苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10476号原告（反诉被告）：方孔生，男，1970年11月12日生，汉族，住浙江省乐清市。原告（反诉被告）：王守田，男，1982年5月7日生，汉族，住安徽省霍邱县。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市吴江区凹凸包装材料有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇南云村。法定代表人：嵇少颖，总经理。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。原告方孔生、王守田与被告苏州市吴江区凹凸包装材料有限公司（下称凹凸公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，被告凹凸公司提起反诉，本院依法合并审理，并由审判员潘景信适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。后因审理需要，依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、黄美凤组成合议庭适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方孔生、王守田及其委托诉讼代理人胡雪南，被告（反诉原告）凹凸公司的委托诉讼代理人彭婷婷到庭参加简易程序和普通程序诉讼。本案现已审理终结。原告方孔生、王守田诉称，2016年7月7日，两原告合伙共同与被告签订租赁协议，承租被告位于苏州市吴江区八坼新营村的厂房及部分设备等，租赁期限为10年，自2016年7月18日至2026年7月17日，租赁用途为工业厂房。2018年下半年，当地政府部门要求对租赁物进行“三治”拆迁等，并对相关的资产评估公司进行资产评估，其中，租户也即原告的机器设备评估净值(补偿款)为924586元，该款应有原告所得。原告方承租后，搭建彩钢板房作为库房，花费了96000元；搭建夹芯板房5间用于居住，花费了67000元。现因已拆迁，含上述房屋等，被告应支付补偿原告的上述损失。因拆迁原告方停产，据现有政策，要求被告支付补偿原告停产损失。据了解，“三治”办对含原告上述拆迁(均计在被告名下)有拆迁协议、有评估、已有大部分松陵镇政府付款，余下少量款要被告交该公司证、照等办理取款，但被告迟迟未去取款。2019年2月24日，双方达成协议，明确应将本案上述200多万元补偿款归原告所有，但原告多次向被告索款未成。现起诉至法院，请依法判令：1、被告支付因拆迁归属实际为原告方机器设备所得补偿款924586元的35%，即323605.1元；2、被告支付因拆迁归属实际为原告方补偿彩钢瓦房补偿款124500元；3、被告支付因拆迁归属实际为原告方夹芯板房5间补偿款67000元的60%，即40200元；4、被告支付因拆迁归属实际为原告的停产损失补偿1131023元；5、被告返还原告押金50000元；6、诉讼费由被告承担。被告凹凸公司辩称，1、两原告在租赁被告厂房经营过程中存在违法行为，2018年6月就被相关政府部门列入整改范围，因为两原告没有按照政府部门要求进行整改，在2018年10月就被政府部门采取了强制停电关停措施，最终导致租赁房屋被列入“三治”拆违范围，双方的租赁关系无法继续，两原告应自行承担因此而造成的损失；2、鉴于此前两原告的违规经营，导致房屋最终被拆除，相关的补偿款均是因为土地、房屋及附属设备本身而发放给被告的补偿款，与原告无关，原告无权要求相关补偿款。具体来说，原告诉请的机器设备所得补偿款，被告并未获取，原告要求的相关房屋的补偿款该房屋都是由被告搭建的，应归属于被告。至于停产停业损失如前所述，两原告在2018年10月就被政府部门采取了强制关停措施，到动迁的时候就不存在所谓的停产停业损失，该停产停业的损失发放对象明确是给予被告的，故请求法院驳回两原告的诉请。反诉原告凹凸公司诉称，2016年7月，反诉原告将其名下位于苏州市吴江区的厂房出租给两反诉被告使用，双方签订了《厂房租赁合同》，租赁期限自2016年7月18日至2016年7月17日止，租金前五年为每年45万元，租金一年一支付，每年7月18日为下期租金的付款日。2018年7月21日，反诉被告支付了下一年度（即2018年7月18日至2019年7月17日）的租金共450000元。在合同履行期间，由于城市规划，政府进行“三治”拆迁，租赁房屋被列入“三治”拆迁的范围。由于政府拆迁等不可抗力的影响，反诉原告多次督促反诉被告配合政府的拆迁工作，反诉被告也同意尽快搬离，为此被告退还了部分此前已缴纳的租金（反诉原告共计退还租金372000元），但反诉被告违反承诺，直至2019年5月中旬才办理租赁房屋，且未再支付租金。自2018年7月18日至2019年5月中旬，反诉被告仅交纳租金78000元，反诉原告作为出租人，有权要求反诉被告支付拖欠的租金。