河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再154号 二审上诉人（一审被告）：廊坊市大中房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市银河路与金光道交口大中广场。 法定代表人：崔士龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢增洪，河北乾翔律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：王路明，男，1970年5月15日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 二审上诉人廊坊市大中房地产开发有限公司（以下简称大中公司）与被上诉人王路明商品房预售合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2017年1月14日作出（2016）冀1003民初4125号民事判决。大中公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日作出（2017）冀10民终1257号民事判决。经本院院长提交审判委员会讨论决定于2019年10月30日作出（2019）冀10民监8号民事裁定，本案由本院再审。二审上诉人大中公司委托诉讼代理人邢增洪、二审被上诉人王路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二审上诉人大中公司在再审时诉称：原审判决认定事实不清，王路明所主张的房屋部分购房款来源存在争议，其房屋所有权不明，原审判决认定涉争房屋属于王路明所有，存在认定事实错误。原审判决认定大中公司违约交房办理产权证书，认定事实错误。双方在商品房买卖合同中约定的违约责任是万分之一，交房之后180天办理房屋产权备案手续，交房之后尚未足180天，涉争的房屋被廊坊市公安机关查封，造成开发商无法办理产权备案手续，违约责任不属于大中房地产。 二审被上诉人王路明辩称，本案原一、二审认定事实清楚，适用法律正确。1、结合相关证据能够证明王路明与张俊青等的借款行为及借款折抵还款行为是合法的，与刑事案件无关。廊坊市广阳区公安分局是基于查清相关事实，刑事案件作出判决认定该615万元和5718020元款项及大中广场19层房产均不包括在鉴定报告的非吸款项之中后，避免给当事人造成利益损失而作出的，而不是基于本案民事判决结果而解封。2、张俊青等人的5718020元的购房意向金来源于王路明的合法民间借款，并且早已将该款项以折抵形式偿还给了王路明，刑事案件鉴定报告中体现了这一事实。张俊清等人与大中公司签订的认购协议，按照双方约定早已作废，王路明、王迦惠早在公安局查封之前合法购得涉案房产，并办理了入住手续。3、刑事判决表述了本案民事判决的对相关事实的认定结论，并对民事判决的真实性、合法性和有效性进行了确认。4、双方签订商品房买卖合同后，王路明多次向大中公司催告房屋产权备案，大中公司拒不办理，造成房屋被查封，致使那段时间无法办理房屋权属证书，应承担责任。商品房买卖合同约定的违约责任明显低于造成的实际损失，180天办理产权证的约定不符合法律规定。5、大中公司提到的承诺与本案无关。原审所主张的大中公司应支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属证书的经济损失及应立即办理房屋权属证书的理由同二审时答辩内容。 王路明在原一审时诉称：2015年4月3日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，约定交房时间为2015年7月1日前。但被告于2015年8月12日才交房，且至今未为原告办理完毕房屋权属证书并交付原告。另，被告交付房屋中的空调循环系统质量存在明显瑕疵，无法正常运转，严重影响原告的正常使用。此外，被告无故给原告停电2天，造成原告较大损失。对于被告的上述违约行为，原告多次与被告沟通，均未达成一致意见。故诉请判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金26273.39元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的经济损失321034.32元；3、被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1901室、1902室、1903室和1905室房屋权属证书；4、被告向原告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元；5、被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担修复责任，并赔偿损失95000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求，请求法院1、被告向原告支付逾期交房违约金225811.47元；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的经济损失467798.53元；3、被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1901室、1902室、1903室和1905室的房屋权属证书；4、被告向原告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元；5、被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担维修责任，并赔偿损失95000元；6、被告向原告支付自2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；7、本案的诉讼费用由被告承担；8、被告如2016年11月11日前不能办理完毕房屋权属证书，则解除合同并承担给原告造成的经济损失。