四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初3224号 原告：罗安才，男，1966年7月27日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：谢秒，重庆法缘律师事务所律师。 原告：江冬贵，女，1968年10月15日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：谢秒，重庆法缘律师事务所律师。 被告：罗凯，男，1969年10月23日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：魏洋，四川辞鉴律师事务所律师。 被告：马开琼，女，1973年3月27日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：魏洋，四川辞鉴律师事务所律师。 原告罗安才、江冬贵与被告罗凯、马开琼物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗安才、江冬贵及其委托诉讼代理人谢秒，被告罗凯、马开琼及其委托诉讼代理人魏洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗安才、江冬贵向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于泸州市龙马潭区的所有权由原、被告共有；2.判令被告向原告支付房屋租金20万元；3.诉讼费及保全费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为请求依法确认泸州市龙马潭区房屋的拆迁安置费由原、被告共有，原告享有一半即1019679.85元；增加诉讼请求为请求判令罗凯、马开琼向罗安才、江冬贵支付拆迁安置款1019679.85元。事实和理由：罗安才与罗凯系同胞兄弟，均系李光珍与罗良申的儿子。李光珍与罗良申于上世纪80年代拥有位于泸州市龙马潭区.45平方米的房屋（即石洞镇纪念碑社区居委会××号）。罗良申于1989年去世，未留下遗嘱，1993年初，原告与罗凯共同购买了邻居代培根位于泸州市龙马潭区共计80.22平方米的房屋，罗凯向邻居支付了7000元购房款后，原告向罗凯支付6000元购房款分得该房屋一半的产权。1995年8月，李光珍因病去世，房屋由罗安才与罗凯共同继承。2001年7月为办理产权证，原、被告达成《房屋分割协议》，约定双方共同继承的76.45平方米的房屋及共同购买的80.22平方米的房屋，共计156.67平方米，由罗安才分得东面86.61平方米、罗凯分得西面70.5平方米。后双方对该协议进行了公证，并办理了产权证书。2004年江冬贵外出打工，2005年罗安才外出打工，罗凯骗取原告房产证后，伪造《房屋转让合同》，骗取房管部门的信任办理过户登记，并在未经原告的同意下擅自将原告的房屋拆后重建。原告从外地回来后找到罗凯，罗凯承诺新建房屋原告享有一半的所有权。后罗凯将本案所涉房屋交与原告居住，但一直未履行产权变更手续。后因经营需要，被告罗凯将房屋出租给案外人，并收取每年4万元的租金。2018年2月23日，泸州市人民政府决定征收包括本案所涉房屋在内的房产。现原、被告对拆迁权益的分割无法达成一致意见，诉至本院，请求判如所请。 被告罗凯、马开琼辩称；1.原告歪曲事实，房屋变更登记的材料非伪造，均由原告提供，转让房产系原告自愿并已得到转让补偿款1万元；2.被告取得诉争房屋所有权是经法定程序取得，有权属证书予以确定；3.2001年至2018年初，原告并未对诉争房屋提出异议，但在2018年2月得知房屋在拆迁范围内将或巨额赔偿时提起诉讼，属恶意诉讼；4.房屋所有权人为被告，其收益也应属于被告；5.川中司鉴[2019]痕鉴字第8号鉴定意见书鉴定样本来源不明，鉴定结果错误，不应被采信。《房地产合同》上“罗安才”处红色印痕与罗安才的指印具有同一性；6.老房屋已于2004年拆除，本案诉争房屋系被告建造原始取得，应驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的身份信息材料、结婚证（复印件）、（2001）泸龙证字第X号公证书、契约书及收条、房产分割协议及（2001）泸龙证字第X号公证书、泸市房权证龙马潭石洞字第××号及第XXX号房屋所有权证、电费发票、本院对罗意梦进行询问制作的询问笔录、罗意梦的常住人口登记卡、初中毕业证书、《泸州市房屋所有权登记申请表》及申请书、村镇规划选址建设意见书及施工许可证、竣工验收证书、建设项目登记表、房屋权属登记卡、国有土地使用证、变更申请、泸市房权证龙马潭区字第××号房屋所有权证及泸龙国用（2006）第XX号土地使用权证、房屋征收货币补偿征收费用计算表、鉴定费发票等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于涉案房屋是否存在买卖事实。