内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2019）内0521民初7202号原告：通辽市裕苑房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。法定代表人：徐耀山，职务：总经理。委托诉讼代理人：张印海，内蒙古通宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷福恒，该公司职工。被告：徐海轶，女，1973年4月20日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区霍林郭勒市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李宝进，通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。第三人：张殿全，男，1972年5月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。第三人：周洪顺，男，1967年10月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐海轶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院依据被告徐海轶申请，依法追加第三人张殿全、周洪顺参加本案诉讼。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张印海、雷福恒、被告徐海轶的委托诉讼代理人李宝进、第三人周洪顺到庭参加诉讼。第三人张殿全经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告签订的××旗，建筑面积144.25平方米商品房买卖合同；②科尔沁左翼中旗宝龙山牧谷家园5号楼商铺一南104号，建筑面积144.25平方米商品房买卖合同；2.由被告支付原告违约金177860.25元（1298250元×1370天×10‰，2015年12月3日至2019年9月3日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月2日，被告徐海轶与原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司签订2份合同，合同号分别为:2015-0000039、2015-0000048，合同价款每㎡为4500元，两处商品房面积分别为144.25㎡，每户总款为649125元，付款方式约定为先期交付部分预付款，余款通过办理贷款解决，合同签订后被告徐海轶至今没有交付购房款，也未办理贷款，双方履行合同已无实际意义，要求解除原、被告双方签订的以上购房合同。被告徐海轶答辩称，被告与原告公司之间没有真实的房屋买卖合同关系，不存在给付购房款的说法，双方所签订的房屋买卖合同是被告徐海轶与第三人张殿全离婚时所分得的六套房产，六套房屋坐落于××旗，此牧谷家园小区是被告徐海轶与张殿全在婚姻存续期间与周洪顺合伙挂靠在原告公司名下共同开发的小区，在房产开发期间，被告徐海轶和张殿全共同出资开发建设的，2018年2月份被告徐海轶与张殿全离婚时分得六套房屋，其中的四套房屋是用于偿还徐海辉个人债务；原告要求解除房屋买卖合同没有事实根据，依法驳回原告的诉讼请求，原告根本没有开发宝龙山镇牧谷家园小区，而是两个第三人挂靠原告公司开发的，实际开发人为两位第三人，因此原告要求解除合同没有事实和法律依据。第三人周洪顺答辩称，我和第三人张殿全及原告公司联合开发的宝龙山牧谷家园小区，不存在挂靠关系，此项目目前未实际结束，以公司为主，没有清算分红，涉案两套房屋被告徐海轶购买的。第三人张殿全未作答辩。本案的争议焦点是：1.原告要求解除合同及要求被告承担违约金有无事实及法律依据；2.被告答辩称房屋以离婚的形式分得的财产是否成立；3.原告是否有出售商品房的适格主体。针对本案的争议焦点，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司向法庭提交如下证据：证据1.商品房预售许可证1份、国有建设用地使用权出让合同1份（23页）、竣工验收备案表1份、建设工程施工许可证1份、内蒙古自治区非税收入专业收据5枚（复印件）、房屋测绘成果报告书1份（4页），证明涉案房产均由原告开发，原告是适格的主体资格，系牧谷家园小区开发者、销售者，涉案的被告购买的2套房产均系牧谷家园小区内原告开发的商品房，原告享有牧谷家园小区房屋及涉案房屋的销售权和处置权的事实，第三人系该项目的部分投资人，对外不享有施工权、处分权；证据2.商品房买卖合同2份（28页复制件），证明2015年12月2日被告从原告处购买宝龙山镇平安大街路北房产所东5-商铺-南104号、东5-商铺-南114号的事实，合同约定每㎡价格为4500元，其中114号付款方式先期付款324562.50元，余款以贷款形式偿还；104号付款方式先期付款324562.50元，余款以贷款形式偿还，合同签订至今被告未交付首付款也没有贷款，履行合同已经无意义，应予解除合同的事实；证据3.律师函1份、顺丰速运邮件记录1份（5页），证明原告于2019年5月22日委托律师向被告以律师函的形式通过顺丰快递邮寄给被告，被告已经签收，内容要求交付全额购房款，逾期（7天）解除合同，被告收到律师函，至今未交付购房款以及贷款的事实，告知义务以产生法律效力。