江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初5578号原告（反诉被告）：武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部，经营场所常州市武进区潞城街道名桂坊公寓3-12号。经营者：陆玉冈，男，汉族，1992年3月14日生，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱萌，江苏华东律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐美玲，女，汉族，1987年1月30日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：张有志，北京大成（常州）律师事务所律师。原告武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部（以下简称潞城服务部）诉被告徐美玲居间合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，于2019年11月1日受理了被告徐美玲的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。潞城服务部的委托诉讼代理人周建斌、朱萌、徐美玲和委托诉讼代理人张有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告潞城服务部向本院提出诉讼请求：1、判令徐美玲支付居间服务费15000元；2、判令徐美玲支付违约金640元（以15000元为基础，从2019年7月5日起至实际付清之日止，按年息24%计算，暂计算至2019年9月9日止）；3、判令徐美玲支付律师费用4000元；4、本案诉讼费用由徐美玲承担。事实和理由：2019年7月4日，徐美玲通过原告向陈赛红、高叶峰购买位于常州市天宁区的房屋，三方签订《存量房买卖合同（居间合同）》（以下简称《存量房买卖合同（居间）》），约定房屋成交价为150万元。同日，原、被告签订了《佣金/咨询服务费确认协议书》（以下简称《服务费协议》），约定佣金为15000元，由徐美玲承担，支付时间为支付定金当日。该协议书约定，若被告迟延支付，原告有权追索逾期违约金（每日按照延迟支付金额的0.1%计算）。截止今日，徐美玲未付居间服务费用，原告故诉至法院。本诉被告徐美玲辩称：潞城服务部没有履行其合同义务并且在履约过程中存在严重欺诈行为，导致居间合同没有实际履行，其无权主张居间服务费。潞城服务部要求徐美玲支付高额的房屋评估费3320元且未开具正式发票，被拒绝后，潞城服务部没有履行《服务费协议》及《权证代办合同》约定的协助办理贷款手续、协助办理过户手续、协助办理资金监管手续等义务，因此作为对价其无权要求被告支付任何居间服务费。此外，潞城服务部及其经营者不具备房地产经纪人资格，不能提供房地产经纪服务。潞城服务部的这些欺诈行为导致三方签订的《存量房买卖合同（居间）》没有实际履行，也给被告造成了损失，其无权要求被告支付居间服务费等费用。综上，请求法院依法驳回潞城服务部的全部诉讼请求。反诉原告徐美玲向本院提出诉讼请求：1、撤销2019年7月4日签订的《存量房买卖合同（居间）》；2、判令反诉被告潞城服务部支付徐美玲三倍居间服务费的赔偿金45000元及律师费5000元；3、本案诉讼费由潞城服务部承担。事实和理由：2019年7月4日，徐美玲在潞城服务部的居间介绍下欲向房东陈赛红、高叶峰购买香溢紫郡花园25幢3202室房屋，三方签订了《存量房买卖合同（居间）》。潞城服务部在提供居间服务过程中，欺诈徐美玲，要求徐美玲向其缴纳高额评估费3320元，在徐美玲拒绝后，还对徐美玲言语讥讽，导致三方签订的协议没有实际履行。且潞城服务部还不具有房地产经纪人资格，不能提供房地产经纪服务。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者保护法》）第五十五条第一款的规定，潞城服务部在提供服务过程中存在欺诈行为，应当支付徐美玲三倍居间费的赔偿金及律师费，故向法院提出如上诉讼请求。反诉被告潞城服务部辩称：一、本案《存量房买卖合同（居间）》成立且有效，潞城服务部不存在欺诈行为，徐美玲也没有证据证明欺诈；二、徐美玲请求撤销《存量房买卖合同（居间）》，本身说明被告认可该合同成立有效。