安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初9614号原告：史玉杰，男，1981年7月10日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：刘芳秀，安徽天联天律师事务所律师。被告：李克金，男，1975年3月8日出生，汉族，住安徽省太和县。被告：杨志，男，1978年5月28日出生，汉族，住安徽省太和县。原告史玉杰与被告李克金、杨志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史玉杰及其委托代理人刘芳秀，被告李克金到庭参加诉讼，被告杨志经本院开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。史玉杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对不动产权证书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号”不动产即太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房地产的查封并停止执行;2、请求确认原告与杨志之间签订的房屋买卖合同有效;3、请求确认不动产权证书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号”不动产即太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房地产属原告所有;4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和杨志于2019年2月11日签订了二手房买卖合同,杨志自愿将登记在其名下位于太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房产(不动产权证书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号)之不动产出售给原告。该二手房买卖合同约定：上述房地产总售价为柒拾贰万元整(￥720000.00元),首付(买方)交齐首付款10日内,将该房地产交付给原告(买方)使用,并办理水、电、气费交接手续。原告按该合同约定如数交齐了购房首付款肆拾万元整(￥400000元),杨志于2019年2月份把该房钥匙交给了原告,即原告和杨志2019年2月份办理完毕房屋交接手续。之后,原告已经实际合法占有使用上述房地产。至2019年4月,原告已经基本付清合同约定的购房款,虽原告多次要求杨志对该房地产进行过户,而杨志一拖再拖拒不配合原告办理房屋过户手续,但原告已确系该不动产的实际权利人。原告于2019年10月下旬查实,杨志与李克金民间借贷纠纷一案,法院于2018年11月22日作出(2018)皖1222民初6999号民事调解书,因杨志未履行该民事调解书确认的还款义务,李克金向法院申请执行,法院以(2019)皖1222执621号执行裁定书、(2019)皖1222执恢320号执行裁定书分别于2019年5月21日、8月30日对上述房地产进行查封并作为执行标的。原告因此向法院提起执行异议申请,申请法院对作为执行标的上述房地产予以解封并停止执行。法院于2019年11月9日作出(2019)皖1222执异76号执行裁定书,裁定驳回原告的异议请求。综上,贵院查封上述房地产作为执行标的,切实损害了原告的合法权益,原告不服贵院作出的(2019)皖1222执异76号执行裁定且为了维护自己的合法权益,根据相关法律规定,特提起本诉,望依法判如所请。李克金辩称：一、物权法第5条规定“物权的种类和内容。由法律规定”,物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力”。本案中史玉杰与杨志关于该房屋买卖合同,未依法在不动产登记机关进行登记,违反公示方法法定,违反物权变动规则法定,对外不发生权力外观,不发生物权变动效力。二、在答辩人申请查封房屋及强制执行期间前期未曾听说有关该房屋被买卖的任何信息,不排除杨志为躲避债务与他人串通进行虚假诉讼之嫌疑。三、本案中关于史玉杰称其与杨志买卖房屋一事,如二人存在真实买卖合同,如无法实现合同目的,可通过其他途径寻求救济,申请并起诉解除答辩人的查封及执行申请无法律依据。欠债还钱,履行诺言是一种契约精神,更是一种诚信,也是做人的基本原则。答辩人严格按照法律相关规定来维护救济自己权益,且合法、合情、合理。综合以上,答辨人认为,起诉人的事由理据不足,无法律依据,法院应判决驳回其诉讼请求,答辩人观点应得到支持。杨志未答辩。经审理查明：史玉杰和杨志在武某见证、担保下于2019年2月11日签订了二手房买卖合同,杨志自愿将登记在其名下位于太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房产(不动产权证书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号，有抵押)出售给史玉杰。双方约定：上述房地产总售价为柒拾贰万元整(￥720000.00元)，定金350000元,在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）400000元，剩余房款350000元于产权交割完毕当日付给杨志，杨志于买方交齐首付款10日内,将该房地产交付史玉杰使用,双方共同对该房地产的相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理水、电、气费交接手续，交付该房地产的钥匙，双方还约定了其他事项。史玉杰按该合同约定交齐了购房首付款400000元,杨志于2019年2月份把该房钥匙交给了史玉杰,之后,史玉杰对房屋进行了装饰并入住。后双方将房价变更为710000元。2019年4月,史玉杰已经基本付清合同约定的购房款。史玉杰多次要求杨志办理房屋过户手续，但杨志拒不协助。2019年8月28日,史玉杰全部付清购房款。2018年11月22日，杨志与李克金民间借贷纠纷一案,本院于作出(2018)皖1222民初6999号民事调解书,因杨志未履行该民事调解书确认的还款义务,李克金向本院申请执行,本院于2019年5月21日做出(2019)皖1222执621号执行裁定，查封杨志所有的位于太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房产(不动产权书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号)。后因双方当事人达成执行和解协议，本院于2019年5月29日解除了对该房屋的查封，因杨志未履行执行和解协议，本院于2019年8月27日立案恢复执行，并于同年8月31日作出（2019）皖1222执恢320号执行裁定，对该房屋予以查封。2019年10月，史玉杰以杨志已于2019年2月11日将该房屋出售给自己为由，提出执行异议，本院于2019年11月9日作出（2019）皖1222执异76号执行裁定，驳回史玉杰的异议请求。史玉杰于2019年11月20日提起诉讼。上述事实有史玉杰提供的史玉杰身份证、结婚证、王亚男(史玉杰妻子)身份证、《二手房买卖合同》、不动产登记信息查询结果证明、关于房价的补充说明、付款明细及转款凭证、收条、借条、情况说明、房款总收条、证人武某证言、证人谢某证言、物业费收据、水某、电费、气费发票、物业管理中心出具的证明、安徽省太和县人民法院（2019）皖1222执异76号执行裁定、李克金提供的身份证、安徽省太和县人民法院（2018）皖1222民初6999号民事调解书、安徽省太和县人民法院（2019）皖1222执异76号执行裁定在卷为证。本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，史玉杰与杨志在法院查封前签订了《二手房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同，史玉杰按合同约定支付了全部购房款并合法占有了该房屋，虽未办理房屋过户手续，但不是因史玉杰自身的原因，故史玉杰要求对不动产权证书号“皖(2018)太和县不动产权第0000025号”不动产即太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房地产停止执行及请求确认原告与杨志之间签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院应当支持，史玉杰的其他诉讼请求，本院不予支持。李克金辩称不排除杨志为躲避债务与他人串通进行虚假诉讼之嫌疑，但没有提供证据证明，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、对登记在杨志名下位于太和县国泰路西侧盛世华庭38号楼504户房地产【不动产权证书号皖(2018)太和县不动产权第0000025号】不得执行；二、原告史玉杰与被告杨志于2019年2月11日签订的房屋买卖合同为有效合同；三、驳回原告史玉杰的其他诉讼请求。案件受理费10900元，由被告杨志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  陈修宏审 判 员  胡亚东人民陪审员  崔国良二〇二〇年一月十三日书 记 员  徐晓东附本判决所适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。