贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11204号原告：王龙，男，1985年4月28日生，苗族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：彭静，女，1983年4月20日生，汉族，住贵州省兴义市。系王龙之妻。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。法定代表人：钟国强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。特别授权代理。原告王龙与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年11月26日公开开庭进行了审理，王龙的特别授权委托代理人彭静，吉祥公司的特别授权委托代理人靳鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙向本院提出诉讼请求：1、判决吉祥公司支付2015年1月29日至2018年7月6日期间的逾期交房违约金56469.60元；2、案件受理费由吉祥公司承担。事实及理由：2015年1月29日，王龙购买吉祥公司开发的房屋，合同约定建筑面积131.66平方米，总价款为392149元，但吉祥公司于2018年7月6日才办理商品房住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，且交付使用时间为2018年7月6日，吉祥公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，故应支付2015年1月29日至2018年7月6日期间的逾期交房违约金56469.60元。为维护权利，特诉至法院。吉祥公司辩称：1、吉祥公司已实际将涉案商品房交付王龙，故不存在逾期交房违约金的事实；2、王龙的诉请已过诉讼时效。请求驳回王龙的诉讼请求。本案争议焦点是：1、王龙的诉请是否已过诉讼时效；2、王龙诉请的逾期交房违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持。围绕争议焦点，王龙向本院提交了身份证复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《商品住宅使用说明书》复印件1份、《商品住宅质量保证书》复印件1份，吉祥公司提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、身份证复印件各1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《竣工验收备案表》复印件2份、房屋分户验收表及业主入住登记表复印件各1份。本院经审理并结合双方到庭陈述，认定事实如下：2015年1月29日，王龙、彭静与吉祥公司签订编号为XXX号的《商品房买卖合同》，购买吉祥公司开发并取得预售许可的XXX号商品房，约定房屋建筑面积131.66平方米，总价款392149元，付款方式为合同签订之日交付首期房款122149元，余款270000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……；2、扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素，出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以下，每月每套200元。合同签订后，王龙支付了全部购房款，并于2015年3月29日接收房屋并装修入住。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案。因彭静系《商品房买卖合同》约定涉案房屋的买受人之一，庭审中，经本院询问，彭静自愿放弃在本案中的一切权利。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至2019年8月19日为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。吉祥公司在取得商品房预售许可后，与王龙所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，王龙已付清全部购房款，并于2015年3月29日接收涉案房屋，涉案房屋于2018年7月6日取得建设工程竣工验收备案，是客观存在的事实。涉案合同于2015年1月29日签订，合同约定的交房时间为2014年10月25日，存在明显时间逻辑错误，对此，双方在审理中未能达成一致，但因吉祥公司系提交格式合同的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，当双方对格式条款有两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，本院即按双方签订合同时间作为约定交房时间，即2015年1月29日。关于王龙的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，王龙诉请的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，王龙系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年10月15日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年10月16日为未超过诉讼时效期间，故王龙在2016年10月16日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向王龙承担逾期交房违约责任的期间为2016年10月16日至2018年7月5日。关于本案逾期交房违约金，首先，根据双方合同约定商品房交付条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，均构成逾期交房。吉祥公司于2018年7月6日才取得建筑工程竣工验收合格证明文件，已构成违约，依法应承担相应违约责任；其次，双方合同约定“出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以下，每月每套200元”，该约定明显过低，王龙诉请以购房款为基数按每0.3%计算逾期交房违约金，不符合双方合同约定，但因王龙于2015年3月29日实际接收房屋，其未举证证明因吉祥公司逾期交房的实际经济损失，且其系按揭支付部分购房款，设置了一定权利负担，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，对本案逾期交房违约金参照本院对涉案楼盘已生效判决，按每月每平方米7元的租金标准的30%予以确定，故吉祥公司应承担的逾期交房违约金为：[131.66平方米×7元×20个月（2016年10月16日至2018年6月15日）+131.66平方米×7元÷30天×20天（2018年6月16日至2018年7月5日）]×30%=5714.04元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王龙逾期交房违约金5714.04元；二、驳回王龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，减半收取606元，由王龙负担545元，兴义市吉祥房地产开发有限公司负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇二〇年一月二日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