贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2894号原告（反诉被告）：陈露，女，1974年1月19日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区新华路75号。法定代表人：田宏保，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。第三人：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区金滩批发城。法定代表人：尹志万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜勇飞，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨浩，贵州乾锦律师事务所实习律师，特别授权。原告（反诉被告）陈露与被告（反诉原告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）及第三人贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（以下简称市场管理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈露的委托诉讼代理人赵勇、被告（反诉原告）南长城公司的委托诉讼代理人朱宁宁及第三人市场管理公司的委托诉讼代理人杜勇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈露向本院提出诉讼请求：1、解除2016年4月22日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告购房款1607640元及利息，利息以1607640元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年7月1日起计算，利随本清；3、判令被告立即赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金1607640元；4、暂按争议房屋市场价7000元/㎡估价计算，判令被告立即赔偿损失共计2405730元（最终以司法鉴定结论计算为准）；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回其第四项诉讼请求并明确其第二项诉讼请求为：判令被告立即返还原告购房款1607640元及利息，利息以1607640元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年7月1日起计算至购房款返还完毕之日止。事实和理由：2016年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告陈露购买被告的南长城·金滩商城豪苑高层C栋15层15-1号房屋，建筑面积801.91㎡，套内面积648.69㎡，购买价为320.764万元；原告应在2016年4月22日支付首付房款100万元，于2016年5月20日支付购房款60.764万元，剩余160万元以银行按揭或者现金的方式支付；被告南长城公司应于2016年6月30日前将房屋交付原告使用；被告逾期交房超过90日的，原告有权请求继续履行合同或者解除合同，并按照已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告当即向被告支付房屋首付款100万元，2016年6月2日，原告再次支付房款60.764万元。房款支付后，双方在办理过户登记时才得知该房屋已经被南长城公司向第三方办理了抵押登记，并已出租给中国铁塔股份有限公司铜仁市分公司（以下简称中铁公司），导致原告不能办理按揭贷款。鉴于此，在南长城公司的组织下，原告又于2016年7月28日与第三人市场管理公司签订了《房屋委托租赁合同》，合同约定：原告全权委托市场管理公司对上述房屋对外出租并代为收取租金，市场管理公司扣取代收费用后将租金转付给原告；委托期限从2016年5月1日至2020年4月30日；其中，2016年5月1日至2017年4月30日租金标准为40元/㎡，每月租金为32076元；2017年5月1日至2019年4月30日租金标准为42元/㎡，每月租金为33680元；2019年5月1日至2020年4月30日租金标准为44.1元/㎡；市场管理公司收取代收租金手续费为租金金额的3%；市场管理公司应于每季度次月10号按季度向原告转付代收租金。委托租赁合同签订后，市场管理公司仅向原告转付了2016年5月至2016年9月的租金，其后的租金一直未支付给原告，由被告南长城公司收取。被告南长城公司与第三人市场管理公司为关联公司，案涉房屋长期以来均是中铁公司承租，该公司一直是按时支付房屋租金（至起诉前已经不再承租案涉房屋）。故，客观反映出被告不仅恶意隐瞒房屋被抵押且对外出租，并代原告收取房屋租金后一直占为己有，不转交原告的事实。