贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13261号原告：何亚，女，汉族，1989年1月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：黎成灿，男，布依族，1985年5月20日出生，住贵州省独山县。二原告委托诉讼代理人：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告何亚、黎成灿与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘士界、被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金27992.00元（违约金以357541.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月12日起计算至2019年8月5日）；2、判决由被告退回不应该承担却已经缴纳的：液化气入户费、电费入户费、水表入户费、闭路电视入户费及交易费合计3264.00元；3、判决被告退回多收的办证费200.00元；4、判决被告支付逾期交房违约金2895.00元。事实及理由：原、被告双方于2014年10月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城的住房，房号27-1-3-2号，建筑面积106.41平方米，原告以首付款和公积金贷款方式，交付了全部房款357541.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用，被告约定在2016年10月30日交房，却于2017年3月12日才将住房交给原告，并且在2019年8月5日才将不动产权属证书交付给原告，构成违约，但是，被告却拒绝承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。被告碧阳置业公司答辩称，一、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回；二、关于逾期办证，居住于13、14、27、28号楼的业主，答辩人在具备办证条件之后，于2018年11月16日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，从原告实际交房日期次日起减除360日至该日期截止。三、关于逾期交房违约金，合同约定为2016年10月30日交房，自2016年10月31日计算，原告至2017年4月9日计算为2895.00元，答辩人认可并同意支付；四、关于办证费问题。双方在合同补充协议约定了答辩人为其代办产权证，因答辩人承担并非直接办证义务而是协助义务，因此答辩人代为办理并按合同约定收取200.00元代办费并不违反法律规定，也是合同明确约定，故该项诉讼请求依法不能成立。另外，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需资料以前是不可能办理的，答辩人认为一味以交房之日计算360日有违意思自治的合同精神。完全置答辩人于不顾的做法，是无限扩大答辩人的责任。请法院驳回原告等人的逾期办证违约金的诉讼请求，以充分符合双方的合同约定。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第27栋1单元3层2号房，房屋建筑面积106.41平方米；总价款357541.00元，买受人应买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107541.00元，余款250000.00元以公积金支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十四条：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年10月18日，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3692.00元的收据，但该收据盖章注明被告已退交易费及多收的闭路电视开户费。2017年4月9日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年11月18日在原告所住的第27幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。被告于2019年8月5日办理了涉案房屋不动产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年4月9日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有合同约定，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2017年4月9日期间（共计160天）的逾期交房违约金，该违约金计算为357541.00元×0.005%×160天=2860.33元。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，而在办理入住手续时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2017年4月9日）起360日内（即2018年4月4日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日才在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2018年4月5日至2018年11月18日期间（共计227天）的逾期办证违约金，计算为357541.00元×0.01%×227天=8116.18元。故对原告诉请的逾期办证违约金，本院予以支持8116.18元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费、电开户费、燃气开户费等共计3264.00元无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”被告向原告收取代办费用200.00元有合同约定，原告要求退还无法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何亚、黎成灿逾期交房违约金2860.33元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何亚、黎成灿逾期办证违约金8116.18元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告何亚、黎成灿有线电视开户费、电开户费、燃气开户费共计3264.00元；四、驳回原告何亚、黎成灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年一月十日书记员  申开旭