湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18969号原告：徐杰，女，1988年3月5日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：何博，湖北多能律师事务所实习律师。被告：董正福，男，1964年6月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王佳浩，武汉市武昌区中华路法律服务所法律服务工作者。原告徐杰与被告董正福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐杰的委托诉讼代理人张帅、何博，被告董正福及其委托诉讼代理人王佳浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告徐杰与被告董正福签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月30日解除，判令被告董正福返还原告徐杰房屋租赁保证金50000元以及利息（以50000元为基数，按照年利率6%，自2019年9月15日起计算至实际清偿完毕之日止）；2、判令本案诉讼费由被告董正福承担。事实和理由：徐杰、董正福于2018年2月28日签订《商铺租赁合同》，约定董正福将其位于武汉市武昌区解放路284#的房屋租赁给徐杰使用，合同期限为5年，合同签订后徐杰依约支付了房屋租赁保证金5万元及租金，董正福也交付房屋给徐杰使用，租金、维修等事项都是由董正福的妻子刘萍与徐杰对接沟通。2019年6月8日，徐杰提出提前退场，并通过微信向董正福的妻子刘萍发送解除通知，表示欲于2019年8月30日解除租赁合同，刘萍未提出异议并让徐杰代发招租公告。2019年8月30日，徐杰腾空商铺办理完清场手续，按照刘萍的指示将钥匙放至隔壁茶叶店的老板处后退场。徐杰认为，双方已经以实际行动协商一致租赁合同已于2019年8月30日终止，依据租赁合同第三条约定，董正福应当在合同正常终止后十五日内将租赁保证金全额退还徐杰，现董正福以案涉房屋还未出租为由，拒绝退还保证金，明显构成违约。徐杰为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告董正福辩称，2018年2月28日，徐杰、董正福自愿签订《商铺租赁合同》，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订之日，徐杰向董正福交付5万元保证金，并约定合同期满或合同正常终止后十五日内，若徐杰无拖欠房屋租金及其他费用时，对商铺无损坏，并将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的第二次租赁，董正福将租赁保证金退还给徐杰。徐杰不得无故提前终止合同，如徐杰需提前解除或终止合同，徐杰需提前三个月以书面形式通知董正福，经双方同意方可终止合同，董正福自始至终未同意解除案涉合同。徐杰于2019年8月30日以手机微信的方式向董正福发送了解除租赁合同的协议，徐杰单方提出解除案涉合同，但董正福并未回复或同意解除案涉合同。徐杰又以手机微信向董正福的妻子刘萍发送解除租赁合同协议，并多次商讨解除事宜，董正福并未授权刘萍管理该房屋租赁事宜，刘萍亦未表示同意解除案涉合同。徐杰单方解除租赁合同违反了诚实信用原则，违反合同约定，保证金就是违约金，董正福没有返还义务。徐杰主动要求将案涉房屋钥匙交由刘萍，刘萍没有收钥匙，而是让徐杰将钥匙放在隔壁茶叶店，刘萍曾承诺：只要房屋能够转租出去，保证金可以退换，即使董正福追认刘萍与徐杰协商的行为，董正福退换保证金的前提是房屋转租，现在房屋未能转租，自然不应兑现退还保证金的承诺。徐杰要求退还保证金不符合合同约定。徐杰在未经董正福同意，将租赁房屋内原有的空调拆除后自行处理，应承担赔偿责任。租赁期内的物业管理费、水费、电费均未缴清。因此，董正福没有退还保证金的义务。董正福不退还保证金符合合同约定。董正福保留另行起诉追讨合同履行期内应当获得的利益损失的权利。本院经审理认定法律事实如下：董正福与武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所签订《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定由董正福承租位于武汉市武昌区解放路381#（建筑面积50.4㎡）房屋。2018年2月28日，董正福与徐杰签订《商铺租赁合同》，约定董正福将位于武汉市武昌区解放路284#（建筑面积60㎡）房屋租予徐杰，作为服装场地使用；租赁期限自2018年2月28日至2023年2月27日止，共5年；租赁保证金为5万元，在合同签订之日一次性支付，在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若徐杰无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，董正福将租赁保证金全额退还给徐杰（保证金不计息）；每月租金为3万元，支付方式为季付，由徐杰在上一期租金到期前15日内预付下一期租金；徐杰应妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏，因室内装修、装饰需要，经董正福同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外；徐杰因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对案涉商铺进行装修，装修费用由徐杰承担，但其装修方案应事先得到董正福同意后再向物业管理方申请施工，徐杰在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理；徐杰不得无故提前终止合同，若徐杰需要提前解除或终止合同，徐杰应提前三个月以书面形式通知董正福，经双方同意方可终止合同。董正福与徐杰在该合同上签字捺印，并备注：合同生效起，经营未满2年，若要解除合同，董正福要将免除12天装修费12000元从押金中扣出。当天，徐杰向董正福支付押金5万元。徐杰于2019年6月8日通过微信告知董正福要求解除上述租赁合同，董正福并未表示同意。徐杰于2019年8月31日腾退案涉房屋，将案涉房屋钥匙置于隔壁门店，并告知董正福。截至2019年8月31日，徐杰尚欠案涉房屋水费13.96元、电费665.14元。董正福于2019年10月20日至2019年10月29日将案涉房屋租予他人使用。徐杰为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告徐杰与被告董正福于2018年2月28日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。租赁期内，原告徐杰未经被告董正福同意单方退租，显属违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告徐杰向被告董正福支付租赁保证金5万元，截至原告徐杰退租时，其尚欠案涉房屋水费13.96元、电费665.14元，上述费用应依约在租赁保证金中予以抵扣。案涉合同备注原告徐杰经营未满2年，若要解除合同，被告董正福有权将免除的装修期的费用12000元从押金中扣除，截至2019年8月31日原告徐杰擅自退租，其经营虽未满2年，但双方所签合同并未约定装修期，且合同约定自签订之日起算租赁期限，被告董正福亦未提交证据证实其已给予原告徐杰免租装修期，故对该备注本院不予采信。案涉合同中对原告徐杰未经被告董正福同意提前终止合同应付的违约责任未作明确约定，原告徐杰提前近三个月通知被告董正福要求退租未获同意，原告徐杰提前退租确对被告董正福造成一定损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院以被告董正福的各项实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告徐杰的过错程度以及双方的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确认被告董正福在本案中的损失为一个月租金30000元。鉴于原告徐杰已向被告董正福支付租赁保证金50000元，依约扣除上述水费、电费及损失，被告董正福应向原告徐杰返还剩余款项19320.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告董正福于本判决生效之日起十日内向原告徐杰返还租赁保证金19320.9元；二、驳回原告徐杰其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告徐杰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇二〇年一月三日法官助理李士杰书记员徐欣