河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4649号原告：芦继征，男，1978年2月16日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕飞儿，河南恩达律师事务所实习律师。被告：熊风琴，女，1970年10月24日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙利江，河南沣玺律师事务所律师。第三人：吴志强，男，1983年10月1日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。原告芦继征与被告熊风琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告熊风琴申请追加吴志强为本案第三人，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦继征及其委托诉讼代理人鲍庄红、燕飞儿，被告熊风琴的委托诉讼代理人孙利江，第三人吴志强的委托诉讼代理人岗俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦继征向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋租赁费23万元及违约金5.75万元，合计28.75万元；2.案件诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求数额为52.9万元。事实和理由：2017年6月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。租赁合同约定，被告承租原告具有出租权的房屋，该房屋位于漯河市郾城区××号门面房，约600㎡，年租赁费23万元，年递增5%，年度前一个月支付，租赁期限为5年，自2017年7月10日至2022年7月9日止；同时约定逾期支付租金每日支付违约金2000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告经营小洞天餐饮至今。被告支付了2017年7月10日至2018年7月9日的房租22.6万元。2018年7月10日前一个月，应支付2018年7月10日至2019年7月9日一年的房屋租赁费23万元，但被告未予支付。经原告多次催要，被告以种种理由拖延至今不付租金。被告按照租赁合同应在2019年7月10日前一个月交纳2019年7月10日至2020年7月9日期间的房租24.15万元，但被告仍未交纳。原告认为双方签订的租赁合同合法有效应受法律保护，为维护原告合法权益，特诉至法院望判如所请。被告熊风琴辩称，一、原、被告之间签订了房屋租赁合同，并且被告熊风琴还按照合同约定向原告支付了第一年的房屋租金，但原告没有按照合同约定将房屋交付给被告熊风琴。二、在被告与原告交涉房屋交付过程中，被告得知原告只是涉案房屋的承租人，并不是所有权人，原告对涉案房屋只有租赁权没有转租权，在此情况下，被告与本案第三人进行接洽，并与第三人签订了租赁合同，因此原告根据一份没有得到实际履行的合同向被告主张权利缺乏事实依据，此前被告曾向原告追要此前缴纳的房屋租金，但原告一直拒绝退还。原、被告双方针对租赁合同曾经有过纠纷和诉讼，这都充分表明被告与原告只有签订租赁合同的事实，但原告没有履行合同的事实。综上，请依法驳回原告的诉请。第三人吴志强述称，一、原告起诉被告所涉及的房产系第三人于2015年从漯河市金瑞达置业有限公司（以下简称金瑞达公司）手中租赁，根据第三人与原告签订的房屋租赁合同第九条第一款的约定，在原告租赁期间内经第三人同意后方可对房屋进行转租，但第三方需要与第三人重新签订租赁合同，从该条可以看出原告租给被告的房产没有经过第三人同意，其转租行为无效。二、第三人知道原告未经同意私自将租赁房屋转租后曾经多次要求原告督促第三方与第三人签订租赁合同，但是原告均予拒绝。第三人在履行了正常的书面通知解除合同后依法与被告签订了书面的租赁合同，双方租赁合法有效，应当予以保护。三、按照原告与第三人签订的租赁合同来看，其并没有支付正常的房屋租金，而且在没有合法依据的情况下转租，并向被告提出要求支付房租，第三人认为原告是在恶意行使合同权利，请求依法驳回原告的诉请。原告金囤公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：第一组证据：1、吴志强与芦继征于2017年3月30日签订的房屋租赁合同一份，证明租赁期限为2017年5月1日至2022年4月30日。