江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初221号 原告：李杰，男，1982年6月27日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：丛月琴，女，1956年5月10日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。 法定代表人：张胜，董事长。 委托诉讼代理人：李祥春，江苏朗华律师事务所律师。 原告李杰诉被告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李杰委托诉讼代理人丛月琴、被告紫竹物业委托诉讼代理人李祥春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杰向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失131958元；2、被告赔偿精神损失费10000元；3、被告支付拆卸费2000元；4、原告不需支付2018年5月29日之后的物业费；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月29日，原告购买的明发滨江新城××室，因楼下厨房公共管道被油污堵塞，导致返水，造成家中财产损失。2018年5月30日晚上原告才接到泰山新村派出所警官电话，说原告家中淹水从大门往外流。原告到家中发现淹水已被物业公司清理完毕。6月1日，物业公司联系了保险公司上门查勘，当时橱柜还没有开裂。在慢慢干燥后墙面大面积乳胶漆脱落、门套开裂掉漆、门框开裂油漆脱落、家具开裂变形、电视柜损坏、沙发受潮长霉。9月6日下午保险公司再次上门查勘。2018年12月7日下午，在明发二期××室召开协调会，有紫竹物业的刘总、保险公司的徐经理及原告方，紫竹物业的刘总明确物业公司对原告家淹水事件负全部责任。保险公司只愿意承担定损修补价12620的一半。原告在诉讼中撤回了对中国人民财产保险股份有限公司南京分公司的诉讼请求。 被告紫竹物业辩称，被告是原告所在小区的物业服务单位，被告每季度按照物业服务合同约定定期对公共管道进行清理。由于小区整个管道设计不合理，每年一到下大雨季节或者业主集中排水的时候，就容易导致下水管道堵塞造成返水。2018年5月29日，一楼业主发现有水从原告家中流出，及时反映给物业公司。物业公司通过原告预留的电话联系不上原告，物业公司报警处理。物业公司将楼道的总阀关掉，但还是返水。第二天物业公司再次报警，警察找来锁匠、社区物业，将原告的门打开，物业公司对原告房间的水进行了清理。物业公司认为原告家返水是因下水管道造成的。原告在第三天才知道情况，到现场处理。物业公司已将原告的的水处理差不多了。物业公司通知保险公司到现场进行定损。定损后，物业公司刘总、原告、保险公司的代表进行协调解决问题。物业公司认为原告受损属于保险公司投保范围，需保险公司进行定损，具体数额由双方协商，但双方对定损数额有差距。物业公司认为，我方已按照合同约定进行定期清理，事情发生后我方积极采取措施。由于原告联系不上，未能及时处理，原告对其损失亦应承担相应责任。原告的诉讼请求数额较高且不合理。原告主张的精神损失费没有法律依据，拆卸费用没有事实依据。原告主张不交物业费没有依据。 经审理查明，原告系南京市浦口区明发滨江新城二期××室业主。被告是明发滨江新城二期小区的物业管理服务公司。明发业主手册和明发业主临时公约规定，物业公司每季度对地下管井彻底疏通一次，物业公司维护公共地方的供水和排水系统并保持其功能良好。原告于2008年接收涉案房屋，2009年底对涉案房屋装修完毕。2010年4月，原告在涉案房屋举行婚礼仪式。2010年12月14日，原告向被告提交了空置房申请。此后，原告未在涉案房屋内居住。 2018年5月29日，楼下102室业主发现原告家有水从大门往外流，遂向被告反映。被告通过原告预留的电话号码未能联系到原告。2018年5月30日，110接报警，泰山新村派出所派员带开锁匠到原告家，在物业保安和周围邻居在场情况下打开原告家大门。物业公司对原告家中积水进行了清理。警察于2018年5月30日通知原告，原告遂后赶到家时，家中积水已清理完毕。 2018年6月1日，被告联系了保险公司到原告家中查勘现场，进行定损。