江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异4号异议人（被执行人）：孙志芹,女，1969年12月1日出生，汉族，住苏州市沧浪区。委托诉讼代理人:蒋飞，兴化市张郭法律服务所法律工作者。申请执行人:上海墨盛资产管理有限公司,住所地（上海）自由贸易试验区世纪大道8号上海国金中心二期（即B座）47楼4714室。法定代表人：DAVIDTSEYOUNGCHOU。委托诉讼代理人：芮令辉，北京大成（南京）律师事务所律师。被执行人:江苏泽宇不锈钢制品有限公司，组织机构代码66895840-3，住所地兴化市。法定代表人：陶诚，经理。被执行人：陶诚，男，1971年5月22日生，汉族，户籍地广东省清新县，现住兴化市。被执行人：黄爱平，女，1971年10月10日生，汉族，住兴化市。本院在执行上海墨盛资产管理有限公司（以下简称墨盛公司）申请执行江苏泽宇不锈钢制品有限公司（以下简称泽宇公司）、陶诚、黄爱平金融借款合同纠纷一案中，异议人孙志芹对本院（2019）苏1281执恢458号执行裁定、执行公告不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年1月28日，本院对中国建设银行股份有限公司兴化支行（以下简称建行兴化支行）与称泽宇公司、陶诚、黄爱平金融借款合同纠纷一案作出（2015）泰兴商初字第00987号民事判决：一、被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司于本判决生效后3日内偿还原告中国建设银行股份有限公司兴化支行借款本金7559113.92元，并支付罚息、复利（自2015年8月28日起至实际给付之日止，按本案所涉人民币流动资金贷款合同约定的计息方式计算。）。二、原告中国建设银行股份有限公司兴化支行对被告陶诚名下的位于兴化市××区域的房屋（详见编号为“兴抵字第20120813-7”号的村镇房屋他项权证）及相应的国有土地使用权［详见编号为“兴他项（2012）1120”号的土地他项权利证明书］拍卖所得的价款享有优先受偿权。三、被告陶诚、黄爱平对被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司的上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告陶诚、黄爱平承担保证责任后，有权向被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司追偿。原告中国建设银行股份有限公司兴化支行向被告陶诚行使担保物权和向被告陶诚、黄爱平行使保证权利的总额以不超过被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司所应承担的债务总额为限。根据建行兴化支行的申请，本院于2017年6月20日立案强制执行，案号为（2017）苏1281执2783号。在本案执行过程中，因建行兴化支行向本院撤回执行申请，本院于2018年7月31日作出（2017）苏1281执2783号执行裁定书，终结本院（2015）泰兴商初字第00987号民事判决书的执行。之后，建行兴化支行将该债权转让，经多次转让，墨墨盛公司于2018年取得该债权，2019年5月23日向本院申请恢复执行。案号为（2019）苏1281执恢458号。本案执行过程中，本院于2019年7月31日作出（2019）苏1281执恢458号执行裁定，查封被执行人泽宇公司名下的位于兴化市××区域的不动产，查封时间为3年。并于2019年8月16日在兴化市不动产登记中心办理了查封登记。2019年7月29日本院张贴了（2019）苏1281执恢458号执行公告，拟对涉案房产及土地依法处置。孙志芹提出异议称，陶诚所有的位于兴化市××唐北段外环路××号土地证号：002－1002－001及002－1002－002，厂房证号321281453500054及321281453500082厂房、办公楼及院落已于2014年12月31日租给异议人孙志芹经营，租期20年。异议人自2014年12月29日至2015年12月11日共给付陶诚租金2537500元，2016年年底异议人因资金周转困难在经陶诚同意后又将厂房转租给兴化市戴钢五金制品有限公司（以下简称戴钢公司），戴钢公司为扩大规模生产，投入大量固定资产，共投入237.52万元，经协商该投入的固定资产可抵算房租。2018年5月24日因政府责令关停所有的中频炉，戴钢公司宣布停产，并要求赔偿所投入的资产款237.52万元。请求法院停止对陶诚所有的位于兴化市××唐北段外环路××房产采取的执行措施。申请执行人墨盛公司辩称，1、申请人申请执行各被执行人是根据兴化法院（2015）泰兴商初字第00987号民事判决，根据生效法律文书的判决内容，各被执行人对申请人负有清偿担保债务，截止目前已近四年时间，各被执行人以各种方式拒不执行，尚未偿还相应款项，尚未承担相应责任。2、根据该生效法律文书所查明的事实，2012年8月13日抵押权人与抵押人签订最高额抵押合同，2012年8月13日、8月15日抵押权人领取了兴化市村镇房屋所有权登记发证办公室、××国土资源局××了××字××村镇房屋他项权证、兴他项（2012）第1120号土地他项权利证，涉案抵押物均已办理了抵押权登记，且登记时间远远早于异议人所主张的承租时间。3、异议人所主张的事实不符合常理，根据其陈述厂房年租金是12.8万元，且自2014年12月31日签订租赁合同后，其享有一年的免租期，而异议人却陈述其在该免租期内向被执行人支付了高达年租金20倍的款项，有违常理。4、根据物权法190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押影响。抵押设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。江苏省高院执行局在其发布的《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》第二条明确规定，只要承租人在申请执行人设立抵押权，法院查封之后，占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖不动产。综上，请求法院依法裁定驳回异议人的异议请求。被执行人陶诚辩称，厂房的房产证及土地证均登记在我的名下。厂房一直在租赁，产权证一直在抵押贷款中。因我经营不善，借了民间的资金偿还信用社贷款，后信用社不再给我发放贷款。我就跟孙志芹讲你要想继续经营租赁厂房就必须还清我所欠的民间借款，否则无法经营。后孙志芹陆续给了我2537501元抵算租金。另查明，涉案房地产坐落于兴化市××区域，土地使用权面积分别为5690.80平方米、4280.60平方米，房屋建筑面积分别为5197.5平方米、7331.55平方米。2012年8月13日、8月16日陶诚与建行兴化支行签订协议，将涉案房产及土地使用权抵押给建行兴化支行。本院（2015）泰兴商初字第00987号民事判决，已确认建行兴化支行对上述土地房产拍卖所得的价款享有优先受偿权。本院认为，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条第1项的规定，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。承租人请求在租赁期内停止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，不予支持。本案中，陶诚所有的坐落于兴化市××区域的涉案厂房及土地使用权，已于2012年8月13日、2012年8月16日抵押给建行兴化支行。异议人孙志芹提交的与被执行人陶诚签订涉案房产租赁协议是在2014年12月31日。即使该租赁协议是真实的，因涉案厂房及土地抵押在先，租赁在后，故不能阻却本案的执行。综上，异议人孙志芹请求本院停止对陶诚所有的坐落于兴化市××区域涉案厂房及土地进行依法处置无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十六条、第二十四条之规定，裁定如下：驳回孙志芹的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  何卫民人民陪审员  陈文婷人民陪审员  王红根二〇二〇年一月十七日书 记 员  吕海燕