重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初2874号原告：田丽霞，女，汉族，1963年11月17日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告：刘星照，女，汉族，1987年8月16日出生，无固定职业，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，重庆金阳房地产开发有限公司职工，住重庆市南岸区。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。诉讼代表人：赵进，该行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇，重庆佳程律师事务所律师。原告刘星照、田丽霞与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘星照、田丽霞的委托诉讼代理人郭浩、杨雨玮，被告金阳公司的委托诉讼代理人冯静辉，第三人南岸支行的委托诉讼代理人高燕、何宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘星照、田丽霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告金阳公司立即协助原告将“金阳.易诚国际项目”D1号房屋（沙坪坝区凤天大道29号附**号）的产权过户至原告名下。判令被告金阳公司以及第三人南岸支行立即将涉案房屋的抵押手续予以注销。2、判令被告公司自2017年11月23日起至涉案房屋产权过户至原告名下之日止，以购房款本金1150000元为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准按日向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同的赔偿金。3、判令原告已发生的律师费10000元由被告金阳公司赔偿。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告金阳公司系“金阳.易诚国际项目”的开发商，对外公开销售“金阳.易诚国际项目”房屋。2016年5月被告金阳公司销售人员向原告推荐案涉房屋，并在其销售现场详细地向原告介绍了案涉房屋的具体价格、面积等信息，并告知原告案涉房屋上设立有抵押，抵押权人为第三人南岸支行，但抵押权人南岸支行已同意被告金阳公司销售房屋，并在现场公示了第三人南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对涉案房屋交付及过户产生不利影响。其后，原告与被告金阳公司于2016年5月25日签订了《金阳.易诚国际认购书》，协议主要约定：原告认购的案涉房屋折价后总价款为1150000元，建筑面积18.72平方米，原告应在签订认购书当日支付定金100000元，剩余房款于2016年5月28日前支付，被告金阳公司应在房款付清后180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，若逾期办理的，则应以原告已付房款金额为基数，每日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付赔偿金。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定付清了全部购房价款，履行了买受人的全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。经原告多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从当事人农行重庆南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告的合法权益。据此，特依据我国民事诉讼法相关规定提起诉讼，望判如所请。被告金阳公司辩称，对原告要求过户的请求无异议，但是我公司资金困难暂时无法偿还第三人债权，因此无法办理解押手续。关于要求被告与第三人办理注销抵押登记的要求，我方认为是不合理的，因为在签订认购书时已向原告明确告知该房屋属于抵押房，同时在第三人出具的同意销售函中也明确表示不能侵害第三人的抵押权，关于第二项诉讼请求无异议，对律师费的诉请，没有依据，不予认可。第三人南岸支行述称：1、根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，原告提出诉讼请求与我行无关，原告无权要求我行办理注销抵押权手续。2、我行对涉案房屋享有的抵押权符合合同规定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、我行基于主管部门对于被告公司办理商品房预售的需要，配合出具同意销售的函，是出于对抵押权存续的信赖，该出具函件行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示。4、我行出具的同意销售函的内容，也不具有同意放弃抵押权的意思表示。我行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。且我行也以实际行为表示并未放弃对涉案房屋的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，我行出具的同意销售函不具有使物权变动的效力。6、我行对被告公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、我行对本案涉案房屋不能办理过户没有过错，原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号-*-*号、2*号、4*号的金阳易诚国际一期、二期的开发商。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道29号附72号-*-*号、3*号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第1151**号、104房地证2009字第5034**号、104房地证2009字第5034**号、104房地证2010字第092**号、104房地证2013字第532**号、104房地证2010字第1164**号的房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第0001206**号、抵押登记业务编码：2016022610404**号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149***号、104房地证2011字第1492**号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：20130617104****号。及位于沙坪坝区凤天大道49的经营易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第1498**号的房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306251040****号。及位于沙坪坝区凤天大道29号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第505***号、104房地证2009字第5059**号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040***号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年5月15日，被告金阳公司作为甲方与原告作为乙方签订了《金阳易诚国际认购书》。原被告双方在该认购书中约定：乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为D1，建筑面积18.74平方米，该物业公布销售总价4000000元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣：享受交50000元团房一口价折扣，折后成交价合计1100000元，合计1150000元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为筒骨汤抄手，月租金为517.59元，现租赁合同期限为2016年3月1日-2017年2月29日。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金100000元，剩余房款1000000元于2016年5月28日前补齐，逾期未缴齐定金及房款，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售。乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本《认购书》约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在本《认购书》约定的期限内不与乙方签订《买卖合同》的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。合同签订后，原告分别于2016年5月15日、同年5月27日向被告金阳公司或被告金阳公司指定的账户支付了房屋价款1150000元。2016年6月6日原告、被告金阳公司以及案外人欧勇签订了《租赁合同变更协议》。