广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24576号原告：刘汉标，男，1964年5月13日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市大涌镇青岗村“白蕉围”（广信红木交易中心A区16卡林振强星棚商铺），原告：林琦善，女，1974年1月20日出生，汉族，住广东省中山市，上列两原告共同委托诉讼代理人：李晓涛，广东在行律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：梁秋霞，广东在行律师事务所律师。被告：陈建何，男，1985年9月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告刘汉标、林琦善与被告陈建何房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘汉标、林琦善的委托诉讼代理人李晓涛、被告陈建何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉标、林琦善向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月10日签订的《租赁合同》，被告向原告支付租金至返还案涉租赁物止（从2017年12月至2018年11月止租金暂合计为89000元）；2.被告赔偿原告违约金100000元；3.被告于《租赁合同》解除后3个工作日内迁出案涉租赁物；以上金额暂计为189000元。诉讼中，原告刘汉标、林琦善将第一项诉讼请中返还案涉租赁物的时间变更为2019年7月31日，并增加一项诉讼请求：没收被告交纳的押金24000元。事实与理由：2017年4月10日，原告刘汉标委托原告林琦善作为签约代表，与被告签订的《租赁合同》，该合同约定，被告承租原告刘汉标位于广东省××大××镇××路安堂龙井坑首层商铺，面积约400平方米，租赁期为五年，从2017年5月1日起至2022年1月30日止，每月租金为12000元，每月租金在当月5日前交清，合同还约定了双方权利义务，违约责任等内容。合同签订后，原告如约将案涉租赁物交付被告使用，但被告从2017年12月起开始拖欠原告租金，截止2018年11月共计拖欠89000元，经原告多次催促，被告仍无动于衷，甚至长期不开门营业。现被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，按照双方《租赁合同》第九条第2款约定，被告属于单位违约，原告除有权追偿长年拖欠的租金，还有权要求被告赔偿违约金100000元。为此，原告特依法向法院起诉，以维护自身合法权益，以法院判如所请为盼。原告刘汉标、林琦善为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同；2.房产证、土地证；3.统计表；4.法律服务函；5.收据。被告陈建何辩称，原告称被告是经营不利不开门与事实不符，2018年7月9日原告将被告租赁的商铺停电、卷闸门封死，导致被告无法营业，对于2018年7月9日后的租金被告不同意支付；对于违约金被告也不同意支付，是原告停电、封死了闸门后被告才无法经营，被告也尝试与原告沟通、交租金，不是被告不愿意经营，是原告封门导致被告无法经营，所以违约金被告也不同意支付，且合同中也说明了是被告将商铺转租或改变结构才需支付违约金，所以责任在原告，不在被告，所以不同意支付违约金。第二次庭审时，被告陈建何补充答辩如下：现涉案房屋已经重新装修，涉案房屋里的所有物品已经不见了，被告无法统计里面物品的价值，被告也曾向法院沟通相关情况。被告陈建何就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中国南方电网公司广东电网公司电费通知单；2.收据。诉讼中，本院根据被告陈建何的申请，向中山市公安局大涌分局旗山派出所调取了被告陈建何、案外人禢宏达、李倩珍的询问笔录、行政处罚决定书，并由原、被告分别质证。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××××村龙井坑[土地证号：中府国用（2010）第易270186号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]的所有权人为刘汉标，林琦善代刘汉标将其中首层商铺出租给陈建何。