福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3103号 原告：陈友磷，男，1976年8月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：黄雨玲、吴文超，福建融成律师事务所律师。 被告：高小玲，女，1983年1月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：游馨、吕忆仁，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：候福宝，男，1980年9月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：候海珍，女，1978年3月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：平潭泛联房产经纪有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇东门庄12号。 法定代表人：魏金珠。 原告陈友磷与被告高小玲、候福宝、候海珍、第三人平潭泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联公司）房产买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈友磷及其诉讼代理人黄雨玲、吴文超，被告高小玲的诉讼代理人游馨、吕忆仁到庭参加诉讼，被告候福宝、候海珍及第三人泛联公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈友磷向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈友磷与高小玲、候福宝签订的关于购买位于平潭县房屋的《房产买卖合同》；2.判令高小玲、候福宝返还陈友磷已支付的购房款755500元（首付530500元＋月供225000元）；3.判令高小玲、候福宝返还陈友磷支付的诉争房屋公证费460元、物业费29970元、有线电视装费480元、水电周转金1800元、房屋专项维修资金24023.02元、契税17453.55元、房屋差价9194.02元；4.高小玲、候福宝赔偿陈友磷已支付给泛联公司的交易服务费10000元；5.判令高小玲、候福宝赔偿陈友磷违约金120000元；6.判令高小玲、候福宝赔偿陈友磷为本案支付的律师费47000元；7.判令高小玲、候福宝赔偿陈友磷支出的诉讼财产保全责任保险费3805元；8.判令高小玲、候福宝赔偿因违约造成陈友磷的剩余损失900000元（具体金额以人民法院委托鉴定机构评估为准）；9.判令候海珍对上述第2至8项诉讼请求承担连带清偿责任；10.高小玲、候福宝、候海珍承担本案一切诉讼费用。在案件审理过程中，陈友磷撤回第1.2.3.4项以及第8项中的部分金额，第8项的请求确认为：高小玲、候福宝赔偿因违约造成陈友磷的其余损失27453元（代理费25000元、差旅费1153元、住宿费1000元、伙食费300元）。 事实和理由：陈友磷与高小玲、候福宝于2017年5月16日在泛联公司的居间下，就陈友磷购买高小玲、候福宝位于平潭县房屋（下称讼争房屋）签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：高小玲、候福宝将讼争房屋出售给陈友磷，诉争房屋建筑面积138.72㎡，转让总价格为125万元。由于诉争房屋暂未办理《不动产权证书》，具体办理时间要以开发商通知为准，故高小玲、候福宝将诉争房屋的所有手续以公证方式委托给陈友磷指定人员，并找一位人员作为诉争房屋交易的担保人。诉争房屋尚欠的银行贷款约70万元由陈友磷承担，陈友磷在每月20日前等额将月供存入高小玲的原贷款银行账户。在扣除银行贷款后，高小玲、候福宝实收卖房款约为55万元。付款方式为：第一期定金12万元，在签订合同当日陈友磷交付给泛联公司监管，在公证事项办理完成后当日支付；第二期约38万元，于2017年5月22日前支付；第三期预留保证金5万元，待诉争房屋产权变更至陈友磷名下当日支付。诉争房屋至高小玲名下产生的费用（包括契税、公共维修基金、交房费等）及交易过户至陈友磷名下产生的税费等其他相关费用均由陈友磷承担。高小玲、候福宝保证诉争房屋产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与高小玲、候福宝有关的产权纠纷或债务纠纷，概由高小玲、候福宝负责，如因此造成合同履行障碍，视为违约。因此给陈友磷造成的经济损失，高小玲、候福宝负责全额赔偿，并承担合同约定的违约责任。双方签订合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等。 同时，陈友磷与高小玲、候福宝及泛联公司就诉争房屋的交易服务事宜签订了《房产服务合同》，约定在办理公证委托时，收取陈友磷服务费1000元，陈友磷与高小玲、候福宝签订诉争房产买卖合同时，高小玲、候福宝支付服务佣金25000元，陈友磷支付服务佣金12500元。 