江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12054号原告：陈瑛，女，1972年7月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：丁筱竹，男，1969年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：丁广鹏，男，2000年8月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告丁筱竹、丁广鹏共同委托诉讼代理人：陈瑛，女，1972年7月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德东恒律师事务所律师。原告陈瑛、丁筱竹、丁广鹏与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑛暨原告丁筱竹、丁广鹏共同委托诉讼代理人、原告丁筱竹、被告图腾公司委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑛、丁筱竹、丁广鹏向本院提出诉讼请求：1.图腾公司支付2018年4月30日至2019年12月31日期间的租金127533元（19130元/季度，共6个季度零2个月）及违约金（以19130元基数，分别自2018年5月15日、2018年8月15日、2018年11月15日、2019年2月15日、2019年5月15日、2019年8月15日起计算至实际支付租金之日止，按每日万分之三计算）；2.图腾公司将南京市鼓楼区建宁路300号大观•天地MALL1255室房屋恢复原状后返还陈瑛、丁筱竹、丁广鹏；3.图腾公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年1月16日，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏与图腾公司签订《南京大观•天地商铺房屋委托经营合同书》，约定陈瑛、丁筱竹、丁广鹏将其购买的南京市鼓楼区建宁路300号大观•天地MALL1255室商铺委托图腾公司租赁经营，期限为2010年4月30日至2018年4月29日；图腾公司按房屋销售总价的8.5%向陈瑛、丁筱竹、丁广鹏支付商铺的租赁回报，支付方式为每三个月支付一次，每次租赁回报为19130元（税前）。合同期限届满后，双方未续签合同，但图腾公司在未经允许的情况下仍继续将商铺出租给他人使用。经多次催告，图腾公司既不支付租金，亦不返还商铺，故请求判如所请。图腾公司辩称：认可自2018年4月30日起未继续支付案涉商铺的租赁回报；案涉商铺的最终房价为898679元，同意以该价款为基数，按不高于4%的标准支付租赁回报；委托经营合同期限已届满，双方未协商一致续签合同，故陈瑛、丁筱竹、丁广鹏主张以原合同约定的标准为依据计算租赁回报及违约金无法律依据，应予驳回；案涉房屋为商铺，在购买房屋签订买卖合同时即约定了统一规划、统一经营，如将案涉商铺返还，则损害了其他业主的利益，故该项诉请亦应驳回。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区建宁路300号1255室商铺（建筑面积34.49平方米，以下简称1255室）为陈瑛、丁筱竹、丁广鹏所有。2010年1月16日，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏（甲方，委托方）与图腾公司（乙方，受托方）签订《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》一份，约定：陈瑛、丁筱竹、丁广鹏自愿将其经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋1255室，在委托经营期限内委托图腾公司自营或对外租赁经营，房屋总价款为898679元；陈瑛、丁筱竹、丁广鹏同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给图腾公司安排处理，图腾公司可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏认可并接受图腾公司与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；委托经营期限届满，任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，图腾公司将年租赁回报分四次支付陈瑛、丁筱竹、丁广鹏，每三个月支付一次，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏向图腾公司收取的每三个月回报为19130元；图腾公司支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏可向图腾公司提出转让商铺房屋所有权的请求，图腾公司承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；陈瑛、丁筱竹、丁广鹏转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向图腾公司提出，双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，图腾公司于当年的12月31日前给付陈瑛、丁筱竹、丁广鹏转让款；陈瑛、丁筱竹、丁广鹏转让商铺房屋所有权的，租赁回报按双方确认的实际天数结算，多退少补；图腾公司逾期支付租赁回报的，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏有权要求图腾公司按本合同履行，若图腾公司在逾期15个工作日内仍未支付的，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向图腾公司加收违约金，图腾公司逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏有权解除本合同，并可以要求图腾公司对陈瑛、丁筱竹、丁广鹏的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失；委托经营期限届满前二个月，双方可就合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体洽商；合同约定期限届满，如在使用商铺房屋的第三方承租人提出继续承租该商铺房屋的，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏可自行决定是否同意，并自行决定与该第三方承租人签订租赁合同。合同还详细约定了其他相关事宜。合同签订后，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏按约将1255室商铺交付图腾公司对外出租经营，图腾公司扣除相关税费后，按每期18142.15元支付租金。合同期满后，双方未续签合同，案涉商铺仍由图腾公司对外出租经营，但图腾公司未继续向陈瑛、丁筱竹、丁广鹏支付租赁回报。另查明：与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（南京市鼓楼区建宁路300号1096室）已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。2018年7月31日，本院对杨春明、杨婷诉图腾公司房屋租赁合同纠纷案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决，认为“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认图腾公司应按照28127元/年（703187元×4%）为标准，以每季度为周期及时向杨春明、杨婷支付占有使用费”。现该判决已生效。上述事实，有房屋所有权证、《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、（2018）苏0106民初6181号、2840号民事判决书及本院庭审笔录予以证实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》约定陈瑛、丁筱竹、丁广鹏将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报，故该委托经营合同书的性质系租赁合同。关于图腾公司应否返还1255号商铺问题。案涉商铺系产权式商铺，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局。产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生的管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益。如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对陈瑛、丁筱竹、丁广鹏无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。故对陈瑛、丁筱竹、丁广鹏要求图腾公司返还1255号商铺的诉请，本院不予支持。关于2018年4月30日至2019年12月31日期间的租金及违约金问题。案涉商铺所在建筑由图腾公司统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系图腾公司自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与图腾公司续签了合同，而陈瑛、丁筱竹、丁广鹏与图腾公司未就继续租赁达成一致意见。但是，案涉商铺基于上述原因暂时无法返还，且商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的。故图腾公司未返还租赁物，并不表明双方原租赁合同继续履行，双方的租赁期限应为不定期。合同到期后，图腾公司继续占有使用租赁物，给陈瑛、丁筱竹、丁广鹏造成租金损失，图腾公司应予以赔偿。结合商场经营现状，参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，本院酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照35947.16元/年（房屋总价款898679元×4%）标准，以每季度为周期及时向陈瑛、丁筱竹、丁广鹏支付房屋占有使用费。陈瑛、丁筱竹、丁广鹏如有证据证明图腾公司收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时另行主张。经审核，2018年4月30日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费合计为59911.93元。因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致意见，陈瑛、丁筱竹、丁广鹏主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈瑛、丁筱竹、丁广鹏2018年4月30日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费59911.93元；二、驳回原告陈瑛、丁筱竹、丁广鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3007元，减半收取1503.50元，由原告陈瑛、丁筱竹、丁广鹏负担854.60元，被告南京图腾置业发展有限公司负担648.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 毛 锦二〇二〇年一月十三日书记员 蒋庆嫚履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。