苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9373号原告：邓进英，女，1981年12月28日生，汉族，户籍所在地湖北省应城市，现住苏州市吴中区被告：宗玉全，男，1971年12月29日生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宿松县，现住苏州市吴中区。原告邓进英与被告宗玉全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓进英、被告宗玉全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓进英诉称，2019年7月23日，原告与被告签订房屋买卖定金协议1份，约定被告将位于苏州市吴中区房屋出售给原告，双方在2019年9月30日前办理网签等手续。被告收取原告定金10000元，后被告拒绝履行协议。根据协议约定，违约方应向另一方支付房屋成交价格的20%的违约金。据此，请求判令被告退还购房定金10000元，支付违约金53000元。审理中，原告增加诉讼请求，即判令解除原、被告签订的房屋买卖定金协议。被告宗玉全辩称，第一、同意退还定金10000元，不存在违约行为。第二、对原告主张的违约金不认可。双方未签订合法有效的房屋买卖合同，没有进行网签，没有进行实质的房屋交易，只是草签了房屋买卖定金协议。签订该协议时其妻子不知情，其妻子知道后，认为房屋交易价格远低于市场价，明确表示不能卖，故定金协议上没有其妻子签名。该定金协议只对定金有约束力。原告主张违约金无事实和法律依据。另定金协议是中介方提供的格式条款，该协议是中介方提供并一手操办，故该协议无效。原告和中介方在明知涉案房屋系夫妻共同财产，需共同所有人处置的情况下，让其在定金协议上签字。在其妻子明确表示不能卖，没有在协议上签字的情况下，原告据此协议要求其赔偿违反法律规定。第三、原告提供的微信截图、谈话录音等证据是非法证据，且没有反映事情的完整性。原告提供的录音是偷录的，不能作为证据使用，且录音内容不完整，并不能证明其存在违约。经审理查明，2019年7月23日，原告（乙方）、被告（甲方）、某房产经纪公司签订房屋买卖定金协议1份。协议载明，被告将其所有的位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方，成交价格为265000元，甲乙丙三方签订本协议时，甲、乙方须向丙方各自交纳中介信息服务费4500元。乙方于2019年7月23日交付定金10000元。甲乙双方须在10个工作日内提供相应的合法证件，且双方约定2019年9月30日之前到指定地点办理手续，否则视为违约。甲、乙任何一方解除本协议或拒绝履行本协议，违约方向另一方支付本协议确定的房屋成交价格的20%作为违约金。协议约定了其它事宜：甲乙双方约定此合同签字立即生效，如一方违约，违约方负全责。甲乙双方需积极配合丙方办理相关过户手续。当日，原告向被告支付定金10000元。另查明，上述房屋属被告宗玉全和赵某共同共有。以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、收条及当事人陈述予以证实。原告主张协议签订后，被告拒绝履行协议。据此提供了如下证据材料：1、原、被告的微信聊天记录截屏打印件，是原告与被告的微信聊天记录。其中，原告发给被告“我们房屋买卖合同签定（订）的交房时间都快到了，什么时候去办里（理）相关手续”。被告回“现在市面上象（像）这样几千元一平的房子跟（根）本没有。……。拿这点钱到市面去买房更是沸（杯）水车心（薪）”。2019年9月16日、18日原告发微信催被告办理相关手续。2019年9月29日，原告发微信给被告“在9/22号您我中介三方会谈，您提出合同成交价您现在不卖要求加价15000元，我方不同意涨价，我方按合同成交价继续成交，我方在合同期内交齐所有证件积极配合按合同办理。我方也多次发信息给您催促尽快办理相关手续，您都不配合，导致后续相关手续未能办理。您确定要违约吗”。被告于2019年9月30日回复“我把房子这样原原本本卖掉，你从心里不觉得理亏吗？加这点钱不算什么；市面上的行情你比我更清楚，再说你要是说加这点钱不应该，那你就不买好了。不能强买强卖。你把房产证和土地证还给我，我把钱立马退给你。……。你希望我这样不听旁人的话就卖了吗？请站到我立场想想。……。我老婆都说不能卖了”。原告回复称“签合同交定金就是为了约束买卖双方的单方违约。你不能站在你自己的立场评估自己的得失，跟你签合同时买某公寓免费送车位，现在多加5万还没得房挑选。你能理解吗”。原告称，微信聊天记录证明被告不履行协议，拒绝办理相关手续，开始其是委托中介与被告谈，后其自己与被告沟通，要求被告继续办理买房手续。2、录音U盘及录音书面整理材料。原告称，因沟通一直无效果，故想约了见面再努力一次，不希望把事情弄到法院，其委托中介的经办人陈某约双方到中介去谈。三方的谈话内容其用手机录音了。被告坚持不涨价就不卖，当天就没谈成。