沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初12858号原告:沈阳市台北爱加爱酒店,住所地:沈阳市大东区。法定代表人：张宝贵，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩红春、宋立军，系辽宁正时律师事务所律师。被告：沈阳老边美食城,住所地:沈阳市大东区。法定代表人:于秀萍,职务:总经理。委托诉讼代理人：吴玲、王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。原告沈阳市台北爱加爱酒店与被告沈阳老边美食城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩红春、被告委托诉讼代理人吴玲、王聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的各项维修费用共计315.47万元；2、判令被告承担水泵所耗电费至原告租赁期满（从2004年8月起计算至2018年9月30日止为247.86万元）及利息86.95万元；3、判令被告赔偿原告因腾退第五层房屋所产生的损失125万元；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年7月31日，原告开始租赁被告位于沈阳市大东区北顺城路212号房屋经营酒店，双方签订了租赁合同，租期8年，每年租金300万元，合同期满后，原告继续承租涉案房屋，又签订了一份租赁合同，约定租期为2014年1月1日至2020年12月31日，租期7年，租金每年415.8万元，第六年起上浮5%。在租赁期间，因被告房屋内中央空调主机及室内主管线配套设施老化均需要更换，原告曾多次要求被告更换，被告以维修项目需要审批程序为由，迟迟不予更换，空调不制冷，酒店无法正常经营，为了减少经济损失，原告只能自行维修。另外，燃煤锅炉改造成燃气锅炉、电梯老旧更换及下水主管道横杠室内外更换及地下室清淤、外墙防水维修等事项，被告均不予解决，原告垫付315.47万元维修费。原告在维修设备时发现被告在租赁房屋时隐瞒事实，地下室2台加压水泵（供水用）所耗电一直都是由原告承担，按照水泵的瓦数计算，在原告租赁期间共计耗电费247.86万元，此电费不应由原告承担，原告多次要求被告返还该部分电费，被告均未返还。原告所租赁的第五层房屋，被第三人主张权利收回，给原告造成装修损失45万元、租金损失532440元、设备损失267560元，共计125万元。被告辩称，2013年12月14日，原、被告双方签订的交接清单显示所有设施设备运行正常，原告没有提出任何异议，且根据原、被告签订的合同约定，房屋租赁期间，涉及该房屋的水电费用、房屋维修保养使用费用等，均由原告承担，原告诉请的维修费和电费按照合同约定应该由原告自行支付，与被告无关。第五层房屋系原告向案外人借用房产，产生损失与被告无关。原告一直在经营，并没有因为供暖原因停止经营，且原告已将部分房屋转租给案外人。本院经审理认定事实如下：张宝贵于2004年2月26日注册成立沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店，企业类型为个体工商户，现登记状态为吊销。2004年7月31日，被告（甲方）与沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店（乙方）签订租赁协议，双方约定甲方将沈阳市大东区1-4楼主体、5楼半层出租面积10500平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为八年，每年租金300万元。张宝贵于2006年10月13日注册沈阳市台北爱加爱酒店，企业类型为个体工商户，又于2016年9月23日将该企业注销，同日，张宝贵注册沈阳市台北爱加爱酒店，企业类型为个人独资企业，现登记状态为存续。2013年12月14日，被告（甲方）与沈阳市台北爱加爱酒店（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于沈阳市大东区9500平方米房屋出租给乙方，租期共七年，自2014年1月1日起至2020年12月31日止，每年租金415.8万元，自第六年起，租金每年上浮5%，租金实行上打租，每月25日支付下月租金，租赁期间乙方交纳与该房屋相关的水费、电费、供暖费等费用。双方还约定在租赁合同期内，甲方提供的供水、供电、煤气、消防设备、中央空调、电梯等主要设备，由乙方维护保养和使用、费用自负；如设备达到使用年限，需要更换，由乙方提出书面申请，甲方同意后才能更换，甲方参加新设备的招标工作，场地安装工作由乙方全权负责，甲乙双方共同参加验收工作；由于乙方的使用、维护保养工作不当，造成设备及系统提前报废，乙方承担提前报废的损失。2011年，原告为其承租的房屋更换直升电梯，花费145000元，该笔费用已在2017年审计原、被告双方互负债务时进行抵顶。2015年，原告对其承租房屋内的1-3楼中央空调及其管道、风机盘管进行改造。2018年，原告购买7套模块式空调机组并安装在其承租的房屋内。另查明，原告承租房屋地下室安装有加压水泵，用于对承租房屋供水。上述事实，有租赁协议、房屋租赁合同书、审计报告、买卖合同、照片及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：张宝贵先后注册成立沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店（吊销）、沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户，注销）及沈阳市台北爱加爱酒店（个人独资企业，存续），并在2004年及2013年分别以沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店及沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户）的名义与原告签订租赁合同，向原告租赁沈阳市大东区北顺城路212号房屋，现经营主体为被告沈阳市台北爱加爱酒店（个人独资企业），上述两份合同均合法有效，原告应承继沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店及沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户）在上述两份合同中的全部权利与义务。关于原告要求被告支付更换电梯费用145000元的诉讼请求。原告更换电梯的费用已在2017年审计原、被告双方互负债务时进行抵顶，原告不应再次索要该笔费用，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2015年中央空调改造费用90万元的诉请请求。涉案房屋内中央空调老化，被告应承担改造义务，现原告垫付改造费用，被告应予支付。但根据原告提供的现有证据，无法证明原告的实际支出，本院酌情认定被告向原告支付中央空调改造费用75万元。关于原告要求被告支付2018年购买及安装空调机组的费用742000的诉讼请求。原告于2004年起承租涉案房屋，且涉案房屋为经营性商业用房，根据双方签订的合同约定，空调设备到达使用年限需要更换时，应由被告承担相关费用，现原告垫付相关费用，被告应予支付。但根据原告提供的现有证据，无法证明原告的实际支出，本院酌情认定被告向原告支付购买及安装空调机组的费用65万元。关于原告要求被告支付防水维修费用94700元及零星工程费用21万元的诉讼请求，根据原告提供的现有证据，无法证明实际存在原告主张的相关维修事项及原告的实际支出，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告免除更换空调期间租金693000元及更换供暖设备期间租金346500元的诉讼请求。原、被告签订的房屋租金合同中并未约定维修更换房屋内设施设备期间的租金予以免除，且根据原告提供的现有证据无法证明在更换空调及供暖设备期间，其未使用涉案房屋，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还水泵电费及相关利息的诉讼请求。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁期间原告承担交纳与该房屋相关的水费、电费、供暖费等费用，安装在涉案房屋内的水泵系为涉案房屋供水所用，故其产生的电费应由原告承担，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿返还第五层房屋所产生的损失125万元的诉讼请求。根据原告提供的现有证据，无法证明其使用的沈阳市大东区房屋内的第五层部分房屋系由被告向其出租，亦无法证明其已经腾房并受到实际损失，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳老边美食城于本判决书生效之日起十日内向原告沈阳市台北爱加爱酒店支付中央空调改造费用75万元；二、被告沈阳老边美食城于本判决书生效之日起十日内向原告沈阳市台北爱加爱酒店支付购买及安装空调机组费用65万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费66050元，由原告沈阳市台北爱加爱酒店承担48650元，由被告承沈阳老边美食城承担17400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  彭佳妮人民陪审员  李精振人民陪审员  魏 虹二〇二〇年一月十六日书 记 员  杨 硕