重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初463号原告：沈永钢，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市璧山县。委托诉讼代理人：欧理益，重庆欧林律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祖峰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：铜仁福天房地产有限公司，住所地贵州省铜仁市。法定代表人：代小亮，董事长。委托诉讼代理人：韩龙文，重庆坤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢光武，重庆坤博律师事务所律师。第三人：重庆美域商品商务管理顾问有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人：谢斐妍，执行董事。委托诉讼代理人：林益，男，该公司员工。原告沈永钢与被告铜仁福天房地产有限公司（以下简称铜仁福天公司）、第三人重庆美域商品商务管理顾问有限公司（以下简称美域公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈永钢及其委托诉讼代理人林祖峰、欧理益，被告铜仁福天公司的委托诉讼代理人韩龙文、谢光武，第三人美域公司的委托诉讼代理人林益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈永钢向本院提出诉讼请求：1.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付2018年10月至12月的房屋租金369277元和诉讼费、律师费300000元，合计669277元，并从2019年4月1日起至付清之日止按照日千分之一的标准向沈永钢支付逾期付款违约金；2.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租房屋的租金615461.67元及逾期付款违约金（从2019年5月21日起至付清之日止按照日千分之一的标准计算），并按照123092.33元／月的标准向沈永钢支付自2019年5月21日起的房屋租金及逾期付款违约金（按照日千分之一的标准计算）；3.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计6套房屋的房款4090000元，并从2019年4月11日起至付清之日止按照日千分之一的标准向沈永钢支付逾期付款违约金；4.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计6套房屋的房款3970000元，并从2019年5月1日起至付清之日止按照日千分之一的标准向沈永钢支付逾期付款违约金；5.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计14套已售房屋的剩余未付房款6170591元及逾期付款违约金（从2019年3月23日起至2019年5月20日以2580000元为基数、从2019年5月21日至付清之日止以6170591元为基数按照日千分之一的标准计算）；6.判令铜仁福天公司立即向沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计25套房屋的房款16821000元，并从2019年6月2日起至付清之日止按照日千分之一的标准向沈永钢支付逾期付款违约金；7.本案诉讼费用由铜仁福天公司承担。事实与理由：2017年12月29日，铜仁福天公司作为甲方，沈永钢作为乙方，双方签订《车库转让合同》，约定甲方将其位于贵州省铜仁市石阡县的476个车位转让给乙方，转让价格为278万元，该款以甲方尚欠乙方的借款本金278万元冲抵，但甲方应在2018年12月31日另行支付前期所欠资金利息包干价600万元给乙方，双方还就合同解除、违约责任等其他事宜进行了约定。因铜仁福天公司未按约履行合同义务，沈永钢遂于2018年7月31日诉至贵州省铜仁市中级人民法院，审理过程中双方庭外和解，并于2018年8月20日以铜仁福天公司为甲方，沈永钢为乙方，签署《以房抵债协议书》。该协议约定，解除双方签订的《车库转让合同》，并确认截止2018年7月31日，甲方尚欠乙方借款本金2780万元、利息1000万元，合计3780万元；甲方同意以其位于贵州省铜仁市石阡县商业门面抵偿给乙方，用于清偿其欠乙方的全部债务；双方还就抵款房屋的解封、网签、销售及房款支付方式等事项进行了约定。同日，沈永钢（甲方）与铜仁福天公司指定的美域公司（乙方）签署了一份《商业门面销售代理协议》，约定由甲方委托乙方销售前述51套商业门面等。2018年8月28日，铜仁福天公司将其中48套商业门面网签给了沈永钢（注：铜仁福天公司已将另外3套出售给他人，故向沈永钢承诺按抵款金额共计99万元支付给沈永钢）。2018年8月29日，沈永钢申请撤回了对铜仁福天公司的起诉。