江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6646号 原告：刘赫，男，1988年10月30日出生，汉族，户籍地内蒙古和林格尔县。 原告：雷雨阳，女，1990年9月20日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：刘朋（两原告共同委托），江苏颐华律师事务所律师。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：郭强。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告刘赫、雷雨阳与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭审理。原告刘赫（仅到庭参加第一次开庭）及两原告的委托诉讼代理人刘朋，被告当代公司的委托诉讼代理人刘汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘赫、雷雨阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区某某路某某号某幢某室房屋内装饰装修问题进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元（因为房屋维修造成的房屋无法使用的空置损失，5600元/月×10个月的标准计算。维修导致无法使用房屋期间的物业费和能源费公共能耗费分别计算10个月，损失9700元。因入门处的鞋柜缺失损失5000元。门窗不符合合同约定的标准，赔偿2万元。主卧东南角墙角突出阳角导致使用面积减少的损失3万元）。3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区某某路某某号小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区某某路某某号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告刘赫、雷雨阳确认第1项诉讼请求中需要修复的问题为：1、二个卫生间贴瓷砖的面都有墙面空鼓；2、3个卧室地板的拼接缝系中有灰尘溢出；3、客厅地砖因为不平，被打磨的花了，没有光泽，要求更换；4、厨房柜子下面的金属挡板是歪的；5、厨房客厅和餐厅严重窜味；6、科技新风系统不稳定，有大量灰尘。7、主卧衣柜的门有响声、8、客卫淋浴间处吊顶潮湿。事实与理由：2016年6月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区某某路某某号某幢某室房屋（建筑面积118.26米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并由多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。另发现案涉小区内的公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题。收房后，原告发现涉案房屋门窗采用的是普通塑钢材质，与预售宣传时的断桥材质相差巨大；新风系统管道存在建筑垃圾，在使用过程中发生出灰问题。在房屋通过主管部门综合验收后，被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理，该行为违反了规划要求和合同约定。原告于收房当日便提出上述问题，并将陆续发现的问题反馈给被告，亦向被告发送律师函要求被告对上述问题进行回应，至今未果。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告当代公司辩称，1、涉案房屋建成后经主管部门进行了验收，取得了规划验收核实合格证、工程竣工备案表、住宅房屋交付使用通知书，因此涉案房屋符合法定和约定的交付标准，不存在严重影响原告实际居住的房屋质量问题，也不存在原告所述的变更规划设计的情形。原告主张的所谓的房屋质量问题属于微小的、普通的、对房屋使用功能没有任何影响的小瑕疵。根据原告报修情况反映，所有存在的所谓的问题均不构成足以影响房屋使用功能的严重质量问题。同时，有部分也并非是房屋的质量问题。因此，原告基于这些质量小瑕疵的存在主张相应的损失缺乏相应依据。原告在当庭陈述的问题清单也没有提供相应的证据予以证明，同时，在其提供的证据中从2018年1月31日到7月的报修记录中没有对前四个问题提出相应报修。前四个问题是本案当庭才提出的。这些问题应当是在原告居住使用到现在才向被告反映的问题。上述问题如存在，在客观上没有影响原告对房屋的实际使用。若客观存在，若在保修期内，被告可以进行维修。同时，原告在之前所有的报修内容已经全部维修结束，且维修都没有直接影响原告对房屋的使用，这些小问题都很短时间就处理了。原告主张修复合格之日起算保修期缺乏法律和合同依据。原告主张被告赔偿各项损失12万元，没有提供相应依据。关于房屋使用空置损失，原告报修的所有内容都属于一般的质量瑕疵，不足以影响房屋的功能使用。所以不存在因为维修而导致房屋空置的问题。同时，5600元/月的损失标准缺乏相应依据支持。