福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3989号 原告（反诉被告）：厦门国际大酒店有限公司，住所地厦门市湖里区长浩路18号。 法定代表人：胡殿选，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄有仕、黄和燚，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门光彩酒都投资有限公司，住所地厦门市湖里区高崎北二路2286号601室。 法定代表人：黄双全，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶世荡、李峰，福建自晖律师事务所律师。 原告厦门国际大酒店有限公司（以下简称国际大酒店）与被告厦门光彩酒都投资有限公司（以下简称光彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案，光彩公司于2019年9月2日向本院提起反诉，本院于2019年10月9日受理反诉后，依法适用普通程序，本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告国际大酒店的委托诉讼代理人黄有仕、黄和燚，被告光彩公司的委托诉讼代理人叶世荡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国际大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令光彩公司向国际大酒店返还超过合同约定标准多收取的水电费合计92058.29元（2013年2月至2017年8月）；2.判令光彩公司立即向国际大酒店返还保证金18万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以9万元为基数，自2012年11月22日起计至2013年1月24日止；以18万元为基数，自2013年1月25日起计至实际还款之日止）；3.判令光彩公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同第四条约定，原告应缴纳以下费用：电话费、电视收视费、垃圾处理费、网络费、水费以水务局，电费以供电局等相关部门商业收费为准，由原告统一向被告支付。后双方又签订《补充协议》，约定被告终止原告入住人员的接送服务，被告每月固定补偿原告损失费1000元至《房屋租赁合同》期满之日，补偿款从每月支付给被告的水电费中直接抵扣。2013年4月15日，被告向原告出具《关于中埔翔鹭员工宿舍水电费的说明》载明“中埔翔鹭员工宿舍暂定水费单价为3.5元/吨，电费为0.9元/度，此价格水费以水务局，电费以供电局上涨调整收取，不作为固定收费标准。” 期间，被告一直未能提供相关水电部门的计费依据。2017年9月30日，原告向被告发送《联系函》，要求被告提供2013年2月至2017年9月各月供电局之计费依据、收费标准、电费清单及供电局出具的电费票据；2013年2月至2017年9月各月水务局之计费依据、收费标准、水费清单及水务局出具的水费票据。 2017年9月30日，原告向被告发送《付款说明》，告知以2017年9月14日厦门供电公司开具的电费发票（发票号码04780647）显示的单价（含税单价0.66元/千瓦时）计算原告应付2017年8月15日至2017年9月14日中埔员工宿舍电费；2017年8月15日至2017年9月14日中埔员工宿舍水费暂以单价3.5元/吨预付，待被告提供水务局出具的水费发票后再进行结算。同时，再次要求被告提供自2013年2月至2017年9月各月供电局/水务局之计费依据、收费标准、电费/水费清单及供电局/水务局出具的票据。 2017年10月17日，被告向原告提供水务集团《水费查询清单》（2013年4月-2017年10月）及供电公司《历月抄表明细》（2014年1月-2017年10月）。 经原告核算发现，被告自2013年2月至2017年8月多收取原告水电费合计92058.29元，其中水费8158.53元、电费83899.76元。据此，2017年10月20日，原告向被告出具《告知函》，告知其将对被告多收取的水电费在2017年11月至2018年1月中埔员工宿舍租金中予以扣减。