福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0425民初1650号 原告（反诉被告）：泉州蓝火置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路万达广场A栋写字楼A2401室，统一社会信用代码：91350503091372028H。 法定代表人：钟国发,执行董事。 委托诉讼代理人：蔡志全，福建远大联盟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱力宁，福建远大联盟律师事务所执业律师。 被告(反诉原告)：大田县福地房地产有限公司，住所地福建省大田县均溪镇栋山路26-1号，统一社会信用代码：91350425MA2Y80J22H。 法定代表人：梁家玉,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴良仲，福建策问律师事务所执业律师。 原告(反诉被告)泉州蓝火置业有限公司（以下简称泉州蓝火公司）与被告(反诉原告)大田县福地房地产有限公司（以下简称大田福地公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泉州蓝火公司的委托诉讼代理人蔡志全，被告(反诉原告)大田福地公司的委托诉讼代理人吴良仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州蓝火公司向本院提出诉讼请求：1.大田福地公司向泉州蓝火公司支付代理费432299.23元；2.大田福地公司向泉州蓝火公司支付违约金200000元；3.大田福地公司承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2018年2月12日，厦门蓝火房地产代理有限公司（以下简称厦门蓝火公司）作为乙方与大田福地公司作为甲方签订了《大田县家誉豪庭房地产项目全案独家策划销售代理合同》（以下简称《全案独家策划销售代理合同》），由大田福地公司委托厦门蓝火公司代理销售大田福地公司开发的大田县家誉豪庭房地产项目，约定：乙方承诺自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期开盘可售房源的60%（以签订正式合同并交付首期款项为准）；自项目获得预售许可证并正式开盘之日起，八个月内销售该项目总的可售房源（达到预售条件）的95%（该销售任务包含已经完成的销售任务）；乙方若在规定的销售周期内完成销售指标的100%，则代理佣金按照销售总额的1.2%计算；在合同期间，若甲方无正当理由在乙方完成业绩销售指标的前提下中途终止或解除本委托合同，乙方不退还甲方已付相关代理佣金，同时甲方应一次性付清乙方已实现业绩的代理佣金并支付200000元违约金。同年8月28日，厦门蓝火公司与大田福地公司签订了《大田县“家誉豪庭”房地产项目全案独家策划销售代理合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定将讼争合同的乙方变更为泉州蓝火公司，双方权利义务及相关服务内容遵照讼争合同约定执行，并同意项目策划代理费用以泉州蓝火公司为发票开具方及款项接收方。同年7月8日，家誉豪庭房地产项目一期正式开盘，可售房源为51套住宅。截至2018年9月8日，泉州蓝火公司累计销售了33套住宅，达到了一期开盘可售房源的64.71%，已完成了销售指标的100%。2019年2月28日，大田福地公司在自项目获得预售许可证并正式开盘之日起八个月期限未届满的情况下，擅自以泉州蓝火公司销售量未满足讼争合同约定的可售房源60%的指标为由，解除讼争合同并要求泉州蓝火公司工作人员退场及移交资料。泉州蓝火公司认为其已100%完成了一期销售指标，不存在任何违约行为，大田福地公司在相应履行期限未届满的情况下擅自解除合同，导致泉州蓝火公司无法继续履行合同义务，已严重侵害其合同权利，大田福地公司应当承担违约责任。大田福地公司仅向泉州蓝火公司支付了代理费238695元，尚欠代理费432299.23元未付。 大田福地公司提出如下答辩意见：1.家誉豪庭1号至3号楼工程项目于2018年5月3日取得建筑工程施工许可证，上述楼房的主体工程一并开工建设，工程进度同步进行，至同年7月2日，家誉豪庭1号至3号楼均已达到申办商品房预售许可证的条件。同月6日，大田县住房和城乡规划建设局颁发家誉豪庭1幢《商品房预售许可证》，同月8日，家誉豪庭1号楼开盘。开盘后，泉州蓝火公司的销售人员多为实习人员，其销售人员没有销售资质，且管理混乱，一度更换了2位销售总监和2位销售经理。由于其营销不利，导致2号、3号楼蓄客人数不足，只能延期申办商品房预售许可证。