江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6568号原告：连云港振兴实业集团有限公司东上渔场，住所地连云港市海州区瀛洲路68号。负责人：吉群，该单位经理。诉讼委托代理人：曹东兵，江苏港通陆桥律师事务所律师。诉讼委托代理人：杨旸，江苏港通陆桥律师事务所实习律师。被告：杨林，男，1988年9月29日生，汉族，住连云港市连云区。诉讼委托代理人：刘鹏，江苏维尔利律师事务所律师。第三人：赵宝生，男，1984年4月28日生，汉族，住江苏省灌南县。原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场（以下简称振兴集团东上渔场）与被告杨林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经被告杨林申请，本院追加赵宝生为本案第三人。原告振兴集团东上渔场的委托诉讼代理人曹东兵、杨旸，被告杨林的诉讼委托代理人刘鹏到庭参加诉讼。第三人赵宝生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告振兴集团东上渔场向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并判令被告返还租赁物；2、判令被告支付2019年5月11日至8月31日期间租金115902.6元，管理费7446元，水费687.8元，合计124036.4元;3、判令被告承担违约金74875元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定合同期限10年，合同签订后第四年、第五年租金为每年29.4万元，第六年租金在前一年基础上递增10%，以后年度每年在前一年基础上递增5%。合同还约定被告应于每年4月1日前向原告一次性付清下一年（合同年度）租金，并且对管理费及水电费等作出了明确约定，但被告至今仍未支付2019年度租金及相关管理费、水费。原告数次索要，被告总是拖延。被告杨林辩称：1、本案之前有过一次调解，双方达成调解协议并实际履行，履行后的下一年因全国对于KTV行业整顿导致无法经营，属于不可抗力原因，被告无法履行涉案款项。2、原告交付的涉案房屋没有产权证书，导致无法办理营业执照，涉案的房屋开设的ＫＴＶ无法正常经营也是导致被告无法履行合同的原因之一。３、被告同意履行2019年5月11日之后的租金，希望能够分期给付。第三人赵宝生未到庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2011年5月10日，振兴集团东上渔场（出租方、甲方）与杨林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条租赁房屋概况地点：振兴绿园商务办公一区三号楼整栋（共三层）；面积：共计约1350平方米（以实物为准）；房屋现状：已完成土建和室外装潢，水、电、通讯主管线接至楼体。第二条租期1、本合同租期为十年，自2011年5月11日起至2021年5月10日止。2、甲方为乙方预留装潢期自2011年5月11日至2011年11月10日，此期间不计算租金。第三条租金及其支付1、租金额：第一年（2011.5.11-2012.5.10）租金壹拾肆万元整，第二、三年每年租金为人民币贰拾捌万元正。第四、五年每年为贰拾玖万肆仟元整；第六年租金在前一年基础上递增10%，以后年度每年在前一年基础上递增5%……第四条管理费及其他费用1、物业管理费为每平方米每月1.5元，由甲方按月向乙方收取，若有国家政策要求及本地市场变化，再另行调整。2、乙方必须按月根据实际用电、用水量于每月25日前向甲方全额支付水电费。电费按每度1.2元（含线耗）、水费按每吨3.8元（含损耗），如遇水电部门价格上调水电费同比例上调……第五条保证金租赁财产保证金：乙方须于本合同签订时向甲方支付租赁财产保证金每栋计人民币伍万元整（50000元）；租赁财产保证金不计利息，在乙方保证甲方财产、设施完整的前提下，待承租期满或本合同终止、解除时，双方结清合同款项后返还。第六条承租用途1、乙方承租本合同租赁房屋作为办公、休闲娱乐（KTV）项目使用，不得改变用途，不得利用租赁房屋从事任何非法或不道德活动……第十三条违约责任甲、乙双方应全面履行合同，违约方应承担违约责任：1、乙方逾期给付租金10天以上的（含10天），甲方按乙方应交租金总额的每天百分之十标准收取滞纳金，并有权停水、停电、解除或终止本合同，并追究乙方的违约责任……3、任何乙方违反本合同任何一项约定，均构成违约，守约方即有权依法追究其违约责任。4、本合同下，甲、乙双方约定违约金数额为年租金的20%。合同还对其他事项进行了约定。2019年1月22日，振兴集团东上渔场将杨林诉至本院，要求确认双方的房屋租赁合同已解除并判令杨林支付拖欠的房租、水电费、管理费，并支付违约金；案号为（2019）苏0706民初858号。2019年3月4日，本院作出（2019）苏0706民初858号民事调解书：一、被告杨林于2019年3月7日前向原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场支付租金、水电费、管理费共计365012.5元（租金缴纳至2019年5月10日，管理费、水电费缴纳至2019年3月31日）；二、若被告杨林未按上述约定给付款项，原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场可按本次诉讼主张标的486186.20元申请强制执行。被告未向原告支付2019年5月11日起之后的租金及管理费。诉讼中，原告确认被告已向原告缴纳保证金50000元，并同意保证金在本案中抵扣。