福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初3164号 原告:邱兴涛，男，汉族，1968年10月30日出生，住福建省长汀县。 原告：肖兆桃，女，汉族，1971年7月20日出生，住福建省长汀县。 两原告委托诉讼代理人：刘人凤，福建闽江律师事务所律师。 被告：长汀汀庚医院有限公司，住所地长汀县大同镇新民村长坝哩1号，统一社会信用代码91350821MA346LHN2F。 法定代表人:张庆桥。 被告:游黎成，男，汉族，1971年11月13日出生，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所律师。 原告邱兴涛、肖兆桃与被告长汀汀庚医院有限公司（下称汀庚医院）、游黎成房屋租赁合同纠纷，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱兴涛、肖兆桃的委托诉讼代理人刘人凤、被告游黎成的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华到庭参加诉讼，被告长汀汀庚医院有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱兴涛、肖兆桃向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱兴涛、肖兆桃与汀庚医院、游黎成于2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令汀庚医院、游黎成将租赁的房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地)返还给邱兴涛、肖兆桃；3.判令汀庚医院、游黎成向邱兴涛、肖兆桃偿付拖欠的房屋租金人民币148,948.68元(拖欠的房屋租金按月租金37,237.17元暂计至2019年10月31日，后续计算至房屋租赁合同解除之日;房屋租赁合同解除次日起至全部房产返还之日止，按每日2元每平方米计算占有使用费)以及因违约而解除合同违约金人民币851,136元、逾期支付违约金人民币68,367.44元(以应付年租金446,846元为基数，按日千分之一暂计算至2019年10月31日，后续计算至房屋租赁合同解除之日)；4.本案诉讼费用由汀庚医院、游黎成承担。事实与理由:2016年3月13日，游黎成作为发起人为成立汀庚医院以自己以及“长汀县长庚医院有限公司”(汀庚医院原名称)名义与邱兴涛、肖兆桃签订了《房屋租赁合同》。合同约定，邱兴涛、肖兆桃将坐落于长汀县×号三栋房产(建筑面积2936平方米)及附属设施(包括周边空坪、绿地)出租给汀庚医院、游黎成用作医院经营场所，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止;租金按年租金计算，第一年至第三年年租金为人民币425,568元，第四年始每年租金在上一年租金基础上按年递增5％;汀庚医院、游黎成应于邱兴涛、肖兆桃交付房屋当日支付租赁保证金和第一年租金,此后每年的租金应在每年的7月1日提前一个月(即6月1日前)交清当年租金,逾期支付的,按每日千分之一计算违约金;汀庚医院、游黎成不支付租金超过一个月的,邱兴涛、肖兆桃即有权解除合同,汀庚医院、游黎成应按上年租金的两倍向邱兴涛、肖兆桃支付违约金；该房屋租赁合同终止当日,汀庚医院、游黎成应当返还房屋等,否则应当按每日2元每平方米计算向邱兴涛、肖兆桃支付占有使用费等。上述《房屋租赁合同》签订后,2016年3月17日,汀庚医院登记成立,汀庚医院对该《房屋租赁合同》予以盖章确认。2016年4月1日,邱兴涛、肖兆桃向汀庚医院、游黎成交付了该《房屋租赁合同》项下房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地),汀庚医院对其进行装修并用作医院经营场所至今。租赁第一年度汀庚医院、游黎成如约支付了保证金和租金,但第二年度汀庚医院开始拖欠租金,经邱兴涛、肖兆桃多次催促,汀庚医院、游黎成才通过案外人吴慧敏以银行转账付清租金。第三年度汀庚医院、游黎成通过案外人王德斌以银行转账付清了租金。第四(2019-2020)年度汀庚医院、游黎成又开始拖欠租金,即依租赁合同本应于2019年6月1日前支付年租金人民币446,846元的迄今分文未付,逾期已5个月有余。综上,承租人汀庚医院、游黎成拒付租金5月有余,已构成严重违约,出租人邱兴涛、肖兆桃依约有权通知承租人汀庚医院、游黎成解除上述《房屋租赁合同》，要求其返还租赁的房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地)，并承担违约责任,为此根据我国合同法及民事诉讼法等法律的规定,特向法院提出上列诉讼请求,恳请准如所请。 