北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初9357号原告：薛俊宏，男，1962年4月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王金宇（薛俊宏之妻），女，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张友华，北京市安衡律师事务所律师。被告：北京良乡城市建设开发有限公司，住所地北京市房山区良乡中路39号。法定代表人：姜政，董事长。委托诉讼代理人：张燕平，女，北京良乡城市建设开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。原告薛俊宏与被告北京良乡城市建设开发有限公司（以下简称良乡开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月2日作出（2018）京0111民初161号民事判决书，薛俊宏不服提出上诉。北京市第二中级人民法院于2018年11月2日作出（2019）京02民终37号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）京0111民初161号民事判决书，发回重审。现本院依法适用普通程序，另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告薛俊宏及其委托诉讼代理人王金宇、张友华到庭参加诉讼,被告良乡开发公司之委托诉讼代理人张燕平、王炳明于最后一次庭审时未到庭应诉，其余庭审时到庭应诉，对于最后一次庭审本院依法缺席审理，本案现已审理终结。薛俊宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋面积差价688000元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告原为北京市房山区xx房公有住宅承租人，因拱辰中心区改造定向安置项目，将该承租房划入改造范围。2014年4月18日，原告与被告签订《定向安置优惠购房合同》，被告将房山区xx室卖给原告，合同约定建筑面积为125.27平方米，但回迁房交付后的实际面积为105.97平方米，小于合同约定面积19.30平方米。《定向安置优惠购房合同》是原被告双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，被告应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行义务。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提供的安置房面积严重缩水，与协议要求严重不符，被告的行为已构成实质上的违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告认为，买受人签订拆迁安置房安置协议或商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房，因此拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别。《合同法》第124条规定：“没有明文规定的合同，可以适用合同法总则、分则及其他最相类似的法律规定。”因此本案可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。鉴于以上法律及司法解释的规定，被告交付的安置房面积严重缩水，房屋面积误差比绝对值：（合同约定面积125.27-交付时面积105.97）÷合同约定面积125.27×100%=15.41%，已经远远超过了法律规定3%的比例。合同约定被告提供建筑面积125.27平方米的房屋，现在经测绘被告交付的房屋套内建筑面积为90.09平方米，在90.09平方米的基础上加上公摊面积17.98平方米，用125.27-90.09-17.98，差数是17.2平方米，17.2平方米折成相应对价，在原合同中明确规定超出优惠的部分每平方米的买入价是2万元，按照合同约定，差的面积我们可以要求双倍，也就是说每平方米4万元，用17.2平方米×4万元/平方米，就是688000元。综上，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。良乡开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告认购的房屋属于定向安置房，属于北京市三定三限的定向安置房，不是普通商品房，故原告要求适用商品房审理若干规定，是不成立的，如果按照原告的说法适用商品房审理若干规定需要房屋有预售证明，但该房屋没有预售证明，故按照原告的说法该份合同无效。我方同意按照当时合同签订时候的预售房屋面积退还原告一部分房屋面积差价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，薛俊宏提交定向安置房认购协议、货币补偿拆迁协议书、协议书、定向安置优惠购房合同、承诺书、证明、北京市公有住宅租赁合同、交租收据、收据、发票、司法鉴定检验报告书、京发改委669号文、登记回执、政府信息部分公开告知书、北京市国土资源局关于定向安置房建设有关问题的答复、北京市国土资源局（2007）774号文,良乡开发公司对薛俊宏提交的证据的真实性均予以认可；良乡开发公司提交房政函（2009）117号文、拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房房改和拆迁补偿方案、拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房租赁和购房优惠方案、房政函（2008）50号文、北京市住建委、北京市国土资源局关于加强三定三限三结合有关问题的通知，除房政函（2008）50号文、北京市住建委、北京市国土资源局关于加强三定三限三结合有关问题的通知外，薛俊宏对良乡开发公司提交的其他证据的真实性不予认可，因薛俊宏不认可的其他证据良乡开发公司未提交原件，本院对其真实性不予确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2014年4月17日，北京市房山区住房和城乡建设委员会良乡房管所（甲方）与薛俊宏（乙方）签订协议书。