2017年5月16日，为保障诉争房屋交易过程中的购房款资金安全及确保高小玲履行与陈友磷签订的《房产买卖合同》，陈友磷与高小玲、候海珍签订了一份《担保协议》，约定候海珍为上述房产买卖合同的交易资金安全及交易手续的履行向陈友磷提供担保。担保期限为诉争房屋产权变更至陈友磷名下后终止，担保范围包含诉争房屋顺利交易、陈友磷所支付的所有购房款的资金安全、高小玲因债权债务导致违约对陈友磷造成的损失，担保方式为连带担保责任。 合同签订后，陈友磷依约履行了合同，扣除诉争房屋尚欠的银行贷款669500元及保证金50000元后，实际向高小玲、候福宝支付了购房款530500元，并支付了诉争房屋的物业费29970元、有线电视初装费480元。高小玲出具收条，确认收到了上述相应款项。另陈友磷还支付了诉争房屋的公证费460元、向泛联公司实际支付了服务佣金10000元。之后，陈友磷依约每月将月供存入高小玲的原贷款银行账户，用于返还诉争房屋的银行贷款，直至2019年5月20日，共支付25期，合计225000元。 2019年5月，诉争房屋的开发商向高小玲发出办理产权的通知后，陈友磷即与高小玲前往平潭综合实验区不动产登记中心办理诉争房屋产权至高小玲名下的相关手续，并依约支付了诉争房屋的专项维修资金24023.02元、契税17453.55元，另还向开发商补交房屋差价9194.02元、向物业交纳了2017年至2019年度的水电周转金1800元。但在办理产权过程中，陈友磷被告知诉争房屋因高小玲、候福宝债务纠纷，已被法院查封，无法办理过户手续。2017年至今，平潭房屋价格不断上涨，若陈友磷现在再去购买与讼争房屋相同的房屋须多花费约90万元（具体金额以人民法院委托鉴定机构评估为准），高小玲、候福宝应对该部分损失进行赔偿。 合同无法继续履行，高小玲、候福宝构成违约，造成陈友磷巨大经济损失，依据合同约定及法律规定，陈友磷有权解除案涉合同，要求高小玲、候福宝退还已支付的购房款（含月供），并承担违约责任，候海珍应对上述债务承担连带责任。 本案于2019年7月26日第一次开庭之后，陈友磷考虑后期案件执行困难，于第一次庭审后前往江西省万年县人民法院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。后经万年县人民法院调解，双方于2019年9月11日达成和解，解除案涉房屋的查封，陈友磷于2019年9月27日办理了案涉房屋的产权过户手续。 高小玲辩称，一、陈友磷诉请判决高小玲、候福宝支付因违约造成的其他损失合计27453元，属于增加诉讼请求。原民事起诉状中第8项诉讼请求为判令高小玲、候福宝赔偿因违约造成陈友磷的剩余损失900000元，该“剩余损失”是指房屋增值部分的损失，而陈友磷该项变更后的诉请是支付费用损失，其中包括代理费、差旅费、住宿费和伙食费，是两种不同的损失，该项请求属于增加诉讼请求，而不是撤回诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条规定，增加诉讼请求应当在案件受理后，法庭辩论结束前提出，而陈友磷提出增加上述诉讼请求是在本案开庭审理结束后，已经超过规定的期限，应当予以驳回。 二、结合原民事起诉状，陈友磷请求赔偿的费用损失没有依据，应当予以驳回。1.原诉讼请求第6项律师代理费47000元，是陈友磷聘请律师代理起诉解除讼争合同事宜而支出的费用。在庭审时，高小玲就明确指出，讼争合同并非履行不能，可以继续履行，合同目的可以实现，合同不应解除；在庭审后，陈友磷通过申请执行异议，解除房屋的查封，办理了房屋产权登记手续，实现了合同目的，陈友磷以行动证明合同目的可以实现。因此，讼争合同目前处于继续履行状态，且陈友磷已申请撤回解除合同的诉讼请求，故陈友磷聘请律师代理解除合同一事而支出的律师费，不是因高小玲违约造成，而是陈友磷滥诉行为导致的支出，不应请求赔偿，应当予以驳回。2.原诉讼请求第7项诉讼财产保全责任保险费3805元。该保险费不是陈友磷向高小玲主张违约责任所必须支出的费用，不属于必要的支出，应当予以驳回。3.关于变更后的第8项诉请请求其他损失合计27453元，没有依据，应予以驳回，理由如下：①代理费25000元只有一张发票，不能明确是否是因本案产生的代理费，且没有委托代理合同，没有支付凭证，无法证明陈友磷是否实际支出；②差旅费1153元，陈友磷提供的证据仅显示其产生的交通费为576.5元,其主张中多余的差旅费用没有依据；③住宿费1000元和伙食费300元，陈友磷没有提供相应的证据证明该部分损失。 三、高小玲对违约行为主观上没有过错，作为违约责任的承担，高小玲、候福宝仅应承担法院酌情调减后的违约金。1.违约金和损失赔偿不可并行主张。违约金与损失均起到补偿作用，在同一违约事由下，违约金请求权与损失赔偿请求权存在竞合关系，仅可择一主张。且违约责任系补偿责任，不应具有任何惩罚性质，若陈友磷主张的所有损失均已弥补的情况下，还获得违约金，将构成不当得利。因此，陈友磷既主张违约金又主张损失赔偿，缺乏法律依据，不应支持。2.应当优先适用合同约定的违约金条款。