山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0406民初1228号原告（反诉被告）：山东黄金宝贝婴儿用品有限公司，住所地：枣庄市山亭区北京路。法定代表人：李传荣，执行董事。委托诉讼代理人：闫绍付，山东富善律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东保莱环保科技有限公司，住所地：枣庄市山亭区北京路539号院内北侧。法定代表人：欧龙荣，执行董事。委托诉讼代理人：张文，上海汇筠律师事务所律师。原告（反诉被告）山东黄金宝贝婴儿用品有限公司（以下简称黄金宝贝公司）诉被告（反诉原告）山东保莱环保科技有限公司（以下简称保莱科技公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄金宝贝公司委托诉讼代理人闫绍富及被告宝莱科技公司的委托诉讼代理人张文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄金宝贝向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告在2019年5月4日向原告发出的《合同解除告知函》无效。2、判决继续履行《厂房租赁合同》。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年7月16日，原告与被告的法定代表人欧龙荣（代表尚在设立的宝莱科技公司）签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告的坐落在枣庄市山亭区北京路北侧、汇丰路西侧、青屏路南侧，面积为12884.86平方米厂房，租赁期为10年，并对租金支付方式及其他费用等进行了约定。2019年5月4日，被告向原告发出《合同解除告知函》以无义务支付每年25万元的土地使用税等为由要求解除合同。被告无法律和合同的依据擅自解除合同的行为，侵犯了原告的合法权利，根据《合同法》的规定，特请求确认被告在2019年5月4日向原告发出的《合同解除函》无效。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告宝莱科技公司辩称：1、被告不同意原告的诉请，原告违反合同约定，切断电源，导致被告无法使用厂房，全面停产。2、原告要求被告额外支付25万元每年土地税，违反合同约定，被告不同意支付。反诉原告宝莱科技公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人之间签订的《厂房租赁合同》于2019年5月29日解除；2、请求判决被反诉人退还反诉人预付租金93.75万元；3、请求判决被反诉人赔偿反诉人经济损失40万元。事实与理由：反诉原告因生产经营需要，于2018年7月16日与反诉被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定反诉原告承租反诉被告拥有的位于枣庄市山亭区北京路北侧、汇丰路西侧、青屏路南侧，面积为12884.86平方米厂房，租赁期为10年，自2018年8月1日起至2028年8月1日止，租金为每年75万元。合同签订后，反诉原告按照合同约定一次性向反诉被告支付了二年租金150万元，反诉被告将该厂房连同变压器等附属设施交付给反诉原告使用，反诉原告在此租赁场地注册设立了宝莱科技公司并开展经营。自2019年1月份开始，突然要求反诉原告每年额外支付该厂房土地使用税25万元，并威胁称如果不交该土地税，就解除租赁合同，收回厂房。因反诉原告拒绝同意反诉被告的该等要求，反诉被告于2019年5月2日无故切断反诉原告厂房供电，致使反诉原告全面停产，经营被迫停止。停电后，反诉原告多次找反诉被告协商解决，反诉被告坚持要求反诉原告支付25万元每年的土地使用税，否则，不予恢复供电，反诉原告被逼无奈，发函通知反诉被告解除双方之间的《厂房租赁合同》，并提前腾退场地，通知反诉被告2019年5月29日上午办理租赁厂房退还移交。综上所述，反诉被告要求反诉原告支付25万元土地使用税，违反双方《厂房租赁合同》的约定，属于违约行为，因反诉原告未同意反诉被告该等违约要求，反诉被告转而切断反诉原告厂房电力，致使反诉原告无法正常开展生产，更是错上加错，由此造成反诉原告巨大经济损失。