广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7399号原告：珠海市凤凰郡健康服务有限公司。住所地：珠海市香洲区情侣中路237号（第三层写字楼），统一社会信用代码：91440400MA4UTJ5K76。法定代表人：郑玲杰。委托诉讼代理人：林伟涛，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓惠，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海市恒福泰投资管理有限公司，住所地：珠海市香洲区粤海西路17号6栋206房，统一社会信用代码：914404005797096839。法定代表人：韦家继。委托诉讼代理人：黄伟胜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海市凤凰郡健康服务有限公司（以下简称“凤凰郡公司”）诉被告珠海市恒福泰投资管理有限公司（以下简称“恒福泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰郡公司的委托诉讼代理人黄晓惠、被告恒福泰公司委托诉讼代理人黄伟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰郡公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年1月29日签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的租金21.5万元；3.判令被告赔偿原告损失人民币4万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因原、被告之间关于原告拟承租被告位于珠海市香洲区XXX（第三层写字楼）物业（以下简称“租赁物业”）一事已经达成一致意见，原告于2019年1月28日先行向被告支付了部分租金16万元，后原被告于2019年1月29日正式签订了《租赁合同》，被告将租赁物业给原告，建筑面积合计10×××.13平方米。合同约定租金按年收取为人民币60万元，在原告付清人民币16万元后，被告应于2019年2月1日将租赁物业交付乙方使用。合同签订后，原告再向被告支付租金5.5万元。同时，原告为装修租赁物业签订装修合同，原告为此支付了4万元。但在2019年2月1日，被告并未依约将租赁物业交付给原告，后据原告得知，租赁物业至今仍被第三租户“小铃铛午托培训”所租赁使用，原告找到被告理论，被告一直称其正在与“小铃铛午托培训”协商搬迁中，要求原告再给点时间，原告并未同意，要求被告按照合同约定履行义务，后被告对原告的要求一直未予以回应。原被告签订的《租赁合同》合法有效，各方均应当按照合同约定履行相应的义务，在签订合同后，原告严格按照合同约定，先行向被告支付部分租赁人民币16万元，被告应当在2019年2月1日即将租赁物业交付给原告，但被告至今仍未将租赁物业交付给原告，而第三租户“小铃铛午托培训”却仍一直在经营中。综上，被告的上述行为已经属于严重违约，原告也不能实现原告签订合同的目的，根据《合同法》的第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，原告有权利要求解除合同。同时，因被告的违约，导致原告损失的，也应当予以赔偿。因此，原告特依据相关法律规定，诉至贵院，恳请法院能依法维护原告的合法权益，判如所请。原告凤凰郡公司为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.收据（2019.1.28）；3.报价单及收据；4.租赁物业现场图片；5.租赁物业现场视频；6.收据（2017.×××.1）；7.微信转账记录；8.公司章程。被告恒福泰公司辩称：关于原告诉被告租赁合同纠纷一案，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，其所称的根本不是事实，造成租赁合同无法履行的原因是原告无力支付租赁款，而非交付问题，原告企图用交付问题扰乱法庭视线，转移矛盾焦点，对于其欠款一事，被告也已另案起诉。对于涉案物业已经交付给原告的证据和理由，被告反驳的具体理由如下：第一，原告实际控制人的朋友圈内容可直接证明已接收涉案物业。原告的实际控制人郑玲春（也是合同的担保人）于2019年2月1日已到涉案物业现场举行入伙动工仪式，并发朋友圈。试问，如果原告没有接收物业，何以能够举行入伙仪式？第二，即便原告认为存在迟延交付，但原告自2019年2月起从未对交付问题进行过任何催促，可见根本不存在涉案物业未交付的问题。