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告南长城公司辩称：2016年4月22日，原告陈露在充分考察了案涉房屋的状况后与南长城公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，陈露仅向南长城公司支付了前两期房款共计1607640元，剩余160万元房款陈露至今未支付，经南长城公司多次催告，陈露既不向南长城公司交纳房款，又拒绝向南长城公司提供办理按揭贷款的相关资料。2017年10月26日，南长城公司无奈之下将案涉房屋办理在建工程抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。根据双方合同约定，原告陈露交纳房款及提交贷款资料办理按揭手续的义务在先，南长城公司交付房屋的义务在后，在陈露尚未付清房款前，南长城公司有权不向陈露交付房屋，陈露也不应该对案涉房屋享有收益权，原告陈露作为违约方无权要求解除案涉《商品房买卖合同》。如原告执意要求解除原、被告双方于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》，并要求退房款，则应该扣除合同约定的违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未被宣告无效、被撤销或者被解除，案涉房屋虽然设置了抵押，但抵押权人现在并未要求实现抵押权。原告陈露要求解除合同系严重违约行为，根本不符合解除的法定或者约定要件，原告陈露要求南长城公司赔偿损失的诉请，没有任何依据。在原告陈露仅支付一半房款，且享受了部分房屋收益权的情况下，另行向南长城公司主张240余万元损失的行为，没有任何事实与法律依据。原告无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定要求被告赔偿各项损失。双方签订的《商品房买卖合同》可以继续履行，只要原告支付了相应房款，被告就可以办理案涉房屋的抵押释放手续，向原告交付房屋。第三人市场管理公司述称：市场管理公司并不知道本案被告南长城公司未将案涉房屋实际交付给原告陈露，误以为被告已向原告交付了房屋，从而使第三人市场管理公司向原告支付了案涉房屋租金155569元。2016年11月，市场管理公司收到被告通知，要求市场管理公司停止向原告支付相应租金，市场管理公司方才知晓原告并未实际取得案涉房屋的所有权和使用权。本案被告与市场管理公司之间系两个完全独立的民事主体，二者并非关联公司。市场管理公司暂时保留要求原告陈露返还不当得利及赔偿损失的诉权。审理过程中，被告南长城公司向本院提起反诉，反诉请求为：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告立即支付违约金320764元；3、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月22日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：反诉原告南长城公司将豪苑高层C幢15层15-1号商品房出售给反诉被告陈露，房屋建筑面积801.91㎡，套内建筑面积648.69㎡，房屋总价为3207640元；付款方式为分期付款，2016年4月22日首付房款100万元，2016年5月20日付房款607640元，余款160万元于2016年5月30日前由反诉被告陈露办理银行按揭贷款付清或现金付清；反诉被告须将所有款项交清后，反诉被告才有权要求反诉原告交房；反诉被告如未按该合同约定的时间付款，逾期超过十日后，反诉原告自然解除合同并对该房屋另行销售；如反诉原告未违约，反诉被告要求退房，反诉被告应按购房总金额的10%向反诉原告支付违约金。为维护反诉原告的合法权益，特提出前述反诉请求，请求人民法院予以支持。对反诉部分，反诉被告陈露辩称：反诉原告南长城公司的第一项反诉请求不属于反诉的理由，也不属于请求的范围，本诉中，本诉原告已请求解除合同，是同一个诉。反诉原告的第二项诉讼请求无事实和法律依据，根据案涉合同约定，对房款的支付方式，反诉被告陈露既可以选择银行按揭贷款支付也可以选择现金支付。合同的提供方系反诉原告，根据合同法规定，应当作出不利于反诉原告的解释，反诉被告选择的是按揭贷款支付，但案涉的房屋从反诉被告购房之日起至今为止已经进行了相应的抵押，根据最高人民法院的司法解释第九条规定，该违约责任应由反诉原告承担。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明该合同的提供方为被告，原、被告于2016年4月22日签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将案涉房屋出卖给原告，总价款为320.764万元，首付款160.764万元，剩余160万元以银行按揭贷款的方式支付；出卖人（被告南长城公司）应在2016年6月30日前将案涉房屋交付给买受人（原告陈露）使用；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权要求其继续履行合同，被告应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金的事实。