山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初302号原告：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市志高月星国际广场志高国际小区会所，统一社会信用代码913709020839878W。负责人：张洪涛，总经理。委托诉讼代理人：时迎春，女，1988年1月1日出生，汉族，户籍地住山东省泰安市泰山区，系该公司办公室主任。被告：王传瀛，男，1968年10月2日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称泰安鸿瑞物业公司）与被告王传瀛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人时迎春、被告王传瀛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安鸿瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2013年5月1日至2013年12月31日期间的物业费1266.96元；2.被告支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费11402.64元及违约金5936.08元（按同期贷款利率四倍计算），物业费及违约金共计18605.68元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系泰安志高实业集团有限公司开发建设的志高国际小区的物业服务企业，于2014年1月1日起服务至今。被告购买志高国际小区XX房，面积105.58平方米。2013年12月31日，原告与建设单位泰安志高实业集团有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向被告所在的志高国际小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅楼每月每平方米1.5元，物业服务费半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准支付违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以被告有义务遵守原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》，且原被告也签订了《前期物业服务协议》，被告应按照合同约定按时足额向原告交纳物业服务费用。被告买房后一直拒绝缴纳物业服务费。原告通过电话、上门催缴等方式催缴物业费均未果。现原告要求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费及违约金。此外，因2014年1月1日前，开发商聘用泰安志高物业有限公司对涉案小区进行物业管理，被告与泰安志高物业签订了《前期物业服务协议》。后泰安志高物业有限公司因经营不善撤离志高国际小区，泰安志高物业有限公司于2013年12月16日与原告签订了《志高国际项目物业服务承包协议》，由原告收取2013年4月1日至2013年12月31日的物业费，作为志高物业有限公司支付给原告的部分前期启动资金，现原告获得了向被告主张该期间物业费的债权。原告接管小区后，在显著位置张贴了《告知函》，且一直通过电话催缴、张贴催缴通知单等方式向被告履行告知义务，现原告有权向被告主张2013年5月1日至2013年12月31日的物业费及违约金。被告王传瀛辩称，1.2013年5月1日到2013年12月31日期间的物业费因被告是购买的原房主袁某的房子，在2013年11月27日从开发商处更名，这期间的物业费应由原房主承担，被告不应承担。2.原告所说的物业费交半年，是原房主交的，不是我交的，我接手后，因为存在物业纠纷，一直在协调此事。并提交书面购房经过一份。本院经审理认定事实如下：2012年11月5日，泰安志高物业有限公司（甲方）与案外人袁某（乙方、购房人）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：志高国际；地址：温泉路588号；乙方所购房屋为：住宅，坐落在XX室，建筑面积105.58平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月·平方米。业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费，首次交纳物业服务费的时间从《入伙通知书或邀请函》交房时间起计算，物业服务费用每半年缴纳一次，缴纳日期为每年度10日前预交下半年物业费。第八条违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。2013年11月14日，被告王传瀛（乙方、买方）与袁某（甲方、卖方）签订《购房合同书》一份，约定：甲方为乙方提供泰安志高国际住房一套，建筑面积约为105平米，价格为陆拾万元整（￥600000），一次性付款，无其他收费。甲方保证上述房屋权属清楚，若发生有关的产权纠纷或债务，由甲方负责清理。该房屋于2013年11月27日办理网签，过户到被告名下。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高国际项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包志高国际的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金；第4条约定：原志高物业公司的债权债务仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修金的由甲方确认后，由乙方按照退还手续申请退还，10日内划转到乙方账户。2013年12月30日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高·月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高·月星国际广场（1#、2#、13A#）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积96898平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米·月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月5日，原告泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司张贴温馨提示，告知业主泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费。原告提交泰安鸿瑞物业公司张贴的催缴通知单，用于证明原告多次向被告催缴物业费的情况，被告对此无异议。泰安志高实业集团有限责任公司（甲方）与袁某（乙方）签订《协议》一份，约定：乙方购买甲方开发的志高国际X室，甲方定于2011年12月1日交付乙方该房屋，经协商，甲方按照合同约定向乙方交付延期交房违约金，计24678元。被告称志高实业公司退给袁某的24678元系被告所付，由被告缴纳给志高物业的陈潇，因为办理网签没办法才交了。原告对该协议的真实性没有异议，但称该协议与本案无关。被告主张向原告交纳3025元装修押金，并提交2013年12月10日泰安志高物业有限公司出具的收据一份。原告质证称该装修押金系缴纳给泰安志高物业有限公司，装修完毕后应由泰安志高物业有限公司返还给被告，被告不应向原告主张，但原告同意将该笔费用抵顶物业费。被告提交2015年7月25日向案外人张新燕转账4270元的银行回单复印件一份，称张新燕系被告楼上的业主，由张新燕和煤气公司协商初装问题，为此代开发商泰安志高实业集团有限责任公司垫交煤气初装费4270元。原告称被告应支付2013年5月1日至2013年12月31日的物业费1266.96元，2014年1月1日至2019年12月31日的物业费11402.64元及违约金5936.08元，物业费及违约金共计18605.68元。