2、芦继征与熊风琴于2017年6月6日签订的房屋租赁合同一份，证明双方签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期限为2017年7月10日至2022年7月9日；根据第十一条第三项，熊风琴若违约应按2000元/天向芦继征支付违约金。第二组证据：（2018）豫1103民初2139号案件民事起诉状、民事判决书各一份，证明吴志强曾于2018年4月25日起诉芦继征要求其支付房屋租赁费11.55万元，吴志强认为芦继征未经其同意私自转租给第三人，但漯河市郾城区人民法院认为2018年5月1日至2019年5月1日的房租由芦继征按照漯河市源汇区人民法院向芦继征下达的协助执行通知书交至法院，因此驳回了吴志强的诉请；也证明了符合租赁条款，芦继征转租与吴志强无关。第三组证据：（2018）豫1102执异12号案件执行裁定书、（2018）豫1102民初1758号案件询问笔录、民事起诉状、民事撤诉申请书、口头裁定笔录各一份，证明吴志强与常志英、金瑞达公司执行异议之诉一案，吴志强于2018年11月12日自愿撤诉，源汇区人民法院于2018年3月28日作出执行裁定书及协助执行通知书，扣留被执行人漯河市金瑞达置业有限公司在芦继征、孙俊超处的租金收入。第四组证据：（2018）豫1103民初1388号案件传票、民事起诉状、应诉通知书、民事裁定书各一份，证明熊风琴起诉芦继征房租租赁合同纠纷一案，熊风琴为拖延交付房租以房屋租赁合同违背芦继征与吴志强的房屋租赁为由起诉芦继征，后熊风琴因自知无法无据于2018年7月23日自愿撤诉。被告熊风琴质证认为，对证据一中吴志强与芦继征签订合同真实性不发表意见；对芦继征与熊风琴之间合同的真实性不予认可。吴志强和芦继征签订的合同只能证明原告对涉案房屋有租赁使用权，但没有转租权；该合同第九条第一项明确规定在租赁期间内，原告作为承租人应取得出租方吴志强的同意后方可转租；因此，本案的原告对涉案房屋没有转租处分权，其将房屋在租赁后再次出租给被告熊风琴，因其对房屋没有处分权而导致原告与熊风琴签订的合同无效。对芦继征与熊风琴之间合同，虽系原、被告之间签订，但该合同第四条款当中存在有空白之处，当时双方对租金的数额等没有作出明确约定，并未填写，原告提供的合同不是原件，复印件当中有事后添加的行为，其真实性被原告篡改。根据吴志强与芦继征的合同可以印证该合同无效性，原告仅凭这两份合同主张原、被告之间的合同有效性缺乏法律依据，故原告对于依据该合同提出主张是不成立的。对证据二真实性无异议，但该组证据不能证明原告的主张。在该组证据中的民事起诉状恰恰印证第三人吴志强对原告转租房屋的行为不认可，民事判决书当中只是表述了原告将收取的租金交付给源汇区人民法院的事实，并没有对原告芦继征与熊风琴之间的租赁合同有效性作出确认。从判决书判决结论来看，判决驳回吴志强的诉讼请求是基于房屋所有权人金瑞达置业公司对案外人常志英承担有判决给付义务，源汇区人民法院进行强制执行提取的是金瑞达公司的租金，而并不是该租金的缴纳人是芦继征或者是租赁合同的有效、无效；源汇区人民法院提取租金是基于金瑞达公司系房屋所有权人，出租房屋收取租金，对案外人负有债务这三点事实，才做出的协助执行；故证据二不能证明本案原、被告之间合同的有效性。对证据三相关内容，与本案没有直接关联，原告要证明的问题也与其诉请没有直接的关联。该组证据不能证明原、被告之间合同的有效性、合法性，也不能证明该合同已经得到了原、被告及第三人各方的认可；更不能证明该合同目前还仍然履行当中。从原告证明问题来看，只是表面芦继征按照法院协执要求在2018年3月份将租金缴纳法院这一事实，源汇区人民法院的笔录、裁定以及原告缴纳租金的行为均不能够证明原、被告合同的合法性、有效性；在笔录与裁定当中也没有这样的证明。对证据四真实性无异议，该组证据证明熊风琴对与原告签订的合同不认可，并且也再次印证了熊风琴对原告没有转租权的情况下，转租房屋存在有隐瞒。该组证据不能够证明熊风琴有拖延交付房租的存在，更不能证明该诉状中的诉请没有法律依据。因为该诉讼并没有进行到底，原告撤诉也可以说是多因一果的行为，并不能说是熊风琴自己认为无法无据，这个主张也是不成立的。第三人吴志强质证认为，对证据一合同的真实性无异议，但是对于合同双方约定的租金由于系原告单方添加，而且不予认可，第三人认为租金的约定是不明的；另从吴志强与原告签订的租赁合同可以看出，原告承租的880平方的房产年租金为22万元，但是根据原告向法庭提交的其与熊风琴承租的房屋有600余平，房屋租金却达到23万元，与周边房屋价格不一致，原告要求起诉的房屋租金不能按照23万元去计算。