山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初10256号原告：郑晓良，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：马镇，山东浩搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东全，山东浩搏律师事务所律师。被告：季朝海，男，1972年8月23日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住聊城市开发区。被告：季朝勇，男，1970年12月1日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住聊城市东昌府区。被告：季朝增，男，1978年10月25日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住聊城市东昌府区。三被告共同委托诉讼代理人：张仪茹，山东鲁风律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：胡振旭，山东鲁风律师事务所律师。原告郑晓良与被告季朝海、季朝勇、季朝增租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓良及其委托诉讼代理人张东全，被告季朝海及其三被告共同委托诉讼代理人胡振旭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓良向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告于2019年5月15日签订的《租赁合同》；2.判令三被告共同返还定金100000元及预付工程款584000元，共计684000元。事实和理由：原告与三被告在2019年5月15日签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于聊城市东昌府区梁水镇聊临路东镇商场路2号租赁给原告做超市使用；租赁物包含厂房5000平方米、仓库700平方米、平房5间；租赁期限为15年；被告于2019年6月30日前将租赁物交付原告。合同签订后，原告向被告支付定金（收据记载为拆迁保证金）100000元，并且原被告双方商定，由原告投入资金，被告按照原告的设计对租赁物进行整修建设，原告为此先后向被告预付了工程款584000元。后原告得知，该租赁场地门前的路（包括租赁物墙外6米）已经被政府征用，导致原告准备经营的超市门前无路，无法经营，原告租赁经营的目的无法实现。现原告又得知，三被告对该租赁物既没有所有权也没有使用权，其无权支配处分该租赁物。被告与原告签订《租赁合同》时，未能如实告知，存在隐瞒重要事实欺骗原告的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告诉至法院，请查明事实并判如所请。被告季朝海、季朝勇、季朝增辩称，1.被告不存在任何隐瞒事实欺骗原告的行为，原告撤销《租赁合同》的诉求不应得到支持。首先，原告诉称租赁场地门前的路被政府征用不属实，租赁场地大门口的现状和双方签订合同时的状况没有任何变化，仅仅是租赁场地南墙外的梁水镇商场路和梁水镇大集场地正在封闭施工，但封闭施工部分不在双方约定的租赁物范围之内，也不是租赁场地出行所必经的道路。其次，原告和被告签订租赁合同前多次到租赁场地查看，对租赁场地的情况和周边的状况十分清楚，被告对租赁场地和周边状况没有向原告作出过任何不属实的描述或承诺，更没有故意隐瞒过和租赁场地有关的任何重要事实。梁水镇商场路和梁水镇大集场地封闭施工是在双方签订合同三个月之后，被告在合同签订时并不知道也不可能预测到这一事实，原告主张合同签订时被告存在欺骗行为没有任何依据。再次，被告对租赁场所之外的状况没有任何义务保证其不发生变化，也根本不可能对此保证，租赁场所周边场地被政府征收属于不可抗力，被告对此不存在任何过错。2.