山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初4290号原告：李忠，男，1972年5月29日出生，汉族，户籍地：山东省菏泽市牡丹区，现住址同上。委托诉讼代理人：李斌，男，1973年11月27日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。原告：赵键瑛，女，1970年8月13日出生，汉族，户籍地：山东省菏泽市牡丹区，现住址同上。委托诉讼代理人：李斌，男，1973年11月27日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。原告：聂艳丽，女，1963年8月28日出生，汉族，居民，户籍地：山东省菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：李垂景，山东自胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾，山东自胜律师事务所实习律师。被告：王雪玲，女，1964年11月8日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：盛配，山东敬人律师事务所律师。被告：菏泽市和力轴承有限公司。住所地：菏泽市牡丹区工业园区银川路。统一社会信用代码：91371702798862100W。法定代表人：王雪玲，经理。委托诉讼代理人：盛配，山东敬人律师事务所律师。第三人：刘建国，男，1956年9月25日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。原告李忠、赵键瑛、聂艳丽与被告王雪玲、菏泽市和力轴承有限公司、第三人刘建国房地产买卖、建设用地使用权转让合同纠纷一案，因山东省菏泽市中级人民法院于2019年7月1日以（2019）鲁17民终916号民事裁定撤销本院（2014）菏牡民初字第3392号民事判决并发回重审，本院于2019年7月23日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵键瑛及其与原告李忠共同的委托诉讼代理人李斌，原告聂艳丽及其委托诉讼代理人李垂景、张瑾，被告王雪玲、菏泽市和力轴承有限公司共同的委托诉讼代理人盛配到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李忠、赵键瑛、聂艳丽向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年7月18日签订的《协议书》有效，判令被告继续履行该《协议书》，将涉案房产的所有权及涉案土地的使用权转让给原告并协助办理过户手续；2、判令原告支付被告购买涉案房地产下剩款项81.05万元；3、判令被告承担涉案的一切费用。事实及理由：2011年7月18日，原告李忠与被告签订《协议书》，协议约定“一、甲方把位于自己所拥有的银川路东和步步赢公司北面的宿舍楼一栋三层楼，和紧邻宿舍楼北面的车间一座转让给乙方（以现状为准）。二、甲方以自己现有的两座车间之间的南北中心线为界，中心线以北仍属甲方所有和使用，中心线以南归乙方所有和使用（乙方的土地使用面积以实际丈量为准）……”。李忠和赵键瑛是合伙关系，2011年8月3日，被告收取原告李忠购买涉案房地产款260万元，随后被告又陆续分多次收取赵键瑛款项148.45万元。原告多次找被告协商，要求被告对涉案房地产【土地证号：菏国用（2012）第15036号】的实际土地面积进行测量，结算并收取下剩购买房地产款项，将涉案房产的所有权及涉案土地的使用权转让给原告。但被告一直拒不履行合同，不测量、不结算。请判如所求。2015年3月30日对事实和理由的补充：除王雪玲给李忠出具的260万元收条外，李忠又支付给王雪玲10万元现金，王雪玲没有出具任何收条手续。原告将价值400多万元的轴承设备运到原告购买的涉案厂房内，被王雪玲私自低价卖掉。王雪玲、菏泽市和力轴承有限公司辩称，一、此案争议的房地产买卖合同属无效合同。2011年7月18日，李忠与王雪玲签订的协议书是王雪玲的个人行为，未经菏泽市合力轴承有限公司的追认，也未经菏泽市合力轴承有限公司的授权，显然属于无权处分，依据合同法51条之规定，应属无效合同。标的物是违法建筑，依据2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知第一条第7项，当事人之间以违法建筑为标的物签订买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。