贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7284号原告：贵阳凯宏房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司段腾龙湾。法定代表人：周训忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐志军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：邹青荣，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被告：郑思琴，女，1982年7月29日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路315号。法定代表人：陈志超，该支行行长。委托诉讼代理人：袁贵芳，贵州大谋律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：蒲如华，贵州大谋律师事务所律师，一般代理。原告贵阳凯宏房地产开发有限公司（以下简称凯宏房开公司）与被告郑思琴及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工行小河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯宏房开公司委托诉讼代理人齐志军、邹青荣，被告郑思琴，第三人工行小河支行委托诉讼代理人蒲如华均到庭参加诉讼。因各方申请庭外和解，本院对相应审理期限进行了扣除。本案现已审理终结。原告凯宏房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年8月19日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告立即协助原告办理注销贵阳市房屋的预告登记及《商品房买卖合同》备案登记，办理注销所产生的费用由被告承担。3.判令被告支付原告律师代理费29800元。4.本案诉讼费、保全费（包括保险费）由被告承担。事实及理由：2011年8月19日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于贵阳市房屋，房屋建筑面积141.33平方米，总价款710890元。被告于2011年7月31日支付定金10000元、2011年8月19日支付房款203890元，余款497000元以银行按揭贷款方式支付，原告提供连带保证担保。因被告从2012年12月27日起就未按照约定偿付银行贷款本息，截止2019年6月26日，原告代被告向第三人共计偿还贷款本息290732.56元。被告逾期偿还银行贷款的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，原告依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8点之约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告前述诉请。被告郑思琴辩称，对于原告要求与被告解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，被告没有意见。对于原告要求被告协助办理注销相关手续，被告也没有意见，但被告认为前提应该是原告将被告之前支付给原告的款项约二十几万元全额进行返还。被告不同意承担律师费及诉讼费用。第三人工行小河支行述称，对于原告诉请及依据的事实理由无异议，但第三人认为原告应当对被告的银行贷款承担连带清偿责任。第三人工行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告及第三人于2011年10月9日签订的《个人购房借款／担保合同》。2.判令被告向工行小河支行偿还贷款本金365771.20元及截止2019年9月23日的利息、罚息1502.41元，之后的利息含罚息按照《个人购房借款／担保合同》的约定计算至本金清偿之日止。3.判令被告支付工行小河支行因诉讼产生的律师费18363元。4.本案的诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。5.判令凯宏房开公司对上述2、3、4项费用承担连带清偿责任。事实及理由：被告郑思琴为购买贵阳市房屋向第三人申请贷款，2011年10月9日，第三人作为贷款人，被告郑思琴作为借款人及抵押人，凯宏房开公司作为全程连带保证人共同签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额497000元，贷款期限20年。合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款，并就房屋办理了预告抵押登记。在合同履行过程中，被告未按照约定按时偿还贷款本息，凯宏房开公司代偿了贷款。现凯宏房开公司向法院诉请要求解除《商品房买卖合同》，故工行小河支行亦向法院提出如前诉请，请求支持工行小河支行的诉讼请求。原告凯宏房开公司针对第三人的诉讼请求辩称，对第三人的诉讼请求无异议，但第三人诉请反映了被告郑思琴严重违约的情形存在，故凯宏房开公司才要求解除《商品房买卖合同》。被告郑思琴针对第三人的诉讼请求辩称，对于第三人诉请的欠款，被告无力偿还，凯宏房开公司也存在逾期交房的情况。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日，凯宏房开公司（出卖人）与郑思琴（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：腾一字第0285号），约定：由郑思琴购买凯宏房开公司开发的位于贵阳市房屋，建筑面积141.33平方米，房屋总价款710890元；买受人于2011年8月19日支付213890元，剩余房款497000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2013年3月15日前交付房屋。《补充协议》作为《商品房买卖合同》附件四，第二条第8款约定：贷款后，买受人应严格按期还款付息，如出现逾期贷款，所导致的一切责任及后果由买受人承担。如出卖人代为承担的，将全额（代为承担部分费用加律师费、诉讼费、交通费等）向买受人追偿。如解除合同的，出卖人将扣除因此发生的全部费用。凯宏房开及郑思琴均在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签章签字予以确认。郑思琴向凯宏房开公司支付了首期款213890元（其中71089元系郑思琴向凯宏房开公司借款支付），维修基金14218元，剩余房款497000元以银行按揭贷款方式支付。为取得贷款，2011年10月9日，郑思琴（借款人、抵押人）、工行小河支行（贷款人）、凯宏房开公司（保证人）共同签订了《个人购房借款／担保合同》一份，约定：工行小河支行贷款497000元给郑思琴用于购买位于贵阳市房屋，贷款期限20年，从2011年10月9日至2031年10月9日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率；以按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人连续三个月或者累计六次未按时偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。郑思琴、工行小河支行、凯宏房开公司均在《个人购房借款／担保合同》进行了签字捺印及签章。工行小河支行依约向郑思琴发放了贷款497000元。凯宏房开公司、郑思琴于2011年8月19日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号：Ｙ0280697）。