该协议约定：原告、被告金阳公司以及案外人欧勇三方经协商一致，现就位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号（附**号）“金阳阿凯德易诚国际”D1房屋房产租赁合同主体变更，被告金阳公司于2016年10月21日就重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号（附**号）“金阳阿凯德易诚国际”49号附**号（附**号）“金阳阿凯德易诚国际”D1房屋租赁事宜签订《房产租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为被告金阳公司，承租方为案外人欧勇。出租人自2016年5月27日起由被告金阳公司变更为原告，在前述租赁合同中以及在该合同实际履行过程中原金阳公司相关的全部权利义务和责任，均转归原告享有、行使和承担。该协议签订后，原告、被告金阳公司以及案外人欧勇办理了涉案房屋的交接手续，原告实际占有了该涉案房屋。2017年3月1日原告田丽霞与案外人欧勇签订《门面租赁合同》，该合同约定，原告田丽霞将涉案房屋出租给案外人欧勇，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日。后原告田丽霞、刘星照认为其已按照认购协议履行了全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与其签订《重庆市商品房买卖合同》，也未履行双方签订的《补充协议》。经原告田丽霞、刘星照多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告田丽霞、刘星照名下，严重损害了原告田丽霞、刘星照合法权益，特提起诉讼。原告田丽霞、刘星照因此而产生律师费10000元。审理中查明，因被告金阳公司仍尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。根据重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》，涉案房屋现地址为重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号。上述事实，有原告提供的第三人向被告出具的《重庆金阳房地产开发有限公司.易诚国际一、二期项目进行销售的函》及照片2张、原被告签署的《金阳.易诚国际认购书》、《收据》4张及银行付款凭证、《租赁合同变更协议》、重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》，第三人提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：55010520130000***）、借款凭证2份、《抵押合同》（编号：55100220130047***、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：201306171040***)、《房地产权证》2份（104房地证2011字第1492**号、104房地证2011字第1490**号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2017沙坪坝区不动产证明第0003511**号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝（2017）沙坪坝区不动产权第0006164**号）、《不动产权登记证书》（渝2017沙坪坝区不动产权第0008381**号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2018沙坪坝区不动产证明第0008348**号）、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告田丽霞、刘星照与被告金阳公司于2016年5月15日签订的《金阳易诚国际认购书》明确约定，原被告双方须签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记。当事人存在明确的将来订立本约的意思，应当尊重当事人的意思表示，该《金阳易诚国际认购书》应当认定为预约合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人为采用书面形式但乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案原被告双方签订的《金阳易诚国际认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，原告田丽霞、刘星照已按照该协议书的约定向被告金阳公司支付了购房款1150000元，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，原告田丽霞、刘星照与被告金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。该涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定原告须于该认购书签订之日起180个工作日内与被告金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。原告田丽霞、刘星照已按约履行自己全部义务。但被告金阳公司未按照《金阳易诚国际认购书》履行自己的义务，被告金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当承担违约责任。被告金阳公司应当根据原被告双方签订《金阳易诚国际认购书》约定与原告田丽霞、刘星照签订《重庆市商品房买卖合同》并为原告田丽霞、刘星照办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人南岸支行的抵押登记，致使被告金阳公司不能为原告田丽霞、刘星照办理产权过户登记。然而第三人南岸支行于2016年3月22日向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告田丽霞、刘星照能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅基于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。再次，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。第三人南岸支行作为抵押权人，由资金监管的能力，却在明确同意被告金阳公司可对外出售案涉房屋的情况下，未尽监管之责，存在过错。综上，第三人南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告田丽霞、刘星照支付给被告金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。故被告金阳公司和第三人南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。原告的此一主张，本院予以支持。被告金阳公司未在原被告签订的《金阳易诚国际认购书》约定的期限内与原告田丽霞、刘星照签订《重庆市商品房买卖合同》并为原告田丽霞、刘星照办理涉案房屋的产权过户登记，属于违约行为。现原告田丽霞、刘星照要求判令被告公司自2017年11月23日起至涉案房屋产权过户至原告名下之日止，以购房款本金1150000元为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准按日向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同的赔偿金的诉讼请求，符合合同约定，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，该为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。现本院予以部分支持。原告田丽霞、刘星照要求被告金阳公司赔偿其产生的律师费10000元的诉讼请求，因原告田丽霞、刘星照并未举证证明其所产生的律师费，且原被告双方对此并无合同约定，本院对此一诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号房屋的抵押登记。二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除该房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告田丽霞、刘星照办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号房屋的过户登记手续。三、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告田丽霞、刘星照支付以1150000元为基数，自2017年11月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日起至办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号附**号房屋的过户登记之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算的赔偿金。四、驳回原告田丽霞、刘星照的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半交纳725元、保全费5000元，合计5725元（此款原告田丽霞、刘星照已预交）。由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 昊二〇二〇年一月十七日书记员 彭超群