贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14056号原告：兰和勇，男，1978年10月16日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：申卫琼，女，1982年10月9日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权）、吴慢慢（一般授权），均系贵州创驰律师事务所律师。原告兰和勇、申卫琼与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告兰和勇、申卫琼，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰和勇、申卫琼向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金5746.62元及该违约金实际占用期间的利息暂计88.73元(利息以5746.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止)；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3745元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以3745元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月4日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止)；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款383108元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月1日起计算2019年7月25日暂计21070.94元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实及理由：2014年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2014年7月4日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3747元。2017年8月30日被告才向原告交房，一共逾期300天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金，被告应在2017年8月30日后90日告知原告申请登记，2019年7月5日才告知原告，一共逾期550天，被告一直拒不返还三通费及逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任…（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金5746.62元及实际占用期间的利息88.73元（利息以5746.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起360日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，为维护申请人的合法权益，申请人特依据《民事诉讼法》第一百二十六之规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向人民法院提起诉讼。被告碧阳置业公司辩称，1、关于逾期交房违约金及利息问题。首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以被答辩人提供的收楼确认单的日期为准，若被答辩人是在公告交房后才接房的，截止日期应以答辩人提供的公告日期为准；其次，交房违约金的计算标准根据合同约定日万分之零点五(另：被答辩人马永芳主张逾期交房的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算无事实及法律依据，同时违反双方合同的约定，不应得到支持)，基数以被答辩人提供的购房发票金额为准；再次，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金部分依法予以扣减；最后，被答辩人诉求的利息无法律依据，逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算，若被答辩人再要求以违约金为基数计算利息属重复计算，故依法不能支持。因此，刘运碧、李建忠、陈昌鸿、周丽娟、兰和勇、申卫琼主张逾期交房违约金皆已过诉讼时效，应予驳回。2、关于三通费问题。被答辩人等认为该费用是重复收取，那么该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回，同时被答辩人等主张利息也无事实及法律依据，不应支持。3、关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题。答辩人认为，首先，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金(基数以购房发票为准)。既然被答辩人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有被答辩人交齐办证所需资料的时间为被答辩人向答辩人出具委托书的时间，从向答辩人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被答辩人已经实际收到不动产权证书。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以被答辩人实际收房日期次日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么涉案楼栋房屋办证违约的时间应当以答辩人尽到通知被答辩人提交办证资料之日止，而答辩人通知义务履行完毕的时间如下：对于居住于13、14、27、28号楼业主，答辩人已于2018年11月16-18日在上述各楼栋电梯口张贴办证公告，催促被答辩人提交资料办证，该通知已经达到预期效果，得到大部分业主的认可。本系列案中居住于上述楼栋的部分被答辩人及之前起诉的当事人在诉讼请求办证违约截止时间部分均定在2018年11月16日，与答辩人举证的照片相互印证。因此，答辩人对上述楼栋业主的通知办证义务完毕于2018年11月16日。被答辩人杨孔、史娇娇于2018年6月19日实际交房,360日后已经超过答辩人的通知时间(2018年11月16日)，其诉讼请求应予驳回。被答辩人余小琼、刘从贵的第一项诉讼请求不合理，不应得到支持，在经过张贴公告通知提交办证资料后，答辩人再次通过短信方式向被答辩人余小琼、刘从贵发送短信通知办证，短信通知的时间为2019年7月17日，在收到通知后，被答辩人至今未提交资料和完税，致使答辩人不能代为办理不动产权证，其办证延迟，具有其自身怠于履行义务所致；被答辩人马永芳在通知后2018年12月7日才开具发票，直到2019年3月8日再次短信通知后,2019年3月13日才完税提交资料,2019年4月15日才出具委托书。因此张贴办证通知之后的责任不应当由答辩人承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托答辩人办证后360日后开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除。另：被答辩人马永芳主张逾期办证的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算无事实及法律依据，同时违反双方合同的约定，依法不应得到支持。对于居住于7-12、21-26号楼业主，答辩人在2018年1月15日通过同样方式在上述楼栋电梯口张贴办证公告，通知各业主提交办证资料及时办证，上述小区部分业主也纷纷前来办理。后答辩人又于2018年3月16日在毕节日报登报通知7-12、21-26号楼小区业主提交资料办证，答辩人通知义务已经履行完毕。在经过张贴公告通知提交办证资料及登报催促提交办证资料后，答辩人再次通过短信方式向被答辩人余昌贵发送短信通知办证，短信通知的时间为2019年7月17日，在收到通知后，被答辩人至今未提交资料和完税；刘运碧、李建忠在通知后，答辩人再次通过短信方式于2019年7月17日和7月31日两次向被答辩人发送短信通知办证，在收到通知后被答辩人至今未提交资料和完税；被答辩人兰和勇、申卫琼在通知后未开发票和提交资料，也未完税,2019年3月8日答辩人再次短信通知后,2019年3月11日才开发票、完税提交资料,2019年12月3日才出具委托书。因此张贴办证通知之后的责任不应当由答辩人承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托答辩人办证后360后开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被答辩人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续巳经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若被答辩人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调减。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实：2014年7月4日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第13幢1单元19层4号房；总价款383108元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2017年8月30日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在原告居住的涉案楼房张贴办证通知。2019年3月27日，被告向原告出具涉案房屋贵州增值税普通发票注明金额为383108元。2019年7月5日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证。本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金及承担相应的利息的请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定。关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2017年8月30日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年10月28日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年8月30日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2017年8月30日，逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款383108元为基数，从2016年10月31日起计算至2017年8月30日止。原告诉请逾期交房违约金的利息于法无据，本院不予支持。关于焦点三的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年10月28日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2017年12月1日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。关于焦点四的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2017年8月30日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2017年8月30日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2017年8月30日后的360日内即2018年8月25日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2018年8月25日前办理，被告应自2018年8月25日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，且被告于2019年3月27日才向原告出具购房发票，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年11月18日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款383108元为基数，按日万分之一的标准从2018年8月25日起计算至2018年11月18日止。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告兰和勇、申卫琼支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款383108元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2017年8月30日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告兰和勇、申卫琼支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款383108元为基数，按日万分之一的标准从2018年8月25日起计算至2018年11月18日止。三、驳回原告兰和勇、申卫琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由原告兰和勇、申卫琼负担84元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年一月九日书记员  邓正秋