浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7293号 原告杭州蓝湖房地产代理有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道缤纷街599号钱塘星宇大厦2幢322室。 法定代表人章文云，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人毛海斌、阮青萍，浙江圣港律师事务所律师。 被告杭州港龙置业有限公司，住所地杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人蔡家福。 委托代理人李梦玉，该公司员工。 原告杭州蓝湖房地产代理有限公司（以下简称蓝湖公司）为与被告杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）合同纠纷一案，于2019年7月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告蓝湖公司基于2018年5月15日与被告港龙公司签订的《购房定金协议》而提起诉讼，认为被告未按约解除定购房屋抵押及未返还定金，应当承担违约责任。诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金6562500元，即13125000元，并支付违约金1000000元。2、判令本案诉讼费用由被告承担。庭后，原告变更诉讼请求，放弃对违约金1000000元的主张。 被告港龙公司辩称：1、原告主张的案由错误，本案并非是房屋买卖合同纠纷，而是分销代理合同纠纷。原告是被告的分销代理，原、被告合作的模式与一般的分销代理模式，即房屋销售后抽取佣金的模式不同，双方商谈确定销售价格，即双方签订的《购房定金协议》中的房屋销售单价（21000平元/平方米），原告对外寻找有意向购买被告房屋的小业主，无论原告与小业主协商确认的房屋价格是多少，被告均按照《购房定金协议》中的价格与小业主签订商品房买卖合同，若原告与小业主协商的价格高于《购房定金协议》中的销售单价，则其中的差价归原告所有。因以上分销代理模式采用的是原告从中赚取差价的模式，而并非是商品房销售且钱款到账后抽取佣金的模式，为保障双方信守约定，由原告先行支付了1000万元，该款项并非实质上的“购房定金”，而是原告代理的保证金，因此，本案案由应该是分销代理纠纷。2、原告适用的合同条款错误。本案已经不具备双倍返还购房定金的条件。因原告支付的1000万元并非实质上的“购房定金”，因此不能适用定金罚则。即使最终认定为是购房定金，按照实际状况，已不满足合同约定的双倍返还定金的条件。合同第五条违约责任第2款约定：甲方（被告）根本违约，乙方按本条约定行使解除权的，本协议自乙方书面解除通知发出之日自行解除甲方应双倍退还乙方已支付的购房定金，并按照购房定金总额的10%为标准支付违约金。首先，原告并未向被告主张解除合同，因此不能适用解除合同，双倍返还定金的条款。其次，即使原告主张解除，该合同已不具备解除的条件。正如原告起诉状中所说，32套房子被告均与原告指定的小业主完成了签约，已实际达成商品房买卖合同关系，即使解除，也应当是与实际签订商品房买卖合同的小业主协商解除，若原告主张该1000万元为购房定金且其仍有权解除购房定金协议的，则与实际达成的商品房买卖合同相违背，这也能够证明原告本身并非为实际购房人，其仅作为分销代理方。3、协议约定的购房定金尚未全部满足退还条件。合同约定，被告在收到一套房屋的全部购房款时，被告按照312500元/套的标准退还对应房屋的定金。房屋的总价款为40035240元，全部购房款已到账19套，尚有13套房屋按揭款未全部到账，未到账金额是8020000元。合同4.4条约定若购房款未全部到达被告监管账户，剩余未返还定金全部转为购房款，因为未到账购房款金额高于未退定金金额，目前被告无需全部退还购房款定金。4、原告主张的违约责任过高，请求予以调低，即使最终认定款项确系定金，也不能同时适用双倍返还及违约，对返还定金及违约金的条款违约责任过高，更何况款项性质并非是定金，被告需要承担的是逾期退还保证金的违约责任，要求法院予以调低。综上，原告主张的案由错误，本案应为分销代理纠纷，因此不能适用定金罚则，而且合同已不具备解除的条件，不能适用解除违约责任的条款。被告未退还的款项并未全部到达退款条件，而且原告主张的违约责任过高，请求驳回双倍返还的诉讼请求。本案的诉讼费用由原告自行承担。 