云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1692号原告：原钰，女，汉族，1974年4月28日出生，身份证住址（现住）西安市长安区郭杜镇东街子午大道169号12幢2单元202室。委托诉讼代理人：刘永宋，云南智海律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：雷团糯，女，傣族，1991年1月18日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：蒋富彪，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司，住所云南省德宏州瑞丽市新光路45-6号2楼203室，统一社会信用代码91533102MA6NXG1923。法定代表人：王超鹏。委托诉讼代理人：鲍健龙，男，汉族，1989年12月13日出生，系公司股东，身份证住址杭州市拱墅区，现住云南省瑞丽市，代理权限为特别授权代理。原告原钰与被告雷团糯、第三人瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司（以下简称悦湖中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告原钰的委托诉讼代理人刘永宋，被告雷团糯的委托诉讼代理人蒋富彪，第三人悦湖中介公司的委托诉讼代理人鲍健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原钰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方解除《房屋定购协议》，被告向原告支付违约定金30000元（以购房定金30000元为基数，双倍返还购房定金共计60000元，已返还30000元）；2、判令被告向原告支付资金占用利息55元（以剩余定金30000元为基数，按年利率6%的标准计算自2019年10月10日起至2019年10月21日止）以及起诉后至剩余款项全部清偿完毕之日止的资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过第三人悦湖中介公司了解到被告位于瑞丽市的房屋出售，遂原告联系第三人表达了购房意愿，第三人联系被告确定看房的时间。2019年9月21日，原、被告及第三人的员工一同前往景成新城小区看房。原告看房后决定购买，同日下午原、被告共同到第三人公司签订《房屋定购协议》，约定由原告购买被告位于瑞丽市，房屋建筑面积为110.9㎡，购房总价款为505704元，付款方式为原告签订《房屋定购协议》时支付房屋购房定金3万元；在2019年10月10日前签订《房屋买卖合同》时支付购房款20万元（含定金）；剩余尾款待原告至银行贷款后再一次性支付。另外，双方还约定若一方违约，违约方还需承担如双倍返还定金等违约责任。《房屋定购协议》签订后，原告已按约定将购房定金3万元支付第三人，再由第三人支付被告，同时原告还支付第三人中介费5千元。不久第三人告知原告，被告不愿出售上述房屋，不再与原告签订《房屋买卖合同》。原告与第三人及被告多次沟通均无果，反之被告态度还极其恶劣，直接把原告支付的3万元购房定金扔在第三人公司后就直接离开，对其违约行为及原告的损失不管不顾。根据协议约定，被告未按约定与原告签订《房屋买卖合同》已明显构成违约，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条等相关法律的规定，被告应双倍返还原告购房定金共计6万元及支付资金占用利息，现被告已支付3万元，剩余的3万元也应立即支付给原告。综上所述，原告认为被告的行为严重侵害原告的合法权利，给原告造成了巨大经济损失。为保障原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告雷团糯辩称，答辩人的朋友告诉答辩人，其有两套瑞丽市景成新城单元房要出售，要求答辩人帮助寻找购房人。答辩人接受请求后邀请朋友找到本案第三人悦湖中介公司，请第三人发布房源信息寻找购房人。2019年9月21日，第三人告诉答辩人有人想买其提供房源信息的房子，邀约答辩人到第三人的办公地点了解情况，答辩人到场后明确告诉第三人与被答辩人，目前这套房子暂时没有办理不动产证，要等不动产权办下来后才可以过户。并告知被答辩人其非房屋所有人，房屋买卖合同需要房东来签订。之后第三人将打印好的《房屋定购协议》要求答辩人和被答辩人签字。第三人和被答辩人表示说，双方先签《房屋定购协议》，待房屋手续完善，能够签订正式房屋买卖合同时，再与房东签订正式合同。答辩人在本案中仅是房屋信息提供者，并没有得到授权签订相关协议，《房屋定购协议》对答辩人来说属于无效协议。协议无效系被答辩人和第三人的过错造成，答辩人没有过错，不应承担责任。协议第四条约定，若该套房屋存在产权纠纷或无法过户等问题，答辩人将定金退还被答辩人，双方并不承担违约责任。协议第十条约定，签订本合同后，房东不能再将此房屋转卖与他人，若甲方违约将双倍赔偿定金。