镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初3702号原告：江苏申华置业有限公司，住所地镇江市润州区檀山路8号申华国际冠城63幢201室，统一社会信用代码913211007983254950。法定代表人：殷闻军，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾光，男，该公司法务主任。委托诉讼代理人：于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。被告：镇江翡丽汇餐饮有限公司，住所地镇江市冠城国际60号楼，统一社会信用代码9132111108508525XB。法定代表人：王红美，该公司总经理。被告：王红美，女，汉族，1974年7月出生，住镇江市润州区黄山。原告江苏申华置业有限公司（以下简称申华置业）与被告镇江翡丽汇餐饮有限公司（以下简称翡丽汇餐饮）、王红美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申华置业的委托诉讼代理人曾光、于广洲、被告翡丽汇餐饮的法定代表人王红美及其个人作为被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方之间的房屋租赁关系，即依法解除原、被告之间就坐落于镇江市60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411等11间房屋存在的房屋租赁关系；2、判令被告将上述11间房屋恢复原状后返还原告；3、要求被告赔偿原告因无故撤场导致合同提前解除的损失399212元。事实与理由：原告系涉案出租房屋（11间）的所有权人，将房屋的租金等权益转让给张小兰。为明确权利义务关系，张小兰与被告重新签订了租赁合同。2019年1月，被告单方面撤场，导致债权受让人张小兰的债权无法实现。张小兰遂与原告终止了债权转让合同关系。原告与被告协商有关事宜，但被告拒不配合，故原告诉至本院。原告就其诉称提供如下证据材料：1、2013年4月，原告与被告签订的房屋租赁合同一份；2、2014年9月，原告与被告签订的房屋租赁合同一份；3、镇江市60幢被告承租商铺的现状视频光盘一张；4、告知函一份；5、江苏镇江农村商业银行股份有限公司出具的房屋抵押清单复印件一份；6、关于终止债权转让的协议书一份。被告翡丽汇餐饮、王红美辩称：1、翡丽汇餐饮与原告在2013年签订房屋租赁合同并交纳了20万元保证金，后于2017年4月1日，原告将房屋抵押给启东建筑集团第一工程有限公司（以下简称启东建筑）、张小兰，翡丽汇餐饮与启东建筑、张小兰重新签订房屋租赁合同，并且原合同被原告收回，因此现在与原告之间没有租赁合同；2、王红美与张小兰协商2018年腊月三十终止租赁合同，后于2019年2月20日，原告张贴租售广告；3、原告提出将现有11间房屋恢复原状的要求不合理；4、提前终止租赁合同是经过张小兰的老板于胜荣同意的，于胜荣称原告与张小兰签署的关于终止债权转让的协议书是在原告第一次起诉后补充的，并且仇明芳知道并默认翡丽汇餐饮在腊月三十终止合同；5、租金已交到2019年2月10日，6个月的租金算法是错误的，5月份已经撤场，王文育认可3个月的撤场期。被告翡丽汇餐饮、王红美就其辩称提供如下证据材料：1、翡丽汇餐饮与启东建筑签订的租赁合同一份、网上银行电子回执一份；2、申华置业、翡丽汇餐饮及启东建筑三方签订的合同主体变更三方协议一份；3、张小兰出具的收条两张、王红美和张小兰的微信聊天记录截图一组、翡丽汇餐饮与张小兰签订的房屋租赁合同一份；4、于胜荣和王红美的微信聊天记录截图一组；5、证人车文丽的证言；6、招租广告图片一张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：2013年4月10日，原告为甲方即出租方、被告翡丽汇餐饮为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于镇江市60幢301室、302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、建筑面积2118.91平方米的房屋出租给翡丽汇餐饮，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，其中2013年4月1日至2013年9月30日为装修免租期，第一年租金为522046元，第二年、第三年租金均为1044093元，第四年、第五年、第六年租金均为1160103元，第七年、第八年租金均为1314784元，第九年、第十年租金均为1546804元，每年支付一次租金，每次提前一个月，实行先付租金后使用的原则，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的3‰向原告支付违约金，合同签订之日翡丽汇餐饮交纳了200000元保证金。