广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37085号原告：陈颖，女，汉族，1971年10月2日出生，身份证住址成都市锦江区，委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810061667。委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910077155。被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码9144030070844110M。法定代表人：胡雯婷。委托诉讼代理人：鲁畅，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201411015813。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。被告：深圳市名夏集团有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：梁小惠，女，汉族，1989年8月10日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。负责人：王业。原告陈颖与被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、深圳市名厦集团有限公司（以下简称名夏公司）、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖的委托诉讼代理人孔钰平、被告国融公司的委托诉讼代理人鲁畅及黄钊洋、被告名夏公司的委托诉讼代理人梁小惠到庭参加诉讼，第三人建设银行深圳分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈颖向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付自2018年6月1日起至2019年3月31日止共303日的延期办证违约金人民币（币种下同）239831元。2．判令两被告按房地产买卖合同约定每日791.52元的延期办证违约金标准，向原告支付自2019年4月1日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。3．判令两被告与原告共同申请将深圳市罗湖区东门街道湖贝路港丰大厦1栋26A11不动产转移登记在原告名下。4．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告与被告买卖涉案不动产的事实：2012年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市罗湖区××大厦××房（以下简称涉案房产），总金额为1978800元。出卖人须于2013年11月15日前将房地产交付受人使用（第9条）。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付买受人之日起240日内出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》（第21条）。如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受认要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金（第22条）。出卖人、买受人双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三约定，交楼标准为毛坯房。合同签订后，原告付清了房款，被告将毛坯房交付给其合作的装饰公司进行室内装修，但被告交房后，由于被告的原因造成原告未能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，故原告向人民法院提起诉讼。二、生效民事判决对涉案不动产买卖事实的认定。深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初14718号民事判决认定：原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告已经履行了买受人支付全部购房款的合同义务。涉案房产是2012年10月30日交付，依约被告应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任，故被告应向原告支付自2015年1月1日至2018年5月31日期间共1246日的迟延办证违约金人民986234元。之后的违约金，因本院并未向原告计收该部分受费，故对于该部分违约金，本院在本案中不作处理。原告可另行向两被告主张。被告不服一审判决，提起上诉，深圳市中级人民法院(2018)粤03民终25667号民事判决，驳回上诉，维持原判。另外，2014年11月21日，港丰房地产开发（深圳）有限公司的企业名称变更为：深圳市国融房地产开发有限公司。2013年11月6日，深圳名厦商贸有限公司的企业名称变更为：深圳市名夏房地产开发有限公司；2014年09月28日，深圳市名厦房地产开发有限公司的企业名称变更为：深圳市名夏集团有限公司。综上，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，主体适格、内容合法，具有法律约束力，原告与被告应全面履行合约定的义务。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告也将合同约定的房产交付给原告。但被告交付房产后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房产的《房地产证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即按合同第22条的约定及生效民事判决的认定，被告除承担上述生效判决确定的迟延办证违约金，被告还应继续承担自2018年6月1日起至原告实际取得《房地产证》之日止，按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。为维护原告的合法权益不受损害，依照《合同法》第8条、第107条、第114条第一款，及《民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请依法裁判。被告国融公司答辩称：一、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担迟延办证责任。答辩人自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会，导致迟迟未能办证。