福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8012号 原告：厦门市思明区富城花园第二届业主委员会，住所地厦门市思明区凤屿路21号。 负责人：蔡文贤，该业委会主任。 委托诉讼代理人：陈晓龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门正达房地产开发公司，住所地厦门市思明区禾祥东路93号之一X1单元。 法定代表人：蔡春生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张翼腾，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴玉莲，福建瀛坤律师事务所律师。 第三人：厦门富苑物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路93号富城花园一楼。 法定代表人：蔡珍瑞。 原告厦门市思明区富城花园第二届业主委员会（以下简称富城花园第二届业委会）与被告厦门正达房地产开发公司（以下简称正达公司）、第三人厦门富苑物业管理有限公司（以下简称富苑公司）物权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富城花园第二届业委会的负责人蔡文贤及其委托诉讼代理人陈晓龙，正达公司的委托诉讼代理人张翼腾、吴玉莲到庭参加诉讼。富苑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富城花园第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.正达公司向富城花园第二届业委会提交工程建设档案资料（包括住宅区规划图、竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、地下管网竣工图、各种设备使用说明书、电路示意图、环保绿化工程竣工验收资料）；2.正达公司向富城花园第二届业委会支付公共设施专用基金420081.56元及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至实际付款之日止）。事实和理由：富城花园是正达公司开发的房产项目，该项目于1999年取得建设工程规划许可证，于2001年竣工。《厦门市物业管理若干规定》第三十四条规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金；专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金；专项维修资金属业主所有。第三十五条第一款规定，首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按幢（户）建账。因此，正达公司有义务依照上述规定支付首期专项维修资金。富城花园第二届业委会作为合法成立的业主委员会，代表富城花园全体业主向厦门市建设行政主管部门进行查询，却得知并不存在以“富城花园”所设立的专项维修资金专款项目。为此，富城花园第二届业委会要求正达公司提供缴纳证明，但正达公司始终无法提供证据证明已按规定缴纳专项维修资金。为维护全体业主利益，富城花园第二届业委会特提起诉讼，望判如所请。 正达公司辩称，一、正达公司已将富城花园项目公共设施专用基金420081.56元与厦门市思明区富城花园业主委员会（以下简称富城花园第一届业委会）结清，富城花园第一届业委会亦同意并盖章确认，富城花园第二届业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。二、根据法不溯及既往原则，富城花园第二届业委会依据2011年6月1日实施的《厦门市物业管理若干规定》第三十四条、第三十五条规定向正达公司主张公共设施维修基金明显适用法律错误，正达公司已经依据1999年实施的《厦门市住宅区物业管理条例》第三十条规定，完成公共设施专项基金的交付。三、富城花园第一届业委会已盖章确认正达公司已支付富城花园项目的公共设施专用基金，富城花园第一届业委会作出的决定对所有业主均有约束力，富城花园第二届业委会不能否认富城花园第一届业委会作出的决定。四、富城花园第二届业委会无权要求正达公司提交工程建设档案资料，且时间久远，正达公司无法提供前述资料，富城花园第二届业委会可自行向相关建设部门调取，而非向正达公司索取。五、富城花园第二届业委会不是本案的适格主体，退一步讲，即便要支付公共设施专用基金，也应由相关行政部门要求正达公司缴纳，而非富城花园第二届业委会。六、富城花园项目已经竣工交房接近二十年，富城花园第二届业委会的诉求已经超过诉讼时效。 富苑公司述称，一、富城花园第一届业委会与正达公司、富苑公司协商，在正达公司将富城花园项目的公共设施专项维修资金移交前，富城花园项目的公共设施专项维修资金支出暂由富苑公司先行垫付，待正达公司将公共设施专项维修资金移交富苑公司后，富苑公司再将代垫费用从公共设施专项维修资金中予以扣减，富城花园第一届业委会对此予以认可。二、富苑公司已将正达公司移交的富城花园项目公共设施专项维修资金全部用于富城花园项目住宅共用区域及共用设施设备的维修维护中。富苑公司在每一笔公共设施专项维修资金支出前，均有向富城花园第一届业委会提出申请，经富城花园第一届业委会盖章同意后，富苑公司才使用该笔费用。在每一笔公共设施专项维修资金使用后，富苑公司均有将公共设施专项维修资金的使用明细及剩余情况予以公示，并将费用支出的相关合同、发票及收据等予以留档，富城花园第一届业委会亦予以认可。