江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5843号原告：郑福女，女，1980年1月15日出生，汉族，住浙江省象山县。委托诉讼代理人：郑昌华，江苏朋德律师事务所律师。被告：苏州金客源投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街146号美嘉商业中心新吴街146-2号，统一社会信用代码913205830763008512。法定代表人：顾大坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷少萍，江苏鼎昆律师事务所律师。被告：苏州美嘉置业有限公司，住所地昆山市张浦镇新吴街146号美嘉商业中心新吴街146-2号，统一社会信用代码913205835726270874。法定代表人：金培泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷少萍，江苏鼎昆律师事务所律师。原告郑福女与被告苏州金客源投资管理有限公司（以下简称金客源公司）、苏州美嘉置业有限公司（以下简称美嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案。依法适用简易程序公开审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。于2019年11月22日公开开庭进行审理。双方各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑福女提出诉讼请求：1、解除原告与被告金客源公司签订的商铺租赁合同；2、被告金客源公司返还原告已支付的物业管理费、租房押金、租金、水电公摊押金61039.87元并赔偿原告装修等各项损失96000元，合计157039.87元；3、被告美嘉公司对被告金客源公司的付款义务承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告变更诉请第2项为判令被告金客源公司返还物业管理费、租房押金、租金、水电公摊押金61039.87元并赔偿原告装修损失59945元，评估费1750元，合计122734.87元。事实和理由：昆山市张浦镇XX街XX号XXmall(张浦)商业广场由美嘉公司投资开发。该项目建成后，美嘉公司委托金客源公司统一运营管理，包括物业管理和商铺租赁。2015年1月4日，原告与金客源公司签订《商铺租赁合同》，金客源公司将XXmall商场XX号商铺出租给原告，原告支付了租金、押金等相关费用并对承租商铺进行装修，购置了经营所需的设备。2015年5月1日，包括原告承租的商铺在内的XXmall商场正式开业。2015年10月21日，因XXmall商场未经消防安全检查擅自投入使用，昆山市公安消防大队作出苏公(消)强执决字(2015)0004号行政强制执行决定书，决定于2015年10月23日XXmall商场整体强制停止使用。2015年10月23日，昆山公安消防大队责令原告等所有商户停止经营并在商场出入口张贴了封条。由于金客源公司出租给原告的XXmall商场的商铺未经消防安全检查，被公安机关强制停止使用，已经无法经营，原告签订合同的目的不能实现，《商铺租赁合同》应该解除。由于合同解除的责任完全在被告，原告有权要求被告返还已收取的费用并赔偿给原告造成的全部损失。美嘉公司委托金客源公司对商铺进行租赁及物业管理，应对金客源公司的赔偿责任承担连带清偿责任。为此提起诉讼。被告金客源公司辩称，金客源公司受实际房屋产权人委托进行管理经营，且房屋在2016年2月份已经通过消防验收，原告的诉讼理由不存在。第二，原告诉请的损失没有依据，原告实际经营一年多，但支付给被告的租金只有3个月，尚欠被告租金9个多月。关于装修损失，不认可原告主张的装修损失96000元，对法院委托评估确定的59945元无异议。被告美嘉公司辩称：原告与美嘉公司没有合同以及其他民事关系，故原告的损失与美嘉公司无关。原告租赁的实际业主为杨某、罗某、史某。为支持其诉请，原告提交证据：1、《商铺租赁合同》、《商铺物业管理协议》；2、收据4份；3、委托书；4、《行政处罚决定书》、《行政强制执行决定书》；5、《室内装饰工程设计合同》、收据、工资单；6、民事判决书；7、装修评估报告；8、评估费发票；9、商户租赁补充协议。两被告提交消防安全检查合格证。被告对原告证据1、4、6、7、8真实性无异议；证据2真实性无异议，但认为原告已经实际经营一年多，租金、管理费只交了3个月，故不需要退还，房租押金和水电押金应抵未缴纳的租金和水电费；证据3真实性认可，但出具该委托书是被告配合原告办理营业执照，不认可原告的证明目的；证据5真实性不认可；证据9是与蔡春飞之间的协议，与本案无关。原告对被告证据认为仅提交了复印件，真实性由法院审核。本院认证认为，被告对原告证据1、2、3、4、6、7、8真实性无异议，本院对此予以确认。其中证据7、8系本案审理过程中依原告申请，本院委托鉴定形成且双方对此无异议，故对原告证据5的关联性，本院不再确认。