河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4480号上诉人(原审原告)：辉县市世通段屯汽车城管理有限公司。法定代表人：李世标，任总经理。委托诉讼代理人：朱春艳，河南师大方正律师事务所律师。上诉人(原审被告)：辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司。法定代表人：柴俊，任总经理。委托诉讼代理人：祝新展，男，汉族，1977年10月6日出生，住新乡市，系公司员工。上诉人辉县市世通段屯汽车城管理有限公司(以下简称段屯汽车城)、辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司（以下简称威佳公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段屯汽车城上诉请求：请求依法对原审判决第二条违约金部分进行改判，改判为并以306298元为基数，按照日千分之三计算，支付自2019年2月26日至实际支付之日止的违约金；本案诉讼费由威佳公司承担。事实和理由：双方租赁协议中明确约定了逾期支付租金应承担的违约责任和违约金计算方式，在当事人并未主张违约金过高的情形下，法院不应主动调整合同违约金，调整后的违约金远远低于给我公司造成的实际损失。威佳公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回段屯汽车城全部诉讼请求。事实和理由：双方于2014年2月25日签订的《协议书》、《补充协议》依法均属无效，因我公司经营需要汽车厂家品牌授权，需段屯汽车城提供其所出租房屋的房产证以及土地建设工程规划许可证，但汽车城至今未取得上述两证，严重影响我公司经营。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，双方所签署的《协议书》、《补充协议》依法均属无效。我公司在接到段屯汽车城的搬离通知后在限期内全部搬离了承租场地。原审判决认定合同有效错误，判令我公司继续履行合同、支付租金和违约金没有事实和法律依据，依法应予纠正。段屯汽车城辩称：双方协议中的标的物并不属于威佳公司所提的最高法院解释中确定的所称的城镇房屋，双方的租赁合同不适用该法律规定。威佳公司称2014年签订合同时我公司需要房产证，无合理依据，不符合事实。在签订合同后长达五年内威佳公司从没有提出需要这两份材料，威佳公司的上诉理由没有事实依据，房屋的房产证和土地建设规划许可证不影响威佳公司正常经营，不是其提出解除合同或者认定合同无效的理由和依据。第三，威佳公司至今没返还租赁标的物，没有向我公司提出过任何申请要求解除或者终止租赁合同，没有向我公司要求返还租赁物。一审中威佳公司代理人向法院书写地址确认书中及上诉状地址仍然是本案租赁标的物所在地，说明双方协议至今仍在履行中，不存在返还租赁物的情况。综上，威佳公司上诉理由没有事实依据，请求人民法院除违约金外维持原审判决，驳回威佳公司上诉请求。威佳公司辩称：2014年2月25日双方协商签订的协议书和补充协议，我公司已经明确告知汽车城因经营需要被上诉人提供房产证和土地建设规划许可证，对方口头承诺并在催促下出具了承诺书。对方质疑品牌授权的对房产证和土地规划要求，我们也可以提供证据证明。我方通过查询得知，汽车城出租的房屋没有取得任何房产产权。所以我方从承租地搬离，汽车城知晓并上锁并且已经打出条幅招租，一审中我们对此已经提交了证据。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判。段屯汽车城向一审法院起诉请求：请求威佳公司继续履行租赁合同并支付租赁费306298元，并按照年租金总额日千分之三支付至起诉之日逾期付款违约金共计71673.73元。一审法院认定事实：2014年2月25日，以段屯汽车城为甲方，威佳公司为乙方，双方签订《协议书》一份，协议约定：一、甲方将位于辉县市卫柿路段屯汽车城的六号展厅及维修车间租赁给乙方，……。二、房屋租赁费每年52500元、场地使用费每年199806元、停车位使用费每年14040元，（该租金中含房产使用税及地税开票所需缴纳的各项税金）。法规应缴纳的土地使用税及经营过程中的各项税费由乙方向税务机关自行缴纳。租赁费每三年为一周期，租金在上周期租金的基础上递增15%。第一年租金为266346元。三、甲乙双方协议签订后，甲方应在两天内依约及时交付符合双方约定的租赁物。