江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初4310号原告：曹宏，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：滕守文,江苏名俱扬律师事务所律师。被告：程雨桐，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。第三人：南京家德城业房屋租赁置换有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第五街区5-26幢13（含一层二层）室，统一社会信用代码913201146983823615。法定代表人：高劭睿，执行董事。委托诉讼代理人：陈文，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某。原告曹宏与被告程雨桐、第三人南京家德城业房屋租赁置换有限公司（以下简称家德城业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹宏及其委托诉讼代理人滕守文，被告程雨桐的委托诉讼代理人刘宁，第三人家德城业公司的委托诉讼代理人陈文、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹宏向本院提出诉讼请求：1、解除《房地产买卖中介合同》，被告双倍返还定金即60万元；2、被告赔付中介佣金6.72万元；3、被告给付律师费2.3万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月30日，原、被告及第三人共同签订一份《房地产买卖中介合同》，三方约定被告将其所有的xx室房屋卖给原告，价款400万元。双方约定原告支付被告30万元定金，280万元通过贷款给付，在贷款预审通过后3个工作日内办理解押手续时，原告借给被告89万元解押，剩余1万元于交房当日付清。此外，原告还向第三人支付了中介费6.72万元，并且约定一旦一方违约导致合同解除，违约方需承担中介费和守约方诉讼产生的律师费。对于解押款被告需自行准备约76万元，该款被告以向担保公司贷款垫资的方式获得。2019年6月18日，原告通过第三人才得知其贷款预审通过和被告解押垫资到位，准备2019年6月20日与被告办理解押。但是被告却以原告解押逾期违约为由，要求原告2019年6月19日必须解押或者承担被告当月的房贷，否则拒绝履行合同，双方就是否解押违约和承担房贷不能协商一致产生矛盾。原告认为自身并无违约行为，被告不再卖房的行为明显构成违约，应当承担合同约定的违约责任。综上原告为维护合法权益，诉至法院。被告程雨桐辩称，第一，原、被告及第三人2019年3月30日签订的《房地产买卖中介合同》并未实际履行，而且实际上也无法履行，因为该合同房款400万元，贷款金额280万元，贷款比例不符合房贷政策的强制性规定，不可能通过银行的贷款审批。因而原告及第三人要求被告配合于2019年5月重新签订《南京市存量房买卖合同》，约定合同价款560万元，首付280万元，该合同经银行于2019年6月10日审核通过。因此，原告要求解除2019年3月30日签订的《房地产买卖中介合同》没有事实依据，原、被告实际履行的是2019年5月的《南京市存量房买卖合同》。第二，本案房屋买卖合同不能继续履行并非被告违约，被告无需双倍返还定金。被告在签订《南京市存量房买卖合同》后，认为原告套取银行贷款的行为是以合法形式掩盖非法目的，该合同效力存疑。同时，原告的购房资金不能及时到位，2019年6月10日银行预审通过三日内没有办理解押。在原、被告出现矛盾，三方协调过程中，原告又提出再签一份400万元的购房合同，势必造成银行重新审批耽误放款时间，同时原告因为税收原因购买意愿不强。因此，本案合同不能继续履行是因为原告并未在银行预审后三日内及时解押，违规贷款重签合同拖延放款时间，原告付款义务存在拖延造成的。第三，因为并非被告违约，而且《南京市存量房买卖合同》也没有约定被告需要负担中介费和律师费，对该项诉请也不予认可。综上，请求法院依法裁判。第三人家德城业公司诉称，2019年3月30日签订的《房地产买卖中介合同》是三方的真实意思表示，被告当时同意配合原告获取贷款，双方才订立了合同。第三人促成原、被告合同成立，就应当取得中介费。该中介费约定由买方负担，而原告也已支付了6.72万元，但合同约定在有一方违约的情况下，应当由违约方负担。关于原、被告解押争议的问题。虽然原告的贷款预审在2019年6月10日左右已经通过，但是因为被告解押时需要自己准备约76万元的资金，被告询问并接受了第三人介绍的向担保公司贷款垫资的方式，在2019年6月18日担保公司才确定能为被告贷款。因此第三人在2019年6月18日正式通知原、被告办理解押手续。