上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30237号原告：葛永贤，女，1939年1月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市长宁区。原告：鲍卫东，男，1966年10月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：刘丽，女，1984年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕磊。被告：吕磊，男，1986年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市闵行区。原告葛永贤、鲍卫东与被告刘丽、吕磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理，依法适用简易程序，并于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告葛永贤、鲍卫东，被告刘丽、吕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付退房后仍旧占用房屋自2019年7月5日起按月租金3,400元(人民币，下同)标准计算至2019年9月15日止的房屋占有使用费8,047元；2.判令两被告立即赔偿合同附加协议注明的家具、家电(冰箱、大床、橱柜、写字台等等)6,000元；3.没收两被告押金3,400元；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)房东。原告一直要求租客按年度租房且由葛永贤进行租房管理，对此恒定持续要求知晓情况下，吕磊对其亲戚朋友是否续租反复变化出尔反尔。例如2019年6月21日，吕磊向原告提出退房，之后出现改变表示将要续租，甚至29日仍表示续租，但签订续租合同前再次通知决定退房要原告方前去接收。即使按照6月21日提出退房，也尚未达到至少一个月(至7月5日)提前通知，由此押金不退。6月30日退房时，协议注明需要交还原告能够正常使用的家具家电严重缺乏(因在家里堆放叠叠床家具等被移除，饮食店在对面家里不用冰箱也被移出)，打扫卫生也是匆忙敷衍马虎草率了事。因当时我方无法退还押金被告拒绝交回钥匙退房而至今占用房屋。故原告起诉至法院。两被告共同辩称：对诉请1不同意承担。我们在微信语音中已经表明房屋不再续租，也提出可能帮他转租。他人愿意租赁房屋，要求与原告鲍卫东签合同，但是鲍卫东始终不出面，导致合同没有签订。6月30日我们已经将房屋清理完，6月20几日我们将一个冰箱放入涉案房屋。6月30日我们将房屋退还给原告，并商讨退押金事宜，原告鲍卫东同意退400元，我们没有接受。由于双方协商不一，原告葛永贤情绪激动，我们就打了110，我们要求原告鲍卫东到场，但是始终没有来。我们担心原告葛永贤年龄大了，就开车走了。隔壁邻居都可以证明我们将房屋清理干净，也可以证明我们搬离了房屋，钥匙挂在了门上。我们先走的，原告后走的。我们没有必要承担房屋使用费。对于诉请2，热水器本来有的，但是旧得不能用了，我们换上了新的，走的时候都是好的。2018年10月6日的租赁合同上现有物品为2张床、2个空调、1台洗衣机、1台淋浴器、鞋架子、橱柜2张。约定乙方搬离时为甲方补充写字台2张、床1张、冰箱维修好、1张吃饭台子。根据协议，我们离开时要保留3张床、1个鞋架、橱柜2个、写字台2个、1张吃饭台子，冰箱维修好。我们走的时候，吃饭台子没有了，写字台没有了，鞋架也没了，1张床没了。橱柜都在的，冰箱我们还换了一台。我们认为这点东西不值多少钱，大概是一两千元左右。对于诉请3不同意没收押金，我们合同到2019年5月4日到期，后面我们没有签订任何合同。由于之后我们继续在使用房屋，因此还在交租金。我们租金支付至7月4日，6月30日搬离房屋，我们也在6月20几日就明确在微信中提出要退房。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告与温步宝的《房屋租赁合同》、原告与廖某某的《房屋租赁合同书》、原告与被告的《房屋租赁合同书》、《租房协议》，证明两被告是承租人，以及相关权利、义务。