河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初6258号原告（反诉被告）长垣市恼里镇东油村民委员会。法定代表人赵振闯，任村委会主任。住所地：长垣市恼里镇东油村。委托代理张迎辉、杨若飞，河南九博律师事务所律师。被告（反诉原告）新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司。法定代表人崔新胜，任公司总经理。住所地：长垣市魏庄经济开发区。统一社会信用代码：914107287066205196。委托代理人宋朝军，男，1980年6月出生，汉族，住长垣市。委托代理人王根顺，河南良仁律师事务所律师。原告长垣市恼里镇东油村民委员会（以下简称东油村委会）因与被告新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司（以下简称新乡长远实业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日作出受理决定，于2019年11月13日向新乡长远实业公司邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。新乡长远实业公司于2019年12月16日提起反诉，本院于同日向东油村委会送达了反诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，本院决定将本诉与反诉合并进行审理。后本院依法组成合议庭于2020年1月3日公开开庭进行了审理。东油村委会的法定代表人赵振闯、特别授权代理人杨若飞，新乡长远实业公司的特别授权代理人宋朝军、王根顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东油村委会诉称，2002年，东油村委会与新乡长远实业公司在恼里镇政府的鉴证下，签订《土地使用权出让合同》，约定新乡长远实业公司租赁东油村委会1230亩土地，租赁期限自2002年4月20日开始，自2011年土地租金每亩400元变更为每亩600元。土地分两块交付，其中948亩在2015年双方因2015年4月20日至2016年4月20日土地租金纠纷进行诉讼，经法院审理，认定《土地使用权出让合同》的合法年限为20年，即2022年4月19日到期，新乡市中级人民法院判决2016年4月20日之后的租金仍由新乡长远实业公司按合同约定支付，但新乡长远实业公司没有支付。其中282亩，自2015年10月1日开始都没有支付土地租金。根据合同约定，新乡长远实业公司应承担违约责任，赔偿东油村委会出让金的50%的违约金。故东油村委会起诉要求新乡长远实业公司支付2018年8月20日前的土地租金1820700元，违约金910350元；判令新乡长远实业公司剩余租金在每年4月20日前按年向东油村委会支付，诉讼费用由新乡长远实业公司承担。新乡长远实业公司答辩称，2002年双方约定的每亩租金为400元，一直是按照每亩400元向东油村委会给付的租金。2011年恼里镇政府资金短缺，提出向新乡长远实业公司按照每亩200元借款，并由恼里镇政府代向东油村委会支付租金，而恼里镇政府在代向东油村委会支付租金时，自行在每亩400元的基础上增加了200元，致使东油村委会误认为每亩变更为600元，双方之间没有变更的协议，法院判决租金仍按合同约定支付，新乡长远实业公司应当按照每亩400元支付租金。东油村委会要求给付2018年8月20日前的租金，计算租金时计算至2018年8月31日，且按照每亩600元计算，租金计算有误。因东油村委会未就涉案的土地违约侵权事项、面积客观减少事项等进行妥善处理，才是新乡长远实业公司未能如期支付土地租金的根本原因，新乡长远实业公司没有违约，不应支付违约金。自2019年至2020年的租金，因未到支付租金的时间节点，新乡长远实业公司无需提前支付。新乡长远实业公司反诉称，按照双方约定的每亩每年400元计算租金，从2015年10月1日计算至2019年8月20日，新乡长远实业公司应当给付东油村委会租金1697066.67元。合同履行期间，东油村委会自2016年1月1日起至2019年8月20日让村民占有土地494.03亩，2017年安排陈宝军占有承包土地875亩进行种植，应当扣除租金1085555.77元。东油村委会的上述行为构成违约，应当给付新乡长远实业公司违约金325666.73元。扣除2015年恼里镇政府出售玉米款196246.60元，恼里镇政府修路占用的土地61.07亩土地的租金90926.44元，东油村委会应当返还新乡长远实业公司租金1328元。故新乡长远实业公司反诉要求东油村委会给付其赔偿金1328元，并由东油村委会承担反诉费用。