广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6599号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：罗翠娟，为该所的职员，联系地址同原告。被告：广州智赋企业管理顾问有限公司。法定代表人：廖益民，职务经理。委托代理人：陈德炎，广东穗卫律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州智赋企业管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗翠娟和被告的委托代理人陈德炎均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区洪德路xx号（旧门牌：洪德路2x5号）全间房屋为原告管辖直管房非住宅，建筑面积112.17平方米，原承租人为被告，租赁期限于2018年6月30日已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条法律规定，对于原房屋租赁合同期限已满、合同双方形成不定期租赁关系的情形，原告有权随时通知被告解除双方的不定期租赁关系。根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条、第二十一条规定，原告有权要求被告立即腾空、搬出上述房屋并将其退还给原告。原告已于2018年12月7日向被告发出了《关于解除房屋租赁关系的通知》，并给予了被告合理的搬迁期限，但被告不予理会，继续占用涉案房屋。由于被告未将该房屋及时退还给原告，应当按照涉案房屋在公开招租中确定的租金标准为15466元/月向我方支付房屋使用费及违约金，故起诉要求法院判令：1、确认原、被告的租赁关系已于2018年12月7日解除；2、被告立即腾空搬出广州市海珠区洪德路xx号全间房屋，并退还给原告；3、被告支付自2018年12月7日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为每月15466元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。我方认为，原、被告的租赁关系目前尚未解除，双方形成的是不定期租赁关系。如果原告需要解除不定期租赁关系，是需要给被告合理的搬迁期限。关于原告主张的房屋占用费，我方认为原告的计算标准过高，因为租赁合同的第二十一条第二点约定的占用费是比照租金收取，所谓的租金加倍的占用费实际上属于违约金。被告认为按照100%收取违约金标准是过高的，且被告已经支付了涉案房屋的租金到2019年1月31日了。经审理查明：《批准国家经租房屋移交接管表》记载房屋地址为南区洪德路2x5号的建筑面积为105.18平方米，结构层次为砖木二层。查册时间为2019年2月3日的《广州市不动产登记查册表》记载，房产地址为海珠区洪德路2x5号的产别为直管公房，建筑面积为86.94平方米，机构为双隅（双木），单位名为广州市房地产管理局，占有部分为全部；登记附注：有限产权如发生产权处分及扩，加，改需经市房地局同意；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会作出《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》（海机编【2013】xx号），其中：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，其中划转的职责：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的国有土地上房屋征收与补偿工作的监督管理职责划入区住建水务局；等。同日，广州市海珠区机构编制委员会作出海机编【2016】x号《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》，主要内容为：一、区住房保障中心、区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所、区房屋安全鉴定所4个事业单位，由区国土规划局移交区住建水务局；等。2013年7月3日，被告（乙方、承租人）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（甲方、出租人，以下简称第二管理处）签订了一份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，订明：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区洪德路xx号全间部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积112.17平方米；（第二条）租赁期限、租金情况如下：2013年7月1日至2018年6月30日，其中2017年7月1日至2018年6月30日的月租金额为7733元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方……如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；（第二十一条）2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。原告就其主张还提交以下证据：原告于2018年12月2日向被告发出的《关于解除房屋租赁关系的通知》及2018年12月7日张贴该通知在洪德路xx号门口的照片，通知主要内容为：该房屋的租赁期限于2018年6月30日已届满，我所现通知你解除双方的不定期租赁关系，请你方于2018年12月15日前办理该房屋的退租手续，并腾空交回房屋及缴清租赁期间所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用等。被告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方没有收到该份文件。原告于2019年2月3日提起本案诉讼，被告于2019年3月4日领取了应诉材料。原、被告一致确认：旧地址为广州市海珠区洪德路2x5号与广州市海珠区洪德路xx号是同一房屋；被告已于2019年6月3日将涉案商铺交付给原告；被告已足额支付了至2019年1月31日的租金。被告表示：其是看过现场才承租的，当时并没有经过测绘，认可承租面积是112.17平方米。原告表示：对合同约定的超过合法产权面积的部分参照租金标准要求被告支付房屋占用费。本院认为：根据海机编【2013】xx号文，原第二管理处已被撤销，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所（即原告），原第二管理处管辖视为由原告接管，故原告有权就涉案房屋主张权利。《广州市不动产登记查册表》显示海珠区洪德路2x5号的建筑面积为86.94平方米，但原第二管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定出租的部位的建筑面积为112.17平方米，故上述合同为部分有效，部分无效。有效部分为86.94平方米，无效部分为25.23平方米。合同约定的租赁期限已经届满，之后当事人没有继续签订合同，当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系。原告表示其于2018年12月2日向被告发出解除租赁关系的通知，但被告表示没有收到，且原告所发的通知标注2018年12月2日发出，实际确于2018年12月7日张贴在涉案商铺门口，故原告主张其于2018年12月7日已有效送达解约通知的意见，理据不足，本院不予采纳。另外，原告在发出解除合同通知后又仍按原租金标准再向被告收取至2019年1月的租金，故原告主张双方的租赁关系已于2018年12月7日解除的意见，理据不足，本院不予支持。原告于2019年2月3日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告发出解除合同的通知，被告于2019年3月4日才签收应诉材料，视为被告知悉该通知内容。原告通知被告解除合同后，应给予被告合理的搬迁期限，该期限本院酌情确定为一个月为宜，故被告应于2019年4月3日前搬迁。被告实际已于2019年6月3日将涉案商铺交付给原告，故2019年2月1日至2019年4月3日期间原告仍应按原租金标准向被告收取租金（合同有效部分）及参照租金标准向被告收取房屋占用费（合同无效部分），原告主张该期间被告需按15466元/月的标准支付房屋占用费的意见，本院不予支持。合同约定：租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。故按照上述合同约定，被告逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费（比照原租金标准）外，还需向原告支付违约金，被告抗辩合同约定的违约金标准过高的意见有理，本院酌情调整每月为占用费的20%计付。如前所述，因合同是部分有效，亦应按比例计付违约金。故2019年4月4日至2019年6月3日期间，被告应按原租金标准向原告支付房屋占有费及每月按租金的20%计付违约金（合同有效部分）；合同无效部分即参照租金标准向原告支付房屋占用费。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州智赋企业管理顾问有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2019年2月1日起至2019年4月3日的租金【每月为7733元×（86.94平方米÷112.17平方米）】及房屋占用费【每月为7733元×（25.23平方米÷112.17平方米）】；二、被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付从2019年4月4日起至2019年6月3日合同有效部分的房屋占用费【每月为7733元×（86.94平方米÷112.17平方米）】及违约金【每月为7733元×（86.94平方米÷112.17平方米）×20%】及合同无效部分的房屋占用费【每月为7733元×（25.23平方米÷112.17平方米）】；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费530元，由被告负担265元，由原告负担265元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  王穗仪二〇二〇年一月二十日书 记 员  招佐文冯琬晴