江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初字3791号 原告（反诉被告）徐州圣博华康商业发展有限公司，住所地徐州市彭城路1号三号楼七层。 法定代表人孙业利，该公司总经理。 委托诉讼代理人赵兴东，江苏红杉树律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘一麟，男，1972年12月8日出生，住所地江苏省沛县。 委托诉讼代理人罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐州圣博华康商业发展有限公司（以下简称圣博公司）与被告（反诉原告）刘一麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣博公司的委托代理人赵兴东，被告（反诉原告）刘一麟的委托代理人罗吉甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）圣博公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认2019年7月8日原、被告双方之间的原租赁合同解除；2、判令被告支付拖欠租金378228元（2019年1月1日至2019年7月8日，滞纳金116466元（每日千分之二收取，每一期分别计算）、设备搬运费12000元，合计506694元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定了双方权利义务，合同履行期间，被告方偶有拖欠租金现象发生，至2019年1月，刘一麟以各种理由拒不支付租金，原告多次催要，刘一麟拒不支付租金；同时，刘一麟拖欠租金和相关费用给原告带来经济压力，为此，原告已通知刘一麟解除合同。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请法院支持诉请。 被告（反诉原告）刘一麟辩称：1、圣博公司起诉解除双方签订的租赁合同不能成立。2019年因徐州地铁古彭广场站及金鹰中山路店施工，我经营火锅店所在的彭城一号商业街区人流量及就餐人数都严重下滑。为此，多次与圣博公司方负责人刘学军协商租赁合同解除事宜，最终双方一致同意租金计算至2019年4月30日，租赁合同于2019年4月30日终止。2019年6月17日，圣博公司另行发出单方解除合同的通知，将我经营的香天下火锅店内所有物品搬空，并将房屋上锁，双方租赁合同最迟至2019年6月17日也已终止。另外，圣博公司应当提供涉案房屋的房屋权属证书或其他相关文件以证明该房屋取得了建设工程规划许可证、竣工验收证明文件及消防验收合格证明文件，否则涉案合同为无效合同。2、圣博公司起诉我支付租金计算有误，我也并非拖欠租金，不应支付滞纳金。首先，根据上述第一点答辩意见，我租赁房屋的租金应计算至2019年4月30日，最迟不晚于2019年6月17日。其次，在双方协商终止合同及租金支付问题的过程中，圣博公司并未要求我支付逾期支付租金的滞纳金，仅要求我支付租金。因此，双方的协商行为及结果应视为双方以实际的合同履行行为变更了租金支付约定，我不应当承担滞纳金。再次，圣博公司在我未到场的情况下强行将我店内价值三十余万元的设施、设备、物料等清空，至今我不知圣博公司如何处置我的前述财产，圣博公司主张12000元的搬运费没有事实及法律依据。3、双方租赁合同系原告单方制作的格式合同，该合同约定承租方逾期支付租金的，每日按照逾期租金总额的千分之二支付滞纳金，但没有约定任何出租方违约应当承担的违约责任，且滞纳金按年息计算是73%，明显过高。因此，圣博公司作为提供格式条款的一方，免除其责任、加重我的责任、排除我的主要权利，该条款应无效。另外，即使该逾期付款责任的约定有效，每日千分之二的约定也过高，应依法予以降低。4、圣博公司已收取114355元的保证金应冲抵我的租金，即我应付租金应当扣减114355元。综上，请求贵院在查明事实的基础上依法判决。 反诉原告（被告）刘一麟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告返还反诉原告店内物品，无法返还的赔偿反诉原告财产损失296452.5元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租徐州彭城一号1-4-30房屋从事餐饮经营。反诉被告在反诉原告未到场的情况下强行将反诉原告店内价值三十余万元的设施、设备、物料等清空，至今反诉原告不知反诉被告如何处置反诉原告的前述财产。