讼争合同已明确约定了违约金金额为12万元，该违约金系合同双方订立合同时对违约责任的预期与明确约定，双方应当严格遵守合同的约定，高小玲不应超过该12万元违约金上限额度承担违约责任。3.陈友磷实际损失有限，应当调减合同约定的12万元违约金。高小玲违约系因讼争房屋被其他案件查封，导致不能按约定办理产权登记，造成合同履行障碍，高小玲对违约行为主观上没有过错，并且，陈友磷通过申请执行异议，已经完成了讼争房屋的产权登记，讼争合同处于继续履行状态，因高小玲的违约造成陈友磷的损失仅有其前往江西省万年县产生的费用，高小玲同意赔偿陈友磷因此产生的费用。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合陈友磷提供的证据，陈友磷前往江西省万年县产生的费用为576.5元，而合同约定违约金为12万元，明显过分高于造成的损失，法院应当以实际损失为基础，适当调减违约金。综上所述，高小玲应在陈友磷的实际损失范围内承担违约责任，请求法院依法驳回陈友磷不合理的诉请。4.因第三方案件导致讼争房屋被查封，根据讼争合同第六条约定合同履行障碍无法消除才视为违约，现房屋已经过户到陈友磷名下，讼争合同的目的已经实现，高小玲不应当承担违约责任。 候福宝、候海珍未作答辩。 泛联公司未作陈述。 陈友磷围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：关于陈友磷提交的代理费发票，陈友磷主张系因提起执行异议产生的代理费用，该发票所载明的事项未能体现与本案的关联性，结合陈友磷所提交的《执行和解笔录》，亦未体现其有委托代理人，故对该发票本院不予采纳;关于陈友磷提交的车票，车票总金额为576.50元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，甲方高小玲、候福宝（配偶）作为卖方与乙方陈友磷作为买方、丙方泛联公司共同签订了《房产买卖合同》《房产服务合同》。《房产买卖合同》主要内容约定：1.乙方购买甲方高小玲名下位于平潭县房屋，转让总价格为1250000元。2.讼争房屋建筑面积138.72㎡，《不动产权证书》暂时未办理，具体办理时间以开发商通知为准；乙方知悉产权情况并充分了解购买上述房产可能存在的风险，仍自愿购买，若因此产生的任何纠纷及法律责任均由甲乙双方共同协商解决。3.甲方保证讼争房产不存在被司法机关和行政机关依法查封、冻结或者以其他方式限制其权利和权属争议的相关问题符合上市交易的条件，所提供的权属资料真实有效；在本合同履行过程中，若发生与房屋所有权人有关的产权纠纷及债务，由甲方负责处理并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任；4.乙方须于签订合同当日将12万元定金交由泛联公司监管，待甲方至公证处办理乙方指定人员名下的《公证委托书》当日，由丙方结算支付给甲方；乙方须于2017年5月22日前支付甲方购房款38万元；因讼争房产尚未办理《不动产权证书》，甲方同意乙方预留5万元保证金，待甲方领取其名下的不动产权证书并协助乙方到建设局办理不动产权证书的变更手续当日，乙方将该保证金支付甲方。5.待相关部门通知可办理《不动产权证书》后15个工作日内，甲方须至相关部门办理甲方名下《不动产权证书》，待甲方领取其名下《不动产权证书》后15个工作日内，双方应积极配合办理产权至乙方名下的变更手续；若甲方不配合办理乙方名下的《不动产权证书》视为甲方违约，甲方须退还乙方已经缴纳的所有方可，并承担乙方装修费用，同时承担上述房产成交总价日万分之五的赔偿金。6.违约认定：双方签订合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同、交易流程及合同其他相关文件约定履行义务的，视为违约；甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、甲方未能按时进行房产交接、一方未能按时解款至甲方，均属不按时履约行为，不按时履约方应自不按时履约之日起每日按本合同约定的房产交易总价的万分之五向利息受损方支付滞纳金。7.违约责任：任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费等）；一方逾期履行合同时，自违约行为发生之日起，违约方按合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。守约方可以要求违约方承担赔偿责任，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用以及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。 