四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初1857号 原告（反诉被告）：杨锲，女，1990年10月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：骆宏荧，男，1961年12月20日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宴兵，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨锲与被告（反诉原告）骆宏荧房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。杨锲的委托诉讼代理人贺晓薇，骆宏荧的委托诉讼代理人钟俊芳、黄宴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨锲向本院提出诉讼请求：1.判令骆宏荧退还已付租金、押金共211163.89元及利息（以20000元为基础，按人民银行同期存款利率自2019年1月7日计算至本息付清之日；以11163.89元为基础，按人民银行同期存款利率自2019年1月14日计算至本息付清之日；以180000元为基础，按人民银行同期存款利率自2019年1月17日计算至本息付清之日）；2.骆宏荧向杨锲支付违约金74842.9元。事实与理由：2019年1月14日，杨锲与骆宏荧签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定由杨锲承租骆宏荧位于成都市天府大道西段505号1栋1单元26层2601号的房屋（以下简称涉案房屋）。涉案合同签订后，杨锲依约履行了付款义务，但骆宏荧却拒不交付涉案房屋。同时，涉案房屋未通过消防验收，存在安全隐患。基于上述情况，杨锲于2019年2月14日通知骆宏荧解除涉案合同，并随后提起本案诉讼。 被告（反诉原告）骆宏荧辩称，首先，涉案房屋不存在安全隐患；其次，涉案房屋事实上已交付，只是没有办理交付手续；再次，没有办理交付手续的原因在于杨锲打算改变涉案房屋的用途，即从办公用房改为医疗美容等商业性使用。同时，杨锲还打算对涉案房屋的装修进行实质性变更，但拒不缴纳装修保证金。综上，骆宏荧同意解除涉案合同，但认为其不存在任何违约行为。 被告（反诉原告）骆宏荧向本院提出反诉请求：1.判令骆宏荧无需退还杨锲押金74842.9元；2.判令杨锲向骆宏荧支付实际租赁35天的租金43658.36元（2019年1月14日至2019年2月18日）、物业管理服务费6619.68元（2019年1月14日至2019年2月18日）；3.判令杨锲向骆宏荧支付涉案房屋空置损失88564.1元（2019年2月19日至2019年5月1日）。事实与理由：涉案合同签订后，骆宏荧即将涉案房屋交付给杨锲使用，但杨锲却违反合同约定，对房屋装修进行实质性变更。骆宏荧制止后，杨锲于2019年2月14日向骆宏荧发出《解除通知》，违法解除了涉案合同，直接导致房屋空置损失。据此，骆宏荧提出上述请求。 原告（反诉被告）杨锲辩称，涉案房屋并未交付；其是基于骆宏荧的违约行为才发出《解除通知》，具有合法基础。 本院查明： 一、关于缔约的情况 2019年1月14日，骆宏荧作为甲方、杨锲作为乙方签订涉案合同，其上载明：“房屋坐落于成都市天府大道西段505号1栋1单元26层2610号（该房屋所属楼盘：仁和春天国际广场），产权面积393.91平方米，装修情况为精装修”“装修情况为精装空房”“房屋规划用途：办公”“房屋租赁期自2019年1月10日至2024年2月28日”；其中，“2019年1月10日至2019年2月10日此时间段为免租期，但物业费及能耗等费用由乙方自行承担”“租金合计：2555369.64元”“甲方应于乙方交付第一期房屋租金及押金后的1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”“押金：74842.9元……租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数无息返还给乙方”“第一期租金【110天共计：136320.99元……】与押金【74842.90元……】于本合同签订之日由乙方支付给甲方”“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