湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0102民初13307号 原告（反诉被告）：武汉机场综合发展总公司，住所地武汉市江岸区发展大道409号五洲大厦B座五楼。 法定代表人：张辉，总经理。 委托诉讼代理人：桂炜、苏莉（一般代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武汉市华隆物流有限责任公司，住所地武汉市江岸区新村街黑泥湖西路149号。 法定代表人：吴鑫胜，董事长。 委托诉讼代理人：张仁俊（特别授权），男，武汉市华隆物流有限责任公司董事。 委托诉讼代理人：郭俊锋（一般代理），湖北全成律师事务所。 原告武汉机场综合发展总公司（以下简称机场发展公司）诉被告武汉市华隆物流有限责任公司（以下简称华隆物流公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序。审理中，原告机场发展公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2018）鄂0102民初13307号民事裁定书，并采取了保全措施。被告华隆物流公司向本院提出反诉，本院依法受理。本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）机场发展公司委托诉讼代理人苏莉，被告（反诉原告）华隆物流公司的委托诉讼代理人郭俊锋到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限6个月，经上级法院批准延长审理期限3个月，现已审理终结。 原告（反诉被告）机场发展公司向本院提出诉讼请求：1、华隆物流公司返还保证金2,000,000元（人民币，下同）并支付资金占用费（按中国人民银行同期同类贷款利率，自本案起诉之日起计至实际退还之日止）；2、华隆物流公司承担本案诉讼费。事实与理由：2007年6月12日，我公司与华隆物流公司签订《土地使用权出让协议书》，同年10月28日，双方又签订《土地使用权出让补充协议书》，约定华隆物流公司将位于武汉市江岸区新村街二七路至武汉铁路分局江岸西站武汉商业储运专用线沿线的土地使用权转让给我公司用于经济适用住房建设，转让价为1,000,000元／亩，我公司向华隆物流公司支付保证金2,000,000元。上述协议签订后，我公司依约向华隆物流公司支付了保证金2,000,000元，但涉案经济适用住房建设项目因中国物资储运武汉江北公司（案外人，以下简称中储江北公司）的原因一直未能履行实施，案涉土地使用权未进行开发，我公司未获得任何利益。为此，我公司多次要求华隆物流公司退还保证金但其予以拒绝。请求判如所请。 被告（反诉原告）华隆物流公司辩称：1、《土地使用权出让补充协议书》约定因政府或中储江北公司原因造成涉案项目无法实施时，在机场发展公司未取得利益的情况下，我公司应当退回保证金。2013年6月1日，政府取消经济适用住房售房资格证，涉案项目无法继续实施，机场发展公司在2013年向我公司主张过2,000,000元保证金，但2018年8月才向法院提起诉讼，本案已经超过诉讼时效。2、我公司因履行合同造成的损失已超过2,000,000元，无需返还该款。请求驳回机场发展公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）华隆物流公司向本院提出反诉请求：1、机场发展公司赔偿损失1,080,000元；2、机场发展公司向我公司退还《国有土地使用证》；3、机场发展公司承担本案诉讼费。事实与理由：我公司系武汉市江岸区新村街二七路至武汉铁路分局江岸西站武汉商业储运专用线沿线共计6376.81平方米土地的使用权人。2007年６月，机场发展公司就受让我公司名下上述土地使用权与我公司签订《土地使用权出让协议书》，约定机场发展公司受让上述土地使用权用于经济适用住房建设，土地使用权转让价格为1,000,000元/亩。同年10月，机场发展公司又与我公司签订了补充协议，约定协议签订后机场发展公司向我公司支付保证金2,000,000元，并约定若因政府或中储江北公司原因造成该项目无法履行实施时，机场发展公司在无利益退出的前提下，应给予我公司相应补偿。协议签订后，机场发展公司向我公司支付了保证金2,000,000元，我公司亦积极履行了配合义务，将上述土地上属我公司所有的铁路专用线停运直至使该铁路专用线完全废弃。同时，为了使上述土地随时具备向机场发展公司交付的条件，我公司也一直未再使用上述土地进行其他经营活动。然而，机场发展公司支付保证金后却在长达十余年时间里没有进行项目开发建设。在此期间，机场发展公司从未告知我公司项目暂时无法进行，我公司可以使用涉案土地。2017年11月23日，机场发展公司直接向我公司发送联系函，称因政府政策改变导致项目无法继续开展，即与我公司解除协议并要求我公司退还保证金2,000,000元。但对于由此给我公司造成的损失，机场发展公司却只字未提。事实上，机场发展公司的上述行为，给我公司造成了巨额损失。