天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初16305号原告：严进，女，1956年6月17日出生，汉族，住天津市河西区。被告：天津市河西区福盛花园住宅小区业主会，住所地天津市河西区福建路84号物业办公楼。代表人：陈润祥，主任。委托诉讼代理人：李承龙，天津嘉邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴强荣，天津嘉邦律师事务所律师。原告严进与被告天津市河西区福盛花园住宅小区业主会（以下简称福盛花园业主会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。严进，福盛花园业主会的委托诉讼代理人戴强荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严进向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告作出出租小区警卫室的决定，并尽快恢复原设施功能，依法用于服务小区全体业主。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：天津市河西区福建路福盛花园商品房住宅小区是天津市金宇房地产公司开发建设的，而在其竣工交付使用前，未按国家法律规定执行，在小区业主不知情的情况下，未经小区业主同意，擅自处分了属于小区业主共同所有的共用部位两间门卫警卫室，私下出租给关系人违法用于个人经营至今，严重侵犯了小区全体业主合法权益及所有权。对此，小区部分业主代表曾长期始终连续不断地为此主张权益，并已多次对此问题反复向业委会反映，同时向业主大会依法主张权利，要求对违法出租小区警卫室给出真相，同时作出处理和解决，并依法享有知情权，被业委会违法拒绝，且对此问题屡屡故意躲避违法事实，闭口不谈。究竟因何业委会拒不执行法律明确规定，还滥用业主授权，且继开发商违法行为之后，业委会同样以各种无理借口，继续违法实施侵犯小区业主合法权益行为而不依法解决，致使长年无数次主张权益至今未果。现业委会从2008年7月任职至今对此事件不但没有为小区业主主张合法权益，收回违法被侵占的两间警卫室，却在想方设法寻找理由作挡箭牌欺骗业主，掩盖真相，以此包庇和故意延续违法出租事实，并自认为理所应当被视为长年非法侵占业主共同享有的所有权为个人使用。两间警卫室近20年间至今，每月始终以违背市场价格、仅仅收取500元的租金出租给个人非法占有，所有一切实情业委会任职11年期间从没向小区业主给出任何交代，既没有说明其所有权和使用权，也没有依法向业主大会提起任何有关出租警卫室事项以及有关出租价格等问题，而是在业主不知情的情况下擅自依其职权以业委会的名义作出所谓“决定”，且未经业主大会违法行使业主授权，自作主张持续出租警卫室。业委会已严重剥夺了业主应享有的知情权和所有权、监督权和管理权，并以交租金为由就长期视为私有从事个人经营获利行为而不依法解决，至今已长达20年之久，未能归还业主所有。对一切有关违法出租警卫室事件，至今小区业主仍处于完全不知情状态，甚至以为是个人所有。业委会如此违法行为已极为严重侵犯了包括本人在内小区业主的合法权益，更不能代表业主真实意思表示，对此已在小区引发强烈不满和质疑。物权法第七十条规定，业主建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权，对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。国务院物业管理条例第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业委会违法实施了侵权行为作出所谓决定，严重违背和损害了业主权益，更与业委会身份资格相悖。小区警卫室是国家规划审批许可的共有部位，是属于受法律保护的业主合法所有权和使用权，更是服务于业主的共用设施设备，任何人不得改变其使用功能，也不得许可任何人非法长期侵占、为己所有，更不得违法出租个人从事经营获利。业委会是业主授权行使维护合法权益的组织，却对此知法犯法，对开发商擅自处分业主所有权的违法行为没有依法保护业主利益，反而仍延续违法出租行为。更为恶劣的是，在业主长期不断反映情况和主张合法权利的情况下，业委会却自以为是、一意孤行，对此视而不见、无动于衷，在11年任职期间袖手旁观，故意不做任何处理，不但不依法收回被违法侵占的两间警卫室，且对业主长期多年提出强烈反映和合法主张置若罔闻、置之不理，为做“好人”而明哲保身，对发生在眼前损害业主权益的行为放任自由、不予制止，并以方便业主为借口对违法出租行为自认为有所谓决定做挡箭牌。