黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10096号上诉人（原审被告）：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。负责人：江亭良，执行董事。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林洪侠，女，1991年6月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：马吉富，男，1972年9月24日出生，汉族，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者，住哈尔滨市双城区。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区世阳路717路盛世家园小区G20栋1单元1层102室。法定代表人：江亭良，董事长。委托诉讼代理人：田汶龙，1976年9月20日出生，汉族，曼哈顿公司职员，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城分公司）因与被上诉人林洪侠，原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。双城分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：1.林洪侠在一审请求的是依法解除双方签订的曼哈顿新世界购物广场二层33号商铺《买断经营使用权合同》,并没有请求解除预约合同也就是认购书,而一审法院,却在判决中认定预约合同也就是认购书,双城分公司未能切实履行合同义务,致使合同目的无法实现将双方所签订的认购书解除，一审法院的判决违反了我国民法的意思自治原则。2.预约合同是指当事人之间约定将来订立一定合同的协议，它的法律效力主要是为了确认本合同的正式签订;双方签订认购书后，均履行了认购书所约定的全部内容,将认购书的内容进行了完善、具体，特别是双方确认了商铺所有权的性质。3.一审法院认定双方签订的认购书双城分公司未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现,根本就没有事实依据，该认定是错误的。4.一审法院认定双城分公司擅自改变合同性质,将购买的商铺所有权通过补签合同,变成了使用权，导致长期群体上访事件所购商铺一直无法正常经营,不符合入户条件的商铺，完全是错误的。双城分公司将商铺交付给了林洪侠，林洪侠自愿将商铺交付给双城分公司对外出租，合同目的已经实现。5.一审法院适用法律错误。因为双方签订的是商铺买断经营使用权合同,并不是商品房买卖合同,所以,本案并不适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。双方签订的认购书，商铺买断经营使用权合同以及委托租赁管理协议，均已全面履行，合同目的已经实现，双城分公司不存在违约行为，所以一审法院适用合同法第94条第四款是错误的。林洪侠辩称：在其交纳购买商铺全款后，没有想到双城分公司会改变合同性质，将购买商铺所有权变成使用权，林洪侠与其他业主一样，随众签订了《商铺买断经营使用权合同》。因双城分公司欺骗了购买商铺所有业主，导致长期群体上访。2015年4月30日，经双城区政府主要领导协调，双城分公司就全体业主要求办理产权事宜作出承诺：“待集团董事会研究后，计划于2015年5月20日另行签订补充协议”。此后，双城分公司推托至今也未给出明确答复。具体情况为：一、林洪侠购买的是商铺所有权而非使用权。1.从双城分公司广告宣传内容到双方签订《认购书》中约定所有条款看，双方买卖的是商铺所有权，林洪侠从未作出买断商铺经营使用权的意思表示，《商铺买断经营使用权合同》不是林洪侠真实意思表示；2.双方签订正式合同应该以《认购书》约定条款为依据，双城分公司无权擅自改变合同性质。林洪侠想不到双城分公司会设立陷阱，随众在合同上盲目签字。当林洪侠及所有业主发现上当受骗后开始与双城分公司交涉未果，逐级到省、进京上访，足以证明商铺买断经营使用权合同不是林洪侠的真实意思表示；3.双城分公司于2015年4月30日（关于买断双城曼哈顿新世界购物广场商铺使用权业主上访诉求问题的答复意见）认可林洪侠购买的是商铺产权，该证据真实有效。《答复意见》是所有购买商铺业主长期上访，经区政府主要领导主持协调双城分公司作出的承诺，双城分公司在业主上访大会亲自向政府领导表态，要尽快给所有购买商铺业主满意答复而做出的书面承诺意见。二、林洪侠购买的二层精品屋未经过消防验收，属禁止投入使用场所。双城分公司上诉称2015年2月12日哈尔滨市公安消防支队对该商厦进行了建设工程消防验收，出具的消防意见书注明：“……电影院、精品屋的室内装修、摊床平面布置、装修不在此次室内装修验收之内”。林洪侠购买的是二层078号精品屋，不在此次室内装修验收之内。根据消防法第十三条三款规定，应当禁止投入使用。三、双城分公司至今没有将商铺向林洪侠实际交付。商铺在实际交付之前，双城分公司向业主要收取多项费用。双城分公司在其他案件中证明向“童装区”业主交付商铺，向法庭举证包括：收取垃圾清运费、管理费、预交摊位水电费、装修费、营业抵押金等费用。而双城分公司没有收取林洪侠上述费用，足以证明双城分公司没有将林洪侠所购商铺实际交付。林洪侠购买商铺“返租区”现在还处于一片闲置状态（有现场照片在卷为证），林洪侠目前对自己购买商铺的位置都不清楚，更谈不到交付使用。四、双城分公司在上诉中称商铺的所有权与使用权没有区别不能成立。如果商铺所有权与使用权没有区别，原双城分公司在买卖商铺开始双方就明确是买卖商铺所有权，双城分公司何必煞费口心变成使用权，引发不必要的激烈上访。林洪侠之所以一直主张所有权，一是双方约定明确，二是希望早日办理产权证抵押贷款，清偿因购买商铺所欠债务。