辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初136号原告:沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告：倪庆鑫，男，1985年9月24日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：宇惠，女，1960年10月25日出生，汉族，系倪庆鑫母亲，住沈阳市大东区。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，辽宁宏缘商业地产开发有限公司员工，住沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商银行大东支行）诉倪庆鑫、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日受理后依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。原告农商银行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被告倪庆鑫的委托诉讼代理人宇惠到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）辽执异206号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区观泉路XXXX房屋的执行；2、本案的诉讼费由被告倪庆鑫承担。事实与理由：原告与被告宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘公司给付原告贷款本金173,353,460.86元及利息；原告对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异206号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议案件规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护原告的合法权益，恢复对沈阳市大东区观泉路XXXX房屋的执行。倪庆鑫辩称：倪庆鑫是消费者，所以根据相关法律规定可以排除强制执行。倪庆鑫完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条的规定。倪庆鑫于2012年12月12日签订了商品房买卖合同，购买了案涉房产，在买的时候已经支付了全部房款，并实际入住使用，也开具了正式的购买发票，倪庆鑫是在人民法院查封之前就已经购买了合理合法有效的商品房买卖合同，商品房合同上已经写明无抵押，在30日之内给备案。且倪庆鑫这个房子是唯一的住房并已支付了全部房屋款，完全符合执行异议和复议案件规定的第29条的全部条款。所以恳求人民法院支持倪庆鑫的物权期待权优于原告的担保物权，并判处唯一的现在住房归倪庆鑫所有，驳回农商银行大东支行的请求。宏缘公司、谷实未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕其诉讼请求提交了借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）民二终字第127号《民事判决书》拟证明其于2012年5月21日与宏缘公司签订借款合同、抵押合同，并就抵押财产办理了抵押登记手续；其债权、抵押权已经法院生效判决予以确认,其对案涉房屋享有优先受偿权。倪庆鑫提供商品房买卖合同、付款凭证及发票、入住通知单、2014年-2019年采暖费收据、垃圾清运费、水电费收据、无查询结果证明、（2015）大东民小字第02035号民事判决、（2019）辽执异206号执行裁定，拟证明案涉房产其于2012年购买，因开发商迟延交房于2014年入住，交纳了相关费用，其名下仅有一套房产等。对此，本院组织双方当事人进行了质证，倪庆鑫对原告提供的上述证据均不持异议，本院对原告提供的证据予以确认。原告除对倪庆鑫提供的入住通知单复印件不予认可外，对倪庆鑫提供其他证据的真实性均不持异议，但对倪庆鑫提供的付款凭证、销售不动产统一发票、无房产查询结果证明的关联性提出异议，主张倪庆鑫未能举证证明其已按照合同约定交付全部房款，不能推定出倪庆鑫已经支付全额房款的结论，不能证明其符合《执行异议和复议案件规定》第28条及第29条规定；同时倪庆鑫应进一步举证证明其是否婚配，如已婚应提供其配偶名下是否另有住房，如已育还应提供其未成年子女名下是否有住房。因倪庆鑫提供的入住通知单系复印件，除对该证据本院不予确认外，对倪庆鑫提供的其他证据本院予以确认。同时因倪庆鑫提供的垃圾清运费、水电费收据、2014年-2019年采暖费收据及（2015）大东民小字第02035号民事判决能够证明倪庆鑫购房之时交纳了房款、办理了入住并实际入住至今。故对原告提出的倪庆鑫未能举证证明已按合同约定交付全部房款的异议，本院不予支持。由于民政部门无法向倪庆鑫出具书面单身证明，本院照准原告提出的调查令申请。原告持调查令前往沈阳市大东区婚姻登记处调取的回执上载明“大东区婚姻登记处未查询到倪庆鑫的婚姻纪录”。根据各方当事人在庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司与原告签订《借款合同》，约定宏缘公司向原告借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日宏缘公司与原告签订《最高额抵押合同》约定以房产作为抵押物为宏缘公司与原告签订的《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋载于在建工程抵押权登记申请书所附清单之内。本院在审理农商银行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，于当日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，本院作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商银行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商银行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商银行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商银行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘房地产公司追偿；六、驳回农商银行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案执行中，本院于2016年11月15日作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产（含案涉房产）。2019年7月1日，倪庆鑫作为案外人对案涉房屋的查封提出了书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年9月24日作出（2019）辽执异206号执行裁定，认定倪庆鑫对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路XXXXX房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。另查明，2012年12月2日，倪庆鑫与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定倪庆鑫购买宏缘公司开发建设的位于沈阳市大东区XXX房屋。建筑面积83.2平方米，约定于签订合同当日交付全款353,600元。倪庆鑫通过刷卡及现金形式交付了全部购房款，2014年1月24日，宏缘公司向倪庆鑫发出入住通知书，倪庆鑫同日交付了预收电费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费、采暖费等费用，办理入住至今。2015年9月21日，宏缘公司为其出具了销售不动产统一发票。2015年倪庆鑫向沈阳市大东区人民法院提起民事诉讼，请求宏缘公司支付逾期交房违约金6859.84元。2015年9月8日沈阳市大东区人民法院作出（2015）大东民小字第02035号民事判决，认定倪庆鑫与宏缘公司之间签订的《商品房买卖合同》有效，倪庆鑫已依约向宏缘公司交付了全部购房款，宏缘公司直至2014年1月24日才交付房屋。还查明，沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》载明，未查询到倪庆鑫的房屋信息记录。经原告申请，本院向原告出具了（2019）辽民初136号调查令1号，该调查令回执上载明：沈阳市大东区婚姻登记处未查询到倪庆鑫的婚姻记录。上述事实，有《借款合同》、《最高额抵押合同》、本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决、在建工程抵押权登记申请书、（2015）大东民小字第02035号民事判决、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、银行刷卡凭证、《入住通知书》、收款收据、《无查询结果证明》、（2019）辽民初136号调查令1号等证据，业经庭审质证及本院审查，以及一审开庭笔录在卷为凭，本院予以采信，可资认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为倪庆鑫是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，原告与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向原告提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理作出判决，原告对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，倪庆鑫能否对抗原告的优先受偿权，能否享有排除原告对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，倪庆鑫与宏缘公司于2012年12月2日签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；倪庆鑫于2014年1月24日办理了入住手续，交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费，并持续交纳电费、物业费、采暖费等相关费用至今；且根据沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》，未查询到倪庆鑫持有房屋信息记录；在沈阳市大东区婚姻登记处亦未查询到倪庆鑫的婚姻记录；同时，根据沈阳市大东区人民法院的生效判决，倪庆鑫已经交纳了全部房款。据此可知，倪庆鑫在案涉房产被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，同时其已支付全部房屋价款。因此，倪庆鑫作为商品房消费者符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形，倪庆鑫享有排除原告对案涉房产强制执行的民事权益。综上所述，宏缘公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不能支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，拟判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费6604元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  郑锦弘审判员  华 锋审判员  陈 建二〇二〇年一月二十三日法官助理张静书记员李婷