安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初842号原告（反诉被告）:安徽国源教育咨询有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路大华现代城13栋401室。法定代表人：李振英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘咏荷，安徽国源教育咨询有限公司员工。委托诉讼代理人：杨建民，安徽华翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺美红，女，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：陈永昌，安徽嘉闻律师事务所律师。原告安徽国源教育咨询有限公司（简称国源公司）与被告贺美红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序。2019年3月11日，被告贺美红提起反诉，本院决定与本诉合并审理。因双方争议较大，本案不宜适用简易程序，本院于2019年5月10日裁定转为普通程序，依法组成合议庭。本院分别于2019年3月19日、2019年8月7日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国源公司的委托诉讼代理人刘咏荷、杨建民、被告（反诉原告）贺美红及其委托诉讼代理人陈永昌到庭参加诉讼。审理过程中，被告（反诉原告）贺美红申请就涉案房屋的装修价值进行评估，本院依法准予。本案现已审理终结。国源公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除国源公司与贺美红的房屋租赁合同（品牌合作合同）；2、判令贺美红支付自2018年12月至2019年2月的房租费（品牌合作管理费）2.4万元、违约金3万元（以2.4万元为基数，按每日5‰自2018年6月9日计算至付清之日），共计5.4万元；3、本案诉讼费用由国源公司承担。事实及理由：2018年6月9日，国源公司与贺美红签订了品牌合作合同（房屋租赁合同），地址为淮北市相山区桓谭路66号国购广场百货楼6层，合作（租赁）期限为35个月，自2018年6月1日至2021年4月30日，品牌合作免费期为自2018年6月1日至2018年8月31日，履约保证金1.6万元，贺美红在合同签订后3个工作日向国源公司支付首期6个月(自2018年9月1日至2019年2月28日)的品牌合作费、商业管理费共计4.8万元，此后租赁周期6个月的品牌合作费、商业管理费在该租赁周期起算日前并提前14日支付完毕，贺美红未按约定支付合同费用即为逾期，逾期支付7日，每天按欠款金额的5‰支付违约金，逾期支付14日，国源公司有权解除合同并收回房屋，追究贺美红的违约责任等内容。现贺美红严重违约，只支付部分费用，仍欠国源公司房租费（品牌合作费）2.4万元未付。国源公司多次催要，至今未果。特根据相关规定诉至法院，请求人民法院支持诉讼请求。贺美红在庭审中辩称，1、同意与国源公司解除房屋租赁合同，国源公司的第二项诉讼请求无事实依据。截至2018年11月30日，贺美红已交付截至2019年2月28日的租赁费用2.4万元，不存在拖欠房屋租赁费的事实。2、国源公司违背了签订合同时作出的承诺，构成严重违约。贺美红基于不安抗辩权延时支付租金，应当得到支持。综上，国源公司的诉讼请求应予驳回。贺美红向本院提出反诉请求：1、依法解除贺美红与国源公司的租赁合同；2、依法判令因国源公司违约赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及装修保证金共计20万元；3、本案诉讼费用由国源公司承担。事实与理由：双方于2018年6月9日签订了《品牌合作合同》及附件，但实为附条件的租赁合同。双方在附件一明确约定了“无冲突业态商家入驻该层”及“租赁区域南侧位置不租赁噪音较大招商业态”。实际上，国源公司先招商贺美红入驻，其后把贺美红租赁区域的东侧临边租赁给另一家有冲突业态教育机构和制造噪音的儿童滑步车俱乐部，显然构成严重违约，导致贺美红的租赁目的无法实现。现双方均愿意提前解除合同，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，国源公司应当对贺美红剩余租赁期内装饰装修残值损失予以赔偿。综上，请求法院判如所请。国源公司在庭审中对反诉辩称，1、贺美红的反诉请求没有事实依据及法律依据。双方于2018年6月9日签订合同，根据合同约定，贺美红应在3个工作日内向国源公司支付品牌合作费4.8万元。贺美红声称资金紧张，只交纳了3个月的房租2.4万元，而且口头约定在2018年9月1日之前交清余款2.4万元。自2018年9月1日至2018年10月中旬，国源公司多次向贺美红催交所欠费用，贺美红迫于压力于2018年11月30日交纳余下2.4万元。但是在此期间，贺美红一直在使用租赁的地方。自2018年11月30日后至开庭之前，贺美红使用房屋所产生的电费一直未交纳。贺美红声称不欠房租，与事实不符。至今贺美红还在继续营业，未支付相关费用。2、对于噪音问题及业态冲突问题。贺美红所称的噪音即隔壁有个俱乐部，以售卖儿童滑步车为主，场内设有滑步车的体验馆，地板为塑胶地板，根本不存在噪音问题。