云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1514号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨社周，男，1964年3月5日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黑报西，女，1964年2月26日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨迁，男，1990年8月16日出生，白族，住云南省大理市。三上诉人共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。三上诉人共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱震，男，1978年4月27日出生，回族，户籍所在地陕西省咸阳市渭城区，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨社周、黑报西、杨迁因与被上诉人朱震房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨社周、黑报西、杨迁上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，被上诉人已严重违约。根据合同约定，被上诉人应在2016年1月24日付清160万元租金，而被上诉人从2016年1月6日至5月2日分期分批累计仅向上诉人支付了租金150万元，已严重违反了合同约定，被上诉人违约的事实清楚、证据确凿。其次，上诉人未违约。本案合同签订后，2016年6月30日前上诉人已将房屋腾空，并在此前后多次电话通知被上诉人办理交接手续，但被上诉人一直不予交接，直至2016年7、8月份，上诉人找到被上诉人要求交接后，被上诉人才将部分物品搬运到租赁标的院内，并口头承诺搬运完后办理交接手续，此后被上诉人却再次拖延、推诿。上诉人多次催告无果后于2017年2月23日通过公证处向被上诉人公证送达了催告函，但被上诉人仍未办理交接手续。上述事实可以看出，上诉人始终守约，未办理交接手续是被上诉人恶意所致，上诉人未违约。二、一审判决适用法律错误。如前所述，上诉人未违约，被上诉人并不享有合同第十条之3约定的解除权，一审判决适用法律错误。三、一审判决缺乏基本的公正、公平。被上诉人没有提供任何证据证明上诉人未按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，相反上诉人已提供了充分的证据证明已严格履约，一审判决作出双方违约程度相当的错误论断进而驳回了上诉人反诉请求，导致严格守约的上诉人三年的租金损失未予弥补，而恶意违约的被上诉人却不承担任何责任，该判决结果既不公正也不公平。朱震答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，符合法定程序，结果公平合理，应当予以维持。二、上诉人的上诉请求依法不能成立。被上诉人有积极履行合同的愿望，在合同签订后房屋没有交付的情况下，就交纳了150万元的款项，在上诉人未履行交房义务的情况下还多次与上诉人交涉要求尽快交付房屋实现合同目的，表明被上诉人是善意履约方。三、一审判决没有支持被上诉人提出的违约金请求已充分兼顾了公平原则，上诉人无偿持有150万元租金但未履行任何合同义务，该行为法律是不会支持的。请求驳回上诉，维持原判。朱震向一审法院起诉请求：一、判令三被告立即向原告返还租金150万元;二、判令三被告立即向原告支付违约金72万元;三、判令三被告承担本案全部诉讼费用。杨社周、黑报西、杨迁向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付违约金72万元；二、判令反诉被告向反诉原告支付建设费5万元；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：杨社周与黑报西系夫妻，杨迁系其二人之子。该户在大理市院内建盖了坐西向东的砖混结构楼房一栋（两层，楼上下共八间房屋）、坐北朝南砖混结构房屋一栋（两层，楼上下共四间房屋）、坐南朝北厨房、圈房各一间、门口两格两层共四间房屋。2016年1月24日，杨社周、黑报西、杨迁（甲方）与朱震（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋整院出租给乙方使用。租期20年，甲方应于2016年6月30日前将房屋交付乙方，以《房屋及附属设施清单》上双方签字日期为交付日，交付日起甲方给乙方四个月装修期，四个月装修期满开始计算租赁期限。租金每年18万元，共计360万元，分三次支付：第一次为合同签订时支付160万元，第二次为合同签订之日起一年内支付100万元，第三次为合同签订之日起两年内支付100万元。除上述费用外，乙方需另行向甲方支付门口两格两层共四间房屋的建设费5万元。合同期内，任何一方未按合同约定履行即视为违约，应向守约方承担违约责任，并按合同标的额20%向守约方支付违约金并赔偿经济损失。合同还对双方的权利义务、合同解除、终止事由等内容进行了约定。2016年1月26日至5月2日期间，朱震分多次向杨社周户支付租金共计150万元。