上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初41049号原告：郭家旗，女，1996年3月18日出生，汉族，户籍地山东省淄博市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吉磊，上海金南强律师事务所律师。被告：潘伯康，男，1961年10月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告郭家旗诉被告潘伯康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年11月22日进行公开开庭审理。原告郭家旗及其委托诉讼代理人吉磊以及被告潘伯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭家旗向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币(币种下同)100,000元；2、被告返还原告办理营业执照费用5,000元。事实和理由：原告为承租被告位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室门面房(以下简称涉案商铺)于2019年5月7日与被告签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2018年4月20日起至2024年4月19日止。然2019年3月-9月，涉案商铺多次发生地面渗水，严重影响原告经营。原告亦多次要求被告前来维修，但被告均置之不理。原告承租涉案商铺系用于经营健身房，但积水导致设备损坏、影响会员健身体验等，并达到了原告无法经营的程度。依据《店面租赁合同》第10条第5款的约定，被告行为导致原告无法继续经营时，视为被告违约，理应承担违约金100,000元。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告潘伯康辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于渗水、积水问题，涉案商铺在下大雨时确实存在地面渗水的问题，原先的承租人袁某某都是知晓的，故被告放了个水泵在那里用来抽水，那边整条街都是这个情况。不下雨时是不漏的。关于营业执照的费用，是原告同意支付的。因此，被告并不存在违约行为。2019年9月，原告无任何理由要求退租，故系原告违约。现涉案商铺未能再出租出去。目前原告尚有部分水电费及物业管理费未支付。故对于原告未付的水电费、物业管理费以及原告违约应当负担的违约金，被告会另案诉讼。本院经审理认定事实如下：涉案商铺原系被告潘伯康出租给案外人袁某某使用。为此，2018年5月6日，被告潘伯康(出租方，甲方)与案外人袁某某(承租方，乙方)签订《店面租赁合同》，约定租期自2018年4月20日起至2024年4月20日止；年度租金240,000元；甲方承诺乙方在租赁期间可以店面转让；甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修。2018年6月，案外人袁某某将涉案商铺的承租权转让给了原告郭家旗。为此，被告潘伯康(甲方)与原告郭家旗(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺转让给乙方，原合同内容不变，继续生效，六年内不涨房租(每月20,000元)；甲方允许乙方对涉案商铺做重新装修；甲方允许乙方在租赁期间有特殊情况下(经营不善、回家发展)等原因，将店面转让，甲方不收任何费用；原承租方袁某某改为郭家旗。前述合同签订后，原告郭家旗取得涉案商铺并对涉案商铺进行了部分装修。在租赁期间，据原告郭家旗庭审陈述，涉案商铺于2018年6月、2018年9月发生过两次地面渗水，2019年3月之前也发生过一次渗水。除地面渗水问题，原、被告均确认，涉案商铺亦曾发生屋顶漏水问题，后经被告找人维修，该漏水问题于2019年3月已得到解决，仅剩下检查渗漏原因时将屋顶撬开约20公分的洞尚未修补。