广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13698号原告：梁锡泉，男，1955年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：高展傲，广东德元律师事务所律师。被告：罗文天，男，1978年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告梁锡泉与被告罗文天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁锡泉的委托诉讼代理人高展傲到庭参加了诉讼。被告罗文天经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锡泉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的关于中山市民众镇晟和园B2幢3A03房的房地产买卖合同；2.被告向原告赔偿房款118000元及供楼款144109.92元；3.被告向原告赔偿装修损失130000元；4.被告向原告赔偿房屋增值损失715531.5元。诉讼中原告变更第二项诉讼请求为被告向原告返还购房款98000元及供楼款122150元；第四项诉讼请求为：被告向原告赔偿房屋增值损失796050元；同时明确其投入的装修款111140元是作为涉案房屋的投资款，并撤回第三项诉讼请求。事实与理由:原、被告于2011年6月签定了关于中山市民众镇晟和园B2幢3A03房的房地产买卖合同。原告于2011年6月27日为被告偿还银行按揭贷款20000元，并依约向指定收款人梁维祖支付98000元。之后，涉案房产的按揭还款均由原告儿子梁景盛每月转账至被告罗文天的按揭还款账户上至起诉之日，实际还贷人亦为原告。原告在本合同的实际履行过程中不存在任何过错。因中山市第一人民法院对被告罗淑霞（申请执行人）诉被告罗文天（被执行人）民间借贷纠纷一案，作出(2015)中一法民一初字第2555号民事判决，判决：“罗文天于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗淑霞清偿借款本金50000元，并支付逾期还款利息（利息计算方法：以50000元为基数，从2013年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）……”。判决生效后，罗淑霞申请执行，执行案号为（2016）粤2071执7185号，一审法院于2016年9月2日查封上述案涉房产。2017年06月12日，原告梁锡泉对执行标的提出书面异议。中山市第一人民法院于2017年9月8日作出(2071)粤2071执异139号执行裁定书：驳回案外人梁锡泉的异议请求。原告与被告罗文天于2011年6月签订书面房地产买卖合同时，因涉案房产尚未办理完毕房产手续，产权证书未能出具，导致双方一直没有办理过户手续。根据《中山市商品房销售登记备案表》反映，涉案房产的开发商、出卖人为“中山市嘉润房地产开发有限公司”（以下简称“嘉润公司”），买受人为被告罗文天。据此，涉案房产未能及时办理登记手续的根源在于被告罗文天与案外人嘉润公司之间的原因，该登记障碍与原告没有任何关系。原告通过查询中国房地产业协会网上发布的中山市民众镇2018年6月的商品房均价为9283元/平方米。现以8283元/平方米计算房价为1080931.5元，对比当时购房总价为365400元增值715531.5元，并且原告装修本房屋支付了130000元。综上，原告认为由于被告罗文天的过错导致不能实现合同目的致使原告遭受以上损失，原告主张解除双方的房地产买卖合并且被告承担相应的违约责任应得到法院的支持。被告罗文天经本院公告传唤，公告期满后未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述及提交证据，本院查明以下事实：1.2011年6月，以罗文天为甲方、梁锡泉为乙方、梁维祖为丙方，三方签订房地产买卖合同1份，约定甲方以预售登记形式持有位于中山市民众镇晟和园B2-3A03房，未领取房地产权证，该房地产已向工商银行开发区支行设定了抵押，仍欠银行本息257311.96元（暂计至签订本合同当月本金为245553.79元，到期利息11758.17元），甲方将上述房屋转让给乙方，乙方支付了以上款项给丙方后，甲方及丙方按现状将房地产交付给乙方。合同签订后，该房地产所欠银行的借款本息金由乙方归还。但该合同对于房屋的单价、总价均未作具体约定。梁锡泉于2011年6月27日分别向罗文天支付98000元及20000元，其中20000元载明为供楼款。之后，罗文天向梁锡泉交付了涉案房屋，梁锡泉遂对涉案房屋进行装修。梁锡泉从2011年12月开始负责归还涉案房屋名下的银行按揭贷款，截止至2018年6月21日，合计代偿银行按揭贷款122150元。