湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初13831号原告：武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙），主要营业场所武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋2层A2022号。执行事务合伙人：刘俊兴。委托诉讼代理人：左友镒、汪振，湖北维思德律师事务所律师，一般授权。被告：武汉锐盛金商贸有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场B座3层B-1室。法定代表人：刘辉。委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师，特别授权。第三人：武汉绿洲企业（集团）有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座。法定代表人：柳英雄，总经理。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师，一般授权。原告中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称信达资产湖北省分公司）与被告武汉锐盛金商贸有限公司（以下简称锐盛金公司）、第三人武汉绿洲企业（集团）有限公司（以下简称绿洲集团公司）执行异议纠纷一案，本院受理后，经中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司和武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）【以下简称歌誉房产企业】申请，本院依法裁定将原告由中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司变更为歌誉房产企业。本案依法由审判员杨婧依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告歌誉房产企业的法定代表人刘俊兴及其委托诉讼代理人汪振，被告锐盛金公司的委托诉讼代理人刘长明，第三人绿洲集团公司的委托诉讼代理人秦前坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告歌誉房产企业向本院提出诉讼，请求判令：1、请求依法判令不得执行武昌区法院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书；2、请求依法判令确认原告对第三人所拥有的武珞路230号的土地使用权[地号F10200010，权证号武国用（2009）第237号]查封合法有效，或者被告以其要求过户的土地面积235.08平方米，按3280.51元/平方米给予原告补偿后，即补偿77.12万元后，方可办理该235.08平方米土地过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:信达资产湖北省分公司与第三人借款合同纠纷一案,武昌区人民法院已于2009年4月17日作出(2009)武区南民初字第45号民事判决书,判令第三人偿还借款本金350万元及利息,申请人对昌他字第96-41号房屋他项权证载明的权益享有优先受偿权;本案诉讼费由第三人承担。本案起诉时,信达资产湖北省分公司提出申请，武昌区法院于2008年12月14日对第三人位于武珞路230号的土地使用权[地号F10200010,权证号武国用(2009)第237号]进行了保全查封。本案判决书生效后，信达资产湖北省分公司申请了强制执行，现本案仍在强制执行中,信达资产湖北省分公司也一直在申请法院对所查封的土地进行续封。2018年7月23日，因被告对信达资产湖北省分公司查封第三人资产提出执行异议，武昌区人民法院作出(2018)鄂0106执异266号执行裁定书,裁定解除信达资产湖北省分公司申请查封的土地中的一部分过户给被告。我们认为该裁定是错误的,理由如下:一、被告取得房屋所有权的时间晚于信达资产湖北省分公司查封土地的时间，被告取得房屋所有权存在瑕疵。被告声称其取得房屋所有权的依据是嘉鱼县人民法院于2006年10月16日作出的(2006)嘉法执字第1-6号裁定书，但该裁定书明确被告应持裁定书在6个月内办理过户手续，且裁定书自送达之日起生效。同时依据法律的规定，变更不动产权的裁定应自裁定书及协助执行通知书送达给相应的房屋管理和土地管理行政部门后方发生法律效力。现有材料显示,直到2013年7月23日房屋登记部门才收到法院的裁定书和协助执行通知书,也即在裁定书对外发生效力时,信达资产湖北省分公司已对第三人的土地进行了查封，故土地查封并没有过错，更不存在错误,被告的异议不应当得到法院的支持。(2006)嘉法执字第1-6号裁定书载明了有效期限，该期限应为除斥期限,过期后该裁定书应当不再具有法律效力。但在裁定给予的六个月内办理过户手续的期限内,被告未申请办理过户手续。2013年房屋过户时,裁定书已失去了有效期限而丧失法律效力。