呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8014号原告：胡兆春，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邢秋平，河北恒星律师事务所律师。被告：内蒙古蒙苑房地产开发有限公司，住址内蒙古自治区呼和浩特市兴安北路东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司董事。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司董事。被告：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区蒙苑工业城。法定代表人：白雅力格，该公司董事。被告：内蒙古元信担保有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西6号楼。法定代表人：白雅力格，该公司董事。第三人：国美电器内蒙古有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区乾坤工业园公寓218号。法定代表人：董晓红，董事长。委托诉讼代理人：张建国，该公司职员。原告胡兆春与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、内蒙古元信担保有限责任公司及第三人国美电器内蒙古有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告胡兆春的委托诉讼代理人邢秋平，第三人国美电器内蒙古有限公司委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼，被告经本院依法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告胡兆春向本院提出诉讼请求：1.判决内蒙古天旭房地产开发有限责任公司支付原告蒙苑国际商业广场A座1X、2X、3X、4X、5X、6X号商铺购房款30万元，每个商铺5万元；2.判决内蒙古天旭房地产开发有限责任公司给付欠原告2013年8月22日至2019年8月7日期间回报金267860.71元并支付原告违约金80358元，2019年8月8日起至给付原告购房款30万元完毕之日止按年回报率15%支付原告回报金；3.判决被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司在收取原告购房款30万元范围内与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司承担第一项诉讼请求连带责任；4.蒙苑集团有限责任公司与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司共同向原告清偿第二项诉讼请求债务；5.判决内蒙古元信担保有限责任公司与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司承担连带责任；6.被告负担本案案件受理费。事实及理由：原告2009年8月8日与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订1X、2X、3X、4X、5X、6X号商品房买卖合同约定:原告以每平米6000元的价格购买被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司开发建设的××苑1X、2X、3X、4X、5X、6X号六个商铺。每个商铺套内建筑面积分别为8.332平方米,价款分别为5万元。原告2009年8月8日一次性付款。逾期付款按日万分之三支付违约金。2009年10月1日商品房交付原告。逾期交付被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司按已付购房款日万分之三支付原告违约金。产权登记具体事宜以甲乙(指原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司)双方所签蒙苑国际商业广场委托经营合同书为准。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司2009年8月8日与原告签订1X、2X、3X、4X、5X、6X蒙苑国际商业广场委托经营合同书约定:原告将1X、2X、3X、4X、5X、6X号六个商铺委托原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司经营，“原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司接受原告之委托给国美电器经营”。期限10年，自2009年8月8日起至2019年8月7日止，年回报率15%，即每个商铺每年回报金额7500元。委托经营期满后，如双方不能达成续约意向，则原告只选择将本商铺以购买价格无条件转让给原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司在30个工作日内办理转让手续。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司具有按本合同约定的时间及回报金额如期支付原告应得的回报金额的义务。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司未按时向原告支付回报金，应承担违约责任，除按合同规定支付原告应得回报金额外，应自超出约定支付期限之日起，每逾期一日按拖欠回报金额的3‰，向原告支付违约金。被告内蒙古元信担保有限责任公司2009年8月8日向原告出具YG-0330号、YG-0331号、YG-0332号、YG-0333号、YG-0334号、YG-0335号“担保函”承诺：为被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司与原告签订的1X、2X、3X、4X、5X、6X号“商品房买卖合同”、原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司与原告签订的1X、2X、3X、4X、5X、6X号蒙苑国际商业广场委托经营合同书履行提供保证担保。承诺原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司未能依据委托经营合同的规定支付收益和回购产权款时，愿意承担原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司上述合同履行承担连带保证担保责任。原告2009年8月8日向被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司交付本案所涉六个商铺的购房款共计30万元，内蒙古蒙苑房地产开发有限公司向原告分别出具5万元的收据六张。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司在2009年9月30日至2013年8月21日期间，分别通过王俊峰账户支付原告回报金152999.54元，蒙苑集团有限责任公司向原告支付回报金28139.75元，合计支付182139.29元。按照合同约定，应支付原告2009年8月8日至2019年8月7日10年期间回报金45万元，欠原告回报金267860.71元。被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未按合同约定支付原告回报金，按照合同约定，应自超出约定支付期限之日起，每逾期一日按拖欠回报金额的3‰向原告支付违约金，截止2019年8月7日被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当支付原告的违约金为805099.5元。