南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初5369号 原告：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号。 法定代表人：闵卫国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪春奕，江苏晟旻成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李峰，江苏晟旻成律师事务所实习律师。 被告：梁金达，男，汉族，1970年7月6日出生，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：陈晓兰，江苏中盟律师事务所律师。 原告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）与被告梁金达物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁高物业公司委托诉讼代理人汪春奕、李峰，被告梁金达的委托诉讼代理人陈晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁高物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告梁金达向原告支付物业服务费391443元（自2018年5月1日起至2019年5月31日止，计算方法：15元/月/平方米×2007.4平方米×13个月）、水电费46656元（2018年1月25日至2019年5月25日）；2、判令被告支付违约金（按应交数额每日千分之一计算至被告实际给付之日止）。事实及理由：原告为案涉物业提供物业管理服务，被告梁金达系该物业的业主，将其物业出租给江苏鑫福时光养老产业有限公司（以下简称鑫福时光公司）使用，约定的物业费收费标准为15元/平方米/月，照明电费1元/度，空调电费5-10月1.8元/度，11-4月2.4元/度。因业主和使用人均未缴纳物业费用，故要求判如所请。 被告梁金达辩称，原告与使用人就案涉物业签订物业管理服务合同，收取物业管理费及水电费，现因该公司法定代表人涉嫌犯罪，无法举证其基于物业管理合同的物业费及水电费缴纳情况，也会影响本案对基本事实的审查。原告对被告梁金达的起诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 经审理查明：2011年4月，被告梁金达（乙方）与南京国际集团股份有限公司（甲方）签订《南京国际广场一期商品房现售合同》，买受鼓楼区中央路201号南楼2001室-2008室（建筑面积合计2007.4平方米）不动产所有权。该合同约定甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，详见附件10-1，10-2；前期物业服务期间，物业服务费为15元/月/平方米，自交付之日起物业服务费、车位服务费等费用由乙方承担，物业服务费用按季交纳；前期物业管理公司变更为南京宁高国际物业顾问有限公司；等等。2017年8月9日，梁金达与鑫福时光公司（乙方）就上述不动产签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年8月9日起至2020年8月8日止，乙方承租该房屋的物业管理工作由甲方委托的物业管理公司统一进行管理，乙方在与甲方签订本合同的同时，还应当与甲方委托的物业管理公司签订物业管理合同，并支付相应的物业管理费用，物业管理费用按建筑面积每平方米15元/月，计30111元/月；乙方为经营、办公所支出的包括不限于税费、水电等费用均由乙方承担，若乙方承租房屋单独装有水、电表的，水电用量按乙方的分表计量计算，收费标准按物业公司及行政部门的规定执行。其中违约责任约定：乙方不交付或不按约定交付租金、物业管理费及其他费用的，且逾期十日以上仍不支付的，甲方有权提前终止本合同，乙方缴纳的履约保证金作为乙方支付甲方的违约金，不予退还；等等。原告宁高物业公司同时与鑫福时光公司签订了《物业管理服务合同》，约定物业服务费收费标准为15元/平方米/月，每三个月支付一次；水费4.8元/吨，电费1元/度，户内空调费1.8元/度（5-10月），2.4元/度（11-4月）。 2018年3月，鑫福时光公司包括法定代表人蒋某等四人被公安机关采取刑事强制措施，现已被提起公诉。 被告梁金达欠2018年5月1日起的物业服务费及2018年1月25日起的水电费。 以上事实，有《南京国际广场一期商品房现售合同》、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》等书证及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告梁金达与建设单位签订的商品房现售合同中对前期物业服务事宜作了相关约定，表明被告梁金达概括承受了《前期物业服务合同》的权利义务，故应受该合同的约束。国务院《物业管理条例》第七条规定业主（房屋所有权人）应当履行按时交纳物业费的义务。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据上述规定，业主是物业服务合同关系的实质当事人，业主与物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。物业服务公司或从管理便宜需要与使用人签订服务协议直接收取物业费，可理解为业主给付方式的便宜、变通。该条规定不是为了限制物业公司的诉权，而是赋予其以选择权。既为业主的法定义务，则业主将物业出租、出借转移占有时，仍负有谨慎的注意义务，应就使用人交费情况经常性地给予关注和督促，不应疏于或怠于履行义务将自己置身于外。被告与使用人签订的租赁合同中关于违约责任约定，使用人不按约缴纳物业管理费等费用且逾期十日以上仍不支付的，被告有权提前终止租赁合同，使用人缴纳的履约保证金作为违约金不予退还。可见被告十分清楚其交纳物业费的义务且预设了相关避险措施。据此，交纳物业费是被告梁金达作为业主的法定义务，基于物业服务合同关系的主给付义务，故诉讼中被告提出不清楚物业费履行情况的相关抗辩不能成立，本院不予采纳。原告要求被告梁金达支付物业费用于法有据，应予支持，本院对原告请求的物业服务费欠费数额391443元（2018年5月1日起至2019年5月31日）予以认定。关于2018年1月25日至2019年5月25日期间的水电费，其中户内空调费的单价系分时段计算，但原告未提供2018年2月25日之后连续的完整的抄表记录，证据不充分，本院悉按1.8元/度认定。经计算，水电费在上述期间欠费总额认定为42731.4元。 关于违约金。因原告未提供证据证明与被告就违约责任达成过协议，故原告主张按应交数额的日千分之一计算违约金无事实依据，可自起诉立案之日起按银行贷款利率计算损失。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告梁金达于本判决生效之日起五日内支付原告南京宁高国际物业顾问有限公司物业服务费391443元、水电费42731.4元，合计434174.4元及利息（利息以434174.4元为基数，自2019年4月19日起至同年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 驳回原告南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10070元，因适用简易程序减半收取5035元，由原告负担1129元，被告梁金达负担3906元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 吕 军 二〇二〇年一月十五日 书记员 赵晶晶 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。