广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7258号上诉人（原审被告）：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山南湖总工会大门左侧沿江路（平山高桥水）。法定代表人：陈兆兰，执行董事。委托诉讼代理人：黄凯玉，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晶，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文捷，男，1971年12月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：麦兰，女，1970年4月23日出生，汉族，广东省深圳市人，住址广东省深圳市。共同委托诉讼代理人：吴迪，广东若庭律师事务所律师。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（下称君益房地产公司）与被上诉人陈文捷、麦兰因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，并将本案依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院判决由上诉人以购房款人民币272222元为基数按日万分之二的标准向被上诉人支付逾期交房的违约金，明显过高，应当予以适当减少。上诉人与被上诉人于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:×）第八条和第九条约定，出卖人应当在2015年10月31日前将商品房交付买受人使用；若未按期交付，则按下列方式处理:（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院按照上述合同约定对逾期交房的违约金进行了计算，虽然该约定系双方的意思自治，但上诉人认为仍然过分高于被上诉人的实际损失，应当给予适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，参照解释第十七条关于逾期交房违约金数额或损失赔偿额的计算标准。上诉人认为，应当参照该商品房同地段同类房屋租金水平来确定被上诉人的实际损失，并以此损失金额为基数对违约金予给适当调减。综上所述，敬请贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付自2015年10月31日起至实际交房之日的逾期交房的违约金69688.83元（暂计至起诉之日）；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告君益房地产公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。2015年3月3日，原告陈文捷、麦兰作为买受人与被告君益房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道办黄排云田村旱坑仔地段、编号为×的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第×号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）×0号、建字第惠东县规建证字（2013）×1号、建字第惠东县规建证字（2013）×2号，施工许可证号为442************101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2014011号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第×号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共71.18平方米，其中，套内建筑面积60.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.99平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3824元，总金额（人民币）贰拾柒万贰仟贰佰贰拾贰元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款142222元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。该合同于2015年3月11日在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。合同签订后，原告向被告君益房地产公司支付首期房款142222元，余款130000元通过按揭贷款付清给被告。此外，被告于2014年11月8日向原告收取了房维修基金4271元、办证费用645元、办证服务费1000元、白蚁防治费用854元，合计6770元。2018年6月4日，原告缴纳了契税2592.6元。庭审时，被告承认涉案房屋目前尚未交付给原告。原告主张多次向被告要求交房，但被告因客观原因无法交房，对此原告未能提交证据证明。一审法院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得商品房预售许可证，原告陈文捷、麦兰向被告购买位于惠东县*****************，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：×），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。原告按约定支付了首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。被告按约定应于2015年10月31日前交付涉案房屋给原告使用，但被告在没有正当理由或者不可抗力的情况下逾期至今未交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担违约责任。关于逾期交房违约金部分是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付涉案房屋的最后期限为2015年10月31日，从2015年11月1日开始逾期，原告就应当知道权利受到损害，但其于2019年4月18日才起诉主张权利，没有证据证明在此期间存在诉讼时效中止、中断的事由，因此，原告的起诉已超过三年的诉讼时效期间，逾期交房违约金应当从原告起诉之日2019年4月18日往前推算三年即从2016年4月19日起开始计算至实际交付涉案房屋之日止，2016年4月19日之前属于超过诉讼时效期间的部分违约金请求不予支持。关于逾期交房违约金计付标准的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告至今未将涉案房屋交付原告，逾期交房已超过180天，现原告未请求解除合同，合同应当继续履行，同时按照合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当向原告支付以已交付房款272222元为基数按日万分之二计算的违约金。综上所述，原告的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州市君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（以272222元为基数，从2016年4月19日起至实际交付房屋之日止按日万分之二的标准计算）给原告陈文捷、麦兰；二、驳回原告陈文捷、麦兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1542元，由被告惠州市君益房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：违约金计算方式是否合理。关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。据此，一审法院按照买受人请求支付违约金有合同的依据。另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，上诉人君益房地产公司逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。同时，其间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、房屋有效使用时间缩短、预期利益等方面的损失。上诉人认为双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款每日万分之二计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1542元，由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月十四日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；