内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2017）内0402民初4570号原告（反诉被告）：郭译诺，女，1987年12月24日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市红山区。委托诉讼代理人：单延威，内蒙古乐民律师事务所律师。委托诉讼代理人：洧萌，内蒙古乐民律师事务所律师。被告（反诉原告）：赤峰万达广场有限公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：齐界，经理。被告：赤峰万达广场商业管理有限公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：王志彬，总经理。二被告委托诉讼代理人：仲树明，内蒙古红城律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王志刚，内蒙古红城律师事务所实习律师。原告郭译诺与被告赤峰万达广场有限公司（以下简称万达公司）、赤峰万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2017年10月23日庭审中，原告郭译诺的委托诉讼代理人单延威、被告万达公司、万达商管公司的委托诉讼代理人仲树明到庭参加诉讼。2017年10月24日复庭后，原告郭译诺及其委托诉讼代理人单延威、被告万达公司、万达商管公司的委托诉讼代理人仲树明到庭参加诉讼。2019年1月21日、2019年4月29日、2019年12月24日，本院组织双方当事人进行补充举证质证。本案现已审理终结。原告郭译诺向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万达公司签订的《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》；2.被告万达公司退还原告履约保证金95760元、房租80864元（庭审中，原告明确为78736元）；被告万达商管公司退还原告物业保证金37800元、物业费38220元（庭审中，原告明确为31080元）、质量保证金10000元、装修保证金10000元；3.二被告共同赔偿原告装修损失费用800000元（具体以鉴定结论为准）、营业损失300000元（庭审中，原告自愿撤回该部分诉请）、加盟费用损失23333元；4.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为经营东方童艺术教育承租了被告万达公司位于赤峰万达商业广场室内步行街三层的商铺，并与被告万达公司签订《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》，约定了双方的权利义务、租赁期限、装修管理、物业服务、履约保证金、租金、违约责任等条款。同时，合同特别约定物业服务公司为被告万达商管公司。合同签订后，原告按约向二被告分别交纳了履约保证金、质量保证金、装修保证金、物业保证金、房租费、物业费等各项费用，并依合同约定对承租商厅进行了装修，截止商厅被浸泡之前已经装修完毕准备营业。2017年4月14日，赤峰万达商业广场室内步行街四楼下水管道漏水，将原告已经装修完毕并准备营业的商铺顶棚、墙面、木地板浸泡，导致全部毁损。因漏水管道系污水管道，有强烈的异味，并且非常刺鼻。漏水不仅将原告装修完毕的房屋毁损，还致使原告不能按约定用途使用房屋，原告进行儿童艺术类培训也不得不停止。房屋残留的异味让人头昏眼花，甚至产生恶心的感觉，致使原告不但不能正常营业，一些已经预交费用的客户也纷纷退费，一些原本打算交费的客户也不予考虑原告的机构，给原告造成严重的经济损失，产生了极大的负面影响。对于因此遭受的名誉和信誉损害，原告保留法律追究的权利。被告万达公司作为出租方、被告万达商管公司作为物业服务方，对于商厅的管道维修、日常维护负有法定义务，因二被告行为的过错，导致原告租赁的商厅被浸泡，双方之间签订合同的目的不能实现，原告不能按合同约定的时间、用途使用租赁商厅，二被告构成根本违约。双方签订合同时，被告万达公司提供的合同内容属于格式条款，其未依法向原告进行释明和告知，其行为违反法律规定。原告对商厅顶棚、墙面、地面等进行了装修，支出了装修所需的人员费、材料费、运输费等共计80万元。因房屋浸泡，原告无法开展经营活动，给原告造成正常营业损失30万元及加盟费损失23333元，对于上述损失，二被告应共同承担赔偿责任。原告签订合同之时向二被告支付了部分费用，二被告也应予以退还。案涉商厅被污水浸泡后，为了依法保存证据，原告向赤峰市公证处申请了商铺租赁浸泡现状保全证据公证，赤峰市公证处依法作出（2017）赤证内民字第2674号公证书。公证书明确记载了商厅被浸泡的情况，并就原告进行的拍照、录像等进行了说明和公证。该公证文书可以充分证明商厅被浸泡的情况，以及原告的损失情况。2017年6月28日，原告依法向被告万达公司送达了解除合同通知，其工作人员也已签收，还向原告手机发送了受理通知的告知短信。原告已经积极履行了告知义务，但原告遭受的各项损失二被告没有给予任何答复和说明，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告万达公司辩称，事实上，案涉合同已因原告原因解除。原告于2017年6月28日向万达公司发出解除合同函件，系原告原因解除合同的行为，其应当承担单方解除合同的违约责任。原告违反合同约定，在欠缴租金及物业费的情况下单方解除合同，私自将商铺内物品搬离商场，依据租赁合同第21.4条、21.7条的约定，万达公司有权没收合同项下履约保证金。自签订租赁合同起至合同解除时的商铺租赁费用，为万达公司应收取的合法收益，原告无权要求退还。根据原告诉状的陈述，原告诉请所谓装修损失、营业损失、加盟费损失的原因是楼上漏水所致，而不是因租赁合同行为所致。