朝，租赁期限10年，自2019年2月10日起至2029年2月10日止，第一个5年每年租金411588元，第二个5年租金递增20%，即每年租金493905.60元。只计算厂房部分的收益，暂不计算鱼塘部分的收益。第一个5年期间，原告每年厂房部分收益411588元，每年应交给被告的租金171655.92元，原告净收益239932.08元，第一个5年共计净收益1199660.40元。第二个5年期间，原告每年厂房部分收益493905.60元，每年应交给被告的租金205987.10元，原告净收益287915.50元，第二个5年共计净收益1439592.50元。自2019年2月10日起至2029年2月10日止厂房部分预期得益2639252.90元。庭审中，原告补充事由如下：一、被告在招投标过程中，开标与中标程序违法，据原告所知，总共有10人投标，且投标书有十份，但被告最后只公开9份标书，另外一份标书没有公开，原告了解到，第十份标书每年每亩承包金额超过5万元，被告不公开该标书，对该份最高单价标书宣布作废也没有对其他投标人作出合理解释，这是被告招投标过程中程序违法行为。二、被告在招投标文件及合同中都宣告对外发包土地除了鱼塘用地外，其他都是厂房用地，这里的厂房用地就是工业用地。三、本案造成的全部损失都是被告违约和故意行为造成，是被告故意将本来是农业用地对外按照工业用地进行招投标，因此给原告造成损失应当由被告承担。江门市××区××江镇洋美经济联合社辩称，一、原告与被告于2018年8月27日签订的《三江镇海边围鱼塘承包合同》是合法有效的。涉案土地是被告的村民代表表决同意发包，再由被告向江门市××区××江镇农村集体资产资源交易中心提交立项申请，最后江门市××区××江镇农村集体三资规范管理办公室同意办理。涉案鱼塘是经过合法的招投标的程序，由原告竞投的，然后在江门市××区××江镇农村集体三资规范管理办公室见证下签订的。因此，涉案合同的内容与涉案土地的发包过程是经过政府部门层层把关。二、原告认为涉案土地是厂房用地，是工业用地的理解是完全错误的。首先，从涉案合同的标题来看，涉案合同的标题明确说明是“三江镇海边围鱼塘承包合同”，换句话说，原告在竞投时已对涉案土地有基本的认知。其次，从涉案合同的第一段第一行所述“主规范鱼塘地承包行为，维护鱼塘承包双方当事人的合法权益”，再次表明发包用地为农业用地。然后从涉案合同的第一条概况中也明确说明涉案合同的发包范围为鱼塘（含厂房地），按现状发包给原告用于依法使用。而该厂房地就是根据原告提供的《农村承包合同见证书》中双方签名确认的原有历史遗留的建筑物占用的地方。而涉案合同中也明确说明原告已对被告发包的土地情况作出充分了解而同意承包。最后，从被告发包的定标最低价每年每亩2500元来看，被告发包的土地完全是农业用地。原告作为一个完全民事行为能力人，其完全有理由知道被告发包土地的性质。退一步说，就算涉案土地是属于工业用地，原告也要经过合法的报建手续才可以进行施工，但从原告并未进行正常报建而擅自施工的情况来看，原告是有理由知道涉案土地是农业用地。三、对于原告的各项损失：1、关于原告厂房受让的损失，根据《三江镇海边围鱼塘承包合同》中第十一条第七点约定“本次发包标的物原有的地上附着物……及一切设备”，由此可知，是否继续使用原有厂房是原告的权利，被告并未强制要求原告接受。2、关于原告出租新建厂房的损失，其一，新建厂房是基于原告擅自变更土地用途行为，是未经被告同意，也未经相关政府部门报建。因此，原告才被江门市国土资源局责令停止；其二，根据《三江镇海边围鱼塘承包合同》中第四条第二款第四小点、第六条、第九条第三款的约定，原告如需转让、转包等承包方式将鱼塘给第三方经营的，须被告同意并与被告转签合同，因此原告未经被告同意转包鱼塘已构成违约。综上原告出租新建厂房的损失应由其自行承担。3、关于原告新建厂房的其他损失，由于原告新建厂房是未经被告同意，被告也从未参与其过程，并且原告新建厂房是在合同履行前，也即2019年1月1日前，而原告违法行为在2018年12月26日已被江门市国土资源局责令其停止，但原告仍在使用。因此，原告新建厂房的其他损失是由其违法行为造成的，也应由其自行承担。综上，原告基于其错误的认识而未经被告同意，以及未经政府部门的报建而擅自改变土地用途，为此而造成的损失应由其自行承担。请求依法驳回原告所有的诉讼请求。庭审中，被告补充答辩意见如下：涉案土地招投标程序合法，对于涉案土地的招标采取暗标方式进行，换句话说，投标人不清楚参加投标人数，也不清楚其他投标人的竞标数额，本次投标实际参加人数为六人，公开六支标，由于该信息属于不公开信息，法庭可到三江镇资办查询，其后，原告以每年每亩5028元竞标数额投得该标，并与原告签订三江镇海边围鱼塘承包合同。原告提及开标时，只有九支标是其信息错误。另外，原告在上次庭审中提及有一支标在开标时没有公开的事实，由于该支标由三江镇资办处理，被告对实际处理情况不清楚，由法庭依法核实。