广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9444号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道丹湖社区泗黎路丹园一巷12号3楼301-304（办公场所）。法定代表人：游海亮。委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯胜钒，广东联建律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华夏晴实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东湖街道梧桐山社区赤水洞村8号201。法定代表人：王建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：申湘红，广东深天正律师事务所律师。上诉人深圳市鸿鑫宝房地产有限公司（以下简称鸿鑫宝公司）因与上诉人深圳市华夏晴实业有限公司（以下简称华夏晴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初15876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。鸿鑫宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项判决，改判华夏晴公司向鸿鑫宝公司支付拖欠租金及占有使用费共计1994631元（包括2016年10月租金366884元，2016年11月至2017年1月1494870元，2017年2月份132877元）及滞纳金（滞纳金以拖欠金额为基数每日按0.0157%计算，从应付之日起计至华夏晴公司清偿之日止）；2.撤销一审判决第七项，改判华夏晴公司向鸿鑫宝公司支付工程款68万元；3.改判华夏晴公司向鸿鑫宝公司支付2016年11月至2017年2月期间的电梯保养费、保安费用和水电费共计98717元；4.本案全部诉讼费、保全费等费用由华夏晴公司承担。事实与理由：一、华夏晴公司实际搬离涉案租赁物业的时间为2017年2月8日，空置期的租金、占有使用费及滞纳金应由华夏晴公司承担，原审法院事实认定有误。鸿鑫宝公司与华夏晴公司就涉案物业分别于2014年12月19日签订《仓库物业租赁合同》，约定了华夏晴公司向鸿鑫宝公司承租位于深圳市光明新区××（××）××路安华洲利工业园的相关物业，合同签订后华夏晴公司即占有使用该物业直到2017年2月8日合同解除搬离。原审法院审理认为关于空置期即2016年10月及11月的租金和占有使用费双方未进行协商，但该两月均在鸿鑫宝公司与华夏晴公司之间租赁合同期限内，双方的租赁关系事实存在且未终止。华夏晴公司是以转租为业，“空置”是因华夏晴公司招租的商户部分退租搬离，并不代表华夏晴公司已搬离了全部涉案租赁物，根据合同相对性原则，华夏晴公司应向鸿鑫宝公司支付租金、占有使用费及滞纳金。原审法院认定不应由华夏晴公司承担空置期的损失，属事实认定错误。二、补充协议约定工程款68万应由华夏晴公司承担，且该笔费用并未在华夏晴公司的应付款项中扣除。鸿鑫宝公司与华夏晴公司于2018年7月8日签订《补充协议》，约定了租赁物业漏水问题的解决方案为加盖铁皮，该工程的总包价格为680000元，费用在华夏晴公司的应付款项中扣除，如华夏晴公司在合同期内提前退租，则由华夏晴公司承担此笔费用。根据合同约定，补充协议涉及的68万元工程款应由华夏晴公司承担，鸿鑫宝公司在原审法院审理过程中已提交《补充协议》证明双方就该工程款的承担的约定情况，但华夏晴公司并未举证证明鸿鑫宝公司曾在其任何一笔应付款项中扣除过该费用。原审法院判决不予支持鸿鑫宝公司该项诉求，属于事实认定不清，请求二审查明事实给予改判。三、电梯保养费、保安费及水电费已实际产生，根据租赁合同的约定应当由华夏晴公司承担。华夏晴公司诉请的电梯保养费3000元、保安费98717元、水电费67717元等费用已实际产生，并由鸿鑫宝公司垫付，按照合同约定，华夏晴公司应当向鸿鑫宝公司支付该费用。原审法院驳回鸿鑫宝公司的诉讼请求于法无据，请求二审法院给予改判。据此，鸿鑫宝公司为了维护自身的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求二审法院支持鸿鑫宝公司的上诉请求。华夏晴公司辩称：关于空置期的租金、占有使用费及滞纳金的承担问题，我方答辩以我方的上诉意见为准；关于68万元工程款，我方认为一审认定事实正确，对方并没有提供任何证据证明其有依据要求我方向其支付工程款；关于电梯保养费、保安费及水电费，一审认定事实正确，鸿鑫宝公司应当承担举证不能的不利后果。华夏晴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第八项内容；2.改判确认华夏晴公司与鸿鑫宝公司签订的《仓库物业租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》关于厂房第一层及宿舍的约定、《租赁宿舍补充协议》于2016年12月7日解除；3.改判鸿鑫宝公司退还华夏晴公司租赁合同保证金781924元；4.改判鸿鑫宝公司赔偿华夏晴公司解除租赁合同的违约金781924元；5.