广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20362号原告：佛山立创投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************自编号D109铺，统一社会信用代码914************683。法定代表人：王伟恩，经理。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。被告：黄某1，男，1985年8月6日出生，汉族，住广东省廉江市**********，公民身份号码440************519。被告：佛山市景腾渔港餐饮有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************自编号C203号铺，统一社会信用代码91440605MA532HABX8。法定代表人：黄某1。原告佛山立创投资管理有限公司（以下简称立创公司）与被告黄某1、佛山市景腾渔港餐饮有限公司（以下简称景腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭审理了本案。原告立创公司的委托诉讼代理人黎婉君到庭参加了诉讼。被告黄某1、景腾公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告黄某1签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2019年8月15日解除；2.被告黄某1向原告支付2019年6月1日到2019年7月31日的租金96797元；3.被告黄某1向原告支付2019年6月1日到2019年7月31日的烟道综合使用费600元；4.被告黄某1向原告支付水费34532元；5.被告黄某1向原告支付迟延履行违约金5991元（以每月欠费总额为本金从应付未付之日起每日按照0.08%的标准暂计算至2019年8月14日，往后逾期付款违约金按照上述标准计算至实际清偿之日止）；6.被告黄某1缴纳的租赁保证金129144元、水费周转金7875元归原告所有；7.被告景腾公司对上述2-5项债务承担连带清偿责任；8.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告向佛山市南海区**集团有限公司（以下简称罗村集团公司）承租其所有的位于佛山市南海区**********美盛广场A、B、C和F座，承租期限自2014年1月1日至2039年12月31日止，并每月向罗村集团公司交纳租金。2019年3月19日，被告黄某1承租原告代为出租管理的位于佛山市南海区**********美盛广场C201、C202商铺（以下统称涉讼商铺）用于自主经营，租赁期自2019年3月20日至2024年11月19日止，双方于2019年3月19日签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。《商铺租赁合同》第三条第4点约定：被告黄某1应于每个月8号前支付当月租金，但在合同履行过程中，被告黄某1并未按《商铺租赁合同》约定按时支付租金等相关费用，至今拖欠原告租金、烟道综合使用费、水费。原告分别向被告黄某1发出《通告》、《律师函》催被告缴纳欠款，但被告黄某1仍无法依时缴纳相关费用。2019年8月1日，被告景腾公司全面停止营业。原告认为，原告与被告黄某1之间属于租赁合同关系，双方签订的租赁合同、补充协议真实有效，应当按照租赁合同约定全面履行合同义务。按照法律规定及合同约定，被告黄某1不按时支付租金等相关费用的行为已构成严重违约，除应支付所欠租金等费用、依约支付违约金外，原告有权行使解除权，要求解除租赁合同，并收回商铺。被告景腾公司是涉讼商铺的实际使用方，应对被告黄某1在本案的债务承担连带清偿责任，原告故起诉。两被告没有答辩。原告向本院提交如下证据：1.原告的营业执照复印件1份、被告黄某1的身份证复印件1份、被告景腾限公司的企业信用信息公示报告打印件1份,用以证明原、被告的诉讼主体资格，同时证明景腾公司是涉讼商铺的实际使用人。2.房地产权证原件1份、土地租赁合同原件1份、证明原件1份，用以证明原告向罗村集团公司承租罗村大道（原兴朗路）以南，即“瓦窖墩”土名的土地；承租土地后，原告在土地上建成美盛广场，并登记于土地权属人佛山市南海区******罗东股份合作经济社（以下简称罗东经济社）名下；罗东经济社委托原告出租管理佛山市南海区**********美盛广场A、B、C和F座。3.