广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异4号 异议人（被执行人）：湛江市物资总公司，住所地湛江市赤坎区康顺路2号。 法定代表人：彭乔。 委托诉讼代理人：陈小琴，广东敏翔律师事务所律师。 申请执行人：湛江市银地置业有限公司，住所地湛江市霞山区社坛路3号（东新花园14号地）东新贸市场二层。 法定代表人：黄壮强。 被执行人：湛江市机电设备公司，住所地湛江市赤坎区康顺路42号。 法定代表人：刘敬华。 本院在执行申请执行人湛江市银地置业有限公司（以下简称银地公司）与被执行人湛江市物资总公司（以下简称物资公司）、湛江市机电设备公司（以下简称机电公司）借款合同纠纷一案过程中，异议人（被执行人）物资公司于2020年1月13日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人物资公司称，湛江市赤坎区人民法院（下简称“赤坎法院”）（2006）赤法民二初字第46号民事判决书已发生法律效力，赤坎法院在执行（2018）粤0802执恢50号案件过程中拍卖物资公司位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房字第××号建筑面积1600.12平方米）、第三至第八层房屋（证号：粤房字第××号建筑面积1170.96平方米）、湛江市××××号土地使用权（无土地使用证、面积897.42平方米），异议人对该三处物业的查封、拍卖不服，请求赤坎法院：1、停止、不得对上述三处物业的查封、拍卖、执行；2、申请执行人承担诉讼费。事实和理由如下：一、上述异议执行房地产现经执行法院评估价值为19443684元，但被执行人在本执行案中作为被执行人的欠债本息总额才800多万元，所以本执行案拟拍卖房产严重超标的执行。二、涉案被拍卖物业无土地使用证拍卖不合法，涉案拟拍卖的土地897.42平方米无土地使用证，也未经拍卖法院对土地使用权评估，如法院拍卖涉案土地使用权，实为通过拍卖转让使国家损失国用土地使用权价值1000多万元。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方政府土地管理部门申请登记”的规定，土地使用权初始登记的权力在湛江市政府，如法院通过拍卖土地使用权确认土地受让人有土地权属，则是以司法权取代政府行政权确认土地使用权的初始登记，根据物权法第9、28、31条，拍卖确定物权权属违反禁止性物权法规定。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的，（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，法院对没有评估，没有土地使用权属证书的土地使用权进行拍卖转让，是违反禁止性法律规定进行土地使用权的转移登记。五、根据最高法院法发（2004）5号文第五条“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”，本案执行中执行人员根本未查询到拟拍卖土地使用权的权属，房屋权属证也是旧的作废的，不是合法不动产或房地产所有权证，涉案拍卖房地产没有房地产合法权属依据。 异议人物资公司提交如下证据：1、（2019）粤0802执恢21号执行裁定书，证明异议请求的标的物将被拍卖；2、房地产估价报告，证明异议请求的标的物评估价；3、（2006）赤法民二初字第46号判决书，证明异议人作为被执行人欠债800多万元；4、营业执照，证明当事人主体资格。 经审查查明，原申请执行人中国信达资产管理公司广州办事处（下简称“信达公司”）（受让原债权人中国银行赤坎支行的债权）与被执行人机电公司、物资公司借款合同纠纷一案，本院于2006年5月22日作出（2006）赤法民二初字第46号民事判决书，判决：一、被告机电公司须于本判决生效之日起十日内偿还借款本金300万元及利息（利息计算：以所欠借款本金额从2004年5月21日起至还清欠款之日止的利息给中国人民银行规定的同期同类贷款利息计算）给原告信达公司。二、被告物资公司在其提供的抵押物（证号：粤房地证字第4470327号、第4470326号）价值范围内对被告机电公司的借款本金300万元及相应利息承担连带清偿责任。三、原告信达公司对被告物资公司在《抵押合同》中提供的抵押物（证号：粤房地证字第4470327号、第4470326号）享有优先受偿权。本案件受理费25010元，财产保全费15520元，其他诉讼费207元，共计40737元，由被告机电公司全部负担。该判决书于2006年6月9日开始发生法律效力。由于被执行人未按生效法律文书履行还款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理并于2006年10月31日立案执行。2006年11月7日，本院作出（2006）赤法执字第414号民事裁定书，裁定：查封被执行人物资公司所有的位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房地证字第4470327号，面积：1600.12平方米）和第三至八层（证号：粤房地证字第4470326号，面积：1170.96平方米）房屋。2006年11月10日，本院作出（2006）赤法执字第414号民事裁定书，裁定：查封被执行人位于湛江市××××号土地使用权（面积：775.2平方米）。2006年11月30日，本院作出（2006）赤法执字第414号民事裁定书，裁定：一、本院作出的（2006）湛赤法民二初字第46号民事判决书中止执行。二、中止情形消失后，申请执行人可以申请人民法院恢复强制执行。申请执行人向本院申请恢复执行。2007年11月21日，信达公司与湛江经济技术开发开发区冠荣房地产有限公司（下简称“冠荣公司”）签订资产转让合同，将（2006）湛赤法民二初字第46号案中享有的债权转让给冠荣公司。2007年12月21日，冠荣公司与辛其峰、黄梅、杨兰签订债权转让协议，冠荣公司将（2006）湛赤法民二初字第46号案中享有的债权转让给辛其峰、黄梅、杨兰。2008年8月18日，本院作出（2006）赤法执字第414号恢字1号民事裁定书，裁定：变更辛其峰、黄梅、杨兰为（2006）赤法执字第414号案件的申请执行人，原申请执行人信达公司的权利义务由辛其峰、黄梅、杨兰（按股份分配为：辛其峰占10％、黄梅占45％、杨兰占45％）继受。2009年2月19日，本院作出（2006）赤法执字第414号恢字1号之一民事裁定书，裁定：一、续行查封被执行人物资公司所有的位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房地证字第4470327号，面积：1600.12平方米）和第三至八层房屋（证号：粤房地证字第4470326号，面积：1170.96平方米），及查封该房地产土地使用权（面积的715.5平方米）。二、查封被执行人机电公司位于湛江市××××号土地使用权{面积：638平方米，土地使用权证号：湛国用【1998】字第233号}。