原告提交了①《房地产转让合同》1份（复印件，原件存于龙马潭区不动产登记站）、②泸科正[2018]痕鉴字第16号、③川中司鉴[2019]痕鉴字第8号司法鉴定意见书、④泸州新居房地产开发有限公司出具的证明材料，拟证明原、被告之间不存在房屋买卖事实，原告对涉案房屋享有所有权，房屋变更登记是由罗凯私自办理，房屋转让合同系伪造，该合同无原告签字及手印。被告质证认为证据①非被告向房管部门提供，是基于原、被告双方真实意思表示，签订合同的实际情况是江冬贵不在泸州无法签署，罗安才不识字，就委托其儿子签字，手印是罗安才本人的；对证据②真实性无异议，对原告的证明目的有异议，不能仅凭该鉴定意见书就证明合同是伪造的，原告应出示其他证据予以佐证该合同的虚假性；对证据③，因鉴定过程中鉴定样本来源存疑，鉴定程序不合法，所以该证据不应被采信；对证据④的真实性、合法性、关联性不予认可，对房屋买卖没有明确指向。 被告为反驳原告，证明原、被告之间存在房屋买卖事实，且川中司鉴［2019］痕鉴字第8号司法鉴定意见书不能达到原告证明目的，提交了①《房地产转让合同》（原件，由被告持有）、②专家辅助人员刘玉文的意见及说明材料、③鉴定人宋某的询问笔录、④收条、⑤通话录音、⑥证人罗某和唐某的证言、⑦个人住房登记记录查询结果。原告质证认为，对证据①不予认可，指纹不是原告所盖，合同是虚假的；对证据②不予认可，该意见系被告单方委托和作出，不能作为证据使用，专家辅助人员系被告单方委托，与被告存在直接的利益关系，且依据的鉴定规范与鉴定机构使用的鉴定规范不一致，因此对专家辅助人员的说明不予采信；对证据③，因四川中益司法鉴定中心的鉴定程序合法，真实有效，川中司鉴［2019］痕鉴字第8号司法鉴定意见书应被采信，对鉴定人的意见无异议；证据④与本案无关，且不是原告签署的，三性均不予认可，不能达到被告证明目的；证据⑤的三性不予认可，内容不完整，与本案无关；证据⑥不能达到被告的证明目的，二人陈述知晓事实均是听被告说的，并未实际参与买卖房屋事实；对证据⑦形式上的真实性认可，但是没有证明查询人是谁，不能证明罗安才为了证明低保对其名下房屋进行查询，也无法证明罗安才知道卖房的事实，本案发生在2005年，该证据不能证明罗安才对2005年的卖房事实予以认可，不予认可。 结合原、被告的质证意见，经查，原告提交的证据①、②均系原件，本院对其真实性予以确认，且可相互佐证，被告虽然对上述鉴定意见当庭提出异议，但未能提供充分反驳的证据，故对原告提交的该证据及证明目的本院依法予以采信；原告提交的证据③，结合被告提交的证据③，可证明鉴定机构鉴定程序合法、鉴定意见客观，与本案的待证事实具有关联性，对该组证据本院予以采信。被告提交的证据①系原件，本院对其真实性予以确认，对被告提交的证据②，因该专家辅助人员系被告单方申请，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十二条之规定，该意见应视为被告的陈述，现原告不予认可，被告亦未提交其他证据加以佐证该陈述，故对该意见本院不予采信，对被告证据①的证明目的本院不予采信。对原告提交的证据④，该证据上未载明有原、被告是否有买卖房屋的事实，因此与本案无关，本院不予采信。对被告提交证据④，因收款人不是原告，即非《房地产转让合同》上的出让方，原告亦否认收到该款；同时被告自述收条是由原告儿子签署和捺印，但无其他证据佐证原告儿子收到过该款，且根据收条载明的出具时间，当时原告儿子仅13岁，被告未提交证据证明原告对其儿子该行为进行了追认，故对该证据本院不予采信。对被告提交的证据⑤，原告对该证据的真实性不予认可，因此对该证据本院不予采信。对被告提交的证据⑥，因证人罗某、唐某关于本案房屋买卖事实的陈述均是听说，未实际参与，该证言系传来证据，对是否有真实买卖并不知情，故对该证据本院不予采信。对被告提交的证据⑦，因未显示查询人是谁，不能证明是原告查询，亦不能证明原告知晓房屋买卖事实，故对被告的证明目的本院不予采信。 二、原告拟证明其应分得被告将改建房屋出租后所得收益的金额，提交了《租房协议》、照片，认为其应当分得20万元租金。