福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初1818号 原告（反诉被告）：叶明锋，男，1978年10月29日出生，汉族。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧妹，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：漳州五洲国际商贸城有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：肖杰萍，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 原告（反诉被告）叶明锋与被告（反诉原告）漳州五洲国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶明锋及其委托诉讼代理人傅晓莉，被告（反诉原告）漳州五洲国际商贸城有限公司（以下简称“五洲国际公司”）的委托代理人肖杰萍、刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）叶明锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将五洲城一期Ａ14幢Ｄ24号房产一至三层的楼梯补建完整至符合安全标准后继续履行交房义务；2、依法判令被告从2018年1月1日起至实际交房日止，按每日72.25元向原告支付违约金，暂计至起诉日为25070元；3、依法判令被告返还原告按揭抵押登记费700元、开业保证金5000元、年商服务费19806元、履行保证金2000元，物业费3395元。以上两项合计55971元。事实和理由：2017年1月17日，本案原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于芗城区金峰北路以北五洲城一期Ａ14幢Ｄ24号房产一套（层数三层），建筑面积141.46平方米，每平方米5107.45元，总金额722500元，约定2017年12月31日前交房。合同第九、十、十一条约定了交付条件与期限，第十二条约定了出卖人逾期交付的违约责任。合同签订后，原告即按合同约定履行了付款义务。但到了合同约定的交房日，原告到现场验房时发现一至三层商铺只预留了楼梯口却没有搭建楼梯，业主根本无法上到第二、三层进行验房，且第二层、第三次各户之间也没有隔墙分隔，完全镂空，无法正常交房使用，被告也未向原告出示满足合同第九条约定的证明文件。因未达到交付条件，原告拒绝交房。2018年9月，各户之间的隔墙虽已做好，但被告为降低成本，仍然没有搭建楼梯，无法正常使用。另外，该栋楼原本规划为消防逃生楼梯所在的位置也被作为商铺出售给他人，导致该栋楼现处于没有消防逃生楼梯的状态。涉诉房产现仍未达到交房条件。根据合同第十二条规定，“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，因此本案被告的行为已经构成违约，依法依约应从2017年12月31日起至实际向原告交付之日止，按每日72.25元向原告支付违约金，并将一至三层楼梯搭建完整至符合安全标准后交付该商品房给原告。另，在双方签订上述商品房买卖合同前后，被告巧立名目，向原告收取了按揭抵押登记费700元、开业保证金5000元、年商服务费19806元、履约保证金2000元。上述缴费项目及金额系被告强行收取，没有任何收费依据，应当予以返还。除此之外，2016年7月。涉诉房产前期物业服务企业（无锡五洲物业管理有限公司）就开始向原告收取物业费3395元，原告认为2016年7月被告尚未交房，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）附件九《前期物业服务合同》第五条第（九）项，该交房前物业服务费用应由被告承担，原告有权要求被告返还。据此，现原告特具状向贵院提起诉讼，请求依法裁判。原告叶明锋庭审过程中申请将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告将五洲城一期Ａ14幢Ｄ24号房产一至三层的楼梯按竣工图（一层平面图、二层平面图设计要求）搭建完整后继续履行交房义务。 被告（反诉原告）五洲国际公司辩称：一、讼涉商铺现状虽没有搭建楼梯，但此现状已经竣工验收合格、消防验收合格、规划验收合格等并已经竣工验收备案，该现状是符合设计规划要求并经相关政府职能部门所认可，原告以讼涉商铺没有搭建楼梯而要求补建并拒绝交房不符合合同约定；至于原告主张的验房所需的通行，答辩人届时将通过搭设可移动梯子协助原告实现，这并不影响交房；至于原告提出的楼层之间的通行，因讼涉商铺是毛坯房，正常使用前必须经二次装修，其完全可在二次装修时根据实际情况进行搭建；试想，除了带装修房屋的交付，否则如果是毛坯房的交付，业主能以没有卫浴等设备不能正常使用而要求配备并拒绝交房吗？