被告质证表示，对合同的真实性无异议，证明目的有异议；双方在合同中并未明确约定剩余房款160万元是以银行按揭贷款方式支付还是现金支付；该合同明确约定了被告向原告交房的条件是原告付清房款后，原告才有权要求交房；该合同是原、被告充分磋商的结果，达不到原告的证明目的。第三人质证表示，对该证据的真实性无异议，对于双方合同的约定，第三人市场管理公司不知情。该合同系双方在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，合同对双方的权利和义务进行了约定，本院予以采信。2、收据2张，拟证明原告已按照合同第六条第二款约定向被告支付购房款160.764万元的事实。被告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告仅向被告支付了部分购房款，剩余160万元购房款未支付。第三人质证表示无异议。本院对该证据予以采信，证明了原告向被告支付了房款160.764万元的事实。3、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告在签订《商品房买卖合同》前，被告已将案涉房屋出租给第三方使用，导致被告不能按约将房屋交付原告；在原、被告双方签订案涉合同时，被告没有将案涉房屋租赁的事实告知原告，且租金是被告在收取的事实。被告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告签订该租赁合同是基于被告修建房屋的原始所有权而行使房屋的使用权和收益权，且该租赁合同是签订在案涉合同之前，即使该房屋已租赁，根据我国法律“买卖不破租赁”的规定，对原告也不造成影响，被告未向原告交付房屋，是由于原告未按合同约定支付完毕房款，而不是被告将案涉房屋租赁给第三方原因所致。第三人市场管理公司质证表示，对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。该《房屋租赁合同》的真实性，本院予以采信，证明了被告在将案涉房屋出售给原告前，将其租赁给他人的事实。4、《房屋委托租赁协议》，拟证明被告隐瞒房屋已经出租的事实而导致房屋无法交付使用，在被告的组织之下，2016年7月28日，原告与第三人市场管理公司签订该协议，约定：原告享有收取案涉房屋租金的权利；原告委托市场管理公司代收租金，市场管理公司扣取代收手续费后将租金转付给原告的事实；双方签订《房屋委托租赁协议》后，第三人市场管理公司在第一季度按照协议向原告支付了租金。被告质证表示，对该证据的真实性不清楚，该协议不是被告组织签订的；原告未按合同约定交纳房款，被告从未向原告实际交付或者转移交付过案涉房屋，原告根本无权将案涉房屋委托他人出租。第三人市场管理公司质证表示，该协议确系第三人与原告签订，签订该协议系第三人受原告误导，第三人误以为原告已实际取得案涉房屋；第三人已将2016年5月1日至9月30日五个月的租金155569元支付给了原告；在2016年11月12日，第三人收到被告要求停止支付租金的通知，第三人方才知晓原告尚未取得案涉房屋的占有、使用和收益的权利，此后，第三人将案涉房屋的租金直接支付给了被告。该证据的真实性本院予以采信，证明目的不予采信。5、回函一份，拟证明被告与第三人系关联公司，且租金一直由被告收取的事实；回复函中有“杨艳”签字，杨艳是被告公司的职工，如果被告没有给原告回复的话，也不会有被告公司职工的签字。被告质证表示，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该回函系原告自行叙述书写，其书写内容并不符合客观事实，被告从未向原告交付过案涉房屋，且原告也无权要求被告交付，基于被告对案涉房屋的原始使用权，案涉房屋的相应租金由被告收取符合法律规定，原告的回函所要求以及表达意见均属无理要求；杨艳是否是被告公司的员工，需核实，即使杨艳是被告公司员工，只能说明被告收到了该回函，并不能说明被告认可该回函的内容；该回函恰恰是被告向原告发出欠款通知书的回函，说明被告有催收房款的事实，且原告已经收到催款通知书的事实。第三人质证表示，与被告质证意见一致。该证据与被告提交的《欠款催缴通知书》相印证，真实性予以采信。6、房屋记载表、抵押信息、查封信息，拟证明案涉房屋被告于2017年10月26日向中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司设置了抵押，至今未解除抵押；双方在签订案涉合同时，该房屋已设置了抵押的事实。被告质证表示，对该证据的真实性无异议，被告将案涉房屋设置抵押，是在双方签订案涉购房合同之后，是在被告多次向原告催交房款无果的情况下，被告无奈为了实现房屋价值，才将案涉房屋设置了抵押。第三人质证表示，对该证据的内容第三人不知情。该证据本院予以采信。对被告提交的以下证据：1、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，拟证明被告出售案涉房屋系取得了相应的审批手续，符合法律规定。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的及关联性有异议，商品房预售许可证的内容是金滩半岛豪苑，但案涉合同约定的是豪苑高层C区，被告提供的该房屋预售许可证并非案涉房屋的商品房预售许可证。