北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初2823号原告（反诉被告）：新兴职业装备生产技术研究所，住所地北京市东城区禄米仓胡同71号。法定代表人：刘亦飞，所长。委托诉讼代理人：张勤学，男，1956年10月28日出生。委托诉讼代理人：李硕，北京首阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市德明物业管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路18号。法定代表人：董凯，执行董事。委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。第三人：北京净车小酷车辆清洗中心，经营场所北京市东城区仓南胡同14号。经营者：郝晓菲，女，1986年8月26日出，北京净车小酷车辆清洗中心经营者。委托诉讼代理人：付凯强（系郝晓菲之配偶），男，1991年1月30日出生。原告(反诉被告)新兴职业装备生产技术研究所（以下简称新兴研究所）与被告（反诉原告）北京市德明物业管理有限公司（以下简称德明物业公司）、第三人北京净车小酷车辆清洗中心（以下简称净车清洗中心）合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理,依法由本院审判员李颖担任审判长，与人民陪审员张玲、石淑萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新兴研究所之委托诉讼代理人李硕、张勤学，被告（反诉原告）德明物业公司之法定代表人董凯、委托诉讼代理人潘虎铭，第三人净车清洗中心至委托诉讼代理人付凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新兴研究所向本院提出诉讼请求：1.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号、002号房屋；2.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧平房四间（分别为东数第二、三、五、六间）；3.判令德明物业公司腾退位于北京市东城区×胡同×号院东门门房（即五号房）靠南侧半间；4.判令德明物业公司支付新兴研究所自1996年11月起至2009年3月止欠付的供暖费3803729.76元；5.判令德明物业公司向新兴研究所支付供暖费滞纳金1000000元；6.判令德明物业公司向新兴研究所支付其委托德明物业公司出租的房屋租金199200元（包括：3号楼4门004号房屋2002年3月17日至2008年3月18日房屋租金43200元、3号楼2门004号房屋2002年11月13日至2008年11月14日房屋租金43200元、3号楼3门004号房屋2002年6月29日至2007年6月30日房屋租金36000元、3号楼3门001号房屋2002年3月30日至2008年3月31日房屋租金43200元、3号楼2门002号房屋2002年4月29日至2009年4月30日房屋租金33600元）；7.判令德明物业公司退还租赁保证金122738.69元；8.本案诉讼费由德明物业公司负担。事实及理由：1996年6月18日新兴研究所与北京德明建筑工程事务有限责任公司（以下简称德明建筑公司）签订《物业委托管理合同》，双方约定由德明建筑公司负责新兴研究所所有的位于北京市东城区×胡同×号院内部分房屋的物业管理工作，管理期限为15年，自1996年6月18日起至2011年7月17日止。该合同签订后，为了方便德明建筑公司的物业管理工作，新兴研究所交给德明建筑公司两套房屋作为办公用房使用。该两套房屋位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号、002号，上述两套房屋系新兴研究所所有，其产权证号为京房权证东国自字第××××号。其后，德明建筑公司又占用×胡同×号院×号楼南侧原有平房及该院内东门旁原有平房（及东门门房）。南侧平房是新兴研究所委托德明建筑公司翻建的。东门门房及南侧平房均无产权证，且南侧翻建的平房亦未经规划审批。1998年3月，德明建筑公司隐瞒真相称其更名为德明物业公司，并由德明物业公司接管了物业管理。2011年7月，德明物业公司中止了物业管理工作，但其仍占用上述房屋。新兴研究所为此多次向其提出腾退要求，但其拒不交还。目前，德明物业公司仍占用3号楼南侧平房四间（分别为东数第二、三、五、六间），东门门房靠南侧的半间亦由德明物业公司使用，靠北侧的半间是由净车清洗中心使用。另，按照双方签订的《物业委托管理合同》约定，供暖费由德明物业公司代收，但至今其未将供暖费返还给新兴研究所。新兴研究所曾委托德明物业公司出租3号楼4门004号、3号楼2门004号、3号楼3门004号、3号楼3门001号、3号楼2门002号共计五套房屋，但由于德明物业公司法定代表人董凯当时是新兴研究所员工，专门负责此事，故双方一直未办理过结算。直至董凯内退后，接手此项工作的员工才发现这个问题。故，在2008年之后不再有此问题。但2008年之前的房屋租金德明物业公司一直未返还。关于租赁保证金，共计收取751369.1元，其中德明物业公司已经分两次退还454647.6元、174009.81元，剩余122738.69元仍未退还。综上，为维护合法权益，新兴研究所向法院提起诉讼。