租赁场地的使用权是被告父亲季连庆从梁水镇镇政府受让而来，因季连庆年事已高行动不便，近年来租赁场地的维护和处分等都是由被告负责，被告父亲对涉案合同的情况也知情和认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，被告有权处分租赁场地的使用权。3.原告诉求的拆迁保证金100000元不应予以返还。原被告双方签订租赁合同前，被告已将租赁场地出租给其他人使用且租赁场地上还有其他建筑物，为满足原告的需求，被告和原租赁人提前解除了合同并拆除了大部分建筑，100000元的拆迁保证金是为了弥补被告的该部分损失，不应退还。4.工程款584000元不是预付款，而是原告应当承担的建设费用，不应予以返还。根据合同约定，原告将租赁场所重新规划建设，建设所产生的费用全部由原告承担，因原告不熟悉当地的环境，委托被告季朝海为其寻找施工队并协助其与施工队沟通配合。在建设过程中，季朝海已经把584000元的工程款全部支付给了施工方，并且因原告违反承诺不再按约定付款，被告为了避免施工到半途的钢结构工程发生锈蚀，只能自行向施工方垫付部分工程款继续施工，该部分费用最终应由原告承担。5.租赁场地南墙外的梁水镇商场路和梁水镇大集场地封闭施工，不会造成租赁场地无法使用。租赁场地周边环境的变化，可能会暂时影响人流量及交通的便利程度，对将来超市的经营也可能会产生一定影响，但达不到原告诉称的不能实现合同目的的程度，涉案合同应按照双方约定继续履行。综上所述，涉案合同不存在合同法规定的可撤销情形，原告诉求没有事实根据和法律依据，应判决驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告为支持自己一方的主张，提交了租赁合同、收款收据和中国农业银行交易明细清单、租赁物现场照片、原告郑晓良等人和被告季朝海的谈话录音硬盘和书面整理材料等证据；被告为支持自己一方的主张，提交了原聊城市梁水镇村委会（南街组）和聊城市节能环保设备厂签订的土地租赁协议书、2001年4月东昌府区体改办关于批准聊城市节能环保设备厂实施改制方案的通知和2001年4月11日被告父亲季连庆和梁水镇人民政府签订的资产转让协议书、季连庆向南街村委会缴纳租赁费的收据、季连庆出具的证明、2019年5月9日原告和被告季朝海的微信聊天截图、租赁场地内重新建设钢结构工程的花费明细及相应支付凭证、2016年9月3日被告季朝海、季朝勇和案外人江庆生签订的场地租赁合同、2016年9月1日被告季朝海、季朝勇和案外人付志军签订的房屋租赁合同、2018年5月10日被告季朝海、季朝勇和案外人杜小生、王玉枫签订的房屋租赁合同、租赁场地原有建筑物拆除前和拆除过程中的照片、租赁场地南侧的商场路封闭施工前梁水镇政府公示的规划平面图、封闭施工前后租赁场地大门口处的照片等证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日，被告季朝海、季朝勇、季朝增（出租方、甲方）与原告郑晓良（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。合同的具体内容为：“一、经营的地点、期限、租金及付款方式：1.甲方将聊城市东昌府区梁水镇聊临路东镇商场路2号位置租赁给乙方使用，位置涵盖5000平方米厂房及后方东北角700平方米仓库、5间平房，乙方用于建超市、停车场及相关附属设施。2.甲方须对所出租乙方的场地具有完全使用权，如因场地合法使用问题产生的争议及费用由甲方自行承担。3.乙方将租赁位置重新规划建设，相关建设发生的全部费用由乙方自行承担。双方约定所规划建设位置中东侧门面房2楼5间用于甲方生活使用。备注：商场路东西路面如在开业前未修复，则由甲方负责修复为沥青或水泥路面，产生费用由甲、乙双方均摊。4.租赁期限15年，由2019年11月1日起到2034年10月31日止。租金及付款方式：年租金150000元，5年一递增，每5年递增10%。租金一年一付。二、甲方的权利和责任：1.乙方在办理营业相关证件时，甲方须积极提供相关证件，如土地证明、房产证明等。2.甲方须确保乙方使用的水流和用电负荷充足，并负责将水源和电源引至乙方指定位置。3.甲方确保在2019年6月30日前将约定场地交付乙方使用。三、乙方的权利和责任：1.乙方在按时交纳租金后，有权享有场地的使用权。2.