广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33367号原告：陈菊芳，女，1963年9月12日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码P933131（3），港澳居民来往内地通行证号码H03458036。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉焱，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：佛山市御东假日酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************、308-312、315、317、318、320、324、325、327、328、401、403、410、412-428、501-503、505-528、602-610、612-617、619-627、701-705、707、709-713、715-722、725-728室，统一社会信用代码91440604MA4UJ26J44。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谭耀雄，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市文庆房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码：914***********243F。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，广东联顺律师事务所律师。原告陈菊芳与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司（以下简称“御东公司”）、被告佛山市文庆房地产有限公司（以下简称“文庆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人冯晓飞和林嘉焱、被告御东公司的委托诉讼代理人谭耀雄、被告文庆公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判被告御东公司支付拖欠的收益分配（租金）16652元（暂计至2019年10月18日，具体以实际拖欠租金为准）；2.判令被告御东公司向原告支付合同违约金5000元；3.判令被告文庆公司承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告御东公司承担。事实和理由：原告与被告文庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》）并取得位于佛山市禅城区***********的房屋的所有权。原告与被告御东公司于2016年11月16日签订《委托租赁服务协议书》约定原告以返租形式将该房屋委托给被告御东公司进行租赁经营，租赁服务所得收益由被告与原告按约定进行分配，具体约定为定额，随着时间相应增加。原告依约履行了义务。从2018年11月起至2019年3月，被告御东公司迟延且少支付给原告的租金金额达2870元，且2019年4月起至今的收益分配未支付给原告，其行为违反《委托租赁服务协议书》的约定，严重损害原告利益。被告御东公司与被告文庆公司系关联企业。（1）包括原告在内的多名业主在与被告御东公司签订《家私代购协议书》后，部分家私费由被告文庆公司的监事麦港晞直接收取（被告文庆公司的参股人佛山随新投资有限公司的主要股东为麦港晞与麦某1，一个为被告文庆公司的监事，另一个为被告文庆公司的执行董事兼法定代表人，实际控制被告文庆公司）；（2）在签订《委托租赁服务协定书》后，许多业主收到的保证金是由被告文庆公司的账户转至业主账户；（3）被告文庆公司在售楼时以“十五年包租”吸引包括原告在内的多名业主购买房屋，而被告御东公司与业主签订的《委托租赁服务协定书》约定租期也是十五年。综上事实，被告御东公司与被告文庆公司系关联公司，且被告文庆公司实际基于原告与被告御东公司之间签订的《委托租赁服务协定书》收取了相关费用，因此被告文庆公司须对被告御东公司所负债务承担连带清偿责任。原告为此起诉。被告御东公司辩称，一、双方签订的《委托租赁服务协议书》等合同文件不存在任何误导或者欺诈的情形，是合法有效的合同，应该按照合同或协议的约定承担各自责任。本案合同双方当事人均具有完全的民事行为能力，其自愿签订的合同或协议是各自的真实的意思表示，签订的过程不存在任何的误导或欺诈行为，各自当事人应该按照约定履行义务及承担责任，因该《委托租赁服务协议书》的履行而产生的争议，应由协议的当事人承担，而不能任意扩大责任的承担主体或承担范围。二、本案的诉争与被告文庆公司没有任何法律上的关联，应由被告御东公司与原告依法处理。被告文庆公司与被告御东公司是两家相互独立的公司，双方财务独立，经营独立，人员独立，并无混同经营。被告文庆公司接受被告御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，该委托的后果应由被告御东公司承担，被告文庆公司不应承担任何责任。