广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3291号 上诉人（原审被告）：桂林万恒酒店管理有限责任公司，住所地桂林市叠彩区站前路1号恒大广场一期25栋5层20号房,统一社会信用代码：91450303MA5L1XMMOR。 法定代表人：马继云，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹淑凤，公司运营经理。 委托诉讼代理人：李小艳，公司财务。 被上诉人（原审原告）：唐某，女，汉族，住桂林市七星区, 委托诉讼代理人：唐某2（唐某之父），男，汉族，住桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：唐某1，女，汉族，住桂林市七星区。 法定代理人：唐某2（唐某1之父），男，汉族，住桂林市七星区。 法定代理人：刘某（唐某1之母），女，汉族，汉族，住桂林市七星区。 上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人唐某、唐某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人邹淑凤、李小艳，被上诉人唐某的委托诉讼代理人暨被上诉人唐某1的法定代理人唐某2、被上诉人唐某1的法定代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万恒公司上诉请求：1、将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审按照月租金3400元判令上诉人承担2019年5月1日至2019年5月30日房屋占用费没有依据，且上诉人已于2019年6月25日向被上诉人支付房屋占用费1974元，应予抵扣；2、一审判令上诉人承担违约金3346元违反合同及法律规定，属于认定事实不清，适用法律错误；3、一审判令上诉人支付拖欠至2019年4月30日的租金无法律依据，且如果判令支付，应抵扣相应税点。 唐某、唐某1答辩：1、上诉人主张按1700元/月支付房屋占用费没有事实和法律依据；2、一审判决上诉人支付违约金有事实和法律依据；3、上诉人主张将税费抵扣租金没有法律依据；4、上诉人移交被上诉人房屋时与双方约定的配置物的数量、品牌及价值不符；5、截止2019年5月30日止，上诉人尚欠租金14554元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 唐某、唐某1向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告在2017年10月30日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》；2、判令被告立即交付租赁物给原告唐某、唐某1；3、判令被告将《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓标准双床房配置清单表》中所列物品各两份移交给原告唐某、唐某1；4、判令被告支付截止至2019年3月21日尚欠原告的租金14172元、自2019年4月1日起至合同解除之日的租金（按每月3400元计，自2019年4月1日起计算至合同解除之日）及违约金12000元（按每天100元计算，自2018年11月10日起计算至债务清偿之日止，现暂时从2018年11月10日计算至2019年3月9日的违约金为12000元）；5、判令被告支付原告合同解除之日起至被告交付租赁物止的房屋占用费（按每月3400元计，自合同解除之日计算至被告交付租赁物）及利息（按所欠占用费的年息6%计算）；6、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年10月30日，两原告委托其父亲唐某2（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋托管经营合同》（固定），约定两原告将其所有的位于桂林市叠彩区委托给被告提供托管经营服务；托管经营期限为2018年2月1日起至2026年1月30日；58平方米/月第1至第3年每月固定收益为1700元；改造配置费用为29000元；每月25日前，由乙方按月支付上一个月甲方所得打到甲方指定账户；合同第十一条1.约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或者保证被证实存在虚假的，即视为违约，需向对方支付违约金5000元人民币；2.无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付违约金100元，超过30日甲方有权提出解除合同。同日，双方还签订了一份《桂林恒大公寓标准双床房配置清单表》及《补充协议》，清单载明了房间配置物品名称及明细，费用合计33000元，优惠打包价30000元；《补充协议》约定：1、规定租金第1年到第2年月租金（1700元/月）不增长，第三年起增长方式为每年逐年递增5%；2、规定租金合作模式中，物业费、垃圾费、水电费、均由乙方承担。该合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管并向被告交纳了配置费60000元。被告按月支付2018年2月的租金，但原告从2018年11月起的应收的租金被告开始有不足额支付的情形，至2019年4月30日，被告应支付租金51000元，但共支付租金39846元，尚欠租金11154元（51000-39846=11154元）。原告要求被告按约支付租金未果，遂于2019年4月10日向法院起诉，提出上述诉讼请求，被告于2019年4月12日收到起诉状。在庭审时，被告认可原告提出的立即交付租赁物的诉讼请求，现被告已于2019年5月30日将房屋交还原告。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋托管经营合同》《委托租赁服务合同》及《补充协议》是双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交给被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。根据原、被告的诉辩主张，案件争议的焦点是：一、案中《房屋托管经营合同》及《补充协议》解除的时间；二、被告拖欠的房屋租金、占用费如何计算；三、被告违约金如何计算。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付违约金100元，超过30日甲方有权提出解除合同。因被告从2018年11月起开始未按约支付租金，原告在被告未支付租金已超过30天的情况下于2019年4月10日向法院起诉，要求解除合同。2019年4月12日，被告收到原告的起诉状，在庭审时表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，原、被告签订的《委托租赁服务合同》及《补充协议》应于2019年4月12日被告收到起诉状之日解除。合同解除后，被告应将房屋交还原告，并按《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓标准双床房配置清单表》中所列物品各两份交付原告，因被告方已于2019年5月30日将该房屋交还原告，原告关于交付房屋的诉讼请求已经实际履行，对该项诉讼请求无需审理。 关于争议焦点二的问题。根据合同约定及法律规定，承租人应当按照约定支付租金。案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的上一个月租金支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。