2019年3月8日，沈永钢（甲方）与铜仁福天公司（乙方）签署《补充协议书》，约定乙方自愿承继美域公司在《商业门面销售代理协议》项下的所有义务；《以房抵债协议书》约定的乙方应向甲方支付的2018年10月至12月的租金369277元和诉讼费、律师费300000元，合计669277元，乙方应在2019年3月31日前支付给甲方；乙方负责收取2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租门面租金（在此期间乙方若对外售出全部或部分门面，并将相应约定的抵房款支付给甲方，则自甲方收到售房款之日起，不再计算租金），并在2019年5月20日前将所收取的租金支付给甲方；《商业门面销售代理协议》第四条中虽约定“其中委托销售的-2-35、-2-36、-2-37、-2-38、-2-39、-2-40号门面乙方保证在2018年12月31日前将其销售，销售完成后乙方提取50万元佣金，若未销售完成乙方必须支付销售底价”，但由于美域公司至今未向甲方履行购房款支付义务，故甲方无须再向美域公司支付前述50万元佣金，对以上6个门面，销售底价为409万元，乙方应在2019年4月10日前支付该门面对应房款409万元给甲方；乙方应在2019年4月30日前，完成10-1-4、10-1-9、10-1-13、10-1-15、10-1-19、-1-32共计6个门面的销售，并按销售底价397万元结算支付给甲方；截至2019年2月28日美域公司已代理甲方销售价值11050000元的门面（包括9-1-1、9-1-12、9-2-14、9-2-15、9-2-16、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17、-1-29、-2-25、-2-26、-2-48），乙方现已支付其中4479409元给甲方，甲方应在2019年3月15日前解除9-1-1、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17号门面网签解除手续，解除网签后十日内乙方向甲方支付258万元，乙方承诺在2019年5月20日前支付剩余的3990591元给甲方；上述销售门面共计金额1911万元，甲方委托乙方销售剩余的抵房金额为1869万元（详见附件1），委托销售期限：自本协议签订之日起至2019年5月31日止。委托销售期限届满，无论乙方是否售出附件1《甲方委托乙方销售的商业门面清单》中所列的门面，乙方均须在2019年6月1日前将全部门面的销售底价16821000元（即原底价1869万元的90%）支付给甲方；甲乙双方须按本协议书约定的内容执行，任何一方违约均按对应金额每日0.1%的标准向对方支付逾期付款违约金；若乙方逾期15日以上向甲方支付本协议项下任何一期款项，则甲方有权宣告剩余未到期债权立即到期，即甲方有权要求乙方一并支付剩余全部已到期的和未到期的债务，乙方对此不持异议，并承担因此产生的诉讼保全担保费、律师费、差旅费等合理费用。2019年3月12日，沈永钢配合铜仁福天公司办理了9-1-1、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17号门面的网签解除手续，但铜仁福天公司仅于2019年4月2日支付沈永钢40万元，铜仁福天公司的行为已构成违约。为维护自己的合法权益，沈永钢依法诉至法院，望判如所请。铜仁福天公司辩称，1.沈永钢主张的请求依据不合法，其请求的债务是基于沈永钢受让案外人杨文书对铜仁福天公司的4000万元中2280万元的债权形成，但事实上，铜仁福天公司并不欠付杨文书债务。2.沈永钢与铜仁福天公司之间不存在房屋租赁关系，因此沈永钢请求支付租金缺乏事实依据，对铜仁福天公司请求支付的房款，由于沈永钢与铜仁福天公司除签订涉案协议外，另行签订了房屋买卖合同并已进行网签，沈永钢又以涉案协议要求铜仁福天公司回购房屋，违反合同法的公平原则，故涉案协议应当无效，双方即便存在债权债务关系，在签订以房抵款协议并完成网签之后，双方之间的债权债务已经了结，铜仁福天公司没有义务回购房屋。3.如果法院对沈永钢的诉讼请求予以支持，事实上就是认可沈永钢以合法的形式进行非法借贷的行为，利息高于法律保护的范畴。4.本案形成的债权债务是基于沈永钢受让的2280万元的债权而来，如果该债权转让协议被认定为债务的转移，该行为是杨文书作为铜仁福天公司的股东以公司的财产归还个人债务的行为，违反公司法的资本维持原则，侵害了公司及其股东和其他债权人的合法利益，该行为无效，沈永钢主张的一系列协议是基于该转让行为形成，转让行为无效，后续的协议均无效。5.本案相应涉案款项涉嫌非法经营或强迫交易，铜仁福天公司大股东也依法向贵州省铜仁市公安局报案，该局已经受理，正在进行立案审查，本案涉及刑事犯罪，希望移交相关办案部门处理。6.违约金约定日千分之一过高，如果法院支持，应予以调整。美域公司述称，其是销售公司，仅是接受委托对涉案房屋进行销售，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铜仁福天公司于2010年11月17日成立，法定代表人为代小亮，股东为聚福兴（持股88%）、代小亮（持股12%）。2015年5月8日，杨文书作为甲方、沈永钢作为乙方，铜仁福天公司作为丙方，三方签订《债权转让协议》。该协议约定：一、甲乙双方之间因借款合同存在债权债务关系，截止2015年5月8日止，甲方欠乙方借款本金2280万元。二、甲丙双方之间因借款合同存在债权债务关系，于本合同签订之日起，甲方将对丙方的债权2280万元转让给乙方。