因为原告认为自2019年6月18日起三个工作日内办解押即可，其解押款需要承兑兑付，确保2019年6月19日能够到账，故同意2019年6月20日办解押手续。此时被告提出必须在2019年6月19日解押，否则原告承担其当月的房贷，因此双方产生争议未再继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2019年3月30日，原、被告及第三人共同签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买被告所有的雨花台区房屋，400万元净得价；在签订合同时原告支付被告定金30万元，原告办理贷款280万元，如银行审核原告不能贷款或者不能足额贷款的，原告须在接到第三人通知后的十日内自筹资金补足房款，贷款由银行直接下款至被告账户；原告借给被告89万元用于办理房屋解押注销手续，贷款预审通过后3个工作日内原、被告共同去银行办理还款解押手续，该借款在送件后自动转为房款。贷款下款后3个工作日内共同办理该房屋的交付手续，交付当日原告给付被告1万元；三方约定，违约金40万元，违约方给各守约方还造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿，违约方还须向守约方支付因诉讼引起的律师费。合同签订当日，原告给付被告定金2万元。2019年4月1日，原告给付被告定金28万元。2019年3月31日，原告给付第三人中介费2万元。2019年4月22日，原告给付第三人剩余中介费4.72万元。第三人向原告出具了6.72万元的收款收据。《房地产买卖中介合同》约定原告借给被告89万元解押，后转为房款，而被告解押需要支付约165万元，故其余约76万元需要被告自行筹集。被告系以向担保公司申请贷款垫资的方式筹集，于2019年6月13日与担保公司签订了贷款垫资协议，原告于2019年6月14日配合被告签订了贷款垫资协议。2019年6月18日，被告的担保公司通知被告解押垫资款已经到位。2019年5月，原、被告及第三人签订《南京市存量房买卖合同》（经济机构版），约定原告购买被告所有的雨花台区房屋。该合同第二条房屋价款及支付的约定为：购房款560万元，其中定金30万元，过户当日原、被告自行给付首付款250万元，原告于2019年5月10日前与银行签订借款合同，申请280万元贷款，若原告不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，原告在10日内筹款补足。该合同未对解押做出任何约定。《南京市存量房买卖合同》签订后的履行中，原告曾向被告提出过再重新签订一份400万元的合同办理贷款。2019年5月23日，原、被告及第三人的工作人员共同签订承诺书一份，约定将南京市雨花台区房屋的产权交易申报价约定为380万元，银行贷款申报价约定为560万元，该房屋的实际成交价为400万元，目前被告收到原告30万元定金，首付款于解押当日由原告支付给被告。买卖双方同意按照契税部门最后的评估价格作为交纳相关税费的依据，此税费由原告承担。根据工商银行南京城南支行的内部审批系统显示，该行于2019年6月10日同意了原告贷款280万元的申请。2019年6月13日，被告询问原告是否可以配合被告签订解押垫资的担保协议，原告表示次日下午可以，原告紧接着询问被告什么时候可以解押，并对贷款已经好了的速度表示惊讶。2019年6月18日，被告向原告发微信称：每月的18日为房贷还款日，要求原告次日解押，否则原告承担当月的房贷。原告恢复称：2019年6月18日才能拿到承兑，次日贴现，20日才能解押。被告微信中称：几天前就告诉原告说要准备好钱了，19日不能付钱就不要买了。2019年6月19日，在原、被告及第三人的微信群中，被告称：原告当日没有付9500元的房贷，房子不卖了。2019年6月23日，第三人的工作人员向原告发微信商量：原告把一个月的房贷款给被告，第三人承担其中的5000元，在过户交避税钱的时候由第三人给原告，在解押时三方详细签订一份补充协议，写明房贷款支付的原因并要求被告保证后面配合办理签字，被告收款也能证明其是在知晓情况和认可后配合的。原告微信回复：原告已经被被告咬了，这个事情是被告发疯的好借口，但是这个钱（一个月的房贷款）没有道理，被告要求追加利益，会使原告的基本利益受到威胁和侵害。至此，原、被告及第三人再为继续履行合同。2019年6月26日，原告委托江苏名俱扬律师事务所的律师代理原告与程雨桐的房屋买卖合同纠纷案件，双方签订委托代理协议，代理费2.3万元。原告付款后，江苏名俱扬律师事务所开具2.3万元律师费发票。2019年7月4日，被告委托江苏朗盈律师事务所律师向原告发送律师函，称《房地产买卖中介合同》签订后，原告仅支付了30万元定金，首付款经多次催告至今未付，已经构成违约，故被告发函要求解除《房地产买卖中介合同》，30万元定金以违约罚没处理。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。