证据9系被告金客源公司与特定商铺租户签订，内容未反映适用于全体租户，原告主张其中约定的优惠条件适用于包括原告的其他商户，依据不足，关联性本院不予确认。被告证据的证明对象有原告证据6相关内容印证，故本院予以确认。本院经审理查明：被告美嘉公司开发建设的XXMALL商业广场，位于昆山市北侧，以下简称“商场”)，建筑面积7300㎡左右，含地下二层、地上五层。根据招商手册宣传，地下二层是机动车停车场，地下一层是将非机动车停车场改建成美食城，1-4层作为商场使用、5层是量贩式飚歌城。2015年1月4日，被告金客源公司(出租人、甲方)与原告郑福女签订《XXMALL商业广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将商场XX号商铺出租给乙方，建筑面积约为128.58㎡…，租赁用途为销售男装克莱迪，合同第四章4.1约定，该租赁房屋已经竣工验收，符合交付条件。乙方在签订本合同之前已实地查看了该房屋，对租赁房屋现状已有充分了解并愿意接受。4.2租赁期限：自2015年6月1日起至2020年5月31日止，共60个月。4.3装修免租期：自交付日起至2015年5月31日内为装修免租期，装修免租期内乙方仍须缴纳物业管理费。合同第五章5.1约定，租金从2015年6月1日开始起算，2015年6月1日-2018年5月31日(租金2.13元/平/天)、2018年6月1日-2020年5月31日(租金2.5/元/平/天)，合同列表载明具体支付租金的时间、金额。5.3乙方完成对租赁房屋的装修工程后，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。5.6约定开业日：乙方承诺在2015年3月28日开业试营业，于2015年5月1日正式开业。合同第六章6.1约定，乙方在签订本合同当日支付履约保证金24991.13元(金额为起始三个月租金数额)。合同第十二章12.1房屋装修12.1.1乙方在本合同生效后7日内应向甲方递交该商铺的《装修方案》，经甲方审核批准后，方能进场装修。第十四章14.1约定，甲方享有XXMALL商业广场的统一经营管理权。14.1甲方保证对本合同约定的租赁场所享有使用权。第十五章15.4约定，乙方可自行负责进行二次装修或添置相应设施设备，装修及布置必须符合消防、安全管理规范和规定，经甲方及主管部门验收合格后，方能投入使用。合同第十七章17.1约定：任何一方违约导致本合同提前终止或解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用(包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用等)，并赔偿守约方因此遭受的实际损失。17.3。除本合同特别约定的违约责任承担情况外，违约方应按月租金一倍的数额向对方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。此外，合同还约定了商品管理、人员管理、售后服务、保险、房屋装修、修缮与使用、甲乙双方权利义务等事项。双方特别约定，合同中履约保证金24991.13元、2015年6月1日至2015年8月30日租金24991.13元、公摊电费押金2828.76元、2015年2月1日至2016年5月31日间物业费8229.12元，合计61040.14元，减去已付定金25000元，计36340元，由乙方于2015年3月15日前支付。同日，双方还签订了-《商铺物业管理协议》一份，约定物业费交纳时间从2015年2月1日开始计算至2020年5月31日，共计64个月，物业管理费按4元/m²·月计算。铺内水电费由乙方承担，由自来水公司、物业公司抄表结算。公摊电费(包括中央空调、电梯、公共照明等)，从2015年4月1日起算，乙方于本合同签订之日一次性缴纳128.58平*11元/平/月*贰月=2828.76元押金，从2015年4月1日起根据实际发生情况每两月收取；公摊电费收费标准：合同建筑面积128.58平/(一至四楼商场内街)总建筑面积7300平*电费单价*总表度数(当期实际发生)。合同签订时，原告共交纳2015年6月1日至2015年8月30日间房屋租金24991元、2015年2月1日至2016年5月31日间物业费8229.12元、房屋租金押金24991元、水电公摊押金2828.76元。合计61039.88元。该商场于2015年5月1日正式营业，由于商场未经消防安全检查擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，昆山市公安消防大队于2015年8月3日向被告金客源公司出具《行政处罚决定书》，责令该商场停止使用，并处罚款30000元，该行政处罚决定书于2015年8月10日送达被告金客源公司的法定代表人。由于商场一直未停用，昆山市公安消防大队于2015年10月21日出具苏昆公(消)强执决字[2015]0004号《行政强制执行决定书》，于2015年10月23日强制商场停止使用，并在商场出入口张贴封条，致使原告无法继续营业。