河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0629民初778号 原告（反诉被告）：文木良，男，1968年6月9日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛建军，男，1971年10月6日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：黄永斌，河北虹天律师事务所律师。 原告文木良与被告薛建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，诉讼过程中，被告薛建军提出反诉，本院依法进行了合并审理，分别于2019年3月19日、2019年11月18日公开开庭审理了本案。原告文木良的委托诉讼代理人朱英锋、被告薛建军及其委托诉讼代理人黄永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文木良向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原被告于2016年3月17日签订的房屋租赁合同已于2018年4月1日解除；2、判令被告立即从容城县房产中搬出；3、判决被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2018年4月1日起至被告将上述房产返还给原告止（计算至2018年4月15日为10000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于容城县的房产出租给被告，双方约定租期10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，租金每年一交，如被告不按时交租，原告可以另租他人。按双方约定，被告应于2018年3月1日前交纳2018年4月1日至2019年3月31日的租金，但被告未交租金，原告按约定将房屋另租他人，但被告拒不搬出。原告为维护自身合法权益。故此，起诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告薛建军辩称，原被告之间不存在解除合同的情形，双方应继续履行合同。原被告虽然于2016年3月17日签订房屋租赁合同，但是被告实际使用该房屋和场地的时间是2016年5月16日，故交纳租金的期限应相应顺延，这也是双方达成的口头协议，2017年3月27日，被告交纳了下一年度的租金，证明双方已达成了口头约定。2017年7月6日，被告租赁房屋的屋顶被大风刮翻，砸坏被告的车间及机器设备，房顶维修应由原告负责，但双方协商先由被告垫付维修费用，在2018年交纳租金时，被告多次找原告交纳租金及商谈维修费抵扣问题，但原告并未收取被告租金，因此原告所诉被告未交租金不真实，而且被告垫付的维修费已经超过应缴纳租金。因此，本案被告不存在违约情形，原被告之间不存在合同解除情形，请求判决合同继续履行。 被告（反诉原告）薛建军反诉称，我与反诉被告文木良于2016年3月17日签订了房屋租赁合同，我租用反诉被告位于容城县房产及院落，用于经营我与他人共同开办的容城县荣鑫彩钢管材经销处。合同签订后，直到2016年5月16日反诉被告才将房屋交付我方使用，经过协商，租金给付时间相应顺延。租赁期间，2017年7月6日，反诉被告的房屋屋顶被大风刮翻，并悬挂于房屋三楼侧沿，砸坏我方生产车间及设备，导致我方停工十五日，我要求反诉被告维修，但反诉被告让我先垫付维修费用，将来交租金时再协商抵扣，于是，我找人维修了房屋屋顶彩钢、机器设备、彩钢车间、电力设施等被损坏的物品，但反诉被告并未将我垫付的维修费用给付于我，而且，反诉被告还在2018年4月9日、2018年4月12日两次将我方租赁的房屋停电，2018年4月26日至今，反诉被告恶意将我租赁房屋使用的变压器报停，致使我租用的房屋停电，导致我方停工无法生产，给我造成严重损失。故此，特提出反诉，请法院查明事实，判决继续履行双方签订的房屋租赁合同；反诉被告支付反诉原告为其垫付的房屋维修费用120550元；判决反诉被告赔偿反诉原告因不能使用租赁房屋造成的各项损失，暂计算至2018年9月26日为120000元；反诉费用由反诉被告承担。 原告文木良针对被告薛建军的反诉辩称，被告薛建军的反诉请求无事实及法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即原告提交的身份证、房屋租赁协议、不动产产权情况表、房屋所有权证，被告提交的身份证、收款收据、银行转账记录，法院依据被告申请向容城县供电公司调取的客户用电变更申请书、容城县供电公司证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月17日，原告文木良(甲方)与被告薛建军(乙方)签订房屋租赁协议，该协议约定原告文木良将坐落于容城县老津保公路路南新东方房屋及院落出租给被告薛建军经营使用，租期拾年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止；前五年每年租金拾贰万元，后五年每年租金不低于首年租金，最高不超过首年租金的130%，租金第二年开始需提前一个月交清，如乙方不能按时给付租金，甲方有权将此处另租他人，且有权处理租赁处地上的一切附着物；租赁期间乙方需拆除院东配房及设施交于甲方，乙方再自建房屋，租赁期满乙方自行拆除；此外该合同还约定了涉案房屋的转租、续租及争议解决等内容。