上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44580号原告(反诉被告)：上海城开商用物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：朱云飞，董事长。委托诉讼代理人：邵蕾，女。被告(反诉原告)：华宝良，男，1962年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：庄培珍，女，1962年6月2日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两被告(反诉原告)委托诉讼代理人：杨伟，上海澜亭律师事务所律师。上述两被告(反诉原告)委托诉讼代理人：吴珉玥，上海澜亭律师事务所律师。原告上海城开商用物业发展有限公司(以下简称“城开物业”)与被告华宝良、庄培珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，被告华宝良、庄培珍提出反诉。本案依法由审判员陈娟娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人邵蕾、被告(反诉原告)委托诉讼代理人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城开物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告华宝良、庄培珍向原告支付自2017年1月1日起至2019年3月31日的物业管理费107,031.51元及滞纳金26,000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告受上海万源房地产开发有限公司的委托，对平吉路688弄“万源城B街坊”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米7.5元；业主逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日按应缴费千分之三加收滞纳金。现被告自2017年1月1日至2019年3月31日一直未向原告交纳物业管理费，并经多次催缴仍未交纳，故诉至法院。被告华宝良、庄培珍辩称，其自2010年入住系争房屋到2016年期间均按时交纳物业管理费，从2017年开始每逢夏季暴雨，由于城开物业没有及时对系争房屋车库前的水泵进行清理、维护，抽水泵抽水能力弱，在雨季无法抽完积水，导致路面积水倒灌至家中，其多次联系城开物业修理抽水泵，但抽水泵仍不能应对雨季的大量积水，此后每年其地下室均遭进水而无法使用，该状况持续三年之久，家中房屋、地下室墙壁、地板、音响套装等遭到严重损害。另，系争房屋还存在外墙开裂、房体下沉等问题，被告向原告提出均未得到有效回复和解决，故城开物业公司服务不到位，不同意承担全部物业管理费，滞纳金更不同意支付。同时，城开物业作为物业公司，对房屋及其配套设施设备有维修义务，其怠于履行该义务给被告带来损失应承担相应责任，故提起反诉，请求：1.判令反诉被告承担财物损失及修理费100,000元；2.反诉费用由反诉被告承担。针对被告(反诉原告)的辩称意见和反诉请求，城开物业辩称，系争房屋浸水是暴雨期间万源路的市政管道水倒灌引起的，不是设备损坏导致的，其公司每年在汛期来临前都有防汛准备，在万源路大门口做挡水板、沙袋，对水泵进行检查、清理淤泥，还有其他的应急预案，一旦发布黄色暴雨，公司都有人加班待命，故其公司没有怠于维修物业配套设施，系争房屋浸水是不可抗力因素，故不同意反诉请求。原告(反诉被告)为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.上海市前期物业服务合同、4份续签协议及补充协议；2.催款通知书、微信聊天记录、律师函、发票；3.商品房预售合同、上海市不动产登记簿；4.照片及证明2017-2019年公司防汛工作的文件。经庭审质证，被告(反诉原告)对证据1-3无异议，证据2内容可看出被告(反诉原告)未付物业费是在沟通浸水事宜；证据3认可其真实性和合法性，但与本案无关联性，该证据是城开物业在汛期对小区整体采取的安全、预警措施，然被告(反诉原告)房屋处小区地势低位，汛期极易发生积水、浸水，被告(反诉原告)自2008年购入房屋，2017年第一次发生浸水，因此城开物业在2017年前是否有完备防汛预案及措施是重点，并且在2017年发生浸水后，城开物业也未将水泵维修好也未制定针对性的预防措施，导致之后汛期来临仍遭受浸水之灾。被告(反诉原告)为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.2017、2019系争房屋进水视频；2.系争房屋墙体裂缝照片；3.被告(反诉原告)财产受损清单。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)提交的证据无异议，但认为其公司的设备是正常维护，运转正常，房屋浸水是市政管道水倒灌造成，正常水泵是无法抽离的。本院对原、被告(反诉原、被告)提供的真实性无异议的证据予以认可，在案佐证。基于上述证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2008年11月上海万源房地产开发有限公司与上海万顷物业发展有限公司签订《上海市前期物业服务合同》，约定由原告城开物业为位于上海市闵行区平吉路688弄得万源城-御溪别墅提供物业管理服务，合同期限为2008年9月1日起至2011年8月31日止。合同约定：原告为业主提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费别墅按建筑面积每月每平方米7.5元；物业服务费按季交纳，业主应在每个自然季的最后一天履行交纳义务，逾期交纳的，每日按千分之三复利计算；合同还对其他权利义务作了约定。2010年2月22日，上海万顷物业发展有限公司变更企业名称为上海城开商用物业发展有限公司。前期物业服务合同到期后，上海万源房地产开发有限公司与原告每年续签前期物业合同，合同条款不变。2015年12月25日，上海万源房地产开发有限公司与原告续签的服务合同约定合同期限至首届业主大会成立日止。目前，原告仍为系争小区提供物业服务。被告系上海市闵行区平吉路XXX弄XXX号业主，该房屋建筑面积528.55平方米，其中地下建筑面积213.30平方米。2017年、2019年夏季大暴雨时，雨水进入系争房屋地下室，致使被告部分财物受损。本院认为，小区开发公司与原告签订的前期物业服务合同及相关的续签合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务提供方，其依据物业服务合同向小区业主提供物业服务后，被告理应支付相关物业服务费用。被告辩称除了房屋浸水外，原告物业公司对系争房屋存在外墙开裂、房体下沉等问题未得到有效回复和解决，该意见未提供任何能够证明物业公司服务不到位的证据，故原告主张2017年1月至2019年3月物业管理费合理，本院予以支持。对于滞纳金，考虑到被告并非恶意拒交，而原告在物业服务工作中对如何加强与各业主的沟通、改善服务与被服务之间的关系上尚有提高完善之处，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于反诉部分，对于房屋浸水的原因，反诉原告认为是反诉被告未及时维修抽水泵或者即使修理了仍未修理好导致暴雨天无法抽离积水，而反诉被告则认为是系争房屋地势低位，暴雨期间市政管道水倒灌造成，物业公司并未怠于维修抽水泵。对此，本院认为，反诉被告作为小区的物业服务企业，对小区内的排水等公共设施设备是否正常运行富有维护和管理的责任，尤其是遇极端天气情况下，反诉被告还应加派工作人员进行巡视并采取一系列防汛和安全措施，对此，反诉被告向本院提交一系列证据可看出，反诉被告已履行了相关义务，并协同反诉原告在内的受浸水影响的业主向相关机构反映情况，故反诉被告已完全履行了物业合同中约定的责任，而反诉原告仅提供其受损的相关证据，无法证明反诉被告违约，故反诉原告要求反诉被告承担财物损失及修理费的诉请，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)华宝良、庄培珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海城开商用物业发展有限公司物业管理费107,031.37元；二、驳回原告(反诉被告)上海城开商用物业发展有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)华宝良、庄培珍的全部反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取1,480.32元，由被告华宝良、庄培珍负担；反诉案件受理费减半收取1,150元，由反诉原告华宝良、庄培珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈娟娟二〇二〇年一月十六日书记员  顾丹蓓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……