由于泉州蓝火公司销售不利，导致大田福地公司家誉豪庭项目整体销售远低于预期，并导致大田福地公司资金紧缺，投资成本增加，给大田福地公司造成巨大的经济损失，泉州蓝火公司的行为已根本违约。2.泉州蓝火公司未完成《全案独家策划销售代理合同》约定业绩销售指标，并给大田福地公司造成严重损失，根据合同约定，大田福地公司有权不再支付未付部分代理佣金和其他一切费用。家誉豪庭1号楼可售房源为57套（其中住宅51套，商业店面6间），建筑面积计6137.79平方米，截止2018年9月7日，泉州蓝火公司仅售出30套，销售面积3231.59平方米，销售占比均小于53%。截止2019年3月7日，仅售出39套，销售占比小于69%，销售面积4348.481平方米，销售占比小于71%，若加上2号、3号楼可售房源，则泉州蓝火公司的销售占比小于40%。而根据合同约定，第一期开盘销售底价为6780元/m2,预期均价7500元/m2,第二期开盘销售底价为7250元/m2,预期均价为8200元/m2。而泉州蓝火公司第一期的销售均价仅为7101.71元，第二期的销售均价仅为6666.04元，远低于合同约定销售均价，故根据合同约定，泉州蓝火公司完不成销售指标，其需支付违约金200000元，大田福地公司不再支付未付部分代理佣金和其他一切费用。3.泉州蓝火公司已严重违约，大田福地公司有权根据合同约定单方解除合同，并依法依约追究泉州蓝火公司的违约责任，由此造成的损失由泉州蓝火公司自行承担，大田福地公司未违约，无需支付违约金200000元。同时，大田福地公司以泉州蓝火公司未达到合同约定的业绩销售指标和商品房销售均价为由，向本院提出反诉请求：1.泉州蓝火公司向大田福地公司支付违约金200000元；2.本案所有诉讼费用由泉州蓝火公司承担。 泉州蓝火公司对大田福地公司的反诉辩称：1.泉州蓝火公司在“开盘之日起二个月内”所销售的房产数量已经达到了讼争合同约定的第一期可售房源的60%的标准：家誉豪庭1号楼于2018年7月6日取得商品房预售许可证，并于2018年7月8日正式开盘销售，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款和第二百零三条第一款规定“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”“期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。”故合同约定的“正式开盘之日起二个月内”的开始时间应为2018年7月9日，截止日期应为2018年9月10日（2018年9月8日、9日为周六、周日，系法定休假日）；家誉豪庭第一期开盘房源为51套住宅和6间商业店铺，但可售房源仅有51套住宅，6间商铺并未进行销售，大田福地公司在向泉州蓝火公司发送的家誉豪庭1号楼房源面积表中均注明可售房源仅有51套住宅，销控表也仅公布了51套住宅，并未包含6间商铺，且大田福地公司在1号楼开盘时也未制定6间商铺的的销售价格，该6间商铺不存在销售的可能性，且《全案独家策划销售代理合同》约定的销售均价与底价均为住宅售价，并不包含商铺售价，故家誉豪庭第一期开盘可售房源为51套住宅，不包含6间商铺；根据大田福地公司签字盖章确认的《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》，截至2018年9月10日，泉州蓝火公司销售房产数量为34套（其中32套为正常销售，2套为工程款销售），泉州蓝火公司的售房比例为66.7%（34÷51），即使将正式开盘之日起二个月内的截止日期定为2018年9月8日，泉州蓝火公司销售房产数量为33套（其中31套为正常销售，2套为工程款销售），按31套计算售房比例为60.8%（31÷51）。2.大田福地公司于2019年2月28日单方提起解约，导致泉州蓝火公司未能享有讼争合同约定的开盘之日起八个月的销售期，从而无法完成讼争合同约定的该项目总可售房源的95%的标准，系大田福地公司违约在先，泉州蓝火公司不存在任何违约行为，不需要承担违约责任。3.