文书内容江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初2310号原告：南通地平线房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320602550228472H，住所地南通市人民东路887号尚东国际商务中心4幢0771室。法定代表人：董瑾，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。被告：江苏迦南置业有限责任公司，统一社会信用代码91320982598632060F，住所地盐城市大丰区高新技术区五一路1号。法定代表人：章锡根，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。原告南通地平线房产经纪有限公司(以下简称地平线房产公司)与江苏迦南置业有限责任公司（以下简称迦南置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告地平线房产公司的委托诉讼代理人柳峰、仲小平，被告迦南置业公司的委托诉讼代理人孙俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地平线房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付销售佣金2197399元和违约金816512元（截止时间2019年3月31日），并承担自2019年4月1日至履行之日违约金（按24%/年计算）；2、本案诉讼费用（含保险费）由被告负担。事实和理由：2016年1月底，原告与被告签订了一份“印象康桥项目总策划及销售代理合同”，约定将被告开发的“印象康桥”项目物业委托原告独家总策划及销售代理，约定了市场推广费、佣金等的计算和结算方式。合同成立后，双方合作履行至2018年2月底，原告撤场时，被告仍有佣金1639611元未付和违约金816512元，以种种借口推诿未付。2016年5月，被告与案外人连云港房惠多网络科技有限公司（以下简称房惠多公司）签订了一份“盐城大丰印象康桥项目渠道销售合作协议”，对服务费也进行了约定，截止2018年初项目销售结束，被告尚欠渠道电商费用计557788元未付。2019年4月17日，房惠多公司将该债权转让给原告，并向被告发出了债权转让通知，因此原告作为债权人有权主张该费用。现原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告迦南置业公司辩称，1、原、被告双方没有在2016年签订所谓的销售代理合同，实际签订时间是2013年8月30日，原告在诉状中陈述的时间是错误的。2、关于原、被告之间代理销售的佣金计算，截止原告起诉之前，原告已向被告开具发票7180884.44元，被告已付款7095831.44元，根据合同约定，对已开票的欠款金额仅为85153元，其余佣金因双方没有形成结算意见，原告没有按约向被告开具发票，尚不具备合同约定的付款条件，对结欠的款项被告方尚无义务支付。关于原告诉称被告与房惠多公司于2016年签订合作协议，这一事实没有异议，根据双方开票和付款的情况，房惠多公司已向被告开具发票456635元，被告已付款380260元，尚欠金额76375元。3、根据合同约定，对被告与相关客户签订商品房买卖合同后，客户要求解除商品房买卖合同的，不应计算销售率，相关佣金也应当不予支付，在原、被告代理合同履行期间，商品房买卖合同签订以后，客户解除合同的共7套，涉及已经支付的佣金56220元，该款项依约应当从被告应付佣金中扣除。4、根据合同约定，原告在被告与业主签订商品房买卖合同以后，被告向业主交房时，应当协助被告交房，但事实上在该合同履行期间，原告代理销售的房屋中有99套原告未参与交房，我们认为应当适当扣减原告应当收取的佣金。5、根据双方2014年10月11日签订的补充协议第一条第2、3、4款的约定，迦南置业公司销售人员与编外人员合作单位销售房源的销售房屋佣金应当按照千分之四（以售房款为基数）结算代理佣金给原告，在合同履行过程中，原、被告双方为了当时结算的方便，对所有房源含补充协议第一条第2、3、4款约定的房源均是按照千分之十二预结了代理佣金，对第一条第2、3、4款约定的房源实际多结算了千分之八的佣金给原告，该部分应当在最终结算时予以扣回，根据我方的统计，其中合作单位工程款抵房款的房源应扣回佣金911429元，迦南置业公司销售人员销售房源以及编外人员销售房源统称渠道销售，应扣回预结佣金1213468元，这两项合计2164897元，据此，被告方在康桥花园项目中已经不欠原告的代理佣金，故原告向被告主张支付销售佣金及相应违约金没有事实依据，其诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了迦南置业印象康桥项目总策划及销售代理合同、项目销售过程中的每月的明细及汇总的结算明细表、印象康桥项目渠道销售合作协议、迦南置业公司与房惠多公司的结算明细单、债权转让通知、销售佣金计算汇总表以及相应的具体的每个月的明细、发票的复印件、已付款银行往来的流水明细等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有对真实性提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和质证意见，本院认定事实如下：2013年8月30日，地平线房产公司（乙方）与迦南置业公司（甲方）签订了一份“迦南置业大丰健康路北侧项目总策划及销售代理合同”，合同约定：“依据《中华人民共和国合同法》及相关法规，甲、乙双方本着自愿、平等及互惠互利的原则，经友好协商，甲方将位于大丰项目（市场推广名为“印象康桥”，地名办备案名为“康桥花园”，以下简称“本物业”）委托乙方为独家总策划及销售代理商，在大丰及其他地区代理甲方从事本物业的策划及销售。