对此，法律有明确规定，未经业主大会表决通过，不存在任何所谓决定。业委会没有任何权利未经业主大会擅自作出所谓决定，唯一行使决定权的应是小区业主大会表决通过，为法律程序确认为合法授权。业委会既严重违反法定程序并已超出法律规定行使授权行为，属违法行为，应被视为违法决定，依法予以撤销。更况且，小区警卫室是经国家规划审批许可的共用部位、共用设施设备，用于服务业主功能。依照法律规定，规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。小区警卫室不是业主大会行使权利所决定的使用权，更不可能是业委会擅自行使所谓职权能作出的决定，而应是依法无条件按国家规划审批图执行，任何人不得改变其功能用途，更不能出租个人经营，这是法律明确规定。业委会以所谓决定自作主张违法代替法律规定，以此持续违法出租警卫室，致使违法侵犯行为因业委会任职11年期间对此拒不执行法律规定，使业主遭违法侵害延续至今达20年之久，而警卫室仍被违法出租给个人获利却不予制止和解决，也未能依法收回属于业主所有的使用权，用于服务业主，这已经是业委会存在的违法侵权事实，业委会不依法履职、担当，维护业主合法权益，导致违法行为泛滥延续至今，使业主利益遭受侵害，无法有效得到法律保护的状态，业委会应负有法律责任。依据国务院物业管理条例第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会从2008年第一届开始就以欺骗行为，背着小区业主在完全不知情的情况下违法违规坚持出租，对此，至今都无人知晓的事实一直仍在延续损害业主的合法权益，更有甚者，在多年有业主对此主张合法权益时，业委会仍始终无理违法拒绝，对违法出租事件的追究和主张拒绝解决，并明确对此持反对态度，业委会明知违法侵害了业主的合法权益，更不能代表业主的真实意思表示，却不依法维护业主的合法权益，使业主无辜遭受侵犯已成为不争的事实，应依法撤销其违法决定。现业委会自认为可无法无规作出所谓决定代替法律，致使业主权益未能得到法律保护，而其任意损害业主合法权益的行为已到非解决不可的时候了，业委会怂恿开发商违法行为并违法实施延续出租行为，同时明确拒绝解决违法事实，都严重侵犯业主合法权益，更有悖法律规定，不能代表业主合法权益，其违法实施的错误决定应依法予以撤销。小区警卫室是国家规划审批许可的共用设施设备，依据物业管理条例第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而擅自处分、长期违法出租，已改变原有使用功能，侵犯了包括本人在内业主的合法权益，剥夺了业主利用公共设施的权利，业委会对此负有法律责任。物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，请求判令撤销被告所谓违法决定，尽快恢复原状，归还业主所有并用于服务使用功能。另外，开发商擅自处分业主的合法使用权和所有权，对于违法出租警卫室近20年所获得的收益，依法律规定，抛去成本，归小区全体业主所有，小区业主保留对此主张法律权利。福盛花园业主会辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。一、被告从未作出过出租小区警卫室的决定，原告以被告作出的决定侵害业主合法权益为由提起诉讼没有任何依据。首先，福盛花园小区物业共用部位、共用设施，根据福盛花园小区业主大会的授权以及物业服务合同的约定，由小区物业服务企业天津市中江物业管理有限公司（下称中江物业）维护、管理，中江物业代表业主大会与租赁使用小区共用部位、共用设施的单位、个人签订合同，收取相关收益，用于补充专项维修基金、改善共用设施。被告无权、也从未作出过任何出租小区共用部位、共用设施的决定。其次，2000年福盛花园小区入住时，由于相关生活配套设施不齐全，为方便业主生活，前期物业公司在小区东大门北侧两间小平房（原告所称的警卫室）内开设了小卖部。2005年前期物业公司将两间小平房出租给案外人李汝英。2008年小区业主大会成立后，选聘了中江物业作为小区物业服务企业。中江物业自2008年开始向李汝英收取租金，并于2011年、2015年、2018年三次与李汝英续签了租赁协议。中江物业每年就小区共用部位、共用设施收益与使用情况向全体业主进行了公示，其中共用部位、共用设施收益中包括了向李汝英收取的租金。该共用部位、共用设施的出租并未侵害业主的合法权益。二、原告的撤销权已经超过法定的除斥期间，依法应驳回其诉讼请求。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据原告起诉状所述，其知道所谓的警卫室被出租已持续近20年。庭审中原告陈述2012年就已经知道警卫室被出租。