四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初3577号 原告：杨远柏，女，生于1945年12月4日，汉族，户籍所在地四川省攀枝花市东区，现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:兰华开，四川谦信律师事务所律师，系特别授权。 被告：高乾洲，男，生于1969年2月15日，汉族，户籍所在地四川省邻水县，现住四川省广安市广安区。 原告杨远柏诉被告高乾洲房屋买卖合同纠纷一案，本院原于2016年5月23日受理，并于2016年10月18日作出（2016）川1602号民初2019号民事判决，杨远柏不服该判决提起上诉，广安市中级人民法院经过审理后于2016年12月29日作出（2016）川16民终1135号民事判决。杨远柏不服该判决，向四川省高级人民法院提出申诉，该院于2018年11月2日作出（2018）川民监1号民事裁定，提审该案。并于2018年12月6日作出（2018）川民再735号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终1135号民事判决及广安市广安区人民法院（2016）川1602号民初2019号民事判决；二、本案发回广安市广安区人民法院重审。本院遂于2019年4月24日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨远柏及其委托诉讼代理人兰华开到庭参加诉讼，被告高乾洲下落不明，本院通过公告方式向其送达应诉法律文书等，公告期限届满后，其仍未到庭诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告杨远柏向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告高乾洲与原告杨远柏的房屋买卖合同无效。二、判决被告搬出原告住房，返还原告房屋，原告同意退还房款人民币6000元整，并承担银行同期贷款利息。在重审诉讼中，原告将该项诉讼请求变更为：请求判决被告高乾洲立即赔偿原告各项损失共计120万元及利息（从2018年5月9日即高乾洲和******签订房屋拆迁安置协议第二日起，以120万元为基数，按年利率6%计算至实际付清之日止）。三、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：原告与被告于2003年4月13日签订《房屋买卖合同》，将原告四间房120平方米卖给被告，合计人民币6000元整，而原告房屋实际面积221.16平方丈（诉讼中原告明确为22.16平方丈），加上原告父母留下两间房约110平方丈，全部被被告占有。依据有关法律规定，农村宅基地房屋买卖只能在本集体成员内部才合法，如改造需乡镇政府审批才有效。因原告不懂法律，私自将宅基地卖给外县村民，严重违背法律，依据现有法律法规规定，原告与被告所签订的房屋买卖合同无效，由于该房屋现确已被征地拆迁，房屋已不存在，已无法实际返还给原告，被告高乾洲应当赔偿重置房屋等全部的损失，还有屋内设施设备以及房屋残值等。 被告高乾洲未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨远柏原系四川省广安市广安区村民，在该组有宅基地一处，********于1985年7月10日为其颁发的《宅基地使用证》（编号：02203）载明：杨远柏位于***一组的房屋有住房2间，面积6.72平方丈，厨房1间，面积5.44平方丈，家庭人口5人，人平2.43平方丈。合计面积应为12.16平方丈，但宅基地使用证记载的合计面积为22.16平方丈。 2003年4月13日，原告杨远柏（甲方）与被告高乾洲（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：根据杨远柏的实际情况，现将房屋四间出售（120㎡）。经甲乙双方协商，房屋折价人民币6000元，注包括屋内设施、杨远柏院坝地，据体条款如下：1.甲方房屋面积和屋内设施及院坝地共计人民币6000元，付款方式，乙方一次性付清。2.房屋及院坝地四至界限，东至房屋和后面院坝与******堂屋为界，地坝房屋对出去与***为界，地坝前面与路为界，南至人行路为界，西人行路，北至集体包产地为界。3.甲方院坝地内竹木树归乙方。4.房屋税契的费用，按政策规定甲乙双方各负其责。执笔人杨**，在证人杨某1、蒋某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6、杨某7、蒋某2。 双方根据该合同交纳了契税，广安市****颁发了完税证号0*****的契证，该证载明：房屋坐落***，东至杨**房屋、南至人行路、西至人行路、北至地坝，房屋建筑面积120平方米，结构土木，幢数1，层数1，间数1。 2018年5月8日，被告高乾洲（为被拆迁人，乙方）与广安市广安区******（为拆迁人，甲方）签订了《房屋拆迁协议书》。该协议书主要内容为：一、房屋拆迁补偿方式：货币补偿。二、房屋补偿（补缴）金额补偿金额总数654379.30元（大写陆拾伍万肆仟叁佰柒拾玖叁角）。其中：1.住房建筑面积886.76平方米，应补偿886.76平方米，应补偿金额535862元；3.奖励：70940.80元；4.附属设施补偿：46576.50元；5.搬家费：共1户1000元； 2018年5月8日，被告高乾洲向广安市广安区******出具了《选房申请》，其主要内容为：“根据广安府发【20**】**号文件精神，申请人高乾洲，性别，男，现年49岁，家庭人口Ｏ人，现居住，住房建筑面积886.76平方米，我自愿选择方式一进行住房安置。方式一：按广安府发【20**】**号文件规定，我自愿选择拆迁安置房建筑面积70平方米壹套，采取抽签的方式决定楼层和房号。