被告说明只有一个豪苑，只是命名不一样。第三人质证表示无异议。该组证据，本院予以采信。2、《商品房买卖合同》，拟证明案涉合同对房屋位置、面积、付款方式、交房日期及违约责任等权利义务进行了约定。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，从付款依据来看，原告是按照分期付款的时间点履行了付款义务，剩余的160万元双方约定的是银行按揭贷款支付，基于被告将案涉房屋设置了抵押，原告无法办理银行按揭贷款；被告称应交清房款后才交房，无事实及法律依据，第三人的实际控股人是被告公司；原告并未违约，被告不仅在签订合同前，且在与原告签订案涉合同后，均已将案涉房屋设置抵押至今，故，本案违约责任应在被告。第三人质证表示无异议。对该合同本院予以采信。3、收据、证明，拟证明原告仅向被告支付了房款1607640元，剩余160万元房款至今未支付的事实。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，根据合同法规定，案涉合同为格式合同，应当作出不利于被告的解释；在签订案涉合同时，案涉房屋已经设置了抵押，导致原告不能办理银行按揭贷款，责任不应当由原告承担。第三人质证表示无异议。本院对该证据予以采信，证明了原告已向被告支付房款1607640元的事实。4、欠款催缴通知书、送达回执，拟证明截止2019年2月1日，原告既不向被告交纳剩余房款，又不向被告提供银行按揭贷款所需资料，及原告丈夫于2019年2月2日签收该通知书的事实。原告质证表示，对该证据的真实性、合法性均有异议，原告没有收到该催款通知书，且无原告本人签字；被告已将案涉房屋设置了抵押，被告在明知案涉房屋设置抵押的情况下，向原告进行催款，对原告不公平；合同约定的是银行按揭贷款支付或现金支付，原告可以选择支付房款的方式。第三人质证表示无异议。该证据与原告提交的《回函》相印证，真实性予以采信。对第三人市场管理公司提交的以下证据：1、批量代付业务汇总清单3张，拟证明第三人市场管理公司基于对原告与被告签订的《商品房买卖合同》的信任，误以为原告已经取得案涉房屋的占有、使用、收益的权利，从而也基于与原告所签署的委托租赁协议，将2016年5月1日至2016年9月30日5个月的租金155569元一次性支付给原告的事实。原告质证表示，对证据的真实性有异议，原告确实收到了一个季度的租金，具体金额大概是9万元，而不是第三人称的155569元，第三人应当调取银行流水予以佐证。被告质证表示，原告与第三人之间的业务往来被告不清楚，但原告在没有取得案涉房屋所有权的情况下，其无权收取案涉房屋的相应租金。本院认为，该证据体现了第三人向原告存有支付案涉房屋租金的行为，租金的具体金额应以银行转账支付凭证为准。2、《关于立即停止陈露豪苑高层C栋15层15-1号租金的通知》，拟证明2016年11月12日被告向第三人发出通知，要求第三人停止支付租金，第三人方才知晓原告并未取得案涉房屋的所有权，原告收取租金的行为属于不当得利，对此，第三人保留诉权。原告质证表示，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，从出具的纸张来看，该证据应该是在2019年8月出具；被告是第三人的实际控股人，占有第三人股份98.33%；如果第三人认为该租金是直接付给被告的，应当有证据予以佐证；原告认为该证据不真实。被告质证表示，对该证据无异议，基于原告无权收取租金，被告向第三人发出了该份通知；被告持有第三人98.33%的股份属实，但被告与第三人是两个独立的法人，双方有各自的高层管理人员及决策人员，二者并不存在人格混同。该证据缺乏证据的真实性、合法性和关联性，本院不予采信。为查清案件事实，本院依法向铜仁市不动产登记中心就案涉房屋设置抵押情况进行核实，并向该中心调取了《抵押权登记信息》。经查实，被告南长城作为抵押人，将案涉房屋在内的建筑物设置了在建工程抵押，不动产单元号为：520602003200GB01049F00200060，抵押权人为中国工商银行股份有限公司铜仁分行，抵押期限为2013年8月22日起至2015年8月21日止。2015年8月21日，该不动产抵押权人变更为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，抵押期限为2015年8月21日起至2017年8月20日止。2017年10月26日，南长城公司作为抵押人，以增加抵押权人及债务，变更借款金额及约定期限为由，将包括案涉房屋在内的建筑物向房产部门办理抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、华能贵诚信托有限公司，被担保主债权数额为1.25亿元，抵押期限为2017年10月26日起至2019年10月25日止。案涉房屋至今未解除抵押。原告质证表示，对该抵押信息三性无异议，同时证明了被告从2015年-2017年、2017年-2019年对案涉房屋进行了抵押的事实，被告在明知案涉房屋设置抵押的情况下再行出卖给原告，被告的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担相应的法律责任。