黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10085号上诉人（原审被告）：黑龙江跨越新天地购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区建设街51号。法定代表人：杨大胜，经理。委托诉讼代理人：鲍喜东，黑龙江承成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市南岗区新东方培训学校，住所地哈尔滨市南岗区西大直街416号。法定代表人：张如国，校长。委托诉讼代理人：张君君，女，1986年7月30日出生，汉族，该学校法务专员，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江跨越新天地购物广场有限公司（以下简称跨越公司）因与被上诉人哈尔滨市南岗区新东方培训学校（以下简称新东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。跨越公司上诉请求：改判撤销一审判决第五项、第六项。事实与理由：1.新东方学校在2017年8月1日之后至2018年4月并未向中国邮政集团公司哈尔滨分公司（以下简称邮政公司）支付租金，而是无偿的使用场地。跨越公司所收取的租金已经定点支付给邮政公司，新东方学校得以无偿使用，是因为跨越公司已经支付给邮政公司，因此，新东方学校索要租金没有事实和法律依据。2.新东方学校在租赁场地悬挂牌匾，根据合同约定，只要悬挂即不存在返还保证金的问题，一审判决显然错误支持了违反合同约定的条款。3.关于违约金问题。合同最后约定，无论何种原因，只要新东方学校能够继续使用租赁场地，则不存在任何违约金的问题。就是因为双方签订了合同，新东方学校才得以在黄金地段营业，为其创造了极好的地利，故此双方签订合同时就将这一免违约条款作为兜底性条款约定。故此，跨越公司不存在承担违约金的问题。一审法院未认真查清事实，片面的理解和依据合同做出错误判决，导致跨越公司被判决承担每日2000元的罕见的巨额违约金，如此将拖垮一个企业，也与国家的政策完全背离。新东方学校辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、跨越公司与房屋所有权单位邮政公司解除房屋租赁合同已是不争的事实，跨越公司无权收取并应退还合同解除后的房屋租金。新东方学校基于何种原因继续占有使用租赁标的与跨越公司无关。邮政公司与跨越公司的房屋租赁合同于2017年8月1日解除，跨越公司于该日后丧失了其对外转租案涉租赁标的及收取租金的权利。依据《合同法》第九十七条的规定，跨越公司应退还其已经收取新东方学校的2017年8月1日至2018年3月14日的房屋租金。至于新东方学校基于何种原因继续占有使用租赁标的，与跨越公司无关。二、跨越公司所称2017年8月1日后新东方学校并未向邮政公司支付房租，而是基于跨越公司向邮政公司支付房租而无偿使用租赁标的，该主张与事实严重不符。新东方学校系基于与邮政公司新的房屋租赁关系而占有使用租赁标的，并且向邮政公司全额支付了2017年8月至今的房租，不存在无偿使用，更不存在基于跨越公司支付房租而无偿使用的情形；恰恰相反的是，正是由于跨越公司的违约行为导致新东方学校重复支付了2017年8月1日至2018年3月14日期间的房屋租金，即形成本案诉讼的原因之一。2018年3月22日，新东方学校与邮政公司签署了《房屋租赁意向协议》，第四条约定双方拟租赁期限为2017年8月1日至2018年9月30日，共14个月的房屋租金共计268.33万元。新东方学校应于协议签订之日起10个工作日内支付2018年3月15日至2018年9月14日的房屋租金115万元，待法院解除邮政公司与跨越公司房屋租赁合同的裁决生效后，新东方学校支付剩余租金153.33万元。（租赁期间为2017年8月1日至2018年3月14日，及2018年9月15日至2018年9月30日）。合同签订后，新东方学校于2018年3月29日、2018年10月12日先后向邮政公司支付115万元及153.33万元的房屋租金。邮政公司分别于2018年4月19日、2018年10月24日开具了发票。因此，新东方学校系基于新的租赁关系继续占有使用租赁标的，并且重复向邮政公司缴纳了2017年8月1日至2018年3月的房租及至今的租金，跨越公司主张的事实完全不成立。三、跨越公司基于房屋租赁合同的约定收取新东方学校的保证金，但因其与邮政公司解除了房屋租赁合同，双方丧失了合同履行的前提，跨越公司收取保证金的权利即告消灭，故其理应依据《合同法》第九十七条的规定退还新东方学校的全部保证金。四、跨越公司将合同中约定的“逾期退款违约金”与“提前解除合同违约金”混为一谈，刻意混淆、规避两种违约金适用的条件及前提，违背双方合同目的。新东方学校主张的违约金系双方租赁协议第9.5条约定的逾期退款违约金，系对合同终止后跨越公司逾期履行返款义务情形下新东方学校的救济手段；而跨越公司主张的“合同最后约定无论何种原因，只要新东方学校能够继续使用租赁场地，则不存在任何违约金的问题”，是指双方租赁协议第10.5条第四款所指的双方合同虽解除，但如新东方学校仍能继续占有使用租赁标的的情形下，免除跨越公司支付提前解除合同违约金的约定。