宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2055号 上诉人（原审被告）：魏华，男，汉族，1984年9月14日出生，现住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：唐婷，宁夏天纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1989年6月29日出生，现住宁夏回族自治区永宁县。 被上诉人（原审原告）：樊勇，男，汉族，1982年2月20日出生，现住宁夏回族自治区永宁县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:邵富升，宁夏永川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住宁夏回族自治区银川市永宁县望远工业园区。 法定代表人：陈自茜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张耀东，男，汉族，1954年12月19日出生，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人魏华因与被上诉人刘丽、樊勇、银川旺元投资实业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2017）宁0121民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 魏华上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人刘丽、樊勇的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.银川旺元投资实业（集团）有限公司用涉案房屋抵押向宁夏融通小贷公司抵押借款不违反法律规定。虽未办理抵押权登记，但抵押房屋均以上诉人魏华名义与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订《房屋买卖合同》，并于2016年6月12日在不动产部门办理备案登记，双方之间形成一种非典型的担保关系。在实现债权时应遵从担保法的规定；2.银川旺元投资实业（集团）有限公司与被上诉人刘丽、樊勇存在恶意串通、损害上诉人利益的行为，且被上诉人刘丽、樊勇并非合法占用涉案房屋；3.一审法院适用《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第23条的规定处理本案系适用法律错误。 刘丽、樊勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 银川旺元投资实业（集团）有限公司辩称，请求驳回上诉请求，维持原判。涉案房屋是贷款300万，涉及15套房屋，变更在刘丽樊勇名下，虽未办理备案登记，但其已缴纳全部房款，且已经装修居住。其他意见同一审答辩意见。 原告刘丽、樊勇向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令撤销涉案房屋现有备案登记，将涉案房屋（兰花花国际公寓×房屋）备案登记在二原告名下；2．依法判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户登记在二原告名下；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：案外人宁夏鑫祥龙装饰工程有限公司（以下简称：鑫祥龙公司）承建了被告旺元公司发包的三期外墙装饰工程，被告旺元公司下欠鑫祥龙公司部分工程款，经双方协议同意用涉案房屋在内的数套房屋抵顶。2016年6月12日，二原告向案外人鑫祥龙公司支付了购房款435632.00元，购买了旺元公司抵顶给鑫祥龙公司的×号房屋，旺元公司于2016年6月12日确认了债务抵顶，于2016年6月13日与二原告签订《商品房买卖合同》一份，并通知物业公司协助原告办理房屋验收、交接手续。二原告当日向银川富元物业服务有限公司支付了装修垃圾费、电梯费、物业费，于2016年9月15日、11月10日分别缴纳了水费、电费，现已装修入住。2016年6月12日，经被告旺元公司股东会决议，同意用该公司名下含涉案房屋在内的15套房屋向被告魏华申请抵押借款300万元。2016年6月12日，永宁县房屋产权产籍管理所对被告旺元公司与魏华签订的《商品房买卖合同》（签订时间为2016年5月23日）做备案登记。2016年6月13日，被告旺元公司与被告魏华所在的宁夏融通小额贷款有限公司签订借款合同、抵押合同，宁夏融通小额贷款有限公司以转账方式发放借款300万元。 一审法院认为，被告旺元公司分别与二原告、被告魏华签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，因涉案房屋至今未办理所有权变更登记，故二原告、被告魏华对涉案房屋均不享有所有权。本案的争议焦点在于两份《商品房买卖合同》中，哪份合同效力更优先。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第23条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。结合本案，二原告以“实际支付房款且入住”为由请求撤销涉案房屋现有备案登记，将房屋备案至二原告名下；被告魏华主张，房屋备案具有公示效力，且其与旺元公司签订合同的日期先于二原告与旺元公司签订合同的日期，不应变更现有备案登记。根据本案查明的情况可知，被告魏华与旺元公司签订的《商品房买卖合同》，是基于被告旺元公司向宁夏融通小额贷款有限公司借款300万元，旺元公司经过股东决议，将涉案房屋在内的15套公寓以签订《抵押合同》的方式做保证，被告魏华作为宁夏融通小额贷款有限公司的总经理，以其个人名义与旺元公司签订了《商品房买卖合同》，虽然魏华与旺元公司在签订《商品房买卖合同》后办理了商品房买卖合同备案登记，但该备案登记属于我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，魏华在签订合同后未按照约定就该涉案房屋向旺元公司支付购房款而没有实际履行，而二原告已经依约支付了购房款，旺元公司已依约将涉案房屋交付给二原告使用。判决：一、撤销被告银川旺元投资实业（集团）有限公司、魏华签订《商品房买卖合同》在永宁县住房和城乡建设局的备案登记；二、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司在完善涉案房屋初始登记后三十日内将涉案房屋的不动产权属证书办理至原告刘丽、樊勇名下。案件受理费已减半收取50.00元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担。 二审中，双方未提交证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，虽然被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司就涉案房屋与上诉人魏华签订的《商品房买卖合同》早于被上诉人刘丽、樊勇，且在房屋产权产籍管理中心作备案登记。但结合一审法院查明的事实看，双方签订的合同的目的并非购买房屋，而是为银川旺元投资实业（集团）有限公司向宁夏融通小额贷款公司的借款提供保证，且上诉人魏华在与被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司签订合同后并未实际付款。一审法院结合被上诉人刘丽、樊勇已经支付房款并实际占有房屋的事实，确认被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司与被上诉人刘丽、樊勇签订的《商品房屋买卖合同》优先并无不当。综上所述，魏华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人魏华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年一月十三日 书记员  李天文 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。