湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1023民初2863号原告（反诉被告）：张作隆，男，1951年7月27日出生，汉族，住监利县。被告（反诉原告）：郭炎高，男，1973年4月14日出生，汉族，住监利县。被告（反诉原告）：张翠芳，女，1977年12月25日出生，汉族，住监利县容城镇五岭村六组。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张明才，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。原告（反诉被告）张作隆与被告（反诉原告）郭炎高、张翠芳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张作隆向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除双方签订的《房租合同书》，被告在保持房屋完好整洁的前提下全面搬离该出租房屋；二、被告向原告支付欠缴租金30000元（按年利率10%计算逾期付款利息）并继续支付房屋占用期间的租金,截止2019年12月13日的金额是136980元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月16日，原告与被告签署《房租合同书》，原告将坐落于监利县××粮××路××号的三间五层砖混结构楼房整体出租给被告，合同约定房屋租赁期自2018年1月1日至2022年12月30日止，租金为前两年110000元，后三年每年递增10%，支付时间为每租年前一个月，房租保证金为10000元。合同签订时，原告收定金20000元、保证金10000元及租金60000元，因被告声称现金不足，身份证忘带不便取现等欠缴租金30000元，双方约定三天内付清并签署了欠条。此后，原告遵照合同约定交付了房产，被告在接收房产后开始启动装修并投入经营，却一直未能支付欠缴租金并拒绝与原告联系。合同签订至今，被告恶意拖欠应缴租金，毫无继续履行合同的意愿，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。被告郭炎高、张翠芳共同辩称，1、两被告之所以欠缴租金，是因为双方约定的租金标准过高，比周围的要贵一倍；2、两被告没有交纳租金并未构成根本违约；3、两被告经营宾馆前期投入太多，从合同权利义务平衡的角度来讲，本案的租赁合同不宜解除；4、原、被告签订的房屋租赁合同显失公平，应予撤销，被撤销的合同没有法律约束力。反诉原告郭炎高、张翠芳提出反诉诉讼请求：一、依法撤销反诉人与被反诉人于2017年9月16日签订的《房租合同书》；二、依法责令被反诉人向反诉人返还90000元；三、依法责令被反诉人赔偿反诉人378387.6元；四、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年9月16日，反诉人与被反诉人签订《房租合同书》，被反诉人将其坐落于监利县××粮××路××号的三间五层砖混钢结构楼房整体出租给反诉人经营宾馆，合同约定房屋租赁期自2018年1月1日至2022年12月30日止，房租金前两年为110000元，后三年每年递增10%，租金应于每租年前一个月付清。合同签订后，反诉人支付了90000元的租金，并投资945969元对房屋进行了装饰装修。2018年2月7日，当被反诉人要求反诉人缴纳剩余的租金时，反诉人以租金过高，拒不缴纳，在被反诉人的逼迫下，向其出具了欠条。综上，被反诉人将其房屋以年租金110000元的价格出租给反诉人，与同时期同地段的房屋的租金不超过50000元相差巨大，严重显失公平。反诉人为维护自身合法权益，依据相关法律规定，诉诸贵院，请求依法判如所请。反诉被告张作隆针对反诉原告郭炎高、张翠芳的反诉请求辩称：一、依法成立的合同应当受到法律的保护。合同法规定了合同无效的情形，本合同并没有违反法律规定，应属合法有效。二、合同已经生效并履行了一年之久，反诉人突然觉得所谓价格不合理就可以推翻合同？反诉没有任何法律依据，根本不能成立。三、尽管如此，本人还是愿意就对方提出的所谓反诉证据，逐个剖析，以正视听。1、证据之一，往来宾馆。该宾馆9间房租金50000元，本楼可装20间房租金110000元。但彼一楼仅能做通道及营业厅使用；本楼一楼除此之外，还有四间房可作餐馆，仅一楼就可租60000元。两相对比，本楼租金实际远低于往来宾馆。2、证据二，金蒂宾馆。彼楼面积420㎡，2019年租金65000元÷420㎡=155元/㎡；本楼110000元÷700㎡=157元/㎡。但该楼租约明确载明，房租从第二年起每年递增10%，而本楼是从第三年开始递增，综合考量是不是又便宜得多？3、反诉人指控本楼租金逐年递增显示公平，可提供的证据却正好自我否定，用不着别人反驳。4、自主经营自负盈亏本就是市场经济的铁律。但反诉人拿亏损当理由耍赖却是无理。四、反诉人不仅拒付租金反而要求房东赔偿其所谓的亏损，天下哪有这样的道理？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定得明明白白，反诉人单方面违约导致合同解除，装修损失应由反诉人自己承担。考虑对方实际困难，本人愿意退让一步，可以从评估报告中减去以下几项工料费：由本人事先已经完成的水电开户及安装；事先已经完成的给排水管道及安装；没有利用价值的墙体装修部分，其余的装饰装修本人同意利用的价值范围内，经法院裁决可以给予适当补偿，但必须要在对方归还本人出租屋之后方可进行。经审理查明：2017年9月16日，原告张作隆作为甲方（出租方），被告郭炎高、张翠芳作为乙方（承租方），双方经协商签订了一份《房租合同书》，合同约定：一、出租房位于容城镇粮××路××号，为独立的三间五层砖混钢结构建筑，总面积为700平方米。二、租期五年，从2018年元旦至2022年12月30日止。租赁期内乙方在不改变经营模式的情况下有转让权，甲方同意另签合同。三、房租金前两年每年为壹拾壹万元。后三年每年递增10%，租金应于每租年前一个月付清。