此后，原告还多次发函要求被告返还。 原告多次要求被告提供水电费缴费清单、向原告开具水电费发票、要求返还自2013年2月至2017年8月多收取原告水电费，具体如下：2017年11月24日，原告向被告发送《关于2017年11月份水电费核算说明、要求提供10月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》；2018年1月3日，原告向被告发送《关于2017年12月份水电费核算说明、要求提供10、11月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》；2018年2月9日，原告向被告发送《关于2018年01月份水电费核算说明、要求提供2017年11、12月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》；2018年2月25日，原告向被告发送《关于2018年02月份水电费核算说明、要求提供2017年11、12月及2018年01月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》；2018年4月23日，原告向被告发送《关于2018年03、04月份水电费核算说明、要求提供2018年01月、02、03月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》；2018年5月18日，原告向被告发送《关于2018年05月份水电费核算说明、要求提供2018年01月至04月水电费发票及要求返还多收水电费事宜》。综上，被告未能按照约定的水务局、供电局收费标准如实向原告收取水电费，而是一直向原告隐瞒供电局、水务局的真实收费情况，不诚信地向原告多收取水电费92058.29元（自2013年2月至2017年8月），已构成违约。 合同履行过程中，原告依据案涉《房屋租赁合同》约定向被告支付了18万元保证金，该合同第三条第四项约定，被告应于合同终止之日起7日内将18万元保证金返还给原告，现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2019年1月31日届满，原告已向被告交还租赁房屋，但被告至今仍未归还前述保证金。原告据此向贵院申请增加要求被告立即向原告返还保证金18万元及利息。 光彩公司共同辩称，一、原告所诉与事实不符。原告认为光彩公司超过合同约定标准多收取水电费9万余元没有依据。 首先，双方约定的水电费收费标准，应当以双方达成的《关于中埔翔鹭员工宿舍水电费的说明》为依据，即水费单价为3.5元/吨，电费单价为0.9元/每度。2012年，光彩公司为满足原告宿舍用电负荷增建投资50多万元大额容量配电室，经过多次协商，原告也同意均摊一部分费用，也就是说该水电费的定价标准系双方初定合同时协商达成一致的结果。2013年4月15日的《关于中埔翔鹭员工宿舍水电费的说明》系作为合同的协商附件由光彩公司出具。原告也依据该水电价格，持续四年半时间无异议支付相关水电费。 其次，根据以上水电费收费标准，原告尚欠光彩公司水电费5万余元。2017年8月至2019年1月期间原告共消费水电费311126.2元(其中水费29522.5元,电费281603.7元),扣除每月补偿车辆费用1000元（17个月共17000元），原告应向被告支付水电费294126.2元，原告实际支付235658.42元，未支付水电费58467.78元。 二、原告要求返还押金18万元及利息的诉请无事实和法律依据。 根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2、第3小条的规定，原告在房屋租赁期满后，应将租赁物及附属设备设施保持完好状态交还光彩公司，如有损坏情况应赔偿损失。原告按照租赁房屋相关设施实际损坏情况制作损坏物品交接清单后，光彩公司依据原告的损坏物品清单结合实际情况出具维修报告，原告应向光彩公司支付维修费用21151元。加上前述未支付的水电费，两项未支付的费用应从押金中予以扣除。因此，原告要求返还的押金数额错误，要求支付利息没有依据，即便光彩公司需要支付利息，利息的计算基数错误，利息的起算时间2019年2月8日，没有依据。