上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初12247号原告(反诉被告)：上海车谊佰汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄宇，总经理。委托诉讼代理人：吕淑琴，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：董美根，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广衡物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张冬燕，执行董事。委托诉讼代理人：彭旭，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵渊渟，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海车谊佰汽车服务有限公司(以下简称车谊佰公司)与被告上海广衡物业管理有限公司(以下简称广衡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院曾以(2018)沪0112民初6023号案件受理。诉讼中，广衡公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2018年6月5日作出一审判决。因车谊佰公司不服该判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理后认为基本事实不清，将该案发回重审。本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭予以审理，于同年5月10日公开开庭进行了审理。车谊佰公司的委托诉讼代理人吕淑琴、董美根，广衡公司的委托诉讼代理人赵渊渟、彭旭到庭参加诉讼。审理中，车谊佰公司申请对本案租赁标的物的装修损失进行评估。上海市高级人民法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行司法鉴定，该公司于2019年11月1日向本院出具了《工程造价鉴定意见书》。本院又于2019年11月28日公开开庭进行了审理。车谊佰公司的委托诉讼代理人吕淑琴，广衡公司的委托诉讼代理人彭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车谊佰公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同于2017年8月20日解除；2、判令广衡公司赔偿车谊佰公司的实际损失人民币(以下币种同)1,030,724.73元；3、判令广衡公司支付车谊佰公司违约金88,200元；4、判令广衡公司返还车谊佰公司租赁保证金88,200、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元；5、诉讼费由广衡公司承担。本诉的事实与理由：广衡公司与车谊佰公司于2016年7月13日签订了《租赁合同》，根据该合同第一条、第三条之约定，广衡公司将上海市闵行区古北路XXX号虹桥大成商务广场地下B3层停车场(B110-B115，B123-B128，B129-B134)共计18个车位(以下简称系争租赁车位)出租给车谊佰公司作汽车美容店使某。合同签订后，车谊佰公司对系争租赁车位进行了装修，并按约支付了租金、物业费、保证金。期间，车谊佰公司一直要求广衡公司出具相关车位的产权证明，以便车谊佰公司办理工商营业执照，但广衡公司一直未能提供。2017年8月，车谊佰公司收到上海市市场监督管理局闵行分局的口头责令改正通知，要求办理营业执照。广衡公司明知车谊佰公司租赁车位系为了经营性使某，车谊佰公司必须领取营业执照，否则构成无证经营，现广衡公司无法提供产权证明，出租的车位无法达到《租赁合同》约定的用途。为此，车谊佰公司根据《租赁合同》第十一条之1的“甲、乙双方不履行本合同所规定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。如一方确需要解除合同，应提前3个月通知另一方，支付守约方3个月租金和物业管理费总额的违约金，并赔偿守约方因此受到的损失”的约定，提起本案诉讼。