辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0104民初15630号原告：华夏银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：王迪。委托诉讼代理人：任成业。被告：陈**。被告：刘美茹。委托诉讼代理人：陈**。被告：沈阳中基房地产开发有限公司。法定代表人：曾安乐。委托诉讼代理人：杨丽。原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行与被告陈**、刘美茹、沈阳中基房地产开发有限公司（以下简称“中基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任成业、被告陈**暨刘美茹的委托诉讼代理人、被告中基公司委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈**、刘美茹偿还原告借款本金人民币20416.39元，利息1526.65元，复利23.87元，总计21966.91元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2019年8月15日）；并自2019年8月16日起，按《个人房屋抵押借款合同》约定的计息办法给付原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；2、请求判令原告对被告陈**、刘美茹名下位于沈阳市沈河区室，建筑面积52.96平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；3、请求判令被告沈阳中基房地产开发有限公司对上述所有债务承担连带保证责任。4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年12月8日，原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行（贷款人、抵押权人）与被告陈**、刘美茹（借款人、抵押人）、沈阳中基房地产开发有限公司（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称《抵押借款合同》），《抵押借款合同》编号：SY02P1021110021。《抵押借款合同》约定，贷款人向借款人提供总额为280,000.00元（贰拾捌万元）的房屋贷款。贷款期限为8年，即从2011年2月18日起至2019年2月18日止。执行利率为贷款实际发放时中国人民银行公布的同期基准利率上浮15%；执行利率为年利率7.59%。等额本金还款法分期还本付息。《抵押借款合同》约定借款人未按本具体合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。被告陈**、刘美茹名下位于沈阳市沈河区，建筑面积52.96平方米的房产。抵押担保的范围为贷款人根据本协议向借款人提供的贷款以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费和贷款人实现债权的相关费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等）和所有其他应付合理费用。2011年3月4日，经沈阳市房产产权登记发证中心办理抵押权预告登记手续。2010年12月8日，被告沈阳中基房地产开发有限公司与原告签订《个人房屋抵押借款合同》，承诺与被告陈**、刘美茹共同承担此贷款的还款责任和义务。保证责任方式为连带保证责任，保证期间为阶段性担保，即丙方对本合同新品个人甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项上办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有借款人应付款项承提连带保证责任。截止2019年8月15日，被告尚欠原告借款本金人民币20416.39元，利息1526.65元，复利23.87元，总计21966.91元。被告陈**辩称：原告所诉的欠款事实属实，但具体的欠款分项内容有待进一步核实。被告刘美茹辩称：同陈**意见。被告中基公司辩称：房屋购买人已经付清房款，并已备案，二购买人与我公司已无债权债务关系，我方与原告不存在法律上的权利义务关系，所以不同意承担连带责任。原告围绕诉讼请求依法提交了户口本、结婚证复印件、共同借款人声明、个人房屋抵押借款合同、商品房买卖合同、商品房他项权利证、欠款及还款信息单、借款凭证等证据，三被告均未提供证据，被告陈**、刘美茹对原告提供的证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审质证，本院认定事实如下：原告与三被告于2011年2月18日签订了《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”）一份，约定被告陈**、刘美茹向原告借款28万元，借款期限为8年，从2011年2月18日起至2019年2月18日止。借款合同约定的利率执行方式为浮动利率，本合同利率（年利率7.59%）自利率调整后的第一个付息日或还款日起开始适用；但是，若中国人民银行于20日调整利率且原告使用新核心系统，调整后的利率于第二个付息日或还款日开始适用；进行调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%确定。借款用途为购买位于沈阳市沈河区的房屋。《借款合同》第10条约定，等额本金还款法按月还本付息。对于该笔借款，二被告用其所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积52.96平方米的房屋办理了抵押权预告登记，抵押权人为本案原告。担保范围：抵押担保的范围为贷款人根据本协议向借款人提供的贷款以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金，保险费和贷款人实现债权的相关费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等）和所有其他应付合理费用。被告中基公司为本合同提供阶段性担保，即被告中基公司对本合同约定的上述二被告应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。违约责任约定：二被告不按本合同约定的还款日偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。二被告未按合同约定还本付息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。合同签订后，原告按合同约定向被告发放了贷款，被告陈**、刘美茹在偿还部分贷款本息后，开始欠款。截止2019年8月15日，二被告欠付原告借款本金人民币20416.39元，利息1526.65元，复利23.87元。担保人亦未履行担保义务。另查明，华夏银行股份有限公司沈阳盛京支行于2012年2月10日变更为华夏银行股份有限公司沈阳大东支行。本院认为，原告与三被告签订的《个人房屋抵押借款合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约各方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告陈**、刘美茹未能按合同约定按时足额偿还借款本息，担保人亦未履行担保义务，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权要求自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。因此，对原告要求判令被告陈**、刘美茹偿还所欠贷款本金、利息、复利及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告陈**、刘美茹的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，原告对该房屋也未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告中基公司承担连带保证责任的诉讼请求。本院认为，被告中基公司在与原告签订的《借款合同》中约定了保证方式为阶段性担保，即被告中基公司对本合同约定的陈**、刘美茹应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。现抵押房产未办理房屋抵押登记手续，故原告的请求未超过保证期间，本院对原告的该项诉讼请求应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈**、刘美茹于本判决生效后10日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金20416.39元，利息1526.65元，复利23.87元（利息、复利截止2019年8月15日）;二、被告陈**、刘美茹于本判决生效后10日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（以20416.39元本金为基数，按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年8月16日起，至借款本金付清之日止）；三、被告沈阳中基房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任，但被告沈阳中基房地产开发有限公司在替被告陈**、刘美茹偿还原告上述款项后，有权向被告陈**、刘美茹追偿；四、驳回原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  肖立忠二〇二〇年一月五日书记员  孙 玲