《商铺租赁合同》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原告与被告黄某1签订《商铺租赁合同》，被告黄某1承租涉讼商铺，租赁期限为68个月，自2019年3月20日起至2024年11月19日，2019年5月20日至2021年5月19日期间的租金标准为47352元/月；被告黄某1应当于每月八日前以现金或银行转账的方式缴纳当月租金、管理费给原告；被告黄某1应当按照当地物价部门的收费标准增加10%的损耗向原告缴纳水费；被告黄某1应当按照原告的收费通知书依时缴纳；被告黄某1应当按照《商铺租赁合同》第七条第9点的约定向原告每月支付300元的烟道综合使用费；《商铺租赁合同》第十条第2点约定，被告黄某1逾期交付租金及其他应交付的费用的，从逾期之日起计收迟延履行违约金，每逾期一日被告黄某1须按应付款项的日万分之八赔偿给原告；《商铺租赁合同》第十条第3点约定，被告黄某1拖欠租金及其他应交纳的费用超过三十日的，原告有权单方解除本合同，对被告黄某1已经交纳的租金保证金、水电周转金不予退还。4.《美盛广场*应缴款通知单》及签收表原件2份，用以证明原告于2019年6月1日、2019年7月2日分别向被告送达了6、7月的缴费通知书，被告的员工签收确认；被告六月拖欠原告租金49445元、烟道综合使用费300元、截止至5月25日拖欠的水费为82515元；被告七月租金47352元，烟道综合使用费300元、截止至6月25日拖欠的水费为139929元。5.发票原件2份，用以证明原告已经足额交纳美盛广场2019年5月5日到2019年7月1日的水电费。6.《通告》原件1份、EMS邮单（单号：1033062988924、1093338962832）、邮封原件2份（经当庭开封，邮单号为1033062988924的邮封中邮寄了落款日期为2019年7月29日的《通告》原件1份、邮单号为1093338962832的邮封中邮寄了落款为2019年7月11日的《通告》原件1份）、物流信息打印件1份，用以证明原告向被告黄某1身份证所在地寄出《通告》，向被告黄某1催要租金。但该快递最终被退回。7.《律师函》原件1份、EMS邮单（单号：1067774499529）原件1份、邮封原件1份（经当庭开封，该邮封中邮寄了落款日期为2019年8月5日的《律师函》1份）、物流信息打印件1份，用以证明原告委托广东捷顺律师事务所向被告黄某1发出《律师函》，催要租金。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，证据之间可以相互印证，两被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区****************，已经办理房地产权证，登记权属人为罗东经济社。2019年3月19日，原告（出租方、甲方）与被告黄某1（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租予乙方经营使用；涉讼商铺总建筑面积为1049.94平方米，其中二层建筑面积983.53平方米，首层梯间66.41平方米；租赁期限共68个月，自2019年3月20日起至2024年11月19日止；租赁期间，乙方同意向甲方支付租金（租金已包含美盛广场物业管理费、保安费或其他名义收取的物业相关费用，但合同另有约定的费用除外）；第一期从2019年3月20日到2019年5月19日，租金为43048元/月，第二期从2019年5月20日至2021年5月19日，租金为47352元/月；第三期从2021年5月20日至2024年11月19日，租金为52088元/月；乙方应于每月八号之前以现金或银行转账方式向甲方交纳当月租金、管理费；乙方承租涉讼商铺期间所产生的水、电费用，按照当地物价部门的收费标准增加10%的损耗由甲方向乙方收取，乙方应按甲方收费通知书依时交纳；合同签订时，乙方向甲方交纳租赁保证金129144元、水电周转金7875元；租赁保证金、水电周转金在租赁期内不计算利息，在租赁期内租赁保证金不能抵偿作租金或其他相关费用；如乙方在租赁期间拖欠水费，甲方可以先行在水费周转金中扣除，乙方应在接到甲方缴费通知后10日内将水费周转金补足；乙方无违约，在租赁合同终止并结清乙方应缴费用后15个工作日内，甲方应将租赁保证金及水费周转金无息退还给乙方；乙方应于2019年6月3日前开业经营，未经甲方书面同意，中途不得擅自停业；乙方有下列情形之一[1.未经甲方书面同意，擅自改变合同约定的经营物业；2.拖欠租金及其他应交纳的费用超过三十日（含三十日）；3.超过合同约定的时间三十日仍未开业经营，或未经甲方书面同意停业超过三十日（含三十日）；4.在物业范围内经营非法活动及非法经营的；5.在未征得甲方书面同意前，擅自拆改（或故意损坏）涉讼商铺主体结构，擅自改变涉讼商铺之经营用途，擅自将涉讼商铺交换使用、转租、分租他人，擅自以涉讼商铺对外进行担保、抵押和贷款；6.违反合同第七条及其他条款的约定，经甲方书面告诫后十五日内仍未改正的；7.拖欠20人次以上工人工资超过一个月的；8.