广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终31号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。住所地：梅州市****办事处龙丰村村委会二楼。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘淡文，男，汉族，1992年1月9日出生，住所地：广东省大埔县******围上。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯雯，广东义致律师事务所律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司（以下简称“超群房地产公司”）因与被上诉人刘淡文房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李妮，被上诉人刘淡文及其委托诉讼代理人吴雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：一、判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是根据当时的政策代收付被上诉人缴交的住房维修资金的，上诉人在2016年11月为状元府1栋的买受人代付了住房维修资金，2016年12月，法院查封了上诉人的账户，导致上诉人再无法为被上诉人代付住房维修资金，这并不是上诉人的过错。被上诉人称因上诉人未交住房维修资金，而导致电梯坏了不能维修不是事实。事实是虽然上诉人的账户被法院查封，上诉人无法代付住房维修资金，但是上诉人为被上诉人修理了电梯，并不影响被上诉人使用，被上诉人的利益并未受损。如果因非上诉人的过错而要求上诉人承担，显然对上诉人不公平。即使判决上诉人向被上诉人退回住房维修资金，也在该退回的住房维修资金中扣除电梯维修费用、房屋维保费用。刘淡文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人一直没有履行代为缴存的义务，被上诉人有权要求上诉人返还专项维修资金。因为上诉人提交的保养合同以及联系函等证据均是其当庭提交且被上诉人一直没有见过上述证据，维修工作单也没有相应的维修电梯公司的盖章。同时即便维修工作单显示的维修电梯的相应栋数也不是部分上诉人居住的栋数。而且被上诉人认为上诉人无权要求在本案中一并处理主张维修费用。刘淡文向一审法院起诉请求：1.判令被告返还住宅专项维修资金7178元给原告，并支付原告的利息损失（以7178元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年2月26日起计算至被告实际付款之日止）；2.判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告超群房地产公司是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市梅江区****办事处龙丰村学子大道状元府房地产项目。2015年2月25日，原告刘淡文与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：……被告向原告预售位于梅州市梅江区****办事处龙丰村学子大道状元府第2座5层501号房，房款总额为626000元，付款方式为自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续。……被告应当在2016年4月30日前，依照有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等。2015年2月26日，被告代收了住宅专项维修基金7178元，套房预告登记证费160元，办理房产证费160元。合同签订后，原告按照约定向被告交清了房款626000元。被告于2016年8月11日将房屋交付给原告使用。案涉状元府第2座5层501号房已办理预告买卖登记，权利人是原告刘淡文。被告代收原告的住宅专项维修资金7178元后，一直未将该款存入住宅专项维修资金监管专户。2018年9月6日，梅州市住房和城乡建设局曾向被告发出《梅州市房地产市*监管整改通知书》，以被告违反了该局2014年5月7日印发的《关于规范住宅专项维修资金委托缴存手续的通知》关于“房地产开发企业代收的住宅专项维修资金必须在收到后1个月内缴存到指定银行专户”的要求为由，责令被告进行整改。2019年4月18日，原告刘淡文向一审法院起诉，提出如下四项诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理将位于梅州市梅江区***********************屋的不动产权登记资料交给梅州市国土资源局不动产登记中心备案并申请办理房屋所有权转移登记，被告超过五个工作日内仍未备案和申请的，应授权给原告备案和申请；2.判令被告返还住宅专项维修资金7178元给原告，并支付原告的利息损失（以7178元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年2月26日起计算至被告实际付款之日止）；3.判令被告返还不动产登记证费160元及办理房地产费用160元给原告，并支付利息（以320元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年2月26日起计算至被告实际付款之日止）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，因案涉状元府第2座5层501号房的不动产权已登记在原告刘淡文名下，不动产权证书已由被告超群房地产公司从政府职能部门领出并提交原告按揭贷款银行保管，为此，原告刘淡文于2019年8月21日撤回了他的第1项和第3项诉讼请求。