汀庚医院未作答辩，亦未提供证据。 游黎成辩称，2016年3月13日，游黎成因设立汀庚医院（曾用名长汀县长庚医院有限公司）的需要，以“长汀县长庚医院有限公司”的名义与邱兴涛、肖兆桃签订《房屋租赁合同》。2016年3月17日，汀庚医院成立，并在《房屋租赁合同》中补盖公章予以确认。随后，邱兴涛、肖兆桃将涉案房屋交由汀庚医院使用，而汀庚医院也向邱兴涛、肖兆桃支付租赁费用。2018年11月11日，游黎成持有的汀庚医院的50%股份，通过股权转让的方式分别转让给了案外人游元明及游志成，并于2018年11月14日办理了变更登记手续，而游黎成也不再担任汀庚医院的法定代表人。股权转让后，游黎成也告知了邱兴涛、肖兆桃股权转让的相关事宜。至此，汀庚医院与游黎成没有任何关系。现邱兴涛、肖兆桃对游黎成提起本案诉讼明显与客观事实及法律规定不符：1、游黎成不应被列为本案的被告，对《房屋租赁合同》项下的义务不承担任何责任，应由实际承租人及受益人汀庚医院承担。2、邱兴涛、肖兆桃主张的违约金，既有计算逾期支付租金的违约金，又有计算解除合同的违约金，属于重复计算，明显过高，应适当减少。根据合同法司法解释(二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。综上，游黎成是作为汀庚医院的发起人以公司的名义与邱兴涛、肖兆桃签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的权利义务主体及实际使用人、受益人、责任承担人均是汀庚医院，与游黎成个人无关。游黎成不应被列为本案的被告，也无需承担《房屋租赁合同》项下的责任，请求驳回对游黎成的诉讼请求。 邱兴涛、肖兆桃为证明其主张向本院提供了如下证据： 证据1,邱兴涛、肖兆桃的身份证，证明邱兴涛、肖兆桃具有主体资格； 证据2，游黎成的身份证,证明游黎成身份; 证据3，企业信用信息公示报告，证明游黎成、汀庚医院具有主体资格，游黎成是公司发起人；汀庚医院进行了三次投资人变更，即2018年11月14日、2019年6月11日、2019年7月5日； 证据4，房屋租赁合同，证明邱兴涛、肖兆桃与汀庚医院、游黎成存在租赁合同法律关系，邱兴涛、肖兆桃是出租人,汀庚医院、游黎成是承租人。合同约定了邱兴涛、肖兆桃将坐落于长汀县大同镇新民村房产及附属设施移交给汀庚医院、游黎成,用作医院经营场所，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止;租金按年租金计算，第一年至第三年年租金为人民币425,568元，第四年始每年租金在上一年租金基础上按年递增5％;汀庚医院、游黎成应于邱兴涛、肖兆桃交付房屋当日支付租赁保证金和第一年租金,此后每年的租金应在每年的7月1日提前一个月(即6月1日前)交清当年租金,逾期支付的,按每日千分之一计算违约金;汀庚医院、游黎成不支付租金超过一个月的,邱兴涛、肖兆桃即有权解除合同,汀庚医院、游黎成应按上年租金的两倍向邱兴涛、肖兆桃支付违约金;该房屋租赁合同终止当日,汀庚医院、游黎成应当返还房屋等,否则应当按每日2元每平方米计算向邱兴涛、肖兆桃支付占有使用费等； 证据5，房屋及附近设施（包括周围空坪、绿地）移交清单，证明邱兴涛、肖兆桃依约于2016年4月1日交付了汀庚医院、游黎成房屋及附属设施（包括周围空坪、绿地）。 证据6,长汀县大同镇新民村长坝哩2、6、8号三栋房产的房屋所有权证、集体土地使用证、个人住宅建设许可证、宅基地转让合同，证明租赁房屋的产权。 游黎成对邱兴涛、肖兆桃提供的证据质证意见如下： 对证据1，无异议。 对证据2,无异议。 对证据3，企业信用信息公示报告真实性没有意见，这组证据恰好说明游黎成只是作为长汀县长庚医院有限公司的发起人，与邱兴涛、肖兆桃签订本案涉诉的租赁合同。在2018年的11月14日，由于股权转让进行了变更，以及所任的法定代表人的职务进行了工商变更登记。不但工商信息进行了公示，而且客观事实上游黎成也有向邱兴涛当面说过这个事情，游黎成已经不是汀庚医院的股东和法定代表人。 对证据4，房屋租赁合同的真实性没有意见，但是合同当中的内容，与邱兴涛、肖兆桃主张的事实是有出入的：（1）游黎成仅仅是作为当时待成立的长汀县长庚医院有限公司发起人和法定代表人身份，与邱兴涛、肖兆桃签订了租赁合同；（2）合同很明确，涉案场地就是作为医院经营场所使用；（3）就是在整个合同的履行过程中，涉及到本案租赁合同租金是由汀庚医院支付；（4）租赁合同保证金也由汀庚医院向邱兴涛、肖兆桃交付。合同约定的保证金，其实它的作用就是充抵合同约定由承租人应当承担的费用；（5）租赁合同终止时才涉及到一个占用费用的问题；（6）合同中约定的两个违约金明显过高，应适当减少。 对证据5，无异议。 对证据6，无异议。 