广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初5068号原告:广州市新金霖实业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街夏街大道133号第三层。法定代表人：邹叔均。原告：增城市食品公司，住所地广东省广州市增城区荔城街西园南路103号。法定代表人：邹叔均。两原告共同委托诉讼代理人：周俊宇、曾家欣，广东格林律师事务所律师、实习律师。被告:广州市誉高贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔城工业加工区增滩公路旁G段。法定代表人：陈金满。委托诉讼代理人：王志平，该公司员工。第三人：增城市食品公司荔城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街富鹏开发区G区19号北二号。法定代表人：吴楚炳。委托诉讼代理人：吴记扬、伍尚超，该公司员工。原告广州市新金霖实业有限公司（以下简称新金霖公司）、增城市食品公司诉被告广州市誉高贸易有限公司（以下简称誉高公司）、第三人增城市食品公司荔城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新金霖公司、增城市食品公司的共同委托诉讼代理人周俊宇、曾家欣，被告誉高公司的委托诉讼代理人王志平，第三人增城市食品公司荔城分公司的委托诉讼代理人吴记扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新金霖公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告新金霖公司与被告于2016年12月28日签订的《房地产转让合同》；二、解除原告增城市食品公司与被告于2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及于2010年12月22日签订的《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》；三、被告立即向原告新金霖公司返还涉案位于增城区荔湘江北路西二巷1号的不动产，并立即将涉案不动产登记在原告新金霖公司名下；四、原告新金霖公司、增城市食品公司无需返还被告已支付的购房款共人民币130万元；五、被告承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、担保费、律师费、保全费等。事实和理由：原告增城市食品公司与被告于2010年10月11日签订了《房地产转让意向书》，约定了转让内容、转让价款、定金支付、办证时间、违约责任等内容。2016年12月28日，被告向原告增城市食品公司发送了《请按房地产转让及权利人变更登记需要提供房地产转让合同的函》，载明：经转让双方同意，涉案房地产己以原告新金霖公司为权利人，换领了《不动产权证》，为了办理过户登记的需要，需要提供原告新金霖公司与被告另行签署的《房地产转让合同》。因此，原告新金霖公司与被告于2016年12月28日签订了《房地产转让合同》，该合同的约定的双方的权利义务与《房地产转让意向书》约定的大致一样。上述合同签订后，原告依约将相关文件资料和涉案土地和房屋交付给了被告，并办理了过户登记手续。但被告并未按照合同第三条约定向原告支付房地产转让款，仅向原告支付了130万元，未向原告支付第二、三期转让款150万元，已经构成根本违约。原告有权按照上述合同约定终止双方签订的合同，收回房地产另行处置，并无需返还被告所支付的款项。为此，诉至法院，请法院判如所请。被告誉高公司辩称：被告不同意两原告的诉讼请求，请求法庭驳回两原告的全部诉讼请求。2010年10月11日甲方（转让方）原告增城市食品公司、乙方（受让方）被告、丙方（保证方）增城市金霖商业集团有限公司三方签订了《房地产转让意向书》。2010年12月22日三方再次签订关于《房地产转让合同》的补充协议。2010年12月28日签订上述补充协议的（保证方）增城市金霖商业集团有限公司收取了被告第一期房地产转让款，由被告的法定代表人陈金满个人账户支付130万元，并出具了收款收据。在2015年12月15日涉案的房地产标的由原告增城市食品公司过户到原告新金霖公司名下。基于企业改制变更，在2016年12月28日原告新金霖公司与被告再次签订《房地产转让合同》。2018年12月26日在房屋交易所办理第三次收资料过户到被告名下，并在2019年1月2日被告取得了涉案房地产不动产权证。被告取得不动产权证后多次要求原告新金霖公司提供收款账号。但原告新金霖公司都避而不谈，至使被告无法将150万元支付给原告新金霖公司。后被告在6月初通过其他途径取得原告新金霖公司的财务信息开户银行、账号，就立即将房地产转让余额150万元从被告的法定代表人陈金满个人账户汇款到原告新金霖公司账户并告知。但原告新金霖公司却将150万元退回，并附言：我司和陈金满无任何往来与交易退回该款。