重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初6633号原告：重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区。法定代表人：余洋，经理。委托诉讼代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师(特别授权)。被告：重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道。法定代表人：张鹏，执行董事。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师(特别授权)。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成(重庆)律师事务所律师（未出庭）。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司(以下简称“枫林秀水公司”)与被告重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告枫林秀水公司的委托诉讼代理人杨志勋、被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告枫林秀水公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告解除合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是一级资质的物业服务企业，在业界具有良好的声誉和管理大规模、综合性楼盘的丰富经验。2016年12月12日，原告经招投标程序中标嘉和广场前期物业服务项目。2016年12月16日，原、被告签订《嘉和广场项目前期物业服务合同》，该合同约定：由原告为嘉和广场提供前期物业管理服务；合同期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；有以下情形的，可提前解除本合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的，2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行，3、原告严重违反合同约定，经业主大会决定解除合同的；被告销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移给购房业主等。2016年12月26日，铜梁区国土资源和房屋管理局依法对该合同进行了备案并发放备案证明。后被告凭借该备案证明取得了房屋预售许可证，并将嘉和广场顶目的商业和住宅房屋出售给了广大业主。2019年9月，原告收到了被告发来的《嘉和广场项目解除函》，该解除函载明：被告以“因整体商业运营需要，业主已另行委托重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司对该物业实施物业管理和商业运营管理，所以现双方合同目的不能实现”为由通知原告于2019年8月13日解除《嘉和广场项目前期物业服务合同》。原告认为，被告解除合同既没有法律和事实依据，又不具备解除合同的相关权利。根据相关规定，原告接到被告解除通知后若有异议必须按期提起异议之诉，特提起诉讼。被告嘉和置业公司辩称，被告解除合同是依据合同法第九十四条规定行使法定解除权，且解除函已通知并送达原告，双方的合同权利义务已经解除；因原告未按照合同约定履行合同义务，被告享有法定解除权;因原告违约，本案所涉物业已由买受人即业主另行委托案外人提供物业服务，并已实际进场，导致原、被告双方的合同目的不能实现。请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对原告提交的嘉和广场前期物业管理中标通知书、嘉和广场项目前期物业服务合同及备案证明、《嘉和广场项目解除函》、EMS全球邮政特快专递寄存件、被告提交的嘉和广场项目前期物业服务合同、《嘉和广场项目解除函》及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。对于被告举示的嘉和.大润发广场业主临时管理规约、承诺书、物业管理用房移交书、物业设施设备移交清单、委托经营管理合作协议，因与本案无关联性，本院不予确认。根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，原告枫林秀水公司中标被告嘉和置业公司开发的嘉和广场项目前期物业服务。2016年12月16日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《嘉和广场项目前期物业服务合同》，该合同约定，由乙方对嘉和广场项目实施前期物业管理服务；物业类型为商住；座落位置：重庆市铜梁区东城街道塔山东街488号，建筑面积159314.27平方米，包括高层住宅、商业用房、酒店物业等；甲方应履行的义务：1、在销售物业之前，制定《业主临时管理规约》，并向买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时管理规约》；2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同中，应当有物业买受人认可甲方签订的前期物业服务合同的内容；3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：交付乙方管理的物业已竣工验收合格，...；乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；代为向物业买受人交付房屋、办理入住手续，收集业主提出的整改意见，...；甲方应于首位业主入住前30日向乙方提供物业管理用房；本合同期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；合同期未满，业主大会或业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；有以下情形之一的，可提前解除本合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；3、乙方严重违反合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的。