广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10302号原告：李佳诗，女，1984年9月18日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市东安区，委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：容美群，广东弘力律师事务所实习律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4WODXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：中山市恒盈房地产代理有限公司，住所地中山市东区孙文东路637号景富新村4幢3卡，统一社会信用代码91442000MA5106YN8H。法定代表人：伍广梽。原告李佳诗诉被告林伟航、许平，被告珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）、中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）、中山市恒盈房地产代理有限公司（以下简称为恒盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳诗的委托诉讼代理人罗树秀、容美群，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文，被告浩方公司的委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。被告广昇公司、恒盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳诗向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航、广昇公司签订的房地产认购协议、房地产买卖合同；2.五被告连带向原告返还购房款167033元及以167033元为基数，从2018年9月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止；3.五被告连带向原告返还律师费及办理按揭办证费3200元；4.五被告共同承担原告支出的前期律师费5000元。事实与理由：原告、原告的姐姐李佳音与被告许平、林伟航、广昇公司于2017年11月11日签订编号为1080014号的房地产认购协议，约定原告购买被告许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟3栋304号房（以下简称“304号房”），认购总价是273033元。2017年12月17日原告与被告许平、林伟航签订编号为3-304号广东省房地产买卖合同，约定被告许平、林伟航应于广东省房地产买卖合同签订之日起180日内到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并于2018年9月1日将房产交付给原告。原被告签订房地产认购协议及广东省房地产买卖合同后，原告按被告的要求将167033元的购房款，分别以定金或首期款的名义转入被告广昇公司、广州市新时代地产开发有限公司等账户，其中85000元以装修款的名义转入被告广昇公司等账户。另外，原告还支付了3200元律师费及办理按揭办证费。但被告未到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，亦未依约将房产交付给原告，目前该楼盘已经烂尾，被告无法继续履行本合同，严重违约，经原告催告后，被告仍以各种理由推托。被告林伟航、许平答辩称，同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意向原告返还已支付的购房款82033元，但不支付利息。两被告无需向原告支付律师费及按揭办证费用，也无需向原告支付律师费5000元。被告浩方公司答辩称，1.被告没有收取原告任何款项，更没有与原告达成相关交易协议，原告提供的声称向浩方公司支付相关款的证据中付款记录显示的收款单位不是浩方公司，而盖有浩方公司财务专用章的收据也不是浩方公司出具给原告的，可能是其他第三人盗用了浩方公司盖了财务专用章的空白收据使用；2.浩方公司之前从未与原告交易过，也从未与原告接触过，更没有授权任何人或单位与原告达成交易或收取款项，原告也没有来过浩方公司，原告在与相关人员交涉过程中相信是没有审查该人员或单位有无浩方公司的授权委托材料。因此其他第三人拿着盖有浩方公司财务专用章的收据出具给原告的行为不构成表见代理。本案是系列案件，浩方公司与该系列案件没有任何关系，原告要求浩方公司退款的前提是要证明已经把相关款项交付给浩方公司，但根据目前原告证据显示浩方公司根本没有收到过任何款项。因此原告要求我司退款没有事实及法律依据。被告广昇公司、恒盈公司没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年11月11日，以许平、林伟航为出售方，以李佳诗为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定：李佳诗以273033元总额认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟3栋304房；李佳诗应在签订认购协议当日支付定金50000元，购房首期款82033元（含定金）李佳诗应在2017年12月20日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清，余款191000元在2018年1月1日前向银行申请办理银行按揭贷款方式支付；广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止。2017年，李佳诗与许平、林伟航签订房地产买卖合同，约定李佳诗以273033元总价向许平、林伟航购买位于中山市××××号广昇深中优荟3幢304房；李佳诗应在合同签订后7日内支付定金50000元，于2017年12月20日前支付第一期房款82033元；合同签订之日起180日内双方携有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，双方同意于2018年9月1日由许平、林伟航将房屋交付给李佳诗使用；林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给李佳诗；如李佳诗中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作李佳诗悔约处理，本合同即告解除，李佳诗所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给李佳诗。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，林伟航、许平若逾期将该房地产交付予李佳诗使用的，则按日支付已付购房款万分之一的违约金；若逾期办证，每逾期一天，向李佳诗按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。2017年11月11日、12月17日，李佳诗分别支付了50000元定金及32033元首期款，许平、林伟航开具了相应收据。2017年12月17日，李佳诗支付了85000元装修款，浩方公司开具了相应收据。同一日，李佳诗支付了3200元律师费及办理按揭办证费，由恒盈公司开具了相应收据。2.李佳诗因本案诉讼支出律师费5000元。3.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为李佳诗单独办理涉案商品房不动产权证。4.