福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终3252号 上诉人（原审原告）：莆田帝源房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道办事处四楼401-406室，统一社会信用代码91350322315522823E。 法定代表人：张锦林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范少阳，福建普阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：郑建伟，男，1974年10月26日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审被告）：陈佩珠，女，1982年5月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人莆田帝源房地产开发有限公司（以下简称“帝源公司”）因与被上诉人郑建伟、陈佩珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝源公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判郑建伟、陈佩珠在解除《商品房买卖合同》后五个工作日内协助帝源公司办理房屋备案登记、预告登记的注销手续；2、本案一、二审诉讼费用由郑建伟、陈佩珠承担。事实和理由：一审判决关于郑建伟、陈佩珠协助办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续尚不具备条件的认定是错误的，属于认定事实错误，应当予以纠正。1、因郑建伟、陈佩珠的严重违约行为导致讼争《商品房买卖合同》被依法解除，郑建伟、陈佩珠理应履行《合同补充协议》第二十四条第（二）项约定的义务，即郑建伟、陈佩珠应在讼争《商品房买卖合同》解除后协助帝源公司办理讼争《商品房买卖合同》备案登记、预告登记的注销手续。2、一审法院认为因讼争房产被法院预查封，故在首付款28万元依法处分后，才能办理涉案房产的合同备案、预告登记的注销手续。帝源公司认为，请求郑建伟、陈佩珠协助办理备案登记和预告登记的注销手续与首付款是否处分无关。首先，预查封并非民事诉讼法规定的查封措施。本案中，涉案房产仅办理了预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，涉案房产所有权依然归帝源公司所有，郑建伟、陈佩珠仅依约享有讼争商品房买卖合同项下的合同债权，预查封的对象仅为郑建伟、陈佩珠在履行商品房预售合同过程中可能取得的可供执行的合同权益，而非房产或房产权属本身，故预查封不影响帝源公司作为房产所有权人的权益，郑建伟、陈佩珠仍应履行在合同解除后的协助办理注销登记等义务。其次，一审法院认为应先处分首付款28万元才能办理备案登记、预告登记的注销手续，那么法院完全可以将28万元进行提存处分，或告知执行法院就涉案首付款向帝源公司进行冻结查封，保护案外申请执行人的权益。一审法院认为该诉求可另行主张，不仅缺乏事实和法律依据，也增加了当事人讼累和诉讼成本，还浪费了司法资源，造成一案二诉二判的不良后果，损害当事人的权益。 郑建伟、陈佩珠未作书面答辩。 帝源公司向一审法院起诉请求：1.依法解除帝源公司与郑建伟、陈佩珠签订的合同编号为201704283的《商品房买卖合同（预售）》及其相关附件，涉案房屋由帝源公司收回；2.依法判令郑建伟、陈佩珠在解除上述合同后五个工作日内协助帝源公司办理房屋备案登记、预告登记的注销手续；3.依法判令郑建伟、陈佩珠承担总房价款20%的违约金186000元；4.本案的案件受理费由郑建伟、陈佩珠承担。 一审法院认定事实：2017年7月15日，帝源公司与郑建伟、陈佩珠共同签订合同编号为201704283的《商品房买卖合同（预售）》及其相关附件，合同约定：郑建伟、陈佩珠购买帝源公司开发的位于仙游县鲤城街道坝垄社区[香港财富中心•吉第(B地块)]5#楼2层203号房产，合同签订日应支付首付款28万元(含已付购房定金5万元)，余款65万元以按揭贷款的方式支付，于合同签订之日起50日内办妥贷款手续并放款至帝源公司账户，超过期限按补充协议执行。同时合同附件十一的补充协议还约定：如因非出卖人原因，贷款机构额度受限或买受人原因，贷款机构不予买受人办理按揭或准予办理的按揭贷款金额低预期导致不足以支付房价余款的，或买受人拒绝办理公积金贴息转商业贷款的，则买受人应在收到通知后二十日内付清其余房价款，否则，视为买受人违约并放弃购房，出卖人有权解除合同并将标的物另售他人，同时买受人应向出卖人承担总房价款20%违约金的违约责任；同时该补充协议针对逾期付款情况进行约定，买受人若未按合同约定时间以一次性或者贷款方式付清购房款的，自约定的应付款期限届满之次日起，逾期超过10日未付款的，出卖人有权单方解除合同；还约定了买受人付清全额房款前，或出卖人保证责任解除前，因涉案被司法机关查封房屋等措施，出卖人可能蒙受损失时，出卖人有权延期办理交房、产权初始登记和转移登记或强行收回房屋，直至出卖人风险解除，出卖人也有权选择解除合同。