广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初2679号原告：深圳市盛佰纳投资发展有限公司，住所地深圳市坪山区坪山办事处石井社区岭脚南七巷6号1-2层，统一社会信用代码914403005627647583。法定代表人：魏国荣，总经理。委托诉讼代理人：陈广辉，广东深展律师事务所律师。被告：深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司，住所地深圳市坪山区坪山田头社区上村居民小组，统一社会信用代码91440300793868028T。负责人：吴锦雄。被告：深圳市坪山田头股份合作公司，住所地深圳市坪山区石井街道田头社区金田路257号，统一社会信用代码91440300192476205F。法定代表人：赖泽雄。二被告共同委托诉讼代理人：聂珍，北京大成（深圳）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈梓盛，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市盛佰纳投资发展有限公司（以下简称“盛佰纳公司”）与被告深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司（以下简称“上村分公司”）、深圳市坪山田头股份合作公司（以下简称“田头公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盛佰纳公司委托诉讼代理人陈广辉，上村分公司、田头公司共同委托诉讼代理人聂珍、陈梓盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛佰纳公司向本院提出诉讼请求：1.盛佰纳公司与上村分公司于2018年9月12日签订的《物业租赁合同》无效；2.上村分公司退还盛佰纳公司租赁保证金228900元（人民币，下同）；3.田头公司对上村分公司上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由上村分公司、田头公司承担。事实和理由：2018年9月12日，盛佰纳公司就租赁上村分公司位于田头社区上村工业区3号厂房事宜，经双方协商一致签订了《物业租赁合同》，合同约定：租期为5年，免租期自2018年9月22日至2018年10月21日；第l、2年的租金为每月76300元，第3、4、5年的租金为每月83930元；同时在合同第八条约定上村分公司保证该租赁物业交付后应协助盛佰纳公司办理营业许可及装修改造所需的审批手续。盛佰纳公司与上村分公司、田头公司签订租赁合同后，盛佰纳公司向上村分公司支付了租赁保证金228900元。上村分公司也于2018年10月18日将租赁厂房交付盛佰纳公司使用，而盛佰纳公司接收租赁厂房后按合同约定履行了交付租金的义务，但上村分公司却拒不履行合同约定协助盛佰纳公司办理营业许可及装修改造所需的审批手续，同时无法提供租赁厂房相关证件，导致盛佰纳公司方无法实现租赁目的。2019年5月6日，盛佰纳公司向上村分公司寄出《解除租赁合同告知函》，并将租赁厂房于2019年5月9日清空交还给上村分公司，同时要求上村分公司返还盛佰纳公司所支付租赁保证金，上村分公司收到盛佰纳公司告知函后不但不返还租赁保证金，还以各种理由予以推脱。上村分公司系田头公司的分公司，上村分公司在业务、资金、人事等方面受总公司田头公司管理，其不具有法人资格，在法律、经济上没有独立性，属于附属机构，田头公司理应对上村分公司的债务承担连带责任。上村分公司辩称，1.租赁厂房属于历史遗留建筑，其合法性应由行政机关先行处理，本案不属于法院受理民事诉讼的范围，应驳回盛佰纳公司的起诉。2.涉案租赁合同是上村分公司委托政府部门深圳市坪山区公共资源交易中心招租后签订，并已在该政府部门备案，属于双方的真实意思表示，不存在违反《合同法》规定的无效情形，应由合同各方诚信履行。3.租赁厂房属于深圳市农村城市化历史遗留建筑，上村分公司已进行历史遗留建筑申报，并经政府部门备案，且租赁厂房已取得《建设工程消防验收意见书》，完全符合正常使用的要求。4.即便涉案租赁合同无效，盛佰纳公司持续占有使用租赁厂房至2019年7月，虽然有向上村分公司提出解除租赁合同，但并未实际交回租赁厂房，在该持续占有期间仍应向上村分公司支付租金或占有使用费228900元、水电费用11465.58元及厂长工资9000元，合计为249365.58元。上村分公司有权扣除其租赁保证金并保留其追究其法律责任的权利。5.涉案租赁合同第8.3条约定有上村分公司协助盛佰纳公司办理营业许可及租赁物业装修改造所需的审批手续，但上村分公司从未收到盛佰纳公司的协助要求，也不存在上村分公司无法提供租赁厂房相关证件导致其无法实现租赁目的的情形，其要求确认合同无效的行为违背诚实信用原则。综上，请求驳回盛佰纳公司诉请。田头公司辩称，田头公司与盛佰纳公司、上村分公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，盛佰纳公司清楚涉案厂房的基本情况，如认定房屋租赁合同无效，有违合同法规定的诚实信用和公平原则。田头公司与上村分公司是根据《深圳经济特区股份合作公司条例》由社区集体经济组织改组的股份合作公司，属于原农村经济组织继受单位，涉案厂房的出租涉及集体资产和收益的分配问题，上村分公司自2006年成立以来，一直独立核算财务，田头公司对上村分公司的债务不承担连带清偿责任。按法律规定，企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。本案的租赁保证金已由上村分公司收取，其经营管理的财产足以承担相应责任，田头公司无须承担连带责任。