山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初2471号 原告：黄春英，女，1976年6月7日出生，朝鲜族，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：潘正杰，山东泰祥律师事务所律师。 被告：威海建大实业有限公司，住所地威海市文化西路52号，统一社会信用代码91371000720777790G。 法定代表人：宫云明，总经理。 委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所律师。 原告黄春英与被告威海建大实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄春英之委托诉讼代理人潘正杰，被告威海建大实业有限公司之委托诉讼代理人邵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄春英向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金68970元（自2018年3月30日起至2019年3月28日止，以38万元为基数，按日万分之五计算）；2、被告支付逾期办理产权登记违约金55632元（自2018年5月28日至2019年3月30日止，以38万元为基数，按日万分之三计算）；3、被告返还面积差价款3947.3元；4、被告立即为原告办理房屋产权登记手续。事实和理由：2017年12月8日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的烟台市牟平区某房屋，房屋建筑面积为78.94平方米，购房款合计38万元，交房日期为2018年3月30日，产权登记时间为房屋交付使用后60天内办理。被告在2019年3月28日才将房屋交付原告，至今未办理产权登记，被告的行为严重违反了合同约定，故原告诉至法院，请求处理。 威海建大实业有限公司辩称，一、关于原告诉请要求被告支付逾期交房违约金68970元，被告认为该主张不成立。1、原、被告签订合同日期为2017年12月8日，涉案某号楼于2017年9月4日已单体竣工验收完毕，根据补充协议第五条第一款约定：“房屋单体已通过竣工验收的现房，主合同约定的应付清全部房款时间当日视为交房日期，甲方不再通知交房”，原告购买房产时单体通过竣工验收的现房，根据协议约定，被告不再通知交房；而且，自2017年12月31日开始，涉案某号楼房屋已经开始向购房者交付房屋，原告未接收房屋，与被告无关。因此，被告不存在违约行为；2、关于交房时间，原、被告双方签订的买卖合同约定交房时间为2018年3月30日,并约定原告应于2018年1月30日付清220000元按揭贷款，但合同实际履行中，原告按揭贷款支付时间为2018年5月14日，因原告延期付款，根据补充协议第五条第一款约定：“房屋单体已通过竣工验收的现房，主合同约定的应付清全部房款时间当日视为交房日期，甲方不再通知交房”。原告在合同实际履行中，付清全部房款时间为2018年5月14日，所以交房时间应顺延至2018年5月14号；3、退一步说，即便按照原告主张，存在延期交付的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。原告诉讼请求中要求的违约金总计68970元，已占到房屋总价款的接近20%，再结合涉案房屋周边相同面积房屋的月租金600元/月的实际情况，原告主张的延期交房违约金即使按11个月租金计算也仅为6600元（2018年4月至2019年3月），原告诉请的68970元也已远高于因延期交房造成的实际损失的百分之三十；4、原告诉请支付逾期交房违约金的利息没有事实和法律依据，请求依法驳回。 二、原告诉请要求被告支付逾期办理产权登记违约金55632元及利息，被告认为该主张也是不成立的。1、原告实际到被告处接收房屋的时间为2019年3月28日。《商品房买卖合同》补充协议第10.2条约定，甲方应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。根据上述约定和房屋交付的时间2019年3月28日，被告应当履行在产权登记中开发商应履行的义务的时间为2019年9月28日前办理。原告诉请计算逾期办理产权登记的时间错误；2、《商品房买卖合同》补充协议第10.2条约定：“由于甲方（被告）原因，乙方（原告）不能在商品房交付使用后180天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按照已收房款的万分之三向乙方支付违约金；如因乙方、银行或政策变化及政府原因，致使甲方不能正常履行产权登记义务或产权证逾期办理的，甲方不构成违约”。被告于2018年11月2日提交工程竣工验收备案文件，并于2018年11月13日取得综合验收备案表，证明被告正在按照合同约定履行办理产权登记的义务，是因为政府指定的测绘公司未能出具房屋实测报告（最后一批测绘报告于2019年9月11号办理完毕），导致被告于2019年7月30日才能办理产权登记。根据上述合同约定，原告购买房产未能在交付180天办理房产不是由于被告原因导致，而是因为政府原因。因此，被告不构成违约。原告购买的涉案房屋某号楼于2019年7月30日便可办理不动产权分户，但办理分户房证需双方共同办理，实际情况是原告对面积差价款的意见不认可，一直未提供材料要求办理产权登记，包括此次起诉，原告也再次提出面积差价款的诉请。如原告现在要求办理产权登记，被告同意配合办理。原告此前一直未要求办理，被告不存在延期办理的情形；4、原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金合计金额为124602元，已达到房款的32%，明显过高。原告主张的逾期办理产权登记违约金的利息也没有事实和法律依据。三、原告诉请要求返还面积差价款不符合合同约定，请求依法驳回。 《商品房买卖合同》第四条计价方式与金额第一款约定，双方商品房金额计算方式为按套（单元）计算，商品房金额为38万元。