山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初9291号原告（申请执行人）：济宁市任城区融通小额贷款有限公司，住所地：本区环城西路23号，统一社会信用代码：91370811683234032M。法定代表人：徐国柱，董事长。委托诉讼代理人：刘西欣（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静静（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。被告（案外人）：宋海亮，男，1978年7月12日出生，汉族，住济宁市梁山县。委托诉讼代理人：宋培森（特别授权），梁山鸿运法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：山东新恒源贸易发展有限公司，住所地：本区洸河路103-17号，统一社会信用代码：913708116657297446。法定代表人：孙明忠，总经理。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司与被告宋海亮、山东新恒源贸易发展有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的诉讼代理人刘西欣，被告宋海亮的诉讼代理人宋培森到庭参加诉讼。被告山东新恒源贸易发展有限公司经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令继续对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内土地使用权强制执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告山东新恒源贸易发展有限公司借款担保合同纠纷案，原告于2013年10月9日向贵院起诉，贵院于2013年11月13日出具了（2013）济中区商初字第738、739、740号民事调解书。在诉讼中，原告申请贵院于2013年10月10日查封了山东新恒源贸易发展有限公司名下的土地使用权，证号为梁国用（2012）12-132。调解书生效后，原告向贵院申请强制执行。在执行过程中，被告宋海亮对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内土地使用权提出执行异议，任城法院审查后作出（2018）鲁0811执异790号执行裁定书，裁定中止对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内土地使用权的执行。原告去梁山县不动产中心调查得知，被告山东新恒源贸易发展有限公司并未对梁山县泊岸景园10-2号楼202室向梁山县不动产中心做初始登记。被告山东新恒源贸易发展有限公司无权出售房产，因此被告山东新恒源贸易发展有限公司与被告宋海亮之间的合同为无效合同。原告认为，任城法院查封、执行涉案土地，法律事实依据充分，被告宋海亮主张排出执行异议不能成立。为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告宋海亮辩称，一、涉案楼房具有商品房预售许可证，答辩人与被告山东新恒源贸易发展有限公司签订的商品房买卖合同，不违反任何强制性法律规定，该合同合法有效。且购买涉案商品房的时间及实际占有时间均在原告查封之前。二、答辩人的权利优于被答辩人的查封。需要重点说明的是，答辩人签订购房合同，已实际占有使用房屋，并缴纳了相关费用。三、答辩人的权利是属于为生活所需的基本居住权。由于合同签订在先，占有在先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；答辩人购买涉案商品房依法具有排除被答辩人执行的权利。综上所述，请依法驳回对答辩人的诉请。被告山东新恒源贸易发展有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：一、国家企业信用公示系统查询信息一份。证明内容：被告山东新恒源贸易发展有限公司原名称为山东新恒源投资发展有限公司。二、原济宁市市中区人民法院(2013)济中区商初字第738、739、740号民事调解书一份。证明内容：2013年11月13日，经原济宁市市中区人民法院(2013)济中区商初字第738、739、740号民事调解书确认，原告对被告山东新恒源贸易发展有限公司享有合法债权。三、协助执行通知书三份及送达回证两份。证明内容：被告山东新恒源贸易发展有限公司未能履行生效法律文书所确定的给付义务，人民法院依法查封了被告山东新恒源贸易发展有限公司名下的土地使用权【权利证书编号：(2012)12-132号】，并向登记部门送达了执行裁定和协助执行通知书。人民法院对涉案房产的查封程序符合法律规定。四、济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811执异790号执行裁定书。证明内容：被告宋海亮以涉案房产为其所有为由，向济宁市任城区人民法院提起执行异议。2018年11月16日，济宁市任城区人民法院作出(2018)鲁0811执异790号执行裁定书，裁定中止了对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内的土地使用权的执行。原告依法提起执行异议之诉，符合法定程序。五、梁山县不动产登记信息查询证明。证明内容：被告山东新恒源贸易发展有限公司开发的涉案房产没有办理预售登记，山东新恒源贸易发展有限公司与宋海亮签订的房产买卖合同为无效合同。被告宋海亮的质证意见是：证据一、二，与被告宋海亮无关，不发表质证意见。证据三、四，无异议。证据五，真实性无异议，对其证明观点有异议。山东新恒源贸易发展有限公司与宋海亮签订的合同为有效合同，其有预售许可证。被告宋海亮提交了如下证据：一、征地协议书一份、申请一份、收款收据一份、商品房买卖合同一份、商品房预售许可证一份。