福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5577号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：黄定荣，男，汉族，1976年9月22日出生，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）与被上诉人黄定荣因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄定荣承担。事实和理由：一、被上诉人存在逾期支付购房款的事实，原审判决认定被上诉人未逾期付款及未逾期签订按揭贷款合同，系认定事实不清。依照双方签订的《商品房买卖合同》及其附件之约定，被上诉人应在2014年12月29日之前付清首付款305968元，并在合理时间内付清按揭部分的购房款700000元。根据合同约定，被上诉人应于签订合同当日即2014年12月29日向上诉人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而被上诉人直到2016年2月1日才签署按揭贷款合同，逾期办理按揭贷款手续399天。根据合同约定，被上诉人每逾期一日提供并签订借款合同，应向上诉人支付贷款总额万分之一点五的违约金，共计41895元。双方虽然并未在合同中明确约定被上诉人办理完成按揭贷款的具体时间，但被上诉人亦应在符合此类业务通常办理的时限30-60日内支付款项。根据合同附件六第三条第7款约定，因被上诉人逾期办理贷款手续，导致按揭贷款70万元于2016年5月10日才到账。根据行业交易习惯，按揭贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内放款到账，所以被上诉人逾期支付按揭款367天。根据商品房买卖合同第七条约定，应向上诉人支付贷款总额万分之一的逾期付款违约金，共计25690元。因此，原审判决认为被上诉人不存在逾期支付按揭贷款，系认定事实不清。合同附件六第四条第1款约定，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延。该约定明确先交款后交房。合同约定的交房日为2015年12月31日，被上诉人付清购房款的日期为2016年5月10日，根据合同附件六第四条第1款的约定，被上诉人付清购房款的时间远远晚于合同约定的交房时间，被上诉人支付按揭购房款严重滞后，显然已逾期。 二、原审判决认定上诉人向被上诉人主张代保管费有违公平原则，适用法律不当，应予纠正。合同明确约定被上诉人应在交房通知书中载明的交付日期内到上诉人指定的地点办理交房手续，被上诉人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；由于被上诉人原因，未能按期交付的，被上诉人除支付违约金外，上诉人还有权按日收取房屋总价款万分之一的代保管费。上述条款以补充协议的方式进行约定，本身就提示被上诉人进行特别提示的意涵，补充协议亦载明被上诉人已经详细阅读协议内容且与上诉人进行了充分协商，并由双方签字或盖章。如被上诉人对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费上诉人与被上诉人以附件的形式进行明确约定，是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。原审法院认定该条款有违公平原则不予支持，有违民事诉讼当事人依法自由处分原则，适用法律不当，存在明显错误，应予纠正。涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，上诉人多次通知被上诉人交房，在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论上诉人通知交房的事，这也印证2018年6月11日消防验收合格后，上诉人多次通知被上诉人交房，但被上诉人未来交房；上诉人又先后于2018年11月2日、2018年12月7日两次发函催促业主完善收房手续。根据约定，2018年6月11日后视为上诉人完成交房，但被上诉人实际于2018年12月11日收房，被上诉人收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收楼违约金及代保管费。 黄定荣答辩称，一、一审判决认定被上诉人未逾期付款及未逾期签订按揭贷款合同，认定事实清楚，认定事实正确。实际上，被上诉人并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料和逾期办理贷款手续的情形。因此，上诉人请求被上诉人支付逾期办理贷款违约金41895元和逾期付款违约金25690元，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。（一）双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的。第一、答辩人分别于2013年12月3日和2013年12月7日向上诉人支付了购房定金50000元和首付款255968元，购买涉案商品房。答辩人在与上诉人签订商品房买卖合同之前就已经付清了全部购房款首付款305968元。2014年12月29日，合同签订当天，被上诉人已经按照合同的约定和上诉人的要求，向上诉人交付首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，被上诉人不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，上诉人盖完公章后，均从未向被上诉人出示过，也没有交付给被上诉人，被上诉人手中的复印件还是事后从上诉人处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由上诉人交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是上诉人的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由上诉人向贷款银行去交涉的。上诉人何时将被上诉人提交的上述贷款材料以及上诉人持有的《商品房买卖合同》和备案登记证明原件提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。上诉人在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行会通知被上诉人去办理贷款手续后，被上诉人才能去办理。而贷款银行直到2016年2月1日才通知被上诉人，接到通知后，被上诉人就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给上诉人，那是贷款银行与上诉人之间的事情，与被上诉人无关。因此，被上诉人不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭款的情况。 （二）上诉人诉称被上诉人在2016年2月1日才签署按揭贷款合同的责任在于被上诉人，这完全与事实不符。本案导致被上诉人无法及时办理按揭贷款的责任恰恰在于上诉人本身，而非在于被上诉人。被上诉人办理按揭贷款时间较晚，并非被上诉人原因造成，被上诉人不存在恶意拖延办理按揭贷款的情形。被上诉人办理按揭贷款时间较晚的直接原因是由于上诉人案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。依据上诉人在另案中提交的施工许可证上可以看出，案涉工程约定的合同开工日期是2013年9月10日，合同竣工日期是2015年7月20日。但是到了2015年底案涉工程主体工程尚未完成一半，而且还处于停工状态，所以很多购房者多次打厦门市市长专线投诉，到信访局、住建局等部门进行投诉，为了保护购房者的利益，房管局严格监管了上诉人的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。后来，贷款经办银行也从中国工商银行松柏支行转到集美支行，而先前提交的办理贷款手续材料也由中国工商银行松柏支行退还给上诉人，再由上诉人提交给集美支行。关于案涉工程停工情况，福建电视台帮帮团记者在2018年11月7日上午采访上诉人负责该工程项目和参与跟业主沟通协调的负责人李福寿副总经理时，李福寿承认案涉工程存在长期停工情况，公司银行账户早就被冻结了，没有资金支付施工方，后续工程无法继续施工等情况。 （三）证明被上诉人对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由上诉人承担举证责任。第一，个人购房借款/担保合同的三方当事人是上诉人、工商银行、被上诉人。上诉人是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比被上诉人更清楚。上诉人必须将被上诉人已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知贷款银行，银行才根据被上诉人的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本。而贷款银行直到2016年2月1日才通知被上诉人去签署贷款合同。上诉人至今没有证据证明其或者贷款银行在此之前已经通知了被上诉人去办理贷款的事实。同时，上诉人也没有任何证据证明其在被上诉人之前签订了个人购房借款/担保合同。第二，厦门市中级人民法院的生效判决（案号为（2018）闽02民终4931号、4932号《民事判决书》）已经确认其他购房人在办理按揭过程中均不存在过错。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，被上诉人无需再举证。 （四）上诉人向被上诉人主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了被上诉人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。 二、一审判决认定上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，适用法律正确，应予以维持。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，上诉人至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，黄定荣自始至终不存在逾期收房的情况。