第三人增城市食品公司荔城分公司述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年10月11日，原告增城市食品公司、第三人增城市食品公司荔城分公司（甲方、转让方）、被告（乙方、受让方）、增城市金霖商业集团有限公司（丙方、保证方）签订《房地产转让意向书》，约定“……第一条转让房地产基本情况（一）甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落在增××××村梁屋合作社的1宗房地产权。本宗房地产已由甲方领取了《国有土地使用证》（证号：198××××0978-01250105878）以及《房屋所有权证》（证号：粤房字第××号）……（二）本宗房地产转让内容包括：依法登记为甲方持有的国有土地使用权面积15149平方米、房屋建筑面积807.70平方米，以及宗地红线图内的其他建筑物。……第二条房地产转让价款与交易税费承担（一）甲乙双方约定，本宗房地产转让总价款2800000元。（二）本宗房地产转让交易、房地产权过户登记所需缴纳的土地出让金、各项税金及费用概由乙方承担，并自行向有关部门缴付。第三条款项结算本宗房地产转让价款，按以下约定支付：（一）本宗房地产转让上报市公资办批复同意后，甲乙丙三方即可在本意向书的基础上签订房地产转让合同（下称‘合同’）。签订该合同之日乙方向甲方支付定金500000元。（二）自乙方支付上述定金之日起30天内，甲方、丙方向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关文件资料。乙方收到上述文件资料之日向甲方支付第二期房地产转让价款800000元。（三）第三期、第四期房地产转让价款按以下约定支付。即：(1)甲乙双方约定：自乙方收到上述文件资料后6个月内为约定办证时间。在该约定办证时间内，乙方于本宗房地产申请过户登记受理之日向甲方支付第三期房地产转让价款1000000元。(2)本宗房地产得以核发新的房地产权证之日，乙方向甲方支付第四期房地产转让价款500000元。（至此：本宗房地产转让总价款全额付清）如乙方在约定办证时间内未能办妥本宗房地产过户登记的，则按本意向书第七条第（一）项约定履行。第四条甲方的责任和义务（一）按本意向书第三条第（二）项约定，向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关文件资料以及本宗房地产过户登记所需甲方提供的其他文件资料。……第五条乙方的责任与义务（一）按本意向书第三条约定，付清本宗房地产转让总价款。……第七条违约责任……（二）如果乙方没有依照本意向书第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。……”。2010年12月22日，原告增城市食品公司、第三人增城市食品公司荔城分公司（甲方、转让方）、被告（乙方、受让方）、增城市金霖商业集团有限公司（丙方、保证方）签订《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》，约定“鉴于甲、乙、丙三方于2010年12月21日签订的《房地产转让合同》（下称：原合同）约定标的的实际情况，为了明确甲乙双方的权利和义务，经协商一致，特订立补充协议条款如下：一、原合同约定：甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落在增××××村粱屋合作社的1宗房地产，转让总价款：2800000元。本宗房地产转让范围与内容包括：（一）协议作价转让的国有土地使用权面积15149平方米，国有土地使用证号：19880010978-××号，转让价268万元。（二）协议作价转让的房屋建筑面积807.70平方米，房屋所有权证号：粤房字第××号，转让价12万元。……三、以上条款与原合同具同等法律效力。……”。2010年12月28日，增城市金霖商业集团有限公司出具收据，载明“今收到广州市誉高贸易有限公司交来增城市食品公司荔城分公司原梁屋猪仓第一期房地产转让价款1300000元。”。2010年12月31日，增城市公有资产管理委员会办公室作出增公资办函[2010]36号《关于增城市食品公司和荔城分公司房地产转让的批复》，载明“增城市金霖商业集团有限公司：报来《关于增城市食品公司荔城分公司原梁屋猪仓转让的请示》收悉。经研究并报市领导批准，同意增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司以280万元的价格，向广州市誉高贸易有限公司协议转让以下房地产权：一、位于增城市××城街××合作社（××城镇××路梁屋）的国有土地使用权面积15149平方米，国有土地使用证号：增府国用总字第××号字（1988）第01250105878号，土地使用者：增城市食品公司荔城分公司，转让价268万元。二、坐落增××××村梁屋合作社（原增城县荔城镇城丰路粱屋猪仓）的房屋所有权，建筑面积807.70平方米，房屋所有权证号：粤房字第××号，房屋所有权人：增城市食品公司，转让价12万元。请到市国土房管局办理房地产权过户登记。”等内容。2015年12月15日，原告新金霖公司取得粤（2015）广州市不动产权第10201120号《不动产权证书》，房屋坐落：增城区荔相江北路西二巷1号，面积：829.76平方米，房屋所有权取得方式：接管，附记：因企业改制而办理办理登记，原证号：粤房字第××号。另有首层扩建部位、二层东面及东南面加建的挑廓合计建筑面积27.99平方米属加建，未申请权属登记。