广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3264号上诉人（原审被告）：刘文艺，男，1987年9月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗燕芳，女，1985年9月16日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：邓向龙，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕子欣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司清远清新支行，住所地：清远市清新区。负责人：卢x锋，行长。委托诉讼代理人：伍x华，该行员工。原审第三人：清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部，经营场所：清远市清新区。经营者：罗文辉。上诉人刘文艺因与被上诉人罗燕芳，原审第三人中国农业银行股份有限公司清远清新支行（以下简称农行清新支行）、清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部（以下简称新世联中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘文艺上诉请求：1.撤销原审判决，判决认定涉案《房地产买卖合同》无效，驳回罗燕芳原审诉讼请求；2.案件诉讼费用由罗燕芳负担。事实与理由：一、涉案《房地产买卖合同》依法应属于无效合同，中介罗文辉和买方罗燕芳是兄妹关系，其签订合同的目的是为了底价购进房屋再转手获利，从补充条款“卖方同意买方落产权第三方名下”即可得知，何况合同刚签订，中介公司就在网上高价出售涉案房屋，罗文辉没有如实告知其与买方罗燕芳是兄妹关系，隐瞒其与房屋购买者存在利害关系的事实，违反了《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定。其次，罗文辉是个体工商户，不排除罗燕芳帮助其经营业务的情形，他们利用亲属关系，共同蒙骗和诱导刘文艺作出错误判断，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条规定。由此可见，涉案合同的签订完全是罗燕芳与中介公司以合法形式掩盖非法获利的目的，根据合同法第五十二条规定，应属于无效合同。二、众所周知，清远地区的房价在2017年3到5月份翻倍上涨，与涉案房屋同地段的二手房当时已经卖到了8000多元每平方米，一手房更是卖到了10000元每平方米，而涉案房屋含装修和家具的价格还不到6000元每平方米。刘文艺因长期在广州经营烧腊店，对清远房价不了解，受罗文辉和罗燕芳的蒙骗和误导签订了涉案合同，了解情况后马上将所有款项退回给了罗燕芳，罗燕芳没有任何损失。因此，从公平原则考虑，不应支持罗燕芳的主张。三、原审判决违约金的起算时间有误。罗燕芳于2017年5月24日立案的诉求是解除合同并要求承担违约责任，其后在将近过去2年时间的2019年4月30日才变更诉讼请求要求继续履行合同并承担违约责任。因此，即使计算违约金也应该从2019年5月1日开始计算。四、原审判决严重超期，程序违法。刘文艺在收到《评估费收费通知函》和《房地产估价答复书》后于2018年8月2日向原审法院提交了《重新评估申请书》并等待法院重新评估，原审法院却在判决书中表述不予支持，既然不支持重新评估，那么中间为何拖延了9个多月才安排开庭，刚好等罗燕芳变更诉讼请求才开庭审理本案，程序明显不合法且缺乏公正。罗燕芳答辩称：一、原审法院审理公正，在审理期限内审结本案，符合法定程序。我国《民事诉讼法》第一百四十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条规定，案件审理期限经批准可以延长，且评估鉴定期间不计入审理期限，据此，原审法院并未超出审理期限。2017年5月24日，原审法院受理立案后，刘文艺先后向原审法院提起反诉、申请通知新世联中介为本案第三人。2018年6月8日，经刘文艺申请在原审法院主持下，摇珠选定评估机构对涉案房屋进行价格评估.评估机构出具《房地产估价答复书》后，刘文艺认为估值过低，要求重新选定评估机构，未支付评估费，评估被返回。2019年4月28日，原审法院向罗燕芳送达开庭传票，传唤罗燕芳于2019年5月21日参加本案开庭。事实上，罗燕芳在原审第一次开庭时，当庭申请变更诉讼请求为继续履行合同。罗燕芳在收到原审法院送达第二次开庭传票后，再次向原审法院寄送《变更诉讼请求申请书》，实际上对诉讼请求的进一步明确。2019年5月8日，原审法院再次送达传票，变更于2019年5月31日进行本案第二次开庭。因此，本案绝非刘文艺所述“变更诉讼请求才开庭审理本案”，且原审法院审理本案并未超出审理期限。刘文艺认为原审程序违法，并无事实依据。二、罗燕芳、刘文艺与新世联中介于2017年4月25日签订《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，属于合法有效。2017年4月25日，罗燕芳、刘文艺与新世联中介三方签订《房地产买卖合同》，约定刘文艺将涉案房屋以820000元出售给罗燕芳，罗燕芳承担刘文艺应支付的全部税费。