广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异556号 异议人（案外人）：肖锡元，男，汉族，1969年4月25日出生，住广东省普宁市。 申请执行人：潘卫，男，汉族，1971年6月27日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。 被执行人：邓奕良，男，汉族，1966年10月17日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：曾晓芸，女，汉族，1968年8月8日出生，住珠海市香洲区。 本院在执行潘卫与邓奕良、曾晓芸民间借贷纠纷一案中，案外人肖锡元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月24日举行了听证，案外人肖锡元、申请执行人潘卫的委托诉讼代理人陈杰、被执行人曾晓芸参加了听证。本案现已审查终结。 案外人肖锡元提出如下执行异议：一、确认异议人对位于珠海市香××区××光路××单元××房执行标的房屋享有租赁权，并裁定对（2018）粤0402执1915号执行标的房屋在租赁期内不予清偿移交。二、裁定对执行标的房屋进行带租约拍卖，并确认异议人享有优先购买权。 事实与理由：潘卫与邓奕良、曾晓芸民间借贷纠纷一案，已作出（2018）粤0402民初1403号民事调解书，后潘卫依据该调解书申请执行，在执行过程中作出（2018）粤0402执1915号之一执行裁定书以及（2018）粤0402执1915号公告，裁定拍卖被执行人邓奕良名下位于珠海市香××区××光路××单元××房，并要求该房屋内居住的人员搬迁。 异议人早在2016年6月25日就与被执行人曾晓芸签订了书面租赁合同，承租了该执行标的的房屋。这一时间不仅早于执行法院查封的时间，也早于申请执行人抵押权设立的时间（2017年3月9日）。异议人自合同订立时就实际入住，并按期缴纳租金及水电费。根据物权法190条的规定，抵押合同订立前已经出租的，租赁关系不受抵押权影响。广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》也规定“10.符合下列情形的不予清偿移交：（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的”、以及“11.不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人”。本案中，异议人的租赁合同订立在先，且真实有效。异议人也实际居住于该房屋内，因此符合上述法律及文件的规定，异议人的租赁权可以排除金钱债权的强制执行。 因此，现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向执行法院提出书面异议，请贵院确认异议人的合法租赁权，裁定对执行标的房屋进行带租约拍卖，阻却腾退房屋以及清场移交的执行，以保护申请人的合法权益。 案外人肖锡元提交了以下证据：1.租房合同；2.租金、水电费支付凭证；3.交付租金、水电费的短信、微信；4.（2018）粤0402执1915号公告、（2018）粤0402执1915号之一执行裁定书。 申请执行人潘卫答辩称：一、被答辩人所提交的《租房合同》并未在相关部门备案登记，租赁期限长达15年，且租金增幅极低明显有违正常房屋租赁常理，并且其作证据提交的所谓“租金、水电费支付证据”中的缴费记录并不连贯，故被答辩人案涉房屋享有租赁权的主张真实性存疑。 被答辩人提交的所有证据并未能证明相关租赁合同已在主管部门进行备案登记，也没有相关的租金缴税记录予以佐证，故被答辩人所主张的租赁关系真实性存疑。 被答辩人主张其对案涉房屋所享有的租赁权期限为2016年6月25日起至2031年6月25日止。案涉房屋系用于居住用途而非商业用途，而被答辩人所主张的租赁期限长达15年，冗长的租赁期限有违正常居住房屋出租常理。同时，按照被答辩人作证据提交的《租房合同》中约定，房租自第3年开始每年递增5‰，依照该标准在2031年的每月应付租金为2133.97元，在长达15年的租赁期限内房租增加仅为133.97元，冗长的租赁期限与极低的租金增幅同样有违正常租赁常理。 从被答辩人递交的所谓“租金支付凭证”的缴费记录并不具有逐月缴纳的连贯性，部分缴费时间相隔7个多月有余，银行流水所显示的数额也与合同约定的租金数额并不一致。 如上所述，案涉租赁合同并未在相关部门备案登记，租赁期限长达15年，且租金增幅极低明显有违正常房屋租赁常理，并且其作证据提交的所谓“租金、水电费支付证据”中的缴费记录并不连贯，并且其2018年起的租金标准也并未有依约递增，故被答辩人案涉房屋享有租赁权的主张真实性存疑。 二、被答辩人所提供部分证据来源与被执行人方，被答辩人与被执行人之间存在着极大的恶意串通的可能性。 被答辩人所提交的“租金、水电费支付凭证”均为被执行人曾晓芸的银行流水，其所提交的相关聊天记录来源也明显并非是从被答辩人手机所得。从证据来源可明显看出，本案异议申请人与两被执行人之间存在极大的恶意串通可能性。 同时，答辩人申请对《租房合同》的笔迹形成时间进行鉴定，若鉴定结果显示该该合同签订时间存在倒签可能，且经法庭审理确认被答辩人与被执行人之间存在恶意串通的，恳请法院依据相关法律规定对被答辩人及被执行人予以处罚。 申请执行人潘卫没有提交证据。 被执行人邓奕良、曾晓芸答辩称，答辩人与肖锡元2016年6月25日签订书面租赁合同，将我们名下香洲区拱北侨光路113号2单元303房租给肖锡元。从合同签订至今，肖锡元一家一直实际居住，租金、水电费等也都按时支付。因我方与潘卫的纠纷，导致该房屋现在被法院查封。肖锡元对此提出“买卖不破租赁”以及请求带租约拍卖。我方确认租赁关系的真实性，同意其提出的主张。对肖锡元提供的证据，我方均认可。 被执行人曾晓芸当庭提交证据：银行流水一份。 本院查明：潘卫与邓奕良、曾晓芸民间借贷纠纷一案，双方当事人在诉讼过程中达成和解，本院经审查作出（2018）粤0402号民初1430号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、邓奕良、曾晓芸确认至2017年11月14日止，尚欠潘卫借款本金人民币337万元。