北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58052号原告（反诉被告）：北京市皇苑大酒店，住所地北京市海淀区。法定代表人：李舒山，经理。委托诉讼代理人：杨涛，北京扬涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯沁雨，北京扬涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店，住所地北京市海淀区。负责人：许菓，经理。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。被告：北京章丘海泰饭店管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王东，董事长。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志勇，男，1972年4月11日出生，北京章丘海泰饭店管理有限公司财务负责人，住北京市丰台区。原告北京市皇苑大酒店（以下简称皇苑大酒店）与被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店（以下简称长春桥店）、北京章丘海泰饭店管理有限公司（以下简称海泰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皇苑大酒店的委托诉讼代理人杨涛、冯沁雨，被告长春桥店的负责人许菓及其委托诉讼代理人滕培刚，海泰公司的委托诉讼代理人滕培刚、李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皇苑大酒店向本院提出诉讼请求：1、确认皇苑大酒店与长春桥店间《合作经营协议》于2019年8月15日解除；2、判令长春桥店立即腾退皇苑大酒店二层餐厅及包间；3、判令海泰公司、长春桥店支付2019年5月1日至2019年8月14日提成款及2019年8月15日至实际腾退日房屋使用费（截至2019年9月30日合计208605.36元；2019年8月15日至11月19日房屋使用费按协议约定的提成款收取方式计算减半收取；自2019年11月20日起，房屋使用费按协议约定的提成款收取方式计算）；4、判令海泰公司、长春桥店支付2019年5月至实际腾退日发生的电费、水费、热水费、洗澡费用、留用人员工资、会议餐提成、电话费、住宿管理费、电话管理费、杀虫灭蟑费、生活垃圾清运费（截至2019年9月30日共计258617.34元）。事实和理由：长春桥店是海泰饭店的分公司。皇苑大酒店与长春桥店于2015年4月25日签订《合作经营协议》，约定皇苑大酒店将二层餐厅及部分包间提供给长春桥店使用，长春桥店每月按餐厅全部流水收入支付提成，合作经营期限为2015年4月26日至2020年4月25日。此外，《合作经营协议》约定长春桥店应于每月8日之前支付上月提成款；第二条、第八条第一项、第九条约定单方解除权，如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营或承包经营，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出，本协议终止。后因皇苑大酒店上级单位中共中央党校（国家行政学院）决策部署，将皇苑大酒店专门用于教育培训，以弥补校（院）培训场所和设施的不足，不再对外经营。故皇苑大酒店于2019年5月15日向长春桥店递交了《关于解除北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店〈合作经营协议〉的通知》，明确告知解除《合作经营协议》，并要求办理费用结算。但长春桥店罔故协议约定，明确拒绝解除，并持续占用皇苑大酒店二层餐厅及部分包间经营至今。且自2019年5月起开始全面拖欠提成款等全部费用。长春桥店、海泰公司共同辩称，根据合作经营协议约定，如果皇苑大酒店的上级单位终止合作经营，其有权终止协议前被告从未见过国家行政学院的文件，只是在开庭时才首次看到，根据双方的业务合作协议，当皇苑大酒店上级部门决定终止合作经营时，双方合作才终止，因此其要求确认2019年8月15日解除无事实及法律依据。