2017年4月10日，刘汉标、林琦善分别作为甲方（出租方）、出租方代表人，陈建何作为乙方、承租方，双方签订《租赁合同》，约定：商铺坐落地址：中山市大××镇××路安堂龙井坑首层商铺，面积约400平方米；租赁用途：商铺使用；租期五年：2017年5月1日至2022年4月30日；租赁金额：每月12000元，每月租金在当月5日前交清（注：租金由第三年开始按市场价递增）；甲、乙双方自签订本合同之日，乙方即时向甲方交租房按金24000元，合同终止时乙方已交清租金及其他费用时，甲方应将按金退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权收取按金作为违约金并要求乙方赔偿损失；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视为违约，违约金100000元；乙方有拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。合同还约定了其他事项。林琦善、陈建何分别出租方代表人、承租方处签名捺印。合同签订后，陈建何于当日向刘汉标的代表人林琦善交纳押金24000元，林琦善将涉案商铺交付给陈建何使用。同日，林琦善出具《收据》，内容为：今收到陈建何交来安堂首层商铺押金24000元。刘汉标、林琦善与陈建何在庭审中确认，陈建何从2017年12月起拖欠租金，每月未足额交纳租金。陈建何认为刘汉标、林琦善于2018年7月9日对涉案商铺进行停水停电、强制锁门，并强行扣留其代客户销售的摩托车。根据陈建何提交的刘汉标所有的位于大涌××村龙井坑《电费通知单》，从2018年6月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年4月1日、2019年5月1日至2019年6月1日期间的电费分别为791.87元、600.95元、40.48元、3.88元、2.33元、3.1元、1.55元、7.75元、13.18元、49.9元。2018年10月18日，刘汉标、林琦善委托中山市大涌镇法律服务所向陈建何发出《法律服务函》，主要内容为：1.截止至2018年9月30日，阁下尚欠委托人租金款共65000元；2.从2018年10月10日起，委托人正式解除与阁下的租赁合同并收回该商铺使用权，阁下于2018年10月22日前交清所欠款项，方可将店铺内的可移动物品搬离商铺，阁下在商铺内所建的固定设施无偿归委托人所有；3.委托人没收阁下所缴的按金24000元。阁下务必在2018年10月22日前向委托人支付所欠租金款，否则委托人有权依据《租赁合同》第四条第三款的约定，要求阁下支付违约金100000元。收到上述法律服务函后，陈建何未在指定期限内向刘汉标、林琦善交纳拖欠的租金。刘汉标、林琦善遂于2018年11月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，经陈建何申请，本院向中山市公安局旗山派出所调取与本案有关的诉讼材料，并由刘汉标、林琦善、陈建何予以质证。中山市公安局旗山派出所于2018年11月7日对刘汉标、林琦善的员工禢宏达进行询问，禢宏达陈述事情的经过为：2018年11月7日20时许，我在大涌镇汇泰都城16幢902号休息，然后我就接到我商铺保安的电话说我出租的大涌镇翠华路安堂龙井坑首层商铺第4卡的门口被人损坏，于是我就赶过去安堂龙井坑首层商铺，发现损坏商铺门口的人是我的租客陈建何，他当时正驾驶一辆小货车撞商铺第4卡的门，于是我就打电话报警。我们有锁过该商铺的卷闸门，陈建何拖欠租金之后，我们就按规定把出租的商铺上锁了。陈建何从2018年6月至2018年11月拖欠我租金约89000元。2018年7月份之后，陈建何一直拖欠我们的租金，我们按协议规定就把出租的商铺上锁了，陈建何就没有经营过该商铺。旗山派出所于2018年11月8日对陈建何进行询问，陈建何陈述事情的经过为：2017年4月份，我在中山市大××镇××路与兴华路交界处一幢楼承租楼面5卡400平方经营了一间水生车行，到2018年7月我因资金问题交不足租金，并且拖了两个月租金，后来与该幢管理者产生合同纠纷，当时我们有双方协商过，不过因租金没有谈好，后来该幢管理者于今日17时许，对方叫人将我经营的水生车行卷闸门换锁锁死，我叫对方打开卷闸门拿回我的财物，里面100多台二手摩托车及配件等财物，但是对方一直不理会我，我先打电话报警，后来警察来到现场，警察了解我们双方情况，警察叫我们双方协商或到法院解决，因为还对方不肯开锁打开门给我拿我的财物，我就驾驶货车撞坏一个卷闸门，后来我们双方到派出所接受调查。