宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2844号 上诉人（原审被告）：丁丽,女,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：金琳、王为之，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川万达广场商业发展有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:齐界，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡慧丽,宁夏宁银律师事务所律师。 上诉人丁丽因与被上诉人银川万达广场商业发展有限公司（以下简称银川万达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 丁丽上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费、公告费及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已完成涉案房屋的预告登记，涉案房屋也已被人民法院预查封，被上诉人不享有解除权，其基于债权的单方解除权与农行金凤支行抵押权相冲突。同时，上诉人已经履行了大部分的合同义务，合同的主要义务已经履行，上诉人的行为没有构成实质性违约，被上诉人提出解除合同不符合《合同法》的规定。一审判决第三项超过本案被上诉人诉讼请求，上诉人认为属于程序错误，应予以发回重审。被上诉人在起诉时要求上诉人支付代偿款金额为358295.93元，一审诉讼过程中该请求未变更，但一审法院将代偿款金额仅根据农业银行提供的关于扣划丁丽贷款保证金情况说明，将金额变更为401341.1元，上诉人认为该判决结果违反了民诉法规定，且程序违法，应发回重审。对一审判决第四项违约金部分，上诉人认为一审判决违约金金额过高，根据《合同法》及相关规定，违约金不超过实际损失30%为限，一审未考虑到本案具体情况，仅按照被上诉人诉请判决违约金，该金额明显超过了被上诉人损失的30%，虽然是合同约定，但根据规定应当予以调整。 银川万达公司辩称，上诉人诉讼请求没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方约定的合同解除条件完全成就，应当依法解除。上诉人应当依据合同约定承担违约金并配合撤销合同备案及预告登记撤销手续等。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 银川万达公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的编号分别为2013*、2013*、2013*的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》;2.判令被告三日内向原告返还上述合同编号对应的位于银川市亲水大街东侧银川万达中心6号写字楼*室、*室、*室房屋并配合原告办理上述《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》的备案登记及预告登记撤销手续;3.判令由被告向原告支付违约金790704.4元,该款项直接从被告丁丽已交纳的购房款中予以扣除；4.判令由被告向原告支付截至2019年1月28日止已由原告代偿的涉案房屋银行贷款358295.93元,该款项直接从被告丁丽已交纳的购房款中予以扣除;以上合计为:1149000.33元；5.由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他诉讼费用。 一审法院认定事实：原告原名称为银川万达投资置业有限公司，2017年7月24日变更为银川万达广场商业发展有限公司。2012年10月31日，原告与中国农业银行股份有限公司银川金凤支行（以下简称农行金凤支行）签订《一手商业用房贷款业务银企合作协议》，约定：由农行金凤支行对原告开发项目提供贷款支持，农行金凤支行为购房人提供的单笔个人商业用房贷款最高金额不超过房屋成交价的50%，原告依约承担担保责任时，农行金凤支行有权从保证金专户划收相关款项。2013年8月5日，原、被告签订编号分别为2013*、2013*、2013*的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》三份,购房合同约定:由被告购买原告开发的亲水大街东侧银川万达中心6号写字楼*室、*室、*室房屋,销售金额分别为:970,106元(建筑面积120.51平米)、1851500元(建筑面积250平米)、1131916元(建筑面积133.01平米),以上房屋销售金额总计为3953522元。付款方式为合同签订日前付首付2023522元，于2013年9月5日前付商业贷款；原告应在2014年10月30日前将符合合同约定的商品房交付被告使用，具体时间以原告发放的《入伙通知书》中载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式，被告应在原告《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或原告另行通知的地点办理房屋交付手续，除合同及补充协议另有约定外，原告给被告的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》）可用特快专递、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日，在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，公告发布当日为送达日，被告逾期办理房屋交付手续或因被告原因造成房屋未能按期交付的，视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付被告。《补充协议》还约定：原告为被告提供阶段性按揭贷款担保[即甲方（原告）在该房屋他项权证办妥并交付按揭银行前为乙方（被告）偿还房屋贷款提供担保]，被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议；如房屋或购房款因被告原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，并要求被告按照补充协议的约定承担违约责任；如因被告导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，并承担原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费，并有权在退还被告购房款时先行予以扣除；如房屋交付（含视为交付）后合同解除，被告应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至被告实际交还房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月；如合同解除后需办理合同备案或预登记撤销手续，被告应在发出合同解除通知10日内配合原告办理相关撤销手续；补充协议同时载明：本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担，双方同意不援引格式合同条款的有关规定，不要求对方承担约定之外责任。合同及补充协议还约定了其他权利义务。