按原告所称，如果被告未能于2019年2月交付物业的，原告必然进行多番催促，而且不仅应向被告催促，同时还应向托管中心催促，双管齐下，但时至今日，别说发函催促，任何关于交付的电话、短信、微信催促都没有。反而就其拖欠租赁费的问题，被告是一催再催，还书面发函，但在未得到原告的任何回应的情况下，原告反而先行起诉，反咬一口，企图混淆视听，借此机会逃脱承担违约责任。第三，原告声称装修设计的情况也进一步印证了已交付物业的事实。正常情况下，若物业未交付的，原告是不可能聘请装修公司的，装修公司也无法到现场查勘以确定设计方案和费用。事实情况是，从2019年2月1日起直至3月底，近2个月的时间里，原告不仅不催促交付，反而还委托装修公司设计方案（要知道，装修公司肯定到过现场才能出具基础报价单），并在3月底继续交款，如果未交付，原告不可能再委托并付款的，可见，从原告委托装修设计并付款的一连串行为可以印证，原告的确接收了涉案物业。另一方面，如果原告资金充裕，签订合同或者约定时间交付后就马上启动装修，但从其提交的所谓设计合同及付款时间（如果是真实的情况下）可以看出其资金的紧张，因为只要装修动工了，就无法支付租金，凤凰郡公司也清楚届时损失的不仅仅是租金、违约金，还有投入进去的装修费用，从而进一步可以印证其未按合同付清租赁费的违约事实。第四，更为重要的是，原告解除合同没有任何依据。1.从合同约定的层面来说，合同并未赋予原告在2月1日未交付时就有直接解除合同的权利。2.若原告认为应依合同法规定如“被告的行为严重违约，原告也不能实现原告签订合同的目的”而提出“解除合同”，但也并不具备“不能实现原告签订合同的目的”的情形，原告完全可以利用多种救济手段解决问题而非径直解除合同。（1）托管中心从未表示过拒绝搬迁，原告也无证据证明“拒绝搬迁”，且被告早就与托管中心达成协议，托管中心会应被告要求搬去二楼经营，只要原告提出何时装修动工，托管中心都会配合，原告签订合同的目的也完全得以实现。（2）即便按原告所说的未交付物业，原告依法也无权径直解除合同。1）合同法等法律未赋予原告在物业未交付即直接解除合同的权利。2）最高院关于租赁合同司法解释规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，但本案所涉情况并非上述三种法定情形中的任意一种。退一步来说，即便认为未交付属于上述情形中的一种，但也应经过催促，被告在合理期限内拒不交付的，才能认为无法使用租赁房屋。本案恰恰就是原告从未催促交付，反而是被告不断催促付款，但原告在认为“未交付”的情况下，仍未催促而直接解除合同，由此可见，原告解除合同的条件尚未成就。3）更为重要的是，如前所述，原告一直无法付清租赁款，连60万都难以凑齐，退一步说，只要原告按约付清租赁款，随时都可以交付。可见，若合同最终不能履行，其原因也在于原告而非原告。第五，原告拖欠款项早有前科，此前更是支付了定金100万元而无力再付余款购买该涉案物业。1.原告无付清余款的能力。原告和被告并非第一次签订涉案物业相关的合同，早在2017年，原被告就签订了涉案物业的买卖合同，约定购房款2200万元，定金100万元。但合同签订后，原告就连100万元都难以按时支付，屡次拖延，勉强付清100万元定金后，最终还是由于付款能力不足而违约，未能购买成功。当本次交易时，被告已经尽力促成交易，以先租后买的方式，先行给原告使用物业，但无奈原告仍然缺乏付款能力，一拖再拖，连60万元都难以凑齐支付。2.如前所述，本案合同不仅有租赁关系，还有买卖关系。对于如此大宗的物业租赁和交易，双方早在2年前已经商谈并一直沟通，原告对于涉案物业的情况再熟悉不过，必然明知涉案物业的租赁及使用情况，否则，作为一个常年经营公司的成年人，也必然不会不知道物业具体情况而租赁和购买。综上，原告解除合同的理由没有任何事实、合同及法律依据，涉案物业已有充分证据证明已经交付，恳请贵院驳回其诉讼请求。被告恒福泰公司向本院提交了以下证据：1.租赁合同;2.关于尽快支付租金的函及其EMS快递详情单、快递退件;3.微信朋友圈内容;4.珠海市商事主体信息公示平台;5.房屋买卖合同;6.委托代理合同（含发票）;7.国家企业信用公示系统信息;8.（2019）粤0402民初7399号应诉通知书及民事起诉状。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，凤凰郡公司和恒福泰公司签署《房屋买卖合同》，约定恒福泰公司同意将涉案房产出售给凤凰郡公司，作价2200万元。凤凰郡公司需向恒福泰公司于2017年10月24日前支付定金100万元，于2017年×××月30日前支付900万元，剩余部分办理银行贷款支付。2019年1月28日，恒福泰公司向凤凰郡公司出具的《收据》，载明：“今收到郑玲春支付的部分租金（微信×××万元、支付宝5万元）。”