本案属于租赁合同纠纷，而漏水损失属于侵权责任纠纷，属于不同的法律关系，不应在同一案件中处理。据此，该损失与本案无关，万达公司不是漏水责任主体，无需对损失承担责任。综上，请求法院依法裁判。被告万达商管公司辩称，原告诉请的是解除《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》，而非解除物业管理服务协议，万达商管公司无需退还物业保证金。因万达商管公司无任何违约行为，故自签订物业管理协议起所产生的商铺物业费为万达商管公司应得的合法收益，原告无权要求退还。根据原告诉状的陈述，原告诉请所谓装修损失、营业损失、加盟费损失的原因是楼上漏水所致，而不是物业管理合同行为所致。本案属于租赁合同纠纷，而漏水损失是侵权责任纠纷，属于不同的法律关系，不应在同一案件中处理。据此，该损失与本案无关。综上，请求法院依法裁判。被告万达公司向本院提出反诉请求：1.万达公司依约扣除郭译诺租赁合同履约金95760元；2.郭译诺向万达公司支付案涉商铺恢复原状产生的费用11000元；3.郭译诺承担诉讼费用。事实和理由：万达公司与郭译诺于2016年12月30日签订《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》，将万达室内步行街三层Z-3F-13A、Z-3F-15、Z-3F-16、Z-3F-17号商铺出租给郭译诺，用于经营东方童艺术教育。依照合同约定，万达公司于2016年12月30日正式将案涉商铺移交给郭译诺进行装修，2017年2月1日按期开业。2017年6月24日下午，郭译诺在未与万达工作人员沟通的情况下，私自组织人员将店铺内物品、灯具、电线等撤出商场。2017年6月28日，郭译诺发函向万达公司提出解除合同。郭译诺发出解约通知的行为，属于单方解除合同的行为，其提前单方解除合同系违约，依据合同第21.7条的约定，万达公司有权扣除其交纳的履约保证金。郭译诺在房屋占用期间，对房屋进行了装修和结构改动，根据合同第18.2条的约定，郭译诺有义务将房屋恢复原状，并承担恢复原状的费用。综上，请求法院支持万达公司的反诉请求。原告郭译诺辩称，根据双方商铺租赁合同第21.6条的约定，万达公司在一个月内两次对漏水水管进行维修，但对造成的损失不予处理，万达公司构成根本违约，其没有依据扣除郭译诺已交纳的履约保证金。根据双方合同第18.2条的约定，合同中没有约定具体的交付标准，也没有明确约定交房时要将商厅恢复原状，万达公司的第2项反诉请求没有事实和法律依据。万达公司构成根本违约，郭译诺向万达公司发函要求解除合同，万达公司也以实际行动解除了合同，其称郭译诺解约通知行为属于单方行为错误，双方事实上已对合同解除达成合意，只是对各自违约责任存在争议。被告万达商管公司的意见与被告万达公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述及相关证据，本院经审理认定事实如下：万达公司（甲方、出租人）与郭译诺（乙方、承租人）签订《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》，主要约定：“一、甲方是赤峰万达广场内购物中心（下称“商业广场”，包括室内步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市）的建设单位。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街三层商铺（具体位置、面积构成等基本情况详见本合同附件一）出租给乙方使用，乙方作为业态的专业经营商，同意承租该房屋。三、甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1.物业服务公司：接受甲方委托、对包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指赤峰万达广场商业管理有限公司。3.装修期：自进场日至开业日的期间。5.计租日：即进场日。8.保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物业服务公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金。本合同有效期内，该款项由甲方或物业服务公司保管，按合同约定使用，不计利息。14.如计算日租金或物业服务费，以30个日历天为一个月。第一条1.2.该房屋套内建筑面积为420平方米，双方确认套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整。第二条2.1.本合同项下租赁期限为55个月，自进场日开始计算，即自2017年1月1日起至2021年7月31日止。第三条3.1.乙方在该房屋内经营品牌为东方童民族艺术教育，经营项目为儿童艺术培训。第四条4.1.本合同项下的进场日为2017年1月1日，届时甲方按约定向乙方交付该房屋。第七条7.1.履约保证金和物业服务费保证金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付95760元，相当于三个月月租金标准，作为履约保证金；同时向物业服务公司支付37800元，相当于三个月物业服务费，作为物业服务费保证金。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。7.2.质量保证金。乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付1万元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条8.1.1.该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米76元，实际具体按照下述约定执行：8.1.1.1.