江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11399号 原告：黄伟，男，1973年2月18日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 原告：刘奕，女，1978年1月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。 被告：金从强，男，1972年4月12日出生，汉族，住上海市。 被告：蔡梅，女，1974年10月14日出生，汉族，住上海市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人：杜美，上海明伦律师事务所律师。 原告黄伟、刘奕与被告金从强、蔡梅民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理。金从强、蔡梅在提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2019年10月29日裁定驳回金从强、蔡梅的异议申请。依法由审判员孙军适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告黄伟和刘奕共同委托诉讼代理人张明明、被告金从强和蔡梅共同委托诉讼代理人周运柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄伟、刘奕向本院提出诉讼请求：判令金从强、蔡梅共同向黄伟、刘奕偿还借款本金300万元及利息100万元（截止2018年8月10日），并以300万元为基数，继续支付自2018年8月11日起至实际还款之日止按年利率18%计算的利息（利息总额中扣减38万元）；判令金从强、蔡梅共同支付违约金60万元；判决确认黄伟、刘奕对登记在金从强、蔡梅名下用于抵押的位于上海市浦东新区房屋享有优先受偿权；诉讼费用、保全费用由金从强、蔡梅共同负担。事实和理由：黄伟与刘奕、金从强与蔡梅均系夫妻，两家相识多年，一直交好。2009年9月至2015年，因经营需要资金，金从强夫妻二人分四笔向黄伟、刘奕夫妇借款，金额分别为20万元、50万元、30万元和200万元，合计300万元。2015年1月28日，金从强、蔡梅作为共同借款人向黄伟、刘奕出具《借据》，确认尚欠借款本金300万元，续借三年，年利率18%；如逾期未能还款，需加付借款金额的20%作为违约金。借款到期后，金从强、蔡梅未能还款，2018年7月8日，黄伟、刘奕与金从强、蔡梅签订《房地产借款抵押合同》，金从强、蔡梅自愿将登记在二人名下位于上海市浦东新区房屋作为借款的抵押担保，并办理登记，黄伟、刘奕已领取不动产登记证明。金从强、蔡梅在抵押合同中承诺，所欠300万元于2019年7月31日前还清，截止2018年8月10日所欠利息以100万元计于2018年年底付清；再次明确，逾期未还款，违约金按欠款金额的20%支付。2018年9月底至10月初，金从强、蔡梅支付利息38万元，后未再偿还任何本息，构成违约，应承担相应违约责任。经催要无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告金从强、蔡梅共同辩称，两被告系夫妻，与两原告一家系多年好友。金从强与蔡梅之前经营较好，黄伟、刘奕将闲置资金委托打理，为日后有所保障，各方签订《借款协议》，实际上各方并非借贷关系，而是共同投资合同。黄伟、刘奕的各项诉讼请求，不能成立，一是确实收到300万元，已返还本金50万元，对账前支付利息9笔，每笔金额均为45000元，对账后又还款38万元，应从本金中抵扣；二是关于违约金。金从强、蔡梅近年投资不利，黄伟、刘奕口头同意免除违约金，不应再行主张。20%的违约金约定标准过高，加上每年18%的利率，超过民间借贷上限限定利率标准，超过部分，应属无效。三是关于抵押房屋优先受偿权的范围。抵押权设立时，黄伟、刘奕确认尚未借款本金300万元以及截止2018年8月10日的利息100万元，抵押担保的债权金额为400万元。金从强、蔡梅已偿还借款本金50万元和38万元，担保的债权金额应相应减少，2018年8月10日之后的利息不应包含在抵押权优先受偿权范围内。综上，请求依法裁判。 本案原告黄伟和刘奕、被告金从强和蔡梅围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。黄伟、刘奕提交《借款协议》（2009年9月19日）、《借据》（2015年1月28日）、中国工商银行个人业务凭证、中国银行汇兑支付往账凭证和国内支付业务付款回单、《房地产抵押借款合同》、不动产登记证明、《主债权合同》（2018年7月17日）、不动产登记薄1组。 被告金从强、蔡梅提交浦发银行储蓄账户交易流水查询、宁波银行对账单、中国工商银行个人账户明细查询、金从强与黄伟微信聊天记录截屏、还款清单1组。 本院组织各方当事人进行了证据交换和证据质证。