同日，本院作出（2006）赤法执字第414号恢字1号之二、之三协助执行通知书，分别协助执行：续行查封被执行人物资公司所有的位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房地证字第4470327号，面积：1600.12平方米）和第三至八层房屋（证号：粤房地证字第4470326号，面积：1170.96平方米）；查封被执行人位于湛江市××××号土地使用权{面积：638平方米，土地使用权证号：湛国用【1998】字第233号}。2009年7月2日，本院作出（2006）赤法执字第414号恢字1号之七执行裁定书，裁定：一、中止本院作出的（2006）湛赤法民二初字第46号民事判决的执行。二、中止执行的情形消失后，申请执行人可以申请人民法院恢复强制执行。申请执行人向本院申请恢复执行。2010年12月3日，本院作出（2006）赤法执字第414号恢字3号之一执行裁定书，裁定：变更本案申请执行人为银地公司，由银地公司继受杨兰、辛其峰、黄梅在本案中的所有权利及义务。2015年3月23日，本院作出（2004）湛赤法执字第414号恢字2号之一执行裁定书，裁定：一、轮候查封被执行人物资公司名下的位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房地证字第4470327号，面积：1600.12平方米）及其所占用的土地使用权。二、轮候查封被执行人物资公司名下的位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房地证字第4470326号，面积：1170.96平方米）及其所占用的土地使用权。三、查封期限为叁年（从该查封生效之日起计算）。同日，本院作出（2004）湛赤法执字第414号恢字2号之一协助执行通知书，协助执行事项：一、轮候查封被执行人物资公司名下的位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房地证字第4470327号，面积：1600.12平方米）；二、轮候查封被执行人物资公司名下的位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房地证字第4470326号，面积：1170.96平方米）；三、查封期限为3年（从该轮候查封生效之日起计算）。2017年5月23日，根据申请执行人银地公司的恢复申请，本院立具了（2017）粤0802执恢461号案件予以执行。2017年9月27日，广州启诚房地产土地评估有限公司接受本院委托作出《房地产估价结果报告》，评估结果为物资公司名下的位于湛江市赤坎区××、××及××至××层房地产（包括房产及分摊的土地使用权）的市场价值为15357615元。2017年11月22日，本院作出（2017）粤0802执恢461号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行的财产的，可以再次申请执行。2018年1月23日，银地公司申请恢复执行，案号为：（2018）粤0802执恢50号。2018年1月24日，本院作出（2018）粤0802执恢50号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人物资公司位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房字第××号，建筑面积：1600.12平方米）。二、拍卖被执行人物资公司位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房字第××号，建筑面积：1170.96平方米）。三、拍卖被执行人物资公司位于湛江市××××号土地使用权（证号：无证，面积：897.42平方米）。2018年12月24日，本院作出（2018）粤0802执恢50号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。2019年1月7日，银地公司再次申请恢复执行，案号为：（2019）粤0802执恢21号。2019年11月12日，本院作出（2019）粤0802执恢21号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人物资公司位于湛江市赤坎区××、××层房屋（证号：粤房字第××号，建筑面积：1600.12平方米）。二、拍卖被执行人物资公司位于湛江市赤坎区××至××层房屋（证号：粤房字第××号，建筑面积：1170.96平方米）。异议人物资公司遂向本院提出上述执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款的规定，被执行人物资公司对本院在执行（2019）粤0802执恢21号案件过程中查封、拍卖涉案房屋及土地使用权的执行措施不服而提出执行异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 本案中，被执行人物资公司名下位于湛江市赤坎区××、××及××至××层的房屋是（2006）赤法民二初字第46号民事判决书所载明的抵押物，抵押权人原是中国银行赤坎支行，经债权转让后，抵押权人现为申请执行人银地公司，其依法享有对抵押财产进行处置及对处置的变现款享有优先受偿的权利，故本院对上述房屋采取查封、拍卖措施以清偿涉案债务，符合法律规定，并无不当。 关于本案是否存在超标的执行的问题。本院对登记在被执行人物资公司名下的涉案抵押物进行整体处置，虽然涉案抵押物的房地产评估价为15357615元，但评估价只是确定拍卖保留价的辅助手段，最终成交价格仍需市场检验，目前涉案抵押物未经拍卖处置，拍卖成交价款待定，即涉案抵押物的变现价值是否已足够偿还物资公司应承担的债务数额还不能确定，况且涉案抵押物尚有多个债权人轮候查封，故本案不存在超标的执行的情况。 关于本院执行物资公司位于赤坎区康顺路44号尚未办理权属登记的土地使用权是否合法的问题。参照《最高人民法院关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题的复函》精神，根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本院依法对物资公司名下位于湛江市赤坎区××、××及××至××层的房屋进行评估拍卖，该房屋所占用范围内的土地使用权即赤坎区康顺路44号的土地使用权虽未办理权属登记，亦应按房地一致原则处置房产，故本院一并执行物资公司位于赤坎区康顺路44号的土地使用权并无不当，应予支持。 综上所述，异议人物资公司请求停止对涉案房地产的查封、拍卖、执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。另异议人请求申请执行人承担诉讼费，不属执行异议的审查范围，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人（被执行人）湛江市物资总公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自在收到本裁定书之日起十日内向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年一月二十一日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。