福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初6311号 原告：福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层，统一社会信用代码91350100154450127E。 法定代表人：罗长缨，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡祥莹，女，该公司员工。 被告：黄信健，男，1955年3月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告黄信健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州市榕桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈燕平、蔡祥莹到庭参加诉讼，被告黄信健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市榕桥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的自2017年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费3113.78元；2．判令被告向原告支付自2017年10月16日起至2019年6月30日止的公共水电费分摊459.44元；3．判令被告向原告支付以欠费总额为基数，按日千分之三计算的自2017年10月16日起至实际付款之日止的违约金。事实和理由：原告系坐落于福州市晋安区的潭桥佳园小区的物业服务单位，被告系该小区9＃楼701单元房屋的业主，该房屋建筑面积为107.9㎡。2016年11月20日，原告与潭桥佳园小区的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《潭桥佳园前期物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供前期物业服务，委托管理期限自2016年11月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年4月17日，被告入住该小区，并与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告居住的潭桥佳园小区提供前期物业服务，高层住宅每月收费标准为每平方米1.2元，公共水电费用单独每月按实由业主分摊。被告应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务至今，被告拖欠原告自2017年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费3113.78元、公摊水电费459.44元。原告多次催缴，被告仍拒绝支付。 被告黄信健提交答辩状辩称，2018年1月16日，因阳台雨水排水管接头破裂，导致其房间地板、阳台瓷砖到处渗水，其多次向原告反映此事，原告不予理睬。被告在与原告协商10天无果后，因无法忍受漏水带来的生活不便，被迫先自行承担一切修缮费用，具体如下：房间木地板13,600元、瓷砖修缮5,000元、人工施工费2,000元。其已向原告表明，将潭桥佳园9号楼701单元的物业费用于抵扣其因阳台排水漏水事件所造成的损失。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区房屋的业主，该房屋建筑面积为107.9㎡。2017年4月17日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》并入住该小区。合同约定由原告为潭桥佳园小区提供物业服务，物业服务费按照建筑面积收取，高层住宅为1.2元／月·平方米，被告须于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金；公共用水、公共用电费用由全体业主每月按实按户分摊。合同第六条“共有设施设备的运行、日常维修、养护和管理”约定：共有设施设备是指共用的电梯、水泵、水箱……给排水管线……合同第十六条“共有设施设备的运行、维护和管理”第2款约定：共有设施设备完好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约为潭桥佳园小区提供物业服务，被告未向原告支付自2017年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费、公摊水电费，原告经催讨无果遂诉至本院。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了若干张位于阳台的包裹排水管瓷砖被拆除后的照片为证。原告对此辩称，房屋交付给被告时已由专业人员检测，被告所述的水管漏水问题系因其私自对排水管进行封包导致的。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行，故本案争议焦点为被告是否有权根据其房屋阳台的排水管漏水拒绝支付物业服务费，即该问题是否系因原告未按合同约定履行物业服务管理义务造成。根据合同约定，原告负有对共用的排水管道进行维护和管理义务，即便案涉排水管属共用设施，因该排水管位于被告房屋阳台，原告客观上无法对该水管进行检查和维护。其次，被告于2017年4月17日受领房屋后，对该排水管进行包裹，使该排水管隐藏于瓷砖之下，即使被告本人都无法对该水管进行检查，原告更加无法进行。再次，被告于2018年1月16日发现排水管存在漏水问题，距其受领房屋尚未满一年，其主张因原告疏于对水管进行管理和维护导致水管漏水，不符合日常生活经验。综上，本院认定案涉排水管漏水并非原告不积极履行义务造成，原告对该问题不负维修责任，被告据此拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。因此，原告主张被告向其支付自2017年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费，本院予以支持。依据合同约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为129.48元（1.2元／平方米·月×107.9平方米），上述期间的物业服务费共计为2,654.34元（129.48元×20.5月）。被告未及时向原告支付物业服务费，给原告造成了利息损失，原告主张被告向其支付相应的逾期付款违约金，本院予以支持。原告主张被告按3‰/日为标准向其计付逾期支付物业服务费的违约金，该标准换算成年化率为109.5%/年，依据该标准计算出来的违约金明显高于原告的利息损失。故本院酌情按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.15%/年为标准计算逾期付款违约金。自2017年11月1日起至本案立案之日即2019年11月18日止的逾期付款违约金为131.91元（计算过程详见后附表格）。原告主张被告向其支付自2017年10月16日起至2019年6月30日止的公共水电费分摊，仅提供自制的水、电公摊费明细表，未提供证据证明该费用如何产生及实际金额，亦未提供证据证明其曾向被告公布，故其请求被告支付水电公摊费，本院难以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告黄信健应于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付自2017年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费2,654元； 二、被告黄信健应于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付自2017年11月1日起至2019年11月18日止的逾期付款违约金132元，并以2,654元为基数按4.15%/年计算支付自2019年11月19日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 三、驳回原告福州市榕桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担5元，由被告黄信健负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年一月六日 书记员  郭晓超 附：计算表格                            违约金明细表 金额（元）                               应付时间                       应付金额                       支付金额                       拖欠金额                       计算逾期违约金起止日期                       逾期天数                       违约金                               起                       止                               2017/10/31                       64.74                                               64.74                       2017/11/1                       2017/11/30                       30                       0.22                               2017/11/30                       129.48                                               194.22                       2017/12/1                       2017/12/31                       31                       0.68                               2017/12/31                       129.48                                               323.7                       2018/1/1                       2018/1/31                       31                       1.14                               2018/1/31                       129.48                                               453.18                       2018/2/1                       2018/2/28                       28                       1.44                               2018/2/28                       129.48                                               582.66                       2018/3/1                       2018/3/31                       31          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2018/7/31                       129.48                                               1230.1                       2018/8/1                       2018/8/31                       31                       4.34                               2018/8/31                       129.48                                               1359.5                       2018/9/1                       2018/9/30                       30                       4.64                               2018/9/30                       129.48                                               1489                       2018/10/1                       2018/10/31                       31                       5.25                               2018/10/31                       129.48                                               1618.5                       2018/11/1                       2018/11/30                       30                       5.52                               2018/11/30                       129.48                                               1748                       2018/12/1                       2018/12/31                       31                       6.16                               2018/12/31                       129.48                                               1877.5                       2019/1/1                       2019/1/31                       31                       6.62                               2019/1/31                       129.48                                               2006.9                       2019/2/1                       2019/2/28                       28                       6.39                               2019/2/28                       129.48                                               2136.4                       2019/3/1                       2019/3/31                       31                       7.53                               2019/3/31                       129.48                                               2265.9                       2019/4/1                       2019/4/30                       30                       7.73                               2019/4/30                       129.48                                               2395.4                       2019/5/1                       2019/5/31                       31                       8.44                               2019/5/31                       129.48                                               2524.9                       2019/6/1                       2019/6/30                       30                       8.61                               2019/6/30                       129.48                                               2654.3                       2019/7/1                       2019/11/18                       141                       42.55                               合 计                       2654.34                                                                                                                                               131.91                               注：违约金＝拖欠金额×逾期天数×（4.15%/年÷365天/年）                附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。