本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0502民初2819号原告：陈世彤，女，1969年11月10日出生，居民身份证号码：210504196911100264,汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市溪湖区大明山沟路119号。委托诉讼代理人：高枫，辽宁湘辉律师事务所律师。被告：李静芹，女，1948年10月11日出生，居民身份证号码：210504194810111328,汉族，辽宁省本溪市人，本溪市聋哑学校退休教师，住本溪市明山区博林二期。委托诉讼代理人：初忠志（被告李静芹丈夫），1944年10月14日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市玻璃制品厂退休职工，住本溪市明山区委托诉讼代理人：王旭宏，辽宁泓龙律师事务所律师。被告：潘静，女，1969年5月31日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市轻纺加工厂职工，住本溪市明山区。被告：李世杰，男，1958年10月15日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市亚泰海绵铁炉料有限责任公司经理，住本溪市明山区。二名被告潘静、李世杰共同委托诉讼代理人：李萍，辽宁泓龙律师事务所律师。原告陈世彤诉被告李静芹、潘静、李世杰执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈世彤的委托诉讼代理人高枫，被告李静芹及委托诉讼代理人初忠志、王旭宏，被告潘静和被告李世杰共同的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销本溪市平山区人民法院（2018)辽0502执1170号执行裁定书，解除对樱花公馆3-5的查封；2、确认原告对诉争房屋享有权利；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告潘静是同学关系，被告潘静与李世杰之间系夫妻关系，被告李静芹与被告李世杰之间系亲属关系。2012年5月1日被告潘静以其丈夫李世杰投资宽甸满族自治县新东泰矿产有限责任公司需要资金周转为由，向原告借款200万元，约定月利息1.5%,之后又陆续向原告借款,截止2015年5月累计欠原告本金及利息340万元，因被告潘静、李世杰没有能力还款，潘静同意将以其名义购买的坐落于樱花公馆别墅按购买价过户给原告，约定余款待有能力再偿还，并于2015年6月20日与原告签订了《过户协议》，并将房屋交付给原告。因樱花公馆别墅开发商没有确权，无法办理房票。2016年3月17日，被告潘静与原告共同到本溪市英达房地产开发有限公司交纳更名费5000元办理房屋直更名。自更名之日原告交纳了该房屋的物业费、电费、每年的取暖费。原告认为，法院查封本案诉争房产之前，基于潘静、李世杰与原告之间的债务关系，潘静已经将诉争房屋抵顶给原告，并与原告签订合法有效的书面《过户协议》，办理了直更名，房屋也实际交付给原告，原告是诉争房屋的实际所有权人，潘静对诉争房屋已经不享有权利。原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告的权利能够排除执行，被告李静芹申请查封原告的房屋是错误的。被告李静芹辩称，本溪市平山区人民法院依法作出的(2018)辽0502执1170号执行裁定书内容及程序均符合法律规定，应当依法予以维持，驳回原告陈世彤的无理诉求。首先，陈世彤与潘静、李世杰之间的债务340万元的事实不真实，原告陈世彤本次诉称的债务数额及债务形成的时间、具体过程与其执行听证阶段的陈述有多处矛盾之处，双方之间的债务关系不是真实可信的。我方认为原告陈世彤也不具备出借三百余万元的经济能力，其本人有义务也应当亲自出庭提供证据证明。其次，原告陈世彤对涉案房屋樱花公馆3-5不享有足以排除强制执行的民事权益，其对涉案房屋既无所有权也无物权期待权。一、原告陈世彤对涉案房屋无所有权。依据本溪市平山区人民法院2018年12月24日作出(2018)辽0502执1170号执行裁定书可以确认，涉案房屋在2018年12月24日人民法院依法查封时是登记在潘静名下，而不是登记在原告陈世彤名下，否则法院无法查封，并且在长达近四年的时间里，双方并未依法办理不动产变更登记，在案涉房屋办理法定变更登记之前，原告陈世彤继受取得的法定公示要件尚未达成，因此案涉房屋的物权并未发生变更，陈世彤对案涉房屋不享有所有权。二、原告陈世彤对涉案房屋无物权期待权。本案中原告陈世彤从未向潘静支付购房款，案涉房屋系为以房抵债行为之标的物，以房抵债行为首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债行为的实际履行方式，其与《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的基于买卖关系而产生物权期待权具有基础性区别，本案不适用规定中对不动产买卖关系中买受人的特别保护条款。因此，基于以房抵债行为而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债行为并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。所以，原告陈世彤与潘静之间即使存在真实的以房抵债行为，也仅仅是存在普通债权，并不具有优先性，无理由排除答辩人李静芹的强制执行。被告潘静、李世杰辩称，我方向原告借款200万元是不争的事实，因投资宽甸满族自治县新东泰矿产有限责任公司需要资金周转，陆续向原告借款，截止2012年5月1日共计借款200万元，财务也进账，借款全部用于公司，并经过财务支出，公司也给原告出具了200万元的“收款收据”，当时约定月利息1.5%,出具200万元借条后，公司从2012年5月至2012年11月按照200万元，月利息1.5%,每月3万元，给了原告9个月的利息27万元。