呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4613号上诉人（原审被告）：呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区巴彦淖尔路中段路西。法定代表人：张君，该公司总经理。委托诉讼代理人：阳佳兵，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔺福忠，男，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被上诉人（原审原告）：张焱，男，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏德顺，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司（以下简称蒙君公司）因与被上诉人蔺福忠、张焱房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒙君公司的法定代表人张君及其委托诉讼代理人阳佳兵，被上诉人张焱，张焱、蔺福忠的共同委托诉讼代理人魏德顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙君公司上诉请求：1.撤销原审判决,驳回张焱、蔺福忠的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张焱、蔺福忠承担。事实和理由：一、原审人民法院判决蒙君公司补偿张焱、蔺福忠装修损失32万元属于适用法律错误。房屋租赁合同已于2017年5月31日解除,双方之间的租赁关系早已不复存在。且蒙君公司于2017年8月15日已向人民法院申请强制执行,收回了租赁的房屋。因此,租赁房屋的装修价值早已与张焱、蔺福忠无任何关系,更不应当补偿其装修损失。原审人民法院判决蒙君公司补偿装修损失没有任何法律依据。二、原审人民法院认定房屋租赁合同中未明确约定合同解除时对装饰装修物的处理方式,进而适用《最高人民法院》第十一条规定亦属于适用法律错误,本案应按照双方的合同约定。原审人民法院对“返还房屋”的理解限于合同履行完毕后的情形,该理解过于狭隘。蒙君公司认为,无论是合同履行完毕,还是解除合同,最后的法律后果都是返还房屋。在租赁合同没有对存在违约情形导致合同解除作出专门条款约定的情况下,该条款应视为对所有产生返还房屋情形时装饰装修物如何处理的总的约定,而不论产生返还房屋的具体原因,原审人民法院的理解显然过于狭隘。张焱、蔺福忠辩称，一、一审判决认定事实清楚。（一）针对上诉请求及事实和理由，认可一审的如下事实：1、诉讼双方存在房屋租赁合同关系，租期八年，剩余三年未到期；2、该合同关系未到期，因张焱、蔺福忠未按期交纳租金而解除；3、该租赁房屋已被政府拆迁，蒙君公司从相关部门领取“评估价26276086元”、“营业损失788282元”、奖励“1330560元”。4、政府拆迁时依据的评估报告对涉案房屋的描述为：房屋建筑面积为2217.6平方米，现状用途为临街商业店铺和宾馆，评估对象位于第1-4层，评估对象外墙弹涂，底层外墙铝塑板饰面，配有铝合金卷帘防盗门，单层窗户，入户铝合金玻璃地弹门，宾馆入户钛金框玻璃地弹门，室内瓷砖地面，宾馆地面铺地毯，墙面贴壁纸，木质吊顶装饰，房间内设有独立卫生间，强内瓷砖到顶，普通卫生洁具，经向委托方了解及评估人员调查，得知其于1988年建成，于近期进行了装修改造，现状用途为临街商业店铺及宾馆，使用和维护状况良好。（二）对于上诉人提出异议的事实，内蒙古金天平资产评估有限公司对涉案宾馆在评估基准日2017年10月2日的装修及辅助设施出具了评估报告。评估价值为63.39万元。该评估是在拆迁之后进行的，但张焱、蔺福忠在拆迁前用公证处证据保全的方式对现场做了录像，录像对现场有清晰的体现。同时，张焱、蔺福忠向评估机构提供了装修时使用材料的明细。评估机构结合公证处录像及装修明细出具了评估报告，该评估机构具有相应资质，评估方法符合评估规则，其评估的数额具有科学性和可参考性。（三）从租赁时间也能推断装修残值。张焱、蔺福忠租赁该房屋后，装修近六个月，总投资额300多万元，将该费用平均在八年时间，剩余租期的装修残值也有近70万元，与评估公司出具的评估报告基本一致，故一审认定事实清楚准确。二、一审法院适用法律完全正确。（一）蒙君公司认为应当按租赁合同约定，那么装修部分的拆迁补偿按照合同约定应属于张焱、蔺福忠。（二）一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定正确。张焱、蔺福忠向一审法院起诉请求：1、依法判令蒙君公司向张焱、蔺福忠支付装修补偿款633900元；2、依法判令蒙君公司向张焱、蔺福忠支付营业损失639839元；3、本案诉讼费由蒙君公司承担。一审法院认定事实：1、2012年03月16日，蔺福忠（乙方）与蒙君公司经理张君（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，蒙君公司将位于呼和浩特市××区蒙君综合楼1800平米的房屋出租给蔺福忠经营。