山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再957号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：许华忠，男，1964年12月12日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：王希国，山东诚正勤律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：王玉娥，女，1975年11月5日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：于家亮，山东恒岳（广饶）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：卢建民，男，1973年1月5日出生，汉族，住东营市东营区。申诉人许华忠因与被申诉人王玉娥、卢建民案外人执行异议之诉一案，不服山东省东营市中级人民法院（2018）鲁05民终826号民事判决，向检察机关申请监督。山东省人民检察院于2019年9月29日作出鲁检民（行）监[2019]37000000385号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院依法于2019年11月5日作出（2019）鲁民抗88号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派刘燕、董永涛出庭履职。申诉人许华忠及其委托诉讼代理人王希国，被申诉人王玉娥的委托诉讼代理人于家亮，被申诉人卢建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，王玉娥并非无过错不动产买受人，其对涉案房屋不享有物权期待权。涉案房屋买卖合同内容过于简单，缺乏对房屋交付、税费、办理手续、违约责任等的约定，与正常的房屋买卖交易模式不符。占有应为对不动产的管理和支配，而王玉娥虽在涉案房屋中居住，但并未达到管理和支配的程度，不能证明系对涉案房屋的占有。王玉娥、卢建民、商某之间存在亲戚关系，王玉娥向商某账户支付购房款，与正常的付款行为不符；且卢建民、商某、王玉娥之间在此期间存在转款行为，商某、卢建民关于商某的涉案账户为卢建民控制使用的陈述与实际情况不符；同时，涉案的45万元系卢建民向王玉娥转款后，王玉娥再向商某的转款，并非王玉娥自有资金，上述事实不足以证明王玉娥已实际支付全部购房款。非自身原因应当是客观的、买受人不能控制的原因。本案中，王玉娥主张其与卢建民协商后，主动放弃要求卢建民提前还款办理过户，不属于非自身原因。申诉人许华忠同意检察机关的抗诉意见。被申诉人王玉娥辩称，王玉娥与卢建民、王玉梅在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，王玉娥也依据合同之约定向卢建民、王玉梅支付全部购房款，涉案房屋至今未办理过户手续的原因并非王玉娥自身原因，据此生效裁判认定的事实清楚、适用法律正确，请依法予以维持。被申诉人卢建民辩称，许华忠的申诉理由及检察机关的抗诉理由不成立，请依法支持原判。王玉娥于2018年2月11日向东营经济技术开发区人民法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对王玉娥购买的位于东营市东营区××路××单元××室（房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号，共有权证：东房权证东营区第044568号）的强制执行；2.确认王玉娥与卢建民、王玉梅2013年12月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于东营市东营区××路××单元××室归王玉娥所有；3.判决卢建民、许华忠立即协助和配合王玉娥办理位于东营市东营区××路××单元××室的产权过户登记。事实与理由：许华忠申请法院执行的东营市东营区××路××单元××室房屋已于2013年12月10日为王玉娥所购买，并由其占有使用至今。2013年12月10日房屋所有权人卢建民、王玉梅与王玉娥签订房屋买卖合同，约定：王玉娥购买卢建民、王玉梅拥有的坐落于东营市东营区××路××单元××室房屋，房屋建筑面积120.28平方米。王玉娥于2013年12月10日一次性向房屋所有权人的银行账号支付购房款人民币45万元。但因房屋所有权人卢建民、王玉梅没有清偿完毕该房屋按揭贷款，因此双方约定暂不过户，待房屋所有权人卢建民、王玉梅对该房屋按揭贷款清偿完毕后立即过户。王玉娥因对执行法院（2018）鲁0591执异2号执行裁定不服，特提起诉讼。东营经济技术开发区人民法院一审认定事实如下：该院在执行（2016）鲁0591执385号许华忠与卢建民民间借贷纠纷一案中，于2016年8月3日作出（2016）鲁0591执385号之一执行裁定，裁定查封卢建民所有的位于东营市东营区××路××单元××室房产××套（房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号、现共有权证：东房权证东营区字第××号）。