苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初1918号原告：石振伟，男，汉族，1953年9月5日生，住所地苏州市吴江区。被告：江苏省汾湖高新技术产业开发区黎里古镇保护开发管理委员会，住所地苏州市吴江区黎里人民中路128号。法定代表人：凌芬。委托诉讼代理人：郑汉甜，江苏天辩律师事务所律师。原告石振伟与被告江苏省汾湖高新技术产业开发区黎里古镇保护开发管理委员会（以下简称“黎里古保委”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理，后本院依法组成合议庭于2019年6月10日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告石振伟、被告黎里古保委的委托诉讼代理人郑汉甜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石振伟向本院提出的诉讼请求为：1.确认黎里古保委作出的《解除租赁合同函》行为无效；2.黎里古保委继续履行石振伟与原黎里房管所签订的租赁合同。事实和理由：石振伟在1994年下半年将承租房屋借给杨荣淼，确实违反租赁合同相关约定，但双方没有约定解除权行使的合理期限。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按该司法解释，即1995年下半年，出租人解除权就消灭了，租赁合同持续有效。直管公房是我国传统福利分配制度和计划经济体制的特殊房屋，是政府对劳动者广泛实行的变相工资分配方式，具有社会福利性和永续保障特性。直管公房的租赁和现今租房市场的租赁性质不同，其租赁关系不属于完全的平行法律行为（见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于适用范围的规定：当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释）。黎里古保委时隔24年行使早已消灭的解除权没有法律依据，不符合公房租赁合同约定。苏州市中级人民法院作出的(2016)苏05民终6094号生效民事判决认定：吴江市临沪房地产经营有限公司（以下简称临沪公司）与杨荣淼在2004年12月12日签订的直管公房租赁合同为无效合同。该判决认为：1994年石振伟与黎里房管所签订的公房租赁合同合法有效，临沪公司与石振伟就涉案房屋的租赁合同关系继续存续且合法有效。临沪公司在2004年7月张贴公告称原租赁合同因房管所撤销而作废无法律依据，不具法律效力。黎里古保委称石振伟放弃权利的理由不能成立。在石振伟与杨荣淼占有物返还纠纷诉讼中，黎里古保委作为公房管理者，明知和杨荣淼所签的租赁合同无效、石振伟是案涉房屋的合法承租人，于2016年12月8日出具了案涉房屋从2004年12月12日起至今一直租给杨荣淼的证明，直接影响了该案的公正裁判。这个证明无视生效判决的法律效力，仍然一房二租、一女二嫁，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决，显然是错误的，再次侵犯了石振伟作为承租人的合法权益。被告黎里古保委辩称：一、石振伟的起诉已超过法定的异议期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，对合同解除的异议期明确规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。在（2016）苏0509民初861号一案审理过程中，黎里古保委于2016年2月24日当庭表示因石振伟转租等行为而解除合同，又于2018年6月6日向石振伟发送《解除租赁合同函》，而石振伟直至2019年1月22日才向法院提出异议，超过法定异议期，应予驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于适用范围规定“当事人依据国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷，不适用本解释”，但本案也不能参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》的规定。