三、原告请求支付的违约金过高，应依法调整为不超过拖欠金额的30%以内。被告御东公司拖欠租金属实，也愿意承担拖欠的责任，但原告提出违约金与拖欠的本金相比明显过高，远远超出了法律规定的比例额度，请求法院依法调整违约金为不超过拖欠金额的30%以内。此外，被告御东公司为履行租赁合同开展经营活动，向原告支付了二个月的保证金，在原告的房产内投入了大量的资金和设备(包括空调、热水器、电视机、淋浴房、窗帘等)，实际上原告并没有损失。四、被告御东公司履行《委托租赁服务协议书》亏损严重，已无力继续履行合同。被告御东公司二年前与原告签订《委托租赁服务协议书》，承租原告房产用于酒店经营，当时对佛山市场充满信心，尤其广佛同城，佛山地铁3号线穿过酒店所在位置，被告御东公司向原告开出的租金偏高，且经济大环境下行，消费萎缩，而酒店所在位置周围酒店饱和（方圆500米近10家同类型酒店），竞争激烈，租赁房屋用于酒店旅业入住率很低、不足，收入难以保障酒店基本的经营运转资金，已无力继续履行合同。综上所述，被告御东公司履行《委托租赁服务协议书》已亏损严重，被告御东公司愿意承担支付租金的责任，请求判令驳回原告的其他诉讼请求，依法保护被告御东公司及他人的合法权益。被告文庆公司辩称，被告文庆公司不是本案适格的被告，与原告不存在租赁合同关系，也没有承诺对涉案的租赁合同承担任何担保责任，应依法驳回对被告文庆公司的诉讼请求，理由如下：一、被告文庆公司不是案涉租赁合同一方当事人，不是本案适格的被告，被告文庆公司与另一被告御东公司是完全相互独立的公司法人，无须对另一被告的违约行为承担责任。涉案的《委托租赁服务协议书》的相对人是被告御东公司与原告，被告文庆公司不是涉案租赁合同的一方当事人，该租赁合同对被告文庆公司没有约束力。被告御东公司与被告文庆公司是完全独立的两个民事主体，均具有独立法人资格，营业范围、人员构成、办公地址均不相同，依法各自承担民事责任。如被告御东公司违反《委托租赁服务协议书》约定，也应由其自行承担责任，被告文庆公司无须对该违约行为承担责任。二、被告文庆公司从没有承诺对原告与被告御东公司的租赁合同予以任何形式的履约承诺，无须对本案租赁合同的违约承担责任。被告文庆公司从未有就原告陈述的销售宣传内容做过任何宣传，该宣传如存在也是销售代理公司的销售人员所为，该宣传对被告文庆公司没有约束力。况且该类销售宣传属于法律意义上的邀约引诱而非邀约，不具有邀约及承诺的效力，不对宣传对象产生任何具有约束力的法律后果，更不产生任何担保的后果，原告没有证据证实被告文庆公司曾作出过任何形式的担保承诺。被告文庆公司也从没有承诺对涉案租赁合同予以提供担保，其也没有证据证实被告文庆公司曾为涉案租赁合同做出过任何的履约承诺，故涉案合同不能履行的责任与被告文庆公司无关，原告要求被告文庆公司承担连带责任没有事实与法律的依据。三、被告文庆公司接受被告御东公司委托代收代支行为产生的后果由委托人被告御东公司承担。被告文庆公司虽然曾接受被告御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，但行为基于被告御东公司的委托而产生，被告文庆公司作为受托人不对委托行为产生的后果承担责任，该责任或后果应由委托人被告御东公司自行承担。综上所述，请法院驳回原告对被告文庆公司的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的银行个人账户收入交易明细，由银行盖章，予以采信。2.原告提交的企业信息，为公司登记信息，两被告未提交证据反驳，对该证据予以采信。3.原告提交个环保袋、宣传单、网页截图，无其他证据佐证，无法确定内容的真实性，不予采信。4.原告提交的网页截图为公司登记信息，两被告未提交证据反驳，对该证据予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告是位于广东省佛山市禅城区***********房屋（以下统称涉案物业）所有权人。2016年11月16日，原告（甲方）与被告御东公司（乙方）签订《委托租赁服务协议书》，约定了以下主要内容：原告将涉案物业及其设施设备委托被告御东公司租赁经营及提供租赁服务及增值服务，合作期限15年，自2017年9月1日起至2032年8月30日止；被告御东公司在合作期间内将涉案物业对外租赁经营并向原告支付固定收益，其中前1-3年的固定收益为2297元/月；甲方从出售方签收涉案物业即交付给乙方，乙方从甲方处接收物业日起的前60天为筹备期，在此期间，甲方不享有任何收益；租金从起租日起开始计算，乙方应于每月25日前将甲方当月应得租赁收益支付到甲方指定的账户，乙方也可以委托并通过第三人支付上述租赁收益；物业交付乙方使用前，乙方应向甲方支付两个月租赁保证金4594元；违约责任“1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，须向对方支付违约金。2、除另有约定外，违约金为5000元。