南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初8196号原告：李艳芳，女，1973年5月17日生，汉族，住南京市玄武区。原告：吴鑫，男，1999年3月4日生，汉族，住南京市玄武区。两原告共同委托诉讼代理人：高林华，北京市中银（南京）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱铃，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211,住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德东恒律师事务所律师。原告李艳芳、吴鑫诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李艳芳、吴鑫的共同委托诉讼代理人高林华、朱铃，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳芳、吴鑫向本院提出诉讼请求，判令：被告图腾公司向原告支付2018年4月30日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费269052元（按照房屋买卖合同约定价款总额的年8.5%收益率计算）。事实和理由：2009年5月15日，原告购买被告开发的建宁路300号1186室房屋，总价为2727247元，约定交付日期为2010年4月30日。2010年3月14日，原被告签订了《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日，年租金标准为231816元，三个月支付一次。合同期内，被告多次拖延支付租金，租赁期限届满后，双方未续签合同，被告既未支付租金亦未返还房屋，故诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称，案涉房屋系产权式商铺，必须与其他商铺一起进行统一管理经营，被告同意按照房屋价格的年4%标准向原告支付2018年4月30日至2019年6月30日期间的占有使用费。经审理查明：2019年5月15日，李艳芳、吴鑫共同购买了图腾公司开发建设的建宁路300号1186室，建筑面积89.23平方米、套内建筑面积45.5平方米（附有总平面图和套型及分层平面图），房款合计2727247元；2015年9月6日，李艳芳、吴鑫登记为该房屋的不动产权人，规划用途商业，建筑面积89.07平方米。因购房合同面积与产权登记面积存在误差，经李艳芳、吴鑫及图腾公司庭审确认，该房屋价款为2722357元。2010年3月14日，李秀英（李艳芳的曾用名）、吴鑫作为甲方，图腾公司作为乙方，签订《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，主要内容为：甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1186室，购买单价为30564.24元，建筑面积89.23平方米，房屋总价款为2727247元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为57954元；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等；合同届满前两个月，甲乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体洽商，具体意见以双方书面确认为准；本合同期限届满，如在使用商铺房屋的第三方承租人提出继续承租该商铺房屋的，甲方可自行决定是否同意，并由甲方自行与该第三方承租人签订租赁合同。上述合同订立后，李艳芳、吴鑫将涉案1186商铺交付图腾公司经营管理；图腾公司将1186及其余商铺打通成大平层，用于经营商场至今，并经统一规划、布局，现整体对外出租。图腾公司称对案涉商场2015年至2017年租金收入进行了审计，实际租赁回报率仅为年2%左右。同商场其他业主有的与图腾公司续签的委托合同是按照年4%的标准确定的租赁回报率。上述事实，有原、被告陈述，原告提供购买合同、不动产证、委托合同，被告提供的审计报告、其他委托合同书，以及本院庭审笔录为证。本院认为：根据原、被告的诉、辩称，本案的争议焦点在于1186商铺租金回报率是否需要调整的问题。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间的租赁合同期限届满后，被告至今未向原告返还案涉房屋，仍继续使用案涉房屋并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是原告对于被告提出的支付标准提出异议。因双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，故双方不构成不定期的租赁合同关系。被告在合同约定的经营期间届满后继续占有、使用涉案商铺，故其应向原告支付房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，被告应按照108894.28元/年（2722357×4%）标准向原告支付2018年4月30日至2019年6月30日的房屋占有使用费127341.67元。原被告双方虽然没有续签委托合同，但双方仍应根据大观天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，原告可再行主张相关权益。原告如有证据证明被告收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李艳芳、吴鑫支付2018年4月30日至2019年6月30日的房屋占有使用费127341.67元；二、驳回原告李艳芳、吴鑫其他的诉讼请求。本案诉讼费5336元，因适用简易程序减半收取2668元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  鹿海彬二〇二〇年一月十三日书记员  华 瑾履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。