河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6993号原告：信阳市金田物业服务有限公司。法定代表人：方立霞，该公司总经理。地址：信阳市浉河区航空北路中铁领秀城物业服务中心。委托代理人：刘艳明，系该公司员工，特别授权。委托代理人：王聪聪，河南竞远律师事务所律师，一般代理。被告：左金秋，女，汉族，2000年9月2日出生，现住信阳市。委托代理人：文厚成，河南冠南律师事务所律师，特别授权。原告信阳市金田物业服务有限公司（以下简称原告）与被告左金秋（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市金田物业服务有限公司的委托代理人刘艳明、王聪聪及被告左金秋委托代理人文厚成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市金田物业服务有限公司诉称，2014年被告购买中铁建设集团房地产开发有限公司开发建设的中铁领秀城项目福华园小区49号楼101、102、103、201、202、203、301、302、303号九套商业用房，总建筑面积为3924.35平方米。上述九间房屋已经于2014年8月1日交付使用。领秀城小区普通商业用房的物业费是2元/㎡。被告入住领秀城福华园后，原告按照前期服务合同为被告提供物业服务，但是被告拒绝缴纳物业费，经原告多次催收，被告仅向原告支付物业费1400元。截止到目前，被告共拖欠物业服务费共计501715.48元。原告屡次上门催要，被告均拒绝支付。现依法起诉要求判令被告向原告支付从2014年8月1日至2019年12月31日的物业服务费共计501715.48元，并按照每天万分之五缴纳滞纳金（从逾期之日起至支付物业服务费支付之日止）；本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告左金秋辩称，案涉独栋商业楼与小区之间有一道围墙隔开，且旁边进出小区的铁门常年关闭，与小区是两个相互独立的区域，商业楼与小区无法直接进出。案涉商业楼门口临街，卫生是由市政环卫工人打扫，门口绿化是左金秋自己在管理，包括购买、栽种树木及日常维护。案涉商业楼根本无需金田物业公司提供物业服务，客观上金田物业公司也没有提供物业服务。左金秋并未享受到相应的物业服务，金田物业公司无权向左金秋收取物业费。左金秋与金田物业公司没有建立物业管理服务合同关系，金田物业公司要求收取左金秋物业费，缺乏事实和法律依据。案涉商业楼供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地均可以分割，事实上配套设施设备及场地均已独立，案涉商业楼不在物业管理区域内。商品房买卖合同中未明示案涉商业楼属于物业管理区域，也未载明前期物业服务合同约定的内容，案涉商业楼不属于金田物业公司服务及收费的范围。开发商曾口头承诺案涉商业楼独立产权可自行管理，事实上案涉商业楼也是业主左金秋在自行管理，金田物业公司要求交物业费毫无道理可言。退一步而言，假设案涉商业楼属于物业管理区域，金田物业公司起诉时间是2019年10月15日，按诉讼时效三年计算，对于2016年10月15日之前发生的物业费，由于超过诉讼时效，法院不应支持，且物业费标准过高，根据《合同法》第五十四条规定，恳请法院酌情降低至合理范围。原告关于“滞纳金”的诉讼请求缺乏事实和法律依据。金田物业公司声称案涉商业楼已经于“2014年8月1日交付使用”，与事实不符。其主张从2014年8月1日开始计算物业费，缺乏证据支持。请求依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：1、信阳市金田物业服务有限公司的营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体适格。2、中铁建设集团房地产开发有限公司与被告左金秋签订的《商品房买卖合同》，证明被告购买中铁领秀城项目福华园小区49号楼101、102、103、201、202、203、301、302、303号九套商业用房，总建筑面积为3924.35平方米，房屋为现房。3、《前期服务合同》，证明中铁建设公司与信阳市金田物业服务有限公司签订的合同第六条约定：商业服务价格为：2元/月.平方米，违约责任上显示如逾期未交纳物业费，按照每天万分之五交纳滞纳金，且该合同已经在信阳市房产管理中心物业管理科备案。4、被告欠款明细、物业费收据，证明被告自2014年8月1日至2019年12月31日共欠款501715.48元，交纳了部分物业费（103）1400元。5、原告代收水费凭证，侧面证明原告向被告提供了物业服务，如安保、绿化、消防、清扫等服务。6、与被告相邻的其他商铺业主的《物业管理服务协议》及照片。7、原告与地产公司到被告处催收的证明。8、原告向被告催收的台帐。证明原告一直向被告催收物业费。针对原告举证，被告质证如下：对证据1无异议。