西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13517号原告:井丽，女，汉族，1985年4月16日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，陕西方正时代律师事务所实习律师。被告：西安浩华置业有限公司，住所地：西安市高新区楼XX。法定代表人：李蔚义，该公司总经理。委托诉讼代理人：党睿，该公司员工。委托诉讼代理人：郭荣利，该公司员工。被告：张甜，女，汉族，1989年3月19日出生，住西安市灞桥区。原告井丽诉被告西安浩华置业有限公司（以下简称浩华公司）、被告张甜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告井丽的委托诉讼代理人王项辉、被告浩华公司的委托诉讼代理人党睿及郭荣利、被告张甜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井丽诉称，2018年6月10日，原告井丽与被告浩华公司达成口头购房协议，约定原告井丽向被告浩华公司购买位于西安市XX号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）一套，总价为2170000元，由原告井丽先付部分房款，双方随后签订购房协议并办理贷款及房屋过户手续。原告井丽按照双方约定于2018年6月15日通过银行转账向被告浩华公司转账付款960000元，并于2018年8月20日向被告张甜转账付款80000元，期间又按被告浩华公司的指示向案外人张某某付款50000元，共计向被告浩华公司付款1090000元。然而，被告浩华公司仅向原告井丽出具两张收款收据，票面记载分别是431131元及428869元，另外被告浩华公司向原告井丽交付了两张张某某的收款收据共50000元，而原告井丽向被告张甜所付款项，被告浩华公司拒绝出具收据，上述拒绝出具其余已付款收款收据的行为主观上已构成欺诈。经原告井丽催促，被告浩华公司不仅拒绝开具已付款项的收据，并拒绝与原告井丽签订购房协议，也拒绝办理贷款手续及房屋过户手续，被告浩华公司拒绝履行合同主要义务，已构成根本违约。故原告井丽诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间的《房屋买卖协议》；2、二被告退还原告井丽购房款1090000元及截止起诉日前一天的银行同期贷款利息45719.71元（以1090000元为基数，自2018年8月20日计算至2019年5月27日）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告浩华公司辩称，2018年6月，原、被告达成口头协议，约定原告井丽购买被告浩华公司开发的涉案房屋，房屋总价2100000元。原告井丽向被告浩华公司支付了100000元定金和860000元首付款后，被告浩华公司要求与原告井丽签订《商品房买卖合同》，并通过居间人即被告张甜多次催促原告井丽前来签订合同及办理按揭贷款资料，但原告井丽先是拖延提交资料，后又因资料不符合银行规定而无法办理贷款，最后原告井丽明确表示不愿签订《商品房买卖合同》，原告井丽的行为已构成根本违约。因合同目的无法实现，故被告浩华公司同意解除协议。被告浩华公司共收取原告井丽包括定金在内的房款960000元。原告井丽向被告张甜支付的80000元系居间服务费而非房款，原告井丽向案外人张某某交付的50000元与被告浩华公司无关，被告浩华公司不应向原告井丽退还。因原告井丽违约，被告浩华公司收取的定金100000元不应退还，被告浩华公司只同意向原告井丽退还房款860000元，且不承担利息。请求法院驳回原告井丽的不当诉讼请求。被告张甜辩称，被告张甜并非被告浩华公司的员工，而系原告井丽与被告浩华公司交易的居间方。按照被告张甜与被告浩华公司的营销策略，被告张甜每帮被告浩华公司出售一套房屋，被告张甜按照房款的3%收取居间费。关于本案中被告张甜收取的80000元居间费，系二被告协商一致而收取，且原告井丽对此知情。被告张甜收取居间费，需要负责带购房人看房、提交购审资料、督促并协助购房人办理完毕银行按揭及放款手续、督促开发商将工程方的房屋变更至购房人名下等，直至双方签订正式的《商品房买卖合同》并备案。现由于原告井丽的原因无法签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告井丽和被告浩华公司之间协议的解除，被告张甜对此并无过错，故无需退还80000元。经审理查明，2018年6月15日，原告井丽与被告浩华公司达成口头协议，约定由原告井丽购买被告浩华公司开发的涉案房屋，但双方至今未签订任何的书面协议。2018年6月15日，原告井丽向被告浩华公司支付购房定金100000元。2018年8月20日，原告井丽向被告浩华公司支付购房首付款860000元。以上960000元，被告浩华公司已向原告井丽出具相应的收款收据。另外，2018年8月20日，原告井丽向被告张甜支付80000元，转款摘要为“房款”，但根据二被告提交的被告张甜与原告井丽之间的微信聊天记录显示，原告井丽向被告张甜支付的80000元系中介费，并非房款。原告井丽持被告浩华公司向张某某出具的两张收款收据共计50000元及案外人潘某某向张某某转账支付50000元的银行交易明细，主张其已按照被告浩华公司的指示于2018年7月27日向张某某支付50000元抵作涉案房屋的购房款，被告浩华公司经核实后认可上述50000元视为原告井丽向其支付的购房款。以上两笔共计130000元，被告浩华公司未向原告井丽出具相应的收款收据。审理中，关于涉案房屋的交易价格，原告井丽与被告浩华公司各执一词，但均未提交证据证明自己的主张。被告浩华公司称由于涉案房屋在房地局的备案价格为每平方13000元左右，而原告井丽购买的单价在19000元左右，如果双方签订合同，合同价款只能以备案价格为准，原告井丽表示其在交纳前期房款时对于涉案房屋的备案价格远低于其购买价格并不知情。本案审结前，被告张甜表示愿意向原告井丽退还80000元。以上事实，有银行转账凭证、收款收据等证据以及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告井丽与被告浩华公司虽未达成书面商品房买卖协议，但有口头协议，现原告井丽要求解除口头协议，被告浩华公司对此亦予以同意，故本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告井丽要求退还购房款，根据查明的事实可知，被告浩华公司收取了原告井丽购房款共计1010000元，故合同解除后被告浩华公司应当向原告井丽退还1010000元。由于双方之间并未签订书面商品房买卖协议，被告浩华公司也未举证证明原告井丽存在违反口头协议的行为，故被告浩华公司关于原告井丽违约而辩称没收定金，依据不足，本院不予支持，且被告浩华公司作为开发商确实存在不足额向原告井丽出具购房款票据的行为，故原告井丽主张被告浩华公司按照银行同期贷款利率的标准向其支付自2018年8月20日至2019年5月27日止的资金占用期间的利息并无不当，本院予以支持，但其主张的数字有误，本院予以调整。关于被告张甜收取的80000元，原告井丽在支付时明知是居间费或是服务费，且被告浩华公司并未收取，故被告浩华公司不负返还义务，被告张甜表示愿意向原告井丽退还，本院予以准许。被告张甜以个人名义收取房屋居间费明显不当，故应同时向原告井丽支付相应的利息损失，具体利息数额以本院判决为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告井丽与被告西安浩华置业有限公司于2018年6月15日就西安市XX号楼XX室房屋达成的商品房买卖口头协议。二、被告西安浩华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告井丽返还1010000元并支付利息33805.54元。三、被告张甜于本判决生效之日起十日内向原告井丽返还80000元并支付利息2677.67元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告井丽其余诉讼请求。本案案件受理费24160元，由原告井丽承担196元，被告西安浩华置业有限公司承担22205元，被告张甜承担1759元。因原告井丽已预交，故二被告在支付上述款项时一并向原告井丽支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  耿美婷人民陪审员  谭 琦二〇二〇年一月十三日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1