山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初2177号原告（案外人）：刘明明，男，1986年9月16日出生，汉族，住昌乐县。委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：马向阳，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县。法定代表人：丁立，经理。第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地山东省昌乐县。法定代表人：刘学鹏，经理。委托诉讼代理人：徐民福，男，1967年3月28日出生，汉族，住山东省寿光市。原告刘明明与被告山东黄河工程集团有限公司(以下简称黄河公司)、山东盛和置业有限公司(以下简称盛和公司)、第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明明的委托诉讼代理人刘志国、董海明，被告黄河公司的委托诉讼代理人董娜娜，第三人宝城公司的委托诉讼代理人徐民福均到庭参加诉讼。被告盛和公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明明向本院提出诉讼请求：一、立即停止对原告购买的位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼3单元502室房产（以下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖。二、确认原告对上述涉案房产拥有所有权。三、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：由贵院受理（2012）济中法执字第121号申请执行人山东黄河工程集团有限公司与被执行人山东立豪投资有限公司、山东盛和置业有限公司、中豪企业（集团）有限公司合作合同纠纷一案，贵院于2019年4月30日张贴公告称2012年查封了盛和爱伦堡小区20号楼包括涉案房产在内的39套房产，并公告拟对上述房产进行拍卖。原告认为贵院的查封拍卖行为严重侵害了其合法权益，该原告对涉案房产享有所有权益，贵院查封行为存在严重错误。原告向贵院提出书面执行异议后贵院做出（2019）鲁01执异777号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告不服提起本诉，理由如下：一、潍坊宝城建筑工程有限公司基于建设工程价款优先受偿权以以物抵债方式取得涉案房产，在贵院查封之前以物抵债行为已经履行完毕，涉案房产已转售原告占有使用，故原告基于上述权利应享有足以排除强制执行的权利。2007年11月9日，潍坊宝城建筑工程有限公司与山东盛和置业有限公司签订工程施工合同，负责施工爱伦堡小区包括20号楼在内的14栋楼，拨款方式为以爱伦堡小区20号楼5层至10层共6层36套商品房抵顶部分工程进度款。2010年至2011年3月30日山东盛和置业有限公司以20号楼36套商品房用于抵顶工程款，双方办理账务割算手续，潍坊宝城建筑工程有限公司出具工程款收据，山东盛和置业有限公司直接为购买潍坊宝城建筑工程有限公司涉案房产的原告出具等额房款收款收据。后原告入住该房产居住至今。由此可见原告取得房屋系来源于潍坊宝城建筑工程有限公司基于建设工程价款优先受偿权的以物抵债协议，建设工程价款优先受偿权优先于本案被告的一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，故原告对房产的权利应享有阻却本案执行的效力。二、原告与山东盛和置业有限公司之间的商品房买卖合同成立。原告虽然通过潍坊宝城建筑有限公司购买涉案房屋，但山东盛和置业有限公司已经为原告出具房款的收款收据并办理房屋入住手续，这说明山东盛和置业有限公司认可与原告之间的买卖合同关系。虽未签订书面买卖合同，但根据合同法第36条的规定：“当事人未采用书面方式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。由此原告与山东盛和置业有限公司的商品房买卖合同成立。三、原告购买山东盛和置业有限公司的涉案房产，山东盛和置业有限公司出具全额房款收款收据并交付房屋，证明原告已经全额支付房款，且购买行为发生在查封之前。四、根据原告提供的交房手续、物业证明、物业费单据，证实原告在法院查封前已经合法占有使用该房产，并占有使用至今。五、原告购买涉案房产后，因山东盛和置业有限公司资金链断裂，人去楼空，导致原告至今未办理涉案房产的初始登记，对此原告多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，由此可见未办理登记手续并非原告过错。六、原告购买房产系基于居住为目的的，属于物权期待权的消费者范畴。