山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁民终2823号 上诉人（原审原告）：青岛兴源祥意房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号。 法定代表人：王兴源，总经理。 委托诉讼代理人：谭锡寅，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胶州市自然资源局，住所地胶州市行政服务中心东楼8楼。 法定代表人：尹少杰，局长。 委托诉讼代理人：任永政，男，系该局土地储备整理中心主任。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 上诉人青岛兴源祥意房地产开发有限公司（以下简称兴源祥意公司）因与上诉人胶州市自然资源局建设用地使用权合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源祥意公司上诉请求：依法撤销山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初671号民事判决第二项，改判胶州市自然资源局支付违约金50977060.34元（自2014年10月27日起至2019年1月13日止）；一、二审诉讼费用由胶州市自然资源局负担。事实和理由：一、国土部门对土地的交付程序有严格的规定。涉案土地不具备交付条件，并且双方至今也未办理任何交接手续。青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步规范国有建设用地净地出让有关工作程序的通知》青土资房函发〔2016〕272号文件第一条规定：“本通知所指‘净地’是指符合下列条件的土地：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”第三条规定：“各相关部门交付土地时必须出具书面土地交接文件，现状交地时对宗地现状清晰详尽描述，形成完整的土地交接档案。”第五条规定：“严格履行净地交付义务，未按照国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。”二、兴源祥意公司于2017年5月举行的所谓开工典礼，系无奈之举，实际是为了杜绝社会人员向地块内偷倒垃圾行为，并不能作为胶州市国土资源局（以下简称胶州国土局）已交付土地的证明。涉案土地上在招拍挂前就存在大量生活、医疗和建筑垃圾，这些垃圾本应于土地招拍挂前清理完毕，达成三通一平的“净地”交付条件。但胶州国土局却未按照国家规定进行清理，带病进行涉案土地招拍挂。胶州国土局怠于管理，致使涉案土地上被源源不断地继续倾倒了海量垃圾。为避免损失扩大，阻止涉案土地上垃圾持续增多，兴源祥意公司在万不得已的情况下用围挡将涉案土地围了起来。兴源祥意公司于2017年5月举行的所谓开工典礼，只不过是为了讨个好彩头。在开工典礼当时，兴源祥意公司委托当地公证部门对土地现状进行了公证，当时涉案土地上垃圾成山，根本无法进行开发利用。兴源祥意公司在建立围挡后，垫付资金自行清理垃圾，直至2018年3月，才将涉案土地上的垃圾基本清理完毕。但相关地块上还存在废弃加油站和部分铁路带电高压电杆、电缆等未清理。三、胶州国土局延期交付土地的违约责任起止时间，至少应自约定交付之日起计算至办理完毕涉案土地不动产权证之日止。土地开发建设不同于商品房买卖，商品房在未办理出产权证之前，可以不影响居住和使用。但是出让土地只有办理出权属证书，才能办理开发建设所必须的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等手续。由于迟迟不能办理不动产权证书，兴源祥意公司已被进行了数项行政处罚，给兴源祥意公司的建设经营活动带来了巨大的经济损失。 胶州市自然资源局辩称，兴源祥意公司在参与购买涉案土地之前已经进行过实地踏勘，并在购买申请书以及其后的成交确认书中确认土地现状。其对情况知悉明了。在签订土地出让合同的当天即2014年10月27日，胶州国土局已经将涉案土地交付给兴源祥意公司，兴源祥意公司也于2017年5月进行了开工典礼，对土地进行开发利用。但是一直没有按照出让合同的约定交付土地出让价款。兴源祥意公司主张以不动产权证书的办理日期为土地的交付日期，缺乏依据。综上，请求驳回兴源祥意公司的上诉。 胶州市自然资源局上诉请求：撤销青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初671号民事判决第二项，依法改判或者发回重审；兴源祥意公司负担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，判决结果错误。一、胶州国土局不存在迟延向兴源祥意公司交付涉案土地的违约行为。