辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1382民初649号原告：周洪德，男，1953年10月20日出生，汉族，农民，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：刘红梅，辽宁承远律师事务所律师。被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳市朝阳开发区长江路六段5号。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：司廷才，辽宁红枫律师事务所律师。原告周洪德诉被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周洪德及其委托诉讼代理人刘红梅、被告宏达公司法定代表人的委托诉讼代理人司廷才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行商品房买卖合同向原告交付盛世华城C4幢17#18#网点共计258.44平方米的房屋；2、请求判令被告赔偿原告上述房屋的自2011年1月1日起至交付房屋之日止按照每日万分之一计算的违约金；3、请求判令被告赔偿原告已交付19#20#网点的自2011年1月1日起至2015年8月12日止按每日万分之一计算的违约金共计270,560元；4、由被告承担诉讼费。庭审中，原告将前两项诉讼请求变更为：1、请求判令被告返还我17#18#网点购房款1,602,328元（每套房屋801,164元）及自应交付房款之日起到给付赔偿款之日止的按中国银行同期同类贷款利率三倍支付利息；2、请求判令被告支付17#18#网点自应交付房款之日起到返还房款之日止按每日万分之一计算的违约金。事实和理由：2009年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了凌源市盛世华城商住小区第C4幢17#18#19#20#四户商业网点，每户129.22平方米，四户共计516.88平方米。合同中明确约定了被告于2010年12月31日前完成竣工验收并交付使用。现被告无故违约，不履行合同内容，其中的17#18#网点至今未向原告交付。虽19#20#二户网点于2015年8月12日向原告交付，但并未支付违约金。请求判令支持原告的诉讼请求。被告宏达公司辩称：1、我方不同意原告的诉讼请求，本案原告和案外人周洪林系兄弟关系，同是我公司建设工程承包合同的当事人，在两方当事人没有进行结算经济往来账目时，原告无权要求我公司履行房屋买卖合同；2、根据盛世华城工程承包协议书，周洪林、周洪德承揽盛世华城工程，宏达企业集团将盛世华城C区4号楼17、18、19、20号房屋以抵顶工程款的方式给付原告周洪德和案外人周洪林，后来又通过签订商品房买卖合同的方式加以确认。因此，原告周洪德和案外人周洪林并没有给付被告购房款，并不是以现金直接购买的上述房屋，所以这个房屋买卖合同的履行应以双方建设工程承包合同往来账目清算并结清为基础；3、经过结算被告已经超额拨付给周洪林、周洪德130万元，因此，不管是原告还是周洪林都无权要求我公司再履行房屋买卖合同，所以我方不存在违约行为。原告为支持其诉讼请求向本院提交了收款收据、商品房买卖合同、朝阳营州司法鉴定所出具的笔迹鉴定结论。被告为支持其抗辩理由向本院提交了盛世华城工程承包协议书、2009年6月11日抵顶工程款收款收据一张、工程款收据一张、建筑公司房屋抵账通知单、欠据一张、工程结算书、朝阳仲裁委员会仲裁裁决书一份、2014年3月13日诉状一份等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。经审理查明，朝阳宏达企业集团建筑工程有限公司开发建设凌源市盛世华城小区项目。2008年9月7日，朝阳宏达企业集团建筑工程有限公司作为甲方与案外人周洪林作为乙方签订了一份“盛世华城工程承包协议书”，该工程内容为土建、水暖、电照、消防，该工程以750元/㎡计算总工程造价为9,326,250元，工程款支付方式为50%现金、50%房，商品房抵工程款价格为2000元/㎡。2009年6月6日，被告宏达公司出具“建筑公司房屋抵账通知单”，载明抵账人为周洪林，抵房位置及房号：C区4#楼网点17#18#19#20#，单价为6200元，合计516.88平方米，金额为3,204,656元，上面有被告宏达公司的相关负责人签字。