辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初11636号 原告：赵铁成，男，1955年1月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：苗冬子，男，1976年12月27日出生，汉族，住沈阳市和平区，系赵铁成的女婿。 原告：刘凤银，女，1954年10月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：赵铁成，男，1955年1月18日出生，汉族，住沈阳市和平区，系刘凤银的丈夫。 委托诉讼代理人：苗冬子，男，1976年12月27日出生，汉族，住沈阳市和平区，系刘凤银的女婿。 被告：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。 法定代表人：邢程，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏欣，男，1987年10月10日出生，汉族，住辽宁省新民市，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈山海，辽宁成功金盟律师事务所律师。 原告赵铁成、刘凤银与被告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称港中旅物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵铁成及其与原告刘凤银的共同委托诉讼代理人苗冬子，被告港中旅物业的委托诉讼代理人苏欣、陈山海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵铁成、刘凤银向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还2018年6月16日至2019年3月31日多收取的物业管理服务费10,240.05元，并支付自2018年6月16日起至实际给付之日止的利息（300元）；2.判令被告承担因提起本案诉讼而发生的费用。事实和理由：原告是中旅国际小镇蓝爵C35-1号门住宅业主，房屋建筑面积307.97㎡，被告是浑南区双园路34号中旅国际小镇的前期物业服务企业。沈阳市棋盘山欧陆风情小镇业委会已于2018年5月29日重新招标了物业公司，同时解除了港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司前期服务关系，该物业公司在2018年3月20日收取前期物业费时多收取9个半月的物业服务费，共计10,240.05元。虽经沟通，被告公司拒不退还。 港中旅物业辩称，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。1.被告依据《前期物业服务合同》为棋盘山欧陆旅游小镇（又称“中旅国际小镇”）提供物业服务。2017年6月27日，小镇业委会发布《业主大会决议》，宣布成立业主委员会（简称“业委会”）。业委会设立后，大量业主通过各种渠道向有关部门反映业委会在设立过程中存在大量违法事实，严重侵害了业主的合法权益，要求罢免或重新选举，政府有关部门也积极进行协调和调查。2018年7月8日，业委会与案外人长城物业有限公司签订了《物业服务合同》，变更了《前期物业服务合同》约定物业服务费标准（高层住宅维持不变，别墅收费标准降低了1.5元）。大量业主认为，违法设立的业委会签订的《物业服务合同》主体不适格，合同内容严重侵犯业主合法权益，加大了要求政府解决问题的力度，并要求被告维护小镇稳定，维护业主利益，继续做好物业服务，政府有关部门也对被告提出了维稳保安全的要求，故此，被告坚持在小镇服务到2019年6月3日。被告曾试图向业委会和长城物业公司移交物业设施，但因广大业主的坚决反对和抵制，政府责令被告停止与业委会及长城物业有限公司办理移交。2019年6月6日，政府启动了罢免业委会成员的程序，并在2019年7月12日全票罢免了全体业委会成员。2019年9月，当地街道办事处受全体业主的委托，与万科物业公司签订了新的《物业服务合同》，被告已经与万科物业公司办理了物业设施移交手续，业委会与长城物业公司签订的物业服务合同已经被废止。2.业委会的招标行为是违法的，所签订的物业服务合同从未发生法律效力。业主与业委会的纠纷一直存在，业主不断地通过各种渠道抗争，向政府有关部门反映业委会违法设立的情况，以及违法签订物业服务合同，侵犯了广大业主的合法权益（例如，别墅与高层住宅的物业服务费价格相同）。在业主与业委会争议期间，被告继续履行《前期物业服务合同》约定的义务，是广大业主的要求，也是政府的期望，维护了业主的合法权益，保持了社会稳定，服务成本是实际发生的，原告是受益人，向被告支付服务费用符合法律规定，被告自身的合法权益也应受到保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院当庭予以确认，相关证据在卷佐证。 赵铁成、刘凤银提供关于港中旅（深圳）物业管理有限公司沈阳分公司撤出中旅国际小镇小区的通知、中标通知书、关于沈阳“棋盘山欧陆旅游小镇（即中旅国际小镇）”中标情况的函、中标备案回执、裁判文书尾页等证据（均为复印件），意证明由于业委会重新招标物业，与被告解除了物业服务关系，被告应当将多收取的物业费返还原告，依据最高法关于物业纠纷案件具体应用若干问题的解释第九、十条规定，应当返还原告共计9.5个月的物业费。因被告已经停止物业服务，应当将物业费移交给新物业或返还给原告，被告未予返还也未移交新物业，占用该款项期间属于不当得利，故原告主张利息。 港中旅物业的质证意见为，关于港中旅（深圳）物业管理有限公司沈阳分公司撤出中旅国际小镇小区的通知是复印件，对其真实性、合法性有异议，其中有“假设”“如果”等字样，没有确定性结论；因中标通知书、关于沈阳“棋盘山欧陆旅游小镇（即中旅国际小镇）”中标情况的函、中标备案回执等均为复印件，不予质证；对裁判文书尾页的真实性、合法性、关联性均有异议。