未经甲方书面同意单方解除合同]，视为乙方违约，因此造成甲方的一切损失均由乙方负责赔偿，甲方有权单方面停止水电能源供应并解除合同，并即时收回涉讼商铺（含商铺内一切可移动及不可移动的设备、装修或其他财产），乙方所交租赁保证金、水电周转金及其他已支付费用不予退还；同时，经甲方三次书面催告、催收或物业铺面张贴公示仍不改正问题、缴交费用或与甲方协商解决的，视为乙方放弃涉讼商铺内所有资产所有权，甲方有权用乙方存放在商铺内的资产以抵偿乙方欠付及其他甲方垫付的费用，资产不足以抵偿乙方欠费和甲方垫付费用的，甲方有权依法律途径追收资产不足抵扣的部分。同日，原告（出租方、甲方）还与被告黄某1（承租方、乙方）签订《补充协议》，对前述《商铺租赁合同》补充约定：2016年3月24日，甲方与廖志谷就涉讼商铺签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给廖志谷使用；从2018年12月1日至2019年3月19日，廖志谷拖欠甲方商铺及公寓租金179913元；乙方与廖志谷就涉讼商铺于2019年3月19日达成转让协定；2019年3月19日，甲乙方双方就涉讼商铺签订《商铺租赁合同》；2020年12月31日前，一手租户合同履行满2年，商铺转让时承租方可享受相应免租期优惠；甲乙双方签订租赁合同时，廖志谷交纳所拖欠租金150000元，剩余所欠租金29913元由乙方开始计租当月一并交纳；涉讼商铺租赁免租期为75天，自2019年3月20日至2019年6月2日，从2019年6月3日起开始计租；自乙方完成装修对外营业之日起到免租期结束期间，甲方每月按每平方米5元的标准向乙方收取物业管理费。2019年6月1日，原告向被告送达6月份的《美盛广场*应缴款通知单》，明确当月应交租金/管理费金额为49445元、烟道综合使用费300元、水费2857元，上期欠费合计29913元，本期应交52602元。诉讼中，原告陈述因涉讼商铺于2019年5月1日已经正常营业，前述49445元的构成为2019年5月1日至2019年5月31日的管理费5249.7元（1049.94平方米×5元/平方米）+2019年6月3日至2019年6月30日的租金44195.2元（47352元/月÷30天×28天）取整所得，原告未向被告黄某1收取2019年6月1-2日的管理费。2019年7月2日，原告向被告送达7月份的《美盛广场*应缴款通知单》，明确当月应交租金/管理费金额为47352元、烟道综合使用费300元、水费1762元，上期欠费合计82515元，本期应交49414元。2019年7月11日，原告向被告黄某1的身份证住址邮寄《通告》，主张被告黄某1拖欠截至2019年7月11日止的全部租金、税金、水费及违约滞纳金共131929元，要求被告黄某1在收到《通告》之日起三日内与原告协商，否则，原告将于2019年7月14日实施强行收铺，被告黄某1应配合清理，否则视为放弃商铺内所有物品。该邮件经多次投递无果后退件。2019年7月29日，原告向被告黄某1的身份证住址邮寄《通告》，主张被告黄某1拖欠截至2019年7月29日止的全部租金、税金、水费及违约滞纳金共131929元，要求被告黄某1在收到《通告》之日起三日内与原告协商，否则，原告将于2019年8月1日实施强行收铺，被告黄某1应配合清理，否则视为放弃商铺内所有物品。该邮件经多次投递无果后退件。2019年8月5日，原告委托广东捷顺律师事务所向被告黄某1的身份证住址发出《律师函》，主张与被告黄某1解除租赁合同关系，收回涉讼商铺，并要求被告黄某1在收函三日内向原告交清欠款。该邮件经多次投递无果后退件。2019年8月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述廖志谷于2016年5月20日进场装修，于2019年3月19日退场并将涉讼租赁物交付原告使用；被告黄某1进场之后，未支付任何水费，原告主张的34532元实际构成是被告黄某1根据《补充协议》应付的29913元，及被告黄某1实际欠付的水费4619元；被告黄某1接收涉讼租赁物后，按合同约定应向原告支付租赁保证金和水电周转金，因黄某1代廖志谷支付了179913元的欠付租金后，黄某1无需再向原告交纳租赁保证金和水电周转金，原告也无需向廖志谷退还上述款项；原告于2019年8月15日发现涉讼商铺关门停业，无人在场，故对涉讼商铺加锁处理；同月月底，原告在美盛广场物业管理公司佛山市南舜物业管理有限公司的见证下封存了涉讼商铺内的物品，后法院对该些物品进行拍照、查封后，见证原告将该些物品迁移至仓库保存。另查明，被告景腾公司成立于2019年3月28日，登记住所地为涉讼商铺中的C203号铺，股东为被告黄某1一人。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告黄某1签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同，非经双方协商一致，任何一方不得擅自解除和变更合同。本案原告主张被告黄某1拖欠租金、烟道综合使用费、水费，且经催促未交，构成根本违约，两被告未举证推翻，本院予以采纳。