根据《最高法关于建设工程优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者以居住为目的的购房权利保护应优于抵押权和一般债权，所以应对本案原告的居住目的购房权益予以特殊保护，被告的一般债权，相对于原告的消费者购房权益，不具有法定优先地位。综上，原告在法院查封前购买涉案房产；支付全额房款；并占有使用至今；且未过户并非原告过错所致。上述条件完全符合《最高法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的适用情形，该司法解释条款作为确定物权期待权的重要条文，并未规定必须签订书面买卖合同的形式要求，所以原告的权利已经构成物权期待权，该权利足以产生排除和阻碍强制执行的效力。所以请求依法支持原告诉求，解除查封并停止对涉案房产的执行。黄河公司辩称，一、人民法院查封程序合法，并未侵犯刘明明的合法权益。为使黄河公司的合法债务得以清偿，黄河公司依法申请查封了盛和公司名下位于昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼的39套房产，并拟拍卖上述房产，以偿还黄河公司债务，因此人民法院正当履行了应尽的职权，执行程序合法。二、刘明明陈述的事实与理由及其提供的证据，黄河公司认为存在伪造的嫌疑，理由如下：（一）2012年5月10日，法院将涉案39套房产查封后，直到2016年涉案房产中20号楼3单元702室刘凯峰才向法院提出书面异议，其理由为2011年11月3日向盛和公司购买了异议房产，总价226295元，法院经审查后于2016年6月17日作出（2016）鲁01执异254号执行裁定书，驳回刘凯峰的执行异议，后刘凯峰亦未提出执行异议之诉。现在涉案查封房产包括刘凯峰等人，再次向法院提出书面异议，但异议理由却是购买了宝城公司的房产，异议理由前后矛盾。涉案房产中20号楼2单元701室马杰，先后两次向法院提起书面执行异议申请，一个异议理由是购买宝城公司的房产，另一异议理由又出现了通过实际施工人孙孝山购买了盛和公司的房产，事实的真相到底是什么？请求法院予以查明。（二）刘明明出具的宝城公司一系列证据，存在许多不合常理之处，黄河公司完全有理由认为存在伪造的嫌疑，理由如下：1.刘明明提供的证据中《工程施工补充合同》，合同中约定的15号楼进行了更改，更改为20号楼，该合同是否真实，请求法院予以审查。2.根据刘明明提供的（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书内容，盛和公司是否已经履行完毕调解协议的内容，请求法院予以审查。3.根据调解协议，盛和公司欠宝城公司573万余元工程款，但根据宝城公司出具的20号楼转让明细，转让金额与调解协议中盛和公司欠其工程款的金额并不一致，该转让金额远远大于盛和公司欠付其的工程欠款，同时也没有盛和公司与宝城公司任何债务抵顶交割的证据。4.既然盛和公司已经按照《工程施工补充合同》内容将20号楼（15号楼）抵顶给宝城公司，宝城公司为何又以（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书向昌乐县人民法院申请强制执行，执行案号为（2012）乐执字第471号，昌乐县人民法院2012年6月12日作出执行裁定，内容为：因盛和公司暂无执行能力，所查封盛和公司的资产待评估拍卖后予以支付，宝城公司同意终结本次执行程序。从该执行裁定中可以看出，宝城公司依照调解协议的内容查封了盛和置业的财产并进行评估拍卖行使其优先受偿权，但对黄河公司查封的涉案房产，宝城公司并未向昌乐县人民法院申请查封，即宝城公司依据《工程施工补充合同》查封的房产应为15号楼，而非本案涉案20号楼房产。5.既然房产已经抵顶给宝城公司，为何刘明明将房款还要继续交给盛和公司，由盛和公司出具收款收据。三、刘明明提供的证据中没有任何银行转账缴费的凭证，这种现象不符合商品房买卖的一般交易规则。四、宝城公司称其因为优先受偿权享有涉案房产，其没有明白优先受偿权的含义和如何行使。建设工程优先受偿权是承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，建设工程行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起计算，并且该权利需要向法院主张确认。本案涉案房产没有他人向法院主张过任何权利。宝成公司不可能享有对本案涉案房产的优先受偿权。五、本案刘明明未提供任何商品房买卖合同，该行为也不符合一般的商品房买卖交易规则。六、刘明明入住涉案房产的时间为2012年8月21日，黄河公司将涉案房产查封的日期为2012年5月10日，其入住的时间在查封之后。并且，假如宝城公司所称涉案房产是其抵账所得，根据相关的法律规定，盛和公司因无力偿还借款，与债权人达成以房抵债协议，债权人对房屋仅享有债权请求权，不发生物权变动，基于以房抵债协议受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不得排除黄河公司对房屋的强制执行。