宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初274号原告：李晓成，男，1976年11月17日出生，汉族，宁夏民生房地产开发有限公司工程师，住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：李军建，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：林剑，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴之坤，北京大成（银川）律师事务所律师。原告李晓成与被告绿地集团银川学府置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告李晓成及其委托诉讼代理人李军建、被告绿地置业公司的委托诉讼代理人林剑、吴之坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓成向本院提出诉讼请求：1.判令绿地置业公司承担李晓成垫付房屋维修费50256.25元、误工费15781元，合计66037.25元；2.本案诉讼费用由绿地置业公司承担。事实和理由：2014年11月28日，李晓成与绿地置业公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定李晓成购买绿地置业公司开发的位于银川市西夏区某室房屋，建筑面积94.08㎡，总房款484513元。李晓成按约定一次性付清全部房款。2018年8月，涉案房屋出现严重质量问题，客厅顶板呈十字裂缝，卫生间、卧室两侧墙面竖向裂缝，期间适逢多次暴雨导致客厅顶板大面积脱落，窗户交付时的问题也未更换等。出现问题后，李晓成在2018年8月27日、8月28日、9月14日、10月15日、9月7日、9月23日、10月12日、10月29日、10月18日、10月23日多次书面（微信）反映房屋质量问题。2018年9月16日，李晓成、绿地置业公司现场项目经理王磊等四人协商维修事宜未果，物业公司现场查验后敷衍推脱至今未修理。2018年10月8日，李晓成委托银川汇达建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行维修，共计花费50256.25元，产生误工损失15781元。李晓成认为绿地置业公司及物业公司的不作为，导致涉案房屋质量问题维修不及时，加上多次雨天渗漏给其造成了巨大的经济损失和精神痛苦，绿地置业公司严重违约，李晓成为维护合法权益，现诉至法院。绿地置业公司辩称，涉案房屋交付后，李晓成私自在房屋楼顶修建露台，绿地置业公司及物业公司发现后要求李晓成进行整改，但其继续施工，导致屋顶漏水情况发生。李晓成诉称的维修费和误工费没有法律依据。依据涉案合同约定，若因李晓成不当使用造成房屋及其附属设施的损害，绿地置业公司不承担保修责任；涉案合同还约定，保修期内李晓成可以自行委托他人进行维修的前提是李晓成要将维修的书面通知送达绿地置业公司30日内，绿地置业公司既不履行保修义务也不提出书面异议的。因此，李晓成因私自修建露台的不正当使用行为导致涉案房屋漏水的，无权要求绿地置业公司承担保修责任。即使在李晓成对其不正当使用行为予以改正的情况下要求绿地置业公司承担保修责任，也应当正式向绿地置业公司送达要求维修的书面文件，而不是擅自委托他人进行维修后要求绿地置业公司承担由此产生的维修费及误工费。综上，李晓成的诉请无事实及法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对李晓成提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、绿地国际花都交房明细单1张（复印件），绿地置业公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、李晓成提交微信聊天记录截屏9张，证明涉案房屋屋面、卫生间、墙面等出现严重质量问题后李晓成书面告知绿地置业公司及物业公司后，只是在电脑上保修登记也未实际查看，最终没有履行维修义务；绿地置业公司未履行维修义务，李晓成无奈投诉到自治区、西夏区两级质监站，在两级质监站站长过问的情况下绿地置业公司仍没有履行维修义务；后李晓成自行委托银川汇达康建筑工程有限公司对涉案房屋质量问题进行了维修，共花费50256.25元，该费用应由绿地置业公司承担。绿地置业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，微信截屏记录不能作为李晓成书面向绿地置业公司维修部门提交书面维修申请的证据，李峰、王少林等人是不能代表质监站对涉案房屋是否存在质量问题及后续维修责任的承担发表意见，绿地置业公司也未收到相关质监部门的通知、文件，且未收到过李晓成正式向绿地置业公司提交的维修申请。2、李晓成提交照片7张，证明李晓成购买的涉案房屋客厅、卫生间、墙面和窗户存在严重裂缝、漏水的质量问题，李晓成于2018年9月16日找绿地开发公司现场项目经理王磊等四人协商沟通维修事宜，现场查看了也答应维修，但最终没协调出令人满意的维修方案，后李晓成委托第三方进行维修的真实情况。