盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1090号原告任金海，男，汉族，1966年11月27日生,住盐城市亭湖区。原告卞晓兰，女，汉族，1968年10月12日生，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人陈韦伟，江苏益丰律师事务所律师。被告丁根桃，男，汉族，1972年10月28日生，住盐城市城南新区伍佑街道办事处虹桥南路17号，现住。委托诉讼代理人陈勇、陈锦才（实习律师），江苏司剑律师事务所律师。被告张秀云，女，汉族，1975年4月16日生，住址。原告任金海、卞晓兰与丁根桃、张秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法由审判员李呈蕴适用简易程序于2019年7月25日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月10日再次公开开庭进行审理。原告任金海及原告任金海、卞晓兰的共同委托诉讼代理人陈韦伟，被告丁根桃及其委托诉讼代理人陈勇、陈锦才两次均到庭参加庭审，被告张秀云经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任金海、卞晓兰向本院提起诉讼请求：1.判令两被告履行协议约定的位于盐城市城南新区相对应的142（-2）、（126-2）两车库交付义务，并承担违约金10万元；2.两被告返还房屋差价补偿款64176.57元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告任金海、卞晓兰撤回了要求两被告返还房屋差价补偿款64176.57元的诉讼请求。事实和理由：两原告与两被告均为夫妻关系。2013年1月份，原告任金海通过朋友介绍与丁根桃相识，丁根桃称其位于盐城市城南新区伍佑街道办事处伍北社区居委会17号房屋拆迁所得的两套安置房打算出售。原、被告双方于2013年1月22日签订了协议书、房屋征收收益转让协议，并由盐城市亭湖公证处对协议进行了公证，协议明确约定了两被告所有的90平米、70平米的拆迁安置房转让给两原告，房屋总价435000元，诉争房屋的征收补偿款、奖金、过渡费由两原告享有，与两被告无关。2013年1月23日，原告通过朋友吴超给付丁根桃房款435000元。2019年1月份，伍佑街道办事处分房，两被告所分房屋为鹏润花园3幢604室、605室房屋，同时结算完毕。伍佑财政所返还被告房屋差价补偿款64176.57元。随即，任金海向丁根桃提出交付房屋及给付差价补偿款的请求，但被告声称该房屋不予出售了。后原告又通过他人与被告协调数次，但一直未果。综上，请求法院支持我方诉讼请求。被告丁根桃辩称：1.原告起诉已超过诉讼时效。案涉协议签订于2013年1月22日，原告一直未向被告主张所谓的补偿转让权益，直至今年5月才起诉，已超过诉讼时效。2.原告主张的诉求不正确，无法实际执行。双方之间的基础法律关系为买卖权益纠纷，而非房产转让纠纷。原、被告之间根本没有签订房屋买卖协议，故原告主张的诉讼请求不正确。同时根据双方在长期实际履行中的情况分析，实际上双方之间在6年多的时间里早就通过以行为方式解除了权益转让法律关系，只是原告一直长时间未向被告领取支付款。双方均存在重大违约，双方应互相不承担违约责任。3.双方协议目前无法履行，且产权安置房带有农村宅基地被征收后获得补偿具有身份性质的情况下，被告不再向原告出卖房屋。4.两原告分属于不同独立民事主体，公证协议也是各自分立，原告不应作为共同原告并案处理。5.双方在2013年1月22日签订的安置补偿收益转让协议是违法的，应属于法定无效情形。案涉拆迁房屋属于家庭财产，被征收房屋的权益人除被告外，还有被告父母、妻子、女儿。被告父母无宅基地，又长期与被告一起生活。被告仅是作为家庭代表（家事代理）在2012年底签订房屋征收协议书，且签订协议书之时，协议书约定的90平方米、70平方米房屋并不存在，作为权利人之一的被告与原告签订协议书显然是不合法的。讼争房屋位于城区，应受《城市房地产管理法》第三十八条规定调整，同时根据《合同法》第五十二条，原、被告签订的公证协议是违反法律的强制性规定的，应属无效。6.根据丁根桃提交的选房单，房屋征收单位给予丁根桃的是房屋差价补偿款，与原告的诉请不相干。被告张秀云未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2012年3月22日，盐城市城南新区伍佑街道办事处（甲方、拆迁人）与丁根桃（乙方、被拆迁人）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书》，该协议约定（摘要）：一、拆迁概况。乙方房屋座落于伍兆居委会，房屋性质私有，房屋总面积413.41㎡，其中合法面积220㎡。二、拆迁补偿费用。甲方应补偿乙方各项费用合计人民币769950元。四、产权调换有关约定。甲方将座落于伍西村境内的房屋与乙方进行产权调换。乙方同意产权调换房屋的建筑面积为90㎡、70㎡，单价为1830元/㎡。