2016年12月28日，被告向原告增城市食品公司、第三人增城市食品公司荔城分公司发出《请按房地产转让及权利人变更登记需要提供房地产转让合同的函》，载明“根据我方与你方、保证方于2010年12月21日签订《房地产转让合同》约定，我方受让了你方持有的坐落荔城丰梁屋的一宗房地产，……经转让双方同意，按政府部门的规定，本宗房地产已以增城市新金霖实业有限公司为权利人，换领了《不动产权证》，……现按我方申请办理本宗房地产过户登记的需要，须提供权利人广州市新金霖实业有限公司与我方另行签署的《房地产转让合同》（下称：办证合同）。特此声明：办证合同仅作我方办理本宗房地产转让过户登记的申请文件，如有与原转让合同不一致的，则以原转让合同为准。与此同时，转让双方都不得对办证合同有任何主张。……”。2017年3月1日，原告增城市食品公司在该函上注明“同意办理。”并加盖公章。2016年12月28日，原告新金霖公司（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订《房地产转让合同》，约定“……第一条转让房地产基本情况（一）甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落增城区荔城丰梁屋的1宗房地产（含用地使用权及其房屋所有权，下同）。本宗房地产已由甲方领取了《不动产权证》，用地证号：粤（2015）广州市不动产权第××号，房屋所有权证号：粤（2015）广州市不动产权第10201120号。（二）本宗房地产转让内容包括：依法登记为甲方持有的国有建设用地使用权面积15149平方米、房屋建筑面积829.76平方米，以及宗地红线图内其他建筑物。……第二条房地产转让价款与交易税费承担（一）甲乙双方约定，本宗房地产转让总价款2800000元。（二）房地产转让交易、过户登记所需缴纳土地出让金、各项税金及费用概由乙方承担，并自行向有关部门缴付。第三条款项结算本宗房地产转让价款，按以下约定支付：（一）本合同签订之日乙方向甲方支付定金500000元。（二）自乙方支付上述定金之日起30天内，甲方须向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关产权证件和文件（详尽《合同附件清单》）。乙方在收到上述产权证件和文件之日，向甲方支付第一期房地产转让价款（含转让定金）1300000元。（三）第二期、第三期价款按以下约定支付。即：(1)甲乙双方约定：自乙方收到上述产权证件和文件之日起6个月内为约定办证时间。在该约定办证时间内，乙方于本宗房地产申请过户登记受理之日向甲方支付第二期房地产转让价款1000000元。(2)本宗房地产得以核发以乙方为新的房地产权属人的房地产权证之日，乙方向甲方支付第三期房地产转让价款500000元。（至此，本宗房地产转让总价款全额付清）如乙方在约定办证时间内未能办妥房地产过户登记的，则按本合同第七条第（一）项约定履行。第四条甲方的责任和义务（一）按本合同第三条第（二）项约定，向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关产权证件和文件以及本宗房地产过户登记所需甲方提供的其他文件和资料。……第五条乙方的责任与义务（一）按本合同第三条约定，付清本宗房地产转让总价款。……第六条违约责任……（二）如果乙方没有依照本合同第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。……”。2019年1月2日，被告誉高公司取得粤（2019）广州市不动产权第10200064号《不动产权证书》，房屋坐落：增城区荔相江北路西二巷1号，面积：829.76平方米，附记：自用地面积：15149平方米。原证号：粤（2015）广州市不动产权第10201120号，国土证号：粤（2015）广州市不动产权第××号。2019年6月10日，陈金满通过广发银行股份有限公司广州增城支行向原告新金霖公司汇入1500000元。同日，原告新金霖公司退回上述1500000元，附言：我司和陈金满无任何往来与交易退回该款。2019年7月5日，天安财产保险股份有限公司广东省分公司向原告新金霖公司开具发票两张，载明：诉讼财产保全责任保险，金额分别为25520元、12000元。原告新金霖公司与广东格林律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告新金霖公司、增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司因与被告房屋转让合同纠纷一案，聘请广东格林律师事务所委派律师担任诉讼代理人，律师费50000元等内容。2019年7月23日，广东格林律师事务所开具广东增值税普通发票，金额50000元。另查明，原告向本院提供增府国用总字第××号字（1988）第01250105878号国有土地使用证复印件，载明：土地使用者增城县食品公司荔城分公司；粤房字第××号房屋所有权证复印件，载明：房屋所有权人增城县食品公司。原告新金霖公司、增城市食品公司在本案诉讼中申请诉讼保全，本院于2019年6月27日作出（2019）粤0118民初5068号民事裁定书，裁定“查封、冻结、扣押被申请人广州市誉高贸易有限公司名下价值46900000元的财产”。审理中，原告、被告及第三人共同确认以下内容：1.