福建省福州市仓山区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)闽0104行初318号 原告姚玉辉，女，1961年8月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告福州市自然资源和规划局，住所地福建福州市仓山区南江滨西大道193号4座5层至8层。 法定代表人郑章干，局长。 诉讼代理人肖文伟，系福州市不动产登记和交易中心工作人员。 诉讼代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 第三人福州欣隆盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区南台路537号东盛花园15号楼一层01、02店面。 法定代表人陈腾鹰，总经理。 诉讼代理人王友光，福建求实律师事务所律师。 原告姚玉辉不服被告福州市自然资源和规划局行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月9日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姚玉辉，被告的诉讼代理人肖文伟、张月红，第三人的诉讼代理人王友光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州市不动产登记和交易中心（原为福州市房地产交易登记中心）于2012年3月6日作出编号为20120026号《初始登记通知书》，主要内容：第三人福州欣隆盛房地产开发有限公司申请仓山区××街道××路××号××小区“F地块”（四期）F1-F4B号楼房屋产权初始登记(总登记)，产权登记总建筑面积22152.24平方米，具体范围见附表。并附有仓山区××街道××路××号××小区“F地块”（四期）F1-F4B号楼各单元情况附表。 原告诉称，原告因福州市仓山区××旧屋改造项目于2005年与福州市仓山区国有资产营运有限公司（以下简称“仓山国资公司”）签订了一份就地回迁安置补偿一套90㎡单元房的《拆迁安置补偿协议书》。2008年12月末，原告参加仓山国资公司组织的图纸选房程序（其时该安置房尚未动工），选定了一套复式单元房。根据原告签订的《安置房排房单》记载，原告所选房为：××小区，Ｆ1-511，第5层，建筑面积89.72㎡。2010年中，第三人将未经竣工验收和产权初始登记的位于福州市××××号××小区“Ｆ地块”四期的安置房交付给仓山国资公司进行安置。原告收房后发现该Ｆ1-511单元房实地位于Ｆ1号楼的第6层楼（非排房单上记载的第五层），而且第六层单层面积不足60㎡（非89.72㎡），需要另外加上《建设工程规划许可证》中认定为建筑面积单列、不计容、不具在居住使用功能的阁楼面积，才有90㎡。因此，原告认为该安置房明显存在产权建筑面积不足以及以次充好的欺诈安置与补偿不公。但是，仓山国资公司以Ｎｏ20120026号福州市××××号××小区“Ｆ地块”（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ楼房房屋产权初始登记（总登记）通知书及其附表，向原告等被拆迁户主张安置房产权面积依法依规，不存在短斤少两、以次充好的违法。原告认为，2012年被告所属的福州市房地产交易登记中心在其作出的上述《产权初始登记通知书》附表中，对讼争房屋××小区“Ｆ地块”四期Ｆ1-511单元房登记为“6层，91.37㎡”，阁楼面积登记为“6.1层，00㎡”。该产权初始登记明显存在虚报第6层实际建筑面积以及擅自更改规划许可的阁楼建筑结构性质的严重错误，特别是将不能计算容积率的阁楼建筑面积作为计算容积率的产权面积进行登记，明显存在恶意串通、弄虚作假的违法，掩盖了第三人以次充好安置补偿被拆迁户的违法事实，是造成原告个人安置房住宅实际居住面积和市场价值严重减损的关键原因所在。综上，由于被告在仓山区××街道××路××号××小区“Ｆ地块”四期项目产权初始登记（总登记）办理过程中，在该拆迁项目阁楼安置等问题已经引发激烈的安置补偿纷争的情况下，没有依法履行审慎核实规划许可的建筑面积和实地入户查看等法定职责，将不计容、不具有住宅使用功能的阁楼面积错误合并计算在原告六层楼平层住宅面积中，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至本院请求：1、判决撤销被告作出的福州市××××号××小区“Ｆ地块”四期Ｆ1号511单元房屋产权初始登记，并责令被告限期重新依法全面、真实、准确登记;2、判决被告承担本案的诉讼费用。 