北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7364号原告（反诉被告）：吴宝霞，女，1962年11月17日出生，汉族，自述无业，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦圆，女，1989年9月1日出生，汉族，北京市时代九和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中景盛商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：徐克，总经理。委托诉讼代理人：梁凤德，北京高沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕品，北京奥肯律师事务所律师。原告（反诉被告）吴宝霞（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司（以下简称中景盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴宝霞委托诉讼代理人李恒源、张梦圆，中景盛公司委托诉讼代理人梁凤德、吕品到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。吴宝霞向本院提出诉讼请求：1.中景盛公司支付拖欠的2017年1月12日至2017年10月17日期间的租金1228239元；2.中景盛公司支付违约金368471.7元；3.中景盛公司补交免租期即2016年5月28日至2016年7月11日期间租金197572.5元；4.中景盛公司将其工商登记地址从涉案房屋中迁离。事实和理由：吴宝霞与中景盛公司于2016年5月27日签订《房屋租赁协议》，约定由中景盛公司承租吴宝霞位于北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼（日坛国际贸易中心）14层夹层（即15层）1503、1505、1506、1507、1508、1520的房屋用于办公，建筑面积共计878.1平方米，租赁期限自2016年5月28日至2026年7月11日，其中2016年5月28日至2016年7月11日为免租期，2016年7月12日至2018年7月11日期间月租金133544元，租金支付方式为季付，中景盛公司须于每期租期到期前10日内支付下一期租金。双方约定，若因中景盛公司原因导致协议提前解除或终止的，中景盛公司应按照首年租金标准向吴宝霞补缴免租期租金。自2017年1月12日至2017年10月11日，中景盛公司未依约向吴宝霞支付租金，吴宝霞多次催缴，均未果。吴宝霞认为，中景盛公司行为已经构成违约，吴宝霞有权依约解除协议，要求中景盛公司支付欠付租金并承担违约责任、补缴免租期租金。现吴宝霞提起诉讼，请求维护其合法权益。中景盛公司答辩并反诉称：由于涉案房屋一直漏水，导致中景盛公司无法入住、使用，吴宝霞应减免租金，中景盛公司不存在拖欠租金的情况。双方于2016年5月签订租赁合同，签订合同后中景盛公司对涉案房屋进行装修。2016年7月，北京进入雨季，涉案房屋漏水导致无法使用。中景盛公司告知吴宝霞房屋漏水无法使用后，吴宝霞起诉了物业公司及开发商，在该诉讼中，中景盛公司积极与吴宝霞进行配合、索赔。中景盛公司不了解吴宝霞与物业公司及开发商的诉讼情况，在此诉讼期间，中景盛公司只缴纳了2016年7月12日至2017年1月11日两期租金，之后房屋一直处于无法正常使用状态，吴宝霞向中景盛公司发出了解除合同的通知，中景盛公司便提起诉讼，由于当时未及时补交诉讼费，按照中景盛公司自动撤诉处理了。因涉案房屋无法使用，无法实现合同目的，故中景盛公司不存在拖欠租金的情况，不同意吴宝霞前三项诉讼请求。同意第四项诉讼请求，中景盛公司随时能将其工商登记地址从涉案房屋中迁离。中景盛公司提出反诉请求：1.吴景霞返还2016年7月12日至2016年10月11日、2016年10月12日至2017年1月11日两期的租金各400632元及押金267088元；2.吴宝霞支付装修损失585000元、消防费用65000元、空调费用38000元。吴宝霞对反诉辩称：不同意中景盛公司的全部反诉请求，双方签订的租赁合同合法有效。根据双方的租赁协议，中景盛公司对涉案房屋进行了实际占有、使用、收益，除自用外还有转租，产生了相关使用目的和价值，直至2017年10月16日。中景盛公司所述涉案房屋存在漏雨，我方认可。因漏雨，吴宝霞起诉过物业公司，调解进行结案。在该次诉讼中，吴宝霞和物业公司委托的评估机构于2017年4月13日出具勘验笔录，显示涉案六处出租房产中，仅1503房屋部分存在漏雨，占租赁面积不超过6.8%。而且不是每天都在下雨，漏雨情况也极其有限。实际上，中景盛公司和次承租人从未停止使用，吴宝霞也于2016年7月19日之后进行了积极修补，施工方是物业公司。不论从漏雨面积、使用功能的受损均不能构成中景盛公司反诉主张的根本违约、不能实现合同目的，不能成为其迟延支付租金的抗辩理由，故对中景盛公司的反诉请求不予认可。