广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)桂1023民初2545号 原告：广西南宁鑫旺物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区银海大道234号六层602室。统一社会信用代码：91450100672482882R。 法定代表人：李运逸，总经理。 被告：李守悦，男，1982年12月23日出生，汉族，住平果县。 原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司诉被告李守悦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易（小额）诉讼程序由审判员陈东平独任审判，于2019年12月21日公开开庭审理了本案。原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司的法定代表人李运逸、被告李守悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付平果县荣旺东方国际5栋3单元1205号房物业服务费1228元，水费656.4元，水电公摊费162.20元，电梯维护费570元，合2616.60元。2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金（违约金计算：以拖欠的物业费为基数，自2019年4月1日起至被告付清所欠的物业费之日止按年利率24%计付）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月1日，原告与被告签订前期物业服务协议，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业服务相关费用。协议生效后原告按照协议提供物业管理服务，但被告自2017年9月1日起，未按照前期物业服务协议交纳物业服务费、电梯维护费、水费及水电公摊费共2616.60元，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 原告为证明自己主张，向本院提交以下证据： 1、营业执照复印件，证明诉讼主体资格。 2、身份证复印件，证明诉讼主体资格。 3、前期物业服务协议，证明原告向被告提供物业管理服务，被告有义务足额按时向原告支付物业费，逾期交物业费产生的违约责任等。 4、关于荣旺东方国际小区物业服务收费的标准批复、县物价局关于公布废止物业服务收费文件的通知、关于物业服务有关收费问题的通知，证明原告按政府规定收取物业费。 5、物业催费函，证明对原告的欠费情况尽到告知义务。 6、欠费明细，证明费用产生的计算方式和欠费详细情况。 被告李守悦辩称，不同意原告的诉讼请求及事实理由，1、之前开发商和前期物业存在直属关系；2、房子漏水，经过多次口头申请即申请书，原告都没有帮我处理，工程部也有人来帮我看过。3、按照相关的法律法规原告前期物业没有取得相关的从业资质，之前我们去办公室看过，原告没有物业资质，相关的经营许可证也没有挂出来在显眼的地方，之前交的物业费没有开具相关发票。4、物业的账户及小区公共区域，原告利用我们的公共部分进行打广告受益部分没有公布，收支明细也没有公布，比如：电梯里面和小区里面的广告。5、小区里面按照物业物权法规定，物业用房占用的比例也没有标出来。6、小区里面的公共的水电费没有独立的表，前期缴纳的公摊水电费过高。7、电梯维保费服务质量差有时候停一个星期半个月都有，收取的维保费属于公共基金有没有打入相关账户。8、小区的绿化、树木没有经过同意私自挖移。小区充电没有独立的表，利用我们公摊的电费进行使用，把电卖给业主使用。9、物业没有尽到相关的义务及责任，物业同意小区里面的商铺私自开窗口和排污到小区里面来。小区里面的安保工作没有到位，造成小偷经常光顾，经常发生偷窃事件。电动车乱停乱放现状严重。 被告李守悦没有证据向本院提交。 经质证，被告对原告提交的证质证意见为：对证据1营业执照是真实的没有异议，对关联性有异议对营业执照的法人已经更换。对证据2没有异议。对证据3合同是真实的，对关联性有异议，开发商和物业公司是直属关系，原告没有履行其合同约定的权利和义务。对证据4是真实的，但是小区已经有业主委员会，原告没有和我们协商物业费收费的问题。对证据5是真实的。对证据6、两份明细表是真实的，但对公摊水电费和二次加压的水费有质疑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对于对方有异议，负有举证责任一方未能举出其他证据进行佐证的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 被告李守悦是平果县荣旺东方国际住宅小区5栋3单元1205号房业主，该房面积为107.72㎡。2013年10月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，被告按时交纳物业管理服务费、代收代缴水费及公共设施、设备、维护、维修、清洁卫生、等相关费用。其中，第四条约定物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间：每月5日前交纳上月费用；二、物业管理服务费按建筑面积收取：住宅0.6元/㎡·月，商用房1元/㎡·月收取；物管理服务费用自领取入伙通知书之日起收取；三、电梯使用费2层至6层20元/户·月收取，6层以上30元/户·月收取。……八、公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。第十条约定违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不安本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。涉案协议签订后，原告已依约为被告提供了物业服务，但被告自2017年9月1日至2019年3月31日止未依约履行交纳物业管理服务费用义务，拖欠物业费共计1228元及电梯维护费570元、水费及水电公摊费818.6元。原告认为被告的行为已构成违约，故向本院提起本案诉讼。 另，涉案协议签订后，原告已依约为被告提供了物业服务至今。2017年8月9日，涉案小区成立业主委员会并向平果县房地产管理所备案。被告李守悦是业主委员会成员。 本院认为：涉案小区成立业主委员会后，该业主委员会没有终止与原告的《前期物业管理服务协议》。原、被告双方于2013年10月1日签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，原告已依约履行了服务业务，但被告未依照协议的约定交纳2017年9月1日至2019年3月31日的物业服务费1228元，水费656.4元，水电公摊费162.20元，电梯维护费570元。同时依照《物业管理条例》第七条第五项的规定,按时交纳物业服务费用是业主的法定义务,且前期物业管理服务协议亦未约定业主可以拒交物业费的情形，物业服务的对象是广大的小区业主,具有公共性,每个业主要求存在差异,服务满意标准难以量化。业主在物业管理活动中,有权监督物业服务情况,认为物业服务企业存在违约行为,可依法定程序追究其违约责任,若个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,物业服务质量难以提高,最终将损害到大多数业主的利益。被告的行为已构成违约，依约承担相应的法律责任。为此，原告诉请被告向其支付逾期交纳的物业服务费1228元，水费656.4元，水电公摊费162.20元，电梯维护费570元，依法有据，本院予以支持。被告李守悦主张的原告服务不到位,未按协议履行自己的职责,但并未提交充分的证据证实，未提交相关证据证实原告存在违约给其造成损失及损失多少,同时,业主认为物业服务公司存在违约行为,可通过业主大会或业主委员会提出,依法追究其违约责任,被告主张原告广告收入未公开，小区公共的水电没有独立的水表、电表，小区充电未安装独立电表，未经同意私自挖移小区绿化树木，占用公共场所开办幼儿园等，亦可通过业主大会或业主委员会提出,该请求不属于本案审理范围,不予处理。对于业主委员会与原告之间的纠纷,不属于本案审理范围。因此,被告李守悦以原告服务不到位拒缴物业管理费,理由不成立,不予采纳,对原告要求其交纳因此而产生的违约金,予以支持,但原被告签订的前期物业管理服务协议约定计算方式为自逾期之日起按日3‰计算,现原告以被告欠交的物业管理费用2616.60元为基数，自催收之日（2019年4月1日）起至被告付清其拖欠的物业费之日止按年利率24%计付,没有超过法律规定准许的上限,故支持自催收之日（2019年4月1日）起至被告付清其拖欠的物业费之日止按年利率24%计算方式计算违约金。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告李守悦在本判决生效之日起十日内向原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司交付物业服务费等共计2616.60元（其中：物业服务费1228元，水费656.4元，水电公摊费162.20元，电梯维护费570元）及违约金（违约金计算：以被告欠交的物业管理费2616.60元为基数，自2019年4月1日起诉之日起至被告付清其拖欠的物业费之日止按年利率24%计付）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告李守悦负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈东平 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 屈秀奇 书 记 员 黄微微