河北省行唐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0125执异3号 案外人：石家庄市誉宏房地产开发有限公司，住所地：石家庄市友谊北大街600号。 法定代表人：党永兴，该公司董事长。 申请执行人：李魁，男，汉族，1987年12月28日出生，住行唐县。 被执行人：侯俊红，女，汉族，1974年6月17日生，汉族，住石家庄。 被执行人：张俊友，男，汉族，1972年2月19日生，汉族，住石家庄。 被执行人：石家庄广铝贸易有限公司，住所地石家庄新华区学府路107号石泉富铝材料市场B区41号。 法定代表人：侯俊红。 统一社会信用代码：91130105060480683C。 被执行人：步文娜，女，1978年4月9日生，汉族，住石家庄鹿泉市。 被执行人：武东琴，女，1979年6月5日生，汉族，住石家庄。 被执行人：张春涛，男，1975年6月4日生，汉族，住鹿泉市。 被执行人：河北翼建装饰工程有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街298号颐宏大厦2—2411。 法定代表人：张俊友。 统一社会信用代码：91130100MA87TWT70F。 被执行人：石家庄廷聚建材销售有限公司，住所地石家庄市新华区东营村东营铝材市场4排18号。 法定代表人：张春涛。 统一社会信用代码：9110105347933221E。 被执行人：河北亿玖建筑装饰工程有限公司，住所地正定县大孙村工业园区，现地址是石家庄三星锅炉厂院内。 法定代表人孟宪宽。 统一社会信用代码91130123MA081CYJ4M。 在本院执行李魁与侯俊红、张俊友、石家庄广铝贸易有限公司、步文娜、武东琴、张春涛、河北翼建装饰工程有限公司、石家庄廷聚建材销售有限公司、河北亿玖建筑装饰工程有限公司等借款合同纠纷一案中，案外人石家庄市誉宏房地产开发有限公司对本院作出对坐落于石家庄市新华区的查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人石家庄市誉宏房地产开发有限公司请求：解除对申请人所有的坐落于石家庄市新华区的预查封。事实与理由：1、经石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4615号民事判决，申请人与被执行人侯俊红解除了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。坐落于石家庄市新华区不动产的所有权自始为申请人所有。2019年4月16日，申请人依法向石家庄市新华区人民法院提起民事诉讼，请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。2019年11月4日，石家庄市新华区人民法院开庭审理，并于2019年11月15日，做出了（2019）冀0105民初4615号民事判决书，判决解除了申请人和被执行人侯俊红双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。根据相关法律规定，合同解除后，应当依法返还依据合同取得的标的物，被执行人侯俊红应当将取得房产返还给申请人，申请人将首付款返还给被执行人侯俊红。而石家庄市新华区一直未向被执行人侯俊红交付，不存在返还，申请人仅需要将被执行人侯俊红交纳的首付款及偿还银行的本金返还给被执行人侯俊红。石家庄市新华区不动产自始至终没有向侯俊红交付，也没有发生所有权转移，根据物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”现在该房产仍然登记在申请人名下。被执行人侯俊红没有取得房屋所有权。虽然该房产经过相关房产管理部门备案登记，但是该备案登记，是为了预防该套不动产一房二卖的行政限制措施，并不能产生物权法第二十条所规定的预告登记效力。因此，该房产的所有权人是申请人，而不是被执行人侯俊红。贵院将申请人的财产查封并拍卖，是错误的。2、被执行人侯俊红交纳的首付款应当作为执行标的，而不是房屋所有权。解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》后，被执行人侯俊红向申请人交纳的首付款229203元以及偿还银行的本金46899.23元，申请人应当返还。贵院的依据（2019）冀0125财保126号执行裁定书查封的应当是被执行人侯俊红有权取得的返还款，而不是石家庄市新华区不动产，因为该不动产所有权自始未发生转移，而首付款以及偿还银行的本金归被执行人侯俊红所有。3、贵院依据（2019）冀0125财保126号执行裁定书，依法预查封石家庄市新华区不动产应当予以解除。贵院依法预查封了石家庄市新华区不动产，认为该房产属于被执行人侯俊红所有，然而根据上述情况，该房产自始不归被执行人侯俊红。虽然依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条。贵院有权对该房产采取预查封措施，但是根据该通知的第十六条规定“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”，说明预查封和正式查封还是有本质的区别。如果房屋权属登记在被执行人名下了，转为正式查封，如果房屋权属不能登记在被执行人名下，就不会转为正式查封。预查封是对被执行人将来有可能取得的财产采取保全措施防止转移财产，而被执行人将来是否能实际取得该财产是不确定的，如果取得了就转为正式查封，如果确定不可能取得该财产，就应当立即解除预查封。另，根据最高人民法院的（2018）最高法民申5670号民事判决书如果认定被执行人侯俊红应当取得该房产物权期待权，需要满足三个条件，1、已经通过自行支付首付款；2、通过按揭银行贷款的方式支付了全部购房款；3、实际占有案涉房产。只有同时满足了上述个条件，才能认定为被执行人侯俊红取得该房产物权期待权，才能认定申请人只能享有履行保证责任之后的普通债权。然而被执行人侯俊红并未全部满足上述三个条件，案涉房产一直没有向被执行人侯俊红交付，被执行人侯俊红没有实际占有案涉房产，因此不能认定被执行人侯俊红取得该房产物权期待权。申请人享有物权请求权，就有排他性。综上。申请人对案涉房产享有所有权，贵院预查封的案涉房产经石家庄市新华区人民法院判决《商品房买卖合同》解除后，该房产不属于被执行人侯俊红所有，将来也不可能再归被执行人侯俊红所有，贵院应当予以解除预查封。 