三、丙方承诺于2015年8月7日前，将原欠甲方的2280万元直接全额向乙方支付，从本协议签订之日起至款项付清之日止，丙方每月还须按月利率2.5%承担该笔资金的利息（即每月利息费金额为57万元），应乙方要求将每月利息打入指定银行账户，不得以任何理由进行抗辩。甲方对丙方应付乙方的款项提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于借款本金、利息、违约金及乙方为实现债权所产生的诉讼费律师费等。四、各方知悉上述债权的转让，相互间不再另行送达债权转让通知书。五、如丙方逾期履行还款义务，则自逾期之日起，丙方除继续按月利率2.5%向乙方支付逾期付款利息外，还应向乙方支付借款本金总额20%的违约金即456万元整。协议尾部，杨文书、沈永钢及铜仁福天公司分别在甲、乙、丙方处签章。2015年5月8日，杨文书出具《委托付款》，载明，铜仁福天公司欠杨文书款项，现承诺转由沈永钢收取贰仟贰佰捌拾万元，此笔款转付给沈永钢后，扣减我借给铜仁福天公司享有的到期债权。2015年5月21日，铜仁福天公司出具《收条》，载明，此收到杨文书2015年5月8日出具的《委托付款》书，后附复印件（加盖骑缝章）。我公司在项目贷款取得后或按揭款到位后首先支付沈永钢对应的款项。该收条与《委托付款》骑缝加盖了铜仁福天公司印章。2016年8月16日，沈永钢向铜仁福天公司出具《对账函》，主要载明：本人出借给铜仁福天公司借款本金3870万元（详见附件一《铜仁福天公司借款本金明细表》），截止2016年8月16日，已归还本金590万元（详见附件二《铜仁福天公司归还本金明细表》），支付借款利息1577万元（详见附件三《铜仁福天公司支付利息明细表》），贵公司尚欠本人本金3280万元及自2016年8月8日起的利息（其中：2280万元利息按月利率2.5%计算，1000万元利息按月利率3%计算，利随本清）等。代小亮在收函人处签名。该函件下方载明：来函收悉，来函内容经我公司仔细核对，确认无误，谨此。铜仁福天公司及其法定代表人代小亮在其后签章确认。2017年12月29日，铜仁福天公司作为甲方，沈永钢作为乙方，双方签订《车库转让合同》。该合同主要约定：甲方将位于贵州省铜仁市石阡县的476个车位转让给乙方；转让价格为2780万元，该转让款抵扣甲方尚欠乙方的借款本金2780万元，但甲方应在2018年12月31日另行支付前期所欠资金利息包干价600万元给乙方；本合同生效后，乙方持有的借条、债权转让协议、对账单自动作废，但若因甲方原因发生车库被司法查封、第三人主张权利等情形，造成乙方不能实现合同目的，则乙方有权单方面解除本合同，并有权依据原借条、债权转让协议、对账单债权凭证向甲方主张权利等。该合同尾部，铜仁福天公司及其法定代表人代小亮在转让方处签章，沈永钢在受让方处签名捺印。2018年6月24日,杨文书作为甲方，铜仁福天公司作为乙方，双方签署《对账确认函件》。该函后附资金往来明细表第73项备注载明：“根据2015.05.08杨文书（甲方）、沈永钢（乙方）、福天公司（丙方）签署的债权转让协议，福天公司代杨文书承担支付沈永钢2280万的债务，就此扣减杨文书对福天公司的债权2280万元。”代小亮在该函首页批注：因铜仁福天房地产开发有限公司的财务资料在石阡县，杨文书尚未全面核账，有关银行转账凭证尚未在银行打印取得，故本函件核对账目仅暂时作为公司财务挂账依据，不作为甲方、乙方经济往来的最终确认。关于甲方、乙方之间历年款项往来的最终确认，由甲方、乙方此后另行核账书面确认为准。2018年7月31日，贵州省铜仁市中级人民法院受理了沈永钢起诉铜仁福天公司合同纠纷一案〔（2018）黔06民初85号〕。2018年8月19日，铜仁福天公司召开股东会并形成《铜仁福天公司股东会决议》，内容为：同意本公司用福天领秀域一期51套商业门面抵偿给沈永钢，用于抵偿本公司所欠沈永钢的3780万元债务。铜仁福天公司股东聚福兴、代小亮在该决议后签名。2018年8月20日，铜仁福天公司作为甲方，沈永钢作为乙方，双方签订《以房抵债协议书》。该协议约定：“鉴于：1.2018年7月24日，贵州省铜仁市中级人民立案受理了乙方与甲方诉前财产保全纠纷一案，案号为（2018）黔06财保15号。2.2018年7月31日，法院立案受理了乙方诉甲方合同纠纷一案，案号为（2018）黔06民初85号。现甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就有关事项达成如下条款，以资双方共同遵守：一、甲乙双方一致同意解除《车库转让合同》，且互不承担违约责任；合同解除后车库归甲方所有。二、甲乙双方确认，截止2018年7月31日，甲方尚欠乙方借款本金2780万元、利息1000万元，合计3780万元。三、甲方同意以其位于贵州省铜仁市石阡县商业门面（详见附件1《抵款房屋明细表》）抵偿给乙方，用于清偿其欠乙方的全部债务。甲方保证抵款房屋无任何产权上的争议，保证抵款房屋在2018年12月31日之前取得工程竣工验收备案证，且具备办证条件。四、抵款流程1.自本协议签订之日起三日内，乙方申请法院解除对抵债房屋的查封。2.在法院解除查封后3日内，甲方应将全部抵款房屋网签给乙方。网签房屋的房号、价格等以本协议附件1《抵款房屋明细表》载明的内容为准，其他权利义务以甲方对外销售同类房屋的通用备案合同文本为准。网签时，甲方应就每套抵款房屋按抵债金额向乙方出具收款收据。