陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初6538号 原告冯某甲，男，汉族，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX冯某甲。被告冯某乙，男，汉族，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX冯某乙。原告冯某甲诉被告冯某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，于2018年10月29日作出（2018）陕0825民初6485号民事判决书，被告提出上诉，榆林市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）陕08民终1230号民事裁定书，认为原审判决认定的基本事实不清，裁定：一、撤销陕西省定边县人民法院（2017）陕0825民初6175号民事判决书；二、本案发回陕西省定边县人民法院重审。本院于2019年8月20日受理后，依法另行组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告冯某甲、被告冯某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月12日，原告将位于XX街XX环路红绿灯处的自建二层门面房及院落一处卖给被告，当时经双方充分协商，将该处房屋及院落整体作价770000元。合同约定：双方在合同签订时给付500000元，手续变更到被告名下，被告付给原告100000元，2017年年底给付100000元，2018年6月底一次性付清尾款70000元。后被告如期给付了前三期购房款700000元，下欠70000元经原告催要，被告又付了40000元，剩下的30000元被告拒付，理由是房屋平米数不够。当时原告卖房时是房屋及院落整体作价，并未按平米计算。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判令被告支付原告购房款余款30000元；2、承担本案的诉讼费。原告冯某甲向法庭提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明2017年5月12日原、被告经过充分协商达成房屋买卖事宜，房屋院落地址、占地面积、四至及总价款都在合同中明确记载，该房屋院落是整体作价出售，并不是按平米出售。2、书面证言材料一份，证明原告所出售的房屋是整体作价，不是按平米出售，合同是经过被告修改同意的。3、定边县不动产登记申请审批表一份、不动产权第0001499号房产证一份，证明原告给被告出售房屋时，在原、被告签订合同之后必须先把房屋的房权证办理在原告名下才能转到被告名下，所以原告办理房权证是在原、被告签订合同之后，即2017年5月22日办理的房权证，而签订合同是2017年5月17日，不存在被告说的欺瞒情况，原告也是在XX房XX道的平米数。被告冯某乙辩称，涉案房屋的占地面积，建筑面积与不动产登记证上的面积不一致，与双方订立的《房屋买卖合同》约定的面积不相符，原告故意隐瞒事实虚构房屋面积，其行为构成欺诈。被告从定边县不动产服务中心出具的房屋产权信息可以证明2017年3月20日冯某甲就已经办理了不动产登记证并且清楚所出售房屋及院落的占地面积为142平方米，建筑面积为190平方米的事实。而被告与原告在2017年5月12日签订了房屋买卖合同，分别是占地面积为148.2平方米，建筑面积为198平方米，显然原告冯某甲有意隐瞒涉案房屋占地面积和建筑面积。原告未能如实履行《房屋买卖合同》，也未向被告交付约定面积的房屋，且存在恶意及虚假表述，其行为构成违约，应当承担违约赔偿责任。《房屋买卖合同》系双方共同协商签订，但并非双方真实意思的表示。因为原告订立合同时存在恶意欺骗行为，虚构了房屋的建筑面积，误导被告对房屋的价格的客观判断。涉案房屋位于定边县XX街，由于房屋地段好，所以才会卖出如此高的价格。多出一平方米房屋价格都会有很大的不同，何况整整少了8平方米。如果房屋位置不佳，或许被告不会计较，但当初双方在订立合同时就因为价格问题产生过很大的分歧，可想而知8平方米的建筑面积差距，对被告而言将会蒙受多大的经济损失。就算要认定房屋买卖合同有效，合同明确约定出售房屋的占地面积，南北长19米，东西长7.8米，建筑面积192平方米，但原告冯某甲交付的房屋及院落占地面积142.4平方米，建筑面积是190平方米，即使抛开价格不说，原告未按合同约定交付足额面积的房屋，也同样构成违约。难道不应该向被告补足差额的房屋面积，并且承担如实履行合同义务的违约责任吗？依据《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告交付的房屋面积与双方签订的《房屋买卖合同》约定的面积不符，显然未能全面履行合同义务，存在违约行为。由于原告未能交付足额面积的房屋，违约在先，故依据《合同法》第67条规定，被告为后履行付款义务的一方，可以拒绝支付相应的购房款。107113鉴于原告交付的房屋及院落占地面积、建筑面积分别短缺5.8平方米、8平方米，参照双方约定的198平方米的房屋价格77万元计算，差额面积的损失应为31112元，原告冯某甲明知交付的房屋面积与《房屋买卖合同》的约定不符，却无视双方订立的合同及法律法规的违约行为，非但不承担违约的责任，反而本末倒置让被告支付给其下剩购房款，属于无理的事实。原告的房子是自建的，原告不可能不知道自己房屋的面积，故原告是故意隐瞒事实。被告冯某乙向法庭提交以下证据：1、房屋买卖合同一份、不动产产权证一份，证明原、被告合同中约定的占地面积、建筑面积与不动产登记证上登记的不一致。2、房屋基本信息调查表一份、登记在原告名下的不动产权证复印件（0001499号）一份，证明原告在和被告签订合同前就已经办理了不动产权证，该证上的面积与办理在被告名下的产权证上记载的面积是一致的。