江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初9014号 原告：孙荣鑫，男，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。 被告：孙荣根，男，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：李兰，女，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师，代理上述两被告。 原告孙荣鑫与被告孙荣根、李兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年12月6日、2020年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告孙荣鑫及其委托诉讼代理人卢开霖、蒋方华、被告孙荣根和李兰的共同委托诉讼代理人梅峻岭两次到庭参加诉讼，被告孙荣根、李兰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告孙荣鑫向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告孙荣根于2002年3月20日与徐巧玲签订的房屋买卖协议无效；2、判决确认两被告于2019年6月23日、同年8月23日签订本市房屋的转让协议无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告孙荣根系同胞兄弟，两人自出生起就居住在苏州市房屋内。被告李兰系孙荣根的第二任妻子。2002年3月，孙荣根从母亲徐巧玲处受让苏州市房屋，且双方签订的买卖协议约定由孙荣根向母亲支付房款20万元。2003年9月，原告因小孩报名上学才发现涉案房屋产权已更改登记至孙荣根名下，随即向其询问此事，孙荣根表示是为了向银行贷款所需，不会占有原告应有的份额。因当时双方关系较好，故原告未对房产转让事宜作进一步了解。2019年上半年，原、被告为房产问题产生矛盾，曾于5月份在西大街社区调解，虽孙荣根承认了原告享有产权份额的事实，但双方并未取得一致意见。在社区调解不成后，被告孙荣根在2019年6月和8月分二次将争讼房屋转移过户至被告李兰名下。李兰后于同年9月向姑苏区法院提起诉讼，要求原告搬离房屋。经原告深入核对，发现了以下事实：一、1988年12月，通过析产母亲徐巧玲分得西边一间半平房，1989年的房产证上面积仅为59.05平方米。1991年至1992年间，徐巧玲以两个儿子成家、人口拥挤为由，向有关部门申请办理扩建房屋、增加用地的建筑执照，原告及被告孙荣根共同出资扩建了房屋，使徐巧玲名下房屋产证面积达到了86.08平方米。2001年，仍由徐巧玲出面申请并经批准，原告及被告孙荣根再次共同出资将平房翻建成二层楼房，原告及被告孙荣根各住一上一下，徐巧玲名下房屋产证面积达到了166.9平方米。因此，房屋经过数次扩翻建后，已由母亲徐巧玲、原告和被告孙荣根共同共有。二、原告母亲徐巧玲在2002年已年逾八旬，当年多次因脑梗塞入住市立医院治疗。头脑时清时蒙，已不能完整表达自己的意思，也不能单独参与房屋买卖交易的事宜。故所谓徐巧玲将房屋卖给儿子孙荣根一人，实属子虚乌有，被告孙荣根也并未支付任何对价。根据以上事实，原告认为：一、孙荣根与母亲徐巧玲之间的房产买卖不是徐巧玲的真实意思表示，其身体状况已不可能独立行使这项事务，系孙荣根一手擅自操纵所为。二、徐巧玲不会也不可能独立处分房屋的全部份额。三、孙荣根并未依物权法相关规定履行取得产权的义务、并未实际支付对价。四、即便孙荣根与母亲之间的房产买卖是真实的，但未告知长期实际居住在内的兄长（即原告），剥夺了原告应享有的优先购买权。综上，被告孙荣根与母亲徐巧玲之间签订的房屋买卖合同应为无效。据此，孙荣根将涉案房产作为个人财产在婚内转让给被告李兰的行为亦为无效。 被告孙荣根、李兰共同辩称，1、原告并非合同当事人，而第三人主张合同无效本身是存在争议的，第三人对合同的履行有利害关系才享有诉权，所以我方认为原告首先应当证明其与合同的履行存在利害关系，如果没有，即便该合同有违反法律的情形原告也无权主张合同无效。2、徐巧玲与被告孙荣根签订的合同合法有效，没有违反法律法规，双方是在房产交易部门见证下进行的，是其真实意思表示。两份合同不存在合同法第52条规定的情形。3、孙荣根是否支付对价与本案无关，合同是否履行与效力无关，不影响房屋买卖的效力。4、扩建、翻建并不是新建，从本质上来讲属于添附，关于添附后的产权归属有明确法律规定，另外长期居住并不能取得房屋所有权也无优先购买权。即便母亲徐巧玲无权处分本案房屋也不影响买卖合同的效力。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理查明事实如下： 1989年9月22日，徐巧玲取得苏州市东大街房屋（建筑面积59.05平方米）所有权。 1990年3月16日，徐巧玲以两个儿子都成家并有小孩，住房拥挤为由申请对苏州市房屋进行翻扩建，后经房管、城建部门同意扩建平房。徐巧玲于1992年9月22日取得扩建后的房屋所有权证，产证显示建筑面积86.08平方米，无证件违建面积9.94平方米。 2001年，前述房屋经批准后再次扩建并翻成楼房，根据2001年7月徐巧玲领取的房屋所有权证，涉案房屋建筑面积为166.90平方米。 2002年1月12日，徐巧玲因脑梗塞、高血压入院治疗，2002年1月22日出院。2002年9月12日，徐巧玲因椎基底动脉供血不足、突发性耳聋、多发性脑梗塞、高血压病再次入院治疗，2002年10月11日出院。 2002年3月20日，徐巧玲和孙荣根签订房屋买卖协议，约定徐巧玲自愿将苏州市产权房计166.90㎡转让给孙荣根，双方议定房价为20万元，房款一次付清。