湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4340号上诉人（原审被告）：张学贵，男，1955年5月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人（原审被告）：唐树华，女，1957年7月28日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：湖北四季青农贸市场管理有限公司,住所地襄阳市襄州区伙牌镇伙牌村。法定代表人：殷涛伦,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱华，该公司员工。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。上诉人张学贵、唐树华因与被上诉人湖北四季青农贸市场管理有限公司（以下简称四季青公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院(2018)鄂0607民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张学贵、唐树华上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决超出了被上诉人陈述的事实和理由，且没有证据支持，与事实不符。二、被上诉人不仅没有证据证明上诉人将承租的商铺转让、转借他人使用，而且被上诉人多次说谎。被上诉人将30户商户强行赶出经营市场。三、一审法院认定上诉人构成根本违约，被上诉人具有法定解除权属认定错误。四、上诉人已全部交清物业费，从未有拖欠行为。五、上诉人除了向被上诉人交纳押金、物业费、水电费外还投入巨资新建仓库，经营损失重大。上诉人除将创业基金亏损完毕外，还亏损了几十万，双方签订的合同总共只有6年，而已经履行了3年多，按照履行的时间比例也不应退还创业基金。四季青公司辩称，请求维持原判。四季青公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年10月19日、10月20日签订的水果区租赁合同及水果补充协议；2.判令张学贵、唐树华立即返还四季青公司150000元创业基金，并支付四季青公司违约金60000元、门面租金及物业费97200元，合计307200元。一审法院认定事实：2014年10月19日，四季青公司（甲方）与张学贵、唐树华（乙方）签订《湖北四季青农贸市场管理有限公司水果区租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于襄州区××牌镇××四季青农贸城八区水果分区1栋1、2号商铺租赁给乙方，作为水果批发经营使用。租赁期限6年，自2014年10月19日至2020年10月18日止，免租期为36个月，自2014年10月19日起至2017年10月18日止；关于租赁费，双方约定：第一年房屋租金为15000元/间/年，以后每年按5%-10%涨幅，物业费为100元/间/月；关于付款方式，双方约定：租金按年支付，先交后租。乙方在承租期内每年的最后一个公历日前，将下一年度租金以现金或转账方式一次性交付到甲方等。签约时，乙方须支付房屋押金20000元，该押金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金；关于违约责任，双方在合同第六条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权对乙方进行罚款或有权单方终止合同并收回商铺，没收商铺押金。给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿；擅改结构的，由乙方恢复原状：1、擅自拆改承租商铺结构或改变承租商铺用途及故意损坏承租商铺的；2、拖欠租金超过15天的；3、违反公司规章制度的，未按照合同约定位置经营，在市场内乱摆乱卖的；4、收档后铺位内的卫生没有清理干净、货物没有摆放整齐的，超过3次以上；5、未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转租、分租、转让、转借或与他人交换使用；在合同第八条约定1、任何一方未能履行本合同约定条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于2个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿；2、乙方若提前终止合同，需将免租期房租、交易费，在10日内一次性全额支付给甲方，并且乙方所交房屋押金不予退还等。2014年10月20日，双方另签订《水果补充协议》一份，对《湖北四季青农贸市场管理有限公司水果区租赁合同》的部分内容作出变更，该补充协议约定：一、甲方给予乙方300000元四季青水果创业基金补助，于合同签订后先付150000元，乙方从老市场全部迁来后，再付150000元；乙方所租赁商铺只能作为水果批发使用，不得从事其他任何与水果批发无关事宜。