上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17531号原告：黎霞林，女，1978年4月2日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：刘亮，男，1987年4月13日生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：黄超，上海华天成(宁德)律师事务所律师。被告：刘银库，男，1987年10月12日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：徐方增，上海浩锦律师事务所律师。第三人：上海宝茂物业有限公司，住所地上海市宝山区双城路XXX弄XXX号XXX-XXX室。法定代表人：倪佳，执行董事。委托诉讼代理人：李霞。原告黎霞林、刘亮与被告刘银库房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法通知上海宝茂物业有限公司(以下简称宝茂公司)作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎霞林、刘亮的委托诉讼代理人黄超，被告刘银库的委托诉讼代理人徐方增，第三人宝茂公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎霞林、刘亮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月15日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告已支付的房租126,968元及押金40,500元，合计167,468元；3、被告赔偿原告损失132,500元。事实和理由：2018年6月15日,原告与被告签订就上海曼菲尼美容美发有限公司宝山分公司(以下简称“曼菲尼公司”)门店《转让合同》，同时被告将曼菲尼公司门店的房屋租赁给原告使用，故原告又与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落上海市宝山区友谊路XXX号-3房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年6月16日至2025年7月31日，第一年年租金218,545元，另每月交纳物业管理费320元。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房租的义务，但是在2019年2月4日原告突然收到第三人张贴的合同终止告知书，告知原告因非法转租要求限期搬离，原告只好搬离了系争房屋。因被告转租行为系无权转租，故应当认定合同无效，并返还原告支付的租金并赔偿原告损失，故原告诉至本院。被告刘银库辩称，系争房屋无产证或建设规划许可证，故合同无效。虽然租赁合同无效，但房租是已经实际使用房屋期间的租金。原告支付租金押金共计80,136元，租金支付期间为2018年6月16日至2019年1月31日。2018年6月16日被告将系争房屋交给原告，2019年3月初第三人将系争房屋门锁换掉，故不应当返还租金。设备产品已经转移给原告，毁损灭失风险应由原告承担，第三人锁门之后也通知原告将东西搬出。因原告自行放弃，故不应由被告承担89,500元。原告未提供证据证明装修损失，故不认可。另，本案适格被告应是上海杰娅美容美发有限公司，刘银库只是公司法人代表，代表公司签订。原、被告合同约定的地址是友谊路45-3，实际使用的是47号。押金同意返还15,000元。第三人宝茂公司述称，系争房屋系友谊路街道交由第三人使用。原、被告签订租赁合同没有经过第三人同意，第三人也不知情，后来第三人以被告擅自转租为由，向被告发了终止租赁协议，并向被告发函要求搬离系争房屋内物品，但没有回应。锁门时第三人通知过被告，被告也是同意的，2019年3月10日左右锁门的，房屋现状不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，刘银库(甲方)与黎霞林、刘亮(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区友谊路XXX号-3(实际租赁地址为友谊路XXX号)房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月16日至2025年7月31日，甲方只出租房屋，如乙方需开店所办营业执照及有关手续均有乙方自行办理并承担费用，第一年租金为218,545元，从第二年起在上年租金基础上每年递增3%，先付后用，每六个月支付一次，乙方每年1月20日前和7月20日前向甲方交付租金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金15,000元；乙方向甲方交纳物业管理费每月320元，每半年交纳一次。2018年6月15日，刘银库(甲方)与黎霞林、刘亮(乙方)签订《转让合同》，约定甲方同意将曼菲尼公司门店转让给乙方，总金额16万元，一次性将门店内所有设备、美容产品、美发产品、装修及顾客消费卡(会员卡)，经营权，财务权和本店的100%原始股权等转让给乙方。2018年6月15日，刘银库向黎霞林出具收条，确认收到转让款13万元，包括房租和押金40,500元，并同意黎霞林于2018年7月15日支付尾款3万元。2018年7月29日，黎霞林支付刘银库2018年8月至10月租金53,046元。2018年10月22日，黎霞林支付刘银库2018年11月至2019年1月租金53,045元。2019年2月1日，黎霞林、刘亮支付直接向宝茂公司支付2019年2月1日至2月28日期间的租金、2018年11月9日至2019年1月15日期间的水电费、物业管理费共计20,877元。2019年5月30日，上海市宝山区城市管理行政执法局友谊路街道中队出具告知书，因友谊路XXX号系违法搭建，将于近期启动拆违程序。另，黎霞林分别于2018年6月26日、7月10日、7月12日向案外人赵海峰支付21,500元、9,000元、1万元。审理中，黎霞林、刘亮称，2019年3月初宝茂公司通知其搬离，其于3月10日搬离系争房屋。审理中，黎霞林提供其与赵海峰于2018年6月25日签订的《建筑装饰工程施工合同》及微信转账截图等，证明其接收系争房屋后花费装修费43,000元。刘银库称对该证据真实性不认可，且无法证明系争钱款用于系争房屋装修。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故黎霞林、刘亮与刘银库签订的房屋租赁合同应属无效。虽然双方之间租赁合同无效，但黎霞林、刘亮占有系争房屋期间的房屋占有使用费理应支付。经查，黎霞林、刘亮支付房屋占有使用费至2019年2月底。黎霞林、刘亮称其3月份搬离系争房屋，故其要求返还已付租金的主张本院不予支持。关于押金，结合合同约定的金额，押金金额应为15,000元，刘银库亦同意返还，本院予以准许。关于黎霞林、刘亮主张的损失，其中转让款部分，扣除房屋占有使用费及押金外，剩余部分为89,500元，该转让款包含店内设备、美容产品等，考虑当事人过错及合同履行情况，本院酌情确定刘银库返还7万元。关于装修损失，根据黎霞林、刘亮提供的装修合同、支付凭证等，可以认定黎霞林、刘亮承租系争房屋后确实进行了装修，考虑当事人过错等本案实际情况，本院酌情确定为30,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告黎霞林、刘亮与被告刘银库于2018年6月15日就上海市宝山区友谊路XXX号-3房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘银库于本判决生效之日起十日内，返还原告黎霞林、刘亮押金15,000元；三、被告刘银库于本判决生效之日起十日内，赔偿原告黎霞林、刘亮损失10万元；四、驳回原告黎霞林、刘亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,900元，由原告黎霞林、刘亮负担1,750元，由被告刘银库负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年一月十九日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。