显然是不行的！因此，本案在讼涉商铺已完成竣工验收备案并已具备交付条件的情况下，原告以商铺未搭设楼梯而拒绝交房并要求?建显然不能成立；二、讼涉商铺约定的交付期满前后，答辩人已多次通知原告交房，原告也多次前往讼涉商铺，如前所述，讼涉商铺至今未交付的责任在于原告且讼涉商铺施工过程中遇六级风以上天气、台风天气、高温天气、中雨以上天气、停水停电、金砖会议等情形而停工，依约可以顺延交房期限。因此，本案原告所主张的逾期交房违约金不能成立；三、关于原告主张的第三项诉讼请求，此部份费用并非是答辩人所收，而是由案外人漳州五洲国际商业运营有限公司、无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司所收，本案原告向答辩人主张该些费用明显主体不适格，依法不能成立。 被告（反诉原告）五洲国际公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金9000元（违约金每日按欠付房款360000元的千分之一计算，从2017年3月2日起计至2017年3月27日止）；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月17日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），其中合同约定：反诉被告购买反诉原告开发的位于漳州市芗城区石亭镇漳华路丰乐段“五洲城一期”A14幢D24号商铺，商铺总价款为722500元，反诉被告应于2016年7月19日前支付首期房价款人民币362500元，余款360000元向银行申请贷款支付；附件十一《补充协议》约定：反诉被告选择贷款方式支付房价款的，反诉被告应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达反诉原告指定帐户；若因反诉被告逾期不能按购房合同及补充协议约定时间付清款项的，反诉原告有权解除购房合同及补充协议；如反诉原告不解除购房合同及补充协议的，购房合同及补充协议继续履行，反诉被告应按日向反诉原告支付欠付房款总额千分之一的违约金。合同签订后，反诉被告在2016年7月19日支付首期房价款362500元，余款360000元未能依约在购房合同签订之日起45日内（即2017年3月2日前）获得银行按揭贷款并支付给反诉原告，直至2017年3月27日反诉原告才收到余款360000元。现反诉被告已构成违约，应承担逾期付款违约责任，故反诉原告依法诉请人民法院判如所请。 原告（反诉被告）叶明锋辩称：一、有必要向法庭陈述一些事实：本案商品房的交易顺序与一般的商品房交易顺序有所不同，本案《商品房买卖合同》签订时间是2017年1月17日，但从合同第七条付款方式及期限证实，早在2016年7月19日前反诉原告就要求答辩人支付了房价款的50%即362500元。也就是说，答辩人应反诉原告要求支付了50%购房款近一年后双方才签订合同，合同主要条款中约定余款用贷款方式支付，但没有明确余额支付的时间。合同签订后反诉原告也没有将合同交付一份给答辩人，直到2018年才交付一份给答辩人的，答辩人根本不清楚合同附件内容以及关于贷款支付期限的约定。且贷款都是反诉原告代为办理，其只要求答辩人交付办理贷款的资料，表示轮到答辩人时再通知答辩人签字即可。反诉原告负责人员故意等到合同签订后的第49天即2017年3月7日才通知答辩人与其一起到泉州银行股份有限公司漳州分行办理贷款手续，答辩人也只负责签字，其他放款事宜一并由反诉原告人员处理，反诉原告从未向答辩人提出贷款逾期到账的事，直到其提起反诉。因此，贷款事宜是反诉原告销售人员操作办理的，这也是众人皆知的商品房交易的惯例，答辩人既没有拖延提交资料的时间，也没有拖延与银行签订借款合同的时间，银行贷款到账时间答辩人根本无法控制，反诉原告要求答辩人确保按揭贷款到账时间，根本不具有可操作性。二、如按反诉原告所述，合同约定余款必须在合同签订后45日内到账，2017年3月7日答辩人与银行签订《个人购房借款担保合同》，反诉原告明知此时已经超过约定的45天期限，仍作为保证人在合同中盖章确认，应视为反诉原告已经认可答辩人办理贷款的时间并未逾期。三、反诉原告主张所依据的附件十一“买受人选择贷款方式支付房价款的……应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。”及“出现上述情形之一……如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额千分之一的违约金。”为无效条款。