改判鸿鑫宝公司退还违法建筑面积11785.29平方米的租金2257425元（按单价每月每平方米18.5元计11个月）；6.改判鸿鑫宝公司负担案件一审、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院漏查重要事实，导致错判。在一审判决书查明事实的部分，对于华夏晴公司已提交的证据反映的重要事实未予列明。该部分未予查明的事实为：1.2016年12月7日，案外人深圳市中正博远商业管理有限公司向鸿鑫宝公司送达“解除《厂房租赁合同》通知书”，通知书称：自本函发出之日起解除与鸿鑫宝公司于2014年9月13日签订《厂房租赁合同》，限鸿鑫宝公司于2016年12月14日之前搬离安华洲利工业园。2.2016年12月8日，深圳市中正博远商业管理有限公司又向华夏晴公司送达《关于停止向深圳市鸿鑫宝房地产有限支付租金的函》并附解除《厂房租赁合同》通知书，函称：深圳市中正博远商业管理有限公司、安华洲利实业发展（深圳）有限公司与鸿鑫宝公司签订《厂房租赁合同》于2016年12月7日正式解除，要求华夏晴公司不得向鸿鑫宝公司支付租金、物管费及水电费等费用，并尽快与深圳市中正博远商业管理有限公司联系后续租赁事宜。3.2016年12月10日，华夏晴公司向鸿鑫宝公司送达《紧急告知函》，函称鉴于深圳市中正博远商业管理有限公司已通知华夏晴公司解除深圳市中正博远商业管理有限公司与鸿鑫宝公司的《厂房租赁合同》，并要求华夏晴不得向鸿鑫宝公司支付租金等费用。华夏晴公司认为鸿鑫宝公司未能及时、如实披露信息，导致华夏晴公司合同权利受阻，遂要求主张合同权利。上述未予查明的事实是判断涉案合同目的能否实现的关键事实，也是判断华夏晴公司能否合法解除合同的重要依据。一审法院对于该份证据直接反映的事实不作认定和审理，现已造成事实不清的错误结果。二、华夏晴公司解除涉案租赁合同合法有据，鸿鑫宝公司应该全部退还租赁保证金并赔偿华夏晴公司相应违约金。1.涉案合同解除的主观原因系案外人深圳市中正博远商业管理有限公司解除与鸿鑫宝公司的《厂房租赁合同》，导致鸿鑫宝公司对于涉案厂房转租的权利实际灭失，致使不能实现涉案合同目的。从华夏晴公司与鸿鑫宝公司签订及履行合同的过程来看，双方尽管争议不断，但通过多次协商，涉案合同的履行一直没有中断。自到2016年12月7日案外人深圳市中正博远商业管理有限公司宣布解除与鸿鑫宝公司签订《厂房租赁合同》，限鸿鑫宝公司于2016年12月14日之前搬离安华洲利工业园。对于案外人深圳市中正博远商业管理有限公司作出的解除及限期搬离通知，华夏晴公司及时通知了鸿鑫宝公司，并要求鸿鑫宝公司回复处理意见，但鸿鑫宝公司一直怠于回应。关于涉案厂房的实际使用，华夏晴公司亦是中间转租方，接受再次转租的公司才是实际使用涉案厂房的承租人。因涉案厂房的业主与鸿鑫宝公司纠纷不断，早前由华夏晴公司招租进驻的公司于2016年10月前就已撤场搬离。2016年10月、11月份，正值华夏晴公司重新招租的重要时间段，案外人深圳市中正博远商业管理有限公司却通知解除与鸿鑫宝公司的《厂房租赁合同》，至此，华夏晴公司则不可能再将涉案厂房作为合法租赁物转租给他人使用，因此，华夏晴公司据此解除涉案合同合法有据。因鸿鑫宝公司转租合同的权利灭失，造成其与华夏晴公司的合同目的无法实现，鸿鑫宝公司明显违约，华夏晴公司有权依据合同要求鸿鑫宝公司返还并赔偿保证金。2.涉案合同解除的客观原因系《仓库物业租赁合同》的库房二楼系违法建筑，导致合同对大部承租面积（11785.29平方米）约定的内容无效。首先，合同无效的过错责任应由鸿鑫宝公司负责。根据《仓库物业租赁合同》第1.2.2条和第1.3条约定，鸿鑫宝公司承诺“租赁物消防合格批文等合法手续齐全”；“甲方承诺将以上物业在具备所有出租条件下合法出租给乙方”。现经执法机关查证，涉案出租物的现状与鸿鑫宝公司在合同中作出的承诺并不相符，故鸿鑫宝公司对合同无效负有全部过错责任；其次，涉案库房的第二层因系违法建筑而已被一审法院认定无效，但从建筑的整体结构来看，该第二层并非独立的楼层，而是在厂房底部与顶部中间自行搭建的夹层，该违法搭建的夹层与合法产权的第一层属于不可分割建筑整体，夹层的违法性直接影响整栋库房的安全使用效能，不能因此夹层未发生垮塌等安全事故，则主观臆断涉案库房就可能安全使用（涉案厂房附近的光明垃圾堆场就曾因相关部门的不作为发生垮塌事故导致大量人员伤亡）。在确认涉案库房存在违法事实的基础上，华夏晴公司据此解除整栋仓库的租赁合同并无不当。三、关于违建面积占有使用费的问题，一审法院认定事实及适用法律均错误。1.关于违法建筑是否应该由鸿鑫宝公司收取的问题。涉案建筑物的合法产权人并不是鸿鑫宝公司，因此，涉案违法建筑物的所有者并非鸿鑫宝公司。而违法建筑物占有使用费并不是依据合同产生，作为平衡交易权利及义务法律措施，违建占有使用费发生在违建所有者与实际占有者之间，而非基于无效合同关系发生于各合同相对人之间，否则，违建的被处罚对象系违建所有权人，但违建的收益则是基于无效合同非法获利的第三人。若如此，势必造成法律适用的混乱。因此，鸿鑫宝公司在本案中，无权依据无效合同主张违法建筑的占有使用费。对于鸿鑫宝公司基于无效合同已收取的违法建筑面积11785.29平方米的占有使用费2257425元，鸿鑫宝公司应退还给华夏晴公司，并由华夏晴公司与涉案违法建筑物所有者据实交易结算。