江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3790号原告：杨加梅，女，汉族，1976年3月22日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陆健，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。被告：包姚云，女，汉族，1980年2月14日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：王翔，江苏叠慧律师事务所律师。原告杨加梅与被告包姚云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨加梅及其委托诉讼代理人陆健，被告包姚云及其委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨加梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年10月3日签订的《南通市存量房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金444400元并赔偿律师代理费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，双方签订《南通市存量房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南通市港闸区住宅（以下简称“案涉房屋”）；成交总价为222.2万元，合同签订当天支付定金5.2万元，2019年10月11日前付首付款97万元，余款120万元贷款支付等合同事项。合同签订后，被告未按约向原告支付定金等合同款项。原告于2019年10月8日向被告发送《通知函》，但被告未有任何回复。2019年10月11日，自称是被告男朋友的人和中介电话说，理财的钱不能到账，要到明年4月份，但仍未明确表示是否解除双方的买卖合同。原告通过电话和短信征询被告的意思，被告均无答复。被告已构成合同根本违约，且无视他人的协商意向，故意拖延合同履行，造成原告损失。请求法院依法判决。被告包姚云辩称，2019年10月3日签订合同时，原告本人并未到场签字，当时被告也没有见到原告房屋产权证的原件。虽然被告在仓促之下按照中介方所提供的合同格式文本签了字，但被告当时明确要求原告本人到场确认、见到房产证原件之后才能够给付定金，合同才生效。在签订合同后的第二天，被告即通过中介告知原告因原告本人未到场确认合同且被告暂时无法筹集到购房款，所签案涉房屋买卖合同不再履行。案涉房屋买卖合同虽因被告签字成立，但因被告尚未给付原告定金而尚未生效。至于此后原告所称的催要询问等情形，被告只收到书面信函并没有收到原告发来的短信。收函后，被告自己或者通过朋友多次强调案涉房屋买卖合同不再履行。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告为案涉房屋的所有权人。2019年10月3日，原告委托案外人秦树伟与被告在港闸区浩奇房屋中介服务部的居间下签订《南通市存量房买卖合同》，约定被告（乙方）向原告（甲方）购买案涉房屋；房屋成交总价款为222.2万元；乙方于2019年10月3日前向甲方支付定金5.2万元，乙方于2019年10月11日前支付首付款97万元，贷款后支付120万元；合同第四条逾期付款的违约责任：“乙方未能按约定期限向甲方支付相应房屋价款的，逾期不超过15天，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一天，乙方按天数向甲方支付逾期应付价款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15天，甲方有权书面解除合同；如甲方解除合同，乙方应自解除合同通知送达之日起15天内将房屋退还甲方并按总房价款的20%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方全部已付款；如甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付逾期应付价款的万分之五的违约金，合同继续履行”；合同第九条第（三）项特别约定，在乙方出现“1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的”情形时，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，双方自解除合同通知送达之日起15日内退房退款，乙方还应向甲方支付按总房价款20%计算的违约金；合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效；对本合同的解除应当采用书面形式等合同事项。当日，原告的委托代理人秦树伟代杨加梅、被告包姚云在合同落款处签字，居间方港闸区浩奇房屋中介服务部在合同落款处盖章。合同签订后，被告未按约向原告支付定金等合同约定的任何款项。2019年10月8日，原告向被告寄送通知函，要求被告在2019年10月11日前一次性向原告支付定金5.2万元及购房首付款97万元，否则原告将通过法律途径向被告主张合同权利；该通知函于2019年10月9日送达至被告。2019年10月11日，被告的男性朋友顾新东（大名顾一峰）代表被告与原告及案外人秦树伟曾通过电话协商案涉房屋买卖合同事宜，顾新东明确表达因借款及理财产品尚未到期暂时无法继续履行合同、可以适当补偿原告等意思。2019年11月5日，原告通过微信、短信等方式通知被告到房屋中介处办理合同解除事宜并主张违约金请求；被告对该短信及微信未予回复（庭审中，被告确认已收到该信息，并称因为发来短信的手机号码与原告在订立合同时预留的电话号码不一致，且被告已口头告知原告案涉房屋买卖合同不再履行，故被告未作回复）。2019年11月18日，原告与南通市崇川区中兴法律服务所签订委托代理合同，委托该所代理本案诉讼；双方约定律师费为5000元，该所于当天向原告开具收费发票。以上事实，有原告提供的《南通市存量房买卖合同》及委托书、《通知函》及EMS回执、手机短信截屏及微信对话截屏、委托代理合同及票据、房产证等证据一组；被告提供的电话录音记录一份；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，虽然原告在案涉房屋买卖合同签订当天未到场签字并提供相应的房屋产权等证明材料，但案外人秦树伟在代表原告与被告签订合同前已得到原告书面授权，故秦树伟基于合法代理行为与被告签订的案涉房屋买卖合同并不妨碍该合同的法律效力。根据合同约定，“本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效”，故被告基于其未实际向原告支付定金5.2万元理由而否定案涉房屋买卖合同有效成立的抗辩意见，本院不予采纳。案涉房屋买卖合同成立，且合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同签订后，被告迟迟未能在约定的期限内及期限外向原告支付定金及购房款，已构成合同违约。本案争议的焦点在于原告对被告主张解除案涉房屋买卖合同、支付违约金444400元、赔偿律师代理费5000元请求是否成立。首先，关于合同应否解除的问题。就双方举证而言，无论被告基于何种理由，被告在案涉合同签订后拒绝继续购买案涉房屋的意思表示明确。原告基于被告拒绝履行合同的违约行为，享有双方合同约定的合同解除权。且按照合同约定，只要被告逾期付款超过15天，原告亦有权书面通知被告解除合同。原告于2019年11月5日通过手机短信或微信向被告发送的信息，就其内容而言可以视为原告书面通知被告解除合同。无论被告是否回复，双方合同依法应于原告通知到达被告时解除。其次，关于支付违约金444400元请求问题。被告在案涉房屋买卖合同签订后即以不向原告支付约定定金、首付款的行为拒绝履行合同，被告的行为构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。但鉴于原告在案涉合同签订后未有交付房屋、产权过户等合同义务的履行，被告拒绝履行合同项下定金及房款给付义务的意思表示在合理期间内到达原告，且原告亦未举证其在合同解除后受到的实际损失情形及范围，原告仍依照合同约定向被告主张按总房价款20%计算的违约金444400元明显过高，根据诚实信用原则、公平原则依法应予调整。综合考量原告在案涉房屋买卖合同中的可能损失情况、被告违约行为的过错程度、双方合同预期利益等因素，本院酌情对原告主张的违约金请求中的50000元予以支持；其余违约金请求，本院不予支持。对被告抗辩因合同未成立不应支付原告违约金的意见，本院不予采纳。再者，关于律师代理费5000元请求问题。原告向被告主张此项赔偿请求依据双方合同约定，且所主张的金额按原告应享有的合同约定权利并未超出江苏省律师代理诉讼收费标准的上限，故原告的此项请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告杨加梅与被告包姚云于2019年10月3日签订的《南通市存量房买卖合同》于2019年11月5日解除；二、被告包姚云于本判决生效之日起十日内支付原告杨加梅违约金人民币50000元、赔偿原告杨加梅律师代理费损失人民币5000元，合计55000元；三、驳回原告杨加梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4021元（已减半），由原告杨加梅负担3529元、被告包姚云负担492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费8042元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年一月十九日法官助理 刘喆慧书 记 员 朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。