广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤20民终3220号 上诉人（原审原告）：中山市小榄镇东区股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇民安中路138号。 法定代表人：麦庆坤，该社社长。 委托诉讼代理人：许勇，广东孚道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢惠仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审被告）：何永洪，男，1970年1月1日出生，汉族，住广东省中山市****。 上诉人（原审被告）李泽坚，男，1983年7月31日出生，汉族，住广东省中山市*****。 上诉人何永洪、李泽坚共同委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。 上诉人何永洪、李泽坚共同委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：李秋林，男，1964年1月23日出生，汉族，住广东省中山市*****。 委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中山八达龙投资有限公司，住所地广东省中山市小榄镇永宁教育路20号首层之一。 法定代表人：李秋林，该公司总经理。 管理人：广东弘力律师事务所。 委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师。 原审被告：中山市智慧龙山商业有限公司，住所地广东省中山市小榄镇龙山路98号之二第三层C3033号铺。 法定代表人：黄喜叁，该公司总经理。 原审被告：章江林，男，1970年2月24日出生，汉族，住广东省中山市****。 上诉人中山市小榄镇东区股份合作经济联合社（以下简称东区经联社）、李秋林、何永洪、李泽坚因与被上诉人中山八达龙投资有限公司（以下简称八达龙公司）、原审被告中山市智慧龙山商业有限公司（以下简称智慧龙山公司）、章江林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 东区经联社上诉请求：撤销一审判决第五项，改判东区经联社无需向八达龙公司返还履约保证金700万元。事实和理由：一、一审法院对履约保证金适用规则认定错误。在不违反法律以及行政强制性规定的情况下，应当按照双方当事人之间的约定适用履约保证金条款。东区经联社与八达龙公司之间订立的《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》中约定，合同订立前，八达龙公司需缴交700万元履约保证金，租赁期届满且双方办妥龙山商业大楼交接手续后，东区经联社于3日内返还该款；若八达龙公司在租赁期间内解除合同，或因八达龙公司违约行为导致合同终止，或八达龙公司未经东区经联社同意将龙山商业大楼整体转租给第三人经营，则八达龙公司缴交的履约保证金不予返还，归东区经联社所有。东区经联社与八达龙公司关于履约保证金有明确约定，该条款是东区经联社与八达龙公司双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当按照双方当事人的约定适用履约保证金条款。因此，八达龙公司违约导致合同终止，八达龙公司交纳的履约保证金东区经联社无需予以退还，履约保证金归东区经联社所有。二、一审法院认定履约保证金属于八达龙公司破产财产错误，700万元履约保证金不属于八达龙公司的破产财产。2015年10月16日八达龙公司欠租违约之时，东区经联社取得履约保证金的条件已经成就，东区经联社已有权基于合同约定直接取得履约保证金的所有权。本案于2017年4月1日立案，东区经联社向法院提出解除双方所签龙山商业大楼租赁合同以及请求法院判令无需返还八达龙公司履约保证金。东区经联社起诉状副本送达八达龙公司之时，双方之间租赁合同已经解除，东区经联社就已取得履约保证金的所有权。东区经联社向法院请求判令无需返还履约保证金，仅是请求法院对东区经联社已取得履约保证金所有权的事实进行司法确认，不影响东区经联社已取得履约保证金所有权的事实。2017年12月28日，市中院才裁定受理八达龙公司破产清算一案，履约保证金已不属于八达龙公司破产申请受理时的财产。综上，一审法院对履约保证金的适用规则以及对履约保证金属于八达龙公司破产财产认定错误，请求二审法院依法查明事实，支持东区经联社的上诉请求。 针对东区经联社的上诉，何永洪、李泽坚、李秋林共同答辩称，一、一审法院对于700万元履约保证金认定事实清楚，适用法律正确，东区经联社需要向八达龙公司返还700万元履约保证金。二、一审法院认定八达龙公司存在违约行为，并且要求八达龙公司向东区经联社支付违约金，同时，一审法院认定700万元属于定金性质，根据法律规定，定金与违约金择一适用，既然判决已经认定需要支付相应的违约金，属于定金的700万元东区经联社应当返还八达龙公司。三、700万元履约保证金应当在八达龙公司向东区经联社应支付的租金中予以抵扣。 针对东区经联社的上诉，八达龙公司管理人答辩称，一、一审法院认定八达龙公司缴纳的700万元履约保证金在八达龙公司在被裁定受理破产后属于债务人财产正确。虽然东区经联社在2017年4月1日提起诉讼，但在2017年10月28日即八达龙公司在被裁定受理破产前，八达龙公司没有任何同意无需返还保证金的意思表示，也没有任何生效文书支持该请求，因此，东区经联社认为其在八达龙公司受理破产前已经取得保证金的说法不能成立。有关公司在被受理破产后，应当适用破产法的规定处理破产债务，若按照东区经联社要求，判决无需返还保证金，很可能在破产程序中构成个别清偿，侵犯他人利益。东区经联社若认为对700万元履约保证金享有抵销权或者优先受偿权，可以向管理人提出申请。二、管理人同意700万元履约保证金属于债务人财产的意见，但不同意在租金中予以扣减，700万元履约保证金应当向管理人移交。 智慧龙山公司、章江林对东区经联社的上诉未陈述意见。 何永洪、李泽坚、李秋林共同上诉请求：一、变更一审判决第二项，变更为龙山商业大楼的添附（附合）物、地上附着物、构筑物归八达龙公司所有，或评估添附物价值后在拖欠的租金内扣除；二、撤销一审判决第三项，改判八达龙公司与东区经联社合同解除后（2017年4月24日后）无需支付相应占用费、门前三包费，东区经联社已收取的履约保证金700万元在拖欠的租金范围内减除；三、撤销一审判决第四项，改判免除何永洪、李泽坚、李秋林的担保责任。事实和理由：一、八达龙公司投资在龙山商业大楼的添附物、地上附着物、构筑物以及加建部分的构造物价值约9000多万元，根据剩余使用价值折算，剩余价值远远超出起诉时的租金，且该部分财产属于破产债务人的财产，一审判决添附物、地上附着物、构筑物无偿归东区经联社所有，明显显失公平，也严重损害了其他破产债权人利益。1.