江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初4212号原告：王爱琴，女，1980年2月5日生，汉族，扬州市人，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨霞，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。被告：句容天工置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林大道6号。法定代表人：黄兆亚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：顾孝红、宋云娜，系该公司法务。原告王爱琴与被告句容天工置业有限公司（以下简称天工置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱琴及其委托诉讼代理人吕金艳、被告天工置业公司的委托诉讼代理人顾孝红、宋云娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已购房款375276元，并赔偿利息27731.28元（暂计2019年5月30日，并实际支付款之日止）；3、判令被告赔偿原告租金损失28000元（按每月2000元暂计至2019年5月30日，并实际支付款之日止）；4、要求被告返还维修基金2194.65元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告出于经营的意图，于2017年9月29日与被告句容天工置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告向原告出售位于，该商品房的用途为营业用房。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。然而，被告交付的房屋，其配套基础设施和其他设施有严重缺失导致原告不能正常使用，更为重要的是被告把三楼大部分商铺整体都出租给同一家汗蒸馆作为厨房使用，每天噪声不断，地面、通道杂物乱堆乱放，脏乱不堪，该汗蒸馆还改变了房屋称重结构，将房屋打通，占据并堵住了3楼的主要通道，造成3楼其他用户出入严重不便，卫生环境恶劣。根本无法出租，使该房屋彻底丧失其商业价值，原告购买该商品房的目的无法实现，被告的种种行为已经构成根本性违约，原告要求解除双方的商品房买卖合同，并要求被告赔偿相应的损失。现原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告天工置业公司辩称，1、原、被告于2017年9月29日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的恒大雅苑14-4三层306室的营业用房，房款总价375276元，原告于2017年9月29日支付房款195276元，并通过向邮政储蓄银行贷款18万元，该款项于2017年11月29日下款至被告账户。2、2018年3月，因项目引进大型家庭汗蒸项目需要租赁四层整层和三层部分，被告作为开发商为此进行了协调，该汗蒸项目的经营装修在事前已经告知原告及其他业主，并征得了业主同意。考虑到整体出租，装修期间给业主造成的影响，被告替业主承担了两年的物业费，即免除了原告及其他业主的两年物业费，在汗蒸项目经营过程中也并未影响到三楼其他用户的出入，目前汗蒸项目经营状况良好。因案涉商铺所在楼栋1、2、3层商铺绝大多数的商铺均未成功出租，包括一楼的外商铺，故汗蒸馆等较大养生馆的入驻，可以整体提升该楼栋的配套水平，增加客流量，带动该楼栋的出租机率，而不会影响原告出租。原告诉状中陈述的事实不属实，原告要求解除合同退还房款及要求赔偿的利息及损失没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，原告王爱琴（买受人）与被告天工置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于句容市，建筑面积48.77平方米，总价375276元；第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；第十八条买受人的房屋仅作营业用房使用,买受人试用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同补充协议约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用；买受人应于本合同解除之日起30天内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人；买受人在退房前造成房屋损坏的，应