广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7238号上诉人（原审被告）：黄冬梅，女，1988年12月18日出生，汉族，住广东省中山市西区*****************。委托诉讼代理人：张汉基，系黄冬梅的丈夫。被上诉人（原审原告）：曾文辉，男，1970年10月30日出生，汉族，住广东省中山市西区**************。委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈臆伶，广东洋三律师事务所律师助理。原审被告：张汉基，男，1971年8月30日出生，汉族，住广东省中山市西区*****************。上诉人黄冬梅因与被上诉人曾文辉、原审被告张汉基房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄冬梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、黄冬梅自签订合同至2018年10月中旬，一直配合曾文辉指定的委托人傅泽源带客人看房，每周可达3至4次，因为曾文辉告知过买房是为了赚取差价。但自2018年9月份中山楼价下跌明显，涉案房屋从成交价112万贬值至102万，导致曾文辉无意再接受该房。曾文辉基于中介角色，并非自己购房，而是居间赚取差价盈利。现黄冬梅可以履行合同，不存在违约行为。涉案合同签订时，曾文辉明确知晓涉案房屋处于二押状态。黄冬梅在未获得曾文辉递交按揭过户资料及签署相关文件的情况下将涉案房屋再次二押，不代表黄冬梅不履行合同，而是完全有能力解除二押后再继续出售，而曾文辉因为楼市处于跌势而无意继续履行合同。二、根据涉案合同第四条第2.2款，买方应自签署合同之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请资料及签署相关文件，否则视为违约。但曾文辉在签署合同后并无主动递交完毕银行按揭资料及签署相关文件，所以其违约在先，黄冬梅可以没收定金20万元。曾文辉辩称，请求驳回上诉，维持原判。曾文辉于2018年10月17日向一审法院起诉请求：1.解除曾文辉、黄冬梅之间的《房地产买卖及居间合同》；2.黄冬梅、张汉基返还购房定金20万元及赔偿一倍定金20万元；3.黄冬梅、张汉基承担本案的律师费。一审诉讼中，曾文辉明确其第1项诉讼请求为解除《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分，并撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：曾文辉（乙方）与黄冬梅（甲方）、中山市世华房地产代理有限公司（中介方）于2018年5月21日签订《房屋买卖及居间合同》，约定：黄冬梅将位于中山市西区*****************出售给曾文辉。交易总价为112万元。乙方签约后支付定金20万元，房产过户时候交首付款11万元。剩余房款81万通过银行贷款。特别约定：甲方黄金梅的房产证在2018年6月30日前解除二押，二押解除后买方再付10万元给卖方做解除一押用途，双方在2018年10月30日前办理过户手续。《房地产买卖及居间合同》第十五条第2款约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1％的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金”。《房地产买卖及居间合同》第十五条第4款约定：“如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。”曾文辉于2018年5月21日、22日、24日，分别向黄冬梅转账2万元、10万元、8万元，共计20万元。涉案房屋的“二押”于2018年7月5日注销后，涉案房屋又于同月13日被抵押给案外人深圳市天大联合融资担保有限公司，被担保主债权94万元，截至本案一审庭审尚未注销。张汉基与黄冬梅为夫妻关系，双方于2014年8月15日登记结婚。黄冬梅、张汉基提交《见证书》《法律服务代收费用收据》，反映邦仁律师事务所于2014年2月18日为借款人（抵押人或购房人）黄冬梅、贷款人中国银行股份有限公司中山西区支行、保证人（开发商）中山市金骏房地产有限公司签订《个人一手住房贷款合同》办理按揭见证。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。曾文辉、黄冬梅与中山市世华房地产代理有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。本案中，黄冬梅收取曾文辉交付的定金20万元以注销“二押”，却又将涉案房屋另行抵押给案外人，以其行为明确表示不继续履行合同的主要义务，现曾文辉要求解除《房地产买卖及居间合同》中的房地产买卖合同部分，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，曾文辉要求黄金梅退还定金20万元，并赔偿一倍定金20万元，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋属于黄冬梅婚前个人财产，曾文辉另要求黄冬梅的配偶张汉基对上述债务承担连带清偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除曾文辉与黄冬梅于2018年5月12日签订的《房屋买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分；二、黄冬梅于一审判决生效之日起七日内向曾文辉退还定金20万元并赔偿一倍定金20万元，共计40万元；三、驳回曾文辉的其余诉讼请求。