辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初11690号 原告：沈阳华汇房地产有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街17号，统一社会信用代码：91210100662510835U。 法定代表人：李进港，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩世鹏，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜棱，辽宁卓政律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163号甲1，统一社会信用代码：912101003131322823。 法定代表人：赵曾政，该行行长。 委托诉讼代理人：吴时德，辽宁东祥律师事务所律师。 第三人：高元峥，男，1974年12月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原告沈阳华汇房地产有限公司（以下简称“华汇公司”）与被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）、第三人高元峥案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华汇公司的委托诉讼代理人韩世鹏、张茜棱，被告平安银行的委托诉讼代理人吴时德到庭参加了诉讼。第三人高元峥经本院公告送达传票等法律文书进行传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决停止对于沈阳市皇姑区号房屋（以下简称“涉诉房屋”）的强制执行，撤销拍卖，解除查封;二、本案诉讼费用由被告承担事实和理由：2019年6月21日，原告收到沈阳市和平区人民法院（以下简称“法院”）送达的（2019)辽0102执异428号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为涉诉房屋依法归原告所有，法院就涉诉房屋采取的执行措施严重损害了原告的合法权益，原告就涉诉房屋提出的执行异议应当被支持。一、涉诉房屋所有权登记在原告名下，依法归原告所有，登记在第三人名下的预告登记不能对抗原告的所有权，且该预告登记已经失效。原告为涉诉房屋所在项目的开发建设单位，于2012年依法取得涉诉房屋的所有权初始登记证明，截至原告起诉之日，涉诉房屋并未发生所有权转移登记，《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第九条规定，涉诉房屋依法归原告所有。第三人在与原告就涉诉房屋签署商品房销售合同后，于2013年就涉诉房屋在沈阳市房管局进行预购商品房预告登记，但一直未进行涉诉房屋的所有权转移登记。根据物权法第二十条规定，涉诉房屋上的前述预告登记已经失效。退一万步讲，即使涉诉房屋上的预告登记仍然存在且合法有效，根据物权法第二十条的规定，该预告登记也仅能限制原告再次处分涉诉房屋，而并不产生涉诉房屋物权 变动的法律效力，不能对抗原告对涉诉房屋依法享有的所有权。因此，对于所有权登记在原告名下且预告登记已经失效的涉诉房屋，原告有权提起异议，要求法院停止对涉诉房屋的强制执行，解除查封。二、原告已解除与第三人就涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》,第三人已不享有涉诉房屋的任何权益。2013年10月9日，原告与第三人就第三人向原告购买涉诉房屋共同签署了《商品房买卖合同》，就房屋价款，违约责任等进行了明确约定。《商品房买卖合同》签署后，因第三人逾期偿还贷款导致原告承担连带责任，向中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行支付了贷款本金、利息及罚息总计1312266元。原告承担连带责任后，根据《商品房买卖合同》的约定于2019年1月20日向第三人发出《解除函》，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。同时原告已经向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，请求法院依法判决撤销商品房买卖合同的备案。因此，第三人己不享有涉诉房屋的任何权益，法院不应将涉诉房屋作为替第三人偿还债务的执行辱的，原告有权就法院对涉诉房屋的执行提起异议，要求法院停止对涉诉房屋的强制执行，解除查封。综上所述，原告为案涉房屋的合法所有权人，法院以（2019)辽0102执异428号执行裁定书驳回原告的执行异议申请，侵害了原告的合法权益。故原告向贵院提起执行异议之诉，请贵院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告辩称，一、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发20045号）以下简称《通知》）第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，一审法院于2016年9月22日作出（2016）辽0102民初10724号民事裁定书（以下简称10724号案），对案涉房屋采取查封措施系预查封。同时，根据该通知第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封，故预查封虽非针对被执行人已经取得产权登记的房屋，但预查封房产的执行对象应当包括被执行人在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益。高元峥于2013年10月9日从沈阳华汇房地产有限公司处购买案涉房屋，并通过按揭贷款方式结清全部购房款，沈阳华汇房地产有限公司已为该房产办理预售合同的登记备案，高元峥也为所有权办理了预告登记。根据该登记备案记载事项，高元峥享有该房屋的物权期待权，系该房屋在人民法院查封之前的权利人。故在该房屋出售并预告登记之后支局人民法院查封该房之前，沈阳华汇房地产有限公司不享有足以排除执行的民事权利。