本院经审理查明：2016年5月27日,吴宝霞（出租方、甲方）与众信义德科技（北京）有限公司（承租方、乙方）（以下简称众信义德公司）签订《房屋租赁协议》，约定甲方愿意将坐落于北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼（日坛国际贸易中心A座）14层夹层（即15层）1503、1505、1506、1507、1508室，建筑面积878.1平方米，租给乙方；租赁期限自2016年7月12日至2020年7月11日止，免租期期限自2016年5月28日至2016年7月11日止，自2016年7月12日起开始计算租金等。另查，吴宝霞（出租方、甲方）与中景盛公司（承租方、乙方）签订有《房屋租赁协议书》，签约日期显示为2016年5月27日，约定甲方愿意将坐落于北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼（日坛国际贸易中心A座）14层夹层（即15层）1503、1505、1506、1507、1508、1520房屋，建筑面积共878.1平方米出租给乙方使用；租赁物用途仅限于办公；乙方明知该出租房屋为14层夹层，属于14层产权范围，并没有单独房地产权证，乙方愿意承担无单独产权证可能对出租房屋使用和管理造成的风险，并不因此而延迟、拒绝履行其合同约定义务和法定义务；租赁期限自2016年5月28日至2026年7月11日止，免租期期限自2016年5月28日至2016年7月11日止，自2016年7月12日起开始计算租金。免租期系甲方基于乙方严格根据本协议的约定履行义务给予乙方的优惠，若因乙方的原因导致本协议提前解除或终止的，乙方应当按首年租金标准向甲方补缴免租期租金；本协议签订当日，乙方应支付相当于2个月租金的保证金即人民币267088元及首期3个月租金400632元，以后租金的支付方式以3个月为一期，每期租金于本期租赁起始日前10日支付；若乙方不按时全额交纳以上保证金及租金，甲方有权解除本协议，甲方不予退回乙方所交的保证金与租金，作为乙方支付甲方的违约金；乙方应按本协议规定期限交纳租金及其他应付费用。逾期交纳的，每逾期一日按应付未付款项的千分之五向甲方支付违约金，逾期支付（含不足额支付）超过10日或累计超过30日的，甲方有权解除协议，并要求乙方支付剩余租期总租金20%的违约金，且不退还保证金。违约金不足弥补损失的，乙方应当赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失）。吴宝霞（甲方、交接方）与中景盛公司（乙方、接收方）签订有《房屋交接验收确认书》，交接时间显示为2016年5月27日，经确认书记载，交接内容为按房屋现状交付。双方现场核实确认，甲方移交的涉案房屋符合《房屋租赁协议》约定的交付条件，乙方就此没有异议，乙方应按《租赁协议》的约定使用房屋。中景盛公司对真实性表示认可，但表示双方只是确认过房屋现状，且涉案房屋漏水发生于2016年7月19日。经询，中景盛公司实际系概括继受了众信义德公司就涉案租赁房屋的全部权利和义务，吴宝霞先将涉案房屋交给众信义德公司，中景盛公司于2016年10月继受权利后，与吴宝霞重新签订了签署日期为2016年5月27日的《房屋租赁协议》，同时签署了房屋交接确认书，以众信义德公司接收房屋的时间作为中景盛公司接收房屋的时间，各方均确认众信义德公司对房屋的全部投入所形成的权利义务由中景盛公司继受。中景盛公司向吴宝霞支付了2016年7月12日至2016年10月11日租金667720元（其中包含押金267088元）；中景盛公司向吴宝霞支付了2016年10月12日至2017年1月11日租金共计400632元。庭审中，吴宝霞提交了《催款通知书》、现场张贴照片等用以证明中景盛公司违反协议约定，逾期不支付租金，原告催款未果，依约解除《房屋租赁协议》。中景盛公司对上述证据不予认可，表示双方均默认因漏水原因可以不支付租金，吴宝霞对于这期间的租金损失已向物业方追索了。庭审中，中景盛公司提交了《装饰装修工程施工合同》及装修费用收据，证明中景盛公司对涉案房屋进行装修以及后期的维修共计585000元。吴宝霞对此不予认可，表示合同竣工日期与开具收据的日期不符合一般工程的支付常态，收据不是发票，且没有提供相关的支付记录。吴宝霞交付涉案房屋时已经进行了简单装修，中景盛公司之后没有进行过相关装修。经法院释明，中景盛公司认为涉案房屋已经不具备鉴定条件,故对装修造价不申请鉴定。关于漏水情况，吴宝霞提交了2017年4月13日勘验笔录复印件，用以证明在中景盛公司承租的所有涉案房屋内，仅1503屋顶有大量水浸的痕迹。中景盛公司对真实性予以认可，但表示当时现场勘验时间是4月份，不是雨季，如果4月份都存在漏水现象，到雨季漏水现象会更加严重。同时，中景盛公司提交了微信聊天记录、现场照片、房屋漏水索赔事宜、财产损失清单、财产损失情况及要求并申请证人刘某出庭作证，称中景盛公司因漏水问题遭受了巨大损失且部分房屋一直空置未能入驻，其一直配合吴宝霞向物业公司进行诉讼索赔。庭审中，吴宝霞申请调取（2016）京0105民初67715号卷宗，据2017年10月25日谈话笔录记载，吴宝霞称其要求损害赔偿的房屋包括涉案所有房屋，且折抵的50万元物业费包括承租人的损失。