山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初229号原告：杨文德，男，1968年9月27日生，汉族，户籍地河南省方城县，现住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王仲美，山东鲁石律师事务所律师。被告：烟台北方房地产开发公司，住所地山东省烟台经济技术开发区昆仑山路62号4号楼，统一社会信用代码91370600165061645M。法定代表人：李奇英，经理。委托诉讼代理人：隋政，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁磊，北京市盈科（烟台）律师事务所实习律师。原告杨文德诉被告烟台北方房地产开发公司确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文德及诉讼代理人王仲美，被告诉讼代理人隋政、张洁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2015年5月26日签订的《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》合法有效；二、确认原告对月光兰庭地下A3-19车位拥有合法使用权，被告停止对原告车位使用权的妨碍，并办理相应的使用手续给原告。三、请求被告赔偿原告的经济损失2700元（自2018年9月29日至停车位正常使用止。暂计算至2019年5月28日，每月车位租赁费为300元，共计9个月）。四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月26日，原告到被告的月光兰庭小区售楼处购买车位，被告售楼处工作人员给原告推荐了一个便宜的抵账车位，并告知原告抵账车位跟出售车位是一样的。原告同意购买后，在被告售楼处签订了《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》（编号385-748），原告支付了68000元的现金，被告给原告出具收据。当天，被告工作人员带领原告到物业交纳了车位管理费。2015年5月26日至2018年9月27日，原告一直在正常使用车位，已有三年多。2018年9月28日，原告突然被通知购买的车位有问题不让使用。原告自2018年9月29日至今无法使用车位，导致原告在外租赁车位，每月花费车位租赁费300元。为了维护原告的合法权益，请求法院依法确认原被告于2015年5月26日签订的《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》有效并赔偿原告的经济损失。被告辩称，一、原告与被告并未签订任何合同，双方不存在买卖合同关系。二、原告提供的车位转让合同上的印章系伪造，该合同系第三人为实施犯罪的目的与原告签署，签订合同是犯罪的手段，原告与第三人签署合同并非为被告的利益而行为，也并非是为了被告履行该合同，其主要的目的是非法占有被告的财产，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。三、原告不享有车位使用权，原告因受诈骗遭受的损失应当向行为人主张，与我方无关。本院经审理认定事实如下：原告主张其于2015年5月26日在被告的售楼处与被告工作人员杨艺潇签订了北方月光兰庭车位使用权转让合同，并自2015年5月26日至2018年9月27日一直管理使用A3-19号停车位。向本院提交证据如下：证据一、《北方·月光兰庭停车位使用权转让合同》（编号385-748），证明2015年5月26日在被告的售楼处原告与被告的工作人员杨艺潇就购买地下停车位A3-19车位使用权签订了北方月光兰庭车位使用权转让合同，该合同合法有效。被告质证称，对该证据真实性有异议，该合同上的印章与我公司的印章明显不一致，系伪造，对证明内容有异议，该合同并非杨艺潇与原告签署的，杨艺潇亦未在合同上签字，且杨艺潇并非我公司的工作人员。经本院审查，该转让合同的甲方名称为“烟台北方房地产开发公司”，乙方为原告杨文德，约定乙方购买甲方开发的烟台经济技术开发区月光兰庭地下A3-19号车位使用权，使用权年限自车位交付之日起至2076年4月24日。总价款80000元，一次性付款，乙方于2015年5月26日前向甲方一次性付清。乙方应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相应管理费用。该转让合同加盖了“烟台北方房地产开发公司房屋买卖合同章”，并由原告签字捺印，标注合同编号为：2009-046-578。原告称当时是杨艺潇给原告书写的车位使用权转让合同，公章谁盖的不清楚。原告当日以现金方式将车位款68000元现金交付给了杨艺潇，当时现场三个人，其不清楚是给了谁。被告主张该合同是否在售楼处签订被告并不知情，关于原告所述的与杨艺潇之间购买车位的过程，经向杨艺潇落实，杨艺潇称其并未参与，并未接触现金，系原告个人与第三方私下进行的交易，车位买卖情况被告系在公司盘点产生纠纷时方才得知。证据二、烟台市河滨物业管理有限公司出具的地下车位服务服务费收款收据，证明2015年5月26日原告与被告签订完车位使用权转让合同后，并缴纳了转让费，被告的工作人员杨艺潇带领原告到物业办理手续，停车位当天交付，自2015年5月26日至2018年9月27日原告购买的A3-19车位一直能够正常使用的事实。