天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7529号上诉人（原审被告）：天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司，住所地天津市南开区淦江路2号。法定代表人：张韬，执行董事。委托诉讼代理人：温利选，天津四恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳艳，天津四恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津拖拉机制造有限公司，住所地天津市宝坻区低碳工业区兴旺道1号。法定代表人：沈有强，总经理。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。原审被告：天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司，住所地南开区红旗路淦江路2号原天拖幼儿园南北楼南楼201号。法定代表人：杨士刚，经理。委托诉讼代理人：冯静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘振坤，女，该公司员工。原审被告：张韬，男，1981年8月15日出生，汉族。原审被告：王俊永，男，1963年9月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司因与被上诉人天津拖拉机制造有限公司及原审被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、张韬、王俊永返还原物纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司上诉请求：1．撤销一审判决发回重审，或者改判驳回天津拖拉机制造有限公司的诉讼请求；2．诉讼费由天津拖拉机制造有限公司承担。事实和理由：一、王俊永与天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司签订《租赁合同》超过天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司之间租赁合同期限，一审法院认定超出部分无效违反不告不理的民事诉讼原则。二、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司无需将天津市南开区房屋返还天津拖拉机制造有限公司。三、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司已经向王俊永支付房屋使用费，不应当向天津拖拉机制造有限公司支付相关费用。天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司坚持一审提出的公章鉴定申请。天津拖拉机制造有限公司辩称，不再要求天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司、天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永向天津拖拉机制造有限公司支付房屋使用费，不同意天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司其他上诉请求。其主要答辩意见是：一、天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司租赁合同届满后未依约腾交房屋，天津拖拉机制造有限公司有权主张权利，诉讼请求具体明确；二、天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司在租赁合同届满后与他人建立的租赁关系均为无效。天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司述称，2018年1月天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司还在沟通租赁期限和租金问题，2018年4月天津拖拉机制造有限公司突然要求清场。天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司已经收到王俊永2019年4月的租金，同意天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的上诉请求，同时认为房屋使用费标准过高，但没有在上诉期内提起上诉。张韬述称，同意天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的上诉请求，也同意其陈述的意见。王俊永述称，同意天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的上诉请求。王俊永已经收取天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的2019年4月之前的费用。天津拖拉机制造有限公司向一审法院起诉请求：1．判令天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永、张韬之间转租关系无效；2．判令天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永、张韬、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司将涉诉房屋搬出交还天津拖拉机制造有限公司；3．判令天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、张韬、王俊永、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司支付2018年1月1日起至实际腾房之日止涉诉房屋使用费，按照每月每平方米77.3元计算；4．本案诉讼费由天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永、张韬、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，天津拖拉机制造有限公司（由原天津拖拉机制造厂改建）与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：天津拖拉机制造有限公司将其所有的xxxx号原xxxx南北楼租赁给天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司，计租面积1447㎡，租金每月10.51元/㎡，租期自2016年1月1日至2017年12月31日；天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司在使用房屋、场地期间，可以开展房屋租赁经营；天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司在租赁期满后，将所租赁的房屋、场地及设施必须完好地交于天津拖拉机制造有限公司，否则天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司将承担一切经济损失。2017年1月1日，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与王俊永签订《房屋租赁协议》，约定：天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司同意将xxxx号原xxxx楼门面房两间租赁给王俊永作为经营用房，年租金为120000元，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，王俊永在租赁期内，不得转租，如擅自转租，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司有权终止协议。王俊永签订租赁协议后曾用涉诉房屋经营天津市中意祥和酒家，后该酒家已经注销工商登记。2017年1月1日，王俊永代表中意祥和酒家、张韬代表天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司签订《租赁合同》，约定天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司承租涉诉房屋，租金为55000元/半年，租期为2017年1月2日至2022年1月2日。上述合同虽无天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司印章，但天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司与张韬均认可合同系张韬代表天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司所签订，合同主体为天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司。天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司现实际占用涉诉房屋作为经营使用。一审法院对有争议的事实作如下认定：1．关于涉诉房屋产权状况。王俊永与天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司均不认可涉诉房屋产权人系天津拖拉机制造有限公司。为此，天津拖拉机制造有限公司出具了天津市房产所有证以及天津市不动产登记簿查询证明，均载明南开区xxxx系天津拖拉机制造厂所有的房产。天津拖拉机制造有限公司另提交了天津汽车工业（集团）有限公司《关于天津拖拉机制造厂组建全资子公司实施方案的批复》的相关文件，文件载明依托天津拖拉机制造厂组建天津拖拉机制造有限公司，性质为国有独资公司，天津汽车工业（集团）有限公司为出资者，并提交天津拖拉机制造有限公司的公司章程，章程第一条载明：天津拖拉机制造有限公司是经天津汽车工业（集团）有限公司出资，由原天津拖拉机制造厂改建的国有独资有限责任公司，以证明天津拖拉机制造有限公司系由天津拖拉机制造厂改制而来。