广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12740号原告：李中斌，男，汉族，1968年9月7日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陶礼宁，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆进沂，广东华商律师事务所实习律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼六楼西，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告李中斌与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称“金地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶礼宁、陆进沂，被告委托诉讼代理人钟元茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中斌向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约损失人民币3589440元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告买房前参观了被告金地塞拉维花园南区的项目销售现场，查看了供取阅的宣传材料及样板房，在网络上也搜索了相关房产销售信息，都是地上三层、地下一层（有停车位）和夹层。原被告双方于2016年3月15日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买位于深圳市××办事处××花园××房，用途为住宅，建筑面积194.33平方米，其中套内面积为185.50平方米，单价为每平方米人民币64500.27元，总金额为人民币11964800元；约定的房产交付期限为2017年7月31日前。合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告未能向原告交付购房时宣传资料及样板房所示的含有地下一层（有停车位）和地下夹层的房屋。原告购买的是别墅，房产现状为地上三层，没有地下一层及夹层，没有独立停车位，没有独立的楼梯或电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，与宣传资料及样板房严重不符，被告交付的房产存在面积及使用功能缺失，严重影响了原告对房产的居住要求，对原告造成了巨大的损失。原告与被告多次交涉，被告最初承诺修复，但至今没有处理。另，被告在与××花园南区其他业主之间的房屋买卖合同纠纷中，已确认无法实际交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有连接地下车库且独立楼梯、电梯的房产【详见广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终10430-10452号民事判决书】。被告已无法交付符合双方约定的房产，原告只能要求赔偿损失，损失额为合同总房价的30%即人民币3589440元。原告与被告的诉争和广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终10430-10452号系列案相同。基于上述事实和理由，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告金地公司的答辩意见：一、被告已将原告所购买的房屋按约定时间交付给原告，原告已经接收，买卖合同已经履行完毕。二、被告交付的房产符合合同约定的交付标准和交付范围，不存在违约。三、房产交付时本身就不存在地下一层和夹层，也没有通往1、2、3楼的独立电梯和楼梯，需要原告自行搭建，原告对此非常清楚，其提出交付地下一层和夹层以及独立电梯、楼梯，超出合同约定，不应支持。四、宣传资料和样板房不构成买卖合同内容和交付承诺，地下室不构成合同交付范围。五、原告请求按购房款总价的30%赔偿其损失无事实和法律依据。基于上述事实和理由，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、合同签订及履行情况2016年3月15日，原告与被告签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买位于深圳市宝安区观澜办事处金地塞维拉花园南区项目第16栋1层1A号房，用途为住宅，建筑面积194.33平方米，其中套内建筑面积185.5平方米，单价为每平方米人民币64500.27元，总价为人民币11964800元。《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。庭审中，原告与被告双方确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经实际履行，原告依照合同约定向被告足额支付了购房款，被告亦向原告交付了涉案房产。二、样板房、宣传资料的情况原告主张被告的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层，这应视为被告对原告承诺涉案房地产包含有地下负一层和地下夹层。被告对此不予认可，主张原告提交的宣传资料是有关房地产媒体在自己的宣传渠道上发布的项目推介，未经被告审核同意，该内容不能证明地下室属于交付范围，被告亦提交了样板房视频，证明其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。三、地下车库隔墙的情况2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。结合庭审查明的事实，涉案房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。被告向原告交付房产时为地上三层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明别墅房号的标志予以区分；现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车位中。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的主要争议焦点为：一、关于地下负一层和地下夹层的广告宣传内容是否是预售合同的组成部分，可否作为涉案房产的交付标准；二、诉争《预售合同》及其附件中是否存在无效格式条款；三、被告是否存在违约行为以及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《预售合同》中并无关于地下负一层及夹层的约定，被告在销售涉案房产时销售广告和宣传资料所展示的房屋为五层结构，其中地上三层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为二层（即地下负一层和地下夹层），而该地下二层结构已明确、直观地向购房者进行展示。考虑涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，根据一般生活常理理解，该地下二层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响，故被告在销售广告和宣传资料中所展示的地下空间为要约，应视为合同内容，被告有义务向原告提供包含地下二层结构（地下负一层和地下夹层）的房产。被告关于该地下二层不属于预售合同的组成部分的答辩意见于法无据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，被告关于地下二层结构（地下负一层和地下夹层）的宣传内容属于合同组成部分，《预售合同》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了被告（格式条款提供方）的责任，排除了原告的主要权利，故该格式条款应认定为无效。关于第三个争议焦点。根据庭审查明的事实，涉案房产的现状为共有地上三层，地下空间已与小区整体地下车库形成一体，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面。被告无法提供地下一层、夹层以及独立的楼梯、电梯给原告单独使用，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，理由充分，本院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情节之违约责任进行约定，本院综合考虑被告的违约情节、过错程度以及涉案房产的现状等因素，酌定被告按照购房总价款的30%赔偿原告损失，故被告应向原告支付违约金人民币3589440元（11964800元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李中斌支付损失赔偿金人民币3589440元。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17758元，由被告负担。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 黄    蕾二〇二〇年一月十二日书记员 黄璟嫣（兼）书记员 刘  佳  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。法信超链：国家法律3篇地方法规3篇案例486篇裁判529115篇期刊170篇×第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。