广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异538号 异议人（利害关系人）：温永生，男，汉族，1980年9月10日，身份证住址河南省临颍县。 委托诉讼代理人：高军，广东莱恩律师事务所律师。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大海滨南路光大银行大楼，统一社会信用代码914404008925604831。 法定代表人：皮唐，行长。 委托诉讼代理人：张艳华，北京市中银（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。 被执行人：李卫，男，汉族，1962年8月31日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人：刘艳，女，汉族，1979年8月3日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人：珠海市三和远东贸易有限公司，住所地珠海市香洲区幸福街22号A1房，统一社会信用代码91440400690454391M。 法定代表人：刘艳。 本院在执行中国光大银行股份有限公司珠海分行（以下简称光大银行珠海分行）与李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人温永生提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人温永生向本院提出如下异议请求：1.中止对（2019）粤0402执8657号执行案中被执行人刘艳名下位于珠海市香××区××教育街××、××北××层商场(产权证号：01××05)的拍卖；2.在《广东省珠海市香洲区人民法院搬迁公告》中披露涉案房产上存在租约、并披露租赁期限和租金标准。3.确认异议申请人对涉案房屋的拍卖依法享有承租权和优先购买权。 事实与理由：2018年1月1日，异议人与被执行人刘艳签订《商铺租赁合同书》，其中约定：“被执行人刘艳将珠海市香××区××教育街××、××北××层商场，房产证号为珠字第××号，计租面积：994.79平方米。合同期限：10年，起止期为2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金：2018年1月1日起至2027年12月31日止租金为10000元/月”。2019年11月25日，异议人在涉案房屋门口看到珠海市香洲区人民法院张贴的《搬迁公告》，获知涉案房产正在被珠海市香洲区人民法院拍卖。 异议人认为，异议人与刘艳签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，为合法有效合同，依法应受法律保护，但是珠海市香洲区人民法院作出《搬迁公告》时，未对涉案房产的使用状态进行核实，也未披露涉案房产存在租约及租期、租金标准，也没有告知异议人享有优先购买权。 异议人温永生提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.执行裁定与搬迁公告；3.房屋租赁合同；4.刘艳出具的收据；5.证明；6.温永生出具收据。 申请执行人光大银行珠海分行提交答辩意见称，一、温永生与刘艳的租赁关系不能对抗抵押权，应当继续执行拍卖涉案房产。2012年11月5日，答辩人与李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司签订《个人贷款合同》，约定刘艳以其名下位于珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场为贷款提供抵押担保，未经答辩人事先同意，不得出租抵押物，2012年11月13日，双方就抵押房产办理了抵押权设立登记。 温永生与刘艳的租赁合同于2018年1月1日签订，租赁关系产生于抵押权之后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，租赁合同不能对抗抵押权，不影响抵押权的实现，被执行人拒不履行生效判决确定的还款义务，答辩人为维护其合法权益，有权申请执行拍卖被执行人名下财产，因此不应中止（2019）粤0402执8657号执行案的拍卖程序。 二、温永生与刘艳的租赁关系是否真实、温永生是否具有优先购买权缺乏证据证明。温永生提供的证据均为自然人签字的书证，没有其他证据加以佐证，不排除有串通作假的可能，且依据《城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条规定，租赁需备案登记，以当前证据无法加以确认温永生与刘艳的租赁关系和温永生具有优先购买权。 申请执行人光大银行珠海分行没有提交证据。 被执行人李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司没有提交答辩意见和证据。 本院查明，光大银行珠海分行与李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2018）粤0402民初7175号民事判决，判令：一、李卫、刘艳于判决发生法律效力之日起十日内向光大银行珠海分行偿还贷款本金3295415.27元以及计至2018年5月30日的利息68809.86元、罚息1446.12元、复利509.27元；二、李卫、刘艳于判决发生法律效力之日起十日内向光大银行珠海分行支付自2018年5月31日起至本息实际清偿日止，按照中国人民银行上年度最后一次公布的贷款基准年利率上浮25%（每年1月1日调整一次）的基础上上浮50%计算的罚息、复利（罚息以未付本金3295415.27元为基数，复利以未付利息68809.86元基数）；三、李卫、刘艳于判决生效之日起十日内向光大银行珠海分行偿付律师费9963.89元；四、珠海市三和远东贸易有限公司对李卫的上述第一、二、三项债务向光大银行珠海分行承担连带保证责任；珠海市三和远东贸易有限公司承担保证责任后，有权向李卫追偿；五、确认光大银行珠海分行就上述第一、二、三判项确定的债权，对处分担保物即珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场的房产所得价款享有优先受偿权。 上述民事判决书发生法律效力后，李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司没有主动履行，光大银行珠海分行向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2019）粤0402执8657号。 另查明，案件诉讼过程中，本院于2018年8月17日以（2018）粤0402民初7175号民事裁定书查封了刘艳名下位于珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场（产权证号：01××05）。 执行过程中，本院向被执行人李卫、刘艳、珠海市三和远东贸易有限公司发出执行通知书，责令其在限期内履行生效判决确定的义务。2019年11月11日，本院作出（2019）粤0402执8657号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人刘艳名下位于珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场（产权证号：01××05）。同日，本院作出（2019）粤0402执8657号搬迁公告，责令被执行人及上述不动产的占有使用人在2019年12月5日前迁出。至本案审查终结时止，案涉不动产尚未交付拍卖。 又查明，不动产权登记证书记载，珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场（产权证号：01××05）产权人为被执行人刘艳，该不动产已设定抵押，抵押权人分别为光大银行珠海分行（抵押设立日期2012年11月12日）、李玄照（抵押设立日期2017年11月22日）。 本案中，异议人温永生向本院提交了一份签订时间为2018年1月1日的《商铺租赁合同书》，该合同甲方（出租方）为被执行人刘艳，乙方（承租方）为异议人温永生。合同约定，刘艳将珠海市香××区××教育街××1,2栋北座二层商场出租给温永生使用，租赁期限10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，租金每月10000元。 本院认为，涉案房产已于2012年11月12日办理了申请执行人光大银行珠海分行作为抵押权人的抵押登记，被执行人刘艳和异议人温永生于2018年1月1日签订租赁合同。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”上述《商铺租赁合同书》属于减损抵押财产价值的行为。被执行人刘艳与异议人温永生签订租赁合同的行为没有得到抵押权人光大银行珠海分行的同意，因此异议人温永生与被执行人刘艳签订的租赁合同不能对抗申请执行人光大银行珠海分行。据此，本院拍卖涉案房产并要求异议人温永生迁出涉案房产，以实现抵押权人光大银行珠海分行的权利，符合法律规定。异议人温永生请求中止案涉不动产的拍卖、确认其享有承租权和优先购买权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下： 驳回异议人温永生的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年一月八日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。