、广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20445号原告：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码***********。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：胡x燕，该公司员工。被告：杨浩宇，男，1988年4月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市********，公民身份号码************。第三人：珠海市谊富有限公司，住所地：广东省珠海市*******，统一社会信用代码914************。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，该公司员工。原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司与被告杨浩宇、第三人珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告及第三人的法定代表人胡某1、第三人的委托诉讼代理人蔡智锋参加了庭审，被告经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠租金和物业管理费共计141310元；2.被告支付违约金1000元（原告估算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告与被告签订的《租赁合同》真实有效，符合《合同法》规定。2010年10月22日，第三人与案外人XX股份合作经济社签订《东二大道厂房租赁协议》，之后经XX经济社同意，原告与第三人签订转让合同，三方约定XX号第一、二层房屋租期从2010年10月21日起至2020年1月20日止，租赁期内原告可以通过投资改造房屋以商铺再出租给租客使用，原告的行为没有损害国家、集体利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方产生法律约束力。2.被告签订《租赁合同》使用房屋，应当承担缴纳租金的义务。2017年11月16日，原、被告签订上述XX第一层A3之二铺位的《租赁合同》，租期从2017年11月16日至2020年1月20日止，《租赁合同》签订当日起即2017年11月16日至今，被告一直使用XX第一层A3之二的铺位。依照《租赁合同》约定，租赁（临街）商铺第一年租金7000元/月（2017年11月16日至2018年11月15日）租金7000元/月（管理费2.5元/平方米，290元/月）。第二年至合同期满递增5%，租金7350元/月（2018年11月16日至2020年1月20日）租金7350元/月（管理费2.5元/每平方米，290元/月）。但是，被告2018年1月起开始欠交租金，计至2018年11月，2018年欠租金77000元、管理费3190元应交共计80190元，2018年11月至2019年7月，又欠7个月租金51450元、管理费2030元共计61120元，两项合计欠租金违约金142310元。原告的经理胡x燕多次通过信息或者电话通知被告和被告的代理人陈X娣履行使用房屋缴纳租金义务，但是两人均置之不理。被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。第三人称，同意原告的诉讼请求。诉讼中，原告围绕其诉讼请求、主张的事实依法提供了证据以下证据：1.原告营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件各1份、第三人企业信用信息打印件1份，用以证明各方诉讼主体资格以及原告名称变更事宜；2.东二大道厂房租赁合同原件1份，用以证明第三人与南兴经济合作社的租赁关系；3.合作开发佛山市谊富物业项目协议书原件1份，用以证明南兴经济合作社与第三人同意将物业转租给原告经营；4.租赁合同原件1份，用以证明原告与被告之间的租赁合同关系；5.南兴（谊富）家具装饰公约复印件1份，用以证明原告在管理出租房屋时的公共约定；6.催收租金通知书打印件1张、短信截图打印件3张、微信聊天截图打印件2张、照片打印件3张，用以证明被告在租赁期间拖欠租金，原告向其催收租金的情况以及被告使用租赁物的情况；另外，被告在停业期间（2019年3月至5月）曾到涉讼租赁物；7.（2018）粤0605民初386号民事判决书、（2019）粤06民终10071号案民事判决书原件各1份，用以证明原告在该案中申请被告出庭，但被告没有理会，被告未能在涉讼租赁物开业的过错在于出租人南兴经济合作社。被告承租的物业是经过报建手续的，涉讼租赁合同合法有效；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。第三人对原告举证均无异议。本院经审查确认原告举证真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：xx，该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，南兴仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，南兴仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。2010年10月22日，第三人（乙方）与案外人佛山市南海区******股份合作经济社（甲方，以下简称XX经济社）签订《东二大道厂房租赁合同》，约定甲方将位于桂城东二大道边xx的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止。