此外，石振伟早已解除了与黎里古保委的租赁合同，2004年吴江房管所改制后，对公租房重新签订合同，是对原来所签合同的梳理及原承租人是否仍符合公租房条件的重新审查。事实上双方的租赁关系已经于当时解除。二、石振伟的理由不能成立，是对法律的错误理解。石振伟称其违反租赁合同约定，黎里古保委解除权的行使期限为一年。首先，石振伟援引的规定，针对的是商品房买卖合同，并无普遍适用效力，不能直接适用本案；其次，商品房买卖合同与房屋租赁合同性质不一样，也不能参照适用。商品房买卖属于一次性合同，而公房租赁属于持续性合同。对于持续性合同，在合同期内，只要违约行为持续存在，守约方就享有解除权。解除权行使的合理期限，应当在持续的违约行为终了之日起算。三、石振伟的诉请基于是对（2016）苏05民终6094号民事判决的错误理解。该判决本院认为部分“1994年石振伟与黎里房管所签订的公房租赁合同合法有效…2004年房管所转制后…权利义务由临沪公司承继，临沪公司与石振伟的租赁合同关系继续存续并合法有效”，并不是确定该合同目前继续有效，而是认定石振伟与黎里古保委间的租赁合同不属于该案的审理范围，该案不予理涉，该案仅对一审认定的不定期租赁进行纠正。四、黎里古保委单方解除合同的行为合法有效。根据（2016）苏05民终6094号民事判决及（2017）苏05民终2661号民事判决查明的事实，石振伟于1994年下半年即将房屋交由杨荣森居住使用，时间超过6个月且一直处于持续状态。即使按（2016）苏05民终6094号判决的说法，黎里古保委与杨荣森2004年的合同无效，但石振伟自2004年起即未向黎里古保委支付租金，上述行为超过6个月且处于持续状态中，黎里古保委仍有权解除合同。综上，请求驳回石振伟的诉讼请求。经审理查明：1994年8月4日，黎里房管所与石振伟签订公管房屋租赁合同一份（系旧版合同，俗称房卡），由黎里房管所将坐落于面51号房屋出租给石振伟（石振威）居住使用，载明：房屋租金6.9元/月；交款方式为自交户；承租方不得将承租的房屋转租、转让、出借、私自交换或者自行改变用途，有上述行为之一者，房管部门有权解除租赁合同收回房屋；租户终止使用房屋时应提前向房管部门提出，经同意后方可办理退租手续。但必须交清房租、交回房卡，并清点房屋附属设备；合同期满后如需续租，应在期满前10天内向房管部门申报，重新订立续约手续。否则应按退租手续办理。合同未对租期进行约定，黎里房管所作为允租单位盖章，石振伟未在承租户处签名。1995年12月26日,黎里房管所向石振伟发公房提租通知书,通知自1995年12月1日起实行新租金,每月租金17.3元。2002年8月10日，黎里房管所向石振伟送达直管公房出售意向征求书，告知其符合购买现租住面51号住宅直管公房的条件，并要求其于9月20日前将意向书（是否愿购买）送至黎里房管所。但石振伟始终未将意向书送至黎里管理所。1994年下半年起,涉案房屋由杨荣淼实际居住。租金起初一两年由杨荣淼交与石振伟，再由石振伟交与黎里房管所。之后的租金由杨荣淼以石振伟的名义直接交与黎里房管所，直至2004年12月14日。现杨荣淼的户口已迁入面51号房屋（现改为黎里镇南新街110号201室）。杨荣淼名下无任何房产。临沪公司于2004年7月7日注册成立，经营范围包括直管公房托管等，于2014年3月18日办理注销手续。黎里古保委认可临沪公司管理的直管公房已移交至黎里古保委，相关业务已由其负责管理。在（2016）苏0509民初861号一案审理中，黎里古保委陈述，2004年6月房管所转制。2004年7月初，临沪公司根据吴江市房地产管理处的要求在房管所办公楼处、黎里镇各街道、弄堂口张贴公告，告知直管公房租户原租赁合同因房管所撤销而作废，需重新签订合同。2004年12月14日，杨荣淼向临沪公司支付转户费200元后与临沪公司签订直管公房租赁合同一份（系新版合同），临沪公司将坐落于黎里镇南新街110号201室房屋出租给杨荣淼居住使用，合同约定：月租金为28.5元，承租方在每月20日前向出租方交付租金，租赁期限自2004年12月14日至2005年12月31日。合同签订后，杨荣淼以自己的名义向临沪公司交纳房租，并租住至今。石振伟名下有坐落于苏州市吴江区兴黎新邨9幢房屋一套。2016年12月8日，黎里古保委出具证明一份，主要内容为：案涉房屋从2004年12月12日起一直出租给杨荣淼，并由杨荣淼支付租金。2018年6月6日，黎里古保委向石振伟发出《解除租赁合同函》一份。