江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初4321号原告：王小文，女，1988年1月28日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：葛宪明，南通市崇川区观音山法律服务所法律工作者。被告：南通食享汇餐饮管理有限公司，住所地南通市工农路259号利群时代龙王桥店3层C1号。法定代表人：周建宇，执行董事。原告王小文与被告南通食享汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛宪明到庭参加诉讼，被告南通食享汇餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王小文向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2018年9月9日所签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2018年12月6日解除；2.请求判令被告退还原告房屋租金18000元及保证押金14000元，共计人民币32000元；3.请求判令被告支付违约金按保证金计算为14000元；4.本案诉讼费950元、诉讼代理费4000元由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月9日签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定由被告将位于江苏省南通市工农路259号三层C1号商铺A-7、A-8铺位出租给原告，租赁期限自2018年9月28日至2019年9月27日，年租金为54000元，保证押金14000元，租金每半年为一个支付期，原告于签订合同当日支付给被告第一期租金27000元整，后又于2018年9月21日向被告支付保证押金14000元。合同签订后原告按照约定于2018年9月28日正式开业对外经营餐饮，由于被告出租给原告的商铺是被告统一向案外人承租后再分租给各商户的，在原告使用承租的商铺对外经营过程中，经常因断水、断电而无法对外经营，2018年12月6日所有商铺全部断电断水，全部停业无法对外经营，后租赁商户向公安“110”报警，公安出警后通过南通电视台城市日历报道，是由于被告与其统租的商铺所有权人案外人之间的租赁合同纠纷，致案外人强行给所有商铺断电断水，可被告一直未能解决与案外人之间矛盾，未能保证所出租给原告的商铺正常通电通水，至此原告再未能实现租赁商铺经营餐饮的使用权目的。原告已于2018年12月7日撤出商铺，双方的租赁合同终止履行，原告的投入和对外经营的餐饮原辅材料全部遭损。原告认为：双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》系原、被告的真实意思表示，所约定的内容不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，被告未能保证所出租的商铺正常供电供水，致使原告的合同目的无法实现，已经构成对合同的根本违约，故应当承担违约责任，并根据合同约定退还租金及保证金，但在原告撤出后多次与被告经办人联系未果。被告南通食享汇餐饮管理有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月9日，原告王小文（承租方、乙方）与被告南通食享汇餐饮管理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，合同约定：1、甲方同意将位于南通市工农路259号利群时代龙王桥店3层C1号商铺A-7、A-8铺位出租给乙方，乙方承租该商铺用于经营餐饮，经营品牌为冒菜；2、租赁期限自2018年9月28日起至2019年9月27日止，在此期间月租金为4500元，年租金为54000元，租金按每半年为一个支付期，首期租金金额为27000元，乙方须在本合同签订日内将首期租金交齐；3、乙方同意于签订本合同时支付甲方14000元，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；4、甲方保证乙方在租赁期内享有租赁商铺的使用权，如因甲方无权出租，而导致乙方无法使用租赁商铺的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方返还保证金及乙方已经支付但尚未使用期间的房屋租金；5、因对方违约致使另一方提交诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用，标准按江苏省物价局公布的指导价为准。6、乙方自行改造A-7部分吧台，合同期满撤场时，乙方负责A-7吧台还原（如新进商户接受撤场现状，则可不做还原。）合同另就修缮责任、双方权利义务、经营管理、合同的变更、解除和终止等进行了约定。合同签订当日，原告即通过转账的方式向被告交纳27000元，被告开具收据予以确认，并在收款事由一栏注明为“A-7、A-82018年9月28日至2019年3月27日”。2018年9月21日，原告通过转账方式向被告交纳14000元作为案涉商铺的押金，被告亦开具收据予以确认。2018年12月6日，案涉商铺被断水断电，全部停业无法对外经营,南通电视台城市日历节目亦对该情形进行了采访报道。次日，原告撤出案涉商铺。另查明，原告为提起本案诉讼委托南通市观音山法律服务所并支付代理费4000元。上述事实，有《房屋（商铺）租赁合同》、收据、《民事（行政）委托代理合同》、发票及当事人陈述、新闻报道等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按约交纳租金，被告应当按照约定将租赁物交付原告并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但被告出租的案涉商铺在2018年12月6日因停水停电导致原告无法正常经营，致合同目的不能实现。原告主张被告构成违约，本院予以确认。原告作为案涉租赁合同的守约方，因被告单方违约而行使法定解除权，需要依法通知被告，但原告未能提供已经通知被告的证据，因此原告要求确认案涉租赁合同于2018年12月6日解除的诉讼请求，本院不予支持。考虑到原告确有解除合同的意思表示，故本案中依法判决解除案涉《房屋（商铺）租赁合同》。根据合同约定，合同解除后，被告应向原告返还已经支付但尚未使用期间的房屋租金，案涉商铺租期自2018年9月28日起算，原告实际使用至2018年12月6日，次日撤场，使用期限共计69天，该期间的租金折算为10350元（54000元/年÷12月÷30天/月×69天），剩余租金16650元（27000元-10350元）以及保证押金14000元，合计30650元由被告向原告予以退还。关于原告要求被告支付违约金14000元的诉讼请求，由于合同未约定被告违约的违约金数额且原告未能提供其因被告违约而遭受损失的证据，故本院将违约金调整为未能使用期间的租金16650元的利息损失，自2018年12月7日起计算至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算。由于中国人民银行自2019年8月20日起不再公布贷款基准利率，其后的利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于代理费4000元，该笔费用系原告为主张其权利所实际产生，属于被告违约给原告造成的损失，同时亦有合同依据，故应当由被告负担。被告南通食享汇餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院可依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王小文与被告南通食享汇餐饮管理有限公司于2018年9月9日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；二、被告南通食享汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王小文租金16650元及保证押金14000元；三、被告南通食享汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王小文违约金（以16650元为基数，自2018年12月7日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告南通食享汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王小文代理费4000元。五、驳回原告王小文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由被告南通食享汇餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费950元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松人民陪审员  姜 敏人民陪审员  李友苏二〇二〇年一月十六日书 记 员  韩云香