因为，在本合同第七条付款方式及期限的约定条款中没有关于贷款支付时间的限制，反诉原告故意在附件十一中要求答辩人确保45天内到账，该条款属于加重买受人责任的格式条款，根据《合同法》规定，属于无效条款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条第二款约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此，上述附件十一中的条款无论是依法还是依约都对答辩人不产生法律效力，答辩人不存在违约。四、本合同第八条逾期付款责任约定“逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”而在附件十一中却提高到“千分之一”，如上所述，该条款也是无效条款，反诉原告主张缺乏依据。综上，反诉原告主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的证据和事实，本院经审理认定主要如下： 一、2017年1月17日，原告叶明锋作为买受人与作为出卖人的被告五洲国际公司签订合同编号为350600010001032017001536的《商品房买卖合同（预售）》，约定（摘要）：原告叶明锋购买被告五洲国际公司开发建设的漳州市芗城区金峰北路以北五洲城一期Ａ14幢Ｄ24号商铺；建筑面积为141.46平方米，该商品房层高为一层4.2米，二层3.3米，房屋总价款722500元；买受人应当于2016年7月19日前支付首期房价款人民币362500元，占全部房价款的50%。余款人民币360000元向泉州银行股份有限公司漳州分行申请贷款支付。……第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第九条、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条、商品房相关设施设备交付条件，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因不可抗力或政府因素导致时间延后除外。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用。若存在修复，则修复期间不属于未交付时间段。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：因买受人原因（包括但不限于：未全部付清应付款、未于通知时间办理交接手续或者不办理交接手续）导致该商品房未能按期移交的，出卖人不承担逾期交房的责任，并且，买受人应承担自该商品房具备交付条件之日起与该商品房有关的一切风险、费用（包括商品房代管费、物业管理费等）、损失及责任。第十二条、逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部购价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……第二十一条、出卖人依法选聘的前期物业服务企业为无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司，物业服务时间从2016年12月至2020年12月30日。第二十八条，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 附件五载明“关于本项目内相关设施、设备的具体约定：相关设施、设备以最终的设计、施工文件为准”。附件十一补充协议，载明（摘要）：买受人选择贷款方式支付房价款的，应在购房合同签订之日起5日内提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保购房合同签订之日45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户；出现上述情形之一……如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付放款总额千分之一的违约金。购房合同签订后，如因不可抗力或受国家和地区新颁布的法律法规、政策和政府行为的影响等特殊情况致使交付延误或者与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施及其他设施未能于约定期限达到约定条件的，除双方协商一致同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交付该商品房而无需承担延期交房的违约责任。不可抗力及特殊情况包括但不限于导致该商品房交付迟延的施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划、基础设施、配套要求更正、流行疾病的爆发等。