2019年1月29日，凤凰郡公司（作为乙方）与恒福泰公司（作为甲方）签署《租赁合同》，其中约定，第一条：“乙方向甲方租赁位于珠海市香洲XXX，建筑面积10×××.13平方米，租赁期限自2019年2月1日起至2020年1月31日止。”第二条：“租金每年60万元，按年收取，乙方应于2019年3月30日前全部付清乙方有意向向甲方购买该物业，并应在合同租期内筹集款项以人民币2100万元的价格来优先购买该物业。双方签订该物业买卖合同后，上述年租金60万元将转化为该物业购房款。”第四条：“在乙方付清人民币16万元后，甲方再于2019年2月1日前将物业交付乙方使用。”第七条：“1.乙方应按时向甲方交纳应付租金、水电费、管理费等费用，每逾期一日，乙方应按欠费总额的万分之六点七支付违约金。乙方无正当理由逾期一个月或者于2019年3月30日前未付清年租金60万元的，甲方有权解除本租赁合同，追收乙方的一切欠费（含欠款本金及逾期付款违约金，实际根据逾期天数按前述标准支付至实际付清租金本金为止的违约金、如律师费等实现债权的费用），同时，乙方还应支付合同解除违约金18万元，同时有权立即收回该物业。3.合同期内乙方无故单方解除合同，甲方有权追收乙方所欠的一切费用（含前述第1项约定的违约金、实现债权的费用如律师费等），甲方将按每月75元/平方米的标准向乙方计算租金，乙方已付租金若不足以支付的，还应在解除之日起5日内补足，并向甲方支付合同解除违约金18万元，同时甲方有权收回该物业。”第八条：“2.除本租赁合同另有约定外，出现下列情况之一的，甲方有权单方解除或终止本租赁合同、收回该物业、乙方应向甲方支付合同解除违约金18万元。（1）乙方无故拖欠管理费或水电费等费用，达1个月以上的，或者乙方在2019年3月30日前未付清租金60万元的……”。2019年3月31日，恒福泰公司向凤凰郡公司出具《关于尽快支付租金的函》，载明：“珠海市凤凰郡健康服务有限公司：贵我双方于2019年1月29日签订了位于珠海市香洲区XXX的《租赁合同》，约定贵公司向我公司承租该房屋，租金为60万元/年，贵公司应于2019年3月30日前向我公司付清。合同签订后，我公司已按约将该房屋交付贵公司，但贵公司未能按合同约定付清租金，截至今日，仅支付了人民币21.5万元，仍有38.5万元拖欠未付。鉴于此，为使贵我双方合同得以继续履行，我公司特发此函，请贵公司按合同约定在2019年4月5日前付清房屋租金60万元，否则，由此产生的一切责任、后果及损失（包括但不限于逾期付款的违约金和合同解除的违约金损失等），将由贵公司全部承担。珠海市恒福泰投资管理有限公司。”该函件以邮寄的方式送达凤凰郡公司，凤凰郡公司于2019年4月9日签收该函件。原告提交了一份“简-空间设计有限公司”出具的《报价单》，其中内容显示该公司就珠海市XXX出具的设计方案报价总额×××万元。同时，原告提交了一份《收据》，载明：“兹收到XXX郑小姐支付美容院室内设计首期50%订金4万元。”此外，原告提交了一份微信聊天记录，其中显示微信昵称为：“Thomas.io”的账户收款4万元。被告提交了一份郑玲春的微信朋友圈截图，内容为郑玲春于2019年2月2日在涉案租赁场地中举行拜祭仪式，截图中明显可见“小铃铛学生午托中心”的桌椅。凤凰郡公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，凤凰郡公司相关人员确实于2019年2月2日到涉案场地进行拜祭仪式，但因为恒福泰公司承诺2019年2月上旬可以交付租赁物业，所以才在恒福泰公司的带领下进入涉案租赁场地进行拜祭仪式。凤凰郡公司至今未收到租赁物业的钥匙。2017年签署买卖合同后双方没有履行买卖合同，因为恒福泰公司要求的首付款一直在变，凤凰郡公司也没有办法办理后续手续。凤凰郡公司在签署租赁合同时知悉存在“小铃铛学生午托中心”，但恒福泰公司声称该午托中心可以搬迁。恒福泰公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案租赁场地的“小铃铛学生午托中心”占用面积大约为涉案租赁场地的五分之一，可以随时搬迁到二楼，只是因为凤凰郡公司担心装修后再度违约的风险高，所以一直不让午托中心搬迁。涉案租赁场地中其余五分之四的场地均是空置的。凤凰郡公司并未催促过恒福泰公司交付涉案租赁场地，反而是恒福泰公司多次催促凤凰郡公司。2017年恒福泰公司和凤凰郡公司签署买卖合同后凤凰郡公司违约，最终买卖合同并未履行，恒福泰公司也没收了凤凰郡公司支付的100万元定金。但因为凤凰郡公司违约后整个物业空置比较多，而凤凰郡公司表示每年60万元租金是没问题的，所以恒福泰公司就相信并签署租赁合同了。