湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12183号上诉人（原审原告）：武汉卫科自动控制技术公司，住所地武汉市江岸区洞庭街特39号。法定代表人：李源泉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李蔚，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱启雄，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周枫，男，汉族，1948年1月9日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司，住所地武汉市江岸区南京路115号。法定代表人：刘励，系该公司总经理。委托诉讼代理人：童奋飞，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：弭晶，湖北诚明律师事务所律师。上诉人武汉卫科自动控制技术公司（以下简称卫科公司）、上诉人周枫因与原审第三人武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司（以下简称武仪集团公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。卫科公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持卫科公司的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由周枫承担。事实与理由：1、一审认定武汉仪表集团公司自动控制技术公司与周枫之间的租赁合同为不定期租赁，由此认定周枫可以继续租赁案涉房屋属适用法律错误；2、一审认定“周枫在1993年从武仪公司自动控制公司调往武仪公司工贸公司工作”属认定事实错误；3、一审认定周枫并非恶意拖欠房租，不需承担违约责任，属认定事实错误；4、一审以卫科公司未举证证明周枫在1990年12月1日至1993年6月未交纳案涉房屋租金，故不予支持卫科公司提出周枫支付1990年12月1日至1993年6月的租金，属举证责任分配错误；5、一审认定1999年至2011年按公有住房标准计算租金属适用法律错误。周枫上诉请求：1、依法纠正一审判决中关于案涉房屋属于卫科公司所有的错误认定，改为认定案涉房屋属于武仪集团公司所有；2、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回卫科公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由卫科公司承担。事实与理由：1、卫科公司的法定代表人、原卫科公司（全民所有制）的负责人李源泉恶意违反国家政策规定，拒绝落实并阻扰周枫享受房改政策，周枫居住至今的案涉房屋不应当纳入改制的范畴；2、在卫科公司改制过程中，卫科公司的法定代表人李源泉对于案涉房屋的改制操作，存在弄虚作假、严重违法违规的情形，其提交的资产评估报告不应当作为本案裁决的依据；3、案涉房屋不仅属于周枫分得的福利房，也是周枫同自己原有的房屋置换获得的；4、案涉房屋至今仍属于更名后的国企卫科公司的上级单位武仪集团公司所有，若法院认定该房屋属于卫科公司所有，应当由其给予周枫相应的经济补偿；5、案涉房屋所有权至今仍存在较大争议，卫科公司无权主张要求周枫腾退并支付租金。武仪集团公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卫科公司向一审法院起诉请求：1、解除卫科公司与周枫之间的租赁合同；2、周枫腾退武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋给卫科公司；3、周枫向卫科公司支付房屋租金201,388元；4、周枫向卫科公司支付未按时交付租金造成的利息损失181,249元（自1990年12月1日起至2018年6月27日止，按年利率6%计算）；5、本案诉讼费由周枫承担。一审法院认定事实：1990年9月13日，武仪公司自动控制公司与武汉市房地产开发公司签订《商品房销售合同》，购买位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋一套。1990年12月1日，武仪公司自动控制公司将该房屋分配给公司职工周枫居住使用，并与周枫签订《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》一份，约定，坐落于汉口××大道××号的房屋由周枫承租使用；月租6.46元，租期自1990年12月1日开始计算；周枫于每月发工资日交付当月租金，并由财务科部门直接从工资中扣除，如遇国家政策调整，按政策规定，变更月租金额。此后，位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋一套由周枫居住使用。1993年，周枫从武仪公司自动控制公司调往武仪公司工贸公司工作。1998年2月20日，经武汉市工商行政管理局审核批准，武仪公司自动控制公司变更为卫科公司。该公司企业性质为全民所有制，行政主管及隶属法人为武仪集团公司。1998年7月16日，根据武汉市委、市政府《关于进一步开放国有小型企业的意见》，武汉骏业资产评估事务所出具《资产评估报告》，其中评估目的及范围载明有“卫科公司拟定就该公司的整体资产总额作为企业股份合作制改组，并作为向职工出售股权的计价参考依据”的内容，其附件《长期资产评估表—固定资产》中序号为24的商品房两室一厅（产地：解放大道，投入使用时间：92年1月）即为位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋。