鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2615号原告：吴桂珍，女，汉族，1951年8月21日出生，住所：鞍山市铁东区。委托代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师委托代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，公司董事长委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，公司经理委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师原告吴桂珍诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称“沈阳大商公司”）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称“沈阳大商鞍山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴南洋、行永伟、二被告委托代理人崔亦崇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、依法判令原告与第一、二被告解除租赁合同，判令第一、二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金95993.4元;2、判令第一、二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金2198.41元；3、判令第一、二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；四、本案诉讼费用及原告律师代理费2000元由第一、二被告承担。原告当庭将第二项诉讼请求金额变更为2931.2元。事实及理由：原告与第二被告于2009年5月29日签订租赁协议一份，约定第二被告租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号，大商尚城生活商场2层169号建筑面积11.51平方米商铺一处，租赁期限20年。第二被告尚拖欠违约前未付租金。第二被告于2018年10月19日公告明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约，依据租赁合同约定，如承租方违约应支付出租方剩余年限全部租金，及如第二被告违约或无力履行租赁合同，由第一被告承担赔偿责任的约定。第二被告系隶属于第一被告的分公司，根据我国《公司法》相关规定第一、二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及预期合同收益。二被告共同辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人是根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而通知原告解除合同，不构成违约。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。《合同法》第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应该通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方租赁合同于2018年12月29日已经解除。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁协议》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，商场已闭店。双方租赁合同的目的已经无法实现，应当予以解除。而且，《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。由于原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。第一被告与第二被告是总公司与分公司的关系，依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担：也可以先以该分支机构管理得财产承担，不足以承担的，由法人承担。故原告要求二被告承担连带责任，明显缺乏法律依据。依双方签订的《补充协议》应当认定本案适格被告是人民路分公司。依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张。现原告既要求支付违约金有要求赔偿费用等经济损失，明显缺乏法律依据。最后若法庭认定答辩人构成违约，因违约金数额过高请求法庭予以调整降低；二、答辩人同意给付租赁合同解除之日止的房屋租金3273.18元；三、答辩人同意返还商铺，不同意给付恢复原状的费用。《租赁合同》附件二装饰、设备标准记载：商铺无外墙，现商铺符合双方约定的交付标准。而且，主张的费用没有计算依据。四、答辩人不同意给付律师费，诉讼费依法合理分担。原告律师费不是必然发生的直接经济损失，也未提供足够的证据证明已实际支付该笔费用，因此，被告不同意支付。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分对应的诉讼费用，应由原告自行承担。经审理查明：原告是鞍山市铁西区人民路大商·尚城生活商铺业主（产籍号2-47-444-169），房屋面积11.51平方米。2009年5月29日，原告与被告沈阳大商公司签订房屋租赁合同，约定沈阳大商公司租赁原告该房屋，租期二十年，从2009年11月15日起计算，并约定每5年调整租金，第一个五年180元每平方米每季度，第二个五年191元每平方米每季度，第三个五年203元每平方米每季度，第四个五年214元每平方米每季度。2009年11月14日原告与被告沈阳大商鞍山分公司又签订补充合同，将原合同承租方变更为沈阳大商鞍山分公司。另查，沈阳大商鞍山分公司承租该房屋其包括原告在内的有独立产籍号的商铺，及该房地产开发商华奇置业11101.16平方米商铺用于经营大商超市鞍山铁西人民路店。2018年9月3日，被告沈阳大商鞍山分公司通知华奇置业要求解除房屋租赁合同，2018年10月19日，超市停业，2018年12月28日，沈阳大商鞍山分公司通知原告在内的业主解除合同。另查，原告与二被告的《租赁合同》中约定“九、违约责任1、如甲方违反其在本合同中所做保证、承诺、陈述的，乙方有权解除本合同，而无需承担任何责任，甲方应承担因此遭受的全部损失和责任，如因此给乙方造成损失的，需承担赔偿责任(包括物业公司的损失)。2、在租期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。3、在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失”。另查，二被告欠付原告2018年8月15日起的租金。上述事实，原告提供的证据有：房屋所有权证一份、租赁合同一份、商品房买卖合同一份、补充合同一份、辽宁增值税发票一张、解除合同通知一份。被告提供的证据有：租赁合同一份、补充合同一份、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票、停业公告及照片、《解除合同通知书》和EMS邮寄送达的快递单、与鞍山华奇职业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》、《关于房屋租赁合同解除通知函》。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故依法有效。二被告在没有与原告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。但因二被告租赁原告房屋为经营超市，而二被告租赁的范围的主要部分为华奇置业出租部分，在该部分不能继续承租的情况下，要求二被告继续履行与原告的租赁合同，已无实际意义，因此，原告与二被告的租赁合同应当予以解除。关于原告主张二被告支付违约金一节，本院认为，解除合同的过错在于二被告，因此二被告应当向原告支付违约金。依据租赁合同约定，二被告应当支付原告剩余年限的租金作为违约金，但考虑到距合同期满尚有十年有余，以十年租金衡量原告的实际损失显属过高，故本案结合原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况、被告经营状况等因素综合考量，酌情认定原告因被告解除合同所受的损失应为涉案房屋的四年租金，租金标准即按照合同解除的当年标准进行计算，故二被告应向原告支付的违约金是191元/㎡/季×11.51㎡×16季(4年)=35174.56元，超出部分本院不予支持。关于原告主张二被告支付拖欠租金一节，原告诉求金额为2931.2元，二被告自愿支付3273.18元，故本院对原告该项诉讼请求以3273.18元予以确认。关于原告主张二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状并给付恢复原状费用5000元一节，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，被告违法解除合同，原告要求其恢复原状于法有据，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于恢复原状费用5000元一节，原告未能提供相应依据予以证明，对此本院不予采信。关于原告主张律师费一节，本案中虽有合同约定支付律师费用，但律师费用为原告的非必要支出，原告扩大损失应自行承担，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告吴桂珍与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司之间的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告吴桂珍支付违约金35174.56元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告吴桂珍支付租金3273.18元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内将商铺恢复原状并交付原告吴桂珍（符合合同附件三标准）；五、驳回原告吴桂珍其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2425元（原告已预交），由原告承担1545元，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担880元，被告应随上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  阎璐璐人民陪审员  张 丽人民陪审员  徐熙彤二〇二〇年一月九日书 记 员  吴禹瑶