上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21065号原告(反诉被告)：潘书红，女，1967年5月2日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：王峰旗，上海衡铭律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈锦苑，女，1988年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘红力。第三人：上海星辰房地产经纪有限公司，住所地：上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：高向松，总经理。委托诉讼代理人：刘飞。原告潘书红与被告陈锦苑、第三人上海星辰房地产经纪有限公司(以下简称星辰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，审理中，陈锦苑提出反诉，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘书红及其委托诉讼代理人王峰旗、被告(反诉原告)陈锦苑及其委托诉讼代理人刘红力、第三人星辰公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘书红向本院提出诉讼请求：1、解除潘书红、陈锦苑、星辰公司于2019年6月10日签订的房地产买卖居间合同；2、陈锦苑返还潘书红定金20万元；3、陈锦苑支付违约金50万元。事实和理由：因受星辰公司工作人员的蛊惑，潘书红在无上海购房条件的情况下与陈锦苑及星辰公司于2019年6月10日晚11点左右签订了《房地产买卖居间合同》，并于当日拟写合同附件一、二。合同约定房屋价款为509.5万元，但附件明确合同价为360万元。合同签订后，潘书红向陈锦苑支付了定金20万元。2019年7月15日，陈锦苑认为房价509.5万元，拒绝按照合同约定的360万元签订正式版房屋买卖合同，而潘书红认为按照合同附件，只需支付房款360万元，因此未能签订正式版房地产买卖合同，由于陈锦苑违约，故要求解除该买卖居间合同，现潘书红选择适用违约金，要求陈锦苑返还定金20万元并按合同的约定支付违约金50万元。陈锦苑辩称，系争房屋的房价为509.5万元，潘书红为了少交税收，故我方同意按360万元签订正式版房屋买卖合同，但潘书红坚持认为系争房屋的房价即为360万元，不同意按509.5万元支付房款，而陈锦苑认为房价为509.5万元，故未能签订正式版房地产买卖合同，系潘书红违约，我方同意潘书红提出的以其母亲名义购房，且仍然愿意出售系争房屋，但由于潘书红拒绝继续履行合同，故现同意解除合同，但此系潘书红违约造成的。由于潘书红违约，故不同意支付违约金，且按照定金罚则，潘书红支付的定金20万元应予没收。星辰公司述称，由于买卖双方意见不统一，现同意解除房地产买卖居间合同。同意潘书红提出的诉请2，谁违约不太好讲，故认为定金应该返还，但违约金没有必要。2019年6月10日晚上，星辰公司带潘书红前去看房，其表示满意，当天晚上，潘书红、陈锦苑就到本公司签订房地产买卖居间合同，约定房款为509.5万元，系到手价，所有的税费都由潘书红负担。当时潘书红表示房屋是给其母亲买的，产权人为其母亲，并称不用贷款，故约定先付定金20万元，待陈锦苑归还公积金贷款后于2019年7月15日前签订正式版房地产买卖合同，待过户当日支付其余房款。合同签订后，本公司收了陈锦苑的房产证原件，潘书红分三笔支付了定金20万元，后陈锦苑还清了贷款。2019年7月14日，潘书红、陈锦苑都到本公司，准备签订正式版房地产买卖合同，潘书红称按360万元签订正式版合同，且只能付360万元房款，陈锦苑表示同意按360万元签订正式版合同，但房价为509.5万元。双方各执己见，未能签订正式版合同。2019年7月15日，潘书红、陈锦苑又都到本公司，双方仍然各执己见，故未能签订正式版合同。在房屋买卖过程中，陈锦苑是同意实际买房人为潘书红的母亲，由于双方对实际房款的金额有异议，才未能签订正式版合同。陈锦苑向本院提出反诉请求：陈锦苑没收潘书红支付的定金20万元。事实和理由：2019年6月10日，陈锦苑、潘书红签订《房地产买卖居间合同》，约定房价款为509.5万元，后潘书红支付了定金20万元，但之后其表示系争房屋的房价为360万元，不同意按509.5万元支付房款，属于违约。故按照定金罚则，现要求没收潘书红支付的定金20万元。潘书红对陈锦苑的反诉辩称，不同意陈锦苑提出的反诉请求。理由同潘书红本诉的意见。另外，附件上的价格都是陈锦苑自己写的。为此，自己还曾以合同诈骗报案，经侦支队受理后告知是经济纠纷，不予立案，故才来法院诉讼。