河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终129号 上诉人（原审被告）：河北成冠房地产开发有限公司，住所地：石家庄裕华区东岗路燕港怡园，统一社会信用代码：911301006741897946。送达地址：河北省石家庄市槐安东路163号金明大厦乙座713室宋建强收。 法定代表人：韩久升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝静涛，男，汉族，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：宋建强，男，汉族，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司，住所地：唐山海港开发区港欣街以南、中山大街以北、海平路以东（青创联大厦3层320号），统一社会信用代码：911302945982997711。 法定代表人：刘硕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：咸雅馨，河北鸿翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，河北鸿翔律师事务所实习律师。 上诉人河北成冠房地产开发有限公司因与被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2019）冀0225民初10287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人河北成冠房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、因被上诉人未向上诉人进行书面催收物业费，故一审法院应根据法律规定驳回被上诉人的诉讼请求。1、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，即便上诉人逾期交纳物业费，被上诉人也首先应当以书面的形式进行催收，只有上诉人在无理当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内未交纳时，被上诉人才能向人民法院起诉。可见，“书面催缴”是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序。被上诉人未向上诉人书面催收，一审法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审法院认定被上诉人向上诉人邮寄了《催告函》和《律师函》没有事实依据。首先，虽然被上诉人向法庭出具了《催告函》、顺丰快递详单，但该催告函系被上诉人单方作出，上面日期可由被上诉人随意填写。快递单上并无签收人签字，无法证明上诉人签收了该快递，并且快递单上也没有显示寄送的公司名称、地址、签收人及文件名称，故被上诉人无法证明已经向上诉人邮寄了《催告函》及上诉人收到了所谓的《催告函》。其次，虽然被上诉人向法庭出具了《律师函》、邮政快递详单，但该律师函系被上诉人单方所做，且律师函落款日期为手写，被上诉人可随意进行填写。而邮政快递单填写的地址并非上诉人注册地址，收件人也非上诉人法定代表人，且该快递并没有签收人签字。二、一审法院对被上诉人诉请的超过诉讼时效期间的物业费予以支持，属认定事实和适用法律错误。本案中被上诉人诉请的是2014年3月3日至2017年12月31日期间的物业费，而通过被上诉人提交的起诉状可以证实，被上诉人提起本案的日期为2019年8月14日。双方约定的系分期履行定期物业费的合同，在每项物业费履行期限届满，诉讼时效期间应当从此开始计算。按《民法总则》的规定本案诉讼时效为三年，故对于被上诉人主张的2016年8月13日之前的物业费已经超过诉讼时效期间，该部分物业费不应得到一审法院的支持。三、一审法院不应判令上诉人支付2017年8月2日之后的物业费用。双方签订的《物业管理合同》第33条明确约定“合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满60天前向对方提出书面意见。”本案中，双方均未按给定提出续约，故该合同已经于2017年8月2日终止。对于2017年8月2日之后的物业费用，不应得到法院支持。四、一审法院以“因生效判决对截止2014年3月3日的物业费依据作出判决，且原、被告双方在合同中对收费标准亦有规定”为由，对上诉人提出应当按照政府指导价予以调整的观点不予支持，有违法律规定。1、《河北省物业服务收费管理实施办法》(2014)第七条规定：业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费被告政府指导价；第十条规定：属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。2、《唐山市物业管理条件》第29条规定，前期物业服务收费标准由双方约定，按照规定被告政府指导价的，应当按照政府指导价的有关规定执行。3、如果双方约定的物业服务价格超过2012年唐山市政府指导价，那么该约定价格条款涉嫌违法而不具有法律效力，双方应当按照政府指导价履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，对于超出指导价部分物业费，被上诉人无权要求上诉人支付。4、基于上述事实及法律规定，唐山市政府作出的2012年物业收费指导价标准，是正确审理本案的重要依据。综上所述，一、被上诉人未向上诉人进行书面催收物业费，根据法律规定应当驳回其诉讼请求。二、被上诉人诉请的物业费部分超过诉讼时效期间，对此部分不应得到支持。三、因双方合同已经于2017年8月2日自行终止，故对于2017年8月3日以后的物业费，被上诉人无权进出主张。四、被上诉人诉请的物业费标准过高，应当以唐山市政府2012年物业费指导价作为审理本案的依据。