同日，许华忠与卢建民达成执行和解协议，约定卢建民于2016年9月31日、12月31日分别将案款50万元、398840元打入法院案款账户，若逾期则无条件配合法院的执行。后因卢建民未按执行和解协议履行付款义务，该院依法恢复执行并于2018年1月11日作出（2018）鲁0591执恢6号之一执行裁定，拍卖卢建民名下位于东营市东营区××路××单元××室房产××套。王玉娥以其是涉案房屋的所有权人并占有使用涉案房屋为由，于2018年1月22日向该院提出执行异议，该院于2018年1月31日作出（2018）鲁0591执异2号执行裁定，驳回王玉娥的异议请求。另查明，2012年卢建民与中国银行股份有限公司东营西城支行签订抵押贷款合同，卢建民从该行借款39万元，借款期限120个月，并以涉案房屋为抵押，办理了抵押登记。至本案庭审之日，卢建民自认上述借款尚未还清。东营市东营区××路××单元××室房产登记在卢建民、王玉梅名下。王玉娥庭审中提交签订时间为2013年12月10日《房屋买卖合同》一份，该合同载明：卖方（甲方）为卢建民、王玉梅，买方（乙方）为王玉娥，乙方购买甲方拥有的坐落于东营市东营区××路××单元××室房产，建筑面积120.28平方米；交易价格为45万元人民币，合同签订之日乙方向甲方一次性付清；由于甲方没有还清房屋按揭贷款，因此暂不过户，双方约定在房屋贷款还清后立刻过户。王玉娥于当日向户名为商某中国建设银行账号62×××55转账45万元。东营经济技术开发区人民法院一审认为，本案的争议焦点为王玉娥是否对执行标的享有足以排除涉案强制执行的民事权益。庭审中双方均未对涉案《房屋买卖合同》的形成时间申请司法鉴定。王玉娥虽提交万家新城物业管理处和居民委员会分别出具的证明，但许华忠亦提交相反的证据推翻了该两份证明。王玉娥明知该房屋在其购买时已被抵押，存在权利瑕疵和履行风险，其在付款时并未要求卢建民优先用该笔款项偿还银行贷款，解除抵押登记办理房产过户，而是放任该房产迟迟不能完成变更登记，王玉娥存在明显过错。此外，卢建民在涉案房产被查封时并未向执行人员告知已将房屋出售的情况，且仍与许华忠达成执行和解协议，并承诺如违约无条件配合法院的执行。故该院于2018年4月12日作出（2018）鲁0591民初497号民事判决：驳回王玉娥的诉讼请求。案件受理费8050元，由王玉娥负担。王玉娥不服一审判决，向东营市中级人民法院提出诉讼请求：1.撤销一审判决，改判支持王玉娥的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由许华忠、卢建民承担。事实与理由：一审未对王玉娥提交的证人证言、淘宝网订单是否有证明力、证明力大小作出判断，也未说明不采信的理由，对王玉娥占有涉案房屋的情况认定错误；涉案房屋已向王玉娥交付，涉案房屋买卖合同约定房屋贷款还清后立即办理过户，王玉娥购买涉案房屋系基于相信抵押权消灭后能够办理过户手续，不能因王玉娥购买抵押房产就认定王玉娥存在过错。卢建民在执行程序中是否告知执行人员涉案房屋已出售的情况，均是卢建民的原因导致的，不能据此推出涉案房屋在查封前没有出售的事实。一审将非买受人自身原因未办理过户登记的原因与过错混淆，适用法律错误。王玉娥购买存在抵押的房屋不是过错，涉案房屋现在尚不具备过户条件，属于非因王玉娥自身原因而非过错。王玉娥二审中提交以下证据：证据一、王玉娥丈夫孟昭强身份证、结婚证、电信公司西三路营业厅开户基本信息打印件1份；证据二、王玉娥在移动公司济南路营业厅开户信息打印件1份、移动公司出具的收据1份；证据三、中国人民保险公司电话车险配送单1份；证据四、出生医学证明1份；证据五、王玉娥淘宝定单打印件10份，上述证据综合证明王玉娥在法院查封前已经对涉案房屋合法占有。许华忠质证称，对证据一中的身份证、结婚证没有异议，登记结婚时间为2013年12月24日，在此之前王玉娥单身。电信开户基本信息是复印件，没有加盖公章，对真实性不予认可；对证据二中的移动开户信息的真实性不予认可。对移动公司的收据没有异议，收据出具时间在法院查封之后，不能证明王玉娥主张的占有使用涉案房屋事实；对证据三的真实性不予认可。对证据四的真实性没有异议，该证据所记载住址并非涉案房屋的地址，不能证明王玉娥所主张事实；对证据五的真实性均不予认可。上述五组证据不能证明王玉娥占有使用涉案房屋的事实。卢建民在执行程序中与许华忠达执行和解协议时仅提到其岳母在涉案房屋居住。卢建民质证称，上述证据均属实，其从未说过其岳母在涉案房屋居住过，是王玉娥有了小孩之后其岳母才去住的。许华忠二审中提交其于2018年4月11日向证人商某银行账户打款的电子回单1份。证明商某的账户至2018年4月11日并未注销，商某一审作证时陈述其账户在2017年12月份就已注销不属实。该账户预留的信息也并非卢建民的信息，王玉娥向商某账户所转45万元也并非购房款。王玉娥质证称，对证据的真实性有异议，对证明目的也不予认可，证人商某一审作证时陈述其银行卡由卢建民持有并使用，该证据不能证明其证明目的。卢建民质证称，对证据的真实性不能确定。