湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终85号上诉人(一审原告)：印国银，男，1970年5月17日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人(一审被告）：湖北辰基电气设备有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路82号6幢2-21-1号。法定代表人：陈自文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董涛，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。一审第三人：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市新城区桥头。法定代表人：龚心成，该公司经理。一审第三人：十堰航舰工贸有限公司。住所地：湖北省丹江口市沿江大道红花路。法定代表人：卢宗云，该公司总经理。上诉人印国银因与被上诉人湖北辰基电气设备有限公司（以下简称辰基公司）、一审第三人十堰东煌置业有限公司（以下简称东煌公司）、一审第三人十堰航舰工贸有限公司（以下简称航舰公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）鄂0302民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。印国银上诉请求：1、撤销原判，改判停止对印国银租赁的位于丹江口市右岸新城区水都大道西侧幢号F、房号401房屋(以下简称案涉房屋)的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判令辰基公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原判认定印国银在人民法院查封案涉房屋前未占有使用房屋属于认定事实错误。2013年3月25日，印国银与东煌公司签订了合法有效的《房屋租赁合同》，东煌公司在同年4月1日将案涉房屋交付印国银使用，后因东煌公司欠付印国银工程款，双方协商以20年的房屋租金抵付工程款，故印国银已经取得并占有使用案涉房屋。2014年10月21日，东煌公司又擅自将案涉房屋办理抵押，东煌公司的抵押行为和人民法院的查封行为均发生在印国银租赁并占有使用案涉房屋之后。2、原判适用法律错误。案涉房屋在抵押和查封之前，印国银已经租赁并实际占有使用房屋，人民法院应依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定作出判决。辰基公司、东煌公司、航舰公司未提交答辩意见。印国银向一审法院起诉请求：1、立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封；2、确认印国银与东煌公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》有效；3、案件受理费由辰基公司承担。一审法院认定事实：2013年3月25日，东煌公司与印国银签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：东煌公司将所属的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际A区酒店主楼19楼（电梯编号层）西侧和F区第4层的房屋（房屋用途为商业或办公）租赁给印国银使用，面积约2000平方米；租赁期限20年，即自2013年4月1日起至2033年3月31日止；年租金10万元（两处房屋各5万），20年共计200万元；印国银用为东煌公司施工的汉江国际1＃、2＃商住楼等配电工程款一次性抵付20年房屋租赁费，以双方认可的结算为准多退少补；东煌公司向印国银交付的房屋标准为印国银签订本合同时所察看的现状标准为毛坯房；租赁期内，东煌公司因该租赁房屋发生的一切债务纠纷与印国银无关，由东煌公司承担等。上述《房屋租赁合同》涉及的F区第4层的房屋于2010年12月24日在丹江口市不动产登记中心登记的坐落为：丹江口市右岸新城区水都大道西侧幢号F，房号401(建筑面积1655.11平方米，产权证号为丹江口市房权证三官殿字第××号)。印国银(挂靠于湖南鸿源电力建设有限公司)对东煌公司的职工食堂和住宅楼供电工程以及其他附属工程进行了施工。2017年3月14日，东煌公司与印国银(印国银签名处加盖有湖南鸿源电力建设有限公司公章)签订《十堰东煌置业有限公司工程款结算、支付协议》，双方确认东煌公司应支付印国银职工食堂和住宅楼供电工程以及其他附属工程结算价款总计3050715.64元，除已支付的100万元工程款，东煌公司下欠印国银电力安装工程款2050715.64元。上述协议还约定：东煌公司从该公司现有住宅房屋中交付给印国银住宅房屋两套，印国银现已占有使用的一间地下室仓库，由东煌公司作价交付给印国银；上述住宅房屋两套、地下室仓库一间的买卖协议签订的同时，双方到丹江口市房产行政主管部门办理房屋买卖预告登记；东煌公司所欠印国银电力安装工程款余额2050715.64元减去抵付住宅房屋两套、地下室仓库一间的售房款后，剩余部分由东煌公司出具欠条，加盖公司及法人印章，印国银留存等。东煌公司在上述《十堰东煌置业有限公司工程款结算、支付协议》上签署意见：以上结算工程造价总额为302万元，印国银亦签署意见同意按302万元结算。后东煌公司未向印国银交付上述协议约定的住宅房屋两套和一间地下室仓库，双方亦未到房产行政主管部门办理房上述房屋买卖预告登记。东煌公司向印国银出具《证明》，内容为：本公司租赁给印国银的房屋租金200万元已用配电工程款抵付，视同租金已交纳完毕。2014年10月21日，东煌公司与湖北银行十堰分行签订《最高额抵押合同》，约定东煌公司为航舰公司连续办理包含承兑商业汇票在内授信业务而将要与湖北银行十堰分行在2014年10月21日至2017年10月21日期间签订借款合同、银行承兑协议，东煌公司愿意为航舰公司在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产包含涉案房屋。