游黎成为证明其主张向本院提供了如下证据： 证据1，长汀县长庚医院有限公司股权转让协议，证明2018年11月11日，游黎成将其持有的50%股权以股权转让的方式，全部转让给了案外人游元明及游志成，自此，汀庚医院与游黎成没有任何关系。 证据2，内资企业登记基本情况表，证明：（1）2018年11月14日就游黎成将股权转让事宜进行了工商变更登记；（2）2018年11月14日开始，游黎成不再担任汀庚医院的法定代表人，也不是该公司的股东；（3）王德斌是汀庚医院人员，证明汀庚医院履行支付租金的义务，而不是游黎成。 邱兴涛、肖兆桃对游黎成提供的证据质证意见如下： 对证据1，真实性没异议，对证明对象和目的有异议，游黎成把汀庚医院股权转让出去并没有改变游黎成作为汀庚医院的发起人，也更不能认为不是该公司的股东就不是讼争合同的承租人。 对证据2，真实性没异议，但不能证明游黎成自始不支付租金的义务。 对到庭当事人提交的证据，并进行了质证，经本院审查具有证据三性，予以确认。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月13日，游黎成作为“长汀县长庚医院有限公司”发起人为成立“长汀县长庚医院有限公司”(后变更名称为“长汀汀庚医院有限公司”)以自己以及以汀庚医院名义与房屋所有人邱兴涛、肖兆桃签订了《房屋租赁合同》。合同第一条约定：出租房屋情况和租赁用途，邱兴涛、肖兆桃将坐落于长汀县××××号三栋房产(建筑面积2936平方米)及附属设施(包括周边空坪、绿地)出租给汀庚医院、游黎成用作医院经营场所；合同第二条约定：交付日期和租赁期限，邱兴涛、肖兆桃同意2016年4月1日前交付房屋，免三个月装修租期，租期自2016年7月1日起至2026年6月30日止，共十年；合同第三条约定：租金、支付方式和限期，租金按年租金计算，第一年至第三年每年租金为425,568元。(大写:人民币肆拾贰万伍仟伍佰陆拾捌元整)。第四年始每年租金在上年租金的基础上按年5％递增，即第四年的年租金为446,846元(大写:人民币肆拾肆万陆仟捌佰肆拾陆元整)、第五年的年租金为469,188元(大写:人民币肆拾陆万玖仟壹佰捌拾捌元整)、第六年的年租金为492,648元(大写:人民币肆拾玖万贰仟陆佰肆拾捌元整)、第七年的年租金为517,280元(大写:人民币伍拾壹万柒仟贰佰捌元整)、第八年的年租金为543,144元(大写:人民币伍拾肆万叁仟壹佰肆拾肆元整)、第九年的年租金为570,301元(大写:人民币伍拾柒万零仟叁佰零拾壹元整)、第十年的年租金为598,816元(大写:人民币伍拾玖万捌仟捌佰壹拾陆元整)。交付房屋当日为支付第一年租金及保证金，此后每年租金应在每年的7月1日提前一个月(即6月1日前)交清当年租金，逾期支付的，逾期一日，需按日支付应交租金的1‰作为违约金；合同第四条约定：保证金和其他费用，签订合同时，汀庚医院、游黎成应支付房屋租赁保证金，保证金为人民币483,600元(不计息)。保证金收取后，租赁关系终止时，保证金除用以充抵合同约定的费用外，剩余部分无息归还。租赁期间所发生的各项税费、费用由汀庚医院、游黎成承担；合同第六条约定：房屋返还时的状态，合同终止当日返还房屋，每逾期一日返还，应支付每日按人民币贰元/平方米计算的房屋占用期间使用费，返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时按移交清单，汀庚医院、游黎成的装修(包括消防设施)、扩建、增加的设施除可搬动的设备、空调外无偿归邱兴涛、肖兆桃所有，新增的电梯也无偿归邱兴涛、肖兆桃所有；合同第七条约定：终止、解除本合同的条件，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按上年租金的两倍支付违约金；(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后叁拾日内仍未交付的；(二)乙方未征得甲方同意改变房屋用途；(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(四)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(五)乙方擅自增加承租人；(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；(七)乙方不按期交还房屋的。合同还约定了其他相关条款。上述《房屋租赁合同》签订后,2016年3月17日,汀庚医院登记成立,汀庚医院对该《房屋租赁合同》予以盖章确认。2016年4月1日,邱兴涛、肖兆桃向汀庚医院、游黎成交付了该《房屋租赁合同》项下房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地),汀庚医院对其进行装修并用作医院经营场所至今。