考虑到违约金过高，原告主张按照欠付回报金的30%支付原告违约金80358元。被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司违背与原告所签订的商品房买卖合同第八条约定，未为原告办理案涉六商铺的不动产登记，应当按照双方约定向原告支付违约金323730元。原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司与原告签订的六份委托经营合同书2019年8月7日期满，因被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未按约定支付原告回报金，原告决定不再续约，原告只能按照委托经营合同书第二条第4项约定以每商铺50000元无条件将商铺转让给被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当按约定支付价款30万元。被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司未按约定为原告办理房屋权属证书，与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司财产混同，内蒙古蒙苑房地产开发有限公司应当在收取原告购房款30万元范围内与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司承担连带责任。蒙苑集团有限责任公司2013年8月21日三次主动支付原告回报金，表示蒙苑集团有限责任公司同意与原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司共同履行原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司与原告签订的六份委托经营合同约定的义务（债务加入）。被告内蒙古元信担保有限责任公司向原告出具的“担保函”，对保证担保的范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，应当对主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等全部债务承担连带保证责任。被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司是否按照原告与其签订的委托经营合同约定将商铺转委托给国美电器经营，未向原告报告，国美电器内蒙古有限公司与本案有利害关系。被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、内蒙古元信担保有限责任公司均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人国美电器内蒙古有限公司述称，第三人认为第三人与本案的被告呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司，于2006年11月15日签订了房屋租赁合同，承租了4350平的房屋，租赁期限是10年租金费用是每年145万。呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司期间对第三人提供了其对该房屋具有所有权的证明。第三人认为本案原告诉请的事实中陈述原告与各被告签订的合同在与第三人与被告签订之后，且被告对商铺是否有其他承租行为并未告知。因此第三人与被告签订的合同符合法律规定。该房屋法院执行局于2016年12月6日，2017年10月12日、2019年5月14日已经对该房屋的租金进行查封和冻结。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了《房屋买卖合同》六份；《委托经营合同书》六份；《担保函》六份；收据六张；统计表及招商银行户口历史交易明细表；律师函及邮寄凭证等证据。第三人围绕其陈述依法向本院提交了其与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订的房屋租赁合同及补充协议等证据。本院经审理认定事实如下：2009年8月8日，原告与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订编号为E-333、E-335、E-336、E-338、E-339、E-340的六份《商品房买卖合同》（合同内容相同），约定购买位于××苑、1X、2X、3X、4X、5X、6X号房，每个商铺的面积均为8.332平方米，商品房单价每平方米6000元，每个商铺的总价均为50000元，六个商铺价款共计300000元。原告于2009年8月8日向内蒙古蒙苑房地产开发有限公司支付了上述六个商铺的房款共计300000元（50000×6）。同日，原告与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司就上述购买的六个商铺签订六份《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》（合同内容均相同），约定将案涉的六个商铺委托给呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司经营，委托经营期限为10年，自2009年8月8日至2019年8月7日止。委托经营期间，对于每个商铺，呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司每年按原告购买商铺价款50000元的15%计算回报，回报金额为每年7500元，支付方式为每自然季度末月的20-30日将本季度回报金，汇入原告指定的银行账户。特别约定，原告自购买合同所委托之商铺满五年后，每满一年或一年的整数倍，均可向呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司按购买价格转让所委托经营的商铺，呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司无条件接受并在原告提出转让后30个工作日办理。双方在委托经营合同第八条第1项约定：呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司未按时向原告支付回报金额，应当承担违约责任，除按本合同规定支付乙方应得回报金额外，应自超出约定支付期限之日起，每逾期一日按拖欠回报金额的3‰，向原告支付违约金。2009年8月8日，被告内蒙古元信担保有限责任公司向原告胡兆春出具六份担保函，承诺当呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司未能依据原告与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订的六份关于编号分别为1X、2X、3X、4X、5X、6X的《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》中的约定支付收益和回购产权单位款时，内蒙古元信担保有限责任公司愿意承担委托经营合同的连带担保责任。在案涉六个商铺的委托经营期内，原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司自2009年9月30日至2013年8月21日期间分13次通过王俊峰和贾贵忠的银行账户向原告支付回报金141749.54元，通过蒙苑集团有限责任公司账户向原告支付回报金四笔共计40389.75元，上述两项金额合计为182139.29元。按照合同约定，原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司自2009年8月8日至2019年8月7日的约定委托经营期内，共应向原告支付的回报金为每商铺75000元，共计45万元。