甲、乙双方特签订本合同如下：第一条：总则1.1甲方委托乙方作为本物业的独家代理商，本物业为个人住宅产权房且法律文件齐备，且甲方承诺在本合同有效履约期间不再自行在大丰或其他地区公开发售本物业或进行展销，也不得再委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人在大丰或其他地区发售本物业，但若乙方在履约本合同约定的义务或履行不到位，则甲方有权采取相应措施。1.2甲方委托乙方独家负责本物业前期策划及营销策划（包括广告策划），乙方提出详尽销售策略及销售方案，并对广告策划内容进行审核，确保无违规内容报甲方认可后执行。1.3本物业各户底价表、广告预算表、销售进度计划及销售率等作为本合同之附件，于本合同签订后一个月内或本物业开盘（或预定）前两个月，由双方签订并附于本合同。1.4乙方同意在本物业3公里半径范围内不承接其他房地产项目的策划及代理业务，否则视为违约。第二条：合同内容及期限2.1合同期限：A.生效日：本合同自甲、乙双方盖章及双方的授权代表签字或盖章之日，即2013年8月30日起生效；B.终止日：本物业开盘之日或甲方取得预售许可证（以时间后者为准）起算满18个月止。(以一次性取得所有预售证为计算基础，若预售证为分批取得，则以最后一张预售证的取得时间为计算起始点）2.2委托面积：本物业可售住宅、商业面积及配套用房，除甲方保留部分外，共约15万平方米，具体待预测面积确定后作为本合同附件。2.3委托内容：乙方就本合同第2.2条中委托的面积提供以下全程策划及行销代理服务：（1）详尽准确的市场调查、产品定位及营销策划方案，并以书面形式提供给甲方；（2）物业代理销售，及广告策划、广告设计、促销活动策划及设计。（3）交房所涉及销售合同类的相关手续协调。2.4双方商定于本合同签订日开始前期策划及相关设计，正式公开日暂定为2013年10月。2.5合约期结束后，如有余屋，在同等条件下双方另行协商延长期限，由乙方继续代理销售本物业。合同第三条至第七条对市场推广费用、双方的权利义务进行了约定。第八条：佣金及费用支付8.1销售率定义为：在合同期内，已签订预售合同（或买卖合同）的总建筑面积与甲方已取得预售许可证且委托乙方代理销售总建筑面积之比（以取得每一张预售许可证为计算标准）。8.2完成销售率的认定：以甲方与客户签订预售合同（或买卖合同）作为乙方已完成物业销售的标准。8.3就本合同第2.3条所述之乙方提供的全程策划及销售代理服务，甲方同意根据本合同的相关规定向乙方支付佣金。8.4佣金计算如下：根据双方商定一户一价表，乙方按所完成销售的每户房屋的实际成交金额提取佣金。甲乙双方同意项目整盘（住宅部分）均价在5300元/平方米为目标，整盘项目销售周期为36个月（第一张预售证取得或正式开盘之日起以日期后者计算)项目销售率达到80%,在48个月内项目销售率达到95%。针对乙方代理期限内总体销售目标任务，甲方须按如下方式支付乙方所有售出单位之销售代理费：销售均价5300元/平方米以下，佣金费率1.2％；销售均价5300元/平方米以上至5600元/平方米以下，佣金费率2％；销售均价5600元/平方米至6000元/平方米，佣金费率3％；在项目正式开始销售前，由乙方制定每幢楼栋的均价或一房一价表经甲方确认后执行。8.5佣金结算依据标准：佣金分别以甲方与购房客户签订正式预售合同（或买卖合同）中所载的成交金额及销售价格作为双方的结算标准，如贷款客户乙方须完成所有贷款资料收集及签订完备后方可结算。按月结算佣金比例均先暂按本合同8.4条款约定的最低标准结算，待本项目销售率达到95%后，按实际成交的销售均价与本合同8.4条款约定的基价相对应的佣金率比较后再进行结算。8.6甲、乙双方同意，以代理销售确认单为计算佣金的依据。就代理销售确认单而言，销售开始后，乙方需每月月底前将当月已符合本合同8.5约定佣金结算标准的房号、户主、面积、成交价等要素汇集一次，书面报甲方确认，收到后十五日内甲方应签字或盖章确认。如果甲方逾期未签字或盖章确认，则视为对乙方所呈报的代理销售确认单的默认。8.7如乙方在每批次推出销售后6个月内，销售率达到每批次总量的80%以上的，甲方同意另行奖励乙方已完成销售总额的0.1%。结算时间在达到后的次月与销售佣金一并一次性结算。8.8佣金的结算时间：每月结算一次，比例为每次已核准完毕金额的95%，余额待交房后10天内结算。为方便起见，乙方每月月底前将请款单送达甲方，甲方应在次月的1-7日核算完毕并一次性支付给乙方。8.9地下车库及辅助用房及商业的销售按照所完成销售的每个/每套实际成交金额的1.2%进行结算，在每月的销售佣金结算时一并结算至95%,余额在交房后结算，此款项不包含在8.4条范围内。8.10前期策划服务费用：自合同签订之日起至项目取得第一张预售许可证之日止，甲方须每月向乙方支付3万元（人民币）作为前期策划服务费及人员成本费用，每月10日前结算上月的前期策划服务费用，此费用在最后一次的佣金结算当中扣除。8.11以上所有款项甲方在支付前乙方需提供正式税务发票，否则甲方有权拒付。