二、邓奕良、曾晓芸于2018年3月9日前向潘卫偿还借款本金人民币337万元及利息（利息以剩余本金为基数，按年利率24%计算，自2017年11月14日计至借款实际还清之日止）。三、邓奕良、曾晓芸将上述款项通过银行转账的方式划付至潘卫指定的银行账户（双方另行协商）。四、邓奕良、曾晓芸履行完上述还款义务后，双方之间的债权债务就此结清。若邓奕良、曾晓芸未及时足额履行还款义务，则潘卫有权就剩余借款本息一并向法院申请强制执行，邓奕良、曾晓芸同意按法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、登记在邓奕良、曾晓芸名下的位于珠海市××光路××单元××房和登记在被告邓奕良名下的位于珠海市香××区××大道中××房，于2017年3月9日对上述借款本息设立抵押登记，潘卫在上述债权范围内对该抵押登记不动产享有优先受偿权。案件诉讼费17455元，该款潘卫已预交。潘卫自愿负担7455元，邓奕良、曾晓芸自愿负担10000元，邓奕良、曾晓芸负担的诉讼费于2018年3月9日前支付给潘卫。上述调解书发生法律效力后，邓奕良、曾晓芸没有主动履行，权利人潘卫向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2018）粤0402执1915号。 执行过程中，本院依法向邓奕良、曾晓芸发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务。2018年4月3日，本院以（2018）粤0402执1915号执行裁定书查封了案涉珠海市××光路××单元××房。2018年9月10日，本院作出（2018）粤0402执1915号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人邓奕良、曾晓芸名下共同共有的位于珠海市××光路××单元××房（房产权证号：Ｃ1××81、Ｃ0××39），被执行人邓奕良名下位于珠海市香××区××大道中××房（房产权证号：01××68）。同日，本院作出（2018）粤0402执1915号公告，责令被执行人以及在上述房产居住、使用人员限期迁出。本院执行人员将上述法律文书张贴案涉房屋。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。 另查明，不动产管理部门出具的查询结果记载，珠海市××光路××单元××房为被执行人邓奕良、曾晓芸共同共有，该不动产设立了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人潘卫，设定抵押日期为2017年3月9日。 案外人肖锡元主张，其与被执行人曾晓芸于2016年6月25日签订租赁合同后至今占有使用案涉房屋，为此向本院提交多份证据。其中：1.签订日期为2016年6月25日的《租房合同》，约定，曾晓芸将珠海市××光路××单元××房出租给肖锡元居住使用，租期自2016年6月25日起至2031年6月25日止；每月租金2000元，于每月5日前支付，租金自第3年开始每年递增5%。2.曾晓芸与肖锡元自2016年10月至2019年5月期间的微信、短信记录，显示肖锡元每月向曾晓芸发送水表和电表抄数，曾晓芸随即向肖锡元发送租金等费用的明细及金额，包括房租、水电费、垃圾费等，其中月租金一直保持2000元未变更。微信记录显示肖锡元多次转账给曾晓芸，金额大多为2000多元。3.曾晓芸借记卡账户历史明细清单，显示自2016年10月起至2018年6月，曾晓芸账户有多笔2000多元的转账或现金存款，其中多笔款项显示由肖锡元转入。肖锡元称，其有时通过ATM转账支付租金，有时直接存现金至曾晓芸该账户，有时通过微信转账向曾晓芸支付租金。经查，微信、短信记录中每月租金与费用的金额与曾晓芸借记卡账户历史明细清单相关入账款项的时间和金额大致符合。 本院认为，异议人肖锡元对珠海市××光路××单元××房主张承租权并要求带租拍卖，属于案外人基于实体权利提出的阻止执行标的移交的执行异议。据此，对本案中肖锡元提出的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人肖锡元向本院提交了签订日期为2016年6月25日的《租房合同》，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋设定抵押的日期为2017年3月9日，被查封的日期为2018年4月3日，据此案涉房屋的租赁合同签订于抵押登记和本案查封之前；其次，异议人肖锡元提交的银行交易记录和微信、短信往来记录，可以证明异议人肖锡元自2016年起已实际占有使用案涉房屋并支付租金；再次，没有证据证明承租人与被执行人存在恶意串通的情形。综上，《租房合同》载明租期自2016年6月25日起至2031年6月25日止，异议人肖锡元尚在承租期内。异议人肖锡元关于不予移交清场的请求符合上述法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，异议人肖锡元请求带租约拍卖珠海市××光路××单元××房并享有优先购买权，有事实和法律依据，本院予以支持。但曾晓芸与肖锡元在合同履行过程中，一直未按约定递增月租金，与合同不符，带租约拍卖则仍应依照《租房合同》关于租金递增的约定计收租金。 需要说明的是，本院在执行程序中仅结合异议人肖锡元提出的异议主张并根据执行异议相关规定对案外人主张案涉不动产实体权利进行初步审查。异议案件的当事人如对本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉等途径寻求救济。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 一、确认异议人肖锡元对珠海市拱北侨光路113号2单元303房在租赁期内即2016年6月25日至2031年6月25日享有合法有效的租赁权（相关约定以2016年6月25日签订的《租房合同》为准）。 二、在本院执行的（2018）粤0402执1915号案中，中止对被执行人邓奕良、曾晓芸名下珠海市拱北侨光路113号2单元303房不带租约的拍卖行为。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。