杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11315号 原告：杭州祖乔车业有限公司，统一社会信用代码9133010971957542XE，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道湖头陈村。 法定代表人：来祖乔，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：孙克敏，浙江五联律师事务所律师。 被告：张嘉宇，男，1986年8月3日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。 原告杭州祖乔车业有限公司诉被告张嘉宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人来祖乔及其委托诉讼代理人孙克敏、被告张嘉宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州祖乔车业有限公司诉称：2017年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于杭州市萧山区“杭州祖乔车业”内，三楼第二层，房屋结构为砖混，建筑面积600平方米的房屋出租给被告使用，租赁用途为仓库用房，租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止，年租金80000元，被告应于本合同生效之日向原告支付80000元，租金按年结算，由被告于每年到期前一个月支付给原告。合同第十一条约定，拖欠租金达三个月，原告可终止合同并收回房屋。合同第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约，按年度须向对方缴纳年租金10%的违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告不仅按时交付了合同约定的二楼的600平方米房屋给被告使用，而且被告2017年3月10日进场当天由于600平方米不够被告存放鱼缸之用，被告口头表示需要临时租用三楼两个房间共171平方米的房屋用于存放鱼缸，原告体谅被告的难处，当时也同意了。此后，就该三楼171平方米房屋原告曾多次催被告补充签订书面租赁合同并交纳拖欠房租，但被告不予配合签订书面租赁合同，租金也不愿全额支付，只愿意支付一半，但原告对此不同意，因此就该171平方米房屋被告迄今租金分文未付。关于二楼600平方米房屋，被告按时交纳了两年租金，但本应于2019年2月9日前缴纳的第三年租金80000元被告却迄今没有缴纳。原告认为，房屋租赁合同关系中，作为承租人的被告，主要义务是按时足额缴纳房租。本案中，就二楼600平方米房屋，被告拖欠租金累计已超过三个月，因此原告有权请求解除租赁合同，并有权要求被告支付欠付的租金23871元（暂计算至2019年6月27日）以及违约金21920元（以80000元为基数，减按日千分之二的标准自2019年2月10日起计算至2019年6月27日）。就三楼未签订书面租赁合同的171平方米房屋，应视为不定期租赁，同时，因该171平方米房屋与二楼600平方米房屋系坐落于同一幢楼，出租人、承租人完全相同，承租人同时占有使用，因此原告主张该171平方米房屋租金参照二楼600平方米房屋租金完全符合情理，二楼600平方米房屋的租金水平折算成单价是每日每平方米0.365元，据此计算，就该171平方米房屋被告尚欠原告租金52366元（暂计算至2019年6月27日）。就上述租金欠款，原告曾多次与被告进行交涉，但被告均不予支持，故原告请求法院判令：1.解除原、被告于2017年3月6日签订的房屋租赁合同；2.被告支付二楼（600平方米）房屋欠付的租金23871元（暂计算至2019年6月27日，日后继续按每日每平方米0.365元标准计算至双方合同解除日止，合同解除后支付房屋占有使用费至实际腾退之日）；3.被告支付原告三楼房租52366元（参照二楼租金标准按每日每平方米0.365元暂计算至2019年6月27日），日后继续按每日每平方米0.365元标准计算至合同解除之日，合同解除后支付房屋占有使用费至实际腾退之日；4.被告支付原告违约金暂计21920元（以80000元为基数，减按日千分之二的标准自2019年2月10日起计算至2019年6月27日，日后继续按日千分之二的标准计算至实际腾退之日）；5.