车谊佰公司围绕本诉的诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、租赁合同，证明广衡公司将系争租赁车位出租给车谊佰公司进行商业使某，但广衡公司无法提供车位产证导致车谊佰公司无法办理工商登记，致使合同目的无法实现。2、中国建设银行网上银行电子回执，证明车谊佰公司按约向广衡公司支付租赁保证金88,200元。3、中国建设银行网上银行电子回执，证明车谊佰公司按约向广衡公司支付了装修保证金10,000元、能耗押金3,000元。4、中国建设银行网上银行电子回执，证明车谊佰公司按约向广衡公司支付了租金、物业费、水电费、广告费、垃圾清运费。5、广告费制作清单及收据；6、《装饰施工合同》、预算表、工程结算清单、展示柜结算清单、车谊佰公司向案外人福建高艺装饰装修工程有限公司的转账回执、车谊佰公司向案外人邓某某的转账回执；7、《自购装修材料清单》、《产品销售合同》、收款收据、发票、淘宝网订单截屏；8、车谊佰项目投资人之间的核对清单；9、办公用品采购清单、淘宝网订单截屏；10、美容工具耗材清单及收款收据；11、美容产品清单及收款收据；12、设备、配件采购清单及收款收据；13、广衡公司古北店2016年10月至2017年7月记账流水及银行对账单；14、车谊佰公司服务产品网上订购记录；15、车谊佰公司古北路店员工名单及员工工资清单，上述证据5-15证明车谊佰公司为了在系争租赁车位开张营业支付了装修设计费、装修施工费，并购买装修材料、办公用品、汽车美容耗材、汽车美容产品、设备、配件，该有形损失共计797,724.73元，同时，车谊佰公司自2016年11月至2017年7月经营期间的收入和支付情况中，账面余额为70,000元，预售卡中未消费金额为200,000元左右，实际经营损失为130,000元。16、商标独占使某许可合同；17、大众点评网电子订单截图、中国建设银行网上银行电子回执；18、大众点评网网评截图，证据16-18证明车谊佰公司的无形损失，包括商标许可使某费损失100,000元、广告费损失3,000元、商誉损失100,000元。19、调查笔录及录音录像，证明系争租赁车位的性质是停车位，非商业用房，故不能注册公司。20、车谊佰公司发送给广衡公司的解除函及邮寄凭证，证明车谊佰公司向广衡公司发送解除函，邮寄凭证上的电话、地址都是对的，但该函广衡公司未收到。广衡公司针对车谊佰公司所提供的证据经质证后认为：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；证据4系电子回单，对车谊佰公司支付的租金、物业费、水电费认可，对其支付的广告费、垃圾清运费不认可，且证据1-4仅证明双方的租赁合同关系及车谊佰公司支付租金、押金及相关费用的事实，无法证明车谊佰公司要求广衡公司提供系争租赁车位产证，亦无法证明工商部门要求车谊佰公司经营整改。证据5，该清单系车谊佰公司单方制作，无法证明系用于系争租赁车位，且清单中的设计费内含微信宣传、开业展板、信封、护理卡片等一系列消耗性物品，其在车谊佰公司的经营中已实际消耗完，不存在损失。证据6，《装饰施工合同》的真实性认可；预算清单、结算清单均是车谊佰公司单方制作，不予认可；转账回执系电子回执，支付时间自2016年9月至2017年8月，时间跨度较大，车谊佰公司经营多家同类型汽车美容店，无法证明其支付金额均用于本案系争租赁车位。证据7，《自购装修材料清单》系车谊佰公司单方制作，不予认可；《产品销售合同》无原件，亦无对应的发票和收据，不予认可；收款收据及发票无对应的销售买卖合同，不能证明车谊佰公司购买的产品用于系争租赁车位；淘宝网订单截屏无法证明车谊佰公司购买的产品用于系争租赁车位，不予认可。证据8，系车谊佰公司单方制作，不予认可，亦与本案无关。证据9，办公用品采购清单系车谊佰公司单方制作，不予认可；淘宝网订单截屏无法证明其购买的物品用于系争租赁车位，相反，大部分物品系用于车谊佰公司位于浦建路的门店。证据10、11、12中的表格均为车谊佰公司单方制作，不予认可；收款收据的真实性认可，但关联性不认可，无法证明其物品用于系争租赁车位。证据13、14、15系车谊佰单方制作或网络信息，不予认可，且与本案无关。证据16，真实性认可，关联性不认可，车谊佰公司经营多家同类同名的汽车美容店，无法证明该合同的商标权是用于系争租赁车位所在店铺单独使某，也无法证明车谊佰公司的相关损失。证据17、18，真实性、合法性、关联性均不认可。证据19，无法看出录音录像是拍摄于市场监督管理局，双方未在合同中约定必须在系争租赁车位上办理营业执照，该证据无法证明系争租赁车位不能办理营业执照。