原告、第三人及XX经济社签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定XX经济社与第三人同意将《东二大道厂房租赁合同》项下的租赁物租赁给原告投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述《东二大道厂房租赁合同》抬头的乙方后手写原告的名称，并加盖XX经济社公章。2017年11月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将其承租的南海区xx号第一层A3之二铺面积约116平方米的房屋（以下简称涉讼租赁物）转租予乙方使用；租期两年，自2017年11月16日至2020年1月20日，免租期为2017年11月16日至2017年11月30日共15天；签订合同当日，乙方向甲方缴交两个月押金14000元及第一个月租金7000元，乙方所交纳的押金在本合同履行完毕或解除终止后甲方全额退还给乙方，或抵扣乙方欠租金和杂费后退还余额；租赁价格为2017年11月16日至2018年11月15日，租金7000元/月；2018年11月16日至2020年1月20日，7350元/月；租赁期间，乙方拖延支付租金超过五天，第五天起每天加收总租金5%的违约金；管理费2.5元（含公共水电费）；等等。其中合同抬头承租方信息载有被告联系电话为138*****、155*****。2019年8月5日，原告向被告电话号码138*****发送催收租金通知书，通知被告自2018年1月1日至2019年7月31日共欠租金141310元并尽快交纳。诉讼中，原告述称：被告自2017年11月承租后进行了装修，因XX经济社没有出具场地使用证明书给被告，导致被告一直未实际对外进行营业；被告至今仍未归还涉讼租赁物钥匙予原告；被告亦未支付过水电费，因水电表在铺内，无法入内抄表；确认收取被告押金14000元并要求没收。第三人同意由原告向被告主张权利，不再就被告承租涉讼租赁物向被告主张任何权利。另查明，本院于2018年1月8日受理佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉XX经济社、珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年7月19日作出(2018)粤0605民初386号民事判决书，其中确认《东二大道厂房租赁合同》项下关于桂城东二大道xx一楼及空地137.6平方米的权利义务约定是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，并判决佛山市谊富汇豪物业管理有限公司、珠海市谊富有限公司与XX经济社就xx一楼及空地137.6平方米的权利义务约定于2018年7月25日解除，佛山市谊富汇豪物业管理有限公司将xx一楼及空地137.6平方米返还XX经济社。XX经济社不服上述判决提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10071号民事判决书，驳回上述，维持原判。本院认为，涉讼租赁物位于xx一楼，根据生效民事判决的认定，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。原告述称已将涉讼租赁物交付被告使用至今未返还，并主张被告自2018年1月起至2019年7月欠付租金和管理费，被告作为承租方未到庭抗辩亦未举证证明已履行付款义务或存在阻却付款的情形，本院对原告上述主张予以采信。关于被告应付的租金和管理费金额，原告主张被告欠付2018年1月至2019年7月的租金128450元（77000元+51450元），管理费5220元（3190元+2030元），合计133670元，该金额未超过涉讼合同约定的租金和管理费计付标准，本院认定被告尚欠2018年1月至2019年7月的租金和管理费共计133670元。原告确认已收取被告押金14000元，涉讼合同约定该押金在合同解除后应退还予被告或用以抵扣被告所欠的租金和杂费，该押金性质为预付款，原告主张没收，理据不足，本院不予采纳。结合合同履行情况及本案案情，本院认定该押金优先用于抵扣被告前述所欠的租金和管理费，经核算，被告仍应支付租金和管理费119670元（133670-14000）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告自2018年实际使用涉讼租赁物后一直未支付租金和管理费，被告应支付相应的逾期付款违约责任。现原告主张被告支付违约金1000元，数额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨浩宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月至2019年7月期间的租金和管理费共计119670元予原告佛山市谊富汇豪物业有限公司；二、被告杨浩宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1000元予原告佛山市谊富汇豪物业有限公司；三、驳回原告佛山市谊富汇豪物业有限公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费收取3146.2元（原告已预交），由原告佛山市谊富汇豪物业有限公司负担432.8元，被告杨浩宇负担2713.4元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  黎敏捷人民陪审员  陈 怡二〇二〇年一月十日书 记 员  罗静雯