被告支付三楼（171平方米）房屋欠付租金52366元的利息损失（以52366元为基数，按一年期贷款基准利息4.35%的标准自起诉之日起计算）；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告腾退二楼600平方米、三楼西侧房屋171平方米的房屋。 被告张嘉宇辩称：一、原告提出解除合同，腾退房屋的条件不成立，原、被告存在一些争议，故被告才有拖欠房租行为，因三楼是后增加的使用面积，双方对三楼究竟是使用还是补偿，以及金额双方未达成一致，故被告对三楼的使用性质有质疑。二、原告认为被告截至2019年6月27日拖欠二楼租金2万多元是建立在被告可以任意使用二楼仓库的前提下，但实际上从2018年3月6日开始至2019年3月5日止被告是不欠原告二楼任何租金的，8万元被告在2018年已经付清，但在被告付清租金的情况下，原告于2018年8月1日开始对被告二楼的电梯调停使用，直至2019年1月7日被告发现该电梯又可以用了，但不清楚是2018年12月31日可以用还是2019年1月1日可以用，故被告才未再支付2019年3月6日开始一年的租金的。被告以及工作人员每周或者过十天都会去三楼看一下鱼缸是否还在，因为二楼当时被告已经进不去了，而仓库里的货物价值上百万，被告会派人去看一下货物，所以原告说电梯只坏了三天不是事实，城厢派出所的出警记录也能证明这一点。因为当时被告报案是在2018年7、8月份的时候，因电梯无法正常使用所以才报警了。当时警察问租赁合同的时候，因为原告没有带在身上，所以警察也没有让原告去打开电梯，出警记录应该有签字。由于原告锁了二楼仓库五六个月时间，故原告要求被告支付二楼的租金是不成立的，租期应该顺延。三、关于三楼租金的问题，原告对使用情况存在质疑。2018年1月1日的时候，原告已经将三楼锁住了，所以自该时间起，被告已经无法正常使用该房屋，没有正常使用的话，原告有何理由要求被告支付租金。四、关于滞纳金以及利息损失问题，既然第二点和第三点诉讼请求不成立，也就不存在滞纳金的问题。五、关于原告增加的诉讼请求，被告认为租赁期间还没届满，所以不可能腾退。而且根据合同约定，提前要求被告腾退是有违约金的，所以如果原告愿意支付该费用的话，被告也可以考虑腾退。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，欲证明2017年3月6日双方签订了房屋租赁合同，并约定了双方权利义务；2.微信聊天记录打印件十五页，欲证明原告所有的三楼两个房间也是2017年3月10日交付给被告使用，2017年12月27日原告向被告主张三楼租金，被告并未提出异议；3.来祖乔与王银权房屋租赁合同以及原告与杭州灌顶服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》各一份，欲证明2017年7、8月份，原告所有的坐落于萧山区厂房内的三楼房屋租金单价为0.427元／日／平方米，高于原告就三楼（171平方米）房屋向被告主张的租金单价0.365元／日／平方米，因此原告主张的租金金额合理。经质证，被告对证据1三性无异议。对证据2认为书面整理资料与原告手机上的内容一致。对证据3中来祖乔与王银权的房屋租赁合同认为此证据为伪造，并要求法院核实该合同原件的产生时间，且该承租人并非被告所指的承租人；对原告与杭州灌顶服饰有限公司之间的房屋租赁合同认为与本案无关，案涉场地是在被告使用很久之后才由杭州灌顶服饰有限公司来租赁的，当时的市场价格受供求关系等多种因素影响，不同时期价格没有可比性，且三楼是原告给被告的补偿型使用场地，本就无需承担任何费用。经审查，本院认为，证据1应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据2与原告法定代表人保留在手机微信中的聊天记录进行了核实，应属真实，被告虽提出了要与其微信中的聊天记录进行核对，核实有无删减，但被告至今未就该事项向本院提供补充证据，故对证据2证明力予以确认；证据3系原告三楼其他租户的租赁合同，租金本身具有浮动性，从庭审查明中可知在被告使用该三楼区域数月后租金产生上浮的可能性较大。 被告未向本院提供证据材料。 审理中，本院经微法院平台向原、被告出示了调取自杭州市公安局萧山区分局城厢派出所（以下简称城厢派出所）处警记录四份。