广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3766号上诉人（原审原告、反诉被告）：张彩霞，女，1972年6月14日出生，满族，住广东省佛冈县****************。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王雅麟，男，1974年4月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区宝城34区鸿景园3栋2701。委托诉讼代理人：**，广东盛亦盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛冈蓝猫均达文化科技有限公司。住所地：广东省佛冈县********。法定代表人：黄x锦，该公司经理。上诉人张彩霞、王雅麟因与被上诉人佛冈蓝猫均达文化科技有限公司（以下简称蓝猫均达公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张彩霞上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人支付逾期利息751805元（以2300万元为基数，按照银行同期贷款利率即年利率6.175%自2017年7月1日起计算至2018年4月3日）；2、被上诉人支付违约金114931.73元；3、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人主张的利息为按照合同约定被上诉人应该支付的实欠银行借款本息中的利息部分，并非赎证贷款利息。1、本案中，被上诉人逾期支付转让款2300万元是客观存在的事实，同时按照双方签订的合同第二条第4款的约定，被上诉人逾期付款的，应当按照每天万分之一计算违约金。一审过程中，上诉人向法院提交的因被上诉人逾期付款银行产生的贷款利息等相关证据，法院均不采纳。该事实是客观存在的，上诉人的损失也是客观存在的，上诉人的该项请求应当得到支持。2、关于赎证所产生的利息，双方在合同中已经明确约定，由被上诉人承担实欠银行借款本息。一审判决未严格审查合同内容导致事实认定错误。二、一审判决认定事实错误，导致违约金计算错误，被上诉人应当支付114931.73元。根据合同的约定，不动产过户到目标公司名下的当天，被上诉人付清余款(最后付款时间从赎证之日起50天内付清)。按照该约定，被上诉人最晚应当在2017年12月12日付清余款，一审判决未严格审查合同，错误认定最后付款时间为2017年12月18日，导致违约金计算错误。王雅麟答辩称：一、合同约定整体成交价为2500万元，被上诉人已经足额支付，上诉人再要求被上诉人支付利息没有依据。且合同约定2017年7月31日前还款赎证，因上诉人未告知还款的本金和利息，导致被上诉人无法履行付款义务，直至同年10月24日，上诉人才告知赎证本金，被上诉人已经按照上诉人告知的数额支付。且上诉人已经主张了违约金，其又主张利息没有依据。二、关于余款的支付时间，根据合同的约定，余款是在不动产过户到目标公司名下的当天，同时备注赎证之日起50日内。该节约定的真实意思是50天内办证，办证当天付款。但由于上诉人隐瞒部分土地被征收的事实，导致办理过户面临诸多问题，50天内无法办妥。且即使按照上诉人所说付款时间存在两种约定，也应当视为约定不明，按照合同法规定和交易惯例，在过户时支付。蓝猫均达公司未作答辩。张彩霞向一审法院起诉请求：1.判令王雅麟、蓝猫均达公司支付逾期利息共计751805元（以23000000元人民币为基数，按照银行同期存款利率即年利率6.175%自2017年7月1日计算至2018年4月3日）；2.判令王雅麟、蓝猫均达公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中张彩霞增加诉讼请求：判令王雅麟、蓝猫均达公司支付违约金369300元。王雅麟向一审法院反诉请求：1.驳回张彩霞在本诉的全部诉讼请求；2.判令张彩霞退还《土地厂房转让协议》中约定的土地面积与实际交付使用的土地之间的差价5757414.82元；3.判令张彩霞退回多支付的款项6095.84元；4.判令张彩霞支付逾期支付土地的违约金合共107500元（违约金的计付时间：2018年7月3日至2018年8月15日共43天）;5.