上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0104民初18161号 原告(反诉被告)：上海新天地旅业集团有限公某,住所地上海市黄浦区浙江南路XXX号号415室。 法定代表人：周广和，总经理。 委托诉讼代理人：朱圣帆，男。 委托诉讼代理人：屠钧，男。 被告(反诉原告)：上海永乐股份有限公某，住所地上海市。 法定代表人：陈若颖，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，上海中沃律师事务所律师。 原告上海新天地旅业集团有限公某(以下简称新天地公某)与被告上海永乐股份有限公某(以下简称永乐公某)其他合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月8日，永乐公某提起反诉。2019年11月7日，本院公开开庭进行了审理。原告新天地公某委托诉讼代理人屠钧、被告永乐公某委托诉讼代理人王海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新天地公某向本院提出诉讼请求：1.判令永乐公某支付违约金500,000元；2.判令永乐公某赔付经济损失897,500元。 事实和理由：新天地公某和永乐公某于2018年7月6日签订了编号为DCYX201801的《永乐汇文创园区合作意向书》(以下简称《意向书》),后双方一直友好合作。但2019年4月28日，新天地公某突然收到永乐公某单方面提出的《意向解除函》，导致原有协议无法继续执行。新天地公某认为永乐公某在《意向解除函》中所提出的单方面解除《意向书》的三点理由均不属实。具体而言，第一点，“你公某未能依约在意向书生效一个月内向我公某提供过任何运营方案”，对此新天地公某认为，在《意向书》签订后新天地公某做了大量市场调研工作，新天地公某就制定的运营方案多次与永乐公某沟通并不断调整完善，至于《意向书》中约定的制定运营方案需在一个月期限内完成，永乐公某曾在谈判中表示仅是一个形式，不具有实际约束力；在双方合作全过程中永乐公某自始自终未提及和催要过运营方案,各项工作均有序推进。例如，为永乐文化创意园区(以下简称园区)的招商运营，新天地公某于2018年9月7日邀请上海市宝山区领导、大场镇领导、永乐公某总经理和副总经理等共同出席聚会，沟通协调相关工作；在新天地公某的催要下，永乐公某通过电子邮件陆续向新天地公某发送报批文件、施工文件和建筑效果图等文件，在收到前述文件后新天地公某才能启动招商运营方案的工作；经永乐公某提议，新天地公某和永乐公某领导于2018年10月30日至2018年10月31日共同带队前往江苏省如皋市的中国电影胶片博物馆等处考察，为园区运营方案进一步完善做准备;新天地公某在多次征求永乐公某意见后几易其稿,最终于2018年12月6日完成定稿并经永乐公某确认；新天地公某制作了《招商手册》，部分《招商手册》放置于园区施工现场的门房间和办公室分发；新天地公某制作了招商广告彩绘布，永乐公某通知装修施工队于2018年12月21日将彩绘布挂在外墙上以发布招商信息；2019年03月05日，新天地公某再次将调整后的运营方案发给永乐公某听取意见，永乐公某表示收到。第二点，“自《意向书》生效以来已达10个月,你公某未有效储备适合文创园区要求的意向承租方并达到6,000平方米”，对此新天地公某认为，首先，《意向书》约定，“自运营方案明确后六个月内并且在项目竣工前,乙方所确定的意向方未能达到6,000平方米以上的”，而事实上招商运营方案在2018年12月6日就已经永乐公某的确认，新天地公某收到《意向解除函》的日期是2019年4月28日，该时间并没有超过永乐公某确认招商运营方案后的六个月期限，况且因永乐公某一方原因，项目推进进度远远落后于《意向书》约定的期限，永乐公某于2018年11月才发出施工招标文件，于2018年12月17日装修工程招标方案开标，工程在2019年2月春节后才正式开工，据此预计园区竣工期至少比原计划推迟五个月以上，竣工期的不确定性给新天地公某和客户确认入驻意向带来较大难度。其次，在签约前，新天地公某集团下属公某自己入驻的意向就达到6,100平方米，且永乐公某的上报文件中亦对此提及，再加上新天地公某招商部已经另外达成入驻园区意向的客户，新天地公某所确定的意向方所对应的租赁面积肯定已经达到6,000平方米。第三点，“你公某招商行为和对象严重背离《意向书》”约定，对此，新天地公某认为其在招商过程中,遵纪守法且积极与永乐公某沟通，自始至终均按《意向书》约定展开招商工作，不存在背离《意向书》约定的行为。永乐公某在发给新天地公某《意向解除函》之前从未提及过解约事宜，且《意向解除函》中所列理由均与事实不符，其本质是因自身原因既想违约又不想承担违约责任。关于新天地公某所主张经济损失的组成，包括相关工作人员屠钧、朱圣帆、许静三人的工资及业绩提成补偿合计403,248元，新天地公某支付案外人公某的咨询服务费300,000元，新天地公某为园区项目支出的会务费、餐饮费、礼品费、用车费等日常费用开支194,252元，以上经济损失合计为897,500元。同时，新天地公某还根据《意向书》中“甲方同意乙方作出的运营方案后，双方均可单方解除本意向，提出解除本意向的一方应向另一方支付违约金500,000元”以及“以下情形，乙方可单方提出解除本协议，不需要承担违约责任，但甲方应支付违约金500,000元，包括甲方将该园区项目取消……”的约定要求永乐公某支付违约金500,000元。 永乐公某辩称，新天地公某既未没有提供运营方案，亦未提供招租对象的签约意向。