安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初3332号 原告：安徽来安农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省来安县永阳东路129号，统一社会信用代码91341100059720766X（1—1）。 法定代表人：毕来明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。 被告：**，男，1975年7月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被告：滁州市永达建筑安装工程有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊东路201室，统一社会信用代码91341100675882988G。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 原告安徽来安农村商业银行股份有限公司（以下简称来安农商行）与被告**、滁州市永达建筑安装工程有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理，依法组成合议庭，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告来安农商行委托诉讼代理人许同元到庭参加诉讼。被告**、永达公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 来安农商行向本院提出诉讼请求：1.依法确认其公司与**、永达公司于2010年3月31日签订的房屋买卖合同有效；2.判令**、永达公司将位于安徽省来安县的房产一半过户给其公司；3、本案的诉讼费、保全费由**、永达公司承担。事实与理由：2010年3月31日，其公司与**、永达公司签订了一份房屋买卖合同，合同约定**、永达公司将位于安徽省来安县一幢四间五层的房地产及该房产相对应的房前空地、房后院子出让给其公司，房产作价2310000元。合同约定双方在合同履行过程中产生争议，协商不成任何一方均有权向来安县人民法院起诉，此外合同对于付款方式、违约责任等均做出明确约定。合同签订后，其公司按照合同约定陆续支付了房款，**、永达公司也将涉案房产交付给其公司使用。但**、永达公司一直未向其公司提供相关材料，也未能按照合同约定办理过户。现其公司为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 **、永达公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据。 本院经审理认定事实如下：2010年3月31日，**为甲方与来安县农村信用合作联社为乙方签订《房地产转让协议书》一份，双方经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一处房地产转让给乙方，双方就房地产转让相关事宜达成如下事宜：一、房地产位置、水电、简装等约定1、甲方转让的房地产位于来安县，一幢四间五层的房地产及与该房地产相对应房前空地、房后院子。其中院子的四至分别为东至围墙、南从楼梯口向南10米、距东院墙5米为西线、北至楼梯口；即后院场地面积为10米＊5米＝50平方米的土地权属归乙方所有，院子水泥地坪由甲方打好，费用由甲方承担。另双方必须保证通道口以东场地畅通无阻。2、甲方负责将上述房产的一至五层水、电全部接通，二、三、四、五层的房屋内饰根据乙方要求全部简装完毕。3、该房地产门前至滁天路路边的整体绿化、装饰均由甲方负责，费用由甲方承担。4、甲方根据乙方要求，将三、四、五楼层原每层2套套房，改造成每层3套，具体设计要求双方协商进行，改造费用由甲方承担。二、与乙方相邻的南面一间通道房屋产权归双方共同共有，由双方共同使用。三、双方商定上述房产总价格为人民币2310000元，大写贰佰叁拾壹万元整。四、付款方式1、双方签订本协议时乙方给付甲方购房款60万元，甲方交付房地产给乙方装潢时乙方付购房款80万元（甲方必须开具正式购房发票）。2、下剩房款玖拾壹万元待甲方将正式购房发票、办理到乙方名下的商业用房（营业用房）房地产产权证书、符合资质的设计图纸、工程验收合格证明、上述房产及房前空地、房后院落围墙的平面设计图全部交付乙方后，乙方五日内一次性付清。五、如乙方违反本协议约定，未能在约定时间内付清购房款的，逾期一日，甲方按应付购房款的日万分之五收取违约金，逾期超过30日时，甲方有权单方解除本协议。六、有关产权登记的手续由甲方办理，所需税、费由甲方承担，甲方必须在2010年9月30日前将房地产权证书及上述约定材料交付给乙方……。七、甲方必须确保平面设计图中所绘房地产权属、四至、界址等无争议纠纷。如今后发生权属等争议纠纷均有甲方负责妥善解决，解决纠纷中所需费用均由甲方全额承担。八、本协议未尽事宜，由双方另行协商或签订补充协议，补充协议和本协议具有同等法律效力。如发生争议，由双方协商解决，协商不成时，任何一方均可向来安县人民法院提起诉讼。九、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议一式四份，甲乙双方各执一份。**在甲方处签名，来安县农村信用合作联社在乙方处加盖印章。后来安县农村信用合作联社于2010年4月1日通过银行转账的方式向**支付办公楼预付款600000元，于2010年5月25日通过银行转账的方式向**支付预付款人民币800000元，于2010年12月10日通过银行转账的方式向**支付793466元。 另查明：永达公司于2008年6月13日注册成立，**系永达公司法定代表人，职务为执行董事兼总经理。位于安徽省来安县的房产（房地权证：来—张山字第120210—Ａ53号，土地证：来—国用（2009）第1016号）于2010年9月9日登记在永达公司名下。后**、永达公司将《房地产转让协议书》中约定的一半房产交付来安县农村信用合作联社实际使用至今。2012年12月10日,安徽银监局在《关于安徽来安农村商业银行股份有限公司开业的批复》中载明：同意来安农商行开业，该行开业的同时，来安县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。 又查明：位于安徽省来安县的房产（房地权证：来—张山字第120210—Ａ53号，土地证：来—国用（2009）第1016号），来安县自然资源和规划局于2019年9月29日依据滁州市琅琊区人民法院（2015）琅执字第00621-2号执行裁定书和协助执行通知书已变更登记至安徽金沙典当有限公司名下。 以上事实，有来安农商行的当庭陈述及来安农商行提供的《房地产转让协议书》复印件、转账凭证复印件三张、房地产权证复印件及法院调取的房地产权登记信息等证据在卷佐证。 本院认为，本案中，来安县农村信用合作联社于2010年3月31日与**签订《房地产转让协议书》，涉案房屋产权虽于2010年9月9日才登记在永达公司名下，因**系永达公司法定代表人及执行董事兼总经理，**签订涉案《房地产转让协议书》系代表永达公司的职务行为，因此可以认定与来安县农村信用合作联社签订涉案合同的相对方系永达公司。该合同双方主体适格，系双方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定、未损害社会公共利益及第三人利益，即使涉案房屋未办理过户登记手续，但并不影响双方之间签订合同的效力。又因来安县农村信用合作联社的债权债务已转为来安农商行的债权债务，故本院依法确认来安农商行与永达公司于2010年3月31日签订的《房地产转让协议书》有效。因来安县自然资源和规划局已于2019年9月29日依据滁州市琅琊区人民法院（2015）琅执字第00621-2号执行裁定书和协助执行通知书将涉案房产变更登记至安徽金沙典当有限公司名下，即使上述《房地产转让协议书》有效，现来安农商行要求**、永达公司将涉案房产一半过户给其公司的诉请已无实际履行的可能性，来安农商行可另案诉讼要求与永达公司解除涉案合同并返还购房款，故本案中本院对来安农商行上述诉请不予支持。**、永达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼应视为放弃了自己的相关诉讼权利，由此造成对其不利的法律后果由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告安徽来安农村商业银行股份有限公司与滁州市永达建筑安装工程有限公司于2010年3月31日签订的《房地产转让协议书》有效； 二、驳回原告安徽来安农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25280元，保全费5000元，公告费560元，合计人民币30840元，由原告安徽来安农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  马海青 人民陪审员  蔡云飞 人民陪审员  欧康福 二〇二〇年一月十九日 代理书记员  胡家敏 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。