北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36899号原告（反诉被告）：张泽红，男，1974年7月25日出生，汉族，山西省平陆县坡地乡向阳村柏爻刘庙组农民，住北京市通州区。被告（反诉原告）：李成，男，1967年1月17日出生，汉族，北京市通州区西集镇张各庄农民。委托诉讼代理人：吴瑞芝（李成之妻），住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。原告张泽红与被告李成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泽红，被告李成及其委托诉讼代理人吴瑞芝、孙庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽红向本院提出诉讼请求：1、请求判令张泽红、李成2018年6月12日签订的房屋租赁合同于2019年6月15日解除；2、请求判令李成立即退还房屋租金20000元、押金5000元、违约金5000元，3、请求判令李成赔偿彩钢棚损失9000元、腾房搬家费10000元；4、诉讼费用由李成承担。事实和理由：2018年6月12日，张泽红、李成签订房屋租赁合同，约定李成将其位于北京市通州区西集镇张各庄村x号整体房屋出租给张泽红使用，年租金34000元，租金第一年为半年付，第二年为年付，租期至房屋拆迁止。2018年6月18日、6月25日，李成总计收取张泽红彩钢棚搭建费9000元。合同签订后，张泽红严格按照合同履行。2019年3月1日，西集镇政府发布公告，要求对租赁房屋的彩钢棚进行拆除，张泽红和李成协商解除合同，但李成保证不会拆除，并在2019年6月11日要求张泽红交纳次年房租。张泽红无奈，于当日交纳租金20000元。2019年6月15日，在西集张各庄村委会的动员下，张泽红只能将彩钢棚拆除，并于同日腾房。搭建彩钢棚是李成承诺不被拆除才搭建的，李成没有兑现承诺应该支付违约金，现因该棚拆除，致使张泽红租赁房屋的用途不能实现。对于李成的反诉请求，张泽红认为与事实不符，张泽红没有任何违约行为，张泽红承租该房之前已经明确告知租赁房屋的用途为库房，李成拆除当时房屋里的设施是为了达到与张泽红签订租赁合同的合同要求；装修是在张泽红搬走后李成进行的装修，张泽红搬走时还有两台空调没有拆除，装修的损失自然与张泽红无关；现在李成已经将房屋出租，也根本不存在房屋空置的损失；对于交纳的下一年房租20000元，李成曾经承诺搬家时一并和定金5000元退还给我，但现在事实上也没有退还。李成辩称，2018年6月12日，李成与张泽红签订房屋租赁合同，张泽红承租李成位于北京市通州区西集镇张各庄村x号院落及房屋，年租金34000元整，租期为长期20年，张泽红在2018年6月9日就已经入住，同年6月18日张泽红在院外建造了彩钢棚，后由其自行拆除。现张泽红单方解除房屋租赁合同，构成违约，且给李成造成装修损失。综上，李成在履行合同过程中没有违约行为，不同意张泽红的全部诉讼请求，并提出反诉请求如下：1、请求判令张泽红给付违约金5000元；2、请求判令张泽红赔偿房屋空置期的租金损失16700元；3、判令被张泽红赔偿装修损失25534元；4、诉讼费由张泽红承担。本院经审理认定事实如下：位于北京市通州区西集镇张各庄村x号的土地使用者为李成，用地面积225平方米，上建有东西长9米的北房及西厢房四间（以下简称案涉房屋）。2018年6月11日，张泽红向李成支付定金5000元。次日，张泽红（乙方）与李成（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋整体出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月12日至拆迁为止，房屋整体年租金34000元，租金为半年支付一次。2019年6月12日后租金年付，中途退房房屋租金不退。如遇政府拆迁，乙方不能继续租用甲方的房屋，甲方退还乙方所交的剩余房租；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费及其他费用以及因乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方必交清所有欠费；乙方向甲方交付了电器押金5000元，如乙方租赁期满或终止合同甲方应退还电器押金5000元整；房屋租赁期为长期，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方5000元的违约金，合同还约定了其他内容。