天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初14461号原告：常淑清，女，1974年11月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：许海洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津范盒儿教育咨询有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：谢家荣，经理。委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。原告常淑清与被告天津范盒儿教育咨询有限公司（以下简称范盒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常淑清的委托代理人许海洋，被告范盒公司的委托代理人徐毓媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。常淑清向本院提出诉讼请求为：1.依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁协议》；2.依法判决被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金122596.20元及迟延支付的违约金67121.50元（暂计算至2019年10月31日），以及自2019年11月1日起至实际交还商铺期间的租金；要求被告支付原告保证金20000元；3.请求判决被告支付解约违约金40000元；4.请求法院判决被告腾空商铺交还原告，并将营业执照登记的地址迁出，逾期迁出的按照每日租金3倍支付违约金，直至实际迁出之日止；5.本案诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：原、被告就位于天津市南开区签订了《商铺租赁协议》，约定：租赁期限自2019年5月1日至2021年6月30日，房屋建筑面积共计279.9平方米。被告应于合同签订后的3日内缴纳保证金61298.10元，及2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金91947.15元；以后每期应予该期首月10日前支付。被告逾期支付租金或其他费用的，每逾期1日，贵公司应按照应付费用的5‰支付违约金。原告曾多次向被告催收款项，但被告未曾缴纳任何款项，故成讼。范盒公司辩称：1.被告不同意解除合同，被告并没有逾期支付租金，原告一直未向被告提供房屋所有权证，无法证明原告是房屋的所有权人，基于此被告有权拒绝其支付要求。如果原告要求解除合同系单方解除，那么原告应当承担相应的违约责任；2.关于租金和违约金，物权法规定不动产物权的设立等应当依法登记才发生法律效力，未登记不发生法律效力。在原告没有取得房屋所有权的情况下，原告并非系房屋所有权人，原告无权和被告签订房屋租赁合同，也无权向被告主张租金的支付。原告于2019年10月才取得房屋的所有权证，在此之前原告无权向被告主张房屋租金。被告已经向原告支付了41298.10元租金。3.因为原告一直没有向被告提供产权证，且该房屋的原房主一直向原承租人催收租金，原房主和原承租人的案件在天津高院再审阶段，故在被告无法确认房屋所有权人的条件下，基于原告未履行房屋产权的提供义务，被告有权拒付租金。4.即使合同有效，被告存在违约，原告主张的违约金过高。违约金也应该以房屋的实际损失为基础。针对原告的第3项诉请，被告的答辩意见是不同意解除双方的租赁合同，原告单方解除合同应承担相应的责任。针对原告诉请的第4项，因为被告不同意解除合同，所以就没有腾空商铺这一说，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定如下事实：2018年11月，原告签订商品房买卖合同购买涉案商铺，2019年10月取得涉案商铺产权登记证。2019年5月1日原、被告签订《商铺租赁协议》，约定：被告承租原告坐落于天津市南开区。2019年5月1日原告将涉案商铺交付被告使用。租赁期限为2019年5月1日至2021年6月30日止，其中2019年5月1日至2019年6月30日为免租期。从2019年7月1日起到2020年6月30日，租金每月为30649.05元，2020年7月1日至2021年6月30日，租金每月为32522.05元。违约责任为被告逾期支付租金，每逾期一日，按照应付租金的5‰支付违约金。因被告违约导致原告解除本合同的，原告除不退还被告所支付的定金以外，被告还应向原告支付40000元违约金。原告如期交付了上述商铺，被告并未如约支付租金。原告因此诉至本院。本院认为，依法订立的合同受法律保护。虽然原、被告签订《商铺租赁协议》之时，原告仅持有涉案房产的商品房买卖合同，但涉案房产已经由开发商交付原告使用，并未限制原告对外出租涉案房屋的权利，此后于2019年10月原告正式取得涉案房产登记证书，故此一节不影响租赁合同效力。原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务；违反合同义务的，应当承担违约责任。现原告如期交付了商铺，但被告并未支付租金，因此原告要求被告给付从2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金122596.20元，并要求被告支付自2019年11月1日起至实际交还商铺期间的租金的请求，不违反法律规定，本院照准。被告逾期支付租金，经原告催告仍未履行支付租金义务，同时根据双方签订的商铺租赁协议约定，因此原告要求解除原、被告之间的《商铺租赁协议》、腾交商铺并将营业执照注册登记地址迁出的请求，于法不悖，本院予以支持。鉴于《商铺租赁协议》约定的违约金过高，被告亦提出了违约金过高的抗辩主张，故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定被告以迟延支付租金数额为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，被告以房屋租金数额为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，以月租金30649.05元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告支付违约金。原告要求被告营业执照注册登记地址逾期未迁出，按照每日租金3倍支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告常淑清与被告天津范盒儿教育咨询有限公司签订的商铺租赁协议；二、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司将坐落于天津市南开区腾空并交还原告常淑清；三、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司给付原告常淑清租金122596.20元并以122596.20元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告常淑清支付迟延支付的违约金；四、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司以30649.05元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告支付解约违约金；五、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司将其营业执照注册登记地址迁出；六、被告天津范盒儿教育咨询有限公司按照《商铺租赁协议》约定的租金数额支付原告常淑清自2019年11月1日至天津市南开区实际返还之日止的房租；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4746元，减半收取计2373元，由被告天津范盒儿教育咨询有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告常淑清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建伟二〇二〇年一月二十一日书记员  杨金莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。