杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初18180号 原告：浙江登峰交通集团有限公司管理人，住所地杭州市萧山区体育路33号208室登峰集团管理人处。 负责人：徐起平。 委托诉讼代理人：诸国忠，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楠楠，浙江星韵律师事务所律师。 被告：朱泉松，男，1962年4月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：李航，浙江商祺律师事务所律师。 原告浙江登峰交通集团有限公司管理人诉被告朱泉松破产撤销权纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序进行审理。审理期间，根据原告的申请，本院依法作出民事裁定书，并采取了财产保全措施，冻结了案涉《房屋收购补偿协议书》涉及的拆迁补偿款8041911元。后因工作原因，本案变更为审判员王银燕进行审理。本案于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人诸国忠、陈楠楠，被告及其委托诉讼代理人李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年1月9日，浙江登峰交通集团有限公司（以下简称“登峰集团”）与被告签订《房屋转让协议》，就登峰集团向被告转让萧山汽车西站综合楼底楼靠西站围墙整幢楼底层(除住户自行车库外)进行了约定，转让对价为80万元。随后，双方办理了交接手续，本次交易完成。2015年11月3日，根据登峰集团申请，杭州市萧山区人民法院认定登峰集团不能清偿到期债务且明显缺乏清偿债务能力，依法裁定受理破产申请，并指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司担任登峰集团的联合管理人。2019年10月，管理人收到杭州市萧山区人民法院(2019)浙0109民初16561号案件材料，为原告徐天才诉被告朱泉松、第三人登峰集团、第三人杭州市萧山区人民政府北干街道办事处合同纠纷一案。上述案件资料显示，在杭州市萧山区人民政府北干街道办事处对本案诉争房屋开展拆迁过程中，委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具了《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》(报告编号：(2017)C019-8002)，显示以2017年6月1日为价值时点，上述房屋的市场价值评估为8041911元。据此，2019年8月31日，杭州市萧山区人民政府北干街道办事处与被告签订《房屋收购补偿协议书》，就上述房产约定相关补偿及奖励款共计9646510元，其中房屋补偿款8041911元。管理人认为，上述房屋的转让价格为80万元，与政府拟给予被告的相关补偿款相差悬殊，原转让价款明显低于市场价值的70%，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条关于“明显不合理的低价”的规定。且该房地产交易时间2015年1月9日，在法院受理登峰集团破产申请(2015年11月3日)前一年内，符合《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定的管理人行使撤销权的法定情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，依法被撤销的合同自始没有法律约束力，虽然目前该房屋因被拆除而无法返还，但案涉房屋的补偿款8041911元应当归原告所有。综上，原告起诉要求判决：一、撤销登峰集团与被告签订的《房屋转让协议》；二、被告将上述《房屋转让协议》项下房屋的补偿款8041911元支付给原告。审理中，鉴于补偿款8041911元已被本院冻结，杭州市萧山区北干街道办事处未能发放给被告，故原告撤回第二项诉讼请求。 被告辩称：一、被告与登峰集团的《房屋转让协议》合法有效，不存在违法行为且已实际履行完毕，不应当撤销。2015年1月9日，被告与登峰集团签订《房屋转让协议》，登峰集团将位于萧山汽车西站综合楼底楼靠西站围墙整幢楼底层(除住户自行车库外)作价80万元转让给被告，并在协议中约定若此后该房屋拆迁，所涉拆迁赔偿款全部归被告所有。协议生效后，被告一次性支付了价款80万元。合同已履行完毕。二、被告以合理价格购入房产，不存在“以明显不合理的低价”处置财产的情形，原告无权行使撤销权。