江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6512号原告：何茂珍，女，1955年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐方军（原告何茂珍的女婿），男，1982年2月13日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。被告：太仓中南昌茂服装有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇浏家港飞马路南侧，统一社会信用代码91310116078150949K。法定代表人：何茂珍，该公司执行董事兼总经理。清算组：苏州华明联合会计师事务所（普通合伙人）。清算组负责人：陆华明。委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。原告何茂珍与被告太仓中南昌茂服装有限公司物权确认纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，于2019年12月9日进行了证据交换，并依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。2019年12月9日证据交换，原告何茂珍的委托诉讼代理人齐艳敏、被告太仓中南昌茂服装有限公司的委托诉讼代理人张范文到庭参加诉讼；2020年1月16日开庭，原告何茂珍的委托诉讼代理人徐方军和齐艳敏、被告太仓中南昌茂服装有限公司的委托诉讼代理人张范文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何茂珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令现登记在被告太仓中南昌茂服装有限公司名下的太国用2007地505010032号土地（以下简称涉案土地）的使用权人为原告何茂珍；2.请求确认江苏省太仓市浮桥镇浏家港飞马路47号的房产（地上建筑物，以下简称涉案厂房）属于原告何茂珍所有。原告何茂珍围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2002年1月29日，原告与太仓市立达纺织联合公司（原为刘家港镇的乡镇集体企业）签订《协议书》，约定由原告出资20万元购买太仓市立达纺织联合公司闲置厂房（位于太仓市，协议签订后，原告支付了全部款项，由于历史原因，该部分房产至今未能办理相关权证。2003年7月30日，原告又与太仓市浏家港镇人民政府签订《协议书》，约定由原告出资购买原立达厂（飞马路南侧）的职工宿舍及场地，面积约为3.6亩，其中土地总价为259200元，房屋总价再次确认为200000元，土地房产合计总价为459200元，并在协议中确认已收到原告支付的220000元房屋款。此后由原告占有并使用房屋及土地，2006年12月30日，因为要办理相关产证，太仓市浮桥镇生产经营管理站出具《关于何茂珍土地资产转让结算相关事宜》的说明，要求将原出让总价（包含房产及土地）调整为531200元，并确认截止2003年7月30日，原告己支付转让款370000元，尚欠款161200元，此后原告在2006年12月30日，补齐了剩余的161200元，并有对方出具相关结算凭证予以确认。在办理产证时，由于土地性质为工业用地，个人无法持有，因此根据相关政策要求，原告将自己出资购买的土地证办在被告名下，由被告挂名持有【登记土地证号为：太国用（2007）第505010032号】相关房产，由于历史原因，至今未能办理相关产证。综上，位于太仓市土地为原告单独签署协议并出资购买，并在被告成立之前(被告成立于2004年2月27日)就履行完毕了全部权利义务，相关土地及房产的权利人应为原告。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，原告为涉案土地和厂房的真实权利人，故请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告太仓中南昌茂服装有限公司答辩：1.政府转让涉案土地和厂房是为了招商引资，原告签订涉案土地和厂房的协议书时，被告尚未设立，故当时只能和原告个人签订。2.原告系被告的股东及法定代表人，其是代表公司签订协议书，根据《公司法司法解释三》第二条规定，涉案土地和厂房的实际购买人为被告，并非原告个人。3.从调取的被告工商档案反映，被告于2005年和2006年进行工商年检，2007年未作工商年检，2008年被工商局吊销营业执照，2005年和2006年度的《资产负债表》中明确体现“固定资产原价”一栏为370000元，该370000元就是王昌年已支付的土地房产转让款。4.针对原告的第一项诉讼请求：被告设立后，于2007年6月29日正式和太仓市浮桥镇人民政府签订《国有土地使用权转让合同》，将涉案土地（工业用地）的土地使用权转让给被告并办理了土地证。直至现在，涉案土地仍登记被告名下。5.针对原告的第二项诉讼请求：根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告现主张的涉案厂房为无证厂房，物权未设立；另根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。被告是涉案土地的使用权人，故地上建筑物即涉案厂房应当归被告所有。