之后，原告再次变更诉讼请求，放弃了第8项诉讼请求。 原一审认定的事实：2015年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》四份，原告向被告购买了位于大中广场第8001幢1单元19层1901室、1902室、1903室、1905室房屋四套。另查明，2014年5月20日，张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤就大中广场19层整层与被告签订了房屋认购协议书，并支付购房款5718020元，被告给其出具收款收据。原告庭审后提交了其向孙哲宇账户转款615万元的转账记录及2015年2月3日与廊坊市大运投资咨询有限公司、张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲签订的补充协议，用以证明原告与廊坊市大运投资咨询有限公司存在民间借贷关系，截止2015年2月3日，廊坊市大运投资咨询有限公司尚欠原告借款本金1067万元整，借款利率按每月2%计算，每月付息一次，本息于2015年8月31日前还清。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲作为保证人，为以上款项提供担保。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以已交付给被告的5718020元、官美玲以其名下位于霸州市作抵押担保。同时,原告还提交了张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤与被告签订房屋认购协议书及被告出具的收到四人购房款5718020元的收据复印件，用以证明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还原告借款后，四人将上述证据原件交付原告。原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，原告给被告出具了两份承诺书，承诺因本人借给廊坊市大运投资咨询有限公司的1067万元借款，一直未还清，经本人与借款担保人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤四人协商决定，四个担保人同意将其名下购买的大中广场19层整层房源过户到本人及女儿王迦惠名下，并将四个担保人已交付的购房款5718020元转为本人及女儿王迦惠的购房款，剩余购房款5781980元由本人交付给被告。由于以上事件造成张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤追究被告法律责任或其他责任、经济损失的，均由本人承担。同时承诺认购大中广场19层的房产，并将张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交纳的购房款冲抵部分购房款。被告核实张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还原告借款情况属实后，收回了上述原件，并给原告出具了交来购房款3910090元的收据。2015年4月9日、10日，原告又交齐了全部剩余房款220万元，被告给原告出具了收据。2015年7月18日，被告委托廊坊市大中物业服务有限公司通知原告于2015年8月12日办理入住手续。2015年8月17日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了办房本费用340893.57元，向廊坊市大中物业服务有限公司交纳了物业费用82792元。 又查明，被告为达到完备手续的目的，于2015年4月8日在廊坊日报上刊登声明，声明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤在廊坊市大中广场购买的19层整层办公楼，因多次催缴办理银行按揭手续未果，如果在2015年4月10日之前，仍未到开发商指定银行办理按揭手续，开发商决定将所售房源收回，另行出售，定金不退。涉案房屋工程于2016年1月15日经竣工验收合格，于2016年1月18日办理了备案。2015年10月28日廊坊市公安局广阳分局因侦查廊坊市大运投资咨询有限公司非法吸收公众存款案件查封了涉案房产。 庭审中，原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元、因空调循环系统问题应赔偿损失95000元，并提供了王金中、单雪菲、蔡宝军证明，用以证明涉案房屋存在严重缺陷放置空调外机位置不合理，导致冬季不能制热、夏季不能制冷；同时证明2015年8月-12月间被告以不当理由两次指使物业公司给涉案房屋停电两天，被告予以否认。原告庭审后又提供了其与廊坊市大华企业服务集团有限公司签订的房屋租赁合同、格力中央空调设备购销及安装合同及证明，用以证明原告已将涉案房屋出租给廊坊市大华企业服务集团有限公司，每平方米日租金1.5元，并已支付涉案房屋安装空调的费用95000元。 以上事实有《商品房买卖合同》、收据、入伙通知书、王金中、单雪菲、蔡宝军证明、竣工验收备案证明书、廊坊日报声明、承诺书、快递存根、廊坊市公安局广阳分局查封决定书、转账记录、房屋认购协议书、格力中央空调设备购销及安装合同及证明、房屋租赁合同以及原、被告陈述可证。 原一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告以张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交纳的购房款折抵其部分购房款，被告核实情况属实后，收回了与其四人签订的房屋认购协议书及给其四人出具的收据，又重新给原告出具了用该款折抵原告部分购房款的收据。原告按照合同约定期限又交齐了全部剩余房款，至此，原告已按合同约定全部履行了支付购房款的义务。