上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44513号原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：上海家有好面餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张燕，总经理。委托诉讼代理人：沈明，上海执初律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司(以下简称莘盛公司)与被告上海家有好面餐饮管理有限公司(以下简称家有好面公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人陈愔，被告的委托诉讼代理人沈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莘盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；2.判令被告支付原告自2019年3月1日起至2019年5月21日期间租金人民币(币种下同)338,864.90元，2019年3月1日至2019年5月2日物业管理费45,181.45元，2019年2月7日至2019年3月6日电费12,219.60元；3.判令被告支付原告租金滞纳金23,866.23元、物业管理费滞纳金3,182.13元，电费滞纳金978.64元(均暂计至2019年10月15日，要求计算至被告实际支付之日止)；4.判令被告支付原告违约金379,692元；5.判令被告支付原告商铺清理、拆除、还原施工费40,000元；6.判令被告支付原告延期交付租赁物业违约金408,270.97元；7.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月12日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，该合同约定，由被告租赁原告名下位于上海市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界商城地下1层09A号商铺，计租的建筑面积277.40平方米，从事以家有好面为品牌的商业经营，租赁期为3年，租金按固定租金和提成租金二者取高计算。被告应于当月的5日前支付租金及物业费，如被告延迟支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金。任何一方违约，导致守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于六个月的租金总额作为违约金。被告归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为被告放弃物业内所有财物的所有权，原告可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应当由被告承担，被告应就其违约行为所导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍。2017年9月18日，原被告续签了上述租赁合同至2019年9月15日，月固定租金为126,564元。合同签订后初期，被告尚能履行合同主要义务，但自2019年3月1日起，被告开始拖欠相关费用。原告多次向被告催讨，均无果。2019年5月13日，原告书面向被告提出于2019年5月21日解除上述房屋租赁合同，但时至今日，被告仍分文未付上述欠款。故原告以讼称事由诉至法院。被告家有好面公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2019年2月下旬被告至原告处，向原告工作人员口头告知被告于2月25日停业，希望双方的租赁合同于2月28日终止。当日原告工作人员表示知道了，但未给予明确的回复。3月5日，被告向原告发送书面函件，原告回函表示不同意解除合同。3月13日被告发送函件表示要交还商铺并拆除装修，原告依然不同意，回函要求继续履行。被告于3月15日将系争商铺的营业执照予以注销。被告于4月16日再次发函要求进入商铺拆除，原告回函要求继续履行合同。此后原告于5月发函要求解除合同，被告收到后没有回函，但被告于5月底6月初联系过原告，双方商定于6月初进入商铺拆除装修。此后被告于6月12日进场，6月16日拆除完成，现场的吊顶、吊灯等未予拆除，将可移动物品搬离并拆除了厨房。当时考虑到消防问题，原告不让被告拆除吊顶等，拆除时双方也未协商租金、押金如何处理。2、双方的租赁合同于2月28日已经解除，故不同意支付3月以后的租金、物业管理费，及该两项费用的滞纳金。同意支付电费，电费的滞纳金应根据原告的实际损失予以酌定。3、被告自2014年8月开始履行租赁合同，直至2019年2月28日终止，已经履行了大部分租期，故请求法院按照剩余租期与全部租期的比例计算合同解除违约金。4、原告对系争商铺确实进行了部分拆除和还原，但对于原告主张的金额无法确认，被告认为支付1万元足以；5、对于原告主张的延期交付租赁物业违约金不同意支付。系争商铺由原告以及其委托管理方管理的封闭式商场，需要原告同意被告才能进入予以拆除，在2019年3月后原告基于减少损失可以早日予以拆除，但因原告原因导致损失的扩大。