东区经联社在合同签订后，交付的龙山商业大楼仅是负一层加地面三层毛坯建筑大楼，没有任何配套设施及装修物，而2019年1月2日交还的龙山商业大楼已是一座完善的商业中心大楼（地上四层加负一层停车场），使用功能完善，经评估，龙山商业大楼的总体添附构造物价值约9000多万元。该部分构筑物在破产申请受理时，仍属于八达龙公司的财产，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，该部分财产为债务人（八达龙公司）财产。2.因该部分财产已依附于龙山商业大楼，不可分割，若分割必然导致财产损失，因此请求法院将该部分财产折价抵销八达龙公司拖欠的租金。3.双方的合同没有就合同中途解除后的添附物、地上附着物、构筑物作出明确约定。二、八达龙公司向东区经联社支付的租金、利息应计付至八达龙公司合同解除之日止，合同解除后该物业已停电，不能使用，处于闲置状态，没有产生价值，不能按之前约定的租金支付占用费，一审判决适用法律不当，显失公平。1.八达龙公司从《欠款确认书》签订之日前已经拖欠租金，2016年6月30日开始没有支付租金，东区经联社在2017年4月1日才提起诉讼，2017年4月24日合同解除，2017年11月28日中山市中级人民法院受理东高公司对八达龙公司的破产清算申请，八达龙公司在合同解除后，龙山商业大楼已经处于闲置状态，东区经联社对大楼闲置情况完全了解，其在起诉时有理由向一审法院申请先予执行，将龙山商业大楼收回，及时止损，但东区经联社没有及时接管龙山商业大楼，怠于行使合同权利，放任损失不断扩大。2.一审法院在获知中山市中级人民法院受理八达龙公司破产清算一案后，没有及时组织双方处理本案的租赁物交还，也是导致租赁物占用费不断增加的原因，因此，租赁物的占用费不应全部由八达龙公司及何永洪、李泽坚、李秋林承担。3.根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，付利息的债权自破产申请受理时起停止计息，本案中的违约金利息是根据主债权租金未缴纳而产生的，因此，违约金应计算至2017年11月28日。4.租金起算日应为2016年9月28日（事实上，因租赁物排水排污严重缺陷，改造完成日视为租赁物符合交付条件之日，以改造完成日为起算免租一年）。三、八达龙公司已交纳的履约保证金700万元属于破产债务人财产，应在拖欠的租金范围内抵扣。四、东区经联社在保证期限内未向何永洪、李泽坚、李秋林主张履行保证责任，保证期限已过，应当免除何永洪、李泽坚、李秋林的保证责任。1.《欠款确认书》第二段内容：“……自愿就八达龙公司与东区经联社签订《龙山商业大楼租赁合同》中的权利义务承担无限连带保证责任，在八达龙公司未履行义务及赔偿责任时，东区经联社有权直接要求上述保证人履行保证责任”的约定，保证人属于连带保证，保证条款中未约定保证人的保证期限，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，东区经联社应当在八达龙公司未履行义务及赔偿责任之日起六个月内，要求何永洪、李泽坚、李秋林履行保证责任，未要求的，保证人免除保证责任。2.八达龙公司在2016年6月30日支付了100万租金后未再缴纳租金，至2017年4月1日东区经联社立案前，何永洪、李泽坚、李秋林从未收到东区经联社所称的要求其承担保证责任的函件。本案中，东区经联社用于佐证其已向何永洪、李泽坚、李秋林主张保证责任的证据中，送达地址均为八达龙公司的地址，送达地址不是何永洪、李泽坚、李秋林的指定地址也不是户籍地址，签收人不是何永洪、李泽坚、李秋林本人也不是受托人，一审法院未对律师函文件是否送达至何永洪、李泽坚、李秋林进行实质审查，案件事实未查明。3.假使东区经联社主张履行保证责任的函件送达被法院认定有效，何永洪、李泽坚、李秋林承担的担保范围应以《欠款确认书》上的金额9454334元为限。4.根据担保法第十五条，“保证合同应当包括：……被保证的主债权种类、数额”，《欠款确认书》已明确八达龙公司拖欠租金数额为9454334元，且八达龙公司拖欠的租金数额是属于《龙山商业大楼租赁合同》中的权利义务，因此，应当认定何永洪、李泽坚、李秋林是对《龙山商业大楼租赁合同》中的权利义务的9454334元承担保证责任。但一审判决将何永洪、李泽坚、李秋林的连带责任担保范围扩大到4825万元，远远超出何永洪、李泽坚、李秋林确立担保责任时的债权及所能预见的担保风险，违反担保法有关规定，一审判决对此事实认定错误，应予以纠正。综上，八达龙公司在龙山商业大楼添附的财产应当认定为破产债务人财产，应折价抵销东区经联社在本案中的租金利息等债权或交还给管理人处理；东区经联社未在保证期间内要求何永洪、李泽坚、李秋林承担保证责任，应当免除何永洪、李泽坚、李秋林的保证责任；假使法院认定何永洪、李泽坚、李秋林负有保证责任，何永洪、李泽坚、李秋林承担的担保范围应以《欠款确认书》上的金额9454334元为限，仅对在此担保范围基数上扣除东区经联社在破产债权中优先受偿的700万金额后的债务承担保证责任。且何永洪、李泽坚、李秋林对东区经联社履行清偿义务后对八达龙公司享有追偿权。 针对何永洪、李泽坚、李秋林的上诉，东区经联社答辩称，一、何永洪、李泽坚、李秋林提出的要求确认大楼的添附物、附着物归八达龙公司所有，或者是评估作价后在拖欠的租金内扣除属于一个新的诉讼请求，在一审过程中，八达龙公司没有提起反诉，二审中直接提出该诉讼请求，法院不能直接进行判决，而只能进行调解。东区经联社明确表示不接受调解。二、一审法院关于租金、占用费、门前三包费的相关事实法律认定准确，虽然一审上诉状在2017年4月24日送达，合同于该日确认解除，但是八达龙公司在合同解除后一直拒绝向东区经联社移交场地，在拒绝移交期间产生的占用费和门前三包费应当由八达龙公司承担。关于履约保证金的问题也应当按照合同约定直接由东区经联社没收，东区经联社不同意在八达龙公司拖欠的租金范围内进行扣减。700万元履约保证金按照法律规定，应当于2017年4月24日一审诉状送达之日即被东区经联社没收，不属于八达龙公司的破产财产。三、何永洪、李泽坚、李秋林关于保证人的担保责任，符合合同的约定和法律规定，一审法院依法认定，依法有据。而何永洪、李泽坚、李秋林向法院提起过撤销保证合同之诉，经一审二审均被法院予以驳回。 针对何永洪、李泽坚、李秋林的上诉，八达龙公司管理人答辩称，龙山大楼的添附物、附着物不能归东区经联社所有，涉案700万元履约保证金属于债务人的财产，但是该700万元履约保证金不能在拖欠的租金中直接扣除，有关属于债务人的全部财产均应当由管理人接管。 智慧龙山公司、章江林对何永洪、李泽坚、李秋林的上诉未陈述意见。 东区经联社向一审法院起诉请求：1.解除东区经联社与八达龙公司签订的两份《龙山商业大楼租赁合同》及双方之间的租赁关系；2.八达龙公司支付自2015年10月16日起至合同解除之日止应付的租金、门前三包费（暂计至2017年3月31日，尚欠租金21916667元、门前三包费87667元），并以每日千分之三计付上述款项自2015年10月16日起至清偿完毕之日止的滞纳金；3.