安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初137号 原告：程三和，男，1981年12月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 原告：常秀侠，女，1981年6月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：成娟，安徽国梦律师事务所律师。 被告：蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市长盛路388号，统一社会信用代码913403000772147796。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 原告程三和、常秀侠与被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程三和、常秀侠的共同委托诉讼代理人成娟，被告荣盛公司的委托诉讼代理人蔡广宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程三和、常秀侠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金计人民币21620元（逾期办证时间从交房日期2017年1月1日后360天即2017年12月27日计算至报产权登记机关备案之日的2018年5月16日共计140天，违约金为已付房款772146元＊0.02%／日＊140天＝21620元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告程三和、常秀侠与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201611090101），约定原告以按揭的方式购买被告开发的位于安徽省蚌埠市的房屋，房屋建筑面积为131.17平方米，房屋总价款772146元，合同约定被告应于2016年12月30日前交房，并约定交房后360日内被告为原告办结房屋所有权证，如逾期则每日按已付房价款的0.02%向原告支付违约金。还约定买受人采用按揭贷款方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。合同签订后，原告向被告支付购房款772146元，并于2016年11月16日委托被告全权办理房屋产权证。2017年1月1日，被告通知原告交付房屋并为原告办理了入住手续，原告向被告全额交清了办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料。交房后原告不断催促被告办理房屋产权证书，但直至2018年5月16日，被告才将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条等相关法律之规定，被告未按照《商品房买卖合同》约定的期限为原告办理房屋产权证书，应承担逾期办理房屋权属证书的违约金。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告荣盛公司违反该义务方为原告程三和、常秀侠逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。换言之，被告荣盛公司承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告程三和、常秀侠是办理涉案权属证书的法定义务人，被告荣盛公司仅是附随的协助义务人，被告荣盛公司即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。三、为保证被告荣盛公司履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告荣盛公司与原告程三和、常秀侠建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系中，被告荣盛公司是为确保原告程三和、常秀侠履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告荣盛公司无偿代为办理，被告荣盛公司未履行代为办证义务，并无约定违约责任。四、被告荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告荣盛公司无关，责任不应由被告荣盛公司承担，该时间段应从被告荣盛公司应承担的责任期间中予以扣除。五、即便将被告荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告荣盛公司向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告荣盛公司无关，被告荣盛公司不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。综上所述，请求法院依法判决，维护被告荣盛公司的合法权益，驳回原告程三和、常秀侠的不法诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，原告程三和、常秀侠与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201611090101），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•西湖观邸第17栋2单元5层02051号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2016年11月16日，经蚌埠市众信公证处公证，原告程三和、常秀侠向被告荣盛公司出具委托书，委托被告荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2017年2月4日，原告程三和、常秀侠作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为772146元。原告程三和、常秀侠与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2017年2月10日。2017年9月1日，被告荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原告提供的原告身份证、结婚证、被告信用公示信息、《商品房买卖合同》、购房款发票、个人购房借款、担保合同、《公证书》、收据、入住通知书、《不动产登记收件单》、蚌埠市房屋交易确认书、蚌埠市不动产登记办事指南，被告提供的被告营业执照、《商品房买卖合同》、《委托书》、《授权书》、《公证书》、《不动产登记收件单》、《蚌埠市不动产权利证明书》、《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》、《蚌埠市房屋交易确认书》、《关于办理荣盛锦绣香堤、荣盛西湖观邸小区产权登记的情况说明》、《关于不动产登记工作的情况说明》，双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点为：被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。对该争议焦点，现评析如下： 涉案《商品房买卖合同》系被告荣盛公司与原告程三和、常秀侠真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告程三和、常秀侠委托，代原告程三和、常秀侠办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断被告荣盛公司是否违约，取决于被告荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。原告程三和、常秀侠与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2017年2月10日，即被告应于2018年2月5日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，被告荣盛公司于2017年9月1日将涉案房屋办理产权登记需要由被告荣盛公司提供的材料交产权登记中心，未超过双方约定的被告荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故被告荣盛公司不构成违约。 关于原告程三和、常秀侠主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，原告程三和、常秀侠的主张与双方约定的合同内容不符，故对原告程三和、常秀侠该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程三和、常秀侠的全部诉讼请求。 案件受理费341元，减半收取170.5元，由原告程三和、常秀侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  庞珂 二〇二〇年一月十五日 法官助理王静 书记员侯晨晨