该协议下方由徐巧玲盖签名章、孙荣根签字确认。同日双方签订苏州市房产买卖契约，该契约由两人签字确认，并由监证机关苏州市房产交易管理处于2002年4月10日盖章确认。后苏州市房屋所有权人由徐巧玲变更登记为孙荣根。 2013年1月15日，徐巧玲因各种疾病死亡。 2019年6月12日，孙荣根与李兰签订情况说明一份，约定孙荣根自愿将按照自然幢7、8分割为两部分，其中李兰单独所有7幢，房屋面积41.88平方米，土地分摊面积44.54平方米；孙荣根单独所有8幢，房屋面积125.02平方米，土地分摊面积132.96平方米。2019年8月23日，孙荣根与李兰再次签订协议一份，约定经二人夫妻约定，东大街不动产权利归李兰一人所有。涉案房屋不动产权变更登记为李兰一人名下。 2019年10月14日，苏州市姑苏区西大街社区人民调解委员会出具证明，称孙荣鑫与孙荣根因房屋所有权矛盾纠纷于2019年5月24日、5月30日、6月6日经我社区人民调解委员会调解三次，均调解未果。 另查明，徐巧玲（又名孙阿五）与孙松郎（1976年3月20日去世）系夫妻关系，二人生育两子三女，分别为长子孙荣鑫、长女孙某珍、次女孙某宝、三女孙某英、幼子孙荣根。李兰与孙荣根系夫妻关系。徐巧玲一家人长期共同居住在房屋内。截至庭审之日，涉案房屋仍由孙荣鑫、孙荣根两家家庭共同使用。 审理中，经孙荣鑫申请，由孙某珍作为证人出庭作证。孙某珍称其母亲徐巧玲自2002年因脑梗住院后就不能清楚表达自己的意思，涉案房屋翻扩建是由其、孙荣鑫和孙荣根三人共同出资的。 审理中，经孙荣根申请，由徐某某作为证人出庭作证，并提交左某某出具的证人证言。徐某某称其与孙荣根系朋友，2002年2月春节左右其上门探望，徐巧玲的精神面貌尚可，思路清晰。左某某在其出具的证人证言中称，徐巧玲在2002年3月、4月时思维正常，且平时生活、住院大多由孙荣根照顾。 审理中，孙荣鑫陈述称，涉案房屋两次翻、扩建均是由其、母亲徐巧玲、弟弟孙荣根共同出资。其直至2003年9月才知道母亲徐巧玲将涉案房屋出售给孙荣根并办理了产权变更登记，后与孙荣根谈及此事，孙荣根称虽然产证上所有权人名字变更了，但该房屋仍有其份额，故两家继续共同使用涉案房屋。后来其提出要分房，孙荣根就反悔了。2019年6月6日，双方在社区调解时，孙根荣仍承认涉案房屋有原告的份额。 审理中，孙荣根陈述称，涉案房屋两次翻、扩建均是由其和母亲徐巧玲共同出资的，其中第一次翻、扩建时部分砖由孙荣鑫提供，但后来其给了孙荣鑫两百元。2002年母亲将涉案房屋出售给其时头脑还是很清楚的，2002年3月20日其与母亲一同前往房管部门办理手续，房屋买卖协议由中介撰写，下方徐巧玲的章系母亲自己加盖的，也是母亲让其不要告诉孙荣鑫此事以免引发矛盾。其想把房款20万元给母亲，但母亲不要，让其将这笔款项用于照料母亲的日常开销。其与李兰系夫妻关系，李兰2003年就来其家了，后二人于2014年2月10日登记结婚。 以上事实，由原告提供的房屋产权证、建筑执照申请表、房地产平面示意图、出院记录、房屋买卖协议、房产交易申请表、情况说明、不动产登记审批表、不动产登记簿查询记录、录音光盘及文字稿、户口注销证明、银行卡交易明细、证人证言、被告提供的苏州市房产买卖契约、苏州市沧浪区个人建房用地许可证、税务局证明、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉房屋自1989年起登记为徐巧玲一人所有，后为改善生活环境经过两次翻扩建，且翻建后重新办理的房屋产权证仍登记在徐巧玲一人名下。后徐巧玲于2002年将案涉房屋转让给孙荣根，并办理了产权变更登记手续。现孙荣鑫主张徐巧玲与孙荣根的房屋买卖协议无效，其主要理由有二：一是涉案房屋虽登记在徐巧玲名下，但系徐巧玲、孙荣鑫、孙荣根共同共有，徐巧玲无权处分；二是徐巧玲处分涉案房屋时已不能完整表达自己的意思，房屋买卖协议不是徐巧玲的真实意思表示。本院经审查认为，房屋不动产登记是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明，徐巧玲、孙荣鑫、孙荣根对于涉案房屋的权属并无其他书面约定，对于2011年7月的房屋所有权证应予认定，涉案房屋的历次翻扩建，不论由谁出资，均视为对徐巧玲的赠与，徐巧玲对涉案房屋有处分权。徐巧玲与孙荣根所签订的协议，孙荣根未支付对价，该协议名为房屋买卖，实为赠与。徐巧玲虽因患有脑梗塞等疾病分别于2002年1月12日、9月12日入院治疗，但并不意味着徐巧玲在2002年2月签订协议时认知能力必然存在障碍，仍需考虑其就诊后的恢复情况，根据孙荣鑫的举证尚不足以证明徐巧玲签订协议时无民事行为能力或者限制民事行为能力，故孙荣鑫主张协议非徐巧玲真实意思表示，依据不足，本院对该事实不予认定。综上，徐巧玲与孙荣根之间签订的房屋买卖（实为赠与）协议，是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效之情形，故孙荣鑫要求确认无效的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，孙荣鑫要求确认孙荣根与李兰就转让涉案房屋所有权分别于2019年6月23日签订的情况说明以及2019年8月23日签订的协议无效的诉请，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙荣鑫的全部诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告孙荣鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年一月二十二日 法官助理  王 璇 书 记 员  尤欣怡