江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1749号原告：杨美英，女，1945年12月24日生，汉族，住南通市崇川区。原告：高平，男，1973年3月12日生，汉族，住南通市崇川区。原告：沈某，女，1978年1月11日生，汉族，住南通市崇川区。原告：高俪苓，女，2003年5月12日生，汉族，住南通市崇川区。法定代理人：沈某，系高俪苓的母亲。四原告委托诉讼代理人：黄任娟、范臻，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告：杨镜仁，男，1924年6月6日生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：王晓燕、谢庆斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告杨美英、高平、沈某、高俪苓诉被告杨镜仁分家析产纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人黄任娟、范臻，被告杨镜仁及其委托诉讼代理人王晓燕、谢庆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法分割四原告和被告共有的南通市龙湖佳苑11-1406室及车库、11-1405室及车库的房产；诉讼费用依法承担。事实和理由：2017年8月，位于南通市港闸区平房拆迁，四原告和被告为拆迁安置人口，享受安置面积170㎡。高平和被告认购上述安置房屋，高平支付房款305000元，领取不动产权属证书。2019年4月，案外人以被告名义更换房屋门锁，并强制进入，故诉至法院。杨镜仁辩称，1、两套房屋均已领取所有权证，登记为高平、沈某、杨镜仁共同共有，杨美英、高某均已放弃房屋所有权，不应以原告身份起诉分家析产；2、被拆迁房屋所有人为被告，被告从没有将被拆迁房屋赠与高平的意思表示，原告是提供虚假的析产书以及六个女儿签订的协议书获得拆迁安置房屋。街道根据析产书、协议书将原告挂靠在被告户内作为安置人口进行了安置。协议书内容没有经过被告同意，被告不知情，析产书被告更不知情，杨美英在行政诉讼庭审中也予以认可是其代签，因此被告没有将拆迁房屋或补偿款赠与给高平的意思，拆迁房屋获得的补偿款应由被告一人所有；3、原告挂靠在被告户内享受拆迁安置的条件是被告靠高平。被告今年已96岁，妻子过世多年，正是需要别人照顾的时候，原告享受完拆迁安置后即起诉要求分家析产，违背当初承诺，被告认为此时不宜分家，原告应按照承诺履行赡养义务；5、被告中风后需要坐轮椅，上下楼梯不方便。原告拿到安置房后不让被告入住，被告通过报警的方式才入住，被告现实际居住在龙湖佳苑11-1405室内，房屋简单装修，但被告长时间生活，各项设施均安装完毕。被告生活需保姆长期护理及子女轮流照顾，如搬离对高龄老人不合适，恳请考虑被告实际情况，如进行析产，请求将被告现居住房屋判归被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方就证据真实性均不持异议，本院对证据真实性予以确认。根据上述证据和原、被告庭审陈述，本院确认以下事实：杨镜仁生育六个女儿即杨美英、杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5，其配偶（张连姑娘）于2002年左右去世。高平为杨美英的儿子，高平、沈某夫妇生育女儿高某。杨镜仁户在南通市港闸区（原建设村5组）建有房屋。根据《南通市郊区社员住房及宅基地情况登记表》记载，该户常住人口为杨镜仁夫妇、杨某5、杨某4。2017年5月18日，杨镜仁的六个女儿签订一份协议，约定杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某55人全部放弃杨镜仁名下合法产权（平房134.6㎡）的继承权，全部由杨美英及杨美英的两个儿子高平、杨立继承，以后杨镜仁、杨美英的居住及生活问题由高平提供。同年8月4日，杨镜仁、杨美英、高平、杨立签订一份析产书，约定杨镜仁的134.6㎡合法面积中84.8㎡归高平所有，剩余49.8㎡归杨立所有，杨镜仁、杨美英靠高平居住并享受拆迁安置政策。该协议中，杨镜仁的名字由杨美英代签。