商某的银行账户是其本人的名字，预留的电话是卢建民的电话，该账户所有交易流水均是其本人的交易流水，与商某无关。卢建民二审中提交中国银行交易流水清单1份，证明涉案房屋卖给王玉娥后，其一直在履行偿还贷款义务，待还完贷款后，按照约定为王玉娥办理涉案房屋的过户手续。王玉娥对证据的真实性没有异议，也认可其证明目的。许华忠质证称，对卢建民还款的事实不知情。2013年12月份，卢建民持续缺钱，如果涉案房屋交易是真实的，王玉娥所付房款足以偿还涉案房屋的按揭贷款，那么按常理应当偿还按揭贷款，将房屋过户至王玉娥名下，而不会在合同中约定等还完贷款再办理过户手续。东营市中级人民法院经审查认为，王玉娥提交的上述五组证据与其一审提交的证据、证人证言相互印证，能够证明其在涉案房屋查封前占有使用涉案房屋的事实，依法予以采信。出生证明所记载王玉娥及其丈夫住址均与各自身份证记载住址一致，并不能反映其实际居住情况。许华忠所提交电子回单不能达到证明王玉娥向商某账户所转款项并非购房款的证明目的，依法不予采信。卢建民提交的银行交易流水能够证明其主张的按期偿还银行按揭贷款的证明目的，依法予以采信。另查明，王玉娥与王玉梅系姐妹关系。2012年卢建民从中国银行股份有限公司东营西城支行所贷39万元，贷款合同约定的还款方式为按月等额本息还款，还款期共计120期。卢建民按月偿还贷款至2018年5月份。东营市中级人民法院二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致。东营市中级人民法院二审认为，本案争议焦点问题：王玉娥对涉案房屋是否享有所有权，应否停止对涉案房屋的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人的物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足上述四个要件，才能排除对执行标的的强制执行。本案中，王玉娥为证明其与卢建民存在涉案房屋买卖合同法律关系，提交了其于2013年12月10日与卢建民签订的涉案房屋买卖合同，许华忠虽对涉案房屋买卖合同的签订时间不予认可，但未申请鉴定，亦未提交其他反驳证据证明涉案房屋买卖合同并非2013年12月10日所签，结合王玉娥所提交交付房款的银行交易明细，可以认定王玉娥与卢建民在涉案房屋查封前已签订了书面买卖合同。涉案房屋买卖合同系王玉娥与卢建民真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王玉娥提交的其向商某银行账户转款45万元的交易明细，与涉案房屋买卖合同、商某的证言相印证，能够证明王玉娥已于合同签订之日履行了交付房款义务，已支付了涉案房屋的全部价款。王玉娥提交的淘宝网订单、其丈夫孟昭强电信业务开户信息，与证人张某、赵某的证言相印证，能够证明王玉娥在涉案房屋查封前已在涉案房屋居住的事实。关于本案是否属于非因王玉娥自身原因未办理过户登记的情形，虽然王玉娥购买涉案房屋时明知涉案房屋已抵押给银行，但不能就此认定系王玉娥原因导致的未能办理过户登记，王玉娥买受抵押房产时仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买行为本身并不构成过错。涉案房屋未办理过户手续，系因卢建民尚未还清银行贷款，涉案房屋上的抵押尚未涤除，并非因王玉娥自身原因未办理过户登记的情形。即王玉娥本案提交的证据能够证明其物权期待权符合上述规定的四个要件，能够排除对涉案房屋的强制执行。涉案房产未办理过户登记，不发生物权变动效力，王玉娥对涉案房屋尚不享有所有权，仅享有物权期待权，其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不应得到支持。王玉娥关于确认涉案房屋买卖合同有效，将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，不属案外人执行异议之诉审理范围。据此，二审法院于2018年7月23日作出（2018）鲁05民终826号民事判决：一、撤销东营经济技术开发区人民法院（2018）鲁0591民初497号民事判决；二、不得执行涉案位于东营市东营区××路××单元××室的房屋；三、驳回王玉娥的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各8050元，由许华忠负担。本院再审查明的事实与原一审查明的事实一致。再审另查明，抗诉机关提供卢建民62×××87账户、62×××81账户，王玉娥62×××73账户的银行转账明细一宗,证明卢建民62×××87账户于2013年12月9日向卢建民62×××81账户转款45万元。当日,卢建民通过62×××81账户向王玉娥62×××73账户转款45万元，王玉娥账户余额为466221.23元。王玉娥62×××73账户于12月10日向商某62×××55账户转款45万元。王玉娥主张此转款即其向卢建民支付的购房款。王玉娥62×××73账户于2013年12月8日向商某62×××55账户转款24万元；2013年7月15日，卢建民62×××81账户向王玉娥62×××73账户转款76000元，即王玉娥、商某、卢建民之间存在其他经济往来，这与其在原审中的陈述不一。