黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑02执复10号复议申请人(申请执行人）：许云财，男，1973年3月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：王文芳(系许云财之妻)，女，1972年9月3日出生，汉族。委托代理人：赵福林，男，1962年7月11日出生，齐齐哈尔市铁锋区站前法律服务所法律工作者。被执行人：王俊明，男，个体户，汉族，1971年6月9日出生。被执行人：王晓娟，女，个体户，汉族，1970年12年12日出生。复议申请人许云财不服黑龙江省龙江县人民法院（以下简称龙江县法院）（2019）黑0221执异32号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。龙江县法院经审查查明，许云财与被执行人王晓娟、王俊明借款合同纠纷一案，在审理过程中该院于2017年11月3日作出（2017）黑0221民初3524号之三民事裁定书，将王俊明名下位于龙江县龙城世家商服1号楼101室的房屋予以查封，于2017年11月27日作出（2017）黑0221民初3524号民事判决书。判决如下：一、被告王俊明、王晓娟于本判决生效之日起五日内共同给付原告许云财借款本金150,000元及利息(以本金150,000元为基数，按照月利率2%，从2016年8月21日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。二、被告王俊明、王晓娟于本判决生效之日起五日内共同给付被执行人给付原告许云财借款本金310.000元及利息(以本金310.000元为基数，按照月利率2%，从2016年8月21日起计算至2017年2月14日；以本金300,000元为基数，按照月利率2%，从2017年2月14日起计算至2017年2月28日；以本金295,000元为基数，按照月利率2%，从2017年2月28日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止)；三、被告王俊明、王晓娟于本判决生效之日起五日内共同给付原告许云财借款本金100,000元及利息(以本金100,000元为基数，按照月利率2%，从2017年2月23日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止)；四、被告王俊明、王晓娟于本判决生效之日起五日内共同给付原告许云财借款本金400,000元及利息(以本金400,000元为基数，按照年利率6%，从2017年11月1日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止)。王俊明、王晓娟不服，向齐市中级人民法院提起上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年3月1日作出（2018）黑02民终452号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，许云财向该院申请执行，该院于2018年4月10日立案执行，案号为（2018）黑0221执1074号。在案件进入执行后，由于发现诉讼中申请执行人保全的财产在购买时的价值远超本案执行标的额，申请执行人又要求执行查封物，为保证各方当事人的合法利益不受侵害，在执行过程中多次召集双方当事人协商解决此案，被执行人也提供了一些财产与申请执行人商谈，但均未商谈成功。在申请执行人多次申请评估的情况下，该院于2019年1月9日对王俊明名下的位于龙江县龙城世家商服1号楼101室的房屋进行评估鉴定，评估价格为8,410,829.00元。在评估后该院发现评估报告有瑕疵，遗漏了该房屋中不可分割的地下室和四至五层非产权证登记部分建筑物的评估，同时申请执行人与被执行人也均提出复估申请，后申请执行人撤回复估申请。本案在多次协商解决未果后，被执行人王晓娟、王俊明对该院的查封行为提出异议，认为属于超过标的额查封。龙江县法院认为，本案争议焦点问题在于该案件中是否存在超标的查封情形。首先许云财诉王俊明、王晓娟借款合同纠纷一案，执行标的额双方无争议，即立案执行标的额为94.5万元，到目前为止，包括利息、迟延履行利息、一、二审受理费、保全费、评估费等总计148万余元，2019年7月至9月间王晓娟分四次已经给付许云财40万元，本案仍需执行的标的额还剩110万余元左右，对此点双方均无争议。