在本院审理另案[（2019）粤2071民初9619号]时，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）提交广昇公馆项目独家代理合同、独家代理授权书、广昇公馆交付标准、广昇公馆项目独家代理合同补充协议、广昇公馆项目独家代理合同补充合同二、广昇公馆项目独家代理合同补充合同三、广昇公馆项目独家代理合同补充合同四。浩方公司、许平、林伟航均已发表质证意见。上述合同经审查主要查明以下事实：2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。5.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]庭审中确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于李佳诗购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。李佳诗、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，李佳诗与许平、林伟航签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行协议义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案协议履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。李佳诗诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故李佳诗诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。而涉案房地产认购协议，在涉案房地产买卖合同签订时，即已终止，无需判令解除。返还购房款的问题。如前所述，涉案认购书解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李佳诗诉请判令林伟航、许平退还82033元购房款，许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。李佳诗主张广昇公司实际收取前述购房款，应对该款承担连带清偿责任。首先，从涉案房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，李佳诗确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案协议的合同相对方为林伟航、许平与李佳诗，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与李佳诗享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向李佳诗出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。李佳诗对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，李佳诗诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。浩方公司、恒盈公司不是涉案房地产认购协议的相对方，李佳诗要求浩方公司、恒盈公司连带归还上述购房款，没有法律依据。关于装修款部分。虽涉案装修收据是由浩方公司向李佳诗开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在本系列案的另案[如（2019）粤2071民初12302号、（2019）粤2071民初9619号等案]中明确基于涉案楼盘所收取的装修款实际就是购房款，也确认该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即李佳诗没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，李佳诗是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即李佳诗以装修款名义缴纳相关款项只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。李佳诗诉状中亦明确该款为购房款，故对涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以认定。又如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向李佳诗返还以装修名义收取的购房款85000元，广昇公司作为代理方，对此不需承担返还义务。而浩方公司作为装修公司，并未实际与李佳诗建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，李佳诗也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此李佳诗无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追偿的情况下，继而要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任。李佳诗诉请判令恒盈公司连带清偿该85000元，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于资金占用期间的利息问题。涉案协议现因林伟航、许平根本违约导致无法履行，许平、林伟航应承担相应的违约责任，赔偿李佳诗因此遭受的损失。李佳诗要求许平、林伟航支付资金占用期间的利息损失，合法有据，本院予以支持。但如上所述，广昇公司、浩方公司、恒盈公司无需对此承担责任。关于购房产生的律师费及办理按揭办证费3200元，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给李佳诗造成的损失，李佳诗有权向林伟航、许平主张该笔损失。李佳诗诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。李佳诗诉请判令广昇公司、浩方公司对该两笔费用承担连带清偿责任，没有法律依据。对于该律师费及办理按揭办证费用虽由恒盈公司收取，但李佳诗没有提交证据证明恒盈公司是否有提供该项服务，其要求恒盈公司退还相关款项的前提是恒盈公司没有提供相应的服务，故此，李佳诗应承担举证不能的不利后果。且李佳诗的该项支出，其已向许平、林伟航主张权利，本院亦判令许平、林伟航向其赔偿该笔费用，李佳诗的该项损失已得到弥补。李佳诗诉请判令许平、林伟航承担因本案支出的律师费5000元。本院认为，合同以意思自治为原则。李佳诗诉请判令林伟航、许平负担其因追讨本案债权所支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李佳诗与被告林伟航、许平于2017年签订的广东省房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李佳诗退还购房款167033元并支付资金占用期间利息损失（以167033元为基数，从2018年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李佳诗赔偿律师费及办理按揭办证费3200元；四、驳回原告李佳诗的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3924元（原告已预付），由原告李佳诗负担108元，由被告林伟航、许平负担3816元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  张洁星人民陪审员  刘春惠二〇二〇年一月十日书 记 员  梁敏霞孙永辉