根据《意向书》的条款以及《关于永乐文化创意园区项目协调会会议纪要》(以下简称《纪要》)中的载明内容，新天地公某应当已经对园区情况有所了解，故新天地公某制作运营方案无需永乐公某提供材料，但实际上永乐公某多次配合新天地公某提供相关材料；在长达10个月的时间内，新天地公某并没有履行任何义务，永乐公某认为新天地公某缺乏相关专业能力，亦没有运营思路，其提交的《市场调研报告》是在永乐公某反复催要后新天地公某为敷衍而提供的无效材料，无论是新天地公某提交的《招商手册》还是《市场调研报告》，均是不符合《意向书》约定的运营方案；新天地公某从未向永乐公某推荐过任何具有入驻意向的企业，更未能达到租赁面积超过6,000平方米的要求；园区于2019年12月竣工，故工期没有延误，新天地公某所述的因工期不确定导致无法招商的理由不能成立；新天地公某并未履行合同义务，也没有发生履约成本，其制作的《招商手册》《市场调研报告》、招商幕布等均毫无工作量，故永乐公某解除合同并不会给新天地公某带来损失。综上，永乐公某认为新天地公某未能履行合同义务，永乐公某系无奈才根据《中华人民共和国合同法》规定以及《意向书》的约定单方解除《意向书》，且该解约行为并不会给新天地公某带来经济损失。另外，永乐公某认为新天地公某提出的违约金计算标准过高。 同时，永乐公某提出反诉请求：判令新天地公某支付违约金500,000元。 事实和理由：新天地公某和永乐公某于2018年7月6日签订了编号为DCYX201801的《意向书》。但合同签订后，新天地公某违反合同约定，给永乐公某造成严重损失。新天地公某违约的具体情形与永乐公某在本诉中的答辩意见一致。遂酿诉。 新天地公某针对反诉辩称，《意向书》的本质是保底合同，永乐公某无须担心合同的履行，新天地公某已经与区政府领导商谈过入驻方案并作出保证承诺。由于永乐公某一直未确定竣工期，所以承租方均虽有入驻意向但无法签订正式合同，故新天地公某尚未向永乐公某告知招租情况。在另外，新天地公某认为永乐公某提出的违约金计算标准过高。 本院认定事实如下： 2017年8月24日，新天地公某和永乐公某签订了编号为DCYXXXXXXXX的《永乐产业园入驻意向书》，约定：园区房屋土地权利方、甲方为永乐公某，园区入驻意向方、乙方为新天地公某；乙方知晓园区房屋和土地权属甲方，位于上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号和4292号；乙方有意向于园区改造装修竣工后，在园区内承租不少于6,000平方米左右房屋供乙方所属企业使用；如甲方园区改造装修未获政府批准或在正式开工后1年内未竣工，本意向自行解除，双方免责；等等。永乐公某在甲方处盖章，新天地公某在乙方处盖章。该合同附件为《新天地公某预计进驻永乐产业园名单》，载明：本名单为永乐公某和新天地公某签订的编号为DCYXXXXXXXX的《永乐产业园入驻意向书》的附件；新天地公某承诺，以下企业如入驻园区，将在合理期间内尽快办理企业注册经营地址变更和税收落地手续，如该名单或预计使用面积发生变化，将及时通知永乐公某，确保入驻企业承租园区房屋面积不小于6,000平方米；预计入驻园区企业包括上海新天地检测技术有限公某(预计需求面积2,000平方米)、上海新天地正方人力资源有限公某(预计需求面积100平方米)、上海大众影视文化传媒有限公某(预计需求面积1,000平方米)、新天地方正(上海)体育文化有限公某(预计需求面积1,500平方米)、上海新天地方正广告传媒有限公某(预计需求面积1,000平方米)、上海昊阳建设装饰有限公某(预计需求面积500平方米)，前述公某租赁需求面积合计6,100平方米；另有手写注明，新收购“上海骅炘智能科技有限公某(预计需求面积2,000平方米)、上海新天地众仁达应急培训服务有限公某(预计需求面积1,500平方米)”；等等。 时间为2017年12月的永乐公某《大场生产基地改造装修并调整产业形态的方案》中，包含前言(其中载明永乐公某拟对位于上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号和4292号的大场生产基地进行改造装修)、项目支持(其中载明已经获得了上海新天地旅业集团的整体入驻意向……目前正在不断与相关文化创意企业和科技创意企业洽谈……目前意向入驻单位预计使用园区面积共计6,400平方米……)等内容。新天地公某称，该方案是永乐公某提交上海市宝山区发展和改革委员会的材料，材料表明了上海新天地旅业集团的整体入驻意向以及租赁面积等。 2018年7月6日，新天地公某和永乐公某签订了编号为DCYX201801的《意向书》，约定：意向委托方(甲方)为永乐公某，意向受托方(乙方)为新天地公某；为促进和加速园区的打造成型和招租工作，尽早实现园区的良性运营，永乐公某与新天地公某就合作运营园区达成本意向；园区位于上海市宝山区4266号、4288号、4292号，产证占地面积14,308平方米、建筑面积13,250.16平方米；乙方已经仔细查阅了甲方提供的上海市宝山区发展和改革委员会《纪要》，并且甲方已经向乙方介绍了园区建设的现状和愿景，乙方清楚知道以下情况目前该园区正在装修装潢项目期内，甲方正在开展各类报批、招投标流程和设计工作，尚未进入施工流程；预计园区将于2019年年内竣工投入使用，预计实际承租方能够于2019年7月至9月期间入驻园区，如因客观因素工期延后，入驻期间也相应延后；甲方委托乙方运营管理园区，乙方接受甲方委托并根据甲方打造文化创意园区的宗旨，对园区开展运营管理，其职责包括根据甲方打造文化创意园区的宗旨对园区进行定位，向甲方提供运营方案；负责园区招租招商，代理甲方与意向方洽谈承租事宜，代理甲方处理承租方有关租赁合同履行和实际使用园区场地和房屋过程中的各项事宜，包括解决租赁纠纷等；负责园区整体运维，指导甲方派驻的物业管理公某或团队开展安保、消控等工作，确保园区服务到位、各项