江苏省邳州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0382民初1315号 原告：李玉年，男，1967年8月24日生，汉族，居民，住邳州市。 委托诉讼代理人：韩凤云，江苏汇英才律师事务所律师。 被告：李克和，男，1954年4月16日生，汉族，居民，住邳州市。 委托诉讼代理人：朱飞鹏，江苏景来律师事务所律师。 第三人：杜宝环，男，1953年6月17日生，汉族，居民，住邳州市。 原告李玉年诉被告李克和、第三人杜宝环案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告李玉年及其委托诉讼代理人韩凤云，被告李克和及其委托诉讼代理人朱飞鹏到庭参加诉讼，第三人杜宝环经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉年诉向本院提出诉讼请求：1、依法停止对邳州市运河街道民主东路（XXX）房屋执行并解除查封措施。2、确认原告对邳集用（2013）字第118-0089号的房屋享有所有权。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告因不服邳州市人民法院XXX房产的查封行为提出异议申请，2019年1月17日原告收到邳州市人民法院驳回原告提出的执行异议的民事裁定书【（2019)苏0382执异2号】，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，理由如下：第一、被告所申请查封房产为原告所有，而不属于第三人所有。2013年3月14日原告和第三人及其配偶共同签订转让协议，第三人夫妻双方一致同意将位于涉案的房产和宅基地以44万元转让给原告，2013年8月5日涉案房产的集体土地使用证【XXX】使用权主体变更为原告，2014年8月原告及家人开始在该房产居住至今。根据《物权法》第15条、《合同法》第44条、130条的规定，原告与第三人之间签订的转让.协议合法有效，且原告已经实际占有使用，故原告为涉案房屋的实际所有权人。第二、房产证不能过户的原因非归于原告。1、原告主观上并不知道涉案房产有房产证。在签订转让协议时，第三人告诉原告涉案房产仅有集体土地使用证，基于涉案房产土地是集体用地性质，房子都是自建房没有房产证。在第三人与被告民间借贷纠纷执行笔录中，第三人还是陈述涉案房产没有房产证。第三人故意向原告隐瞒了涉案房产有房产证的事实。2、涉案房产不具有办理房产过户登记的可行性。原房-62号所登记房屋系仅有44平方的起脊砖木瓦房构造，后第三人拆除后自行翻建，涉案房产现状是200多平方的两层构造。根据《房屋登记办法》的相关规定，房屋灭失的，需进行注销登记，在房-62号房屋已经拆除的情况下，房_62号房产证本应进行注销登记，第三人翻建的新房需另行申请办理设立登记，因第三人是自行翻建，不具备申请设立登记的条件，即房屋现状在没有设立登记的前提下，更无从谈及进行过户登记。第三、（2019)苏0382执异2号裁定适用法律错误。1、房-62号房产证所载明的房产已经灭失，根据物权法，不动产物权消灭，应当依照法律规定注销登记，故房-62号房产证与房屋现状不一致，房-62号房产证属于无法律效力的产权证书。2、《物权法》第146规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条也规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”故原告与第三人签订转让协议后，第三人将土地使用权证变更为原告，则附着于该使用权证房屋应视为一并转让给原告。综上所述，原告根据《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告李克和辩称，一、涉案房产为法院查封的XXX房产，该不动产自始登记在第三人名下，原告诉称该查封房产为其所有不成立，其并非该查封房产的权利人。二、原告所述第三人及配偶签订转让协议，将该查封房产和宅基地以44万元对其转让，原告及其家人在查封房产居住至今，没有事实依据。原告对此登记不动产并无书面买卖合同的签订。三、原告声称涉案房屋系第三人翻建而成，XXX房产因第三人翻建灭失,该陈述没有事实依据，且与案件执行异议房产及其所述的不动产转让交易矛盾。四、案涉XXX房产为登记不动产，交易而未办理过户具有过错，翻建房产交易则不合法，且交易的非法性是未能办理过户登记的原因，原告交易的无论是原房产还是翻建房屋，过户不能的责任均归于原告。五、原告诉称集体土地使用权证主体变更为原告，该集体土地使用权不体现变更性质，亦未体现与案涉查封房产的关联，原告就此主张涉案房屋归原告所有不成立。六、本案所涉土地性质为集体土地，《物权法》第146条、147条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》界定的是国有建设用地交易，与本案不适用，且所涉法条强调的是房地一体处分原则，并非单一使用权的转让必然获得所附房屋所有权的认定。综上，原告就涉案房屋不享有排除强制执行的权益，应驳回原告诉请。 第三人杜宝环未答辩。 经审理查明，本院认定事实如下：2013年3月14日，杜宝环（甲方）与李玉年（乙方）签订《转让协议》一份，内容为“甲方将民主路（原老民政局后）壹位宅基地房产产权转让给李玉年。甲乙双方自愿，永不反悔。自甲乙双方签字生效。该宗地东邻XX，西邻XXX，北邻XXX,南邻路。土地证编号邳集用XXX甲方签字：杜宝环（鲁瑞怀）乙方签字：李玉年”。李玉年称，在土地所人到杜宝环处丈量土地时，杜宝环的妻子杜户侠在该协议中签字。