对证据二民事判决书上原告辩称，原告将房屋转租给他人是经过本案第三人同意，但是并没有提供相关的证据予以证明。对证四被告起诉原告要求解除合同，并要求返还押金这个诉讼恰恰证明了被告对原、被告之间签的合同不予认可，在其知道本案所争议房屋未经第三人同意的情况下转租给被告而提起的诉讼，也是其维护自身合法权益的体现。对其他证据的质证意见同被告的质证意见。原告针对被告及第三人的质证意见进行补充说明称，一、事实上吴志强是以行为表示认可芦继征转租的，因为吴志强经常在房屋的场所办一些事务（比如洗车等），知道房屋的使用人是小洞天饭店，从未向芦继征提出异议；直到2018年3月要求吴志强或芦继征将租金交付给法院时，吴志强为了抗拒法院的执行才提出了所谓的不知道这种事实。二、被告称原、被告之间合同的租金空白处是由原告事后填写没有证据，是被告的主观判断，按照一般的签订合同的常理来讲，付款一方只需要在对方的合同上填写金额即表明双方的应付数额，自己持有的合同有空白处无需填写，所以说不能以被告持有的合同未填写去判断原告持有的合同的填写部分是假的。三、原告提供的两份合同到目前仍然是合法、存续、有效的，原告的转租权是有事实根据的，第三人如果不认可原告的转租权应该在转租后六个月内向有关方面提出确认转租效力的请求；如果超过6个月不提出，那么这个转租就是有效的，法院是应该支持的。这个依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，法律已经赋予了吴志强行使解除权利，但是吴志强没有行使这种权利，所以这种权利已经失效，故芦继征的转租是合法、有效的。同时，事实上熊风琴就是按照合同约定的租金履行的，向芦继征支付了合同的款项。四、租赁合同内的房屋有个后院，这个后院是400平方，小洞天把这个后院全部占为己有，把原告的业务萎缩的只洗个车，算上合同上的600平方，再加上400平方后院，小洞天熊风琴用了原告1000平方。被告熊风琴为证明自己的主张向法庭提交了吴志强和熊风琴签订的合同一份及吴志强于2018年3月19日出具的30万元租金收据一份，证明1.本案涉案房屋在2017年8月30日已经由具有合法处分权的第三人与被告签订合同，对原告转租行为从事实上予以不认可；2.证明原、被告之间的合同已经实际上得到了解除。原告质证认为对该组证据的真实性无异议，但该组证据与本案无关；本案第三人吴志强与原告芦继征签订房屋租赁以后，房屋的占有权、使用权已经归芦继征取得；在吴志强与芦继征的合同有效存续期间，吴志强无权再转让该房屋的使用权、占有权或者对外出租；所以被告熊风琴提出的房屋租赁合同说明是其与吴志强之间又形成的合同，至于能否履行、是否有效是被告与吴志强之间的事，由他们自行处置，与芦继征和熊风琴之间没有关联。第三人吴志强质证认为，对被告提交的合同真实性无异议，该合同是在第三人得知本案原告未经第三人同意的情况下私自转租后，第三人依据其与原告签订的租赁合同第九条第一款所实施的具体行为。被告对原告、第三人的质证意见进行补充说明称，原告提出的涉案房屋的使用权、占有权都已归原告、第三人无权再次做出处分是没有事实依据的。原告对涉案房屋的权利是基于本人与第三人签订的租赁合同，该租赁合同明确约定原告没有转租权，因此在原告超出合同约定的权利进行处分时，其权利是无效的；并不因涉案房屋在租赁期间内，其转租处分权就受到保护。第三人与被告签订的合同从事实上否认了原告的转租行为，并且第三人与被告签订合同的事实，原告也是明知的，之前原告从未提出异议，因此对于第三人与被告之间合同的有效性已经得到了各方的认可。第三人吴志强为证明自己的主张向法庭提交以下证据：一、第三人向原告下达解除合同通知书的照片一张，证明从照片显示的内容可以看出2018年3月20日由第三人向原告开设的洗车行下达解除合同的通知书；通知书所载明的内容就是因为没有经过第三人同意私自将房屋转让给被告所造成的后果。二、证人刘某出庭证言，证明该证人与第三人于2018年3月20日向原告送达解除合同通知书的事实。三、金瑞达公司与吴志强签订的房屋租赁合同一份，证明第三人具有合法使用权。原告质证认为，1.对证据一照片的真实性不能确定，和案件的关联性不能确定；照片里的人物、内容以及拍摄的人无法确定，因此该照片证据效力无法确定；同时原告没有收到所谓的解除合同通知书，芦继征没有签字确认，也没有委托他人代收。2.证据二证人证言存在推测性回答。3.对证据三合同没有异议。被告质证认为，1.证据一照片是2018年3月份三方对租赁合同的解除与履行进行过协商，为了明确涉案房屋的出租方，第三人给原告以及被告方都发了一份通知书，进一步明确了各方房屋使用情况，其中原告接到的通知就是对第三人不认可原告转租并解除第三人与原告的合同；当时被告2018年3月份也收到了一份通知书。