山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5728号原告：周正，男，1977年1月15日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王芦，山西真强律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，山西真强律师事务所实习律师。被告：胡丽坤，女，1974年3月1日出生，汉族，住太原市。被告：杨瑞卿，男，1991年6月27日出生，汉族，住太原市。二被告共同委托诉讼代理人：王铁梅，山西晋杰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵斌，山西晋杰律师事务所律师。原告周正与被告胡丽坤、杨瑞卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周正的委托诉讼代理人王芦、赵冰、被告胡丽坤、杨瑞卿的共同委托诉讼代理人王铁梅、赵斌及被告杨瑞卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告从2019年4月25日至2019年5月25日房租65000元；2、判令二被告支付原告房租损失195000元，恢复房屋原状费用106000元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：二被告系母子关系。2014年4月27日，原告与被告胡丽坤签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于太原市柴市巷3号楼房屋，租赁期限从2014年4月25日到2024年4月24日，租金第一年至第五年为每年72万元，第六年至第十年为78万元，协议对付款方式等双方权利义务进行了约定。2017年1月19日，被告杨瑞卿与原告签订《变更及补充协议》、《协议》对2017年2月25日-2018年2月24日租金及付款方式重新进行约定。2019年5月25日，被告在事先未通知原告的情况下，单方终止合同，并搬离租赁房屋。被告的行为已经构成违约。而且被告在装修房屋时改变房屋结构，在搬离时未将房屋恢复原状，原告无法对外出租，因此原告只能自行委托施工人员恢复房屋原样。被告的行为给原告造成较大经济损失。因此，原告特提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告胡丽坤辩称，1、涉案《房屋租赁合同》系原告与答辩人签订，杨瑞卿不是合同当事人；2、答辩人在《房屋租赁合同》履行中，不存在任何违约行为，涉案合同的提前终止，是原告违约所致，答辩人不承担任何责任。根据答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》第2条、第13条第4款之约定，答辩人对涉案房屋第五年的租赁期限至2019年10月25日止，该租期内的租金答辩人已全部支付原告，因此原告要求答辩人支付房租65000元及房租损失195000元无事实依据。根据《房屋租赁合同》第8条约定，原告同意答辩人对涉案房屋进行装饰、装修、改善、增设他物。事实上，答辩人对房屋进行装修时，装修方案不仅需要原告同意，且是在原告现场指导下进行。同时，按照约定在搬离时，答辩人未对租赁房屋主体装修、改善、增设的不动产部分进行处理。因此，答辩人不存在任何违约行为，合同解除答辩人搬离后，原告如何使用或处分，既是原告的权利也是其义务，由此产生的费用应由原告自行承担，与答辩人无关。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。被告杨瑞卿辩称，涉案《房屋租赁合同》系原告与胡丽坤签订，杨瑞卿不是合同当事人，不是本案适格被告，应依法驳回对杨瑞卿的起诉。原告诉称2017年1月19日其与杨瑞卿签订的《变更及补充协议》及其与北京亿诚创客投资基金管理中心签订的《协议书》均与本案无关。签订《变更及补充协议》、《协议书》的客观情况是：胡丽坤当时因资金短缺为了给原告支付房租，向第三方北京亿诚创客投资基金管理中心进行融资垫付租金时，由于其征信问题无法办理，无奈委托其子杨瑞卿代签，该情况已明确告知原告并获得原告同意认可。《变更及补充协议》、《协议书》明确约定是各方就租金债权转让事宜达成的协议。因此，原告与杨瑞卿之间实为债权、债务转让关系，而非房屋租赁关系。该协议已履行完毕，双方基于《协议书》产生的权利义务因履行完毕而自然终结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周正系本案争议房屋的所有权人。2014年4月27日，原告(出租人)与被告胡丽坤(承租人)签订《房屋租赁合同》，约定：1、出租人将坐落于太原市柴市巷3号楼一、二层建筑面积约900平方米、地下室10平米的钢混框架房屋出租给承租人，租赁期限从2014年4月25日到2024年4月24日；2、第一年租金为人民币72万元整，第二年至第五年租金为人民币72万元整，第六年至第十年租金为人民币78万元整；3、出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善、增设他物的范围是：出租人同意承租人在不破坏房屋主体结构的前提下，根据经营需要随时对租赁房屋任何一处进行装修、改善、增设他物。租赁合同期满后，承租人有优先租赁权，如承租方不再续租，承租人不得处理主体装修、改善、增设的不动产部分，否则出租方有权要求赔偿或恢复。