据此，原告依约有单方解除合同的权利。因原告向被告黄某1的身份证住址邮寄的《通告》、《律师函》均被退件，故原告对涉讼商铺大门进行锁闭，可视为原告以其行为向被告黄某1主张单方解除租赁合同的意思表示，且涉讼商铺大门被原告锁闭之后，双方的租赁关系客观上已无法继续履行，故原告诉请本院确认《商铺租赁合同》、《补充协议》于2019年8月15日解除有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告黄某1拖欠根据《补充协议》第一条应付的租金29913元、2019年6月的租金49445元（含2019年5月1日至2019年5月31日的管理费5249.7元）、2019年7月的租金47352元，以及2019年6月水费2857元、2019年7月水费1762元，2019年6-7月的综合烟道使用费各300元，两被告未到庭提出异议或举证推翻，原告的该项诉请理据充分，本院予以支持。被告黄某1逾期支付租金、管理费和水费、综合烟道使用费构成违约，依法依约应计付逾期付款的违约金予原告。因《商铺租赁合同》约定的逾期付款违约金的计付标准过高，故本院根据公平原则将该标准调整为日万分之五。因此，根据原告的举证及陈述，本院判令被告黄某1应支付截至2019年8月14日的逾期付款违约金3678.42元（详见下表）予原告，并应以其欠付的款项131929元（29913+52602+49414）为本金，从2019年8月15日起至实际还款之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告诉请超出以上核定的，本院不予支持。期间租金/管理费综合烟道使用费水费费用合计逾期起算日逾期截止日天数违约金—29913——299132019.6.92019.8.14671002.092019.6494453002857526022019.6.92019.8.14671762.172019.7473523001762494142019.7.92019.8.1437914.16合计3678.42本案租赁关系因被告黄某1根本违约、原告行使单方解约权而解除，故原告诉请没收被告黄某1交纳的履约保证金129144元、水电周转资金7875元符合双方约定，本院予以支持。被告景腾公司虽非《商铺租赁合同》、《补充协议》的合同相对方，但其是涉讼商铺的实际使用人，且该公司是一人公司，股东仅有被告黄某1一人，两被告也未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告景腾公司对被告黄某1在本案的金钱债务承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。被告黄某1、景腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山立创投资管理有限公司与被告黄某1于2019年3月19日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2019年8月15日解除；二、被告黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付《补充协议》项下的租金欠款29913元、截至2019年6月30日的租金、管理费49445元、2019年7月的租金47352元、2019年6月水费2857元、2019年7月水费1762元，2019年6-7月的综合烟道使用费各300元，合共131929元予原告佛山立创投资管理有限公司；三、被告黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年8月14日止的迟延履行违约金3678.42元予原告佛山立创投资管理有限公司，并应以上述第二项欠付的款项131929元为本金，从2019年8月15日起至实际清偿该欠款之日止，继续按日万分之五的标准计付迟延履行违约金予原告；四、被告佛山市景腾渔港餐饮有限公司对被告黄某1在上述第二至三项的债务向原告佛山立创投资管理有限公司承担连带清偿责任；五、被告黄某1交纳的履约保证金129144元、水电周转资金7875元归原告佛山立创投资管理有限公司所有；六、驳回原告佛山立创投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费35012.58元，财产保全费1209.6元，合共36222.18元（原告已预交），由原告负担50元，由两被告连带负担36172.18元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费及财产保全费36172.18元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  李爱明人民陪审员  余晓娜二〇二〇年一月十六日书 记 员  许晓璇