为此，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告黄金宝贝公司辩称：1、对合同签订及履行没有异议，但对反诉原告提出解除合同的理由不符合实际情况，我方没有威胁过不交土地使用税就解除合同，没有切断电源，没有说不予恢复供电，正像反诉原告所说的那样，我们已经将变压器交给反诉原告了，由他们进行管理和使用，我们没有干涉过，双方正处于协商中，反诉原告擅自撤离没有依据。本院经审理认定事实如下：2018年7月16日黄金宝贝公司作为甲方、欧龙荣作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在枣庄市山亭区北京路北侧、汇丰路西侧、青屏路南侧，租赁面积为12884.86平方米，租赁期自2018年8月1日起至2028年8月1日止，租赁期10年，租金为每年75万元，合同签订时，乙方一次性向甲方支付前二年租金150万元，租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施出于正常的可使用和安全。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前违约，应赔偿甲方三个月的租金。可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担，双方对其他权利义务也进行了约定。合同签订后，双方履行了各自义务，欧龙荣于2018年7月间在此租赁场地注册设立了宝莱科技公司并开展经营生产。黄金宝贝公司将该厂房连同变压器等附属设施交付给宝莱科技公司使用。2019年4月间宝莱科技公司在山亭区清屏路南黄金宝贝公司东北角新上一台容量为250KA箱式变电站。2019年5月4日宝莱科技公司函告黄金宝贝公司，内容：黄金宝贝公司自2019年1月开始要求宝莱科技公司每年额外支付土地使用税25万元，并威胁称如果不交，就解除租赁合同，收回厂房。黄金宝贝公司的要求超出了租赁合同的约定，宝莱科技公司有权拒付。2019年4月，黄金宝贝公司无故要求宝莱科技公司停止使用原有变压器，为维护公司正常经营，公司不得己自行购买和安装了新的变压器，但黄金宝贝公司因土地使用税问题拒绝宝莱科技公司使用范围内围墙隔断，造成变压器无法通电。2019年5月2日，黄金宝贝公司切断宝莱科技公司供电，致使宝莱科技公司全面停产，生产经营活动无法进行。黄金宝贝公司的上述行为严重违反了租赁合同的约定，严重损害了宝莱科技公司的合法权益，给宝莱科技公司造成了巨大的经济损失，现宝莱科技公司要求终止租赁合同，黄金宝贝公司承担相应的违约责任，退还租金，赔偿损失。2019年5月15日黄金宝贝公司回函，内容：黄金宝贝公司不同意解除租赁合同。依据租赁合同第四部分其他费用之第二条约定：租赁期间，乙方在生产经营过程中产生的相关税费由乙方承担。该条明确宝莱科技公司在生产经营过程中产生的相关税费应由宝莱科技公司承担，宝莱科技公司应向黄金宝贝公司支付每年25万土地使用税，或自行向有关部门缴纳。宝莱科技公司为节约用电成本，购买和安装了新的变压器，不愿再继续使用原有变压器。2019年5月20日宝莱科技公司函告黄金宝贝公司，内容：1、黄金宝贝公司向宝莱科技公司摊派25万元土地使用税、切断供电，造成宝莱科技公司无法使用租赁厂房，租赁合同已无法实现，宝莱科技公司现正式解除与黄金宝贝公司的《厂房租赁合同》。2、宝莱科技公司在2019年5月29日之前清理完场地，请黄金贝贝公司于2019年5月29日上午10点委派专人到租赁厂房与宝莱科技公司办理厂房交还手续。黄金宝贝公司未派人接收，视为已交还厂房。3、黄金宝贝公司在厂房交还后，立即退还宝莱科技公司多支付的尚未使用的租金93.75万元，并赔偿损失400万元。2019年5月23日宝莱科技公司回函，内容：黄金宝贝公司不同意解除租赁合同理由：1、关于25万元的土地使用税的问题，黄金宝贝公司是按照当初的口头约定，与宝莱科技公司协商，没有与宝莱科技公司解除合同的意思，没有提出过如果宝莱科技公司不缴纳该款就解除合同，没有采取任何影响宝莱科技公司建设及生产的行为。2、关于变压器的问题，宝莱科技公司为节约用电成本，购买和安装了新的变压器，你单位已不愿再继续使用变压器，并且你单位表示变压器使用到2019年4月底，从5月份起不再使用，自5月份起，你单位是否使用，黄金宝贝公司不清楚，更没有私自关停你单位的供电，你单位以此为理由与黄金宝贝公司解除合同没有法律依据。另依据租赁合同其它费用第一条的规定，你单位承担的电费36497元至今未支付，请你单位收到该回复后的7日内支付，否则，由此造成的损失由你单位承担。