四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5354号 原告：狠哈嘎莫，女，彝族，住四川省昭觉县。 委托诉讼代理人：陈昌华，四川淇典律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陈祥润，男，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：陈江涛，男，汉族，住四川省西昌市，系陈祥润的儿子，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈荣，四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告狠哈嘎莫与被告陈祥润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告狠哈嘎莫的委托诉讼代理人陈昌华，被告陈祥润的委托诉讼代理人陈江涛、陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告狠哈嘎莫向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同》无效，赔偿原告经济损失368000元；2、判决被告承担本案诉讼费。原告在庭审中变更第1项诉讼请求为：判决原告与被告签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同》无效，赔偿原告经济损失578331元，其中：购房218000元，修新房备材料216451元，资金占用利息143880元（以218000元为基数，按年利率6%计算）。事实和理由：2008年3月，被告通过中间人汤克强、见证人陈某介绍，将自己的私有房屋（土木结构、面积135㎡）连同荒坝以218000元转让给原告，同年6月30日双方签订《房屋、荒坝永久性租赁合同》，合同约定：合同须经国家公证机关公证；收到房款后将产权过户给原告；保证原告户口迁入被告所在村组；如遇国家建设征用，补偿费由原告所得。原告支付了被告218000元。2008年大地震后，该房屋严重受损不能居住，被告办理原址拆旧建新手续，原告与其余两户出资，筹备建材修房，修建至一层楼封顶时，川兴镇政府以拆迁为由，强行将该房推到毁坏，原告蒙受巨大经济损失，原告在2012年2月至2018年5月从未间断要求川兴镇政府安置补偿，川兴镇政府答复补偿只认陈祥润。原告要求被告赔偿损失，但被告称房屋拆除与其无关。2016年12月，原告的亲属与被告发生冲突，川兴镇政府才出面调解，并表态一定按政策给予安置补偿。2018年5月，原告聘请律师要求川兴镇政府补偿，其工作人员称未找到原始记录，律师获悉该房没有在湿地五期规划范围内。2018年10月，原告等人向西昌市人民法院提起行政诉讼，法院认为诉讼主体应为陈祥润。原告要求被告提起诉讼，但被告拒绝提起诉讼。《房屋、荒坝永久性租赁合同》名为租赁，实为转让，属于无效合同，被告欺骗获取不当得利，应予以退还。川兴镇政府强拆该房，针对的是被告，新建房被拆除的损失，应由被告赔偿给原告。 被告陈祥润公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回：1、原、被告双方于2008年6月30日所签订的是《房屋、荒坝永久性租赁合同》，双方是承租人与出租人的关系，合同非常明确的约定被告是将房屋和荒坝等配套的相关设施租赁给原告使用，合同也约定原告向被告给付的是租赁金，而不是转让费，虽然合同没有约定租赁期限，但根据合同法的约定，租赁期限在20年以内都是合法的，原、被告双方在签订租赁合同至今只有11年，并没有超过法律规定的20年，所以该份合同仍然是合法有效的；2、如果人民法院认定该份合同无效，那么根据合同法的规定，原告应当将被告交付给他的房屋、荒坝等相关设施返还给被告，但上述财产已经被原告拆除或损毁，原告应当向被告给予赔偿，另外原告还应当向被告给付11年的租赁费，我们认为租赁费的计算标准应当按218000元除以20年再乘以11年来进行给付；3、原告拆除被告的房屋，并在被告的土地上擅自修建房屋，后被相关部门查处并给予拆除，该结果是原告自身导致，并不是被告的原因，该损失应由原告自己承担。综上所述，原告应当赔偿被告房屋等相关财产被拆除的损失，并向被告支付11年的租赁费，并将被告的土地复垦。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的《关于房屋转让合同书》，与本案缺乏关联性，本院不予认定；2、原告提交的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》、《集体土地建设用地使用证》、《申请》，被告对其证据“三性”无异议，本院予以采信；3、原告提交的《协议书》，被告对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该证据来源合法，与本案认定事实有关，本院对其证据“三性”予以确认；4、原告提交的照片，被告仅对原告证明目的有异议，本院对其证据“三性”予以确认；5、原告提交的汤克强《证词》、陈某《证词》，因证人未出庭接受质询，本院不予确认；6、原告提交的陈祥润《调查笔录》，其陈述内容与本案被告代理人陈述内容一致，本院对其真实性予以确认；7、原告提交的《建筑合同》、《发货单》、《收据》、《收条》、《住宿单》、《借条》、《领条》，因签订合同相对方及费用支出方均不是原告，不能证明与本案具有关联性，本院不予认定；8、原告申请证人特觉子呷出庭作证的证言，其陈述内容无其他证据予以佐证，本院不予采信；9、被告提交的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》、照片，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈祥润系西昌市川兴镇新桥村10组村民，其在所在村组办理了135.24㎡宅基地的《集体土地建设用地使用证》【川兴集建（97）字第001号】并在该地上修建有砖混住房一幢两层。2008年5月，因地震导致房屋受损，被告申请拆旧建新。