经审理查明，2018年9月12日，盛佰纳公司与上村分公司、田头公司签订一份《物业租赁合同》（项目编号PSJY2018149157），约定上村分公司将位于深圳市坪山区田头社区上村工业区3号（联兴）厂房出租给盛佰纳公司用于工业，物业面积为4245.92㎡；租赁期限5年，即从2018年9月22日起至2023年9月21日止，其中2018年9月22日至2018年10月21日为免租期，第1至2年（2018年9月22日至2020年9月21日）每月租金为76300元，第3至5年（2020年9月22日至2023年9月21日）每月租金为83930元；盛佰纳公司向上村公司交付228900元作为履约保证金，待合同期满双方不再续约，并交清租金及费用后15日内退还履约保证金，否则，不予退还；盛佰纳公司于每月15日前交清当月租金、厂长工资及企业管理费，逾期未支付，按超过天数加收3‰作违约金；上村分公司委派1名厂长到盛佰纳公司就业，工资及有关福利由盛佰纳公司按月交纳给上村分公司，上村分公司代为支付，工资3000元/月。《物业租赁合同》第8.3条约定上村分公司保证该租赁物业在交付后协助盛佰纳公司办理营业许可及租赁物业装修改造所需审批手续，需要由上村分公司提供已有证明文件的，上村分公司应及时提供；第18.7条载明田头公司作为上村分公司的上级单位，负有对上村分公司履行合同的管理、监督、指导职责，并承担相关法律责任。2018年9月13日、2018年10月22日，盛佰纳公司分别向上村分公司支付了保证金176400元、52500元，合计228900元。2018年10月16日，上村分公司将厂房交付盛佰纳公司使用。2018年11月15日至2019年4月15日期间，盛佰纳公司按月向上村分公司支付了2018年11月至2019年4月期间的占有使用费及厂长费，并自行承担了上述期间的电费。2019年5月6日，盛佰纳公司通过顺丰向上村分公司邮寄一份《解除租赁合同告知函》，以“上村分公司无法提供租赁厂房合法手续，导致其无法实现租赁目的”为由，要求于2019年5月9日前将租赁厂房清空交还，并于2019年5月9日解除《物业租赁合同》、上村分公司返还租赁保证金228900元。该快递于2019年5月7日妥投。2019年5月13日，上村分公司向盛佰纳公司发出《解除租赁合同回复函》，认为盛佰纳公司解除合同的理由并非法定解除权的情形，不同意盛佰纳公司单方解除。2019年7月1日，上村分公司通过顺丰向盛佰纳公司快递一份《解除租赁合同告知书》，以盛佰纳公司从5月起拖欠费用超过110000元及违反合同约定为由，通知解除《物业租赁合同》。该快递于2019年7月2日妥投。庭审时，原、被告均确认涉案厂房交付给盛佰纳公司之后，盛佰纳公司未实际经营。上村分公司支付了涉案厂房2019年5-7月的电费合计11465.58元（其中5月电费4161.68元）。盛佰纳公司主张于2019年5月9日已交还厂房，仅未支付5月1日至9日期间的占有使用费。上村分公司主张其于2019年7月方收回涉案厂房。另查，涉案厂房未办理产权登记，亦未办理建设工程规划许可证。2009年10月15日，上村分公司对涉案厂房进行了深圳市农村城镇化历史遗留违法建筑申报。上述事实，有《物业租赁合同》《厂房交接协议》《解除租赁合同告知函》《解除租赁合同回复函》《解除租赁合同告知书》《深圳市公安局龙岗区分局消防大队建设工程消防验收意见书》《证明》、历史遗留违法建筑普查材料、银行流水、收据、发票、快递单及签收单等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上村分公司未取得本案租赁厂房深圳市坪山区田头社区上村工业区3号（联兴）厂房的建设工程规划许可证，则盛佰纳公司与上村分公司、田头公司之间签订的《租赁厂房合同》无效。盛佰纳公司诉请确认《物业租赁合同》无效，本院予以支持。二被告以涉案合同系招标签订及涉案厂房通过消防验收为由抗辩合同有效，于法无据，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，因此，盛佰纳公司应向上村分公司返还涉案厂房，上村分公司向盛佰纳公司返还租赁保证金228900元。盛佰纳公司已于2019年5月6日向上村分公司发出书面通知，要求于2019年5月9日交还涉案厂房，因盛佰纳公司并未在涉案厂房实际经营，上村分公司不存在收回厂房的障碍，因此，应视为盛佰纳公司于2019年5月9日已经向上村分公司交还涉案厂房。双方确认盛佰纳公司支付各项费用到2019年4月，盛佰纳公司未支付的相关费用，因二被告未提起反诉，因此，二被告可另循法律途径解决，本院在本案中不予处理。涉案厂房的使用权为上村分公司所有，租赁保证金为上村分公司收取，上村分公司可以其独立财产先承担返还租赁保证金228900元的责任，不足以承担的，由田头公司承担补充清偿责任。盛佰纳公司诉请田头公司承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市盛佰纳投资发展有限公司与被告深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司、深圳市坪山田头股份合作公司于2018年9月12日签订的《物业租赁合同》无效。二、被告深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盛佰纳投资发展有限公司返还租赁保证金228900元。三、被告深圳市坪山田头股份合作公司对第二项判决深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司所负债务承担补充清偿责任。四、驳回原告深圳市盛佰纳投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2367元（原告深圳市盛佰纳投资发展有限公司已预交），由被告深圳市坪山田头股份合作公司上村分公司、深圳市坪山田头股份合作公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 郑 丽二〇二〇年一月二十三日书记员 黄柳苑