德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1491民初1803号 原告孙爱芝，女，1942年7月23日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。 被告德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。 法定代表人文爱武，董事长。 委托诉讼代理人刘洪雷，山东高行律师事务所律师。 委托诉讼代理人时新英，山东高行律师事务所实习律师。 原告孙爱芝与被告德州大壮实业有限公司（以下简称“大壮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙爱芝委托诉讼代理人谭宝华，被告大壮公司委托诉讼代理人刘洪雷、时新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙爱芝向本院提出诉讼请求1.依法判令被告交付原告所购楼房德州市东风东路2555号南外海江南水郡B25号楼1单元1-3层101号，户型（四室二厅）的楼房；2.依法判令被告支付迟延交房违约金1309350（自2012年10月31日起至2019年8月31日合计2494天），诉讼期间的违约金按上述标准计算实际交房之日；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2011年9月2日和2013年6月6日给付被告房款共计1750000元，被告出具两张收款收据。2012年7月4日原告与被告德州大壮实业有限公司签订《德州市商品房买卖合同》购买位于德州市，户型（四室二厅），总价2247736元，根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条交付期限，出卖人应当在2012年10月31日前将符合本合同的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间分别处理；（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同签订后虽经原告多次交涉被告至今未交付楼房，无奈原告诉至法院请求依法判令被告交付楼房并按照合同约定支付逾期交房违约金，望依法公正判决，实现原告诉讼请求。 大壮公司辩称，根据原告的《民事起诉状》及举证的证据，被告认为原告提供的《德州市商品房买卖合同》重要条款被原告单方涂改，涂改部分未与德州大壮达成合意，涂改条款未成立、不发生法律效力。涂改部分条款不能作为本案的审理依据。故此原告诉讼请求缺乏事实与法律的依据，依法应予驳回。一、原告提交的主要证据《德州市商品房买卖合同》（合同编号大壮201200040）（以下简称“《商品房买卖合同》”）中第六条第1款“付款方式及期限”、第十五条第2款“违约金计算方式”的内容被原告于合同签订后单方涂改，涂改部分未与德州大壮达成合意，涂改部分条款未成立、不发生法律效力，不能作为本案审理依据。1、按照商品房买卖的常规程序，房屋买卖前需先进行网上签约备案。具体程序为⑴.交易双方当事人根据网上公示的商品房买卖合同文本协商拟定房屋基本情况、计价方式与价款、付款方式、付款期限、交付期限、违约责任等具体合同条款，进行网上签约备案；⑵.由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的合同；⑶.双方当事人在打印的合同上签字（盖章）。此时的合同内容，是买卖双方基于真实意思表示而达成的合意，双方签字盖章后即成立生效，对双方具有法律约束力。德州大壮与孙爱芝打印网上签约备案的合同并书面签字前，已经就合同内容进行充分协商与确认，该网签备案的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具有《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，该合同真实有效。根据网签备案合同的内容，“买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人支付购房款RMB1000000.00元整（大写壹佰万元整），剩余款项RMB1247736.00元整（大写壹佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整），买受人于2012年7月10日前付清”。孙爱芝在纸质合同上确认签字，即视为对合同全部条款的认可，其中当然地包括对付款期限条款的认可。根据该条款约定，孙爱芝应于2012年7月10日前付清剩余房款。2、《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，《商品房买卖合同》第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。根据以上法律的规定及双方当事人之间的合同约定，如孙爱芝对合同约定存在异议或者有其他意思表示，应当与德州大壮重新协商以确定合同条款，并按约定签订补充协议。在未经与德州大壮协商一致的情况下，孙爱芝将已合法成立并生效的纸质合同第六条约定的付款期限“2012年7月10日前”改为“交房前”、将第十五条第二款“按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”改为“按已付房价款的日0.03%向买受人支付违约金”，该修改行为首先在形式上不符合法律规定与合同约定；其次德州大壮并未在该修改条款处加盖公章或者以其他方式对修改部分予以确认，该修改实质也仅是孙爱芝针对付款期限及延期办理房地产权属证书违约金计算方式等内容作出的单方面要约行为，德州大壮并未对修改条款予以承诺。孙爱芝亦不能举证证明修改部分条款被德州大壮认可或承诺，应当承担举证不能的不利后果，该修改条款依法未成立、不发生法律效力，不能作为本案的审理依据。3、《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同签订后，即将双方合意内容以法定书面形式予以固定，对双方发生法律约束力，任意一方不得擅自变更合同内容。孙爱芝未经与德州大壮协商一致，单方面对合同重要条款进行涂改，违反了《合同法》第八条的规定，涂改部分对德州大壮不发生法律效力。孙爱芝单方面涂改合法成立生效的合同，并以涂改条款为依据请求德州大壮承担违约责任，有违《合同法》的平等原则与诚实信用原则。