文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初11748号原告（反诉被告）：盛军，女，1968年5月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈乃肃，女，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：刘成，男，1987年6月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）盛军诉被告（反诉原告）刘成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛军及其委托诉讼代理人陈乃肃，被告（反诉原告）刘成及其委托诉讼代理人夏伟军到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限220日。本案现已审理终结。本诉原告盛军向本院提出诉讼请求：1.刘成支付违约金20000元。2.刘成支付车库租金3000元。3.本案诉讼费由刘成承担。事实与理由：1.2017年4月5日，盛军与刘成签订《房屋租赁合同》。盛军考虑到刘成是长期客户，同意以低于市场价值的价格将房屋租赁给刘成，双方约定租赁期限为五年，租金每年增加8%；不履约的违约金为20000元。2.租期刚满一年之际，刘成提出提前终止合同。刘成的行为是违约行为，利用长期合同租金先低后高的特点，避开正常租金的支付，使原告受到重大损失，故刘成应当给付盛军违约金20000元。3.刘成因经营需要，在盛军的车库搭建了一个简易库房，面积约为7平方米，在退回门面后又使用了一年，也应当支付盛军租金3000元。综上所述，刘成的行为侵害了盛军的合法权益，为了维护盛军的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。本诉被告刘成辩称：1.《房屋租赁合同》系盛军与刘成协商后解除，并非刘成单方解除，故刘成不存在违约行为，不应当承担违约责任。2.2018年5月初，盛军的母亲就取走了涉案房屋的钥匙，并将该门面转租。3.因涉案门面较小，故与盛军协商一致，将盛军租赁给他人的车位划出一小块交给刘成免费堆放杂物，不存在占用车位的问题，也无需支付车位的租金。不同意盛军的诉讼请求。反诉原告刘成向本院提出反诉请求：1.盛军退还刘成租房保证金10000元，并支付违约金10000元。2.反诉费由盛军负担。事实和理由：2017年4月5日，盛军与刘成签订了《房屋租赁合同》。合同履行期间，双方经沟通协商解除《房屋租赁合同》。双方办理房屋移交手续后，盛军已将房屋出租给第三方。但盛军却拒不退还刘成保证金，反而提起诉讼，要求刘成承担违约责任。为维护自身合法权益，刘成特提起反诉，请求判如所请。反诉被告盛军辩称：租期刚满一年之际，刘成提出提前终止合同。刘成的行为是违约行为，不同意其反诉请求。本院经审理对事实查明如下：原告（反诉被告）盛军系沙坪坝房屋所有权人。盛军委托其母亲管理该房屋的租赁事宜。2017年3月17日，盛军母亲向被告（反诉原告）刘成收取租赁涉案房屋的定金5000元，并向刘成出具《收条》。收条载明：今收到刘成交来沙坪坝区门市定金5000元，待刘成办完门市电力增容后签订合同进场装修。2017年4月5日，盛军（甲方）与刘成（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，一、甲方将房屋租赁给乙方供其使用。二、房屋使用方式：商业。三、租用时间：自2017年4月10日起计算，共计五年，租金每年增加8%。四、租金：1、租金按每月4700元计收。此价格仅限甲乙双方知道，乙方对外只能说陆千价格，否则甲方只能按每月陆千租金收取。2、合同期间物管费、房屋租赁税等一切税费均由乙方承担；物管费每月60元一次性交甲方。五、租金缴纳时间：租金按年度缴纳，上年度租期到期前5天，作为缴费下年度房租的时间，以此类推。乙方须按时缴纳，逾期不付，应按规定付每日3%的滞纳金。六、保证金：签订合同当日，乙方向甲方支付保证金一万元整。八、水电气管理：乙方需按甲方物业管理规定，在适当的范围内合理使用水电气，并在规定时间，按照独立安装的计量或者流量表数据向物管公司缴纳水电物管费等物业管理费用，若延期缴纳，应按规定支付每日3%的滞纳金。十、违约责任：1、本合同生效后，任何一方不得违约。否则另一方有权单方解除合同，并由违约方一次性付给另一方违约金共计二万元整。2、乙方未能按时支付租金，甲方可直接用保证金冲抵租金。乙方须在收到甲方通知之日起三日内补足保证金，否则，甲方有权解解合同，乙方应依照上款约定承担责任并赔偿甲方损失。3、若乙方累计超过10日未付甲方房租，甲方可在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，解除本协议，乙方应按照本条第一款的约定承担违约责任并赔偿甲方损失。