江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4748号原告：朱炜，男，1960年11月24日生，汉族，住上海市闵行区。原告：史留芳，女，1964年5月3日生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：朱史敏，系两原告之子。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路818号101室。法定代表人：程谦，执行董事。原告朱炜、史留芳与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、被告苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员王玲适用简易程序审理。因案情需要，本案转为普通程序进行审理。本案合议庭由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周云生、卢芝华参加评议。本案于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告朱炜、史留芳的共同委托诉讼代理人朱史敏到庭参加诉讼，被告奥食卡公司、名品城公司、厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱炜、史留芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告奥食卡公司支付原告朱炜、史留芳位于苏州市相城区元和街道华元路818号2080室、2081室商铺自2012年7月1日起至2018年12月31日止的租金262630.48元，并支付按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金；2、判令被告名品城公司、厚木公司对上述付款义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2013年7月6日，两原告与被告奥食卡公司签订两份租赁合同，约定将两原告名下位于苏州市相城区商铺出租给被告奥食卡公司。因被告方未按约支付租金，两原告多次催要无果，故诉至法院。被告奥食卡公司书面答辩称，1、对于未付租金的事实予以认可，但对两原告主张的欠付金额不认可。根据合同约定：涉案两套商铺，第一年、第二年不支付租金；第三年至第五年的年租金为两原告购买该物业合同金额的119%的6%及税前经营利润的30%按两原告投资份额比例支付，该租赁期内的租金由被告奥食卡公司在每个经营年度结束后45个工作日内支付；第六年至第十年，被告奥食卡公司在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的60%按两原告的投资份额比例或将该物业所在楼宇当年营业额的8%按两原告投资份额比例所计金额支付给两原告作为税前租金；第十年至第二十年，双方依照项目发展情况和市场租金水平另行协商。据此，被告奥食卡公司支付租金的起算点应为租赁期间第三年，即租金从2015年7月16日开始计算。2、对于两原告所主张的违约金计算方式及数额不予认可。虽合同约定违约金计算为欠付租金金额的每日万分之三，但这种标准与两原告的实际损失不相对应且有失公平。根据租赁合同约定，租金支付方式为每年一次，先用后付，结算基准日为每个经营年度结束后45个工作日内支付，故应自2016年8月30日起开始计算2015年7月16日至2016年7月15日租金的违约金，并以此类推。综上，请求法院依法判决。被告名品城公司书面答辩称，1、涉案《租赁合同》等系两原告与被告奥食卡公司签订，被告名品城公司并非合同相对方，无义务承担合同项下的任何权利义务。2、被告名品城公司没有任何法律或合同义务代被告奥食卡公司、厚木公司就租金支付向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求法院驳回两原告对被告名品城公司的诉讼请求。被告厚木公司书面答辩称，涉案《租赁合同》系两原告与被告奥食卡公司签订，被告厚木公司不是任何合同主体，无须承担支付租金、违约金支付。经审理查明，2013年7月16日，原告朱炜作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》二份，约定甲方将位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城C馆地上二层2080/2081号单元，建筑面积为14.47/14.47平方米的房屋出租给乙方。第三条租赁期限约定：甲方向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2010年7月1日起至2030年6月30日止。第四条租金的计算及给付约定：甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为284393元/281499元；从第三年至第五年，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；从第六年开始至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方，租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；第十年期满起三个工作日内，甲方有权选择是否将合同约定租赁物业转让给乙方，如甲方选择转让该物业，乙方按甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款的130%购买该物业，如甲方放弃转让该物业，则第十一年起至第二是年，双方依据项目发展情况和市场租金水平另行友好商议租金。第七条违约责任约定：乙方未按约支付甲方租金，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。另查明，登记坐落为苏州市相城区元和街道华元路818号2080室、2081室的登记权利人均为两原告，上述两套房屋均于2016年7月取得不动产权证书，房屋建筑面积均为14.47平方米。以上事实，由原告方提供的身份信息、《租赁合同》、不动产权证书及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告朱炜与被告奥食卡公司签订的两份《租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均应认定为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现两原告作为涉案两套商铺的共有权人，有权一并作为原告诉至本院。根据《租赁合同》约定，扣除免租期后，被告奥食卡公司应自2012年7月1日起按合同约定的购房款284393元/281499元的119%的6%，即分别为20305.66元/年、20099.03元/年的标准向两原告支付租金至2015年6月30日。自2015年7月1日起至两原告所主张的2018年12月31日，合同约定以该物业所在楼宇当年营业额的8%按投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按原告方的投资份额比例所计金额之获益较高的标准支付。现被告奥食卡公司未举证其在上述年度内的任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由被告奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力。而相反，两原告作为个人，且仅系C馆其中两个商铺的业主，对于整个C馆的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，被告奥食卡公司应承担举证不利的法律后果，两原告要求被告奥食卡公司按之前的租金标准支付2015年7月1日起至2018年12月31日期间的租金，应属合理，本院予以准许。被告奥食卡公司应按照20305.66元/年、20099.03元/年的租金标准支付原告方涉案两套商铺的租金。综合上述两项，被告奥食卡公司应支付租金合计262630.48元。关于违约金。按照合同约定，2012年7月1日起至2019年6月30日止的租金均应在每个经营年度结束后45个工作日内之日，被告奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。现被告奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向原告方分别支付以10152.83元、10049.52元为基准，均自2013年3月8日起至被告奥食卡公司实际支付之日止；分别以20305.66元，20099.03元为基准，均自2014年3月12日、2015年3月11日、2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日、2019年3月8日起计算至被告奥食卡公司实际支付之日止，均按每日万分之三的标准计算。虽被告名品城公司系涉案商铺所在项目的开发商，被告厚木公司系涉案商铺所在项目的实际经营管理人，但房屋租赁合同系原告方与被告奥食卡公司所签，故根据合同相对性，支付房租、违约金的义务主体为被告奥食卡公司。本院对原告方要求被告名品城公司、被告厚木公司就租金、违约金承担共同连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱炜、史留芳2012年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金合计262630.48元，并支付违约金（以10152.83元、10049.52元为基准，均自2013年3月8日起至被告奥食卡公司实际支付之日止；分别以20305.66元，20099.03元为基准，均自2014年3月12日、2015年3月11日、2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日、2019年3月8日起计算至被告苏州奥食卡企业管理有限公司实际支付之日止，均按每日万分之三的标准计算）。二、驳回原告朱炜、史留芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6434元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担。该款原告朱炜、史留芳已预交，本院予以退还。被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇二〇年一月二十二日书 记 员  唐宽正