设备设施完好，园区卫生整洁、形象良好；乙方与甲方派驻物业管理公某或团队的协作方式在乙方明确园区定位和运营方案后另行约定；甲方委托乙方对外开展招租、招商，甲方根据乙方的推荐，作为房屋出租方直接与承租方签订房屋(场地)租赁合同，乙方则作为甲方的代理方在合同上共同签章；如乙方未能完成年度租金指标的，应当将年度租金指标与实际完成额之间的差额作为保底补偿费于年度结束前一次性支付给甲方；本意向签订后，乙方应当着手对园区的运营作出方案，该方案应书面呈报甲方并获得甲方认可；在园区运营方案获得甲方认可后，乙方可代理甲方开展预招租招商工作，意向承租方应直接与甲方签订入驻意向，等该园区竣工后再签订正式房屋租赁合同；在能够确定该园区具体竣工日期后，本意向依然有效，甲乙双方应签订正式的园区委托运营合同；如乙方未能在本《意向书》生效后一个月内作出运营方案，或甲乙双方不能就乙方作出的园区运营方案达成一致的，本《意向书》解除且双方互不担责；甲方同意乙方作出的运营方案后，双方均可单方解除本意向，提出解除本意向的一方应向另一方支付违约金500,000元；以下情形，甲方可单方提出解除本协议，不需要承担违约责任，但乙方应向甲方支付违约金500,000元，包括乙方所进行的招商招租活动严重背离园区的宗旨和运营方案，或引进甲方禁止引进的项目或业务……向自运营方案明确后六个月内并且在项目竣工前，乙方所确定的意向方未能达到6,000平方米及以上的；以下情形，乙方可单方提出解除本协议，不需要承担违约责任，但甲方应支付违约金500,000元，包括甲方将该园区项目取消……甲方对该园区的装修装潢工程未达到本意向所约定的目标，致使乙方不可能按照预定的指标开展委托经营管理工作……本《意向书》生效后，双方于2017年8月24日签订的编号为DCYXXXXXXXX的《永乐产业园入驻意向书》失效，双方对该意向书没有争议；等等。永乐公某在出租方(甲方)处盖章，新天地公某在承租方(乙方)处盖章。对于为何双方先后分别于2017年签订了编号为DCYXXXXXXXX的《永乐产业园入驻意向书》、2018年签订了编号为DCYX201801的《意向书》，新天地公某称，系因前一份合同期限届满，故签订了后一份合同。 为履行上述《意向书》中的义务，新天地公某于2018年7月15日作出《关于成立永乐汇文创园区招商部的决定》，载明：因集团业务发展的需要成立永乐汇文创园区招商部，人员组成包括聘请屠钧担任招商部经理，聘请许静担任招商部主管，聘请朱圣帆担任招商部主管……根据新天地公某与屠钧于2018年8月1日签订的《劳动合同》，屠钧的工作职责为全面负责完成公某制定永永乐汇项目的招商工作；基本工资为4,279元/月；新天地公某聘请屠钧担任招商部经理，为调动员工积极性、按时保质保量完成公某的招商目标，如屠钧按照公某规定的招商租赁价格体系，在项目竣工前整个招商部门至少完成6,000平方米的任务为最低指标，则新天地公某就超过部分给予屠钧一定提成……根据新天地公某与许静于2018年8月1日签订的《退休返聘协议》，新天地公某聘用许静从事的工作岗位为永乐汇招商部业务员；许静的基本工资为4,279元/月；新天地公某聘请许静担任招商部主管，如许静按照公某规定的招商租赁价格体系，在项目竣工前至少完成3,000平方米的任务为最低指标，超过部分新天地公某给予许静一定提成……根据新天地公某与朱圣帆于2018年8月1日签订的《劳动合同》，朱圣帆的工作职责为完成公某制定永乐汇项目的招商工作；基本工资为4,279元/月；新天地公某聘请朱圣帆担任招商部主管，为调动员工积极性、按时保质保量完成公某的招商目标，如朱圣帆按照公某规定的招商租赁价格体系，在项目竣工前至少完成3,000平方米的任务为最低指标，则新天地公某就超过部分给予朱圣帆一定提成…… 在永乐公某总经理张子杰和新天地公某招商部经理屠钧的微信聊天记录中，双方于2018年10月份开始就系争项目事宜进行沟通。其中，张子杰于2018年11月14日询问“有意入驻吗？”，屠钧通过语音予以回复；屠钧于2018年11月26日称，“张总，我们做了一本书面招商手册，想请你审阅一下”，张子杰于2018年11月30日提出修改意见；屠钧于2018年12月3日发送一份名为“1203永乐文创招商”的pdf文件，并称“张总，我又修改了，你再看一看”，又于2018年12月6日询问，“张总，这份手册还有需要改进的吗？”张子杰于同日回复，“原则上我们没意见了，文字上再看看就差不多了”；屠钧于2018年12月18日称，“张总，招商的彩绘布已做好，麻烦你联系一下工程队，帮忙挂一下，好吗？”，张子杰回复“知道了”；屠钧于2019年3月5日发送一份名为的“永乐汇-0305”的pdf文件，并称“张总，这是我们做的调研报告，方便时候看一下，请给予意见和建议”，张子杰回复“知道了”；屠钧于2019年4月2日称，“张总，你好！我现在需要一份发改委关于园区的纪要，麻烦你能给我发一下吗？”，又于2019年4月4日称，“张总，纪要能发给我吗？”，后张子杰于同日发送一份名为“宝山发改委会议纪要”的pdf文件。 根据电子邮箱内容显示，张子杰于2018年10月16日向新天地公某发送名称分别为“外景详图包含集装箱区域”、“高清效果图”和“cad图”的电子邮件三份，于2018年10月29日向新天地公某发送名称分别为“汇报ppt”和“报批图册”的电子邮件两份。 封面印有“永乐汇文创园·招商”和“永乐公某携手上海新天地旅业集团”的《招商手册》中，包含了园区鸟瞰图、交通与周边配套、设计指标、招商面积明细、园区招商、提前入驻优惠等内容，并载明园区招商部联系人屠钧、许静的联系方式。新天地公某称，该份《招商手册》于2018年12月定稿，之前一直在与永乐公某交涉沟通，并需要以永乐公某提供的材料作为基础才能制作完成。 