新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2923民初2028号   原告：库车鸿欣物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库车县。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师。被告：新疆万丰祥电梯有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区。法定代表人：聂培新，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告库车鸿欣物业服务有限公司（以下简称鸿欣物业公司）与被告新疆万丰祥电梯有限责任公司（以下简称万丰祥电梯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿欣物业公司的委托诉讼代理人魏建东、被告万丰祥电梯公司的委托诉讼代理人吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日物业服务费321686.64元（4513㎡×1.98元/月/㎡×36个月=321686.64元）；2.判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日的利息30560.22元；3．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，由原告对库车县飞越帝都汇小区提供物业管理服务，经价格主管部门审核的案涉商铺物业费收费标准为1.98元/月/㎡。2016年2月22日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出（2014）乌中执字第141号执行裁定书裁定库车飞越帝都汇大厦二、层商铺房地产的所有权及相应的其他权利归被告新疆万丰祥电梯有限责任公司，但被告至今拒交物业服务费，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院。万丰祥电梯公司辩称，本案所涉商铺系拍卖的在建工程，因变更规划、未完成消防设施等原因其不符合竣工验收的标准，且被告未使用该房屋，原告所诉的物业不具备法律规定和前期物业合同约定的交付条件，物业公司并没有按照法律要求和合同约定提供物业服务，因此物业尚不存在；其次该小区相关设施并不完善，迄今为止也未对该小区的消防设施提供任何维护维修义务，且小区的绿化率为零，客观上原告也不能提供完整的物业服务，因此，物业公司无权收取物业费用；原告主张的收取物业费用没有相关价格依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告鸿欣物业公司提交以下证据：1.物业服务合同1份。证明：原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对库车飞跃帝都汇小区进行物业管理。被告对该份证据的真实性不发表意见，质证称系案外人飞跃房产公司与原告签订的合同。对关联性不予认可，称如果该合同真实，则仅能证明原告与建设单位签订了合同，而还不能证明合同已实际履行。本院认为，该份证据系原件，来源合法，与本案具有关联，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2.（2014）乌中执字第141号执行裁定书一份、飞跃帝都汇大厦户型面积明细表一份。证明：自2016年2月22日起，被告万丰祥电梯公司通过拍卖的形式取得库车县飞越帝都汇大厦二、三层商铺所有权，被告系二、三层商铺的业主，二、三层商铺面积合计为4513㎡（二层2256.50㎡、三层2256.50㎡）。被告对裁定书的真实性、合法性均予以认可，但认为该份裁定仅确认被告对涉案物业享有法律上的权利，并不能证明其享有、占有、使用、收益、处分等权利，原告收取物业费应当提供相应的服务，与我方是否具有法律的所有权并无关系。被告对户型面积明细表质证称其系复印件，该表中的盖章单位是飞跃房产公司，对该证据的真实性、关联性不认可。本院认为该份裁定已生效，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对大厦户型面积明细表其与原告后补充提交的大厦房产面积测量成果报告的内容一致，本院对该证据与测量成果报告一并认定意见。3.综合物业服务费备案审批表1份、库车县价格、收费及其他备案表2份。证明：原告对库车飞越帝都汇小区进行物业服务及收费，是经2014年12月8日库车发展和改革委员会下发价格收费备案表，其高层商铺物业费标准为2.5元/月/㎡，而原告则按照该单位2017年4月14日下发的高层商铺物业费1.98元/月/㎡进行收取。被告对该组证据的真实性认可，关联性不认可，认为自2017年4月14日起方有权按照1.98元/月/㎡的标准收取费用，不能证明原告有权收取费用。本院认为，该证据来源合法、内容真实，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4.竣工工程质量监督申报意见书1份、竣工工程质量验收意见书1份、竣工工程质量验收监督申报表1份。证明：飞越帝都汇小区工程经过五方验收合格。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为案涉工程申报表中载明的2014年8月25日并未实际竣工，该份报告系虚假；报告中的验收方案是抽签方式竣工，抽签房屋不包含本案房屋。本院认为，该组证据来源合法、内容真实，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。5.飞跃帝都汇大厦房产面积（预）测量成果报告1份。证明：被告通过法院拍卖取得的库车飞越帝都汇小区二、三商铺的面积共4513㎡，房产开发商通过该份报告进行备案，乌鲁木齐铁路运输中级人民法院通过该份报告对案涉房屋进行价值评估和拍卖，被告亦以此报告中的面积竞买。被告对报告真实性认可，但对关联性和合法性不认可，认为该份报告是预测报告，并不是实际面积的报告，报告中并未附有相关测绘人员证书及签章。本院认为，被告对其真实性认可，本院对该证据的真实性予以认定。对关联性和合法性，因该份报告内容真实，与本案具有关联，本院对该证据的合法性、关联性予以确认。6.收取物业费用收费收据及物业管理收费明细表各1组。证明：2016年至2019年原告对该库车飞越帝都汇小区进行了物业管理，为该小区提供了物业服务，履行了物业服务义务。被告对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。收费收据上大多数没有交款人的签名，关联性方面收据载明水、电费费用，未提供水电费发票，原告仅提供收据恰恰证明水电暖机构并不认可小区的服务设施达到了竣工合格的条件，是不允许其接入并使用的。