宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1607号 上诉人（一审被告）：宁夏朗威海天信息技术有限公司。 法定代表人：段某。 委托诉讼代理人：李某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（一审原告）：冯某1，住四川省合江县。 被上诉人（一审原告）：冯某2，住四川省合江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：牟某，宁夏颢振德律师事务所律师。 上诉人宁夏朗威海天信息技术有限公司（以下简称朗威海天公司）因与被上诉人冯某1、冯某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 朗威海天公司上诉请求：一、撤销贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2170号民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人冯某1、冯某2依据其与上诉人朗威海天公司2016年7月1签订的《房屋租赁合同》向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求上诉人支付2017年7月1日至2018年3月26日的房屋租金95452元，物业费9783.3元。但是，被上诉人提供的上诉人与被上诉人2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》并非上诉人与其签订的，而是上诉人与案外人张某1签订，且案外人张某1并非被上诉人的特别授权代理人，根据合同的相对性，被上诉人没有权利依据2016年7月1日的《房屋租赁合同》起诉上诉人。在合同履行期间，被上诉人于2017年9月份集结了社会人员以暴力毁坏上诉人的办公室门、进户门等方式索要租金，且被上诉人于合同签订之时承诺维修一楼、二楼的供暖设备，但至今被上诉人对其毁坏的门及承诺维修的供暖设备均未维修，上述供暖设备均由上诉人自己更换，被上诉人也承诺该款项抵顶房屋租金。鉴于上述事实，一审法院裁判依据的事实不清。 被上诉人冯某1、冯某2辩称，一、一审判决事实认定清楚,程序合法,依法应当予以维持。二、上诉人对于被上诉人诉讼主体的抗辩,不能成立。（一）上诉人上诉主张被上诉人主体不适格的抗辩,违背客观事实,与上诉人一审庭审观点相互矛盾。（二）上诉人法定代表人段某于2017年7月至8月多次以短信方式与被上诉人冯某1沟通房租支付事宜,印证上诉人与被上诉人之间租赁关系,上诉人以主体抗辩不成立。三、上诉人一审从未抗辩维修费用抵顶租金的观点,从未举证证实通知被上诉人维修房屋或设备而被上诉人拒绝维修,也从未举证发生维修费用,该主张不能成立。上诉人在一审第一次庭审中,仅抗辩未获得投资方的追加投资,导致公司无力及时支付第二年房屋租金,希望给予时间尽快付款。然而,在第二次开庭时,上诉人举证一份2016年8月1日的《房屋租赁合同》,抗辩租金实际为5万元/年,第一次付租金13万元已经将第二年租金完全支付,但该《房屋租赁合同》被鉴定为非被上诉人签署,未得到法庭确认。然而今天上诉人上诉理由中,主张租金数额应当扣减维修费用。可见上诉人对于未付租金的理由一直处于变化状态,与客观事实不符。纵观一审,上诉人从未抗辩维修费用抵顶租金的观点,从未举证证实通知上诉人维修房屋或设备而被上诉人拒绝维修,其自行维修过,也未举证发生了维修费用。综上,上诉人拒付租金的理由前后矛盾，不能成立,请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人冯某1、冯某2向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租房屋返还原告；3.判令被告支付租金95452元（暂计算2017年7月1日至2018年3月26日，自2018年3月26日至实际返还房屋之日止，参照年租金13万元计算），支付违约金20000元，支付物业费9783.3元，合计125235.3元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:涉案房屋系二原告购买。2016年7月1日，案外人张某2代理二原告与被告朗威海天公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定“二原告房屋位于宁夏银川市××区亘元财富汇一期第1幢2号房，该房屋楼层为三层，建筑面积共652.22平方米”；第二条约定“租赁期限为陆年自2016年7月1日至2022年6月30日止”；第三条第一项约定“该房屋每年租金为13万元，房屋租金支付方式为年付，在每个支付年周期开始前一个月15个工作日内开始支付，支付不得超过合同签订日期30个工作日以上。如不能按时支付即作为被告朗威海天公司违约，被告朗威海天公司无条件退出租赁房屋，并不得破坏现有装修，装修费用和押金作为被告朗威海天公司违约金”；合同第四条约定“合同签订之生效后二原告交清所有相关物业管理费用，并配合被告朗威海天公司向物业公司开取相关证明，之后所有物业费用由被告朗威海天公司承担并按时向物业公司交纳物业管理费用”；合同第五条第3项约定“被告朗威海天公司入住后给二原告交2万作为押金，合同到期后房屋无损坏二原告全额退还给被告朗威海天公司，如被告朗威海天公司在租赁期拖欠物业管理费二原告用此押金交付”；合同第六条约定“在房屋租赁期间，被告朗威海天公司应当按时交纳煤气、水、电、物业费用”；合同第十条第1项约定“租赁期间，被告朗威海天公司有下列行为之一的，二原告有权终止合同：（1）……（2）拖欠房租超过30个工作日以上”。