2013年12月17日，原、被告及农行金凤支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告以其购买的上述房屋作为抵押，并由原告提供阶段性保证担保，向农行金凤支行贷款193万元；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约为被告办理房屋备案手续并缴纳相应税费。2014年11月20日，原告在银川晚报刊登《银川万达中心甲级写字楼入伙公告》，内容载明：“尊敬的银川万达中心全体业主，银川万达中心甲级写字楼已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，现已启动收房入伙的手续办理，办理时间如下：甲级写字楼2014年10月25日-2014年11月20日，请您按《入伙通知书》及《入伙须知》中通知的时间，携相关证件与资料，到银川万达中心入伙接待中心（位于银川万达中心甲级写字楼大堂，银川万达嘉华酒店对面）办理入伙手续。”2017年10月23日，因被告逾期还款，农行金凤支行向原告发出《关于全额扣划贷款保证金的通知函》，通知原告履行担保责任，将从其保证金账专户扣划贷款本金及所欠利息。2015至2018年期间，经原告查询，被告购买的上述房屋已被预查封。故原告诉至该院，请求判如所请。 一审法院另查明，2019年3月29日，因被告未按合同约定偿还按揭贷款，农行金凤支行向原告出具《关于扣划丁丽贷款保证金的情况说明》一份，载明截止2019年3月28日，农行金凤支行从原告保证金账户中共扣划19笔，合计401341.1元。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在签订《银川市商品房买卖合同》的同时，签订了《合同补充协议》，该《合同补充协议》中约定：被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，如房屋或购房款因被告原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，并由被告按照补充协议的约定承担违约责任。双方履行了各自的主要义务，但合同约定的解除条件成就后，依然不能以双方履行了合同主要义务而限制守约方解除权的行使。按照合同约定，被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议该合同，现被告多次未偿还银行借款，导致原告在银行的保证金扣抵被告贷款，合同约定的解除条件成就，故原告解除合同的主张成立，该院予以支持。合同解除后，被告向原告返还位于银川市金凤区亲水大街东侧银川万达中心6号写字楼*室、*室、*室房屋。关于被告配合原告办理解除在涉案房屋上设定的权利负担，并配合原告等办理合同备案变更及预告登记撤销手续问题。根据原被告签订的《合同补充协议》约定：如合同解除后需办理合同备案或预登记撤销手续，被告应在发出合同解除通知10日内配合原告办理相关撤销手续。现房屋在合同解除前已备案登记在被告名下，因被告违约而导致合同解除，房屋需返还到原告名下，被告依约应当配合原告办理解除备案登记手续。关于原告主张违约金的诉请。原被告在《合同补充协议》中约定：如因被告原告导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，并承担原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费，并有权在退还被告购房款时先行予以扣除。因被告违约导致合同解除，被告应按合同约定支付违约金，故原告主张的违约金该院予以支持。综上，原告主张解除合同，由被告返还房屋并支付违约金790704.4元的诉讼请求成立，该院予以支持。原告主张由被告配合办理合同备案变更手续该院予以支持原告主张返还代偿银行贷款，并从被告交纳的购房款中扣除，合同解除后，势必需各自返还已经取得的利益，为使纠纷得到及时解决，减少双方的诉累，被告在返还房屋的同时，原告亦应返还被告购房款，但应抵扣原告代被告偿还的贷款本息401341.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告银川万达广场商业发展有限公司与被告丁丽签订的编号分别为2013*、2013*、2013*的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告丁丽于本判决生效后十五日内向原告银川万达广场商业发展有限公司返还位于银川市金凤区亲水大街东侧银川万达中心6号写字楼*室、*室、*室房屋并协助办理合同备案变更手续；三、原告银川万达广场商业发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告丁丽购房款3552180.9元（3953522元-401341.1元=3552180.9元）；四、被告丁丽于本判决生效后十五日内向原告银川万达投资置业有限公司支付违约金790704.4元；上述三四项抵扣后，原告银川万达广场商业发展有限公司返还被告丁丽购房款2761476.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7631元，由被告丁丽负担。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》真实有效，双方应依约全面履行。在上述补充协议中对买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次时，出卖人享有解除权及买受人应承担的违约责任进行了明确约定，现上诉人作为买受人多次未偿还银行借款，导致被上诉人在银行的保证金扣抵上诉人应偿还的贷款，合同约定的解除条件成就，一审法院对被上诉人请求解除合同的诉讼请求予以支持符合客观事实和法律规定。合同解除后，上诉人应按照合同约定承担违约责任，被上诉人应向上诉人返还已支付的购房款，因上诉人逾期偿还银行借款，被上诉人代偿的贷款本息应从返还的购房款中扣除，被上诉人在一审的诉讼请求中请求扣除的金额为358295.93元（截止2019年1月28日），但在一审庭审中银行出具的情况说明记载，截止2019年3月28日，中国农业银行股份有限公司银川金凤支行从被上诉人保证金账户中共扣划19笔，合计401341.1元，为减轻当事人诉累，一审法院认定以401341.1元作为抵扣金额的处理得当，不属于超过当事人诉讼请求进行判决的情形。上诉人还主张涉案房屋已经向银行抵押，并经人民法院查封，被上诉人不享有合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同中，当事人一方可以请求解除合同，现中国农业银行股份有限公司银川金凤支行明确表示不提出具体诉请且不参加诉讼，一审法院依据上诉人与被上诉人合同约定内容处理双方商品房买卖合同纠纷符合法律规定。对涉案房屋的查封问题，本案中涉案房屋因备案登记在上诉人名下，人民法院因它案采取了预查封的强制执行措施，但该预查封的权利基础是上诉人对涉案房屋享有的物权期待权而非物权，该强制执行措施不影响被上诉人作为出卖人依据合同约定而享有的解除权。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15262元，由上诉人丁丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇二〇年一月十四日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。