山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3492号 原告：宫某某，住济南市。 委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 被告：吴沛，住济南市。 委托诉讼代理人：邹宇博，山东四洲律师事务所律师。 被告：黄雯雯，住济南市。 委托诉讼代理人：徐晓庆，山东四洲律师事务所律师。 第三人：山东长安建设物业开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：赵**，该公司经理。 第三人：齐鲁银行股份有限公司济南无影潭支行，住所地：济南市。 法定代表人：张国红，该行行长。 委托诉讼代理人：徐伟孝，男，该支行员工。 原告宫某某与被告吴沛、被告黄雯雯、第三人山东长安建设物业开发有限公司（以下简称长安开发公司）、第三人齐鲁银行股份有限公司济南无影潭支行（以下简称齐鲁银行无影潭支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫某某及委托诉讼代理人徐秀秀、被告吴沛的委托诉讼代理人邹宇博、被告黄雯雯的委托诉讼代理人徐晓庆、第三人齐鲁银行无影潭支行的委托诉讼代理人徐伟孝到庭参加了诉讼。第三人长安开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告宫某某向本院提出诉讼请求：1.被告办理济南市房屋产权证，第三人在上述办证过程中予以协助；2.依法判令被告协助原告办理山东省济南市历下区旅游路南侧某小区x号楼（原x号楼）x单元xxx号房屋产权过户手续；3.被告向原告支付违约金5万元；4.被告赔偿原告损失1万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吴沛与被告黄雯雯系夫妻关系。2010年原告与被告吴沛合伙购买济南市房屋一套，原告、被告吴沛各自出资50%，各占该套房屋50%的产权份额，该套房屋登记在被告吴沛一人名下。由吴沛与第三人齐鲁银行无影潭支行签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同书》，办理个人房屋银行按揭贷款，房屋贷款由原告及被告吴沛共同偿还。2016年7月6日，原告与被告吴沛达成合意签订《房屋买卖合同》，约定被告将其该套房屋50%的份额出售给原告，价款为634200元，剩余房屋贷款由原告负责偿还，待该套房屋能办理房产证后被告协助原告办理房屋产权过户手续及银行转按揭手续。合同签订后，原告依约履行完毕相关义务，被告吴沛向原告交付该套房屋。2018年4月，第三人开发商通知原告可以办理房屋产权证书，后原告一直找被告协商要求配合办理房屋产权证书并将房屋过户至原告名下，但被告均予以拒绝。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告吴沛辩称：第一，本案系房屋买卖合同，但涉案合同并未规定吴沛办理房产证，原告的第一项诉讼请求不属于双方合同约定的范畴。第二，涉诉房屋即使办理下来房产证也不符合过户的条件。首先根据济南市现有的房产管理条例，房屋在办理房产证后两年内不允许过户。第二，涉诉房屋存在贷款，第三人长安开发公司为贷款的担保人，不经其同意无法过户。第三，涉诉房屋的贷款尚未还清，涉诉房屋上现存在抵押权，抵押权人为第三人齐鲁银行无影潭支行。在贷款还清抵押解除之前，本案也无法办理过户。综上涉案合同所约定的过户条款属于附条件条款，现在条件尚未成就，并不生效。第三，涉诉合同系原告违约在先，2016年11月原告逾期还款，致使被告信誉受损，逾期记录在央行征信系统无法消除。原告违约后被告曾致电原告，要求其消除因其违约行为对被告所造成的影响，但是原告对其违约行为不以为然，这也是导致吴沛至今未办理房产证的根本原因。如果要求吴沛办理房产证，吴沛要求原告必须消除因其违约行为对吴沛造成的影响。消除后吴沛第一时间办理。第四，涉诉房屋即使属于原告财产，也依法属于原告与其前妻的夫妻共同财产，且依据原告离婚时的约定，原告就该涉诉房屋对其前妻进行了隐瞒，该房屋全部份额应当归其前妻所有。原告现在主张权利依法对其前妻造成侵权，其前妻作为与本案有利害关系的当事人应当参加诉讼。 被告黄雯雯辩称：黄雯雯对于当初吴沛与原告共同购买涉诉房屋一事是知晓的，但后来吴沛与原告之间签订了将该房屋出售给原告的事情被告黄雯雯并不知情，由于原告已经提交了两被告的结婚证明，该证明明确记载两被告婚姻登记的日期为2006年12月12日，即涉诉房屋中有被告黄雯雯的合法份额，即该房屋属于两被告的夫妻共同财产。吴沛单独将涉诉房屋出售给原告的行为属于无权处分，被告黄雯雯主张该处分无效，请求驳回原告的诉讼请求，其他答辩意见同吴沛的意见。 第三人长安开发公司未到庭亦未提交书面意见。 