陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10597号 上诉人（原审原告）：西安鑫丰房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：赵飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘怡昕，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑雪，女，1982年3月21日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗贤，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人西安鑫丰房地产开发有限公司(以下简称鑫丰公司)因与被上诉人郑雪房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5706号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫丰公司上诉请求：1、请求撤销长安区人民法院作出的（2019）陕0116民初5706号判决，发回重审或依法改判解除双方于2013年9月10日签订的《房屋内部认购合同》；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽略本案合同无法履行的重要事实，致使裁判结果错误。双方签订的《房屋内部认购合同》第二条中明确约定，被上诉人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的壹层B29号店铺，建筑面积为22.59平方米。而在实际建设中，因规划变更，双方约定的B29号店铺已经不复存在，根据变更后规划建成的商铺最小面积也是65平方米，因此，已没有商铺在位置和面积上能够对应被上诉人之前购买的商铺，因此，双方《房屋内部认购合同》已经失去继续履行的事实基础，实际已无法继续履行。二、《补充协议书》和《补充协议二》存在重大瑕疵，一审法院未予考虑。双方签订的《房屋内部认购合同》约定了合同的有效期自2013年9月10日至2015年9月30日，对双方签订正式《商品房买卖合同》的期限也进行了约定，即签订的截止时间为2015年9月30日。实际上被上诉人在2015年9月30日前没有与上诉人签订商品房买卖合同，也没有采取任何行动要求与上诉人签订正式的购房合同。一审中被上诉人举证的《补充协议书》和《补充协议二》的签订时间均是在2015年9月30日之后，且具有严重的瑕疵，不是上诉人的真实意思表示。2015年11月22日，众多业主来到售楼部将上诉人负责人围住，一直持续到2015年11月23日凌晨，上诉人迫于压力无奈之下才出具了这份对于上诉人极为不利的《补充协议》，该协议并不是上诉人的真实意思表示。另《补充协议二》甲方代表处签字人为薛珲，而上诉人内部并无此人。被上诉人根据该两份协议主张原《商品房内部认购合同》的期限延续了，从而要求与上诉人继续履行合同，缺乏充分的事实依据。综上，被上诉人购买的B29号商铺因规划变更已经不复存在，双方没有继续履行合同的事实基础，贵院在审理时应注重合同继续履行的现实可能性，因此，请求贵院依法裁判，发回重审或改判双方解除合同。郑雪辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人鑫丰公司为获取高额不法利润，恶意违约。罔顾事实和法律，主张解除合同没有事实与法律依据。二、针对本案事实，答辩人认为：1、鑫丰公司以自己的违约行为主张解除合同违反诚实信用原则，明显具有恶意。鑫丰公司拟通过法律判决的方式从自己的违约行为中获益明显不应得到法律支持。本案中被上诉人没有任何的违约行为，鑫丰公司为了谋取房价上涨带来的利益，利用自身违约为由主张解除合同，显然违反诚实信用原则，其行为与社会价值导向与公众认知相悖。2、鑫丰公司为谋取巨额非法利益，采用软暴力迫使上百名业主解除合同，同时通过恶意诉讼的方式给本案业主以及其他业主制造心理恐慌，严重影响社会稳定与社会经济秩序，目前房屋行政主管部门已经介入。3、本案系鑫丰公司违约，郑雪没有任何违约行为，鑫丰公司不享有合同的解除权，《房屋内部认购合同》应当继续履行。4、根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经催告的，解除权行使的期限为三个月，没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，也即解除权为除斥期间。本案主张合同解除已过解除权的除斥期间。5、针对上诉人的上诉意见，答辩人认为：其一，上诉状中列举的上诉理由不属于解除合同的法定事由，也不属于解除合同的约定事由，且与事实不符。规划面积的变更并不导致合同解除，鑫丰公司修建的房屋已经建成，标的物客观存在完全可以履行，且其未提供规划变更以及合同无法履行的证据，并且变更规划未经业主同意单方变更，存在恶意，即便规划和面积发生了变更，根据《房屋内部认购合同》第四条和第八条的规定，涉案合同仍可继续履行。