八达龙公司支付自合同解除之次日起至实际返还龙山商业大楼（即租赁物业）之日止应付的租赁物业使用费（按原租金125万元/月计付，第5年则上浮10%）、门前三包费（按5000元/月计付）；4.八达龙公司立即按现状返还租赁物业，租赁物业的添附（附合）物、地上附着物及构筑物归东区经联社所有；5.李秋林、何永洪、李泽坚、智慧龙山公司、章江林对八达龙公司上述债务承担连带保证责任；6.确认东区经联社无需向八达龙公司返还履约保证金700万元；7.八达龙公司、李秋林、何永洪、李泽坚、智慧龙山公司、章江林承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：中山市天富房地产投资有限公司（以下简称天富公司）于2014年4月21日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金叁仟万元。2015年8月10日，天富公司变更名称为八达龙公司。智慧龙山公司于2015年7月17日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金叁拾万元，股东为何永洪、李秋林。龙山商业大楼位于中山市****，规划用途为商业/车库，建筑面积为53506.53平方米，其中，商业37921.15平方米，车库15585.38平方米。东区经联社于2014年7月2日取得龙山商业大楼建设工程规划验收批复书、于2015年6月10日取得龙山商业大楼建设工程竣工验收备案登记证。 2014年8月8日，东区经联社与天富公司、章江林签订两份《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》。合同载明：东区经联社为甲方、天富公司为乙方、章江林为保证人。乙方租赁甲方自有的龙山商业大楼负一层，以及地面首层、二层、三层，期限20年，自2014年8月15日起至2034年8月14日止。其中，2014年8月15日至2015年8月14日为免租期；2015年8月15日至2019年8月14日，每月租金为125万元；2019年8月15日至2022年8月14日，每月租金为1375000元……另甲方代有关部门向乙方收取门前三包费5000元/月。乙方须在每月10日前（遇节假日则顺延）缴交当月租金及门前三包费，如逾期缴交，则按每日千分之三计付违约金；如逾期缴交超过30日，则甲方可单方终止租赁合同，收回龙山商业大楼，以及不作任何补偿。合同签订前，乙方须缴交700万元履约保证金，租赁期限届满且双方办妥龙山商业大楼交接手续后，甲方于3日内返还该款给乙方；若乙方在租赁期限内单方解除合同，或因乙方的违约行为导致合同终止，或乙方未经甲方书面同意将龙山商业大楼整体转租给第三人经营，则乙方缴交的履约保证金不予返还，归甲方所有。配套设施投入及维修管理的责任如下：1.首层变电房已配置高压输入及2000千伏变电器、电柜及低压输出电源线，以及后备电源800KW发电机组（型号：KTA38G5），不足部分和开户装表，以及日后的配电设备维保、更新等费用由乙方负担。2.乙方在安装4台垂直升降载客或载货电梯并取得检验合格证后，甲方按每台30万元支付补偿款给乙方，该款在第一期租金中扣减；自动步级或平板扶梯的采购安装费用，以及日后的电梯维保、更新等费用由乙方负担。3.甲方已按基本要求配置消防设施（即消防卷帘、防火门、消防通风换气系统），在取得消防工程验收合格意见书后，如乙方根据使用功能变更增加消防设施所支出的费用，以及日后的消防设施维保、更新等费用均由乙方负担。4.甲方按用水总表（即水计量表）安装的给水管道至龙山商业大楼边缘止，用水总表的报装费用，以及表后管道安装费用等均由乙方负担；排水管道由甲方负责接入市政管道，但日后的排水管道维护、清淤等费用由乙方负担。5.乙方未经甲方及设计单位同意，不得改动或拆除原有的建筑结构。6.乙方须按市镇规划、消防要求使用建筑物外地面及车库入口处第28～29轴的室内消防通道，不得擅自搭建、堵塞或妨碍通行。7.龙山商业大楼交付使用时为毛坯房，室内装修、安装、电气、网线、空调、智能化、防涝泵房等工程费用，以及室外地面、绿化等工程费用由乙方负担。8.龙山商业大楼非主体结构部分由乙方负责维护；如主体结构部分由于乙方原因造成损害的，仍由乙方负责维修。9.由于甲方原因导致龙山商业大楼存在严重质量问题，且经鉴定确认为危楼不能继续经营的，乙方有权提前终止租赁合同；甲方赔偿由此造成的损失。租赁期限届满，如双方不续约，则乙方须在10日内按适租的标准返还租赁物业给甲方，并结清应付的租赁费用。龙山商业大楼内外的添附物（包括给水管道、电源线路、闭路电视监控系统、室内装修、门窗、电梯、消防设施、配电设备、变压器、配电柜、发电机组、空调设备、防涝泵房设备），以及天面、地面上的附着物、构筑物归甲方所有。租赁期限内，如乙方不按约定缴交租金及其他费用，则由保证人承担连带责任。该合同还约定了其他事项。合同签订时，天富公司缴交了700万元履约保证金。2014年8月15日，东区经联社与天富公司办理了龙山商业大楼的移交手续。 2015年7月30日，天富公司、李秋林向东区经联社出具承诺书。该承诺书内容为：天富公司原法定代表人章江林为《龙山商业大楼租赁合同》的保证人。天富公司变更登记后，由本人（李秋林）任法定代表人。本人作出承诺如下：本人愿意作为《龙山商业大楼租赁合同》的保证人，为天富公司履行上述合同承担连带保证责任，保证范围包括且不限于天富公司应付的租金、门前三包费、违约金，以及天富公司因经营所产生的税费、因违约所造成的损失等。 2015年9月1日，八达龙公司向东区经联社发出告知函。告知函内容为：“我司接收租赁物业进行装修后发现存在很多问题，严重影响租赁物业的正常使用，且导致较大的损失。现告知如下：1.租赁物业的给排水工程存在严重的设计缺陷和工程质量的问题，即内部排水管道的水位低于市政管道的水位，导致原有的化粪池及新建的化粪池、隔油池等配套设施无法使用，遇上雨天甚至出现水流倒灌现象；2.租赁物业大中庭顶部玻璃存在严重的质量和安全隐患问题，即顶部玻璃在高温天气下会出现自动爆烂、爆裂现象；3.租赁物业变形缝存在严重的质量问题，即⑦轴缝在雨天出现渗漏现象；4.租赁物业梯井出现渗漏现象，导致我司已安装的电梯无法正常使用；5.租赁物业地下车库有6处地面反向渗漏，有明显积水。请贵社与我司协商并解决上述问题。”次日，东区经联社函复八达龙公司：“1.根据中山市建设工程规划验收批复书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，租赁物业已经通过验收，属可交付使用的建筑物。贵司所称的雨天出现水流倒灌现象，是因为龙山商业大楼周围正在施工市政工程，阻塞了部分排水口。我社已联系市政工程施工单位，并与相关部门研究解决方案。2.告知函所述的玻璃爆裂、变形漏水、梯井渗漏等现象均是贵司进场装修后导致的，与我社无关。3.贵司尚欠2015年8月15日至30日的租金666667元及门前三包费2667元，合计669334元；请贵司于2015年9月6日前一次性清偿上述欠款，否则，我社将追究贵司的违约责任。”八达龙公司收函后再次向东区经联社发出告知函。告知函内容为：“1.