湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1792号原告：十堰千锦房地产开发有限公司。住所地，十堰市夏家店汉江胡家营村二组。统一社会信用代码914203005539036135。法定代表人：宋金和，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠华，湖北鄂华律师事务所律师。被告：季兆武，男，1962年5月1日出生，汉族，十堰兆泰物流有限公司法定代表人，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：谭笑，湖北车城律师事务所律师。原告十堰千锦房地产开发有限公司（以下简称：“千锦房地产公司”）与被告季兆武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告千锦房地产公司的委托诉讼代理人李忠华，被告季兆武的委托诉讼代理人谭笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千锦房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告季兆武支付购房款650.264万元及利息(利息按月息2分自2017年6月12日起至付清之日止）。2、由被告季兆武承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2017年6月11日，被告季兆武与我公司及案外人水晶订立《协议》，约定：水晶将其从我公司购买的房屋(十堰市车城××、××号）-1号)转售与被告季兆武，房屋总价款为23600000元。协议签订前，水晶已向我公司给付购房款17670000元，尚欠5930000元；协议订立后，所欠购房款由被告季兆武分期给付，具体为：本协议订立之日给付500000元，2017年8月31日前给付2000000元;同年10月31日前给付2000000元;同年12月31日前付清尾款1430000元；合同第七条约定“丙方（千锦房地产公司）保留房屋所有权，待乙方（季兆武）向丙方付清全部房款后才予以办理产权”。2017年6月12日，被告季兆武向我公司出具《欠条》，承诺按期付清购房款，“如不按时履行，双方所签订的购房合同自动失效，本人不主张任何权利”。当天双方签订了《十堰市商品房买卖合同》，第三条约定房屋的预测建筑面积为1862.61平方米，第八条约定了面积差异的约定，第七条约定了违约责任。2017年11月9日，十堰市房地产测绘中心和测绘管理中心实测销售给被告季兆武房屋面积1-1-1为1026.96平方米，2-2-1为961.90平方米，依据双方签订的《十堰市商品房买卖合同》第三条、第四条、第八条之规定，被告季兆武还应当支付实测面积的购房款1072640元〔（1026.96-1021.74）×20000=104400元；（961.90-840.87）×8000=968240元〕。合同签订后被告季兆武除支付500000元外，对剩余购房款拒不支付，我公司多次口头或书面催告被告季兆武缴纳购房款，但其一直以种种理由拖延支付。被告季兆武占有该房屋，拒不支付缴纳剩余购房款，导致我公司既不能对外销售房屋，又不能收回购房款，还必须支付高额的拆借资金，为维护我公司的合法权益，特此起诉。被告季兆武辩称，1.2018年8月我起诉过原告千锦房地产公司要求其交付房屋，我胜诉后，原告千锦房地产公司已上诉，现又起诉要求支付购房款，两案可能发生冲突；2.原告千锦房地产公司的李国忠（实际控制人）涉嫌挪用公款犯罪，会造成原告千锦房地产公司没有钱办理房屋产权手续；3.原告千锦房地产公司诉称与事实不符，我依据三方签订的协议，当天支付500000元，并支付了水电、物业、停车费，根据原告交房通知书缴纳了818815.91元，但原告千锦房地产公司未按约定交付房屋，迄今为止仍有一楼部分房产和二楼全层约800多平方米房产拒绝交付，我有理由拒付购房款。4.原告千锦房地产公司所谓经营困难并非我未付购房款造成的，主要是因为原告千锦房地产公司实际控制人李国忠挪用公款，导致不能办理产权证，导致业主多次上访，即使被告如约付款，原告千锦房地产公司也不能办理产权证，我行使不安抗辩权，有权拒绝支付剩余购房款。5.原告千锦房地产公司诉请支付违约金无法律依据，应当驳回。根据合同双方是按套（单元）计算，也没有约定违约金，并且6月11日签订的协议也约定房屋总价2360000元，所购买房产是按套（单元）计算出来的固定价格。综上，原告千锦房地产公司先行违约并且经营出现问题，我有理由拒绝支付剩余房款和不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月11日，被告季兆武与原告千锦房地产公司及案外人水晶签订《协议》一份，约十堰市车城××门面房××及2-1路14号的门面房1-1及2-1建筑面积约1800平方米（包含十堰市忠坤工贸有限公司委托十堰千锦房地产开发有限公司售卖的800余平方米）以人民币23600000元的价款出售给乙方（季兆武）……三、签定协议时甲方已付房款17670000元，尚欠丙方（千锦房地产公司）购房款5930000元，该欠款由乙方承接履行付款义务，对于甲方已付的购房款由乙方退还给甲方，丙方不负有返还义务。