二、根据真实有效的《商品房买卖合同》，孙爱芝应于2012年7月10日前支付剩余房款，德州大壮应于2012年10月31日前交付房屋。孙爱芝履行期限先于德州大壮的履行期限而届满。孙爱芝履行期限届满后，经德州大壮多次沟通催要，至今未付清剩余房款。德州大壮基于《合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权，是依法行使自己的合法权利、保护自己合法利益，而非违约行为。孙爱芝起诉请求德州大壮支付违约金理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。此外，最新的《全国法院民商事审判工作会议纪要》三（二）中也明确，“履行抗辩权、合同解除、违约责任都是非违约方寻求救济的方式。其中，履行抗辩权是防御性的权利，当事人可以据此拒绝自己的履行，并阻却违约”，根据以上法律规定及会议精神，孙爱芝作为违反在先履行义务方，无权追究德州大壮的违约责任；而德州大壮未交付房屋的行为得基于先履行抗辩权而阻却违约。三、如前所述，德州大壮的行为不构成违约，依法不应当承担违约责任。即使认定德州大壮未交付房屋的行为构成违约，孙爱芝所主张的违约金亦过分高于实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，德州大壮可以请求人民法院予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。案涉《商品房买卖合同》中未约定损失赔偿计算方法，按照以上法律规定，德州大壮逾期交付房屋给孙爱芝造成的损失，应当按照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准确定，鉴于德州市未有主管部门发布的租金标准，该损失应当委托有资格的房地产评估机构评估而确定。确定以上损失后，由人民法院根据《商品房买卖解释》第十六条确定的标准予以调整违约金。综上所述，孙爱芝擅自涂改合法成立并生效的合同，并以此为依据请求德州大壮履行在后履行义务、承担违约金，不符合法律的规定，且有违《合同法》基本原则。为保护合同行为中善良交易人的合法权益，请求法院依法驳回孙爱芝全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了开庭质证。孙爱芝提交三份证据，大壮公司提交五份证据。对当事人无争议的证据，本院认定如下孙爱芝提交的证据二收据两张，证明2013年6月6日向大壮公司付款75万元，2017年3月6日向大壮公司付款100万元(收款事由备注原交款日期2011年9月2日)，共计175万元，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下对孙爱芝提交的证据一德州市商品房买卖合同（合同编号大壮201200040号），证明原、被告双方于2012年7月4日签订合同，根据第八条约定出卖人应在2012年10月31日前将房屋交付给原告，根据第九条逾期超过30日后出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三违约金，被告至今未交付房屋，该房屋不具备交付条件，原告也没有收到过被告的交房通知，被告已构成违约，大壮公司对该购房合同的真实性没有异议，但对该购房合同第六条第一款、第十五条第二款的手写修改部分不予认可，根据合同第二十二条约定“本合同连同附件，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下出卖人一份，买受人一份，房产登记部门各一份。”但大壮公司称其并没有该份合同，对该份证据的真实性本院予以确认，但对合同第六条第一款、第十五条第二款的手写修改部分应结合本案其他证据予以认定；证据三图片四张，证明房屋现状，该房屋现状垃圾成堆，屋内未按装电线线路，不具备交房条件，大壮公司质证称该照片不能反映出照片内的房屋就是本案涉案房屋，也不能证明房屋内没有安装电线线路不具备交房条件，经审查，在孙爱芝未提供其他证据佐证情况下无法证明其主张。对大壮公司提交的证据一德州市商品房买卖合同（在德州市房管中心打印），证明原告提交的合同与双方实际签订时经过网上签订备案的《商品房买卖合同》不一致，其中重要条款被手动涂改，涂改部分未与大壮公司达成合意，涂改条款未成立，不发生效法律效力，原告支付剩余房款的履行期限为2012年7月10日前，而非“交房”前，孙爱芝应当先于大壮公司履行合同义务，孙爱芝质证称该份证据没有原、被告签字或盖章，不予认可，经审查核实后，对大壮公司提交的在德州市房产管理中心官网下载打印的商品房买卖合同，本院对其真实性依法予以确认；证据二下载备案合同的录像，证明大壮公司在德州市房产管理中心官方网站下载网上签订备案的《商品房买卖合同》，该中介来源真实、合法，系打印证据一编号为大壮201200040商品房买卖合同的过程记录，本院对其真实性依法予以确认；证据三竣工工程质量验收报告表，证明外海江南水郡B组团25号楼已于2013年9月1日经建设单位、涉及单位、施工单位、监理单位四方验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件，孙爱芝对该份证据的真实性无异议，对证明内容以及时间有异议，称时间应该是后补的，与加盖公章时间不一致，孙爱芝未提供相反证据推翻，本院对其真实性依法予以确认；证据四竣工工程质量验收报告表，证明外海江南水郡B组团19号楼与本案标的的房屋所在外海江南水郡B组团25号楼同时经四方验收合格，同时具备合同约定的交房条件，该份证据与本案无关联，本院对其不予采纳；证据五《德州市商品房买卖合同》（编号大壮201200038）、（2018）鲁1491民初961号开庭笔录、《德州市商品房买卖合同》（编号大壮201200039）、（2018）鲁1491民初960号开庭笔录，证明2012年7月4日，孙爱芝、孙爱芝、李嗣响于同日分别与德州大壮签订《德州市商品房买卖合同》共4份，孙爱芝与李嗣响所购买B19号楼商品房付款方式为一次性付款，买受人于2013年7月8日一次性付清全款，待房屋具备交房条件后，大壮公司即向买受人交付了房屋，但孙爱芝所购买商品房合同约定买受人应于2012年7月10日前将剩余尾款付清，付款期限届满，大壮公司多次沟通催要，买受人至今未支付剩余房款，四套商品房属同一小区，同一建筑组团、同时经四方验收合格具备交房条件，买受人未按照合同约定付清剩余房款，大壮公司按照法律规定行使先履行抗辩权，不构成违约;孙爱芝质证称“对证据四、证据五与本案无关联性，都是B组团19号楼的交付情况”，经审查，对于开庭笔录，系本院诉讼过程中所制作，本院对其真实性依法予以确认，对于编号为大壮201200038、大壮201200039的商品房买卖合同，系在德州市房产管理中心官网下载打印，本院对其真实性依法予以确认，但该合同的履行与本案无关。