其二，《补充协议书》和《补充协议二》不存在瑕疵，也不能导致解除合同，两份协议上都盖有鑫丰公司的公章，一审中上诉人也认可公章的真实性，协议是其真实的意思表示，鑫丰公司认为其系因压力而签订没有事实与法律依据。三、2015年9月30日双方没有签署《商品房买卖合同》并不导致《房屋内部认购协议》的解除。首先，2015年9月30日前，鑫丰公司从未通知郑雪签署《商品房买卖合同》。其次，直至2015年9月30日，鑫丰公司尚未开工建设，更遑论签署《商品房买卖合同》。最后双方通过《补充协议二》约定签署网签备案的《商品房买卖合同》时间在取得预售许可证后10日。因此，未签订《商品房买卖合同》的原因在于上诉人，上诉人作为违约方无权解除合同，且2015年9月30日之后，双方就签署《商品房买卖合同》的时间已经重新达成意见。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑雪没有任何违约行为，本案鑫丰公司作为违约方，不享有合同解除权，合同应该继续履行。鑫丰公司的行为违反了诚实信用原则，具有恶意，请求人民法院判决驳回其全部诉讼请求，一旦法院支持解除合同，无疑助长了不诚信的社会风气，损害了诚实信用的民法价值追求。鑫丰公司起诉至一审法院请求： 1、判令解除双方于2013年9月10日签订的《房屋内部认购合同》；2、本案诉讼费由郑雪承担。一审法院经审理查明，2013年9月10日，鑫丰公司与郑雪签订《房屋内部认购合同》一份，约定由郑雪购买位于西安市长安区XX街道XX路XX大道XX小区XX房XX层XX号铺，面积为22.59平方米；房屋单价为11400元，总价为257526元；付款方式为签订合同3当日付房款129000元，余款128526元于交房时付清；本合同约定有效期自2013年9月10日至2015年9月30日。另，该合同第七条系关于签订《商品房买卖合同》的约定，约定鑫丰公司以电话、短信等形式通知郑雪之日起10日内，应按照《房屋内部认购合同》的约定支付房款并签订《商品房买卖合同》，如因鑫丰公司原因导致2015年9月30日前不能交付使用和签订《商品房买卖合同》，则郑雪可提出退房要求，鑫丰公司在10个工作日内将郑雪已付房款退还给郑雪，如鑫丰公司未能在10个工作日内退还郑雪所付房款，鑫丰公司按同期银行活期存款利率支付给郑雪自交款之日起至退房之日时的利息，如郑雪不退房，鑫丰公司支付给郑雪自2015年9月30日起至房屋交付使用日止已付房款每日万分之一的违约金；如鑫丰公司无违约，郑雪已缴纳的房款不退。合同签订当日，郑雪向鑫丰公司缴纳购房款129000元。2015年11月23日，鑫丰公司与郑雪签订《补充协议书》一份，上载：“由于甲方没有按原《房屋内部认购合同》于2015年9月30日按期向乙方交房，在乙方多次过问下，甲方曾经承诺乙方多次的解决方案，却没有一次给予兑现。时至今日（2015年11月23日）甲方在还没有开工建设的情况下，经甲乙双方多次协商，在保持原合同不变的基础上，达成如下协议：一、甲方于2015年11月23日全额支付给乙方未能按时交房所产生的违约金。二、甲方于2015年12月15日支付从乙方交款之日起至2015年12月15日止的全部利息。……三、……原《房屋内部认购合同》继续有效。……”补充协议签订后，鑫丰公司多次向郑雪支付款项利息。2017年8月28日，鑫丰公司与郑雪签订《补充协议二》一份，该协议明确载明“原合同的时效性直到网签合同下来，一直有同等法律效力。甲方承诺严格执行原房屋内部认购合同及补充协议，并承认房屋内部认购合同及补充协议的有效性。”另，涉案小区现仍未取得预售证。因鑫丰公司认为郑某某在约定期限内签订正式的购房合同，其行为属于违约，故起诉要求解除房屋内部认购合同。庭审中，双方各坚持其诉、辨理由，庭审调解不立。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋内部认购合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且双方在之后签订的补充协议中多次对《房屋内部认购合同》的有效性予以确认，故双方签订的《房屋内部认购协议书》合法有效，应当受到法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。现鑫丰公司要求解除合同，理由系郑某某在约定期限内签订正式的购房合同且合同有效期满，因鑫丰公司在庭审中并未提交证据证明其已通知过郑雪要求签订正式的购房合同，且双方签订的《房屋内部认购协议书》中约定的合同有效期已经双方后签订的补充协议予以延长，故郑雪并未违约，鑫丰公司要求解除合同于法无据，故依法不予支持。鑫丰公司主张其给郑雪支付的款项系将合同关系转化为借贷关系，因双方签订的补充协议中明确约定了鑫丰公司向郑雪支付利息，该利息支付的原因系鑫丰公司未按约交房，故对鑫丰公司该诉称依法不予采信。