江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8502号 原告：仉喜钰，女，1978年3月18日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。 委托诉讼代理人：田涛涛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷涛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所实习律师。 被告：苏州港龙商业管理有限公司，住江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号(港龙蠡和大厦)7016号。 法定代表人：周陈香，总经理。 委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。 被告：苏州百恒轻居酒店管理有限公司，住江苏省苏州市苏站路1398号苏州义乌国际商贸城D幢4层。 法定代表人：赵海燕，执行董事。 原告仉喜钰与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）、苏州百恒轻居酒店管理有限公司（以下简称百恒公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年12月3日、2019年12月13日公开开庭审理。原告仉喜钰及其委托诉讼代理人田涛涛、被告港龙公司的委托诉讼代理人周翠玲、被告百恒公司的法定代表人赵海燕到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告仉喜钰提出如下诉讼请求：1.请求依法判令两被告对原告所有的商铺停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并共同赔偿原告损失84121元，包括营业损失67423元、商铺物品及装饰装修损失15198元、库存服装的损失1500元。2.本案诉讼费由两被告承担。审理过程中，原告将第1项诉讼请求明确为：1、判令两被告拆除涉案商铺门前的挡板，并给予原告一张可以进入原告商铺所在楼层的门禁卡。事实及理由：苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场D幢四层X区XXXX号商铺（以下简称案涉商铺）系原告所有。2016年6月，原告与被告港龙公司签订商铺租赁合同，由被告港龙公司将案涉商铺出租给原告使用。租赁期限自2016年7月23日至2019年7月22日止。2018年8月，被告港龙公司将D区内的商户赶至B区，D区内仅剩原告一家，致使原告无法正常经营。后被告港龙公司不履行适租义务，将D区其余区域出租给被告百恒公司经营酒店。2019年6月，被告百恒公司用隔板将原告的商铺封锁，还派人监视，原告无法进入自己的商铺，原告遂提起本案诉讼，望法院判如所请。 被告港龙公司辩称：1、根据原告在诉状中的陈述，其系基于租赁权提起的排除妨害请求，但排除妨碍的请求权应当是基于物权。原告与我方于2016年6月24日签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限已经于2019年7月22日终止，原告已无权以承租人身份继续占用案涉商铺。原告应当及时将案涉商铺返还给我方进行经营管理。2、虽然原告也系案涉商铺的所有权人，但原告于2013年7月30日向我方出具了《承诺函》，承诺从市场开业起十年内将该商铺全权委托给我方进行统一招商和经营管理，即原告已经将案涉商铺的经营权交付给我方，由被告统一对外出租、经营、招商、管理，是采用所有权与经营权分离的经营模式。否则，原告也不会作为承租人身份与原告签订《商铺租赁合同》。现原告对案涉商铺的委托经营管理期限尚未届满，被告对案涉商铺的统一经营管理行为具有合法依据。3、由于电子商务的迅速发展，对传统经济造成巨大冲击，导致整个商城经济萧条，被告不得不及时调整业态。且根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条约定，甲方对商城经营业态具有规划和调整权，对该商铺以外的空间拥有自主调整和使用权。甲方有权依约收取租金、综合管理服务费、空调费等。该合同第六条约定，乙方应遵守商城管理制度，自觉维护商城经营秩序，接受商城统一管理。因此，无论原告是案涉商铺的承租人还是所有权人，其对于商城经营业态的规划和调整都是可以预知并认可的。4、喜临门商业广场有几千户业主，除原告一人不予配合之外，其他业主均对业态调整予以理解并认可，所以不存在原告所谓的“赶”。我方多次与原告协商，但原告每次都提出我方完全无法接受的条件，以至于双方一直未能达成一致意见。现原告不配合我方对商城的统一管理及业态规划调整，该行为本身已构成违约。