皇苑大酒店要求自2019年11月20日起按照合作经营协议约定的100%收取提成款无事实及法律依据，根据合作经营协议，皇苑大酒店根据合同负有一系列法律义务，包括提供5个免费停车位、开放经营通道、提供广告牌，但其至今仍违反合作经营协议约定，砸毁广告牌，未提供免费车位等违约行为，因此自2019年11月20日起，仍应当按照50%计算使用费。根据协议约定，长春桥店为皇苑大酒店提供早餐，其已经在挂账276147元，该费用应在提成款中予以扣除。关于主张的电费、水费、热水费、洗澡费用等属实。皇苑大酒店存在严重违约，双方合作期间未征得被告同意，将被告的广告牌予以拆除，不按照合同约定提供停车位，堵塞经营通道等严重影响经营的行为，不是被告向皇苑大酒店支付提成款，而是其应当赔偿经营损失。长春桥店向本院提出反诉请求：1、判令皇苑大酒店赔偿长春桥店经济损失3429903元、装修损失1069900元；2、判令皇苑大酒店退还长春桥店押金30万元。事实与理由：2015年4月26日，长春桥店与皇苑大酒店签订《合作经营协议》一份，协议约定皇苑大酒店二层的万顺楼餐厅，更名为“海泰食府”，合作经营期限为5年，自2015年4月26日至2020年4月25日，甲方负责配合乙方进行大门改造及更换广告牌，把两扇固定玻璃换成玻璃门，现有的外墙“万顺楼”广告牌更换成“海泰食府”，改造费用由乙方承担，甲方负责提供用餐客人免费停车券，并提供5个免费停车位。2018年10月27日，皇苑大酒店开始门前改造，封闭了长春桥店的消费进出通道，消费者无法通过正常的消费通道进入，皇苑大酒店的行为严重违反了《合作协议书》第二条、第五条。2019年4月18日，皇苑大酒店通知所有车辆不得进入停车场，并且在未通知长春桥店的情况下，将长春桥店的广告牌“海泰食府”直接予以拆除，皇苑大酒店的上述行为直接违反了《合作经营协议》第五条、第十条的约定。2019年4月20日，长春桥店在无奈的情况下，给皇苑大酒店发出《修复通知书》，要求皇苑大酒店修复长春桥店的广告牌，开放玻璃门及停车场，皇苑大酒店收到上述通知后，没有给予任何回复。2019年5月16日，皇苑大酒店却以“根据中共中央党校（国家行政学院）决策部署，进一步强化皇苑大酒店教育培训的职能和功能定位，弥补校培训场所和设施的不足”为理由，给长春桥店发来《关于解除我店的通知》，告知长春桥店自2019年8月15日起解除《合作经营协议》。皇苑大酒店任意违反双方签订《合作经营协议》约定的义务，给长春桥店造成严重的经济损失，应当依法予以赔偿。皇苑大酒店对长春桥店的反诉辩称，皇苑大酒店解除合同的行为是严格依据合同约定行使的约定解除权，是上级单位的决定，上级单位决定的书面文件，本次庭审已经准备。因此，本案是依据合同约定，提前三个月通知了长春桥店，其应当无条件配合，产生纠纷是长春桥店的过错。长春桥店主张的经济损失不存在，皇苑大酒店进行装修是实际情况，但是在装修之前对长春桥店进行了告知，并且是整体进行装修，是整个场所环境的增益行为，装修过程中，皇苑大酒店采取了必要措施，尽量减少对皇苑酒店的租户、用户的影响，即便如此，长春桥店也提出过减免费用的申请。皇苑大酒店的上级单位在开会研究后，同意了该申请，双方对于装修期间造成的影响已经通过申请、会议纪要回复并且事实上得到了履行。长春桥店支付提成费的过程中减免了50%。所谓的装修造成的影响已经在合同履行期间，通过双方合议进行了解决。皇苑大酒店事实上收取了押金，但是有退还前提，合同约定合作经营结束后，交接费用等后退还押金。皇苑大酒店按合同约定通知解除，长春桥店不配合，退还押金的情况尚未成就。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，皇苑大酒店与长春桥店签订合作经营协议，其主要条款约定，皇苑大酒店将二层餐厅及部分包间提供给长春桥店，在现有功能及人员基本不变的前提下进行合作经营。合作经营期限为2015年4月26日至2020年4月25日。如皇苑大酒店进行整体装修，长春桥店承诺停止经营行为，待装修完成后继续履行本协议。如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。合作经营期间，长春桥店承担所有运营费用。皇苑大酒店每月按餐厅全部流水收入提成。月收入不足80万元，按80万元提取。