被告质证认为该组证据形式上不符合形式要件，不是房屋的实际租赁价格，对原告的租金计算方式无证明力。被告为反驳原告，证明房屋出租情况，提交了《星光KTV转让协议》。原告质证认为该协议为转让协议，里面还涉及有转让费，且认为转让费里含有部分租金，因此不能达到被告证明目的，应以市价为准。经查，原告提交的上述证据中所涉房屋非本案争议房屋，因此，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的上述证据系原件，真实性本院予以确认，但该协议为转让协议，不是租赁协议，故对其证明目的不予认可。 本院经审理认定事实如下：罗安才与罗凯系同胞兄弟。罗安才、江冬贵系夫妻关系，罗凯、马开琼系夫妻关系。 1995年3月2日，罗安才、罗凯共同购买邻居代培根位于泸州市龙马潭区，建筑面积80.22㎡的房产。2001年5月11日，罗某、罗安清、罗安辉、罗安才、罗凯在泸州市龙马潭区公证处办理（2001）泸龙证字第043号公证书，该公证书载明被继承人罗良生、李光珍死后遗留有夫妻共同财产房屋一套（位于泸州市龙马潭区土木结构房屋，建筑面积76.45㎡），死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第5条和第10条的规定，死者罗良生、李光珍的遗产应由其子女罗某、罗安清、罗安辉、罗安才、罗凯共同继承，现罗某、罗安清、罗安辉自愿放弃对遗产的继承权，故罗良生、李光珍的遗产由其儿子罗安才、罗凯共同继承。 2001年7月23日，罗安才、罗凯签订《房屋分割协议》，约定：一、协议人自愿分割下列房产，1.共同继承罗良生、李光珍夫妇位于泸州市龙马潭区，土木结构，建筑面积76.45㎡的遗产；2.协议人于1993年共同出资七千元购买位于泸州市龙马潭区，土木结构，建筑面积80.22㎡的房产。继承遗产与购买房屋系共墙结构，共计156.67㎡，协议人罗安才、罗凯两家共同居住。二、协议人协商以现有两家隔断墙为界，分割上述156.67㎡的房产，协议人罗安才分得东面的房屋，罗凯分得西面的房屋。三、本协议经双方签字并经公证后生效。2001年7月24日，上述协议经泸州市龙马潭区公证处公证，并出具了（2001）泸龙证字第334号公证书。后罗安才、江冬贵与罗凯、马开琼在均按上述协议对房屋进行居住、使用，并根据上述协议分别办理了房屋所有权证。位于泸州市龙马潭区的房屋（建筑面积86.61㎡）在2001年10月29日产权登记时所有权人为罗安才，房屋所有权证号为泸市房权证龙马潭区第XX号；位于泸州市龙马潭区的房屋（建筑面积70.5㎡）在2001年10月29日产权登记时所有权人为罗凯，房屋所有权证号为泸市房权证龙马潭区字第XX号。 2004年4月15日，罗凯向泸州市龙马潭区石洞镇村镇建设管理所申请对原有宅基地房石洞镇建设街房屋进行改建，申请建设规模为280㎡，建筑特征为两层砖混结构。同日，泸州市龙马潭区石洞镇村镇建设管理所批准同意罗凯上述改建申请。2004年8月27日，罗凯改建房屋经泸州市龙马潭区石洞镇村镇建设管理所验收合格，改建房屋经测量实际面积为276.6㎡，房屋为砖混两层结构。后罗凯持有上述材料及《房地产转让合同》于2005年11月18日对其改建后房屋办理产权变更手续，注销了泸市房权证龙马潭区石洞字第XX号、第XX号房屋所有权证，并申请办理了登记所有权人为罗凯、马开琼的泸市房权证龙马潭区字第××号房屋所有权证及国有土地使用权证，在《泸州市房屋所有权登记申请表》上显示改建房屋由罗安才出售给罗凯后加之自己所有房屋改建所得。同时，改建房屋坐落已变更为泸州市龙马潭区。现该房屋已被征收，房屋征收费用为房屋价值补偿1030335元（276.6㎡×3725元／㎡）、室内超普通装饰装修和附属物补偿304697元、搬迁补偿4149元、提前搬迁奖励20000元、政府奖励319100.5元、物业管理补助19915.2元、未认定建筑补偿64288元和39856元、维修基金补助16596元、室内设施补偿7760元、住宅房临时安置补偿16596元、其他补偿206067元，合计2039359.7元，该款已支付给罗凯、马开琼。 诉讼中，罗安才、江冬贵出示了其于2018年8月7日在泸州市龙马潭区不动产登记站调取的《房地产转让合同》，该合同载明：甲方（出让方）为罗安才、江冬贵，乙方为（受让方）罗凯。