山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)晋0881民初1942号 原告（反诉被告）：张晓军，男，1984年8月24日出生，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：张红建，山西明煌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，山西明煌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翟蓉丽，女，1978年7月5日出生，汉族，住永济市。 委托诉讼代理人：关金龙，山西西厢律师事务所律师。 原告张晓军诉被告翟蓉丽合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。反诉原告翟蓉丽与反诉被告张晓军合同纠纷一案于2019年9月6日立案受理。两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓军的委托诉讼代理人张红建、王凯，被告翟蓉丽（反诉原告）的委托诉讼代理人关金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张晓军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月20日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付租金131666元及逾期付款利息3510元（利息按年利率6%计算，自2018年12月30日起算至2019年6月10日，起诉后利息仍按年利率6%计算，算至款付清止）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原、被告签订了租赁合同，约定由被告承租原告的位于永济市赵坊村南约60亩的土地使用权及地上房产三幢，年租金30万元，承租期限自2018年10月20日至2021年10月19日。合同签订后，原告如约将土地及房屋交给被告使用。但被告只向原告共支付6万元后就不再支付任何租金，经原告多次催要均未果，故诉至法院。 原告依法提交了如下证据： 证据一、运城市中级人民法院（2018）晋08执恢6号民事裁定书一份； 证据二、2018年10月20日租赁合同及被告身份证复印件各一份； 证据三、原告张晓军尾号为0344的建设银行账户流水一份； 证据四、租赁场地照片。 被告翟蓉丽辩称：原告张晓军无权要求被告支付租金131666元及逾期付款利息3510元。根据租赁合同的约定及原告未交付租赁物的客观事实，原、被告之间的租赁合同已经自动解除，原告应当返还被告已支付的6万元款项并承担利息损失。综上，请求法院查明案情，判决解除双方之间的租赁合同；判决原告返还被告已支付的租金60000元及利息。 反诉原告翟蓉丽向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告返还反诉原告已付租金款6万元，并承担反诉原告的利息损失(其中5万元自2018年10月31日起计至付清时止、其中1万元自2018年11月27日起计至付清时止，均按银行同期贷款利率计算)；2、依法判决被告承担反诉诉讼费用。 事实及理由：2018年10月20日，反诉被告将位于永济市赵坊村南约60亩的土地使用权及地上房产3幢以年租金30万元租赁给反诉原告，租赁期自2018年10月20日至2021年10月19日。合同签订后，反诉原告将6万元租金支付给反诉被告，但后经反诉原告核实，反诉被告已将该块土地以同样的合同、租期、租金数额在此之前租给案外人，致使反诉原告无法取得该土地和房产使用权，至今无法进行使用。综上，反诉原告认为，反诉被告系用欺诈手段使反诉原告订立合同，严重损害反诉原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提出反诉，恳请人民法院依法公正审判反诉请求。 反诉原告翟蓉丽提交如下证据： 证据一、2018年10月20日租赁合同一份； 证据二、翟蓉丽支付款项的转账记录。 反诉被告张晓军辩称：反诉原告的反诉请求与事实不符。1.反诉被告对反诉状中所述的合同签订时间、内容及部分付款情况没有异议，但反诉原告称反诉被告已将该土地以相同形式出租给案外人的事实并不存在。事实上，反诉原告翟蓉丽就是涉案场地的实际承租人。涉案场地及房屋原系永济市德科达制砖有限公司所有，翟蓉丽与案外人翟文勃（二人系亲戚关系）为该公司实际控制人和经营者。