山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终58号上诉人(原审被告)：康巧珍，女，1977年9月13日，汉族，古交市自来水公司职工，住古交市。上诉人(原审被告)：武志明，男，1975年9月9日，汉族，西山煤电集团马兰矿职工，住古交市。委托诉讼代理人：康巧珍（系武志明妻子），女，1977年9月13日，汉族，古交市自来水公司职工，住古交市。被上诉人(原审原告)山西宜安居物业管理有限公司，住所地太原市小店区北张村东街东巷24号。法定代表人：张秀环，经理。委托诉讼代理人：李燕锋，山西晟达律师事务所律师。上诉人康巧珍、武志明与被上诉人山西宜安居物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服古交市人民法院（2019）晋0181民初756号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。康巧珍、武志明上诉请求：1、撤销一审判决,驳回被上诉人山西宜安居物业管理有限公司在一审提出的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人武志明与康巧珍是夫妻关系。被上诉人山西宜安居物业管理有限公司虽然是古交市永贺房地产开发有限公司选聘的对位于古交市马兰滩水源路壹号商住楼进行管理服务的物业公司,但上诉人康巧珍及原住户康玉珍从未与被上诉人签订过《前期物业管理服务协议》(以下简称《协议》),原告向法庭提供的《协议》中原住户康玉珍的签名为原告复印上去的,且此套住房的户主是武志明,康玉珍只是暂住到2016年。因此,上诉人康巧珍、武志明从2012年至2016年是在不知《协议》内容的情况下向被上诉人缴纳物业费的。古交市人民法院一审判决中认定,上诉人客观上享受了被上诉人物业管理范围内的服务,但被上诉人山西宜安居物业管理有限公司在服务管理期间,服务构成不明,且服务质量与质价不符,根据《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》(并价服字【2014】年67号)文件规定,被上诉人的物业收费标准0.75元/平方米/月属三级标准,但实际服务标准与之相差甚远,甚至仅达一级物业标准(0.30元/平方米/月)。如:楼道内的水管、供暖管道等本属于物业管理范围内的服务,但均由业主自行出钱更换,实际物业管理标准根本未按照《协议》执行。因此,被上诉人不应按照《协议》中签订的0.75元/平方米/月标准,向上诉人收取2017年--2019年3月份的物业费、电梯费共计3529元,应按照实际服务标准收取。古交市人民法院一审判决明确认定,被上诉人山西宜安居物业管理有限公司电梯费提价不予支持,说明古交市人民法院认定被上诉人存在乱涨价行为,按照《协议》中第十三条第三项之规定,属先行违约行为,不但应退还上诉人从2014年--2016年期间多收取的电梯费537.9元,而且还应支付违约金及利息1314元,两项费用共计1851.9元。被上诉人在物业管理期间的乱收费行为还有,水、电费不按政府标准执行,私自向业主公摊水费,多收取0.6元/吨,因此,被上诉人应退还从2014年1月-2019年3月多收取上诉人水费约276元。多收取的电费数额因不大,放弃向被上诉人追讨。还有2011年12月19日,在上诉人康巧珍未入住前违规收取的3个月的采暖费1224.5元。综上所述,被上诉人乱收费项目应退还上诉人康巧珍共计3352.4元(不包含2012年--2016年被上诉人不按照实际服务标准多收取的物业费).被上诉人自2019年3月底擅自离开后,至今未与业主委员会或接管的物业做任何移交,存在不诚信行为,上诉人将向太原市工商局、房管局投诉其不诚信行为。综上所述,上诉人不应履行一审判决中向被上诉人支付的3529元。特此上诉,请求驳回被上诉人在一审的诉讼请求。山西宜安居物业管理有限公司辩称，上诉人应当按照合同履行支付物业费及电梯费等费用的义务，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。山西宜安居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决二被告共同向原告支付物业管理费及电梯费共计4034.4元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告康巧珍、被告武志明是古交市马兰滩水源路水源一号商住楼4单元1502号业主，该住宅楼建筑面积为135.84平方米。