广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终1136号上诉人（原审被告）：邱学斌，男，汉族。委托诉讼代理人：邱元龙，男，汉族。系邱学斌的父亲。被上诉人（原审原告）：汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社。负责人：邱平辉。委托诉讼代理人：刘萍，广东特力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢娇文，广东特力律师事务所实习律师。上诉人邱学斌因与被上诉人汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社（以下简称“西墩经联社”）租赁合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邱学斌上诉请求：请求汕头濠江区人民法院撤销（2019）粤0512民初337号民事判决书。事实与理由：1、本人2018年在三资平台拍得到西墩居委会**花园*期村集体铺面一间，第108号铺面，面积132.21平方，居委会一直没有把商铺钥匙交给我本人使用。2、在租铺内建楼阁一事，本人没有领到居委会钥匙，哪有办法建楼阁，理由不成立。3、要求西墩居委会赔偿2018年铺面没办法经营的租金。4、要求西墩居委会赔偿2018年至2019年无法经营所照成的损失营业利润20万元。5、要求法院尽快把居委会存在责任问题解决，居委会是拿村民的钱和我们打官司，本人的经济是无法承担的。以下由邱学斌父亲（邱元龙）代理陈述答辩词：1、邱学斌说物业收取物业管理费，说这些是另外的法律关系，理由不成立。2、在一审答辩时西墩经联社律师当庭承认居委会在商铺上三资平台前没有告知租铺者要收取物业管理费及其他费用。3、**花园*期是由西墩居委会与亿达公司共同开发，合同签订首层所有商铺所有权归属西墩居委会，既然归属权明确，要不要收取物业管理费，怎么收，委托谁来收，决定权是在居委会。合同并无签订由亿达公司委托其它方收取物业费。4、在商铺拍标前应先召开村民代表大会，详细说明各项事项上公布栏进行公布，然后通知租赁者领取相关资料后才可上三资平台居委会。这些事项居委会全部没有做，应负责任。5、商铺竞拍后才知道要收取物业管理费，租赁者及时反映到居委会，居委会人员说居委会没有委托任何一方去收取管理费就不用缴纳。6、既然居委会人员说没有委托任何一方收取物业管理费，为什么居委两委成员邱宏宾在租得者看铺面后既然把铺面钥匙收回交给物业部门。驳问为什么?居委会人员直接说物业管理费必须缴纳后，物业部门会将钥匙归还。综上所述事实居委会早已知道是要收取物业管理费，前后矛盾百出。那么在上三资平台前就应当将所有事项告知租赁者。所以居委会应付所有责任。7、居委会在邱学斌租赁商铺后一直没有把钥匙交给邱学斌。过了约3个月居委会才把钥匙交给邱学斌父亲（邱元龙）后，因没有缴纳物业管理费物业人员进行停水停电，导致无法正常装修。问题反映到居委会，居委会人员明确说不用缴纳物业费，但又不出面协调事宜，使商铺至今无法装修营业。物业无权停水停电，商铺是向居委会租赁的与物业无关，责任应在于居委会。本人要求尽快解决理顺物业管理费收取问题。8、商铺实际面积与现在实际面积不符，应重新量后以实际面积计算缴纳。西墩经联社辩称，一、西墩经联社与邱学斌于2018年1月22日签订的《租赁合同》经合法程序订立，系双方的真实意思表示，合法有效。西墩经联社已依约履行合同义务，邱学斌应缴纳第二租赁年度的租金，并承担逾期支付的违约责任。二、物业管理费的收取与本案讼争的租赁合同纠纷分属两种不同的法律关系，与本案无关联，缴纳物业费是邱学斌的义务。三、邱学斌所主张的退还已交租金和赔偿营业利润，缺乏事实和法律依据。四、一审法院适用法律正确，程序合法，邱学斌的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，邱学斌的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回邱学斌的上诉请求，维持一审判决，以维护西墩经联社的合法权益。西墩经联社向一审法院起诉请求：1.判令邱学斌向西墩经联社支付2019年2月22日至2020年2月21日拖欠的第二年租金79326元，及相应的违约金（自2019年1月10日计算至租金实际还清之日止，暂计算至2019年6月30日为79326×0.05%×172=6822元）；2.本案诉讼费由邱学斌承担。一审法院认定事实：2018年1月12日，在汕头市濠江区达濠街道农村集体资产教育中心举办的**花园*期铺面出租现场举牌竞投交易中，邱学斌竞得案涉铺面的经营使用权。