乙方应在接收合格租赁物后当日支付当年租金，甲方收到全额租金后按税务机关规定的时间到当地地税所缴纳房产税，（乙方应提供合法的税务证明），由地税所开具全额发票。乙方应提前一个月缴纳第二年租金，如乙方未依约支付租金，甲方书面告知乙方五日后，乙方无正当理由依然不付，由乙方按年租金总额日千分之三向甲方支付逾期付款的违约金。若甲方未依约交付适格的租赁物，每逾期一日，须按年租金总额千分之三/日向乙方支付违约金。……。四、租赁年限壹拾五年，自2014年2月25日至2029年2月24日止。在租赁期间，由乙方全权经营，甲方不参与管理、经营，乙方盈亏与甲方无关。……。五、乙方必须合法经营，服从甲方统一安排，协议期满，在同等条件下享有优先租赁权，乙方如需继续承租，应提前三个月以书面形式通知甲方，否则甲方有权拒绝续签合同。……。十三、本协议一式六份，甲乙双方各三份，自双方签字或盖章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，……。补充协议视为本协议有效部分，具有同等法律效力。十四、以前双方因办理各种营业手续所签的协议一律作废，收回销毁，以本合同为准。甲方加盖了单位合同专用章并由负责人签字，乙方加盖了单位公章并由负责人签字。该合同同日的补充协议约定：一、整体结构为钢结构：……。合计：1279平方米，租金按每月每平方16元计算，12个月共计245568元。停车位：……，计390平方米，每平方米按3元/月，合计费用每年14040元，按年缴。另因为由甲方负责向乙方提供房屋租赁及相关发票，所以乙方需要承担每年6738元的房产税和相应税金，所以合同每年租金总计为266346元。二、其它：……。8、甲方应在2014年2月25日前将主建筑交付给乙方。9、本协议一式六份，双方各执三份，自双方签字盖章之日起生效。甲、乙双方均加盖了单位合同专用章并由负责人签字。协议签订后，段屯汽车城按照协议的约定将租赁物交付威佳公司使用，威佳公司也按照合同约定支付了段屯汽车城2019年2月25日之前的租金。2019年1月4日，段屯汽车城向威佳公司发出主要内容为：“辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司，贵公司的房屋租赁费2019年1月25日到期，按照协议规定2019年1月25日前应该缴纳次年的房租。请提前准备好次年的房屋租赁费（306298.00元），以免产生不必要的摩擦及费用等”的书面告知书。威佳公司工作人员朱志超签收了该告知书。但其后威佳公司并未向段屯汽车城支付租金。一审法院认为，段屯汽车城、威佳公司对双方于2014年2月25日签订的《协议书》及《补充协议》及双方存在租赁合同关系均予认可，现双方存在争议的是租赁协议的效力、威佳公司应否支付2019年度的租金及违约金的问题。关于租赁协议的效力问题，段屯汽车城认为双方所签订的租赁协议为有效合同，威佳公司以段屯汽车城出租的房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方所签订的租赁合同应属无效。对此一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。根据该条规定，本司法解释适用对象为城市、镇规划区内的房屋，可以参照本解释处理的是乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件。本案威佳公司并未提供证据证明其所租赁的房屋为城市、镇规划区内的房屋，或为乡、村庄规划区内的房屋，且双方的租赁合同的租金构成除房屋部分的租金外，还有场地等部分的租金，因此双方之间的租赁合同不适用该司法解释的相关规定。威佳公司根据该司法解释的相关规定认为原、威佳公司所签订的租赁合同为无效合同的依据不足，对威佳公司的该主张不予支持。关于威佳公司应否支付段屯汽车城2019年度的租金问题，威佳公司认为其已于2019年1月搬离租赁场所，并未实际使用租赁物，因此不应再支付2019年度的租金。对此本院认为，根据原、威佳公司于2014年2月25日所签订的协议书第三条约定：“……。乙方（威佳公司）应提前一个月缴纳第二年租金”。第四条约定：“租赁年限壹拾伍年，自2014年2月25日起至2029年2月24日止。……”。第十条约定：“甲方（威佳公司）应在2014年2月25日前将乙方（段屯汽车城）所租赁的展厅、维修车间交付给乙方（段屯汽车城）装修，……”。补充协议第二条第8款约定：“甲方（威佳公司）应在2014年2月25日前将主建筑交付给乙方”。根据上述约定，租赁协议所约定的每一租赁年度为当年的2月25日至次年的2月24日，威佳公司支付租金的时间应为当年的1月25日之前。