北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63090号原告：蔡佳，女，1978年5月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张跃超，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡古，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：北京蓝琼环保科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈昭，执行董事。委托诉讼代理人：程荣鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：郑宇舟，该公司员工。原告蔡佳与被告北京蓝琼环保科技有限公司（以下简称蓝琼公司）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蔡佳及其委托诉讼代理人张跃超、胡古，被告蓝琼公司之委托诉讼代理人郑宇舟、程荣鑫均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蔡佳向本院提出诉讼请求：1、判令蓝琼公司立即将位于北京市海淀区万柳新纪元家园xxx号房屋（以下简称涉诉房屋）腾空后返还给蔡佳；2、判令蓝琼公司按每月34000元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退房屋之日止的占用使用费；3、本案诉讼费由蓝琼公司承担。事实和理由：2019年5月4日10时至2019年5月5日10时，广东省深圳市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台以不考虑租约影响下的房屋评估价值为起拍价（17415020元）进行了涉诉房屋的公开拍卖。2019年5月5日，蔡佳以最高价（17415020元）拍得涉诉房屋，并依约支付了拍卖款。2019年6月13日，蔡佳取得了涉诉房屋的房屋所有权证。2019年6月26日，蔡佳至涉诉房屋要求蓝琼公司腾房，而蓝琼公司于2019年7月1日明确表示不予配合。故请求法院判如所请。蓝琼公司辩称，2014年7月14日，蓝琼公司与涉诉房屋的原产权人北京泰沙投资有限公司（以下简称泰沙公司）签订《房屋租赁合同》，约定由蓝琼公司承租涉诉房屋，租期自2014年7月18日至2029年7月17日，租金总计480万元，与泰沙公司欠付蓝琼公司的借款420万元的本息充抵。签约后，泰沙公司向蓝琼公司交付了涉诉房屋，蓝琼公司对涉诉房屋进行装修后居住使用至今。上述租赁合同已得到广东省深圳市中级人民法院的确认，在相关拍卖公告中均有详细说明，蔡佳在竞拍前对租赁状况系属明知。根据“买卖不破租赁”的原则，蓝琼公司占有涉诉房屋合理、合法，蔡佳要求蓝琼公司腾退房屋没有法律依据。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋建筑面积261.88平方米。2014年5月7日，泰沙公司取得涉诉房屋的所有权证，所有权人登记为泰沙公司。2014年9月17日，珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）取得他项权证，在涉诉房屋上设立了总额17387545元的最高额抵押权。后华润银行依据（2015）深中法商初字第221号民事判决申请执行，广东省深圳市中级人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台（户名：广东省深圳市中级人民法院，网址：http://sf.taobao.com/0755/03）对涉诉房屋进行拍卖。在2019年5月4日的拍卖中，蔡佳以17415020元竞得涉诉房屋。此次竞拍公告列明涉诉房屋“有租赁，租期自2014年7月18日至2029年7月17日，租金已用于抵偿欠款，详见评估报告。本次拍卖起拍价采用不考虑租约影响下的房屋评估价值。起拍价17415020元”，公告所附深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》列明涉诉房屋“不考虑房屋租赁合同的影响，完全市场商品房的公开市场价值为24878600元，考虑租约限制条件影响下，并且新买受人在租约期间未能取得租金收益情况下的价值为16191517元。”2019年6月13日，蔡佳取得涉诉房屋的房屋所有权证，所有权人登记为蔡佳。2019年6月26日，蔡佳向蓝琼公司（原名北京慧则通贸易有限公司，以下简称慧则通公司）提出收回涉诉房屋的要求，遭蓝琼公司拒绝。现涉诉房屋仍由蓝琼公司占有使用。庭审中，蓝琼公司主张其与泰沙公司订立了租赁合同，并据租赁合同合法占有涉诉房屋。