综上，被告为涉案土地和涉案厂房的所有权人，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下：一、双方无争议的事实。2002年1月29日，太仓市立达纺织联合公司（甲方）和原告何茂珍（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将部分闲置厂房出让给乙方，提供乙方投资建办企业，出让房屋面积1278平方米，每平方价格为156.50元，经协商出让标的为200000元，在甲乙双方签协后10天内，乙方将200000元房款一次性付清，然后双方办理交接手续，根据乙方企业生产需要，甲方可协助乙方办理相关手续，乙方企业必须注册在当地，并按照国家和当地有关部门所规定上交各项规费。2003年7月30日，太仓市浏家港镇人民政府（甲方）和原告何茂珍（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方同意有偿批租土地于乙方投资建办企业，批租土地的地址为原立达厂（飞马路南侧）的职工宿舍和场地，面积约为3.6亩，房屋面积为1278平方米，批租土地的价格为每亩72000元，合计259200元，房屋价格为156.50元/平方米，合计200000元，以上共计459200元。除已付220000元外，其余239200元在该次签协时再付150000元，余额89200元待甲方一个月内把土地证办好，在提交乙方时乙方同时将余额全部付清。乙方所办的企业必须注册在当地，并按照国家和当地政府部门固定上交各项规费。甲方批租给乙方的土地性质为工业性用地，如乙方擅自变用土地性质，挪为它用，应按规定补偿土地差额费用。2006年12月30日，太仓市浮桥镇生产经营管理站出具关于何茂珍土地资产转让结算相关事宜的说明，该说明显示：根据太仓市浏家港镇人民政府与何茂珍于2003年7月30日签订的拍卖协议，太仓市浏家港镇人民政府将其太仓市立达纺织联合公司职工宿舍的所有房产及土地3.6亩批租给何茂珍，总标价459200元，随着土地价格上涨，经党委政府研究决定土地再加价每亩20000元，计土地款增加72000元，合计总出让金额为531200元，至2003年7月30日止已支付出让款为370000元，尚欠款161200元。关于涉案土地和房屋的登记情况。2007年3月25日，江苏省太仓市国土资源局（出让方、甲方）和太仓市浮桥镇人民政府（受让方，乙方；因行政区划变动，原浏家港镇并入浮桥镇）签订《行政划拨土地使用权补办出让合同》【太土补让合（2007）第69号】，约定乙方将原行政划拨取得的土地使用权（地块位于浮桥镇浏家港马北村，土地面积2401.9平方米，原土地用途工业）补办国有土地使用权出让手续，补办出让后土地用途为工业；乙方依据本合同取得的土地使用权，可以转让、出租或抵押。土地使用权转让的，乙方以后接受转让的土地使用者，取代前土地使用者的地位，按合同规定享受并承担土地使用者的权利和义务。2007年6月29日，太仓市浮桥镇人民政府（甲方）和被告太仓中南昌茂服装有限公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定将位于太仓市.9平方米用途为工业用地的土地使用权（包括太土补出合（2007）字第69号出让合同所规定的一切权利、义务）转让给乙方，转让年限为50年，自2007年3月25日起至2057年3月24日止，转让地价为每平方米204元，合计489987.60元。原告何茂珍在乙方处签字并加盖公章。2007年7月24日，上述土地登记至被告名下，土地使用权证号为太国用（2007）第505010032号，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为2401.90平方米。关于房屋的登记情况。原告向法庭提交了2007年6月8日太仓市浮桥镇人民政府出具的证明，该证明记载：2003年7月30日由何茂珍出资购买了我镇原立达纺织联合公司的部分土地（3.6亩）和部分房产（1300平方米）。该幅土地今年在贵局办理国土证手续中，因其房产建造于1995年6月，由于历史的原因未办理房产证，现也无法办理，故恳请贵局在办理土地证时给予照顾。庭审中，原告表示，涉案厂房原为太仓市立达纺织联合公司的职工宿舍，建造于1995年6月，没有相应的房屋登记和建房批复材料。2014年4月15日、2015年4月13日、2018年4月18日，涉案土地先后被上海市普陀区人民法院依法查封，其中2018年4月18日的查封类型显示为续封，结束日期为2021年4月17日，查封文号为（2008）普执字第2216号，备注中注明晟元集团有限公司申请执行太仓中南昌茂服装有限公司等民间借贷纠纷。2019年4月25日，晟元集团有限公司向本院申请对太仓中南昌茂服装有限公司进行强制清算，本院于2019年10月15日出具（2019）苏0585清申1号民事裁定书裁定受理该申请，并出具（2019）苏0585强清1号决定书，指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）为太仓中南昌茂服装有限公司的清算组，清算组的负责人为陆华明。关于被告太仓中南昌茂服装有限公司成立和经营的相关情况，原、被告均明确被告未实际经营，并提供了被告的部分工商档案。被告太仓中南昌茂服装有限公司成立于2004年2月27日，何茂珍和王昌年分别现金出资260000元和240000元，何茂珍担任公司的法定代表人。