根据小榄测量队的测量报告，租赁物业排水管道与市政管道的高度存在1.19米的高度差，且市政管道用D400胶囊堵塞排水口，无法排水，属设计、施工存在严重失误造成的后果。贵单位应承担赔偿责任。2.变形缝、梯井渗漏、大中庭顶部玻璃自动爆裂等问题未得到贵单位重视，以及解决。贵单位应承担赔偿责任。3.经贵社同意，我司在原建筑物基础上加建了9575.21平方米，但因申报龙山购物中心消防行政许可证未果，导致商铺装修难以正常进行，耽误了开业时间。贵社作为龙山购物中心的业主，有义务协助我司向有关部门申请办理加建部分的规划许可证、消防行政许可证，否则，由贵社承担赔偿责任。” 2016年4月26日，八达龙公司在欠款确认书上盖章，李秋林、何永洪、李泽坚、章江林在欠款确认书保证人处签名。该确认书载明：八达龙公司确认自2015年9月15日起拖欠东区经联社租赁费用，至2016年4月30日止，尚欠租金9416667元，门前三包费37667元，合计9454334元。八达龙公司将尽快支付。对八达龙公司在《龙山商业大楼租赁合同》的义务，李秋林、何永洪、李泽坚、章江林自愿承担连带保证责任；当八达龙公司不履行合同义务时，东区经联社有权要求李秋林、何永洪、李泽坚、章江林履行保证责任。 智慧龙山公司于2016年4月30日向东区经联社出具其为付款人的支票（该支票票号为10504430/33412526；票面金额为1255000元；用途为预付租金物管费）。东区经联社于2016年5月5日向其开户银行提示付款，但被退票，退票理由为出票人账户余额不足。八达龙公司于2016年6月22日支付了2015年9月15日至20日的租金25万元、于2016年6月30日支付了2015年9月21日至10月14日的租金100万元、于2016年8月8日支付了2015年9月21日至10月14日的门前三包费5000元给东区经联社。就八达龙公司的违约行为，东区经联社于诉讼前委托律师向八达龙公司、李秋林、何永洪、李泽坚、章江林发出数份律师函，要求其履行合同约定的义务，但八达龙公司收函后没有结清尚欠的租金、门前三包费，李秋林、何永洪、李泽坚、章江林收函后亦没有履行连带保证责任。为此，东区经联社于2017年4月1日诉至一审法院，提出前述的诉讼请求。2017年4月24日，八达龙公司收取了民事诉状等诉讼资料。 又查，李秋林、何永洪、李泽坚以东区经联社为被告，于2017年4月24日向一审法院提起诉讼，请求撤销其作为保证人在2016年4月26日欠款确认书上签名的行为，理由为：八达龙公司与东区经联社签订租赁合同后，投资引入万达影院，并进行扩建。因扩建工程消防验收须以东区经联社名义办理，故向东区经联社申请用印（加盖其公章）手续。东区经联社要求李秋林、何永洪、李泽坚确认尚欠租金金额，并在欠款确认书保证人处签名，否则不在消防验收申请材料上盖章。由此，李秋林、何永洪、李泽坚在欠款确认书保证人处签名。李秋林、何永洪、李泽坚作为八达龙公司的股东，负有按注册资本出资的义务，但没有义务以个人财产对公司的债务承担连带保证责任。该签名行为实际上是增加了担保之债。依照法律规定，该签名行为应予撤销。一审法院于2017年7月24日作出（2017）粤2072民初4625号民事判决，驳回李秋林、何永洪、李泽坚的诉讼请求，理由为：李秋林、何永洪、李泽坚未能举证证明东区经联社以其签署欠款确认书作为在消防验收申请材料上盖章的前提条件，故其有关受东区经联社胁迫签署欠款确认书的主张，理据不足。况且，在八达龙公司尚欠租金数额巨大的情况下，东区经联社为保护自身合法权益，要求李秋林、何永洪、李泽坚对八达龙公司的债务提供连带保证担保，合法合理。李秋林、何永洪、李泽坚不服判决提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）粤20民终5425号民事判决，驳回上诉，维持原判。 就八达龙公司的违法建设行为，中山市城市管理行政执法局于2017年7月21日作出中城执罚字[2017]第7－136号《行政处罚决定书》。该决定书内容为：八达龙公司未取得建设工程规划许可证，于2014年8月至12月，在龙山商业大楼进行加建，加建部分建筑面积为9575.21平方米，其中，二层框架结构575.45平方米；三层框架结构6108.36平方米；四层框架结构584.03平方米、钢结构2307.37平方米。加建建筑物共13处（详见编号F05LLZ20150286房产平面图）。经规划部门审查，八达龙公司的违法建设行为影响城乡规划，无法采取改正措施消除影响。经鉴定，加建后结构层间侧移刚度比更趋于合理；加建过程中，对原有结构个别框架梁及楼板进行拆除、加固等改造措施，加建部分与原有结构已形成整体；如拆除加建部分，会影响整个结构及丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力，也会对地基基础造成扰动，对建筑物整体结构安全性造成严重影响，故加建部分不能拆除。八达龙公司的违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定给予如下行政处罚：1.没收龙山商业大楼二层至四层加建的建筑物；2.罚款177314元。该行政处罚决定已发生法律效力。 一审法院根据申请执行人广东东高新型建材有限公司（以下简称东高公司）对八达龙公司进行破产清算的申请，作出移送破产审查决定书，并将八达龙公司为被执行人的执行案件移送给广东省中山市中级人民法院（以下简称市中级法院）进行审查。2017年11月28日，市中级法院作出（2017）粤20破申61号民事裁定，受理东高公司对八达龙公司的破产清算申请。 2018年11月22日，市中级法院作出（2018）粤20破46号之二决定，“本院于2018年7月17日作出（2018）粤20破46号决定，指定中山同力会计师事务所有限公司担任八达龙公司管理人。在履职过程中，中山同力会计师事务所有限公司无法胜任八达龙公司管理人职务，本院决定依职权更换管理人。经本院按照管理人名册所列名单采取公开摇号方式，以及依照《中华人民共和国企业破产法》第十三条、第二十二条第一款、第二十四条之规定，指定广东弘力律师事务所担任八达龙公司管理人。” 诉讼期间，八达龙公司于2017年8月25日出具情况说明，内容为：1.其已支付租金250万元，其中，4台垂直升降电梯120万元；2015年11月30日，付5万元；2016年6月15日，付25万元；2016年6月30日，付100万元。2.龙山商业大楼加建工程于2014年8月施工，于2015年7月1日竣工。3.因设计缺陷和工程质量问题导致龙山购物中心延期开业，部分商户拒交开业前应付的租金，计算至2016年4月30日的损失为9951321元；部分商户要求退租，退租损失为5691714元。 一审法院就龙山商楼大楼工程竣工验收时排水管道有否接入市政管道，以及东区经联社与八达龙公司签订租赁合同后，合同当事人有否委托施工单位重新铺设排水管道并接入市政管道的待证事实，于2017年9月14日向中山市小榄镇水务有限公司（以下简称水务公司）发出咨询函。2017年9月20日，水务公司函复一审法院：1.龙山商业大楼排放的污水，按规划应接入荣华北路的市政污水收集管道。