河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初4869号原告（反诉被告）：杨玉峰，女，1963年5月16日出生，汉族，户籍地光山县，现住光山县。委托诉讼代理人：张瑞太，河南人天律师事务所律师。委托诉讼代理人：余家军，河南人天律师事务所律师。被告（反诉原告）：光山县城镇建设开发公司，住所地光山县城司马光东路。统一社会信用代码：914115221771230667。法定代表人：程军，系该公司经理。委托诉讼代理人：易建国，河南鼎聚律师事务所律师。原告杨玉峰与被告光山县城镇建设开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉峰及其委托诉讼代理人张瑞太和余家军、被告光山县城镇建设开发公司（以下简称光山城建公司）的委托诉讼代理人易建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉峰起诉称：1、依法解除原、被告签订的嘉华商厦商品房买卖合同；2、判决被告返还原告已交的购房款257860元；3、判决被告支付占用257860元的利息，自2010年9月3日起至判决时止，按同期银行贷款利率计算（截止起诉之日为230000元）；4、判决被告赔偿原告损失257860元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：位于光山县××山中路东侧的“嘉华商厦”商住楼项目系由被告开发建设的，2010年9月3日，原、被告之间签订“嘉华商厦”商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发嘉华商厦商住楼第壹拾叁层自东向西第肆套商品房，建筑面积约135平方米，每平方米单价2588元，总房款349380元，签订合同时付总购房款的73.8％，即付款257860元，交房时付清余下房款91520元。合同签订后，原告即按合同约定于2010年9月3日交纳了257860元购房款。但被告房屋建成后，被告一直不向原告交付合同约定的“第壹拾叁层自东向西第肆套”商品房，经原告多次交涉无果。现经原告了解，被告将上述房屋“一房二卖”，出售给了案外人郭存生，并为郭存生办理了光山县字第00××08号房权证。基于上述，被告“一房二卖”，恶意违约，导致原、被告签订合同的目的不能实现。为此，特具状起诉，并列前项诉讼请求。被告光山城建公司答辩称：1、被告不存在将原告购买的房屋“一房二卖”，原告认为被告“一房二卖”是其主观上理解错误造成的。被告开发的嘉华商厦商住楼地上一层为商铺(地上1-3层)车库和门岗、物业房、电梯间等，不是用来出售的套房，所以被告在出售时以地上二层作为该商住楼第一层开始计算楼层数，原告购买的合同约定的第十三层自东向西第四套，实际上也是按以商铺(地上1-3层)、车库、门岗、物业房、电梯间等为第一层开始计算楼层数的第十四层自东向西第四套，光山县房管部门办理房产证为该商住楼业主办理房产证时也是按照以商铺(地上1-3层)、车库和门岗、物业房、电梯间等为第一层开始计算楼层数的。原告诉称的被告将其购买的房屋出售给了郭存生，郭存生的房权证载明其房屋坐落为嘉华商厦1幢13层1单元304，与原告购房合同上表明的房屋一致，是因为房管部门和原告计算层数的起始层数不同导致的，原告售房在前，房管部门办证在后，原告主观上并没有过错。而且郭存生的购房合同表明其购买的房屋位于该商住楼第12层自东向西第4套，与房管部门计算的层数少一层；原告购买房屋的邻居简仕贵的购房合同上约定的房屋也是第十三层自东向西第三套，与原告的购房合同一致，所以根本上就不存在“一房二卖”。2、原告购房目的在于炒房牟利，待价而沽，不履行合同义务。原告与被告于2010年9月3日签订了商品房买卖合同，原告选择一次性付款，签合同时付总购房款的73.8％即257860元，交房时付清剩余全部房款91520元，可被告将房屋建成符合交房条件后，原告拒不付清剩余房款领取房屋，还多次找物业拿钥匙领购房人看房，意欲转手倒卖。3、基于上述事实，请求人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求。被告光山城建公司提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订嘉华商厦商品房买卖合同，反诉被告已支付的购房款作为违约金赔偿给反诉原告；2、反诉被告并承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2010年9月3日签订了商品房买卖合同，反诉被告购买反诉原告的嘉华商厦商住楼第13层(按地面车库和门岗、物业房为一层计算，该楼层为第14层)自东向西第4套房屋，被反诉人选择一次性付款，签合同时付总购房款的73.8％即257860元，交房时付清剩余全部房款91520元，可反诉原告将房屋建成符合交房条件后，反诉被告拒不付清剩余房款。