被告（反诉原告）德明物业公司辩称，德明物业公司承接了德明建筑公司的权利义务。双方签订的《物业委托管理合同》于2011年7月17日到期终止。合同到期后，德明物业公司未再提供任何物业管理。根据双方的约定，新兴研究所应将北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋过户给德明物业公司。但新兴研究所一直未履行过户义务，因此德明物业公司亦无腾退义务。由于新兴研究所一直未将物业费结清，故德明物业公司一直使用北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元002号房屋。若新兴研究所结清物业费，德明物业公司同意腾退该房屋。北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧的七间平房以及东门门房均是德明物业公司出资，与德明建筑公司共同委托第三方在原有房屋上翻建的，按照合同的约定产权应该归德明物业公司所有。由于政策原因，现无法办理产权证，但德明物业公司使用该房屋是正当的，故不应腾退。另，门房所在土地使用权并非新兴研究所，故新兴研究所无权要求腾退。关于供暖费及五套房屋的租金，新兴研究所的诉讼请求已超过诉讼时效。关于租赁保证金，确实共计收取751369.1元，其中德明物业公司已经分两次退还新兴研究所454647.6元和174009.81元。另，德明物业公司直接退还租户租赁保证金共计63083.7元，剩余租赁保证金由于并非新兴研究所交付给德明物业公司，故新兴研究所无权主张该项金额。第三人净车清洗中心辩称，新兴研究所的全部诉讼请求均与净车清洗中心无关，东门门房净车清洗中心使用的是靠北侧的半间。被告（反诉原告）德明物业公司向本院提出反诉请求：1.判令位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋归德明物业公司所有，新兴研究所协助德明物业公司办理房屋过户手续；2.判令新兴研究所支付德明物业公司拖欠的物业管理费共计3486784.92元；3.判令新兴研究所支付德明物业公司因拖欠物业管理费而造成的利息损失1606100.3元（以3486784.92元为基数，按5.5%利率自2011年7月17日计算至2019年11月30日）；4.判令新兴研究所协助德明物业公司继续办理北京市东城区×胡同×号院南侧七间平房（即物业管理用房）土地流转及产权登记手续；5.新兴研究所腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧平房三间（分别为东数第一、四、七间）；6.判令净车清洗中心向德明物业公司腾退违法占用的位于北京市东城区×胡同×号院东门门房（即五号房）靠北侧半间；7.诉讼费由新兴研究所负担。事实和理由：1996年6月18日，德明建筑公司与新兴研究所签订《物业委托管理合同》，约定德明建筑公司负责北京市东城区×胡同×号院×号楼、×号楼的物业管理。1997年11月28日，新兴研究所书面回函同意《物业委托管理合同》的权利、义务由德明建筑公司转让给德明物业公司承接。自1997年11月至2017年7月，德明物业公司履行了《物业委托管理合同》的全部义务。该合同约定，新兴研究所应付德明建筑公司的委托物业管理启动资金采取用该院内一套三居半地下室面积产权折抵补偿方式进行。新兴研究所向德明建筑公司交付了3号楼1单元001号房屋。德明物业公司曾多次提出要求新兴研究所办理房屋过户的要求，但其以各种理由拒绝。根据双方的多次约定，德明物业公司收取房屋租赁保证金和租金，并已租赁保证金的利息和租金折抵物业管理费；新兴研究所代收本单位职工的房租，德明物业公司收取零散居民（拆迁户）供暖费，采取等值抵扣的原则，于每年3月15日至3月20日进行结算，差额部分多退少补；1998年9月28日，德明物业公司向新兴研究所转交租赁保证金454647.6元、2004年4月29日德明物业公司再次转交租赁保证金174009.81元，德明物业公司另向14户租户退还租赁保证金63083.7元，上述退还的租赁保证金的利息亦应作为物业费由新兴研究所支付。综上，通过相互折抵计算，新兴研究所仍拖欠物业费3486784.92元。北京市东城区×胡同×号院南侧七间平房、东门门房均系德明物业公司出资翻建，根据双方的约定，其权属应归德明物业公司所有，新兴研究所、净车清洗中心要腾退上述房屋，新兴研究所还应协助办理相关的规划报批、土地流转及产权登记手续。原告（反诉被告）新兴研究所针对被告（反诉原告）德明物业公司提起的反诉辩称，新兴研究所从未承诺将北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋归德明物业公司所有，且按照国资委的相关规定，该房屋无法过户。2011年《物业委托管理合同》终止后，德明物业公司从未向新兴研究所主张过物业管理费，故德明物业公司提出的相关诉讼请求已超过诉讼时效。北京市东城区×胡同×号院南侧平房系新兴研究所所有的土地上历史遗留的建筑物，该平房并无相关规划审批手续及产权登记手续，且以无法办理相关手续。北京市东城区×胡同×号院东门门房系新兴研究所所有，即使腾退亦应向新兴研究所腾退。第三人净车清洗中心针对被告（反诉原告）德明物业公司提起的反诉辩称，2011年6月净车清洗中心与德明物业公司就北京市东城区×胡同×号院东门门房靠北侧半间签署房屋租赁合同，房租都转给董凯。后，德明物业公司清算，牛建英（系净车清洗中心经营者郝晓菲之母）认购了这套房屋。