云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9300号上诉人（原审被告）：周世帮，男，1978年4月18日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：昆明皓瑞通物业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11地块2幢-5层5a、5b号。法定代表人：陈文廷，总经理。委托诉讼代理人：傅强，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周世帮因与被上诉人昆明皓瑞通物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周世帮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回皓瑞通公司的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由皓瑞通公司承担。事实及理由：自皓瑞通公司管理案涉小区以来，案涉小区一直存在严重的安全隐患，皓瑞通公司并未履行合同约定的维修、养护、管理及维护义务，小区内的安全和消防设施存在很大的安全隐患。综上，请求二审法院查明事实依法改判支出上诉人的上诉请求。皓瑞通公司辩称：皓瑞通公司已经按照合同约定提供物业管理服务，周世帮的上诉理由不能作为其拒绝缴纳物业管理费的依据。皓瑞通公司向一审法院起诉请求：1、由周世帮向皓瑞通公司支付自2016年1月至2017年12月的物业管理费用共计人民币7282.76元；2、由周世帮以3641.38元为基数，按照同期银行贷款利率向皓瑞通公司支付自2016年1月10日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年8月14日的利息为455元；由周世帮以3641.38元为基数按同期银行贷款利率向皓瑞通公司支付自2017年1月10日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年8月14日的利息为279.15元；3、周世帮承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月26日，皓瑞通公司作为受托方、周世帮作为委托方双方签订《广福城住宅物业服务合同》，约定周世帮以广福城住宅业主的身份委托皓瑞通公司对广福城住宅雅福园3-2103建筑面积135.28平方米的住宅实行物业管理服务。周世帮委托皓瑞通公司对广福城住宅实施如下物业管理服务：广福城住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括广福城住宅公共道路、共用给排水系统、公共照明系统、变配电系统、安防消防系统等；广福城住宅公共设施等的养护与管理；协助业主进行广福城住宅公共秩序的建立和维护。周世帮负有按协议向皓瑞通公司及时足额交纳应交各项费用的义务，皓瑞通公司有权按国家规定、物业服务合同向周世帮收取物业管理服务费及其它费用，履行物业管理服务的义务。约定广福城物业管理服务费由皓瑞通公司按1.28元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向周世帮收取、住宅电梯运行费及维修保养费由皓瑞通公司按0.32元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向周世帮收取、二次供水运行费及维修保养费由皓瑞通公司按25元/月/户向周世帮收取、广福城消防远程监控费及设备设施维护费由皓瑞通公司按每户22元/月向周世帮收取；广福城住宅的物业管理服务费自公示后交房之日起计收，按年（12个月）交纳，周世帮应在每年的1月10日前交纳当年（12个月）的物业管理服务费用；周世帮逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起，周世帮每天按欠费金额的3‰的标准向皓瑞通公司交纳违约金，违约金最高不超过欠费金额的1倍；委托管理期限自2014年12月31日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止。《广福城住宅物业服务手册》载明，产权车位服务费收费标准人民币40元/个/月。一审庭审中，皓瑞通公司陈述2016年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费为4155.8元、车库车位服务费960元、消防远程监控费及设备设施维护费528元、电梯运行费及维修保养费为1038.96元、二次供水运行费及维修保养费600元，共计7282.76元。周世帮陈述其购买了车位。一审法院认为，首先《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。一审法院认为，皓瑞通公司、周世帮之间签订的《广福城住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方应当按照协议的约定享有权利和承担义务。周世帮抗辩皓瑞通公司提供物业服务质量存在诸多问题，但未提供切实充分的证据予以证明，一审法院不予采信;周世帮抗辩皓瑞通公司的起诉过了诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《广福城住宅物业服务合同》约定周世帮交纳物管费的时间为每年1月10日前，故皓瑞通公司主张2016年、2017年的物业管理费的诉讼时效起算点为2016年1月11日、2017年1月11日，皓瑞通公司于2018年10月28日向法院提起诉讼未超过诉讼时效期间，故周世帮此项抗辩，一审法院不予采信。现皓瑞通公司主张周世帮应向皓瑞通公司交纳2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费、车库车位服务费、消防远程监控费及设备设施维护费、电梯运行费及维修保养费、二次供水运行费及维修保养费共计7282.76元，一审法院予以支持。其次，对于皓瑞通公司诉请的逾期付款利息，合同约定周世帮应于当年1月10日之前支付当年的物业服务费，周世帮未按时交纳物业管理服务费违约，合同约定违约金的计算标准过高，一审法院酌情调整确定为140元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周世帮于判决生效之日起十日内向皓瑞通公司交纳物业管理服务费人民币7282.6元；二、周世帮于判决生效之日起十日内向皓瑞通公司支付违约金人民币140元；三、驳回皓瑞通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元(皓瑞通公司已预交)，由周世帮负担。二审中，被上诉人皓瑞通公司未提交新证据；上诉人周世帮提交照片14份，欲证明皓瑞通公司对涉案小区的物业管理服务不到位，存在安全隐患，故周世帮有权拒绝缴纳物业管理费。经质证，被上诉人皓瑞通公司对上诉人周世帮二审提交的证据证据三性均不予认可，无法证明皓瑞通公司物业管理不到位。本院认为，上诉人提交证据均为证据原件，对该部分证据的真实性本院予以确认，至于上述证据的证明目的，因涉及案件争议焦点问题，本院将在下文予以综合评判。二审中，被上诉人皓瑞通公司对一审法院确认的案件事实无异议；上诉人周世帮对一审法院确认的案件事实有异议，对一审法院认定的物业管理服务费、住宅电梯运行费及维修保养费、二次供水运行费及维修保养费、消防远程监控费及设备设施维护费、产权车位服务费的收费标准的事实认定有异议。经审理，本院二审查明事实与一审法院查明案件事实一致，对此本院予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下案件事实：二审中，上诉人周世帮自认其已经按照40元/月的标准向被上诉人皓瑞通公司缴纳2016年1月以前的车位服务费。根据查明事实及双方当事人诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、上诉人周世帮以被上诉人皓瑞通公司物业管理服务不到位为由拒交物业管理费有无依据，应否支持？2、被上诉人皓瑞通公司本案诉请主张是否已过诉讼时效？针对第一个争议焦点。本案中，周世帮自2016年1月以来，以皓瑞通公司未尽物管义务为由拒绝交纳物业管理服务费，其所称的“未尽物管义务”的事项包括“小区存在安全隐患、防火门长时间封闭、防火门及配电箱等消防设施没有维护到位”等，对此本院认为，对物业管理服务质量问题，因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，故各业主或业主委员会应当及时与物业服务企业进行沟通，要求其进行改善，只有当物业服务企业服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主大会或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，故本案中周世帮作为单个业主以物业管理质量服务不达标继而不缴纳物业管理服务费用的主张不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点。本案中皓瑞通公司起诉主张的尚欠费用为自2016年1月1日至2017年12月31日期间的费用，而《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，故本案的诉讼时效未过，上诉人周世帮主张诉讼时效已过本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周世帮负担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 陈 锐审判员 宋 婕二〇二〇年一月七日书记员 张茹琳