安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1502民初3531号 原告（反诉被告）：陈道新，男，汉族，1981年4月7日生，住安徽省六安市金安区。 原告（反诉被告）：蒋坤，男，汉族，1971年1月7日生，住安徽省六安市裕安区。 两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人(特别授权)：胡正军，安徽胡正军律师事务所律师。 被告（反诉原告）：六安金太阳置业有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区经六路8号，统一社会信用代码91341500680839802K。 法定代表人：张书文，该公司经理 委托诉讼代理人(特别授权)：查巧珍，安徽公众律师事务所律师。 原告(反诉被告)陈道新、蒋坤诉被告（反诉原告）六安金太阳置业有限公司保证合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告(反诉被告)及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经本院多次主持调解，双方未能达成一致协议。本案现已审理终结。 本诉原告(反诉被告)陈道新、蒋坤共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金100万元；2、判令被告返还原告购房款492万元及资金占用期间的利息（200万元购房款自2017年4月28日起、290万元自2017年5月17日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告全部返还购房款之日止）3、判令诉前保全费用本案诉讼费用由被告承担。事要和理由：2017年4月26日，原、被告签订《六安金太阳国际汽车城认购协议》（编号：0000013号）一份，约定：两原告购买被告开发的六安金太阳国际汽车城21幢（H1幢）会展大厅283号（10号铺）商铺；商铺建筑面积为800㎡；商铺总价款为798万元；定金：50万元；双方于签订认购书20日内签订《商品房买卖合同》，原告于签订认购协议当日支付定金50万元；付款方式：5月15日补付款70％，并办理签约，逾期房源另售，己付定金不退等。双方还签订《合同签约确认单》约定：房号：会展中心10号；面积800平方米；总价：798万元，首付540万元，按揭款258万元；签约日期：2017年5月17日。两原告按照《六安金太阳国际汽车城认购协议》、《合同签约确认单》的约定分别于2017年4月26日交付定金50万元、团购费用2万元；2017年4月28日支付购房款200万元、2017年5月17日支付购房款290万元。原告支付部分购房首付款后，多次要求与被告签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，但是被告一直以商铺分割不明确等各种理由拖延直至2017年12月6日才告知两原告可以签约，但该商铺实际产权面积为879.52㎡。两原告认为，原告与被告签订的《六安金太阳国际汽车城认购协议》、《合同签约确认单》，具备买卖合同部分主要条款，已支付部分价款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，《六安金太阳国际汽车城认购协议》应认定为买卖合同。原告按约支付定金和部分购房款，被告房屋面积误差比绝对值超出3％，己然构成违约。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特具此状诉至贵院，望贵院在查明事实后依法判如所请! 本诉被告(反诉原告)六安金太阳置业有限公司辩称，一、对于原告起诉状称的部分情况不属实，是原告违约在先，根据认购单约定原告应当在5月15日前缴纳70％的购房款，但是截止令天，原告仅仅缴纳540万元购房款，是原告违约在先，被告不存在违约行为；二、根据原告诉状中称也己经认可双方存在买卖合同关系，那么原告在2017.4.26缴纳的50万元定金已经自动转化为购房款，所以不存在双倍返还定金的问题，同时原告在2017.4.28和5.17又陆续支付了200万元和290万元购房款，我方认为前期缴纳的定金已经自动转为购房款；三、本合同至今无法履行是原告违约在先，并且多次向被告提出不合理甚至是违法的要求，导致被告至今未收到剩余购房款，造成被告重大损失;四、我方不承担本案诉讼费。 反诉原告(本诉被告)六安金太阳置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人支付剩余购房款2580000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息，自2017年5月17日计算至被反诉人付款之日，利息暂定3万元)；2、请求判令被反诉人赔偿违约金1578000元（违约金按照购房购房款的20％计算)；3、本案的诉讼等费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年4月26日，反诉人与被反诉人签订《六安金太阳国际汽车城认购单》，两被反诉人购买反诉人开发的六安金太阳国际汽车城会展中心10号商铺，双方约定购房总价款为798万元，定金50万元。