原告向本院提交如下证据： A1、《拆迁补偿安置书》； A2、《安置房排房号》； 证据A1-A2证明涉诉房产由仓山国资公司和仓山区拆迁工程处作为拆迁安置回迁房补偿给原告的事实； Ａ3、Ｎｏ20120026号福州市××××号××小区“Ｆ地块”（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ楼房房屋产权初始登记（总登记）通知书以及涉诉房屋产权初始登记附表，证明被告对原告所有的涉诉安置房作出产权初始登记的事实； A4、榕规(2004)用地第10133号《建设用地规划许可证》； A5、榕规地(2004)10号“关于××旧屋区改造地块规划用地性质和指标要求的函”； A6、《安置房委托评估说明》； A7、《××片旧屋区改造项目合作协议书》； 证据A3-A7共同证明××旧屋区改造项目建设单位是仓山国资公司，以及安置房建设规划许可的控制性指标以及安置房建设资金的来源，被告将该建设项目下的涉诉安置房初始产权人登记在承建商福州欣隆盛房地产开发有限公司名下，存在产权主体认定的错误，实际上造成国有土地使用权出让资产的严重流失； A8、榕规(2008)建字第00912号《建设工程规划许可证》（附件）； A9、福州市勘测院工程编号2010规0109-01号《福州市建设工程规划竣工测量报告》主要内容； A10、榕规信［2013]89号《关于××小区F区、C区阁楼层建设等问题的答复》； 证据A8-A10共同证明被告向欣隆盛房地产开发有限公司作出的涉诉房屋产权初始登记通知书与附表内容与规划许可不相符，存在严重超规划许可总建筑面积进行产权登记，以及将依法不应当登记产权面积的不计容、不计层的阁楼空间弄虚作假，并擅自改变规划许可建筑功能性质进行错误登记的违法事实； A11、开发商售楼部公开销售安置房小区房源以及价格表，证明开发商将违法超建或克扣被拆迁户安置面积的剩余房源进行商业销售而且阁楼不计产权面积销售的事实； A12、福建省高级人民法院(2018)闽行申293号之一《行政裁定书》； A13、福州市人民检察院榕检民（行）监[2019]号35010000105《不支持监督申请决定书》； A14、EMS特快专递凭证； 证据A11-A14共同证明原告一直都在寻求依法解决本案安置房产权纠纷的途径。福建高院和市检察院均作出“应由上诉人等人各自针对初始登记中涉及个人建筑物专有部分的登记分别提起诉讼”的裁定。 被告辩称，一、原告与被告就涉案项目的初始登记行为没有法律上的利害关系，不具有本案原告主体资格，依法应予以驳回。第一，初始登记行为与之后的房屋受让人间无利害关系。根据《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据《房屋登记办法》第十二条第二款规定，因合法建造房屋取得房屋权利，申请房屋登记的，可由当事人单方申请。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”合法建设房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。该种取得属于原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。故因合法建设房屋申请初始登记的，初始登记的权利人与利害关系人仅为房屋的建造人，初始登记的申请材料仅为建房的各项审批手续，登记机关的审查要点也仅为房屋是否依法建造及房屋是否已建成。故初始登记本身并不创设权利，仅是对房屋自然状况（包括房屋的名称、地址、栋数、层数、户型等）根据之前各项建房审批结果进行确认。因此，房屋初始登记之后，从建造人处受让房屋的主体，与初始登记并无直接的利害关系。本案中，原告因房屋拆迁，经双方协议被安置于××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-511单元，其作为Ｆ1-511单元的受让人，可于××小区Ｆ地块（四期）初始登记即本案被诉行政行为完成后，依法主张办理Ｆ1-511单元的转移登记，但其与之前的初始登记行为并无利害关系，不具有本案的诉权。