贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12853号 原告：贵州薪鸿安房地产置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E7号楼1单元24层12号，统一社会信用代码：91520102MA6DYU9T1M。 法定代表人：李言旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李正福（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。 委托诉讼人：郑栋源（一般授权），贵州衡瑞律师事务所律师。 被告：马兰，女，生于1987年10月10日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州薪鸿安房地产置业有限公司（下称：薪鸿安公司）诉被告马兰房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李正福、郑栋源到庭参加诉讼，被告马兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理，同时视为其放弃陈述、申辩、举证、质证、辩论权利。本案现已审理终结。 原告薪鸿安公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2018年5月25日签订的商铺租赁合同；2.判令被告支付原告商铺租金110,880.00元，商铺租赁违约金59,875.00元(暂定6个月，该商铺租金按每月18,480.00元计算，直至被告支付完毕为止)；3.判令被告支付原告物业管理服务费9,240.00元，物业管理服务费违约金4,990.00元(暂定6个月，物业费每月按1,540.00元计算，直至被告支付完毕为止)；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月25日，原告与被告签订了《毕节碧海龙苑商铺租赁合同》，合同编号为第7号。合同约定，由被告向原告租赁其负责管理、运营的商铺，该商铺编号为L1-4/5/50/51/56/57号，用于经营“荔臣水族旗舰店”，商铺的总面积为308平方米，且又约定了在租赁期间，第一、二年度租金为每月18,480.00元，物业管理费每月5元/平方米，该商铺的租金及物管费用为每6个月支付一次，且被告方须提前15个工作日内支付下一期租金。被告方在2018年11月2日支付了原告6个月的租金和物业管理费后，本应在2019年4月支付5至10月的商铺租金及物业费，但被告一直未缴纳该笔费用。原告方工作人员多次找到被告，向其催缴该商铺租金及物业费，但该合理要求均遭到了被告方的各种推诿拒绝，且被告将其货柜等物品一直放置在该商铺内，进而占用该商铺，也拒不将其物品搬离。原告认为，被告违约的行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。起诉时商铺租金、违约金计算时间为2019年5月1日至2019年10月31日，截止到2019年11月27日租金为127,836.00元. 为支持其诉讼请求，原告薪鸿安公司提交了如下证据： 证据一：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。用以证明：原告主体身份适格。 证据二：商铺租赁合同、商业管理合同、收款收据。用以证明：1.原告与被告签订了《商铺租赁合同》，由被告租赁原告所管理的商铺，租赁面积为308平方米,且双方约定商铺每月的租金为18,840.00元，租金支付方式为6个月缴纳一次，在每次支付周期结束前15个工作日内，支付下一期租金。2.原告与被告约定其租赁商铺每月的物业管理服务费为5元/平方米，其中被告租赁的商铺面积为308平方米，每月物业服务费为1,540.00元。3.被告于2018年11月2日缴纳了2018年11月1日至2019年4月30日的商铺租金及物业管理服务费后就再未向原告支付过商铺租金及物业服务费。4.被告现欠从2019年5月1日起至今(开庭时)的商铺租金127,836.00元及物业服务费10,626.00元，因被告的违约行为，其应按照双方签订的《商铺租赁合同》向原告支付商铺租赁违约金7,986.15元，物业服务费违约金6,598.74元。 被告马兰未作答辩，也未提交证据。 经审查全案证据，原告提交的两组证据，能证明原告自然身份信息及本案基本事实，本院予以采信。 根据以上对证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 2018年2月，原告（乙方）与贵州泰然房地产开发有限公司（甲方）签订《碧海龙苑项目商业管理合同》，约定：甲方将“碧海龙苑”1号楼负三层，2号楼、3号楼、4号楼负一层、负二层、负三层委托乙方管理、运营，乙方自行负责该商业规划招商及运营管理，自负盈亏。乙方在管理该商业时给甲方造成的损失由乙方全部负责，该商业发生的一切纠纷由乙方负责，该商业的一切安全由乙方负责。 2018年5月25日，原告为甲方、被告为乙方订立了合同编号为第7号的《毕节碧海龙苑商铺租赁合同》，合同约定：甲方将毕节碧海龙苑编号为L1-4/5/50/51/56/57号、面积为308平方米的商铺租赁给乙方经营荔臣水族旗舰店，租赁期限从2018年11月1日至2023年10月31日，租金从2018年11月1日起开始收取，每6个月支付一次租金，乙方应在每次支付周期结束前15个工作日内支付下一期租金。