山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初1865号原告：孙彦博，男，1981年9月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹璐萍，女，1953年2月26日出生，汉族，住南京市白下区。系原告之母。委托诉讼代理人：闫文慧，山东慧勤律师事务所律师。被告：田原，女，1972年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：田伟，男，1951年9月17日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：田毓丽，女，1954年6月23日出生，汉族，住青岛市李沧区。系被告田伟之妻。被告：田烨，女，1983年3月17日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：秦建明，男，1960年2月20日出生，汉族，住青岛市市南区。系被告田烨的舅舅。原告孙彦博与被告田原、被告田伟、被告田烨共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告孙彦博的委托诉讼代理人曹璐萍、闫文慧律师与被告田伟到庭参加了诉讼。被告田原、被告田烨未到庭参加诉讼。2019年12月9日，本院组织原、被告对于评估报告进行质证，原告孙彦博的委托诉讼代理人曹璐萍、闫文慧律师与被告田伟及其委托诉讼代理人田毓丽、被告田烨的委托诉讼代理人秦建明到庭进行了质证，被告田原未到庭，本案现已审理终结。原告孙彦博向本院提出诉讼请求：1、判决实际分割镇江路*户及湖南路**户房产，即原告实际占有镇江路房屋，原告给三被告该房屋市场价50%的价款，三被告实际占有湖南路房屋，三被告给原告湖南路房屋市场价50%的价款；2、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为：判决实际分割镇江路*户房产，即原告实际占有镇江路房屋，原告给三被告该房屋市场价50%的价款。事实与理由：被继承人孙开兰、张淑华去世后留下本市镇江路*户及湖南路**户房屋各一处，原系两被继承人的共同财产。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初6837号民事判决书及青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初2852号民事判决书已确认两处房屋由原告各占50%份额，三被告各占六分之一的份额。现原告要求实际分割该两处房产，请予以支持。被告田原辩称，争议房屋为军产，地段优越，且目前正在进行拆迁，强制收购共有他人份额将导致答辩人等被告不丧失获得拆迁安置房资格。原告所诉房屋为原、被告所获继承共有房屋，该房屋具体情况为二层带158平米前后院、还有几十平米的平米的凉台、露台的别墅，房屋所在地区目前正在进行拆迁，根据国家及青岛市拆迁相关管理办法，对于房屋上有几个所有权人的共有房屋，每个共有人分割面积在15平米以上的均可在拆迁中获得独立产权的拆迁安置房。据此，原、被告均可获得拆迁后的补偿安置房，如若准许继承人中的任何一人强制回购，导致的结果是不仅使其他继承人丧夫对争议房屋的所有权，还有将来获得新的拆迁安置房屋的资格权。争议房屋目前并非原告刚需，无强制回购的现实必要。原告一直在南京工作、生活，涉案房屋目前在出租中，原告要求强制回购是为了获得拆迁后的巨大的无法评估的安置补偿利益及新的拆迁安置房未来的升值空间。争议房屋答辩人一样可以获得1/2的份额，比原告更有资格实际拥有。原告并未在争议房屋中生活过，但答辩人在争议房屋中住了几十年。答辩人与其他被告进行过协商，同意把他们的份额转让给答辩人，因此答辩人一样拥有1/2份额，更有资格优先购买。争议房屋目前因原告不服从判决拒绝交税，所以各方无法办理产权证。综述，鉴于争议房屋目前正在拆迁中，所有共有人都有未来获得补偿安置房屋的资格，为保护所有人的利益，维护法律公平正义，答辩人认为该房屋应保持共有的状态是对所有共有人利益最大化的维护。如若准许共有权人中一方收购份额，答辩人也是最有资格之人。请求法院给予公平合理的判决。被告田伟辩称，我方不同意分割，我也不同意评估。被告田烨未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：位于青岛市市北区镇江路*户房屋（以下简称涉案房屋）由原、被告基于共同继承遗产按份共有，其中原告孙彦博占二分之一的份额，被告田原、被告田伟、被告田烨各占六分之一的份额。本院依据原告的申请依法委托山东恒德房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估,原告因此预交评估费12990元。评估公司于2019年11月15日作出山恒估字（2019）第520号房地产估价报告，结论：估价对象于价值时点2019年11月12日的市场平均价值：单价RMB25159元/平方米，总价RMB419.58万元。原告孙彦博、被告田伟、被告田烨对于评估结果予以认可。被告田伟表示不同意分割，也不购买，要求维持现状。原告孙彦博与被告田烨均要求支付对价而由自己占有房屋，在此情况下，原告孙彦博与被告田烨同意以竞价的方式对房屋进行分割。原告孙彦博出价至4209800元后不再加价，而被告田烨则出价至4210800元，原告同意涉案房屋以4210800元由被告田烨购买。本院当庭告知被告田烨于庭后15日内将应支付给其他各方的房屋对价款交纳至本院的案款账户内，逾期视为放弃购买，将由原告以4209800元的价格购买。后被告田烨未交纳涉案房屋的对价款，而原告孙彦博则在法院限定的期限内向本院交纳了房屋对价款2104900元（4209800元×50%）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”依照上述规定，对于没有约定不得分割共有财产或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割按份共有的财产。本案原告与三被告基于共同继承遗产对涉案房屋按份共有，没有相关分割的约定，因此，原告要求分割涉案房屋符合法律的规定，依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百条对共有财产分割的方式做了具体规定，即“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失”。首先，上述规定并未规定适用多数决原则，即共有份额多数或者共有人多数并不具有优先选择或决定分配方案的权利；其次，在共有人不能达成分割协议的情况下，共有物为成套房屋，实物分割必然影响其使用价值，因此应采取对共有物折价或者拍卖、变卖所取得价款的分割方式。在具体分割方式上，原告要求按4209800元的50%向三被告支付对价款，房屋归原告所有。本院综合涉案房屋的竞价情况、是否具有履行能力等因素，对原告所主张的分割方案予以支持。因评估支出的评估费用12990元已由原告预交，应按各自对共有物所占份额按比例各自承担，三被告应将应承担的份额支付原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、原告孙彦博支付被告田原、被告田伟、被告田烨折价款各701633.33元；二、青岛市市北区镇江路*户房屋归原告孙彦博所有；三、被告田原、被告田伟、被告田烨于本判决生效之日起三日内分别支付原告孙彦博评估费2165元。上述一、三项相抵后，由原、被告于本判决生效之日起十日内向本院领取相应款项。案件受理费33483元，由原告孙彦博承担16741.5元，由被告田原、被告田伟、被告田烨各承担5580.5元。原告已预交，由三被告于本判决生效后履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李焕章审判员  孙 媛审判员  张 玲二〇二〇年一月八日书记员  杜 萍书记员  吴 洁