上述房屋拆迁，2017年8月16日，杨镜仁、高平户签订《港闸区住宅房屋搬迁补偿安置协议》，约定该户获得拆迁补偿款182000元，其中搬迁合法房屋补偿69110.3元、附属设施设备、装饰装潢补偿4589.6元、空方补偿104元、土地使用证证载面积大于房屋合法建筑面积部分补偿8373.36元、合法建筑面积区位因素与漏项等补偿51386.94元、临时安置补助费4070.4元、搬迁补助费848元、搬迁奖励6000元、无证房补足配合搬迁补贴2077.4元、签约时序奖励25440元、交房奖励10000元。根据征收（搬迁）面积确认表记载，该户常住人口为杨镜仁、杨美英、高平、沈某、高某，房屋合法建筑面积84.8㎡，享有安置面积170㎡。同年，该户凭上述安置面积指标选定安置房龙湖佳苑11-1406室（建筑面积96.83㎡）及D7-B1255车库、11-1405室（建筑面积144.79㎡）及D7-B1069车库。经结算，该户支付上述房屋购房款254625元、234713元（不含公共维修基金），拆迁补偿款172761.53元用于结算房屋，不足部分由高平支付，并分别缴纳契税1210元、4470.72元。2018年11月，上述房屋领取房屋所有权证，登记为杨镜仁、高平、沈某共同共有。审理中，原、被告协商一致，上述安置房屋按照9000元/㎡、车库4500元/㎡计算市场价值，原、被告均主张龙湖佳苑11-1405室及车库的所有权。本院认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。案涉被拆迁房屋是由相关家庭成员作为一户共同申请建造的，应当属于家庭共同财产。根据拆迁协议及相关政策，房屋被拆迁后，财产权益转化为拆迁补偿款、安置面积及安置房屋，亦应属家庭成员共有。现有证据不能证明该户房屋权利人已经就房屋进行协议析产，也没有证据证明其他权利人放弃财产权利，且高某为未成年人，沈某及其他监护人除为维护其利益，不得处分高某的财产。故案涉安置房屋虽已领取房屋所有权证，但仅能视为代表共有人登记取得产权证明，具有对外的法定效力，不能作为共有人之间分割共有财产的依据。关于原告要求对安置房屋进行分割的诉请，本院予以支持。关于安置房屋的权利归属。拆迁安置面积指标是给予被拆迁户现有常住人口低价位购买房屋的面积数量，该户搬迁时常住人口为杨镜仁、杨美英、高平、沈某、高某，凭借上述指标选定的安置房亦应由五人共同所有。被告辩称高平承诺履行赡养义务，现不宜分家，本院认为高平确曾承诺负责杨镜仁居住，但现双方因析产、赡养等问题出现矛盾，为杨镜仁保留独立产权，更有利于保护老年人合法财产权利，减少晚年居住顾虑，进行财产分割也不影响子女、孙子女赡养，故应当认定本案确有重大理由需要分割。双方就安置房屋分割未能协商达成一致，均主张龙湖佳苑11-1405室及车库的所有权。就安置房屋而言，权利人享有的货币化财产价值为购买房屋的成本价与市场价间的增值部分。经协商，龙湖佳苑11-1405室及车库的市场价值为144.79㎡×9000+4500×9.62㎡=1346400元，龙湖佳苑11-1406室及车库的市场价值为96.83㎡×9000+4500×11.14㎡=921600元，故房屋货币化财产价值为1346400+921600-254625-234713-5680.72=1772981.28元。根据港闸区拆迁政策，三至五人农村村民户申请安置面积不得超过190㎡，仅有一人为农村集体经济组织成员的农村村民户不超过170㎡，农村居民户按相应的农村村民户的八折计算。该户中仅有杨镜仁系农村数据库成员，如无其特定身份，该户仅能享受190㎡的八折即152㎡，故其特定身份对获得更多拆迁安置面积具有较大贡献。共有财产分割时应考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生活需要，本院据此参考杨镜仁在安置面积中享有份额【（152÷5+170-152）/170】的计算方法，酌情确认杨镜仁在安置房屋中应享有1772981.28×30%=531894（取整）元。考虑到被告杨镜仁在取得房屋所有权后，仍需就占用其他家庭成员权利部分进行折价补偿，龙湖佳苑11-1405室面积、房屋价值较大，被告如因此背负数额较大的付款义务，不利于保障其晚年生活，故本院根据原、被告的主张，考虑原、被告享有的拆迁安置面积、双方身份关系和居住现状、安置房屋面积等因素，适当照顾共有人生活实际需要，确认由杨镜仁享有龙湖佳苑11-1406室及车库的所有权，由杨美英、高平、沈某、高某享有龙湖佳苑11-1405室及车库的所有权，四原告间主张保持共有，不要求进行分割，本院予以照准。杨镜仁对占用原告的房屋权益份额部分，应折价补偿。