经审理查明，2014年8月19日，原告莘盛公司(出租方、甲方)与被告家有好面公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)，撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额；租金的支付方式为，1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历天数的比例支付当月固定租金；2、上述提成租金每月支付一期，提成租金应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起，若第一期不满一个月的，乙方应当按照本期剩余期间计算营业额，并于本合同约定期限提供税前营业额和支付提成租金；物业管理费及广告推广费为，乙方应当按照本合同专用条款中的约定自免租期届满起向甲方支付物业管理费。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付；水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付方式为，经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的公共系统损耗率向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票，无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；乙方可以在租赁物业配套设施预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费；合同期满前，乙方如需续租，应当至少在届满日180日前书面通知甲方，并在同等条件下，乙方行使优先续租权，且甲乙双方必须在合同期满60日前另行签订租赁合同；违约责任为，一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担，乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的二倍；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金；解约条款为，乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无需催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同；甲方暂定于2014年9月1日向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准；本合同租赁物业位于地下1层09A号商铺，计租的实际面积为277.40平方米，具体位置参见本合同附件4“家有好面商铺租赁物业平面图”；乙方应当在租赁物业从事以“家有好面”为品牌的商业经营，乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期为3年；乙方应当支付履约押金379,692元；乙方应当支付首期租金109,689元，首期物业管理费16,875元；双方商定的租金方式为固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金；固定租金方式：第一年109,689元/月,第二年118,126元/月；第三年126,564元/月；提成租金方式第一年营业额12%，第二年营业额13%，第三年营业额14%；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为16,875元；本合同免租期为30日，免租期营运管理费本合同免租期内的营运费为5,548元，由甲方在应付租赁物业前一次性收取。合同签订后，原告将系争商铺交付被告使用，被告向原告支付了押金379,692元及租期内的租金、物业管理费等费用。2017年9月18日，原告莘盛公司(出租方、甲方)与被告家有好面公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁(续签)合同》一份，约定：原合同将于2017年9月15日期限届满，原合同期限到2017年9月15日止，续签合同期限从2017年9月16日起至2019年9月15日止(为期2年)。乙方承诺自2017年10月1日至2018年4月30日期间装修升级翻新，逾期未升级翻新的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同而不承担任何责任，且乙方应按原合同约定承担相应的违约责任；原合同履约押金经原合同到期后进行清算，尚有余额379,692元，续签合同确定的履约押金为430,317元，乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金，如有不足，则在本续签合同生效后7日内补足；固定租金按照第一年126,564元/月，第二年126,564元/月；本合同双方当事人按照第一年营业额的14%、第二年营业额的14%计算并支付一次“提成租金”；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为16,875元；本合同未尽事宜，仍按原合同条款执行。该合同签订后，被告补足了押金至430,317元，并支付了至2019年2月28日止的租金、物业管理费等费用。2019年2月26日，被告家有好面公司向原告莘盛公司邮寄《通知》，表示：自2017年续约至今，受到商场人流减少及同类(面食)品牌竞争等诸多因素影响，餐厅营业额业绩持续下滑。在此期间，积极配合商场活动以提升营业额，但收效甚微。2018年6月29日与原告公司员工进行沟通，希望得到适当支持和降租优惠，但未通过。