江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初4250号 原告：中国银行股份有限公司萍乡市分行，住所地：江西省萍乡市安源区跃进北路328号，统一社会信用代码：91360300859062562J。 负责人：毕勇，该行行长。 委托诉讼代理人：罗敬萍，银行员工。 委托诉讼代理人：刘雅琳，江西博韬律师事务所律师。 被告：陈淼生，男，1974年3月16日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 被告：萍乡市碧桂园物业发展有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县赤山镇丰泉（丰泉管理处内），统一社会信用代码：91360322071828526F。 法定代表人：谈建平。 委托诉讼代理人：朱贤琴，公司员工。 原告中国银行股份有限公司萍乡市分行与被告陈淼生、萍乡市碧桂园物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗敬萍、刘雅琳、被告陈淼生、被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司委托诉讼代理人朱贤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、请求判决被告陈淼生偿还原告借款本金873314.05元、利息3912.53元、罚息19.08元（截至2019年9月27日），按约定计算至全部还清之日止的借款利息、罚息，律师代理费1400元，共计人民币878645.66元；3、请求依法判决原告对被告陈淼生所有的位于萍乡市上栗县房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、请求判决被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司对被告陈淼生的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费等全部费用由被告承担。 事实与理由：2014年7月15日，被告陈淼生与萍乡市碧桂园物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于萍乡市上栗县的房屋，被告因此向原告申请办理房屋按揭贷款。2014年8月13日，被告陈淼生与原告下属安源支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向原告借款人民币1030000元用于支付购房款，贷款期限20年，按月等额本息还款，同时合同约定被告以其购买的位于萍乡市上栗县房屋作为抵押担保借款。合同约定贷款利率为浮动利率，按照中国人民银行公布的相应贷款基准利率为准，逾期贷款罚息利率为在约定贷款利率水平上加收50%。被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司作为保证人对被告的该笔借款承担连带保证责任。合同签订并办妥业务所需全部手续后，原告于2014年8月13日依约发放了贷款。案涉房屋在2014年8月11日办理了栗房预栗字第××号号抵押预告登记。 但是借款期间内，被告在未告知原告也未经原告同意擅自将抵押房屋转让给第三人，并且将抵押房屋办理了过户登记，经萍乡市上栗县人民法院（2019）赣0322民初442号民事判决书确认该房屋已过户给第三人，根据合同通用条款第三条的约定，被告陈淼生的行为已经构成了违约，原告有权解除合同，提前收回全部借款本息，行使抵押权，要求保证人履行保证责任，并承担给原告造成的损失。现原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告陈淼生辩称，1、借款属实，利息及罚息不符合中国人民银行的规定；2、请求法院拍卖被告的别墅，用来偿还银行的贷款。 被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司辩称，1、原告诉讼主体不适格，原告无权要求被告承担连带保证责任，被告实际与中国银行安源支行签订的相关手续，与原告无关。2、被告未达到承担保证责任的条件，根据《按揭业务担保合作协议》第五条、第十三条约定，被告陈淼生须在连续未支付四期贷款本息的情况下，被告才有承担保证责任的可能，且需要安源支行通知被告，若被告放弃诉讼，安源支行才能起诉被告要求承担保证责任，因此原告起诉所依据的事实与约定不符合。3、中国银行安源支行应当首先就债务人陈淼生提供的物保主张债权，不得绕过债务人的物保而要求保证人承担连带保证责任。4、涉案房屋无法办理抵押登记，系中国银行安源支行自行怠于行使其权利所致，因此，即使是中国银行安源支行起诉，也应由其承担无法行使抵押权的后果。 原告为支持其诉讼请求，提供了原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证、户口、结婚证、《房屋按揭贷款申请表》、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、划付款授权书、借款借据、不动产抵押预告登记证、贷款逾期未还款查询清单、委托代理合同、律师费发票、转账凭证等证据。被告陈淼生质证后无异议。被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司质证后认为原告诉讼主体不适格，还达不到保证责任的条件，应当在陈淼生逾期四期以上才由被告承担保证责任。本院依法审查上述证据形式与来源均符合法律规定，内容真实，依法应予采信，有关证明目的在说理部分另行阐述。 原告另行提交一份上栗县人民法院的（2019）赣0322民初442号民事判决书，拟证明被告陈淼生违反了与原告的约定，擅自将本案所涉房屋转让给了案外人***，已构成了违约行为，故原告有权提前解除合同，并要求被告碧桂园公司应承担保证责任。被告陈淼生质证后认为该案已经在上栗县检察院抗诉了，当时被告和***约定是由他来继续偿还，在抗诉期中不能作为依据来判决。