湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12255号上诉人（原审被告）：袁镇，男，1985年11月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋娇娇，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈小英，女，1981年5月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋娇娇，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁丽，女，1983年8月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋娇娇，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡昌枝，女，1957年2月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋娇娇，北京金台（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡萌，男，1998年6月14日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡德武，男，1973年7月15日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师。原审第三人：武汉建和经贸集团有限公司，住所地武汉市洪山区青菱乡建和村特1号。法定代表人：王斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄振，该公司员工。上诉人袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝因与被上诉人胡萌、胡德武、原审第三人武汉建和经贸集团有限公司（以下简称建和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回胡萌、胡德武一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由胡萌、胡德武承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，胡德武签字并未注明是代胡萌签字，胡萌自己作为合同约定的购房人也未在协议落款处签字，《房屋买卖协议书》未成立、未生效。2.即使认定胡萌是合同约定的乙方，胡德武的签字能够直接代表胡萌，本案原告主体也不适格。3.即使认定《房屋买卖协议书》乙方签约有效，因本案存在无权处分问题，合同也无法继续履行。4.一审判决认定基础事实错误，本案买卖合同关系主体以及购房款的实际支付情况认定错误。5.本案遗漏了房屋所有权人肖永阳，程序违法。胡萌、胡德武辩称：1.本案合同具备法律形式要件，成立并生效，胡萌、胡德武已经履行其主要义务，合同应当继续履行。2.本案房屋本意是为胡萌购买，因合同成立时胡萌未成年，由胡德武署名，胡萌、胡德武均作为原告起诉不存在主体不适格。3.本案合同不存在无权处分的问题，胡萌、胡德武与袁镇签订购房合同是依据袁镇所签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书确认了袁镇对还建房的权利，合同签订事实上也取得了袁镇家庭的同意，其家庭的户主也在协议上签订确认。4.胡萌、胡德武提交的证据能够证明仅剩10万元购房款未付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。建和公司述称，对一审判决没有意见。胡萌、胡德武向一审法院起诉请求：1.袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝继续履行《房屋买卖协议书》，并立即向胡萌、胡德武交付洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋，由胡萌、胡德武占有使用该房屋，建和公司协助袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝向胡萌、胡德武交付该房屋；2.袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝及建和公司在洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋具备过户登记条件时，无条件配合胡萌、胡德武办理相关过户手续；3.本案的诉讼费由袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝承担。一审法院认定事实：2012年3月17日，案外人武汉南部新城投资有限公司（甲方）、案外人武汉三青拆迁有限公司（受托方）与袁镇（乙方、被拆迁人）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书第三条约定：“1.乙方同意拆迁人以拆一还一的方式还建264.41平方米安置房，乙方同意按1800元/平方米价格购买9.45平方米安置房，共计3套。2.乙方还建安置房号为：（1）13栋1单元1301号房，建面123.6平方米；（2）13栋2单元1303号房，建面88.9平方米；（3）12栋1单元501号房，建面61.36平方米。”2015年11月8日，袁镇（甲方）与胡萌（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定：“本着互惠互利的原则，甲方现将洪山区青菱街建和村城中村改造后的还建房13栋2单元1303号房，建筑面积88.9平方米出售给乙方，经双方友好协商，特立如下协议：一、房屋户型以在建户型为主。二、房屋价格一口价人民币310000元整。三、甲方负责将房屋的一切证照及生活必须使用的水、电、气、网络等户主变更至乙方名下，乙方不承担任何费用和责任。四、协议签订之日，首付人民币140000元整，余款人民币170000元整统一分房后，交付房屋时一次性付清（大约在2016年12月31日交房，如因施工误时顺延）。五、此协议签字后，具有法律效力，甲、乙双方均不得违约，如单方违约，按总价值的30%补偿对方。”该合同甲方落款处有袁镇、陈小英及袁开满的签字、捺印，乙方落款处有胡德武的签字、捺印。案外人魏某及段成年在担保人处签字。2015年11月9日，陈小英出具《收条》，载明“今收到卖房款首付140000元整，尾款100000元付房时一次付清。”同日，袁镇出具《欠条》，载明：“本人袁镇欠魏某，购买袁镇房屋返回款人民币70000元整，付房尾款还清，在袁镇卖房协议书170000元中扣出70000元”。2019年2月15日，案外人洪山区青菱街道建和社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有我社区居民袁镇，男，身份证号：，其母亲胡昌枝，身份证号：；父亲袁开满，身份证号：（已去世）；配偶户籍信息不在本社区，无法查询。该居民位于建和世家13栋2单元1303号（已建好）未办理收房手续。”涉案房屋土地使用权权利人系建和公司，坐落于洪山区青菱街建和村H2地块，土地性质系划拨土地，土地用途为城镇住宅用地（还建用地）。胡德武、胡萌系父子关系。袁开满系袁丽、袁镇的父亲，已去世；胡昌枝系袁丽、袁镇的母亲；袁镇、陈小英系夫妻关系；袁丽、袁镇系姐弟关系。