福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1672号 原告：林航，男，1957年4月9日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小丽，福建宽达律师事务所律师。 被告：李顾松，男，1953年2月28日出生，汉族，现住福建省福州市马尾区。 被告：陈惠琴，女，1954年9月17日出生，汉族，现住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：檀岩松，福建求实律师事务所律师。 原告林航与被告李顾松、陈惠琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林航及其委托诉讼代理人赵小丽、被告李顾松、陈惠琴及其委托诉讼代理人檀岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林航向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月9日签订的《房屋产权让售合同》；2.判令俩被告立即向原告返还购房款350000元并支付利息（自2015年9月10日起按中国人民银行同期贷款利率计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月20日为68038元）；3.判令俩被告向原告赔偿损失660000元；4.判令俩被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告林航变更其第2、3项诉讼请求为：2.判令俩被告立即向原告返还购房款348000元；3.判令俩被告向原告赔偿损失808500元，并承担本案评估费用7600元。事实与理由：2015年9月9日，原告与俩被告签订《房屋产权让售合同》，约定俩被告以总金额900000元将其名下因魁岐大桥及配套工程建设拆迁安置房（两套产权面积均为60平方米）售予原告。合同签订前，原告已支付350000元购房款。合同约定剩余款项作为俩被告困难户购房成本价，于交房结算之日由原告代交给房产中心。此后，俩被告未诚信履行合同，原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。2018年3月21日，福州市马尾区人民法院作出（2018）闽0105民初151号民事判决，确认原告与俩被告于2015年9月9日签订的《房屋产权让售合同》合法有效，并且确认了原告已经支付了部分价款等事实。因案涉房屋无法办理交房手续，原告遂提出执行异议，先被法院以（2019）闽0105执异10号执行裁定驳回异议请求，接着又被法院以（2019）闽0105民初1052号民事判决驳回诉讼请求。原告认为，俩被告应按照合同约定履行合同，先因其涉诉导致案涉房屋被保全，致使原告无法收房、入住，其作为卖方，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、九十七条的相关规定，因合同目的已无法实现，原告有权要求解除合同，并且要求返还购房款348000元。同时，因俩被告的单方过错，其应当承担原告由此遭受的全部损失。现因俩被告的违约行为导致原告错过了另购房屋、享受房价上涨的机会，双方所签合同目的不能实现而解除合同，致使原告未能实现通过合同取得诉争房屋产权之目的，不得不多支付数倍的费用重置同类型房屋，以上都属于原告所遭受到的损失。原告已经通过评估确定房屋现在价值为1717400元，而两套房屋的面积为均60.75m2，均价为4600元/m2；原告支付了350000元购房款，故房屋的差价为[1717400-（2套×60.75m2×4600元/m2+350000元）]=808500元，该金额即为原告的损失。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告李顾松、陈惠琴辩称：1.原告诉称被告不诚信、不履行双方签订的《房屋产权让售合同》不符合事实。被告因家庭变故向原告借款400000元，其中40000元系2012年期间被告主动向原告借取，另外350000元是在原告妻子（兰珠）主动提议下于2013年向原告借取。当时，原告妻子向陈惠琴提议说要以月息2分借给俩被告350000元，并要求以案涉房屋做抵押。于是，2013年11月10日，俩被告将案涉房屋的所有相关材料交付给原告收押，原告出具收存条给俩被告。次日，原告转账汇款350000元至李顾松银行账户。