福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初926号 原告：张萍，女，1979年1月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：潘雪双，男，1974年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：刘基，男，1984年9月3日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原告张萍与被告潘雪双、第三人刘基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张萍、第三人刘基到庭参加诉讼，被告潘雪双经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张萍向本院提出诉讼请求：一、请求与被告潘雪双（合同第七条第四款第一项签订：逾期支付租金超过5天，甲方有权单方解除合同）立即解除房屋出租委托合同并让被告潘雪双交出房屋，同时支付从2019年1月15日起到交出房屋日期的房租费；二、请求判令被告潘雪双支付违约金16796元（合同第八条第三款：乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金）。诉讼中，张萍变更第一项诉请为：请求与被告潘雪双（合同第七条第四款第一项签订：逾期支付租金超过5天，甲方有权单方解除合同）立即解除房屋出租委托合同并让被告潘雪双交出房屋，同时支付从2019年4月15日起至2019年9月16日止的房租费。第二项诉请不变。事实和理由：张萍与潘雪双于2018年7月14日签订物业地址：福州市台江区，合同期限2018年7月15日至2021年7月14日止（其中有两个月免租期共计5600元，用于潘雪双答应张萍对房屋室内墙壁及地板装修）。合同第四条第四项第二小项要于2019年1月15日支付房租费共计8400元，由于有了之前潘雪双拖拉付款的情况出现，张萍在2019年1月14日时就提早发信息提醒潘雪双房租即将到期，让潘雪双记得打款。在2019年1月15日时打电话问潘雪双转账没有，潘雪双说马上就转，到2019年1月16日还未见其转账，张萍再次发信息告知潘雪双当天晚上12点钱必须到账，潘雪双却推脱说在邮轮上要2019年1月20日回。到了2019年1月20日张萍打潘雪双电话多次都不接，张萍又发信息告诉潘雪双当天不到账就只能去找租客跟租客说明情况，让租客搬出去。至2019年1月21日早上9点30左右张萍查其账户未见有潘雪双的款项转入就再次找潘雪双交涉，潘雪双还是不接电话也不回信息，张萍只好到福州市台江区找租客说明情况，后来租客联系到潘雪双，潘雪双还骗租客说已经于20日晚找人通过银行ＡＴＭ机转账要24小时才能到账，租客让潘雪双拿出转账凭证其却无法出示。直到2019年1月22日早上张萍查账才看到潘雪双于2019年1月21日晚23时09分36秒通过刘书娇手机给与转账，对于潘雪双对张萍承诺对房屋装修未尽事宜及给付租金的处理方法张萍实在无法接受，张萍提请依照张萍与潘雪双间签订的合同依法作出审理。 被告潘雪双未作答辩。 第三人述称，2019年7月27日其与被告签订的租赁合同到期，已于2019年7月27日腾空并搬离。其与被告没有做搬离手续，但其有按照被告要求拍照腾空照片、缴水电费、物业费的凭证照片上传微信给被告。2019年7月27日之前的租金都已经结清。剩下的押金6200元被告没有退还给其。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘雪双经本院依法送达，无正当理由未到庭答辩、举证、质证，视为放弃相应诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月14日，张萍与潘雪双签订《福州市房屋出租委托合同》，该合同的主要内容为：委托人（甲方）张萍，房屋管理人（乙方）潘雪双。第一条：房屋坐落：福州市台江区八一七南路怡丰花园A座506。房屋所有权证书编号：1311695，房屋所有权人苏邦铭。第二条：甲方授权乙方的权限：（一）代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜。（二）甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件。（三）甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物。（四）甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人的相应费用。（五）甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。第三条：其他费用：（一）甲方承担：如因甲方拖欠或乙方、承租人垫付了应由甲方承担的费用和甲方自装防水维修期、延迟办理装修手续、延迟交付房屋钥匙（应交付房屋钥匙日期以免租期起始日期开始计算）致使乙方产生的空置租金，甲方同意乙方在支付甲方的最近一期租金中扣除垫付的相关费用及空置租金。（二）乙方承担：物业费、水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费、或其他等租赁使用费：委托期满后乙方须结清所有应承担的租赁使用费用。第四条：委托期限、免租期、租金标准及支付方式：（一）甲方授权乙方的委托期限自2018年7月15日至2021年7月14日，共叁年；委托代理期限结束视情况最长可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。其中2018年7月15日至2018年9月14日为免租期共计两个月。（三）租金标准为：第一年：2018年7月15日起2800元/月（小写）合同总租金共计28000元（小写）；第二年：2019年7月15日起2900元/月（小写）合同总租金共计34800元（小写）；第三年：2020年7月15日起3000元/月（小写）合同总租金共计36000元（小写）。（四）租金支付方式:3.乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：（1）2018年7月15日支付房租共计11200元（小写）；（2）2019年1月15日支付房租共计8400元（小写）；（3）2019年4月15日支付房租共计8400元（小写）；（4）2019年7月15日支付房租共计8700元（小写）；2019年10月15日支付房租共计8700元（小写）；2020年1月15日支付房租共计8700元（小写）；2020年4月15日支付房租共计8700元（小写）；2020年7月15日支付房租共计9000元（小写）；2020年10月15日支付房租共计9000元（小写）；2021年1月15日支付房租共计9000元（小写）；2021年4月15日支付房租共计9000元（小写）。第七条：合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达5日的。2.擅自改变房屋用途的。3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4.放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利用或者妨碍他人正常工作、生活的。5.装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的。6.