被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司质证后对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，并不能证明被告方要承担连带担保责任，被告应在陈淼生逾期四期之后才能承担连带担保责任。 被告陈淼生提交了《房屋转让协议书》一份，拟证明被告与***约定涉案房屋的贷款由***偿还，上栗法院的民事判决书未生效，正在抗诉阶段，不能作为裁判依据。原告质证后对三性无异议，对证明目的有异议，这份协议恰好违反了与原告签订的贷款合同，在没有告知原告的情况下擅自将房屋转让给***。被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司质证后无异议。 被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司提交了以下证据：1、《个人一手住房贷款合同》、中国银行股份有限公司安源支行工商登记信息、中国银行股份有限公司萍乡市分行工商登记信息，拟证明：原告诉讼主体不适格，与两被告发生贷款合同关系、保证合同关系的为中国银行股份有限公司萍乡安源支行。2、《按揭业务担保合作协议》，拟证明：（1）、原告诉讼主体不适格，与被告萍乡碧桂园公司发生保证合同关系的为中国银行股份有限公司萍乡安源支行；（2）、被告萍乡碧桂园公司并未达到承担连带保证责任的条件，因此，即使是中国银行安源支行，也无权要求被告承担连带保证责任；（3）、中国银行安源支行作为债权人应当首先就作为债务人的被告陈淼生提供的物保主张实现其债权，不得绕过债务人的物保而迳行要求保证人即被告萍乡碧桂园公司承担保证责任。3、被告陈淼生收楼材料，拟证明：被告陈淼生于2017年9月才前往被告萍乡碧桂园公司出办理收楼手续。4、上栗县人民法院的（2019）赣0322民初442号民事判决书及该案件中原告***在该案件提供的第10组证据，拟证明：涉案房屋无法办理抵押登记，系中国银行安源支行怠于行使其权利所致，因此，中国银行安源支行无法行使抵押权的后果应由原告自行承担，被告萍乡碧桂园公司无需承担连带担保责任。原告对上述证据质证后认为：1、诉讼主体的问题，本案之前，中国银行萍乡分行所有的下属支行机构都没有行政印章，所有的纠纷问题都是由分行负责处理；2、分行下属安源支行协议中有约定，房屋在按揭中要保证房屋抵押登记手续办妥后，被告才不承担连带保证责任；3、对收楼材料的真实性有异议，协议的事情原告不清楚；4、对于被告申请调取（2019）赣0322民初442号民事判决书中***举出的第10组证据，其已过了举证期，对方应自行承担不利后果。被告陈淼生质证后无异议。本院对上述证据的真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。 本院综合当事人陈述、经审查确认的证据及庭审情况，认定事实如下： 一、签约情况 2014年4月15日，被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司与中国银行股份有限公司萍乡市安源支行签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定由银行为被告开发的位于上栗县碧桂园项目提供购房贷款，并由被告对项目的所有秉公任直抵押贷款条件的购房者提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，其有关保证期间、范围为购房者与双方所签订的《个人借款／担保合同》项下的本金、利息及实现债权费用等…被告在其保证期限内承担保证责任的方式为…4、购房者连续未支付四期贷款本息的，银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告，如银行逾期书面通知被告的，则被告对购房者连续未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；其他事项，在本协议生效之日后，双方与购房者应共同签订由银行提供格式版本的《个人借款／担保合同》，并将合同作为本协议附件五，但涉及双方之间的权利义务的，双方同意在本协议生效之日后其与购房者签订的《个人借款／担保合同》不视为对本协议内容的修改，且本协议约定的内容效力优先于《个人借款／担保合同》涉及双方之间的权利义务的所有条款…等。 因购房贷款，2014年8月13日，被告陈淼生作为借款人、被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司作为保证人与中国银行股份有限公司萍乡市安源支行签订了一份编号为ＡＹ-Ｃ-01-2014-355《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称“主合同”），约定：1、申请购房贷款1030000元，用于购买坐落于萍乡市上栗县的房屋，若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准；2、借款期限为240个月；3、浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.004‰，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；4、若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直到清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；5、借款人出现未按期归还贷款本息或以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，违反本合同的约定，擅自转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建及其他任何方式全部或部分处分抵押房屋的等行为构成违约，贷款人可终止、解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，依约定行使房屋抵押权；要求保证人按照合同约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满包括提前到期之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为合同生效之日起至最后一期债务履行期届满日之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任…等条款。 