如在租赁期间，因城市或乡镇整体规划，涉及拆迁、征用所产生建筑补偿费用双方约定如下：（2019年至2024年甲方得30%，乙方得70%；2024年至2029年甲乙双方各得50%；2029年至2034年甲方得70%；乙方得30%）。合同期满后房产归甲方所有。3.合同期满后在同等条件下，乙方可优先享有该场地的租赁权，乙方应在合同期满60日前向甲方提出书面申请，否则视为乙方放弃续签合同权利。4.乙方要遵守国家的政策法规，文明经商，公平交易，积极做好防火、防盗工作。5.乙方在经营过程中所产生的一切费用（水、电费及人员工资、照明工具器材、办公用品、低值易耗品等）均由乙方承担，并按指定时间交纳。四、不可抗力因素：由不可抗力的因素而致使本合同不能履行，经双方协商同意后，可以提前终止或暂缓执行本合同。甲乙双方如同意终止合同时，甲方须向乙方退还预收的款项。甲乙双方如同意暂缓执行本合同时，在暂缓执行期间，乙方暂停交纳该期间的租金。五、违约责任：如一方违约，另一方有权单方面终止合同，并追究违约方给守约方造成的一切经济损失，并追究相关责任。六、争议的解决方式：在本合同的履行中如发生争议，甲乙双方协商解决。如双方不能协商解决，可提交给甲方所在地的人民法院解决。七、其他约定事项：1.签订本合同时，乙方向甲方交纳定金拾万元整，此定金在乙方租金内扣除。2.甲方的土地、房产、出租等产生的税款由甲方自理，与乙方无关。3.租赁期间可以转让商业用途，不得转租机械、工业之类影响居民生活。八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”原告郑晓良与被告季朝海另口头商定，郑晓良委托季朝海代为联系工程施工人员，按照郑晓良对租赁位置的重新规划进行建设，郑晓良将相关的工程款项通过季朝海向施工人员支付。涉案《租赁合同》签订后，郑晓良按照合同中的定金约定向季朝海支付了100000元款项，季朝海为郑晓良出具了收据一份，具体内容为：“今收到收到郑晓良拆迁保证金壹拾万元整（100000.00元）。季朝海。2019年5月15日。”对于该收据中载明的是收到拆迁保证金而不是收到定金，郑晓良在庭审中的陈述为，“季朝海给出具了收据之后，发现他写的是收到拆迁保证金，当时跟他沟通，为什么把这个条打成是拆迁保证金，他说你要是不把这些钱给我，我拆了你不要，我不白拆了。我要在这开超市，当时我就没再说别的。”季朝海在庭审中的陈述为，“当时我们签订合同后，我需要按合同清理地上建筑物或推掉原有合同的租赁损失，必须向原告索要100000元拆迁保证金，我才能把我原有的租赁物和租赁户处理掉，这样他必须给我保证金，我才能动手履行合同。”此后，季朝海按照郑晓良的规划设计，联系施工人员进行建设。在施工过程中，郑晓良分别于2019年6月20日、8月4日、8月21日通过银行转账的方式，向季朝海名下账户转款377000元、7000元、200000元，共计584000元，季朝海用于支付了工程费用。2019年8月中旬，涉案租赁场地南墙外的梁水镇商场路和梁水镇大集场地，被变更用途，改为建设居民小区。随后不久，即开始封闭场地施工建设。在此情况下，郑晓良认为由于租赁物周边环境改变，已经不可能实现经营超市的租赁目的。因此，郑晓良不再支付工程款项，并向季朝海提出终止合同返还已支付的款项，季朝海未予同意，双方遂产生纠纷。2019年11月25日，原告诉至本院，提起本诉。另查明：一、原告郑晓良系连锁超市的经营者，自2019年10月份左右，郑晓良就开始与季朝海接触，商谈对涉案租赁物承租用于经营超市的事宜。二、涉案租赁物中的土地，系1997年3月1日原聊城市节能环保设备厂（注：原乡镇企业）与原聊城市梁水镇村委会（南街组）双方签订的《土地租赁协议书》中租赁土地的一部分，该土地租赁协议书中约定的租赁期限为五十年，至2047年3月1日止。2001年4月20日，聊城市东昌府区经济体制改革办公室印发东昌体改（2001）14号文件《关于批准聊城市节能环保设备厂实施改制方案的通知》，批准了聊城市东昌府区乡镇企业局和梁水镇人民政府对聊城市节能环保设备厂实行产权制度改革的方案。三被告的父亲季连庆作为其中的受让一方，与梁水镇人民政府签订了《资产转让协议书》，对原聊城市节能环保设备厂的农机部分资产予以受让。此后至今，季连庆与梁水镇村委会（南街组）一直在继续履行《土地租赁协议书》中的约定，季连庆每年按期交付租金。