载明的内容为：你于1994年8月4日与黎里镇房管所签订的黎里镇南新街110号201室房屋直管公房租赁合同。鉴于你在承租该房屋期间，违反了租赁合同规定，(承租人在承租期间不得擅自转让、转借、转租房屋)条款，以及2002年8月10日黎里房管所向你送达直管公房出售意向书，并要求你于同年9月20日前将意向书(是否愿意购买)送至黎里镇房管所，你却未作理睬的做法视为放弃。原房管所于2004年6月改制为临沪公司通知并在各街道弄堂等处张贴告知，如继续承租需在11月底前到临沪公司重新签订新合同，未签者作自愿放弃，你也未来签订新合同，加之该房屋近二十余年你未缴纳分文房屋租金，据此，依照我国直管公房的法律法规第四章第二十四条第一、二款之规定，经黎里古保委研究决定，解除你1994年8月4日与黎里镇房管所签订的江苏省苏州市吴江区黎里镇南新街110号201室房屋租赁合同。审理中，石振伟陈述：2018年6月中旬，收到黎里古保委的《解除租赁合同函》之后，其对该函件有异议，但没有直接向黎里古保委提出，其将函件寄至江苏省高级人民法院。以上事实，有（2016）苏05民终6094号民事判决书、（2017）苏民申2479号民事裁定书、（2017）苏05民终2661号民事判决书、（2018）苏民申3118号民事裁定书、解除租赁合同函、证明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：1994年石振伟与黎里房管所就案涉房屋签订的公管房屋租赁合同合法有效。2004年黎里房管所转制后，对直管公房的管理职责根据吴江市建设局的文件由市房地产管理处委托临沪公司行使，因此，黎里房管所作为出租人的权利义务由临沪公司承继，临沪公司与石振伟就涉案房屋的租赁合同关系继续存续且合法有效。2014年3月18日，临沪公司办理了注销手续，黎里古保委作为案涉房屋的管理人，承继了租赁合同的权利义务。关于黎里古保委是否有权解除案涉房屋租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。石振伟与黎里房管所签订的房屋租赁合同第二条约定，承租人不得将房屋转租、转让、出借、私自交换或者自行改变房屋用途，承租人有上述行为之一的，出租人有权解除租赁合同收回房屋。案涉房屋自1994年起即由杨荣淼居住使用至今，无论石振伟将该房屋出借、转租还是基于其他关系交给杨荣淼居住使用，均违反了上述合同约定，黎里古保委有权依据合同约定，解除案涉房屋租赁合同。此外，在2004年12月14日杨荣淼与临沪公司签订租赁合同之后，杨荣淼以自己的名义支付租金并占用使用房屋。在此之后，石振伟未向临沪公司、黎里古保委支付过租金，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，黎里古保委亦有权据此解除租赁合同。关于黎里古保委的解除权有无超过行使期限的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。具体到本案而言：首先，双方当事人并未约定案涉房屋租赁合同的解除权行使期限；其次，法律对房屋租赁合同的解除权行使期限未作规定；再次，石振伟作为案涉房屋租赁合同的承租人，存在违约行为，出租人有权解除合同，但石振伟并未催告过出租人在合理期限内行使解除权；最后，石振伟将承租房屋交给杨荣淼使用、未按约支付租金的违约行为具有持续性。故黎里古保委于2018年6月向石振伟发出《解除租赁合同函》时，其合同解除权并未消灭，黎里古保委有权解除案涉房屋租赁合同。关于石振伟对黎里古保委解除合同的异议有无超过期限的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。石振伟于2018年6月中旬收到黎里古保委作出的《解除租赁合同函》，在收到后的三个月并未向人民法院起诉，故其异议已经超过了法律规定的期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告石振伟的诉讼请求。案件受理费80元，由原告石振伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  孙佩耘人民陪审员  沈志强二〇二〇年一月二十日书 记 员  万 珍书 记 员  姚志琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。