山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初8824号原告：龙海投资集团有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路178-2号裕龙国际中心2号楼28层。统一社会信用代码：913702007335274401。法定代表人：于长安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功律师事务所律师。被告：董芹福，男，1977年3月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被告：卢为峰，男，1980年8月24日出生，汉族，住山东省沂南县。二被告委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。原告龙海投资集体有限公司（以下简称龙海公司）与被告董芹福、卢为峰土地租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月29日向本院申请立案，经诉前调解未成，本院于2019年10月16日正式立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李景峰，二被告的委托诉讼代理人胡春胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除；2、被告立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状;3、被告按照30万元/年的标准支付原告自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于青岛市即墨区鹤山路新时代装饰材料城的房屋及场地28亩出租给被告使用，租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，租金为每年30万元。合同到期后，被告拒不搬离涉案房屋及场地。故为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。二被告辩称，1、根据合同约定，《租赁合同》到期后自动续租，除非是遇到国家政策变动或者政府拆迁，原告第一项诉讼请求无依据。2、被告将涉案房屋场地转租给25个左右租户，2019年5月1日之后的租金原告已经直接向其中的12户租户收取了405000元的租金，所以2019年5月1日至2020年4月30日的租金原告已经超额收取。双方应继续履行合同。经本院开庭审理查明，2014年2月28日，原告龙海公司与被告董芹福签订《租赁合同》一份，主要约定：一、原告将位于即墨市鹤山路新时代装饰城的房屋及场地28亩出租给被告使用，用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等。二、租赁期限：自2014年5月1日至2015年4月30日。合同到期如要续租应提前三个月书面告知。三、租金为每年24万元，按租期年付。合同第五条约定了权利义务：被告不得改变房屋结构及用途，如有搭建需以书面的形式告知原告；被告转租或交由第三人使用，需经原告批准并到原告处办理变更手续。合同第十条、合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。如有国家政策变动或政府原因需提前收回租赁物时，原告应提前三个月通知被告。合同结束十日内退还租赁物，租金按日据实结算，互不承担违约责任。十一条、租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经原告同意，期满后应按原样返还。十二条、合同终止时，地上属于被告建筑物、附属物归被告所有。涉案土地原有房屋面积4000余平方米，合同签订后，原告交付涉案房屋及场地，被告在涉案场地另建钢结构商铺若干，与原有房屋一并转租给商户使用至今。2015年至2017年期间双方并未签订书面租赁合同。2018年5月1日，原告龙海公司与被告董芹福、卢为峰签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。租金为每年30万元。合同其他条款与2014年2月28日原告龙海公司与被告董芹福签订的《租赁合同》相同。2018年5月1日至2019年4月30日的租金双方确认已经付清。另查明，涉案土地登记于青岛万国金城置业有限公司名下，土地使用权证号：即转国用（2010）第099号，使用权面积为18712平方米。青岛万国金城置业有限公司出具证明一份，证明涉案土地及地上房屋由原告管理，原告有权对外出租。庭审中，原告提交青岛市公安局即墨分局鹤山路治安派出所出具的接、处警记录一份，证明原告已多次告知被告解除涉案的租赁合同，原被告之间在2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除，被告应搬离涉案房屋及土地。被告对该证据真实性无异议，称不能证明原告的证明目的，该证据恰恰证明原告违反合同约定，存在违约行为。接、处警记录内容为：2019年6月8日9时8分许，我所接110指挥中心指令：有人报案称在鹤山路新时代家居发生纠纷，要求出警处理。经处警了解，报警人张宪强与董怀山、儿子董芹福为新时代家具城市场物业管理发生纠纷，张宪强称合同到期，董芹福称合同到期可自动延续，告知双方理性协商或法院起诉。被告董芹福向本院提交收据3份及收据证明6份，证明原告通过青岛合荣物业管理有限公司直接向被告转租的12户租户收取租金共计405000元。原告质证称真实性无法确认，根据证据形式要求，出具证明材料的各位证人应提交租赁合同证实其租户身份，同时该收据证明中可以看出仅有证明人签字可能为本人书写，再结合证据形式要求，证明人应记载联系方式，如该证据属实，也从侧方面印证原告早已通知被告解除涉案房屋的租赁合同。原告龙海公司称原、被告签订的《租赁合同》到期后，原告已经与青岛合荣物业有限公司进行合作，由其管理涉案房屋及场地，青岛合荣物业有限公司已向被告转租的其中13户商户收取了390500元租金。两被告称涉案房屋及场地仍由被告经营管理，转租给商户使用。本院于2019年7月26日将起诉状副本送达两被告。上述事实另有原、被告的陈述，原告提交的国有土地使用证、租赁合同及被告提交的租赁合同、银行账户交易明细等证据在案佐证，经质证并经本院审核，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年、2018年签订的两份《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，被告租赁涉案土地及房屋的用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等，庭审中被告亦称租赁的用途是建设市场转租。涉案场地原有房屋仅4000余平方米，被告承租后，在涉案土地上搭建若干钢结构房屋用于转租，因此本案应为土地租赁合同纠纷。关于原告主张双方于2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除，本院认为，根据合同约定，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。合同还约定，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。因此，本案租赁合同自2019年4月30日已经到期，但被告继续使用涉案场地，现已转变为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但原告提交的证据不足以证明其已经通知两被告解除租赁合同，《租赁合同》的解除时间应为起诉状送达两被告之日即2019年7月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《租赁合同》第十一条约定，租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经原告同意，期满后应按原样返还。两被告并未提交证据证明其搭建的钢结构房屋经原告同意，应当承担举证不能的法律后果，因此，原告要求两被告立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照30万元/年的标准支付原告自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告已经付清2019年4月30日前的租金，双方的《租赁合同》于2019年7月26日解除，因此，两被告应当支付原告2019年5月1日至2019年7月26日的租金及自2019年7月27日至实际搬离之日的占有使用费。原告自认已经通过青岛合荣物业有限公司向被告转租的其中13户商户收取了390500元租金，故原告可以就超过390500元租金的部分要求被告按照30万元/年的标准支付原告自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告龙海投资集团有限公司与被告董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告董芹福、卢为峰于本判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区鹤山路新时代装饰城的涉案场地并恢复原状；三、被告董芹福、卢为峰于本判决生效后三十日内就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付原告龙海投资集团有限公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；四、驳回原告龙海投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元（原告预缴），减半收取525元，由被告董芹福、卢为峰负担400元，由原告负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇二〇年一月十五日书记员  李萍萍附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”3、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”