山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初3467号 原告：王芝芳，女，汉族，系朱培顺之妻。 朱新民，男，汉族，系朱培顺之子。 朱永芹，女，汉族，系朱培顺之女。 朱月芹，女，汉族，系朱培顺之女。 朱彩芹，女，汉族，系朱培顺之女。 朱秋芹，女，汉族，系朱培顺之女。 朱红伟，女，汉族，系朱培顺之女。 朱春瑛，女，汉族，系朱培顺之女。 朱培和，男，汉族。 黄象珍，女，汉族。 朱民昌，男，汉族。 朱光川，男，汉族，系朱培平之子。 朱川胜，男，汉族，系朱培平之子。 逄云霞，女，汉族，系朱培平之继女。 朱爱花，女，汉族。 朱桂香，女，汉族。 委托诉讼代理人：张晋亮、刘星，山东嘉阳律师事务所律师。 被告：朱明伟，男，汉族。 委托诉讼代理人：王学鹏、邢怡菁，山东全悦律师事务所律师。 上列当事人农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱新民、朱月芹及原告委托诉讼代理人张晋亮、刘星，被告朱明伟及其委托诉讼代理人王学鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认兰瑞云（已去世）与被告朱明伟之间就青岛市崂山区朱家洼村338号宅基地房屋（房屋买卖草契号：崂字）的买卖协议无效；二、判决被告朱明伟返还基于该房屋拆迁所得各项补偿的一半（数额为160万元）给原告；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：青岛市崂山区朱家洼村号（土地登记编号：）宅基地上房屋（以下简称涉案房屋）原系各原告父亲（或祖父）朱正栋及母亲（或祖母）兰瑞云的夫妻共同财产，朱正栋于1978年去世，针对该房屋各继承人之间未进行遗产分割。1991年12月，经崂山区人民政府依法登记，将该房屋所占用的宅基地登记至兰瑞云名下。1996年6月20日，在未征得其他继承人同意的前提下，朱培顺（已去世）私自将该涉案房屋出售给被告朱明伟，该行为侵犯了兰瑞云和其他继承人的合法权益，该买卖协议依法归于无效。另，被告朱明伟系城镇居民，不符合购买农村宅基地上房屋的资格，该房屋买卖行为违反国家政策法规：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，双方间所签订的房屋买卖协议因违反国家政策法规而无效。综上，朱培顺私自将朱正栋、兰瑞云的夫妻共有财产出售给被告朱明伟的行为，严重侵犯了其他继承人的合法权益并违反法律和政策禁止性规定，系无效合同。因造成此合同无效双方均有责任，为此，原告特提起诉讼，请求依法判如所请。 被告朱明伟辩称，一、原告的诉讼主体不适格，其无权提起本案诉讼。民事诉讼法第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。而本案中原告的诉讼请求实为确认被告与兰瑞云之间的房屋买卖合同无效，但原告等人并非涉案房屋买卖合同的一方当事人，且在被告与兰瑞云签订合同时涉案房屋为兰瑞云的个人财产，原告等对该房屋也不享有任何权利；同时被告与兰瑞云也不存在恶意串通签订买卖合同以损害其他人合法利益的行为，故原告与涉案房屋的买卖合同并无直接利害关系，无权提起本案诉讼。 二、原告拟确认无效的《山东省崂山区房屋买卖草契纸》（编号崂字NO.），其性质并非被告与兰瑞云之间的房屋买卖合同，而是政府机关的证明，原告无权对其效力进行确认。被告认为，从该草契纸记载的内容看，该草契纸中“附记”一栏并无“买受人”字样，但却有“立契人”（出卖人）及“证明人”、鉴证机关”字样，由此可见，该《草契纸》并非房屋买卖合同，而仅仅是国家行政机关对房屋产权人将自有房屋予以出卖的行为进行确认的一种行政登记或证明——先由卖房人签字，并由证明人和四邻签字证明，再由涉案房屋所在村集体加盖印章进行鉴证和确认，最后由崂山区中韩镇财政所加盖骑缝章后留存一份存档。即涉案的草契纸，系政府机关对兰瑞云转让涉案房屋的真实意思表示进行确认所固定的书面证据，其并非双方之间的买卖合同（事实上被告与兰瑞云在该草契纸之外另行签订了《房屋买卖协议》），原告无权对国家机关证明文件的效力进行确认。同时，鉴于该草契纸系国家机关的证明文件，其恰恰说明了被告与兰瑞云之间买卖关系的存在以及其真实性、合法性。 三、涉案房屋为兰瑞云个人财产，并非兰瑞云与其子女的共同财产；兰瑞云转让涉案房屋的行为，既不属于无权处分，也不违反法律法规的强制性规定，不具有合同无效的情形。首先，涉案房屋为兰瑞云个人财产，并非兰瑞云与其子女的共同财产。