河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初2695号原告：胡宗禄，男，汉族，1966年10月10日生。原告委托诉讼代理人：高明玉，河南兴原律师事务所律师。特别授权。被告：陈茂恩，男，汉族，1958年6月1日生。被告委托诉讼代理人：苏旭，河南天荣律师事务所律师。特别授权。被告委托诉讼代理人：韩炎，河南三策律师事务所律师。特别授权。原告胡宗禄诉被告陈茂恩房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡宗禄及其委托诉讼代理人高明玉和被告陈茂恩的委托诉讼代理人苏旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宗禄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行“房屋拆迁安置委托合同”书所约定的义务，将其所拥有的位于原彩印厂的房屋共计六间住房腾空，交由原告方拆除；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1、依法确认原被告所签订的房屋拆迁安置补偿合同为有效合同；2、判令被告立即交付其拥有的光山县某某路北侧商住四间两层楼房及三间简易房和东西两边过道；3、判令被告根据合同约定支付给原告违约金190万（规定时间内未缴纳诉讼费）。事实及理由：原告胡宗禄系光山县“诚信小区”开发建设的实际投资人。2002年与光山县城建建设开发公司(现改名为光山县泰立建设开发公司)合作，通过投标竞争的方式取得该项目的土地使用权，并与光山县东城开发区管理委员会签订“国有土地使用权出让合同书”一份。因被告所拥有的位于原彩印厂的房屋属上述建筑项目拆迁范围，2009年原告与被告(含其兄弟陈盛恩、陈某恩)签订“房屋拆迁安置委托合同”书一份，该合同约定：原告共计支付被告(含陈盛恩、陈某恩各40万)260万元人民币(先期支付100万元)，被告于2010年2月28日前将上述房屋腾空，并交由乙方拆除，每逾期一天向原告支付违约金1000元。该合同生效后，原告依约履行，然时至今日，被告仍拒不履行该合同书所约定的义务(其兄弟陈盛恩、陈某恩现已实际履行)，虽经原告多次催促并派人与其商谈，被告置之不理，并明确表示不再履行该合同书所约定的义务。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。原告向法庭提交的证据材料有：1、原告的身份证复印件一份；2、《房屋拆迁安置委托合同》复印件一份；3、收到条复印件一份；4、国有土地使用权开发合同复印件一份；5、光山县东城委出具的证明复印件一份；6、关于落实诚信小区出让土地尽快建设的请示复印件一份；7、报告处理笺复印件一份；8、被告的亲属与第三人张子尚所签订的房屋租赁合同复印件一份；9、房屋现场照片；10、房屋内至今未搬离的被告所有的家具、电器、生活日用品等视频光盘一张；11、现场公证文书一份；12、被告兄弟陈盛恩、陈某恩的房屋拆迁现场照片；13、公证提存文书一份；14、证人证言一份；15、房屋买卖合同复印件一份；16、豫凯估字[2019]110537041B号《房地产估价报告书》一份。被告陈茂恩辩称，一、《房屋拆迁安置委托合同》系无效合同。1、2001年11月1日开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。在本案中，原告并未提交“房屋拆迁许可证”，被告也未接收到政府部门下发的“房屋拆迁许可证”及《拆迁公告》，涉案房屋根本未列入政府拆迁范围之内，不符合拆迁条件。也就是说《房屋拆迁安置委托合同》因为拆迁的前提条件不存在，根据《合同法》第五十四条之规定，《房屋拆迁安置委托合同》因违反法律行政法规的强制性规定，属无效合同。2、原告胡宗禄系自然人，不具有实施拆迁的资格。《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定:“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》要求的是“单位”即具有拆迁资格的法人主体，本案原告并未出示具有“拆迁资格”的证据，且本案原告系“自然人”，根本不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定，没有拆迁资格，《房屋拆迁安置委托合同》同样应当认定无效。