两种违约金约定目的及适用条件完全不相同，新东方学校并未主张提前解除合同违约金，而是因跨越公司逾期返款的违约行为而主张逾期返款违约金，不存在免除一说。四、跨越公司严重失信的违约行为存在严重过错，并导致自身承担多个违约责任，反而主张2000元/日的违约金过高，以致于拖垮企业，实属荒谬，有违诚信原则及契约精神。首先，双方对跨越公司逾期返款违约金进行了约定，应按协议约定全面履行各自义务，并承担相应不利后果。其次，跨越公司严重失信的违约行为导致其被邮政公司解除租赁合同，并导致本案租赁合同间接解除，而后其又逾期返还新东方学校款项，逾期返款违约金开始计算。再次，双方租赁期限为2+3年，而双方租赁合同仅实际履行了5个月（仅占总租期的8%）即被解除，导致新东方学校向跨越公司追索7个月的房屋租金至今未返还，并且二次重复缴纳了160余万元的房屋租金，足见跨越公司给新东方学校造成的巨大损失。最后，跨越公司所称日2000元的违约金拖垮其企业，更是无稽之谈。经天眼查平台查询，跨越公司2017年至今可查的涉诉案件达30余件，对外欠款达3000余万，早已被列为失信被执行人。拖垮跨越公司的不是任何一笔欠款或违约金，而是其严重缺失的契约精神及诚信精神。新东方学校向一审法院起诉请求：1.判令新东方学校、跨越公司双方2017年1月9日签订的房屋租赁合同于2017年8月1日解除；2.判令跨越公司返还新东方学校2017年8月1日至2018年3月14日共计226天的房屋租金共计1424109.62元（2300000元/年÷365天×226天）；3.判令跨越公司返还新东方学校合同保证金及牌匾恢复保证金各10万元，共计200000元；4.判令跨越公司支付延迟履约违约金共计222000元（按保证金总额贰拾万元的1%，即2000元/日，自2019年3月11日起计算至2019年6月30日共计111天）；5.判令跨越公司自2019年7月1日起按照按保证金总额贰拾万元的1%即2000元/日，支付延迟履约违约金，至给付之日止；6.判令跨越公司开具租赁金额为875890.38元的增值税普通发票。一审法院认定事实：案外人邮政公司系坐落于南岗区建设街51号-2-6层房屋的所有权人，跨越公司自邮政公司处承租了案涉房屋三层部分面积、四至六层全部面积，租赁期限自2013年10月2日起至2018年10月1日止。经邮政公司同意，跨越公司将案涉房屋四层转租给新东方学校。双方于2017年1月9日签订房屋租赁合同，约定：租赁面积1450平方米；租赁期限为2+3年，自2017年1月15日起至2022年3月14日止，新东方学校明确知晓本合同系跨越公司与产权方主租赁合同的从合同，且主租赁合同的有效期至2018年10月1日，为保证新东方学校的投资利益，双方同意待跨越公司与产权方邮政公司续租成功，将本合同的效力期限延续至2022年3月14日止。跨越公司应于2017年1月15日交付该房屋，其中给予新东方学校的装修期自2017年1月15日起至2017年3月14日止，自2017年3月15日起计算租金；第1-3年租赁期（2017年3月15日至2020年3月14日止）内每年年租金为230万元，新东方学校应于本合同签订之日起10个工作日向跨越公司支付首年的租金；跨越公司应在新东方学校支付房租次日起2个月内出具租金等额正式房屋租赁发票；新东方学校于合同签订后向跨越公司支付合同保证金10万元及广告位牌匾恢复保证金10万元；无论何种原因导致合同解除，双方应将租金等全部费用计算至合同实际解除日，并相互返还已经支付/收取，但尚未发生的费用。双方应在合同终止清算完毕后的十个工作日内全额退还支付方（不计利息），每逾期返还一日，应按保证金总额1%的标准按日支付迟延履行违约金，此条清算，不影响违约条款的执行。合同签订后，新东方学校于2017年1月10日，向跨越公司支付了2017年3月15日至2018年3月14日期间房屋租金230万元、合同履约保证金10万元及墙体牌匾恢复保证金10万元。在双方的转租合同履行期间，邮政公司因与跨越公司的房屋租赁合同纠纷将跨越公司诉至哈尔滨市中级人民法院，该院于2017年12月28日作出（2017）黑01民初188号民事判决书，判决邮政公司与跨越公司2013年10月2日至2018年10月1日的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除……跨越公司不服该判决，上诉至黑龙江省高级人民法院，该院作出的（2018）黑民终367号民事判决书判决维持原判。后跨越公司向最高人民法院申请再审，被驳回。2019年2月21日新东方学校委托诉讼代理人张君君向新东方学校、跨越公司双方于2017年1月9日签订的房屋租赁合同中跨越公司指定联系邮箱829×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送了《哈尔滨市南岗区新东方培训学校关于主张退还未发生租金等费用事宜的函》，要求跨越公司核对其应返还的未发生的房屋租金及保证金共计1624109.62元，并在2019年2月25日前回复新东方学校，逾期未回复视为对上述金额无异议。针对该函，跨越公司未予回复。形成本案诉讼。