第二，原告主张权利受损，是由拆迁安置行为引起的，与初始登记行为无关。原告主张第三人福州欣隆盛房地产开发有限公司、与拆迁单位于涉案房产尚未动工时即安排图纸选房，而建成的房屋与选房时的图纸不符，导致原告对安置的房屋不满，认为存在阁楼空间安置分配明显不当。即原告权利受损是由拆迁安置行为引起，与本案被诉的房屋初始登记行为无关。且从福州仓山国有资产营运有限公司于2014年6月4日作出的仓国资信复［2014］9号《关于蔡华等人信访事项的答复意见书》来看，针对原告等提出的关于拆迁安置房的异议问题，拆迁实施单位等有关部门也已提出了按套补偿、房屋置换、异地安置、拆迁单位评估回购等解决方案。即原告作为拆迁安置权利人，有对于拆迁安置方案的选择权，亦有对用于安置房屋的选择权，其权利的受损可通过和拆迁单位间关于拆迁安置补偿方案的协商解决。原告权利的受损和救济都与拆迁安置行为息息相关，与本案被诉初始登记行为无直接利害关系，不具有本案诉权。二、原告就××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-511单元的初始登记行为单独提起本案之诉，不具有可诉性，依法应予以驳回。第一，Ｆ1-511单元初始登记不是一个单独的行政行为，只是××小区Ｆ地块（四期）初始登记行为的部分内容。2012年2月24日，第三人申请办理××小区Ｆ地块（四期）Ｆｌ-Ｆ4Ｂ初始登记，其提交的土地证、规划许可证、规划核实意见书、竣工验收等审批手续都是以整个项目办理。被告于2012年3月6日作出编号为20120026《初始登记通知书》，明确××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ房屋产权登记总面积为22152.24平方米，并附上具体范围。Ｆ1-511单元初始登记只是××小区Ｆ地块（四期）Ｆｌ-Ｆ4Ｂ初始登记行为的部分内容，不是一个单独的行政行为。因被告并无就Ｆ1-511单元作出初始登记的行政行为，原告单独就撤销Ｆ1-511单元初始登记提起本案之诉，不属于行政法上可诉的行为，依法应予以驳回。第二，原告对××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ初始登记行为不具有诉权。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”因此，对涉及业主共有利益的行政行为起诉的，原告为业主委员会或专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。业主个人未经业主委员会或大多数业主授权，不是共有权利的直接权利人也不是经权利人授权的管理人，不符合行政诉讼原告利害关系直接性的要求。本案中，原告未经法定的程序召开业主大会，未获得业主大会的授权，无法代表全体业主的共同意志，无权对××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ初始登记行为提起撤销诉讼。该观点业已经福州市中级人民法院（2017）闽01行终611号行政裁定、福建省高级人民法院（2018）闽行申293号行政裁定确认。第三，原告以同一事实和理由重复起诉，按照一事不再理的原则，依法应驳回其起诉。原告以其房屋所在单层面积（不加阁楼面积）小于其产权面积，主张××小区Ｆ地块（四期）初始登记行为将其产权面积登记错误，主张××小区Ｆ地块（四期）初始登记行为错误，故自2016年开始联合××小区Ｆ地块（四期）部分业主提起撤销××小区Ｆ地块（四期）初始登记行为之诉，因主体问题经一审、二审、再审、审判监督等程序均被驳回。现其同样以Ｆ1-511单元面积登记错误［单层面积（不加阁楼面积）小于产权面积］为由，以个人作为原告单独提起本案之诉，要求撤销Ｆ1-511单元初始登记行为、责令被告重新做出初始登记。因Ｆ1-511单元初始登记不是一个单独的行政行为，只是××小区Ｆ地块（四期）初始登记行为的部分内容。故原告实质上是以同一事实和理由重复起诉，根据一事不再理的原则，依法应予以驳回其起诉。三、被告做出被诉初始登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告诉请不能成立，依法应驳回其诉讼请求。第一，第三人依法有权向被告申请××小区Ｆ地块（四期）的初始登记。根据《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。