案外人石家庄市誉宏房地产开发有限公司提交以下证据： 1、石家庄市商品房买卖合同。证明：2014年10月31日石家庄市誉宏房地产开发有限公司与侯俊红签订了预售商品房合同备案。 2、侯俊红与石家庄汇融农村合作银行签订个人购房担保借款合同。证明：石家庄市誉宏房地产开发有限公司为该笔借款的担保人。 3、首付款收据。证明侯俊红支付首付款229,203元。 4、履行保证责任通知书。证明石家庄汇融农村合作银行通知石家庄市誉宏房地产开发有限公司履行担保责任。 5、石家庄市誉宏房地产开发有限公司代侯俊红归还了银行贷款。 6、贷款清偿证明。证明：侯俊红办理的个人住房按揭贷款368,000元于2019年3月20日还清。 7、石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4615号民事判决书。判决主文：一、解除石家庄市誉宏房地产开发有限公司和侯俊红签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；二、判令侯俊红协助石家庄市誉宏房地产开发有限公司到石家庄市买卖合同撤销备案手续。 申请执行人李魁未提交书面意见、未提交证据。 被执行人步文娜、张春涛、武东琴称，一、石家庄市誉宏房地产开发有限公司是本案案外人，其以另案生效法律文书不能对抗本案生效判决。依照法律规定，其只能以案外人身份对本案申请再审，而无权提出并对抗本案执行的异议。二、石家庄市乾园小区涉案房产《行唐县法院依法查封的房产）是房管局依法登记在侯俊红名下的侯俊红所有的房产，在行唐县法院依法查封时，该房产权属的登记状况并无发生任何变化（如转移或依法查封等），行唐县法院的查封拍卖无可指责。三、新华区法院的判决认定：侯俊红依《购房合同》支付了首付款及银行贷款，房管局也依法完成了所有权登记。新华区法院的判决生效后石家庄誉宏房地产开发有限公司也没有退还侯俊红的购房首付款以及其他应退还的款项。该房产依法尚不能认定为属于石家庄誉宏房地产开发有限公司所有财产。据此，我们认为：石家庄誉宏房地产开发有限公司的执行异议不成立，依法应当驳回，排除干扰，继续执行。 被执行人石家庄广铝贸易有限公司、河北翼建装饰工程有限公司、石家庄廷聚建材销售有限公司、河北亿玖建筑装饰工程有限公司未提交证据、未陈述意见。 本院查明，李魁因借款合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院受理后，于2018年9月12日作出（2018）冀0125财保126号民事裁定书，裁定：查封侯俊红名下位于石家庄市新华区。查封期间不得将上述房产进行抵押、转让、变卖等。本院于2018年10月9日受理了李魁诉侯俊红、张俊友、石家庄广铝贸易有限公司、步文娜、武东琴、张春涛、河北翼建装饰工程有限公司、石家庄廷聚建材销售有限公司、河北亿玖建筑装饰工程有限公司等借款合同纠纷一案。于2018年12月29日作出（2018）冀0125民初2367号民事判决书。判令侯俊红给付李魁借款50万元，并承担利息。张俊友、石家庄广铝贸易有限公司、步文娜、武东琴、张春涛、河北翼建装饰工程有限公司、石家庄廷聚建材销售有限公司、河北亿玖建筑装饰工程承担连带责任。该案进入执行程序后，石家庄市誉宏房地产开发有限公司于2020年1月向本院提出执行异议，认为，本院查封的房产归其所有，要求解除查封。 另查明，2014年7月3日被执行人侯俊红与石家庄市誉宏房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，购买了位于石家庄市新华区房产。侯俊红支付229203元首付款后，余款368000元在石家庄汇融农村合作银行办理了按揭贷款，石家庄市誉宏房地产开发有限公司为侯俊红提供担保。因侯俊红自2015年8月25日其连续4期、累计逾期35期未能按合同约定偿还贷款，石家庄市誉宏房地产开发有限公司承担了担保责任。石家庄市誉宏房地产开发有限公司于2019年向石家庄市新华区人法院提起诉讼，要求解除与侯俊红签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议。新华区人法院于2019年11月15日作出（2019）冀0105民初4615号民事判决书。判决：一、解除石家庄市誉宏房地产开发有限公司和侯俊红签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；二、侯俊红协助石家庄市誉宏房地产开发有限公司到石家庄市买卖合同撤销备案手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案查封房产，属于金钱债权执行。案涉房产被查封的时间为2018年9月，案外人石家庄市誉宏房地产开发有限公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2019年11月15日，系在执行标的被查封后，故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持。另，侯俊红已通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向石家庄市誉宏房地产开发有限公司付清了全部购房款。侯俊红无力偿还贷款时，石家庄市誉宏房地产开发有限公司作为担保人承担了担保责任向银行还清了贷款，此时向侯俊红享有追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全部购房款的事实。故石家庄市誉宏房地产开发有限公司提出的理由不足以阻却执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款等规定，裁定如下： 驳回案外人石家庄市誉宏房地产开发有限公司的异议申请。 如不服裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省行唐县人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘春玲 人民陪审员  高永辉 人民陪审员  顾素玲 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  刘东坡