广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初31268号原告：东莞市***地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市************，统一社会信用代码：914************146。法定代表人：王丽军，总经理。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。被告：菁禾（广东）电子商务股份有限公司，住所地：广东省东莞市*************，统一社会信用代码：914************77H。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：曾建霖，男，1967年4月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区********光水组，公民身份号码：432************532，系被告的员工。原告东莞市***地产咨询服务有限公司与被告菁禾（广东）电子商务股份有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢玉婷，被告的委托诉讼代理人曾建霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介费44000元及违约金（自2019年4月15日起，每日按44000元的1%计算至付清之日止，以本金为限）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月14日，在原告居间下，被告与业主就东莞市万江区********华南摩尔主题购物公园兆大资源御湾商住区20号楼1单元2104、2105号楼（以下称“交易房屋”）签订了《房地产买卖合同》（NO.1701301）。被告同意以3600000元的价格购买上述房屋。该买卖合同中第八条约定，被告应在签订上述买卖合同当日向原告支付54000元中介费；逾期支付则需从签订该合同之日起按代理费总金额的1%向原告支付违约金至全部支付完毕之日止；《房地产买卖合同》的履行与否不影响本代理费的支付。但被告至今仅向原告支付了10000元，尚有44000元支付，原告多次催讨未果。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法判令。被告辩称，一、原告与被告签订的《房地产买卖合同》并非双方的真实意思表示。实际上，被告的合同目的是进行资产配置型并购。因此，被告在交易之前以及交易过程中均向原告表示要购买的标的物业应为独栋别墅，原告对此是知情的。原告提供的《房地产买卖合同》是格式合同，并未约定双方合意的资产并购业务，被告对此不予认可。二、原告并没有带被告到案涉房屋进行实地察看，案涉房屋并非被告的交易标的。被告向原告支付20000元之前，原告从未向被告提供交易标的的产权证明文件，而是在被告付款一个月之后才提供了不动产登记查询结果。原告的行为存在欺诈，被告无需支付中介费。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：坐落于东莞市万江区********华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区20号楼1单元2105的房屋面积为91.92平方米，登记权属人为唐继红、李润福，但未办出权属证书。该房屋已设定抵押登记：1、2016年3月2日登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司东莞万江支行，债权数额为50万元；2、2018年9月12日登记，抵押权人为邓杰豪，债权数额为82.5万元。2019年3月8日，被告的员工向原告的法定代表人转账支付了20000元。2019年4月10日，原告向唐继红转账支付了10000元。原告与被告、唐继红签订了一份编号为NO.1701304的《房地产买卖合同》，约定被告向唐继红、李润福购买坐落于东莞市万江区********华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区20号楼1单元2104、2105的房屋，面积分别为63.43平方米、91.92平方米，总价款为360万元，定金10000元于签订合同时支付，216万元由被告在卖方收到银行提前还贷通知的3天内支付，余款144万元应于过户后60天内支付。该合同还约定被告应向原告支付中介费54000元，逾期应按代理费总金额的1%的标准从签订合同之日起计付违约金。该合同落款日期为2019年4月10日。原告与被告、唐继红还签订了一份编号为NO.1701301的《房地产买卖合同》，约定的交易标的、总价、中介费金额及违约金标准与前述合同相同。