甲乙双方就房地产转让订立合同，一、甲方自愿将坐落在龙马潭区石洞建设街罗安才的房地产（建筑面积86.61㎡）转让给乙方；二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为10000元，乙方由2005年2月28日前一次付清给甲方，付款方式为现金；签订时间为2005年2月28日。庭审中，罗安才、江冬贵称其未持有过该合同，也未签订该合同，合同上其签字及捺印均系伪造。对此，罗凯、马开琼称合同上“罗安才、江冬贵”的签字系罗安才、江冬贵委托二人的儿子罗意梦签署，手印是罗安才所盖，房屋过户手续是罗安才、江冬贵委托其办理，但无委托手续。后罗安才、江冬贵申请对《房地产转让合同》上第4页二人手印的真实性进行鉴定。本院依法委托泸州科正司法鉴定中心进行鉴定，后该鉴定中心作出司法鉴定意见：1.送检的署名《房地产转让合同》第4页上甲方（签章）栏“罗安才”三字2组签名处分别捺印的2枚红色指印不是样本捺印人罗安才捺印形成的指印；2.送检的署名《房地产转让合同》第4页上甲方（签章）栏“江冬贵”三字2组签名处分别捺印的2枚红色指印不是样本捺印人江冬贵捺印形成的指印。为此，罗安才、江冬贵支付鉴定费5000元，并主张应由被告承担该费用。后马开琼称当时签署《房地产转让合同》时为一式三份，因罗安才不会书写字，故合同上“罗安才”的名字均不是其本人书写，但手印是罗安才本人所盖，江冬贵当时不在家，故江冬贵没有签字或捺印，合同上“江冬贵”的签字是委托马开琼所签，手印不记得是谁所盖。同时，罗凯、马开琼提交了其持有的《房地产转让合同》一份，内容与罗安才、江冬贵在泸州市龙马潭区不动产登记站调取的《房地产转让合同》一致。对此，罗安才、江冬贵均称无签署合同的事实，二人从未签署过该合同，上面的二人的签字和捺印均不是本人的。后罗凯、马开琼申请对其提交的《房地产转让合同》上第4页罗安才手印的真实性进行鉴定。本院依法委托四川中益司法鉴定中心进行鉴定，后该鉴定中心作出司法鉴定意见：《房地产转让合同》第4页上罗安才签名字迹处捺印指印不属罗安才本人捺印所形成。现马开琼申请对上述《房地产转让合同》上罗安才手印的真实性进行重新鉴定。 庭审中，罗凯、马开琼称因其所有房屋与罗安才所有房屋改建时均已是危房，当时与罗安才、江冬贵商量过，罗安才、江冬贵不同意出资，罗凯、马开琼遂单独进行了改建及装修，但因改建房屋中有罗安才、江冬贵所有房屋面积，于是协商罗凯、马开琼向罗安才、江冬贵支付10000元用于购买其所有房屋面积，后罗凯、马开琼持有罗安才、江冬贵提供的相关材料去申请了房屋改建。对此，罗安才、江冬贵称未委托罗凯、马开琼办理改建手续，因当时未在家，对罗凯改建房屋不知情，也未出资修建，现对房屋征收货币补偿费无异议。罗安才称其后来回家时看到房屋已改建，但未与罗凯商量房屋面积比例。 同时查明，罗安才在改建房屋内居住几年后，罗凯、马开琼欲将房屋用于商业经营，二人遂在外租用了房屋给罗安才居住。后罗凯、马开琼将房屋用于商业经营，后又进行出租。 另查明，罗意梦生于1991年3月6日，系罗安才、江冬贵之子。罗意梦称其不知道房屋买卖事实，也未在《房地产转让合同》上签字。现罗安才、江冬贵在被征房屋所有权人名单中未发现自己名字，遂起诉至本院。 本院认为，本案系物权保护纠纷，原、被告对争议房屋征收补偿事宜及金额并无异议，争议焦点为原告对被征收房屋是否享有所有权，以及是否享有征收补偿款1019679.85元、租金20万元。对此，本院评述如下： 一、关于原告对被征收房屋是否享有所有权的问题。房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种：原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有权人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法没收房屋；（3）收归国有的无主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）；继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据，而公民非基于原因行为而不能继受取得。 结合本案，首先，关于改建前房屋所有权的确认。根据原、被告于2001年7月23日签订的《房屋分割协议》，双方对其通过共同购买及继承取得的房产进行了分割，本院依法确认改建前房屋原告所有86.61㎡，被告所有70.5㎡。其次，关于改建后房屋所有权的确认。根据《泸州市房屋所有权登记申请表》上载明，改建后276.6㎡房屋是由罗安才出售给罗凯后加之自己所有房屋改建所得，即为上述原告所有房屋86.61㎡、被告所有房屋70.5㎡，以及被告扩建面积构成。