房屋管理部门不应依据该已丧失法律效力的裁定书办理房屋过户手续,故被告取得房屋所有权没有法律依据。信达资产湖北省分公司在查封该宗土地时,国土及房产部门并没有该房屋已裁定过户的相应记载，正是在此情况下，武昌法院才作出土地查封裁定。二、在(2006)嘉法执字第1-6号裁定书下达时土地性质为划拨，土地查封后，经信达资产湖北省分公司同意，第三人为整宗地缴纳了土地出让金，使土地由划拨变为出让性质，故拍卖时的土地价值与现该房屋土地价值已不同，土地属性也不同，第三人在所要求办理过户的土地中享有合法权益。被告依裁定书取得的房屋占地性质为划拨，该房屋也只能按划拨土地定价拍卖。被告所得房屋的占地是在2009年由第三人在征得信达资产湖北省分公司的同意下，才补缴了整宗地土地出让金，使土地性质和价值发生变化，故增加的土地价值属于第三人，从这一点来说,信达资产湖北省分公司查封第三人享有权益的土地也不存在错误。第三人缴纳土地出让金的单价为3280.51元/平方米，故对于土地由划拨变为出让性质而发生的土地增值部分,信达资产湖北省分公司有权查封。三、信达资产湖北省分公司对查封物享有优先受偿权，信达资产湖北省分公司的优先受偿权得到实现前，该土地及房屋不得过户。(2009)武区南民初字第45号民事判决书判令信达资产湖北省分公司对昌他字第96-41号房屋他项权证载明的权益享有优先受偿权。生效的(2009)武区南民初字第45号民事判决书确定的内容应当得到执行，在信达资产湖北省分公司的债权得到实现前,昌他字第96-41号房屋他项权证对房屋及土地设定的优先受偿权始终存在。如果将该宗地解封并过户给被告，将直接侵害信达资产湖北省分公司经生效法律判决确认的优先受偿权。四、(2006)嘉法执字第1-6号裁定书内容违法，武昌房产局于2013年依该裁定书将房屋过户给被告的行为应予撤销。嘉鱼法院在拍卖房屋时,知道或者应当知道该房屋及所占土地已设定了抵押,拍卖前便应当与抵押权人协商，或直接以拍卖款项先行清偿抵押债权。但嘉鱼法院未经协商，也未将拍卖款项优先用于偿还抵押债权,将房屋拍卖并裁定给他人,本身就违法,拍卖行为无效，裁定书违法无效。武昌区房产局在抵押权还存在的情况下,根据一个违法无效的裁定(也是一个过了期限，丧失法律效力的裁定书)办理将房屋过户给被告的行为，该过户行为应当予以撤销。对于嘉鱼法院的裁定及武昌区房产局的过户行为,信达资产湖北省分公司将另行收集证据后提出相应的主张,包括提了执行异议和相关行政诉讼。为维护信达资产湖北省分公司的合法利益,保证国有资产的安全,避免国有资产流失，请求贵院判决如上所请。后歌誉房产企业变更为本案的原告，其诉讼请求不变。原告歌誉房产企业为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、（2018）鄂0106执异266号执行裁定书；证据二、（2009）武区南民初字第45号民事判决书；证据三、民事法律文书生效确认书；证据四、房屋他项权证；证据五、（2009）武区南民初字第45号民事裁定书；证据六、受理执行案件申请通知书；证据七、（2017）鄂0106执异49号执行裁定书；证据八、（2006）嘉法执字第1-6号民事裁定书；证据九、公告;证据十、告知单;证据十一、（2018）鄂0106执异351号执行裁定书。被告锐盛金公司辩称，１、被告根据嘉鱼县人民法院的拍卖成交裁定书和协助执行通知书，已经合法取得涉案土地的物权，根据房地一体的原则以及物权法147条的规定和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条的规定，被告在取得房屋所有权的同时，已经取得涉案土地的使用权。2、根据物权优先的原则，被告所取得的土地使用权是用益物权，大于原告所享有的查封债权。3、嘉鱼县人民法院的裁定是否合法或者存在瑕疵不在武昌区人民法院的审查范围内，也不是武昌区房管部门的审查范围内，而原告也没有向嘉鱼县人民法院提出异议，所以武昌区房管部门根据嘉鱼县人民法院的相关裁定，依法办理来了房屋过户手续，而武昌区人民法院执行部门依法下达了相应的裁定，解除了涉案土地的查封是合法有效的。被告锐盛金公司未向本院提交证据材料。第三人绿洲集团公司陈述，1、嘉鱼县人民法院的执行裁定因被告逾期执行，所以不能作为过户的依据，因为这个裁定是2006年下的，不能作为过户的依据，因为裁定书明确记载必须在6个月内办理过户手续，但是被告过了6年之后才去办了手续，按照执行的规则，在这个期间，信达资产湖北省分公司又将土地查封了，这个查封是有效的，由此引起的后果应该由被告自己来承担。2、这个案子嘉鱼县人民法院本来最初是将本案所涉案的房屋是通过变卖的方式而不是通过拍卖的方式，裁定给被告的，在此期间，被告又将涉案房屋转给了案外的其他人，转了两次，第一次将涉案房屋转给了湖北辰光房地产公司，第一次没转成，第二次也是被告将涉案房屋转给了湖北浙冠创业投资有限公司，最后实际上应该是在湖北浙冠创业投资有限公司名下，关于这一段事实，咸宁市嘉鱼县人民法院及咸宁市中级人民法院有判决文书在卷，所以被告所说的这个不是事实。3、因为在2006就应该将房屋过户到被告名下，但是被告没有过户，导致第三人出钱变更土地性质，由此增加的收入我们认为应该归属于第三人。