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过10个自然日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过45个自然日，甲方有权提出解除协议。……”同日，原告与被告御东公司还签订了《家私代购委托书》，约定原告委托被告御东公司代为购买家私，每处房屋18000元，于合同签订时支付40%、于收楼时支付剩余60%。后原告依约分两期支付了该款，被告御东公司出具收据予以确认。上述合同文件签订后，原告依约向被告御东公司交付涉案物业，被告御东公司亦支付了截至2018年10月份（含当月，下同）的全部租金（固定收益）。但从2018年11月份起被告御东公司出现拖欠租金的情况，其中从2018年11月（含当月，下同）至2019年3月，被告御东公司每月所付租金仅为1723元，从2019年4月起未再向原告支付租金。另查明，企业信用信息公示报告显示，被告御东公司股东为曾新发、刘某1两个自然人，分别担任该公司的监事、执行董事兼经理职位，登记经营范围为酒店管理、物业租赁、旅馆业服务、食品经营；被告文庆公司的股东为佛山市禅城区*****升工农一股份合作经济社、佛山随新投资有限公司两个法人，公司的主要人员包括麦某1（执行董事兼经理）、麦港晞（监事），登记经营范围为房地产开发、房地产中介服务。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因原告陈菊芳为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉房屋位于佛山市禅城区，涉案合同在佛山市禅城区履行，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。原、被告双方所签订的《委托租赁服务协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，内容合法有效，合同双方均应诚实全面履行合同义务。关于原告主张的租金。根据《委托租赁服务协议书》之约定，被告御东公司应于每月25日前支付当月租金（固定收益），其中租期前三年的租金为2297元/月，而根据查明事实，截止本案裁判作出之日，被告御东公司已支付2018年11月份至2019年12月份的租金仅为8617元，尚欠该期间租金23541元（2297元/月*14个月-8617元）未付，已经构成违约，原告有权要求被告御东公司支付。至于原告所主张的之后的租金，因租金支付的条件尚未成就，本院不予支持。关于原告主张的违约金。本案原告主张的违约金为逾期支付租金的违约金。涉案两份《委托租赁服务协议书》约定一方违约的情况下应向另一方支付违约金5000元，该约定违约金数额未超过御东公司所认可违约金数额（拖欠租金23541元×30%）。故对原告要求被告御东公司支付违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告文庆公司的责任问题。原告主张被告文庆公司与被告御东公司为关联公司，并据此要求被告文庆公司承担责任。对此，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，可见公司的独立人格是现代公司法人制度的基石，对公司法人人格的否认应从严审查。判断关联公司之间是否存在财务混同，在实质上要考虑关联公司之间是否构成财产归属不明、各自财产难以区分；在结果上是否因该财产混同导致了严重损害债权人利益的后果；在表征上是否具备人员混同、业务混同、账务混同的表征特征。本案中，据查明事实的，被告文庆公司和被告御东公司的人员、业务截然不同；虽然存在被告文庆公司代被告御东公司向业主支付保证金，同时被告文庆公司及其监事麦港晞代被告御东公司收取家私费的客观事实，但各方均确认上述行为是受被告御东公司委托而为，在无其他证据佐证的情况下，上述代收代付行为不足以认定为两者财务混同；也无证据证明两被告之间达到了财产归属不明、各自财产难以区分且因此严重损害债权人利益的情形，故本案尚未能达到否认被告御东公司公司法人人格的条件。被告文庆公司非本案租赁合同关系相对人，原告要求被告文庆公司对被告御东公司的债务承担责任的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈菊芳支付佛山市禅城区***********房屋自2018年11月份至2019年11月份的租金23541元和违约金5000元；二、驳回原告陈菊芳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费341元，由被告佛山市御东假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，原告陈菊芳可在本判决书送达之日起三十日内、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司、佛山市文庆房地产有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈丽敏人民陪审员  钟 雄人民陪审员  方 洁二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李琼峰