云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9304号上诉人（原审原告）：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈宇鹏，男，汉族，1983年9月23日生，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明天润源物业服务有限公司（以下简称天润源物业）因与被上诉人陈宇鹏物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2019）云0103民初4051号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决忽略测绘机构对房屋的实测面积，将购房合同的约定面积认定为计收物业服务费的建筑面积，系事实认定错误，二审法院应当依法予以纠正。二、一审判决扣除上诉人主张的物业服务费的30%，于法于理不合，二审法院依法应当予以改判，由被上诉人向上诉人支付所欠付的全部物业服务费。第一、物业服务针对的全体小区业主的公共部分的管理及共同利益，而非单个业主的个人利益。因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，被上诉人针对上诉人物业服务的质量抗辩，属于全体业主的共同利益，不应由被上诉人单个业主提出主张。第二、即使物业公司部分物业服务存在瑕疵，对于物业公司今后如何提升物业服务质量以及依法实施物业管理的问题，业主可通过另行主张权利，业主不能据此拒付已实际产生的物业管理等费用。如允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。第三、已交费和未交费的众多业主看到拒交费用等待物业公司起诉即可免除物业费交纳义务，所有人将效仿如此荒唐的理由拒绝交纳物业服务费，那么整个小区抑或整个物业服务市场将会陷入混乱，产生更多矛盾。三、被上诉人逾期支付物业费的行为已经违约，应当依法向上诉人支付逾期付款违约金。综上，上诉人作为溪麓南郡小区的物业服务企业，一直向小区全体业主提供物业服务，小区众多业主也一直按时向上诉人支付物业服务费，上诉人与小区全体业主存在物业服务合同关系，被上诉人作为小区业主之一，应当依法向上诉人支付物业服务费，被上诉人迟延支付物业服务费的行为应当承担相应的违约责任。故请求支持上诉人全部上诉请求。被上诉人答辩称，对一审法院认定的事实无异议。天润源物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令陈宇鹏向天润源物业支付2013年7月1日起至2019年12月31日物业服务费人民币10704元（以下均为人民币）；2、请求判令陈宇鹏向天润源物业支付计算至陈宇鹏实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2013年7月1日起至2019年12月31日为5029.32元）;3、请求判令陈宇鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：陈宇鹏于2010年3月28日购买了云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称鹏海公司）开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢18层1813室房屋，房屋建筑面积为80.56平方米。2011年9月29日，鹏海公司与天润源物业签订《前期物业服务合同》，约定鹏海公司委托天润源物业提供溪麓南郡一期前期物业管理服务，在本委托管理物业交房后，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用由业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按先交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，天润源物业有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，天润源物业有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，天润源物业有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。陈宇鹏支付物管费至2013年6月30日后未再支付，故天润源物业诉至法院主张其诉请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，天润源物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对陈宇鹏具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽双方未重新签订合同，但天润源物业继续为溪麓南郡小区提供物业管理服务，应认定双方存在事实上的物业服务关系，对陈宇鹏提出前期物业服务合同已到期，其不知道天润源物业为小区物业的答辩意见，一审法院不予采纳。陈宇鹏交纳物业服务费至2013年6月30日，且根据合同约定“物业服务费按年度收取……在物业服务费用到期前15日内予以交纳”，故至本案开庭之日，天润源物业有权主张2013年7月1日至2019年12月31日的物业服务费。根据合同约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，陈宇鹏房屋为高层住宅，建筑面积为80.56平方米，故2013年7月1日至2019年6月30日的物业服务费为10368.07元。对天润源物业提出房屋建筑面积应为83.16平方米的意见，因其提交证据不足以证明其观点，一审法院不予采纳。