被告质证表示，对该抵押信息三性无异议，由于原告至今尚未交清房款，被告以抵押的形式来实现房屋的价值无可厚非；被告的最后一次抵押是在被告与原告签订案涉合同之后，不是导致案涉合同无效、被撤销、被解除的原因，不能适用商品房买卖合同司法解释第九条规定。第三人市场管理公司质证表示，与被告质证意见一致。该《抵押权登记信息》，本院予以采信。庭后，原告陈露向本院提交了贵州巨合律师事务所于2017年4月10日、2018年4月13日出具的《律师函》两份及中铁塔公司于2019年12月5日出具的《情况说明》一份，拟证明原告一直在与中铁公司对接主张权利，对案涉房屋租金原告已多次与被告进行交涉，房屋租金一直是由被告收取，且中铁公司已多次口头将原告在主张权利的事实告知被告。被告南长城公司质证表示，对证据的三性均不予认可，律师函是原告出具，真实性不清楚，就其内容而言，被告作为案涉房屋的所有权人，收取案涉房屋租金属合法行为，原告在没有付清房款的情况下，无权享有收取租金的权利。第三人市场管理公司质证表示，与被告质证意见一致。该证据缺乏证据的真实性、合法性和关联性，本院不予采信。即使存在原告向中铁公司交涉案涉房屋租金的情况，根据案涉《商品房买卖合同》约定，原告陈露应付清房款后，被告南长城公司才向其履行交房义务。陈露作为负有先履行义务的一方当事人，其在未交清房款的情况下，无权享有案涉房屋的相关权益。经审理，本院查明事实如下：2016年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人（被告南长城公司）以出让方式取得位于浅滩新区内的土地使用权，土地使用权证号为铜市国用（2008）字第2142号；该地块土地面积为201亩，规划用地为综合用地，出卖人经批准，在该地块上建设商品房，暂定名南长城·金滩商城，建设工程规划许可证号为07175，施工许可证为52222120802210101，商品房预售许可证号为（铜地房）商房预售字第××号；出卖人将位于房屋出售给买受人（原告陈露），该房屋建筑面积801.91㎡，套内建筑面积648.69㎡，按建筑面积计算，房屋单价4000元／㎡，购房总价为3207640元；付款方式为分期付款：2016年4月22日首付房款100万元，2016年5月20日支付房款607640元，余款160万元于2016年5月30日前由乙方（原告陈露）办理银行按揭付清或以现金付清，如需贷款，贷款资料以银行签批为准；办证有关费用于2016年5月30日前付清；如买受人不按期付款，逾期十日后，出卖人自然解除合同并对该房屋另行销售，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人应于2016年6月30日前将房屋交付给买受人使用；买受人须将所有款项交清后，买受人才有权要求出卖人交房；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权请求继续履行合同或者解除合同，并按照已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告于签约当日即2016年4月22日向被告支付了房屋首付款1000000元，并于2016年6月2日支付房款607640元，共计向原告支付房款1607640元，剩余房款160万元，原告至今未向被告履行支付义务。案涉《商品房买卖合同》至今未办理网签及备案登记。2016年7月28日，原告与第三人市场管理公司签订《房屋委托租赁协议》，约定：甲方（原告陈露）全权委托乙方（第三人市场管理公司）对案涉房屋对外出租并代为收取租金，乙方向甲方转付的租金在扣除房屋租赁税及租金代收手续费后，由乙方按年一次性转付给甲方；委托期限4年，从2016年5月1日起至2020年4月30日止；其中，2016年5月1日至2017年4月30日租金标准为40元/㎡，月租金为32076元；2017年5月1日至2019年4月30日租金标准为42元/㎡，月租金为33680元；2019年5月1日至2020年4月30日租金标准为44.1元/㎡，月租金为35364元；市场管理公司收取代收租金手续费为租金金额比例的3%，扣除代缴房屋租赁税以实际税率和代缴金额为准；市场管理公司应于每季度次月10号按季度向甲方转付代收租金。《房屋委托租赁协议》签订后，第三人市场管理公司向原告转付了部分租金，其余租金由被告南长城公司收取。在签定该《房屋委托租赁协议》前，被告南长城公司于2015年2月1日与案外人中铁公司签订《铜仁市金滩半岛豪苑C2写字楼15、16层房屋租赁合同》，约定将包括案涉房屋在内的建筑面积为1500㎡的房屋出租给中铁公司，租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。双方对租金标准、支付方式等进行了约定。另查明，被告南长城公司作为抵押人，将案涉房屋在内的建筑物设置了在建工程抵押，不动产单元号为520602003200GB01049F00200060，抵押权人为中国工商银行股份有限公司铜仁分行，抵押期间为2013年8月22日至2015年8月21日。