天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初5195号原告：于博，男，2000年1月15日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：张瑞敏，女，1976年5月5日出生，汉族，住天津市宁河区，系于博的母亲。被告：刘善发，男，1969年8月13日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：胡静娴，女，1985年5月8日出生，汉族，住天津市宁河区，系刘善发外甥女。第三人：天津宁新房地产经纪有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇宁新花园底商705号。法定代表人：刘秀庚，执行董事。委托诉讼代理人：刘秀月，公司职员。委托诉讼代理人：李丽丽，公司职员。原告于博与被告刘善发、第三人天津宁新房地产经纪有限公司（以下简称宁新房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于博的委托诉讼代理人张瑞敏、被告刘善发的委托诉讼代理人胡静娴、第三人宁新房地产经纪公司的委托诉讼代理人刘秀月、李丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于博向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除于博与刘善发签订的房屋买卖合同；2.判令刘善发返还于博定金30000元；3.判令宁新房地产经纪公司向于博返还服务费17000元；4.诉讼费用由刘善发与宁新房地产经纪公司承担。事实和理由：于博欲在宁河区域内贷款购买居住楼房一套，故于2019年10月25日电话联系到第三人的业务员李丽丽，遂该业务员向于博推荐了刘善发的楼房，次日上午，宁新房地产经纪公司派人带于博之父于喜忠看了刘善发的坐落于宁河区房屋，下午宁新房地产经纪公司的业务员即与于博之父于喜忠商谈购房事宜，对刘善发的房屋位置、价格于博之父均表示认同，但再三强调需能够办理房贷方能购买，宁新房地产经纪公司的业务员李丽丽则表明其公司即负责办理房贷，遂于博之父将于博及其父母的银行征信等材料交给了李丽丽，同日，李丽丽便以宁新房地产经纪公司名义收取了于博购房定金20000元。10月27日，宁新房地产经纪公司的业务员李丽丽通过电话对于喜忠报称，只要在银行绑定于博父母为共同还款人即可办理房贷，并通知了刘善发在第二天与于博签合同。10月28日，于博与刘善发、宁新房地产经纪公司共同签订了《房屋买卖合同》，2019年10月29日，宁新房地产经纪公司的业务员李丽丽又让于博向其指定的平苹银行账户转款27000元。当于博将上述47000元支付给宁新房地产经纪公司后，其业务员李丽丽却又告之于博房贷无法办理，从而导致于博贷款买房目的无法实现，遂于博多次找宁新房地产经纪公司的业务员李丽丽交涉，要求返还已经支付的47000元，却始终未能将钱返还给于博，2019年11月10日，于博以宁新房地产经纪公司涉嫌诈骗为由向宁河区公安分局报案，公安局于12月7日电话告知于博，该案因不属于刑事案件，故公安分局不予立案。2019年11月20日，刘善发向于博发出《告知函》要求解除房屋买卖合同，于博在回函中表明了同意解除房屋买卖合同，也正是通过刘善发的《告知函》才得知交付给宁新房地产经纪公司的47000元，其中30000元已被宁新房地产经纪公司在未经于博同意的情况下擅自做主给付了刘善发。于博系一名刚刚参加工作的年轻人，收入极为有限，为使自己有一处独立居所，才不得不贷款购房，虽可得到父母的部分资助，但仍需以自己贷款为主，此次购房的先决条件就是必须可办理房贷，正是基于第三人通过对于博及其父母的银行征信审查并确认可办理房贷后，于博才同意购买刘善发的房屋，也正是在这个前提基础上，于博才向宁新房地产经纪公司预付了47000元，并签订了附条件的《房屋买卖合同》，正因为所附贷款条件未成就，故三方所签合同自然无法实现，对于刘善发要求解除合同，于博不持异议，但刘善发、宁新房地产经纪公司理应将其各自收取于博的款项全额返还给于博。于博围绕诉讼请求提交证据如下：1.刘善发的代理人胡静娴与于博的母亲张瑞敏于2019年10月26日签订的协议一份，见证人系李丽丽，证明张瑞敏代于博向李丽丽交付定金20000元；2.刘善发代理人胡静娴与于博代理人于喜忠、宁新房地产经纪公司于2019年10月28日签订的房屋买卖合同一份、于喜忠、张瑞敏个人征信报告一份，证明2019年10月28日三方签订了房屋买卖合同，合同约定：“买方承诺本人及共同还款人（于喜忠、张瑞敏）征信符合银行贷款标准，并保证在办理银行审批及放款过程中不再申请使用其它影响本次房贷的其它贷款，如因银行政策问题导致买方及共还人无法办理贷款，双方互不违约；3.招商银行转账业务回单，证明于博母亲张瑞敏于2019年10月29日代于博向宁新房地产经纪公司业务员李丽丽指定的平苹账户转款27000元；4.刘善发于2019年11月20日向于博发出的告知函，证明于博给付宁新房地产经纪公司的47000元，其中有30000元在刘善发手中；5.电话录音音频及文字材料、微信聊天记录截图，证明宁新房地产经纪公司向于博表明负责为其办理房贷，并承诺于博绑定其父母为共同还款人即可办理房贷。现无法办理贷款，于博已提出终止履行房屋买卖合同，多次要求退款。刘善发在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，庭审中辩称，合同与协议均是自愿签订的，于博逾期交房款2个多月已违约，从签订合同到交定金都很顺利，后面什么缘由不太清楚。同意与于博解除房屋买卖合同，但不同意退还定金，于博没有按照合同约定的期限交付房款，于博违约在先，后期会考虑追究于博违约责任的问题。宁新房地产经纪公司在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，庭审中辩称，不同意退还中介费，已经做到中介应做的事情，定金是经过于博同意后给付了刘善发。