协议约定：一、乙方在拆迁范围内承租的房屋位于xx号，1间，建筑面积19.8平方米，使用面积14.4平方米。二、被拆迁房屋是属甲方管理的直管公有住房。三、根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令2001年第87号）第二十八条规定，直管公有住房按照房改政策出售给乙方。四、……。五、乙方应付房改购房价款共计4354元。2014年4月18日，原告与被告签订货币补偿拆迁协议书。协议约定：被告给付原告拆迁补偿费42815元、周转费19200元、提前搬家奖20000元、搬迁自建房补偿2887元，扣除房改购房款4354元后，被告应支付原告拆迁补偿款共计80548元。原告在2014年4月18日搬迁完毕，并将房屋交给被告。同日，双方还签订定向安置优惠购房合同，合同约定：一、原告购买被告的房屋位于xx号房，该房屋（合同约定）建筑面积共125.27平方米，该房屋面积的最后确定以房屋管理部门的测绘面积为准。二、优惠购房：建筑面积125.27平方米的房屋（以实际测绘为准）售给原告。原告需支付：（1）原租赁建筑面积19.8平方米，按3450元/平方米，共计68310元；（2）超出面积30.2平方米，按5700元/平方米，共计172140元；（3）超出面积75.27平方米，按20000元/平方米，共计1505400元，总计1745850元，扣除原告拆迁补偿款80548元，原告需支付被告差价款共计1665302元。三、面积确认及面积差异处理（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买房人有权退房……。四、原告在签订本合同30日一次性付清房款。五、被告应当在2016年4月18日前将该房屋交付原告。2014年5月19日，原告（认购人）与被告（出卖人）签订定向安置房认购协议。协议约定：认购人所认购的房屋为出卖人所建设的位于北京市房山区拱辰街道中心区一至五街定向安置房项目中的xx号房，该房屋的用途为普通住房，建筑面积共125.27平方米，最终建筑面积以《房屋所有权证》登记面积为准。后被告将上述房屋交付给原告。2017年6月21日，被告向原告开具了总计金额为1745850元购房款发票四张。另查明，2018年4月2日，在（2018）京0111民初161号案件审理中，原告向本院提出申请，申请对其购买的上述房屋进行房屋面积测绘鉴定。后本院委托北京市测绘设计研究院进行鉴定测绘。2018年7月10日，北京市测绘设计研究院出具司法鉴定检验报告书。鉴定检验结果为北京市房山区xx室现状房屋的套内建筑面积（不含东侧套内墙体面积）的鉴定测绘结果：良乡楸树家园小区4幢1单元103室现状房屋的套内建筑面积（不含东侧套内墙体面积）为90.09平方米。薛俊宏向北京市测绘设计研究院交纳测绘费5000元。因鉴定机构出具的鉴定意见中的套内建筑面积不含东侧套内墙体面积，双方对涉案房屋的套内面积存有争议，本案审理过程中，薛俊宏与良乡开发公司达成一致意见，同意套内面积按照90.65平方米计算，加上公摊面积后，双方认可房屋建筑面积为108.63平方米，且双方同意如房屋所有权证记载面积与该面积不符，则多退少补。再查，本案审理过程中，薛俊宏申请对涉案房屋的现实每平方米单位价格进行评估，评估过程中评估机构来函称根据现有资料无法判断涉案房产性质，并请我院向涉案房产的相关权属主管部门如北京市房山区住房和城乡建设委员会或不动产登记中心等有关部门进行调查，以明确涉案房产产权性质、是否可上市交易及上市交易的相关条件（是否补交出让金）等。为此我院分别向北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查询问。北京市房山区住房和城乡建设委员会于2019年9月29日为我院出具情况说明称:关于“北京市房山区xx”房屋产权性质和是否补交土地出让金，建议向规划和自然资源管理部门了解。关于是否可以上市交易，需根据房屋产权性质，依据相关法规政策规定的标准执行。2019年11月7日为我院出具复函称：房山区xx小区项目，未在区住建委办理过相关手续，我委无法确认房屋性质。关于房屋是否可以上市交易，需确定房屋性质后，依据相关法规政策标准执行。关于是否补交土地出让金，建议向规划和自然资源部门询问了解。北京市规划和自然资源委员会房山分局，于2019年10月16日为我院出具复函称：房山区xx小区属于房山新城拱辰街道中心区一至五街改造项目，项目实施主体为北京良乡城市建设开发有限公司。目前已取得市发改委核发的项目核准批复、原市规划委房山分局核发的建设用地规划许可证、原市国土资源局核发的建设用地批准书等手续。由于该项目当年未能签订土地出让合同，导致建设单位未办理国有土地使用权首次登记、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收合格证明、区（县）公安分局出具的门楼牌编号证明等后续审批手续，造成项目内房屋尚不具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记取得不动产权证书的条件。