贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15872号 原告：严海霞，女，1982年5月15日出生彝族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权）、余英民（一般授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告严海霞与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告严海霞，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严海霞向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付碧阳国际城12幢2单元7层2号商品房逾期交房违约金人民币7059元给原告；2.判决被告支付延期办证违约金人民币65211.48元给原告（违约金的计算：以人民币406604元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2016年10月2日起计算至实际办理并交付之日2019年5月7日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。（庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判决被告退还代收原告的各项开户费及交易费3371元。）事实及理由：2012年11月13日，被告与原告签订了合同编号为2012-12031的《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买了位于毕节市七星关区商品房，房屋建筑面积为133.59平方米，房屋总价款为人民币406604元。2、被告应于2014年6月30日前向原告交房，逾期超过60日，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币406604元，但被告未按照合同约定履行交付房屋给原告使用、办理并交付涉案房屋的转移登记有关文书等义务。后被告于2015年6月26日将涉案房屋实际交付给原告使用，2016至2018年期间，原告多次要求被告按合同支付逾期交房违约金，被告以暂时支付不了先作登记后会通知领取为由一直不予支付。综上，原告认为，被告不按照合同约定为原告办理并交付商品房转移有关文书、逾期交付商品房的行为已构成违约，原告要求被告承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至法院，请求依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房违约金及利息问题。根据《民法总则》对诉讼时效的规定，本案原告诉求交房违约金已过诉讼时效，请法院予以驳回。二、关于三通费问题。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如原告认为系违法收取该费用即为不当得利，原告的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回。退一步来说，若法院支持原告三通费诉求，因三通费本身即不属于借贷关系本金，也不算拖欠工资、货款，且该费用已由被告转交给水、电、气、闭路等有关部门，已为原告开通使用，原告已经获得基于该费用而产生的生活便利。因此，原告主张的利息是毫无事实及法律依据，请法庭对原告该诉求予以驳回。三、关于原告诉求逾期办证的违约金时间计算问题。被告认为，首先，因本案原告主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准)。既然原告以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以原告提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本案原告交齐办证所需资料的时间为原告向被告出具委托书的时间，从向被告出具委托书之日至今均尚未超过360日，且已经实际收到不动产权证书。因此，被告尚未违约，依法不应对原告承担逾期办证的违约责任。其次，由于在原告办理入住手续收房时，其并未按合同补充协议约定交齐办理产权过户手续所需的资料及税费，但为了及时为原告办理产权过户手续，被告也及时通知原告提交资料办证，通知的时间及方式如下：被告于2018年1日15日通过在原告居住的12号楼栋电梯口张贴办证公告，第一次通知原告提交办证资料及时办证，该楼栋部分业主也纷纷前来办理。后由于原告尚未提交资料，被告又于2018年3月16日在毕节日报登报第二次通知7-12、21-26号楼小区业主提交资料办证，在经过张贴公告通知提交办证资料及登报催促提交办证资料后，被告通过短信方式向原告严海霞发送短信第三次通知其提交资料办证，短信通知的时间为2019年3月8日，通知之后仍不来提交资料的责任不应当由被告承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托被告办证后360后开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除。最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给原告造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若原告主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金予以调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，以原告严海霞为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第12幢2单元7层2号房，房屋建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米。房屋总价款404536元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124536元，余款280000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款406604元，以及各项开户费及交易费4571元。2015年6月26日，被告将涉案房屋交付原告使用。之后，被告退还原告交易费及多收的闭路电视开户费，以及水表开户费800元。2018年1月25日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年3月16日，被告通知业主提交办证资料。之后，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年6月26日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2015年7月3日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2019年12月3日提起诉讼，且原告未举证证明对该违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳。原告诉请的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月25日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月20日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年6月21日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年12月3日）往前倒推三年，即2016年12月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年12月3日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款406604元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年12月3日计算至2018年3月16日，违约金为19029.07元（406604元×0.01%/日×468日）。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3371元的诉讼请求，根据当事人提交的证据可知被告收取原告的开户费共计3285元。故对原告诉请的退还的开户费，本院予以支持3285元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严海霞逾期办理房屋权属证书违约金19029.07元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告严海霞开户费共计3285元； 三、驳回原告严海霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费803元，由原告严海霞负担624元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担179元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年一月三十日 书记员 杨云兴