河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初2721号原告：范守文，男，汉族，1962年7月4日出生，住河南省。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地:新乡市卫滨区政府院内西三楼317号。法定代表人:赵洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欢欢，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院，住所地河南省新乡市新二街518号。法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该院工作人员。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。原告范守文诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）、河南省新乡市农业科学院（以下简称农科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2016年2月18日作出（2014）红民一初字第513号民事判决书，原告范守文对该判决不服提出上诉，新乡市中级人民法院经审理于2016年10月31日作出（2016）豫07民终3228号民事判决书。2019年3月14日新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民再27号民事裁定，撤销（2016）豫07民终3228号民事判决及本院作出的（2014）红民一初字第513号民事判决，将该案发回本院重审。本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范守文及其委托诉讼代理人朱命海，被告天隆公司委托诉讼代理人王欢欢，被告农科院委托诉讼代理人江伟、杨长庚，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范守文向本院提出诉讼请求：1.请求两被告退还原告购房款97000元，并赔偿各项损失342200元；2.诉讼费及其他费用均由被告承担。事实与理由：原告与第一被告天隆公司于2006年10月5日签订商品房买卖合同，约定第一被告的义务为，将位于新乡市新二街北段农科院大门南侧六层拐角科技培训楼东西走向西数第二单元六层东户（三室二厅一卫）的房产出售给原告，交房时间为2006年12月31日，全部房价为97000元。合同签订后，原告于当日将购房款97000元一次性交给了被告。并亲眼目睹第一被告的项目负责人将所收放款转付给了建筑该工程的河南新城建设有限公司科技培训楼项目部经理刘德森，刘德森又出具了工程款收据。2006年12月31日，第一被告却没有履行交房义务，为此，原告几年来一直不间断主张自己的权利，后得知两被告之间因房产所有权问题一直处于诉讼阶段，没有对此房产的所有权予以确权，使原告无法向人民法院提起诉讼主张。但原告始终没有放弃自己的主张，原告及其他受害人曾数次找第一被告及第一被告负责人王三勇，也曾数次找市农科院主张权利，因权属不明，一直未拿出处理意见。2012年8月份，涉案房权所有权最终被确权为农科院所有，原告及其他受害人又去找农科院未果，只好又到市委市政府、信访局去主张权利，又被告知待另案购房人路滨诉讼案件拿出结果后再让原告及其他受害人走法律程序。2014年3月11日，新乡市中级人民法院对路滨的诉讼主张做出了最终判决，支持了路滨的诉讼请求，为维护原告的合法权利，故诉至法院，要求解决。被告天隆公司辩称，天隆公司与原告无买卖合同关系，未收到过原告的购房款，对原告无合同责任，其不是本案适格被告。对王三勇卖房的事实不认可，公司的公章是财务会计管理。法院的调解书生效后，赵云泉召集王三勇、张体禄、张修武四人开会决定，为了筹集工程款，卖房统一合同及收据，并由赵云泉同意，四人都得筹集工程款，筹集不到工程款可卖房，否则自己筹集。后购房户去房管局举报，赵云泉要求不准再卖房。原告提交的商品房认购书不同于商品房买卖合同，原告交付的并非法律意义上的购房款，原告要求的损失赔偿标准于法无据。即使合同关系存在，本案原告起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，故应驳回原告的诉讼请求。被告农科院辩称，被告农科院与原告之间不具有任何法律关系，被告农科院在本案中没有任何过错，原告所主张的赔偿数额和损失不符合事实和相关法律规定。原告要求被告承担责任无法律及事实依据，依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司的代理人与农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以农科院代理人的身份代表农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将农科院诉至本院。当日，双方当事人达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年10月5日，原告范守文与被告天隆公司的代理人王三勇签订了盖有天隆公司印章的商品房认购书，合同约定被告天隆公司将位于新二街与新濮路交叉口西北角的农科院营住楼东西走向西数第二单元六层东户，面积为144平方米，房款总价为97000元的房产出售给原告。付款方式是分期付款，范守文于2006年10月5日向天隆公司交付购房定金97000元。并约定房屋交付期限为认购书签订起至2006年12月31日前交房。商品房认购书签订后，原告于2006年10月5日向被告天隆公司交购房款97000元。被告现已逾期多年不能交房。在本院审理过程中，经被告天隆公司的申请，本院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，落款日期为“2006年10月6日”，买受人为“范守文”的商品房认购书原件买受人处与样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经原告申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，涉案房屋资产评估单价为3050元。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。本院认为,天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向原告范守文售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿原告因此所受到的损失。天隆公司主张本案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但经本院委托鉴定，案涉房屋认购书所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使原告不能取得案涉房屋，而本院委托的鉴定意见相当于合同履行后原告可以获得的收益，按该鉴定意见赔偿原告的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议。基于该协议，双方于2006年1月13日在本院达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书违法被撤销，导致原告的购房目的不能实现。对此，农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。经鉴定，案涉房屋资产评估单价为3050元。房屋总面积144平方米，房屋总价为439200元，扣除已付购房款97000元，原告的损失为342200元。由此，天隆公司应赔偿范守文171100元，农科院应赔偿范守文171100元。农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，本院不予采纳。对原告要求重新鉴定的申请，因案涉房屋已经进行了鉴定，故本院不予受理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还范守文购房款97000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿范守文损失171100元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿范守文损失171100元；四、驳回范守文的其他诉讼请求；案件受理费2225元、鉴定费2000元，共计4225元，由新乡市天隆房地产有限责任公司负担2212.5元，由河南省新乡市农业科学院负担2212.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方审 判 员  王国明人民陪审员  王文卡二〇二〇年一月八日书 记 员  孟庆开