被告徐海轶质证认为，对证据1、证据2的真实性、关联性没有异议，对证明指向有异议，该证据不能证明涉案开发的小区是原告开发的，因两位第三人是挂靠原告开发的，实际投资人是两位第三人，因此所取得土地及规划的许可证是以原告的名义是正当的，但是不能证明原告实际投资开发该小区，第三人张殿全对涉案房屋有权处分，在与被告徐海轶离婚时将自家投资的小区分给6套房产是正常的，与原告无关；对证据3有异议，因涉案房屋与原告无关，所发的律师函是无效的。第三人周洪顺质证认为，对以上3组证据均没有异议。针对本案的争议焦点，被告徐海轶向法庭提交如下证据：证据1.起诉状2份（复印件），证明原告曾起诉过被告，而且本案第三人张殿全对房屋有处分权的事实，张殿全在与被告婚姻存续期间共同出资的事实；证据2.离婚证、离婚协议1份，证明在离婚时对涉案的2套房屋分给被告徐海轶，徐海轶将2套房产登记在自己名下的事实，因当时被告及第三人借给徐海辉钱，将另外四套房产登记在徐海辉名下，共分得六套房产的事实。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司质证认为，对证据1真实性没有异议，对证明指向有异议，两份起诉状根本没有说到张殿全对涉案2套房屋有处分权的事，也没有说被告借款的事实，到目前为止，张殿全没有向公司购买过涉案2套房屋，公司也没有分给张殿全涉案的2套房屋，被告所述事实与两份起诉状的事实不能相互认证，所说的事实不存在；对证据2真实性没有异议，对证明指向有异议，与本案无关联，涉案2套房屋系原告所有，至今没有进行处分，所以两套房屋的所有权还是原告所有。第三人周洪顺质证认为，对两组证据真实性没有异议，对证明指向有异议，该项目没有结束，没有清算，第三人张殿全没有处分权。经本院审查认为，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司所举证据来源合法，内容客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；被告徐海轶所举证据与本案无关联性，本院不予采信。第三人张殿全、周洪顺未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司将坐落于××旗北房产所东5-商铺-南104号，合同号为:2015-0000039、东5-商铺-南114号，合同号为:2015-0000048，建筑面积分别为144.25㎡的两处商品房，每户总价款为649125元的价格出售予被告徐海轶，双方签订了2份“商品房买卖合同”，2份合同中均约定，每㎡价格为4500元，付款形式约定为被告徐海轶于2015年12月2日前，一次性交付首付款324562.50元，其余价款办理贷款，并约定被告徐海轶如未按其付款，逾期解除合同，被告徐海轶每日按商品房价款的10‰向原告支付违约金。现被告徐海轶未给付购房款。本院认为，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐海轶于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规禁止性规定，应认定合法有效。该合同明确约定被告徐海轶于2015年12月2日前须一次性存入商品房首付款324562.50元，其余价款办理贷款，逾期在30日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定被告方应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权解除合同，被告每日按商品房价款的10‰向原告支付违约金。但被告徐海轶至今为止未支付购房款，已构成严重违约，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。综上所述，原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司要求解除与被告徐海轶签订的的位××旗，建筑面积144.25平方米商品房买卖合同及位于××旗，建筑面积144.25平方米商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司要求被告徐海轶支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告徐海轶的辩解理由，因未能提供合法、有效的证据予以佐证，本院不予采纳。第三人张殿全未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐海轶签订的××旗商品房买卖合同，合同编号（2015-0000048）二、解除原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司与被告徐海轶签订的××旗商品房买卖合同，合同编号（2015-0000039）；三、被告徐海轶于本判决生效后立即赶赴原告通辽市裕苑房地产开发有限责任公司违约金177860.25元（1298250元×1370天×10‰，2015年12月3日至2019年9月3日）。案件受理费减半收取2029元，由被告徐海轶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 吴桂荣 二○二○年一月六日书记员 徐 昊