上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23925号原告：孙方进，男，1976年11月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。被告：姚斌，男，1982年11月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：王晴，女，1985年12月6日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。原告孙方进诉被告姚斌、王晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告孙方进及委托诉讼代理人朱国瑾到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙方进向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的租赁合同解除；2.被告立即返还租金人民币96,000元及押金4,000元，合计10万元；3.被告支付租赁租金及押金1万元利息，按月2.5%利息，直至被告还清本金；4.被告承担租赁合同违约金4,000元；5.被告承担承诺的因被告使租赁流程未能继续履行的额外违约金18,000元；6.请求判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第3、5项诉讼请求。事实和理由：2019年6月26日，被告姚斌与原告签订租赁合同，将青浦区白鹤镇新桥路XXX弄XXX号XXX室租给原告，租期5年，每月租金1,600元，租金及押金支付方式为全款，并约定被告姚斌承包物业及水电煤费用。同日，原告转账支付68,000元，次日通过银行卡支付32,000元，因被告姚斌表示2019年6月27日出差，双方除租赁合同又签订了附加条款，因被告不能继续履行合同承担违约责任18,000元，被告姚斌因未带钥匙还将产证等押于中介处，表示出差回来交付钥匙。但被告回来后一直回避，双方交涉无果，原告遂诉至法院作如上诉请。被告姚斌、王晴未作答辩。经开庭审理查明：两被告系夫妻。位于上海市青浦区白鹤镇新桥路XXX弄XXX号XXX室(下简称系争房屋)房屋系两被告按份共有，各占50%份额。2019年6月26日，两被告(出租人，甲方)与原告(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房型办公楼作住宅使用(商住两用，两室一厅)。租期5年,自2019年6月26日起至2024年5月26日止。租金每月壹仟陆佰元，乙方应在签订合同当天支付租金即陆拾个月玖万陆仟元(2019年6月26日至2024年5月26日)，余款乙方应按期付给甲方，支付方式为全款，乙方不得拖欠或拒交房租。租赁期间，如甲方需收回房屋有用或乙方因特殊情况需要退房，均须提前15天通知双方沟通，违约方并承担双方约定的违约金即4,000元。乙方于租赁期满时，应将租赁房屋原状交还给甲方，或经甲方同意可续租，租赁期间房屋中的设施、家电等归乙方使用，乙方须付押金4,000元，押在甲方待租赁期满租房无损，全部归还。租赁期间，水、电、通讯、煤气、保安、公灯、有线电视等支出的费用全部乙方承担，乙方应自觉交纳相关费用，并保存凭证以便结账。第十四条约定，装潢设施清单包括：电视机1台、空调3台、冰箱1台、洗衣机1台。另合同手写约定双方约定包物业、包水电煤。合同落款甲方处被告姚斌签字，王晴(代)，签约人处由案外人陈萍萍签字。另查明，原告提供了收据原件2份，收款人处有被告姚斌本人签字，日期均为2019年6月26日。其中1份载明：“本人姚斌收到孙方进租房定金68,000元，租赁物业为青浦区白鹤镇新桥路XXX弄XXX号XXX室。”收款人签字及日期下方手写备注：“孙方进支付方式为支付宝转账肆万元整和壹万元整，微信转账壹万元整和捌仟元整两笔”该备注下方无原被告签字确认。另1份载明：“本人姚斌收到孙方进租房款尾款叁万贰仟元，租赁物业为青浦区白鹤镇新桥路XXX弄XXX号XXX室。”收款人签字及日期下方手写备注内容为：“姚斌和孙方进双方约定，此尾款于2019年6月27日孙方进直接转账姚斌农业银行卡内，本人姚斌承诺若中途违约或租赁流程有任何无法继续的情况，应全额退款，并支付违约金及孙方进一方诉讼费合计人民币壹万捌仟元。”该备注下方无原被告签字确认。