请二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人唐山海港龙涛亿鑫物业服务有限公司主要答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，具体如下：一、首先，被上诉人已经履行了物业服务企业请求支付物业费的书面催缴；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“经书面催交”并非效力性强制性规定。二、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，本案中原告履行《物业管理合同》的期限直至2017年12月31日才结束。物业服务合同是一种典型的继续性合同，因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性、连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行。因此诉讼时效的起算应从结束物业服务的时间开始计算，也即本案的诉讼时效起算点应为2017年12月31日。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上诉人物业服务合同关系。被上诉人一审提交的“空置房屋物业费费用清单”以及上诉人一审提交的业主领取钥匙通知书均能证实，被上诉人实际为涉案小区提供物业服务直至2017年12月。因此上诉人应当向被上诉人支付物业服务费至2017年12月31日。四、本案案涉《物业管理合同》真实、有效且符合法律规定，双方应当按照合同约定履行合同。合同中明确约定了空置房屋物业费的缴纳标准，且自《物业管理合同》签订之日起物业收费均按照合同的约定履行。双方曾于2014年就空置房屋物业费事宜进行过诉讼，并经两级人民法院判决已经生效，空置房物业费缴纳标准亦是按照《物业管理合同》中约定的标准执行，只是缴纳空置房物业费的时间截止至2014年3月3日。因此无论从合同约定，还是从合同实际履行角度，被上诉人均应按照《物业管理合同》中约定的物业费标准缴纳空置房屋的物业费。 被上诉人唐山海港龙涛亿鑫物业服务有限公司向一审法院起诉，请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费795690元（物业服务费起算时间自2014年3月3日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。审理过程中，原告将物业费计算的起点时间由2014年3月3日变更为2014年3月4日。 一审法院经审理查明，被告系唐山海港开发区滨港怡园小区的开发商。2012年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理合同》，约定被告委托原告对坐落于唐山市海港开发区物业（即滨港怡园小区，东：星海湾小区，南：管委会瑞泽小区，西：建设大厦，北：3#路）提供物业管理服务，委托管理期限五年，自2012年8月3日起至2017年8月2日止。物业管理综合服务费约定：1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.1-1.4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；2.空置房屋的管理服务费，按全额收取；3.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告入场提供物业服务。2014年，因被告拖欠物业费及取暖费等，原告诉至我院，我院作出（2014）乐港民初字第58号民事判决，判决被告支付截止2014年3月3日拖欠的空置房屋物业服务费974325元。2015年7月28日，唐山市中级人民法院作出（2015）唐民四终字第556号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被告拖欠2014年3月4日后的空置房屋物业费，原告于2018年4月分别以催告函和律师函形式向被告催收。 一审法院认为，原、被告签订的物业管理合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。对于双方争议的焦点，分述如下：一、原告起诉是否已过诉讼时效。生效判决书已经确认原告自2012年开始提供物业服务，本案审理过程中组织双方对原告提交的“滨港怡园2014年3月4日至2017年12月31日空置房屋物业费用清单”涉及到房屋的空置期间进行核对，其中涉及130-2-604号房屋交房时间为2017年12月5日，被告对此房屋的空置期间没有异议；另，原告提交的水表水费清单载明水费计算至2017年12月，故对于原告主张在合同约定的五年期限到期后继续提供服务至2017年12月31日，本院予以认可。在此期间，原告一直为涉案小区提供物业管理服务，中间并未间断，故原告于2019年8月向本院起诉未超过诉讼时效。二、原告起诉是否必须履行诉前催告程序。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院认为，首先，该条规定的经书面催收旨在指导物业服务企业在行使自身权利时考虑到作为服务的提供者在出现欠付物业费的情形时，不宜采取直接起诉的方法，先进行书面催收，不仅有利于缓和与业主的关系，也可能经催收可以解决问题，避免诉至法院，但并不禁止物业服务企业直接通过司法途径保护自身权益。该条款应为指导性的，并非强制性的。其次，原告与被告系物业服务合同关系，应当遵从双方的意思表示，双方在合同中未约定书面催收为前置程序。再次，原告在起诉之前已向被告的高管及海港分公司的负责人韩久启邮寄催告函和律师函。故，原告向本院起诉符合法律规定。三、关于原告主张的空置天数和数额是否合理。