江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0582民初15168号 原告：杨舍镇福前股份合作社，住所地张家港市杨舍镇福前村。 负责人：赵国忠，该合作社主任。 委托诉讼代理人：景峥嵘，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 被告：苏州鹤锦建筑安装工程有限公司，住所地张家港市杨舍镇福新苑2幢M13号门面。 法定代表人：王学民，该公司经理。 被告：王学民，男，1968年12月8日生，汉族，住徐州市铜山区。 上述两被告委托诉讼代理人：吴小伟，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告杨舍镇福前股份合作社（以下简称福前合作社）诉被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司（以下简称鹤锦公司）、王学民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告福前合作社的委托诉讼代理人景峥嵘、被告鹤锦公司及王学民的委托诉讼代理人吴小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福前合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原告与鹤锦公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2、判决鹤锦公司迁出福新苑2幢M13号房屋并向原告归还房屋；3、判决鹤锦公司支付房屋租金25289元及滞纳金(自2019年10月31日至实际付清日每日17元)及房屋占有使用费(自2019年10月31日次日至房屋归还日，按照209元/天计算)；4、判决鹤锦公司支付广告位使用费1800元；5、王学民对鹤锦公司上述3、4的债务承担连带清偿责任；6、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，福前合作社放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2016年3月1日，原告与鹤锦公司签订《房屋租赁合同》，约定鹤锦公司向原告租赁福新苑2幢M13号门面，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日，双方约定租金的支付方式为每年5月30日前一次性付清下一年租金。2019年6月30日，《房屋租赁合同》租赁期限届满后，鹤锦公司继续使用上述房屋。原告要求鹤锦公司重新签订新的书面合同，鹤锦公司承诺按照原租赁合同的约定支付租金，但是至今未付。2019年10月30日，原告向鹤锦公司发出通知，告知鹤锦公司解除《房屋租赁合同》并要求鹤锦公司在11月4日前将房屋腾空并归还给原告，但至今鹤锦公司未搬离。按合同约定，第四年租金应为第三年租金72765元基础上再增加5%，为76403.25元，即每天租金为209元。因此，要求被告支付租金为25289元。经查：王学民系鹤锦公司的唯一股东，王学民对鹤锦公司的债务应承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益，具状贵院，望支持诉讼请求。 鹤锦公司辩称，1、原告不是案涉房屋的所有权人，其递交的经开区管委会证明不能证明原告对案涉房屋具有出租权。应当以双方签订的租赁合同认定原告对案涉房屋是否有转租的权利。从而认定本案转租合同的效力。2、双方约定的租赁合同期限是2019年6月30日届满，原告的第一项诉请是确认双方的租赁合同于2019年10月31日解除，说明双方在租赁合同届满后又达成了新的租赁合同合意，只是未签订书面合同。原告在通知书中并没有明确解除合同的意思表示。而原告在回函中也明确要求继续承租案涉房屋。因此案涉租赁合同不属于法定或约定的解除情形。3、被告租赁案涉房屋从事公司办公使用，装饰装修投入巨大，即使案涉房屋租赁合同关系解除，原告应当赔偿被告装饰装修残值损失。 王学民辩称，王学民是鹤锦公司的法定代表人，与原告签订租赁合同是代表公司的职务行为，租赁案涉房屋也是为鹤锦公司作为办公地址使用，其相应的法律责任应当由鹤锦公司承担。 对本案事实，本院认定如下：2016年3月1日福前合作社（甲方、出租人）与鹤锦公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将张家港市杨舍镇福新苑2幢M13门面（共2层、建筑面积220.16平方米，以下简称涉诉房屋）租赁给乙方使用；租赁期限从2016年7月1日至2019年6月30日；租金第一年66000元、第二年69300元、第三年72765元；租金按每年递增前一年度租金的5%承租；广告位使用费乙方每年向甲方缴纳1800元；新租第一年的，签订本协议书时付清第一年租金，以及水电押金2000元、履约保证金1万元，到期双方无异议20天内返还（水电押金及履约保证金）（不计息）；租赁第二年起，在每年的5月30日前一次性付清下一年租金后使用；乙万在租赁期间应当自觉维护和妥善保管好租赁物，因乙方使用不当而造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经甲方同意乙方不得私自改建和增设他物，否则乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失；乙方如需增加设备装修，在不破坏房屋结构和安全的前提下乙方可自行决定并承担全部装修费用；乙方退租时，固定装修须保持原样，不得拆除、破坏，甲方不予补偿并无条件归甲方所有；乙方自行支付租赁经营期间的水、电使用费，并要求安全用电，不得私拉乱接；乙方应按小区物业管理规定，自行交纳相关的物业管理费、卫生费、装潢押金、装潢垃圾清运费等费用；乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方随时解除合同并没收保证金，……3、乙方拖欠租金等费用累计达一个月并经甲方催告后仍不支付的；双方并就其他合同条款进行了约定。 