江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0191民初1121号 原告：朱昌桂，女，1962年3月17日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。 被告：中房老龄产业发展江苏有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区东善桥镇。 法定代表人：周英。 委托诉讼代理人：徐建伟，该公司法务。 原告朱昌桂与被告中房老龄产业发展江苏有限公司（以下简称中房公司）民间借贷纠纷一案，由南京市江宁区人民法院于2019年4月1日立案，于2019年7月经南京市中级人民法院指定移送至本院。本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。本案现已审理终结。 原告朱昌桂向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《南京外沙爱玉老年公寓床位租赁合同》；2.判令被告向原告返还租赁款12万元；3.判令被告向原告支付转租费至实际结清租赁款之曰止（暂计至2019年3月为86190元）；4.判令被告向原告退还剩余款87205元以及支付利息至实际结清剩余款之曰止（暂计至2019年3月为39678元）；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：在2015年12月30日，被告（甲方）中房老龄产业发展江苏有限公司与原告（乙方）朱昌桂签订了《南京外沙爱玉老年公寓床位租赁合同》，双方约定：原告租赁被告该老年公寓天健楼三层东3区××××1-2号床位两张，时间自2016年1月1日起至2020年12月31日止。原告在本合同签订的同时向被告一次性缴纳全部床位租赁款为6万×2床二12万元，在2016年1月1日，被告向原告出具了收据2张，说明了租赁款的收款方式是变更结转，同时，说明了变更结转余款为87205元，自2016年1月1日起至返还日止，按14%计算，另外被告向原告出具了1张权益证书，记载了租赁床位的具体位置。在该合同的第四条中，双方约定了委托代办转租协议：被告在承接原告床位转租委托后，全权负责转租期间对该床位的营运和管理，确保原告转租费不受任何因素影响按时足额正常支付。同时，还约定了支付标准与方式，支付标准：实际向原告支付款为26520元/年，支付时间：转租期内，被告每满一年向原告支付一次转租费。第一次支付时间为：2017年1月1日。直至原告收回转租改为自行入住，或者中途解除和到期终止租赁合同。在该合同的第六条约定：本合同条款遇有与公司《床位变更实施方案》【中老龄苏财发(2015)12号】文件精神相违之处，均按本实施方案执行。但是，到目前为止，实际情况是，该合同中的老年公寓的施工建设一直处于停工状态，更谈不上竣工验收和投入运营。在2017年1月1日，被告没有按照合同约定按时足额正常支付转租费，被告也没有退还剩余款及支付利息。另外，被告在2015年12月18日公布《床位变更实施方案》，该方案第五：自由选择、能进能出，允许自由退出，对委托公司进行床位转租的人员，除按年度领取转租费外，对其租期进行转租期间的本金在结束时作一次性返还。综上所述，根据《合同法》及其相关的司法解释规定，原告认为应该解除《南京外沙爱玉老年公寓床位租赁合同》,被告应该向原告返还租赁款，被告须向原告支付转租费，被告应该退还剩余款和支付利息，为了维护原告的合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告中房公司辩称：本案是租赁合同纠纷，对原告的诉讼请求均不认可。不同意解除合同，因为签订合同后还未到期，所以还需继续履行至合同到期。 本院经审查认定事实如下：2014年8月5日，原告朱昌桂（乙方，承租人）与江苏宏飞经济发展有限公司（以下简称宏飞公司，甲方，委托代理单位）签订一份《南京外沙（爱玉）老年公寓床位预租赁合同》，朱昌桂出资175000元用于认购坐落于南京市栖霞区床位，认购期间为1年：自2014年8月5日起至2015年8月40日止，返利标准为以认购总金额的12%返给认购者。朱昌桂于当日交付175000元。 2015年12月18日，中房公司公布《床位变更实施方案》，载明：“为加强八卦洲外沙（爱玉）敬老院投资建设管理工作，进一步理顺租赁床位和投资理财不同类别管理渠道，……拿出部分床位通过床位变更，缓解投资者集中退款资金不足造成的压力。……支付标准：凡参加本次床位变更的缴费标准，按照‘老人老办法’的办事原则，在中房江苏公司没有新政策标准出台前，仍然参照在接管前由宏飞公司2013.05.20制定的床位标准（附后）执行。……用于尾款冲抵和正常领取的转租费实施办法，按照双方签订合同中第四款《委托代办转租协议》办理。逾期支付按照年利率10%计发利息。