山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初2183号 原告(执行案外人）：方雪芳，女，1976年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙大鹏，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 被告（申请执行人）:宫奥，男，1991年8月10日出生，汉族，住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：赵永鹏，山东亚和太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹荣君，山东亚和太律师事务所律师。 被告（被执行人）：张文女，女，1976年5月16日出生，朝鲜族，住山东省青岛市城阳区。 第三人（被执行人）：青岛爱玛科电子有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道双元路西侧（新型建材工业园）。 法定代表人：张文女，总经理。 原告方雪芳与被告宫奥、张文女、青岛爱玛科电子有限公司(以下简称“爱玛科公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方雪芳的委托诉讼代理人孙大鹏，被告宫奥的委托诉讼代理人赵永鹏到庭参加诉讼。被告张文女、第三人爱玛科公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方雪芳向本院起诉请求：1、依法确认方雪芳对青岛市城阳区兴阳路417号11号楼1单元701户房屋享有租赁权（约120平，价值70万元）；2、依法判令方雪芳在租赁期内不移交上述房屋；3、诉讼费用由宫奥、张文女承担。事实和理由：2014年2月14日，方雪芳与张文女签订《租房合同》，约定由方雪芳承租张文女所有的位于青岛市城阳区兴阳路417号x号楼x单元x户房屋。方雪芳实际支付了租赁期间内的全部租金并于租房合同签订的当日，入住了涉案房屋，居住至今。宫奥依据（2014）青民四初字第172号民事判决书申请评估拍卖上述房屋，方雪芳在执行程序中提出异议，执行法院作出（2016）鲁02执772号之一《不予认可租赁的通知》，否定了方雪芳的租赁权。方雪芳对上述通知提出异议后，法院作出（2018）鲁02执异401号执行裁定书，驳回了方雪芳的异议请求。方雪芳对涉案房屋享有合法的租赁权，有权在租赁期内请求阻止移交占有。 宫奥辩称，1、本案系张文女以涉案房产使用权抵顶对方雪芳的借款，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。2、房屋租赁合同无效，方雪芳不享有租赁权。方雪芳只提交借款协议，未提供相应的借款转账凭证，无法认定方雪芳与张文女存在借贷关系；即使存在真实的借贷关系，方雪芳亦未提供借款本息偿还情况的证据，故无法证明其借款余额，基于偿还借款而签订的房屋租赁合同应属恶意串通，损害第三人利益，应认定为无效。3、方雪芳在房屋被抵押、查封之前，未实际占有房屋，亦未实际履行租赁合同，方雪芳无权要求继续承租。宫奥主张应当依法驳回方雪芳的诉讼请求。 张文女、爱玛科公司未进行答辩。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并佐卷为证。本院查明如下事实： 涉案房屋坐落于青岛市城阳区兴阳路417号11号楼1单元701户，房屋所有权人张文女，房地产权证号：市201410736。 宫奥与张文女、李珍行（英文姓名：LEEJINHAENG）、爱玛科公司借款合同纠纷一案，本院于2014年11月14日，首轮查封了张文女名下位于青岛市城阳区兴阳路417号x号楼x单元x户房产，查封期限自2014年11月14日至2016年11月13日止。2016年3月21日本院的对该案作出（2014）青民四初字第172号民事判决书，判决：一、张文女、李珍行（英文姓名：LEEJINHAENG）于判决生效之日起十日内返还宫奥借款160万元人民币及自2014年10月16日至实际清偿之日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算的逾期利息；二、爱玛科公司对上述第一项所列债务承担连带清偿责任，爱玛科公司承担担保责任后，有权向张文女、李珍行（英文姓名：LEEJINHAENG）追偿；三、驳回宫奥其他诉讼请求。 