该房屋系新兴研究所翻建，如果需要腾退，净车清洗中心愿意腾退给新兴研究所。本院经审理认定事实如下：北京市东城区×胡同×号院×号楼、×号楼、×号楼是住宅小区，系上世纪九十年代北京市东城区第二城市建设综合开发公司（后更名为北京市世源城市建设综合开发公司）与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（后更名为新兴职业装备生产技术研究所）合建的住宅小区，双方约定房屋按57%和43%比例分配。1996年6月18日，甲方中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（产权方）与乙方德明建筑公司签订《物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方为北京市东城区×胡同×号院×号楼、×号楼住宅小区提供物业管理；将北京市东城区×胡同×号院×号楼、×号楼房屋租金及租赁保证金作为委托物业管理费交由乙方收取，租赁保证金的利息和房租由乙方安排使用，房屋使用人终止租赁的，由乙方按原收取金额退还租赁保证金；甲方应付乙方的委托物业管理启动资金采取用该院内一套三居半地下室面积产权折抵补偿方式进行；甲方向乙方提供一套半地下三居用于现场办公用房；乙方按月收取住户的房租、水、电、煤气、供暖等费用，于每年十月三十日向甲方一次性交纳该院非甲方单位职工住房的年度供暖费用；甲方委托乙方管理年限为15年，即1996年6月18日起至2011年7月17日止。1997年，德明建筑公司作为控股人发起组建德明物业公司。随后，德明物业公司承接并继续履行德明建筑公司与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所签订的《物业委托管理合同》。2011年7月17日，《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理。为履行合同，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所将北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号、002号房屋交由德明建筑公司使用。1996年8月18日，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所向北京市房地产管理局发函，要求给德明建筑公司办理部分用房（社会管理用房）的产权过户登记。后因房屋属性未能办理产权过户登记。1996年8月25日，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所出具社会配套用房确认单，确认北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋为物业所有、002号房屋为物业管理用房。经查，北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋系央产房，归国务院机关事务管理局管理，经本院向该局央产房交易办了解，因该房屋属于地下室，不能办理产权过户手续。本院向德明物业公司释明该情况，德明物业公司坚持其提出的将该房屋过户的诉讼请求。关于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元002号房屋，经查系物业管理用房。庭审中，德明物业公司称由于新兴研究所一直未支付拖欠的物业费，故其未将该房屋归还。北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧原有平房7间、东门门房一间，上述房屋无相关产权证书。后在未经规划审批的情况下，上述房屋经翻建仍未取得产权证书。现北市东城区×胡同×号院×号楼南侧7间平房中，东数第二、三、五、六间由德明物业公司使用，第一、四、七间由新兴研究所使用；北市东城区×胡同×号院东门门房靠北侧半间由净车清洗中心使用，靠南侧半间由德明物业公司使用。经查，上述房屋均系违法建设，2019年10月15日，北京市东城区东四街道综合行政执法组张贴了《告知书》，要求对北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧搭建违法建设进行整改，逾期未整改的，东四街道办事处将组织有关执法部门依法进行综合执法查处，拆除违法建设。另，庭审中双方均认可收取租赁保证金751369.1元，德明物业公司分两次共计退还新兴研究所租赁保证金628657.41元。本院依据德明物业公司提交的退个人租赁金统计表、收据、租户签收的收条核算，德明物业公司向9名租户退还租赁保证金共计46504.8元。庭审中德明物业公司主张其以现金方式向王梦刚、毕永良、张永亮3人退还租赁保证金12135.15元，以支票转账方式向厚福岭、王旭生2人退还租赁保证金4443.75元，但其未能提交王梦刚、毕永良、张永亮3人签名的收条以及向厚福岭、王旭生2人支票转账的相关凭证，故本院对该主张不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所（后更名为新兴研究所）与德明建筑公司签订《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。