福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3662号 原告：王雅华，女，1979年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：徐西玲，福建通民律师事务所律师。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道253号321室，统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏庆吉，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨南路81号，统一社会信用代码91350200855034214P。 负责人：谢博武，该行行长。 原告王雅华与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序。根据王雅华的申请，本院依法追加中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称光大银行厦门分行）作为第三人参加本案诉讼，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告王雅华的委托诉讼代理人徐西玲，被告泰禾房地产公司的委托诉讼代理人魏庆吉到庭参加诉讼。第三人光大银行厦门分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雅华向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾房地产公司返还王雅华购房款2863722.41元；2.判令泰禾房地产公司承担本案的诉讼费。事实和理由：王雅华与泰禾房地产公司签订合同编号为03288333的《商品房买卖合同》，约定王雅华购买“泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5#A梯住宅38层3801室”（下称案涉房屋），房屋总价款为3222265元，王雅华依约支付了首付款972265元，房屋改造费2000元，向光大银行厦门分行申请了按揭贷款2250000元。光大银行厦门分行于2016年7月27日发放了按揭贷款，并将王雅华贷款资金2250000元直接转入泰禾房地产公司账户。王雅华于2016年8月份开始偿还银行按揭贷款。后王雅华因生意亏损陷入资金周转难的困境，无力偿还银行按揭贷款，泰禾房地产公司在收到光大银行厦门分行发出《保证责任履行通知书》后，代王雅华偿还了贷款本息23514.09元。之后，泰禾房地产公司起诉要求解除《商品房买卖合同》，并要求王雅华承担巨额的违约金及其他费用。法院判决解除双方签订的编号为03288333的《商品房买卖合同》，并判决王雅华支付给泰禾房地产公司违约金322226.5元、代偿的按揭款23514.09元、因出售上述房产支付的交易手续费216元和销售佣金9586元、律师费5000元，合计360542.59元。王雅华认为，王雅华已经向泰禾房地产公司支付了购房款3222265元、房屋改造费2000元，泰禾房地产公司已经收到了上述款项合计3224265元，理应在扣除王雅华应承担的360542.59元后，将剩余款项返还给王雅华。王雅华因债务危机，只能在收到该款项后归还光大银行厦门分行的按揭贷款本息，解除光大银行厦门分行的抵押登记，然后才能配合泰禾房地产公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续。然而，王雅华多次想与泰禾房地产公司商谈此问题，泰禾房地产公司一直置之不理。泰禾房地产公司只要求王雅华承担义务，而拒不履行自己的返还购房款的义务，严重侵犯了王雅华合法权益。 泰禾房地产公司辩称，一、王雅华尚未办理撤销按揭贷款的手续，导致案涉商品房买卖合同备案登记注销手续、预告登记注销手续无法办理，不具备退还剩余购房款的条件。《商品房买卖合同》中的附件六《合同补充协议》第十一条第2款第（1）项对因王雅华原因导致合同解除情况下的款项处理进行了约定，其中约定“如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续”。本案中，《商品房买卖合同》是由于王雅华违约而导致解除，王雅华应先行负责办理撤销按揭贷款的所有手续，包括偿还全部按揭贷款等各项手续；按揭贷款手续撤销完毕后，方能办理商品房买卖合同备案登记注销手续、预告登记注销手续。前诉手续都是王雅华在办理合同解除时需要履行的义务，在该等义务履行完毕之后，方能进行款项核算及多退少补。另一方面，泰禾房地产公司为王雅华办理按揭贷款提供了连带保证责任，在此情况下，若王雅华不先行偿还银行按揭贷款，而又要求泰禾房地产公司先行向其返还购房款，这将会导致泰禾房地产公司重复支付款项，有违公平原则及市场交易习惯。二、依据合同附件六《合同补充协议》第十一条第二款第（2）项约定，本案中，系因王雅华违约导致合同解除，法院判决解除后，王雅华未按约定及时办理按揭贷款撤销手续，并导致备案注销手续至今未能解除，依据该条约定，自（2018）闽0205民初3407号判决书生效的第十一日起至备案注销手续解除期间，王雅华应按日向泰禾房地产公司支付购房款总额百分之五的违约金，该违约金应从王雅华购房款中扣除。三、王雅华要求返还的款项中包含了2000元的改造费，而该改造费并非泰禾房地产公司收取，王雅华要求泰禾房地产公司向其返还改造费没有依据。综上所述，请求驳回王雅华的全部诉讼请求。 光大银行厦门分行未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 2016年6月6日，泰禾房地产公司（甲方）与王雅华（乙方）签订编号为03288333《商品房买卖合同》一份，约定王雅华向泰禾房地产公司购买案涉房屋，房屋总价3222265元。