若甲方未按照本条约定期限最迟在法院解除对抵债房屋的查封之日起10日内将抵债房屋网签给乙方，则甲方应继续按照原借条、债权转让协议等债权凭证向乙方履行还本付息义务；3.自网签完毕之日起3日内，乙方应向法院提出解除其余全部保全措施的申请并向法院申请撤回对甲方的起诉。4.甲方应于2018年10月1日前将抵款房屋交付给乙方或乙方指定的第三人使用，从交房之日起至2019年3月31日期间不计物业服务费。乙方同意接受带租约的抵款房屋，从交房之日起，带租约抵款房屋的租金由乙方收取；甲方应于2018年12月31日之前将所收取的租赁保证金支付给乙方，并配合乙方同承租方签订新的房屋租赁合同或变更原租赁合同的出租人为乙方。5.甲方应于2019年3月31日前将抵款房屋过户登记至乙方名下（即乙方取得不动产权证登记证书）。6.对乙方产生的诉讼费减半收取113880元、律师费186120元，合计30万元，由甲方承担（2018年9月30日前支付），乙方产生的其余费用出乙方自行承担。7.自本协议签订之日起，乙方委托美域公司在2018年12月31日之前对外销售抵款房屋，甲方应无偿配合乙方办理网签更名手续及后续的办证手续。对美域公司接受乙方委托在2018年12月31日之前对外售出的抵款房屋，甲方在代收房款后，应将与该套房屋抵款金额等额的房屋价款支付给乙方，同时将超过房屋抵债金额部分的房屋价款支付给美域公司或由甲方与美域公司自行协商处理该超额款项，用于冲抵乙方应支付给美域公司的销售代理费。8.抵款房屋的交易税、费按下列方式承担：（1）按照房屋抵款金额所产生的交易税、费（含按政策规定应出乙方承担部分）全部由甲方承担；（2）美域公司接受乙方的委托，在2018年12月31日之前售出的抵款房屋价款超过房屋抵款金额部分，所产生的交易税、费（含按政策规定应由乙方承担部分）全部由甲方承担；（3）从2019年1月1日起至不动产权证办理完成为止，乙方自己或委托房屋销售代理公司售出的抵款房屋价款超过房屋抵款金额部分，所产生的交易税、费（含按政策规定应由乙方承担部分）甲乙双方分担，其中乙方承担13%，甲方承担超过13%部分。五、特别约定：甲乙双方确认，甲方在签署本协议之前所支付给乙方的借款利息，若甲方需要乙方开具发票，则相关税费由甲、乙双方各承担50%。六、通知与送达各方均确认本合同首部所载明的地址为包括但不限于合同履行文书、仲裁文书、诉公文书等资料的送达地址，向该地址以特快专递方式邮寄出前述文书即视为送达；邮件签收日期或邮件退回日期为送达日期。如一方当事人要改变前述送达地址，需提前三日书面通知合同相对方。七、违约责任（一）发生下列情形之一时，则乙方有权要求甲方按其违约行为所涉及的具体房屋抵债金额（以附件1《抵款房屋明细表》为准）10%的违约金，并有权要求甲方赔偿全部经济损失：1.甲方未按照本协议约定将抵款房屋网签给乙方；2.甲方未按照本协议约定将抵款房屋交付乙方使用；3.甲方未按照本协议约定为乙方或乙方指定的第三人办理权属登记证书；4.截止2018年12月31日，甲方仍未取得抵款房屋的工程竣工验收备案证书或不具备办证条件；5.对美城公司接受乙方委托在2018年12月31日之前对外售出的抵款房屋，甲方在代收房款后，未按照本协议第四条第7款的约定将与该套房屋抵款金额等额的房屋价款支付给乙方。（二）若任何一方违反本协议约定，则应赔偿由此给守约方造成的全部损失（包括但不限于律师费、诉讼保全担保费等合理费用）。八、在履行本协议过程中如发生争议，双方应友好协商解决。如协商不成，任何一方均可向乙方所在地人民法院提起诉讼。九、本协议自甲、乙双方均签字、盖章之日起生效。十、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。十一、甲方指派代小亮、乙方指派范毅配合办理本协议约定的有关事项。十二、下列文件为本协议附件，与本协议具有同等法律效力：1.《抵款房屋明细表》2.《在协议签订后三日内需要乙方申请法院解除查封的房屋清单》。”协议尾部，铜仁福天公司及其法定代表人代小亮在甲方处签章，沈永钢在乙方处签名捺印。2018年8月20日，沈永钢作为甲方，美域公司作为乙方，双方签订《商业门面销售代理协议》，约定甲方委托乙方销售前述《抵款房屋明细表》中列明的51套商业门面等。2018年8月28日，铜仁福天公司作为出卖人、沈永钢作为买受人，双方共同向石阡县不动产登记中心出具《关于已网签房屋的函》。其上载明:“2018年8月27日，出卖人铜仁福天公司与买受人沈永钢签署了48套房屋《商品房买卖合同》（其中网签合同编号为2008000818至2008000865）。鉴于该48套房屋数量较多，履行缴纳有关费、税，办理相关备案登记和预告登记需要较长时间，计划在2019年3月31日前办理完成相关事项。再次期间，该48套房屋若出现司法查封，请贵中心不予支持办理。”该函所附《已网签房屋明细表》载明的48套房屋包含在《抵款房屋明细表》内。同日，铜仁福天公司出具《承诺书》，载明：“鉴于2018年8月27日我公司与沈永钢签署了48套房屋《商品房买卖合同》（其中网签合同编号为2008000818至2008000865）。我公司承诺若因我公司被诉发生司法查封，我公司全权承担相关责任，并赔偿由此给沈永钢造成的购房款、诉讼费、律师费等全部经济损失。在此，我公司承诺上述48套房屋在未办理产权证予沈永钢前，我公司全权负责解除网签，予以销售该房屋和办理产权予沈永钢指定的第三人。”