《房地产转让意向书》第三条第（二）项约定的“有关文件资料”是指增府国用总字第××号字（1988）第01250105878号国有土地使用证、粤房字第××号房屋所有权证以及补充协议所列十套平房的房产证。2.《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》中所载的2010年12月21日签订的《房地产转让合同》，实际是没有签订这份转让合同的，补充协议是对意向书的补充。原告陈述以下内容：1.2016年12月28日，原告新金霖公司与被告誉高公司签订的《房地产转让合同》仅是为了办证过户需要。2.因为改制，所以由增城市金霖商业集团有限公司收款1300000元。3.《房地产转让意向书》第三条第（二）项约定的“有关文件资料”不是指原件，原告在签订意向书时向被告提供了复印件，已经完成了交付义务。4.无论是意向书还是转让合同，都没有约定以原告新金霖公司的账户为收款账户，已付款项都是支付给增城市金霖商业集团有限公司，被告可以根据之前的支付惯例支付给增城市金霖商业集团有限公司账户。被告陈述以下内容：1.到第三期付款时，原告不告知被告收款账户，导致被告无法支付剩余款项。2.2016年12月28日，原告新金霖公司与被告誉高公司签订的《房地产转让合同》变更了收款主体，剩余款项应当支付给原告新金霖公司。3.因为涉案房屋涉及三旧改造，要过户至原告新金霖公司名下，才能再过户至被告名下，故没有按照意向书的约定办理过户。4.在与原告新金霖公司签订《房地产转让合同》后，被告到国土部门办理过户手续，被要求原告新金霖公司补交土地规划图以及容积率不符合政策规定，两次被退件。5.涉案房地产转让合同所涉税费被告已经交纳，所以不动产权证才能登记到被告名下。本院认为：新金霖公司与增城市食品公司以誉高公司未按照约定付款构成违约为由，请求解除合同并要求誉高公司承担因违约导致合同解除的违约责任。本院综合双方约定及法律规定，作如下分析：增城市食品公司与誉高公司签订《房地产转让意向书》及《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》，双方就涉案房地产买卖达成一致意见，签约后，增城市食品公司将涉案房地产权资料交付给誉高公司，誉高公司支付了第一期、第二期款项。之后2015年12月15日，涉案房地产登记至新金霖公司名下，新金霖公司作为新的产权人，在2016年12月28日为配合誉高公司办理涉案房屋权属转移登记，作为出让人与誉高公司重新签订《房地产转让合同》，上述行为表明新金霖公司、增城市食品公司与誉高公司之间均愿意继续履行涉案房地产的买卖。之后在2019年1月2日，誉高公司取得涉案房地产的权属登记资料，按照意向书“第三条（三）(2)本宗房地产得以核发新的房地产权证之日，乙方向甲方支付第四期房地产转让价款500000元。”约定，誉高公司却未能依约支付上述款项，故誉高公司行为构成违约，根据双方意向书第七条“如果乙方没有依照本意向书第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项”的约定，新金霖公司、增城市食品公司要求解除2016年12月28日签订的《房地产转让合同》、2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及2010年12月22日签订的《关于的补充协议》，并无需返还誉高公司已付房款1300000元，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，新金霖公司、增城市食品公司要求誉高公司将涉案不动产返还并将涉案不动产重新登记至新金霖公司名下，于法有据，本院予以支持。至于誉高公司提出的抗辩理由，经审查，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告增城市食品公司、第三人增城市食品公司荔城分公司与被告广州市誉高贸易有限公司在2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及2010年12月22日签订的《关于的补充协议》；二、解除原告广州市新金霖实业有限公司与被告广州市誉高贸易有限公司在2016年12月28日签订的《房地产转让合同》；三、被告广州市誉高贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起一个月内，将粤（2019）广州市不动产权第10200064号《不动产权证书》所记载的不动产返还给原告广州市新金霖实业有限公司；四、被告广州市誉高贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告广州市新金霖实业有限公司将粤（2019）广州市不动产权第10200064号《不动产权证书》所记载的不动产重新登记至原告广州市新金霖实业有限公司名下；五、原告增城市食品公司、广州市新金霖实业有限公司无需返还被告广州市誉高贸易有限公司已付的1300000元给被告广州市誉高贸易有限公司。案件受理费276300元及诉讼保全费5000元，由被告广州市誉高贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇二〇年一月二十二日书 记 员  赖蓝婷