恒福泰公司于庭后书面说明，“小铃铛学生午托中心”和其余三楼闲置部分场地并未被建墙或设门间隔开。在凤凰郡公司郑玲春于2019年2月2日到租赁场地进行拜祭仪式当晚，郑玲春还付款了15000元租金，而到2019年2月28日再继续支付了4万元租金。本院认为，凤凰郡公司与恒福泰公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方均表达了解除《租赁合同》的意愿，本院对于该合同的解除予以确认。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要在于涉案租赁场所是否已交付。本院经审理后认为，恒福泰公司的抗辩有合理依据，主要分析如下：第一，郑玲春代表凤凰郡公司于2019年2月2日在涉案租赁场地举行了拜祭仪式，凤凰郡公司对该事实并未予以否认。该事实可反映两方面情况：一方面，无论恒福泰公司是否向凤凰郡公司交付了涉案租赁场地的钥匙，其在2019年2月2日前必然不存在拒绝交付涉案租赁场地的主观意志。因郑玲春得以进入涉案租赁场地进行拜祭仪式，必然得到了恒福泰公司的许可和协助。否则当天凤凰郡公司理应在涉案租赁场地留下的是其主张交付场地的“维权”照片，而并非“和谐”的拜祭仪式照片。另一方面，郑玲春进行拜祭仪式的地点是在“小铃铛学生午托中心”所租赁区域，而“小铃铛学生午托中心”并未对郑玲春的拜祭仪式提出抗议及阻止。则从侧面可见，“小铃铛学生午托中心”理应知悉并同意凤凰郡公司租赁之事，即恒福泰公司主动知会“小铃铛学生午托中心”涉案租赁合同的情况及后续搬迁事宜的可能性较高，至少并不存在因“小铃铛学生午托中心”拒绝搬迁而导致涉案租赁场所不能如期交付的情形。第二，凤凰郡公司在2019年2月1日之后仍持续有支付租金的行为，且并未如约于2019年3月30日前支付《租赁合同》中约定的全部租金。根据恒福泰公司的陈述，凤凰郡公司郑玲春于2019年2月2日进行拜祭仪式当晚还付款了15000元租金，且到2019年2月28日仍支付了4万元租金。如恒福泰公司在2019年2月1日后未能如约交付涉案租赁场地且双方交恶，则凤凰郡公司理应当即拒绝继续支付合同项下的租金，而实际的租金支付情况并非如此。第三，凤凰郡公司并未提交任何证据证明其存在与恒福泰公司就涉案租赁场所的交付进行交涉的情形。正常情况来说，如恒福泰公司未履行交付义务，凤凰郡公司理应频繁向恒福泰公司进行催交。且对于郑玲春来说，就连开工的“拜祭仪式”均在微信朋友圈中予以发表，可见其并非不懂或不习惯使用微信等现代沟通工具的人。如恒福泰公司未如约交付涉案租赁场地，郑玲春理应存在与恒福泰公司相关负责人员进行交涉的微信或短信聊天记录。此外，在《租赁合同》约定的年租金支付期限届满时，恒福泰公司向凤凰郡公司发送了书面的催交函件，该函件可见恒福泰公司向凤凰郡公司催款的事实，而凤凰郡公司在收到该函件后亦并未见相关因未交付租赁场所而拒绝交付租金的“维权”回函或其他书面沟通记录，以上情况均不符合生活逻辑。此外，凤凰郡公司提交的设计合同及转账凭证未能显示具体的收款人信息，并未能充分证明其就涉案租赁场地已实际支出了相关设计费用，本院对此不予采纳。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对于凤凰郡公司提出其已就涉案租赁场所的交付与恒福泰公司进行交涉的意见不予采纳。第四，根据庭审查明的事实，“小铃铛学生午托中心”所占的租赁面积仅为涉案租赁面积约五分之一，其余部分均为空置的场地，而凤凰郡公司所租赁的为涉案场地三楼、涵盖午托中心和空置场地的全部面积。按照正常的市场交易常理，出租方就租赁场地整体出租必然可获取更大的租金收益。而凤凰郡公司主张恒福泰公司舍弃整体出租三楼的机会仅为了保留占地面积区区五分之一的租户“小铃铛学生午托中心”，进而最终可能造成剩余五分之四租赁场所持续空置的局面。该主张违背了租赁市场中出租人正常的经营逻辑，本院对于凤凰郡公司该意见不予采纳。综上所述，本院认定凤凰郡公司提出恒福泰公司未交付涉案租赁场地的主张不成立，恒福泰公司并不存在违约的情形，凤凰郡公司主张恒福泰公司退还已付租金21.5万元及赔偿相关损失无合理依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市凤凰郡健康服务有限公司与被告珠海市恒福泰投资管理有限公司于2019年1月29日签署的《租赁合同》解除；二、驳回原告珠海市凤凰郡健康服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元及保全费1795元，由珠海市凤凰郡健康服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  曾敏敏二〇二〇年一月二日书 记 员  梁 縉李洁仪