本案中，第三人于2004年3月以挂牌的方式取得位于仓山区××路北侧、××南向、××以西的程浦旧屋改造地块建设用地（宗地编号：2004挂-08-旧屋改04号），签订土地出让合同及相关补充协议；并于2005年2月经批准于该地块建设程浦旧屋改造项目（××小区四期）。该项目分四期建设，分别为××小区“Ｊ地块”、“Ａ地块”（二期）、“Ｂ地块”（三期）、“Ｃ-Ｉ地块”（四期），各个地块的土地证、规划许可证、施工许可证等均为单独审批。2010年10月，第三人取得Ｆ地块的国有土地使用权证，编号为榕国用（2010）第32736105254号，地类用途为商业居住，使用权类型为出让，第三人为Ｆ地块的土地使用权人。且榕规（2008）建字第00912号《建设工程规划许可证》显示，第三人为Ｆ地块的建设单位。根据《物权法》第三十条规定，第三人因合法建造行为即取得Ｆ地块的房屋所有权。因此，第三人依法有权向被告申请讼争楼盘的初始登记。第二，第三人依法提交了法律规定的申请初始登记的材料，被告据此做出被诉行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。根据《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”，第三人于2012年2月24日提交房屋（初始）登记申请表、营业执照、国有土地使用权证、土地出让合同、规划许可证、规划核实意见书、工程竣工验收备案表、测绘数据备案通知单等材料申请办理仓山区××街道××路××号××小区（四区）初始登记。经审查，其提交的材料符合上述法律规定。根据《房屋登记办法》第十九条第一款第一项“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”规定，被告于2012年2月28日，指派两名工作人对申请初始登记的××小区（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ楼进行实地查看，做了书面记录，拍照存档。显然，被告作出被诉行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。第三，Ｆ1-511单元房屋面积登记正确。1.房屋面积应按照《房产测量规范》进行测绘。建设部《关于认真贯彻执行加强房产测绘管理的通知》（建住房［2000］166号）第四点规定：“从今年8月1日起，各地房产测绘工作必须严格执行《规范》”。住房和城乡建设部《关于建筑面积计算标准问题请示的复函》（建房市函［2010］45号）载明：《建筑工程建筑面积计算规范》（ＧＢ／Ｔ50353-2005）适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。主要为房地产产权、产籍管理服务。基于以上考虑，涉及房地产产权登记面积测量应适用《房产测量规范》。2.Ｆ1-511单元房屋面积测绘工作系由有资质的测绘单位完成。Ｆ1-511单元房产测绘工作由有资质的测绘单位福建省测绘院按照《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）进行测绘。原告对该面积测量结果有异议，但未提供任何的证据予以证明。3.是否计容与是否计算房屋面积无关。省住建厅建房函［2013］31号复函中明确“对于按照建筑容积率计算规则，不计入容积率的建筑面积，但依照《房产测量规范》应当予以计算建筑面积的，房屋登记机构应当列入房屋初始登记建筑面积范围”。根据《房屋测量规范》，结构层高在2.2米以上的部位，应计算全部建筑面积。故，Ｆ1-511单元阁楼层高超过2.2米部分，应计算面积。且，因阁楼系Ｆ1-511单元户型的一部分，不应单列面积，故将该部分面积统一计入Ｆ1-511复式单元面积（例，卫生间作为住宅单元的一部分，不单列面积）。将阁楼层列为6.1层，面积记为“00”，系被告旧的登记系统不支持复式单元合并登记面积，为了避免面积重复而导致的。现被告已更换了新的登记系统，不再存在该问题。综上所述，原告申请撤销Ｆ1-511单元初始登记，不能成立，依法应予以驳回。 