文书内容江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10129号原告：南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区金融大街969号天使金融广场2#商业办公楼201室，统一社会信用代码91360125MA3630JD10。法定代表人：刘科，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴启帆，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201510616769。委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，证号36011809110214。被告：闫玲玲，女，1989年6月10日生，汉族，住安徽省颍上县。原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司与被告闫玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司委托诉讼代理人吴启帆、廖煦升及被告闫玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠付的租金及管理费共计82587.84元（计算至2019年6月21日的租金及管理费）；2.被告向原告支付违约金12524.79元（以被告每期欠付的租金为基数按照月利率2%的标准计算，计算至2019年8月31日的违约为12524.79元[（5143.68元*9天+34291.2元*3个月+36294.72元*3个月+82587.84元*2个月21天）*2%]，计算至2019年12月3日的违约金为17812.42元，违约金要求计算至租金、管理费全部支付给原告之日止）；3.被告支付原告律师费8000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月21日，被告与原告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。该合同约定，原告将位于南昌市红谷滩新区金融大街969号红星美凯龙商场内的C8048、C8072商场展位租赁给被告，合同期限自2018年6月22日起至2019年6月22日止，租金每月每平方米57元，管理费每月每平方米38元，被告按照每一付款周期向原告支付租金及管理费，付款周期为3个月。合同对被告的违约责任也做了明确约定。合同签订之后，原告严格按照合同约定履行义务，向被告交付了商场展位。然而，被告经常拖欠租金及管理费。至今，被告欠付原告租金及管理费共计82587.84元。原告多次催讨，但被告仍置之不理，至今仍未付款，故向法院提起诉讼。被告闫玲玲辩称，2018年11月16日，被告提交了撤场申请表，被告当日同意了申请。2018年12月3日，原告商场在职总经理黄耀文将原告工作人员已签字同意被告撤场的申请表通过微信发给了被告，确认双方于2019年1月15日解除合同，截止2019年1月15日租金金额为99444.58元，已优惠减免两个月房租，被告需缴纳的租金99444.58元已付清。截止2019年3月7日，被告已交租金总金额为145432.71元，其中，包含保证金2万元。被告于2019年3月7日缴款2万元，原告当时告知被告交钱就把货物归还，但在被告交钱后，原告也未将货物按约归还。综上，被告已履行合同期内的相应条款，不存在拖欠租金及违约情况。根据原、被告陈述和经审查确认的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、不动产权登记证、《法律服务合同》、律师费发票、江西银行网上银行电子回单、《商户撤场申请表》、微信聊天记录、催缴函、收据15张等证据，本院认定事实如下：2018年6月21日，原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司（出租方、管理方）与被告闫玲玲（承租方）签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：出租方将南昌红谷滩商场C8048、C8072展位租赁给承租方用于经营“雅庭罗兰”家具品牌；在统一使用本合同约定的单价下，该展位（含公共过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）折合计租数量为180.48平方米；租赁期和服务期限均自2018年6月22日至2019年6月21日止，租金单价为57元/平方米/月，管理费单价为38元/平方米/月，出租方应于本合同签订当日支付展位租金和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金和管理费；承租方应于本合同签订当日向出租方支付质量保证金20000元，本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，出租方自本合同终止之日起满三年后一次性返还；若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，经出租方同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位；承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经出租人书面催告仍未交纳的，出租人有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿出租人因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将展位交付被告使用，被告共交纳保证金20000元、租金及管理费合计125452.16元，具体交费情况如下：            付款日期              付款金额              付款日期              付款金额                  2018年8月30日              30000元              2018年11月8日              5145.6元                  2018年8月30日              20000元              2018年11月8日              12000元                  2018年9月15日              26580.48元              2018年11月9日              3087.36元                  2018年9月27日              16293.12元              2018年11月9日              2058.24元                  2018年9月27日              10287.36元              2019年3月7日              20000元      2018年11月16日，被告向原告提交《商户撤场申请表》一份，主要内容为：“申请人闫玲玲保证在贵公司同意撤场之日起三日内在不损坏商场任何设备的情况下拆除和搬出展厅内所有属于申请人的物品，包括顶地和隔断，拆除到毛坯并清除展厅内所有垃圾，垃圾清理费由申请人承担；申请人承诺在同意撤场之日起三日内若不拆除和搬出属于申请人的商品、样品、灯具等动产，则意味着申请人放弃对这些动产的所有权，允许贵公司自由处理这些动产，撤场后不再以任何理由向贵公司主张权利，也绝不妨碍贵公司新承租户正常进场装修和经营。”