一审法院认为，本案的争议焦点在于：第一，涉案协议书的效力问题；第二，涉案协议书的履行问题。关于涉案协议书的效力。袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝辩称涉案协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项及第六项规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，涉案协议无效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，涉案协议并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的效力性强制性规定，故不能以此认定涉案协议书无效。其次，袁镇以个人名义签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，且涉案房屋在建和公司处登记的收房权利人亦是袁镇，故胡萌、胡德武有理由相信袁镇有权处分涉案房屋。另涉案协议书上已有袁镇、陈小英（袁镇配偶）、袁开满（家庭户主）的签名和捺印，且陈小英和袁开满的签字均发生在袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝家中，该房屋处分已得到户主及多数家庭成员的认可。由此可见，胡萌、胡德武已尽到充分的审慎义务，袁镇、陈小英及袁开满的处分行为系有权处分。综上，涉案协议书系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按涉案协议书的约定全面履行自己的义务。关于协议书的履行。首先，剩余购房款的数额问题。依据涉案协议书的约定，胡萌、胡德武有向袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝支付购房价款310000元之义务；袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝有收到首期房款140000元后交付涉案房屋给胡萌、胡德武之义务。本案中，胡萌、胡德武主张已支付210000元购房款，但袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝主张仅收到140000元购房款。根据陈小英开具的收条可知，双方口头协商的房款为240000元，故陈小英收条的内容为已收140000元，尾款100000元。同时，根据袁镇出具的欠条，双方陈述相符之处以及证人魏某的部分证言可知，袁镇出具欠条中的“70000元”，其实是证人魏某获取的购房介绍费，并陈述了另一个事实即尾款还剩100000元。故无论是依据书面证据，还是双方当事人的口头陈述，都可以确定胡萌、胡德武还需支付的购房尾款为100000元。根据《房屋买卖协议书》的约定，袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝向胡萌、胡德武交付房屋时，胡萌、胡德武必须向袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝一次性支付剩余房屋尾款100000元。其次，交付问题。《房屋买卖协议书》正文部分载明乙方系胡萌，因购房时胡萌未成年，由其父亲胡德武代为签字，但该房屋的实际购买人系胡萌。现胡萌系完全民事行为能力人，故袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝应向胡萌交付涉案房屋。本案中，因涉案房屋袁镇尚未收房，故袁镇应先就涉案房屋办理收房手续，再向胡萌交付房屋。最后，关于过户问题。涉案房屋现仍不具备办证条件，故待涉案房屋取得或能够取得不动产权属证书时，双方可自行协商办理过户手续，若协商不成，可另案起诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：一、袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝继续履行《房屋买卖协议书》，并于一审判决生效之日起二十日内向胡萌交付位于武汉市洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋；二、驳回胡萌、胡德武的其他诉讼请求。一审案件受理费收取9140元，由袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝向本院提交袁镇家庭全部成员的户口本、涉案房屋的双登登记资料、肖永阳个人声明及父母证明、肖永阳父母子女关系证明、袁镇个人证明一组，拟证明：1.涉案房屋是袁镇全部家庭成员共有财产，所有权人××、××、××、胡昌××、××、××六人，袁镇、陈小英、袁开满擅自出售家庭共有财产的行为属于无权处分，未得到其他共同共有人的同意；2.袁镇只收到魏某的14万元，没有收到额外的7万元。经质证，胡萌、胡德武对户口本的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；对双登登记资料的真实性无法确认，即使是真实的，也不能达到其证明目的，相反可以证明涉案房屋只要有袁镇、袁开满的签字就有权处分；袁镇、袁丽系本案的当事人，其出具的声明、证明不符合证据形式，属于当事人的陈述，且不能达到其证明目的。建和公司未发表质证意见。本院认为，袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，陈小英向本院提交调查取证申请书一份，申请本院调取双登登记材料的原件。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”的规定，陈小英申请调查取证的事项对证明待证事实无意义，本院对该调查取证申请不予准许。本院认为，《房屋买卖协议书》正文部分载明乙方系胡萌，购房时胡萌未成年，胡德武父亲代其签字并无不当，胡萌、胡德武作为共同原告起诉并无不当。袁镇以个人名义签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，建和公司处登记的收房权利人亦是袁镇，故胡萌、胡德武有理由相信袁镇有权处分涉案房屋，且《房屋买卖协议书》上有作为家庭户主的袁开满、作为袁镇配偶的陈小英及袁镇的签名和捺印，陈小英和袁开满的签字均发生在袁镇家中，一审法院认为涉案房屋处分已经得到户主及多数家庭成员的认可，袁镇、陈小英及袁开满的处分行为系有权处分并无不当，《房屋买卖协议书》合法有效。袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝认为《房屋买卖协议书》未成立、未生效及袁镇、陈小英、袁开满系无权处分的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院结合陈小英开具的收条、袁镇出具的欠条及证人魏某的部分证言认定胡萌、胡德武还需支付的购房尾款为100000元并无不当。袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝认为本案遗漏了房屋所有权人肖永阳，程序违法的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9140元，由袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月十七日书记员 陈旭敏