被告认为，商场人流量骤减以及同类(面食)品牌过多是造成公司营业额业绩持续下滑的主要原因，故此决定于2019年2月28日提前终止商铺租赁合同。公司拟定2月26日或者双方另行商定的日期开始进入餐厅进行撤场，预计在2月28日将铺位交还。原告莘盛公司收悉后于2019年3月6日向被告家有好面公司邮寄《告知函》，表示被告2019年2月25日擅自闭店停止营业，已经严重违反合同约定，要求继续履行双方的租赁合同。2019年3月11日，被告家有好面公司向原告莘盛公司邮寄《商函》，表示：系争商铺的租赁合同已于2019年2月28日提前终止，被告曾提出进入商铺进行撤场交还商铺的工作，因原告要求继续履行合同，故商铺未能撤场交还。故请原告同意被告进入商铺撤场以便将商铺尽快交还，因无法交还商铺的原因不在被告，故被告无需承担2019年3月1日以后的商铺占有使用费。原告莘盛公司收悉后于2019年3月19日向被告家有好面公司邮寄《函》，表示要求被告继续履行合同。2019年3月15日，上海家有好面餐饮管理有限公司都市路店注销了工商登记。2019年4月4日，被告家有好面公司向原告莘盛公司邮寄《告知函》，表示：双方的租赁合同已于2019年2月28日提前终止，被告分别在2月份、3月份多次提出进入商铺进行撤场交还商铺的工作，被告均予拒绝。为避免今后可能发生的争议没告知商铺已于2019年2月28日向原告交还，无需承担2019年3月1日以后的商铺占有使用费及其他违约责任。2019年5月13日，原告莘盛公司向被告家有好面公司邮寄《解约函》，表示因被告自2019年3月起未按《房屋租赁合同》约定支付租金等费用，已经构成严重违约，故通知被告双方的租赁合同及相应附件、补充约定于2019年5月21日解除，并要求七日内付清款项以及按租赁合同约定的违约金，并办理商铺内属于被告的物品搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记(若有)等。被告于2019年5月14日收悉了该函件。2019年6月3日，原告莘盛公司向被告家有好面公司邮寄《函》，表示已于2019年5月21日正式解除《房屋租赁合同》，要求被告于2019年6月10日前按照合同条款归还系争商铺。2019年6月10日，被告家有好面公司(委托方、甲方)与上海东园建筑装饰有限公司(承包方、乙方)签订《拆除工程合同》一份，约定：对系争商铺进行拆除，开工日期为2019年6月12日，竣工日期为2019年6月18日，工程造价22,300元等。施工内容为搭建龙骨石膏板围板、厨房拆除、物业收取管理费和垃圾费、夜间施工管理费和其他办证费。后上海东园建筑装饰有限公司进场施工，系争商铺厨房予以拆除，可移动物品予以搬离。系争商铺内仍有吊顶、内部隔墙等固定装修未予拆除。2019年8月22日，上海仲盛世界商城管理有限公司(甲方)与景裕恒(上海)建设有限公司(乙方)签订《商铺拆除工程施工合同》，约定：乙方对上海仲盛世界商城B1F09A店铺拆除，承包方式为包工包料，工期8天，自2019年7月2日至2019年7月9日止；合同价款4万元，本合同价款为包干总价形式，除本合同另有约定外，甲方无需向乙方另外支付其他任何费用等。后景裕恒(上海)建设有限公司进场拆除施工，并于2019年7月7日完工。上海仲盛世界商城管理有限公司后支付了拆除工程款4万元，景裕恒(上海)建设有限公司于2019年9月18日开具工程款发票。上述事实，由原告莘盛公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁(续签)合同》、《解约函》及邮寄凭证、《办公地址迁移通知》、《商铺拆除工程施工合同》及发票、《告知函》、2019年3月19日《函》及邮寄凭证、2019年6月3日《函》及邮寄凭证，由被告家有好面公司提交的收据二份、对账单及支付凭证一组、《通知》及邮寄凭证、《商函》及邮寄凭证、《告知函》及邮寄凭证、《准予注销登记通知书》、《拆除工程合同》及支付凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁(续签)合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案中，被告家有好面公司作为承租人按约向作为出租人的原告莘盛公司支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，因被告家有好面公司经营不善已提前搬离涉讼商铺，使莘盛公司的租赁目的无法实现。原告莘盛公司于2019年5月13日向被告家有好面公司发送《解约函》，符合双方合同的约定，该函经被告家有好面公司于2019年5月14日签收。据此，本院确认双方签订的《房屋租赁(续签)合同》于2019年5月14日已经解除。但被告家有好面公司于2019年2月25日已停止经营，并于2019年2月26日起多次发函要求解除合同并返还房屋，原告莘盛公司在已知被告家有好面于2019年2月25日前已停止经营并明示要求返还房屋的情况下，仍然怠于行使收回商铺以减少经济损失的权利，由此造成的扩大损失，原告莘盛公司对此亦应承担相应的责任。考虑到原告莘盛公司实际收回商铺也需要相应的时间，本院酌定被告家有好面公司还需向原告莘盛公司支付自2019年3月1日至同年3月31日止的拖欠租金126,564元及物业管理费16,875元。关于原告主张的电费12,219.60元，被告同意予以支付，该诉讼请求本院予以支持。关于原告莘盛公司主张的租金滞纳金、物业管理费滞纳金及电费滞纳金，其实为逾期支付租金、物业管理费及电费之违约金，原告主张自2019年3月6日起分段计算，但如前所述，被告在付款期限届满前已明示不再继续履行，此后停止经营，与原告协商解约事宜。且原告莘盛公司有扩大损失之责任，本院酌定被告支付2019年3月1日起至2019年3月31日期间的租金及物业管理费。