河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7048号原告：张家秀，女，汉族，1967年7月15日出生，住信阳市浉河区。被告：信阳市城建开发有限公司。住所地：信阳市民权路。法定代表人：王晓黑，系公司经理委托代理人：李宗憶，信阳市浉河区五里墩街道法律事务所法律工作者，特别授权。原告张家秀与被告信阳市城建开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家秀、被告信阳市城建开发有限公司的委托代理人李宗憶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家秀诉称，2010年12月31日，出卖人信阳市城建开发有限公司（被告）与买受人张家秀（原告）签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人拥有市行政路19号编号为2004-257A1的地块和土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为信阳书香门第，建设工程规划许可证号为信规建字411501200900052，施工许可证号为4130002009091103。商品房预售许可证号为信房字房预售证第2009035。买受人购买第4栋2单元1314号房屋，建筑面积共100.64平方米，每平方米3080元，总金额为309971元。合同第六条约定，买受人于2010年12月31日支付总房款人民币149971元，余款160000申请公积金贷款，并承担相关手续费用。买方于2011年01月24日与信阳市住房公积金管理中心签定借款合同，申请个人住房公积金贷款160000元，全部转入信阳城建开发有限公司信阳花园项目部在信阳银行白果树银行的02×××12帐户内。并且本人也于2012年02月21日前全部还款完毕。于2011年元月28日向信阳市（羊山行政大厅）维修资金管理交纳住宅专项维资金6199元，于2011年01月05日向信阳市地方税务局交纳契税6199元。于2011年1月26日房屋交付使用。并于2011年1月28日于信阳市新鑫物业有限公司签定物业管理服务合同，并足额交纳物业管理费用1073元。合同第七、九条约定，买受人签定合同之日，从第二天起至逾期付款及出卖人逾期交房均应当承担向对方赔偿日万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。因前面买方若违约，均是按日支付违约金，所以这里出卖方也理应是按从房屋交付使用的第365天后起，按日支付已付房款的0.01%违约金。合同签订后，原告如约向被告信阳市城建开发有限公司支付了购房款，并缴纳了相关税费。但被告未按合同约定办理相关的房屋产权登记备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书，造成了合同违约，给被告造成了经济和精神的双重损失。现原告为维护自身合法权益，依法根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，并依据《中华人民共和国合同法》之规定，请求贵院追究被告的违约责任，支持原告的诉讼请求。请求判令：1、请求法院依法判决被告按照双方签订的编号：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，按从房屋交付使用的第365天后起，每日房屋总款的万分之一的标准，向原告支付自2011年1月29日起，至2019年10月22日（共3188天）期间违约金合计87535元；并承担自2019年10月23日至能够办理房屋产权证和土地使用证之日期间的违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告信阳市城建开发有限公司辩称，原告起诉与事实有出入，1、原告购买的房屋是公积金贷款，在银行办有抵押登记，这期间无法办理产权登记手续；2、合同第十五条有明确关于产权登记的约定。本案原告的房屋无法办理产权登记手续的原因是原告在购买房屋时按揭贷款，才导致无法办理产权登记，原告要求被告承担违约责任，没有事实依据。且关于产权证办理的违约责任没有明确的约定，原告要求按照逾期交房的违约责任来要求被告承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据，商品房买卖合同全部是统一规范性的范文模式，不存在霸王条款，适用于整个房地产行业，原被告签订合同时，进行了审查，原告是具备民事行为能力的人，若合同存在霸王条款，原告可以拒签，或者向人民法院起诉，要求撤销某项条款的约定，但时隔数年后，原告从未向任何单位和司法机关提起对该合同条款的异议，被告认为原告合同系霸王条款来对抗是没有事实和法律依据，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年12月31日，出卖人信阳市城建开发有限公司与买受人张家秀签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人拥有市行政路19号编号为2004-257A1的地块和土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为信阳书香门第，建设工程规划许可证号为信规建字41150120090053，施工许可证号为4130002009091103。商品房预售许可证号为信房字房预售证第2009035。买受人张家秀购买第4栋2单元1314号房屋，建筑面积共100.64平方米，每平方米3080元，总金额为叁拾万玖千玖百柒拾壹元（309971元）整。合同第六条约定，买受人于2010年12月31日支付总房款人民币149971元，余款160000申请公积金贷款，并承担相关手续费用。合同第七、九条约定，买受人逾期付款及出卖人逾期交房均应当承担向对方赔偿日万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告张家秀如约向被告信阳市城建开发有限公司支付了购房款，并缴纳了相关税费。但被告未按合同约定办理相关的房屋产权登记备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证、还款凭证及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告张家秀与被告信阳市城建开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自义务。原告张家秀已完成了合同中约定的付款义务，被告虽已按约定将房屋交付买受人使用，但未按合同约定期限在房屋交付使用后的365个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。房屋买卖属于价值较大的不动产交易，买卖合同仅具有债权效力，取得物权依赖于有效的产权登记，因此提供登记所需的资料是出卖人的一项重要合同义务，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院依法予以支持。被告辩称，合同第十五条第二款中万分之三是合同总价款的万分之三一次性支付，而不是按日支付。但合同第七条约定，买受人逾期付款，买受人应按日向出卖人支付已付房款0.01%的违约金，合同第九条约定，出卖人逾期交房，出卖人应按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。同时从民法体系解释的学说来理解，合同中第十五条第二款应通常理解为，即出卖人应按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，如按合同约定计算违约金对买受人明显不公,但结合原告实际损失及造成被告迟延提交备案资料的客观原因，本院依法将合同约定的违约金计算标准由已交房款的日万分之三酌情调整为日万分之一，即每日30.9元，计算期间为自商品房交付使用后365个工作日的第二天（即2012年1月29日）起计算至2019年10月22日，同时被告信阳市城建开发有限公司应克服困难、加快备案手续，以减少自己的损失。根据本案实际情况，2019年10月23日至被告向不动产登记机关办理完毕登记备案手续之日止的违约金本案暂不予处理，原告可再行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告信阳市城建开发有限公司于判决书生效后十五内向原告张家秀支付违约金（按每日30.9元从2012年1月29日起计算至2019年10月22日止）。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费1988元，减半收取994元，由被告信阳市城建开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 彭 威二〇二〇年一月十六日书记员 郑夏秋