苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9441号原告：黄红星，男，1974年8月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：宗颖，女，1982年1月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：石峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。原告黄红星、宗颖与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案，依法适用简易程序进行审理，并分别于2019年12月12日、12月25日公开开庭进行审理。原告黄红星、宗颖及其共同委托诉讼代理人赵勇，被告港龙公司的委托诉讼代理人周翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红星、宗颖向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《委托经营管理合同》，将苏州市商业服务用房恢复原样交还给原告；2.被告支付2018年2月28日至2019年2月27日期间的年度租金收益88416元以及自2019年2月28日起至解除合同之日止的租金收益58944元（按投资额年度收益百分之八的90%计算，暂计算至2019年10月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月17日，原告根据开发商介绍有年收益8%的前提下，自开发商苏州平江港龙房地产有限公司（以下简称港龙房产公司）处购得苏站路1398号喜临门商业广场2幢1036室商业服务用房，购房价款为1228000元。在购房同时，原告黄红星根据开发商的要求与被告签订了《委托经营管理合同》，约定原告将上述所购商铺特别授权给被告经营管理，期限自房屋统一交付后第三个月底起算为十年，第四年至第十年的租金收益由原、被告双方按9:1比例分成。自2015年2月28日开发商交付商铺房屋后，该商铺一直由被告经营管理，但被告通知原告领取的第四年度租金收益仅为1463.5元，且要求被告必须签署新的委托协议，原告予以拒绝，故被告也未予付款。原告认为，被告与开发商港龙房产公司事实上系关联企业，以售后包租形式让原、被告签订了委托经营管理合同，但原告目前的实际租金收益与被告在签订《委托经营管理合同》时许诺年收益8%以上的内容严重不符，委托经营管理合同已无继续履行的必要，且被告在经营状况持续恶化的情况下，不仅未能告知原告，还擅自以极其低廉的价格出租给第三方，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告港龙管理公司辩称，原、被告之间的委托经营管理合同期限尚未届满，原告无权要求解除合同，并且案涉委托经营管理合同系不可撤销的委托合同，原告要求解除合同没有事实及法律依据；案涉商铺所在的喜临门商业广场是由几千户业主的商铺共同构成，原告单独要求解除合同并返还商铺，势必会影响商业广场的业态布局及整体功能的发挥，还影响到其他业主的合法利益；案涉商铺并非被告开发销售，被告也不存在售后包租或对商铺许诺投资回报的情形。综上，原告的诉讼请求没有事实、合同及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了不动产权属证明、商品房买卖合同、选房须知及投资手册、委托经营管理合同、商铺租赁合同、工商登记信息查询单等证据，被告提供了商铺租赁合同、补充协议、收据等证据。当庭举证、质证，对各方当事人无异议的证据和事实，本院经依法审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄红星、宗颖系坐落于苏州市商铺经权属登记的共同共有产权人，该商铺建筑面积为23.3平方米。经本院现场调查核实，案涉喜临门商业广场2幢B××6号（门牌××商铺与门牌编号××、B××5、B××7、B××8号等多个相邻铺位目前并未进行内部空间的物理性隔断，现作为一个整体空间用于经营百货超市。港龙公司与港龙房产公司系关联企业。港龙公司的一人法人股东义乌中富市场开发有限公司的法定代表人林实会，同时系港龙房产公司的法定代表人。2012年11月17日，黄红星（买方）与港龙房产公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，约定黄红星向港龙房产公司购买位于苏州市的商业服务用房一间，建筑面积23.3平方米，其中套内面积为13.58平方米，总价款1228000元，港龙房产公司应于2015年2月28日前交房。同年11月份（合同中无具体落款时间），黄红星（甲方、委托方）与港龙公司（当时公司名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司，乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将其购买的喜临门商业广场2幢1××6号（公安编号）商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。