上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30934号原告(反诉被告)：**昌，男，1972年10月31日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：高婷亭，上海博行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方超，上海博行律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海成大企业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：董丛，执行董事。委托诉讼代理人：季轩宇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵春谕，男，该公司工作人员。原告**昌与被告上海成大企业发展有限公司企业承包经营合同纠纷一案，被告反诉原告企业承包经营合同纠纷，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高婷亭律师，被告委托诉讼代理人季轩宇、赵春谕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金34,839元、进场费1万元、保证金21,600元、物业管理费960元；2.判令被告赔偿原告装修损失35,310元、设备器具损失14,900元。事实和理由：2018年11月30日，原告与被告代表季轩宇签订《定金协议》，当天原告支付季轩宇1万元。同年12月10日，原告与被告签订《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》(以下简称系争合同)，约定被告向原告提供位于本市东宝兴路XXX号商铺内的B5-B8摊位，经营河鲜、海鲜、水产干货等，期限为两年，自2018年12月18日起至2020年12月17日止，实际起算日以国家相关部门证照颁发、开业时间为准。月租金10,800元，每半年支付一次，原告支付进场费1万元，保证金21,600元，物业管理费每月300元，全部支付至季轩宇个人账户内。次日，原告支付共计88,200元，包括半年租金64,800元、保证金21,600元及半年物业管理费1,800元，系争合同签订前支付的1万元则转为进场费。付款后，被告未能按期开业，原告在等待期间，花费5万元用来装修铺位、购买冷柜等经营设备。2019年3月2日，阿拉买菜生鲜超市终于开业，但因被告经营不善，市场并不景气，其他商户均相继离场，只剩被告一家店铺。此时被告开始百般刁难，试图驱离原告。2019年5月24日，被告突然向原告发出通知，要求解除合同，原告在24小时内离场，原告与其工作人员沟通未果。5月26日，被告将超市大门上锁，禁止原告进入，至今尚有物品遗留在内。被告的行为构成违约，未能按约履行合同义务，强行驱逐合法商户，应承担违约责任。系争合同已于5月24日解除，故租金及物业管理费按照原告实际经营天数计算，自2019年3月2日至5月24日计为84天，计费标准为每日360元、10元，剩余部分应予返还。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。系争合同因原告违约，已于2019年5月24日解除。此前曾和原告沟通，经营期间原告多次违约，包括安排他人在铺位住宿长达一个月，其多次告知原告整改，原告口头同意后未能整改；自3月2日正式营业开始直至5月24日，原告从未缴纳过电费；未经允许，原告擅自将铺位转包他人；在其他商户面前抹黑被告，企图联合他人对付被告；违反消防法规，在铺位内给电瓶车充电，5月4日被告被要求进行消防整改。合同解除后，原告的物品依然占据摊位，其通过微信通知原告取走，但原告一直拖延。系争合同约定进场费属于一次性收取，不予退还。保证金因原告的前述违约行为，也不同意退还。租金和物业管理费由法院裁决。装修系原告自行所为，与被告无关，不同意承担该损失。对于器具，目前尚在摊位处，原告可自行取回，不同意赔偿损失。故此反诉要求：1.