被告于2015年8月12日交付房屋，违反了双方合同2015年7月1日前交付房屋的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告2015年7月1日至2015年8月11日的逾期交房违约金。原告收到涉案房屋后，已将房屋出租，原告主张约定的违约金低于造成的损失，要求按实际损失确定违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。本院确定按原告主张每平方米每天1.5元计算，计为54990.81元（1.5元/天/平方米×872.87平方米×42天）。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在该期限内未能为原告办理涉案房屋权属证书，亦构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告应当继续履行为原告办理涉案房屋权属证书的义务，原、被告在合同中只是约定被告在规定期限内未能给原告办理房地产权属证书，双方同意协商解决，并未明确约定违约责任。原告依照法律规定要求被告按房屋总价款的逾期贷款利率支付自2016年2月9日至办完权属证书之日止逾期办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元以及因空调循环系统问题应承担修复责任，并赔偿损失95000元，原告提供的证据不足以证明其主张，因此，该两项诉请本院不予支持。由于被告未按《城市商品房预售管理办法》第十条规定的及《商品房买卖合同》第二十四条约定的，在签订合同30日内向廊坊市住房保障和房产管理局办理备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封了涉案房屋，致使现在无法办理房屋权属证书，责任应由被告承担，被告以此为由逃避为原告办理房屋权属证书责任的抗辩主张，不能成立。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条、第18条之规定，判决：一、被告廊坊市大中房地产开发有限公司应继续履行与原告王路明签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内为原告王路明办理涉案房屋权属证书；二、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王路明逾期交房违约金54990.81元；三、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2016年2月9日至被告为原告办理完涉案房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金，按购房款6110090元的逾期贷款利率计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费5856元，保全费5000元，由被告承担。 大中公司上诉请求：1、撤销原一审民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发还重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。王路明所主张的房屋因部分购房款来源于廊坊市大运投资咨询有限公司，已被廊坊市公安局于2015年10月28日以涉嫌非法吸收公众存款进行了查封。截至一审判决之日，依然未解封，上诉人无法为上述房屋办理产权登记，并非上诉人的原因导致，上诉人对此不负法律责任。一审法院在明知该情况，且上诉人基于被上诉人王路明的两份免责承诺与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，因履行《商品房买卖合同》所发生的全部责任依据承诺书的约定均由王路明承担，造成被告损失的，亦由王路明承担赔偿责任。被上诉人在签订合同时对于其用于购买房屋的资金可能存在风险，且对该风险导致的后果已经明知。上诉人已经提供了相应证据，但一审法院未依法采信亦未对不予采信的原因予以明确。综上所述，一审法院未依法查明本案事实，判决有误。 王路明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、被告不能给原告办理房产证是因为被告没有按照《城市商品房预售管理办法》第十条规定及《商品房买卖合同》第二十四条约定，在签订合同30日内向廊坊市住房保障和房产管理局备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封了原告所购房屋，致使现在无法办理房屋权属证书，责任应由被告承担。2、被告所提到的原告承诺早已作废且与本案无关。3、原告诉被告支付逾期交房违约金225811.47元的理由：原告与被告签订四份《商品房买卖合同》后，原告履行了合同规定的全部义务，被告也为原告开具了全部购房款及办房本等费用的收据。根据《商品房买卖合同》第八条约定，应于2015年7月1日前将经验收合格的房屋交付。但被告于2015年8月12日通知原告办理入住手续，验收合格日期为2016年1月15日。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的万分之一的违约金赔偿标准明显低于给原告造成的损失，故应以被告违约给原告造成的损失确定违约金数额。4、原告诉被告支付逾期办理房屋权属证书的经济损失467798.53元的理由：双方合同约定的交房日期为2015年7月1日前，被告应于2015年9月28日前为原告办理房屋权属证书，但至今尚未给原告办理房屋权属证书，原因是被告未能按照其承诺在签订合同时即签订房产局规定的网签合同，也未按照合同及法律的规定自签约之日起30日内，向房产局登记备案手续，致使未能变更到原告名下，才造成于2015年10月28日被公安局查封。被告至2016年10月始终未办理备案手续。5、被告应立即为原告办理大中广场第8001幢1单元1901室、1902室、l903室和1905室房屋权属证书，应在房屋交付使用之日起90日内，现已超出该期限。