”“乙方另需装修或增设附属设施和设备的（正常办公设备除外），应事先征得甲方的书面同意”“乙方应按照合同的约定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质”“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已经缴纳的押金，并要求甲方承担房屋月租金两倍的违约金：……迟延交付房屋达15个工作日的……交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全”“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方立即解除合同，且不退还乙方已经缴纳的押金，同时收回房屋。甲方解除合同的，乙方须在收到解除合同通知后5个工作日内将标的房产恢复原状或赔偿相应损失后搬离标的房产，并支付违约金。乙方未在合同约定的期限内搬离标的房产的，甲方有权自行收回标的房产（包括但不限于更换标的房产的门锁等）并处分标的房产内的一切物品，且不承担任何责任，乙方承诺不以任何理由对甲方自行收回标的房产及处分物品行为进行抗辩维权……擅自改变房屋用途的……擅自改变或损坏房屋主体结构的”。成都迦南美地房地产经纪有限公司（以下简称迦南美地公司）代表骆宏荧签署上述涉案合同。 二、关于履约的情况 截至2019年1月18日，杨锲向骆宏荧支付了押金及第一期租金合计211163.89元。 2019年1月19日，杨锲委托的装修单位将装修设计图纸发送给“迦南美地公司王总”，并表示希望“明天就把楼层保护做了”。上述图纸显示，装修后的涉案房屋包括“前厅”“操作间”“更衣室”“淋浴房”“单人间”“双人间”（两间）“皮肤检测间及接待室”“化妆区”“SPA区”“休息区”等。所附《承诺书》载明：“本次装修不动地面原始地砖、不动原始线路、所有隔墙与玻璃幕墙节点处相交、所有装修电线与穿线管按设计材料说明上使用，严格遵守国家装饰标准进行施工。关于消防和空调的改动均由仁和春天物业维保单位出具设计图纸进行施工，图纸出具之后1个工作日内提交迦南地产审核后方可进行相应的照图施工。” “迦南美地王总”与杨锲通过微信进行交流。2019年1月19日下午6:47至6:52的聊天记录载明：“杨：王总你好，我是2610的租客杨小姐”“王：今晚我们会评估，到时候会发送给你”“杨：好的，今天内可以给我吗？这边我们的设计师已经和物业装修部审查过图纸了，也都一致通过了。目前就只需要你的授权书，我们便可以办理入场了”2019年1月20日凌晨1:34的聊天记录载明：“王：晚安。装修图反馈情况如下：1、图纸还欠缺房屋布局尺寸、玻璃幕墙等尺寸图……5、我司不需要承诺书但你们需照图施工，我们会不定时检查装修情况；（如果按游击队装修风格做事但凡超出授权范围将会严厉处理）特别提醒1、此房屋建筑结构为钢结构，应寻找具有此建筑结构装修经验的公司设计及施工” 2019年1月20日上午8:03，杨锲通过微信向“迦南美地王总”发出以下信息：“王总你好，于1月14日签署合同当日，我与合伙人及中介小田在对房屋合同及相关手续进行沟通时，我们提出过先提交装修图纸，在贵公司通过了我们一系列图纸与装修改造之后我们再签署合同……您的助理声称贵公司无需任何装修手续，只需要物业通过我们的图纸我们则可以进行任何改造（后期只需复原即可）。所以我们在无任何准备下，当时即刻签署了合同，也立刻转账到位……昨天我们单独联系了物业装修部门……仁和新城装修部也一致通过了我们的装修方案。现在需要的仅是迦南美地的授权书，我们便可及时入场装修。目前，贵公司是否可以考虑一下我们乙方已经被严重影响了一周时间的情况下，先给予物业授权书，让工人可以先入场……”。该信息发出后未见回应。 2019年1月19日下午7:01至2019年1月20日下午3:38，杨锲与“Jeffery_迦南美地”进行交流，其聊天记录载明：“J：图纸能发给我了么？”“杨：早就发给王总了啊”“J：1.你们那个图纸，王总给了修改的意见，改好了之后呢，王总通过了，你们照图施工就行了”“杨：你这个价目表是什么？第二点是什么？”“J：2.这个是我们核算的装修保证金，告知您一下，等到您正常退租时，房租还原合格后会退还给您的，如果可以的话，明天可以来签署房租装修的补充协议，这个协议签署之后，手续全部齐全了，就可以办装修许可证了”。