广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2052号 原告：陈业明，男，汉族，1962年10月12日出生，住：桂林市象山区。 被告：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路22号，统一社会信用代码：91450300552270228K。 法定代表人：席国际，董事长。 委托诉讼代理人：黄敏，广西君美律师事务所律师。 第三人：桂林市蔚思金马房地产开发有限公司，住所地：桂林市象山区环城西二路蔚思大厦附楼二楼，统一社会信用代码：914503001990044703。 法定代表人：邱月明，总经理。 原告陈业明与被告桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）、第三人桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（下称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈业明、被告宏基公司委托诉讼代理人黄敏、第三人金马公司法定代表人邱月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈业明向本院提出诉讼请求：一、要求被告在10日内向原告支付赔偿金、违约金共计289827.23元；二、要求被告在30日内将原告购买的位于桂林市象山区办理权属登记需由被告提供的资料报送桂林市产权登记机关备案，协助原告办理该房屋的不动产登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：第三人金马公司于2005年6月28日与原告陈业明签订了《商品房买卖合同》，将位于桂林市象山区出售给原告，原告按合同约定付清了房款515463元（其中，155463元为现金，360000元为银行贷款）。按该合同第八条和第十五条的约定，第三人金马公司应于2006年6月30日前交房，在交房使用后260个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告宏基置公司于2012年接手金马公司开发的经贸大厦项目，承担起金马公司关于该项目的债权债务，并以登报公告的形式告知原告。被告延期交房2465天，按照合同第九条第二款的约定，应赔偿违约金127061.63元,被告于2013年3月支付了20000元，还余107061.63元违约金未付,至今已拖延了6年7个月（20133.30日-2019.10.10日），按照最高人民法院有关民间债务处理的相关条例应赔偿资金占用补偿款按年利率24%的比例计算有169157.4元，两项合计为276219元；另,被告至今未协助办理产权手续,已延期了6年，按照合同第十五条第二款的约定，房产手续延期导致的违约金为5154.63元，违约金支付延期5年零10个月（201312.20日-2019.10.10日）应赔偿资金占用补偿款按年利率24%的比例计算有7216.48元，两项合计13608.22元，被告逾期交房违约和逾期办证违约应补偿原告共计289827.23元人民币。原告故诉至法院，请求判如所请。由于被告于开庭前一天向桂林市不动产登记机关报送了办理房屋产权需由出卖人提供的资料，庭审时原告撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。 被告宏基公司辩称，一、原告诉请被告支付逾期交房违约金已过诉讼时效。诉讼时效期间自权利人直到或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，《商品房买卖合同》第八条明确约定案涉房屋应于2006年6月30日之前交付，被告未在该期限内交房，原告于2006年6月30日已知晓被告逾期交房，至2019年才向法院起诉，已过2年的诉讼时效；案涉房屋实际交付时间为2013年3月30日，原告接收房屋后随即开始装修并使用，随着房屋实际交付，被告逾期交房的违约行为已结束，逾期交房违约金数额亦最终确定，即便以案涉房屋的实际交付之日起算诉讼时效，原告至2019年才向法院起诉，亦超过了2年诉讼时效。二、本案逾期办证违约金属一时性债权，原告诉请被告支付逾期办证违约金已过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条明确约定逾期办证违约金的具体计算方式，即已付房款的1%，这一金额不会随着时间的推移而变化，属于一时性债权。鉴于被告于2013年3月30日交付案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应于2014年3月29日之前履行报送备案义务，被告未能如约履行已构成违约，原告自该日起即已知晓权利受到侵害，故逾期办证违约金的诉讼时效应当自2014年3月29日起算，原告至2019年才向法院起诉，已过2年的诉讼时效。三、原告未能提交任何证据证明诉讼时效中止或中断，应当自行承担举证不能的不利后果。四、原告诉请的违约金数额计算错误。《商品房买卖合同》第九条、第十五条已明确约定逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算方法，即使被告需要支付违约金，也应当按照合同约定的标准计算具体金额，原告援引《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》并不适用于本案。 第三人金马公司述称，案涉房屋是2013年3月交付的，被告是否仍然应付逾期交房违约金，要看当年那20000元是不是当时的结算金额以及房屋当时是否已验收合格。