如遇上述情况，出卖人可提供有关部门出具的相关的证明材料。 二、2016年7月19日，原告叶明锋向被告支付A14幢D24号商铺购房款362500元。2017年3月7日，原告叶明锋与泉州银行签订《个人购房借款担保合同》，贷款360000元，用于购买涉案商品房，涉案商品房作为抵押，被告五洲国际公司为贷款提供保证。2017年3月27日，被告五洲国际公司收到余款360000元。2017年3月10日，被告五洲国际公司将涉案商品房买卖合同进行网上备案。 三、2016年5月16日原告叶明锋向漳州五洲国际商业运营有限公司支付A14幢D24号的开业保证金共计5000元；2016年7月18日，原告叶明锋向漳州五洲国际商业运营有限公司支付履约保证金2000元、年商服务费19806元、年物业费3395元。2016年7月19日，原告叶明锋向漳州五洲国际商业运营有限公司支付专项公维金5659元、契税21675元、印花税362元、登记费550元。2017年1月16日，原告叶明锋向漳州五洲国际商业运营有限公司支付按揭登记费150元。 四、2016年6月6日，湖南城市学院规划建筑设计院受被告五洲国际公司委托，设计出五洲城一期A14#楼一层、二层平面图，图纸中标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”。同日，湖南城市学院规划建筑设计院出具《更改（补充）通知书》，载明（摘要）：A14#楼各间商铺楼梯一层均做封闭楼梯间，楼梯屋面增加采光井，建筑专业相应更改。上述图纸在2017年11月30日确定为竣工图。2002年9月1日由中国建筑标准设计研究所出具的图集号02J401对T5A12普通钢梯的立面、剖面图进行规定。 对于双方有争议的事实，本院认定如下： 一、原告叶明锋提供一组照片、视频光盘，证明2018年1月25日，原告到涉诉商铺查看时，二层、三层各户之间的隔墙尚未浇筑，各户之间还没有完成封闭，也未铺设楼梯，无法交付使用；2018年9月15日，涉诉商铺依然没有按照设计图纸搭建楼梯，无法正常上下楼；被告将该栋楼消防通道楼梯拆除，改建成店面出售，楼梯没有消防通道，存在安全隐患的事实。被告五洲国际公司质证，对真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。本院认为，原告叶明锋提供本组照片，与房屋现状一致，被告在庭审中也认可商铺尚未铺设楼梯，至于是否到达交房条件本院再综合认定。 二、被告五洲国际公司提供《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《漳州市房屋面积测绘报告》，证明涉诉商铺未搭设楼梯的现状已通过竣工验收备案并已取得房屋面积实地测绘报告，涉诉商铺已具备交房条件的事实。原告叶明锋质证认为，对竣工验收备案表真实性没有异议，从备案表体现最终通过审核的时间是2018年10月22日，证实合同所约定的交房时间2017年12月31日当时是不具备交房条件的。原告对漳州市房屋面积测绘报告的合法性有异议，测绘的时间是2017年11月30日，此时尚未竣工验收，且涉诉楼房尚未浇筑隔墙，即未分户，但测绘报告中已经出现了各户的套内面积，可见测绘不是实地测量，数据不真实，不能作为达到交房条件的依据。测绘报告结构图上每户都有楼梯设置，被告抗辩只需要楼梯间不需要建设楼梯不成立。本院认为，原告对《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实性无异议，从该表可证明，填表日期为2018年5月30日，备案机关于2018年10月22日同意备案。对于《漳州市房屋面积测绘报告》，根据《房产测绘管理办法》第十八条规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。因此，被告应提供相应的证据佐证该测绘报告已经通过房地产行政主管部门的审核，否则无法确定该测绘报告的准确性、适用性，无法作为符合交付房屋所依据的测绘报告。 三、被告五洲国际公司提供工程施工日志、气象报告、停水停电公告，证明出现非被告所能控制的客观原因，包括天气（如六级风以上、台风、高温、中雨以上天气）、停水停电等原因，被告可以合理顺延涉诉商铺，顺延天数为138天。原告叶明锋质证认为，对施工日志的真实性、合法性、关联性均有异议。日志页码都空白且内容基本一致，同时间按同一模板抄录的痕迹明显，真实性不予确认。涉诉合同也没有就中雨、大雨、暴雨、大风、高温可以顺延工期进行约定，不能据此顺延。2018年度的10天本就超过交房期限，不能再作为顺延的理由。对气象报告真实性无异议，但除了台风天气可能造成停工，其他均属本地区正常天气现象，并非特别恶劣天气，不属于不可抗力。被告在测算交房日期前就应当将这些天气现象考虑在内，不应当以此为由顺延。