起始月租金标准为31920元。8.1.1.2.租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2017年12月31日，月租金标准与起始月租金标准相同，为31920元；自2018年1月1日2018年12月31日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为33516元；……。8.1.2.本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳。8.1.3.本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2017年1月1日止2017年3月31日，应交租金为95760元。第九条9.1.双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月30元，即每月物业服务费标准为12600元。9.3.物业服务费支付方式：首期物业服务费为计租日起至第三个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳。首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2017年1月1日至2017年3月31日，应交物业服务费为37800元。9.5.乙方与物业服务公司应按本合同约定为原则另行签署附件七《物业管理服务协议》加以约定。物业服务公司有权援引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利。第十一条物业管理。11.1.甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于物业服务公司的权利，可由物业服务公司直接行使，无须甲方再出具任何授权。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。11.9.商业广场或该房屋内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫，而对乙方或任何其它人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏，甲方或物业服务公司不必对乙方或任何其他人士负责；如上述情况是因甲方或物业服务公司的过错直接引起的，甲方或物业服务公司仅赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接经济损失。第十八条房屋交还。18.1.本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。18.2.在交还期内，乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态。18.3.双方确定，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方扔应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等。18.4.若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方，同时，在交还期内，乙方无需支付占用费或物业服务费。房屋交还甲方，同时，在交还期内，乙方无需支付占用费或物业服务费。18.8.在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际搬离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。18.9.如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第18.2款约定要求的，则因此发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第18.5款所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。第十九条19.5.因第三方原因导致乙方的货物或其他财产发生损害或导致乙方蒙受损失的，有乙方自行向第三方索赔，甲方、物业服务公司不承担任何赔偿或补偿责任。第二十条20.4.对该房屋内由甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施、设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方的营运，甲方或物业服务公司须在接到乙方维修通知一日内进行维修。第二十一条21.6.因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完成改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。21.7.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”该合同附件一为房屋位置示意图、附件五为房屋交接验收确认书（交付方加盖万达公司章、接收方签写郭译诺并捺印）、附件七物业管理服务协议（另附）。万达商管公司（甲方、物业管理人）与郭译诺（乙方、商铺承租人和使用人）签订《万达广场步行街物业管理服务协议》，主要约定：“乙方承租商铺位于赤峰万达广场步行街三层（百货楼Z-3F-15、Z-3F-16、Z-3F-17、1-3F-13A）号商铺，套内建筑面积420平方米。乙方按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月50元。