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，国融公司亦已配合原告以及其他各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章并提出无理要求刁难业主，为此，有37户业主起诉名夏公司要求其盖章、配合办证。二、即使本案存在迟延办证情形，本案违约金标准显然过高，请求法庭基于公平原则予以调低。逾期办证会给原告造成不便，但原告并未因此发生实际经济损失，并且，答辩人也已经实际交付房屋。原告在此前诉讼中以相同的事实理由已经获得了高额的逾期办证违约金，该违约金显然已过高。国融公司认为，违约金应当是以填补实际损失为原则，不应借此获取巨大的经济利益。因此，请求法院根据公平原则并结合本案情况，依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释二的第二十九条对违约金标准予以调低。综上所述，请求贵院依法驳回原告关于迟延办证违约金的诉讼请求。被告名夏公司答辩称：一、本案错列了被告，被告深圳市国融房地产开发有限公司不是本案适格被告。原告与名夏公司、原港丰房地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》而发生诉讼，根据民事诉讼法的规定，答辩人、港丰房地产开发有限公司为本案被告。但港丰房地产开发有限公司被债权人非法更名深圳市国融房地产开发有限公司，并由其实际控制，该更名后的公司不能意思自治，丧失了民事主体资格，不能替代港丰房地产开发有限公司作为本案被告应诉。港丰集团有限公司是原港丰房地产开发有限公司的100%股权的投资股东，原港丰房地产有限公司与深圳市国融投资控股有限公司是股权让与担保关系，应深圳市国融投资控股有限公司的要求，原港丰地产有限公司的股东港丰集团有限公司将100%股权变更登记至被告深圳市国融房地产开发有限公司名下担保债务的履行，根据双方签订的《股权及债权重组协议书》、《股权转让协议》，深圳市国融资控股有限公司仅具有监督权，没有经营管理权以及对100%股权所有权。对此，生效的民事判决已经予以了确认：(2015)粤高法四终字第196号民事判决书认定“港丰房地产公司的股权变更登记被告国融公司名下是依《股权及债权重组协议》而取得，但并不必然表明被告国融公司当然已取得了港丰房地产公司的股权，其性质是股权让与担保”，(2016)最高法民申1689号民事裁定书认定“第三人国融公司对港丰房产公司的股权只享有优先受偿权，而非所有权”。深圳市国融投资控股有限公司在港丰集团有限公司将其持有原港丰房地产开发有限公司的100%股权登记至其名下进行担保后，违法进行公司名称变更，将原港丰房地产公司变更为被告深圳市国融地产开发有限公司，更换了法定代表人及所有工作人员，重新刻制公章，抢夺了公司实际控制权，变相的侵吞和取代了原港丰房地产公司。原港丰房地产公司名称变更后，已经失去了法律上的法人资格和权和民事主体资格，意思不能自治。被告深圳市国融房地产开发有限公司是深圳市国融投资控股有限公司超越股权让与担保权限违法变更得来的，不是港丰房地产公司的合法的权利义务继受人。港丰房产公司的权利义务应由其原合法股东即出资100%的港丰集团有限公司继受行使。因此，本案适格被告应该是港丰集团有限公司，而不深圳市国融房地产开发有限公司。在本案房屋买卖合同纠纷中，深圳市国融房地产开发有限公司不是房屋买卖合同的主体，与本案无关。二、原告构成重复起诉，法院重复受理属于程序违法。就该房屋逾期违约金问题，原告第一次向法院起诉提出以下诉讼请求：1、判令深圳国融房地产有限公司、深圳市名夏集团有限公司向其支付自2013年6月27日起至2014年12月31日止共552天的延期办证违约金436919元；2、判令深圳国融房地产有限公司、深圳名夏集团有限公司按照房地产买卖合同约定每日791.52元的延期办证违约金标准，向其支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权记机关《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、判令深圳国融房地产有限公司、深圳市名夏集团有限公司承担案件受理费。由此可见，原告已经一次性主张了逾期办证期间的违约金，诉求明确具体，并经人民法院受理。但罗湖区法院作出(2015)深罗法民三初字498号判决以“2015年1月1日之后的违约金，陈颖在起诉对并未予以明确，且一审法院并未向陈颖计收该部分受理费”为由驳回原告的第2项诉讼请求，深圳中级法院作出(2017)粤03民终9088民事判决书予以维持。上述法院的不当处理导致此后原告以同一事同一理由两次起诉讼，罗湖法院对其重复起诉没有依法驳回，而是为了与民争利收取高额的诉讼费，反复多次受理，损害司法为民的公信力。因此，罗湖法院对原告的重复起诉应依法予以撤销。三、原告违约金要求过高且缺乏损失的证据，法院不应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，在逾期办证造成损失无法查明、难以确定的情况下，人民法院应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案双方当事人在《房地产买卖合同（预售）》第22条约定了逾期办证被告名夏公司须按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金即年14.4%，明显高于银行同类同期贷款利率。同时，原告要求违约金明显过高：第一次起诉索要违约金136939元，第二次起诉索要986234元，第三次起诉索要239831元，合计1363004元，占购房款1978800元的69%，明显高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不能超过实际损失30%的规定。同时，《合同法》规定的违约金制度是实际损失赔偿性质的，非惩罚性违约金。故，法院对原告过高的违约金诉求不应予以支持。此外，本案原告并没有提交因办证逾期造成其损失的依据。在被告将涉案房屋交付期使用后，原告得到了房屋的占有使用权，甚至行使了收益权利，将涉案房屋出租盈利。因此，原告并没有实际损失。法院不应支持其索要逾期办证违约金的诉讼请求。四、原告采用按揭付款的方式，在签订房屋买卖合同时已经约定由原告委托银行办理房产证，被告协助办证的条款，答辩人已经履行了办证通知务，不是承担所有办证义务。本案中，原告采用按揭贷款的方式，向按揭银行贷款，在此情况下，如果由原告自行办理房产证后将房产进行处置，银行利益可能受击，所以银行基于自身利益的考虑，不可能也不允许贷款业主自行办理房产证，因此，银行在提供贷款前，就要求由业主委托银行办房产证，以便进一步办理抵押手续。