贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终293号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。被上诉人（原审原告）:朱燕平，女，汉族，1980年1月30日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权)：顾志东，贵州创驰师事务所律师。执业证号：15205200910912294。委托诉讼代理人（一般授权)：余英民，贵州创驰师事务所律师。执业证号：15224201610721167。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人朱燕平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱燕平逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款605564元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告朱燕平的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由原告朱燕平负担550元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担900元。毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决未厘清逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的性质。一审判决认定被上诉人主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于被上诉人委托上诉人办证，在上诉人具备办理转移登记条件后，被上诉人将相关办证所需由被上诉人提交的资料及税费交纳给上诉人后，若上诉人未按照约定的期限将上述被上诉人提交的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任。上述认定并未厘清本案违约责任的性质。上诉人作为商品房出卖人，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的上诉人应当履行的合同义务为将办理商品房转移登记的有关文书交付至办证部门，而履行该义务的前提为取得商品房所有权初始登记，方才具备办理转移登记的前提条件。一审判决认为《商品房买卖合同》第二十二第三款中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任与《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任属不同的责任，即一审法院认为在不具备办理转移登记（未取得商品房所有权初始登记）的情况下，上诉人已经可以履行向办证部门交付相关文书的义务。完全没有搞清楚上诉人应履行的合同义务，也没有查清办理商品房权属转移登记的具体流程。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。《委托办理权属登记协议书》第四条约定若上诉人未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天应向被上诉人支付50元违约金。从上诉人应履行的义务来看，其义务为在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知原告，而上诉人要向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的前提为取得商品房所有权初始登记。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的义务，前提必须是已取得商品房所有权初始登记。在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的条款实质上与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一个违约责任。2、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。承前所述，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的违约责任与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任实质上为同一个违约责任。《委托办理权属登记协议书》签订在《商品房买卖合同》之后，该协议第四条的约定系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，约定违约责任的条款变更后，《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定失去效力。同时被上诉人在一审庭审中认可《委托办理权属登记协议书》上自己签名的真实性，上诉人虽未在协议上加盖印章，但是完全认可该协议的效力，且系严格按照协议上的约定履行自己的义务，故可以认定该条款系双方当事人的真实意思表示，应以变更后的协议确定双方权利义务。故即便认定上诉人存在违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元计算至上诉人交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止。3、上诉人与被上诉人在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。一审已查明上诉人取得竣工验收备案表的时间为2016年8月30日，即在双方约定的商品房交付日期2016年10月31日之前涉案商品房已达到交付条件，故系被上诉人无正当理由拒不收房，上诉人并不存在逾期交房的事实。被上诉人向上诉人主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于双方约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务。本案中，上诉人至今未取得案涉商品房所有权初始登记，不能履行《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。又因双方对上诉人逾期180日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，一审据此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，判决上诉人承担违约责任至上诉人向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。《商品房买卖合同》附件二《委托办理权属登记协议书》第四条：“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行资料递交义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。”的约定应为上诉人取得案涉商品房初始登记，具备办理转移登记条件后，基于被上诉人委托上诉人代为办理转移登记的关系，上诉人怠于履行向办证机构递交资料的义务时应承担的违约责任，与《商品房买卖合同》约定的上诉人未按期取得案涉商品房初始登记不属于同一性质。上诉人主张两者系同一种违约责任，应按50元每天计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，一审判决错误的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年一月二十日法官助理 胡伟科法官助理 任云娇书 记 员 高 进