2.证据二证人证言真实可信。3.对证据三合同真实性没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同。虽被告对该租赁合同的真实性不予认可，但合同上有原、被告双方的签名并按指印确认，且被告并未提供证据予以推翻，故本院对该租赁合同的真实性予以采信认定。二、关于吴志强向芦继征下达解除合同通知书的照片。因吴志强未提供同步录音录像、及解除通知书等证据相印证，故本院对该照片不予采信认定。三、关于吴志强和熊风琴之间的房屋租赁合同。因该合同有吴志强和熊风琴的签名并按有指印，且原告对其真实性无异议，故本院对该合同内容真实性予以采信认定，对签订时间不予采信认定。理由如下：1、吴志强于2018年4月17日在漯河市源汇区人民法院执二庭的询问笔录中称与小洞天（熊风琴经营）签的合同系收到漯河市源汇区人民法院提取租金裁定之前，称在2018年4月1日至3日之间。而熊风琴在（2018）豫1103民初2138号案中诉称其与吴志强签订的合同系2017年8月30日签订。二人陈述不一致。2、根据吴志强和熊风琴之间的租赁合同约定房屋系先付租金后用，且吴志强称熊风琴系通过银行转账付的租金，同时吴志强向熊风琴出具的租金收到条时间是2018年3月19日，收条注明房租系2018年9月1日至2019年8月30日期间的房租。而该合同显示的签订时间是2017年8月30日。3、吴志强在本案中称是2018年3月20日履行了正常的书面通知解除合同后，依法与熊风琴签订了书面的租赁合同，而熊风琴提供的双方签名的合同显示的日期是2017年8月30日，二者存在明显不一致。以上三点说明互相矛盾，不能证明该合同实际签订于2017年8月30日，从而可知该合同显示的签订时间不具有真实性，本院不予采信认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，出租方金瑞达公司与承租方吴志强签订了商品房租赁合同，约定：金瑞达公司将其拥有的坐落于漯河市郾城区××西段的土地面积4373㎡、房屋面积1918.53㎡（包括营业房1745.82㎡、锅炉房148.77㎡、厂房23.94㎡）的土地、房产出租给吴志强使用；租期10年，自2015年6月1日起至2025年6月1日止；年租金20万元，每五年支付一次租金100万元。在租赁期间，吴志强转租期限不得超过本合同双方约定的期限；在租赁期内，未经金瑞达公司书面认可或同意，吴志强不得改变房屋用途及转租他人，擅自转租或转让承租楼层的须扣除押金并解除合同。2017年3月30日，出租方吴志强（甲方）与承租方芦继征（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将其所租的座落于漯河市郾城区××西段房屋（房权证号：漯房权证郾城区字第××、20××84、20110000985、20××86号）面积1918.53㎡（营业房1745.82㎡、锅炉房148.77㎡、厂房23.94㎡）中的门面房自东向西1-8间共计880㎡（后院在正常租赁期间乙方具有合法使用权，甲方不再单独收取费用）租赁给乙方使用。该房屋为经营使用，乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金22万元，先付后用；每年房租涨幅为5%。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方；乙方收取第三方的转让费与甲方无关，但第三方需与甲方签订租赁合同。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同签订后，芦继征依约向吴志强支付了第一年租金22万元。2018年3月28日，漯河市源汇区人民法院向芦继征下达协助执行通知书，扣留被执行人金瑞达公司位于漯河市郾城区××西段房屋（房产证号为：漯房权证郾城区字第××、20××84、20110000985、20××86号）的全部租金收入，并提取已到期的租金22万元。芦继征于2018年4月4日将17万元没有争议的租金（2018年5月1日2019年4月30日）交至漯河市源汇区人民法院。2017年6月6日，出租方芦继征（甲方）与承租方熊风琴（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方可依法出租的房屋，即黄河路902号房屋暂定600㎡（面积以甲乙双方实际丈量为准）。