湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6785号原告：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋。法定代表人：郭海建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。被告：谭芳，女，1958年9月3日出生，汉族，湖南省茶陵县人，湖南湘蝎餐饮管理有限公司总经理，住湖南省郴州市北湖区。被告：湖南湘蝎餐饮管理有限公司，住所地郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋314号。法定代表人：谭芳，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李裳曦，女，1987年2月6日出生，汉族，湖南省茶陵县人，湖南湘蝎餐饮管理有限公司经理，住湖南省郴州市北湖区。原告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）诉被告谭芳、湖南湘蝎餐饮管理有限公司（以下简称湘蝎公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年11月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告维利亚公司法定代表人郭海建及其委托诉讼代理人彭园，被告谭芳、湘蝎公司的共同委托诉讼代理人李裳曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告维利亚公司请求本院判令：1、被告向原告支付欠付的租赁费用（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、物业管理费，下同），截止2019年11月10日止，被告已欠付商铺租赁费用359189元，租赁费用应实际计算至被告实际付清全部应付未付租赁费用之日止；2、被告按月息2％向原告承担逾期支付租赁费用的违约金。截止2019年10月10日止，已产生违约金13794元［计算公式=（第一年度，18758.6元／月×2％÷30天×665天）＋（第二年度，22511.4元／月×2％÷30天×365天）］，逾期违约金应计算至被告实际支付租赁费用之日止；合计372983元。3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告谭芳、湘蝎公司的答辩要点：1.由于维利亚公司违背诚实信用原则及契约精神，其作为运营方不宣传、不作活动，商场人流量日趋减少，导致我方效益下滑。整个维利亚商户包括我方未按时交纳租金。租金的计算方式不应按合同中约定的金额计算，应按2018年8月28日双方确定的新的商铺租金金额及优惠方案计算。因维利亚公司不具备物业经营的资质，物业费不应当得到支持，已经交纳的物业费抵扣租金，未交的物业费不再缴纳。押金应当冲抵租金，按照我方提供的租金计算方式及金额在欠付的租金内一并予以扣除。2.维利亚公司违约在先，不应该收取违约金，即使收取违约金其数额应当以实际损失计算，以欠付租金按照全国银行同业拆借利率计算。3.合同虽为谭芳签订，但是谭芳系履行职务行为，谭芳不应当承担本案责任。4.维利亚公司违约在先，所以诉讼费、保全费应由维利亚公司自行承担。综上，请求法院公正裁判，驳回维利亚公司的诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2017年11月5日，以维利亚公司为（甲方）出租方、谭芳为（乙方）承租方签订了《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋商业综合体（又称“维多利亚中心”）3层314号商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺实际使用面积264.84平方米。该商铺经营状态限于餐饮，品牌或商号限于羊蝎子，乙方为该品牌或商号的法定权利人或授权经营人。2.租赁期限4年，自2017年11月5日起至2021年11月10日止，商铺交付日为2017年11月6日，乙方应于商铺交付日或之前向甲方缴纳装修期间的有关费用（包括但不限于装修保证金、装修期的物业管理费等）。3.自商铺交付日起算，乙方享有装修期2个月，并自装修期届满后开业当日起计算租金。4.装修期内，乙方享有无需缴纳租金权益，但在该期间内乙方仍需向甲方缴纳相关费用（包括但不限于物业管理费、所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。5.上述装修期内，如果发生乙方违约导致租赁合同终止的情况，则乙方应向甲方支付其已经使用的相应期间的租金和甲方没收乙方的履约保证金及其他乙方给甲方造成的损失赔偿。6.租赁期内，乙方按本合同约定支付租金，方式采取月固定租金计算，按照月单价租金乘以该商铺实际使用面积计算：①第一年（2017年11月5日至2018年11月4日）每月固定租金45.33元/月/㎡，月固定租金12005.2元，年固定租金144062.4元；②第二年（2018年11月5日至2019年11月4日）每月固定租金59.5元/月/㎡，月固定租金15757.98元，年固定租金189095.76元；③第三年（2019年11月5日至2020年11月4日）每月固定租金63.75元/月/㎡，月固定租金16883.55元，年固定租金202602.6元；④第四年（2020年11月5日至2021年11月10日）每月固定租金69.11元/月/㎡，月固定租金18303.09元，年固定租金219637.08元。7.租金每壹季为一个阶段支付一次，每阶段结束前15个工作日支付下壹季的租金，先付后用。8.