广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6323号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晨兵，广东百浩律师事务所实习律师。被告：黎笑华，女，1972年2月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***1**，公民身份号码：440*************。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）诉被告黎笑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣，被告黎笑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付购房余款151310元；二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金为65313.40元，之后至实际清偿日止的违约金仍按合同约定标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月13日，原告作为出卖人与被告作为买受人双方签订合同编号为201*********的《商品房买卖合同（预售）》(以下简称《购房合同》)，合同约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区*******10*******1*6***********屋，总房价为226654元；付款方式及期限为：1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2、买受人采取按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.47%，即116654元，剩余房款110000元应于2016年9月20日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款；逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之八的违约金等内容。被告于2016年9月13日（合同签订之日）支付了购房款58327元（含定金），尚欠58327元首期购房款未能按时支付；2016年11月2日，被告支付了购房款2437元；2016年12月2日，被告支付购房款2430元；2017年1月2日，被告支付购房款2430元；2017年2月3日，被告支付购房款2430元；2017年3月7日，被告支付购房款2430元；2017年4月24日，被告支付购房款2430元；2017年5月11日，被告支付购房款2430元；还剩余41310元的首期购房款、110000元按揭部分购房款仍未支付。2018年12月10日，原告发书面函件予以催收。被告在接收催款通知函后，仍未履行其支付购房款和违约金的义务。按照合同的约定，被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，特起诉到法院，请法院判如所请。被告黎笑华辩称：一、被告已依合同约定按时向原告支付了首期购房款，不存在违约行为。付清首付款是签订房屋买卖合同的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，首付款不交清，原告是不会与被告签订合同的；按照商品房销售相关规定，首付款不交清，也是不允许签订《购房合同》的，被告与原告已经签订了房屋买卖合同，意味着首期款已全部付清。二、对于《购房合同》所约定的首期款当中的58327元，原告与被告签订了免息借款合同。1、原告同意被告从签订合同之日即2016年9月13日起两年内即到2018年9月13日分24期还清，原告从第一个月就开始还款到第七个月，总计17017元。2、由于开发商知道首付款借款合同是违规的，因此，双方签字的借款合同只有开发商持有，被告在借款合同上签字后，开发商并没有返还一份借款合同给被告。3、从原告在起诉状中确认被告7次有规律的还款及特定还款数额，也可以推定被告是与开发商达成了两年免息借款的事实。4、到目前为止，被告确认尚欠原告41310元借款而不是购房首付款。有关法律也明确规定了对于以各种“利息”、“违约金”名义等突破或变相突破法定利率的，应该不予支持。5、开发商在广告宣传中也写有“首付仅需2.5成”的宣传内容，也即首付款其余的2.5成是开发商提供的两年免息借款。首付款中的58327元是独立于房屋买卖合同之外的一个民间借款合同，虽然双方没有发生实际的借款，但在法律上应视为对方就58327元首付款的交款方式和期限作了变更或者延迟缴付，或者说迟延交付58327元是征得了原告的同意的。原来房屋买卖合同中关于延迟付款的日息万分之五或者万分之八的违约条款不能再适用，被告只负有偿还本金的义务，不应该承担逾期责任。6、公证书上记载的首付款只需付2.5成的法律事实对全体购房业主有效，只要法院认定有业主享受原告两年免息借款，就应该推定所有的购房业主均享受原告两年免息借款的事实。三、虽然被告还有17期的41310元的借款没有按借款合同规定按期偿还借款，但原告没有履行买房时“带精装修返租6年”的广告承诺，被告可以行使抵销和抗辩权。四、原告于本案中故意不提借款的事实，把借款的事实当作被告违约的行为起诉到法院，在履行借款合同过程中，原告也没有尽到债务到期告知义务。五、按照认购书的约定：“若乙方的按揭申请不能获得甲方指定按揭银行批准，乙方同意甲方通知期限内付清全部房款。”由于贷款银行是原告指定的，贷款也是由银行在不告知被告的情况下直接发放到原告指定的账户。因此，贷款金额是否获批是否发放只有原告才知道。当贷款不能获得批准时，原告或原告指定的银行有书面通知被告的义务。否则，被告无法知道贷款是否发放。由于被告没有收到原告和银行贷款未批的书面通知，也没有收到过原告向法院提交的于2018年12月10日制作的催款通知函，此通知函是原告单方制作的，被告不认可。因此，对于按揭部分的110000元，被告不应该承担逾期付款的违约责任。而《购房合同》中也没有规定对于银行按揭部分的款项没有及时缴交需要承担违约责任。综上，被告认为自身不存在违约行为，请求法院驳回原告第二、三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院主要认证如下：对原告恒福公司提供的收款收据，被告对上述证据的真实性没有异议，对其真实性，本院予以确认；对于原告提供的《购房合同》、通知函、顺丰速运邮寄底单，经本院核查，本院对其真实性予以采信。对于被告提交的公证书、证人范志良证言，并不能证实恒福公司给予被告本人两年分期免息付款的优惠措施，对该证据的关联性，本院不予确认；对于被告提供的借款合同，并无原告的签字，对其关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院作出且已生效的（2019）粤0607民初82号民事判决书，对于原告诉请的事实，本院予以确认。本院另查明，原告在本案中，提供了运单号为76450071*的顺丰速运底单，经本院核查，该快递的送达日期为2018年12月14日。