审理过程中本院组织双方对原告提交的“滨港怡园2014年3月4日至2017年12月31日空置房屋物业费用清单”涉及到房屋的空置期间进行核对，被告对126-2-1101、130-2-1002、131-1-1602、129-2-2103四套房屋交房时间有异议，其他均无异议，上述四套房屋原告提交了水笔抄表记录、物业费收据、取暖费收据、楼宇照明费收据、装修保证金收据等证据。被告作为开发商，对于房屋交付业主的时间应承担举证责任，但其未提交证据，故本院以原告主张的交房时间为准。关于物业服务费的计算标准，因生效判决对截止2014年3月3日的物业服务费已经做出判决，且原、被告双方在合同中对收费标准亦有约定，故对于原告主张的拖欠物业费数额795690元予以确认。对于被告认为应按政府指导价予以调整，理据不足，不予准许。综上所述，原告诉请被告支付空置期间的物业服务费，合法有据，应予支持。遂判决：被告河北成冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司物业服务费795690元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5878元，保全费4770元，共计10648元，由被告河北成冠房地产开发有限公司负担。 二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决所查明的事实相一致。 本院认为，上诉人河北成冠房地产开发有限公司与被上诉人唐山海港龙涛亿鑫物业服务有限公司于2012年8月3日签订的《物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。被上诉人依照合同约定履行了向上诉人提供物业服务，上诉人应当依照合同约定履行给付物业服务费的义务。本案双方争议的焦点是：一、“书面催缴”是否是物业服务企业起诉要求业主给付物业服务费的必经的前置程序？被上诉人的起诉是否符合法律规定？二、2016年8月13日之前的物业费是否已经超过诉讼时效期间？三、本案涉案的《物业管理合同》何时终止履行，对于2017年8月2日之后的物业费上诉人是否应当予以给付？四、本案物业公司应以何标准向上诉人收取物业费用？ 关于双方争议的第一个焦点即“书面催缴”是否是物业服务企业起诉要求业主给付物业服务费的必经前置程序、被上诉人的起诉是否符合法律规定问题。本院认为，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……”第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从上述法律、法规和司法解释的规定及相关立法解释分析，国家法律、法规及司法解释规定需经“业主委员会督促”、“物业服务企业经书面催收”，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，如业主可能因事务繁忙而忘记或耽误、也可能是对物业服务企业的服务或收费存在不满等，通过业主委员会的督促或物业服务企业的书面催交，即可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供沟通机会，符合法律的效率价值。为了平等保护当事人的利益，《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条才规定“业主委员会督促”、“经书面催交”作为物业服务企业起诉业主给付物业服务费的必经前置程序。原审判决认定“书面催交”为非必要前置程序不妥，本院予以纠正。被上诉人原审中提交的“催告函”和“顺丰快递详单”以及《律师函》、“中国邮政特快专递单”能够证实被上诉人在起诉前已经向上诉人进行了合理的催收和催告，其起诉要求上诉人给付物业服务费，符合法律规定。上诉人主张被上诉人未向其邮寄过催告函和律师函，理据不足，本院不予支持。 关于双方争议的第二个焦点即2016年8月13日之前的物业费是否已经超过诉讼时效期间问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方签订的《物业管理合同》属于继续性合同，双方对于物业服务费的给付时间和收取期限未进行约定，且被上诉人为上诉人提供的物业服务处于连续、不间断状态。故本案的诉讼时效期间应从被上诉人停止为上诉人提供物业服务合同时间开始计算。上诉人主张对于被上诉人主张的2016年8月13日之前的物业服务费用已经超过诉讼时效期间不应予以支持，理据不足，本院不予支持。 关于双方争议的第三个争议焦点即本案涉案的《物业管理合同》何时终止履行，对于2017年8月2日之后的物业费上诉人是否应当予以给付问题。本院认为，虽然双方签订的《物业管理合同》约定“委托管理期限为五年，自2012年8月3日起至2017年8月2日止”，但原审中被上诉人提交的“空置房屋物业费用清单”、“水表消费清单”能够证实在双方合同期限届满后，被上诉人继续为上诉人提供物业服务至2017年12月31日，对于2017年8月3日至2017年12月31日期间的物业服务费，上诉人应当向被上诉人支付。上诉人主张双方合同于2017年8月2日终止，对于2017年8月3日以后的物业服务费，其不应当向被上诉人支付，理据不足，本院不予支持。 关于双方争议的第四个焦点即本案中物业公司应以何标准向上诉人收取物业费用问题。本院认为，双方签订的《物业管理合同》对物业费的收费标准进行了约定，且该收费标准已经人民法院生效的民事判决予以确认，上诉人主张应当按照2012年唐山市政府指导价规定的物业费收取标准向被上诉人支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11757元，由上诉人河北成冠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇二〇年一月二十日 书记员  赵亚征 ——