提取比例为，当月收入在100万元以内，按13%提取；100万元-150万元，按12%提取；150万元-200万元，按11%提取；200万元以上按10%提取。培训班中餐、晚餐结算标准每位50元，皇苑大酒店按流水的10%提取。双方每日核对营业额并签字确认，每月8日之前结算。皇苑大酒店提供现有人员、经营场地及配套设备设施；保证长春桥店经营所具备的基本条件，保证水、电、燃气的正常供应；配合长春桥店进行大门改造及更改广告牌，即把两扇固定玻璃换成玻璃门，现有的外墙“万顺楼”广告牌更换成“海泰食府”，改造费用由长春桥店承担；皇苑大酒店按月收取水、电、燃气等费用；按年收取电话管理费；提供用餐客人免费停车券，并提供5个免费停车位。长春桥店负责经营；每月5号前支付皇苑大酒店留用人员工资、福利等；负责住店客人每位30元的早餐；优先接待和满足学院培训班学员及会议用餐。长春桥店需向皇苑大酒店交纳30万元押金，合作经营结束后，双方交接结算后退还。本协议有效期内，任何一方都不得随意终止协议（皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营除外）。皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，双方在结清所有费用及承担的相应责任后终止。在履行协议过程中，双方还就垃圾清运费、鼠虫害防治费、餐厨垃圾清运费等签订了补充协议。2015年4月20日，海泰公司向皇苑大酒店交纳押金30万元。2018年10月14日，海泰公司向皇苑大酒店发出餐厅租金减免申请，以酒店前门因正门改造需封闭，将影响经营，申请三个月房租（结算流水收入比例）减免50%等。当月17日，皇苑大酒店作出会议纪要，施工期间减免餐厅全部流水收入提成的50%；施工结束后，减免餐厅二个月全部流水收入提成的50%；从2018年10月22日起，学院员工餐标准由15元/人调至20元/人。2018年12月21日，中共中央党校机关服务中心向皇苑大酒店发出通知称，2018年3月，中央决定中央党校和国家行政学院合并重组，组建新的中央党校（国家行政学院）。按照校（院）委决策部署，进一步强化皇苑大酒店教育培训职能和功能定位，以弥补校（院）培训场所和设施的不足。要求皇苑大酒店在规定的时间内，抓紧酒店中各外租单位的清退工作。2019年1月2日，海泰公司致函皇苑大酒店，对学院领导和酒店领导在皇苑大酒店前门装修封闭正常消费通道事件上给予的理解和支持表示感谢。同时提出，当时告知封门时间为2个半月，至今未见完工迹象，且从1月2日封闭整个停车场，严重影响经营。故申请停车场封闭期间免房租（结算流水收入比例）收取，皇苑大酒店承担员工餐人工成本2.5万元和水电费5000元。2019年5月4日，长春桥店向皇苑大酒店发出通知，以皇苑大酒店在合同履行中将海泰食府玻璃门、停车场封闭，导致用餐人员、车辆无法进入，并将广告牌破坏未予恢复，无法经营。故通知皇苑大酒店，自2019年5月8日起中止合作经营协议的履行。2019年5月15日，皇苑大酒店函复长春桥店称，根据中共中央党校（国家行政学院）决策部署，为进一步强化皇苑大酒店教育培训职能，弥补校（院）培训场所和设施的不足，现已启动酒店外租单位统一清退和整体装修改造工作。依据协议约定，决定解除协议，解除时间为2019年8月15日。在该日期前长春桥店可继续占用房屋，此后需腾退房屋并办理结算、交接。长春桥店于次日签收了此函。长春桥店2019年5月经营收入696086.48元，6月经营收入675168.97元，7月经营收入588946.52元。诉讼中，长春桥店明确表示拒绝交接。本院认为，皇苑大酒店与长春桥店签订的合作经营协议及补充协议，未违反效力性强制性规范，应属有效。依据协议约定，如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。中央党校（国家行政学院）机关服务中心依照中央党校（国家行政学院）决策，通知皇苑大酒店，为进一步强化皇苑大酒店教育培训职能和功能定位，弥补校（院）培训场所和设施的不足，要求皇苑大酒店在规定的时间内，抓紧酒店中各外租单位的清退工作。皇苑大酒店据此通知长春桥店解除协议，符合协议约定的解除条件。长春桥店于2019年5月16日收到该通知，故自该日起，合作经营协议应在满三个月时（2019年8月15日）解除。