广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异279号 异议人（被执行人）：清远市华明商业有限公司，住所地广东省清远市清城区南门街50号百顺商业大厦三层301号F59。 法定代表人：赖金乐，经理。 委托诉讼代理人：程梅花，广东谨然律师事务所律师。 申请执行人：广州协林贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区纺织路草芳横一巷6号之六自编2号。 法定代表人：吴文军。 被执行人：翁浩鑫，男，1992年4月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 被执行人：劳惠玲，女，1976年7月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 本院在执行（2019）粤1802执3948号申请执行人广州协林贸易有限公司（以下简称协林公司）与被执行人清远市华明商业有限公司（以下简称华明公司）、翁浩鑫、劳惠玲物权保护纠纷一案中，华明公司于2019年11月15日向本院提出书面异议。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人华明公司称，请求对（2019）粤1802执3948号案件中止执行。事实和理由：一、（2018）粤1802民初3505号民事判决书第一判项为“返还房屋”，并不涉及房屋内设施设备，也不涉及房屋内物品，也不涉及房屋的添置物，现有的执行行为内容超出判项内容。该判决书第一判项为：华明公司、翁浩鑫、劳惠玲将位于清远市清城区南门街××商业大厦××、××、××号房屋返还给协林公司。显然，上述判项的内容仅为“返还房屋”，返还的对象并不包括房屋内的设施和设备，也不包括房屋内的物品，也不包括房屋内的添置物，特别是不包括在2013年5月31日租赁合同签订之后产生的添置物。东莞市第一人民法院的《拍卖公告》第七条第1款中载明“被执行人于2013年5月31日将标的物出租，拍卖成交后标的物的租赁情况由买受人根据法律规定自行与承租人解决。物业现场交接问题由买受人自行解决”。显然，买受人与承租人未能自行解决的，应当通过诉讼解决，双方之间的诉讼纠纷的案由应当是“租赁合同纠纷”，而不是物权保护纠纷。只有在租赁合同纠纷中，通过诉讼程序对承租人的添置物如何处置，对租赁合同是否解决做出处理，这些都是不能直接通过诉讼程序解决的。综上，异议人认为人民法院要求“不得毁损、破坏商场内的任何设备设施”超出了执行依据内容。二、人民法院在执行程序的司法拍卖程序中未对案涉物业上的租约进行摘除，带租拍卖，不能在后续的执行程序中摘除租约。三、人民法院在执行拍卖的《竞买公告》和《拍卖公告》中载明“租赁情况由买受人自行解决”，即人民法院不负责清场，那么人民法院不能在后续执行程序中清场。对上述二点具体阐述如下:案涉物业在拍卖过程中没有摘除租约，后续执行过程中不能摘除租约，亦不能清场。东莞第一人民法院于2016年11月4日、2016年12月9日2017年3月17日分别先后出具《竞买公告》、《拍卖公告》和《变卖公告》(见证据一)均载明:“1、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵保证。视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2、该标的物于2010年12月14日抵押给本案申请执行人，2013年5月31日标的物出租，拍卖成交后标的物租赁情况由买受人自行解决，法院在拍卖变卖文件上已经清楚写明并告示:法院不摘除租约、不负责清场，案涉物业是带租约拍卖，愿意接受带租约的买家才能拍卖案涉标的，标的物的租赁情况由买受人自行解决。存续于案涉物业上的租赁权是继续存在和有效的，法院不负责帮买受人解除租赁关系，不负责清场，买受人要整体承接案涉物业的所有权和租赁权。因此现在法院既不能替协林公司摘除租约，也不能强行清场，否则货不对板，实体错误，执行错误，属于执行程序的错误，异议人有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条和第227条的规定提出执行异议。协林公司通过拍卖程序，实现了债权，抵押权已经消灭，不存在抵押权优先于租赁权，异议人对案涉物业享有足以排除强制执行的民事权益。案涉物业在进行拍卖时，人民法院未摘除租约，在抵押权实现之后，不能再摘除租约，协林公司亦知晓异议人是合法的且应当受到法律保护的承租人。也正是因为案涉物业为带租约拍卖，在进行司法拍卖时进行了三次拍卖和两次变卖流拍，协林公司最终以2300万，即市场价1/6的价格取得市值1.4亿元的案涉物业。说明协林公司对案涉物业的租赁事实是知情的，并愿意接受带租约的拍卖结果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依据《中华人民共和国合同法》229条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”。因此，平安银行在（××）××中向东莞市中级人民法院确认涉案物业拍卖时不要求除去租赁权，协林公司因收购债权及受让平安银行的权利后即无权主张除去租约。异议人对案涉物业享有使用权，享有租赁权。协林公司以极低价格取得案涉物业后又以物权保护纠纷的方式除去异议人的租约，已严重违背诚实信用原则，而法院在拍卖时未摘除的，先又强制清场，则是执行程序错误。四、本案二审判决存在重大错误和互相矛盾。一方面法院保全了案涉物业所有租金，已无清场的必要;另一方面法院又判决异议人支付占用费，导致异议人遭受巨额双重损失。2018年5月3日，清远市中级人民法院在财产保全过程中，要求案涉物业所有租户将租金交至法院指定账户，不得将租金交付给异议人(见证据二)，导致自2018年5月3日始至今，异议人无法收取任何租金。一方面，由于法院对华明公司租金财产的保全，已经保障了协林公司的利益，根本没有清场的必要。且至今已有不少于四十户租户拒不交租，擅自离场，导致异议人遭受巨额损失。另一方面，本案二审判决判令异议人向协林公司支付占用费(见证据三)，目前协林公司申请执行1200万元占用费。异议人因本案而收不到租金，同时异议人须向协林公司支付巨额占用费。异议人因此将遭受巨额双重损失。本案判决存在重大错误，互相矛盾。华明公司将依据法院的判决起诉租户补交租金。五、异议人己就本案提起再审，广东省高级人民法院对本案进行再审审查。