湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11715号原告：长沙市叮叮商业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇。委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。被告：长沙市天心区颜可诺服装店，住所地长沙天心区劳动西路337号叮叮商业广场221号商铺。经营者：邵帅，女，1986年1月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孔双强，湖南鼎忠律师事务所律师。原告长沙市叮叮商业管理有限公司与被告长沙市天心区颜可诺服装店租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告长沙市叮叮商业管理有限公司的委托诉讼代理人彭载南，被告长沙市天心区颜可诺服装店的经营者邵帅及其委托诉讼代理人孔双强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市叮叮商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金221649.67元（含欠缴租金及租赁期第一年优惠的基本租金）。2.判令被告向原告支付商铺恢复原状费用7280元；3.判令被告向原告支付合同解除违约金101010元；4.判令被告向原告支付仓库使用费1920元；5.判令被告向原告支付场地管理费2000元；6.判令被告无需返还原告租赁保证金67340元；7.判令被告向原告支付律师代理费3750元；8.本案的诉讼费用有被告承担。事实与理由：2017年11月2日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定:1.由被告承租叮叮商业广场B2层221号商铺:2租赁合同附件一《专用条款》第5条约定基本租金优惠期为叮叮商业广场开业之日起一年，即2017年11月25日至2018年11月24日(优惠前基本租金27300元/月，优惠期第1-3个月基本租金按五折计算，即13650元/月；第4-6个月基本租金按7折计算，即19110元/月；第7-9个月基本租金按8折计算，即21840元/月；第10-12个月基本租金按9折计算，即24570元月；3。合同第19.2条约定，被告不按合同约定支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达连续2次或壹年内累计达3次的，原告有权解除合同，收回商铺，不予退还保证金及要求支付违约金:4合同第196条约定，被告妥善履行合同是原告给予被告基本租金优惠政策的前提，如因被告原因导致合同提前终止，被告应在合同终止后7日内补交原告给予优惠的全部租金；5。合同第19.3条约定，原告知道被告违约而又接受其交纳的租金、推广费或其他款项时，不能视为原告放弃追究被告的违约责任等。此后，双方分别于2018年9月29日、2019年4月29日签订《补充协议》，前述协议约定，按时缴费是其享受本协议约定优惠的前提。因被告签署协议后仍存在逾期缴费情形，故其不能享有协议约定的优惠前述《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告按照约定向被告交付了商铺。然而，自租赁合同签订之日起，被告从未按时支付租金等费用，每期费用逾期支付时间高达130天、100天不等。此外，被告在商场内销售贴牌产品，欺诈消费者，导致消费者投诉事件时有发生。鉴于被告的前述行为已严重违反租赁合同约定，且严重损害消费者利益，故原告根据《商铺租赁合同》第19.2条第19.2.3款及19.2.8款的约定，于2019年08月30日向被告发送了《解除通知》，双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月2日解除。合同解除后，被告应按照合同约定付清合同履行期间原告给予的全部优惠，并承担向原告支付违约金、商铺还原费等各项责任，但被告至今未履行前述义务为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告长沙市天心区颜可诺服装店答辩称：1.原告起诉被告延迟缴费承担违约责任没有法律依据。原被告在订立商铺租赁合同后两次补签补充协议，都约定可以追究被告的违约责任或者自动失效。在被告违反合同或者补充协议后原告并未行使解除权而是继续依原合同或者补充协议继续催收费用，被告同意，应视为原被告之间与原合同或者补充协议继续有效或者双方默认与合同或者补充协议相同内容的新协议形成并履行，即被告继续履行合同符合双方约定，原告再以收取租赁费用的形式确认正在履行的合同有效，就不能再以被告延迟缴费来解除合同追究违约责任；2.原告起诉被告违反销售伪劣产品的约定承担违约责任没有法律与事实依据。从原告提供的证据不能证明被告销售了伪劣产品，被告在质证时已经详细指正，被告在不知情的情况下接受原告的违法罚款不能作为原告起诉的事实依据，被告要求原告以不当得利的形式返还违法罚款金额1020元；3.原告没有证据证明被告符合法定解除合同的情形，不能依据合同法94条解除合同。