否则，一审法院以法律审判的形式实际在保护他人非法利益，其审判结果与法律精神严重相悖。2.关于2016年10月之后被空置的情况下是否应计占有使用费的问题。一审法院在判决书第7页已查明“关于2016年10月及11月的租金及占有使用费，原告与被告在2016年11月18日签订的《补充协议书》中明确了该期间的空置损失由双方协商解决”；该表述已明确，包括违建面积在内的涉案仓库已从2016年10月便开始空置，而此后，没有证据显示空置事实发生改变，也就是说，华夏晴公司自2016年10月之后，并没有实际占有违建。“违建”使用费的承担应当以“实际占有”的事实为前提，否则，没有实际占有，便不应有“实际占有费”的支出。依据已查明的事实，一审法院认定2016年10月、11月不存在实际占有费，但对于2016年12月1日之后至2017年2月8日，在没有查明由华夏晴公司实际使用的情况下，却自相矛盾的又认定华夏晴公司承担该期间的违建占有使用费，该部分费用为218028元*2个月+(218028+30x8=58140元）合计494196元。3.关于合同免租期违法建筑面积是否应该补交占有使用费的问题。免租期内被计算的占有使用费为566873元不应由华夏晴公司承担。首先，“免租期”及“承租方违约解除合同则需补交免租期内租金”均是由合同约定的内容，现违建部分的合同内容被确认无效，则要求补交免租期内的占有使用费并没有合同依据；其次，依据相关司法解释：违建使用费的应以实际占有为前提。实际占有属于积极事实，作为主张权利的一方，该事实应当由鸿鑫宝公司自行举证。涉案无效合同履行过程中，双方均明知，涉案房屋并非由华夏晴公司自行使用，华夏晴公司作为次转租人，免租期便是为华夏晴公司对外招租，寻找实际承租人预设的时间。免租期不代表实际占有，也不代表由华夏晴公司占有违建。四、关于合法建筑面积中2016年12月1日至2017年2月8日期间的租金及免租期内的租金承担问题（判决内容第三项、第五项），华夏晴公司认为均不应由华夏晴公司承担。1.涉案租赁物中被认定存在违法建筑出租，违法事实是绝对事实，无论发生于原租赁合同还是转租合同，涉及违法状态的部分均应被认定为无效。而作为租赁物不可分割的整体性，华夏晴公司以违法无效的绝对事实解除合同不应视为违约解除合同，就像交易一个烂苹果，对方削去烂的部分后，仍不能要求购买方接剩下未烂的部分。2.转租合同以原租赁合同的存在为前提，转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到原租赁合同的限制，在原租赁合同出租人通知华夏晴公司解除租赁关系后，涉案租赁合同已失去可履行的基础。对于合同目的无法实现的合同，华夏晴公司有权合法解除。在二审调查程序中，华夏晴公司补充上诉理由如下：一、华夏晴公司在2017年2月8日向鸿鑫宝公司发出解除《仓库物业租赁合同》及补充协议通知，要求解除合同不存在过错也不属于违约解除合同。一审认为华夏晴公司解除合同没有法定理由也不符合双方约定，是认定事实错误。因为涉案土地是案外人深圳市中正博远商业管理有限公司出租给华鸿鑫宝公司，鸿鑫宝公司将仓库和宿舍转租给华夏晴公司，华夏晴公司在2016年12月7日收到深圳市中正博远商业管理有限公司关于停止向鸿鑫宝公司支付租金的函，函中称因鸿鑫宝公司多次严重违约，深圳市中正博远商业管理有限公司已在2016年12月7日解除租赁合同，并通知华夏晴公司停止向鸿鑫宝公司支付物业管理费和水电费，深圳市中正博远商业管理有限公司并向华夏晴公司发来其在2016年12月7日的解除通知，说明鸿鑫宝公司已经解除合同，要求收回土地。我方收到函件和通知后在2016年12月10日向鸿鑫宝公司发出了紧急告知函，在2017年1月15日再次出再次紧急告知函，要求鸿鑫宝公司披露其与深圳市中正博远商业管理有限公司租赁关系的情况，否则将按合同约定主张权利，但鸿鑫宝公司未答复。正是基于此，因为鸿鑫宝公司一直未向我方告知其是否还享有出租物业的合同基础，我方根据深圳市中正博远商业管理有限公司的函件及解除合同的通知，认为鸿鑫宝公司对租赁物业不再具有租赁权，租赁合同因鸿鑫宝公司丧失出租权而无法履行，所以在2017年2月8日发出了解除通知。在此过程中，华夏晴公司解除租赁合同的理由是鸿鑫宝公司丧失出租物业的合同基础，我方并不存在违约、提前退租的主观意图，而是希望在鸿鑫宝公司与深圳市中正博远商业管理有限公司解除合同后，我方能与深圳市中正博远商业管理有限公司重新签订租赁合同，继续租用租赁物业。相反，鸿鑫宝公司对深圳市中正博远商业管理有限公司存在违约，导致深圳市中正博远商业管理有限公司向我方发函主张解除其与鸿鑫宝公司的合同。在此过程中，鸿鑫宝公司是存在严重过错的。虽然深圳市中正博远商业管理有限公司与鸿鑫宝公司最后达成了和解，双方没有最终解除租赁关系，但是我方并不清楚这些情况。2017年1月27日至2月2日是春节期间，我方也无法得知鸿鑫宝公司与深圳市中正博远商业管理有限公司是否有协商以及协商的结果，双方和解之后也没有告知华夏晴公司。鸿鑫宝公司收到华夏晴公司的解除通知后，并没有进行任何回复。以实际行动同意解除合同，在合同实际解除的情况下，应视为双方同意解除，华夏晴公司对合同的解除不存在过错，不存在我方违约解除合同的情形。二、如前所述，我方解除合同的理由充分。鸿鑫宝公司应向我方退还保证金。