自合同签订后一月内，乙方必须建好冷库，确保今年12月9日开业，合同租赁期内，每月实际开门营业28天，商铺内必须保证有充足现货供应，自合同签订后，本人保证以本市场经营为主，在老市场拆迁时，一次性搬入本市场，并保证免租期满后，在本市场经营5年以上，在该时段内，本人及本人直系亲属不在襄阳其它地方从事水果批零业务，平均每月销量不低于180吨；乙方未经甲方书面同意不得将其租赁商铺转租、转让、分租等；在合同期内，乙方不能以任何理由单方面提前终止合同。违反以上条款的视为乙方违约，乙方需一次性支付甲方600000元违约金作为赔偿，且甲方收回商铺不予退还乙方商铺租赁押金，乙方必须在10日内退还已享受的四季青水果创业基金补助和四季青水果创业补贴金，同时向甲方交付合同期内的商铺租金及其他费用（水费、电费、物业费、管理费等），其他本协议未变更条款，仍按原合同执行。补充协议签订当日，四季青公司向张学贵、唐树华支付了水果创业基金150000元。张学贵、唐树华向四季青公司交纳了商铺押金21000元。张学贵、唐树华在2014年新市场第一次开业时，经营了一个月左右，后因销售额不好就离开了，后来又在新市场经营了两个月，因相同原因离开。张学贵、唐树华未按合同约定修建冷库。2017年10月20日，上述商铺被四季青公司收回。张学贵、唐树华尚欠四季青公司2014年10月19日至2017年10月20日期间的租金90000元、物业费7200元，合计97200元未付，引起本案诉讼。一审法院认为，四季青公司与张学贵、唐树华签订的租赁合同及作为合同有机组成部分的补充协议,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。四季青公司按照合同的约定履行了义务，张学贵、唐树华没有按照合同的约定履行每月经营28天、平均月销量不低于180吨、经营5年以上、本人及其直系亲属不得在襄阳其他地方经营批零业务等义务，构成根本违约，四季青公司具有法定解除权，并依据租赁合同的清理条款要求张学贵、唐树华返还创业基金、支付违约金、支付全部租金和物业费。关于合同解除的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。一审法院以起诉状副本送达之日即2018年3月16日作为合同解除时间，据此确认双方于2014年10月19日、10月20日签订的《四季青农贸市场管理有限公司水果区租赁合同》及水果补充协议已于2018年3月16日解除。关于四季青公司要求张学贵、唐树华支付违约金60000元的诉请。一审法院认为过高，酌情支持20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认湖北四季青农贸市场管理有限公司与张学贵、唐树华于2014年10月19日、10月20日签订的《四季青农贸市场管理有限公司水果区租赁合同》及水果补充协议已于2018年3月16日解除；二、张学贵、唐树华于本判决生效之日起十日内返还湖北四季青农贸市场管理有限公司创业基金150000元；三、张学贵、唐树华于本判决生效之日起十日内支付湖北四季青农贸市场管理有限公司租金及物业管理费97200元；四、张学贵、唐树华于本判决生效之日起十日内支付湖北四季青农贸市场管理有限公司违约金20000元；五、驳回湖北四季青农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5908元、财产保全费2056元，合计7964元，由湖北四季青农贸市场管理有限公司负担908元，张学贵、唐树华负担7056元。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认.本院认为，四季青公司与张学贵、唐树华于2014年10月19日签订的《四季青农贸市场管理有限公司水果区租赁合同》约定：乙方若提前终止合同，需将免租期房租、交易费，在10日内一次性全额支付给甲方；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于2个月租金的违约金。四季青公司与张学贵、唐树华于2014年10月20日签订的《水果补充协议》约定：在合同租赁期内，每月实际开门营业28天，商铺内必须保证有充足现货供应；乙方不能以任何理由单方面提前终止合同；乙方违约的，乙方必须十日内退还已享受的四季青水果创业基金补助和四季青水果创业补助金，同时向甲方交付合同期内的商铺租金及其他费用(水费、电费、物业费、管理费等）。唐树华一审陈述：2014年四季青第一次开业在合同约定的商铺批发香蕉，因销售不出去经营了个把月就没有经营了。第二次开业在商铺经营了二个月又销售不出去回到华中。2017年11月第三次开业商铺没有电，在商铺外面路边上卖了半个月天冷了就没有去了。上述陈述可以认定张学贵、唐树华未按双方合同约定迁入四季青农贸市场正常经营，且于2017年11月自行离开四季青农贸城。故四季青公司依约定享有合同解除权。张学贵、唐树华应当按照合同约定支付租金、物业费、违约金，并退还150000元创业基金。张学贵、唐树华上诉提出，其不欠物业费，不是自行离开市场的，是四季青公司采用非法手段强行驱离，但未提供任何证据证明，对该主张本院不予采信。故张学贵、唐树华上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张学贵、唐树华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由张学贵、唐树华负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年一月十六日书记员  付亚男