锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初5502号原告：锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司。法定代表人：崔某。委托代理人：孟某。委托代理人：索某。被告：张某，住所地锡林浩特市。委托代理人：李某，与被告张某系夫妻关系。原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司（以下简称德铭物业公司）诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史彦彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德铭物业公司的委托代理人孟某、索某被告张某、委托代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德铭物业公司诉称，原告自2010年5月10日开始为锡林浩特市东风社区闻盛花园小区提供物业管理服务，被告系该小区20号楼A段11号商厅的业主，物业管理面积146.69平方米。自2015年5月23日起，被告便一直不履行其缴纳物业管理费用的义务。期间原告多次催要被告均以种种理由拒绝缴费。直至2019年6月22日已拖欠物业管理费7187元。原告为被告提供了优质的物业管理服务，被告却不履行其缴费义务。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现根据相关法律规定，向人民法院提起本案诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年5月23日至2019年6月22日的物业费7187元，同时按合同约定支付滞纳金；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告张某辩称，请求物业费减免，驳回原告滞纳金请求。1、被告不存在恶意拖欠物业费行为；2、2015年6月5日物业公司擅自扩大我的房屋实际建筑面积，额外多收取我的物业费；3、2018年楼上公共管道往我屋里漏水，物业以不交物业费为由，不给我们和楼上业主协商，我又一次雇佣专业的通下水道的车进行疏通；4、根据《内蒙古物业管理条例》第三十九条规定，物业公司有义务对公共区域的管道进行维护和保养；5、“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金，此条款因作为无效条例；6、按照《合同法》第一百一十四条规定，如果法院认定滞纳金算违约金，请求法院减免违约金，违约项不应该超过拖欠物业费总额的24%；7、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；8、物业费价格和服务条件以及滞纳金多少都没有约定，所以原告诉讼的请求不充分，请求驳回。经审理查明，被告张某系锡林浩特市东风社区闻盛花园小区20号楼A段11号商厅的业主。2010年5月9日，原告德铭物业公司（乙方）与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对闻盛花园小区提供物业服务。合同期限自2010年5月9日起至2013年5月8日止。后于2014年4月15日，原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司续签了《前期物业服务合同》，期限自2014年4月16日起至2017年4月15日止；后于2017年3月1日，原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司续签了《前期物业服务合同》，期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止。合同明确约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项。其中合同第三章约定，物业管理服务费采取包干制方式，物业服务资金由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中多层住宅为0.80元/月/平方米,商业物业1元/月/平方米。合同第三十一条规定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按有关法规的标准向乙方支付违约金。”合同末尾签章处，甲方由锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司加盖公章及加盖法定代表人姓名印章予以确认，乙方由德铭物业公司加盖公章及加盖法定代表人姓名印章予以确认。原告作为物业管理服务企业在闻盛花园小区从事物业服务，在物业管理服务期间，建立了相关的档案台帐，包括保洁工作日志等。双方认可，20号楼A段11号商厅，面积为135.33平方米，被告张某自2015年5月23日入住至2019年6月22日期间，共计49个月未向原告缴纳商业物业费。据此按上述合同约定商业物业费标准计算物业费用为1元/月/平方米。质证过程中，双方均认可该商厅因下水管道不通，造成经常堵塞，被告自行雇用他人进行维修的事实。被告雇用曹某更换了管道及重新铺设了一条从卫生间至污水井的下水管道。曹某称，该次维修费用共计6000元-7000元左右，与被告陈述的实际支出4600余元有出入。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、保洁工作日志等书面证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据经本院开庭举证、质证，具有证明效力。本院认为，原告德铭物业公司与锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司签订及续签的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。该合同对闻盛花园小区全体入住业主均发生法律效力。原告在该小区已经按照合同约定履行了物业管理义务，并提供了合同约定的物业服务。被告张某作为锡林浩特市闻盛花园小区的业主，也一直接受原告德铭物业公司提供的物业服务，其理应支付相应的物业服务费。被告在审理及质证中，因原告不履行物业服务合同约定的维修义务，造成被告无法正常使用该房屋，而雇用他人进行维修及更换管道，抵充物业费的抗辩意见，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本院对其该抗辩意见予以采纳。因维修工曹某与被告提供的维修数额不同，且均未提供相应的书面证据证明，曹某主张收取的维修费6000-7000元，被告提供的视听资料中曹某认可收取的维修费5000元，被告在本院组织质证时认可实际支出维修费4600元，本院对维修实际支出的费用，以不利于被告的陈述为准，即认定维修实际支出为4600元。该维修费用依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可以冲抵被告欠付的物业费。根据《前期物业服务合同》，其中多层住宅为0.80元/月/平方米,商业为1元/月/平方米计算物业费。结合原告的诉讼请求和被告当庭认可的房屋面积和未交纳物业费的期间，被告共计6631.17元未向原告德铭物业公司交纳物业费，本院对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求在查明范围内予以支持。原告主张的滞纳金，合同并未进行约定，故本院对其要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：被告张某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司物业费共计2031.17元。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  史彦彬二〇二〇年一月十七日书记员  张 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。