2015年8月21日，该不动产抵押权人变更为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，抵押期限为2015年8月21日起至2017年8月20日止。2017年10月26日，南长城公司作为抵押人，以增加抵押权人及债务，变更借款金额及约定期限为由，将包括案涉房屋在内的建筑物向房产部门办理抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、华能贵诚信托有限公司，被担保主债权数额为1.25亿元，抵押期限为2017年10月26日起至2019年10月25日止。至今，案涉房屋未解除抵押。审理过程中，原告陈露于2019年12月2日向本院提出撤回其第四项暂按争议房屋市场价7000元/㎡估价计算，判令被告立即赔偿损失共计2405730元（最终以司法鉴定结论计算为准）诉讼请求的书面申请。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，2、本诉原告、反诉原告主张解除合同的条件是否具备；3、导致案涉合同解除的责任在谁，本诉原告、反诉原告的主张是否于法有据。关于焦点一，案涉《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告陈露在诉状中称，其与被告南长城公司于2016年4月22日签订《商品房买卖合同》后，因案涉房屋被南长城公司设置了抵押，导致原告不能办理按揭贷款，鉴于此，原告于2016年7月28日与第三人市场管理公司签订《房屋委托租赁协议》。据此，原告以被告南长城公司故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实，提起本次诉讼，要求南长城公司承担赔偿责任。本院认为，被告南长城公司故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实与原告签订案涉合同，其行为存在欺诈，从而使原告陈露在意思表示不真实或者存在瑕疵意思表示的情况下与南长城公司签订了《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”之规定，原告陈露可依法行使撤销权。从原告诉状中可体现，其至少在2016年7月28日时知道或者应当知道自己的权利受到了侵害，但原告陈露并未选择在一年的除斥期间内行使撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，除斥期间是法律规定某种民事实体权利存在的期间，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。撤销权的除斥期间为不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。原告陈露以自己的行为放弃了按法律规定应当享有的撤销权，其造成的法律后果就是合同产生绝对的效力，案涉合同对原告陈露与被告南长城公司具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故，陈露与南长城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》合同有效，则双方当事人理应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。本案原、被告双方建立的是商品房买卖合同关系，该法律关系是通过出卖人转移在建或已建商品房所有权相关权利予买受人，买受人支付相应价款予出卖人以实现合同目的。本案原、被告作为案涉房屋的买受人与出卖人，双方对房屋价款的支付方式及交房条件等进行了约定：房款采取分期付款，余款160万元于2016年5月30日前由原告办理银行按揭付清或以现金付清。经庭审查实，原、被告均未能充分举证证明不能办理银行按揭贷款的责任在谁，双方对剩余房款的支付方式约定的是选择方式支付，即，要么办理银行按揭贷款支付，要么以现金方式支付。该房款支付方式的约定是原、被告真实意思表示，也是双方缔约自由的体现，原告应当按照约定向被告履行支付房款的义务，从而实现缔约目的。至今，原告未能如约履行付款义务，其行为构成违约。作为违约方的原告陈露，要求解除案涉合同，其所依据的理由却是可撤销事由。在陈露享有的撤销权已经消灭的情况下，其是否依法享有法定或者约定解除合同的权利。对此，本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，合同法第九十四条规定了法定解除的五种情形，但是，该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。故，本案原告陈露不享有法定解除合同的权利。根据案涉合同对原、被告双方权利和义务的约定，陈露要求解除合同，亦不符合合同约定的解除条件。因此，对原告陈露要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以驳回。对反诉原告南长城公司是否有权行使合同解除权的问题，案涉合同约定，陈露负有先履行支付房款义务，房款付清后，南长城公司才予以交房。