同时依据中华人民共和国城市房地产管理法第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的……第39条规定：以出让方式取得使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，王雪玲签订协议书时，被告菏泽市和力轴承有限公司未支付全部的土地出让金，且也未取得土地使用权证和房产证，综上，涉案的协议书违反法律强制性规定，当属无效协议。二、退一步讲，李忠、王雪玲签订的协议书已于2012年6月5日协商一致解除，另外，李忠并未按照协议书第三条的内容履行义务，已构成根本违约。因此，该协议也已经解除。三、因该协议已经解除，原告李忠不具有原告主体资格，不具有诉讼权利主体资格，请求依法驳回。原告赵键英、聂艳丽不是合同的相对人，基于合同法相对性原则，也应当依法驳回。四、王雪玲与李忠于2011年7月18日签订的协议书为无效协议，因此也无法办理过户手续。原告诉称李忠支付给王雪玲10万元不符合客观事实。由于李忠承认认可没有王雪玲出具的手续，王雪玲对该笔借款也不予认可，李忠支付给王雪玲借款10万元不能成立。王雪玲没有卖掉400万元的设备款，该设备由存放在公司的人拉走，与被告无关。五、原告诉讼请求违反法律规定，不属于法院受理范围，应驳回其诉请，依据原告提交的协议书及原告的陈述可知，原告负有先合同义务，在其未履行合同义务的前提下，即向法院提起诉讼，要求被告履行协议，显然违反了相关法律规定，不属于法院受理诉讼范围。综上，协议已经解除，权利义务终止，三原告不是适格的诉讼主体，不具备诉讼权利。请求依法驳回原告的诉请。刘建国未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年阴历7月18日（即公历2011年8月19日），王雪玲作为甲方、李忠作为乙方签订的《协议书》显示：“甲方与乙方通过协商，自愿签订协议如下：一、甲方把自己所拥有的位于银川路东和步步赢公司北面的宿舍楼一栋三层楼，和紧临宿舍楼北面的车间一座转让给乙方（以现状为准）。二、甲方以自己现有的两座车间的南北中心线为界，中心线以北仍属甲方所有和使用，中心线以南归乙方所有和使用（乙方的土地使用面积以实际丈量为准）。三、乙方支付甲方人民币共计伍佰陆拾万元（560万元），甲乙双方签订协议后拾伍天内，乙方首付甲方人民币叁佰万元整，剩余款贰佰陆拾万元整，从签订本协议之日起壹年内付清。另外，按照土地面积44.5亩，每亩5万元计，以土地证实际面积计算，差额部分将由乙方按每亩5万元从交易总额中扣除。四、甲方积极办理土地使用证，办理费用由甲方承担，乙方应积极协助甲方办理土地使用证。五、协议签订之日之前的债权债务由甲方承担，协议签订之日后，中心线以北所产生的债权债务由甲方承担，中心线以南所产生的债权债务由乙方承担。六、乙方付清甲方全部款项后，甲方负责将津达纺织有限公司更改为乙方的菏泽和力轴承有限公司，中心线以北的产权仍归甲方所有和使用。七、在原土地价每亩3万元的基础上所上浮的差额，由甲乙双方按各自所使用的实际面积承担。八、甲方在乙方没有付清余款的情况下，宿舍楼有面积的使用权和所有权，余款付清后，宿舍楼的使用和所有权全部归乙方，如果甲方想继续使用，须经乙方同意按租赁方式使用。九、土地使用证若同名两证，以各自持有的土地使用证承担各自发生的债权债务及法律责任。十、本协议签订之日生效，未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”落款日期“2011年7月18日”、李忠作为甲方、赵键瑛作为乙方签订的“合伙协议”约定：“甲乙双方本着平等互利、优势互补的原则，经友好协商达成以下协议：一、合作内容：甲乙双方共同出资以甲方名义购置菏泽银川路以东、步步赢公司以北的土地使用权及该地块附着的约5000平方米车间一座及约2700平方米北面的三层宿舍楼一座等（具体内容详见2011年7月18日李忠与王雪玲签订的《协议书》）。二、双方投入资金比例及所占份额：甲乙双方按1比4的比例出资，按1比4的比例对购置的房地产享有权利并承担义务。三、其他：1、未经另一方书面同意，甲乙双方中的任何一方不得单方将购置的房地产转让、出租或挪为他用。2、甲乙双方中的任何一方对其拥有的房地产份额进行转让时，另一方有优先购买权。3、本合伙协议为框架协议，具体事宜需在共同经营中进一步友好协商、结算。4、本协议一式两份，双方各执一份。”李忠作为甲方，赵键瑛作为乙方所签订落款日期为2011年10月16日的《合伙结算协议》约定：“2011年7月18日，李忠与王雪玲签订《协议书》，购买位于银川路东、步步赢公司北面的三层楼、车间以及土地等（具体内容详见《协议书》）。李忠与赵键瑛是合伙关系，共同出资购买上述房地产。2011年8月19日李忠与赵键瑛签订《合伙协议》。现结算如下：1、除共同出资购买上述房地产外，李忠另外还借赵键瑛款项，没有归还赵键瑛借款本息。李忠自愿退出合伙购买的房地产，不再享有上述房地产的任何出资和份额，用以冲抵所欠赵键瑛的全部债务，今后赵键瑛享有上述房地产的全部份额权利，并承担相应义务。2、因购买上述房地产时，是以李忠的名义与王雪玲签订的《协议书》。