广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21149号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市海雅美医疗器械有限公司，住所地深圳市龙岗区宝龙街道锦龙一路1#厂房9层A座，统一社会信用代码91440300359105888P。法定代表人：王秋田，总经理。委托诉讼代理人：蒋发如，广东法聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市物博创客空间系统有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道罗田社区第三工业区象山大道412号宿舍楼2栋，统一社会信用代码914403003429150674。法定代表人：张优民，总经理。委托诉讼代理人：陈曦，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美云，男，系该公司员工。上诉人深圳市海雅美医疗器械有限公司（以下简称海雅美公司）因与被上诉人深圳市物博创客空间系统有限公司（以下简称物博创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。海雅美公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除2018年1月8日海雅美公司与物博创客公司签订的《房屋租赁合同》中办公楼三楼租赁物的承租事项，判令物博创客公司一次性返还海雅美公司已支付的上述办公楼三楼租赁保证金及一个月租金，合计115200元，并自2018年3月1日起向海雅美公司支付逾期利息（以115200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）至上述款项全部偿清之日止；三、改判由物博创客公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定物博创客公司已向海雅美公司交付了租赁合同约定的房屋，系事实认定错误。物博创客公司事实上并未向海雅美公司交付涉案办公楼三楼租赁物（下称涉案房屋），海雅美公司也从未入驻使用过涉案房屋。依据双方签订的《房屋租赁合同》第二条关于“签订合同后，甲方（即物博创客公司）把租赁物的钥匙及设施完好地交给乙方（即海雅美公司）”之约定，合同签订后，物博创客公司应向海雅美公司交付涉案房屋（包括钥匙）及其相应设施，并由双方签署《租赁物交接清单表》以示其完成了交付义务。而实际情况是物博创客公司因其与业主深圳市新南天实业有限公司（下称业主）之间的原因，一直未能向海雅美公司交付涉案房屋。二、物博创客公司即使在法律上也没有完成交付涉案房屋之义务。海雅美公司承租涉案房屋的唯一目的是工作人员能自由出入，并能实际进入涉案房屋工作。而物博创客公司既没有按合同约定向海雅美公司交付涉案房屋的钥匙，也未能提供出入涉案房屋楼的条件，致使海雅美公司无法实现承租涉案房屋之目的。《租赁合同》中的租赁物系三层建筑，因一、二楼由业主作为展厅及办公室使用，出入三楼只能逐一经过一、二楼。而出入口楼梯与展厅及办公室均无法做隔断处理，业主在一楼大门处安装有门禁系统，海雅美公司工作人员无法进入办公楼，更无法进入三楼办公室。期间，海雅美公司多次与物博创客公司协商无果。海雅美公司于2018年9月7日向物博创客公司快递了《及时提供出入三楼之条件及钥匙的通知函》（以下简称《通知函》），告知其应及时交付涉案房屋的钥匙，并自收到该函之日起一个月内另行搭建出入三楼的楼梯，或与业主协商向海雅美公司提供一楼大门处门禁系统的钥匙或密码等方式解决出入三楼的问题，以便海雅美公司工作人员能自由出入三楼，并能实际进入涉案房屋里面工作。但物博创客公司于当日签收通知函后，非但不积极解决出入涉案房屋的条件，且不顾基本事实向海雅美公司邮寄《律师函》，陈述已向我公司交付了涉案房屋。物博创客公司一直未交涉案房屋的钥匙，也无法提供出入涉案房屋的条件，且在海雅美公司邮寄送达《通知函》后的合理期限内既不正面回应也不及时处理。在物博创客公司未完成涉案房屋交付，而致使海雅美公司不能实现承租目的的情况下，海雅美公司于2018年10月26日向物博创客公司快递了《房屋租赁合同部分解除通知书（办公楼三楼）》（以下简称《解除通知书》）通知物博创客公司解除双方于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》中办公楼三楼的承租事项，且要求物博创客公司一次性退还租赁保证金及一个月租金合计115200元。同时，海雅美公司保留向物博创客公司主张因其违约而导致损失的权利。三、一审法院认定涉案房屋“三楼没有设置门锁”、“在一楼设置了保安岗亭”及“进出办公楼可以要求保安开门”等情况与事实不符。