综上，刘明明的诉讼请求没有任何事实和法律依据，并存在恶意串通、伪造证据，涉案虚假诉讼的行为，请求法院予以审查，并依法驳回刘明明的诉讼请求，以维护黄河公司的合法权益，维护法律的神圣尊严。盛和公司未作答辩。宝城公司述称，在2007年同盛和公司签订施工合同，并注明了20号楼5、6、7、8、9、10层，36套房产以抵顶工程款的方式抵顶给宝城公司，宝城公司又将房产以工程款的方式抵顶给本公司员工，2009年本公司员工在施工过程中已经自行购买了瓷砖等装饰材料进行了装修，宝城公司是在本工程未开工之前已经注明了给哪些施工人员，工程完工后宝城公司将房产就分给了各分包队和供料人，分到房产的人员大部分已对外转让，没有转让的在2010年装修入住，前期因为都是本公司工人装修或入住，都是使用的工程上的水电，2012年以后整个小区统一管理后，,才向物业交水电费和物业管理费。宝城公司同盛和公司在2011年账目已割算完成，宝城公司给盛和公司出具了工程款收据，盛和公司给原房主或涉案房主出具了房款全额收据，（2011）乐城民初字403、404民事调解书也注明了宝城公司享有优先受偿权，并在法院的主持下双方完成了房产和账目的核对，盛和公司又给宝城公司出具了一份协议，协议载明了工程总造价、抵顶房款，还有供材款，盛和公司给提供的材料款明细账目。2012年在昌乐人民法院另一案件中查封的涉案房产，宝城公司提出异议后，昌乐人民法院解除了查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议：济南中院执行裁定书。本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有异议：刘明明提交了如下证据：证据一、工程施工补充合同，拟证实宝城公司系涉案20号楼的施工企业，2007年双方协议约定以20号楼5-10层共36套商品房抵顶工程款的事实。证据二、昌乐县人民法院民事调解书，拟证实宝城公司对爱伦堡小区承建全部工程享有建筑优先受偿权。证据三、宝城公司出具的证明一份，拟证实2010年和2011年，宝城公司以爱伦堡小区20号楼5-10层36套商品房抵顶工程款后转让给刘明明，并由盛和公司为刘明明出具收款收据的事实，进而证明刘明明与盛和公司存在合法的房屋买卖合同关系。证据四、购房收款收据、办证费用收据，拟证实刘明明已支付涉案房产全部房款，已履行合同主要义务。证据五、物业出具的证明，拟证实刘明明在法院查封前已合法占有涉案房产。证据六、情况说明，拟证实刘明明为办理过户登记手续积极寻求办法，未办理过户登记手续系因盛和公司拒不配合导致，刘明明对此无过错。证据七，盛和公司和宝城公司的工程决算明细、抵顶房屋的明细表、协议书，拟证实涉案房产是在2011年3月28日之前就已经完成了抵顶。证据八、宝城公司出具的抵顶工程款收款收据二份，拟证实盛和公司与宝城公司根据双方签订的协议在2011年即完成了以房屋抵顶工程款。证据九、不动产登记查询结果信息证明，证明原告名下无房产的事实。证据十、潍坊宝城建筑工程有限公司给山东盛和置业有限公司出具的收款收据一份，证明山东盛和置业有限公司与潍坊宝城建筑工程有限公司根据双方签订的协议在2011年即已完成以房屋抵顶工程款的事实。证据十一、王福堂与刘明明之父签订的合同书一份，证明王福自宝城公司取得涉案房产后又于2011年5月9日转售给了刘明明。证据十二、户口本复印页，证明刘成林与刘明明系父子关系。黄河公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据中楼号发生了更改，但没有加盖任何公章予以辅助其效力，该施工合同的结算金额到底为多少，以房抵债的形成时间为何时。对证据二的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该调解书第三条载明的2011年3月30日施工协议书与该协议书是何关系，第二条工程欠款573余万元，该款项刘明明称是抵顶之后的金额，抵顶的金额是多少，总的施工欠款是多少。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，宝城公司与盛和公司于2010年将上述36套房产抵顶工程款，根据刘明明提供的20号楼转账明细并结合提供的收款收据等证据，该转账金额初步估算达到了600万元以上，请刘明明说明工程款的总欠款。证据四的真实性、合法性无法确认，若如刘明明称36套房产进行了以房抵债，办理收款收据的日期不一致，并且没有任何银行转账的交费凭据，不符合商品房买卖的一般交易流程。证据五的真实性、合法性无法确认，但根据该证明，刘明明入住的时间为2012年8月21日，在查封之后。证据六的真实性、合法性无法确认，与本案无关联。证据七的真实性、合法性无法确认，与本案无关联，但抵顶的明细中20号楼抵顶的层数是5、6、9、10，总房款是565万余元，与其前期提供的证据相矛盾。对证据八的真实性、合法性不予认可，不符合一般的施工以及交易流程。对不动产登记结果信息证明真实性没有异议，但与本案没有关联，本案原告经过相关的证据均已证实其没有任何一笔银行转账行为，其入住没有事实和法律依据。