第一年度租金为每月60.00元/平方米，每月共计18,480.00元；第二年度租金为每月60.00元/平方米，每月共计18,480.00元；第三年度租金为每月63.60元/平方米，每月共计19,588.80元；第四年度租金为每月67.42元/平方米，每月共计20,765.36元；第五年度租金为每月71.47元/平方米，每月共计22,012.76元。租赁期间商铺的物业管理费由乙方直接向甲方交纳，物业管理费每月5.00元/平方米，每6个月支付一次。租赁期满或本合同解除后三日内，乙方须返还商铺。乙方未按时支付租金的，每逾期1日，按应付租金3‰向甲方支付违约金；乙方未按时支付物业管理费的，每逾期1日，按应付物业管理费3‰向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或商场管理费超过1个月，乙方有权解除合同。 租赁合同签订后，原告将出租的房屋交付给被告管理、使用。被告向原告交纳了2018年11月1日起至2019年4月30日的租金110,880.00元、物业管理费9,240.00元。之后，被告未再向原告交纳租金，也未将租赁物交还原告。截止到2019年11月27日开庭时，被告尚欠原告租金127,512.00元、物业管理费10,626.00元未付。原告因此诉至本院，请求判如所诉。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原被告2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，其内容不违反相关法律法规规定，系有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁物，而被告未按约定全面履行支付租金的义务，其行为已成构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，被告未在约定的期限内履行足额支付租金的义务，其应承担继续履行的违约责任。故对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。租金应按双方合同约定，从2019年5月1日起计算至被告返还租赁物之日止，但原告仅主张按每月18,480.00元，从2019年5月1日起计算至2019年11月27日第一次庭审之日，此系原告对其权利的放弃，本院予以准许。对原告主张的租金，本院以其诉讼为限予以保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告应于2019年4月30日前向原告支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金，但被告无正当理由，不履行支付义务，原告因此取得法定合同解除权。因此，对原告要求解除与被告签订的《毕节碧海龙苑商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。 原被告在合同中约定了物业管理费的支付方式，被告应根据该约定直接将物业管理费支付给原告，被告未按约定履行，应承担继续履行的违约责任。因此，对原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。物业管理费应按双方合同约定，从2019年5月1日起计算至被告返还租赁物之日止，但原告仅主张从2019年5月1日起计算至2019年11月27日第一次庭审之日，此系原告对其权利的放弃，本院予以准许。对原告主张的物业管理费，本院以其诉讼为限予以保护。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原被告在合同中约定了逾期支付租金和物业管理费的违约金的计算方式，原告要求被告支付违约金的诉请，有事实及法律依据，本院应予支持。但被告履行的是金钱给付义务，给原告造成的实际损失与银行同期贷款利息相当。原被告在合同中约定每日按应付租金、物业管理费的3‰支付违约金，已远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对原告诉请的的违约金，本院以高于实际损失30%为限（即银行同期贷款利率的130%计算）予以保护。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州薪鸿安房产置业有限公司与被告马兰2018年5月25日签订的，合同编号为第7号的《毕节碧海龙苑商铺租赁合同》。 二、被告马兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州薪鸿安房产置业有限公司支付房屋租金127,512.00元并支付违约金，违约金以租金127,512.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年5月1日起计算至上述租金支付完毕之日止。 三、被告马兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州薪鸿安房产置业有限公司支付物业管理费10,626.00元并支付违约金，违约金以物业管理费10,626.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年5月1日起计算至上述物业管理费支付完毕之日止。 四、驳回原告贵州薪鸿安房产置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,998.00元（已减半），由被告马兰承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二〇年一月六日 书记员  蔡 薇