原告以杭州汇鑫房地产土地评估有限公司于2019年8月20日出具的评估报告中的市场评估价值8041911元与2015年初被告购买房产时的价格进行比较，从而认定存在以“明显不合理的低价”进行转让的情形，要求行使破产撤销权，被告认为此种认定是不合理的。1、原告认定存在“明显不合理的低价”情形，其价格对比的基准日是2019年8月20日出具的拆迁评估报告，而被告买受案涉房屋是在2015年的1月，二者之间相差4年之久。拆迁评估报告不能客观反映出2015年买卖房屋时的真实的市场价格。众所周知，2016年杭州G20峰会的召开，导致杭州的房价出现突飞猛涨的趋势，所以两个时间点的房屋价格相差甚远。因此，原告将2015年初时的价值与2019年中的价值相是不合理的，两者的价格存在巨大的区别。原告认定以明显不合理的价格处置房产，应当提供证据证明在2015年1月案涉房产是以远低于市场价格交易的，而不应当以2019年拆迁时的价格与之进行比较。2、被告认为杭州汇鑫房地产土地评估有限公司评估案涉房屋价值16350元/平方米，该评估价格系2019年拆迁时的价格，且是通过成本重置法进行评估的，评估价格是将案涉房屋按照商品房的价值来进行评估的。事实上，当时被告买入时，案涉房屋仅仅是大巴车的车库，不具备商品房的居住条件，不是商品房。正是因为被告在购买了案涉房产后，进行了改装、装修，将简陋的汽车车库改装成了精装loft，大大提升了房屋的价值。因而，在2019年拆迁时评估价格是按照周边商品房价格予以评估，评估价格较高。原告以经过精装修改造后的2019年拆迁价格与2015年购买时仓库的价格进行比较，肯定是存在巨大差异的，原告以此来认定明显不合理的低价，显然是不合理的。3、案涉房屋之所以按照商品房的价格进行评估，是买受人及拆迁范围内其他被拆迁人多次向有关部门反映的结果，如若没有多次的信访，本次拆迁的价格绝不会如此之高。4、即使原告认为转让价格过低，主张撤销《房屋转让协议》。在撤销后，合同自始不发生效力，登峰集团也应当返还购房款80万元。综上所述，《房屋转让协议》合法有效，且已实际履行完毕，不存在撤销情形，案涉房产拆迁款应当按照协议继续履行，即拆迁款应当由被告享有。请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋转让协议1份（复印件），证明登峰集团与被告就诉争房屋转让达成协议，并就转让标的、价款进行约定，约定转让价格为80万元。 2、房屋收购补偿协议1份、房屋拆迁补偿价格估价分户报告1份，证明杭州市萧山区人民政府北干街道办事处对本案房屋进行拆迁过程中，委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具了房屋拆迁补偿估价分户报告，显示以2017年6月1日为价值时点，诉争房屋的市场价值评估为8041911元。 3、民事裁定书1份，证明2015年11月3日杭州市萧山区人民法院受理了登峰集团的破产申请，案涉房屋交易时间为2015年1月9日，属于在破产受理前一年内。 经质证，被告认为，对证据1无异议，确实被告与登峰集团交易的协议，其中第三点关于综合楼拆迁，登峰集团原先已经与被告约定涉及拆迁的所有赔偿款应当归被告所有。对证据2涉及的拆迁无异议，但是该组证据与本案没有直接关联性，该报告只是显示2019年的房屋价值，不是2015年的房屋价值，对本案参考没有任何意义。对证据3无异议。 经审查，本院认为，原告提供的上述证据是客观、真实的，且与本案具有关联性，故予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了照片5份，证明案涉房屋在拆迁以前，在被告取得相应房产以后进行改建的状况。 经质证，原告认为，原告没有去过现场，在拆掉之前去看过，但是里面没有去看过，房屋外面确实是这样的。 经审查，本院认为，对被告提供证据的真实性、合法性认定，根据双方陈述，被告对案涉房屋进行了装修的事实予以认定，至于扩建、装修的具体情况和投入因被告提供的证据不足无法认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年1月9日，登峰集团与被告签订《房屋转让协议》，主要约定：登峰集团因资金紧张需要，将坐落于萧山汽车西站综合楼底楼靠西站围墙整幢楼底层（除住户自行车库外）转让给被告；转让价为80万元；该楼地块土地所有权属于登峰集团，房屋所有权属被告所有，该楼涉及拆迁赔偿，所有赔偿属于被告所有。 因登峰集团不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务，已经具备破产原因，本院于2015年11月3日裁定受理登峰集团的破产申请，并依法指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所担任联合管理人。 