委托期限到期时未及时结清本合同第三条第二款约定的租赁使用费用的。第八条：违约责任：（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金。（二）甲方有第七条第三款情形之一的视作甲方违约，应按合同总租金的17%向乙方支付违约金。（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。第十条：合同生效：本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。合同落款处有张萍和潘雪双的签字。该合同附有《物业交接清单》一份，交房日期为2018年7月14日。 租赁物交付后，潘雪双于2018年7月17日向张萍转账支付租金8400元，于2018年9月6日向张萍转账支付租金2800元，用于支付合同约定的2018年9月15日至2019年1月14日共计4个月的租金。2019年1月20日，因潘雪双未在合同约定的时间支付租金，张萍通过微信向潘雪双发送信息，内容为：“今晚十二点前没转帐进来麻烦你把我的房租结了，让你的房客搬出去。”2019年1月21日，张萍再次通过微信向潘雪双发送信息，内容为：“你把这6天的房租补给我，违约金总价的17%你自己看下怎么办，另外物业费也没交也补齐了，我们的合同今天已经失效了......”2019年1月21日潘雪双通过案外人刘书娇向张萍转账支付租金8400元。此后，潘雪双再无支付租金。诉讼中，张萍陈述租赁房屋已经于2019年9月16日由其自行收回。 另查明，潘雪双将在案房屋转租给第三人刘基，刘基于2019年7月29日通过微信告知张萍房屋已清空，可以收房。 还查明，租赁房屋福州市台江区系案外人苏邦铭所有，苏邦铭与张萍系夫妻关系。苏邦铭确认张萍出租该房屋系经其同意。 本院认为，张萍与潘雪双于2018年7月14日所签订的《福州市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。租赁合同与委托合同均为合同法明文规定的有名合同，二者定义不同。合同法第二百一十二条明定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同法第三百九十六条明定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”从在案合同的性质看，其虽名为房屋出租委托合同，但实为房屋租赁合同。理由如下：租赁合同中，承租人所负担的主给付义务为支付租金的义务。委托合同中，受托人不负担支付租金的义务，而应由承租房屋的第三人承担支付租金的义务。在案合同第三条约定：乙方承担：物业费、水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费、或其他等租赁使用费：委托期满后乙方须结清所有应承担的租赁使用费用。第四条对免租期、租金标准、支付方式做了明确约定，其中乙方应支付的租金金额及支付日期、方式明确具体。第七条合同解除中约定乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权解除合同。说明支付租金的义务为乙方合同项下义务，且与合同违约及合同解除相关。第八条违约责任中违约金的计算标准系按照租赁合同而非委托合同的履行利益即租金的17%计付。其次，在案合同中未约定潘雪双作为受托人的报酬请求权，合同落款处潘雪双亦自行备注“合同已看属实，无任何口头承诺”。而潘雪双与第三人刘基签订的《房地产租赁经纪合同》系以其自己名义所签订，约定每月房租3100元，高于张萍与潘雪双所签订的在案合同中约定的房租。其获利方式与转租无异。综上，张萍与潘雪双约定潘雪双代其管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜，与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件应视为租赁合同中对承租人转租权的授权。在案合同应认定为承租人享有转租权的房屋租赁合同。 其二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当全面履行合同义务。合同第四条约定潘雪双应于2019年1月15日向张萍支付8400元租金。潘雪双迟至2019年1月21日方将8400元租金转入张萍账户，构成违约。依据双方合同第七条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达5日的。张萍于2019年1月20日通过微信通知潘雪双如未严格按照合同约定的时间履行支付租金的义务，将于2019年1月21日0时起行使合同解除权。潘雪双虽于2019年1月21日支付了租金，但其支付行为迟于张萍行使解除权的时间，应认定双方租赁合同于2019年1月21日0时起解除。潘雪双于2019年1月21日后未再向张萍支付租金及刘基陈述潘雪双于2019年1月21日通知其搬离亦可佐证合同解除的时间。合同解除后，潘雪双负有向张萍返还租赁房屋的义务，其未履行上述义务应承担房屋的占有使用费。张萍陈述其于2019年9月16日自行收回房屋，但刘基于2019年7月29日即通知张萍房屋已经腾空，可以收回，张萍未予查看，其自2019年7月30日至2019年9月16日止的未收回房屋的损失应自行负担。潘雪双应负担2019年1月21日起至2019年7月29日止的房屋占用费。房屋占用费的标准参照双方约定的租金标准。潘雪双于2019年1月21日支付的8400元先抵扣2019年1月15日至2019年1月20日的租金，其余部分用于抵扣2019年1月21日至2019年4月15日的房屋占用费。潘雪双还应向张萍支付2019年4月16日至2019年7月29日的房屋占用费9609元（2800×3+93×13）。张萍第一项诉请中超出本院确认的部分，本院不予支持。此外，因张萍已自行收回房屋，故其第一项诉请中要求潘雪双向其返还房屋的部分无事实依据，本院不予支持。 其三，在案租赁合同第七条约定：乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。依照合同第四条，三年合同总租金为98800元，其17%为16796元。合同的解除不影响违约责任的承担，潘雪双还应按照合同约定向张萍支付违约金16796元，张萍的第二项诉请于法有据，本院予以支持。 刘基在本案中为无独立请求权第三人，其虽提出相应主张，本院在本案中不予审理，其可另案另行主张。潘雪双经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认张萍与潘雪双于2018年7月14日所签订的《福州市房屋出租委托合同》于2019年1月21日解除。 二、潘雪双应于本判决生效之日起十日内向张萍支付房屋占用费9609元。 三、潘雪双应于本判决生效之日起十日内向张萍支付违约金16796元。 四、驳回张萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，由张萍负担165元，潘雪双负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  陈 颂 人民陪审员  郑云玉 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  李焱鑫 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《民法总则》 第一百三十七条第二款以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。