2018年11月27日，朱震委托律师制作并在案涉房屋大门上张贴《律师函》，载明了杨社周户与朱震签订合同后，朱震按约支付了租金，但该户至今未交付房屋，2018年案涉房屋列入搬迁范围，朱震多次与杨社周户协商解除合同未果。杨社周户在合同约定时间内未交付房屋构成违约，朱震有权解除合同并由杨社周户承担退还租金、按照合同标的20%向朱震支付违约金、赔偿经济损失的违约责任等内容。2018年11月30日，杨社周、杨迁就案涉房地产分别与大理市湾桥镇人民政府、大理市湾桥镇石岭村民委员会第11村民小组签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》）。2018年12月，大理市院内房屋大部分被拆除。杨社周户于2017年2月23日在公证机关见证下向朱震邮寄送达《催告函》，载明了经杨社周户多次催告朱震迟迟不予办理房屋交接手续，再次函告于2017年3月10日前办理交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱震与杨社周户签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。就朱震要求解除合同的诉请。一审法院认为，《房屋租赁合同》第十条之3约定有甲方未按约定时间交付房屋的乙方有权解除合同的内容，第十一条之1约定有房屋因城镇建设需要被依法列入房屋拆迁范围或被国家依法征收、征用的合同终止的内容。本案合同履行过程中，发生了上述合同约定的事由，现朱震依据合同的上述约定主张解除合同，符合法律及双方约定，一审法院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，朱震至今未接手并实际占有使用案涉房屋，则杨社周户应将前期收取的租金150万元返还朱震。就双方均向对方主张的违约金。一审法院认为，合同签订后，朱震未按合同约定的时间一次性向杨社周户足额支付第一期租金，杨社周户未按合同约定的期限向朱震交付房屋，双方行为均构成违约，但鉴于双方违约程度相当，应各自承担相应的责任。就杨社周户要求朱震支付5万元建设费的诉请。庭审中，双方陈述门口两格两层共四间房屋在签订《房屋租赁合同》前就已由杨社周户建盖，杨社周户亦陈述该四间房屋原不在出租给朱震的房屋范围内，后考虑需整体一院出租，故由朱震另行支付5万元，依据当事人上述在庭审中陈述的内容，该5万元并非通常意义上的房屋建设费用，而是具有增加租赁物后需另行支付的租金的性质。至今，朱震未实际占有使用该房屋，且双方签订的合同亦予解除，杨社周户无权再向朱震主张该款，故一审法院对杨社周户的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除朱震与杨社周、黑报西、杨迁于2016年1月24日签订的《房屋租赁合同》；二、杨社周、黑报西、杨迁于本判决生效之日起十日内向朱震返还租金150万元；三、驳回朱震的其他诉讼请求；四、驳回杨社周、黑报西、杨迁的其他反诉请求。本诉案件受理费24,560元，由朱震负担7,965元，杨社周、黑报西、杨迁共同负担16595元；反诉案件受理费减半后收取5,750元，由杨社周、黑报西、杨迁共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十一条第1项约定“该房屋因城镇建设需要被依法列入房屋拆迁范围或者被国家依法征收、征用的，本合同终止”；第十六条约定“因本合同第十一条1项致使合同终止的，双方相互不承担违约责任，乙方对改、扩建、装修部分享有国家补偿权利，其余部分国家补偿归甲方所有。甲方退还乙方剩余租期租金”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。本案中，租赁房屋被征收，朱震要求解除合同的诉请，符合合同约定，应当予以支持，一审对此判决正确，本院予以维持。按照合同约定，合同因房屋被征收终止的，双方互不承担违约责任，杨社周方应退还朱震剩余租期的租金。而合同约定的租赁期限自双方在《房屋及附属设施清单》上签字交付后四个月装修期满开始计算，现双方未按照合同约定完成交付，租赁期限并未开始计算，朱震亦未实际使用租赁房屋，则其要求返还租金150万元的诉请，符合合同约定，应当予以支持，一审对此判决正确，本院予以维持。双方主张的违约金，因租赁房屋大部分被划入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程范围内，即使杨社周方已将房屋交付给朱震，杨社周方亦不能在朱震已支付租金的租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，且杨社周方收取150万元租金后，该笔租金亦会产生相应的孳息，则一审判决双方互不支付违约金恰当，本院予以维持。至于杨社周方主张的建设费5万元，双方对此并未在合同中作出约定，朱震亦未使用建设房屋，一审判决驳回杨社周方的该项诉请正确，本院予以维持。综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36060元，由杨社周、黑报西、杨迁负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年一月二十二日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