湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6598号原告：欧阳斌，男，1992年1月19日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。被告：刘宇辉，男，1979年9月16日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省郴州市北湖区。第三人：罗兴平，男，1968年１2月26日出生，汉族，户籍地址：湖南省郴州市嘉禾县。原告欧阳斌与被告刘宇辉、第三人罗兴平租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳斌及其委托诉讼代理人朱斌，被告刘宇辉到庭参加诉讼，第三人罗兴平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告门面转让费130000元、房屋押金20000元，合计150000元；2、本案所有诉讼费由被告承担。被告刘宇辉答辩要点：1、原告诉请的150000元包括房屋押金20000元，三个月的租金；2、双方协商一起150000元，没有免租期；3、是因为原告欠租金，房东才收回门面的。第三人罗兴平答辩要点：1、被告刘宇辉承租答辩人铺面后，私自将该铺面转租给原告欧阳斌时，答辩人并不知情，被告刘宇辉构成对答辩人的违约，答辩人无需承担任何责任；2、本案是欧阳斌与刘宇辉之间的房屋租赁合同关系，答辩人不是合同相对人，其争议内容与答辩人无关；3、答辩人与刘宇辉、欧阳斌于2019年7月1日在派出所达成调解协议，三方自愿终止了合同，答辩人与原告之间无任何权利义务关系。请求公正判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方无争议的事实1、2018年7月15日，第三人罗兴平（甲方）与刘宇辉（乙方）签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同约定：（1）甲方同意将其位于郴州市商铺：建筑面积193平方米房产出租给乙方经营；（2）租期三年，租金从2018年8月5日始计算；（3）租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意；（4）自签订合同日起至2018年8月5日之前付清第一季度租金（装修期2018年7月14日至2018年8月4日）。2、2018年11月13日，被告将案涉门面转租给原告，原告欧阳斌（乙方）与被告刘宇辉（甲方）签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同约定：（1）甲方同意将其位于郴州市商铺：建筑面积193平方米房产出租给乙方经营；（2）在租期内，乙方必须依法经营国家政策允许范围内行业，如乙方改变租赁房产用途，应提前一个月以书面形式征得甲方同意，否则合同终止；（3）租赁期限：租期三年，租金从2018年11月1日始计算；（4）租金、押金、水电费用及记付款方式：该商铺2018年11月1日至2021年11月1日，每个月租金为10615元，租金每三月支付一次，提前10天支付；从2019年11月1日始，每年租金递增5%；合同签订时甲方一次性收取乙方房租押金20000元整，合同期内，乙方无违约行为、不损坏房屋结构，合同终止时乙方交回钥匙，经甲方核实后，当日退还押金给乙方；（5）租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意；（6）违约责任：应按本合同约定的日期按时交纳商铺租金，如逾期不交，每逾期一日，乙方应向甲方交付滞纳金每天千分之十，从押金中扣除。如逾期一个月甲方有权单方面解除合同，并无偿收回租赁房屋；（7）自签订合同日起至2018年11月8日之前付清第一季度租金，此门面所有装修乙方不能拆除。之后双方口头约定月租金为10580元。3、合同签订后，被告刘宇辉按约定向原告交付了门面，原告共向被告转款171740元，原告在天一名邸租赁的办公室里的一些设备作价10000元给被告抵作转让租赁费。原告向被告支付门面转让费、押金、租金的情况汇总如下：①2018年10月31日从王伟账户转40000元给刘宇辉，备注中为房租，原告称实际为转让费，被告不认可是转让费；②2018年11月13日从原告账户转50000元到被告账户；③2018年11月14日从原告账户转40000元到被告账户；④2018年11月14日从原告账户转10000元到被告指定的徐鹏账户；⑤2019年1月31日从原告账户转10580元到被告账户；⑥2019年1月31日从原告账户转10580元到被告账户；⑦2019年2月23日从原告账户转10580元到被告账户。4、之后，被告向原告催讨租金，原告则称因为第三人跟原告说，不知道转租的事情，不同意原告租，原告才没有交后续租金，要等转租的事情解决好以后再交租金。被告则称是由于原告拖欠租金，导致第三人要求解除合同。2019年7月1日，原、被告和第三人的纠纷经人民调解委员会调解达成如下协议：（1）三方自愿终止合同；（2）其他事项三方自愿协商到法院诉讼解决；（3）在此期间双方均不得再因此事发生新的纠纷，否则由引发方承担一切法律责任。