广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初4068号 原告：柳州阳光新千年房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市蟠龙路9号窑埠古镇1栋1-1号，统一社会信用代码:914502005690951121。 法定代表人：靳翔飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 被告：黄壮锦，男，1982年9月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告黄壮锦租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余卓君，被告黄壮锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的2019年1月至2019年6月的商铺租金68545元及滞纳金（违约金）23113.38元（滞纳金以每期应付租金为基数，按每日千分之三，从2019年1月10日暂计至2019年6月14日；之后滞纳金亦按此标准计算至租金清偿时止）；以上费用合计91658.38元；2、本案的诉讼费用由被告负担。 事实与理由：被告于2017年8月15日开始承租原告所有的柳州市商铺，并进场装修用于经营。双方签订了《商铺租赁合同》,合同对商铺的租金进行了约定，同时还约定了租金按季收取，先付款后使用；如被告逾期三日未缴付租金及其他应付费用，则原告可以按日加收月租金的千分之三作为滞纳金；无论任何原因导致合同终止的，被告应在合同终止之日起十个工作日内清空并迁出本商铺。但至原告起诉时止，被告仅依约支付了2019年1月前的商铺租金，而从2019年1月15日至2019年6月14日止,被告尚未支付当季商铺租金68545元。因此，被告的行为已经构成了严重违约，请求法院判如所请。 被告黄壮锦辩称，被告已经向原告支付2019年1月的租金，被告均没有支付2019年2月至2019年6月14日的租金，但被告并非恶意拖欠租金，当时被告与原告通过会议商谈的方式约定租金按月支付，由于被告承租的商铺周边相隔8-10米的临近地块有建设行为，严重影响了被告的商铺经营，所以包括被告在内的其他租户与原告进行协商，但原告表示对此不知情，但是前述有建设行为的工地于2018年9月23日就开始建设，这些情况包括被告在内的租户都不断在微信群里反映，也提出过要求免租金，但是原告没有答应，双方协商未果，被告明确表示由于经营严重受附近工地影响无法缴纳租金，原告就采取了锁门、停电的行为，2019年7月，原告就强行将商铺中的所有物品清点，并且破坏了商铺内的摄像头，也拿走了商铺内的摄像头内存卡，被告愿意支付2019年2月至2019年6月14日的租金，但是认为原告应向被告赔偿以上原告行为导致的被告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月30日的建字第450201201400088建设工程规划许可证中载明原告系位于柳州市17#-33#楼及地下室的建设单位。 2017年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺租赁合同》（该合同中分别载明原、被告的通讯地址），其中约定：第一条，乙方向甲方租用位于柳州市鱼峰区蟠龙路9号窑埠古镇项目17栋第1层10号建筑面积为34.29平方米、17栋第1层11号建筑面积为33.43平方米、17栋第1层12号建筑面积为33.43平方米、17栋第1层13号建筑面积为34.29平方米的商铺，合计建筑面积为135.44平方米，甲方同意提供4号夹层1号面积为24.16平方米（该夹层无产权）给乙方使用，该夹层不收取租金；第三条租金、费用及付款方式详见《附件二补充协议》；第十二条第二款，如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期3日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金；物业管理费如由物业公司收取的，则逾期交纳物业费的其他违约责任依物业管理服务协议中约定），并应赔偿甲方因此遭受的损失。滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本商铺内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用以折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，不足部分乙方仍须赔偿。