当赔偿出卖人损失；如买受人对房屋进行装修的，买受人应予以恢复原状，并承担相应费用；如出卖人要求按现状收回房屋的，则该商品房的装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿；本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人；买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还己付购房款；解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担；经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人；除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任；买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任；关于该商品房经营的有关约定：买受人在本商品房使用过程中（本人使用或出租），应当遵守国家有关环境保护等法律规定，对排油烟、排油污、排地面污水、有噪音、有嗅气、有强光、有重大环境污染、会产生不良社会风气、经营危险产品等会影响或危及相邻方的经营行为须进行限制或制止；买受人违反本条约定的，由买受人承担全部责任，并消除影响及危害；双方约定，该商品房使用中买受人不得自行或出租用于经营以下范围，具体包括：餐饮（原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外）、KTV、医疗机构、畜牧家禽养殖屠宰、五金切割电焊、经营或存放易燃易爆放射性剧毒性产品、经营色情服务或有类似性质的业务；买受人违反本条约定，引起经营扰民或业主强烈投诉的，买受人承担全部责任，并消除影响，同时向出卖人支付本合同总价20%的违约金，违约金不足以弥补出卖人因此遭受的包括但不限于合理的律师代理费等损失的，出卖人有权继续追偿。句容恒大雅苑商铺毛坯交楼标准载明，商铺配套设施无给排水。合同签订当日，王爱琴支付房款195276元，并向中国邮政储蓄银行贷款18万元，中国邮政储蓄银行于2017年11月29日下款至被告账户。2019年7月18日，王爱琴已结清贷款。2018年3月28日，王爱琴办理了案涉房屋的交接手续，接收了房屋。根据反馈表显示，业主反馈的问题为“门开关不灵活”。同日，王爱琴支付天工置业公司装修基金2194.65元。因案涉商铺整体招租，天工置业公司向商铺业主发出《装修经营情况告知函》：“句容恒大雅苑14-4号楼三层部分商铺及四层整层计划引入大型家庭式韩式汗蒸项目，该项目总经营面积7451.62平方米，目前是宝华区域最大的休闲养生项目，总投资超2000万元，目的是将恒大雅苑14-4号综合商业楼打造成宝华区域休闲生活中心，该项目品牌简介及装修图见附件一、二。现本人已了解有关句容恒大雅苑14-4号楼三层招商规划，认可三层大型家庭式韩式汗蒸项目及其装修方案。该商户装修需按照政府要求办理相关手续，进场后配合恒大公司工作。该商户装修过程中需文明施工，建筑垃圾需及时清理，不得随意堆放，不得在规定时间外噪音施工，维护现场施工秩序及整洁。”王爱琴在告知函上签字确认。2019年11月30日，天工置业公司向王爱琴发出《关于催办房屋产权证书的通知》。原告王爱琴陈述要求解除合同的理由：1、被告向原告交付的商铺配套设存在严重缺陷，比如：房屋交付后存在漏水、没有排水相应设施；电梯、卫生间等公共设施都被汗蒸馆单独霸占，其他客户无法使用。2、被告擅自改变了整体规划设计，导致原告购买商铺的目的不能实现，据此要求解除与被告的买卖合同，并要求被告承担赔偿责任。（1）目前改变规划后三楼通往四楼的电扶梯被封锁覆盖，不符合出租使用条件；（2）三楼所在环境十分恶劣，整个楼层物品摆放混乱，严重堵塞通道，墙面发黑并出现起皮脱落情况，且有大量的油烟管道暴露在外。整体呈现的状态是已荒弃的破旧楼层，而非才交付的新楼。消防也存在隐患，不但肆意隔断通道随意堆放杂物，消防栓也没有进行合理维护，破损严重，存在安全隐患。3、三楼汗蒸馆的厨房存在噪音，三楼百分之八十的地方被其占用，整天发出呛人的烟味及声音，这种环境不可能有顾客光临，无法达到出租的目的，致使原告无法达到购买商铺的目的。4、被告改变规划后三楼的建筑区域被改造，甚至将公共区域占为己有，堵塞公共通道。5、依据双方签订的合同附件四第十五条第二款第二项约定，三楼不能经营餐饮。被告天工置业公司认为：1、不存在原告陈述的商铺配套设施严重缺陷，如原告的商铺存在漏水等质量瑕疵，应根据双方签订的商品房买卖合同的约定进行报修，我司将根据合同在质保期内承担相应的维修义务。根据双方签订的买卖合同附件“句容恒大雅苑商铺毛坯交付标准”第二条商铺配套设施明确约定无给排水，但是我司为原告安装了给排水设施并安排了空调外机。