证据20，不予认可，广衡公司未收到合同解除函。广衡公司辩称，双方的租赁合同于2017年9月8日解除；车谊佰公司的其余诉讼请求均与广衡公司无关。车谊佰公司将系争租赁车位装修好后就开始正常经营，其实际经营期自2016年9月30日至2017年8月30日，不存在工商部门要求其整改的事实；由于车谊佰公司拖欠费用，广衡公司采取了停水停电措施，故车谊佰公司自2017年9月开始就无法经营。后广衡公司要求车谊佰公司支付2017年9月份之后的租金，但车谊佰公司既不支付租金，又拒绝搬离。广衡公司遂于2017年9月13日自行付费将车谊佰在系争租赁车位内的物品搬离，于2017年9月14日将系争租赁车位另行出租给案外人作汽车美容使某。广衡公司围绕其本诉的抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1、不动产权证书，证明系争租赁车位具有不动产权证明；2、不动产登记资料，证明系争租赁车位所在物业符合法律规定，广衡公司不存在违约行为；3、《委托书》、《委托书情况说明》，证明广衡公司有权出租系争租赁车位；4、二次装修工程验收表，证明车谊佰公司确认装修工程不合格且未通过验收，广衡公司无需返还装修押金；5、车谊佰公司出具的《委托书》，证明车谊佰公司委托其公司总经理兼股东任某办理入户手续、装修手续。车谊佰公司针对广衡公司所提供的证据经质证后认为：对广衡公司所有证据的真实性均无异议，但系争租赁车位的使某用途为停车位，不能作为办公用房；对证据4、5的证明目的不认可。另，广衡公司向本院提出反诉请求：1、判令车谊佰公司向广衡公司支付自2017年8月1日起至2017年9月8日止的租金16,990元(计算方式：租金14,400元/月，加上抵扣的2017年8月份代金券1,250元)；2、判令车谊佰公司向广衡公司支付自2017年9月9日起至2017年9月13日止的占有使某费(计算方式：14,400元/月÷30天×5天=2,400元)；3、判令车谊佰公司向广衡公司支付以上述欠付的租金及占有使某费19,390元为基数、以日千分之五的标准计算的自2017年8月1日起至实际支付之日止的滞纳金；4、判令车谊佰公司向广衡公司支付自2017年7月1日起至2017年8月31日止的水电费21,332元；5、判令车谊佰公司向广衡公司支付水电费滞纳金(计算方式：2017年7月的水电费为10,427.50元，广衡公司于2017年8月3日向车谊佰送达缴纳水电费通知，故该段滞纳金以10,427.5元基数、以日千分之二为标准，自2017年8月4日起计算至实际支付之日止；2017年8月的水电费为10,904.5元，故该段滞纳金以10,904.5元基数、以日千分之二为标准，自2017年9月3日起计算至实际支付之日止)；6、判令车谊佰公司向广衡公司支付相当于三个月租金及物业费标准的违约金88,200元；7、判令车谊佰公司向广衡公司支付恢复原状费用154,195元；8、诉讼费由车谊佰公司承担。反诉的事实及理由：2016年7月13日，原、被告双方就系争租赁车位签订《租赁合同》一份，合同约定：车谊佰公司向广衡公司承租系争租赁车位，租金14,400元/月，租赁期自2016年8月1日起至2021年9月30日止；自交付之日起，在租赁期内单独安装水表、电表计量，租赁期间该单元所发生的水、电等相关费用由车谊佰公司按照电费1.25元/度，水费5.50元/立方米(含排污费)支付，付款方式为租金押三付一，物业管理费押三付三，先付后用，提前15天支付。根据上述约定，车谊佰公司应当在2017年8月1日起向广衡公司支付租金、2017年7月-8月的水电费，但车谊佰公司至今尚未支付上述费用。根据合同约定，车谊佰公司不交付租金延迟一个月以上及欠费达到一个月以上，广衡公司可解除合同并要求支付相应租金、违约金等。2017年9月4日，广衡公司向车谊佰公司发送《告知函》一份，告知车谊佰公司欠费情况及后果，后于2017年9月7日委托律师发函，要求解除租赁合同收回租赁区域，支付拖欠的租金、水电费、滞纳金、违约金，结清与客户的会员卡或消费卡等债务，并要求车谊佰公司于2017年9月10日前，到广衡公司处办理恢复原状施工手续、于2017年9月13日前依合同要求返还租赁场地，否则将对物品做无主物处理。车谊佰公司已经严重侵犯了广衡公司的合法权益，故以讼称事由提起反诉。