绿地置业公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，照片所显示的裂缝无法确认为涉案房屋。3、李晓成提交学府花都项目客户投诉日报（复印件）1份，证明2018年8月21日，绿地置业公司接到李晓成对涉案房屋质量问题的投诉后未处理。绿地置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，无法证明李晓成按照合同的约定及流程向绿地置业公司履行保修手续。4、李晓成提交《装修合同》1份，宁夏增值税普通发票、银川市西夏区某室内装修预算各1张，证明李晓成自2018年8月21日投诉涉案房屋质量问题后，绿地置业公司未维修，后李晓成自行委托银川汇达康建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行维修，产生维修费50256.25元。绿地置业公司对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。绿地置业公司对李晓成委托他人维修所产生的费用进行承担的前提是李晓成的合理使用，同时李晓成在委托他人维修之前并未履行合同约定的报修程序，此外，该组证据并无相关的银行付款记录证明李晓成已经实际支付上述费用。5、李晓成提交宁夏民生房地产开发有限公司介绍信、中国农业银行个人明细对账单各1张，证明绿地置业公司违约致李晓成维修房屋误工，李晓成分别于2018年12月20日，2018年12月28日共向维修单位转款50256.25元。绿地置业公司对介绍信的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，李晓成的工资发放情况与李晓成是否因涉案争议存在误工损失无关联性，不能证明李晓成产生了相关误工费。对农业银行个人明细对账单的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，收款方与李晓成提交的装修合同的公司名称不一致。6、李晓成提交永绿物业银川分公司业主入伙验收表1张（复印件），证明2017年8月4日，涉案房屋交房时存在客厅、餐厅、卧室、窗户、卫生间、阁楼北露台漏水等问题，李晓成在该验收表上签字确认。绿地置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该证据的证据形式不合格，并无物业公司的公章。7、绿地置业公司提交装修须知、装修申请表各1份，证明涉案房屋交付及装修前，物业公司已书面提示李晓成不得擅自改变或损坏原有房屋的结构、外貌及公共设施，不得擅自改变房屋及配套设施的使用功能，否则发生的一切后果由李晓成及其施工单位承担，李晓成知悉并签字确认，因此李晓成须对私自违建行为承担一切后果。李晓成对上述证据的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，与本案涉案房屋严重的裂缝质量问题无关联性。8、绿地置业公司提交施工照片4张、装修违章整改通知书（复印件）、装修违章整改通知书回执各1份，证明针对李晓成的私自违建行为，绿地置业公司、物业公司及相关部门前往李晓成处进行交涉，并由物业公司下发装修违章整改通知书，李晓成签字确认；李晓成的私自违建行为系对涉案房屋及附属设施的不当使用，绿地置业公司无须承担保修责任，应由李晓成承担相应后果。李晓成对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，与涉案房屋严重的裂缝质量问题无关联性。9、绿地置业公司提交现状照片4张，证明截至2019年2月12日，李晓成仍未对其装修违章行为进行修复或整改，对涉案房屋及附属设施的不当使用行为仍在持续中。李晓成对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，系绿地置业公司单方提供，没有李晓成的签字确认；退一步讲即使是真实的也不能证明李晓成的行为与本案存在严重的裂缝质量问题有因果关系。本院经审查认为，李晓成提交的《装修合同》、宁夏增值税普通发票、银川市西夏区某室内装修预算及中国农业银行个人明细对账单，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以确认。李晓成提交学府花都项目客户投诉日报、业主入伙验收表虽均系复印件，但与本院依李晓成申请调取的上述证据相一致，予以确认。李晓成提交宁夏民生房地产开发有限公司介绍信，未提交相应工资减少的明细，不予采信。李晓成提交的微信聊天记录截屏、照片，本院对于李晓成多次沟通协调涉案房屋质量问题的事实予以确认，对其他证明目的不予采信。绿地置业公司提交的装修须知、装修申请表、装修违章整改通知书、装修违章整改通知书回执，与本案无关联性，不予采信。绿地置业公司提交的照片，无法证明其证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，李晓成（乙方，买受人）与绿地置业公司（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》1份，约定李晓成购买绿地置业公司开发建设的位于宁夏银川市西夏区某室商品房，建筑面积94.08㎡，单价5150.01元/㎡，总价款484513元。