相反兴源祥意公司严重违约，逾期3年之久才支付土地出让价款且在付清土地出让价款之前就占用了涉案土地。一审判决认定胶州国土局没有按期交付土地构成违约证据不足。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”根据上述法律规定以及《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，兴源祥意公司应当于2014年11月26日之前支付土地出让价款33123496元，兴源祥意公司在付清土地出让价款前，无权使用涉案土地。兴源祥意公司于2017年5月16日就实际占用涉案土地举行了隆重的开工仪式，开始平整土地等工作，并实际占用土地至今。兴源祥意公司要求支付违约金的条件不成就。出让人支付违约金的条件是受让人已经按照合同约定支付了出让价款。另《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金过高，一审法院未依法予以调整。二、一审判决认定突破了合同相对性原则，无限扩大了生效判决的羁束范围，直接剥夺了胶州国土局基于《国有建设用地使用权出让合同》和《中华人民共和国土地管理法》享有的收取土地出让金的权利。其一，一审判决提及的土地兑换《协议书》是案外人青岛兴源房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）与胶州市人民政府签订的。胶州国土局和兴源祥意公司均不是该《协议书》的当事人。根据合同相对性原则，《协议书》并不能直接对胶州国土局产生约束力，且《协议书》根本没有为胶州国土局设定义务。其二，胶州国土局不是青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初1348号案的当事人，该案民事判决也没有为胶州国土局设定任何义务。一审判决以上述《协议书》和青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初1348号民事判决为依据，剥夺胶州国土局基于合同和法律规定享有的收取土地出让金的权利，是严重错误的。三、本案一审判决作出时胶州国土局已经不再存续，一审判决将胶州国土局列为被告错误，程序违法。胶州市自然资源局是2019年新设立的行政机关，虽然承接了胶州国土局的部分职责，但并非由胶州国土局名称变更而来，两者是不同的行政主体。一审判决没有经审理予以查明，然后依法将胶州市自然资源局列为被告，而是判决已经不再存续的“胶州国土局”承担案件责任，程序严重违法。 兴源祥意公司辩称，国家土地招拍挂的相关法律法规明确规定国有出让土地应当净地出让。涉案土地的所谓招拍挂公告中，现状应当指达到净地拍卖的最低要求。该拍卖公告是一个土地招拍挂的格式样本，不能免除出让方的净地义务。因此，胶州市自然资源局的上诉理由不成立。 兴源祥意公司向一审法院起诉请求：1.判令胶州国土局继续履行与兴源祥意公司于2014年10月27日签订的国有建设用地使用权出让合同；2.判令胶州国土局为兴源祥意公司办理土地交接手续，并按照国有建设用地使用权出让合同约定为兴源祥意公司办理不动产权证书；3.判令胶州国土局自2014年10月27日起至办理土地交接手续或不动产权证书之日止，按照国有建设用地使用权出让合同确定的土地出让总价款的日千分之一向兴源祥意公司支付违约金（至2018年4月10日止共计41768728.46元）；4.诉讼费用由胶州国土局承担。 一审法院认定的事实： 2012年12月31日，胶州市人民政府作为甲方、兴源公司作为乙方签订《协议书》。协议约定：为加快胶州市城市建设，根据2005年第51次市常委会议纪要和2010年双方签订的土地兑换协议，甲乙双方经协商一致，达成协议如下：一、甲方以位于老扬州路以南、温州路以西、农场路以东地块（共计241.9亩，以下简称“兑换地块”）兑换乙方位于澳门路以北、青岛路以南、深圳路以东、宁波路以西地块（共计103亩，以下简称“原地块”）。建筑面积的差额部分，甲方给予乙方适当经济补偿。二、双方保证兑换的土地无权属纠纷、无他项权利和法院查封等情况。若发生纠纷，由原使用方负责处理。三、甲方应尽快拆除兑换地块内的地上附着物，将市政配套设施接到用地红线。四、甲方负责为乙方办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还乙方前期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。五、乙方取得兑换地块的土地使用权证后，应将原地块的土地使用权证交由甲方注销。届时，双方于2010年4月29日签订的《关于土地兑换的协议书》履行完毕，由此产生的债权债务关系一并消灭。六、城市基础设施配套费的减免，按照《关于继续实施鼓励建设高层建筑意见的通知》（胶政发[2012]6号）执行。