广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3378号 原告：彭碧芳，女，汉族，1971年12月10日出生，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫炳芳，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 被告：广西贺州市宫城旅游投资有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路远东国际城百胜苑20BC。 法定代表人：庄兴凯。 委托诉讼代理人：庄丰尖，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁海金，广西卓秀律师事务所实习律师。 原告彭碧芳与被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司（以下简称宫城投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭碧芳的委托诉讼代理人欧海燕、莫炳芳，被告宫城投资公司的委托诉讼代理人庄丰尖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭碧芳向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告彭碧芳与被告宫城投资公司于2019年5月2日签订的《认购协议书》；2.请求判决被告宫城投资公司退还原告彭碧芳支付的房屋首付款192951元、管道燃气安装建设费2800元、保险费8500元、专项维修资金9874.9元，以上共计214125.9元，并支付利息（以214125.9元为基数，从2019年6月7日起计至退还完毕之日止，在2019年8月20日之前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年5月2日，原告彭碧芳到被告宫城投资公司的售楼部了解“在美•宫城”房屋的销售情况，被告的销售人员向原告介绍，购房只需要支付132951元的首付款，剩余房款可以通过银行贷款的方式支付，不需要一次性付清全部款项。原告认为这样的支付方式在自己的经济能力承受范围内，因此决定购买。当日，原告与被告签订《认购协议书》，协议书约定：原告认购被告开发“在美•宫城”小区房产，认购房楼号及房号为8号楼1301号房，建筑面积141.07m2（合同第二条）；签订本协议时，原告交纳购房定金132951元（合同第三条）；认购房价格6329.84元/m2，房款总金额为892951元，首付款20%，首付款金额132951元，并在签订本协议五日内签订《商品房买卖合同》及交纳公共维修基金（合同第四条）。签订协议书当天，原告向被告出示一份由案外人彭和深（原告弟弟）转让给原告认购款30000元的《收据》，收据载明：今收到彭和深交来购房定金（在美宫城小区）30000元。收据背面载明：彭和深自愿将此款转给张先敬（原告丈夫）、彭碧芳，如有经济纠纷与广西贺州市宫城旅游投资有限公司无关，即彭和深将该笔向被告支付的款项（债权）转让给原告。另，原告当天还向被告支付了首期购房款102951元（加上定金人民币30000元，首付款一共132951元）、被告代收代交燃气费2800元、代收代交保费8500元、代收代交维修基金9874.9元，被告向原告出具了相应的收据共4份。但在《认购协议书》签订后不久，被告就以首付款不够，无法向银行办理按揭贷款为由，口头通知原告按照192951元的总额支付首付款，即需补交60000元首付款，原告由于担心如果不筹集资金补缴，被告就不再退还之前所缴纳的首付款给原告，故筹集资金于2019年6月6日向被告再次支付了购房款60000元，累计支付购房首付款192951元。但在第二次支付购房款项完毕后不久，原告又接到被告销售人员电话通知需按照30%的比例支付首付款，即需再补缴75000元的首付款后才能签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，由于原告是根据《认购协议书》的约定及自身的经济承受能力才决定向被告认购该套房屋，向被告交了第二笔款项60000元之后，实在无力再次筹集需要补缴的75000元购房资金，无奈原告只能与被告协商退房事宜，但在协商过程中，被告先是口头提出愿意为原告垫付75000元的首付款，垫付后再按原告逐月分期返还给被告的方案解决，但在2019年9月27日，原告接到被告销售人员的电话，告知公司原同意为原告垫付首付的方案已经取消，要求原告尽快自行筹集资金补缴75000元。2019年10月13日，被告又以邮寄的方式，向原告发出书面《通知》，要求原告在5日内补足首付款75000元，否则视为原告违约及追究原告违约责任。