逾期办证违约金，我方认为没有过诉讼时效，被告应当承担违约责任，违约金应按合同约定的标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据及当事人庭审陈述，综合认定事实如下： 位于桂林市象山区住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为第三人金马公司。 2005年6月28日，金马公司（出卖人）与原告陈业明（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买“经贸广场”1单元7层17号房，建筑面积189.05平方米，套内建筑面积146.7平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米3513.72元，总价515463元；买受人于2005年6月27日付首期款155463元，余款360000办理银行按揭。该合同第八条约定，出卖人应当在2006年6月30日前，将符合合同约定（经验收合格）的商品房交付给买受人使用。第九条约定，如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2005年6月29日支付了首期款155463元，随后办理了余款银行按揭贷款。 2009年1月19日，金马公司与桂林技术交流站签订《关于终止合作兴建经贸广场项目的协议书》，双方约定金马公司退出该项目。2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，第三人金马公司退出该项目的开发建设。被告宏基公司亦发布公告称，购买“经贸广场”项目房产的业主原与金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。2013年2月，“经贸广场”项目商品房经验收合格，符合交付条件，被告宏基公司于2013年3月30日将案涉房屋交付给原告使用。双方均认可，2013年3月被告支付了原告2万元逾期交房违约金，原告称被告尚未支付完逾期交房违约金，被告称双方已就逾期交房事宜结清违约金。2019年11月6日，被告将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，桂林市不动产登记局出具了《桂林市不动产登记受理通知书》。原告认为，被告逾期交房及逾期交件备案的行为构成违约，应当赔偿原告损失，故诉至法院，提出前之诉请。 本案的主要争议焦点：1.原告起诉被告要求赔偿逾期交房及逾期办证违约金，是否已过诉讼时效？2.被告应赔偿的逾期交房违约金及逾期办证违约金的数额是多少？ 本院认为，关于焦点1，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2006年6月30日前，将符合合同约定（经验收合格）的商品房交付给买受人使用，但双方均认可实际交房时间为2013年3月30日，并认可交房时被告支付了20000逾期交房违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效应自2013年3月30日起算，诉讼时效期间为2年。原告未能提供2013年3月30日后提起诉讼、向被告提出要求支付逾期交房违约金或者被告同意履行义务等导致诉讼时效中断的证据，故逾期交房违约金诉讼时效已过，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金的诉讼时效，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案交房日为2013年3月30日，被告应于2014年3月29日之前履行报送备案义务，故逾期办证违约金的诉讼时效应自2014年3月29日起算，诉讼时效期间为2年。原告称交房之后一直以电话及亲至被告办公室等方式催促被告报送相关资料协助办理房产证并向其主张赔偿逾期办证违约金，但被告一直未履行相应义务，直至开庭前一天（2019年11月6日）才向桂林市不动产登记机关报送了办理房屋产权需由出卖人提供的资料，故诉讼时效已中断。本院认为，原告作为房屋买受人，房屋交付之后自然急于早日办理房屋产权证，客观上被告2019年11月6日才向桂林市不动产登记机关报送办理房屋产权需由出卖人提供的资料，故原告所称一直催促被告履行义务符合常理，本院予以采信，本院确认逾期办证违约金诉讼时效因原告持续提出要求及被告履行义务已中断，原告起诉时未过诉讼时效期间。 关于焦点2，因逾期交房违约金的诉讼时效期间已过，对其数额本院不再赘述。关于逾期办证违约金的数额，《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故被告应支付原告逾期办证违约金的数额为5154元（515463元×1%=5154元）。原告主张被告应赔偿该笔违约金的资金占用补偿款，按年利率24%计付，从201312.20日计至2019.10.10日，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市宏基置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈业明逾期办证违约金5154元； 二、驳回原告陈业明的其他诉讼请求。 本案案件受理费5198元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司负担98元，余款由原告陈业明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5198元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 清 人民陪审员  吴球保 人民陪审员  阎保生 二〇二〇年一月九日 书 记 员  唐足琦