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条的规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2016年10月28日一审法院对案涉房屋依法予以查封，之后沈阳华汇房地产有限公司因履行担保义务后另案起诉主张解除房屋买卖合同，且不论根据法律规定及合同约定，高元峥已经支付对价，案涉房屋已经交付占有，商品房买卖合同时隔6年早就已经履行完毕，合同解除的条件已经消灭；更不论根据《物权法》第28条之规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，执行法院2018年8月15日作出（2018）辽0102执恢404号生效执行裁定，拍卖被执行人涉案财产，并于2018年10月23日裁定执行标的交付给买受人崔樾维（142328199409282012），房产所有权及相关权利自本裁定送达之日起转移，所有权已转移给第三人崔樾维，案外人请求解除合同、返还原物已不可能。退一步讲，就算另案导致原房屋买卖合同被解除，沈阳华汇房地产有限公司也并不据此而取得足以对10724号案排除强制执行的民事权利，因为沈阳华汇房地产有限公司基于合同解除进行的确权，其基础权利实质上仍然是债权请求权，不能排除人民法院的强制执行。何况，在金钱侵权执行中，无论案外人所持的生效法律文书的基础权利是什么，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院均不予支持。综上，答辩人认为，案外人的异议请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2016年12月26日，本院就被告平安银行与第三人高元峥金融借款合同纠纷一案作出(2016)辽0102民初10724号民事判决书，判决“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告高元峥于2014年11月12日签订的《个人信用额度贷款合同（贷贷平安专用）》（平银（沈阳）个信贷字2014第SW20150316000429号）；二、被告高元峥于本判决生效后10日内偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行本金477,000.00元，利息（含罚息）18,596.70（截至2016年9月5日）；并自2016年9月6日起按合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告高元峥于本判决生效后10日内支付原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费3,000.00元。”上述案件审理过程中，被告平安银行向本院申请对第三人高元峥名下的房产进行查封，本院依据其申请，于2016年10月28日向沈阳市房产局作出（2016）辽0102民初10724号协助执行通知书，预查封了第三人高元峥名下的位于沈阳市皇姑区，建筑面积156.77平方米的房产，查封期限三年，自2016年10月28日至2019年10月27日止。判决生效后，被告平安银行向本院申请了强制执行。上述案件在执行过程中，本院对上述房产进行了评估拍卖，最终成交价为1214699元，买受人为崔樾维。2018年7月23日，本院作出（2018）辽0102执恢404号执行裁定书，裁定将备案在第三人名下的上述房产交付给买受人房产所有权及相关权利自该裁定送达买受人时转移……强制注销第三人名下的上述房产的以预购商品房设定抵押预告登记。 另查明，原告为上述房产的开发建设单位。2012年8月31日，原告取得上述房产的房屋所有权初始登记证明。2013年10月9日，原告（出卖人）与第三人（买受人）签订关于上述房产的《商品房买卖合同》，约定第三人以1730647元的价格购买上述房产，其中首期房款520647元，剩余1210000元采用商业贷款方式支付。2013年10月22日，上述双方就上述房产办理了商品房预告登记。2018年11月15日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2018）辽0105民初5149号民事判决书，查明，2013年12月19日，中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与第三人签订《个人购房贷款合同》一份，约定第三人向该银行贷款1210000元用于购买上述房产。后，第三人未按期偿还该贷款……判决解除了《个人购房贷款合同》、第三人偿还该银行贷款本金、利息及、罚息以及原告对上述款项承担连带责任。后，原告向该银行支付了相关款项。2019年6月18日，本院作出（2019）辽0102执异428号执行裁定书，驳回了原告对上述房产提出的执行异议。2019年7月17日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2019）辽0105民初2534号民事判决书，判决解除原告与第三人于2013年10月9日签订的《商品房买卖合同》。第三人于判决生效后协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。位于沈阳市皇姑区归原告所有……该判决书尚未生效。 本院认为，当事人有答辩、举证及就对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人经本院合法传唤，无正当理由未能出庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据结合原、被告陈述意见对本案事实予以认定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。本案中，原告与第三人于2013年10月22日就本案查封房产办理了预告登记，本院于2016年10月28日对该房产进行了预查封，在预查封期限内对该房产进行了相应处置，符合上述法律规定。原告于本院查封该房产后，将第三人诉至其他法院，提出解除合同等诉讼请求，该法院于2019年7月17日作出判决书，该判决尚未生效，但依据上述法律规定，即使该判决生效，亦无法作为阻却本案执行的事由，原告还提出了本案预告登记已失效的相应主张，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，本院在预查封上述房产时，原告与第三人之间的债权尚未消灭，同时，其虽取得了房屋所有权初始登记证明，但其仅以是否取得该证明作为主张预告登记是否失效的证据，明显不够充分，综上，本院对原告主张的诉讼请求不予支持，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告沈阳华汇房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费20370元，公告费400元，由原告沈阳华汇房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  宿凇源 人民陪审员  李 颖 人民陪审员  张海燕 二〇二〇年一月十日 法官助理刘红梅 书记员柴萌萌