2019年8月6日，广东省高级人民法院己接收异议人的再审申请资料【再审案号:(2019)粤民申8398号】(见证据四)目前正在再审审查阶段。说明本案在一审和二审诉讼程序中，存在事实认定不清、法律适用错误，导致判决结果错误的情形。本案存在再审被改判的极大可能，如本案继续执行，将造成将来无法执行回转的严重后果，故请求在省高院再审结果出来之前，为慎重起见，暂缓执行本案。六、针对本案二审生效判决，目前已有小租户提起了第三人撤销之诉(见证据五)，目前尚在审理中;另有租户就本案执行提起了书面执行异议，截止目前尚未收到法院的执行裁定。七、本案侵害了承租人的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第230条规定，以及依据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第118条的规定，承租人享有优先购买权，出租人出卖出租房屋，因提前三个月通知承租人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定:“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人;提出执行行为异议:(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的;(五)认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，案涉物业在对外流转、拍卖之前，出租方及法院应当书面通知到承租人(异议人)行使优先购买权;但是，案涉物业在对外流转、出售前，异议人的优先购买权并未得到合法保障。八、本案判项的内容系返还房屋，并非返还物业经营管理权。在解决申请人与租户的租赁合同关系之前，不应强行移交扬地;否则，强行清场容易引发租户一系列的反响，引发不稳定因素。本案所执行的(2018)粤1802民初3505号民事判决书第一项判项内容为“返还房屋”，并非返还物业管理权。异议人与案涉物业200多户租户之间存在大量合法有效的租赁合同和物业管理合同，涉及租金交付、物业管理费交付、水电费及杂费交付、违约金计算、保证金处理，合同终止或解除，场地移交等一系列法律问题。在该系列法律关系未理顺之前，不宜强行交场，否则将引发数百宗系列诉讼案件，严重浪费司法资源，增加异议人讼累以及制造新的不稳定因素。九、本案中止执行并不会损害协林公司的合法权益。协林公司在启动本案诉讼时己申请了财产保全，保全了租金，要求所有租户将租金交至法院指定账户;同时又查封了翁浩鑫名下价值近2000万元的房产;目前所有租户仍在正常有序经营，每月均有租金收益，且案涉物业不存在灭失风险，因此，本案暂缓执行和中止执行并不会损害协林公司的合法权益。综上所述，异议人认为本案现有的执行行为违反法律规定，故分别依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条和第227条规定，对本案提出执行异议，请求中止执行。 本院查明，关于申请执行人协林公司与被执行人华明公司、翁浩鑫、劳惠玲物权保护纠纷一案，本院于2018年12月10日作出的（2018）粤1802民初3505号民事判决书已发生法律效力，根据该判决书确定：一、被执行人华明公司、翁浩鑫、劳惠玲于本判决生效之日起十五日内，将位于清远市清城区南门街××商业大厦××、××、××号房屋返还给申请执行人协林公司；二、被执行人华明公司、翁浩鑫、劳惠玲于本判决生效之日起十五日内，向申请执行人协林公司支付上述房屋自2018年5月3日起至返还之日止的占用费（每月的占用费由具有相关资质的评估机构进行评定，如评定标准超过80万元/月的，以80万元/月为限）；案件受理费81800元，财产保全费5000元，合计86800元，由申请执行人协林公司负担49080元，被执行人华明公司、翁浩鑫、劳惠玲负担37720元。因被执行人拒不履行生效判决书确定的义务，申请执行人协林公司申请强制执行，本院依法立案执行,执行案号为（2019）粤1802执3948号。 案件在执行过程中，本院于2019年10月21日作出（2019）粤1802执3948号《公告》，限被执行人自公告发出之日起五日内将位于清远市清城区南门街××商业大厦××、××、××号房屋返还给申请执行人，并向本院提交上述房屋的门匙，不得损毁、破坏商场内的任何设备设施。经本院组织听证，申请执行人申请执行人广州协林贸易有限公司表示只要求法院强制清场现时被执行人清远市华明商业有限公司在三楼的办公室，对于商场的租户、经营管理问题，则由其自行处理。2019年11月15日，本院对被执行人清远市华明商业有限公司位于星光广场的三楼的经营办公场所进行强制清场，该办公室面积大概40平方米，现已清理完毕。对于涉案房屋除三楼办公室外的其他部分，并未强制清场。2019年12月24日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申8398号民事裁定书，裁定提审（2019）粤18民终253号案件，再审期间，中止原判决的执行。本院现已依据该民事裁定书，对（2019）粤1802执3948号案件中止执行。 本院认为，对于异议人要求中止（2019）粤1802执3948号案件执行的异议请求，经查，本院（2018）粤1802民初3505号民事判决书判令被执行人自判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给申请执行人，因被执行人未按生效判决确定的期限返还涉案房屋，申请执行人向本院申请强制执行。在案件执行过程中，本院依法作出公告，要求被执行人按照生效判决确定的义务返还涉案房屋并无不妥，而且在执行过程中，本院仅对三楼办公室进行了强制清场，对涉案房屋的其余部分并未施行强制清场措施。在本院对三楼办公室强制清场后，因广东省高级人民法院作出民事裁定书，裁定中止原判决的执行，本院亦根据该民事裁定书中止了对（2019）粤1802执3948号案件的执行。在明知本院已对该案中止执行的情况下，异议人仍坚持其异议请求，要求中止执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第一项、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人清远市华明商业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向清远市中级人民法院申请复议。 审判长  潘文飞 审判员  仝艳荣 审判员  梁道科 二〇二〇年一月二十日 书记员  黄书华