三、一审要求我方承担65%的免租期租金是不合理的。四、我方不应承担2016年12月1日至2017年2月8日之间的仓库租金及占有使用费。鸿鑫宝公司辩称：一、一审判决认定《仓库物业租赁合同》及补充协议的解除时间为2017年2月8日，合法合理，应当维持原判。二、华夏晴公司实际使用涉案物业至2017年2月8日，其向鸿鑫宝公司发出“解除《仓库物业租赁合同》及补充协议通知”属于提前退租，无权要求鸿鑫宝公司退还履约保证金、支付违约金、退还租金。三、鸿鑫宝公司与华夏晴公司在华夏晴公司使用租赁物业期间并未改变房屋租赁关系，鸿鑫宝公司并未免除华夏晴公司交租义务。综上所述，我方的诉讼请求有事实基础，有法律依据，请求二审法院依法公正判决。鸿鑫宝公司向一审法院起诉请求：1.确认鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订的《仓库物业租赁合同》及补充协议于2017年2月8日解除；2.华夏晴公司立即支付拖欠租金共计1994631元；3.华夏晴公司支付迟延支付租金的滞纳金56318.16元；4.华夏晴公司支付工程款680000元；5.华夏晴公司支付2016年11月至2017年2月期间的电梯保养费、保安费用和水电费共计98717元；6.华夏晴公司支付免租期租金共计1704661.5元；7.本案诉讼费、保全费等费用由华夏晴公司承担。华夏晴公司向一审法院反诉请求：1.确认鸿鑫宝公司与华夏晴公司《仓库物业租赁合同》《租赁宿舍补充协议》及2016年11月18日的《补充协议书》于2016年12月7日解除；2.鸿鑫宝公司赔偿解除租赁合同违约金1006580元；3.鸿鑫宝公司退还违法建筑（面积11785.29平方米）租金218027.86元（实际已支付11个月，单价18.5元/平方米/月）；4.鸿鑫宝公司退还租赁合同保证金1006580元；5.鸿鑫宝公司退还垫付的电路改造费用89336.5元；6.鸿鑫宝公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：一、租赁合同签订及履行情况2014年12月19日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订了《仓库物业租赁合同》，约定的主要事项有：1.华夏晴公司向鸿鑫宝公司承租位于深圳市光明新区××（××）××路安华洲利工业区库房A栋共两层，面积为23383平方米及宿舍第2栋第六层整层及第五层501至507室，宿舍承租总面积1023平方米；2.租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止；3.库房整栋每月租金432585元，每满24个月租金递增8%，宿舍每月租金17391元；4.华夏晴公司应支付履约保证金100000元，在鸿鑫宝公司开好新大门及产权纠纷未影响到华夏晴公司正常经营活动的前提下，华夏晴公司应交满一个月押金及另交349976元，在鸿鑫宝公司清理完租赁物及周边场地的堆放物的前提下，华夏晴公司应在5天内支付另一个月押金即449976元；5.一楼90天免租期满时，华夏晴公司须在5天内支付当月正常租金即449976元；6.华夏晴公司每月5日至10日前支付当月租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用，未按时付费的，华夏晴公司应向鸿鑫宝公司交滞纳金，按欠费总额每天5‰支付。2015年6月30日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订了《补充协议》，约定了以下主要事项：1.从2015年7月1日起开始计免租期，一楼库房与宿舍免租期为3个月，二楼库房免租期为4个月；2.2015年7月10日前华夏晴公司付清449976元作为押金给鸿鑫宝公司。2015年7月10日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订了《租赁宿舍补充协议》，约定了以下主要事项：1.华夏晴公司要求增加宿舍面积为第二栋（两段）第一层除鸿鑫宝公司办公室剩余面积455平方米作为内部食堂、餐店、员工活动室，第二、三、四层合计面积2046平方米，第五层508至2015房间面积341平方米；2.增加宿舍面积2842平方米，每月租金48314元；3.华夏晴公司支付相当于增加面积两个月租金作为押金，81158元已经支付，余款15470元在华夏晴公司缴纳第二笔押金余款时一并付清。2016年7月8日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订了《补充协议》，约定了以下主要事项：1.A栋租赁物漏水问题，同意由华夏晴公司垫款将楼顶加盖一层铁皮完成施工，工程总包价680000元，完工验收后交付使用，费用在华夏晴公司应付款项中扣除，如华夏晴公司合同期内提前退租，华夏晴公司承担此笔费用；2.截止2016年7月前第2栋宿舍发生的维修、补漏等一切问题，鸿鑫宝公司一次性承担76000元费用，费用在华夏晴公司应付款中扣除；3.华夏晴公司垫付费用377737元，在华夏晴公司应付款中一次性扣除。2016年10月27日，鸿鑫宝公司向华夏晴公司发送《催租告知函》，称2016年10月份华夏晴公司应缴租金水电费620008元，要求华夏晴公司尽快缴纳。