原告的押金18万元应当扣除尚欠的水、电费，扣除应支付维修费。 原告的员工下班时间分别为早上8点至8点半，下午的4点50之后，晚上7点多，分别有三个下班阶段入住讼争房屋，其原告使用的电、水均属电业局规定的高峰阶段，根据福建省电业局规定峰时为早上8点半至11点半，下午是2点半至5点半，晚上是7点至9点，低谷时阶段是晚上11点至早上7点，其余为平时阶段。被告的另外租户，租住的是经营水产行业的租户，均在下半夜开始经营，使用的时段是低谷时段的水、电费，原告主张按照平时阶段平均计算有悖事实，如果按照原告的计算，比平均阶段还高。 原告主张按照整栋大厦平均的电价和水价计算没有任何依据，虽然合同约定是以电业、水电局计算，该条款为约定不明，因为电业局和供电局有分峰时时段和非峰时时段，因此无法以该条款进行计算，另外原、被告已经达成新的条款，在双方作出约定以就低，确保底价的约定，底价有约定，高价没有约定。水费是每吨3.5元，电是每度0.9元，如果电业、水务局水价、电价提高时，双方才再做上限的调整。在2013年租赁开始后到争议之日，双方都以底价进行计算均无异议，既履行了双方的补充约定。退一步说，该说明不属于双方的约定，按照交易习惯的原则，双方在2013年至2017年期间长达五年期间的交易习惯，应当按照其交易习惯继续进行计算。因此，原告按照整栋建筑平均价格进行再次计算属于事实不符，也无任何依据。 原告提起的主张，即使是按照原告的主张要求得到支持，但2013年2月至2016年期间的诉求已经超过诉讼时效。原告在押金18万当中扣除拖欠的水电费及维修费。 综上，被告未向原告多收取任何水电费，相反，原告应承担拖欠水电费的责任，原告的诉求于法无据。 光彩公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令国际大酒店向光彩公司支付拖欠水费电费合计218455.58元（其中：自2013年2月1日至2017年8月14日止期间水费差额为101069.6元，自2017年8月15日至2019年1月30日止期间拖欠水费、电费合计差额为117385.98元），并赔偿经济损失（以218455.58元为基数，自反诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准计算至实际给付之日止）；2.判令国际大酒店向光彩酒都支付使用房屋标的造成标的物受损而进行维修费用21151元（以21151元为基数，自反诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由国际大酒店承担。事实和理由：一、国际大酒店不认可《关于中埔翔鹭员工宿舍水电费的说明》当中关于水费、电费计算标准的约定条款。二、法庭向光彩公司释明合同全部无效。三、根据厦门水务集团有限公司公布的用水价格，居民生活用水第三档的标准：月用水量40吨以上的自来水价格为6.6元/吨、污水处理费1元/吨标准，合计7.6元计算；月用水量18吨以上至不超过40吨的自来水价格为3.3元/吨、污水处理费1元/吨标准，合计4.3元计算。为此，光彩公司认为国际大酒店应当按照厦门水务公布的用水价格支付水费给光彩公司。那么，从2013年2月1日起至2019年1月15日期间，月用水量均达40吨以上，期间应按每吨7.6元计付给光彩公司，2019年1月15日至当月30日为29吨，期间应按每吨4.3元计付给光彩公司。据此，国际大酒店还需支付218455.58元水电费给光彩公司。四、国际大酒店退还光彩公司的标的物，占用期间造成标的物的受损，光彩公司进行维修共花21151元，国际大酒店应当赔偿给光彩公司。综上，光彩公司请求贵院在查明反诉事实上，支持光彩公司的请求。 国际大酒店辩称，一、国际大酒店未拖欠水费，光彩公司要求按7.6元/吨、4.3元/吨的单价计算水费缺乏事实和法律依据。1.光彩公司就水费单价存在互相矛盾的主张。光彩公司先是主张双方达成所谓的以3.5元/吨、0.9元/度的单价计算水、电费的协议，现又要求按所谓的7.6元/吨、4.3元/吨计算水费，这显然互相矛盾。2.法院释明案涉《房屋租赁合同》全部无效，故合同第四条约定的水、电费计算标准属于无效约定，因此，双方应根据水务集团、供电公司实际收费对国际大酒店的水、电费进行结算。