贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13836号原告：吴泽莲，女，1973年1月7日出生汉族，住所地贵州省毕节市。原告：罗成军，男，1973年5月30日出生汉族，住所地四川省古蔺县。委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理）、陈广（一般授权代理），均系贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州长弘房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海，系贵州本芳律师事务所律师。原告吴泽莲、罗成军与被告贵州毕节市长弘房地产开发有限责任公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴泽莲、罗成军的委托诉讼代理人杨颖，被告委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴泽莲、罗成军向本院提出诉讼请求：1、判令被告长弘房开公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第B幢1单元8层3号房屋权属证书并交付原告；2、请求人民法院判令被告长弘房开公司向原告支付逾期办理房屋权属证书（现为不动产权证书）违约金，违约金以购房款476,781.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年9月11日计算至实际交付房屋权属证书（现为不动产权证）之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2012年3月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市房屋。合同约定房屋总价款为476781.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中，合同第十一条约定被告应当在2013年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并在合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要同由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商”合同签订后，原告按合同约定将全部房款476781.00元支付至被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理好的房地产权属证书交付原告，但原告与被告实际交接房屋时间是晚于合同约定时间的，其交房时间为2014年2月28日。然而时至今日，被告仍没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此，原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算至承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》的约定的违约责任承担赔偿责任，违约金以购房款476,781.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年9月11日计算至实际交付房屋权属证书（现为不动产权证）之日止。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房主权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求为谢。被告长弘房开公司答称：一、原告的诉请超过诉讼时效，应予以驳回；二、未造成原告的实际损失，原告的违约金主张过高，请法院调整。本院经审理查明，出卖人以出让方式取得位于迎宾路、编号为（2009）135#的地块的土地使用权。土地使用权年限自2005年10月12日至2055年10月11日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为“长弘星苑”。建设工程规划许可证号为520000200917288，施工许可证号为522401200911093601。2012年3月3日，原告吴泽莲、罗成军作为买受人，被告长弘房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的该地块“长弘星苑”第B栋1单元8层3号房屋；房屋总价款为476,781.00元；合同签订时，交来首付146,781.00元，其余330,000.00元在一星期内提供资料办理贷款。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要同由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事项。合同签订后，购房款原告按合同约定向被告支付了首期购房款，余款以银行按揭贷款方式向被告支付。2012年3月29日，被告将涉案商品房备案登记在原告名下。2014年2月26日，原告向被告支付了相关契税、维修基金、交易费、测绘费、工本费及各项开户费后，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。因涉案商品房至今尚未办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。经查，涉案商品房所属楼栋尚未办理商品房初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、合同备案登记表、《个人一手房贷款合同》、贷款凭证、收据、交房手续等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，以便产权登记部门办理商品房权属证书。但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的应由被告提交的有关文书交付递交至产权登记部门，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》虽约定了被告在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但并没有约定未按约定时间提交办理权属登记到产权部门的违约责任，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额476,781.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额476,781.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告在商品房交付使用后190日内（即2014年9月4日前），将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，于法有据，本院予以支持，违约金原则上起算时间应从2014年9月4日起开始计算。本案中，被告提出诉讼时效抗辩,因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故违约金应从立案之日（2019年10月24日）倒推三年，即2016年10月24日开始计算。关于违约金的截止时间，因被告已收取了原告的契税及办证费用，视为委托办证，被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，本案违约金应以原告已付购房款476,781.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。因涉案商品房所属楼栋尚未办理商品房初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件，原告诉请被告办理涉案商品房的房屋权属证书并交付原告，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市长弘房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴泽莲、罗成军支付逾期办理涉案商品房房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款476,781.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告吴泽莲、罗成军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币88.00元（已减半收取），由被告毕节市长弘房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二Ｏ二Ｏ年元月十八日书记员  毛雨