合同第六条约定，王雅华应于合同签订同时向泰禾房地产公司支付不低于30%购房款，计972265元，其余购房款225万元由王雅华向经泰禾房地产公司认可的贷款银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条约定：……2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，则除继续承担本条第（1）款所述违约金外，乙方应按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约赔偿金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续、户口迁移等义务。……5、无论何种原因导致买卖合同解除，若乙方未在甲方发出书面通知送达乙方之日起10日内配合甲方到预售登记机关办理预售登记注销手续的，乙方应按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金，甲方有权从乙方已支付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。前述《商品房买卖合同》签订后，于当日向厦门市不动产登记中心进行了登记备案。同日即2016年6月6日，王雅华向泰禾房地产公司支付了购买案涉房屋的首期款合计972265元（含2016年6月1日支付的购房定金50000元）。同日，王雅华还就案涉房屋向案外人福州泰禾物业管理有限公司厦门分公司支付了“改造费”2000元。 2016年7月25日，泰禾房地产公司、王雅华及光大银行厦门分行签订了一份《个人贷款合同》（合同编号：EBXM162F1474）,约定王雅华向光大银行厦门分行贷款225万元，用于向泰禾房地产公司购买商品房，贷款期限为360个月，即自2016年7月25日到2046年7月25日止。王雅华以案涉房屋作为上述贷款的抵押物进行抵押。泰禾房地产公司作为保证人提供连带责任担保。王雅华与光大银行厦门分行对案涉房屋进行抵押预登记。2016年7月27日，光大银行厦门分行发放了前述贷款225万元，相应贷款根据王雅华的授权，由光大银行厦门分行直接转入泰禾房地产公司账户，用于支付王雅华购买案涉房屋的剩余购房款。2016年8月1日，厦门市国土资源与房产管理局出具闽（2016）厦门市不动产证明第0128385号《不动产登记证明》，案涉房屋进行抵押权预告登记，权利人为光大银行厦门分行。 上述《个人贷款合同》签订后，因王雅华未按照期限向光大银行厦门分行偿还贷款（逾期3期，逾期本金10227.27元，逾期利息13286.82元），光大银行厦门分行于2018年6月20日向泰禾房地产公司发出《保证责任履行通知书》，要求泰禾房地产公司履行担保责任。2018年6月28日，泰禾房地产公司代王雅华向光大银行厦门分行偿还了23514.09元。2018年7月4日，泰禾房地产公司向王雅华发出《催款通知书》，告知王雅华已代为缴纳按揭贷款23514.09元，并要求王雅华依约向泰禾房地产公司归还代偿的贷款本息及支付违约金。2018年8月14日，泰禾房地产公司向王雅华邮寄《解除通知书》，告知解除与王雅华签订的《商品房买卖合同》。 其后，泰禾房地产公司向本院提起诉讼，请求判决确认其与王雅华之间签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除等。本院于2018年12月27日就该案作出（2018）闽0205民初3407号民事判决，判决解除泰禾房地产公司与王雅华于2016年6月6日签订的编号为03288333《商品房买卖合同》及其附件、王雅华于判决生效之日起十日内配合泰禾房地产公司办理上述编号为03288333《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，并判决王雅华于判决生效之日起十日内支付泰禾房地产公司违约金322226.5元、代偿按揭款23514.09元、交易手续费216元、销售佣金9586元、律师费5000元。该判决已于2019年1月22日发生法律效力。 另查明： 一、因王雅华未依约清偿《个人贷款合同》（合同编号：EBXM162F1474）项下的按揭贷款，光大银行厦门分行已另行向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求判令王雅华及案外人朱坤森偿还贷款本金1152272.74元等并要求判令泰禾房地产公司对王雅华、朱坤森的相关债务承担连带清偿责任等。厦门市思明区人民法院于2019年8月29日作出（2019）闽0203民初14833号民事判决，判决：一、王雅华、朱坤森于判决生效之日起十日内偿还光大银行厦门分行借款本金1152272.74元及利息、罚息、复利（暂计至2019年1月3日的利息、罚息、复利为33086.41元，之后的罚息以逾期本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮8%再上浮50%计收，对不能按期支付的利息、罚息，按罚息利率计收复利，罚息、复利均计至实际还款之日止）；二、王雅华、朱坤森于判决生效之日起十日内支付光大银行厦门分行因实现案涉债权产生的律师费13890元；三、泰禾房地产公司对王雅华、朱坤森的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向王雅华、朱坤森追偿；四、若王雅华、朱坤森未按时履行上述债务，则光大银行厦门分行有权以王雅华名下的泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5#A梯住宅38层3801室房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回光大银行厦门分行的其余诉讼请求。前述判决已于2019年9月19日发生法律效力。 二、王雅华、泰禾房地产公司双方庭审确认，03288333《商品房买卖合同》备案登记注销手续尚未办理。泰禾房地产公司庭审陈述，其未就业经判决的《商品房买卖合同》备案登记注销手续申请强制执行，因为按揭贷款的手续没有撤销，银行的抵押登记未涂销，无法申请办理合同备案登记注销手续。 