江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初8686号原告：常州市武进区市政公用事业管理处，住所地常州市武进区湖塘镇广电西路178号，统一社会信用代码X14U。法定代表人：曹勇，该处主任。委托诉讼代理人:林平，江苏湃亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞炜，江苏湃亭律师事务所实习律师。被告：常州天天停车场管理有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区广电东路8号铂安国际商务楼7-B-1316号，统一社会信用代码X28。法定代表人：张翼，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。原告常州市武进区市政公用事业管理处（以下简称市政管理处）与被告常州天天停车场管理有限公司（以下简称天天停车场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市政管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的转让费用454864元;2.判令被告向原告支付自2018年5月28日起至实际付清之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期付款利息（暂算至2019年10月30日的逾期付款利息为30781.2元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年与被告签订《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》，约定由被告对武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位第三标段进行经营与管理，泊位数量共计930个。转让期限为两年，自2017年6月28日起至2019年6月27日止，合同金额为1020000元，实行先付后用原则。原告按照合同约定将上述公共停车场、泊位交于被告经营管理，被告支付了履约保证金153000元和第一年的转让费用。在合同履行期间，原告根据实际情况对停车泊位数量进行调整，减少了134个停车位，并退还了相应车位的转让费用，剩余796个停车泊位一年的转让费用为454864元。但被告未能按照合同约定于2018年5月28日前支付第二年度的转让费用454864元，原告多次发函催告未果。基于被告的违约行为，原告于2019年5月27日向被告发函解除了本案涉及的经营权转让合同。现原告向法院起诉，请求支持原告的诉请。被告天天停车场公司辩称，请求判令驳回原告的全部诉请。1.被告已经另行起诉原告要求赔偿我方损失800000元以上；2.被告在原告处还留有保证金153000元；3.因被告对淹城公园停车场第二年的收费行为无法实际履行，原告应依约扣除按照拍卖文件中评估的年经营权价值表金额26400元；4.对于湖滨大桥南北侧地面停车场，被告依照原告等单位要求进行的改造垫付费用为11500元也应该予以扣除。除扣除改造费以外，另外城管局通知我方该地区不要收费，所以应扣除该部分车位四个月的费用计12480元；5.湖塘派出所征用了我公司的6个停车位给派出所停车，这6个车位按每个车位10元一天计算两年的费用43800元应该予以扣除。综上所述，原告应赔偿我方的损失，而非我方赔偿原告损失。原告针对其诉讼请求提交了如下证据：一、武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位《拍卖须知》及成交确认书，证明被告在投标前应提前查勘现场，并对标的进行投资分析，被告参加竞买，证明其完全了解标的的现状，自愿承担瑕疵。二、《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》，证明被告通过投标与原告签订车位经营权转让合同，经营期限自2017年6月28日-2019年6月27日,两年转让金额为1020000元，实行先付后用，在每年的5月28日前一次性付清当年费用。同时，被告需缴纳153000元的履约保证金，若被告未能按照合同约定支付费用的，原告有权不再退还其履约保证金。三、常嘉评咨（2017）字第0003号评估咨询报告、常永申评咨字（2017）第0007号评估咨询报告书以及车位价值统计表，证明被告所承租的停车场以及泊位评估价位491079元，最终成交价为510000元。车位溢价率为3.85%，因每个车位的所处位置不同，每个车位的价值也不相同。四、武进公安分局出具的情况说明一份、武进公安分局交警大队出具的情况说明一份，原告出具的《关于三标段部分停车场车位数调整的说明》、公共停车场以及道路泊位变动以及施工等因素停收费退款明细表，证明原告在合同履行期间将人民路28个车位、湖滨大桥南北停车场106个车位，从合同租赁期间予以删除，并退还被告已经缴纳的转让费用55136元，同时，因海绵城市改造影响，淹城公园停车场减少收费68天，涉及车位数50个，原告已将该50个车位所涉及转让费2346元退还被告。