广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8036号原告（反诉被告）：刘玉银，女，1964年6月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告（反诉被告）：增城市张明纸业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村南顺社奄坑（厂房A1）。法定代表人：陈建坤。上述两原告的共同委托代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：尚梦华，男，1974年4月23日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被告（反诉原告）：广州尚姿化妆品有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村南顺社大王岗边（奄坑）A6栋（一、二层）。法定代表人：贺凤敏。上述两被告的共同委托代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。原告（反诉被告）刘玉银、增城市张明纸业有限公司（以下简称张明纸业公司）诉被告尚梦华、被告（反诉原告）广州尚姿化妆品有限公司（以下简称尚姿化妆品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘玉银、张明纸业公司的共同委托代理人喻玲、陈卓璐，尚姿化妆品公司、尚梦华的共同委托代理人丁浚及尚梦华本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘玉银、张明纸业公司向本院提出诉讼请求：一、解除刘玉银与尚梦华于2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》；二、尚梦华向刘玉银支付违约金3万元，尚梦华交纳的6万元押金不予退还；三、尚姿化妆品公司、尚梦华将案涉租赁厂房恢复原状并向刘玉银、张明纸业公司交还案涉租赁厂房；四、本案诉讼费由尚梦华、尚姿化妆品公司承担。事实与理由：张明纸业公司是位于增城市新塘镇××社大王岗边××栋厂房的产权人，刘玉银是张明纸业公司的股东。尚梦华是尚姿化妆品公司的股东及实际控制人，尚姿化妆品公司是A三厂房的实际使用人。2015年1月1日，刘玉银与尚梦华签订《厂房租赁合同》，约定刘玉银将A三厂房出租给尚梦华用于开办化妆品生产工厂，租期为2015年1月1日至2021年3月30日，尚梦华向刘玉银交付押金6万元。合同签订后，刘玉银、张明纸业公司已依约将A三厂房交付尚姿化妆品公司使用，尚姿化妆品公司的法定代表人贺凤敏亦按月向刘玉银指定的账户按月缴纳租金。2018年11月13日，广州市城市管理综合执法局增城区分局出具《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》，称案涉厂房内存在违法建筑，责令在2018年11月16日9时前自行拆除。经核实，发现尚姿化妆品公司、尚梦华在未经刘玉银同意且未办理任何报建手续的情况下擅自在案涉厂房的楼顶搭建违法建筑，还未经同意私自在厂区公共范围内乱挖乱建污水排放池化工产品污水处理，严重污染了案涉厂房地块及周边环境。2018年11月15日，张明纸业公司针对尚姿化妆品公司、尚梦华的上述违法行为送达了《督促函》要求其按时拆除相关违法建筑，否则将保留解除合同及追偿损失的权利。但截止至本案起诉之日尚姿化妆品公司仍未完全拆除该违法建筑，未能消除私自排污造成的恶劣影响，并存在非法生产的情况。尚姿化妆品公司、尚梦华在未经刘玉银同意及未按国家规定办理报建手续的情况下违法对案涉厂房进行扩建、改建，且经刘玉银、张明纸业公司催促后仍不整改的行为已构成违约，严重侵犯了刘玉银、张明纸业公司的合法权益。