湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3267号原告：徐德焕，男，1944年4月27日出生，汉族，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区，原告：徐俊艳，女，1968年1月29日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：徐德焕（系原告徐俊艳之父），男，1944年4月27日出生，汉族，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区，被告：武汉新琪安药业有限责任公司，住所地武汉市东西湖区东西湖大道5779号（10），统一社会信用代码9142011272469948XC。法定代表人：杜莉，执行董事。委托诉讼代理人：谢星雄，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小建，上海市锦天城（武汉）律师事务所实习律师。原告徐德焕、徐俊艳与被告武汉新琪安药业有限责任公司（以下简称“新琪安药业公司”）、第三人湖北威尔医药有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月17日立案。审理中，原告徐德焕、徐俊艳申请撤回对第三人湖北威尔医药有限公司的起诉，本院准许。本案后依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告徐德焕（亦为原告徐俊艳的委托诉讼代理人），被告新琪安药业公司的委托诉讼代理人谢星雄、黄小建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐德焕、徐俊艳共同诉称，判令：1、确认被告新琪安药业公司名下位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山64号的国有土地使用权及该土地上的房屋中【房屋所有权证号：武房权证东字第××号；国有土地使用证号：东国用（2001）第190113015-××号，面积1859.75平方米】办公楼一楼临街从北向南第四间门面房（即原武汉市东西湖区药品公司办公楼一楼临街从北向南第四间门面房）的产权归二原告所有；2、被告新琪安药业公司在一个月内，积极配合二原告办理以上所述办公楼一楼临街从北向南第四间门面房的不动产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告新琪安药业公司承担。事实与理由：2000年3月21日，二原告与原武汉市东西湖区药品公司（以下简称“东西湖药品公司”）签订《购房合同书》，购买了原东西湖药品公司办公楼一楼（祁家山64号）临街从北向南第四间门面房，面积21.3平方米，价款8万元。之后，二原告曾到房管土地部门办理房屋权属变更登记，因当时房产设有抵押，未能办理。自2000年以来二原告实际占有使用上述房屋至今。2000年9月11日，原东西湖药品公司改制为新琪安药业公司即被告。2001年，被告新琪安药业公司将原东西湖药品公司的土地及土地上的房屋，变更登记到其名下。具体为武汉市东西湖区吴家山街祁家山64号国有土地使用权及该土地上的房屋【房屋所有权证号：武房权证东字第××号；国有土地使用证号：东国用（2001）第190113015-××号，面积1859.75平方米】。虽然以上土地及土地上的房屋登记在被告新琪安药业公司名下，但是其一楼临街从北向南第四间门面房已在东西湖药品公司改制前卖给了二原告，二原告已经支付了全部购房款并实际占有使用至今。因此，该房产应为二原告所有。根据相关法律法规，被告新琪安药业公司，应当协助办理房产过户登记手续。综上，二原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告新琪安药业公司辩称，第一，二原告诉请的涉案房产并非为二原告所有，我公司是通过企业改制的方式依法获得诉争的房产，并且改制是通过了东西湖区经济体制改革委员会的批准和东西湖药品公司上级主管单位的批准，经相关主管单位的批准后涉案房产已经依法过户到我公司，本案诉争的房产应当归我公司所有。第二，二原告要求确认房屋归其所有的依据是原来与东西湖药品公司签订的合同，我公司认为该合同不具备法律效力。因为其未经东西湖药品公司的上级部门及国资委的同意，国有企业擅自处分国有资产的行为无效。第三，作为改制前的企业如何处理其财产，特别是不动产，在没有办理相应的手续，在改制过程中东西湖药品公司将资产整体转给了我公司，根据物权法的相关规定，不动产以登记为准。综上，请求依法驳回二原告的诉请。本院经审理认定如下事实：东西湖药品公司原为全民所有制企业，并于2000年进行了企业改制，其主管部门为武汉市东西湖商业公司。位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山路64号的2419.19平方米土地的原使用权人为东西湖药品公司。在东西湖药品公司改制过程中，2000年8月7日，武汉市东西湖区国有资产管理局出具《东西湖国有资产管理局关于武汉市东西湖区药品公司资产评估确认通知》（东国资[2000]59号），其中确认对东西湖药品公司的资产评估中，土地使用权价值166万元（账面值）因产权下落不明，未纳入评估资产，属国有资产。