贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0624民初3187号 原告：思南长征村镇银行有限责任公司，住所地:贵州省铜仁市思南县思唐街道办事处城北大道江岸名都五组团。 法定代表人：杨天志，董事长。 委托诉讼代理人：田红军，男，汉族，1978年10月17日出生，住贵州省遵义市红花岗区，公司员工,特别授权。 委托诉讼代理人：李君，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，公司员工，特别授权。 被告：谭奇兵，男，土家族，1968年8月1日出生，住贵州省思南县，现住，居民。 委托诉讼代理人：樊张，女，土家族，1974年6月24日出生，户籍地贵州省思南县，现住，系被告谭奇兵之妻，特别授权。 原告思南长征村镇银行有限责任公司与被告谭奇兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告思南长征村镇银行有限责任公司委托诉讼代理人田红军、李君与被告谭奇兵及其委托诉讼代理人樊张到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告思南长征村镇银行有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告谭奇兵于2017年5月25日签订的《租房协议》；2.请求人民法院依法判令被告谭奇兵立即向原告退还思南长征村镇银行有限责任公司（筹建工作组）的房屋租金17000元；3.请求人民法院依法判令被告谭奇兵立即向原告返还饮水机一台；4.请求人民法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月25日，原告与被告谭奇兵签订《租房协议》，原告向被告租用其位于思南县江岸名都五组团四栋二单元503号，用于原告员工住宿，租期3年，月租金2750元，按年支付，合同约定原告只要不损坏房屋设施及家具家电，同时交清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用的情况下，被告如数退还原告剩余房屋租金。原告员工租住期间，做好防火、防盗、防漏水等安全工作，期间，有间卧室马桶堵塞并漏水，喊被告来处理，被告迟迟不来，来了以后也没处理好，由于被告态度不好和该房屋有老鼠，原告遂决定不再续租被告该房屋，且提前电话告知被告前来交接，被告也迟迟不来处理且态度蛮横，中途，原告去被告房间拿属于原告所有的饮水机一台，被告也予以制止，并用语言进行恐吓威胁，双方协商未果，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。补充事实及理由：被告出租房屋时，预留了一把钥匙，由于原告公司系女员工居住，该员工认为人身安全保障有问题，故提出不再租赁。 被告谭奇兵及其委托诉讼代理人辩称：1.《租房协议》合法有效，应受法律保护。双方于2017年5月25日签订的《租房协议》，是双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告要求退还租金，没有事实和法律依据，所以被告不予退还。原告要求的返还饮水机一台，被告予以返还。2.原告称“有间卧室马桶堵塞并漏水，并喊被告来处理，被告迟迟不来，来了以后也没有处理好，由于被告态度不好，和该房屋有老鼠，原告遂决定不再续租被告该房屋”。从该陈述可以看出：马桶堵塞并漏水，被告方的房子是全新装修房子本身不存在马桶堵塞并漏水，而原告在使用过程中出现马桶堵塞并漏水依约应由原告解决。租房协议约定“乙方…做好防火、防盗、防漏水”，“乙方退房时交清水、电、气、光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏。下水道、厕所无堵塞，甲方如数退还保证金”。尽管依合同约定，马桶漏水应当由原告自行处理，但是被告方还是为其提供了分外服务，维修并更换了马桶。3.被告同意解除租赁协议，是因为原告已经将东西全部搬走自行解除协议，导致我们低价将房屋转租他人，还委托中介人产生费用3000元，转租别人，租金每年减少收入9000元，要求原告补偿两个月的空房租赁等待金和6000元的租赁中介费以及产生的维修马桶管道的相关费用。4.对于原告诉称被告留有一把钥匙，双方签订的租赁协议已明确规定，与原告承租房屋以后应当及时更换房门锁，原告没有更换房门锁不能说明被告预留一把钥匙对原告的员工生命财产安全构成影响。