由于约定的借款利息很高且有复利，俩被告一时无力偿还，2015年9月9日，在事先毫无通知、俩被告毫无准备的情形下，原告突然拿出事先写好并打印的《房屋产权让售合同》让俩被告签名按手印，强行要求俩被告将之前借款时作押的2套案涉房屋让售给原告，并扬言如果不签则要求俩被告于3日内全部偿还本金、利息及复利合计540000元。由于俩被告受教育程度有限、文化水平低，没有能力认真审阅合同，且原告催促说合同中有约定若届时不卖房屋赔偿100000元即可，因俩被告一时无法筹到如此高额的借款本息，也顾不上合同约定的房价明显低于市场价格等问题无奈在合同上签名按手印。事后，原告又叫陈建政、陈振南在上述合同上签名。《房屋产权让售合同》虽系原告趁人之危，迫使俩被告签订，内容也显失公平，违背了合同自由原则及公平原则，依法属于可撤销合同，但俩被告基于朴素的道义和基本的公序良俗精神而仍然予以严格履行，并没有行使依法享有的撤销权。原告诉称俩被告不诚信、不履行合同毫无依据。 2.原告怠于办理收房及过户登记手续，应负全部责任。首先，由原告事先写好的《房屋产权让售合同》约定案涉房屋剩余款项552000元应在交房结算之日由原告代交给房产中心，与俩被告无关。据此可知，案涉房屋要办理交房及过户登记手续，其前提是需向房产交易中心支付552000元的购房成本价，该款依约应由原告出资并代为交付，与俩被告无关。其次，2013年11月10日，俩被告向原告借款、原告出具收存条给俩被告收执的同时，俩被告即将案涉房屋办理交房及过户登记的所有材料悉数交给原告收执，包括《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算书》等。原告也是凭借这些材料领取了选房顺序单并选房。合同签订后，俩被告从未参与案涉房屋的相关事宜，甚至在关于案涉房屋买卖合同纠纷诉讼发生之后，俩被告才知道原告已经选房且确定了具体房号。据此，原告是否遵循诚实信用原则继续筹措购房资金，以及能否筹到足够资金进一步完善购房的后续手续以继续履行合同，完全由原告掌握主动权，俩被告无从插手，原告没能及时全面履行合同之责任应由其自行承担。 3.案涉房屋被法院查封导致合同目的无法实现，责任不在俩被告。2017年7月31日，法院作出（2016）闽0105执147号执行裁定书，查封扣押、冻结、划拨俩被告的银行存款401102.50元及相应利息或相等价值的其他财产。2017年9月7日，法院又作出（2016）闽0105执147号之一协助执行通知书，要求福州市马尾区城建房屋征收工程处协助执行查封陈惠琴名下位于福州市马尾区、604单元房屋。法院作出的上述两个法律文件依据的（2015）马民初字第1285号民事判决案涉的民间借贷法律关系，主要借贷事实发生于2009年案外人李丁官去世之前，时间上远远早于俩被告与原告之间的民间借贷。李丁官的配偶徐雪英是否选择起诉主张返还借款、何时主张，法院判决后徐雪英是否申请执行，法院是否查封、冻结案涉房屋等等，均不以俩被告主观意志为转移或掌控。现案涉房屋被查封导致合同目的无法实现，责任不在俩被告。上述可知，因原告怠于履行生效的合同，致使合同目的无法实现，原告本身应负全部责任。由此给俩被告造成的损失，俩被告保留向原告主张损失赔偿的权利。原告诉称其合同目的无法实现系因俩被告单方过错，应由俩被告承担全部责任并赔偿损失的主张，没有事实及法律依据。 4.原告诉称因俩被告违约行为导致其错过另购房屋享受房价上涨机会，解除合同又需支付数倍费用重置同类型房屋的主张，与事实不符，俩被告不予认同。原告诉称俩被告存在违约行为，但并未有明确合同条款作为依据。且俩被告案涉房屋本身不存在复杂权属问题，但交房并办理房产过户登记手续的前提条件是向房产交易中心支付购房成本价，即《房屋产权让售合同》约定的原告应及时向房产交易中心交付552000元的款项。据此，原告主张俩被告存在违约行为，并要求赔偿其重置同类型房屋而增加的成本损失之主张毫无依据，俩被告不予认同。综上所述，俩被告请求依法驳回原告没有依据、不合法且不合理的诉讼请求部分，并由原告承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2011年9月17日，陈惠琴与福州市市政建设开发公司（以下简称“市政公司”）作为拆迁人、马尾区魁岐大桥项目拆迁安置指挥部、马尾区城建拆迁工程处签订了《拆迁补偿安置协议书》，约定：市政公司委托马尾区城建拆迁工程处拆迁陈惠琴位于马尾区的房屋；市政公司应付给陈惠琴各项补助费合计70004元，并同意给予陈惠琴购房指标60㎡两套，按安置房成本价计算购买（成本价4600元／㎡），待回迁安置时，按实际建筑面积结算，多还少补。