如处置过程中产生的任何费用应由乙方承担；第十二条第三款，乙方如提前终止合同的，属乙方违约，需提前30个工作日向甲方提出书面申请，除了按实际租期支付租金外，履约保证金不予退还，还须以乙方提出终止合同时前一个月的约定租金标准支付相当于三个月租金的款项作为违约金，如合同终止时为租金优惠期内，则按最近一期的非优惠租金为违约金计算依据；第十二条第四款，若因乙方违反相关法律、法则和政策指令，而给甲方及任何第三者造成经济损失，乙方应负责赔偿且甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；第十二条第五款，乙方未履行或未遵守本合同有关条款中的义务或有关本商铺物业的管理制度的，甲方有权向承租方提出限期整改和索赔要求，直至解除本合同，甲方依约解除合同时，乙方所缴付的履约保证金不予退还，且乙方应赔偿因其违约而给甲方造成的损失；第十二条第六款，甲方如提前终止合同的，属甲方违约，需提前30个工作日通知乙方，在甲方向乙方无息返还双倍履约保证金剩余金额的前提下，可以解除本租赁合同及其相关的附属文件；第十七条第三款约定，任何一方根据本合同向另一方发出的通知或其他联系应以中文书写并通过人工送递等方式送至另一方的约定通讯地址，一方地址发生变更，应及时书面通知对方，否则，对方向本合同约定通讯地址发送的文件仍然视为有效送达，且由于地址变更引起的相关责任概由变更方承担。 《商铺租赁合同》附件二：租赁期限为3年，自2017年8月15日起至2020年8月14日止；补充协议中关于租金金额约定为：2017年8月15日至2018年5月14日，月租金4351元，年度租金39159元；2018年5月15日至2018年8月14日，月租金13053元，年度租金39159元；2018年8月15日至2019年2月14日，月租金6855元，年度租金41127元；2019年2月15日至2019年8月14日，月租金13709元，年度租金82254元……。关于租金支付期限约定为：首期租金（2017年8月15日至2018年5月14日）39159元，应于本合同签约之日一次性支付给出租人，租赁期限的前一工作日为本商铺的交房之日；除首期租金外本合同选择以季为一个付款期支付租金，乙方应在每个付款期开始前的5个工作日内付清当期租金。该合同亦约定了双方其他权利义务。 前述《商铺租赁合同》签订后，原告依约向被告交付出租商铺，被告向原告交纳履约押金39159元，被告出具《收据》一份予以确认。 2019年6月6日，原告制作《解除合同通知书》一份，该通知书中要求被告于2019年6月14日前支付所欠租金95963元及滞纳金40880元，并提出因被告个人原因未能履行合同约定已属违约，原告解除与被告签订的《商铺租赁合同》等。原告通过邮政快递方式向前述《商铺租赁合同》所载明的被告通讯地址邮寄该通知书，投递流程显示“2019年6月8日签收人：本人收”。 2019年6月14日，原告（甲方）与被告（乙方）关于《商铺租赁合同》所约定租赁事宜签订《解除合同协议书》，其中约定：1、甲乙双方同意解除商铺租赁合同；2、乙方缴纳的履约保证金39159元作为违约金，甲方不再返还；3、乙方欠缴的租金68548元需于2019年6月14日前结清；4、乙方于2019年6月23日前撤场并交付钥匙；5、乙方无法按期支付欠缴的租金，甲方向本商铺所在地人民法院提起诉讼，并由乙方承担诉讼费和律师费；6、乙方在租赁期内根据经营需求，对于商铺内部的结构改造以及搭建固定的隔楼、地板、墙面、屋顶、门、窗不得拆除、损坏；7、本协议一式4份，甲方执3份，乙方执1份，双方签字或盖章生效。原告在“甲方”栏加盖印章，被告在“乙方”栏签名及捺印。 2019年7月11日，被告在载明以下文字内容的《清空商铺申请书》下方“申请人”栏签名及捺印：“本人于2017年8月15日与甲方签订《商铺租赁合同》，承租甲方位于柳州市蟠龙路9号窑埠古镇项目17栋1－10、11、12、13号、建筑面积为135.44平方米的商铺。由于本人个人原因，在签订解除合同协议后，未能按协议约定期限清空并迁出商铺，现申请延期至2019年7月17日清空并迁出本商铺，如无法搬出本商铺的，可由柳州阳光新千年房地产开发有限公司自行将本商铺内的所有物品搬出本商铺，所产生物品搬运费及存放费用由本人承担，如物品遗失或损坏的柳州阳光新千年房地产开发有限公司不负责任，损失由本人自行承担。” 原告认为被告未按约付清租金，遂向本院起诉，提出前述请求。 本案庭审中，原告认为被告尚未支付自2019年1月15日至2019年6月14日的租金，被告予以认可。原、被告均认可被告已将涉案商铺交还原告。原告认可被告辩称可以按月支付租金，但认为被告仍应按合同约定期限支付租金。 本院认为，原、被告于2017年8月15日签订的《商铺租赁合同》系双方在自愿、平等基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：被告是否应向原告支付租金及滞纳金？ 针对争议焦点，本院认为，原告认为被告尚未支付自2019年1月15日至2019年6月14日的租金，被告予以认可，本院对此予以确认。