其次，执行过程中查封的王俊明名下位于黑龙江省龙江县龙江镇龙城世家小区A区1号商服楼1单元000101室的房屋，经评估其价格为8,410,829.00元,考虑到在拍卖中可能存在流拍的情况，按二次拍卖流拍计算，法定的最低降幅应为总价格的44%计算，这里按降至最低幅度计算其价值应为4，710，064.24元，还应减掉该房屋存在300万余元贷款和利息及违约金后，该房屋目前的部分评估价值还应剩余110余万元。但该房屋评估时遗漏了不可分割的地下室及四五层，而该房屋一直用于经营浴池，地下室为女浴区，四五层为休闲、汗蒸区，虽然该部分在产权登记中未体现，但是经过到不动产登记机关调取相关材料可知，该部分不属于违章建筑，是合法建造物，又有装修和添附，其面积占整个浴池面积的三分之一以上。参考已评估部分的价值计算，其价值应在本案剩余未执行标的额的三倍左右，因此该查封物经多方考虑和综合判断，该查封物的价值是本案未执行标的额的四倍左右。又考虑到被执行人王俊明、王晓娟既能提供其购买的龙江县龙城怡景小区2号楼000108号商服楼（一带二）用于执行，（一层面积90.34平方米，二层169.77平方米，此房购买时价格为2,852,828.00元），又有保证人吴树辉向该院出具执行担保，保证如被执行人王晓娟、王俊明在保证期限届满后仍不履行义务，保证人同意本院可以直接拍卖龙江县龙城世家C区25号000103号商服楼（面积93.4平方米、价格838,732.00元）、龙城世家1号商服楼102室（面积83.39平方米，价格1,067,392.00元），龙江县学府名苑4号楼9层18号（面积46.41平方米，价格190,281.00元），龙江县富华名苑一期6幢000109号车库（面积36.63平方米，金额128,205.00元）的房产变现实现申请执行人的债权。综上理由，解除被执行人王俊明名下位于黑龙江省龙江县龙江镇龙城世家小区A区1号商服楼1单元000101室的房屋的查封，并不会损害申请执行人的任何合法利益，而且被执行人也提供了相关财产配合本院执行，可以快速实现申请执行人的债权。据此，该院认为异议人的理由成立，应中止对被执行人王俊明名下位于黑龙江省龙江县龙江镇龙城世家小区A区1号商服楼1单元000101室的房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定：撤销龙江县人民法院作出的（2017）黑0221民初3524号之三民事裁定书，解除对王俊明名下位于黑龙江省龙江县龙江镇龙城世家小区A区1号商服楼1单元000101室的房屋的查封。许云财复议称，请求撤销龙江县法院（2019）黑0221执异32号执行裁定书；恢复龙江县法院（2017）黑0221民初3524号之三执行裁定书效力，依法拍卖变现交付执行款。事实和理由:一、复议人申请评估、拍卖与被执行人解除查封的目的一致都是为了变现，复议人只是要求变现后优先受偿，不损害被执行人的利益，因此无解除查封的必要；二、案涉房产其中地下室是违法施工建设，其中四、五层是该小区的设计造型属全体业主共同所有，是吴树辉违法使用。所以，原评估报告对案涉房产的地下室及四、五层没评估无瑕疵，查封未超标的。三、案涉房产已评估作价，可以拍卖变现，且复议人明确表示如果房产拍卖流拍，自愿接收拍卖房屋，价款多退少补。四、担保人吴树辉系开发商，其自身债务众多，其有多起诉讼案件在法院处理中，其没有担保能力，其提供的担保财产纠纷不断，且担保人吴树辉无权用他人财产设定抵押。五、被查封的涉案房产尚有其他多起案件轮候查封，且被执行人也认可另有抵押贷款300余万元尚未偿还和案涉房产尚有另案（2019）黑执1569号案件，本金23万元，利息22万元、（2019）黑0221执1192号标的39万元、（2019）黑0225执2074号，标的25.5万元的轮候查封，所以本案不存在超标的查封执行。如果被执行人将变现款交到法院，实现复议人的债权，复议人就同意对案涉房产解除查封。综上，解除对案涉房产的查封不利于本案执行，龙江县法院解除查封裁定错误应予撤销。王俊明私自将案涉房产出卖给吴树辉，被执行人有能力履行，擅自转移财产涉嫌拒执罪请求移送公安机关侦查。