三、富城花园项目交房至今将近二十年，富城花园项目业主从未缴纳过公共设施专项维修资金，业主所缴纳的日常专项维修资金尚且不足以支付项目的日常简单维修，更何况项目共用区域及共用设施设备的维修、维护和改造。富城花园第二届业委会否认收到富城花园项目公共设施专项维修资金及该笔费用的支出，明显不合理且与事实不符。综上，富城花园项目公共设施专项维修资金已经结清，富城花园第一届业委会与正达公司对此已经盖章认可，富城花园第二届业委会不能否认富城花园第一届业委会作出的决定，富城花园第一届业委会作出的决定对所有业主均产生约束力。富城花园第二届业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 富城花园项目由正达公司开发建设，该项目工程总造价21004078.09元（含电梯工程、电力工程）。富城花园第一届业委会于2002年成立，并于2002年8月19日在厦门市建设与管理局办理登记。富城花园第二届业委会于2018年2月6日成立，并于2018年4月9日在厦门市思明区街道办事处办理备案登记。从2001年6月富城花园项目交付业主时起至2018年9月，富苑公司为富城花园项目提供物业服务。为向正达公司催讨富城花园项目首期专项维修资金即公共设施专用基金，富城花园第二届业委会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，委托律师向本院提起本案诉讼。 本案当事人争议的焦点为：正达公司是否已向富城花园第一届业委会划拨了富城花园项目公共设施专用基金（即首期专项维修资金）420081.56元（21004078.09元×2%）。 正达公司主张，正达公司已将富城花园项目的公共设施专用基金420081.56元转交给富苑公司，富城花园第一届业委会同意并盖章确认，富城花园第一届业委会和富苑公司已将公共设施专用基金用于富城花园项目共用部位、共用设施的维修、更新和改造，富城花园项目的公共设施专用基金已全部缴交和使用完毕。正达公司向本院提供了以下证据：1.《关于“富城花园”小区房屋公共设施专用基金缴交的报告》，正达公司于2002年11月15日向富城花园第一届业委会发送该报告，称“因我司与施工单位的结算未完结，若发生小区房屋公共设施维护费用经贵委审批后，暂由物业公司代垫，待工程总投资结算清楚后再从小区房屋公共设施专用基金中扣减”；富城花园第一届业委会于2002年11月27日在该报告上回复称“同意开发商意见，物业公司如需用到专用基金应向业委会申请使用”。2.《“富城花园”小区房屋公共设施专用基金报告》，正达公司于2006年3月20日向富城花园第一届业委会发送该报告，称“现将项目总造价21004078.09元的2%作为房屋公共设施专用基金420081.56元转交给物业公司，富城花园项目的公共设施专用基金已结清，请业主委员会监督使用”；富城花园第一届业委会于2006年3月25日在该报告上回复称“同意物业公司代管富城花园公共设施专用基金，如需使用该基金，须经业委会批准后方可使用”。3.《关于增加公共设施项目的申请报告》《关于增加公共设施改造的申请报告》《“富城花园”小区紧急抢修报告》《“富城花园”小区特殊性情况报告》《“富城花园”水电费代垫报告》《关于水电设施改造的报告》及支付明细表，富苑公司自2003年1月至2017年7月期间向富城花园第一届业委会发送前述报告，申请从房屋公共设施专用基金支付相关费用，富城花园第一届业委会均在前述报告上回复“同意”。4.自2003年至2017年期间的各类采购合同、施工合同、发票及转账凭证。5.富苑公司于2018年1月9日向富城花园第一届业委会出具的《说明》，载明“富城花园项目自从2001年6月交房以来已按规定收到正达公司缴交的房屋公共设施专用基金420081.56元，已全部按房屋公共设施专项申请使用，请业主委员会予以确认”。 富城花园第二届业委会认为，正达公司提供的证据不能证明其已将公共设施专用基金即首期专项维修资金交付给富城花园第一届业委会。正达公司应将公共设施专用基金交给富城花园第一届业委会，而非富苑公司，富城花园第一届业委会无权同意由富苑公司管理公共设施专用基金。正达公司称将公共设施专用基金交给富苑公司，但未提供转账凭证予以证明。富城花园项目业主自2001年6月交房后就一直缴纳日常维修基金，日常维修基金足以用于小区公共设施的维护，无需扣减公共设施专用基金。并且，公共设施专用基金的使用应由富城花园项目全体业主共同决定，富城花园第一届业委会无权决定。富城花园第二届业委会对正达公司提供的证据质证如下：对第1、2、3组证据中相关报告及支付明细表的真实性、合法性不予认可，无法确认富城花园第一届业委会公章的真实性，也无法确认该公章是否在富城花园第一届业委会任期内加盖，每届业委会的任期不超过五年，正达公司提供的报告大量是在2007年之后发送的；对第4组证据的表面真实性予以认可，关联性不予认可，无法证明相关费用系用于富城花园项目，也不应从公共设施专用基金中支出；对第5组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认富苑公司发送的对象是否还存在。此外，富城花园第二届业委会认为证据1《关于“富城花园”小区房屋公共设施专用基金缴交的报告》和证据2《“富城花园”小区房屋公共设施专用基金报告》形成时间非常接近，可能出自同一时期，并申请对该两份报告上加盖的正达公司公章是否为同一时期加盖进行鉴定。 富苑公司的书面陈述与正达公司的主张基本一致。 本院分析认为，依照《厦门市住宅区物业管理条例》（自1999年1月1日起施行，2004年修正，自2011年6月1日起废止）第二十九条、第三十条规定，开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交工程建设档案资料，并应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。