金从强、蔡梅对黄伟、刘奕提交的各项证据，形式真实性均予认可，坚持答辩意见。黄伟和刘奕对金从强、蔡梅提交的证据，真实性亦予认可，但认为，微信聊天记录不能证明存在投资合同关系，聊天中提及的其他项目没有实际运作。关于还款，金从强、蔡梅于2018年6月4日、6月5日、6月6日和6月7日向刘奕所还的50万元发生在对账之前，对账后确认尚欠利息100万元，已扣除该50万元，金从强、蔡梅认为该50万元系归还借款本金的意见，与《借据》相矛盾。金从强于2018年9月26日、9月27日、10月8日向黄伟转账支付的38万元，已从2018年8月10日以后的利息总额中扣减。确认对账之前共计偿还9笔利息，每笔金额均为45000元。关于抵押优先受偿的范围，应约定的范围即包含借款本金、利息、违约金以及实现债权的费用等为准，金从强、蔡梅认为应当不包含2018年8月10日之后利息的意见，与约定不符，金从强、蔡梅未偿还过本金，不存在扣减本金金额问题。 对各方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各项证据的证明效力，本院将在之后分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄伟与金从强系多年朋友，黄伟自认其与刘奕系夫妻，金从强、蔡梅自认双方也系夫妻。 2009年9月19日，黄伟从其尾号8647工商银行卡取现20万元。当日，黄伟（参字3110120号）作为甲方（债权人）与金从强作为乙方（债务人）签订《借款协议》，主要内容是：为经营所需，乙方向甲方借现金236000元，该款项甲方已以现金交付；借款期限一年，自2009年10月1日起至2010年9月30日止，每月10日前还款3000元，12个月共计36000元，另20万元于2010年9月30日前一次性还清。黄伟确认，该《借款协议》所载236000元实际出借20万元，另36000元系借款一年的利息。 2012年2月17日，黄伟通过工商银行向蔡梅尾号5051银行卡汇款50万元。2013年12月2日，刘奕通过中国银行向蔡梅尾号0100账户转账30万元。 2015年1月28日，金从强、蔡梅作为债务人与黄伟、刘奕作为债权人签订《借据》（债权凭证），主要内容是：截止2015年1月28日，经结算，金从强、蔡梅尚欠黄伟、刘奕100万元，包括2009年9月19日以现金出借的20万元，2012年2月17日转账出借的50万元以及2013年12月2日转账出借的30万元。因经营需要，除该100万元欠款外，金从强、蔡梅追加借款200万元（本借据签字后转账付款），累计借款300万元，借期三年（自2015年2月1日起至2018年1月31日止），年利率18%（利息每月10日支付45000元）。借款到期后，一次性还清，逾期未能足额还本付息，除加付本金的20%作为违约金外，债权人实现债权而支付的律师费、诉讼费等费用，均由债务人承担。 2015年1月30日，刘奕通过中国银行向蔡梅前述尾号0100账户再次转账200万元。 2018年7月8日，黄伟、刘奕作为甲方（债权人和抵押权人）与金从强、蔡梅作为乙方（借款人和抵押人）签订《房地产借款抵押合同》，约定金从强、蔡梅将登记在双方名下位于上海市浦东新区房屋作为借款的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费等。借款金额为400万元，其中本金300万元，利息100万元（截止2018年8月10日），乙方承诺，本金300万元于2019年7月31日前付清，利息100万元于2018年12月31日前付清。2018年7月19日，黄伟、刘奕领取不动产登记证明，不动产登记证明记载的被担保债权数额为400万元，债务履行期限：2018年7月1日至2019年7月31日。该房屋不动产登记薄显示，黄伟、刘奕作为抵押权人，担保的债权数额为400万元。另该房屋有顺位在前的抵押权人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行，登记的债权数额为104万元。 2018年7月17日，黄伟、刘奕作为债权人与金从强、蔡梅作为债务人还签订《主债权合同》，主要内容是：鉴于金从强、蔡梅于2015年1月28日向黄伟、刘奕借款300万元，年利率18%，借款期限三年（2015年2月1日起至2018年1月31日止），借款期限届满后，债务人未能按约还本付息。借贷双方再次明确：一是借款本金为300万元，于2019年7月31日前还清，如逾期不能清偿，按照月利率15%计息，金从强、蔡梅以自有不动产提供抵押担保。二是关于利息，截止2018年8月10日，尚欠利息100万元，于2018年12月31日前还清，同样提供抵押担保。2019年7月31日之前债务人仍未能还本付息的，2015年1月28日借据上约定的违约金条款继续履行。 黄伟和金从强一致确认，金从强于2015年4月7日支付利息45000元，之后又支付8笔利息每笔金额均为45000元，合计405000元。 