另查明，原被告均认可被告王传瀛购买了位于志高·月星国际广场XX室的涉案房屋，建筑面积105.58平方米。经查，2019年8月20日前即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）之前，一年以下银行贷款年利率为4.35%，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%，五年以上的银行贷款年利率为4.9%。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告已实际入住涉案房屋，且已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在的物业服务合同关系。故原告要求被告支付自2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费数额计算出来，符合法律规定，本院予以支持。关于物业费的起算时间，涉案房屋已于2013年11月27日办理网签，现被告已取得涉案房屋的所有权，故本案物业费应自2013年11月27日起算。被告自2013年11月27日起至2013年12月31日期间物业服务费未向泰安志高物业有限公司交纳，故被告应当支付该期间的费用179.49元（1.5元/㎡/月÷30天×105.58㎡×34天=179.49元）。该项费用，泰安志高物业有限公司与原告泰安鸿瑞物业管理有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》，明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给泰安鸿瑞物业管理有限公司的部分前期启动资金，直接由泰安鸿瑞物业管理有限责任公司催收，泰安鸿瑞物业管理有限责任公司亦向包括被告在内的业主张贴了温馨提示并进行了催收，同时在多次向被告发出的催缴物业费通知中也包含了2013年11月27日起至2013年12月31日期间的物业费内容，应视为已经将债权转让事宜通知到了被告。关于被告所称代泰安志高实业集团有限责任公司退还原房主袁某支付延期交房违约金24678元，被告仅提交泰安志高实业集团有限责任公司与袁某的协议一份，并不能证实与原告公司的关联关系，且被告认可该笔费用系向泰安志高物业有限公司交纳，故被告所称的该笔费用与本案不是同一法律关系，本院依法不作处理。关于被告所称垫付燃气初装费4270元，被告提交的现金回单及燃气补量及补卡登记表，仅能证实向他人转账4270元的事实，并未提交证据证实该费用与原告的关联关系，故被告所称的该笔费用与本案不是同一法律关系，本院依法不作处理。关于被告所称装修押金3025元，因被告所提交的押金收据中加盖有泰安志高物业有限公司的公章能证实向泰安志高物业有限公司交纳装修押金的事实，后原告与泰安志高物业有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》，且庭审中原告同意将该笔费用抵顶物业费。因此，自2013年11月27日起至2019年12月31日止，被告应向原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司支付物业管理费179.49+1.5元/㎡·月×105.58㎡×72个月-3025=8557.13元。现原告要求被告支付上述物业费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，原被告之间已形成了物业服务合同关系，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。合同中约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金至2019年12月31日的诉讼请求，本院予以部分支持。故违约金标准应自被告违约之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日起2019年12月31日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）计算。因合同约定，每年度的10日前预交下半年的物业费用，因被告至今未予缴纳，现原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并仅就2014年1月1日以后的物业费主张违约金，视为原告对自己诉讼权利的处分，故被告应支付的违约金为：2014年1月1日至2014年6月30日的物业费为950.22元（1.5元/㎡·月×105.58㎡×6个月）；自2014年7月1日起至2019年8月19日共计1875天，违约金应为956.73元（950.22元×4.9%/年÷365天×1875天×4）；2014年下半年物业费为950.22元，自2015年1月1日起至2019年8月19日共计1691天，违约金应为836.43元（950.22元×4.75%/年÷365天×1691天×4）；2015年上半年物业费为950.22元，自2015年7月1日起至2019年8月19日共计1510天，违约金应为746.9元（950.22元×4.75%/年÷365天×1510天×4）；2015年下半年物业费为950.22元，自2016年1月1日起至2019年8月19日共计1326天，违约金应为655.89元（950.22元×4.75%/年÷365天×1326天×4）；2016年上半年物业费为950.22元，自2016年7月1日起至2019年8月19日共计1144天，违约金应为565.86元（950.22元×4.75%/年÷365天×1144天×4）；2016年下半年物业费为950.22元，自2017年1月1日起至2019年8月19日共计960天，违约金应为474.85元（950.22元×4.75%/年÷365天×960天×4）；2017年上半年物业费为950.22元，自2017年7月1日起至2019年8月19日共计779天，违约金应为385.32元（950.22元×4.75%/年÷365天×779天×4）；2017年下半年物业费为950.22元，自2018年1月1日起至2019年8月19日共计595天，违约金应为294.31元（950.22元×4.75%/年÷365天×595天×4）；2018年上半年物业费为950.22元，自2018年7月1日起至2019年8月19日共计414天，违约金应为204.78元（950.22元×4.75%/年÷365天×414天×4）；2018年下半年物业费为950.22元，自2019年1月1日起至2019年8月19日共计230天，违约金应为104.19元（950.22元×4.35%/年÷365天×230天×4）；2019年上半年物业费为950.22元，自2019年7月1日起至2019年8月19日共计49天，违约金应为22.2元（950.22元×4.35%/年÷365天×49天×4）。以上违约金合计为5247.46元。故截至2019年8月19日，违约金为5247.46元；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以物业费8557.13元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王传瀛于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务费8557.13元；二、被告王传瀛于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司违约金（截至2019年8月19日，违约金为5247.46元；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以物业费8557.13元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132.57元，由原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司负担34.21元，由被告王传瀛负担98.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽二〇二〇年一月十六日法官助理崔明书记员田甜