李忠承诺配合赵键瑛将购买的房地产过户至赵键瑛名下。”原告李忠、赵键瑛未就其已将该次债权转让事宜通知被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司向本院提交证据。王雪玲作为甲方、聂艳丽、赵键瑛作为乙方签订的落款日期为2011年10月6日的《协议书》约定：甲方与李忠为建设和力轴承公司事宜于2011年7月18日达成一份协议，现在因长时间多方联系，找不到李忠，严重影响了该厂的建设。现有李忠合伙人赵键瑛、聂艳丽持有与李忠签订的合伙协议找到甲方协商，要求甲乙双方尽快共同建厂，为此，甲乙双方自愿达成协议如下：一、乙方自愿出资承建，先出资50—100万元尽快投入建设，待李忠出现后，由乙方与李忠解决他们之间的内部事宜。二、取消甲方与李忠（原乙方）于2011年7月18日签订的协议书中的第六条内容。三、和力轴承公司的土地证下发后，仍由甲方担任法人并保管土地证。四、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。”2011年8月3日，李忠向王雪玲支付现金260万元，王雪玲以个人名义出具收条，注明该款用于购置银川路东厂房。自2011年10月17日至2012年12月2日，王雪玲以其个人名义出具收款条，注明收到赵键瑛付款合计130.45万元。2011年12月23日，王雪玲以个人名义出具借条，注明其向赵键瑛借款10万元，月息三分。2012年6月5日，李忠出具“声明”一份，其内容为：我于2011年6月投资给王雪玲贰佰陆拾万元正资金（有收条），现同意由王雪玲分别转给刘建国80万元正，赵键瑛和聂艳丽180万元正，共计贰佰陆拾万元正。在本院（2014）菏牡民初字第3392号民事案件中，本院于2015年4月30日就此份声明所涉及转给刘建国80万元事宜向刘建国进行了调查，刘建国称其不接受李忠转让其对于王雪玲债权的行为。原告方未提交证据表明其已将李忠转让债权事宜通知被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司，而王雪玲虽不认可该转让行为；原告聂艳丽称被告王雪玲就此声明向其与赵键英出具了180万元借条，但未提交借条原件；原告赵键英称对于王雪玲是否出具过180万元借条不知情。2014年5月16日，本院受理刘建国起诉王雪玲民间借贷纠纷一案，2014年9月10日，本院以（2014）菏牡民初字第1439号民事裁定书准许刘建国撤回起诉。刘建国在该案中所提交借条（复印件）内容为：今借到刘建国现金捌拾万元正（800000.00）（李忠转入），借款人王雪玲。2015年1月19日，经原告赵键英申请、受本院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出“鲁广泰评（2015）法第01号”司法鉴定报告书，确定菏泽市和力轴承有限公司中心线以南（靠近步步赢公司一侧，即地块二）面积为51571平方米，中心线以北（即地块一）面积为9192平方米。评估费15000元。另查明：菏泽市津达纺织有限公司系王雪玲等人于2007年作为发起人出资成立。2011年10月27日，菏泽市津达纺织有限公司更名为菏泽市和力轴承有限公司。王雪玲在该公司持股比例原为80%，后为85.90%。本院认为：关于李忠于2011年10月16日与原告赵键瑛所签《合伙结算协议》中约定的李忠用其对于被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司的债权抵偿所欠原告赵键瑛债务问题，由于原告李忠、赵键瑛未就其已将该次债权转让事宜通知被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司向本院提交证据，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利应当通知债务人。未经通知，该转让对于债务人不发生法律效力。”之规定，本院认为该次债权转让行为对于被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司不产生债权转让的法律效力。由于债务承担是指在不改变债的内容的前提下，债权人、债务人通过与第三人达成的协议将合同债务转移给第三人承担，而债权转让是指不改变债的关系内容，债权人将其债权全部或部分地转让给第三人的行为，故本院认为原告李忠于2012年6月5日所出具“声明”系原告李忠的债权转让行为。该“声明”的内容显示，李忠欲将其对于被告王雪玲的260万元债权转让给原告赵键瑛、聂艳丽及第三人刘建国。