本诉及反诉费用全部由张彩霞负担。一审法院认定事实：2007年，张彩霞通过出让方式取得佛冈县**********金鱼山48000㎡工业用地的使用权，使用期限至2054年1月11日。2008年，广东电网有限责任公司清远佛冈供电局委托佛冈县石角镇人民政府对张彩霞的工业用地中约15.67亩进行了征收，征收后，广东电网有限责任公司清远佛冈供电局在征收的土地上建造了110千伏羊角变电站。2017年6月27日，甲方张彩霞与乙方王雅麟签订《土地厂房转让协议》，张彩霞将佛冈县**********金鱼山土地、厂房及其地上附着物（含水、电、消防的软硬设施等）转让给王雅麟，具体交易内容以该土地证、房产证记载的为准，如果实际测量面积与本合同描述的面积不符的，甲方免责。协议中附有土地及房屋情况的表：1.土地，48000㎡，佛国用（2007）第00027号，已办理抵押登记；2.房屋，3274.78㎡，粤房地权证佛第3300002603，已办理抵押登记；3.房屋，1842.63㎡，粤房地权证佛第3300xxxxx，已办理抵押登记；4.房屋，1716.64㎡，粤房地权证佛第330xxxxxxx1，已办理抵押登记。其余地上建筑物及其附属设施、厂道、树木绿化、水、电、消防的软硬设施等按现状与土地、房屋合并整体作价25000000元，交易、过户产生的各种税费由乙方负担。付款方式：本协议签订之日起5天内，乙方支付定金2000000元给甲方，甲方到银行赎证时，按甲方实欠银行借款本息，由乙方直接打款赎证（乙方打款赎证的时间为2017年7月31日前），不动产证过户到目标公司名下当天，乙方付清余款（最后的付款时间从赎证之日起50天内付清）；款项汇至张彩霞指定的账户；如乙方在任何一期预期付款的，按应付款每天万分之一计付违约金给甲方，本合同继续履行。标的交付：甲方在收到乙方定金之日起7天内，乙方可以进场除草、修围墙、测量规划，甲方在收到全部款项之日起3个月内清场，按土地证、房产证记载的状况及厂房等建筑物的现状交付；交接完成后双方签署“不动产交接确认书”，如甲方逾期交付的按总成交价每天万分之一支付违约金给乙方。同日，双方签订《补充协议（一）》，约定，双方共同申请注册目标公司，甲方为挂名股东，目标公司的全部股东权益属于乙方，甲方将《土地厂房转让协议》项下的土地证、房产证作价过户入股，过户至乙方100%控制的目标公司后，甲方将持有的目标公司的股权全部转回乙方或乙方指定的第三人，甲方退出目标公司。6月30日，王雅麟支付2000000元定金给张彩霞。7月7日，目标公司蓝猫均达公司成立。7月31日，王雅麟发信息给张彩霞要求其提供银行贷款的本金、利息余额以及还款账户。8月24日，广东电网有限责任公司清远佛冈供电局致函佛冈县国土资源局，因张彩霞佛冈县**********金鱼山的15.67亩土地已被征收，征收的土地未从土地证中分割出来，要求终止张彩霞土地转让手续。9月12日，佛冈县人民政府就涉案土地证分割一事进行协调，经县测绘队测量，明晰确定清远供电局的面积为16.58亩，蓝猫均达公司为55.42亩（面积最终以各方盖章或签名确定的宗地图为准），张彩霞、王雅麟均参加了协调会。10月24日，蓝猫均达公司出具支票给清远市星展工贸有限公司归还11006095.84元贷款本息给佛冈县**信用合作联社。土地分割后广东电网有限责任公司清远佛冈供电局不动产权证登记的土地面积为11054㎡，12月18日蓝猫均达公司取得的不动产权证登记的土地面积为36946㎡。12月27日，王雅麟支付2000000元给张彩霞，2018年4月3日，王雅麟通过何冠华的账户转账10000000元给张彩霞。9月18日，张彩霞与蓝猫均达公司签署《不动产交接确认书》，确认土地及厂房分别于7月30日、8月15日已全部移交给蓝猫均达公司，张彩霞为法定代表人的清远市星展工贸有限公司在该确认书上盖章。张彩霞认为王雅麟迟延付款，需支付利息及违约金；王雅麟认为张彩霞交付的土地面积减少11054㎡，需退还减少面积的差价，王雅麟共支付25006095.84元给张彩霞，多支付的6095.84元需退还，并要求张彩霞支付逾期交付土地的违约金。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。