4、原告对涉案土地享有优先受偿权第三人不持异议，但是土地变性后增加的收入部分没有优先受偿权，而且整个土地抵押给原告，在债权数额范围内多余的部分应该归还给第三人。第三人绿洲集团公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、资产转让协议书复印件；证据二、起诉状复印件。经审理本院认定事实如下：2006年10月16日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2006）嘉法执字第1-6号民事裁定书，裁定：“一、原属被执行人武汉绿洲企业（集团）有限公司的位于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号（建筑面积1137.63㎡）、23层1号（建筑面积1210.77㎡）、25层1号（建筑面积1210.77㎡）、26层1号（建筑面积1210.77㎡）、26夹层1号（建筑面积177.53㎡）共五套房产归买受人湖北锐盛投资有限公司所有。二、买受人湖北锐盛投资有限公司应持本裁定书在六个月内到武汉市武昌区房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。”2007年6月14日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2007）嘉法执字第1-7号协助执行通知书，该通知书要求武汉市武昌区房产管理局按照前述（2006）嘉法执字第1-6号民事裁定书的内容将案涉五套房产过户给湖北锐盛投资有限责任公司。2013年7月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《公告》，主要内容为：“根据湖北省嘉鱼县人民法院（2007）嘉法执字第1-7号《协助执行通知书》及（2006）嘉法执字第1-6号《民事裁定书》，我局依法协助将武汉绿洲企业（集团）有限公司所有的位于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号、23层1号、25层1号、26层1号、26夹层1号房屋过户到湖北锐盛投资有限公司名下。请武汉绿洲企业（集团）有限公司自本公告登报之日起十五日内持……《房屋所有权证》到武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理房屋转移登记手续。逾期，我单位将根据《房屋登记办法》第四十一条的规定注销上述《房屋所有权证》。特此公告。”另查明，根据武汉市住房保障和房屋管理局（原武汉市房地产管理局）出具的昌他字第96-41号房屋他项权证记载，1996年3月20日，武汉绿洲企业（集团）有限公司将其所有的位于武汉市武昌区武珞路230号用地面积为1627.20㎡的土地抵押给中国银行湖北省分行晴川支行，权利价值叁佰伍拾万元，权利存续期限1996.3.13-1997.3.13。2008年12月16日，本院作出（2009）武区南民初字第45号民事裁定书，裁定：“查封武汉绿洲企业（集团）有限公司位于武昌区中南路街武珞路230号土地（地号F10200010）中价值人民币700万元的部分。查封期间该价值部分土地不得变卖、过户或抵押。”2009年4月17日，本院作出（2009）武区南民初字第45号民事判决书，判决：“一、被告武汉绿洲企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理公司武汉办事处偿还贷款本金3500000元。二、被告武汉绿洲企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理公司武汉办事处偿还贷款利息，借款合同期内按11.3‰计付，贷款到期后按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付，并扣减被告武汉绿洲企业（集团）有限公司已偿付的利息1156865元。三、中国信达资产管理公司武汉办事处对昌他字第96-41号房屋他项权证载明的权益享有优先受偿权……”该民事判决书于2009年5月19日生效。2009年6月，中国信达资产管理公司武汉办事处向本院申请执行前述民事判决书，执行文号为（2009）武区执字第916号。中国信达资产管理公司武汉办事处于2010年7月21日更名为信达资产湖北省分公司。信达资产湖北省分公司将上述债权转让给湖北省宏泰资产经营有限公司，该公司又将该债权转让给歌誉房产企业。本院于2018年12月20日作出（2018）鄂0106执异351号执行裁定书，裁定：“变更武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）为本院（2009）武区执字第916号执行案的申请执行人。”锐盛金公司向本院提出执行异议，请求：解除对绿洲集团公司所有的位于武汉市武昌区武珞路230号土地（地号F10200010）涉及绿洲广场A座12层1号、23层1号、25层1号、26层1号、26夹层1号共五套房屋分摊的土地使用权的查封。