吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初3041号 原告：张艳平，女，1983年9月23日出生，汉族，长久实业集团有限公司职员，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：信振宁，男，1975年4月19日出生，汉族，无职业，住吉林市。 原告张艳平与被告信振宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告张艳平、被告信振宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除张艳平与信振宁于2019年5月23日签订的房屋租赁协议；2、请求判令信振宁向张艳平返还租金26万元；3、请求判令信振宁向张艳平支付违约金5.2万元；4、本案诉讼费由信振宁承担。事实与理由：2019年5月23日，张艳平与信振宁签订了房屋租赁协议，约定：信振宁将其名下坐落于船营区青岛街北大小区M号楼（共计二层、建筑面积402平方米）以年租金26万元的价格出租给张艳平，租赁期限自2019年3月15日至2020年3月14日。但合同签订后，其租赁房屋一层、二层却一直被其他众多第三人占有。至此，张艳平多次找到信振宁协商，但信振宁却迟迟未能交付租赁房屋，信振宁的行为给张艳平造成巨大损失。根据合同约定的“违约方向守约方承担租金总额20%的违约责任”，为维护张艳平的合法权益，请求法院依法裁判。 信振宁辩称：张艳平是主动找信振宁租赁房屋的，信振宁在牛马行市场经营10多年，张艳平的丈夫陈超也承租此房经营5年多时间，信振宁出租的房屋一直做农贸市场，张艳平承租此房是为了做二房东，当时张艳平带着人了解了市场情况，清楚房屋状态，双方签订了承租合同。张艳平的损失不是信振宁造成的，是张艳平没有能力经营造成。信振宁要求继续履行合同，不同意张艳平的诉讼请求。如果张艳平不再经营，需要赔偿信振宁的经济损失。 经审理查明：座落于吉林市船营区青岛街北大小区M号楼，建筑面积402平方米（共计二层）的所有权人为信振宁，该房产为一、二层结构，建筑面积均为201平方米。信振宁利用此房产出租，承租人经营农贸市场，分租给业主形成摊位。 2019年5月23日，信振宁（甲方）与张艳平（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：一、租赁的房屋：坐落于吉林市船营区青岛街北大小区M号楼，建筑面积402平方米房屋（房证号：吉林市房权证船字第S0000X号）；二、租赁期限：2019年3月15日至2020年3月14日；三、租金及租金交付：1、年租金为26万元，签订本协议书后立即一次性交付；2、租金价款不包含税金，一切相关税费均由乙方承担并负责缴纳；四、乙方承租甲方房屋必须合法经营，乙方不准私自改动甲方房屋。乙方经甲方同意对房屋进行改造、装潢的，在乙方租赁期满后归甲方所有；五、乙方承租期间发生的各项房屋费用（包括但不限于水、电、热等）均由乙方承担；六、乙方承诺：乙方不准超租赁期限向第三方分租。乙方如分租，则必须向第三方分租承租人明示本协议乙方权利义务，而且第三方分租承租人受本协议约束，否则乙方不准进行分租；七、如乙方租赁期满后仍要租赁该房屋，乙方应在租赁期满前两个月向甲方提出书面申请，否则视为乙方放弃承租请求。租赁期内如房屋动迁，则乙方无条件退出房屋，甲方将租赁期未满的相应租金返还给乙方。乙方承诺其分租的承租人，也必须遵守本协议的一切约定，如发生纠纷由乙方承担一切责任；八、租赁合同到期或乙方违约甲方提前解除时，乙方应于3日内无条件将房屋清空，由甲方收回房屋。乙方存放在租赁房屋内的一切物品均视为乙方放弃所有权，归甲方任意处置，由此产生的一切责任、损失均由乙方承担；九、违约责任：违约方向守约方承担租金总额20%的违约责任，并承担给守约方造成的实际损失的赔偿责任；十、特别说明：1、因乙方于2019年3月15日起已经实际占有使用租赁房屋，所以本协议租赁期限从2019年3月15日起算；2、乙方交付协议履行保证金2万元，当租赁协议到期乙方没有违约及各项欠费事项（水、电、热等费用）甲方将保证金返还给乙方；十一、本协议经甲乙双方签字后生效，双方各持一份，均具有同等法律效力。