出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十六条商品房质量约定：商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。合同第十七条保修责任约定：商品房实行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为上海永绿置业有限公司银川分公司。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第11项第（5）条约定：燃气：天然气、计量表、燃气报警器安装到位。合同签订后，李晓成支付了全部购房款，绿地置业公司于2017年7月24日向李晓成交付涉案房屋。接收涉案房屋时，李晓成在“业主入伙验收表”中填写“阁楼卫生间窗户扣条破损（下方）”。“学府花都项目客户投诉日报”显示：2017年10月24日，李晓成投诉涉案房屋客厅厅面裂缝，处理结果为已处理；2018年8月21日，李晓成投诉涉案房屋卧室墙面裂缝，处理结果为未处理。后因涉案房屋出现客厅顶板裂缝、卧室墙面裂缝等质量问题，李晓成与绿地置业公司、上海永绿置业有限公司银川分公司多次协商未果，2018年10月8日，李晓成与案外人银川汇达建筑装饰工程有限公司签订《装修合同》1份，约定由银川汇达建筑装饰工程有限公司对西夏区某室房屋进行室内维修。《装修合同》约定包干价为50256.25元，银川汇达建筑装饰工程有限公司向李晓成开具普通发票。开工时间为2018年10月6日。具体维修项目包括：1、家具、沙发、床拆除及搬运费（往）2000元；2、家具、沙发、床组装及搬运费（返）3000元；3、次卧、书房、餐厅、过道、阳台墙面及地砖、地板成品保护3500元；4、主卧墙面裂缝处理（铲除墙面壁纸腻子）975元；5、主卧墙面刮腻子、更换壁纸（含主材）6240元；6、客厅顶面裂缝处理（铲除乳胶漆、腻子）945元；7、客厅顶面裂缝处理（采用碳维粘贴加固）22950元；8、客厅顶面维修1755元；9、主卧更换壁纸、踢脚线722.5元；10、卫生间更换窗框、修补墙面砖1600元；11、厨房安装燃气报警器2000元；税金4568.75元。2018年12月25日，银川汇达建筑装饰工程有限公司向李晓成出具增值税普通发票，李晓成向银川汇达装饰工程有限公司支付50256.25元，其中2018年12月20日支付20256.25元，2018年12月28日支付30000元。现李晓成因产生的上述维修款诉至本院。另，涉案房屋在交付时未安装燃气报警器。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李晓成与绿地置业公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》第十七条约定，商品房实行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。李晓成已支付全部房款，绿地置业公司也于2017年7月24日向李晓成交付涉案房屋，涉案房屋现处于保修期内。李晓成多次就涉案房屋存在客厅顶板及卧室墙面裂缝的问题向绿地置业公司反映，并于2018年8月21日投诉至上海永绿置业有限公司银川分公司进行登记，但绿地置业公司未按约定进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因绿地置业公司迟迟未进行修复，李晓成委托案外人银川汇达建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行室内维修符合合同约定及法律规定，因此产生的费用绿地置业公司理应承担，故对李晓成要求绿地置业公司支付房屋维修费50256.25元的诉讼请求，本院予以支持。关于李晓成要求绿地置业公司支付误工费15781元的诉讼请求，未提交有效证据予以证明，本院不予支持。关于绿地置业公司辩称李晓成未正式向绿地置业公司送达要求维修的书面文件的情况下擅自委托维修，依据李晓成提交的聊天截屏可知绿地置业公司对涉案房屋存在客厅顶板及卧室墙面裂缝的问题是知晓的，且李晓成亦在上海永绿置业有限公司银川分公司处投诉并进行登记，故绿地置业公司的上述辩解无事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李晓成维修款50256.25元；二、驳回李晓成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由李晓成负担394元，绿地集团银川学府置业有限公司负担1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张   静人民陪审员 沈   丽人民陪审员 张 慧 玲 二○二○年一月十五日法官 助理 宁   波书 记 员 宁波（兼）附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护费》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。