云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初841号原告：孟思羽，女，1971年11月24日出生,汉族，户籍地云南省迪庆藏族自治州香格里拉县，现住大理市。委托诉讼代理人：黎俊，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被告：何桂恒，男，1973年11月13日出生，白族，住云南省大理市。被告：杨国秀，女，1972年3月31日出生，白族，户籍地云南省大理市，住云南省大理市。二被告共同委托诉讼代理人：左继友，云南善律律师事务所律师，一般授权代理。原告孟思羽与被告何桂恒、杨国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孟思羽及其委托诉讼代理人黎俊、被告何桂恒、杨国秀及其委托诉讼代理人左继友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原被告双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告退还原告剩余租期的租金63,890元及押金2,000元；3.判令两被告赔偿原告装修房屋支出的费用125,427.5元；4.判令两被告承担已经支付租金10万元的20％之违约金2万元；5.判令两被告承担侵权出租房屋时产生的住宿费，交通费付至租赁合同解除之日；6.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月23日原告与被告何桂恒、杨国秀夫妇签订《租房合同》。原告孟思羽从农业银行大理市分行鸳浦路分理处提取首期三年房租共十万元整现金，并陪同被告方到信用社惠丰新城营业点由杨国秀在柜台存入被告方账户。后原告开始装修二楼四个标间和三楼两个客房，修建卫生间以及修整园林。装修及购置用品费用共计125,427.5元。其中原材料费68,347.5元，人工费51,580元，交通运输费5500元。从租房之日起至今产生纠纷：1.被告何桂恒、杨国秀迟延履行合同义务，至今仍然占有使用己出租的房屋，以行为表明了不履行主要义务，该违约行为致使承租方不能实现租赁合同目的。装修之前没有的要求，装修后都提出，被告杨国秀要求凡是节假日都要占有该出租房屋，承租方多次提出异议，被告杨国秀经常以暴力相威胁，继而依然我行我素坚持强占使用，双方协商无果原告才请律师函告被告:“在承租方租赁房屋期间，贵方以祭祀请客为由多次强占租赁物，该行为已经严重侵犯了承租人的租赁权益，严重干扰了我方的正常生活，侵犯了公民隐私权，侵犯了原告的经济利益，系重大违约行为，双方签署的协议已经不能履行，现告知贵方解除《租赁协议》”。2.特别严重的是2018年12月4日被告强占出租房搞祭祀活动第4天，请客10多桌，杀鸡宰鱼，烧香敬主，出租房被糟蹋得乌烟瘴气，原告请律师送达律师函交涉，被告杨国秀阻挡不让原告回家，不仅叫嚣要让原告出不了屋子公然侮辱原告，还踢开原告卧室要殴打原告，强行抢夺原告手中的合同，扬言要撕毁合同。在律师的阻止下才免遭不幸。对送达律师函的律师亦同样采用暴力手段，拉扯恐吓威胁，不让出院子；两被告没有合同诚信精神，毫无契约意识，收了租赁费还要无偿强占使用，严重违反了租赁合同原则，原告支付了合同价款十万得不到合法利益，反而买来了一个人身安全受到严重威胁之结果。综上，请求判令被告返还原告剩余租期的租金63,890元。由被告承担已经支付租金10万元的20％之违约金2万元。由于被告侵犯租赁物，以暴力相威胁，原告有家难归，产生必要的住宿费、交通费。从租房之日起至今，被告方及其亲朋好友在未经原告方许可的情况下，以各种理由为借口强占原告所承租的房屋居住生活累计达数次，人数众多。短时一两日，长时三天到一周，严重干扰了原告方的正常生活，侵犯了原告租房的合法权益，致使租赁合同的目的不能实现。现向人民法院提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求，依法判决。被告何桂恒、杨国秀辩称，一、被告已经按照《租房协议》的约定履行了全部义务，不存在违约行为，原告所诉不实。1.在2017年10月22日签订《租房协议》后，被告已经按照《租房协议》的约定将出租房屋及钥匙移交给了原告，且出租给原告的房屋的全部钥匙至今一直在原告手中，出租房屋从《租房协议》签订之日起至今一直处于原告占有、管理、使用中。未经原告同意并开门，被告一方是无法出入出租房屋的。且至今天，仅仅持有按照《租房协议》第一条约定的一楼双方共同使用的厨房及卫生间和一间卧室的钥匙。2.原告诉称2018年12月4日被告强占出租房屋搞祭祀活动4天不实。首先，早在签订《租房协议》前，被告就向原告方说明，出租房屋必须摆放家族灵位，被告节假日偶尔会回家，家中老人祭祀、女儿上大学及将来结婚等需要回老家办客，原告方当时是同意的。2018年12月3日至4日，因被告父亲离世孝满三年，按照白族习俗需举行祭祀活动，被告在祭祀活动前找到原告沟通，并已征得其同意。其次，被告举行祭祀活动也并非四天，只有2018年12月3日至4日两天。二、被告也并未强占原告出租房，祭祀活动中，被告仅仅使用了该栋房屋的院子、厨房、卫生间、客厅，而客厅和卫生间是相通的，去卫生间必须经过客厅。