安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4388号 原告：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：居滋华，浙江越人律师事务所律师。 被告：余方园，女，1988年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：陶涛，男，1989年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告谢莲莲与被告余方园、陶涛排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）为第三人参加诉讼。原告谢莲莲委托诉讼代理人史向阳到庭参加诉讼。被告余方园、陶涛经本院公告送达开庭传票、第三人荣享公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院将依法对其缺席审判。本案现已审理终结。 谢莲莲向本院提出诉讼请求：1.判令余方园、陶涛立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.余方园、陶涛将上述房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用；3.余方园、陶涛向谢莲莲支付占有使用费（自2017年2月24日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止，暂按1500元／月计算至起诉之日共23个月，总计34500元）；4.本案诉讼费由余方园、陶涛承担。事实和理由：谢莲莲系合肥高新区房屋的所有权人，产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第xxx号。由于谢莲莲长期经商，不在房屋所在地，现发现两被告非法占有了该房屋。期间，谢莲莲多次要求两被告排除妨害，腾空并返还房屋，两被告拒不配合。两被告的行为已经严重侵害了谢莲莲的合法权益。 余方园、陶涛未作答辩，也未提供证据。 荣享公司未作答辩，也未提供证据。 本院经审理查明事实如下：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。 2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系谢莲莲丈夫）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。 2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。 2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓xx室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第xx号。 2018年6月10日，谢莲莲诉至本院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，本院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2018年11月16日作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月14日，谢莲莲以黄俊非法占有峰尚公寓xx室房屋为由起诉至本院，本院经审理作出（2019）皖0191民初485号民事判决：一、被告黄俊应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋；二、被告黄俊应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年4月起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年6月10日诉至本院，要求判如所请。 另查明：荣享公司（甲方）曾与余方园、陶涛（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路729号x幢xx室房屋出售给乙方，建筑面积70.65平方米，转让价款为925000元；乙方于2017年2月24日前将支付首付款355000元，余款570000元向甲方指定的银行申请借款支付。此后，荣享公司未将售房及收款的事宜告知谢莲莲。 上述事实，有谢莲莲提供的代理销售合同、委托书、补充协议、不动产权证、搬迁通知、存量房买卖合同、民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等证据载卷佐证。 本院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订《代理销售合同》，荣享公司自该日起取得案涉房屋的销售代理权。荣享公司虽与余方园、陶涛之间签订《存量房买卖合同》，但该合同未载明签订时间，荣享公司、余方园、陶涛既未到庭，亦未提供证据证实签订合同时荣享公司已取得案涉房屋的销售代理权或谢莲莲事后对此已予以追认。故荣享公司、余方园、陶涛依法应承担举证不能的法律后果，该《存量房买卖合同》对谢莲莲不发生法律效力。据此，余方园、陶涛占有、使用案涉房屋缺乏法律依据，谢莲莲作为房屋所有权人，其主张余方园、陶涛腾空房屋、恢复原状并返还，本院予以支持。 谢莲莲主张涉案房屋自2017年2月24日起按1500元/月计算占有使用费，由于余方园、陶涛未出庭应诉亦未提供相关证据，依法应承担举证不能的法律后果。本院鉴于谢莲莲在本案中提供其与黄俊排除妨害纠纷一案的民事判决书，该判决系酌情认定黄俊占有、使用房屋的时间为2017年4月份以及房屋使用费按500元/月标准计算，且该案已发生法律效力，并与本案系关联案件，故本院比照该案推定余方园、陶涛占有、使用案涉房屋的时间以及使用费与黄俊案一致，即占有、使用案涉房屋的时间为2017年4月份，费用按500元/月标准计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告余方园、陶涛应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋； 二、被告余方园、陶涛应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（自2017年4月起，按照500元/月为标准计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，由原告谢莲莲负担442元，被告余方园、陶涛负担221元；公告费400元，由被告余方园、陶涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  袁琳珠 人民陪审员  李 俊 人民陪审员  刘宇翔 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  邹照丽 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。