涉案合同是各方真实意思表示，属于合法有效，刘文艺认为合同无效其理由依法不成立。三、刘文艺明确向罗燕芳表示拒绝继续履行合同，其行为己构成根本违约，应承担相应违约责任，自违约行为发生之日起向罗燕芳支付违约金。根据涉案合同第六条第三项违约条款的约定“若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价格1%支付违约金”，双方在签订合同时系完全同意上述违约条款，该条款对双方均具有约束力。据此，由于刘文艺明确向罗燕芳表示拒绝继续履行合同，己构成根本违约，罗燕芳作为守约方有权要求刘文艺继续履行合同并按每日总楼价格1%支付违约金，违约金应从违约行为发生之日(即2017年5月5日刘文艺向罗燕芳退回定金之日)起计算。刘文艺主张违约金过高，一审法院酌情调整违约金为从2017年10月31日以总房款820000元每日万分之一的标准计算，被上诉人罗燕芳对此亦愿意接受。四、罗燕芳具备一次性支付全部购房款的能力，且同意向刘文艺一次性支付全部购房款。农行清新支行亦明确表示同意在罗燕芳代为清偿贷款后，配合其办理涉案房屋涂销抵押登记，涉案房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，应继续履行。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。罗燕芳认为刘文艺的主张缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回刘文艺的上诉请求。农行清新支行答辩称：我方的抵押借款合同是有效的。双方当事人无论是谁涂销抵押，只要是按照借款合同金额一次性还款，我方都无异议。新世联中介经本院合法送达未参加诉讼，也未向本院提交书面意见。罗燕芳向原审法院起诉请求：1.解除与刘文艺于2017年4月25日签订的《房地产买卖合同》;2.刘文艺赔偿违约损失82000元;3、刘文艺赔偿中介代理费24600元，并从2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清之日止；4.案件诉讼费用由刘文艺负担。诉讼中，罗燕芳变更诉讼请求为：1.刘文艺继续履行《房地产买卖合同》，涂销清远市清新xxxxxxxxxxxxxx的房屋的抵押登记，涂销房屋抵押登记之日起3日内协助办理不动产权变更登记；2.刘文艺支付违约金246000元(以总房款820000元为基数，自2017年5月5日起按每日1%计至清偿之日止)；3.刘文艺承担案件所有诉讼费用。原审法院认定事实：2013年10月16日，刘文艺与农行清新支行签订《个人购房担保借款合同》约定，刘文艺向农行清新支行借款35万元，借款期限为借款凭证记载日期后的240个月，分240个月归还，以位于清远市清新区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋抵押。2013年12月19日，农行清新支行支付刘文艺借款35万元。2015年9月18日，刘文艺取得上述房屋所有权证，并办理抵押登记，期限至2035年10月15日。2015年12月2日，刘文艺取得上述房屋国有土地使用权证。至2019年5月19日，刘文艺欠农行清新支行借款290185.39元。罗燕芳与新世联中介经营者罗文辉是兄妹关系。2017年4月25日，刘文艺、罗燕芳通过新世联中介（经营者罗文辉）签订《房地产买卖合同》约定，刘文艺将位于清远市清新区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（建筑面积139.02平方米）以82万元出卖给罗燕芳，2017年4月25日支付定金2万元，2017年5月30日前支付定金3万元，罗燕芳应于2017年6月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款资料及支付贷款费用，刘文艺提交相关贷款资料协助办理按揭；按揭贷款不足，罗燕芳在支付首期房款时补足；双方于2017年10月30日前，到房屋登记机关办理申请买卖手续，首期房款30万元、实际贷款额与房款的差额在递件当日支付，余款由贷款银行划入刘文艺指定账户，刘文艺收齐房款当天交付房屋，产生的税费由罗燕芳负担；任何一方违反合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方须按逾期每日总房款1%支付违约金；逾期超过10日，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额总房款10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起5日内退还。守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房款1%支付违约金，刘文艺同意罗燕芳落产权第三方名下等。同日，罗燕芳支付刘文艺定金2万元。2017年4月27日，罗燕芳支付刘文艺定金3万元。2017年5月6日，刘文艺支付5万元定金退还罗燕芳。2017年5月8日，刘文艺表示不履行合同。诉讼中，刘文艺申请对位于清远市清新区xxxxxxxxxxxxxx楼23A01房屋的价值进行评估（基准日期为2017年4月25日），摇珠选定评估机构，评估机构出具《房地产估介答复书》后，刘文艺认为估值过低，要求重新选定评估机构，没有支付评估费，评估被退回。