七、双方同意在下一轮规划调整时，根据乙方该地块规划方案确定人口数及周边改造后的规划人口数，核算出教育用地面积和建筑面积，规划预留教育用地规模。八、甲乙双方如在本协议改造过程中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。九、本协议一式肆份，双方各执两份，自双方签字盖章后生效。兴源公司于2016年9月7日以胶州市人民政府为被告向一审法院提起诉讼，请求判令继续履行上述2012年12月31日《协议书》。一审法院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决，判令双方继续履行上述《协议书》。 2014年10月27日，兴源祥意公司（受让人）与胶州国土局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定胶州国土局将位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧（宗地编号为2014-212，面积为16975平方米）的土地以33123496元的价格出让给兴源祥意公司。合同约定土地用途为城镇住宅用地兼商服用地。出让人同意在2014年10月27日前将宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地现状土地条件以胶国土告字[2014]12号公告内容为准。出让价款为33123496元，每平方米1951.3105元。受让人同意于本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。该合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。 兴源祥意公司提交2017年3月9日《公证书》一份，申请人为兴源祥意公司及青岛兴源祥盈房地产开发有限公司、青岛兴源聚禧房地产开发有限公司、青岛兴源居嘉房地产开发有限公司、青岛兴源盛荣房地产开发有限公司、青岛兴源熙康房地产开发有限公司、青岛兴源裕安房地产开发有限公司、青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司、青岛兴源祥基房地产开发有限公司、青岛兴源恒发房地产开发有限公司、青岛兴源天佑房地产开发有限公司，申请公证事项为对上述公司与胶州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下出让宗地的地上附着物及堆放物的现状进行保全证据公证，公证地点为位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧宗地。 2017年3月5日，胶州国土局向兴源祥意公司出具《土地出让金催缴函》，主要内容为：2014年10月27日，你公司与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：胶州-01-2014-0164），宗地位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧，宗地面积16975平方米，土地出让金共计3312.3496万元。出让合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。现我局继续向你公司发出催缴函，自接本函5日内与我局联系，并及时缴纳出让价款及相应的滞纳金，避免损失进一步扩大。 2017年3月21日，兴源祥意公司向胶州国土局回函，主要内容是：按照《协议书》约定，胶州市人民政府承担兑换地块办理土地使用权证的全部费用，包含但不限于：兑换地块的土地出让金、办理土地使用权证相关的各项税费等。同时，胶州市人民政府还承诺退还兴源公司先期缴纳的土地竞拍保证金600万元，并补偿兑换地块和原地块的建筑面积差额。关于贵局的函件，我司认为相当不妥。贵局作为胶州市人民政府的职能部门，对胶州市人民政府于2012年12月31日与兴源公司签订的《协议书》无权予以否定。基于《协议书》及八份《国有建设用地使用权出让合同》的约定，我司要求贵局办理以下事项：1.立即将兑换地块上的垃圾、违章建筑清理完毕，使兑换地块符合国家三通一平的建设用地交付条件；2.按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定承担延迟交付土地的违约责任；3.立即按照《协议书》及《国有建设用地使用权出让合同》的约定，为我司无条件办理兑换地块的土地使用权证书，并不得收取我司任何款项、税费；4.应退还我司的600万元及建筑面积差额补偿，请贵司与胶州市人民政府尽快安排。 兴源祥意公司提交2017年12月12日非税收入通用票据，项目名称为土地出让财政收入，金额33123496元。