贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2829号原告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝北区，系公司员工，特别代理。被告：李超，男，1988年12月13日出生，汉族，住所地贵州省六盘水市钟山区。本院受理的原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）诉被告李超商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成、被告李超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中渝置地诉请：1、解除原被告双方于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：ｚｙｄｙｃ-Ｅ5238）、《（商品房买卖合同）补充协议》及《（商品房买卖合同）按揭补充协议》；2、被告协助原告办理位于贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城项目E2地块第E-5栋23层8号房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ13029413）；3、被告支付原告违约金171280.3元（该违约金从被告房款中扣除），剩余房款691522.7元于被告配合原告办理完毕诉请第二条的合同注销手续后退还。事实及理由，原被告双方于2013年1月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ｚｙｄｙｃ-Ｅ5238）及相关补充协议，合同该约定被告向原告购买位于观山湖区金朱东路399号中渝第一城项目（现更名为恒大中央广场）Ｅ2地块第Ｅ-5栋23层8号房屋，房屋总价为1712803元，首付款为862803元，余款850000元以银行按揭支付。合同签订后，原告为被告办理了涉案房屋预告及备案登记，并为被告向案外人中国工商银行贵阳东山支行的按揭款850000元提供担保。后因被告个人原因，未按期向贷款银行还款，导致了原告承担连带担保责任。根据《（商品房买卖合同）补充协议》第八条第1款、《（商品房买卖合同）按揭补充协议》第二条第1款约定，被告应当向原告支付总房款10%的违约金。现原告已经承担了担保责任，依据上述合同约定原告有权解除合同，被告需配合原告办理相关解除的手续。故为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告李超辩称：不同意解除合同；本金及利息68万元，愿意支付担保款项，贷款从2013年1月1日其支付至2016年6月21日，7月开始断供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，原告中渝置地与被告李超签订《商品房买卖合同》（合同编号：ｚｙｄｙｃ-Ｅ5238）及相关补充协议，合同约定被告李超向原告购买位于观山湖区金朱东路399号中渝第一城项目（现更名为恒大中央广场）Ｅ2地块第Ｅ-5栋23层8号房屋，房屋建筑面积172.52平方米，套内建筑面积116.96平方米，总价为1712803元。合同第八条约定了付款方式及期限：“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计862803元，余款（小写）850000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，办照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或所得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”《补充协议》第八条对违约与解除进行了约定：“1、……乙方取得贷款后，因乙方违反按揭合同约定，使甲方承担阶段性担保责任时（该保证责任范围包括但不限于承担贷款本息、违约金、滞纳金，以及贷款银行为实现其主张而产生的诉讼费、仲裁费、律师费等），该保证责任均由乙方无条件的全部承担。乙方连续二期或累计三期未按贷款合同约定向贷款银行偿还贷款本息，或其他导致贷款银行解除与乙方签订的贷款合同的，或导致甲方承担担保责任的，甲方均有权解除合同和本补充协议，并有权要求乙方支付合同总价款10%的违约金……”同日，原被告双方还签订了《（商品房买卖合同）按揭补充协议》，其第二条第一款关于被告断供导致原告承担担保责任的约定与补充协议第八条的约定一致。合同签订后，被告按约支付了首期款862803元，原告为涉案房屋办理的预告登记，为合同办理的备案登记，预售合同登记号为：Ｙ13029413。同时原告中渝置地、被告李超与中国工商银行东山支行签订《个人购房借款／担保合同》，被告李超为借款人，原告中渝置地承担阶段连带责任担保，贷款总金额为850000元。被告李超偿还贷款期限自2013年6月始至2023年6月止，李超还贷至2016年6月，从2016年7月起断供。2018年10月30日，工行东山支行向原告发出《关于贵阳中渝置地房地产开发有限公司承担连带担保责任的扣划工作联系函》，载明：“兹有客户李超（身份证号：5202011988××××××××）于2013年06月06日向我行申请购买贵州省贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城项目Ｅ2地块第Ｅ-5栋23-8号商用房，于2018年10月30日已连续22期未还款，在我行与贵公司多次协商下，并鉴于贵公司与我行长期友好合作关系，且根据《个人购房借款／担保合同》约定，贵公司具有阶段性连带担保责任，现恳请贵公司代李超垫付归还我行该笔贷款本金615,8977.31元，积欠利息73095.23元，共计688992.54元。”原告按约向工行东山支行履行了担保责任，支付了本息合计688992.54元。2018年11月6日，工行东山支行出具《个人贷款结清证明》，表明李超的贷款已经还清。2019年3月27日，原告中渝置地向被告李超发出解除合同通知书，其上载明：“根据我司与阁下签订的补充协议第八条的约定，在《不动产权证》办理完毕前，买受人（阁下）未按银行贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（我司）承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房……同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天年内，协同出卖人到房管局办理有关的解除合同手续。现我司证实通知阁下，即日起解除与阁下签订的《商品房买卖合同及补充协议》。”该通知书通过快递寄往被告李超身份证上的地址，快递记录显示由社区代理点签收。另，在本案的审理过程中，被告李超向本院称涉案的补充协议、贷款协议上的字不是他签的，但是并未在本院指定的期限内向本院提交鉴定申请。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《（商品房买卖合同）补充协议》、《（商品房买卖合同）按揭补充协议》、付款凭证、商品房预售合同备案登记表、《个人购房借款/担保合同》、银行流水、《关于贵阳中渝置地房地产开发有限公司承担连带担保责任的扣划工作联系函》、汇款凭证、《关于解除通知书》、快递单及记录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《商品房买卖合同》、《（商品房买卖合同）补充协议》和《（商品房买卖合同）按揭补充协议》为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告李超因个人原因断供导致原告承担担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权依照《（商品房买卖合同）补充协议》和《（商品房买卖合同）按揭补充协议》的约定享有合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告虽然向被告发出了解除合同的通知，但是现有证据并不能证明被告收到了该邮件，且被告在庭审中亦陈述自己并未受到解除合同的通知，故原告的通知并未到达被告，合同并未因原告发出通知而解除。依照《（商品房买卖合同）补充协议》和《（商品房买卖合同）按揭补充协议》的约定，被告断供导致原告承担担保责任，原告诉请解除合同符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告配合原告办理预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续本院予以支持。关于违约金，《（商品房买卖合同）补充协议》和《（商品房买卖合同）按揭补充协议》皆约定了违约金数额为总房款的10%，即1,712,803元×10%=171,280.3元。被告在本案的审理中并未对违约金的计算标准、数额等发表意见，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”原告诉请扣除违约金后返还被告首期款本院予以支持，被告共支付了首期款862,803元，则原告返还的数额为862,803元-171,280.3元=691,522.7元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司与被告李超于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：zydyc-E5238）、《（商品房买卖合同）补充协议》及《（商品房买卖合同）按揭补充协议》；二、被告李超于本判决生效后七日内配合原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理位于贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城项目E2地块第E-5栋23层8号房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ13029413）；三、原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决第二项履行完毕后三日内向被告李超返还购房款691,522.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,162元（原告预交），保全费5,000元，合计7,162元，由被告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年一月十五日书记员  陈宇巍