物业服务费自2017年1月1日起计收，乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（收费期间为2017年1月1日止2017年3月31日）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于三个月物业服务费的履约保证金，本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的30日内将履约保证金金额（如有）无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金1万元，作为乙方在经营期间按时开店营业、商业质量、服务质量、守法经营之担保。本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的90日内将质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还质量保证金收据原件。如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。”该协议附消防安全责任书1份。2016年12月24日，郭译诺（东方童民族艺术教育）向万达公司交纳履约保证金95760元，由万达公司开具等额收款收据。郭译诺向万达公司交纳房屋租金95760元（2017年1月1日至2017年3月31日），由万达公司于2017年2月10日出具等额收款发票。郭译诺向万达公司交纳房屋租金95760元（2017年4月1日至2017年6月30日），由万达公司于2017年4月12日出具等额收款发票。2016年12月24日，郭译诺（东方童民族艺术教育）向万达商管公司交纳物业保证金37800元、质量保证金10000元、装修保证金10000元，由万达商管公司分别开具等额收款收据。郭译诺向万达商管公司交款44100元（郭译诺称其中37800元为2017年1月1日至2017年3月31日期间物业管理服务费，6300元为装修期间的装修管理费），由万达商管公司于2017年2月10日出具等额收款发票。郭译诺向万达商管公司交纳物业管理费37800元（2017年4月1日至2017年6月30日），由万达商管公司于2017年4月5日出具等额收款发票。郭译诺向本院提举的特许经营合同、许可使用协议书、收据体现，其取得东方童品牌许可授权并在租赁地点经营，北京东方童文化艺术股份有限公司于2016年11月30日为其出具品牌使用费14万元及品牌保证金2万元收据各1枚。郭译诺提举的载明时间为2017年1月1日装修合同体现，装修工程预算造价1245000元，并附赤峰拓华装饰工程有限公司工程预算说明书。2017年3月14日，郭译诺注册登记了内蒙古木子一文化传媒有限公司，郭译诺称其在初始登记公司时确定的公司住所地为案涉租赁商厅，后搬离到他处经营，所以登记变更了公司住所地。2017年1月1日郭译诺接收案涉商厅并进行装修，2017年3月18日装修完毕，2017年4月14日商厅发生漏水。2017年5月5日，郭译诺向赤峰市公证处申请保全证据公证，该处于当日下午对案涉商厅当时情况进行了保全证据公证。2017年5月8日，该处作出（2017）赤证内民字第2674号公证书，公证了有关内容。万达商管公司主张其与承包人张维冰签订工程施工委托协议书，约定对漏水造成的墙面、天花板及地面进行修复，工期为2017年4月17日至2017年4月23日，维修费用为11000元，后郭译诺要求暂停修复，工程进度延期至2017年5月26日修复完毕，经验收后形成工程验收单，并向本院提交了工程施工委托协议书、工程延期申请及工程验收单。郭译诺对此有异议，认为施工协议没有其签字与其无关，证明不了修复工程完成。2017年6月28日，郭译诺搬离案涉商厅，没有与万达方面进行交接，同日，郭译诺向万达公司发出《关于解除与赤峰万达广场商铺租赁合同的通知》，主要载明：“我和贵公司签订了《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》，我承租贵单位的万达商业广场的室内步行街三层的商铺，用于经营东方童民族艺术教育，经营项目为儿童艺术培训。同时合同约定了租赁期限（2017年1月1日至2021年7月31日）、双方的权利义务及违约责任等条款。由于在租赁合同期内，贵单位违反了合同的约定，出租给我使用的房屋出现管道泄漏等情况，无法正常开业经营，严重损害了我的合同权益。一、房屋管道泄漏，将我租赁并且已经装修的商铺浸泡，致使我无法正常开业经营。2017年4月14日，赤峰万达商业广场的室内步行街四楼水管漏水，将我租赁的三楼已经装修的商铺顶棚、墙面、木地板浸泡，导致我无法正常开展经营活动。房屋浸泡的范围、具体位置、浸泡的详细情况，我方均采取了拍照、录像的方式进行记录。根据双方之间签订的租赁合同，我方原定开业经营，由于管道发生泄漏，浸泡了我的房屋，致使我无法正常开业经营，严重损害了我的合法权益。二、我方对商铺进行的装修因浸泡导致全部毁损。房屋租赁合同签订后，我已经依照合同的约定进行了房屋的装修，对商铺的顶棚、墙面、地面等各方面都进行了装修，支出了装修所需的各项费用，包括但不限于人员费、材料费、运输费等费用，现因商铺被浸泡，导致我已经装修的商铺全部毁损，对我造成了严重的财产损失。三、因房屋浸泡，导致我无法按照原定的时间营业，造成了我的正常营业损失。我方原定在房屋装修结束后，正常开始对外营业，但是由于房屋被浸泡的情况发生后，不但影响了我的装修进展和时间，同时也致使我无法对外开展原定的开业经营活动，同时对已经收取的教育费，我方退还并承担了相应的赔偿责任，对于我方的这些损失贵单位应该依法承担赔偿责任。综上所述，甲方作为出租方，对房屋的管道维修、日常维护都应是甲方的法定义务，因甲方的行为致使房屋管道发生泄漏、浸泡并损害了我已经租赁并装修的房屋，系甲方的违约，因此导致我无法按照合同约定的目的使用该房屋，致使合同的正常履行无法实现，特此告知：一、贵公司自收到本通知之日起，解除双方之间签订的赤峰万达广场商铺租赁合同。