提交注册资料时，被告提交了王昌年（出租方）和太仓中南昌茂服装有限公司（承租方）于2004年2月29日签订的《房屋租赁合同》一份，该份合同载明出租方将坐落于浮桥镇浏家港飞马路的八间房屋（1278平方米）租给承租方何茂珍使用。二、双方存有争议的事实。为证明原告并非涉案土地和厂房的真实权利人，被告向法庭提交了2005年和2006年被告的资产负债表和对应的经营情况说明。2005年12月31日的资产负债表显示，被告的固定资产原价为370000元，资产总计512634.27元，2006年12月31日的资产负债表显示，被告的固定资产原价为370000元，资产总计536408元，上述资产总计金额和何茂珍签字确认填报内容属实的经营情况说明上的金额相互吻合。原告表示资产负债表只是为了年检所做的材料，表中记载的内容和客观情况不符，如果该资产负债表是真实的，那在2006年12月30日支付了161200元后，2006年的资产负债表中的固定资产原价一栏应显示为531200元。为证明资产负债表中记载的数据不真实，原告向法庭提交2007年3月5日被告向太仓市工商行政管理局的说明，该说明记载：我公司原购买房屋不能适应服装生产，需拆建，由于当时没有办好土地使用证，不能建造厂房，无法生产，现土地使用证正在办理中，因此2006年度还在筹建中。原告所述的筹建情况在2005年和2006年的经营情况说明中亦有体现，何茂珍在2005年的申报材料中所填“亏损原因”为“在筹建无生产”，营业额、产值、税后利润处均为空白，在2006年的经营情况说明中，在“营运状况”处勾选了“筹建”，全年销售（营业）收入、全年利润总额等处均为空白。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告要求对涉案土地使用权进行确权的请求。原告依据其于2003年7月30日与太仓市浏家港镇人民政府签订的《协议书》主张权利，本院认为，该协议中就涉案土地的约定本质上为土地使用权的有偿转让，太仓市浏家港镇人民政府为出让人，原告何茂珍为受让人，双方签订该协议书时涉案土地仍为划拨土地，根据相关法律法规的规定，划拨土地使用权未经批准转让无效。之后，涉案土地虽通过江苏省太仓市国土资源局（出让方）与太仓市浮桥镇人民政府（受让方）进行了补办出让合同，但在补办出让合同的同时，太仓市浮桥镇人民政府又与被告太仓中南昌茂服装有限公司签订了《国有土地使用权转让合同》，原告何茂珍作为太仓中南昌茂服装有限公司的法定代表人在该转让合同上签字，可见其是知晓并同意的，且涉案土地使用权实际也登记在了被告名下，故本院认为，太仓市浮桥镇人民政府又与被告太仓中南昌茂服装有限公司签订的《国有土地使用权转让合同》应为合同双方真实意思表示。本院注意到：1.2002年1月29日，何茂珍和太仓市立达纺织联合公司签订关于涉案厂房的协议书，何茂珍和太仓市浏家港镇人民政府签订关于涉案土地和厂房的协议书一份，按照原告的说法，2003年7月18日（香港）中南国际投资有限公司出具决定书之后，王昌年和浏家港镇人民政府签订的涉案土地和厂房的协议书上的权利和义务全部转让给何茂珍，由何茂珍用个人名义重新签订协议，但从原告提供的2004月2月29日的《房屋租赁合同》来看，又是王昌年将涉案厂房租给了何茂珍使用，两者显然有悖。2.关于涉案土地和厂房买受人的说法。原告表示无论是政府还是后续和国土资源局的续签，都是属于何茂珍主导下的原合同的续签，和被告没有关系，政府的所有材料也都是出具给何茂珍。但本案的特殊之处在于，何茂珍同时也是太仓中南昌茂服装有限公司的法定代表人，且在本案纠纷产生之前，被告于2007年3月5日（办理土地证前夕）向太仓市工商行政管理局的说明中记载的也是“我公司原购买房屋”、“由于当时没有办好土地使用证”、“现土地使用证正在办理中”等字样，该份说明中将涉案土地和厂房明确指向于公司，而非何茂珍个人。3.原、被告均明确太仓中南昌茂服装有限公司自设立后从未经营过，但该公司于2005年和2006年申报的资产负债表中显示有固定资产原价370000元，该金额与2006年12月30日太仓市浮桥镇生产经营管理站出具关于何茂珍土地资产转让结算相关事宜的说明（土地涨价）之前就涉案土地和厂房已支付的款项金额一致。原告则表示该资产负债表的数字并非真实，与客观事实不符，但在法庭要求原告提供公司账册以供核实的情况下，原告也明确表示不存在财务账册这样的东西，无法提供，原告应自行承担相应的不利法律后果。综上，本院认为，原告并未提供充分证据证明其为涉案土地的真实权利人，其依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定请求确认原告享有物权的依据不足，本院不予支持。关于原告要求对涉案房屋进行确权的诉请，本院认为，我国从1987年开始进行城镇房屋所有权登记，涉案厂房建造于1995年，但却未完成登记手续，原告亦明确涉案厂房没有相应的房屋登记和建房批复材料。对于未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理。故本院对原告要求对涉案房屋进行确权的诉讼请求依法不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告何茂珍的全部诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告何茂珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 朱旖雯二〇二〇年一月二十三日法官助理 李牧男书 记 员 陈寒艳