黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9741号上诉人（原审被告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人（原审原告）：闫玉霞，女，1963年7月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨绍贤，男，1963年12月13日出生，汉族，哈尔滨市道外区一四八法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、上诉人闫玉霞因商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销一审判决，驳回闫玉霞一审诉讼请求。事实和理由：一审适用法律不当。一审认定案涉房屋存在质量问题，闫玉霞因质量问题产生的损失，恒大公司应予赔偿错误。案涉房屋已经验收合格并交付使用，闫玉霞在质保期内反映的维修问题系理石断裂、内门掉漆等与采暖无关的维修项目，恒大公司已经维修完毕，不存在质量问题。闫玉霞诉请的采暖、透风等问题，根据其签订确认收悉的住宅质量保证书记载，截至其主张存在质量问题的时间，已经超出交房之后两年的质保期。松北区城乡建设局质监站的检测是在超出质保期以后进行的，过了质保期存在质量不合格不能归结于恒大公司的原因，检测报告也仅是叙述存在质量问题，一审依据该检测报告认定恒大公司应承担责任错误，对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用错误。对质量问题未超过质保期系认定事实错误。闫玉霞辩称：一审认定事实清楚，请求驳回恒大公司的上诉请求。一、案涉房屋存在质量问题的事实清楚，恒大公司应当承担修复和赔偿责任。1.本案争议房屋存在质量缺陷，且属于保修范围，恒大公司应当承担保修责任。本案中，主墙施工洞开裂透风、透寒；主卧卫生间、公共卫生间、厨房没有铺设完整的地热管回路等质量瑕疵存在于争议的房屋中，恒大公司对此一直予以认可，且在庭审中亦未提供证据证明此不属于保修范围，故根据上述规定当属于质量缺陷无异。闫玉霞一审举示的证据客观真实且相互印证，能够充分证明案涉房屋存在上述严重质量问题，恒大公司也多次到现场查看，对案涉房屋存在的质量问题予以认可，双方对解决方式亦多次沟通。2.闫玉霞要求恒大公司赔偿损失有法律依据。由于恒大公司长期未履行修复义务，导致闫玉霞无法正常使用、收益、三年多无法入住案涉房屋，根据《商品房买卖合同解释》第13条、《合同法》第107条规定，闫玉霞的诉讼请求有合法的事实基础和法律依据。二、恒大公司关于房屋质量问题已超过保质期的上诉理由没有事实根据，不能作为免予维修和赔偿损失的法定理由。恒大公司一审提交的《住宅质量保证书》中载明“屋面防水、卫生间防水层”的保修期为5年的约定符合《房屋建筑工程质量保修办法》第7条第（二）项的规定，但对“地面、顶棚抹灰”约定的保证期限为1年不符合第7条中第（五）项：装修工程为2年的规定。闫玉霞是在进户后的同年10月份即发现房屋存在窗户透气、透风；墙体伸缩缝封闭不严，室温不达标等质量瑕疵，即向质检部门投诉并及时与恒大公司进行了沟通，要求其予以维修。在没有得到合理答复和及时维修的情况下，闫玉霞又陆续发现房屋存在主、次卧卫生间、厨房没有铺设地热管线等多方面质量问题，此后，闫玉霞一直坚持不断地与恒大公司交涉并向各级政府主管机关反映。这些质量问题均发生在质量保证期限内且非人为原因造成。关于哈尔滨市松北城乡建设局质监站于2018年2月28日出具的哈松建信访（2018）7号信访事项处理意见书，该检测报告是质监站在接到闫玉霞在法定期限内提出的质量投诉后，与建设、施工单位负责人共同到现场查看，并确认存在质量问题的情况下依法作出的书面答复，恒大公司对此并无异议。该证据具有真实性、客观性和合法性，恒大公司关于闫玉霞的诉请超过质量保质期的上诉理由没有任何根据，不能作为其免予维修和赔偿损失的法定理由。闫玉霞上诉请求：改判支持闫玉霞一审中第一、二、三项诉讼请求。事实和理由：一审计算赔偿的时间错误，部分赔偿金数额明显过低。2015年6月30日闫玉霞进户，同年10月20日发现室温不达标，并且站在主卧室内，感觉呼呼透风，不知道哪里进来的风；次卧、卫生间和储藏间也都冷，透气，无法居住。经向松北区质量监督站投诉及向有关部门上访，经过恒大公司多次维修始终不见效果，至2018年8月3日全面维修后恒大公司将房屋交付给闫玉霞，期间共两年零七个多月的时间，质量问题始终处于持续状态，闫玉霞一直不能在案涉房屋居住。因此，闫玉霞的实际损失应从2015年10月20日起至2018年8月3日止。一审认为闫玉霞无法正常使用案涉房屋的期间为2015年10月20日—2016年4月30日（195天）、2016年10月20日至2017年4月30日（196天）、2017年10月20日至2018年8月2日（288天）。这种分段计算损失的方法是错误的。恒大公司辩称：不同意赔偿闫玉霞所主张的上述费用。闫玉霞所提的各项诉请已经超出了质保期，不存在恒大公司需继续赔偿的事实基础。