但该合同约定的房款支付方式与前述合同存在差异，变更如下：定金10000元应于签订合同时支付，195万元由被告在卖方收到银行提前还贷通知的3天内支付，余款165万元应于过户后30天内支付。该合同落款日期为2019年4月14日。该合同署名一栏上方记载有手写内容：“本合同由买卖双方协商后重新签订的，之前2019年4月10日签订的合同于本合同签订完毕后自动失效，特定此条款！”被告与唐继红又签订了一份《补充协议》，该协议再次确认了NO.1701301号《房地产买卖合同》约定的房款支付方式，并增加了有关过户、违约金等条款，还约定“本协议签订后，之前2019年4月10日签订的协议自动失效”。该协议落款日期为2019年4月14日。被告对以上三份书面合同的落款日期均不予确认，表示真实的签订日期应为2019年3月8日。但被告对此未在指定期限内申请形成时间的司法鉴定，应当自行承担不利后果。2019年4月18日，被告与唐继红、李润福签订一份《买卖合同解除协议》，约定双方自愿解除NO.1701301号《房地产买卖合同》。该协议第二条约定：“因违法合同内容，故没收本次交易的定金。壹万元订金不退还。”2019年6月6日，原告委托广东格方律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付居间服务费54000元。另查，原告在本案中确认被告预付的20000元中的10000元已转付卖方作为购房定金，剩余10000元视为被告向原告支付的中介费，故目前尚欠余款44000元未付。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：关于合同目的。原告主张被告找到原告告知其有购房需求，于是在2019年3月至4月期间为被告寻找合适的房源。被告抗辩称其与原告达成合意的是投行资产并购业务，被告向原告明确提出要求购买未设定债务或设定的债务不超过总资产15%且由业主自筹资金解决债务的、低于市场价30%的独栋别墅，原告口头表示可以找到独栋别墅，于是被告向原告支付了诚意金20000元；原告曾带被告实地察看了四套独栋别墅，被告认为价格合适，于是双方在2019年3月8日签订了一份合同，但该合同中空格处均为空白，故不确定原告提供的两份合同是否被告当时签署的。被告对其主张的合同目的提交了微信即时通讯软件平台的聊天记录。经查，被告的员工在2019年3月4日与原告的员工通过微信沟通，原告发出消息“看的话是可以看，毛坯没锁”、“联排的都有证，约谈的时候可以把证带来，也可以拍照片看下”，被告回复消息“先拿联排，直接带红本来，一会去看”、“红本，先拍照发过来”，原告随后给被告发送了一组照片并附有文字“这个是271平的联排别墅”，被告又发出消息“御城美宜佳旁边面店数及价格提供下”，原告回复消息“面积是55平，卖的价格140万”，原告还向被告发送了另外8处房产的信息（含面积、总价、单价），被告挑选其中3处房屋询问是否独栋，原告回复“不是的”。原告在2019年3月25日向被告发出消息“现在有套1栋这边，业主要6成首付，可以过户”并询问被告可否接受六成首付，被告回复称“可以，关键对方要认可我方并购模式”、“交易模式完全配合吗？”；原告在2019年4月5日向被告发出消息“现在御湾有套双证的户型，155平的，装修很好的，您首付6层就过户一套，剩下一套等您准备好4层的时候，随时过户”、“业主说房产证不在手，在抵押，有购买合同，她说把欠款还清，过户大的，然后3个月给完尾款过户小的”，被告回复消息“一定要房产证照片过来”，原告在2019年4月7日向被告发送了一组照片，被告在2019年4月8日发出消息要求原告提供单价及总价，原告回复消息“总价360万，单价2.32万一平”，原告还于当天晚上向被告发出消息“公司名义契税是3%=10.8万，个税大约2.89万，中介费3%：10.8万”；被告在次日向原告发出消息“这个物业风控没通过”，在2019年4月10日向原告发出消息要求业主提供房产证复印件、房管查档资料原件、购房合同、抵押借款合同，又于2019年4月12日向原告发出消息“如果不按上述交易并签订补充协议，可以不做”，原告回复消息“我们都是按您的意思签的合同，您现在又要改”，被告表示“原来说好的是50%，后来改60%了，但交易方式必须按上述并签订补充协议”，原告则回复“我们签的时候就是60%呀”、“没有说过50%呀，合同是216万，60%”、“因为我们之前已经达成一致，再更改就难”，被告回复消息“行，价格有空间，先支付50%（高负债物业）过户，尾款两个月后支付，后续有多少都要”；原告在2019年4月13日向被告发出消息“您这边确定不能履行合同吗？我们合同是之前协商好了才签的嘛，现在业主不同意协商……”，原告又于2019年4月16日向被告发出消息“我们周日4月14日重新签的合同，已经协商好本周二给该房产还抵押公司欠款，周一您这边又说要改”、“今天是周二，今天是扣款日，要把钱还进去。业主的意思您再不还就作违约处理，不接受再协商更改合同”。