松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初502号 原告：王凯，女，1979年10月10日生，汉族，吉林油田工人，现住吉林省松原市宁江区。 原告：贾雪松，男，1976年12月1日生，汉族，个体工商户，现住松原市宁江区。 二原告委托代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区，统一社会信用代码9122070XX。 法定代表人：陈桂芹，系经理。 第三人：沈树春，男，1947年10月24日生，汉族，个体，现住松原市宁江区。 第三人：刘广兴，男，1970年5月16日生，汉族，个体，现住松原市。 委托代理人：刘金峰，吉林浩源律师事务所律师。 第三人：印建平，男，1957年11月12日生，汉族，个体，现住松原市宁江区。 原告王凯、贾雪松诉被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、第三人沈树春、刘广兴、印建平商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾雪松以及王凯、贾雪松的共同委托代理人贾景国，第三人刘广兴及其委托代理人刘金峰、印建平到庭参加诉讼，被告某公司、第三人沈树春经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已依法缺席审理终结。 原告王凯、贾雪松向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告某公司于2007年9月11日之间签订的商品房买卖合同合法有效，并且继续履行合同协助原告办理过户登记；2、判令被告某公司与第三人之间的签订借款抵押合同中关于某小区1号楼2号门和3号门部分无效。事实和理由：二原告系夫妻关系，2007年9月11日，二原告与某公司签订两份商品房买卖合同，购买某公司开发（实际是印建平挂靠某公司名下开发）的宁江区铁西街某1号楼1单元2号商企房和3号商企房，同时原告按照约定支付全部购房款，原告于购买当日即办理入住手续，并实际入住使用两套房屋。原告购买该房屋后，并将办理房屋产权登记所需的费用20万元交给第三人印建平，后第三人印建平将此费用占用，一直没有为原告办理产权登记。2008年3月7日，被告与第三人沈树春等人之间签订民间借款抵押合同，约定第三人印建平向第三人沈树春等人借款人民币400万元，被告某公司用其包括原告已购买的位于铁西街某涉案的两套房屋在内的六套商企房屋抵押给第三人沈树春等人，并于同日办理了抵押登记。2012年5月，原告发现涉案的房屋被被告某公司为第三人印建平在第三人沈树春等人处借款而设定抵押，为了及时能够办理涉案房屋的产权登记，原告又借给第三人印建平人民币50万元用于偿还涉案房屋的抵押欠款，但是由于房产部门工作人员的疏忽，将本应解除抵押原告的某1号楼1单元2号商企房和3号商企房错误的将案外人朱明吉、石艳军的某1号楼1单元6号商企房和7号商企房解除抵押，将属于案外人朱明吉、石艳军的某1号楼1单元6号商企房和7号商企房错误登记在原告名下，直到2015年7月，案外人朱明吉、石艳军提起行政诉讼，要求撤销错误登记在原告名下的某1号楼1单元6号商企房和7号商企房的所有权登记，该案宁江区人民法院审理，作出（2015）宁行初字第34号、39号行政判决书，判决房产部门撤销为原告错误颁发的某1号楼1单元6号商企房和7号商企房房产证。原告认为，原告与被告某公司签订的房屋买卖合同在先，且已经交付全部价款并合法占有使用该两处房屋，故原告与被告某公司之间两份买卖合同依法成立且合法有效，被告某公司理应继续履行该房屋买卖合同协助原告办理产权登记，但是被告某公司却在原告不知情的情况下将原告已经合法购买的两处房屋抵押给第三人沈树春等人，且第三人沈树春等明知原告已经买受并实际占有了两处房屋的前提下，仍接受抵押并办理他项权利登记，应承担审核不严的后果责任，其签订的抵押合同明显无效。现第三人沈树春等人债权全部转让给第三人沈树春和第三人刘广兴，经与各方协商未果，故原告提出上述诉请。 被告某公司未出庭，未提出答辩意见。 第三人沈树春未出庭，未提出答辩意见。 