原、被告及第三人对本案房屋买卖的真实交易价格都认可为400万元，但是原、被告及第三人在共同签订《南京市存量房买卖合同》时对购房款约定为560万元，在共同签订承诺书时对产权交易申报价约定为380万元，都有违诚实信用原则，本院予以指出。本案的争议焦点是：1、本案多份房屋买卖合同的效力及解除的问题。2、原、被告在合同履行中是否存在违约以及违约赔偿的问题。关于本案多份房屋买卖合同的效力及解除的问题。原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然其中原告申请280万元贷款的约定不符合房贷比例的政策，但这仅是可能由原告在银行下款时承担不能付清280万元的违约责任的问题，不影响整份合同的效力。2019年5月，原、被告及第三人签订的《南京市存量房买卖合同》，在购房款的约定上由400万元变更为560万元，另外没有再对解押等做出约定。原、被告及第三人均认可房款的变更是为了原告获得280万元贷款，并非真实的房屋交易价格，因此该合同的第二条房屋价款及支付的约定，是原、被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应当无效。《南京市存量房买卖合同》的其他条款不存在无效的情形，应当有效，其中如对《房地产买卖中介合同》的条款有变更的，应以《南京市存量房买卖合同》中的约定为依据。原告现主张解除《房地产买卖中介合同》，被告曾以发律师函和在诉讼中明确不再卖房表示不会继续履行合同，因此双方均作出了解除合同的意思表示，并且本院认为双方解除的不仅仅是一份《房地产买卖中介合同》，而是房屋买卖的合同关系。关于原、被告在合同履行中是否存在违约以及违约赔偿的问题。被告对原告支付定金的时间和金额未提出异议，原、被告共同与银行签订贷款合同表示双方对签订贷款合同的时间也没有异议。原告主张在自身没有违约的情况下，被告不卖房构成违约。被告主张原告解押逾期违约，要求重新签订合同也会造成银行放款拖延。关于解押时间和解押违约的问题，因为《南京市存量房买卖合同》中并无相关约定，故本院以《房地产买卖中介合同》中的约定为依据，原、被告约定的为贷款预审通过后3个工作日解押。虽然被告举证原告的贷款银行于2019年6月10日已经预审贷款通过，但是解押除原告提供89万元外，被告也需准备约76万元的资金，而从被告2019年6月13日通知原告签订解押贷款协议的微信记录可知，此时被告的解押贷款资金并未准备就绪。因此，2019年6月18日被告解押贷款资金到位，原告得到第三人的解押通知时起，在3个工作日内与被告解押，则不应构成解押逾期的违约。原告同意2019年6月20日与被告解押，未超过本院认定的解押期间，而被告在2019年6月19日就以原告解押逾期为由拒绝履行合同，导致双方合同不能继续履行而解除，因此合同的违约方应当是被告，其应承担相应的责任。关于违约赔偿的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在涉案房屋所在地区的房价处于较为稳定状态的情况下，原告因被告的违约行为所遭受的实际损失相较于双倍返还定金的30万元存在较为悬殊的差距。因此，被告在本案中不同意原告的违约赔偿请求，亦具备一定的事实和法律依据，本院对双倍返还定金的违约责任予以调整。本院考虑：1、被告的违约行为、对原告定金的资金占用以及房价的变化，2、合同约定的由违约方承担中介费和律师费，原告在这两项费用上的实际支出，3、原告在合同履行中并非毫无过错，其已签订了《房地产买卖中介合同》，为套取银行贷款又订立《南京市存量房买卖合同》，即使不发生被告拒绝履行合同的情况，原告的贷款也有被银行取消或者降低的支付风险，原告再要求重新签订400万元的合同办理贷款也势必造成被告收款的延迟。综合以上因素，本院对原告主张的双倍退还定金、中介费和律师费的赔偿酌情以9万元予以支持。另外，因为本院认定本案原、被告的房屋买卖合同关系已经解除，被告存在违约，故30万元定金应当由被告退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告曹宏、被告程雨桐、第三人南京家德城业房屋租赁置换有限公司签订的《房地产买卖中介合同》；二、被告程雨桐于本判决生效之日起十日内退还原告曹宏定金30万元；三、被告程雨桐于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹宏违约损失9万元；四、驳回原告曹宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10702元，由原告曹宏承担3552元、被告程雨桐承担7150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛 鹏人民陪审员  卢永富人民陪审员  严 萍二〇二〇年一月二日书 记 员  吕珊珊