考虑到实际支付数额及期间及被告的违约情况，本院确定被告以155,628.60元为本金，自2019年4月1日起支付上述逾期付款违约金。至于原告主张的违约金计算标准，结合双方在合同中所约定的违约金的标准，原告目前所主张的违约金金额符合合同约定，且违约金金额较低，本院予以确认。关于原告主张的违约金，本院认为，由于被告家有好面公司提前搬离涉案商铺之行为，致使作为守约方的原告莘盛公司已按照本合同约定单方解除本合同，被告家有好面公司应向原告莘盛公司支付相应之违约金。关于违约金数额，原告主张按照合同约定，要求被告支付相当于三个月的租金作为违约金。被告认为双方的租期履行了大半，请求予以调整。本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中双方的租期已近届满，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合被告家有好面公司的违约行为，结合合同解除后对原告莘盛公司造成的实际损失，酌情确定被告家有好面公司向原告莘盛公司支付违约金253,128元。同时，因双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，本院在本案中一并予以处理。原告莘盛公司在被告家有好面公司承担了所有付款责任的情况下，应将收取被告家有好面公司支付的履约押金430,317元予以返还。关于原告主张的商铺清理、拆除、还原施工费4万元，本院认为，根据双方租赁合同约定，被告归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为被告放弃物业内所有财物的所有权，原告可以自行排除妨害。被告搬离及清场的过程中，仅完成了厨房的拆除及物品之搬离，未能按约将系争房屋恢复原状。此后，由案外人进行了相应的清理、拆除、还原，相应费用4万元应当由被告承担。现原告要求被告支付房屋清理拆除费4万元，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告主张的延期交付租赁物业违约金，本院认为，本案系争之租赁合同因被告违约导致解除，被告于2019年2月即提出撤场并恢复房屋，收悉解除函，在确定双方均要求终止协议时，应及时清场予以返还房屋。但被告怠于履行其义务，直至6月10日才完成了部分恢复工作，且未能完全清理、拆除、还原，直至原告自行委托案外人予以清理恢复，直至2019年7月7日才完成而收回系争房屋。自2019年5月15日起至2019年7月7日期间，因被告未能按约清场予以返还房屋，造成房屋之空置损失，应承担相应违约责任。但关于该期间的违约金，原告主张按照合同约定的双倍租金标准予以计算，同样，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。该期间原告存在房屋空置之损失，结合对原告莘盛公司造成的实际损失，酌情确定被告家有好面公司按照月租金1.30倍的标准向原告莘盛公司支付违约金290,675.32元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海莘盛发展有限公司与被告上海家有好面餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁(续签)合同》于2019年5月14日解除；二、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付租金126,564元、物业管理费16,875元及电费12,219.60元；三、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，以155,628.60元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的三倍向原告上海莘盛发展有限公司支付自2019年4月1日起至2019年8月19日止的逾期付款违约金；四、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，以155,628.60元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍向原告上海莘盛发展有限公司支付自2019年8月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；五、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付违约金253,128元；六、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付商铺恢复原状工程款40,000元；七、被告上海家有好面餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付逾期交付房屋违约金290,675.32元；八、原告上海莘盛发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告上海家有好面餐饮管理有限公司返还履约押金430,317元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,116.54元，由被告上海家有好面餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年一月二十日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。