2019年5月29日宝莱科技公司函告黄金宝贝公司内容：宝莱科技公司于2019年5月29日上午10时将位于枣庄市山亭区北京路、汇丰路西侧、清屏路南侧，租赁面积为12884.86平方米的厂房交还黄金宝贝公司，请黄金宝贝公司自行接收处置。厂房交还后即与宝莱科技公司无任何关系。2、基于黄金宝贝公司在履行合同过程的违约行为，请黄金宝贝公司立即退还宝莱科技公司多支付的尚未使用的租金93.75万元，并赔偿损失400万元。在2019年5月间黄金宝贝公司没有关停宝莱科技公司的用电。以上事实有，有黄金宝贝公司提交的《厂房租赁合同》、证人王某的证人证言、及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，2018年7月16日黄金宝贝公司与欧龙荣签订的《厂房租赁合同》没有违反法律禁止性强制规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。欧龙荣在在此租赁场地注册设立了宝莱科技公司并开展经营。该合同主体承租方应为宝莱科技公司，黄金宝贝公司、宝莱科技公司对租赁合同主体均于认可，本院予以确认承租方是宝莱科技公司。2019年黄金宝贝公司因涉案厂房土地使用税的负担问题与宝莱科技公司产生矛盾，双方没有协商一致，宝莱科技公司于2019年5月20日通知黄金宝贝公司解除《厂房租赁合同》，黄金宝贝公司不同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内扔未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。宝莱科技公司解除合同的理由是黄金宝贝公司向宝莱科技公司摊派25万元土地使用税、切断供电，造成宝莱科技公司无法使用租赁厂房，租赁合同已无法实现。对于25万元土地使用税负担问题，应按照《厂房租赁合同》第九条的约定（本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。协商不成的，双方同意由枣庄市仲裁委员会仲裁）处理。对于切断供电问题，宝莱科技公司没有证据证明。因此宝莱科技公司不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，宝莱科技公司2019年5月20日发出的《合同解除通知函》只能视为宝莱科技公司要求解除合同的要约，除非黄金宝贝公司予以承诺，否则不发生解除合同的效果。又因，该涉案合同是长期的厂房租赁合同，在履行过程中，现双方形成了合同僵局，如宝莱科技公司继续履行合同，对其显失公平，黄金宝贝公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则。均衡双方利益，故，该涉案合同应予解除，合同解除的时间应为宝莱科技公司提起反诉之日2019年7月20日为宜。合同解除后应按租赁合同第八条约定（租赁期间，如甲方提起终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金）处理。综上所述，黄金宝贝公司的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。宝莱科技公司的诉讼请求，部分有法律依据，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山东黄金宝贝婴儿用品限公司与被告（反诉原告）山东保莱环保科技有限公司《厂房租赁合同》于2019年7月20日解除。二、驳回原告（反诉被告）山东黄金宝贝婴儿用品限公司的诉讼请求。三、原告（反诉被告）山东黄金宝贝婴儿用品限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）山东保莱环保科技有限公司租金585616.44元（2019年10月21月至2020年8月1日750000元÷365×285=585616.44元）。四、驳回被告（反诉原告）山东保莱环保科技有限公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费7750元，共计7850由原告（反诉被告）山东黄金宝贝婴儿用品有限公司负担100元，被告（反诉原告）山东保莱环保科技有限公司7750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  丛晓新审 判 员  苏 建人民陪审员  黄元民二〇二〇年一月二十日书 记 员  相 慧