湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终86号上诉人(一审原告)：永拓工程咨询有限公司。住所地：湖北省十堰市北京北路72号。法定代表人：卢灿斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈来宏，湖北举烛律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：李华平，男，1948年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人(一审被告)：十堰中东房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市张湾区四海巷。法定代表人：胡宾，该公司董事长。上诉人永拓工程咨询有限公司（以下简称永拓工程公司）因与被上诉人十堰中东房地产开发有限公司（以下简称中东房地产公司）、李华平申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（以下简称：一审法院）作出的（2019）鄂0303民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永拓工程公司上诉请求：1、撤销原判，改判准许继续执行位于十堰市张湾区××单元××号房屋(以下简称涉案房屋)；2、判令中东房地产公司、李华平承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、李华平举出的《协议书》不具有真实性、合法性，不能证明其与中东房地产公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》。李华平提交《协议书》载明的房屋与本案涉案房屋并非同一房屋。《商品房销售管理办法》第十六条规定了房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同应当具的必备条款，但李华平提交的其与中东房地产公司签订的协议书只载明交易的房屋是“B栋19层J号房”，明显与本案涉诉房屋不是同一房屋，且没有载明房屋面积，该《协议书》不具备商品房买卖合同合法有效的要件。2、李华平提交的《协议书》第四条约定“本协议待中东国际销售许可证办理后，在十五日内换正式购房合同。在未办理正式预售合同之前本协议具有法律效力，正式预售合同签订后，按正式合同执行，本协议自动失效。”由此可见，《协议书》并非正式《商品房预售合同》。3、中东房地产公司作为商品房开发企业在未取得商品房销售“五证”的前提下即销售房屋的行为不具有合法性，该公司与李华平签订的《协议书》未注明签约时间，属于购买房屋的意向书，应视为无效协议。4、涉案的房屋是商品房，李华平称其办理了入住手续，交纳了水费、电费、物业费，但提交的证据均是“收款收据”，并非正规发票。李华平自称办理了入住手续，但涉案房屋的真实状态尚未装修，且李华平承认除涉案房屋外还有其他用于居住的房屋，上述证据不能证明李华平已经实际占有、使用了涉案房屋，其不符合法律规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上，李华平提出的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。李华平答辩称，涉案房屋是单位团购房，开发商收到购房款后出具了收据，未开具正式发票据与李华平无关，请二审法院公正判决。中东房地产公司未提交答辩意见。永拓工程公司向一审法院起诉请求：1、判决准许执行涉案房屋；2、本案的诉讼费用由中东房地产公司、李华平承担。一审法院认定事实：1、李华平购房情况：2010年12月28日，李华平与中东房地产公司签订了购房协议书。协议约定按照十堰市花卉研究所、十堰市园林局与中东房地产公司签订的团购房协议，由李华平向中东房地产公司购买中东国际B幢19层J号房屋，购房款24.1万元，首期交纳购房款11万元。2010年12月28日，李华平的配偶刘春霞向中东房地产公司转账支付11万元。2013年7月17日李华平的配偶刘春霞再次向中东房地产公司转账支付131547元，两笔共计241547元。中东房地产公司均向李华平出具了收款收据。其中在2013年7月17日收款收据上载明收款事由：购房款（2-20-3）。2012年中东房地产公司收取李华平燃气安装费2100元。2013年7月17日，十堰市骏豪物业管理有限公司收取了李华平2013年9月1日至2014年2月28日的物业费915元及有线电视报装费350元。收款收据上载明交款单位1-2-203号李华平。2018年11月26日，十堰市城市综合执法局办公室出具证明一份：“兹有我单位退休干部李华平，于2010年在十堰中东房地产开发有限公司团购一套房产，分别于2010年12月28日统一在市城管执法局办公室支付11万元，2013年7月17日统一支付中东房地产开发有限公司131547元，两笔共计241547元，支付方式均为转账。”2、永拓工程公司和中东房地产公司之间纠纷：2017年12月13日，永拓工程公司向一审法院申请对中东房地产公司所有的位于十堰市××单元××、××单元3-8-2的房产予以保全。2017年12月18日，一审法院作出了（2017）鄂0303财保87号民事裁定：对中东房地产公司所有的位于十堰市××单元××、××单元3-8-2的房产予以查封，冻结其转让、抵押等全部物权登记手续。2018年3月15日，十堰仲裁委员会作出了（2018）十仲裁字第60号仲裁裁决：解除永拓工程公司与中东房地产公司于2013年5月10日签订的《商品房预售合同》；中东房地产公司返还永拓工程公司购房款243600元及利息；中东房地产公司赔偿永拓工程公司装修损失151229元；中东房地产公司承担仲裁费及保全费20117元。该仲裁裁决生效后，永拓工程公司申请执行被保全的上述两套房产。李华平向提出执行异议，认为十堰市北京北路48号1栋2单元2-20-3房产归其所有。2018年12月4日，一审法院作出了（2018）鄂0303执异134号执行裁定：中止对中东房地产公司开发的位于十堰市张湾区××单元××号房产的执行。永拓工程公司不服该裁定，遂提出执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的百分之五十。本案中，李华平在2017年12月18日本案涉案房屋被保全前，已经和中东房地产公司签订了购房协议书，且已经支付全部购房款，并缴纳了涉案房屋的物业费用。虽然李华平有其他用于居住的房屋，但是本案涉案房屋是李华平所在单位的团购房屋，具有特殊性。故涉案房屋虽然登记在中东房地产公司名下，但是李华平所购买房屋及付款行为，符合法律规定排除执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决驳回永拓工程咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由永拓工程咨询有限公司负担。二审中，永拓工程公司提交了房地产权查询信息，拟证明除涉案房屋外，李华平名下还有其他用于居住的房屋。李华平质证认为该查询信息载明的内容属实。因当事人对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李华平所购的涉案房屋系单位团购房，因其所在的工作单位与中东房地产公司达成团购房协议，且李华平与中东房地产公司于2010年12月28日签订的协议书也载明根据该协议而签订购买涉案房屋协议，故永拓工程公司上诉称李华平所签订的购买涉案房屋协议不具有商品房买卖合同必备条款，从而不具有合法性、有效性与查明的事实不符；李华平所签订的协议虽然表述为中东国际“B栋19层J号房”，但从房屋的实际位置可以确认与涉案房屋是同一房屋，故永拓工程公司上诉称李华平签订的协议书中约定购买的房屋与涉案房屋不是同一房屋无事实依据。李华平支付购房款和合法占有涉案房屋有银行转账交易记录、收款人出具的收据、收费项目予以证实，虽然上述收据不是正规发票，但现有的证据不能证实上述证据虚假，故依据现有的证据，可以认定李华平在人民法院查封涉案房屋之前已经支付了全部购房款并合法占有涉案房屋；涉案房屋虽未办理过户登记，但并非因买受人李华平自身原因所致，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李华平对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，永拓工程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由永拓工程咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年一月十四日书记员 江 澜