第三人齐鲁银行无影潭支行辩称：原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人不发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，第三人长安开发公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，依法应承担相应的后果，本院经审查对原告及第三人齐鲁银行无影潭支行提交的证据予以认定，综合原告、第三人提交的证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：2010年原告宫某某与被告吴沛共同出资购买由第三人长安开发公司开发建设的座落于山东省济南市历下区旅游路南侧某小区x号楼（原x号楼）x单元xxx房产（即：原龙泉山庄居住区长安欣苑组团x#楼x-xxx），以被告吴沛的名义与第三人长安开发公司签订买卖合同并以被告吴沛的名义与第三人齐鲁银行无影潭支行签订贷款合同，向第三人齐鲁银行无影潭支行贷款23万元，第三人长安开发公司为该贷款提供阶段性保证。2016年7月6日，原告宫某某与被告吴沛补充签订《合伙购房合同》，合同第一条约定：原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）共同购买座落于济南市历下区旅游南侧某小区x号楼（原x号楼）x单元xxx房地产（住宅），（以下简称涉案房屋），建筑面积为108.44平方米，地下室建筑面积为9.62平方米；第二条约定：涉案房屋的总价为699371元整（大写：陆拾玖万玖仟叁佰柒拾壹元整），其中在第三人齐鲁银行无影潭支行贷款230000元整（贰拾叁万圆整），原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）各自出资及贷款50%共同购买，各占50%房屋产权，贷款部分共同偿还，与第三人长安开发公司签约方为被告吴沛（甲方），原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）双方拥有同等的涉案房屋处置权，相关事宜原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）双方协商解决。2016年7月6日，被告吴沛与原告宫某某又签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：原告宫某某（乙方）同意购买被告吴沛（甲方）拥有50%产权的座落于济南市历下区旅游南侧某小区x号楼（原x号楼）x单元xxx房地产（住宅），建筑面积为108.44平方米，地下室建筑面积为9.62平方米。合同第二条约定：被告吴沛（甲方）出让其拥有的该房产50%产权，原告宫某某（乙方）出资上述标的房地产的交易价格为：总价：人民币634200元整（大写：陆拾叁万肆仟贰佰元整）。该房屋后续的在第三人齐鲁银行无影潭支行贷款211653.70元整（大写：贰拾壹万壹仟陆佰伍拾叁元柒角整）由原告宫某某（乙方）按期偿还；第三条第二款约定：被告吴沛（甲方）应于拿到房产证之日起按时配合原告宫某某（乙方）办理房屋产权过户手续以及银行转按揭手续；第四条约定：违约责任该合同生效后原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）双方都应认真履行相关责任约定及义务，任何一方单方面反悔毁约都应按交易金额双倍赔偿对方；第七条第一款约定：该合同生效后待房产证下发后被告吴沛（甲方）应协助原告宫某某（乙方）办理该房屋的变更过户手续，被告吴沛（甲方）不能以任何理由延迟办证及过户手续，因延误办证造成的一切损失由被告吴沛（甲方）承担。(特注：因为原告宫某某（乙方）与被告吴沛（甲方）两方本次房屋买卖交易生效后，原告宫某某（乙方）继续以被告吴沛（甲方）名字偿还购房剩余贷款及利息，故原告宫某某（乙方）应该按时缴纳银行贷款以及利息，如有延误对被告吴沛（甲方）造成的损失由原告宫某某（乙方）承担。) 2016年7月6日原、被告房屋买卖合同签订当日，被告吴沛收取原告宫某某购房款634200元并出具收条。自2016年5月23日起，涉案房屋贷款一直由原告宫某某偿还。2016年12月23日，第三人长安开发公司向被告吴沛出具房屋及地下室购房款发票共计469371元。原告宫某某已缴纳涉案房屋的住宅专项维修基金。2018年10月22日，原告宫某某通过微信聊天方式向被告吴沛告知涉案房屋可以办理房屋产权登记，并告知被告吴沛第三人长安开发公司已经多次催问办证事宜。 另查明，2019年，原告宫某某以吴沛为被告，以长安开发公司为第三人诉至本院，要求被告吴沛协助办理房屋产权登记，第三人长安开发公司在该案庭审笔录中认可涉案房屋具备办证条件。被告吴沛在该案2019年5月22日的庭审笔录中称其于2019年5月22日才知悉涉案房屋具备办理房屋产权登记的条件。涉案房屋已经交付原告宫某某，现由原告及其父母占有使用。涉案房屋所在楼宇已办理初始登记，初始登记证号为济南20170213714号。 