国际大酒店提交的水务集团、供电公司开具给光彩公司的《水费查询清单》《历月抄表明细》记载了案涉整栋大楼的实际水、电用量及总水、电费，因此以整栋大楼的总水、电费除以水、电用量得出的平均水、电单价是最符合客观实际的价格。光彩公司主张的水费单价7.6元/吨、4.3元/吨远远超出前述平均单价，严重违背客观事实。3.水务集团没有按7.6元/吨、4.3元/吨的单价向光彩公司收取水费。根据厦门市发展改革委员会对自来水价格的分类，厦门市自来水价格分为三类，一是民用水价格，包含居民生活用水、行政事业单位用水、市政、环卫、绿化、消防等公共用水；二是特种行业用水价格，包含桑拿、洗车、足浴、纯净水业；三是其他行业用水价格，即除上述两个类别以外的行业用水，主要是工商业用水等。光彩公司主张其适用的自来水价格为居民生活用水，这是错误的，事实上，案涉大楼的用水价格类别为其他行业用水，光彩公司提交的厦门水务集团用水价格表中记载了厦门水务集团的服务热线96303，国际大酒店已通过该热线核实了案涉大楼的用水类别为其他行业用水（案涉大楼用户名：厦门光彩公司投资有限公司，用户号：10651117）。4.如前所述，案涉大楼用水类别是其他行业用水，而不是居民生活用水。并且，就居民生活用水而言，根据厦门发改委的规定，居民生活用水按每户最多4人的标准计算户数，再通过折算后的户数来计算分档水量，即第一档为18吨/月×户数，第二档为（18-40）吨/月×户数，第三档为40吨/月以上部分×户数。光彩公司假定案涉大楼为一户（即案涉大楼人数不超过4人），并以此作为计算用水单价的依据，但是，本栋大楼的实际居住人数达到数百人，仅国际酒店就有员工200多人居住该楼，因此将居住数百人的整栋大楼按4口之家的标准来计算用水量，显然违背常识。并且，在2013年至2019年期间适用的水费单价也发生了多次变化，也无法按统一的指导价计算水费。5.若按照光彩公司的计算方法，将会出现国际大酒店承租的99间房屋一整年的水费高于整栋大楼一整年实际支付的水费的荒谬情况，这显然是错误的。自来水的价格由主管部门规定，光彩公司作为出租方，应按实际水费对承租方代收代付，不能从中获得额外收益。综上，无论从水务集团实际收取的水费金额来看，还是从厦门发改委发布的各类别水费指导价来看，光彩公司主张的7.6元/吨或4.3元/吨的水费价格都缺乏依据，都无法适用于本案的水费计算。本案水费只有按照实际发生的水费数额进行计算，才是正确、合理的计算方法。 二、光彩公司要求按0.9元/度的单价计算电费缺乏事实和法律依据。如上文所述，双方未就水、电费达成按3.5元/吨、0.9元/度结算的协议，光彩公司也没有证据证明其已实际按0.9元/度的单价向供电公司支付电费，该主张依法应予以驳回。按照光彩公司向供电公司实际支付的电费的平均单价来计算电费是最正确、合理的方法。 三、光彩公司要求国际大酒店支付21151元的维修费用缺乏事实和法律依据。1.就21151元的维修费，光彩公司除了其于2019年4月23日提交的其自己制作的厦门国际大酒店工宿舍维修报告、厦门国际大酒店员工宿舍维修清单外，没有其他证据予以证明。2.光彩公司就维修费存在互相矛盾的主张。光彩公司在其第一次答辩时主张其维修费为21151元，后又于2019年8月6日提交证据拟证明其所谓的维修费为16716.1元（光彩公司提交的证据并不能证明其主张，理由详见国际大酒店2019年8月21日提交的质证意见），现光彩公司又主张维修费为21151元。从光彩公司如此反复无常的主张来看，其所谓的维修费损失并没有事实依据。3.退一步讲，即便部分财产存在所谓的损坏，也是属于长达6年租赁期间正常使用中发生的合理损耗，且国际酒店在租赁期间均按照租赁物的性质正当使用租赁物，根据《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。并且，相关物品经长达6年租赁期间的折旧，价值早已折旧完毕，而光彩公司却要求原告按未经折旧的价格进行赔偿，缺乏事实和法律依据。 综上，光彩公司的诉求没有事实与法律依据，请求驳回光彩公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年8月1日，厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会出具《场所证明》，证明位于厦门市湖里区居民委员会所有，系厦门市大甲至尊食品有限公司承租。