长春桥店、海泰公司以没有见到中央党校（国家行政学院）正式文件为由，否认协议解除的效力，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予采纳。协议解除后，长春桥店应当依约无条件腾退房屋，但其以各种借口和理由拒绝腾退房屋，应承担占用期间给皇苑大酒店造成的损失。具体金额应参照双方协议中关于最低提成标准的约定。长春桥店未向皇苑大酒店支付2019年5月1日至8月14日（协议解除前）的提成，以及双方确认的2019年5月1日至9月30日的各项费用，亦应予以支付。但皇苑大酒店主张此后至实际腾退日的费用无实际金额，且有些尚未发生，本院不予支持。长春桥店、海泰公司虽对皇苑大酒店主张的2019年5月1日至8月14日期间提成金额存有异议，但提成款金额并未超过协议约定的标准，本院不持异议。根据双方的提成比例约定可以看出，长春桥店经营收入的多少，与双方的利益均密切相关。皇苑大酒店进行装修改造是为了清退外租单位后，尽早适应教育培训的需要，并非为影响长春桥店经营而专门采取的针对性行为。皇苑大酒店的装修改造中，封闭了玻璃门、通道等，确会对长春桥店的经营产生不利影响。然而，会议纪要已对上述情形下协议的履行，作出了安排，即皇苑大酒店减半收取提成等，双方亦照此执行。故长春桥店要求皇苑大酒店赔偿经营损失的主张，缺乏充足的依据。鉴于皇苑大酒店此后又因装修改造，封闭了停车场、破坏了广告牌，进一步对长春桥店的经营造成不利影响，应通过酌减皇苑大酒店提成的方式，对长春桥店予以适当弥补。合作经营协议明确约定，协议因皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营解除时，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。长春桥店提出的装修损失，不应予以补偿。何况，协议即将到期，长春桥店又拒绝即时腾退，装修损失至协议期满时将不复存在。长春桥店系海泰公司的分支机构，不具备独立的法人资格。其财产不足以承担责任时，应由海泰公司承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、确认原告北京市皇苑大酒店与被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店签订的合作经营协议于2019年8月15日解除；二、被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店于本判决生效后十日内，将其占用的北京市皇苑大酒店二层房屋及包间腾退给原告北京市皇苑大酒店；三、被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店、北京章丘海泰饭店管理有限公司给付原告北京市皇苑大酒店2019年5月1日至9月30日的提成10万元，电费、水费、热水费、洗澡费用、留用人员工资、会议餐提成、电话费、住宿管理费、电话管理费、杀虫灭蟑费、生活垃圾清运费等费用258617.34元，于本判决生效后十日内付清；四、被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店、北京章丘海泰饭店管理有限公司向原告北京市皇苑大酒店支付房屋占用费（自2019年10月1日至2019年11月19日，按每月5.2万元的标准支付；自2019年11月20日至实际腾退之日，按每月10.4万元的标准支付），于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告北京市皇苑大酒店的其他诉讼请求；六、驳回被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8308元，由原告北京市皇苑大酒店负担1308元（已交纳），由被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店负担7000元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费22599元，由被告北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曲育京人民陪审员  刘玉凤人民陪审员  刘明慧二〇二〇年一月十四日书 记 员  杨 青