本案房屋的房东并没有将此房屋转卖。因此，被答辩人以合同第十条要求答辩人承担双倍定金的请求，没有事实依据。答辩人没有收到被答辩人的定金，定金对答辩人没有约束力，答辩人曾经收到过杨芹会通过银行转账给付的3万元，之后答辩人已将3万元退还。答辩人认为其没有收过被答辩人的钱款，钱是第三人收取，因此引起的法律责任应当由杨芹会与被答辩人承担。综上所述，答辩人仅是信息提供者，且事前已将房屋基本情况告知被答辩人和第三人，答辩人没有任何过错，不应当承担赔偿责任。第三人悦湖中介公司述称，被告称其所售房屋系其男朋友所有，第三人也曾反复三次向被告进行确认所售房产信息。关于原告支付的3万元定金，是由第三人代为收取并向被告出具了收款收据，被告明确知道。签订协议过程中，被告多次电话联系其男友确认卖房的相关问题。第三人认为电话授权也是授权，被告有权处分房产和签订协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的居民身份证及企业信息报告复印件各1份、本院依职权调取的《瑞丽市行政审批局建设审批股关于瑞丽市人民法院协助查询函的回复》及《不动产登记资料查询结果证明》原件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告原钰提交的《房屋定购协议》原件1份，欲证明原被告于2019年9月21日签订《房屋定购协议》，约定原告购买被告位于瑞丽市，并约定付款方式及违约责任，原告已按约定支付购房定金30000元，履行了约定义务，但被告拒绝出售房屋的行为已明显构成违约，应双倍返还原告购房定金并承担资金占用利息。经质证，被告对该协议的合法性、真实性及证明内容不予认可，认为双方争议的房屋并非属于被告的产权，被告不具备签订合同的主体资格，合同无效，该错误是由第三人造成。被告并没有收到原告给付的定金，被告没有违约，因为本案争议的房屋的房东并没有转卖房屋的违约行为。第三人对该协议予以认可，认为原被告是在友好商谈后签订的合同，第三人没有责任；原告交的定金是由第三人代收保管，并开具收条给被告。本院认为，该协议系原被告双方协商后自愿签订，来源合法，形式、内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。二、原告原钰提交的《收款收据》原件2张，欲证明原告已按约定支付购房定金3万元、中介费5千元，被告应双倍返还原告定金6万元，扣除已支付的3万元还需支付3万元。经质证，被告对这组证据不予认可，认为被告不是房屋买卖的合格主体，也没有收到原告的定金。第三人对该组证据予以认可，认为收款收据是其出具，且实际收到款项。本院认为，收款收据系第三人出具，且第三人已实际收到该购房定金与中介费，对该组证据的真实性、合法性和关联性予以采信。三、被告雷团糯提交的《房屋定购协议》复印件1份，欲证明原被告签订协议时明确约定，若该套房屋存在产权纠纷或无法过户等问题，甲方将乙方所交定金退还乙方，并不承担违约责任；协议第十条约定，房东将房屋再次转卖才承担双倍返还责任，本案房东并未转卖房屋。因此，被告无须承担双倍返还责任。经质证，原告对该协议的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为协议第四条明显违背公平原则，并非原告的真实意思表示，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，按定金罚则予以处理。并且该定购协议并非第三人直接提供，在签订协议过程中，被告多次修改协议内容，在协议中作出了增加对方义务，加大自己权利的条款，但并未向原告释明该条款应当无效。协议中关于房屋存在产权纠纷或无法过户问题的约定是合同重要条款，但被告在签订时已提前防控风险，再结合被告庭审答辩其没有得到授权签订相关协议，被告的行为是否涉嫌诈骗。对于定金部分，在签订定购协议后，原告将购房定金3万元交付第三人，这也符合房屋买卖过程中的市场交易习惯。原告在购房时已清楚该房产已办理备案登记，尚未办理房产证，但未办理房产证，并不影响房屋的交易。第三人对该协议予以认可，认为其公司提供了协议范本，原被告在签订合同过程中均对范本进行多次修改。本院认为，该协议系原被告协商后自愿签订，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。四、被告雷团糯提交的银行交易明细原件3页，欲证明被告没有收到原告的定金，定金是第三人擅自收取，被告将曾收到杨芹会给付的3万元退还。定金协议属于实践合同，协议对被告没有法律约束力。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为原告在签订协议后，已将购房定金3万元支付第三人，由第三人支付被告，第三人工作人员杨芹会已把3万元定金通过转账的方式支付给被告，被告违约后曾与原告及第三人商议退款事宜未果，被告将定金3万元现金直接放在第三人办公室离去，说明被告已经收到并接受原告支付的定金，原被告双方的争议应当按照定金罚则予以处理。第三人认为其转款给被告的3万元就是原告支付的定金。