辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初9544号 原告：沈阳嘉俊置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区。 法定代表人：李伟力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐泽，男，1983年2月13日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。 被告：赵德林，男，1962年8月19日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：李承效，辽宁东祥律师事务所律师。 第三人：何文力，男，1979年9月27日出生，满族，住沈阳市于洪区。 第三人：徐阳，女，1978年3月27日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 原告沈阳嘉俊置业有限公司（以下简称“嘉俊公司”）与被告赵德林、第三人何文力、第三人徐阳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐泽，被告赵德林的委托诉讼代理人李承效，均到庭参加了诉讼。第三人何文力、第三人徐阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认沈阳市皇姑区XX房屋为原告所有，撤销（2016）辽0114民执字第4187号、（2017）辽0114执字第108号民事裁定书对该房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原告收到贵院送达的（2019）0114执异56号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的案外人执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。事实方面，原告是诉争沈阳市皇姑区XX号房屋登记权利人，诉争房屋是由原告开发，原告于2016年3月9日办理了房屋初始登记，虽然该房屋已备案在何立文、徐阳名下，但合同备案行为不具备物权登记的效力，仅仅是对物权的期待权，其本质是对房屋出卖人的不确定债权，因而，何文力、徐阳不是物权登记的权利人。因此，何文力、徐阳对涉诉房屋不享有物权法的权利。何文力、徐阳因拖欠银行贷款导致原告承担保证责任，代为清偿全部银行贷款本息及其他相关费用475099.97元，扣除上述款项并且不计利息的前提下，被执行人尚欠购房款未支付，不能取得标的物所有权。法律适用方面，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十六条第二款、第二十四条规定，驳回原告异议适用法律错误。 被告赵德林辩称，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告与第三人已经履行了所签订的商品房买卖合同，该涉案房屋已经备案到二被执行人名下，本案是由于二被执行人未按期偿还银行贷款导致原告公司承担了保证责任，原告可以依据担保法对二被执行人行使追偿权，这是债权并不是物权，与本案无关。 第三人何文力、徐阳未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月8日，原告与徐阳、何文力签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定徐阳、何文力购买原告开发的位于沈阳市皇姑区XX号房屋，建筑面积116.27平方米，房屋总价款676109元，首付款206109元，贷款470000元。2015年6月6日，原告向徐阳、何文力出具《购房发票》，载明预收购房款206109元。 2015年6月12日，原告（保证人）、第三人徐阳（抵押人）、第三人何文力（抵押人）及中国农业银行股份有限公司辽宁省分公司营业部（抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，该合同第9.1.1条约定：保证方式为承担连带责任保证；第9.1.2条约定：保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人何保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。 2016年11月28日，本院作出（2016）辽0114民初12506号民事调解书：何文力、徐阳共计欠赵德林15万元，二人同意于2016年12月31日前一次性偿还借款15万元及相应利息。2016年10月19日，本院作出（2016）辽0114民初12507号民事判决书：何文力、徐阳偿还赵德林借款98300元及利息。 2017年3月2日，本院作出2016、2017辽0114执第4187号、108号协助执行通知书，预查封被执行人徐阳、何文力名下位于沈阳市皇姑区XX房产。 2017年9月28日，中国农业银行辽宁省分行营业部出具《收款证明》，载明：“因借款人徐阳（身份证号码：210105197803274346），购房地址：皇姑区文大路221-7号2-25-4。未按与我行之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同号码：21020120150024224）约定按期还款，我行依约定宣布借款全部到期，并由沈阳嘉俊置业有限公司对该借款承担保证责任。现我行收到沈阳嘉俊置业有限公司提供的保证金475099.97元，该笔贷款本金及利息已经全部结清。” 2018年3月19日，原告向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，要求解除与徐阳、何文力签订买卖合同及补充协议并腾房。2018年11月7日，沈阳市皇姑区人民法院作出《民事裁定书》，载明：根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案中，原告请求腾退并办理撤销备案登记的位于沈阳市皇姑区文大路221-7号恒大雅苑2单元2504室房屋，因涉诉房屋已被沈阳市于洪区人民法院在执行过程中予以查封在先，故依据该意见，本院对于原告请求暂不予审理，原告可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张。驳回原告起诉。 本院认为，本案争议焦点为：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣结、冻结财产的规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案中，徐阳、何文力断供与开发商无关，是买受人与银行之间的借贷关系，徐阳、何文力已通过按揭方式向开发商支部完毕商品房的全部款项，开发商承担责任是基于其与银行签订的担保合同，且其主动承担保证责任的还款行为系在预查封行为之后，在预查封阶段，查封的对象为基于商品房买卖合同所享有的债权，并非房屋的物权，因原告与徐阳、何文力房屋买卖合同尚未依法解除，徐阳、何文力已支付首付款206109元及已支付相应贷款亦未返还，针对该部分债权，被告赵德林因申请预查封享有优先受偿权利，故对于原告要求停止对涉诉房产撤销查封的诉讼请求，本院不予支持。关于确权问题，因买卖合同尚未依法解除，原告因另行诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费300元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王庆丽 人民陪审员  陈丽桂 人民陪审员  张 伟 二〇二〇年一月十二日 书 记 员  王艺宁