2017年，上述房屋列入杭州市萧山区北干街道拆迁范围，杭州市萧山区人民政府北干街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估。2019年8月20日，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》，估价时点为2017年6月1日，估价作业时间为2017年6月1日至2019年8月17日，估价结果：房屋估价80841911元，附属物估价233080元，装修估价658668元，临时安置费等其他补偿合计310755元，成套房奖励402096元。2019年8月31日，杭州市萧山区人民政府北干街道办事处与被告签订《房屋收购补偿协议书》，双方就上述客运西站配套综合楼的房屋实施收购补偿协议事宜达成如下协议：杭州市萧山区人民政府北干街道办事处补偿被告9646510元，其中房屋补偿8041911元，装修补偿658668元，附属物补偿233080元，临时安置费等其他补偿合计310755元，一次性奖励补偿402096元；被告在协议签订后2019年9月5日前搬迁完毕。 另查明，案外人徐天才于2019年9月25日向本院起诉被告，认为案涉拆迁补偿款的权益归其享有，登峰集团、杭州市萧山区人民政府北干街道办事处列为第三人，本院于2019年10月18日立案受理，案号为（2019）浙0109民初16561号。后该案徐天才撤回起诉，本院于2019年12月10日裁定准许撤诉。 本院认为：破产撤销权是指债务人在破产申请受理前一定时期内，实施有害于债权人整体利益的行为，管理人请求人民法院撤销该行为，并使因该行为转让的财产或利益回归债务人财产的权利。破产撤销权的目的在于恢复债务人财产上的损失，系民法所规定的债权人撤销权在破产法上的扩张适用。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。具体到本案，第一，本院于2015年11月3日裁定受理登峰集团的破产申请，登峰集团与被告签订《房屋转让协议》的时间为2015年1月9日，即登峰集团将案涉房屋以80万元价格转让给被告的行为发生在人民法院受理破产申请前一年内。第二，本案主要争议焦点为《房屋转让协议》中涉及的房屋交易价格80万元是否可以认定为明显不合理的低价。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。案涉房屋因征迁已被拆除，无法在诉讼中对交易时的价值进行评估，但基于房屋征迁，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司受杭州市萧山区人民政府北干街道办事处委托对案涉房屋进行了评估，并出具了《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》，其中房屋价值估价就高达8041911元。《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》虽然于2019年8月20日出具，但估价时点为2017年6月1日，交易时间与估价时点虽有2年多的时间差，但交易价格80万元与房屋评估价格800多万元，两者差价即便考虑2年多的时间差仍过于悬殊，结合案涉房屋的地段位置、面积等因素，可以认定80万元的交易价格系明显不合理的低价。被告虽提出对案涉房屋进行了改建、装修，但装修价格估值658668元、附属物价格估值233080元系另外单独估价，并不包含在8041911元内。第三，根据合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》于2019年8月20日出具，《房屋收购补偿协议书》于2019年8月31日签订，案外人于2019年9月向本院提起合同纠纷之诉，起诉被告以及第三人登峰集团、杭州市萧山区人民政府北干街道办事处，本院于2019年10月18日立案受理后向登峰集团管理人送达《房屋收购补偿协议书》等证据材料。原告于2019年12月4日向本院提起破产撤销权之诉，是在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内且在房屋转让行为发生之日起五年内行使。因此，原告行使撤销权在法定期间内。综上分析，原告要求撤销登峰集团与被告签订的案涉《房屋转让协议》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下: 撤销浙江登峰交通集团有限公司与朱泉松在2015年1月9日签订的《房屋转让协议》。 案件受理费68094元，减半收取34047元，财产保全申请费5000元，合计39047元，由朱泉松负担。朱泉松于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇二〇年一月二十二日 书记员  富美芳