同日，张艳平以手机银行转账的方式向信振宁交付房屋租金26万元。 信振宁与张艳平签订房屋租赁合同时，租赁房屋的一层为农贸市场，由原承租业户以摊位形式经营。二层由孔祥荣出租给承租人刘洋承租经营“乾奥武道”跆拳道馆，租赁期间为2018年7月1日至2021年7月1日，年租金为6万元（含供热费），刘洋已向孔祥荣交纳了2019年7月1日之前的租金。 张艳平此后清退了一层的业户，2019年3月15日，张艳平与一层承租人之一黄春元签订摊位租赁合同，约定租期一年，年租金1.3万元。 张艳平在与信振宁签订租赁合同后，找到刘洋要求腾房或增加租金标准，因刘洋与孔祥荣的租赁合同未到期，且不同意在原租金标准基础上增加租金，双方协商不成，张艳平未能占有使用二层租赁房屋。 另查：信振宁与陈超曾于2013年3月14日签订房屋租赁协议，约定陈超承租本案案涉房产，租赁期限2013年3月15日至2018年3月14日，租期5年；年租金为26万元。陈超占有使用了承租的房产。张艳平与陈超原系夫妻关系，双方于2014年4月7日办理离婚登记。 认定上述事实有张艳平提交的二楼的租赁合同、转账凭据、照片及视频资料；信振宁提交的年租赁合同主要条款内容两份、收据、短信聊天记录、视频资料、2013年3月15日信振宁和陈超签订的合同等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、张艳平、信振宁于2019年5月23日签订的房屋租赁协议是否应当解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。信振宁将其正在出租的房产出租给张艳平，其中一层原承租人经营农贸市场，二层原承租人刘洋经营跆拳道馆。因在合同实际履行过程中，刘洋经营跆拳道馆租赁期至2021年7月1日，经张艳平与刘洋协商，张艳平未能取得二楼201平方米租赁房屋使用权，导致合同目的不能完全实现，因此张艳平关于解除其与信振宁于2019年5月23日签订的房屋租赁协议的诉讼请求应当予以支持。 二、张艳平关于信振宁返还租金26万元、支付违约金5.2万元的诉讼请求。鉴于张艳平未能取得二层承租房产的使用权系因承租人刘洋已经占有二层租赁房屋，且正在租赁期间内，并承租人刘洋已交纳了2019年7月1日之前的租金，对此信振宁应当向张艳平赔偿未能使用承租房屋的损失。虽然房屋租赁协议约定违约方承担租金总额20%的违约责任，并承担给守约方造成的实际损失的赔偿责任，但张艳平在签订房屋租赁合同时明知承租房产的实际经营状况及所承租房产已经有承租人使用的情况，在房屋租赁合同签订后实际清退了一楼原摊位的承租人，并与原在一层经营粮油的业主黄春元签订租赁合同，应当认定张艳平占有使用了所承租一层房产，其一层未能正常经营使用所造成的相应损失应当自行承担。鉴于信振宁并非根本性违约，张艳平主张返还已付全部租金、按租金总额20%支付违约金的诉讼请求不予支持。信振宁因违约行为赔偿张艳平13万元经济损失为宜。信振宁主张张艳平承租房屋的目的为做二房东获利，且明知二楼经营跆拳道馆，因此应当继续履行合同的抗辩意见，因张艳平未与刘洋形成二次租赁合同关系，刘洋亦未向张艳平实际交纳租金，且刘洋经营跆拳道馆租赁期并未届满，据此对信振宁的此项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日解除张艳平与信振宁于2019年5月23日签订的房屋租赁协议；张艳平于本判决生效之日将承租的房产退还给信振宁； 二、信振宁赔偿张艳平经济损失13万元，于本判决生效之日支付； 三、驳回张艳平的其他诉讼请求。 如果信振宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2990元由信振宁、张艳平各负担1495元；信振宁负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  侯利平 二〇二〇年一月十三日 书记员  张 乐