文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5483号原告（反诉被告）：唐世俊，女，1964年2月9日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：何友成，重庆市荣昌区峰高法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：张栋，重庆学苑律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：罗世科，男，1969年5月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：张衡，重庆康渝律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：叶俊雄，重庆康渝律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）唐世俊（以下简称原告唐世俊）与被告（反诉原告）罗世科（以下简称被告罗世科）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月12日立案后，被告罗世科于法定期间提起反诉，本院合并审理。因案情疑难复杂，依法裁定由简易程序转为普通程序，并公开开庭进行审理，原告唐世俊及委托诉讼代理人何友成、张栋，被告罗世科及委托诉讼代理人张衡、叶俊雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐世俊向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗世科退还原告出租和转租给被告位于重庆市荣昌区安富街道安陶路的XX号、XX号房屋；2、判决被告赔偿延迟退还原告房屋的损失，该损失从2019年5月1日起至2019年9月11日止，XX号房屋以3200元/月、XX号房屋以3750元/月计算租金，共计30348元，并支付2019年9月12日起至退房之日止的损失；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告唐世俊于2017年5月2日将自己经营的安富街道安陶路73号的桐君阁大药房安富街道十三药店转让给被告罗世科，同时将安富街道安陶路XX、XX号房屋共两间租赁给被告。被告接手房屋经营药店至2019年5月1日期满，双方未能达成续租协议，但被告拒绝退还房屋占用至今，造成原告不能使用和受益的损失。依据《合同法》235条的规定，原告特提起本案诉讼，请法院依法判决。被告罗世科辩称：原告所诉不实。原告并非涉案XX号门面产权人，双方药店转让协议也未涉及XX号门面的租赁，故原告无权主张返还XX号门面。原、被告药店转让协议属于无效合同，因此对XX号门面租金的约定标准也应当无效，被告认为该租金过高，应当参照市场租金价格计算。合同到期后，被告于2019年5月4日短信通知原告药店已停业，若双方结清药店经营款项和交接清两门面内药品、物品，被告即退还原告门面。且原告也有门面钥匙，不存在被告还实际占有、侵占、使用情形，因此，不应支付2019年5月5日之后的租金。被告罗世科对原告唐世俊提起反诉，请求：1、依法确认原、被告签订的《药店转让协议》无效；2、判决原告唐世俊返还被告罗世科转让费35万元；3、判决原告唐世俊回购药店内尚存药品3万元（具体价值以双方共同清点为准）；4、本诉及反诉诉讼费由原告唐世俊负担。事实和理由：原告唐世俊和被告罗世科于2017年5月2日签订《药店转让协议》，该协议约定唐世俊将其位于荣昌区安富街道安陶路73号的桐君阁大药房安富街道十三药店转让给罗世科，转让费35万元。唐世俊需将药店的《营业执照》、《药品经营许可证》等相关信息变更为罗世科指定的第三人名下。现罗世科了解到，药店转让需要相关资质，因此无法实现合同目的，双方转让协议已实际履行不能。被告罗世科购进的部分药品现已无法销售。特提起反诉，请求法院依法判决。原告唐世俊针对被告罗世科反诉请求答辩：反诉是确认之诉，本诉是房屋租赁合同纠纷，二者不是同一法律事实，非同一诉求，被告反诉不能抗辩租赁原告房屋到期的事实，其应承担延迟退还房屋给原告造成的损失。原、被告均系完全民事行为能力人，且不存在合同法第五十二条规定情形，被告反诉请求确认合同无效不应得到支持。原告将药店交被告实际经营两年，房屋也交被告实际经营两年，且被告在经营期间也明确表示只需经营两年。双方履行协议中若有违约，也应是违约之诉。综上，被告的反诉请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原告唐世俊经营有位于重庆市荣昌区安富街道安陶路XX号的桐君阁大药房安富街道十三药店，该药店占有XX号、XX号两间门面，其中，XX号门面产权人是唐世俊，XX号门面是唐世俊向案外人罗亨素承租。药店为唐世俊个体经营，其营业执照上的经营者是唐世俊，药品经营许可证的法定代表人、企业负责人、质量负责人也是唐世俊。2017年5月2日，被告罗世科（甲方）、原告唐世俊（乙方）签订《药店转让协议》，约定，乙方将位于重庆市荣昌区安富街道安陶路73号的桐君阁大药房安富街道十三药店转让给甲方，药店转让费35万元，签订本协议时甲方支付乙方8万元。该转让费包括2017年5月1日至2019年4月30日止安富街道安陶路73号的房屋租金，73号门面2019年5月1日起的房屋租金甲乙双方根据周边门面出租价另行协商。乙方将其未销售完毕的药品（药品的剩余有效期超过6个月以上）以成本价盘转给甲方，甲方负有接收其盘转药品的合同义务。第五条约定，甲方在乙方支付完毕乙方盘转的全部药品款后，乙方负责将药店的《营业执照》的经营者、《药品经营许可证》法定代表人，企业负责人、质量负责人、人力资源和社会保障局的医保支付账户变更在甲方指定的第三人名下；如果因为国家法律法规的规定无法变更时，不能认定乙方违约。