罗燕芳愿意为刘文艺归还位于清远市清新区xxxxxxxxxxxx房屋的抵押贷款。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。一、合同的效力。刘文艺与罗燕芳签订《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。委托评估后，没有提交新的证据，认为评估价值过低，不支付评估费，要求重新选定评估机构，不予支持。刘文艺认为《房地产买卖合同》约定成交价过低，罗燕芳与新世联中介（经营者罗文辉）共同低价买入、高价卖出，损害其合法权益，违反法律规定，合同无效，提交证据不足，不予支持。二、合同的履行。诉讼中，罗燕芳愿意为刘文艺归还位于清远市清新区xxxxxxxxxxxxxxx房屋的抵押贷款，罗燕芳代刘文艺归还抵押贷款后，房屋可以交付，罗燕芳主张刘文艺履行《房地产买卖合同》，予以支持。三、违约金。《房地产买卖合同》签订后，刘文艺退还定金5万元给罗燕芳，以信息表示不履行《房地产买卖合同》是违约行为，应承担违约责任。刘文艺主张《房地产买卖合同》约定违约金过高，应予调整，结合本地逾期交付房屋支付违约金的实际情况，调整为从2017年10月31日起以总房款82万元每日万分之一支付到房屋交付日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年6月25日判决如下：一、罗燕芳与刘文艺继续履行《房地产买卖合同》【本判决生效之日起10日内，罗燕芳代刘文艺归还以位于清远市清新区xxxxxxxxxxx房屋抵押欠付中国农业银行股份有限公司清远清新支行的借款；刘文艺在罗燕芳支付房款82万元（包括代付中国农业银行股份有限公司清远清新支行的借款）后，10日内将位于清远市清新xxxxxxxxxxxxx屋交付罗燕芳】；二、刘文艺应付罗燕芳的违约金（从2017年10月31日起以总房款82万元每日万分之一计至房屋交付日止），于判决生效之日起30日内付清。案件受理费14394元，财产保全费1053元，由刘文艺负担12730元，罗燕芳负担2717元。本院认为，结合刘文艺的上诉请求与罗燕芳的抗辩意见，农行清新支行的述称，归纳本案争议焦点：一、刘文艺与罗燕芳签订的《房地产买卖合同》是否有效，合同是否被已解除；二、原审判决是否存在违反法定程序的情形。关于争议焦点一。本案中，刘文艺上诉认为罗燕芳采用蒙骗和误导方式为达到低买高卖获利的目的，与其签订《房地产买卖合同》，应属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对此，本院认为，据查明的事实，刘文艺与罗燕芳签订《房地产买卖合同》前，双方曾多次沟通。刘文艺作为完全民事行为能力人，完全可通过多种途径了解涉案房屋所在地段的交易价格，因此刘文艺认为罗燕芳与新世联中介串通，采用蒙骗的方式，诱导其签订《房地产买卖合同》依据不足，原审判决认为该合同合法有效并无不当，本院予以维持。按照涉案合同的约定，罗燕芳应于签订合同后支付定金20000元，于2017年5月30日前再次支付定金30000元。事实上，罗燕芳分别于2017年4月25日、2017年4月27日支付共计50000元定金。但刘文艺于2017年5月6日将收到定金退还给罗燕芳，并表示不履行合同。而罗燕芳于2017年5月23日向原审法院提起诉讼，要求解除涉案合同。原审法院向刘文艺送达罗燕芳提交的《民事起诉状》。刘文艺收到原审法院送达包括民事起诉状在内的法律文书，并未对罗燕芳解除合同的请求，提出异议或主张继续履行合同的意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，罗燕芳与刘文艺签订的《房地产买卖合同》在刘文艺收到《民事起诉状》之日已解除。罗燕芳之后变更请求主张继续履行合同，属于新合同关系。刘文艺表示不愿继续交易。因此双方未就新合同关系达成一致合意，原判决判令刘文艺继续履行原合同，没有法律依据，本院予以纠正。关于争议焦点二。经审查，刘文艺在收到原审法院送达罗燕芳提交的《民事起诉状》以及法院相关法律文书后，刘文艺向原审法院提出反诉，后申请通知新世联中介作为第三人参加诉讼。并在诉讼期间向原审法院申请对涉案房屋的价值进行评估，以及评估机构出具评估报告，但未缴纳相关的鉴定费用。因刘文艺申请的这些法律行为所产生的期限，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，不应计算在审理期间，因此，刘文艺认为原审法院在审理本案过程中存在严重超出审限期限的理由，没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，刘文艺的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1532号民事判决；二、驳回罗燕芳的诉讼请求。一审案件受理费14394元，财产保全费1053元，由罗燕芳负担；二审案件受理费14394元，由罗燕芳负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇一九年十一月三十日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。