以上合计退还原告57482元，被告已签字确认收到退款。五、催款函以及律师函，证明原告根据合同约定向被告履行催款义务。六、关于解除《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》的通知，证明因被告迟延履行合同义务，原告根据合同约定行使合同解除权。被告对上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性均没有异议，但是从泊位清单里可以看到我方中标的是3标段，3标段内对公共停车场3淹城公园停车场这块标注的是武宜路延政路口“东北角”110个车位，我方在竞拍前现场勘探的也是“东北角”。因我方认为该地块的收费对我方经营行为有利，所以对该标段进行了投标，但是在我方中标以后，在签订正式的经营权有偿转让合同之前，被告知“东北角”搞错了，实际是“西北角”。当时我方不同意签订经营权有偿转让合同，但是经原告等有关部门工作人员对我方承诺说今后有所补偿，所以我方就勉强签订了经营权有偿转让合同，该份合同延迟了一个半月多才签订，中间就是因为地方出错直接影响到我方经营收费的利润问题，我方不愿意签字。二、对证据二的真实性没有异议，该合同的合法性至今存疑，因为我方在实际收费经营中也多次遭遇周围百姓的阻挠，认为我公司收费不合法。对于该合同的合法性我方现在也无法判断。三、对证据三的真实性均没有异议。我方认为评估表与拍卖须知连接在一起，评估的“东北角”与拍卖须知上标注是一样的，质证意见同证据一。四、对证据四的真实性没有异议，退款明细表只计算第一年租期至2018年6月27日为止，虽然原告在本案中已经对于第二年租金相应的按照明细表减掉了人民路和湖滨大桥南北停车场的相关费用，分别为16556元和38580元，但是原告对于淹城公园停车场第二年的租金26400元没有相应的减免。五、对催款函以及律师函，我方在收到催款函的时候曾经向原告方发送过相应的文件，针对我方本次庭审答辩提及的几笔费用以及另案中的损失费用如何补偿的问题也向原告单位诉求过，针对诉求我方也向区长写过一些申请，但是最终没有得到相关部门的解决。六、关于解除《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》的通知，原告在解除前离第二年的承包期满还差一个月，原告解除通知是不合法的，在交付标的物的过程中也有违法行为，原告交付标的物不符合拍卖的标的物，在我方中标后又发生了一些无法提前预料的并非我方过错导致的事情。且我方也承受了巨大的损失，原告方在漠视我方这些损失的前提下又没有积极与我方协商如何解决，贸然以我方拖欠承包款为由解除合同，且其催款函中454864元并没有扣除我方预付的保证金153000元。所以，我方认为原告方的解除行为是违法的，不产生解除合同的法律效果。诉讼中，原告补充提交了如下证据：一、《武进区机动车停车场（库）建设和管理办法》，证明原告对本案停车场以及泊位收费具有相应的法律依据；二、工程交工验收证书，证明该证书上显示海绵城市整改项目的开、竣工日期为2018年1月16日-2019年11月8日，被告经营的淹城公园停车场实际施工时间为2018年4月20日，因此，影响被告经营的时间段为2018年4月20日-2019年5月29日（合同解除时间），结合该停车场车位的单价收费0.66元每个每天，溢价率3.85%，共计影响车位110个，原告愿意退还转让费用25257元。被告的质证意见如下：一、对于《武进区机动车停车场（库）建设和管理办法》我方认为不符合法律规定，没有合法的收费依据。从文件中也可以看出原告仅仅是属于被授权签订合同并负责收取租金、结账的主体。二、对于工程验收证书的真实性没有异议，但对原告退还转让费用25257元有异议。从工程竣工验收时间点看，被告没有实际经营，免除的期限应当计算至合同期满日为止计26700元，而非仅计算到原告解除合同日止。被告针对其辩称意见，向本院提交了如下证据：一、加盖湖塘派出所印章的情况说明一份，证明人民路边上的6个车位在合同期内由湖塘派出所用于停放警务车辆的事实，按每天每个车位收费10元计算两年的费用为43800元，该款应从转让费用中扣除。二、加盖武进区城市管理局印章的情况说明一份及被告制作的湖滨大桥南停车场封闭施工清单与涉及减免租金费用清单一份，证明2019年2月中旬，由城管局组织市政处、国资委及被告召开协调会，决定湖滨大桥南停车场自即日起停止收费经营，由被告进行清理改造，牛塘交警中队协助被告改造，改造费用先由被告垫付，一并和停止经营损失向区市政管理处、国资委结算，从被告上交国资委的租金中扣除的事实。被告根据其制作的清单主张改造费用为11500元，停止收费的车位为44个，按2018年度双方确认的退费标准计算四个月的租金为5338元，上述改造费用及四个月的租金应当扣除。原告的质证意见如下：一、对湖塘派出所的证明，因湖塘派出所占用六个车位并未告知我方，被告也从未通知我方，因此，原告不同意该六个车位费用从合同中予以扣除。