约定5月15且补交房款70%并办理签约，逾期房源另售，已付定金不退。当日，两被反诉人支付定金50万元，2017年4月28日，两被反诉人又支付购房款200万元，2017年5月17日支付购房款290万元，并签订《合同签约确认单》，该确认单约定：涉案房屋总价款798万元，首付540万元，按揭258万元，两被反诉人签字确认。签订《合同签约确认单》后，反诉人多次要求签订《房屋买卖合同》，但两被反诉人一直找各种理由拒绝签订，也不支付剩余购房款，被反诉人的行为已严重违约，导致反诉人巨大的经济损失。《合同签约确认单》后，反诉人就向房产登记部门申请办理各项房屋登记手续。反诉人认为，被反诉人在支付定金之后，又连续两次支付了《合同签约确认单》中约定的购房首付款，三次合计支付购房款540万元，并签订了《合同签约确认单》，因此，其在认购当天支付的50万元定金已经自动转化为购房款，且《合同签约确认单》中所约定的购房款首付金额与被反诉人实际支付的购房款金额一致。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同己经实际形成并实际履行。被反诉人至今不支付剩余购房款，已构成违约。反诉人多次与被反诉人沟通均无果，无奈、为维护我方的合法权益，特具状诉至贵院，请求支持诉请。 反诉被告(本诉原告)陈道新、蒋坤针对反诉请求共同辩称，对于反诉原告陈述的签约过程没有异议，但被告说原告三次支付总房款总计540方元不符合事实，我们支付的是50万元定金，490万元购房款，原告不存在构成违约，我们最后一次付款完全符合合同约定，另外两原告去被告处支付款项，但是被告签订买卖合同不具备交付手续，被告诉请是在签订商品房买卖合同前提之下才具备支付剩余购房款，双方没有签订买卖合同过错完全在于被告，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。 本诉原告为证明自己诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件，证明原告的主体资格；证据二、企业信息，证明被告的主体资格；证据三、六安金太阳国际汽车城认购单、合同签约确认单、被告收据及POS转账回单，证明目的：双方签订的认购协议、合同签约确认单，具备房屋面积、房屋坐落地点、房屋状况为现房以及价款、购房款的支付方式、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且原告支付定金及首付款542万元，占约定购房款798万元的大部分，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同；证据四、被告提交的《民事反诉状》，双方房屋买卖合同己经实际形成并实际履行，合计支付房款540万元，证明目的:1、认购定金50万元已经转换为签订《商品房买卖合同》中的购房款；2、被告认可双方签订的认购协议、合同签约确认单应当认定房屋买卖合同，根据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效；证据五、《告知函》，证明目的：1、被告将双方约定买卖的房屋面积由认购单、确认单约定的800㎡，改变为879.52㎡，超过约定面积的3%；2、双方未能于约定期限签订《商品房买卖合同》并进行备案，是被告方的原因；证据六、2018皖1502财保20号裁定书、执行反馈单，证明到2018年2月12日，人民法院对案涉房屋进行保全时仍不能确认具体保全房号及多间房屋己经备案的事实。 本诉被告六安金太阳置业有限公司对本诉原告陈道新、蒋坤提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二，真实性不持异议；对证据三，POS转账回单与本案没有关联性，看不出来原告是将2万元支付给被告，且被告也没有出县任何收据给原告；对证据四，真实性不持异议，但是原告自己认可的定金50万元已经转化为签订房屋买卖合同的购房款，并且从认购单上可以看出5月15日前支付房款的70%，但是原告截止目前仅支付了540万元购房款，房屋总购房款的70％应当是5586000元，原告已经违反了该条规定，如果违反了该条规定，定金是不子退还的；对证据五，告知函需要庭后核实，通过该告知函可以看出被告一直在催促原告来支付购房款并办理手续，该告知函可以明确是房屋已经可以办理相关手续，关于原告提出的房屋面积问题，在签订认购单时原告是知情的该房屋是800平方米左右，具体应以房产证为准，被告也没有就增加部分面积向原告要求支付其他购房款；对证明目的二不予认可；对证据六，执行裁定真实性没有异议，但是与本案事实没有关联性，被告是否己经办理产权证书不影响原被告签订合同的履行，是原告一直不交付剩余购房才导致权证书不能办理下来。 