福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12269号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区湖东路222号。 负责人：黄奕生，行长。 委托诉讼代理人：杨长清，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：游勇锋，男，汉族，1982年3月2日出生，住福建省罗源县。 被告：陈光影，女，汉族，1982年10月18日出生，住福建省罗源县。 被告：福建住总有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路360号中央第五街1号楼315号。 法定代表人：刘汝冰，总经理。 委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称“浦发银行”）与被告游勇锋、陈光影、福建住总有限公司（以下简称“住总公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人杨长清、被告住总公司的委托诉讼代理人周惟佳到庭参加诉讼。被告游勇锋、陈光影经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行向本院提出诉讼请求：1.判令游勇锋、陈光影立即偿还浦发银行借款本金468597.4元及相应的利息、罚息、复利（截至2019年1月20日，逾期利息、罚息合计24990.16元，之后至还清之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付）；2.判令游勇锋、陈光影支付浦发银行为实现本案债权所支付的律师代理费7403元；3.确认浦发银行对游勇锋、陈光影提供的位于台江区办公单元房产享有优先受偿权，有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；4.住总公司对第一项、第二项债务承担连带清偿责任；5.本案的案件受理费、保全费、公告费等浦发银行为实现本案债权而支出的全部费用由游勇锋、陈光影、住总公司共同承担。 事实和理由：游勇锋、陈光影系夫妻关系，游勇锋、陈光影以购买房产为由向浦发银行申请贷款，2013年3月11日签订编号43032013100052130601《个人购房担保借款合同》。合同约定，贷款金额为800000元，用途为购买座落于台江区办公的房产。贷款期限为10年，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。贷款利率按同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算，执行利率为7.205%。贷款利率按年调整，分段计息，即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民银行规定的同档次的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。本合同的还款方式为等额本息还款法，每月10日为还款日。若游勇锋逾期还款，浦发银行有权就逾期贷款按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计算复利。若游勇锋违约，浦发银行有权宣布本合同项下游勇锋已提用贷款部分的本息立即全部提前到期，并且有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。若游勇锋在合同有效期内违约致使浦发银行通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由游勇锋承担。 陈光影作为本合同项下的共同还款人，同意作为本合同项下贷款的共同还款人，对借款人在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任。 上述合同项下的借款采用抵押担保加阶段性连带责任担保。抵押人游勇锋、陈光影以其所购买的位于台江区办公单元房产（商品房预告登记号：榕房预ＹＲ字第××号）向浦发银行提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。双方于2013年3月14日办理了抵押权预告登记（登记证号：榕房预ＱＲ字第××号）。阶段性保证人为住总公司，保证范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。保证责任自收到抵押权利证明正本之日起解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证方式为连带保证责任。 浦发银行依约于2013年3月11日发放贷款800000元，贷款期限10年，于2023年3月11日到期。现该笔借款自2018年3月起已连续逾期多期，游勇锋、陈光影未能按合同约定如期偿还本息。根据合同约定，合同将因此而提前到期，游勇锋应立即提前偿还全部贷款本息。截至2019年1月20日，游勇锋、陈光影已欠借款本金468597.4元，利息、罚息合计24990.16元。同时，上述债权发生在被告住总公司保证期间，浦发银行有权要求住总有限公司对本案的债务承担连带清偿保证责任。为此，浦发银行诉至合同约定的浦发银行所在地人民法院。 住总公司辩称，涉案房产已具备办理正式抵押登记的条件。浦发银行对涉案房屋享有优先受偿权，住总公司的阶段性连带责任保证担保应被认定终止。游勇锋、陈光影购买的位于福州市台江区办公房屋已于2013年3月14日办理抵押权预告登记，并已于2015年9月2日办理房屋产权初始登记（总登记）。 总登后，涉案房屋办理正式抵押登记的条件已经成就。游勇锋、陈光影负有协助办理房屋抵押登记的义务，但因其怠于办理抵押登记，导致浦发银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，住总公司提供阶段性连带责任保证担保的保证期间被不当延长，这不仅损害了住总公司的合法权益，同时也破坏了房地产市场的交易安全和合同稳定。 住总公司多次敦促游勇锋、陈光影履行房屋权属登记义务，并于2019年4月28日再次发函催告游勇锋、陈光影。住总公司已履行了通知买受人办理抵押登记的义务，不应承担在此之后发生的《个人购房担保借款合同》项下债务的连带保证责任。 依照我国《民法总则》第一百五十九条关于“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，游勇锋、陈光影怠于办理抵押登记手续，为了自己的利益不当地阻止浦发银行的抵押权依法设立，加重住总公司的保证责任，住总公司已尽到督促其办理抵押登记手续的义务，故应当视为浦发银行对涉案房屋享有优先受偿权的条件已成就，住总公司的阶段性保证责任担保应被认定终止。 住总公司在实际履行担保责任后，有权向游勇锋、陈光影追偿。浦发银行对涉案房屋拍卖、变卖或者折价后所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还住总公司垫付之款项、违约金及相关损失。 根据我国《担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”因此，住总公司在实际履行担保责任后，有权向游勇锋、陈光影追偿。 在追偿过程中，若浦发银行对涉案房屋拍卖、变卖或者折价后所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还住总公司垫付之款项，并按照《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第4款第（1）项的约定，向住总公司偿付自浦发银行扣款之日起至游勇锋、陈光影实际清偿款项之日止，按浦发银行实际扣款金额的日万分之五计算的违约金及律师费等损失。在此之后，仍有余款的应退还游勇锋、陈光影。 