诉讼中新东方学校向一审法院提交了财产保全申请书，申请保全跨越公司名下价值1846109.62元的财产，一审法院依法查封了跨越公司名下丰田牌汽车（车牌号：黑Ａ×××××）的车籍档案，查封期限为二年（自2019年9月17日起至2021年9月16日届满）；轮候查封了跨越公司名下银行账户（账号：17×××00）内的存款1846109.62元，已冻结0元，冻结期限自2019年9月26日起至2020年9月25日届满。同时冻结了新东方学校账户（账号：231000642018010099483）内存款1846109.62元（冻结期限自2019年9月20日起至2020年9月19日届满）作为担保财产。新东方学校新东方学校交纳了5000元的保全费。另查明，新东方学校一直持续占有使用案涉租赁房屋，并与邮政公司于2018年3月22日签订了《房屋租赁意向书》，于2018年10月11日签订了《房屋出租合同》。一审法院认为，新东方学校与跨越公司于2017年1月9日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但跨越公司作为承租人，其与产权人邮政公司租赁期限自2013年10月2日至2018年10月1日的《房屋租赁合同》已经生效的民事判决书判决于2017年8月1日解除，跨越公司丧失了对外转租案涉房屋的权利，故其与新东方之间的租赁合同无法继续履行，新东方学校请求判令双方租赁合同于2017年8月1日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。在此基础上，新东方学校有权请求跨越公司返还2017年8月1日至2018年3月14日的租金1424109.62元（2300000元/年÷365天×226天）、合同履约保证金100000元及墙体牌匾恢复保证金100000元。关于新东方学校主张的迟延履约违约金，因新东方学校于2019年2月25日向跨越公司送达了《哈尔滨市南岗区新东方培训学校关于主张退还未发生租金等费用事宜的函》，跨越公司未予回复，新东方学校主张自2019年3月11日起按《房屋租赁合同》第9.5条标准支付迟延履约违约金符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于新东方学校主张跨越公司开具增值税普通发票的诉请，根据税收征收管理法、发票管理办法的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理。新东方学校的该项诉请，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、新东方学校与跨越公司2017年1月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除；二、跨越公司于判决生效之日十日内返还新东方学校租金1424109.62元；四、跨越公司于判决生效之日十日内返还新东方学校合同履约保证金100000元；五、跨越公司于判决生效之日十日内返还新东方学校墙体牌匾恢复保证金100000元；六、跨越公司于判决生效之日十日内向新东方学校支付迟延履约违约金（自2019年3月11日起至实际给付之日止，按2000元/日标准计算）；七、驳回新东方学校的其他诉讼请求。二审期间，新东方学校举示了其与邮政公司签署的《房屋租赁意向协议》及邮政公司给新东方学校开具的房屋租赁发票4张。拟证明：新东方学校已经全额缴纳2017年8月1日至2018年9月30日期间的房屋租金，其中重复缴纳的部分是2017年8月1日至2018年3月14日的房屋租金。跨越公司质证意见：真实性及证明问题均无异议。但可以反证正是因为跨越公司与新东方公司签订了租赁合同，新东方公司才得以有机会在黄金地段获得继续租赁场地。本院认证意见：跨越公司对该证据的真实性及证明问题无异议，本院予以确认及采信。跨越公司二审未举示新证据。本院另查明：2017年1月9日甲方跨越公司与乙方新东方学校签订的《房屋租赁合同》第5.2条约定，“……乙方于本合同签订十日内向甲方交纳外墙体牌匾位恢复保证金人民币10万元，该保证金无利息，本合同期满后乙方恢复原样，甲方应于乙方提供保证金原始收据且确认合格后的15个工作日内，无息返还给乙方。”第10.5条约定，“……如甲方在与产权方签署的租赁合同在2018年10月1日到期后，未能与产权方续租成功，致使乙方不能正常使用租赁房屋而停止经营活动发生撤场情况，双方解除合同，在乙方撤场后30日内，甲方应向乙方按照当年度的租金标准支付违约金；如甲方虽未取得与产权方的续租权，但乙方与产权方之间签署租赁合同或与产权方许可的第三人继续签署租赁合同，使乙方可以继续经营至本合同约定租期届满或更长时间的，则双方合同亦解除，但甲方无须支付乙方任何补偿或赔偿。”2018年3月22日，新东方学校与邮政公司签署了《房屋租赁意向协议》，第四条约定双方拟租赁期限为2017年8月1日至2018年9月30日，共14个月的房屋租金共计268.33万元。新东方学校应于协议签订之日起10个工作日内支付2018年3月15日至2018年9月14日的房屋租金115万元，待法院解除邮政公司与跨越公司房屋租赁合同的裁决生效后，新东方学校支付剩余租金153.33万元。