现反诉原告向贵院提出反诉，请求判令反诉被告返还反诉原告店内物品。 反诉被告辩称：1、刘一麟所述物品已由我公司进行了拍照、公证、现场封存，所遗留物品如数保管，没有遗失和损坏；2、刘一麟所述财物清单是刘一麟自行制作，因数量较多对其现提供的证据无法逐一核对，是否如刘一麟所提供的清单应由刘一麟举证证明；3、在双方发生诉争之前有数十次的往来和沟通，在反诉被告封存之前刘一麟已不再正常经营有两月左右，按照通常的常识，一些可移动的贵重物品已被刘一麟自行带走，反诉被告公司在处理类似问题时十分谨慎，关于清退货物和清理现场在此前已分别通过短息、微信、信函、电话、报纸公告等方式告知，刘一麟不存在不知道我们清场的情况，因刘一麟欠付我方租金，我方对租赁房屋中的物品行使留置权，因此在刘一麟支付正常租金的情况下可以将涉案物品取走，但场地租赁费、物品保管费和搬迁费用应当支付我们。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实:圣博公司（出租方即甲方）与刘一麟（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将坐落于徐州市“彭城一号”1-4-30房屋租赁给乙方用于餐饮使用，甲方于2018年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2018年1月1日起至2019年8月31日止，从2018年1月1日起计算租金。合同有效期为贰拾个月，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。合同第四条第一条“房屋租金为695660元╱年，乙方应于本合同签约之日起五个工作日内一次性向甲方支付2018年1月1日-2018年3月31日（90天）的租金171533元整。乙方开业后，甲方购买乙方等同于30天租金等值消费劵……租金标准按照如下约定比例递增：自2018年9月1日起，乙方同意在上一个交租期租金标准基础上按照百分之五的比例进行递增，递增后年租金为730443元整……乙方按季度交纳租金，先交纳租金后使用房屋，乙方保证在每季度前15个工作日内将本季度租金一次性足额支付给甲方……甲方应在签约时向乙方提供确定的银行账户并经乙方确认，乙方应向甲方提供确认回执……合同第五条保证金“甲乙双方约定，乙方应于本合同签约之日起五个工作日内一次性向甲方支付合同保证金114355元整。合同终止后（包括乙方将工商、税务、卫生等注册登记地址从该房屋迁出）30个工作日内，如不存在本合同规定的违约情形的，保证金（如有）无息退还……甲方有权从保证金中相应扣除乙方欠付租金及各类费用，乙方应在7日内补足保证金，但甲方扣除乙方欠付的租金及各类费用，并不免除乙方应承担的相应违约责任……甲方有权从合同保证金中扣除乙方违规的相关费用……合同保证金扣除后不足部分，乙方须在接到甲方通知5天内补足余额”……合同第九条第一款“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同通知解除后的3日内撤空并返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应向甲方支付该房屋占用期间的使用费”……合同第十一条，无论本合同因何等原因终止或解除，乙方遗留在房屋内的物品、自行添置的固定装饰面（无论是否经甲方同意），甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有。合同第十二条解除本合同的条件第二项“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应于收到解除通知之日起的3日内向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，违约金不足抵付损失的差额部分需在支付违约金的同时一次性支付，甲方在解除合同时有权直接从履约保证金中扣除违约金，不足部分有权继续追偿……第六项乙方逾期不支付租金累计超时1月的”。合同第十三条违约责任“……双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之保证金。