陕西省洛川县人民法院 陕西省洛川县人民法院民事判决书（2019）陕0629民初1936号原告：康向阳，男，1999年9月9日出生，汉族，陕西科技大学镐京学院学生，住西安市。委托诉讼代理人：豆炜宏，陕西嘉伟法律事务所法律工作者。被告：晁月莲，女，1965年12月23日出生，汉族，洛川县医院职工，住洛川县教育局家属院。第三人：贠惠珍，女，1964年12月21日出生，汉族，洛川县迎宾大道建设银行院内居民，住洛川县。 原告康向阳与被告晁月莲、第三人贠惠珍案外人执行异议之诉一案，原告康向阳2018年7月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2019年1月11日作出（2018）陕0629民初1466号民事判决，宣判后，原告康向阳不服判决，提出上诉。延安市中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）陕06民终886号民事裁定，撤销陕西省洛川县人民法院（2018）陕0629民初1466号民事判决，发回陕西省洛川县人民法院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康向阳的委托诉讼代理人豆炜宏及被告晁月莲、第三人贠惠珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康向阳向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对原告购买的位于西安市XX区XX广场XX号楼XX单元XX单元房的强制执行,并解除对该房的查封；2.依法判决确认登记在第三人名下位于西安市XX区XX广场XX号楼XX单元XX单元住房归原告所有，第三人配合原告办理该房产权过户登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原告与第三人贠惠珍经西安经济技术开发区金诺房屋中介服务部（简称金诺中介）签订了一份《房屋买卖三方合同》，第三人将其位于西安市XX区XX广场XX号楼XX单元XX单元住房(购房合同编号Y10049128，面积52.76m ²)以47万元的价格出售给原告，原告2018年3月15日支付第三人32万元用于银行撤押，过户当日将剩余15万元房款给原买房人张某某。合同签订后，原告如约向第三人支付了32万元购房款，2018年3月16日，第三人将该房交付原告入住使用。2018年4月19日，因第三人贠惠珍与被告晁月莲民间借贷纠纷一案，洛川县人民法院将原告购买入住、正在办理过户手续还登记在第三人名下的位于西安市XX区XX广场XX号楼XX单元XX单元房予以查封。随即，原告以案外人身份向洛川县人民法院提出执行异议，并提供了相关买房依据，要求解除查封并终止对该房屋的执行。2018年7月2日，洛川县人民法院作出(2018)陕0629执异229-1号执行裁定，认定原告购买第三人涉案房屋未付清全款又未办理过户手续，驳回原告的执行异议。原告认为该裁定事实认定错误。从原告与第三人签订的购房合同来看，第三人针对涉案房屋的出卖款47万元已全部收回(原告支付32万元、张某某已支付15万元)，涉案房屋未能过户，是因为第三人正在办理撤押等相关手续，原告并无过错。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院应解除对该房屋的查封。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，诉至法院，望依法支持原告的诉求。被告晁月莲辩称，（一）1、第三人与原告之间的房屋买卖价格47万元，按照同期市场价格该房应在76.5万元左右，属明显不合理价格交易，应予以撤销；2、第三人与原告之间的房屋买卖违反有关法律法规、行政法规的规定，属无效合同；3、第三人与原告之间的买卖合同，是非三方参与的、进行虚假诉讼的伪造合同；4、证人证言、证据，前矛后盾，漏洞百出，难圆其说；5、涉案证人与第三人关系特殊，有不正常和有违常理的资金来往；6、交易过程和形式有违日常交易习惯和相关规定；7、编撰事实，混淆黑白，干扰司法；8、在涉案房屋被冻结之前，原告没有实际入住。综上，被告认为，被答辩人恶意串通，转移资产的行为昭然若揭，其无权主张执行异议之诉。（二）本案争议焦点为原告康向阳对涉案标的物房产是否具有足以排除强制执行的民事权益，康向阳是否是涉案房屋的权利人；原告康向阳是否要求向一审法院交付剩余15万元房款的问题。依据《查封规定》第17条和《执行异议》第28条的规定，执行标的物涉案房屋的权利人是第三人贠惠珍，所谓的剩余15万元房款原告康向阳没有继续履行的法律依据和案情道德基础，故原告康向阳的权利不能够排除强制执行。（三）请求法院依法驳回原告康向阳的诉讼请求。第三人在与被告债务纠纷诉讼中，多次进行虚假诉讼已转移了其名下及老公名下的全部资金，只因该房屋的产权证未下发，被告才侥幸申请予以冻结。该冻结房屋是被告合法权益能够得到保障的唯一机会。法院应综合判断第三人的一贯行为，以免老赖横行，充分考虑被告的合法权益不受损害，让执行难不再重演，彰显法律的公平和尊严，维护社会公平正义。综上所述：原告康向阳与第三人贠惠珍经金诺中介签订的所谓《房屋买卖三方合同》属无效合同，在未进行网签合同、没有资金监管的情况下，原告所谓的付第三人购房款32万元属无效交易。《查封规定》第17条第2项“第三人已经支付全部价款并实际占有，但对未过户无过错”。本案原告既没有交全款的前提，又没有对未过户无过错的理由，全款交付、实际占有、未过户无过错的结论是确定的、唯一的、缺一不可的，故原告诉求不符合《查封规定》解冻的条件。请求依法驳回原告康向阳的诉讼请求，维持洛川县人民法院（2018）陕0629执异229—1执行裁定及（2018）陕0629民初1466号民事判决。第三人贠惠珍辩称，支持原告的诉讼请求，她与原告之间的房屋买卖合同是合法的。