同日，铜仁福天公司还出具《欠条》，载明：“因2018年8月20日我公司与沈永钢签署了《以房抵债协议书》，其中应网签的9-2-14、9-2-15、9-2-16房屋因已出售给第三人，且无法签署网签合同。现我公司同意按协议书约定的网签价格支付款项予沈永钢，该三套房屋应支付款项共计玖拾玖万元整。我公司承诺在2018年9月6日前支付予沈永钢。”后沈永钢向贵州省铜仁市中级人民法院申请撤回了对铜仁福天公司的起诉〔（2018）黔06民初85号〕。2018年10月1日，铜仁福天公司作为甲方，沈永钢作为乙方，双方签署《房屋交接确认书》。其上载明：“根据甲、乙双方于2018年8月15日签订的《以房抵债协议书》，甲方应于2018年10月1日将抵款房屋交付给乙方使用，现抵款房屋已符合交房条件，双方对房屋交接事宜达成以下确认：1、甲方将附件一《房屋交接清单》中所列的房屋从2018年10月1日（下称“交接日”）起交付乙方，乙方同意接受，权利义务从交接日起由甲方转移给乙方。2、对于附件一《房屋交易清单》中载明甲方已出租的房屋，自2018年10月1日起的房屋租金由乙方收取，甲方负责为乙方收取2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金（最迟在2018年12月31日前甲方应收齐该3个月的全部租金)。3、甲方应于2018年12月31日将其保管的租赁保证金支付给乙方（以甲方实际收到金额为准)，并配合乙方按照原租赁合同约定的条件同承租方重新签订房屋租赁合同。4、甲、乙双方确认，截止交接日未结清的水、电费用由甲方承担，自交接日后由乙方或乙方的承租户承担。5、本房屋交接确认书生效后，即成为《以房抵债协议书》不可分割的组成部分，与《以房抵债协议书》具有同等的法律效力。本房屋交接确认书与《以房抵债协议书》有相互冲突时，以原协议为准。6、本房屋交接书自甲方盖章、乙方签字之日起生效。7、本房屋交接书一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。该确认书尾部，铜仁福天公司在甲方处盖章，沈永钢在乙方处签名。后附《房屋交接清单》并列明了前述48套抵款房屋的交接内容、出租状态、月租金及保证金金额等。2019年3月8日，沈永钢作为甲方，铜仁福天公司作为乙方，双方签订《补充协议书》。该协议约定：“一、乙方自愿承继美城公司在《商业门面销售代理协议》项下的所有义务。二、《以房抵债协议书》约定的乙方应向甲方支付的2018年10-12月的租金369277元和诉讼费、律师费30万元，合计669277元，乙方应在2019年3月31日前支付给甲方。三、乙方负责收取2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租门面租金（在此期间乙方若对外售出全部或部分门面，并将相应约定的抵房款支付给甲方，则自甲方收到售房款之日起，不再计算租金），并在2019年5月20日前将所收取的租金支付给甲方。四、《商业门面销售代理协议》第四条中虽约定“其中委托销售的-2-35、-2-36、-2-37、-2-38、-2-39、-2-40号门面乙方保证在2018年12月31日前将其销售，销售完成后乙方提取50万元佣金，若未销售完成乙方必须支付销售底价”，但由于美域公司至今未向甲方履行购房款支付义务，故甲方无须再向美域公司支付前述50万元佣金。对以上6个门面，销售底价为409万元，乙方应在2019年4月10日前支付该门面对应房款409万元给甲方，甲方在收到全部409万元款项十日内，解除对以上6个门面的网签。五、乙方应在2019年4月30日前，完成10-1-4、10-1-9、10-1-13、10-1-15、10-1-19、-1-32共计6个门面的销售，并按销售底价397万元结算支付给甲方。甲方在收到397万元款项十日内，解除对以上6个门面的网签。六、截至2019年2月28日美域公司已代理甲方销售价值1105万元的门面（包括9-1-1、9-1-12、9-2-14、9-2-15、9-2-16、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17、-1-29、-2-25、-2-26、-2-48)，乙方现已支付其中4479409元给甲方。甲方应在2019年3月15日前解除9-1-1、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17号门面网签解除手续，解除网签后十日内乙方向甲方支付258万元；乙方承诺在2019年5月20日前支付剩余的3990591元给甲方，此款项支付完毕后十日内甲方应配合乙方办理相应的网签解除手续（可分批办理)。七、上述第三、四、五条约定的销售门面共计金额1911万元，甲方委托乙方销售剩余的抵房金额为1869万元（详见附件1)，委托销售期限：自本协议签订之日起至2019年5月31日止。委托销售期限届满，无论乙方是否售出附件1《甲方委托乙方销售的商业门面清单》中所列的门面，乙方均须在2019年6月1日前将全部门面的销售底价1682.1万元（即原底价1869万元的90%）支付给甲方。乙方在向甲方付清前述销售底价1682.1万元后，乙方或者购房者自动取得《以房抵债协议书》中约定门面的所有权及其他相关权利。鉴于此，乙方不用在2019年3月31日前将《以房抵债协议书》中约定门面过户到甲方名义下。