合同签订后，原告向被告翡丽汇餐饮交付了商铺，翡丽汇餐饮按约支付了200000元保证金。原告认可收到了该200000元保证金。另被告翡丽汇餐饮提出还支付了10000元装修押金，因被告翡丽汇餐饮未能提供证据，原告称因时间长久，公司未查询到该笔款项，故如被告翡丽汇餐饮能够提供收据，双方再行处理。2014年9月17日，原告为出租方、被告翡丽汇餐饮为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于镇江市60幢101室、201室、202室、203室、204室、205室、208室、209室、210室、211室、建筑面积848.1平方米的房屋出租给翡丽汇餐饮，租赁期限自2014年10月1日起至2023年3月31日止，第一年租金为103044元，第二年租金为417901元，第三年、第四年、第五年租金均为464335元，第六年、第七年租金均为526246元，第八年、第九年租金均为619113元，每年支付一次租金，每次提前一个月，实行先付租金后使用的原则，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的3‰向原告支付违约金，双方于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的200000元保证金适用范围涵盖该合同项下的租赁房屋。2017年，由于原告欠启东建筑款项，故原告将2013年4月10日与被告翡丽汇餐饮所签租赁合同中所涉及的房屋，部分出售给启东建筑。启东建筑、原告、被告翡丽汇餐饮就合同主体的变更签订了三方协议。2017年4月10日，启东建筑为出租方、翡丽汇餐饮为承租方，双方重新签订了《房屋租赁合同》，约定启东建筑将坐落于镇江市60幢306、307、308、309、310、311、312、401、402、403、404、405、412共计13间、建筑面积1115.61平方米的房屋出租给翡丽汇餐饮，租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止，每年租金407197元，每半年支付一次租金各50%，即在每年的3月1日和9月1日支付租金，实行先付租金后使用原则。王红美提供的银行回单载明2018年4月14日，翡丽汇餐饮通过网上银行向启东建筑支付房租203598.5元。另由于原告欠张小兰的款项，原告亦将2013年4月10日与被告翡丽汇餐饮所签租赁合同中所涉及的部分房屋（扣除转让给启东建筑的部分）的租金由张小兰来收取。故张小兰作为甲方即出租方、被告翡丽汇餐饮为乙方即承租方也重新签订了《房屋租赁合同（A23）》，双方将签订合同的时间提前至2013年4月1日，该合同约定张小兰将坐落于镇江市60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间、建筑面积1003.3平方米的房屋出租给翡丽汇餐饮，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，第一年租金为318448元，第二年、第三年均为636896元，第四年、第五年、第六年均为752906元，第七年、第八年均为907587元，第九年、第十年均为1139607元，每半年支付一次租金各50%，即在每年的3月1日和9月1日支付租金，实行先付租金后使用原则。合同第三条第三款约定，自租赁第五年即2017年4月1日起，乙方每年3月向甲方提供本店消费充值卡150000元作为在乙方的消费，该150000元在3月支付甲方租金时扣减，甲方自租赁第五年起每年补贴50000元作为乙方设施设备房屋维修费等，该50000元在乙方9月支付甲方租金时扣减。2017年10月20日，张小兰向王红美出具收条，载明收到翡丽汇餐饮租金326453元。2018年3月12日，张小兰向王红美出具收条，载明收到翡丽汇餐饮2018年4月1日至2018年9月30日的租金226453元。因翡丽汇餐饮经营不佳，王红美于2017年10月将店铺转租给车文丽经营。庭审中，证人车文丽出庭作证称，由于经营困难，于2018年9月与王文育沟通退租事宜，王文育同意做到2018年的腊月三十，双方就撤场事宜达成一致。后翡丽汇餐饮于2019年2月10日关门，2019年5月开始搬东西，5月底全部搬结束。