许华忠对上述证据的真实性及证明内容均无异议，王玉娥、卢建民对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议。本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认定；至于其证明效力问题，因各方当事人对此存在分歧，本院认为应结合其他证据予以综合认定。还查明，抗诉机关调取商某银行开户信息，证实商某62×××55账户开户时间为2011年6月23日，开户备注联系电话为138××××5467，开户人地址为东营市烟台路万家新城14号楼2单元501室。上述联系方式的所有人均为商某。这与商某、卢建民一审的陈述不一致。许华忠对上述证据的真实性及证明内容均无异议，王玉娥、卢建民对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议。本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认定；至于其证明效力问题，因各方当事人对此存在分歧，本院认为应结合其他证据予以综合认定。又查明，王玉娥庭审中提供如下证据：证据一、离婚证及离婚协议各一份及银行流水一份，证明其支付涉案购房款的来源；证据二、涉案房屋2015年10月19日至2019年10月11日期间的水电气交费单据，证明王玉娥一直支付涉案房屋的水电气费，王玉娥一直合法占有涉案房屋；证据三、中国移动通信集团山东有限公司东营分公司办理宽带业务信息一份，证明王玉娥2016年11月25日办理涉案房屋的宽带业务并使用至今。许华忠对上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议；卢建民对上述证据的真实性及证明目的均无异议。本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认定；至于其证明效力问题，因各方当事人对此存在分歧，本院认为应结合其他证据予以综合认定。本院再审认为，本案的争议焦点是：王玉娥是否对执行标的享有足以排除涉案强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人的物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足上述四个要件，才能排除对执行标的的强制执行。本案中，王玉娥主张其与卢建民、王玉梅之间存在房屋买卖关系并提供房屋买卖合同及银行转账凭证证实双方已履行该房屋买卖合同。经查，王玉娥、卢建民主张涉案房屋系用王玉娥与孟昭强共同资金购买，但涉案房屋买卖合同中仅有王玉娥的名字，与常理不符。同时，涉案房屋买卖合同约定涉案房屋售价45万元，王玉娥、卢建民虽主张王玉娥已支付上述45万元，但卢建民、王玉娥的银行转账明细可证实，王玉娥向商某所转45万元源自卢建民之前向王玉娥的转账；卢建民、王玉娥虽主张王玉娥、卢建民之间存在借贷关系并提供银行转账明细，上述转账虽属实但无法证实二人之间存在借贷关系，且亦与王玉娥所述其与卢建民、王玉梅、商某之间除涉案购房资金关系外不存在其他债权债务纠纷的内容不一；此外，依据上述银行转账明细，卢建民与王玉娥账户转账数额亦与王玉娥向卢建民付款数额不一致，据此本院对王玉娥、卢建民的该项主张不予支持。王玉娥提供万家新城物业管理处和居民委员会分别出具的证明、物业费缴费单据、淘宝网订单、其丈夫孟昭强电信业务开户信息及证人张某、赵某的证言，用以证明其在涉案房屋居住的事实。经查，许华忠已提交相反证据推翻了万家新城物业管理处和居民委员会出具的证明，故本院对此两份证明不予认定；承上所述，在王玉娥无法证实其与卢建民、王玉梅已履行涉案房屋买卖合同的情况下，其虽提供证据证实其在涉案房屋居住，但该居住的事实并非基于自主占有而系基于他主占有，并不产生物权变动，更不产生物权期待权。王玉娥主张涉案房屋未办理过户并非其过错。承上所述，王玉娥并无证据证实其与卢建民、王玉梅已实际履行涉案房屋买卖合同，自然不存在涉案房屋过户的问题。且即使认定涉案房屋买卖合同已履行，王玉娥在明知涉案房屋已被抵押，存在权利瑕疵和履行风险的情况下，仍同意暂不过户，待房屋贷款还清后再过户，明显忽略了他人权利障碍，不属于非因自身原因未办理过户登记的情形。据此，王玉娥所提交的证据不能证明其享有物权期待权且该物权期待权符合上述规定的四个要件，不能排除对涉案房屋的强制执行。二审认定事实、适用法律均错误，本院依法予以纠正。综上，申诉人许华忠的申诉请求符合法律规定，本院依法予以支持。二审裁判认定事实、适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销山东省东营市中级人民法院（2018）鲁05民终826号民事判决；二、维持东营经济技术开发区人民法院（2018）鲁0591民初497号民事判决。二审案件受理费8050元，由王玉娥负担。本判决为终审判决。审判长  李金明审判员  崔志芹审判员  李召亮二〇二〇年一月十九日书记员  郭 敏