封面印有“永乐汇文创园”字样的《市场调研报告》中，包含项目简介(区位、交通与周边配套)、项目现状及周边、项目周边产业情况、园区项目产业定位、总结与建议、招商业态落位推荐及建议等内容。据新天地公某称，该份《市场调研报告》为《招商手册》的升级版本，系因招商形式的变化而产生。 新天地公某表示，其已开展招商工作并有多家企业已表明入驻意向。为证明新天地公某的关联企业已有入驻园区意向，新天地公某提交上海骅炘智能科技有限公某的营业执照和企业信用信息公示报告，证明新天地公某系该公某的股东；提交上海新天地众仁达应急培训服务有限公某的《合资公某发起人协议》，该协议载明由新天地公某和北京众仁达人力资源管理有限公某共同发起设立上海新天地众仁达应急培训服务有限公某；提交永乐公某于2017年9月向相关部门提交的《永乐印象产业园概念方案》，其中载明基地地处上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号和4292号，具有入驻园区意向的主体包括园区内餐饮、上海大众影视传媒有限公某和其他文化创意企业、园区公共服务大厅、上海永乐座椅有限公某研发展示销售中心、上海新天地检测技术有限公某、上海新天地旅业集团有限公某旗下企业；提交上海新天地检测技术有限公某、上海新天地正方人力资源有限公某、上海大众影视文化传媒有限公某、新天地方正(上海)体育文化有限公某、上海新天地方正广告传媒有限公某、上海昊阳建设装饰有限公某、上海骅炘智能科技有限公某共同出具的《证明》，载明：新天地公某因公某经营发展需要，与永乐公某合作并签订了《意向书》，永乐公某在上报上海市宝山区发展和改革委员会的文件中，也将我们几家新天地集团公某旗下公某作为重要合作客户，作为改造方案内容之一……在2017年就已经做好入驻园区的准备工作，期间一直没有变化，直到2019年4月28日永乐公某单方解除合同为止；原定入驻园区的新天地集团公某旗下公某包括上海新天地检测技术有限公某、上海新天地正方人力资源有限公某、上海大众影视文化传媒有限公某、新天地方正(上海)体育文化有限公某、上海新天地方正广告传媒有限公某、上海昊阳建设装饰有限公某，后续准备入驻园区的新天地集团公某旗下公某包括上海骅炘智能科技有限公某、上海新天地众仁达应急培训服务有限公某(筹建中)……新天地公某通过前述证据欲证明其对于新天地集团旗下的相关公某具有一定关联性和控制力(另查明，上海新天地正方人力资源有限公某、上海新天地方正广告传媒有限公某、上海大众影视文化传媒有限公某的法定代表人均为周广和、股东均包括新天地公某，上海昊阳建筑装饰工程有限公某的股东之一为周广和)，可确保相关公某具有入驻园区意向并可最终签订合同；永乐公某向相关部门提交的材料中亦提及新天地集团旗下的相关公某具有入驻园区意向，永乐公某对此系明知和确认。 为证明除新天地公某的关联企业之外，还有数家公某亦具有入驻园区意向，新天地公某分别提交了上海天复检测技术股份有限公某、上海森帛艺术品投资有限公某、上海嘉杰昊餐饮管理有限公某、上海闽友房地产经纪公某提交的说明，证明其分别于2019年3月2日、2019年3月5日、2019年3月8日、2019年4月8日与新天地公某永乐汇文创园招商部洽谈，经实地查看施工工地现场(上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号、4292号)，根据《招商手册》的内容，达成初步意向，预计租赁办公用面积分别为3,000平方米左右、1,500平方米左右、500平方米左右、300平方米左右；当时因竣工交房时间不确定，且交付的是室内毛坯房、不提供空调的情况下，无法启动办公装修，故约定在竣工前招商部能明确入驻时间的条件下，可以签订正式意向书；但由于在2019年4月底接到招商部通知，产权人永乐公某单方面终止与新天地公某的合作，故只能放弃租赁意向…… 新天地公某表示因永乐公某工期延迟、竣工时间未定，致使其无法告知有入驻意向的企业具体信息，直接影响到其招商，并导致最终未能签订正式合同；但新天地公某称，其并未就此与永乐公某进行过沟通、催促或交涉，亦未将其招商进程、除新天地公某关联企业之外的其他具有入驻意向企业的相关信息(永乐公某对于新天地公某的关联企业具有入驻意向的情况已明知)告知过永乐公某，未告知的原因是相关企业仅有口头意向，故无法具体汇报，且未到《意向书》约定的六个月期限，因而无须汇报。 永乐公某与上海华地建设工程有限公某于2018年11月21日签订《房屋拆除工程协议书》，载明：委托方(甲方)为永乐公某，受托方(乙方)为上海华地建设工程有限公某；双方就大场生产基地改造装修项目拆除工程一事进行约定；工程名称为大场生产基地改造装修项目拆除工程；工程地点位于上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号、4292号；拆除内容为招标清单及施工图纸范围内全部内容；开工日期为2018年11月26日，完工日期为2018年12月25日；等等。永乐公某在甲方处盖章，上海华地建设工程有限公某在乙方处盖章。 为对园区进行装修改造，永乐公某与上海龙胜建设咨询有限公某于2018年11月签订《大场生产基地改造装修项目施工招标文件》，载明：招标人为永乐公某；建设地点位于上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号、4292号，项目类别为建筑装修装设工程，获得招标文件时间为2018年11月24日至2018年11月28日，提交投标文件截止时间为2018年12月17日……招标代理机构为上海龙胜建设咨询有限公某，投标截止时间为2018年12月17日……新天地公某称，该文件显示永乐公某在2018年11月期间仍在对外施工招标，在永乐公某竣工之前新天地公某无法告知有意向的租户相应信息，故永乐公某的工期延期行为对新天地公某的招商造成一定影响。 