八、甲方在收到乙方支付的款项后，甲方应协助乙方分批办理解除同等价值房屋的网签手续，若甲方不能解除网签则应承担相关违约责任，乙方可暂停支付任何款项。乙方对售出的代销房屋，乙方应为购房者办理网签和不动产权证登记证书等手续。房屋销售所产生的交易税、费全部由乙方承担。九、本补充协议书签署后甲方不再追究乙方及美域公司原《以房抵债协议书》及《商业门面销售代理协议》所产生的违约责任。十、特别约定：本协议签署后乙方累计支付2480万元款项予甲方后15日内，甲方须协调解除（2017）渝01执1695号、(2017)渝01执1989号之二《执行裁定书》关于程代兴申请执行冻结代小亮铜仁福天公司12%股权事宜，未能解除冻结则乙方有权绝支付甲方剩余款项，甲方同意将剩余未支付房款作为违约金补偿乙方。十一、违约责任1、甲乙双方须按本协议书约定的内容执行，任何一方违约均按对应金额每日0.1%的标准向对方支付逾期付款违约金。2、若乙方逾期15日以上向甲方支付本协议项下任何一期款项，则甲方有权宣告剩余未到期债权立即到期，即甲方有权要求乙方一并支付剩余全部已到期的和未到期的债务，乙方对此不持异议，并承担因此产生的诉讼保全担保费、律师费、差旅费等合理费用。3、若乙方逾期未支付本协议约定的任何一笔款项，则甲方有权暂停配合乙方解除相应门面的网签，有权单方面撤销乙方的代理销售权；逾期付款超过30日，甲方有权单方面解除本补充协议，并有权要求乙方继续按照《以房抵债协议书》有关约定履行办证等有关义务。十二、本协议生效后，即成为《以房抵债协议书》不可分割的组成部分，与《以房抵债协议书》具有同等法律效力。十三、本协议与《以房抵债协议书》发生冲突时以本协议为准。十四、除本协议中明确所作修改的条款之外，《以房抵债协议书》的其余部分应完全继续有效。十五、本协议一式贰份，甲、乙方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字、盖章之日起生效。十六、甲方指派范毅、乙方指派代小亮配合办理本协议约定的有关事项。十七、以下附件为本协议有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。”协议尾部，沈永钢在甲方处签名捺印，铜仁福天公司及其法定代表人代小亮在乙方处签章。2019年3月12日，沈永钢配合铜仁福天公司办理了位于贵州省铜仁市石阡县房屋的网签解除手续。审理中，铜仁福天公司陈述，从2018年8月20日起至沈永钢起诉之日止，铜仁福天公司共向沈永钢支付4879409元，截至庭审时共收取房租107186.35元；沈永钢陈述，双方2019年3月8日签订《补充协议书》前，铜仁福天公司向沈永钢支付了4479409元，《补充协议书》签订后，铜仁福天公司向沈永钢支付了40万元。审理过程中，铜仁福天公司向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加杨文书为本案第三人参加诉讼。本院认为，综合审理情况，本案各方当事人的争议焦点主要在于：第一，《债权转让协议》、《以房抵债协议书》、《商业门面销售代理协议》、《补充协议书》的效力问题；第二，沈永钢的各项诉讼请求应否予以支持。现分别评述如下：一、案涉合同的效力认定第一，关于《债权转让协议》的效力。《委托付款》、《收条》、《对账函》、《对账确认函件》的内容与《债权转让协议》相互印证，足以证实杨文书对铜仁福天公司享有债权2280万元，以及杨文书自愿将该债权转让给沈永钢、沈永钢和铜仁福天公司亦予以同意的事实，铜仁福天公司关于杨文书对其不享有到期债权以及杨文书以公司财产归还个人债务、侵害了公司及股东和其他债权人合法权益的抗辩理由缺乏充分的证据予以证实，本院不予采纳。该《债权转让协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，关于《以房抵债协议书》的效力问题。《债权转让协议》、《对账函》、《铜仁福天公司股东会决议》的内容与《以房抵债协议书》相互印证，足以证实沈永钢对铜仁福天公司享有借款本息共计3780元的到期债权，铜仁福天公司经股东会同意以其51套商业门面抵偿给沈永钢的事实，故双方在原债务履行期限届满后签订的《以房抵债协议书》是对原债务清偿达成的新的合意，该协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意损害第三人合法权益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形，应属合法有效。铜仁福天公司主张《债权转让协议》无效、该《以房抵债协议书》亦无效，以及本案涉嫌非法经营或强迫交易的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。第三，关于《商业门面销售代理协议》、《补充协议书》的效力。在履行《以房抵债协议书》的过程中，沈永钢与美域公司签订了《商业门面销售代理协议》，与铜仁福天公司签订了《补充协议书》，虽然该《商业门面销售代理协议》、《补充协议书》涉及沈永钢将抵款房屋先后委托美域公司和铜仁福天公司包销的内容，但这仅是当事人协商一致增加了《以房抵债协议书》约定的债的履行方式，故《商业门面销售代理协议》、《补充协议书》亦系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在恶意损害第三人合法权益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形，合法有效。