山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初8799号 原告：乔钢锋，男。 委托诉讼代理人：廉乾隆，山西荣强律师事务所律师。 被告：牛继贤，男。 委托诉讼代理人：张建叶，山西晋华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢盼娣，山西晋华律师事务所律师。 被告：乔瑞宽，男。 委托诉讼代理人:李群英，女，系被告乔瑞宽之妻。 被告：运城市太方家具有限公司。 原告乔钢锋与被告牛继贤、乔瑞宽、运城市太方家具有限公司（以下简称太方家具公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔钢锋及其委托诉讼代理人廉乾隆、被告牛继贤的委托诉讼代理人张建叶、卢盼娣、被告乔瑞宽的委托诉讼代理人李群英到庭参加了诉讼，被告太方家具公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告乔钢锋向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房院的执行并解除对上述房地产的查封。2、依法确认位于运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号的房院归原告所有。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月6日，运城市盐湖区人民法院对牛继贤诉太方家具公司、乔瑞宽民间借贷纠纷一案作出（2019）晋0802民初2020号民事判决书。判决被告太方家具公司、乔瑞宽偿还牛继贤借款本金50万元及利息。原告于1998年以20万元的价格购买了被告乔瑞宽位于运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号的房屋，当时因政策原因无法办理产权证，同年被告乔瑞宽将房屋交付原告居住。2014年，原告对房屋进行了扩建。至本案诉讼时，原告在该房屋中居住已有20年之久。2019年11月，原告在房门外看到查封公告，找到被告乔瑞宽才得知该房屋因被告乔瑞宽的债务被查封，且在原告不知情的情况下被告乔瑞宽已办理国有土地使用证，且将该证进行了抵押。2019年11月19日，原告对执行标的提出书面异议，盐湖区法院作出（2019）晋0802执异309号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，该房屋在查封前，被告乔瑞宽就将该房屋出卖给原告，原告也已支付全部购房款，且原告实际占有使用该房屋长达20年之久，未过户原告没有过错。现请求查明案涉房屋的实际权利人，支持原告的诉讼请求。 被告牛继贤辩称，原告不是案涉房院的权利人。乔瑞宽于1989年购买了案涉房屋的宅基地，2003年办理了国有土地使用权证书，因乔瑞宽拒不履行（2019）晋0802民初2020号民事判决，被告牛继贤于2019年3月25日向法院申请强制执行后，法院于2019年4月1日查封了乔瑞宽名下的地号为001-（7）-388的土地。因该土地上的房屋没有办理房屋所有权登记，法院于2019年11月5日对其地上房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，贵院依据乔瑞宽的土地登记对其名下的土地及其地上房屋进行查封，合理合法。原告乔钢锋不是案涉房院的权利人，其对案涉房院不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告诉讼请求。 被告乔瑞宽辩称，案涉房屋没有卖给原告，原告是租住被告乔瑞宽的房屋。 被告运城市太方家具有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。 原告提供的证据为： 证据一、执行裁定书，证明本案属于执行异议之诉，起诉程序合法。 证据二、1、房屋买卖的中间人雷某某与2019年11月15日被告乔瑞宽妻子的谈话录音资料，证明原告与被告乔瑞宽之间存在房院买卖合同关系，当时双方通过中间人说好房款是20万元，原告当时支付了16.6万元。 