四、乙方须另交房租保证金壹万元。合同期满，水、电费结清，租用房屋保持完好整洁。甲方将如数退还。五、乙方在装修期和租用期内，须保证房屋的安全，要特别注意防火防锈。如有损坏，应及时维修或赔偿。人身和财产安全自负。装修中如触及房屋主体建筑，须经甲方书面确认。六、水、电、气费，乙方按照自己实际使用量向公司缴纳。合同期满应结清。七、合同期满后，乙方有优先续租权。八、双方应诚实信用守约。如单方违约，守约方有权索赔。九、本合同未尽事宜，双方按平等互利原则协商解决。合同签订后，两被告向原告支付了定金20000元、保证金10000元及第一年租金60000元。被告张翠芳并向原告出具欠条一份，载明：“欠房租叁万元整，欠款人张翠芳，2017、9、16号”。原告依约履行了合同，被告在接收房屋后即开始启动装修并投入经营。2018年2月7日，被告张翠芳向原告出具了一份《承诺书》，载明：“张翠芳欠房东张作隆租金三万元，承诺正月初五（2018年2月20日）前还清。欠款人：张翠芳，2018、2月7号”。经原告催讨，欠款至今未予归还。本案在审理过程中，经郭炎高、张翠芳申请，本院依法委托鉴定机构对本案争议房屋装饰装修的价值及现存残值进行了评估。湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司于2019年10月24日作出鄂宏价鉴（2019）10-1号工程造价鉴定意见书，鉴定意见：工程造价：435813.62元，其中给排水管道及安装工程造价为5512元。湖北五环资产评估有限公司于2019年10月29日作出鄂五环资评字（2019）第094号资产评估报告，评估结论：委托评估的资产在2019年7月1日的评估价值为367000元（室内装修净值261000元，内部设备设施106000元）。原告张作隆表示，针对室内装修净值261000元部分，在除去水电开户及安装、给排水管道及安装、没有利用价值的墙体装修部分，其余的装饰装修他同意补偿160000元；至于内部设备设施部分，由被告严格按资产评估报告确定的范围将其搬走。以上事实，有原、被告的陈述、《房租合同书》、欠条、承诺书、装修工程合同书、购买传菜电梯合同、装修材料销售出库单或销售合同、购买室内设备设施的购销合同或销货单、鄂宏价鉴（2019）10-1号工程造价鉴定意见书、鄂五环资评字（2019）第094号资产评估报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、双方签订的租赁合同是否应当撤销；2、双方签订的租赁合同是否应当解除，若应当解除，如何确定解除的时间；3、租赁合同解除后装饰装修如何处理。关于双方签订的租赁合同是否应当撤销的问题。本院认为，原告张作隆与被告郭炎高、张翠芳于2017年9月16日签订的《房租合同书》，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告在平等协商的前提下自愿达成协议，其中双方约定的租金条款，并不明显违反公平原则，故反诉原告以显示公平为由主张撤销2017年9月16日签订的《房租合同书》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于双方签订的租赁合同是否应当解除，若应当解除，如何确定解除时间的问题。本院认为，两被告拒不缴纳欠缴租金，并提起反诉主张撤销双方2017年9月16日签订的《房租合同书》，即已明确表示不履行合同主要债务，故原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告未能举证证明在起诉前曾通知被告解除合同，故本院认定向被告送达起诉状之日为通知到达之日，即2019年1月11日案涉房屋租赁合同解除。合同解除后，两被告应依110000元/年的标准继续支付房屋占用费。关于装修残值损失的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……本案中，原告同意接受室内装修并支付160000元补偿，本院予以认可。至于内部设备设施部分，由被告严格按资产评估报告确定的范围将其搬离案涉房屋。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张作隆与被告（反诉原告）郭炎高、张翠芳2017年9月16日签订的《房租合同书》已于2019年1月11日解除。二、被告郭炎高、张翠芳于本判决生效之日起十五日内向原告张作隆支付欠缴2018年度房屋租金30000元及逾期付款利息（自2018年2月20日起，按年利率6%计算至判决确定的履行之日止）。三、被告郭炎高、张翠芳于本判决生效之日起十五日内向原告张作隆支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起，按年租金110000元的标准支付至案涉租赁房屋实际返还之日止）。四、原告张作隆于本判决生效之日起十五日内向被告郭炎高、张翠芳返还保证金10000元。五、原告张作隆于本判决生效之日起十五日内向被告郭炎高、张翠芳支付房屋装修残值补偿（指室内装修部分）160000元。案涉房屋内部设备设施，由被告郭炎高、张翠芳严格按鄂五环资评字（2019）第094号资产评估报告确定的范围于判决生效之日起十五日内将其搬离案涉房屋。六、被告郭炎高、张翠芳于本判决生效之日起十五日内将位于监利县容城镇粮贸西路150号房屋返还给原告张作隆。六、驳回原告张作隆的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告郭炎高、张翠芳的反诉请求。被告如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，反诉案件受理费3045元，评估费10000元，合计13545元，由被告（反诉原告）郭炎高、张翠芳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  张继荣人民陪审员  李述彪人民陪审员  吕 正二〇二〇年一月十日书 记 员  周 冲