厦门市大甲至尊食品有限公司对该场所具有使用权可作为商业、公寓使用。使用期限为十年，2011年9月1日至2021年8月31日止。 2012年9月28日，厦门市大甲至尊食品有限公司、光彩公司共同出具《管理公司更换说明》，证明厦门市湖里区殿前街道高崎北二路2286号由光彩公司统一管理，光彩公司有使用权、转租权。 2012年11月13日，光彩公司（出租方，甲方）与国际大酒店（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于厦门市湖里区及附属配套物品、含6层阳台大晒台出租给乙方使用；2.租赁期限为6年，自2013年2月1日起至2019年1月31日止；3.乙方向甲方承诺，租赁该楼房仅作为员工宿舍使用，乙方如改变用途应事先经甲方书面同意；4.该租赁物2013年3月1日-2019年1月31日期间每月租金为90000元，上述租金包含物业租金50000元，物业管理费40000元，乙方员工上下班如需甲方接送，接送费用暂定为18000元／月，若乙方因实际需要减少班次，接送费用由双方协商相应调降，并制定书面补充协议作为本合同之有效附件；本合同保证金为180000元，乙方于签约后，7日内付90000元，于2013年2月1日前付90000元，于2013年3月1日之前预付半年房租计540000元；电话费、电视收视费、垃圾处理费、网络费、水费以水务局，电费以供电局等相关部门商业收费为准，由乙方统一向甲方支付；乙方交还甲方该租赁物时，应当保持楼房及设施、设备的完好状态，如遇损坏情况应按物品的使用年份折旧赔偿损失，不得留存物品或影响楼房的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。 合同签订后，国际大酒店向光彩公司支付了180000元的保证金。 2013年4月15日，光彩公司出具一份《关于中埔翔鹭员工宿舍水电费的说明》，说明：中埔翔鹭员工宿舍暂定水费单价为3.5元/吨，电费为0.9元/度，此价格水费以水务局、电费以供电局上涨调整收取，不作为固定收费标准。 2013年4月起，国际大酒店按照水费单价3.5元每吨、电费单价0.9元/度向光彩公司支付了2012年2月1日起至2017年8月14日止的水费、电费。光彩公司向国际大酒店出具了2013年2月1日至2014年6月15日产生的水、电费的厦门市地方税务局通用机打发票。 之后，国际大酒店与光彩公司签订《补充协议》一份，约定：双方同意自2014年4月1日起，不再由甲方向乙方提供入入住人员上下班接送服务，但有关房屋租赁关系仍按《房屋租赁合同》相关约定执行，双方同意自接送服务终止之日起，乙方不再向甲方支付相应的接送费用18000元/月，同时，甲方同意每月固定补偿乙方接送服务终止损失费1000元，直至《房屋租赁合同》期满之日止，该补偿款乙方将从每月支付给甲方的水电费用中直接扣抵。 2016年5月25日国网福建省电力有限公司厦门供电公司（甲方）、光彩公司（乙方）、国际大酒店（丙方）签订一份《开具增值税专用发票协议》，约定光彩公司将位于厦门市湖里区厂房提供给国际大酒店使用，并由光彩公司与国网福建省电力有限公司厦门供电公司签订电费结算协议，国际大酒店提出独立开具增值税发票申请，鉴于国际大酒店的用电分表不属于国网福建省电力有限公司厦门供电公司资产管理，国网福建省电力有限公司厦门供电公司不可能抄表到户的现状，每月国网福建省电力有限公司厦门供电公司抄算完光彩公司总电表后，由光彩公司抄表、核算国际大酒店的用电费用，并开列清单给国网福建省电力有限公司厦门供电公司。 2017年10月至2018年5月，国际大酒店多次向光彩公司送达联系函、付款说明、告知函、核算说明等，要求光彩公司提供水务局、供电局的计费依据、收费标准、清单，国际大酒店按照光彩公司已经提供的水务局、供电局平均水费、电费缴纳2017年2017年8月15日之后的水费、电费，并要求光彩公司返还2013年3月至2017年9月多收取的水电费共计98748.47元。 2017年10月至2019年4月，光彩公司多次向国际大酒店发送催缴水电费的通知和说明，要求国际大酒店按照水费3.5元/吨，电费0.9元/度的，补缴水、电费，截至2019年1月30日尚欠的水电费为58467.78元。 