铜仁福天公司关于协议无效的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。二、沈永钢各项诉讼请求的评析如前所述，案涉协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈永钢与铜仁福天公司签订《以房抵债协议》后，仅办理了抵款房屋的网签手续，并未完成房屋产权过户登记手续，《以房抵债协议》并未履行完毕，且双方就《以房抵债协议》的继续履行问题达成了《补充协议书》，增加了《以房抵债协议》的债的履行方式，故沈永钢有权要求铜仁福天公司按照《补充协议书》的约定履行义务。关于沈永钢第一项诉讼请求，因双方《补充协议书》第二条约定，铜仁福天公司应于2019年3月31日前向沈永钢支付2018年10月至12月的房屋租金369277元和诉讼费、律师费30万元，合计669277元；且审理中铜仁福天公司并未举示其已按该约定履行义务的相关证据，故沈永钢要求铜仁福天公司立即支付2018年10月至12月的房屋租金、诉讼费、律师费合计669277元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。虽然《补充协议书》第十一条第1款约定，任何一方违约均按对应金额每日0.1%的标准向对方支付逾期付款违约金，但铜仁福天公司认为该计算标准过高，请求人民法院酌情调整，鉴于参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，双方合同约定的违约金利率标准超过了前述法律规定的民间借贷利率标准，故本院将沈永钢诉请的违约金利率计算标准酌情调整为年利率24%，即对沈永钢诉请的该项违约金主张为：以669277元为基数，从2019年4月1日起按照年利率24%计算至付清时止。关于沈永钢第二项诉讼请求，虽然《补充协议书》第三条约定铜仁福天公司负责收取2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租门面租金，并在2019年5月20日前将所收取的租金支付给沈永钢，但审理中沈永钢并未举证证实铜仁福天公司是否实际收到该期间的租金以及收取的租金金额，结合铜仁福天公司自认其代沈永钢收取租金107186.35元的事实，故对沈永钢要求铜仁福天公司立即支付2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租房屋的租金615461.67元的诉讼请求，本院主张107186.35元。关于该107186.35元租金违约金的问题，本院亦将双方《补充协议书》第十一条第1款约定的违约金利率标准酌情调整为年利率24%，理由同第一项诉讼请求，即主张为：以107186.35元为基数，从2019年5月21日起按照年利率24%计算至付清时止。又因《补充协议书》并未约定铜仁福天公司负责代沈永钢收取2019年5月20日后的未售已租门面租金，故沈永钢要求铜仁福天公司按照123092.33元/月的标准支付自2019年5月21日起的房屋租金及逾期付款违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于沈永钢第三项诉讼请求，因双方《补充协议书》第四条约定，铜仁福天公司应在2019年4月10日前向沈永钢支付委托销售的-2-35、-2-36、-2-37、-2-38、-2-39、-2-40号门面对应房款409万元；且审理中铜仁福天公司并未举示其已按该约定履行义务的相关证据，故沈永钢要求铜仁福天公司立即支付位于贵州省铜仁市石阡县款409万元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于该项诉讼请求的违约金部分，本院亦将双方《补充协议书》第十一条第1款约定的违约金利率标准酌情调整为年利率24%，理由同第一项诉讼请求，即对沈永钢诉请的该项违约金主张为：以409万元为基数，从2019年4月11日起按照年利率24%计算至付清时止。关于沈永钢第四项诉讼请求，因双方《补充协议书》第五条约定，铜仁福天公司应在2019年4月30日前，完成10-1-4、10-1-9、10-1-13、10-1-15、10-1-19、-1-32共计6个门面的销售，并按销售底价397万元结算支付给沈永钢；且审理中铜仁福天公司并未举示其已按该约定履行义务的相关证据，故沈永钢要求铜仁福天公司立即支付位于贵州省铜仁市石阡县款397万元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于该项诉讼请求的违约金部分，本院亦将双方《补充协议书》第十一条第1款约定的违约金利率标准酌情调整为年利率24%，理由同第一项诉讼请求，即对沈永钢诉请的该项违约金主张为：以397万元为基数，从2019年5月1日起按照年利率24%计算至付清时止。