现请求法院判令：1、两反诉被告向反诉原告支付2018年7月18日至2019年5月17日的租金297000元（租金共计为10个月，年租金标准为45万元，扣除两反诉被告已经支付的78000元）及利息（以297000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率计算自提起反诉之日止两反诉被告实际付清之日止）；2、两反诉被告支付反诉原告以每月5000元计算的服务费至反诉被告实际返还财务章止；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告方孔生、王守田辩称，2018年7月21日，两反诉被告已经支付应付的余下年租金45万元给反诉原告，后来由于“三治”政策，包括有拉电等行为，致使原告不能进行生产，结合反诉原告又自行将租金退还的事实，反诉被告认为后续租赁事实不存在了，不存在相应的租金及利息。经审理查明，2016年7月7日，吴江市诚信金属制造有限公司（下称诚信公司）（甲方）与方孔生、王守田（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方所有的位于吴江新营村的厂房和设备，租赁物面积经甲乙双方认可确定为整个厂房，租赁期限为10年，自2016年7月18日起至2026年7月17日止，租金为每年450000元，第六年至合同期满租金为495000元。租赁保证金为50000元，在租赁期满后，且甲方收到乙方交还租赁物，甲方无息退还给乙方。租赁合同同时约定了租赁物转让、专用设施场地的维修保养、免责条款等内容。2019年2月12日，苏州太湖新城吴江管理委员会下发吴太管发〔2019〕4号文件，要求各有关单位做好“散乱污”企业综合整治工作，诚信公司被列入“散乱污”企业名单。2018年6月2日，方孔生、王守田出具承诺书，希望能够宽限几个月时间，把剩下的订单完成，如果2018年11月底还在生产，愿意接受处罚。2019年2月24日，王守田、方孔生与诚信公司法定代表人嵇少颖签订《王守田、方孔生两人租赁诚信公司碰到政府强制关停后协议书》一份，该协议书前半部分载明：1、王、方经营回收货款由房东嵇少颖帮忙网银代收，代收费用由王、方两人付给嵇少颖代收费每月5000元，货款收到后，由王、方两人指定付给某家单位。王、方承租时还有5万押金，嵇少颖要在2019年2月26日转到王守田卡上。2、王、方二人2016年7月18日租赁诚信公司至2018年10月18日期间所投资生产设备（评估公司有登记）、政府补偿设备搬迁费、王方2人在租赁期间搭建厂房补偿费、停产损失费应归王、方两人所有。协议后半部分载明：押金伍万要在财务章还给法人才能退回，其他依据政府要求应该怎样就行，另外，在这段时间应该付的工资（会计和出纳）门卫老王和电费等其他费用必须付清，本人嵇少颖有权处理厂里原来设备等一切事项。协议尾部有嵇少颖、方孔生、王守田签名。凹凸公司认为，该协议是只是就关停事宜商议过程的记录，凹凸公司并未同意上述条款，不能代表双方就停产损失费等归属一事达成了一致。2019年7月1日，太湖新城（松陵镇）“治违、治污、治隐患”工作领导小组办公室（甲方）与诚信公司签订《“三优三保”项目专项补偿协议书》一份，载明经双方协商一致，甲方同意收回“三优三保”项目范围内乙方的房屋及附属物等资产，向乙方支付货币补偿款。双方确认，补偿款为收回乙方资产的全部对价。专项补偿款金额及构成为：（一）房屋补偿款：4112732元（详见评估报告）；（二）装修及附属物补偿款:1598934元（详见评估报告）；（三）土地补偿款:2166700元（详见评估报告）；（四）停产停业损失补偿：补偿款为1131023元。以上共计支付乙方专项补偿款9009389元。凹凸公司陈述，其已实际领取上述专项补偿款。2018年7月21日，方孔生、王守田支付了2018年7月18日起至2019年7月17日的租金45万元。2018年11月2日、2019年2月1日，诚信公司返还方孔生、王守田250000元、122000元。2019年8月5日，诚信公司名称变更为凹凸公司。2020年1月16日，方孔生、王守田将原诚信公司的财务专用章等返还给凹凸公司。庭审中，方孔生、王守田提交《固定资产机器设备清查评估汇总表》一份，证明方孔生、王守田所有的固定资产机器设备净值为924586元。凹凸公司对该证据的真实性不予认可，认为该汇总表中无相应评估公司盖章，也没有凹凸公司签字确认。方孔生、王守田提交租赁厂房现场照片一份，证明在承租期间，二人搭建了彩钢瓦房、夹心板房等建筑物。凹凸公司对证据的真实性不予认可，认为照片无法显示二人曾搭建过建筑物，并且至起诉时，诚信公司的厂房等已经完全拆除，对照片的拍摄时间、地点均无法确认。凹凸公司提交嵇少颖与方孔生、王守田工厂中的工作人员的聊天记录，以及门卫的工资发放记录各一份，证明直至2019年5月，方孔生、王守田还在为工作人员和门卫发放工资，并未实际搬走。方孔生、王守田认为二人在2018年10月份已经搬走，因为会有应收款进来，工作人员作为会计需要做账，所以二人至2019年5月还在为工作人员发工资。凹凸公司提交录音光盘一份，证明苏州太湖新城吴江管理委员会的工作人员明确表示，停产停业损失费是按照房产面积计算的，是补偿给凹凸公司的损失，与租户无关。方孔生、王守田对该证据的真实性、关联性均有异议，认为证人应当出庭接受质证，并且停产停业损失，无论是从字面意思理解还是从动迁政策方面理解，都是补偿给因动迁而遭受损失的企业的，也就是方孔生、王守田二人。