四、乙方付款方式：本协议签订之日，乙方向丙方付款500000元，2017年8月31日之前付款2000000元，2017年10月31日之前付款2000000元，2017年12月31日前付清尾款1430000元。本协议法律效力大于乙方与丙方签订的《商品房预售合同》，丙方保留房屋所有权，待乙方向丙方付清全部房款后才予以办理产权……。2017年6月12日，原告千锦房地产公司与被告季兆武签订《商品房买卖合同》，该合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1-1、2-1号房，建筑面积共1862.61平方米，（其中一层1021.74平方米，二层840.87平方米，其中含十堰市忠坤工贸有限公司委托千锦房地产公司售卖的800平方米）。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币24300000元……第八条、面积确认及面积差异处理。当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定。……当日，被告季兆武向原告千锦房地产公司出具欠条一份，载明：季兆武欠千锦房地产公司购商铺房款5930000元，本人承诺还款计划如下：自双方合同签订之日，付款500000元，2017年8月31日之前付款2000000元，2017年10月31日之前付款2000000元，2017年12月31日前付清尾款1430000元。2017年6月12日被告季兆武收到原告千锦房地产公司的交房通知书后，向原告千锦房地产公司交纳购房款500000元，并交纳维修基金111756.6元、热暖初装费158321.85元、电费48237.46元，共计318815.91元。后经原告千锦房地产公司多次催要，被告季兆武欠原告千锦房地产公司购房款5430000元至今未付，故而成诉。另查明，1、2019年4月2日，被告季兆武诉原告千锦房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，依法作出（2018）鄂0303民初2210号民十堰市车城××、××房位于十堰市车城南路14号1-1、2-1号房产并办理房屋不动产权证。原告千锦房地产公司不服该判决，向湖北省十堰市中级人民法院上诉，目前该案尚在审理中。2、依据十解遗办字（2019十堰市××××号办理了位于十堰市车城南路14号1幢2-1号商业房屋不动产权证（十堰市不动产权第0021243号）。本院认为，案外人水晶与原告千锦房地产公司和被告季兆武三方签订的《协议》，以及原告千锦房地产公司和被告季兆武签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。三方确定房屋买卖合同标的额为23600000元，水晶支付17670000元，被告季兆武出具欠条已明确所欠购房款金额，其后支付500000元，尚欠5430000元购房款未付属实。原告千锦房地产公司主张被告季兆武按商品房实际面积补足差价，与三方约定不符，且原、被告签订的《商品房预售合同》第八条、面积确认及面积差异处理。当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定。……故该项主张，本院对其合理部分予以支持。原告千锦房地产公司主张购房款利息，因双方对此并无约定，因被告季兆武承诺最迟于2017年12月31日前付清购房款，本院酌定自2018年1月1日起至今的资金占用损失由被告季兆武承担。被告季兆武以未交付房产为由不支付剩余购房款，理由不足，且其已另案主张权利，该辩解理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、被告季兆武于本判决生效之日起十日内支付被告十堰千锦房地产开发有限公司剩余购房款5430000元及利息（以5430000元为基数，自2018年1月1日起至本息付清之日止，按年利率6%计息）。二、驳回原告十堰千锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费57528元，由被告季兆武负担47837元，由原告十堰千锦房地产开发有限公司负担9691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  钟晓新审 判 员  周 慧人民陪审员  黄堂荣二〇二〇年一月三日书 记 员  李华倩附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……5、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。