张彩霞与王雅麟自愿签订的《土地厂房转让协议》及《补充协议（一）》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、张彩霞是否需要退回11054㎡土地的差价给王雅麟；二、王雅麟是否逾期付款，是否需要支付利息及违约金；三、张彩霞应否退还6095.84元及支付逾期交付厂房的违约金给王雅麟。一、张彩霞是否需要退还11054㎡土地的差价给王雅麟。张彩霞、王雅麟在《土地厂房转让协议》约定以土地证记载的面积为准，如果实际测量面积与本合同描述的面积不符的，甲方免责，张彩霞认为“如果实际测量面积与本合同描述的面积不符的，甲方免责”已经告知了王雅麟变电站所在的土地被征收，王雅麟则认为该句是对实际面积与约定面积的误差的表述。结合本案的证据及现场勘查的情况，一审法院认为王雅麟在签订合同时已经知晓48000㎡的土地中部分被征收的事实，张彩霞无需退还土地差价给王雅麟。理由如下：1、经现场勘查，双方在签订协议时被征收的土地上已经建有变电站，且变电站的地势与张彩霞、王雅麟转让的土地有高低差，变电站四周是有围墙的，变电站与四周的界限是清晰的，王雅麟承认签订合同时张彩霞提交有清远市星展工贸有限公司盖章的土地证使用权证复印件，根据土地使用权证上的宗地图与现场对比，可知变电站位于宗地图内的西北方向。2.王雅麟受让土地后四次支付了25006095.84元转让款给张彩霞，若王雅麟不知晓变电站所在的土地被征收，不会继续支付转让款给张彩霞，王雅麟称签订协议时不知晓变电站的土地被征收，在广东电网有限责任公司清远佛冈供电局发函佛冈县国土资源局要求终止涉案土地的过户手续后，9月12日佛冈县人民政府就变电站所在的土地从土地证上分割出来事宜进行协调，王雅麟已经知晓受让的土地上包含了变电站所在的土地被征收，未向张彩霞提出减少转让款而是继续支付余下的款项并接收土地厂房，2017年12月18日，分割后的36946㎡的土地及厂房也过户至蓝猫均达公司名下，土地及厂房的权属已经完成了转移，2018年9月18日，双方签署《不动产交接确认书》，确认土地厂房已经全部移交。从以上事实可推断，王雅麟是知晓受让的土地上包含了变电站被征收的土地，对王雅麟反诉要求张彩霞退还11054㎡土地的差价，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、王雅麟是否逾期付款，是否需要支付利息及违约金。《土地厂房转让协议》约定张彩霞到银行赎证时，由王雅麟直接打款赎证，打款赎证的时间是2017年7月31日前，而实际还款赎证的时间是2017年10月24日。用土地向银行贷款的是清远市星展工贸有限公司，张彩霞是该公司的法定代表人，就向银行还款赎证的问题上，应该是先由张彩霞向银行申请还款赎证，在确定了贷款本息后由张彩霞提供还款账户给王雅麟打款，7月31日，王雅麟发信息催促张彩霞提供银行贷款本息及还款账户，说明王雅麟有积极打款的意愿，但贷款本息及还款账户需要张彩霞提供，张彩霞怠于提供而导致未能在7月31日还款的责任应该由其承担。10月24日王雅麟向银行还款赎证后，第二笔的付款义务已经履行，根据合同约定余下款项于不动产证过户到目标公司名下当天付清，余下款项为11993904.16元（25000000元-200000*******095.84元）。12月18日，目标公司蓝猫均达公司取得不动产权证，余下款项应该于当天支付给张彩霞，王雅麟于12月27日支付2000000元，2018年4月3日支付10000000元，王雅麟存在逾期付款的行为，应该按照合同约定支付逾期付款违约金，违约金分两段计算，第一段自2017年12月19日起以11993904.16元为基数按每日万分之一计算至2017年12月27日，违约金计算为10794.51元（11993904.16元×9天×0.01%）；第二段自2017年12月28日起按9993904.16元为基数按每日万分之一计算至2018年4月3日，违约金计算为96940.87元（9993904.16元×97天×0.01%）。违约金合计107735.38元。至于张彩霞主张的利息，《土地厂房转让协议》中约定转让价为25000000元，并没有约定贷款利息也由王雅麟承担，双方对逾期付款约定的是违约金，2017年7月31日至10月24日逾期还款赎证的责任在张彩霞，期间产生的利息不应由王雅麟承担，10月24日还款赎证后不再产生贷款利息，对张彩霞主张的利息一审法院不予支持。