天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初13806号原告：张天懿，女，1990年8月31日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张志良，天津良源律师事务所律师。被告：博大汇升（天津）投资发展有限公司，地址天津市武清区下朱庄街津京公路东侧林溪大厦208室。实际经营地天津市河东区津滨大道红星大厦3号楼23层。法定代表人：马清华，董事长。委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。原告张天懿与被告博大汇升（天津）投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张天懿及其委托诉讼代理人张志良，被告委托诉讼代理人吕晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张天懿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年9月30日至2019年8月14日，逾期683天逾期交付商品房的已付款利息及违约金共计985518.5元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月5日签署天津市商品房买卖合同，向被告购买坐落于武清区商品房。该合同约定被告于2017年9月30日前将商品房交付原告使用。直至2019年8月14日被告才交付房屋钥匙，逾期共计683天。按照商品房买卖合同第五条的约定，未按合同约定日期交付商品房，逾期90日内的，原告有权向被告追究已付款利息。利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息（4053434.5＊4.75%＊683／365＝360283.7元）的同时，还有权按照下列1的约定追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息（4053434.5＊4.75%＊683／365＝360283.7元）。利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金（3879225＊0.1‰＊683＝264951.1元）。综上所述，被告应当依约向原告支付逾期交房的利息及违约金共计985518.5元，请求法院判如所请。博大汇升（天津）投资发展有限公司辩称，一、因执行政府政策造成延迟交房，被告免责。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》约定2017年9月30日交房，《补充合同》第三条第1款约定因不可抗力或执行天津市有关政策的行为等情形，被告有权顺延交房时间且不承担延迟交房的违约责任。被告在施工期间因政府停工令共计停工230天，交房日期应当顺延至2018年5月19日，被告已经以书面形式告知原告延期交房事由，应当免除被告该期间的违约责任。二、原告拒收房屋，法律责任应由其自行承担。被告于2018年5月8日向原告送达交房通知书，通知其5月15日交房。原告在收房过程中，因与案外人发生争执而中途自行停止收房。2018年12月7日，被告在他案审理中再次当庭要求原告收房，原告直至2019年8月14日才办理收房手续，责任应当自行承担。三、原告主张的违约责任计算明显错误。1、计算基数错误，已付款利息应以购房款为基数，不能将契税、维修基金等计算在内。2、计算方法错误，原告重复计算利息无合同依据。3、利率适用错误，应适用贷款利率4.35%。4、请求法院减少已付款利息及违约金，依合同第五条约定计算，已付款利息和违约金总额约为同期贷款利息的180%，明显过分高于原告的实际损失。综上，原告的诉请明显有悖合同约定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月5日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及补充合同各一份，约定由原告购买被告开发的坐落于武清区下朱庄街天和路西侧星湖苑75号楼-2商品房；建筑面积269.95平方米，总价款为3879225元；商品房交付日期为2017年9月30日前。同时约定除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金。在双方签订的补充合同中，第三条约定因执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为等情形，被告有权顺延交房时间且不承担延迟交房的违约责任。合同签订后，原告依约向被告付齐全部购房款，被告未能按照合同约定日期向原告交付商品房。被告于2018年5月7日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2018年5月8日被告向原告发出入住通知书，通知原告于2018年5月15日办理收房手续，原告于2019年5月19日找被告办理收房手续，但因签订物业服务协议事宜，双方未能办理房屋交付。2018年9月4日，原告因涉案房屋的物业费、水电费损失问题在本院提起诉讼，要求被告承担损失。在2018年12月7日的庭审中，被告当庭表示如原告要求收房，被告同意交付房屋。原告于2019年8月14日办理了收房手续。后原告就逾期交房的赔偿问题与被告未能协商一致，诉至本院。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告应承担逾期交房违约责任的天数。被告在2018年12月7日的庭审中表示同意交房，原告应及时办理收房手续，迟延办理期间的损失应由原告自行承担。根据本院生效的（2018）津0114民初11670号民事判决书，应将原告的收房日期确定为2018年12月8日为宜。原告认为被告应据实承担逾期交房的责任，被告抗辩因政府相关部门发布的停工令造成的停止施工天数不视为逾期交付，应当免除该期间的逾期交房责任。被告为此提供了相关文件，证明双方签订合同次日起至全部工程竣工停工天数为230天。经质证，原告认为真实性有异议，应当出示原件，限制的是土石方作业，其工程已经完工，附件涉及的企业名单不包含被告，停止施工约束的是建设企业而非被告，该文件与被告延期交房无因果关系，对被告不产生法律效力。根据补充合同第三条约定，因执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为等情形，被告有权顺延交房时间且不承担延迟交房的违约责任。因此，应当免除停工期间被告的违约责任。原告主张诉争房屋于2017年11月6日完成了竣工验收，停工文件不应适用本案。本院认为，被告提交的准予交付使用证的取得时间为2018年5月7日，根据建设工程施工流程，工程主体虽已施工完毕，但后期的管网铺设、路面硬化等工作亦涉及到土方等作业，故停工令应适用于小区建设的整个期间，对原告的此主张不予采信。综上，自2017年10月1日至2018年12月7日为被告逾期交房的自然天数，共计433天，扣除政府停工230天，被告应承担违约责任的天数为203天。本院认为，本案争议焦点为1、政府的强制停工指令是否成为被告逾期交房的免责事由；2、如何认定本案中的实际交房日期；3、原告的各项主张是否合理。原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。被告未能按照约定的交房日期向原告交付商品房，应承担违约责任。依补充合同约定，政府停工期间被告不应承担违约责任。因被告逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。原告主张的计算利息的基数不符合合同约定，应以约定的房屋价款为准。原告主张重复计算已付款利息，违背合同真实意思，且明显高于实际损失，故不予支持。原告主张的逾期交房利息及违约金的计算时间有误，应予调整。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的部分抗辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告博大汇升（天津）投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张天懿逾期交房利息103903.64元（3879225元×4.75%÷360天×203天）、违约金78748.27元（3879225元×0.1‰×203天），合计182651.91元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13656元，减半收取6828元，由原告张天懿负担5563元，由被告博大汇升（天津）投资发展有限公司负担1265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 刚二〇二〇年一月九日书记员 齐月元附：本判决所引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。