广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35756号原告：张辉，女，1968年11月9日出生，汉族，住北京市通州区梨园镇翠屏南里小区*******，公民身份号码110************644。委托诉讼代理人：李淼、姚恒，均为北京倡信律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社,住所地佛山市禅城区*******，广东省农村集体经济组织证明书号：粤农集字第060402013000号。负责人：霍丽棉，社长。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。原告张辉诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称明福公司）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李淼、姚恒及被告弼唐经联社的委托代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告明福公司、弼唐经联社签订的《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》；2.被告明福公司、弼唐经联社返还原告已交付的全部租金367156元；3.被告明福公司、弼唐经联社支付原告已付租金自2017年1月8日至实际清偿之日的利息（以全部租金为基数按照月利息百分之二计算）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月8日，原告在北京卓尔房地产经纪有限责任公司（下称卓尔公司）的虚假介绍与推广下，与被告明福公司、弼唐经联社签订了《商铺使用权流转合同》，支付了40年商铺使用费共计367156元。被告明福公司通过卓尔公司出具书面授权和对应发票，证明卓尔公司作为其市场推广人，并代理合约的签订事宜。现原告发现合同条款存在严重违法，合同签订和履行存在严重欺诈和违约行为，要求两被告及卓尔公司解除相关合同，承担违约赔偿责任。第一，《商铺使用权流转合同》第三条第1款约定“甲方将商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日。第十条第1款约定“本合同第三条第1款所约定的商铺使用费是指2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费。其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方期限，上述约定的赠送期限享有本合同规定的同等权利和义务。”被告明福公司明知该合同期限条款违反法律规定，承诺合同期限也就是商铺的使用权年限实为40年，诱使原告与其签订《商铺使用权流转合同》。被告明福公司对该商铺没有合法所有权不能进行出售，所以通过商铺租赁流转的形式掩盖商铺出售的非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租购期限自续订之日起不得超过二十年。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的”。《商铺使用权流转合同》中关于租赁期限的约定违反法律强制性规定，而且被告明福公司系以租赁为名行买卖之实，以合法形式掩盖非法目的，属于合同无效的情形，应当认定该《商铺使用权流转合同》无效。第二，《商铺使用权流转合同》第一条第2款约定“为保证佛山义务小商品城项目可持续发展，给商铺持有者长期盈利创造保障条件，确认方同意在上述期限内由甲方负责与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商，同意甲方推广的商业发展模式。”第4款约定“乙方自愿与甲方签订本合同，接受与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商，同意与甲方共同参与佛山小商品城的长期运营发展，分享利益、共担风险。”被告明福公司通过各种途径宣传与浙江中国小商品城集团股份有限公司的合作，商铺价值会翻数倍增长，并在商场各楼层指示牌中标记“义乌中国小商品城佛山分市场”等字样，使原告在对商铺价值认识错误的情况下签订了《商铺使用权流转合同》。被告明福公司其实与浙江中国小商品城集团股份有限公司并未达成任何合作，明显属于合同欺诈行为。第三，根据《商铺使用权流转合同》中第四条约定“被告交付商铺给原告的日期为2016年10月1日，商城的开业时间为2016年10月1日，如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意，不追究甲方其他责任。”第八条第1款第2项约定“被告交付期限及开业时间延期超过6个月，原告可选择退铺。”但是在合同签订后商铺一直未完成交付及开业，多处商铺被法院查封，4层商铺至今仍处在筹备中状态，根本无法正当开业经营。被告行为严重违反了合同约定，无法实现合同目的，构成根本违约。多次协商无果，无奈之下只能提起诉讼，请求法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告弼唐经联社答辩如下：一、两被告是土地租赁关系，在本组案件中行使的是出租人同意承租人转租的权利，在被告弼唐经联社同意的转租期内，被告弼唐经联社并不是原告与被告弼唐经联社租赁关系中的合同相对方。被告弼唐经联社向被告明福公司出租涉案土地四十年，收取固定的土地使用费，到期收回土地和地上建筑物及附属设施，这符合租赁关系的特征。依据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告弼唐经联社出现在这组案件的《商铺使用权流转合同》中，无论是标注为“见证方”、“确认方”，或者是“丙方”，均是以土地出租人的身份，根据被告弼唐经联社与被告明福公司已经建立的土地租赁关系，在被告弼唐经联社已经承诺给被告明福公司的土地使用期内，同意被告明福公司转租给原告。在这当中，合同的条件由原告与被告明福公司约定，物业的交付使用和租金的收取均发生在原告与被告明福公司之间，与被告弼唐经联社无关，即使在将弼唐经联社标注为“丙方”的两个合同，被告弼唐经联社的权利也仅限于根据与被告明福公司关于四十年租赁期限届满后地上建筑物及附属设施归属被告弼唐经联社的约定，在涉案合同中行使租赁期限届满后收回建筑物及附属设施的权利，并无其他权利，也无违约责任。