根据租赁合同履行情况，威佳公司已按协议约定支付了段屯汽车城2019年前所有年度的租金，但未按约定于2019年1月25日前支付2019年度的租金。威佳公司虽以上述理由认为其不应再支付2019年度的租金，但该理由不能成立。因威佳公司是否搬离租赁场所，是否使用租赁物是其单方行为，其与段屯汽车城之间基于租赁协议存在的租赁合同关系仍然存在。威佳公司并未就租赁协议问题通过与段屯汽车城协商或诉讼方式予以解除，也未通过诉讼或其他方式以确定租赁协议的效力，因此，在双方所签订的租赁协议仍为有效且在履行期间的情况下，原、威佳公司均应按照约定履行合同义务，即威佳公司仍应按照协议约定的时间和数额支付段屯汽车城2019年度的租金。因此段屯汽车城要求威佳公司继续履行双方于2014年2月25日签订的《协议书》（含补充协议）及支付2019年度的租金306298元，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于段屯汽车城要求威佳公司按日千分之三支付自2019年2月25日至2019年6月4日（起诉受理之日）止的违约金71673.73元问题，根据原、威佳公司于2014年2月25日所签订的《协议书》第三条约定：“……。乙方（威佳公司）应提前一个月缴纳第二年租金，如乙方（威佳公司）未依约支付租金，甲方（段屯汽车城）书面告知乙方（威佳公司）五日后，乙方（威佳公司）无正当理由依然不付，由乙方（威佳公司）按年租金总额日千分之三向甲方支付逾期付款的违约金。……”。该条约定了违约金支付的程序问题及违约金的计算方法，段屯汽车城向威佳公司履行了合同约定的告知义务，威佳公司未按照协议书的约定支付租金，已构成违约，但按照合同约定的违约金计算方法所计算的违约金数额过高，依法应予调整。可以威佳公司所欠段屯汽车城306298元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计，支付自2019年2月26日起至2019年6月4日（起诉受理之日）止的违约金。故段屯汽车城关于违约金的诉讼请求不能全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司继续履行2014年2月25日与段屯汽车城辉县市世通段屯汽车城管理有限公司签订的《协议书》（含补充协议）；二、辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内支付辉县市世通段屯汽车城管理有限公司租金306298元；并以306298元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，支付自2019年2月26日起至2019年6月4日止的违约金。三、驳回辉县市世通段屯汽车城管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，减半收取计3485元，由辉县市世通段屯汽车城管理有限公司负担535元，辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司负担2950元。二审期间，威佳公司提交产权证明一份，证明解除合同系因段屯汽车城没有房产证导致其无法正常经营。段屯汽车城认为该证据没有加盖调取部门工商局印章，真实性无法确定，且证明中租赁期限与协议书不一致，对该证明不予认可。因该证明真实性无法确定，对该证据本院不予采信。本院认为，关于2014年2月25日双方签订的《协议书》、《补充协议》效力问题，一审法院的认定具有事实和法律依据，该两份协议属有效合同。威佳公司上诉主张合同无效不能成立，本院不予支持。关于合同应否解除问题，威佳公司称段屯汽车城没有房产证和建设工程规划许可证影响其正常经营，但其提供的证据不足以证明上述两份证书的缺失致使其无法正常经营，故对该上诉主张不予支持。关于违约金问题，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，一审法院对协议约定违约金的调整并无不当，段屯汽车城的上诉主张不予支持。综上所述，辉县市世通段屯汽车城管理有限公司、辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5994元，由辉县市世通段屯汽车城管理有限公司负担100元，由辉县市威佳百通汽车销售服务有限公司负担5894元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年一月九日书记员  邢 华