贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9515号原告：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第3,4号楼3单元5层16号房。负责人：李东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑国帆，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陶传锐，男，系该公司员工。被告：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东办双龙路14号。法定代表人：何忠祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何鑫，男，系该公司员工。被告：洪学胜，男，1975年11月10日生，汉族，住贵州省兴义市。原告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司（以下简称住宅物业贵州分公司）与被告兴义市心意房地产开发有限责任公司(以下简称心意房开公司)、洪学胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告住宅物业贵州分公司的委托诉讼代理人郑国帆、陶传锐、被告心意房开公司的委托诉讼代理人何鑫、被告洪学胜到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，和解期限届满后，双方仍未达成和解协议。本案现已审理终结。原告住宅物业贵州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令心意房开公司支付住宅物业贵州分公司物业费390000元；2、判令洪学胜承担连带责任。3、判令心意房开公司、洪学胜承担本案诉讼费。事实及理由：2017年5月28日，住宅物业贵州分公司与心意商业广场小区业主委员会签订了《黔西南自治州心意商业广场物业服务委托合同》，合同约定由住宅物业贵州分公司为该小区提供物业管理服务，心意房开公司系心意商业广场负一楼心意华联超市及负二楼仓库及办公区域的业主。2017年11月9日，心意房开公司与洪学胜签订了《租赁合同》,合同约定心意房开公司将该涉案物业出租给洪学胜使用，用于经营商超、百货、书店、儿童乐园；租赁期限为五年，即2017年8月1日起至2022年7月31日止。物业面积10000平方米，按《黔西南自治州心意商业广场物业服务委托合同》约定，心意房开公司、洪学胜应当向住宅物业贵州分公司缴纳从2017年6月1日至2019年7月31日的物业管理费用390000元，但心意房开公司、洪学胜一直拒绝缴纳。合同履行至今，住宅物业贵州分公司按合同约定为心意房开公司、洪学胜所在物业项目提供了物业管理服务，但心意房开公司、洪学胜却拒不履行缴费义务，住宅物业贵州分公司多次催缴未果。现特向人民法院提起诉讼，请求作出公正的判决，维护住宅物业贵州分公司的合法权益。被告心意房开公司辩称，住宅物业贵州分公司主张物业面积为10000㎡与事实不符，实际面积为8277.01㎡，心意房开公司已将该商铺出租给洪学胜，双方在租赁合同中约定的租金包含了物业管理费。《物业委托合同》中只是明确价格范围，但心意房开公司认为住宅物业贵州分公司应与实际使用人单独签订物业合同，明确物业计价标准，心意房开公司不应承担支付物业费的义务。被告洪学胜辩称，洪学胜已经向住宅物业贵州分公司缴纳了至2019年12月31日的物业费，且负一楼及负二楼所有物业服务（防水、保洁、安保、水电等）都是洪学胜自行负责，其经营的超市仅使用了停车场，因此，洪学胜不应再向住宅物业贵州分公司支付任何物业费。本案经本院审理认定事实如下：心意房开公司是心意商业广场的开发商，该小区共计31层，其中负2层是地下停车场，负1层至第5层是商铺，第6层至31层是住宅。2017年5月28日，心意商业广场小区业主委员会（甲方）与住宅物业贵州分公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对位于兴义市心意商城广场进行物业管理，总建筑面积171363㎡，其中多层住宅建筑面积56000㎡，商业建筑面积115763㎡，地下车库建筑面积12000㎡；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同,承担相应的责任；合同期限为5年,自2017年6月1日起至2022年5月31日止；收费标准：2017年6月1日至2017年8月31日多层住宅物业管理服务费用的收取标准单价为1.0元／月／㎡;注：入场3个月内业主满意度60%以上满意的前提下，自2017年9月1日至合同期满多层住宅物业管理服务费用的收取标准单价为1.2元／月／㎡。电梯住宅1.5元月／㎡。区域内商业物业本届合同：3.6元／月／㎡。业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金。2017年11月9日，心意房开公司（甲方）与洪学胜（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将心意商业广场负一楼(心意华联超市内)及负二楼的仓库和办公区域租赁给乙方，租赁期限为5年，自2017年8月1日起算，租赁费每月5万元，年租金60万元；乙方租赁费用包含租赁期间物业管理费和购物车辆的3小时内免费停车，不再另行收取。前述合同签订后，洪学胜于2018年7月1日向住宅物业贵州分贵州交纳了2018年7月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费22800元（3800元/月），2018年12月27日交纳了2019年1月1日至2019年6月30日期间的垃圾清运费22800元，2019年8月24日交纳了2019年7月1日至2019年12月31日期间的综合性服务费22800元。住宅物业管理公司称洪学胜缴纳的前述费用不是全部的物业管理费，而是住宅物业贵州分公司为华联超市处理垃圾清运及维护临时摆摊的费用。庭审中，住宅物业贵州分公司同意将洪学胜已交纳的费用从应缴的物业费中予以扣除。另查明，住宅物业贵州分公司未提供书面催收物业费的证据，心意房开公司至今未向住宅物业贵州分公司缴纳过物业费。本案诉讼过程中，住宅物业贵州分公司自愿按8277.01㎡计算物业面积。上述法律事实，有各方当事人陈述和答辩，以及住宅物业贵州分公司提供的《物业服务委托合同》、《租赁合同》、房产证复印件，心意房开公司提供的商铺面积图，洪学胜提供的收据等证据在卷为据，故作认定。本院认为，心意商业广场小区业主委员会与住宅物业贵州分公司签订的《物业服务委托合同》系双方的真实意思表示,合法有效。心意房开公司主张物管费应由实际使用人承担，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”。因心意房开公司系案涉商铺的业主,故该小区业主委员会与住宅物业贵州分公司签订的《物业服务委托合同》对心意房开公司具有约束力，心意房开公司应承担支付物业费的义务。关于洪学胜是否承担连带责任的问题。心意房开公司与洪学胜在《租赁合同》中约定租赁费包含了物业管理费，即双方未约定物管费由承租人承担，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，住宅物业贵州分公司要求洪学胜承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于物业费的计算问题。《物业服务委托合同》约定按3.6元/㎡/月的标准支付商铺的物业费,住宅物业贵州分公司要求按照1.5元/㎡/月计算物业费，不超过合同约定，予以支持。心意房开公司主张物业面积按照8277.01㎡计算，住宅物业贵州分公司亦同意按照8277.01㎡计算物业面积，予以确认。因此，心意房开公司应向住宅物业贵州分公司支付2018年6月1日至2019年7月31日期间的物业费322803.39元（8277.01㎡×1.5元/㎡/月×26个月）。因住宅物业贵州分公司在服务期间,曾向商铺的租赁户洪学胜另外收取了2018年7月1日至2019年7月31日的垃圾清运费45600元（3800元/月×13个月）,故该笔费用应从住宅物业贵州分公司应收取的费用中予以扣除，心意房开公司实际应支付住宅物业贵州分公司物业费277203.39元。关于住宅物业贵州分公司主张的违约金，《物业管理委托合同》约定业主无故逾期未缴纳物业服务费的，应当承担滞纳金，根据该约定可知，业主承担滞纳金的前提是无故逾期未交物业费，但住宅物业贵州分公司未提供证据证明其向心意房开公司书面催收过物业费，因此没有证据证明心意房开公司无故拖欠物业费，故住宅物业贵州分公司要求心意房开公司承担违约金，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第七十八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、兴义市心意房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司2017年6月1日至2019年7月31日的物业费277203.39元。二、驳回深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由兴义市心意房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年一月二十一日书记员  张成瑶