兴源祥意公司称该款系经其多次催促，胶州市人民政府于2017年12月12日按照《协议书》及（2016）鲁02民初1348号民事判决缴纳的涉案土地的出让金。 2018年3月18日，胶州市地方税务局向兴源祥意公司出具胶地税限改[2018]15199号《责令限期改正通知书》，内容为兴源祥意公司违反税收管理，未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料，限于2018年4月6日前到胶州市地方税务局办理土地使用税纳税申报。 2018年4月4日，胶州市综合行政执法局向兴源公司出具《责令停止违法行为通知书》，内容为兴源公司因未经城市规划行政主管部门批准，擅自在老扬州路以南、温州路以西、农场路以北建设用地开工建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，责令停止违法行为，并于2018年4月8日到胶州市综合行政执法局接受处理。 2018年8月9日，胶州市城乡建设局向兴源祥意公司出具胶建行处字[2018]第Ⅱ-04《建设行政处罚决定书》，主要内容为：兴源祥意公司在胶州市温州路西侧、龙舟路北侧建设的兴源巴黎城九区工程项目，在未按照规定办理工程安全报监手续、质量监督手续、未取得施工许可证的情况下擅自开工，违反了《青岛市建筑工程管理办法》第三十四条、《山东省建筑市场管理条例》第二十条及第三十九条、《建筑工程施工许可证管理办法》第二条及第三条规定。根据上述违法行为，决定对该单位给予警告，罚款8万元，并责令改正。兴源祥意公司于2018年8月10日缴纳了8万元罚款。 胶州国土局提交2017年5月16日的“青岛胶州湾湾底百万平大盘兴源巴黎城隆重开工”博客文章、2018年6月15日拍摄的照片，主张兴源祥意公司已经实际占用了包括涉案宗地在内的地块。兴源祥意公司对博客真实性无异议，确认发博文当天确实进行了开工典礼仪式，但主张不是真正的开工，是为了避免损失扩大进行垃圾清运，代替胶州国土局进行三通一平的工作，但涉案土地上至今仍有高压线设备未清理，部分垃圾无法清运，三通一平至今未全部完成。兴源祥意公司认可已经进行了部分基础工程的工作。胶州国土局称其在兴源祥意公司2017年5月16日开工典礼之前，口头同意兴源祥意公司进场。 2019年1月14日，胶州国土局为兴源祥意公司办理了涉案诉争土地的国有土地使用权证[（2019）胶州市不动产权第0001472号]。涉案地块上的建设审批手续尚未办理。 一审法院认为，主要焦点问题是：1.兴源祥意公司要求继续履行出让合同、办理交接手续及土地使用权证是否成立；2.兴源祥意公司主张胶州国土局承担违约金是否成立。 一、关于履行合同问题。双方于2014年10月27日依法签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性、禁止性规定，属合法有效的合同。兴源祥意公司已经根据《协议书》及《国有建设用地使用权出让合同》履行了付款义务。胶州国土局并未提出解除合同，且在诉讼过程中于2019年1月14日为兴源祥意公司办理了涉案土地出让合同所涉土地的国有土地使用权证，表明胶州国土局在继续履行合同。一审法院对此予以确认。 二、关于兴源祥意公司要求胶州国土局办理土地使用权证的请求。诉讼中，胶州国土局已于2019年1月14日办理了诉争土地的国有土地使用权证，双方对此亦予以确认。关于兴源祥意公司要求胶州国土局办理交接手续以及主张逾期交付土地违约金的问题，根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，胶州国土局应于2014年10月27日前将涉案土地交付给兴源祥意公司，但胶州国土局未提交充分有效证据证明已按此约定向兴源祥意公司履行完毕该交付义务，应承担举证不能的法律后果，一审法院认定其已构成违约。但胶州国土局辩称兴源祥意公司实际已于2017年5月16日占有涉案土地，并提交照片等证据予以证实，兴源祥意公司对照片的真实性予以认可，一审法院对胶州国土局的该项抗辩主张予以采信。兴源祥意公司虽主张该时间其并非占有涉案土地，而系代胶州国土局履行保护涉案土地不被倾倒垃圾及清理垃圾的义务，但未提交充分有效证据证明该代履行行为获得胶州国土局准许，且自认其一直控制涉案土地至今，一审法院认定兴源祥意公司实际已于2017年5月16日完成了对涉案土地的占有。综上，胶州国土局迟延向兴源祥意公司交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日，共计931天。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定胶州国土局未按时交付土地按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金，故胶州国土局应向兴源祥意公司支付违约金30837974.78元（33123496元×0.001元/日×931天）。