呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2019）内0102民初8044号原告：张后生，男，无固定职业。委托诉讼代理人：李崇茹，女，住呼和浩特市，系锡林郭勒盟太仆寺旗宝昌镇城北村民委员会推荐的人。被告：韩明有，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永霞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告张后生与被告韩明有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张后生及其委托诉讼代理人李崇茹、被告委托诉讼代理人张建平、张永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张后生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的房屋租金125550元整（自2014年11月1日至2016年10月6日）。2.判令被告支付延期付款的利息，以尚欠的125550元租金为基数从2014年11月1日直至被告全部付清欠款为止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月10日原告、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于呼和浩特市××区商铺出租给被告使用，租期从2011年11月1日至2017年11月1日，租金支付为年付，并约定2011年11月1日至2014年11月1日租金为每年五万元整，2014年11月1日至2017年11月1日每年租金六万五千元整，《房屋租赁合同》中明确约定，“未经出租人同意承租人不得改造房屋结构，不得将房屋及屋内物品转租、转让或转借他方。”合同生效后，被告于2011年至2012年交付租金五万元整，2012年至2013年交付租金五万元整，2013年至2014年交付租金五万元整，2014年11月1日至2016年12月6日被告未交付租金，欠原告租金136318元整。被告欠原告两年零35天的租赁费用原告多次催要，被告一直拖欠不交，为维护原告合法权益不受损害，现向贵院提起起诉，请求法院支持原告的诉求。被告韩明有辩称，一、被告在2014年11月1日之后没有租用原告房屋，被告没有支付房租的义务。2011年9月10日原告和被告签订了红山口村商铺的房屋租赁合同，合同约定租期分两个阶段，2011年11月1日至2014年11月1日为第一个阶段，每年租金五万元，第一个阶段到期后，如果被告还需要继续租房，进入第二阶段的租赁，租期从2014年11月1日至2017年11月1日，租金每年六万五千元，第一阶段于2014年10月31日到期后被告没有续租，从2014年11月1日始被告没有使用原告的房屋，双方用实际行动解除了第二阶段的租赁。二、诉讼前原告从未向被告催要过房租，即使被告应付房租，原告的诉讼也超过了诉讼时效，被告不会给付原告房租。原告向被告主张的是两个年度的房租，其中包括2014-2015年度，2015-2016年度，按照《房屋租赁合同》的约定，这两年的房租应当在2014年9月30日、2015年9月30日前付清，此时《民法总则》还没有生效，适用《民法通则》一年的诉讼时效，原告应当在2015年9月30日、2016年9月30日前主张权利，但原告在此期间并没有主张权利，直到2019年3月22日原告才向法院起诉被告支付五年的房租，依《民法通则》的规定，即使被告使用了房屋，这两年的房租也超过了诉讼时效，被告不承担给付房租义务。三、原告恶意进行虚假诉讼，严重干扰了被告的正常生活。本院经审理认定事实如下：2011年9月10日，出租方（甲方）张后生与承租方（乙方）韩明有签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于呼和浩特市××区商铺出租给乙方使用，租期从2011年11月1日至2017年11月1日，其中2011年11月1日至2014年11月1日每年租金5万元，租期2014年11月1日至2017年11月1日每年租金65000元，租金付款方式为年付，每年提前一个月付清下年房租。另查明，被告认可于2014年10月31日前承租涉案房屋。本院认为，原告张后生与被告韩明有于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同纠纷》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。本案中，被告抗辩其于2014年10月31日后不再承租涉案房屋，但被告认可案外人刘某未与原告重新签订租赁合同，案外人刘某仍延续使用原告、被告之间签订的房屋租赁合同，且被告亦未能提交已将涉案房屋交回原告的充分证据，故对被告该项抗辩本院不予采信。原告请求被告支付自2014年11月1日至2016年10月6日的房屋租金125550元及资金占用期间的利息损失具有事实和法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付自2014年11月1日至2016年10月6日的房屋租金125550元及资金占用期间的利息损失（以欠付租金125550元为基数，自2014年11月1日起至实际付清之日至的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告起诉被告支付截止2016年10月6日的租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日诉讼时效尚未届满，可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告韩明有应于本判决生效之日起十日内向原告张后生支付租金125550元及资金占用期间的利息损失（以欠付租金125550元为基数，自2014年11月1日起至实际付清之日至的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元（原告已预交），由被告韩明有负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  张晓飞   二〇二〇年一月十三日 书记员  王璐璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》  第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。  第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》  第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。  第四十五条 法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。   权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。