第九条：关于退户9.1购房客户签订预售合同（或买卖合同）后发生退户的情况：1.如退户原因在购房客户，则甲方有权按照销售合同当中约定的收取客户违约金，收取的违约金由甲、乙双方各得一半。退户不计入销售率。第十条：违约责任10.1乙方有下列行为的视为违约：乙方及其委派人员在整个代理期间的市场推广及销售事宜与事实不符、夸大宣传及不实承诺，造成甲方经济损失。10.2若甲方不按本合同规定支付各种应付款项，则甲方应被视为违约，除应按照本合同的约定支付乙方代理佣金及全程策划费外，还应承担相应违约责任，每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的违约金；逾期超过30天，除继续收取违约金外，乙方有权因逾期时间相应延长销售计划时间。如由于甲方连续2个月未向乙方支付佣金费用，乙方有权解除合同。10.3在合同履行期间，若乙方按照本合同约定履行相关义务与责任而未经乙方书面同意，自行或擅自委托第三方策划或销售本物业，该等策划或销售工作则视同为乙方已完成的策划或销售工作，对于该部分自行或者委托第三方完成的策划工作和销售的房屋，甲方仍应按本合同约定的标准向乙方支付佣金和全程策划代理费。10.4由于甲方的原因而产生各种可能违约的因素，则甲方应承担相应的违约责任。10.5由于不可抗力的因素，致使本合同无法履行，甲乙双方不据此向对方承担任何违约和赔偿责任。10.6本合同签订后，双方应共周遵守。除附件三的销售进度计划外，双方任何违反本合同规定的行为均属违约；如有违约，违约方应承担相应的违约责任，并且守约方有权要求违约方继续履行合同义务或有权终止合同。第十一条：其他11.1本合同未尽事宜，双方可另行协商，在合同条件下另立补充协议，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。11.2本合同所有附件均是本合同不可缺少的组成部分。11.3本合同及其附件一式四份，甲乙双方各执二份，效力等同。11.4双方盖章及双方的授权代表签字或盖章之后本合同即告生效。11.5本合同所涉及金额以人民币计算。11.6本合同履行过程中发生的争议，双方应协商解决，如双方通过协商不能够解决争议，任何一方有权通过诉讼途径解决，由项目所在地人民法院管辖。”原、被告双方均在合同签署页加盖了公司章印。2013年9月地平线房产公司进场履行策划及销售代理义务。2014年10月11日，地平线房产公司（乙方）与迦南置业公司（甲方）签订了一份《补充协议》。约定：“双方于2014年（应为2013年）8月30日签订了《迦南置业大丰健康路北侧项目总策划及销售代理合同》，现根据项目开发实际情况，经双方友好协商并一致同意，在原合同基础上变更、增加合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、代理佣金计算方法调整：原合同第8.4条规定在整盘（住宅部分）销售均价5300元/平方米以下，佣金费率为1.2%，5300—5600元/平方米的，佣金费率为2%(超出5300元/平方米以上部分)，5600—6000元/平方米的，佣金费率为3%(超出5600元/平方米以上部分）。现根据2014年下半年制定的全员销售方案及项目实际，对于佣金费率调整如下：1、项目整盘（住宅部分）的佣金费率统一为1.27%；2、销售员根据每月完成指标确定销售提成比例，提成比例为2-4‰,实际发放超出2‰的销售提成由甲方补贴给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；3、其他销售责任人的销售提成比例为4‰，其中2‰纳入佣金范畴，由乙方承担，另外2‰的销售提成由甲方补贴给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；如在销售时其他销售责任人将销售提成4%优惠给购房人的，则甲方支付8‰的销售佣金给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；4、合作单位销售房源甲方支付4‰的销售佣金给乙方，乙方开具佣金发票给甲方;二、前期策划服务费用调整：甲方已按原合同第8.4条规定，支付给乙方前期策划服务费及人员成本费用合计21万元，此费用已包含在佣金费率内，故由甲方在2014年9月-12月在每月结算佣金时扣除1万元，2015年1月-11月在每月结算佣金时扣除1.5万元，2015年12月在结算佣金时扣除0.5万元。三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突的，以本协议为准。四、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”原、被告双方均在合同尾部落款处加盖了公司章印。2016年1月23日，地平线房产公司（乙方）与迦南置业公司（甲方）签订了一份《盐城大丰康桥花园项目代收认筹金合作协议》，内容为：“甲、乙双方本着‘互惠互利、共同发展’的原则，经友好协商，甲方授权乙方作为康桥花园代收认筹金代理商，双方同意并达成如下合作协议：一、合作背景：1、甲方盐城大丰康桥花园项目二期28、31#楼在开盘前需要加大蓄客力度，为销售奠定坚实基础，促进资金回笼。2、乙方公司为专业的房地产渠道销售公司，可为甲方项目导入的来人转至成交。3、乙方作为盐城大丰康桥花园项目的代理公司，帮助甲方进行房源销售。