广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13064号原告：张学哲，男，1961年8月13日出生，朝鲜族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：全京淑，女，1962年7月1日出生，朝鲜族，身份证住址广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人：陆莹莹，广东律点律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。原告张学哲、全京淑诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称为永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆莹莹，被告的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张学哲、全京淑向本院提出诉讼请求：1.被告支付中山市火炬开发区××村××区××号别墅的修缮费用81125元给原告；2.被告将中山市火炬开发区××村××区××号别墅立即交付给原告；3.被告立即为原告办理中山市火炬开发区××村××区××号别墅的房产证书。事实与理由：2007年3月25日，原被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的中山市火炬开发区××村××区××号别墅。双方确认该商品房的成交价格为1903029元，约定被告应在2007年5月31日前将房屋交付给原告，并在商品房交付使用后540个工作日内办妥房地产权属证书。原告已按约定支付了所有购房款，因被告一直没有将房屋交付给原告使用，也没有为涉案商品房办理房产证，原告于2016年11月诉至法院，要求被告支付逾期交楼违约金，案件经过一审、二审，法院最终认定被告逾期交房的事实并判令被告向原告支付交楼违约金。另上述生效判决中还认定，涉案商品房于2007年10月竣工，完全可能存在外墙开裂、主体等严重问题影响交付，逾期交楼违约金应计算至被告将涉案房地产修缮至符合交付条件止。原告向中山市第一人民法院申请强制执行逾期交楼违约金，也曾多次要求被告将房屋修缮后交付并办理房产证，但被告一直借故推诿，期间还多次要求原告补交逾期交楼期间的物业管理费。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告永怡公司答辩称，1.原告提出房屋修缮费的主张依法不成立，应予以驳回。原告是没有办理收楼手续，且没有证据证明房屋存在漏水、有裂缝的情况。原告陈述的判决书是07年竣工至今10年，是有可能存在漏水而不是确定漏水。2.原告没有证据证明房屋哪一个位置需要修缮，是主观臆断房屋时间长了有漏水需要修缮。原告提供的装修工程预算表落款公司是没有司法鉴定资质的，且预算表也没有公司的盖章，不能作为原告主张修缮费用的依据。涉案别墅是2007年10月28日竣工，开发商、施工单位、设计、勘察、监理单位也办理了竣工验收手续，11月5日也有通知原告，原告购买房屋不是用于居住，是用于炒楼，为了逃避物业管理费故意不收楼，称没有验收备案，又称没有通知原告。同一小区各户别墅都已经收到通知，只有原告没有收到，当时是顺丰快递给原告的，是同一批基础，原告在上一案中也当庭称接到收楼通知电话，可以证实被告确有通知原告收楼。上一次原告起诉是2016年，当时没有主张收楼，是不符合常理的。原告故意不收楼，且房屋已经竣工验收及格，装修瑕疵等应由原告自行承担。涉案商品房已经在2017年12月25日竣工验收合格并通知收楼，原告故意不收楼，责任在于原告，被告是同意原告收楼的，是原告本人不来办理相关手续。原告不提交办证资料，不能办理不动产权证责任在于原告。被告代办不动产权证需要原告提供身份证复印件、购房发票、契税完税证、商品房买卖登记表等都要拿来核对复印，由原告在复印件上签名后才能去国土办证。原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。同时，原告与被告签订的合同附件三约定了具体的装修标准，该标准没有“挂石”。原告提交证据时，没有提交合同附件，其主张的挂石没有事实依据。由于原告故意拖延收楼致使房屋部分老化陈旧，但在第一次开庭后被告已经全部修缮完毕，原告不收楼的责任自负。原告购买的别墅存在面积差异，必须到被告售楼部办理相关手续支付面积差异款。原告拒不支付差价款的，根据涉案合同约定，被告暂不办理不动产权证不属于违约，原告还应向被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2007年3月25日，张学哲、全京淑以1903029元的价格购买了永怡公司开发的位于中山市火炬开发区××村××区××号别墅，合同第八条约定永怡公司应当在2007年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的、经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，永怡公司如逾期交楼超过180天的，自2007年6月1日起至实际交付之日止，按日向张学哲、全京淑支付已付购房款万分之二的违约金；第十五条约定永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，永怡公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；合同附件四补充协议约定，如出现房屋面积差异的情况，买受人须在出卖人发出书面通知之日起十日内办理相关多退少补手续，买受人逾期不办理相关手续使永怡公司不能在规定时期内取得房地产权属证书的，永怡公司不承担违约责任，同时，买受人每逾期一天，须向永怡公司支付总房款百分之一的违约金。