广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10825号原告：卫栓锦，女，1972年9月22日出生，身份证住址深圳市宝安区，委托诉讼代理人：邓玲艳，广东广和律师事务所律师。被告：张秋楠，男，汉族，1984年12月21日出生，身份证住址河北省河间市，委托诉讼代理人：杨林，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯，广东卓建律师事务所实习律师。被告：深圳市富源实业（集团）有限公司，住所地深圳市宝安区新城45区翻身大道富源大厦，统一社会信用代码：91440300192491261L。法定代表人：缪寿良。委托诉讼代理人：陈霞，广东万乘律师事务所律师。上列原告诉被告确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓玲艳，被告张秋楠的委托诉讼代理人杨林、徐凯、被告深圳市富源实业（集团）有限公司（以下简称富源公司）的委托诉讼代理人陈霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告深圳市富源实业（集团）有限公司与被告张秋楠于2017年11月6日签订的《集资兴建综合楼合同书》无效。合同总标的：1450020元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告配偶石文良于2000年4月26日与深圳市富源房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，购买深圳市宝安区新安街道45区富源公司单身宿舍楼第5栋首层12、13号商铺（以下简称涉案房产）。2017年11月6日，上述两被告在原告不知情的情况下，签订《集资兴建综合楼合同书》，合同书中写明涉案房产为深圳市富源实业（集团）有限公司和有关单位或人士集资构成，约定了房屋交付期及集资建造费等。经对比，两份合同约定的房产交付时间、使用期限、集资建造费等是一致的。原告配偶石文良在协议最后备注“本人自愿将此铺所有权转让给张秋楠所有”。上述两被告签订合同后，被告张秋楠并未支付任何房屋转让款项。该涉案房产为原告配偶石文良在夫妻关系存续期间购买，为夫妻共同房产，且涉案房产自交付之日起即由原告实际占有，至今仍为原告经营的个体工商户深圳市宝安区新安华美保温耐火材料经营部所使用。涉案房产因历史遗留问题并未办理产权登记，且被告深圳市富源实业（集团）有限公司在签订了《集资兴建综合楼合同书》时并非涉案房产的所有人或实际占有人，被告张秋楠明知该情况，仍签订了《集资兴建综合楼合同书》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”本案涉案房屋属于历史遗留建筑，未办理房产登记手续，未依法登记领取权属证书，属非商品房性质房产，涉案房产不得转让。因此两被告签订的《集资兴建综合楼合同书》无效。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院起诉，请求贵院依法判如所请。被告张秋楠答辩称：我方与富源公司之间未形成房屋买卖合同关系，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。（一）涉案房屋买卖合同实际为我方与案外人石文良签订，并非与被告富源公司签订，原告诉讼请求不能成立；（二）案外人石文良将涉案房屋转让给我方，我方已支付受让该涉案房屋所有合理价款，并非未支付款项。二、我方有理由相信原告已知晓并同意涉案房屋转让，且我方已支付合理对价、不存在恶意串通情形，应取得不动产物权。（一）我方有理由相信原告知情房屋转让系夫妻双方共同意思表示，其不得再以不知情为由主张相应房屋买卖合同无效；（二）退一步而言，即使案外人属于无权处分，我方受让该房屋应构成善意取得，且已支付合理对价，应取得涉案房屋的相应物权。三、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定并非效力性强制规定，不能作为认定合同效力的依据；涉案房屋虽然未办理产权登记，但并非不可以转让的房屋，相应房屋买卖合同并非无效。（一）《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定并非效力性强制规定，不能作为认定合同效力的依据。（二）合同效力与合同履行属于不同概念、债权行为与物权行为是不同性质的行为，合同履行方面可能的障碍不影响合同的效力，涉案相应房屋买卖合同有效。综合以上内容分析，我方认为原告的诉请不能成立，我方与案外第三人之间的房屋买卖合同合法有效不违反法律法规效力性强制规定，应为合法有效；且相应转让行为原告知情，假使其不知情我方仍构成物权法上善意取得，同时己支付所有合理对价，应取得涉案房屋不动产物权，请裁判法院依法驳回原告所有诉请请求。除此之外，因原告及案外人一直拒绝交付涉案房屋，我方已经以原告、案外人为被告，在贵院另案起诉，并先行立案，要求原告、案外人履行合同义务移交涉案房屋，并承担违约责任。被告富源公司答辩称：关于涉案房屋的占有情况我方认可原告所陈述的事实，但我方不认可原告所主张的合同无效的法律依据。如果按照法律依据来讲，我方与石文良的转让合同也是无效的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2000年4月26日，案外人石文良（系原告的丈夫）作为买方（乙方），被告富源公司作为卖方（甲方），双方签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：1、甲方经与深圳市规划国土局签订深地合字（1992）1358号《土地使用权出让合同书》，取得位于深圳市宝安区宝城45区富源公司单身宿舍楼，地块编号为A005-51，土地面积1556.20平方米的土地使用权，土地用途为工业、商业，土地使用期限自1992年11月14日至2042年11月13日；2、甲方经批准在上述土地上兴建房地产，定名为富源公司5#单身宿舍楼；3、乙方向甲方购买上述房地产的第5#幢首层12、13号商场位于第一层，建筑面积111.54平方米；4、甲乙双方同意上述房地产售价为145万元；5、甲方须于2000年5月1日将本合同规定验收合同的房地产交付乙方使用。2000年4月26日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款250000元。2000年4月30日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款200000元。2000年5月10日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款200000元。