四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终818号 上诉人（原审原告、执行案外人）：罗捷，女，1958年10月14日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周旭东，四川道合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行，住所地四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：李雷，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺璇，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司，住所地四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：陈林，董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司，住所地四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街六号楼三层。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区置信路57号。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 上诉人罗捷因与被上诉人成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司），原审第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗捷的委托诉讼代理人吴明富、周旭东，被上诉人成都银行锦江支行的委托诉讼代理人李雷，被上诉人华乘万青置地公司及原审第三人长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民共同的委托诉讼代理人魏有志到庭参加诉讼。被上诉人金穗担保公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 罗捷上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2907号民事判决；2.判令停止对成都市温江区房屋的执行；3.本案诉讼费由成都银行锦江支行、华乘万青置地公司、金穗担保公司负担。事实和理由：一、罗捷与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效。双方于2014年11月30日签订案涉《商品房买卖合同》，该合同内容是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，双方已实际履行，且该合同还经人民法院生效调解书予以确认。2015年1月4日，华乘万青置地公司向罗捷交付房屋，罗捷自接房之日持续交纳物业管理费、水电费至今。罗捷未取得案涉房屋所有权系华乘万青置地公司欠付土地出让金等原因所致，罗捷并无过错。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的规定，罗捷对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够阻却一审法院的强制执行。二、华乘万青置地公司与金穗担保公司签订的《商品房买卖合同》无效。（一）该合同除已备案外，金穗担保公司未履行支付房款的义务，华乘万青置地公司也未交付案涉房屋，该交易行为违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定。（二）一审中，华乘万青置地公司也主张与金穗担保公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是担保，并出示《公证书》，以证明双方存在反担保关系，即让与担保，该担保因违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定无效。即使该担保行为有效，但其形成的法律关系也属于债权性质，而罗捷主张的是物权期待权，具有物权性质。根据法律规定，让与担保的债权不能对抗物权期待权。三、一审法院提出的交易疑点理由欠缺证据支持，不能成立。一审法院仅以对“提前支付购房款”的质疑从而否定案涉房屋买卖交易的真实性及合法性，存在以偏概全。首先，法律不禁止先付款后签订合同，只要当事人意思自治即为真实，不违反法律即应认定为有效。其次，双方前期支付款项有可能不完全基于购房目的，但双方最终交易关系为房屋买卖，该行为受法律保护，除非有证据证明双方涉嫌非法交易。最后，如果双方买卖行为不真实，罗捷不会在签订合同后随即装修入住，并持续交纳物业管理费、水电费等。一审法院仅凭怀疑而否定交易真实性无事实和法律依据。四、罗捷与华乘万青置地公司最初系借贷关系，借款到期后华乘万青置地公司不能返还借款，而罗捷也要购买房屋，故罗捷购买华乘万青置地公司开发的房屋，并用借款冲抵购房款，双方最终形成的是房屋买卖合同关系。 成都银行锦江支行辩称，一、罗捷与华乘万青置地公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋备案在金穗担保公司名下，该买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害第三人利益”情形，是无效行为。