沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初8602号原告（反诉被告）：沈阳长峰房地产开发有限公司。法定代表人：潘锡源，职务：董事长。委托诉讼代理人:曹文强,系辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭程程,系辽宁六合律师事务所律师。被告（反诉原告）：封喜庆。委托诉讼代理人：金程程，系辽宁鼎昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冀飞，系辽宁正时律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市大东区辽菜楼速餐中心。经营者：封喜庆。委托诉讼代理人：金程程，系辽宁鼎昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冀飞，系辽宁正时律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心租赁合同纠纷一案，本院重新受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭程程、被告（反诉原告）封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心委托诉讼代理人金程程、张冀飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳长峰房地产开发有限公司诉称，原告于2013年将位于沈阳市大东区的龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1F至7F的房屋租赁给辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司用于经营古玩、字画等项目。被告与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订了管理服务合同，租用其中的A078号商铺（建筑面积74平方米）。后因辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司拖欠原告租金、物业费等相关费用，原告已于2015年6月26日将其诉至沈阳市大东区人民法院，要求解除合同并要求其支付截至2014年3月31日的各项欠款，该案已经沈阳市大东区人民法院一审、沈阳市中级人民法院二审后判决生效。现辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司与原告之间签订的房屋租赁合同已经解除，故二被告再无权占有原告的商铺。经原告多次交涉未果，被告仍非法占用商铺，应向原告支付非法占用期间的使用费。故原告现请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。诉讼请求；一、判令二被告立即腾退其非法占用的沈阳市大东区龙之梦古玩城A078号商铺；二、判令二被告向原告支付2016年6月28日起至12月15日止的商铺使用费（商铺面积为74平方米，按照每月每平方米45元标准计算）；三、判令二被告承担本案诉讼费用。被告封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心辩称，不同意原告诉讼请求，封喜庆与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司约定封喜庆使用A078号商铺，使用期限自2014年1月1日至2024年1月1日共计10年，每年的费用费39000元，合同签订后，封喜庆一次性缴纳十年的费用共计399000元，合同至今为止仍未超过使用期限，所以不同意原告的诉讼请求。第二，原告自2016年开始使用不当暴力的手段强制制止封喜庆使用商铺，采取停水停电停止物业服务等不当手段使得2016年12月份开始至今为止不满足经营使用条件。商铺以及整个的商业体都属于清空停业状态，不同意原告要求被告缴纳商铺使用费的诉请。反诉原告封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心诉称，2014年1月，反诉原告与沈阳龙之梦文化艺术交流有限公司签订租赁合同，承租位于沈阳市大东区滂江街22号A078号74平方米商铺，经营速食餐厅，承租期限为2014年1月1日至2024年1月1日止，2016年6月28日起反诉被告接管物业，2016年6月29日反诉被告向反诉原告收取电费，2016年12月18日开始，由于反诉被告人为停供暖，导致反诉原告承租的商铺内消防管道多处冻裂漏水，造成反诉原告经营损失，故诉至贵院。反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失51000元。2、判令反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告沈阳长峰房地产开发有限公司辩称，长峰公司与文化公司光彩公司签订的房屋租赁合同，经沈阳市中级人民法院于2016年6月14日作出的终审判决，判定解除后长峰公司有权要求反诉原告腾退房屋，因此辽菜楼要求长峰公司赔偿其停业的损失并无法律以及事实依据，长峰公司不应当予以赔偿。综上，请求法院依法驳回反诉人全部反诉请求。经审理查明，2013年4月，原告与辽宁光彩产业投资有限公司签订房屋租赁合同，原告将沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1至7楼租赁给辽宁光彩产业投资有限公司，租期到2028年9月30日。2014年8月3日，原告又与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订补充协议。在合同履行期间，因辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司违约，原告起诉到我院，我院及沈阳市中级人民法院经过审理后，沈阳市中级人民法院于2016年6月27日进行终审宣判，解除了上述房屋租赁合同。2016年7月28日原告开始发布公告，告知和沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司签约的商户因与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司签订的房屋租赁合同已经解除，上述商户于2016年8月10日之前必须撤场，同时停止商场能源供应。另查明，2014年1月1日，沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司与被告封喜庆签订10年期的管理服务合同，约定沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司将沈阳市大东区A078号商铺租赁给封喜庆，面积为74平方米，租金为每月每平方米45元。封喜庆用此商铺经营沈阳市大东区辽菜楼速餐中心。封喜庆为沈阳市大东区辽菜楼速餐中心经营者。2016年12月18日原告停止对商场供暖，被告沈阳市大东区辽菜楼速餐中心从2017年1月开始停止经营。上述事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同、补充协议、管理服务合同、收款收据、告知函、民事判决书等证实材料，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告将沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1至7楼租赁给辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司后，沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司将其中的A078号商铺转租给被告封喜庆，被告封喜庆作为次承租人使用该商铺用于经营沈阳市大东区辽菜楼速餐中心。现因承租人辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司违约，其与原告签订的房屋租赁合同被沈阳市中级人民法院终审于2016年6月27日判决确认解除了房屋租赁合同，原告在合同解除后，已经给了二被告合理期限进行停业腾房的情况下二被告仍然使用诉争商铺，已经没有法律依据，现原告要求二被告腾房，符合法律规定，本院准予。至于二被告提出原告与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司并非房屋租赁关系，自己也非次承租人，本院认为，双方的合同关系已经被法院生效判决确认为房屋租赁合同关系，故本院对被告的这一抗辩主张不予支持。关于原告主张的2016年6月28日起至12月15日止的商铺使用费问题。因二被告从2016年6月28日无权再使用诉争房屋，故二被告应当依法向原告支付在此期间的使用费，给付标准参照被告封喜庆与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订的合同约定的每月每平方米45元计算为宜。本院对原告的这一诉请予以支持。关于反诉原告主张判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失51000元问题。因2016年6月27日沈阳市中级人民法院生效的法律判决，解除了反诉被告与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司之间的房屋租赁合同，反诉被告在此之后通过告知函等方式向包括反诉原告在内的商户进行商铺腾空的提前告知，反诉被告在告知函确定的腾房时间之后四个月才采取停止供暖的措施，说明反诉被告已经给反诉原告充分合理的时间进行停业腾房，但是反诉原告拒不腾房，反诉原告在此期间占用反诉被告房屋没有法律依据。另外，反诉原告虽然提供视频录像试图证明反诉被告采取了不当手段进行腾房，但这组证据证明不了反诉被告对反诉原告采取了不当手段，而且反诉原告在其反诉状中写明反诉被告采取了停止供暖的措施，也没有提到采取了反诉被告不当措施。另外，反诉原告提出的反诉被告采取的所谓的不当手段也与反诉原告的员工工资、租金、营业损失没有关联性，反诉原告的损失是其本人拒绝腾房造成的，而非反诉被告所为。综上，反诉原告向反诉被告主张的2017年1月至4月期间的员工工资、租金、营业损失没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》三十二条、三十四条、三十七条、三十九条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十八条《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心在本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西侧A078号（建筑面积74平方米）腾空交付给原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心在本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司商铺使用费18870元（1.5元×170天×74平方米）；三、驳回反诉原告封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心诉讼请求。案件受理费5305元，公告费400元反诉费538元由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  马 壮人民陪审员  于睿宁人民陪审员  于 红二〇二〇年一月十日书 记 员  崔晓东