二、合作时间：自2016年1月22日起至康桥花园二期28、31#楼开盘后30日止(开盘后停止认筹返利活动，乙方需按开盘后的销售政策执行）。三、合作内容：1、乙方为盐城大丰康桥花园项目的代理公司，双方同意在康桥花园二期28、31#楼正式开盘前由乙方作为代收认筹金指定代理单位，并按普通认筹金（1万），VIP认筹金（3万）、钻石VIP认筹金（5万）的标准向意向客户收取认筹金，收取的认筹金乙方在三个工作日内汇给甲方公司，甲方指定账号为户名：李彩霞，账号：62×××93建行，客户所交的认筹金用在该物业开盘当日定购房屋的，该笔认筹金直接转为购买甲方房屋的购房款。2、认筹返利活动：为提高认筹率，对其缴纳的认筹金实行返利活动，每月返利1%，认筹当场即返还第一个月的红利（计算公式：客户缴纳的认筹金额×1%)，即每组客户每月返现100-500元（注：2016年1月23日公开当天缴纳认筹金，第一个月返利按照2%发放），直至开盘前（不满一个月的也按整月计算），上述认筹金返利由甲方再认筹时派专人负责支付，并由甲方按时发放。最终结算佣金奖励时乙方提供相应数额的税务发票，税金按开票金额的10%，由甲方承担。四、销售指标及奖励政策1、开盘房源：28#、31#楼，开盘时间（暂定）：2016年3月28日（具体以实际开盘时间为准）。2、认筹指标：2016年2月28日前认筹指标：25套，2016年3月28日前认筹指标：120套，此指标不作为考核依据，最终以实际签约为准。3、销售指标及佣金奖励标准：房源情况：28#楼42套，31#楼107套，合计149套。                   销售指标（套）              奖励标准（元/套）                  开盘后30日内＜40%（60套）              5500                  开盘后30日内≥45%（67套）              6000                  开盘后30日内≥50%（75套）              7000                  开盘后30日内≥60%（90套）              8000      注：1、以上销售指标指正式大定套数，佣金奖励在客户签约完成后15个工作日内结算相应佣金奖励数额，同时乙方需开具正式税务发票给甲方，否则甲方有权拒付，如有退房则按上述标准调减奖励;2、如开盘后30日内销售指标低于30%(45套），则甲方有权扣除奖励1500元/套。3、甲方公司员工成功推荐销售房源奖励标准为5500元/套（员工奖励税费自理，税率为10%)，甲方公司员工成功推荐销售房源不计入上述销售指标。上述员工奖励由甲方承担。4、考虑到乙方实际拓客费用需要，甲方同意按下述标准向乙方提前支付相关佣金奖励，并在最终结算时扣除提前支付数额：            认筹套数（套）              奖励标准（元/套）                  第1-10套              1000                  第11-20套              1500                  第21-40套              2000                  第41套及以上              2500      五、双方的权利义务：1、甲方承诺，凭此认筹活动协议购买的商品房与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；2、甲方保证售楼处所有工作人员熟知代收认筹金代理事项，同时严格履行统一的活动说辞；3、甲方有义务全力支持乙方开展拓客业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；4、甲方允许乙方在售楼现场内办理相关代收认筹金事项；5、甲方有义务安排专人协助乙方工作人员确认每日认筹情况；6、乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行。7、在上述合作期限内客户通过乙方指定的第三方POS机向乙方支付相对应的认筹金，为了资金安全乙方收取上述费用需交由甲方管理。8、如在认筹后客户没有成功认购房源的，甲方需在10个工作日内将认筹金退还给客户。如延迟退款所产生的一切纠纷均由甲方承担。六、人员组成：1、乙方组建渠道人员不得低于7人（含管理，助理人员），管理人员名单单顺、，管理人员如有调整需征得甲方同意，以上人员需每天到甲方销售部签到考核，乙方实际组建渠道人员如低于上述人员数量，经甲方发出书面整改10个工作日后仍无增补至上述合同约定人员，甲方有权扣除1000元/套的奖励。七、其他：1、保密：除非法律规定或双方实现书面同意公开，否则在本协议期限内或协议终止日后的任何时间，本协议双方均有义务对数据信息保密，不向本协议外的任何个人或单位泄漏，不得将数据信息用于任何其他目的的使用或开发。双方应防止任何人直接或者间接进行泄密活动。2、违约责任：2.1如甲、乙双方任何一方违反本合同之约定，守约方可向违约方发出书面整改通知，如违约方在书面通知中所要求的合理期限内并无明显改进。则另一方有权以提前15天书面通知的形式终止本合同。2.2如因不可抗力或政府行为导致任何一方不能按照本合同履行其义务，或者不能按约定的条件履行时，该方不负违约责任，但该方应在事件发生后十五个工作日内向另一方书面报告所发生的不可抗力，并提供有关的证明文件。