第五条面积确认及面积差异处理约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定，即不适用面积差异处理的约定。根据上述约定，不论房屋面积增加或者减少，双方不再另行支付或返还面积差价款。因此，原告诉请要求返还面积差价款的诉请不符合合同约定，请求依法驳回。综上所述，被告不存在违约情形，相反，原告未能按照合同约定的2018年1月30日的付款期限付清购房款，已经构成违约。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告以38万元的价格购买被告位于烟台市牟平区某房屋，房屋价格按套计算，面积确认及面积差异处理约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定，房屋首付款为16万元，于2017年12月8日前付清，按揭贷款22万元，于2018年1月30日前付清。卖方应当在2018年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；卖方逾期交付房屋超过90日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。卖方应按相关规定在商品房交付使用60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；如因卖方责任逾期办理，买方不退房，卖方按已付房款的0.03%向买方支付违约金。2017年12月12日，原告（乙方）与被告（甲方）双方又签订了一份《商品房买卖合同》（《商品房【预售】合同》）补充协议，约定：经甲乙双方友好协商，在主合同的基础上，就未尽事宜，达成如下协议等等，其中第五条第5.1款约定：如乙方所购商品房为单体已通过验收的现房，主合同约定的应付清全部房款时间当日视为交房日期，甲方不再通知交房，乙方应于付清全部房款后当日主动到甲方与物业服务中心办理交付手续。第十条第10.2款约定：甲方应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。由于甲方的原因，乙方不能在商品房交付使用后180天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按已收房款的万分之三向乙方支付违约金；如因乙方、银行或政策变化及政府原因，致使甲方不能正常履行产权登记义务或产权证逾期办理的，甲方不构成违约。上述合同及补充协议签订后，原告于合同签订当日支付房款16万元，2018年5月14日，涉案房屋按揭贷款22万元支付至被告账户。原告于2019年3月28日在房屋接收确认书上签字后接收房屋。 另查，涉案房屋所在的某号楼于2017年9月4日通过工程竣工验收。2019年7月30日取得的不动产权属证书。 上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中下列免责条款无效：（一）、造成对方人身伤害的；（二）、因故意重大过失造成对方财产损失的。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》不存在上述合同法第五十二条及五十三条存在的情形，即使上述合同是格式合同，亦不存在合同法规定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上述《商品房买卖合同》以及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房问题，《补充协议》约定，如原告购买房屋为单体已通过验收的现房，全部房款付清时间为交房时间，被告不再另行通知原告交房，原告于2018年5月14日付清全部房款，故原告于当日即可向被告主张交房，被告不再另行通知原告交房，原告于2019年3月28日接收房屋，并非被告存在逾期交房的行为造成，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，于法无据，理由不当，本院不予支持。关于逾期办证的问题，《商品房买卖合同》以及《补充协议》均约定，被告应于房屋交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商的义务，原告于2019年3月28日接收了房屋，故被告应于2018年9月28日前协助原告办理房屋产权登记手续，被告已于2019年7月30日取得了涉案房屋所在楼房的不动产登记证书，且在庭审中，同意为原告办理产权登记手续，被告不存在逾期办证的违约行为，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，于法无据，理由不当，本院不予支持；被告同意为原告办理产权登记手续，本院予以确认。关于房屋面积差价款的问题，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，原告按套购买房屋，不适用合同中关于面积确认及面积差异处理的约定，故原告要求被告返还面积差价款的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持；被告辩称，理由正当，证据充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回原告黄春英要求被告威海建大实业有限公司支付逾期交房违约金68970元（自2018年3月30日起至2019年3月28日止，以38万元为基数，按日万分之五计算）的诉讼请求； 二、驳回原告黄春英要求被告威海建大实业有限公司支付逾期办理产权登记违约金55632元（自2018年5月28日至2019年3月30日止，以38万元为基数，按日万分之三计算）的诉讼请求； 三、驳回原告黄春英要求被告威海建大实业有限公司返还面积差价款3947.3元的诉讼请求； 四、被告威海建大实业有限公司于本判决生效后十日内协助原告黄春英办理位于烟台市牟平区滨河路1号C-6号楼二单元502室房屋产权登记手续。 案件受理费2872元，减半收取计1436元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张红雨 二○二○年一月六日 书记员阎文超