永乐公某与上海华地建设工程有限公某于2019年1月2日签订《合同协议书》，载明：发包人为永乐公某，承包人为上海华地建设工程有限公某；双方就大场生产基地改造装修项目工程施工及有关事项进行约定；工程名称为大场生产基地改造装修项目；工程地点位于上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号、4292号；项目主要内容为建筑外立面保湿、装饰及涂料工程、屋面重新翻新工作、北3#楼一层精装修、公共部位、卫生间精装修工程；室内消防、空调、电器、给排水、电梯等安装工程；园区内道路、景观绿化小品工程；计划开工日期为2019年2月20日(以开工报告为准)，计划竣工时间为2019年11月16日；等等。永乐公某在发包人处盖章，上海华地建设工程有限公某在承包人处盖章。发证日期为2019年1月24日的《建筑工程施工许可证》载明：建设单位为永乐公某；工程名称为大场生产基地改造装修项目；建设地址为上海市宝山区沪太路XXX号、XXX号、4292号；施工单位为上海华地建设工程有限公某；等等。 关于园区的施工情况，永乐公某表示，园区修缮和装修工程分为两个阶段，第一阶段为历史建筑、旧外立面和内部装饰拆除，第二阶段为外立面施工、室外总体施工、水电消防配套施工等；新天地公某提交的永乐公某与上海龙胜建设咨询有限公某签订《大场生产基地改造装修项目施工招标文件》是永乐公某在第二阶段中签订的文件。永乐公某表示，园区的装修工程实际上于2018年11月26日开工，永乐公某与上海华地建设工程有限公某约定的竣工时间为2019年11月16日，实际上工程于2019年12月竣工，故工期并未延误，符合《意向书》的约定。此外，根据系争《意向书》约定，“预计园区将于2019年年内竣工投入使用，预计实际承租方能够于2019年7月至9月期间入驻园区，如因客观因素工期延后，入驻期间也相应延后”，该约定意为永乐公某在2019年7月至9月期间仅须交付毛坯房，在竣工前意向方即可先行进场开展策划设计。 2019年4月28日，永乐公某向新天地公某发出《意向解除函》，载明：2018年7月6日，你公某与我公某签订了编号为DCYX201801的《意向书》，现基于以下原因，我方依约与贵方解除意向书：一、你公某未能依约在意向书生效一个月内向我公某提供过任何运营方案；二、自意向书生效以来已达10个月,你公某未有效储备适合文创园区要求的意向承租方并达到6,000平方米;三、你公某招商行为和对象严重背离《意向书》的约定。自乙方收到该解除函后,《意向书》即行解除,乙方不得再以甲方名义对外招商招租并声称有权委托运营园区……在永乐公某发出《意向解除函》之前，已于2018年4月通过微信将解约事宜予以告知。 此外，屠钧称其原为新天地旅业集团旗下上海昊阳建筑装饰工程有限公某的总经理助理，在新天地公某永乐汇招商部成立之后其成为招商部经理；许静退休前为新天地旅业集团旗下新天地公某的副总经理和上海新天地正方人力资源有限公某的总经理，在新天地公某永乐汇招商部成立之后返聘其为招商部主管。 审理中，新天地公某表示，为履行系争《意向书》项下义务，其制作了《招商手册》《市场调研报告》、招商幕布以及与相关企业沟通洽谈并达成入驻园区意向，且新天地公某认为其中的《招商手册》《市场调研报告》即为系争《意向书》约定的运营方案。对于《意向书》约定的其他义务，新天地公某称系由于园区尚未完工、永乐公某派驻的物业、安保等人员尚未到位等原因，致使新天地公某尚不具备履行义务的条件。 以上事实，除当事人陈述外，另有《永乐产业园入驻意向书》及附件《新天地公某预计进驻永乐产业园企业名单》《意向书》《意向解除函》、微信聊天记录、电子邮件、《招商手册》《市场调研报告》《大场生产基地改造装修项目施工招标文件》《房屋拆除工程协议书》《租赁合同》《大场生产基地改造装修并调整产业形态的方案》、名片、营业执照及企业信用信息公示报告、《合资公某发起人协议》《永乐印象产业园概念方案》《关于成立永乐汇文创园区招商部的决定》《劳动合同》《退休返聘协议》《证明》《合同协议书》《建筑工程施工许可证》等证据证明，前述证据已经过庭审质证，本院均予以采信。 对于新天地公某提交的其与上海视信文化传播有限公某之间签订的《永乐汇文创园区项目顾问咨询合同》，因新天地公某表示其实际并未向案外人上海视信文化传播有限公某支付该合同项下款项，且合同约定的顾问咨询费合计为450,000元，较于该合同约定的上海视信文化传播有限公某应当提交的工作成果(主要包括制作《永乐汇文创园区招商方案》《永乐汇项目调研报告》、招商电子版文件、招商宣传资料、招商喷绘彩绘布等)而言明显偏高，故本院仅凭该合同难以认定，新天地公某在其制作的《直接经济损失索赔》清单中所主张的其须支付上海视信文化传播有限公某的300,000元损失实际发生，退一步讲，且即便该费用实际发生，本院亦难以认定该款项属于新天地公某为履行《意向书》所必然发生的合理费用。 对于永乐公某提交的《永乐文本》打印版、《报批图册》及永乐公某与上海市房屋建设设计院有限公某签订的《技术服务合同》，本院认为，新天地公某接受永乐公某委托对于园区运营进行设计规划，须永乐公某进行协助配合并运用永乐公某提交的相关材料属于正常行为；新天地公某制作的《招商手册》《市场调研报告》虽然系在永乐公某提供材料的基础上形成，但对于材料的整合也付出一定工作量。因此，永乐公某提交的前述证据并不能证明新天地公某未曾就《意向书》项下提交运营方案的义务开展过工作、付出过劳动。 