证据2：合同真实性无异议，证明目的有异议，原告仅仅依据被告的业主身份来收取物业费，明显是缺乏事实和法律依据，且买卖合同中没有明示本案的房屋属于物业管理区域，也没有明示前期物业服务合同约定的内容，本案的房屋不属于物业服务及收费的范围。证据3：本案的房屋不在物业管理区域不该受到该前期的约束，另外开发商与物业公司是一家，物业服务价格以及违约责任实际上是开发商与物业公司一家制定的，该前期服务合同并没有在商品房买卖合同中进行记载，被告在购房时也没有看见该前期物业服务合同，原告方凭一份被告毫不知情的且被告没有参与签订的合同来约束被告，缺乏法律依据。原告提到该合同在房管局备案，并没有提供相关的证据材料。证据4：由于被告所购房屋是独栋的商业楼，一直在自行管理，不属于物业管理的范围，被告没有缴纳物业费的义务，所以被告从来没有交过物业费。原告提到被告交纳了1400元的物业费与事实不符。证据5：原告代收水费，被告方所支付的水费实际是支付给供水公司，原告只是受供水公司的委托代收，该行为不能证明原告向被告提供了物业服务。证据6：该组证据与本案无关，且其他商铺与本案的商铺不一样，本案是独栋的商业楼，是一个独立的区域，不在物业管理的区域之内。证据7：中铁公司出具的证明，该证明没有负责人的签字，不符合证言的形式要件，其次中铁公司与物业公司实际是一家，等于自己给自己作证，没有证明效力。证据8：物业的台账是物业公司单方制作，从形式上而言不能作为证据使用，更不能达到其证明目的。被告左金秋为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：现场照片8张。证明：1、案涉商业楼系临街的单体独栋建筑，不存在与小区共用场地的情形；2、案涉商业楼面向街道，不是在小区内开展经营活动；3、案涉商业楼临街，门口卫生是由市政环卫工人打扫，门口绿化是由业主左金秋自行管理，包括购买、栽种树木及日常维护等；4、案涉商业楼背面与小区之间有一道围墙隔开，且旁边进出小区的铁门常年关闭，与小区是两个相互独立的区域，从商业楼无法直接进入小区，从小区也无法直接进入商业楼；5、由于小区的电能无法满足案涉商业楼的正常使用，业主左金秋针对该商业楼已单独配置一个变压器；6、案涉商业楼基本还处于毛坯状态，尚未使用。针对被告举证，原告质证如下：对照片真实性无异议，证明目的有异议。1、该49号楼属于临街商铺，门前的卫生及安保都是我方物业公司提供。2、属于临街商铺，临街商铺的内部是没有办法进入小区。3、我方已经向其提供了能够使用的电能。4、涉案房屋已经使用，梦源酒店、工商银行、牛肉丸子汤都已经正常营业，且牛肉丸子汤的商户已经向我们缴纳1400元物业费。经审理查明：2014年被告左金秋与中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司（下称中铁公司）签订《商品房买卖合同》，被告购买中铁领秀城项目福华园小区49幢101、102、103、201、202、203、301、302、303号房，总建筑面积为3924.35平方米，约定交房时间为2014年7月15日前。该合同第十一条约定，“自出卖人发出的交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，……，同时买受人承担自交付日起相应的物业管理等各项费用，且该房屋的保修期以本合同约定的交房期限届满之日起开始计算”。合同附件四《合同补充协议》第十一条约定，“买受人承诺在小区业主管理委员会成立前，接受出卖人选聘的物业服务公司，买受人应遵守业主临时公约，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。第十二条约定，“买受人的房屋仅作商业用房使用……”。最后约定“本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力……。”被告左金秋在该补充协议上签字认可。2011年10月20日，原告与中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：中铁公司选聘原告提供前期物业管理服务。座落位置：信阳市浉河区浉河北岸航空路南；管理区域：东至琵琶路、南至滨河路、西至空军第一航空学院、北至航空路。第六条约定，“物业服务收费标准：商业物业为2元/月.平方米……”第七条约定，“业主应于开发商发出入伙通知书之日起交纳物业服务费用……。”该合同于2011年10月26日在信阳市房产管理中心备案。现因被告左金秋未交纳物业服务费，原告起诉来院，要求判决被告交纳自2014年8月1日至2019年12月31日以来拖欠的物业服务费501715.48元及按照每天万分之五缴纳滞纳金178265.04元，并承担本案诉讼费等。本案在庭后调解中，双方就交房时间存在争议，原告认为应当以购房合同约定的交房时间作为交付日，被告称实际交房时间晚于合同约定的时间，时间大概是2016年。