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金，则甲方有权单方面解除合同……乙方逾期不支付租金的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金总额的千分之二支付滞纳金，经甲方书面催告，乙方仍拒不交纳租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同，自甲方解除合同的书面通知送达乙方时或甲方发出解除合同的通知公告时起，双方租赁关系解除，甲方有权对出租房屋采取停水、停电、更换门锁等一切合法措施，收回出租房屋，并有权使用一切合法手段向乙方追讨欠付的租金以及要求乙方赔偿损失，同时有权要求乙方承担因乙方的违约行为致使甲方支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费等……乙方逾期不支付租金超过30天的，乙方同意甲方有权在无利害关系第三方在场的条件下将其物品搬离租赁房屋，甲方应做好物品清单，由在场的无利害关系第三方签字证实，并根据该清单记载的物品予以保存，在乙方提出书面申请时予以返还；保存期超过两个月的，甲方无义务继续保存，可以对物品进行处置而无需向乙方进行赔偿。”……合同第十八条“乙方认可在签订本合同时已仔细阅读了本合同，对于本合同每一条文的法律含义均已充分了解并完全同意严格履行本合同约定的各项义务，并依合同约定而享有各项权利”。 2019年3月8日由江苏红杉树律师事务所接受圣博公司的委托向刘一麟出具律师函，内容为：至发函之日，你方已经拖欠租金本金263221元，滞纳金58821元（计算至2019年3月8日）。圣博公司已多次向你方催收，现再次函告，请你收函后七日内支付拖欠的租金及滞纳金…… 2019年5月16日，圣博公司向刘一麟发出通知，内容如下：您方至今未支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金（本金）计362219元，期间，我公司与您就该商铺租金事宜多次沟通，至今无果。现郑重通知，请您接到此通知三日内，来我公司商榷房屋租金事宜。逾期，将视为放弃该房屋租赁。届时，我公司将依照法律程序收回该商铺，因处置店内物品造成的损失以及产生的费用由你方承担。2019年6月13日，圣博公司向刘一麟发出通知，内容如下：解除双方房屋租赁合同，请您在2019年6月17日前向我公司支付2019年1月1日至2019年6月30日包含租金、滞纳金在内总金额为459839元。请您接此通知后于2019年6月17日前全额缴纳相关费用并至我司处理相关事宜。否则，我公司将对你方承租房屋予以清场并保留追诉你方违约责任以及给我司造成的其他损失。并写明租金收取账户。 2019年6月17日，圣博公司在徐州报业报纸上对刘一麟公告，内容如下：与你方解除原租赁合同，你方五日内来我公司处理，逾期，我公司做清场处理。因此产生的不良影响和违约责任均由你方承担。 另查明，徐州市新城区国有资产经营有限责任公司于2019年1月7日出具证明，内容如下：位于徐州市的“彭城壹号”项目，是经徐州市政府批准实施的招商引资改造工程，房屋产权属于我公司所有，由圣博公司承租并负责对外招租运营。该项目租赁期限为2009年10月1日至2024年9月30日。庭审双方陈述一致：刘一麟于2019年4月30日前就不再经营了；于2019年7月8日搬离涉案房屋后，现涉案房屋是空置的，刘一麟已付租金缴到了2018年12月31日。为此圣博公司要求与刘一麟解除租赁合同，被告表示原告所提供房屋不符合消防标准，没有提供房屋权属证明，为此不同意解除租赁合同，并主张涉案房屋中物品被圣博公司占有为此提出反诉要求圣博公司返还室内物品或赔偿损失，圣博公司以辩称理由进行答辩，双方各执己见，经本院调解无效。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，圣博公司与刘一麟签订的《房屋租赁合同》双方意思表示真实，不违法国家法律规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。双方在履行合同中因刘一麟未支付房屋租金等问题产生纠纷，后经双方多次协商未果，圣博公司2019年6月17日，圣博公司在徐州报业报纸上对刘一麟公告要求与其解除合同，并对解除后相关事项作了通知，因刘一麟长期欠付租金存在违约，圣博公司有权解除合同，圣博公司解除租赁合同通知自到达刘一麟后双方租赁合同解除，因此圣博公司主张2019年6月17日与刘一麟解除租赁合同的诉讼请求，本院应予确认。 