东西湖药品公司（甲方）与高文祥（乙方）于2000年8月15日签订《土地使用权转让协议》，约定：东西湖药品公司经改制审计，资产评估结果第八条：此次评估，土地使用权价值尚未纳入评估资产。根据企业改制有关政策规定和要求，经甲乙双方协商，公司党政联席会议研究，原则同意甲方土地（3.6亩）使用权作价值72万元，由乙方现金认购，此项资产值作为职工安置费。该协议经甲乙双方、主管部门签印后生效。2000年8月23日，武汉市东西湖区经济体制改革委员会作出《关于同意区药品公司改制方案批复》（东体改[2000]63号），批复意见为：一、原则同意你单位经职代会讨论通过的企业改制方案和职工安置方案；二、原则同意将药品公司经评估后的净资产与非经营性资产及土地使用权等作价216万元转让给高文祥、谢启安、袁姣仙等人。由高文祥、谢启安、易晓得、袁姣仙、段艳斌、张昌相等6个自然人与武汉东发商贸有限责任公司共同出资200万元组建新琪安药业公司；三、新组建的新琪安药业公司股权结构如下：高文祥、易晓得、袁姣仙、段艳斌、张昌相等6人出资180万元，占总股本的90%，为自然人股；武汉东发商贸有限责任公司出资20万元，占总股本的10%，为法人股……2000年9月11日，新琪安药业公司新设成立。2001年9月11日，武汉市东西湖区土地管理局作出《关于同意武汉市东西湖区药品公司将一幅土地使用权转让给武汉新琪安药业有限责任公司的批复》（东土建[2001]141号），批复意见为：一、同意东西湖药品公司将位于东西湖区吴家山街祁家山路64号，原以划拨方式取得的2419.19平方米土地中的1859.75平方米土地使用权补办出让手续后转让给武汉新琪安药业公司使用；二、该宗地转让后的土地用途为商业用地，使用年限为40年，至2041年9月10日止；三、东西湖药品公司补缴的出让金288000.88元（系该宗地转让金总额的40%），并按WDP-2001-082号补办出让合同的约定缴纳；四、受让方在使用期限内，如需改变土地用途或转让、出租、抵押土地使用权，需报东西湖人民政府批准；五、合同双方自收到本批复之日起15日内到武汉市东西湖区土地管理局办理土地变更登记手续。2001年9月25日，新琪安药业公司办理了位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山路64号1859.75平方米土地（以下简称“涉案土地”）的《国有土地使用权证》[东国用（2001）字第190113015-1号]。2001年11月9日，新琪安药业公司办理了坐落在涉案土地上的房屋的《房屋所有权证》（武房权证东字第××号），该证书上记载的房屋包括：建筑面积171.21平方米的3层混合结构住宅、建筑面积33.19平方米的1层混合结构办公用房、建筑面积1110.54平方米的3层混合结构工、交、仓用房、建筑面积48.9平方米的2层其它用途用房、建筑面积487.93平方米的2层混合结构办公用房。另查明，2000年3月21日，东西湖药品公司（甲方）与徐德焕、徐俊艳（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方购三支沟（祁家山路64号）药品公司办公楼一楼从北往南第四间，金额为8万元，乙方持购房所有凭证（购房合同书、付款凭证）到当地法定部门办理房屋产权证和土地使用证，并交纳有关的各种税费。2000年6月21日，东西湖药品公司向徐德焕出具《收据》，载明收到徐德焕交纳的65000元，并注明所付款项为药品公司办公楼一楼从北至南第四间门面款定金。审理中，徐德焕称剩余房款是东西湖药品公司用差欠的徐德焕的报销款进行冲抵，但未提交相应证据。上述《购房合同书》中约定出售的门面包含在新琪安药业公司享有的涉案土地使用权的范围内，且由徐德焕占有使用至今。上述事实有《购房合同书》及收据、涉案土地的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》、《土地使用权转让协议》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，徐德焕、徐俊艳与东西湖药品公司签订的《购房合同书》虽然是双方真实意思表示，但东西湖药品公司属于全民所有制企业，其对公司资产的转让并未经过当时主管机构的批准，因此，该合同成立但未发生效力。而新琪安药业公司获得涉案土地的使用权是通过东西湖药品公司的转让，且获得了国有土地管理部门的批准，办理了相关变更登记手续，新琪安药业公司通过变更登记手续合法享有了涉案土地的使用权。该使用权受《中华人民共和国物权法》的保护。徐德焕、徐俊艳仅凭与东西湖药品公司的《购房合同书》不能证明其是房屋的合法所有权人。另外，虽然徐德焕提供了一张收据证明其交纳了部分购房款，但对剩余购房款的交纳其未提供证据予以证明，故不能认定其交纳了全部购房款，履行了合同义务，故《购房合同书》未生效，且未履行，对徐德焕、徐俊艳主张确认其为房屋所有权人的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告徐德焕、徐俊艳的诉讼请求。案件受理费8900元（原告徐德焕、徐俊艳已预缴），由原告徐德焕、徐俊艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 姚 慧人民陪审员 薛 晖二〇二〇年一月十九日书 记 员 余维丰