广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30111号上诉人（原审被告、反诉原告）：撖文洲，男，1972年3月8日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：吴朝阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周阅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李寒英，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：高阳，北京市大成（深圳）律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心1、2、25、26，统一社会信用代码91440300708585091T。负责人：李荣军，行长。委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃婕，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人撖文洲因与被上诉人李寒英、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称上海浦东银行深圳分行）合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人撖文洲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并判决确认撖文洲与李寒英于2016年3月29日签订的编号为N0.0001号《房地产买卖合同》合法有效；二、判令撖文洲无须向李寒英支付款项818150.24元；三、由李寒英承担本案一审、二审的诉讼费用。上诉理由:一、撖文洲与李寒英之间仅存在合法有效的房屋买卖合同关系，一审认定双方存在民间借贷合同关系缺乏事实与法律依据，依法不能成立，提请二审依法予以纠正。首先，撖文洲与李寒英签订的《房屋买卖合同》系双方自愿协商一致达成，未违反法律禁止性规定等，建立起合法有效的房屋买卖合同关系。撖文洲经朋友介绍认识李寒英，李寒英称其因资金需要拟出售其名下位于深圳市宝安区××大道与××时代花园××房（以下简称“涉案房产”）。撖文洲经了解得知涉案房产处于向银行贷款抵押状态，李寒英无力赎楼。经与撖文洲与李寒英协商一致，撖文洲现场查看涉案房屋后同意购买，双方于2016年3月29日自愿签订《房地产买卖合同》，约定转让成交价为6442300元；《房地产买卖合同》签署时支付定金300万元，余款3442300元于《房地产买卖合同》签署之日起30日内付清，并给于李寒英五个月的租用房产的期限等，充分体现当事人自愿协商一致的原则，未违反法律禁止性规定等，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效。其次，撖文洲有充分证据证实，与李寒英之间存在合法有效的买卖合同关系，并依约履行了买卖合同义务，依法取得涉案房产的所有权。撖文洲在原一审中提交了《房地产买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》、《公证书》、支付购房款的银行转账凭据、繳纳涉案房产的转让登记涉及的税费凭据、李寒英出具的收到全部购房款的《收据》、撖文洲为权利人的《不动产证书》以及办理涉案房产相关物业、燃气、水、电等过户文件，这些证据形成完整的证据链，充分证实撖文洲与李寒英之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，撖文洲已经依约支付了全部购房款，并在李寒英的协助下办理了涉案房产的过户手续等，取得了不动产权证。依照物权法等相关规定，撖文洲自2016年4月1日起，即取得涉案房产的所有权，李寒英应于2016年4月1日向撖文洲交付涉案房产。最后，李寒英主张与撖文洲之间存在民间借贷关系，无事实与法律依据，旨在逃避交房义务。李寒英辩称，与撖文洲之间系民间借贷关系，双方签订的《房地产买卖合同》是为借款所做担保，并提供《借据》和《担保函》、证人证言及电话录音为证。但上述《借据》、《担保函》仅为复印件，撖文洲从未见过原件，对其真实性、合法性、关联性均存有异议、不予认可。李寒英提交的证人刘某等证人证言经查实明显存在蓄意串通作伪证的情形，依法不予以采信。至于李寒英提交的电话录音仅能证实在撖文洲向李寒英催交房产时，李寒英提出回购房产，双方曾对于涉案房产的回购价格进行了协商，即对回购房产价格的计算方式进行沟通但最终未达成一致。所谓原审电话录音证实撖文洲认可存在借款关系，纯属断章取义。因此，李寒英所提交的所谓上述证据根本不能证实撖文洲与李寒英之间借款事项达成合意，即并无任何有关借款金额、借款利率、借款期限、还款期限、担保方式等的约定，不能证实双方是建立起民间借贷关系。