之后，福前合作社按约将涉诉房屋交付给鹤锦公司使用，鹤锦公司也缴纳了至2019年6月30日的租金及广告位使用费，并交纳了水电押金2000元及履约保证金1万元。2016年6月30日后，鹤锦公司继续使用涉诉房屋，但未按合同约定预付租金。福前合作社与鹤锦公司也未再签订租赁合同。至2019年10月31日福前合作社通知鹤锦公司于2019年11月4日前腾空涉诉房屋并将该房屋归还给福前合作社。2019年11月2日鹤锦公司回函给福前合作社，要求继续租赁涉诉房屋，并承诺于2020年春节前补交结欠的租金。福前合作社不同意鹤锦公司的意见，为此引起本案纠纷。 另查明，张家港市悦丰投资开发建设有限公司为涉诉房屋的不动产权利人。江苏省张家港经济开发区实业总公司持有张家港市悦丰投资开发建设有限公司99.08%的股份。江苏省张家港经济开发区实业总公司是以张家港经济技术开发区管理委员会为主管部门的全民所有制公司。张家港经济技术开发区管理委员会在2014年12月26日将包括涉诉房屋在内的有关房屋使用权转让给福前合作社。鹤锦公司为王学民一人独资的公司。 上述事实有《房屋租赁合同》、2019年10月31日通知书、2019年11月2日回函、鹤锦公司的王学民与福前合作社的孙惠娟的微信聊天记录、鹤锦公司的工商登记查询信息、本院（2018）苏0582民初6806号民事判决书、以及当事人陈述佐证。 审理中，福前合作社同意在鹤锦公司返还涉诉房屋时，按实结算鹤锦公司应付水电费，如有结余的水电费押金退还给鹤锦公司或折抵鹤锦公司结欠租金；福前合作者也同意对履约保证金1万元不作没收处理，在鹤锦公司退还涉诉房屋时，根据鹤锦公司应付租金及使用费情况，直接抵作租金或使用费。 本院认为，原告与被告鹤锦公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁期间届满后，鹤锦公司继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，双方均可以随时解除合同；并且，鹤锦公司未能按原合同约定支付租金超过一个月，经原告催讨仍未能支付，符合了合同约定的出租方解除合同的条件；因此，原告有权解除合同。原告在2019年10月31日向被告送达的通知中明确要求鹤锦公司腾空、归还涉诉房屋，该通知可视为原告要求解除合同并要求被告在合同解除后归还租赁物的通知，因此，双方之间的租赁合同关系在该日解除。导致合同解除、纠纷产生的责任在被告。合同解除后，鹤锦公司应归还租赁物给原告并支付结欠的租金、广告位使用费及占用租赁物期间的使用费给原告。原告计算租金、占用使用费的计算方式、金额并无不当，本院予以采纳。广告位使用费1800元的使用周期应至2020年6月30日届满，至本案判决时尚未届满，因此，原告要求被告承担1800元使用费的诉讼请求计算方式本院予以适当调整，即从2019年7月1日至被告实际归还广告位之日（最迟至2020年6月30日）止，按每天4.93元（以1800元除以365天计算）计费。超过2020年6月30日的广告位使用费原告未主张，本案中不予理涉。公司法规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，王学民作为鹤锦公司的唯一股东，未能履行上述举证责任，因此王学民应当对鹤锦公司的债务承担连带责任。原告的诉讼请求合法正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款的规定，判决如下： 一、原告杨舍镇福前股份合作社与被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除； 二、被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应腾清其租赁使用的、张家港市杨舍镇福新苑2幢M13门面并将该门面归还给原告杨舍镇福前股份合作社，限在判决生效后十日内履行。 三、被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应支付原告杨舍镇福前股份合作社租金25289元及占有涉诉房屋期间的使用费（从2019年11月1日起至实际归还该房屋之日，按每日209元计费），限在判决生效后十日内履行。 四、被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应支付原告杨舍镇福前股份合作社广告位使用费（从2019年7月1日起至实际归还广告位之日，按每日4.93元计费，以1800元为限），限在判决生效后十日内履行。(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84) 五、被告王学民对被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司在上述第三款、第四款中的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费478元减半计取239元，由被告苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民共同负担。两被告负担的239元，限两被告在判决生效后十日内直接支付至张家港市人民法院账户。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  赵春华 二〇二〇年一月十日 书记员  张焱萍 张家港市人民法院 当事人须知 当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。 1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××73。 2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。 3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。 4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。