《房屋租赁合同》签订后，二原告将涉案房屋交付被告朗威海天公司使用。被告朗威海天公司支付了第一年的租金，即2016年5月11日被告朗威海天公司支付涉案房屋租金5万元，2016年7月4日被告朗威海天公司支付涉案房屋租金8万元；被告朗威海天公司未交纳押金2万元。涉案房屋的物业费，被告朗威海天公司支付至2017年10月底。2017年8月21日，原告冯某1与被告朗威海天公司签订《补充协议》，约定被告朗威海天公司在维修相应的设施后扣除维修费用将一年的租金一次付给原告冯某1。2017年7月至9月期间，原告冯某1多次向被告朗威海天公司催要租金，被告朗威海天公司未予支付。 另查明，经二原告申请，由法院委托，宁夏六维物证司法鉴定中心于2018年12月27日作出[2018]文鉴字第107号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《房屋租赁合同》原件一份（2016年8月1日签订）中出租方及落款处“冯某1”三字与送检的同名样本字迹不是同一人书写形成；《补充协议》（2017年8月21日签订）中出租方处“冯某1”三字与送检的同名样本字迹是同一人书写形成。 一审法院认为，原告冯某1、冯某2与被告朗威海天公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同法律关系。 根据该《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金在每个支付年周期开始前一个月15个工作日内开始支付，支付不得超过合同签订日期30个工作日以上，如被告朗威海天公司拖欠房租超过30个工作日以上，二原告有权终止合同。本案中，被告朗威海天公司支付第一年即2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金13万元后，未按照合同约定的期限及时缴纳后续租金，且逾期支付时间已满足合同约定的二原告有权终止合同的条件。故二原告诉请要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，法院予以支持。 《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，《房屋租赁合同》解除后，被告朗威海天公司应当将涉案房屋返还给二原告，未支付的房屋租金应当予以支付。故二原告诉请要求被告返还承租房屋并支付租金的诉讼请求，法院予以支持。对二原告主张的2017年7月1日至2018年3月26日期间的租金95452元，法院予以支持；二原告主张的2018年3月26日至实际返还房屋之日止的租金，因《房屋租赁合同》解除后，需要给被告朗威海天公司合理的期间腾房，如被告朗威海天公司及时腾房，腾房期间的房屋使用费不应由被告朗威海天公司承担，而对于被告朗威海天公司的腾房是否构成逾期暂无法确定，因此二原告在本案中主张逾期腾房的房屋占有使用费，法院不予支持，故法院仅支持2018年3月26日至《房屋租赁合同》解除之日（一审判决生效之日）的租金。二原告主张的违约金2万元，因二原告与被告朗威海天公司签订《补充协议》可以证实被告朗威海天公司对涉案房屋租金的支付有合理的抗辩，故二原告主张的违约金2万元，法院不予支持。二原告主张的物业费9783.3元，法院予以支持。鉴定费用3600元由二原告负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告冯某1、冯某2与被告朗威海天公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告朗威海天公司于判决生效之日起十五日内向原告冯某1、冯某2返还宁夏回族自治区××县亘元财富汇一期第1幢2号房屋；三、被告朗威海天公司向原告冯某1、冯某2支付租金95452元、物业费9783.3元，并支付2018年3月26日至《房屋租赁合同》解除之日（一审判决生效之日）的租金，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告冯某1、冯某2的其他诉讼请求。案件受理费1402元（已减半收取），由原告冯某1、冯某2负担224元，被告朗威海天公司负担1178元。 二审中当事人均未提交证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2016年7月1日，与上诉人朗威海天公司签订《房屋租赁合同》的签约人虽然是案外人张某1，但被上诉人冯某1、冯某2系案涉租赁房屋的业主，对该租赁合同予以认可并持有，因此，案外人的签约行为构成代理，该合同合法有效，对上诉人朗威海天公司与被上诉人冯某1、冯某2均产生法律约束力。上诉人未按约支付租金，达到合同约定的解除条件，被上诉人主张解除合同，一审法院予以支持并无不当。上诉人辩称对涉案租赁房屋的供暖设施予以更换维修，但未提供具体证据证明，其关于抵顶租金的上诉主张证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人朗威海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2405元，由上诉人宁夏朗威海天信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉霞 审判员  程改焕 审判员  杜 欣 二〇二〇年一月二十日 书记员  陈 静 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 …… 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。