再查明，两被告系夫妻关系，涉案房屋购买及被告吴沛与宫某某签订房屋买卖合同均发生在两被告夫妻关系存续期间。 诉讼中，两被告抗辩称被告黄雯雯对原告宫某某与被告吴沛之间的房屋买卖不知情。被告黄雯雯抗辩称原告宫某某明知涉案房屋产系两被告夫妻共同财产却与被告吴沛恶意串通，原告宫某某与被告吴沛签订的房屋买卖合同应属无效。本院认为，首先，被告黄雯雯未就原告与被告吴沛签订房屋买卖系恶意串通提交相应证据，对其恶意串通的抗辩理由不予采纳；其次，被告吴沛在本院限定期限内未向本院提交证据证明其收取的原告购房款634200元的去向，而两被告在夫妻关系存续期间，掌握夫妻的共有财产去向和处分，未能提交证据证明作为数额较大的涉案购房款634200元非由夫妻共同使用，应承担举证不能的不利后果；再次，涉案房屋本属于原告与被告吴沛共同购买，被告黄雯雯知悉共同购买事宜，即对涉案房屋的共有状况知悉，房产作为家庭共有财产，且原、被告均为朋友关系，涉案房屋买卖合同签订已久，被告黄雯雯亦未提出异议，与常理不合。综上，本院对黄雯雯关于不知悉涉案房屋买卖、原告与被告吴沛系恶意串通的抗辩理由不予采纳。本院认定，被告黄雯雯对原告与被告吴沛之间的房屋买卖合同应系知悉，在被告黄雯雯未提出异议的情况下，应视为对原告与被告吴沛之间房屋买卖合同的认可。 本院认为，原告宫某某与被告吴沛签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告吴沛未按照合同约定履行办理房屋过户登记的义务，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被告吴沛作为出卖人，在涉案房屋已具备办理房屋产权登记的条件，且原告已经于2018年10月22日通知被告吴沛涉案房屋可以办理房屋产权登记的情况下，被告吴沛未能履行办理涉案房屋产权登记的义务，已构成合同违约。被告吴沛抗辩称其不配合办理房屋产权登记系由于原告逾期还贷对吴沛造成了影响，但未就其所受影响或损失举证证明，亦未举证证明其因该理由向原告要求解除合同，故被告吴沛以原告逾期还贷为由行使抗辩权的理由不能成立，被告吴沛应继续履行合同约定。原告要求被告吴沛办理涉案房屋的产权登记并协助原告办理产权转移登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。因原告宫某某明确表示愿意提前清偿涉案房屋剩余贷款本息，符合法律规定，本院予以支持。原告宫某某要求被告吴沛支付违约金5万元，已在合同约定基础上自行降低，本院予以支持。对于原告宫某某要求被告吴沛赔偿原告损失1万元的诉讼请求，因原告与被告吴沛签订的房屋买卖合同中已约定因被告吴沛延误办证的一切损失由被告吴沛承担，原告已提交律师代理合同及律师费发票，可以证明原告为本案诉讼支出律师代理费1万元，该费用应属于原告的损失，被告应予赔偿，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告宫某某要求被告黄雯雯承担连带责任，因本案房屋买卖合同相对方系原告宫某某和被告吴沛，故对原告宫某某要求被告黄雯雯承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。第三人山东长安建设物业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩等权利，应当承担对己不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告宫某某于本判决生效之日起十日内向第三人齐鲁银行股份有限公司济南无影潭支行清偿坐落于济南市历下区旅游路南侧某小区x号楼（原x号楼）x单元xxx号（即原龙泉山庄居住区某组团x号楼x-xxx）房屋的剩余贷款本息（具体金额以该行核定数额为准），第三人齐鲁银行股份有限公司济南无影潭支行予以协助； 二、第三人山东长安建设物业开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告吴沛办理坐落于济南市（即原龙泉山庄居住区某组团x号楼x-xxx）房屋的所有权登记手续； 三、被告吴沛于济南市（即龙泉山庄居住区某组团x号楼x-xxx）房屋所有权登记至其名下之日起10日内协助原告宫某某将上述房屋所有权过户登记至原告宫某某名下； 四、被告吴沛于本判决生效之日起10日内支付原告宫某某违约金5万元； 五、被告吴沛于本判决生效之日起10日内赔偿原告宫某某律师代理费损失1万元； 六、驳回原告宫某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，财产保全费5000元，共计6300元，由被告吴沛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  蔡建红 人民陪审员  孔祥森 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  郝慧明