因此，原告对涉案合同违约责任的主张对象，仅应限于被告明福公司。原告主张被告弼唐经联社对被告明福公司不能返还部分的涉案合同款负连带责任，不符合合同相对性原则，既没有合同依据，也没有法律依据。二、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福公司按涉案用途使用四十年。1、根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2､经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租……参照同类用途的国有建设用地执行……”而《国土资源部关于印发的通知》[一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号]规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”据此，被告弼唐经联社有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福公司使用。三、涉案建筑物经过合法报建和综合验收，原告主张解除合同，是不愿意按照合同约定承担市场风险，系违反诚信原则，于法无据。综上，请求法院查明事实，驳回原告对被告弼唐经联社的诉讼请求。被告明福公司无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《商铺使用权流转合同》。证明原告与两被告签订了《商铺使用权流转合同》。2.发票。证明原告交付了40年的商铺使用费。3.《佛山义务小商品城宣传册》。证明被告对商铺进行虚假宣传：①被告将浙江义乌小商品城上市信息在其宣传册及建筑物外墙进行展示，使原告等误认为其是上市公司，经济实力雄厚，系明显的虚假宣传。②被告还通过宣传其是浙江义乌小商品城的华南唯一直营店、与广东佛山两级政府合作、国企上市公司合作、超5000家浙江义乌商户入驻等虚假宣传以达到让原告误解、作出错误认知、购买商铺的目的。4.上海证券交易所官网查询截图。证明股票代码600415是浙江中国小商品城集团股份有限公司的股票代码，被告明福公司以其公司的股票信息作为自己的企业介绍进行虚假宣传，佛山义乌小商品城建筑物外有展示该股票代码，使原告错误认识。5.佛山市禅城区人民法院公告复印件、查封商铺清单复印件。证明被告明福公司因与被告弼唐经联社合作开发房地产合同纠纷一案被佛山市禅城区人民法院作出（2019）粤0604号执保1093号保全裁定，导致大部分商铺被保全查封、导致商铺无法正常使用、招商，合同目的无法达成，合同应当解除。6.授权书复印件、营业执照复印件、公告复印件两份。证明①卓尔公司系两被告在北京的推广人且代理签订合同，与本案有密切关系，且存在利益关系。②两被告共同对卓尔公司进行授权。③被告存在严重的虚假宣传情形。7.宣传册（两份）。证明被告存在严重的虚假宣传情形。8.照片。证明商城4层至今仍在筹备中。9.《委托经营协议书》。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下：1.土地证[佛禅集用（2013）第1100092号]。证明被告弼唐经联社系涉案土地使用权人；涉案土地系集体经营性建设用地，建筑物符合土地用途。2.涉案土地开发方案村民代表会议审议记录（2012年6月25日）。证明涉案土地开发方案经过村民代表三分之二以上通过。3.集体建设用地招商广告。证明涉案土地开发经过公开招商。4.《弼唐村集体土地合作开发协议书》。被告弼唐经联社与被告明福公司约定以土地使用期收取固定的土地使用费，到期后建筑物和附属设施归被告二，双方为土地出租关系。5.《补充协议》。证明两被告约定涉案土地及项目将依法办理流转手续。6.建设工程规划许可证复印件。证明涉案建筑经过依法报建，合同有效。诉讼中，被告明福公司无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告明福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1、5、8以及证据6中的营业执照，被告弼唐经联社对真实性无异议，对真实性予以确认；证据2、9，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据3为照片，未能反映拍摄位置和时间，对真实性不予确认；证据4，未反映与本案存关联性，本院对真实性不予确认；证据6中的授权书，被告弼唐经联社在相同系列案中对真实性无异议，本院对真实性予以确认，公告为复印件，本院对真实性不予确认；证据7显示为卓尔公司的广告宣传，对原告的证明内容不予采纳。被告弼唐经联社的证据1、4、5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、3，有原件核对，本院对真实性予以确认；证据6，为有权行政机关出具，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年1月8日，原告（乙方）与被告明福公司（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0827），约定：一、1、确认方即被告弼唐经联社为佛山义乌小商品城项目土地所有者，与甲方合作开发建设了本项目，确认方同意由甲方作为本项目唯一授权运营管理单位与乙方签订本合同，确认方承诺合同所涉商铺的使用期限自2016年10月1日至2056年9月30日，使用期限到期后，乙方无条件将该商铺交还给本合同甲方。2、为保证佛山义乌小商品城项目可持续发展，给商铺持有者长期盈利创造保障条件，确认方同意在上述期限内由甲方负责与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商、同意甲方推广的商业发展模式。3、确认方同意在上述期限内，乙方可以通过经由甲方登记备案的方式根据市场行情和风险状况自主转让本合同权益。4、乙方自愿与甲方签订本合同，接受与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商并推广的商业发展模式，同意与甲方共同参与佛山义乌小商品城的长期运营发展，分享利益共担风险。