江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10307号原告：王梁，男，1985年5月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：何琳，女，1989年8月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周红霞（受王梁、何琳的共同授权委托），江苏迅安律师事务所律师。被告：刘爱军，男，1987年11月4日生，汉族，住沭阳县。被告：刘秋玉，女，1991年9月15日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：周兆亮（受刘爱军、刘秋玉的共同授权委托），江苏元融律师事务所律师。原告王梁、何琳与被告刘爱军、刘秋玉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日、同年12月16日公开开庭进行了审理。原告王梁（未参加第二次庭审）及王梁、何琳的共同委托诉讼代理人周红霞，被告刘爱军（未参加第一次庭审）及刘爱军、刘秋玉的共同委托诉讼代理人周兆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梁、何琳向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的无锡市房屋转让合同（编号0xxxx）。2、刘爱军、刘秋玉返还房款65万元，并支付资金占用期间的利息损失（自2019年5月28日起至实际给付之日止，以65万元为基数，按年利率6%计算），以及律师费5万元。事实和理由：2019年3月31日，王梁、何琳与刘爱军、刘秋玉通过无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称大众经纪公司）签订无锡市房屋转让合同（编号0xxxx）（以下简称房屋转让合同），约定刘爱军、刘秋玉将无锡市时代上城C区2号903室房屋（以下简称案涉房屋）以总价168万转让给王梁、何琳。王梁、何琳按约于2019年5月27日前向刘爱军、刘秋玉支付房款65万元，但刘爱军、刘秋玉拒绝交付房屋，配合王梁、何琳办理房屋装修手续，且案涉房屋因不满足无锡市房屋限购政策无法办理产权过户，现王梁、何琳既无法取得案涉房屋所有权，也无法获得房屋使用权，合同目的无法实现，故诉至法院。刘爱军、刘秋玉辩称，1、房屋转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。双方签订合同时对案涉房屋产证未满2年的情况是明知的，故约定产证满2年允许交易后3个工作日内办理过户手续，房屋转让合同可以继续履行。2、刘爱军、刘秋玉不存在违约行为，房屋不动产登记证明已经交给大众经纪公司、房屋钥匙已经交付给王梁、并配合办理了房屋抵押手续，王梁、何琳系因家属生病、房屋降价等原因要求解除合同、退还房款。即使如果刘爱军、刘秋玉存在不配合装修的违约行为，也不必然导致王梁、何琳享有合同解除权，不必然导致合同目的不能实现，故请求驳回王梁、何琳的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王梁、何琳系夫妻关系。案涉房屋为刘爱军、刘秋玉共同共有，不动产权登记时间为2019年4月9日。2019年3月31日，王梁、何琳与刘爱军、刘秋玉通过大众经纪公司签订房屋转让合同，约定刘爱军、刘秋玉将案涉房屋出售给王梁、何琳，建筑面积88.78平方米，成交价格168万元；合同签订时王梁、何琳支付定金3万元暂存在中介处，2019年4月18日前支付房款30万元，2019年7月30日前支付房款32万元，余款80万元委托中介在产权满2年（允许上市后）5个工作日内办理商业贷款，剩余首付款23万元帮助刘爱军、刘秋玉还贷，不足部分刘爱军、刘秋玉自行补足；交易产权过户日期为贷款手续办妥、允许交易、产权满2年后3个工作日内，相关税费由王梁、何琳承担；王梁、何琳支付32万元首付款给刘爱军、刘秋玉当日交房，同时刘爱军、刘秋玉同意王梁、何琳对该房屋进行装修，装修违约金为50万元；刘爱军、刘秋玉保证房屋权属真实、清楚，并符合国家及江苏省、无锡市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；任何一方