另外，即使比较二者证据优势、盖然性来审视，认定本案存在房产买卖合同关系明显优于认定存在民事借贷关系，而一审法院据此采纳李寒英的主张，认定双方系民间借贷关系，属认定事实错误、适用法律错误，依法恳请二审法院予以纠正。二、撖文洲与李寒英于2016年3月29日签订的编号为NO.0001号《房地产买卖合同》合法有效，撖文洲无须向李寒英支付款项818150.24元。如前所述，撖文洲与李寒英于2016年3月29日签订的编号为NO.0001号《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方之间仅存在真实有效的房屋买卖合同关系。本案房产买卖交易属正常的二手房产买卖交易，有关房产价格的约定，系双方对房产买卖交易模式、风险分担程度、房产权属状况（已有按揭贷款需进行赎楼）等因素自愿综合确定的，与深圳市房地产交易中心发布的该房市场指导成交价基本相符，根本不存在远低市场价值的情形。撖文洲依约已向李寒英付清全部购房款项，李寒英于2016年4月13日向撖文洲出具了收到撖文洲购房款6796300.15元的收款《收据》，不存在撖文洲应另向李寒英支付款项818150.24元的合法依据。被上诉人李寒英答辩称：一、本案因李寒英与撖文洲之间的民间借贷纠纷而引起，《房地产买卖合同》仅仅是作为双方借贷关系的担保，该事实已经一审二审以及再审一审确认，有借据、担保函、证人证言以及电话录音予以充分证实，撖文洲的上诉理由没有事实依据，应当依法驳回。二、一审判决所依据的《房地产评估报告》不具有客观性，不应作为本案判决的依据，应当进行重新评估。理由如下：1、深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司作出的深英评字【2019】F1008号《房地产评估报告》，评估依据不足，评估公司主观臆断贬损估价对象价值，严重损害了李寒英的合法权益。2、深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司作出的深英评字【2019】F1008号《房地产评估报告》，房屋信息错误，评估人员失职，造成被评估对象价值贬损，其评估报告不可采信。被上诉人李寒英一审诉讼请求：一、判令撖文洲返还房屋过户登记时房屋价值与李寒英向撖文洲借款本息的差额2762030.99元；二、本案诉讼费用由撖文洲承担。上诉人撖文洲一审反诉请求：一、确认2016年3月29日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、李寒英立即向撖文洲交付位于深圳市宝安区××大道与××时代花园××房[不动产权证号为粤(2016)深圳市不动产权第0081506号]；三、李寒英立即向撖文洲支付租金60,000元（2016年4月1日至2016年9月1日，每月按12000元计算）；四、李寒英自2016年9月1日起以合同约定转让成交价6442300元为基数按每日按万分之四向撖文洲支付违约金至李寒英向撖文洲实际交房之日止，暂计算至2016年9月19日的违约金48961.48元；五、李寒英赔偿撖文洲律师费用100000元；六、李寒英承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2014年12月31日，深圳市房地产权登记中心向李寒英颁发了深房地字第××号《房地产证》，李寒英系深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园3栋Ｂ座2505号房地产权利人，该房地产建筑面积为148.19平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。李寒英提交了一份《借据》（复印件）、《担保函》（复印件），《借据》内容为“今借撖文洲人民币3000000元，此据为证。借款人：李寒英，证明人：刘某、丁卫华，2016年3月28日”。《担保函》内容为“李寒英问撖文洲借款3000000元一事愿意承担连带担保。担保人：刘某、丁卫华”。庭审中，撖文洲对上述书证的真实性不予认可，并称李寒英、撖文洲间不存在借款关系，撖文洲从未见过或接受过该担保函。2016年3月28日，李寒英出具了一份公证授权委托书，委托李某办理案涉房地产买卖等全部事宜。2016年3月29日，李寒英作为卖方与作为买方的撖文洲签订了一份《房地产买卖合同》，约定李寒英将上述房地产以6442300元价格出售给撖文洲，买方在签订合同时向卖方支付定金3000000元，余款3442300元在签署合同之日起30日全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内办理递件过户手续。该房地产处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续。买方支付案涉交易所涉过户、提前还清贷款罚息等所有税费。