上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初19993号原告：祝少坡，女，1985年1月15日生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：徐宝同，上海源盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洪羽，上海源盈律师事务所律师。被告：吴小俊，男，1978年8月7日生，汉族，住上海市长宁区。原告祝少坡与被告吴小俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝少坡及其委托诉讼代理人徐宝同、郭洪羽，被告吴小俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告祝少坡向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方就上海市宝山区市台路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除，吴小俊搬离并返还系争房屋；2、判令吴小俊按每月人民币3,000元(以下币种均为人民币)计算，支付2019年9月15日起至实际返还房屋之日止的租金；3、判令吴小俊支付违约金3,000元。事实和理由：2019年2月23日，祝少坡与吴小俊签订租赁合同，约定由吴小俊承租系争房屋，每月租金3,000元，租金三个月一付，每期租金提前七日支付，承租人逾期支付租金超过七日的，出租人可书面通知解除合同，承租人应支付相当于一个月租金的违约金。合同履行期间，吴小俊无故拖延支付租金达20天以上，2019年7月12日，祝少坡发出书面解除通知，但吴小俊拒不归还房屋，故涉讼。吴小俊辩称，2019年6月15日起三个月的租金应当于2019年6月8日前支付，其实际于2019年6月27日支付，租金付至2019年9月14日，另支付过押金3,000元。不同意解除合同及返还房屋，未按时支付租金是因为忘记了，经祝少坡催告后已经支付，祝少坡接收了租金应视为放弃主张违约责任。因祝少坡起诉，且自2019年7月25日起自行安排员工占用了系争房屋4个房间，所以2019年9月15日起的租金未支付。系争房屋共计6个房间，目前由祝少坡占用4个，吴小俊占用2个，自2019年7月25日起租金要求调整为每月1,000元，其同意按每月1,000元支付租金直至祝少坡的员工全部搬离系争房屋。本院经审理认定事实如下：祝少坡为系争房屋产权人之一。2019年2月23日，祝少坡(甲方)与吴小俊(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租系争房屋，租期自2019年3月15日至2022年3月14日止；每月租金3,000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金；甲乙双方约定，在签署本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金数额为1个月的租金3,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；乙方逾期不支付租金累计超过7日的……。上述合同签订后，吴小俊支付租金至2019年9月14日，另支付押金3,000元。另查明，吴小俊实际于2019年6月27日支付2019年6月15日至2019年9月14日的租金9,000元。2019年7月12日，祝少坡委托律师向吴小俊寄送《解除房屋租赁合同通知》，主要内容为，吴小俊无正当理由拖延支付租金长达二十多天，根据合同约定，祝少坡有权解除双方签订的租赁合同，自本通知发出之日起双方租赁合同解除，吴小俊应于2019年7月15日前搬离租赁房屋。快递寄送凭证显示吴小俊于2019年7月13日签收该解除通知。再查明，系争房屋共计5个房间，楼上三间、楼下两间、楼下厨房间也作居住使用。2019年7月25日起，祝少坡的员工入住系争房屋，占用了楼上一个房间、楼下两个房间及厨房间，吴小俊占用楼上另外两个房间。庭审中，祝少坡表示，同意自2019年7月25日起租金调整为1,000元每月，押金3,000元要求抵扣吴小俊应付的租金。吴小俊表示，坚持要求继续履行合同，拒绝以任何形式解除租赁合同。审理中，祝少坡为证明己方主张，向本院提供视频光盘一份，证明吴小俊擅自将系争房屋转租甚至多人群租。吴小俊针对该份证据表示，视频光盘无法显示房屋地址，吴小俊也没有承诺过系争房屋仅由其本人居住，房屋共计6个房间，只其一人居住不合常理，其安排家人、朋友、同事一起居住属于正常情况，视频中也看不出居住人员是吴小俊安排的还是祝少坡安排的。吴小俊为证明己方主张，向本院提供与祝少坡的微信聊天记录，证明其曾表示过房屋需要维修，祝少坡只向其推送物业的微信，并没有对房屋进行维修，祝少坡于2019年6月26日才催收租金，吴小俊次日即支付。祝少坡针对该份证据表示，吴小俊只说厕所有点漏水，并不影响居住，祝少坡和物业沟通过，维修需要人员搬离，如果影响居住其也不会居住至今，祝少坡接收租金并不表示其放弃解除合同的权利。本院认为，祝少坡与吴小俊就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金。吴小俊逾期支付2019年6月15日至2019年9月14日的租金已超过7日，祝少坡书面通知其解除合同，符合双方合同约定。此外，系争房屋目前由祝少坡及吴小俊安排的人员混同居住，合同继续履行存在客观障碍，有鉴于此，双方租赁合同也应以解除为宜。吴小俊于2019年7月13日签收祝少坡寄送的解除通知，祝少坡要求确认双方租赁合同于该日解除，本院予以支持。祝少坡主张吴小俊擅自转租，仅提供视频光盘为证，该视频内容无法显示房屋地址及居住人员身份、是否是祝少坡员工，故本院对该主张不予采信。合同解除后，吴小俊应搬离并返还系争房屋。祝少坡及吴小俊均同意自2019年7月25日起租金按每月1,000元计算，现吴小俊尚未搬离系争房屋，故其应按每月1,000元计算，支付祝少坡自2019年7月25日起至实际搬离并返还房屋之日止的占有使用费。吴小俊已支付2019年6月15日至2019年9月14日的租金9,000元，扣除2019年6月15日至2019年7月24日的租金4,000元(按每月3,000元计算)后，剩余租金5,000元应当抵扣2019年7月25日起的占有使用费，多退少补。合同因吴小俊违约而解除，祝少坡要求其支付违约金3,000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。合同解除后，祝少坡应将押金3,000元退还吴小俊。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告祝少坡与被告吴小俊就上海市宝山区市台路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除；二、被告吴小俊于本判决生效之日起十日内，从上述房屋内搬离并将房屋返还给原告祝少坡；三、被告吴小俊于本判决生效之日起十日内，按每月1,000元计算，支付原告祝少坡自2019年7月25日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(已付租金5,000元抵扣前述房屋占有使用费，多退少补)；四、被告吴小俊于本判决生效之日起十日内，支付原告祝少坡违约金3,000元；五、原告祝少坡于本判决生效之日起十日内，返还被告吴小俊租赁保证金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴小俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇二〇年一月十三日书记员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。