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年5月25日，被告谭奇兵将其位于思南县思唐街道办事处江岸名都五组团四栋二单元503号房屋租赁给原告思南长征村镇银行有限责任公司作为员工宿舍，双方签订了书面《租房协议》，协议约定：租期为2017年5月25日至2020年5月25日止,月租金2750元，按年支付，年租金33000元；乙方（原告）入住时应更换房门锁；爱护屋内设施，如因人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿；乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约，协议终止；乙方交保证金5000元，退房时结清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；甲方保证房屋无产权纠纷，交房时已交清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，因未清而产生的费用和损失由甲方负责；合同签订时乙方一次性支付甲方50000元，按实际抵扣房租。双方签订合同当日，原告向被告支付租房保证金5000元，次日，支付租金45000元。原告租赁一年后，2018年5月24号通知被告不再续租住并解除合同，返还租赁房屋，要求被告退还缴纳的保证金及余下租金，双方未能协商一致，故诉至本院。 另查明，案涉房屋系四室一厅并按宾馆模式装修的新房，带全新的家具家电，卧室带卫生间。原告退房后，被告谭奇兵发现其中一件卧室的卫生间马桶已坏、且下水道堵塞，被告遂雇请工人疏通并翻新下水道、更换了新马桶，购买马桶产生费用1280元、工人工资800元，合计2080元。被告接收原告交付的租赁房屋后，于2018年7月15日将房屋出租他人。 上述事实，有经过庭审质证营业执照、身份证复印件、租房协议、进账单、销售单、收条及原被告在庭审中的陈述和自认予以佐证，足以认定。 本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原被告签订租房合同后，原告已将房屋交付被告使用。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，当事人双方应当依照合同约定全面履行义务，如变更合同内容或者解除合同，必须依照法律规定的程序或者方式进行，任何一方都不得擅自变更或者解除合同，否则将承担相应的法律责任。原告思南长征村镇银行有限责任公司向被告谭奇兵租赁房屋，合同约定租期三年，且交纳了5000元保证金和45000元的房租，而原告仅租赁一年，在租期未届满便提出退房并解除合同，原告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，且原告决定不再继续租房后，未在合理期限内提前告知被告，导致被告出租屋空闲一个月20天，由此造成的损失，原告应予以赔偿被告租金损失4583元（月租金2750+20天租金1833元）。对于原告主张被告退还租金17000元，查明其中有5000元系保证金，剩余租金应为12000元，结合本案事实，本院决定将其中的4583元作为用于抵扣因原告违约给被告造成的损失，由被告退还原告租金7417元。对于保证金5000元的处置问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。本案租房协议明确约定“……乙方交保证金5000元，退房时结清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金”。经查，原告租赁房屋一年停止续租交还房屋，其中一间卧室的卫生间马桶损坏、且下水道堵塞并漏水，被告已雇请工人疏通并翻新下水道、更换了新马桶，产生费用合计2080元。被告在交付租赁房屋时租房协议明确约定下水管道、厕所无堵漏，从生活常识而言，只有不当使用才会造成下水道堵塞、马桶破损，故原告应当承担被告更换马桶和修理下水道产生的费用2080元，原告应当承担赔偿责任，本院决定在保证金5000元中予以抵扣，故被告应退还原告保证金2920元。故对被告辩称要求原告补偿空房租赁损失以及产生的维修马桶管道的相关费用的意见，予以采纳。对于原告主张由被告返还一台饮水机的问题，被告同意返还，本院予以支持。对于原告诉请解除双方签订的租房协议问题，经查，原告退房后，被告已将案涉房屋租赁给他人，合同已实际解除，故对原告要求解除协议的诉讼请求，不再予以调整。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告谭奇兵退还原告思南长征村镇银行有限责任公司房屋租金7417元、保证金2920元，合计10337元； 二、由被告谭奇兵返还原告思南长征村镇银行有限责任公司饮水机一台； 三、驳回原告思南长征村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 本案件受理费已减半收取113元，由原告思南长征村镇银行有限责任公司负担。 上列执行事项，限在本判决生效后十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  张炳潭 二〇二〇年一月六日 书记员  何光凤