对停水停电公告的真实性、合法性、关联性均有异议，仅仅复印件，无原件，且没有相关部门盖章确认，真实性有异议，是否确有停水停电无法确定，停水通知没有对应的施工日志体现有停工，不能以此为由顺延。对于气象报告真实性双方没有异议，本院予以确认。根据气象报告显示，自2017年1月17日双方签订合同至合同约定交房时间2017年12月31日期间，即该期间内中雨以上41天，高温68天，六级风以上12天，台风天气18天，以上部分天天数存在两项及以上天气重叠。至于停水通知，被告未提供原件，且通知时间为2016年5月13日和2018年5月9日，该两时间点不在商品房买卖合同签订后至合同约定交房时间节点之内。 四、被告五洲国际公司提供交房通知书、邮件跟踪单，证明被告多次通知原告前来交房。原告叶明锋质证认为，2019年2月24日有收到交房通知书，但是认为没有合法的测绘报告且没有按涉及图纸搭建楼梯，无安全消防通道，未达到交付条件，原告有权拒绝收房。本院认为，原告自认收到通知书，可以证明被告五洲国际公司于2019年2月24日通知原告叶明锋进行交房的事实。 本院认为，双方争议的焦点：（一）未搭建楼梯的商铺是否达到交付标准；（二）六级风以上、台风、中雨以上、停水停电等客观原因是否属于合同中不可抗力情形；（三）反诉被告叶明锋是否应当支付反诉原告五洲国际公司逾期付款违约金。 第一、关于未搭建楼梯的商铺是否达到交付标准。原告叶明锋认为，设计图纸明确载明有设计楼梯，且涉案商铺为三层，未铺设楼梯导致商铺无法正常使用。被告五洲国际公司认为，涉案设计图纸并没有标注房号，无法体现涉案商铺必须铺设楼梯；平面图纸中注明专业疏散梯由业主自理，且竣工验收备案表已经经过有关部门的审批备案，说明商铺现状已经达到交付条件。本院认为，设计图中每间商铺中均有楼梯间进行设计，而在图纸中选择一处标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”，应视为该标注内容对每间商铺均适用。至于“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”应该如何理解，因该句中间系另起一行，本院在书写的时候以逗号代替，但应认为属于断句，不能直接认定钢梯就是专用疏散梯；同时，这份图纸载明的建筑单位为被告五洲国际公司，那么该句话中“业主”应认定为被告五洲国际公司，因此无论图纸注明的钢梯是不是专用疏散梯，被告五洲国际均有义务进行铺设，且铺设钢梯标准参照参02J401-T5A12。目前涉案商铺尚未铺设钢梯，且是三层商铺，已经影响到商铺的正常合理使用功能，尚未达到交付条件。对于被告五洲国际提到的竣工验收备案表已经备案，但竣工备案系房屋交付的必要条件，并非充分条件，被告以此认定达到交付条件缺乏依据，本院不予采信。 第二、关于六级风以上、台风、中雨以上、停水停电等客观原因是否属于合同中不可抗力情形。六级风以上、台风、中雨以上、停水停电等客观原因，被告五洲国际公司认为上述天气造成工程停工，属于不可抗力，应合理顺延。原告认为，上述天数都不是灾难天气，属于正常天气现象，建设单位在预测交房期限时就应当考虑在内，合同中也未将这些天气列为不可抗力情形，不能作为顺延的理由。本院认为，合同中约定“因不可抗力或政府因素导致时间延后除外”，而补充协议中对不可抗力具体约定“不可抗力及特殊情况包括但不限于导致该商品房交付迟延的施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划、基础设施、配套要求更正、流行疾病的爆发等。如遇上述情况，出卖人可提供有关部门出具的相关的证明材料。”。因此，双方签订合同中未约定六级以上大风、中雨以上、高温为顺延交房的情形，而被告作为开发商在约定交房时间时也应充分考虑这些天气状况的存在，因此，被告要求这类天气造成停工的天数顺延交房时间，缺乏依据，本院不予采信。但在交房期限内发生的台风天气，为保障施工安全，也属于自然灾害，故合同签订后至房屋约定交付时间之间发生的台风天数应予以顺延。 第三、反诉被告叶明锋是否应当支付反诉原告五洲国际公司逾期付款违约金。反诉原告五洲国际公司认为，反诉被告选择贷款方式支付房价款的，应确保在购房合同签订之日起45日内，即2017年3月2日前使按揭贷款到达反诉原告指定账户，但实际到2017年3月27日反诉原告才收到余款。反诉被告认为，反诉被告没有拿到合同，直至2018年才收到合同，对合同约定的支付期限不清楚；贷款为反诉原告代为办理，反诉原告故意拖延，反诉被告没有拖延贷款；反诉原告在保证人的位置前置视为认可反诉被告办理贷款的时间未逾期；附件十一不当加重买受人的义务为无效条款。本院认为，依据商品房销售的交易习惯，开发商销售商品房后一般会代买受人办理贷款业务，故反诉原告对贷款未按照合同约定的时间进入反诉原告的指定账户存在过错。