原告山西宜安居物业管理有限公司是被告该住宅楼开发商古交市永贺房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司，原告按被告住宅楼建筑面积每月每平米收业主物业管理服务费为0.75元。电梯费按阶梯收费，3-6层每平米每月0.2元，7-12层每平米每月0.22元，13-18层每平米每月0.24元，19层以上每平米每月0.25元已收取了被告康巧珍、被告武志明2016年以前的物业管理服务费、电梯费按上述标准已交清，被告认可此事实，本院予以确认。对有争议的事实与证据本院认定如：对原告提交的太原住宅小区装修和电梯运行服务标准内容，证明太原市物价局对电梯服务费进行了上调，原告已把被告电梯费上调为每月每平米0.35元，被告质证意见为：对上调电梯费被告不知情，原告也未通知被告，不予认可。经本院审核，原告提交的上述证据未显示证据的来源及适用范围，原告也未提交其他证据佐证被告知情且无异议，对原告提交的该证据不予认定。原告提交了前期物业管理服务协议证明原、被告系物业管理服务关系，且签订了物业管理服务协议。被告的质证意见为：被告康巧珍没有与原告签订前期物业管理服务协议，协议上签字不是本人所签。经本院审核，原告提交了前期物业管理服务协议，被告提出异议，原告未补强证据，不足以证明双方签订了前期物业管理服务协议，但原、被告之间存在按其他业主标准履行2016年前的物业管理服务费的事实，对原、被告之间存在物业管理服务合同关系的事实，予以认定。一审法院认为，原告山西宜安居物业管理有限公司与被告康巧珍、被告武志明存在物业服务合同关系，且2017年、2018年，2019年1-3月被告康巧珍、被告武志明未向原告交付物业管理服务费、电梯费的事实清楚。《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中被告康巧珍、被告武志明的住宅楼在原告物业管理范围内，客观上也享受了原告的物业管理，被告康巧珍、被告武志明曾经对2016年以前的物业管理服务费按其他业主标准进行了交纳，因此原、被告已形成了物业服务合同关系。被告应当遵循诚实信用原则履行支付所欠物业管理服务费、电梯费的义务。原告对电梯费提价要求被告履行，依据不足，被告抗辩理由成立。被告住宅物业建筑面积为135.84平米，参照其他前期物业管理服务业主收费标准及被告已履行的标准计算：2017年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2018年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2019年一至三月份的物业管理服务费为305.6元（135.84平方米*0.75元*3个月），电梯费为97.8元（135.84平方米*0.24元*3个月），共计403.4元。以上共计欠款金额为3529元。综上所述，被告康巧珍、被告武志明违反诚实信用原则，未完全履行合同义务，应当承担继续履行的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。二被告系夫妻，因所住楼房物业产生的债务，系夫妻共同债务。因此对原告要求二被告支付物业管理服务费、电梯费合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：被告康巧珍、被告武志明于本判决生效之日起十日内给付原告山西宜安居物业管理有限公司所欠物业管理服务费、电梯费3529元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告康巧珍、被告武志明负担。二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人康巧珍、武志明应否缴纳物业管理服务费、电梯费及相应金额。经审查，双方存在物业服务关系，且2016年前的物业管理服务费上诉人康巧珍、武志明已缴纳。二上诉人提出物业服务质量与质价不符的异议，因其无法提供相应证据予以佐证，故应依法承担举证不利的法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，二上诉人应当履行缴纳物业管理服务费、电梯费的义务。其次，关于应缴纳物业管理服务费、电梯费的金额，一审法院判决二上诉人向被上诉人支付3529元并无不当，本院予以认定。综上所述，上诉人康巧珍、武志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人康巧珍、武志明负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 刘补年 二O二O年一月十七日书记员 李梦莹