江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初2883号 原告：施明，女，1986年4月24日出生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳庆，江苏诚谨律师事务所律师。 被告：庞正午，男，1938年2月5日出生，汉族，住海门市，现居住于海门市海门街道欣月家园。 被告：黄玉兰，女，1941年4月1日出生，汉族，住海门市，现居住于海门市海门街道欣月家园。 两被告的共同委托诉讼代理人：庞思忠（系两被告的儿子），汉族，住海门市。 两被告的共同委托诉讼代理人：庞新丰（系两被告的儿子），汉族，住海门市。 原告施明与被告庞正午、黄玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理，原告施明的诉讼代理人徐杰、被告庞正午、黄玉兰到庭参加了第一次庭审。因经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告施明的诉讼代理人徐杰，被告庞正午、黄玉兰及其诉讼代理人庞思忠、庞新丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施明向本院提出诉讼请求：要求庞正午、黄玉兰继续履行售房协议，将位于本市，面积约128平方米的房屋过户至施明名下。审理中，施明将诉讼请求变更为：1.要求解除案涉售房协议书；2.庞正午、黄玉兰返还购房款28.8万元；3.庞正午、黄玉兰赔偿施明损失64.62万元。事实与理由：庞正午、黄玉兰系夫妻关系。2016年12月9日，施明与庞思忠通过海门市八达房产中介签订售房协议书，约定庞正午、黄玉兰将其拆迁所得，位于本市，面积约128平方米的房屋（以下简称案涉房屋），以总价88.8万元出售给施明。庞思忠在售房协议书上签字并当场收取了定金1万元，后该协议由庞正午捺印确认。施明已支付剩余定金278000元，且案涉房屋已满足过户条件，但庞正午及黄玉兰以各种理由拒绝。现经评估，案涉房屋市场价值为152.62万元，庞正午、黄玉兰的违约行为造成了施明的损失，故诉讼至法院，望判如所请。 庞正午、黄玉兰共同辩称，案涉房屋不再出售，同意解除售房协议，返还购房款28.8万元，并赔偿损失34万元。我们两人经拆迁仅得一套房屋，案涉售房协议是庞思忠与施明签订后拉着庞正午捺印，庞正午从未与施明商谈售房事宜，黄玉兰对于售房一事并不知情。虽然案涉房屋经鉴定于2018年9月4日的价值为152.62万元，但该价格显然过高，不应予以采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对于案涉房屋的售房协议书、庞新丰出具的收条、银行转账记录及经本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司就案涉房屋作出的《房地产估价报告》的真实性没有异议，但庞正午及黄玉兰认为估价过高，应当予以调整。本院对于当事人没有异议的证据予以确认，并结合当事人的陈述，认定事实如下： 2013年10月10日，被告庞正午因拆迁，选择了案涉房屋予以安置，并填写了《拆迁安置选房单》。 2016年12月9日，施明通过海门市八达房屋信息咨询服务部签订了《售房协议书》一份，庞正午作为出售方、施明作为购买方，约定:庞正午将案涉房屋作价88.8万元出售给施明；定金28.8万元，于签约当日支付1万元，一周内再支付27.8万元，开发商交房时再支付30万元，余款30万元等贷款后一次性结清;可以过户时第一时间过户，款清交房，办理第一本产权证以前费用由庞正午支付，第二次过户费用由施明支付；如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并支付总房款的20%作为违约金等。庞思忠在出售方一栏签字，施明在购买人一栏签字，庞正午在该份协议上捺印确认。 协议签订后，庞思忠收取了定金1万元。施明于2016年12月15日通过银行转账向庞新丰支付定金27.8万元，庞新丰出具了收条一份。 2018年8月28日，庞正午、黄玉兰向本院提起诉讼，以庞思忠签订的案涉房屋售房协议是无权处分为由，要求确认该协议无效。本院于同年9月4日立案受理后，庞正午、黄玉兰于同月24日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。嗣后，庞正午、黄玉兰与施明进行了协商，虽然曾商谈确定由庞正午、黄玉兰补偿34万元，但因付款期限最终未能达成一致。 审理中，经施明申请，本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉房屋的市场价格进行了评估，经评估确定案涉房屋的市场价为152.62万元（基准日2018年9月4日）。 此外，本院至海门房产网（××）线下服务点，调取了案涉房屋所在小区2018年7月至2019年4月的中介信息，从上述信息中可以反映出案涉房屋所在小区在该期间二手房登记均价浮动区间为1.08万元/平方米至1.35万元/平方米。