2、我司商铺是根据政府审批通过的规划图纸进行施工并销售，未更改规划。针对汗蒸馆项目租赁的四楼整层和三层部分商铺，被告作为开发商仅进行了协调，且该汗蒸项目的经营装修事项在事前已告知原告及其他业主，并征得原告和其他业主签字同意，原告也得到了两年物业费的补偿，物业费由我司支付给物业公司。该汗蒸项目经营过程中并未影响三楼其他用户的出入。原告提及的汗蒸馆的消防等事项，均属于经营汗蒸馆的所有者的经营事项。且据了解，汗蒸馆的经营开业是经过相应部门验收并取得批复后进行营业的，原告陈述不属实。3、汗蒸馆的租赁是与其他商铺业主签订租赁协议，改造是经过租赁的商铺产权人及其他商铺业主同意，并且经过原告及其他业主签字认可的。如汗蒸馆存在噪音等情形，原告应找汗蒸馆的所有人主张相应权利。4、我司并未改造商铺的构造或原告提出的其他情形，与我司无关。5、原被告双方签订的商品房买卖合同约定不能经营餐饮，但是带有排油烟功能可经营餐饮的商铺除外，该合同仅限制原、被告之间，被告对此没有违约行为。审理中，王爱琴陈述：1、其购买的商铺系自主经营，在其接收商铺后汗蒸馆就开始装修，环境恶劣，没有人来询问出租事宜；2、招租方式是在商铺门上贴的招租广告，除此外没有通过其他方式招租，目前尚未对外出租。审理中，本院组织双方查看了案涉商铺及楼栋，并拍摄了现场照片。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同复印件一份、个人购房、购车借款及担保合同复印件一份、中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单一份、规划图纸、照片及视频资料（提供光盘）、非住宅商品房使用说明、涉案1、2楼照片、周边商铺照片、被告提交的装修经营情况告知函复印件1份、照片打印件2张，恒大雅苑14-4幢1-3层现状照片九张（2019年11月18日拍摄）、物业费冲抵明细一份、镇江市商品房网上销售管理系统对恒大雅苑14-4幢3、4楼商铺备案情况、案涉商铺交楼及收楼手续一组以及本院拍摄的现场照片、当事人、委托诉讼代理人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告王爱琴与被告天工置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依据合同法规定即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而要求解除合同，本院不予支持。理由如下：1、原告认为被告向其交付的商铺配套设施存在严重缺陷，比如房屋交付后存在漏水、没有排水相应设施。本院认为，被告已按约将案涉商铺交付给原告，双方办理了交接手续，交接时原告所反映的问题为“门开关不灵活”，经现场查看未发现案涉商铺存在明显影响正常使用的质量问题，交付标准上亦明确载明商铺配套设施无给排水，因此原告该项理由不成立。2、关于原告陈述的案涉商铺所在楼栋存在的改变整体规划设计、其他商铺或公共部分被改造等情形，均形成于被告将案涉商铺交付给原告之后，且所涉及的并非案涉商铺，本案合同相对方系原、被告，原告未能举证证明被告在《商品房买卖合同》履行过程中存在延迟履行或违约行为，因此原告的该项理由不成立。3、原告认为合同约定三楼不能经营餐饮。本院认为，合同约定“买受人不得自行或出租用于经营以下范围，具体包括：餐饮（原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外）”，该条款的效力仅及于原、被告双方，且明确限制的是买受人在接收商铺后对于房屋的使用用途，该用途是根据商品房的具体结构、规划、功能所确定，因此原告的该项理由不成立。4、原告认为汗蒸房存在噪音以及公共区域管理混乱等导致其不能对外出租以实现合同目的。本院认为，王爱琴作为完全民事行为能力人，在购置金额较大的重要资产时，理应根据自身经济能力、年龄状况，在充分考虑市场风险的前提下签订合同。而造成商铺未出租的因素有多种，对外招租的方式、铺位的结构朝向、租金价格、整体市场行情、周边环境等均可能导致商铺无法出租，案涉商铺为原告自行经营，原告未举证证明被告与商铺未出租之间存在直接因果关系，因此原告的该项理由亦不成立。关于原告申请追加南京恒大富丰置业有限公司为被告，因本案系商品房销售合同纠纷，合同相对方为原、被告，南京恒大富丰置业有限公司与本案无关联性，本院不予准许。综上，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王爱琴的诉讼请求。案件受理费7766元，由原告王爱琴负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  蒋晓军人民陪审员  高明红二〇二〇年一月九日书 记 员  李文娟