原告对以上微信聊天记录的真实性没有异议，但认为聊天记录恰好能证明原告已经履行居间合同的义务。鉴于双方对微信聊天记录的真实性不持异议，本院予以采纳。关于合同签订及履行经过。原告主张其在2019年4月，原告向被告提供了案涉房屋的信息并带被告的员工到场实地察看；2019年4月10日，业主在签署编号为NO.1701304的《房地产买卖合同》时向被告出具了不动产登记信息查询结果，被告知悉案涉房屋设定两项抵押的事实；双方作废以上合同并签署编号为NO.1701301号《房地产买卖合同》正是因为被告知悉抵押情况并在2019年4月12日提出要求将六成首付款变更为五成首付款，经过原告斡旋，业主同意被告提出的要求，于是双方在2019年4月14日重新签订合同。被告抗辩称原告并未带被告实地察看案涉房屋，被告与案涉房屋的业主见过两次面，第一次见面时原告声称标的物系独栋别墅，当时业主没有带产权证故未经核实，双方亦未签订书面合同。被告还抗辩称因被告发现案涉房屋并非被告的真实交易目的，故被告与业主达成解除协议的合意。原告则表示由于被告在2019年4月16日提出不愿意支付首期款，导致交易无法继续，于是被告与业主在2019年4月18日签订了解除协议并约定由业主没收被告支付的购房定金。原告未提供证据证明其带被告实地察看案涉房屋，应当承担举证不能的不利后果。结合双方的陈述以及被告提交的微信聊天记录，可以看出原告陈述的签约经过属实，本院予以采纳。本院认为，本案的争议焦点是：原告与被告之间成立何种法律关系，编号为NO.1701301号的《房地产买卖合同》、《补充协议》是否双方的真实意思表示。首先，被告对案涉两份《房地产买卖合同》及一份《补充协议》的落款提起不予确认，但又未提供反证或申请司法鉴定，故本院依法认定落款日期为合同签订的真实日期。由此可见，原告促成被告与业主分别于2019年4月10日、4月14日签订了案涉两份《房地产买卖合同》及一份《补充协议》。这足以说明买卖双方经过了充分磋商，被告不可能不清楚交易标的物。被告抗辩称其签署空白合同的观点，缺乏依据，本院不予采纳。其二，结合被告提交的微信聊天记录可知，原告在促成被告与案涉房屋业主签订合同之前，曾向被告推荐多处物业，包括联排别墅等多种类的物业，被告在明知推荐物业是联排别墅的情况下也曾要求原告提供产权信息，说明被告并非仅接受其所称的独栋别墅。况且，微信聊天记录显示原告曾于2019年4月5日向被告披露案涉房屋的基本信息，明确告知被告该房屋已设定抵押。被告对此不可能存在误解，被告称原告存在欺诈的观点依据不足，本院不予采纳。最后，双方在微信聊天记录中提及的“交易方式”指的是首期款比例以及《补充协议》。事实上，被告已经与业主签订了《补充协议》，且双方约定的首期款比例亦作出了变更。由此可以认定被告与业主之间的交易方式已经按被告的要求进行了变更。综上所述，本院依法认定编号为NO.1701301号的《房地产买卖合同》、《补充协议》是原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然被告与卖方已经协议解除合同，但原告已履行居间义务，被告应当在原告促成买卖双方签订合同之日即2019年4月14日向原告支付居间报酬。原告确认被告已经支付10000元，本院予以采信。被告未提供证据证明其已支付剩余居间报酬44000元，应当承担相应的不利后果。故本院依法认定被告拒不支付剩余居间报酬的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付剩余居间报酬44000元及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。案涉合同约定了违约金的计算标准为1%，但并未明确计算单位是每日或是每月，属约定不明。本院认为案涉违约金应按欠款的30%计算，即13200元。原告要求违约金按每日1%计算，依据不足，本院对超额部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告菁禾（广东）电子商务股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市***地产咨询服务有限公司支付居间报酬44000元；二、被告菁禾（广东）电子商务股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市***地产咨询服务有限公司支付违约金13200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为575元（原告已预交），由被告菁禾（广东）电子商务股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇二〇年一月七日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。