综上，被告认为原告没有在解除合同前催告被告在合理的期限内履行合同，而直接依据租赁合同19条第二款及合同法94条解除合同追究违约责任没有事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：湖南体育馆和长沙盛邦房地产开发有限公司合作开发位于长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场项目，其后湖南体育馆和长沙盛邦房地产开发有限公司共同委托原告长沙叮叮商业管理有限公司对叮叮商业广场进行出租、经营和管理。2017年11月2日，原告（甲方）与邵帅（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租叮叮商业广场B2层221号商铺，经营服装品牌ROCOCO商铺；租期为自叮叮商业广场开业之日起3年，月租金以与基本租金与月营业额提成租金两者中取高者计，第一年基本租金为27300元/月，开业起一年内为基本租金优惠期，1-3月为13650元/月（5折）、4-6月为19110元/月（7折）、7-9月为21840元/月（8折）、10-12月为24570元/月（9折），第二年基本租金为27300元/月，第三年基本租金29757元/月；商铺租赁保证金计取标准为：租赁期内第一年度首月基本租金（优惠前）、物业管理费、推广费之和的二倍，共计67340元；本合同约定的商铺物业管理费未5460元/月，推广费为910元/月；本合同签订后乙方如逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到30日（含本数）以上，或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到连续两次或1年内累计3次的，甲方有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金(如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则乙方应按租赁保证金的3倍支付违约金)；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿；对于无法剥离、无法搬迁、搬迁后可能影响商铺价值的装修、装饰，乙方不得剥离、搬迁，且甲方无需给予乙方任何补偿，乙方如强行剥离、搬迁给甲方造成损失的，乙方还应当赔偿甲方损失；甲方知道乙方违约而又接受其交纳的租金、推广费或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方的违约责任的权利；乙方因违约给甲方造成损失的，除按照合同约定支付违约金外，还应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费、评估费、鉴定费、律师费等费用。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方基本租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方单方解除合同的情形)且本合同实际履行期限不足2年的，则乙方应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金(优惠前)标准补交甲方给予优惠的全部租金。2017年11月8日，邵帅办理了营业执照，名称为被告长沙市天心区颜可诺服装店，经营者为邵帅。2017年12月10日，原被告确认商铺起租日期为2017年11月25日，并自即日起计付租金、推广费、物业管理费。2018年9月29日，原告与被告签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定自2018年5月1日起至2019年1月31日止，被告按照13650元/月向原告支付基本租金；被告享受本协议优惠政策应保证按照本补充协议和原合同的约定按时足额支付其应付租金、物业管理费、推广费、水电费及其他费用。2019年4月29日，原被告再次签订《商铺租赁合同》之补充协议（二），约定自2019年3月1日起至2019年12月31日止，被告按照16380元/月向原告支付基本租金，同时上述期间内，原告租金、推广费及物业管理费改为按约支付；被告享受本协议优惠政策应保证按照本补充协议和原合同的约定按时足额支付其应付租金、物业管理费、推广费、水电费及其他费用，如被告未按照前述协议履行义务，则协议自动失效，被告自违约之日起不再享有上述租金优惠，且被告应于本协议失效之日3日内补交减免金额。2019年7月10日，原告向邵帅出具《关于禁止销售不合格商品的整改通知函》，载明被告店铺违反《经营管理手册》，销售国家明令禁止销售的产品或假冒伪劣、三无产品以及未取得授权销售知名品牌的商品，罚款1000元/次，并要求被告在收到该通知3日内缴纳违约金1000元及造成客诉的商品差价20元，共计1020元。被告未在整改通知函签收回执处签字确认。2019年7月16日，被告向原告交纳洛可可商品整改款1000元。被告自2017年11月份开始拖欠租金、推广费、物业管理费等费用，原告于2017年11月21日至2019年6月26日期间多次向被告出具催款函，要求被告按时足额缴纳拖欠租金、推广费、物业管理费等款项。2019年8月20日，被告向原告预交2019年9月份的店铺租金22750元。