涉案房屋及宅基地在1991年12月30日由原青岛市崂山区土地管理局发放了《集体土地建设用地使用证》，对宅基地的权属及房屋权属进行了确认。虽然兰瑞云的配偶于1978年去世，在当时并无《继承法》、《民法通则》等相关法律法规对继承事宜进行规定，因此不能依据后期施行的《继承法》确认涉案房屋为兰瑞云与其子女的共有财产。退一步讲，在1991年办理涉案房屋的产权登记时，兰瑞云的子女对将该房屋登记在兰瑞云名下均无异议，且在此后至涉案房屋拆迁前长达27年的时间里均未对房屋权属提出异议，更未对《集体土地建设用地使用证》记载的事实提出异议或要求发证机关撤销该确权登记，该情形足以表明兰瑞云的子女均认同涉案房屋归兰瑞云所有，系兰瑞云个人财产，而非共有财产。其次，兰瑞云与被告存在真实、有效的房屋买卖合同关系。被告与兰瑞云签订了《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》由兰瑞云摁手印，并由介绍人、见证人（时任村书记朱培高）摁印证明，且后期得到了崂山区中韩镇朱家洼村民委员会的确认（村委在《房屋买卖草契纸》上加盖了印章），更由政府主管机关对买卖行为进行了确认（政府机关办理了涉案房屋买卖的草契纸），并向被告出具了《房屋买卖印契》，印契中明确载明“业户以照章纳税为保证产权特发给印契为证”。上述种种，足以说明系兰瑞云将涉案房屋转让给被告，且系其真实意思表示、转让行为也得到了有关机关的确认和认可。再次，不存在兰瑞云的儿子朱培顺无权处分涉案房屋的情形，且对标的物无权处分也不导致合同无效。如前所述，兰瑞云与被告所签订的协转让涉案房屋的行为已经由村委会、政府机关等进行了见证和确认，确系兰瑞云将涉案房屋卖于被告。退一步讲，即便是朱培顺代其处分，也应认定为朱培顺得到了兰瑞云的授权且兰瑞云认可对朱培顺的授权——被告在与兰瑞云签订房屋买卖协议后，兰瑞云随即将涉案房屋所对应的集体土地建设用地使用证交由被告持有，并将涉案房屋交付被告占有、使用，被告在长达二十多年的时间里一直占有、使用涉案房屋，并在期间对房屋进行翻建、修缮、装修等、自1994年下半年开始至2002间期间被告一直在涉案房屋内开办诊所。上述占有、使用的事实，兰瑞云以及兰瑞云去世后的其继承人均应知悉，但其均未向被告提出任何异议，因此，即便如原告在诉状中所称的无权处分，也应视为兰瑞云及兰瑞云的继承人对买卖事实和授权行为的认可、追认。原告及兰瑞云的其他近亲属在兰瑞云于1996年7月份去世后的二十多年里从未就该房屋主张权利，直到现在，由于涉案房屋拆迁，再以无权处分、违反法律规定等为由要求确认合同无效、返还拆迁利益，显然有违诚实信用原则，也有违社会公平。另外，无权处分并不必然导致合同无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。按照该规定，当事人对标的物没有处分权的，不影响合同的效力。最后，被告系涉案房屋所在集体经济组织的成员，被告的身份情况不影响买卖行为的效力。被告向兰瑞云购买涉案房屋时虽并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，但涉案房屋的买卖经过了涉案房屋宅基地所有权人村集体的认可，也由政府部门发给了印契等予以确认和证明，且之后被告将户口迁入涉案房屋所在的村集体，具备了该村集体经济组织成员资格，房屋买卖合同的效力已得到补正，阻碍合同效力的因素已消失，被告购买涉案房屋合乎我国农村房屋买卖的基本要求，符合我国现行的法律法规，符合我国有关民法基本原则，认定涉案的房屋买卖合同有效，不违背国家法律法规，不损害他人利益，且维护了交易规则，规避了交易风险，故依法应当确认合同有效。 四、原告的诉讼请求超过民法总则最长保护时效。兰瑞云于1996年7月25日去世，在兰瑞云去世后至原告起诉之日近22年的时间里，原告以及其丈夫朱培顺（2011年7月29日去世）从未就涉案房屋向被告主张过任何权利。该情况说明，一方面，原告及兰瑞云的其他继承人均认可涉案房屋已经由兰瑞云转让给被告的事实；另一方面，如其认为涉案房屋应作为兰瑞云的遗产由兰瑞云的继承人进行继承，则原告等人早就应该知悉被告占有涉案房屋损害了原告及兰瑞云其他继承人的合法权利，其应当在诉讼时效内主张权利，现在再主张权利也超过了二十年的最长保护时效，因此，从诉讼时效看原告的请求也不应得到支持。 五、退一步讲，涉案房屋拆迁利益尚不确定（拆迁安置房尚未建成，具体坐落、市场价值等均不明确），故对原告要求返还拆迁利益的请求也不应支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，朱正栋与兰瑞云系夫妻，朱正栋于1978年12月15日死亡，兰瑞云于1996年7月25日死亡。