被告（反诉原告）尚姿化妆品公司、尚梦华均辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案纠纷是从2018年8月6日开始的，当时张明纸业公司在2018年8月6日召集了所有的厂区租户开会，提出厂房已经出售给另外一家公司，因此所有的租户都要搬迁，不再进行续租，租期未到的也要提前解约。由于我方在2018年7月对房屋进行装修，2018年8月开会时刚刚完工，张明纸业公司的解约行为导致我方所有对租赁物的装修价值归零，而且搬迁需寻找新的厂房产生费用和需要时间，所以当时我方不同意立刻搬迁。后来其他租户已经陆续搬出厂区，目前除了我方之外还有两家未搬出，其他两家承租的面积较小。关于环保报建问题，我方是化妆品公司，去年国家进行的环保整治中，化妆品生产需要建一个污水池，我方向张明纸业公司的股东提出办理租赁备案手续，用于办理环保认证，但是其一直不配合办理，为此我方提起了诉讼，案号是（2019）粤0118民初1273号，刘玉银、张明纸业公司在该案中提起反诉要求解约，后来撤回了反诉，提起了本案诉讼。刘玉银、张明纸业公司一直不配合办理租赁物备案，我方不能取得环保认证。双方在租赁合同有约定，我方负责为生产做准备，其有配合义务。2018年8月张明纸业公司提出解除合同的要求后，我方明白要求继续使用租赁物有难度，所以提出要求其按照装修价值作一定的补偿，我方就愿意搬走。我方一直有履行交租的合同义务。张明纸业公司多次向各级行政主管机关对我方进行举报，张明纸业公司的证据中也有体现。办理租赁物备案是张明纸业公司的合同义务，但是张明纸业公司一直不配合，才导致我方不能取得环保认证。合同约定需要办报建手续，但是因为张明纸业公司阻挠才导致我方不能办理。我方未对宿舍楼的结构进行改动，我方只是在一块空地上建了污水池，不影响建筑物结构。因为我方一直不能使用环保设备，已经拆除了污水池。张明纸业公司向城管部门举报我方在天台建设的部分我方也已经拆除了。张明纸业公司需要我方配合提前解除租约，张明纸业公司对租赁物的装修补偿也是其的合同义务。张明纸业公司在2018年6月15日将公司90%的股权转让给广州合汇旅游开发有限公司，是以转让股权的形式将公司及公司的财产一并转让。经我方调查，张明纸业公司的财产就有涉案厂区。既然张明纸业公司在2018年6月就转让了厂房，其明知我方在2018年6月份进行装修，为什么不事先告知我方，而在8月份突然通知不能续租或立刻搬走。我方一开始是愿意配合搬迁的，只是提出对租赁物进行补偿，而张明纸业公司采取了举报等手段逼迁，虽然我方不能正常经营，但是也在正常交租。从2008年租赁厂房至今，张明纸业公司没有提供任何租赁发票给我方报账，并且也不提供公司的收租账户，而是提供刘玉银及其两个子女的账户收取资金，收取的租金达到7916000元。张明纸业公司应该依法收租，张明纸业公司的行为是违约行为，也是违反国家法律的行为。现在我方也愿意配合张明纸业公司解除合同，但是需要张明纸业公司对租赁物进行补偿。被告（反诉原告）尚姿化妆品公司提出反诉请求：一、刘玉银、张明纸业公司开具租金发票给尚姿化妆品公司，从2008年4月签订租赁合同开始至本案起诉之日止，按尚姿化妆品公司交纳的租金计算发票开票数额；二、反诉费用由刘玉银、张明纸业公司负担。事实与理由：张明纸业公司是位于增城市新塘镇××社大王岗边××号厂房的业主，刘玉银是其股东。从2008年4月开始，尚姿化妆品公司承租张明纸业公司的上述厂房的A6栋经营化妆品生产。张明纸业公司没有提供收租账号，只是通过刘玉银所提供的自己的账号及其子女张泳鸿、张丽诗的账号收取租金。经尚姿化妆品公司多次向收款人张丽诗电话及微信联系，催促索要张明纸业公司对公账户，但直到今日其也未提供。尚姿化妆品公司因没有进项税票，导致经营成本大幅增加，租金不能进入成本抵扣。原告（反诉被告）刘玉银、张明纸业公司辩称：一、反诉请求超过诉讼时效，开具发票不是连续性的行为，尚姿化妆品公司要求开具发票的日期是从2008年4月起，超过现行法定的三年的诉讼时效，对于已经超过诉讼时效的部分不予认可。