本院认为，结合原告与第三人的质证意见，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以采信。五、被告雷团糯提交的情况说明原件1份，欲证明案涉房屋尚未办理不动产权证，暂时无法过户交易，三方签订协议前均明确知悉。经质证，原告对该证据不予认可，认为原告在看房及签订协议时均知道该房产还未办理房产证，但当时原告所获得的信息是被告有权利处分该房产，可以与原告签订房屋定购协议，故原告基于对第三人及被告现场看房时的陈述的信任，才与被告签订协议并支付定金。第三人对该证据不予认可，认为在原被告看房现场，被告讲述其有处分房子的权利，回到第三人办公室后，第三人亦反复向被告确认案涉房屋是否要卖，是否能够代为签字。本院认为，该情况说明所载内容与本院依职权向瑞丽市行政审批局与瑞丽市自然资源局调取的关于案涉房屋产权的回函内容一致，对该证据予以采信。六、被告雷团糯提交的《商品房预售合同》《关于景成新城房号变更的情况说明》复印件各1份，商品房预售合同欲证明案涉房屋的权利人系昆明电缆集团股份有限公司，被告非所有权人，没有处分权利，且该房屋属于期房，没有进行首次登记，没有不动产权证，该房屋属于房地产管理法规定禁止交易的情形，原被告签订的《房屋定购合同》无效；被告按照双方协议第四条约定，将3万元退还给杨芹会并没有违约。情况说明欲证明案涉景成新城XG9一单元702号房屋的原房号为XG10-8F-2，合同备案号为瑞丽新城小高（2016）第039号，景成新城XG9一单元702号与XG10-8F-2系同一套房屋。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不予认可。认为房屋交易过程中，基于被告的表现以及对第三人的信任，认定案涉房产系被告所有或被告有权处分，故双方签订的定购协议依法成立并生效。案涉房屋尚未办理产权登记，原告知情并接受暂时无法过户的风险，案涉房产已经全部建盖完毕，买卖双方可以正常交易。定金双倍返还是法定，且房屋定购协议第四条后段部分的约定明显违反公平原则以及违背原告的真实意思表示，被告在作出对原告极其不利的条款，并未向原告释明，故定金的返还应当适用定金罚则。第三人对该组证据不予认可，认为签订合同时被告说房子是她男朋友的。本院认为，该组证据虽为复印件，但结合本院依职权向瑞丽市行政审批局与瑞丽市自然资源局调取的关于案涉房产产权的回函内容，本院对该组证据予以采信。七、第三人悦湖中介公司提交的视频、音频1份，欲证明原被告签订协议时的具体情况。第三人再三与被告确认所售房产的所有人，被告称其有签订合同的权限。经质证，原告对该证据予以认可，认为视频中被告从看房到签订《房屋定购协议》，均表示有权利处理案涉房产，签订相关协议，并表示会尽快与原告签订房屋买卖合同。根据现场看房、被告及第三人的陈述，原告有理由相信被告有权利处分房产并签订相关协议。再结合被告打电话给第三人催要购房定金，第三人支付被告定金的事实，被告也构成表见代理，其与原告签订的《房屋定购协议》依法成立并生效，双方应受到定金罚则的约束。根据法律规定，如果未经相关当事人同意的录音录像资料没有侵害他人的合法权益，也没有违反法律的禁止性规定，则该录音录像资料可以作为定案的根据，第三人提供的该组电子数据来源合法，应当作为本案的关键证据予以采纳。被告对该证据的合法性、真实性不予认可，认为录像资料属于复制件，证据形式不具有合法性；当事人采用监控设备监听、监视他人及电话录音的行为侵犯他人隐私与合法权益，证据来源不合法；视听资料不能客观、完整的反映整个案件的真实情况，证据缺乏真实性。本院认为，该视听资料所载内容连贯，客观记录了原被告协商购房及签订《房屋定购协议》的过程，亦未侵犯当事人的隐私与合法权益的情形，本院予以采信。八、第三人悦湖中介公司申请的证人谢某、旷某当庭证言。谢某的证言欲证明原被告购房时的具体情况，是被告拿着钥匙带第三人员工及原告去看的房子，被告称所售房产是其男朋友的。旷某的证言欲证明买房时被告称所售房产是其男朋友的，原被告双方自愿协商后签订协议，原告向第三人交纳了定金。经质证，原告对证人证言予以认可，认为证人作为整个事件的参与者，其陈述与视听资料所还原的客观事实一致，被告对案涉房产享有处分权，有权签订房屋定购协议。退一步说，被告在整个卖房过程的表现已构成表见代理，原告作为善意第三人其合法权益应当得到保护。被告对证人证言的合法性、真实性及证明内容不予认可，认为第三人当庭申请证人出庭作证违反法律规定，当事人申请证人出庭作证应当在举证期限届满前提出；证人谢某系第三人员工，其所陈述的部分案件内容系其主观推测，还有一部分内容是法定代表人在一旁指导下的陈述；证人旷某与第三人系合作关系，双方有利害关系，证人证言不具有证明力。本院认为，证人虽与第三人有利害关系，但其陈述的内容与视听资料所载内容基本一致，本院对证人的证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷团糯通过第三人悦湖中介公司对外发布出售位于瑞丽市房屋的信息。