5、甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保……二、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第二层2328号商铺，建筑面积17.13平方米；三、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日。商铺使用费按面积计算，建筑面积17.13平方米，商铺使用费总额367156元；5.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；四、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年10月1日，商城的开业时间为2016年10月。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意，不追究甲方其他责任；2.商铺正式开业之日的装修标准为乙方接收该商铺的标准……十、1.本合同第三条第1款所约定的商铺使用费是指2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费，其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第二层2328号商铺委托乙方经营管理；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）……四、委托经营期前五年的收益在甲方的商铺使用费中一次性折扣，该收益已在甲方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方签订的《商铺使用权流转合同》第三条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前五年商铺委托经营收益。2017年2月9日，被告明福公司向原告开具“佛山义乌小商品城”二层2328铺的出租商铺使用权发票，金额为367156元。另查明，2012年7月24日，被告弼唐经联社及案外人佛山市禅城区****弼西股份经济合作社（下称弼西社）（甲方）与被告明福公司、案外人义乌市通商市*投资管理有限公司（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：甲乙双方就合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成本协议。一、地理位置：拟合作开发的地块位于佛山市禅城区*****东、西两侧确权用地面积97.83亩……二、项目公司：双方拟合资成立项目公司，名称暂定为（以下简称项目公司），其中甲方占35%，乙方占65%。该项目公司将成为上述A、B项目用地的名义开发主体。甲方以上述土地投资入股，乙方以货币出资。项目公司甲乙双方的权利、义务及利益分配不按股份比例分配，按本协议项下相关条款执行。甲方在本协议项下的权利义务由弼唐股份经济联合社与弼西股份经济合作社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方在本协议项下的权利义务由明福房地产公司与浙商市场投资公司承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方有权组建项目公司承继本合同项下的权利义务，甲方应给予配合。三、用地手续：1、甲方应依据2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2004年10月27日起施行的《佛山市禅城区**集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》，在2012年9月30日前向佛山市禅城区国土城建及水务局申请办理上述A、B项目用地的集体建设用地使用权流转手续（A、B地块可分别办理），甲方应与乙方协商一致后确定公开挂牌流转设定的条件。甲方须在双方签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块给乙方。2、甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年，期满，乙方应按合同清缴全部费用，土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归甲方拥有。4、待项目公司依法取得上述A、B项目用地的集体建设用地使用权后，本协议除本条款外的其他条款方才生效。四、土地的交付：1、按照甲乙双方的约定，先行开发上述A地块，后开发B地块。2、甲方应按本协议第三条用地手续第一款约定时间将A地块交付乙方。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年300万元的标准一次性支付甲方，作A地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、B地块的交付时间（最迟在A地块交地之后不超过半年）。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年450万元的标准一次性支付甲方，作B地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。五、开发建设：乙方以项目公司名义对上述A、B地块的合作开发，所需资金均由乙方承担。若政府收取费用，返还给甲方的款项，应退回给乙方项目公司，用于项目建设。甲方出让集体建设用地供项目公司建设，收取固定补偿款。项目建设过程及竣工使用后所涉及的任何责任全部由乙方承担。七、履约保证金与工程款的共同监管：1、乙方在双方签订合同后3天内支付A地块项目保证金300万元，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的A地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。