证明宋海亮与山东新恒源贸易发展有限公司签订的商品房买卖合同真实有效，且宋海亮已以土地使用权置换涉案楼房的方式付清全部房款。二、水电费收据八张、装修费收据两张、奥德燃气收据十五份、梁山奥德燃气有限公司置换通气单一份、交房通知书一份、钥匙领取登记表一份、济宁摩天物业有限公司出具证明一份。证明涉案房屋在法院查封前，已实际交付被告宋海亮，被告实际占有使用和居住。三、梁山不动产登记信息查询证明一份。证明被告宋海亮除本案所涉楼房外，无其它住房。四、房屋内部结构录像一份。证明涉案房屋经宋海亮装修用于家庭实际居住生活。五、山东省济宁市中级人民法院民事判决书一份。证明与涉案房产在同一小区、同一案情的他人楼房，已被济宁市中级人民法院判决中止执行。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的质证意见是：证据一，真实性无异议，但与本案没有关联性。该一方主体是宋海亮，一方是梁山新恒源置业有限公司，该公司并非本案涉案主体，也非登记的土地使用权人。对于申请书，因该申请书为宋海亮单方书写，且为复印件，不能作为有效证据使用。对于买卖合同，真实性无异议，但是无法证实与本案具有关联性。该买卖合同签订的主体一方是宋海亮，一方是山东新恒源投资置业有限公司梁山分公司，该公司也非本案主体。也不是查封土地使用权人，该合同与本案没有关系。因以上证据所涉主体并非本案开发商，也非查封土地的使用权人。无法证实宋海亮已经交清了涉案房款，且签订了合法有效的买卖合同。对于被告提交的房屋预售许可证，对其真实性及证明内容均不认可。根据原告向法庭提交的不动产登记信息查询证明，宋海亮以及山东新恒源贸易发展有限公司均没有不动产登记信息，足以证实涉案房产没有不动产初始登记，也没有办理相关预售许可证。证据二，真实性无异议，但只能证实宋海亮对该房产进行了使用，无法证实不动产的所有权以及为合法使用。证据三，真实性无异议，该证据也可以证实，宋海亮购买的涉案房产，并未进行网签或者不动产预告登记。证据四，真实性无异议，质证意见同证据二的质证意见。证据五，真实性无异议，与本案不具有关联性，不发表质证意见。被告山东新恒源贸易发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃答辩、质证的权利。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：山东新恒源贸易发展有限公司，历史名称有梁山新恒源置业有限公司、山东新恒源投资发展有限公司（下属山东新恒源贸易发展有限公司梁山分公司）。2009年11月9日，梁山新恒源置业有限公司（甲方）与宋海亮（乙方）签订征地协议书，载明：为发展梁山经济，支持梁山建设，经报县政府同意，通过梁山县国土资源局收储，甲方经过合法竞拍取得茶庄村委会土地一宗，乙方有一块0.55亩土地在该宗土地内，经双方协商，现将有关条款签订如下：……经甲乙双方协商，确定以甲方开发的小区内140m2住宅一套，最大面积车库一个跟乙方进行置换……办理完土地手续后，该土地所有权归属甲方……该转换房屋交付使用后所有权归乙方，证件（包括房产证、土地使用证及车库证件）办理由甲方全权办理在宋海亮名下。山东新恒源投资发展有限公司在该宗土地上开发商品房建设，小区名称为泊岸景园。2010年4月30日，有关部门向该公司颁发泊岸景园8号、10号楼《商品房预（销）售许可证》。2011年12月13日，山东新恒源投资置业有限公司梁山分公司与宋海亮为落实上述征地协议书的约定签订《商品房买卖合同》。买受人所购商品房泊岸景园第10号楼2单元2层西户，建筑面积173.59平方米，397521.1元，车库23.16平方米，53268元，合计450789.1元。2012年1月11日，山东新恒源投资置业有限公司梁山分公司向宋海亮发出交房通知书，宋海亮补交了房屋差价款及其他应交款项，领取了房屋钥匙，从此开始对泊岸景园第10号楼2单元2层西户的房屋占有使用。济宁市任城区融通小额贷款有限公司诉山东新恒源贸易发展有限公司等借款担保合同纠纷三案，原济宁市市中区人民法院于2013年11月13日作出(2013)济中区商初字第738、739、740号民事调解书，确认原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司对被告山东新恒源贸易发展有限公司享有合法债权。在上述案件审理过程中，原济宁市市中区人民法院采取财产保全措施，于2013年10月10日查封了山东新恒源投资发展有限公司的土地使用权【证号：(2012)12-132号】，并在案件执行过程中续封。在该案执行过程中，宋海亮向本院提出执行异议，请求解除对土地证号(2012)第12-132号业主住宅部分土地的查封。本院经审查，于2018年11月16日作出（2018）鲁0811执异790号执行裁定书，裁定中止对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内的土地使用权的执行。原告于2019年7月12日领取该裁定书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖和同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，宋海亮作为买受人提出执行异议，须符合上述法定条件。以土地置换房屋，类似于以旧房拆迁安置新房，视为相应房款已经付清。故宋海亮就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求继续对梁山县泊岸景园10-2号楼202室占压范围内土地使用权强制执行，理由欠妥，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下:驳回原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费为7263元，由原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  田鹏学人民陪审员  朱宁民人民陪审员  郝延舫二〇二〇年一月十日书 记 员  郑文倩