关于物业费能源费，无论是否存在维修，都应该由原告实际支出，不构成被告应当赔偿的费用，二者之间没有直接的因果关系。关于鞋柜缺失，本来鞋柜就不属于房屋交付内容，且该鞋柜是设置在当初的样板房室外的鞋柜，不属于精装修房屋配备的设施，原告主张缺乏相应依据。在合同中，双方明确了房屋设施设备的内容，其中没有鞋柜。门窗的部分在其他案件中进行了审查，符合合同约定。原始结构图和装修平面图一致，所谓的3万元主张没有依据。涉案房屋所在的小区已经完成交付，至今已经将近2年，小区共有部分的使用权应该归全体业主，原告提出对公共道路绿地等的恢复，其并非适格的诉讼主体。被告也没有权利对已经交付的全体业主共有的区域进行恢复。同时，被告已经将整个小区公共区域移交给了物业管理。所以原告既非公共部位的所有人，也非公共部位的管理人，无权对公共部位进行恢复。针对新风系统，原告主张存在安全隐患，没有依据。目前为止，原告一直使用新风系统，也没有发生安全问题，所以该主张不成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、照片、维修报修记录、微信聊天记录、物业费发票、能源费发票、车位管理费收据、原始结构图、平面布置图、现状照片，建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月30日，当代公司（出卖人）与刘赫、雷雨阳（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区某某路某某号某幢某室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.26平方米，总价为3223886元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。 当代公司于2017年8月取得案涉房屋的竣工验收备案表等，10月30日取得《苏州市商品房交付使用通知书》。后，当代公司将房屋交付给刘赫、雷雨阳。房屋交付后，刘赫、雷雨阳发现系列问题，并逐步报修。具体的报修时间、报修项目为，2018年1月31日：主卧的门框上有条长胶水露在外面、客卧马桶与墙面处的玻璃胶已裂开、卧室进门处的地板是空的、主卧卫生间有被使用过的痕迹、客卫浴室上面的边有被水泡过的感觉、客卫有一个灯不亮、主卧房顶有一大片有裂纹、卫生间、厨房间瓷砖有部分地方未嵌缝、厨房间角线有裂缝。2018年2月1日：马桶与墙面处的玻璃胶已裂开、新风系统里有垃圾、门底封条损坏、厨房瓷砖开裂、一条大理石破损、墙面磨平否则无法贴墙纸、电视背景墙有污垢、客厅背后开裂。2018年2月21日：主卧柜子损坏、客厅卫生间顶面起皮、油烟机有异响。3月3日：地砖有破损及开裂。3月5日：主卧柜面划痕、所有卧室窗户封边的玻璃胶开裂并且一碰就掉、瓷砖有裂缝和破损、嵌缝剂像碳渣一样。3月9日：阳台上有个洞、厨房瓷砖维修后还有遗留问题。3月13日：新风系统出风口需要贴锡箔纸。3月15日：主卧地板拱起、踢脚线需维修。3月22日：电动窗帘不能升降、墙面裂缝需补修。3月24日：煤气灶打不着火。3月29日：有一块地板的缝隙过大、有个管道需要包棉层、铝合金门把手太紧。4月13日：阳台门上有白点去不掉。4月17日：厨房水池有锈点、客房的窗户门关不上。5月7日：厨房窗户的把手往下关不上、有一块地板破损。5月23日：地脚线报修。6月22日：卫生间地砖有一块边角破损。7月3日：吊顶破损。7月4日：柜子保修。7月7日：主卫马桶有很细的水流。7月11日：卫生间门上少一根螺丝、客卫马桶少一个配件。当代公司接到报修后进行了维修（部分维修项目的维修时间有拖延）。 本案受理后，因刘赫、雷雨阳要求当代公司继续履行两个卫生间墙面瓷砖空鼓、三个卧室地板的拼接缝系中有灰尘溢出、更换客厅不平的地砖、厨柜踢脚位置的金属挡板歪斜、主卧衣柜门开关时有响声、厨房客厅和餐厅严重窜味、科技新风系统不稳定，有大量灰尘。当代公司认为上述问题属于刘赫、雷雨阳的新报修项目，串味问题、新风系统无问题。案件审理过程中，经本院组织现场勘验，勘明：主卫6块、客卫11块墙面砖（瓷砖尺寸：30CM×60CM）疑似空鼓、三个卧室地板的拼接缝隙中有灰尘溢出、客卫淋浴间处的吊顶潮湿、客厅一块地砖不平（瓷砖尺寸：25M×70CM）、主卧衣柜侧柜开门有响声、未见厨柜踢脚位置的金属挡板歪斜、未见串味问题、未见新风系统异常。 对于刘赫、雷雨阳提出的主卧凸出阳角占用了其主卧的面积，故应折价赔偿的问题。当代公司认为主卧中原有一处飘窗，经与业主协商后，当代公司将飘窗拆除以增加主卧面积，主卧中的阳角为无法拆除的承重墙，故做了包角处理，包角后即为现在体现的阳角，飘窗拆除后增加了主卧的面积而非减少了主卧的面积。如业主需要恢复成飘窗样式的，当代公司同意恢复。案件审理过程中，刘赫、雷雨阳不同意恢复飘窗样式。经现场勘验，勘明：主卧内有22CM（北立面）×60CM（西立面）的凸出阳角，22CM的北立面为实墙，60CM的西立面为木板。 审理中，刘赫、雷雨阳提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。 刘赫、雷雨阳提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代置业公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。 