包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3102号原告:包头市鹿洁物业服务有限公司。法定代表人:杨志刚。委托诉讼代理人:贾慧馨。被告:王瑞芳，女，1961年11月23日出生,住内蒙古自治区包头市。原告包头市鹿洁物业服务有限公司与被告王瑞芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市鹿洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人贾慧馨、被告王瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市鹿洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年5月8日至2019年5月8日期间物业服务费11772元并支付违约金1000元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月8日，原告与青山区青福镇青东社区管理服务站签订了一份《物业管理委托合同》，合同约定：青山区青福镇青东社区管理服务站将佳福小区委托给原告实行物业管理，约定物业服务费普通住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层每月每平方米1.10元，7-12层每月每平方米1.20元，13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。上述合同到期后，2014年5月8日、2015年5月8日、2016年5月8日、2017年5月8日及2018年5月8日原告与青山区青福镇青东社区管理服务站分别续签了《物业管理委托合同》，以上续签合同约定的内容与2013年合同内容一致。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告从2013年5月8日起至今一直拒绝交纳物业服务费。截止2019年5月8日，被告拖欠原告物业服务费共计11772元。原告多次向被告催要物业服务费，但被告一直拒绝缴纳。原告认为，被告拒绝缴纳物业服务费的行为，已构成严重违约，其违约行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失，为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及《物业管理条例》等有关规定，要求被告向原告支付物业服务费11772元及违约金1000元，请求人民法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告王瑞芳辩称，答辩人不清楚2013年5月8到2019年5月8日期间的物业服务费是否缴纳，答辩人家的物业服务费都是由答辩人的儿子缴纳的，现在答辩人的儿子不在家开庭前答辩人也没有和儿子沟通过。答辩人不缴纳物业服务费的理由:1.答辩人家中窗户密封不好，之前的物业公司承诺处理但一直未处理，但答辩人不清楚是哪家物业公司承诺的,答辩人也不清楚更换物业公司的事情;2.大约2016年，答辩人家中暖气不热，答辩人认为被答辩人作为物业公司有义务给答辩人维修处理，被答辩人维修处理后暖气仍然不热;3.答辩人所在单元楼道内窗户密封不好且水泥脱落，现答辩人要求被答辩人给予维修处理;4.答辩人家邻居做饭时，答辩人家的油烟味特别大，答辩人要求被答辩人予以处理，被答辩人来给处理过，但是效果不好;5.答辩人家车库门让被答辩人工作人员撬坏，被答辩人承诺给答辩人换锁，但是一直没有更换。答辩人家存在这些问题,故答辩人没有缴纳物业服务费，若被答辩人解决这些问题,答辩人同意缴纳物业服务费。原告包头市鹿洁物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.营业执照副本1份、《物业服务企业资质证书》2份;2.《物业管理委托合同》7份;3.《物业服务企业承接物业项目备案表》1份;4.《劳动合同书》1份。原告提交以上证据的证明目的是，原告自2013年5月8日以来通过与青山区青福镇青东社区管理服务站每年签订物业合同的方式为被告所在的小区提供物业服务。物业服务费的收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层每月每平方米1.10元、7-12层每月每平方米1.20元、13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。被告王瑞芳自原告入驻至今，未向原告交纳物业服务费。贾慧馨系原告单位职工，有权作为本案的委托诉讼代理人参加诉讼。被告王瑞芳对原告提交的证据只表示不懂,除此之外,未发表任何意见，也未向本院提交任何证据。对原告提交的证据的真实性及证明目的，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年5月8日、2014年6月30日、2015年6月10日、2016年5月8日、2017年5月8日、2018年5月8日，原告包头市鹿洁物业服务有限公司（乙方）与青山区青福镇青东社区管理服务站（甲方）分别签订了《物业管理委托合同》，合同约定，甲方将包头市青山区佳福小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限共计6年，从2013年5月8日起至2019年5月8日止。《物业管理委托合同》约定收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层每月每平方米1.10元、7-12层每月每平方米1.20元、13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。被告王瑞芳居住使用的内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区房屋，原告陈述该房屋产权人为被告王瑞芳，房屋建筑面积为148.65平方米，被告认可原告陈述。物业服务费按建筑面积每月每平方米0.60元收取，被告作为物业实际使用人未向原告交纳2013年5月8日至2019年5月8日的物业服务费11773.08元。以上事实,本院予以确认。被告王瑞芳提出，家中窗户密封不好、暖气不热，楼道内窗户水泥脱落、密封不好，邻居其家中油烟味大、原告工作人员将其车库门锁撬坏未赔偿，对其陈述，被告未举证。本院认为，原告包头市鹿洁物业服务有限公司与青山区青福镇青东社区管理服务站签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告王瑞芳作为佳福小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告王瑞芳所居住的小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业管理服务费。现原告要求被告支付2013年5月8日至2019年5月8日物业服务费11772元。经查，被告未交纳2013年5月8日至2019年5月8日物业管理服务费11773.08元，故原告提出的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金1000元，原告对合同的履行情况未举证，故其主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。物业服务主要是对共用部位、公共设施设备的维修、养护和管理，对公共环境卫生、公共秩序的维护，原告提供物业服务的内容依据的是物业服务合同，被告王瑞芳提出家中窗户密封不好、暖气不热，邻居家做饭其家中油烟味大等问题，并非物业服务的范围,被告以此为由拒交物业服务费,依据不足,本院不予支持;被告提出原告工作人员将其车库门锁撬坏未赔偿，对其陈述，被告未举证，被告以此为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采信。被告提出楼道内窗户水泥脱落且密封不好，对此,被告未举证,即便确实存在该情况,被告作为业主,有义务向原告反映以督促原告及时维修,现被告以此为由拒交物业服务费,依据不足,本院不予支持。在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王瑞芳支付原告包头市鹿洁物业服务有限公司2013年5月8日至2019年5月8日物业管理服务费11772元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市鹿洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，原告包头市鹿洁物业服务有限公司已预交，由原告包头市鹿洁物业服务有限公司负担9元，被告王瑞芳负担111元，被告王瑞芳负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市鹿洁物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 杨小玲人民陪审员 丁 锐 二〇二〇年一月十五日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。