期间经反诉原告多次催要，反诉被告一直没有支付剩余房款91520元。依照双方签订的商品房买卖合同第七条之规定，反诉被告已超过三个月未付款，反诉人有权终止合同，而且反诉被告已经付出的购房款作为违约金赔偿给反诉原告。历经九年，虽经反诉人多次催要，反诉被告既不交房款也不解除合同，反诉原告故依法提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。原告杨玉峰对被告光山城建公司的反诉答辩称，反诉原告的反诉请求及事实与理由不能成立。反诉被告没有任何违约行为，没有交齐房款的原因是反诉原告一直不交付房屋，导致反诉被告无法付清余款，反诉原告的反诉请求不能成立。原告杨玉峰向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份。2、商品房买卖合同，证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买的房屋为第13层自东向西第四套；同时从第七条第4项约定内容看，原告购买的也是第十三层。3、购房款收据，证明原告按合同约定交纳购房款257860元。4、嘉华商厦修建性详细规划图，证明该项目连同地下室在内总共十三层。5、郭存生房屋所有权证字第00××08号，证明被告将卖给原告的房屋又卖给了郭存生，并为其办理了房产证。6、视频资料（U盘），证明被告已经将相对应的第14层房屋租赁给了他人，行使了处分权，证明被告恶意违约。被告光山城建公司向本院提交了下列证据材料：1、光山县城镇开发公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明光山城建公司的基本信息和主体资格合法。2、杨玉峰的购房合同复印件、其购房隔壁邻居简仕贵的购房合同复印件，证明：杨玉峰与其隔壁邻居购买的房屋都位于嘉华商厦商住楼13层，该公司出售时以地上二层作为该商住楼第一层开始计算楼层数，合同上都约定为第13层；不能证明该公司一房二卖；购房户未按时付购房款，按应付款数每日5‰支付该公司违约金；超过3个月未付款的，该公司有权解除合同，购房户已付的购房款作为违约金赔偿给该公司。3、杨玉峰楼下邻居郭存生的购房合同、房权证复印件，证明：郭存生购买的房屋合同约定位于嘉华商厦商住楼12层，其房权证载明是13层，证明该公司出售时以地上二层作为该商住楼第一层开始计算楼层数，郭存生的房屋合同上约定为第12层，光山县房管部门办理房权证按照以商铺（地上1-3层）、车库和门岗、物业房、电梯间等为第一层开始计算楼层数，故郭存生的房权证为第13层；不能证明该公司一房二卖。4、光山县喜洋洋物业管理有限公司营业执照、法定代表人刘业智证明，证明该公司已于2011年7月交付房屋、业主已入住、物业进行管理，杨玉峰至今未付剩余购房款，已构成严重违约。5、催告通知书、签收单、快递信息，证明：该公司已经履行了催告，被告签收后仍拒不支付剩余房款，已构成严重违约；购房户未按时付购房款。按应付款数每日5‰支付该公司违约金；超过3个月未付款的，该公司有权解除合同，购房户已付的购房款作为违约金赔偿给该公司。6、“嘉华商厦”商品房买卖合同原件和复印件共计47份，证明目的：包含杨玉峰在内的房屋买卖合同，被告在销售时都是按照以地上第二层作为第一层进行房屋顺序编号，且同层之间没有房号，只有按照自东向西第多少套对同层房号进行编号，本案所涉及的房屋开发商都是按照同一顺序编号，不存在一房二卖的销售情况。被告光山城建公司对原告杨玉峰向本院提交的证据质证意见为：对原告提交的证据1没有异议。对证据2的真实性无异议，商品房合同上约定的楼层数与房管部门办理房产证时的楼层数计算方式不同；被告售房时是以地上第二层作为第一层计算楼层数，房管部门以地上第一层作为第一层计算楼层数，被告之所以将地上第二层作为第一层计算楼层数，是因为第一层为商铺、电梯间、物业房，这些房屋是不用来出售的。嘉华商厦就是一栋楼一层只有4套房屋，朝弦山路的一至三层作为商铺，卖房时实际是以地上二层作为套房进行出售，同时出售给郭存生的房屋合同上约定的也是按照地上二层为一层计算楼层数的。自动向西第四套，合同第七条约定，乙方按照约定按时支付购房款，没有支付购房款按应付款数每日5‰支付该公司违约金；超过3个月未付款的，该公司有权解除合同，购房户已付的购房款作为违约金赔偿给该公司。对证据3的真实性无异议，对交款收据予以认可。对证据4真实性予以认可，该商住楼从地上一层开始计算，实际楼层为15层，若以地上二层作为第一层计算就是14层；被告没有按照规划，多建了一层房屋。对证据5郭存生的房产证真实性认可。对证据5视频资料，房屋不是归原告所有，房屋现在还归被告所有。原告杨玉峰对被告光山城建公司向本院提交的证据质证意见为，对证据1真实性无异议。对证据2与原告签订的购房合同真实性无异议；与简世贵的购房合同是复印件没有提交原件核实，虽然有两份合同约定，不能达到被告的证明目的，其与简世贵约定是被告与简世贵之间对自己权利的处分。即使不要房屋、转让、随意调换是简世贵的权利。