河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5186号原告（反诉被告）：吕金晓，女，汉族，1987年4月20日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘晶晶，河南诚然律师事务所执业律师。被告(反诉原告)：李发科，男，汉族，1966年9月1日出生，住洛阳市西工区。被告：洛阳市西工区宁尚宾馆，经营场所：洛阳市西工区中州中路287号中央百货大楼1楼、14楼至16楼。经营者：杨春意。二被告共同委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所执业律师。原告（反诉被告）吕金晓与被告（反诉原告）李发科、洛阳市西工区宁尚宾馆（以下简称宁尚宾馆）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吕金晓的委托诉讼代理人刘晶晶、李发科及其与宁尚宾馆的共同委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕金晓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与李发科签订的租赁协议，由两被告退还原告缴纳的租赁费12万元；2.判令两被告赔偿原告各项损失共计23519.5元3.本案的诉讼费、保全费等由两被告承担。庭审时，原告将其诉求第二项数额变更为23373.78元。事实和理由：原告与李发科在2019年8月15日于宁尚宾馆一楼签订租赁协议一份，约定原告使用李发科宾馆西侧临街门面房用于炸鸡、汉堡等快餐经营，原告于8月6日，合同签订前缴纳租金2万元，于合同签订当日付租金10万元，两笔费用均通过支付宝转入宁尚宾馆负责人杨春意个人账户，后李发科于第二笔租金支付当日向原告出具收条一份。合同签订后原告与另外两个店员开始准备门头、货柜、备料等开店需要的前期投入，但在此期间中央百货公司的人员多次予以阻挠，同时李发科也无法提供所租赁门面的合法产权，经过多次协调，李发科既不返还原告交纳的租金，也无法协调原告使用租赁房屋，故诉至法院。李发科辩称，1.原告诉称答辩人无法向其提供涉案租赁门面房合法产权的说法，与事实不符;2.原告在没有足额向答辩人交纳租金的情况下，就使用涉案门面房到现在，而且也没有向答辩人履行交纳保证金的义务，构成违约，而且原告还擅自将答辩人的壁布改装成大面积的铝塑板，也构成违约;3.原告诉求的损失与答辩人无关；4.原告诉称的中央百货公司人员多次阻挠的情况与事实根本不符，即使存在也与答辩人无关，原告应当向中央百货公司主张权利，而不应当起诉答辩人。宁尚宾馆辩称，1.答辩人并没有与原告签订任何合同，按照合同法规定的合同相对性原则，双方根本不存在合同法律关系，同时依据民事诉讼法的规定，答辩人不是本案适格被告，应当依法驳回原告对答辩人的起诉；2.答辩人与原告之间也不存在任何实际租赁行为，原告起诉答辩人在事实上没有依据。李发科向本院提出反诉请求：1.判令吕金晓向李发科支付违约金3万元；2、判令吕金晓对其擅自将李发科的壁布改装铝塑板的情况承担壁布布料费4250元，以及恢复原状的工时费、工料费、垃圾清理费三项计2210元；3.判令吕金晓支付拖欠的电费138元；4.本案诉讼费用全部由吕金晓承担。事实与理由：吕金晓与李发科于2019年8月15日签订书面《租赁协议》，约定吕金晓租赁李发科涉案门面房用于商业经营。协议签订后，吕金晓未按约定履行自己的义务，在没有足额向李发科交纳租金的情况下，使用涉案门面房到现在，也没有履行交纳保证金的义务，而且吕金晓还擅自将李发科的壁布改装成大面积的铝塑板，也明显构成违约。恢复原状的费用应当由吕金晓承担，另外吕金晓还拖欠电费未支付，故提起反诉。吕金晓对李发科的反诉辩称，1.反诉原告称我方存在违约行为与事实不符。首先根据合同约定，保证金在合同签订起3个月内付清，但本案在合同签订后即出现房屋无法使用的情况，我方并未实际使用，在承诺的保证金支付期限内出现反诉原告的房屋无法使用，违约责任在反诉原告，不在我方；2.反诉原告对外出租房屋系其自发行为，出租后对房屋进行适当经营装饰也在情理中，我方在装饰装修后无法正常使用，应由其赔偿我方的损失，其诉求没有依据；3.反诉原告主张拖欠电费问题，我方租赁案涉房屋用于商业经营，在租赁合同签订后我方进行了生鲜食物的配料，都需冷冻储藏，为了不扩大损失，租赁冰柜予以储藏，产生的电费系为阻止损失进一步扩大的必要支出，应有反诉原告承担。因此本案反诉原告的诉求没有事实和法律依据请法庭予以驳回。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：1.2019年8月15日，李发科（甲方）与吕金晓（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.租赁场地宾馆一楼接待大厅西侧长9M，宽2M，临街门面房租给乙方合法经营。2.租赁期限自2019年8月15日到2020年8月25日止，免租期为10天，租期到期后乙方有优先租用权。保证金为两个月租金合计24000元，在租赁签订之日3个月内付清；月租金12000元，年租金144000元，租金一次性付清，先付租金后使用。4.租约期内，乙方承担该场地每月卫生费150元及水电费（水费10元每吨，电费为1.2元/度），每月由乙方支付，该场地所产生的垃圾由乙方自行处理。5.保证金在合同期满甲乙双方办理合同解除手续后，由甲方退还给乙方，对因乙方违约引发的费用和损失甲方有权从保证金内扣除。6.租赁场地的内部装修、改造及店面招牌、场地改造等必须书面报备给甲方，经其同意后报经中央百货商场审批，同意后方可施工，费用由乙方承担。