2012年3月19日，马尾区城建拆迁工程处给予陈惠琴选房顺序号934号。2013年11月10日，原告向李顾松、陈惠琴出具一张由其签名捺印的《收存条》，内容载明：“兹收存李依汉、陈惠琴名下魁岐贰期房产协议60平方贰套作为借款肆拾万元押在我处，待还款日付还”。2015年9月9日，李顾松、陈惠琴作为承让方（甲方）与原告作为受让方（乙方）签订《房屋产权让售合同》，约定：甲方将因魁岐大桥及配套工程建设拆迁安置房（两套产权面积均为60平方米）让售给乙方，拆迁安置房选房号934号，安置地点在本村统一安置小区内（详见拆迁协议书）；本标的物为安置房产权转让，每平方米让售价7500元，面积60平方米两套，总金额900000元，合同签订即付348000元，剩余款项552000元原系甲方困难户购房成本价，待交房结算之日由乙方代交给房产中心，与甲方无关；甲方应信守合同的各项约定，应无条件为乙方的选房、产权手续过户提供必要的方便与合作，产权过户费由乙方自理。原告、李顾松、陈惠琴均在该合同上签字捺印，陈建政、陈振南作为见证人在该合同上签名，福州市马尾区马尾镇魁岐村民委员会在该合同上盖章确认。2017年10月，原告在未得到李顾松、陈惠琴授权下，自行作为委托人在选房确认单落款处签字并进行选房，挑选到魁岐小区安置房Ｂ7号楼504单元、604单元（两套房屋实际面积均为60.75㎡）。此后，原告准备向相关部门交纳《拆迁补偿安置协议书》约定的安置房成本价购房款并收房时，得知案涉安置房屋已被本院查封。2018年1月12日，原告就上述《房屋产权让售合同》向本院提起诉讼，要求确认该合同合法有效，并要求李顾松、陈惠琴继续履行该合同，将案涉两套安置房交付给原告，且配合原告办理将房屋产权过户至原告名下的相关手续。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0105民初151号民事判决，确认上述合同合法有效，但以原告没有证据证明案涉房屋已具备了办理产权证条件为由，驳回原告的其他诉讼请求。该判决业已生效。截止目前，原告或李顾松、陈惠琴均未能办理上述两套安置房的收房手续，亦未入住，合同约定的552000元剩余购房款也未向相关部门缴清。庭审过程中，原、被告对于解除上述《房屋产权让售合同》均无异议。 另查明，原告分别于2012年、2013年以现金及银行转账方式，向李顾松、陈惠琴提供借款本金400000元。该笔借款计算至2015年9月本息合计540000元。2015年9月9日，原告与李顾松、陈惠琴签订上述《房屋产权让售合同》时，以借款本息540000元的中348000元抵作该合同中约定的首付购房款，余下的欠款结转为2015年9月10日的《借条》，内容载明：“兹向林航借人民币贰拾万壹仟玖佰元正”。因李顾松、陈惠琴未还款，2018年1月12日，原告就该借条以民间借贷纠纷起诉李顾松、陈惠琴。2018年3月23日，本院作出（2018）闽0105民初152号民事判决，判令李顾松、陈惠琴偿还原告借款本金201900元及逾期利息。该判决于2018年4月12日发生法律效力。 又查明，2015年12月7日，本院作出（2015）马民初字第1285号民事判决，判令李顾松、陈惠琴共同返还徐雪英借款225000元及利息135000元，并以225000元为基数，按照每年20000元向徐雪英支付自2014年1月1日至实际还清借款之日止的利息。该判决于2016年1月4日发生法律效力。徐雪英依据该生效判决向本院申请强制执行，本院2017年7月31日作出（2016）闽0105执147号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨李顾松、陈惠琴的银行存款401102.50元及相应利息或相等价值的其他财产，并依此裁定作出（2016）闽0105执147号之一协助执行通知书，查封了陈惠琴名下位于福州市马尾区，查封期限为三年。在执行该案过程中，原告对本院查封位于福州市马尾区的房产的执行措施提出书面异议，要求解除查封。2019年5月31日，本院作出（2019）闽0105执异10号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2019年8月8日，本院作出（2019）闽0105民初1052号民事判决，驳回原告的诉讼请求。该判决于2019年8月31日发生法律效力。 再查明，本案审理过程中，原告申请对案涉两套房屋进行价值评估，本院依法委托福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“国龙估价公司”）进行评估。