合同第六条房屋装修及归属约定，1、乙方经甲方同意对房屋进行装修时，不得破坏房屋整体结构，装修费用由乙方自行承担。2、乙方返还房屋时应经甲方验收认可，乙方应结清租赁期间应负的各项费用。乙方装修房屋形成的附和的装饰装修部分及与房屋不可分离的设施设备，房屋返还时所有权归甲方所有，乙方不得拆除；与房屋可分离的设施设备归乙方所有，房屋返还时由乙方自行处置。3、若政府原因需拆迁改造该租赁房屋，乙方投入的装修部分可以与拆迁部门达成装修部分的拆迁补偿协议。张炎系原回民区帝豪快捷酒店负责人，其与蔺福忠系合伙关系。各方在履行上述合同中发生争议，蒙君公司诉至一审法院，该院判决如下：一、解除蒙君公司经理张君与蔺福忠于2012年03月16日签订的《房屋租赁合同》；二、蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内返还蒙君公司租赁房屋；三、蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付蒙君公司2015年6月30日前拖欠租金35万元；四、蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付蒙君公司逾期支付租金产生的违约金（滞纳金）236042元；五、蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付蒙君公司2015年7月1日至2015年9月10日的租金108493元及（2015年9月10日至实际退还房屋之日的租金据实结算）；六、驳回蒙君公司的其他诉讼请求。蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店对上述判决不服提起上诉，本院主持调解，2016年6月16日，各方达成以下调解意见：一、蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店共欠蒙君公司房屋租金85万元，已于本调解书签订前支付完毕。二、（2015）回民区四初字第00498号民事判决的违约金（滞纳金），按照7万元计算，已于本调解书签订前支付完毕。三、继续履行2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》，对合同内容做如下变更：1、租赁房屋用途增加洗浴一项；2、蒙君公司同意将一楼和二楼洗浴转租，转租收益归属蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店；3、2016年和2017年房屋租金每年55万，蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店每年5月30日前支付50％（2016年的50％已于本调解书签订前支付完毕），每年9月30日前支付50％。2018年至租赁合同届满前的租金，每年5月30日前一次性支付。4、如果蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店未按照上述约定期限支付租金，则各方当事人均按照呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决执行。2、2017年6月1日，张焱登记注册回民区帝豪洗浴宾馆，张焱与蔺福忠合伙经营使用案涉房屋。3、2017年10月23日，内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司经回民区巴彦淖尔南北路改造提升工程建设西龙王庙村土地房屋征收指挥部的委托对蒙君公司所拥有的位于呼和浩特市××区蒙君综合楼的房地产被征收房屋价值评估。该评估报告载明，房屋建筑面积为2217.6平方米，现状用途为临界商业店铺及宾馆；建筑物基本状况为根据委托方提供的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：呼房权证回民区自第XXXX号），房屋总建筑面积为2621.79平方米，本次估价房屋建筑面积为2217.6平方米，房屋总层数为4层，估价对象位于第1-4层，各层房屋建筑面积均为554.4平方米，混合结构，综合楼用途；估价对象外墙弹涂，底层外墙铝塑板饰面，配有铝合金卷帘防盗门，单层窗户，入户铝合金玻璃地弹门，宾馆入户钛金框玻璃地弹门，室内瓷砖地面，宾馆地面铺地毯，墙面贴壁纸，木质吊顶装饰，房间内设有独立卫生间，墙面瓷砖到顶，普通卫生洁具，经向委托方了解及估价人员调查，得知其于1988年建成，于近期进行了装修改造，现状用途为临街商业店铺及宾馆，使用和维护状况良好。评估对象所在区域的土地开发程度已达“七通”；评估方法由评估机构分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供及掌握的资料，进行了实地查堪和调研，评估对象在同一供求圈内与其同类的商业房地产数量较多、经常发生交易且有一定的可比性，比较容易获得可比实例，故选用比较法对商业房地产进行评估；估价结果为26276086元。