山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初8484号原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户，组织机构代码证：74039802-6。法定代表人：解艳燕，职务总经理。委托代理人：鲁鹤立，女，系公司员工。被告：孙加义，男，1981年6月9日出生，汉族，住山东省胶州市金都馨城Ａ区。委托诉讼代理人：韩丽，山东江河海律师事务所律师。原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁公司）与被告孙加义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁鹤立、被告孙加义、委托诉讼代理人韩丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华仁公司诉称：1、请求判令被告向原告支付欠缴的各项物业管理费用6202.63元以及上述欠款产生的逾期滞纳金326.22元（暂计算至2019年6月30日），共计6528.85元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告2015年5月18日起向其全体业主及物业使用人提供物业服务，被告为胶州市金都馨城北区101号网点业主兼物业使用人。截止目前被告尚欠原告自2017年5月3日其至2019年6月30日未缴纳各项物业管理服务费及逾期滞纳金，合计6528.85元。上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告孙加义辩称，原告没有按照约定履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约，并多次违规断电，侵害业主合法权益。2017年3月因诊所玻璃门无故出现裂缝，出现安全隐患，诊所考虑安装防盗门，在安装防盗门过程中原告多次私自断电，影响诊所正常诊疗。另，原告的日常物业服务质量明显不达标，原告未公示服务资金的收支情况，拒绝出具物业发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华仁公司围绕其诉讼请求，提交以下证据，本院认证如下：证据一、《金都馨城物业服务合同》及《补充协议》原件二份，证明原告于2015年4月20日与青岛亿阳置业有限公司（以下简称“亿阳置业”）签订《胶州金都馨城前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业服务合同》”），该合同约定亿阳置业聘请原告对金都馨城提供前期物业服务，物业综合服务费按季度交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向原告支付违约金，该合同期限自首套房屋交付之日起，直至业主委员会依法成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。后原告于2015年6月27日与亿阳置业签订《胶州金都馨城前期物业服务合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），该协议增加对商业网点的物业服务，协议期限自首套商业网点交付之日起，直至业主委员会依法成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。商业网点综合物业管理服务费定价为：1.7元/月/建筑平方米。付款时间和方式遵从《前期物业服务合同》约定；证据二、《入住通知单》、《业主入住合约》、《遵守临时管理规约承诺书》、《业主登记表》、《房屋查验交接单》原件各一份，证明被告于2016年5月3日来原告处办理完毕入住手续，房屋查验合格并开始接受原告提供的物业服务和管理；证据三、《青岛市物业服务合同备案证明》原件一份，证明2015年9月15日胶州市物业管理中心出具的金都馨城项目物业服务合同备案证明，商业网点物业综合服务费1.7元/月/平方米，物业服务合同期限自2015年5月18日至业主委员会依法成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；证据四、EMS快递邮寄单及回执单原件一份，证明原告就被告自2017年5月3日至2019年6月30日期间欠缴的物业服务管理费及逾期未缴纳产生的滞纳金，上门走访沟通物业费缴纳并于2019年3月通过EMS向被告发放催告通知单，被告予以签收并知悉，截止起诉日，被告共计拖欠原告物业费及滞纳金共计6528.86元；证据五、欠费明细单一张，证明被告自2017年5月3日至2019年6月30日期间，欠缴物业管理服务费及其产生的逾期滞纳金共计6528.86元；证据六、打印图片若干张，证明原告作为本案小区的物业公司，在日常中为本案小区提供方方面面的管理和服务；证据七、收款收据一份；证据八、被告的签收记录一份，证明被告于2016年5月3日办理入住当日，向原告缴纳自2016年5月3日-2017年5月2日的物业管理费2869.87元，且原告向被告开具收款收据，收据中明确记载了费用收取期间、建筑面积及收费单价，被告领取了收据。孙加义质证称，对证据一中与本案无关，对证据一中的1.7元不予认可，被告是1.2元；对证据二真实性无异议；对证据三不予认可，根据双方合同为1.2元一平方/月，也没有相关许可收费证明；对证据四，被告没有收到；对证据五，原告没有履行相关的物业服务合同，对其没有服务的部分，被告不予认可；对证据六，照片是小区内部清理的过程，不是对商业网点的打扫，只是一张照片不能证明每天都认真打扫；对证据七该收据是原告自己出具的收据，不认可，物业企业收取物业费应当开具物业发票，所以物业开具的收据无法律效力；证据八、看不出具体的价格，这种数额的显示没有明确的显示是1.7/平方米/月，且是三个收费的数额，不予认可。