直接影响本合同的履行、或者不能按约定的条件履行时，由协议双方协商决定是否解除合同、或者部分免除履行协议责任、或者延期履行协议。双方不承担违约赔偿责任。具体事宜由双方另行协商。2.3乙方不得违反本协议约定私自收取除认筹金外其他款项以及其他侵害甲方利益的行为，甲方有权立即解除本合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日起5日内退回违反本合同约定收取的所有款项，并向甲方支付相应的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿全部损失。2.4甲乙双方除2.1，2.2，2.3条款约定内，无故单方面解除合同，违约方需向守约方支付违约金20万元。3、修改和补充：3.1甲乙双方要求修改或补充本协议，必须提前3天以书面通知另外一方，并需由双方就修改或补充条款签订书面确认书。3.2对本协议的任何修改或补充，必须经双方书面确认。未获双方书面确认之前，仍执行协议原来的条款。4、合同的解除和终止：自本合作协议终止日起，双方权利和义务全部终止。本协议一式贰份，双方各执一份，均具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之日或签字盖章较晚之日（双方签字盖章日期不一致时适用）即告生效。”原、被告双方均在合同尾部落款处加盖了公司章印。上述合同签订后，地平线房产公司履行至2018年2月28日撤场。在合同履行中地平线房产公司已向迦南置业公司开出发票金额为7180884.44元，具体开票时间和金额情况分别为：2013年10月11日30000元；2013年11月14日30000元；2013年12月17日30000元；2014年2月7日30000元；2014年3月3日30000元；2013年4月18日30000元；2014年4月18日30000元；2014年5月13日40253.02元；2014年6月3日108489.14元；2014年7月2日99577.28元；2014年8月11日122591元；2014年9月11日91076元；2014年10月13日109706元；2014年11月10日117883元；2014年12月5日80980元；2014年12月19日15592元；2015年1月13日60280元；2015年2月9日132521元；2015年3月17日85678元；2015年4月8日54467元；2015年5月7日121397元；2015年6月4日183121元；2015年7月8日150587元；2015年8月6日117271元；2015年9月5日173850元；2015年10月8日115993元；2015年11月9日203884元；2015年12月10日156310元2016年1月13日67622元；2016年2月4日67622元；2016年2月17日193860元；2016年3月16日41391元；2016年5月13日83231元；2016年5月13日151560元；2016年6月13日254892元；2016年7月27日252525元；2016年7月27日241905元；2016年9月21日134458元；2016年9月7日120000元；2016年12月23日139604元；2016年12月23日230730元；2016年12月23日185702元；2017年1月4日179090元；2017年6月1日201759元；2017年7月1日272258元；2017年7月1日284174元；2017年9月1日204281元；2017年11月1日201212元；2017年12月1日310214元；2017年12月1日161464元；2018年1月10日223216元；2018年1月25日69130元；2018年1月25日162673元；2018年1月25日133280元；2018年1月25日61525元。迦南置业公司已经向地平线房产公司支付的代理费为7095231.44元，具体付款时间和金额为：2013年10月29日30000元；2013年12月27日30000元；2014年1月27日30000元；2014年3月14日30000元；2014年4月16日30000元；2014年5月7日30000元；2014年5月7日30000元；2014年6月4日40253.02元；2014年6月16日108489.14元；2014年7月14日99577.28元；2014年8月15日122591元；2014年10月8日91076元；2014年10月27日109706元；2014年11月19日80000元；2014年12月19日96572元；2015年1月16日60280元；2015年2月11日150000元；2015年3月25日60000元；2015年4月15日54467元；2015年5月15日100000元；2015年6月15日183121元；2015年7月21日120587元；2015年8月18日117271元；2015年9月24日140000元；2015年11月18日115993元；2015年12月16日150000元；2016年1月19日156310元；2016年2月3日35000元；2016年2月4日67622元；2016年3月16日150000元；2016年5月18日109013元；2016年6月12日151560元；2016年6月30日200000元；2016年7月23日230081元；2016年8月18日200000元；2016年9月28日200000元；2016年11月