广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13663号原告（反诉被告）：黄周明，男，1944年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市东坑镇初坑杨梅岭旧围46号，公民身份号码：442************176。委托诉讼代理人：舒璋，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，广东五菱律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：肖圣才，男，1968年9月10日出生，汉族，住广东省东莞市**********国水乡桃花源一期联排别墅31单元01房，公民身份号码：432************815。委托诉讼代理人：周清圆，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建辉，广东莞信律师事务所律师。第三人：黄就平，男，1984年1月26日出生，汉族，住广东省东莞市东坑镇初坑杨梅岭旧围46号，公民身份号码：441************175。原告黄周明与被告肖圣才、第三人黄就平合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，受理了肖圣才提出的反诉，本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告黄周明的委托诉讼代理人舒璋、李磊，被告肖圣才的委托诉讼代理人周清圆、黄建辉，第三人黄就平到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告黄周明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《转让住宅用地协议书》无效；2.肖圣才搬离东莞市*******************屋；3.肖圣才一次性支付房屋占有使用费211200元（计算时间从2005年3月24日暂计至2019年11月24日，合计176个月，每月平均按照1200元计算）；4.诉讼费由肖圣才负担。事实和理由：原告系广东省东莞市*********民，1994年1月10日取得一块位于东坑镇初坑管理区的宅基地，并在该地块上建造房屋一栋。2004年11月因亲属患病急需医疗费，原告将土地使用权及房屋所有权转让给被告，转让价格为200000元，双方于2005年3月23日签订了《转让住宅用地协议书》。协议签订后原告多次协助被告办理相关变更手续均未成功，直至起诉前被告要求原告协助将土地及房屋更名至同村人名下，原告才知道宅基地使用权只能在本村集体组织成员内部流转且需要相关部门审批，原告遂起诉，望判如所请。被告肖圣才辩称，1.若法院认定合同无效，则无效的过错在原告，原告占用200000元转让款14年之久，又因城市更新及地块价值上涨起诉要求确认合同无效，明显违背诚信原则，应承担过错责任，其反诉要求支付占有使用费无事实和法律依据。2.地上房屋系违建，并无房产证，也未取得建设工程规划许可证，只有框架，缺乏实际使用价值，被告不应支付占有使用费。3.其他答辩意见与反诉意见一致。被告肖圣才向本院提出反诉请求：1.黄周明向肖圣才返还东坑中兴大道南杨梅岭路段73号转让款200000元；2.黄周明向肖圣才支付资金占用费（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2005年4月15日起计算至款项还清之日止）；3.黄周明向肖圣才支付《转让住宅用地协议书》约定违约金200000元；4.黄周明向肖圣才返还地上临时房屋管理修缮费50000元；5.黄周明向肖圣才支付按现时条件下该区域宅基地的区位补偿价赔偿信赖利息损失800000元；6.本案诉讼费用由黄周明负担。事实和理由：原告诉请要求确认转让合同无效的真实原因是松山湖的规划及城市更新导致案涉地块周边底价飞速上涨，原告试图通过此种违反诚信的行为获取巨大利益，给被告造成重大损失。如法院确认合同无效，则原告应依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条的规定赔偿被告的经济损失及信赖利益损失。案涉交易经案外人黄绍洪见证，被告相信在政府工作且有较高文化水平的黄绍洪的公信力，且合同上有原告所有亲属的签名，被告无过错；原告在明知或应当知晓国家法律、行政法规及政策不允许宅基地流转的情况下，将案涉土地出卖给被告，作为过错方，也应赔偿被告直接损失及信赖利益损失。原告黄周明辩称，1.广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》不应作为法律依据援引。2.被告要求返还购房款200000元的反诉请求原告予以认可。3.