广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14545号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan），董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，员工。委托诉讼代理人：李建华，男，员工。被告：喻群英，女，1986年11月2日出生，汉族，住福建省顺昌县************。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告喻群英房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷、李建华到庭参加诉讼。被告喻群英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认租赁保证金19804元不需退还给喻群英；2.判令喻群英向碧富雅公司支付2019年1月租金5776.17元、管理费2970.6元，合计8746.77元；3.判令喻群英向碧富雅公司支付逾期缴交租金和管理费的违约金（自2019年1月10日起暂计至2019年8月31日为6113.99元）。诉讼过程中，碧富雅公司明确违约金计算方式为以逾期交付金额为基数，自2019年1月10日起每天按0.3%的标准计算至清偿之日止。事实与理由：2017年9月8日，碧富雅公司与喻群英签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-xl-180112L232，以下简称房屋租赁合同），约定：碧富雅公司将位于中山市************************出租给喻群英，用于女士内衣的经营，租期3年，自2018年2月13日起至2021年2月12日止；每月租金按保底租金缴纳，每月租金于当月10日前支付；逾期支付租金或管理费的，应按逾期交付金额的0.3%支付日违约金，逾期支付水电费的，应按逾期交付金额的0.2%支付日滞纳金。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。双方于2019年1月29日签订解除合同协议书，但喻群英尚欠碧富雅公司2019年1月租金5776.17元、管理费2970.6元。为维护合法权益，碧富雅公司特向法院提起本案诉讼。喻群英未当庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称，1.不同意保证金不予退还，按双方合同约定，因碧富雅公司的因素，严重影响喻群英正常使用商场，超过15天的，可以解除合同。碧富雅公司于2018年10月下旬灭鼠，导致死老鼠进入喻群英商铺内的空调管道，经多次投诉，碧富雅公司都未能及时找到老鼠尸体，最终老鼠尸体已风干。死老鼠事件导致喻群英商铺11月份无法正常经营，营业额损失超过20000元。为此，喻群英根据合同约定于2018年11月22日正式书面提出解除租赁合同，2019年1月31日正式撤场，且有预留2个月以上给碧富雅公司提前招租并未给碧富雅公司造成任何额外损失。所以，喻群英要求碧富雅公司退还保证金19804元并赔偿其在2018年11月无法正常经营的损失20000元；2.基于合同第15.3条，喻群英同意从保证金中扣减未付的2019年1月租金及管理费8746.77元；3.喻群英不同意碧富雅公司关于支付违约金的诉求。根据合同第13.2.1.2条约定，死老鼠事件严重影响店铺正常经营，喻群英可以提前解除合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月18日，碧富雅公司与喻群英签订房屋租赁合同，碧富雅公司将位于中山市*********海港城商业中心的2楼232号商铺出租给喻群英，租期自2018年2月13日至2021年2月12日。2018年2月13日至2019年2月12日期间每月租金为5776.17元、每月管理费为2970.6元，每月租金、管理费须于当月10日前支付。租赁保证金为19804元，仅作为喻群英履行合同约定义务的保证，不作为预付的租金。15.1条约定：租赁期限内，喻群英逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期一日，按每日0.3%支付违约金。15.2条约定：租赁期限内，喻群英逾期交付水电等费用的，每逾期一日，按每日2%支付滞纳金。15.4条约定：在租赁期限内，喻群英有拖欠租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，保证金不退还；若喻群英尚拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对喻群英店铺的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，有权对留置的动产进行变卖或拍卖。合同还约定了其他的权利义务。2019年1月29日，碧富雅公司与喻群英签订了一份解除合同协议书，约定双方提前终止房屋租赁合同及一切相关的合同补充协议，喻群英应在上述租赁合同终止之日起3日内撤场，并于撤场前向碧富雅公司缴清租赁期间产生和所欠的所有费用，包括但不限于2019年1月租金5776.17元、管理费2970.6元，合计8746.77元；由于喻群英中途解除合同，属违约行为，租赁保证金19804元不予退还；本协议书若有与房屋租赁合同或相关补充协议不一致或者矛盾的地方，以本协议书为准。该协议书还约定了其他事项。喻群英为证明其系因碧富雅公司单方因素而解除合同，提交了三份微信聊天记录截屏。第一、二份微信聊天记录均系对死老鼠事件的相关聊天。第三份微信聊天记录显示喻群英于2018年11月22日与碧富雅公司工作人员商讨撤场事宜。喻群英均未提交该三份微信聊天记录的原件。碧富雅公司对上述三份证据不予确认。本院认为，碧富雅公司与喻群英签订房屋租赁合同、解除合同协议书是各方真实意思表示，内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。喻群英已在解除合同协议中表示由于其违约、中途解除合同，同意保证金不予退还，并确认尚欠碧富雅公司2019年1月租金5776.17元、管理费2970.6元，故喻群英辩称系碧富雅公司因素而导致解除合同，理据不充分，本院不予采信。现碧富雅公司诉请保证金归其所有、喻群英支付2019年1月租金及管理费，理据充分，本院予以支持。关于违约金，虽房屋租赁合同约定若喻群英未按时交纳费用构成违约，应支付违约金，但双方签订的解除合同协议书记载若与租赁合同不一致或矛盾的地方应以解除合同协议书为准，故解除合同协议书视为双方对违约责任的变更，违约责任应以解除合同协议书为准。解除合同协议书并未约定违约金，且本院已确认由碧富雅公司没收保证金，该保证金足以弥补碧富雅公司的上述损失，故本院对碧富雅公司违约金的诉求不予支持。喻群英在答辩状中提出碧富雅公司赔偿其2018年11月无法正常经营的经济损失，但未提起反诉，本院不予审查。喻群英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告喻群英所交保证金19804元由原告中山市碧富雅置业发展有限公司没收；二、被告喻群英于本判决生效之日立即向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付2019年1月租金5776.17元、管理费2970.6元；三、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取计333元，由原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担58元，由被告喻群英负担275元（该款已由原告预交，被告于上述付款期限内一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李肖霞二〇一九年十二月二十六日书记员  徐杏盈