江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0114民初4987号 原告（反诉被告）：张卫东，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：汪晶,江苏宁创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王煜岷,江苏宁创律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道新建村205国道旁，统一社会信用代码91320114MA1NLQH2X5。 法定代表人：张永忠，住南京市建邺区。 原告（反诉被告）张卫东与被告（反诉原告）江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司（以下简称三盛乾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张卫东的委托诉讼代理人汪晶、王煜岷，三盛乾公司的法定代表人张永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张卫东向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年12月17日签订的《租赁意向书》；2、三盛乾公司返还占用的办公楼，并自2018年12月24日起至实际返还之日止，按18元／平方支付房屋占用费；3、本案诉讼费用由三盛乾公司承担。事实和理由：2018年12月17日，张卫东与三盛乾公司签订《租赁意向书》，约定由三盛乾公司承租位于雨花台区板桥街道孙家村Ｘ106县土地中的2000平方米场地，6000平方米厂房。《租赁意向书》中同时约定如双方无法签订正式租赁合同，本意向书自动失效。《租赁意向书》签订后至今，张卫东与三盛乾公司始终无法就正式合同条款达成一致，双方无法签订正式租赁合同。因此，张卫东认为《租赁意向书》约定的解除条件已经成就，双方不再有任何租赁合同关系。同时，张卫东还将其位于待租赁场地旁边的三层办公楼临时借给三盛乾公司使用，现三盛乾公司不予归还，也给张卫东造成了损失。综上，张卫东为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）三盛乾公司辩称，同意与张卫东解除《租赁意向书》，但要求张卫东承担损失赔偿，具体意见在反诉中陈述。三层办公楼并非借用，而是张卫东同意三盛乾公司先行使用，交付办公楼也是双方租赁关系确定的证据。厂房、场地与办公楼没有同步交付是因为张卫东对厂房、场地还有拆除、加高等处理未完成。 反诉原告（本诉被告）三盛乾公司向本院提出诉讼请求：1、张卫东退还定金200000元、双倍赔偿定金200000元、赔偿其他损失620000元；2、反诉费由张卫东承担。事实和理由：2018年12月17日，三盛乾公司与张卫东签订了《租赁意向书》，承租厂房用来经营汽车检测项目。《租赁意向书》签订后，三盛乾公司根据张卫东的要求提交了申请报告、可行性方案、规划设计图等为汽车检测项目所做的准备，张卫东同意三盛乾公司2019年1月开始经营汽车检测项目。同时，三盛乾公司向张卫东支付了200000元定金，对租赁的厂房进行了装修，购买设备等，准备于2019年1月开始营业。2019年5月左右，张卫东以与其合伙的股东不同意出租为由，要求解除《租赁意向书》。据三盛乾公司所知，解除的真实理由是在《租赁意向书》签订后，有案外人高价购买了张卫东的股份，张卫东见有比租赁更大的利益便对《租赁意向书》表示反悔。因此，《租赁意向书》解除的责任在于张卫东，其应当赔偿三盛乾公司为租赁合同所做准备的损失，具体包括三盛乾公司为了经营检测站而对办公楼的装修改造、添置的各类物品、支出的人员工资、与案外人订立合同违约造成的损失等。三盛乾公司主要提供了合同、发票和收据证明其损失，因为三盛乾公司的资金都由魏贤俊负责管理，上述损失既有魏贤俊银行转账的记录、也有现金取款后的支付、还有魏贤俊个人现金的垫付等，故不是一笔支出对应一笔流水。综上，三盛乾公司请求法院支持其反诉请求。 反诉被告（本诉原告）张卫东辩称，首先，《租赁意向书》是三盛乾公司起草的，只是双方对租赁合同的一个意向，其中约定了建立租赁合同关系还需要签订正式的租赁合同，而双方并没有最终签订。因此即使三盛乾公司有损失也与张卫东无关。其次，三盛乾公司曾向张卫东提出临时借用办公楼，虽然张卫东表示同意，但是并未允许三盛乾公司装修改造，该装修改造费不应由张卫东承担赔偿。