2016年11月10日，鸿鑫宝公司向华夏晴公司发送《催租告知函》，称2016年11月份华夏晴公司应缴租金水电费933282元（含10月份欠款405890元），要求华夏晴公司尽快缴纳。2016年11月18日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订了《补充协议书》，约定了以下主要事项：1.华夏晴公司在2016年12月15日应交2016年12月份租金498290元给鸿鑫宝公司，2017年1月份开始，华夏晴公司应于每月8日前缴交当月租金及上月水电费，华夏晴公司逾期交款时，按双方原主体合同约定执行，2016年10月和11月空置损失由双方协商解决；2.2016年12月20日前，由华夏晴公司全权负责招商，以华夏晴公司名义与客户签订租赁合同，华夏晴公司享有原合同100%的权益并承担义务，鸿鑫宝公司无任何异议；3.2016年12月21日开始，由鸿鑫宝公司全权负责招商，并以鸿鑫宝公司名义与客户签订租赁合同，双方各按50%比例享受本项目权利、承担义务。2017年2月8日，华夏晴公司向鸿鑫宝公司发送《解除〈仓库物业租赁合同〉及补充协议通知》，称华夏晴公司于2016年12月7日收到租赁物业主《关于停止向深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付租金的函》，租赁物业主在函中表示已经于2016年12月7日正式与鸿鑫宝公司解除租赁合同，要求华夏晴公司停止向鸿鑫宝公司支付租金。华夏晴公司据此主张鸿鑫宝公司丧失出租物业的合同基础导致合同无法履行，并提出解除《仓库物业租赁合同》及系列补充协议。二、押金支付情况2014年10月14日，鸿鑫宝公司向华夏晴公司出具收据，载明收到租赁物钢构A栋押金10000元。2015年7月15日，鸿鑫宝公司向华夏晴公司出具收据，载明收到的是2015年7月10日交来2号部分宿舍押金99628元。2015年7月16日，鸿鑫宝公司向华夏晴公司补开收据，载明收到押金899952元，并注明“之前所交订金收据作废”。三、关于租赁合同效力的问题华夏晴公司主张租赁物中的厂房第二层属于违法建筑，并提交了《光明新区查违办转办通知》《市规划土地监察局转办通知》予以佐证。鸿鑫宝公司也认可该部分租赁物并未登记在房产证中。一审法院认为，鸿鑫宝公司作为出租人，未提交证据证明厂房第二层以取得建设工程规划许可证，故租赁合同中关于该部分的约定无效，即《仓库物业租赁合同》《补充协议》《补充协议书》关于厂房第二层的约定无效。关于厂房第二层的面积，鸿鑫宝公司主张11340平方米，华夏晴公司主张11597.71平方米。一审法院认为，房产证载明厂房的面积为11597.71平方米，租赁合同约定的厂房面积为23383平方米，一审法院据此认定厂房第二层的面积为11785.29平方米（23383－11597.71）。华夏晴公司提交的《建设工程规划许可证》《厂房租赁合同》足以证明，鸿鑫宝公司与华夏晴公司之间签订的租赁合同及补充协议涉及的厂房第一层及宿舍已取得建筑工程规划许可证，且是鸿鑫宝公司与华夏晴公司之间真实意思表示，该部分的约定应为有效，一审法院予以确认，即《仓库物业租赁合同》《租赁宿舍补充协议》《补充协议》《补充协议书》关于厂房第一层及宿舍的约定有效。四、关于租赁合同解除的问题2017年2月8日，华夏晴公司向鸿鑫宝公司发出《解除〈仓库物业租赁合同〉及补充协议通知》，以鸿鑫宝公司已丧失出租物业的合同基础导致双方合同无法履行为由，提出解除《仓库物业租赁合同》及系列补充协议。鸿鑫宝公司据此主张租赁合同解除时间为2017年2月8日。华夏晴公司对此不予认可，主张租赁合同于2016年12月7日解除。一审法院认为，因租赁合同中关于厂房第二层的约定无效，故该部分约定自始无效，不存在解除的条件。租赁合同中关于厂房第一层及宿舍的约定，解除的时间应为2017年2月8日理由是，华夏晴公司签订租赁合同的相对方是作为出租人的鸿鑫宝公司，并非租赁物业主，除鸿鑫宝公司外，他人向华夏晴公司所作出的意思表示，不能视为鸿鑫宝公司的主张，故华夏晴公司以其于2016年12月7日收到租赁物业主的函作为其解除租赁合同的依据，无法律依据，一审法院不予支持。另外，华夏晴公司已经在2017年2月8日向鸿鑫宝公司发出的通知中明确表示解除租赁合同，该行为才产生双方租赁合同解除的效力。因此，一审法院认定，租赁合同及补充协议涉及的厂房第一层及宿舍的约定，于2017年2月8日解除。华夏晴公司主张的解除时间，一审法院不予支持。五、关于租金及占有使用费的问题华夏晴公司应依照租赁合同约定支付租金，虽租赁合同关于厂房第二层部分的约定无效，但华夏晴公司实际占有使用了该部分租赁物，仍应支付相应的占有使用费，鸿鑫宝公司主张按租金标准确认，应予以支持。鸿鑫宝公司与华夏晴公司在2016年11月18日签订的《补充协议书》中确认了2016年12月份的租金为498290元，该标准与双方签订的其他合同一致，一审法院予以确认，并据此认定租赁物每月租金及占有使用费共计498290元。关于2016年10月及11月的租金及占有使用费，鸿鑫宝公司与华夏晴公司在2016年11月18日签订的《补充协议书》中明确了该期间的空置损失由双方协商解决。一审法院认为，因鸿鑫宝公司与华夏晴公司均未提交证据证明对该期间的空置损失进行过协商，应视为未协商。