未按时履行的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价的万分之五违约金，任何一方逾期15天以上未履行的，视为对本合同的根本性违约，刘爱军、刘秋玉违约应双倍返还定金或承担房款总额的20%作为违约金，王梁、何琳违约定金归刘爱军、刘秋玉所有或承担房款总额的20%作为违约金，违约方应当承担中介公司居间服务费及因此给守约方造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），守约方可按法律规定行使合同解除权；本协议在履行过程中因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因导致合同不能履行，双方在得知的一个月内返还所得钱和物，双方互不承担违约责任，本协议自然终止并废止等内容。房屋转让合同还约定，刘爱军、刘秋玉于2019年4月17日前将不动产证送到大众经纪公司；双方同意交房前刘爱军、刘秋玉将该房租赁给王梁、何琳（详见租赁协议）等。在房屋转让合同中，原来双方约定过户前刘爱军、刘秋玉将房租赁给王梁、何琳，后将“过户”划去改为“交房”，刘爱军、刘秋玉在改动处签字确认。存在一份租房协议，但仅有刘爱军的签字及大众经纪公司的盖章，王梁、何琳未签字确认。2019年3月31日，王梁、何琳按约支付定金3万元，同年4月9日大众经纪公司转交给刘爱军。同年4月9日、5月27日，何琳委托其父亲何震伟向刘爱军分别转账支付房款30万元、32万元。2019年5月27日，刘爱军、刘秋玉向王梁、何琳交付房屋钥匙一把，并且办理了水、电、燃气开通手续。2019年5月27日，何琳与刘爱军、刘秋玉签订抵押借款协议，约定何琳借款80万元给刘爱军、刘秋玉，刘爱军、刘秋玉将案涉房屋抵押给何琳，并办理了抵押登记手续，不动产登记证明上载明的担保债权数额为80万元。2019年6月，王梁、何琳对案涉房屋进行装修，后因未办理装修手续，物业公司通知王梁、何琳停止装修。双方交涉未果，2019年9月16日，王梁、何琳提起本案诉讼，并委托江苏迅安律师事务所律师参加诉讼，支付律师费5万元。另查明，2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室出台《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》【锡房调办（2017）1号】（以下简称房地产调控通知），第二条载明，2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。上述事实，有房屋转让合同、收款收据、付款凭证、银行卡交易明细清单、收条、抵押借款协议、不动产登记证明、房地产调控通知、委托合同、律师费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。关于双方争议的刘爱军、刘秋玉是否不同意王梁、何琳对案涉房屋进行装修的事实。王梁、何琳称，刘爱军、刘秋玉打电话给物业公司，不同意其进行装修，并提供以下证据：1、王梁与刘爱军的微信聊天记录。2019年6月8日，王梁称“我们准备6月12日开始装修，你看什么时候空来物业办下装修手续。需要带上你的身份证”。刘爱军回复“下周我过去”。王梁回复“好，你定好时间通知我，我这要让装修公司到场”。刘爱军回复“周末过去，16号”。同月16日，王梁称“我装修公司都签好了，约来了。和你约好了，你不来办理装修手续。这样我损失很大”。刘爱军回复“租金谈好过去”。王梁回复“没有租金啊？租金不是包含在房价里。合同不就是我这付款了，你就配合交房。为什么现在又要提房租呢？”刘爱军回复“不付租金，你先违约的”。2、大众经纪公司业务员与刘爱军的微信聊天记录。刘爱军称“买家占了便宜太大。合同偏向买家。房贷、垫资全是我出？房租免费入住两年？同行也会评估这份合同。买家如果一直坚持不给房租，就直接起诉吧”。3、大众经纪公司王某某出具的情况说明。情况说明载明：按合同约定，王梁付给刘爱军65万元首期房款当日，双方至不动产登记中心办理他项及房屋交接手续，同时刘爱军同意王梁对该房屋进行装修居住，现双方已于2019年5月27日交接好首期房款65万元并办理好了他项手续，房屋的钥匙也交给了王梁，并开通了水、电、煤气，但刘爱军拒绝配合至小区物业处办理此房的装修手续（并特地给物业打招呼任何人不得在他不知情的情况下对该房屋进行装修），其做法与合同约定明显违背。