二、2016年3月26日，杨林、林某（转让方、甲方）与赵宝生、刘某（顶让方、乙方）签订《鼎红KTV转让协议书》，约定甲方将位于连云港市海州区振兴绿园内商务办公一区三号楼整栋鼎红国际娱乐会所经营权和所有权转让给乙方。诉讼中，被告杨林申请追加赵宝生为本案第三人。庭审中，杨林辩称刘某因涉嫌毒品类犯罪被刑事羁押，故未追加刘某为本案第三人；原告振兴集团东上渔场坚持按照合同相对性，要求被告承担责任，不同意再追加刘某为本案第三人。三、2017年11月3日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出（2017）苏07民终806号民事判决书，该案系上诉人（原审被告、反诉原告）董某与被上诉人（原审原告、反诉被告）连云港振兴实业集团有限公司振兴公司房屋租赁合同纠纷案。该判决中载明：“一审法院另查明，连云港市规划局出具连规地函[2006]156号《关于连振集[2006]52号文的复函》，载明：振兴集团公司：连振集[2006]52号文收悉，经研究并报市政府批准，原则同意河滨公园在保持公园原有功能的基础上，增加部分高端办公、服务等功能，可增建8-10幢高端办公建筑及少量服务设施。整个公园内总建筑面积控制在2万平方米左右（含原批准的茶舍、高尔夫俱乐部等）。沿瀛洲路建筑密度应降低；整合公园除高尔夫练习场外，均应采用开放式，免费对市民开放。《连云港市规划局规划建设项目变更公示牌（批前）》显示：工程名称为振兴绿园……本院认为，涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，连规地函[2006]156号文件也不能代替建设工程规划许可证，但连云港市规划局连规总[2007]55号《关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复》能够说明涉案房屋经主管部门批准建设。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋已经主管部门批准建设，人民法院应当认定房屋租赁合同有效。上诉人董某虽主张涉案房屋系违法建筑，但未能举证证明该房屋已被行政机关机关认定为违法建筑，故本院对上诉人董某关于涉案房屋没有取得合法建设手续，租赁合同无效的上诉理由不予采纳”。本院认为，本案首先要明确原、被告双方签订的房屋租赁合同效力问题。连云港中院作出的（2017）苏07民终806号民事判决，对此问题已明确；鉴于本案房屋亦系振兴绿园的房屋，且涉案房屋已经主管部门批准建设，故应当认定本案原、被告双方的房屋租赁合同有效。至于被告杨林辩称的涉案房屋未办理产权证、KTV未能取得营业执照、不能正常经营等观点，本院认为，房屋租赁合同中明确振兴集团东上渔场将涉案房屋按现状租赁给杨林作办公、休闲娱乐（KTV）项目使用，且杨林已实际利用涉案房屋开设KTV多年，现再以上述理由抗辩合同效力及履行问题，理由不能成立，本院不予采信。其次，鉴于被告杨林未能按时支付租金，按照合同约定原告作为出租人有权解除房屋租赁合同，故原告主张解除房屋租赁合同的诉求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁的房屋返还给原告，同时应向原告支付2019年5月11日至8月31日期间（113天）的租金115902.68元（294000元/年×1.1×1.05×1.05×1.05÷365天×113天）、支付该时间段内的管理费7523.01元（1.5元/平方米/月×12个月×1350平方米÷365天×113天）。现原告主张被告支付租金115902.6元、管理费7446元，本院予以支持。鉴于原告同意在本案中抵扣被告已缴纳的保证金50000元，故抵扣后，被告应向原告支付租金65902.6元（115902.6元-50000元）。至于原告诉求的水费，鉴于原告未能举证证实，应承担举证不能的法律后果，原告对水费的诉求，不予支持。至于原告诉求的违约金，本院认为，被告杨林未按期交纳租金，构成违约，且被告已因未付租金、管理费等于2019年1月被振兴集团东上渔场起诉过一次，现再次违约，应支付违约金，原告主张按照合同约定的年租金的20%计算违约金74875元，未超出合同的约定（294000元/年×1.1×1.05×1.05×1.05×20%=74875.18元），本院予以支持。被告抗辩违约金应予调低、按照未付款金额乘以20%计算违约金的观点，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场与被告杨林于2011年5月10日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告杨林于本判决生效后十日内将合同约定的位于连云港市海州区整栋（共三层、面积约1350平方米）房屋返还、交付给原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场；三、被告杨林于本判决生效后十日内支付原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场租金65902.6元、管理费7446元、违约金74875元，以上共计148223.6元；四、驳回原告连云港振兴实业集团有限公司东上渔场其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用4278元（原告已预交），由原告负担1090元，由被告杨林负担3188元，被告杨林将其负担的3188元于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李秀芬人民陪审员  郭家民人民陪审员  黄苏生二〇二〇年一月十五日法官 助理  董延磊书 记 员  孙 瑶法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。