德明物业公司成立后，其承接并继续履行了德明建筑公司与中国人民解放军总后勤部军需生产技术研究所签订的《物业委托管理合同》，新兴研究所对此未曾提出异议，该合同对原被告继续有效。关于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋，《物业委托管理合同》中约定，甲方应付乙方的委托物业管理启动资金采取用该院内一套三居半地下室面积产权折抵补偿方式进行。但由于该001号房屋系央产房，归国务院机关事务管理局管理，经本院向该局央产房交易办了解，该房屋属于地下室，不能办理产权过户手续。经本院释名后，德明物业公司坚持不变更诉讼请求。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号的诉讼请求，本院予以支持；德明物业公司提出的判令位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号房屋归德明物业公司所有，新兴研究所协助德明物业公司办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。由此给德明物业公司造成的损失，德明物业公司可另案解决。关于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元002号房屋，该房屋系物业管理用房，2011年7月17日《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理。德明物业公司在2011年7月17日后继续使用该房屋无相关合法依据。庭审中，德明物业公司主张系因新兴研究所拖欠物业费因此一直未将该002号房屋退还给新兴研究所的抗辩理由亦缺乏法律依据。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元002号房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于北京市东城区×胡同×号院×号楼南侧平房七间及东门门房，经查，上述房屋均系违法建设，且东四街道综合行政执法组已经张贴《告知书》，故行政机关对此事正在处理过程中，尚未作出明确的处理结果，应当首先由行政职能部门处理，目前不属人民法院受理民事诉讼的范围，故对双方当事人的该部分起诉本院予以驳回。另，对于德明物业公司提出的判令净车清洗中心向德明物业公司腾退违法占用的位于北京市东城区×胡同×号院东门门房（即五号房）靠北侧半间的诉讼请求，其涉及的法律关系与本案并非同一法律关系，故本院对此亦不予处理。关于供暖费、房屋租金、物业费，经查，上述费用均发生在2011年7月17日前，庭审中新兴研究所、德明物业公司均未提交充分证据证明在本案立案前的数年中存在诉讼时效中止、中断的情形，双方当事人的该部分诉讼请求均已超过诉讼时效；同时，双方当事人在合同履行及届满后的数年中均未对上述费用结算提出异议，亦说明双方对上述费用折抵均不存在争议，综上本院对双方当事人就上述费用的相关诉讼请求均不予支持。关于租赁保证金，双方均认可收取租赁保证金751369.1元，德明物业公司分两次共计退还新兴研究所租赁保证金628657.41元，对此本院予以确认。依据《物业委托管理合同》的约定，房屋使用人终止租赁的，由乙方按原收取金额退还租赁保证金。本案中，德明物业公司提供证据证明其依照约定向终止租赁的房屋使用人按原收取金额退还租赁保证金，故本院依据德明物业公司提交的退个人租赁金统计表、收据、租户签收的收条核算，确认德明物业公司向9名租户退还租赁保证金共计46504.8元。庭审中德明物业公司主张其以现金方式向王梦刚、毕永良、张永亮3人退还租赁保证金12135.15元，以支票转账方式向厚福岭、王旭生2人退还租赁保证金4443.75元，但其未能提交王梦刚、毕永良、张永亮3人签名的收条以及向厚福岭、王旭生2人支票转账的相关凭证，故本院对该部分不予采信。2011年7月17日《物业委托管理合同》履行届满后，双方未续签合同，德明物业公司亦未再提供物业管理，因此德明物业公司继续持有租赁保证金已无合法依据。综上，新兴研究所提出的判令德明物业公司退还租赁保证金的诉讼请求本院予以支持，具体数额本院依法予以核算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市德明物业管理有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×单元001号、002号房屋；二、被告（反诉原告）北京市德明物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）新兴职业装备生产技术研究所租赁保证金76206.89元；三、驳回原告（反诉被告）新兴职业装备生产技术研究所的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京市德明物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万七千六百八十元，由原告（反诉被告）新兴职业装备生产技术研究所负担（于本判决生效后七日内交纳）;反诉案件受理费二万三千七百二十五元，由被告（反诉原告）北京市德明物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李 颖人民陪审员 张 玲人民陪审员 石淑萍二〇二〇年一月二日法官 助理 刘 勃书 记 员 李 杨