福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10444号 原告：肖月娥，女，1978年11月1日，汉族，住所地福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：谢长铃、黄玲露，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福州民天集团有限公司，住所地福州市广达支路20号。 法定代表人：林慈，董事长。 委托诉讼代理人：欧阳晓莉、许瀚林，福建闽天律师事务所律师。 原告肖月娥与被告福州民天集团有限公司（以下简称“民天集团”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖月娥的委托诉讼代理人黄玲露到庭参加诉讼，被告民天集团的委托诉讼代理人欧阳晓莉、许瀚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖月娥向本院提出诉讼请求：1.民天集团立即向肖月娥退还多收取的租金99934元（其中第一年多收取的租金是（400-375.09）×101×12元，第二年多收取的租金是在第一年基础上递增10%，第三年多收取的租金是在第二年的基础上递增10%。）及逾期付款利息（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利息计至实际付清款项之日止）；2.本案诉讼费用由民天集团承担。 事实与理由：民天集团系福州市鼓楼区乌山支路斗中新村13座的所有权人（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号；建筑面积460.39平方米），其将该房产隔断为两间对外出租。2014年7月7日，肖月娥与民天集团签订《房屋租赁协议》，约定由肖月娥承租其中一间房产，建筑面积400平方米，租赁期限自2014年7月16日起至2017年7月15日止。租金标准为每平方米101元／月，第二年起至租期结束，月租金按上年月租金的10%递增。协议签订后，肖月娥依据约定的租金标准支付了租金。 协议到期后，民天集团委托福建省地质工程研究院对案涉房产进行重新丈量，并委托福州海峡纵横电子竞价平台对上述租赁物进行重新招租，招租公告中公示的租赁物面积实际只有375.09平方米。肖月娥在获知公告内容后立即与民天集团取得联系，并于2017年12月5日向民天集团递送《关于要求退还多收取的租金的报告》，但民天集团未予回应。无奈，肖月娥又于2019年1月7日委托律师向民天集团发函，要求其退还多收取的99934元租金。民天集团于次日收到该《律师函》，但至今仍未退还租金。 上述《房屋租赁协议》约定的租金标准系根据租赁物的面积确定的，现租赁物的实际面积与协议约定的面积不符，且远远小于协议约定的面积，已经超出合理误差的范围，肖月娥有权要求民天集团退还多收取的租金。现肖月娥为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请！ 民天集团辩称，一、涉案《房屋租赁协议》约定的租赁面积与涉案房屋实际面积不符，其不存在过错。 涉案房屋登记的房屋所有权人为福州市榕福集团公司。2010年11月29日，福州绿晶果蔬公司（主管部门为福州市榕福集团公司）将涉案房屋出租给案外人黄国顺作为经营副食品使用，租赁面积为400平方米，租赁期限至2013年12月31日止。之后，因集团整合需要，根据《福州市人民政府关于进一步同意优化配置市国资委履行出资人职责企业资产意见的批复》（榕政综【2010】115号），福州市人民政府同意合并民天集团、福州市榕福集团公司两家公司，保留民天集团，合并后的民天集团作为国有独资产业集团，统筹运作民天集团、福州市榕福集团公司的人、财、物。基于此，其与案外人黄顺国于2011年10月28日签订了一份《房屋租赁补充协议》，将福州绿晶果蔬公司与黄顺国于2010年11月29日签订的《店面租赁合同》项下的出租方由福州绿晶果蔬公司变更为民天集团。但福州绿晶果蔬公司将《房屋所有权证》项下的两间租赁店面移交给分公司时，该房屋就已经被分割成两间店面分别对外出租多年，一间店面即为涉案房屋（计租面积为400平方米），另一间店面则出租给案外人（计租面积为60平方米）。其是因资源配置问题继受了2010年租赁合同项下出租人的义务，其并不知晓涉案房屋租赁面积与实际面积存在差距。在租赁期限届满后，其根据2010年租赁协议项下确定的涉案房屋既有的租赁状态（包含租赁面积）继续对外进行公开招租，其不存在过错且未有从中获取额外的利益。 二、肖月娥存在一定程度的过错，肖月娥负有核实租赁房屋面积的义务，且租赁期限内，肖月娥从未对涉案房屋租赁面积误差问题提出任何异议。 2010年租赁协议约定的租赁期限届满后，民天集团的分公司根据其委托，对涉案房屋进行公开招租，肖月娥参加了该次竞租。肖月娥在参与涉案房屋的竞租前，已明确向分公司承诺对投标标的的租赁物做了充分了解。且其与肖月娥于2014年7月7日签订的《房屋租赁协议》中第一条也明确表示了“租赁物的建筑面积约400平方米，乙方（肖月娥）对租赁物的现状做了充分了解，愿意承租该租赁物”。由此可以看出，肖月娥在承租涉案房屋前，已经实地查勘涉案房屋，且充分了解涉案房屋的实际状态（包括房屋面积与计租面积不一致），其仍同意按照协议约定的计租面积向其承租涉案房屋。即便肖月娥一开始不知晓涉案房屋存在面积误差，但肖月娥作为承租人，在接收租赁房屋时应负有核实、查看租赁房屋的义务。但肖月娥在接收租赁房屋时及整个租赁期限内均没有对租赁房屋面积进行核实，存在一定程度的过错，且长达三年的租赁期间肖月娥内也未向其主张调整租金，应视为肖月娥同意按照400平方米的计租面积向其支付租金。 