7日148314元；2016年10月26日100000元；2017年1月11日120000元；2017年1月11日139604元；2017年1月11日230730元；2017年1月13日130000元；2017年1月13日130000元；2017年6月9日201759元；2017年7月10日272258元；2017年7月21日284174元；2017年9月20日204281元；2017年11月2日55702元；2017年11月2日49090元；2017年11月17日201212元；2017年12月15日310214元；2018年1月18日158500元；2018年2月7日223216元；2018年2月7日133280元；2018年2月7日61525元；2018年2月8日69130元；2018年2月8日162673元。地平线房产公司主张因履行上述合同迦南置业公司欠付其佣金1639611元。2016年5月，迦南置业公司（甲方）与房惠多公司（乙方）签订了《盐城大丰印象康桥项目渠道销售合作协议》一份，约定：“甲、乙双方本着‘互惠互利、共同发展’的原则，经友好协商，甲方授权乙方作为项目渠道销售合作商，并达成如下合作协议：―、合作背景：1、甲方盐城大丰印象康桥项目目前需要加大蓄客力度，为销售奠定坚实基础，促进资金回笼。2、乙方公司为专业的房地产渠道销售公司，可为甲方项目导入的来人转至成交。3、乙方作为盐城大丰印象康桥项目房源的渠道销售公司，帮助甲方进行房源销售。二、合作时间：自2016年5月1日起至2016年6月30日止。三、合作内容：1、乙方为盐城大丰康桥花园项目独家渠道销售公司，双方同意在康桥花园所剩未售房源以及未开盘房源作为甲乙双方渠道销售合同结算的依据。四、销售指标和佣金奖励标准：销售指标2016年5月40套、2016年6月40套，注：1、以上销售指标指每月正式大定套数，奖励结算以签约套数为准，每月考核时间为每月1日至月末最后一天。2、渠道销售指标低于5套，则销售奖励扣除1500元/套；3、房产、物业公司全员销售、均不计入上述指标，奖励由甲方承担；但编外销售计入指标奖励由甲方承担，每套5000元整。佣金奖励标准以每月销售指标套数（按大定计算）为基准，提成基准为5000元/套，未完成销售指标或超额完成销售指标的，则依据实际完成的比例计算佣金奖励标准（计算公式：实际完成套数÷当月指标套数×5000元/套），依此类推。五、佣金奖励的结算时间：每月结算一次，为方便起见，乙方每月月底前将请款单送达甲方，甲方应在次月的1-7日核算完毕并一次性支付给乙方。最终结算佣金奖励时乙方提供相应数额的税务发票。结算以当月合同签约为准，如发生退房则按照奖励标准扣除相应奖励。六、双方的权利义务：1、甲方有义务全力支持乙方开展拓客业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；2、乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行。七、人员组成:1、乙方组建渠道人员不得低于7人（含管理，助理人员），管理人员名单陈文伟，管理人员如有调整需征得甲方同意，以上人员需每天到甲方销售部签到考核，乙方实际组建渠道人员如低于上述人员数量，经甲方发出整改通知书10日后仍无增补至上述合同约定人员，甲方有权扣除1000元/套的奖励。八、其他：1、保密：除非法律规定或双方实现书面同意公开，否则在本协议期限内或协议终止日后的任何时间，本协议双方均有义务对数据信息保密，不向本协议外的任何个人或单位泄漏，不得将数据信息用于任何其他目的的使用或开发。双方应防止任何人直接或者间接进行泄密活动。2、违约责任：2.1如甲、乙双方任何一方违反本合同之约定，守约方可向违约方发出书面整改通知，如违约方在书面通知中所要求的合理期限内并无明显改进。则另一方有权以提前15天书面通知的形式终止本合同。2.2如因不可抗力或政府行为导致任何一方不能按照本合同履行其义务，或者不能按约定的条件履行时，该方不负违约责任，但该方应在事件发生后十五个工作日内书面报告所发生的不可抗力，并提供有关的证明文件。直接影响本合同的履行、或者不能按约定的条件履行时，由协议双方协商决定是否解除合同、或者部分免除履行协议责任、或者延期履行协议。双方不承担违约赔偿责任。具体事宜由双方另行协商。2.3乙方不得违反本协议约定私自收取除认筹金外其他款项以及其他侵害甲方利益的行为，甲方有权立即解除本合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日起5日内退回违反本合同约定收取的所有款项，并向甲方支付相应的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿全部损失。2.4若甲方不按本合同规定支付各种应付款项，则甲方应被视为违约，除应按照本合同的约定支付乙方佣金奖励外，还应承担相应违约责任，每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的违约金；逾期超过15天，除继续收取违约金外，乙方有权因逾期时间相应延长销售指标时间。如由于甲方超过30日未向乙方支付佣金奖励，乙方有权解除合同。2.5甲乙双方除2.1，2.2,2.3条款约定内，无故单方面解除合同，违约方需向守约方支付违约金20万元。3、修改和补充：3.1甲乙双方要求修改或补充本协议，必须提前3天以书面通知另外一方，并需由双方就修改或补充条款签订书面确认书。