2000年5月17日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款200000元。2000年5月18日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款150000元。2000年6月21日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款72636元。2000年6月22日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款30187.89元。2000年7月21日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款55808元。2000年7月29日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款42730元。2000年8月2日，富源公司向石文良出具《收款收据》，载明：今收到石文良交来富源公司45区5#宿舍首层12#、13#商场款20000元。2001年12月14日，深圳市人民政府向富源公司颁发《房地产证》，确认富源公司系位于宝安区新安办翻身大道北宿舍楼第1栋一层的权利人，份额是100%，房地产证另记载“本证所记载的房地产不得买卖”。2017年11月6日，富源公司作为甲方，与作为乙方的张秋楠签订《集资兴建综合楼合同书》及《补充条款》，《集资兴建综合楼合同书》约定：1、涉案房产坐落于宝安新城45区富源公司5#单身宿舍楼12、13号商场，建筑面积为首层111.54平方米；2、集资建造费每平方米13000元，合计为145万元，其中一次性付款九折优惠。签订合同后，5月10日前付100万元，6月至8月每月付款10万元，余款15万元于办好房产证后付清；3、甲方责任：负责征地五通一平的开发费及市场内部分公共设施工程费；按期按质完成工程并交付使用；按期交付使用后，在使用期限内，所有权属乙方所有，乙方可继承、转让、出租。使用期满后，同等条件乙方有续约优先权。营业执照，甲方可按有关政策规定协助乙方办理营业执照，但所需费用由乙方支付；并协助乙方申报暂住户口手续等；4、乙方责任：不按期如数付款者，按月息1%交付滞纳金。交付使用前不付清的，不交付使用，甲方有权另行处理。若甲方超时交付使用，同样交付1％滞纳金给乙方。乙方签约后，提出退约，所付定金概不退还。甲方已建好，可交付使用，乙方仍未付清款项达一月以上的，甲方有权将物业收回，所交定金不予退还；5、物业于2000年5月1日前交付使用。合同备注栏另注明“本人自愿将此铺所有权转让给张秋楠使用”，石文良签名并按手印确认。《补充条款》约定：因本楼为集资楼，在合同期内如甲方或甲方指定主体对本楼进行旧楼改造、城市更新等，乙方可按现有物业的一楼建筑面积（夹层不予计算）以1：1的比例取得补偿物业，补偿物业面积按建筑面积计算，位置由甲方统一安排。乙方同意甲方或甲方指定主体为本楼的唯一旧城改造（城市更新）主体，并承诺为无条件配合甲方或指定主体的城市更新工作。除补偿物业外，乙方不再主张其他补偿或赔偿。2017年11月6日，富源公司出具《收款收据》，载明：今收到宝安45区富源公司5#宿舍首层12#、13#商场款150000元。张秋楠主张该款系张秋楠向富源公司支付，富源公司、卫栓锦对张秋楠的主张均不予认可，卫栓锦主张石文良已经在第二天将该15万元支付给张秋楠，张秋楠未就涉案房产支付过任何费用。另查明：卫栓锦主张其自1993年开始占有使用涉案房产。深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，卫栓锦系深圳市宝安区新安华美保温耐火材料经营部的经营者，该经营部的经营场所为深圳市宝安区新安街道45区富源宿舍单身宿舍楼第5栋首层12、13号之一，富源公司对卫栓锦的主张予以确认。张秋楠提交《欠条》（2017年6月4日）、《欠条》（2016年7月3日）、《借条》（2017年9月7日）、《借条》（2017年9月15日）、《借款借据》（2017年9月26日）、《借款借据》（2017年10月16日）、《借条》（2017年10月31日），并依据上述证据主张张秋楠与石文良之间存在借贷关系，石文良向张秋楠合计借款900多万，由于后期石文良无法偿还借款故将涉案房屋转让给张秋楠用于抵扣借款。石文良主张借条及借据部分款项并非原告出借给石文良而是案外人在澳门通过刷卡的方式出借给原告。张秋楠未提交其主张的借款900万元的转账记录明细。原告主张涉案房产未依法登记领取权属证书，并非市场商品房，依法不得转让，要求确认张秋楠与被告富源公司签订的《集资兴建综合楼合同书》无效。被告富源公司确认涉案房产一直由原告占有使用，但对原告称《集资兴建综合楼合同书》无效的主张不予认可。被告张秋楠主张其与被告富源公司之间并无房屋买卖合同关系，系石文良将涉案房产转让给张秋楠，张秋楠已支付合理购房款。本院认为，被告富源公司与被告张秋楠签订的《集资兴建综合楼合同书》约定被告富源公司将位于深圳市宝安区新安街道45区富源宿舍单身宿舍楼第5栋首层12、13号转让给被告张秋楠，原告主张上述房产未领取产权证书，依法不得转让，要求确认该《集资兴建综合楼合同书》无效。结合本案查明的事实，深圳市人民政府2001年12月14日于向富源公司颁发《房地产证》，确认富源公司系位于宝安区新安办翻身大道北宿舍楼第5栋一层的权利人，份额是100%，房地产证另记载“本证所记载的房地产不得买卖”。截至庭审时止，涉案的第5栋首层12、13号房仍未领取分户房产证。故涉案房产并非是市场商品房，依法不得买卖，故两被告就买卖涉案房产签订的《集资兴建综合楼合同书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋自始未交付被告张秋楠，被告主张其已为购买涉案房屋支付合理对价，但未提供任何有效证据证明其为履行《集资兴建综合楼合同书》所支付款项的时间、金额以及对象，原告及被告富源公司对被告张秋楠的主张亦不予确认，故被告张秋楠依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告张秋楠的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告深圳市富源实业（集团）有限公司与被告张秋楠于2017年11月6日签订的《集资兴建综合楼合同书》无效。本案受理费8925元，由被告张秋楠、深圳市富源实业（集团）有限公司负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年一月十一日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。