提前解除合同，应当遵守国家和地方的相关规定；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移；双方约定本物业交接之日前30日内，根据甲方委托管理事项，双方办理接管验收手续；本合同在履行中如发生争议，双方也可选择以下方式解决：向物业所在地人民法院诉讼；本合同自双方签章后起生效”，合同还约定了其他事项。2016年12月26日，铜梁区国土资源和房屋管理局对该合同发放了备案证明。2019年9月2日，被告通过EMS全球邮政特快专递向原告寄发《解除函》，该解除函载明：“嘉和广场项目《前期物业管理服务合同》解除函甲乙双方于2016年12月16日签订嘉和广场项目《前期物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同签署后在贵司还未履行合同义务前，本项目因整体商业运营需要，业主已另行委托重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司对该物业实施物业管理和商业运营管理，所以现双方合同目的不能实现。为此，我司特函告自2019年8月13日解除贵我双方于2016年12月16日就嘉和广场项目签署的《前期物业管理服务合同》。特此函告。2019年8月13日”。原告于2019年9月3日收到该函件,因对该解除函持有异议，原告遂诉讼来院。庭审中，原告陈述称双方合同原定于2018年6月1日开始提供物业服务，但所涉物业项目至今未完工，被告也未通知原告进场服务。被告在庭审中认可因被告工期延误原因，实际于2019年2月开始向业主交房，但被告未举示向业主交房及通知原告进场服务并向原告交付物业等相应证据。庭审中,被告举示了以下证据材料：嘉和广场项目前期物业服务合同及解除函、嘉和.大润发广场业主临时管理规约、承诺书、物业管理用房移交书、物业设施设备移交清单、委托经营管理合作协议，拟证明因原告未按约定进场提供物业服务，业主已另行委托案外物业管理机构进场服务，双方合同目的无法实现，故被告向原告发出解除合同的通知，双方的权利义务终止。被告的上述证据显示：被告与案外人重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司（以下简称“润嘉公司”）在名为《嘉和.大润发广场业主临时管理规约》尾部盖章，该规约载明涉案物业的开发单位为被告，被告委托润嘉公司为物业管理人，规约没有载明形成时间，被告自称规约形成时间是在2019年，是在被告向业主交房前；以买受人名义分别于2019年1月、2月、4月向被告作出的承诺书三份表明：承诺人确认前述临时管理规约、并接受规约确定的润嘉公司提供涉案物业服务；被告与润嘉公司于2019年7月26日签订物业管理用房移交书，另签订了物业设施设备移交清单，未载明签订时间，被告自称是在移交物业管理用房的同时签订；被告与润嘉公司于2019年8月15日签订委托经营管理合作协议，约定被告将涉案未售部分物业10万平方米委托润嘉公司进行经营管理。原告对上述证据的真实性、关联性和合法性均不予认可，认为不能达到被告的证明目的，反而证明被告违反与原告的前期物业合同约定，在合同解除前自行做主将应当移交原告的物业另行委托第三方管理，系被告的蓄意违约行为。本院认为，原告与被告签订的《嘉和广场项目前期物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，故为合法、有效合同，双方当事人均应按照合同约定，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。故解除合同应当以约定或者法定解除为基础，未达到合同解除权的条件，不产生合同解除的法律效力。另，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，被告嘉和置业公司于2019年8月13日向原告枫林秀水公司发出的《嘉和广场项目解除函》，是其发出的解除合同通知，确定该解除通知是否有效，需审查被告是否享有合同解除权，且被告应对此承担举证责任。经查，原、被告双方签订的前期物业服务合同明确约定了合同解除条件，而被告的解除函主要载明“合同签署后在贵司还未履行合同义务前，本项目因整体商业运营需要，业主已另行委托重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司对该物业实施物业管理和商业运营管理，所以现双方合同目的不能实现”，该函件并未明确解除合同的事由是因达到双方合同约定的解除条件，被告也未向本院举证证明合同约定的解除条件已经成就，故被告未取得合同的约定解除权。此外，被告当庭辩称其解除合同系因原告未按合同约定进场提供物业服务而依法解除，而原告当庭述称因被告未按期完工而至今无法入场提供物业服务，被告亦未通知原告入场或向原告交付物业，而被告亦自认因被告工期原因而迟延向业主交房，但未举示其实际交房及已通知原告接收物业并入场服务的证据。被告举示的证据材料仅能显示被告在发出本案解除函之前便将案涉物业交由案外人管理，不能证明原告存在迟延履行或拒不履行合同义务的根本违约情形，故被告的前述辩称意见缺乏事实依据，不能确定被告的解除行为符合法定解除的条件。综上，被告嘉和置业公司不具有约定或法定的合同解除权，其发出解除原、被告之间的前期物业服务合同的通知行为无效，不产生解除合同的法律效力。原告枫林秀水公司在法律规定的期限内提起诉讼，要求确认被告提出解除涉案物业服务合同的行为无效，具有法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司于2019年8月13日解除与原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的《嘉和广场项目前期物业服务合同》的行为无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  谭四玲二〇二〇年一月十七日书记员  杨佳铭