针对新乡长远实业公司的反诉，东油村委会答辩称，新乡长远实业公司从2002年租赁东油村委会的土地，但从2015年开始不按时支付土地租金。东油村委会不存在违约行为，存在违约引起纠纷的是新乡长远实业公司不按时支付土地租赁费。在原审判决中已经查明，土地租金自2011年已经由每亩400元变更为每亩600元，新乡长远实业公司的反诉没有事实根据和法律依据，应当依法驳回其反诉请求。根据到庭当事人的诉辩意见，及反诉原告的反诉意见、反诉被告的答辩意见，并经到庭当事人的认同，本院归纳本案的庭审焦点为：东油村委会要求新乡长远实业公司支付2018年8月20日前的土地租金1820700元，违约金910350元；判令新乡长远实业公司剩余租金在每年4月20日前按年向东油村委会支付的诉讼请求，以及新乡长远实业公司要求东油村委会给付其赔偿款1328元的反诉请求有无事实根据和法律依据。针对庭审焦点，东油村委会向本院提交的证据材料有：东油村委会与新乡长远实业公司于2002年签订的土地使用权出让合同复印件1份，长垣县人民法院（2016）豫0728民初4325号民事判决书1份，河南省新乡市中级人民法院（2017）豫07民终2999号民事判决书1份，长垣县人民法院（2018）豫0728民初4605号民事裁定书1份，据此证明新乡长远实业公司租赁东油村委会的土地1230亩，法定有效期为20年，其中948亩新乡长远实业公司自2016年4月20日起未再支付租金，其中的282亩自2015年10月1日起没有支付租金，租金自2011年变更为每亩600元，新乡长远实业公司长期违约，应当向东油村委会支付租金，并给付土地租金的50%的违约金。针对庭审焦点，新乡长远实业公司向本院提交的证据材料有：1、东油村委会与新乡长远实业公司于2002年签订的土地使用权出让合同复印件1份，据此证明租赁的土地为1230亩，租金为每亩每年400元，租期为30年。2、长垣县人民法院（2016）豫0728民初4325号民事判决书1份，河南省新乡市中级人民法院（2017）豫07民终2999号民事判决书1份，支付判决款项的票据3张，据此证明新乡长远实业公司应向东油村委会支付2016年4月20日前的租金134924元，新乡长远实业公司已经履行完毕，之后的租金仍按照合同约定支付。3、494.03亩土地耕种人员统计清单，据此证明东油村委会自2016年起安排人员占用新乡长远实业公司承租的土地494.03亩。4、陈保军占用承租土地785亩土地的照片1份，据此证明2017年东油村委会占用新乡长远实业公司承租的土地785亩。5、2015年恼里镇政府财税所收据14张，据此证明2015年恼里镇政府出售玉米款项196246.60元，均已给付东油村委会。6、2016年11月9日，恼里镇政府因修路占用新乡长远实业公司承租土地面积的确认书1份，据此证明2016年1月1日恼里镇政府因修路占用承租土地61.05亩。经庭审质证，新乡长远实业公司对东油村委会提交证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为土地租金价格为每亩400元，没有变更，租赁的土地合同约定为1230亩，但应当按新乡长远实业公司目前实际使用的土地面积计算租金，约定的违约金为租金的50%明显过高，不应当超过30%，租赁期限应当为30年，因已经生效的判决书认定双方之间的租金在2011年由每亩400元变更为600元，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效系法律规定，故对新乡长远实业公司所提的该异议本院不予支持。土地在租赁过程中存在客观被占用的情况，违约金约定为租金的50%明显过高，新乡长远实业公司要求调整，故对新乡长远实业公司所提该异议，本院予以支持。经庭审质证，东油村委会对新乡长远实业公司提交的证据2无异议，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为生效的判决书已经查明租金变更为每亩600元，租赁期限在20年内有效，因该内容系生效判决书认定的事实，故对该异议本院予以支持。东油村委会对证据3有异议，认为东油村委会没有组织人员耕种新乡长远实业公司租赁的土地，有人占用新乡长远实业公司租赁的土地与东油村委会无关，因新乡长远实业公司提交的占用土地明细系其自己制作的统计，不足以证明统计表上的人员确实占用该土地，且系东油村委会安排其占用，故对该异议本院予以支持。东油村委会对证据4有异议，认为系三个村共计占用785亩，且仅种植了4个月的玉米，因新乡长远实业公司未提交证据证明东油村委会实际占用的面积及时间，应当按照三个村平均分摊，东油村委会占用261.67亩计算扣除租金，故对该异议本院予以支持。