十二、合同期内乙方无违约行为，所交保证金在合同期满，乙方向甲方退还房屋，完好配套设施、结清一切费用后，由甲方退还乙方。若合同期内乙方有违约行为，则保证金不予退还。十六、本合同一式二份，经甲乙双方签字盖章且在乙方支付保证金后生效。同日，刘成通过支付宝向盛军支付8000元。收款事由是“租金押金物管费”。2018年5月，刘成将涉案房屋的钥匙交给盛军母亲。盛军母亲接收钥匙后告知了盛军。2018年8月1日，盛军将涉案房屋出租给案外人。盛军未退还刘成保证金。审理中，盛军主张其已在刘军支付的保证金10000元中扣除了2018年4月10日至2018年5月9日期间的租金。刘成主张其因经营中发生亏损而提出解除租赁合同。双方均同意刘成于2018年5月9日将涉案房屋的钥匙交还盛军之母，视为涉案房屋于2018年5月9日已由刘成返还盛军。上述事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、收条、支付宝支付凭证，以及当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，盛军与刘成签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为五年，刘成以经营中出现亏损为由提前解除合同，属违约行为。盛军母亲接受盛军的委托负责涉案房屋租赁事宜，并于2018年5月9日接受刘成交还的钥匙，收回涉案房屋，表明盛军同意与刘成解除房屋租赁合同。故本院确认，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9解除。盛军虽然收回了房屋，但并未放弃要求刘成承担违约责任的权利，故刘成仍应对其提前解除合同的违约行为承担违约责任。《房屋租赁合同》约定“本合同生效后，任何一方不得违约。否则另一方有权单方解除合同，并由违约方一次性付给另一方违约金共计二万元整。”“若合同期内乙方有违约行为，则保证金不予退还。”上述条款均是对违约责任的约定。审理中，刘成主张《房屋租赁合同》关于违约金的约定过高，要求本院予以减少。本院认为，虽然双方当事人在《房屋租赁合同》中多处约定了违约金的适用条款，但根据违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性的特点，对刘成应当承担的违约金数额，应当以盛军所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，盛军于2018年5月9日收回涉案房屋，于2018年8月1日再次出租了涉案房屋，故原告的房屋实际损失实为房屋空置期间的租金。因违约金除弥补损失外还有惩罚的功能，故违约金可适当高于实际损失。因此，本院认为将违约金调整为16700元为宜。刘成根据《房屋租赁合同》的约定，向盛军支付了保证金10000元。《房屋租赁合同》约定“乙方未能按时支付租金，甲方可直接用保证金冲抵租金”。现盛军主张刘成只支付了一年的租金56400元，刘成反驳除支付上述租金外，还支付了5076元，但未提供证据予以证明，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院认定刘成尚未支付2018年4月10日至2018年5月9日的房屋租金。故盛军可根据《房屋租赁合同》的约定在保证金中扣除该期间租金4700元。《房屋租赁合同》约定“若合同期内乙方有违约行为，则保证金不予退还”，可见，双方当事人同意在刘成违约时，该保证金转换为违约金由盛军收取。盛军扣除刘成应支付的租金后，余款5300元已作为违约金由盛军收取，故刘成无权要求盛军返还保证金。刘成应当支付盛军违约金16700元，盛军已收取刘成由保证金转换的违约金5300元，故刘成还应支付盛军违约金11400元。盛军在《房屋租赁合同》履行过程中并无违约行为，故不应承担违约责任。对刘成要求盛军支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。审理中，盛军撤回要求刘成支付车库租金3000元的诉讼请求，是盛军对其权利所作的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘成于本判决发生法律效力后立即支付原告（反诉被告）盛军违约金11400元。二、驳回原告（反诉被告）盛军的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元376元，减半交纳188元（盛军已预交），由盛军负担145元，刘成负担43元。刘成负担部份限刘成于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。反诉费150元（刘成已预交），由刘成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员  龚陵川二〇二〇年一月十日书记员  张 立