刘爱军、刘秋玉否认其不同意王梁、何琳进行装修的事实。2019年12月16日的庭审中，刘爱军陈述：其给王梁一把钥匙，在物业公司处还有一把钥匙，不知道王梁有无去拿。把钥匙给王梁就是同意他装修，没有人通过我去物业公司办理相关装修手续，没有打电话给物业公司不允许王梁装修。其只是和物业公司讲，房子已经卖给别人，物业费应该由新业主交了，至于物业公司没有让王梁进行装修原因不知道，应该由他们进行沟通。诉讼中，本院经王梁、何琳申请，向大众经纪公司、物业公司进行调查核实。1、物业公司工作人员反映，在楼道巡视时发现案涉房屋在没有办理装修手续情况下在装修，就询问装修业主王梁什么情况，王梁称房屋已经卖给他，但由于产证未满两年没有办理过户手续，老业主同意他装修的。工作人员打电话给刘爱军核实，刘爱军本说有空时来一起办一下装修手续，但之后一直没来。在后期沟通过程中，刘爱军表示不同意让王梁进行装修。所以物业公司通知王梁不能继续装修，该房屋现一直没有装修。2、大众经纪公司工作人员反映，双方合同已经签订，水、电、煤气的过户手续已经办好，费用都是王梁付的。后刘爱军不同意王梁进行装修，反悔了，打电话给物业公司说不同意进行装修，之后公司组织双方进行两次协商，但没有协商成功。本院经审查，认为虽然交易过程中刘爱军有将房屋不动产登记证明交付大众经纪公司、配合办理房屋抵押手续、将房屋钥匙交付给王梁等积极行为，但刘爱军另外提出了房屋租金的问题，并且打电话通知物业公司不允许在未经其同意下进行装修，故应当认定刘爱军、刘秋玉存在不同意王梁、何琳对案涉房屋装修的事实。本院认为，房地产调控通知规定“2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让”，案涉房屋产权登记时间为2019年4月9日，故应适用房地产调控通知的相关规定。本案中，结合双方当事人在房屋转让合同中约定“余款80万元在产权满2年（允许上市后）5个工作日内办理商业贷款；交易产权过户日期为贷款手续办妥、允许交易、产权满2年后3个工作日内”、双方另行办理房产抵押登记手续等事实，足以认定双方当事人对签订房屋转让合同时案涉房屋不满足上市交易条件是明知的。房屋转让合同约定“协议在履行过程中因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因导致合同不能履行，双方在得知的一个月内返还所得钱和物，双方互不承担违约责任，本协议自然终止并废止。”案涉房屋客观上无法办理产权变更，房屋转让合同无法继续履行，故对于王梁、何琳主张解除合同的诉讼请求应予支持。目前并无证据证明房屋转让合同系因当事人原因而无法履行，故无法认定哪一方当事人违约。房屋转让合同解除后，刘爱军、刘秋玉应将收取的房款65万元返还王梁、何琳，并承担该款占用期间的资金成本即按年利率6%计息。虽然刘爱军、刘秋玉存在不同意王梁、何琳装修的事实，但房屋转让合同并非由于当事人的原因而无法履行，因此，对王梁、何琳主张赔偿律师费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除王梁、何琳与刘爱军、刘秋玉于2019年3月31日签订的房屋转让合同（编号0210012）。二、刘爱军、刘秋玉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还王梁、何琳房款65万元，并支付利息损失（自2019年5月28日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。三、驳回王梁、何琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元减半收取为5400元、保全费4520元，合计9920元（王梁、何琳已预交），由王梁、何琳负担250元，由刘爱军、刘秋玉负担9670元。刘爱军、刘秋玉负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给王梁、何琳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  莫 燕二〇二〇年一月十七日法官助理  李 嫏书 记 员  钱丽佳附录：本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。