星辰公司对陈锦苑的反诉述称，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，陈锦苑作为出售方(甲方)、潘书红作为买受方(乙方)、星辰公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋类型为住宅，座落：杨浦区183街道611号01室，建筑面积为60.34平方米，房价款为509.5万元，房价款的支付方式为：首期房价款509.5万元，甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款计10万元，无需用于偿还甲方贷款，乙方应于买卖合同签订后当日交付丙方，丙方收到该房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等转付甲方；或丙方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方。若实际乙方未将首期房价款交付丙方，则由乙方自行支付甲方。待甲、乙双方办理送件手续后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款计10万元。合同第五条约定，如甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本合同后10日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为首期房价款。若甲方将该房地产的产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款。合同第六条约定，甲、乙双方同意在签订本合同后35天内共同赴丙方签订买卖合同或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。合同第七条约定，在本合同约定的买卖交易条件不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本合同或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少或变更后的“买受人”已经部分履行。乙方与增加、减少或变更的“买受人”关系由其自行协商解决。合同第十四条其他约定：甲、乙双方约定此房屋价格为净到手价，乙方承担此次交易过程中的所有税费。甲方乙方承诺自2019年8月10日起该房屋的附属租约权利、义务、违约责任一道交由乙方。甲乙双方约定所有税费以补充协议为准。甲、乙双方约定，甲方、乙方不得违约，若违约则承担50万元违约金。当日，陈锦苑作为承诺人出具字据，内容为：“附件一本人承诺将合同价签为￥XXXXXXX，大写叁佰陆拾万元整，房东且配合此合同价。契税若最终评估价在450万以内，契税首套1%，个税1%，几百交易费。过户当天款清，网签过户同一天。附件二本人承诺产证真实有效产调真实可靠，仅有31万公积金贷款。无任何产权经济纠纷，如有一切责任自负。”2019年6月10日、2019年6月11日、2019年6月20日，潘书红先后向陈锦苑支付了购买系争房屋的定金2万元、8万元、10万元，合计定金20万元。2019年6月24日，陈锦苑还清了系争房屋的住房公积金贷款，办理了贷款结清手续。2019年7月2日，上海市公积金管理中心申请注销系争房屋的抵押权。2019年7月14日、2019年7月15日，潘书红、陈锦苑均至星辰公司，潘书红称按360万元签订正式版房地产买卖合同，且只同意支付360万元房款，陈锦苑表示同意按360万元签订正式版房地产买卖合同，但房价款为509.5万元。双方各执己见，未能签订正式版合同。本院认为，陈锦苑、潘书红、星辰公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行。该合同约定房价款为509.5万元，并明确此房屋价格为净到手价。后因潘书红认为房价款为360万元，陈锦苑则认为房价款为509.5万元，致上述房屋买卖居间合同未能继续履行。本院根据各方当事人的陈述及提供的证据，结合二手房屋买卖的交易惯例等，可以认定，潘书红坚持认为系争房屋房价款为360万元，属于违约，故该房地产买卖居间合同未能继续履行系潘书红违约所致。因陈锦苑、星辰公司在庭审时均表示同意解除该合同，故本院确认该合同于2019年12月26日解除。依据上述所述，合同解除系潘书红违约所致，故潘书红要求陈锦苑返还定金20万元并支付违约金50万元的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。陈锦苑现选择适用定金罚则，要求没收潘书红支付的定金20万元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、陈锦苑、潘书红、上海星辰房地产经纪有限公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖居间合同》于2019年12月26日解除；二、驳回潘书红的其余诉讼请求；三、陈锦苑没收潘书红支付的定金20万元。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，反诉案件受理费2,150元，均由潘书红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇二〇年一月十六日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。