山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初420号 原告：吕广义，男，1985年3月19日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：马逢骏，山东天华律师事务所律师。 被告：王丰艳，女，1978年7月28日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原告吕广义与被告王丰艳借用合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕广义及委托诉讼代理人马逢骏、被告王丰艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕广义向本院提出诉讼请求：1.判令解除吕广义与王丰艳签署的《借房协议书》；2.判令王丰艳返还吕广义定金8万元；3.本案诉讼费用由王丰艳承担。事实和理由：2019年7月1日，吕广义经青岛爱家房产信息有限公司（以下简称“爱家公司”）介绍，与王丰艳签订《借房协议书》，约定：王丰艳将其拥有使用权的位于青岛市市南区户房屋借给吕广义使用，借房使用费18万元；2019年10月30日前办理房屋使用权过户手续；借房定金8万元由爱家公司托管，于吕广义将户口落入到该房屋当日由爱家公司全额支付给王丰艳。协议签订后，吕广义向爱家公司支付了8万元借房定金。吕广义因工作原因不能及时赶回青岛，故于2019年10月24日通过中介与王丰艳协商11月8日回青岛办理房屋使用权过户手续，王丰艳表示同意。吕广义于2019年10月31日回青岛后与中介协商办理过户事宜，中介与王丰艳沟通后，三方一致同意于次日办理。但2019年11月1日王丰艳违反约定，拒绝办理过户手续，且拒绝返还定金8万元。 王丰艳辩称，吕广义称在外地出差，需要在2019年11月办理过户，王丰艳跟中介提出11月办理是有条件的，要一回来就马上办。2019年10月31日，吕广义通知中介，约好11月1日办理过户，王丰艳表示同意，并准备好材料。但当晚中介又通知王丰艳，称吕广义要求降价，否则就不办理了，王丰艳不同意降价，双方约好于次日至爱家公司协商违约金事宜。王丰艳仅同意返还定金4万元，吕广义认为数额过高，故又要求按合同继续办理过户手续，但王丰艳认为吕广义不讲诚信，担心履行合同后会有其他纠纷，不愿继续履行。吕广义违约在先，王丰艳不应退还定金。对解除合同的诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年7月1日，王丰艳与吕广义签订《借房协议书》，约定：1.王丰艳将位于青岛市市南区户房屋借给吕广义，用于孩子上学家访使用；2.该房屋使用面积18平方米，双方认可房屋市场价值为200万元；3.定金8万元由爱家公司托管，于吕广义将户口落入到该房屋当日由爱家公司全额支付给王丰艳；4.双方于2019年10月30日前办理房屋使用权过户，吕广义支付王丰艳80万元作为借房押金，并支付借房使用费18万元（购房定金8万元冲抵借房使用费）；支付押金当日，王丰艳将房屋使用权过户给吕广义，该房屋价值减去押金后剩余的120万元，以吕广义位于青岛市市北区户房屋作不动产抵押，抵押值为120万元；5.2020年10月30日前，吕广义将该房屋过户归还给王丰艳或王丰艳指定的第三方，双方不得无故拖延，过户当日过户手续完成后，王丰艳将吕广义抵押房屋撤押，吕广义将所有户口从房屋迁出，保证此房为空户后，王丰艳将押金80万元返还给吕广义；6.家访期间王丰艳提供此房屋配合吕广义家访；7.王丰艳保证该房为大学路学区房；8.中介费3万元由吕广义承担；9.协议生效后，如王丰艳违约双倍定金赔偿给吕广义，如吕广义违约支付给王丰艳的定金不予退还。 2019年7月1日，吕广义向爱家公司支付定金8万元。现定金仍由爱家公司托管。 二、吕广义与中介张向真的微信聊天记录显示，2019年10月24日，张向真询问吕广义何时能回青岛办理更名，吕广义回复称大概11月8日或9日才能回青岛，回去就可以办，并请张向真联系房东协商一下。 2019年11月2日，吕广义电话联系张向真，通话主要内容为：吕广义称之前已告知张向真，工作忙回不了青岛，晚几天办理可不可以，张向真表示认可；11月1日王丰艳称不能办了，吕广义是想办理的，王丰艳扣除8万元定金没有道理；张向真表示认可，称已事先告知王丰艳要晚一点办理，王丰艳也同意；吕广义称跟王丰艳讲价，并不是说不要了；张向真称吕广义“只是提这么一嘴”，王丰艳如果不同意降价，吕广义“要就要，不要就算吕广义违约”；吕广义称自己同意办理，耽误几天时间有点费用，吕广义同意承担，提出赔偿“5千”或“8千”，但王丰艳仍不同意，应作为王丰艳违约。 