福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19841号 原告（反诉被告）：厦门玖零捌娱乐有限公司，住所福建省厦门市思明区厦禾路908号东南亚大酒店裙楼二、三层，统一社会信用代码91350203051151407F。 法定代表人：叶小菊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰伟，福建懿茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕晓华，福建懿茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐艳飞，男，1989年8月12号出生，汉族，户籍地河南省西华县，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈熠，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈依芬，福建汇德（厦门）律师事务所实习律师。 第三人：罗国东，男，1968年2月6日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：兰伟，福建懿茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕晓华，福建懿茂律师事务所律师。 第三人：厦门东南亚大酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路908号，统一社会信用代码91350200612001370Q。 法定代表人：陈丹云，董事长。 委托诉讼代理人：何童欣，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施文君，福建英合律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门玖零捌娱乐有限公司（以下简称玖零捌公司）与被告（反诉原告）徐艳飞，第三人罗国东、厦门东南亚大酒店有限公司（以下简称东南亚大酒店）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在案件审理过程中，徐艳飞提起反诉，本院于2019年11月7日予以合并进行审理，并于2019年11月8日追加东南亚大酒店作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）玖零捌公司及第三人罗国东的共同委托诉讼代理人兰伟、吕晓华，被告（反诉原告）徐艳飞的委托诉讼代理人陈熠、陈依芬，第三人东南亚大酒店的委托诉讼代理人何童欣、施文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玖零捌公司向本院提出诉讼请求：1.确认玖零捌公司与徐艳飞签订的《合作协议》于2018年8月3日解除；2.判令徐艳飞立即向玖零捌公司赔偿损失共计730486.73元（其中酒水损失160279.73元，租金损失570207元）；3.判令徐艳飞立即向玖零捌公司归还经营证件及物品（详见附件）；4.本案全部诉讼费用由徐艳飞承担。事实和理由：玖零捌公司向第三人东南亚大酒店承租酒店附属楼二、三层以及一层西南角场地，并注册成立厦门夜色时都娱乐有限公司（以下简称夜色时都公司）主营歌舞厅娱乐活动，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。2017年，夜色时都公司更名为玖零捌公司。2018年4月11日，玖零捌公司委托第三人罗国东与徐艳飞签订《合作协议》，约定玖零捌公司自2018年4月11日起将场地交由徐艳飞实际经营管理，徐艳飞自负盈亏，在此之前由于该场地的经营产生的所有债权（包括但不限于应收账款等）、债务（仅包括拖欠业主方的租金、员工工资以及酒水供应商款项三部分）均归徐艳飞，其中，徐艳飞承担的债务部分以1200000元为上限，超出部分由玖零捌公司承担；玖零捌公司应在合同签订日起向徐艳飞提供所有有效经营证件的原件（营业执照、卫生许可证、消防合格证、娱乐许可证等）；合同履行期间，如一方违约，违约方应向另一方支付违约金500000元整。协议订立当日，玖零捌公司立即将场地移交给徐艳飞，并将场地内原有的价值160279.73元的酒水通过案外人张瑞交付徐艳飞。徐艳飞接手经营后，不但拒绝承担2018年4月11日前因经营场地产生的债务，且接管之后的房屋租金、服务费、卫生费等场地使用费用也未向东南亚大酒店支付，严重违反了合同约定。2018年7月，玖零捌公司向徐艳飞发函解除合同，徐艳飞于2018年8月3日回函同意解除合同。合同解除后，因徐艳飞没有清偿租金债务及向玖零捌公司腾退场地，导致玖零捌公司被东南亚酒店起诉。