鸿鑫宝公司在未协商处理的情况下，并未提交证据证明空置后果是由华夏晴公司造成，所以其要求华夏晴公司承担该期间的空置损失，依据不足，一审法院不予支持。关于2016年12月份的租金及占有使用费，华夏晴公司应向按照《补充协议书》的约定向鸿鑫宝公司支付498290元；关于2017年1月份的租金及占有使用费，华夏晴公司并未提交证据证明没有使用租赁物，故仍应按照每月498290元的标准向鸿鑫宝公司支付；关于2017年2月份的租金及占有使用费，因华夏晴公司是在2017年2月8日提出解除租赁合同及补充协议，鸿鑫宝公司也主张华夏晴公司在提出解除后就没有使用租赁物，华夏晴公司也未提交证据证明在提出解除前没有使用租赁物，故其仍应向鸿鑫宝公司支付2017年2月1日至8日期间的租金及占有使用费132877元（498290元/月÷30天×8天）。因此，华夏晴公司应向鸿鑫宝公司支付2016年12月1日至2017年2月8日期间的租金及占有使用费共计1229457元，鸿鑫宝公司超出部分主张的租金及占有使用费，一审法院不予支持。华夏晴公司反诉要求鸿鑫宝公司退回已经支付的占有使用费，无法律依据，一审法院不予支持。六、关于违约金的问题根据一审法院核算，租赁合同及补充协议关于厂房第二层部分的约定无效，该部分的面积为11785.29平方米，根据鸿鑫宝公司与华夏晴公司在庭审中确认的租金标准即每平方米每月18.5元进行计算，厂房第二层的占有使用费为每月218028元（18.5元/平方米×11785.29平方米），其余部分租赁物的租金为每月280262元（498290元－218028元）。鸿鑫宝公司主张的滞纳金，实为违约金。租金部分，根据租赁合同约定，华夏晴公司应在每个月10日前支付，逾期支付的，应支付违约金，鸿鑫宝公司主张按中国人民银行同期贷款利率上调30%计算，计得每日0.0157%，未超出双方约定的标准，也在法定范围内，一审法院予以支持。2016年12月份租金280262元的违约金自2016年12月11日起计至清偿之日止，2017年1月份租金280262元的违约金自2017年1月11日起计至清偿之日止，2017年2月1日至8日租金74737元（280262元÷30×8）的违约金自2017年2月9日起计至清偿之日止。因租赁合同及补充协议关于厂房第二层的约定无效，故该部分的占有使用费不适用违约金的约定，鸿鑫宝公司主张该部分的违约金，一审法院不予支持。七、关于鸿鑫宝公司主张的工程款的问题2016年7月8日，鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订的《补充协议》约定了漏水问题的解决方案是加盖铁皮，费用680000元由华夏晴公司垫付后在应付款中抵扣，如华夏晴公司提前退租的，费用由华夏晴公司承担。鸿鑫宝公司据此主张华夏晴公司应支付补漏工程款680000元。一审法院认为，虽鸿鑫宝公司与华夏晴公司约定了该笔款项的支付方式及条件，但鸿鑫宝公司并未提交证据证明华夏晴公司已经在应付款中抵扣了该项费用，故鸿鑫宝公司缺乏要求华夏晴公司支付工程款680000元的基础，故鸿鑫宝公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。八、关于电梯保养费、保安费及水电费的问题鸿鑫宝公司主张华夏晴公司应支付2016年11月至2017年2月期间的电梯保养3000元、保安费98717元、水电费67717元，但仅提交单方制作的明细，不足以证明上述费用的实际产生情况，故鸿鑫宝公司的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。九、关于免租期租金及占有使用费的问题鸿鑫宝公司与华夏晴公司签订的租赁合同约定的租赁期限为6年，鸿鑫宝公司在租赁合同中约定给予华夏晴公司免租期，属于鸿鑫宝公司按照华夏晴公司能够使用租赁物6年对鸿鑫宝公司产生的利益的一种预期而做出的承诺，该预期利益与鸿鑫宝公司实际使用租赁物并支付相应租金及占有使用费直接相关，在华夏晴公司实际使用租赁物的缩短的情况下，鸿鑫宝公司的逾期利益则会相应压缩。根据免租期的该特征，一审法院依照公平原则，以华夏晴公司实际使用租赁物的时间与约定租赁期限之间的比例，折算华夏晴公司享有免租期的时间，进而计算华夏晴公司应支付免租期租金及占有使用费的金额。按照该方式进行计算，租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，华夏晴公司实际使用租赁物至2017年2月8日，折合2.1年，华夏晴公司无法享有免租期的比率为65%（100%－2.1÷6）。厂房第一层及宿舍免租期3个月，华夏晴公司应支付租金546511元（280262元×3×65%）；厂房第二层免租期4个月，华夏晴公司应支付占有使用费566873元（218028元×4×65%）。鸿鑫宝公司超出部分主张的免租期租金及占有使用费，一审法院不予支持。十、关于解除租赁合同违约金的问题华夏晴公司要求鸿鑫宝公司支付解除租赁合同违约金1006580元，根据一审法院认定，华夏晴公司解除租赁合同及补充协议，并无法定的理由，也不符合双方的约定，故其该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。