实际情况是涉案房屋之前有设置门锁，一楼处也没有设置保安岗亭，进出涉案房屋只能先联系业主相关人员后由专人带入带出。（一）因物博创客公司一直没有将涉案房屋交付给海雅美公司，涉案房屋仍由物博创客公司支配，一审法官现场看到涉案房屋没有设置门锁不符合常理。并且，因一审法官在第二次庭审时已确定了前往办公楼查看的时间，物博创客公司在法官到达前已进行了相应处理。另据海雅美公司2018年9月7日向物博创客公司发送的《通知函》可知，如果不是因为物博创客公司没有按合同约定交付钥匙及提供出入涉案房屋之条件，海雅美公司也没必要发送上述《通知函》。（二）如前所述，因一审法官前往涉案房屋查看前已预先确定了时间，并且法官进入涉案房屋时系由物博创客公司员工李美云在联系业主保安员后带入的。因此，不能据此认定“进出办公楼可以要求保安开门”。四、一审法院采信业主出具的《情况说明》明显不当。该证据不具有任何证明力，不能据此作为对海雅美公司不利的证据。海雅美公司质证时已明确提出业主与物博创客公司具有互利关系。并且，业主出具的《情况说明》如需作为证据使用，其法定代表人或主要负责人应到庭接受问询，以确定该说明是否确实由该公司出具，而不能仅以业主出具《情况说明》即全部采信。但一审法院并未予以回应，而直接认定该证据效力明显不当。五、一审法院认为合同签订时海雅美公司明白三楼需要从一、二楼经过业主的展厅逐楼走上去，之后物博创客公司按现状交付了涉案房屋，并且海雅美公司没有提交进出一楼或申请办理门禁卡被拒的证据，据此认定物博创客公司交付的办公楼“符合合同约定，不存在违约情形”，系认定事实错误。（一）这仅仅只能说明海雅美公司在签订合同时明白三楼需经过一、二楼逐楼走上去的现状，但明白现状并不代表海雅美公司工作人员就能按现状进入到办公楼。实际情况是因业主考虑安全问题，不允许海雅美公司工作人员等外人进入。海雅美公司提交的录音证据显示，物博创客公司员工李美云在录音中也承认“原来是新南天不让你们走楼梯，说让你们自己做”，业主当时确实是不允许海雅美公司工作人员进入涉案房屋。而一审法院对海雅美公司提供的上述录音证据也未做任何回应。（二）海雅美公司工作人员能否自由出入涉案房屋，应结合以下实际情况以及是否符合常理来综合判定。涉案房屋所在的办公楼系三层建筑，一楼为业主的展厅，二楼为业主的办公室，均为开放式设计，而楼梯在办公楼的中间位。涉案房屋系办公楼的三楼区域，面积为570.24平方米，也就是说三楼至少能容纳30-50人办公。试想，作为业主，能允许每天30-50人通过其展厅及办公区域而自由出入三楼？这肯定不具合理性。这也能从侧面说明业主出具的《情况说明》只是为了配合有互利关系的物博创客公司的诉求罢了。六、物博创客公司辩称未收到海雅美公司快递的《解除通知书》明显不符合常理。海雅美公司分别于2018年9月7日及2018年10月26日快递《通知函》及《解除通知书》。两次快递填写的收件人、电话/手机、收件单位及地址均一致，且收件人系其法定代表人，而收件地址系其法定注册地址。《通知函》显示系“他人收”，《解除通知书》显示“他人收保安室”。两次快递均系他人收，而物博创客公司确认已收到《通知函》但未收到《解除通知书》明显不符合常理。七、退一万步，即使法院认定物博创客公司已按合同约定向海雅美公司交付了租赁物，海雅美公司也有权依据《房屋租赁合同》第八条“乙方（即海雅美公司）中途退租，租赁保证金作违约金处理不予退回且支付两个月租金数额的损失费给甲方（即物博创客公司）”之约定向物博创客公司提出办公楼退租事宜，上述解除合同的意思表示，海雅美公司在一审庭审中已明确提出。物博创客公司答辩称：海雅美公司的上诉请求没有事实和法律依据。物博创客公司已经按照双方所签订的《租赁合同》向海雅美公司移交涉案场地，但是海雅美公司却一再拖延，不予支付相关的租金。因此，请求二审法院维持一审判决，驳回海雅美公司的上诉请求。物博创客公司向一审法院提出起诉，请求判令：1.海雅美公司向物博创客公司支付2018年4月至2019年5月拖欠的房租403200元；2.海雅美公司向物博创客公司支付房租逾期付款违约金（2018年4月至2019年5月期间的房租按所欠款项每天千分之五标准逐月计算）；3.本案诉讼费用由海雅美公司承担。海雅美公司向一审法院提出反诉，请求判令：1.解除2018年1月8日双方签订的《房屋租赁合同》中办公楼三楼租赁物的承租事宜；2.物博创客公司一次性返还海雅美公司支付的办公楼三楼租赁保证金及一个月租金合计115200元，并自2018年3月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息；3.由物博创客公司承担反诉费。一审法院认定事实：2018年1月8日，物博创客公司与深圳市新南天实业有限公司（以下简称新南天公司）签订《租赁合同》，约定新南天公司将位于坪山区深圳大工业区丹梓大道106号3号厂房（产权证号：深房地字第××）1楼2/3（面积6317平方米）及办公楼三楼（面积570.24平方米）、荔景北路14号宿舍的第7层共10个房间租赁给物博创客公司使用，租赁期限自2018年1月8日至2023年1月7日，物博创客公司可以将房屋进行转租。