该案进入执行程序后，宫奥申请继续查封涉案房屋，本院于2016年11月10日作出（2016）鲁02执772-1号执行裁定书裁定，继续查封张文女所有的位于青岛市城阳区兴阳路417号x号楼x单元x户房产，查封期限自2016年11月13日至2019年11月12日止。在案件执行过程中，本院于2018年8月29日作出（2016）鲁02执772号之一《不予认可租赁权的通知》，认为方雪芳提交的证据不足以证明在上述房地产法院查封之前实际占有使用涉案房屋，并通知方雪芳：一、驳回方雪芳的执行异议申请；二、方雪芳无权请求在租赁期间内阻止向受让人（买受人或者以物抵债的申请执行人）移交占有上述不动产；三、评估涉案房地产时中不予扣除方雪芳的租赁价值；四、若有未付租金须暂缓支付，已造成的损失可向出租人主张。 方雪芳对上述《不予认可租赁权的通知》提出书面异议，本院于2018年11月26日作出（2018）鲁02执异401号执行裁定书认为，执行依据生效后，被执行人不能履行生效判决确定的义务，执行法院对张文女名下的涉案房产采取强制执行措施并无不当；方雪芳以租赁权对执行标的提出异议，属于实体权利的争议，该实体权利争议应当通过诉讼程序解决，法院无法在执行程序中对其实体权利作出判断；方雪芳虽然向法院提交了租房合同、借款协议、证人证言等证据，但是无法在执行程序中确认方雪芳所主张的租赁关系的成立；故，方雪芳的异议理由不能成立，其异议请求法院无法支持，如方雪芳坚持主张其与被执行人存在房屋租赁的法律关系，可向执行法院提起案外人异议之诉。该裁定书裁定：驳回方雪芳的异议请求。方雪芳对该裁定书不服，提起案外人执行异议之诉，即为本案。 另查明，2013年12月13日方雪芳向李珍行账户汇款10万元。 双方当事人对以下事实有异议： 方雪芳提交《借款协议》及银行汇款明细原件一份，欲证明爱玛科公司欠方雪芳684744元的事实，公司法人代表为张文女及其丈夫李珍行、公公李建铁同时作为担保人签字确认。方雪芳以银行转账形式向张文女出借10万元，其他584744元双方同意由买卖合同欠款转变为借款，即张文女、爱玛科公司共欠方雪芳本金684744元。方雪芳提交《租房合同》，欲证明因张文女欠方雪芳本金684744元及相应利息未还，2014年2月14日，双方签订《租房合同》，约定由张雪芳无偿承租涉案房屋，租期为20年，欠款本息用以抵顶房屋租金，即方雪芳已经实际付清了全部租赁期间内的租金；该租赁合同签订的时间早于司法查封的时间。 宫奥认为，《借款协议》方雪芳未签字，此协议尚未成立；方雪芳与张文女等不存在借款事实，方雪芳提交的转账明细其收款方帐号及户名均为空白，无法看出该款项的收款人；《租房合同》的对真实性无法确定，方雪芳与张文女的借款协议时间为2014年1月28日，其中借款期限约定为2013年12月20日至2015年2月19日，但仅仅过了16天，即2014年2月24日又签订所谓《租房合同》，约定将涉案房产由方雪芳以租赁的形式无偿使用20年，在债权不到期的情况下，双方签订了租赁合同明显不符合常理；方雪芳亦没有在该租赁合同上签字。 本院认为，方雪芳提交的《借款协议》及《租房合同》的真实性无法核实，方雪芳本人未在该两份合同上签字，该两份证据在形式上与真实性方面均存在瑕疵，仅凭该两份证据无法证明其所主张的借款事实及租赁事实。 方雪芳提交《居住证明》、《定/销货单》，欲证明：1、涉案房屋所在的青岛市城阳区魅力之城业主委员会及万科魅力之城物业管理服务中心作为与本案无利害关系的客观第三方于2018年5月15日共同确认方雪芳于2014年2月14日已实际入住涉案房屋并居住至今；2、方雪芳于2014年3月3日在城阳区红星美凯龙商场订购各类家具，对涉案房屋进行装饰，佐证方雪芳已经于2014年2月份实际入住涉案房屋的事实。 宫奥对《居住证明》的证明效力及可信度有异议，认为应该有其他证据相互佐证，否则，仅凭此无法证实方雪芳已占有涉案不动产并实际居住；《定/销货单》的时间可能存在倒签的嫌疑，且其只提交了订货单，并没有提供相应的支付货款的凭证，不能证明实际发生了此次交易行为。 本院认为，《居住证明》上没有青岛市城阳区魅力之城业主委员会和万科魅力之城物业管理服务中心经办人的签字，且该证据性质上属于证人证言，而证人应当出庭作证，但青岛市城阳区魅力之城业主委员会及万科魅力之城物业管理服务中心均未到庭作证，故不能单独作为认定案件事实的证据加以采信。