被告应支付2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失，因原告第2项诉求中请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书经济损失计算的截止时间为2016年9月30日，因被告最终给原告办理房屋权属证书的时间尚不能确定，故请求判令被告按原告第2项诉求中确定的赔偿计算标准向原告支付2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失。综上，被告不履行合同约定和相关法律的规定，给原告造成了严重的经济损失，构成违约，应承担相应的违约责任。 二审期间，上诉人及被上诉人均未提交新证据。一审经审理查明的事实属实，予以确认。 原二审认为，上诉人大中公司与被上诉人王路明签订的《商品房买卖合同》合法、有效。大中公司应当按照合同约的期限，在合同签订后到房地产管理部门办理备案手续。合同明确约定商品房达到交付使用条件后，大中公司应当书面通知王路明办理交付手续并办理产权登记，但大中公司未在合同约定的交房期限内以书面方式通知王路明办理交房手续，故上诉人大中公司未按合同约定向被上诉人交付涉案房屋事实清楚，上诉人应承担逾期交房的违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金及办理房屋权属证书并无不当。综上所述，上诉人大中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11712元，由廊坊市大中房地产开发有限公司负担。 本院再审时，王路明提交新证据：1、另案原审原告王迦惠出具的证明：为购置大中广场房产，本人于2015年4月，自本人在中国光大银行廊坊金光道支行开立的账户，共计汇入廊坊市大中房地产开发有限公司指定的购房款收款账户（廊坊秀水服饰有限公司账户）人民币5044180元。其中2993690元是支付本人所购1906、1907号房的全额房款。其余2050490元，是为本人父亲王路明购置1901、1902、1903、1905号房所垫付的购房款。2、执行款收款凭条：证明涉案房屋经过一、二审民事判决，不存在无法执行的情形。3、廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003刑初24号刑事判决书：表述了关于折抵还款行为的真实、合法、有效性及判决的结果，对原一、二审民事判决的合法、有效性予以确认。4、12份霸州金康雅居的商品房买卖合同：从另一个侧面证明折抵行为的真实性。5、廊坊大正司法会计鉴定中心关于廊坊市大运投资咨询有限公司涉嫌非法吸收公众存款案司法鉴定意见书：证明张俊青等用于购房的5718020元购房意向金，即所购大中广场19层的房产均不包括在大运公司非法吸收公众存款案件之中，均不是涉案款项。6、廊坊市公安局广阳分局协助解除查封通知书：证明王路明所购房产不是涉案物品，且已经公安机关解封，不是公安机关扣押的物品。 大中公司质证意见：1、王路明与大中公司签订的商品房买卖合同，第九条约定出卖人逾期交房不超过90日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记，需由出卖人向登记机关备案。既然认可买卖合同合法有效，其合同约定的条款应当约束双方当事人。2、王迦惠的证明不符合证据形式，王迦惠应出庭质证。3、关于收款凭条、刑事判决、12份合同、司法鉴定意见书，所涉及到王路明购房款来源，是借款还是非法集资款，应有张俊青等人意见，不能单凭王路明一方陈述。4、公安机关的查封客观上造成了大中公司无法为王路明办理产权备案手续，大中公司不为其办理产权备案手续不存在过错。 本院再审认定的事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，张俊青、孙翠英经营的廊坊市大运投资咨询有限公司与大中公司签订房屋认购协议，定购大中广场19层整层房产，并支付购房款5718020元。后王路明与张俊清等协商，以上述购房款折抵清偿廊坊市大运投资咨询有限公司向王路明借贷的615万元款项，作为王路明向大中公司购买涉案房产的购房款。大中公司核实情况属实后，收回了与张俊青等人签订的房屋认购协议书及出具的收据，又重新给王路明出具了用该款折抵大中公司部分购房款的收据，并与王路明、王迦惠签订商品房买卖合同。王路明、王迦惠按照合同约定期限交齐了剩余房款，履行了支付全部购房款的义务。后大中公司向王路明、王迦惠交付了房屋，办理了入住手续。至此，张俊青等人与王路明的借贷关系已转为王路明与大中公司之间的商品房买卖合同关系。上述过程形成在张俊青等人所经营的廊坊市大运投资咨询有限公司涉嫌非法吸收公众存款犯罪的刑事立案之前，且廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003刑初24号刑事判决对本案原一、二审判决予以了认定，并没有把本案认购房产的资金列为该刑事案件涉案资金，且刑事判决作出后，公安机关已对涉案房产予以了解封。结合本案资金流转及合同签订的相关证据，及上述刑事案件的相关证据、判决结果，不能认定本案处置的房产涉及该刑事案件的涉案财产。应认定王路明与大中公司之间的商品房买卖合同合法有效，涉案房屋所有权应归王路明所有。 大中公司未按合同约定时间交付房屋，应支付逾期交房违约金。且未按法律法规规定及合同约定时间内向廊坊市住房保障和房产管理局办理备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封涉案房屋，致使查封期间内无法办理房屋权属证书，大中公司应承担相应责任。原一、二审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2017）冀10民终1257号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二〇年一月八日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 张 曦