仅铁路专用线的停运损失，按签订协议之前的每年280,000元为标准计算至今就达3,080,000元。并且，铁路专用线运营是我公司的主营业务，该项业务停止导致我公司已无收入来源，在不能利用上述土地开展其他经营业务的情况下，我公司仍然承担着公司30余名员工的社会保险费用、工资等支出，该项费用亦数额巨大。此前，我公司曾多次向机场发展公司提出赔偿上述损失3,080,000元，但其均以各种理由推脱。请求判如所请。 原告（反诉被告）机场发展公司针对反诉辩称：1、华隆物流公司是涉案土地使用权人，涉案土地性质为划拨，划拨土地是国家无偿提供使用的，划拨用地不可直接转让，《土地使用权出让协议书》实质是转让协议，华隆物流公司应将土地性质转为出让后，才能转让，因此涉案两份协议均为无效，华隆物流公司因无效合同取得的保证金应当予以返还。2、我公司一直在积极履行合同，不应当承担赔偿责任。3、《土地使用权出让补充协议书》第六条中有笔误，应为我公司在未获利益的情况下不应当向华隆物流公司进行补偿。4、华隆物流公司提交的证据无法证明其损失，我公司不应赔偿。请求驳回华隆物流公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，中储江北公司（甲方）与机场发展公司签订《土地使用权出让意向书》，约定：甲方拟将位于江岸区二七路的土地使用权出让给乙方，用于经济适用住房建设；甲方厂房和住宅总计土地面积100亩，土地转让价格1,000,000元/亩；双方在签订意向书后开始办理《土地出让合同》签订准备工作；由乙方申报经济适用住房报批手续，甲方应予以配合，提供全套相关资料和证明，以便完成报批手续；待取得市五部委（市房产管理局、市经济房管理中心、市规划局、市土地局、市计委）批复后，再签定正式协议；签署本意向书之目的是为经济适用住房开发作前期准备。 2007年4月20日，武汉市发展和改革委员会、武汉市城市规则管理局、武汉市国土资源和房产管理局向各有关开发建设单位发出《关于下达2007年经济适用住户建设投资和用地计划的通知》：为促进我市房地产业持续健康发展，改善中低收入家庭住房条件，构建和谐社会，经研究，决定下达武汉市2007年经济适用住房建设投资和用地计划……。该通知附件《武汉市2007年经济适用住房建设投资和用地计划表》载明面向社会销售经济适用住房项目之一开发单位为机场发展公司，项目名称待定，项目地址位于江岸区二七路154号。 因上述拟转让的地块中包含有权属华隆物流公司的地块，华隆物流公司（甲方）与机场发展公司（乙方）于2007年６月12日签订《土地使用权出让协议书》，约定：甲方拟将位于江岸区新村街二七路154号的中储江北公司内铁路专用线土地权属共计10亩土地使用权出让给乙方，用于经济适用住房建设；土地出让价格1,000,000元/亩；由乙方申报经济适用住房报批手续，甲方应予以配合，提供相关资料和证明，以便完成报批手续；签署本协议书之目的是为经济适用住房开发作前期准备。2007年10月28日，双方又签订《土地使用权出让补充协议书》，约定：乙方根据武发改投资（2007）137号文件下达的《2007年经济适用住房建设投资和用地计划的通知》精神，拟将甲方在中储江北公司内铁路专用线土地权属共计10亩土地用于经济适用住房建设；土地出让价格按1,000,000元/亩计算，乙方承诺确保此土地转让价格不低于乙方与中储江北公司签订的土地转让价格；本协议签订后甲方将土地使用权证交乙方，乙方同时向甲方支付保证金2,000,000元；若乙方因政府或中储江北公司原因造成该项目无法履行实施时，乙方在无利益退出的前提下，乙方给予甲方相应补偿，乙方退还甲方土地使用证，甲方退还乙方2,000,000元保证金。2007年11月27日，机场发展公司向华隆物流公司支付了保证金2,000,000元，华隆物流公司亦向机场发展公司交付了《国有土地使用证》（证号：武国用第153号）原件。权属华隆物流公司的上述地块位于武汉市江岸区新村街二七路至武汉铁路分局江岸西站武汉储运专用线沿线，地号A04030090号，面积6376.81平方米，属仓储用地，使用权类型为划拨，该宗地保留划拨时间2006年1月23日至2011年1月22日。 2007年11月7日，武汉市经济适用住房发展中心向中储江北公司发出《关于中国物资储运武汉江北公司（江岸区新村街二七路154号）地块纳入我市经济适用住房建设的函》，通知其位于江岸区新村街二七路154号地块已纳入我市2007年经济适用住房建设计划，该项目承建主体为机场发展公司，并要求中储江北公司接函后积极合作，若无异议请在11月10日前与机场发展公司相互联系，开展工作，若有异议，请在11月10日前到我中心共同协商解决。 在协商过程中，因中储江北公司提出减少转让土地的面积、增加转让费等要求，机场发展公司与其协商未果后向相关行政部门申报变更规划条件，相关行政部门通过论证，原则同意改变涉案经济适用住房建设的容积率，并表示该经济适用住房计划已超期，建议按程序到市国土房产部门完善延期手续。