向原告借款200万元的事实李静芹的丈夫初忠志清楚，并在审计时予以认可。钱是新东泰矿产有限责任公司向陈世彤借的，但该公司是2011年10月9日李世杰与刘国威、李世涛、李静芹四人合伙购买，2013年3月刘国威、李世涛、李静芹与李世杰签订《股份收购协议书》李世杰收购刘国威、李世涛、李静芹的股份，公司归李世杰一人所有了，所有公司的欠款就得李世杰来偿还。截止2012年5月16日，我方已经陆续欠原告本金200万元，28个月利息84万元，加上为偿还李静芹等人利息，又陆续向原告借款50万元及利息,与原告核定，共计欠原告340万元。二、以房抵债的过程及结果均不违反法律规定。2011年5月10日,潘静出资185.60万元购买本溪市英达房地产开发有限责任公司坐落于明山区“樱花公馆”3排5号别墅。因无能力按照约定偿还原告借款本金及利息，2015年6月20日，潘静与原告协商将案涉房产以购房时的价格185万元抵顶给原告，余款待潘静有能力再偿还，双方经开发商的提醒临时写了一个“过户协议”，因该房屋没有在产权部门办理备案登记，只能在开发公司办理直更名。由于当时樱花公馆开发商的领导不在本溪，不能办理过户，当年10月份我们又去找，领导说过完春节等他们上班再给我们开手续。过完年即2016年3月17日，原告与潘静到开发商本溪市英达房地产开发有限责任公司交5000元过户费，办理的直更名。我方不清楚开发公司为何没有通知物业公司和销售处，对于开发商为什么没有及时更改物业底账，与我方无关。我方与原告在办理案涉房产直更名的过程中，始终是按照开发商的要求依法进行的，交付了更名费是客观存在的事实，过户时原告交付拆改费、物业费、预存电费都是客观存在的事实，没有任何虚假成分。双方签订过户协议时即2015年6月20日就向原告交付了房屋及相关手续《商品房买卖合同》买房的“收款收据”。我方将房屋抵顶给陈世彤时李静芹他们还没有起诉，不存在逃避债务的事实。三、查封不属于我方的房产于法无据，对于我方来说，将房屋抵顶给谁都一样，都是履行债务。之所以同意原告的诉讼请求，是因为我方认为应当尊重客观事实。原告已经以以房抵债的方式向我方支付了全部购房款，我方也将房屋交付给原告，也到开发商本溪市英达房地产开发有限责任公司办理了过户即直更名，我方对诉争房屋已经不享有权利了，我方当然同意原告要求解除查封的诉讼请求。原告与李静芹、初忠志对于我方来说，都是普通债权人，我方认为李静芹和初忠志想要以案涉房产实现其债权，与原告的债权相比并不具有优先权。因为原告就案涉房产实现债权早已成了过去时。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月20日，原告陈世彤与被告潘静双方签订过户协议一份，因潘静于2012年5月向陈世彤借款200万元，欠款本金及利息共计340万元，约定潘静以其樱花公馆的别墅过户给陈世彤，按购买价（185.60万元）计算，余款等潘静有能力时归还。2016年3月17日，双方到本溪市英达房地产开发有限责任公司将上述房屋的商品房买卖合同的买受人潘静变更为陈世彤，潘静交纳了更名费5000元，陈世彤交纳了从2016年3月17日至2017年3月16日的物业费5760元及其他费用。从2016年9月至今，该房的取暖费均由陈世彤交纳。案涉房屋陈世彤未办理不动产登记，系因房地产开发公司未在产权部门登记备案。2016年12月5日，本溪市明山区人民法院作出（2016）辽0504民初1192号民事判决书，判决李世杰、潘静给付李静芹退伙款132万元及利息。后经李静芹申请，本院于2018年12月24日，依据该判决作出（2018）辽0502执第1170号执行裁定书，将坐落于本溪市明山区樱花公馆3-5号房屋予以查封。陈世彤对执行不服提出异议，本院于2019年9月17日作出裁定，驳回其异议请求。上述事实，有执行裁定书、民事判决书、商品房买卖合同、收款收据、过户协议、证明、供热合同、发票及双方当事人陈述笔录在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告陈世彤是否享有案涉房屋所有权；2、原告陈世彤享有的权利是否能够阻却强制执行。焦点1，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告陈世彤与被告潘静就以房抵债达成合意并签订了过户协议，且在开发商处变更了商品房买卖合同，但房屋为不动产，不动产的物权变更须依法登记发生效力，虽然双方签订的过户协议为真实意思表示合法有效，但案涉房屋原告未在不动产登记部门进行任何登记，不产生不动产物权变更的效力，故原告要求确认其对房屋享有所有权的主张，无法律依据，不予支持。焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈世彤与潘静签订的过户协议是基于双方存在的债权债务关系而形成的以房抵债协议，双方不是房屋买卖合同关系，原告也不是买受人，无支付价款的买卖行为，不符合上述第二十八条的规定，原告在完成不动产法定登记之前，其享有的权利不足以优先于一般债权，即李静芹基于其与李世杰、潘静退伙纠纷形成的金钱给付债权，故原告陈世彤要求撤消（2018)辽0502执1170号执行裁定书和解除对樱花公馆3-5号查封的主张，无事实及法律依据，不予支持。综上，驳回原告陈世彤的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告陈世彤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告陈世彤已预交），由原告陈世彤负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  于丽娜人民陪审员  高 野人民陪审员  崔丽萍二〇二〇年一月八日法官助理赵晓光书记员边峻慧附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。