2018年6月4日、6月5日、6月6日和6月7日，金从强、蔡梅向刘奕转账20万元、10万元、10万元、5万元和5万元，合计50万元。黄伟、刘奕确认该50万元在对账时已抵扣利息。金从强、蔡梅则认为应予抵扣本金。 2018年9月26日、9月27日和10月8日，金从强向黄伟转账5万元、5万元、20万元和8万元，合计38万元。黄伟、刘奕认为该38万元应抵扣利息。金从强、蔡梅则认为应予抵扣本金。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合法的借贷关系受法律保护。根据黄伟、刘奕提供的《借款协议》、《借据》及取现凭条和汇款凭证，可以认定，黄伟、刘奕作为共同出借人与金从强、蔡梅作为共同借款人之间存在借贷合意，黄伟、刘奕已履行300万元的款项出借义务，金从强、蔡梅认为各方之间名为借贷、实为投资合同关系的意见，与前述《借款协议》、《借据》相悖，本院不予采纳。尚欠借款本金以及利息的计算标准和计算方式，违约金抵押权优先受偿的范围等，是本案的主要争议所在。 一是借款本金和利息。2018年7月8日和7月17日，借贷各方多次确认，尚欠借款本金300万元。金从强、蔡梅于2018年6月4日至6月7日所还50万元，发生在对账之前，故尚欠借款本金应为300万元，金从强、蔡梅认为该50万元系偿还借款本金的意见，缺乏证据支撑，本院不予采信。对账之时，借贷各方确认截止2018年8月10日，尚欠利息100万元，金从强自2018年9月26日至10月8日的分四笔偿还的38万元，在未明确约定还款性质的情况下，应予抵扣之前的利息，故截止2018年8月10日，金从强、蔡梅尚欠借款利息应为62万元；2018年8月11日之后的利息，继续按约定标准计算。2018年7月8日和7月17日，借贷双方确认借款利率为年利率18%，另7月17日约定，如2019年7月31日前仍未还本付息，应按年利率15%支付利息，故利息应分段计算，2018年8月11日至2019年7月31日，应以300万元为基数，按年利率18%标准计算；2019年8月1日起至实际支付之日止，应按年利率15%标准计算。 关于违约金。2018年7月17日的《主债权合同》约定，如2019年7月31日前未能还本付息，2015年1月28日的违约金继续履行，金从强、蔡梅未能在2019年7月31日前足额还款，构成违约，应承担相应违约责任。2015年1月28日的违约金条款约定，违约金以借款本金的20%计算，应为60万元。根据民间借贷司法解释的相关规定，既有利息又有违约金的，利息和违约金之和不得超过年利率24%，故关于违约金，应自2019年8月1日起至实际还款之日止，以300万元为基数，按年利率24%标准计算，同时不超过以年利率15%加上60万元违约金计算的数额。 关于优先受偿权范围。《房地产抵押借款协议》约定，不动产抵押担保的借款本金为300万元，利息为100万元，合计为400万元。同时约定，抵押担保的范围包括借款本金、利息和违约金等，不动产登记证明和不动产登记薄记载的债权数额均为400万元，故抵押权优先的范围应为400万元，金从强、蔡梅认为2018年8月11日之后的利息不包含在优先受偿权范围，与约定及记载不符，黄伟、刘奕认为所欠借款本金、利息及违约金均包含在优先受偿权范围的意见，亦与登记记载数额不符，本院均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告金从强、蔡梅于本判决生效之日起十日内共同向原告黄伟、刘奕偿还借款本金300万元及利息62万元（2018年8月10日之前），并继续以300万元为基数，按年利率18%标准支付自2018年8月11日至2019年7月31日的利息；2019年8月1日起至实际还款之日止的利息和违约金之和应以300万元为基数，按年利率24%标准计算（最长计算年限2.22年，超出该时间节点的，利息以300万元为基数，按年利率15%标准计算至实际支付之日）； 二、如被告金从强、蔡梅未履行上述（一）项债务，原告黄伟、刘奕有权对登记在金从强、蔡梅名下用于抵押的上海市浦东新区房屋在顺位在前的抵押权人受偿后，在400万元债权范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿； 三、驳回原告黄伟、刘奕的其他诉讼请求。 如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46040元，因适用简易程序减半收取23020元，保全费5000元，合计28020元，由原告黄伟、刘奕负担3500元，被告金从强、蔡梅负担24520元（金从强、蔡梅应负担的款项，已由黄伟、刘奕预缴，金从强、蔡梅在履行本判决判项确定的付款义务时，一并直接加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙军 二〇二〇年一月十六日 书记员  王昀 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。