反诉原告(本诉被告)六安金太阳置业有限公司就其反诉请求及本诉辩解意见在举证期限内向本院提供的证据为：证据一、六安金太阳国际汽车城认购单，证明原告认购被告会展中心10号房屋并交纳定金50万元的事实；证据二、合同签约确认单、收据三份、短信、微信记录，证明目的：原、被告就购房一事已达成书面合同，被告在支付定金后又陆续支付了两笔购房款，原告支付的定金直接冲抵购房款，原告在支付完首付款540万元之后，至今未支付剩余购房款，其行为已构成违约，被告多次催促原告办理房屋其他的手续，但被告无理由拒不配合，原告的行为给被告造成巨大的经济损失、原告违约的原因是由于原告希望被告少开发票，但被告未答应，是原告自身的原因导致其违约；证据三、办理不动产权证申请、不动产权证书，证明被告已按照合同约定办理涉案房屋的产权。 反诉被告(本诉原告)陈道新、蒋坤对反诉原告(本诉被告)六安金太阳置业有限公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一的真实性不持异议；对证据二，签约单及收据三份真实性不持异议，但认购单和签约单均明确定金为50万元，另外根据认购单和签约单及收据可以证实原告积极履行了约定的定金50万元及购房款490万元，至于短信和微信记录内容与我们提供的告知函内容是一致的，到2017年12月6日案涉房屋才可以签约，之所以不能签约的原因是被告方会展大厅重新分割，导致不动产中心不能备案；对证据三，合同约定的面积与不动产权证书的面积不符，不能达到反诉原告的证明目的。 经当庭举证、质证，结合当事人当庭陈述等，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对双方存有异议的证据和事实，本院认定如下:1、对本诉原告提交的证据三的关联性，因本诉被告持有异议，经审核，因该POS转账回单收款人等无法辨识，且本诉被告未向其出具任何足以证明该款项性质的凭据并不予认可，故对该证据与本案的关联性，本院不予确认；对本诉原告提交的证据四，经审核，对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认，对其基于该组证据本身的证明目的，本院予以采信；对本诉原告提交的证据五，经审核，对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认，但对其基于该组证据的部分证明目的，本院不予采信；对本诉原告提交的证据六，经审核，对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认；2、对反诉原告提交的证据二、三的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认，但对其部分证明目的不予采信。 综合上述认定采信的证据和当事人的陈述，本院审理查明的事实为：1、2017年4月26日，陈道新、蒋坤（本诉原告）与六安金太阳置业有限公司（本诉被告）签订《六安金太阳国际汽车城认购协议》（编号：0000013号）一份，该协议约定：陈道新、蒋坤购买六安金太阳置业有限公司开发的六安金太阳国际汽车城会展中心10号商铺，商铺建筑面积为800㎡，总房款为798万元，定金：50万元，双方于签订认购书20日内签订《商品房买卖合同》，同时约定5月15日补房款70％，并办理签约，逾期房源另售，己付定金不退。2、同年5月17日，双方另行签订了《合同签约确认单》一份，该确认单上记载：房号为会展中心10号，面积800平方米，总价798万元，首付540万元，按揭款258万元，陈道新、蒋坤在客户确认栏进行了签字确认，本诉被告的相关有权签字人员亦签字进行了确认、审核。本诉两原告按照《六安金太阳国际汽车城认购协议》、《合同签约确认单》的约定分别于2017年4月26日交付定金50万元，同年4月28日支付购房款200万元、同年5月17日支付购房款290万元合计支付540万元，本诉被告在本诉原告交款时先后向其出具了收据三份，对上述交款事实本诉被告无异议，至5月17日陈道新、蒋坤所交款项亦与《合同签约确认单》记载的数额一致。3、本诉被告自认其曾向六安市不动产登记中心提出对包含案涉会展中心10号商铺在内的21﹟楼进行重新测绘的申请。4、同年12月6日本诉被告制作了告知函，后其向陈道新、蒋坤发了该函，本诉原告举证时亦提交了该函。该函记载：“尊敬的客户，您欲购买的六安金太阳国际汽车城21幢（H1幢）会展大厅283号（10号铺）已经可以办理签约手续，产权面积879.52㎡，请您于2017年12月10日前付清购房款………，如不能按时办理签约的相关手续，视为自动放弃购房权利，原购房认购单终止。………”5、2017年12月14日至2018年3月8日期间，就购房事宜，本诉被告的相关人员联系了本诉原告，其中部分内容与告知函内容一致。