“Jeffery_迦南美地”发送的价目表显示，需要杨锲缴纳的装修保证金合计为112454.81元。 2019年1月23日上午9:32，杨锲通过微信向“迦南美地王总”发出以下信息：“王总你电话打不通。我想问你今天几点会去公司，我来和你谈关于合同问题”。该信息发出后未见回应。 庭审中，杨锲主张前述“王总”“Ｊｅｆｆｅｒｙ_迦南美地”分别为迦南美地公司的总经理王某、总经理助理王云骢。骆宏荧承认未办理涉案合同所约定的《房屋交割清单》，同时在杨锲入场装修前双方就发生了争议。 三、关于纠纷的情况 2019年1月23日，因与杨锲就涉案合同履行一事发生争执，王某报警。成都市公安局高新技术产业开发区分局三瓦窑派出所接警处置。次日，在派出所的主持下，杨锲与王某达成《调解协议》，计划就涉案房屋装修事宜达成补充协议。 2019年2月14日，杨锲向骆宏荧寄出《解除通知》，表示“自本解除通知送达贵方之日起解除贵我双方于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》”。该邮件于次日被签收。 2019年2月18日，骆宏荧通过迦南美地公司出具《关于对贵方的回函》，表示“我方同意贵方解除租赁合同”。 庭审中，王某作为骆宏荧申请出庭的证人，发表了如下证言：“不存在交付钥匙的情况，因为很多都是人脸识别，还有就是密码”“仁和春天需要在电梯刷卡才能到楼上，楼上之后自己按密码就可以到房屋，或者刷人脸”“应该是在18号，因为写字楼交付除了密码的交付还有电梯卡，住宅是直接给业主卡，写字楼的交付是需要我们给物业方出授权，告知对方房屋已经租出去了，由杨女士拿着营业执照这些去物业公司盖章，有多少员工就办多少电梯卡”；没有交接手续，“我们直接把密码告知对方”。 四、其他情况 2018年8月10日，骆宏荧签署《委托书》，授权迦南美地公司代为办理出租涉案房屋等事宜。 2019年12月5日，成都仁和春天物业管理有限公司第一分公司出具《关于A座2610租户杨锲办理装修情况说明》，其上载明：“由成都迦南美地房地产经纪有限公司结清了2019年1月1日至2019年3月31日物业相关费用。杨锲于2019年1月18日签订了装修相关申请书……未对房屋进行过装修。” 以上事实，有合同、聊天记录、图纸、接警记录、调解协议、解除通知、回函、情况说明、证言以及当事人的陈述等证据在案为证。 本院认为，基于杨锲、骆宏荧的诉辩意见，本案的争议焦点在于杨锲发出《解除通知》的行为是否具有其所主张的合法基础，即：涉案房屋未通过消防验收、骆宏荧却拒不交付涉案房屋。 一、关于消防问题 涉案合同载明：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全”。基于上述合同条款，本院认为，影响合同履行甚至导致合同解除的消防问题应为涉案房屋不满足消防方面的安全条件，实质上存在危及人身、财产安全的可能性，这属于事实层面的问题，对此杨锲应举证加以证明。在未举示相关证据的情况下，杨锲仅主张涉案房屋未通过消防验收，实际上使讨论的对象从民事领域滑向了行政领域。无论涉案房屋是否已通过消防验收，均为行政管理范畴的问题，在涉案合同并未将消防验收作为义务加以约定的情况下，其不能成为杨锲解除合同的理由。 二、关于交付问题 涉案合同明确约定：“甲方应于乙方交付第一期房屋租金及押金后的1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”，故骆宏荧在收到杨锲支付的第一期房屋租金及押金后，即应将涉案房屋以合同约定的方式交付给杨锲。根据现有证据及骆宏荧的自认，杨锲于2019年1月18日付清了押金及第一期租金，合计211163.89元，但骆宏荧却未按照涉案合同所约定的上述方式交付房屋，构成违约。 骆宏荧及其证人王某认为，涉案房屋的密码已经交付给杨锲，电梯卡需要杨锲自行去办理，故涉案房屋事实上已交付。对此主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，在涉案合同已经就交付条件、交付方式作出明确约定且交付条件已经成就的情况下，骆宏荧应按照约定的方式履行自己的交付义务，包括签订《房屋交割清单》、移交房门钥匙等。虽然上述法律条款规定当事人可以在协商一致的情况下变更合同，但骆宏荧并未证明双方曾协商一致。因此，其不能以所谓的事实交付来单方变更涉案合同的约定。