河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初3363号原告（反诉被告）：温县武德镇供销合作社。住所地：温县武德镇村。组织机构代码：173878639。法定代表人：吴利军，系该合作社主任。委托诉讼代理人：徐路芹，河南新潮律师事务所律师。被告（反诉原告）：程祥葵，又名程土生，男，汉族，1962年5月29日出生，住温县。委托诉讼代理人：李兴全，焦作市温县君合法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社（以下简称“武德镇供销社”）与被告（反诉原告）程祥葵租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武德镇供销社的法定代表人吴利军及其委托诉讼代理人徐路芹，被告（反诉原告）程祥葵及其委托诉讼代理人李兴全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武德镇供销社向本院提出诉讼请求：1．判令被告程祥葵将其租赁原告办公楼后墙以东1.3米处向东延伸38米，南北长40米的原有的食品加工厂场地及房间20间（面积为536.36平方米）腾清并返还给原告；2．判令被告按每月1000元的标准支付从2019年4月8日起至被告返还租赁物之日止的租赁费；3．本案诉讼费、评估费3000元由被告承担。事实和理由：1999年4月8日，原告与黄竹莲、程全明及被告程祥葵签订租赁合同，将原告办公楼后墙以东1.3米处向东延伸38米，南北长40米的原有食品加工厂场地及房间20间（面积为536.36平方米）租赁给黄竹莲、程全明及被告程祥葵使用，租赁期限为1999年4月8日起至2019年4月8日止。租赁期间，程全明、黄竹莲分别于2000年、2001年退出合伙。上述租赁物由被告程祥葵使用至今。现租赁期限已届满，被告程祥葵未将上述租赁物返还给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）程祥葵辩称，同意解除租赁合同，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）236581元。被告（反诉原告）程祥葵向本院提出反诉请求：1．要求解除租赁合同；2．要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）财产价值337974元；3．反诉费由原告（反诉被告）承担。案件审理过程中，被告（反诉原告）申请将第2项反诉请求变更为，扣除租赁时原有东边9间房屋和南边8间房屋总价值的30%，要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）财产价值236581元。事实与理由：按照租赁合同约定，原告（反诉被告）允许被告（反诉原告）在租赁期间对原有租赁物进行改造、复修、重建，并允许对外转租；租赁期满后，被告（反诉原告）所投资购置的生产设备，归被告（反诉原告）所有，建造房屋设施按当时的行情作价处理归原告（反诉被告）所有。合同到期后，双方进行了协商，因被告（反诉原告）增加财产的价值无法确定。故双方共同协商委托焦作市金泽房地产评估有限公司对被告（反诉原告）租赁期间重建的房屋等进行评估。最终评估价值为337974元。为此，原告（反诉被告）支付评估费3000元。评估结果出来后，原告（反诉被告）不再与被告（反诉原告）商量此事，直接将被告（反诉原告）诉至法院。现被告（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）财产价值236581元。原告（反诉被告）武德镇供销社辩称，根据租赁合同第五条规定，新建房屋设施应按当时的行情作价归原告（反诉被告）。原告（反诉被告）同意支付被告（反诉原告）厂房一中新建的墙及上面的彩钢瓦棚的价值37489元，其余新增物品应由被告（反诉原告）拆除腾清。具体理由如下：1．厂房一是被告（反诉原告）将原告（反诉被告）原有的12间房屋拆除3间后重新翻建。根据评估结论，厂房一价值54670元；厂房三9间房屋的价值51540.3元。厂房三每间房屋价值为5727元（51540.3÷9间）。因被告（反诉原告）所建厂房一是拆除了原告（反诉被告）原有3间房房屋建造的，故应扣除3间房屋的价值17181元（5727元×3间），原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）37489元（54670元-17181元）。2．除去厂房一，其余物品均系被告（反诉原告）生产所需要的生产设备，不属于新建房屋，这些物品按合同约定应归被告（反诉原告）所有，由被告（反诉原告）将这些物品拆除腾清，将场地归还给原告（反诉被告）。根据原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉辩意见，法庭归纳本案的争议焦点为：租赁场地中现有财产应当如何处理。围绕争议焦点，原告（反诉被告）武德镇供销社提供的证据为：1．温工商注处字（2003）第3号行政处罚决定书一份，证明武德镇供销社于2003年被吊销营业执照；2．