清大大脑开发，从名称上能够听出以提升儿童的大脑为主，根本不存在贺美红所称的业态冲突问题。3、关于装修保证金问题。我们认为，贺美红签订装修合同时需要交纳的保证金，在装修验收以后，国源公司应当退还。但是，贺美红装修的房屋经两次验收均不合格。因此，贺美红关于装修保证金的反诉请求不应当得到支持。4、关于违约保证金。国源公司认为贺美红存在严重的违约行为，贺美红至今仍然占用房屋，实际上损害了国源公司的权益。5、因贺美红违约解除合同，贺美红主张的装修物残值不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。国源公司提交的品牌合作合同、承诺书、装修完工检试/整改单、国源公司装修改造申报表、律师函、贺美红提交的国源公司的收据四份、照片、装修合同、装修费收据三份、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信估字（2019）F-260号价格评估报告书及鉴定费发票均具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月9日，国源公司（甲方）与贺美红（乙方）签订品牌合作合同，主要内容：国源教育广场由甲方进行整体性商业运营和管理，乙方经营该房屋后，系甲方的合作人，也是甲方的商业管理服务对象；甲乙双方经协商一致，本合同可书面解除；除本合同另有约定外，乙方违反本合同费用缴纳的有关规定，每逾期一日，按其拖欠金额的5‰支付迟延付款违约金。合同附件一主要内容：房屋位于安徽省淮北市相山区桓谭路66号国购广场百货楼6层“国源教育广场”部分房屋，具体见附件二，建筑面积约285平方米；乙方经营“巴仑思教育”品牌，具体经营范围为小初高文化课全科；甲方保证无冲突业态商家入驻该层；合作期限35个月，自2018年6月1日至2021年4月30日；装修品牌合作费免交期自2018年6月1日至2018年8月31日，期间乙方免交品牌合作费、商业管理费；履约保证金1.6万元，乙方在合同签订后3日向甲方支付；计租期间自2018年9月1日至2019年8月31日，品牌合作费每月0.8万元，年度费用9.6万元；自2019年9月1日至2020年8月31日，品牌合作费每月0.8万元，年度费用9.6万元；自2020年9月1日至2021年4月30日，品牌合作费8855元；乙方在合同签订后3个工作日内向甲方支付首期6个月(自2018年9月1日至2019年2月28日)的品牌合作费、商业管理费共计4.8万元，此后每租赁周期（6个月）的品牌合作费、商业管理费，在该租赁周期起算日之前并提前14日支付完毕；乙方未按约定支付合同费用，逾期支付达7日，每天按欠款金额的5‰支付违约金，且甲方有权暂停部分或全部服务，甚至停水停电等措施，造成的后果由乙方承担，乙方逾期支付14日，甲方有权解除合同并收回房屋，追究乙方的违约责任；甲方承诺，乙方租赁区域南侧不租赁噪音较大的招商业态。合同附件二是房屋位置示意图。合同附件三是房屋交付标准，载明天花、地面均为毛坯，无空调、天然气、排油烟井道，有墙面、门、窗、供电、给排水、弱电，一次消防系统通过验收合格，乙方自行承担场地内消防系统的安装、改造及维护，甲方进行二次装修消防报审等。国源公司将房屋交付贺美红后，贺美红对房屋进行装修，之后经营“巴仑思智慧课堂”，经营范围为中小学文化课辅导。国源公司将贺美红承租区域的南侧出租给“小博士儿童滑步车俱乐部”，该俱乐部出售儿童滑步车，内设滑步车体验馆。2018年6月10日，贺美红向国源公司交纳2018年9、10、11月的租金2.4万元、履约保证金1.6万元。2018年11月，安徽华翰律师事务所杨建民律师受国源公司委托，向贺美红发出律师函，督促贺美红在收到律师函后3日内支付租金2.4万元及违约金。2018年11月30日，贺美红交纳2018年12月、2019年1月、2月的租金2.4万元。2018年12月3日，国源公司向本院提起诉讼。审理过程中，贺美红申请对涉案房屋的装修物残值进行评估。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行司法鉴定。该公司于2018年12月25日作出皖中信估字（2019）F-260号价格评估报告书，认为位于淮北市相山区桓谭路国购广场百货楼6层“巴仑思智慧课堂”的房屋装修费用为242598.31元，成新率95%，评估意见为：截至现场查勘日2019年12月16日，房屋装修价值为230468元。贺美红支付鉴定费0.3万元。本院认为，国源公司与贺美红签订的品牌合作合同系双方的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。贺美红没有取得办学许可证、涉案房屋装修后没有通过消防部门的验收，均不影响品牌合作合同的效力。贺美红承租区域有一处消防安全出口。贺美红为了充分利用空间，在安全出口的防火门上安装门栓，安全出口旁设置一间教室。此行为违反消防法，国源公司要求贺美红拆除门栓。如贺美红认为因为安全出口导致其实际承租面积减少，可以与国源公司协商减少租金或另行诉讼。现国源公司起诉要求解除合同，贺美红反诉亦要求解除合同，故本院对国源公司解除租赁合同的诉讼请求、贺美红解除租赁合同的反诉请求均予以支持。贺美红于2019年3月11日提起反诉，当日本院向国源公司送达反诉状，涉案房屋租赁合同即品牌合作合同已于2019年3月11日解除。