3、现行法律已经取消了“委托拆迁”的相关规定，《房屋拆迁安置委托合同》不具有继续履行的法律依据，也应认定为无效合同。《城市房屋拆迁管理条例》已经于2011年废止，现行法律法规为《国有土地上房屋征收与补偿条例》，且在该《条例》中，取消了“委托拆迁”的相关规定，而且该《条例》第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，”第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”以上规定，均明确了原、答辩人签订的《房屋拆迁安置委托合同》已经失去了继续履行的合法基础，应当认定为无效协议。二、原告的诉请超出了诉讼时效，即使存在权利也依法不受保护。双方签订的《房屋拆迁安置委托合同》系2009年9月20日签订，约定2010年2月28日前，原告向答辩人支付余款100万元，答辩人将住房腾空交由原告拆除。但2010年2月28日至起诉之日，原告并未再向答辩人提出过拆迁的请求，且原告最迟应当在两年的诉讼时效内向人民法院提起诉讼保护自身权利。原告若认为没有超出诉讼时效，应当提出证据予以证明，并承担举证不能的法律后果。原告最迟应当在2012年2月28日之前向法院提起诉讼，因原告超出两年的诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。三、即使不考虑诉讼时效问题，拆迁补偿应当先支付拆迁补偿款，然后再拆迁房屋，原告并未支付足额的拆迁补偿款给答辩人，答辩人根据依法享有的先履行抗辩权，有权拒绝将房屋交予原告进行拆迁。1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《房屋拆迁安置委托合同》第一条明确约定，拆迁款项共计280万元，其中陈茂恩是180万元，原告先期支付100万元，余款于2010年2月28日前付清；第二条约定，陈茂思在2010年2月28日前将住房腾空，并交由原告拆除。从《房屋拆迁安置委托合同》约定的合同条款顺序中也可以看出，应当是胡宗禄先支付剩余款项，然后陈茂恩再拆迁。本案中，原告胡宗禄并未在2010年2月28日前将剩余的80万支付给陈茂恩，不管是依据合同约定还是法律规定，因原告未先履行自身的付款义务，答辩人都有权拒绝履行将房屋交予原告胡宗禄进行拆迁。四、对于豫凯估字[2019]110537041B号《房地产估价报告书》不予认可。1、该鉴定的鉴定范围未经答辩人认可，鉴定程序不合法。光山县人民法院只通知答辩人选取鉴定机构的短信，而未通知答辩人对申请鉴定的事项、范围及相关证据材料进行质证，程序违法。2、该评估报告中评估的三件简易房及过道超出了合同约定的标的范围。3、该评估报告遗漏了部分建筑及土地面积。评估机构未评估答辩人住宅第三层面积约10平方米的塔楼、住宅及东侧过道北面的土地面积34.38（17.19×2）平方米、简易房及西侧过道北面的土地面积26.78（13.39×2）平方米和简易房及西侧过道南面的土地面积5.9（2.95×2）平方米。4、答辩人购买的住宅前面积为268.57平方米的出路不在合同约定范围内。综上，因为原告胡宗禄未按照合同约定的期限内支付剩余的款项，答辩人陈茂恩具有合理的、正当的抗辩事由拒绝将房屋交予胡宗禄。原告胡宗禄未在诉讼时效内主张权利，人民法院应当驳回其诉讼请求。《房屋拆迁安置委托合同》在签订时并未取得政府部门颁发的“房屋拆迁许可证”且原告不具有拆迁的资质，《房屋拆迁安置委托合同》本身就是无效合同，又因为行政法规的修改，导致双方签订的《房屋拆迁安置委托合同》失去了合法基础，时至今日审理本案，《房屋拆迁安置委托合同》因违反了法律行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同，答辩人无需将房屋再交予原告进行拆迁，请求驳回原告诉讼请求。被告陈茂恩向法庭提交的证据材料有：1、情况说明一份；2、建设用地规划许可证复印件一份；3、票据复印件三张；4、土地使用权转让合同复印件一份；5、现场测绘图一份；6、征购厂用基地契约复印件一份。经审理查明，原告胡宗禄以光山县城镇建设开发公司的名义于2002年9月25日与光山县东城开发区管理委员会签订国有土地使用权出让合同，取得诚信小区地块的土地使用权，并负责诚信小区项目的开发，原告系该项目的实际投资人。