本院认为，本案系因业主与物业管理公司之间就物业管理服务费问题引发的物业服务合同纠纷。双方当事人争议的主要焦点一：涉案临街商铺应否交纳物业服务费用的问题。1、本案涉案房屋由中铁公司开发兴建，中铁公司选聘原告提供前期物业管理服务。被告所购房屋虽然属于临街商铺，位于小区的边缘，但在中铁公司与原告签订的《前期物业服务合同》划定的管理区域内，其仍应属于原告物业服务的组成部分。2、虽然原告与被告没有直接签订物业服务合同，但是在被告与中铁公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中，被告签字认可“接受出卖人选聘的物业服务公司，……，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。因此，被告应当按照补充协议约定履行业主义务，交纳物业服务费。3、原告自2011年10月起对中铁公司位于信阳市浉河区浉河北岸航空路南开发区域物业行使管理权至今，被告左金秋作为该开发小区的业主，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，被告关于其涉案房屋系临街商铺，不在物业管理区域内，没有享受到相应的物业服务，也不需要相关物业服务，没有与原告建立物业管理服务合同关系等答辩意见依法不能成立，本院不予支持。被告辩称开发商口头承诺商业楼独立产权可自行管理，因无证据证实，本院不予支持。综上，被告左金秋应当向原告交纳物业服务费。双方争议主要焦点二：物业费起算时间、物业费的诉讼时效、物业费标准、物业费滞纳金。1、本案原告主张物业费起算时间为购房合同约定的交房时间2014年7月15日。但该购房合同第十一条约定“自出卖人发出的交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，……，同时买受人承担自交付日起相应的物业管理等各项费用”。且原告与中铁公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定，“业主应于开发商发出入伙通知书之日起交纳物业服务费用……。”据此，被告交纳物业服务费应以开发商实际交房时间起算，原告主张物业费起算时间应当提交中铁公司实际向被告交付房屋的相关证据。现原告未能提供实际交付房屋的证据，其主张物业费自2014年8月1日起算的请求因证据不足，本院不予支持。被告自认交房时间为2016年，本院酌定原告向被告主张物业费时间从2016年开始起算。2、被告提出2016年10月15日之前物业服务费诉讼时效问题。原告举证证明2015年10月中铁公司参与协调被告商铺物业费用问题，但该证据无法证明2016年10月15日之前物业服务费用诉讼时效的延续，因此，被告抗辩理由成立，本院予以采信。被告应当向原告交纳2016年10月15日之后的物业服务费用。3、物业费标准：商业物业为2元/月.平方米，系原告与中铁公司签订《前期物业服务合同》中的约定，且该合同已在房产管理中心备案，依法成立。被告在与中铁公司签订的购房合同补充协议上也认可“接受出卖人选聘的物业服务公司，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。因此，被告就物业费标准的抗辩无法律依据，本院不予支持。原告主张被告按2元/月.平方米交纳物业费证据充分，本院予以支持。4、关于原告主张物业费每天万分之五的滞纳金，在被告与中铁公司签订的购房合同以及原告与中铁公司签订的前期物业服务合同中均无物业费滞纳金的约定，原告亦没有提供证据证明原被告双方之间关于滞纳金的具体约定，原告提供的与其他业主签订的物业管理协议对被告没有约束力。因此，原告主张被告按照每天万分之五缴纳滞纳金的请求，因证据不足，本院不予支持。综上，被告应当按照2元/月.平方米向原告交纳2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费3924.35×2元/月.平方米×38.5月＝302174.95元，扣除原告已收取被告租赁户的1400元，实际应付300774.95元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告左金秋应于本判决生效后十日内向原告信阳市金田物业服务有限公司支付拖欠的2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费300774.95元。二、驳回原告信阳市金田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10599元，减半收取5300元，原告信阳市金田物业服务有限公司承担2400元，被告左金秋承担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 玮二〇二〇年一月十五日书记员 妥靓芸