4、依据上述评估结果，蒙君公司从相关部门领取“评估价26276086元”、“营业损失788282元”、“奖励1330560元”。5、2018年3月16日，张焱、蔺福忠委托的内蒙古金天平资产评估有限公司对回民区帝豪洗浴宾馆在评估基准日2017年10月2日的装修及其他辅助设施出具资产评估报告，评估值为63.39万元，该评估报告中附有评估的固定资产-装修及其他辅助设施清查评估明细表。具体包括:1、拆除一楼原饭店装修隔断612元、2、拆除一楼原饭店吊顶2499元、3、拆除一楼前厅墙体1020元、4、拆除1-4层楼梯5048.32元、5、拆除2-4楼窗户2121.6元、6、拆除2-5楼房间门1768元、7、拆除二楼房间隔断墙2365.04元、8、拆除二楼走廊、房间吊顶2272.05元、9、男女浴隔墙(新建)15912元、10、锅炉房10200元、11、二楼厨房改造3978元、12、泡澡池2974.32元、13、男女浴地面防水11750.4元、14、男女浴屋顶防水5610元、15、男女浴地板13056元、16、男女浴墙面16362.5元、17、男女浴吊顶12750元、18、男女浴给水6120元、19、·男女浴排水1020元、20、男女浴更衣室墙面2040元、21、男女浴更衣室吊顶3400元、22、男女浴排风系统4284元、23、电梯井(新建)3590.4元、24、前厅地板5508元、25、前厅墙面11424元、26、前厅吊顶3213元、27、一楼强电施工5780元、28、监控系统6800元、29、宽带网络4080元、30、电话网络3060元、31、正门台阶2295元、32、一楼地暖8160元、33、门前停车场硬化3060元、34、大理石台面30600元、35、二楼石膏砌块墙12546元、36、客房窗帘13923元、37、客房木地板35581元、38、客房吊顶37791元、39客房墙面涂料37281元、40、客房卫生间吊顶3182.4元、41、客房卫生间防水16088.8元、42、客房卫生间墙地砖19536.4元、43、客房卫生间玻璃隔断12597元、44、客房、走廊排风18604.8元、45、客房强电施工9945元、46、客房弱电施工5967元、47、客房上下水待料施工23072.4元、48、2-4楼新装采暖29835元、49、走廊、楼梯地毯10895.3元、50、走廊吊顶11220、51、走廊、客房壁纸29750元、52、外墙保温及涂料40766元、53、海螺牌塑钢窗户15208.2元、54、铝型材旋转门9520元、55、广告牌及楼体亮化25840元。总计633883.93元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，本案的争议焦点为：1、双方签订《房屋租赁合同》何时解除；2、蒙君公司应否向张焱、蔺福忠支付装修补偿款及营业损失。针对第一个争议焦点，该院认为，《房屋租赁合同》的前后经过双方协商签订、呼和浩特市中级人民法院调解变更补充，均系双方真实的意思表示，不违反相关规定，合法有效，双方均应当依约履行。在呼和浩特市中级人民法院的调解书中明确约定了：“3、2016年和2017年房屋租金每年55万，蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店每年5月30日前支付50％（2016年的50％已于本调解书签订前支付完毕），每年9月30日前支付50％。2018年至租赁合同届满前的租金，每年5月30日前一次性支付。4、如果蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店未按照上述约定期限支付租金，则各方当事人均按照呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决执行。”双方在履行过程中，张焱、蔺福忠未按照上述约定于2017年5月30日前向蒙君公司支付应付的租金，已构成违约，双方应当依约执行呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决，即解除《房屋租赁合同》、张焱、蔺福忠向蒙君公司返还租赁房屋。故此，《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除条件成就，蒙君公司在其后向该院申请执行（2015）回民区四初字第00498号民事判决，蒙君公司作为解除权人已行使解除权，《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除并终止双方的权利义务。对于张焱、蔺福忠主张双方的《房屋租赁合同》案涉房屋涉及拆迁致其未及时支付租金，系其行使不安抗辩权，中止《房屋租赁合同》的履行。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”张焱、蔺福忠中止履行，应当及时通知蒙君公司，张焱、蔺福忠提交与蒙君公司法定代表人张君的通话录音并不能证明其为通知，也不能证明其录音的时间，故该对于张焱、蔺福忠的该主张不予认可。