第三人国美电器内蒙古有限公司与原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司于2006年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定国美电器内蒙古有限公司向呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司承租呼和浩特新城苑兴安北路85号蒙苑国际商业广场A座一层中部，租赁期限为10年。上述双方于2009年5月27日签订《补充协议》，就上述《房屋租赁合同》签订补充条款，约定国美电器内蒙古有限公司租赁改造后的二层卖场经营使用，并将租赁期约定为2007年3月11日-2017年6月11日。2015年12月28日及2017年4月17日，经内蒙古天旭房地产开发有限责任公司与国美电器内蒙古有限公司签订两次《补充协议》，将双方的租赁期间延续至2023年6月11日止。另查明，呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司已变更为内蒙古天旭房地产开发有限责任公司。本院认为，原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的六份《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应按约定履行支付商铺回报金的义务。根据双方在六份委托经营合同书中的约定，租赁期限为2009年8月8日至2019年8月7日，租期内被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当向原告胡兆春支付的回报金为每个商铺75000元，六个商铺共计45万元。原告主张从2013年8月21日后，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未向原告支付过回报金，其行为已构成违约，且被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司已支付原告的回报金为182139.29元，尚欠的委托经营期内回报金为267860.71元，上述尚欠的回报金被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当向原告胡兆春履行支付的义务。关于上述欠付回报金的违约金，原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司在双方签订的委托经营合同中约定了未按时支付回报金额的违约责任为，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司除应向原告支付回报金外，应自超出约定支付期限之日起，每逾期一日按拖欠回报金额的3‰，向原告支付违约金。双方上述违约责任约定过分高于造成的损失，原告主张按照欠付回报金总额的30%支付违约金，该请求合理，本院予以支持，故被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当向原告支付的违约金为80358元（267860.71×30%）。原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的委托经营合同中特别约定，委托经营期满后，如双方不能达成续约意向，则原告胡兆春只选择将商铺以每商铺50000元的购买价格无条件转让给被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司。现双方约定的委托经营期已满，且双方未能达成续约意向，故原告要求被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司向其支付六个商铺的转让款共计30万元的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。原告要求被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司自委托经营期满后，即2019年8月8日起至给付原告购房款30万元完毕之日按年回报率15%支付原告回报金。根据双方签订的委托经营合同，双方委托经营期限已于2019年8月7日结束，而双方未能达成续约意向，即自2019年8月8日起，原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司约定的将商铺无条件以购买价每商铺50000元的价格转让给内蒙古天旭房地产开发有限责任公司的条款已经生效，原告不再享有对案涉六个商铺进行收益的权利，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告认为内蒙古蒙苑房地产开发有限公司与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司财产混同，主张内蒙古蒙苑房地产开发有限公司在收取原告购房款30万元范围内与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司共同向原告清偿应当支付原告的回报金和违约金。但原告未能对该主张进行举证或提出相关的法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。原告主张因被告蒙苑集团有限责任公司在2013年向原告胡兆春支付过被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当向原告支付的回报金，故表示蒙苑集团有限责任公司同意与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司共同履行向原告支付委托经营合同中约定的回报金的债务。本院认为，即使被告蒙苑集团有限责任公司向原告支付过被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当基于委托经营合同向原告给付的回报金，但原告并不能举证证明被告蒙苑集团有限责任公司有加入原告与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的委托经营合同，即债务加入的意思表示，该诉讼请求不成立。被告内蒙古元信担保有限责任公司向原告出具的六份《担保函》合法有效，且承诺在被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未能向原告支付回报金及购铺款时，对合同承担连带担保责任，故内蒙古元信担保有限责任公司应作为担保人对被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司应当向原告支付的商铺购房款、回报金及基于委托经营合同产生的违约金承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告胡兆春支付蒙苑国际商业广场A座国美精品屋二层1X、2X、3X、4X、5X、6X号商铺的转让款30万元、尚欠的回报金267860.71元及违约金80358元；二、被告内蒙古元信担保有限责任公司对上述款项承担连带责任保证；三、驳回原告胡兆春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5141元(原告已预交)，由被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司及内蒙古元信担保有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李桢 二〇二〇年一月十三日书记员 李畅