合同解除后双方应就合同期间债权债务进行清偿，经双方陈述，刘一麟租金缴纳至2018年12月31日，此后未再缴纳租金，原告虽主张得到被告允许对费用进行减免，但无证据证明其主张，双方约定支付租金按季度收缴，经核算，刘一麟第一季度拖欠租金为180109元，第二季度截止2019年6月17日拖欠租金156094元，上述租金应在每个季度前15日内交清，现刘一麟无证据证实自己按上述约定履行了支付义务，现双方租赁合同已于2019年6月17日解除，刘一麟应对在租赁合同解除前拖欠的租金即2019年1月1日至2019年6月17日租金共计336203元进行清偿，因此，圣博公司请求判令刘一麟支付该部分租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告刘一麟在签订租赁合同时缴纳114355元的保证金，根据合同约定“甲方有权从保证金中相应扣除乙方欠付租金及各类费用，” 庭审中，刘一麟表示要求该保证金从租金中扣除，鉴于双方互负债务，该债务的相互抵销符合双方约定，为避免诉累，本院对刘一麟要求以保证金抵销所欠租金的主张本院应予支持。抵消销后，至今刘一麟尚欠圣博公司第一季度拖欠租金为65754元，第二季度截止2019年6月17日拖欠租金156094元，合计人民币221848元。2019年6月17日双方租赁合同解除，刘一麟仍占有涉案房屋，因此应当支付相应的房屋占有使用费，现圣博公司并未向其主张占有使用费，而是向刘一麟主张该时段的租金，该主张不符合法律规定，本院不予支持。对刘一麟在双方合同解除后拖欠的占有使用费应由圣博公司另行主张权利。 刘一霖未按约定支付租金，存在违约，按照双方签订合同应当向圣博公司支付违约金，该违约金应按双方约定的每日千分之二计算，刘一麟主张该违约金计算过高，要求法院予以调整，圣博公司未举证证明其因刘一麟拖欠租金造成实际损失数额，圣博公司要求其支付违约金为116466元，该部分违约金数额超过所欠租金按照同期银行贷款利率计算的利息，属于过高，本院依法予以调整，调整后的该部分违约金的计算标准应按照刘一麟所欠租金的同期同类银行贷款利率或市场报价的1.3倍计算，超出部分的违约金本院不予支持。 关于圣博公司主张搬迁费，双方约定：乙方逾期不支付租金超过30天的，乙方同意甲方有权在无利害关系第三方在场的条件下将其物品搬离租赁房屋，甲方应做好物品清单，由在场的无利害关系第三方签字证实，并根据该清单记载的物品予以保存，在乙方提出书面申请时予以返还；保存期超过两个月的，甲方无义务继续保存，可以对物品进行处置而无需向乙方进行赔偿……。”因刘一霖未按约定支付租金超过双方约定期限，圣博公司按约定将刘一霖放置租赁房屋中物品搬离租赁屋，符合双方约定，因此产生的相关费用应由刘一霖承担。但圣博公司提供证据搬迁费12000元收据无其他证据印证，无法证明是为搬迁刘一霖房屋物品所发生的，因此圣博公司请求判令刘一麟承担搬迁费12000元事实依据不足，本院不予支持。 关于刘一麟反诉请求圣博公司返还室内物品或赔偿损失的反诉讼请求，双方因交付租金发生争执，在刘一霖不能履行债务情况下，圣博公司为保障租金的收取，解决双方纠纷，占有涉案房屋中部分物品是对租赁房屋内物品行使的留置权，该留置行为符合法律规定，应待刘一霖支付所欠款项后，再向圣博公司主张返还物品权利，因此刘一麟主张圣博公司返还室内物品或赔偿损失的主张事实及法律依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告徐州圣博华康商业发展有限公司与刘一麟签订的关于坐落于徐州市“彭城一号”1-4-30房屋的租赁合同于2019年6月17日解除； 二、被告刘一麟于本判决生效后十日内一次性支付原告徐 州圣博华康商业发展有限公司租金共计221848元（2019年1月1日至2019年6月17日），同时支付违约金（以第一季度租金65754为本金自2018年12月17日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际支付止，按照银行间同业拆借中心市场报价利率1.3倍计算；以第二季度租金156094元为本金自2019年3月17日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际支付止，按照银行间同业拆借中心市场报价利率1.3倍计算）。 三、驳回原告徐州圣博华康商业发展有限公司的其他诉讼 请求。 四、驳回被告刘一麟反诉请求； 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9050元（原告已预缴），反诉案件受理费2873元（被告刘一麟已预缴），由被告刘一麟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张向阳 人民陪审员  朱随荣 人民陪审员  张 毅 二〇二〇年一月六日 法官 助理  张志颖 书 记 员  郭思晨