旗山派出所于2018年11月8日对陈建何的妻子李倩珍进行询问，李倩珍陈述事情的经过为：原本我和我丈夫陈建何在大涌镇石井经营水生车行的，因业务扩大，我们想找个地方经营多一家车行，后来看中了大涌镇翠华路安堂龙井坑一商铺，经与该商铺的房东洽谈后，于2017年4月10日，我丈夫与该商铺的房东签署了一份租赁合同，租期是2017年5月1日至2022年4月30日，为期五年，先向房东交纳按金24000元，每月租金是12000元，每月的五日为交租日期（即次月交本月的租金）。合同签好之后，我和我丈夫就于2017年5月1日正式在该商铺经营水生车行，开始经营的时候，我们都能依时向房东交纳租金的，后因经营不善，但到了2018年2月、3月左右，我们就开始拖欠租金，每月到了交租日期只交部分的租金，同时跟房东约好，待租金周转过来或生意好转后再补交房租，但之后的几个月生意依然不好，每月都是向房东只交部分的租金，之前积累下来所欠的租金越积越多，我丈夫陈建何多次与房东洽谈，但都不妥协，后来房东于2018年7月9日封了我们的铺面，用爆炸螺丝封死了铺面的门，致使我们无法正常经营，于7月15日房东对该铺面停水停电。当时我丈夫多次找房东协商均未果，房东称通过法律途径解决。于2018年10月18日，我在石井水生车行工作的时候，房东派人送了一份律师服务函到我车行，当时因我丈夫不在，我就代我丈夫签收了该法律服务函。2018年11月7日20时左右，我丈夫驾驶一辆小四轮货车载着我去到大涌镇翠华路安堂龙井坑我们曾经经营的水生车行处，当时该商铺门口有一位保安在那里看守着，我丈夫跟保安说我们要把商铺里面的货架运走，因铺面的门锁都已换掉了，我丈夫就跟保安说要么叫人过来开锁、要么我们撞门进去、要么报警，然后保安就打电话给房东，保安打完电话后，保安说房东没有答复，还在商量，等了很长时间房东还是没有给到明确答复，我丈夫就跟保安说他们把锁换了，里面有没有丢东西都不知道，现又没有答复，然后我丈夫再次向保安声明要么房东过来、要么我们撞门，撞了门后打电话报警，保安说他拿不定主意，他只是打工的，然后我丈夫就过去启动小四轮车，然后开车向铺面的门撞过去，撞了两下才把门撞开了，然后我老公打电话报警，报完警后我丈夫开小四轮到铺面里，然后我跟我丈夫在铺面里装货架和其他货品，装完之后我们就到商铺外面等警察过来处理。我代陈建何签收律师服务函的时候没有告知他，当日晚上他回来的时候看到了那份律师服务函，也看了该函里面的内容。2018年11月15日，中山市公安局作出《行政处罚决定书》，查明2018年11月7日20时40分许，陈建何窜至中山市大××镇××路安堂龙井坑首层商铺，驾驶小货车将该商铺第四卡卷闸门撞坏，后被抓获。现决定对陈建何行政拘留十五日，因其先前被刑事拘留七日，经折抵，执行行政拘留八日。诉讼中，原告刘汉标、林琦善于2018年11月21日向本院申请财产保全，请求对陈建何名下所有价值相当于189000元的财产采取保全措施，担保人中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函以其财产提供担保。本院于2018年11月22日作出（2018）粤2071民初24576号民事裁定书，裁定：对陈建何名下所有价值相当于189000元的财产采取保全措施。由于财产线索地无标的物可供实施，本院并未查封陈建何的财产。刘汉标、林琦善向本院交纳诉讼保全费1465元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘汉标与陈建何签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，刘汉标将涉案商铺交付给陈建何使用，陈建何向刘汉标交纳租赁保证金24000元，故刘汉标与陈建何之间成立租赁合同关系。由于林琦善并非租赁物所有权人，其仅作为刘汉标的代表人在《租赁合同》上签名，故林琦善与陈建何之间不存在租赁合同关系。故本院对林琦善的全部诉讼请求不予支持。关于刘汉标要求解除《租赁合同》的请求。刘汉标确认禢宏达是其员工，禢宏达在接受公安部门询问时称“陈建何从2018年6月至2018年11月拖欠我租金约89000元。2018年7月份之后，陈建何一直拖欠我们的租金，我们按协议规定就把出租的商铺上锁了，陈建何就没有经营过该商铺”，陈建何的妻子李倩珍在接受公安部门询问时称“后来房东于2018年7月9日封了我们的铺面，用爆炸螺丝封死了铺面的门，致使我们无法正常经营，于7月15日房东对该铺面停水停电”，即刘汉标因陈建何拖欠租金未交纳，刘汉标于2018年7月9日对租赁物进行强制封门。