江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8568号原告：无锡路特仕进出口有限公司，社会统一信用代码91320203681637831D，住所地无锡市清扬路123号金阳大厦405室。法定代表人：钱一新，该公司总经理。委托诉讼代理人：应潭（受无锡路特仕进出口有限公司的特别授权委托），该公司员工。被告：***，男，1986年8月23日生，汉族，在无锡浙闽房地产营销策划有限公司工作，户籍在湖北省武汉市洪山区，住无锡市。原告无锡路特仕进出口有限公司（以下简称路特仕公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告路特仕公司的委托诉讼代理人应潭，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路特仕公司提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金43665元。（自2019年4月起，暂计至2019年8月，实计至被告返还房屋日）；2.判令解除被告租赁合同；3.判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费。事实和理由：原告于2019年3月27日参加淘宝司法拍卖，购得清扬路123号604、605商业办公用房。该两处房产均由被告向原房主租赁。租赁期限均为2016年9月1日至2021年8月31日，租金半年支付一次（7月31日，1月31日）。2019年4月4日，原告与被告所经营公司的管理人员杨威见面，告知原告已经取得房屋产权，问及是否续租。杨威表示公司已经找好了新办公室，且现房屋租金已经支付给原房东。之后杨威多次表示会尽快搬离，但拒不提供和原房东的租金支付凭证和租赁协议，也从未向原告支付租金。7月初，在未通知原告的情况下，被告搬走大部分家具设备后不知去向，但拒绝撤离遗留物品及办理交接。根据租赁合同第十二条约定，拖欠租金累计达一个月，甲方可以终止合同并收回房屋。合同法规定所有权转移后租赁合同仍然有效，但承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。故诉至法院。因2019年8月16日，被告已经搬离上述房屋，交付房屋钥匙，所以调整诉讼请求为2019年4月1日起计算至8月16日的租金合计39298.5元。被告***辩称：1.我方的租赁合同截止日期是2021年8月31日，法院于2018年11月因原业主债务问题通知其立即停止支付租金等相关款物，我方积极配合，从通知之日起到2019年8月停止了使用该办公室。目前法院尚未通知我方向任何一方支付任何款项。2.我们租金交到了2019年1月31日，因法院公告明确，未经法院允许，严禁我司人员进出该房产，我方严格执行法院要求，但由此影响我公司正常运营，人员离职，造成重大损失。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告于2019年4月12日让我公司迁出涉案房产，已对我方造成侵权，我方损失未得到赔偿。3.租赁合同实际到2021年8月31日，原告以自用为由让我方迁出该房产，拒绝与我方履行合同，未支付我公司违约金。我方搬迁到新址，产生装修费用以及搬迁歇业损失，还有从2018年11月起的租金、押金需要赔偿我方。故请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：无锡市清扬路123-604号房产原为刘志伟、乔俊峰所有；无锡市清扬路123-605号房产原为王瑞峰、贾龙所有。2019年3月27日，路特仕公司通过淘宝网司法拍卖活动竞价拍得上述两处房产。2019年4月16日，无锡市梁溪区人民法院发出（2018）苏0213执4669号之一执行裁定书，明确依法将上述房产在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，路特仕公司竞得上述两处房产。根据相关法律规定，裁定上述房产所有权和土地使用权归买受人路特仕公司所有。2019年4月19日，路特仕公司取得上述两处房产所有权证。2019年4月4日，原告工作人员应潭与被告在涉案房产所在地所经营公司的管理人员杨威联系，应潭询问杨威被告所办公司何时搬迁，需要这两天安排个见面，确认一下后续方案，租金和注册地址问题。杨威表示确定了。5月13日，应潭再次联系杨威，询问搬迁进展，并要求提供之前支付租金的凭证。5月14日，应潭微信告知杨威，表示5月30日要收房，6月初进场装修，请安排好，要提供租金凭证。杨威表示新办公室正在装修，6月底搬。5月24日，应潭又联系杨威，表示之前说的租金凭证有没有，没有的话要交房租了。7月3日，应潭向杨威询问家具什么时候搬？7月4日，杨威答复这几天把空调处理掉就行了，桌子能卖就卖，会尽快搬离。应潭表示尽快搬离，装修要进场了。