上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14611号原告：上海市松江区新桥镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：钱锋，镇长。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告：上海万赫体育文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘顺，执行董事。委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：金敏跃。第三人：上海闾阎企业管理有限公司，住所地上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：孙建棠。原告上海市松江区新桥镇人民政府与被告上海万赫体育文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序。2019年11月25日，经被告上海万赫体育文化传播有限公司申请，本院追加上海闾阎企业管理有限公司为第三人。2019年10月20日、2019年12月19日，本院两次公开开庭进行了审理，原告上海市松江区新桥镇人民政府的委托诉讼代理人黄万春参加了两次庭审，原告上海市松江区新桥镇人民政府的委托诉讼代理人姚晔参加了第一次庭审，被告上海万赫体育文化传播有限公司的委托诉讼代理人李冰参加了两次庭审，被告上海万赫体育文化传播有限公司的委托诉讼代理人金敏跃参加了第二次庭审，第三人上海闾阎企业管理有限公司经传票传唤未参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告和松江区云间水庄业主委员会于2016年1月22日签订的租赁合同无效；2.判令被告上海万赫体育文化传播有限公司将上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号房屋返还原告。事实与理由：2016年8月26日，原春莘路XXX弄XXX号业主上海钟鼎房地产开发有限公司经过相关部门批准，将房屋产权移交给了原告，原告取得了合法产权，但在原告收房时发现被告和松江区云间水庄业主委员会已于2016年1月22日签订了一份《会所租赁合同》，由松江区云间水庄业主委员会将涉案房屋免费出租给被告上海万赫体育文化传播有限公司10年。因松江区云间水庄业主委员会并非该房屋的产权人，且其所签署的合同系伪造，其免费出租的行为损害了社会公共利益，应属无效，故诉至法院。被告上海万赫体育文化传播有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因房屋租赁合同是真实有效的，涉案房屋地处偏僻，被告上海万赫体育文化传播有限公司依据该租赁合同向业主提供了免费的健身服务，故松江区云间水庄业主委员会免费出租涉案房产的行为未损害社会公共利益。庭审中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.请求确认不定期合同解除；2.判令被告上海万赫体育文化传播有限公司返还涉案房屋。理由为，原被告之间仅产生了不定期租赁合同关系，被告上海万赫体育文化传播有限公司和松江区云间水庄业主委员会2016年签订的租赁合同未经涉案房屋第三人授权，对第三人不发生法律效力。原告是涉案房屋的权利人，有权收回房屋。被告上海万赫体育文化传播有限公司辩称：不同意原告诉请。因为第三人全权委托松江区云间水庄业主委员会对房屋进行管理，授权其出租涉案房屋，所以上海万赫体育文化传播有限公司和松江区云间水庄业主委员会2016年签订的租赁合同约束第三人，房屋产权变更后没有通知被告上海万赫体育文化传播有限公司，且产权变更后，原告没有提出任何异议。第三人上海闾阎企业管理有限公司未到庭参加庭审，但向本院提出了意见：第三人和本案无任何关系；2014年12月31日租赁合同到期后，第三人未再签署及授权他人签署租赁合同。本院经审理认定事实如下：上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号房屋(以下称涉案房屋)原登记在第三人上海闾阎企业管理有限公司(该公司原名上海钟鼎房地产开发有限公司，2017年9月28日变更为现在名称)名下，房屋用途为会所。2010年4月9日，第三人出具了委托书一份，授权松江区云间水庄业主委员会(以下简称业委会)与被告上海万赫体育文化传播有限公司(以下简称万赫公司)签订租赁合同，同时确认拟签署的会所租赁合同内容，并附了未签署的合同文本。2010年4月30日，业委会与被告万赫公司签订了《会所租赁合同》一份，约定由业委会将涉案房屋租赁给被告万赫公司使用，期限自2010年5月1日起至2014年4月30日止，合同期内免租金，但承租方需要交纳物业维护费，同时承租方要向小区业主每年提供300人次(价值200元/人次)的亚健康测试券。