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于洋美村，土名为海边围，面积为34.14亩的鱼塘（含厂房地）经被告委托江门市××区××江镇农村集体资产资源交易中心公开招标发包，原告于2018年8月15日中标竞得该地块的经营使用权。2018年8月27日，在江门市××区××江镇农村集体资产资源交易中心的见证下，原、被告签订《三江镇海边围鱼塘承包合同》，约定被告将坐落在洋美村，土名为海边围，面积为34.14亩的鱼塘（含厂房地）按现状发包给原告用于依法使用，但不得影响周边环境和设施以及下一轮使用为原则。原告对被告发包的土地情况已作充分了解，同意承包，即厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，鱼塘部分用于农业依法生产经营活动，按本合同条款执行。该地块承包期限为15年，自2019年1月1日起至2033年12月31日止。合同押金为一年承包款171655.92元，在签订本合同当天，原告竞投时交纳的交易保证金90000元自动转为合同押金和第一年的承包款（多退少补）。在承包期满后，如原告无违约，押金全额无息退回给原告；如原告中途退包或违反本合同有关条款，视作违约处理，押金归被告所有，被告有权单方解除合同，且收回原告租赁上述土地使用权；如被告违约，双倍退还押金。前5年承包款为中标价，即每年每亩5028元，每年承包款共计171655.92元。自2024年1月1日起至2028年12月31日止5年为第一个递增周期，每年每亩的价格在中标价基础上递增20%，即每年每亩为6033.60元，该周期年承包款为205987.10元。自2029年1月1日起至2033年12月31日止5年为第二个递增周期，在上一个递增同期单价的基础上递增20%，即每年每亩为7240.32元，该周期年承包款为247184.52元。上述承包款共计为3124137.74元。被告对承包地开发利用进行监督，督促原告按照本合同约定的用途合理利用。原告按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的鱼塘，享有承包地的收益权和自主经营权。原告可在承包地建设与约定用途有关的生产、生活设施要符合相应的消防条件，不能改变土地原貌。在合同期内，原告如需转让、转包等承包方式将鱼塘给第三方经营的，须被告同意并与被告转签合同，否则作违约处理。本次发包标的物原有的地上附着物，有着厂房和钢铁结构的棚房在不浪费资源的情况下，新承包者与旧承包者协商解决，适当补回原有厂房的工本费给旧承包者，若协商不成，由旧承包者拆回原盖的厂房及一切设备。合同签订后，原告于2018年8月28日向被告交纳了押金171655.92元、2019年全年租金171655.92元。2018年10月，原告开始在承包鱼塘所含的厂房地上建设厂房。2008年12月26日，江门市国土资源局向原告发出责令停止违法行为通知书，认为原告未经依法批准，擅自在承包地块搭建厂房，责令原告停止违法建设。由于原告仍继续建设，2019年1月7日，江门市国土资源局再次向原告发出责令停止违法行为通知书，责令原告停止上述违法建设。2018年11月15日，原告与案外人刘以朝签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告将位于承包地面积为2750平方米厂房，面积为764平方米空地租赁给刘以朝使用。期限自2019年2月10日起至2029年2月10日止。2019年1月1日，原告与上一任鱼塘承包经营者陈某签订一份《厂房转让协议书》，约定陈某所在的洋美海边围原有大小厂房、宿舍、办公室、厨房、水管、电路等设施转让给原告，价格共计人民币175300元。陈某分别于2019年1月1日、1月4日向原告出具了收据，共收到上述财产及增氧机、鱼塘房转让费178300元。2019年1月3日，原告与案外人容某1签订一份《承包协议书》，约定原告将其承包的约20亩鱼塘中的15亩租给容某1承包，承包期限自2019年1月1日起至2033年12月31日止。2019年1月12日，原告与江门市××区××江镇洋美村民委员会共同向国土部门提出申请，请求将原告所承包的鱼塘所含的厂房地批准为建设用地。该申请书中提到：第一批9宗标的物其中就有土名：海边围的厂房地及鱼塘工34.14亩，鱼塘面积约20亩，厂房地面积约14亩。早在十多年前就在厂房地建有石膏厂板的厂房，而且有正当的营业执照，生产石膏天花板。在这次发包中，原生产石膏天花板的老板程合绪不中标，由梁契能以每年每亩5028元中标，比定出的底价高出一倍有多。该建有厂房的用地原是村庄规划建设用地，而不是农地（注：鱼塘除外），洋美村民委员会及洋美经济联合社为了更好地利用这块建设用地来招商引资，为政府创造税利，成为洋美村集体不可多得的能够持续发展的资产资源。2019年2月20日，江门市××区××江镇洋美村民委员会向三江镇人民政府申请关于更正规划地块的申请，请求更正该厂房地的规划。庭审中，证人陈某出庭陈述，其2008年开始承包涉案土地，其亲自经营鱼塘，厂房地原为砖厂地，其分租给程合绪搭厂房经营石膏天花。