因此，在签订涉案房屋买卖合同，虽然沿用了深圳市规划和国土资源委员会、深圳市市场监督管统一制作的标准合同文本，但在第27页的附件五买卖双方约定确定了如果买受人向银行申请按揭贷款，则需由买受人委托银行办理产证，出卖人协助银行办理，由于买受人及按揭银行的原因导致本房产证迟延，出卖人不承担延期办证的违约责任，即答辩人仅仅只是为原告办理房产证的银行提供协助，而非直接为原告提供协助义务。且原告按揭银行从未书面要求被告协助办证，故延迟办证责任在于银行及原告。五、被告名夏公司请求驳回原告全部诉讼请求依据充分。本案，被告名夏公司对逾期办证没有任何过错且积极履行了办证的合同义务，逾期办证的原因一方面在于第三方深圳市市场监督局、深圳市融投资控股有限公司以及深圳国融公司违法与侵权，另一方面主要是涉案房产的办证主要义务方是按揭银行，而原告及按揭银行从未书面要求被告协助办理房产证。被告名夏公司一直积极履行了办证的合同义务。经各方努力，涉案楼盘就已经可以办理产权证了。被告名夏公司已经为很多购房小业主办理了房产证。在办证过程中发现，之前很多未办证的购房小业主已经私下转让了所购房屋，政府办证部门都给予了认可，都给予了办证。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告应对深圳市市场监督局、深圳市国融投资控股有限公司以及深圳国融公司提起侵权之诉，正确地维护自身权益。第三人建设银行深圳分行答辩称：一、原告提出的第一项、第二项诉讼请求仅涉及其与两被告之间的法律关系，且处理结果与第三人不存在法律上的利害关系，与第三人无关。本案讼争的《深圳市房地产买卖合同》签订双方当事人为原、被告。第三人非前述协议的当事人，原告基于房地产买卖合同向两被告主张迟延办理深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋1栋单元/座26层26A11号（以下简称“涉案房产”）《房地产证》的违约责任根据合同相对性原则，该合同的效力仅及于原、被告双方，对第三人没有法律约束力。原告提出的第一项、第二项诉讼请求仅涉及其与两被告之间的法律关系，且处理结果与第三人不存在法律上的利害关系，与第三人无关。二、根据建行深圳市分行与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），建行深圳市分行已履行了合同划款义务，依约向借款人发放贷款人民币98万元。2012年8月9日，建行深圳市分行与原告签订《借款合同》，约定建行深圳市分行向原告提供贷款人民币98万元用于购买涉案房产，借款期限为120个月，自2012年8月14日至2022年8月4日，贷款利率为浮动利率；借款人以其所购涉案房产为贷款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部债务，包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建行深圳市分行支付的其他款项、建行深圳市分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。建行深圳市分行已于2012年8月14日依约一次性划款人民币98万元至借款合同约定指定账户，即港丰房地产开发（深圳）有限公司名下44×××46的建行账户，因此，建行深圳市分行已依约全面履行了划款义务。2012年8月24日，第三人与原告已就涉案房产依约办理了抵押登记手续，建行深圳市分行为合法抵押权人。三、如果法院判决两被告与原告共同办理不动产转移登记手续，第三人认为原告应当就涉案房屋办理以第三人为抵押权人的正式房产抵押登记手续。按照原告与第三人于2012年8月9日签订的《借款合同》约定，原告应就涉案房屋办理以第三人为抵押权人的正式抵押登记手续，并将相应房产证及抵押登记权证交由第三人保管，以保障第三人的合法债权。但是，因两被告的违约行为，原告未能获得不动产权证书，致使原告无法就涉案房屋办理以第三人为抵押权人的正式抵押登记手续，取得不动产登记证明，损害了第三人的合法权益。因此，如果法院判决两被告与原告共同办理不动产转移登记手续，第三人认为原告应当就涉案房屋办理以第三人为抵押权人的正式抵押登记手续，以保障第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、（2018）粤0303民初14718号民事判决书、（2018）粤03民终25667号民事判决书等，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：一、2018年7月4日，原告以商品房预售合同纠纷为由向本院起诉被告国融公司、名夏公司，要求两被告按照合同约定支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2018年8月20日，本院作出（2018）粤0303民初14718号民事判决书，支持了截至2018年5月31日的违约金请求；对此后的违约金，原告可在缴纳相应案件受理费后，另行主张。被告国融公司不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2019年3月1日，该院作出（2018）粤03民终25667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）粤03民终25667号民事判决书认定如下事实：原告以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉被告国融公司、名夏公司，要求被告国融公司、名夏公司按照合同约定支付自2013年6月27日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2017年10月27日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9088号二审生效民事判决书，认定以下事实：第一，2012年7月30日，原告与两被告签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定两被告将位于深圳市罗湖区××大厦××房出卖给原告，房屋用途为商务公寓，建筑面积67.18平方米，转让总金额为1978800元，买受人采取按揭付款方式支付购房款。签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50.4%，即998800元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向两被告支付剩余价款，即98万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2013年11月15日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。