为反驳新天地公某提出的已有多家公某具有入驻园区意向且对应租赁面积已达到合同约定标准，永乐公某提交相应证据证明新天地公某所称的具有入驻园区意向的企业实际上不具有入驻的可能性，包括上海新天地检测技术有限公某工商内档资料中的股东会决议、上海新天地检测技术有限公某与上海济森机械自动化有限公某签订的《租赁合同》，前述《租赁合同》载明租赁期间自2018年5月1日起至2028年4月30日止；上海新天地正方人力资源有限公某(筹)与周广和签订《租赁合同》，前述《租赁合同》载明租赁期间自2010年11月1日起至2030年11月1日止；新天地方正(上海)体育文化有限公某与上海华东机械实业有限公某签订的《房屋租赁协议》，前述《房屋租赁协议》载明租赁期间自2016年7月25日起至2021年7月24日止；上海新天地方正广告传媒有限公某(筹)与周广和签订的《租赁合同》，前述《租赁合同》载明租赁期间自2010年5月1日起至2030年5月1日止；上海市昊阳建筑装饰工程有限公某与上海市黄浦区豫园经济发展中心签订的《协议书》，约定自2016年5月9日至2019年5月8日，上海市黄浦区豫园经济发展中心将傅家街XXX号西楼295室作为上海市昊阳建筑装饰工程有限公某所需注册地及办公地使用；等等。因前述合同中租赁期间尚未届满，故永乐公某认为相关企业实际上不具有入驻园区的可能性。本院认为相关具有入驻园区意向的公某与案外人之间签订的《租赁合同》尚未到期，并不能直接证明其不具有入驻园区的可能性，相关公某亦可以通过自行协商等方式予以协调解决。 本案其他证据或欠缺形式要件，或与本院认定的事实无关，或欠缺证据相印证，本院均不予采信。 本院认为，合法的民事权益受法律的保护。当事人之间签订的《意向书》等文件合法有效，合同各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。 本案的争议焦点为，在永乐公某单方解除《意向书》之前，新天地公某是否履行过《意向书》项下义务？新天地公某是否存在违约行为？如新天地公某确实存在违约行为，是否已经达到《意向书》约定的永乐公某可单方解除合同的条件，或永乐公某是否因新天地公某的违约行为而享有法定解除权？ 根据《意向书》约定，双方对于解除合同的约定包括，“如乙方未能在本《意向书》生效后一个月内作出运营方案，或甲乙双方不能就乙方做出的园区运营方案达成一致的，本《意向书》解除且双方互不担责；甲方同意乙方作出的运营方案后，双方均可单方解除本意向，提出解除本意向的乙方应向另一方支付违约金500,000元；以下情形，甲方可单方提出解除本意向，不需要承担违约责任，但乙方应向甲方支付违约金500,000元，包括乙方所进行的招商招租活动严重背离园区的宗旨和运营方案，或引进甲方禁止引进的项目或业务……自运营方案明确后六个月内并且在项目竣工前，乙方所确定的意向方未能达到6,000平方米及以上的……”永乐公某向新天地公某发出的《意向解除函》中称，其单方解除合同的依据为新天地公某未能在《意向书》生效后一个月内向永乐公某提交过运营方案，且自《意向书》生效后十个月内，新天地公某未能按约储备适合园区要求的意向承租方且承租面积须达到6,000平方米；庭审中，永乐公某表示，由于在长达10个月的时间内，新天地公某没有履行任何合同义务，因此永乐公某根据法律规定以及《意向书》的约定单方要求解除《意向书》。 首先，关于新天地公某是否已按约制作运营方案，本院认为，从《招商手册》和《市场调研报告》的内容来看，确与园区的招商招租工作相关。从《招商手册》和《市场调研报告》的形成过程来看，由永乐公某总经理张子杰和新天地公某永乐汇招商部经理屠钧的微信聊天记录可见，屠钧于2018年11月26日表示制作了书面《招商手册》并想提交张子杰审阅；张子杰于2018年11月30日的回复中对于手册的内容提出相关意见；屠钧于2018年12月3日向张子杰发送修改后的文件，并询问张子杰是否有修改意见；张子杰于2018年12月6日回复原则上没有意见，仅需文字上再斟酌；屠钧于2018年12月18日告知招商的彩绘布已经做好，请张子杰联系工程队帮忙悬挂；屠钧于2019年3月5日向张子杰发送名为《永乐汇-0305》的文件，称这是新天地公某制作的调研报告，请张子杰提出意见；屠钧于2019年4月2日请张子杰发送一份关于永乐汇文创园的纪要，后张子杰与2019年4月4日将名为《宝山发改委会议纪要》的文件发给屠钧；另外，张子杰于2018年10月曾多次通过电子邮件向屠钧发送与项目相关材料。因此，本院认为，虽然双方之前并未确认《招商手册》和《市场调研报告》即为《意向书》约定的运营方案，但在双方并未就运营方案的具体形式及内容进行过明确约定，且《意向书》中没有另行约定过新天地公某还有制作招商方案义务的情况下，不能否认新天地公某制作的《招商手册》和《市场调研报告》即为《意向书》约定的运营方案，也就是说，至少新天地公某在形式上已制作并完成运营方案。因新天地公某和永乐公某对于微信聊天的双方永乐公某总经理张子杰和新天地公某永乐汇招商部经理屠钧的身份均无异议，故张子杰与屠钧之间的微信聊天应视为新天地公某和永乐公某就《意向书》的履行所作沟通；从双方的微信聊天记录以及电子邮件记录来看，双方一直保持顺畅沟通；屠钧将《招商手册》及修改稿、《市场调研报告》发送给张子杰阅看，张子杰既未就新天地公某提交方案超过约定期限或相关文件不符合约定等提出异议，亦未就新天地公某为何未提交所谓“运营方案”进行询问和催讨，反而对于屠钧提交的文件提出修改意见并对《招商手册》予以认可。综上，永乐公某对于新天地公某超出约定期间所提交的《招商手册》和《市场调研报告》均认可，其在《意向解除函》中所述的“新天地公某未能提供过任何运营方案”的理由不能成立，永乐公某也不能以新天地公某未在《意向书》生效后一个月内作出运营方案而单方面解约。