山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初6420号原告：张志杰，男，1974年10月7日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：张磊，男，1990年10月8日出生，汉族，居民，原住山东省日照市岚山区岚山头圣岚路居委0788号，现住址不详。原告张志杰与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志杰到庭参加了诉讼，被告张磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还租金人民币25000元及违约金2500元，共计27500元。事实与理由：2019年3月7日，原告通过熟人介绍在自被告手中分租了面积约18平米的地方作为经营场（店名为：御灶火锅），并签订了分租合同，支付了租金及押金共计25000元，合同约定于2019年5月1日前装修好交付原告使用。合同签订后，被告并未对商铺进行装修，截止2019年5月1日也未将商铺交付原告使用，原告多次向被告催讨租金及押金未果，现已联系不上被告。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求处理。案经公告送达，被告张磊未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告于2019年3月7日签订房屋租赁合同的事实，该合同第二条约定了租赁时间为2019年5月1日至2020年4月30日，合同第三条约定了租赁费35000元，付款方式为：首付25000元，包括押金5000元，第七条约定了违约责任，约定合同期间双方不得随意终止合同，确有原因应提前一个月通知对方，并赔付对方2500元损失；证据二、《电子银行转账汇款》一份，证明2019年3月7日，原告向被告张磊名下招商银行62×××97的银行账户中汇款25000元，履行了合同义务；证据三、《微信聊天记录》一份，证明原、被告签订合同后，因被告未履行合同义务，原告多次要求其履行合同，后因被告未履行合同，原告遂要求其返还房屋租赁费的事实；证据四、被告通过微信给原告发出的《告知函》一份，证明被告单方表明租赁合同无法生效，被告同时作为违约方处理此事；证据五、双方签订合同时被告给付原告的《身份证件》、原告给被告打款的被告名下的《银行卡》及被告的《微信账号名称》打印件各一份，证实被告的身份信息。被告张磊未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告张磊未提交证据。本院经审查，原告提交的上述证据均能与原告的主张相互印证，真实有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张志杰从事中介业务，意欲租赁房屋做房产中介经营场所使用；被告张磊是“御灶火锅”的经营人（或代经营人）。经朋友介绍，原被告相识，并就租赁被告所用的部分房屋（分租）事宜进行了磋商。2019年3月7日，原告（承租方）与被告张磊（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同部分内容约定：“一、出租房屋地址：御灶火锅1楼西门至楼梯南侧斜角范围面积约18平米；二、租赁时间：自2019年5月1日至2020年4月30日；三、租赁费叁万伍仟圆整；四、付款方式：首付25000元，其中包含押金5000元（8月底补交尾款10000元，之前所交押金5000元自动转为租金）；七、合同期间双方不得随意终止合同，确有原因应提前一个月通知对方，并赔付对方2500元损失（不可抗拒因素除外）。甲方承诺2019年5月1日前，负责装修完毕并交付乙方使用；十二、双方其他约定：除灯具、开关、插座以外，装修、布线等由出租方负责完成。出租方：张磊联系电话：157××××0123承租方：张志杰联系电话：155633336022019年3月7日。”上述合同签订的同日，原告向被告张磊名下的招商银行62×××97账户转款25000元。此后，原告多次与被告沟通并催促被告履行合同义务，要求其尽快装修并交付租赁的房屋，均无果；再经催告，被告于2019年4月28日以微信聊天记录的方式给原告发送《告知函》一份，载明：“告知函因个人问题导致跟贵方所签约的租赁合同无法按时生效，特根据合同条款内容于2019年5月1日前告知贵方，我方将按照合同违约方处理此事，将于15个工作日内将租金及违约金打到贵方指定账户金额27000元（大写：贰万染仟元整）。因双方由中介介绍其介绍方拿走7000元押金，此金额请贵方自行联系你朋友取回。我方将直接扣除7000元实际给贵方汇款20000元（大写：贰万元整）。特此告知告知人：张磊2019年4月28日。”原告以未收到被告退还的租金以及违约金为由，提起本案之诉，要求依法处理。再查明，原告提交的与被告的微信聊天记录中，被告的用户名、昵称及微信号（手机号码注册）与被告张磊在案涉《房屋租赁合同》中预留联系电话一致，均显示为：157××××0123。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告经协商，签订了《房屋租赁合同》，该合同条款应系双方真实意思的表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,依法应受法律保护,双方当事人均应按照合同约定全面、及时、善意履行各自的义务。综合原告举证，本案争议焦点：一、涉案《房屋租赁合同》是否解除问题；二、原告诉求能否得到支持。本院作如下分析：争议焦点一、涉案《房屋租赁合同》是否解除问题。经磋商，被告以其个人名义与原告签订房屋租赁合同，按照信赖利益原则，原告有理由相信被告对涉案房屋的使用权有处分权，况且被告未到庭对涉案房屋的使用权进行无处分权的抗辩，可见双方之间的合同已成立；合同约定了租期为2019年5月1日始，可见该合同为附生效期限的合同。原、被告签订合同后，原告及时履行了部分合同义务，按合同约定向被告支付了房屋租赁费25000元（包含押金）；支付相应租金后，原告还及时催促被告履行合同，要求其按时装修并交付租赁房屋；经多次催告，被告不能按时交付租赁房屋，并于2019年5月1日前，向原告发出了《告知函》，告知原告“因个人问题导致跟贵方所签约的租赁合同无法按时生效……”，可见被告向原告发出了解除合同的通知（或意思表示），明确其不再履行合同义务，原告亦通过微信进行了同意解除合同的意思表示，故，案涉《房屋租赁合同》已经双方当事人达成同意解除合同的意见，本院予以确认。争议焦点二、原告诉求能否得到支持。1、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，合同解除后，被告应当返还原告租赁费（包含押金5000元），因此对原告要求被告返还租赁费（包含押金）25000元诉讼请求，本院予以支持；2、原、被告对双方违约行为作出了约定，该约定符合法律规定，系双方当事人的真实意思表示，但双方在微信聊天记录中进行了协商，原告同意被告支付房屋租赁费及违约金共计27000元，即原告同意被告仅支付违约金2000元；原告提交的双方的聊天记录系双方对解除合同后果问题进行的清算，故，对原告主张的违约金，本院按照双方达成一致意见的结果进行支持，即：支持被告向原告支付违约金2000元；原告主张的超出此数额的部分，本院不再支持。被告在告知函中陈述的关于中介方支取7000元中介费的问题，因原、被告在《房屋租赁合同》中并无中介参与的约定，且无中介方的签订确认及收款证明，本院不予处理。如被告确有损失，可另案进行权利救济。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起十日内返还原告张志杰房屋租金25000元；二、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告张志杰违约金2000元；三、驳回原告张志杰本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，公告费560元，由被告张磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  万桂英人民陪审员  安可松二〇二〇年一月十九日书 记 员  张翠翠