广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12869号上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号。统一社会信用代码：914***********298D。法定代表人：王燕凤，该公司总经理。上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段。统一社会信用代码：91441********61792。法定代表人：刘某1。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史婷婷，女，1987年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区观澜竹村营区*******，公民身份号码为372************620。委托诉讼代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，地址：广东省东莞市南城区*******健升大厦，统一社会信用代码：91441900X180746149。负责人：李宝生。委托诉讼代理人：任雪，男，原审第三人员工。上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称“景宏公司”）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称“富盈公司”）因与被上诉人史婷婷及原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史婷婷向一审法院起诉请求:1.确认史婷婷与景宏公司于2016年3月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160319C35A4B163262）已于2019年1月9日解除；2.判令景宏公司向史婷婷返还购房款518076元及利息（以首期款268076元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年3月19日起计至实际付清本金之日为止，暂计至2019年1月15日为36538.39元；以银行贷款250000元为本金，按年利率5.39%自2016年4月1日起计至实际付清本金之日为止，暂计至2019年1月15日为38179.17元）；3.判令景宏公司向史婷婷赔偿印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元；4.判令富盈公司就景宏公司上述第2、3项责任承担连带责任；5.判令景宏公司协助史婷婷办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；6.判令景宏公司和富盈公司承担本案全部诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认史婷婷与景宏公司签订的编号为20160319C35A4B163262的《商品房买卖合同》于2019年1月9日解除；二、限景宏公司在一审判决发生法律效力之日起五日内向史婷婷返还购房款518076元及利息（以268076元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年3月19日起计算至清偿完毕之日止；以250000元为基数，按年利率5.39%自2016年4月1日起计算至清偿完毕之日止）；三、限景宏公司在一审判决发生法律效力之日起五日内向史婷婷赔偿印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元；四、限景宏公司在一审判决发生法律效力之日起十日内协助史婷婷办理契税及住宅专项维修资金的退回手续；五、富盈公司对景宏公司上述第二、三项的民事责任承担连带责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4876元（史婷婷已预交），由景宏公司、富盈公司共同负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5978号民事判决。景宏公司、富盈公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回史婷婷要求确认《商品房买卖合同》已于2019年1月9日解除的诉讼请求，景宏公司与史婷婷的《商品房买卖合同》继续履行；3.改判驳回史婷婷要求景宏公司返还购房款518076元及利息的诉讼请求；4.改判驳回史婷婷要求景宏公司赔偿印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元的诉讼请求；5.改判驳回史婷婷要求景宏公司协助办理契税、住宅专项维修资金退回手续的诉讼请求；6.改判驳回史婷婷要求富盈公司对返还购房款518076元及利息、赔偿印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元承担连带责任的诉讼请求；7.本案一、二审案件受理费均由史婷婷承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第十五条及附件五第八条约定的合同解除条件未成就，景宏公司积极履行合同义务，未能按时提交资料备案并非景宏公司的原因导致，史婷婷无权解除合同。首先，史婷婷订立《商品房买卖合同》的目的在于购买房屋，景宏公司已经按照约定将房屋交付史婷婷。因此商品房买卖合同的主要权利义务双方已履行完毕，迟延办理涉案房屋权属登记未对史婷婷造成权利性影响。其次，景宏公司一直积极协助业主办理权属登记。房屋之前不能办理产权证是业主改建加建造成，而非景宏公司怠于协助业主办证，不应该将业主的原因导致办证迟延的责任转嫁给景宏公司承担。再次，产权登记机关已于2019年4月3日出具大确权证，涉案房屋已可以办理产权登记备案，购房者解除合同的理由已不复存在。