讼争合同约定的销售底价和预期均价均为暂定，大田福地公司应在家誉豪庭第一期开盘前1个月指定全案销售每户每m2底价标准，根据泉州蓝火公司提供的证据，双方在开盘之前根据市场情况反复进行相关房源的底价和均价的磋商及修改，最终所有的销售价格均是经过大田福地公司确认后发布的，故销售底价和预期均价应以大田福地公司确认的最终售价为准；从大田福地公司提交的证据解约通知可以看出，大田福地公司是以没有达到销售指标为解约的条件，而并非是没有达到销售均价作为解约条件；根据《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》、《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》和泉州蓝火公司提供的《家誉豪庭销售总表》，家誉豪庭项目的房源存在两个价格，即认购价格和签约价格，认购价格为泉州蓝火公司与大田福地公司确定的销售价格（即表价），签约价格系大田福地公司通过自行给予客户各种优惠及抽奖等活动抵扣后的价格（即底价），大田福地公司在反诉中以该折后价作为计算依据明显不合理；由于大田福地公司提前解约，导致泉州蓝火公司的销售中断，不能以现阶段的销售均价作为认定泉州蓝火公司违约的依据；即使泉州蓝火公司真的存在违约行为，根据合同约定，大田福地公司也仅是有权按销售总金额的0.8%计算佣金，若大田福地公司既能要求泉州蓝火公司赔偿违约金200000元，又能拒付所有未付佣金，该约定明显违反了公平合理原则，且违约金明显过高，该违约条款应当予以调整。因此，泉州蓝火公司不存在违约行为，本案系大田福地公司的单方解约行为引发的，大田福地公司的反诉请求不能成立，应依法驳回其反诉请求。 泉州蓝火公司围绕本诉请求依法提交如下证据：1.《全案独家策划销售代理合同》一份，证明厦门蓝火公司与大田福地公司于2018年2月12日签订《全案独家策划销售代理合同》，约定厦门蓝火公司代理销售大田福地公司开发的大田县家誉豪庭房地产项目的事实。2.《补充协议》一份，证明根据该协议约定将《全案独家策划销售代理合同》的乙方变更为泉州蓝火公司，双方权利义务及相关服务内容遵照《全案独家策划销售代理合同》约定执行和双方同意项目策划代理费用以泉州蓝火公司为发票开具方及款项接收方的事实。3.预售公示信息一份、项目预售信息三份，证明大田县家誉豪庭房地产项目一期预售批准时间为2018年7月6日，二期预售批准时间为2018年9月30日，三期预售批准时间为2018年12月21日及一期批准销售住宅套数为51套，二期批准销售住宅套数为83套，三期批准销售住宅套数为51套的事实。4.“感谢大田！全城热销（1#楼）最后5席，错过再无！”公众号文章一份，证明大田县家誉豪庭房地产项目一期开盘时间为2018年7月8日，一期推售房源为住宅A户型（124㎡）及住宅B户型（93㎡）的事实。5.《通知》一份，证明大田县福地房地产有限公司以泉州蓝火置业有限公司销售量未满足讼争合同第七条第一款为由，于2019年2月28日单方解除讼争合同，并通知泉州蓝火置业有限公司在两日内将所有人员退场，相关客户资料移交大田县福地房地产有限公司代表梁荣昭的事实。6.《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》各一份，证明经双方结算确认，截止2019年4月1日，泉州蓝火公司累计代理销售大田县家誉豪庭房地产项目76套房产，合计签约总价为人民币55416186元，经大田福地公司事后通知，除上述76套房产外，泉州蓝火公司另有4套代理销售的房产为大田福地公司抵扣工程款房产的事实。7.发票签收单二份、发票三份、付款记录二份，证明泉州蓝火公司已向大田福地公司提供了金额合计为238695元的代理费发票和大田福地公司已向泉州蓝火公司支付了代理费238695元的事实。 经庭审质证，大田福地公司对泉州蓝火公司提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据3中1期和3期除批准销售住宅各有51套之外，还各有6间商铺，店面未销售是泉州蓝火公司销售团队的原因，且之后商铺也有出售2套，并非完全没销售；对证据4认为泉州蓝火公司作为全案独家策划销售代理人，没有将商铺销售列入推销范围属于失职；对证据6认为该证据可证实截止2018年9月7日，泉州蓝火公司仅正式签约并收取首期购房款30套，包括4套大田福地公司员工自购房，实际签约只有26套，且1期销售均价、2期销售均价、3期销售均价均低于合同约定的均价。对泉州蓝火公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 大田福地公司为证明其本诉辩称的事实和围绕反诉请求，依法提交如下证据：1.《建筑工程施工许可证》一份，证明大田福地公司于2018年5月3日取得施工许可的事实。2.《全案独家策划销售代理合同》及《补充协议》各一份。证明双方关于家誉豪庭项目独家策划、销售代理的约定等事实。3.现场照片三份。证明家誉豪庭项目三幢楼房同时开工，工程进度同步进行的事实。4.《商品房预售许可证》三份，证明三幢楼房的建筑面积和1幢、3幢房屋用途为商住，1幢有51套住宅和6间商铺的事实。5.大田房地产信息网截屏三份、《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》各一份。