2、乙方在甲方交付A地块后3个月内向甲方支付B地块项目保证金450万元，甲方在收款后通知现有租户在收到搬迁通知书后3个月内搬迁完毕，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的B地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、乙方在A地块拆迁前一个月内向甲方支付履约保证金1000万元，在B地块拆迁前一个月向甲方支付履约保证金1000万元，上述履约保证金均进入甲方专户双方监管。该款项视项目施工的形象进度再返还乙方，具体如下：A地块基础工程施工完毕后，返还500万元。A地块完成施工的形象进度20000平方米后，返还500万元。B地块基础工程施工完毕后，返还500万元。B地块完成施工的形象进度30000平方米后，返还500万元。4、乙方承诺A、B地块的所有物业应于甲方移交土地后两年内建设完成。八、建设规模及利益分成：1、乙方公司在A、B地块投资兴建建筑面积应不少于12万平方米且属永久性的高档商用建筑物，包括地下停车库、水电、消防、电梯、装修、道路、绿化等配套设施。乙方无论规划条件如何，在交清土地使用补偿款后所兴建的建筑物40年使用权全部属乙方拥有，期满，土地和所有建筑物及配套附属设施全部无偿归甲方。2、乙方公司竞得土地使用权，从甲方交地之日起（以双方签订土地移交证明为准）两周年内为基建期。从甲方交地之日起，第三年至第六年（即4年内）为付款期。乙方应在付款期（即4年内）向甲方支付3亿元（不含任何税费，税费由乙方支付）作土地使用补偿款。若乙方在付款期开始180天内支付3亿元土地使用补偿款则无需向甲方支付利息。3、若乙方选择分期付款，必须在付款期开始180天内支付不少于5000万元。其余按欠交款总额计提5%利息（年息）于每季度一次性支付给甲方，至全部款项交清为止。为保证乙方能在4年付清3亿元土地使用补偿款，在4年付款期内甲方以不少于35%比例提取项目公司的经营（使用权出让款、物业租金）总收入，直至甲方收齐3亿元土地使用补偿款及利息为止。如甲乙双方因有另外需求，可由双方就具体事宜进行协商并签订补充协议。4、在4年付款期内，乙方应同时将已竣工交付使用的项目建筑物垂直作价每平方4000元用作抵押欠款，每月按已收款项比例相应减少抵押物。5、若乙方超过付款期未交清款项，甲方有权将相应抵押和未出让使用权的物业垂直作价每平方米3000元归甲方全权拥有。十、违约责任：2、若乙方无故不履行本协议，则甲方有权解除本协议，并没收乙方所交的履约保证金，且同时乙方应将土地使用权归还给甲方并按实际占用期间向甲方计付双倍相应租金，项目在建工程归甲方……。2013年1月8日，被告弼唐经联社及案外人弼西社（甲方）与被告明福公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城事宜于2012年7月24日达成《弼唐村集体土地合作开发协议书》。由于客观原因，甲、乙双方原合作开发计划办理集体建设用地使用权流转手续需时过长、流转手续涉及的程序复杂，令甲、乙双方的开发计划未能迅速开展。为了及早开发原协议所涉及的A、B项目土地，使甲方利益获得最大保障以及把握商机尽快缩短开发周期，甲、乙双方决定在原《弼唐村集体土地合作开发协议书》原则不变的前提下，以尊重目前的土地现状及法律允许的开发形式的前提进行开发工作。甲、乙双方为此达成补充协议如下：一、原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变。但原协议书须在A、B地块依法进行集体建设用地土地使用权流转或在建项目、资产流转之后全面恢复执行。二、在该A、B地块依法进行集体建设用地使用权流转之前，甲方须以其名义按乙方提交的开发方案向政府相关部门申报并办理A、B地块的相关开发手续，包括但不限于原协议书约定项目公司实施开发方案所需的全部立项、规划报建、施工许可、出租出售、招商经营、合资合作、融资及款项代收支等手续。甲方有义务为此出具乙方开发过程中所需文件、乙方对外签约或款项收支委托书、证明、出示相关证照。四、在满足本补充协议第一条之前，该A、B地块的开发项目暂时先以甲方名义申办，但甲、乙双方确认该A、B地块的开发项目所涉及的40年土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有。五、根据本补充协议，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在所接收土地后应自主开发和经营。六、甲方的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项及土地、资产收益均参照原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变，以确保甲方的实质利益尽早得到实现。七、本补充协议旨在促成乙方尽早开发该土地项目，其余原《弼唐村集体土地合作开发协议书》条款不变。八、本协议在项目办理集体建设用地使用权流转手续后自行终止。九、本补充协议自甲、乙双方签章之日起生效。被告弼唐经联社陈述：涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系被告弼唐经联社。2019年4月19日，被告弼唐经联社以被告明福公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告明福公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。2019年11月11日，本院作出民事判决书，其中认定如下事实：根据弼唐经联社与明福公司签订的《合作开发协议书》的约定可知，双方对涉案土地合作模式为弼唐经联社出让土地使用权给明福公司开发建设，开发建设所需资金均由明福公司负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由明福公司承担，弼唐经联社按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归弼唐经联社拥有。《合作开发协议书》约定弼唐经联社将涉案土地使用权出让给明福公司一定期限，不改变物权的归属，明福公司向弼唐经联社支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，案件应为土地租赁合同纠纷。被告明福公司陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。关于合同相对人。关于合同相对人。