原告与被告之间合同也是参照之前的租赁合同使用的，在原告与刘丽的合同中约定，如乙方要退租，需在3个月前提出；2、被告吕磊员工在2019年6月30日写的手写材料，证明他们还要居住下去；3、锁匠手写证明及开修锁服务专用登记单，证明房屋内很多家具遗失了；4、微信截图，证明合同到期后，被告要求续租，我们在微信中达成协议，但是被告突然退房，所以不退押金；5、2019年9月29日收据存根以及付款记录，证明原告到华宁路江川路二手家具店购买家具，通过二维码付款800元，微信转账付款2,500元以及现金支付500元，总计支付3,800元；6、2019年10月13日收据存根及微信转账记录，证明原告到玉屏南路靠近娄山关路和古北路的二手店购买家电。两被告对证据1认为温步宝认识，廖某某不认识，他们之间的合同无法约束被告。原、被告之间的合同真实性认可。对于证据2不予认可，认为没有这个员工，其推测是请的搬家公司的人。原告葛永贤一直在纠缠这个小工，这个人怕烦，为了脱身就写了这份材料。对证据3真实性不予认可，原告庭审中陈述冰箱已不在，又说冰箱不是家用的，自相矛盾。对证据4真实性认可，微信记录证明6月21日被告提出退房，什么时候有时间交接。6月24日被告出于好心，告知原告有人想承租涉案房屋，但这并不表明被告要续租。对于证据5、6认为收据无法证明购买家具，应当提供发票，此外上述购置家具金额比新的还贵，是不合理的，且添置家具是给后续租户使用的，与被告无关。两被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、公安接报回执单，证明6月30日退房当天，被告怕葛永贤年龄大了，就报了警；2、微信截屏，证明6月21日被告明确表态要退房，也是出于好心告知原告可能有人要租房；3、录音记录，证明被告找原告协商过由被告补齐屋内物品，原告退还押金，但是原告说补齐物品也不退还押金；4、证人钟茶香于2019年11月11日庭审中的证言，证人陈述：“6月底的一个下午，其带小孩在小区玩，看到被告在搬家，将房屋内不要的东西搬出来，在清理房间，当时人蛮多的。原、被告是否都在没有注意。之后有警察到场。”，证明被告当时在搬家。两原告对证据1真实性无异议，认为是被告叫原告30日去结账，原告认为屋内物品没有配好，物品也有损坏，应当补齐后再结账，于是被告刘丽报警。对证据2认为并非被告好心，只是被告想全额拿回押金。对于证据3认为谈判时各有各的想法，但是最终其也愿意退还400元给被告。对于证据4无异议。本院对双方无争议的原告证据1中原、被告《房屋租赁合同书》、《租房协议》，证据4，被告证据1、2、3、4予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的原告证据1中的原告与案外人的房屋租赁合同，本院认为，证据应当与案件事实具有关联性，但上述租赁合同与两被告并无关联，且原告无法证明其与案外人的房屋租赁合同同样可以约束被告，因此本院对上述证据不予采纳。对原告证据2，本院认为，该手写证明经本院当庭电话联系，无法确认系被告员工书写，故该证据与本案并无关联性，本院不予采纳。对原告证据3中手写证明，本院认为，该证据无法显示书写人，且该证据为事后案外人对现场情况的表述，应属证人证言，但证人并未到庭，本院对此不予采纳。对原告证据3中开修锁服务专用登记单，因该证据有原件与之核对，且与原告待证事实相关，本院予以认可。对原告证据5、6，本院认为，上述证据缺乏具体内容指向，且欠缺接收房屋时屋内设施现状证据与之印证，本院无法确认其与本案的关联性，故本院对该证据不予采纳。根据原、被告提交的证据，以及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：上海市闵行区沪闵路XXX号XXX号XXX室房屋所有权人为鲍卫东。2018年10月3日，原告葛永贤(出租方)与被告刘丽(承租方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方就位于沪闵路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁给乙方使用，现经双方协商一致同意如下条款：一、租赁期限为自2018年11月5日起至2019年5月4日止。二、房屋每月租金以3,400元计算，押一付三，先付后使用。三、乙方在租赁期间必须按照国家法律法规办事，如违反国家法律法规引起的一切后果由乙方自负。四、乙方在使用房屋时，必须对房屋财产及消防和安全负责。租赁期间内房屋修缮由乙方承担。如因地震、自然灾害以及其他不可抗力造成的房屋修缮，乙方不承担责任，而由甲乙双方协商解决是否解除合同。五、乙方在租赁期内不得随意改变房屋结构，如需要须经甲方书面同意。六、乙方在租赁期内，水电费自理。七、甲乙双方中，任何一方如提前终止合同，应于三个月前书面通知对方。