3.2对本协议的任何修改或补充，必须经双方书面确认。未获双方书面确认之前，仍执行协议原来的条款。4、合同的解除和终止：自本合作协议终止日起，双方权利和义务全部终止。本协议一式贰份，双方各执一份，均具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之日或签字盖章较晚之日（双方签字盖章日期不一致时适用）即告生效。”迦南置业公司与房惠多公司均在合同尾部加盖了公司章印。合同订立后，双方按约履行，房惠多公司至2018年2月28日撤场。房惠多公司已向迦南置业公司开出发票456635元，迦南置业公司已向房惠多公司支付佣金380260元。2019年4月17日，房惠多公司向迦南置业公司发出《债权转让通知》，内容为：“江苏迦南置业有限责任公司：本公司与贵公司之间印象康桥项目渠道销售合作协议已履行终止，贵公司尚欠本公司销售佣金557788元及相应违约金未能支付。现本公司将上列债权转让给南通地平线经纪有限公司所有，请自即日起直接向南通地平线经纪有限公司履行支付义务。特此通知连云港房惠多网络科技有限公司（章印）2019年4月17日”。地平线房产公司就房惠多公司债权转让部分向本院主张：截止2018年初项目销售结束，迦南置业公司尚欠渠道电商佣金费用557788元，明细为:未开票类：1、2016年5月渠道电商费用21750元（未经迦南置业公司核实），2、2016年6月渠道电商费用5625元3、2016年7月渠道电商再结算费用41000元，4、2016年8月渠道电商再结算费用11800元，5、2016年9月渠道电商再结算费用18000元，6、2016年10月渠道电商再结算费用4940元，7、2016年11月渠道电商费用29104元，8、2016年12月渠道电商费用170986元，9、2017年1月渠道电商费用58208元，10、2017年2月渠道电商费用120000元。已开票类：1、2016年6月渠道电商费用已开票59375元，已收到款项50000元，未收款项9375元；2、2017年1月渠道电商费用67000元，已开票，未收款。另查明，S2幢105室，2幢201室，12幢602室，25幢606室，26幢501室，27幢1002室，29幢204室七份商品房买卖合同已撤户解除合同。本院认为，地平线房产公司与迦南置业公司签订的《迦南置业大丰印象康桥项目总策划及销售代理合同》、《补充协议》及迦南置业公司与房惠多公司签订的《盐城大丰印象康桥项目渠道销售合作协议》，均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。本案的争议焦点是：一、佣金标准应否调整。如应该调整，如何调整？二、在地平线房产公司与迦南置业公司双方约定：“以上所有款项甲方在支付前乙方需提供正式税务发票，否则甲方有权拒付”情形下，迦南置业公司能否以地平线房产公司未开据发票拒付代理费。其行为是否构成违约。三、本案中退户应否扣除佣金。一、佣金标准应否调整。如应该调整，如何调整？迦南置业公司与地平线房产公司在2014年10月11日签订的《补充协议》中约定：“原合同第8.4条规定在整盘（住宅部分）销售均价5300元/平方米以下，佣金费率为1.2%，5300—5600元/平方米的，佣金费率为2%(超出5300元/平方米以上部分)，5600—6000元/平方米的，佣金费率为3%(超出5600元/平方米以上部分）。现根据2014年下半年制定的全员销售方案及项目实际，对于佣金费率调整如下：1、项目整盘（住宅部分）的佣金费率统一为1.27%;2、销售员根据每月完成指标确定销售提成比例，提成比例为2-4‰,实际发放超出2‰的销售提成由甲方补贴给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；3、其他销售责任人的销售提成比例为4‰，其中2‰纳入佣金范畴，由乙方承担，另外2‰的销售提成由甲方补贴给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；如在销售时其他销售责任人将销售提成4%优惠给购房人的，则甲方支付8‰的销售佣金给乙方，乙方开具佣金发票给甲方；4、合作单位销售房源甲方支付4‰的销售佣金给乙方，乙方开具佣金发票给甲方;二、前期策划服务费用调整：甲方已按原合同第8.4条规定，支付给乙方前期策划服务费及人员成本费用合计21万元，此费用己包含在佣金费率内，故由甲方在2014年9月-12月在每月结算佣金时扣除1万元，2015年1月-11月在每月结算佣金时扣除1.5万元，2015年12月在结算佣金时扣除0.5万元。三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突的，以本协议为准。”上述补充协议变更了原合同条款中关于佣金费率的约定，对双方均有约束力。本案中，迦南置业公司提供了被告与相关单位签订的工程承包合同、安装合同复印件、被告与相关合作单位签订的房屋抵偿工程款的协议书复印件、房款收缴联系单、房款优惠申请单，所形成的证据锁链足以证明以房抵工程款和其他销售责任人的销售两种销售模式下佣金的费率应按4‰计付。迦南置业公司主张以房抵工程款销售金额113928614元已按1.2%计付佣金1367143元，实际应按4‰计付佣金455714元，经本院审核，实际以房抵工程款销售金额为108940634元，按1.2%计算佣金为1307287.61元，实际应按4‰计付佣金435762.54元，应扣回佣金871525.07元。