乙方在装修过程中要保证原有设施完整直到协议期满后恢复原状。协议期满终止后，乙方不得拆除租赁场地的固定装修设施，该场地内的固定装修所有权归甲方所有。7.如甲方及中央百货商场布局进行调整，甲方有权变动或收回乙方租赁场地，但需提前15日通知乙方，乙方应在15日内将租赁场地归还给甲方，甲方在此期间不收取乙方租金，乙方超过15日后未搬离租赁场地内的物品甲方视为乙方弃物，由甲方自行处理，甲方不承担任何民事责任。8.乙方在协议期内不得将租赁场地转租他人，如乙方将租赁场地转租予他人甲方有权解除协议。9.乙方拖欠租金（含保证金及水电费)超过7日后，之后产生的违约金按照年租金的3.5%/天赔偿给甲方(计算方式：年租金*3.5%*拖欠天数)，如乙方执意拖欠甲方有权停止供水供电直至欠款结清后方可恢复供水供电，在乙方拖欠期内甲方采取的上述行为不承担任何民事责任……2.2019年8月6日及15日，吕金晓通过支付宝向李发科分别支付了2万元、10万元，收款方名称显示为*春意，2019年8月15日，李发科出具收条一份，载明：今收到吕金晓人民币大写壹拾贰万元正。3.合同签订后，2019年8月25日吕金晓与秦皇岛郁都商贸有限公司签订《供货合同》一份，吕金晓自该公司采购开店所需的货料等，共支付货款24202.6元。同时，吕金晓联系装修公司对店面进行装修，其提交2019年9月6日“一品轩装饰”出具的收据一份，显示其支付装修费6300元。4.吕金晓提供2019年10月15日洛阳市公安局西工派出所交管巡防大队出警证明一份，载明：2019年09月24日10时35分接市局指挥中心指令，在洛阳市××工区中央百货楼后边榴莲糖果主题酒店，报警称（报警电话：17538889716）上述地有租房纠纷，求助。西工分局201巡逻车到场处置，民警到场后了解，报警人叫吕晓飞，女，27岁，称其今年8月15日与榴莲糖果主题酒店签订租房合同，租的店面是在百货楼后面的门面房，租房后去装修时百货楼的物业房管不让其装修，因为其租的房子是百货楼租给榴莲糖果主题酒店的，对方称其不允许酒店转租，报警人称其已向酒店支付了10个月的房租（共计12万元）。民警已告知报警人属租房合同纠纷，可自行协商处理，如协商不了可通过相关部门处理此事，现场已告知双方不要有过激行为。吕金晓提供的中央百货工作人员的录音显示，涉案门面房的用途为酒店前台，不允许出租变作他用。5.李发科提交的洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终10号民事判决书显示：2018年3月21日，李发科与洛阳巨亚钢构工程有限公司签订《建设工程施工合同》。工程名称：洛阳百货楼电梯钢结构井道、室内钢平台、岩棉板房；工程地点：洛阳百货楼1楼南面；工程内容：钢构件门头钢结构、不锈钢玻璃门、岩棉板房顶、毛坯水泥地面、制作安装。后双方就合同履行发生纠纷，曾诉至法院。6.李发科在将涉案门面房出租给吕金晓前曾购买壁布等材料用于该门面房装修花费4250元。现该门面房的原壁布已改装成铝塑版。李发科提交的涉案门面房电表显示用电数量为114.55度。本院认为，本案《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，对当事人双方均具有约束力。李发科将涉案门面房出租给吕金晓，但其作为出租人未能保证承租人吕金晓在租赁期间正常使用租赁物，合同目的至今仍无法实现，故吕金晓请求解除双方签订的《租赁协议》,理由正当，本院予以支持。由于李发科未能保证其出租的租赁物的正常使用，导致《租赁协议》解除，李发科收取的房屋租金12万元应予退还，其向吕金晓主张的违约金3万元，不予支持。根据合同约定，租赁场地的内部装修、改造及店面招牌，场地改造等必须书面报备给甲方（即李发科），经其同意后报经中央百货商场审批，同意后方可施工。考虑到李发科未能保证其提供的租赁物的正常使用，吕金晓亦未能提供证据证明其对租赁场地改造进行书面报备，故对吕金晓主张的装修费6300元，李发科主张的壁布等费用4250元，本院酌定由李发科承担70%，吕金晓承担30%为宜。即吕金晓主张的6300元，由吕金晓负担1890元，李发科负担4410元；李发科主张的4250元，由李发科负担2975元，吕金晓负担1275元。吕金晓在租赁涉案门面房后用电114.55度，按照合同约定该电费137.46元（114.55度×1.2元），应由吕金晓支付给李发科。吕金晓主张的储藏、损耗及误工费、李发科主张的恢复原状的相关费用由对方承担的理由不充分，本院不予支持。吕金晓要求宁尚宾馆承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、解除2019年8月15日李发科与吕金晓签订的《租赁协议》；二、李发科于本判决生效后十日内向吕金晓返还房屋租金12万元；三、李发科于本判决生效后十日内向吕金晓支付装修费4410元；四、吕金晓于本判决生效后十日内向李发科支付壁布损失1275元；五、吕金晓于本判决生效后十日内向李发科支付电费137.46元；以上二、三、四、五项折抵后，李发科应于本判决生效后十日内向吕金晓支付122997.54元；五、驳回吕金晓的其他诉讼请求；六、驳回李发科的其他反诉请求。如李发科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3170元、减半收取为1585元，由吕金晓负担215元，李发科负担1370元；反诉费357.5元（已减半收取），由李发科负担342.5元，吕金晓负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇二〇年一月十四日书记员  谭玉丹