1、委托方式。甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2、委托经营管理期限。委托经营期限为10年，自该市场统一开业之日起计算，开业日暂定为“喜临门商业广场”同意交付使用后的第三个月底。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3、关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式。为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算，按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4、甲方的权利和义务。甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5、乙方的权利和义务。乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。……8、违约责任。本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算；甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失。合同还约定了其他事项。2015年2月底，案涉喜临门商业广场2幢1036号商铺由开发商直接交付港龙公司进行经营管理。2018年5月24日（系合同文本打印的日期），港龙公司（丙方、管理方）与案外人罗寿军（承租方、乙方）签订编号2017-2-B1036《商铺租赁合同》，其中记载：甲方黄红星将其在苏州义乌国际商贸城项目（即喜临门商业广场，下同）的铺位特别授权给丙方统一招商、经营管理，现就乙方租赁该商场铺位经营事宜发成如下协议；租赁标的为苏州义乌国际商贸城2幢1××6号（即B××6号）铺位，计费面积（建筑面积为23.3平方米），该铺位仅限于皮具、箱包类商品经营；租赁期限自2017年8月20日起至2019年8月19日止，第一年度（自2017年8月20日至2018年8月19日止）租金单价为每月每平方米39.6元，即月租金922.7元，本年度租金分两期支付，第一期租金费用于三楼已交，乙方须于合同签订之日支付，第二期租金1845元须于2018年2月5日前支付；第二年度（自2018年8月20日至2019年8月19日止）租金单价为每月每平方米59.4元，即月租金1384元，本年度租金分两期支付，第一期租金8304元须于2018年8月5日前支付，第二期租金8304元须于2019年2月5日前支付；乙方签订本合同后须交纳保证金2000元。合同还约定了其他事项。在该份合同的抬头处将黄红星列为合同“甲方”，但合同中无黄红星本人签名。港龙公司另向本院提供了据称系该公司与罗×军签订的无落款日期的商铺租赁合同《补充协议》一份，其中记载：双方签订了编号2017-2-B1036的《商铺租赁合同》（即原合同），经双方协商，现将原合同中“第二承租年度（自2017年8月20日起至2018年8月19日止）”的租金单价给予七五折优惠，即月租金为769元，本年度第一期租金6151元须于2018年8月5日支付，本年度第二期租金3076元须于2018年2月5日前支付；“第三承租年度（自2018年8月20日起至2019年8月19日止）”的年度租金在原合同第二年度租金标准上仅递增10%，即月租金1128元，本年度第一期租金6766元须于2018年8月5日支付，本年度第二期租金6766元须于2019年2月5日前支付。该份《补充协议》中“罗××军”的签名与前述编号2017-2-B1036《商铺租赁合同》中“罗×军”的签名笔迹存在较大差异（一个草书体、一个正楷体）。2019年5月份，港龙公司向黄红星出具《租金收益结算确认单》一份，其中记载自2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金收益为1463.5元（不含按照3.5%税率代扣的税费51.22元），并要求黄红星签字确认并领取款项。但黄红星未予签字，也未领取租金收益。黄红星在庭审中陈述，因港龙公司当时要求其必须先签署一份《委托书》委托固定的某个人（受托人信息为空白）代表商铺产权人与港龙公司进行租金收益、收款账户、通讯信息等与委托经营管理相关的事项进行沟通确认，但因黄红星不同意签字，港龙公司也未向其支付租金收益。2019年9月23日，黄红星、宗颖曾委托江苏仁海方舟律师事务所律师向港龙公司邮寄《律师函》，要求立即解除双方之间的委托经营管理合同并办理案涉2幢1036号商铺的交接手续。但该信件因收件人“拒收”而被退回。另查明，2019年8月20日，港龙公司与案外人余×琴签订《商铺租赁合同》一份，其中记载：港龙公司将包括案涉B1036号商铺在内的多个商位出租给余×琴用于经营生鲜超市，每个铺位的保证金为2000元；租赁期限为24个月，即自2019年8月20日起至2021年8月19日止，其中B1036号商铺的租金单价为47.92元/月/平方米，半年租金为6698.7元。