2、原告与乔瑞宽的微信聊天记录，证明房院买卖合同关系，以及付款情况。 3、微信转账付款凭证，证明原告后来付清了剩余尾款。 4、雷某某、白某某、邵某某、王某某出具的四份证明：证明1998年，原告乔钢锋以20万元的价格购买了其兄乔瑞宽位于盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房院（即原来的某某四巷），并自1998年在该房院内居住使用至今的事实。 证据三、王1某出具的证明，证明在1998年4月至7月份，原告对案涉房屋投资十万元左右进行了装修，并将装修工程交给王1某进行承包施工。 证据四、某某小区预算书，证明2012年4月27日，原告对位于盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房院投资31856元再次进行了装修，并将装修工程交给杨炯进行承包施工。 证据五、张1某出具的证明，证明在2014年，原告对案涉房院加盖北房三层、南房二层、西房三层，并将建筑工程交给张1某进行承包施工。 证据六、1、生活照片16张，证明原告自1998年购买案涉房院之后，一家人都居住生活在该房院。 2、某某社区出具的证明，证明原告居住在盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房院内。 证据七、房屋购买之后装修变化照片13张，证明原告乔钢锋多次对房院进行装修、加盖等施工投资。 证据八、原告乔钢锋之子在房院内举办结婚仪式的照片7张，证明原告乔钢锋一直居住使用该房院。 证据九、结婚摄影资料，证明原告乔钢锋在案涉房院内给孩子举办婚礼。 证据十、水费、电费登记信息表，证明原告乔钢锋自1998年之后一直居住使用该房院，并且该房院登记的水电开户户主就是原告乔钢锋。 证据十一、2019年1月份至3月份电费票据三张，证明该房院内的电费户主是原告，以及原告缴费的事实。 证据十二、2019年11月8日被告乔瑞宽给原告出具的承诺书。证明1998年被告乔瑞宽将房屋出卖给原告的事实，同时证明乔瑞宽承诺近期给原告办理过户手续，如不能过户到原告名下，原告的承诺补偿自行作废，被告认可涉案房屋产权归原告所有，以后拆迁补偿归原告所有。 被告牛继贤提供的证据为： 案涉土地申请登记审批的相关材料，证明内容：1、1989年，乔瑞宽向北城办事处北街大队第三居民组购买案涉土地，并缴纳3500元宅基款。2、2003年7月7日，乔瑞宽就案涉土地向盐湖区国土资源局申请国有土地使用权登记，提交了相关文件，其中《宗地界址调查表》上有相邻宗地使用者白某某、王某某等人签字；3、2003年7月15日，运城市盐湖区国土资源局将案涉土地使用权登记申请及地籍调查结果进行公告，向社会公示，在公告期间无人提出异议；4、2003年7月25日，盐湖区国土资源局做出（2013）第185号处罚决定书，就乔瑞宽购买宅基地后未及时办理用地手续一事进行处罚；5、2003年8月20日，乔瑞宽缴纳罚款；6、2003年9月份，盐湖区国土资源局就案涉土地申请登记做出审核意见“经校核，权源合法，面积准确，四至清楚无争议，可以颁发国有土地使用权证书”。证明2003年，乔瑞宽经批准办理了案涉土地使用权登记。审批公告期间，原告未提出异议，且白某某、王某某作为相邻宗地使用者对此签字确认，说明其二人亦明知案涉土地使用权人为乔瑞宽，不存在原告1998年就购买案涉房院一事。 被告乔瑞宽提供的证据为： 原告出具的承诺书原件一份，证明原告糊弄被告乔瑞宽，让被告乔瑞宽证明该房屋是卖给原告。 对原告提供的证据，被告牛继贤质证认为：对证据1无异议。对证据2，因对话的双方为雷某某和李群英，并非本案当事人，也非买卖双方，其对话不能证明原告与乔瑞宽之间有买卖关系；原告未提交证据证明微信聊天的对方昵称大哥系乔瑞宽，对真实性和证明目的有异议；转账记录显示的是转款，结合聊天记录是其他款项，不能证明是购房款，原告在提执行异议申请中陈述剩余的3.4万元房款于1998年后陆续付清，两份陈述相互矛盾无法印证；证人雷某某的证言，不能证明双方有买卖关系且已经付款；证人白某某曾在2003年乔瑞宽申请土地登记时作为邻居在土地调查表上签字确认，说明其认可案涉土地的使用权人直至2003年仍为乔瑞宽，与书面证明相互矛盾，且未出庭作证，其证言不能作为证据使用。