八、原来合同2015年5月4日第十点的第3条乙方拖延房租十天以上，甲方有权终止合同。九、本合同其他未尽事宜，双方另行协商。十、本合同一式贰份，双方各执壹份，经双方签字后生效。该合同甲方处为葛永贤签字，乙方处有吕磊、刘丽签字。该合同其他字迹为葛永贤自行书写。2018年10月6日，原告葛永贤、鲍卫东(甲方)与被告吕磊(乙方)签订《租房协议》一份，约定：经甲乙双方商定答(达)成协议，乙方在搬离(沪闵路XXX弄XXX号XXX室)为甲乙补充以下物品(写字台两张、一张床、冰箱维修好、一张吃饭台子)登数只。现有物品如下：两张床、两台空调、一台洗衣机、一台淋浴器、鞋架子、橱柜两张，现房租已交到11月4号，压(押)金3,400元整，此合同到2019年5月4日。此合同一式两份，修理自负。该合同后甲方处为葛永贤、鲍卫东签字，乙方处为吕磊、刘丽签字。合同签订后，双方各自履行。2019年5月至6月，原告鲍卫东通过微信与被告吕磊一方就退房、续租以及屋内设施事宜进行沟通。5月18日，鲍卫东：“所有房东的情况和想法大致都一样：就是提前一个月通知以后这一个月可以安排未来房客看房，最好出租能够不中断。你们好像没有肯定退房(上次说是估计差不多)，里面好像现在也不太适合带人看房。您六月四日之后是否续租先告诉我一下就行。”吕磊：“恩好的。月底告诉你。”6月1日，鲍卫东：“吕老板马上要到四号了，我们希望房子要不就租一年，要不就退租，不想一个月一个月租。租一年的话还有十一个月(到明年五月初)还是给吕老板3400的月租金。能够让多人居住叠叠床的房东也不容易找，要不也可以退房给我们，房间同原来交付给温老板时候一样是清洁的，家具电器也能和当时交付时一样(少了我们还要去配，花钱还麻烦)，我们这样的要求算是讲理的吧。四号转眼要到了，退房的话这准备工作也真得赶紧做了。”6月2日，吕磊：“我先付一个月的房租给你、我哥哥想要我的店、为什么不给你房租交齐的原因就在这里、如果他不要我就交满、他要、他交满、如果现在我交了、明天以后我就不好意思问他要了、你明白吧。”鲍卫东：“大概明白，那么就是或者你，或者你哥哥，总有一家会继续租下去是吗？那么先交一个月也可以。你们就继续住下去吧。”6月5日，鲍卫东：“如果再租的话，我们想把合同签一年，那是到明年五月四日。吕老板说先付这个月的租金，要不就赶紧付一下吧。”……吕磊：“这个月我姐夫不要我就一次交三个月的房租给你、你看行吗？”6月6日，鲍卫东：“6-4至7-3的一个月租金收到，谢谢吕老板！”吕磊：“不行我就重新找房子、合同可以签一年的、房租最多交三个月的。”……鲍卫东：“我们想签一年的合同到明年5月4日。”6月21日，吕磊：“我们决定把房子退了。你看一下什么时候有时间、过来一下、办下交接、谢谢。”6月24日，鲍卫东：“吕老板，这马上有人要租我们房子肯定吗？是的话能不能明天马上签合同呢？”……6月29日，鲍卫东：“吕老板，您朋友(亲戚)什么时候能够签租约合同呢？我妈过来。就按照现有合同延期即可(到明年五月)，我妈做这不会产生什么矛盾。合同期满离开搞干净答应的家具齐全就可以。……”吕磊：“我叫你过来一下，你跟你妈妈一起过来一下，到时候我不要的东西都留给你们吧，大家都好说对不对”……鲍卫东：“具体这房子的出租从开始我就不太清楚怎么进行，她知道，她也不会乱说的，她来谈妥吧。”……吕磊：“我的意思明天你一起来一下处理完了、不就好了吗？”鲍卫东：“我妈妈是管这出租的，一个人行了。实在需要协调我就这协调。”吕磊：“那她什么时候来呢”鲍卫东：“说明天就明天吧，明天上午她过来到哪里呢？北桥房子住所，几点？”……6月30日，吕磊：“哎、我一直就想让你来、看看我需要补什么东西。”鲍卫东：“需要什么东西我上次不是有告诉的吗？合同上也有。”吕磊：“你来呀。你连电话都不肯给一下。”鲍卫东：“这都是我妈妈负责的。”吕磊：“跟阿姨我搞不清楚、上次你不来我都不会在住你们家房子的。”……鲍卫东：“我妈妈管租房和房客都能搞清楚。”吕磊：“人家租你们家房子的也知道你家吗(妈)，然后人家现在不敢跟你妈妈打交道，人家不租了知道不。然后你要能过来的话就签合同，你要不过来的话反正我房子也退了，我也不想多事情了。”“你看看，你最好能过来一下。”“我打电话她也不接，知道吧。”鲍卫东：“你说和下一位约定时间签约再告诉我们的，是你拖着没做啊。我妈自己过来碰不上对方怎么办？”吕磊：“人家不跟阿姨见面。不是我拖着人家，人家认识你家妈妈，人家跟她搞不清楚，人家不愿意跟她签。”“所以这就是我们为什么要求你来的原因之一。”鲍卫东：“我妈妈今天过来不是来签合同吗？