云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9305号上诉人（原审原告）：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李莲英，女，汉族，1962年1月18日生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：李文静，女，汉族，1983年1月4曰生，住云南省昆明市五华区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：代文俊，男，汉族，1982年12月26日生，住昆明市盘龙区，系李文静丈夫、李莲英女婿。特别授权代理。上诉人昆明天润源物业服务有限公司（以下简称天润源物业）因与被上诉人李莲英、李文静物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2019）云0103民初4049号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决扣除上诉人主张的物业服务费的30%，于法于理不合，二审法院依法应当予以改判，由被上诉人向上诉人支付所欠付的全部物业服务费。第一、物业服务针对的全体小区业主的公共部分的管理及共同利益，而非单个业主的个人利益。因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，被上诉人针对上诉人物业服务的质量抗辩，属于全体业主的共同利益，不应由被上诉人单个业主提出主张。第二、即使物业公司部分物业服务存在瑕疵，对于物业公司今后如何提升物业服务质量以及依法实施物业管理的问题，业主可通过另行主张权利，业主不能据此拒付已实际产生的物业管理等费用。如允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。第三、已交费和未交费的众多业主看到拒交费用等待物业公司起诉即可免除物业费交纳义务，所有人将效仿如此荒唐的理由拒绝交纳物业服务费，那么整个小区抑或整个物业服务市场将会陷入混乱，产生更多矛盾。二、被上诉人逾期支付物业费的行为已经违约，应当依法向上诉人支付逾期付款违约金。综上，上诉人作为溪麓南郡小区的物业服务企业，一直向小区全体业主提供物业服务，小区众多业主也一直按时向上诉人支付物业服务费，上诉人与小区全体业主存在物业服务合同关系，被上诉人作为小区业主之一，应当依法向上诉人支付物业服务费，被上诉人迟延支付物业服务费的行为应当承担相应的违约责任。故请求支持上诉人全部上诉请求。被上诉人答辩称，对天润源物业的上诉请求不予认可，其只愿意承担30%-50%的物业费，二次加压费不应收取；其电力、水利被破坏，请求法院发函公安机关侦办。天润源物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令李莲英、李文静向天润源物业支付2012年7月15日起至2019年12月31日物业服务费人民币8283元（以下均为人民币）、2012年7月15日起至2019年12月31日止的二次加压费537元；2、请求判令李莲英、李文静向天润源物业支付计算至李莲英、李文静实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2012年7月15日起至2019年12月31日为4756.83元）;3、请求判令李莲英、李文静承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：李莲英、李文静于2010年10月15日购买了云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称鹏海公司）开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢25层2510室房屋，房屋建筑面积为58.13方米。2011年9月29日，鹏海公司与天润源物业签订《前期物业服务合同》，约定鹏海公司委托天润源物业提供溪麓南郡一期前期物业管理服务，在本委托管理物业交房后，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用有业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按先交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，原告有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，天润源物业有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，天润源物业有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。李莲英、李文静支付物管费至2012年7月14日后未再支付，故天润源物业诉至法院主张其诉请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，天润源物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对李莲英、李文静具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽双方未重新签订合同，但天润源物业继续为溪麓南郡小区提供物业管理服务，应认定双方存在事实上的物业服务关系；对李莲英、李文静提出前期物业服务合同已到期，天润源物业服务不合法的答辩意见，一审法院不予采纳。李莲英、李文静交纳物业服务费至2012年7月14日，且根据合同约定“物业服务费按年度收取……在物业服务费用到期前15日内予以交纳”，至本案开庭之日，天润源物业有权主张2012年7月15日至2019年12月31日的物业服务费。