江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7401号原告：杨学平，男，1985年9月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁锐，江苏峻格律师事务所律师。原告：李金凤，女，1985年12月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁锐，江苏峻格律师事务所律师。被告：倪永平，男，1955年6月1日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦杰，该公司员工。委托诉讼代理人：龙樑，该公司员工。原告杨学平、李金凤诉被告倪永平、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨学平、李金凤及其共同委托诉讼代理人夏友峻、袁锐与被告倪永平、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人秦杰、龙樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学平、李金凤向本院提出诉讼请求：1.判令倪永平交付南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室的房屋及附属储藏室；2.判令倪永平支付杨学平、李金凤违约金158500元及中介费30000元；3.判令倪永平支付杨学平、李金凤因违约导致的租房损失16800元；4.本案诉讼费倪永平负担。事实与理由：2019年3月2日，杨学平、李金凤、倪永平在我爱我家公司居间下签订了《南京市存量房买卖合同》，约定倪永平将座落于南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室房屋出售给杨学平、李金凤。如有一方违约，由违约方赔偿中介费，卖方承诺于交房前将房屋内所有户口清空，户口清空当日，买方向卖方支付房款10000元。双方约定于下款后7日内办理房屋交接手续。现杨学平、李金平按约完全履行了合同义务，诉至法院请求判如所请。被告倪永平辩称，双方签订合同在前，录音在后，用后来的事件证明之前发生的事情，该录音仅仅可以证明双方签订完合同之后。我爱我家公司与倪永平曾有过一次联系，希望和倪永平调解，但是我爱我家公司系利害关系人，交易能否成功直接关系到该公司能否赚取中介费，之后补录了侵害倪永平利益的录音。再次强调，倪永平不存在违约的客观事实，双方争议是是否包含储藏室，倪永平早就要求并多次要求交付钥匙，但是对方不接受，另租房产生的费用，应该是自己负担。每次开庭都把钥匙带了，但是杨学平、李金凤都不接受。第三人我爱我家公司辩称，关于储藏室通过三方协商过，但是没有产权。在看房的时候，倪永平的儿子带杨学平、李金凤看了房屋，同时看了储藏室，储藏室一同出售。3月2日，双方协商储藏室包含在房屋总价中。履行合同的时候没有想到后面有这样的问题。本院经审理后认定事实如下：2019年3月2日，甲方卖方倪永平、乙方买方杨学平、李金凤、丙方我爱我家公司签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，甲方自愿将座落于南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积92.05平方米，房屋用途为成套住宅，土地用途为城镇住宅用地，不动产权证书号为六初字第XXXXX号，该房屋的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为1020000元，其中含定金30000元，尾款20000元。送件当日前将首付款570000元，由双方自行给付。乙方同意于2019年5月30日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足。甲方同意乙方自留尾款20000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。甲乙双方定于下款后7日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方定于交房前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在交房前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清。甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方。甲乙双方同意在本合同生效后180日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备，乙方承担交易中所产生的所有税费。合同对其他事项进行了约定，同时附有《房屋状况说明书》，房屋基本信息载有成套住宅，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具载有管道煤气、洗衣机、冰箱、空调、热水器、餐桌、沙发，其他固定装修及设施。上述合同及附件系备案合同，双方按照房屋价款157.5万元履行合同，2019年3月2日给付1万元定金，5月27日给付2万元定金，6月20日给付113.5万元，7月15日给付40万元，现尚有1万元尾款未付。另外，杨学平、李金凤支付我爱我家公司中介服务费3万元。