吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初3174号原告：申正植，男，朝鲜族，无职业，住址吉林省珲春市。委托诉讼代理人：金永仁，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被告：朱喜天，男，汉族，无职业，住址吉林省延吉市。被告：姜作珉，男，满族，户籍地吉林省珲春市。原告申正植与被告朱喜天、姜作珉之间案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告申正植的委托诉讼代理人金永仁、被告朱喜天到庭参加诉讼。被告姜作珉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申正植向本院提出诉讼请求：1.停止执行（2017）吉2401执恢121号执行裁定书中涉案房屋；2.确认（2017）吉2401执恢XXX号执行裁定书中涉案房屋中西侧72.73平方米的产权人为原告；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月3日，原告与珲春市机电商场郎余津及（2017）吉2401执恢XXX号裁定书（以下简称执行裁定）中被执行人姜作珉签订购买执行裁定书中涉及的珲春市××街（丘地号为X-X-XX-XXX）室一分为二的西侧房屋。购买该房屋当天原告支付全部购房款117600元（单价1568元/平方米），并把房屋交付给原告使用至今。2010年2月8日，根据姜作珉的申请和珲春市房产局的同意，珲春市昂通房产测绘中心对原告购买的房屋单独测算建筑面积72.73平方米，并支付了测绘费。2015年2月24日，在原告一再催促办理房屋产权证的情况下，姜作珉出具2015年6月30日办理房屋产权证的承诺书。但因姜作珉失踪至今未办理房屋变更登记手续。2018年原告得知，自己购买的房屋被贵院扣押并进入执行程序后向贵院提出执行异议，2019年5月20日原告接到（2019）吉2401执异XX号执行裁定书，贵院裁定驳回案外人申正植的异议。原告认为原告的诉求有事实和法律依据。原告购买房屋时已签订合法有效的书面房屋买卖合同，购买房屋后至今为止一直合法占有该房屋，并于购买当天以当时的合理的房价来全部支付完房款，至今未办理过户登记的原因不在原告自身。况且该楼其他房主一房分二户出售后基本都办理了过户登记手续。综上，原告认为原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定。请依法保护原告的合法权益。朱喜天辩称，1.延吉市人民法院查询欠款人姜作珉名下有可供执行的房屋并进行了查封，应进行拍卖；2.原告称2009年12月3日，珲春市机电商场姜作珉和申正植之间签订《商品房销售合同》并在当天支付了购房款117600元，暂定面积75平方米。2019年2月20日，珲春市靖和街民安社区委员会出具的证明证实申正植从2010年至今居住在××区。原告买房后，这么长时间未到房产局办理过户手续不合理，姜作珉也不可能一直找不到，还是另有隐情。因此,执行异议裁定是正确的。我不承担任何责任。经审理查明：2009年12月3日，珲春机电商场、郎余津、姜作珉（甲方）与申正植(乙方)签订商品房销售合同，约定：甲方开发的商品楼位于昆仑宾馆南侧150米，原物资局综合楼，现已对外销售。乙方所购房屋类型为住宅，建筑面积75平方米，单价1568元/平方米（以上面积为甲方暂定面积，如以上面积与产权证面积有差异，以产权证面积为准。），购房款为117600元。签订合同当天，申正植支付购房款117600元，郎余津向其出具了收据，并加盖了珲春市机电商场财务专用章。庭审中，郎余津陈述姜作珉委托其办理涉案房屋买卖事宜，因此在商品房销售合同售房人处填写了珲春市机电商场、郎余津的名字。郎余津为珲春市机电商场负责人，因此在收据上加盖了珲春市机电商场公章。申正植陈述，签订合同当天将涉案房屋交付给申正植，其于2010年对涉案房屋进行装修并居住使用至今。另查，涉案房屋2009年9月16日，由珲春市房产局填发产权证，房屋所有权人姜作珉，丘地号X-X-XX-XXX，私有房产，建筑面积141.74平方米。另查，2014年7月18日，延吉市人民法院作出（2014）延民初字第1XX9号民事调解书，调解协议内容如下：一、被告姜作珉于2014年8月15日前向原告朱喜天返还36套吊栏、43根钢管及300个卡扣，并一次性给付租金35万元；二、如被告姜作珉于2014年8月15日前不能给付全部租金35万元，被告姜作珉应于2014年8月30日前向原告朱喜天给付全部租金400922元。2014年9月2日，朱喜天向延吉市人民法院申请执行。本院于2015年4月2日作出（2014）延执字第1XX7号执行裁定：查封被执行人姜作珉的房屋及存款41万元。本院依据申请执行人朱喜天申请于2017年3月16日立案恢复执行。2017年5月31日，申请执行人朱喜天向本院申请续行查封被执行人姜作珉所有的位于珲春市靖合街物资局家属楼房屋产籍手续，续行查封被执行人姜作珉妻子高桂琴所有的位于珲春市××街房屋产籍手续。2017年6月7日，本院作出执行裁定，一、续行查封被执行人姜作珉所有的位于珲春市靖合街物资局家属楼（建筑面积141.74平方米、产权证号为0XXXX号、产XXXX号）房屋产籍手续；二、续行查封被执行人姜作珉妻子所有的位于珲春市××街（建筑面积111.11平方米、产权证号为9XXXX号、产XXXX号）房屋产籍手续。2018年12月10日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执恢XXX号之八执行裁定书，裁定：一、评估、拍卖、变卖被执行人姜作珉名下位于珲春市××街（不动产权证号0XXXX，建筑面积141.74平方米）的房屋；二、评估、拍卖、变卖被执行人妻子高桂琴名下靖和街市××区（不动产权证号0XXXX，建筑面积111.11平方米）的房屋。申正植对本院的查封提出书面异议，本院于2019年4月12日作出(2019)吉2401执异XX号执行裁定，驳回申正植提出的案外人执行异议。申正植不服该执行裁定，于2019年5月28日向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实有商品房销售合同、收据、珲春市靖和街民安社区出具的证明、证人郎余津证言、（2019）吉2401执异XX号执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。申正植提供的《根据房主姜作珉本人申请分析X-X-XX-XXX房屋面积计算过程》、吉林省金融保险业、服务业、转让无形资产统一发票因无法核实其真实性，故本院未予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，申正植未能举证证明其向姜作珉支付了涉案房屋的购房款，郎余津也未能举证证明姜作珉委托其办理涉案房屋的相关事宜。申正植与姜作珉签订商品房销售合同时涉案房屋已具有房屋产权证，且登记在姜作珉名下，申正植未能举证证明非因其自身原因未办理过户登记，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的法定条件。据此，申正植对本案诉争房屋不享有足以对抗执行的实体权利，故本院作出的（2019）吉2401执异70号执行裁定并无不当，申正植提出停止（2017）吉2401执恢XXX号执行裁定书中涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于申正植要求确认涉案房屋归其所有的请求，已登记的不动产的权利人，按照不动产登记簿判断，涉案房屋现登记在姜作珉名下。故申正植要求确认（2017）吉2401执恢XXX号执行裁定书中涉案房屋中西侧72.73平方米的产权人为申正植的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告申正植的诉讼请求。案件受理费2652元（原告已预交），公告费600元，由原告申正植负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李美兰人民陪审员 于培兰人民陪审员 张树衍二〇二〇年一月十六日书 记 员 郭虹伶