判令原告与被告签订的系争合同于2019年5月24日解除；2判令原告支付被告违约金64,800元、电费1,098元。针对被告的反诉，原告辩称，对解除系争合同和解除时间没有异议。合同订立时，原告缴纳了保证金，即使如果欠付电费，被告也可自保证金中抵扣，故原告不存在违约行为。反而是被告基于清场的目的，以情节微小的事件为借口意图驱赶原告离场，约定时间为两年经营期限的合同在原告经营三个月就提前解约，试图占有原告支付的租金、保证金和进场费，显然被告才是违约方。同时，被告以原告违约为由不予返还保证金，又向原告主张按六个月租金计算的违约金，属于双重适用，重复计算。且系争合同约定的违约金数额过高，已经过分高于被告的损失。5月底被告把超市上锁，8月就重新发包出去，即使有损失也就只有两个月的房租损失。对于电费1,098元，其承认经营以来未支付过，但被告始终未能提供正式的电费收据及双方确认的电表读数，因此不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，原告与被告员工季轩宇签订一份《定金协议》，载明原告承租被告房产，支付定金1万元，房租租金为每月10,800元，付六押二，租期两年，2018年12月3日签订房屋租赁合同，原告经营海鲜、水产。2018年12月10日，原告与被告签订《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》，约定原告承包被告位于本市虹口区东宝兴路XXX号商铺中的摊位B5-B8号，经营海鲜、河鲜、水产干货，期限自2018年12月18日至2020年12月17日，实际起算日以国家相关部门证照颁发，实际开业时间为准。摊位月租金10,800元，每半年支付一次。第三条约定因被告对商铺进行统一装修和设计，前期投入大量运营成本，为此原告同意一次性支付进场费1万元。物业管理费为每月300元，电费每度1.5元，水费每吨5元，均由原告承担。第四条约定原告需支付保证金21,600元，保证金不视为原告预付的租金，如原告拖欠任何应付款，被告有权从保证金中先行偿付，不足部分原告应立即补足。第七条违约责任约定，原告违反治安管理、消防安全等规定的，被相关部门行政处罚或被管理公司予以处罚的，或导致被告被相关部门或管理公司予以处罚的、未按合同约定支付任何款项超过七日的、不服从管理超过两次及以上者、恶意串通、勾结其他商户进行任何有损该商铺或被告行为的，属于严重违约，被告有权解除合同、没收保证金，并收取违约金64,800元。承包期内，原告逾期支付合同项下租金、水电费等，每逾期一日，按应付款项的1%支付违约金等。同年12月11日，原告支付至被告指定账户共计88,200元，包括半年租金64,800元、半年管理费1,800元及保证金21,600元。东宝兴路XXX号商铺实际于2019年3月2日正式开业。同年5月24日，被告向原告发出《停业通知》，称因B5-B8水产商户屡次违反治安管理规定和合同，不听劝阻，数十次在商铺内过夜住宿，违规给电瓶车充电，导致被告受到治安部门整改处罚，蒙受损失。同时在收到被告电费清单后超过七日未缴纳电费，开业数月从未缴纳过水电费，不服从被告和物业的管理，屡次打开消防后门，干扰小区正常人员进出管理，属于严重违约，故被告依据合同，对该商户进行停业处理，限24小时内清场搬离，同时解除合同，收回摊位，没收保证金并收取违约金等。5月26日，被告将东宝兴路XXX号商铺上锁。故原告诉至本院，要求判如所请。原告为证明其主张提供下列证据：1、2018年12月15日至2019年2月28日开具的六张收据，证明原告为摊位经营花费5万余元，进行了装修、设备购置。2、2019年5月的商铺内部照片，用以证明2019年5月，商铺中原先12家摊位已有11家搬离，原告是最后一家。被告对证据1的真实性不予认可，原告自行装修，被告不清楚具体费用，原告也没有提供正式的发票，装修和购置设备均属于原告自行为之，应自负费用。对证据2中的照片无法确定拍摄日期，本来也没有12家摊位，其中有些摊位因经营不善，主动与被告协商解约。被告为证明其辩称意见和反诉诉讼请求提供下列证据：1、2019年4月30日季轩宇与原告的微信聊天记录，用以证明被告告知原告不要在商铺消防通道和商铺门口放水产鱼盆，已被城管处罚，不希望再被消防部门处罚。