针对第二个争议焦点，该院认为，本案中，虽然《房屋租赁合同》的第六条第二款约定了：“乙方返还房屋时应经甲方验收认可，乙方应结清租赁期间应负的各项费用。乙方装修房屋形成的附和的装饰装修部分及与房屋不可分离的设施设备，房屋返还时所有权归甲方所有，乙方不得拆除；与房屋可分离的设施设备归乙方所有，房屋返还时由乙方自行处置。”在该条款中，双方约定了乙方返还房屋时应如何处理后续问题，但该条款中约定的“乙方返还房屋时”并未写明基于何种原因返还房屋时适用本条款，且根据合同第六条第3款约定的：“若政府原因需拆迁改造该租赁房屋，乙方投入的装修部分可以与拆迁部门达成装修部分的拆迁补偿协议”的内容，系本合同在履行过程中出现拆迁情况的处理方式。故联系上下文文意可知，该“乙方返还房屋时”指合同正常履行到期，双方履行完毕后返还房屋的情形，而不包含遇政府拆迁而返还房屋的情形。故本案并不能据此认定本合同只要涉及返还房屋时均适用该条款的约定。因本合同中未明确约定合同解除时，对于装饰装修物的处理方式，该院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定〉》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，通过内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司中对案涉房屋评估对象在评估基准日的现状的客观评价、评估方法的最终选定及评估结果来看，张焱、蔺福忠对案涉房屋的装饰装修均增加了案涉房屋的评估价值，且蒙君公司领取了全部的评估价值，故该院认为出租人领取评估价值的行为可视为对已形成附和的装饰装修残值的利用。据此，该院认为蒙君公司应当对张焱、蔺福忠在利用范围内予以适当补偿。关于补偿金额，因张焱、蔺福忠委托的内蒙古金天平资产评估有限公司对案涉房屋在评估基准日2017年10月2日的装修及其他辅助设施出具资产评估报告，评估值为63．39万元，考虑到该评估报告中并非均为已形成附和的装饰装修物的价值，还包括一部分辅助设施，而个别项目中无法确定已形成附和的装饰装修的具体金额，综合上述具体情况及评估报告中的评估项目、金额，该院参照上述评估值酌情认定蒙君公司应补偿张焱、蔺福忠已形成附和的装饰装修物残值损失32万元。关于营业损失，该院认为，双方的《房屋租赁合同》已于2017年5月31日基于张焱、蔺福忠的违约行为导致解除，故张焱、蔺福忠已无继续租用案涉房屋进行营业的依据，进而已无营业损失，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定〉》第十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蒙君公司于本判决生效之日起十五日内一次性补偿张焱、蔺福忠装修损失32万元；二、驳回张焱、蔺福忠的其他诉讼请求。案件受理费16260元，由张焱、原告蔺福忠负担12163元，由蒙君公司负担4097元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对于一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：蒙君公司应否补偿张焱、蔺福忠的装饰装修残值及数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，双方签订的房屋租赁合同第六条第二款虽约定了返还房屋时的装饰装修物的处理方式，但并未就合同履行期未届满合同解除情况下装饰装修物如何处理进行约定，双方亦不能达成新的合意，故蒙君公司主张房屋租赁合同已就装饰装修如何处理作出了约定，不应适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定〉》第十一条的上诉意见，不能成立，本院不予支持。依拆迁部门就涉案房屋补偿依据的评估报告，可以认定拆迁部门在确定补偿标准时充分考虑了涉案房屋的装修价值，蒙君公司在领取补偿款后，其已经实际获得了该装饰装修残值的货币补偿，等同于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条第二项规定的“同意利用”，故蒙君公司应给付张焱、蔺福忠剩余租赁期限内的装修装饰残值损失。蒙君公司认为房屋租赁合同已经解除，张焱、蔺福忠无权要求装饰装修残值补偿的上诉理由，无合同及法律依据，本院不予支持。关于装饰装修残值补偿的数额。内蒙古金天平资产评估有限公司依张焱、蔺福忠先前所做的公证证据保全及装修时的相关材料明细作出的评估结论，该结论系涉案房屋2017年10月2日拆迁时的装饰装修残值，一审法院并未采信评估报告的结论，而是参照该评估结论，在充分考虑附和的装饰装修物价值、辅助设施、评估项目后，酌定已形成附和的装饰装修物残值损失为32万元，该认定并无不当，应予维持。综上所述，呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 艳审 判 员 何玉山审 判 员 张 宇 二○二○年一月七日法官助理 黄 琳书 记 员 方 岩