贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7237号原告：黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处栖霞路宝泰幸福花园。法定代表人：王鑫，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱荣梅，女，1983年2月5日生，汉族，住贵州省兴义市，该公司员工。被告：刘国凤，女，1974年10月24日生，布依族，住贵州省兴义市。原告黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司（以下简称宝泰房开）与被告刘国凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，后因刘国凤下落不明需公告送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝泰房开的委托诉讼代理人朱荣梅到庭参加诉讼，被告刘国凤经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝泰房开向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告刘国凤于2017年5月21日签订的《商品房买卖合同》，并责令被告刘国凤向原告退还××小区第××幢××层××号房屋；2.请求人民法院依法判令被告支付因未按期偿还贷款给原告造成的损失，损失以原告被扣取的保证金240973.72元为基数，自2018年7月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年7月1的金额为9783元，自2019年7月2日起的损失计付至退还房屋之日止；3.本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、公告费、保险费）由被告刘国凤承担。事实与理由：2017年5月21日，被告刘国凤与原告达成购买商品房的合意并与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告刘国凤向原告购买的房屋为××小区第××幢××层××号，该房屋套内建筑面积88.24平方米、单价4209.91元/平方米、总价款313007元，被告刘国凤采取贷款方式付款，首付63007元，余款250000元以银行按揭支付；2、若被告刘国凤未按期向贷款银行偿还到期的本息，致使贷款银行要求原告承担担保责任而导致的诉讼，被告刘国凤需承担所有诉讼费用、执行费用及原告支付的律师代理费等。合同签订后，被告刘国凤向原告交付了63007元的首付款，余款250000元在中国建设银行办理了贷款，并约定原告对该笔贷款承担连带保证责任。2018年7月31日，因被告刘国凤未按期偿还房贷，导致原告被贷款银行扣取保证金240973.72元，被告刘国凤在按揭贷款履行过程中发生“断供”的行为，导致原告已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，其实际结果即恢复至《商品房买卖合同》签订时的状态，即原告无法通过履行合同收取购房款。原告与被告刘国凤签订合同的目的是通过出售房屋收取购房款，但基于被告刘国凤的上述行为，原告实际上未能收到购房款，则合同目的根本不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，原告应当享有合同解除权。从原告被贷款银行扣取保证金起到房屋收回期间，原告将承担该部分保证金的资金占用损失，该资金占用损失在被告实际退还房屋时才能终止，故原告可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以被银行扣取的保证金240973.72元为基数，从2018年7月1日起向被告刘国凤计付损失至房屋交付之日止。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至人民法院，请求判如所诉。刘国凤未到庭参加诉讼，且在答辩期内未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2017年5月21日，宝泰房开作为出卖人，与刘国凤作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定刘国凤向宝泰房开购买由该公司开发的位于兴义市××小区第××幢××层××号商品房，建筑面积为88.42平方米，套内建筑面积为74.35平方米，商品房单价为4209.91元，总价款为313007元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款63007元，余款250000元以公积金贷款支付。合同还对逾期交房、逾期付款等权利义务进行了约定。同日双方签订《补充协议》，该协议第七条第四款约定对买受人选择按揭款方式付款，且未能按期向贷款银行偿还到期款的本息，因而导致贷款银行终止借款合同要求出卖人承担连带担保责任，因此而导致诉讼的，买受人还必须承担所有诉讼费用及执行费用、出卖人支付的律师代理费及其他费用。合同签订后，刘国凤按照约定向宝泰房开支付了首付款，余款250000元通过中国建设银行股份有限公司办理按揭贷款。另2016年5月18日，宝泰房开作为甲方，与中国建设银行股份有限公司贵州省黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）作为乙方，签订《个人房屋销售贷款合作协议书》约定，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于兴义市坪东街道办事处现代幸福花园1、2、3号楼的商品房发放个人住房贷款，乙方承诺对购买上述所确定的商品房的全部购房人最高额度17800万元的住房抵押贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人核对无误、收执之日止。