对于兴源祥意公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另外，一审法院生效判决认定，兴源祥意公司等十二家公司与胶州国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对土地兑换《协议书》约定内容的履行行为，据此，本案中兴源祥意公司取得涉案土地使用权的对价系以其他土地使用权兑换，并不实际付款。胶州国土局以为兴源祥意公司开具土地出让金收据的时间主张兴源祥意公司存在迟延付款的违约行为，与事实及约定均不符，一审法院对其该项主张不予采信。 胶州国土局庭审中虽主张违约金过高要求一审法院予以调整，但未提交调整的具体依据及计算方式，一审法院对其该项主张不予支持。至于胶州国土局关于一审法院2017年3月7日以（2016）鲁02民初1348号民事判决书判决双方继续履行《协议书》的抗辩主张，一审法院认为，该判决书系对该《协议书》有效且具有可履行性的确认，而非判决《协议书》于2017年3月7日才开始履行，故对胶州国土局的该项抗辩主张不予采信。 综上所述，兴源祥意公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、兴源祥意公司、胶州国土局2014年10月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》继续履行；二、胶州国土局于本判决生效后十日内向兴源祥意公司支付违约金30837974.78元；三、驳回兴源祥意公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 胶州市自然资源局提交以下证据： 证据一、《中共青岛市委办公厅青岛市人民政府办公厅关于印发〈胶州市机构改革方案〉的通知》（青厅字〔2019〕8号）、《中共胶州市委办公室胶州市人民政府办公室关于印发〈胶州市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》、胶州市自然资源局统一社会信用代码证书（颁发日期2019年4月19日）。证明：本案一审判决作出时胶州国土局已经不再存续。胶州市自然资源局是2019年新设立的行政机关，虽然胶州市自然资源局具有土地出让相关职责，但胶州市自然资源局并非由胶州国土局名称变更而来，两者是不同的行政主体。 证据二、《挂牌出让文件》《竞买申请书》《挂牌出让成交确认书》。证明：涉案宗地使用权《挂牌出让文件》在“出让须知……十、注意事项”部分明示，“（竞买）申请一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”兴源祥意公司在其《竞买申请书》中确认其已经实地踏勘涉案地块，对地块现状清楚，愿意遵守挂牌出让文件的要求和规定。兴源祥意公司在《挂牌出让成交确认书》中再次确认对挂牌出让文件、出让地块及挂牌出让活动全部过程无异议。 兴源祥意公司质证称，对证据一的真实性无异议，但是胶州市自然资源局承继了胶州国土局的职能，因此本案胶州市自然资源局应当承担一审判决中胶州国土局应承担的法律义务。对证据二，招挂拍出让文件等系格式文本，国家法律法规对土地招拍挂有明确的净地要求，因此不能作为胶州市自然资源局免除责任的依据。 本院认为，兴源祥意公司对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 兴源祥意公司提交以下证据：兴源公司于2015年4月10日、2015年10月27日、2016年1月12日向胶州市人民政府及胶州国土局发出的三份函件，内容是要求清理地上垃圾、拆除建筑物、办理土地交付手续、交付土地。 胶州市自然资源局质证称，该证据不属于新证据，对真实性和证明事项不认可。其中有两个函件的收件人并非胶州国土局。其中一份虽然表明收件人是胶州国土局，但是函本身不能够证明已经送达。 本院认为，上述证据为兴源公司向政府有关部门发出的函件，仅为兴源公司的单方要求，不能证明兴源祥意公司的上诉主张。 本院二审查明，中共青岛市委办公厅于2019年1月8日印发的《胶州市机构改革方案》第二条第10项载明：将胶州国土局、市林业局等部门的职责整合，组建市自然资源局，不再保留胶州国土局。《胶州市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》第三条第（一）项规定，市自然资源局依法履行全市全民所有土地、矿产、森林、草原（地）、湿地、水、海洋等自然资源资产所有者职责和国土空间用途管制职责。第（四）项规定，市自然资源局负责全市自然资源资产有偿使用工作。拟订并组织实施全民所有自然资源资产划拨、出让、租赁、作价出资和土地储备等政策，合理配置全民所有自然资源资产。负责自然资源资产价值评估管理，依法收缴相关资产收益。