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阻却执行需符合相应法定情形。就本案而言，首先，案涉《商品房买卖合同》是订立在金穗担保公司备案合同之后，根据日常交易惯例，罗捷在购买案涉房屋前应对该房屋的合同备案情况等信息进行核实，据此可以推定罗捷对案涉房屋已备案的情形是明知的，此情况下其仍然与华乘万青置地公司签订《商品房买卖合同》，不属于善意买受人。其次，关于购房款的支付问题，罗捷一审中并未举示证据证明其在签订合同后支付了购房款，其提供的转账依据是合同签订前，由其本人或案外人向华乘万青置地公司转账的凭证，这些转账行为不能证明就是支付的购房款。再次，罗捷实际占有案涉房屋也是与华乘万青置地公司恶意串通，该行为损害了第三人合法权益，系无效行为。最后，罗捷明知案涉房屋备案在金穗担保公司名下而仍然签订《商品房买卖合同》，是该合同不能备案的原因之一。综上，罗捷对案涉房屋并不享有物权期待权。虽然罗捷与华乘万青置地公司通过法院以调解的方式确认其对案涉房屋享有合法权利，但是在双方明知案涉房屋备案在他人名下的情况下，仍然采取自认模式确认合同的效力，恰恰反映了罗捷与华乘万青置地公司恶意串通损害第三人利益的真实目的。罗捷二审陈述称其购房款是用以前借款进行冲抵，但该陈述与其在一审中的陈述完全矛盾，其一审中坚决否认与华乘万青置地公司之间除房屋买卖关系外存在其他任何关系，其二审的陈述不能推翻一审的自认。即使存在以房抵债的行为，但该行为并不产生物权期待权，无法对抗已备案买受人对房屋享有的权利，本案中也无法阻却成都银行锦江支行的强制执行。 华乘万青置地公司辩称，一、罗捷与华乘万青置地公司签订房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，罗捷是将之前的借款转化为房款，华乘万青置地公司将房屋交付给了罗捷，且该房也被罗捷占有管理使用。成都银行锦江支行并未举证证明罗捷与华乘万青置地公司之间存在恶意串通的事实。二、华乘万青置地公司在将案涉房屋出售给罗捷前，采取让与担保的方式将该房备案登记在金穗担保公司名下。虽然以买卖形式备案在金穗担保公司名下，但未实际履行，金穗担保公司未交房款，华乘万青置地公司也没有交付房屋给金穗担保公司。三、华乘万青置地公司将案涉房屋出售给罗捷时，未告知该房屋登记备案在金穗担保公司名下这一事实。四、华乘万青置地公司因未缴纳土地出让金等原因造成包括案涉房屋在内的商品房未办理初始登记。基于该障碍，故一直未将案涉房屋过户到罗捷名下，对此罗捷不存在过错。 长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民陈述称，同意华乘万青置地公司的意见。 罗捷向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于成都市温江区房屋，确认该房屋的所有权属罗捷；2.判决华乘万青置地公司为该房屋办理不动产登记至罗捷名下。 一审法院认定事实：案涉房屋是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2013年7月4日，案外人金丽向华乘万青置地公司转账200万元；2014年3月28日，另案当事人徐宗质向华乘万青置地公司转账300万元；2014年4月22日，徐宗质向华乘万青置地公司转账350万元；2014年7月7日，案外人覃卓云向华乘万青置地公司转账400万元；2014年7月18日，案外人李莉雯向华乘万青置地公司转账100万元；以上五笔转款金额共计1350万元。罗捷与另案当事人徐宗质、金绍学及李莉雯、覃卓云、金丽、徐开飞、包奕发等共八人分别与华乘万青置地公司订立《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同共涉及住房12套、车位10个。其中罗捷涉及2套住房和1个车位。案涉房屋由华乘万青置地公司与罗捷于2014年11月30日签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定房屋建筑面积168.85平方米，总价1073491元，合同对房屋交付时间未作约定。同日，罗捷与成都合达联行物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。2015年1月4日，华乘万青置地公司向罗捷交付了案涉房屋，双方办理了相应的交接手续。同日，罗捷交纳了从2014年12月1日开始的物业管理费。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保，2014年10月10日，案涉房屋以华乘万青置地公司与金穗担保公司之间的商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将案涉房屋作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经四川省成都市中级人民法院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。该院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对案涉房屋续行查封，查封时间从2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，该院公告对案涉房屋进行处置。