最后，三盛乾公司提供的损失证据仅有与案外人自行签订的合同、发票和收据等，既不能证明与本案得关联性，也不能证明实际的支付情况，对其损失不予认可。综上，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实： 2018年12月17日，张卫东与三盛乾公司签订《租赁意向书》，约定：三盛乾公司向张卫东承租位于雨花台区板桥街道孙家村Ｘ106县地块的2000平方米场地，6000平方米厂房（2000平方米场地是紧靠厂房周边的场地，与厂房能形成一个整体区域），用于经营汽车检测站、机电设备销售仓储物流等业务；对租金标准达成初步意向，厂房价格为16元／平方米，场地价格单独列出，但是租金的约定暂时空白；租赁期限为10年，租赁合同每5年一签；本意向书经双方签字盖章后立即生效，生效后由三盛乾公司向张卫东支付意向金200000元，正式签订租赁合同后，该意向金自动转化为首期租金。另外，《租赁意向书》还有条款存在空白的约定，有待双方进一步明确的是：张卫东承诺在2019年×月×日前将涉案厂房和场地腾空交付，交付前由张卫东负责相关水电安装和场地平整以及按三盛乾公司要求完成对钢构大棚加高后，下沿距离地面6.5米及场地改造，三盛乾公司不承担相关工作和费用，经三盛乾公司确认张卫东达到交付条件后，张卫东和三盛乾公司或者其指定的第三方签订正式的租赁合同；如双方直到2019年×月×日也无法签订正式的租赁合同，则本意向书自动失效。张卫东应在失效后一个月内无息退还本意向书第7条约定的意向金。上述条款在时间上均是空白，没有明确约定。 2018年12月初，张卫东与三盛乾公司的张永忠添加微信好友。2018年12月17日，张卫东向张永忠发送了一张银行卡号，2018年12月20日，三盛乾公司向张卫东的该银行卡号转账200000元意向金。2019年3月16日，张卫东向张永忠发信息称：关于房子出租一事，股东孙总要求房子出售，不愿出租，加上村上经常找麻烦，我也不愿意烦这个神了，望你理解。至于你办公楼维修费用，我照常补偿给你，不会给你带来损失，如果你想买也可以，让你优先，望你理解。如果后面房子不是卖而是出租，那就是张卫东做人做事不厚道了。张永忠收到信息回复称：购买人没有资金实力，购买人是在拖延张卫东和张永忠的时间。2019年6月16日，张永忠向张卫东发微信称，张卫东已对办公楼停水停电锁门，张永忠与其合伙股东商量除人员工资直接花费已有六十多万，要求张卫东予以赔偿。2019年7月15日，张卫东向张永忠发微信称，双方第一次商谈解除《租赁意向书》时，张卫东称意向书只是意向，没有最后确定，提出连意向金共给付40万元，当时张永忠也默认了，张永忠提出临时用办公楼，张卫东提供了这么久也有损失。此后，双方再无微信记录。 2018年12月10日，三盛乾公司与魏先凯签订工程协议书一份，约定魏先凯为三盛乾公司位于板桥街道××××号的办公楼墙面、卫生间、水电、化粪池、下水道、门、垃圾清运等以包工包料形式出新改造，工期20天，造价202160元。三盛乾公司在该项目上的负责人是魏贤俊。 2019年8月26日同一日，南京友和生产资料市场内的商户：南京市雨花台区付建好五金经营部向三盛乾公司开具29110元材料及安装费增值税普通发票、南京市雨花台区安华宝五金经营部向三盛乾公司开具29760元材料及安装费增值税普通发票、南京市雨花台区张伟五金经营部向三盛乾公司开具29500元材料及安装费增值税普通发票、南京市雨花台区陈家昌五金经营部向三盛乾公司开具29850元材料及安装费增值税普通发票、南京市雨花台区纪凤喜五金经营部向三盛乾公司开具29900元材料及安装费增值税普通发票、南京市雨花台区孙庆华五金机电销售中心向三盛乾公司开具29880元增值税普通发票，发票合计178000元。南京友和生产资料市场有限公司的法定代表人为张永忠。 2019年8月12日，南京市江宁区鲍胖子布艺经营部向三盛乾公司开具6100元窗帘发票。2019年6月17日，南京市江宁区晟源市政工程队向三盛乾公司开具1400元垃圾外运收据。2019年8月31日，南京市江宁区晟源市政工程队向三盛乾公司开具1800元清化粪池的收据。2019年8月23日，南京奥普多物联科技有限公司向三盛乾公司开具3000元技术服务费的发票。2019年8月30日，中国电信股份有限公司南京分公司向三盛乾公司开具2900元电信服务费的发票。2019年8月26日，南京庆国家具有限公司向三盛乾公司开具49160元办公家具的发票。2019年8月28日，南京市江宁区刘邵电动自行车经营部向三盛乾公司开具2515元空调维修、材料费打孔的发票。2019年4月20日，南京市雨花台区保福堂建材销售中心向三盛乾公司开具4800元橱柜收据。