……允许自由退出：……对委托公司进行床位转租的人员，除按年度领取转租费外，对其租期进行转租期间的本金在结束时作一次性返还。……本次床位变更起始时间统一定为2016.01.01。对此前在‘宏飞公司’名下投资、目前仍需保留床位承租权的投资者，可通过与中房老龄产业发展江苏有限公司重新签订《床位租赁合同》，由公司财务部门将其投资款结转进入该公司名下生效认可。2.床位变更结转费由以下三部分组成：①本金部分：按个人实际投资数计算；②利息部分：在投资者提供的原始凭证中，对利息标准有明确规定的按规定计算；在原始凭证中没有利息标准规定的，其利息参照1年期投资利率的10%计算；③延期补偿部分：从投资到期次日起至2015.12.31变更床位前为延期日。公司对延期抢时间在原利息标准基础上再增加两个百分点。以上资金多退少补，不足可用转租费抵冲，多余按投资款在公司退款时返还。凡未进行床位变更的投资款均按理财投资退款”。 2016年1月1日，经朱昌桂与中房公司核算确认，朱昌桂本金175000元，截至2015年12月31日利息32205元，本息合计207205元，其中120000元结转至新的租赁合同，余款87205元返还给朱昌桂。对此，中房出具收据三张，其中两张收据确认12万元变更床位结转至下一份合同，另一张收据确认变更床位余款87205元，自2016年1月1日起至返还之日止，按14%计算。 2016年1月1日，原告朱昌桂（乙方）与被告中房公司（甲方）签订《南京外沙（爱玉）老年公寓床位租赁合同》，约定朱昌桂租赁南京外沙（爱玉）老年公寓天健楼三层东3区××××1-2号床位两张，房型：标准间，租赁期限五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，租赁款为12万元；朱昌桂将床位转租中房公司运营管理，甲方按照标准间房型的转租费基本支付标准为1300元/床/月，除去15%管理费195元后，实际向乙方支付款为1105元2床×12/月=26520元/年。转租期内，甲方每满一年向乙方支付一次转租费，第一次支付时间为：2017年1月1日，直至乙方收回转租改为自行入住或中途解除和到期终止租赁合同止。 另查明，案涉老年公寓处于停工状态，不具备交付条件。中房公司未支付转租费，未退还余额87205元，未支付余额的利息。原告于2019年4月起诉被告，被告于2019年4月26日收到本案诉状副本。 以上事实，有《南京外沙（爱玉）老年公寓床位预租赁合同》、《理财投资型变更为床位租赁型资金核算申办表》、《床位变更实施方案》、《收据》、老年公寓床位使用权益证书及当事人陈述等证据证实。 本院认为：判断当事人之间法律关系的性质应当以双方权利义务的实质内容为依据。本案中，原告朱昌桂虽与被告中房公司签订涉案老年公寓床位租赁合同，但在中房公司公布的《床位变更实施方案》中，中房公司提出允许投资者自由退出，且转租人员除按年度领取转租费外，对其租期进行转租期间的本金在结束时作一次性返还，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百九十六条对借款合同的定义，原、被告双方在租赁合同及《床位变更实施方案》中涉及的转租费应为借款利息。且案涉老年公寓至今尚未建成、合同所涉床位亦不存在，本院认定原、被告双方之间成立借贷法律关系。朱昌桂要求解除合同，根据《床位变更实施方案》约定，朱昌桂可自由退出，故朱昌桂可随时向中房公司主张返还该借款本金，并要求中房公司支付利息损失。故朱昌桂要求解除合同收回款项，符合双方约定的合同解除的条件。且中房公司至今未能按约支付“转租费”，朱昌桂有权解除合同。故本院对朱昌桂要求解除合同的诉讼请求予以支持。因被告于2019年4月26日收到本案诉状副本，故合同于2019年4月26日解除。关于借款本金，原告朱昌桂最初投入本金175000元，其中120000元转入变更后的租赁合同，该120000元应按合同对转租费的约定来计算利息，折合年利率22.1%；另有余款87205元，应按中房公司收据中载明的年利率14%计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告朱昌桂与被告中房老龄产业发展江苏有限公司签订的《南京外沙（爱玉）老年公寓床位租赁合同》于2019年4月26日解除； 二、被告中房老龄产业发展江苏有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告朱昌桂借款207205元及利息（其中以120000元为基数，按照年利率22.1%的标准；以87205元为基数，按照年利率14%的标准，均自2016年1月1日起，计算至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费3146元，由被告中房老龄产业发展江苏有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  钟诗蔚 二〇二〇年一月二十日 见习书记员  任素芸