锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初5500号原告：锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司。法定代表人：崔某。委托代理人：孟某。委托代理人：索某。被告：高某，住所地锡林浩特市。原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司（以下简称德铭物业公司）诉被告高某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史彦彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德铭物业公司的委托代理人孟某、索某被告高某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德铭物业公司诉称，原告自2010年5月10日开始为锡林浩特市东风社区闻盛花园小区提供物业管理服务，被告系该小区28号楼6商厅、26号楼A段14商厅、23号楼2单元301室以及23号楼2号车库的业主，物业管理面积共计587.38㎡。28号楼6商厅自2016年5月7日，26号楼A段14商厅自2015年12月17日，23号楼2单元301室自2018年4月30日及23号楼2号车库自2018年4月30日起，被告便一直不履行其缴纳物业管理费用的义务。上述房产从上述期限至2019年6月29日，共拖欠物业管理费18368元。原告为被告提供了优质的物业管理服务，被告却不履行其缴费义务。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的物业费18368元，同时按照合同约定支付滞纳金；二、本案诉讼费用由被告承担。被告高某辩称，原告所说的28号楼6商厅、26号楼A段14商厅、23号楼2单元301室以及23号楼2号车库均是被告房屋，但现在就剩下28号楼6商厅、26号楼A段14商厅两套街面楼房了，其余的房屋被告已经出售了。被告商铺并没有收到物业公司的服务，即便收到服务，服务也不到位，因此被告不予缴纳物业费。消防管道和地沟管道、阀门维修或更换，需动用大修基金，被告不同意不予签字。经审理查明，被告高某系锡林浩特市东风社区闻盛花园小区28号楼6商厅、26号楼A段14商厅、23号楼2单元301室以及23号楼2号车库的业主。2010年5月9日，原告德铭物业公司（乙方）与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对闻盛花园小区提供物业服务。合同期限自2010年5月9日起至2013年5月8日止。后原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司于2014年4月15日续签了《前期物业服务合同》，期限自2014年4月16日起至2017年4月15日止；后原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司于2017年3月1日续签了《前期物业服务合同》，期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项。其中合同第三章约定，物业管理服务费采取包干制方式，物业服务资金由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中多层住宅为0.80元/月/平方米,商业物业1元/月/平方米。合同第三十一条规定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按（有关规定）的标准向乙方支付违约金。”合同末尾签章处，甲方由锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司加盖公章及加盖法定代表人姓名印章予以确认，乙方由德铭物业公司加盖公章及加盖法定代表人姓名印章予以确认。原告作为物业管理服务企业在闻盛花园小区从事物业服务，在物业管理服务期间，建立了相关的档案台帐，包括保洁工作日志等。登记在被告高某名下有三套房屋和一套车库，入住时间不相同。26号楼A段14商厅，面积为201.93平方米，被告高某自2015年12月17日入住至2019年6月16日期间，共计42个月未向原告缴纳商业物业费，收费标准按商业物业每月每平米1元收取；28号楼6商厅，面积为224.31平方米，被告自2016年5月7日入住至2019年5月6日期间，共计36个月未向原告缴纳商业物业费，收费标准按商业物业每月每平米1元收取；23号楼2单元301室，面积为135.76平方米，被告自2018年4月30日入住至2019年6月29日期间，共计14个月未向原告缴纳住宅物业费，收费标准按多层住宅每月每平米0.8元收取；23号楼2号车库，面积为25.38平方米，自2018年4月30日入住至2019年6月29日期间，合同中未约定车库物业费。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、保洁工作日志等书面证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据经本院开庭举证、质证，具有证明效力。本院认为，原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。该合同对闻盛花园小区全体入住业主均发生法律效力。原告在该小区已经按照合同约定履行了物业管理义务，并提供了合同约定的物业服务。被告高某作为锡林浩特市闻盛花园小区的业主，也一直接受原告德铭物业公司提供的物业服务，其理应支付物业服务费。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中以没有享受物业服务公司的服务，且物业服务不到位，并未与原告签订合同、维修或更换消防管道和地沟管道、阀门，需动用大修基金等问题而拒交物业费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院不予认可。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。根据《前期物业服务合同》，其中多层住宅为0.80元/月/平方米,商业为1元/月/平方米计算物业费。结合原告的诉讼请求和被告认可的房屋面积和未交纳物业费的期间，被告共计18076.73元未向原告德铭物业公司交纳物业费，本院对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求在查明范围内予以支持。原告主张的车库物业费，合同并未进行约定，故本院对其要求支付车库物业费的诉讼请求不予支持。原告主张的滞纳金，滞纳金合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的按有关规定处理，该约定不明，无法确定支付标准，该诉讼请求本院不予支持。被告主张有两套房屋已出售，未提交相应证据证明，故本院对其答辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告高某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司物业费共计18076.73元。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期259.2元，减半收取129.6元，由被告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  史彦彬二〇二〇年一月六日书记员  张 晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。