江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8074号原告（反诉被告）：田昕，女，1968年1月29日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧康，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：白欣悦，女，1990年3月16日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘沐龙，江苏华成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐武胜，男，住江苏省南京市鼓楼区，南京欣悦荟健康管理有限公司推荐。第三人：南京天居房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区凤虹苑9号01幢101室。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朝银，男。原告（反诉被告）田昕与被告（反诉原告）白欣悦、第三人南京天居房地产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田昕的委托诉讼代理人曹义怀、刘慧康，被告（反诉原告）白欣悦的委托诉讼代理人刘沐龙、徐武胜，第三人天居公司的委托诉讼代理人宋朝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田昕向本院提出诉讼请求：1.判令白欣悦将位于南京市鼓楼区房屋退还田昕，并承担自2019年6月16日起至实际退还之日止，按每日4630元计算的损失；2.判令白欣悦承担违约责任，赔偿田昕损失83万元（自2018年5月3日至2019年6月15日，按4630元／天计算，扣除白欣悦已支付的100万元，约为83万元）；3.判令白欣悦承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月14日，田昕通过天居公司将位于南京市鼓楼区6元出售给白欣悦。协议约定，签订合同时支付定金40万元，2018年5月31日前支付4697456元，双方办理过户手续。合同签订后，白欣悦支付40万元定金，并另支付100万元，田昕将上述房屋交付给白欣悦后，白欣悦未按约支付其余款项，己经构成违约。田昕依据合同约定通知解除双方的买卖合同关系，但白欣悦拒绝返还房屋。白欣悦的违约行为造成租金等各种损失已超过100万元，白欣悦己付的定金40万元应予没收，扣除已付的100万元后，白欣悦还应赔偿田昕的损失。故诉至法院，请求判如所请。白欣悦辩称，2018年，白欣悦、施俊为投资设立会所寻找经营场所，看到了田昕和庆巴图、贾晓霞通过天居公司发布的广告，广告称整层出售位于南京市鼓楼区的房屋。白欣悦联系天居公司业务员看房时，该房屋由田昕、庆巴图、贾晓霞控制、使用。白欣悦在信任卖方系整层出售的情况下，由施俊于2018年3月14日与庆巴图订立了编号为46号的《房地产买卖合同》，该合同约定出售房屋为东宝路X号4楼整层，价格为1217.28万元。合同签订后，施俊向庆巴图支付定金40万元。2018年3月28日，田昕和天居公司提出依照46号合同先付款办理两套房屋产权过户，白欣悦支付了153.6万元购房款后，天居公司安排办理了413室、414室房屋的过户。2018年4月14日，天居公司、庆巴图提出房屋产权分别在庆巴图、田昕两人名下，需要将46号合同拆分，白欣悦遂与庆巴图、田昕又分别签订了编号为53号、54号的《房地产买卖合同》，白欣悦支付定金40万元。2018年4月，白欣悦支付设计费88000元和拆除费100000元进行装修时，田昕又以房屋已交付装修及剩余房屋需办理解押为由，要求白欣悦支付了100万元。在拆除接近完成时，物业公司工作人员告知白欣悦，东宝路X号X幢4层中的401室、402室属于南京正旺置业有限公司所有。白欣悦及施俊多次通过天居公司要求田昕、庆巴图解决此事，田昕及庆巴图均以正在和开发商办理手续为由拖延，直至2019年6月，白欣悦见问题仍未解决，继续履行合同不符合签约本意，就让天居公司将房屋另行出售他人。后田昕、庆巴图通过天居公司及律师向白欣悦发函要求解除合同，白欣悦均书面回复合同不能履行原因系因为田昕、庆巴图及天居公司联手实施了欺诈，若想解除合同，须退回首付款180万元并承担设计费和拆除费。田昕、庆巴图及天居公司合谋对白欣悦进行欺诈，故意隐瞒所出售的房屋不是整层的事实，使白欣悦产生重大误解，从而签订合同，故双方签订的合同应予撤销。合同不能履行的原因在于田昕和庆巴图，故请求法院驳回田昕的诉讼请求。本案审理过程中，白欣悦向本院提起反诉，反诉请求：1.判令撤销2018年4月14日白欣悦和田昕签订的东宝路X号X幢403-412室、418室的《房地产买卖合同》；2.判令田昕返还白欣悦定金40万元；3.判令田昕返还白欣悦支付的首付款100万元；4.判令田昕承担140万元的利息，该利息自2018年4月14日起至实际支付之日止；5.