依照《厦门市物业管理若干规定》（自2011年6月1日起施行）第三十四条、第三十五条规定，专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金；首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢（户）建账；日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。本案中，富城花园项目于2001年6月交付业主使用，富城花园第一届业委会于2002年成立，并于2002年8月19日在厦门市建设与管理局办理登记，依照《厦门市住宅区物业管理条例》规定，正达公司应在富城花园第一届业委会成立之日起三十日内按建设总投资的百分之二，一次性向富城花园第一届业委会划拨公共设施专用基金420081.56元，由富城花园第一届业委会设专帐管理。正达公司虽然举证了自2002年至2017年期间的大量报告、支付明细表、合同、发票及转账凭证，但却没有提供其向富城花园第一届业委会或富苑公司划拨公共设施专用基金420081.56元的银行转账凭证等直接证据。若正达公司确有向富苑公司划拨该笔款项，理应有银行转账记录等付款凭证为据，但正达公司、富苑公司却只保存了2002年至2017年长达十五年期间公共设施专用基金的支出凭证，唯独未保存公共设施专用基金的划拨凭证，明显不符合常理。并且，依照《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。依照《物业管理条例》（自2003年9月1日起施行，2007年修订）第十一条、第十二条规定，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。富苑公司在长达十五年期间仅凭几份富城花园第一届业委会盖章的报告就使用公共设施专用基金，显然缺乏法律依据。因此，本院认定正达公司并未向富城花园第一届业委会划拨富城花园项目公共设施专用基金即首期专项维修资金420081.56元（21004078.09元×2%）。富城花园第二届业委会针对公章加盖时间提出的鉴定申请，不影响本案审理结果，故本院不再启动鉴定程序。 综上，本院认为，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。富城花园项目于2001年6月交付业主使用，富城花园第一届业委会于2002年成立，依照当时施行的《厦门市住宅区物业管理条例》第二十九条、第三十条规定，正达公司应当在富城花园项目的业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交工程建设档案资料，并应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金。现富城花园第二届业委会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意提起诉讼，要求正达公司提交工程建设档案资料及支付公共设施专用基金，符合法律法规规定，其诉讼主体适格。 关于工程建设档案资料。富城花园第二届业委会提起本案诉讼，要求正达公司提交工程建设档案资料，距离富城花园项目交付业主使用且富城花园第一届业委会成立已时隔十七年，正达公司提出的诉讼时效抗辩成立，富城花园第二届业委会的该项诉求已超过诉讼时效，本院不予支持。富城花园项目的工程建设档案资料，包括住宅区规划图、竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、地下管网竣工图、各种设备使用说明书、电路示意图、环保绿化工程竣工验收资料，富城花园第二届业委会可自行向相关部门调取。 关于公共设施专用基金（即首期专项维修资金）。如上分析所述，正达公司主张其已经富城花园第一届业委会同意将富城花园项目的公共设施专用基金420081.56元转交给富苑公司，证据不足，本院不予采纳。正达公司并未依照当时施行的《厦门市住宅区物业管理条例》第三十条规定向富城花园项目的业主委员会划拨富城花园项目公共设施专用基金420081.56元，亦未依照现行有效的《厦门市物业管理若干规定》第三十五条规定将首期专项维修资金420081.56元划入专项维修资金专户。富城花园第二届业委会诉请正达公司支付该笔费用，于法有据，本院予以持。富城花园第二届业委会诉请正达公司支付逾期付款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。公共设施专用基金涉及富城花园项目全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定，正达公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门正达房地产开发公司于本判决生效之日起七日内向原告厦门市思明区富城花园第二届业主委员会支付公共设施专用基金420081.56元； 二、驳回原告厦门市思明区富城花园第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7701元，由原告厦门市思明区富城花园第二届业主委员会负担100元，被告厦门正达房地产开发公司负担7601元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  廖静巧 人民陪审员  苏兴旺 二〇二〇年一月三日 书 记 员  黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。