光山县城镇建设开发公司于2009年9月20日取得诚信小区的建筑工程施工许可证。原告于2009年9月20日与陈茂恩、陈盛恩、陈某恩签订《房屋拆迁安置委托合同》一份，载明：“甲方：陈茂恩、陈盛恩、陈某恩乙方：胡宗禄第一条甲方位于原彩印厂的房屋共十三间，建筑面积约600平方米交由乙方代为拆迁安置，乙方一次性支付甲方土地使用权及房屋价款、搬家补助费、临时过渡费及其他补助费等共计人民币贰佰陆拾万元（2600000.00元）。乙方先支付壹佰万元（1000000.00元），余款于2010年2月28日前付清。（其中陈茂恩壹佰捌拾万元，含乙方上次对其拆迁补偿补助款；陈盛恩、陈某恩各肆拾万元，由陈茂恩负责协调并承担相应责任和风险）。第二条甲方在2010年2月28日前应将住房腾空，并交由乙方拆除。每逾期一天向乙方支付违约金人民币壹仟元（1000元）。第三条本合同签订后，甲方应将房屋所有权证交由乙方办理房屋产权注销手续。拆迁安置后土地使用权及房屋产权归乙方所有。第四条本合同自双方签字或者盖章之日起生效。第五条合同签订后，双方应主动履行。如一方违约，需向另一方支付违约金人民币壹仟元（1000.00元）。”原告于当日支付房屋拆迁安置补偿款100万元给被告，并由被告出具收条一份，载明：“今收到胡宗禄房屋款壹佰万元整（￥1000000.00元）。”后陈盛恩、陈某恩如期将房屋腾空，并在收到原告支付的房屋拆迁安置款各40万元时将腾空的房屋交给原告并由光山县城镇建设开发公司拆除。被告陈茂恩于2018年6月1日将诉争房屋租赁给他人。现因原告与被告就《房屋拆迁安置委托合同》产生争议，被告的房屋至今未能拆除，原告遂诉至本院。原告于2019年6月18日将给付被告房屋拆迁安置款80万元公证提存，诉讼期间，原告撤回该公证提存。另查明，经原告申请本院委托，河南凯业房地产估价咨询有限公司对诉争标的光山县县城二环路东侧，九龙东路北侧陈茂恩所有的两层楼房及三间简易房和东西边过道的价值进行评估，于2019年11月5日出具的《房地产估价报告书》中载明：“评估结果：最终确定估价对象于价值时点市场价值估价总额为：377.86万元(人民币)，大写人民币叁佰柒拾柒万捌仟陆佰元整。其中陈茂恩所有的两层楼房及三件简易房的建筑面积共为385.01平方米（其中两层楼房建筑面积为284.57平方米），计建筑物评估价值共为49.55万元；其两层楼房所属宗地的土地面积为207.95平方米、三间简易房所属宗地的土地面积共为139.32平方米、东边过道的土地面积为51.27平方米、西边过道的土地面积为34.4平方米，共计土地面积432.94平方米，评估单价为7583元/平方米，计土地评估价值共为328.30万元，总评估值为377.86万元。”评估费30229元，已由原告交付。本院认为，通过原、被告双方的举证与质证及法庭调查，本案争议焦点归纳如下。第一，原告主体是否适格及《房屋拆迁安置委托合同》是否有效问题。本案中，原告胡宗禄与被告陈茂恩签订的《房屋拆迁安置委托合同》是在原、被告双方在平等互利的基础上签订的，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同履行义务只涉及原被告双方且原告已履行合同的大部分义务，合同目的能够实现，该合同合法有效。而原告作为合同一方当事人，具有民事主体资格，原告提起民事诉讼主体适格。对于被告辩称原告违反了《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第十条的规定，合同应属无效的理由，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”关于效力性强制性规定，指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定及法律、行政法规虽然没有明确规定，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。因被告所提的规定不属于效力性规定，违反该规定不必然导致合同无效，故对于被告方的该答辩意见，本院不予采纳。第二，诉讼时效的适用问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，本案中，原告要求被告履行合同约定的义务，原被告双方之间系合同关系，该合同尚未解除，双方之间未形成债权债务关系，不适用诉讼时效的相关规定，故对于被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。