原告上述证据不能证明其多支出了物业费。司法解释第九条规定的是返还预收的费用，不包含利息，且该条款的前提是物业服务权利义务终止后，终止的标准需参照国务院颁布的物业管理条例第二十六条规定的情形，被告不符合该规定的情形。本案中的业委会与长城物业签订的合同从未生效就被政府废止，不存在前期物业服务合同权利终止的情况，故不存在退费理由。 港中旅物业提供中旅国际小镇业主的情况反映（800余名）、致满堂街道东风社区的函、函、复函、关于欧陆小镇业主上访的法律意见书、致港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司、视频、照片、关于暂停中旅国际小镇三名业委会成员履职的通知、致棋盘山欧陆旅游小镇业主的一封信、关于召开棋盘山欧陆旅游小镇业主大会临时会议的公告、棋盘山欧陆旅游小镇业主大会临时会议表决票、沈阳市大东区人民法院复议决定书、沈阳市大东区人民法院行政裁定书、关于棋盘山欧陆旅游小镇业主大会临时会议决议的公告、棋盘山欧陆旅游小镇物业服务合同公示等证据，意证明业委会设立弄虚作假，不符合法律规定的成立要件，业主自始在要求改选或撤销业委会成员，纠纷一直存在；违法设立的业委会的招标结果从未得到广大业主的授权和认可；业主和业委会纠纷期间，被告继续履行《前期物业服务合同》是应政府和广大业主要求，维护了业主的合法权益，保持了社会稳定；业委会招标与第三人长城物业公司签订的物业服务合同遭到广大业主的反对，因业主抵制，长城物业公司没有进驻小区，物业服务合同未发生法律效力，也未得到实际履行，《前期物业服务合同》没有到期，也没有终止；因为违法签订物业服务合同，侵犯了广大业主的合法权益，应广大业主的要求，政府启动了罢免业委会委员程序，业委会成员已经全体被罢免；业委会与长城物业公司签订的物业服务合同已经被依法废止。 赵铁成、刘凤银的质证意见为，对上述证据的真实性、合法性无法确定。业委会成立取得了备案，据原告所知，被告关于业委会设立的问题曾经提起过相关诉讼，被浑南区法院予以驳回。从备案制行为上看，被告提交的证据无法证明业委会是违法的。物业在得到政府备案通知的情况下拒绝撤出管理区域是问题核心，是小区办组织招标的长城物业，而不是业委会，有关中标的备案回执和函都是政府相关部门出具的，被告提供的证据并没有对政府有关文件、文书的否定，根据有关政府文书，事实上，从2018年6月15日沈阳市浑南区房产局住宅管理办公室发出告知重新选定物业服务函的时间起，中旅物业已经丧失前期物业资格，从2018年6月16日后被告无权收取业主的物业费，被告有义务按照国家规定将管理权限向中标物业进行移交。根据已经掌握的生效判决，法院对中旅物业的收费权也是截止到2018年6月15日前，此后的不予支持。停止不是废止，万科物业中标不代表长城物业合同不生效或被废止，而是作为一种管理小区依法选聘物业的合法手续，正是因为港中旅物业拒绝撤出的原因，才造成长城物业无法顺利交接。按照招标要求，长城物业进驻后可以试用，若不适用，可以更换。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实为：赵铁成、刘凤银为沈阳市浑南区双园路30-58号（1门）房屋所有权人，港中旅物业系该房屋所在棋盘山欧陆旅游小镇园区前期物业管理服务企业。双方签订有《前期物业管理服务协议》。赵铁成、刘凤银向港中旅物业缴纳该房屋物业服务费至2019年3月31日。2019年3月22日，本院对沈阳市棋盘山欧陆旅游小镇业主委员会与港中旅物业、长城物业集团股份有限公司辽宁分公司物业服务合同纠纷一案作出判决，判决港中旅物业退出沈阳市棋盘山欧陆旅游小镇物业服务区域、移交物业用房及该园区业主相关信息。港中旅物业不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，后又请求撤回上诉。沈阳市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）辽民终7873号民事裁定书，准许其撤回上诉。至此，港中旅物业退出沈阳市棋盘山欧陆旅游小镇物业服务区域。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵铁成、刘凤银与港中旅物业签订的《前期物业管理服务协议》具有合同效力，约定依约履行。该协议第四十二条约定委托管理期限“至业主大会成立并签订新的物业服务合同后止”。物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵铁成、刘凤银未能够提供有效证据证明其与港中旅物业所签订的《前期物业管理服务协议》已于2018年6月16日前已解除或终止，且其认可2018年6月16日至2019年3月31日期间未曾向其他方缴纳物业费，仍接受港中旅物业为其提供的物业服务的事实，故认定赵铁成、刘凤银此间不存在多缴物业费的情形，对其要求港中旅物业返还此间多收取得物业管理服务费并支付相应利息的主张不应予以支持。 综上所述，原告赵铁成、刘凤银要求被告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司返还多收取的物业管理服务费并支付相应利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 驳回原告赵铁成、刘凤银的诉讼请求。 案件受理费64元，由原告赵铁成、刘凤银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵尔爽 人民陪审员  柴 春 人民陪审员  关多印 二〇二〇年一月十四日 法官助理张天宇 书记员李彤 本判决依据的相关法律规定 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。