关于沈永钢第五项诉讼请求，因双方《补充协议书》第六条约定，截至2019年2月28日美域公司已代理沈永钢销售价值1105万元的门面（包括9-1-1、9-1-12、9-2-14、9-2-15、9-2-16、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17、-1-29、-2-25、-2-26、-2-48），铜仁福天公司现已支付其中4479409元给沈永钢，沈永钢应在2019年3月15日前解除9-1-1、10-1-2、10-1-5、10-1-7、11-1-16、11-1-17号门面网签解除手续，铜仁福天公司应在解除网签后十日内向沈永钢支付258万元，在2019年5月20日前向沈永钢支付剩余的3990591元；且沈永钢已按该约定于2019年3月12日配合铜仁福天公司办理前述9-1-1号、10-1-2号、10-1-5号、10-1-7号、11-1-16号、11-1-17号房屋的网签解除手续，但铜仁福天公司并未举示其按该约定履行付款义务的相关证据，结合审理中沈永钢自认《补充协议书》签订后铜仁福天公司还向其支付了40万元房款的事实，故沈永钢要求铜仁福天公司立即支付位于贵州省铜仁市石阡县款6170591元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于该项诉讼请求的违约金部分，本院亦将双方《补充协议书》第十一条第1款约定的违约金利率标准酌情调整为年利率24%，理由同第一项诉讼请求，即对沈永钢诉请的该项违约金主张为：即以258万元为基数，从2019年3月23日起按照年利率24%计算至2019年5月20日止；以6170591元为基数，从2019年5月21日按照年利率24%计算至付清时止。关于沈永钢第六项诉讼请求，因双方《补充协议书》第七条约定，沈永钢委托铜仁福天公司自本协议签订之日起至2019年5月31日止销售剩余的抵款房屋（即10-1-14号、10-1-18号、10-1-20号、-1-17号、-1-31号、-1-34号、-1-35号、-1-36号、-1-39号、-1-52号、-2-24号、-2-29号、-2-30号、-2-31号、-2-32号、-2-33号、-2-34号、-2-41号、-2-42号、-2-43号、-2-44号、-2-45号、-2-49号、-2-53号和-2-54号共计25套房屋），委托销售期限届满，无论铜仁福天公司是否售出上述门面，均须在2019年6月1日前将全部门面的销售底价1682.1万元支付给沈永钢；且审理中铜仁福天公司并未举示其已按该约定履行义务的相关证据，故沈永钢请求铜仁福天公司立即支付位于贵州省铜仁市石阡县房屋的房款16821000元符合合同约定，本院予以支持。关于该项诉讼请求的违约金部分，本院亦将双方《补充协议书》第十一条第1款约定的违约金利率标准酌情调整为年利率24%，理由同第一项诉讼请求，即对沈永钢诉请的该项违约金主张为：以16821000元为基数，从2019年6月2日起按照年利率24%计算至付清时止。此外，铜仁福天公司向本院申请追加杨文书作为本案第三人参加诉讼，因杨文书与本案处理结果没有利害关系，故对铜仁福天公司的该项申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付2018年10月至12月的房屋租金、律师费、诉讼费共计669277元和逾期付款违约金（以669277元为基数，从2019年4月1日起按照年利率24%计算至付清时止）；二、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付2019年1月1日至2019年5月20日的未售已租房屋的租金107186.35元和逾期付款违约金（以107186.35元为基数，从2019年5月21日起按照年利率24%计算至付清时止）；三、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计6套房屋的房款4090000元和逾期付款违约金（以4090000元为基数，从2019年4月11日起按照年利率24%计算至付清时止）；四、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计6套房屋的房款3970000元和逾期付款违约金（以3970000元为基数，从2019年5月1日起按照年利率24%计算至付清时止）；五、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计14套已售房屋的剩余未付房款6170591元和逾期付款违约金（以2580000元为基数，从2019年3月23日起按照年利率24%计算至2019年5月20日止；以6170591元为基数，从2019年5月21日按照年利率24%计算至付清时止）；六、限被告铜仁福天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈永钢支付位于贵州省铜仁市石阡县共计25套房屋的房款16821000元和逾期付款违约金（以16821000元为基数，从2019年6月2日起按照年利率24%计算至付清时止）。七、驳回沈永钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206876元，由原告沈永钢负担1116元，被告铜仁福天房地产开发有限公司负担205760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘润荔人民陪审员  汪培英二〇二〇年一月十五日法官 助理  陈紫薇书 记 员  刘力玮