对证据4的真实性有异议，不能证明与案涉房屋有关。对证据6-9真实性无异议，某某社区证明仅能证明原告居住于案涉房屋，无法证明其是案涉房屋的权利人。对证据10，真实性无异议，仅能证明原告缴纳电费，水费票据显示地址为工商大酒店东四巷，与案涉房院地址不符。该票据下方手写部分是在盖章后书写，且无书写人员身份证明，不能证明与本案有关。对证据11关联性有异议，三张电费收据上载明的地址均为某某四巷12号，无法证明与本案有关，且与原告提交证据10上开户地址显示的地址也不一样。对证据12，是案涉房屋查封之后出具的，被告乔瑞宽无法在房屋查封之后处置，系逃避执行的行为，不予认可。被告乔瑞宽质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，认为不是卖房，是借原告的钱。钱是借款不是房款。对证据4，原告是租的房子，加盖的情况不清楚。对证据6-9、认可原告是住在其家21年了，对照片无异议，对社区证明无异议。对证据10-11，原告租住被告的房屋，水电费应该由原告缴纳。对证据12无异议，是被告乔瑞宽出具，但认为房子没有卖给原告。 对被告牛继贤提供的证据，原告质证认为：对证据的真实性无异议，但对关联性合法性以及被告需要证明的目的有异议，当时被告办理确权登记，属于正常程序，根据土地法相关规定，即便存在交易行为也是先确权后过户，当时办理确权的目的也是为了办理过户手续，所以说该登记手续并不影响原告与被告之间的买卖合同关系，原告完全可以基于买卖合同关系要求被告办理过户手续，该登记手续并不影响原告的买卖合同权利。被告乔瑞宽对该证据无异议。 对被告乔瑞宽提供的证据，原告质证认为：对证据的真实性无异议，对被告所要证明的内容目的有异议，该承诺书内容证实原告在1998年购买了被告乔瑞宽涉案房屋的事实，致使被告乔瑞宽要求原告在该房屋拆迁后，补偿其两套房屋，能够印证原告与乔瑞宽的买卖事实，该承诺书是原告要求被告乔瑞宽办理过户登记时，被告乔瑞宽胁迫原告提出的补偿条件。但是乔瑞宽准备办理过户时房屋被查封，所以承诺不生效。被告牛继贤质证认为：该承诺书系原告单方面出具，且乔瑞宽代理人也否认了双方之间的买卖关系，不能够证明原告系案涉房屋权利人。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，经审核，对原告提供的证据1、6-12、微信聊天记录、微信转账记录及被告提供的证据，真实性本院予以确认。对原告提供的证据4，因证人杨炯未出庭作证，对该证据的真实性不予确认，但结合双方的陈述，对原告曾对案涉房屋进行过装修、装饰的事实予以确认。根据当事人的陈述及本院确认的证据，认定事实如下： 1989年5月8日，被告乔瑞宽从北城办事处北街大队第三居民组处购买位于人民路西侧宅基地一块，面积为235.2平方米，被告乔瑞宽购买后在该宅基地上建北房两层，西房两层，南房一层。该房屋坐落于运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号，1998年，经证人雷某某的说和，原告乔钢锋以20万元的价格从被告乔瑞宽夫妻处购买了该房屋，并一直居住生活至今，期间，原告对该房屋进行了扩建及装饰装修。2003年，被告乔瑞宽将该宅基地办理了国有土地使用证（地号为：001-（7）-388）。该房屋包括其他原社员的房屋均未办理产权登记。 2019年5月6日，本院作出（2019）晋0802民初2020号民事判决书，判决乔瑞宽及太方家具公司偿还牛继贤借款本金50万元及利息。判决生效后，牛继贤申请执行。本院在执行中于2019年11月5日发出（2019）晋0802执2612号查封公告，对地号为001-（7）-388上的房屋即本案诉争的某某小区某某三巷×号房屋实施查封。原告于2019年11月19日提出执行异议，本院于2019年11月25日作出（2019）晋0802执异309号执行裁定书，裁定驳回了乔钢锋提出的异议请求。 