二、2016年2月24日签订的《厂房租赁合同》第六条第二项约定由乙方自理，甲方不负责，明确说到了房屋租赁税，房屋租赁税包括营业税、承建税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税等，从合同约定来看，所有的房屋租赁税应当由承租方负责，也符合租赁市场的交易惯例。如果尚姿化妆品公司要求我方补开发票，前提是其按照合同约定缴交房屋租赁税费。三、从双方履行合同的过程来看，全是私人对私人的，通过尚姿化妆品公司的法定代表人的个人账户或尚梦华向刘玉银交租金的，无法开具相应的发票。综上，尚姿化妆品公司提出的反诉请求不具有履行性，也不符合合同的约定，请求驳回尚姿化妆品公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，刘玉银（出租方，甲方）与尚梦华（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“……一、甲方将座落于增城市新塘镇××社大王岗边××号一栋为三层水泥混凝土钢筋结构（自编：A三栋）厂房，装修齐全。甲方同意将A三厂房租给乙方开办化妆品生产工厂使用。厂房的道路由甲、乙双方共同使用，不能放其它杂物。二、租赁期限，自2015年1月1日起至2021年3月30日止。三、租金及其支付：（1）厂房面积约2366平方米，自2015年1月1日至2017年12月30日，厂房每月每平方米按人民币14元计算，每月租金为人民币（33124元正）。2018年1月1日至2021年3月30日，厂房每月每平方米按人民币16元计算，每月租金为人民币（37856元正）。……四、押金：本合同生效时，乙方向甲方交付押金人民币陆万元，该押金于合同期满后无息退还。（注：乙方如中途退出，押金不退还，并要付清所欠租金及水电费）。五、租赁物的交接及增建、改建：……（3）租赁期间，乙方如因生产需要扩建、改建及改造输水电设施时，须先经甲方同意并按国家规定办理报建手续，费用由乙方承担。……六、双方权利、义务：……（2）乙方一切税费（包括房屋租赁税）等费用由乙方自理，甲方不负责。……七、违约责任：……（2）乙方未征得甲方同意，将厂房、宿舍楼及附属设施不得随便更改其结构或其他附着物转租给第三方，如有违约甲方可解除合同，乙方应要支付违约金叁万元和赔偿经济损失给甲方，押金不退还。……八、合同的变更、解除：……2、乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并要求乙方赔偿因此而造成的经济损失。（1）未按合同的约定使用厂房、宿舍楼或租赁物进行破坏性使用。……（4）从事违法活动的。……附注：乙方经营期间未经环保部门或其它部门审批，一切责任由乙方负责。乙方必须每月支付垃圾处理费、门岗治安费、电梯保养费共2000元正，电梯每年年审由乙方自理，厂内安全由乙方自行负责，甲方只负责门岗园区管理，不负责厂房内。（甲方只提供收据）”。广州市城市管理综合执法局增城区分局于2018年11月13日向张明纸业公司出具《责令限期改正通知书》要求张明纸业公司将其厂内擅自搭建的铁棚自行拆除。2018年11月15日，张明纸业公司出具《督促函》给尚姿化妆品公司和尚梦华，督促尚姿化妆品公司、尚梦华于2018年11月16日前拆除地下排污池及天面的违法建筑等。2019年12月16日，刘玉银缴纳了出租增城区新塘镇××南顺石场路13号A三栋在2015年1月至2019年12月期间产生的税款及滞纳金：其中（191）粤税现04544026《税收缴款书（税务收现专用）》是以尚梦华名义缴交，金额为印花税5024.1元；其余税款是以刘玉银名义交纳。2019年5月13日，广州市生态环境局增城区分局作出增环罚[2019]173号《行政处罚决定书》，记载违法事实是位于广州市增城区新塘镇××南顺社大王岗边（奄坑）A6栋（一、二层）的尚姿化妆品公司在未依法办理建设项目环境影响评价审批和项目需要配套建设的环境保护防治设施竣工验收手续的情况下，擅自建设上述项目，并于2008年7月投入生产至今；作出如下处理处罚决定：责令该项目停止生产或者使用，处罚款3万元。