租赁合同一份，证明1999年4月8日，武德镇供销社将涉案租赁土地及厂房租赁给程祥葵、黄竹莲、程全民三人使用的事实；3．黄竹莲、程全民书写的证明各一份，证明程全民、黄竹莲分别于2000年10月、2001年1月退出合伙，租赁场地及厂房由程祥葵继续承租使用的事实。4．在温县房产管理中心调取的温字00483号房屋所有权证存根2页，证明存根中记载的房号为5、6的房屋系武德镇供销社所有并租赁给被告使用的事实。关于上述证据，被告（反诉原告）程祥葵质证认为：对证据1、3无异议。对证据2、4真实性无异议，对证明指向有异议。房产证显示房屋是1988年登记的，双方签订租赁合同时该房屋已年久失修倒塌，实际不存在，故租赁合同中也未显示租赁房屋为20间。围绕争议焦点，被告（反诉原告）程祥葵提供的证据为：1．焦作市金泽房地产评估有限公司出具的估价报告一份，证明程祥葵在租赁期间增设的资产价值337974元，武德镇供销社要求解除合同，应当按照合同约定将程祥葵增设的资产337974元支付给程祥葵。2．证人赵某的出庭证言，证明租赁期间，租赁场地的基本情况。关于上述证据，原告（反诉被告）武德镇供销社质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议。报告书上评估的337974元并非全部是程祥葵新建房屋。评估报告中的厂房明细表中厂房1是程祥葵拆除了原有的三间房屋后重新建造的，厂房2、3均是原有的资产。评估报告中厂房装修明细表中所有的分项均是程祥葵在使用租赁物时应尽的修缮义务所产生的费用，武德镇供销社不应当承担。对证人证言有异议，证人证言前后矛盾且部分虚假。法庭出示现场勘验的照片11张，证明租赁场地及房屋的现状。原告（反诉被告）武德镇供销社和被告（反诉原告）程祥葵对其均未异议。证据的分析和认定：1．原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提供的证据，对方当事人无异议的，本院予以确认并在卷予以佐证。2．关于被告（反诉原告）提供的证人赵某的出庭证言，其中证人所描述的东边、南边各有一排房与原告提供的房屋所有权证存根一致，故对于租赁场地原有房屋20间的事实本院予以认可。依据当事人的陈述、举证、质证和诉辩意见，并结合证据的分析与认定，本院查明事实如下：1999年4月8日，原告（反诉被告）武德镇供销社（合同内称甲方）与黄竹莲、程全明、被告（反诉原告）程祥葵（合同内称乙方）签订租赁合同。合同约定：1．甲方将供销社办公楼后墙以东1.3米处向东延伸38米，南北长40米原有的食品加工厂出租于乙方使用；2．租期从1999年4月8日起至2019年4月8日止；……4．租赁期间，甲方允许乙方对原有的状况进行改造、复修、重建，并允许对外转租，租赁期满后，必须重新协商续租或终止合同；5．租赁期满后，对乙方所投资购置的生产设备，归乙方所有，新建房屋设施按当时的行情作价处理归甲方……。后程全明、黄竹莲不再承租，涉案厂地及设施由程祥葵一人继续承租至今。涉案厂地东边原有坐东朝西砖木结构房屋12间，南边有坐南朝北混合结构房屋8间（评估报告书中的厂房2）。租赁期间，程祥葵将东边原有的12间房屋中最北端的部分房屋的屋顶和西面的墙壁拆除后在原有房屋的基础上新建了一座面积195.25平方米的坐北朝南厂房，即评估报告中的厂房1；原有的东边一排的坐东朝西砖木结构房屋12间房屋，除去厂房1中的部分房屋，剩余的房屋由被告在房顶添加了石棉瓦顶构成评估报告中的厂房3。另外，程祥葵在涉案厂地新建40立方米的池、1眼水井、1所厕所、126立方米的沉淀池、40米的排水沟、3.96平方米铝合金窗、3.37平方米的铁大门、可移动烘烤房1个、4个彩钢棚（3个无围墙、1个有两面墙）以及16.07平方米的花墙、5.36平方米的瓷片、813.66平方米的墙面粉刷。合同到期后，武德镇供销社与程祥葵协商共同委托焦作市金泽房地产评估有限公司对涉案租赁场地上的建筑物、附属物及装饰装修物进行价格评估。经评估，厂房1的价值为54670元，厂房3价值为51540.3元等。为此，原告武德镇供销社支付评估费3000元。后双方因新增房屋、设施等如何处置未形成一致意见，故诉至法院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。（一）关于租赁合同解除的问题。涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律以及行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。根据合同约定，租赁期限至2019年4月8日止。现合同期满，双方未再签订新的租赁合同，故涉案租赁合同因到期而解除。（二）关于租赁期限届满后相关财产的处置问题。原告（反诉被告）武德镇供销社同意被告（反诉原告）程祥葵对租赁物改造、复建、修建，但双方仅对租赁期满后新建房屋设施的处置方法进行了约定，未对装饰装修等剩余财产的处置进行约定。1．新建房屋的处置问题。租赁合同中约定，租赁期满后，新建房屋设施归武德镇供销社所有，武德镇供销社按照当时行情作价补偿被告。