近年来，季连庆因年事已高，交由其三个儿子季朝海、季朝勇、季朝增对其受让资产进行打理。本案在审理过程中，原告郑晓良于2019年12月9日向本院提出财产保全申请，申请保全金额为800000元，请求查封被申请人季朝海位于聊城市东昌府区新区办事处香江光彩大市场东经五街122号的房产（不动产权证书编号为0106002725）一处，聊城汇通置业担保有限公司为申请人郑晓良出具财产保全担保函提供担保。本院依法作出保全裁定，并已交付执行。本院认为，在本案中，原被告双方存在的主要争议焦点问题是：1.涉案租赁合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的当事人一方有权请求人民法院撤销的情形之一？原被告在签订涉案租赁合同时，被告是否存在隐瞒重要事实欺骗原告的行为？2.被告收到的涉案100000元款项是原告向被告交付的定金还是拆迁保证金？原告要求三被告共同返还是否于法有据？3.被告收到的涉案款项584000元是原告依照合同约定向被告预付的工程款？还是原告委托被告向施工方支付的相关建设费用？关于第一个争议焦点问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在本案中，原告请求撤销涉案租赁合同的理由是，在合同履行过程中，“原告得知，该租赁场地门前的路（包括租赁物墙外6米）已经被政府征用，导致原告准备经营的超市门前无路，无法经营，原告租赁经营的目的无法实现。现原告又得知，三被告对该租赁物既没有所有权也没有使用权，其无权支配处分该租赁物。被告与原告签订《租赁合同》时，未能如实告知，存在隐瞒重要事实欺骗原告的行为。”但原告提供的证据中，并没有任何证据对此予以佐证。被告提供的证据，足以证明被告至今对租赁物享有所有权或使用权，且至今也没有任何第三人对租赁物的所有权或使用权主张权益。从原告找被告接洽协商欲租赁涉案场地，到双方签订合同长达半年多的时间，原告进行了多次考察，包括实地考察，对租赁场地的情况和周边的状况已经清楚，被告对租赁场地和周边状况没有向原告作出过任何不属实的描述，也不具备对租赁场地周边环境承诺在租赁期内不发生改变的能力和资格，并不存在以欺诈的手段隐瞒重要事实欺骗原告的故意行为。故原告提出的请求撤销涉案租赁合同的诉讼主张，并不符合上述法律规定，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点问题，原被告在签订的涉案合同中，虽然约定的是“签订本合同时，乙方向甲方交纳定金拾万元整，此定金在乙方租金内扣除”，但由于原告要对租赁场地重新规划建设，需要拆除被告的一些建筑设施，而合同中并没有关于拆迁保证金的约定，被告季朝海在出具收据时想到了这一点，于是在收据中把收到的款项改为了拆迁保证金。原告郑晓良虽然对此提出了异议，但季朝海陈述了他的理由后郑晓良并没有坚持反对，并口头委托季朝海代为联系工程施工人员，按照其对租赁位置的重新规划进行建设，并将相关的工程款项通过季朝海向施工人员支付，这足以证明郑晓良对此款项性质的改变已经予以默认，涉案的100000元款项已经由合同中约定的定金变更为拆迁保证金。另外，根据涉案合同中关于定金的表述，涉案定金属于成约定金，并不是违约定金，双方约定的是“定金在乙方租金内扣除”，因此，该款项即便是定金在合同履行期间提前终止合同也不能全额返还。原告的该项诉讼主张，于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题，涉案合同中并没有原告向被告预付工程款的约定，该款项实际是原告口头委托被告代为联系施工人员，按照其规划进行建设，向施工人员支付的相关建设费用。该款项被告在庭审时举证证明已经支付，原告对此没有提出异议。原告要求被告返还预付工程款584000元的诉讼主张，同样于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条规定，判决如下：驳回原告郑晓良的诉讼请求。案件受理费减半收取计5320元、案件申请费4520元，由郑晓良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张一水二〇二〇年一月十四日书记员  王荣华