2019年1月28日，光彩公司与国际大酒店办理了讼争房产返还的移交手续，并签署了《翔鹭员工宿舍物品交接清单（手写）》，交接清单载明“301房门把手、洗脸水龙头，坏；302洗脸盆柜门、洗脸盆水龙头、热水器软管坏；305普通水龙头坏；306洗衣机水龙头坏……”等内容，双方对损坏物品进行确认。光彩公司根据交接清单确定的损害物品自行制作维修清单及案外人淘宝购物订单、送货单、收款收据，主张损害物品维修费用为21026元。 光彩公司作为用户（用户号16051117）就厦门市湖里区高崎北二路2286号房产的用水向水费收取单位缴纳水费，厦门市湖里区高崎北二路2286号三层至五层另外安装水表统计国际大酒店的用水量。双方对国际大酒店2013年2月至2017年8月的统计的水量没有争议。但计算单价有争议。水务查询清单载明2013年4月至2017年10月厦门市湖里区高崎北二路2286号房产的用水及缴费情况。 光彩公司作为厦门市湖里区高崎北二路2286号房产用电的直抄用户向国网福建省电力有限公司厦门供电公司缴纳电费，厦门市湖里区高崎北二路2286号三层至五层的用电量另外安装电表计算国际大酒店的用电量。双方对于国际大酒店2013年2月至2017年8月电表的计数没有争议。但计算单价有争议。2014年1月至2017年10月厦门市湖里区高崎北二路2286号房产用电历时抄表明细体现了该用户（户号7538811939、户名厦门市大甲至尊咨询管理有限公司）的用电及缴费情况。 福建省物价局于2018年5月10日作出的《关于进一步规范电网企业非直抄用户用电价格政策的通知》（闽价商[2018]94号），通知第二点体现：合理分摊共用设施用电和损耗的费用。总表之后的所有分表装置齐全且运行正常的非直抄用户，各分表的电量抄表时间、电费收缴周期原则上应与总表一致，确因客观原因造成无法一致，应由总表用户（转供电用户）和非直抄用户协商解决。共用设施用电和损耗由总表用户和非直抄用户协商通过租金、物业费、服务费等方式解决。非直抄用户也可以按照各分表电量占总表电量的比例分摊总表用户缴纳的电费（即非直抄用户按照分表电量比例缴交电费，分摊共用设施用电和损耗的费用）。 另，本案审理过程中，本院就电费计价问题电话咨询国网福建省电力有限公司厦门供电公司，工作人员答复商业电费分时间段计费，根据时间段分为高峰、平峰、低谷。非直抄用户（与电网企业没有直接供电合同关系，不由电网企业直接抄表直接收费的实际消费电力的用户）的电表（即分表）与直抄用户的电表（即总表）之间，因存在电路损耗、变压器耗电、表计误差、线路漏电等原因，总表的计费电量会高于各分表计费电量的总和。本院就水费计价问题电话咨询厦门市水务集团，工作人员答复本案讼争的用户的属于商业用水，具体单价与用水量有关。2013年至今水费做过多次调整。因总表与分表之间存在公摊、水量误差等情况，由总表用户与分表用户协商确定分表的计费单价，没有相关的文件进行规范，水务集团只和总表用户进行结算。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争的位于厦门市湖里区的房产未取得建设工程规划许可证，光彩酒店与国际大酒店签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案涉及的水、电费、保证金和维修费问题，本院分析认定如下： 一、关于水、电费的问题。国际大酒店使用讼争房产期间产生的水、电费应由国际大酒店支付，但关于水电费的计算标准双方存在争议。 光彩公司与供水、供电部门通过总水表、电表计量水量、电量，并按照供水、供电部门收费标准缴交水费、电费。光彩公司与国际大酒店通过分表计量国际大酒店的水量、电量。根据《关于进一步规范电网企业非直抄用户用电价格政策的通知》及供水、供电部门关于总表与分表之间因损耗、公用设施用电、公摊等存在误差的答复，总表计量的水量、电量多于各分表水量、电量的总和，因此总表用户与分表用户就损耗、共用设施用电、公摊等可以通过协商或者按比例分摊后确定。本案中，光彩公司通知国际大酒店按照水费3.5元/吨，电费0.9元/度支付水、电费，虽价格略高于供水供电部门的定价，但不违反水电价格政策，用以分摊损耗，且国际大酒店按照该标准缴纳了4年多的水电费，而未就水电损耗分摊问题提出异议，应当视为其已经同意该标准缴纳水电费。