2018年1月8日，物博创客公司又与海雅美公司签订《租赁合同》，约定物博创客公司将其承租的位于坪山区深圳大工业区丹梓大道106号3号厂房1楼部分区域（面积4558平方米）及办公楼三楼（面积570.24平方米）租赁给海雅美公司使用；租赁期限自2018年1月8日至2023年1月7日，其中2018年1月8日至2019年12月31日期间厂房月租金为150000元、办公楼月租金为28800元，2020年1月1日至2023年1月7日厂房月租金为172500元、办公楼月租金为33120元；海雅美公司应在每月10日前将本月租金及其他费用转账至物博创客公司的账户，逾期付款按欠款总额每天千分之五支付违约金；合同签订时海雅美公司需支付三个月租金作为租赁保证金及一个月租金合计715200元；物博创客公司把租赁物的钥匙及设施完好地交给海雅美公司，并给海雅美公司办公楼免租期至2018年2月28日，办公楼租金从2018年3月1日起租。合同签订后，海雅美公司向物博创客公司交付了三个月的租赁保证金和一个月的租金合计715200元，物博创客公司向海雅美公司交付了《租赁合同》约定的房屋，物博创客公司、海雅美公司对厂房部分的房屋正常使用及缴纳租金没有异议。但海雅美公司对办公楼三楼以物博创客公司没有完成交付义务为由自2018年4月起就没有依约向物博创客公司缴纳租金，并于2018年9月6日向物博创客公司邮寄了《及时提供出入三楼之条件及钥匙的通知函》（以下简称《通知函》），称出入三楼只能逐一经过一、二楼，而一、二楼由业主作为展厅及办公室使用，业主在一楼大门处安装有门禁系统，如海雅美公司工作人员需进入三楼，需经业主相关人员专人带入带出，否则根本无法进入到三楼门口，要求物博创客公司交付办公楼三楼的钥匙，并在收到函件之日起一个月内另行搭建出入三楼的楼梯。2018年10月25日海雅美公司向物博创客公司邮寄了《房屋租赁合同部分解除通知书（办公楼三楼）》（以下简称《解除通知书》），要求解除双方2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》中办公楼三楼的承租事宜，邮寄详情单显示由保安室签收。而物博创客公司辩称因其办公室是租赁的，保安室是新南天公司设置的，保安与物博创客公司没有关联，物博创客公司并未收到海雅美公司的《解除通知书》，且《租赁合同》是一个完整的合同，不存在部分解除之说，不同意海雅美公司的部分解除办公楼租赁的要求。另查，涉案房屋所在的办公楼总共为三层，一、二楼由业主新南天公司作为展厅及办公室使用，三楼没有设置门锁，进出三楼必须经过一、二楼，业主在一楼大门处安装有门禁系统并在一楼设置了保安岗亭，进出办公楼可以要求保安开门。业主新南天公司也出具《书面说明》，解释一楼设置门禁是因一楼为开放式展厅，为方便管理和保障财物安全而设置，承诺如有进出三楼需要者，同意配合办理一楼的门禁，如需单独修建楼梯需各方协商确定后再具体执行。物博创客公司、海雅美公司确认办公楼三楼的进出现状与双方签订《租赁合同》时的状况一致。海雅美公司确认签订合同时明白三楼需要从一、二楼经过业主深圳市新南天实业有限公司的展厅逐楼走上去，只是海雅美公司称双方在签订《租赁合同》时还有口头约定由物博创客公司在办公楼房屋的外墙另外搭建楼梯上下三楼，但物博创客公司事后就不再按口头约定另外搭建楼梯。而物博创客公司对口头约定的说法予以否认，辩称实际上只是双方在签订《租赁合同》后有对改变进出三楼的方式进行过协商，可以考虑在外墙搭建楼梯，至于由谁建、怎么建至今没有方案。一审法院认为，物博创客公司、海雅美公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。物博创客公司、海雅美公司争议的焦点在于物博创客公司是否向海雅美公司交付了符合合同约定的办公楼三楼的问题，虽然根据《租赁合同》约定，物博创客公司在签订合同后应把租赁物的钥匙及设施交给海雅美公司使用，但由于办公楼三楼原本就没有设置门锁，故办公楼三楼不存在物博创客公司交付钥匙的问题。至于出入三楼须经过一、二楼，而一楼被业主设置门禁的问题，因该问题在物博创客公司、海雅美公司签订《租赁合同》时就已存在，且海雅美公司确认签订合同时就明白三楼出入须经过业主设置了门禁的一、二楼的现状。合同签订后，物博创客公司按现状将办公楼三楼交给了海雅美公司使用，海雅美公司进出一楼的流程与签订合同时的进出流程一致，海雅美公司没有提交其进出一楼或申请办理门禁卡被拒的证据。且业主新南天公司也表示进出三楼如有需要同意办理一楼门禁卡，证明物博创客公司交付给海雅美公司的办公楼三楼符合合同约定，不存在违约情形，故海雅美公司提出部分解除租赁合同不符合法律规定，法院不予支持。