福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11999号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 被告：林章文，男，汉族，1958年1月2日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：福州市建设发展集团有限公司，住所地福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强，董事长。 委托诉讼代理人：张春春，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行”）与被告林章文、福州市建设发展集团有限公司（以下简称“福州建发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人罗贺良、被告福州建发公司的委托诉讼代理人张春春到庭参加诉讼。被告林章文经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.林章文归还建设银行贷款本息合计77929.16元，其中贷款本金70163.93元、利息7765.23元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；2.建设银行有权就林章文提供的抵押物即福州市晋安区房产及土地使用权的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；3.福州建发公司为林章文的上述债务承担连带清偿责任；4.林章文、福州建发公司承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2013年10月16日，建设银行与林章文、福州建发公司签订了编号为350612280-2012-20130345498的《个人住房借款合同》及《个人住房借款合同补充协议》。合同约定，林章文向建设银行借款120000元，用于购置位于晋安区房产，借款期限为108个月（即从2014年3月13日起至2023年3月13日止），本合同项下的商业性贷款利率是在基准利率水平上上浮0%，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本金还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即林章文以福州市晋安区房产及其土地使用权提供抵押担保，福州建发公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行为实现债权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。双方于2013年10月18日就上述抵押物办理了预告登记［他项权证号：榕房预ＱＲ字第××号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若林章文不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求林章文立即归还借款本息及相关费用，对于林章文未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。 2014年3月13日，建设银行依约向林章文发放借款120000元并将全部款项转入合同约定的福州建发公司银行账户用于购买上述抵押物，履行了放款义务。现林章文未按合同约定按时、足额偿还借款本息，鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下建设银行债权，建设银行根据上述《个人住房借款合同》第十七条采取救济措施，宣布上述借款提前到期，要求被告立即清偿借款本息共计77929.16元，其中贷款本金70163.93元、利息7765.23元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）。基于以上事实，建设银行为维护自身合法权益特提起诉讼。 福州建发公司辩称，建设银行仅就诉争房屋办理抵押权预告登记，依法不享有抵押权，无权就诉争房屋进行折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。本案抵押物做的是抵押预登记，抵押房产未完成由预告登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。建设银行以“格式条款”加重福州建发公司责任，违反公平原则，属于无效条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林章文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。经本院审查，建设银行提交的证据能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如建设银行所述。 另查明，案涉房产现已办理房屋首次登记。罚息利率为在借款合同所执行借款利率的水平上上浮50%，并随借款利率同时进行调整。截至2019年12月17日林章文尚欠建设银行借款本金60363.93元、利息（含罚息、复利）10110.12元。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。建设银行依约向林章文发放贷款，已履行合同义务。林章文逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故建设银行要求林章文提前清偿全部借款本息，本院予以支持。 关于建设银行是否对案涉房产的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州建发公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至林章文名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但林章文怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故林章文有协助办理抵押登记的义务，福州建发公司应督促其办理。本院确定林章文应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。 林章文若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建设银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，林章文虽尚未办理案涉房产产权证，但该房产已具备物权登记条件，应认定为属于林章文财产，客观上应作为林章文责任财产进行处置。其二，案涉房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人建设银行有权处分购房人林章文于商品房买卖合同项下的合同权利，而林章文取得房产所有权亦属于该权利范畴，故建设银行有权处置案涉房产。综上，案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因建设银行与保证人福州建发公司约定保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止”。在抵押权未能依登记而设立情况下，福州建发公司的保证期间延续。保证人福州建发公司在承担保证责任后，有权向债务人林章文追偿。林章文经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、林章文应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金60363.93元、利息（含罚息、复利）10110.12元（利息、罚息、复利暂计至2019年12月17日，之后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定计付至借款还清之日止）； 二、福州市建设发展集团有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、林章文应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理不动产［位于晋安区房产（他项权证号：榕房预ＱＲ字第××号）］的抵押登记手续，福州市建设发展集团有限公司应督促林章文并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国建设银行股份有限公司福建省分行收到房屋他项权利证书之日，福州市建设发展集团有限公司的保证责任终止； 四、福州市晋安区房产抵押登记办妥后，或林章文逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、福州市建设发展集团有限公司在实际承担保证责任后有权向林章文追偿。 六、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1748元，诉讼保全费799元，公告费560元，均由林章文、福州市建设发展集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王明亮 审判员  任建坤 审判员  黄宜财 二〇二〇年一月十四日 法官助理林长春 书记员林显亮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。