申请人确认签字：高乾洲（加盖手印）。用182000元购买70㎡”。 同时查明，原告杨远柏《宅基地使用证》上家庭人口5人分别为：杨远柏、林**（系杨远柏之夫，本院于2006年2月27日宣告林**失踪；2009年6月11日本院宣告林**死亡）、长子林**（生于1966年9月21日）、长女林**（生于1968年8月19日）、次女林**（生于1974年8月28日）。2019年11月29日，林**、林**、林**出具《说明》，其内容为：“杨远柏夫妇与我们三子女（林**、林**、林**）五人共同修建的位于广安区房屋，由于杨远柏卖第二层房屋给高乾洲时未经我们同意，我们三人现自愿以杨远柏一人代行诉争房屋的相关诉讼及权益，我们之日的内部事宜，我们将另行协商处理，特在此作出说明，说明人：林**林**、林**”。 另查明，本院已生效的（2016）川1602民初597号民事判决书【该案上诉，广安市中级人民法院作出（2016）川16民终686号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。】载明：“杨远柏将房屋出售后将其户口迁往了四川省攀枝花市处。该村村主任（杨某2）及组长（杨某3）均证实，原告在该村仅有一处宅基地，宅基地上的房屋共四间，其建筑面积大约为120㎡，房屋、地坝。竹木树等均已买给了被告高乾洲。同时查明，被告高乾洲买下该房屋后，于2006年对该房屋进行了拆建，仅留东面与杨**相邻的一间房屋保持原貌，其他房屋重新修建为砖混结构的楼房四层，每层三间房屋，南面修建了猪圈一间，地坝上均加盖了棚”。 诉讼中，原告对其主张的各项损失共计120万元的具体构成进行了明确：按照（20**）**号，住房面积886.76平方米乘以830元为736010.8元，再加上奖励70940.8元、附属设施46576.50元、搬家费1000元，共计854546.61元；按照四个人应当选两套房屋，两个70平方米的房屋，单价按4000元计算，共计560000元，总计1414546.61元，原告仅主张了120万元。 上述事实的认定有：原被告的身份信息、民事裁定书（2018川民监1号）、2018川民再482号民事判决书、2003年4月13日原被告之间签订的《房屋买卖合同》、《宅基地使用证》、房屋照片、（2005）广安民特字3号民事判决书（宣告失踪）、（2008）广安民特字3号民事判决书（宣告死亡）、退休人员林**死亡处理协议书、《房屋拆迁协议书》、《选房申请》、（2016）川民终686号民事判决书、（2016）川1602民初597号民事判决书、契证等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题；2、原告主张赔偿的损失应否支持的问题。 关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，非集体经济组织成员无权取得。最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家规定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。”本案中当事人的标的物为房屋等，客观上包括相应的宅基地使用权。且被告高乾洲在房屋拆迁前，一直不是房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地也不是国家规定的宅基地制度改革试点地区范围内。因此，原被告双方签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。 关天原告主张赔偿的损失应否支持的问题。现有证据表明，原告出卖给被告标的物为四间房屋建筑面积仅为120㎡及包括屋内设施、院坝地、院坝地内竹木树等，本院只处理合同约定内的房屋、包括屋内设施、院坝地、院坝地内竹木树等，并以此作为计算补偿费用的依据。对于房款6000元，结合原告提交的起诉书，可以认定被告高乾洲已向原告杨远柏进行了支付。由于《房屋买卖合同》无效，原告杨远柏因该合同取得购房款6000元，应当予以返还；被告高乾洲因该合同取得房屋等已被拆迁，不能返还，故应当拆价补偿。结合房屋拆迁补偿费用及房屋买卖交易的具体情况、当事人的诚信及双方过错等因素，本院酌定由被告高乾洲补偿给原告杨远柏人民币60000元，扣除被告高乾洲已支付的购房款6000元，被告高乾洲还应向原告杨远柏支付补偿款54000元。原告主张的其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张利息，无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨远柏与被告高乾洲于2003年4月13日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告高乾洲在本判决生效之日起十日内向原告杨远柏支付补偿款54000元； 三、驳回原告杨远柏的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15600元，由原告杨远柏负担14820元，由被告高乾洲负担780元，分别向广安市广安区人民法院交纳。公告费300元，由被告高乾洲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  杨忠明 人民陪审员  郑守伦 人民陪审员  席为旦 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  黄晓琴 附判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。