福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初6281号 原告：黄**容，女，1973年12月16日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：朱丽平，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋鸿，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：钱英福，男，1974年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢振彬，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：俞英，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律服务工作者。 第三人：陈承恩，女，1983年1月3日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：李善铝，福建国富律师事务所律师。 原告黄**容与被告钱英福、第三人陈承恩债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄**容之委托诉讼代理人朱丽平，被告钱英福之委托诉讼代理人谢振彬，第三人陈承恩及委托诉讼代理人李善铝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄**容向本院提出诉讼请求：1.撤销钱英福与陈承恩就福建省宁德市蕉城区蕉城南路52号凯旋城2幢509房产签订的《存量房买卖合同》及该房产的转让行为；2.判令上述房产恢复登记至钱英福名下；3.判令钱英福和陈承恩负担黄**容因行使撤销权所支付的律师代理费8000元；4.判令钱英福承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2018年初，黄**容起诉钱英福要求其偿还借款，分别经福州市鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102民初264号《民事判决书》、福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终6046号《民事判决书》，判决钱英福偿还黄**容借款本金1000000元及相应利息；经福建省闽清县人民法院作出（2018）闽0124民初1273号《民事判决书》、福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终6528号《民事判决书》，判决钱英福偿还黄**容1330915.32元本金及相应利息。综上，黄**容对钱英福享有2330915.32元本金（未含利息）的债权。2018年6月25日，钱英福与陈承恩签订《存量房买卖合同》，陈承恩以明显不合理的低价70000元（不到市场交易价300000元的70%即210000元）受让钱英福名下位于宁德市蕉城区的房产，并于2018年7月4日完成过户登记。钱英福在黄**容起诉到法院后将财产恶意转移给陈承恩，陈承恩明知低价还接受的行为已严重影响到黄**容的合法权益。黄**容根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求依法裁判。 钱英福辩称，1.诉争房屋已经登记过户，确认买卖有效，钱英福不是适格被告。2.黄**容行使撤销权已经超过法定时限。3.2017年12月诉争房屋在房产中介挂出售房信息。2018年11月21日，黄**容向福建省闽清县人民法院申请执行。2019年1月10日，黄**容向福州市鼓楼区人民法院申请执行。综上，本案不存在恶意卖房的事实。4.黄**容主张律师代理费无法律依据，无收费标准。5.黄**容没有提供法定评估机构的房产评估材料证明70000元转让款属于不合理低价转让。 陈承恩述称，1.陈承恩提交的《房产买卖合同》、《购房定金收据》、《转账款回单》等证据可以证明陈承恩根据房产合同交付购房款493000元，陈承恩购买房屋的价格是正常的市场价格，并不是黄**容所诉称的不合理低价。2.陈承恩与钱英福素不相识，陈承恩是通过中介公司与钱英福签订的《房产买卖合同》，钱英福与中介并没有向陈承恩明示其债权债务状况，陈承恩的购房行为在主观上没有恶意。