广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16387号原告：黄永成，男，1981年4月11日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇土塘天桥东49号，公民身份号码：441************637。原告：李畅逢，女，1982年10月2日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇土塘天桥东49号，公民身份号码：441************24X。两原告的共同委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：东莞市*****************期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹，该公司总经理。委托诉讼代理人：李吉莲，女，1985年2月12日出生，汉族，身份证住址：四川省泸州市纳溪区***********，公民身份号码：510************765，该公司员工。委托诉讼代理人：周家慧，女，1992年6月20日出生，汉族，身份证住址：广东省江门市新会区大鳌镇东升西宁里349号，公民身份号码：440************921，该公司员工。原告黄永成、李畅逢诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院审理后作出（2018）粤1973民初16627号一审民事判决书，被告提出上诉，东莞市中级人民法院裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李昕、被告的委托诉讼代理人李吉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付迟延交楼违约金87442.28元（按每日万分之一点六四四计付，从2016年1月1日起计算至2018年7月5日，即被告应向两原告支付106865.25元，其中被告已付原告19422.97元，故被告应向原告支付87442.28元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定，原告向被告购买东莞市常平镇板石村富盈都市***********，建筑面积为91.33平方米，其中套内建筑面积72.86平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.47平方米，房屋总价款为708868元，每平方米为9729.18元。原告应于2013年12月13日前付清全部楼款708868元。被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五，原、被告又做了补充约定，约定被告逾期交房，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告给付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款，原告的合同义务已经全部履行完毕，但被告并没有按《合同》约定在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，并于2016年1月20日与原告签订了《补充协议》，赔付标准是按日已付房款的万分之一计算至2016年6月25日，赔偿金额为12546.96元，但2016年6月25日被告仍未将验收合格的商品房交付给原告。且于2016年8月3日再一次与原告签订了《补充协议》，赔付标准是按日已付房款的万分之一计算至2016年9月30日，赔偿金额为68760.1元，但2016年9月30日被告仍未将验收合格的商品房交付给原告，被告实际交付案涉房屋给原告的时间是2018年7月5日，所以被告应向原告支付从2016年1月1日起至2018年7月5日期间的迟延违约金。违约金的标准按照广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十八条的规定，迟延违约金应按6%的标准计算违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、被告已经履行完逾期交房违约责任，不应再要求承担逾期交房的违约责任。双方已就涉案房屋交付日期变更事宜连续签订了两次补充协议，内容均是涉及对房屋交付日期的变更，及逾期交房违约责任的支付，合同约定的交楼日期为2015年12月31日前，经最后一次变更的时间确定为2016年9月30日前，补充协议第二条对延期交房的违约金约定“按每日已付房款的万分之一计算”，被告依约将2016年1月1日-2016年9月30日的逾期交房违约金通过转账的形式分9次支付给了原告，并且补充协议第六条“……在甲方按协议向乙方支付该月份交楼延期违约金后，即视为甲方已经承担该期间内全部逾期交楼违约责任，乙方不得再次另行就该期间交楼延期向甲方主张任何赔偿或补偿……”之约定，被告已经履行完逾期交房违约责任，不应再要求承担逾期交房的违约责任；二、被告无需再向原告支付违约金。依据合同附件五第五条第3款“逾期超过180日后，……买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点五的标准向出买人计付违约金”之约定，被告无需再向被答辩人支付违约金。1.如前一所述，双方约定的最后交付日期为2016年9月30日，从该日起的第91日为2017年1月1日；2.被告已于2016年12月28日按照约定的地址和电话向原告邮寄了《收楼通知书》，亦通过短信的形式通知原告于2016年12月31日前来收楼，至此被告已完成了通知义务，而原告却不来收楼，此后造成的损失应由原告承担；三、原告主张延期交房违约金按每日万分之一点六四四计算违约金缺乏合同及法律依据。1.根据合同第九条第l点(2)款及双方两次签订的《补充协议》第二条第1款和第3款均有明确约定，逾期交房的违约金按日万分之一支付，该合同及《补充协议》合法有效，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，并且被告已依约履行完毕；2.