小榄建设中心于2015年1月委托中山市菊城建筑工程有限公司（以下简称菊城公司）施工荣华北路道路工程。该工程于2015年7月28日竣工。2.由于附近居民阻挠，原设计接通下游新地沿河街收集管道的过河管未能施工。为解决龙山商业大楼的污水排放问题，中山市小榄镇东区社区居民委员会（以下简称东区社区）、水务公司、菊城公司同意增加龙山路D400拖拉管工程。该工程于2015年10月8日竣工，并接通荣华北路市政污水收集管道，解决了龙山商业大楼污水排放问题。该函附：协调会议纪要、施工合同、竣工资料。 东区社区在2015年6月11日协调会上提出：龙山购物中心开业在即，但污水收集管道却无法使用，必须尽快解决。如果污水管道不能接入新地沿河街污水井，可否穿越龙山路，接入龙山路东侧污水井？东区社区承担因设计变更而增加的施工费用。水务公司复：上述方案可行，但因穿越龙山路施工难度较大，只能采用拖拉管施工工艺，估计会增加拖管约125米及二个工作井。水务公司可承担本次施工的组织协调工作。工程完工后，因设计变更而增加的施工费用由东区社区负担。 东区经联社对水务公司的复函及附件有异议，不确认其证据效力。八达龙公司、李秋林、何永洪、李泽坚、智慧龙山公司对水务公司的复函及附件没有异议。 一审法院根据东区经联社的财产保全申请，于2017年5月11日作出（2017）粤2072民初3767号民事裁定，对八达龙公司、李秋林、何永洪、李泽坚、章江林价值29004334元的财产采取保全措施。 东区经联社以八达龙公司明知合同约定的解除条件成就，且其无能力继续经营龙山购物中心，却宁愿将租赁物业闲置为由，于2018年12月6日提交先予执行申请书，请求一审法院作出先予执行裁定，将龙山商业大楼负一层，以及地面首层、二层、三层返还给东区经联社。双方同意由中山市小榄镇商会派员对龙山商业大楼的装修、安装工程项目进行核实。中山市小榄镇商会指派专业人士对上述工程项目进行核量、点算后，一审法院于2018年12月25日作出（2017）粤2072民初3767号之二民事裁定：八达龙公司于收到本裁定书之日起三日内将龙山商业大楼负一层，以及地面首层、二层、三层返还给东区经联社（详见附件）。2019年1月2日，八达龙公司将龙山商业大楼负一层，以及地面首层、二层、三层移交给东区经联社。 东区经联社在2019年1月8日庭审时主张八达龙公司尚欠其租金或租赁物业使用费48225000元、门前三包费192500元，与其于庭审后提交的尚欠租金及门前三包费明细表所载的欠款额有差异。根据上述明细表，八达龙公司尚欠租金或租赁物业使用费4825万元（其中，2015年10月租金尾款666667元；2015年11月至12月租金250万元；2016年1月至12月租金1500万元；2017年1月至12月租金1500万元；2018年1月至12月租金1500万元；2019年1月1日至2日租金83333元）、门前三包费193000元（其中，2015年10月门前三包费尾款2667元；2015年11月至12月门前三包费1万元；2016年1月至12月门前三包费6万元；2017年1月至12月门前三包费6万元；2018年1月至12月门前三包费6万元；2019年1月1日至2日门前三包费333元）。八达龙公司管理人认为租金应计付至八达龙公司破产清算一案受理之日止。李秋林、何永洪、李泽坚、智慧龙山公司同意管理人的意见。 一审法院认为：东区经联社与八达龙公司签订的两份《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》，合同当事人的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。非依法律规定或双方约定，东区经联社或八达龙公司不得擅自变更《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》的内容或解除《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》。 合同签订后，东区经联社于2014年8月15日交付了租赁物业，履行了合同主要义务。八达龙公司应按合同约定在一年免租期届满后（即2015年8月15日）支付租金、门前三包费给东区经联社。虽东区经联社于2015年6月10日才取得龙山商业大楼建设工程竣工验收备案登记证，以及龙山购物中心开业前存在污水收集管道无法使用的问题（八达龙公司辩称“直至2015年9月28日排水工程完工，东区经联社才解决污水倒灌问题”），但东区经联社已于2014年7月2日取得龙山商业大楼建设工程规划验收批复书，且八达龙公司没有提交证据，证明龙山商业大楼在交付其使用时属未经工程竣工验收的建筑物（工程竣工验收与竣工验收备案为两个不同的程序，工程竣工验收合格后，建设单位才能办理竣工验收备案手续），以及八达龙公司于2016年4月26日在欠款确认书盖章，确认自2015年9月15日起拖欠东区经联社租赁费用（该确认行为可视为其放弃了减少租金的权利）；另法律没有规定债务人的破产清算案件受理后，其无需按合同约定支付租金或租赁物业使用费，以及门前三包费。因此，八达龙公司应按合同约定支付自2015年8月15日起的租金或租赁物业使用费，以及门前三包费，至其返还租赁物业之日止。但八达龙公司只缴交了两个月租金（该款含4台垂直升降电梯的补助款120万元）、门前三包费，尚欠2015年10月16日起至合同解除之日止应付的租金、门前三包费，以及自合同解除之次日起至实际返还龙山商业大楼（即租赁物业）之日止应付的租赁物业使用费、门前三包费。八达龙公司履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。 合同解除的基本特征是，合同当事人一方根据约定的解除条件或法定的解除事由，以须受领的单方意思表示终结合同。只要符合约定的解除条件或法定的解除事由，解除合同的意思一旦送达对方或为对方所了解，即发生终结合同及恢复原状的效力。法院或仲裁机构的作用仅表现为，当双方当事人对合同解除发生争议时，认定解除权的产生是否符合约定条件或法定事由。因《龙山商业大楼租赁合同》约定，“乙方（八达龙公司）须在每月10日前（遇节假日则顺延）缴交当月租金及门前三包费，如逾期缴交，则按每日3‰计付违约金；如逾期缴交超过30日，则甲方（东区经联社）可单方终止租赁合同，收回龙山商业大楼，以及不作任何补偿。”且八达龙公司收取催收尚欠租金、门前三包费的律师函后仍未履行给付义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，东区经联社可以解除合同。而东区经联社有关解除租赁合同的单方意思表示经一审法院向八达龙公司送达民事诉状等诉讼资料（有效送达日期为2017年4月24日），已为其所了解。因此，东区经联社有关“解除双方签订的两份《龙山商业大楼租赁合同》及双方之间的租赁关系”的诉讼请求应予支持，且租赁合同已于2017年4月24日解除的事实应予确认。