二、武进城管局在情况说明上盖章仅仅是对于改造事实进行确认，其无权代替原告认可改造费用以及经营损失从结算费用中扣除。此外，被告在停车场改造的过程中未将改造方案和结算方案给原告审核，其提供的改造费用也没有事实依据，因此，原告不承担被告提出的施工改造费用，且武进城管局对于改造清单以及减免租金费用并未盖章确认。庭后原告出具书面说明一份，对湖滨大桥南停车场因进行改造所涉及44个车位停止收费的事实予以确认，停止收费的期限应计算至2019年5月29日，该停车位的合同单价为0.997元。本院经审理认定事实如下：2017年5月，原告通过公开拍卖方式，确立了被告取得武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位第三标段的管理经营权后，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》，合同载明：“一、合同标的：有偿转让武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位第三标段的管理经营权，清单明确了第一标段内的各个公共停车场、道路泊位所处位置和泊位数量，泊位数量共计930个。二、管理经营权转让期限2017年5月27日至2017年6月27日为建设过渡期，过渡期内甲方不收取乙方租金。管理经营权转让期限为2年，自2017年6月28日起至2019年6月27日止。经营期满，甲方收回管理经营权。三、管理经营权转让价格1、转让价格及期限：转让价格总额为人民币1020000元，期限两年。2、实行先付费后使用的原则，乙方在签订本合同之日起5个工作日内一次性付清当年的泊位出让金510000元，其余年度的泊位出让金必须在每年的5月28日前一次性付清。3、转让期内，甲方有权对停车场及道路停车泊位数量进行调整，转让价格根据调整的泊位数量和营业时间所占比例可作相应比例调整，但由于不可抗力造成的调整除外。4、因城市建设需要，甲方收回停车场经营管理权的，原则上提前一个月通知乙方，双方可根据实际经营期限按比例调整转让价款，合同终止。同时，乙方应无条件返还停车场、道路泊位，并保证停车场、道路泊位配套设施完好，不得借故拖延。四、履约保证金的规定1、为监督乙方全面履行合同义务，乙方必须另外交纳153000元作为合同履约保证金，并于5日内全额汇入甲方指定账户，该履约保证金在合同期满后三十日内由甲方根据考评结果退还乙方，不计利息。2、合同期满，乙方没有违反合同条款，并按《政府性投资公共停车场、道路泊位考核评分细则办法》进行考核，得分90分以上（含90分）的，履约保证金全额无息退还乙方，评分达90分以下80分以上（含80分）的，甲方扣除履约保证金的10%；评分达80分以下60分以上……评分达50分以下的，甲方扣除全部履约保证金，不予退还，并将乙方的考核成绩报区相关主管部门备案。五、合同解除的条件有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，同时收回本合同项目下的停车场、道路泊位管理经营权，而且不再退还其经营权出让金和履约保证金，情节严重的还需追究乙方其他法律责任。1、乙方未按合同规定的时间和金额付款，经甲方以书面形式多次催告后仍未在规定期限内履行的。2、未经甲方同意，乙方擅自转让、出租、转租、发包……5、因乙方原因造成重大损失，其经营权转让金和履约保证金不足补偿其损失时，乙方仍需对其超过部分予以赔偿，同时终止本合同。六、双方的权利及义务……19、合同执行期间，乙方有义务并无条件配合甲方或政府部门的相关活动……”。该合同落款处乙方一栏由张翼签名并加盖被告公章。合同签订后，被告按约向原告支付了第一年度的转让费用510000元及履约保证金153000元。合同履行过程中，因人民路（常武路-降子路生态停车场）设置调整、湖滨大桥南北停车场管理调整及淹城公园停车场海绵城市建设改造影响原因导致被告经营管理的上述车位数量及收费减少。2018年10月22日，双方就合同第一年度（2017年6月28日至2018年6月27日）因上述原因所致被告收费减少的原因、期限、涉及的车位数及转让费金额等事宜进行核对，双方确认人民路停车场所涉的28个车位整个第一年度的转让费为16556元，湖滨大桥南北停车场所涉的106个车位整个第一年度的转让费为38580元，淹城公园停车场所涉的50个车位自2018年4月20日起至2018年6月27日计68天的转让费为2346元，共计第一年度应扣减转让费金额为57482元，该款原告已退还被告。因被告未能按约在2018年5月28日前支付第二年度的转让费，原告于2019年1月3日向被告邮寄催款函一份，要求被告在收函之日起3日内支付第二年度的转让费454864元。同年1月17日，原告委托江苏湃亭律师事务所向被告邮寄律师函，要求被告在收函后5个工作日内支付所欠转让费454864元，但被告未能支付。