中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申61号 再审申请人(一审被告、二审上诉人、执行案外人）：颜卫明，男，1964年11月1日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云瑶，重庆百君律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。 负责人：苗文选，该公司总经理。 一审第三人(被执行人)：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。 管理人：重庆丽达律师事务所。 再审申请人颜卫明与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）及一审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终292号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 颜卫明申请再审称，（一）原审认定颜卫明与盛景公司签订《商品房买卖合同》及占有房屋的时间是2017年7月23日是错误的，应以王良玉与盛景公司签订《商品房买卖合同》和占有房屋的时间为准。首先，颜卫明与王良玉、盛景公司之间本质上是合同转让的法律关系，颜卫明受让了王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》，应当按照王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》的内容享有权利并承担义务。王良玉从未取得案涉房屋的所有权，颜卫明购买的房屋不属于二手房。按照《中华人民共和国合同法》和商品房买卖相关法律法规的规定，商品房买卖合同生效的要件是签订生效而非备案生效。王良玉与盛景公司于2014年签订的《商品房买卖合同》生效，该时间早于案涉房屋设定抵押的时间，而王良玉也未作出过与盛景公司解除该房屋买卖合同的意思表示。通过盛景公司给颜卫明出具的收据，可知三方达成一致意思表示，即王良玉将合同项下的权利义务转让给了颜卫明，而盛景公司接受并认可了该转让行为。本案购房时间、支付款项时间、接房时间均应以王良玉的购房时间、支付款项时间、接房时间为准。以上时间点均早于2017年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，王良玉以房抵债的真实性、合法性已得到另案生效判决书的确认。颜卫明有新证据证实王良玉以房抵债的房屋在2015年6月均已接房。重庆市高级人民法院(2019)渝民终387号生效民事判决书认定，2014年11月5日，王良玉与重庆海丰建设工程集团有限公司、盛景公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿重庆海丰建设工程集团有限公司欠王良玉的本息27092818元。(2019)渝民终387号生效民事判决书进一步认定了根据2014年11月5日的《抵房协议》以及盛景公司工作人员蔡渝于2015年6月10日出具的《房款收据明细统计表》的时间均早于案涉房屋的查封时间，可以认定王良玉与盛景公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，可以认定以房抵债的行为为盛景公司收到了全部购房价款。因此，王良玉购房和支付全部房款的时间均在查封之前。除此之外，颜卫明还收集到新证据，显示盛景公司在2015年6月就已将王良玉以房抵债的97套房屋的钥匙交给了王良玉，这就意味着王良玉在2015年6月就完成了对全部97套房屋的接房占有。而王良玉在接房后又委托盛景公司和物管公司为其寻租，其中部分房屋亦实际出租。这就进一步证明了王良玉对97套抵债房的占有支配使用。而颜卫明购买的案涉房屋正是97套抵债房屋中的一套。（二）原审法院认定重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日，属于适用法律错误。法院作出查封裁定并采取登记等方式控制了财产，查封才得以发生法律效力。如果法院仅送达了查封裁定，但尚未完成查封行为，则只有查封裁定发生法律效力，查封并未发生法律效力。重庆市第四中级人民法院向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达执行裁定书的时间是在2017年7月14日，而重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局在2017年8月2日进行了查封登记。因此，本案查封生效的时间应当是2017年8月2日。综上，颜卫明根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，在执行异议之诉中，人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当针对具体案件中特定的执行案外人所享有的权益进行具体判断。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的书面买卖合同要件，从立法目的看，主要是为了在执行程序中进行审查时方便执行法院从外观形式上判断是否存在真实的不动产买卖关系，其实质指向的是真实、合法、有效的不动产买卖关系。因此，在执行异议之诉中对该要件进行审查时就应当从实质上，即真实、合法、有效的不动产买卖关系是否成立以及何时成立加以判断。本案中，一方面，颜卫明未提供证据证明案涉房屋系由王良玉转卖的事实具有高度可能性，故其应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对此承担举证不能的不利后果。另一方面，即使颜卫明主张其系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋成立，盛景公司通过以房抵债的方式将房屋抵偿给王良玉，但并未进行相应的权属转移登记，王良玉并未取得案涉房屋的所有权，其就案涉房屋与盛景公司之间仍然是债权债务关系。颜卫明通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋之时才形成了买卖房屋的意思表示，此时才与盛景公司之间成立了房屋买卖关系。因此，并不能因为颜卫明系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋就认定颜卫明对案涉房屋享有权益的时间亦应以王良玉与盛景公司之间达成以物抵债的时间为准。据此，虽然重庆市高级人民法院作出的（2019）渝民终387号民事判决在认定王良玉对重庆市石柱土家族自治县黄水镇****号房屋享有足以排除强制执行的民事权益时对有关王良玉以房抵债等事实进行了认定与评判，但并不能因此而证明颜卫明申请再审的主张。而对于合同成立时间，颜卫明提交的其与盛景公司签订的《商品房买卖合同》没有落款时间，故无法认定案涉商品房买卖关系成立于查封之前，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，颜卫明应当承担举证不能的不利后果。 其次，盛景公司虽然向颜卫明开具了收款收据，但收据上载明为转账，且注明案涉房屋系王先念更名为颜卫明，但颜卫明并未提供证据证明实际通过银行转账方式向盛景公司、王良玉或王先念支付了购房款。且如前所述，颜卫明未提供证据证明案涉房屋系由王良玉转卖的事实具有高度可能性。故颜卫明所提供的证据不足以证明颜卫明支付了案涉房屋购房款的事实。 再次，颜卫明主张王良玉在2015年6月就实际占有案涉房屋的证据为盛景公司出具的《关于民终257号刘奇件案庭后情况核实》，没有证据证明该证据已经经过生效判决的确认，且该证据系盛景公司的单方陈述，作为与本案诉争标的存在利害关系的被执行人，盛景公司单方作出的陈述不足以证明案涉房屋占有时间的事实。颜卫明并未提供充分的证据证明王良玉与盛景公司签订了《商品房买卖合同》的事实及占有的时间。且如前所述，王良玉是否占有案涉房屋，与颜卫明是否占有案涉房屋不具有同一性，对于能否排除对案涉房屋的强制执行亦不具有参考性。 综上所述，颜卫明就案涉房屋所享有的权益并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，不能排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行。 此外，基于前述，颜卫明提交的证据不足以证明案涉商品房买卖关系成立于查封之前，也不足以证明颜卫明支付了案涉房屋购房款的事实，故无论颜卫明申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年8月2日的事实是否成立，均不影响对相应法律问题的判断，故其以此为由主张再审不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回颜卫明的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 马 岚 二〇二〇年一月二十一日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