由于原告李忠、赵键瑛、聂艳丽均未就其已将该次转让债权行为通知被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司提交相应的证据，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定，本院认为李忠所出具该份声明中关于原告赵键瑛、聂艳丽的部分内容对于被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司不产生债权转让的法律效力。另外，因为原告聂艳丽所提交证据不显示其曾向被告王雪玲或菏泽市和力轴承有限公司支付过款项，故本院认为，原告聂艳丽与被告王雪玲、菏泽市和力轴承有限公司之间并没有直接的债权债务关系，其作为本案共同原告参加诉讼而提出的诉讼请求不应予以支持，其与本案原告赵键瑛、李忠之间的纠纷应另案主张权利。原告赵键瑛与原告李忠之间如因2011年10月16日所签《合伙结算协议》及原告李忠于2012年6月5日所出具“声明”而存在纠纷，亦可另案主张权利。第三人刘建国虽于2014年曾以王雪玲欠其借款80万元为由向本院提起诉讼而后于2014年9月10日申请撤诉，本院作出（2014）菏牡民初字第1439号民事裁定书予以准许撤诉；但因债权转让必须是让与人与受让人之间达成合意，才能完成合同的转让，而受让人刘建国并不认可让与人李忠在2012年6月5日“声明”中转让其对于王雪玲债权的行为，故本院认为，不论被告王雪玲是否向第三人出具过与本院（2014）菏牡民初字第1439号民事案件中内容一致的借条，该次转让对于第三人刘建国均不产生相应的法律后果，被告王雪玲不必根据李忠向刘建国转让债权而向刘建国承担还款责任，第三人刘建国与原告李忠之间的纠纷可另案主张权利。关于被告王雪玲与原告李忠所签协议书（落款日期为2011年阴历7月18日）的效力，本案认为，第一，被告王雪玲虽是以个人名义与李忠签订该份协议，但因被告王雪玲在该公司持有85.90%的股权比例，且其签订协议时至今一直担任该公司法定代表人，故本院认为，被告王雪玲签订该份协议的行为应系履行职务行为。由于被告王雪玲以个人名义收取原告赵键瑛除10万元之外的130.45万元目的是履行被告王雪玲与原告聂艳丽、赵键英所签的协议书，故本院认为被告王雪玲收取原告赵键瑛130.45万元的行为亦是履行职务行为。王雪玲于2011年12月23日以个人名义向原告赵键瑛所出具的10万元借条未加盖菏泽市和力轴承有限公司印章，且原告未提交证据表明该款项与上述130.45万元性质相同，故本院认为该10万元应视为民间借贷款项而由被告王雪玲个人承担偿还本息责任。第二，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”本案案涉房地产登记所有人仍为菏泽市和力轴承有限公司，并未就被告王雪玲与原告李忠所签协议书（落款日期为2011年阴历7月18日）办理过户手续。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”之规定，本院认为原告李忠与被告王雪玲所签落款日期为2011年阴历7月18日的协议书有效。但是，因为原告所提交证据显示，以原告李忠名义向被告王雪玲付款260万元，以原告赵键瑛名义向被告王雪玲付款合计130.45万元，即使加上按照原告赵键瑛所计算的王雪玲于2011年12月23日以个人名义所借10万元借款本息额，原告方付款额亦未达到上述协议书（落款日期2011年阴历7月18日）所约定土地使用权转让款额；而由于市场因素，上述协议书对应土地使用权价值至今增长较大，在原告尚未足额支付合同价款的情况下若继续履行合同对于被告方明显不公平，且原、被告双方自2014年至今长期诉讼，表明其不能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，本院认为被告王雪玲与原告李忠所签协议书（落款日期为2011年阴历7月18日）应予解除。故本院对于原告要求判令被告继续履行落款日期为2011年阴历7月18日的协议书，将涉案房产的所有权及涉案土地的使用权转让给原告并协助办理过户手续并判令原告向被告支付81.05万元、由被告负担鉴定费15000元等诉讼请求均不予支持。由于原告李忠、赵键英、聂艳丽表示不变更诉讼请求，故本案对于被告王雪玲与原告李忠所签协议书（落款日期为2011年阴历7月18日）解除后双方当事人之间的权利义务关系不作处理，权利人可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李忠与被告王雪玲所签协议书（落款日期为2011年阴历7月18日）。二、驳回原告李忠、赵键英、聂艳丽其他诉讼请求。三、第三人刘建国在本案中不承担责任。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告菏泽市和力轴承有限公司负担9400元，由原告李忠、赵键英共同负担9400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  马营军人民陪审员  陈军山人民陪审员  刘建华二〇二〇年一月六日书 记 员  王大振