第三，本案诉争标的物的范围。原被告双方签订的《房屋拆迁安置委托合同》中约定：“甲方位于原彩印厂的房屋共十三间，建筑面积约600平方米交由乙方代为拆迁安置”，原告认为该13间房屋应为陈盛恩、陈某恩已拆除4间及被告的楼房4间、简易房3间、东西两侧过道各1间；而被告辩称该13间房屋不包含简易房及两侧过道，仅指其二层楼房的共9个房间（上下两层各4间及边屋1间）及陈盛恩、陈某恩房屋4间。据本院现场勘查及调查，陈盛恩、陈某恩与被告房屋皆是两层，若按房屋间数算，三人楼房内房屋间数只正屋就有16间，远超13间，不符合合同约定。依据行业交易习惯，该合同中的“房屋共十三间”应指地皮十三间，且按此计算，该13间标的物的范围方与合同相吻合；另根据原告签订合同的目的在于获得该地块的地皮，而非被告现有的房屋，故本院认定“房屋共十三间”应为陈盛恩、陈某恩已拆除4间及被告的楼房4间、简易房3间、东西两侧过道各1间。第四，关于本院委托评估是否程序合法及评估是否超出原告所诉范围问题。经本庭对本院技术科鉴定过程进行审查、核实，该次鉴定的鉴定范围系原告所诉范围，鉴定程序亦按法定程序进行。故对该评估予以认定。关于被告认为鉴定中存在遗漏项的问题，经本院审查，被告住宅及东侧过道北面的土地面积34.38（17.19×2）平方米、简易房及西侧过道北面的土地面积26.78（13.39×2）平方米和简易房及西侧过道南面的土地面积5.9（2.95×2）平方米根据被告提供原土地使用权转让合同中对四界的约定，应当计入被告土地使用面积中，而评估报告未计入属漏项面积，本院予以采纳。该部分总土地面积为67.06平方米，评估单价为7583元/平方米，故该未计入土地的评估值应为50.85万元。对于被告所属的第三层约10平方米的塔楼的问题，该塔楼只为遮挡楼顶的楼梯口，无其他实际使用价值，评估机构在评估时依其评估方法未予计算，本院予以确认。第五，诉争合同的违约责任问题。原被告双方签订的《房屋拆迁安置委托合同》中约定：“第一条乙方先支付壹佰万元（1000000.00元），余款于2010年2月28日前付清。第二条甲方在2010年2月28日前应将住房腾空，并交由乙方拆除。”依此，原告给付余款的义务与被告交付房屋的义务应同时履行，故对于原告诉称被告负有先履行义务，违约在先的理由及被告辩称的原告负有先履行义务，违约在先的理由，本院皆不予支持。现因原被告双方皆要求对方先履行义务互相猜疑不安，致使合同未能按约定履行，故双方对于合同未能依约履行皆存在过错。因原被告双方互感不安且长期协商未果，在双方未能就合同争议部分达成一致期间，被告仍对其房屋享有所有权，即享有对其使用收益的权利，且该租赁合同租赁期限现已届满，不影响诉争房屋的权力状态，故对于原告诉称被告于2018年6月1日将诉争房屋租出存在根本违约的理由，本院不予支持。综上，原被告双方签订的《房屋拆迁安置委托合同》合法有效，双方当事人应依照合同全面履行自己的义务，因原被告双方对于合同未能依约履行都存在过错，根据公平原则，及双方订立合同时的目的，被告应将诉争标的物交付给原告；因原告在双方缔约后尚有80万元价款未支付，该未支付价款占应支付给被告的总价款比例为80：180，考虑到合同签订已有多年房屋土地价值上涨，该未支付部分价款应按照诉争标的物现有价值以80：180的比例来确定，诉争标的物的现有价值为377.86万元+50.85万元=428.71万元，原告应向被告支付人民币428.71万元×（80÷180）=190.54万元。对于陈茂恩两层楼房门前至南边马路的出路面积使用权置换补偿问题，不是本案诉争合同项下约定的土地面积范围，本院不予调整。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、原告胡宗禄与被告陈茂恩所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效；二、被告陈茂恩于本判决生效后三十日内将其拥有的光山县某某路北侧商住四间两层楼房及三间简易房和东西两边过道交付给原告胡宗禄，原告胡宗禄同时给付被告陈茂恩人民币190.54万元。案件受理费200元，由原、被告各承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  杜秀明人民陪审员  雷莹莹二〇二〇年一月十九日书 记 员  刘 涛