上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初39125号原告：冯辉标，男，1969年1月28日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。委托诉讼代理人：陆端靖，上海宸豪律师事务所律师。被告：张保龙，男，1988年5月25日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。原告冯辉标与被告张保龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯辉标的委托诉讼代理人陆端靖、被告张保龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯辉标向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求确认原、被告2015年12月11日所签订的《房屋租赁合同》于2019年2月4日解除；2、判令被告返还上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、请求判令被告支付原告系争房屋自2018年9月1日至实际返还之日止，按人民币(以下币种相同)6,300元的标准支付的租金和使用费；4、请求判令被告支付原告上述租金及使用费利息损失，以37,800元为基数(2018年9月1日至2019年2月共计6个月)，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2018年9月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；5、请求判令被告支付违约金按拖欠租金的20%即7,560元;6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2015年12月11日签订《租赁合同》一份,约定由原告将其所有的上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号商铺出租给被告用于经营电动车销售、维修服务。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月30日。租金约定为：2016年1月1日至2017年12月30日为每月6,000元;2018年1月1日至2019年12月30日为每月6,300元;2020年1月1日至2020年12月30日为每月6,600元。租金每三个月支付一次,先付后用,《租赁合同》签订后被告一直使用租赁房屋至今。2018年8月14日上海市电力公司浦东供电公司(以下简称浦东供电公司)现场检查租赁房屋用电情况,发现被告有私接电线的窃电行为,当日浦东供电公司向被告出具了《上海市电力公司浦东供电公司违章用电(违约、窃电)现场检查单》,检查单描述了窃电的具体行为方式,被告在检查单上签字确认。浦东供电公司要求被告支付罚款,但双方未就罚款数额达成一致,上海市电力公司浦东供电公司对租赁房屋进行断电处理。2019年1月浦东供电公司向公安机关举报被告窃电行为,上海市公安局浦东分局立案受理后2019年1月14日对被告进行刑事拘留,2019年1月18日被告被取保候审。《租赁合同》履行过程中,被告本应在2018年9月支付2018年10月至12月3个月的房屋租金,但被告以各种理由推脱,原告多次催要无果。鉴于被告拖欠原告租金已达5个月之久,被告已根本违约。原告于2019年2月2日向被告书面送达《通知函》要求解除双方签订的《租赁合同》并索要拖欠租金及违约金，但被告蛮横强硬既不支付租金也不搬离租赁房屋,致使原告既无法收取租金又无法使用房屋,给原告造成了重大的经济损失。无奈,原告只能诉诸于法律,起诉要求支持诉请。被告张保龙辩称，对于诉请1和2，不同意解除合同日期为2019年2月4日，原、被告签订了5年租赁合同，被告投资了很多，本意是想继续经营的，基于系争房屋一直处于停电状态，如果法院判令解除合同，同意返还系争房屋。对于诉请3、4，不同意按照6,300元的标准支付租金、不同意支付利息，是原告未提供可以正常经营的运营条件，2018年8月14日起系争房屋一直处于停电状态，故被告没有支付2018年9月起的租金，被告一直要求原告恢复供电，但原告至今未恢复，被告曾从系争房屋旁边卖蔬菜的店家借用电，因原告阻止不让隔壁邻居给被告提供用电，致使系争房屋自8月14日后一直不能正常经营，2018年12月被告另行承租了位于川周公路的门面经营，系争房屋占用至今一是因为刑事案件尚无结论，二是如有生意上门可以带至现租赁的地方，因被告租金已支付至8月底，故认为9月1日起的租金不应由被告支付；被告虽因涉嫌窃电于2019年1月14日被拘留，1月28日被取保候审，刑事案件至今未结案，但被告并未窃电，检察院也不批准逮捕；被告在浦东供电公司检查当日就将情况反馈给原告，期间被告还在正常交租，原告非但不交罚款，还不让被告经营，并多次到系争房屋闹事，造成被告重大损失。对于诉请5，不同意支付违约金，理由同前。针对被告的答辩意见，原告表示：1、原告常年工作居住在福建，签订租赁合同、交付房屋于被告管理和使用时供水、供电各项设施使用正常。被告在使用过程中出现了窃电行为，且犯罪嫌疑人是被告本人，被告不缴纳罚款才导致供电部门断电，原告对断电行为没有过错。2、原告解除合同的原因在于被告拒付租金根本违约，致使原告遭受重大经济损失。被告完全可以在无法用电后终止合同、向原告交回房屋，被告既然继续占有系争房屋，无任何理由不支付租金。被告是否构成盗窃罪不影响被告已经违约的事实。3、被告已付保证金用以抵扣拖欠的租金。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号1层房屋的权利人，于2008年6月19日取得房地产权证，房屋建筑面积44.27平方米，用途为店铺。2015年12月11日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月30日止，2016年1月1日至12月30日年租金69,600元，保证金6,000元，第一期23,400元，以后每期为三个月一次，按照“先付租,后使用”的原则，乙方应按期交付租金，支付时间在每期的10天前，乙方逾期支付的，每逾期一天按应付金额的5%支付滞纳金，拖欠半个月以上，出租方有权终止本协议，收回经营场地，不退任何保证金。2017年1月1日至12月30日，年租金72,000元，2018年1月1日至2019年12月30日，每年年租金75,600元，2020年1月1日至12月30日，年租金79,200元。承租方为生产经营所耗用的水、电、通讯、工商、税务、卫生、消防等等费用由承租方按账单规定交付。