此后，郑建伟、陈佩珠于2017年7月17日向帝源公司交纳首付款28万元，于同日，帝源公司与郑建伟、陈佩珠对商品房买卖合同向仙游县房地产管理中心进行备案登记，于2017年8月10日对涉案房产向该中心进行了预告登记。然而，因郑建伟、陈佩珠与他人存在纠纷，涉案房产于2017年8月31日、2018年9月26日、2018年11月9日起分别被江苏省南京市建邺区人民法院、一审法院、福建省莆田市城厢区人民法院预查封，导致银行拒绝办理按揭贷款，且经过帝源公司电话通知后，郑建伟、陈佩珠也未按约付清购房余款。为此，帝源公司认为郑建伟、陈佩珠的上述行为已构成根本违约，以上述诉讼请求诉诸一审法院，请求处理。 一审法院认为，帝源公司和郑建伟、陈佩珠所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。因郑建伟、陈佩珠没有按约及时付清约定的购房款，构成违约，故应承担相应的违约责任，帝源公司提出解除双方的商品房买卖合同的主张，符合法律规定和合同约定，予以支持。因帝源公司关于郑建伟、陈佩珠应按购房款的20%支付违约金的请求偏高，根据公平原则，可酌情调整为郑建伟、陈佩珠按购房款的10%支付违约金93000元(930000元×10%)；帝源公司关于判令郑建伟、陈佩珠在解除合同后五个工作日内协助帝源公司办理房屋备案登记、预告登记的注销手续的诉讼请求，因案涉房产已被三个法院分别预查封，故将涉及首付款的处分问题，在首付款28万元未得到依法处分之前，该项诉求的条件尚未成就，故目前不予支持；帝源公司可在条件成就后另行主张该项权利。帝源公司其他不合理的诉讼请求不予支持。因陈佩珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除莆田帝源房地产开发有限公司与郑建伟、陈佩珠于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201704283)。二、郑建伟、陈佩珠应在本判决生效后十日内支付给莆田帝源房地产开发有限公司违约金93000元。三、驳回莆田帝源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费13100元，由郑建伟、陈佩珠负担。 本院二审期间，帝源公司与陈佩珠、郑建伟均没有提交新的证据。 经审理查明，帝源公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定《商品房买卖合同（预售）》中约定合同解除后双方应互相配合办理预告登记注销手续的事实。郑建伟、陈佩珠未到庭参加诉讼，其对一审查明的事实也没有提出书面异议。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，陈佩珠、郑建伟与帝源公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同及补充协议合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。案涉《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第二十四条第二项约定，合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续……。现一审法院已判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，帝源公司与郑建伟、陈佩珠对此均无异议，故郑建伟、陈佩珠应当按照约定，协助帝源公司办理房屋备案登记的注销手续，郑建伟、陈佩珠还应当协助帝源公司办理房屋预告登记的注销手续。一审法院以帝源公司关于要求郑建伟、陈佩珠在解除合同后五个工作日内协助帝源公司办理房屋备案登记、预告登记的注销手续的诉讼请求的条件尚未成就为由，驳回帝源公司的该诉讼请求并不恰当，应予纠正。 综上所述，帝源公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初2757号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初2757号民事判决第三项； 三、郑建伟、陈佩珠应在本判决生效后十日内协助莆田帝源房地产开发有限公司办理房屋备案登记、预告登记的注销手续； 四、驳回莆田帝源房地产开发有限公司一审的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费13100元，由莆田帝源房地产开发有限公司负担2125元，由郑建伟、陈佩珠负担10975元；二审案件受理费100元，由郑建伟、陈佩珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年一月二十日 法官助理黄周翔 书记员高小福 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。