第二，2012年7月19日，国融公司、名夏公司向原告出具《收款收据》（编号：2267766），确认收到原告支付的收讫购房款998800元；2012年8月14日，国融公司向原告出具《个人贷款支付凭证》，确认收到原告款项98万元。二、被告名夏公司主张其已积极履行为小业主办证的义务，且多次登报催促小业主办理房产证，并为此提交深圳市特区报公告为证；其提交的深圳市特区报公告显示，被告名夏公司最早于2018年10月12日向港丰大厦业主发出公告督促符合办证条件的业主向其申请办理产权证书。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称于2013年11月6日变更为深圳市名厦房地产开发有限公司，又于2014年9月28日变更为名夏公司。四、涉案房产现由原告实际占有、使用。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。第二十七条约定：本合同中的通知应采取书面形式，并按照邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式小区公告送达，送达日为自公告之日起第三日。五、经本院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦位于H215-0008宗地，于2018年10月16日办理不动产首次登记（初始登记），权利人为国融公司（占75%）、名夏公司（25%）。涉案房产尚未办理不动产权证书，房屋性质为商品房，已办理预售备案，预售备案权利人名称为原告。该房产已被抵押给第三人建设银行深圳分行，未查得有效查封记录。本院认为，原告与被告国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，两被告也已向原告交付了买卖房产。原告使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，原告作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此两被告应当协助原告将涉案房产过户至原告名下，从而使原告完全取得该房产的所有权。根据涉案合同，两被告迟延办理《房地产证》已对原告构成违约。原告主张被告以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，本院予以支持。两被告辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，原告主张的违约金标准过高，应予调整。本院认为，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该约定系当事人的真实意思表示，该计算方法的约定并不存在过高的情形。两被告提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。两被告未提供相应的证据证明该主张，本院对此不予采信。两被告应按合同约定以购房款1978800元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金。原告要求被告按每日791.52元（1978800元×0.0004）的标准，支付自2018年6月1日起至2019年3月31日的违约金239831元（791.52元×303日）的诉讼请求本院予以支持。原告主张自2019年4月1日至实际办证之日止的违约金，因具体逾期事实尚未实际发生或可得确定，本院并未向原告计收该部分受理费，故对于该部分违约金，本院在本案中不作处理，原告可另行向两被告主张。关于被告名夏公司主张其已积极配合业主办理房产证，并举证证明其已通过公告方式向包括原告在内的各业主发出督促申请办理房产证的通知，故被告无需承担逾期办证违约金的抗辩，本院认为，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条条款约定，被告应先通过邮政特快专递方式向原告履行通知办证义务，未能送达成功的，才可使用小区公告方式进行送达。故被告未能举证证明其已按合同约定完成通知办证义务，该抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告国融公司和被告名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在另一被告的抗辩，本院认为两被告共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两被告应另循法律途径解决。关于被告名夏公司提出的本案存在重复诉讼的抗辩，本院认为之前的诉讼案件对2018年5月31日之前的延期办证违约金进行了处理，但在此之后，两被告仍未按合同约定协助原告将涉案房产过户至原告名下，故原告对于2018年5月31日之后的违约行为仍有主张违约金的权利，本案不存在重复诉讼的情形。被告名夏公司的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告名夏公司提出的本案原告系按揭付款，办证义务转移，被告为协助义务的抗辩意见，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务，根据合同相对性原理，原告是涉案房屋的买受人，亦为名夏公司协助办证义务的对方当事人，按揭银行仅受原告委托代为办证，并未免除出卖人转移房屋所有权并配合办理产权证书的义务。被告名夏公司的抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈颖支付2018年6月1日起至2019年3月31日的逾期办理《不动产权证书》的违约金239831元；二、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈颖将深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋26A11号房产的《不动产权证书》办理至原告陈颖名下；三、驳回原告陈颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4897元，由被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司负担，原告已预交的案件受理费4897元由本院予以退回。被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费4897元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张曼丽人民陪审员  罗立燕人民陪审员  杨端东二〇二〇年一月十八日肖婷书记员杨双煜