2019年8月30日，原告向被告出具《解除通知》，载明因被告逾期支付2019年3月租金、推广费等费用达34日，逾期支付2019年4月租金、推广费、物业费达到39天，逾期支付2019年5月租金、推广费、物业管理费30天等；同时被告在经营过程中存在生产、销售假冒伪劣产品（以其他品牌服装冒充ROCOCO品牌服装，贴牌并予以销售的行为），违反双方签订的《商铺租赁合同》第19.2条之规定，通知自2019年9月2日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，没收租赁保证金67340元，并要求被告于合同解除之日起7日内补交给予优惠的基本租金90172.19元，按照合同终止前6个月内平均月租金、推广费及物业管理费之和的3倍支付违约金101010元。2019年9月3日，被告腾空商铺内的道具及其他物品。2019年9月12日，原告（发包人）与长沙建晓建筑工程有限公司（承包人）签订《项目工程合同书》，约定承包人按照《商铺还原施工通知单》的内容实施施工，工程地点为长沙市劳动西路337号叮叮MALL，未注明商铺号。2019年11月21日，原告向长沙建晓建筑工程有限公司支付费用7280元。庭审中，双方确认截至2019年8月20日，原告共计向被告缴纳租金各款项共计477979元，另支付装修押金5000元，CRZ临时场地押金5000元及代金券960元用于抵扣租金。另查明，2019年8月，原告与被告经营者签订《场地管理合同》，约定原告提供被告场地用于ROCOCO品牌特卖促销活动，由被告向原告支付场地管理费，保底管理费为2000元，被告向原告支付场地使用费押金5000元。还查明，原告为实现债权而支出律师费3750元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。合同约定，如逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到30日（含本数）以上，或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到连续两次或1年内累计3次的，原告有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求被告支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金。现被告未按时支付租金，原告向被告出具《解除通知》，通知自2019年9月2日起解除双方签订的《商铺租赁合同》符合合同约定和法律规定，故双方的租赁合同已于2019年9月2日解除。双方分别于2018年9月和2019年4月签订《商铺租赁合同》补充协议，对租金标准进行变更，协议明确：被告享受本协议优惠政策应保证按照本补充协议和原合同的约定按时足额支付其应付租金、物业管理费、推广费、水电费及其他费用，如被告未按照前述协议履行义务，则协议自动失效，被告自违约之日起不再享有上述租金优惠，且被告应于本协议失效之日3日内补交减免金额。2018年9月原被告签订的补充协议已履行完毕，2019年4月原被告签订的补充协议（二）在履行过程中因被告有逾期支付违约行为，故原告要求被告补交2019年3月至2019年8月优惠的租金（27300-16380）*6共计65520元，支付违约金（27300+5460+910）*3共计101010元，不返还租金保证金67340元的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，超出部分本院不予支持。2019年8月，原被告签订《场地管理合同》，原告向被告支付场地使用费押金5000元，未支付场地管理费2000元，原告要求被告支付场地管理费2000元的请求，本院予以支持。原告要求原告支付商铺恢复原状费用8800元及仓库使用费1920元，未提供充分有效证据证实，本院不予支持。原告要求被告支付律师代理费3750元，符合合同约定本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告长沙市天心区颜可诺服装店在本判决生效之日起十日日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司补交商铺优惠租金65520元；二、限被告长沙市天心区颜可诺服装店在本判决生效之日起十日日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付违约金101010元；三、限被告长沙市天心区颜可诺服装店在本判决生效之日起十日日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付场地管理费2000元；四、限被告长沙市天心区颜可诺服装店在本判决生效之日起十日日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付律师费3750元；五、原告长沙叮叮商业管理有限公司不予返还被告长沙市天心区颜可诺服装店缴纳的租赁保证金67340元；六、驳回原告长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告长沙市天心区颜可诺服装店未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3894元，由原告长沙叮叮商业管理有限公司负担1500元，被告长沙市天心区颜可诺服装店负担2394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年一月十日代理书记员  袁 雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。