合同同时约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过3日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过3日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注条款约定“买方承诺自房产证拿到算起给予原业主李寒英五个月的租期，租金以市场价双方商定”。庭审中，李寒英、撖文洲均认可该份合同的真实性，但李寒英主张该份合同系李寒英向撖文洲借款3000000元的担保，并非真实的房屋买卖；撖文洲称李寒英、撖文洲间系真实的房屋买卖关系，并不存在借款关系。2016年3月30日，撖文洲分三次向李寒英平安银行账户转账合计3000000元。同日，撖文洲分两次向李寒英农业银行贷款还款账户转账合计3458626.1元。2016年3月30日，农业银行出具一份《业务凭证》，载明李寒英以案涉房地产抵押所涉贷款全部提前结清，提前还款总额为3458626.1元。该份凭证显示办理提前还款的系李某。2016年4月1日，李某代理李寒英与撖文洲签署了《深圳市二手房买卖合同》，办理了案涉房地产递件过户手续。2016年4月8日，撖文洲支付了案涉房地产转移登记卖方应承担的税费合计232150.91元。同日，撖文洲支付了案涉房地产转移登记买方应支付的税费合计105523.14元，支付案涉房地产转移登记交易手续、登记费合计672.76元。2016年4月8日，深圳市不动产登记中心向撖文洲颁发了粤（2016）深圳市不动产权第0081506号《不动产权证》，撖文洲系案涉房地产权利人。2016年4月13日，李寒英以收款人身份出具了一份《收据》，载明收到撖文洲购房款6796300.15元。2016年5月16日，撖文洲将案涉房地产抵押登记给第三人，并获取贷款5000000元。2016年8月19日，撖文洲办理了案涉房地产的物业、燃气过户手续。2016年10月9日，法院依据李寒英申请查封了案涉房地产。撖文洲提交了一份中原地产网站有关案涉房地产所在小区招租信息，案涉小区平均租金约69元/月*平方米。涉案房地产所在区域指导租金标准为32元/月*平方米。李寒英提交了一份电话录音，并主张录音时间为2016年7月29日。录音内容显示李寒英要求撖文洲签订买卖合同，将房屋过户登记至李寒英名下；撖文洲不同意，称不需要签买卖合同，只要李寒英支付撖文洲700万元及按月息5分计算的利息，撖文洲就将房地产直接过户给李寒英。李寒英不同意，称借款本金为3000000元，利率为月息5分。庭审中，撖文洲认可该份录音的真实性，但称在此次通话之前，李寒英多次要求将房地产过户回去，撖文洲考虑后同意，但要求其支付购房款资金利息，双方之间不是民间借贷关系，而是房屋买卖合同关系。李寒英申请证人刘某出庭作证，证人刘某确认其于2016年3月28日在《借据》和《担保函》上签名，撖文洲出借3000000给李寒英，对于李寒英、撖文洲双方因撖文洲赎楼所支付的款项是否约定为借款及利率标准均不清楚，并称其只有在签《借据》那天和办理公证那天在场，其他时间不在场。撖文洲申请证人李某出庭作证，证人李某陈述李寒英急需一笔款项，并于2016年3月27日向撖文洲借款，但撖文洲不同意，撖文洲要求房屋买卖过户，撖文洲可以一次性支付3000000元给李寒英，之后的房屋赎楼等费用均由撖文洲自己承担。证人李某陈述撖文洲曾向其表示案涉房屋价格存在套利空间，买来住还是投资都可以。原一审作出民事判决书，李寒英不服上诉，二审作出（2017）粤03民终20214号民事裁定书，对原一审查明事实予以确认，并另查明：原一审庭审时，李寒英提交其与撖文洲的电话录音，该录音中，撖文洲陈述：“我不需要跟你签订买卖合同，你现在就付我利息，付我多少，我直接把房子退给你就可以了”。撖文洲对李寒英提交的电话录音的真实性予以确认，但不认可录音中提到的利息与借款有关。证人刘某出庭作证，陈述：“这件事情是我介绍双方做的交易，因为当时李寒英急需300万资金，我当时就找到撖文洲借款300万，房子作为一个保障，赎楼花了300多万，约定的借利息为5分，我认为借款总共是600多万”。法庭询问刘某借据和担保函中的见证人与担保人是否系其签名，刘某回答：“真实性认可，字是我签的”。与撖文洲“认识几年，是一般朋友关系”，撖文洲电话“153××××8877”。与李寒英的关系是李寒英朋友欠刘某的钱，没有李寒英的电话。二审认为，李寒英本案主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保，并提供了借据、担保函、证人证言及电话录音为证。前述借据及担保函虽为复印件，但证人刘某已出庭作证证明李寒英的前述主张属实，结合前述证据，李寒英关于其与撖文洲之间并无真实房屋买卖意思表示，而是利用房屋买卖合同作为借贷合同担保的主张，在事实上具有高度可能性。