6、2018年2月2日本诉被告将案涉房产不动产权证书办理下来。现本诉原告(反诉被告)陈道新、蒋坤诉至本院，反诉原告(本诉被告)六安金太阳置业有限公司遂提起反诉，并均要求支持其诉请。 本院认为：本案中，本反诉原、被告双方签订的《六安金太阳国际汽车城认购协议》、《合同签约确认单》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定合法有效，双方理应按照约定全面适当地履行义务。同时上述协议及确认单具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案的案由应为商品房销售合同纠纷，原立案时确定的案由不当，本院依法予以更正。因《合同签约确认单》中双方共同确认的首付款540万元中包含了《六安金太阳国际汽车城认购协议》中的定金50万元，且在该确认单中双方对上述协议中的支付款项、付款方式等内容进行了变更并予以了重新确认，故本诉被告抗辩认购的50万元定金已转化为购房款的理由本院予以采纳，本诉原告主张双倍返还其定金100万元的诉讼请求，本院不予支持。但对其关于本诉原告应于2017年5月15日前支付房款的70%，本诉原告仅支付了540万元房款已经违反了该条规定，定金不子退还的抗辩理由本院不予支持。关于反诉原告(本诉被告)六安金太阳置业有限公司2017年12月6日在其可以办理签约手续后所作的告知函及其后的微信聊天记录，因其内容仅涉及案涉买卖商铺面积的变更而未明确总房款及剩余房款等房屋买卖合同应明确的其他内容，同时，其函告本诉原告已经可以办理签约手续，并应于2017年12月10日前付清购房款，如不能按时办理签约的相关手续，视为自动放弃购房权利，原购房认购单终止，本诉原告在接到该函后未进行签约，故其该行为应视为对本诉被告关于终止履行原购房认购单的默认，故原购房认购单实际已终止履行。综合本案的双方签约过程来看，在本诉被告作出告知函明确可以办理签约手续时已超过双方原协议约定的签约时间近七个月，而本案支付房款的路径为直接支付予本诉被告而非房管部门指定的监管账户，加之该告知函仅对房屋面积作出变更而对合同的其他内容未予明确，本诉原告当时基于对交易风险等因素的考虑，其未选择签约并不构成违约。现本诉原告（反诉被告）以反诉原告(本诉被告)告知函上要求签约的房屋套内建筑面积或者建筑面积与协议及确认单上约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%为由要求其返还购房款及利息的请求，本院予以支持，故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于本诉原告要求将POS机转账2万元作为购房款应由本诉被告返还的诉讼请求，因其提交的证据收款人等无法辨识，且本诉被告未向其出具任何足以证明该款项性质的凭据并不予认可，故本诉原告就其该主张尚未尽到其举证责任，应承担对其不利的后果，对其该部分请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉被告六安金太阳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还本诉原告陈道新、蒋坤购房款5400000元； 二、本诉被告六安金太阳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付本诉原告陈道新、蒋坤购房款4900000元资金占用期间的利息（其中利息以200万元购房款为基数，自2017年4月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本诉被告全部返还该购房款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以290万元购房款为基数，自2017年5月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本诉被告全部返还该购房款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回本诉原告陈道新、蒋坤的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告六安金太阳置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53740元，减半收取26870元，保全费5000元，合计31870元，由本诉被告六安金太阳置业有限公司负担27870元，本诉原告陈道新、蒋坤共同负担4000元；反诉案件受理费20380元，由反诉原告六安金太阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  徐爱军 二〇二〇年一月十七日 书记员  王 琦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。