四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异1号 案外人：何春燕，女，1982年6月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：马健，男，1989年3月6日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 被执行人：甘绍灯，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省犍为县。 被执行人：戚霞，女，1989年4月18日出生，汉族，住四川省夹江县。 在本院执行申请执行人马健与被执行人甘绍灯、戚霞民间借贷纠纷一案中，案外人何春燕于2020年1月6日对本院查封登记在戚霞名下位于四川省乐山市市中区的房屋〔房产权证号：川（2016）乐山市不动产权第0001XXX号〕提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人何春燕称，案外人于2017年5月16日与戚霞签订了《二手房买卖合同》，约定戚霞将其所有的位于四川省乐山市市中区的房屋出售给案外人，房屋总价款为55万元，购房首付款为20万元。由于该房屋在交通银行乐山分行办理了按揭贷款，贷款时间为2016年12月6日，贷款期限为240个月，截止合同签订时房屋贷款时间尚未满一年，根据交通银行乐山分行关于按揭贷款时间未满一年不能提前还款的规定，双方约定贷款时间满一年后剩余房款用于归还银行贷款。合同签订后，案外人向戚霞支付了购房首付款20万元。2017年6月1日，戚霞也按照合同约定向案外人交付了房屋，案外人也缴纳了相关物业服务费用，并对案涉房屋占有使用至今。2018年5月2日，案外人支付了购房尾款35万元，用于归还案涉房屋尚欠交通银行乐山分行的全部剩余按揭尾款。双方到房屋交易中心办理过户手续时，发现该房屋已于2017年8月21日被安徽省芜湖市三山区人民法院作出的（2017）皖0208民初1223号之一民事裁定予以了查封。案外人于2019年8月24日向该院提起了执行异议申请，该院于2019年9月26日作出了（2019）皖0208执异5号执行裁定，裁定中止对登记在戚霞名下位于四川省乐山市市中区的房屋的执行。乐山市市中区人民法院于2019年6月24日以（2019）川1102执781号执行裁定对案涉房屋进行了查封。案外人认为在乐山市市中区人民法院查封之前案外人已与戚霞签订了合法有效的《二手房买卖合同》，戚霞也实际将案涉房屋交付给了案外人，案外人也支付了全部购房款，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此没有过错，故请求中止（2019）川1102执781号执行裁定中查封登记在戚霞名下位于四川省乐山市市中区房屋的执行。 申请执行人马健未提交书面陈述意见及相关证据。 被执行人甘绍灯、戚霞未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明，申请执行人马健依据本院已经发生法律效力的（2018）川1102民初1656号民事判决书，于2019年4月23日向本院申请执行。根据该生效法律文书,被执行人甘绍灯、戚霞应偿还申请执行人马健借款本金1950000元及利息，并承担案件受理费11175元。本院于同日受理，案号为（2019）川1102执781号。在该案执行过程中，本院依法对甘绍灯、戚霞的财产情况进行了调查，并于2019年6月18日作出（2019）川1102执781号执行裁定，裁定查封登记在戚霞名下川Ａ×××××号大众牌汽车一辆，查封期限为二年；查封登记在戚霞名下川Ｌ×××××号福田牌汽车一辆，查封期限为二年；查封登记在被执行人甘绍灯名下川Ｌ×××××号万虎牌汽车一辆，查封期限为两年;查封登记在被执行人戚霞名下位于乐山市市中区1718号8幢1单元13楼2号房产（权证号:权××号）一套，查封期限为三年。2019年6月24日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执781号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封了案涉房屋。除此以外，未发现甘绍灯、戚霞有其他可供执行的财产信息。由于案涉房屋系轮候查封且已设定抵押，上述车辆未实际扣押，不能处置。经本院依法告知后，马健不能提供甘绍灯、戚霞其他可供执行的财产线索。本院依法将甘绍灯、戚霞纳入失信被执行人名单并向其发出限制消费令进行惩戒。2019年7月29日，本院作出（2019）川1102执781号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。 