罗捷提出执行异议，该院审理后，于2017年8月8日作出（2017）川01执异1233号执行裁定，以案涉房屋已经备案登记在金穗担保公司名下，罗捷订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回罗捷的异议请求。罗捷不服裁定提起诉讼。 一审法院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在我国不动产物权变动采用债权契约加登记模式下，物权期待权成立的前提是双方存在真实有效的设立、变更、转让不动产物权的债权契约。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”合同是以要约承诺意思表示一致成立的民事法律行为。在依法成立并生效的买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权给买受人，买受人的主要义务是按合同约定向出卖人支付价款。支付价款是合同义务，双方之间的《商品房买卖合同》订立于2014年11月30日，但付款1350万元是双方订立《商品房买卖合同》之前，且并非与《商品房买卖合同》中的购房人一一对应。罗捷在诉讼中对总共付款1350万元解释为基于抱团养老和团购优惠的目的。房地产市场上确实存在团购等优惠方式和规避预售许可证要求而采取预约、预购、预订等购房方式，但至庭审辩论终结前，罗捷也没有提交与他人合意团购房屋和付款前已经选定拟购房屋的证据，相反在房屋没有选定的情况下，其所主张的“团购价款”和事后签署的《商品房买卖合同》约定的价款刚好吻合。没有合同、没有标的物，但提前精确履行了尚不存在的“合同付款义务”，如此“事实”难以让人相信。结合华乘万青置地公司曾与不同的主体为担保债务履行而签订商品房买卖合同或者以买卖的方式抵偿债务是较普遍存在的情形，由徐宗质等人分次大笔转账给华乘万青置地公司的款项为罗捷购房款的事实不具有高度可能性。因此，在法律上难以认定转款时的效果意思是购买房屋。整个诉讼中，罗捷又坚决否认双方存在商品房买卖关系之外的其他可能发生物权变动的债权原因行为的民事法律关系。罗捷以对案涉房屋享有物权期待权为由提出排除强制执行的理由缺乏事实依据，依法不予支持。因罗捷排除执行的请求不能支持，对其提出的确认案涉房屋权属归属的请求，不再审理。 综上，罗捷的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回罗捷的诉讼请求。一审案件受理费14461元，由罗捷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 罗捷提交了以下证据： 第一组：1.徐宗质书写的借款350万元实际出资说明；2.徐宗质与华乘万青置地公司签订的《借款合同》1份；3.罗捷与华乘万青置地公司签订的《融资居间协议》1份；4.徐宗质、罗捷的中信银行卡账户交易明细；5.罗捷、徐宗质的中国农业银行账户交易明细清单；6.华乘万青置地公司开具给徐宗质的用于担保还款的转账支票1张。拟以该组证据证明：1.2014年4月22日，徐宗质与华乘万青置地公司签订《借款合同》，约定徐宗质借款350万元给华乘万青置地公司，期限6个月，月利率2%，华乘万青置地公司用6套住房和1张远期支票作为担保；2.该350万元借款的实际出资人是徐宗质150万元、罗捷200万元。 第二组证据：1.华乘万青置地公司与徐宗质、罗捷签订的《三方抵款协议书》1份；2.徐宗质出具的《收条》1张；3.徐宗质出具的《委托书》1份。拟以该组证据证明：1.2014年11月30日，因华乘万青置地公司无力还款，徐宗质、罗捷与华乘万青置地公司签订《三方抵款协议书》，明确华乘万青置地公司共计向徐宗质、罗捷借款350万元无力归还，华乘万青置地公司以3套房屋和3个车位抵偿全部借款。2.同日，徐宗质委托华乘万青置地公司办理3套房屋及3个车位的《商品房买卖合同》事宜。3.因华乘万青置地公司已经与徐宗质、罗捷签订《三方抵款协议书》，华乘万青置地公司以房抵债并签订《商品房买卖合同》，徐宗质于2014年12月1日给华乘万青置地公司出具《收条》，签字确认收到华乘万青置地公司还款350万元。 第三组证据：1.案涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议、购房收据、交房程序表、物品领用表、水电费收据等；2.案涉房屋现状；3.物业服务费收据。拟以该组证据证明：1.以房抵债协议已履行完毕，债权债务关系消灭。《商品房买卖合同》成立并生效。2.案涉房屋已经交付给罗捷，且罗捷已经装修入住，并持续交纳物业管理费。 第四组证据：1.包奕发、金绍学取得的不动产权证书；2.《公证书》1份；3.杨春年案判决书1份；4.车位买卖合同。拟以该组证据证明：1.1350万元款项共抵了12套住房、10个车位，车位均签订了《商品房买卖合同》。2.与罗捷本案情况类似的包奕发、金绍学另外2套抵债房产已经办理了不动产权证。3.华乘万青置地公司将案涉房屋以虚假买卖合同登记备案至金穗担保公司名下，实际是担保。4.一审法院判决停止执行与案涉房产类似的同一小区杨春年购买的房产。 成都银行锦江支行质证意见：第一组证据：证据1，系徐宗质个人陈述，对其真实性及客观性无法判断，不具有任何证明力。证据2，因无原件，对其真实性不予认可，且《借款合同》发生在案外人徐宗质与华乘万青置地公司之间，与本案无关联性；同时，该《借款合同》中载明的担保房屋也不包括案涉房屋。证据3-5，对其真实性无异议，但与本案无关联性。证据6，因无原件，对其真实性不予认可。第二组证据：证据1，对其真实性无异议，但以房抵债的行为不能产生物权期待权，并不能优先于在先形成的权利，故不能阻却对该房屋的执行。