如果无效，不存在撤销的问题；三、依据《合同法》第四百二十六条，潞城服务部作为居间人促使合同成立的，徐美玲作为委托人应当支付居间报酬；四、徐美玲反诉称使用《消费者保护法》是错误的，不动产买卖以及居间合同其目的不是为了生活消费，中介佣金也不属于为生活消费购买的商品或服务，依据《消费者保护法》第二条规定，本案不属于《消费者保护法》调整范畴，应受《合同法》第424-427条调整；五、因目前法律规定并未对二手房居间服务设置主体资格限制或资质许可，是否取得资格均不影响机构或个人从事居间服务的合同效力。且徐美玲并未违反效力性强制规定，即便是超出经营范围的业务活动，并不必然导致合同无效。综上，请求驳回徐美玲的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月4日，经潞城服务部（丙方）居间介绍，徐美玲（乙方）向陈赛红、高叶峰（甲方）购买香溢紫郡花园25幢3202室房屋，三方签订了《存量房买卖合同（居间）》，合同约定房屋成交价为150万元，乙方应于当日向甲方支付定金20000元，在9月10日前支付首付款67万元，余款83万元，在9月10日前向工商银行申请贷款。甲方于监管资金全部到账2日内将房屋交付给乙方。丙方服务内容包括：“提供真实房屋信息、促成甲乙双方签订《存量房买卖合同（居间）》、协助甲乙双方办理房屋产权转移登记等相关手续、协助办理银行抵押贷款等事项”。同日，徐美玲（甲方）、潞城服务部（乙方）和案外第三人常州市常禄不动产服务有限公司（丙方，以下简称常禄公司）又签订了《服务费协议》，约定居间费15000元，由甲方支付给乙方，同时约定甲方须支付丙方权证代办费800元和贷款代办费700元，以上费用支付时间为支付定金当日。若甲方迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按照延迟支付金额的0.1%计算）。同日，徐美玲还签署了产权转移涉税参考表，其中税费解析一栏，标注了“个人所得税15000元、中介代理费15000元、其他700元”等，“贷款评估费”一项打√，但未写明费用金额。同日，徐美玲向房东交付定金20000元。当日徐美玲未按约支付居间费15000元，其表示要在全部手续办完后再支付。此后，潞城服务部协助徐美玲办理贷款等手续过程中，潞城服务部要求徐美玲支付贷款评估费3320元，并以常禄公司名义开具收款收据，费用名称为“代收评估费”。徐美玲提出贷款评估费收费太高，市场价仅800元，但潞城服务部不同意降低，双方遂发生矛盾，后《存量房买卖合同（居间）》未能继续履行，徐美玲损失定金20000元。本案争议焦点为：一、潞城服务部是否虚报贷款评估费？二、徐美玲是否应支付居间费15000元及逾期付款利息和律师费？三、案涉居间合同纠纷是否适用《消费者保护法》？四、徐美玲是否有权撤销《存量房买卖合同（居间）》并要求潞城服务支付惩罚性赔偿金45000元和律师费？关于争议焦点一，潞城服务部要求徐美玲支付贷款评估费3320元，称该费用由第三方评估公司按照贷款金额83万元的千分之四收取。徐美玲认为潞城服务部虚报价格，经向其他中介咨询，贷款评估费为每套800元。针对上述争议，潞城服务部提供《江苏省房地产中介服务收费管理办法》附表列明的房地产评估收费标准表，其中以房地产价格累进费率计算收取评估费。但原告提供的《江苏省房地产中介服务收费管理办法》以房地产价格累进计算评估费，而非以贷款金额计算评估费。针对上述争议，本院向江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称新大陆评估公司）询问了二手房抵押贷款评估费收费标准，新大陆评估公司回复业内通行做法为按套收取，收费标准为800-1000元。潞城服务部虽认为新大陆评估公司的答复与实际收费不符，但并未提供证据予以证明，而潞城服务部是很容易提供类似交易中向评估公司支付评估费的相关凭证来证明实际收费标准的，故本院综合本案相关事实和证据认定，潞城服务部在履行合同过程中，违反诚实信用原则，虚报贷款评估费用。关于争议焦点二，本院认为：案涉房屋买卖居间合同是由居间人向买房人提供订立合同的媒介服务，买房人支付报酬的合同。根据《存量房买卖合同（居间）》的约定，除促成买卖双方签订房屋买卖合同外，居间人还负有协助买卖双方办理贷款、过户等手续的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则履行协助、保密等附随义务。