本院于2018年7月23日作出（2018）鄂0106执异266号执行裁定书，裁定：“解除对武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号（证号：武房权证昌字第××号）、23层1号（证号：武房权证昌字第××号）、25层1号（证号：武房权证昌字第××号）、26层1号（证号：武房权证昌字第××号）、26夹层1号（证号：武房权证昌字第××号）共五套房屋相对应国地土地使用权查封。”再查明，根据武汉市不动产登记管理部门出具的编号为20190900的《不动产登记资料查询结果告知单》显示：“1、登记信息《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号),宗地号:Ｆ1××58,权利人:武汉绿洲企业(集团)有限公司,坐落:武昌区中南路街武珞路230号,宗地面积:3464.82平方米,用途:商务金融用地,权属性质:国有,使用权类型:出让,终止日期:2049-3-11止。备注:《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号)的国有建设用地使用权于2009年4月30日登记于武汉绿洲企业(集团)有限公司单位名下。原武国用(2001)第519号已注销。该宗地土地分户及核减登记情况请到武昌区分局核实。2、抵押信息《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号)所载国有建设用地使用权无抵押登记。3、查封信息一、协助执行通知书:(2009)武区执字第916-6号,受理部门:武汉市武昌区人民法院,原告:中国信达资产管理公司武汉办事处,查封期限:2017/12/13至2020/12/12止,依法院执行文书对武汉绿洲企业(集团)有限公司名下位于武汉市武昌区武珞路230号(土地证号:武国用2009第237号)土地使用权除武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场13层房屋(权证号:昌20××22)的土地面积以外,剩余部分予以查封……”本院认为，本案的争议焦点为歌誉房产企业请求不予执行本院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书是否具有法律依据以及歌誉房产企业要求锐盛金公司给予补偿的请求可否得到支持。关于歌誉房产企业请求不予执行本院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书是否具有法律依据的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定和第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条后半段：“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定可以得出，湖北省嘉鱼县人民法院作出的生效的（2006）嘉法执字第1-6号执行裁定书实际上已经导致案涉五套房产的物权发生变化，锐盛金公司自前述执行裁定书生效之时即享有案涉五套房产的物权，且锐盛金公司已于2013年（武汉市住房保障和房屋管理局公告后）办理了案涉五套房产的变更登记。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”的规定和《物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，锐盛金公司在取得涉案五套房屋所有权显然一并取得相对应的国有土地使用权。根据物权优于债权的原则，查封债权不足以对抗锐盛金公司对案涉五套房屋相对应的国有土地使用权。歌誉房产企业承继了来自中国信达资产管理股份有限公司湖北分公司的权利，但不能以此对抗锐盛金公司所获得的物权。因此，对歌誉房产企业请求不予执行本院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书的请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于歌誉房产企业要求锐盛金公司给予补偿的请求可否得到支持的问题。本案中，案涉五套房产在查封时的国有土地使用权性质为划拨，绿洲集团公司通过缴纳土地出让金的方式使得相应的国有土地使用权性质由划拨变更为出让。此种情形下，案涉房产的市场价值会出现增长，即因缴纳土地出让金的行为导致的所谓房产增值部分。现歌誉房产企业要求被告锐盛金公司补偿相应的土地过户费用，因案涉五套房地产原属绿洲集团公司所有，即便存在土地出让金部分的补偿也应由锐盛金公司支付给绿洲集团公司。歌誉房产企业虽然通过一系列的债权转让行为获得了对绿洲集团公司的债权，但若锐盛金公司直接对歌誉房产企业进行补偿，则可能导致绿洲集团公司其他债权人权益的受损，故对歌誉房产企业的本项请求本院亦不予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百四十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审 判 长  杨 婧人民陪审员  罗小妹人民陪审员  杨汉香二〇二〇年一月二十三日法官助理刘良志书记员赵蓓