三、2018年12月4日祭祀活动当天，原告方当着众多被告亲人的面干涉被告祭祀，并向被告送达律师函，双方发生口角是事实，但被告一方根本没有殴打原告、撕毁合同，被告是要求原告摆出合同看看有没有将该栋房屋的院子单独出租给了原告方使用。四、被告不存在违约行为，反而是原告方违反了双方签订的《租房协议》的相关规定。1.原告方未经被告同意，拆除被告已经安装在屋顶的太阳能，私自在屋顶建盖卫生间。同时，向房顶搬运了大量的沙土。根据双方签订的《租房协议》第三条第1项的规定“租赁期内必须爱护所租房屋，除经甲方允许外，乙方不得对房屋进行任意改造或隔断，……，否则视作违约处理。”原告的行为已经违反了《租房协议》的规定。2.《租房协议》第一条约定租赁房屋的用途为居家使用。原告方一个人租赁了400多平方米房屋后，白天在房屋内宣传基督教，晚上将房间以酒店、客栈的形式售卖给他人住宿。因为宣传基督教，当地村委会人员还到村里了解该出租房屋的使用情况。根据《租房协议》第三条第3项“对所租房屋不准私自转租或转借”及第5项“必须按商定的用途使用房屋”的规定，原告方已经构成违约。对此，被告保留进一步追究原告方责任的权利。五、原告方以各种借口为由，提出解除《租房协议》另有原因。原告提出解除《租房协议》的实际情况，一方面是当地民族风俗不同，信仰基督教的人不多，原告租赁房屋后，极少有村民愿意去和原告学习基督教；另一方面是，原告将房间以酒店、客栈的形式售卖给他人住宿，但实际入住率并不高，达不到原告签订《租房协议》的初衷。为此，原告还曾向被告提出要与他人合租被告的房屋，被被告拒绝，又以各种借口为由，提出解除《租房协议》。综上所述，原告所诉不实，被告一方已经按照《租房协议》的约定履行了全部义务，被告不存在违约行为，反而是原告方违反了双方签订的《租房协议》的相关规定。原告所诉没有任何事实及法律依据。请求人民法院依法驳回原告方诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：二被告系夫妻关系。2017年10月22日，原告孟思羽（乙方）与被告何桂恒（甲方）签订租房协议，约定被告将位于大理市的房屋出租给原告使用（一楼厨房及卫生间甲、乙双方共同使用，一楼卧室一间归甲方使用）。房屋建筑面积420㎡。租赁年限为12年（2017年10月22日起至2029年10月21日止）。租金三年一付：2017年10月22日至2020年10月21日租金100000元。关于违约责任双方约定任何一方未能履行本合同约定条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；如乙方在租赁期未满提前终止合同，已交房租及押金不得返还，在租赁期内，除政府（含村公所）拆迁等不可抗力导致合同提前解除外，甲方不能提前解除合同；如遇不可抗力造成本合同无法履行，双方都不属于违约，合同自然终止，甲方退还乙方未使用完的部分租金和押金，乙方无条件地退还甲方的房产。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告向被告支付押金及租金合计102,000元。原告取得房屋后对房屋进行装修。2018年12月3日，因被告在涉案房屋内按农村风俗进行祭祀活动，双方为此发生纠纷。原告诉至本院，要求与被告解除合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、告签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。本案双方当事人在使用涉案房屋过程中，不能妥善处理日常生活中的矛盾，为此产生纠纷，致使合同无法继续履行。被告在2019年5月6日的庭审中明确表示同意解除合同，故对原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案应按被告同意解除合同的时间确定为合同解除时间。原告对合同解除前的房租应当支付，对合同解除后原告已交纳的房租及押金，被告应当返还。结合本案实际，因双方当事人均未违约，剩余租期内的装修残值损失，由双方按照公平原则承担，本院酌情由被告补偿原告装修损失20,000元。原告要求被告承担住宿费、交通费的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告孟思羽与被告何桂恒签订的《租房合同》于2019年5月9日解除。二、原告孟思羽于本判决生效之日起十日内搬离大理市出租房屋。三、被告何桂恒、杨国秀于本判决生效之日起十日内退还原告孟思羽房屋租金47,218元及押金2,000元。四、被告何桂恒、杨国秀本判决生效之日起十日内支付原告孟思羽装修损失20,000元。五、驳回原告孟思羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,531元,由原告孟思羽负担3,172元,由被告何桂恒、杨国秀负担1,359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  戴月雄人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年一月二十三日书 记 员  张 涵