另，在其与肖月娥的《房屋租赁协议》租赁期限届满后，分公司委托福州海峡纵横电子竞价平台运营中心于2017年12月1日发布公开招租公告时，已经明确了涉案房屋的计租面积为375.09平方米，肖月娥于2017年12月15日以福州顶鲜贸易有限公司（肖月娥为该公司的法定代表人）名义竞得涉案房屋的承租权，双方于2018年1月26日签订《房屋租赁合同》。若肖月娥是于2017年12月才知道涉案面积存在面积差异，那肖月娥为何直至2019年1月份才向其提出异议，明显也不符合常理。 三、肖月娥的诉讼请求超过了诉讼时效。 根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。若肖月娥对该计租面积与实际面积有异议，应当于《房屋租赁协议》签订后两年内（即2016年7月7日前）提出，肖月娥至今才提起本案之诉，超过了诉讼时效。退一步讲，即便按肖月娥支付租金的时间计算诉讼时效，根据相关法律规定，肖月娥直至2019年1月7日才向其发函要求退还多收取的租金，故肖月娥诉请退还2016年1月6日之前支付的租金，已超过诉讼时效，依法不应当予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2014年7月7日，肖月娥与民天集团签订《房屋租赁协议》，约定租赁物面积约400平方米，租金按照租赁物的面积计算，每平方米每月101元，第二年起至租期结束，月租金按上年月租金的10%逐年递增；租赁期限自2014年7月16日至2017年7月15日。另，肖月娥已按照协议足额缴纳了租金。 2017年12月1日，民天集团委托福州海峡纵横电子平台采用竞价方式对涉案房屋进行重新招租，招租公告中公示的租赁物面积实际为375.09平方米。 本院认为，肖月娥与民天集团签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,不违反法律法规的相关规定,合法有效,双方应依照合同履行。肖月娥依照协议交纳租金,民天集团也应按协议提供足额面积的房屋供肖月娥使用。民生集团与肖月娥在《房屋租赁协议》中约定案涉租赁房屋的面积约400平方米，但民天集团实际提供的租赁房屋面积为375.09平方米，明显少于约定面积。对于案涉租赁房屋实际面积与双方协议约定面积不符该事实，无论是否存在过错，鉴于租赁物按面积计算租金民天集团均应退还多收租金。因此，肖月娥诉请民天集团向其退还多交纳的租金,有事实及法律依据,本院予以支持。 关于退还租金的数额及逾期利息问题。现民天集团对肖月娥已按协议约定交付了自2014年7月7日至2017年7月15日期间的租金并无争议，故肖月娥在租赁期间实际支付租金为1604688元（40400×12+44440×12+48884×12=1604688）。但由于案涉租赁房屋实际面积为375.09平方米，按照双方约定的租金计算方式，第一年月租金应当为375.09×101=37884.09元，全年租金为37884.09×12=454609.08元；第二年月租金应当为37884.09×110%=41672.5元，全年租金为41672.5×12=500070元；第三年月租金为41672.5×110%=45839.75元，全年租金为45839.75×12=550077元，肖月娥三年实际应支付租金为454609.08+500070+550077≈1504756元。因此，民天集团应当退还肖月娥多收的租金为99932元（1604688-1504756=99932）。另，肖月娥主张民天集团应当自起诉之日即2019年6月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计算至实际付清款项之日止向其支付逾期退还租金的利息,符合法律规定,本院予以支持。 本案中，民天集团抗辩称,肖月娥的诉请超过诉讼时效,且其与肖月娥签订的《房屋租赁协议》中已经写明案涉租赁房屋的建筑面积约400平方米，双方有约定肖月娥应对租赁物的现状做了充分了解并愿意承租该租赁物，因此民天集团认为肖月娥负有核实租赁房屋面积的义务。本院认为，肖月娥主张其是于2017年12月1日得知案涉租赁房屋实际使用面积与合同约定的面积不符，且民天集团没有证据证明肖月娥对这一事实存在早已知情的情况,故肖月娥的诉请并未超过诉讼时效，民天集团关于诉讼时效的抗辩没有事实及法律依据,本院不予支持。另，虽然在《房屋租赁协议》中双方有关于肖月娥应对租赁物的现状做充分了解的约定,但因为房屋面积大小的测量涉及专业领域，未经专业机构测量，肖月娥很难能够准确判断案涉租赁房屋的实际面积，且民天集团作为案涉租赁房屋的出租人理应提供符合协议约定的租赁面积供肖月娥使用，故民天集团的该项抗辩本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福州民生集团有限公司在本判决书生效之日起七日内向原告肖月娥退还多收取的租金99932元及逾期利息（以上述金额为本金，自2019年6月25日其按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际退还租金之日止）； 二、驳回原告肖月娥其他的诉讼请求。 如果被告福州民生集团有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2298元，适用简易程序减半收取计1149元，由被告福州民生集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林心恩 二〇二〇年一月三日 书记员  庄培燊 附：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。