2、2019年5月1日和5月10日季轩宇和原告的微信聊天记录，用以证明被告两次告知原告不能再商铺内住宿过夜和电瓶车整晚充电，原告承诺“好的好的”、“收到”、“再给他住几天”、“后天早上搬走”等，但一直拖延未能整改，严重违约。3、2019年5月6日季轩宇和原告的微信聊天记录，用以证明被告将3月14日至4月16日的三个电表数字抄数后计算的电费1098元，拍照发给原告，原告称“收到季总，出差几天回沪交”。原告从未对计费方式和金额提出异议，但一直拖欠未交，构成严重违约。4、2019年4月29日原告发给季轩宇的微信聊天记录，用以证明原告经营不善与合伙人产生矛盾，不愿承担亏损风险，要求被告退还剩余租金、押金和装修费用，想把亏损转嫁给被告。5、2019年5月6日原告发给季轩宇的微信聊天记录，用以证明被告拒绝原告的要求后，原告语言威胁，准备抹黑商铺声誉，挑唆其他商户一起闹事。6、2019年5月24日季轩宇发给原告的微信聊天记录，用以证明当天告知原告解除合同，在24小时内清场。7、2019年5月24日原告与季轩宇的微信聊天记录，用以证明原告不认可《停业通知》的内容，被告用事实一一证明。8、2019年6月19日季轩宇与原告的微信聊天记录，用以证明被告告知原告取走冰柜和私人物品，本周再不处理被告就自行处置。但原告拒不配合。9、2019年5月10日的《上海市消防监督检查意见通知书》，对系争商铺的合法性、消防安全管理、建筑防火及消防设施、危险品管理等进行检查，备注中载明“存在三合一营业场所内住人、安全出口上锁”等情况，要求被告于5月15日前改正。用以证明5月10日因原告私自将床和家具搬到商铺内并在内过夜，导致被告收到整改通知书。10、监控视频证据，用以证明过夜留宿情况、电瓶车整夜充电、原告将家具和床搬出商铺。11、商铺内B5-B8摊位三个电表的位置照片，用以证明商铺只有一个大电表有电费发票，摊位上都是小电表计算电费，原告也可自行核对。12、《GA703-2007住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》，用以证明系争商铺属于三合一场所，没有有效的防火分隔，不能住人。原告对证据1-8的真实性无异议，但水产生意进货时间就是半夜或者凌晨，有时候工人累了就在里面休息一下，早上四五点就开门营业，被告告知自己不能住人后，自己就跟工人说过，不再住在里面了。充电的事情也是经被告告知后即改正。商铺的市场维护没跟上，被告没有在宣传方面做到位，导致摊位一直亏损。因为生意不好，偶尔把鱼拿到外面销售，一开始被告是同意的，后来被告不同意，自己就把鱼拿到摊位销售。自己一直希望被告能将商铺经营好，但被告故意想把原告赶走，以便进行下轮招商，属于欺诈。被告关于原告违约的说法都是强行找理由，赶走原告后，引入第二批商家，做了大概一个月也做不下去，被告就采取同样的方式驱赶商家，以支付少量款项的方式解决事情，但原被告间一直未能协商好。对证据9真实性无异议，但通知书并非处罚决定，且内容也看不出与原告有关。对证据10，视频比较模糊，勉强看出凌晨一点钟原告摊位有人进出，是因为水产品进货、理货需要，不能证明有人居住，且被告也未明确告知原告不可留宿、充电。对证据11，真实性没有异议，电表在摊位内，但被告未能提供电力公司开具的发票，且电表的初始读数自己也没有核对，被告也未提供。对证据12,真实性无异议，但与本案无关。针对原告的质证意见，被告补充称，其负责提供摊位给原告经营，维护日常秩序和监督，提供证照，但对原告的经营不负责。3月2日正式开业后，被告做了很多宣传，但原告不懂水产经营，产品与周边需求不吻合，一周后生意即变差，处于亏损状态，当时超市的人流量每日在六七百人左右。原告是三个合伙人一起做，都不懂水产生意，后来两个合伙人回老家了，剩下原告一个人无法胜任这个生意，就将海鲜转包一对夫妻做，但两人白天做生意，晚上住在摊位，被告多次提醒原告不能住人。4月29日双方协商过，原告希望被告退还76,000元，被告未能同意，原告就在微信上言语威胁，称联合其他人把事搞大，还联系做海鲜的夫妻将货物放在消防通道上销售，希望商铺因此受罚。在开业的时候，电表读数都记录过，都有商户签字，因为晚开业，还免除了一个月的电费，商铺实际从2月19就试营业的，但电费从3月14日才开始收取。