2017年她经徐爱芳介绍将该房屋以47万元的价格卖给张某某，在2018年3月15日之前，张某某付给她2万元定金和15万元房款。2018年3月15日，经她和租房人算账，租房人将房屋的水、电卡等手续交给张某某。因张某某未将剩余房款交齐，于是张某某找了房屋中介找到原告康向阳，当天，就向她转房款27万元，她给张某某退定金2万元。原告的母亲代原告签订了买卖合同，张某某将房屋钥匙等手续交给原告的母亲。3月16日，凤金红用支付宝给她转房款5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告康向阳提供了六组证据：证据一执行裁定书，证据二户籍证明，证据三房屋买卖合同，证据四银行付款证明及第三人出具的收条，证据五2018年1月17日签订的房屋购买意向书复印件及收据，证据六协助执行通知书。被告晁月莲对原告康向阳提供的证据一、二无异议；对证据三、四、五的真实性和证明目的有异议；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人贠惠珍对原告康向阳提供的证据一、二、三、四、五的真实性和证明目的均无异议，对证据六的真实性无异议，认为该证据与本案无关联性，不发表质证意见。被告晁月莲提供了十组证据：证据一民事判决书两份，证据二执行裁定书一份，证据三执异裁定书一份，证据四西安市房屋登记簿两份，证据五贠惠珍多次转移财产情况反映，证据六西安市有关房屋交易政策的通知、实施细则，证据七合同四份，证据八收条两份，证据九谈话笔录三份，证据十张某某承诺书及购房情况说明。原告康向阳对被告晁月莲提供的证据一、八无异议；对证据二、三、六的真实性无异议，对证明目的有异议；认为第五组不属证据，是被告所写情况说明；对证据四、七、九、十认为是复印件，不符合证据形式要件，无法确定，对真实性和证明目的均有异议，同时对证据九、十不予质证。第三人贠惠珍对被告晁月莲提供的证据一、二、三、四、八无异议；对证据五、六、七有异议；证据九、十认为是复印件，不予认可。第三人贠惠珍提供了七组证据：证据一房屋买卖合同，证据二中国工商银行转账清单，证据三买卖合同及银行明细、支付宝账单，证据四个人贷款提前还款申请书及贷款还清证明，证据五注销备案抵押登记通知书，证据六张某某重新转售房屋的约定，证据七证人出庭作证证言两份。原告康向阳对第三人提供的证据不发表质证意见。被告晁月莲认为第三人提供的证据与本案无关。本院依职权调取的证据共四组：证据一同文路派出所户籍证明一份，证据二金诺中介营业执照、收据、房屋买卖合同书，证据三张某某调查笔录一份，证据四西安市房屋管理局回函一份。原告康向阳对本院调取的证据均认可。被告晁月莲对本院调取的证据均认可，补充观点：认为金诺中介只是服务机构，对房屋过户不起决定性作用；对张某某调查笔录的真实性认可，但认为张某某与本案无关。第三人贠惠珍除对张某某的调查笔录有异议外，对其他证据均无异议。本院经审查，综合评议后认为，原告提供的证据一、二，被告及第三人均无异议，本院予以认定；原告提供的证据三、四，结合本院依职权调取的证据，对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定；原告提供的证据五系复印件，其真实性无法确定，不予认定；原告提供的证据六，对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。被告提供的证据一、八，原告及第三人均无异议，本院予以认定；被告提供的证据二、三、四，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，第三人对此无异议，本院结合当事人的陈述及其他证据，对以上证据予以认定；被告提供的证据五系被告对情况进行的说明，应为当事人对案件事实的陈述，不符合证据形式要件，本院不做认定；被告提供的证据六的真实性予以认定，结合本院依职权调取的证据，对其证明目的予以部分认定；被告提供的证据七结合房屋买卖合同一式三份的实际，对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定；被告提供的证据九、十，原告及第三人均对其真实性提出异议，本院经核实，对其真实性与证明目的予以认定。第三人贠惠珍提供的证据，原告康向阳不发表质证意见，被告晁月莲认为第三人提供的证据与本案无关。本院对第三人提供的证据一、二、四、五，认为与本案无关，不做认定；对证据三的真实性予以认定，对证明目的不予认定，对证据六、七的真实性与证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2018年3月14日，原告康向阳户籍从岐山县迁入西安市。2018年3月15日，原告康向阳与第三人贠惠珍经金诺中介签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定，第三人贠惠珍将其位于西安市XX区XX广场XX号楼XX单元XX单元房以47万元的价格出售给原告康向阳，购房合同编号Y10049128,面积52.75 m ²；47万元包括房价款、室内不可移动之装修、共同维修金、家具家电；合同签订之日支付房款32万元，用于银行撤押（该房原系贠惠珍向银行抵押贷款分期购房）, 过户当日将剩余房款15万元付给原买房人张某某。未约定具体过户日期。合同签订当日，原告康向阳以刘小岐名义通过秦农银行向第三人贠惠珍支付购房首付款27万元，3月16日，凤金红向贠惠珍支付宝转款5万元。第三人贠惠珍于2018年3月15日向原告康向阳出具了32万元的收条。另查明，被告晁月莲与第三人贠惠珍民间借贷纠纷一案，洛川县人民法院于2017年11月28日作出（2017）陕0629民初1392号民事判决，由贠惠珍于本判决生效后十五日内偿还晁月莲借款本金20万元及其产生的下余利息（按约定月利率2%，自2014年12月29日起计算至该笔借款实际清偿之日止）。宣判后，贠惠珍不服该判决提出上诉。