向银行申请贷款时需由评估公司对房屋价值出具评估报告，潞城服务部签订相关合同时未告知徐美玲贷款评估费价格，在申请贷款时临时提出虚高的价格，要求徐美玲支付，在徐美玲提出异议，拒绝支付，导致徐美玲无法按期申请贷款，卖方已与徐美玲解除《存量房买卖合同（居间）》，徐美玲损失定金20000元，《存量房买卖合同（居间）》的目的已经无法实现，徐美玲有权解除合同。现徐美玲未提出解除合同，而请求撤销合同，意在使合同归于无效，而不再支付居间费用。且根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定，居间人故意提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。故因潞城服务部提供虚假贷款收费信息，导致徐美玲利益受损，徐美玲有权拒绝支付居间费用，潞城服务部请求徐美玲支付居间费15000元及逾期付款利息和律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为：案涉《存量房买卖合同（居间）》包含房屋买卖合同和居间合同两种法律关系。本案双方发生争议的是居间合同法律关系。根据《消费者保护法》第二条的规定，为生活消费需要而购买商品或接受服务适用本法。徐美玲作为消费者，为生活需要购买房屋，接受潞城服务部提供居间服务，发生纠纷，无法律特别规定的，可适用《消费者保护法》，但也同时适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等相关民事法律规范予以调整。关于争议焦点四，徐美玲以潞城服务部提供服务时虚报贷款评估费且无房地产经纪人资格，认为其存在欺诈行为，请求撤销《存量房买卖合同（居间）》并要求支付惩罚性赔偿金及律师费。首先，根据《国务院机构改革和职能转变方案》，已取消“房地产经纪人职业资格许可”的要求，故三方签订的《存量房买卖合同（居间）》不违反法律规定，合法有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销合同。三方签订的《存量房买卖合同（居间）》并未约定贷款评估费，《产权转移涉税参考表》中潞城服务部告知徐美玲要支付贷款评估费，但未注明金额。因此，徐美玲并未陷入错误认知而签订合同。故徐美玲对《存量房买卖合同（居间）》不享有撤销权。再次，《消费者保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿责任以经营者存在欺诈行为为前提。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，虽然潞城服务部存故意隐瞒贷款评估费的真实收费情况，向徐美玲虚报贷款评估费，意图从中牟利，但被徐美玲拒绝，徐美玲未作出错误意思表示，故不符合法律规定的欺诈行为的构成要件，不适用惩罚性赔偿。徐美玲因为拒绝缴纳高额贷款评估费，潞城服务部拒绝协助徐美玲办理贷款申请，导致徐美玲无法按合同约定履行贷款申请义务，造成徐美玲对房屋出售人违约，并损失购房定金20000元，潞城服务部应当承担相应的违约赔偿责任。同时，徐美玲在履行合同之初未按约支付居间费，亦存在违约行为，双方的违约行为共同导致履行合同过程中关系恶化，合同无法继续履行并造成损失，故本院酌定徐美玲的损失20000元由双方各半负担10000元。关于与徐美玲与潞城服务部各自要求对方赔偿己方律师费损失的诉讼请求，因双方均有律师费损失，上述损失由双方各自负担，本院不再予以支持。综上，潞城服务部的本诉请求，本院不予支持。徐美玲的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部的全部诉讼请求。二、武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十日内向徐美玲支付赔偿金10000元。三、驳回徐美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费291元，减半收取145.5元，由武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部负担。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由武进区潞城蓓蓓房产信息咨询服务部负担105元，徐美玲负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐建洪二〇二〇年一月八日法官助理 张艳飞书 记 员 王 珂