协议签订后，双方办理了集体土地使用证的变更，2013年8月，原告取得涉案房产的集体土地使用证，证号为邳集用XXX。 庭审中，原告称，杜宝环分别于2011年4月7日向其借款12万元，2012年5月5日借款10万元，2013年3月18日向其借款22万元，该笔借款的22万元包含第二笔借款的2万元利息，杜宝环仅偿还了第一笔借款的利息28800元，后第三人用涉案房屋抵偿了所借款项。为证明其主张，其提供借条复印件三份、取款凭证、证人予以证明。 2013年3月13日，李口社区出具《证明》一份，该证明内容为“兹证明李玉年系我村一组居民，按有关规定符合享受宅基地条件，经本村研究决定，同意将鲁瑞怀现使用的宅基地分配给本组李玉年使用，该宗地宅基地实际面积为161.3平方米，东西长为6.78米，南北长为23.8米，界址清楚，符合村庄规划，与四邻无争议”。李玉年为李口社区居民，其在2015年2月份，将其名下的宅基地过户给其儿子**成，现李玉年名下只有涉案的房产一处。 2015年1月26日，我院执行局对杜宝环做谈话笔录一份，在该笔录中，杜宝环陈述，“原来是我的，在李口村，在2012年已经过户给别人了，过户给李玉年了，因为我欠他钱，欠他二十万元。李玉年现在属于李口社区的人，李玉年的电话忘了。过户给他时跟他签有协议，协议在李玉年那里了，我没有协议”，对于房屋的产权证，杜宝环陈述“我没记得有房产证”。 庭审中，原告提交水费、电费发票证明，涉案房屋为其居住的事实。涉案房屋的房产证登记所有权人为鲁瑞怀，显示砖木结构，一层。原告提交照片证明，涉案房屋现状为二层，系第三人翻建，但是未办理新证。 李克和与杜宝环民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）邳民初字第2683号民事判决书：“被告杜宝环本判决生效之日起十日内偿还原告李克和借款18万元及利息（以借款本金13万元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2012年7月22日起至本判决确定的履行之日止；以借款本金5万元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2012年7月23日起至本判决确定的履行之日止）。”判决生效后，杜宝环未按判决书确定的内容履行义务，李克和向本院申请执行。 本院于2014年11月13日作出（2014）邳执字第3392号执行裁定书：“冻结、扣划被执行人杜宝环的银行存款180000元及迟延利息；或扣留、提取其相应的收入；或查封、扣押其相应价值的财产（以查封清单为准）”。本院于2014年12月10日作出协助执行通知书：“协助查封杜宝环（鲁瑞怀）所有的位于XXX的住房一处（房产证号：房XXX）”，并于同日将执行裁定书及协助执行通知书送达给邳州市不动产登记交易服务中心，2016年12月1日本院对该房产进行了续查封。因李玉年对该执行行为有异议，向本院提出执行异议，本院于2019年1月15日作出（2019）苏0382执异2号执行裁定书，裁定驳回异议。原告不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有当事人庭审陈述及银行流水、《证明》、（2018）苏0382执异2号执行裁定书、庭审笔录等书证为证，本院予以确认。 本院认为，原告李玉年对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。 关于原告要求确认涉案房产归原告所有的诉讼请求，根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。本案中，虽然原告与第三人签订《转让协议》，但双方未完成房屋的过户登记，尚未取得所有权，故原告要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 关于原告是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能适用该条规定。关于本案适用问题。关于《转让协议》的效力，虽然第三人转让的是农村集体土地上的房产，但原告为该集体的成员，其与第三人签订的转让协议并不违反法律规定，合法有效。关于占有，原告提交的水、电费发票、可以认定原告已经占有该房产，原告于2013年8月份取得涉案房屋的土地使用权证，可以证明原告在查封之前已经占有了涉案房屋。关于付款问题，根据原告提交的借条复印件、取款凭证，综合第三人在执行局所做的谈话笔录，可以认定因第三人向原告借款，因无法偿还原告借款，而用涉案房屋抵偿的事实，双方办理了土地使用证的变更，说明该抵偿行为也已经完成，故可以认定原告取得涉案房屋是支付了相应的对价。关于过户问题，涉案房屋的房产证显示的层数为一层，第三人翻建后未办理新证，在未办理新证的情况下，无法完成过户手续，又根据原告陈述及第三人在我院执行局所做的谈话笔录中的陈述“我没记得有房产证”，可以认定第三人自己都不知道有房产证的存在；故在双方未进行房产过户上，不能认定原告存在过错。综上，原告提供的证据足以证明其具有排除强制执行的权利，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二的规定，判决如下： 一、停止对位于邳州市运河街道民主东路（XXX）房屋执行措施。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费7900元，公告费600元，由原告李玉年负担3950元，第三人杜宝环负担4550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孔令梅 人民陪审员  耿煜飞 人民陪审员  张玉雪 二〇二〇年一月六日 书 记 员  胡 冰