案经一审法院主持调解，就被告代收的住宅专项维修资金应否退还原告，由原告自行缴交的问题，双方各持已见。诉讼过程中，一审法院于2019年7月5日向梅州市住房和城乡建设局发函，咨询购房者要求房地产开发企业返还代收的住宅专项维修基金，而由购房者自行向指定银行专户缴交是否可行的问题。2019年7月9日，梅州市住房和城乡建设局回复如下：根据《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第二章第十二条：开发建设单位在与购房签订商品房买卖合同时，一并发放市住房和城乡建设部门印制的《住宅专项维修资金缴款通知书》；业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续。梅州市超群房地产开发有限公司的住维资金账户开设在中国工商银行梅江支行，该账户被人民法院冻结，待该账户资金解冻后，可由开发商为购房者办理缴存首期住维资金相关手续；亦可由开发商返还代收的住宅专项维修资金给购房者，由购房者自行到专户管理银行进行缴存。一审法院组织双方当事人对上述书面回复进行了质证。一审法院认为，关于原告要求被告退回代收的住宅专项维修资金的问题。一审法院向梅州市住房和城乡建设局发出咨询函，该局回复：根据《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第二章第十二条：开发建设单位在与购房签订商品房买卖合同时，一并发放市住房和城乡建设部门印制的《住宅专项维修资金缴款通知书》；业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续。梅州市超群房地产开发有限公司的住维资金账户开设在中国工商银行梅江支行，该账户被人民法院冻结，待该账户资金解冻后，可由开发商为购房者办理缴存首期住维资金相关手续；亦可由开发商返还代收的住宅专项维修资金给购房者，由购房者自行到专户管理银行进行缴存。经一审法院出示上述复函，原、被告双方当事人均对其真实性、合法性无异议。据此，在被告超群房地产公司已经收取原告刘淡文案涉状元府第2座5层501号房的住宅专项维修资金7178元，而未履行代缴义务时，原告要求退回自行交纳，理由充分，于法相符，一审法院予以准许。被告超群房地产公司应当将代收的住宅专项维修资金退回给原告刘淡文。原告要求被告支付住宅专项维修资金的利息损失，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百一十条规定，判决：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应当在判决生效之日起三十日内，退回住宅专项维修资金7178元给原告刘淡文；二、驳回原告刘淡文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（此款已由原告刘淡文预交），由被告梅州市超群房地产开发有限公司负担。二审中，梅州市超群房地产开发有限公司向本院提交了：1、梅州市电梯日常维护保养合同，2、工作（业务）联系函、工作联络函、梅县安迅电梯有限公司电梯维修工作单（复印件），以证明已发生电梯维保费用，应在被上诉人住维金中支付，其中299630元的总额中只付了30000元给电梯公司。经质证，被上诉人称梅州市电梯日常维护保养合同是第一次看到，无法确定真实性，我方不认可。工作（业务）联系函也是第一次看到，该费用由哪方支出，不能直接证明，第二份工作（业务）联系函有记载电梯维修费用是否真实，我们也不确定。上述证据我方都不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审处理意见如下：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。双方对住宅专项维修资金的金额和收取情况均无异议，梅州市超群房地产开发有限公司由于公司账户涉诉被冻结而未能将被上诉人缴纳的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户中。依据《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第十二条第一款第三项“业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续”的规定及梅州市住房和城乡建设局于2019年7月9日作出的《咨询函》（回执），梅州市超群房地产开发有限公司可退还住房专项维修资金给购房者，由购房者自行缴存。在梅州市超群房地产开发有限公司已经收取被上诉人案涉房屋的住宅专项维修资金而未履行代缴义务时，被上诉人要求退回自行交纳，理由充分。一审判决梅州市超群房地产开发有限公司退回住宅专项维修资金7178元给被上诉人，并无不当。至于梅州市超群房地产开发有限公司提出涉案住宅专项维修资金应扣除电梯、房屋维保资金的问题，属在二审程序中新提出的诉讼请求，且双方对此不能达成一致意见，梅州市超群房地产开发有限公司可另行主张权利。综上所述，梅州市超群房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年一月十六日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