广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4695号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市。 负责人：李毅，负责人。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被告：郭明磊，女，汉族，1988年9月10日出生，住黑龙江省宝清县。 被告：北海新河山房地产开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：陈鸿秀。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“建设银行北海分行”）与被告郭明磊、北海新河山房地产开发有限公司（以下简称“新河山公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行北海分行的委托诉讼代理人刘振华、胡振江到庭参加诉讼，被告郭明磊、新河山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建设银行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告郭明磊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告郭明磊归还原告借款本金449923.47元、利息11439.08元（上述利息计至2019年10月7日，以后续计至还清本息时止）；3、判令被告郭明磊承担原告为实现债权而发生的律师代理费21261.31元；4、判令原告对被告郭明磊名下位于北海市房屋享有抵押权及优先受偿权；5、判决被告北海新河山房地开发有限公司对被告郭明磊上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年6月6日，被告郭明磊与原告签订了合同编号为:号《个人住房(商业用房)借款合同》。根据合同约定：被告向原告抵押贷款470000元，用于购买位于北海市房屋。合同签订后，原告与被告郭明磊到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年6月15日，北海市房地产交易中心将房屋他项权证发放给原告，证书载明预告登记权利人是原告，预告登记义务人是被告郭明磊。2016年6月7日，原告按约定将被告所贷款项470000元转入其指定的账户。被告郭明磊从2016年6月7日借款至今，虽然有陆续还款，但已经多次发生未能按时足额偿还贷款本息的情况，截止至2019年10月7日，拖欠贷款本金449923.47元及利息11439.08元,合计人民币461362.55元。原告为此起诉，请求判如所请。 被告郭明磊、新河山公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭明磊、新河山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年5月26日，被告新河山公司（甲方）与原告建设银行北海分行（乙方）签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要约定：甲方自愿为因购置北海市住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证担保；担保的债权为自2015年5月26日至2018年5月26日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为捌仟伍佰万元整；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2016年6月6日，被告郭明磊（借款人、抵押人）与原告建设银行北海分行（贷款人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、借款金额、期限及用途：借款人向贷款人申请贷款470000元用于购买北海市房屋，借款期限为360个月（即2016年6月3日至2046年6月3日）。2、贷款利率及罚息：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。3、放款及还款：贷款人将款项一次性划入以下账户：账户名称：北海新河山房地产开发有限公司，账号：45×××99。还款方式为按月等额本息还款。4、违约责任：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成借款人违约；借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。5、费用承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。6、抵押担保：抵押人郭明磊以其名下位于北海市房屋为借款提供抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同还约定了其他内容。 2016年6月7日，原告建设银行北海分行依约将470000元贷款发放至上述合同指定账户。2016年6月15日，原告与被告郭明磊就北海市房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款发放后，被告郭明磊未能按期足额归还贷款本息，截止2019年10月7日，共拖欠本金3856.13元、利息11196.23元、罚息242.85元，贷款本金余额为449923.47元。 原告为主张本案债权支付律师费21261.31元，并提交了律师费发票予以证实。 本院认为：原告与被告郭明磊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告建设银行北海分行已依约履行了发放贷款的义务，被告郭明磊未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，宣布合同项下全部贷款本息提前到期。现原告建设银行北海分行主张被告郭明磊归还剩余全部贷款本金449923.47元及利息11196.23元、罚息242.85元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告与被告郭明磊虽然就涉案贷款约定了抵押担保，但双方对抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，在未办理正式抵押登记之前，抵押权未设立，原告建设银行北海分行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定了律师费由借款人承担，现原告因本案诉讼实际支出了21261.31元律师费，该费用的收取标准符合行业的规定，且原告提交了律师费发票予以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 被告新河山公司作为涉案债务的保证人，合同约定的保证期间至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。现涉案抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，因此被告新河山公司仍需承担保证责任。根据双方约定的担保范围，被告新河山公司应对被告郭明磊的全部债务（包括律师费）承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告新河山公司承担保证责任后，有权向被告郭明磊追偿。 为了保护当事人的合法权益，依照《《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告郭明磊于2016年6月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告郭明磊归还贷款本金449923.47元、利息11196.23元、罚息242.85元【利息及罚息暂计至2019年10月7日，以后按合同编号的《个人住房（商业用房）借款合同》约定另计至实际清偿之日止】给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告郭明磊支付律师费21261.31元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海新河山房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告郭明磊的上述债务承担连带清偿责任，被告北海新河山房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告郭明磊追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费8538元，减半收取4269元，由被告郭明磊、北海新河山房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项的同时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8538元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐建荣 二〇二〇年一月十三日 法官助理 黄素莹 书 记 员 庞大洋