2019年2月20日，原告与张小兰签订了《关于终止债权转让的协议书》，注明原告从2016年10月1日起转让给张小兰收取的翡丽汇餐饮租赁的60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间，建筑面积1003.3平方米的租金，由于翡丽汇餐饮于2019年1月单方违约，擅自撤场闭店，使得张小兰继续收取租金不能实现，双方经过协商，同意终止该债权转让的行为。庭后，经与张小兰本人核实，该协议确系其本人签字。2019年6月17日，原告通过EMS向被告发出告知函，通知被告交纳房租、办理撤场手续等。被告陈述实际在2019年5月底已经全部搬结束了，钥匙早在2019年2月年三十晚上已经交给了原告。原告则提出由于被告撤场时鲁莽地撤除了相关的设备，导致现场一片狼藉，且垃圾也未清运，致双方矛盾激化。再查明，翡丽汇餐饮于2013年12月10日设立，法定代表人为王红美，股东为何广衡和王红美。原告的诉讼请求，1、原告系涉案11间房屋的所有权人，因为原告将涉案11间房屋的租金收益转让给张小兰，是债权转让。涉案11间房屋的租赁合同关系至2023年3月31日届满，被告无故于2019年1月撤场，客观上租赁合同已无法继续履行，故要求解除租赁合同关系。2、由于被告撤场时将房屋拆除的一片狼藉，故要求被告将涉案11间房屋恢复原状后返还原告。3、由于被告提前解约，导致原告可预期利益受损，故要求按照6个月租金标准赔偿原告399212元。被告对原告诉讼请求的意见，1、涉案11间房屋已返还给了原告，租赁协议双方已协商一致解除。2、双方在租赁时也未对房屋原状进行固定，现涉案11间房屋内确实有些垃圾未清理，按照常理，租赁房屋退租后，不应再要求租户恢复原状的。3、双方当时是口头协商解除租赁协议，原告当时并未提出要求赔偿损失，现在提出被告不能接受。本院认为，位于本市60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间房屋属原告所有。原告曾就上述房屋与被告翡丽汇餐饮签订租赁合同。后原告将涉案11间房屋的租金收益转让给了张小兰，张小兰又在原告与被告翡丽汇餐饮签订的租赁合同的基础下与被告翡丽汇餐饮重新签订了租赁合同，并将租赁合同的签订时间提前至原告与被告翡丽汇餐饮签订租赁合同的时间。2019年2月，因被告提前解约，张小兰与原告终止了涉案11间房屋租金收益的债权转让，原告据此向被告翡丽汇餐饮、王红美主张相关权利。1、关于原告主张解除双方的租赁关系的诉讼请求。现已查明的案件事实为，被告翡丽汇餐饮因经营不善，故提出提前解约，并实际已搬离租赁场所，原告亦同意解除租赁关系，故双方的租赁合同关系已实际解除，原告再起诉要求解除租赁合同关系已无必要。2、关于原告要求被告将恢复原状的涉案11间房屋归还原告的诉讼请求。由于涉案11间房屋实际已交还给原告，且原、被告在房屋租赁时未对房屋当时的现状进行固定，故对于原告的该项诉讼请求，本院难以支持。但涉案11间房屋中的垃圾，被告翡丽汇餐饮有义务清除。3、对于原告主张的因被告翡丽汇餐饮提前解约，造成原告预期租金利益损失，原告按照6个月的租金标准主张399212元。本案中本院结合本案的具体案情，酌情确定被告翡丽汇餐饮赔偿原告租金利益损失为300000元。扣除被告翡丽汇餐饮在原告处的保证金200000元，被告翡丽汇餐饮尚应支付原告100000元。对于被告提出的装修押金10000元，因被告未提供相应证据，原告亦对该款项不予认可，故本案中对该装修押金不作处理，被告翡丽汇餐饮可另行主张。4、关于本案中王红美是否应承担责任的问题。本案中与原告之间存在租赁合同关系的是翡丽汇餐饮，王红美仅作为法定代表人在相关合同中出现，故其在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江翡丽汇餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内清除位于本市60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间房屋内的垃圾。二、被告镇江翡丽汇餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏申华置业有限公司损失100000元；三、驳回原告江苏申华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7288元，由原告江苏申华置业有限公司负担1731元，被告镇江翡丽汇餐饮有限公司负担5557元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  戴 倩人民陪审员  李昌华人民陪审员  王 卫二〇二〇年一月十日书 记 员  陈文娟