2015年10月22日，湖北银行十堰分行与成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司、东煌公司、航舰公司共同签订《债权转让协议书》，约定湖北银行十堰分行将对航舰公司的债权1680万元转让给成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司。成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司与航舰公司、东煌公司债权转让合同纠纷一案，一审法院于2017年5月10日作出（2016）鄂0302民初1895号民事判决：1、航舰公司偿还成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司1680万元及利息（利息计自2015年10月22日起至债务履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2、成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司对东煌公司抵押的房屋（房产证号为：丹江口市房权证三官殿字第××号、第××号、第××号的）、土地【土地证号为：丹江口市国用（2011）第077号、（2011）第017号、（2011）第020号】拍卖、变卖或折价处理的价款享有优先受偿权；3、驳回成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司向一审法院申请强制执行。一审法院在执行上述案件过程中，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司与辰基公司于2018年7月19日签订债权转让协议，约定成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司将（2016）鄂0302民初1895号民事判决中确认其所享有的全部民事权利转让给辰基公司。2018年8月1日，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司将转让事宜通过报纸公告通知航舰公司、东煌公司。2018年8月7日，一审法院作出（2018）鄂0302执异227号执行裁定变更辰基公司为本案的申请执行人。一审法院在执行过程中查封了东煌公司位于丹江口市右岸××大道西侧××区房××401房屋。2019年1月3日，一审法院作出（2017）鄂0302执2169号之一公告，责令东煌公司及占有、使用、居住在涉案房屋内的相关人员于2019年3月3日前迁出房屋并清空存放在涉案房屋内的物品。印国银提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2019年1月24日作出（2019）鄂0302执异53号执行裁定，驳回印国银的执行异议。印国银不服该执行裁定，在法定期限内起诉，引起本案诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点是印国银对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”印国银与东煌公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。辰基公司主张上述合同系虚假合同，但提交的证据不足以证明该项主张。印国银未能提交相关证据以证明在一审法院查封涉案房屋前，其已占有使用涉案房屋。故印国银对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、确认印国银与十堰东煌置业有限公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回印国银的其他诉讼请求。案件受理费80元，由印国银负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依据上诉人印国银的上诉请求、理由，确认本案争议焦点：是否应停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此规定，承租人在租赁期内要求中止对租赁物的执行的，应当举证证明在人民法院查封之前已与出租人签订合法有效的书面租赁合同，同时还应举证证明其实际占有使用租赁房屋。在本案中，印国银与东煌公司在2013年3月25日签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》合法有效，但印国银举出的证据不足以证明其在人民法院查封涉案之前已占有使用涉案房屋；此外，本案执行的依据（2016）鄂0302民初1895号民事判决已确认成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司有权就涉案房屋的拍卖、变卖或折价处理的价款享有优先受偿权，后成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司将（2016）鄂0302民初1895号民事判决所确认的其享有的全部民事权利转让给辰基公司，一审法院作出（2018）鄂0302执异227号执行裁定变更辰基公司为本案的申请执行人，故一审法院在执行过程中对涉案房屋采取查控措施并无不当，该房产上虽然存在租赁权，但并不影响执行法院对抵押房产采取的查控措施。印国银上诉请求停止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，印国银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由印国银负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年一月十四日书记员 江 澜