证明截止2018年9月7日，泉州蓝火公司仅出售30套商品房，面积3231.59平方米，截止2019年3月7日，泉州蓝火公司仅出售39套商品房，面积4348.481平方米，同时证明1幢有51套住宅和6间商铺及实际销售均价远低于合同约定的销售均价等事实。6.《关于大田家誉豪庭项目撤场通知的回复》。证明泉州蓝火公司自认截止2018年9月8日仅售出商品房31套和泉州蓝火公司实际退场在2019年3月21日之后的事实。7.家誉豪庭项目销售套数及面积表一份，证明截止2018年9月7日泉州蓝火公司仅售出1号楼30套商品房，包含4套员工自购房，面积3231.59平方米，截止2019年3月7日，泉州蓝火公司仅出售1号楼39套商品房，面积4348.481平方米的事实。8.《全民营销登记表》一份，证明30套售房中有4套是大田福地公司员工的自购房或推荐（推荐人为“柯凯”和“范玉花”）的事实。9.蓝火现场负责人陈超微信截图一份，证明《全民营销登记表》及《关于大田家誉豪庭项目撤场通知的回复》系泉州蓝火公司发送给大田福地公司员工梁荣昭事实。10.大田福地公司工资转账电子凭证五份、大田福地公司工资表和柯凯在中国建设银行个人账户工资收入明细表各一份，证明柯凯系大田福地公司员工的事实。11.代理费付款凭证四份、《委托代理协议书》和《大田县恒城房地产有限公司章程》各一份，证明范玉花系大田福地公司的按揭贷款代理公司（大田县恒城房地产有限公司）负责人的事实。12.《证明》四份，证明家誉豪庭1#1102、1#1602、1#903、1#302系大田福地公司的员工推荐销售的商品房，该4套房产不能计入泉州蓝火公司的销售业绩中。 经庭审质证，泉州蓝火公司对大田福地公司提供的上述证据中除证据7、8、9、10外的其他证据的真实性没有异议，但认为证据3与本案不具有关联性；对证据5、证据6认为正式开盘之日起二个月的截止时间应为2018年9月10日，而非2018年9月7日，且泉州蓝火公司秉持着友好协商的态度，曾提出以0.8%的标准计算总佣金并结算剩余未付佣金，但双方并未就按0.8%的标准计算总佣金达成一致意见，因大田福地公司违约在先，泉州蓝火公司未违约，故应按1.2%的标准计算佣金，且大田福地公司还需承担相应违约责任；对证据7认为系大田福地公司单方制作，不能作为证据使用；对证据8、证据9认为该证据没有任何的签字、盖章，也无具体内容，且柯斌、范玉花不是实际购买人，不能认定为员工自购房；对证据10认为该证据能够证明范玉花不是大田福地公司的员工，其不存在员工购房的情况；对证据11认为该4套商品房的买方都表示是经亲戚柯凯或范玉花介绍购买的房屋，明确了房产所有权与柯凯和范玉花无关，该4套商品房不能认定为员工购房。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对大田福地公司提交的证据7、8、9、10，本院经审查认为，根据双方签订的《全案独家策划销售代理合同》中关于大田福地公司自行保留房产、内部员工购房、建筑企业工程款与材料供应商材料款抵购房款的约定，该部分房产大田福地公司应于项目正式推售前7个工作日书面通知泉州蓝火公司，但大田福地公司并未提交相关证据证实其有书面通知泉州蓝火公司其有4套员工自购房，而该4套商品房的业主也并非是大田福地公司的内部员工，且结合经双方确认的《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》亦未将该4套商品房作为内部员工购房予以确认销售业绩，故上述证据证明力不足，无法证明截止2018年9月7日泉州蓝火公司销售的1号楼30套商品房中包含了4套员工自购房的事实。 泉州蓝火公司为证明其反诉辩称的事实依法提交如下证据：1.泉州蓝火公司员工与大田福地公司梁荣昭经理微信聊天记录（视频+关键对话截图）、家誉豪庭房源面积表、大田商品房预售价格表、家誉豪庭1号楼销售价格表各一份，证明家誉豪庭1号楼开盘可售房源仅有51套住宅，所有商铺均未进行销售；双方根据讼争合同约定在开盘前反复协商确定销售均价与销售底价；大田福地公司批准了多重价格优惠政策，并自行确认家誉豪庭相应房产最低单价为平方米6500元，且在微信聊天当中对特殊优惠房源的优惠方案均有进行批准同意和家誉豪庭相关房产销售均价与底价已由双方按照合同约定根据市场进行调节，合同暂定均价及底价标准已不再具有约束力等事实。2.家誉豪庭内部沟通群微信聊天记录（视频+关键对话截图）、家誉豪庭微信公众号文章《新春特惠，豪庭献礼！6666元/㎡起特价房限量开抢》各一份，证明大田福地公司自行确认家誉豪庭至少有3套每平方米6666元的特价房，家誉豪庭相关房产销售均价与底价已由双方按照合同约定根据市场进行调节，合同暂定均价及底价标准已不再具有约束力的事实。3.家誉豪庭营销领导沟通群微信聊天记录、家誉豪庭1号楼销控表、家誉豪庭微信公众号文章《感谢大田！