执行阶段，东南亚酒店申请的执行标的1216597元（2017年11月14日至2018年9月11日期间产生的租金）。其中2017年11月14日至2018年月4日10日期间产生租金590156元由玖零捌公司负担，2018年4月11日至2018年9月11日租金626441元由徐艳飞承担。现玖零捌公司与东南亚酒店以1087387元的数额达成执行和解，按照比例，徐艳飞应承担570207元的租金。此外，徐艳飞未向玖零捌公司返还相关经营证件、酒水，故玖零捌公司诉至法院，并提出如上诉请。 徐艳飞辩称，一、案涉《合作协议》系无效协议，玖零捌公司据此主张租金等损失没有依据。协议虽名为《合作协议》，但根据实际约定及协议条款可以看出本协议实际是一份转租协议。该协议未经业主方东南亚大酒店同意及追认，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对第十六条规定的详细解释“承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上实属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权”，故《合作协议》系无效协议。二、即使协议有效，双方的法律关系也应于2018年7月5日解除。且徐艳飞真正占有使用案涉房产仅10天，玖零捌公司要求徐艳飞承担从2018年4月11日至2018年9月11日的租金损失没有依据。三、玖零捌公司隐瞒债务欺骗徐艳飞承接案涉房产，之后又拒不移交公章、拒不配合变更租赁合同、押金收据，系玖零捌公司拒不履行约定义务，违约在先。四、本案中徐艳飞未获得任何收益，反而损失了装修款等共计200000元，若支持玖零捌公司的诉求将严重违背公平原则。 东南亚大酒店述称，一、东南亚大酒店原将位于东南亚大酒店附属楼二、三层以及一层出租给玖零捌公司。经生效判决确认东南亚大酒店与玖零捌公司的租赁关系于2018年9月11日解除。二、依据合同约定，玖零捌公司不得通过转租、转包等方式将租赁场地交由第三方经营。三、东南亚大酒店对于玖零捌公司与徐艳飞之间的合同关系及经营细节并不知情，更未参与，本案纠纷与东南亚大酒店无关。 罗国东述称，与玖零捌公司意见相同。 徐艳飞向本院提出反诉诉讼请求：1.确认玖零捌公司与徐艳飞签订的《合作协议》无效；2.判令玖零捌公司向徐艳飞支付违约金500000元；3.判令玖零捌公司赔偿徐艳飞损失200000元；4.反诉诉讼费用由玖零捌公司承担。事实和理由：2018年4月11日，徐艳飞与玖零捌公司签订《合作协议》，约定：玖零捌公司将其承租的东南亚大酒店附属二、三层及一层场地转交给徐艳飞实际使用，由徐艳飞全权负责经营管理并且承接玖零捌公司于协议签订前的全部债权债务，玖零捌公司需协助徐艳飞办理房产交接等事宜。2018年4月30日，房产即遭东南亚大酒店停水停电，后徐艳飞即发现玖零捌公司故意隐瞒拖欠高额租金及债务的事实，且玖零捌公司始终未按照协议约定移交公章，拒绝配合办理租赁合同、押金收据的变更等事宜。徐艳飞认为，协议虽名为合作协议，实际是一份典型的转租协议，且该转租协议未经业主方东南亚大酒店同意及追认，故该协议属于无效协议。玖零捌公司故意隐瞒，欺诈徐艳飞签订协议，且始终未按照协议约定配合徐艳飞办理房产交接事宜，直接导致徐艳飞无法接收房产，对外开展经营，其行为已构成违约。依据《合作协议》约定，玖零捌公司应向徐艳飞支付违约金500000元。协议签订后，徐艳飞替玖零捌公司支付了员工工资、税费等费用，采购了经营所需的系统、日用品等。因玖零捌公司的违约行为，给徐艳飞造成了损失200000元，该损失应由玖零捌公司承担，故徐艳飞提出如上诉请。 玖零捌公司辩称，一、徐艳飞主张名为合作协议实为转租协议不能成立，双方签订的《合作协议》合法有效。双方合作的内容不符合租赁合同的特征，且经营场所的租赁合同相对方没有发生变更，自始至终都是玖零捌公司与东南亚大酒店，根本不涉及转租问题。二、玖零捌公司不存在违约行为，徐艳飞无权要求玖零捌公司承担违约金500000元。三、合作协议签订当天场地就已交付，2018年4月13日双方进行酒水盘点，4月18日办理经营所需证件的交接，因此不存在未按约定交接。四、徐艳飞主张玖零捌公司承担损失200000元没有事实依据。徐艳飞仅支付了营业税3310元以及员工工资10099元，该金额远远小于玖零捌公司的损失，与玖零捌公司的损失抵扣后，其无权再主张。即使徐艳飞对案涉场地进行了装修，亦是其自主经营期间的投入，应由其自负盈亏，与玖零捌公司无关。 罗国东述称：与玖零捌公司意见相同。 本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，东南亚大酒店与案外人厦门嘉盛酒楼有限公司（以下简称嘉盛公司）签订《场地租赁合同》，约定将位于东南亚大酒店附属楼二、三层以及一层西南角场地出租给嘉盛公司，租赁期5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日。