广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26398号原告：许晶，男，1983年2月14日出生，汉族，住深圳市宝安区**********广东鼎方律师事务所，公民身份号码422************019。被告：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地中山市东区*****良安大厦22层04单元，统一社会信用代码914***********384B。法定代表人：魏连兴，执行董事。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。原告许晶与被告中山市良安市政建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人郭嫦娟、梁照秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金25490.21元（从2017年5月1日至12月27日，共236天，以房款540047元为基数，按每日万分之二计算）；2.被告协助原告办理房地产权属证书。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由:2016年3月10日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市*******************，房屋总价为540047元；被告应在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理该商品房的工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告。经查询，被告实际办理《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的日期为2017年12月27日。被告已构成违约。被告辩称：一、被告因遇到合同中约定的特殊原因，存在可延期交楼的情况，交楼时间可据实予以延期。按合同约定，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的，可据实顺延。2016年至2017年间，聚德花园小区遭遇停水、台风天气影响，施工单位长时间无法正常施工，该时间应据实顺延。其中，2016年10月20日，停水，持续1天；7月2日，低压供水，持续1天；8月1日，台风妮妲，持续2天；8月16日，台风电母，持续2天；10月17日，台风莎莉嘉，持续1天；10月19日，台风海马，持续2天；2017年1月5、6日，低压供水，持续2天；1月11、12日，低压供水，持续2天；4月6、7日，低压供水，持续2天；合计15天。二、逾期交房违约金的计算时间为2017年5月16日至5月29日。原告于2017年5月29日签收了案涉商品房的钥匙并与聚德花园物业管理公司签订了《收楼入住合约》，故被告交楼时间为当日，扣减上述可延期交楼的15天，即逾期时间为14天。三、被告应承担逾期交楼违约责任是按日支付已交付房款万分之一违约金。因逾期时间未超过90日，应按该项规定。经审理查明：2016年3月10日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市*******************的预售商品房，总价540047元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过**日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2016年5月29日，原告办理了收楼手续。2017年12月27日，被告就案涉商品房所属工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。另查：中山公用水务网公告显示：该司计划于2016年10月20日早9点至晚7点，对沙港公路DN800给水管进行停水接驳，届时民众表房将停止供水。中山市人民政府门户网站新闻显示：2016年8月1日，大涌镇党政办及三防办发布“台风妮妲快讯”：据气象台预测，“妮妲”将是1983年以来中山最强台风。目前，中山市已启动防风I级响应，全镇进入紧急防台风、暴雨期，除医院、供电、供水、电信等特殊行业，其余一律停业、停课，紧急转移危险地区人员到安全处避风。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张收楼手续办理后至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》期间的逾期办证违约金；二、被告是否存在逾期交房行为，能否因停水、台风等造成停工而延期交房。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年5月29日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。关于焦点二，合同约定，被告应当在2017年4月30日前，将商品房交付原告使用，但被告却是在2017年5月29日才向原告交付，已然存在逾期。但据本院查明，截至2017年4月30日，符合合同约定的“出卖人可据实予以延期：因雨天等恶劣天气以及停水、等造成施工单位无法施工的”有2016年10月20日停水，2016年8月1日台风，被告可据此延期交房2天，该时间应从前述逾期天数中扣减。关于被告称8月1日台风持续2天以及2016年8月16日有台风“电母”，因无证据予以证明，本院不予采信。关于被告抗辩应在台风“莎莉嘉”及台风“海马”日顺延交房日期，因无证据证明案涉工程施工单位因该两次台风确有停工的必要，故本院不予采纳。至于被告辩称低压供水日应予顺延交房日期，因无合同约定，本院亦不采纳。综上所述，被告应向原告承担逾期交房违约金的天数为27天，根据合同关于“逾期不超过90日，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告需向原告承担逾期交房违约金1458元（540047元×0.0001×27天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：被告中山市良安市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许晶支付逾期交房违约金1458元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费218.69元，由原告负担193.69元，由被告负担25元（原告已预交4727.69元，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年一月十日书记员 郑诗琳