现有使用权合同银行是不给办理抵押贷款的，这些道理双城分公司应当心知肚明。五、林洪侠的主张未超过法定诉讼时效。双城分公司《答复意见》做出承诺后一直对林洪侠所购商铺性质未给出明确答复，林洪侠财产权利处于待定状态；双城分公司卖给林洪侠的商铺约定交付时间是2018年1月15日，双城分公司未将符合入户经营条件的商铺交与林洪侠经营使用，违约时间应从此时开始计算，故林洪侠主张未超诉讼时效。六、一审法院在《认购书》与《买断经营使用权合同》事实认定上存在矛盾之处，肯请二审法院一并予以审查。《买断经营使用权合同》是双城分公司故意设立的陷阱，不是林洪侠的真实意思表示，所以一直上访，而一审法院认定《认购书》与《买断经营使用权合同》有效不当。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。曼哈顿公司述称，与双城分公司意见一致。林洪侠向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的曼哈顿新世界购买广场二层33号商铺《买断经营使用权合同》；2.曼哈顿公司、双城分公司返还林洪侠购买商铺款116,141.90元；3.曼哈顿公司、双城分公司给付林洪侠违约利息损失，自2014年11月5日付款之日起，以本金116,141.90元，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算到全部给付之日止。一审法院认定事实：曼哈顿公司、双城分公司系隶属关系。2014年10月31日，双方签订购买曼哈顿新世界购物广场二层033号商铺买卖《认购书》，商铺面积7.74平方米，每平米19,800元，折后总价款116,141.90元，林洪侠和出卖方销售经理，出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年11月5日林洪侠按约定将购房款汇入双城分公司提供的公司账户，双城分公司出具116,141.90元收款票据。林洪侠付清全款后，双城分公司通知林洪侠签订《商铺买断经营使用权合同》。双城分公司擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件，所购商铺一直无法正常经营。2015年4月30日经双城市政府主要领导协调，双城分公司对全体业主要求办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经林洪侠长期主张权利，双城分公司一直推脱至今也未签订补充协议。双城分公司在未获得相关审批手续的情况下，出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，一直未与林洪侠签订商铺买卖合同，导致林洪侠购买商铺合同及贷款目的无法实现。一审法院认为，双方所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及双城分公司的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案双城分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，可以认定有效。林洪侠请求利息的主张应参照中国人民银行同期贷款基准利率，自购房之日起计算。综上，双方所签订的预约合同因双城分公司未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现，林洪侠要求解除应予准许，双城分公司应依法返还收取的全部价款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：一、解除双方签订的曼哈顿新世纪购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同；二、双城分公司返还林洪侠交付的全部价款116,141.90元；三、双城分公司自2014年11月5日起，以116,141.90元为基数，按人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算给付林洪侠利息至判决确定履行期限前的实际给付之日止；四、曼哈顿公司对上述款项的给付承担连带责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案林洪侠与双城分公司于2014年10月31日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为：认购商铺。林洪侠依照该认购书交付了全部预购款。而此后林洪侠与双城分公司签订的合同为：《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。双城分公司在收取林洪侠全部预购款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括林洪侠在内的诸多购房者的财产利益。虽然林洪侠在《商铺买断经营使用权合同》签字，该签字行为是在已交付全部预购款后，其后林洪侠就所购商铺性质一直与其他购买者与出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是林洪侠真实的意思表示。双城分公司作出承诺后一直就林洪侠所购商铺性质给予答复，林洪侠等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，林洪侠起诉请求解除双方签订的买断经营使用权合同，返还其已交付的购房款并由双城分公司及其法人单位给付利息损失符合法律规定。综上所述，双城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1311元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年一月十六日书记员  周小倩