广衡公司围绕其反诉诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、《租赁合同》，证明双方之间的租赁合同关系及相应的权利义务约定；2、中国建设银行网上银行电子回执及缴费清单，证明车谊佰公司仅支付租金至2017年7月，自2017年8月1日起未支付租金，2017年7月-8月的水电费亦未支付；3、告知函、律师函及签收明细，证明车谊佰公司拖欠广衡公司租金、水电费，广衡公司向车谊佰公司发送告知函并由任某签收，催讨未果后，广衡公司又发送律师函告知车谊佰公司要求解除合同、返还租赁车位；4、拆除&复原费用明细表，证明车谊佰公司未依约返还系争租赁车位，广衡公司将系争租赁车位恢复原状并产生费用；5、租户信息表及委托书，证明案外人任某系车谊佰公司的联系人，其有权签收水电费单据及告知函。车谊佰公司针对广衡公司所提供的反诉证据经质证后认为：证据1、2真实性认可；证据3中告知函的真实性认可，律师函未收到；证据4的形式真实性认可，内容真实性不认可，该笔费用不真实，广衡公司并未对系争租赁车位进行拆除和复原，而是直接转租给案外人使某；证据5真实性认可。车谊佰公司针对广衡公司的反诉辩称，双方的租赁合同因广衡公司违约已于2017年8月20日解除，对2017年8月1日至8月20日期间的租金，车谊佰公司同意支付，广衡公司主张的其余租金及占有使某费、滞纳金，车谊佰公司不同意支付；对广衡公司主张的水电费同意按实支付，滞纳金不同意支付；违约金不同意支付；恢复原状的费用未实际发生，不同意支付。本院经审理认定如下事实：上海大成置业有限公司为系争租赁车位的产权人。2011年11月17日，上海大成置业有限公司取得虹桥大成商务广场的《建筑工程施工许可证》。2012年5月18日，上海大成置业有限公司取得虹桥大成商务广场的《建筑用地规划许可证》。2016年5月18日，上海大成置业有限公司取得《建设工程竣工规划验收合格证》，并于2017年向上海市闵行区房地产交易中心申请办理不动产登记，其中地下3层及地下4层均为车位，于当年1月7日已取得《不动产权证》。2016年6月10日，上海大成置业有限公司就上海市闵行区古北路XXX号部分物业进行租赁经营和服务管理向广衡公司出具《委托书》，委托物业范围为：该大楼地下3-4层(均为整层)、地面停车、权属范围内广告位。委托权限为：委托物业的租赁、签署合同及相关文件、办理相关手续、收取费用、日常服务管理，以及与此相关的其他事宜。2016年7月13日，广衡公司(出租方、甲方)与车谊佰公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将系争租赁车位出租给乙方使某；2016年7月29日前办理进场手续及缴纳相关费用、验房、交装修图进行审核，租期自2016年8月1日起至2021年9月30日止共5年，自房屋交付日2016年8月1日至2016年9月30日为免租期；免租期内乙方不需要支付租金，但须支付该单元内实际发生的水、电、通讯、设备及空调供应等公共事业费用，甲方可以根据合同约定调整交付日及开业日从而调整免租期；车位仅限于汽车美容店用途，乙方须以XXX车辆清洁美容护理中心之类的商业名称经营前述业务，店招上不得出现古北1699的LOGO或文字；前3年租金不变，第4年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日期间，每月/车位/800元(含税)，每月14,400元；2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月/车位/896元(含税)，每月16,128元；从交付之日起计算，在租赁期内单独安装水表、电表计量，租赁期间该单元所发生的水、电等相关费用由乙方按照电费1.25元/度，水费5.50元/立方米(含排污费)支付。因使某公用设施所引起的一切费用均由乙方承担，乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月水费和电费支付给甲方，甲方向乙方收取水电费后，向乙方开具水电费发票；此外，乙方应在该房屋交付前办理入住手续时支付能耗押金3,000元；前3年物业费不变，第4年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日，每月15,000元(含税)，2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月16,800元(含税)；装修押金10,000元，乙方应在该房屋交付时支付，甲方于乙方装修结束后验收合格后将装修押金全额返还乙方；甲、乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