福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初616号 原告：陈助业，男，1981年11月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：晋江市灵源街道大山后社区居民委员会，住所地福建省晋江市灵源街道大山后社区，统一社会信用代码55350582678477830E。 法定代表人：王文艺，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李子清，北京营天律师事务所律师。 第三人：王芝福，男，1941年12月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王杏仁，男，1951年8月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王文晏，男，1949年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王寿兴，男，1936年8月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王欢迎，男，1955年12月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王国泰，男，1950年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告陈助业与被告晋江市灵源街道大山后社区居民委员会（以下简称大山后居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴、王欢迎、王国泰作为本案第三人参加诉讼。原告陈助业，被告大山后居委会的委托诉讼代理人李子清，第三人王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴、王欢迎到庭参加诉讼，第三人王国泰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈助业向本院提出诉讼请求：1.确认其与大山后居委会签订的《安置房使用权转让合同书》无效；2.大山后居委会返还购房款165880元，并支付自2011年5月29日至起诉之日止的利息按银行同期利率计算。事实和理由：其向大山后居委会购买位于冠达星公司对面的房屋一套，面积75.4平方米，价格为每平方米2200元，房屋总价为165880元。其于2011年5月28日将购房款165880元一次性支付给大山后居委会并与之签订《安置房使用权转让合同书》。但大山后居委会迟迟没有交房。随后，其了解到大山后居委会出售的房屋为违法的建筑，即非法占用集体用地或闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。作为本次买卖合同标的物的房屋，即违法建造的房屋本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转。作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。这种违法建筑的买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，故依法应认定合同无效。其不是大山后居委会集体成员，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效，依法也该认定双方签订的《安置房使用权转让合同书》为无效合同。 大山后居委会辩称，1.陈助业主体不适格，陈助业提交的证据显示，2011年5月28日，居委会与王欢迎签订安房山字NO:(***号）《安置房使用权转让合同书》，并没有与陈助业签订合同，合同中显示王欢迎转让陈助业所盖的公章并非居委会的公章，且居委会从未委托他人刻制“灵源街道大山后社区安置房工作组复核”章，故该公章不排除是陈助业私刻所得。2.其没有收到陈助业分文购房款，合同签订后，陈助业并没有向居委会交纳所谓的“购房款”，陈助业提交的证据也足以证明其交纳的款项是向“灵源街道大山后社区安置房工作组”交纳，收纳人员也不是居委会的工作人员，款项不是向居委会交纳。而且对于该公章的行为，晋江市灵源街道大山后社区居民委员会诉王国泰等10人的民事纠纷也由法院受理。3.《安置房使用权转让合同书》并非当然无效，陈助业向王欢迎受让该房屋时对于该房产的性质完全明知，陈助业也明知王欢迎签订合同时只取得房屋使用权，陈助业更是明知其不是该社区人员，王欢迎是否存在对陈助业欺诈胁迫也只是王欢迎与陈助业之间的关系，与居委会无关。陈助业所提供的证据并不足以证明本案属于无效的情形。 王芝福述称，经村生产队推荐，由村两委安排王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴、王欢迎五人来办理村里的拆迁安置工作。当时大山后居委会响应国家的号召进行改造，拆迁旧房子。安房山字ＮＯ:（***号）《安置房使用权转让合同书》有效，该合同经过经济开发区、大山后居委会）确认。现任居委会主任不买前面的账，拒不交接置换的房屋。 王杏仁述称，安房山字NO:(***号）《安置房使用权转让合同书》有效。当时是在村两委领导下开了两委会，将旧房子拆迁。 王文晏述称，安房山字NO:(***号）《安置房使用权转让合同书》有效。 王寿兴述称，安房山字NO:(***号）《安置房使用权转让合同书》有效。其也是受害者，其旧房子拆除后也没有得到解决。 王欢迎述称，村两委会研究决定由其与王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴办理相关事宜。陈助业应与大山后居委会处理问题。 王国泰未作陈述。 审理中，到庭当事人对以下事实没有争议，本院依法予以确认。1.2011年5月10日，晋江市灵源街道大山后社区居委会与福建省晋江市开发区管理会、晋江市人民政府灵源街道办事处签订《晋江经济开发区安置用地置换协议》一份。2.诉争房屋对应的土地使用权证是【晋国用（2013）第***号】，土地使用权人为福建省晋江市工业园区开发建设有限公司，地类用途体现是廉租房。3.诉争房屋所在的小区于2018年7月24日办理开发项目首次登记。4.本案诉争房屋在82套置换房屋范围内。 到庭当事人争议的焦点为：1.陈助业的主体是否适格；2.陈助业与大山后居委会签订的《安置房使用权转让合同书》是否有效；3.陈助业是否有支付购房款给大山后居委会。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈助业提供如下证据：1.