被告涨价原因是房价都涨了。就原告提供的录音书面整理材料载明，甲方讲“能不能谈，不能谈，你们该怎么走就怎么走，能谈，这个房子能买或买了吃亏，你们也可以说考虑或不考虑”。丙方讲“你当时合同265000的价格成交，甲乙都签了字的，乙方定金也转给你了，你现在是什么价格，你如果说是房屋涨价导致客户不买的话，还是你这边违约”。甲方讲“我们不是拿房子敲诈，这个价钱不能卖”。乙方讲“我们一直在等你们办手续，按合同规定手续早该办完了”。甲方讲“那个价钱不能卖，今天来谈就是谈这个，你们不能买就算了”。乙方讲“按合同的价，你们不卖是吗”。甲方讲“你补个15000我就忍心卖了，你要是不补的话，随便你们走什么程序”。丙方讲“现在265000元要客户补15000元，补到280000元”，甲方讲“对，忍心卖掉，你要是觉得亏了，就不要买”，“按合同买是不可能的”。经质证，被告对微信聊天记录无异议，被告称2019年9月22日三方在中介，其不清楚原告录音，当时只是他们提问，问其同不同意现在去网签。其对原告整理的书面谈话内容有异议，异议是只有原告和中介的人问其，并不是在商谈，其现在想到，他们是来套其话，作为证据。庭审中，本院问被告原告整理的书面谈话内容是否是9月22日三方的谈话内容。被告称，有这些内容，但其没有一一细看。本院要求被告庭后再听一下录音，和原告提供的书面整理材料核一下答复本院。后被告称，原告录音的内容是否是其说的，是不是鉴定过的。录音不完整，对原告有利的录音了，对原告不利的她就不录。就看房及签订协议经过，原告称，其在二手房网站上看到这套房屋，联系了中介看房，当时被告夫妻俩都在房子里。其之前对这个公寓就有了解，看完就确定要买。后来其带其老公又去看了一次。之后其根据自己的经济状况，与被告沟通价格。其开始说250000元，被告说最低260000元。其与其老公商量好后就确定去中介签协议，在7月23日之前就有约过。7月23日这天约被告，被告说下班晚，其就说晚点拿协议直接去被告家里签。当天是其与其老公和中介的人一起去被告家里的。因被告讲房子是租给别人的，要赔偿租客，要求加5000元，其同意了。到被告家时，被告老婆还没回家，但签协议时到家了。当天签了协议付了定金，其就等中介通知办手续了。中介通知其把所有资料交中介，被告也交了。被告称，其将房屋挂到中介出售。7月中旬，中介说有人想看房，后是原告自己直接来看房的。之后原告又带着她老公来看房。原告两次看房中介都不在。7月18日，原告发微信问其何时下班，她没说要签协议。到了晚上，其下班了，中介公司的三个人到其家里，原告夫妻俩也到了，当时其一人在家。中介要求看房产证发票等材料，后来拍了照。当时原告讲买房的难处，中介的人劝其把房子卖了。其说其老婆不同意，其提出补个二三万元，中介的一个人说房价265000元吧，然后就拿出协议来写，协议内容都是中介的人写的，写好后让其签字。签好协议原告支付定金10000元，之后他们就走了，把房产证及土地证也带走了。签协议时其老婆到家了，中介的陈某把其老婆叫到门外去沟通，签这个协议其老婆不高兴。当时中介的人没说要其老婆在协议上签字，当时说的话会劝其老婆签字的。关于协议没有继续履行的原因。原告称，中介在准备网签手续时，房价上涨，后中介通知去办理网签手续时，被告提出要涨价，拒绝履行协议。被告称，其没有拒绝履行协议，不是因房屋涨价不同意履行。原告要买的这套房屋是其自住的，在同一小区，其还有一套房屋出租了。原告要买这套，其要腾出来，就要把租客劝走，其去住别处。当时两套房屋都挂在网上出售的。签订协议后，其把租客劝走，支付租客2000元另租房子的钱。其要搬家也要支出搬迁费，另外房屋内一些搬不走的设施，其想留给原告，其要求原告补偿一些费用，但双方没有谈成，故其没有继续履行协议。对此，原告称签协议时涨5000元就是要补偿给租客，当时其明确其买这个房屋是用来作工作室，要重新装修，里面的东西不要的。审理中，本院经向某房产经纪公司经办人陈某调查，陈某称，原告联系其要买公寓，其推荐了两套房，原告看中被告的房屋。7月14日第一次看房，其同事带原告去的，原告有意向买。7月21日原告又带她老公去看了一次，其带去看的。原告觉得还行，但价格要协商。签合同的前一天及当天其都有联系房东，想沟通价格，都没有打通，发微信也没回。7月23日事先没有联系好，晚上其和同事直接去了被告家里，想看看被告怎么说，是不是想卖。正好被告和他儿子在家。女房东不在。其联系原告，原告夫妻俩正好在附近，所以也来被告家里谈谈。聊了会，被告说他意见不大，要看老婆的意见。后女房东回来后想要加点钱，之前原告提出260000元，房东觉得少，加到263000元，双方没达成一致意见。其同事提出265000元行不行，最后就以这个价格签了协议。夫妻共同财产，其没有觉得非要两个人都签字，一个人签字也有效，当时没往这方面想。房屋两证当天其拿走了。协议签订后，双方准备办理网签的资料，资料双方在一个星期内都提供齐全了。房屋审查下来后就约双方办理网签手续，从签好合同到约双方办理网签手续大约10天左右的时间。被告不确定时间，后来就对其说协议还没有达成，意思要再商谈一下，他老婆觉得便宜了，再涨15000元，他就说服他老婆网签手续。