辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14795号原告：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街65号，统一社会信用代码91210100583892775D。负责人：程清亮，该行行长。委托诉讼代理人：张琳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：王丹丹，女，满族，1981年1月27日出生，住沈阳市大东区。被告：沈阳雍森房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区西江北街155-25号，统一社会信用代码91210100671975116X。法定代表人：高书颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称民生银行）与被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行的委托诉讼代理人张琳、被告王丹丹、被告沈阳雍森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告民生银行与被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；2.请求法院判令被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司偿还原告贷款本金432,734.18元、逾期利息3,146.29元、逾期罚息19.67元及复利，合计435,900.14元（以上本金及利息截止日为2019年5月23日），并自2019年5月24日起，按《个人购房/车位借款及担保合同》约定的计息办法给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、复利至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告王丹丹名下位于沈阳市于洪区（建筑面积：57.12平方米）的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳雍森房地产开发有限公司在对被告王丹丹应支付的上述款项承担自本合同签订之日起至房屋他项权证交予原告之日止的连带保证责任；5.请求法院判令被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司赔偿原告律师费2,000元；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.2015年8月5日，原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司签订《个人购房/车位借款及担保合同》一份，约定最高授信额度为46万元，授信额度期限自2015年8月5日至2045年8月5日；本合同项下的借款额度可用于个人贷款；贷款利率为4.655%；贷款还款方式为按月付息，到期一次性偿还本金，还款日为每月15日；本合同项下贷款逾期的，逾期利率按照在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%收取；到期应付而未付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率以及实际逾期天数计收逾期罚息，直至借款本息得到清偿为止；对贷款利息不能按时支付的（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算；贷款人违反本合同约定义务，视为发生违约事件，借款人有权要求本合同项下任一借款人已提取的全部或部分借款提前到期；合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。同时，王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司约定以其名下的位于沈阳市于洪区（建筑面积：57.12平方米）的房产为上述债权提供抵押担保、抵押担保的范围为本合同第一部分第17条约定的所担保借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费）和其他相关合理费用。2015年8月11日，被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司按合同约定到登记机关为抵押房产办理了房地产登记受理凭证，抵押权人为原告。被告沈阳雍森房地产开发有限公司约定在本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止，即被告沈阳雍森房地产开发有限公司承担阶段性担保责任。保证期间为自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。保证的范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日;也包括依本合同约定，乙方宣布债务提前到期之日。2.《个人购房/车位借款及担保合同》签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王丹丹前期尚能按期偿还贷款本息，但从2018年2月15日，被告未按时偿还本息。截至2019年5月23日，被告王丹丹尚拖欠贷款本金423,734.18元、逾期利息3,146.29元、逾期罚息19.67元及复利未还，故原告诉至法院。3.原告委托系北京大成（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费2,000元。被告王丹丹辩称，对欠款事实认同，我爱人还有其他案子没有结束，如果结束我愿意继续还钱。被告沈阳雍森房地产开发有限公司辩称，我方不能同意原告针对我们的诉讼请求，我方虽然与原告签订了有关担保合同，但是该担保合同的成立其实是源于行业惯例及实践当中，开发商阶段性担保的基本理念。就阶段性担保而言，其设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权手续。本案中有关被告王丹丹的房屋产权办理早在2017年5月4日我方既已取得办理登记的手续，此后我方反复多次通知包括被告王丹丹在内的业主，积极配合、组织、敦促其办理产权登记手续。在目前沈阳市房屋产权办理登记的实践操作中，开发商无法代替、强迫房屋购买人进行产权登记，而由开发商能够配合和完成的全部行为我方均已完成，本案目前原告没有取得他项权利是由于被告王丹丹拒绝或怠于履行自身义务造成，并非我方作为开发商的违约及过错。综上，我方已完成涉案房屋开发建设并早已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设和办理产权过户的情形，不应承担保证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年8月5日，原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行（贷款人、抵押权人、乙方）与被告王丹丹（借款人、抵押人、甲方）、沈阳雍森房地产开发有限公司（保证人、丙方）签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定购房借款金额460,000元；借款期限360月，自2015年8月5日起至2045年8月5日止；贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上下浮5%；还款方式为按月等额本息还款；逾期利率为在本合同的贷款；罚息利率基础上加收50%；罚息利率基础上加收100%；甲方应履行本合同约定的义务，如甲方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，均构成违约；因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，甲方应承担乙方为此支付的实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）。抵押房产为被告王丹丹名下位于沈阳市于洪区，建筑面积57.12平方米的房产。丙方自愿依本合同的约定为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任；本合同项下的保证期间，自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。甲方履行债务期限届满之日包括甲方分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日，也包括依本合同约定，乙方宣布债务提前到期之日；丙方对本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他想权证并交予乙方之日止（及丙方承担阶段性担保责任）。2.被告王丹丹以其名下位于沈阳市于洪区，建筑面积56.86平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2015年8月11日，被告按合同约定到登记机关为上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3.借款合同签订后，原告如约发放贷款。被告王丹丹前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年2月15日起未能按期足额偿还原告借款本息，截至2019年12月9日，被告尚欠借款本金431,339.60元、逾期利息9,563元、逾期罚息265.69元未还。4.原告委托北京大成（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费2,000元。本院认为，原告民生银行与被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司签订的《个人购房/车位借款及担保合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告未按合同约定按期足额还款，系违约，应承担违约责任，故原告有权依照合同约定收回贷款，对原告要求解除合同及被告偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告王丹丹提供的房产行使抵押权并优先受偿的请求，因该抵押为预告登记，抵押权尚未设立，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张的律师费，因双方合同中已有明确约定，本院予以支持。关于原告要求被告沈阳雍森房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求，被告王丹丹未按期足额还款致使债务提前到期，被告沈阳雍森房地产开发有限公司应在保证范围内承担连带保证责任，对该请求予以支持。关于被告沈阳雍森房地产开发有限公司提出其已经完成涉案房屋开发建设并完成产权初始登记手续，不应承担保证责任的答辩意见，双方明确约定被告沈阳雍森房地产开发有限公司对本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他想权证并交予乙方之日止，故对被告该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，判决如下：一、解除原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；二、被告王丹丹于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行借款本金431,339.60元、逾期利息9,563元、逾期罚息265.69元（以上本金、利息的计算截止至2019年12月9日），并自2019年12月10日起按《个人购房/车位借款及担保合同》约定的计息办法给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息至本判决实际清偿之日止；三、被告王丹丹于本判决生效后十日内支付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行律师费2,000元；四、被告沈阳雍森房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告王丹丹应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告王丹丹追偿；五、驳回原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,869元，保全费2,710元，由被告王丹丹、沈阳雍森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 锐人民陪审员  刘世颜人民陪审员  马 欣二〇二〇年一月三日法官助理刘成久书记员黄子航本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。