，租赁保证金为首期三个月的租金和三个月的物业管理费之和，保证金为88,200元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证，在整个租赁期内保证金由甲方保管；租赁期内租金按月支付，能源保证金为3,000元，租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该场地、付清租赁期内应付的一切费用，甲方应在租赁期届满或本合同提前终止后的20个工作日内将履约保证金无息返还乙方；甲方有权对乙方的装修标准、品质或风格向乙方提出其装修应符合本项目作为5A物业形象的要求，管理单位亦保留制订、修改其认为维持该物业作为一流物业所需要的一切规章制度的权力，乙方应该遵守上述规章制度及甲方的要求。乙方确认收到并知悉该区域平面图及相关技术资料，乙方应按该物业租户手册、装修要求及甲方装修要求的规定设计装修方案、进行装修，并按照甲方要求及管理规定承担相应责任；一切有关消防系统、空调系统、用电增容以及给排水系统等工程之改造，乙方必须事先经甲方书面同意方可进行该有关工程，费用由乙方承担，乙方应自己负责消防验收，并承担相关费用，甲方给予必要的协助。乙方消防验收时应认真负责，如因消防问题在合同期内发生任何安全事故的，视为乙方严重违约，并由乙方承担全部责任，如因消防等问题延误开业时间与甲方不承担责任；乙方不交付租金迟延一个月以上，乙方所欠物业费或者其他各项费用达一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租区域；租赁期满合同自然终止，乙方恢复原样；乙方拖欠租金或者物业费累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该租赁区域，乙方应按照3个月租金和物业费总额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时本合同第八条约定的租赁保证金不予退还；租赁期内，如乙方逾期支付租金或本合同约定的其他各项费用，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金不支付的，按日应付款向甲方支付千分之五的违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金(含物业费)2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；乙方应于洗车房租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方并恢复原样；乙方已明确知晓甲方出租的物业规划核定为汽车库使某性质，乙方自行办理相关经营许可(若需)，甲方不承担任何责任等。该合同后还附停车场平面图、公用部位设备设施配备和使某要求、交房标准附属设施及设备状况、保险要求。合同签订后，广衡公司将系争租赁车位交付车谊佰公司，车谊佰公司进行了装修后对外经营使某。车谊佰公司于2016年7月21日支付租赁保证金88,200元，于2016年8月3日支付装修保证金10,000元、能耗押金3,000元。租赁过程中，车谊佰公司支付了至2017年7月31日止的租金、物业费。2016年7月29日，车谊佰公司的法定代表人黄宇于广衡公司处签署《租户信息登记表》，上载：任某为车谊佰公司经理，系公司物业事务授权代表。2016年8月1日，车谊佰公司出具《委托书》，载明：兹有我单位任某同志前往贵处，全权办理入户手续、装修手续事宜，请予接洽为盼。2016年12月27日，车谊佰公司经理任某与广衡公司员工龚立新进行装修验收，签署《二次装修工程验收表》。广衡公司提出部分装修问题。2017年8月3日，车谊佰公司签收了2017年7月份的水电费清单，其中，电费为9,877.50元、水费为550元，共计10,427.50元；2017年9月2日，任某签收了2017年8月份的水电费清单，其中，电费为10,327元、水费为577.50元，共计10,904.50元。2017年9月4日，古北1699广场物业管理中心向车谊佰公司发送《告知函》，该函件载明：车谊佰公司自2017年8月1日起开始欠付2017年8月份的租金13,150元、2017年7月份的水电费10,427.50元、2017年8月份的水电费10,904.50元及滞纳金。