同日，被告姚斌出具声明，内容为：“本人姚斌暂押房产证、结婚证两份证件，因本人2019年6月27日前往广州出差，故来不及签订正式租赁合同，遂以押证在中介处，由此引起的一切后果由本人自行承担，本人声明这一切行为乃本人自愿。直至交房交钥匙”。2019年6月26日，原告支付被告姚斌68,000元。2019年6月27日，原告通过银行转账向被告姚斌支付32,000元。被告姚斌收到上述款项后，至今未将系争房屋交付原告。以上查明的事实，由原告的陈述、上海市房地产权证、结婚证、房屋租赁合同、收据、声明、转账记录等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：2019年6月26日陈萍萍说手里有房源，五年一租，租金一次性付清，考虑租金较低，原告打算做二房东。承租前原告未看过房屋。签约当天是中介通知被告姚斌到场，后双方协商合同内容。因被告姚斌表示当晚要出差，让原告先付钱后交钥匙，并将房产证及结婚证原件放在中介处，且听中介说被告姚斌是老板，原告就全额付款。2份收据及声明都是陈萍萍书写内容，被告姚斌看过后签字确认。收据虽姚斌仅在收款人处签字，但是是对整个收据及下方备注内容的确认。6.8万收据是原告当天付款后出具，3.2万收据出具时原告不在现场，是委托中介操作，后中介交给原告，3.2万收据中备注“此尾款于2019年6月27日孙方进转账……”，是因当天原告没带够钱，次日原告通过银行转账3.2万给被告姚斌。签约当天被告王晴未出现过，但被告姚斌是代被告王晴签字，两被告系夫妻关系，被告姚斌出具结婚证、产权证，故合同相对方是两被告，要求两被告担责。2019年7月，原告找到被告姚斌要求其交房但遭拒绝，2019年9月初，原告将告知书张贴系争房屋门上，还当面提交给被告姚斌，其表示会解决，但未出现，现已经无法联系被告姚斌。原告未发过解除函，只有电话沟通，要求按起诉状送达日作为合同解除日。审理中，陈萍萍来本院陈述：系争房屋是登记在案外人处某，是姚斌要找二房东，一次性付五年租金。签约当天三方协商了合同内容，被告姚斌当天也带了钥匙过来，因其要出差，并要求款清交房，当天原告未付清全款，故未交钥匙，且姚斌表示再交房，签约当天将产证及结婚证押在中介处，合同未约定交房时间。签约前中介业务员林聪到房屋看过，签约后二三天陈萍萍带原告看房，但上锁。2份收据和1份声明都是在签约当天形成，是陈萍萍手写内容，姚斌在收款人处签字确认。一般五年的合同都要到交易中心备案，声明中的“来不及签订正式合同”是指来不及备案，是因姚斌出差，备案合同与涉案合同内容一样。签约之后，被告一直未交钥匙，被告王晴未参与过协商及签订合同。之后中介及原告上门找过姚斌，第一次中介上门，被告王晴表示不知情，第二次上门王晴说与其无关，第三次与原告一起在房门上张贴告知信，在楼道遇到了姚斌，当面告知姚斌已经张贴了告知信。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同虽列明两被告系出租方，尾部被告姚斌书写了“王晴(代)”，但签约当日被告王晴并未出现，原告未举证证明被告王晴参与合同履行，也未举证证明被告王晴对被告姚斌的代签行为进行追认，故本院难以确认王晴是合同相对人。案涉合同是原告与被告姚斌的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告已经按约付清了全部房租，但被告至今未交付房屋，系根本违约，原告有权解除合同，合同解除日为起诉状送达日即2019年12月18日。合同解除后，被告姚斌理应返还租金及押金。关于违约金，原告基于租赁合同之约定主张，于法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙方进与被告姚斌在2019年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告姚斌应于本判决生效之日起十日内返还原告孙方进房屋租金96,000元及押金4,000元，合计100,000元；三、被告姚斌应于本判决生效之日起十日内支付原告孙方进违约金4,000元；四、原告孙方进的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,380元，减半收取计1,190元，由被告姚斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年一月二十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。