被告质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，该份证据更加证明了原告没有法律及合同依据，自2015年5月26日至2018年9月27日占用了被告的车位的事实，并且该份证据并不能证明系由我公司的工作人员带领原告去办理的相关手续。证据三、山东河滨物业管理有限公司出具的情况说明，证明自2015年5月至2018年9月27日原告购买的月光兰庭地下A3-19停车位一直正常使用，自2018年9月28日被告决定禁止原告使用，与河滨物业管理有限公司无关，倘若将来法院判决，河滨物业公司愿意配合法院判决。被告质证称，对证据的真实性及证明内容均无异议。经审查，该情况说明载明“2015年5月26日，杨文德带着北方·月光兰庭A3-19地下停车位的使用权转让合同原件到我公司即山东河滨物业管理有限公司办理停车手续，我公司根据前期物业管理服务合同为其办理手续，杨文德缴纳了地下车位服务费后，我公司为他开通地下停车位入口，使用A3-19地下停车位。杨文德自2015年5月26日至2019年9月26日期间一直使用A3-19号地下停车位。2019年9月27日，我公司收到烟台北方房地产开发公司的通知，内容：A3-19地下停车位未出售，要求我公司配合协作禁止杨文德对北方·月光兰庭A3-19地下停车位使用。因为我服务处的进入停车场系统与北方房地产系统联机，不能擅自开通。禁止杨文德使用地下停车位系北方房地产开发公司决定，与我公司无关，倘若该地下停车位法院将来判决，我公司将配合执行法院的判决。”证据四、烟台开发区公安局福莱派出所的询问笔录3份，一份是2019年3月4日被告工作人员梁洪洁的询问笔录（详见第4页），证明2015年的时候，其被告公司的销售前台顾问的工作人员为张芳、杨艺潇、张力维。第二份是2019年3月1日杨艺潇的询问笔录（详见第2、3页），证明2015年3月、4月的时候，有个姓严的拿着抵账的协议来到售楼处，因为被告让她代卖北方月光兰庭小区的抵账房子和车位，于是她就将地下车位推荐给原告，原告购买了A3-19车位以7万元整成交。第三份是张力维的询问笔录（详见第4页）证明被告有抵账房和抵账车位可以让销售前台代为出卖，A3-19车位卖了之后于2015年的时候已经在销售台账上记录了，并且按照千分之1.5提取了佣金。该证据系原告申请法院向烟台开发区公安分局调取的。被告质证称，对证据的真实性无异议，该证据可以证明张力维、张芳、杨艺潇等三人系销售中介公司前台顾问，并非我公司代理人员。对于杨艺潇的笔录真实性无异议，但杨艺潇在笔录中称其是将案涉车位推荐给原告，并非其与原告办理了手续，并且杨艺潇作为销售中介公司的工作人员，并没有权利与原告签署合同。对张芳及张力维的询问笔录，我方认为该二人笔录与本案无关，系案外人吴国希报案警方调查的笔录，并非本案涉案人员。经本院落实，被告认可梁洪洁是被告公司工作人员，称张芳、杨艺潇、张力维系中介销售代理公司的工作人员。被告与中介销售代理公司之间有协议，由中介公司代售被告的房屋及车位。根据梁洪洁在烟台开发区公安局福莱派出所的询问笔录显示“2018年10月我们开发商和物业核查出来两户业主吴国希、杨文德没有买我们的车位，但是交了车位管理费，我们就通知这两户业主问这是什么情况，这两户业主说他们在售楼处前台的3个顾问处买的车位，我说没有这件事，买车位必须通过我们公司内部的办公室，然后我就让业主拿着合同找我，他们找到我后我看了一下发现他们提供的合同的印章、合同的编号、收据的印章、收据的编号都不对，我们看完后怀疑是业主自己造的假，后来业主说自己在售楼处前台交过钱。再后来由于杨文德通过电视台爆料说他们是交钱买车位，这时我们就找了前台的3个顾问核对这件事，前台顾问说这两个业主确实交过钱，她们把钱交给了一个姓严的施工方，具体哪一家的他们不清楚，这个收据和合同都是这个姓严的提供的，但我们不认识这个严姓男子，这件事也没有经过我们开发商。我们公司抵顶车位的流程是施工方从我们开发商处顶一个80000元的标准车位，一般不定号，我们两家再签订个协议，后施工方卖出的话再跟业主签个协议，这时业主再选号选车位，然后施工方领着业主到我们售楼处，我们了解情况后再签合同开收据。前台顾问一般是一个月报一次销售台账，我们查了合同的时间并核对台账，公司账上显示两个车位一直没卖，也没收到钱，所以一直不知道，在2018年10月我们和物业核查才知道这件事，吴国希的车位卖了80000元，杨文德好像是68000元。”杨艺潇的询问笔录显示“在我受天地人公司雇佣帮他们出售月光兰庭小区的房子时，大约是2015年3、4月份左右，当时一名姓严的男子拿着一份顶账协议来售楼处，这份协议是他们和北方房地产签的，协议里约定凭这份协议可以顶小区的三个停车位，我记得协议落款处有个章，具体章是什么样的我想不起来了。因为北方房地产也让我们代卖北方月光兰庭小区的顶账房子和车位，我当时看了这份协议之后觉得没有什么问题，这名姓严的男子就说如果有客户要购买车位的话，让我们帮他推荐他手里的顶账车位。之后有个姓杨的男性客户要买车位，我就跟他说顶账的车位比其他车位便宜，姓杨的客户就买了一个，以70000元价格成交。昨天在售楼处那名购买停车位的男性顾客姓吴，跟我要了姓严的联系方式：137××××0526（该号码打不通，提示为空号）。梁经理跟我们说确定我们和吴姓男子成交的购买车位合同上使用的公章，是假冒北方房地产的公章，我们都不知道这个是假公章，盖章是北方房地产公司的工作人员经手，我们不经手盖章这个工作。