被告提交如下证据： B1、登记受理单； B2、申请表； B3、申请人身份证明； B4、基建项目备案表； B5、国有土地使用权证； B6、国有土地使用权出让合同、补充合同； B7、门牌号码使用证书； B8、总平图、规划许可证、规划核实意见、技术审查意见书； B9、工程竣工验收备案表； B10、测绘数据备案情况通知书、测绘技术总结、报告； B11、建筑施工图； 证据B1-B11共同证明第三人福州欣隆盛房地产开发有限公司于2012年2月24日申请办理××小区F地块（包括原告房屋）初始登记，提交的材料符合法律规定，且规划、测绘等相关手续完备； B12、榕产登预函[2009]68号、榕规函[2009]58号,榕产登产函[2011]290号,榕规督[2011]329号，证明登记机构已就上项目部分单元面积、阁楼、容积率等问题函询相关部门，已尽到审慎审查注意义务； B13、实勘记录，证明登记机构工作人员依法对该项目进行实地勘察，拍照留存； B14、审查意见表； B15、初始登记通知书； 证据B14-B15结合上述证据B1-B13，共同证明第三人就涉案项目的初始登记申请材料齐全、手续完备，登记机构依法做出审查、实地查看后予以办理初始登记，证据确凿，程序合法。 被告提交作出被诉行政行为的法律依据：《房屋登记办法》第12条、第20条、第30条，《房屋测量规范》第8条第一款第二项（8.1.2），第8条第二款第一项（8.2.1）。 第三人述称，同意被告的答辩意见，被告的行政行为符合法律规定，权力来源清楚，登记行为合法有效。请求法院驳回原告诉请。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对证据B1真实性、合法性有异议，登记的地址是××小区4区，与初始登记的地址××小区F地块（四期）不符；证据B2合法性、真实性有异议，申请表没有相关人员的签名及时间，同时申请表未提供第三人营业执照，第三人无开发讼争房屋楼盘的资质；证据B3无异议，但该证据少了第三人的资质证明；证据B4真实性无异议，合法性有异议，项目地址与合同地址不一致；证据B5真实性、合法性有异议,该证显示为2012年，诉争房屋是2008年9月27日开工,使用证应在房屋建成前就要出现;证据B6真实性无异议，合法性有异议，合同确定范围与建设工程规划许可证不同，第三人没有开发项目的资质；证据B7真实性无异议，合法性有异议，其地址与初始登记地址不同，没有相关的变更手续；证据B8真实性无异议，合法性有异议，其中登记的建筑规划面积16985.02m2与初始总登面积22152.24m2相差甚多；证据B9真实性有异议，该证据体现的竣工日期为2009年12月22日竣工，建筑面积16985.02m2，施工、勘察、设计等单位均同意验收，则其同意验收的建筑面积为16985.02m2，而该面积与实际情况完全不符合，故该备案表不真实、不合法；证据B10真实性无异议，合法性有异议。测绘技术总结确认测绘成果数据与规划材料相符，但规划材料的建筑面积为16985.02m2，但其实的面积为22152.24m2，完全不符；证据B11真实性、合法性有异议，建筑施工图是建筑面积为16985.02m2，但与实测面积不符，故施工图不能作为初始登记材料，面积存在差异，初始登记面积明显增加了6000m2，同时，拆迁安置时职责部门未将该施工图公示的证据以供拆迁户选房，使原告作出错误择房；证据B12真实性无异议，证明对象有异议，文件均证实如阳台、坡屋顶下阁楼层面积不计容符合当时规划审批规则，故存在原告提供的证据A4中的内容，规划局回复规划审批是不将阁楼面积计入产权面积，但被告对阁楼面积仍未予以更正，并未尽审慎审查义务；证据B13真实性无异议，但是该记录不完整，没有对户型进行实勘，不能证明被告已尽到审慎审查的义务；证据B14、B15形式真实性无异议，对讼争房屋的初始登记数值的真实性有异议，根据规划部门文件确认讼争房屋没有明确独立的住宅使用功能，其根本就不能按照产权面积计算，所以其登记面积不真实不合法。 第三人对被告提交的证据均无异议。 被告认为证据Ａ1、Ａ2真实性由法院核实，关联性有异议，仓山国资公司和福州市仓山区拆迁工程处是接受政府委托负责拆迁安置工作并负责与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，实际主体是人民政府，即便原告因拆迁安置取得讼争房屋，但该两份证据也不能证明原告有权提起本案之诉，与本案无关联；证据Ａ3真实性无异议，关联性有异议，该份证据只能证明被告对包括原告房屋在内的福州市××××号××小区”Ｆ地块”（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ号房屋产权的初始登记（总登记），而原告所有的房屋初始登记只是××小区Ｆ地块（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ初始登记行为的部分内容，不是一个单独的行政行为，因被告并无就原告所有的房屋单独作出初始登记的行政行为，原告单独就撤销其房屋的初始登记提起本案之诉，不属于行政法上可诉的行为。