河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初4148号原告：胡小四，男，1958年11月20日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：曹延龙，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐晓彦，河南前行律师事务所律师。被告：平顶山市汇合房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区建设路西段温集村龙凤盛世5号楼09号商铺东三间，统一社会信用代码：91410400684603741Q。法定代表人：赵新昌。被告：赵立胜，男，汉族，1984年3月17日出生，住河南省平顶山市新华区。原告胡小四诉被告平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡小四及其委托诉讼代理人曹延龙、齐晓彦到庭参加诉讼，被告平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜未到庭。本案现已审理终结。胡小四提起诉请：1.解除原告与被告平顶山市汇合房地产开发有限公司于2017年7月13日签订的《商品房预约保留协议书》；2.判令被告平顶山市汇合房地产开发有限公司返还原告交付的预约保留房款392698元及利息(以392698元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率,自2017年7月14日计算至被告实际返还上述全部预约保留房款之日止)；3.判令被告平顶山市汇合房地产开发有限公司向原告支付赔偿金392698元,违约金78539.6元；4.被告赵立胜对上述全部款项承担连带偿还责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年7月13日原告与被告平顶山市汇合房地产开发有限公司签订《商品房预约保留协议书》一份,该协议书约定,原告以392698元的价格购买被告平顶山市汇合房地产开发有限司开发的龙凤盛世小区6号楼1单元16层1606户房屋一套。2017年7月14日,原告按约向被告交付房款392698元,二被告向原告出具收据一份。同日,二被告另向原告出具《承诺书》一份,该承诺书内容为:“承诺书龙凤盛世6号楼1单元16层1606号房,胡小四已于2017年7月14日全款买下此楼房,因其他原因未给胡小四办理商品房买卖法律合同,现承诺如下:一是此房只卖给胡小四决不转卖给他人。二是该楼房买卖法律合同将在2018年12月底前完善。三是以上两款如有违背,愿承担法律责任及损失。平顶山市汇合房地产开发有限公司(龙凤盛世)赵立胜二零一七年七月十四日”。截至原告起诉之日,被告未与原告签订商品房买卖法律合同,且原告通过平顶山市房产管理局官网查询得知,被告已将该房屋卖与第三人。另,《商品房预约保留协议书》第四条约定,在签订《商品房买卖合同》前,本协议书为买卖双方的正式合约。第三条预约保留条款第2款约定:买受方在出售方指定日期,地点付清预约保留总房价全款后,出售方有为买受方保留上述物业的义务,买受方不得提出退房;如任何一方违约,则按预约保留总房价的20%向对方支付违约金。综上,被告平顶山市汇合房地产开发有限公司在与原告签订《商品房预约保留协议书》后又将该房屋卖与他人的行为已构成严重违约,被告赵立胜在收据和承诺书上签名,应与平顶山市汇合房地产开发有限公司承担连带偿还责任。为维护原告合法权益,特依据《合同法》第94条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、第8条等有关法律规定提起诉讼,请求贵院依法支持原告诉讼请求。平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年7月13日，胡小四与平顶山市汇合房地产开发有限公司签订《商品房预约保留协议书》一份，协议约定，胡小四购买平顶山市汇合房地产开发有限公司开发的龙凤盛世小区6号楼1单元16层1606户房屋一套，总房价392698元，由胡小四一次性支付。预约保留条款第2条约定:买受方在出售方指定日期,地点付清预约保留总房价全款后,出售方有为买受方保留上述物业的义务,买受方不得提出退房;如任何一方违约,则按预约保留总房价的20%向对方支付违约金。另查明，2019年7月14日，平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜向胡小四出具收据一份，收据内容为：今收到胡小四交来龙凤盛世房款6号楼1606号人民币叁拾玖万贰仟陆佰玖拾捌元，收款人赵立胜平顶山市汇合房地产开发有限公司。同日，平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜向胡小四出具承诺书一份，承诺书内容为:“承诺书龙凤盛世6号楼1单元16层1606号房，胡小四已于2017年7月14日全款买下此楼房，因其他原因未给胡小四办理商品房买卖法律合同，现承诺如下:一是此房只卖给胡小四决不转卖给他人。二是该楼房买卖法律合同将在2018年12月底前完善。三是以上两款如有违背，愿承担法律责任及损失。平顶山市汇合房地产开发有限公司（龙凤盛世）赵立胜二零一七年七月十四日”。赵立胜系平顶山市汇合房地产开发有限公司实际控制人。再查明，平顶山市汇合房地产开发有限公司已将龙凤盛世小区6号楼1单元16层1606户房屋卖于第三人李国振，并已进行备案登记。上述事实，由《商品房预约保留协议书》、收据、承诺书、商品房网签备案信息查询结果、平顶山市房地产交易管理所出具的情况说明及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告胡小四与被告平顶山市汇合房地产开发有限公司签订《商品房预约保留协议书》，约定由原告向被告预约定购商品房屋，有被告给原告出具的收款收据及承诺书为凭，双方之间的商品房预约合同依法成立。原、被告之间的商品房预约合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。原告已经按照约定向被告缴纳了全部购房款，而被告却将涉案房屋卖于第三人，与他人签订商品房买卖合同并备案登记，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，现原告要求解除原、被告之间签订的《商品房预约保留协议书》并判令被告退还原告已经缴纳购房款的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告承担其购房款的银行利息及按照购房款的一倍赔偿损失的问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告签订的《商品房预约保留协议书》中对当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受原告购房款，故双方签订的《商品房预约保留协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。因此，平顶山市汇合房地产开发有限公司应当返还胡小四交纳的购房款392698元。并自2019年7月15日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率支付利息至借款实际清偿完毕之日止。关于赔偿本院酌定参照市场房屋价值变化，以所交房款三分之一数额赔偿胡小四合计130899元。赵立胜收据、承诺书上签字系代表平顶山市汇合房地产开发有限公司履行职务行为，其不应对上述赔偿承担连带支付责任。平顶山市汇合房地产开发有限公司、赵立胜经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自于本判决生效之日起胡小四与平顶山市汇合房地产开发有限公司于2017年7月13日签订的《商品房预约保留协议书》解除；二、平顶山市汇合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还胡小四交付的预约保留房款392698元及利息(以392698元为本金,自2017年7月15日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算至房款全部返还完毕之日止)；三、平顶山市汇合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡小四支付赔偿金130899元；四、驳回胡小四其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12891元，由平顶山市汇合房地产开发有限公司承担6486元，由胡小四承担6405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  张文革审判员  高俊营审判员  王 芳二〇二〇年一月十五日书记员  黄佳佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。