就此，蓝琼公司提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，显示：2014年7月14日，泰沙公司（甲方）与慧则通公司（乙方）约定由乙方承租涉诉房屋，租期自2014年7月18日至2029年7月17日，甲方应于2015年3月15日前将涉诉房屋交付乙方，租金第一年至第五年为每年28万元，第六年至第十年每年32万元，第十一年至第十五年租金每年36万元，15年租期的租金总额为480万元；双方商定，本合同中乙方应付的租金总额以甲方所欠乙方的借款420万元、利息60万元，本息合计480万元一次性冲抵；本合同签订的同时双方另行签订以租金抵偿欠款协议，作为本租赁合同不可分割的组成部分；押金30万元，应在签订之日支付。2、《租金抵偿欠款协议》，显示：泰沙公司（甲方）与慧则通公司（乙方）约定2013年7月18日甲方因流动资金需要，向乙方申请借款420万元，双方签订了借款协议；双方协商一致将甲方出租给乙方的涉诉房屋应收的15年租金480万元直接抵偿所欠乙方该笔借款本息约480万元，相抵后，乙方就该笔借款本息和甲方应收房租互不相欠；本协议生效后，甲方向乙方开具租金收据，乙方向甲方开具还款收据，双方凭收据进行交割。3、转账记录，显示2013年7月18日慧则通公司向泰沙公司转账420万元。4、收据，显示2014年7月14日慧则通公司向泰沙公司交纳押金30万元，2014年7月18日慧则通公司向泰沙公司交纳租金480万元。蔡佳认可租赁合同的真实性，但不认可其合法性和证明目的，不认可抵偿欠款协议、转账记录和收据的真实性。蔡佳主张蓝琼公司与泰沙公司存在关联关系，双方不存在真实的借款及租赁关系，双方的租赁合同系恶意串通的无效合同，且租赁合同本身实为以房屋使用权抵债的合同，不适用买卖不破租赁的规则。就此，蔡佳提交如下证据：蓝琼公司2013年至2017年的年度报告，蓝琼公司、北京市金江汇聚贸易有限公司（以下简称金江汇聚公司）、泰沙公司的工商登记档案等证据，显示蓝琼公司2013年至2015年的资产总额分别为100.05万元、99.79万元、99.75万元，盈利均为负值；泰沙公司曾于2018年3月向蓝琼公司提供其名下位于朝阳区西大望路的房屋用于工商登记；陈昭原系金江汇聚公司的股东（出资比例20%），2014年4月，泰沙公司曾将名下万柳星标家园的房屋提供给金江汇聚公司用于工商登记；2019年1月，蓝琼公司成为金江汇聚公司的唯一股东；2019年1月，金江汇聚公司成为泰沙公司的唯一股东。蓝琼公司对上述证据的证明目的不予认可。蔡佳还主张涉诉房屋的租金标准应为每月34000元，并就此提交网络截图等证据，蓝琼公司对上述证据不予认可。另查，2013年6月，金江汇聚公司成为泰沙公司的股东（持股比例30%）；2014年4月，陈昭退出金江汇聚公司，金江汇聚公司的股东变更为郑宇舟、郑东方。虽经释明，蓝琼公司仍明确拒绝向蔡佳支付涉诉房屋的租金，蔡佳则于2019年12月13日当庭表示：如租赁合同有效，现蓝琼公司拒绝支付租金，其主张解除该租赁合同。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，蓝琼公司与泰沙公司签订了租赁合同，并持续占有、使用涉诉房屋至今，而蔡佳在上述租赁合同约定的租期内拍得涉诉房屋，竞拍之时对涉诉房屋的出租状态系属明知，故应认定蓝琼公司与泰沙公司的租赁合同继续有效，新产权人蔡佳仍应受该租赁合同约束。蔡佳主张租赁合同应属无效或蓝琼公司与泰沙公司之间并无真实的租赁关系等，但未就其主张提交充分证据，本院对此不予采信。然而，蓝琼公司签订的《房屋租赁合同》实际包含两个合同关系，即房屋租赁合同关系及以租金抵偿债务的合同关系。依据合同相对性规则，其中以租金抵偿债务的合同仅约束蓝琼公司及泰沙公司，与蔡佳无关。“买卖不破租赁”的规则旨在保护实际使用人的合法权益、维护交易安全、最大限度地发挥物的效用，但并未剥夺新产权人的收益权，新产权人有权依据合同请求承租人支付租金，并可依法、依约行使合同解除权。现经法庭询问，蓝琼公司拒绝向蔡佳交纳租金，蔡佳亦已当庭作出解除合同的意思表示，则双方的租赁合同已于2019年12月13日解除。现蔡佳作为所有权人请求返还房屋，具备事实及法律依据，本院予以支持。蔡佳另主张2019年7月1日至2019年12月13日的占用使用费，而上述费用实属租赁合同项下租金，对此法律概念的认识错误，本院予以纠正，蔡佳请求蓝琼公司支付上述租金具备事实及法律依据，本院予以支持。双方合同解除后，蓝琼公司尚未返还涉诉房屋，蔡佳请求蓝琼公司支付自2019年12月14日起至房屋实际返还之日止的占用使用费具备事实及法律依据，本院亦予以支持。至于上述租金及占用使用费的标准，蔡佳的主张缺乏依据，本院不予支持，并据双方合同予以核算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十九条之规定，判决如下：一、北京蓝琼环保科技有限公司于本判决生效后十日内将北京市海淀区万柳新纪元家园xxx号房屋腾空并返还蔡佳；二、北京蓝琼环保科技有限公司于本判决生效后七日内给付蔡佳2019年7月1日起至2019年12月13日的租金143671.2元，并按每日877元的标准向蔡佳给付自2019年12月14日起至房屋实际腾退之日止的占用使用费；三、驳回蔡佳的其他诉讼请求。案件受理费892元（蔡佳已预交），由北京蓝琼环保科技有限公司负担，于本判决生效后7日内给付蔡佳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二〇年一月二十一日书记员  张锦林