7月8日，应潭询问杨威是否确定搬迁时间了。7月10日，应潭表示已经拖了这么长时间，如果没有明确搬离时间，会自己入场装修。4月起，房屋已经属于我们，你们已经拖欠了三个月的房租，周五之前请搬离，我们会入场。如果你们已经通过法院解决，请法院发传票。杨威表示房屋不是从你这里租的，租期是五年，我们还在合法的租期内，到现在法院和房东也没有告知我们这房子已经拍卖掉了，也没有给我们一个书面明确的说法，是让我们搬走还是赔偿我们装修费以及退还我们押金和剩余房租，在此之前我们不可能搬走。其次你应某（指应潭）来我公司闹，导致我公司不能正常经营，造成我公司重大损失和声誉影响，还威胁我们强制撬锁，如造成我公司任何财务损失的，我们将诉讼法律程序，追究刑事责任。8月16日，杨威代表被告的公司交付给原告钥匙，家具和空调均已搬空。另查明，2016年8月18日，刘志伟、乔俊峰作为甲方与***作为乙方签订租赁合同，将清扬路123-604房产租赁给***使用，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日止。租金以年计租，第一至第三年，年税后租金56800元，从第四年至五年每年税后租金61000元。乙方一次性支付甲方6000元押金。乙方于每年的7月31日至次年1月31日付半年租金。乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋。同日，王瑞峰、贾龙作为甲方与***作为乙方签订租赁合同，将清扬路123-605房产租赁给***使用，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日止。租金以年计租，第一至第三年，年税后租金48000元，从第四年至五年每年税后租金52000元。乙方一次性支付甲方5000元押金。乙方于每年的7月31日至次年1月31日付半年租金。乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋。审理中，被告***表示，原告是4月17日拿到的房产证，在4月4日曾告知其房屋要收回，其表示同意搬走，当时的租赁合同就已经解除了。之后原告一直催什么时间退房，未交付是因为未商定对我方退租的损失问题。原告代理人应潭表示，根据微信聊天记录，4月4日找对方是沟通后续是否续租的问题，杨威答复是要搬的，所以4月12日才会问是否搬离，后续记录是双方在沟通搬离时间，租金支付的时间问题。期间不存在逼迫搬离的情况。本院认为，本案争议焦点一是两份租赁合同是否应当解除？二是路特仕公司是否有权向***主张租金收益？关于第一点，路特仕公司竞得房产以后，***曾于2019年4月4日表示同意对方收回房屋，故双方均有解除租赁合同的意愿，故确认***同意解除原有租赁合同，不再续租。且路特仕公司取得上述房产所有权后，***应当支付租金，但未支付，故原告路特仕公司要求解除租赁合同的请求，理由正当，符合法律规定，本院依法确认***分别与原房东刘志伟、乔俊峰，王瑞峰、贾龙之间签订的两份租赁合同解除。关于第二点，路特仕公司有权向***主张租金收益。理由是：上述房产在2019年3月27日拍卖成交，路特仕公司竞得无锡市清扬路123号604、605房产。路特仕公司在此日期后即对该处房产享有占有、使用、收益、处分权。***作为原有承租人应当向买受人路特仕公司支付后续的租金。关于路特仕公司主张的租金收益期间，应该在路特仕公司成功竞得房产的时间点以后，***搬离之前这段期间。租金支付标准为***与原房东刘志伟、乔俊峰，王瑞峰、贾龙之间签订的两份租赁合同约定的租金标准支付。***表示向原房东交付了截至2019年1月31日的房屋租金，故路特仕公司要求***支付2019年4月1日至2019年8月16日的租金合计39298.5元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于***所称因法院执行要求，影响公司正常运营，造成损失，路特仕公司要求其迁出涉案房产，已经对其造成侵权，应当赔偿其损失等意见，并无证据证明，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、第三十一条第二款之规定，判决如下：一、解除***与刘志伟、乔俊峰于2016年8月18日签订的租赁合同；解除***与王瑞峰、贾龙于2016年8月18日签订的租赁合同。二、***应于本判决生效之日起十日内支付无锡路特仕进出口有限公司2019年4月1日起至2019年8月16日止的租金共计39298.5元。案件受理费减半收取为446元(已由无锡路特仕进出口有限公司预交)，由***负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  卞跃武二〇二〇年一月二十一日书记员  李宁倩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。