2013年1月22日，丁根桃、张秀云（甲方）与任金海（乙方）签订一份《房屋征收收益转让协议》，该协议约定（摘要）：甲方原位于盐城市亭湖区的房屋因盐城市亭湖区伍佑镇龙湖项目工程建设需要被征收，现甲方将该房屋取得的部分收益（盐城市亭湖区伍佑镇伍西村境内安置房70平方米）转让给乙方，双方就有关事项协议如下：一、甲方转让的征收收益是指房屋征收补偿款、征收奖金、过渡费及所享受的购买安置房的权利。转让后由乙方取得上述房屋的全部征收收益并由乙方享有选购安置房的权利及取得所选安置房所有权。二、转让价款双方另行商定。乙方给付转让款的同时，甲方出具收款收据给乙方，此后，甲方上述房屋征收收益即归乙方所有，并由乙方享有上述所选购的征收安置房的所有权（乙方购买安置房的总价款与征收协议补偿款的差额部分均归乙方所有，不足部分由乙方承担）。三、转让后，甲方同意将征收协议被征收人变更为乙方。甲方应协助乙方商谈、核算、签订征收补偿协议并取得全部征收安置收益，同时应协助选购安置房（安置费由乙方自行选购）及与开发商签订购房合同。四、甲方保证上述征收收益无争议，无其他共有人。五、甲、乙双方如有一方违约，需承担违约金人民币伍万元整，并继续履行上述协议。同日，丁根桃作为申请人向盐城市亭湖区公证处申请对两份《房屋征收收益转让协议》进行公证，盐城市亭湖区公证处经审查后，出具编号为（2013）盐亭证民内字第123号的公证书。该公证书主要内容为：转让人丁根桃，张秀云；受让人任金海。经查，转让人、受让人经协商一致订立了前面的《房屋征收收益转让协议》。双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订《房屋征收收益转让协议》意思表示真实。协议中约定条款具体、明确。依据以上事实，兹证明丁根桃、张秀云与卞晓兰于二○一三年一月二十二日自愿签订了前面的《房屋征收收益转让协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签名、捺指印属实。2013年1月22日，丁根桃、张秀云（甲方）与卞晓兰（乙方）签订一份《房屋征收收益转让协议》，该协议约定（摘要）：甲方原位于盐城市亭湖区的房屋因盐城市亭湖区伍佑镇龙湖项目工程建设需要被征收，现甲方将该房屋取得的部分收益（盐城市亭湖区伍佑镇伍西村境内安置房90平方米）转让给乙方，双方就有关事项协议如下：一、甲方转让的征收收益是指房屋征收补偿款、征收奖金、过渡费及所享受的购买安置房的权利。转让后由乙方取得上述房屋的全部征收收益并由乙方享有选购安置房的权利及取得所选安置房所有权。二、转让价款双方另行商定。乙方给付转让款的同时，甲方出具收款收据给乙方，此后，甲方上述房屋征收收益即归乙方所有，并由乙方享有上述所选购的征收安置房的所有权（乙方购买安置房的总价款与征收协议补偿款的差额部分均归乙方所有，不足部分由乙方承担）。三、转让后，甲方同意将征收协议被征收人变更为乙方。甲方应协助乙方商谈、核算、签订征收补偿协议并取得全部征收安置收益，同时应协助选购安置房（安置费由乙方自行选购）及与开发商签订购房合同。四、甲方保证上述征收收益无争议，无其他共有人。五、甲、乙双方如有一方违约，需承担违约金人民币伍万元整，并继续履行上述协议。同日，丁根桃作为申请人向盐城市亭湖区公证处申请对两份《房屋征收收益转让协议》进行公证，盐城市亭湖区公证处经审查后，出具编号为（2013）盐亭证民内字第124号的公证书。该公证书主要内容为：转让人丁根桃，张秀云；受让人卞晓兰。经查，转让人、受让人经协商一致订立了前面的《房屋征收收益转让协议》。双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订《房屋征收收益转让协议》意思表示真实。协议中约定条款具体、明确。依据以上事实，兹证明丁根桃、张秀云与卞晓兰于二○一三年一月二十二日自愿签订了前面的《房屋征收收益转让协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签名、捺指印属实。同日，丁根桃与任金海、卞晓兰签订一份《协议书》，该协议约定：经公证处公证，丁根桃将在伍北居委会1组房屋拆迁安置的90、70两套安置房转让给卞晓兰、任金海。经双方协商转让价为2330元/㎡，合计金额372800元。另外，丁根桃预交房款多交的62200元由卞晓兰、任金海承担，总计交给丁根桃金额435000元，一次性付清。以后，丁根桃的房屋过渡费、交房结算由卞晓兰、任金海负责结算所有，与丁根桃无关。同日，两原告通过案外人吴超将房款435000元汇至丁根桃黄海农商银行账户。2018年12月20日，丁根桃选定位于盐城市城南新区车库。根据丁根桃提供的分房结算单，丁根桃已领取房屋拆迁补偿款414950元，经结算尚余补偿款64176.57元。另查明，任金海、卞晓兰系夫妻关系，丁根桃、张秀云系夫妻关系。本案审理过程中，两原告认可领取房屋过渡费20余万元，被告丁根桃自认已领取案涉安置房屋的钥匙，但并未装修。本院认为：本案的主要争议是案涉《房屋征收收益转让协议》及《协议书》法律效力问题。