贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1883号原告：苏康，男，1973年7月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201200310860385。被告：贵州亚特莱投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新创路2号天骄豪园17幢1层1号，统一社会信用代码915201125519427823。法定代表人：郑德廉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴述晟，贵州宇坤律师事务所律师，执业证号15201201610659295。原告苏康与被告贵州亚特莱投资有限公司（以下简称亚特莱公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月5日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏康及委托诉讼代理人范应普，被告亚特莱公司的委托诉讼代理人吴述晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏康向本院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿因建设电梯占用原告约15平方米门面损失约930,000元。2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于1994年与案外人贵州康发房地产公司（以下简称康发公司）签订商品房销售合同，购买了案外人开发的新添康发大厦7号门面营业房。合同签订后，原告依照合同约定支付了该门面商品营业房的部分购房款，但由于后来案外人康发公司与其联合开发康发大厦的贵阳新添民房开发公司（以下简称新添民房公司）发生纠纷，导致该房的开发长期停滞，原告在准备缴纳购房尾款时根本无法缴纳，且所购房屋亦不具备办理产权手续的条件。由于该项目长期处于停滞状态，2011年3月经贵阳市人民政府批复，该项目土地2695.8平方米转让给了被告亚特莱公司，被告为此取得了该项目的开发经营权。2013年4月19日，被告与原告签订《门面租赁合同》，租赁期限届满后被告又继续使用，同时为了整个项目修建电梯，占用了原告约15平方米的门面。2015年6月被告取得了上述土地使用权后，乌当区人民政府组织多部门召开关于研究项目推进中出现的问题，包括门面清偿工作等。2017年2月被告向乌当区人民法院起诉要求确认原告与案外人康发公司与原告签订的《商品房销售合同》无效，经贵阳市乌当区人民法院一审和贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）二审，判决确认原告与案外人签订的《商品房销售合同》有效并驳回了被告的起诉。2018年6月，被告将原告的前述门面返还原告，并支付了占用期间的部分门面使用租金。但原告要求被告赔偿因修电梯占用的约15平方米门面损失时，被告拒绝同意。现诉请法院依法判决支持原告前述诉请。诉讼过程中，经评估，案涉门面被亚特莱公司占用的面积为19.08平方米，且评估单价为52,208元，苏康为此将其诉请损失变更为996,128.64元。被告亚特莱公司辩称，1．原告诉请未经测量与评估，诉请中标的额缺少证据；2．原告诉称事实与提供证据矛盾，其诉称无法缴纳房款的事实不成立，案外人李新学于1995年5月19日、杜瑞霞于2000年6月12日至2002年2月28日起陆续向康发公司支付购房款，不存在不能交款的事实，本案原告是故意拖欠尾款不予缴纳；3．原告故意拖欠29.7648平方米的购房款未付，被告提出应当予以抵扣，被告扩建案涉标的物8平方米，原告未对改建工程提出异议，应当予以补缴。本院经审理认定事实如下：1992年6月24日，案外人新添民房公司取得本案案涉门面所在项目的《建设用地规划许可证》，1993年6月8日及1993年6月15日，案外人新添民房公司、康发公司签订两份《联合开发合同书》，约定双方联合开发新添康发大厦项目（以下简称涉案项目），康发公司负责项目设计、勘探、建筑施工、安装及环境工程建设所有资金及开发建设全过程的经营管理工作，新添民房公司负责建设用地的购置资金及办理有关房地产开发的一切前期手续，并确保在合同签订后30日内完成，分成比例按建筑面积由新添民房公司占22%，康发公司占78%。1993年6月25日，新添民房公司取得涉案项目的《建设项目“三通一平”临时施工许可证》。1994年4月10日，新添民房公司取得涉案项目的土地使用权，同年12月，案涉门面所在涉案项目主体工程完工。1995年1月12日，新添民房公司取得案涉门面所在涉案项目的《商品房预售许可证》。1996年8月22日，康发公司与案外人黔人公司签订《商品房转让合同》，将涉案项目1-11层卖给案外人黔人公司，并收取了50万元购房款。1995年8月28日，新添民房公司与黔人公司签订购房合同，将在建涉案项目12-15层卖给黔人公司，但新添民房公司在未收款的情况下向黔人公司出具了三份虚假收据，黔人公司则持该购房合同及虚假收据向贵阳市产权监理处骗取了房屋抵押登记及证明涉案项目1-11层、12-15层在建商品房属黔人公司的房屋他项权证，该公司以此作抵押，分别向三家银行贷款共计465万元。