广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10980号原告：梁庆梅，女，1982年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室－28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，总经理。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4W0DXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告梁庆梅诉被告林伟航、许平，被告珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司），中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁庆梅及其委托诉讼代理人周静，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文，被告浩方公司的委托诉讼代理人郑思奇，被告广昇公司的法定代表人李文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁庆梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.许平、林伟航向梁庆梅退还购房款227000元及违约金6810元、过户杂费1200元、律师费2000元，并从2018年4月20日起按年利率6%支付利息至清偿之日止，被告浩方公司在35000元及利息内承担连带清偿责任，广昇公司在60000元及利息内承担连带清偿责任；3.许平、林伟航连带双倍返还定金50000元。诉讼中，梁庆梅撤销第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求的违约金金额变更为56810元。事实与理由：2018年4月19日，被告许平、林伟航将其坐落于中山市××××号广昇深中优荟10栋302号房以总价353000元出售给原告。原告于2018年1月22日交付定金50000元和房款35000元，其中35000元由浩方公司收取，被告的目的是为了逃避中山市的商品房限价政策。原告于2018年2月23日交房款60000元，由许平、林伟航出具加盖了广昇公司的公章收据，目的也是为了逃避中山市商品房限价政策。2018年3月20日交房款82000元，余款约定是作按揭付款。由于按揭一直办不下来，在原告的多次追问之下，林伟航、许平承认涉案房产不能办理过户，告诉原告可以退房退款。双方于2019年1月4日签订了协议书，被告林伟航、许平承认一共收取购房款227000元，愿意于2019年1月31日前退给原告50000元，余款2019年3月31日退，但被告至今没有向原告退款。被告林伟航、许平答辩称，两被告同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意返还原告已付购房款132000元及支付违约金，违约金按房地产买卖合同补充协议第六条第2点按已付购房款3%支付，除此以外双方损失互不补偿。被告也同意按双方退款协议书的约定承担违约责任。被告浩方公司答辩称，浩方公司从未参与过原告与其他被告之间的交易，也对其交易毫不知情。浩方公司从没有收取过原告任何款项，也没有授权任何人代收款项，原告提供的盖有浩方公司公章的收据不是浩方公司出具，浩方公司也没有授权过其他人向原告出具相关的收款收据。被告广昇公司答辩称，同意解除认购协议等。关于利息及违约金，与广昇公司无关。对购房款及装修款，应由开发商全部承担，装修款是房款的一部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告梁庆梅提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2018年1月22日，以许平、林伟航为出售方，以梁庆梅为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定：梁庆梅以353000元总额认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟10栋302房；梁庆梅应在签订认购协议当日支付定金50000元，购房余款142000元（含定金）梁庆梅应在2018年1月29日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清；余款211000元在2018年3月1日前向银行申请办理银行按揭贷款方式支付。2018年4月19日，梁庆梅与许平、林伟航签订了房地产买卖合同，并约定了逾期交房、逾期办证的相关违约条款。2018年1月22日、3月20日，梁庆梅分别支付了50000元定金、82000元首期款，许平、林伟航开具了相关收据。2018年1月22日、2月23日，梁庆梅合计支付了95000元装修款，分别由浩方公司、广昇公司开具了相关收据。梁庆梅还支付了律师服务费、测量费等杂费合计3200元，分别由广东德元律师事务所、中山市恒盈房地产代理有限公司开具了收据。2.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为梁庆梅单独办理涉案商品房不动产权证。3.2019年1月4日，许平、林伟航与梁庆梅签订协议书，载明因许平、林伟航暂时不能办理过户，梁庆梅提出退房退款申请，许平、林伟航同意退款给梁庆梅，并同意按合同补充协议第六条违约责任第3点（即违约金最高不超过购房款1%）计算补偿给梁庆梅，除此以外的损失双方互不补偿。4.在本院审理另案[（2019）粤2071民初9619号]时，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）提交广昇公馆项目独家代理合同、独家代理授权书、广昇公馆交付标准、广昇公馆项目独家代理合同补充协议、广昇公馆项目独家代理合同补充合同二、广昇公馆项目独家代理合同补充合同三、广昇公馆项目独家代理合同补充合同四。浩方公司、许平、林伟航均已发表质证意见。上述合同经审查主要查明以下事实：2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。5.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]庭审中确认涉案装修款95000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于梁庆梅购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。梁庆梅、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，梁庆梅与许平、林伟航签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行协议义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案协议履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。梁庆梅诉请判令解除涉案买卖合同、退还购房款227000元，林伟航、许平予以同意，故本院予以支持。关于广昇公司、浩方公司在60000元、35000元范围内承担连带清偿责任的问题。虽涉案装修款收据是由浩方公司、广昇公司向梁庆梅开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在本系列案的另案[如（2019）粤2071民初12302号、（2019）粤2071民初9619号等案]中明确基于涉案楼盘所收取的装修款实际就是购房款，也确认该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即梁庆梅没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，梁庆梅是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即梁庆梅以装修款名义缴纳相关款项只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。梁庆梅主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。浩方公司作为装修公司，并未实际与梁庆梅建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，梁庆梅也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此梁庆梅无权在已明确95000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任，故浩方公司无需对35000元承担连带清偿责任。虽涉案装修款实为广昇公司收取，但广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向梁庆梅出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款（装修款），履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，广昇公司无需在60000元范围内承担清偿责任。关于支付违约金的问题。涉案协议书约定，许平、林伟航同意退还227000元给梁庆梅，双方按照合同补充协议第六条违约责任第3点计算补偿给梁庆梅。又因庭审中，许平、林伟航同意按合同补充协议第六条违约责任第2点向梁庆梅支付购房总款3%的违约金。因此，梁庆梅诉讼请求违约金56810元中的6810元，合法合理，许平、林伟航亦同意予以支付，本院予以支持。违约金中的50000元，没有合同依据，本院不予支持。而涉案合同的违约方、合同相对方均非广昇公司、浩方公司，该两司无需对此承担违约责任。关于利息损失、购房产生的律师服务费及过户杂费3200元的问题，虽上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给梁庆梅造成的损失，但同时，梁庆梅与许平、林伟航之间签订的协议书已明确约定除按合同补充协议第六条违约责任第3点计算补偿给梁庆梅外，双方其他损失互不补偿，在许平、林伟航没有同意作出额外补偿的情况下，梁庆梅无权要求许平、林伟航额外赔偿前述3200元损失，也无权要求许平、林伟航支付资金占用期间的利息损失，故对梁庆梅诉请判令许平、林伟航支付利息及赔偿律师服务费、过户杂费等3200元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁庆梅与被告林伟航、许平于2018年4月19日签订的房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁庆梅退还购房款227000元及支付违约金6810元；三、驳回原告梁庆梅的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5854元（原告已预付），由梁庆梅负担1284元，由被告林伟航、许平负担4570元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 邓文辉二〇二〇年一月十四日书记员 梁敏霞孙永辉