贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初400号原告：余刚志，男，汉族，1993年10月2日出生，住贵州省金沙县。原告：高元娟，女，汉族，1992年10月3日出生，住贵州省金沙县。二原告委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。原告余刚志、高元娟与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余刚志、高元娟的委托诉讼代理人黄雪薇，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理并交付不动产权证书的违约金，违约金以已付购房款269394元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利利率的1.3倍，从2016年11月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2018年8月1日的违约金为27801元）；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年5月5日，原告向被告购买由其开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为269394元，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；被告于2016年5月5日将涉案商品房交给原告使用，原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、契税等办证所需的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但因被告的原因，原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意因表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在交房之日起90日内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望判如所请。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年10月18日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年10月18日完成了通知义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年1月6日起诉，从2017年1月6日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举的身份证，被告所举的营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、发票、收据，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告所举的商品房备案证明书、不动产权证，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采信；对被告所举的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请表、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号（EMS1049979292731）能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年10月19日已签收，能够证明被告在取得办证条件后履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＣＺ0234），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区（房号：1-21-4），商品房合同约定总价款272089元，实际总价款为269394元，出卖人承诺于2016年12月30日前向买受人交付该商品房，实际交付时间为2016年5月5日。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第五条关于产权登记的补充：1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2017年5月14日为案涉房屋所属的毕节市百里杜鹃路招商花园城C1幢颁发了《商品房屋备案证明书》。2018年8月29日被告取得该幢房屋的《不动产权证书》。2018年10月18日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年10月19日被签收。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应于房屋交付使用之日起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖受人。庭审中，被告认可接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。案涉房屋的实际交付时间为2016年5月5日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。被告应当自房屋交付使用之日起90日即2016年8月3日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理涉案房屋转移登记的时间未约定，故应从2016年8月4日开始起算违约时间。原告主张从2016年11月30日起的违约金，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月6日）回溯3年（2017年1月6）的违约金应予保护。超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的2018年10月18日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以认定被告已经于2018年10月18日完成通知义务。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额269394元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额269394元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月6日计算至2018年10月18日。超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余刚志、高元娟逾期办理毕节市城市南部新区招商花园城第C1幢1单元21层4号（房号：1-21-4）商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款269394元为基数，按照中国人民银行公布的同类同期贷款利率的1.3倍，从2017年1月6日起计算至2018年10月18日止）；二、驳回原告余刚志、高元娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇二〇年一月十七日书记员  余茂霞