本院认为该组证据载明了水、电、物业、垃圾费等费用，且盖有单位公章，有大部分收款人签字，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告万丰祥电梯公司提交如下证据：1.照片12张。证明：该组照片拍摄时间是2016年12月左右，是被告房屋接收时的现状；涉案物业楼梯部分并没有加装护栏，存在安全隐患，现场的管网、线缆并未完工，墙上的插座等设施也并未完成，由此证明该房屋不具备房屋的验收条件，也无法正常使用。原告对照片真实性不认可，称无法确定拍照的时间和地点，假设照片真实，被告应该对拍卖的房产是知情的，尽管房屋有瑕疵，被告也应自己去维修，与原告无关。本院认为，该组照片未能显示出拍摄的时间和地点，故本院对该组证据的真实性、关联性、合法性不予认定。2.飞跃帝都项目规划手续办理情况的复函1份。证明：2015年11月3日，库车县规划局向乌鲁木齐铁路中院出具此复函，复函内容载明该项目尚未达到竣工认可条件。原告对该证据的真实性，关联性，合法性均不认可，认为该复函是复印件，章子和内容看不清；如假设该证据真实，只能代表当时不能验收，并不能代表现在不能验收，在拍卖时，被告是对房屋情况知情的。因该证据系复印件，且内容模糊不清楚，本院对该证据的真实性、关联性、合法性不予认定。3.估价报告4张。证明：库车飞越帝都汇小区不符合竣工验收的标准，主要包括变更规划，无绿地，未完成消防设施。证据形成是基于乌鲁木齐铁路运输中级法院要求对库车飞越帝都汇小区部分房屋进行评估并进行拍卖前委托评估公司对案涉的房屋进行的价值评估。原告对评估报告书真实性、关联性、合法性均不认可。本院认为该份证据来源真实，同本案具有关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告鸿欣物业公司与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司选聘原告对其开发建设的库车飞越帝都汇小区提供物业管理服务事宜。合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅、商业物业按照物价局批示收费。第七条约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（原告）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每月底履行交纳义务。第三十一条约定，甲方（阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按_的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定，本合同期限自2014年9月1日起，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方在《前期物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告为库车飞越帝都汇小区提供物业服务。2016年2月22日，被告通过（2014）乌中执字第141号执行案件中以拍卖的形式取得库车飞越帝都汇小区二层、三层房地产的所有权及相应的其他权利。库车飞越帝都汇小区二层、三层商铺房屋总面积均为2256.50㎡，合计房屋面积4513㎡。被告于2016年2月22日取得所有权后未向原告交纳过物业服务费。2014年12月8日，经库车县发展和改革委员会备案案涉小区高层商铺物业费为2.5元/月/㎡。2017年4月14日，经库车县发展和改革委员会备案案涉小区商铺物业费为1.98元/月/㎡。另查明，2014年9月5日，库车飞越帝都汇小区经有关单位进行竣工验收，其验收结果为验收合格。同时在（2014）乌中执字第141号案件中对库车飞越帝都汇小区的评估报告中显示，该小区未申请规划验收，未办理规划验收手续，故无法办理竣工备案手续。庭审中，被告陈述因该小区无法办理房屋产权证书，故被告至今未取得房屋产权证，因未通水、电，至今未使用涉案房屋。本院认为，原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对小区业主具有约束力。原告按照约定履行了物业管理义务，被告作为业主，应当按照合同约定履行支付物业费的义务。故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告根据有关部门的备案，以1.98元/月/㎡计算2016年2月22日至2019年2月22日被告房屋共计4513㎡的物业费321686.64元（1.98元/月/㎡×4513㎡×36个月），有事实依据，本院予以支持。对于原告按照中国人民银行同期贷款利率计算2016年2月22日至2019年2月22日的利息30560.22元[利息计算方式：2016年2月22日起至2017年2月21日止的利息15280.11元（4513㎡×1.98元/月/㎡×12个月×4.75%/年×3年）；2017年2月22日起至2018年2月21日止的利息10186.74元（4513㎡×1.98元/月/㎡×12个月×4.75%/年×2年）；2018年2月22日起至2019年2月21日止的利息5093.37元（4513㎡×1.98元/月/㎡×12个月×4.75%/年×1年），合计30560.22元。]的诉讼请求，有事实依据，且原告计算方式是以被告拖欠费用的年限逐年进行计算，其计算方式不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩称该小区房屋因变更规划、消防不合格等原因未进行竣工验收，系在建工程，且被告未使用的辩解意见，因被告通过竞拍的形式取得案涉房屋所有权，在参与竞拍的过程中对房屋现状已做充分地了解，该行为已表明其认可案涉房屋的现状，故对被告的辩解意见本院不予采信；对于被告辩称原告未按法律规定和合同约定提供物业服务，其物业尚不存在的辩解意见，于法无据，本院不予采信；对于被告辩称原告未提供小区维护、维修义务，未提供完成的物业服务，其无权收取物业费的辩解意见，被告对该辩解并未提供证据证实，故本院对被告的辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告新疆万丰祥电梯有限责任公司于本判决生效后十日内向原告库车鸿欣物业服务有限公司支付物业费321686.64元及利息30560.22元，共计352246.86元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6586元，减半收取计3292元，由被告新疆万丰祥电梯有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   米晓玲   二 〇 二 〇 年 一 月 二 十 三 日 书  记  员   邱宏宝