1998年7月27日，武汉市国有资产管理委员会办公室发布《市国资办关于确认卫科公司整体资产评估报告的通知》，确认上述评估结果用于公司股份合作制改革时的价值依据。1998年10月29日，武汉市企业机制改革领导小组发布《市机制办关于同意卫科公司实行股份合作制改制的批复》，同意卫科公司改造为股份合作制企业，改制后企业总股本150万股，全部为职工个人股，并请市财政、国资、工商、国税、地税、社保等部门及有关银行，办理过户、转贷及变更手续。1999年3月31日，经武汉市工商行政管理局审核批准，卫科公司的经济性质由全民所有制变更为股份合作制。1999年6月25日，卫科公司就位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋（建筑面积：57.25平方米，结构：混合结构，分摊共有共用建筑面积：7.48平方米）办理了房屋所有权证及国有土地使用证。其中，房屋所有权人为卫科公司，产别为国有房产（自管产），权属性质为国有。1999年9月18日，卫科公司申报《企业国有资产注销产权登记表》，该公司国有资产167万元注销。1999年11月1日，周枫向卫科公司提出《关于购买住房的申请》，载明有“根据市关于‘房改’的有关精神，本人特申请购买本人现居住的住房（解放大道1809号12栋3-5号）产权，请协助办理有关手续。武仪集团工贸公司周枫”的内容。同日，武仪公司工贸公司到卫科公司联系房改有关事宜。卫科公司答复上述房屋公司不卖了，准备做职工的单身宿舍。2008年1月，周枫自武仪公司工贸公司退休。2011年2月24日，卫科公司向周枫发出《关于催交房屋租金的通知》，载明有“解放大道1145号12-305房一套，系本公司于1990年9月13日购买的产权房。经查，你户于1990年12月1日住进此新房至今并未履行应交纳房租费的义务。为此特向你户送达催交房屋租金的通知。请你户将累计应交的房租本金（至2011年2月2日止）共7471.04元（息另计），从收到本通知当日起两周内交纳清结。请在2011年3月15日前，双方就清结交纳后的租房事宜重新签订协议”等内容。2018年，卫科公司以周枫拒不缴纳租金且拒不腾退为由，将周枫诉至法院。一审另查明：1998年4月21日，武汉市人民政府发布《市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知》，售房对象中规定“凡具有本市城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工（以下统称承租住户），都可以申请购买现租住公有住房。公有住房产权单位对本单位和非本单位的承租住户购买公有住房要执行统一售房政策，不得限制非本单位承租住户购买公有住房”。1999年9月17日，武汉市物价局办公室印发《市物价局、市房改办关于调整公有住房租金标准的通知》，公有住房月租金标准由现行的平均每平方米使用面积0.88元调整到1.42元，其中结构级别为砖混一等的，由1元/㎡调整为1.5元/㎡；结构级别为砖混二等的，由0.8元/㎡调整为1.2元/㎡。调整后的公有住房租金标准自1999年9月1日起执行。一审法院认为：关于解除卫科公司与周枫之间的租赁合同并要求周枫腾退案涉房屋的问题。在案涉房屋的所有权尚属武仪公司自动控制公司时，周枫与该公司就案涉房屋于1990年12月1日签订了公有房屋住宅公约，双方未定租期，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案案涉房屋登记的不动产所有权人为卫科公司（全民所有制），故签订于1990年12月1日《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》在卫科公司（全民所有制）和周枫之间继续产生拘束力，双方应按《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》的约定履行权利义务。1999年，卫科公司进行改制。卫科公司在改制时武汉骏业资产评估事务所出具《资产评估报告》，其中评估目的及范围载明有“卫科公司拟定就该公司的整体资产总额作为企业股份合作制改组，并作为向职工出售股权的计价参考依据”的内容，其附件《长期资产评估表—固定资产》中序号为24的商品房两室一厅（产地：解放大道，投入使用时间：92年1月）即为位于江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋。1999年3月31日，经武汉市工商行政管理局审核批准，卫科公司的经济性质由全民所有制变更为股份合作制，且就相关资产进行处分。1999年6月25日，卫科公司就诉争房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用证。房屋权虽注明为国有性质，但在改制后该房屋已划归股份合作制的卫科公司。上述事实可以证明改制后的卫科公司已取得房屋权属的事实。现卫科公司（股份合作制）以周枫拒不交纳租金为由，请求法院确认双方之间的租赁关系已解除，并要求周枫从案涉房屋腾退。对周枫未交纳租金的问题，一审法院认为，周枫租住位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋系由其原所在单位分配的公有房屋，其房屋租金依惯例由单位财务科部门直接从当月的工资中扣除，无需另行缴纳租金。卫科公司因改制取得诉争房屋所有权后，周枫因认为卫科公司原系全民所有制企业，而改制后的卫科公司为股份合作制企业，现改制后的公司取得房屋所有权不合法，故未向卫科公司支付租金。其后周枫向有关部门反映相关纠纷并等待回复。基于上述各种原因，周枫才未向卫科公司交纳案涉房屋租金，与恶意拖欠房租的违约行为性质不同。案涉房屋自1990年12月1日起就由周枫长期居住使用，历经企业更名、改制，且周枫曾就该房屋向卫科公司提出过房改申请，但因卫科公司认为该房屋属于商品房性质，且该房屋将用于建设单位职工的单身宿舍，未对周枫居住房屋进行房改，加之公有房屋住宅公约中约定的租金金额明显低于市场价格，具有一定的福利性质。