之后，刘汉标于2018年10月18日向陈建何发出《法律服务函》，要求陈建何交纳截止至2018年9月30日尚欠租金65000元，并从2018年10月10日起，正式解除租赁合同并收回商铺使用权，并要求陈建何于2018年10月22日前交清所欠租金。故本院认定双方租赁合同于2018年10月10日解除。关于陈建何支付租金的数额。刘汉标要求陈建何支付租金至返还租赁物之日止，后变更要求支付至2019年7月31日止，陈建何只愿意支付2018年7月9日之前的租金。本院经审查认为，陈建何承租商铺后销售二手摩托车，由于其拖欠租金未支付，刘汉标于2018年7月9日将商铺封锁，陈建何商铺内的财产因被封锁无法搬走，但双方并未办理解除合同的手续，故陈建何应及时交清拖欠的租金。至刘汉标向陈建何发出《法律服务函》，要求陈建何于2018年10月22日前交清所欠租金65000元，但陈建何仍未支付。至2018年11月，陈建何与刘汉标协商，要求搬走商铺内的财产，但刘汉标不允许，双方发生争执后陈建何开车撞门，即刘汉标于2018年11月7日拒绝陈建何搬走商铺的财产，并非陈建何不愿意返还商铺，且商铺在刘汉标的实际控制之下，故本院认定涉案商铺已于2018年11月返还，故租金应支付至2018年11月30日。至2018年9月30日租金为65000元，故至2018年11月租金数额为89000元（65000元+12000元/月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，陈建何应向刘汉标交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金89000元。关于刘汉标要求陈建何支付租金至2019年7月31日的请求。刘汉标在得知陈建何违约后，有防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陈建何未能如约支付租金，有失诚信，已构成违约。然而，刘汉标在明知陈建何不会继续履行合同的义务的情况下，未能及时行使合同解除权，在陈建何要求搬走商铺财产的情况下亦未能及时让陈建何搬走或采取其他措施防止损失扩大，根据上述法律规定，刘汉标不得对扩大的损失要求赔偿。故本院对刘汉标要求陈建何支付2018年11月之后的租金损失的的不予支持。关于刘汉标要求陈建何交纳的押金24000元归其所有的请求。《租赁合同》约定“如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权收取按金作为违约金并要求乙方赔偿损失”，刘汉标与陈建何在庭审中确认陈建何从2017年12月起拖欠租金，刘汉标要求陈建何交纳的押金24000元归其所有，合法有据，本院予以支持。关于刘汉标要求陈建何支付违约金100000元的请求。《租赁合同》约定：“乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金100000元”，《租赁合同》既约定了押金即约定损害赔偿金，又约定了违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，刘汉标已要求陈建何交纳的押金24000元归其所有，故本院对其要求陈建何支付违约金的请求不予支持。综上所述，原告刘汉标的诉求合理部分，本院予以支持。被告陈建何的抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈建何于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘汉标交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金89000元；二、被告陈建何向原告刘汉标交纳的押金24000元归原告刘汉标所有；三、驳回原告林琦善的诉讼请求；四、驳回原告刘汉标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，诉讼保全费1465元，合计5545元（原告刘汉标已预交），由原告刘汉标负担1520元，由被告陈建何负担4025元。被告陈建何负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告刘汉标。如不服本判决，原告刘汉标可在判决书送达之日起三十日内，原告林琦善、被告陈建何可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  廖祥林人民陪审员  李士森二〇二〇年一月二十日法官助理梁永凤书记员谭银娣刘衍燊