对证据3郭存生签订的合同怎样约定不影响原告依法行使自己的权利。对证据4真实性没有异议。对证据5催告通知单及催告通知书是在起诉之后被告发出的催告通知书，主观是恶意的；催告通知书及快递信息具体的内容不明，本案中双方对交付房款约定是很明确，合同约定余款在交房时付清，因为被告一直没有交房，原告怎么能交余款，合同条件不能成就，原告不存在违约。对证据6真实性无异议，对被告的证明目的不予认可，被告所主张的情况是其单方面的意思表示，只有双方达成合意才有效；首先，嘉华商厦是自然顺序编号，被告主张从第二层开始作为第一层不是交易习惯，主张不能成立。第二，被告此主张在商品房合同中没有特别约定或者特别提示，否则对原告没有任何约束力，原告坚持按照商品房买卖合同约定的楼层交房有事实依据。本院根据当事人的陈述以及本院认定的证据，认定下列事实：“嘉华商厦”商住楼规划设计为13层，实际建设15层，1至3层为商铺，2层商铺东侧1套商品住房，3层商铺东侧1套商品住房，4层以上全部是商品住房。电梯编号与楼层编号一致，均为1-15。2010年9月3日，光山城建公司嘉华商厦项目部与杨玉峰签订“嘉华商厦”商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告嘉华商厦商住楼第13层自东向西第4套商品房，建筑面积约135平方米，每平方米单价2588元，总房款349380元，签订合同时付总购房款的73.8％，即付款257860元，交房时间为2011年7月1日，交房时付清余下房款91520元。合同签订后，杨玉峰于2010年9月3日向光山城建公司嘉华商厦项目部交购房款257860元。嘉华商厦商住楼建成竣工后，杨玉峰发现光山城建公司将第13层自东向西第4套商品房出卖并交付给郭存生，办理了房屋所有权证。双方因房屋交付发生纠纷，遂引起本案的诉讼。双方当事人对楼层住房的编号有异议。杨玉峰认为，所购商品房编号应当从1楼起算，依据原、被告签订的商品房买卖合同，杨玉峰所购商品房应在第13层自东向西第4套，现在光山城建公司将此房卖给郭存生，属于一房二卖，恶意违约，导致原、被告签订合同的目的不能实现。光山城建公司抗辩认为，嘉华商厦商住楼商品房编号全部是从2楼起算，郭存生与被告签订的商品房买卖合同是第12层自东向西第4套，郭存生所购房屋现编号在第13层自东向西第4套；包括杨玉峰在内的全部购房户都是一样从2楼起算编号，杨玉峰所购房屋的楼层应在14层自东向西第4套，不存在一房二卖、恶意违约。本院认为，2010年9月3日，被告光山城建公司与原告杨玉峰签订嘉华商厦商品房买卖合同合法有效。被告没有将房屋的楼层编号情况告知原告，使原、被告交付房屋时产生争议，致房屋没能交付给原告，合同目的不能实现，被告应当承担违约责任。原告主张被告一房二卖、恶意违约；被告抗辩包括杨玉峰在内的全部购房户都是从2楼起算编号，不是针对原告一人，不属于一房二卖、恶意违约；本院结合被告举证的47份房屋买卖合同等证据判断，认定被告不属于恶意违约。原告杨玉峰诉请判决解除合同，被告光山城建公司亦反诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以支持。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司返还已交的购房款257860元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司赔偿自2010年9月3日起至判决时止的利息损失，因合同为约定利息损失的计算方法，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司赔偿损失257860元，因原告没有举证损失的证据，本院不予支持。被告光山城建公司反诉原告杨玉峰已支付的购房款作为违约金赔偿，因被告光山城建公司所举证据不能证明原告杨玉峰违约，该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告杨玉峰与被告光山县城镇建设开发公司于2010年9月3日签订的《商品房买卖合同》。二、被告光山县城镇建设开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨玉峰款257860元并赔偿原告杨玉峰利息损失（从2010年9月3日起至判决之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算）。三、驳回原告杨玉峰其他诉讼请求。四、驳回被告光山县城镇建设开发公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9058元，减半收取，实收4529元，原告杨玉峰负担2264元，被告光山县城镇建设开发公司负担2265元；反诉费2634元，由被告光山县城镇建设开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘忠焰二〇二〇年一月六日书记员  李 玮