因天润源物业未全面举证证明其2013年至2019年的合同履行情况，且根据一审法院现场勘察情况，天润源物业在履行公共设施维护、小区安保等方面确存在不到位的问题，故一审法院酌情扣除天润源物业主张的物业服务费的30%，陈宇鹏应向天润源物业交纳的物业服务费为7257.65元（10368.07元*0.7）。对天润源物业主张的违约金，一审法院认为，因天润源物业履行合同义务存在瑕疵，故天润源物业的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈宇鹏于本判决生效之日起十日内支付天润源物业2013年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费7257.65元；二、驳回天润源物业的其他诉讼请求。二审期间，上诉人天润源物业提交了如下证据：第一组：1、《溪麓南郡设备安装合同》、2、《溪麓南郡设备安装合同》、3、《云南增值税专用发票》；第二组：4、《昆明天润源物业服务有限公司溪麓南郡小区16栋B3层水泵房恒压供水一拖三控制柜改造合同》、5、《云南增值税专用发票》、6、《云南增值税专用发票》；第三组：7、《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》及《云南增值税专用发票》；第四组：8、《安全防范系统技术服务合同》、9、《产品购销合同》；第五组：10、《溪麓南郡一期16、17、18栋高层可视对讲系统联网技术服务合同》；第六组：11、各部门现场照片；第七组：12、溪麓南郡业主微信群聊截图；第八组：企业信用信息公示报告。被上诉人向本院提交证据：1、网上打印昆明溪麓南郡殴打业主事件截图及照片；2、小区照片一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人提交的上述证据系上诉人于2019年7月24日后对物业服务进行整改所采取的措施，对其真实性，本院予以确认。被上诉人提交的证据1，与本案并非同一法律关系，本院依法不予采纳；对证据2照片，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。二审中，上诉人对一审认定涉案房屋建筑面积为80.56平方米有异议，对其余事实无异议；被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。本案补充查明事实，云南精正测绘有限公司成立于2000年12月12日，经营范围为工程测量、控制测量、地形测量、规划测量、建筑工程测量、市政工程测量、线路与桥隧测量、矿山测量、不动产测量、地籍测量、房产测量、计算机软件开发及数据处理、企业管理咨询、企业管理咨询、房地产咨询、经济信息咨询、商务服务。2010年11月1日受鹏海公司委托对溪麓南郡小区房屋建筑面积进行测绘，并于2011年2月17日作出房屋建筑面积测量计算报告，其中18栋1813号房屋建筑面积为83.16平方米。本案的争议焦点为：1、涉案房屋物业服务费的计算标准；2、被上诉人是否应向上诉人全额支付物业服务费及违约金。本院认为：1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，……（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；本案中，溪麓南郡住宅销售结果表记载的涉案房屋实测83.16建筑面积与商品房买卖合同登记备案表记载的房屋80.56建筑面积不一致的情况下，天润源物业二审提交了作出房屋实测面积的云南精正测绘有限公司的资质证明，并且被上诉人陈宇鹏于2013年前交纳的物业服务费均按83.16的面积交纳，其以实际履行的方式认可以83.16平方米计算物业服务费，故涉案房屋应以83.16平方米的实测面积计算物业服务费；2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，被上诉人认为物管服务不到位，具体表现为小区安保存在问题，门禁、摄像头损坏，其车辆被刮坏、物管未进行电梯维修保养、物管不处理封阳台问题以及殴打业主等情况，本院认为，涉案房屋系高层住宅，一审法院在现场勘查中记载进入溪麓南郡小区门禁已坏，可自行进入。所查看的高层住宅门禁均损害，监控对讲系统均不能使用，并且存在照明设施、公共设施损害情况，该小区在高层住宅的保安方面存在一定瑕疵，没有门禁的住宅对相应业主的人身、财产安全也存在一定隐患。虽然上诉人在一、二审阶段提交证据证明其尽到物业服务责任，但该证据仅涉及2018、2019年物业服务情况，不能证明针对小区高层住宅安保方面，物业公司持续履行了物业服务义务，被上诉人的该项抗辩与事实相符，故一审法院扣减上诉人30%物业管理费并不支持违约金并无不当。至于其车辆被刮坏，因被上诉人无证据证实确系物业公司服务质量问题导致；物业殴打业主与本案并非同一法律关系；封阳台问题并非物业服务范围，电梯未维修保养与现场勘验不符，故对被上诉人的该项抗辩理由，本院不予支持。综上，陈宇鹏应向天润源物业支付自2013年7月1日起至2019年12月31日止，以实测面积为83.16平方米为标准计算的物业服务费共计7491.88元（10702.69元*0.7）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以改判。依照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4051号民事判决；二、由被上诉人陈宇鹏于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明天润源物业服务有限公司2013年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费共计7491.88元。三、驳回昆明天润源物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费人民币193元，由上诉人昆明天润源物业服务有限公司承担93元，由被上诉人陈宇鹏承担100元。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇二〇年一月九日书记员  陈 璎