另经天津拖拉机制造有限公司申请一审法院调取了淦江里房屋的底档，依据底档中的相关图纸，可确认涉诉房屋所在位置即为淦江里房屋中南楼靠近淦江路的位置。另经一审法院向天津市不动产登记事务中心南开分部工作人员询问，该中心并无关于名称为“xxxx号”的房屋的记载。综合上述证据，一审法院确认涉诉房屋产权人为天津拖拉机制造有限公司。2．关于房屋使用费标准，天津拖拉机制造有限公司主张按照2017年度天津市商业用房平均租金标准即每月每平方米77.3元计算，涉诉房屋面积为100平方米，即每月7730元，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司对该面积予以认可，王俊永与天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司虽对面积不认可，但依据双方认可的租赁合同，约定涉诉房屋半年租金为55000元，即每月9166.7元。因天津拖拉机制造有限公司所主张的房屋使用费低于王俊永与天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司所认可的租金标准，一审法院确认天津拖拉机制造有限公司所主张的房屋使用费为合理金额。一审法院认为，天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该《房屋租赁协议》期限已经届满，天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司并未签订新的租赁合同或达成由天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司继续承租的合意，故双方租赁关系已经至2017年12月31日终止。天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与王俊永之间签订的《房屋租赁协议》、王俊永及天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司之间的《租赁合同》，虽是各方当事人的真实意思表示，且转租亦符合合同或法律规定，但约定的租赁期限超过天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司之间的租赁期限，根据相关法律规定，超过部分应认定无效。天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司继续占据涉诉房屋并无合同或法律依据，应将房屋返还房屋所有权人即天津拖拉机制造有限公司。因王俊永与张韬之间并无房屋租赁关系，故对天津拖拉机制造有限公司主张王俊永与张韬之间转租关系无效的诉讼请求不予支持。天津拖拉机制造有限公司要求天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永以及天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费符合法律规定，一审法院予以支持，但因张韬并未承租涉诉房屋，亦未实际占用房屋，故天津拖拉机制造有限公司要求张韬返还涉诉房屋以及支付房屋使用费于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、确认被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与被告王俊永签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过2017年12月31日的部分无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司将占用的天津市南开区xxxx号内房屋返还原告天津拖拉机制造有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元；四、驳回原告天津拖拉机制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司负担”。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司提交如下证据：1．天津市天拖商贸中心工商登记档案，证明目的为：杨士刚是天津市天拖商贸中心的法定代表人，天津拖拉机制造有限公司是天津市天拖商贸中心的主管单位。2．天津市淦元物业管理有限公司国家企业信用信息公示系统查询页及天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司工商档案，证明目的为：天津市淦元物业管理有限公司租赁房屋后，又转租给天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司。3．天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司工商档案，证明目的为：天津拖拉机制造有限公司对于转租是知情的，存在与杨士刚串通损害次承租人利益的情形。4．房屋租赁协议，证明目的为：天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司的租赁协议约定租赁期限至2025年12月31日。天津拖拉机制造有限公司认为证据1-3与本案不具关联性，不是新证据；不认可证据4的真实性，该证据是伪造的。天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司对证据3中2007年的房屋租赁合同不予认可，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司没有签订过这份合同；不认可证据4的真实性。张韬、王俊永认可上诉人提交的证据。其他当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据均与本案不具关联性，本院不予采信。另，二审期间天津拖拉机制造有限公司放弃要求腾房义务人支付房屋使用费。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司应否将涉案房屋返还天津拖拉机制造有限公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，天津拖拉机制造有限公司与天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司签订的《房屋租赁协议》至2017年12月31日终止，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与王俊永签订《房屋租赁协议》租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，超过2017年12月31日部分无效，人民法院应对合同效力进行审查，一审对此认定准确。天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司关于该部分约定有效的主张缺乏依据，本院不予采信。天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司欠缺使用涉案房屋的权利基础，一审法院判决其返还涉案房屋并无不当。二审期间天津拖拉机制造有限公司放弃要求腾房义务人支付使用费，是当事人自行处分自己的权利，本院照准。综上所述，天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5554号民事判决第一、二项，即：“一、确认被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与被告王俊永签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过2017年12月31日的部分无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司将占用的天津市南开区xxxx号内房屋返还原告天津拖拉机制造有限公司”；二、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5554号民事判决第三项，即：“本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元”；三、本判决生效后三十日内，天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司向天津拖拉机制造有限公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元；四、驳回天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司其他上诉请求；五、驳回天津拖拉机制造有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费168元，减半收取84元，由天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永、天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司负担42元，由天津拖拉机制造有限公司负担42元；二审案件受理费168元，由天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司负担84元，由天津拖拉机制造有限公司负担84元。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年一月八日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……