现分别对构成改建房屋的3个组成部分的所有权进行评述，第一，关于原告所有房屋86.61㎡是否已发生物权变更。诉讼中，被告辩称其通过购买已继受取得且通过建造行为原始取得该部分房屋所有权，而原告持相反意见。对此，本院认为，1、关于原、被告之间是否存在房屋买卖事实。诉讼中原、被告均分别提交了《房地产转让合同》，且经2次司法鉴定，意见均为合同上罗安才的捺印不是本人所捺，且被告自述合同上罗安才的签字不是本人所签，江冬贵亦没有在合同上签字或捺印；同时被告也未提交其他证据证明其与原告就房屋买卖已达成协议和已向原告支付有购房款，因此，原、被告双方未订立买卖合同，上述合同非双方真实意思表示，该合同未成立。关于被告马开琼对《房地产转让合同》上罗安才手印真实性要求重新鉴定的申请，因诉争的2份《房地产转让合同》均已分别鉴定，且鉴定程序合法，意见客观，本院依法予以采信，故对被告该申请本院不予准许。另，被告还称《房地产转让合同》上原告的名字系原告儿子罗意梦签署，但罗意梦对被告该陈述予以否认，原告亦未确认其儿子有签署上述合同，故对被告该意见本院不予采信，即依法确认原、被告之间不存在房屋买卖事实，被告未通过购买方式取得原告房屋所有权。2、被告是否因建造行为原始取得原告所有房屋。根据法律规定，物权的原始取得是指根据法律的规定，因一定的法律事实，所有权第一次产生或者不以原所有权人的意志为根据，而直接取得的物权。本案中，在被告改建房屋时，土地上原告的房屋所有权未消灭，也未出卖于被告，且被告未能提交证据证明存在其他可原始取得讼争房屋物权的情形，故被告未通过建造方式原始取得原告房屋所有权。综上，在原告对其房屋享有所有权的情况下，原、被告无法律上的原因行为，被告不能继受或原始取得该物的所有权，被告辩称物权取得方式及物权变动的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。第二，被告所有的房屋70.5㎡系继受取得，扩建面积系其因依法建造房屋而原始取得，因此，该部分面积应为被告所有。最后，关于房屋所有权证书的效力。被告辩称房屋所有权证书可证明其对改建房屋享有所有权。本院认为，房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。房屋权属证书是权利人享有该房屋的证明，该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合，房屋权利人并非当然根据房屋产权登记证上载明的权利人为准，如果真正的权利人与登记记载的权利人之间对房屋所有权产生争议时，人民法院应当根据房屋的真实权利状况确定权利人，故对被告该辩解本院不予采信。本院依法确认改建房屋中原告所有面积86.61㎡，原告享有该部分面积的所有权。 二、关于原告是否应享有征收补偿款1019679.85元。现改建房屋已被征收，原告可依据其享有的其中86.61㎡获得征收补偿款。关于款项的确定，本院认为，原房屋为土木结构，改建后为砖混结构，且改建房屋系被告出资修建，原告未出资参与。因此，原告应得征收补偿款应根据其所有房屋面积86.61㎡及其所有房屋为土木结构进行确定。现原告未举证证明其对房屋进行了装修、添附，本院依法确认原告应得补偿款为399913.58元，对原告诉请的超出该金额的款项本院不予支持。 三、关于原告是否应享有租金20万元。原告原有房屋系土木结构住宅，非营业性用房，且改建房屋原告未出资，原告诉请享有房屋收益无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告应得补偿款为399913.58元，现被征收房屋的补偿款已支付给被告，故应由被告向原告支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗凯、马开琼于本判决生效之日起十日内支付原告罗安才、江冬贵房屋征收补偿款399913.58元。 二、驳回原告罗安才、江冬贵的其他诉讼请求。 案件受理费15777元，诉讼保全费5000元，鉴定费5000元，合计25777元，由原告罗安才、江冬贵负担8477元，被告罗凯、马开琼负担17300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  赵 波 审 判 员  代春桃 人民陪审员  邹学书 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  曾鸣林