2019年5月7日，原告郭家旗(承租方，乙方)与被告潘伯康(出租方，甲方)重新签订《店面租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方；建筑面积160平方米；租赁期自2018年4月20日起至2024年4月19日止；年度租金240,000元；每年两次付款，六个月支付一次，提前一个月支付，即半年为一期，3月20日一次，9月20日一次；甲方应积极配合乙方在租赁期间的相关工作，提供所需资料及证件；甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维修保养；甲方负责协调本地区和相关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关资料；本次办理营业执照时，甲方原店面位置有五个营业执照，故无法办理新执照，希望甲方一个月内协助取消现有营业执照，乙方才能顺利办理，乙方如因此无法办理执照导致不能正常经营，甲方应退还本期全部租金及押金，80,000元；如乙方中途因经营不善停业或倒闭，必须提前三个月告知甲方，协助甲方处理相关事宜，否则视为违约，违约金为100,000元；如甲方中途出售店面或抵押店面，或因其他原因不能再履行合同，使乙方无法继续经营时，视为甲方违约，违约金为100,000元。就重新签某租赁合同的原因，原告庭审时表示原因有三，1、为了办理营业执照；2、房顶洞需要补；3、原先合同是被告和案外人签某，故原告想自己和被告签。至于地面渗水问题，原告庭审时表示其在签某新的租赁合同时并未将此问题予以考虑，也未要求减租。2019年6月27日，原告一方通过微信向被告反映涉案商铺存在渗水，并要求被告前来查看。被告于当日回复这个事情最好找转租给原告的人，但被告也会前来查看。2019年7月5日，原告一方通过微信向被告反映涉案商铺房顶的漏洞、店招以及店内渗水情况，请被告于7月20日前解决，否则将走法律程序，因涉案商铺的问题导致原告无法正常营业，赔偿损失费。被告于当日回复走法律途径。同日被告要求原告做好准备到9月20日，被告要关门了。原告回复原告房租到10月20日，9月关门要退20,000元房租。2019年9月2日，原告一方微信向被告表示原告做到20号把涉案商铺空出来，被告是退押金，还是将押金转成房租，让原告做到下个月20号。2019年10月19日，原告搬离了涉案商铺。现原告以被告未履行维修义务、提供的涉案商铺存在严重渗漏水问题导致原告无法正常经营为由，向本院提起了本案诉讼。另查明，2018年6月24日，原告向被告支付了营业执照办理费5,000元。后原告办理出了以涉案商铺地址为注册地址的营业执照。再查明，上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年被核准登记至被告潘伯康一人名下，建筑面积185.63平方米。复查明，根据原告提供的视频光盘及原告的记录显示，涉案商铺于2019年7月至9月共计发生12天的渗漏水。但该些视频中仅两三段视频显示存在大面积的积水，剩余视频均为小范围的渗水。审理中，双方均确认，1、原、被告签订的《店面租赁合同》于2019年10月20日解除；2、涉案房屋遇大雨时会有渗水、积水的问题，被告已提供水泵用于抽水。但对于渗水、积水的程度，双方存有争议，同时原告认为水泵抽水只是事后弥补，无法解决根本问题。以上事实，由原告提供的2019年5月7日的《店面租赁合同》、微信聊天记录、营业执照办理费的转账凭证、照片及视频光盘，被告提供的2018年5月6日的《店面租赁合同》、《房屋租赁合同》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，原告为证明其损失还向本院提交以下证据材料：1、退款明细、退款凭证、会员退课申请表、地胶及设备等购买凭证、工资表，旨在证明渗漏水问题导致原告损失，包括会员退费，原先地板因渗水遭损坏需更换，教练因无法上课、无工资拿；2、原告与原告员工刘建磊的微信聊天记录，旨在证明每次渗漏水，原告都要打扫一整天。被告为证明其抗辩意见还向本院提交以下证据材料：1、案外人朱爱凤出具的证明，旨在证明涉案商铺自始至终都是正常营业之状态；2、路面的积水照片，旨在证明涉案商铺只有在下大雨时才会漏水；3、贵宾会员表记录，旨在证明原告经营的健身房一直正常经营。经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性均不予认可。原告对被告提供的证据1、2的真实性均不予确认。对证据3的真实性无异议，但无法达到被告的证明目的，里面记录的是会员每天上课的安排，上面有记录的就说明当天上课了，2019年7月，原告向被告表示不继续承租了，但会员在2019年7月之前就买了课程，故原告为了减少退款，即使涉案商铺存在渗水，原告也会安排会员在二楼上课。但直到原告搬离，仍有会员的课未上完，故原告向会员退款。