本协议执行过程中,承租方必须遵守国家相关法律、法规,负责消防安全工作,安全用水、用电,如有发生任何安全事故,一切后果由承租方承担。双方约定,中途不得撤租,否则视其违约。租赁期间使用经营场所所发生的各项费用由乙方承担。租赁合同终止时,保证金除用抵充协议由乙方承担的费用外,乙方应退清终止有关于此房号办理的证件、执照等手续后,剩余部分无息归还乙方。合同还对其他事项作出约定。2018年8月14日，浦东供电公司就系争房屋开具违章用电(违约、窃电)现场检查单(NO.PDXXXXXXX)，窃电方法：(4)开启封印(8)其他“内U”；处理方式：5分钟后停电。检查人员附言：该户电表私拆封印，内部“1”“2”接线桩铜线短接，窃电。被告在用户确认处签字。2018年10月24日，原告在系争房屋处张贴告知函，向被告言明：催你交上南路XXX号店铺租金已多次，按合同你已严重违约。现要求你把康桥镇上南路XXX号店铺的电表恢复正常通电。2019年1月31日，原告向被告发出通知函，言明：你我双方就上南路XXX号商铺签有租赁合同，现因以下原因，正式通知你方解除租赁合同：1、在租赁房屋内从事制造假证件、违章用电等非法活动，导致你方受到刑事、行政处罚；2、长期拖欠房租(自2018年10月至今未交房租)。根据相关法律、合同规定，我方自2019年1月31日解除双方租赁合同，并要求你方及时履行以下义务：1、在收到本通知之日起七日内清空租赁房屋；2、在收到本通知之日起七日内支付拖欠租金、滞纳金等费用共计151,200元(暂计120日)；3、及时向电力公司缴纳罚款，恢复该房屋正常供电。如你方逾期不履行以上义务的，我方将在有关单位见证下对该房屋进行清空回收处理，所产生的费用由你方承担。该函于2月2日向系争房屋处邮寄。另查明，2019年1月28日，上海市公安局浦东分局向被告发出取保候审决定书，并于2019年1月29日收取被告保证金1,000元。同日上海市浦东新区看守所向被告发出释放证明书，言明被告因涉嫌盗窃罪于2019年1月14日被拘留，现变更强制措施为取保候审，经上海市浦东新区公安局浦东分局决定予以释放。又查明，被告于2018年9月5日在系争房屋处办理名称为上海市浦东新区康桥镇露龙电动车经营部的个体工商户营业执照(注册日期2010年11月10日)，经营范围为电动自行车的批发、零售及维修。经本院向上海市公安局浦东分局三林分区指挥部调查取证，根据上海市浦东新区人民检察院不批准逮捕理由说明书，沪浦检一部不批捕说理[2019]888号载明：你局2019年1月21日以浦公(三林审)提捕字[2019]100382号文书提请批准逮捕的犯罪嫌疑人张保龙，经审查，我院对其作出不批准逮捕决定。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第九十条的规定，现说明理由如下：2015年12月至案发，犯罪嫌疑人张保龙租赁上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号经营上海露龙电动车经营部期间，是否对电能表进行改装的事实不清、证据不足。无法排除系上一家租赁户实施了改装后延续至案发的情况，也无法排除在上一家租户实施电能表改装后，犯罪嫌疑人张保龙对电能表又进行了改装，或者在其租赁后发现被改装仍持放任态度，侵占国家电力，偷逃电费的情况。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第九十条之规定，如你局认为我院不批准逮捕决定有错误而要求复议的，应当在收到《不批准逮捕决定书》后5日内提出《要求复议意见书》，送交我院进行复议。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、通知函及EMS快递单、照片、微信聊天记录、原告与案外人租赁合同，由被告提供的释放证明书、取保候审决定书、保证金通知书、电费账单缴纳清单等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同的解除。被告自租赁系争房屋后，一直按约付租。2018年8月14日电力部门检查发现系争房屋存在窃电行为,其后系争房屋一直处于停电状态，故被告停止付租。被告于2019年1月14日被刑事拘留、1月28日取保候审后，继续占用系争房屋且未付租金，原告多次发出催交租金和解约通知，被告仍占用房屋且未付租，原告发出的解约通知到达的时间为2019年2月4日，故原告主张该日为合同解除日，本院予以准许。关于返还房屋。被告在未付租金和使用费的前提下仍继续占有使用系争房屋，致使原告无法收取租金亦无法收回租赁房屋，显然有违公平原则，故原告要求被告返还系争房屋的诉请，本院予以支持。关于租金和使用费。根据上海市浦东新区人民检察院不批准逮捕理由说明书的内容,无法排除系上一家租赁户实施了改装后延续至案发的情况，也无法排除在上一家租户实施电能表改装后，犯罪嫌疑人张保龙对电能表又进行了改装，或者在其租赁后发现被改装仍持放任态度，侵占国家电力，偷逃电费的情况。现窃电的原因尚不足以认定系被告所为,基于系争房屋自2018年8月14日停电后被告不能正常经营,原告未能提供符合正常的房屋使用条件，故租金及使用费不应按照合同约定的每月6,300元标准计算，本院依法酌定为每月3,150元。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。被告如若认为其民事权利受到侵害，可待刑事案件审结后另行主张合法权益，但被告占有系争房屋并拒付租金至今，显属无理。关于利息。因双方对系争房屋的窃电责任不明，双方处于争议中，原告主张利息损失，本院难以支持。关于违约金。鉴于被告欠租确系事出有因，对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告冯辉标、被告张保龙2015年12月11日签订的《租赁合同》于2019年2月4日解除；二、被告张保龙于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号房屋迁出，将该房屋返还原告冯辉标；三、被告张保龙于本判决生效之日起十日内按照每月3,150元的标准支付原告冯辉标自2018年9月1日至实际迁出之日止的房屋租金和使用费(保证金6,000元用以抵扣该部分费用)；四、驳回原告冯辉标的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,146元，由被告张保龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  李文君人民陪审员  丁国龙二〇二〇年一月十日法官 助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。