迦南置业公司主张其他销售责任人的销售金额151683449元已按1.2%计付佣金1820201元，实际应按4‰计付佣金606734元，应扣回佣金1213468元。原告主张其他销售责任人销售分为4个部分，根据被告提供的证据，经本院审核，第1部分是全员销售金额为57697467元，第2部分是编外人员销售金额为59948691元，第3部分是老业主介绍新业主销售金额为21455163元，第4部分是渠道销售金额为8674486元。其中，第1、2部分符合合同约定其他销售责任人销售情形，第3、4部分合同对此没有明确约定，不能视为合同约定其他销售责任人销售的情形。第1、2部分金额计117646158元，按1.2%计算佣金为1411753.90元，实际应按4‰计付佣金470584.63元，应扣回佣金941169.27元。原告地平线房产公司按照《迦南置业大丰印象康桥项目总策划及销售代理合同》的约定主张佣金1639611元未付和违约金816512元，按照《补充协议》应扣回佣金1812694.34元（871525.07元+941169.27元）。至此，迦南置业公司超付了上述两份合同约定的佣金，超付金额为173083.34元。二、在合同双方有明确约定的情况下，迦南置业公司能否以地平线房产公司未开据发票拒付代理费。其行为是否构成违约。根据双务合同的基本理论，合同抗辩权的行使范围仅限于对价义务，一方不履行对价义务的，相对方才享有拒绝履行的抗辩权。本案是商品房委托代理销售合同纠纷，地平线房产公司的主要义务代理销售房屋与迦南置业公司的主要义务支付佣金构成对价义务，这就意味地平线房产公司开具发票与迦南置业公司的主要义务是支付佣金不具有对价关系，因此，迦南置业公司不能以相对方未开发票拒付佣金。但因本案中双方当事人明确约定，把开具发票作为支付佣金的条件，迦南置业公司在地平线房产公司未开据发票的情况下未按约定支付佣金不构成违约。关于已开票已支付佣金应否支付违约金，由于原告对已开发票交付的时间没有提交证据证明，故对从交付发票至实际付款这一时段无法确定，且被告迦南置业公司是在合理期限付款，还是迟延付款亦无法确定，故在本案中对这一时段不宜确认迦南置业公司违约，即已开票已支付佣金不应支付违约金。三、本案中对已解除的七份商品房买卖合同情形应否扣除佣金。双方虽在合同第九条中约定：“购房客户签订预售合同（或买卖合同）后发生退户的情况：1.如退户原因在购房客户，则甲方有权按照销售合同当中约定的收取客户违约金，收取的违约金由甲、乙双方各得一半。退户不计入销售率。”查明S2幢105室，2幢201室，12幢602室，25幢606室，26幢501室，27幢1002室，29幢204室七份商品房买卖合同也已撤户解除合同。但被告在答辩时陈述双方是协商解除合同，没有提交是购房客户单方原因解除合同的证据，因此，不能依据该约定扣除佣金。对被告这一辩称意见，本院不予采信。关于地平线房产公司主张的房惠多公司转让的债权557788元。由于房惠多公司已向迦南置业公司开出发票456635元，迦南置业公司已向房惠多公司支付佣金380260元。故，迦南置业公司应当向原告地平线房产公司支付佣金76375元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”被告迦南置业公司应当向原告地平线房产公司支付已开票未付款的76375元的违约金，关于违约金的计算标准，迦南置业公司与房惠多公司之间约定：“每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的违约金”，该标准明显过高，故本院依法酌定违约金的计算标准为年利率24%。综上，迦南置业公司还应当向地平线房产公司支付佣金384704.66元（557788元-173083.34元），并承担76375元自2017年3月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告江苏迦南置业有限责任公司于本判决生效后在原告南通地平线房产经纪有限公司开具代理费用发票后10日内向原告南通地平线房产经纪有限公司支付佣金308329.66元。二、被告江苏迦南置业有限责任公司于本判决生效后10日内向原告南通地平线房产经纪有限公司支付佣金76375元，并支付以76375元为基数自2017年3月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金。三、驳回原告南通地平线房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30911元，由原告南通地平线房产经纪有限公司负担23840元，被告江苏迦南置业有限责任公司负担7071元，被告江苏迦南置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内将案件受理费7071元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××05。财产保全费用5000元，原告南通地平线房产经纪有限公司负担2556元，被告江苏鼎丰置业有限公司负担2444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  鲁冀平人民陪审员  张立新二〇二〇年一月十九日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。