合同还约定其他条款。2.2016年11月11日，张学哲、全京淑就涉案商品房逾期交楼违约金问题向本院提起诉讼。经本院一审[案号（2016）粤2071民初23845号]、中山市中级人民法院二审[（2017）粤20民终4465号]审理，认定涉案商品房于2014年3月18日才符合前述交付条件，但永怡公司并未立即通知张学哲、全京淑前去收楼，永怡公司应继续承担延迟履行的违约责任。在一审法庭辩论终结后，张学哲、全京淑和永怡公司虽均同意先办理收楼手续再处理物业管理费问题，但在验收过程中，张学哲、全京淑认为涉案商品房外墙开裂严重，存在严重的安全隐患，应当由永怡公司修缮后再行交付。由于涉案房地产主体工程于2007年10月25日竣工，距今已将近10年，期间并无人员对涉案商品房进行修缮养护，存在外墙开裂等严重影响交付使用的情形。在永怡公司拒绝对该房屋进行修缮养护的情形下，张学哲、全京淑拒绝接受涉案商品房之理由正当。永怡公司未实际履行涉案商品房交付义务，应继续承担迟延履行违约责任至涉案商品房实际交付之日止。3.2019年7月14日，张学哲、全京淑向永怡公司提交相关办证资料，永怡公司向其出具了代办房地证收件回执。4.本案第一次庭审结束后（2019年7月15日），张学哲、全京淑分别于2019年8月14日、9月14日向本院出具了情况说明函，记载称涉案商品房外墙已经全部涂漆翻新，但没有按原状挂石；室内的门、窗及锁头均由不同程度损坏，且均没有修缮；二楼小房间的漏水严重，整个房间因渗水积水已发臭，尚未修缮；外墙墙脚全部都已经发黑发霉，尚未修缮。在9月14日的情况说明函中，张学哲、全京淑确认出每个玻璃推拉门的合页均无法锁上，其它问题已基本解决，并同意按此标准收楼。永怡公司于2019年8月24日称对涉案商品房已经进行了修缮，对张学哲、全京淑情况说明函中记载的除第一项挂石问题没有处理外（挂石属于装修范畴，合同无此约定，永怡公司无需处理），其他项对应问题已经解决。第二次庭审时，张学哲、全京淑确认同意按现状标准收楼，对于诉讼请求一中的修缮费用不再主张，但要求对应的诉讼费用由永怡公司承担。6.（2017）粤20民终4465号民事判决由永怡公司向广东省高级人民法院申请再审，再审案号为（2018）粤民申5290号，该案尚未审结。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张学哲、全京淑与永怡公司签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。张学哲、全京淑已按合同约定履行支付购房款的义务，永怡公司应按约定将符合合同约定及国家、地方人民政府有关规定的商品房交付给张学哲、全京淑使用。永怡公司已当庭明确同意将涉案商品房交付给张学哲、全京淑使用，张学哲、全京淑亦同意按现状接收涉案商品房，故张学哲、全京淑诉请判令永怡公司立即将涉案商品房交付使用，双方均无异议，本院予以支持。对于涉案商品房的办证问题。涉案合同第十五条约定，永怡公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因永怡公司的责任导致张学哲、全京淑不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，张学哲、全京淑不退房，永怡公司按已付房价款的1%向张学哲、全京淑支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。涉案商品房尚未实际交付使用，涉案商品房的办证期限尚未届满，张学哲、全京淑无权要求永怡公司立即为其办理涉案商品房的不动产权属证书，对张学哲、全京淑该项诉讼请求，本院不予支持。但根据永怡公司的答辩意见，涉案商品房若已具备办证条件，张学哲、全京淑可与永怡公司私下商议办证事宜。至于再审案件[案号为（2018）粤民申5290号]，该案尚未审结，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张学哲、全京淑交付位于中山市火炬开发区陵岗村聚豪园峰度苑A区8号别墅；二、驳回原告张学哲、全京淑的其他诉讼请求。案件受理费22657元（原告已预付），由原告张学哲、全京淑负担元21731元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担926元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  谢小清人民陪审员  吕颜媚二〇二〇年一月十四日书 记 员  梁敏霞王静