2018年6月15日，张泽红向李成支付半年租金34000元，李成按约定将案涉房屋交付给张泽红。2018年6月12日，李成微信告知张泽红，搭建彩钢棚的费用大概需要8700元，张泽红称自己先考虑一下，并要求李成把房间里的卫生间的隔断拆除。6月15日，李成告知张泽红，经询价，搭建彩钢棚的费用相比之前还要贵几百元，要求张泽红自己去找施工单位，张泽红除了向李成支付租金外，还要求李成不要拆除各个房间的空调。6月18日，张泽红向李成支付彩钢棚搭建费9000元，并注明“门口搭棚子买料钱”、“门口搭棚子的尾款”，后李成按照张泽红的委托在案涉房屋院墙外临街处搭建彩钢房一个。2019年3月1日，西集镇人民政府发布《关于全面整治违法建设、侵街占道和私搭乱建等违法行为的公告》，该彩钢房也在整治范围之内，后张泽红自行将彩钢房拆除。2019年6月11日，张泽红通过微信向李成转账20000元，并于6月15日自行从案涉房屋内搬出。庭审中，张泽红称，其是北京智博伟达文化传播有限公司的法定代表人，公司从事婚庆礼仪主持，承租案涉房屋及搭建彩钢房的目的是用做库房。彩钢房被拆除后，原有的面积不能满足使用要求，故向李成提出解除合同的要求，遭到李成拒绝。2019年6月10日，李成用车堵住案涉房屋的大门，致使其签订的合同不能履行致使合同违约，故增加诉讼请求，要求李成赔偿经营损失20000元；对于2019年6月11日，向李成转账20000元系支付下一年度的部分租金。李成称，搭建彩钢房是张泽红自己提出的要求，自己只是帮助张泽红找人搭建并同意其使用场地，与双方签订的《房屋租赁合同》无关，且也未承诺彩钢房建设的合法性；在《房屋租赁合同》签订前，曾按照张泽红的要求将厢房内卫浴等设施拆除，现张泽红提出解除合同，故双方在协商解除时达成由李成自行恢复原状，张泽红给付20000元恢复原状的费用，并承担电器押金5000元不退的违约责任，后张泽红自行搬离案涉房屋。李成在对案涉房屋进行装修、恢复原状共计支出45534元，扣除张泽红给付的20000元，实际损失为25534元，且案涉房屋自2019年6月12日至12月12日空置，造成半年租金损失17000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。双方协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张泽红、李成就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。通过对《房屋租赁合同》内容的审查以及张泽红提供的证据，本院无法确认搭建彩钢房系《房屋租赁合同》内容的一部分，现张泽红在合同履行期间要求解除合同，应当承担相应的违约责任。关于张泽红于2019年6月11日向李成支付的20000元性质，本院认为，西集镇人民政府在2019年3月1日发布对私搭乱建的整治公告，张泽红作为彩钢房的所有人，应当对彩钢房的性质以及拆除的后果有所预判，其在自行拆除彩钢房后既向李成提出解除合同请求的同时，又另行向李成支付下半年部分租金的行为不符合生活常理，结合张泽红在给付李成20000元后顺利从案涉房屋中搬出且未退还5000元押金的实际，该20000元系赔偿金的解释与现实生活更为接近。综上，张泽红、李成的上述行为实际上已经对于解除合同、违约金的给付、赔偿装修损失金额等事项均达成一致，应当视为双方协商一致解除合同，故本院对于张泽红要求李成退还房屋租金、押金，并给付腾房搬家费、违约金、经营损失的请求，以及李成反诉要求张泽红给付违约金、房屋空置期的租金损失、装修损失的请求均不予以支持。合同解除的时间为张泽红搬离案涉房屋的时间，即2019年6月15日。关于张泽红要求的彩钢房损失，本院认为，因本院无法确认搭建彩钢房系《房屋租赁合同》内容的一部分，且张泽红现有证据也无法确认李成曾对其承诺彩钢房不被拆除的事实，故本院对于张泽红要求赔偿彩钢房损失的请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张泽红、李成签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、驳回张泽红的其他诉讼请求；三、驳回李成的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，由张泽红负担（已交纳）。反诉案件受理费490元，由李成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年一月十日书记员  武 晗-6--1-