3.陈承恩的房产取得属于善意取得，并未损害黄**容利益，黄**容的诉讼请求没有依据。4.律师代理费由陈承恩承担没有法律依据。综上，黄**容的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审质证情况，本院经审理认定事实如下： 位于福建省宁德市蕉城区（以下简称诉争房屋）原登记在钱英福名下。2018年6月24日，钱英福与陈敏钦在宁德市东侨经济技术开发区鑫世纪房产中介所（以下简称鑫世纪中介所）的居间服务下签订《鑫世纪房产买卖合同》（卖方为钱英福，买方为陈承恩、陈敏钦），约定钱英福以493000元的成交价格将诉争房屋售予陈承恩、陈敏钦；交易方式为一次性付款；签订合同时，陈承恩、陈敏钦支付定金50000元交鑫世纪中介所代管，作为交房保证金，由鑫世纪中介所出具收据；签订本合同后，钱英福按房屋成交价的1%支付中介费，陈承恩、陈敏钦按房屋成交价的1%支付中介费；合同还约定了其他事项。同日，钱英福、陈敏钦与鑫世纪中介所就《鑫世纪房产买卖合同》签订《补充协议》，约定购房款分三次支付，具体交易流程如下：第一，合同签订时，陈承恩、陈敏钦支付购房定金50000元，存放于居间方账户，由居间方进行无息监管。其中陈承恩、陈敏钦同意与钱英福做联名账户支付购房定金40000元给钱英福，钱英福出具收款收据给陈承恩、陈敏钦，剩余购房定金10000元由居间方无息监管；第二，合同签订后，钱英福如有按揭解押自解，经三方协商2个工作日前往不动产中心网签登记，并由钱英福与陈承恩、陈敏钦到银行将443000元购房款做联名账户，网签登记后2个工作日后前往报税过户。在领到不动产权证收件单时，陈承恩、陈敏钦和钱英福到银行将联名账户部分首付款243000元解冻支付给钱英福；第三，当居间方代领到不动产权证时，陈承恩、陈敏钦在当日内和钱英福解联名账户付清购房尾款200000元。审理中，陈敏钦到庭确认诉争房屋的买受人系陈承恩，其作为陈承恩的姐姐系受陈承恩的委托办理诉争房屋的购房事宜，包括签订购房合同、支付购房款等，所有的购房款都属于陈承恩。 2018年6月24日，陈承恩委托陈敏钦向鑫世纪中介所的财务管理人员陈希的个人账户转账46000元。同日，钱英福向陈承恩、陈敏钦出具《购房定金收据》，载明：“兹今收到陈敏钦（身份证号……）陈承恩（身份证号……）购买房屋坐落于宁德市蕉城区的购房款人民币伍万元整（¥50000.00）整。”次日，陈希向钱英福转账44137元。审理中，陈承恩主张剩余4000元定金系于2018年6月23日现金支付给鑫世纪中介所，鑫世纪中介所在扣除中介费用后于2018年6月25日将剩余定金款项44137元径付钱英福。 2018年6月25日，陈承恩委托陈敏钦向钱英福转账243000元，款项备注为“购房款”。同日，陈承恩委托陈敏钦向陈希转账200000元，款项备注为“购买钱英福房款”。同日，陈承恩、钱英福和居间方财务管理人员陈希至中国农业银行股份有限公司宁德蕉城支行办理联名账户事宜。陈承恩、钱英福在该行开立联名三个月定期存款账户，金额200000元。 2018年7月4日，诉争房屋产权登记至陈承恩名下。2018年7月10日，陈承恩与钱英福至中国农业银行股份有限公司宁德蕉城支行办理上述联名三个月定期存款子账户现金销户，支取现金200025元。钱英福当即将200000元款项现金存入其个人账户。 另，本院于2018年2月8日立案受理原告（反诉被告）黄**容与被告（反诉原告）钱英福民间借贷纠纷一案。经审理查明，2014年2月24日，黄**容向钱英福汇款1000000元。2017年10月11日，钱英福向黄**容出具借条，载明：“兹向黄**容借到100万元，月利息1.5%，按月支付。备注：前述借款已于2014年2月24日收到。”黄**容确认钱英福支付利息至2018年2月24日。本院于2018年5月16日作出（2018）闽0102民初264号民事判决：一、钱英福于本判决生效之日起十日内偿还黄**容借款本金1000000元并支付利息（自2018年2月25日起，按照月利率1.5%计算至钱英福还清款项之日止）；二、驳回钱英福的反诉请求。钱英福不服该民事判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）闽01民终6046号民事判决：驳回上诉，维持原判。 福建省闽清县人民法院于2018年4月12日立案受理原告黄**容与被告钱英福民间借贷纠纷一案。