2016年起，二人在永济市德科达制砖有限公司投资100余万元，取得该公司经营管理权。2018年3月21日，因该公司与反诉被告张晓军有债务纠纷，张晓军于当日通过运城市中级人民法院（2018）晋08执恢6号执行裁定书，取得该公司名下涉案场地及房屋的所有权。2018年5月26日，因该公司原法人王军军及其余相关人员被判处刑罚，翟蓉丽与案外人翟文勃作为该公司实际经营者，为继续经营该公司并获取收益，于10月20日与反诉被告签订了本案的租赁合同，承租原永济市德科达制砖有限公司场地及房屋，并继续使用和经营。本案的租赁合同签订后，反诉被告已向其履行了交付场地及房屋的义务，反诉原告亦实际使用并进行了生产。2.反诉原告称租赁合同解除与事实不符，虽然合同中约定第一期租金在2018年10月20日前支付，如不支付合同自动解除，但翟蓉丽于2018年10月30日逾期向张晓军支付首期租赁款后，张晓军按时收钱并未提出异议，且翟蓉丽之后亦支付了第二期的租赁款1万元，可以认为双方以一致的意思表示对原合同的意思表示做出变更，系真实有效的行为，双方在之后均未行使解除权，合同依然有效。综上，反诉原告主张的因逾期付款导致的合同解除的理由不能成立。 反诉被告张晓军向本院提交如下证据： 永济市人民法院（2017）晋0881刑初147号判决书一份。 经庭审质证，被告翟蓉丽对原告证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性均无异议；对证据四的真实性有异议，该照片不能证实原告向被告交付了租赁物及租赁物现状。反诉被告张晓军对反诉原告证据的质证意见为：对证据一、二的真实性均无异议。反诉被告翟蓉丽对反诉原告证据的质证意见为：对该证据的关联性和证明目的有异议，与反诉原告无关。 本院认为，因被告对原告证据一、二、三的真实性无异议，故本院对原告证据一、二、三的真实性予以确认；原告证据四的影像可以客观反映该照片来源于德科达公司的经营场所，故本院对该组照片予以确认。因反诉被告对反诉原告证据一、二的真实性无异议，故本院对原告证据一、二的真实性予以确认。因反诉被告提交的（2017）晋0881刑初147号判决书系已经生效的裁判文书，故本院对该判决书予以确认，对该判决书中翟文勃的证言及王军军的供述予以确认。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2018年10月20日，原告张晓军（甲方）与被告翟蓉丽（乙方）签订租赁合同一份，该合同的主要内容有：“甲方通过运城市中级人民法院【案号：（2018）晋08执恢6号执行裁定书】取得永济市德科达制砖有限公司的位于永济市赵坊村南土地使用权【土地证号：xxxx】及房产3幢。现甲、乙双方本着公平、公正原则，在自愿协商一致的基础上，达成以下协议条款：1、乙方承租甲方的位于永济市赵坊村南土地使用权（约60亩，具体亩数以土地证的记载为准）及房产3幢。2、乙方承租的期限为三年，自2018年10月20日至2021年10月19日。3、承租的租金为每年叁拾万元人民币（300000元）。付款方式：自本协议达成后至2018年10月20日前乙方先行支付伍万元整（50000元）、2018年12月3日支付壹拾贰万伍仟元整（125000元）、2018年12月30日支付壹拾贰万伍仟元整（125000元）、2019年-2021年每年10月20日之前付租金壹拾伍万元整（150000元）、11月20日之前付壹拾伍万元整（150000元），如不按以上方式付款该合同自动解除及其他内容等。合同签订后，被告分别于2018年10月31日、11月26日向原告支付租金50000元，10000元，合计60000元。剩余租金经原告多次催要均未果。现原告诉至本院请求解除双方之间的合同，并要求被告支付剩余租金131666元及逾期付款利息3510元（利息按年利率6%计算，自2018年12月30日起算至2019年6月10日，起诉后利息仍按年利率6%计算，算至款付清止）。 另查明：2018年3月21日，运城市中级人民法院作出（2018）晋08执恢6号执行裁定书，裁定“一、将被执行人永济市德科达制砖有限公司位于永济市赵坊村南土地使用权[土地证号为xxxx；位于永济市赵坊村南房产[房产证号1幢房产证永政字第00506952号，2幢房权证永政字第xxxx号，3幢房产权证永政字第xxx]作价7453622元（土地使用权作价4203778元、房产作价3249844元），交付申请执行人张晓军抵顶相应债务。被执行人永济市德科达制砖有限公司名下的上述土地、房产所有权自本裁定送达申请执行人张晓军时起移送。