三、张彩霞应否退还6095.84元及支付逾期交付厂房的违约金给王雅麟。《土地厂房转让协议》约定总的转让款为25000000元，王雅麟实际支付的转让款为25006095.84元，多支付的6095.84元应该予以退还。王雅麟于2018年4月3日付清转让款，根据《土地厂房转让协议》的约定，张彩霞应于收到全部款项之日起三个月内交付土地、厂房等，至2018年8月15日，土地、厂房才完全移交，张彩霞存在逾期交付土地、厂房的行为，应该按照约定支付违约金，违约金自2018年7月4日起以25000000元为基数计算至2018年8月15日，违约金为107500元（25000000元×43天×0.01%）。综上，张彩霞需退还6095.84元及支付违约金107500元给王雅麟，王雅麟需支付违约金107735.38元给张彩霞，相互冲抵后，张彩霞需退还5860.46元给王雅麟，对张彩霞的其他诉讼请求，一审法院不予支持，对王雅麟的其他反诉请求，一审法院不予支持。蓝猫均达公司经一审法院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。判决：一、张彩霞于判决生效之日起十日内退还5860.46元给王雅麟；二、驳回张彩霞的其他诉讼请求；三、驳回王雅麟的其他反诉请求。案件本诉受理费11318元，由张彩霞负担9696元，王雅麟负担1622元。反诉受理费26949元，由张彩霞负担521元，王雅麟负担26428元。本院二审期间，张彩霞在庭后向本院提交银行交易记录一份，拟证明借款利息的数额。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。王雅麟提起上诉后，未在指定的期限内预交二审案件受理费，本案按其自动撤回上诉处理，对其上诉请求不予审查。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、王雅麟应否向张彩霞支付银行借款利息；2、尾款的支付期限如何认定。关于第一个争议焦点。张彩霞用以证明银行借款利息数额的主要证据是还款账户的银行交易记录，根据其提供的交易记录，可以看出张彩霞主张的利息是指2017年10月24日之前产生的利息，其中包括了涉案合同签订之前已经产生的利息。本院认为，合同明确约定的交易价款是2500万元，该对价是双方经过协商确定的数额，签订合同前已经产生的利息是张彩霞在确定交易价款时应当考虑的因素，不能要求王雅麟在2500万元交易价款之外，额外承担其他付款义务。其次，合同约定的第二笔款项的支付方式是由王雅麟直接还款赎证，如一审判决所述，王雅麟已经在合同约定的期限内催告张彩霞提供还款账号、数额。由于张彩霞怠于提供上述信息，导致还款迟延，即使在该期间产生额外的利息，相应的责任也应当由张彩霞自行承担。再次，张彩霞起诉时要求王雅麟支付的利息是2017年7月1日至2018年4月3日期间的利息，其在二审中亦再次明确要求的利息是指王雅麟迟延还款赎证产生的利息。而张彩霞提供的证据却是2016年4月21日至2017年10月24日期间的利息，证据无法证明其主张，本院对其不予采信。综上，张彩霞要求王雅麟支付银行借款利息，理由不成立。关于第二个争议焦点。张彩霞主张的违约金是指王雅麟逾期支付尾款的违约金。对于尾款的支付期限，合同约定在不动产过户到蓝猫均达公司名下当天支付，同时约定应当在赎证后50日内支付。根据查明的事实，不动产过户至蓝猫均达公司名下的时间是2017年12月18日，该期限已经超过赎证后50日，双方因此产生争议。如前所述，本院已认定逾期还款赎证的责任由张彩霞承担，故导致不动产过户时间超过合同约定的赎证后50日，责任亦由张彩霞承担，张彩霞不得要求王雅麟承担该时间段内的违约金。一审判决认定违约金从2017年12月18日起计算，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12467元，由上诉人张彩霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一九年十二月三十日法官助理  陆倩倩书 记 员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。