延安市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）陕06民终406号民事判决，驳回上诉、维持原判。判决生效后，晁月莲申请强制执行。洛川县人民法院于2018年4月19日作出（2018）陕0629执229号执行裁定，查封被执行人贠惠珍位于西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX单元XX层XX单元房一套（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1424445），查封期限为三年。2018年5月9日，洛川县人民法院向原告康向阳的母亲凤春连送达了（2018）陕0629执229号协助执行通知书，告知其涉案房屋已经查封，请其协助扣留贠惠珍购房款15万元。至今，案外人就剩余15万元房款未向洛川县人民法院交纳。案外人康向阳遂向本院提出执行异议,要求解除查封并终止对该房屋的执行。洛川县人民法院经审查,于2018年7月2日作出(2018)陕0629执异229-1号执行裁定，驳回案外人康向阳的异议请求。康向阳于2018年7月16日将被告晁月莲、第三人贠惠珍以案外人执行异议之诉诉至本院，在本案审理期间，贠惠珍向陕西省高级人民法院申请再审其与晁月莲民间借贷纠纷一案。陕西省高级人民法院于2018年10月30日立案受理该案，贠惠珍于当日向本院提出中止审理执行异议之诉一案，本院于2018年11月8日作出（2018）陕0629民初1466号之一民事裁定，裁定本案中止诉讼。陕西省高级人民法院于2018年12月14日作出（2018）陕民申2444号民事裁定，裁定驳回贠惠珍的再审申请。本院在执行晁月莲与贠惠珍民间借贷纠纷一案中，于2018年4月19日作出（2018）陕0629执229号执行裁定，查封了贠惠珍在西安市XX区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX层XX单元房一套，该房房屋所有权2018年3月22日之前登记在陕西双威房地产开发有限公司名下，权属证号（不动产权证书号）陕（2017）西安市不动产权第1424445号，登记日期2017年11月28日。2018年3月22日进行了产权变更登记，所有权人为贠惠珍，权属证号（不动产权证书号）陕（2018）西安市不动产权第1089881号。本院认为，本案的争议焦点问题是原告康向阳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；……。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，作为提起执行异议的案外人，根据上述规定，原告康向阳某某就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，若举证不能则应承担不利法律后果。原告康向阳与第三人贠惠珍签订《房屋买卖三方合同》虽在本院查封之前，但原告并未支付全部购房价款，也未提供有效证据证明其已合法占有该涉案房屋，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。且双方在买卖合同中并未约定依法办理所有权转移登记日期，原告康向阳不能证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。原告提交的证据不具有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉求予以驳回。关于被告晁月莲所辩称的合同效力等问题，本案系案外人执行异议之诉，审理范围仅限于案外人对涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，当事人对合同效力等意见可依照民事诉讼法有关规定另行主张。    综上所述，原告康向阳所举证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告康向阳的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告康向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  长   王  宇人民陪审员   张新华人民陪审员   刘亚宁                            二0二0年一月六日                                 书  记  员   王央阳    20190629193619999961150219651223196412212240120187162019111201806291466201962120190688620180629146616115022611502320183156115021004912852764720183153215322018316201841961150220187220180629229147321514776523456781517281532172201806292291201806291466201747201831521520183152723165201811720183142018315611150247100491285275473215273165201831532201831620171128201706291392202201412292018327201806406201841920180629229611502201714244452018592018062922915152018722018062922912018716201810302018118201806291466201812142018244420184192018062922916461150220183222017142444520171128201832220181089881610001