二、申请执行人张晓军可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。 被告翟蓉丽与案外人翟文勃系兄妹关系。翟文勃在（2017）晋0881刑初147号刑事案件中作为被告单位永济市德科达制砖有限公司的委托代理人出庭，在该判决书的证人证言第1.对翟文勃的询问笔录中，其陈述：“2016年2、3月份，王军军找到我说他的永济市德科达制砖有限公司资金困难，让我租赁他公司的设备。7月15日，我们达成协议，租赁期限3年，每年租金初步定为30万元，我陆续给公司投资100多万元，三年中我负责生产经营……”；在被告人供述和辩解第1.王军军在询问笔录及讯问笔录中陈述：“2014年，张晓军将我告到运城中级人民法院，现在中院将这片土地查封了。德科达公司的土地在2013年的时候抵押给了张晓军，已经在永济市国土局办了他权证。现在德科达有限公司已经开始运营，是翟文勃投资运转的，前三个月收入作为运营资金，三个月以后利润的60%用于归还投资户的钱。翟文勃目前投资了100多万元”。 本院认为：原、被告于2018年10月20日签订的租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故属有效合同。双方当事人均应依照合同的约定行使权力、履行义务。本案中，经永济市人民法院（2017）晋0881刑初147号判决书中对翟文勃的询问笔录及王军军的询问笔录及讯问笔录可以证实在原、被告签订租赁合同前，案外人翟文勃已经实际占有涉案土地及房屋、即永济市德科达制砖有限公司，并在内进行生产经营活动；被告翟蓉丽作为翟文勃的妹妹与原告签订租赁合同后，向原告支付了租金，继续在永济市德科达制砖有限公司内进行生产经营活动，原告亦接受了租金，系双方对租赁合同的实际履行行为，参照《中华人民共和国物权法》第二十五条“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”之规定，可以认定原告系以简易交付的方式履行了向被告交付出租物的义务，故本案原告无需对租赁标的的交付进行举证，本院对被告关于原告未履行交付租赁物的辩驳意见不予采纳。被告在其支付了60000元租金后，经多次催要，仍未按合同约定的付款时间及数额向原告支付租金，其行为已经构成违约，现原告主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告的主张符合法律规定，本院对被告关于合同自动解除的辩驳意见不予采纳，对原告的该项诉请予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第一百零七条“任何人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告应当支付原告租金并承担利息损失。关于原告主张的租金131666元及利息，其计算标准有误，本院应当遵循公平原则，合理确定租金数额。具体的计算方式：日租金：300000元÷365天=821.9元/天，天数：2018年10月20日至2019年6月10日共计233天，总额：821.9元/天×233天=191502.7元，被告实际已向原告支付60000元，剩余租金为：191502.7元-60000元=131502.7元；利息的计算方法：按131502.7元，年利率6%，自2018年12月30日起，计至2019年6月10日；自2019年7月17日起，计至款付清之日止。 基于前述法律规定及本院确认的证据与事实，本院对反诉原告的诉求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张晓军与被告翟蓉丽于2018年10月20日签订的租赁合同； 二、被告翟蓉丽于本判决生效之日起支付原告张晓军剩余租金131502.7元并承担利息（利息的计算方法：按131502.7元，年利率6%，自2018年12月30日起，计至2019年6月10日；自2019年7月17日起，计至款付清之日止）； 三、驳回反诉原告翟蓉丽的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本诉案件受理费3003.6元，由原告张晓军负担81.6元，由被告翟蓉丽负担2922元；反诉案件受理费1300元，由反诉原告翟蓉丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  谢焕玲 人民陪审员  曹养贵 人民陪审员  李竹勤 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  申 童