2008年6月30日，原告狠哈嘎莫（乙方）与被告陈祥润（甲方）签订《房屋、荒坝永久性租赁合同书》，约定主要内容：甲方自愿将位于西昌市（小花山）的房屋及房屋前后左右的荒坝永久性租赁给乙方，集体土地使用证号：川兴集建（97）字第001号，其中房屋建筑面积为135.25平方米；经甲乙双方共同协商租赁金人民币为贰拾壹万捌仟元正（218000元正），一次性付清；乙方将租金一次性付清后，甲方将荒坝及宅基地土地使用证、土地核定调查表等一切手续交由乙方使用；拆旧盖新的一切审批手续，从社（组）村、镇、国土、城建各个环节由甲乙双方负责办理，在办理手续过程中所产生任何费用由乙方负担；甲方的房屋、荒坝等，各个环节提交到司法机关公证后一次性付清租金，公证费由乙方负责；房屋荒坝产权过户环节相关手续由甲方提供，过户费用由乙方承担；如房屋荒坝国家机关征用或者列入规划建设，一切补偿费用乙方所得；以上条款完备后乙方正常落户时与民族、外来等原因村、社（群众）无理不同意落户居住，由甲方负责协调出面；甲、乙双方必须按以上条款执行，如甲方违反以上条款按双倍租金赔偿对方，如乙方违反以上条款甲方不得退还任何租金，租房租金作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了218000元，被告将案涉房屋、荒坝及《集体土地建设用地使用证》交给了原告。2012年1月，在原告对该房屋拆旧建新过程中，该房屋被西昌市川兴镇政府拆除。2019年3月25日，原告陈祥润作为甲方，被告狠哈嘎莫与案外人特觉日呷、吉色作惹、日力比火作为乙方，双方签订《协议书》，其内容为：“事由：甲方于2008年6月将私有房产以21.8万元卖给狠哈嘎莫，后狠哈嘎莫又转让给特觉日呷、吉色作惹、日力比火，2012年上半年，三户投资拆旧建新，建房手续由陈祥润办具。新房修建到中途，因是湿地五期征地而被川兴镇政府拆毁，甲、乙双方纠纷多年。2019年3月，经新桥村委会多方协调，政府同意按拆迁户予以补偿，甲、乙双方经友好协商达成协议，共同遵守。一、甲方代表乙方接受政府补偿，补偿费到位后十天内甲方如数转交给乙方，乙方怎样分配与甲方无关（以狠哈嘎莫为代表）。二、乙方保证：政府补偿多少乙方收多少，不得多要分文。三、该协议经甲方、乙方、川兴镇新桥村委会及乙方代理人签字即具有法律效力，不得违约，违约方承担对方全部损失。”，陈祥润在甲方处签名捺印确认，狠哈嘎莫、特觉日呷、吉色作惹、日力比火在乙方处签名捺印确认，陈昌华在代理人处签名捺印确认。 另查明，西昌市川兴镇政府于2019年11月28日支付陈祥润被拆除的房屋补偿款187864.68元。 本院认为，案涉《房屋、荒坝永久性租赁合同书》虽名为“租赁合同书”，但从合同中约定“房屋荒坝产权过户环节相关手续由甲方提供，过户费用由乙方承担”的内容反映出原、被告双方签订合同的本意即是对房屋、荒坝的出让和受让，故双方之间实际形成的是买卖合同关系，该合同明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《房屋、荒坝永久性租赁合同书》属无效合同，原告要求确认《房屋、荒坝永久性租赁合同书》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，被告应将已经收取的购房款218000元返还给原告，而案涉房屋已被西昌市川兴镇政府拆除并已对被告进行了补偿，对被告主张原告应当向其赔偿房屋损失，本院不予支持。原、被告双方对于案涉房屋的土地使用权属于集体所有之重要事实应属明知，却依然签订房屋买卖合同，故双方对合同无效均有过错，双方应各自承担各自的损失，对原告购房款资金占用利息的损失及被告租赁费用的损失均由其各自承担。对原告主张的其建新房损失，因该项费用系原告购房后自行的支出，并非被告的主观意愿造成，且原告在本案中亦存在过错，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下： 一、原告狠哈嘎莫与被告陈祥润于2008年6月30日签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》无效； 二、被告陈祥润于本判决生效之日起十五日内返还原告狠哈嘎莫购房款218000元； 三、驳回原告狠哈嘎莫的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9583元，减半收取4791.5元，由原告狠哈嘎莫负担3000元，由被告陈祥润负担1791.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  刘云川 二〇二〇年一月十六日 书记员  樊 菲 附1：本案证据目录 一、原告狠哈嘎莫提交证据和证明目的如下： 第一组：《关于房屋转让合同书》、《房屋、荒坝永久性租赁合同书》、《协议书》、照片、汤克强《证词》、陈某《证词》、陈祥润《调查笔录》，证明：原告与被告之间名为租赁，实为转让、买卖关系，双方签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》为无效合同；房款已付清，因主合同无效，从合同也无效；新房修建到一层封顶时被川兴镇政府拆除，原告等人一直在找陈祥润理论，诉讼时效中断。 第二组：《建筑合同》、《发货单》、《收据》、《收条》、《住宿单》、《借条》、《领条》，证明：承建新房的人是汤克强，是本案知情人；原告的损失。 第三组：《集体土地建设用地使用证》、《申请》，证明：被告一直在欺骗原告，被告交土地使用证给原告的时候，明确告知原告可以修建房屋；修建房屋手续都是以被告的名义在办理，实际出资人是原告。 第四组：申请证人特觉子呷出庭作证，证明：原告支付218000元给被告属实；在修建过程中证人是购买材料的当事人，购买材料清单是真实的；合同签订的时候被告答应了原告三个条件：合同公证、落户、若出现纠纷出面协调解决，但是并未做到。 二、被告陈祥润提交证据和证明目的如下： 《房屋、荒坝永久性租赁合同书》、照片，证明：原、被告双方签订的是租赁合同，不是买卖合同，合同的第二、三、四条均足以证明双方是租赁不是买卖；被告将租赁物交付给原告的时候有270.48平方米的两层建筑物，另外还有荒坝、土地及其他配套设施；这些租赁物目前除了荒坝和土地存在以外，其余的建筑物和其他配套设施已被原告私自拆除，土地也被荒废多年。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。