同时查明，2019年1月3日，被告乔瑞宽在微信中向原告提出：关于乔家庄房一事，十多年前咱俩算后还差34000元，那时你嫂也知道，她曾经给我说过几次，嫌我不给你要，没办法只好让你帮我。同日，原告向被告乔瑞宽微信转款25000元，2019年2月3日，原告向被告乔瑞宽微信转款11000元。 2019年11月7日，原告在微信中向被告乔瑞宽询问“哥，你是否记得98年3月份我给你交的买院款是17万6千还是16万6千”，被告乔瑞宽回复“20几号要开庭，开庭后会告诉你，钱总数是给了16万6千元，具体时间我记不清，这不要紧，记得还有写着底”。 2019年11月8日，原告向被告乔瑞宽出具承诺，主要内容为：原告原在1998年购买乔瑞宽夫妻铁路北某某小区某某三巷×号小院一座，如果拆迁，给乔瑞宽夫妻补偿两套房等。同日，被告乔瑞宽向原告出具承诺，主要内容为：关于1998年卖给弟弟乔钢锋铁路北某某小区某某三巷×号小院一座，近期办理过户手续，如果过户不到乔钢锋名下，乔钢锋承诺的两套房作废，小院的产权归乔钢锋所有等。 审理中，证人雷某某出庭证明：1998年通过其中间说和，乔钢锋以20万元的价格购买了案涉的房屋。证人邵某某出庭证明：其与原告乔钢锋在1998年成为邻居，原告乔钢锋从1998年就居住在案涉房屋内至今，乔瑞宽给证人说该房屋卖给老三（乔钢锋），以后都住在一起了，互相照顾着，2013年底到2014年初，乔钢锋将该房屋整体加盖过一层。证人王某某出庭证明：其系乔钢锋西边邻居，乔钢锋购买该房屋后曾宴请了邻居。乔钢锋曾加盖过一层，该地段社员的土地证和房产证均没有办理，宗地界址调查表、宗地平面图是乔瑞宽的儿子乔1某让证人签字，说是房子卖给他叔叔，过户需要四邻签字。证人王1某出庭证明：1998年4-5月左右，乔钢锋让其装修过案涉房屋，装修款系乔钢锋支付。证人张1某出庭证明：2014年，证人的哥哥和乔钢锋签订合同，将案涉房屋加盖一层。被告牛继贤认为证人未参与见证买卖事宜，不能证明案涉房屋系原告购买，被告乔瑞宽认为该房屋是口头约定出租给原告，均为提供反驳证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是原告是否是执行标的物的权利人，即案涉房屋是否是原告所购买。 根据原告提供的证据，原告于1998年在中间人雷某某的说和下以20万元购买被告乔瑞宽的案涉房屋，虽未签订书面买卖合同，但双方之间就案涉房屋成立买卖合同关系，虽当时未足额支付房款，但剩余购房款经被告乔瑞宽的催要，原告已经在2019年1-2月期间付清。原告购房后对该房屋进行了改、扩建，几十年来一直居住、生活在案涉房院至今，足以说明原告系该房屋的权利人。被告乔瑞宽认为案涉房屋系出租给原告，未提供证据证实，且与被告乔瑞宽在微信、承诺中表达的意思相矛盾，本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告取得该房屋的行为发生在法院查封该房屋之前，在原告已经支付房屋价款并实际占有、使用该房屋的情况下，享有的权利足以排除执行。虽该房屋一直没有办理房产证，但根据被告乔瑞宽的陈述“社员都没有办理”，故没有办理房产证原告不存在过错。故对原告要求停止对位于运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房院的执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告乔钢锋系运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房屋的权利人； 二、停止对运城市盐湖区工农东街某某小区某某三巷×号房屋的执行。 案件受理费5800元，由被告牛继贤、乔瑞宽共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王文祥 人民陪审员  鲁姗姗 人民陪审员  李 馨 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  刘哲昊