其对原告说了这情况，原告不同意涨价。双方一直僵在这儿，之后陆陆续续有沟通。到9月22日，其约双方到公司门店见面沟通，被告说加价15000元，原告不同意，双方没谈成就走了。之后其和被告说过，不按合同走就违约，被告说谈不拢就随他去吧。到9月30日前再沟通，被告不同意办网签。原告向法院提供的9月22日的录音书面整理材料内容属实。另陈某还说，涉案房屋是商住公寓，下面是商业楼，上面是居住的，卖这个价也差不多。据此，陈某提供其与原告及被告妻子赵某的微信聊天记录。其中与原告的微信聊天记录显示，原告催陈某安排房子的事，陈某回复“他这边合同已经不配合了嘛，那你这边该干嘛的就只能该干嘛了”。就陈某与赵某的微信聊天记录，其中2019年8月1日，陈某发微信约办网签的时间，赵某回复“暂时还不好定”。8月7日，陈某发微信“我试着问了下买家，让她再加点钱，她说不加钱”，8月8日陈某发微信“这个有违约金”，8月9日发“客户的意思按合同价格的成交价走流程，客户材料已经齐全，现可以办理网签托管手续流程，如未按约定时间办理手续，视为违约”。被告回复“只有商谈，客户不想要也不要勉强”。经质证，原告无异议，被告称陈某的陈述整体无异议，录音有剪辑，对微信聊天记录无异议。关于涉案房屋的价值，被告称，根据协议，房屋单价为6500元每平方，该房屋签协议时的市场价应该在10000元左右，房价一直在涨。现在这套房屋还挂在中介，挂价格320000元左右。针对原告解除房屋定金协议的请求，被告称双方签订的该协议不合法，应取消。原告要解除是原告的事。原告不解除合同，其要通过第三方或中介方重新签订合理合法的合同，且房款在265000元的基础上弥补其损失才能签订，不同意按原合同履行。后被告又称，挂网上出售时，中介问其要什么价，其提出300000元到320000元左右，现房屋市场价是多少不清楚。原告主张的违约金高，其没有能力承受，还有其的损失谁来赔付。对此，原告称被告挂的价格是300000元，对涉案房屋现在的市场价，其不清楚。本院于2019年12月26日向中介方的陈某咨询，陈某称，涉案公寓房的市场价难讲，其刚办理成交一套，就在涉案房屋对面，260000元成交。主要看买卖双方，只要看中300000元也能卖卖，要装修好点，价格可能还能高点，说不准的。本院认为，首先，关于合同效力。根据原、被告及中介方陈述的签订协议的过程，原、被告是在中介方的居间下经磋商签订了该协议，被告无证据证明该协议内容非双方真实意思表示，故本院确认原、被告签订的该协议成立且合法有效，双方理应恪守履行。原、被告签订的房屋买卖定金协议，虽写有定金字样，但根据协议内容可确定该协议实际是房屋买卖协议。被告以双方未办理网签手续、其签订该协议其妻子不知情及协议是采用格式条款订立的协议为由主张协议无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，被告是否存在违约行为。中介方的陈某称，其约原、被告办理网签等手续时，被告提出要加价15000元，否则不同意办理网签手续。根据陈某与被告方的微信聊天记录，陈某多次催促被告办理网签等手续，被告明确回复客户不想要不勉强。另根据原、被告的微信聊天记录，原告多次催促被告继续履行合同，办理网签等手续。被告明确回复不加钱就不要买。另就原告提供的三方的谈话录音，被告虽称有异议，但亦确认三方谈话有这些内容。被告提出录音不完整、有剪辑，但未予以明确具体如何剪辑了。中介方的陈某确认原告整理的谈话内容属实。据此，本院对原告提供的谈话录音予以确认。在三方沟通中，被告提出按合同价265000元不能卖，涨到280000元就卖。由此可确认，被告明确表示不加价就不卖，即拒绝按双方签订的协议履行。因被告拒绝按协议履行，构成违约，理应承担违约责任。原告据此要求解除协议，合法有据，应予支持。关于协议解除时间，在双方沟通中，被告提出加价，原告催被告继续履行协议，双方均未明确提出解除协议，原告于本案庭审时即2019年11月20日提出解除协议，故协议解除时间应为2019年11月20日。原告要求被告返还定金10000元，本院予以支持。另协议明确任何一方拒绝履行协议，违约方应向另一方支付房屋成交价的20%的违约金。原告据此要求被告支付违约金，合法有据。原、被告均明确不清楚涉案房屋目前的市场价，本院根据双方陈述及向中介方咨询的房屋价格，酌定违约金35000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告邓进英与被告宗玉全于2019年7月23日签订的房屋买卖定金协议于2019年11月20日解除。二、被告宗玉全于本判决生效之日起十日内返还原告邓进英定金10000元、支付违约金35000元，合计人民币45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2638元，由被告宗玉全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇二〇年一月六日书记员  王 宇