广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10021号原告霍旭光，女，汉族，1983年10月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，公民身份号码：委托代理人陈**，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人黄晓媛，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告李天顺，男，汉族，1991年12月24日出生，身份证住址：湖北省公安县，第三人深圳市览众房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道龙福路碧湖康馨园112铺，统一社会信用代码：法定代表人汪志杰。原告霍旭光与被告李天顺、第三人深圳市览众房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍旭光的委托代理人陈**、黄晓媛到庭参加诉讼，被告李天顺、第三人深圳市览众房地产经纪有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月28日，原告与被告签订《二手房买卖合同》（NO：0001682），合同约定被告将其名下位于深圳市龙岗区龙岗街道岸上林居3栋A座二单元403的房屋[房屋产权所有证号：粤（2018）深圳市不动产权第00××67号]转让给原告。当日，原告按合同约定通过网上银行转账的方式向被告支付定金5万元（人民币，下同）。2018年10月30日，原告按合同约定通过手机转账的方式向被告支付定金10万元。2018年11月29日，经原、被告双方协商，原告向被告增加支付定金7万元。上述定金共计22万元。2019年1月28日，原、被告及中国工商银行股份有限公司深圳星河支行共同签订《二手楼交易资金监管协议》，监管资金为173万元，原告于当日向监管账户转入了足额监管资金。2019年2月2日，中国工商银行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》（编号：2019013046867），贷款金额为187万元。截至2019年2月2日，原告已经履行了作为买家的所有义务，然而自双方约定的赎楼时间届满后至今，被告仍未按照《二手房买卖合同》的约定进行赎楼及办理房屋过户登记手续。经原告多次催告及协商未果后，被告向原告明确拒绝赎楼及办理过户。被告拒绝赎楼、过户行为已经构成严重违约，根据双方的约定及相关法律规定，原告有权要求解除《二手房买卖合同》，并要求被告向原告返还定金、支付违约金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2018年10月28日签订的《二手房买卖合同》(N0：0001682)；2、被告向原告返还定金22万元；3、被告向原告支付违约金765000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告未提交书面答辩意见，亦未提交证据材料。第三人未提交书面诉讼意见，亦未提交证据材料。经审理查明，2018年10月28日，原、被告签订《二手房买卖合同》（NO：0001682），合同载明以下内容：1、卖方为被告，买方为原告；2、双方交易的房产位于深圳市龙岗区龙岗街道岸上林居3栋A座二单元4层03单位，房地产证号为：00××67；3、转让成交价为3825000元；4、买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金10万元；5、买方须将首期款（即除定金、银行贷款外的款项）于2019年1月15日之前支付至指定监管银行的监管账户或者其他第三方的监管账户中，买方于2019年1月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；6、涉案房产处于抵押状态，卖方同意于银行出具买方贷款承诺函7日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；7、如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日起7日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；8、双方约定交易过程中产生的除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用、赎楼担保费和短期利息之外的律师费等其他费用由买方支付；9、卖方应当于2019年1月30日之前将该房屋交付予买方；10、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买房已经支付的定金。2018年10月28日，原告通过其平安银行账户（账号：62×××82）向被告中国工商银行账户（账号：62×××59）支付5万元，该笔款项汇款用途载明为“霍旭光购买岸上林居3A二单元403定金”。2018年10月30日，原告通过其中国建设银行账户（账号：62×××68）向被告中国工商银行账户（账号：62×××59）转账支付10万元，该笔款项转账备注为“购买岸上林居3栋A座2单元403定金”。2018年11月29日，原告通过其中国建设银行账户（账号：62×××68）向被告中国工商银行账户（账号：62×××59）转账支付7万元，该笔款项转账备注为“岸上林居3A2单元403首付款预借款”。另查，2019年1月28日，原、被告与中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，三方约定为保障涉案房产的交易资金安全，原、被告自愿将涉案房产交易资金173万元委托中国工商银行股份有限公司深圳星河支行进行监管，监管期限自交易款项划入中国工商银行股份有限公司深圳星河支行指定监管账号之日起90天。当日，原告依约将购房款173万元支付至上述资金监管协议约定的中国工商银行交易资金委托监管账户。2019年2月2日，中国工商银行股份有限公司深圳星河支行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》（编号：2019013046867），确认待涉案交易房产房地产权过户到原告名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向原告发放期限为360月的贷款187万元。再查，涉案交易房产位于深圳市龙岗区龙岗街道岸上林居3栋A座二单元403，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第00××67号，权利所有人系被告，权利份额为100%。根据原告提交的不动产抵押登记查询表载明的内容，涉案房产于2018年5月3日进行抵押权首次登记，抵押权人系案外人戚华津，被担保主债权数额为310万元。根据原告提交的深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表显示，涉案房产于2019年1月30日被深圳市罗湖区人民法院依法查封，查封期限自2019年1月30日至2022年1月29日，后又被该院于2019年9月5日轮候查封。还查，原告于庭审时确认：1、原告支付至中国工商银行股份有限公司深圳星河支行交易资金委托监管账户的购房款173万元已解除监管，全部退还原告；2、原告系通过第三人的业务员认识被告，第三人并未实际在原、被告的交易过程中提供居间服务或收取相关费用。本院认为，原、被告双方签订的涉案二手房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面正确地履行各自的权利义务。根据已查明的事实，原告已经按照合同约定如期支付了购房定金，并办理了剩余购房款的资金监管手续，还获得银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，即原告已履行了其作为买方应履行的义务。而被告作为卖方，未按照合同约定与原告签订《深圳市二手房买卖合同》、自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续、办理涉案房产的过户手续并按期交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故，被告的违约行为已导致原告不能实现其与被告建立房屋买卖合同关系的目的，原告提起本案之诉要求解除涉案二手房买卖合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方在涉案二手房买卖合同中有关于定金及违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，可以选择适用违约金或者定金条款。因被告违约导致涉案合同解除，故原告要求被告返还已支付的定金22万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张在本案中适用违约金条款，要求被告支付违约金，违约金按照双方约定的涉案房产成交价3825000元的20%即765000元计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金的数额应与损失相当。因原告未能提交证据证明其因被告违约导致的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情确认被告向原告支付违约金22万元。原告主张超过上述部分的违约金金额，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告霍旭光与被告李天顺于2018年10月28日签订的《二手房买卖合同》（NO：0001682）；二、被告李天顺于本判决生效之日起五日内返还原告霍旭光定金人民币22万元；三、被告李天顺于本判决生效之日起五日内向原告霍旭光支付违约金人民币22万元；四、驳回原告霍旭光的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13650元（原告已预缴），由原告负担7553元，被告负担6097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖薇薇人民陪审员  李祖萍人民陪审员  欧春红二〇二〇年一月十五日书 记 员  李玉玲