该合同由原告文木良和被告薛建军签名并捺印确认。被告薛建军于2016年3月17日向原告支付了第一年的房屋租金12万元，于2017年3月27日向原告支付了第二年的房屋租金12万元。2018年4月，原被告因房屋租赁问题发生争议，双方协商未果，被告至今未向原告交纳涉案房产第三年的房屋租金，原告于2018年4月13日向容城供电公司递交客户用电变更申请书，申请变压器暂停业务，容城供电公司于2018年4月20日办理了该客户申请的变压器暂停业务，该暂停业务到期后，供电公司业务系统已自动发起恢复暂停用电流程，截至2019年3月18日，原告未向供电公司办理申请恢复暂停用电业务，该变压器处于停运状态。 另查明，涉案房屋系自建房，坐落于容城县，所有权人为文木良、李素敏，二人系夫妻关系，房权证号为容房权证容城镇字第××号，建筑面积1860.13平方米。 本院认为，原被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。房屋租赁协议于2016年3月17日签订后，被告已向原告支付两年的房屋租金，合同实际履行，履行过程中，至协议签订后第三年，因交纳房屋租金问题双方发生争议，经协商未果，被告未按合同约定向原告交纳第三年的房屋租金，原告在协商不成且未能妥善解决的情况下，将租赁房屋使用的变压器报停，导致租赁物不符合约定的用途，双方均存在违约行为，且双方认可涉案房产被征迁，双方签订的房屋租赁合同因客观原因已不能实现合同目的，存在实际履行不能的情形，故原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因被告薛建军已将其所有的机器设备等物品搬离租赁房屋，故对原告要求被告从租赁房屋搬出的请求，本院不再进行评价。原被告均主张由此给自己造成损失，要求对方给予赔偿，原告主张被告应于2018年3月1日前交付租金，未按合同约定的期限交纳房租，构成违约，房屋租赁协议应于2018年4月1日解除，要求被告支付自2018年4月1日以后的房屋占有使用费；被告不予认可，抗辩称：一、原告于2016年5月16日才将承租房屋交付被告使用，经过协商，租金给付时间相应顺延，双方已经口头变更了交纳房租日期，并提供证人刘某的书面证明相佐证；依据法律规定，签订房屋租赁合同，应当采用书面形式，原被告未签订书面补充协议变更合同内容，证人刘某亦未出庭作证，且无其他证据相佐证，故被告关于双方协议变更了房屋租赁合同中关于租金交付期限的主张，无有效证据证实，本院不予支持；二、被告主张2017年7月租赁房屋屋顶被大风刮坏，被告维修损坏的屋顶及其他设施支出120550元，双方协商以维修费用折抵房屋租金，并提供证人彭某的书面证明和照片相佐证，原告对此不予认可，双方对租赁房屋维修问题在合同中未做约定，证人彭某亦未出庭作证，对维修费用及以该费用折抵房屋租金的主张，被告未提交其他证据相佐证，且与其提交的电话录音证据相冲突，录音证据证实被告要求向原告交纳房租，因原告不收取而未能如期交纳，因被告提供的上述证据之间存在矛盾，本院不予采信。被告至今未给付原告2018年4月1日以后的房屋租金，显属违约，由此给双方造成损失，被告的损失应由其自行承担，被告要求原告赔偿因其不能使用租赁房屋造成的损失，本院不予支持。关于租金的交纳，依据相关法律规定，承租人未支付租金时，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人方可解除合同，本案原告未要求被告在合理期限内支付租金，即主张解除合同，本院亦不予支持。原告于2018年4月13日向容城供电公司申请变压器暂停业务，致使租赁房屋于2018年4月20日以后不能正常供电，影响被告合理使用，亦属违约行为，其要求被告支付2018年4月1日以后的房产占有使用费，其中2018年4月1日至4月20日，被告使用承租房屋，应按合同约定支付房屋租金6667元，2018年4月21日以后，因原告的违约行为，使被告亦无法合理使用承租房屋，由此给双方造成损失，原告的损失应由其自行承担，原告要求被告支付此后的房屋租金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)文木良与被告(反诉原告)薛建军签订的房屋租赁合同； 二、被告(反诉原告)薛建军于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)文木良2018年4月1日至2018年4月20日的房屋租金6667元； 三、驳回原告(反诉被告)文木良的其他诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)薛建军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，反诉受理费2454元，共计2584元，由原告文木良负担87元，由被告薛建军负担2497元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  尚文玲 审 判 员  高卉君 人民陪审员  王红艳 二〇二〇年一月六日 书 记 员  王 昕