在租赁合同有效的场合，基于合同的约定，东区经联社有关“判令八达龙公司立即按现状返还租赁物业（即龙山商业大楼），该租赁物业（不包括违建部分）的添附（附合）物、地上附着物、构筑物归其所有”的诉讼请求应予支持，且因一审法院作出（2017）粤2072民初3767号之二民事裁定，八达龙公司已于2019年1月2日返还租赁物业给东区经联社的事实应予认定。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，以及该法第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，东区经联社有关“判令八达龙公司清偿尚欠2015年10月16日起至合同解除之日止应付的租金、门前三包费，以及自合同解除之次日起至实际返还龙山商业大楼之日止应付的租赁物业使用费、门前三包费”的诉讼请求应予支持。八达龙公司管理人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，请求按银行同期同类贷款利率计付尚欠租金或租赁物业使用费，以及门前三包费的滞纳金。东区经联社同意适当减少上述欠款的滞纳金，但认为应按银行同期同类贷款基准利率再上浮50%计算。因东区经联社上述主张合法合理，故应予采信。其与此有涉的诉讼请求应予支持。 李秋林、何永洪、李泽坚、章江林作为《龙山商业大楼租赁合同》一方当事人（即八达龙公司）的连带责任保证人，在八达龙公司履行合同义务不符合约定，以及东区经联社已要求其承担连带责任的场合，应依照《中华人民共和国担保法》第十八条第二款关于“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，在保证范围内承担保证责任。因此，东区经联社有关“判令李秋林、何永洪、李泽坚、章江林对八达龙公司上述债务承担连带保证责任”的诉讼请求应予支持。智慧龙山公司并非是租赁合同的当事人，或为租赁合同一方当事人（即八达龙公司）的保证人，且李秋林、何永洪设立智慧龙山公司的目的在于与第三方在龙山购物中心内合作经营超市，即智慧龙山公司并非是租赁物业的实际使用人。因此，东区经联社有关“判令智慧龙山公司对八达龙公司上述债务承担连带保证责任”的诉讼请求不予支持。 八达龙公司缴交的700万元履约保证金可否依定金罚则不予返还？为本案的另一争点。该款虽名为履约保证金，但根据《龙山商业大楼租赁合同》有关“合同签订前，乙方（八达龙公司）须缴交700万元履约保证金，租赁期限届满且双方办妥龙山商业大楼交接手续后，甲方（东区经联社）于3日内返还该款给乙方；若乙方在租赁期限内单方解除合同，或因乙方的违约行为导致合同终止，或乙方未经甲方书面同意将龙山商业大楼整体转租给第三人经营，则乙方缴交的履约保证金不予返还，归甲方所有”的约定，该款具有定金的特征，即象征性（定金的数额由当事人约定，但不得超出主合同标的额的20%）、预付款性（定金一般在主合同订立时或履行前由一方交付于另一方，在债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回）、特别约定性（当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，不适用定金罚则），属“金钱担保”。在合同约定的解除条件成就，以及守约方已要求解除合同的场合，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款关于“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，东区经联社有权不予返还700万元履约保证金。但是，市中级法院已于2017年11月28日作出（2017）粤20破申61号民事裁定，受理东高公司对八达龙公司的破产清算申请。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条关于“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，以及该法第一百零七条关于“……债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权”的规定，八达龙公司缴交的700万元履约保证金虽具有“金钱担保”性质，但仍属八达龙公司的财产（破产申请受理时）或破产财产（被宣告破产后）。因此，东区经联社有关“确认东区经联社无需向八达龙公司返还履约保证金700万元”的诉讼请求不予支持。就履约保证金的争议事项，东区经联社可以依照《中华人民共和国企业破产法》第四十条、第一百零九条的规定，在八达龙公司破产清算程序中行使抵销权或别除权（优先受偿权）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第㈦项、第三十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、解除东区经联社与八达龙公司于2014年8月8日签订的两份《龙山商业大楼租赁合同》《补充协议书》，以及由此形成的租赁合同关系（上述合同及补充协议已于2017年4月24日解除）；二、八达龙公司返还除违建部分外的租赁物业（即龙山商业大楼）给东区经联社（租赁物业已于2019年1月2日返还），该租赁物业的添附（附合）物、地上附着物、构筑物归东区经联社所有；三、八达龙公司于判决发生法律效力后七日内向东区经联社清偿尚欠的租金或租赁物业使用费4825万元，以及门前三包费193000元，并支付上述款项自2015年10月16日起至判决指定给付之日止按银行同期同类贷款基准利率再上浮50%分段计付[即按照合同约定，乙方（八达龙公司）须在每月10日前（遇节假日则顺延）缴交当月租金及门前三包费]的迟延履行违约金；四、李秋林、何永洪、李泽坚、章江林对八达龙公司上述第三项债务承担连带责任；五、驳回东区经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186822元，财产保全费5000元，合计191822元，由东区经联社负担21822元，由八达龙公司、李秋林、何永洪、李泽坚、章江林共同负担17万元。 本院二审期间，东区经联社、李秋林、何永洪、李泽坚、八达龙公司、智慧龙山公司、章江林均未提交新证据。 本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，东区经联社委托广东衡德律师事务所分别于2016年11月24日、2016年12月1日、2017年1月13日、2017年2月15日、2017年3月21日向李秋林发出律师函，要求李秋林为涉案两份《龙山商业大楼租赁合同》债务承担连带保证责任。2017年3月15日，东区经联社委托广东衡德律师事务所分别向何永洪、李泽坚发出律师函，要求何永洪、李泽坚为涉案两份《龙山商业大楼租赁合同》债务承担连带保证责任。 2019年1月10日，中山市小榄镇东区社区居民委员会向东区经联社出具《授权委托书》，授权东区经联社有权全权代表其直接向八达龙公司收取龙山商业大楼的门前三包费。 