全城热销丨（1#楼）最后5席，错过再无》、家誉豪庭微信公众号文章《一路繁花•感谢有你——家誉豪庭VIP业主答谢宴暨2#楼推介会圆满落幕》、家誉豪庭微信公众号文章《今天你博饼了吗？[家誉豪庭]全民博饼，抢10万购房金》各一份，证明家誉豪庭项目设置过幸运大转盘抽奖活动，特等奖为6888元购房基金，一等奖为5888元购房基金，二等奖为3888元购房基金，三等奖为3000元购房基金，四等奖为2000元购房基金，五等奖为1000元购房基金，幸运奖为项目定制礼品；大田福地公司于2018年7月6日确认家誉豪庭1号楼销控表，销控表上仅有51套住宅可供销售，泉州蓝火代理大田福地公司与各客户签署认购书均依照销控表上的价格进行签订；家誉豪庭1号楼销控表上显示的优惠政策有“存1万抵2万（总价优惠1万）”、“当日认购，7日内（含7日）签约及办理按揭的客户，（01单元/03单元打97折；02单元打98折）”；家誉豪庭2号楼存在多套特惠房源，该特惠房源售价均经大田福地公司确认；家誉豪庭项目存在至少5套每平方米6399元的特价房；总裁签售日2号楼优惠200元/㎡；家誉豪庭项目通过博饼活动赠送购房金；大田福地公司自行通过各种优惠活动进行大幅度降价，不能以优惠后的价格作为依据认定泉州蓝火公司未满足合同约定均价及底价要求等事实。4.家誉豪庭销售总表，证明泉州蓝火公司代理大田福地公司与各客户签署认购书的认购单价及认购总价均按照大田福地公司销控表等定价文件的价格执行；签约单价及签约总价是以认购单价及认购总价为基数，在扣除大田福地公司给予客户的各种优惠措施得出的最终签约价格；大田福地公司自行通过各种优惠活动进行大幅度降价，不能以优惠后的价格作为依据认定泉州蓝火公司未满足合同约定均价及底价要求的事实。 经庭审质证，大田福地公司对上述证据除证据4外的其他证据的真实性没有异议，但对证据1认为1期6间商铺属于可销售房源，大田福地公司并没有确认商铺不能销售，该销售价格表没有经过公司书面确认，且1期的实际销售均价也低于泉州蓝火公司自行制作的销售价格表均价，开盘前泉州蓝火公司配备人员不足，没有销售资格，导致蓄客不足，最终被迫降价销售，实际应当按照合同的底价执行；对证据2认为临时的促销方案不能否定双方对合同均价及底价的约定，且没有对第二期的底价和均价进行变更；对证据3认为泉州蓝火公司没有将可销售的商铺列入销控表，属于失职行为，不能作为可售房源仅为住宅51套的有效证据，大田福地公司的项目经理仅同意1号楼特价房金额，并没有认可泉州蓝火公司制作的2号楼特惠房源公示表以及2号每平方米优惠200元的销售策略及其他优惠活动；对于证据4认为该销售总表系泉州蓝火公司单方制作，各种优惠促销方案均是泉州蓝火公司设计并建议的，大田福地公司没有自行大幅降价，这不能免除泉州蓝火公司应按合同约定均价销售的义务。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对泉州蓝火公司提交的证据1的证明内容，本院经审查认为，因泉州蓝火公司未能提交相关的书面证据证实大田福地公司指定的家誉豪庭1号楼开盘可售房源仅为住宅，而不包括商业店铺，仅凭上述证据不足以证明家誉豪庭1号楼开盘可售房源仅有51套住宅；对泉州蓝火公司提交的证据4，本院经审查认为，根据双方签订的《全案独家策划销售代理合同》中关于销售成交价的约定：若泉州蓝火公司销售的成交价高于双方约定的底价和预期均价时，成交价由泉州蓝火公司自行控制，若泉州蓝火公司进行销售的成交价低于双方约定的底价时，成交价须向大田福地公司另行申请并获得大田福地公司书面同意。因泉州蓝火公司并未提交相关证据证实其销售的成交价在低于底价时，有向大田福地公司另行申请并获得大田福地公司书面同意，故该证据的证明力不足，无法证实家誉豪庭相关房产销售均价与底价已由双方按照合同约定根据市场进行调节，合同暂定均价及底价标准已不再具有约束力等事实。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月12日，厦门蓝火公司作为乙方与大田福地公司作为甲方签订一份《全案独家策划销售代理合同》，由厦门蓝火公司全案独家策划销售代理大田福地公司开发的大田县家誉豪庭房地产项目，主要约定：1.甲方委托乙方就该项目作为独家策划、销售代理商，销售该项目全部可销售面积的商业（含车库）与住宅，包括全部可售房源。2.本合同自签约之日起生效，合同截止日为一期获得预售许可证并开盘销售之日后的15个月整（或销售目标达成）。3.在本合同执行过程中，甲方不得另行委托第三方销售该项目，甲方应在乙方提交各类报告后予以书面确认签收，并在7日内向乙方提出报告书面修改建议，乙方则在收到甲方报告书面修改建议后7日内向甲方提交报告修改版本。4.