根据上述事实，原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告从按照《认购合同书》约定要求原告支付的132951元首付、到第二次提出增加60000元的首付，再到继续增加75000元的首付方案，经过了反复调整及变化，这是原告在履行合同过程中无法预见的，属于不可归责于原告的原因，因此，原告并没有违反认购协议的约定，现由于原告家庭负担重，对新增的75000元首付款确实已经无力继续支付，为此，原告只能提出解除合同，并于2019年10月14日按照被告向原告投寄《通知》时留下的地址向被告寄出了《解除合同通知》，要求解除双方签订的《认购协议书》，退还已经支付的款项，但原告在按照上述地址寄出后，被告却拒绝签收并将该邮件退回原告地址，导致双方协商未果。综上所述，原告为维护其合法权益，根据相关法律规定，提起诉讼。 被告宫城投资公司辩称，1.原告隐瞒其已购房产一套的事实，其行为违反诚实信用原则，被告不存在过错。2019年5月原告欲购房时，工作人员向其说明如果是购买第一套房仅需支付20%首付款，如果是购买第二套房产要30%以上首付款，原告称是购买第一套房并决定购买，但根据原告提供的个人按揭材料显示原告名下已登记有一处房产，原告在被告处所购8栋1301号房属第二套房产，原告隐瞒其已购买一套房的真实情况，若被告知情则不会以20%首付让原告认购房产。被告为了合同继续履行，书面通知原告按规定补足首付款，尽到了告知义务，原告不诚信应自行承担责任；2.按揭付款需要满足银行放贷条件，第二套房首付不低于30%，是人民银行关于按揭付款的规定，已经公之于众，原告在购房前应自行了解购房相关法律和政策，首付30%不是被告的告知义务，原告应为自身不符合银行贷款条件承担不利后果；3.首付需缴纳多少是原告与银行之间的法律关系，与被告无关。原告不能支付足够的首付款，导致无法从银行贷款支付剩余房款，是与银行之间的关系，原告无法支付合同对价导致商品房买卖合同未能订立，与认购协议本身无关，是原告过错导致的；4.《认购协议书》合法有效，只要原告支付足够首付款，就能从银行贷款购买商品房，合同仍可继续履行。合同无法履行是原告因自身条件导致，原告应承担不能履行合同的法律责任；5.本案合同应继续履行，没有达到解除的条件；6.如果判决解除合同，因是原告问题导致，定金132951元不能退还，管道安装费和保险费如果是向相关部门缴纳的就无法退还，维修基金可以退还，且不同意支付利息。综上，原告的诉讼主张与事实不符，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，原告诉状所述事实，有其提供的证据证实并在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《认购协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《认购协议书》签订后，原告也及时向被告交纳了约定的首付款、维修基金等。按照双方约定，原告仅需交纳20%的首付款，其他80%的购房款全部从银行按揭贷款，但该贷款方案银行审批未能通过，原告又无力继续补足银行要求的30%的首付款，因此，双方不能签订正式的《商品房买卖合同》，《认购协议书》的合同目的已无法实现，故原告诉请解除双方于2019年5月2日签订的《认购协议书》，本院予以支持。双方在《认购协议书》中约定的贷款方案未能通过银行的审批而未能签订商品房买卖合同，是因不可归责于双方的事由而导致的，双方均未违约，故原告诉请被告退还已付购房款192951元、燃气管道安装建设费2800元、保费8500元、专项维修资金9874.9元，共计214125.90元，本院予以支持。原告诉请被告支付利息，实为资金占用费，本院酌定资金占用费应以214125.90元为基数，从原告起诉之日即2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至退还完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 1、解除原告彭碧芳与被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司于2019年5月2日签订的《认购协议书》； 2、被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司向原告彭碧芳退还已付购房款192951元、燃气管道安装建设费2800元、保费8500元、专项维修资金9874.90元，共计214125.90元并支付资金占用费（资金占用费计算：以214125.90元为基数，从2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至退还完毕之日止）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4512元，减半收取2256元（原告已预交），由被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇二〇年一月十七日 法官助理 李 畅 书 记 员 何丽靓 凌姿