北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初17005号原告（反诉被告）：刘殿永，男，1954年9月15日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴彦慧，女，1973年11月24日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永兴区。委托诉讼代理人：邓雪冰，男，1973年3月26日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永泰区。原告（反诉被告）刘殿永诉被告（反诉原告）吴彦慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐明祺独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘殿永的委托诉讼代理人张洋，被告（反诉原告）吴彦慧的委托诉讼代理人邓雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘殿永向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原告与被告于2016年5月23日签订的《房屋租用合同》，被告将所承租位于北京市通州区觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺腾退交付给原告；2、判令被告给付原告自2018年6月29日起至实际腾清交付之日止的占用使用费（按每日222元计算）；3、判令被告支付原告违约金160000元，并支付自2018年6月29日至实际付清租金之日滞纳金（按每日千分之五计算）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：位于北京市通州区觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺系原告从案外人刘X处租赁所得，2016年5月23日，原告与被告签署房屋租用协议，约定原告将觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺以每年租金80000元价格出租给被告。租赁期限至2024年6月29日，被告承诺年租金提前一个月交付原告，同时合同约定了其他违约情形。被告依照合同约定交纳了第一年租金80000元，但第二年租金就存在违约情形，未按时交纳，到第三年被告应交纳租金时，原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）吴彦慧辩称：双方签订的合同应属于无效合同，原告应该返还已付租金款，原告出租的房屋没有建设工程规划许可证；原告在本案中存在民事欺诈和欺骗，造成我方无法使用租赁的房屋；原告与被告签订租赁合同无效，无效合同本身不具有法律效力，原告诉请给付房屋租金、违约金、滞纳金的诉求依法不应支持。被告（反诉原告）吴彦慧向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告退还被告租金16．8万元，违约金16．8万元。2、请求法院依法判令原告给付被告装修租赁房屋损失费298721．18元；反诉费、评估费全部由原告负担。事实及理由：2016年5月23日双方签订的《房屋租用协议》，但原告出租给被告的房屋，不能从事商业的餐饮经营，应属于无效合同，因此原告应返还已收租金16．8万元，并支付我方违约金16．8万元。原告出租给被告的房屋不能进行餐饮经营，造成我方装修损失298721．18元，为维护原告的合法权益，诉至本院。原告（反诉被告）刘殿永针对反诉辩称：原告不存在违约情形，现涉案场地依旧由被告在使用，依据合同约定被告应该在2018年5月29日前支付2018年租金，但被告未给付租金，造成违约，应该向被告负担违约金。根据合同约定，即使被告实施室内装修行为，应得到我方同意，被告因装修造成的损失应由他自行负担。经审理查明，2016年5月23日，刘殿永（甲方）与吴彦慧（乙方）签订《房屋租用协议》(以下简称：涉诉合同)约定：租赁场地位于北京市通州区觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺，上下两层530平米，租期为8年，租赁期限自2016年6月29日至2024年6月29日，年租金8万元，乙方承诺年租金提前一个月交付甲方，此房租赁四年后递增年租金的15%，每年92000元整，为后4年每年租金，甲乙双方同意。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，吴彦慧向刘殿永支付租金16万元，并实际占用涉案房屋，并对房屋进行装修。庭审中，吴彦慧称其租赁房屋用于经营餐饮，但因刘殿永出租的该租赁房屋没有相应的建房审批手续，无法办理营业执照，无法进行经营。经本院核实，刘殿永出租的房屋无相应的建房审批手续。经吴彦慧申请，本院委托X资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修进行价值评估，结论为：装修原值为26．55万元，折旧后价值为16．99万元。另查，刘殿永出租的房屋是其从案外人刘X处租赁，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，刘殿永有权对外转租涉案房屋。上述事实，有《房屋租用协议》、《房屋租赁合同》、资产评估报告、鉴定费发票及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因刘殿永出租的房屋并没有取得建房规划许可证等相应手续，故双方的合同应属无效合同，现刘殿永主张确认双方签订的《房屋租用协议》已于2016年5月23日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；刘殿永主张吴彦慧支付违约金及滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因吴彦慧实际占用涉案房屋，刘殿永有权要求吴彦慧支付占有使用费，现刘殿永主张吴彦慧支付占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，计算期间为2018年6月29日至实际付清之日止，计算占有使用费的参照标准为年租金8万元的标准；合同无效后，刘殿永要求吴彦慧腾退位于北京市通州区觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。吴彦慧反诉要求刘殿永退还租金16．8万元的反诉请求，因吴彦慧在2016年6月29日至2018年6月28日期间实际占用房屋，吴彦慧理应支付相应的占有使用费16万元，故16万元不应退还。剩余的0．8万元，吴彦慧并未提供相应证据证明支付给刘殿永此笔款项，且该笔款项并非涉诉合同项下款项，故退还0．8万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；吴彦慧反诉要求刘殿永给付违约金的反诉请求，因双方签订的合同无效，故本院不予支持；吴彦慧反诉要求刘殿永给付租赁房屋装修损失费的反诉请求，装修损失费的具体金额应以评估结论中装修原值26．55万元为准，因为租赁房屋一直由吴彦慧占有使用，结合双方签订的涉诉合同约定的租赁期限以及吴彦慧截止实际占用房屋时间，折算后的房屋装修现值为14．93万元。关于刘殿永与吴彦慧过错比例问题，刘殿永在明知涉案房屋未取得相关建设审批手续的情况下仍对外出租，其存在过错。吴彦慧租赁涉案房屋负有核实相关建设审批手续的义务，但其疏于审查，且在未办理相关营业执照的情况下进行装修，亦存在过错。结合上述情况，本院认为刘殿永承担60%的责任，吴彦慧承担40%的责任。故刘殿永应赔偿吴彦慧装修损失费89580元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴彦慧将位于北京市通州区觅子店金三角北门X国道路东底商X号商铺腾退并交付给原告（反诉被告）刘殿永，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告（反诉原告）吴彦慧支付原告（反诉被告）刘殿永房屋占有使用费（自2018年6月29日至实际腾退之日止，按照年租金80000元的标准计算），于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）刘殿永赔偿被告（反诉原告）吴彦慧装修损失费89580元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）刘殿永的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴彦慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费25000元，由被告（反诉原告）吴彦慧负担10000元（已交纳）；由原告（反诉被告）刘殿永负担15000元，鉴于已被告（反诉原告）吴彦慧预交，由于本判决生效之日起七日内执行清。案件受理费1750元，由原告（反诉被告）刘殿永负担（已交纳）。反诉费5074元，由被告（反诉原告）吴彦慧负担4364元（已交纳），由原告（反诉被告）刘殿永负担710元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  徐明祺二〇二〇年一月十九日书记员  福明鑫