乙方根据甲方的要求，向甲方提供市场分析、调查等资料，并协助甲方完成有关营销推广等全案策划与销售工作，做好项目销售工作，严格执行甲方规定的销售价格及付款方式，特殊情况须经甲方书面同意。5.乙方承诺销售代理目标为：自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期开盘可售房源的60%（以签订正式合同并交付首期款项为准）；自项目获得预售许可证并正式开盘之日起，八个月内销售该项目总的可售房源（达到预售条件）的95%（该销售任务包含已经完成的销售任务）。6.代理佣金计算办法：根据乙方进行市场分析，结合本楼盘的实际情况，暂定本项目的商品房销售第一期开盘销售底价为6780元/m2,预期均价为7500元/m2；本项目第二期开盘的商品房销售底价为7250元/m2,预期均价为8200元/m2；甲方在本项目第一期开盘前1个月根据乙方提报的市场定价分析制定全案销售每户每m2底价标准。若乙方实际销售价格金额超出“销售底价和预期均价”的价格时，则超出部分溢价分成为甲方得70%、乙方得30%；如乙方在自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内完不成销售指标或低于底价和预期均价出售，乙方佣金都按销售额的0.8%计算，且甲方有权单方面解除该合同，由此带来的损失由乙方自行承担；只有当乙方按时完成相应业绩销售指标，同时达到甲方预期销售均价目标，代理佣金按照销售总金额的1.2%计算；若乙方进行销售的成交价高于双方约定的底价和预期均价时，成交价由乙方自行控制，若乙方进行销售的成交价低于双方约定的底价时，成交价须向甲方另行申请并获得甲方书面同意。7.开盘以后销售代理费用按月结算，乙方于每月3日前报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单，经甲方审核后，于15日前按本合同约定的代理佣金计算标准支付乙方上月的代理费用。8.在本合同期间，甲方自行保留房产、内部员工购房、建筑企业工程款与材料供应商材料款抵购房款而成交的，由乙方负责销售合同的拟订及售后服务，甲方另外支付乙方每户1500元的配合费，不计入乙方销售业绩和佣金计算基数，该部分房产甲方应于项目正式推售前7个工作日书面通知乙方，该部分占商业于住宅总量不超过15套，超出部分计入乙方可销售面积，并计入乙方销售业绩，按本合同约定代理佣金计算标准支付乙方代理费用。10.在合同期间，若甲方无正当理由在乙方完成销售指标的前提下中途终止或解除本委托合同，乙方不退还甲方已付相关代理佣金，同时甲方应一次性付清乙方已实现业绩的代理佣金并支付200000元违约金。11.本合同生效后，若乙方无正当理由中途解除本委托合同或完不成销售指标，乙方需支付违约金200000元，甲方不再支付乙方的未付部分代理佣金和其他一切费用等。2018年8月28日，大田福地公司与厦门蓝火公司签订一份《补充协议》，约定《全案独家策划销售代理合同》的乙方变更为泉州蓝火公司，并同意项目策划代理费用以泉州蓝火公司为发票开具方及款项接收方。 合同签订后，泉州蓝火公司依约进驻家誉豪庭项目场地,开展营销策划、市场调研服务以及销售前台代理服务工作,组织人员进行宣传推广和发布广告等工作。家誉豪庭项目于2018年5月3日取得建设工程施工许可证,2018年7月6日取得1幢建筑面积6137.79㎡计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证,并于同月8日正式开盘；同年9月29日取得2幢建筑面积9083.41㎡计83套住宅的商品房预售许可证，并于同年10月2日正式开盘；同年12月21日取得3幢建筑面积6112.66m2计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证，并于次日正式开盘。 2019年2月28日,大田福地公司口头通知泉州蓝火公司解除销售代理合同，并与同年3月21日向泉州蓝火公司发出一份《通知》,称因泉州蓝火公司销售量未能满足自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目大田福地公司指定第一期开盘可售房源的60%的合同约定，现通知泉州蓝火公司在两日内所有人员退场，将相关资料移交给大田福地公司，由泉州蓝火公司销售经理详细统计房产营销代理费报送大田福地公司，并根据《全案独家策划销售代理合同》进行结算。尔后，泉州蓝火公司向大田福地公司报送了《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》，并由大田福地公司代表梁荣昭在上述确认表上进行签字确认。根据上述确认表，2018年7月10日至2019年3月4日，家誉豪庭项目共完成正常签约76套住宅，销售总金额计55416186元，并另有4套住宅系工程款抵购房款而成交的。