二、对于我方在租赁期间已经交付的各项费用和抵押金、保证金，包括租赁费、物业费、抵押金、质量保证金、装修保证金等相关费用，贵公司应该依法全额退还。三、我因装修房屋产生的费用和损失，贵公司应该依法承担赔偿。四、因房屋浸泡而致使我无法正常开业经营，因此产生的营运损失和加盟费用损失，贵公司应一并承担赔偿责任。上述各项费用，我方会在计算出详细费用清单后，另行告知。贵单位收到本通知之日起，双方之间签订的赤峰万达广场商铺租赁合同自动解除，同时对于我方产生的各项费用损失和费用，贵单位应积极处理解决，及时赔偿。”万达公司认可其于2017年6月28日收到了该通知。庭审中，双方均认可租赁合同已于2017年6月28日解除。因案件需要，根据郭译诺的申请，本院委托赤峰鑫正建设工程造价咨询有限责任公司对案涉商厅的装修、装饰工程造价进行鉴定。该公司于2019年12月6日作出赤峰鑫正2019JD4153号鉴定报告，核定工程总造价725125元（鉴定基准日2017年3月18日），其中装修工程622797.34元（含税金56617.94元）、安装工程31344.18元（含税金2849.47元）、室外工程70983元（含税金6453元）。本院认为，原告郭译诺在被告万达公司处租赁商厅用于儿童艺术培训，双方签订租赁合同并进行了履行。原告于2017年1月1日接收承租商厅并对商厅进行装修，后因商厅在2017年4月14日发生漏水，2017年6月28日原告搬离，被告万达公司接收商厅后于当年8月份将商厅另行出租，双方之间的租赁合同因双方的一致行为而解除，本院确认双方的租赁合同关系于2017年6月28日解除。原告与被告万达商管公司签订的物业管理服务协议约定承租商铺租赁合同终止时，该物业管理服务协议自动终止，租赁合同于2017年6月28日因解除而终止，物业管理服务协议亦应随之解除。被告万达公司作为出租人未能保障作为承租人的原告正常使用租赁商厅，双方的租赁合同解除后，被告万达公司应将原告已交纳的履约保证金95760元、剩余租期租金78736元（2017年4月14日至2017年6月28日）退还给原告，被告万达公司提出的相关反诉请求，本院不予支持。基于租赁合同关系及物业管理服务合同关系的终止，在无证据证明原告存在违反相关约定的情形下，被告万达商管公司应将原告已交纳的物业保证金37800元、质量保证金10000元、装修保证金10000元退还给原告，但原告主张被告万达商管公司退还2017年4月14日至2017年6月28日期间的物业服务费31080元，本院不予支持。租赁合同中虽涉及物业管理服务的内容，但被告万达商管公司并非租赁合同关系的相对主体，原告与被告万达商管公司之间的物业管理服务合同关系同原告与被告万达公司之间的租赁合同关系为不同的法律关系，两者之间亦非主从合同关系，本案所涉装修损失应通过租赁合同关系调整，原告主张被告万达商管公司承担相应责任，本院不予支持。根据租赁合同约定的商厅用途及装修管理等内容，应视为原告对租赁商厅的装饰装修经过了被告万达公司的同意，因被告万达公司的违约行为导致租赁合同解除，原告请求被告万达公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院予以支持，超出部分不予支持。案涉鉴定结论经本院审查后，符合委托鉴定的相关要求和目的，其中所涉相关费用等应当计入损失衡量范畴，但涉及的税金不应予以计入，扣除税金后的工程造价为659204元。因该价值为装饰装修工程造价，体现的系建造时的价值，而被告万达公司应予赔偿的应为租赁合同在履行期限届满前解除，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。租赁合同约定的租赁期限为55个月，即自2017年1月1日起至2021年7月31日止，该合同于2017年6月28日解除，剩余租赁期应为49个月，剩余租赁期内装饰装修残值损失应为587291元（659204元÷55个月×49个月）。被告万达公司关于原告应支付商厅恢复原状费用的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的加盟费损失23333元，因其已另行寻址经营，现有证据亦不足以证明其经营授权受到实质性影响，本院对其该主张不予支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，本院予以准许，对该部分内容本案不作调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告郭译诺与被告赤峰万达广场有限公司签订的《赤峰万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2017年6月27日解除；二、被告赤峰万达广场有限公司于本判决生效后十日内向原告郭译诺返还履约保证金95760元、剩余租期租金78736元，并赔偿原告郭译诺装饰装修残值损失587291元；三、被告赤峰万达广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郭译诺返还物业保证金37800元、质量保证金10000元、装修保证金10000元；四、驳回原告郭译诺的其他诉讼请求；五、驳回被告赤峰万达广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17364元，邮寄送达费60元，鉴定费7000元，计24424元（原告郭译诺已预交），其中的案件受理费2784元退还原告郭译诺，剩余款项由原告郭译诺负担2584元，被告赤峰万达广场有限公司负担18190元，被告赤峰万达广场商业管理公司负担866元；反诉案件受理费1218元（被告赤峰万达广场有限公司已预交），由被告赤峰万达广场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 杨 洋人民陪审员 李秀芳 二〇二〇年一月十六日书 记 员 李媛媛