江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12742号 原告：董杰，男，1984年5月17日出生，汉族，住南京市江宁区。 原告：吴晨曦，女,1985年9月22日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：马双，江苏品映律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雨，江苏品映律师事务所实习律师。 被告：孙美华，女，1969年12月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赵修涛（系被告丈夫），住址同上。 委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告董杰、吴晨曦与被告孙美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晨曦及其与董杰共同委托的诉讼代理人马双、夏雨，被告孙美华的委托诉讼代理人赵修涛、徐劲浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董杰、吴晨曦向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2.判令被告退还原告定金3万元；3.判令被告支付原告违约金20.48万元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月7日，原告与被告在南京政达房地产经纪有限公司（以下简称政达经纪公司）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》。合同签订后，原告向被告支付了定金3万元，并办理了贷款审批所需的全部资料。2019年9月10日上午，被告在办理网签备案前与原告协商解除合同，被原告拒绝。后被告又以政达经纪公司网签资质有问题为由拒绝办理网签手续。2019年9月27日，政达经纪公司办妥了网签资质，并通知了被告，且于2019年9月29日通知被告前往银行办理网签手续，并告知被告需夫妻双方共同前往，但被告在2019年9月30下午签字时表示其丈夫在国外无法办理手续，随后即离开。原告认为，被告在签订合同后即要求解除合同，且在未获同意情况下，又以种种理由一再拖延并拒绝履行合同，其行为构成根本违约，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告孙美华辩称：首先，政达经纪公司在签订《房地产买卖中介合同》时隐瞒了其未获得房地产经纪机构资质的事实，其行为构成欺诈，在其未取得该资质前，三方所签订的《房地产买卖中介合同》依法未生效，被告有权撤销该合同，并拒绝签订正式的《房屋买卖合同》。其次，政达经纪公司在未获得房地产经纪机构资质的情况下，试图借用其他公司的资质签订房屋买卖合同，其行为严重违反了法律法规的规定以及《房地产买卖中介合同》的约定，导致三方未能签订房屋买卖合同，并办理网签备案手续，该责任与被告无关。再次，原告在《房地产买卖中介合同》签订后，与政达经纪公司一起要求以174.8万元的价格进行产权申报，但在办理贷款时，银行要求三方按照204.8万元的价格签订正式房屋买卖合同，三方未能在201年9月10日签订正式房屋买卖合同的原因系原告及政达经纪公司造成的，相应的责任应该由原告承担。最后，三方签订的《房地产买卖中介合同》并未约定被告的丈夫必须到场，原告此前亦未通知被告，而政达经纪公司在2019年9月27日临时通知时，被告的丈夫已经于2019年9月20日前往加拿大，无法回国办理手续，故被告不存在故意不签订正式房屋买卖合同的情形。另外，被告的丈夫于2019年10月18日回国后，被告未再接到原告及政达经纪公司的通知，被告认为原告以实际行为表明其不再履行《房地产买卖中介合同》，因此相应的违约责任应由原告承担，被告无需向原告返还3万元定金，亦无需支付违约金。综上，原告同意与被告解除《房地产买卖中介合同》，但双方未能依约签订正式的房屋买卖合同并办理网签手续的行为与被告无关，相应的责任应由原告承担，被告无须向原告返还定金3万元，并支付违约金20.48万元，且即使被告违约，原告主张的违约金亦过高，被告请求降低违约金的数额。 本院经审理认定事实如下：2019年9月7日，原告孙美华作为甲方，与乙方董杰、吴晨曦及丙方政达经纪公司一起签署了一份《房地产买卖中介合同》（合同编号为001566号）及一份《补充协议》。《房地产买卖中介合同》约定：甲方孙美华将江宁区天景山公寓如意苑8幢1207室房屋（以下简称1207室房屋）出售给乙方，总价204.8万元；甲方协助乙方办理该房屋的产权交易过户手续，提供相应的证件资料，并按本合同中约定的交付日期腾空房屋；甲、乙双方无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的、相互或与他人串通损害丙方利益的、未能按合同约定支付佣金和代办费的以及其他造成丙方无法完成委托事项的，应当以20.48万元作为违约金，分别支付给各守约方，给各守约方造成的其他损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。