（租赁期间为2017年8月1日至2018年3月14日，及2018年9月15日至2018年9月30日）。邮政公司于2018年4月19日、2018年10月24日向新东方学校开具了金额为115万元及153.33万元，名称为“经营租赁、房租”的黑龙江增值税普通发票。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于跨越公司是否应向新东方学校返还外墙体牌匾位恢复保证金的问题。跨越公司与新东方学校签订的案涉《房屋租赁合同》第5.2条约定，新东方学校于该合同签订10日内向跨越公司交纳外墙体牌匾位恢复保证金10万元，合同期满后新东方学校恢复原样，跨越公司应于新东方学校提供保证金原始收据且确认合格后的15个工作日内，无息返还给新东方学校。通过上述约定可知，该保证金设立的目的在于督促和保障在案涉合同到期后，新东方学校将房屋外墙体牌匾恢复原样。但因跨越公司在案涉合同履行期未届满之前便丧失了对外转租案涉房屋的权利，由此导致双方合同解除，产生了不能适用上述约定的情形，故跨越公司占有该项保证金的依据也随之消灭。且新东方学校已与邮政公司签订了续租合同，其继续承租、使用案涉房屋及在外墙体悬挂牌匾有权利依据，恢复墙体牌匾与其后签订的合同目的相悖，既不利于生产经营，也无拆除、恢复的必要。因此，跨越公司的该项上诉理由不成立，一审判决其返还该项保证金并无不当。关于跨越公司是否应承担违约金责任的问题。案涉合同针对不同的情形，约定了不同的违约金承担标准。如合同10.5条适用的情况是跨越公司与产权方租赁合同到期后，跨越公司与新东方学校提前解除合同，针对新东方学校是否续租成功而判断违约金是否应承担的问题。其前提是，新东方学校与跨越公司的合同已履行至2018年10月1日。但如前所述，本案实际情况是，跨越公司与邮政公司在2017年8月1日解除租赁合同，从而导致跨越公司与新东方学校的租赁合同也于当日解除，双方合同并未履行至2018年10月1日，不适用该条约定。而案涉合同第9.5条针对的是合同终止后，一方逾期返还费用而产生的违约金问题。两者的适用情况不同，针对的情形不同，相应的标准不同，互相并不冲突。新东方学校依据案涉合同第9.5条主张逾期退款违约金有事实与法律依据，一审法院支持该诉请并无不当。关于违约金的标准和数额是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严惩违约方为目的。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。认定本案所涉合同约定的违约金是否过高，应以跨越公司逾期给付款项的行为给新东方学校造成的实际损失为基础。跨越公司应向新东方学校返还租金及保证金共计1624109.62元，而新东方学校为续租房屋又向邮政公司重复支付租金153.33万元,上述款项均存在相应的利息损失。案涉合同约定的每日2000元明显高于上述损失，应予调整。本院综合合同履行的实际情况，跨越公司的过错程度，以及新东方学校举示的产生实际损失的相关证据，酌定以1624109.62元+1533300元=3157409.62元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，时间节点以新东方学校的诉讼请求为准。另，一审判决未列判项三，但为了表述方便、避免产生判项顺序上的混乱，并对应跨越公司上诉请求所针对的判项，本院对此不再予以调整，直接在原判项基础上进行评判。综上所述，新东方学校的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决结论应予调整，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13770号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；二、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13770号民事判决第六项为：黑龙江跨越新天地购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向哈尔滨市南岗区新东方培训学校支付迟延履约违约金（以3157409.62元为基数，自2019年3月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至一审判决判项一、二、四、五履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回黑龙江跨越新天地购物广场有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费21397元，减半收取10698.5元，由黑龙江跨越新天地购物广场有限公司负担10383元，由新东方学校负担315.5元；二审案件受理费21397元，由黑龙江跨越新天地购物广场负担20766元，由新东方学校负担631元。保全费5000元，由黑龙江跨越新天地购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇二〇年一月十五日书记员  于文娟