贺美红分别于2018年6月10日、11月30日支付租金2.4万元、2.4万元，共计4.8万元，付清了截至2019年2月28日的租金（0.8万元/月×6个月）。故，国源公司请求判决贺美红支付自2018年12月至2019年2月的租金2.4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约责任。贺美红认为，双方口头约定如开业后不存在业态冲突问题，其全额支付房租费，而国源公司将同一楼层的房屋出租给他人经营“清大大脑开发”品牌，与其经营范围存在重合。贺美红提交的证据不足以证明其主张，故本院不认定国源公司违背了“无冲突业态商家入驻该层”的约定。贺美红应于2018年9月1日前付清第一个支付周期剩余3个月的租金，实际于2018年11月30日支付，存在迟延支付租金的行为。国源公司主张按照每日5‰计算逾期付款违约金，标准过高，本院酌定按照同期银行贷款基准利率计算。经计算，违约金为257元（2.4万元×4.35﹪÷12月×2月+2.4万元×4.35﹪÷365天×29天）。贺美红的经营内容是中小学的文化课补习，要求周边环境比较安静，故贺美红与国源公司约定“乙方租赁区域南侧位置不租赁噪音较大的招商业态”。国源公司将贺美红承租区域南侧出租给“小博士滑步车俱乐部”，内设滑步车体验馆。贺美红称“小博士滑步车俱乐部”的顾客是小孩，小孩训练时家长的加油声、音乐声产生噪音，导致其6间教室有1间完全不能用，2间教室受到的干扰少一点，3间教室不受干扰。滑步车是主要针对2-5岁幼儿的代步、运动、娱乐的工具。鉴于幼儿的年龄及滑步车的运动、娱乐特点，幼儿在骑行滑步车时，家长与幼儿发出呼喊声符合常理。因此，本院认定国源公司违反了“乙方租赁区域南侧位置不租赁噪音较大的招商业态”的约定。关于装修残值损失。国源公司与贺美红在合同履行过程中均有违约行为，且过错程度相当，本院酌定二者各承担一半的过错责任。品牌合作合同解除后，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由贺美红与国源公司各承担一半。依本院委托，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字（2019）F-260号价格评估报告书，认为“巴仑思智慧课堂”的房屋装修费用为242598.31元，成新率95%，截至现场查勘日2019年12月16日，房屋装修价值为230468元。品牌合作合同的期限为自2018年6月1日至2021年4月30日，扣除装修期2018年6月、7月、8月，贺美红可实际使用装饰装修物32个月，折合每月享用装修价值7581.2元。截至2019年12月16日，贺美红未将房屋返还给国源公司，未享用装修价值125089.8元（7581.2元/月×16.5月）。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评定，截至现场查勘日2019年12月16日，涉案房屋装修价值为230468元。根据就低原则，本院认定截至2019年12月16日涉案房屋装修价值为125089.8元。贺美红尚未将房屋返还给国源公司，国源公司赔偿贺美红返还房屋后剩余租赁期内装修价值的一半（按照每月7581.2元，自贺美红返还房屋次日计算至2021年4月30日，再除以2），如贺美红于2021年4月30日之后返还房屋，国源公司无需赔偿其装修残值损失。贺美红支付鉴定费0.3万元，是诉讼中的必要支出，由双方各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定,判决如下：一、解除安徽国源教育咨询有限公司与贺美红于2018年6月9日签订的品牌合作合同（房屋租赁合同），贺美红于本判决生效后十日内将位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场百货楼6层“巴仑思智慧课堂”房屋返还给安徽国源教育咨询有限公司。二、贺美红于本判决生效后十日内支付安徽国源教育咨询有限公司违约金257元。三、安徽国源教育咨询有限公司于本判决生效后十日内返还贺美红履约保证金1.6万元，并支付贺美红鉴定费0.15万元。第二、三项相互折抵后，安徽国源教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付贺美红14243元。四、安徽国源教育咨询有限公司于本判决生效后十日内赔偿贺美红剩余租赁期内装饰装修残值（按照每月7581.2元，自贺美红返还房屋次日计算至2021年4月30日，再除以2）。五、驳回安徽国源教育咨询有限公司的其他诉讼请求。六、驳回贺美红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由安徽国源教育咨询有限公司负担1100元；贺美红负担50元；反诉案件受理费2150元，由贺美红负担150元，安徽国源教育咨询有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁 敏审 判 员  孟秀芳人民陪审员  张 芳二〇二〇年一月九日书 记 员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；