宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4085号 上诉人（原审原告）：宁夏隆恒物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新城西街金运小区5号楼吉运快捷酒店368号。 法定代表人:唐海龙，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：纳洪其，男，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏隆恒物业服务有限公司因与被上诉人纳洪其物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106初7544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏隆恒物业服务有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于房屋面积的认定没有法律依据，物业服务费是根据业主拥有的物业的建筑面积缴纳，应按照房屋登记部门登记的面积为据计算物业费。被上诉人还应承担主观恶意欠缴物业费的违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 纳洪其辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，判决正确，上诉人称物业费按照183平米支付，但其房屋是一楼，不应包括地下室面积，且之前的物业公司均按照一层的面积收取的物业费。上诉人认为其属于主观恶意拖欠物业费不属实，其多次主动找到上诉人缴纳物业费，均因面积无法达成一致没有缴纳。 宁夏隆恒物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4849元；2、请求依法判令被告按照每日万分之五支付逾期违约金，直至缴清全部物业费之日止，截止2019年3月31日被告应支付违约金1236元，以上两项合计:6085元；3本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日因被告居住的紫檀水景小区原物业服务公司宁夏富康物业服务公司因故撤出该小区，该公司将物业服务交由原告为紫檀水景小区提供物业服务，所在社区报请金凤区物业办审核后，于2017年6月1日由所在的金宇名庭社区居委会与原告签订了一份《物业服务合同》，合同约定社区居委会选聘原告为紫檀水景小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.8元/月/平方米。物业服务费按年交纳，业主及物业使用人应在每年6月30日前履行交纳义务。如未按时足额交纳物业服务费的，应按每日0.3%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务。合同到期后，原告向社区居委会和街道物业中心申请延长物业服务期限，经街道办领导批示要求社区与原告签订一年期物业服务合同，但因故双方未能签订《物业服务合同》，但原告实际提供了相应的物业服务。被告系紫檀水景小区*室的业主，房屋建筑面积为95.8平方米，2010年7月1日被告与房屋开发商签订了一份《商品房买卖合同补充合同》，合同约定被告购买的房屋包括正一层95.8平方米和负一层（储藏间）87.87平方米，总面积为183.67平方米。负一层系该套房屋的附属组成部分，不办理房屋产权证且房屋产权面积不包括负一层的面积。被告自2016年7月1日至2019年3月31日拖欠原告物业费2529.12元，经原告多次催要，双方因对物业面积产生异议，被告以上述理由拖欠未付。原告经追要无果遂诉至该院，请求依法判如所请。 一审法院认为，被告居住的紫檀水景小区的物业服务经原告承接前物业公司，并经所在社区居委会报请金凤区物业办审核批准后，社区居委会选聘原告为紫檀水景小区提供物业服务并与其签订的《物业服务合同》，属有效合同，对双方及小区全体业主具有法律约束力，双方及全体业主均应自觉全面履行合同的义务。原告按约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约向原告交纳物业服务费。原告要求被告交纳2016年7月1日至2019年3月31日期间物业费的诉请，符合合同的约定及法律的规定，但原告请求缴纳物业费的面积，应按照被告与开发商签订的补充合同对房屋面积的约定收取物业费，即95.8平方米*0.8元/月/平方米*33个月=2529.12元，该院予以支持。原告诉请按照查询的面积183.67平方米收取物业费，不符合双方补充合同的约定，该院不予支持。被告对原告服务期限有异议，但却未提供证据予以证实，该院不予采纳。原告主张的违约金因双方对交纳物业的面积有异议，并非被告恶意拖欠不付，故原告请求支付违约金的诉请，该院不予支持。需要强调的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司的正常运转及日常维护。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告纳洪其于判决生效后十日内支付拖欠原告宁夏隆恒物业服务有限公司自2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2529.12元。二、驳回原告宁夏隆恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告纳洪其负担。 本院二审期间，上诉人未向法庭提交新证据，被上诉人纳洪其向法庭提交收据2份，拟证明在上诉人入住涉案小区之前的两家物业公司均以95.8平米向其收取物业费。经质证，上诉人对该证据不予认可。经审查，上诉人提交的证据不属于二审中的新证据，且其与之前物业公司之间约定的交纳物业费标准和计收依据不影响与本案上诉人向其主张物业费，本院不予采信。 本院查明，上诉人一审提交的银川市不动产登记信息查询单载明金凤区紫檀水景花园*室及地下储藏室所在层为-1-1，建筑面积183.38平方米。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与金宇名庭社区居委会签订的《物业服务合同》中约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。建筑面积一般应以不动产权证书中载明的建筑面积为准。经银川市不动产登记事务中心查询，涉案房屋建筑面积为183.38平方米，则应以183.67平方米作为涉案房屋物业服务费计费面积，一审以被上诉人与开发商签订的合同约定内容确定物业费计费面积错误，本院予以纠正。故被上诉人应向上诉人支付2016年7月1日至2019年3月31日物业费4848.89元（183.67平方米×0.8元/月/平方米×33个月）。对上诉人主张的违约金因双方对物业服务费计费面积存有异议，并非被上诉人恶意拖欠，一审对违约金未予支持并无不当。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤民法院（2019）宁0106初7544号民事判决； 二、纳洪其于本判决生效后十日内支付拖欠宁夏隆恒物业服务有限公司自2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4848.89元； 三、驳回宁夏隆恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人纳洪其负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇二〇年一月二日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;; …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督