第六条约定，乙方承租的71号门面自2017年5月1日至2018年2月10日的租金3200元/月已由乙方支付给承租人（注：“承租人”是笔误，应是出租人），甲方将该租金29800元在2017年7月31日前支付给乙方；2018年2月11日后的承租事宜由甲方直接与出租人协商。第七条约定，药店已安装的空调2个计价8000元，药品冷藏柜1个计价4000元，药品玻璃柜8个计价2560元，货架14个计价6650元，监控计价2800元，作价共计24000元，甲方在2017年7月31日前将该24000元支付乙方。2017年5月2日，被告通过银行转账向原告支付8万元定金，5月3日转账支付40万元，合计48万元。其中，转让费35万元，原告盘转给被告的药品款13万元。同日，原告向被告交付合同第七条约定的空调、药品冷藏柜、药品玻璃柜、货架、监控，之后被告未支付空调等设施设备款24000元。对此，庭审中被告认为因原告未向被告转让空调等设施设备，故未付该款；原告称，空调等设施设备属另一法律关系，原告保留诉权。2018年1月2日，被告支付原告10000元，原告向被告出具《收条》一张，载明，收到罗世科门面押金壹万元正（以合同为准之实物）门面到期如实物有损坏，照价赔。2018年元月2日，唐世科。庭审中原告陈述，其多次要求被告指定符合法律规定条件的第三人以变更营业执照的经营者，及药品经营许可证的法定代表人、企业负责人、质量负责人，但被告均未指定，导致营业执照和药品经营许可证至今未变更；被告从2017年5月1日至2019年5月，及2019年5月之后实际占有经营该药店及两门面。被告陈述，被告2019年4月份向相关部门咨询，不能对药品经营许可证的法定代表人、企业负责人等进行变更；被告经营至2019年5月4日后即已停业。另查明，从2017年5月2日至2019年4月30日，被告按照3200元/月向原告支付71号门面租金。上述事实，有当事人陈述，药店转让协议，收据，通话录音，医保结算申请表，手机短信记录，收条及银行账户明细等为证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《药店转让协议》包含有药店转让、及门面租赁和转租的内容，原告以租赁合同到期要求被告退还门面提起本案本诉，被告以药店转让协议无效提起反诉，为减少讼累，本案合并审理裁判。合同约定XX号门面2019年4月30日到期后，2019年5月1日起的租金由原、被告协商确定。因协商未成，被告未支付原告2019年5月1日起的房屋租金，也未退还原告XX号门面，故对原告要求被告退还该门面，并支付占用门面造成原告租金损失的请求，本院予以支持。合同未对XX门面租金明确约定，被告当庭认可XX号门面与XX号门面租金一致即3200元/月，原告认为XX号门面面积大于XX号，故XX号门面租金应高于3200元/月。原告未举示XX号门面面积的证据，也未举示其他关于XX号门面租金高于3200元/月的证据，据此，本院按照被告认可的3200元/月计算73号门面租金损失至被告退还时止。被告称已于2019年5月4日短信通知原告药店已停业，故2019年5月5日之后不应计算租金。庭审中被告称其退还门面的前提条件为：双方结清药店经营款项和交接清两门面内药品、物品。本院认为2019年4月30日之后，转让费所包含的XX号门面租金所涉及的期间届满，2019年5月1日起门面租赁和药店转让已清楚分割为两个部分，此时两门面内药品应属被告所有，药店经营款项与门面租赁也无关联性。因此，被告短信告知原告药店停业，不能达到被告拟证明已通知原告接房的证明目的。XX号门面由原告交与被告使用，虽然合同约定2018年2月11日之后的租金由被告与案外人自行协商支付，但在实际履行过程中，由被告按照3200元/月向原告支付，直至2019年4月30日止。可见XX号门面是原告转租给被告使用。2019年5月1日之后被告未向原告支付租金，被告也未举示向案外人支付XX号门面租金的证据，因此，被告2019年5月1日起占有XX号门面并非合法占有。原告要求被告退还XX号门面并支付从2019年5月1日起按3200元/月计算至退还该门面时止的租金损失的请求，符合法律规定，本院依法予以主张。《药品经营许可证管理办法》第十二条规定，《药品经营许可证》是企业从事药品经营活动的法定凭证，任何单位和个人不得伪造、变造、买卖、出租和出借。第十三条规定，《药品经营许可证》变更包括许可事项变更和登记事项变更，许可事项变更包括……企业法定代表人或负责人以及质量负责人的变更。原、被告药店转让协议约定，需对《营业执照》的经营者、《药品经营许可证》法定代表人、质量负责人等进行变更，所以，双方药店转让协议签订时不必然导致转让协议无效，且被告也实际经营药店两年。据此，对被告要求确认合同无效并由原告退还转让费35万元以及由原告回购两门面内尚存药品的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗世科于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）唐世俊位于重庆市荣昌区安富街道安陶路的XX号、XX号门面，并以3200元/月的租金标准从2019年5月1日起分别计算上述门面的租金损失至两门面退还之日止；二、驳回本诉原告唐世俊的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗世科的反诉请求。如果被告（反诉原告）罗世科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件本诉受理费558元，反诉受理费7000元，合计7558元，由原告唐世俊负担45元，被告罗世科负担7513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  钟永建人民陪审员  胡汉英人民陪审员  王其龙二〇二〇年一月十六日法官 助理  李小玲书 记 员  郑雪娇