至于永乐公某所述其曾在新天地公某制作相关材料的过程中提供过帮助或新天地公某引用、复制了永乐公某提供的相关材料，均属于在履行《意向书》过程中双方相互配合、协作的正常行为，永乐公某不能以此作为否认新天地公某履行合同义务的理由，反而由此可以看出新天地公某为制作相关文件积极收集材料。退一步讲，即便该《招商手册》和《市场调研报告》并非双方约定的新天地公某应当在《意向书》生效后一个月之内作出的运营方案，根据《意向书》的约定，“如乙方未能在本《意向书》生效后一个月内作出运营方案，或甲乙双方不能就乙方做出的园区运营方案达成一致的，本《意向书》解除且双方互不担责”，也就是说，假使新天地公某制作的《招商手册》和《市场调研报告》不符合《意向书》约定，或新天地公某未能如期制作完成运营方案，也不能成为永乐公某要求新天地公某承担违约责任(包括在反诉中要求新天地公某支付违约金)的理由。 其次，关于新天地公某是否已按约开展招商招租工作，第一，在新天地公某和永乐公某于2018年7月6日签订编号为DCYX201801的《意向书》之后，新天地公某即于2018年7月15日作出《关于成立永乐汇文创园区招商部的决定》，聘任屠钧、许静和朱圣帆为永乐汇文创园区招商部工作人员，后又于2018年8月1日分别与屠钧和朱圣帆签订《劳动合同》、与许静签订《退休返聘协议》，其中，在新天地公某分别与屠钧、朱圣帆签订的《劳动合同》中约定，其工作岗位分别为永乐汇招商部经理、永乐汇招商部主管，工作职责均为完成公某制定的永乐汇项目的招商工作，在业务提成部分约定，如屠钧、朱圣帆按照公某规定的招商租赁价格体系在项目竣工前完成一定平方米数的任务时，新天地公某将就超出部分按照一定标准向屠钧、朱圣帆结算提成；在新天地公某与许静签订的《退休返聘协议》中约定，许静的工作岗位为永乐汇招商部业务员，在业务提成部分约定，如许静按照公某规定的招商租赁价格体系在项目竣工前完成一定平方米数的任务时，新天地公某将就超出部分按照一定标准向许静结算提成。由此可见，新天地公某在和永乐公某签订系争《意向书》后不久，就成立永乐汇文创园区招商部，再根据招商部工作人员的工作职责可见，该部门及其工作人员的主要职责是为履行系争《意向书》中约定的招商工作。第二，结合永乐公某与新天地公某于2017年8月24日签订的《永乐产业园入驻意向书》附件《新天地公某预计进驻永乐产业园企业名单》、相关公某出具的《证明》(其中载明自2017年起直至2019年永乐公某单方面解除合同止的整个期间内，相关公某入驻园区的意愿均未发生改变)和永乐公某提交上海市宝山区发展和改革委员会的方案可见，新天地公某的关联企业自双方于2017年8月24日签订《永乐产业园入驻意向书》时即已具有入驻园区意向，即使前述协议已被双方于2018年7月6日签订的《意向书》替代而废止，也不能说明新天地公某的关联企业不再具有入驻意向；值得注意的是，永乐公某对于2017年8月24日签订《永乐产业园入驻意向书》附件中所列明的六家企业的入驻园区意向系明知，即至少永乐公某对于该六家企业的入驻持认可态度，而该六家企业的租赁需求面积之和已达到6,100平方米。虽然永乐公某称，六家企业均受周广和的控制，故相关材料系为诉讼而制作，且部分企业与案外人之某某在未到期的租赁合同，但本院认为，新天地公某与前述企业之间具有关联性，恰系前述企业形成入驻园区意向、配合新天地公某完成《意向书》项下义务的有利条件；至于部分企业与案外人之某某在未到期的租赁合同，并不能成为阻断其入驻园区的决定性因素，相关企业可通过自行协商解决未到期合同问题。此外，上海天复检测技术股份有限公某等四家公某亦出具书面说明表明入驻园区意愿，进一步证明了新天地公某开展了招商招租的相关工作。更为重要的是，自张子杰于2018年12月6日对《招商手册》予以确认至永乐公某于2019年4月28日单方面解除《意向书》为止，尚不足六个月的期限(根据《意向书》约定，“以下情形，甲方可单方提出解除本协议，不需要承担违约责任，但乙方应向甲方支付违约金500,000元，包括……向自运营方案明确后六个月内并且在项目竣工前，乙方所确定的意向方未能达到6,000平方米及以上的”)，因而即便新天地公某确定的招租意向方所对应的租赁面积确未达到6,000平方米，永乐公某于2019年4月28日提出解约亦不符合同约定。综上，永乐公某以新天地公某“未储备适合文创园区要求的意向承租方并达到6,000平方米”为由单方面解除合同，缺乏事实依据。 此外，对于《意向书》约定的其他义务，如“代理甲方处理承租方有关租赁合同履行和实际使用园区场地和房屋过程中的各项事宜，包括解决租赁纠纷等，负责园区整体运维，指导甲方派驻的物业管理公某或团队开展安保、消控等工作，确保园区服务到位、各项设备设施完好，园区卫生整洁、形象良好”等，由于园区尚未完工、永乐公某派驻的物业、安保等人员尚未到位等原因，致使新天地公某尚不具备履行义务的条件。 上文已论证，永乐公某所称因新天地公某在签订《意向书》之后未履行任何义务，包括“未提供过任何运营方案”、“未储备适合文创园区要求的意向承租方并达到6,000平方米”等，而依据约定及相关法律规定单方面解除合同的理由不能成立。 更为重要的是，本院注意到，在《意向书》签订之后，双方一直保持联络且沟通顺畅，但在永乐公某于2019年4月28日发出《意向解除函》之前，其并未通过任何形式就新天地公某未提供运营方案、未储备意向承租方并到达一定要求而提出过异议，亦未就新天地公某提交的《招商手册》《市场调研报告》与约定的运营方案要求不符、已有入驻园区意向企业与园区预设定位不符合等提出过意见，而是直接通知新天地公某解除《意向书》，该行为方式与常理不符。