贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14216号原告:金雪梅，女，1963年1月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：熊肸、郭广平（实习），均系贵州本芳律师事务所律师。被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立。委托诉讼代理人：孟天明、李承锦，均系贵州威迪律师事务所律师。原告金雪梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金雪梅的委托诉讼代理人熊肸、郭广平,被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金雪梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金（实际金额以原告已付总房款1106319元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍从2018年1月30日计算至实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书之日止，暂计32000元）；2、判决被告赔付原告因未按约定交付符合交房条件而自行安装橱柜等装修费34000元；3、判决被告向原告交付海尔牌全自动洗衣机一台；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的南山碧桂园峰景6栋1单元801号房屋一套，总价款1106319元，合同签订后，原告支付了全部购房款。合同第22条约定：“出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”但未约定适用哪种方式处理，被告也未履行办理转移登记的义务。2018年9月5日，因房屋未达到合同约定的交付条件，经双方协议达成补偿协议书，约定由原告自行购买原材料安装室内橱柜、三个卫生间浴室柜、卧室木地板及室内五金洁具并负责后期保养，被告赔偿原告34000元，协议签订后，被告未履行该项义务。原告诉至法院。被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、被告与原告签订了商品房买卖合同之后，双方签订了补充协议，补充协议附录2委托办理权属登记协议书第四条约定：被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付50元的违约金。故即便认定被告存在违约的，也应以委托办理权属登记协议书第四条约定作为计算逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金的依据。2、原告购买的商品房已经取得商品房所有权初始登记，已具备办理转移登记的条件，被告于2019年7月20日已群发短信的方式通知原告提交办理转移登记所需的相关材料，但原告一直未向被告提交相关资料，被告通知原告的电话号码系双方签订商品房买卖合同时，原告预留在合同上的联系号码，故可以认定被告已经尽到了通知的义务，即使认定被告违约，但违约的日期应认定为2019年7月20日。补充：原被告双方签订的补充协议第五条约定商品房的交付条件为满足合同第十一条第二款第一项的约定即可，即是说取得建筑工程竣工合格证明文件，双方约定的唯一的交房条件，被告于2017年9月29日取得该文件，即表明在该日期之后商品房已达到双方约定的交房条件，故原告主张的装修费无事实依据。本院经审理查明如下事实：2016年4月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区住房一套，房价款为1077602元。《商品房买卖合同》第二十二条约定：三、转移登记：出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”同日双方签订《补充协议》，该协议第十条约定：“关于转移登记：按合同第二十二条第三款第（四）（五）项约定履行。（第（四）项：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；第（五）项：买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的有关事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。）”双方又签订《委托办理权属登记协议书》，约定：三、“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同签订后，原告支付被告购房款1106319元。2019年6月18日，涉案房屋取得所有权初始登记，办理转移登记条件成就，2019年7月20日，被告根据原告预留电话发送短信通知其提交资料办理涉案房屋转移登记。另查明：2018年9月5日，原告与被告签订《协议书》，约定由原告自行安装橱柜、三个卫生间浴室柜、卧室木地板及室内五金洁具并负责后期保养，被告赔偿原告34000元。本院认为，本案争议的焦点是：逾期办理转移登记的违约金该如何计算？关于原告要求被告赔偿装修费用34000元的诉讼请求，因双方签订的《协议书》对此明确约定，故原告该项诉求本院予以支持。关于原告主张要求被告赠送海尔牌全自动洗衣机一台的诉讼请求，虽然原告举证《承诺书》复印件，欲证明被告承诺赠送海尔牌全自动洗衣机一台的事实，但是该《承诺书》系复印件，被告不予认可，原告也未能提供原件予以核对，故该证据本院不予采信，原告基于《承诺书》要求被告赠送洗衣机的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期办理转移登记的违约金该如何计算的问题？本案中，涉及逾期办理转移登记违约责任的问题在《商品房买卖合同》第二十二条、《补充协议》第十条以及《委托办理权属登记协议书》均有约定。其中《商品房买卖合同》二十二条约定：“出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该条第五项又约定办理转移登记的事项详见《委托办理权属登记协议书》，该协议书约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”前述合同及协议对逾期办理转移登记违约责任作出了完全不同的约定，且均系2016年4月9日签订，不能区分签订时间的先后顺序，又均系被告拟定的不容许原告等买受人修订的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，在前述多份格式条款合同对涉案违约责任作出多种不同约定的情况下，本院依法按照不利于格式条款提供方被告的解释予以处理，确认商品房买卖合同约定的被告应以原告已付购房款为基数，按每日万分之二的标准，自2018年1月30日起承担违约责任的约定合法有效。原告主张以已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，未超过合同约定的违约金率标准，本院从其所愿。被告应以原告已付购房款1106319元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付2018年1月30日至被告通知原告提交转移登记资料之日2019年7月20日期间的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金雪梅支付装修费用34,000.00元；被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金雪梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款1,106,319.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2018年1月30日计算至2019年7月20日；三、驳回原告金雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年一月十四日书记员  周 猷