因结算时将限定价优惠购房部分优先用于龙湖佳苑11-1405室，本院计算购房成本时予以调整，11-1406室房屋的购房成本应为（241034.2+222976.6）÷（144.79+96.83）㎡×96.83+13590.8=199545元，杨镜仁应折价补偿921600-199545-1210-531894=188951元。关于拆迁补偿款的分割，拆迁补偿款是基于被拆房屋和宅基地使用权对相关权利人的经济补偿，应结合补偿款性质、权利人贡献、房屋实际状况等因素综合考量进行分割。杨镜仁、高平户获得的拆迁补偿款中，搬迁合法房屋补偿69110.3元、附属设施设备、装饰装潢补偿4589.6元，合计73699.9元，是对地面房屋建造成本的补偿。原、被告均认可被拆迁房屋系杨镜仁夫妇所建，根据建房贡献，该部分补偿款应归杨镜仁夫妇所有。杨镜仁应享有36849.95元，杨镜仁配偶张连姑娘于2002年去世，其享有份额应作为遗产由法定继承人杨镜仁、杨美英、杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5各享有5264.28元。关于所涉两份协议，其中5月18日协议因继承尚未开始故并未产生继承的法律效力。8月4日析产书被告辩称对此并不知情，原告亦认可其中杨镜仁签名系杨美英代签，对于杨镜仁是否参与签订协议未能有准确陈述和证据证明，故不能认定杨镜仁参与签订协议或对协议作出追认，杨美英、高平、杨立无权处分被拆迁房屋，该8月4日析产书并不发生分割房屋所有权的法律效力，对房屋补偿的该部分补偿款仍应由建房人杨镜仁夫妇享有；空方补偿104元、土地使用证证载面积大于房屋合法建筑面积部分补偿8373.36元、合法建筑面积区位因素与漏项等补偿51386.94元，合计59864.3元，是对宅基地使用权的经济补偿及对被拆迁户搬迁的整体补偿。宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权利，按户为单位申请。当一户出现人口减少或变动，宅基地仍由该户中剩余成员共同使用。该房屋搬迁时宅基地实际使用权人为杨镜仁、杨美英、高平、沈某、高某，故以上人员应各享有五分之一即11972.86元；临时安置补助费4070.4元、搬迁补助费848元、搬迁奖励6000元、无证房补足配合搬迁补贴2077.4元、签约时序奖励25440元、交房奖励10000元，合计48435.8元，是对被拆迁户搬迁过渡期间的整体补偿和配合拆迁给予的奖励，应由搬迁时的现有常住人口共同享有，故杨镜仁、杨美英、高平、沈某、高某应各享有五分之一即9687.16元。故以上合计，杨镜仁在拆迁补偿款中应享有36849.95+5264.28+11972.86+9687.16=63774.25元。根据港闸区拆迁安置政策，拆迁户未支取的拆迁补偿款及利息部分均已用于安置房屋结算，经本院查询，杨镜仁、高平户结算房屋时财政转入172761.53元，不足部分房款及契税由高平缴纳。根据现有证据无法确定拆迁补偿款实际支取部分和结算时利息的具体数额，本院根据各权利人在拆迁补偿款中的占比，酌情认定杨镜仁实际享有的拆迁补偿款63774.25÷182000×172761.53≈60537元用于安置房屋结算。现杨镜仁取得龙湖佳苑11-1406室及车库所有权，对占用原告拆迁补偿款结算部分及其他购房款应予以返还199545+1210-60537=140218元。因本案仅涉及安置房屋产权确认，案外人杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5享有的继承拆迁补偿款部分，可另行主张返还，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条之规定，判决如下：一、南通市港闸区龙湖佳苑11幢1406室及D7幢B1255车库归杨镜仁所有，南通市港闸区龙湖佳苑11幢1405室及D7幢B1069车库归杨美英、高平、沈某、高某共同所有，杨镜仁、杨美英、高平、沈某、高某可凭本判决书自行办理不动产变更登记手续。二、杨镜仁于本判决生效之日起十日内向杨美英、高平、沈某、高某支付房屋折价款、返还款合计329169元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8802元，由原告杨美英、高平、沈某、高某负担7041元，被告杨镜仁负担1761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8802元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  钱徐宁人民陪审员  汤红梅人民陪审员  魏志业二〇二〇年一月二十三日书 记 员  陈晓雯