山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终195号上诉人（原审被告）：刘帅，男，1990年7月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱从义，济南莱芜鹏山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李化云，男，1973年2月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔鑫，山东崔鑫律师事务所律师。上诉人刘帅因与被上诉人李化云房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘帅上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李化云的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由李化云承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认为涉案房屋未取得房产证并不当然影响买卖合同的效力，于法无据。该案涉及的房屋土地系村集体土地，根据我国现行法律规定，小产权房禁止买卖。2.双方的买卖行为不受法律保护，因而双方的约定所产生的法律后果无法律依据支持。3.合同第3条约定“房屋手续齐全后，可以办理贷款了，乙方必须把剩余的房款付给甲方”，这说明支付款项是附条件的，但至今已四年了李化云仍没有办证，其明知不能办证仍以欠款为基数虚拟的约定6个月一次付息，涉嫌欺诈，无事实和法律依据，严重侵犯了刘帅的合法权益。4.李化云的主张已过诉讼时效。2015年1月9日约定6个月一次付息，2015年1月9日至2015年12月9日到期。李化云2019年7月9日才主张权利，已超过法律规定的两年时效，其请求不能受法律保护。李化云辩称，刘帅的上诉理由不能成立,请二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。理由：1.刘帅上诉状中第1、第2两项上诉理由不能成立。刘帅称小产权房禁止买卖，涉案买卖合同不应受法律保护，其将涉案房产介定为小产权房无事实及法律依据。小产权房并非法律概念，是一种约定俗成的称谓，没有小产权房禁止买卖的法律条文。而且，本案涉及的房产是可以办理产权证的，尚未办证不等于不能办证。涉案房产位于莱芜区书香美域25号楼高层住宅楼，系由山东建明置业有限公司（以下简称山东建明公司）开发建设，建设规模较大，由原莱芜市人民政府规划公示后建设。《房屋买卖合同》签订时，开发商尚未办理房产证。因房产证问题，业主曾向山东省政府反映要求办理，政府公开信息为：书香美域内的高层住宅楼，在2014年7月份进行了规划公示，因未缴纳土地出让金导致后续手续无法办理。20号、21号、23号、24号、25号楼因铁路噪音问题导致环评手续未能办理。目前山东建明公司正协调铁路方，计划在小区与铁路之间修建隔音设施，因整个书香美域项目缺少资金导致竣工验收进度缓慢。目前山东建明公司正积极筹措资金，配合相关部门的验收工作，尽快办理不动产权证。同时，冯家坡社区居委会，山东建明公司将对不动产权证办理进展情况及时公布，社区业主也可去冯家坡社区居委会办公楼二楼沟通交流。可见，涉案房产可以办理产权登记证书。相反，刘帅在与李化云签订《房屋买卖合同》时，明知该房产是政府可以颁发产权登记证的房产，小区内绝大多数房产也已办理了产权登记，双方共同选定待买卖房屋办理产权登记时再完成交易，是双方真实意思表示，不违反法律规定。判断合同是否有效，应当根据《合同法》第五十二条规定，该条规定了5种合同无效之情形，显然涉案《房屋买卖合同》不属于其中任何一种，应为有效。一审判定涉案房屋未取得房产证，并不当然影响房屋买卖合同的效力，适用法律是正确的。2.刘帅上诉状中第3项上诉理由不能成立。首先，刘帅按约向李化云支付利息是基于李化云已经把房产完整交付给刘帅占有使用、但刘帅却欠付房款的事实。欠付的房款在欠付期间承担一定的利息公平合理，双方就此的约定不违反法律强制性规定。其次，刘帅占有使用房屋后、在没有办理产权证之前，即使从租房角度考虑，节省的租金与所付利息也存在价值对应关系。再次，刘帅该项上诉理由是以假设李化云永久故意不办产权证为前提的，官方公告的内容明确涉案房屋是可以办理产权证的，其假设不成立。最后，若刘帅认为欠付房款期间支付利息显失公平，该理由属于可撤销的法律行为，但刘帅在协议签订一年内未行使该权利。3.刘帅第四项上诉理由不成立。关于诉讼时效，一审中刘帅并未主张，二审依法不再审查。李化云向一审法院起诉请求：1.责令刘帅支付李化云欠付利息72675元（以340000元为基数，按银行同期贷款利率自2015年1月9日起计算至2019年7月8日止）；2.本案诉讼费用由刘帅承担。