租赁期间，程祥葵新建房屋为厂房一，根据房地产估价报告显示，厂房一的价值为54670元，因厂房1系在厂房3北段的部分房屋的基础上建造的，故案件审理过程中，武德镇供销社主张按照厂房一的评估价格除以厂房三现有的9间数得出每间房的单价后，再从厂房一的评估价格中扣除三间房价值的方式予以计算补偿数额，即37489.9元［54670元-（51540.3元÷9间×3间）］。因租赁期间，程祥葵在厂房3上添加了石棉瓦顶，故原告主张用厂房3现在的评估价格为依据计算每间房屋的价格，与实际情况不符，本院不予支持。程祥葵主张按照厂房1评估价格的70%进行补偿，即38269元（54670元×70%），并无不当，本院应予支持。原告（反诉被告）武德镇供销社应补偿被告（反诉原告）程祥葵38269元，厂房一归原告（反诉被告）武德镇供销社所有。2．剩余财产的处置问题。因合同双方未对租赁期满后装饰装修和彩钢棚等剩余财产的处置进行约定，故本院应当依照法律规定进行处理。因武德镇供销社在庭审过程中明确表示不同意利用装饰装修物和彩钢棚等财产，故程祥葵应在不对租赁物造成毁损的前提下将上述物品腾清。因铝合金窗、花墙、瓷片、院地土方、院地坪、排水沟、墙面粉刷、沉淀池、厕所和井都已经附和于建筑物，无法分离，如果恢复原状，可能造成租赁房屋毁损及不必要的经济损失，损害武德镇供销社的利益，增大程祥葵的负担，考虑本案的实际情况，上述财产不要求程祥葵拆除，留归武德镇供销社所有。因彩钢瓦棚、铁大门、可移动烘烤房可以拆除，且程祥葵会尽可能对拆除后的财产价值进行利用或者尽可能大地进行变现处理，可以有效地减少财产损失，充分发挥物的利用价值，故被告（反诉原告）程祥葵应在不对租赁场地造成毁损的前提下拆除其在租赁期间新添加的彩钢棚、铁大门和可移动烘烤房，并将租赁场地及厂房1、厂房2、厂房3返还原告（反诉被告）武德镇供销社。（三）关于租金数额的认定问题。租赁期限届满后，程祥葵持续占用租赁场地至今，武德镇供销社要求程祥葵支付期间租赁费于法有据，本院应予支持。武德镇供销社要求程祥葵按照每月1000元的标准支付占有期间的租赁费，但未提供充分证据，故占用期间的租金应按照租赁合同中约定即按照每天2.1元（15000元÷20年÷12月÷30天）的标准计算为宜，故被告（反诉原告）武程祥葵应按照每天2.1元的标准支付原告（反诉被告）武德镇供销社从2019年4月9日起至实际返还租赁物之日止的租赁费。（四）关于鉴定费问题。因涉案的评估报告系原告武德镇供销社和程祥葵为解决纠纷确定租赁期间新建房屋设施的价值而共同协商委托评估机构做出的，故本院酌定该鉴定费由武德镇供销社和程祥葵各承担50%。因庭审中，程祥葵认可评估费3000元系武德镇供销社支付的，故程祥葵应支付温县武德镇供销合作社评估费1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程祥葵应将其在租赁期间新添加的彩钢棚、铁大门和烘烤房拆除，将租赁场地和房屋腾清后返还原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社，于本判决生效后三十日内履行；二、被告（反诉原告）程祥葵应按照每天2.1元的标准支付原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社从2019年4月9日起至其实际返还租赁场地、房屋之日止的租赁费，于本判决生效后三十日内履行；三、被告（反诉原告）程祥葵应支付原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社评估费1500元，于本判决生效后三十日内履行；四、原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社应支付被告（反诉原告）程祥葵款38269元，于本判决生效后三十日内履行；五、驳回原告（反诉被告）温县武德镇供销合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）程祥葵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告温县武德镇供销合作社负担10元，被告程祥葵负担90元。反诉费4447元，由原告温县武德镇供销合作社负担700元，由被告程祥葵负担3733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张英凡人民陪审员  郑利芳人民陪审员  乔玉升二〇二〇年一月八日书 记 员  闫明瑶河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0825民初3363号本院（2019）豫0825民初3363号民事判决书适用的法律、司法解释具体表述如下：1．《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。3．《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。4．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状5．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。