经质证，原告对该四份出警记录真实性、合法性均无异议，但对关联性均有异议；其中对2018年8月11日的处警记录认为案涉房屋二层电梯关闭不能使用系被告报警时的单方说法，处警民警并没有通过调查证明二层电梯不能使用存在人为原因，当天二层电梯不能使用是在维修；对2019年1月6日的处警记录认为被告以鱼药失窃报警，但被告后续并未配合警方去做材料，因此鱼药失窃真伪不明，但即使存在鱼药失窃也与本案无关；对2019年6月7日的处警记录认为出警民警对相关事实并无实质性认定，仅仅是告知被告协商不成可到法院起诉；对2019年6月11日的处警记录认为因被告未按时向原告缴纳房租，且双方之间确实存在经济纠纷，但报警当天及第二天双方均没有达成口头调解协议，2019年6月12日反馈的警情内容中“双方已口头调解”的记载不符合事实。被告认为处警记录与事实相符，只是最后一次处警的时候双方还签订过一份书面调解协议。本院认为，该四份出警记录系本院依法从公安机关调取，对其真实性予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年3月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于萧山区杭州祖乔车业内，三楼第二层，建筑面积600平方米的房屋出租给乙方；该房屋用途为仓库用房，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止；该房屋租金为80000元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付80000元，租金按年结算，由乙方于每年到期前一个月支付给甲方；甲方于本合同生效之日将该房屋交付给乙方。合同另约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达三个月……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳本年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金等权利义务条款。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告使用，同时将一楼临时钢棚免费提供给原告使用。2017年年中左右，一楼临时钢棚因涉及违建被拆除。原告主张认为，被告自2017年3月10日左右就开始使用其三楼房屋用于堆放货物；被告则陈述其自2017年5月底开始在三楼堆放破损鱼缸和纸板等，且在一楼钢棚拆除后才陆续将存放货物搬至三楼，并在2017年6、7月份左右将三楼使用部分进行了隔墙，面积为171平方米。此后双方因三楼租金问题产生分歧，后来祖乔在2017年12月27日通过微信向被告要求支付三楼租金18000元。2018年1月4日，被告经微信转账了10000元给来祖乔，但来祖乔认为并非全额款项未予接收该笔转账。2018年8月11日，被告向城厢派出所报警称因被告未向原告支付案涉房屋三层房租，房东来祖乔将二层电梯关闭，不能使用。2019年1月6日，被告再次向城厢派出所报警称被告放置在祖乔车业仓库里的一箱“鱼药”不见了；民警经处理发现门锁无撬痕迹，并通知被告去派出所做材料，但被告并未去做材料。同年6月7日，被告报警称因与原告应付租金发生分歧，来祖乔将门锁上，被告方的人在厂房内出不来；民警到现场了解情况，来祖乔表示锁门时不知里面有人，并到场开门。同月11日，来祖乔因与被告房租费发生纠纷报警。因双方多次沟通无果，故原告诉至法院。 另查明，被告已付清2019年3月9日前的租金。 再查明，被告在审理中称原告在2018年1月3日将三楼房屋上锁，但原告则称是在同年7月底左右才上锁的。 本院认为：关于原告主张涉及的三楼房屋，被告认为因原告曾免费提供其一楼钢棚，故三楼房屋原告提供给被告具有补偿性质。原告则认为从未同意三楼亦免费提供给被告使用，应参照二楼租金价格按实支付租金。对此，本院认为，关于原告曾免费提供给被告使用的一楼钢棚，系原告的自愿行为，双方并未将其纳入签订的租赁合同权利义务范围内，被告无权要求原告在一楼钢棚被拆除后再提供给被告新的免费使用房屋。故三楼房屋应自被告使用之日起向原告支付租金。至于三楼房屋的使用起始时间，原告应对其何时向被告交付三楼租赁房屋进行举证，现原告并未就此提供充分证据，故本院按照被告自认的2017年5月底左右进行确认。至于被告抗辩三楼被原告上锁的问题，从微信聊天记录来看，被告在1月4日还就三楼租金向来祖乔进行微信转账，单从双方对话沟通情况来看，尚不能充分证实被告主张的三楼锁门时间，故本院按照原告自认的2018年7月底确认三楼被上锁的时间。