物业公司多次上门沟通催缴以及连发二次催缴函均未果，故要求车谊佰公司于2017年9月6日前缴纳上述款项，逾期仍未缴纳的，将停止供电、水和其他物业服务，并依据租赁协议主张解除合同，收回出租区域。该函件由任某签收。2017年9月7日，广衡公司向车谊佰公司发送律师函，该函件载明：因车谊佰公司拖欠租金及相关费用已严重违约，故广衡公司主张解除合同并收回出租区域。要求车谊佰公司支付拖欠费用，并于2017年9月10日之前，到物业办理恢复原状施工手续，并于2017年9月13日前依合同要求返还租赁场地。车谊佰公司表示未收悉该函件。广衡公司于2017年9月13日将系争租赁区域收回，并于2017年9月14日另租他人使某。上述事实，由车谊佰公司提交的《租赁合同》、转账凭证一组，由广衡公司提交的《建筑工程施工许可证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、不动产登记申请书、《委托书》、《租赁合同》、《租户信息登记表》、《委托书》、《二次装修工程验收表》、《缴费清单》二份、《告知函》、《律师函》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。车谊佰公司提交的证据5-18均用于证明其相关损失，广衡公司对此均不予认可，本院认为，该组证据均无对应的支付凭证，本院亦无法核实车谊佰公司购买的物品系用于系争租赁车位，故对该组证据均难以采信。车谊佰公司提交的证据19-20，广衡公司均不予认可，本院亦无法核实，故对该组证据，本院亦难以采信。广衡公司提交的反诉证据《拆除&复原费用明细表》，车谊佰公司不予认可，广衡公司亦未提交相应的支付凭证，无法证明该笔费用实际发生，故对该份证据，本院不予采信。审理中，就系争租赁车位能否用于经营汽车美容、能否在该址办理营业执照事项，本院于2019年6月28日走访了上海市闵行区证照办理中心。上海市闵行区证照办理中心工作人员告知：系争租赁车位产权登记性质为停车位，其用途只能用于停车，不能用于经营汽车美容，该址也不可能办理出经营汽车美容的营业执照。审理中，车谊佰公司申请对本案系争租赁车位装修损失进行评估。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对车谊佰公司的申请进行司法鉴定。车谊佰公司为此次鉴定垫付司法鉴定费13,680元。2019年11月1日，上海市建设工程监理咨询有限公司向本院出具了《工程造价鉴定意见书》，上载鉴定结论意见为：本案所涉“上海市闵行区古北路XXX号汽车美容店装修工程”的总造价为349,254.27元，其中，确定部分的造价为321,444.39元，不确定部分的造价为27,809.88元。2019年11月28日，经庭审质证，车谊佰公司对《工程造价鉴定意见书》的意见为：对评估方法认可，但认为鉴定结论所确定的造价金额偏低。广衡公司对《工程造价鉴定意见书》的真实性无异议，但对鉴定依据、鉴定过程及鉴定结论均不认可。鉴定部门派员出庭，对《工程造价鉴定意见书》中的相关问题答复如下：鉴定过程中，鉴定部门以车谊佰公司提交的装修合同作为参考，实际鉴定过程中以现场看到的装修内容而进行；鉴定结论所确定的造价金额均未进行折旧，如果进行折旧，一般按照租赁合同约定的租赁期限进行，本案租赁合同期限是5年，如使某1年，折旧20%，使某两年，折旧40%，以此类推。不确定部分的造价包括两部分：1、洗车位的吊顶造价13,312.02元(吊顶基层4,865.76元、格栅吊顶8,446.26元)，对应的税费为(税费计算方式：13,312.02元×27,809.88元÷21,720.38元-13,312.02元元=3,732.14元)，该部分造价之所以不确定，是因为现场无法看到吊顶，鉴定部门系根据车谊佰公司的描述及现场面积估算，车位吊顶装修非装修的必须项目；2、洗车位的防水造价8,408.36元，对应的税费为2,357.35元(税费计算方式：8,408.36元×27,809.88元÷21,720.38元-8,408.36元=2,357.35元)，防水工程属于隐蔽工程，该金额系鉴定部门根据现场面积及施工工艺进行估算，如果经营洗车业务，该防水工程系装修的必须工程。本院认为，系争租赁车位装修工程总造价除了确定部分的造价321,444.39元外，还应包含洗车位的防水工程造价8,408.36元及对应的税费2,357.35元，故本院确认，系争租赁车位装修工程总造价为332,210.1元。双方的租赁合同期限自2016年8月1日起至2021年9月30日止，车谊佰公司实际使某期限为1年，故系争租赁车位装修残值为265,768.08元(332,210.1元×80%)。