至今，陈露未能如约向南长城公司履行支付剩余房款的义务，经南长城公司催告后，陈露仍然未予履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”之规定，南长城公司要求解除合同，合法有据。审理过程中，陈露对解除合同不存疑异，故，对南长城公司要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，被告南长城公司理应将收取原告陈露的房款予以返还。故，对原告要求被告返还已付购房款的主张，本院予以支持。导致案涉《商品房买卖合同》解除，陈露与南长城公司均存有责任，根据约定，陈露负有先履行义务，其应在付清房款后，南长城公司方才向其履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”陈露在未付清房款的前提下，南长城公司有权拒绝向其履行交房义务。陈露在未付清购房余款的前提下，享有案涉房屋租金，且至今未按约付清房款，其行为存在违约。南长城公司就案涉房屋设置抵押，虽然庭审中，南长城公司表明陈露付清房款后，案涉房屋的抵押会得到释放，但南长城公司的行为亦存有违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案原、被告都存在违反合同的规定，应当各自承担相应的责任。原告陈露主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”之规定，要求被告南长城公司承担其已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，对此，本院认为，该法条双倍赔偿的前提条件是：出卖人存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除。原告陈露在除斥期间内没有行使合同撤销权，则其基于该法条合同撤销权主张的赔偿责任，陈露作为有权行使撤销权的权利人的权利已经丧失。对合同解除的赔偿问题，陈露丧失合同撤销权后，其与南长城公司就理应受案涉《商品房买卖合同》的约束，陈露未能如约履行支付剩余房款的义务，经催告后，至今仍未履行。作为违约方的原告陈露不享有合同法定解除或约定解除的权利。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定的“．．．．．．导致合同无效或者被撤销、解除．．．．．．”的情形，本案不适用该法条进行处理。故对原告要求南长城公司承担其已付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院依法予以驳回。对原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月1日起计付已付房款利息的诉讼请求，根据合同履行情况及公平原则，为了平衡原、被告双方的利益，原告的该部分主张合理，本院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故，2019年8月20日以后的利息标准应以该拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。对反诉原告南长城公司主张的违约金部分的诉讼请求，因其自身也存有违约行为，其主张于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，对反诉原告南长城公司要求解除与反诉被告陈露于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；对本诉原告陈露要求本诉被告南长城公司返还已付购房款1607640元并承担利息的诉讼请求，本院予以支持，利息分段计算如下：从2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还完毕之日止；对本诉原告陈露的其他诉讼请求及反诉原告南长城公司的其他反诉请求，本院依法予以驳回。审理过程中，原告自愿撤回其第四项诉讼请求，此系原告对权利的处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈露与被告（反诉原告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈露已付购房款1607640元并承担利息，利息以1607640元为基数分段计算如下：从2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还完毕之日止；三、驳回原告（反诉被告）陈露的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51148元，已减半收取计25574元，反诉案件受理费3056元，合计28630元，由原告（反诉被告）陈露负担20000元，被告（反诉原告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司负担8630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇二〇年一月三日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