另查明，增城市国土局于2000年5月25日颁发的增国用（2000）字第C0200612号《国有土地使用证》记载位于新塘镇××南顺社奄坑（土名）的16196平方米的国有土地使用权者是张明纸业公司，用途为工业。增城市人民政府于2007年9月5日颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》记载位于增城市新塘镇××南顺社奄坑（土名）厂房A3的权属人是张明纸业公司，三层，建筑面积2366.02平方米。再查明，张明纸业公司成立于1999年11月4日，股东是刘玉银与广州合汇旅游开发有限公司。尚姿化妆品公司成立于2008年7月9日，股东是贺凤敏与尚梦华。刘玉银、张明纸业公司于2019年9月26日另案起诉尚姿化妆品公司，案号（2019）粤0118民初8035号，就位于增城市新塘镇××南顺社奄坑（土名）厂房A6的房屋请求解除双方签订的租赁合同。本案审理期间，刘玉银、张明纸业公司陈述：1、目前有效的合同相对方是承租方尚姿化妆品公司，出租方张明纸业公司。张明纸业公司原来是家庭企业，刘玉银与张明纸业公司之间是代理关系，一直由刘玉银代表张明纸业公司签订租赁合同。2、我方请求解除租赁合同的理由是尚姿化妆品公司在涉案房屋的楼顶加建、建污水池、非法排污违反合同约定和法律规定，其行为也导致我方受到行政处罚，对我方公司造成损害，非法排污行为对其他租户也造成影响，其非法排污从2008年7月至今。尚姿化妆品公司从未向我方申请，我方亦不同意其在空地建污水池以及在楼顶搭建设施，3、关于我方提出提前解约的赔偿问题，在协商的前期，我方同意进行一定的补偿，但是必须在合理的范围内，也同意给予合理的期限给租户另行寻找其他场地，但尚姿化妆品公司提出了过分的要求，所以我方不同意按其要求补偿，厂区的其他租户都顺利解除租赁关系，由此证明我方不是恶意提前解约。4、2019年9月4日发生突然断电后，我方已经积极到场处理，经查证是厂设备老化导致断电，我方更换了设备，恢复了通电，也与被告沟通。5、针对尚姿化妆品公司擅自在A6厂房楼顶违法搭建构筑物的行为，广州市城市管理综合执法局增城区分局于2018年11月13日出具限期改正通知书责任其在2018年11月16日前自行拆除，但其未在时限前拆除，该违法构筑物仍未完全拆除；A3、A6厂房从建筑结构上是前后并列相对应的，均是尚姿化妆品公司的生产厂房，需共同使用，其在厂房片区（包括A3、A6厂房在内）的公用区域开挖深达八米的污水池，并专用用于生产化工产品污水处理，对包括A3、A6厂房在内的整个厂房区域的土地、地下水等周边环境造成了严重污染，A3、A6虽签订了两个租赁合同，但对于尚姿化妆品公司而言两个厂房是一体的，仅解除其中一个合同不符合其租赁使用的实际需求，两者具有关联性。尚姿化妆品公司、尚梦华陈述：1、确认涉案租赁合同的出租方是张明纸业公司，承租方是尚姿化妆品公司。2、我方不同意解除双方签订的租赁合同，我方没有对租赁物本身进行破坏性的使用，也没有对房屋造成损坏。我方的化妆品生产后使用的水过滤后达标排放，不产生污水，如果有废物也有清理。环保池是在2018年7月新建，是一个过滤设备，不是在建筑物上建的。天台搭建的建筑我方在收到（2019）粤0118民初1273号案件的起诉状后就拆除了。我方建的不是污水池，是环保过滤池，没有对周围的环境及水质造成污染，我方曾在厂房周边检测水质，报告没有显示水质受污染。现环保池的设备已经搬走了，但是池子还存在。我方同意将环保池的土地恢复原状。我方向刘玉银及其子女都说过因为环保政策需要建设环保池，如果其不同意的话，我方的设备不能进行厂区。3、我方现在仍在使用涉案房屋，但厂房内的设备已经搬走了，工人已经不在厂房了，但我方仍有支付租金。我方向刘玉银、张明纸业公司支付了6万元押金。4、我方实际在2019年5月才收到《督促函》。