2019年8月20日，南京市雨花台区宝欣鹏百货销售中心向三盛乾公司开具10200元厨房用具增值税普通发票。2019年3月12日，南京市建邺区陆中洲图文制作中心向三盛乾公司开具1500元广告制作发票。 2019年12月28日，三盛乾公司与陈明祥签订聘用协议一份，约定三盛乾公司聘用陈明祥为检测站站长，年薪12万元。2019年8月10日，三盛乾公司与陈明祥签订解除合同一份，约定双方于2018年12月28日签订的聘用协议解除，三盛乾公司补偿陈明祥6万元。当日，陈明祥向三盛乾公司出具6万元的现金收条。 2019年1月22日，三盛乾公司与合肥市极点科技有限公司（以下简称极点公司）签订机动车安检、综检、环检系统设备采购合同，约定极点公司为三盛乾公司供应全自动安检、综检、环检控制系统、设备及控制系统共2784800元，其中前期人员培训费、现场勘察规划费50000元，违约金为合同总价款的10%。2019年8月23日，极点公司向三盛乾公司开具50000元研发和技术服务增值税普通发票。 南京峰轲汽车检测服务有限公司成立于2019年3月21日，经营范围是汽车检测服务，法定代表人为魏贤俊。 2019年11月25日，本院对雨花台区板桥街道孙家村Ｘ106县地块的场地、厂房、办公楼进行现场勘察。一栋三层高的办公楼大门由张卫东、张永忠各持一把门锁上锁，不通水电。一层主要为食堂和厨房，厨房有灶具、食堂有桌椅等。二层和三层主要为办公室和休息室，办公室有新购的办公桌椅、沙发和四台空调、休息室有床。三层楼的卫生间都有水池、便池、热水器等设施。办公楼现场与三盛乾公司提供的照片证据情况一致。 本院认为，关于张卫东与三盛乾公司《租赁意向书》的解除和200000元意向金的退还问题。张卫东主张解除双方签订的《租赁意向书》，三盛乾公司在本院2019年9月9日的庭审中对不再履行《租赁意向书》没有异议，确认没有再与张卫东进一步签订租赁合同。本院认为，《租赁意向书》约定了双方需要签订正式的租赁合同，如无法正式签订租赁合同，《租赁意向书》则自动失效。该条款系双方对《租赁意向书》解除条件的约定，双方无法正式签订租赁合同的条件成就时，《租赁意向书》应当解除。本院以双方2019年9月9日确定无法签订正式租赁合同作为《租赁意向书》解除条件的成就，认定《租赁意向书》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。张卫东应当在《租赁意向书》解除后退还三盛乾公司200000元意向金，故本院对三盛乾公司反诉主张的退还200000元予以支持，该费用性质应为意向金而非定金。 关于张卫东主张的三盛乾公司返还三层办公楼和支付占有使用费的问题。张卫东认为《租赁意向书》只约定了意向租赁汽车检测的厂房和场地，没有约定意向租赁办公楼，因此办公楼只是临时借给三盛乾公司，不是张卫东履行交付租赁物义务的行为和对《租赁意向书》继续履行的认可，要求参考厂房的租金收取占有使用费。三盛乾公司认可2018年12月24日接收使用了办公楼，辩称双方当时对办公楼的租金有分歧，约定等三盛乾公司对办公楼装修好后再行商谈租金，但此后双方就《租赁意向书》的后续签订无法达成一致，故办公楼租赁一事随之搁置。办公楼自2019年4月就锁门停水停电，不具有使用价值。本院认为，在《租赁意向书》解除后双方没有任何合同关系，三盛乾公司应当向张卫东返还办公楼。关于办公楼的占有使用费。根据本院现场勘察的结果来看，三盛乾公司确实是在与张卫东签订了《租赁意向书》之后，又对办公楼进行简单的装修改造，新购办公用品。而办公楼与汽车检测的厂房、场地相连，具有配合使用性。据此，本院对张卫东主张的办公楼是临时借用，与《租赁意向书》毫无关系不予采信。现办公楼大门由张卫东和三盛乾公司各持一把锁，不通水电，因此并不具备使用功能。并且办公楼即使通水通电，也是经过三盛乾公司的装修改造才具备较为完善的使用功能，因此张卫东要求三盛乾公司在办公楼自接收至返还期间参照厂房租金的约定支付占有使用费，本院不予支持。但是，在《租赁意向书》解除后，三盛乾公司未能及时向张卫东返还办公楼，确实给张卫东造成一定的损失，本院将在三盛乾公司主张的赔偿中予以一定的折抵考虑。 关于三盛乾公司主张的损失赔偿问题。1、办公楼出新改造费。根据三盛乾公司举证的装修改造工程协议书、本院对装修改造情况的现场勘察，对三盛乾公司装修改造的事实予以认定。但是三盛乾公司对装修改造的实际费用仅能提供代开发票证明，不能提供较为全面的付款凭证，而且代开发票的主体与三盛乾公司的法定代表人具有一定的关联性。因此，本院根据工程协议书约定的造价、三盛乾公司举证的发票金额，对装修改造费酌情认定为150000元。