保证金、物业管理费和其他费用：①乙方应于签署本合同之时向甲方支付履约保证金（相当于三个月的租金、商业运作费及品牌推广费和物业管理费金额之和）67534.2元，租赁期限内，乙方不得将履约保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用，甲方有权从履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿；②装修保证金：乙方于商铺交付之日须向甲方缴纳装修保证金3000元，甲方在乙方装修完毕验收合格后一周内无息返还。③租赁期限内，物业费遵循谁使用谁支付原则，乙方应支付物业管理费，按实际使用面积计算每平方米每月25.5元，每月合计人民币6753.42元，租赁期限内物业管理费每一季度支付一次，支付时间参照商铺租金的支付时间执行，物业管理费由甲方代收，乙方也可直接向物业公司缴纳；④乙方必须自行承担该商铺内产生的各项费用。9.乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金。以上合同签订后，谭芳于2017年11月7日向维利亚公司交纳了履约保证金67534元及围挡费6800元，维利亚公司将商铺交由谭芳使用、收益。2个月的装修期届满后，谭芳所经营的湘蝎府于2018年1月5日正式营业，谭芳仅按合同约定交纳了一个季度（2018年1月5日至2018年4月4日）的租金67534。因未按合同交纳下一季度租金，经维利亚公司多次催交，谭芳于2018年10月12日交纳租金31000元。截止2019年11月4日，谭芳尚欠维利亚公司租金210613.76元[（12005.20元×10个月＋15757.98元/月×12个月）－98534元]，经维利亚公司多次催收未果，遂诉至本院。另查明，谭芳系湘蝎公司的设立人，湘蝎公司于2017年11月15日成立，公司股东为谭芳及其女儿李裳曦。判决理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告维利亚公司与被告谭芳签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按合同约定严格履行各自的义务。本案争议的焦点为:一、关于维利亚公司诉请的租金数额的认定及逾期交纳租金的违约金如何计算的问题。1.谭芳、湘蝎公司辩称维利亚公司在营销时存在欺骗，未对其经营的商铺进行任何实质有效的商业运作宣传及品牌推广，维利亚公司不应收取商业运作费、品牌推广费、物业费，但谭芳、湘蝎公司未提供充足的证据予以佐证，而且对此并未请求撤销或变更合同，因此，本院对谭芳的上述抗辩意见不予采纳。谭芳、湘蝎公司主张应按其女儿李裳曦与商场负责人沟通的金额交纳租金。经审查，谭芳、湘蝎公司提交的录音证据来源不合法，谭芳、湘蝎公司并未提交证据证明双方已对原合同进行了变更，故谭芳、湘蝎公司主张自2018年4月5日起应按40元/月/㎡计算，无事实依据，本院不予采信。维利亚公司与谭芳尚未解除上述租赁合同，谭芳亦未将租赁的商铺返还给维利亚公司，按照上述合同的约定，租赁期限内，谭芳不得将上述履约保证金冲抵应付之租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、违约金或其他费用，因此谭芳、湘蝎公司主张用其交纳的履约保证金及物业管理费抵扣租赁费用，本院不予支持。经本院审查认定，截止2019年11月4日，谭芳尚欠维利亚公司租金210613.76元，之后的租金因未实际发生，本案不予审理。2.按照合同约定，谭芳逾期支付履约保证金、租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、公共事业费用以及合同约定的应由被告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。该约定明显过分高于造成的损失，综合考虑合同的履行情况，本院确认违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算较为合理。二、维利亚公司能否向谭芳、湘蝎公司主张物业管理费的问题。按照谭芳与维利亚公司签订的《商铺租赁合同》的约定，物业管理费由维利亚公司代收，谭芳也可直接向物业公司缴纳。因此，维利亚公司只是代为收取物业管理费，并不是物业管理费收取的主体，谭芳欠缴物业管理费应由相关的物业公司向其主张权利。本案中，维利亚公司无权向谭芳、湘蝎公司主张物业管理费。三、本案责任应由谁承担的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”维利亚公司诉请谭芳、湘蝎公司共同承担本案民事责任，与上述法律规定不符。经本院释明，维利亚公司选择请求谭芳承担本案民事责任，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谭芳于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州市维利亚商业运营有限公司租金210613.76元（计算至2019年11月4日止），并自2018年4月5日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金至租金清偿之日止。二、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司的其他诉讼请求。如被告谭芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3448元，保全费2385元，合计5833元，由原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担2533元，被告谭芳负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖文二〇二〇年一月十九日法官助理袁文舟书记员何玮附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。