十一、关于租赁保证金的问题2015年7月15日的收款收据载明的是2015年7月10日2号部分宿舍的租赁保证金，属于后续增加宿舍部分，该部分为有效合同约定的租赁保证金。2015年7月16日的收款收据已经备注“之前所交订金收据作废”，由此可以确认不得再将2014年10月14日关于100000元的收款收据计入租赁保证金范围，一审法院据此确认华夏晴公司支付《仓库物业租赁合同》中约定的租赁保证金899952元，因双方未明确该部分押金厂房第一层、厂房第二层及宿舍的租赁保证金数额，应视为厂房及宿舍的整体租赁保证金。根据厂房面积及单价、宿舍面积及单价进行折算，厂房的租赁保证金为432585元，宿舍的租赁保证金为17391元；厂房第二层的租赁保证金为218028元（432585元×11785.29÷23383），因租赁合同及补充协议关于厂房第二层的约定无效，故该部分所占的租赁保证金218028元，鸿鑫宝公司应予以退回。其余部分属于租赁合同及补充协议约定有效的部分，根据约定，华夏晴公司无法定及约定理由解除的，租赁保证金不予退回。华夏晴公司超出部分主张的租赁保证金，一审法院不予支持。十二、关于电路改造费用的问题鸿鑫宝公司与华夏晴公司在2016年7月8日的《补充协议》中确认了改造供电线路的事项，明确了改造费用双方各承担50%，费用由华夏晴公司垫付。由此可以认定确实存在电路改造的问题，但华夏晴公司并未提交证据证明改造费用的实际支付情况，无法证明其已经支付了改造费用，故其要求鸿鑫宝公司退还电路改造费89336.5元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、深圳市鸿鑫宝房地产有限公司与深圳市华夏晴实业有限公司签订的《仓库物业租赁合同》《补充协议》《补充协议书》关于厂房第二层的约定无效；二、深圳市鸿鑫宝房地产有限公司与深圳市华夏晴实业有限公司签订的《仓库物业租赁合同》《补充协议》《补充协议书》关于厂房第一层及宿舍的约定、《租赁宿舍补充协议》于2017年2月8日解除；三、深圳市华夏晴实业有限公司自判决生效之日起十日内向深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付2016年12月1日至2017年2月8日期间的租金及占有使用费共计1229457元；四、深圳市华夏晴实业有限公司自判决生效之日起十日内按每日0.0157%的标准向深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付逾期支付租金的违约金，2016年12月份租金280262元的违约金自2016年12月11日起计至清偿之日止，2017年1月份租金280262元的违约金自2017年1月11日起计至清偿之日止，2017年2月1日至8日租金74737元（280262元÷30×8）；五、深圳市华夏晴实业有限公司自判决生效之日起十日内向深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付厂房第一层及宿舍免租期内的租金546511元（280262元×3×65%）及厂房第二层免租期内的占有使用费566873元；六、深圳市鸿鑫宝房地产有限公司自判决生效之日起十日内向深圳市华夏晴实业有限公司返还厂房第二层的租赁保证金218028元；七、驳回深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的其他诉讼请求；八、驳回深圳市华夏晴实业有限公司的其他反诉请求。本案受理费42619元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司承担20321元，深圳市华夏晴实业有限公司承担22298元；反诉费12682元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担615元，深圳市华夏晴实业有限公司负担12067元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，鸿鑫宝公司向本院提交了电梯保养合同、保安服务合同、收款收据、收付款情况统计表等证据，以证明华夏晴公司应当支付电梯保养费、保安费及水电费等费用。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经核查，鸿鑫宝公司提交的电梯保养合同、保安服务合同、收款收据并未显示与本案租赁物业直接相关，收付款情况统计表则为鸿鑫宝公司单方制作，并无华夏晴公司的确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。华夏晴公司上诉主张一审判决未予查明案外人深圳市中正博远商业管理有限公司与鸿鑫宝公司之间存在的纠纷，进而错误认定华夏晴公司系违约解除涉案租赁合同，并主张华夏晴公司解除合同合法有据，鸿鑫宝公司应承担相应的违约责任。对此，本院认为，根据本院及一审法院查明的事实，鸿鑫宝公司确实曾与案外人深圳市中正博远商业管理有限公司有过纠纷，但该纠纷已经通过双方自行沟通予以化解，鸿鑫宝公司与案外人深圳市中正博远商业管理有限公司之间的租赁合同并未实际解除，除华夏晴公司所主张的2016年12月7日的函以外，并无其他证据显示案外人深圳市中正博远商业管理有限公司曾要求华夏晴公司搬离租赁房屋或直接向其缴纳租金。