3、2017年5月17日房屋买卖合同复印件一份，证明这份合同是假合同，是为了办理房产证的时候少缴纳契税，这个合同约定了建筑面积是190平米，所以原告对其房屋面积是190平米是知情的，但我们签订的真合同上约定的房屋面积是198平米。经庭审质证，原告所举证据，被告对第1组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同中虽然未约定房屋按每平米的价款出售，但合同中房屋的占地面积、建筑面积都已记载清楚，原告交付的房屋都不够；对第2组证据证言的内容无异议，对证明目的有异议，理由同第1组证据的质证意见一致；对原告所举第3组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由为这些证据都是原告办理的，被告不清楚，根据被告向法庭提交的房屋调查表显示，2017年3月20日不动产局的测绘大队就已经测量过涉案房屋了，面积很清楚，原告在测绘时就知道其房屋面积，所以原告存在隐瞒事实的行为。被告所举证据，原告对第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由为被告购房之前，关于房屋的相关手续被告都看过，对房屋的基本信息被告都清楚；对被告所举第2组证据中房屋基本信息调查表无异议，对登记在原告名下的不动产权证复印件有异议，在原告和被告签订合同之前原告就没有办理过该产权证。1993年原告取得了涉案房屋的土地证，当时原告盖的是平房。2014年原告又翻建了房屋，盖成了两层，当时就没有办理产权证，把房子卖给被告后直接把产权证办理到了被告名下；对被告所举的第3组证据真实性无异议，这份合同就是原、被告为了少缴纳契税而签订的合同，但是这上面190平米的建筑面积是土地局已经丈量过确定下来了，原告才在合同上写的190平米，但缴纳契税没有用这个合同。本院对原、被告提交的证据作如下认定，XX组XX组证据中的房屋买卖合同属同一证据，系原、被告双方签订的合同，双方对真实性均无异议，应予以确认；原告所举第2组证据，被告对证言内容无异议，应予以确认；原告所举第3组证据，被告对其真实性无异议，且该证据来源于不动产登记部门，内容真实、合法、有效，应予以确认。被告所举第1组证据中的不动产登记证系不动产登记部门所颁发的有效证书，应予以确认；被告所举第2组证据中的房屋基本信息调查表，原告无异议，应予以确认，对其中的登记在原告名下的不动产权证复印件，该证据与原告所举第3组证据中的不动产权第0001499号房产证一份属同一证据，应予以确认；被告所举第3组证据，原告对其真实性无异议，应予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2017年5月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于定边县XX街红绿灯东北角的楼房及院落一处出售于被告，该房屋及院落占地南北长19米，东西长7.8米，东至杨继焱，西至冯某甲，南至大路，北至冯某甲，房屋（两上两下楼房）建筑面积198平米及院落作价770000元。双方约定的付款方式为：合同签订之日被告给付原告500000元，原告于6月15日将钥匙交于被告，手续变更到被告名下再付100000元，年底再付100000元，剩余房款于2018年6月底一次性付清。合同同时约定，土地证和房产证的变更与办理由原告负责，费用由原告承担；如房屋四至出现争议，原告承担全部损失。合同签订后，原告按该合同约定向被告交付了房屋，并于2017年8月17日将该房屋及院落产权变更至被告名下（不动产产权证证号为：陕［2017］定边县不动产权第0002304号），该证登记的用地面积为142.4平方米，住宅建筑面积为190平方米。被告履行了该合同约定的部分付款义务，先后向原告支付购房款共计740000元，下剩30000元购房款未支付。另查明，2017年5月17日，原、被告为少缴纳契税，就涉案房屋另行签订一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于定边县XX街红绿灯东北角的楼房及院落一处出售于被告，该房屋及院落占地南北长19米，东西长7.8米，东至杨继焱，西至冯某甲，南至大路，北至冯某甲，房屋（两上两下楼房）建筑面积190平米及院落作价238000元。本院认为，原、被告于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方均应按合同约定全面履行合同义务。现原告按约向被告交付了房屋，并为被告办理了房屋产权过户手续，被告理应按约付清购房款。被告拖欠购房尾款不付的行为构成违约，依法应承担清偿责任，故对原告的诉请，本院予以支持。被告辩称《房屋买卖合同》中约定的院落占地面积、房屋建筑面积与不动产登记证上登记的面积不符，原告在签订合同时存在恶意欺骗行为，但2017517190被告在向原告购买房屋时，该房屋已经建成，被告对房屋所处的地段、朝向、结构、面积等各种情况都能够全面清晰地了解，据此确定的房屋价款是双方充分考量自身利益后自愿协调确定的，且原、被告于2017年5月17日就涉案房屋签订另一份《房屋买卖合同》时，目的是为少缴纳契税，此合同依法虽为无效合同，但该合同明确约定房屋建筑面积为190平米，证明此时被告对涉案房屋的建筑面积为190平米是知情的。双方据此仅约定房屋总价，而并未约定每平米单价，可以认定双方当时是按总价款达成的房屋买卖合同。综上，被告的抗辩理由不符合合同约定，也不符合诚实信用的基本原则，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：由被告冯某乙于判决生效之日起三日内支付所欠原告冯某甲购房款30000元。案件受理费275550元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长    刘建海审  判  员    杨芳芹人民陪审员    质文明                              二0一九年十二月三十日                            书  记  员     冯  媛   1