上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15707号原告：上海佘建有色金属制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹友清，总经理。委托诉讼代理人：钱明辉，上海蓝白律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全欣，上海蓝白律师事务所律师。被告：上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：沈峰，村主任。委托诉讼代理人：胡亮，上海巨明律师事务所律师。原告上海佘建有色金属制品有限公司(以下简称“佘建公司”)与被告上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会(以下简称“江秋村村民委员会”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘建公司的委托诉讼代理人王全欣、被告江秋村村民委员会的委托诉讼代理人胡亮到庭参加了诉讼。后经原、被告双方申请，本案适用简易程序延长一个月。本案现已审理终结。原告佘建公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告动迁涉及房屋装修改造及附属物补偿费1,666,354元，审理中原告变更诉请为要求被告支付其附合添附损失109,020.37元。事实与理由：2010年，原被告签订《协议书》一份，约定因原告所需，被告将原江秋村小农村仓库及副业房交由原告改造，改造费用由原告承担。改造完成后，被告将其租赁给原告使用，租赁费标准为房屋0.28元/天/平方米(面积按改造后实际面积计算)；土地使用费为3,500元/亩(土地面积为3.13亩)。协议另约定“五、甲方交给乙方改造后的房屋(办公楼及厂房)归甲方所有。乙方生产所需铺设的白色路面、电网改造、室内装潢、附属房、自来水、厕所、水泥场、围墙及移植的绿化归乙方所有。在使用期限内如遇动迁由甲方一次性付清房屋改造费，动迁中涉及的停产停业费、搬迁费及上述附属物的补偿费归乙方所有。使用期限内房屋的损坏、拾漏由乙方承担。”2017年该涉案厂房被政府列入拆迁范围，依据合同约定在使用期限内遇动迁被告应当支付原告装修改造及附属物的补偿费，但原告实际未收到该款项。在(2019)沪0117民初4291号判决中原告赔偿附合添附损失109,020.37元，原告认为在剩余租赁期内装饰装修残值损失应由被告承担，故诉至法院。被告江秋村村民委员会辩称，不同意原告诉请,不存在原告所说的动迁事实,而是拆除违章建筑,原被告双方合同中从未有动迁被告需要支付原告装修改造相关费用的约定,故对于原告诉请理由不予认可。本院经审理认定事实如下：2010年9月28日，原告与被告签订《协议书》一份，约定因原告所需，被告将位于江秋村陈江公路XXX号的小农场仓库及副业用房交由原告改造，改造费用由原告承担。改造完成后，被告将其出租给原告使用，房屋租金为每天每平方米0.28元(面积按改造后实际面积计算)，土地使用费为每亩3,500元(合计3.13亩)。协议另对其他有关事项作了相应的约定。2011年6月15日，被告在2010年9月28日的《协议书》上补充载明：一、经审价后房屋改造总价为1,150,104.90元，根据协议约定被告以每年租赁费141,046.85元支付原告改造费，考虑到一次性投入资金等因素，双方协定至2019年6月30日，被告以上述期间所有租金抵扣改造费完成，自2019年7月1日起房屋归被告所有，原告若继续使用需另行签订租赁协议；2、在2011年至2019年6月期间，原告不再使用该房屋，由被告另行租赁，剩余房屋改造费，由被告在3个月内付清，原告不得转租。2013年7月18日，原告与案外人上海车之友机械设备有限公司(以下简称“车之友公司”)签订《转让协议书》一份，约定：一、原告同意将现有厂区转让给车之友公司；二、经过双方商定，原告现有办公楼两层面积477.57㎡、一号厂房面积617.12㎡、二号厂房面积416.45㎡，合计面积1,511.14㎡。以上厂房面积到期后归被告所有；三、其他附属房包括自行车车棚面积为349.02㎡左右、白色水泥路面从陈江路路口到本厂区、厂区水泥场地，围墙，电网改造，从陈江路外线到本厂区机房，供电设施、路灯、自来水设施、消防设施、办公楼室内外装潢、厂区不锈钢自动大门、厂区绿化、周边果树及树苗等，以上附属设施本协议签订后归车之友公司所有；四、从陈江路路口到本公司厂门口两边香樟树和圆球树以后归原告所有；五、原告现有厂区向被告承租，整个厂区设施由原告出资改造后通过有关部门进行评估，抵扣租赁费到2019年6月30日止。在2019年6月30日前无需向被告支付租赁费。到期后办公楼477.57㎡、一号厂房617.12㎡、二号厂房416.45㎡归被告所有，多出厂房面积附属设施及其他配套设施归原告所有；六、双方商定，原告同意将整个厂区现有厂房配套设施转让给车之友公司，总计金额300万元；……十、佘建公司争取在2013年11月底之前搬出厂区。2018年3月5日，车之友公司与本案原告佘建公司房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，并经本院(2018)沪0117民初4291号民事判决，该案经审理查明及认定，涉案厂区系违法建筑，车之友公司与佘建公司就系争厂房转租合同期限为自2013年12月1日起至2019年6月30日止，双方转让协议价3,000,000元，其中1,555,860.60元为系争厂房2013年12月1日至2019年6月30日期间的租金，658,914.30元为涉案厂区所形成附合添附的转让费用，785,225.10元为有关设施、设备等(即动产)的转让费用。车之友公司于2017年5月31日搬离该厂区，实际占有使用42个月，涉案厂区所形成附合添附在2017年5月31日时间节点的现值为155,743.38元，该案中判令佘建公司返还车之友公司2017年6月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费580,488元，并按佘建公司70%的过错责任赔偿车之友公司所形成附合添附损失109,020.37元，判决另对双方涉及的其他争议进行了处理。该案上诉后，二审维持原判，判决已生效。2019年1月，被告退还了原告2年的改造费，并按4.5%的利率计算利息，转账原告合计294,788元。以上事实，主要有《协议书》、《转让协议书》、银行转账单、(2018)沪0117民初4291号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据生效判决查明的事实，涉案厂区未经合法批准建造，故原、被告之间就涉案厂区签订的租赁协议无效，原告与案外人车之友公司的转租协议亦无效，但双方之间就有关设施、设备等转让协议有效。合同被认定无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告基于对被告的信赖利益所产生的损失，包括装饰装修、改造扩建费用等，应由被告承担缔约过失责任。就系争厂房租赁合同无效的过错责任而言，被告明知系争厂房没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房租赁给原告使用，应承担70%的过错责任。原告在签约前未谨慎审查涉案厂区的相关情况，应承担30%的过错责任。鉴于车之友公司已向原告支付相应对价，其中应包括其至2017年5月31日的占有使用费及截至该日所形成的附合添附费用、设施设备的转让费，同时结合相关证据，被告已经归还原告两年的改造费，故本案中原告的实际损失范围为2017年6月1日至2019年6月30日期间房屋相应的附合添附费用。根据已生效的(2018)沪0117民初4291号民事判决，涉案厂区截至2017年5月31日时间节点所形成附合添附的现值确定为155,743.38元，故本院按照被告70%的过错责任，确定被告赔偿原告109,020.37元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：被告上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海佘建有色金属制品有限公司就位于上海市松江区佘山镇江秋村陈江公路XXX号厂区所形成附合添附损失109,020.37元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,480元，减半收取计1,240元，由被告上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘奕麟二〇二〇年一月十五日书记员  孙绮远附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。