安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终219号 上诉人（原审被告）：李晓东，男，1979年8月21日生，汉族，住安徽省合肥市双凤开发区。 委托诉讼代理人：李新建，系被告父亲。 被上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路399号。统一社会信用代码：913401007647906716（1-1） 法定代表人：高亦农，董事长。 委托诉讼代理人：孙芳芳，公司员工。 委托诉讼代理人：陈春花，公司员工。 上诉人李晓东因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李晓东上诉请求：1、撤销一审判决，退回原审法院重审或改判。2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，缺乏证据支持。1、被上诉人在一审中并没有向法庭提供从事前期物业管理的合法性来源的相关证据材料，被上诉人的合法性在一审中未查明，一审判决书未提及。2、按照一审判决。被上诉人拿走了80%的物业费。留下了，被上诉人当庭承认是由他们在物业管理活动中造成的诸多小区步行街路面道板损坏，绿化被损坏等公共部位的公共设施的损坏，将永远无法修复。将致小区全体业主长期处于不良的生活环境中。因此一审法院的判决显示公正。该判决书将致小区业主永远生活在极差的环境中，任何一个新聘用的物业服务公司都不可能自己来付费来支付巨额的维修费用。上诉人当庭提出未交的物业费应当用于维护公共部分的设施。一审法院在判决书中认定物业费的开支是用于保障公共部位及设施的维护以及其他项目，但在判决内容中没有体现维护及修复小区破损公共部位的内容。上诉人多次向被上诉人提出对损坏的公共部位要修复，所未交的物业费会依合同正常交给被上诉人。直至被上诉人停止在小区的物业服务，一切损坏的公共部位没有任何修复。一审法院对小区被毁坏部分的修复未作出由被上诉人承担修复责任的判决是不公正的。3、双方存在的物业服务纠纷纯属被上诉人造成的，目前小区内存在的诸多问题如何解决，上诉人提出的方案未得到一审法院的采信，导致小区被损坏的现状无法恢复。 汉嘉物业公司答辩：一、我司依法依规为“半岛1号小区”业主提供物业管理服务。有关服务内容、服务标准、计费方式、收费项目、收费依据，在物业管理处大厅均有公示以及与业主签订的前期物业管协议、业主手册、均有明确说明！一审提交证据的长丰县物价局批复的价格备案表等一组材料可以对此证明。二、2012年11月3日上诉人与被上诉人在合肥签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定被上诉人为上诉人所在的半岛1号小区61栋104室提供物业管理服务。合同签订后，被上诉人依约向上诉人提供了物业管理服务，但上诉人并未按照合同约定支付物业服务费。欠费时间段：2014年12月1日至2019年10月15日，上诉人共欠物业服务费34787元，按照签订的《前期物业管理服务协议》第二十条违约责任（第四项规定逾期之日起按每天3‰违约金）逾期缴纳违约金以法院判决为准，被诉人多次要求上诉人履行缴费义务，上诉人以各种借口推脱。为维护被上诉人的合法权益，要求上诉人履行缴费义务。三、我司多次向上诉人催缴物业费，一直用各种理由推脱，作为上诉人拖欠物业费这是不争的事实，每年年底被上诉人都会预交物业费赠送礼品活动，在单元门口帖通告及电话通知的形式，我司员工一直不间断的电话、催缴通知单及挂号信等方式进行催收。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，本案一审、二审的诉讼费用由上诉人承担。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费：34787元，欠费时间段:(2014.12.1-2019.10.15)逾期缴纳违约金以法院判决为准，合计：34787元；2、由被告承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定的事实如下：被告李晓东系半岛1号小区别墅61栋104室业主，该房建筑面积为275.3平方米。2012年11月3日被告与汉嘉物业公司签订了《半岛1号小区前期物业管理服务协议》（以下简称协议）。该协议约定的主要内容为原告向被告提供物业管理服务，被告按照每月每平方米1.8元的标准支付物业费（后于2013年9月1日起施行一费制，收费标准调整为每月每平方米2.16元），每年6月底和12月底前15日内预交下6个月的物业管理服务费。被告未按约定交纳物业费的，原告有权要求被告从逾期之日起按日千分之三加收违约金。协议同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。自2014年12月1日起，被告以小区养犬、绿化破坏、道路破损、小区道路违规停放车辆、小区安全巡逻、污水管断裂等物业服务不满意原因为由，未能按协议的约定支付2014年12月1日至2019年10月15日期间的物业费，在此期间原告通过送达《催缴通知单》等方式要求被告支付物业费，但被告却置之不理仍不支付所欠物业费，故诉讼来院。 一审法院认为，原被告系前期物业管理合同关系，原告依约向包括被告在内的所有业主提供物业服务，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，被告应当依约按时交纳物业费。考虑到原告在提供物业服务过程中，在车辆停放、绿化及道路维护、安全巡逻及与业主的沟通协调和正确引导、协助业主解决问题的方式方法上存在不当之处，物业服务存在部分瑕疵，综合原告服务的实际情况和被告的具体情况，酌情减免被告李晓东20%的物业费，故被告应当依约交纳2014年12月1日至2019年10月15日的物业费27829元（2.16元/平方/月×275.3平方米×58.5个月×80%=27829元）。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，李晓东逾期交纳物业费，不属于恶意违约行为，故对原告主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李晓东于本判决生效之日起十日内向原告合肥汉嘉物业管理有限公司支付2014年12月1日至2019年10月15日物业服务费27829元。二、驳回原告合肥汉嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币618元，减半收取人民币309元，由被告李晓东负担。 本院二审期间，李晓东未提交新证据。汉嘉物业公司提交如下证据：证据一名称：汉嘉物业公司半岛1号服务中心的物业服务工作报告一组，证明：其在为“半岛一号小区”提供物业服务期间，一直尽力按照合同约定认真履行公共部位维修义务；证据二名称：汉嘉物业公司工程联系单，证明案涉小区阳光街地砖破损系开发商遗留问题，汉嘉物业公司一直以工程联系单的方式向开发商反映问题，催促其处理，开发商对此予以确认但至今仍未处理。李晓东质证：对证据一、证据二的三性无异议，对其证明目的有异议，小区一些道路等还是原状，并未进行维修。道路等现状均是由被上诉方物业管理不到位造成的，和开发商无关。 一审判决查明基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，李晓东与汉嘉物业公司形成的物业服务合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。汉嘉物业公司已提供物业服务，李晓东应履行支付物业费的义务。一审判决李晓东支付物业费，并无不当。李晓东若认为案涉小区道路及绿植等被损系汉嘉物业公司造成的，其可通过业主委员会向汉嘉物业公司另行主张。 综上，李晓东的上诉理由，不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由上诉人李晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 健 审判员 陆文波 审判员 陈 烜 二〇二〇年一月十五日 书记员 王 鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。