连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4390号原告（反诉被告）：吴新平，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。被告（反诉原告）：李旭东，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张宁翠，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李庆才，江苏港通陆桥律师事务所律师。第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路。法定代表人：王秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚静，该公司员工。原告（反诉被告）吴新平与被告（反诉原告）李旭东、张宁翠、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴新平的委托诉讼代理人刘明伟，被告李旭东及其委托诉讼代理人赵国祥，被告张宁翠及其委托诉讼代理人李庆才、第三人儒房公司的委托诉讼代理人张亚静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴新平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令二被告返还房屋首付款23万元；3.判令二被告双倍返还定金10万元；4.本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为要求二被告返还定金5万元。事实和理由：2018年5月13日原告与两被告签订《房屋买卖居间合同》，由两被告将其所有的位于新浦经济开发区附属设施以76万元价格卖给原告，为此，原告支付首付款23万元，购房订金5万元，交楼押金5000元。在原告依约通过银行贷款审批后，通知二被告办理过户手续，二被告一直不予配合履行房屋过户手续，并明确表示因为个人原因不会办理过户手续，被告严重的违约行为导致合同根本目的无法实现。为维护合法权利，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李旭东答辩称，原告的诉求不能成立，合同签订以后，我方多次催促原告办理过户，原告一直不予办理，而且企图通过诉讼对我方实施诉讼敲诈。被告张宁翠答辩称，同李旭东的答辩意见，补充一点，张宁翠在本起买卖过程中没有任何过错，张宁翠善意地告知原告本案的具体情况，原告是在完全知晓涉案房屋的情况下签订的买卖合同，在履行过程中是原告的原因造成至今没有过户。张宁翠没有任何过错。张宁翠只是向吴新平表明付款的立场，并不是拒绝履行，并不必然导致不能过户。张宁翠作为夫妻共同财产的一方有权利提出这样要求。吴新平违约在先。第三人儒房公司述称，原被告双方协商解决，与我方无关。买卖情况如下：在2018年上半年原告私下和被告谈妥一套房屋及价格，委托我公司办理产权过户及贷款手续，在原告审批贷款通过以后，我公司后期办理过户产权登记手续的人员通知买卖双方办理产权过户手续。卖家女方不同意办理过户，原因是他们夫妻双方正在闹离婚。后期我公司人员也跟我说过这个事情，我不止一次的和卖家沟通过，让他们尽快办理产权过户手续，他们家庭的矛盾自已内部解决，不要耽误房屋正常办理手续。卖家男方同意办理产权过户，女方坚决不同意。理由是房产证上的名字虽是单独所有，但是他们结婚证的日期在房产证之前。属于双方共同所有。女方到我公司找过我，如果我方单独和她老公还有买家把房屋办理过户，她要起诉我公司和买家。买家男方电话跟我说卖家女方的姐姐给他打电话，威胁他，如果私下办理产权过户手续就起诉你们和儒房地产。所以这个事情到现在为止房子没有办法办理产权过户。反诉原告李旭东、张宁翠向本院提出反诉请求：要求反诉被告继续履行合同，并支付所欠的房款62万元，本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月13日，我方与吴新平签订《房屋买卖居间合同》，我方将位于新浦经济技术开发区长江路中盛某3号3－301室等以76万元卖给原告。合同签订后，吴新平仅向我方支付首付款14万元（包含4万元押金）。另有部分款放于第三人处，我多次催告吴新平要求速办过户手续。吴新平不但不过户，还聘请律师对我方挑起诉讼。后因其诉讼请求不能成立，被迫撤诉。为此我方提起反诉，请求法院依法裁判。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告吴新平答辩称，被告完全颠倒事实，该合同签订以后，原告就已经按合同的约定给付5万元定金，5000元押金以及23万元的首付款。在合同履行中，两被告因为自己个人家庭内部的原因，迟迟不按合同约定去办理过户手续，该事实已经得到大量的证据予以证实，该反诉请求不成立。针对反诉原告的反诉请求，第三人儒房公司述称，对事实有疑问，当时是卖家女方不同意过户的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了房屋买卖居间合同、中国邮政储蓄银行的交易明细银行流水、收据、收条、贷款基本信息、微信截图及短信聊天记录、电话录音及书面整理资料等证据；李旭东提交了微信截图、光盘及书面整理材料等证据，本院组织各方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，李旭东、张宁翠（甲方、出售方）与吴新平（乙方、购买方）、儒房公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：甲方自愿将座落于连云港市新浦经济开发区长江路6#中盛某3#-3-301室的房屋出售给乙方。房屋性质私产房，所有权人李旭东，丘地号79511303-47、面积128.95平方米、车库产权证号79511303-23，面积16.72平方米，附属设施厨房、卫生间、床、挂式空调、沙发、自行车库；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属共有、所有人同意出售，同时保证已将该房的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。涉案房屋转让价格为76万元，乙方在签订本合同时，支付人民币5万元作为定金，转交甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方房屋有抵押，甲方自行还清贷款。乙方采取银行贷款方式付款：甲乙双方约定自签订本合同20日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款21万元，打到云城担保资金监管账户。暂定银行贷款金额为50万元（贷款金额和贷款利率以银行最终审批结果为准，首付款金额随银行贷款金额变动进行调整，放款时间以银行实际放款时间为准）。