云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9292号上诉人（原审原告）：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：姚凯曦，男，满族，1989年3月22日生，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：姚志鹏，男，汉族，1965年9月30日生，住辽宁省义县，特别授权代理。上诉人昆明天润源物业服务有限公司（以下简称天润源物业）因与被上诉人姚凯曦物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2019）云0103民初4048号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在被上诉人未到庭参加诉讼并提出抗辩或者反诉请求下扣除上诉人主张的物业服务费的30%，于法于理不合，二审法院依法应当予以改判，由被上诉人向上诉人支付所欠付的全部物业服务费。第一、物业服务针对的全体小区业主的公共部分的管理及共同利益，而非单个业主的个人利益。因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，被上诉人针对上诉人物业服务的质量抗辩，属于全体业主的共同利益，不应由被上诉人单个业主提出主张。第二、即使物业公司部分物业服务存在瑕疵，对于物业公司今后如何提升物业服务质量以及依法实施物业管理的问题，业主可通过另行主张权利，业主不能据此拒付已实际产生的物业管理等费用。如允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。第三、已交费和未交费的众多业主看到拒交费用等待物业公司起诉即可免除物业费交纳义务，所有人将效仿如此荒唐的理由拒绝交纳物业服务费，那么整个小区抑或整个物业服务市场将会陷入混乱，产生更多矛盾。二、被上诉人逾期支付物业费的行为已经违约，应当依法向上诉人支付逾期付款违约金。一审法院认为上诉人存在物业服务质量的瑕疵，但是忽略了被上诉人迟延支付物业费的违约行为，在双方均存在违约行为，一审法院却由上诉人单方承担所有的违约责任与《合同法》120条不符。对于相应责任的承担，应由各方当事人提出，而不是私自将相应物业费从被上诉人应当支付的款项中予以扣除，这种扣除直接导致忽略了被上诉人迟延付款的违约行为，并且违约人产生了一定的诉讼收益。综上，上诉人作为溪麓南郡小区的物业服务企业，一直向小区全体业主提供物业服务，小区众多业主也一直按时向上诉人支付物业服务费，上诉人与小区全体业主存在物业服务合同关系，被上诉人作为小区业主之一，应当依法向上诉人支付物业服务费，被上诉人迟延支付物业服务费的行为应当承担相应的违约责任。故请求支持上诉人全部上诉请求。被上诉人答辩称，其未交物业费是因为楼下污水处理影响其休息，上诉人答应解决该问题，却一直没有解决。天润源物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令姚凯曦向天润源物业支付2016年8月1日起至2018年4月20日物业服务费人民币2646元（以下均为人民币）；2、请求判令姚凯曦向天润源物业支付计算至姚凯曦实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2016年8月1日起暂算至2018年4月20日为328.35元）;3、请求判令姚凯曦承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：姚凯曦于2010年4月21日购买了云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称鹏海公司）开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢1层108室房屋，房屋建筑面积为77.6平方米。2018年1月15日，姚凯曦将上述房屋出售并办理了产权变更登记。2011年9月29日，鹏海公司与天润源物业签订《前期物业服务合同》，约定鹏海公司委托天润源物业提供溪麓南郡一期前期物业管理服务，在本委托管理物业交房后，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用由业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按先交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，天润源物业有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，天润源物业有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，天润源物业有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。姚凯曦支付物管费至2016年7月31日后未再支付，故天润源物业诉至法院主张其诉请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，天润源物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对姚凯曦具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽双方未重新签订合同，但天润源物业继续为溪麓南郡小区提供物业管理服务，且姚凯曦前述合同期限届满后仍继续向天润源物业交纳物业管理费，依据上述事实，应认定双方存在事实上的物业服务关系。姚凯曦交纳物业服务费至2016年7月31日，并于2018年1月15日将房屋出售并办理了所有权变更登记，故天润源物业有权主张姚凯曦支付2016年8月1日至2018年1月15日的物管费。对天润源物业主张姚凯曦2018年4月才搬离，故费用应计算至2018年4月的意见，一审法院认为，天润源物业未提交证据证明新业主与物业使用人即姚凯曦约定在使用期间物业费由姚凯曦支付，故对天润源物业该意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，姚凯曦房屋为高层住宅，建筑面积为77.6平方米，故2016年8月1日至2018年1月15日的物业服务费为2240.7元。因天润源物业未全面举证证明其2016年至2018年的合同履行情况，且根据一审法院现场勘察情况，天润源物业在履行公共设施维护、小区安保等方面确存在不到位的问题，故一审法院酌情扣除天润源物业主张的物业服务费的30%，姚凯曦应向天润源物业交纳的物业服务费为1568.49元（2240.7元*0.7）。对天润源物业主张的违约金，一审法院认为，因天润源物业履行合同义务存在瑕疵，故天润源物业的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚凯曦于本判决生效之日起十日内支付天润源物业2016年8月1日至2018年1月15日的物业管理服务费1568.49元；二、驳回天润源物业的其他诉讼请求。二审期间，上诉人天润源物业提交了如下证据：第一组：1、《溪麓南郡设备安装合同》、2、《溪麓南郡设备安装合同》、3、《云南增值税专用发票》；第二组：4、《昆明天润源物业服务有限公司溪麓南郡小区16栋B3层水泵房恒压供水一拖三控制柜改造合同》、5、《云南增值税专用发票》、6、《云南增值税专用发票》；第三组：7、《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》及《云南增值税专用发票》；第四组：8、《安全防范系统技术服务合同》、9、《产品购销合同》；第五组：10、《溪麓南郡一期16、17、18栋高层可视对讲系统联网技术服务合同》；第六组、11、各部门现场照片；第七组：12、溪麓南郡业主微信群聊截图；经质证，被上诉人姚凯曦对上述证据表示不清楚。本院认为，上诉人提交的证据系上诉人于2019年7月24日后对物业服务进行整改所采取的措施，对其真实性，本院予以确认。被上诉人姚凯曦未向本院提交证据。二审中，上诉人及被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人全额支付物业服务费及违约金。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，被上诉人认为楼下小区污水处理的噪音影响其生活，上诉人答应解决却一直没有解决，并以此拒交物业费。本院认为，被上诉人并未提交证据证实小区污水处理产生噪音，也未提交证据证实因此问题与上诉人进行过协商，即使存在噪音问题，该问题是否影响正常生活属于个人主观感知，也需要被上诉人提交证据予以证实，被上诉人以此抗辩不交纳物业管理费，不属于正当理由，也无事实和法律依据，本院不予采纳。故被上诉人应向上诉人支付2016年8月1日至2018年1月15日的物业服务费2240.7元。一审判决在被上诉人未到庭且答辩情况下，酌情扣除被上诉人应支付的物业服务费金额不当，本院予以改判。鉴于一审法院现场勘查中记录的上诉人在履行物业服务中存在一定的瑕疵，在其未充分完全履行物业服务管理义务的情况下，其要求被上诉人向其支付逾期缴纳的物业管理费的违约金，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以改判。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4048号民事判决；二、由被上诉人姚凯曦于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明天润源物业服务有限公司2016年8月1日起至2018年1月15日止的物业服务费共计2240.7元。三、驳回昆明天润源物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费人民币50元，由上诉人昆明天润源物业服务有限公司承担15元，由被上诉人姚凯曦承担35元。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇二〇年一月九日书记员  陈 璎