吴姓男子说他要报警处理，当时我们三名置业顾问，梁经理和贺艳芳（北方房地产公司管合同的女同志），吴姓男子，杨姓男子的老婆一起到了福莱派出所报案”。张力维的询问笔录显示“2015年4月左右，我同事张芳、杨艺潇中的一个（具体是谁记不清了）告诉我一个严姓男子委托我们卖顶账车位，然后吴国希到我们月光兰庭的销售处问有没有车位可以买，他是船员着急买车位，我就把这个顶账车位推荐给他了。没过几天，吴国希、还有严姓的男子一块在销售处把这个车位交易了，交易金额80000元，吴国希以现金方式给了严姓男子，严姓男子把购买车位的合同和收据给了吴国希，当时我、张芳、杨艺潇都在。开发商之前说过有顶账房、顶账车位可以卖。我们在销售台账上有记录”。证据五、山东齐鲁电视台关于此案的报道的视频，证明原告在被告的售楼处购买的A3-19车位即使公章是假的，也构成民法上的表见代理，被告也应当承担相应的责任，即确认原告与被告之间的车位使用权转让合同有效，并排除妨碍，让原告可以正常使用车位。被告质证称，一、该报道不能作为证据使用，必须经过公证后，由公证机关对该报道内容的真实性、准确性予以确认后方能具有法律效力。同时，该报道也无法证明原告与被告之间构成表见代理。二、该报道系原告单方接受采访对事情发生经过进行述说，经我方落实涉案车位中介销售人员杨艺潇，杨艺潇称其并未参与该车位的销售过程，系原告与案外人严姓男子协商购买，该报道中原告所称的内容与事实真相不符。三、视频中相关人员所称本案应当属于表见代理，只是表达的个人观点，表见代理是否构成，应结合本案事实及证据情况来进行认定，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第12条之规定，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。四、该报道中原告自认其购买的是顶账车位，不知与其签订合同的相关人员是谁，可以证明原告自身存在过错，原告明知是购买顶账车位，相较购买正常车位具有更高风险，却仍然与不认识的合同相对方签订协议并且以现金方式进行交易，在其已经购买过被告公司房屋，熟悉被告公司合同签订和财务付款流程的前提下如此进行交易，未尽到严格注意义务，具有严重过错，不符合表见代理的构成要件。本院认为，本案的争议焦点为：涉案买卖合同是否有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。案外人与原告签订《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》（编号385-748）的行为是否构成表见代理,主要从两个方面判断:1、是否具有代理的表象。从本案现有证据看,原告经被告委托的销售中介公司人员居间推荐下，在被告售楼处与案外人签订了案涉停车位使用权转让合同，合同上加盖了被告的印章,综合以上可认定案外人在签订案涉合同时具有代理被告公司的表象。即使案涉停车位使用权转让合同的印章经鉴定与被告公司使用和备案的印章不一致,但原告在被告售楼处签订案涉合同时仅能对被告公司的印章作形式审查，不可能辨别出合同上加盖的该公司印章是否真实。案涉合同上被告公司印章的真伪对本案审理的民事纠纷没有影响。所以被告申请对案涉合同上印章的真伪进行司法鉴定，本院不予准许。2、原告是否为善意相对人。原告在案涉合同的签订和履行中并无过错,被告亦无证据证明原告在签订合同时明确知道持有案涉合同的案外人无代理权,或者与案外人串通伪造被告公司的印章签订合同。合同签订后，原告在售楼处前台交纳了车位款项，被告委托的销售中介公司人员在销售台账上作了记录，并提取销售佣金。此后原告向小区物业管理公司交纳车位使用费并占用、使用车位多年，据此可以认定本案中原告在签订合同购买车位的过程中没有过错，是善意相对人。在被告售楼处，经被告委托的销售中介公司人员居间推荐，案外人以加盖有被告公司印章的合同与原告签订停车位使用权转让合同,原告有理由相信持有案涉合同的案外人具有被告公司的授权,其签订合同的行为构成表见代理,被告公司应承担合同约定的出卖人的义务。案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形,在此情况下,本院认定原、被告签订的《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》合法有效，原告对月光兰庭地下A3-19车位拥有合法使用权，被告停止对原告正常使用该车位设置妨碍。关于原告要求被告赔偿经济损失2700元，因原告未提交充分证据予以证明，本院不予支持。关于被告与持有案涉合同的案外人的之间纠纷，相关当事人可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨文德与被告烟台北方房地产开发公司于2015年5月26日签订的《北方?月光兰庭停车位使用权转让合同》合法有效。二、原告杨文德对烟台经济技术开发区月光兰庭小区地下A3-19车位拥有合法使用权，被告烟台北方房地产开发公司停止对原告正常使用车位设置妨碍。三、驳回原告杨文德其他诉讼请求。案件受理费1500元减半收取750元，由被告烟台北方房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年一月三日书记员  王琳