如乙方所申请贷款因买方自身因素未能获得银行审批的。双方协商，选择的解决办法为：终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担。甲方承担满五唯一，净得76万元；乙方承担甲方车库税费及乙方房屋税费。第五条房屋过户手续办理。待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲乙双方同意，甲乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。第七条责任：在签订本合同后，甲乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合同。合同终止。如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿乙方房屋增值部分的损失，或者有权要求甲方继续履行合同。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充条款。经甲乙丙三方协商一致，在不违反相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充条款，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充约定：房屋为单独所有，车库为夫妻双方共有。甲乙双方约定一致同意，如果乙方在30日内未配合丙方筹足首付款，甲方有权扣除壹万元补偿费。首付款暂定，以实际交款为主。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份。合同还对房屋交付、责任、免责条款、合同争议及处理等其他事项进行了约定。当日，李旭东收到吴新平给付的定金5万元，并出具收条；吴新平给付第三人儒房公司涉案房屋佣金5000元。2018年6月13日，原告按约将首付款23万元存入到连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户。后被告李旭东和张宁翠从连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户取出10万元用于解除了涉案房屋的抵押，现连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户中还有13万元。2018年8月2日，原告46万元贷款审批通过。诉讼中，第三人儒房公司付强是8月3日晚电话通知原告贷款审批下来，并说等卖家房屋解押后就可过户了。被告李旭东某1第三人儒房公司付强是2018年8月10日左右电话通知对方贷款已批下来，可以过户，可以联系买家过户。被告张宁翠称第三人没有通知她。第三人儒房公司称给买卖双方不止一次打电话，让他们办理产权过户，李旭东去了；张宁翠找了个女律师给付强打电话称房屋是共同所有，不能过户。2018年8月26日儒房公司工作人员张亚静打电话给张宁翠让其配合过户。张宁翠因李旭东起诉离婚，提出将房款放到两个账户上。张亚静告知其房产局不允许。张宁翠称如房款不分开打，其就不过户。原告称大概2018年8月30日左右第三人工作人员张亚静说李旭东要联系我，李旭东与张宁翠在闹离婚，房子所以未过户。2018年9月10几号，张宁翠和她姐单独约其出去谈，意思是不让其和李旭东单独过户，说她和李旭东在闹离婚。2018年9月8日，张宁翠姐姐发短信给吴新平：“她们在闹离婚，……这房子里面有我妹妹和李旭东共同还贷部分以及婚后房屋增值部分，属于我妹妹和李旭东共同财产。房款必须交付我妹妹和李旭东两人，如要你单独支付给李旭东能对你有不利影响。”张宁翠称：“吴新平跟我联系的，说见面了解一下情况。我找了其他律师，吴新平也在场，律师说如果可以过户的话，房子我也是可以要回来的；如果房子可以过户，律师说钱可以打到专有账户上”。2018年9月10日，李旭东给吴新平发短信称“夫妻已经等待法院判离婚，现在不能正常过户，我一人同意，但车库得2人。你要是房子和车库一起过户你起诉我，诉状和律师的费用我来承担，房价还能跟以前的约定，你不要受女方大姐的干扰。”涉案房屋系登记在李旭东名下，车库系登记在李旭东与张宁翠名下。2018年9月26日，吴新平起诉至本院，要求继续履行合同并协助办理过户手续、给付违约金、律师费[案号为（2018）苏0706民初7726号]。在该案的诉讼中，李旭东和张宁翠同意过户，但要求一次性付全款，吴新平因已审批的贷款已过期，短时间内无法筹到全款，后撤诉。2019年3月20日本院作出（2018）苏0706民初7726号之一民事裁定书，裁定准予吴新平撤诉。2019年5月18日，吴新平再次提起本案之诉。本案争议焦点：1、涉案房屋买卖合同是否具备解除条件，李旭东和张宁翠反诉要求吴新平继续履行合同、支付房款62万元有无事实和法律依据？2、吴新平要求返还已付房款23万元、定金5万元有无事实和法律依据？本院认为，涉案《房屋居间买卖合同》系吴新平和李旭东、张宁翠、第三人儒房公司的真实意思，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约履行。关于争议焦点1，本院认为，本案中，李旭东和张宁翠闹离婚，在第三人儒房公司通知办理过户时，张宁翠因涉案房款无法汇入两个账号而以自己的行为表明不配合办理过户。虽然李旭东同意且配合办理过户，因涉案房屋和车库的过户需夫妻俩共同办理，张宁翠不配合办理过户的行为导致涉案房屋未能按约过户至吴新平名下，其行为已构成违约，根据涉案《房屋居间买卖合同》第七条约定吴新平有权要求解除合同。故本院对吴新平要求解除与李旭东、张宁翠涉案房屋买卖合同的诉讼请求依法支持；对李旭东反诉要求继续履行涉案房屋买卖合同并支付房款62万元的的诉讼请求依法不支持。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故李旭东和张宁翠应退还首付款23万元、定金5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除吴新平与李旭东和张宁翠于2018年5月13日就连云港市新浦经济开发区长江路6#中盛康城3#-3-301室房屋和车库签订的房屋买卖合同。二、本诉被告李旭东和张宁翠于本判决生效之日起十日内返还本诉原告吴新平首付款23万元、定金5万元。三、驳回反诉原告李旭东的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6250元，其中本诉原告吴新平负担1000元，本诉被告李旭东和张宁翠负担5250元。反诉案件受理费5200元，由反诉原告李旭东和张宁翠负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  郭家民人民陪审员  张春梅二〇二〇年一月十三日书 记 员  孙 瑶法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行