退一步讲，即便原告认为双方约定的违约金过低，要求调整的，依据《合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条规定，原告应举证证明违约造成的具体损失，而原告未举证证明具体损失，万分之一点六四四无任何依据；3.再退一步讲，即便原告认为双方约定的违约金过低要求调整，也应遵循《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按同地段租金标准确定。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下，2013年12月13日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告向被告购买东莞市常平镇板石村富盈都市***********，房屋总价款为708868元。原告应于2013年12月13日前付清全部楼款。被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五，原、被告又做了补充约定，约定被告逾期交房，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告给付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。2016年1月20日，原、被告签订了一份《补充协议》，内容为：双方同意将商品房买卖合同约定的交付期限由2015年12月31日前变更为2016年6月25日前；关于被告延迟交楼和原告逾期付款应承担的违约金的计付：自延迟交楼起，被告按合同约定的日万分之一标准向原告支付延迟交楼违约金；被告应付2016年1月份违约金为2197.49元，2月份违约金为2055.72元，3月份违约金为2197.49元，4月份违约金为2126.60元，5月份违约金为2197.49元，6月1日至6月25日违约金为1772.17元；双方签订本协议的，视为原告同意交楼延期，在被告按协议向原告支付该月份交楼延期违约金后，视为被告已承担该期间全部逾期交楼违约责任，原告不得再次另行就该期间交楼延期向被告主张任何的赔偿或者补偿，包括但不限于利息损失、租金损失等，同时原告也不得在被告的项目营销中心等相关场所以举牌和拉横幅的方式进行维权，否则视为原告放弃本补充协议约定的权利，被告有权停止向原告支付违约金且无需承担责任。2016年8月3日，原、被告再次签订了一份《补充协议》，内容为：双方同意将商品房买卖合同约定的交付期限由2016年6月25日前变更为2016年9月30日前；关于被告延迟交楼和原告逾期付款应承担的违约金的计付：自延迟交楼起，被告按合同约定的日万分之一标准向原告支付延迟交楼违约金；被告应付2016年7月份违约金为2197.49元，8月份违约金为2197.49元，9月份违约金为2126.60元。其他约定与2016年1月20日的补充协议内容一致。被告于2016年3月4日转账支付2197.49元，于2016年3月10日向原告转账支付2055.72元，于2016年4月9日向原告转账支付2197.49元，于2016年5月11日向原告转账支付2126.6元，于2016年6月12日转账支付2197.49元，于2016年7月15日转账支付1772.17元，于2016年8月19日转账支付2551.92元，于2016年9月19日转账支付2197.49元，于2016年10月18日转账支付2126.60元，合计19422.97元。至此，被告按两份补充协议的约定支付了原告相应的违约金。庭审中，被告提供《竣工验收备案证书》、收楼通知书、快递详情单主张被告已于2016年12月28日发出通知书通知原告于2016年12月31日收楼，并于2016年12月30日完成备案，逾期交楼违约金应计算至2016年12月30日。快递详情单显示签收人字迹潦草，依稀可辨认为黄石雄。原告不确认收到上述收楼通知书，原告提供前期物业服务协议主张原告实际于2018年7月5日收楼。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、前期物业服务协议、《补充协议》、物业费收据、被告提供的收楼通知书、竣工验收备案证书、快递详情单、活期对账详细信息以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1.原告的收楼时间；2.被告是否应向原告支付逾期交楼的违约金。关于焦点一。《竣工验收备案证书》显示案涉楼栋的验收合格时间为2016年12月30日。被告提供的快递详情单及收楼通知书，虽然是通知原告于2016年12月31日收楼，该日房屋已验收合格，且快递单有人签收，但被告未举证证明该快递的签收时间早于2016年12月31日，即证明该通知书有实现的可能性，应承担举证不能的责任。故被告主张收楼时间为2016年12月31日，没有事实依据，本院不予支持。本院采纳原告的主张，认定案涉房屋的收楼时间为2018年7月5日。关于焦点二。被告存在逾期交楼的情形，应承担违约金。双方签署的两份补充协议，是在被告出现违约事实之后双方就违约责任达成的共识，合法有效，对双方均有约束力。原告未能提供证据证明两份补充协议约定的违约责任过分低于其损失，故对于原告请求违约金按每日万分之一点六四四的标准支付逾期交楼违约金，本院不予支持。被告已依约支付逾期交楼违约金至2016年9月30日，故被告仍应支付2016年10月1日至2018年7月4日的违约金，计算为：708868元×0.0001/天×642天=45509.33元。原告超出的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄永成、李畅逢支付延迟交楼违约金45509.33元；二、驳回原告黄永成、李畅逢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1986元，由原告黄永成、李畅逢负担952元，被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担1034元。原告黄永成、李畅逢已预交受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 芹人民陪审员  黄国铭人民陪审员  陈炳球二〇一九年十二月二十日书 记 员  王柳垚陈文英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。