同时，罗捷在一审中向法庭陈述，其和华乘万青置地公司之间并不存在其他的债权债务关系，仅是房屋买卖关系，故该证据与其一审陈述矛盾，该证据是其为对抗执行而虚构的。证据2，对其真实性不予认可。证据3，对其真实性无法确认，且证据载明的内容与罗捷在一审中的陈述相悖，内容是不真实的，不予认可。第三组证据：证据1，一审已经质证，质证意见与一审质证意见相同。证据2，对其真实性无法确认。证据3，对其真实性无异议，但该证据只能证明罗捷占有案涉房屋的事实，并不能证明罗捷对该房屋享有物权期待权。第四组证据：证据1，对其真实性无异议，但与本案无关联性，并不能以此证明罗捷对案涉房屋享有物权期待权。证据2，对其真实性无法确认，且《反担保抵押合同》所涉及的房屋并不包含案涉房屋，故该证据不能证明备案在金穗担保公司名下的案涉房屋是名为买卖实为担保。证据3，对其真实性无异议，但该判决并非生效判决，且与本案无关联性。证据4，对其真实性无异议，但罗捷是否向华乘万青置地公司购买案涉房屋之外的其他房产与本案无关，即使其他的房屋买卖合同是真实有效的，也不能证明罗捷和华乘万青置地公司之间对案涉房屋的买卖是真实合法有效的。综上，罗捷在二审中提交的证据并非法律规定的新证据，不应作为新证据予以采信。 华乘万青置地公司、长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民质证意见：对罗捷提交证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。 本院认证意见：罗捷提交的第一组、第二组、第三组证据能够相互印证，其真实性应予确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，应予采信，其证明力应结合全案证据和事实综合评判。罗捷提交的第四组证据之证据1、3、4，因各方对其真实性均无异议，应予确认，但证据证明内容与本案不具有关联性，应不予采信；证据2，虽然成都银行锦江支行对其真实性有异议，但该《反担保抵押合同》经公证，且作为签约当事人的华乘万青置地公司、长锦建筑公司对其真实性均予以认可，故其真实性可以确认，且证据证明的内容与本案具有关联性，应予采信，其证明力应结合全案证据和事实综合评判。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定下列事实： 2014年4月22日，徐宗质与华乘万青置地公司签订《借款合同》，约定徐宗质向华乘万青置地公司出借款项350万元，借款期限6个月，月利率2%；华乘万青置地公司用其开发的温江区英郦庄园6套住宅和1张金额为350万元的支票作为担保。 2014年11月30日，徐宗质出具《委托书》，内容为：徐宗质于2014年4月22日与华乘万青置地公司签订《借款合同》，华乘万青置地公司向徐宗质借款350万元，徐宗质认可借款为徐宗质140万元，罗捷210万元；经华乘万青置地公司、徐宗质、罗捷共同友好协商，均同意将该350万元借款，转为向华乘万青置地公司购买其开发的英郦庄园项目的购房款，其中徐宗质购买住宅1套和地下车位175、176号，罗捷购买7栋3单元7楼2号、8栋2单元4楼2号住宅和地下车位174号，总价合计350万元。徐宗质特委托华乘万青置地公司给予办理前述住宅及车位抵偿借款350万元，《商品房买卖合同》签订生效后，即华乘万青置地公司已还清徐宗质350万元借款。 同日，华乘万青置地公司与罗捷及案外人徐宗质签订《三方抵款协议书》，主要约定：2014年4月22日，华乘万青置地公司向徐宗质借款350万元。因华乘万青置地公司无力偿还借款并欠利息35万元，经三方协商一致同意借款转为购房款，徐宗质放弃利息35万元。华乘万青置地公司向徐宗质、罗捷出售其开发的位于成都市温江区房屋，3个车位，价款共计350万元。华乘万青置地公司所欠徐宗质借款350万元，在出售房屋款项冲抵借款后，各方不再找补。 2015年5月5日，罗捷向成都市温江区人民法院起诉，请求确认其与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。同年5月12日，双方达成调解协议，确认案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。 2014年5月10日，华乘万青置地公司作为抵押人、金穗担保公司作为抵押权人、长锦建筑公司作为主债务人签订《反担保抵押合同》，约定华乘万青置地公司以其享有的财产向金穗担保公司提供抵押反担保。该合同附件《抵押财产清单》载明了用于抵押的具体房屋。 本院认为，本案二审争议焦点为罗捷就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 罗捷上诉主张，其与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，且双方已实际履行，虽然未取得案涉房屋的所有权，但系华乘万青置地公司原因所致，罗捷并无过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的规定，罗捷对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够阻却一审法院的强制执行。对此，本院认为，首先，本案一审中，罗捷称其是基于抱团养老和团购优惠的目的购买案涉房产，但结合其二审提供的证据显示，罗捷与华乘万青置地公司之间最初系借款关系，后因华乘万青置地公司经营困难，无法偿还借款，故双方合意采取以房抵债的方式了结借款关系并签订了《三方抵款协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。