考虑案涉房屋的历史由来及现状和未进行房改等原因，对于卫科公司提出解除其与周枫之间的租赁合同并要求周枫从案涉房屋腾退的诉讼请求，一审法院不予支持。关于要求周枫支付租金的问题。在卫科公司取得案涉房屋所有权后，武仪公司自动控制公司在房屋租约中的权利义务由卫科公司承受。原全民所有制的卫科公司因改制权利义务由股份合作制的卫科公司承受。周枫承租案涉房屋，应向卫科公司支付租金。关于租金起算时间，卫科公司主张从1990年12月1日开始计收租金。对此，一审法院认为，周枫与武仪公司自动控制公司签订《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》约定，月租6.46元，租期自1990年12月1日开始计算；周枫于每月发工资日交付当月租金，并由财务科部门直接从工资中扣除，如遇国家政策调整，按政策规定，变更月租金额。周枫于1993年从武仪公司自动控制公司调往武仪公司工贸公司工作。因此，周枫在1993年以前系由武仪公司自动控制公司直接从工资中扣除租金。卫科公司虽主张周枫于1990年12月1日支付租金，但其未举证证明彼时周枫在武仪公司自动控制公司工作期间未从工资中扣除租金，对卫科公司提出周枫支付1990年12月1日至1993年6月租金的主张不予支持。周枫调离武仪公司自动控制公司后即不存在单位从工资中扣除租金的问题，加之双方均认可周枫于1993年离开武仪公司自动控制公司，但均未举证证明具体离开时间，故一审法院根据本案实际情况，酌定周枫应支付1993年7月之后的租金。关于租金的具体数额。卫科公司虽于1999年6月就案涉房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用证，但其未举证证明彼时周枫即知晓案涉房屋登记于卫科公司名下一事，且双方也未就案涉房屋租金进行协商，故1993年7月至1999年8月期间，周枫应依《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》之约定向卫科公司支付租金，即按照每月6.46元的标准进行计算，为478.04元。1999年9月1日至2011年2月23日期间，由于武汉市物价局自1999年9月1日起调整公有房屋月租金标准，案涉房屋月租金标准调整至每平方米使用面积1.5元。加之案涉房屋建筑面积为57.25平方米，按照建使比1.3的换算标准，使用面积即为44.04平方米，故此期间的租金应按照每月66.06元的标准进行计算，为8,311.76元（66.06元×125+66.06元÷28×23=8,311.76元）。此后，卫科公司于2011年2月24日向周枫发出《关于催交房屋租金的通知》，通知中卫科公司表明了其所有权人的身份，据此能够推断周枫在2011年2月24日时知道或应当知道了卫科公司系案涉房屋的新所有人，即知道或应当知道房屋租赁合同相对人变更为卫科公司（股份合作制企业）。此后，周枫应与卫科公司重新协商确定租金数额。若周枫与卫科公司重新约定了租金数额，或物价部门对房屋计租标准给予指导核定，双方可以按照新约定或核定的标准计收房租。关于未按时交付租金造成的利息损失。因周枫并非恶意拖欠房租违约，且卫科公司进行企业改制后，涉案房屋权属已归卫科公司所有，2011年2月24日之后的租金需要双方协商确定。鉴于目前双方对房屋租金并未进行明确约定，故关于未按时交付租金造成的利息损失，一审法院暂不予以处理，卫科公司可在与周枫重新约定房屋租金后，另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、周枫于本判决书生效之日起十日内向武汉卫科自动控制技术公司支付截至2011年2月23日的房屋租金8,789.80元；二、周枫于本判决书生效之日起十日内向武汉卫科自动控制技术公司重新协商支付2011年2月24日之后的租金。若周枫与武汉卫科自动控制技术公司重新约定了租金数额，或物价部门对房屋计租标准给予指导核定，双方可以按照新约定或核定的标准计收房租；三、驳回武汉卫科自动控制技术公司的其他诉讼请求。周枫如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,039元，由周枫负担3,519.50元，武汉卫科自动控制技术公司负担3,519.50元。因案件受理费已由武汉卫科自动控制技术公司预交，故周枫在支付上述款项时，将案件受理费3,519.50元一并支付给武汉卫科自动控制技术公司。本院二审期间，卫科公司向本院提交1992年1月的工资明细表一份，拟证明周枫在1992年1月之前就已经离开了武汉仪表集团公司自动控制技术公司。经质证，周枫对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，其认为该表上载明只是1月2日的工资明细表，不能确认是否包括所有的，原公司的档案资料均由卫科公司保管，不能知晓是否还有其他的资料。当时周枫是在公司的经营部负责监管，该期间公司没有给周枫发工资。当时的自控公司及所属经营部均属于武仪集团公司所有，一审中周枫提交了退休证予以证实。武仪集团公司表示不发表质证意见。本院认为，卫科公司在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。卫科公司和周枫的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人卫科公司、上诉人周枫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14078元，由上诉人武汉卫科自动控制技术公司负担7039元，上诉人周枫负担7039元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年一月十七日书记员 李一凡