住总公司对游勇锋、陈光影逾期还款的违约行为并不知晓，也从未收到浦发银行要求住总公司承担保证责任的催告通知，故住总公司恳请法院查明游勇锋、陈光影的违约事实，以便确认住总公司所应承担连带保证责任的债务金额。 浦发银行实际损失的律师费仅有2220元，其未实际支付的律师费用，不属于担保范围，住总公司依法不予承担。《法律服务委托协议》第1.5.1条约定，“律师费按本案诉讼标的本息的1.5%予以计算，最终按甲方实际收回的款项的1.5%计算律师费。该律师费分两期予以支付：（1）在合同签订后，乙方向甲方开具收费发票后十个工作日内，甲方向乙方支付第一期律师费，即人民币2220元；（2）在本案执行过程中，……若甲方实际收回款项的1.5%计算律师费，不足第一期律师费的，则甲方不再支付律师费，乙方已收取的律师费也不予退还。”通过浦发银行提供的《法律服务委托协议》及律师费发票可以看出，本案浦发银行实际损失的律师费仅为2220元。执行过程中实际收回的款项，目前尚未发生，也不排除浦发银行的债权无法得到清收的可能，故由此所可能产生的风险代理律师费，尚不属于浦发银行的实际损失，不应纳入本案住总公司担保责任范围。如今后确有产生风险代理律师费用，浦发银行可另行起诉主张权利。 综上所述，涉案房产已具备办理正式抵押登记的条件。浦发银行对涉案房屋享有优先受偿权，住总公司的阶段性连带责任保证担保应被认定终止。住总公司在实际履行担保责任后，有权向游勇锋、陈光影追偿。浦发银行对涉案房屋拍卖、变卖或者折价后所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还住总公司垫付之款项、违约金及相关损失。游勇锋、陈光影所拖欠的贷款本息金额住总公司并不知晓，恳请法院查明。浦发银行实际损失的律师费仅有2220元，其未实际支付的律师费用，不属于担保范围，住总公司依法不予承担。 游勇锋、陈光影未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。游勇锋、陈光影经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如浦发银行所述。 另查明，《个人购房担保借款合同》还约定，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。浦发银行为实现本案债权，委托福建联合信实（福州）律师事务所代理本案，已支付律师费2220元。案涉房产现已办理房屋首次登记。截至2020年1月2日，游勇锋、陈光影尚欠浦发银行借款本金468597.36元、利息（含罚息、复利）54602.89元。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。浦发银行依约向游勇锋、陈光影发放贷款，已履行合同义务。游勇锋、陈光影逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故浦发银行要求游勇锋、陈光影提前清偿全部借款本息，本院予以支持。 浦发银行委托福建联合信实（福州）律师事务所代理本案诉讼，实际支付律师代理费2220元，游勇锋、陈光影应按约赔偿，对浦发银行主张律师费的超出部分，本院不予支持。 关于浦发银行是否对案涉房产的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人住总公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至游勇锋、陈光影名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但游勇锋、陈光影怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故游勇锋、陈光影有协助办理抵押登记的义务，住总公司应督促其办理。本院确定游勇锋、陈光影应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。 游勇锋、陈光影若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人浦发银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，游勇锋、陈光影虽尚未办理案涉房产产权证，但该房产已具备物权登记条件，应认定为属于游勇锋、陈光影财产，客观上应作为游勇锋、陈光影责任财产进行处置。其二，案涉房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人浦发银行有权处分购房人游勇锋、陈光影于商品房买卖合同项下的合同权利，而游勇锋、陈光影取得房产所有权亦属于该权利范畴，故浦发银行有权处置案涉房产。综上，案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人浦发银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因浦发银行与保证人住总公司约定，保证期间为自合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。因此，无论是案涉房产的抵押登记手续办妥，还是因游勇锋、陈光影逾期未办理抵押登记，本院依法确认浦发银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，住总公司的保证责任均因抵押权成立而终止，对于抵押权成立之后新产生的到期债务住总公司不再承担保证责任。保证人住总公司在承担保证责任后，有权向债务人游勇锋、陈光影追偿。游勇锋、陈光影经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、游勇锋、陈光影应于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款本金468597.36元、利息（含罚息、复利）54602.89元（利息、罚息、复利暂计至2020年1月2日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定计付至借款还清之日止）； 二、游勇锋、陈光影应于本判决生效之日起十日内赔偿上海浦东发展银行股份有限公司福州分行律师代理费损失2220元； 三、游勇锋、陈光影应于本判决生效之日起三十日内协助上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理不动产［位于福州市台江区办公房产（预抵押登记号：榕房预ＱＲ字第××号）］抵押登记手续，福建住总有限公司应督促游勇锋、陈光影并配合其办理抵押登记； 四、位于福州市台江区办公房产抵押登记办妥后，或游勇锋、陈光影逾期仍未办理抵押登记的，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福建住总有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向游勇锋、陈光影追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或因游勇锋、陈光影的原因未办理抵押登记，但上海浦东发展银行股份有限公司福州分行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人购房借款/担保合同》项下新产生的债务不再承担保证责任； 六、驳回上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8809元，公告费560元，均由游勇锋、陈光影、福建住总有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王明亮 审判员  任建坤 审判员  黄宜财 二〇二〇年一月三日 法官助理林长春 书记员林显亮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。