2009年6月11日，案外人周洪林为被告宏达公司出具欠据一份，上面载明此款系欠C区4#17#18#19#20#购房款，金额为2,000,000元。同日，案外人周洪林向被告出具收款收据两份，一份载明此款系工程款，金额为3,204,656元；另一份载明收款事由为：以C区4号楼网点17#18#19#20#抵周洪林C区4号楼工程款，金额为3,204,656元，部门人员处有案外人周洪林签字。另外，2009年6月11日，被告宏达公司向原告周洪德出具了四张收款收据，该四份收据交款人一栏处均载明“周洪林改周洪德”，在收款事由中分别载明“以C4#17号网点抵付周洪林工程款”、“以C4#18号网点抵付周洪林工程款”、“以C4#19号网点抵付周洪林工程款”、“以C4#20号网点抵付周洪林工程款”，金额均为801,164元。2009年7月17日，案外人周洪林将上述四套网点转让给原告周洪德并签订了转让协议，同日，原告周洪德与被告宏达公司签订了四份商品房买卖合同，四份合同载明的房号分别为C4幢010117、010217号，010118、010218号，010119、010219号，010120、010220号，其余内容均为：该商品房的用途为商用，建筑面积为129.22平方米，每平米6200元，总金额为801,164元，出卖人应当在2010年12月31日前交付房屋，逾期交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一计算违约金，合同继续履行。原告周洪德称其以现金形式购买上述四套网点，被告宏达公司于2015年8月12日将其中的19#20#网点交付给原告周洪德。被告宏达公司对其公司已交付19#20#网点的事实予以认可，但否认原告周洪德以现金交付购房款，而是周洪林承包工程抵顶的工程款。另查明，2014年3月13日原告周洪德以盛世华城C区4号楼17#18#19#20#网点为标的，以宏达公司为被告向本院提起诉讼，案号分别为2014年凌民三初字第1069、1070、1071、1072号。2015年11月10日，原告以自行协商为由撤回上述四案的起诉，本院口头裁定予以准许。再查明，案外人周洪林在2014年凌民三初字第1069、1070、1071、1072号卷宗中的庭审笔录中称其干工程时从周洪德处借款370万元，因为当时宏达公司不给工程款，用四套房屋抵顶工程款，其用四套房屋抵顶给周洪德，工程是其自己干的。本院认为，民事诉讼活动应遵循诚实信用原则，原告依法向人民法院提起诉讼的，必须有具体的诉讼请求和事实、理由，以客观真实的民事法律关系为基础主张权利。本案，被告宏达公司作为建设企业与施工方案外人周洪林之间存在工程分包关系，二者达成以建设房屋抵顶工程款的合意；案外人周洪林又将抵账房屋抵顶所欠其兄原告周洪德的借款，二者达成以房屋抵债的合意。为保障上述两个以物清偿之债的实现，原告周洪德与被告宏达公司又签订了《商品房买卖合同》。从上述法律关系形成来看，原、被告双方的真实意思表示不是确立商品房买卖合同关系，被告宏达公司虽向原告出具收款收据，但原告周洪德并未实际支付房屋对价，双方签订的房屋买卖合同实为对关联的工程款给付和借贷债权的让与。原告周洪德坚持诉称其用现金当场购买争议网点，其与被告宏达公司之间系商品房买卖合同关系，否认其与周洪林房屋抵债而形成的债权转让关系，其诉讼主张的事实与本案客观法律事实相悖，且又不自认与被告形成的以房屋抵债的法律关系，原告该主张无事实根据，故对原告主张返还17#18#网点购房款1,602,328元及利息的诉讼请求，本院不能予以支持。对于原告周洪德的第二项诉讼请求，因被告宏达公司已按照约定向原告周洪德交付房屋，则完成了债权的转让，被告宏达公司应按照合同的约定房屋价款的万分之一向原告支付迟延交付房屋的违约金，故本院对原告的第二项诉讼请求予以支持，即应以房屋价款1,602,328元为基数自2011年1月1日起至2015年8月11日交付房屋之日止向原告支付违约金269,671.8元。综上，原告有事实与法律根据的诉讼请求部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周洪德19#20#网点迟延交付违约金269,671.8元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,345元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  李 邦人民陪审员  安天源人民陪审员  贡海洋二〇一九年一月十四日法官助理徐磊书记员邵春芳