三、王丰艳申请证人杨某出庭作证，杨某系王丰艳一方的中介，杨某陈述，合同约定2019年10月底办理过户，吕广义一方的中介张向真联系杨某，称吕广义出差10月底回不来，要11月办理过户，只要回来就马上办理。后张向真给杨某打电话，称吕广义觉得价位有点贵，是否可以再谈一下；杨某联系王丰艳，王丰艳不同意降价，杨某就回复张向真，张向真称如果不降价吕广义就不想继续履行了，双方约好次日至爱家公司协商。见面后，双方先协商价格，王丰艳不同意降价，双方就协商违约金数额。吕广义提出可以支付5000元违约金，后来涨到8000元，吕广义称与妻子离婚，妻子要带孩子去外地，吕广义收入也不高，希望王丰艳能减少违约金，但王丰艳要求扣除4万元定金。双方未能达成一致，吕广义提出还是按原合同履行，但王丰艳不同意继续履行。 四、协议签订时，王丰艳向吕广义出示的住用房屋租金计算表显示，本案所涉房屋使用权登记于李维强名下。 本院认为，本案所涉《借房协议书》系双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，合法有效。吕广义在本案中请求判令解除该协议书，王丰艳当庭表示同意解除，则协议自双方协商一致时解除，无需判令解除；本案双方的争议焦点在于协议解除后的法律后果如何承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于本案而言，《借房协议书》已履行的部分是吕广义支付了8万元“定金”，吕广义要求返还，而王丰艳主张吕广义存在违约行为，应适用定金罚则，即定金不予退还。 定金是对主债权的担保，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。王丰艳与吕广义之间系借用合同关系，《借房协议书》约定的借房使用费数额为18万元，应以此作为主合同标的额计算定金数额，押金80万元仅是作为归还房屋的保障，并非借用合同的标的额，故《借房协议书》的定金数额不得超过180000*20%=36000元，超过部分不具有定金性质。 本案双方当事人的陈述及证据可以体现如下事实经过，2019年10月31日，吕广义联系张向真称已回青岛，可以约时间办理更名，但同时向王丰艳提出降低价格的要求，王丰艳明确表示不同意；次日，双方至爱家公司继续协商，在对价格无法达成一致的情况下，双方开始协商违约金数额，因吕广义无法接受王丰艳主张的违约金数额，故提出继续按原合同履行，但王丰艳以吕广义不守诚信为由拒绝继续履行。依法成立并生效的合同，不得随意变更或终止。吕广义在合同已成立并生效三个月后、即将办理过户手续时主张价格过高，要求变更合同价款，在王丰艳明确拒绝后，吕广义以终止履行为目的与王丰艳协商违约金数额，只是因双方未就违约金数额达成一致，吕广义才又提出按原协议履行，吕广义应对协议未能继续履行负主要责任；王丰艳在吕广义同意按协议履行后，拒绝继续履行，虽然吕广义突然要求降低价格，但毕竟吕广义并未实际发生根本违约行为，王丰艳仅以主观上“不能信任”为由拒绝履行已生效的协议书，亦缺乏法律依据。综上所述，吕广义与王丰艳对于《借房协议书》的解除均负有过错，应分别适用定金罚则，本院根据双方过错程度、损失情况等，酌定王丰艳可扣除定金1万元，剩余7万元退还吕广义。 对于办理过户时间，吕广义已在约定履行期限前通过中介与王丰艳协商延期办理，王丰艳未表示反对，应视为双方合意变更了办理时间，不能认定吕广义违约，且延期办理并不是导致《借房协议书》解除的原因，不能作为扣除定金的依据。对于吕广义称房屋不在王丰艳名下、王丰艳构成欺诈的主张，王丰艳在签订协议时已明确告知吕广义房屋登记情况，吕广义对此明知但仍自愿签订协议，嗣后再以此为由主张王丰艳欺诈，不能得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、王丰艳于本判决生效后十日内返还吕广义7万元； 二、驳回吕广义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由吕广义负担112元，由王丰艳负担788元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  丁卉 二〇二〇年一月二十二日 书记员  于雪