搭建厂房没有经过报建，厂房所有权属其本人。2018年涉案土地公开招标，底价是每亩2500元。原告中标涉案土地时，其厂房还没到期，其和原告在管理区的见证下协议，其将厂房和设备提前移交。原告修建厂房期间其还在现场，因为自己的厂房还没到期。其看见施工工人来搭建开工，洋美村主任也来过。证人容某1出庭陈述，其是洋美村村委委员，担任国土文书工作。涉案土地招投实施方案和开标其有表决，其中一份标书金额写错而少了一份。因原告搭建厂房被国土部门责令停建，洋美村召开村委会议，向政府部门申请变更土地用途。原告承包涉案土地后，以每亩1000元的价格将鱼塘分包其经营。鱼塘的基础建设上是原告请人做勾机作业，鱼塘的塘基由其出钱做勾机作业。原告曾向其要办理厂房的证件，其叫原告找主任。证人容某2出庭陈述，原告鱼塘的路面整理和厂房地基础均是由其负责施工的。曾听到村主任对原告说尽快进厂尽快搭建厂房。本院认为，原、被告签订的《三江镇海边围鱼塘承包合同》是在公开招投标，集中开标，原告确认中标基础上，并在资产资源交易中心见证下签订，程序合法。原告称被告在招投标过程中程序违法并无确切证据证实，本院不予采纳。关于原、被告对承包合同的土地性质是否认知。承包合同明确约定承包的土地是坐落在洋美村，土名为海边围，面积为34.14亩的鱼塘（含厂房地），原告对被告发包的土地情况已作充分了解，同意承包，即厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，鱼塘部分用于农业依法生产经营活动。说明原、被告双方对承包的土地性质均有认知。关于承包合同是否违反法律法规的强制性规定。承包合同明确约定厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，鱼塘部分用于农业依法生产经营活动。该约定并不违反法律法规的强制性规定，合同应属有效。原告称合同约定厂房用地由原告负责投资并按照国家法律法规使用，但实际上被告出租的土地全部不是厂房用地，不是工业用地当作工业用地出租，明显违反了国家法律法规的强制性规定，属于无效合同。本院认为，原、被告之间属土地承包性质，并不是土地租赁关系。被告发包给原告的土地包括鱼塘和厂房用地，并不全为厂房用地。被告发包给原告厂房用地部分明确要求按照国家的法律法规使用，并没明确为工业用地。即使该厂房用地至今未取得建设用地手续，但从被告向相关部门的申请可以说明，被告正在积极申请办理相关手续。在相关手续未办理之前，被告与原告达成相关承包协议，拟在该厂房用地上投资，并不违反国家法律法规的强制性规定。原告主张后来发现厂房用地不是工业用地，属于合同履行的问题，是涉及合同违约的问题，并不是合同的效力问题。故此，原告主张承包合同无效，于法不符，本院不予支持。原告主张合同无效而要求退回租金、押金、利息及赔偿损失的诉求因上述合同确认为有效而缺失依据，本院亦不予支持。退一步讲，即使合同无效，原告主张的相关损失也难以支持，具体如下。关于原告请求赔偿受让上一任承包者陈某相关厂房及设施的损失。厂房与设施的转让属原告与陈某之间的自愿行为，并不受被告的意志左右，原告可以受让，也可以不受让，受让价格也由原告与陈某自主决定。且转让价款是陈某收取，被告并未收取转让价款。故原告该项主张事由不能成立，不予支持。关于原告请求赔偿因加建厂房而产生的人工、钢材等材料损失。原告于承包合同签订后，合同履行期未到便于2018年10月进入厂房地加建厂房，在加建之前，并未向相关部门申报，由于原告在没有申报的情况下擅自加建厂房，被国土部门责令停建，责任应在于原告。此与被告发包的土地是否属工业用地并无因果关系。且合同中也明确约定被告需依法使用厂房用地。另外，原告加建的厂房并没有被拆除，仍有使用价值。因此，原告该项主张事由不能成立，不予支持。关于原告请求赔偿给刘以朝违约损失。原告与刘以朝之间的厂房租赁合同属另一法律关系，原告是否违约以及违约造成的损失尚无定论，原告于本案中直接请求自己估算的损失，依据不足，故原告该项主张事由不能成立，不予支持。关于鱼塘基础设施和投放养殖方面的损失。如上所述，原告承包鱼塘部分从事养殖，土地用于农业生产，符合法律的规定，即使厂房用地的承包存在合同效力方面的歧义，但不影响鱼塘部分的承包效力。故原告该项主张事由不能成立，不予支持。关于原告请求预期损失。原告一方面请求确认合同无效另一方面却主张预期损失，于理相悖。合同无效的法律后果是相互返还和赔偿损失，该损失应仅限于相互返还所导致的损失，合同无效后双方并不需要再履行合同，双方仅就已履行的部分予以返还。故原告的该项主张事由不能成立，不予支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告梁契能的全部诉讼请求。案件受理费26426.97元（已减半，原告已预交），由原告梁契能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  熊永尧二〇二〇年一月七日法官助理**欣书记员赵燕华