原告陈述被告认为被告已在保险公司投保物业管理责任保险，原告的损失应由保险公司全部承担。保险公司只同意赔偿定损修补价12620的一半。原告不同意保险公司赔偿数额，故未能达成调解。 庭审中，原、被告就原告损失的数额未能达成一致意见，原告遂申请鉴定。本院依法委托鉴定机构南京德和资产评估有限公司进行鉴定。该公司于2019年8月23日出具《浦口区明发滨江××室受损资产项目追溯性资产评估报告（征询意见稿）》，评估结论：截止评估基准日2018年5月29日，委估浦口区明发滨江××室受损资产市场价值合计为39400元。原告认为鉴定机构的定价根据网上查询的价格，但据原告所了解装修市场的价格与鉴定机构的价格不符，原告认为鉴定机构确定的价格不合理，收取的鉴定费过高。被告认为鉴定机构确定原告家具和装修的折旧按照成新率50%计算不符合规定，沙发不应计算在受损范围。被告认为，原告财产受损是因为雨污分流施工改造，施工单位错接管道，造成小区内排水倒灌，不是被告的责任。原告认为沙发由于大门的门框比沙发腿高，水从大门流出沙发肯定会受淹。被告所述雨污分流导致污水倒灌发生在原告受损之后。原、被告均同意由鉴定机构出具书面答复意见。2019年11月21日，鉴定机构出具《关于鉴定报告的几点说明》，对于原告财产价格的确定、折旧成新率的确定、鉴定费的收取均予以说明，另关于沙发受损，鉴定机构认为根据现场勘查沙发已被不同程度清理过，是否属于赔偿范围由法院确定。鉴定机构遂出具宁德和评报字【2019】1037号《浦口区明发滨江××室受损资产项目追溯性资产评估报告》，评估结论为浦口区明发滨江××室受损资产市场价值合计为人民币41010元。原告支付鉴定费12000元。原告认为原告的家具应当按照成套标准计算，并表示不同意支付5月29日之后的物业费。原告对鉴定结论不认可，认为没有按照市场价格计算。鉴定机构收取的鉴定费数额不对。被告认为鉴定结论数额过高。 另查，2006年原告已将预留物业的电话号码销户。 上述事实，有原告提供的房产证、营业执照、保险单、空置房申请、照片、业务受理单、资产评估报告、鉴定费收据、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告因下水管道返水造成家中财产损失，有权要求赔偿。被告作为物业服务企业，认为已履行维护下水管道义务，但未提供证据证明其主张，不能证明其已完全履行物业服务合同约定的义务，故被告应对原告的财产损失承担70%赔偿责任。原告作为业主，将涉案房屋空置，且预留的电话系已销户的电话，被告依据此电话无法联系原告。原告应对未能及时采取措施，减少损失的扩大，原告应对其损失承担30%的责任。对于原、被告关于鉴定报告的意见，本院认为，鉴定机构已针对当事人所提出的意见作出书面答复，当事人对其意见并未提供相应证据，故本院对鉴定机构的答复意见予以采纳，对评估报告的结论予以确认。关于被告认为沙发不应在受损范围的意见，本院认为，沙发已经过清理，说明曾被水淹，故对被告的此点意见不予采纳。关于原告要求对家具按照成套标准进行赔偿的意见，本院认为，损害赔偿应当以实际发生的损失为依据，原告的此点意见没有法律依据，不予支持。综上，被告应当赔偿原告损失41010元×70%=28707元。 对于原告的诉讼请求：2、被告赔偿精神损失费10000元；3、被告支付拆卸费2000元；4、原告不需支付2018年5月29日后的物业费，本院认为，原告认为，原告的此部分诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告南京紫竹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李杰损失28707元； 二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2780元、鉴定费12000元，合计14780元，由原告李杰承担5224元，被告南京紫竹物业管理有限公司承担9556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费2780元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  黄长梅 人民陪审员  徐学翠 二〇二〇年一月十七日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