现国际大酒店要求按照总表的水费、电费单价计算其作为分表用户的水费、电费，而未对损耗进行分摊，本院不予采纳。故国际大酒店主张按照总表的水费、电费单价计算后光彩公司应返还其多交的水电费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 光彩公司主张按照厦门水务集团公司最新公布的居民用水标准计算水费，没有依据，本院不予采纳。故光彩公司主张国际大酒店支付尚欠的2013年2月1日至2017年8月14日的水费101069.6元，没有事实和法律依据，本院不予支持。2017年8月15日至2019年1月30日止的水电费按照水费3.5元/吨，电费0.5元/度的标准，国际大酒店尚欠光彩公司水电费为58467.78元，因此，光彩公司主张的2017年8月15日至2019年1月30的国际大酒店尚欠的水电费本院予以部分支持58467.78元，超过部分本院不予支持。国际大酒店未及时支付该水、电费，光彩公司主张国际大酒店自其提起反诉之日即2019年9月2日起按照资金占用利息赔偿经济损失，有事实依据，本院予以支持，资金占用利息标准按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、关于光彩公司主张的维修费用。光彩公司就维修费用如何产生及具体金额有责任提供证据加以证明。光彩公司提供的自行制作的维修清单本院不予采信。光彩公司提供的送货单、收款收据、淘宝购物订单没有其他证据证明与讼争房产维修之间的关系，不足以证明光彩公司维修费用的具体情况，因此，其主张国际大酒店支付维修费用21151元，没有事实依据，本院不予支持。 三、关于保证金问题。合同无效后，光彩公司与国际大酒店互负返还义务，国际大酒店主张光彩公司返还保证金180000元，本院予以支持。双方互负返还义务的情况下光彩公司在国际大酒店尚未返还讼争房产的情况下未返还该保证金180000元并无不妥，且国际大酒店在其交还讼争房产前亦未曾要求光彩公司返还该款项，但2019年1月28日国际大酒店将讼争房产返还光彩公司后，光彩公司应及时返还该保证金180000元，光彩酒店未及时返还该款项给国际大酒店造成资金占用损失，故，国际大酒店主张的利息自2019年1月28日起计至实际返还之日止（2019年8月19日前按中国人民银行同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超过部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门光彩酒都投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门国际大酒店有限公司保证金180000元及利息（自2019年1月28日起计至实际还款之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、厦门国际大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门光彩酒都投资有限公司尚欠的水、电费58467.78元并赔偿经济损失（以58467.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月2日起计至实际还款之日止）。 三、驳回厦门国际大酒店有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回厦门光彩酒都投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5381元，由厦门国际大酒店有限公司负担1481元，由厦门光彩酒都投资有限公司负担3900元；反诉案件受理费2447元，由厦门国际大酒店有限公司负担597元，由厦门光彩酒都投资有限公司负担1850元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 人民陪审员  石延庆 人民陪审员  林杰毅 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  刘路英 代书 记员  薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。