许云财对王晓娟提供的证据不认可，该证据没有开发商法人代表签名，并且该协议中开发公司的公章也不像是该开发公司的真实的公章，复议人保证该开发公司原法定代表人李振民持有的公章不是这枚公章。另该开发商住所地应在黑龙江省兰西县，据了解该开发商没有这个开发能力，开发商销售房屋合同是联机备案合同，应以备案合同为准，该合同不真实，不能证实被执行人的主张。许云财向本院提交证据：1.一份涉案房产的照片复印件，证明评估的1-3层房产就是被执行人备案登记的全部房产，证明登记的房产只有1-3层，地下室属于私自后建的，违章建筑，4-5层是公共区域造型，公共区域造型不属于被执行人，不能评估；2.提供龙江县法院（2019）黑0221执1192号案件、龙江县法院（2019）黑0221执1569号案件、甘南县法院（2019）黑0225执2074号案件网络查询截图单，证明案涉房产被另案轮候查封的事实。3.2018年8月8日龙江县法院谈话笔录，证明王晓娟同意在2018年8月22日前，如果我们双方达不成执行和解法院就对案涉查封的房产评估拍卖的事实。王晓娟辩称，不同意复议人的复议请求，要求置换另5套房产用以执行，解除案涉101室1-3层房产的查封。理由与其原审所提执行异议理由一致。王晓娟对许云财提交的证据1照片证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，此照片能证明案涉的地下及地上4-5层房产与案涉1-3层房产是一体房产，是不可分割的房产，应整体评估拍卖；对证据2龙江县法院（2019）黑0221执1192号截图，该执行案件是39万元，龙江县法院已经扣划担保人闫云杰工资20万元，并交付债权人了。是否轮候查封案涉房产我不清楚。龙江县法院（2019）黑0221执1569号案件本息39万元左右，龙江县法院是轮候查封了案涉房产，但我方与该案申请执行人正在协商执行事宜，协商成功后将会解除轮候查封。另甘南县法院（2019）黑0225执2074号案件是进入执行程序了，但对案涉房产并未采取查封措施；对证据3真实性无异议，对证明问题有异议。该证据不能证实我同意对案涉房产评估拍卖，在此谈话笔录后法院又多次组织我们双方就案件如何执行进行商谈，但我们双方均未达成执行和解。法院于2019年2月份才对案涉房产进行评估作价。评估报告2019年6月1日我接收后，就对该评估报告的房产评估价值低、对地下和地上4-5层未整体评估不服，并于当年6月9日提出重新鉴定申请了。王晓娟向本院提交王俊明与黑龙江省倡盛房地产开发集团有限公司签署的一份协议书复印件一份，证明其购房时含地下室及该开发商为其无偿建设地上锅炉房，但开发商没给其按约定建地上锅炉房，而在案涉1-3层房产下给其建的锅炉房和地下女浴池。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院不再重述。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉查封房产是否超标的查封；二、被执行人是否有其他可供执行财产足以清偿债务。根据现有证据显示，案涉房产中的一层至三层房产，龙江县法院已经依法评估鉴定的价值为8,410,829.00元，除去案涉房产抵押优先受偿权300余万元和拍卖后拍卖底价降幅因素及许云财提出的其他轮候查封案件约109.5万元标的，仍明显超标的查封，不符合法律规定。另被执行人提供其一处一带二商服房产（一层90.34平方米、二层169.77平方米）用于执行，且为保证该房产能够执行，吴树辉作为保证人亦提供四处房产保障执行，上述房产亦经龙江县法院调查、核查证明可以变现实现申请执行人的债权，故原审法院因案涉房产超标的查封，且被执行人、担保人提供充分有效的财产可供执行以保障申请执行人的合法权益而作出（2019）黑0221执异32号执行裁定并无不当。关于许云财提出被告王俊明私自将案涉房产出卖给吴树辉，被执行人有能力履行，擅自转移财产涉嫌拒执罪移送公安机关侦查的请求，不属本案审查范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人许云财的复议申请，维持黑龙江省龙江县人民法院（2019）黑0221执异32号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王春山审判员  赵春龙审判员  郭秀丽二〇二〇年一月二十一日书记员  王雪姣