经审理查明，2016年5月25日，黄**容与钱英福签订《资金借贷协议书》，约定由黄**容出资本金2000000元，钱英福出资风险保证金200000元，共同投入至黄**容在英大证券设立的资金账户32……，账户由钱英福操作交易，黄**容有监控权无交易权；钱英福每月支付黄**容固定收益28000元；协议期限为一年；合同还约定了其他事项。协议签订前一日，黄**容、钱英福分别向黄**容在英大证券设立的上述资金账户汇入款项2000000元和200000元。协议期限满后，双方就该协议续期一年。在《资金借贷协议书》履行期间，钱英福按约定支付黄**容款项至2018年2月25日止，之后未偿还剩余资金及利息。福建省闽清县人民法院于2018年6月11日作出（2018）闽0124民初1273号民事判决：钱英福应于判决生效之日起十日内偿还黄**容借款本金1330915.32元，并支付相应利息（以1850000元本金为基数，计算时间从2018年2月26日起至2018年5月24日止；以1330915.32元本金为基数，计算时间从2018年5月25日起至还清借款之日止，月利率均按1.4%）。钱英福不服该民事判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）闽01民终6528号民事判决：驳回上诉，维持原判。 又，黄**容委托北京地平线（福州）律师事务所律师代为本案诉讼，并支付律师费8000元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护，本案中黄**容对钱英福的债权已经生效判决予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，黄**容主张撤销钱英福与陈承恩之间签订的诉争房屋买卖合同及房屋转让行为，应举证证明钱英福以不合理低价转让诉争房屋，该转让财产的行为对黄**容的债权造成损害且陈承恩知道该情形。 首先，关于本案是否存在钱英福以明显不合理低价转让诉争房屋的问题。黄**容主张钱英福将诉争房屋以明显不合理的低价70000元转让给陈承恩，并为此提供了钱英福与陈承恩签订并备案于宁德市不动产登记中心的《存量房买卖合同》以佐证其主张；陈承恩认为诉争房屋的实际交易价格为493000元，并为此提供了《鑫世纪房产买卖合同》、购房定金收据、转账汇款回单、证明书等证据加以佐证。本院认为，虽然备案于宁德市不动产登记中心的《存量房买卖合同》约定的诉争房屋成交价格为70000元，但房管部门对于交易合同进行备案是当前行政管理的一种手段，诉争房屋的实际交易价格不应仅凭此认定。陈承恩提交的《鑫世纪房产买卖合同》、购房定金收据、转账汇款回单、证明书、银行流水、不动产权证书等足以形成证据链，证明钱英福与陈承恩之间存在真实的房屋买卖关系，双方约定的房屋交易价格为493000元，陈承恩已按约足额支付对价，且诉争房屋已经办理了产权过户登记手续，该物权变动已经依法成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，债权人可以申请撤销。本案中，黄**容未提供证据证明诉争房屋的市场交易价格，也无证据证明实际交易价格明显低于当地的指导价或市场交易价，故黄**容主张钱英福与陈承恩之间以明显不合理的低价转让诉争房屋缺乏事实依据，本院不予支持。 其次，关于诉争房屋转让是否侵害黄**容债权的问题。本案中，陈承恩已依据合同约定足额支付了房屋转让款，其受让房屋行为不存在损害黄**容债权的情形。 最后，关于陈承恩是否存在主观恶意的问题。根据本案已查明的事实，在钱英福与陈承恩就诉争房屋的购房交易约定达成至履行完毕期间，诉争房屋未被查封，陈承恩亦支付了合理的对价，依法获得诉争房屋的所有权。现黄**容未能举证证明陈承恩在购买诉争房屋时存在主张恶意，故黄**容主张陈承恩恶意买受诉争房屋缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，本院认为，黄**容的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决如下： 驳回黄**容的诉讼请求。 案件受理费1750元，公告费260元，均由黄**容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 审 判 员  梁文鸿 人民陪审员  杨金华 二〇二〇年一月十七日 法官 助理  黄小燕 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。