《定/销货单》的真实性无法予以确认，故不能采信。 方雪芳提交供热费缴费发票，欲证明2014年10月31日方雪芳缴纳了涉案房屋当年度的供热费用；提交山东广电网络有限公司城阳分公司开具的发票一份、衣洪伟《情况说明》及衣洪伟身份证复印件，欲证明方雪芳于2014年11月4日缴纳了涉案房屋的收视费、用户线费及主卡建设费共计524元；方雪芳在司法查封前已经实际占有使用了涉案房屋，佐证方雪芳已经于2014年2月份实际入住涉案房屋的事实 宫奥对供热费缴费发票、广电发票的真实性无异议，但认为该发票打印的付款单位为张文女和衣洪伟，不能证明是方雪芳缴纳的供热费，不能证明其在涉案房屋中居住和使用。 本院认为，方雪芳提交的该两份发票的真实性可以予以认定，虽然发票上打印的均非其本人姓名，但其持有该发票的原件，且该发票上记载的房屋地址系涉案房屋，故与本案案件事实存在关联性，可以予以采信。衣洪伟的《情况说明》属于证人证言，但衣洪伟未出庭作证，对其出具的该说明本院不予采信。 方雪芳提交青岛供电公司缴费单，欲证明其以手机支付宝方式支付涉案房屋2018年5-6月份电费，说明至今方雪芳一直居住在涉案房屋。 宫奥质证称，该证据的缴费时间在涉案房产司法查封时间之后，无法证明方雪芳在法院司法查封之前就已经入住涉案房产。 本院认为，对缴纳电费单据的真实性可以予以认定。 方雪芳提交增值税专用发票一组（8张），欲证明方雪芳在2012年左右开始向爱玛科公司供应贵金属镍、胶带等货物，双方存在买卖合同关系以及爱玛科公司欠付货款的事实；提交送货单一组（4张），证明双方存在买卖合同关系及爱玛科公司欠付货款的事实。 宫奥对该组证据的真实性有异议，其称对方雪芳与爱玛科公司之间的买卖关系并不知情。 本院认为，对送货单的真实性无法核实，对增值税专用发票、送货单与本案的关联性不能确认，故无法予以采信。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，方雪芳主张确认其与张文女签订了合法有效的《租房合同》，其对涉案房屋享有租赁权，但其所提交的《租房合同》真实性无法核实，方雪芳本人亦未在该合同上签字；而根据该合同的内容，系以借款684744元及利息抵顶20年租期的租金，故即便该合同真实且成立，双方之间的法律关系实质上亦为以租抵债关系，即以房屋使用权抵偿欠款、消灭债务为目的的一般债权债务关系，并非房屋租赁合同关系。况且，方雪芳主张的以租抵债的684744元欠款，其所谓《借款协议》的真实性无法核实，方雪芳亦未在该协议上签字，而具体到所谓借款的支付，亦仅提交了10万元（给张文女丈夫李珍行）银行转账的凭证进行证明，其余所谓基于双方间买卖合同而结算的584744元货款，并无充分证据加以证明；且，《借款协议》签订的时间（2014年1月28日）与《租房合同》（2014年2月14日）相隔仅半月，《租房合同》签订时，《借款协议》约定的借款期限（2013年12月20日-2015年2月19日）刚刚起算、尚未届满，亦与常理不符。故本院对方雪芳主张其双方之间存在租赁关系、租赁期限为20年，以及租金已经全部支付的主张不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。方雪芳提交的供热费缴费发票、广电发票等证据虽然能证明其在2014年10-11月已经占有使用涉案房屋，且目前其仍然在占用使用中，但根据上述分析不能确定方雪芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，不能确定其对涉案房屋享有租赁权，故其不符合上述司法解释的规定，不能适用“买卖不破租赁”的原则对抗执行，对其主张在租赁期内不移交涉案房屋，本院不予支持。张文女、爱玛科公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）规定，判决如下： 驳回原告方雪芳的诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告方雪芳负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 孙 琦 审判员 高中日 审判员 安太欣 二〇二〇年一月七日 书记员 张 旭 书记员 庞连捷