就双方的举证，本院认为，原告提供的证据1中退款明细及工资表均系原告自行制作，故就其真实性，本院不予确认。证据1中退款凭证、会员退课申请表，本院认为原告并未提供申请表记载的会员以及退款凭证记载的收款人的身份信息，仅凭退款凭证、会员退课申请表等材料，无法证明该些人系原告以涉案商铺开办健身会所的会员；即使该些人员的身份真实，确实系原告会员，则申请表上的签字是否为该些人员本人所签某，本院难以确认，申请表上记载的退卡原因“店铺漏水，影响上课心情”是否为其真实意思表示，本院难以确认；且退款凭证中仅有五张在转账附言处记载“房屋积水严重会员体验感差，退课费”，其余附言处均为空白，转账原因无从得知，即使有记载附言的，这也仅是原告方的自行陈述。因此，对于原告提供的证据1，本院不予采纳。对于原告提供的证据2，此系原告与案外人之间的微信聊天记录，本院难以确认其真实性，即使真实，从聊天内容来看，也无法证明双方反映的内容系涉案商铺，无法达到原告的证明目的，故本院亦不予采纳。就被告提供的证据1，此系证人证言，鉴于证明人未到庭陈述，本院对该份证据不予采纳。就被告提供的证据2，本院认为无法达到被告的证明目的，本院亦不予采纳。就被告提供的证据3，虽原告对其真实性无异议，但本院认为无法达到被告的证明目的，本院不予采纳。本院认为，原、被告于2019年5月7日签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效。现双方均确认《店面租赁合同》于2019年10月20日解除。但就涉案合同解除的责任，双方存在争议。本案中，原告现以被告未履行维修义务、提供的涉案商铺存在严重渗漏水问题导致原告无法正常经营为由，认为被告存在违约行为并要求被告承担违约责任。对此，本院认为，首先，虽然从现有证据来看，并无证据证明原告从案外人袁某某处受让来涉案商铺的承租权并与被告于2018年6月签某《房屋租赁合同》时清楚知晓涉案商铺存在渗水、积水问题，但是在原告租赁期内，在与被告重新签某《店面租赁合同》前，其已明确知晓涉案商铺存在渗水、积水问题，但对于该问题，从现有证据来看，在与被告重新签某《店面租赁合同》前，原告从未向被告提出任何异议，亦未在与被告重新签约时对该问题加以考量，或要求减少租金，由此可见原告在与被告重新签某《店面租赁合同》时已对被告交付的涉案商铺之状态予以了默认。其次，虽然原告对被告交付的涉案商铺之状态予以了默认，但这并不当然免除作为出租方负有的对涉案商铺发生的非因承租人导致的渗漏问题的维修责任。从当事人陈述来看，被告为处理积水问题提供了水泵，但正如原告所述，水泵仅能解决事后问题，无法解决根本问题。对根本问题的解决，被告并未采取积极的措施，对此被告是有过错的。但被告虽未积极履行维修义务，根据相关法律规定“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，由此可见，在被告未履行维修义务的情况下，原告可选择自行维修，相关维修费用由被告负担，亦可选择与被告协商减少相应租金或者延长租期，而非直接要求解除合同。再次，退一步说，即使如原告所述，原告无维修义务，相应责任仅在被告，但是因被告未履行维修责任而产生的涉案商铺的渗漏水情况是否足以导致原告的经营目的无法实现，本院认为值得商榷。双方均确认涉案商铺仅在大雨时发生渗水、积水，从原告的陈述2018年也仅发生两次，2019年虽然发生些许频繁，但也仅发生两到三次的大面积积水。现，在重新签约时原告已对涉案商铺之状态清晰了解的情况下，在涉案商铺一年中仅发生两到三次大面积积水的情况下，在原告未能充分有效举证证明该两三次的大面积积水导致其无法正常经营的情况下，原告以此主张因被告未履行维修责任而产生的涉案商铺的渗漏水情况导致原告的经营目的无法实现，本院不予认可。因此，原告以此为由提出本案诉请，不符合双方约定，本院不予支持。至于原告主张的营业执照办理费的返还，本院认为，原告要求被告协助办理营业执照，自愿向被告给付5,000元，实际被告亦已协助原告成功办理了营业执照，现原告要求被告返还该款并无合同依据、法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：驳回原告郭家旗的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,200元，由原告郭家旗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年一月十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。