乙方向甲方承诺该房屋作为酒店使用；乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限5年，自2017年7月10日至2022年7月9日止；从2019年7月9日起房租每年递增5%，租金提前一个月缴清。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金23万元，先付后用；两间展厅装修补偿款6万元。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同签订后，熊风琴依约向芦继征支付了2017年7月10日至2018年7月9日的房租。其后未再向芦继征支付房租。出租方吴志强（甲方）与承租方熊风琴（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方可依法出租的房屋即甲方将其所租的的门面房自西向东1-10间共计1300㎡（后院在正常租赁期间乙方具有合法使用权，甲方不再单独收取费用）租赁给乙方使用。乙方向甲方承诺该房屋作为餐厅使用；乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定的使用用途。租赁期限7年，自2017年8月30日至2024年9月1日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；如甲方继续出租上述房屋，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请；双方可根据合同约定的情形结合实际情况重新协商后签订新的房屋租赁合同。年租金30万元，先付后用；每年房租涨幅5%。水电房屋押金2万元，合同签订时与房租同时交付；乙方退租时，结清水电费并经甲方对所租房屋验收合格后无息退还乙方。在租赁期限内，经甲方同意后可转租给第三方；乙方收取第三方的转让费与甲方无关，但第三方需与甲方签订租赁合同。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金超过15天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.从事非法经营及违法犯罪活动的。合同显示签订时间是2017年8月30日。该合同签订后，熊风琴于2018年3月19日向吴志强支付了2018年9月1日至2019年8月30日的房租30万元，吴志强向熊风琴出具了收条。2018年4月17日，吴志强在漯河市源汇区人民法院执二庭的询问笔录中载明“：‘这些房子你还租给其他人了没有？所有和金瑞达公司所交的租金必须交到法院。’吴：‘我认可，我现在只和芦继征、冉晓洋签订的有租赁合同，没有再和第三方签租赁合同。跟小洞天签订的有租赁合同。’：‘法院已向你送达了提取裁定，你为什么还要租赁给其他人，什么时间签订的合同？’吴：‘我跟小洞天签合同是在没有收到提取裁定之前，4月1日-3日之间签订的。具体哪一天记不清了，签订的租金一年30万元。’：‘跟小洞天签订的合同必须马上提供出来，小洞天什么时间交的租金？交了多少？作伪证要负法律责任。’吴：‘我知道，交了30万元，转到我个人账上了，具体日期记不住了，给我打的有收条。’：‘如果这个钱你收到了，7日内必须交到法院，因为这个是跟金瑞达产生的租金。’吴：‘我不同意，这个钱不会交到法院，法院下裁定我也不会交出来’。”2018年5月11日，吴志强针对常志英申请执行金瑞达公司一案关于要求自己协助执行提取租金向漯河市源汇区人民法院提出执行异议之诉；后吴志强于2018年11月12日撤回该案起诉。2018年4月23日，熊风琴向本院提起诉讼要求解除与芦继征签订的房屋租赁合同，并要求返还水电房屋押金2万元，熊风琴诉称“2017年6月6日，熊风琴与芦继征签订了房屋租赁合同，约定由熊风琴承租位于郾城区黄河路902号路南门面房约600平，双方约定房屋租金为每年21.6万元，租赁期限5年，自2017年7月10日至2022年7月9日止。合同签订后，熊风琴即对房屋进行了装修并投入使用。2017年8月，房屋所有权人吴志强突然找到熊风琴并拿出其与芦继征于2017年3月30日签订的房屋租赁合同，并告知熊风琴，芦继征无权将房屋转租给熊风琴，并说熊风琴要想用房屋也可以，但需要和吴志强签订新的房屋租赁合同。熊风琴此时才知道所租赁房产是芦继征从吴志强处承租。考虑到新的一年房租即将开始缴纳，而且芦继征与吴志强签订的租赁合同明确约定，芦继征不经吴志强同意，不得将房屋转租他人，于是熊风琴与吴志强又于2017年8月30日签订房屋租赁合同，并缴纳了房租继续使用房屋。在熊风琴使用房屋过程中，芦继征不断骚扰要求熊风琴支付房租。”熊风琴于2018年7月23日向本院申请撤诉，本院当日作出（2018）豫1103民初2138号民事裁定，准予熊风琴撤回该案起诉。