2011年10月13日，工行小河支行、郑思琴办理了案涉房屋的预售商品房抵押权预告登记（筑房预小河字第××号），预告登记权利人为工行小河支行，预告登记义务人为郑思琴。郑思琴未按《个人购房借款/担保合同》之约定按时偿还贷款本息，2012年12月27日至2019年10月20日，郑思琴共逾期91期。工行小河支行根据《个人购房借款/担保合同》约定，扣划了保证人凯宏房开公司款项共计300760.35元（贷款本金123328.29元、利罚息177432.06元），作为凯宏房开公司代偿款项。截止于2019年10月20日，郑思琴尚欠贷款本金363933.97元，利息1487.83元，罚息5.31元。另查，凯宏房开公司为主张权利，与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所指派律师代理诉讼，并支付了律师代理费29800元。工行小河支行为主张权利，与贵州大谋律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理诉讼，并支付了律师代理费18363元。北京盈科（贵阳）律师事务所及贵州大谋律师事务所均开具了律师费发票。诉讼中，凯宏房开公司向本院提出财产保全申请，本院依法对郑思琴名下的财产采取了保全措施，产生保全费4074.45元，凯宏房开公司为购买诉讼财产保全责任保险，支付了保险费7800元。庭审中，凯宏房开公司明确表示，凯宏房开公司为郑思琴的代偿款项，其将保留向郑思琴进行追偿的权利，而不要求在本案中进行处理。郑思琴明确案涉房屋尚未进行装修，亦未入住。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照身份证、被告身份证、第三人营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、借条、《商品房预售合同备案登记表》《个人购房借款/担保合同》、贷款凭证、预售商品房抵押权预告登记、《民事委托代理合同》《委托代理合同》、律师费代理费发票、借据历史处理明细本地查询表、情况说明、业务回单等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》的签订系原告凯宏房开公司、被告郑思琴及第三人工行小河支行的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，签约各方应恪守履行。关于原告凯宏房开公司的各项诉请。1、原告诉请解除《商品房买卖合同》的问题。被告郑思琴在答辩中明确表示同意解除其与原告签订的《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。……”之规定，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋应归还原告。2、原告诉请要求被告配合办理注销预售商品房抵押权预告登记及注销商品房预售合同备案登记的问题。《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋相关权利的归属应恢复到原状况，被告应配合办理本合同备案登记的注销、抵押权预告登记注销等手续，故原告诉请要求被告配合原告办理注销贵阳市房屋商品房预售合同备案登记及预售商品房抵押权预告登记的诉讼请求，本院予以支持，办理注销登记的相关费用由被告承担。3、原告诉请要求被告支付原告律师代理费的问题。《商品房买卖合同》附件《补充协议》第二条第8款对律师代理费的承担进行了约定，且律师代理费29800元原告已经实际支付，故本院对原告的此项诉请予以支持。另，本案中原告未对代偿款项向被告进行主张，被告亦未就已支付的购房款的退还问题提出反诉，故本案不予处理，原、被告可另行主张权利。关于第三人工行小河支行提出的各项诉请。1、诉请解除《个人购房借款/担保合同》的问题。截止2019年10月20日，被告郑思琴逾期91期，已经构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》中“借款人连续三个月或者累计六次未按时偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同”之约定，第三人有权解除《个人购房借款/担保合同》，故该项诉请，本院予以支持。2、第三人诉请被告向第三人偿还贷款本金及利罚息的问题。根据庭审查明事实，被告存在多次逾期，第三人依据原告承担保证责任的约定，在原告账户中扣划款项，用于代偿贷款本息。被告的行为已构成违约，被告应向第三人偿还贷款本金363933.97元及利罚息1493.14元（截止于2019年10月20日）。第三人及被告在合同中约定“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”，而合同第四条约定的利率为以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期贷款利率为基准利率，故2019年10月20日之后的利罚息利率为以被告尚欠贷款本金363933.97元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为基准利率再加收30%为标准，自2019年10月21日起支付至实际还清本金之日止。3、第三人诉请被告支付律师费代理费问题。《个人购房借款/担保合同》对律师费等的承担问题进行了约定，原告的此项诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。4、第三人诉请要求原告对上述费用承担连带清偿责任。原告作为保证人在被告郑思琴与第三人工行小河支行签订的《个人购房借款/担保合同》上签章，应当按照合同约定承担连带保证责任。原告在承担连带清偿责任后，可向被告追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳凯宏房地产开发有限公司与被告郑思琴于2011年8月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告郑思琴于本判决生效之日起三十日内协助原告贵阳凯宏房地产开发有限公司办理注销贵阳市房屋的商品房预售合同备案登记及预售商品房抵押权预告登记，办理注销手续所产生的费用由被告郑思琴承担；三、被告郑思琴于本判决生效之日起十日内向原告贵阳凯宏房地产开发有限公司支付律师代理费29800元；四、解除第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行与被告郑思琴、原告贵阳凯宏房地产开发有限公司于2011年10月9日签订的《个人购房借款/担保合同》；五、被告郑思琴于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金363933.97元及利罚息1493.14元（截止于2019年10月20日），并从2019年10月21日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率为基准利率再加收30%为标准支付利罚息至实际还清本金之日止；六、被告郑思琴于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行支付律师代理费18363元；七、原告贵阳凯宏房地产开发有限公司对本判决第五项及第六项的金钱给付义务承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后可向被告郑思琴追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元（已减半收取），保全费4074.45元、保全保险费7800元，共计12347.45元，由被告郑思琴负担。第三人诉讼案件受理费3542元，由被告郑思琴、原告贵阳凯宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇二〇年一月二十一日书记员 方振华