二、预抵押情况 2014年8月11日，被告陈淼生将向被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司购买的位于萍乡市上栗县的房屋办理了预购商品房抵押预告登记，证号为栗房预栗字第××号。 三、放款情况 2014年8月13日，原告向被告发放了贷款，并办理了借款凭证，载明：1、贷款金额为1030000元；2、借款年利率为7.20500％；3、贷款期限为20年；4、240期；5、贷款用途为购买住房。 四、违约情况 因被告陈淼生未按约定还款，原告扣划了被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司的保证金账户部分余额用于充抵部分房屋贷款。截至2019年9月27日，被告陈淼生尚欠原告借款本金873314.05元，利息3912.53元，罚息19.08元。原告为实现债权雇请律师参加本案诉讼支付了律师费1400元。 另查明，被告陈淼生于2017年10月8日与***签订一份《房屋转让协议书》，约定将被告陈淼生于2014年底购买的萍乡碧桂园山湖路6街16号别墅（即涉案房产）以总价1739999元出卖给***，后双方办理了过户登记，并由上栗县不动产登记局向***颁发了不动产登记证书。 再查明，中国银行股份有限公司萍乡市安源支行作为原告的下属分支机构，因其内部管理情况，各下属支行均已无对外办理事务公章，均由原告行使相关权利主张。 本院认为，中国银行股份有限公司萍乡市安源支行作为原告的下属支行，原告对其负有领导、管理职责，不论是支行或是分行主张权利均是维护中国银行股份有限公司的整体利益，因其暂没有对外公章并对外行使权利主张的情况下，由原告代为提起诉讼以维护银行利益，并无不妥，其涉案的主体资格应予确认。结合查明情况，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》未违反法律强制性规定，应属合法、有效合同，合同各方均应秉持诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，因被告陈淼生所购置房产已过户到案外人***名下，原告对该房产的抵押预告登记已无法转为正式抵押权，即抵押请求权不能得到实现，符合合同中“借款人擅自转让抵押房屋构成违约”的约定情形，原告据此主张解除合同及要求被告陈淼生提前归还全部贷款本息的请求应予支持，而被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司提出的“借款人逾期四期才承担保证责任…等”的辩解意见与原告的上述主张依据并不相互矛盾，亦不能对抗、否认该合同约定条款的效力，因此，被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司应按合同约定承担连带保证责任，其承担责任后有权向借款人主张追偿权。关于原告主张的律师费，双方在合同中有相关约定且已实际发生，不违反规定，应予支持。关于被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司提出原告存在过错的问题，并未有直接证据证明，且在其提交的上栗县人民法院（2019）赣0322民初442号民事判决书中亦未认定原告在被告陈淼生转让房产办证过程中存在协助、串通及其他过错的事实，故其辩解理据不足，本院不予采纳；关于被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司提出的延期举证问题，经审查，其提出的证据系上述民事判决书中的一组证据，且已在该案中进行了相应认定，无需另行调取。被告陈淼生提出利息、罚息过高的问题，本院认为，该利率符合银行业政策范围，且不违反法律规定，故对该意见不予采纳。 原告主张对被告名下购置房屋享有抵押权，但原告仅属于预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权，且因涉案房屋已不在被告名下，其事实基础亦不存在，故本院对该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司萍乡市分行与被告陈淼生签订的AY-C-01-2014-355《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告陈淼生于本判决生效之日起一个月内支付原告中国银行股份有限公司萍乡市分行截至2019年9月27日的借款本金873314.05元、利息3912.53元、罚息19.08元；后续利息、罚息按合同约定另行计算至实际清偿日止； 三、被告陈淼生于本判决生效之日起一个月内支付原告中国银行股份有限公司萍乡市分行律师费1400元； 四、被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司对上述二、三项确定的义务承担连带清偿责任； 五、被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司承担连带保证责任后，在承担责任范围内有权向被告陈淼生追偿； 六、驳回原告中国银行股份有限公司萍乡市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12586.46元，由被告陈淼生负担，被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  叶伟 二〇二〇年一月十三日 代理书记员  陈旭