第三人刘广兴辩称：我们不知道两套房子已经卖了，行政机关没有买卖登记，我认为抵押权是有效的，原告与某公司之间的房屋买卖合同是否发生在2007年9月11日，我们不知晓，即使真的发生在2007年9月11日也只是买卖合同成立，在房屋没有办理过户之前，原告没有物权，不影响被告某公司与我们第三人之间的抵押合同有效，因为我们抵押合同已经办理登记，我们第三人的物权在先。在2016年左右，原来沈树春等六人的债权，被我和沈树春两人获得，因为原来的债权以公证债权强制执行文书形式已申请宁江区人民法院强制执行，债权人已经变更我与沈树春。2008年印建平开发某小区缺少资金，向金企公司借款，金企公司找到沈树春等六人，从中介绍，让印建平向沈树春等六人直接借款，然后金企公司从中收取佣金，并且办理房屋抵押登记及资金回收。印建平借400万元之后，用位于某小区六套门市房作了抵押，后来又借了600万元，没有做房屋抵押。 第三人印建平辩称：贾雪松、王凯买房子在先，是在2007年9月份买的，因为我在开发某小区中缺少资金，所以在2008年3月份通过金企公司向沈树春等六人借款，当时用6套房屋作了抵押包括本案的两套房屋，2012年5月份，因为要办房照，原告借给50万元，我把50万元给了金企公司，然后金企公司去房产部门解除了原告的房屋的抵押，原告的母亲在金企公司把房照抽回来了，2015年，朱明吉和石艳君去房产查档时，发现房产部门将朱明吉和石艳君的6号门和7号门当成2号门和3号门错误登记在原告名下。我是通过金企公司融资向沈树春等六人借的款，金企公司收取我的管理费,当时用六套房屋办理的抵押，其中包括原告的这两套，当时我和沈树春等人说了，本案中这两套房屋已经卖了，他们知道本案中这两套房屋在抵押之前已经卖了的事实，因此抵押无效，当时以为半年就能把房屋抽回来。另外，我现在钱都已经还完了，去长春市国民公证处办理公证，改某公司章程的事三家都知道，办理公证时我和会计陈树学、金企公司会计王丹、于占辉、刘广兴、还有陈桂芹夫妻都去了，当时找不到于林人，用于占辉顶的于林名。 经审理查明：原告王凯、贾雪松系夫妻关系，二人于2007年9月11日与某公司签订两份商品房买卖合同，约定购买宁江区铁西街某1号楼2号房和3号房，建筑面积均为241.25平米，二原告按照商品房买卖合同约定交齐两套房屋全部购房款，分别于2007年9月11日和2007年12月4日交付了涉案房屋。2007年9月27日，双方签订某地产某小区房屋使用公约，在2008年1月3日，王凯、贾雪松又交纳办理房产、土地证、闭路费、维修基金、契税、水表及水费、电表及电费、物业管理费、取暖费、二次供水费合计53,842元，同时该票据注明2008年4月30日办理完房照。2008年3月7日，印建平（借款人）与沈树春、陈昭、陈桂香、关学精、孙福廷、吴彦祥（贷款人又称抵押权人）以及某公司（抵押人）签订民间借款抵押合同，约定借款人印建平向贷款人沈树春等人借款400万元，抵押人某公司用其位于铁西街的某小区六套现房（其中包括案涉两套在内）提供抵押担保，抵押贷款期限自2008年3月7日至2009年3月6日。并且提供某公司股东会决议、某公司章程、某公司股东会决议的公证书即（2008）吉长国民证经字第058号公证书、抵押借款合同公证书即（2008）吉长国民证经字第053号公证书、企业法定代表人授权委托书公证书等相关材料，在原松原市房产管理处办理的抵押登记，2008年4月11日，原松原市房产管理处为包括案涉房屋在内的六套房屋办理了房屋他项权利证。2012年4月，二原告得知其所购买的某1号楼2号房和3号房被某公司为印建平借款抵押，经与印建平等协商，后为二原告解除了某1号楼2号房和3号房的抵押，同时为二原告办理涉案房屋的转移登记，并为二原告颁发了松房权证宁字第00××××86号、第00XX87号和松房权证宁字第00XX88号、第00XX89号房屋所有权证。2015年10月，案外人石艳军、朱明吉以原松原市房产管理局错误的将其购买的某1号楼7号房和某1号楼6号房登记在二原告名下为由，向本院提起行政诉讼，经宁江区人民法院审理，认为原松原市房产管理局在为二原告办理房屋转移登记时，明知某公司向其提交的房屋所有证所注明的房号和二原告实际购买的商品房房号并不一致的情况下，忽视购房合同，错误将石艳军、朱明吉实际购买的1号楼7号房和6号房登记在二原告名下，依法应予撤销，并作出（2015）宁行初字第34号和39号两份行政判决书，判决：撤销原松原市房产管理局在为二原告颁发的松房权证宁字第00××××86号、第00XX87号和松房权证宁字第00XX88号、第00XX89号房屋所有权证。 