以上事实，由方孔生、王守田提交的企业登记查询材料、厂房租赁合同、固定资产机器设备清查评估汇总表、协议书、照片、银行转账凭证，凹凸公司提交的“三优三保”项目专项补偿协议书、评估报告、承诺书、责令限期整改指令书、苏州太湖新城吴江管理委员会文件、微信聊天记录、门卫工资发放记录、银行转账凭证、录音光盘，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，方孔生、王守田与凹凸公司之间签订的《厂房租赁合同》依法成立并有效。当事人协商一致，可以解除合同。2019年2月24日，凹凸公司与方孔生、王守田签订了诚信公司关停后协议书，该协议书从形式上看，系双方协商一致并签字确认；从内容上看，双方就租赁合同解除后的后续事宜进行了确认，故应认定为方孔生、王守田与凹凸公司协商一致，解除了双方的租赁合同。凹凸公司认为该协议只是双方协商过程的记录，不代表对协议内容进行了确认的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。方孔生、王守田与凹凸公司签订的协议书不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于方孔生、王守田要求凹凸公司支付机器设备补偿款的主张，方孔生、王守田与凹凸公司签订的协议书中约定方、王投资的机器设备归二人所有，而二人在庭审中陈述属于二人的机器设备已经由二人搬离，协议中并未约定机器设备补偿款，并且《“三优三保”项目专项补偿协议书》也未对机器设备进行补偿，方孔生、王守田的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于方孔生、王守田要求凹凸公司支付彩钢瓦房、夹心板房补偿款的主张，双方虽在关停协议书中进行了约定，但方孔生、王守田提交的照片不足以证明其实际搭建了上述房屋，也无法证明其搭建房屋的面积、价值等，故方孔生、王守田的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于方孔生、王守田要求凹凸公司支付停产停业损失的主张，根据关停协议书的约定，停产损失费应由二人所有，故凹凸公司应当按照约定支付方孔生、王守田停产停业补偿款1131023元。关于方孔生、王守田要求凹凸公司返还押金的主张，根据关停协议的约定，方孔生、王守田返还凹凸公司财务专用章后，押金50000元应由凹凸公司返还。关于凹凸公司要求方孔生、王守田支付租金的主张，2018年11月2日、2019年2月1日，凹凸公司分别返还方孔生、王守田租金250000元、122000元。凹凸公司返还方、王二人租金的目的是为了二人等够快速搬离租赁厂房，但根据承诺书的内容，二人并未及时搬离，因此，二人应当支付占用厂房期间的租金。方孔生、王守田认为其在2018年10月搬离租赁厂房，但无相应证据证明；凹凸公司认为二人直至2019年5月才搬离，但其提供的二人为工作人员和门卫发工资的证据不足以证明二人一直占有该厂房，故本院以双方协商解除租赁合同的时间为节点，确认方孔生、王守田应当支付凹凸公司2018年7月18日至2019年2月24日之间的租金。该时间段的租金共计273699元（450000/365*222），扣除方孔生、王守田已支付的78000元，方孔生、王守田还应支付凹凸公司租金195699元。关于凹凸公司要求方孔生、王守田支付货款代收费的主张，根据双方关停协议约定，方孔生、王守田应当按照每月5000元的标准向凹凸公司支付代收费。凹凸公司陈述截止到2019年10月31日止，凹凸公司仍在帮方孔生、王守田代收货款，而方孔生、王守田明确表示此后不需要凹凸公司再代收货款，本院酌情由方孔生、王守田支付凹凸公司2019年2月至2019年11月期间的货款代收费，为50000元。综上，本诉被告凹凸公司应当支付本诉原告方孔生、王守田停产停业补偿款1131023元，返还押金50000元；反诉被告方孔生、王守田应支付反诉原告凹凸公司租金195699元，货款代收费50000元。相互抵销后，凹凸公司应支付方孔生、王守田款项935324元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市吴江区凹凸包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方孔生、王守田停产停业损失等935324元。二、驳回原告方孔生、王守田的其他诉讼请求。本诉案件受理费11014元、保全费4170元，合计15184元，由方孔生、王守田负担4442元，苏州市吴江区凹凸包装材料有限公司负担10742元；反诉案件受理费2878元，由被告苏州市吴江区凹凸包装材料有限公司负担840元，方孔生、王守田负担2038元。以上核算后，凹凸公司承担诉讼费用8686元，于本判决生效后十日内交至本院，方孔生、王守田已预交诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还8686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐香宝人民陪审员  黄美凤二〇二〇年一月二十日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。