2014年7月30日，嘉盛公司向东南亚大酒店缴纳租金保证金725004元及水电保证金50000元，同日，东南亚大酒店开具《厦门市地方税务局通用机打发票》，确认收到上述保证金。2015年6月11日，东南亚大酒店与嘉盛公司、夜色时都公司签订《补充协议书》，约定将原嘉盛公司承租的场地转由夜色时都公司承租。 2017年4月18日，夜色时都公司将名称变更为玖零捌公司。 2018年4月11日，玖零捌公司委托罗国东与徐艳飞签订《合作协议》，约定玖零捌公司与徐艳飞共同组建新公司，由徐艳飞全权经营；玖零捌公司在2018年4月11日前于经营过程中所产生的所有债权（包括但不限于应收账款等）、债务（仅包括拖欠业主方的租金、员工工资以及酒水供应商款项三块）均归属于徐艳飞，由徐艳飞全权负责处理，债务金额不超过1200000元，超出部分由玖零捌公司负责处理；原玖零捌公司投入的所有装修、设施设备、场所内所有资产包括但不限于空调、音响、监控、办公设备、桌椅、包厢内的所有装饰、装修等均归属新公司所有；玖零捌公司应在合同签订日起向徐艳飞提供所有有效经营证件的原件（营业执照、卫生许可证、消防合格证、娱乐许可证等）；合同履行期间，如一方违约或提出不合作，需向另一方支付违约金500000元整；新公司由徐艳飞持有全部股份，玖零捌公司对新公司后续经营过程中产生的债权债务概不负责，徐艳飞自负盈亏。 2018年4月13日，玖零捌公司出具《吧台日报表》，将价值160279.73元的酒水通过张瑞交付给徐艳飞。2018年4月18日，玖零捌公司出具《交接清单》，将经营场地及营业执照、卫生许可证、消防合格证、娱乐许可证等相关经营证照物品（详见附件）交给徐艳飞。现相关经营证照物品仍在徐艳飞处。徐艳飞接收场地后着手进行装修。 2018年4月30日，因拖欠租金，东南亚大酒店对附属楼二、三层及一层西南角场地采取停水停电措施。 2018年7月5日，玖零捌公司向徐艳飞发出《解除的通知》，要求解除《合作协议》；归还经营场所、设施设备、库存存货、营业执照等经营证件；承担自2018年4月11日起的所有费用；支付违约金500000元。 2018年8月3日，徐艳飞向罗国东发出《关于解除的通知的复函》，同意解除《合作协议》，并要求玖零捌公司支付违约金500000元、赔偿损失200000元。 另查明，2018年7月11日，东南亚大酒店将玖零捌公司、嘉盛公司诉至本院，诉求解除房屋租赁关系；腾退场地；支付所欠租金、占用费及利息；支付服务费、卫生管理费等。2018年11月19日，本院作出（2018）闽0203民初11987号民事判决书，判决东南亚大酒店与玖零捌公司之间就东南亚大酒店附属楼二、三层以及一层西南角场地形成的房屋租赁关系于2018年9月11日解除；玖零捌公司应于判决生效之日起十日内将东南亚大酒店附属楼二、三层以及一层西南角场地腾退给东南亚大酒店；玖零捌公司应于判决生效之日起十日内向东南亚大酒店支付租金1216597.43元（其中2017年11月14日至2018年6月30日按119626.10元/月计算，2018年7月1日至2018年9月11日按131588.71元/月计算）及利息（以919731.15元为基数，自2018年9月11日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；玖零捌公司应于判决生效之日起十日内向东南亚大酒店支付占用费（按131588.71元/月的标准，自2018年9月12日起计算至实际腾退之日止）；玖零捌公司应于判决生效之日起十日内向东南亚大酒店支付服务费（自2017年12月1日起至2018年6月30日止按13291.30元/月计算，自2018年7月1日起至实际腾退之日止按14620.43元/月计算）；玖零捌公司应于判决生效之日起十日内向东南亚大酒店支付卫生管理费（按800元/月的标准，自2017年12月1日起计算实际腾退之日止）。 2019年1月，东南亚大酒店向本院申请执行玖零捌公司的财产，执行标的为1216597元。2019年8月19日，厦门至中资产房地产评估有限公司受本院委托，出具厦至中资评报字[2019]第047号《资产评估报告》，认定案涉场地内的动产评估值为312383元。2019年10月22日，东南亚大酒店与玖零捌公司在本院主持下达成执行和解，东南亚大酒店撤回对案涉租赁场地内动产的拍卖程序，玖零捌公司同意将上述动产直接交给东南亚大酒店处置。双方就本案的债权债务就此终结，即，玖零捌公司与东南亚大酒店以1087387元的金额达成和解，玖零捌公司以租金保证金725004元、水电保证金50000元及上述价值312383元的动产予以抵扣欠付东南亚大酒店的租金及各项费用1087387元。 以上事实，有玖零捌公司提交的《合作协议》《说明函》《吧台日报表》《交接清单》《解除合作协议的通知》《快递单》《执行笔录》《资产评估报告》《发票》《民事判决书》，徐艳飞提交的《关于解除合作协议的通知的回复函》《快递单》《中国民生银行电子银行业务回单凭证》，东南亚大酒店提交的《场地租赁合同》《场地租赁合同补充协议》《补充协议书》《企业名称变更通知函》以及本院庭审笔录、质证笔录佐证，对于以上事实及证据，本院予以确认。 