另查明：本案第三人印建平实际是挂靠某公司名义开发的某1号楼和2号楼。2016年，贷款人即抵押权人沈树春、陈昭、陈桂香、关学精、孙福廷、吴彦祥将上述借款的债权及抵押权全部转让给沈树春和刘广兴二人。 再查明：沈树春与刘广兴于2017年6月2日向本院申请执行印建平、某公司公正和债权文书。我院作出（2017）吉0702执字1303号民事裁定，查封扣押了包括本案涉案房屋在内的4套商企用房。原告贾雪松、王凯于2019年1月23日提出执行异议，本院作出2019年吉0702执异32号民事裁定，认为二原告的执行异议理由成立，解除了本案涉案房屋的扣押。沈树春、刘广兴对执行异议不服，向本院提起异议之诉，后于2019年12月27日撤诉。2019年12月27日，沈树春、刘广兴与印建平达成《和解协议书》，印建平用其他7套楼房抵顶欠沈树春、刘广兴欠款757.8,805万元，余款65.1,195万元由印建平偿还。并约定解除对包括本案涉案房屋在内的抵押房屋的查封。本院作出（2017）吉0702执1303号之一《执行裁定》，解除了对包括本案涉案房屋的查封。 上述事实，有原告王凯、贾雪松以及第三人刘广兴的当庭确认陈述以及原告提供的商品房买卖合同、不动产发票、某小区房屋使用公约、入住费收据、房屋抵押登记档案、某公司章程、房屋所有权登记档案、（2015）宁行初字第34号和（2015）宁行初字第39号行政判决书、证人证言，第三人印建平提供的商品房买卖合同七份、执行卷宗、执行裁定等在卷为凭。 本院认为：贾雪松、王凯与某公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，可见作为房屋出卖人的某公司具有协助为二原告办理房屋产权变更登记的附随义务，因此对于二原告主张的继续履行合同协助其办理涉案房屋产权变更登记的请求，本院予以支持。2007年9月11日，某公司与二原告签订两份商品房买卖合同，将其涉案的房屋已经出售给二原告，且二原告按照约定给付购房款后，某公司也已经将涉案房屋实际交付给二原告。某公司在2007年7月11日，就已经取得涉案房屋初始产权登记，本应及时为二原告办理产权转移登记手续，但是被告却于2008年4月11日将已经出售给二原告的房屋为他人借款提供抵押担保，其属于恶意抵押行为，构成欺诈。（2019）吉0702执异32号民事裁定书已经认定原告已于房屋被查封前合法占有、使用了争议的房屋。被告某公司将已经出售给原告，并且已经由原告交付了全部房款、占有使用的情况，仍与第三人等签订抵押合同。第三人明知原告占有使用抵押房屋，亦与被告签订抵押合同，属于恶意串通，损害原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的关于涉案房为抵押物的抵押合同无效。根据民法公平、诚信原则以及公序良俗原则，综合本案全部事实及证据，应认定涉及二原告购买的某1号楼2号房和3号房的部分抵押合同无效。对于抵押权沈树春等人因某公司提供的涉案房屋抵押担保瑕疵问题，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条之规定，判决如下： 一、原告王凯、贾雪松与被告松原市某房地产开发有限公司于2007年9月11日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告王凯、贾雪松将位于宁江区某1号楼1单元2号商企房和3号商企房产权变更登记到原告王凯、贾雪松名下。 二、被告松原市某房地产开发有限公司与第三人沈树春、刘广兴之间的抵押合同中涉及原告王凯、贾雪松购买的某1号楼2号房和3号房的抵押合同部分无效。 案件受理费16,960元，由被告负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 员  焦学义 人民陪审员  隋凤书 人民陪审员  杨雅梅 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  李洪然