案发后，黔人公司法定代表人张创被贵阳中院判处无期徒刑，涉案项目被迫停工。之后，康发公司以“其依约投入635万元建设资金，主体建筑于1994年12月底完工，新添民房公司未按约履行办理相关手续的义务，联建合同未生效，新添民房公司于1997年出具虚假售房手续给他人，工程涉及抵押等原因停工，并造成损失”为由将新添民房公司诉至贵阳中院，贵阳中院依法审理后，认为康发公司与新添民房公司签订的《联合开发合同书》未办理合建审批手续，也未办理土地使用权变更登记手续，双方的合作建房行为未产生法律效力，双方所签协议应认定为无效协议。同时，贵阳中院认为，因康发公司已于1996年8月22日将自己联建取得的78%权利给了黔人公司，收取了50万元购房款，该转让行为是其真实意思表示，且联建项目已设定了贷款抵押并办理了他项权利证书，银行成为该房产的抵押权人，康发公司已经通过转让行为处分了其联营约定应取得的财产，其依据原联建合同主张其联建权利于法无据。故贵阳中院于2003年3月20日作出（2002）筑民一初第37号民事判决，判决康发公司与新添民房公司签订的《联合开发合同书》无效，同时驳回康发公司的其他诉讼请求。另查明，1994年9月20日，康发公司（乙方）与苏康（甲方）签订《商品房销售合同》，约定甲方以自筹资金，购买乙方开发建设的新添康发大厦1栋7号营业房，建筑面积49.608㎡，总价款141,382.8元，购房款甲方分次付清。第一次于1994年9月28日前付56,553.12元，超过第一次付款，本合同作废，第二次于1994年12月31日前付84,829.68元，甲方如不能按期付款，其欠款按日历天数，依照建设银行贷款利率计付利息，并承担其间所发生的看房费（每单元每月160元，每套每月80元）。甲方款付清，乙方于1994年12月31日交房，并凭乙方开具的商品房销售有关凭证，自行向贵阳市房屋产权监理处办理产权法律手续，并自行交纳相应的税费。同月22日，案外人苏勇（即苏康兄长）代表贵阳市乌当区联办砖厂与案外人康发公司签订《购砖协议》，约定康发公司向贵阳市乌当区联办砖厂购买砖块，并约定苏康与康发公司签订的（1994）筑房开040号《商品房销售合同》第二次付款数以《购砖协议》砖款充抵。同月29日，苏康交纳了首付房款56,553.12元。1994年12月，涉案项目主体工程完工，康发公司将案涉门面交付给苏康。1995年1月12日，新添民房公司取得涉案项目的《商品房预售许可证》。后案涉门面所在涉案项目停工，《购砖协议》未完全履行，购房余款苏康亦未完全支付给康发公司。因涉案项目长期处于停工状态，为恢复项目建设，经政府部门协调，引进了亚特莱公司作为投资方，拟将涉案项目改造建设为酒店。由于案涉门面所在涉案项目的《建设用地规划许可证》是新添民房公司取得，且项目土地使用权人也系该公司，2011年3月9日，经贵阳市人民政府批复，同意新添民房公司将案涉门面所在项目的地块2695.8平方米、用途为综合楼用地的土地使用权转让给亚特莱公司使用。2014年4月21日，亚特莱公司取得了前述2695.8平方米的国有土地使用权。因改建施工需要，2013年4月19日，苏康与亚特莱公司签订《门面租赁合同》，就案涉门面所在涉案项目封闭施工期间一层门面的租赁经营事宜达成协议，约定亚特莱公司租赁苏康位于新添大道案涉门面，封闭施工期间的租金为每月2,200元，每半年到期的前7日内支付一次租金，苏康应于2013年4月30日前将门面移交亚特莱公司，租赁期限为2013年4月30日起到2015年4月29日止，租赁期满，亚特莱公司及时将门面交还给苏康，续租与否，双方另行协商并另行签订租赁协议。租赁期限届满后，苏康、亚特莱公司未就案涉门面续签租赁合同，而亚特莱公司亦未将门面返还给苏康，直至改建完毕后才于2018年7月将门面返还给苏康。还查明，2017年1月9日，亚特莱公司将康发公司、苏康及新添民房公司诉至本院，要求判决康发公司与苏康签订的《商品房销售合同》无效。本院经审理认为，虽然康发公司、新添民房公司合作开发协议被确认无效，但涉案项目在合作开发协议被确认无效前即已取得了《商品房预售许可证》，能够合法对外销售，而新添民房公司在法院判决合作开发协议无效后未积极妥善处理后续事宜，且对于康发公司与苏康签订的《商品房销售合同》，新添民房公司自始至终未提出异议，故应视为其对康发公司与苏康签订商品房销售合同的行为进行了追认。同时，因新添民房公司、康发公司系合作开发关系，在签订合同过程中，苏康作为购房人，其有理由相信康发公司有权对外销售门面，其主观善意且无过错，其与康发公司签订的《商品房销售合同》并不因康发公司、新添民房公司签订的《联合开发合同书》无效而导致无效，《商品房销售合同》是康发公司、苏康的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该《商品房销售合同》系有效合同。因此判决驳回了亚特莱公司的诉讼请求。随后，亚特莱公司上诉至贵阳中院，经审理，贵阳中院驳回亚特莱公司的上诉，维持原判。又查明，亚特莱公司在改建期间，因修建酒店使用的电梯，永久占用了苏康相应的门面面积，并将其改建为电梯井。由于原、被告对占用面积存在争议，苏康向本院申请对亚特莱公司占用部分的面积及财产价值进行评估，经谈话，双方一致同意由本院指定评估机构进行评估。