2019年12月20日，国龙估价公司作出闽国龙房估［2019］第169号房地产估价报告，认定在2019年9月20日，位于福州市马尾区评估总价为854600元（评估单价为14067元／㎡）、福州市马尾区魁岐小区安置房Ｂ7号楼604单元评估总价为862800元（评估单价为14202元／㎡）。为此，原告支出评估费7600元。 上述事实，有原告提供的《房屋产权让售合同》、中国建设银行DCC历史流水、《拆迁补偿安置协议书》、《选房顺序号》、《选房确认单》、（2018）闽0105民初151号民事判决书、案涉房屋小区生活及物业接管照片、（2019）闽0105执异10号执行裁定书、（2019）闽0105民初1052号民事判决书及生效证明、闽国龙房估[2019]第169号房地产估价报告及评估费发票、被告提供的收存条等作为证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《房屋产权让售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，各方均应依约全面履行。原告在与俩被告协商后，采取以房抵债方式，将其向俩被告提供的借款本息540000元中的348000元转化成向俩被告支付的购房款，已依约履行了自己的合同付款义务。然而，俩被告因欠案外人徐雪英债务导致两套案涉安置房被查封，其结果造成原告的房屋过户请求不能实现，诉争合同事实上无法按约继续履行，俩被告应对此承担违约责任。据此，原告基于俩被告的上述违约行为主张解除《房屋产权让售合同》，有事实及法律依据，且俩被告亦对此无异议，故本院予以支持。 关于诉争合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法规定》，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告已按合同约定采取以房抵债方式减少了俩被告欠其借贷本息348000元，俩被告应将其作为原告已支付的购房款予以返还。此外，对于原告所主张的房屋增值损失，因属于合同履行后原告可以获得的收益，同时也是合同解除后原告重新购买相类似房屋将增加的成本支出，故应由俩被告承担。结合诉争合同及房地产估价报告，可计算出案涉两套房屋增值损失为：（854600元+862800元）-（2套×60.75m2×4600元/m2+348000元）=810500元。但是，考虑到本案原告是将其对俩被告的民间借贷款转化为购房款，且诉争合同约定总价与当时房屋实际价值相差较大，故本院酌定由俩被告承担房屋增值损失的70%，即810500元×70%=567350元。至于因房屋评估产生的评估费7600元，亦应由俩被告负担。原告超出该金额的诉讼请求，本院不予支持。对于俩被告称诉争合同仅约定违约金100000元，要求在该限额内对原告进行赔偿的辩解，根据《中华人民共和国合同法》规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，因房屋增值损失远高于合同约定的违约金，原告依法选择主张房屋增值损失于法有据，俩被告的相应辩解本院不予采信。 综上所述，对于原告与俩被告于2015年9月9日签订的《房屋产权让售合同》，本院予以解除；俩被告应向原告返还购房款348000元、赔偿房屋增值损失567350元、支付评估费7600元，合计向原告支付922950元；原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下： 一、解除原告林航与被告李顾松、陈惠琴于2015年9月9日签订的《房屋产权让售合同》； 二、被告李顾松、陈惠琴应于本判决生效之日起十日内，向原告林航返还购房款348000元、赔偿房屋增值损失567350元、支付评估费7600元，合计向原告林航支付922950元； 三、驳回原告林航的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15276.90元（原告预缴案件受理费15294.90元，因其在法庭调查终结前减少诉讼请求，故相应减少案件受理费为15276.90元），减半收取计7638.45元，由原告林航负担1582.35元，被告李顾松、陈惠琴负担6056.10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 江愈海 二〇二〇年一月十四日 法官助理 任文伟 书 记 员 陈贻涛 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。