并同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。甲方承诺在乙方处开立专项保证金账户，以该账户内的保证金作为乙方向借款人贷款的担保，并保证该账户内的款项不存在任何权属争议。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。因刘国凤未按期向中国建设银行股份有限公司偿还贷款，2018年7月13日，建行黔西南分行向黔西南州住房公积金管理中心发出《关于如何处置借款人刘国凤公积金贷款的建议函》，载明刘国凤向黔西南州公积金中心申请金额250000元，期限17年的公积金个人住房贷款。现尚有贷款余额：240691.24元。贷款投放后，至2018年7月9日止，客户已连续逾期4期。经公积金中心、建行共同催收发现，无法联系到借款人刘国凤。刘国凤自5月份以来就未到单位上班。鉴于以上情况，依据宝泰房开与黔西南州住房公积金管理中心签订的《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》，我行建议，由保证人宝泰房开履行保证责任，从房开商的保证金账户（52×××74）扣划资金结清刘国凤公积金个人住房贷款全部本息。中国建设银行股份有限公司于2018年7月20日从宝泰房开在该行的保证金账户52×××74中扣划了240973.72元。在诉讼过程中，宝泰房开于2019年8月5日向本院申请财产保全，请求通过网络执行查控系统查询并保全刘国凤名下价值400000元的财产，并以中国平安财产保险股份有限公司的保单保函作为财产保全担保。本院经审查予以准许，并制作了（2019）黔2301民初7237号民事裁定书。为此，宝泰房开缴纳保全费2520元，支付中国平安财产保险股份有限公司保险费800元。本院认为，刘国凤经本院依法传唤未到庭抗辩及举证、质证、视为对其诉讼权利的放弃。本案中刘国凤向宝泰房开购买其开发建设的位于兴义市××小区第××幢××层××号商品房，其在向宝泰房开支付首付款后，向建行黔西南分行办理按揭贷款，宝泰房开根据与建行黔西南分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，对刘国凤的上述贷款承担连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息、罚息等。因刘国凤未按期向银行偿还贷款，导致银行于2018年7月20日从宝泰房开在该行的保证金账户52×××66中扣划了240973.72元。宝泰房开作为连带保证人，其依约承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案刘国凤为购买房屋向建行黔西南分行办理按揭贷款，向银行按期偿还贷款本身就是刘国凤的义务。宝泰房开承担责任后，有权根据其实际承担的责任向刘国凤追偿。故对宝泰房开主张刘国凤支付其代偿的银行贷款240973.72元，本院予以支持。关于违约金，宝泰房开替代刘国凤偿还了银行贷款，其资金被占用，其损失主要为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故对宝泰房开主张的以240973.72元为基数自2018年7月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金的诉请本院予以支持。但宝泰房开以其承担连带保证责任，导致其将已收到的按揭购房款返还银行，无法通过履行合同收取购房款，不能达到合同根本目的为由要求解除与刘国凤签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，因双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议未约定前述情形属于合同可解除的事由，且宝泰房开在收取购房人交付的首付款及银行向其全额发放的贷款后，已全额收到了购房款，已然实现了商品房买卖合同的根本目的，不存在合同目的不能实现的情形，后因购房人“断供”，其向银行清偿该笔贷款系基于与银行达成的保证合同，该担保法律关系与商品房买卖合同关系为两个不同的法律关系，不能将两者混为一谈，而宝泰房开作为保证人向银行清偿的贷款已基于法律规定的追偿权向购房人主张权利，其权利救济途径受法律保护，故其要求解除《商品房买卖合同》无法律依据，本院不予支持。因刘国凤“断供”引起本案诉讼，宝泰房开因申请财产保全，并以中国平安财产保险股份有限公司的保单保函作为财产保全担保，为此，宝泰房开支付中国平安财产保险股份有限公司保险费800元。该费用系宝泰房开支出的合理必要费用，属宝泰房开的损失部分，宝泰房开主张保险费由刘国凤承担应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限刘国凤于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司代为偿还的银行贷款本金及利息共计240973.72元、保险费800元，并以240973.72元为基数，从2018年7月31日起按中国人民银同期同类贷款利率计付违约金至款项付清之日止；二、驳回黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9362元（案件受理费6242元,公告费600元、保全费2520元），由黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司负担100元，刘国凤负担9262元（该款由刘国凤于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈莹莹人民陪审员  王明萃人民陪审员  李忠华二〇二〇年一月二日法官 助理  卢声艳书 记 员  邹金虎