但是因双方就三楼租赁房屋并未签订书面租赁合同，且就租金标准问题并无明确的约定，且双方亦未就此达成一致意见，故本院在参考双方约定的二楼租金标准、同时适当考量楼层问题以及被告隔墙时间等综合因素，酌情确认被告租赁三楼房屋自使用之日起至2018年7月底的应付租金为23000元。另，原告主张被告应将三楼租赁房屋进行腾退，本院认为双方未就三楼房屋采用书面形式签订租赁合同，且租赁期无明确约定，即为不定期租赁，原告有权随时解除合同。现原告通过诉讼方式要求被告将三楼房屋腾退，符合法律规定，本院予以支持，原告也应同时予以配合。关于案涉三楼房屋在原告上锁后是否应付租金的问题，因案涉房屋的租赁用途为仓储，原告上锁必然对被告使用该房屋造成影响，但因该房屋用于仓储，即便房屋被上锁，对被告来说仍然产生对应价值。本院综合将原告上锁行为给被告造成的损失等情况亦考虑在内，酌减应由被告按照每日30元的标准支付该房屋自2018年8月1日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费），其中计至2019年6月27日的租金为9930元（30元×331天）。至于原告主张的三楼欠付租金的利息损失，被告三楼租金未付属实，原告主张按照年利率4.35%计算利息损失并未违反法律规定，本院确认应由被告按照年利率4.35%支付以32930元（23000元＋9930元）为基数自起诉之日即2019年6月28日起至实际付清日止的利息损失。 关于原告主张涉及的二楼租赁房屋，被告对此抗辩认为三楼租金存在争议、且原告调停二楼电梯等原因，故其并非无故拒付租金。本院对此认为，虽则双方各自存在报警记录，但是处警记录并无关于证实原告故意调停电梯的相关内容，本案中不能认定原告存在人为故意调停电梯的行为，况且电梯并非进出二楼的唯一通道。况且被告以三楼租赁房屋存在争议作为对抗原告要求支付二楼租金的理由并不合理。虽然原告也陈述其曾以自力救济方式向被告催讨租金，在被告搬货时以锁门进行阻止，但该情节发生在被告拒付租金达三个月以上之后，此时被告已经违约在先。因此，被告未付二楼租赁房屋应付租金的行为是属于根本性违约，原告有权按照合同约定向被告主张解除案涉租赁合同，且要求被告进行腾退。至于欠付的二楼租金，本院认为应由被告按照合同约定的每日219.18元支付二楼房屋自2019年3月10日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）。至于原告主张的二楼房屋违约金问题，原告主张的日千分之二标准与其实际损失相较过高，本院综合双方在二楼租赁合同履行中各自存在的情节，并且考虑被告逾期付租金给原告造成的损失情况，酌情调整应由被告支付原告违约金4000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条款之规定，判决如下： 一、杭州祖乔车业有限公司与张嘉宇于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、张嘉宇于本判决生效后三十日内从杭州市萧山区城厢街道湖头陈村杭州祖乔车业有限公司厂区内的二、三楼租赁房屋内腾退； 三、张嘉宇于本判决生效后十日内支付杭州祖乔车业有限公司三楼租赁房屋截至2018年7月底的租金23000元，并按每日30元的标准支付该房屋自2018年8月1日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）； 四、张嘉宇于本判决生效后十日内按年利率4.35%向杭州祖乔车业有限公司支付32930元款项自2019年6月28日起至实际付清日止的利息损失； 五、张嘉宇于本判决生效后十日内支付杭州祖乔车业有限公司按每日219.18元支付二楼租赁房屋自2019年3月10日起至实际腾退日止的租金（含占有使用费）； 六、张嘉宇于本判决生效后十日内支付杭州祖乔车业有限公司违约金4000元； 七、驳回杭州祖乔车业有限公司的其余诉讼请求。 如张嘉宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2254元，减半收取1127元，由杭州祖乔车业有限公司负担464元，由张嘉宇负担663元。 原告杭州祖乔车业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张嘉宇于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇二〇年一月十七日 书记员  董向勇