退一步讲，即便如永乐公某所述，新天地公某提交的《招商手册》《市场调研报告》与约定的运营方案要求不符，已有入驻园区意向企业与园区预设定位不符合等情形确实存在，也尚未达到《意向书》所约定的永乐公某可单方解除合同的条件(新天地公某的瑕疵履行并非已达到“招商招租活动严重背离园区的宗旨和运营方案，或引进甲方禁止引进的项目或业务”的程度)，亦非《中华人民共和国合同法》所规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，双方尚可通过协商、调整方案的方式解决问题并推进《意向书》的继续履行。然而本案中，永乐公某在未曾有过任何沟通交涉的情况下，即单方解除《意向书》，有悖于民事主体在交易中应当遵循的诚实信用原则。虽然永乐公某称，其之前曾与新天地公某进行过口头协商，但对此并未提交过任何证据证明，故即便永乐公某所述属实，其对于其未能妥善保存协商证据和充分举证也须承担不利后果。 综上，本院认定，永乐公某并不具备单方解除《意向书》的权利，其以单方解除协议的方式拒绝履行《意向书》已构成根本违约，应承担相应违约责任；即便认定永乐公某系根据《意向书》中“甲方同意乙方作出的运营方案后，双方均可单方解除本意向”的约定行使单方解约的权利，其亦应按《意向书》约定支付违约金。 然而，纵观新天地公某在履行《意向书》过程中的行为，并非没有瑕疵。如其在向永乐公某提交《招商手册》和《市场调研报告》时，并未明确相关文件即为其按约制作的运营方案；其在招租招商的过程中，并未就招商工作进程、具有入驻园区意向的企业情况等与永乐公某进行沟通，以确保其招租招商工作不存在《意向书》约定的“严重背离园区的宗旨和运营方案，或引进甲方禁止引进的项目或业务”情形。另外，根据永乐公某为园区装修而与案外人之间签订的数份合同，无法认定园区施工工期延迟或因工期问题而对新天地公某的招租造成影响；即便如新天地公某所述，系因永乐公某工期延迟且竣工时间无法确定导致具有入驻园区意向的企业未能正式签约，但新天地公某亦未就此向永乐公某进行反映或对工期进行过询问、催促。新天地公某作为受托运营园区和对外招商的一方，未能妥善履行及时向委托方汇报工作进程的义务，并因此造成了永乐公某误认为新天地公某未能履行合同义务的可能性，最终成为永乐公某单方面解除合同的因素之一。据此，本院认为，新天地公某在履行合同过程中亦存在一定过错，故在永乐公某应当承担违约的责任范围内应当就该部分予以扣除。 至于永乐公某承担违约责任的方式，新天地公某同时要求永乐公某支付违约金和赔偿经济损失。本院认为，根据《意向书》中“甲方同意乙方作出的运营方案后，双方均可单方解除本意向，提出解除本意向的一方应向另一方支付违约金500,000元”或者“以下情形，乙方可单方提出解除本协议，不需要承担违约责任，但甲方应支付违约金500,000元，包括甲方将该园区项目取消……”的约定，在永乐公某通过单方解除合同的方式取消园区项目的情况下，新天地公某有权主张违约金。但因支付违约金和赔付经济损失均属于因永乐公某违约对新天地公某造成损失的补偿，新天地公某同时要求永乐公某支付违约金和赔偿经济损失属于重复主张，本院仅能择一予以支持。 新天地公某主张的经济损失由三部分组成。其中第一部分人力成本中，计算的时间期间为12个月，但自新天地公某于2018年8月1日与屠钧、朱圣帆、许静签订合同至永乐公某于2019年4月单方解除合同，前后仅9个月有余；在招商部成立之前，屠钧就在新天地公某关联企业工作，许静退休前亦为关联企业工作人员，故将其全部工资作为新天地公某经济损失计算依据欠妥；业绩提成系在新天地公某完成其与永乐公某签订的《意向书》约定条件的前提下才能发生，而在双方已经发生纠纷的情况下，难以认定新天地公某会实际向屠钧、朱圣帆、许静支付业绩提成。第二部分咨询服务费损失，上文已经论述，新天地公某并未实际向案外人支付款项，且款项金额明显畸高，亦非新天地公某为履行合同义务所必然支出的合理费用，故本院对于该项损失亦不予认可。第三部分日常费用开支，虽然新天地公某为履行《意向书》项下义务必然会发生一定成本支出，但其对于具体支出款项并未举证证明，故本院亦难以全部予以确认。综上，新天地公某对于因永乐公某违约而造成经济损失的金额缺少相关证据证明，且计算方式的合理性也有所欠缺，故本院仅在新天地公某主张的违约金范围内予以支持。根据合同约定，在永乐公某单方面解除合同或取消园区项目的情况下理应赔付金额为500,000元，但是综合考虑新天地公某在履行《意向书》过程中所付出的劳动量(包括制作《招商手册》《市场调研报告》、招商幕布以及与相关企业沟通洽谈并达成入驻园区意向)、支出的经济成本等，特别是考虑到新天地公某在履行过程中亦存在过错，故本院酌定永乐公某应当支付的违约金为350,000元。 至于永乐公某在反诉中提出的要求新天地公某支付违约金的诉讼请求，因本院认定新天地公某在履行《意向书》过程中并无明显违约行为，至少现有证据不足以证明新天地公某存在《意向书》约定的须支付违约金的情形；即便新天地公某的履行行为存在一定过失，本院亦已在本诉中将永乐公某应支付的违约金在合同约定金额的基础上作出相应调整，故对于永乐公某在反诉中提出的要求新天地公某支付违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、上海永乐股份有限公某于本判决生效之日起十日内支付上海新天地旅业集团有限公某违约金350,000元； 二、驳回上海新天地旅业集团有限公某其余本诉请求； 三、驳回上海永乐股份有限公某全部反诉请求。 案件本诉受理费8,688.75元，由上海新天地旅业集团有限公某负担5,413.75元，上海永乐股份有限公某负担3,275元；反诉受理费4,400元，由上海永乐股份有限公某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 钱 畅 二〇二〇年一月八日 书记员 庄大宏 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。