最后，为维护交易安全和合同的稳定性，在景宏公司交付的房屋可办理房产证后也不宜解除合同。因史婷婷长期占用房屋并取得收益,为维护交易的安全稳定，本案亦不宜解除合同。二、《商品房买卖合同》附件五第八条约定的万分之五的违约金标准合法有效，景宏公司已将涉案房屋交付给史婷婷占有使用，无论是自用还是出租，均无损失，史婷婷认为合同约定的违约金不足以补偿损失，但未能就其损失进行举证，一审法院调整违约金标准无合同及法律依据。《商品房买卖合同》附件五第八条“史婷婷选择退房的，景宏公司无息返还房款并支付已付房款的万分之五的违约金”的约定合法有效，史婷婷要求退房的，应按合同约定的违约金标准计算。景宏公司已将涉案房屋交付给史婷婷使用，无论是自住、出租，根据中国房地产协会的数据显示，近2年大朗镇办公租金平均单价为29.61元/月/㎡，史婷婷自收楼之日至邮寄《解除合同通知》时，获得的租金收益为31417.39元（29.61×44.21×24=31417.39），目前暂未取得房产证并未对其产生实际经济损失，也不存在损失无法计算情形。若史婷婷主张违约金过分低于其实际损失，应举证证明其实际损失，一审法院在史婷婷未进行举证的情况下调整违约金标准，无合同及法律依据。三、景宏公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、具有独立的经营场所。富盈公司与景宏公司为相互独立的法人主体，不存在《中华人民共和国公司法》的“公司人格与股东人格混同、公司财产与股东财产混同”等情形，富盈公司不应承担连带责任。首先，景宏公司具备有独立的财务报表和财务账册，有独立的经营活动，富盈公司的财产独立于景宏公司的财产。从景宏公司2016年-2018年连续三年的利润表、末级科目余额表及资产负债表可以显示：第一，景宏公司有独立的财务账册和独立的财务制度，也有独立的收付款账户；第二，景宏公司在对外支付的时候是以自己的名义进行的，不存在富盈公司代为收付款的情况，并且有以景宏的名义缴纳相应的税金；第三，报表可以清晰反映，富盈公司与景宏公司双方三年间的财务往来情况，两个公司的往来款，借贷款项，以及期末的余额，皆可证明，双方是各自独立的经营主体。上述三点可看出，景宏公司有独立的财务制度，富盈公司与景宏公司不存在财务混同的情形。其次，景宏公司住所地为东莞市厚街镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号，景宏公司有独立的经营场所。因此，富盈公司与景宏公司为相互独立的法人主体，不存在《公司法》的“公司人格与股东人格混同、公司财产与股东财产混同”等情形，富盈公司不应承担连带责任。被上诉人史婷婷辩称：上诉人逾期办证超过730天，构成违约，合同解除的条件已经成就。因上诉人在一审中不同意解除合同，没有提起反诉，其在二审中要求我方支付房屋使用费没有依据，其只能等本案结束后另案提起诉讼。不认可上诉人主张的30.61元/月/㎡租金标准，不是政府标准。原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行述称：我方目前对案涉房屋享有抵押权，在史婷婷还清按揭贷款后，对其解除案涉房屋买卖合同没有意见。二审中，上诉人提出，如果法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，则应对史婷婷应当支付的房屋占用使用费一并处理，一审法院对此未予释明。上诉人提交一份“中国房价行情”网的网页打印件，主张大朗镇普通公寓平均租金水平，上月为30.61元/月/㎡，近一月为26.33元/月/㎡。史婷婷经质证认为不是政府标准，不予认可。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审补充查明：史婷婷尚欠银行按揭贷款没有还清，原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行对案涉商品房享有抵押权。史婷婷确认，案涉房屋已经出租给案外人使用，2020年5月份租期届满。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。基于各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》能否解除，及其后续处理。景宏公司于2016年12月31日向史婷婷交付案涉商品房，截至2019年1月1日，景宏公司仍未完成初始登记。景宏公司超过730日未能将办理案涉房屋权属登记应由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案的事实清楚，史婷婷依据《商品房买卖合同》第十五条的约定选择退房，依据充分，应予支持。原审法院已作详细论述，本院不再赘述并予以确认。上诉人提出史婷婷解除案涉《商品房买卖合同》的条件未成就，与事实不符，不予采纳。景宏公司于2019年1月9日签收了史婷婷邮寄的《解除合同通知书》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》于2019年1月9日解除，并无不当，本院予以支持。原审法院认定景宏公司应当返还史婷婷已付购房款518076元及利息，并依据史婷婷的请求，对景宏公司应支付的违约金进行调高，处理恰当。原审法院依据史婷婷支付购房款的情况及向银行按揭贷款的事实，认定史婷婷本人支付的首期购房款268076元，应当由景宏公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自实际付款之日即2016年3月19日起至清偿完毕之日止的利息；对于史婷婷向银行按揭贷款的250000元购房款，应当由景宏公司按贷款合同约定的年利率5.39%，支付自放贷之日即2016年4月1日起至清偿完毕之日止的利息，本院予以支持。史婷婷为履行案涉《商品房买卖合同》而支付的印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元，亦应由景宏公司承担。史婷婷应协助景宏公司前往东莞市不动产交易所办理案涉《商品房买卖合同》的注销备案手续，景宏公司应协助史婷婷办理案涉契税及住宅专项维修资金的退回手续。