判令田昕承担房屋设计费88000元；6.判令田昕承担房屋拆除费10万元；7.本案诉讼费用由田昕承担。针对白欣悦的反诉请求，田昕辩称，2018年4月14日，田昕、白欣悦签订的编号为54号的《房地产买卖合同》合法有效，该合同中明确约定了交易标的物为403-412室、408室共计11套房产，且签订合同时，已经出示不动产权证，在不动产权证中载明了房屋的具体位置。2018年3月14日签订的编号为46号的合同，已经在编号为53号的《房地产买卖合同》中明确约定“作废”，且在整个商谈过程中，没有任何人提及401室、402室也一并出售给白欣悦，后续签订的合同中也不包括401室、402室，白欣悦不存在重大误解，其要求撤销编号为54号的《房地产买卖合同》并退还款项，无事实和法律依据。且白欣悦至少在2018年6月底前就已经知道401室、402室不属于田昕所有，现在提出以重大误解为由解除合同，已超过法律规定的撤销权行使的除斥期间。白欣悦未按约履行义务，已构成根本违约，白欣悦的损失应由其自行承担。第三人天居公司述称，2018年3月14日，在施俊与庆巴图面谈过程中，各方一起听取了庆巴图拨打给田昕的免提电话，电话中田昕明确表示其和庆巴图、贾晓霞、雷鸣、贾云霞名下所有四层房产总面积约为951平方米，同时也阐明了401室、402室在开发商名下，施俊提出自己去和开发商沟通房子的事情。根据与施俊的沟通，2018年3月23日，雷鸣、贾云霞与许杰就413室、414室签订买卖合同，先将此两套房屋过户至许杰名下，用以注册成立南京欣悦荟健康管理有限公司，因为两套房屋的产权证附图上没有具体尺寸，天居公司工作人员又陪同前往城建档案馆调取了原始图纸。2018年4月12日，天居公司工作人员陪同庆巴图和田昕一起办理了403-407室房屋、415室、416室、417室房屋的不动产登记手续并领取了产权证。2018年4月14日，庆巴图、田昕和施俊在天居公司重新签订买卖合同，购买人为白欣悦，并约定了过户时间、金额和过户套数，三方当面同意2018年3月14日庆巴图和施俊签订的合同作废，并当场撕毁了原件。2018年4月16日，由于另外6套房屋的不动产证已经领取，天居公司便通知白欣悦准备贷款材料，4月27日，田昕、白欣悦在天居公司签订了把四楼房屋交付给白欣悦使用的协议。之后，白欣悦提供的资料一直不符合银行要求，直至2018年8月20日，银行出了同贷书，要求白欣悦和担保人一起去签字，但白欣悦至今未去签字。2018年9月12日，白欣悦通过微信联系天居公司工作人员称存在银行的300万元首付款已调给合伙人施俊。次日，天居公司又接到白欣悦通知称，施俊资金链断裂突然晕倒在抢救，天居公司派人去看望施俊了解情况后，于当天晚上电话通知庆巴图、田昕暂停过户。2018年9月29日，白欣悦联系天居公司称已找到新卖家帮其接盘，但之后新买家和庆巴图、田昕并未重新签订合同，剩余房屋也未完成过户。白欣悦一开始就知道401室、402室不是交易对象，其无力履行，构成违约，为逃避责任才借口购买房屋是整层。田昕、白欣悦及天居公司依法提交了编号53号、54号《房地产买卖合同》、编号46号《房地产买卖合同》复印件、2018年4月27日的协议、白欣悦与天居公司业务员宋朝银微信聊天记录、律师函、快递回单及物流信息、田昕与南京普雷英之辅语言培训学校租赁合同复印件、发票复印件、2018年3月14日收条、2018年4月14日收条、项目设计图、设计合同、录音资料、公证书、网页截图、通知函、2016苏0106民初3771号民事判决书等证据，本院审查后均予以在卷佐证。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区共有18间房屋，其中403-412室、418室登记产权人为田昕；415室、416室、417室登记产权人为庆巴图、贾晓霞。2018年3月14日，庆巴图、施俊、天居公司（经纪方）签订编号为0000046号的《房地产买卖合同》，该合同载明：买卖双方就位于南京市的所有买卖达成一致意见；该物业建筑面积为951平方米；该物业总房款人民币壹仟贰佰壹拾柒万贰仟捌佰元整；订立本合同时买房支付定金人民币肆拾万元整给卖方（定金最终冲抵房款）。当日，庆巴图出具收条一张，载明：今收到施俊购买庆巴图位于南京市房屋定金人民币肆拾万元。2018年4月14日，田昕、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为0000054号的《房地产买卖合同》，合同约定，田昕将东宝路X号X幢403-412室、418室共计11套房屋，以8547456元的价格出售给白欣悦，签订合同时，白欣悦支付定金40万元，首期房款4697456元应于2018年5月31日前直接支付给田昕，买卖双方应于2018年4月22日前办理买方银行贷款预审批手续，买方贷款340万元在银行放款后由银行直接支付给田昕，房屋尾款5万元于双方物业交验当日直接支付给田昕。合同签订后，田昕出具收条一份，确认收到施俊、白欣悦定金40万元。同日，庆巴图、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为0000053号的《房地产买卖合同》，合同约定，庆巴图将东宝路X号X幢415室、416室、417室房屋，以2218752元的价格出售给白欣悦。