本案二审期间，黄冬梅提交微信聊天记录2份，拟证明双方曾就延期解除二押问题进行协商。曾文辉对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为双方并无协商推迟解押。对当事人二审争议事实，本院查明如下：1.二审庭审中，曾文辉确认于本案一审起诉前（即2018年10月）才知道黄冬梅将涉案房屋于2018年7月再次二押。黄冬梅确认涉案房屋仍处于二次抵押状态中，当时再次二押未告知曾文辉；涉案房屋现被采取诉保查封措施，其无资金能力解除抵押。2.关于申请按揭问题，曾文辉称，根据涉案合同约定其应于2018年7月21日前履行递件手续，但黄冬梅于2018年7月13日已进行二次抵押，银行实际上不可能出具同贷书，因为两次抵押总额已超过了房屋的实际价值。在本院指定期限内，曾文辉未能就其何时提交银行按揭申请资料等问题进行举证。3.涉案合同第四条“房款支付方式”约定，买方应自合同签署之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约。第六条“产权状态”约定，卖方应于签署合同之日起70日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续。第十九条“备注条款”约定，卖方必须在收取定金后一个月内（2018年6月30日前）解除二押，二押解除后，买方再预付10万元给卖方作解除一押用途；经双方协商，过户时间在2018年10月31日前，并且在过户前必须配合买方上门看房；卖方同意买方以第三方名字办理贷款过户手续并配合买方办理主体变更手续。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从涉案合同内容上看，三方签订的房屋买卖及居间合同既包括了曾文辉与黄冬梅之间的房屋买卖合同关系，也包括了买卖双方与世华公司之间的居间合同关系，从当事人诉求可知，本案仅涉及曾文辉与黄冬梅之间的房屋买卖合同关系。从双方诉辩意见来看，其对解除该合同关系均无异议，二审争议焦点为哪一方存在违约行为。涉案合同约定，黄冬梅应于签署合同之日起70日内（即2018年7月30日）前自行筹资赎楼办理注销抵押登记手续，并于2018年6月30日前解除二押，否则构成违约。现已查明，黄冬梅在收取曾文辉支付的定金20万元，于2018年7月5日注销抵押登记后，在未告知曾文辉或征得其同意的情况下，随即再次将涉案房屋于2018年7月13日抵押给案外人，担保主债权94万元且至今未予注销。黄冬梅上诉称其有能力随时注销该抵押，但二审中又称现无经济能力，故黄冬梅擅自将涉案房屋再次二押的行为明显构成对合同继续履行的阻碍，有悖于合同约定，构成根本违约。黄冬梅主张其不构成违约的理据不足，本院不予采纳。涉案合同另约定，在涉案合同签署后60日内，曾文辉应递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，否则构成违约，且其应于黄冬梅解除二押后再预付10万元给卖方作解除一押用途，以上义务均属于曾文辉作为买受人所负的主合同义务内容。但从现已查明的情况来看，曾文辉既未于约定期限内履行上述递件义务，除了涉案20万元定金以外亦未支付过任何款项，而其在合同履行过程中并未就免责事由主张过合理抗辩，在二审期间亦确认其直至本案起诉前才知晓黄冬梅将涉案房屋再次二押的事实，故可认定曾文辉无正当理由怠于履行主合同义务，根据合同法严格责任原则，曾文辉亦构成根本违约，应承担相应责任。如上所述，曾文辉与黄冬梅在履行涉案合同过程中均存在未依合同约定充分履行其主合同义务的行为，对于涉案合同的解除均应承担相应的违约责任。曾文辉提起本案诉讼要求黄冬梅双倍返还定金、黄冬梅上诉主张没收定金均缺乏事实与法律依据，本院不予支持，但黄冬梅已收取的定金应予返还。综上所述，黄冬梅的上诉部分有理，本院予以支持，并对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21929号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21929号民事判决第二项、第三项；三、黄冬梅于本判决发生法律效力之日起七日内向曾文辉返还定金20万元；四、驳回曾文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元（曾文辉已预交），由黄冬梅负担3650元，由曾文辉负担3650元；二审案件受理费7300元（黄冬梅已预交），由曾文辉负担3650元，由黄冬梅负担3650元。双方各自预交的案件受理费与各自应负担部分相互冲抵后，无须相互返还案件受理费，法院亦不另收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十二月十六日书记员  高 丽