本院认证意见：对证据一、原被告双方均认可，金都馨城北区确由华仁物业提供物业服务，本院对证据一的真实性予以确认；对证据二的真实性无异议，本院予以确认；对证据三、经本院庭后核实，确认该证据的真实性；证据四、该证据中的EMS物流查询中显示快递单号1052265832819号快递投递并已签收，本院对该证据的真实性予以确认；对证据五、该证据虽系单方制作，但根据被告欠缴期限及《业主入住合约》约定的收费标准，本院对物业费欠费明细的真实性予以确认；对证据六、未出具该证据的原始载体，不符合证据的法定形式，本院不予确认。对孙加义提交的证据，本院认证如下：证据一、业主手册和业主的欢迎函；证据二，照片七组；证据三，我方申请法院调取的报警记录；证据四，申请证人况保平出庭作证；证据五，半岛网新闻报道；证据六，网上相关判例；证据七，照片三张；对证据七、系原告单方制作，本院不予确认；对证据八的真实性予以确认。华仁公司质证称，对证据一，证明事项不予认可，陈述了原告作为物业企业是一级企业的事实；证据二，图片一碎石破损区域是市政规划区域，原告没有管理和服务的义务。对台阶，时间、地点以及实况均无法证明原告陈述的事由，且不能以一张照片来定格原告的服务。对图片三详见原告答辩状。商业网点车位属于市政规划，不属于原告服务管理。四组照片，原告提供管理是长期持续进行的事情，被告提交的照片仅是一瞬间的定格，不能就此说明原告没有进行过服务和管理，不能否定原告服务质量的有效性证明材料。五组照片，被告方诊所玻璃门不属于原告管理范围内，原告也没有推卸不给查找监控系统。六组照片的彩灯是2019年6月-7月间，由开发商安装，且所有网点都安装了类似彩灯，与原告无关。七组照片见原告答辩状；对证据三，没有原告人员的参与签字确认，无法证实是出警记录中记载的事实；证据五，物业只是收取车位管理费，有相关部门进行备案，其他均与原告无关，原告没有租赁或买卖车位的情况；证据六，一事一案，判决与本案无关；证据七，尽管是本案小区面积大或楼座多，不能以此证明被告收益多。本院认证意见：对证据一的真实性予以确认；对证据二未提交照片的原始载体，本院对该证据不予确认；对证据三、该证据的真实性本院予以确认；证据五仅为网上信息打印机，未出示原始载体，本院对该证据的真实性不予确认；对证据六、与本案无关，本院不予确认；证据七、未提交照片的原始载体，本院对该证据不予确认。对证人况保平提供证人证言，其给孙加义安卷帘门的时候的一些情况，证人况保平是专门做卷帘门安装工作，当时有一天，大约2017年年底左右，况保平给孙加义安卷帘门，当时去了一个说是物业工作人员，他让把卷帘门安在玻璃门里边，这样根本无法安装，安不上，安装过程中经常停电，城管也去人了。停电况保平就找孙老板（孙加义），孙老板就去找，开始还送上电了，一干就停电，就这样一上午都没安上，后来没有办法，我下午拉了一个发电机，自行发电才安装完毕，下午安装也有城管去，但这回去的城管说可以安，基本就是这个过程。本院对况保平的证人证言的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙加义是胶州市金都馨城本区101户商业网点房屋所有权人，房屋建筑面积140.68平方米。2015年4月，青岛亿阳置业有限公司委托原告对进行胶州市金都馨城本区进行物业管理服务，双方签订《胶州金都馨城前期物业服务合同》及《胶州金都馨城前期物业服务合同补充协议》各一份，《胶州金都馨城前期物业服务合同补充协议》中约定，商业网点物业服务费定价为1.7元/月.建筑平方米，2015年9月，原告在胶州市物业管理中心完成物业服务合同备案。2016年5月3日，原被告签订了《胶州金都馨城业主入住合约》约定，被告所购房屋坐落位置北区网点101户，建筑面积140.68平方米，原告为被告提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。该协议第三条约定物业服务管理收费标准、支付时间及付款方式，商业物业物业综合服务费：1.7元/月.建筑平方米。日常物业综合服务费按季度交纳，被告应于每季度首月1日-15日期间向原告预付。被告违反本协议，不按标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按千分之三的比例收取违约金。同日，被告办理房屋入住手续。原告多次上门送达欠费通知及向被告邮寄催告通知书，被告予以签收。庭审中，原告明确其主张的物业费系按季度交纳，被告孙加义欠自2017年5月3日至2019年6月30日的物业费6528.86元（其中欠缴物业费6202.63元，滞纳金326.22元，共计6528.86元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。原被告之间签订的《胶州金都馨城业主入住合约》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。在原告已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系被告孙加义的法定义务。原告主张被告孙加义应支付自2017年5月3日至2019年6月30日拖欠物业管理费6202.63元，未超出合同约定，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金326.22元，因双方签订的合同中未约定逾期付款收取滞纳金，故本院对原告主张的滞纳金326.22元，不予支持。对于孙加义主张因安装防盗门物业断电影响自身营业，被告未提出该问题对自身造成的具体损失金额，被告可在证据充分后另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告孙加义于本判决生效之日起十日内支付原告青岛华仁物业股份有限公司自2017年5月3日至2019年6月30日拖欠物业管理费6202.63元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告青岛华仁物业股份有限公司负担2元，由被告孙加义负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  乔昌笙二〇二〇年一月十五日书记员  王兆鹏