该合同备注栏载明：“①2018年3月14日签房地产买卖合同NO:M0000046自动作废，②东宝路X号X幢414室、413室许杰以过户包含中介费以及所有税费”。2018年4月27日，田昕、白欣悦、天居公司签订协议一份，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路X幢4楼整层所有房屋正式交付给白欣悦，后期房屋产生的所有水、电、物业费及法律纠纷均由白欣悦承担。之后，白欣悦在对东宝路X幢4楼包含401室、402室在内的房屋进行拆除、装修时被物业公司阻止。2019年6月14日，田昕委托律师向白欣悦发函称，白欣悦向田昕购买东宝路X号X幢403-412室、418室共11套房屋，及东宝路X号X幢415室、416室、417室共3套房屋，因白欣悦严重违反合同，田昕特通知解除编号为53号、54号的《房地产买卖合同》，要求白欣悦三日内结清上述房屋物业费、水电费等费用，并将14套房屋退还田昕。2019年6月25日，白欣悦回函称，其签订合同系受田昕、庆巴图、贾晓霞和天居公司恶意欺诈，白欣悦同意解除合同，条件是田昕、庆巴图、贾晓霞退还其支付的180万元及利息，赔偿白欣悦付出的设计费20万元、拆除费20万元，除414室房屋外，其他房屋所有权并未转移，白欣悦也未实际占有使用，不存在交还房屋问题。2019年7月2日，南京正旺置业有限公司向白欣悦发函称，南京正旺置业有限公司系401室、402室产权人，白欣悦未经南京正旺置业有限公司许可,擅自将401室、402室墙面破坏,已严重损害了南京正旺置业有限公司的权益，故要求白欣悦在收到函件的15日内将401室、402室恢复原状。另查明，庆巴图、田昕在出售南京市鼓楼区房屋前，上述房屋由田昕整层出租给南京普雷英之辅语言培训学校使用，房屋进行了打通改造装修。2016年4月，南京正旺置业有限公司曾向南京市鼓楼区人民法院起诉，要求田昕、南京普雷英之辅语言培训学校返还东宝路X号X幢401室、402室房屋，案件审理过程中，田昕明确表示不购买401室、402室。本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，白欣悦与田昕、天居公司签订的编号为53、54号的《房地产买卖合同》，实际上是施俊与庆巴图、天居公司签订的编号为46号的《房地产买卖合同》的细化，虽然编号为53、54号的《房地产买卖合同》对交易房屋的房号、数量等进行了明确约定，交易的房屋中确实不包括401室、402室房屋，但因编号为46号的《房地产买卖合同》及2018年4月27日白欣悦、田昕签订的协议中，对交易标的物的记载均为4楼整层，从而使白欣悦对交易房屋的数量、面积发生误解，白欣悦购买不动产的目的是为了对东宝路X号X幢4楼进行整体综合利用，该误解已影响合同目的之实现，故应认定为重大误解，白欣悦有权请求人民法院撤销合同。2019年7月2日，南京正旺置业有限公司发函告知白欣悦，其系401室、402室产权人，并要求白欣悦将房屋恢复原状，故白欣悦在本案中行使撤销权并未超过法律规定的期限。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故田昕应当返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，白欣悦应当向田昕返还南京市鼓楼区东宝路X号X幢403-412室、418室房屋。白欣悦提出其已将房屋交还田昕，但并未提供证据加以证明，故本院不予采纳。本案中，田昕、白欣悦在合同签订、履行过程中均有过错，各自所受到的损失，由各自承担。对于田昕、白欣悦提出的要求对方赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销田昕、白欣悦于2018年4月14日签订的编号为0000054号的《房地产买卖合同》；二、田昕于本判决发生法律效力之日起十日内返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，合计140万元；三、白欣悦于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市鼓楼区东宝路X号X幢403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、418室房屋返还田昕；四、驳回田昕的其他诉讼请求；五、驳回白欣悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12100元，由田昕负担6050元，白欣悦负担6050元；反诉案件受理费41306元、财产保全费5000元，合计46306元，由白欣悦负担25653元，田昕负担20653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱庆海人民陪审员  李文俊人民陪审员  梁 军二〇二〇年一月九日见习书记员  王 莉