《补充协议》约定：组合贷款40万元，由丙方协助乙方办理；乙方在签约时支付给甲方定金3万元，乙方于产权送件当日向甲方支付首付款160万元；甲、乙双方承诺，接到丙方通知后2个工作日共同去贷款银行办理相关签字手续，如因不能按时签字影响交易进程，由甲、乙双方承担相关责任；甲方承诺于2019年10月31日前将房屋内所有户口清空，每逾期一天，甲方按100元/天支付乙方违约金；甲乙双方约定于银行下款后一周内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款1.8万元。 同日，董杰、吴晨曦、孙美华及政达经纪公司工作人员还签订了一份《关于合同号为001566号的补充协议》，约定《房地产买卖中介合同》约定的成交价为204.8万元，现应乙方要求，为合理避税，双方协商一致，同意将该物业的产权申报价格以及网签合同价格约定为174.8万元，网签合同不作为房款支付的依据。上述合同签订当日，董杰、吴晨曦向孙美华支付了定金3万元。 2019年9月10日，董杰、吴晨曦与政达经纪公司工作人员及孙美华夫妇一起至银行办理网签手续，孙美华以政达经纪公司提供的《南京市存量房买卖合同》所载明的丙方名称系“南京中升房地产经纪有限公司”（以下简称中升经纪公司）为由，拒绝签订该合同。 2019年9月15日，孙美华未能在南京网上房地产的网站上查询到政达经纪公司的名称，遂告知董杰、吴晨曦政达经纪公司不具备二手房交易相关资质，其不得不终止委托，并拟于将3万元定金退还给董杰、吴晨曦，但董杰、吴晨曦指出，无论是卖方原因还是中介原因，现在提出解约，违约金要按照合同的约定支付，其作为守约方，不接受仅退还3万元定金的请求。孙美华认为，导致交易无法完成的原因是丙方，故相应的责任应由丙方承担。 2019年9月17日，董杰、吴晨曦委托江苏品映律师事务所向孙美华发送了律师函，明确2019年9月10日孙美华以中介公司网签资质有问题为由，拒绝办理网签手续，中介公司解释了品牌加盟店的网签流程，并提供了包括组织双方到市民中心直接办理网签合同的解决方案，但孙美华均拒绝，并明确表示拒绝履行合同，该所认为双方及政达经纪公司签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，孙美华拒绝履行合同的行为构成违约，故要求孙美华在受到该函后三日内按照《房地产买卖中介合同》的约定办理网签及贷款审批手续，逾期将追究其法律责任。 2019年9月17日，孙美华告知董杰、吴晨曦，其从未拒绝履行房屋买卖合同，如政达经纪公司具备网签资格、能够以自己的名义签订合同，其可以继续办理。董杰、吴晨曦称，中介仅起居间作用，且中介已经提出带双方至市民中心打网签，根本不影响双方之间的交易，如其不按照律师函规定的时间一起去办理网签，其将追究孙美华的法律责任。 2019年9月23日，孙美华提出另行寻找一个具有网签资质的中介，一同办理网签。董杰、吴晨曦称，中介说过南京嘉航房地产经济有限公司具有网签资质，其不想因此而拖延，故要求孙美华于次日办理网签和贷款手续。孙美华称其明天有会议，后天可以办理，但其坚持不用政达经纪公司所介绍的公司。次日，董杰、吴晨曦明确告知其不同意更换中介公司，但孙美华认为其要求更换中介公司的请求合情合理。董杰、吴晨曦明确告知孙美华，其不同意解除现有的《房地产买卖中介合同》而与孙美华另行签订合同，并告知孙美华中介于本周即可以自己的名义出具网签合同，并询问孙美华是否同意继续交易。孙美华于2019年9月26日确认了政达经纪公司可以自己的名义签订网签，并表示同意继续交易。 2019年9月27日，政达经纪公司的工作人员将其公司的营业执照、备案证明等发送给了孙美华。上述证件显示政达经纪公司于2017年6月13日取得营业执照，于2019年9月26日取得了备案证明。 2019年9月28日，董杰、吴晨曦通知孙美华于2019年9月30日办理网签，若其不能按时签字，将视为其不能继续履行合同。次日，政达经纪公司工作人员询问孙美华何时有时间，以方便其与董杰、吴晨曦确定时间，孙美华告知次日下午4时，后双方约定次日下午3时。该业务员还告知孙美华，需要其夫妻双方共同到场签字。 2019年9月30日，原、被告双方及政达经纪公司业务人员均到达银行，但孙美华的丈夫赵修涛未到，孙美华称其丈夫尚未回国。当日，董杰、吴晨曦通过短信告知孙美华：“即日起解除与你方所签署的《房地产买卖中介合同》，请你方在收到信息后将购房定金退还予我方，并按照合同约定支付违约金”。孙美华在收到该信息后，未予支付。孙美华的丈夫赵修涛系于2019年9月20日前往加拿大的，并于2019年10月18日回国。孙美华在其丈夫回国后，没有告知董杰、吴晨曦其丈夫回国的事实，亦没有要求继续签订网签备案合同。 上述事实，有原、被告双方提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，董杰、吴晨曦提供了南京嘉航房地产经纪有限公司的授权书、政达经纪公司以及中升经纪公司的营业执照，以证明政达经纪公司系南京嘉航房地产经纪有限公司的授权门店，可以以南京嘉航房地产经纪有限公司的名义办理网签，而中升经纪公司与政达经纪公司之间的法定代表人系同一人，该两公司之间具有关联关系，亦可以以中升经纪公司的名义办理网签。但是，孙美华认为，政达经纪公司没有网签资质，不能因为其他公司的授权而取得资质，而中升经纪公司与政达经纪公司虽系同一法定代表人，但原、被告双方之间于中升经纪公司之间并无合同关系，其有权拒绝与中升经纪公司签订网签备案合同。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当在合同的履行中遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。 