2018年1月22日，西墩经联社（甲方、出租人）与邱学斌（乙方、承租人）根据竞投结果签订了《租赁合同》，约定甲方将上述铺面出租给乙方使用，铺面面积为132.21平方米；租赁期限为8年，即从2018年2月22日至2026年2月21日止；租金标准为：第一至四年的租金为每年79326元、第五至八年租金为每年95191.20元；租金支付方式为一年支付一次，合同签订之日起十五日内乙方支付甲方第一年年租金，以后每年在1月10日前收取年租金；乙方于每月10日前交纳水费、电费、物业管理费、卫生费、有线电视费、宽带费等一切费用。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期金额日0.05%支付违约金；合同经双方签章之日起生效。合同还约定了其他事项。2018年1月30日，邱学斌向西墩经联社支付2018年2月22日至2019年2月21日的租金79326元。2019年3月19日，西墩经联社通过电话短信方式向邱学斌发出《催收租金通知书》，向邱学斌催收《租赁合同》所约定的2019年2月22日至2020年2月21日的租金79326元，但邱学斌至今仍未按通知要求支付租金。另查明，西墩居委会与亿达公司合作开发建设包括案涉铺面在内的濠江花园（南区）三期，并办理了建设工程规划许可、建筑工程施工许可。根据合作开发双方的约定，包括案涉铺面在内的濠江花园（南区）三期部分首层铺面总面积6060.32平方米分配给西墩居委会。一审法院认为，西墩经联社、邱学斌双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，西墩经联社依约将案涉铺面交付给邱学斌使用，但邱学斌没有依约向西墩经联社支付租金，至今仍拖欠2019年1月10日前应向西墩经联社支付的2019年2月22日至2020年2月21日的租金79326元，邱学斌的行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故西墩经联社要求邱学斌支付该租金79326元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因邱学斌拖欠租金，西墩经联社有权依据合同的约定自逾期之日即2019年1月11日起按拖欠租金金额的日0.05%计收违约金。西墩经联社主张自2019年1月10日起计收违约金，超出合同的约定，对超出部分一审法院不予支持。邱学斌辩称其没有支付租金是因为物业管理费的问题及其与物业部门存在纠纷等，这些属另外的法律关系，与本案无关联；邱学斌辩称合同是其父亲代为签订，但庭审中其已确认申请竞投铺面的资料是自己提交，在铺面上建阁楼及实际经营人是其本人，故应认定邱学斌：江对其父亲代签名行为进行了确认，邱学斌是案涉铺面的承租人。故邱学斌的上述抗辩主张，理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、邱学斌应在本判决发生法律效力之日起十日内向汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社支付2019年2月22日至2020年2月21日的租金79326元及违约金（以拖欠租金金额，按日0.05%的标准，自2019年1月11日起计至实际还清之日止）；二、驳回汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费976.85元，由邱学斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致本院予以确认。本院认为，西墩经联社与邱学斌于2018年1月22日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，故一审法院认定该《租赁合同》合法有效，有法律依据，应予维持。根据《租赁合同》第三条、第四条的约定，邱学斌作为合同乙方应在每年1月10日前向西墩经联社缴纳年租金，并于每月10日前缴纳包括水费、电费、物业管理费、卫生费、有线电视费、宽带费等一切费用。本案中，邱学斌至今未按上述合同约定缴纳2019年2月22日至2020年2月21日的租金，已构成违约，故一审法院支持西墩经联社要求邱学斌支付租金及承担违约责任的诉讼请求，合法有据，应予以维持。邱学斌上诉认为，西墩经联社未在商铺上三资平台前告知租赁者要收取物业管理费及其他费用，应承担责任。本院认为，根据《租赁合同》的约定，缴纳物业管理费本是邱学斌的合同义务，且其与物业部门发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，故其以西墩经联社未在商铺上三资平台前告知要收取物业管理费及其他费用不能作为其违约的理由，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1953.7元，由上诉人邱学斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 林思浩二〇二〇年一月九日法官助理 吴 妍书 记 员 佘少芳