同时，本案现有证据显示，华夏晴公司主张其于2016年12月7日收到深圳市中正博远商业管理有限公司的函，要求其停止向鸿鑫宝公司支付租金，表明华夏晴公司在此时即已经认为鸿鑫宝公司丧失了出租涉案房屋的合同基础，理应及时向鸿鑫宝公司提出主张，但在此情况之下，华夏晴公司并未立即向鸿鑫宝主张解除合同，而是等到2个月之后再向鸿鑫宝公司发出解除合同的通知，结合在此时间段内并无证据显示深圳市中正博远商业管理有限公司再行向华夏晴公司发出相关通知的事实，一审法院认定华夏晴公司系违约解除合同，进而在此基础上认定合同的解除时间及相应的法律后果，并无不当，本院依法予以确认。华夏晴公司主张本案涉及的违法建筑不能收取占有使用费，对此，本院认为，由于涉案租赁物中有部分为违法建筑，故租赁合同中关于厂房第二层部分的约定无效，但华夏晴公司实际占有使用了该部分厂房，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。华夏晴公司上诉主张涉案违法建筑的所有者并非鸿鑫宝公司，但该部分建筑由鸿鑫宝公司实际控制并出租给华夏晴公司，在华夏晴公司未能证明其应当直接向他人支付占有使用费的情况下，理应参照双方合同约定向鸿鑫宝公司支付占有使用费，故该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，一审法院根据免租期的特征，依照公平原则，折算华夏晴公司应支付的免租期租金及占有使用费的金额，处理妥当，本院予以维持。华夏晴公司的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。鸿鑫宝公司上诉主张涉案补充协议约定的工程款68万元应当由华夏晴公司承担，但其未能提交证据证明其实际支出了该部分工程款，故本院对该部分上诉主张不予支持。鸿鑫宝公司同时主张华夏晴公司应当按照合同约定支付电梯保养费、保安费及水电费，但其在一审、二审中均未能提交足以证明与租赁物相关的上述费用已经实际发生的证据，故该项上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。关于2016年10月及11月的租金及占有使用费问题，本院认为，该期间在涉案房屋的租赁期限内，应当处于承租人的使用与支配之下，无论是否空置，在一般情况下，承租人均应当向出租人支付租金及占有使用费。但从本案的具体情况来看，双方在2016年11月18日签订的补充协议书中明确该期间的空置损失由双方协商解决，也就是说，双方均对空置事实予以确认，且认可应当在协商基础上对空置损失予以分担。本案现有证据无法证实双方对该部分损失的分担进行了有效的协商并达成一致意见，亦无法证实空置损失是因哪一方的原因所造成，本院依照公平原则，认定双方平均分担该期间的空置损失，即华夏晴公司应当向鸿鑫宝公司支付一个月的租金及占有使用费498290元。一审法院认定该部分损失完全由出租方鸿鑫宝公司负担，有所不当，本院依法予以纠正。综上，华夏晴公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；鸿鑫宝公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回。一审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，但对于空置损失承担部分认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初15876号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初15876号民事判决第七项；三、深圳市华夏晴实业有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付2016年10月至11月的租金及占有使用费498290元；四、驳回深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的其他诉讼请求。上述给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费42619元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担20321元，深圳市华夏晴实业有限公司负担22298元；反诉费12682元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担615元，深圳市华夏晴实业有限公司负担12067元。二审案件受理费74166.96元，由深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担8695元，深圳市华夏晴实业有限公司65471.96元，经深圳市鸿鑫宝房地产有限公司同意，深圳市华夏晴实业有限公司应当将深圳市鸿鑫宝房地产有限公司多预缴的部分迳付深圳市鸿鑫宝房地产有限公司。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇二〇年一月十日书记员 肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。