该速运底单注明邮寄物为通知函。该通知函为有关催促被告支付购房款及违约金等内容。本院认为，原、被告签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.被告向原告支付购房款过程中是否构成违约；2.如构成违约，被告应如何承担违约责任。关于第一个争议焦点。针对被告支付首期款是否构成违约的问题，涉案《购房合同》约定首期款116654元应于该合同网签之日（即2016年9月13日）起1日内支付。被告实际支付首期款为58327元。被告未依时足额支付首期购房款，已构成违约，应当自约定缴纳首期购房款期限届满次日即2016年9月14日起向原告承担违约责任。被告未能举证证实其与原告签订有借款合同，也不能进一步证实原告曾将相关款项实际支付予被告。根据日常生活经验法则可知，若被告依约支付了剩余首期款58327元，作为开发商的原告根本无须再与被告签订借款合同约定出借借款给原告用于支付首期款。由此可知，原、被告之间并不存在真实的借款合同关系。故此，本院认定双方之间不存在“首付贷”的事实。被告提出因原告未兑现返还租金及提供“精装修”房屋的承诺等，不能作为其拒绝向原告支付剩余购房款的法定抗辩事由，本院对该抗辩意见不予采纳。针对被告支付按揭部分购房款（剩余购房款）是否构成违约的问题，本院认为，房屋买卖合同中关于剩余购房款110000元，约定被告应于2016年9月20日前向银行申请办理按揭手续，并未明确约定被告支付剩余购房款（银行贷款）的期限，被告至今尚未支付剩余购房款，在被告未能举证证实其在约定期限办理银行按揭手续的情况下，被告收到原告催款通知函后还未支付原告剩余购房款，已构成违约。关于第二个争议焦点。被告逾期支付购房款已构成违约，原告要求被告支付购房款151310元（41310元+110000元），合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，合理有据。被告辩解违约金不应支持，被告只负有偿还本金的意见依据不足，本院不予采信。本院认为，原告因被告逾期支付购房款，致使该部分资金被占用，其损失客观存在。但本案中，原告并无证据证实在此之外存在其他损失，综合涉案《购房合同》履行过程中各方过错程度，原告的具体损失等因素考虑，本院酌情确定被告以逾期支付的首期款58327元为本金，从2016年9月14日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2016年11月2日，计算为384.80元；以逾期支付的首期款55890元为本金，从2016年11月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2016年12月2日，计算为221.23元；以逾期支付的首期款53460元为本金，从2016年12月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年1月2日，计算为218.67元；以逾期支付的首期款51030元为本金，从2017年1月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年2月3日，计算为215.46元；以逾期支付的首期款48600元为本金，从2017年2月4日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年3月7日，计算为205.20元；以逾期支付的首期款46170元为本金，从2017年3月8日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年4月24日，计算为292.41元；以逾期支付的首期款43740元为本金，从2017年4月25日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年5月11日，计算为98.11元；以逾期支付的首期款41310元为本金，从2017年5月12日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。关于剩余购房款部分的违约金计算，根据原告提供的顺丰速运底单以及邮寄通知函快递的签收情况，结合原告主张从2018年12月22日开始起算剩余购房款部分违约金的诉请，本院认定被告以110000元为本金，从2018年12月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黎笑华应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款151310元；二、被告黎笑华应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（分两部分计算：①以逾期支付的首期款58327元为本金，从2016年9月14日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2016年11月2日，计算为384.80元；以逾期支付的首期款55890元为本金，从2016年11月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2016年12月2日，计算为221.23元；以逾期支付的首期款53460元为本金，从2016年12月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年1月2日，计算为218.67元；以逾期支付的首期款51030元为本金，从2017年1月3日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年2月3日，计算为215.46元；以逾期支付的首期款48600元为本金，从2017年2月4日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年3月7日，计算为205.20元；以逾期支付的首期款46170元为本金，从2017年3月8日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年4月24日，计算为292.41元；以逾期支付的首期款43740元为本金，从2017年4月25日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年5月11日，计算为98.11元；以逾期支付的首期款41310元为本金，从2017年5月12日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止；②110000元为本金，从2018年12月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2275元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担570元、被告黎笑华负担1705元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年十二月二十七日书记员  麦婉青