三、本案庭审时，王雅华当庭增加如下诉讼请求：判令泰禾房地产公司承担自《商品房买卖合同》解除之日起到归还光大银行厦门分行按揭贷款本息之日止的贷款的利息及罚息（暂计至2019年11月27日为49000元；其中利息以本金1152272.74元为基数，按年利率4.508%计算；罚息以逾期本金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，下浮8%再上浮50%计算）。因王雅华未在限期内预缴增加部分诉讼请求的案件受理费，对于其前述增加的诉讼请求，本院已另行裁定处理。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。由于王雅华一方的原因，泰禾房地产公司与王雅华之间签订的《商品房买卖合同》及其附件已经人民法院依法判决解除，相应的（2018）闽0205民初3407号民事判决已经发生法律效力。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第2款对因王雅华原因导致合同及补充协议解除时的处理进行约定，本案双方在合同解除之后的结算和清理应依据前述条款的约定处理。 王雅华在本案中主张泰禾房地产公司在扣除（2018）闽0205民初3407号民事判决确定的有关款项和费用后返还剩余购房款项，本院认为，王雅华主张的款项中包括2000元的改造费，相应费用并非案涉《商品房买卖合同》项下的款项，收款方亦非泰禾房地产公司，不能认定为泰禾房地产公司收取的购房款项，王雅华要求泰禾房地产公司返还缺乏依据，本院不予支持。剔除前述改造费后的其余剩余款项，王雅华的诉讼请求可以成立，理由如下：首先，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已经解除，泰禾房地产公司收取王雅华购房款已无依据，其负有退还有关款项的法定义务。其次，双方《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第2款虽然约定“如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付”，但并未约定王雅华“办理撤销按揭贷款的所有手续”是泰禾房地产公司退还有关购房款项的前提条件。泰禾房地产公司有关款项无法核算、不具备退还剩余购房款条件的抗辩不能成立。第三，王雅华依约确实负有配合泰禾房地产公司办理案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续的义务，并已经生效判决确定。但是，双方合同同样并未约定王雅华履行前述义务是退还购房款的前提条件，泰禾房地产公司的抗辩缺乏合同依据。同时，王雅华的前述义务只是协助义务，而泰禾房地产公司在合同解除后退还相关款项是主要义务，泰禾房地产公司不能以对方未履行协助义务而拒不履行己方的主要义务。而且，王雅华的相应义务是经判决后未履行的事项，泰禾房地产公司控制着王雅华明显超过贷款欠款的应退购房款，其完全可以通过代偿贷款欠款并申请就《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续进行强制执行解决相应问题。第四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”。本案中，第三人光大银行厦门分行并未提出独立诉讼请求，事实上其已就欠付贷款本息等另行向厦门市思明区人民法院起诉并获生效判决，因此本案仅处理王雅华与泰禾房地产公司双方之间的合同纠纷。至于泰禾房地产公司在（2019）闽0203民初14833号案件中承担连带责任是基于不同法律关系，且泰禾房地产公司完全可以在（2019）闽0203民初14833号判决生效后履行连带清偿责任再与王雅华结算款项，以消灭其辩称的重复付款风险。泰禾房地产公司未在合理期间内履行连带清偿责任，却以此为由抗辩存在重复付款风险，本院不予采纳。 综合上述，王雅华共计向泰禾房地产公司支付购房款3222265元，扣除（2018）闽0205民初3407号民事判决确定的王雅华应支付泰禾房地产公司的款项合计360542.59元（包括违约金322226.5元、代偿按揭款23514.09元、交易手续费216元、销售佣金9586元、律师费5000元）之后，泰禾房地产公司应退还王雅华购房款2861722.41元。王雅华诉讼请求成立的部分，予以支持，其余驳回。泰禾房地产公司还辩称应扣除王雅华迟延办理备案注销手续解除的违约金，本院认为，王雅华就相应事项承担仅是协助配合的义务，并非仅由王雅华一方即可完成相应事项。双方合同约定应支付该违约金的情形是“乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续……”，泰禾房地产公司自己并无发起办理相应手续，不能认定王雅华不配合。同时，泰禾房地产公司对于相应情形还存在减损义务，如前分析，其控制着王雅华明显超过贷款欠款的应退购房款，其完全可以通过代偿贷款欠款的方式解决相关注销手续问题。因此，对于泰禾房地产公司该项抗辩，不予采纳。第三人光大银行厦门分行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、被告厦门泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王雅华购房款2861722.41元； 二、驳回原告王雅华的其余诉讼请求。 若被告厦门泰禾房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费29710元减半收取14855元，由厦门泰禾房地产开发有限公司负担元14845元，王雅华负担10元。厦门泰禾房地产开发有限公司负担部分应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈基周 二〇二〇年一月七日 法官助理黄秋丽 书记员郑璐雯 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。