同日，甲方高小玲、甲方担保人候海珍与乙方陈友磷签订《担保协议》，约定：候海珍愿意为案涉《房产买卖合同》的交易资金安全及交易手续的履行向陈友磷提供担保，担保期限为主合同所成交标的物权属证件变更至陈友磷名下后，担保义务自动解除；候海珍为高小玲担保的范围包含主合同约定成交标的顺利交易提供保证、陈友磷向甲方所支付的所有购房款的资金安全担保、高小玲因债权债务导致主合同违约对陈友磷造成的损失进行担保；担保方式为连带担保责任，当甲方不按合同履行义务或甲方因债权债务对乙方造成经济损失时，且甲方无力赔偿或偿还乙方的损失时，乙方有权向候海珍追偿，候海珍应立即偿还陈友磷所支付的款项并赔偿造成的损失。 合同签订当日，高小玲出具收条确认收到陈友磷支付的购房定金10万元、430500元、物业费29970元、有线电视初装费480元。陈友磷自2017年5月份开始缴纳案涉房屋的按揭贷款至2019年6月。 2019年5月23日，平潭综合实验区不动产登记中心出具了案涉房屋的专项维修资金专用票据，业主姓名高小玲，交存金额24023.02元；2019年5月27日，平潭综合实验区税务局出具案涉房屋的房产/土地使用权权属转移涉税证明，高小玲已按照国家税收法律、法规及相关规定缴纳税费17453.55元。此后，江西省万年县人民法院以（2019）赣1129执386号执行裁定查封案涉房屋。嗣后，江西省万年县人民法院解除对案涉房屋的查封，陈友磷现已取得讼争房屋的《不动产权证书》。 另查明，2019年5月29日，陈友磷委托福建融成律师事务所律师吴文超、黄雨玲代理本案诉讼，并支付了律师代理费47000元。2019年6月5日，陈友磷向本院申请诉中财产保全，提供华安财产保险股份有限公司福建分公司出具诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，陈友磷为此支出保险费3805元。2019年6月6日，本院依法作出（2019）闽0128民初3103号民事裁定书，裁定对对候海珍名下位于平潭县前湖路222号龙居华侨城小区三期C15#楼901室房屋予以查封，陈友磷预交财产保全申请费5000元。 本院认为，陈友磷与高小玲、候福宝、泛联公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行各自义务。 对于高小玲、候福宝是否应承担违约责任的问题。陈友磷认为高小玲、候福宝因其自身原因，未能在合同规定的期限内办理案涉房屋的不动产权证书，并协助陈友磷办理过户手续，构成违约，主张高小玲、候福宝应承担相应违约责任。依据合同约定，若发生与高小玲有关的债务纠纷由高小玲负责，因此造成合同履行障碍，视为其违约。在案涉房屋办理产权过户手续过程中，因高小玲的债务纠纷被江西省万年县人民法院查封，致使高小玲未能在合同约定的期限内办理案涉房屋的不动产权证书，并协助陈友磷办理过户手续，高小玲行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 对于陈友磷提出赔偿其因违约造成的损失以及违约金的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”高小玲提出陈友磷实际损失有限，要求对合同约定的违约金12万元予以调整的抗辩。考虑到陈友磷已取得案涉房屋不动产权证书，合同目的已实现，结合陈友磷主张的律师费、交通费等实际损失，当事人的过错程度以及预期利益和违约金兼具补偿惩罚的功能等因素。综上，高小玲应承担赔偿责任的范围不应超过其订立合同时预见到或者应当预见到的损失，本院酌定按照双方合同约定的违约方支付守约方120000元违约金计算赔偿。 关于律师费，虽合同约定系双方真实意思表示，但律师费并非诉讼案件所产生的必要费用，即使存在，也应包含于违约造成的损失范围，因此对陈友磷要求高小玲、候福宝承担律师费的诉请，本院不予支持。 关于财产保全保函费，根据有关保全的法律规定，购买诉讼财产保全责任保险并非申请保全人提供担保的唯一方式，陈友磷若提供其他财产作为保全担保，并不会产生该部分保全费用，不属于诉讼必需的费用，故对陈友磷主张由高小玲承担保函费的诉请，本院不予支持。 对于候福宝是否应承担相应责任问题。根据《房产买卖合同》内容，候福宝作为卖方高小玲配偶进行签字，但未对候福宝的权利义务进行约定，故陈友磷以候福宝与高小玲系夫妻关系承担相应责任的主张，与事实和法律不符，本院不予支持。 对于候海珍担保责任问题。根据《担保协议》约定，候海珍对高小玲因债权债务导致主合同违约对陈友磷造成的损失提供连带担保责任，故候海珍对上述高小玲违约对陈友造成的经济损失应承担连带还款责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、高小玲应于本判决生效之日起十日内向陈友磷支付违约金120000元; 二、候海珍对上述第一项判决高小玲的债务承担连带清偿责任； 三、驳回陈友磷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4266元、财产保全费5000元，高小玲、候海珍共同负担案件受理费2700元、财产保全费5000元，陈友磷负担案件受理费1566元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑华忠 人民陪审员  林 津 人民陪审员  陈美琴 二〇二〇年一月二十日 法官助理高华燕 书记员游琴