收款收据以及实际施工人转让证明等证据真实性、合法性不予认可，经过类似案件的调查，宝城公司称2007年签订协议后即与盛和达成了以房抵债协议，上述行为不符合一般的施工以及交易流程，同时对类似案件实际施工人以及入住人的法庭调查，实际施工人没有合理合法的接手涉案房屋的解释，并且转让没有任何一笔正常的转账行为，甚至有的案件中出现了用房子抵顶衣服的事实，其余的质证意见同其他类似案件的质证意见。宝城公司质证称，刘明明提供的证据是真实的，宝城公司与原房主，也就是施工人有工程量的割算清单，对刘明明提交的相关证据予以认可。对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据一中的楼号发生了更改，其真实性无法确认。证据二民事调解书中并未明确说明宝城公司所享有的工程价款优先受偿权的范围，对该调解书中盛和公司欠付宝城公司的工程价款是否已偿还也无法确认。证据三系宝城公司单方出具，且若盛和公司已将涉案房产抵顶给宝城公司，应由宝城公司向刘明明出具收款收据。证据四盛和公司出具收款收据的日期为2011年1月26日，这与证据二民事调解书的生成日期为2012年2月24日存在矛盾。证据五显示刘明明的入住涉案房产的日期为2012年5月30日，而本院查封的时间为2012年5月10日，说明刘明明在本院查封之前未占有涉案房产。证据六只能证明涉案房产存在纠纷。证据七中的抵顶明细与宝城公司出具的证明内容不一致，无法确认其真实性。证据八是盛和公司与宝城公司之间的关系，与本案刘明明无关。对于刘明明提交的补充证据，本院认为与本案没有关联，不予采纳。宝城公司提交了与实际施工人工程量计算明细，工程款割算清单，拟证实涉案房屋的原房主是从宝城公司以工人工资和工料款取得的涉案房产。刘明明质证称，对证据的真实性没有异议，这就是涉案的原房主取得房屋的付款依据。黄河公司质证称，真实性、合法性均不予认可，就其金额来说，提供的证据中前后存在矛盾，并且与本案的数额并不吻合，与本案无关联。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：黄河公司与立豪公司、盛和公司合作合同纠纷一案，本院于2011年6月13日作出(2011)济民二商初字第5号民事调解书，主要内容如下：一、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止协议签订之日立豪公司尚欠黄河公司垫资款本金270万元；二、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止本案起诉之日(2011年4月18日)，立豪公司欠付黄河公司垫资款利息为6264208．06元；自2011年4月19日起，立豪公司支付黄河公司利息(以实际剩余垫资款本金为基数，按同期银行贷款利率，自2011年4月19日计算至实际付清本金之日，但不超过2011年7月31日)；三、立豪公司于2011年7月31日之前将上述款项全部支付给黄河公司；四、盛和公司对上述款项承担连带清偿责任。该案于2012年4月24日立案执行，执行过程中，本院查封了盛和公司位于昌乐县利民街l72号盛和爱伦堡小区20号楼39套房产(1单元501—1101、502—1102；2单元501—701、901、1001、502—1102；3单元501—1001、502—1102)，包括涉案房产。2019年4月30日，本院作出(2012)济中法执字第121号公告，拟拍卖上述39套房产。另查明，刘明明未与盛和公司签订书面买卖合同。刘明明对本院拍卖涉案房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月4日作出(2019)鲁0l执异777号执行裁定，裁定驳回案外人刘明明的异议，刘明明对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议：符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘明明未与盛和公司签订书面买卖合同，也未在查封之前占有使用涉案房产，不符合上述法律规定的排除强制执行的情形。现有证据不足以证实刘明明就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故，对刘明明要求停止对位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼3单元502室房产执行的诉讼请求，本院不予支持。另，关于刘明明诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，无事实和依据，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告刘明明的诉讼请求。案件受理费4610元，由原告刘明明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年一月三日法官助理 万振驰书 记 员 李 杨