丁根桃辩称被征收房屋的权益人还有被告父母、妻子、女儿，作为权利人之一的丁根桃与两原告签订协议不合法，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第五项、第六项规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律规定的强制性规定的情形，双方当事人签订的案涉协议应为无效。对此，本院认为：第一，案涉《盐城市房屋拆迁协议书》系丁根桃与伍佑街道办事处签订，两原告有充分理由相信其是房屋拆迁利益的受益人，故两原告与两被告签订案涉协议，现丁根桃以其仅是家事代表为由否认案涉协议的合法性，于法无据，不应支持。第二，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知共有人未同意或权属存在争议并不影响合同的效力。另，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款明确了原因行为和物权变动的区分原则，强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。房屋登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。综上，丁根桃主张案涉协议无效的观点不能成立，两原告与两被告签订的《房屋征收收益转让协议》及《协议书》是双方当事人真实意思的表示，签约双方不仅具有相应的民事主体资格，而且没有违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，没有损害国家利益和社会公共利益，属合法有效。关于两原告主张交付房屋的诉讼请求应否得到支持的问题。从《房屋征收收益转让协议》及《协议书》的内容及实际履行的情况来看，双方当事人签订合同之时，案涉安置房客观上尚不存在，双方转让的标的实质上系两被告享有的拆迁安置补偿协议项下的安置房利益及附属于安置房的房屋过渡利益。上述协议签订后，两原告通过案外人吴超将房款435000元汇至丁根桃黄海农商银行账户，两原告按照双方协议的约定亦领取了20余万元的安置房过渡费用。由此说明，双方当事人按照协议的约定履行了相应义务。2018年12月20日，被告丁根桃选定位于鹏润花园3幢604室的房屋及142（-2）车库、605室房屋及126（-2）车库并已领取钥匙，双方签订合同项下的可期待安置房利益已转化为现实的安置房屋，根据双方协议的约定，两被告应履行向两原告交付上述房屋及车库的义务，故两原告的诉讼请求应予支持。关于主张诉讼时效已过的问题。案涉协议虽签订于2013年1月22日，但自协议签订后两原告一直在领取房屋过渡费用，由此表明两原告一直在行使自己的权利，由于安置房利益始终未能转化为明确的安置房，两原告暂未主张，亦是符合客观实际，现被告于2018年12月选定安置房后，两原告以诉讼的方式主张自己的相应权益，显然未过诉讼时效。被告主张双方以行为的方式解除了案涉协议，未提供任何证据，该点意见不予采信。被告还主张双方协议目前无法履行，且产权安置房带有农村宅基地被征收后获得补偿具有身份性质的情况下，被告不再向原告出卖房屋。对此，两被告原被拆迁房屋虽系农村房屋，但拆迁之后已经转化为不具有身份特征的财产性利益，法律并未禁止该种财产性利益的转让，故两被告主张协议无法履行不能得到支持。关于本案应否并案审理的问题，两原告及两被告系夫妻关系，公证协议虽然分开订立，但两被告均是公证协议的转让方，且丁根桃在两原告签字的案涉《协议书》签订确认，故两原告主体适格，被告的该点意见亦不成立。关于违约金的问题。被告在2018年底选定安置房并领取钥匙后，未能及时向两原告交付房屋，存在违约行为，故其应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，两原告未能提供充分证据证明其存在财产损失的数额，考虑到案涉安置利益转化为安置房屋之前，相应的过渡费用是由两原告领取，本院对于两原告主张的违约金数额酌情认定25000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告丁根桃、张秀云于本判决生效之日起十日内向原告任金海、卞晓兰交付位于盐城市城南新区相对应的142（-2）、（126-2）车库；二、被告丁根桃、张秀云于本判决生效之日起十日内向原告任金海、卞晓兰支付违约金25000元；三、驳回原告任金海、卞晓兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9792元，由原告任金海、卞晓兰负担2252元，由被告丁根桃、张秀云负担7540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  裴 玲人民陪审员  陈永霞二〇二〇年一月十八日书 记 员  张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2012]8号第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。