河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7121号原告刘保国，男，汉族，1961年7月20日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人张少亮，河南楚天阁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告郑树发，男，汉族，1970年10月28日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘保国诉被告郑树发房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘保国及其委托代理人张少亮，被告郑树发及其委托代理人韩静秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘保国向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行拆迁补偿合同，将位于湖东区五星村一组实际使用面积不低于70平方米的二层返迁新建房屋交付给原告；2、判令被告从2019年4月起每月支付原告搬家租房费460元直至返迁房屋交付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月19日，原被告签订合同，约定被告对原告居住的位于五星村一组房产证号为01××70的房屋进行拆迁新建，合同约定拆后新建归还原告实用面积不低于70平方米的二楼新房，原告按合同约定将房屋交付给被告拆除并新建起了一栋新的房屋，但房屋建成后，被告并未按照合同约定将约定新建房屋交付给原告。另根据双方合同第五条约定，被告在原告房屋拆除后18个月内，每年支付原告3600元搬家租房费，18个月后每平方加罚4元，每年5520元，每月460元，但被告从2019年4月开始也没有按约定支付。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告郑树发答辩称，1、原被告签订的是无效合同，被告无拆迁建房资质，没有拆迁资格，原告在签合同时存在欺骗行为，原告说拆迁房屋有45平米，实际并没有达到，并且原告至今没有将该房屋土地证和产权证交给被告，原告无法证明该房屋系其所有；2、原告未履行合同约定，没有协助被告协调邻里关系，造成被告多损失10多万元；3、被告不应当承担其搬家的租房费，该房屋从房子拆掉至今已有九年之久，在2019年3月之前租房费用已全部支付完毕，在房屋费尽周折被告才将其建起，由于原告虚报房屋面积，被告同意按比例交付房屋，但要求其补差价，由于原告不同意，造成房屋无法交付，所以2019年4月起产生的房费被告不应承担；4、现在被告所建房屋全部用于抵付建筑款和材料款及所借高利贷，现在已经没有返迁房，被告同意按2010年的市场价对原告进行赔偿。综上被告认为原告申请交付二楼70平米的房屋已经不可能，恳请法院驳回原告诉请。原告刘保国向本院提交了以下证据：1、合同书，证明被告拆迁原告房屋具体明确，合同第一条记载有房产证号，合同第三条有具体拆迁后返还的房屋面积二楼楼层，被告同时在合同第三条承诺给原告办理各种证件，因此本案合同书对被拆迁物约定明确，返还物约定明确，合同第五条明确约定返还房屋前搬家费用及租房费用，按照第五条约定被告现每月应支付原告房屋租赁费460元，但只支付到2019年3月，4月份以后拒绝支付，被告应将其在原告湖东区五星村一组新建的面积不低于70平方的二楼房屋交付给原告，并承担起诉状第二项诉请中要求支付的租赁费至房屋交付之日。2、房屋所有权证，证明被告拆迁的原告房屋具有国家颁发的所有权证、土地证号，被告拆迁的原告房屋是合法的不动产，原告不存在导致合同无效的行为，房屋所有权证记载的信息和合同书约定的被拆迁物信息相互印证，被拆迁物具体明确。3、两份情况说明，证明该房屋被拆迁时是原告与其已故配偶翟爱枝共同共有的资产，因翟爱枝去世，翟爱枝的其他继承人出具了放弃继承遗产的情况说明，情况说明证实原告从拆迁到现在对该套房屋享有完整的所有权和支配权，被拆迁物所有权明确，原告诉讼主体明确。被告郑树发质证称，1、真实性无异议，但合同是无效合同，合同书注明的是被告拆迁原告房屋还建，显然被告个人是不具备拆迁和建设资格，按照最高人民法院规定是无效合同，原告并没有将产权证交给被告，合同第6条原告没有帮助被告协调邻里关系。2、真实性无异议，但建筑面积是44.33平方米，和合同签订的45平方米是有差距的，证明原告在签合同时欺骗了被告，从原告提供的证据看原告是没有土地证，并且据了解该土地性质是村民集体所有。3、真实性有异议，不能核实是否本人书写。被告郑树发向本院提交了以下证据:三张图片，证明房屋前后耗时将近10年，中途面临是违法建筑不让建设，左邻右舍阻拦施工，让被告建筑成本不断翻高，被告已将房屋抵付给材料商和建设商，被告已经没有房屋。原告刘保国质证称，照片内容只能显示房屋的门窗墙，由此说明被告拆迁原告的房屋后新房子已经建成，且已被被告投入使用，新房屋已经具备返还的条件，被告的图片不能证明被告陈述的以上证明目的，同时被告陈述的证明目的与原告无关，原告要求的是返还房屋，至于被告在拆掉原告房屋后如何建设和办理建设手续，均与原告无关，被告作为完全民事行为能力人其独立签订拆迁协议，就应该推定被告有拆迁能力、履约能力，同时应该按照国家法律规定办理手续，被告除三张照片外，没有提供其他证据，更没有提供其新建房屋被债主占有、被出售、被抵偿建筑材料成本，由此推定被告仍然具备交付房屋条件。经审理查明，原告刘保国与翟爱枝共同拥有位于浉河区××区××组房屋所有权证号为郊私字第××号的房屋一套，2010年11月19日，原告刘保国与被告郑树发签订一份《合同书》，约定原被告双方就原告所有的房屋（土地及所有以上附着物）给被告拆迁还建，被告还建原告房屋实用面积不低于70平方米，定在二楼，原告搬家租房费3600元，租房暂定一年，如超一年租房费另算，建筑新房不能超18个月，如超按每平方补原告4元的罚款。合同签订后，被告将原告的上述房屋拆除，被告在原告原房屋所在地周边又购买部分土地，现已建成三层楼房一幢，每层3间房屋。因原告向被告主张交付房屋未果，被告亦未按期支付租房费用，故诉至本院。另查明，原告与翟爱枝共同拥有的房屋所有权证号为郊私字第××号的房屋所在土地是集体土地，与翟爱枝的弟弟翟保国共用一块土地。还查明，被告郑树发不是原告所在集体组织成员，被告郑树发无拆迁建房资质。本院认为，原被双方虽就原告位于信阳市××区××组房产证号为郊私字第××号的房屋签订了《合同书》，但从合同的部分内容来看，原告提供了集体土地，不参与房屋的建设，只分配一套房屋，故双方之间形成的是集体土地转让关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告非原告农村集体经济组织成员，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告取得集体土地使用权后只可自己建房不可将其出卖、转让，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请”，因此原、被告之间签订的《合同书》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而属无效协议。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因原告的原房屋已被被告拆除，无法返还，原告可以要求被告折价补偿，对于合同无效后，造成的损失，可根据双方当事人的过错程度各自承担责任。因原被告双方均未提交证据证实所建房屋的权属，该房屋权属未定，且在审理过程中，经本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍坚持原诉请，故对于原告要求被告按照原被告双方签订的《合同书》履行相应交房义务及支付租金的义务的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告刘保国的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由原告刘保国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  陈亚嫚二〇二〇年一月十七日书记员  丁 妍