闫玉霞所述的房屋租金应属于经营性房屋所产生的租金，而其购置的房屋并非用于经营之用，不存在房屋空置租金的问题。恒大公司不存在违约行为，没有义务赔偿其上述费用。恒大公司已经在合同约定的期间内交付了质量合格的房屋，不存在迟延交房的问题，不应给付违约金。闫玉霞向一审法院起诉请求：1.要求恒大公司按照每月2800元的标准给付案涉房屋自2015年7月1日至2018年7月末的空置房屋租金103,600元；2.要求恒大公司赔偿闫玉霞物业费9385.2元、电梯费1044元、宽带网络费3637元、供热费10,030.26元，合计24,096.46元；3.要求恒大公司以每天75.49元的标准给付案涉房屋自2015年7月1日至2018年7月31日止的迟延交房违约金84,926.25元；4.要求恒大公司赔偿精神抚慰金20,000元。一审法院认定事实：2012年10月12日，闫玉霞与恒大公司签订商品房买卖合同书，约定闫玉霞购买恒大公司开发的位于哈尔滨市××××大道恒大名都4栋2单元3层303号房，房屋价款754,908元。合同第八条约定，恒大公司应当在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付闫玉霞使用。第九条约定，恒大公司如未按合同规定的期限将案涉房屋交付闫玉霞使用，逾期超过180日，闫玉霞要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大公司应自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向闫玉霞支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年6月29日，恒大公司将经验收合格的案涉房屋交付闫玉霞。闫玉霞接收房屋后，分别于2016年4月20日反映淋浴房理石断裂、2016年9月4日反映室内门掉漆、2016年10月5日反映卧室地板空鼓、2016年10月8日反映厨房墙砖掉瓷问题，恒大公司予以维修。2018年2月28日，哈尔滨市松北区城乡建设局出具《信访事项处理意见书》，认定闫玉霞于2017年12月15日反映的案涉房屋质量问题，后经该局质监站与建设、施工单位负责人共同到现场查看，认定该房屋存在以下问题：1.室内地热供热温度低；2.窗口抹灰开裂、透风；3.墙体施工洞处砌筑空鼓，并已责成建设单位履行保修义务。2018年5月，恒大公司开始进行维修，对全屋地热进行拆除并重新铺设（包括卫生间地热铺设）、对全屋窗口抹灰处进行拆装和维修、对卫生间重新做防水、对主卧墙体施工洞进行维修。2018年8月3日，恒大公司将维修后的房屋交接给闫玉霞。另查明，闫玉霞获得恒大公司赠送的免收三年物业费优惠，物业费标准为每年3128.4元。2015年6月29日，闫玉霞缴纳电梯费348元。2016年1月18日，闫玉霞缴纳2016年1月18日至2017年1月18日元申网络费1068元。2016年11月12日，闫玉霞缴纳电梯费348元。2017年9月18日，闫玉霞缴纳电梯费348元。2016年6月16日，闫玉霞缴纳2015-2016年度供暖费3343.42元、2016-2017年度供暖费3343.42元。2017年1月23日，闫玉霞缴纳2017年1月23日至2019年1月23日元申网络费2569元。2017年11月21日，闫玉霞缴纳2017-2018年供热费3343.42元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，恒大公司交付给闫玉霞使用的房屋经哈尔滨市松北区城乡建设局质监站与恒大公司经现场查看确认存在室内地热供热温度低；窗口抹灰开裂、透风；墙体施工洞处砌筑空鼓的质量问题，故闫玉霞因该质量问题产生的损失，恒大伟业公司应予赔偿。恒大伟业公司虽辩称案涉房屋已经验收合格并交付使用、闫玉霞在之前的维修单上并未反映上述质量问题及上述问题已超过质保期，但案涉房屋现已经哈尔滨市松北区城乡建设局质监站与恒大公司现场查看后确认该房屋存在上述质量问题，恒大公司予以认可并在此后对全屋地热管线重新铺设、全屋窗户进行拆装和维修、对主卧墙体重新粘贴苯板，能够认定案涉房屋存在哈尔滨市松北区城乡建设局确认的上述质量问题，且上述质量问题均未超过质保期，故对其该抗辩观点，不予采纳。该房屋自闫玉霞于2015年6月29日进户后，因地热供热温度低、窗口抹灰处开裂、透风及墙体施工洞砌筑空鼓的问题确会影响其在采暖期间的居住和使用，且恒大公司于2018年5月起开始对案涉房屋进行地热、窗口抹灰、主卧墙体及卫生间防水的全面维修，至2018年8月3日将房屋交还闫玉霞，故闫玉霞无法正常使用案涉房屋的期间为2015年10月20日-2016年4月30日（195天）、2016年10月20日至2017年4月30日（196天）、2017年10月20日至2018年8月2日（288天）。关于闫玉霞主张的租金损失，闫玉霞购买房屋的目的系为居住使用，闫玉霞本人虽未租房居住，但因上述质量问题会影响案涉房屋存在无法正常使用的期间，导致房屋空置的租金损失，此期间的房屋空置租金损失应由恒大公司赔偿。