被告反诉请求的资金占用费属于购房款200000元的孳息，不应得到支持。且双方签订合同后被告实际占有使用案涉房屋近175个月，占有使用费也能够抵销资金占用费。4.合同关于违约金约定的前提不符合本案情况，不应依据合同支持违约金。5.合同无效仅基于导致合同无效情形的过错方赔偿对方因此遭受的实际损失，土地的增值既无可预见性也无可期待性，不应算作实际损失。即使法院最终认定应当基于公平原则考虑适当对被告予以补偿，也只是对地上房屋的实际价值进行补偿，与土地没有关系。6.修缮费无证据证明，不应支持。第三人黄就平述称，对原告的起诉和被告的反诉均无意见需要发表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：原、被告及第三人一致确认，2005年3月23日原告黄周明与被告肖圣才签订《转让住宅用地协议书》，约定原告将其名下的座落于东莞市东坑镇初坑管理区的宅基地使用权[集体土地建设用地使用证号：东府集建总字第0595340号字（1994）第1900271000303号]及地上建筑物转让给非土地所在集体经济组织成员的被告，价款为200000元；如原告无正当理由故意拖延或直接拒绝协助被告办理各变更手续或公证手续，不按约定向被告提供办理变更或公证手续所需的证件及签名确认，则作违约处理，被告有权通过法律途径按已交的总转让价向原告双倍索赔等。合同签订后被告向原告支付了转让款200000元，原告将土地及地上建筑物交予被告，截至本案庭审辩论终结前被告未将土地及地上建筑物交还原告。原告提交、被告及第三人确认的照片显示，案涉地上建筑物为带卷帘门的单层建筑。在本案中，原告提交了集体土地建设用地使用证、东莞市土地登记资料查询结果表、转让住宅用地协议书、房地现状照片，被告则提交了转让款收据，并向本院提出两项申请：1.对案涉宅基地进行价值评估，以证明原告行为给被告造成的信赖利益损失；2.对见证人黄绍洪进行调查，以证明被告无过错。本院认为，本案系合同纠纷。原告黄周明与被告肖圣才就转让座落于东莞市东坑镇初坑管理区的宅基地及地上建筑物事宜签订《转让住宅用地协议书》，被告非土地所在集体经济组织成员，该合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告因该合同取得转让款200000元，被告因该合同实际占有的土地和地上建筑物，均应返还给对方。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方都向对方提出了赔偿要求，本院分析如下：1.宅基地及地上建筑物转让的规定是对全社会公开的文件，合同无效原、被告双方均有过错，且过错程度均等，被告关于对案外人黄绍洪进行调查的申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。2.被告在主张地上建筑物仅为框架，并无实际使用价值的情况下，基于双方均等过错的无效合同主张宅基地的信赖利益损失，于法无据，本院对被告该项诉请不予支持，相应的地块价值评估申请本院不予准许。3.合同约定的是原告不配合办理转让手续的违约金，不属于合同无效也不影响其效力的合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，被告据此要求原告支付违约金，本院不予支持。4.被告提出返还管理修缮费的反诉请求，但未举证证明费用实际产生及具体数额，本院对此不予支持。5.根据双方均等的过错程度，本院认为，原告主张的房屋实际占有使用费损失，与被告主张的原告占用转让款期间的利息损失，由原、被告自行承担应能平衡当事人利益，故本院对双方相应的诉讼请求和反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄周明与被告肖圣才于2005年3月23日签订的《转让住宅用地协议书》无效；二、被告肖圣才于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄周明返还《转让住宅用地协议书》所涉宅基地使用权及地上建筑物；三、原告黄周明于本判决发生法律效力之日起七日内向被告肖圣才返还转让款200000元；四、驳回原告黄周明的其他诉讼请求；五、驳回被告肖圣才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4384元（原告已预交），由被告肖圣才负担2150元，原告黄周明负担2234元；反诉受理费8833元（被告已预交），由原告黄周明负担1236元，被告肖圣才负担7597元；保全费5000元（被告已预交），由原告黄周明负担700元，被告肖圣才负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇一九年十二月二十六日书记员 朱艳彬附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。