二审庭审中，李秋林、何永洪、李泽坚称：涉案租赁物业的添附物、附着物、构筑物已经与龙山商业大楼构成整体，无论从公平角度还是从其他角度，该附着物不可分割，否则将构成最大损失。既然无法分割，现交还给经东区经联社，应当依照对该部分资产价值的估值，将八达龙公司向东区经联社支付的费用相互冲抵。东区经联社则称：一审判决之前，租赁物交付我方之前，我方曾明确向管理人表示，可以到现场把空调等相关物件拆走，但管理人明确表示拆除费用高昂，得不偿失。目前的租赁物我方没有在使用，仍然属于空置状态，管理人所说我方在使用相关添附物，没有事实依据。李秋林、何永洪、李泽坚对东区经联社该说法并无异议。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同解除后，龙山商业大厦（不包括违建部分）的添附（附合）物、地上附着物、构筑物的归属问题；二、八达龙公司在合同解除后应否向东区经联社支付占有使用费及门前三包费；三、何永洪、李泽坚、李秋林需否承担保证责任；四、东区经联社已收取的700万元履约保证金应否退还。 争议焦点一，关于涉案合同解除后，龙山商业大厦（不包括违建部分）的添附（附合）物、地上附着物、构筑物的归属问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，要判定形成附合的装饰装修物的归属，关键前提是需明确导致合同解除的原因。八达龙公司自2015年8月15日起应开始向东区经联社交纳租金及门前三包费，但其仅缴交至2015年10月14日，其后再没有支付。李秋林、何永洪、李泽坚上诉称八达龙公司没有按时支付租金及门前三包费用的原因在于涉案租赁物业的排污管道未能按时接入市政管道，即东区经联社未能按时交付合格租赁物给八达龙公司使用，八达龙公司无法转租，进而无法交纳租金及门前三包费。对此，本院认为：第一，2014年8月15日，东区经联社与天富公司（八达龙公司）办理了龙山商业大楼的移交手续，并无证据显示天富公司（八达龙公司）在接收租赁物时对该租赁物质量存有异议，而且，在此之前（2014年7月2日），龙山商业大楼已取得了《中山市建设工程规划验收批复书》，审查意见为“同意验收”；第二，2016年4月26日，何永洪、李泽坚、李秋林、章江林、八达龙公司签署的《欠款确认书》记载：“由于市场经济低迷，我方支付租金存在困难。我方八达龙公司确认从2015年9月15日起开始拖欠东区经联社租赁费用，至2016年4月30日止，尚欠租金9416667元，门前三包费37667元，合计9454334元。八达龙公司将尽快支付。”即八达龙公司自认拖欠租金及费用的原因是“市场经济低迷”，而非因租赁物不符合使用目的；第三，即使龙山商业大楼在交付时确实存在排污管道未能接入市政管道的情况，但据八达龙公司一审时辩称，至2015年9月28日排水工程完工，解决污水倒灌问题。根据双方合同的约定，涉案租赁物交付使用时为毛坯房，必须经过装修后才能投入使用，期间（2014年8月至2014年12月）八达龙公司还对龙山商业大楼进行了大规模的加建，而2014年8月15日至2015年8月14日为免租期。可见，从2014年8月15日租赁物交付至2015年8月14日期间，主要是租赁物的加建、装修、招商期，排污管道问题在2015年9月28日得以解决，相对于租赁物二十年的租赁使用期限，影响相对轻微，并非根本性违约。而八达龙公司却只在2016年6月30日和2016年8月8日才分别补交了2015年9月21日至2015年10月14日的租金和门前三包费，其后就再没有支付任何费用，致使东区经联社出租收益的合同根本目的不能实现，已构成根本违约。更甚者系此时排污管道问题早已得以解决，李秋林、何永洪、李泽坚、八达龙公司等以租赁物存在排污管道问题为由，拒交租金和门前三包费用既不符合抗辩救济比例原则，也非拒交租金的真实、合法原因。综上，八达龙公司在没有充分理据的情况下，长期拖欠租金及门前三包费，构成根本性违约，是导致涉案租赁合同解除的直接和真正原因，其如果请求东区经联社赔偿剩余租赁期内装饰装修残留损失，应不予支持，故李秋林、何永洪、李泽坚要求按评估价值从租金中扣除的主张相应也不成立，也不予支持。由于在一审期间，东区经联社曾明确向管理人表示可以将涉案租赁物中空调等添附物拆走，但管理人表示拆除费用高昂，拆除得不偿失而不同意拆除，而基于八达龙公司不愿意自行拆除添附物、附合物的情形，一审法庭将涉案租赁物及添附物、附合物一并归还东区经联社，由东区经联社自行处置相对合理。故一审法院认定合同解除后龙山商业大厦（不包括违建部分）的添附（附合）物、地上附着物、构筑物归东区经联社所有并不无妥。本院予以维持。 争议焦点二，关于八达龙公司在合同解除后应否向东区经联社支付占有使用费及门前三包费的问题。八达龙公司长期拖欠租金及门前三包费，东区经联社享有合法的合同解除权，涉案租赁合同解除后，八达龙公司应依法向东区经联社及时归还租赁物，但八达龙公司却一直拒绝交还涉案租赁物，直至一审法院作出（2017）粤2072民初36号之二民事裁定，八达龙公司才于2019年1月2日将涉案租赁物移交东区经联社，故八达龙公司应向东区经联社支付租赁合同解除后（2017年4月25日）至租赁物返还时（2019年1月2日）期间的占有使用费及门前三包费。 至于李秋林、何永洪、李泽坚称上述期间的占有使用费及门前三包费是由于东区经联社在合同解除后没有及时向法院申请先予执行导致，属于扩大的损失，不应由其来负担的主张，因向法院申请先予执行是东区经联社的权利而非义务，东区经联社对是否申请或何时向法院申请先予执行有自主决定权。而租赁合同解除后，承租方向出租方返还租赁物却是法定义务，故何永洪、李泽坚、李秋林该抗辩理由本院不予以采纳。 关于门前三包费，因中山市小榄镇东区社区居民委员会已向东区经联社出具《授权委托书》，授权东区经联社有权全权代表其直接向八达龙公司收取龙山商业大楼的门前三包费，故八达龙公司亦应依约向东区经联社支付相应的门前三包费用。 对于租金和占有使用费以及门前三包费的滞纳金，李秋林、何永洪、李泽坚称根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，付利息的债权自破产受理时起停止计息，本案中的违约金利息是根据主债权租金未缴纳而产生的，因此，本案的违约金应只计算至2017年11月28日。因《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，仅适用于进入破产程序的主债务人，不适用于担保债权。担保责任范围应为基于担保合同产生的担保债权，不应仅限于破产程序中债权人申报的对主债务人的破产债权。故李秋林、何永洪、李泽坚的该上诉意见本院亦不予采纳。 综上，一审法院认定八达龙公司须向东区经联社清偿尚欠的租金或租赁物业占有使用费共4825万元，以及门前三包费19.3万元，并支付上述费用的迟延履行违约金正确，本院予以维持。 争议焦点三，关于李秋林、何永洪、李泽坚需否承担保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”对于《欠款确认书》中确认欠款的保证责任，由于该欠款确认书中并未约定欠款具体的还款日期，故主债务履行期届满之日应为债权人向债务人主张还款之日，即东区经联社就该欠款向法院提起诉讼之日，因此时东区经联社同时也要求保证人承担保证责任，故对该债务作为连带保证人的李秋林、何永洪、李泽坚不能免除保证责任。