本院通过该海门房产网（××）查询可得案涉房屋所在小区于2019年4月至2020年1月二手房登记均价浮动区间为1.2万元/平方米至1.57万元/平方米。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋售房协议虽由庞思忠代为签字，但庞正午通过捺印予以确认，结合庞正午与庞思忠父子关系，可以认定庞正午委托其子庞思忠与施明签订售房协议，将案涉房屋作价88.8万元出售给施明。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。庞正午虽辩称系在中介强迫下捺印，但签订售房协议时其子庞思忠在场，且收取了定金1万元，此后其子庞新丰又收取了定金27.8万元，并出具了收条，故庞正午对于受强迫捺印，签订售房协议并非其真实意思表示的辩称不应予以采信。施明与庞正午签订的售房协议系双方经协商确定，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，庞正午应当依照约定履行相应的义务。因黄玉兰未在售房协议上签字确认，施明也未能提供证据证明黄玉兰知晓该售房协议并作出受其约束的意思表示，故黄玉兰并非合同当事人，该售房协议对其不具有约束力。 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人有权解除合同。现庞正午已明确表示拒绝履行该《售房协议书》所确定的交付房屋的义务，施明要求解除合同的诉讼请求，应当予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因此，庞正午已收取的定金28.8万元应予返还。 庞正午作为被拆迁人通过拆迁选择案涉房屋予以安置，其领受案涉房屋并依据售房协议将案涉房屋过户至施明名下并不存有不能履行的客观情形，现庞正午明确表示不同意依照售房协议履行，其行为已构成恶意违约，应当承担相应的违约责任。双方在协议中既约定了定金，又约定了违约金，当事人可选择适用，现施明要求庞正午承担违约责任的，应当予以准许。双方虽约定违约金为总房款的20%，即17.76万元，但约定的违约金低于所造成的损失，守约方有权要求增加。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。施明基于庞正午按约履行的信任，依约支付了相应的价款，但因庞正午的违约致使施明丧失了另行订立其他房屋买卖协议的机会。现案涉房屋价格已上涨，施明也为此未能获得房价上涨所带来的利益，该部分损失庞正午应当予以赔偿。 当事人一方违约后，另一方应当采取适当措施，防止损失扩大，没有采取措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然根据海门市房产网的信息，案涉房屋二手房价格直至2020年1月呈上涨趋势，但因庞正午、黄玉兰曾于2018年8月28日向本院提起诉讼，要求确认案涉房屋售房协议无效，本院于同年9月4日立案受理，即庞正午在该时间点通过诉讼的方式作出了其不再履行协议的意思表示，故施明无权以2018年8月28日之后的房价上涨部分为其损失提出主张。 庞正午虽然认为经本院委托，由江苏苏地行土地房产评估有限公司作出的案涉房屋于2018年9月4日为152.62万元的市场价格过高，并提供了数份案外人的房屋买卖合同以及部分中介信息，以证明案涉房屋的市场价格远低于估价报告所确定的金额，但庞正午所提交的案外人的房屋买卖合同的真实性无从考证，且中介信息中所载明的房屋地段及信息发布时间与案涉房屋的地段和估价报告确定的鉴定基准日并不相同或相近，不具有参照价值。因估价报告所确定的案涉房屋价格（1.19万元/平方米）位于本院通过海门房产网所查询所得案涉房屋小区二手房发布均价区间，符合市场价格波动规律，故该估价报告的结论可作为确定案涉房屋市场价格的参考依据。据此，庞正午应当赔偿施明损失63.82万元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告施明与被告庞正午于2016年12月9日签订的《售房协议书》。 二、被告庞正午返还原告施明购房定金28.8万元。 三、被告庞正午赔偿原告施明损失63.82万元。 上述第二、三项，由被告庞正午于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告施明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13142元、申请保全费4960元、评估费8300元，合计26402元，由被告庞正午负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13142元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  杜开宇 人民陪审员  茅祖生 人民陪审员  王小英 二〇二〇年一月二十二日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  季婧婕