对于贵院提出的房屋产权性质和是否可以上市交易的问题，建议贵院向区住房和城乡建设委员会核实。2019年11月27日，北京市规划和自然资源委员会房山分局再次向我院出具复函称：房山区xx小区属于房山xxx改造项目的安置房，于2008年10月28日由原北京市国土资源局会同市发展改革委、原市规划委、市建委等相关部门按照《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）规定联合审核后，报经市政府批准，确定该项目按照“三定三限三结合”方案由北京良乡城市建设开发有限公司作为主体组织实施建设。该项目于2009年3月20日，取得原市规划委房山分局核发的建设用地规划许可证；2009年4月8日，取得市发改委核发的关于建设房山新城拱辰街道中心区一至五街改造定向安置房项目核准的批复；2009年7月30日取得北京市人民政府关于房山区二〇〇九年度批次建设用地的批复；2010年1月12日取得原市国土资源局核发的建设用地批准书；2010年4月21日，取得原市规划委房山分局核发的该项目地块规划设计方案审查意见。之后该项目未缴纳土地出让金，未能取得土地出让合同，因此，未依法申请取得建设工程规划许可等后续行政许可文件。截至目前，且该项目已取得的相关审批文件均已过期失效。因此，我分局无法就该项目房屋产权性质情况进行确认。如该项目经批准继续按照“三定三限三结合”定向安置房建设方案实施，在完善供地手续、取得建设工程符合规划、工程竣工验收合格相关证明文件并完成房屋实测绘成果审核后，须按照《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号）规定，由开发建设单位向区房屋市场行政管理部门申请办理项目信息备案。在申请办理房屋首次登记前，除按不动产登记相关规定提交材料外，还应提交区房屋市场行政管理部门发放的网上信息备案通知单原件及复印件。转移登记时，不动产登记部门应按照房屋交易权属管理系统中备案信息进行登记，颁发的不动产权证书上应注明三定三限三结合定向安置房，取得不动产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易，5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益字样。并随附：《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）、《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号）。后，2019年12月6日，评估机构为我院出具函件，以各政府相关部门均无法就该涉案房产的房屋产权性质情况进行确认、无法评估委托对象的价格为由，申请将评估项目退回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。薛俊宏与良乡开发公司签订的定向安置房认购协议及定向安置优惠购房合同是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，合同合法有效。本案争议焦点为是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于面积差进行双倍返还的问题。根据双方当事人提交的证据及北京市规划和自然资源委员会房山分局为本院出具的函件,可以认定涉案房屋为“三定三限三结合”房屋，根据京国土市〔2007〕774号文件的规定三定中的“定性”为普通商品房性质，“定向”指专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置适用。三限中的“限交易”为（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。故虽然该房屋为安置房，但相关文件明确写明其性质为普通商品房，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。可见该司法解释并未将安置住房绝对排除适用，故就面积差返还问题可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，根据该解释第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。具体到本案，合同约定的房屋建筑面积为125.27平方米，在本案中双方一致确认的房屋实际建筑面积为108.63平方米，误差值为16.64平方米，误差比为13.28%，已超过3%，因薛俊宏对于超出政策优惠面积的部分系按照每平方米20000元标准交纳的房款，故对于3%以内的面积3.76平方米按照20000元标准由良乡开发公司退还给薛俊宏，数额为75200元，对于超出3%的面积12.88平方米由良乡开发公司按照每平方米40000元即双倍返还给薛俊宏，经核算数额为515200元，两项之和为590400元。良乡开发公司经本院传票传唤未到庭应诉的部分，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十四条之规定，判决如下：一、北京良乡城市建设开发有限公司于本判决生效后十日内给付薛俊宏房屋面积差价款590400元；二、驳回薛俊宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元，由薛俊宏负担1515元（已交纳），由北京良乡城市建设开发有限公司负担9165元（于本判决生效后七日内交纳）。测绘费5000元，由薛俊宏负担2500元（已交纳），由北京良乡城市建设开发有限公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  朱维元人民陪审员  李志远二〇二〇年一月十五日书 记 员  要桃桃