审理中，原告明确放弃遗留在摊位上的物品，并认为微信中被告也表示过，如逾期未清理，被告自行处置。本院认为，对于系争合同的解除和时间，原被告在本案审理中均无异议，明确系争合同于2019年5月24日解除，本院予以确认。合同解除后，双方应就相应款项进行结算。对于租金和物业管理费，原告按六个月支付，但实际经营期间为3月2日至5月24日，故被告应按收费标准返还剩余部分的款项，分别计为34,560元和960元。对于进场费1万元，系争合同约定因被告的设计、装修和运营成本的投入而收取，款项性质均与原告的经营相关，然原告实际经营时间不足三个月，与合同约定的两年相去甚远，被告应退还部分费用。被告辩称进场费属于一次性收取故不同意退还，该说法缺乏合同和法律依据，收取方式与是否退还并无必然印证关系。因此，本院根据合同约定的经营期限酌定应退还的进场费为8,700元。对于电费1,098元，鉴于系争商铺内存在多家摊位，被告未能提供电力公司开具的每个摊位的电费发票，原告据此拒付电费缺乏事实依据。而且系争合同也并未约定电费的支付必须以电费发票为前提，根据原被告间微信聊天记录，被告已经告知原告电费金额及计算方式，且电表均安装于摊位内，原告亦有条件自行查看、核实，被告催缴时原告亦明确答复“收到季总，出差几天回沪交”，其未对金额提出异议，应视为对电费无异议，应予支付。对于原告要求被告返还保证金的诉讼请求和被告要求原告支付违约金的反诉诉讼请求，应依据双方履约事实判断。根据季轩宇与原告的微信聊天记录、被告提供的监控视频可以认定，原告在经营期间确实存在摊位内住人、未缴纳电费、给电瓶车充电、不服从管理等违约行为，应当承担违约责任，故被告有权按约扣除保证金作为违约金不予返还。对于被告主张的违约金64,800元，计算方式为六个月的租金，原告据此认为计算方式过高且存在重复适用违约责任的情况，本院亦有同感。保证金本身即为确保原告按约履行系争合同的担保性财产，在被告已经扣除保证金的情况下，另行计算六个月的租金作为违约金，显然过高，被告也未能证明其具体损失金额，结合原告离场到被告重新招商之间的房租损失金额和已经扣除的保证金，本院将违约金酌情调整为半个月的租金即5,400元。对于装修损失和器具损失，因原告违约，且系其自行装修，故相应费用应由其自行承担。对于遗留的器具，原告在本案中也明确放弃，且被告在2019年5月24日的微信聊天中也明确要求原告清场，并于之后表示如原告未能按时取走将自行处置，故对原告要求赔偿器具损失的诉讼请求，本院不予支持。同理，前述原告之违约责任亦包括了遗留器具占用场地之费用，且被告早在6月19日即向原告明确了逾期不取、自行处置的意思表示，综上，原被告各承担相应的支付义务后即结算完毕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告**昌与被告上海成大企业发展有限公司2018年12月10日签订的《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》于2019年5月24日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内返还原告租金34,560元、物业管理费960元、进场费8,700元；三、原告于本判决生效之日起10日内支付被告电费1,098元；四、原告于本判决生效之日起10日内偿付被告违约金5,400元；五、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,652.18元(原告已预缴)，减半收取为1,326.09元，由原告负担827.49元，由被告负担498.60元。反诉受理费723.73元(被告已预缴)，由原告负担71.36元，由被告负担652.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张海二〇二〇年一月二十日书记员  张练附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……、第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。