合同签订后，被告万赫公司开始占有使用涉案房屋，直至2014年4月30日。合同到期后，合同双方未再签订租赁合同，被告万赫公司继续使用涉案房屋，并对房屋进行了装修。2016年1月22日，业委会与被告万赫公司又签订了《会所租赁合同》一份，约定由业委会将涉案房屋租赁给被告万赫公司使用，期限自2016年1月26日起至2026年1月25止，合同期内免租金，承租方要向小区业主每年提供300人次(价值200元/人次)的亚健康测试券，此后，被告万赫公司一直使用涉案房屋至今。期间，经第三人与原告协商一致，第三人将涉案房屋产权移交原告，2016年9月2日，涉案房屋登记至原告名下。2019年8月9日，原告向被告万赫公司发函，要求被告万赫公司于2019年8月20日前将涉案房屋交回原告，被告万赫公司不同意原告的要求，故原告诉至法院。以上事实，由原告提供的不动产登记证书1份、《会所租赁合同》2份、委托书1份、律师函及回函各1份、被告上海万赫体育文化传播有限公司提供的银行转账凭证、水电费单据及支付凭证、证人蒋某某的证言等予以证明，本院予以确认。本院认为，原告现系涉案房屋的所有权人，其是否有权要求被告万赫公司返还涉案房屋，要看原被告之间是否存在租赁合同关系。被告和业委会于2010年4月30日签订了一份《会所租赁合同》，该合同系第三人委托业委会签订，合同相对人万赫公司在签订合同时明知委托人是第三人，故该合同直接约束第三人和被告万赫公司。2014年4月30日到期后，双方未再续签合同，万赫公司继续使用涉案房屋，第三人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年1月22日，被告和业委会又签订了一份《会所租赁合同》，对于2010年4月9日第三人出具的委托书是否授权了业委会签订该份《会所租赁合同》，本院认为，委托书确认了业委会与万赫公司所商定租赁合同的内容，并附了未签署的合同文本，显然该委托书仅授权业委会签署2010年4月30日的《会所租赁合同》，故2016年1月22日的《会所租赁合同》签订时并未得到第三人授权委托；同时，第三人也未对2016年1月22日的《会所租赁合同》追认。虽然该份租赁合同签订后，第三人在涉案房屋的相邻房屋继续营业至2018年10月，即便其知道或应当知道被告万赫公司在使用涉案房屋，但由于并无证据证明第三人知道2016年1月22日《会所租赁合同》的具体内容，第三人也并未作出任何积极的追认行为，故不能据此得出第三人已追认了业委会的出租行为。故2016年1月22日的《会所租赁合同》虽然有效，但对涉案房屋当时的产权人第三人不产生任何法律效力，即对第三人而言，涉案房产之上并未负担有该租赁合同，第三人的所有权未受到该租赁合同的限制。对于2016年9月2日涉案房屋的所有权变更登记至原告名下之后的法律关系，应作如下分析：2014年4月30日，被告和业委会之间的第一份《会所租赁合同》已到期，此后第三人与被告万赫公司之间是不定期租赁合同关系，第三人将涉案房屋所有权转让给原告后，因租赁合同不受所有权变动的影响，故不定期租赁合同关系约束原告与被告万赫公司，故原告可随时解除合同，并要求被告万赫公司返还涉案房屋。原告于2019年8月9日向被告万赫公司发函，要求被告万赫公司于2019年8月20日前返还涉案房屋，应视为原告解除了其与被告万赫公司之间的不定期租赁合同，故本院确认原告与被告万赫公司之间不定期租赁合同已于2019年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，不定期租赁合同解除后，原告有权要求被告万赫公司返还涉案房屋。综上，对于原告要求被告万赫公司返还房屋的诉请，本院予以支持。对于被告万赫公司认为第三人转让涉案房屋时没有通知被告，且原告也在较长时间内未提出异议的抗辩意见。本院认为，第三人转让涉案房屋没有通知被告万赫公司的义务，且未通知万赫公司也未损害其利益；原告作为涉案房屋的所有权人，虽知道被告万赫公司占有涉案房屋而不提出异议，但并未丧失解除不定期租赁合同并要求返还原物的权利，故对于被告万赫公司的抗辩意见，本院不予支持。第三人上海闾阎企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告上海市松江区新桥镇人民政府与被告上海万赫体育文化传播有限公司之间的不定期租赁合同已经于2019年8月20日解除；二、被告上海万赫体育文化传播有限公司于本判决生效之日起60日内将上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号房屋返还给原告上海市松江区新桥镇人民政府。案件受理费50元，减半收取25元，由被告上海万赫体育文化传播有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  白志中二〇二〇年一月十四日书记员  姚 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经许可中途退庭的，不影响案件的审理。