2019年9月11日，本院委托皓天评估集团有限责任公司（以下简称皓天评估公司）对案涉门面被亚特莱公司占用的部分及相应价值进行了评估。同年10月22日，皓天评估公司作出（2019）皓评字第307号《关于贵阳市乌当区新添寨康发大厦7号门面市场单价的价格评估报告》，该评估报告载明，评估标的在价格评估基准日（即2019年9月25日）的评估单价为52,208元，贵阳市乌当区新添寨康发大厦7号门面被亚特莱公司修建电梯实际占用的面积为19.08平方米。2019年11月8日，本院组织原、被告就前述评估报告进行了质证。同时，苏康根据评估报告载明的评估单价及亚特莱公司占用的面积对其诉请进行了相应的变更，其要求返还的金额变更为996,128.64元。本院认为，本案争议的焦点是亚特莱公司是否存在侵权行为。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产及他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中，苏康就案涉门面与案外人康发公司签订的《商品房销售合同》经本院一审及贵阳中院二审均确认为有效合同，且案涉门面已经交付苏康使用至今，故苏康依法对该门面享有占有、使用、收益和处分的权利，并得以排除他人的非法侵害。亚特莱公司租赁案涉门面用于酒店电梯改建，但在未得到苏康许可的情况下，擅自永久性的占用了案涉门面19.08平方米，导致苏康无法再继续使用，已侵害了苏康行使占有、使用、收益和处分案涉门面该部分面积的权利，存在侵权行为，应承担相应的法律责任。对于亚特莱公司占用苏康19.08平方米门面的损失问题。经皓天评估公司评估，案涉门面被占用的19.08平方米部分在价格评估基准日的评估单价为52,208元，苏康为此变更诉请主张金额为996,128.64元。在对评估报告质证过程中，亚特莱公司对评估单价予以认可，但对评估面积不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条“审判人员对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：（一）委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；（二）委托鉴定的材料；（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；（四）对鉴定过程的说明；（五）明确的鉴定结论；（六）对鉴定人鉴定资格的说明；（七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章。”的规定，皓天评估公司提供的评估报告是由具有司法鉴定资质的鉴定人员经过现场勘查后作出，对鉴定过程有分析说明，鉴定依据、评估意见明确，且鉴定人员及鉴定机构在该评估意见上签名、盖章确认，符合法律规定评估意见的形式要件。亚特莱公司虽对评估面积持有异议，但不能提供足以反驳的证据推翻该评估报告中经勘测核算后确定的门面面积等数据，且未申请重新鉴定，故本院对该评估报告予以采纳。因此，苏康诉请亚特莱公司支付因该公司占用其19.08平方米门面造成的经济损失996,128.64元（即19.08平方米×52,208元/平方米=996,128.64元），本院予以支持。对于亚特莱公司在本院组织对评估报告进行质证时陈述的原合同仅载明面积但没有附平面图纸，评估报告没有阐明具体被占用的位置，否则无法确定具体占用面积的意见。本院认为，虽然《商品房买卖合同》未附平面图纸，但在亚特莱公司租赁苏康案涉门面进行酒店改建时，双方对案涉门面所处位置并无争议，且苏康在庭审中提交了亚特莱公司占用其门面进行施工的照片，其中已经体现了占用门面的位置，且被占用的面积已经评估机构测量确定，故本院对亚特莱公司的该项质证意见不予采纳。对于亚特莱公司在答辩时陈述的苏康故意拖欠29.7648平方米的购房款未付，应当予以抵扣，该公司扩建案涉标的物8平方米，苏康未对改建工程提出异议，应当予以补缴的意见。本院认为，因案涉《商品房销售合同》是有效合同，苏康依该合同对案涉门面享有占有、使用、收益和处分的权利，本案是因亚特莱公司占用案涉门面相应面积产生的侵权纠纷，亚特莱公司主张的抵扣及补缴购房款与本案系不同的法律关系，且该公司在改建过程中是否对案涉门面进行扩建与本案并无关联性，故本案中对其提出的问题不作处理，应由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”、第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；……。”、第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”之规定，判决如下：被告贵州亚特莱投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿占用原告苏康19.08平方米门面造成的经济损失人民币996,128.64元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,761元，由被告贵州亚特莱投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  金香芬二〇二〇年一月十九日书 记 员  王礼斌