此时原告起诉要求撤销警卫室出租的决定，远远超过了一年的除斥期间，依法应当予以驳回。综上所述，被告从未作出过出租小区警卫室的决定，且原告的撤销权已超过法定除斥期间，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：严进提交的规划审批图、（2018）津0103行初183号行政判决书、向下瓦房街道办事处提出的书面申请具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。福盛花园业主会提交的物业服务合同、备案证明、租房协议、租金收据，本院对真实性予以确认；情况说明，不符合法律规定的单位出具证明的形式要求，本院不予采信；共有部位共用设施收益及使用情况表、公示照片，与本案不具有关联性，本院不予采信。依双方当事人当庭陈述及采信的证据，本院查明如下事实：严进是天津市河西区福建路福盛花园商品住宅小区（以下简称“福盛花园小区”）的业主。2017年12月30日，福盛花园业主会与天津市中江物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，约定物业管理服务期限为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日。合同附件三中约定：天津市中江物业管理有限公司代表业主大会同租赁使用小区共用部位、共用设施设备的单位和个人签订“合同”，收取相关费用。2005年9月30日，天津市方金物业管理有限公司与李汝英签订《天津市福盛花园服务场地租赁协议》，约定天津市方金物业管理有限公司拟将原自行经营的福盛花园经营部场地租赁给李汝英经营，租赁协议暂定5年。2011年1月1日，天津市中江物业管理有限公司与李汝英签订《租房协议》，约定将位于福盛花园小区东大门北侧小平房两间出租给李汝英使用，只用于小卖部使用，租赁期4年。后天津市中江物业管理有限公司又于2015年1月1日、2018年1月1日与李汝英就上述房屋出租事宜签订两份《租房协议》，租赁期分别为3年和4年。庭审中，双方当事人均陈述小区东大门北侧的两间门卫、值班室自业主开始入住时起即用于经营使用。经查，位于小区东大门北侧的两间门卫、值班室（作为“小卖部”使用）属于小区共有部分。另，严进曾于2018年10月30日向本院提起行政诉讼，要求天津市河西区人民政府下瓦房街道办事处履行法定职责，其诉称“原告于2018年8月20日以书面形式向被告提出申请，要求对福盛花园业主委员会作出的将小区门卫警卫室进行出租、用于个人经营的违法决定的事实进行调查核实，停止其侵害行为，同时对违法决定予以撤销，依法限期尽快将小区警卫室恢复原状”。本院认为，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。案涉门卫、值班室属于小区共有部分，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。现小区共有部分被处分、用于经营性活动，严进认为该事项系福盛花园业主会作出的决定，侵害了业主合法权益。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。该条将撤销权的行使期限规定为一年，此期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，期间经过，撤销权当然、确定、绝对地消灭。本案中，福盛花园业主会在与天津市中江物业管理有限公司签订的物业服务合同中约定天津市中江物业管理有限公司代表业主大会同租赁使用小区共用部位、共用设施设备的单位和个人签订合同，天津市中江物业管理有限公司于2018年1月1日与李汝英就小区门卫、值班室签订《租房协议》，结合严进在行政诉讼案件中的陈述可知，严进至少在2018年8月20日即知道“福盛花园业主委员会作出将小区门卫警卫室进行出租、用于个人经营的违法决定的事实”，因此，严进于2019年11月12日提起业主撤销权之诉超过一年除斥期间，其诉请无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告严进的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告严进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙正英二〇二〇年一月六日书记员  张亚晖本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》物权法第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。