2013年5月26日，武汉市人民政府发布《市人民政府关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理的意见》，决定从2013年6月1日起，暂停发放《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》，同步启动全市公共租赁住房保障工作。至此，机场发展公司仍未能与中储江北公司签订正式的土地使用权转让合同，其拟建设的经济适用住房项目未能实施。2017年11月23日，机场发展公司向华隆物流公司发出《联系函》，要求解除《土地使用权出让协议书》，并要求华隆物流公司退还2,000,000元保证金。2017年12月28日，华隆物流公司发出《回复函》，希望机场发展公司按协议办事，尽早向其归还土地权属证书。因双方协商未果，机场发展公司诉至本院。 审理中，华隆物流公司向本院提交了2005年至2007年间其收取的仓租费、运杂费、轨道费等相应证据，以证明与机场发展公司签订《土地使用权出让协议书》前其公司存在经营收益，其中2007年全年收益为309,084元。 本院认为：机场发展公司与华隆物流公司签订的《土地使用权出让协议书》《土地使用权出让补充协议书》虽表述为土地使用权出让，但根据我国法律规定，土地使用权出让的主体为市、县人民政府土地管理部门，土地使用权人与受让人之间应为转让，故上述合同的性质应为土地使用权转让合同。划拨土地的使用权人经有批准权的人民政府批准可以转让土地使用权，转让后再由受让人与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同。武汉市人民政府将涉案土地规划为2007年经济适用住房建设用地，并确定机场发展公司为建设方，意为同意涉案土地的使用权人即华隆物流公司、中储江北公司向机场发展公司转让涉案土地使用权。故上述合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，机场发展公司认为上述合同应为无效的观点与法无据，本院不予采纳。2013年，武汉市人民政府暂停经济适用住房的建设，机场发展公司的合同目的已经不能实现，其通知华隆物流公司解除合同并要求其退还保证金，华隆物流公司回函表示希望按协议办事意为同意解除合同且同意履行义务，故《土地使用权出让协议书》《土地使用权出让补充协议书》已解除。合同解除后，根据双方“若乙方因政府或中储江北公司原因造成该项目无法履行实施时，乙方在无利益退出的前提下，乙方给予甲方相应补偿，乙方退还甲方土地使用证，甲方退还乙方2,000,000元保证金”的约定，华隆物流公司应向机场发展公司退还保证金2,000,000元，机场发展公司应向华隆物流公司返还《国有土地使用证》原件。华隆物流公司在作出按协议办事的意思表示后又提出时效的抗辩，其此节抗辩观点本院不予采纳。造成合同解除的原因系机场发展公司未能及时取得权属中储江北公司的土地使用权，未能及时启动经济适用住房的建设项目，以致最终合同履行不能，对于双方当事人来说，责任在机场发展公司，其要求华隆物流公司支付保证金资金占用费的诉讼请求本院不予支持。华隆物流公司称《土地使用权出让协议书》签订后，其停止了涉案土地上铁路专用线的运营，且不能利用涉案土地开展其他经营业务，导致其已无收入来源，机场发展公司应赔偿其相应损失。但，华隆物流公司庭审中提交的证据显示，《土地使用权出让协议书》签订后的2007年6月至12月期间，华隆物流公司仍有仓租费、运杂费、轨道费等经营收入，其已无收入来源的陈述与事实不符；其次，对于收取的2,000,000元保证金，华隆物流公司完全可予以合理利用来获取收益；再则，2013年武汉市人民政府暂停经济适用住房的建设后，华隆物流公司应明知《土地使用权出让协议书》已履行不能，其应采取适当措施避免损失的进一步扩大。综上，华隆物流公司要求机场发展公司赔偿其经营损失的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）武汉市华隆物流有限责任公司向原告（反诉被告）武汉机场综合发展总公司返还保证金2,000,000元； 二、原告（反诉被告）武汉机场综合发展总公司向被告（反诉原告）武汉市华隆物流有限责任公司返还《国有土地使用证》（证号：武国用第153号）原件； 三、驳回原告（反诉被告）武汉机场综合发展总公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）武汉市华隆物流有限责任公司的其他反诉请求。 上列应付款项，于本判决生效后五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22,800元、反诉费7,260元、保全费5,000元，共计35,060元，由原告（反诉被告）武汉机场综合发展总公司负担22,800元，被告（反诉原告）武汉市华隆物流有限责任公司负担12,260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  胡 迪 人民陪审员  葛一红 人民陪审员  王 勇 二〇二〇年一月十日 书 记 员  陈薇薇