虽然原告认可被告所述双方协商后租金可按月支付，但是被告未能举证证明双方对每月租金支付的具体期限进行变更，本院对原告主张仍按《商铺租赁合同》“附件二：补充协议”约定“乙方应在每个付款期开始前的5个工作日内付清当期租金”的意见予以采纳，因此，无论按合同约定以季作为一个付款期限，还是按双方协商可以按月为一个付款期限，被告均应在付款期开始前付清当期租金，根据以上确认的法律事实，被告存在未按期付清租金的违约情形。根据《商铺租赁合同》第十二条第二款中的约定“如乙方逾期3日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金；滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。”，据此，合同中系约定被告在得到原告通知后7个工作日内未补足履约保证金连续超过30日的，原告有权解除合同，然而原告未能举证证明通知被告补足履约保证金，因此尚未达到合同所约定的原告可行使解除权的条件。但是，结合《商铺租赁合同》所约定的租赁期限及被告持续未按期支付租金的违约行为，足以认定被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项所约定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，故原告可依法解除与被告所签订的《商铺租赁合同》。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于被告未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故本院确认原告向被告发出的《解除合同通知书》的邮件被签收之日即2019年6月8日系《商铺租赁合同》解除之日。由于《商铺租赁合同》于2019年6月8日解除，则双方于2019年6月14日签订的《解除合同协议书》不再发生解除《商铺租赁合同》的法律效果。虽然被告认可尚未支付2019年1月15日至2019年6月14日的租金，但是由于《商铺租赁合同》已于2019年6月8日解除，结合2019年7月11日的《清空商铺申请书》，被告应系2019年6月14日之后向原告交还承租商铺，因此，自2019年6月9日至14日期间应系房屋占有使用费，该费用亦应参照租金标准计算。因此根据《商铺租赁合同》“附件二：补充协议”中关于租金金额的约定即“2018年8月15日至2019年2月14日，月租金6855元，年度租金41127元；2019年2月15日至2019年8月14日，月租金13709元，年度租金82254元”，因此，自2019年1月15日至6月8日的租金及2019年6月9日至14日的房屋占有使用费的金额合计61691元（6855元/月×1个月+13709元/月×4个月），被告应向原告支付此款，对于原告所主张的租金金额超过的部分，本院不予支持。《解除合同协议书》中关于2019年1月15日至2019年6月14日的租金68545元的约定，与《商铺租赁合同》所约定对应期间的租金金额不符，应系计算有误，本院对该金额不予采纳。关于原告主张的滞纳金，应系违约金性质，由于《商铺租赁合同》第十二条关于保证金的相关约定已符合定金罚则的要件即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因此，该租赁合同中的保证金系定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由于原、被告所签订的《解除合同协议书》已明确约定原告不予退还被告所缴纳的履约保证金39159元，即原告已选择适用合同的定金条款，那么无权再适用违约金条款，因此，关于原告所主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、被告黄壮锦应于本判决生效之日起十日内向原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司支付自2019年1月15日至6月8日的租金及2019年6月9日至14日的房屋占有使用费合计61691元； 二、驳回原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2091元（原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司已预交），由原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司负担684元，由被告黄壮锦负担1407元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  廖丹莉 人民陪审员  蔡铭奇 二〇二〇年一月六日 书 记 员  李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。