东油村委会对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为占用土地的时间为2016年11月9日，应当从该时间扣除租金，且系政府修路挖河占用，不属东油村委会违约的行为，因该确认书系2016年11月9日出具，但未显示具体占用时间，应当认定系从确认之日开始占用，并开始停止支付租金，政府组织占用并非东油村委会的行为，不存在东油村委会违约，故对该异议本院予以支持。根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2002年，经新乡长远实业公司与东油村委会协商，在恼里镇政府的鉴证下，双方签订《土地使用权出让合同》1份，约定新乡长远实业公司租赁东油村委会的1230亩土地，土地租金为每亩每年400元，租赁期限为30年，自2002年4月20日开始计算。同时约定，如果由于甲方（东油村委会）的过失致使乙方（新乡长远实业公司）延期占用土地使用权，甲方应赔偿乙方已付出让金的50%的违约金。乙方应严格按照合同规定的时间给予甲方租金，如有违约，乙方应赔偿甲方出让金的50%的违约金。2001年租金变更为每亩每年600元。2015年9月，东油村委会以新乡长远实业公司未依约支付948亩土地的租金、变更土地用途为由提起诉讼。经本院进行审理，于2017年6月1日作出（2016）豫0728民初4325号民事判决书，判决认定双方之间的租赁合同在20年的有效期内具有效力，双方之间的租金自2011年变更为600元，并按照每亩600元计算租金进行判决。新乡长远实业公司不服该民事判决书，向河南省新乡市中级人民法院提起上诉，河南省新乡市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）豫07民终2999号民事判决书，判决书认定双方于2011年将租金标准变更为每亩每年600元，认定双方当事人对租金支付时间从原来的先付租金后用地改为当年租金当年付。判决撤销本院作出的（2016）豫0728民初4325号民事判决书，由新乡长远实业公司给付东油村委会土地租金134924元（截止2016年4月20日），2016年4月20日之后的租金仍由新乡长远实业公司按合同约定支付。对之后的租金新乡长远实业公司一直未给付。除双方进行诉讼的948亩土地的租金外，另外282亩土地的租金给付至2015年10月1日。另查明，2016年11月9日，恼里镇政府因修路、挖河占用新乡长远实业公司租赁东油村委会土地中的61.07亩。2017年，东油村委会等三个村占用新乡长远实业公司租赁的土地785亩种植农作物4个月。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。新乡长远实业公司与东油村委会之间的租赁合同经河南省新乡市中级人民法院判决继续履行，双方应当按照合同约定履行各自的义务。生效的民事判决书已经认定双方之间的租金自2011年变更为每亩每年600元，应当按照每亩每年600元计算租金。租金应当按照约定按年支付，其中948亩应当在每年的4月20日前给付上年的土地租金，其中的282亩土地租金应当在每年的10月1日前给付。新乡长远实业公司认为东油村委会安排人员自2016年至今占用其承租的土地494.03亩，但其仅提交了自己制作的统计表，不足以证明其主张，且东油村委会不认可系其安排人员占用的土地，故对新乡长远实业公司认为应当扣除该部分土地租金，东油村委会存在违约行为的意见本院不予支持。新乡长远实业公司认为东油村委会安排陈保军于2017年占用其承租的土地785亩，但新乡长远实业公司提交的证据不足以证明其主张及占用时间，东油村委会认可其与另外两个村共同种植4个月的农作物，因均不能证实东油村委会实际占用的面积，故按照三个村平均占用，东油村委会占用面积为261.67亩，占用4个月进行扣除租金。新乡长远实业公司认为2016年1月1日因修路、挖河占用61.07亩土地，应当从2016年1月1日起停止支付该部分土地的租金，但其提交的证据显示系在2016年11月9日确认的占用面积，不能证明其主张停止支付租金的时间，故应当从确认占用其土地面积的时间，即2016年11月9日起停止给付该部分土地的租金。新乡长远实业公司认为2015年恼里镇政府出售的玉米款均给付东油村委会，且系2015年10月1日之后的租金，但新乡长远实业公司未提交东油村委会收到全部玉米款的证据，东油村委会认可收到190000元，且系给付的2015年10月1日之前的租金，因新乡长远实业公司认为双方系先租赁土地后付租金，恼里镇政府系2015年10月份出售的玉米，该款应当系给付之前的租金，且新乡长远实业公司没有提交证据证明给付的款项系2015年10月1日之后的租金，故对新乡长远实业公司的该主张，本院不予支持。