故该份证据与原告提起本案之诉并无关联；证据Ａ4-Ａ7真实性由法院统一核实，关联性有异议；结合证据Ｂ4、Ｂ7可以证明福州欣隆盛房地产开发有限公司是涉案项目的建设单位，依法有权申请涉案项目的初始登记。原告主张产权主体认定错误，没有依据，不能成立；证据Ａ8-Ａ10真实性由法院核实、关联性有异议，《福州市建设工程规划竣工测量报告》是规划竣工测量报告，并不是房屋初始登记的材料，与本案初始登记无关；由于面积计算规则不一致，导致建设工程规划许可证上的面积与初始登记通知书上面积出现不一致，不存在超规划许可总建筑面积进行登记，也不存在改变建筑功能性质的问题；证据Ａ11真实性、合法性、关联性均有异议，与本案没有关联，也无法证明开发商将违法超建或克扣被拆迁户安置面积的剩余房源进行商业销售而且阁楼不计产权面积销售的事实；证据Ａ12-Ａ13真实性无异议;证据Ａ14真实性由法院核实，关联性有异议，该组证据恰恰证明原告无权提起本案之诉，原告再次提起本案诉请，违反一事不再理原则，依法应予以驳回。 第三人同意被告对原告提交证据的质证意见。 本院对上述证据认证如下：被告提交的证据取得程序和收集方法合法，能够证明本案的相关事实，可以作为本案定案的依据，均为有效证据。证据A1、A2可以证明原告安置房系位于福州市仓山区××小区花园“F地块”，与本案具有利害关系;证据A3系本案被诉的行政行为；证据A4-A10的真实性本院予以采信，但不能证明原告主张的证明对象；证据A11、A14与本案不具关联性，本院不予采纳；证据A12、A13可证明原告及××小区“F地块”中部分业主曾起诉撤销××小区“F地块”(四期)初始登记。 经审理查明，第三人于2012年2月24日向福州市不动产登记和交易中心(原福州市房地产交易中心)申请办理仓山区××街道××路××号××小区“F地块”(四期)F1-F4B号楼房屋所有权的初始登记，并提交了申请表、申请人身份证明、门牌号码使用证书、国有土地使用权证、基建项目备案表、建设工程规划许可证及附件、建设项目规划核实情况意见书、建筑施工图、竣工验收备案表、测绘技术总结等材料，福州市不动产登记和交易中心于当天受理后，于当月28日对第三人申请初始登记的楼房进行实地查勘，后于2012年3月6日作出编号为20120026号《初始登记通知书》，主要内容：第三人福州欣隆盛房地产开发有限公司申请仓山区××街道××路××号××小区“F地块”（四期）F1-F4B号楼房屋产权初始登记(总登记)，产权登记总建筑面积22152.24平方米，并附有仓山区××街道××路××号××小区“F地块”（四期）F1-F4B号楼各单元(包含原告涉案房屋在内)情况附表。 本院认为，根据2016年9月17日福州市人民政府发布《福州市人民政府关于福州市区实施不动产统一登记的公告》，自不动产统一登记实施后，福州市住房保障和房产管理局不再作为发证机关颁发《房屋所有权证》，该职权变更为不动产登记机构继续行使。因福州市不动产登记和交易中心（原福州市房屋登记中心、福州市不动产登记中心），其系隶属于福州市国土资源局。又根据《福州市市级机构改革实施方案》规定，原福州市国土资源局不再保留,其职责由新组建的福州市自然资源和规划局即本案被告承受。 本院认为本案存在如下几个争议焦点问题： 第一个争议焦点是关于申请初始登记主体问题。本案中，第三人取得位于仓山区××路北侧、××南向、××以西的程浦旧屋区改造地块建设用地（宗地编号：2004挂-08-旧屋改04号），签订土地出让合同及相关补充协议；并经批准取得程浦旧屋区改造项目（××小区四期）。且第三人还取得Ｆ地块的榕国用（2010）第32736105254号国有土地使用权证及榕规（2008）建字第00912号《建设工程规划许可证》。根据《物权法》第三十条、第一百四十二条的规定，第三人因合法建造涉案土地上房屋即取得Ｆ地块的房屋所有权。故第三人依法有权向被告申请讼争地块房屋初始登记的主体资格。 