贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初12058号 原告：遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会，住所地：遵义市红花岗区中华北路格兰阳光小区。 负责人：彭继友，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：叶小俊，贵州文乡律师事务所律师。 被告：遵义润丰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路245号。统一社会信用代码：91520300214763935A。 法定代表人：王永祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。 被告：龚琪超，男，1997年4月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 被告：龚俊清，男，1960年8月26日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。 第三人：王官友，男，1974年10月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会（以下简称格兰阳光业委会）与被告遵义润丰房地产开发有限责任公司（以下简称润丰房开公司）、龚琪超、龚俊清及第三人王官友物权保护纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告格兰阳光业委会主任彭继友及其委托诉讼代理人叶小俊，被告润丰房开公司之委托诉讼代理人万力，被告龚俊清及其委托诉讼代理人袁龙波，第三人王官友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告格兰阳光业委会向本院提出诉讼请求：1.要求三被告拆除格兰阳光小区B7单元约300㎡架空层（即被告龚俊清租赁给第三人王官友开设的“三友私房菜馆”）的隔墙，并恢复原状；2.要求三被告恢复该架空层旁约80㎡公共绿化带的绿化；3.要求被告龚琪超、龚俊清将租赁给他人及第三人所获得的48万元租金归还给格兰阳光小区全体业主。事实和理由：2011年4月26日，被告龚俊清以其子被告龚琪超的名义，违反法律规定与被告润丰房开公司签订《商品房买卖合同》，由被告龚琪超以45万元的价格购买格兰阳光小区B7单元约300㎡架空层和约80㎡公共绿化带，并将其租赁给第三人王官友使用至今。被告龚琪超于2018年以规避法律的诉讼方式获得遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8697号生效民事判决书，该判决书认定前述《商品房买卖合同》有效。原告得知该情况后，于2019年3月提起第三人撤销之诉，遵义市红花岗区人民法院法院作出（2019）黔0302民撤6号民事判决书，依法撤销了（2018）黔0302民初8697号生效民事判决书。被告龚琪超、润丰房开公司不服（2019）黔0302民撤6号民事判决书，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院二审依法驳回上诉、维持原判。两审法院均认定被告龚琪超、润丰房开公司之间的买卖标的物架空层和公共绿化带属于格兰阳光小区全体业主所有，且不能将公共空间架空层隔墙使用。三被告的行为明显违反法律强制性规定，且严重损害了全体业主的合法权益。 被告润丰房开公司辩称，原告诉称的格兰阳光小区B7单元约300㎡架空层并不是架空层，而是普通商品房，其在住建部门备案房号为B3栋1单元1-2号，房屋性质为市场化商品房。该房屋可以出售，也可以办理独立产权，并非属于小区全体业主所有。我公司已于2011年4月26日将该房屋出售给被告龚琪超，并由其占有使用至今。被告龚琪超作为买受人，对所购房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。（2019）黔0302民撤6号民事判决书和（2019）黔03民终5104号民事判决书均对涉案房屋性质认定错误。我公司于2006年7月取得格兰阳光小区建设工程规划许可并实施项目建设，当时《物权法》、《城乡规划法》及遵义市人民政府第49号令均未颁布实施，一、二审法院以上述法律作为裁判依据属于适用法律错误。综上，原告无权要求三被告拆除涉案房屋隔墙，更无权要求被告龚琪超、龚俊清将所获得的租金48万元归还给格兰阳光小区全体业主，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 被告龚琪超、龚俊清辩称，同意被告润丰房开公司的答辩意见。本案原告应该是小区业主，而不应该是业主委员会；业主委员会作为本案原告参加诉讼，其诉讼主体不适格。涉案房屋买卖双方为被告龚琪超与被告润丰房开公司，与被告龚俊清无关。被告龚琪超在购买房屋时就已经存在隔墙，故不存在恢复原状的问题；涉案公共绿化带已在另一个案件中予以处理，被告龚琪超没有恢复该绿化带的义务。原告并非涉案房屋的产权人和管理人，没有理由要求被告向其支付租金。综上，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人王官友未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年4月26日，被告龚琪超委托其父亲被告龚俊清与被告润丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告龚琪超以45万元的价格购买格兰阳光小区B7栋架空层及紧邻该架空层的公共绿化带共计约300㎡。合同签订后，被告龚俊清当即向被告润丰房开公司支付价款45万元，被告润丰房开公司亦将上述架空层及公共绿化带交付给被告龚俊清管理使用。2015年1月29日，被告龚俊清将上述架空层租赁给第三人王官友经营“三友私房菜馆”，双方约定租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，租金为6万元/年。2018年8月9日，被告龚琪超将被告润丰房开公司诉至本院，要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》有效；本院于2018年11月19日作出（2018）黔0302民初8697号民事判决：确认该《商品房买卖合同》有效。2019年3月4日，原告格兰阳光业委会向本院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2018）黔0302民初8697号民事判决；本院于2019年5月29日作出（2019）黔0302民撤6号民事判决：撤销（2018）黔0302民初8697号民事判决。被告龚琪超、润丰房开公司不服（2019）黔0302民撤6号民事判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月29日作出（2019）黔03民终5104号民事判决：驳回上诉、维持原判。本院在审理（2018）黔0302民初8697号案件过程中，被告龚琪超、润丰房开公司均认可双方的买卖标的系架空层，属于没有规划许可的建筑，不能办理产权登记。（2019）黔03民终5104号民事判决进一步认定：涉案不动产的规划即为架空层，属于建筑物区分所有权中的共有部分。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、房屋租赁协议、民事判决书等证据材料在卷佐证，经本院核实，予以认定。 本院认为，架空层是指在建筑物底层或高层塔楼首层设置的无任何围护结构的建筑物，架空层只能设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，本案所涉架空层及绿化带应属格兰阳光小区业主共有。被告润丰房开公司将该架空层及绿化带出卖给被告龚琪超，双方将架空层设置隔墙并损坏绿化带，其行为已经损害了格兰阳关小区全体业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”及第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”之规定，原告格兰阳光业委会作为格兰阳光小区业主大会选举产生的合法组织，其有权代表全体业主要求被告龚琪超、润丰房开公司拆除架空层隔墙并将该架空层及公共绿化带恢复原状。原告格兰阳光业委会所提出的第一、二项诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告格兰阳光业委会要求被告龚琪超、龚俊清将所收取的租金48万元退还格兰阳光小区全体业主，鉴于架空层本身不得设置经营性质项目，因经营架空层所得收益应为非法收入，本案各方当事人均无权取得该收益，而该收益的具体处置则不属于本案审理范围。因此，本院对原告格兰阳光业委会所提出的第三项诉讼请求不予支持。被告润丰房开公司、龚琪超、龚俊清主张涉案不动产系普通商品房而非架空层，因其该项抗辩主张缺乏事实依据，故本院不予采信。综上所述，本院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、由被告遵义润丰房地产开发有限责任公司、龚琪超于本判决生效后30日内将格兰阳光小区B7栋架空层（即第三人王官友所经营的“三友私房菜馆”）隔墙予以拆除，并将该架空层及紧邻的公共绿化带共计约300㎡恢复原状。 二、驳回原告遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会的其余诉讼请求。 案件受理费已减半收取4250.00元，由原告遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会承担4200.00元，由被告遵义润丰房地产开发有限责任公司、龚琪超承担50.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  马贵强 二〇二〇年一月十三日 法官助理彭永茂 书记员余可