涉案《商铺使用权流转合同》中，被告弼唐经联社为“确认方”，根据义乌小商品城其他相同系列案中《商铺使用权流转合同》约定，被告弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于合同当中，但纵观全文对被告弼唐经联社权利义务的约定，仅约定被告弼唐经联社作为土地使用权人同意原告与被告明福公司签订涉案《商铺使用权流转合同》，由原告承租商铺。故被告弼唐经联社实质为合同见证人，并非是合同相对人。且根据(2019)粤0604民初9657号民事判决书查明，两被告就佛山义乌小商品城项目之间实质为土地租赁合同关系。故涉案《商铺使用权流转合同》的出租人为被告明福公司，承租人为原告。关于原告诉请解除合同。原告以合同签订后商铺未完成交付和开业，商铺被法院查封要求解除合同。第一，根据涉案《商铺使用权流转合同》的约定以及两被告的陈述可以确认，佛山义乌小商品城已于2016年10月1日开业，故不属于《商铺使用权流转合同》约定的被告交付期限及开业时间延期超过6个月，原告可选择退铺的情形；第二，涉案商场虽有部分铺位被法院查封，但涉案铺位并未被查封，法院的查封行为并无影响原告正常使用铺位，现场亦有商户在正常经营，故原告以其他铺位被查封主张解除合同没有事实依据，本院不予支持。综上，原告要求解除与被告明福公司签订的《商铺使用权流转合同》，理据不足，本院不予支持。如前所述，被告弼唐经联社并非合同相对人，故原告以被告弼唐经联社作为合同相对人诉请解除《商铺使用权流转合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告认为两被告承诺与浙江中国小商品城集团股份有限公司合作，商铺价值会翻数倍增长，两被告合同欺诈导致《商铺使用权流转合同》无效。首先，原告无证据证明涉案商铺所在商城未有与浙江中国小商品城集团股份有限公司进行合作；第二，假设实际上未进行后续的合作，但双方所约定的“与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合同、联合招商并推广”仅是一种运营模式，故即使未以此模式进行运营亦不会导致原告无法正常使用涉案商铺；第三，《商铺使用权流转合同》第一条第5点约定“甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保”，市场运营是存在商业风险的，无证据证明被告明福公司有对原告的收益进行承诺，故原告以无法实现投资收益，两被告存在欺诈导致《商铺使用权流转合同》无效的理由不能成立。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年9月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告明福公司赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告明福公司根据协议应向原告支付的前五年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总的使用期限租金的对价。因双方并未约定收益标准，参照双方在《商铺使用权流转合同》总租金定价，依据涉案合同约定的租金标的确定返还商铺使用费如下：本院酌定前五年的租金收益为52450.85元【10490.17元/年×5年(计算依据：40年×每年租金=367156元+5年收益)】。即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为157352.58元【（367156元+52450.85元）÷2-52450.85元】，后二十年租金对价为209803.42元。根据案件查明的事实，原告已向被告明福公司支付商铺使用费合计367156元，故被告明福公司应当向原告返还已支付的商铺使用费209803.42元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于应返还款项的利息，出租人和承租人对于导致涉案《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但被告明福公司作为出租人责任比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。因原告未举证证明付款情况，本院酌定从被告明福公司开具发票之日即2017年2月9日起，以209803.42元为本金计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告弼唐经联社的责任。如前所述，被告弼唐经联社并非涉案《商铺使用权流转合同》的合同相对人，原告诉请被告弼唐经联社共同承担责任于法无据，本院不予支持。关于原告申请追加卓尔公司为第三人，因原告无有效证据证明卓尔公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，卓尔公司也非必要诉讼参与人，该申请本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告张辉与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2017年1月8日签订的《商铺使用权流转合同》（编号0827）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张辉返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第二层2328号商铺2036年10月1日至2056年9月30日的商铺使用费209803.42元及利息（利息以209803.42元为本金，从2017年2月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告张辉的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4736元，由原告张辉负担2811元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担1925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十二月三十日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。