在该案中，本院出具（2016）京0105民初67715号调解书，调解内容为：“一、被告北京兆通置地集团股份有限公司、北京通商汇才物业管理有限公司于本调解书生效后两个月内将位于北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼屋顶做防水修复，保证楼顶不再漏水，如果遇到北京市政府或相关行政部门做出不准施工的相应限制，则上述期间相应顺延；二、被告北京兆通置地集团股份有限公司、北京通商汇才物业管理有限公司赔偿原告吴宝霞五十万元，给付方式为与吴宝霞需要缴纳给北京通商汇才物业管理有限公司的位于北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼14层1401、1402、1403、1405、1406、1407、1408、1420、1421、1422、1423号房屋第二层的物业费折抵。”另，根据众信义德公司在该案中提交的财产损失情况及要求，显示装修损失包括屋顶黑漆520平材料每平米90元，人工费60元，共计78000元；石膏板顶52平，每平280元，共计14560元；矿棉顶36块，每块10元，共计360元；灯具损失2具，每具140元，共计280元。经询，双方均认可于2017年10月11日解除租赁合同。本院认为：本案争议焦点在于被告停止支付租金是否存在合理抗辩，能否视为违约。根据合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据生效调解书和另案调解笔录，漏水问题直至2017年10月25日尚未修复，且修复范围涉及本案全部诉争房屋，与吴宝霞主张的2016年7月19日后完全修复显然不一致。故本院对中景盛公司主张的漏水范围及漏水未能修复的事实予以采信。根据（2016）京0105民初67715号调解书，北京兆通置地集团股份有限公司、北京通商汇才物业管理有限公司赔偿吴宝霞五十万元，可以确认因漏水问题对租赁房屋的使用确实造成了一定程度的妨碍、损害。双方均认可于2017年10月11日解除合同，本院予以确认，本案直至双方租赁关系解除，吴宝霞对中景盛公司因漏水造成的损失未给予补偿或者减免租金，亦未进行修复。在此情况下，中景盛公司暂时停止支付租金不能认为其违约。据此，吴宝霞认为中景盛公司违约要求其赔偿违约金及免租期租金，缺乏法律依据，不予支持。因中景盛公司不存在违约行为，故合同解除后，押金应予以退还。对于占用期间的租金，本院结合漏水情况及中景盛公司对涉案房屋的使用情况，对于吴宝霞要求中景盛公司支付拖欠租金予以酌减三分之一，对于中景盛公司要求退还租金的请求酌减三分之二，均部分予以支持。对于被告反诉中的装修费，吴宝霞否认中景盛公司进行过装修，但根据另案2017年3月7日笔录记载，其明确认可众信义德公司入场前进行了装修，吴宝霞陈述前后不一致，有违诚信原则，故本院采信涉案房屋曾装修的事实。由于中景盛公司系众信义德公司权利义务概括继受人，故其有权主张装修损失。因中景盛公司未提供证据予以证明其装修损失，且经释明其对装修损失不申请鉴定，结合另案笔录对于装修损失的记载情况，故本院酌情确定装修损失为五万元。因中景盛公司对于消防费及空调费损失未提供证据予以证明，该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。中景盛公司在庭审中表示随时能将其工商登记地址从涉案房屋中迁离，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）吴宝霞二〇一七年一月十二日至二〇一七年十月十七日期间租金八十一万八千八百二十六元；二、原告（反诉被告）吴宝霞于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司二〇一六年七月十二日至二〇一六年十月十一日及二〇一六年十月十二日至二〇一七年一月十一日期间租金二十六万七千零八十八元；三、原告（反诉被告）吴宝霞于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司押金二十六万七千零八十八元；四、原告（反诉被告）吴宝霞于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司装修损失五万元；五、被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司于本判决生效后七日内将其工商登记地址迁离北京市朝阳区日坛北路17号院1号楼14层1403房屋；六、驳回原告（反诉被告）吴宝霞的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20948元，由原告（反诉被告）吴宝霞负担9560元（已交纳），被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司负担11388元（于判决生效后七日内支付至本院）；反诉受理费10303元，由原告（反诉被告）吴宝霞负担3486元（已交纳），被告（反诉原告）北京中景盛商贸有限公司负担6817元（于判决生效后七日内支付至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  张午阳人民陪审员  赵婧玮二〇二〇年一月十日法官 助理  张晨璐书 记 员  高 华