另认定：2019年6月28日，倪永平儿子倪某与杨学平微信聊天，主要内容为：“倪：我租的房子没有电器，搬家的时候我把冰箱和洗衣机带走。杨：那我就再少付你5000元---我们还是按合同办事吧。倪：好的，那按合同办吧”。8月10日，倪永平儿子向我爱我家公司发微信称“我自8月1日起要求交房于买主，买主方因个人原因到目前为止不愿意接收，如后续产生任何违约纠纷，我处不承担任何违约责任，请你处知晓！请你处尽快协调交房事宜，谢谢！”。杨学平、李金凤提供我爱我家公司工作人员刘某于2019年8月14日对倪永平的录音，对话主要内容为：“---刘：我讲就是那个关于那个储藏室怎么讲啊，你们现在啊？倪：什么储藏室怎么讲啊，我们家儿子上次不跟你讲过了吗？刘：额，那你现在到底什么意思，就是让他额外补偿你一点钱，还是这个意思吗？---额，我的乖，我们当初签合同时不是口头讲过都给他的嘛？倪：现在不能谈口头，他说按合同，我们就按合同办。刘：我知道，但是这个东西，我们当时签的时候我们三方都在一起，这个东西确实讲过是不，你别回头，真正到---。倪：那个合同上面没有的，不对，那个合同上面没有的---。刘：我知道，不是，我就这样讲，因为当时我们签的时候，坐下来确实是讲过给他的是不是，你到时候要是打官司的时候，到法庭上我们也要做证的，这到时候我们在中间也难搞哎。---倪：口头讲的都不作数，这都不是挨的吗？是不是，你口头讲的东西，这个小家伙也讲得的，按合同办事，对不对。刘：我知道，我知道，因为这个东西刚开始签的都口头讲的，哎呀，这后头也不知道闹得这么大了，是不是？---倪：你就按合同办吧，你看呢？刘：我知道，因为我也和他沟通了，他的意思肯定还要，因为他讲当初签的时候讲好给的，现在又不给了，他有可能，你要是争执的话肯定就要打官司---。倪：不是，就按照合同办---”。还认定：案涉房屋系拆迁安置房，该房屋有一15.12平方米自行车库，即本案杨学平、李金凤所称储藏室。房屋已经办理过户，2019年8月1日，倪永平交付房屋钥匙，杨学平、李金凤以双方对储藏室有争议为由不收取，并一直在外租住南京市六合区大厂XX苑X幢XX室房屋，面积为70.28平方米，月租金1400元。庭审中，倪永平称可以将该车库交付给杨学平、李金凤，但是其不应承担任何责任，杨学平、李金凤未收取。以上事实有当事人陈述、南京市存量房买卖合同（经纪机构版）、房屋状况说明书、收款收据、微信聊天记录、录音等证据在案证实。本院认为，杨学平、李金凤、倪永平就案涉房屋买卖事宜达成一致意见，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋买卖合同关系依法成立生效。合同关系依法成立生效后，双方应依约履行各自义务。双方对履行《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》除价款外并无异议，仅对储藏室即车库是否包含在合同中产生争议。本案中，杨学平、李金凤签订的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》附件《房屋状况说明书》约定房屋基本信息载有成套住宅，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具载有管道煤气、洗衣机、冰箱、空调、热水器、餐桌、沙发，其他固定装修及设施。该条款并没有具体明确储藏室或车库的具体情况。结合双方微信记录以及录音的聊天记录来看，双方因倪永平儿子倪某索要家电、家具产生矛盾，后倪永平以此为由拒绝给付车库，在录音中，我爱我家公司工作人员提出口头约定车库事宜，倪永平并未明确否认口头约定车库事宜。根据现有证据，双方买卖房屋时车库应为一同卖与杨学平、李金凤，倪永平应将房屋和车库交付给杨学平、李金凤。杨学平、李金凤在履行合同中仍然在外租住房屋，的确会产生相应费用。倪永平在8月1日已经交付房屋钥匙，杨学平、李金凤以对车库有争议为由不予收取，但毕竟不完全影响杨学平、李金凤接收房屋钥匙，故双方对此均有过错。同时，双方应在书面合同中约定车库事项而未约定，均有过失。本院综合双方过错和杨学平、李金凤的实际损失情况，酌情认定倪永平给付杨学平、李金凤违约金、损失10000元，其他诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告倪永平于本判决生效后十日内向原告杨学平、李金凤交付南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室的房屋及车库；二、被告倪永平于本判决生效后十日内赔付原告杨学平、李金凤违约金、损失10000元（该部分可与原告杨学平、李金凤未付房屋尾款10000元进行冲抵，原告杨学平、李金凤不再另行给付）；三、驳回原告杨学平、李金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取2190元，由原告杨学平、李金凤负担1000元，被告倪永平负担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年一月六日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初7401号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费4380元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年一月六日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。