第二、本案中，黄定荣不存在逾期收房的情况，上诉人在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。上诉人应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，上诉人从未再以电话或者书面的形式向黄定荣通知过交房事宜，直到2018年11月2日，上诉人才寄出催告收房通知书后。黄定荣得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到上诉人指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到上诉人和物业公司的拒绝。可见，上诉人表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定上诉人没有履行交房义务。因此，黄定荣无法按时收房责任完全在于原告。第三、退一步说，上诉人没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费？目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个原告公司员工。上诉人应当承担举证不能的法律后果。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。第四、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，被上诉人未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么被上诉人就不存在逾期收房的问题。因此，上诉人主张要求被上诉人支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第五、上诉人的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和保管费代的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。而且该两个条款内容，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，违反公平原则！ 欣盛丰公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告代保管费、违约金104403元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月29日，黄定荣与欣盛丰公司签订一份合同编号为03191490的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定黄定荣购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共117.01平方米，房价总金额1005968元。该合同还约定：买受人于2014年12月29日前付305968元整，余款70万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条；本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续；按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金；买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担；合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年2月1日，黄定荣与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定黄定荣向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币70万元。2016年2月17日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为8001的工行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向黄定荣发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向黄定荣发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，黄定荣签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司又次向黄定荣发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，黄定荣签收《再次催告收房通知书》。2018年12月11日，黄定荣实际接收案涉商品房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据黄定荣提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、（2017）闽0212民初5018号民事判决书、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，黄定荣提交的（2018）闽02民终4931、4932、5463号民事判决书、电视台记者报道和业主拍摄视频以及当事人陈述等证据证实。经一审法院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，一审法院予以确认。 一审法院认为，黄定荣与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄定荣辩称附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款，理由不足，一审法院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金，欣盛丰公司向黄定荣交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。因此，欣盛丰公司在案涉房屋尚未经消防验收合格的情况下，于2017年9月28日向黄定荣发出商品房交付通知书，该行为无效。案涉房屋于2017年10月9日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向黄定荣发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知黄定荣于收到该通知书后3日内完成收房手续，黄定荣于2018年12月9日签收了该通知随后于2018年12月11日接收了案涉房屋。故欣盛丰公司该该项诉求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金、逾期支付贷款违约金，一审法院认为，因欣盛丰公司并未举证证明黄定荣存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定黄定荣应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，且案涉房屋的全部购房款已经于被告实际交房之前付清，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，一审法院不予支持。 针对欣盛丰公司主张代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为代保管费，显然违反了公平原则，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故该公司关于代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币2388.06元，由适用简易程序减半收取1194.03元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明2015年1月22日上诉人通知被上诉人2015年1月29日之前要去办理按揭贷款手续。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；证据2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证。证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账,根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据3、1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。 黄定荣质证认为，对证据1、证据2真实性无异议，但与本案无关，对其证明对象有异议。对证据3表面真实性无异议，但与本案无关。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定黄定荣办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明黄定荣应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向黄定荣主张逾期签署贷款文件违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定黄定荣未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确黄定荣未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自黄定荣应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由黄定荣承担。因此，欣盛丰公司要求黄定荣支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2388.1元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年一月十六日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。