闫玉霞主张的月租金2800元的标准，法院结合案涉房屋的面积、坐落及市场价格予以认可，故对闫玉霞主张的自2015年7月1日至2018年7月31日期间的租金损失103,600元的诉讼请求予以部分支持，恒大公司应赔偿闫玉霞2015年10月20日至2016年4月30日、2016年10月20日至2017年4月30日、2017年10月20日至2018年7月31日期间的租金损失61,600元（2800元×22个月）。关于采暖费，因该房屋存在地热质量问题导致闫玉霞无法在采暖期间正常使用案涉房屋，此费用应为闫玉霞的损失，故对闫玉霞主张的要求恒大伟业公司赔偿三年采暖费损失10,030.26元的诉讼请求，予以支持。关于物业费，因该房屋的质量问题导致闫玉霞存在无法正常使用房屋的期间，此期间的物业费应为闫玉霞的损失，闫玉霞虽未实际缴纳进户后的三年物业费（2015年6月29日至2018年6月29日），但恒大公司已承诺为其减免三年物业费，故该三年物业费也为闫玉霞应得利益，其因案涉房屋在采暖及恒大公司全面维修期间不能居住房屋而导致此期间的物业费损失亦应由恒大公司承担，故恒大伟业公司应赔偿其物业费5523.68元〔3128.4元÷365天×195天（2015年10月20日至2016年4月30日）+3128.4元÷366天×196天（2016年10月20日至2017年4月30日+3128.4元÷365天×254天（2017年10月20日至2018年6月29日）〕，对闫玉霞此项诉请中超过该数额的部分，不予支持。关于电梯费，因该房屋存在地热质量问题导致闫玉霞无法在采暖期及恒大公司全面维修房屋期间正常使用案涉房屋，此期间的电梯费应为闫玉霞的损失，因闫玉霞缴纳了2015年6月29日至2018年6月29日三年的电梯费1044元，故恒大伟业公司应赔偿其电梯费614.45元〔348元÷365天×195天（2015年10月20日至2016年4月30日）+348元÷366天×196天（2016年10月20日至2017年4月30日+348元÷365天×254天（2017年10月20日至2018年6月29日），对闫玉霞此项诉请中超过此数额的部分，不予支持。关于元申网络费，因闫玉霞主张该房屋存在质量问题影响其居住，该元申网络系可停办业务，故闫玉霞在此情况下仍缴纳该费用系其自行扩大损失，该费用不应由恒大公司承担，对其此项诉讼请求，不予支持。关于迟延交房违约金，因双方合同约定，恒大公司应于2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付闫玉霞，恒大公司也已于2015年6月29日将经验收合格的房屋交付闫玉霞，该房屋虽存在质量问题导致闫玉霞存在不能正常使用房屋的期间，但恒大公司此时应承担的系保修责任及因质量问题造成的损失赔偿，闫玉霞已诉请要求恒大公司承担其主张期间内房屋空置的租金损失及相关费用损失法院也对其中的合理部分予以支持，故对闫玉霞主张迟延交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于精神损害抚慰金，闫玉霞虽主张因案涉房屋存在质量问题给其带来精神损失，但本案系合同纠纷，其主张恒大公司应承担因违约造成的精神损害抚慰金，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、恒大公司于判决之日起五日内赔偿闫玉霞租金损失61,600元；二、恒大公司于判决生效之日起五日内赔偿闫玉霞采暖费10,030.26元、物业费5523.68元、电梯费614.45元，款项合计16,168.39元；三、驳回闫玉霞的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋是否存在质量问题。闫玉霞接收房屋后，对案涉房屋存在的质量问题向恒大公司反映，恒大公司进行维修。后闫玉霞针对案涉房屋存在的问题向相关部门反映，哈尔滨市城乡建设局质监站与恒大公司到现场查看确认存在质量问题，恒大公司认可并进行维修，闫玉霞一直在积极反映存在的质量问题，一审以哈尔滨市松北区城乡建设局质监站作出的处理意见书为依据，认定案涉房屋存在质量问题并无不当。恒大公司主张案涉房屋存在的质量问题已超过质保期，因其未举示证据证实相应问题不是在质保期内存在的，故对其该主张不予支持。关于闫玉霞主张的各项损失问题。案涉房屋存在的质量问题主要为采暖问题，一审认定闫玉霞无法正常使用案涉房屋的期间为采暖期间，判令恒大公司赔偿闫玉霞在采暖期间的空置房屋租金、物业费、取暖费、电梯费等损失并无不当，闫玉霞主张其他时间亦不能使用案涉房屋依据不足。综上所述，恒大公司、闫玉霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4789元，由哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司负担1601元，由闫玉霞负担3188元。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇二〇年一月十三日书记员  于文娟