2019年9月21日，在第三人的居间介绍下，原告原钰、（2019）云3102民初1961号案件原告杨丽娟、被告雷团糯以及第三人员工共同前去看房，并就房屋买卖事宜进行协商。同日，原告原钰（乙方）与被告雷团糯（甲方）签订《房屋定购协议》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于景成新城ＸＧ9一单元702号房屋售卖给乙方；2、甲乙双方一致同意上述房屋的成交价为505724元；3、乙方通过对该套房屋的深入了解，依据本协议意向定购该套房屋，并向甲方支付该套房屋定金3万元。在签署《房屋买卖合同》时抵作购房款，双方须于2019年10月10日之前签订《房屋买卖合同》乙方并支付甲方第二笔款含定金20万元整，剩余尾款待甲方申领不动产权证到手20日内过户至乙方名下后，乙方将剩余尾款一次性打款至甲方账户。若该套房屋存在产权纠纷或无法过户等问题，甲方将乙方上述所交定金在一个星期内退还乙方；若乙方逾期未支付此协议所签订金额，乙方上述所交定金不做退还；4、甲方必须保证其所提供的房屋相关信息资料真实、完整性；5、签订本份合同，房东不能再将此房屋转卖与他人，若甲方违约将双倍赔偿定金至乙方，即6万元整。合同签订后，原告将3万元定金及5000元居间服务费支付给第三人，第三人向被告出具《收款收据》。随后，被告与第三人联系称其不知该定金是在签订房屋买卖合同后支付第二笔购房款时，再由第三人向其交付，要求第三人先行给付原告交付的部分定金。第三人通过银行转账一次性支付被告定金3万元，该3万元包含原告原钰与（2019）云3102民初1691号案件原告杨丽娟分别已付的1.5万元定金。嗣后，原告以其不是案涉房屋所有权人，也未得到所有权人授权为由拒绝继续签订房屋买卖合同，并返还自第三人处收到的购房定金3万元。另查明，协商过程中，被告称所售房屋系其男朋友所有，由双方先行签订《房屋定购协议》，待其男朋友从昆明回来后与原告签订正式的房屋买卖合同。还查明，案涉瑞丽市景成新城XG9栋702号房屋备案登记于昆明电缆集团股份有限公司名下，备案登记号为：瑞景新城小高（2016）第039号，现尚未办理不动产权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告原钰与被告雷团糯的争议焦点集中在双方签订的《房屋定购协议》的效力及被告应否双倍返还定金。关于《房屋定购协议》的效力问题。案涉房屋备案登记于案外人昆明电缆集团股份有限公司名下，被告未经房屋权利人同意擅自与原告签订《房屋定购协议》，系无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因此，无权处分情形下的房屋买卖合同效力是依据合同法的规定进行判断，不受出卖人是否享有所有权、处分权的影响。本案原、被告签订的《房屋定购合同》是双方经协商后作出的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告关于《房屋定购协议》无效之抗辩主张，理据不足，不予支持。被告以其不是案涉房屋所有权人向原告提出不再继续履行合同，其已明确作出了不履行合同的意思表示，原告基于此主张解除案涉合同，合理有据，本院予以支持。关于是否双倍返还定金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。即当事人可依意思自治设立成约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违反约定，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。本案中，原、被告就房屋买卖形成合意后，为保证未来能够签订符合法律规定的房屋买卖合同，双方签订《房屋定购协议》，原告已支付相应定金，被告应按照约定与原告签订合法有效的房屋买卖合同，但被告拒绝签订合同，由此可以认定被告构成缔约过失，应当双倍返还原告定金。原告向第三人支付了3万元定金，但未举证证明双方明确约定定金由第三人代收、代管，因定金为实践合同，现被告实际收到的定金为1.5万元，且其已返还原告1.5万元，故按定金罚则被告还应支付原告1.5万元。原告主张被告按年利率6%的标准支付自2019年10月10日起至款项全部清偿完毕之日止的资金占用利息于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告原钰与被告雷团糯于2019年9月21日签订的《房屋定购协议》，被告雷团糯按照定金罚则于本判决生效之日起十日内支付原告原钰15000元。二、驳回原告原钰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，减半收取计275.5元，由原告原钰负担138元，被告雷团糯负担137.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  谭玉娟二〇二〇年一月十七日书记员  尹丽芸附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。