本案经审理查明如下事实： 2018年5月15日，原被告签订《购房定金协议》一份，约定：甲方（出卖方）：港龙公司；乙方（定购方）：蓝湖公司；乙方定购甲方坐落于浙江省杭州市江干区的杭州港龙财智国际共计32套，总可售预测建筑面积为1906.44平方米，实测绘建筑面积为1894.85平方米；上述订购房屋销售单价为21000元／平方米，购房总价为40035240元；本协议签订后2日内乙方应向甲方支付购房定金1000万元，即每套购房定金为312500元；乙方已知悉本协议定购房屋均为银行抵押状态并对此状态不持异议；为了保障定购房屋的乙方或乙方指定购买人正常签约，甲方根据本协议约定解除房屋的抵押状态，如因乙方未按照本协议约定履行义务而造成抵押房源甲方未能及时解除抵押的，甲方不承担任何责任；协议有效期自2018年5月16日至2018年9月15日止（以下简称约定期限），约定期限内乙方可另行指定购买人，甲方无条件同意对定购房屋进行更名，并予以配合签署相应的预转让合同，解押完成后，甲方配合乙方或乙方指定的购买人签署相应的《浙江省商品房买卖合同》；在约定期限内，甲方的监管账户收到乙方或乙方指定的购买人购房款总额达到1000万元时，对于已收到购房款甲方全部用于办理解除抵押手续；此后甲方的监管账户实际收到的购房款总额每递增1000万元，甲方负责对各阶段新增的已收到房款对应的房屋办理解除抵押手续，解押成功后，甲方与乙方或乙方指定人签订相应的《浙江省商品房买卖合同》；在约定期限内，甲方的监管账户收到乙方或乙方指定购买人购房款总额超过2000万元后，甲方承诺在甲方的监管账户每收到新增销售一套房屋的全部购房款时，甲方于该款项收到后的5个工作日内按照312500元／套的标准退还对应房屋的定金，以此类推；如约定期限届满，乙方定购房屋购房款未全部到达甲方的监管账户的，剩余未返还定金全部转为购房款，如剩余定金不足以支付剩余购房款的，则乙方应按本协议约定的房屋单价补足剩余的全部购房款，如剩余定金超过剩余购房款的，超出部分定金甲方在约定期限届满5个工作日返还乙方；甲方未按照本协议约定解除定购房屋的抵押的，甲方未按时足额按照本协议约定退还定金的，经乙方发出催告后三日内仍未全部支付的，视为甲方根本违约，乙方有权提前解除本协议，并按本条约定向甲方索赔；乙方行使解除权的，本协议自乙方书面解除通知发出日自行解除，甲方应双倍退还乙方已支付的购房定金，且甲方应按照定金总额的10%为标准向乙方支付违约金；等等。 2018年5月21日，原告向被告交付32套房屋定金1000万元。2018年8月1日、2018年8月20日、2018年8月27日、2018年8月31日，被告分别向原告汇款625000元、937500元、625000元、1250000元，共计3437500元。2019年3月，原告委托律师向被告催告，通知被告解除合同并要求双倍退还定金及违约金。被告确认收到过律师催告函。 庭审中，原告向被告明确要求解除合同。被告认可案涉的32套房屋均已和原告介绍的业主签订商品房买卖合同，其中31套房屋的商品房买卖合同未经网签备案，1套房屋的商品房买卖合同经网签备案。19套房屋房款已全部付清；13套房屋因案涉房屋未解除抵押无法网签，故首付款已支付，银行按揭无法办理。 以上事实有原告提供的购房定金协议、银行回单、收据、律师催告函及双方当事人的陈述为证。 本院认为，根据原被告双方签订的《购房定金协议》的约定，双方实为商品房委托代理销售关系；该协议系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据协议约定，蓝湖公司交付了定金1000万元，且港龙公司亦就案涉的32套房屋与蓝湖公司介绍的业主签订商品房买卖合同，蓝湖公司已履行了协议义务，港龙公司应当按照协议约定解除相应的房屋抵押并退还蓝湖公司定金1000万元，但港龙公司未履行相应义务，对于蓝湖公司主张双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对于港龙公司辩称本案应为分销代理纠纷不能适用定金罚则的意见，无法律依据，本院不予采信。对于港龙公司辩称合同不具备解除的条件，不能适用解除违约责任条款的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。对于港龙公司辩称未退还的款项并未全部到达退款条件的意见，本院认为，现因港龙公司未及时对案涉房屋解除抵押导致13套房屋无法网签亦无法办理银行按揭，港龙公司的违约行为导致了购房款未能全额交付，故对于该项意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告杭州港龙置业有限公司双倍返还原告杭州蓝湖房地产代理有限公司定金人民币13125000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币106550元，由原告杭州蓝湖房地产代理有限公司负担人民币6000元，由被告杭州港龙置业有限公司负担人民币100550元。财产保全费人民币5000元，由被告杭州港龙置业有限公司负担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郁 莺 人民陪审员  裘咪娜 人民陪审员  杨晓光 二〇二〇年一月三日 书 记 员  周 瑾