同年5月27日，原告向被告邮寄一份关于解除《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》的通知，载明：1、解除双方于2017年签订的《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》；2、收到本通知书后5日内付清拖欠的转让费用454864元；3、最迟于2019年6月27日前无条件返还相应的公共停车场、道路泊位及停车设施设备并与原告办理完毕退场交接手续，未经原告同意不得拆除或损坏停车设施设备。该解除通知于2019年5月29日由张翼签收。庭审中，被告对其交纳153000元的履约保证金认为，如该保证金认定为违约金，则申请法院予以调整。双方一致认可案涉停车场、道路泊位在合同期满后被告已向原告交接完毕。本院认为，原、被告双方签订的《武进中心城区政府投资公共停车场、道路泊位经营权有偿转让合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。本案双方主要争议焦点为：一、被告辩称的淹城公园停车场第二年度的转让费用26700元、湖滨大桥南停车场改造费用11500元以及所涉44个车位4个月的转让费5338元、湖塘派出所使用的6个车位两年的应收费用43800元应否扣除？二、履约保证金的性质如何认定。对争议焦点一、根据现有证据，可以确认淹城公园停车场计110个车位因海绵城市改造施工导致被告在案涉合同第二年度内停止经营。原告认为停止经营的期限应计算至2019年5月29日，但因案涉停车场系在合同期满后双方才办理交接手续，且原告也是按合同约定的年度费用提出主张，故淹城公园停车场第二年度的转让费用应予扣除。比照双方第一年度退还费用的计算标准，被告要求扣除第二年度的转让费26700元并不过高，故确认该部分费用26700元应从第二年度费用中扣除；关于湖滨大桥南停车场改造费用11500元，因改造费用清单系被告单方制作，未经原告或相关政府部门进行确认，庭审中原告对该金额也不予认可，庭后被告也未能在举证期限内提供有效证据，故本案对改造费用不予确认，被告可就该改造费用另行处理。因湖滨大桥南停车场改造所涉44个车位自2019年2月中旬起停止收费，故该44个车位的转让费应当在第二年度的转让款中予以扣除。被告按照第一年度的扣减计算标准要求扣除4个月的转让费5338元，因计算方法合理，本院予以确认。对湖塘派出所使用的6个车位两年的转让费用，虽原告认为被告及湖塘派出所并未告知原告该事实，故不同意该六个车位费用从合同中予以扣除，但根据双方签订的合同内容分析，应认定湖塘派出所使用被告经营的6个车位系被告配合政府部门相关活动的行为，该6个车位的转让费用应从二年的经营期内扣除。被告按照每天每个车位收费10元计算两年的费用为43800元缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对该6个车位的转让费计算标准，可按照双方第一年度有关人民路停车场退费标准计算，经核算，确认6个车位两年的转让费为7095元。综上，确认上述应从第二年度扣减的转让费共为39133元。对争议焦点二、履约保证金是合同一方向另一方支付一定数量的款项作为其履行合同义务的担保，但该担保方式不属担保法所规定的五种担保方式之一。从双方签订的合同对履约保证金的约定来看，也未对其性质有明确约定，仅约定了在何种考核评分等级上如何退还履约保证金及在符合解除合同的条件下不再退还履约保证金。因合同并未明确约定违约责任，从合同约定的解除条件分析，该履约保证金具有补偿性和惩罚性，故应视为系对违约金的约定。被告未能按约支付转让费已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案原告的损失是因被告未能按约支付转让金所致的利息损失，因履约保证金153000元作为违约金明显过高，故结合被告的意见应当予以调整。综合原告的损失情况，本院认为调整违约金为欠付款项部分按同期银行贷款利率的1.3倍计算利息较为公平、合理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告常州天天停车场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告常州市武进区市政公用事业管理处415731元及违约金（421069元自2018年5月28日起至2019年2月27日止、415731元自2019年2月28日起均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止，扣除被告已支付的履约保证金153000元）；二、驳回原告常州市武进区市政公用事业管理处的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4292.5元，由原告常州市武进区市政公用事业管理处负担369.5元，被告常州天天停车场管理有限公司负担3923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年一月二十日书记员  赵 倩