福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2258号 原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。统一社会信用代码：913501027380344265。 法定代表人：孙勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张月明，女，福州西酒物业管理有限公司职员。 被告：陈登利，男，1968年10月31日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称西酒公司）与被告陈登利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，于2019年9月30日依法转为普通程序进行审理，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告西酒公司的委托诉讼代理人张月明、被告陈登利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西酒公司向本院提出诉讼请求：1.陈登利立即缴清从2011年11月1日到2015年7月31日止所欠的各种费用17,800.4元，其中：物业费16,263.4元，水费1,386元，公摊水费68元，公摊电费83元；2.陈登利支付所欠物业费暂算至2018年7月31日止的违约金11,842.7×10%=1,184.2元，以上两项合计18,984.6元；3.陈登利承担本案的诉讼费用。事实和理由：西酒公司于2009年4月22日与陈登利签订的“前期物业管理服务协议”是合法有效的，对双方具有约束力。陈登利应当按照协议的约定向西酒公司缴清物业费、公摊水、电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用，截止2015年7月31日止陈登利结欠各种费用17,800.4元，并应按照协议约定依照每日千分之五的标准支付违约金，先算至2018年7月31日止为1,184.2元。西酒公司履行了合同义务，并对陈登利进行上门催收、电话催收、书面催收等方式均未果，诉至法院要求解决纠纷。 陈登利辩称，1.西酒公司向法庭提交的《前期物业管理服务协议》是虚假协议，陈登利与西酒公司所签订的位于服务协议原件中特别约定的物业服务费为0.6月/㎡。西酒公司伪造协议作为起诉证据，涉嫌虚假诉讼。2.西酒公司起诉的陈登利所签的2011年11月1日至2015年7月31日的物业费陈登利已经全部缴清，不存在拖欠物业费的情形。3.西酒公司从未按照服务协议履行义务，陈登利在协议期间内多次要求西酒公司履行修复陈登利房产前路面坍塌的安全隐患，均遭到西酒公司的拒缴，目前已经造成多人摔伤，西酒公司不履行物业服务，无权要求业主缴纳物业费。4.西酒公司起诉的2011年11月1日至2015年7月31日的物业服务费已经超过诉讼时效，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院分析认定如下：1.前期物业管理服务协议，双方在协议上签字并盖章，陈登利对其提出的该协议系伪造，但因其未能提供证据予以证实本院不予采信，对西酒公司提交的前期物业服务管理协议真实性本院予以确认；2.证明，因有加盖尤溪县大儒名城小区业主委员会公章，对其真实性本院予以确认，但该证明系2015年12月20日出具的，不能证明在2015年12月20日之后西酒公司是否向陈登利催收物业费的事实；3.催缴通知书，此通知单系西酒公司单方制作，陈登利对此不予认可，对其真实性本院不予确认；4.收款收据，因该收款收据非正式的税务发票，西酒公司对此不予认可，本院对其真实性不予确认。5.照片，照片未能体现时间，不能证实与本案具有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 2009年4月22日，西酒公司作为甲方与陈登利作为乙方签订《前期物业管理服务协议》约定:乙方所购房屋座落于福建省尤溪县大儒名城1A#楼2-09-2-17；3-11-3-17单元。一、甲方的权利义务，1.对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护，修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业和物业管理制度和《业主临时公约》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业和物业管理制度和《业主临时公约》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给予第三方；6.根据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维护养护等有偿服务；12.自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。二、乙方权利和义务，1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》；4.根据本协议向甲方缴纳管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备及改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的给予赔偿；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、同行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10.享受《业主临时公约》的权利，遵守《业主临时公约》的有关规定和义务。……第四条物业管理服务费用1.本项目的物业管理服务费由乙方按建筑面积向甲方缴纳，多层住宅按：0.4元/平方米/月、带电梯住宅按：0.65元/平方米/月、双拼别墅按：1.2元/平方米/月、商业店面按1元/平方米/月，27层超高电梯住宅（9#、10#）按0.8元/平方米/月。2.乙方交纳费用时间：交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；3.乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳，或按乙方与承租人的约定缴纳，乙方承担连带责任；4.乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；5.如因物价指数上涨，物业管理服务费用标准向物价局有关规定调整。……第九条违约责任，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从月切之日起按每天5‰的标准交纳违约金。协议签订后，西酒公司开始为陈登利提供物业服务。 本院认为，西酒公司与陈登利签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准和收费项目符合《三明市物业服务收费实施办法（试行）》和《尤溪县物业收费管理实施细则（试行）》的规定，合法有效。西酒公司于2019年7月19日向本院提出诉讼请求，主张要求陈登利支付2011年11月1日至2015年7月31日的所欠的物业费、水费、公摊水费、公摊电费，因西酒公司未能举证证明其向本院起诉前的三年内有向陈登利催收过2011年11月1日起至2015年7月31日止的案涉物业费等费用，且陈登利向本院提出西酒公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，西酒公司向本院主张要求陈登利支付2011年11月1日起至2015年7月31日止的物业费等各项费用的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条第一款规定，判决如下： 驳回福州西酒物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费275元，由福州西酒物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员  张忠谋 人民陪审员  罗良趾 人民陪审员  陈沈雁 二〇二〇年一月十七日 法官助理吴智文 书记员姜辛 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。