另查明：本院受理了多起业主起诉当代公司的房屋买卖合同纠纷案件，业主提出了与刘赫、雷雨阳类似的诉请。在汤文曦与当代公司的房屋买卖纠纷案中（该案判决已生效），本院委托评估机进行评估，汤文曦的房屋2018年1月25日的市场租金标准为6029元/月，2018年1月至10月期间的市场平均租金标准为6205元元/月。 本院认为，原告刘赫、雷雨阳与被告当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷或瑕疵，被告当代置业公司应履行维修义务，并承担违约责任。 对于原告要求被告继续履行维修义务的请求，经现场勘验，两个卫生间部分墙砖疑似空鼓、三个卧室的地板存在起灰、一块客厅地砖虽经打磨仍不平，主卧衣柜门开关时有响声、客卫淋浴间处的吊顶潮湿的问题，因上述问题发生于保修期内，故被告应继续维修。对于两个卫生间部分墙砖疑似空鼓的问题，经现场勘验时敲击瓷砖，该部分瓷砖的响声明显不同于其他瓷砖，故被告应履行维修义务，排除空鼓。对于一块客厅地砖不平的问题，因该地砖虽经打磨后仍不平，又因该地砖处于进门后较为显眼的位置，故被告应予继续维修，如无法维修平整的，应予更换。对于原告提出的厨房串味、新风系统运行不稳定的问题，因现场勘验时未见异常，原告的现有证据亦不能证明问题的存在、安全隐患的存在，故原告在本案中要求被告修复厨房串味及新风系统，排除新风系统隐患无事实依据，本次诉讼中本院对原告的该请求不予支持。本判决生效后，被告在对上述问题进行维修时，原、被告双方应记录维修开始、完成时间，维修状况等以便于计算损失。对于相关损失，原、被告双方可另行协商处理，协商不成的，原告另案主张。 对于原告要求被告赔偿12万元的请求，逐项分析如下：1、租金损失，根据原告提交的照片、与物业公司员工的微信聊天记，可以证明案涉房屋内的多个项目经过维修，虽然大部分的维修期间发生在原告因对房屋通风以排除甲醛的期间内，诸如少一根螺丝、客卫马桶少一个配件、有个管道需要包棉层、铝合金门把手太紧等等小的维修项目不会导致原告无法使用房屋，并且其余每个维修单项均不足以导致原告无法使用全部房屋，但因被告需维修的项目众多，且无法一次完成，故被告已经进行的维修行为必然给原告造成损失，原告参照租金衡量其损失亦属合理。本院根据已维修的频次、项目、耗时，结合原告的房屋面积、汤文曦的房屋租金标准，酌情确定原告的租金损失为1万元。对于需待本案判决生效后维修的项目及维修时可能给原告造成的相关损失，原、被告可自行协商，协商不成时由原告另案主张。2、物业费、能源费、公共能耗费、车辆管理费，刘赫、雷雨阳向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持了原告的租金损失，上述足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。3、鞋柜、门窗型材不符及墙布损失，因案涉房屋买卖合同并未约定交付鞋柜以及具体的门窗型材，故原告就上述两项主张赔偿，缺乏合同依据，本院不予支持。4、主卧凸出的阳角占用房屋面积导致的损失。对于该项，经现场勘验，拆除飘窗以增加主卧面积后，阳角凸出问题无法避免。因原告不同意恢复飘窗，且拆除飘窗导致的凸出阳角系因增加主卧面积所致，故本院对原告的该诉请不予支持。如原告认为其室内面积不符合合同约定的，可另案主张。 关于原告要求被告按照规划设计方案对小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复的诉讼请求，当代公司提供了建设工程规划核实合格证证明所交付的房屋建设工程符合规划要求，符合房屋买卖合同所约定的房屋交付标准，规划主管部门也已答复当代公司在取得规划核实合格证后擅自进行的改建，查处主体是城管执法部门，而对于归属全体业主所有的小区公共部位的使用问题，涉及该小区其他业主的利益，应由全体业主共同决定，故该诉讼请求不属本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内对原告刘赫、雷雨阳某幢某室房屋进行维修：1、对主卫6块、客卫11块墙面砖（瓷砖尺寸：30CM×60CM）疑似空鼓进行维修以排除空鼓；2、对三个卧室的地板进行维修以排除灰尘溢出；3、对客厅一块地砖（25M×70CM）进行平整，不能平整的，进行更换；4、对客卫淋浴间处的吊顶进行维修以排除潮湿；5、对主卧衣柜的柜门进行维修以排除开关时的响声。 二、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘赫、雷雨阳赔偿损失1万元。 三、驳回原告刘赫、雷雨阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由原告刘赫、雷雨阳负担2475元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担225元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告刘赫、雷雨阳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  谢永坤 二〇二〇年一月二十三日 书 记 员  朱静佳