本院认为，车谊佰公司与广衡公司就系争租赁车位签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应属合法有效。本案争议焦点一：双方的租赁合同何时解除？本案争议焦点二：合同解除后的责任分担？针对第一个争议焦点，车谊佰公司认为，双方的租赁合同于车谊佰公司向广衡公司发送解除函而广衡公司拒绝签收之日，即2017年8月20日解除，车谊佰公司行使合同解除权的理由为：广衡公司无法提供系争租赁车位产权证，车谊佰公司遂无法办理营业执照无法实现租赁目的，致使合同解除。广衡公司认为，双方的租赁合同于广衡公司向车谊佰公司发送解除函之日，即2017年9月8日解除，广衡公司行使合同解除权的理由为：车谊佰公司未按约支付租金等费用。对此，本院认为，系争租赁车位登记的使某性质为停车位，双方在合同中亦明确记载：车谊佰公司已明确知晓广衡公司出租的物业规划核定为汽车车库使某性质，即车谊佰公司在签约时对系争租赁车位的使某性质是明知的，对系争租赁车位无法办理营业执照的风险亦属明知。且车谊佰公司诉称其多次要求广衡公司出具产权证明均未果。但根据本案查明的事实，上海大成置业有限公司于2012年取得该房屋的建设规划许可，于2017年1月取得古北路XXX号房屋的不动产权证，上海大成置业有限公司将地下3-4层交于广衡公司管理，在已取得产权证且无提供之障碍的情况下，车谊佰公司并无证据证明其向广衡公司主张过办理营业执照的相关要求。且车谊佰公司主张其曾经申请办理营业执照并因无证经营被口头责令改正，均无证据予以证明。故车谊佰公司在明知系争租赁车位存在无法办理营业执照的风险，又无证据证明其曾要求广衡公司提供系争租赁车位产权证以办理营业执照以及其在经营过程中被相关部门责令整改的情况下，其单方行使合同解除权，无事实和法律依据。广衡公司因车谊佰公司未按约支付租金于2017年9月7日发送解除函，但因该解除函未实际送达车谊佰公司，故未能产生合同解除的效力。又因广衡公司已于2017年9月13日收回系争租赁车位并于2017年9月14日将系争租赁车位另行出租给他人，故本院确认，双方的租赁合同实际已于2017年9月13日解除。针对第二个争议焦点，车谊佰公司认为，系广衡公司出租的车位无法办理营业执照致使其合同目的无法实现，导致合同解除。广衡公司认为，系车谊佰公司未按约支付租金及其他相关费用致使合同解除。本院认为，根据上海市闵行区证照办理中心的反馈意见，系争租赁车位不能用于经营汽车美容，亦无法办理经营汽车美容的营业执照。广衡公司作为出租方，将明知是作停车位使某的系争租赁车位出租给车谊佰公司用于经营与租赁物用途不符的汽车美容，置车谊佰公司于无法正常办理营业执照之风险，显有过错。而车谊佰公司作为经营者明知系争租赁车位用途为停车位，仍租赁其用于经营汽车美容，亦存在过错。故本院根据双方在本案中的过错程度及原因力大小，酌定车谊佰公司的过错责任为70%，广衡公司的过错责任为30%。综上，关于车谊佰公司要求赔偿损失之诉讼请求，本院核定的系争租赁车位装修残值损失265,768.08元，由车谊佰公司承担装修残值损失的70%，广衡公司承担装修残值损失的30%，计79,730.42元；车谊佰公司主张的设计费损失、装修材料损失、办公用品损失、美容工具耗材损失、美容产品采购损失、设备与配件损失均无支付凭证，亦无法证明相关材料系用于系争租赁车位的营业，且所涉物品均为可移动用品，故对车谊佰主张的相关损失，本院难以支持；车谊佰公司主张的实际经营损失130,000元、商誉费损失50,000元、商标许可使某费50,000元、广告费3,000元，均无事实和法律依据，本院难以支持。关于车谊佰公司主张的违约金，因双方对合同解除均有过错，故对车谊佰公司的该项诉讼请求，本院不予支持。同理，广衡公司反诉主张的违约金，本院亦不予支持。关于车谊佰公司要求返还的租赁保证金、装修保证金、能耗押金，因案涉租赁合同已解除且广衡公司就合同解除亦存在过错，车谊佰公司已支付的租赁保证金88,200元、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元，广衡公司应予返还。关于广衡公司主张的自2017年8月1日起至2017年9月8日的租金及2017年9月8日至2017年9月13日的占有使某费，因本院确认双方租赁合同于9月13日解除，且广衡公司自认其于2017年9月1日对系争租赁车位进行停水停电，故本院认为，2017年8月1日至2017年8月31日的租金14,400元，车谊佰公司应予以支付；2019年9月1日至2017年9月13日期间的租金6,240元，由双方各半负担。