综上所述，鑫丰公司的诉讼请求于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回西安鑫丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，鑫丰公司已预交，减半收取计50元，由鑫丰公司承担，余款50元由一审法院退回鑫丰公司。二审中，鑫丰公司提交两组新证据，第一组：1．市发改投发［2011］383号《关于下达西安市2011年经济适用房项目建设计划的通知》；2. 市发改投发［2016］396号《关于下达西安市2016年经济适用房项目建设结转计划的通知》；3.西安市规划局高新分局规划设计条件书。用于证明：涉案房屋所在项目属于经济适用房，开发建设受政府管控和指导，案涉项目已于2016年进行结转，建设周期延续至2018年，即政府已同意案涉项目延期建设。2.实际获批的建设占地面积远小于认购协议签订时建设占地面积，容积率也小了，原规划方案通不过导致原计划建设的小隔间商铺最终建成大通间，认购协议预定的位置和面积的案涉商铺已经不复存在，原认购协议事实上无法继续履行，应予解除。第二组：4.调价函；5.2017年5月工程材料/设备认质认价申报表；6.2018年9月工程材料/设备认质认价申报表。用于证明：建筑材料价格异常上涨，致使房屋建造成本大幅上涨，导致2013年签订的认购协议履行基础发生根本性变化，继续按照认购协议价格履行或造成上诉人与被上诉人双方利益不均衡，出现显失公平的局面，因此应解除认购协议。郑雪质证称，第一组证据真实性无法核实，关联性不认可，证明目的不认可。上诉人提交的XX店XX村XX房项目，而案涉项目是丰园小区经适房。只是项目建设计划通知及项目结转通知，不能证明该项目实际规划变更情况。案涉项目总体面积即使变更也不代表案涉房屋面积的变更，且案涉房屋确实客观存在，工程已经完工。上诉人提供的证据可以看出上诉人在与郑雪签订协议时，其项目规划还未获批准，上诉人便向购买的业主承诺想买多大面积的房子都有。而后期规划因为其未提供分户图，无法证明分户是否也已经变更，若分户也已经变更，开发商涉嫌合同诈骗。房屋内部认购协议中第4、第8条对于规划面积变更也有约定，合同可以继续履行。（2016）396号通知发文时间是2016年11月14日，但双方签订《补充协议二》时间是2017年8月28日，即2017年8月28日双方对合同继续履行达成协议，故合同是否继续履行应以标的物是否存在为准，不是以规划变更为准。第二组证据调价函无原件真实性不予认可，证据5-6真实性不予认可，证明目的不予认可，开发商作为经营主体应自我承担市场风险，建材上涨不构成解除合同的法定及约定理由。上诉人在项目未获批，房屋未建成时与业主签订房屋买卖合同，其应对商业风险进行充分评估。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，鑫丰公司与郑雪于2013年9月10日签订的《房屋内部认购合同》是双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当依照合同约定履行各自的义务。鑫丰公司起诉至一审法院请求解除上述房屋认购合同，理由为在合同有效期内，鑫丰公司多次通知郑雪签订商品房买卖合同，郑某某来签订，至2013年9月30日合同期满，郑雪开始领取鑫丰公司支付的利息，双方已转化为借贷关系，认为购房并非双方真实意愿，原认购协议应当解除。二审中鑫丰公司又称该项目实际建设中规划已经变更，双方签订的《房屋内部认购合同》已无实际履行的基础，无法继续履行。但鑫丰公司提交的市发改投发［2011］383号文件系双方签订认购合同之前的文件，其公司提交的市发改投发［2016］396号文件以及《西安市规划局高新分局规划设计条件书》也无法证明其所称涉案项目规划变更的事实。尤其是双方分别于2015年11月23日、2017年8月28日又签订了《补充协议》《补充协议二》，协议均对双方《房屋内部认购合同》的有效性予以确认。故本院对鑫丰公司关于项目规划变更应解除合同的上诉理由不予采信。双方签订的《补充协议》《补充协议二》有鑫丰公司加盖的公章，且鑫丰公司对公章真实性无异议，鑫丰公司上诉称两份协议具有严重瑕疵，不是其公司真实意思表示，但其公司并未提交相应证据，故本院对鑫丰公司该上诉理由亦不予采信。鑫丰公司作为房地产开发企业，应当遵守诚实信用原则，遵循市场经济的规律，其在签订合同时应当预见到房地产市场的风险，故其公司关于近年来建筑材料价格上涨，双方《房屋内部认购协议书》履行基础发生变化，继续履行显失公平，认购协议应当解除的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人鑫丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5163元（西安鑫丰房地产开发有限公司已预交），由西安鑫丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  邹 守 鸣审 判 员  杨 晓 昱审 判 员  张   楠 二○二○年一月十六日法官 助 理   孙  静  文书 记 员  郑   瑜   1