新乡长远实业公司应当在租地满一年时给付上年的租金，但其未按时给付租金，构成违约，应当给付东油村委会违约金，但双方约定的违约金为租金的50%，明显过高，应当予以调整，按照同期银行贷款年基准利率4.35%计算违约金。其中282亩土地的租金从2016年10月1日应当给付租金169200元（282亩×600元/亩/年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为18809.40元（30个月零20天）,2017年10月1日应当给付租金169200元（282亩×600元/亩/年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为11449.20元（18个月零20天）,2018年10月1日应当给付东油村委会主张的2018年8月20日前的租金150400元（共计10个月零20天，282亩×600元/亩/年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为3089.47元（从2018年10月1日计算，5个月零20天）。对其中的948亩土地的租金，从2016年4月20日计算至2016年11月9日，共计6个月零20天，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金316000元（948亩×600元/亩/年÷12个月×6个月零20天），从2016年11月9日起扣除61.07亩（修路、挖河占用），按照886.93亩计算，计算至2017年4月20日，共计5个月零10天，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金236514.67元（886.93亩×600元/亩/年÷12个月×5个月零10天），2017年4月20日应当给付前一年的租金共计552514.67元，计算至2019年4月20日，应当给付东油村委会违约金48068.78元（2年），至2018年4月20日，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金532158元（886.93亩×600元/亩/年），扣除东油村委会于2017年种植的4个月土地租金17444.67元（按照261.67亩计算4个月，261.67亩×600元/亩/年÷12个月×40天），新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金共计514713.33元，计算至2019年4月20日，应当给付东油村委会违约金22390.03元（1年），东油村委会主张给付的2018年8月20日前的租金应当在2019年4月20日给付，租金为177386元（886.93亩×600元/亩/年÷12个月×4个月），应当从2019年4月20日开始计算违约金。综上，新乡长远实业公司应当给付东油村委会2018年8月20日前的租金共计1733414元,2019年4月20日前的违约金103806.88元，之后的违约金仍按照年利率4.35%计算至租金给付完毕止。对东油村委会主张2018年8月20日之后的租金按年给付，因租金应当在租赁期限满一年后给付租金，租赁期间实际租赁的土地可能存在变化，东油村委会根据实际情况另行主张。新乡长远实业公司反诉要求东油村委会返还其赔偿款1328元，但其提交的证据不足以证明东油村委会存在违约，且其主张应当扣除村民耕种的494.03亩土地的租金不能成立，故对反诉请求，证据不足，本院不予支持。案经院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司于本判决生效后十日内给付长垣市恼里镇东油村民委员会2018年8月20日前的土地租金1733414元，违约金103806.88元（违约金计算至2019年4月20日，之后的违约金以1733414元为基数，按照年利率4.35%计算至付清之日止）。二、驳回长垣市恼里镇东油村民委员会的其他诉讼请求。三、驳回新乡市长远集团绿色食品发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14324元，由新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司承担9700元，长垣市恼里镇东油村民委员会承担4624元。反诉费25元，由新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  赵利军审判员  张中任审判员  李 华二〇二〇年一月二十一日书记员  景续磊