2018年4月25日，吴志强向本院提起诉讼要求芦继征支付租赁费11.55万元，吴志强诉称“2018年4月份，吴志强发现芦继征未经吴志强同意私自将其中440平转租给其他人，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间不经吴志强同意，芦继征不得对外转租房屋，芦继征未经吴志强同意将所租房屋对外转租已构成违约。其将其中的440平转租后，剩余440平留下自用，但拒不支付租金的行为已构成违约。”本院认为由于漯河市源汇区人民法院向芦继征下达有协助执行通知书，扣留被执行人金瑞达公司租金，芦继征按照协助执行通知书将2018年5月1日至2019年5月1日的房租交至法院，对吴志强的请求不予支持，于2018年8月10日作出（2018）豫1103民初2139号民事判决，驳回吴志强的诉讼请求。本院认为，一、关于芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同效力。被告熊风琴及第三人吴志强均认为芦继征未经吴志强同意转租，该租赁合同无效；原告芦继征称吴志强知道其转租情况，该租赁合同有效。本院认为芦继征与熊风琴之间的房屋租赁合同未超过吴志强与芦继征之间合同约定的租期部分有效，超过租期约定部分无效。理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案中第三人吴志强经常在原告芦继征所租其门面房处洗车；且吴志强在2018年4月25日向本院起诉芦继征要求支付租赁费时并未要求解除该合同，同时熊风琴在（2018）豫1103民初2138号案件中称2017年8月吴志强拿出其与芦继征签订的房屋租赁合同找到并告知熊风琴，芦继征无权将房屋转租给熊风琴。以上事实说明吴志强在2017年8月份之前实际就已知道芦继征将部分房屋转租给熊风琴的事实。因吴志强在知道芦继征转租的六个月内并未提出异议，故对熊风琴、吴志强辩驳该合同无效的主张本院不予支持。因芦继征与熊风琴签订的房屋租赁合同约定的租期为2017年7月10日至2022年7月9日止，超过了吴志强与芦继征签订的房屋租赁合同约定的租期2017年5月1日至2022年4月30日的期间；故本院确认芦继征与熊风琴签订的房屋租赁合同租期不得超过芦继征与吴志强所签合同的剩余租赁期间，即芦继征与熊风琴之间合同约定的租期2017年7月10日至2022年4月30日期间有效，约定的2022年5月1日至2022年7月9日无效。二、关于吴志强与熊风琴之间签订的房屋租赁合同效力。因吴志强与熊风琴签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对吴志强与熊风琴均具有约束力。因该合同标的物包含有芦继征与熊风琴签订的芦继征具有受益权的合同标的物，且吴志强在没有和芦继征解除房屋租赁合同的情况下，将该部分标的物签订合同租给熊风琴，故对该部分重叠的标的物应于芦继征与吴志强之间的合同于2022年4月30日终止后，再由吴志强交付熊风琴。三、关于房屋租金。本案中被告熊风琴在与原告芦继征签订房屋租赁合同后，应当按照合同约定全面履行交纳租金的义务。被告在合同约定的期限内没有按照约定的期限履行交纳租金的义务，确实侵害了原告的合法权益，其应承担继续履行的违约责任。根据原、被告双方的房屋租赁合同约定，2018年7月10日至2019年7月9日的房屋租金应为23万元、2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金应为24.15万元［23万元×（1＋5%）］；同时因双方约定租金提前一个月缴清，先付后用，故对原告芦继征要求被告熊风琴支付2018年7月10日至2020年7月9日租金47.15万元的请求，本院予以支持。熊风琴以其与吴志强签订的合同向吴志强支付租金时应相应扣减向芦继征支付的租赁费至2022年4月30日。四、关于违约金。因原告、被告、第三人在分别签订房屋租赁合同过程中均存在相应小瑕疵的不妥之处，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告熊风琴于本判决书生效后十日内支付原告芦继征租赁费47.15万元。二、驳回原告芦继征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9090元，减半收取4545元，由原告芦继征负担495元，被告熊风琴负担4050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年一月六日书记员  徐赞航