昆山市公安消防大队于2016年2月26日颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(以下简称消防合格证)，场所名称：苏州金客源投资管理有限公司商鞅路商业中心；地址：张浦镇XX路西侧、XX街北侧；使用性质：商场；场所所在建筑名称：张浦首席商场；场所所在层数：第1层局部、第2层至第四层；场所建筑面积：7306㎡。现原告认为两被告出租给原告的首席mall商场的商铺未经消防安全检查，被公安机关强制停止使用，已经无法经营，原告签订合同的目的不能实现，遂向本院提起诉讼。另查明，两被告曾共同出具《委托书》，内容如下：“兹有苏州美嘉置业有限公司位于昆山商业中心项目，特委托苏州金客源投资管理有限公司统一运营管理(包含物业管理与商铺租赁)”。审理过程中，本院依原告申请，委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司（以下简称评估公司）对XXmall商城XX号商铺装修及附着物市场价值评估。评估公司出具苏东华房估(2019)第202号房产估价报告，估价结果为59945元，原告为此支付了评估费1750元。本院认为，原告与被告金客源公司签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方间成立租赁合同关系。涉案商场于2015年5月1日正式营业，但由于未经消防安全检查擅自投入使用而被昆山市公安消防大队2015年10月23日依法查封，合同无法继续履行，原告承租商铺无法使用，其签订合同的目的无法实现。虽然昆山市公安消防大队于2016年2月26日颁发了消防合格证，但仍无证据证明商场重新开业及原告继续使用相应商铺，亦无证据证明双方就租赁事项重新协商一致，故原告要求解除租赁合同，应予准许。考虑本案送达情况，双方间商铺租赁合同自本案第一次证据交换即2019年6月28日解除。根据租赁合同约定，被告金客源公司享有首席MALL商业广场的统一经营管理权，涉案商场内部进行了二次装修，依法必须向公安机关消防机构申请消防验收，金客源公司作为该商场的消防安全贵任人，在未申请消防验收的情况下擅自开业，昆山公安局消防大队于2015年8月对其行政处罚后也未及时完成二次消防验收，导致商场于2015年10月23日被强制封门，租赁合同无法继续履行，金客源公司对租赁关系终止形成的损失应承担赔偿责任。被告美嘉公司向金客源公司出具委托书，委托金客源公司对商铺进行租赁及物业管理，应对金客源公司的赔偿义务承担连带清偿责任。至于被告辩称租赁商铺的实际业主为杨某、罗某、史某，未提交相关证据，本院不予采纳。原告要求被告返还的物业管理费、租房押金、租金、水电公摊押金，本院分述如下：关于要求返还房屋租金24991.13元的主张，由于该收据明确注明期限为2015年6月1日至2015年8月30日，而原告使用涉案商铺至2015年10月23日才停止营业，故本院对该项主张不予支持。关于要求返还物业管理费8229.12元的主张，合同约定物业费的起算日期为2015年2月1日，原告实际使用商铺264天，按物业费128.58㎡*4元/㎡·月的标准计算，原告应支付物业费4526元（128.58*4/30*264)，原告已交纳物业费8229.12元，故被告金客源公司应退还物业费3703.12元。关于要求退还房屋租赁押金24991元的主张，由于被告的行为造成涉案租赁合同已解除，故本院对原告的该项主张予以支持。关于退还水电公摊押金2828.76元的主张，尽管原告已实际经营264天，但由于被告金客源公司未举证证明原告实际使用水电费的数据，现租赁合同解除，原告所交纳的公摊水电费2828.76元应予以退还。原告要求被告赔偿装修损失，经评估鉴定及双方认可，该部分损失金额59945元，原告已承担评估费1750元，由于被告金客源公司违约，故由其承担该项损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、原告郑福女与被告苏州金客源投资管理有限公司在2015年1月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除。二、被告苏州金客源投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑福女物业管理费3703.12元、房屋租赁押金24991元、水电公摊押金2828.76元，合计31522.88元。三、被告苏州金客源投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑福女装修损失59945元及评估费1750元，合计61695元。四、被告苏州美嘉置业有限公司对被告苏州金客源投资管理有限公司的上述付款义务承担连带赔偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9146元，由原告负担3717元，两被告负担5429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  洪 巍人民陪审员  杨光明人民陪审员  朱 慧二〇二〇年一月十三日书 记 员  丁盈超