海雅美公司辩称双方口头约定物博创客公司承诺在房屋外墙另外搭建楼梯及无法出入办公楼一楼的答辩意见缺乏有效证据证实，法院不予采纳。基此，海雅美公司自2018年4月起一直未支付物博创客公司办公楼三楼租金的行为不符合合同约定，物博创客公司诉求海雅美公司支付2018年4月至2019年5月期间租金403200元（28800元×14个月）的主张合法有据，法院予以支持。海雅美公司辩称合同约定的违约金过高，鉴于物博创客公司未就海雅美公司逾期支付租金的违约行为给其造成的损失举证，考虑到海雅美公司逾期支付租金给物博创客公司造成利息损失确又是客观事实，而合同约定的每天千分之五确实过分高于利息损失，法院对违约金予以调整。结合海雅美公司的违约情形，酌情按中国人民银行颁布的同期贷款利率的1.5倍标准计算违约金。物博创客公司在法院判决前撤回水电费及违约金的请求符合法律规定，法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市海雅美医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市物博创客空间系统有限公司支付2018年4月至2019年5月期间办公楼三楼的租金403200元及违约金（2018年4月至2019年5月期间，每月以28800元为基数按中国人民银行颁布的同期贷款利率的1.5倍标准逐月从11日起计算至实际付清之日止）；二、驳回深圳市物博创客空间系统有限公司的其他诉讼请求；三、驳回深圳市海雅美医疗器械有限公司的反诉请求。本案本诉受理费6142元（物博创客公司已预交），由深圳市物博创客空间系统有限公司负担2862元，深圳市海雅美医疗器械有限公司负担3280元。反诉费2604元（海雅美公司已预交），由深圳市海雅美医疗器械有限公司负担。深圳市海雅美医疗器械有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起十日内向法院缴交。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，应对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点在物博创客公司是否已按合同约定交付了租赁物。对于涉案房屋是否已上锁的问题，海雅美公司认可一审法院对涉案房屋进行实地调查时，涉案房屋并未上锁。海雅美公司主张物博创客公司此前将涉案房屋上锁，也未提供任何证据证明。因此，本院对于海雅美公司关于涉案房屋已上锁，且物博创客公司未交付相应钥匙的主张不予采信。对于涉案房屋进出条件的问题，海雅美公司认可其在签订《租赁合同》之前就已知道涉案房屋位于办公楼三楼，需经过业主新南天公司使用的一、二楼进出，且业主新南天公司在一楼设置了门禁的情况。在此情况下，海雅美公司仍然与物博创客公司签署《租赁合同》承租涉案房屋，表明其是接受涉案房屋现状的。涉案房屋的业主新南天公司在一审期间也出具了《情况说明》，表明其同意配合办理一楼的门禁卡。海雅美公司并未提供有效的证据证明其在办理门禁卡或其工作人员在出入涉案房屋时曾遭到新南天公司或物博创客公司的拒绝。海雅美公司主张物博创客公司在签订合同时承诺为其另行搭建楼梯，但未提供证据证明，物博创客公司对此也不予认可，本院对海雅美公司的该项主张不予采信。因此，本院认为，物博创客公司已按双方在签订《租赁合同》前就已清楚的房屋现状履行了交付义务。海雅美公司主张物博创客公司未按合同约定交付涉案房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于海雅美公司是否有权单方解除合同的问题，双方签订的《租赁合同》第八条是对海雅美公司中途退租的法律责任的约定。该条所约定的中途退租，应是指经物博创客公司同意，双方协商一致而提前解除合同，并非赋予海雅美公司单方解除合同的权利。海雅美公司主张其有权单方中途退租，理由不成立。本案中，物博创客公司要求海雅美按照合同约定支付租金，即是要求海雅美公司继续履行合同，表示其并不同意海雅美公司提前解除双方合同。基于本院上述认定，物博创客公司已依约交付了涉案房屋，海雅美公司应当支付相应的租金。海雅美自2018年4月起未依约交纳租金的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，物博创客公司有权要求海雅美公司继续履行合同。因此，一审判令海雅美公司支付2018年4月至2019年5月涉案房屋租金及违约金，处理正确，本院予以维持。综上，海雅美公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8984元，由上诉人深圳市海雅美医疗器械有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年一月二十三日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。