对于《欠款确认书》之后（从2016年5月1日至2019年1月2日）产生的租金和占有使用费以及门前三包费的担保责任问题。依据《中华人民共和国担保法》第十二条“承担连带责任保证的保证人一人或者数人承担保证责任后，有权要求其他保证人清偿应当承担的份额，不受债权人是否在保证期间内向未承担保证责任的保证人主张过保证责任的影响”的规定精神，在连带共同保证中，保证人是作为一个整体共同对债权人承担保证责任，债权人向共同保证人中的任何一人主张权利，都是债权人要求保证人承担保证责任的行为，其效力自然及于所有的保证人。又因租赁合同中对保证期间并无约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，其保证期间为自主债务履行期届满之日起六个月。因租金和门前三包费是分期履行的债务，具有可分性，均为独立债务，保证期间应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。本案中，东区经联社委托广东衡德律师事务所最早于2016年11月24日向李秋林发出律师函，要求李秋林为涉案两份《龙山商业大楼租赁合同》债务承担连带保证责任，该主张效力及于何永洪、李泽坚。《龙山商业大楼租赁合同》中约定2016年5月的租金支付时间是2016年5月10日，该主债务履行期限届满日是2016年5月10日，即东区经联社就该月租金应当在2016年11月10日前向李秋林、何永洪、李泽坚主张方不逾保证期间，否则，李秋林、何永洪、李泽坚不应当就该月租金承担保证责任。本案中，根据东区经联社提交的律师函显示，东区经联社最早向李秋林主张保证责任的时间是2016年11月24日，故2016年5月份的主债务已经超过了六个月的保证期间，因此，2016年5月份的租金及门前三包费，李秋林、何永洪、李泽坚无需承担保证责任。对于2016年6月起至2019年1月2日期间的租金及门前三包费，因东区经联社均在6个月保证期间内主张了保证责任，故李秋林、何永洪、李泽坚均应承担保证责任。综上，李秋林、何永洪、李泽坚需对2016年4月26日《欠款确认书》确定的欠款数额、2016年6月至2019年1月2日期间的租金及门前三包费承担保证责任，一审法院已经认定截至2019年1月2日八达龙公司尚欠的租金及门前三包费为4825万元、193000元，结合上述李秋林、何永洪、李泽坚应承担的保证责任期间，即李秋林、何永洪、李泽坚应承担保证责任的数额为八达龙公司应支付的租金及门前三包费减去2016年5月的租金及门前三包费的数额，即李秋林、何永洪、李泽坚应对47188000元［（4825万元-125万元）+（193000元-5000元）］承担保证责任，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。而对于章江林的保证责任，由于其并未提起上诉，本院按一审认定予以维持。 此外，对于李秋林称其是以八达龙公司的法定代表人的名义签署《欠款确认书》及《承诺书》，并非以个人名义，故对涉案债务不应承担连带担保责任的主张。因李秋林、何永洪、李泽坚、章江林是在保证人项下签名，并在确认书中明确“对八达龙公司在《龙山商业大楼租赁合同》的义务，李秋林、何永洪、李泽坚、章江林自愿承担连带保证责任；当八达龙公司不履行合同义务时，东区经联社有权要求李秋林、何永洪、李泽坚、章江林履行保证责任”可见，李秋林在此并非以八达龙公司法定代表人身份而是以其个人名义签署，八达龙公司是直接债务人，李秋林、何永洪、李泽坚、章江林是保证人，各自责任义务非常明确。李秋林该上诉抗辩与事实不符，本院不予采纳。 争议焦点四，关于东区经联社已收取的700万元履约保证金应否退还的问题。由于货币作为一般等价物具有流通的功能，一般实行占有货币即取得货币所有权的原则，现有证据不能证明东区经联社对所收取的700万元履约保证金开立专门账户加以管理，即东区经联社收取的700万元履约保证金没有特定化。故当八达龙公司向东区经联社交纳了该700万元履约保证金时，该700万元的所有权已转移至东区经联社手中，已不属八达龙公司的财产，当然也不属八达龙公司的破产财产。因八达龙公司违约导致合同解除，东区经联社依约有权不予返还700万元履约保证金。一审判决认定该700万元属八达龙公司的破产财产有误，本院予以纠正。 综上所述，东区经联社、李秋林、何永洪、李泽坚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3767号民事判决第一、二项； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3767号民事判决第五项； 三、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3767号民事判决第三项为：中山八达龙投资有限公司于判决发生法律效力后七日内向中山市小榄镇东区股份合作经济联合社清偿尚欠的租金或占有使用费4825万元，以及门前三包费19.3万元，并支付迟延履行违约金(自2015年10月16日起至2019年8月14日止，以每月125万元为标准，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，逐月分段按实欠租金为基数计算；自2019年8月15日起至实际清偿之日止，以每月137.5万元为标准，其中自2019年8月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，按实欠租金为基数计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍逐月分段按实欠租金为基数计算); 四、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3767号民事判决第四项为：章江林对中山八达龙投资有限公司上述第二项债务承担连带保证责任； 五、李秋林、何永洪、李泽坚对中山八达龙投资有限公司上述第二项债务就其中的47188000元承担连带保证责任; 六、中山市小榄镇东区股份合作经济联合社无需向中山八达龙投资有限公司返还履约保证金700万元； 七、驳回中山市小榄镇东区股份合作经济联合社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费186822元，财产保全费5000元，合计191822元，由中山市小榄镇东区股份合作经济联合社负担11822元，中山八达龙投资有限公司、李秋林、何永洪、李泽坚、章江林共同负担180000元。二审案件受理费145218元，由李秋林、何永洪、李泽坚共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐红妮 审判员  谢劲东 审判员  章文佳 二〇二〇年一月十六日 书记员  雷 媛