5、A3厂房主要是我方原料和包装材料仓库，一楼厂房是净化车间，除此之外我方没有工程添附；A6厂房一楼是办公区域和化妆品实验及研发中心，二楼及三楼是半成品生产车间；A6厂房后面空地有按环保局要求建的环保污水处理池，楼顶曾在2018年8月建有45平方米的简易可移动板房用作员工休息和娱乐休息室，该活动板房已按城管部门执法人员的要求于2018年12月拆除；A6厂房后面的污水处理池上建有防雨环保用电设备的简易雨棚，已按城管执法人员要求在限期内拆除，至于环保污水池他们也无法清晰界定所以没有就污水处理池下达责令整改通知，但我方已移走了环保污水处理设备，排空了生活污水，目前是一个钢筋混凝土结构的空池子。本院认为：刘玉银与尚梦华于2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于刘玉银与张明纸业公司均表示该合同是刘玉银代表张明纸业公司签订，且刘玉银、张明纸业公司及尚姿化妆品公司、尚梦华均确认该合同的出租方是张明纸业公司，承租方是尚姿化妆品公司，对此，本院予以确认上述合同的出租方是张明纸业公司，承租方是尚姿化妆品公司。关于张明纸业公司请求解除2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》的问题。2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》约定“乙方未征得甲方同意，将厂房、宿舍楼及附属设施不得随便更改其结构或其他附着物转租给第三方，如有违约甲方可解除合同，乙方应要支付违约金叁万元和赔偿经济损失给甲方，押金不退还”，“乙方有下列情况之一的，甲方可解除合同并要求乙方赔偿因此而造成的经济损失。（1）未按合同的约定使用厂房、宿舍楼或租赁物进行破坏性使用。……”。而尚姿化妆品公司除承租涉案A3厂房外还承租了厂区内的A6厂房，且是整体使用A3、A6厂房以作该公司的生产经营场所，现8035号案查明尚姿化妆品公司未经同意在A6厂房顶楼搭建构筑物及在屋后空地开挖水池，该水池在厂区公共区域亦用作尚姿化妆品公司生产所需，因此，尚姿化妆品公司该行为亦违反本案合同的相关约定，系违约行为，因此，现张明纸业公司、刘玉银请求解除2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》，理据充分，本院予以支持。为此，刘玉银请求尚梦华、尚姿化妆品公司交还涉案房屋及支付3万元违约金且已交纳的押金6万元不予退还，均有理有据，本院予以支持。至于张明纸业公司要求尚姿化妆品公司将涉案房屋恢复原状，但其未举证证明涉案房屋在出租给尚姿化妆品公司之前的状态，应承担举证不能的后果，故本院不予支持。关于尚姿化妆品公司反诉请求刘玉银、张明纸业公司开具租金发票给尚姿化妆品公司的问题。由于合同仅约定“乙方一切税费（包括房屋租赁税）等费用由乙方自理，甲方不负责。”，并无刘玉银、张明纸业公司需向尚姿化妆品公司开具租金发票的相关约定，故该反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘玉银与被告尚梦华于2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告尚梦华、被告（反诉原告）广州尚姿化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告（反诉被告）增城市张明纸业有限公司交还位于增城市新塘镇白江村南顺社奄坑（土名）厂房A3的房屋；三、被告尚梦华于本判决发生法律效力之日起15日内向原告（反诉被告）刘玉银支付违约金30000元；四、原告（反诉被告）刘玉银、增城市张明纸业有限公司不予退还被告尚梦华已交纳的押金60000元；五、驳回原告（反诉被告）刘玉银、增城市张明纸业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）广州尚姿化妆品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14200元，由被告尚梦华、广州尚姿化妆品有限公司负担；反诉受理费50元，由反诉原告广州尚姿化妆品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年一月二十一日书记员  阮柳静