文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22876号原告：柳庆斌，男，1972年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：裴海燕，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕茂林，广东格威律师事务所实习律师。被告：唐良洪，男，1969年10月1日出生，汉族，身份证住址四川省岳池县，委托诉讼代理人：刘邦惠，广东合众拓展律师事务所律师。原告柳庆斌诉被告唐良洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，本院依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人裴海燕，被告委托诉讼代理人刘邦惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告立即支付原告欠款本金364004.11元、利息58240.66元，合计422244.77元（利息暂计至2019年9月2日，之后按照月利率2%计至款项付清之日止）；2、被告支付迟延履行判决期间的债务利息；3、被告承担原告实现债权的一切费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、保全担保费、公告费等）。事实与理由：原、被告双方于2018年2月6日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省××××区西区茶山村的在建房屋，房屋共一栋六层，总面积900平方米，总价款420万元。协议签订后，原告分别于2018年2月7日、2月14日分四笔向被告支付定金及购房款共计100万元。被告收到房款后反悔，不愿意将房屋继续卖给原告。2018年4月28日，经双方协商一致，被告向原告返还购房款并向原告支付违约金，同时被告向原告出具《欠条》确认，被告欠原告本金及资金占用利息共计130万元，由被告于2018年6月15日前一次付清，逾期被告应自2018年6月16起按2%的月利率向原告支付利息，直至款项付清时止。但被告并未严格按照约定及时足额还款，经原告多次催促，被告于2018年10月至2019年1月期间共计还款107万元，其后再无还款，至今尚欠原告购房款本金364004.11元及相应利息。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：一、对于已经返还107万元，被告予以确认。二、原告与被告双方在合同中约定及《欠条》所写利息，均超出法律规定的利息上限，属于无效约定。三、原告的利息计算有误。关于利息的计算，由于合同约定的利息以及欠条所约定的利息均远远超过法律规定，利息的计算，应以每个月2%计算，从6月16日开始，按照被告所承诺的月2%计算。9月15日，被告已经开始还款。相关利息的支付，应该在被告支付本金外，每月抵减后再计算利息。四、买卖合同中关于利息的约定，如买方无能力支付购房款，可以解除合同，卖方需退还已支付的购房款并支付30万元违约金，显失公平。《欠条》并非被告自愿签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，被告唐良洪（出卖人、甲方）与原告柳庆斌（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于广东省××××区西区茶山村房屋一栋六层（地基满足14层高的设计要求），总面积900平方米房屋卖与乙方，房屋所需证件（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、专业设计公司蓝色图纸、房产证）齐全、合法；总价款计420万元；在甲乙双方将该房屋的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及相关证件过户手续办理完成以后，乙方支付甲方50万元，同时在春节前再次给付50万元；余款320万元，由甲方在为乙方将房产证办妥并将房屋全面交付并交有乙方后，分期付款，2018年4月至6月，三个月内付款150万元，剩余款项在2018年12月底前分期分批支付给甲方；乙方如在2018年春节后，出现资金紧张而暂不购买该房屋，可提前一个月通知甲方，此间，甲方使用乙方资金三个月，其除应返还乙方购房款外，还应给付乙方30万元的资金占用利息；及其他内容。2018年2月7日，原告分两笔向被告转账支付26万元、24万元；2018年2月14日，原告分两笔向被告转账20万元、30万元。以上款项合计100万元。2018年4月28日，被告唐良洪出具《欠条》一份，内容载明：今欠到柳庆斌购房（惠州市惠阳区茶山村）定金及购房款100万元，另按该房屋买卖合同第六条（8）约定，甲方自愿另行处理房屋，同时现在甲方即欠款人愿依据约定另行给付乙方即柳庆斌30万元的资金占用利息，以上二项欠款共计130万元，由欠款人于2018年6月15日前一次付清，逾期欠款人则应自2018年6月16日起按2%的月利率向乙方支付利息，直至款清时止。被告对《欠条》中签名的真实性予以认可，但表示其系受胁迫所签订,《欠条》约定的30万元资金占用利息远远超过法律规定，应属无效。庭审中，原告主张《房屋买卖合同》系因被告提出而解除合同，《欠条》中的30万元实为违约金；被告主张《房屋买卖合同》系因原告无力支付剩余房款而双方协商解除。另经本院询问，被告表示其与原告系经朋友介绍认识签订涉案买卖合同，涉案房屋没有产权证但有国有土地使用证，登记在被告名下，涉案房屋现为空置状态；被告未在本院指定期限内提交相关使用证。2018年9月15日，被告转账支付原告5万元；2018年11月30日，被告转账支付原告2万元；2018年12月1日，被告转账支付原告20万元；2018年12月20日，被告转账支付原告20万元；2018年12月31日，被告转账支付原告25万元；2019年1月10日，被告转账支付原告35万元。