双方已经办理房屋所有权转移登记，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法(2017)191号)第十三条第三款的法律适用指引，借款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋，人民法院应当向当事人释明，变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。因一审法院未向当事人作出前述释明，为保障当事人诉讼权利及审级利益，本案应发回重审。本案为重审，法院据（2017）粤03民终20214号民事裁定书向当事人释明法律推定事实及法律关系，当事人变更相应的诉讼请求，并共同确认应评估节点为房产过户之时2016年4月1日。经评估，涉案房产于2016年4月1日评估总值7513233元，2016年4月1日至2019年3月21日期间涉案房产租赁费用为65元/平方米/月，即9632.35元/月，期间合计租赁总值343657元。一审法院认为，李寒英主张其与撖文洲之间并无真实房屋买卖意思表示、而是利用房屋买卖合同作为借贷合同担保，并提供借据、担保函、证人证言及电话录音为证，各证据相互印证，形成证据链，充分有效地证实其主张，法院予以采纳。双方当事人以签订房屋买卖合同作为借贷的担保，双方已办理房屋所有权转移登记的，借款人可要求对方返还价款本息与房屋价值的差额。双方对借贷本金、利息、借款期有争议，庭审共同确认以2016年4月1日即双方共同办理过户手续之日为评估房产价值的节点，合符情理，法院予以采纳。过户之前，撖文洲于2016年3月30日实际向李寒英转账6458626.10元，该笔款项应当推定为借款本金，利息为2016年3月31日一天的利息。利率标准月息5%，已超法定上限，依法调整为月息2%，故产生利息为6458626.10元×2%/月÷30天/月×1天=4305.75元。因此，核得应返还差额为：7513233元-6458626.10元-4305.75元=1050301.15元。另，双方对房产过户的相关费用承担未作约定，撖文洲所支出的应由卖方承担的税费232150.91元，应当视为向李寒英支付的款项，应予扣减，故撖文洲尚应支付李寒英：1050301.15元-232150.91元=818150.24元。同理，本案房产应自2016年4月1日起归属撖文洲所有，李寒英应当交付房产，拒不交付，则应支付占用费用，占用标准按评估价9632.35元/月计付为妥。李寒英、撖文洲其他诉讼请求，无事实或法律依据，法院予以驳回。一审判决：一、撖文洲应于判决生效之日起十日内给付李寒英款项818150.24元；二、李寒英应于判决生效之日起十日内将涉案房产深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园3栋Ｂ座2505号房交付予撖文洲；三、李寒英应自2016年4月1日起按9632.35元/月的标准向撖文洲支付涉案房产的占有、使用费用，计付至实际交付之日止；四、驳回李寒英其他诉讼请求；五、驳回撖文洲其他反诉请求。评估费用合计32618元，由李寒英、撖文洲各承担16309元；李寒英已预缴27668元，撖文洲已预缴4950元，撖文洲应迳付李寒英11359元。上述判项互负金钱给付义务的，可径直抵减后执行。本案本诉受理费30637元、保全费3000元，反诉受理费29179.4元，均由李寒英、撖文洲各承担一半。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为李寒英与撖文洲之间系买卖合同关系还是民间借贷关系。李寒英在《房地产买卖合同》签订之前一天向撖文洲出具《借据》及《担保函》，刘某确认其在上述两份文件上签名。李某出庭作证亦证明李寒英急需用钱向撖文洲借款，撖文洲不同意，要求房屋买卖过户，撖文洲可以一次性支付李寒英3000000元。撖文洲在签订《房地产买卖合同》后一天向李寒英转账3000000元，另向李寒英的贷款还款账户转账3458626.1元还清了涉案房产在农业银行的抵押贷款，李寒英实际获得的可用资金为3000000元。本案中也没有其他证据证明撖文洲另向李寒英借款3000000元。而李寒英提交的与撖文洲的通话录音中撖文洲也陈述“我不需要跟你签订买卖合同，你现在就付我利息，付我多少，我直接把房子退给你就可以了”。撖文洲认可该录音的真实性，同时在质证时称“当时借钱的时候，我就知道她没有偿还能力，我就说一定要房产过户”。综合上述证据，李寒英关于其与撖文洲之间并无真实的房屋买卖合同关系的主张，在事实上更具有高度盖然性。原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人撖文洲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11981元，由上诉人撖文洲负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年一月二十二日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……