故车谊佰公司应支付广衡公司自2017年8月1日至2017年9月13日期间的租金16,270元(14,400元+14,400元/月÷30天×13天×50%-1,250元代金券=16,270元)。关于广衡公司主张的水、电费21,332元，鉴于车谊佰公司对2017年7月份的水电费无异议，2017年8月份的水电费单据亦已由时任车谊佰公司经理的任某签收确认，故车谊佰公司对该21,332元的水电费应予以支付。关于广衡公司主张的逾期支付租金违约金，依据双方合同约定租金为先付后用，且若车谊佰公司逾期支付，每逾期一日需按日租金的千分之五(即14,400元/月÷30天×5‰=2.4元/天)支付违约金。依据双方合同约定之租金支付方式，车谊佰公司应于2017年7月15日前支付8月1日至8月31日期间的租金，但车谊佰公司未按约支付。对于广衡公司的该反诉诉讼请求，本院予以支持。关于广衡公司主张的逾期支付水电费滞纳金，如前所述车谊佰公司未能按期支付应承担相应违约责任。车谊佰公司于2017年8月3日签收2017年7月电费缴费通知、于2017年9月2日签收2017年8月电费缴费通知，故应于次日开始计算逾期付款滞纳金。至于滞纳金的计算标准，本院根据广衡公司的损失情况，酌情调整为日万分之五。关于广衡公司主张的恢复原状费用，本院认为，广衡公司于2017年9月13日收回系争租赁车位，2017年9月14日即出租给案外人使某，实际无需恢复该房屋，广衡公司亦未举证证明该项费用实际产生，故对广衡公司的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司于2016年7月13日签订的《租赁合同》于2017年9月13日解除；二、被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司装修损失79,730.42元；三、被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司租赁保证金88,200元、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元；四、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司租金16,270元以及以2.4元/天为标准计算的自2017年8月1日起至实际支付之日止的滞纳金；五、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司水电费21,332元及滞纳金(滞纳金的计算方式：以10,427.50元为基数、以日万分之五为标准计算的自2017年8月4日起至实际付款之日止的滞纳金；以10,904.50元为基数、以日万分之五为标准计算的自2017年9月3日起至实际付款之日止的滞纳金)；六、驳回原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,781.1元，由原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司负担11,862.5元，由被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司负担3,918.6元。反诉案件受理费减半收取计2,839.58元，由原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司负担639元，由被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司负担2,200.58元。司法鉴定费13,680元，由原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司负担9,576元，由被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司负担4,104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋审 判 员  沈旺迪人民陪审员  尹 萍二〇二〇年一月三日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……