西安市未央区人民法院稿纸西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11667号 原告（反诉被告）：彭若波，男，1988年11月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双全，四川泰益律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛伟，女，1965年11月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雪琳，陕西一元律师事务所律师。第三人（反诉被告）：李炎，女，1962年4月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双全，四川泰益律师事务所律师。第三人：西安恒居置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码 91610136311023728C。法定代表人：曾宪忠，总经理。委托诉讼代理人：刘燕，女，该公司职员。原告（反诉被告）彭若波与被告（反诉原告）葛伟、第三人李炎、西安恒居置业有限公司（以下简称“恒居置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭若波的委托诉讼代理人并作为第三人李炎的委托诉讼代理人孙华祥、李双全，被告葛伟及其委托诉讼代理人郭霞光、程雪琳，第三人恒居置业的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭若波向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告彭若波、第三人李炎与被告葛伟于2018年4月28日签订的《房产买卖契约》已于2019年6月17日解除；2、判令被告葛伟向原告彭若波支付违约金共计76.4万元；3、判令被告葛伟立即结清涉案房屋水、电、气、物业等所有费用后按原状返还给原告彭若波；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，第三人李炎代原告与被告葛伟、第三人恒居置业签订《房屋买卖契约》，约定原告将位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给被告，价格357万元；被告葛伟应当在签约当天支付定金5万元，同年5月20日支付173万元、次月30日之前向原告支付107万元；剩余72万元购房款，被告应当于办理过户手续当天支付原告；若被告违约，原告有权拒绝退还全额定金并扣除房款20%作为违约金。合同签订后，原告结清了水、电、气、物业等所有费用，并将房屋交付于被告使用，但被告至今仍未支付两笔房款179万元及配合办理过户手续等义务。后原告向被告发出解除合同通知，被告拒不签收，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告葛伟辩称，1、2018年4月28日签订的房产买卖契约已于2019年6月17日解除；2、被告在房产买卖契约签订后，一直按照契约的约定履行义务，不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金的诉请无事实及法律依据，不应得到支持；3、原告要求被告结清涉案房屋水、电、气、物业等所有费用后按原状返还给原告，该项诉请与事实不符，不应得到支持；4、2018年3月开始，西安市二手房房价持续上涨，到2018年7月份，房价持续涨高，原告不予积极配合办理相关手续已构成恶意违约。第三人李炎述称，原告诉请合法合理，其陈述的事实及理由均属实，请求人民法院支持原告诉请。反诉原告葛伟向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房产买卖契约》；2、判令反诉被告彭若波向反诉原告返还购房款178万元及支付违约金71.4万元（违约金：总房款357万元×20%=71.4万元）；3、判令反诉被告彭若波向反诉原告支付中介费6.5万元；4、判令反诉被告李炎承担连带责任；5、判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：2018年4月28日，三方当事人签订《房屋买卖契约》，约定反诉原告购买反诉被告名下位于西安市未央区东湖路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，价格357万元。反诉原告于该契约签订当日支付定金5万元、于2018年5月20日支付房款173万元，但反诉被告一直拒绝收取房款且未按照契约约定办理协议公证。故反诉被告的行为已构成违约，应当承担退还房款及支付违约金的责任。反诉被告彭若波辩称，1、根据西安市购房新政，现已无必要办理协议公证，同时根据双方在后续的交易行为即反诉原告葛伟已联系第三人李炎支付第二笔购房款的事宜及双方做购房资格审查事宜，被告葛伟单方签署网签购房合同等行为可以视为双方已经达成一致，不再办理协议公证，因此反诉原告陈述的反诉被告未办理协议公证存在违约不应予以采信；2、反诉被告从未作出过拒收第二笔购房款的表示，反诉原告所陈述的拒收第二笔购房款与事实及常理严重不符；3、反诉原告称反诉被告没有在取得产权证的30个工作日内配合反诉原告办理产权过户手续与事实严重不符。故反诉被告同意解除双方之间签订的《房屋买卖契约》，在扣除反诉原告承担的违约责任后反诉被告依法返还多余款项并驳回反诉原告其余反诉请求。反诉被告李炎述称，同反诉被告彭若波的答辩意见。第三人恒居置业针对本诉和反诉述称，其已经依约完成了居间义务，对解除合同都没有意见；但其不应当退还中介服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：2018年4月28日，李炎作为彭若波的代理人与葛伟、恒居置业签订《房产买卖契约》，约定葛伟购买彭若波名下位于西安市东湖路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，房屋总价款357万元；彭若波承担交房前的物业费和暖气费，葛伟承担过户中产生的所有税费；涉案房屋上存在银行抵押，彭若波应当在取得房产证之后30个工作日内积极配合葛伟办理房屋过户手续，将涉案房屋过户至葛伟或者葛伟指定人名下；合同签订当日葛伟应当向彭若波支付定金5万元，2018年5月20日之前葛伟向彭若波支付173万元，2018年6月30日彭若波给葛伟做房屋公证，公证当天葛伟向彭若波支付房屋107万元，剩余房款72万元于双方办理产权过户手续当日由葛伟支付于彭若波。