黄红星、宗颖与港龙公司在庭审中一致确认，双方签订的《委托经营管理合同》中的第四年度应为自2018年5月31日起至2019年5月30日止。港龙公司在庭审中还陈述：上述《律师函》邮寄的地址并非港龙公司的实际办公地址，信件也不是港龙公司拒收的；罗×军在2018年8月19日就撤出了喜临门商业广场2幢1××6号商铺的租赁，之后该商铺一直处于空关状态，直到2019年8月20日才与其他商铺一起出租给新的承租人余×琴用于经营超市；目前罗×军仅支付了2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金6760元（提供了港龙公司2018年5月24日的内部收据予以证明），港龙公司曾通过电话、邮寄挂号信件、上门张贴通知等方式向罗×军催讨拖欠的租金，均催讨无果，但无法提供相关的催讨记录或凭证。审理中，黄红星向本院还提供了据此系其当时签订《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》时由开发商港龙房产公司提供的选房须知及投资手册复印件一份，其中记载有案涉喜临门商业广场商铺的物业增值率及租金回报率的测算内容，并以一套100万元的商铺为例来说明商铺第2年的租金回报率可达8%，并将逐年递增。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告明确表示以被告根本违约为由要求解除原、被告之间的《委托经营管理合同》。本院认为，从本案已查明事实及现有证据来看，被告确实存在未按合同约定及时支付租金收益的违约情形以及未能主动或根据原告要求及时全面披露案涉商铺租赁情况的情形，但上述违约情形尚未达到根本性违约的程度，也不至于导致委托经营管理合同目的无法实现，被告在本案中仍然可以通过采取补救措施、赔偿损失等承担违约责任的具体方式予以弥补，而非必须解除合同不可。至于原告诉称被告在签订《委托经营管理合同》时曾许诺商铺租金收益回报率不低于年化8%的主张，并无有效证据予以证明。一方面，原、被告双方签订的《委托经营管理合同》中并无任何关于保证租金收益率的约定内容；另一方面，原告在举证时也称“选房须知及投资手册”系开发商港龙房产公司发放，即使港龙房产公司当初确实对案涉商铺的租金收益存在如“选房须知及投资手册”所载内容的宣传或承诺，也与被告无关，原告无权据此宣传或承诺向被告主张权利。因此，原告以被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的根本违约情形而要求解除《委托经营管理合同》的诉讼主张不能成立，本院不予支持。并且，因《委托经营管理合同》第8条已经明确“本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中止终止或单方解除本合同”，该条约定内容系原、被告双方在平等自愿基础上所作出的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。由此，原告亦无权以行使委托合同关系中的任意解除权为由要求解除《委托经营管理合同》。关于被告应付的租金收益金额。因被告此前从未主动向原告披露过案涉B1036号商铺的租赁情况（包括空置情形），而根据被告提供的其与罗×军之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》，案涉B1036号商铺的租期应自2017年8月20日起至2019年8月19日止且该租赁合同进入了实际履行，本案中被告也未提供案涉商铺自2018年8月20日至2019年8月19日期间空置的任何有效证据，故对被告辩称案涉商铺长达一年处于均空置状态而拒付相应期间的租金收益的陈述内容，本院碍难采信。退一步讲，即使承租人罗寿军确实存在拖欠租金或逃租情形，在租赁合同明确约定应预付租金及交纳保证金的前提下，被告仍然任由发生拖欠租金或逃租现象，足以说明被告未能尽到受托人的忠诚勤勉义务，况且被告至今也未能提供任何积极催讨“租金欠款”（如确实存在）的证据，过错明显，也理应对原告的租金收益损失承担赔偿责任。因此，就本案而言，在被告未曾就案涉商铺租赁情况事先向原告披露的情况下，被告陈述其“实收租金仅6760元”的内容不可信，也不合常理。根据被告提供的《商铺租赁合同》约定的租金标准及其他在案证据，经本院核算，被告应向原告支付第四年度（自2018年5月31日至2019年5月30日期间）租金收益13395.74元。至于原告主张的2019年5月30日之后的租金收益，因租金收益的支付期间尚未届满，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄红星、宗颖租金收益13395.74元。二、驳回原告黄红星、宗颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由原告黄红星、宗颖共同负担1582元，由被告苏州港龙商业管理有限公司负担68元并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审判员  谷振龙二〇二〇年一月二十二日书记员  赵 洋