贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初322号原告：陈英明，男，1985年11月8日出生，汉族，住四川省泸县。原告：李冬菊，女，1990年1月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告共同委托诉讼代理人：周茂江、宋茂松，系人，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司。住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。委托诉讼代理人：田甜、朱妍，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告陈英明、李冬菊诉被告贵阳合纵置业有限公司(以下简称合纵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周茂江、宋茂松，被告的委托诉讼代理人田甜、朱妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付延期办理商品房登记转移有关文书的违约金（从2017年12月30日暂计算至2019年10月31日为41205元），违约金计算至被告实际交付办理转移登记的有关文书之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市白云区米兰春天小区住房，按照《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于在2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。并载明约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。被告至今未能交付有关文书，原告因此诉至法院。被告合纵置业公司辩称，1、根据商品房买卖合同第八条约定，原告应当缴清购房尾款的时间进行了预定，原告实际付款2018.11.29晚于合同约定的时间，构成违约，根据补充协议11条第五款、以及合同法67条规定，被告先履行抗辩权，故办证时间应当以原告缴清购房款后两年再计算房屋的办证时间，其诉请不应当得到支持。同时我方保留对原告违约行为的追诉权利。本院经审理查明事实如下：原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区商品房，房屋总价614969元，原告应在2016年12月30日前交清尾款；合同第八章第二十二条“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。协议签订后，原告实际于2018年11月29日交清尾款，同时由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。故原告诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《银行贷款合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被告作为房屋的出卖人，负有按合同约定按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务，关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。合同附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，关于计算违约金的起算时间，合同虽约定2017年12月30日交付有关文书，但因原告未按约定日期支付房款，故支付违约金的起算时间从原告实际交款之日起算，直至被告实际交付商品房转移登记为止。原告诉请将违约金的计算时间暂截止至2019年10月31日，本院从其自愿，故被告应支付原告违约金的金额为：614969元×0.01%/天×336天＝20663元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈英明、李冬菊支付截至2019年10月31日逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金共计20663元（2019年11月1日后按每日61.4969元支付至实际交付之日止）；三、驳回原告陈英明、李冬菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元（已减半收取，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担208元，由原告陈英明、李冬菊负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  葛传文二〇二〇年一月十五日书记员  潘 曌