一、关于《房地产买卖中介合同》的效力问题 首先，政达经纪公司在签订《房地产买卖中介合同》时虽未取得网签备案资质，但已经取得了营业执照，故其从事房地产居间业务，并不违反法律的规定。其次，即使其不具备网签备案资质，但原、被告双方在其居间下已经对买卖1207室房屋达成了一致的意思表示，且该意思表示不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均产生法律约束力，双方当事人均应按照《房地产买卖中介合同》中所约定的内容履行自己的义务。再次，政达经纪公司在签订《房地产买卖中介合同》时虽未取得网签备案资质，但在2019年9月26日获得了该资质，孙美华亦表示愿意继续履行合同，故《房地产买卖中介合同》已经发生法律效力。最后，孙美华虽称其有权撤销《房地产买卖中介合同》，但其并未提供证据证明其实施了该行为，且在其已经与董杰、吴晨曦对买卖1207室房屋达成一致的意思表示的情况下，其仅能撤销其与正达经纪公司之间的居间协议，而不能解除其与董杰、吴晨曦之间的买卖关系。因此，孙美华辩称三方之间所签订的《房地产买卖居间合同》未发生法律效力，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于《房地产买卖中介合同》的解除问题 首先，孙美华在《房地产买卖中介合同》签订后虽曾向董杰、吴晨曦表示希望退回3万元定金，但该表示仅系意向性的表示，并非肯定性的决定，故该行为并不构成违约。另外，因中升经纪公司并非《房地产买卖中介合同》的相对人，故孙美华拒绝在丙方为中升经纪公司的合同上签字，并无不当。但是，因孙美华与董杰、吴晨曦达成了买卖房屋的意思表示，故孙美华应与董杰、吴晨曦协商确定具备网签资质的中介结构以协助双方办理网签手续或者双方之间自行办理网签手续，而孙美华在双方未能就另行选择中介机构达成一致的情况下，拒绝去市民中心办理网签备案手续，其行为违背了合同法所规定的诚信义务和协助义务，构成违约。 其次，政达经纪公司于2019年9月27日通知孙美华于2019年9月30日至银行签订《南京市存量房买卖合同》，且告知孙美华需与其丈夫一起至银行办理网签手续，而孙美华在收到该信息后并未告知对方其丈夫不在国内，亦未申请变更原合同所约定的日期，而是同意于2019年9月30日办理网签手续，而其于2019年9月30日到达银行后才告知对方其丈夫不在国内，该行为违反了诚信义务，构成违约。孙美华虽辩称《房地产买卖中介合同》未约定其丈夫必须至现场签字，但其系房屋的出售人，在其已经与其他两方签订《房地产买卖中介合同》，且其他两方当事人均已到场的情况下，其应协助对方签订合法有效的网签合同，二期并未履行该义务，因此三方之间未能签订网签备案合同的责任应由其自己承担，而不应由其他当事人承担。因此，本院对其提出的该项抗辩，不予采纳。 再次，孙美华虽辩称银行要求三方将房屋总价调整为204.8万元，并因此而导致三方未能签订《南京市存量房买卖合同》，但并未提供充分的证据予以证明，且董杰、吴晨曦不予认可，故本院对其主张的该项事实，不予认定。 综上，因董杰、吴晨曦在《房地产买卖居间合同》签订后多次催告孙美华积极履行合同义务，而孙美华并未履行，故其行为构成违约，董杰、吴晨曦于2019年9月30日通知孙美华解除《房地产买卖居间合同》，符合法律规定。因双方之间的房屋买卖合同关系已经于2019年9月30日解除，故董杰、吴晨曦再行请求本院判令解除双方之间的《房地产买卖中介合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于定金的返还问题 因孙美华在合同签订后未积极、诚实地履行合同义务，致使董杰、吴晨曦解除了双方之间的房屋买卖合同关系，故董杰、吴晨曦请求孙美华返还定金3万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于违约金问题 《房地产买卖居间合同》虽约定甲方无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的，应当以20.48万元作为违约金支付给守约方，但董杰、吴晨曦并未举证证明其损失达到了20.48万元，且孙美华要求调低违约金，故董杰、吴晨曦请求判令孙美华承担违约金20.48万元，缺乏事实依据，本院不予支持。但是，因孙美华的行为已经构成违约，且给董杰、吴晨曦造成了一定的损失，故根据孙美华的违约程度、违约时间以及董杰、吴晨曦可以要求孙美华在其丈夫回国后继续履行合同以避免损失扩大的事实，本院酌定孙美华向董杰、吴晨曦支付违约金3万元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙美华于本案判决生效之日起五日内向原告董杰、吴晨曦返还定金3万元； 二、被告孙美华于本案判决生效之日起五日内向原告董杰、吴晨曦支付违约金3万元； 三、驳回原告董杰、吴晨曦的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24882元，减半收取为12441元，由原告董杰、吴晨曦负担3441元，由被告孙美华负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年一月八日 书记员  陈 蓉 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。