湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初6197号原告（反诉被告）：田维申，男，生于1965年9月21日，汉族，重庆市渝北区人，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：湖北云鼎置业发展有限公司，住所地：利川市都亭街道办事处城郊村三组（西站商贸城），统一社会信用代码：91422802078926233F。法定代表人：胡力，男。系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蹇守林，湖北情怀律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈廷贵，男，生于1963年12月6日。系公司员工，特别授权代理。原告田维申诉被告湖北云鼎置业发展有限公司（以下简称云鼎置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月24日受理后，在审理过程中，被告向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告田维生及其委托诉讼代理人唐启龙、被告暨反诉原告委托诉讼代理人蹇守林、陈廷贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田维申诉称，2015年7月6日，田维申与云鼎置业签订房屋买卖合同，约定田维申购买云鼎置业开发的位利川市××村、××村村《托斯卡花谷》一期1号楼2单元3-3号房屋，总价款164342元，于2015年7月30日前交房。合同签订后次日，田维申支付20000元购房款，在2017年8月12日、2017年10月25日支付完余款。此后，田维生一直等待云鼎置业通知接房。2019年8月，田维申才发现该房屋已被他人装修入住，并已经办理产权登记。根据有关法律规定，云鼎置业存在一房二卖的情形，田维申的合同目的不能实现。故诉至法院，现恳请人民法院判决：1.解除田维申、云鼎置业于2015年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2.云鼎置业返还田维申购房款180000元及利息（以180000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月25日至付清时止）；3.云鼎置业赔偿田维生一倍已付购房款180000元，赔偿田维申房屋差价损失40000元；4.诉讼费用由云鼎置业承担。云鼎置业辩称并反诉，云鼎置业与田维生签订的房屋买卖合同及补充协议已于2017年9月中旬解除；2.云鼎置业已于2018年8月20日书面通知田维申到云鼎置业办理解除合同后退款事宜；3.田维生构成根本违约，云鼎置业并未违约，因此，田维申要求云鼎置业赔偿一倍购房款180000元、差价损失40000元及支付利息的主张不能成立。4.云鼎置业是在解除案涉房屋买卖合同后另行将房屋出售给他人，不存在一房二卖的情形。故请求法院驳回田维申的全部诉讼请求。田维申与云鼎置业签订案涉《房屋买卖合同》后，田维生一直未按约定支付购房款，其行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现，云鼎置业无论是依照约定还是法律规定，均可通知田维申解除案涉合同。解除案涉合同后，将案涉房屋出售给他人是合法的，不存在一房二卖的情形，按照合同的约定，田维申仍应承担违约责任，故云鼎置业特提起反诉，请求判决驳回田维申在本诉中的全部诉讼请求；确认云鼎置业与田维申于2015年7月6日签订的《房屋买卖协议》及《合同补充协议》已于2017年9月中旬解除；确认田维申构成根本违约，并向云鼎置业支付违约金25931.36元；判令田维申承担本诉及反诉费用。田维申对云鼎置业的反诉辩称，合同只有法定解除或者当事人约定才能解除，田维申至今未收到解除函，云鼎置业提出2015年房屋买卖合同已经解除，不符合事实；田维申的付款时间及云鼎置业的交房时间均是双方口头达成协议进行了顺延，云鼎置业的反诉主张没有事实、法律依据，请求法院驳回云鼎置业的反诉请求。经审理查明，云鼎置业公司经营房地产开发，2016年6月14日取得利川市谋道镇民生村二组“托斯卡花谷”一期1-3号、5-7号共计6栋楼盘的商品房预售许可证书。2015年7月6日，云鼎置业（甲方）与田维申（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定云鼎置业将其开发的位利川市××明××村、××村村《托斯卡花谷》一期1号楼2单元3-3号房屋（房屋建筑面积59.43平方米）以164342元的价格出售给田维申，田维申在2015年7月6日即签订房屋买卖合同时向云鼎置业支付总房款的90%即147908元，余款10%即16434元于交房时支付，云鼎置业应在2015年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已达到附件一交付使用条件的房屋交付田维申使用。该合同还约定，如云鼎置业未按合同约定的期限将房屋交付田维申使用，云鼎置业按日计算向田维申支付已付房款的万分之一的违约金；田维生未按本合同约定的时间付款，田维申从逾期付款次日起向甲方按日支付欠交购房款万分之一的违约金，乙方逾期付款超过一个月，云鼎置业有权解除合同。2015年7月7日，田维申向云鼎置业支付20000元，云鼎置业出具《收据》一张，其中载明“今收到：田维申交来托斯卡花谷1-2-3-3号房款（接房2015.7.30前再缴8万金额大写贰万￥20000收款单位公章湖北云鼎置业发展有限公司财务专用章余款在2015年春节前付清经手人王敏”。2017年8月12日，云鼎置业出具两份收据分别载明收到田维申房款44342房款、装修款35658元。2017年10月15日，云鼎置业出具收据载明收到田维申房款80000元。2018年8月21日，云鼎置业将案涉房屋出售给案外人张杰。