此外，我方并未触动案涉商铺内的装修及物品，对其装修及物品不存在任何损害。 被告百恒公司辩称：我们在2018年曾与原告沟通协商考虑过承租原告的商铺或者是购买原告的商铺，但是原告提出的条件过高，双方未能达成一致意见。原告多次带人到被告处闹事，导致我方装修延迟至原告与被告港龙公司之间的租赁期届满才开始装修，我方为此也存在损失。我方没有封住案涉商铺的门，没有妨碍原告的经营。案涉商铺门口的挡板可以拆除，但是不同意给原告门禁卡。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告仉喜钰、徐泽伟系苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场D幢四层D区D4101号商铺（建筑面积16.43平方米）的所有权人。港龙公司原企业名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司。 2013年7月30日，原告仉喜钰向苏州中富商贸城经营管理有限公司出具承诺函，该函载明：“我方仉喜钰于2013年7月30日与苏州平江港龙房地产有限公司签署了《喜临门商业广场（商铺）商品房订购协议》，购买喜临门商业广场X幢XXXX号商铺，并承诺委托给苏州中富商贸城经营管理有限公司统一经营管理。我方在购买此商铺的同时还承诺将承租市场商铺（包含但不限于我方定购的该商铺）用于经营。现就我方承诺向苏州中富商贸城经营管理有限公司租赁商铺从事经营活动的有关事宜郑重声明并承诺如下：1、我方承诺严格遵守和履行购买该商铺签署的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》等约定的所有义务或事项，从市场开业起十年内将该商铺全权委托给市场经营公司进行统一招商和经营管理。……4、我方承诺按苏州中富商贸城经营管理有限公司对商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理，在规定的时间内办理完相关合同或协议的签约、付款和交房手续。” 2016年6月，原告仉喜钰（承租人，乙方）与被告港龙公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定，鉴于仉喜钰、徐泽伟委托港龙公司将案涉商铺租赁给乙方经营，业态定位为义务国际商贸城经营模式。第一条约定，甲方将涉案商铺出租给乙方使用，甲方按该商铺面积计取乙方的租金、综合管理服务费、空调费。乙方同意标的商铺在租赁期间按甲方统一规划、指定的功能分区仅限于作为服装经营。第二条约定，本合同的有效租赁期限自2016年7月23日至2019年7月22日。第三条约定，案涉商铺的标准租金为84元/平方米/月，综合管理服务费为8元/平方米/月（其中乙方承租商铺内的水电费由乙方自行负担），空调费为10元/平方米/月，双方同意空调费按实际开启天数（每年度约6个月）计付。第五条约定，甲方有对商城经营业态的规划和调整权，甲方对该商铺以外的空间拥有自主调整权和使用权。如遇甲方根据苏州义务国际商贸城运营和发展需要进行业态调整而出现本合同相应内容变更时，乙方应配合并不得以此向甲方主张任何违约责任。该合同还备注：本商铺为四楼D4101的业主于2016年6月24日租赁，为回报其对公司工作的支持，特给予其以下优惠政策：1、免第一年3个月物业管理费（第二季度）及第二年3个月物业管理费（第二季度）。2、鉴于本合同租赁铺位的租赁人与购买产权人为同一自然人，因此，本合同期内公司仅收取2018年5月31日以前的租金，以回报投资者对项目的支持。该合同还对其他事项作了约定。 签订该《商铺租赁合同》后，仉喜钰在案涉商铺内注册了姑苏区和合人服饰店的个体工商户，并在案涉商铺内经营服装店。 2018年8月，港龙公司与百恒公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将包括案涉商铺在内的D幢4层（D4001-D4116，共计116间商铺）合计面积为2187.15平米的铺位全部出租给百恒公司。租赁期限为2018年8月27日至2025年5月31日。租金及付款方式为2018年8月27日起至2018年12月31日期间，总租金90万元，于2018年8月27日前支付；2019年1月1日至2019年12月31日期间租金标准为每平米每月39.6元，分四期支付。2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为每平米每月39.6元，分两期支付。合同中对2021年至2025年具体的租金标准及支付方式进行了明确约定。合同中对于各方的违约责任亦进行了明确约定。 后因原告仉喜钰不同意将案涉的D4101商铺交付给被告百恒公司使用，被告港龙公司与百恒公司又签订了《苏州义乌国际商贸城商铺租赁合同补充协议》，约定对双方签订的《商铺租赁合同》中的租赁标的进行修改，修改后，租赁标的不再包含案涉的D4101商铺，租赁面积更改为2170.72平方米，租赁的商铺间数更改为115间。