其中，第一期开盘的房源共完成41套住宅（含2套工程款抵购房款），销售均价为7101.71元（不含2套工程款抵购房款），截至2018年9月8日，正常签约的第一期开盘房源的数量为31套住宅；第二期开盘的房源共完成24套住宅（含2套工程款抵购房款），销售均价为6690.31元；第三期开盘的房源共完成15套住宅。2018年9月28日和2019年1月18日，大田福地公司分别向泉州蓝火公司支付销售代理费97132元和141563元,合计238695元。 2019年5月8日，泉州蓝火公司向大田福地公司发出一份《关于大田[家誉豪庭]项目撤场通知的回复》，称泉州蓝火公司共完成销售金额54749120元，可结代理费443993元，已结代理费238695元，未结代理费205298元；根据《全案独家策划销售代理合同》，自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期可售房源的60%的约定，项目第一期1号楼于2018年7月8日开盘，至2018年9月8日，泉州蓝火公司完成31套，占可售房源60.78%，泉州蓝火公司并未违约；项目2号楼于2018年9月30日预售许可证，3号楼于2018年12月21日取得预售许可证，至今仍未到合同约定的期限，泉州蓝火公司也并未违约，大田福地公司通知泉州蓝火公司人员必须撤场，应属于大田福地公司违约，要求大田福地公司尽快支付应结的代理费。 另查明，2019年8月5日，本院根据泉州蓝火公司的申请作出（2019）闽0425执保76号执行裁定书，依法冻结大田福地公司银行账户存款632299.23元，并由泉州蓝火公司负担案件申请费3682元。 本案双方当事人争议的焦点为：本案的违约方及其应承担的违约责任和大田福地公司是否应向泉州蓝火公司支付未付部分代理费及其数额的认定。对此，本院作如下分析与认定： 本院经查认为,根据《全案独家策划销售代理合同》的约定，大田福地公司委托泉州蓝火公司就家誉豪庭项目作为独家策划、销售代理商，销售该项目全部可销售面积的商业（含车库）与住宅，包括全部可售房源，故本案可售房源应包含商业店铺。泉州蓝火公司作为涉案项目的全案、独家策划和销售代理商理应将可销售面积中的商业店铺纳入营销策划方案，并开展销售，且泉州蓝火公司提供的证据不足以证明大田福地公司指定第一期开盘可售房源仅有51套住宅，应承担举证不能的不利后果。因此，对泉州蓝火公司提出本案可售房源不包含商业店铺的主张，其理由不能成立，不予支持。大田福地公司于2018年7月6日取得1幢建筑面积6137.79㎡计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证,并于同月8日正式开盘，故根据《全案独家策划销售代理合同》关于第一期项目开盘之日起二个月内销售可售房源60%的销售数量指标和销售底价为6780元/m2,预期均价为7500元/m2的销售价格指标，同时依据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款规定“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”泉州蓝火公司应于2018年9月8日销售第一期开盘可售房源的60%，但截止于当日，扣除大田福地公司以工程款抵购房款的2套住宅，泉州蓝火公司仅正常签约销售31套住宅，占第一期开盘可售房源56.36%[31÷（51+6-2）],且截止2019年3月4日，第一期开盘正常签约的销售均价为7101.71元/m2，亦未完成销售均价为7500元/m2的指标。因此，本案的违约方应为泉州蓝火公司。关于泉州蓝火公司认为2018年9月8日为周六，系法定休假日，应以法定休假日结束的次日即2018年9月10日作为期间的最后一日的辩解意见。本院经审查认为，泉州蓝火公司作为销售家誉豪庭房地项目的销售代理商，法定休假日应为其销售该房地产项目的黄金业务时间，故泉州蓝火公司的上述辩解意见的理由不能成立，不予采纳。此外，根据《全案独家策划销售代理合同》的约定：若泉州蓝火公司完不成销售数量的指标，泉州蓝火公司需支付违约金200000元，大田福地公司不再支付泉州蓝火公司的未付部分代理佣金和其他一切费用，系对存在该种违约情形时对违约责任所作的约定,但若按该约定，泉州蓝火公司既要承担支付违约金的责任，又要承担损失未付部分代理佣金和其他一切费用的责任，该违约责任造成原、被告双方权益明显失衡，本院综合当事人双方合同履行情况及原告的违约程度,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,认定泉州蓝火公司应承担的违约责任为支付违约金，大田福地公司仍应向泉州蓝火公司支付未付部分的代理费。