以上款项合计107万元。原告主张，被告的上述还款应先扣利息再扣本金，截至2018年12月20日，被告已还款47万元，应还利息为424000元（2018年6月16日至2018年12月20日期间，以100万元为基数按照每月2%计算，利息为124000元+30万元的资金占用利息），剩余本金为954000元，继续按照上述方式计算，截至2019年9月2日，被告尚欠本金364004.11元，利息58240.66元。原告提交了《本金利息计算表》用于证明其计算方式；被告对原告的主张不予认可，表示被告所还款项，应先扣本金再计利息。本院认为，原告与被告各自主张买卖合同的解除原因在于对方，但均未提交证据予以证明，双方应各自承担相应的举证不能的法律后果，故本案应视为原告与被告协商一致解除《房屋买卖合同》，对于原告关于《欠条》约定的30万元为违约金的主张，本院不予采纳；结合《欠条》的内容，本院认定《欠条》约定的“资金占用利息30万元”实质为100万元截至2018年6月15日的欠款利息，该约定超出法律规定范畴，对于超出法律规定范畴部分，本院不予支持。原告与被告对于100万元并未约定本金及利息的还款先后顺序，故按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定，本院认定被告每次还款先偿还利息，再偿还本金。如前所述，《欠条》中承诺的100万元截至2018年6月15日的利息标准超过超出法律规定的范畴，但对于被告已偿还的该期间未超过年利率36%的利息，本院予以确认，按此计算，2018年2月7日原告支付50万元；2018年2月14日原告支付50万元，截至2018年6月15日，按照年利率36%的标准计算100万元的利息应为123780.82元（500000×36%÷365×129＋500000×36%÷365×122）；自2018年6月16日起，本院按照《欠条》约定的年利率24%的标准计算利息。综上，经核算，截至2019年1月10日，被告还应向原告支付欠款本金186080.33元，2019年1月11日之后的利息，被告应以上述本金为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告唐良洪于本判决生效之日起十日内支付原告柳庆斌欠款本金186080.33元及其利息（利息以186080.33元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年1月11日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告柳庆斌的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3816.84元，由原告负担1832.62元，被告负担1984.82元；保全费2631.22元，由原告负担1263.36元，被告负担1367.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张黎二〇二〇年一月二十日书记员  习思附：被告还款本金及利息计算表（单位：元）：            还款日期              应还本金              应还利息              实际还款              实还利息              实还本金                  2018.09.15              1000000              123780.82（截至2018.6.15）+60493.15（2018.6.16-9.15）              50000              50000              0                  2018.11.30              1000000              49972.6（2018.9.16-11.30）+134273.97              20000              20000              0                  2018.12.01              1000000              657.53（2018.12.1）＋164246.57              200000              164904.1              35095.9                  2018.12.20              964904.1              12054.69（2018.12.2-12.20）              200000              12054.69              187945.31                  2018.12.31              776958.79              5619.65（2018.12.21-12.31）              250000              5619.65              244380.35                  2019.01.10              532578.44              3501.89（2019.1.1-1.10）              350000              3501.89              346498.11                                186080.33                                                              附:本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。