其次，依据反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议中增加买受人确保贷款到账的时间，并提高逾期付款违约金的利率。如上所述，依据一般的交易惯例，反诉原告要代反诉被告办理贷款申请事项，如果反诉原告未及时办理贷款的责任由反诉被告承担，属于《商品房买卖合同（预售）》中约定的不合理加重买受人责任的情形，仍应当适用《商品房买卖合同（预售）》的约定，由于原合同未明确约定贷款到账时间。故反诉原告五洲国际公司要求反诉被告叶明锋支付逾期付款违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告叶明锋与被告五洲国际公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》后，原告叶明锋按照约定支付全部购房款，被告应按照合同约定的交房期限内向原告交付商铺，即被告应于2017年12月31日前向原告交付商铺。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。通过庭审查明，涉案商铺所处的D24幢楼房于2018年10月22日向福建漳州金峰经济开发区管理委员会备案，在本案中提供的测绘报告未经主管部门审核；同时，涉案商铺中至今尚未安装钢梯，而涉案商铺设计图纸明确标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”，因此，被告应在涉案商铺中铺设钢梯以备购房者使用。由此可见，被告在2017年12月31日前既未取得交房所需的文件，也未按设计图纸完整建造商铺，因此，原告叶明锋有权拒收涉案商铺，被告逾期交付商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告叶明锋要求被告五洲国际公司将五洲城一期A14幢D24号商铺一至三层的楼梯铺设完整并符合符合安全标准后继续履行交付义务，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告叶明锋要求被告从2018年1月1日起至实际交房日止按每日140元向原告支付违约金的诉求，因被告至今未将设计图纸所载明的楼梯铺设完整，无法到达交付条件，已经构成违约，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。至于逾期交房的起算点，因双方签订合同后至约定的交付日期2017年12月31日期间，存在台风天气18天，应予以顺延。而双方签订合同日期之前及约定交房日期之后，不属于房屋交房准备期间，不能以该两段时间内发生不可抗力事由来顺延房屋交付时间。故逾期交房违约起算点应为2018年1月19日。违约金的计算标准，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房价款万分之一的违约金。原告购买五洲城一期A14幢D24号商铺共支付购房款722500元，因此原告要求每日违约金按照72.25元计算符合约定，本院予以支持。至于原告要求被告返还按揭抵押登记费700元、开业保证金5000元、年商服务费19806元、履约保证金2000元、物业费3395元，因上述款项经庭审查明系由案外人漳州五洲国际商业运营有限公司收付，与本案被告系不同法人，原告应另行主张权利。反诉原告五洲国际公司主张反诉被告叶明锋支付逾期付款违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告漳州五洲国际商贸城有限公司应于本判决生效后将五洲城一期A14幢D24号商铺一至三层的楼梯铺设完整并符合安全标准后继续向原告叶明锋履行交房义务。 二、被告漳州五洲国际商贸城有限公司应于本判决生效后向原告叶明锋支付从2018年1月19日起至五洲城一期A14幢D24号商铺一至三层的楼梯铺设完整并符合安全标准后交付之日止按每日72.25元计付的逾期交房违约金。 三、驳回原告叶明锋的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告漳州五洲国际商贸城有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费1199元，减半收取计599.5元，由原告叶明锋负担330.5元，由被告漳州五洲国际商贸城有限公司负担269元；本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告漳州五洲国际商贸城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈志兴 二〇二〇年一月十日 法官助理苏泽峰 书记员杜薇 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。