售房合同书一份，证明双方签订合同书；2.现金收入凭证一份，证明大山后居委会收到165880元；3.协商合议一份，证明双方协商推迟移交房屋。大山后居委会提供如下证据：4.（2018）闽0582民初9687号受理案件通知书、民事起诉状各一份，证明（1）陈助业诉请的涉案土地在内大山后所有的土地房产权属收益均纳入由王国泰为法定代表人及由王国泰选定的另九位组成的“晋江市大山后旧区改造投资管理有限公司”把持；（2）只要经过股权变更登记于大山后村后，才有权对该公司债权债务进行清算，并视情作出处理；5.晋国土资函（2017）341号《复函》、（2017）闽02行初91号《行政判决书》、《晋江市人民政府关于灵源街道大山后社区居民委员会申请土地补偿的答复》、（2018）闽02行初6号《行政判决书》、（2018）闽行终860号行政判决书、《晋江市人民政府关于灵源街道大山后社区居民委员会申请补偿回拨地有关情况的反馈意见》各一份，证明陈助业诉请的涉案房产因“回拨地”纠纷目前仍处于诉讼过程，导致涉案房产长期没有向开发区管委会交接。王杏仁提供证据6.收条一份（收条的落款人为案外人王建新的签名，整个收条的内容均是王建新书写的）。王寿兴提供证据7.移交清单、分类账各一份。王芝福、王文晏、王欢迎、王国泰均未提供证据。 审理中，本院依职权调取如下证据：8.土地证【晋国用（2013）第***号】一份；9.不动产登记中心于2018年7月24日出具《开发项目首次登记证明》一份及房屋登记明细表二份；10.2011年5月10日晋江市灵源街道大山后社区居委会与福建省晋江经济开发区管委会、晋江市人民政府灵源街道办事处签订的《晋江经济开发区安置用地置换协议》及置换房产清单一份；11.晋江市发展和改革局文件晋发改审[2013]242号及晋江市经济发展局晋经发审[2019]20号文件一份；12.晋江市灵源街道办事处出具的明细账一份、晋江市农业局出具的记账凭证一份。 审理中，本院依法组织陈助业与大山后居委会就诉争房屋进行现场确认，经当事人确认，合同书载明“6#楼2号梯2层2B3”房屋已改编登记为6幢206室。 本院认为，王国泰未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。对有争议的证据，本院认定如下：证据1、3能够证明当事人签订本案诉争合同等事实；证据2、6将结合有关事实在下文作出分析认定；证据4、5系另案的有关材料；证据7系王寿兴自行制作，不予认定；证据8、9、11能够证明相关土地及房屋登记情况等事实；证据10能够证明相关用地的置换及诉争房屋的来源等事实；证据12能够证明2012年7月31日，有一笔1200376元（摘要为“廉租房款”）的资金汇入大山后社区账户的事实。 关于争议焦点1。本院认为，《安置房使用权转让合同书》的签名处虽然体现“王欢迎转”等内容，但陈助业及王欢迎均能对此作出合理说明，且结合于2012年2月22日出具的收款收据以及于2012年3月22日签订的《协商合议（暂时）》等事实，本院认定陈助业为诉争房屋的买受人。陈助业基于合同当事人身份提起诉讼，其主体适格。 关于争议焦点2。本院认为，大山后居委会转让陈助业的房屋即本案诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”，基于廉租房的特殊性质及特定用途，本院认定双方签订的《安置房使用权转让合同书》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。 关于争议焦点3。本案中，王寿兴、王杏仁陈述其接受大山后居委会委托，经办诉争房屋事项及购房款收款后在结算后将结余1200376元交给案外人王建新，后由王建新交至社区居委会账户。经本院向晋江市灵源街道办事处、晋江市农业局等相关部门核实，2012年7月31日确实有一笔1200376元（摘要为“廉租房款”）的资金汇入大山后社区账户。对此，本院认为，王寿兴、王杏仁陈述与主张的事实具有高度可能性，故本院认定该事实存在。在前述认定的基础上，本院认定陈助业所支付的购房款165880元由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取。 除到庭当事人无争议的事实外，另查明，陈助业为本案诉争房屋买受人，陈助业与大山后居委会于2011年5月28日签订《安置房使用权转让合同书》。本案诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”。陈助业由王寿兴、王杏仁经手支付大山后居委会购房款165880元。陈助业于2019年1月4日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，大山后居委会基于无效合同取得的购房款165880元应予返还。其占用陈助业该购房款，造成了陈助业的利息损失，应予赔偿。陈助业要求大山后居委会退还购房款165580元及支付该购房款占用期间的利息损失，自2011年5月29日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至2019年1月4日止，于法有据，本院予以支持。大山后居委会缺乏事实与法律依据的主张，本院不予支持。王国泰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第一百零八条、第二百四十条规定规定，判决如下： 一、确认原告陈助业与被告晋江市灵源街道大山后社区居民委员会于2011年5月28日签订的《安置房使用权转让合同书》无效； 二、被告晋江市灵源街道大山后社区居民委员会应于本判决生效之日起十五日内返还原告陈助业购房款165880元并赔偿原告陈助业利息损失，以165880元为基数，自2011年5月29日按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至2019年1月4日止的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3618元，由被告晋江市灵源街道大山后社区居民委员会负担。 如不服本判决，原告陈助业与被告晋江市灵源街道大山后社区居民委员会可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  柯建煌 二〇二〇年一月三日                            本件与原本核对无异                书记员洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。