合同于2019年7月1日终止。5、第三人罗兴平将门面交给被告时，门面内有一个小挂式空调、一张办公桌、中央空调。被告接手门面后，自称进行了如下添置：“对门头进行装修（花了3万多元），室内后期装修（房东水电没完工），被告把水电完工（水电花了1万多），加装了两台挂式空调、添置办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张，还装了中央空调主机（花了2万多元），没有刮胶、贴瓷片”。合同终止将门面交付给房东时，被告将其添置的东西除中央空调主机没拆走，其他都拿走了。被告承租案涉门面后经营汽车销售，原告承租案涉门面后继续用被告装修的门头。原告自称：“承租门面后，添置了沙发、茶几、办公设备，合同终止时，这些东西原告收回去了”。二、双方有争议的事实1、关于转让费的金额及转让费的构成。被告主张“转让费是98260元，是由门头装修、室内办公用品的添置组成的，如中央空调主机、挂式空调两台、办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张”。原告主张“转让费是130000元，被告添置了这些东西没有异议，但这些办公设备总价值不超过2万元，中央空调及装修是房东的”。本院认为，应依据公平原则确定双方权利义务，原告所有的支出，扣除原告实际占用门面的期间产生的占用费，以及被告实际支出的费用，依据双方过错比例对损失进行分担。2、是否存在免租期。原告主张存在免租期，认为双方系口头约定，但没有提供证据证实。被告认为没有约定免租期。本院认为，因合同没有约定免租期，原告也没有提供证据证明双方约定了免租期，故对原告主张存在免租期，本院不予认定。3、关于合同无法继续履行的原因。原告主张系由于被告转租未经得第三人的同意，房东不同意转租。被告主张系由于原告拖欠租金，导致房东不同意继续出租。双方陈述不一致，本院也询问了第三人。没有证据证明三方到人民调解调解时，为合同的继续履行作出过积极的努力、协商。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告刘宇辉将其从罗兴平处承租来的商铺，自己经营约四个月后转让给原告欧阳斌。根据刘宇辉与罗兴平签订的《非住宅房屋租赁合同书》第5条规定“租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意。”上述转租合同，被告没有提供证据证明事先征得了第三人罗兴平的同意，事后也没有取得罗兴平的追认，因此上述转租合同系无权处分行为，依法应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，刘宇辉将商铺转租给原告，没有提供证据证明事先征得了第三人罗兴平的同意，也没有提供证据证明事后取得了罗兴平的追认，致使商铺转让合同无效；原告欧阳斌在与刘宇辉签订商铺转让合同过程中，自己不认真审查商铺的产权、出租权等情况，以至于与刘宇辉签订其并无处分权的《非住宅房屋租赁合同书》。欧阳斌和刘宇辉对于双方无效的《非住宅房屋租赁合同书》的签订均存在过错，故都应承担责任。综合考虑第三人知道转租事宜追讨房租时，在人民调解委员会的调解下，三方协商自愿终止合同，双方均没有提供证据证明双方为租赁合同的继续履行作出过积极的努力，比较双方的过错程度，本院酌情确定欧阳斌与刘宇辉的责任比例为50%：50%。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。基于上述分析确定的责任比例，以及被告自称“对门头进行装修（花了3万多元），室内后期装修（房东水电没完工），被告把水电完工（水电花了1万多），加装了两台挂式空调、添置办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张，还装了中央空调主机（花了2万多元）”，以及被告于2018年11月1日将门面交给原告，2019年7月1日合同终止，参照双方约定的租金10580元，产生门面占用费84640元即10580元/月×8个月，还扣除被告主张的费用，本院酌情确定由被告返还原告18550元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宇辉于本判决生效之日起十日内返还原告欧阳斌18550元；二、驳回原告欧阳斌其他诉讼请求。如果被告刘宇辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告湖南嘉致和五金建材有限公司未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取1650元，由原告欧阳斌负担825元，由被告刘宇辉负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇二〇年一月十七日书记员  蔡晓慧附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。