本院认为，玖零捌公司与徐艳飞签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。根据协议内容的约定，玖零捌公司将经营管理权转让给徐艳飞，并将相关经营证件的原件交付徐艳飞，徐艳飞应承担公司于2018年4月11日前在经营过程中所产生的所有债权及以1200000元为限的债务，并有权使用场地的装修、设备等，故双方签订的《合作协议》实际上是玖零捌公司经营管理权的转让协议，而非单纯的不动产租赁转让关系，故徐艳飞认为该协议为转租协议，未经业主东南亚大酒店同意而无效的意见，与事实不符，本院不予采纳。同理，对徐艳飞提出的该协议无效的反诉主张，本院不予支持。 根据协议的约定，徐艳飞应负担2018年4月11日前于经营过程中所产生的包括拖欠业主方的租金等债务，可见徐艳飞应负担玖零捌公司拖欠东南亚大酒店自2017年11月14日起至合作期间的租金，但徐艳飞并未及时支付该部分租金，导致东南亚大酒店于2018年4月30日对讼争场地采取停水停电措施，并将玖零捌公司诉至本院主张解除讼争场地的租赁合同，故徐艳飞的行为已构成违约，玖零捌公司有权解除合同。事实上，玖零捌公司已于2018年7月5日向徐艳飞发出解除协议的通知，徐艳飞亦于2018年8月3日回函同意解除，现双方均确认《合作协议》于2018年8月3日解除，本院予以照准。因徐艳飞的违约行为导致协议解除，徐艳飞应支付自2018年4月18日起至场地实际支付之日止的租金及使用费，并承担赔偿损失的违约责任，故玖零捌公司有权要求徐艳飞支付自2018年4月18日至2018年9月11日期间的租金及使用费，即119626.10元÷30天×74天+131588.71元÷30天×73天=615276.91元，玖零捌公司主张参照和解金额与判决租金的比例计算徐艳飞应支付的租金及使用费，合理合法，本院予以照准，即615276.91元÷1216597.43元×1087387元=549930.57元，故对玖零捌公司该部分诉求，本院予以部分支持。对于玖零捌公司主张徐艳飞赔偿酒水损失160279.73元的诉讼请求，因玖零捌公司提交了相应的证据佐证其向徐艳飞交付了价值160279.73元的酒水，徐艳飞对该事实亦无异议，现酒水已灭失，徐艳飞应赔偿相应的款项，故对玖零捌公司该诉求，本院予以支持。对于玖零捌公司主张返还经营证件物品的诉讼请求，徐艳飞确认该物品尚由其保管，现双方签订的《合作协议》已解除，徐艳飞应返还玖零捌公司该物品（详见附件），对玖零捌公司该诉求，本院予以支持。 对于徐艳飞提出的基于《合作协议》无效主张的违约金500000元及损失200000元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 综上，玖零捌公司的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。徐艳飞的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告厦门玖零捌娱乐有限公司与被告徐艳飞于2018年4月11日签订的《合作协议》于2018年8月3日解除； 二、被告徐艳飞应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门玖零捌娱乐有限公司租金及使用费549930.57元、酒水损失160279.73元； 三、被告徐艳飞应于本判决生效之日起十日内将经营证件及物品（详见附件）返还原告厦门玖零捌娱乐有限公司； 四、驳回原告厦门玖零捌娱乐有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告徐艳飞的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11105元，减半收取计5553元，由原告厦门玖零捌娱乐有限公司负担154元，被告徐艳飞负担5399元。反诉案件受理费5400元，由反诉原告徐艳飞负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  李 莹 二〇二〇年一月六日 代书记员  黄阿娜 附表： 物品清单 序号证件、物品名称1营业执照正本及副本2开户许可证原件3娱乐经营许可证正本及副本4卫生许可证正本5食品经营许可证正本及副本6消防合格证7机构信用代码证8印件印模9准予变更登记通知书10《保安合同》原件11后置许可审批经营项目告知书12建设银行网银盾（对公账户）三个、密码器一个13保险钥匙两把、大门锁匙一把、办公室锁匙三把、办公桌锁匙一把14燃气证 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。