租赁合同期满后，承租人的动产物品由承租人自行处理；4、从第二年以后每年延期一个半月的房屋使用权，房屋为每年的5月25日付款。双方对租金支付进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告胡丽坤，被告装修后用于经营星宇宾馆。2017年1月19日，原告（甲方）与被告杨瑞卿（乙方）签订《变更及补充协议》，约定将双方签订《房屋租赁合同》中2017年2月25日-2018年2月24日的租金由720000元变更为802800元，同时变更了付款方式。同日，原告（甲方）与被告杨瑞卿（乙方）及北京亿诚创客投资基金管理中心（有限合伙）（丙方）签订《协议书》，约定甲方将其对乙方享有的802800元债权转让给丙方。该协议现已履行完毕。庭审中，原告认可被告依约履行了租赁合同共五年，即2014年4月25日至2019年4月24日，上述租金均已支付，被告搬离时未对装修、改善、增设的不动产进行处分，仅搬走被告胡丽坤添置的屋内可移动物品。2019年5月25日，被告搬离承租房屋，双方未办理交接事宜。原告认为，被告在租赁期内未通知原告擅自搬离出租房，构成违约，应承担相应费用，为此提供以下证据：1、被告杨瑞卿的短信，内容为：房子已全部腾清，包括下面的两个房间，且物业水电费已全部交清，也全部切断，钥匙放在辣妹子了，你查收下，拟证明二被告未与原告协商擅自搬离承租房屋；2、原告与案外人韩贵平签订的《房屋拆迁、垃圾清运协议书》，内容为：韩贵平负责拆除争议房屋内部搭建，恢复原样并进行垃圾清运，每平米90元，共计900平方米；3、支付给韩贵平85000元费用的银行电子回单；4、修复争议房屋的《工程价格表》，内容为：修复争议房屋共计11处，修复工期为一周，修复费用为21000元。施工方为太原纺织装饰公司，原告未提供支付上述修复费用的凭证；5、修复前的现场照片。二被告质证认为：1、真实性认可，是被告胡丽坤让被告杨瑞卿发给原告的，但对原告的证明目的不认可；2-5、真实性均不认可，上述证据相互矛盾，无法证明原告观点。被告胡丽坤认为，租赁期内原告经常前往出租房屋断水、断电、强行赶走顾客，致使被告无法正常经营，原告构成违约，为此提供以下证据：1、照片两张，内容是争议房屋张贴的出租广告。2019年4月6日，上述房屋内张贴出租广告，联系人为王先生，电话为170XXXXXXXX。2019年10月16日，上述房屋张贴出租广告，联系人及电话与前述广告一致；2、2019年4月至5月期间，被告杨瑞卿与其员工王某及张鹏飞的微信截屏，内容为原告要锁门并要求顾客离开，酒店停水；3、证人郭某、王某（二人系被告胡丽坤员工）出庭作证，证明：2019年4月6日，涉案房东让人在房屋醒目处张贴出租广告，出租争议房屋。2019年5月13日，房东对涉案房屋断水、断电并要求服务人员离开；4、证人侯某出庭作证，证明：2019年4月6日看到争议房屋中张贴有出租广告；5、证人张某出庭作证，证明：张某于2014年5月在被告胡丽坤宾馆装修时做小工，当时有父子俩到工地监督指导，二人来过七八次。原告质证认为：1、该照片上的出租电话及人员均不是原告本人，2019年4月6日由二被告占有、使用，原告是无法张贴广告的；2、真实性不认可，与原告无关；3、其他证据的真实性均不认可。被告胡丽坤的证据显示在争议房屋中分别于2019年4月6日、2019年10月16日两次张贴出租广告，广告中的联系人和电话均一致。2019年10月16日，争议房屋已经由原告占用、使用，原告有能力在自己所有的房屋内张贴出租广告，现原告否认系其本人张贴，也无法明确张贴人，原告对此无法作出合理解释，本庭推定2019年10月16日的出租广告系原告本人张贴。同理，2019年4月6日的出租广告也系原告张贴。被告胡丽坤的四位证人出庭作证，作证内容相互印证，对上述证人的证明内容本庭予以采信。本院认为，原告与被告胡丽坤签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依约履行各自义务。《房屋租赁合同》约定：“从第二年以后每年延期一个半月的房屋使用权，房屋为每年的5月25日付款”，根据该约定，涉案房屋第五年租赁期限应至2019年10月25日届满。原告自述二被告未通知原告，擅自搬离租赁物，构成违约，但原告在租赁期内于2019年4月6日就张贴了出租广告，且对租赁物进行断水、断电，原告以其实际行动表明不愿再履行租赁合同，并非被告胡丽坤主动搬离租赁物。被告搬离租赁物，至此双方一致达成解除租赁合同的合意，原告上述诉称与事实相悖，本庭不予采信。被告胡丽坤搬离租赁物，未构成违约，原告要求被告支付租金及其相应损失的诉讼请求，不予支持。被告胡丽坤于2014年装修至今，原告对其装修事宜并未提出异议，说明原告对其装修是认同的。双方签订的《房屋租赁合同》约定原告同意被告根据经营需要随时对涉案房屋进行装修、改善、增设他物。合同终止，被告不得处理主体装修、改善、增设的不动产部分。被告胡丽坤在搬离租赁物时保持其装修原状符合上述合同约定，原告相应诉讼请求，不予支持。同理，原告对被告杨瑞卿的相应诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告周正的诉讼请求。案件受理费3395元，由原告周正负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋涛 二〇二〇年一月十三日书记员 程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面发行自己的义务。当事人应当遵循诚实诊原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。