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点：一、胶州国土局是否存在迟延交付涉案土地的违约行为，应否支付违约金；兴源祥意公司是否存在违约行为。二、一审判决胶州国土局承担的违约金是否适当。三、一审法院是否程序违法。 关于焦点一。涉案合同约定胶州国土局于2014年10月27日前将涉案土地交付给兴源祥意公司，但胶州国土局既未提交有效证据证明其已按照上述约定时间履行了涉案土地交付义务，也不能证明兴源祥意公司于2014年10月27日前实际占有了涉案土地，故一审法院认定胶州国土局构成违约并无不当。胶州市自然资源局主张兴源祥意公司并未按照涉案合同约定付清土地出让款，而在其付清土地出让款之前，胶州国土局不存在迟延履行的违约行为，且《协议书》为兴源公司与胶州市人民政府签订，不能对胶州国土局产生约束力。对此本院认为，一审法院的另案生效判决已认定兴源祥意公司、胶州国土局签订的涉案合同与兴源公司和胶州市人民政府签订的《协议书》的合同主体虽然不同，但涉案合同系履行《协议书》约定内容的行为，胶州市人民政府应协调有关部门依法办理涉案土地出让手续，故《协议书》能够对胶州国土局与兴源祥意公司产生约束力，且涉案土地系以兴源公司的其他土地兑换而来，兴源祥意公司并不实际支付涉案土地出让款，涉案合同中也未约定兴源祥意公司向胶州国土局实际交付土地出让款是涉案土地交付的前提条件。同时，兴源公司用以兑换的“原地块”早已交付给胶州市人民政府占有使用。事实上涉案土地出让金也是胶州市人民政府于2017年12月12日按照《协议书》及（2016）鲁02民初1348号民事判决缴纳。所以，兴源祥意公司并不存在违约行为。胶州市自然资源局的上述主张缺乏事实依据，理由不能成立。胶州国土局存在迟延交付涉案土地的违约行为，客观上使兴源祥意公司不能及时占有使用涉案土地，所以，一审判决其支付违约金是正确的。 关于焦点二。根据一审查明的事实，兴源祥意公司于2017年5月16日举行开工仪式，表明其对涉案土地已实际占有。因此，一审法院认定胶州国土局迟延向兴源祥意公司交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日共计931天，应按照涉案合同约定的土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金30837974.78元，并无不当。胶州国土局一审期间虽主张涉案合同约定的违约金过高要求调整，但并未提交调整的具体依据及计算方式，故一审法院对其主张未予支持，并无不当。对于兴源祥意公司关于涉案土地不具备交付条件，只有在办理了土地使用权证后才能进行开发建设，胶州国土局迟延交付涉案土地的违约金应至少计算至办理完涉案土地使用权证之日即2019年1月14日的上诉主张。根据查明的事实，胶州国土局在《挂牌出让文件》“出让须知……十、注意事项”部分明示，“申请人可到现场踏勘挂牌出让地块。（竞买）申请一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”兴源祥意公司在其《竞买申请书》中确认其已经实地踏勘涉案地块，对该地块的现状清楚，愿意遵守挂牌出让文件的要求和规定。其在《挂牌出让成交确认书》中再次确认对挂牌出让文件、出让地块及挂牌出让活动全部过程无异议。鉴于以上情况，以及兴源祥意公司已于2017年5月16日之后实际占有了涉案土地，故本院认为，一审判决认定胶州国土局迟延交付涉案土地应承担的违约金计算期间并无不当。兴源祥意公司上诉主张应计算至土地使用权证办理完毕之日，缺乏依据，本院不予支持。 关于焦点三。胶州市自然资源局主张一审判决前胶州国土局已被裁撤，胶州市自然资源局只承接了胶州国土局的部分职责，两者为不同行政主体，故一审法院未将胶州市自然资源局列为被告而是判决已经不再存续的“胶州国土局”承担案件责任，程序严重违法问题。本院认为，胶州国土局或胶州市自然资源局均未在一审判决作出前向一审法院提交胶州国土局机构改革相关材料的证据，故一审法院未将胶州市自然资源局列为本案被告并无不当。根据胶州市自然资源局二审提交的《胶州市机构改革方案》等相关文件，胶州市自然资源局虽为新设立的行政机关，但依法履行原由胶州国土局履行的全市全民所有土地等自然资源资产所有者职责和国土空间用途管制职责，故一审判决胶州国土局履行的涉案合同义务，依法应当由胶州市自然资源局承继。胶州市自然资源局上诉主张一审法院程序违法，缺乏法律依据和事实依据，理由不能成立。 综上所述，胶州市自然资源局、兴源祥意公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费338485元，由胶州市自然资源局负担195990元，青岛兴源祥意房地产开发有限公司负担142495元。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年一月十四日 书记员 郭玉淼