2、窗帘、垃圾外运费、化粪池清理费、宽带网络费、办公家具费、空调清洗打孔费、厨房用具灶具费、广告制作费。三盛乾公司仅举证了6100元的窗帘发票，1400元的垃圾外运费收据，1800元的化粪池清理费收据、5900元的宽带网络费发票、49160元的办公家具发票、2515元的空调清洗打孔费发票、15680元的厨房用具灶具的发票和收据、1500元的广告制作费发票，以及部分款项支出的银行流水记录，但与上述发票和收据（合计85055元）并不能完全形成一一对应。本院根据现场勘察的情况，对办公楼中存在三盛乾公司的办公家具、厨房用具灶具等事实予以确认，对三盛乾公司主张的本项费用酌情认定为80000元。3、三盛乾公司主张的5000元保洁费、15877元空调费、17000元设计规划制图费、20000元保洁人员工资等，没有提供相应发票或者收据，部分银行流水也不能与上述费用一一对应，仅有一**面规划图和一张设计彩图的证据。本院根据现场勘察的情况，对办公楼中存在三盛乾公司安装的四台空调予以确认，对三盛乾公司主张的本项费用酌情认定为20000元。4、工作人员的工资支出、解聘补偿费。三盛乾公司主张未能与张卫东履行合同，在2019年2月至8月期间仍然支出了213000元人员工资，另外与检测站站长陈明祥解除合同给予补偿，仅提供了发放工资表、聘用协议和解除合同、补偿款收条等证据。本院认为，三盛乾公司不能证明其员工人员构成、员工数量，不能证明员工的工资标准、实际发放情况，不能证明对陈明祥实际给予了补偿。因此，本院对三盛乾公司主张的213000元工资和60000元补偿款不能完全支持。根据张永忠、魏贤俊等人员的实际工作情况，酌情认定工资支出和解约补偿款为200000元。5、极点公司的50000元培训费和200000元违约金赔偿。三盛乾公司提供了与极点公司的设备采购合同，其中约定了前期人员培训费、现场勘察费为50000元和合同总价款10%的违约金，但是三盛乾公司并未证明其向极点公司实际支付了培训费和违约金。本院根据极点公司开具的发票、设备采购合同签订和履行的时间、三盛乾公司另在他处经营检测站仍可利用设备采购合同等因素，酌情认定三盛乾公司该项损失为50000元。综上，本院认定三盛乾公司的损失合计为500000元，系与张卫东签订了《租赁意向书》、改造了办公楼等造成，与张卫东有关，需要张卫东予以赔偿。但是，考虑到《租赁意向书》对租赁事项并未作出全面约定，却明确约定了双方需要签订正式的租赁合同，而且签订正式租赁合同的前提是张卫东完成厂房、场地的平整和腾空交付，完成钢构大棚的加高和场地改造等。在双方既未签订正式租赁合同，张卫东也未完成上述改造、交付义务的情况下，三盛乾公司即贸然实施租赁行为，自身缺乏对合同的谨慎注意义务。再考虑张卫东在2019年3月16日即明确向三盛乾公司提出不再履行《租赁意向书》，此时三盛乾公司应当对可能发生的费用及时止损。结合三盛乾公司未能及时向张卫东返还办公楼给张卫东造成的损失，张卫东未能及时退还意向金给三盛乾公司造成的资金占用损失等，本院酌情认定张卫东需要赔偿三盛乾公司本院认定损失的60%，即300000元。三盛乾公司在办公楼中的桌椅沙发、灶具床铺等张卫东可自行处理，无需返还。同时，在张卫东赔偿三盛乾公司的损失后，本院对三盛乾公司主张的双倍返还意向金，不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张卫东与被告（反诉原告）江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司签订的《租赁意向书》于2019年9月9日解除； 二、被告（反诉原告）江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）张卫东返还位于雨花台区板桥街道孙家村Ｘ106县地块内的三层办公楼； 三、原告（反诉被告）张卫东于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司退还意向金200000元、赔偿300000元； 四、驳回原告（反诉被告）张卫东的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费13980元，减半收取6990元，共计11290元，由张卫东负担4400元，由江苏三盛乾旧机动车交易市场有限公司负担6890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  薛 鹏 人民陪审员  潘淑芳 人民陪审员  钟淑萍 二〇二〇年一月十三日 法官 助理  顾洪铭 书 记 员  吕珊珊