刘善发、宁新房地产经纪公司在法定举证期限内未提交证据。本院组织当事人进行了质证，经庭审质证，刘善发对于博提交的协议、房屋买卖合同、告知函真实性无异议，对微信聊天截图和录音资料不发表质证意见，认为与刘善发无关。宁新房地产经纪公司对于博提交的证据真实性均无异议，但提出不能办理贷款系于博自身的原因，与中介无关，不同意退中介费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘善发的代理人胡静娴与于博的母亲张瑞敏于2019年10月26日签订房屋买卖定金协议，协议内容为“经买卖双方协商：买方于2019年10月26日交付购买英伦世家18-3-101室定金20000元，买卖双方协商一致，买方于博、于喜忠、张瑞敏三人征信良好，确定有购房资格，双方签订买卖合同。若于博、于喜忠、张瑞敏暂无购房资格，定金返回。定金存放在中蓟不动产宁新花园店李丽丽手中。卖方：胡静娴（签名捺印）买方：张瑞敏（签名捺印）见证人：李丽丽（签名捺印）2019年10月26日”。刘善发与于博、宁新房地产经纪公司于2019年10月28日签订房屋买卖合同，合同约定：“卖方：刘善发，代理人：胡静娴，买方：于博，代理人于喜忠，经纪方：天津卓越地产有限公司（中蓟不动产宁新花园加盟店），第一条：房屋基本情况1.1卖方出售的房屋坐落于天津市宁河区，所有权人刘善发，建筑面积115.87平方米。第二条：成交价格及相关费用2.1买卖双方协商后的实际成交价格为人民币1700000元。2.2其中卖方不承担过户费用，买方承担老本过户时产生的一切税费。第三条：定金及房款的支付3.1买卖双方约定，买方于2012年10月28日将定金30000元交付给胡静娴，该笔定金在银行审批贷款手续完毕之日或买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。3.2除定金外剩余房款为1670000元，付款方式如下，买方须在2019年11月2日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2019年11月2日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入指定的资金监管机构或账户，卖方应配合买方办理银行的贷款申请手续。如买方已付首付金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在3日内补足差额部分存入房管局指定的资金监管机构或账户，否则视为买方违约。在银行审批贷款手续完毕7日内，买卖双方必须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。第四条：服务费及支付4.1签订本合同时，卖方应向经纪方支付居间服务费人民币17000元，买方应向经纪方支付居间服务费17000元。4.2非因经纪方原因导致本合同不能履行的，不影响经纪方收取约定的居间服务费及贷款服务费，已收取的不予退还，买卖双方尚未支付的应当继续支付。第五条：房屋的交付5.1卖方承诺于过户完毕买方全款到位，2020年1月1日将该房屋及钥匙交付给买方，卖方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对本合同中所约定的各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好的状况。第十条：合同效力及其他10.2买方承诺本人及共同还款人（于喜忠、张瑞敏）征信符合银行贷款标准，并保证在办理银行审批及放款过程中不再申请使用其他影响本次房贷的其他贷款，如若银行政策问题导致买方及共还人无法办理贷款，双方互不违约。卖方代理人胡静娴（签名捺印），买方代理人于喜忠（签名捺印），经纪方天津宁新房地产经纪有限公司（盖章），签约日期2019年10月28日。”于博的母亲张瑞敏于2019年10月29日向宁新房地产经纪公司员工李丽丽指定的平苹账户转款27000元。刘善发于2019年11月20日向于博、于喜忠、张瑞敏发出了告知函，告知内容“一、限于博收函后三日内找卖方办理交纳首付款相关事宜，逾期视为自愿放弃购买权，买卖合同解除。二、依法由于于博违约，所交定金不予退还，由此造成卖方损失予以赔偿并承担违约责任。”另查，宁新房地产经纪公司为天津卓越房地产经纪有限公司的加盟公司。本院认为，刘善发与于博签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于于博要求依法解除与刘善发签订的房屋买卖合同的诉讼请求，刘善发当庭明确表示同意解除与于博签订的房屋买卖合同，故本院对该诉讼请求予以支持。关于于博要求刘善发返还定金30000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的房屋买卖合同并未附于博能贷款购房的条件，于博未按合同约定及时办理房款交付等相关手续，系因自身原因而违约，且刘善发并不存在违约情形，定金不应返还，故该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于于博要求宁新房地产经纪公司返还居间服务费17000元的诉讼请求，应属居间服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，且宁新房地产经纪公司并不认可返还居间服务费，故于博该项诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、解除于博与刘善发于2019年10月28日签订的房屋买卖合同；二、驳回于博其他诉讼请求。案件受理费976元，减半收取488元，由于博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李志军二〇二〇年一月九日书记员  王 怡相关法律链接《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。