故对原告主张自2018年11月1日至解除合同之日止按每月1700元的标准支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有涉案房屋，虽然被告辩称原告来收房拒不收钥匙，但是被告对该辩称未提供任何证据予以证明，也未提交证据证明原告已收到该通知，被告应承担举证不能的后果，故对被告该辩解意见，不予采信，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，对原告主张自原、被告解除合同次日起至被告交还房屋之日止，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付房屋使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持，原告要求被告支付占用费的利息损失，没有事实和法律依据，不予支持； 关于争议焦点三的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第1款约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或者保证被证实存在虚假的，即视为违约，需向对方支付违约金5000元人民币；第2款约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；2.无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付违约金每天100元，超过30日甲方有权提出解除合同。 关于原告要求被告支付每天100元标准违约金的诉讼请求，被告认为双方约定的违约金过高，要求法院依法减免，《最高人民法院关于适用 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告唐某、唐某1与被告桂林万恒投资管理有限责任公司于2017年10月30日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》于2019年4月12日解除；二、被告桂林万恒投资管理有限责任公司按照《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓标准双床房配置清单表》中所列物品各两份交付给原告唐某、唐某1； 被告桂林万恒投资管理有限责任公司支付原告唐某、唐媛玲至2018年4月30日拖欠的租金11154元，并支付2019年5月1日至2019年5月30日期间的占用费3400元；四、被告桂林万恒投资管理有限责任公司支付原告唐某、唐某1违约金3346元；五、驳回原告唐某、唐某1的其他诉讼请求。案件受理费454元，适用简易程序减半收取227元，由被告广西万恒投资管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人提交了：转账凭证一份，拟证实上诉人已对被上诉人补充打款1974元，应从所欠租金中进行扣减。经质证，被上诉人对该证据的真实性和证明内容均表示认可，即认可已收到上诉人的补充打款1974元，同意从所欠租金中予以扣除。对于该证据，双方达成合意，本院予以采纳。 对于一审法院认定的事实，上诉人未提出异议，被上诉人提出异议如下：1、对“改造配置费用29000元”提出异议，认为改造配置费用为30000元；2、对“被告应付租金51000元”提出异议，认为一审少计算了一个月的租金3400元，实际上诉人应付租金为54400元。对于被上诉人提出的异议1，根据被上诉人交付了两套公寓房的配置费共60000元的事实，可以认定，每套公寓房的改造配置费为30000元，故该异议成立，本院予以纠正；对于被上诉人提出的异议2，因一审法院所计算欠付租金截止2019年4月30日，以此认定该数额为51000元并无不当。对于一审法院认定的其他双方无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方的分歧意见，本案争议的焦点：1、上诉人是否应当支付2019年5月1日至5月30的房屋占用费3400元；2、上诉人是否应当支付违约金3346元；3、上诉人是否应当支付拖欠租金11154元。 关于争议焦点1，根据当事人双方在《委托租赁服务合同》中的约定，上诉人未按约足额支付租金的情形超过30日，被上诉人有权解除合同；又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，双方之间的合同自上诉人2019年4月12日收到被上诉人所提交的一审起诉状之日即解除。合同解除后，上诉人并未将该房屋实际交付给被上诉人，虽然其辩称，其未继续使用讼争房屋，其曾电话通知被上诉人来拿钥匙但遭到被上诉人拒收，但是，被上诉人对此予以否认，上诉人亦未提交证据证实该情况，而双方均认可被上诉人正式拿到房屋钥匙的时间是2019年5月30日，因此，一审法院认定上诉人对讼争房屋存在占用情况并判决上诉人支付一个月的房屋占用费3400元，并无不当。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未按约定每月足额支付讼争房屋租金的行为已构成违约，根据双方的合同约定，其应当支付违约金。上诉人提出，被上诉人未在上诉人支付租金的同时出具合法有效的发票，因而被上诉人先违约。经查，双方《房屋托管经营协议》第五条第二款规定“上述经营收益分成以货币方式支付，甲方每次收款后应立即出具合法有效的发票。（发票由乙方代甲方到地方税务局办理，开具发票的相关凭证乙方会给到甲方，同时开具发票需缴纳的相关税费由甲方承担）”，可见，开具发票系由乙方即上诉人代办，现上诉人以未开具发票为由认为被上诉人先违约从而认为己方不应当支付违约金，该理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人提出其于2019年6月25日已向被上诉人支付了1974元，对此被上诉人表示认可，并同意从房屋租金中予以扣除，本院予以支持。上诉人另外提出应从拖欠的租金11154元中扣除相应的发票税点，经查，上诉人未在一审提出该主张，且该税点费用未实际产生，因而该主张不属于本案审理范畴，本院不予处理。故上诉人还需向被上诉人支付拖欠租金9180元（11154-1974）。 另需说明，一审判决书在判决主文出现两处笔误：1.判决第一、二、三、四项中“桂林万恒投资管理有限责任公司”应为“桂林万恒酒店管理有限责任公司”；2.判决第三项中“支付原告唐某、唐媛玲至2018年4月30日拖欠的租金11154元”应为“支付原告唐某、唐媛玲至2019年4月30日拖欠的租金11154元”。本院将在二审判决主文中予以更正。 综上所述，上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初632号民事判决； 上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司与被上诉人（原审原告）唐某、唐某1于2017年10月30日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》于2019年4月12日解除； 上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司按照《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓标准双床房配置清单表》中所列物品各两份交付给被上诉人（原审原告）唐某、唐某1； 上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司支付被上诉人（原审原告）唐某、唐媛玲至2019年4月30日拖欠的租金9180元，并支付2019年5月1日至2019年5月30日期间的房屋占用费3400元； 上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司支付被上诉人（原审原告）唐某、唐某1违约金3346元； 驳回被上诉人（原审原告）唐某、唐某1的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费454元，适用简易程序减半收取227元，由上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司负担；二审案件受理费454元，由上诉人（原审被告）桂林万恒酒店管理有限责任公司负担400元，被上诉人（原审原告）唐某、唐某1负担54元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈彦冰 审 判 员 刘晶晶 审 判 员 唐志鹏 二〇二〇年一月十六日 法官助理 李慧杰 书 记 员 廖梦媛