朱正栋与兰瑞云育有朱培顺、朱培和、朱培平、朱爱花、朱桂香五名子女。朱培顺于2011年7月9日死亡，其继承人有王芝芳、朱新民、朱永芹、朱月芹、朱彩芹、朱秋芹、朱红伟、朱春瑛。朱培平于2018年5月23日死亡，其继承人有黄象珍、朱民昌、朱光川、朱川胜、逄云霞。 另查明，涉案房屋土地于1991年办理登记时登记在兰瑞云名下，地籍档案及集体土地建设用地使用证登记的权利人均为兰瑞云。 1994年2月27日，朱培顺与被告朱明伟签订《房屋买卖协议书》，约定朱培顺将涉案房屋以12000元出售给被告朱明伟，款项当即付清，房屋五日内交付，交易税费双方各负担一半，协议一式三份，双方各执一份，交村委一份备查，介绍人朱培智及见证人朱培高（时任村书记）在协议上签字捺印。当日，兰瑞云与被告朱明伟再次签订《房屋买卖协议书》，协议内容同朱培顺与朱明伟签订的协议。被告称该协议上兰瑞云签字是朱培顺代签，兰瑞云签名上左右两个指印分别为兰瑞云、朱培顺的捺印，介绍人朱培智和见证人朱培高的签字都是朱培高所签，但指印都是本人的捺印。 上述房屋买卖后，被告即占有使用涉案房屋，期间1994年至2002年在该房屋开办诊所。 1996年6月20日，被告朱明伟办理了崂山区房屋买卖草契及印契，缴纳了契税，崂山区中韩镇财政所及崂山区中韩镇朱家洼村民委员会均在房屋买卖草契上盖章。 又查明，2018年1月21日，被告朱明伟作为涉案房屋的被搬迁人与搬迁人青岛领世华府地产有限公司、搬迁实施单位青岛市崂山区金家岭街道朱家洼社区居民委员会签订搬迁补偿协议书，涉案房屋已经拆除，被告选择房屋补偿，现在尚未安置回迁。 还查明，被告朱明伟现户籍地址为崂山区朱家洼村，于2008年8月28日迁入该户籍地。经查青岛市人民政府青政字（2003）11号文件，崂山区朱家洼社区集体土地已收归国有。 原告王芝芳曾于2018年就涉案房屋纠纷起诉被告朱明伟，其在当时提交的民事起诉状中称涉案房屋为原告婆婆兰瑞云所有，后撤诉。 上述事实，有原告提供的公证书三份、房屋买卖协议、证明、搬迁补偿协议书，被告提供的房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、山东省崂山区房屋买卖草契纸、山东省崂山区人民政府房屋买卖印契、搬迁补偿协议书、户籍登记卡等证据及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理、质证，可以采信。 本院认为，结合原、被告双方的诉辩主张和提交的证据，本案的焦点问题是1994年2月27日朱培顺、兰瑞云与被告朱明伟签订房屋买卖合同出卖涉案房屋行为的效力问题。本院分析如下： 第一，关于房屋买卖的主体，原告主张系朱培顺与被告朱明伟签订房屋买卖合同，但被告提交了朱培顺与被告签订合同同日兰瑞云与被告签订的房屋买卖合同，该合同内容与第一份合同一致，有介绍人朱培智和见证人朱培高的签字捺印，且被告对该合同的形成过程、原因做了合理解释，故本院对该合同认可，确认在朱培顺与被告签订合同后，兰瑞云又与被告签订了房屋买卖合同，房屋买卖行为发生在兰瑞云与被告之间。 第二，涉案房屋土地于1991年登记在兰瑞云名下，物权登记具有公示公信效力，兰瑞云作为房屋的登记权利人有权处分该房屋，被告朱明伟作为善意第三人，有理由相信房屋登记情况，进而与房屋的登记权利人签订合同购买房屋。因此，原告以房屋存在继承问题为由主张买卖无效，不能成立。并且被告自1994年即占有使用涉案房屋，至今已25年之久，各原告未对房屋买卖提出异议，可见其已认可该房屋买卖。 第三，双方买卖房屋后，被告朱明伟办理了崂山区房屋买卖草契及印契并缴纳了契税，崂山区中韩镇财政所及崂山区中韩镇朱家洼村民委员会均在房屋买卖草契上盖章确认，该房屋买卖已经政府部门及村集体自治组织确认。 第四，被告朱明伟虽然在购房时不是崂山区朱家洼社区村民，但已于2008年8月28日将户口迁入该社区，系该社区村民，并且崂山区朱家洼社区集体土地已收归国有，被告城镇居民身份问题对合同效力的影响已得到补正，故原告以被告系城镇居民为由主张房屋买卖无效，不能成立。 综上所述，原告主张涉案房屋的买卖无效并要求被告返还拆迁补偿利益的一半，没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回各原告的全部诉讼请求。 案件受理费19200元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  赵振飞 人民陪审员  王 岩 人民陪审员  段孝岩 二〇二〇年一月十二日 书 记 员  王艺霏