根据合同约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，李莲英、李文静房屋为高层住宅，建筑面积为58.13平方米，现天润源物业按56.07平方米主张计算物业费属其处分自己诉讼权利，一审法院予以确认，故2012年7月15日至2019年12月31日的物业服务费为7817.59元。因天润源物业未全面举证证明其2012年至2019年的合同履行情况，且根据一审法院现场勘察情况，天润源物业在履行公共设施维护、小区安保等方面确存在不到位的问题，故一审法院酌情扣除天润源物业主张的物业服务费的30%，李莲英、李文静应向天润源物业交纳的物业服务费为5472.31元（7817.59*0.7）。对天润源物业主张的违约金，一审法院认为，因天润源物业履行合同义务存在瑕疵，故天润源物业的该项诉讼请求不予支持。对天润源物业主张的二次加压费，合同有明确约定为6元/月/户，故对天润源物业主张2012年7月15日至2019年12月31日的二次加压费537元符合合同约定，一审法院予以支持。对李莲英、李文静提出天润源物业破坏其水电设施的答辩意见，一审法院认为，其提交的接处警登记表不能证明系天润源物业所为，其未提交其他证据证实其观点，故对其该答辩意见不予采纳。对李莲英、李文静提出其屋内漏水，存在质量问题的答辩意见，一审法院认为，因房屋为其专属部分，质量问题并不属于天润源物业责任范围，故对李莲英、李文静该答辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李莲英、李文静于本判决生效之日起十日内支付天润源物业2012年7月15日至2019年12月31日的物业管理服务费5472.31元、二次加压费537元；二、驳回天润源物业的其他诉讼请求。二审期间，上诉人天润源物业提交了如下证据：第一组：1、《溪麓南郡设备安装合同》、2、《溪麓南郡设备安装合同》、3、《云南增值税专用发票》；第二组：4、《昆明天润源物业服务有限公司溪麓南郡小区16栋B3层水泵房恒压供水一拖三控制柜改造合同》、5、《云南增值税专用发票》、6、《云南增值税专用发票》；第三组：7、《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》及《云南增值税专用发票》；第四组：8、《安全防范系统技术服务合同》、9、《产品购销合同》；第五组：10、《溪麓南郡一期16、17、18栋高层可视对讲系统联网技术服务合同》；第六组：11、各部门现场照片；第七组：12、溪麓南郡业主微信群聊截图；第八组：民事调解书、民事判决书以及执行裁定书各一份。第九组：收费台账。被上诉人向本院提交证据：1、光盘一份；2、小区晾晒衣物照片一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人提交的第一组至第七组证据系上诉人于2019年7月24日后对物业服务进行整改所采取的措施，对其真实性，本院予以确认。第八组证据，与本案无关联性，本院依法不予采纳。第九组证据，被上诉人无异议，本院予以确认。被上诉人提交的证据1、2，因不符合证据的形式要件，本院不予采纳。二审中，上诉人对一审认定涉案房屋建筑面积为58.13平方米有误，该面积应为合同约定的面积，房屋实测面积为56.07平方米，对其余事实无异议；被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。上诉人陈述的该节事实与二审查明的事实相符，对其余事实与一审查明事实一致。另补充查明，《前期物业服务合同》第十一条约定，公共服务项目收费（小区内水表由甲方委托乙方负责抄表到户，水费由乙方代收后支付给甲方）。物业区域内供水、供电、通讯、有线电视等使用费用由最终用户向上述相关市政公用事业服务单位交付使用，乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，乙方有权向最终用户收取相关费用，但不得向业主收取手续费等额外费用，并不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。双方均认可被上诉人因不交纳物业费，上诉人关闭相应的水闸，被上诉人踢坏水闸的门，双方为此发生争议并报警。本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人全额支付物业服务费及违约金。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，被上诉人认为物管服务不到位，具体表现为房屋质量问题，本院认为，涉案房屋开发企业鹏海公司与上诉人即使系关联公司，为同一法定代表人，但二者并非同一民事责任主体，房屋质量问题与物业服务质量也并非同一法律关系，如果被上诉人认为房屋存在质量问题，应向鹏海公司主张，其以此抗辩物业服务不到位无事实和法律依据，本院不予支持。至于被上诉人陈述上诉人关闭相应水闸问题。本院认为，物业公司在特定社区内享有合法的自然垄断地位，其提供的物业管理服务具有排他性和非竞争性，物业公司提供的服务对业主而言具有依赖性和不可替代性。在这种情况下，物业公司如果以业主不交纳物业费行使履行抗辩权为由，对不交纳物业费的业主断水将严重影响业主的正常生活,该行为也违背了诚实守信原则。并且依据《前期物业服务合同》第十一条的约定，上诉人也未提交证据证实其受市政公用事业服务单位委托代收水费，其代收水费、关闭水闸无事实和法律依据，故被上诉人以此抗辩减少相应物业费，本院予以支持。至于被上诉人提出的小区至今存在晾晒衣物情况、停车费收支未公示、物业对小区文化书屋未开发维护和管理等物业服务不到位的情形，业主可以要求物业公司改善，物业公司拒不改善的，业主可以依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院扣减天润源物业30%物业费，交纳二次加压费以及不支持违约金的判决并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费人民币139元，由上诉人昆明天润源物业服务有限公司承担69元，由被上诉人李莲英、李文静承担70元。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇二〇年一月十日书记员  陈 璎