协议签订后，罗捷也按照约定接受了房屋并已入住。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，罗捷因与华乘万青置地公司之间先存在债的关系，为实现债权，通过与华乘万青置地公司协商一致采用以房抵债的方式消灭双方的债，并由此订立《三方抵款协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，虽然罗捷与华乘万青置地公司所签订《商品房买卖合同》的内容与以支付购房款为对价而获取出售房产的所有权的买卖合同无明显的区别，但在签订《三方抵款协议书》的同时所签订的案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以房抵债的实际履行方式，双方之间的以房抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。案涉合同性质实质上是以房抵债协议，其目的在于消灭华乘万青置地公司对罗捷的借款，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以房抵债协议中的“买受人”，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围并不相符，本案不符合适用该条规定的前提条件。另外，虽然罗捷与华乘万青置地公司就案涉《商品房买卖合同》及补充协议的合法性、有效性通过法院调解确认并形成调解书，但调解协议仅是对双方之间协议效力的确认，并不产生物权效力，且依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该调解书也不能作为阻却执行的依据。 罗捷上诉主张，华乘万青置地公司与金穗担保公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是让与担保，该担保因违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定而无效，且即使该担保行为有效，但其形成的法律关系也属于债权性质，不能对抗罗捷享有的物权期待权。对此，本院认为，首先，如前所述，罗捷与华乘万青置地公司之间所签订《商品房买卖合同》的真实意思是以房抵债，故罗捷对案涉房屋并不享有不动产买受人的物权期待权。其次，虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋以买卖合同的名义备案至金穗担保公司名下，但本案中华乘万青置地公司主张双方签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同实为让与担保合同，且结合金穗担保公司为长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款提供担保，以及华乘万青置地公司与金穗担保公司、长锦建筑公司签订《反担保抵押合同》约定华乘万青置地公司以其享有的房屋向金穗担保公司提供抵押反担保的事实，能够明确双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是华乘万青置地公司以该种方式向金穗担保公司提供反担保，因此，双方之间的《商品房买卖合同》名为商品房买卖实为让与担保。本案中，金穗担保公司与华乘万青置地公司签订《商品房买卖合同》所约定的房屋买卖，是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，金穗担保公司不能要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同。双方之间的真实意思行为是让与担保，该种担保方式虽不是法律明确规定的担保方式，但确属双方的真实意思表示，且不存在法定的无效情形，应属有效。由于双方仅办理了备案登记，并未完成担保物权登记，金穗担保公司对案涉房屋不享有担保物权，其享有的权利也仅属于一般债权。第三，案涉房屋属于华乘万青置地公司开发的商品房，华乘万青置地公司目前仍是该房屋的所有权人。虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司之间的真实法律关系是让与担保，其不能要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同，但华乘万青置地公司与金穗担保公司均是成都银行锦江支行案涉债权的债务人，因此，案涉房屋仍属于被执行财产范围。 综上所述，罗捷与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议实质是以房抵债，罗捷基于该交易不动产的行为，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故罗捷对案涉房屋享有的民事权益，并不足以排除成都银行锦江支行基于生效法律文书申请的强制执行。一审判决驳回罗捷要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，并无不当，应予维持。罗捷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费14461元、二审案件受理费14461元，均由罗捷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 朱文京 审 判 员 蒋 濒 二〇二〇年一月十五日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