同日，原告同意了被告的撤场申请，并于2018年12月3日将原告已同意被告撤场申请的意思表示送达给了被告。同年12月27日，原告对该展位采取了停电措施。关于被告实际撤场时间，被告主张案涉展位自2018年12月27日起一直处于断电中，因原告总经理和楼层总经理更换，原告未让被告将货物及时搬走，直至2019年3月7日原告新的总经理上任后，原告才允许被告在付了2万元后将展位货物及其他物品搬走，但实际只允许被告搬了一套沙发，被告已将搬沙发的出门条交付给了原告。对被告该主张，原告称不清楚，要求其举证证明。另查明，原告聘请北京大成（南昌）律师事务所律师担任本案诉讼代理人，支付了律师代理费8000元，对被告交纳的质量保证金20000元，原告认为尚不具备返还条件，不同意抵扣被告应交纳的租金及管理费。本院认为，原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司与被告闫玲玲签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告闫玲玲于2018年11月16日向原告提交撤场申请，原告同意后于同年12月3日将其同意的意思表示送达到了被告，此时双方已经达成解除合同的合意，合同在期满前已解除，被告只需依约按每月17145.6元的标准支付至合同解除之日的租金及管理费，故对原告要求被告支付自2018年6月22日至2018年12月3日期间共计5个月12天的租金及管理费92586.24元的诉请，本院予以支持。因双方达成的该解除协议并未具体约定损害赔偿，但案涉合同系因被告未依约足额交纳租金及管理费导致解除，案涉合同对律师费的承担作了明确约定，合同解除合意达成时被告并未实际撤场，故对因被告违约造成的逾期付款损失及合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失及律师费损失，原告仍有权要求被告赔偿。因原告已对其实际发生的律师费提供了证据予以证明，故对原告要求被告支付律师费8000元的诉请，本院予以支持。至于合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失，原告提出的第一项诉请虽只笼统要求付至截至合同期满日2019年6月21日的租金及管理费，未具体区分合同解除前后所主张款项性质，但为减轻当事人诉累，原告诉请中包含的合同解除日2018年12月3日之后的租金及管理费应视为其主张的案涉展位的占用费及管理费损失。对被告应支付给原告的逾期付款违约金及赔偿合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失的具体金额，基于公平原则，本院酌情参照合同约定的每月17145.6元的租金及管理费标准按2018年12月4日至2019年3月7日期间应全额支付的租金及管理费金额认定53722.88元。理由如下：1.合同虽对逾期付款违约金计算标准进行了约定，但其约定标准明显过高。2.鉴于商场展位交付无需交钥匙的特殊性，考虑商场搬运物品办理出场手续的一般惯例及原告工作人员变动手续由原告持有的因素，并结合被告陈述有2019年3月7日实际付款凭证相印证而原告案涉展位的实际使用情况及撤场情况又未提供任何证据予以证明的因素，被告主张的“在合同解除合意达成后被告在2019年3月7日交纳了2万元的情况才被允许搬走其放置在展位的沙发”的事实可能性较大。3.原告对案涉展位采取的停电措施势必影响被告的经营，原告也应承担相应的责任。4.合同解除后被告负有根据实际情况和租赁市场行情采取适当措施防止损失扩大的义务，其无权就其未采取适当措施致使损失扩大的部分要求赔偿。关于被告于2018年8月30日交纳的20000元，因系质量保证金，原告认为不具备返还条件而不同意抵扣被告应交纳的租金及管理费，根据合同约定，该质量保证金“在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，出租方自本合同终止之日起满三年后一次性返还”，目前不符合返还条件，本案不予处理，不予抵扣被告应交纳的租金及管理费，被告可在条件具备时另行主张权利。综上，被告所付款项能抵扣其应交租金及管理费的总金额为125452.16元，在抵扣其应交的92586.24元租金及管理费后，尚余32865.92元，再抵扣被告应支付给原告的逾期付款违约金及赔偿合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失后，被告尚应支付给原告的逾期付款违约金及赔偿合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失20856.96元（53722.88元-32865.92元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告闫玲玲自本判决生效之日起十日内支付原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司逾期付款违约金及赔偿合同解除后案涉展位的占用费及管理费损失合计20856.96元；二、被告闫玲玲自本判决生效之日起十日内支付原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司律师代理费8000元；三、驳回原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元（原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司已预交），由原告南昌红星美凯龙全球家居广场有限公司负担1839元，被告闫玲玲负担521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  万淑婛人民陪审员  高 红二〇二〇年一月二十日书 记 员  聂小霞附相关法条及司法解释：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。