一审法院认定事实：2015年1月9日，李化云与刘帅签订《房屋买卖合同》，合同载明“甲方：李化云；乙方：刘帅，现有书香美域小区25#楼*单元*室房屋一套，总价为肆拾玖万元整（490000.00）；1.首付款为壹拾伍万元整（150000.00）,剩余房款为银行办理分期付款；2.因手续不齐全，临时无法办理分期付款，剩余的房款按银行的分期利息每6个月一次的形式支付给甲方。3.房屋手续齐全后，可办理贷款了，乙方必须将剩余的房款付给甲方；附加：首付150000元即日付70000元，剩余80000元，2015年阴历二月付。”同日，刘帅为李化云出具欠条一份，欠条载明“今欠到李化云房款肆拾贰万元整（420000.00元）”。合同签订当时，李化云将房屋交付刘帅，庭审中刘帅代理人称2015年左右刘帅入住至今。双方在庭审中对于刘帅在2015年6月份已经支付给李化云房款80000元（上述《房屋买卖合同》附加条款中载明的80000元）的事实无异议。综上，刘帅共计支付房款150000元，尚欠房款340000元。涉案房屋由山东建明公司开发，有建设用地规划许可证。李化云曾为山东建明公司干外墙保温的工程，为抵工程款，山东建明公司将涉案房屋折抵给李化云，并于2014年9月21日为李化云出具收款收据一份，该收款收据载明：25#楼2单元102室折抵工程款516000元，并加盖山东建明公司财务专用章。李化云在庭审中称涉案房屋由于开发商的原因尚未办理出房产证，刘帅应按照合同约定向李化云支付剩余房款利息，经李化云多次催要，刘帅拒付，故起诉至法院。另查明，2015年3月中国人民银行发布的各项贷款（一至五年）的贷款基准利率为5.75％，同年8月份为5％，10月份为4.75％。一审法院认为，涉案房屋未取得房产证，并不当然影响《房屋买卖合同》的效力，李化云要求刘帅按约定支付所欠房款利息，并非虚拟的无本计息，刘帅辩称房屋手续齐全后才产生利息与合同的约定不符，刘帅的上述相关辩解意见，均不予采信。双方签订《房屋买卖合同》时，对涉案房屋手续不齐全是明知的，在案证据能够证实2015年1月9日的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同第2条明确约定在房屋手续办齐之前，由刘帅就剩余房款支付银行利息。合同签订后，李化云按约将房屋交付刘帅，刘帅早已入住，现李化云要求刘帅按合同约定支付剩余房款340000元4年半（自2015年1月9日起至2019年7月8日止）的利息，并无不妥。李化云要求按照2015年中国人民银行发布的中长期（一至五年）贷款基准利率的最低标准年利率4.75％计算利息，符合双方约定，亦不违反相关规定精神，予以采信，故李化云要求刘帅支付欠房款利息72675元（以340000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75％，自2015年1月9日起计算至2019年7月8日止）的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：刘帅于判决生效之日起五日内支付李化云房款利息72675元（以340000元为基数，自2015年1月9日起计算至2019年7月8日止，按照年利率4.75％计息）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取808元，由刘帅负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”根据该项法律规定，李化云、刘帅签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自义务。一审法院认定是否取得房屋产权登记证书并不当然影响合同效力，并无不当。合同第二条明确约定“因手续不全，无法办理分期付款，剩余的房款按银行分期利息每6个月一次的形式付给甲方（李化云）”，故双方对于涉案房产在签订买卖合同时手续尚不齐全系明知，刘帅应当根据双方合同约定向李化云支付利息，一审判决支持李化云按2015年中国人民银行发布的中长期（一至五年）贷款基准利率的最低标准年利率4.75％计算利息的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。关于李化云起诉是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，刘帅一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审期间亦未提交新证据证实李化云起诉超过诉讼时效，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由上诉人刘帅负担。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇二〇年一月十九日书记员  李春月