这个房子就是由她管的租房。让我妈妈和对方今天谈一下不就好了。”吕磊：“好了不说了、你让阿姨来退房子给你们……”2019年6月30日，两被告搬离涉案房屋。因两被告与原告葛永贤发生矛盾，被告刘丽报警。上海市公安局闵行分局颛桥派出所接报后出具《上海公安局案(事)件接报回执单》。2019年8月9日，原告以诉称理由诉至本院。2019年9月16日，原告开锁并收回涉案房屋。2019年12月12日，被告在本院组织的谈话中认可其承担的费用为冰箱一个、写字台两张、吃饭台子一张、床一张、鞋架一个。冰箱价格按850元计算，其余每件按380元计算，共2,750元本院认为，原、被告之间房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原、被告之间《房屋租赁合同书》及《租房协议》约定的租赁期至2019年5月4日止，合同到期后，被告支付原告租金至2019年7月4日，并继续使用涉案房屋，原告未提出异议，双方之间属于不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条后段之规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告支付租金至2019年7月4日，其于2019年6月21日即明确表示退房不续租，并于2019年6月30日搬离。两被告已经在合理期限内通知了原告，其解除不定期租赁之行为符合法律规定，原、被告之间不定期租赁关系随即解除。至于原告认为，被告在微信协商过程中一方面表示需要续租，一方面又临时通知要搬离，并不诚信，且被告退房并不符合合同约定提前一个月告知情形，因此押金不退。对此本院认为，被告于6月21日表明要退房后，一直表述为可介绍他人继续承租，并非被告自己续租。且原告鲍卫东于6月24日微信“吕老板，这马上有人要租我们房子肯定吗？”以及6月29日微信“吕老板，您朋友(亲戚)什么时候能够签租约合同呢？”之表述，亦显示原告已明知被告系介绍他人承租。两被告在介绍他人承租不成时，在已付的租金到期前搬离并退房并非不诚信。另，原被告之间租赁合同对于退房应提前一个月告知之条款约定在原告与案外人廖某某的合同中，无证据显示该合同同样可以约束两被告。即便原、被告合同约定，提前终止合同应一个月前书面告知，该条款仍属于合同期内提前退房条件之约定，现双方租赁合同已经到期，该条款并不适用于不定期租赁期间，因此被告只要在合理期间内告知原告即可，原告无法据此没收被告押金。至于原告提出被告在租赁期内存在群租情况，本院认为，通过微信记录可知，租赁合同履行期间原告对于被告承租涉案房屋用于员工居住系明知，鲍卫东于6月1日“能够让多人居住叠叠床的房东也不容易找”之微信陈述亦表明其对涉案房屋内居住情况并不持反对意见，故原告亦无法据此没收被告押金。原告不退还押金的诉讼请求，无事实予以支撑，且不符合法律规定，本院对此项诉请不予支持。原告应返还被告租赁押金。对于原告房屋占有使用费之诉请，本院认为，从原、被告庭审陈述、微信记录以及证人证言可以看出，两被告于2019年6月30日已经搬离涉案房屋，双方虽然对屋内设施的数量、状态有争议，但并不妨碍原告收回涉案房屋。因此原告直至9月16日才开锁收回涉案房屋，放任损失扩大，此期间房屋占有使用费并不应由两被告承担，故此项诉请本院亦不予支持。对于原告屋内设施损失，本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，现原告证据无法证明被告返还涉案房屋时屋内设施现状及损坏情况，亦无法证明后期购买家具家电与合同约定之屋内设施存在对应关系，因此该部分损失应以被告自认的金额为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、被告吕磊、刘丽于本判决生效之日起五日内赔偿原告葛永贤、鲍卫东家具、家电损失2,750元；二、原告葛永贤、鲍卫东于本判决生效之日起五日内返还被告吕磊、刘丽押金3,400元；以上两项抵消后，原告葛永贤、鲍卫东应于本判决生效之日起五日内支付被告吕磊、刘丽650元；三、驳回原告葛永贤、鲍卫东其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币118.09元，由原告葛永贤、鲍卫东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年一月二日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。