况且，骆宏荧主张的事实交付，即告知杨锲涉案房屋的密码，除了王某的证言外，并没有其他证据加以印证，杨锲也明确予以否认。 另外，骆宏荧还主张，因杨锲打算改变涉案房屋的用途，并对涉案房屋的装修进行实质性变更，故没有办理《房屋交割清单》等交付手续。对此，本院认为，根据涉案合同的记载，即“房屋规划用途：办公”“装修情况为精装修”“乙方另需装修或增设附属设施和设备的（正常办公设备除外），应事先征得甲方的书面同意”，杨锲在对涉案房屋进行二次装修前确实应该征得骆宏荧的同意，也应按约定的用途使用涉案房屋。同时，骆宏荧在杨锲坚持要二次装修的情况下要求其另行缴纳装修保证金也符合情理。但是，双方是否就装修方案达成一致意见，乃至于杨锲打算将来如何使用涉案房屋并不构成交付涉案房屋的前置条件，换言之，房屋交付与房屋装修、房屋用途不能混为一谈。事实上，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十二条明确规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”涉案合同也明确约定：“擅自改变房屋用途的”“擅自改变或损坏房屋主体结构的”“甲方有权单方立即解除合同，且不退还乙方已经缴纳的押金，同时收回房屋……乙方须在收到解除合同通知后5个工作日内将标的房产恢复原状或赔偿相应损失后搬离标的房产，并支付违约金”。骆宏荧应严格按照上述规定及约定的方式来维护自己的权益，而非简单地拒绝交付房屋。 综上，本院对杨锲有关骆宏荧违反了交付义务的主张予以支持。 三、责任问题 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现有证据显示，骆宏荧已于2019年2月15日收到杨锲发出的《解除通知》，在杨锲具有解除涉案合同基础的情况下，涉案合同已经解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院对杨锲关于退还已付租金、押金211163.89元的诉讼请求予以支持。另外，骆宏荧是否还应支付资金占用利息，应取决于资金占用利息是否属于合同法意义上的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，所谓损失包括因违约所造成的直接损失及可得利益损失。质言之，损失与违约行为紧密相关，应基于违约行为的性质来判断损失范围的边界。具体到本案中，骆宏荧的违约行为体现为拒不交付涉案房屋。很明显，拒不交付涉案房屋的行为关涉的是杨锲获得房屋使用权的目的落空，以及由此产生的不利后果。因此，无论从直接损失的角度，还是从可得利益损失的角度，该行为均不会导致资金占用利息性质的损失。故本院对杨锲关于支付资金占用利息的诉讼请求不予支持。 本案中，杨锲还主张骆宏荧应支付违约金74842.9元。基于涉案合同对违约金有明确约定，本院对支付违约金的请求予以支持，但根据公平原则和诚实信用原则，在综合权衡下，本院酌情将违约金调整为10000元。 对于骆宏荧的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）骆宏荧向原告（反诉被告）杨锲返还已付租金、押金共计211163.89元，并支付违约金10000元； 二、驳回原告（反诉被告）杨锲的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）骆宏荧的全部反诉请求。 如被告（反诉原告）骆宏荧未按本判决指定的期间履行上述赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5591元，减半收取计2795.5元，由原告（反诉被告）杨锲负担595.5元，被告（反诉原告）骆宏荧负担2200元；反诉案件受理费3077元，减半收取计1538.5元，由被告（反诉原告）骆宏荧负担。 如不服本判决，原告（反诉被告）杨锲可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）骆宏荧可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  王 晓 人民陪审员  张红梅 人民陪审员  龙祖民 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  李 科