该房屋的不动产权证书已登记在张杰名下。上述事实有经双方庭审质证的《《房屋买卖合同》《收据》、《不动产证书》、《房屋买卖合同（合同登记号：EYS-LC-2019-006857）》、POS机消费记录及原、被告庭审陈述记录在卷佐证，足以认定。本院认为，云鼎置业作为有房地产开发、销售资质的企业将其开发的商品房出售给田维申，在买卖合同签订后，被告云鼎置业已取得商品房预售许可，双方签定《房屋买卖合同》合法有效。本案争议焦点为：1.案涉合同在出售给案外人时是否已解除、云鼎置业的行为是否构成一房二卖；2.案涉合同履行过程中谁存在违约及违约责任如何承担；3.原告损失的认定定及承担。一、关于案涉合同在出售给第三人时是否解除、云鼎置业的行为是否存在一房二卖。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自解除或变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同解除自通知到达对方时解除。”。本案中，云鼎置业在庭审中提交《解除合同的通知函》、《的补充通知》、《办理解除合同后退款的通知函》及相应邮寄回证用以证明其已经向田维申发出解除合同的通知，案涉房屋买卖合同在出售给第三人时已经解除，从原、被告提交的证据来看，云鼎置业所提供的邮寄回证仅是寄件人存联，没有收件人即田维申签收回执，田维申也不认可收到过前述通知，现有证据不足以证明案涉房屋买卖合同已解除；即便田维申迟延支付购房款，云鼎置业也应经催告后在合理期限内田维生仍未履行的情形下方能解除案涉房屋买卖合同，双方均未提交证据证明经催告并给予了合理履行期限，且田维申最后一笔房款80000元于2017年10月25日向云鼎置业支付，云鼎置业称案涉合同已于2017年9月解除，如合同已经解除，云鼎置业便不应在2017年10月25日收取该80000元购房款，并出具收据，云鼎置业的行为表明案涉合同仍在履行，并未解除。故，云鼎置业称案涉房屋买卖合同出售给第三人时已经解除的意见，于事实不符，本院不予采纳；对其要求确认案涉房屋买卖合同及补充协议已解除的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖该第三人。”，本案中，云鼎置业应按双方约定将案涉房屋交付给田维申，但云鼎置业与田维申签订案涉合同后，又将案涉房屋出售给案外人，且第三人已办理产权登记手续，致使田维申无法取得该房屋。依据前述司法解释的规定，在案涉合同并未解除的情形下，云鼎置业又将案涉房屋出售给案外人的行为，违反了前述司法解释的规定，构成诉称的“一房二卖”,田维申有权要求解除合同、返还购房款及支付利息，故对田维申要求解除双方于2015年7月6日签订的房屋买卖合同及返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持；田维申要求云鼎置业赔偿一倍已付购房款180000元的诉讼请求，本院认为，案涉房屋买卖合同虽载明总成交价为164342元，但云鼎置业出具的三张收据载明房款、一张收据（2017年8月12日）载明装修款，在无证据证明是云鼎置业主张系代收契税、维修基金等费用的情况下，应认定该180000元是购买案涉房屋已支付的房款。因此，对田维维申要求云鼎置业赔偿一倍购房款180000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、案涉合同履行过程中违约及违约责任的问题。双方在《房屋买卖合同》第七条约定“除本合同第六条、第九条约定的情形外，甲方如未按本合同约定的期限将房屋交付乙方使用，甲方按日计算向乙方支付已付房款的万分之一的违约金”，“第八条约定“乙方如未按合同约定的时间付款，乙方从逾期付款次日起向甲方按日支付欠交购房款万分之一的违约金，乙方逾期付款超过一个月的，甲方有权解除合同”，双方在该合同第六条约定交付时间在2015年7月30日前，第四条约定付款时间为2015年7月6日支付总房款的90%，余款10%在交房时支付，但从2015年7月7日云鼎置业出具的收据载明的内容以及2017年8月12日、2017年10月15日三次收取田维申房款的行为来看，双方对付款时间及交房时间均作了变更，现有证据不足以证明田维申逾期付款构成根本违约，故对云鼎置业要求确认田维申构成根本违约，并向云鼎置业支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于田维申要求云鼎置业赔偿房屋差价损失的问题，本院认为，云鼎置业虽将案涉房屋出售给案外人导致田维申无法取得房屋，但田维申并未提交证据证明因未取得案涉房屋而造成的差价损失，故对其该项请求，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告田维申与被告湖北云鼎置业发展有限公司于2015年7月6日签订的《房屋买卖合同》。二、被告湖北云鼎置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告田维申购房款180000元并支付利息（利息自2017年10月25日至付清之日止以180000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算），利随本清。三、被告湖北云鼎置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告田维申人民币180000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告湖北云鼎置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、案件受理费7300元，反诉案件受理费3844元，由被告湖北云鼎置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周双禄人民陪审员  宋仕明人民陪审员  何海涛二〇二〇年一月十二日书 记 员  徐敬军