为不影响酒店独立空间使用，建议将D4101商铺单独隔开或由乙方根据自身布局酌情区隔。若在乙方装修期内可将此D4101商铺交给乙方使用，乙方届时也愿意接收该商铺，届时本协议自动作废。 根据现场勘查，被告百恒公司在案涉商铺外设置了挡板予以封闭、遮挡。挡板设有宽约一米的门板。此外，喜临门商业广场D幢4层全部由被告百恒公司从被告港龙公司处承租用于经营酒店，且该酒店仅有一部电梯上下通行。要进入D幢4层需要刷门禁卡，否则无法进入，该门禁卡由被告百恒公司控制。案涉商铺由原告仉喜钰在玻璃门上上锁，其内仍留有部分服装及其他物品。 另查明，百恒公司于2019年4月29日取得营业执照，经营范围包括酒店管理、住宿服务等；于2019年8月1日取得特种行业许可证，经营范围为住宿。 原告仉喜钰及被告港龙公司陈述，对于喜临门商业广场D幢4层的商铺，开发商开始是用夹芯板或是石膏板之类的材料对各个分割出售的商铺进行隔断，以供房管部门对各个商铺进行面积测绘及登记。但是开发商后续交付给业主时，已将原有的隔断拆除，改用玻璃进行隔断。涉案商铺因为一面靠消防楼梯口，一面靠配电间，故靠消防通道及配电间的墙均是实体墙，另外两面墙中，一面系原告仉喜钰自行加装三合板与其他商铺隔开，另一面则是玻璃门。该楼层其他的商铺都是三面用三合板隔断，一面是玻璃门隔断。 本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，原告仉喜钰虽未与被告港龙公司签订委托经营管理协议，但根据原告仉喜钰向被告港龙公司出具的《承诺函》，原告仉喜钰明确同意从市场开业起十年内将案涉商铺全权委托给被告港龙公司进行统一招商和经营管理，并按被告港龙公司对案涉商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理。此后，原告仉喜钰在使用案涉商铺经营服装店时，也以承租人身份与被告港龙公司签订《商铺租赁合同》，并按约向被告港口公司支付租金、综合管理服务费等费用。上述事实表明原告仉喜钰同意并且实际已经将案涉商铺委托给被告港龙公司进行统一经营管理。此外，根据原告仉喜钰与被告港龙公司签订的《商铺租赁合同》约定，原告仉喜钰作为承租人也应按照合同约定配合被告港龙公司对案涉商铺及商场的经营业态进行调整。 原告仉喜钰系案涉商铺的产权人，其对案涉商铺的所有权应受法律保护。同时，案涉商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，由业主委托商业管理公司即被告港龙公司统一经营管理的模式。该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体的有效管理。分割商业单元所有权的行使应以不影响商城整体功能的发挥为前提。本案中，被告港龙公司于2018年8月进行业态调整，将喜临门商业广场D幢4层出租给被告百恒公司经营酒店住宿业务，此系被告港龙公司作为商业管理公司，为实现商业经营的效益最大化，从对商业整体使用功能进行升级调整角度所作出的统一管理行为。在此前提之下，被告港龙公司退出原有的义乌国际商贸城经营模式，为业态调整关停案涉商铺，并不构成对商铺产权人权利的侵害，也未违反《商铺租赁合同》的约定。被告百恒公司从被告港龙公司处承租了喜临门商业广场D幢4层的商铺，为了经营需要，其对案涉商铺采用挡板遮挡、封闭的措施系基于被告港龙公司授权，该行为也不构成侵权。 综上，被告港龙公司及百恒公司均不存在侵权行为，对于原告要求两被告拆除涉案商铺玻璃门前的挡板，并给予原告一张可以进入原告商铺所在楼层的门禁卡的请求，本院认为，因喜临门商业广场D幢4层已全部由被告百恒公司作为酒店封闭运行，原告提出上述请求的目的系要求对案涉商铺进行独立经营，该请求必然影响被告百恒公司对酒店的正常经营，不符合商城统一经营的整体利益及其余商铺业主的利益，应予以驳回。 对于原告仉喜钰要求两被告赔偿其营业损失67423元、商铺物品及装饰装修损失15198元、库存服装的损失1500元的请求被告港龙公司、百恒公司均不存在侵权或违约行为，本院对该请求不予支持。 虽然被告港龙公司与被告百恒公司后续签订《苏州义乌国际商贸城商铺租赁合同补充协议》，未将案涉商铺出租给被告百恒公司使用，但该商铺实际已在被告港龙公司及百恒公司的实际控制之下。经本院释明，原告仉喜钰不同意在本案中变更诉讼请求，作为产权人向被告港龙公司主张相应的委托经营收益，原告仉喜钰后续可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下: 驳回原告仉喜钰的诉讼请求。 案件受理费1903元，减半收取952元，由原告仉喜钰自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年一月十日 书记员  罗 瑶