案涉商品房交易过程中，景宏公司系法人独资的有限责任公司，富盈公司系其唯一股东，因景宏公司未能举证证明在此期间本公司财产与富盈公司财产相互独立，原审法院判令富盈公司对景宏公司案涉债务承担连带责任正确。史婷婷一审起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》，景宏公司抗辩不同意解除。原审法院未就可能会判决确认解除案涉《商品房买卖合同》，及景宏公司是否主张房屋占有使用费进行释明。景宏公司于二审中明确，如果法院判决确认解除案涉《商品房买卖合同》，则请求对房屋占有使用费问题一并处理。本院认为，为一揽子解决问题，减少当事人诉累，本院采纳景宏公司的意见，对房屋占有使用费问题在二审一并处理。参照景宏公司提交的“中国房价行情”租金标准资料，并结合同时期东莞市*****租金平均单价，本院酌定按25元/月/㎡的标准计算案涉房屋占有使用费，史婷婷应自案涉房屋交付的次日即2017年1月1日起，按25元/月/㎡×44.12平方米=1103元/月的标准向景宏公司支付房屋占用使用费，计算至案涉房屋实际腾空交付给景宏公司之日止。另，史婷婷起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》，则其有义务除去案涉商品房上的权利负担，还清尚欠的银行按揭贷款，办理好抵押权的除权手续，并腾空房屋，使其达到可以返还交付的状态。综上所述，景宏公司、富盈公司不同意解除案涉《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定的主要事实清楚，判决方向正确，但判决主文不够详细、合理，并存在遗漏，本院予以补充完善并细化，并对房屋占有使用费问题一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5978号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5978号民事判决二、三、四、五项；三、限被上诉人史婷婷在本判决发生法律效力之日起十五日内除去案涉商品房上的权利负担（还清银行按揭贷款、除去商品房之上的抵押权、租赁权）；四、如被上诉人史婷婷未按上述第三项履行义务，上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司可代为向银行还清贷款、除去商品房之上的抵押权登记（代付款项可与后面的第六项相抵扣）；五、限被上诉人史婷婷在除去案涉商品房权利负担之日起五日内，协助上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司前往东莞市不动产交易所办理完毕编号为20160319C35A4B163262《商品房买卖合同》的注销备案手续；六、限上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在上述第五项注销备案手续完成之日起三日内，向被上诉人史婷婷返还第一期购房款250000元及利息（以250000元为基数，按年利率5.39%自2016年4月1日起计算至清偿完毕之日止）；七、限上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在上述第五项注销备案手续完成之日起三日内，向被上诉人史婷婷赔偿印花税259.04元、测绘费80元、登记费550元及律师费1500元；八、限上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司上述第五项注销备案手续完成之日起三日内，协助被上诉人史婷婷办理案涉商品房契税及住宅专项维修资金的退回手续；九、限被上诉人史婷婷在上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司完成上述第六、七项付款义务之日起三日内，向上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司返还交付案涉商品房（结清物业管理费、水电费等，并腾空房屋）；十、限被上诉人史婷婷在上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司完成上述第六、七项付款义务之日起三日内，向上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付房屋占用使用费（自2017年1月1日起按1103元/月的标准，计算至实际返还交付案涉商品房之日止，可与下面的第十一项相抵扣）；十一、限上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在被上诉人史婷婷完成上述第九项交房义务之日起三日内，向被上诉人史婷婷返还余下的购房款268076元及利息（以268076元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年3月19日起计算至清偿完毕之日止）；十二、被上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司对被上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司上述第六、七、十一项的付款义务承担连带清偿责任。十三、驳回东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4876元（史婷婷已预交），由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费10150元，由上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司共同负担（已预交9752元，应补交398元）。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  王相东审判员  王 聪二〇二〇年一月十六日书记员  尹锐轩