第二个争议焦点是关于建设工程规划许可证记载的建设位置与被诉初始登记确认的地址不一致问题。原福州市城乡规划局在对××小区建设项目注明建设位置时均记载为仓山区××路，实际上××路与××路、××路是相邻交错，××小区“Ｆ地块”（四期）Ｆ1-Ｆ4Ｂ是位于这三条路交错之间的位置，被告在作出被诉初始登记时是根据福州市地名委员会确认的门牌号码××地块”最终的地理位置，原福州市城乡规划局对本案建设项目在规划建设时所用的路名并未向福州市地名委员会确认，所以虽然规划许可证记载的建设位置与被诉初始登记确认的地址存在差异，但实际上××小区“Ｆ地块”建设位置与批准规划的位置是一致的。 第三个争议焦点是关于建设工程规划许可证记载总建筑面积与被诉初始登记总建筑面积数值不一致的问题。建房市函［2010］45号《关于建筑面积计算标准问题请示的复函》规定：“《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。主要为房地产产权、产籍管理服务。基于以上考虑，涉及房地产产权登记面积测量应适用《房产测量规范》。”福建省住房和城乡建设厅在闽建房函［2013］31号复函中明确“对于按照建筑容积率计算规则，不计入容积率的建筑面积，但依照《房产测量规范》应当予以计算建筑面积的部分，房屋登记机构应当列入房屋初始登记建筑面积范围”。该厅在闽建办房［2015］5号《关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》中再次明确：“竣工的商品房项目，经城乡规划主管部门核实，确认符合规划条件，出具《建设工程规划条件核实意见书》后，房屋登记机构应当按照《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)和其它有关房产测量的规定，审核确定商品房项目初始登记产权面积。对按照容积率计算规划，不计入容积率计算范围、但依照房产测量规范应予计算的建筑面积，房屋登记机构应当列入商品房项目初始登记产权面积范围。”××小区“F地块”《建设工程规划许可证》上记载的建筑面积是按照《建筑工程建筑面积计算规范》、《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》进行计算；××小区“F地块”初始登记的总建筑面积是根据《房产测量规范》、《福州市房屋面积计算细则(暂行)》进行计算。即因在计算建筑面积时城乡规划部门与房屋登记机构使用的测量计算规则不一致，导致工程建筑规划面积与房产初始登记建筑面积出现差异。福州市不动产登记和交易中心以福建省测绘院根据《房产测量规范》、《福州市房屋面积计算细则(暂行)》进行计算后出具的测绘技术总结、报告确认被诉初始登记的总建筑面积，符合相关的规定。 第四个争议焦点是关于涉案的××小区“F地块”四期初始登记中涉及本案F1-511单元上层的阁楼空间面积是否应计入F1-511单元的产权面积问题。如前所述涉案房屋面积系由有资质的测绘单位福建省测绘院按照《房产测量规范》进行测绘。根据《房屋测量规范》规定，结构层高在2.2米以上的部分，应计算全部建筑面积。本案F1-511单元阁楼层高超过2.2米部分，应计算全部面积。原告对该面积测量结果有异议，但未提供证据予以证明。 第三人于2012年2月24日向福州市不动产登记和交易中心提交房屋（初始）登记申请表、营业执照、国有土地使用权证、土地出让合同、规划许可证、规划核实意见书、工程竣工验收备案表、测绘数据备案通知单等材料申请办理仓山区××街道××路××号××小区“F地块”(四期)F1-F4B号楼房屋所有权的初始登记。福州市不动产登记和交易中心根据当时有效的《房屋登记办法》第十九条第一款第（一）项的规定进行实地勘查，并根据该办法第二十条、第三十条的规定作出被诉初始登记行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上，原告的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告姚玉辉的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告姚玉辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李晓红 人民陪审员  施孔娇 人民陪审员  张 力 二〇二〇年一月二日 书 记 员  陈 玉