2.因罗文天未履行已生效判决[（2015）中一法民一初字第2555号民事判决书]所确定的义务，案外人罗淑霞向本院申请强制执行，本院于2016年8月31日作出（2016）粤2071执7185号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。梁锡泉据此提出执行异议，本院又于2017年9月8日作出（2017）粤2071执异139号执行裁定书，认为涉案房产的贷款尚在偿还中，梁锡泉即使主张也提交证据证明向罗文天、梁维祖曾经转账支付部分款项，但也不足以证明房屋价款已全部支付完毕，梁锡泉也未向本院提供证据证明在本院查封前已经合法占有该房产，故认为梁锡泉的异议主张理据不足，依法驳回梁锡泉的异议申请。3.涉案房屋目前的所有权人登记为罗文天，房屋名下存在抵押及法院查封。4.本案审理过程中，梁锡泉申请对涉案房屋的室内装修市场价值及涉案房屋的市场价值进行评估，本院经摇珠依法委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司对上述事项进行评估。广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司分别作出穗诚评[2019]325号、穗诚评[2019]329号资产评估报告，载明该房屋室内装修价值为111140元、房屋市场价值为1161450元。梁锡泉合计预付评估费18000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。梁锡泉与罗天文签订的房地产买卖合同，虽然没有约定具体出售价格，但从梁锡泉支付的首期款及供楼总款能确定涉案房屋的最终售价，且梁锡泉已向罗天文支付相应购房首期款及按合同约定每月供楼，而罗天文亦已将房屋交给梁锡泉进行装修，双方签订的房地产买卖合同已实际履行，双方签订的合同内容亦不违反法律、法规强制性法律规定，应认定为合法有效之合同，当事人应恪守履行。但涉案房屋因罗天文与案外人的民事诉讼纠纷，已于2016年8月31日被本院查封并已进入执行程序，梁锡泉向本院提出的执行异议也依法被本院驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，案涉房地产权利已因法院查封被限制，罗天文无法自由处分、转让涉案房屋，也无法按合同约定将涉案房屋过户登记至梁锡泉名下。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”据此，梁锡泉诉请判令解除涉案房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。涉案合同解除后，梁锡泉有权要求罗文天返还已付购房款及赔偿损失。梁锡泉诉请判令罗文天返还购房款98000元及供楼款122150元，理据充分，本院依法予以支持。关于房屋溢价损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案房屋买卖交易的成交价格为355311.96元（首期款98000元+银行本息总额257311.96元），装修投入为111140元，即房屋总价值为466451.96元。涉案房屋现值1161450元，增值694998.04元。梁锡泉购买涉案房屋合计投入331290元（首期款98000元+已付银行本息122150元+装修款111140元），占房屋原价值71%。因此，对于因房屋增值对梁锡泉造成的溢价损失应为493448.6元。梁锡泉诉请判令罗文天赔偿房屋溢价损失，合法有据，但金额应予调整为493448.6元。综上，梁锡泉诉讼请求中合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁锡泉与被告罗文天于2011年6月签订的房地产买卖合同；二、被告罗文天应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁锡泉退还购房款98000元及供楼款122150元；三、被告罗文天应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁锡泉赔偿房屋溢价损失493448.6元。如果被告罗文天未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14769元，诉讼保全费5000元，评估费18000元，以上合计37769元（原告已预交），由原告梁锡泉负担13434.43元，由被告罗文天负担24334.57元（该款被告罗文天于本判决发生法律效力之日起七日之内迳付给原告梁锡泉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  李楝宏人民陪审员  张洁星二〇二〇年一月十五日书 记 员  梁敏霞孙永辉