另查明，2017年5月16日，何春燕作为乙方与戚霞作为甲方签订《二手房买卖合同》，约定戚霞将位于四川省乐山市市中区的房屋出售给何春燕，房屋总价款为55万元，购房首付款为20万元；尚欠交通银行乐山分行的贷款由何春燕负责从购房尾款中直接支付给银行，其余购房尾款在何春燕取得产权后三日内一次性转账至戚霞账号为62×××72的银行账户；双方应在归还按揭贷款且交通银行解除抵押手续后的七日内办理过户手续；戚霞在收到首付款后的七日内腾出案涉房屋并办理房屋的物业交割手续，签订《物业交割单》视为交割完成等。2017年5月30日，何春燕与戚霞签订了《物业交割清单》。何春燕分别于2017年2月10日、4月21日、5月15日向戚霞转账支付了16万元、2万元、2万元，戚霞于2017年5月15日向何春燕出具了收到案涉房屋首付款20万元的收条。何春燕于2018年5月2日向戚霞转账支付了345100元购房款，戚霞于同日转入交通银行乐山分行营业部，结清了戚霞购买案涉房屋的贷款。2018年5月2日，戚霞向何春燕出具收到购房尾款35万元的收条。 另查明，安徽省芜湖市三山区人民法院于2017年8月21日以（2017）皖0208民初1223号之一民事裁定查封了案涉房屋。案外人于2019年9月23日向该院提出了执行异议，该院受理后于2019年9月26日作出（2019）皖0208执异5号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。 再查明，安徽省芜湖市三山区人民法院于2019年11月14日作出了（2019）皖0208执异5号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封，并委托本院代为执行。本院接受委托后已向乐山市不动产登记中心送达了安徽省芜湖市三山区人民法院解除查封的执行裁定书和协助执行通知书，解除了该院对案涉房屋的首轮查封。 另据《房屋信息摘要》载明，案涉房屋坐落在四川省乐山市市中区，建筑面积为119.07平方米，登记权利人为戚霞，案涉房屋的房屋唯一号为219XXX，业务件号：权0676XXX，权证号为川（2016）乐山市不动产权第0001XXX号。 上述事实，有案外人何春燕提交的《二手房产买卖合同》《收条》《证明》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《中国农业银行银行卡交易明细清单业务凭证》《交易明细清单》《房屋附属设施设备清单》《物业交割清单》《乐山市商业银行个人结算业务申请书》《交通银行零售客户交易清单》《交通银行（乐山分行）结清证明打印》《证明》《物业公司收费专用依据》《安徽省芜湖市三山区人民法院受理案件通知书》《芜湖市三山区人民法院确定合议庭组成人员通知书》、安徽省芜湖市三山区人民法院（2019）皖0208执异5号执行裁定书，以及本院依职权调取的本院（2018）川1102民初1656号案件卷宗材料、本院（2019）川1102执781号案件卷宗材料等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，轮候查封自在先的查封解除时自动生效。本案中，安徽省芜湖市三山区人民法院对案涉房屋所作的首轮查封已解除，本院作出的（2019）川1102执781号执行裁定针对案涉房屋的轮候查封自动生效。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，何春燕与戚霞在本院查封案涉房屋之前签订了《二手房买卖合同》，该合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。在案证据能够证明何春燕在本院查封案涉房屋前向戚霞全额支付了55万元购房款，且于2017年5月30日完成了案涉房屋的交付手续，其已合法占有并使用案涉房屋。由于安徽省芜湖市三山区人民法院于2017年8月21日裁定查封了案涉房屋，双方在2018年5月2日结清案涉房屋贷款后无法办理过户手续，不应将未及时办理过户手续的过错归责于何春燕。故，何春燕对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人何春燕的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人何春燕提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）川1102执781号执行裁定中查封登记在被执行人戚霞名下位于四川省乐山市市中区房产（权证号:权××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二〇年一月十六日 书记员 帅艳红