上述契约就违约责任约定“乙方（即葛伟）中途违约，甲方（彭若波）有权拒绝退还全额定金及扣除总房款20%作为违约金；甲方中途出现将上述房产出售给其他人或将上述房产进行抵押等违约行为，甲方应在三日内将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相当于定金同等数额的违约金及支付总房款20%作为违约金”。2018年4月28日，葛伟向李炎支付定金5万元、向恒居公司支付中介费6.5万元。2018年5月7日，第三人恒居置业向彭若波出具《收条》，载明“今收到彭若波大修基金、契税副票各一张，个人私章一个”。2018年5月20日，葛伟向李炎支付房款173万元；同日，葛伟向李炎出具《收条》，载明“今收到李炎转交彭若波……房屋钥匙五把，装修钥匙贰把，花园门钥匙贰把，水卡壹张，电卡壹张，门禁卡贰把”。2018年8月底，涉案房屋上的抵押权注销。2019年5月24日，彭若波通过四川泰益律师事务所向葛伟发出《关于敦促履行〈房屋买卖契约〉的律师函》；葛伟于6月5日向彭若波回复，认为该律师函无律师执业信息和委托信息，故不予理会。2019年6月13日，彭若波再次向葛伟邮寄《关于解除〈房屋买卖契约〉的通知》，要求解除合同并由葛伟返还房屋钥匙等物品、承担违约责任，但EMS快递回执显示“拒收退回”。庭审中，葛伟提交2019年3月26日的网签备案合同一份（备案号为C19010125，约定房屋价款为240万元，支付方式为全额支付）证明三方已经进行了网签备案；恒居置业对此予以认可，但彭若波认为其未在上述网签合同上签名确认。结合原告提交的与恒居置业代理人刘燕的微信聊天记录（2019年5月6日左右），能够确认签订上述网签备案合同时，葛伟和恒居置业的工作人员刘燕在场，而刘燕通过电话向李炎告知网签内容“当时签网签的时候，我专门给您打个电话说的”，李炎在微信聊天对此予以否认“你没有给我说网签”“而且网签，你当时也没有说让我儿子签字哈”。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局印发的市房发[2017]77号《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》规定“自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易”。本案当事人签订《房屋买卖契约》时，彭若波名下的该房屋网签备案上未满五年，三方签订该契约于当时本市二手房交易政策相悖，但因该政策并非法律法规强制性规定，且系彭若波、葛伟和恒居置业的真实意思表示，故该合同已成立并生效。彭若波要求确认该合同已经于2019年6月17日解除，葛伟对此无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于买卖双方在履行合同中是否存在违约行为。首先，彭若波未于2018年6月30日办理公证的行为是否构成违约。三方在签订《房屋买卖契约》时，涉案房屋尚不具备行政部门规定的交易条件，故买卖双方约定进行公证，但2018年6月24日西安市政府颁布《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》，将二手房交易的条件变更为“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产证书》”，在彭若波取得房屋所有权证书后涉案房屋已达到交易条件，故彭若波虽未与葛伟办理“公证”，但已不影响合同的继续履行，故该行为不构成根本违约。其次，葛伟未支付107万元房款的行为是否构成违约。《房屋买卖契约》中约定葛伟应在“公证当日”向彭若波支付107万元，但因合同公证已并非合同履行的必要条件且双方提交的微信聊天记录中均无关于协商公证的事宜，可以认定三方已经不再将公证视为支付107万元房款的前提条件，但三方未对该107万元的支付时间协商一致。且西安市早已在2015年1月1日起就城六区二手房交易实行资金监管制度，故葛伟未支付107万元的行为亦不构成根本违约。三方合同明显违背上述资金监管制度及当时的限购政策，三方对该契约未能履行均应负有相应责任，现彭若波和葛伟要求对方支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院均不予支持。葛伟要求彭若波支付中介费6.5万元的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。另， 2018年5月20日，彭若波将涉案房屋钥匙和水电卡等均交付于葛伟，应当视为彭若波已将涉案房屋交付于葛伟，故合同解除后，葛伟应当将房屋返还于彭若波。彭若波要求葛伟支付房屋占用期间的水电和物业费等，合理合法，但彭若波就该期间的物业、水电等费用标准及实际支出情况未提交相关证据，故该项诉讼请求无证据证明，本院不予支持。彭若波要求葛伟返还涉案房屋，符合法律规定，但其对房屋原状未提交相关证据，结合葛伟向李炎出具的《收条》，本院确认由葛伟向彭若波返还涉案房屋并退还房屋钥匙五把、装修钥匙二把、花园门钥匙二把、水卡一张、电卡一张、门禁卡二把。综上，三方签订的《房屋买卖契约》解除，原告和反诉原告的其余诉讼请求，本院均不予支持。依照中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭若波与被告（反诉原告）葛伟、第三人西安恒居置业有限公司（以下简称“恒居置业”）于2018年4月28日签订的《房产买卖契约》于2019年6月17日解除。二、被告葛伟于于本判决生效之日起二十日内向原告彭若波返还位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室房屋[即西安市浐灞生态区XX大道XX幢XX室，陕(2018)西安市不动产权第1186172号]，并返还该房屋钥匙五把、装修钥匙二把、花园门钥匙二把、水卡一张、电卡一张、门禁卡二把。三、反诉被告彭若波于本判决生效之日起二十日内向反诉原告葛伟返还购房款178万元；四、驳回原告彭若波的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告葛伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11440元（原告彭若波已预交）、反诉受理费13636元（反诉原告葛伟已预交），现由彭若波、葛伟各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长  杨  宁人民陪审员  孙新爱人民陪审员  崔新会   二〇二〇年一月三日 书  记  员  赵玉娜       1