保证金和第一至三年租金已由汀庚医院支付，第四年租金人民币446,846元，汀庚医院本应于2019年6月1日前支付，虽经邱兴涛、肖兆桃催要，但至今未付分文。2019年11月6日，邱兴涛、肖兆桃诉来本院。 另查明，游黎成是“长汀县长庚医院有限公司”发起人、股东和首任法定代表人。2018年11月11日，游黎成将其持有的公司50%股权全部转让给了案外人游元明及游志成。2018年11月14日，经工商变更登记游黎成不再担任公司的法定代表人，也不是公司的股东。游黎成将股权已转让他人和其不再担任公司的法定代表人的情况告之了邱兴涛。2019年7月5日，“长汀县长庚医院有限公司”工商变更登记为“长汀汀庚医院有限公司”。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》系当事人自愿签订，合法有效，合同租赁物明确了使用人为汀庚医院用作医院经营场所，汀庚医院应按合同约定支付租金，经邱兴涛、肖兆桃催要后不支付，已经违约，邱兴涛、肖兆桃依合同约定符合“逾期不支付租金累计超过壹个月的”的情形而提出解除《房屋租赁合同》的诉请，本院应予支持；但邱兴涛、肖兆桃要求汀庚医院、游黎成将租赁的房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地)返还及偿付拖欠的房屋租金、违约金、房屋占用使用费的诉请，本院不能全部支持，因游黎成作为“长汀县长庚医院有限公司”发起人、股东和首任法定代表人，并非为自己的利益与邱兴涛、肖兆桃签订合同，在公司成立后，汀庚医院在《房屋租赁合同》中盖章确认，此后，游黎成将公司股权已转让他人和其不再担任公司的法定代表人的情况告之了邱兴涛，《房屋租赁合同》的实际承租人为汀庚医院，合同中权利义务应由汀庚医院享有与承担，故游黎成不再享有与承担合同中权利义务。关于本案租金、违约金、保证金和房屋占用使用费问题，租金依合同约定“按年租金计算”，汀庚医院拖欠第四年租金人民币446,846元；违约金合同约定“租金，逾期支付的，逾期一日，需按日支付应交租金的1‰作为违约金”和“解除合同，违反合同的一方，应向另一方按上年租金的两倍支付违约金”，因本院准许解除合同，合同约定的上述两项违约金明显过高，虽汀庚医院作为违约责任承担者未提出请求适当减少，但游黎成作为“长汀县长庚医院有限公司”发起人、首任法定代表人和邱兴涛、肖兆桃诉讼的一方当事人，其提出了适当减少违约金请求，本院予以采纳，本案酌定违约金为第四年应付租金446,846元的百分之三十，即134,053.80元；保证金483,600元，依合同约定“租赁关系终止时，保证金除用以充抵合同约定的费用外，剩余部分无息归还”执行；房屋占用使用费依合同约定“合同终止当日返还房屋(建筑面积2936平方米)，每逾期一日返还，应支付每日按人民币贰元/平方米计算的房屋占用期间使用费”执行。汀庚医院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除邱兴涛、肖兆桃与长汀汀庚医院有限公司、游黎成于2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》，租期至2020年6月30日止； 二、长汀汀庚医院有限公司应于本判决生效之日起三十日内向邱兴涛、肖兆桃支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止(即第四年)租金446,846元及违约金134,053.80元，合计580,899.80元； 三、长汀汀庚医院有限公司应于2020年7月1日前将租赁的房屋及其附属设施(包括周边空坪、绿地)返还给邱兴涛、肖兆桃。若逾期返还，则每逾期一日返还，应支付每日按人民币贰元/平方米计算的房屋占用期间使用费，以租赁房屋建筑面积2936平方米计算； 四、邱兴涛、肖兆桃应于长汀汀庚医院有限公司搬离租赁房屋之日起三日内将保证金483,600元，在扣除用以充抵合同约定的费用外，剩余部分无息归还给长汀汀庚医院有限公司； 五、驳回邱兴涛、肖兆桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,416元，减半收取计7,208元，由长汀汀庚医院有限公司负担4,800元，由邱兴涛、肖兆桃负担2,408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张秋青 二〇二〇年一月二十日 书记员  雷小莉 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三） 第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。