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下2012年7月4日，大壮公司作为出卖人与孙爱芝作为买受人签订合同编号为大壮201200040的《德州市商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为德州市房产管理中心，商品房预售许可证号为2011-317。孙爱芝所购房屋坐落于东风东路2555号外海江南水郡Ｂ区。合同第四条约定出卖人与买受人约定按套（单元）计算方式计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米8316.32元，总金额（人民币）大写贰佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整。合同第六条约定付款方式及期限买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人支付购房款计RMB1000000.00元整（大写壹佰万元整），剩余款项RMB1247736.00元整（大写壹佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整），买受人于2012年7月10日前付清（其中合同中此部分有手改内容，内容如下买受人于交房前一次性付清），如逾期未交本公司另行出售此房，已交款项不予退还。合同第八条约定交付期限出卖人应当在2012-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条、第二十一条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同第二十二条约定本合同连同附件，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下出卖人一份，买受人一份，房产登记部门各一份。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。合同最后盖有大壮公司合同专用章及其法定代表人印章，买受人孙爱芝签字。 2013年6月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.9012230），载明孙爱芝向大壮公司付款人民币（大写）柒拾伍万元整，收款事由为房款B25-1-101；2017年3月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.0632248），载明孙爱芝向大壮公司付款人民币（大写）壹佰万元整，收款事由为房款（B25-1-101），原交款人李晓光，原交款日期2011年9月2日。 另查明，外海江南水郡B组团25#楼于2013年9月1日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件。 本院认为，大壮公司与孙爱芝所签订的《德州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同应为合法有效。孙爱芝所提供的其与大壮公司签订的合同编号为大壮201200040的《德州市商品房买卖合同》，其中有两处被手写修改，大壮公司辩称“重要条款被孙爱芝单方涂改，涂改部分未与大壮公司达成合意，涂改条款未成立、不发生法律效力，涂改部分条款不能作为本案的审理依据，孙爱芝的诉讼请求缺乏事实与法律的依据，依法应予驳回”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”本案中，对于合同第六条手写修改部分，孙爱芝提交了手写修改的合同，大壮公司提交了网签备案合同，两份合同上关于付款时间不一致，在孙爱芝未提供充分证据证明该手写修改部分已与大壮公司达成合意情况下，应以房管部门的网签合同为准，即应按约定于2012年7月10日前付清房款。 关于大壮公司是否应将案涉房屋交付给孙爱芝，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。本案中缔约双方对商品房付款期限、交付条件和交房期限等在合同中均有相关约定，当事人应按约定履行合同义务，根据本院对付款期限的认定，约定的孙爱芝付款期限先于大壮公司交房期限，经查明孙爱芝至今未交清房款，故在孙爱芝未交清房款之前，大壮公司有权行使抗辩权不交付房屋，故对孙爱芝请求大壮公司交付房屋的主张，本院不予支持。 关于孙爱芝主张的大壮公司迟延交房的违约金是否支持，本案中经查案涉商品房于2013年9月1日竣工验收，达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，按照约定的交房期限，大壮公司存在迟延交付房屋的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”孙爱芝存在逾期付款的违约情形，大壮公司存在迟延交房的违约情形，故孙爱芝主张大壮公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，大壮公司应按照合同约定即按日向孙爱芝支付已交房价款万分之三自2012年11月1日起至2013年9月1日止期间的违约金。通过查明的事实可知，孙爱芝2011年9月2日向大壮公司付款1000000元，2013年6月6日向大壮公司付款750000元。故违约金为111075元（1000000×0.0003×305＋750000×0.0003×87）。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下 一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙爱芝逾期交房违约金111075元； 二、驳回原告孙爱芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8292元，由原告孙爱芝负担7589元，由被告德州大壮实业有限公司负担703元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员 吕 莹 二〇二〇年一月七日 书记员 张天娇