但同时,基于合同的实际履行情况,且大田福地公司未提交证据证明存在其他损失,大田福地公司主张的违约金200000元明显过高,泉州蓝火公司也当庭请求法院调整,故本院酌情将违约金调整为50000元。 关于大田福地公司应向泉州蓝火公司支付未付部分代理费的数额认定问题。根据《全案独家策划销售代理合同》关于代理佣金计算办法的约定：如泉州蓝火公司在正式开盘之日起二个月内完不成销售指标或低于底价和预期均价出售，泉州蓝火公司的佣金都按销售额的0.8%计算；泉州蓝火公司在规定的销售周期内，若未能达到各期推出总销售指标的90%，则代理佣金按销售总额的0.8%计算；在合同期间，大田福地公司自行保留房产、内部员工购房、建筑企业工程款与材料供应商材料款抵购房款而成交的，由泉州蓝火公司负责销售合同的拟订及售后服务，大田福地公司另外支付泉州蓝火公司每户1500元的配合费，不计入泉州蓝火公司销售业绩和佣金计算基数。结合泉州蓝火公司于2019年5月8日向大田福地公司出具的《关于大田[家誉豪庭]项目撤场通知的回复》中其自认的泉州蓝火公司共完成销售额为54749120元，另有4套住宅系工程款抵购房款而成交的，故大田福地公司应向泉州蓝火公司支付代理费为443992.96元（54749120元×0.8%+1500元×4），扣除大田福地公司已付代理费238695元，大田福地公司还应向泉州蓝火公司支付代理费205297.96元。 综上所述，厦门蓝火公司与大田福地公司签订的《全案独家策划销售代理合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定,内容合法有效,依法应受法律保护。泉州蓝火公司与大田福地公司应按上述合同和协议履行各自的义务。泉州蓝火公司已销售大田福地公司家誉豪庭项目中房屋的总金额为54749120元,大田福地公司应按约定的佣金比例给付泉州蓝火公司代理费443992.96元，扣除大田福地公司已付代理费238695元，大田福地公司还应向泉州蓝火公司支付代理费205297.96元，对泉州蓝火公司超过部分的主张，不予支持。对大田蓝火公司提出其无需再支付未付部分代理费的辩解意见，其理由不能成立，不予采纳。因泉州蓝火公司未能在合同约定的期限内完成销售数量和价格指标，其行为已构成违约，应承担支付违约金的责任，但基于合同的实际履行情况,且大田福地公司未提交证据证明存在其他损失,大田福地公司主张的违约金200000元明显过高,泉州蓝火公司也当庭请求法院调整,故本院酌情将违约金调整为50000元，对大田福地公司超过部分的反诉请求，不予支持。对泉州蓝火公司提出其不存在违约行为，应驳回大田福地公司的反诉请求的辩解意见，其理由不能成立，不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、大田县福地房地产有限公司应在本判决发生法律效力后三十日内向泉州蓝火置业有限公司支付代理费205297.96元； 二、泉州蓝火置业有限公司应在本判决发生法律效力后三十日内向大田县福地房地产有限公司支付违约金50000元； 三、上述第一、二项相抵后，大田县福地房地产有限公司应在本判决发生法律效力后三十日内支付给泉州蓝火置业有限公司款项155297.96元； 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回泉州蓝火置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回大田县福地房地产有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费10123元，减半收取计5061.50元，由泉州蓝火置业有限公司负担3418元，大田县福地房地产有限公司负担1643.50元；反诉案件受理费2150元，由大田县福地房地产有限公司负担1612.50元，泉州蓝火置业有限公司负担537.50元。财产保全案件申请费3682元，由泉州蓝火置业有限公司负担2486.50元，大田县福地房地产有限公司负担1195.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  邓锦军 审 判 员  曾海鹰 人民陪审员  薛清锦 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  郭景昉 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.相关法律条文 《中华人民共和国合伙企业法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。