云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8473号上诉人（原审被告）：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司。住所:云南省昆明市五华区东风西路1号新纪元广场停车楼11楼。法定代表人:谢勇，系执行董事。委托诉讼代理人：李江燕，女，汉族，1983年4月15日出生，住云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：应雯劼，女，汉族，1986年5月4日出生，身份证登记住址：上海市虹口区，身公民份号码：530103198605043324，公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：廖永祺，男，汉族，1954年7月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：潘汝清，女，汉族，1957年6月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何淼，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称“野鸭湖公司”）因与被上诉人廖永祺、潘汝清商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初8879号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人野鸭湖公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，上诉人只有协助办证义务，即上诉人向产权登记机关报送资料后，上诉人的协助义务便履行完毕。第二，上诉人未能报送资料系因不可抗力造成的，上诉人不应当承担违约责任。首先，被上诉人已经主张过违约金，且上诉人已经按生效判决支付了违约金；其次，因不动产登记制度调整，政府部门一直未明确办理不动产登记的收件部门，经落实后，上诉人已于2018年向盘龙区不动产登记中心提报办证资料，但由于不动产登记中心数据冲突，直至2019年2月27日才明确办证流程，上诉人亦积极履行自己的义务，配合提供相关资料办理产权证书。第三，一审判决上诉人支付违约金及违约金的计算标准无事实依据。其一，未能提交资料系政府原因造成，上诉人不应当承担违约责任；其二，即便上诉人存在违约，该违约亦未对被上诉人造成巨大损失；其三，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金无法律依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人廖永祺、潘汝清答辩称：第一，对上诉人主张只有协助办证义务不认可，上诉人主张未能报送资料系不可抗力造成的没有事实依据；第二，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金并无不当，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判令被告支付违约金共计人民币696654元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理确认事实如下：2012年9月3日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买野鸭湖山水假日城二期G区183幢1-3层183E号房产，购房总价人民币2444400元。甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同对关于产权登记的约定为：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订后两原告于2013年8月30日向被告支付购房款人民币2444400元，双方在《准予办理交房证明》上签字确认该客户已交清总房款、公共维修基金及相关税费等，请物业公司及工程部门给予办理相关手续。2012年7月7日，原告廖永祺（丙方）与被告（甲方）及云百大物业服务有限公司（乙方）签订《“野鸭湖山水假日城”物业服务费赠送协议》，约定丙方所购房屋的建筑面积（暂定）为173.75平方米，物业服务费标准为2.3元/月/平方米。乙方同意，丙方可免交为期6个月的物业服务费用，即人民币2397.80元。免交期限自《商品房购销合同》所约定的房屋交接期限（或甲方通知的交付期限）届满之日起计算。因丙方原因未按期交房，相关损失由丙方自行承担。两原告于2014年3月1日起向云南百大物业服务有限公司支付物管费。被告所建房产于2015年8月通过验收，2015年12月25日被告在《春城晚报》刊登野鸭湖二期G、H区交房公告，通知于2015年12月30日至2016年1月5日期间交房。后因被告逾期办理不动产权证书，原告于2016年2月16日起诉至昆明市盘龙区人民法院，要求法院：“1、判令被告支付违约金共计421659元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。”2016年6月7日，昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民初813号民事判决书，判决：“一、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖永祺和潘汝清支付自2014年2月28日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的23个月的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。”该判决已经生效，且已经执行完毕。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中两原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。两原告已履行支付购房款的义务，双方也于2013年8月30日确认交房。被告按约定应于120个工作日内向产权登记机关报送合格资料，被告未在上述期限内履行合同义务，违反了合同约定。因双方未在《商品房购销合同》中对逾期办理产权证的违约责任进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对原告要求被告支付违约金696654元的诉讼请求，一审法院支持按照已付购房款总额，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算支付违约金。被告认为因房屋交付时尚未通过规划验收不符合交付条件，且2016年昆明不动产登记制度的改革影响了其办理不动产权证书的进度，被告并未违约。一审法院认为通过规划验收系被告应履行的合同义务，被告交付不符合的验收条件的房屋，对由此产生的无法办理产权证的后果应承担违约责任。被告在2016年以前就该为原告办理不动产权证书，但拖延至今未办理，2016年昆明不动产登记制度的改革并非被告不能按约办证的理由，故对被告答辩意见一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决：一、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖永祺和潘汝清支付自2016年2月1日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的38个月的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。二审期间，上诉人野鸭湖公司提交以下证据：1、房屋交易和产权状况告知书，拟证明上诉人2018年6月为办理产权证到昆明市不动产交易中心查询房屋信息，在办理过程中，存在政策变动。2、土地查询表，拟证明上诉人2018年11月27日为办理产权证到昆明市不动产信息档案管理中心查询土地信息，进行数据整合。交资料时，办证政策变动。3、昆明市国土资源局关于进一步明确尾盘项目办理不动产登记涉及权籍调查及数据整合有关问题的通知，拟证明2019年2月27日，昆明市国土资源局发布文件，明确昆明市区内所有尾盘项目办理流程。4、昆明市不动产权籍调查中心业务受理单，拟证明上诉人2019年9月18日向昆明市不动产权籍调查中心提交“房地一体开发建设权籍调查成果审查”，目前处于审核中。被上诉人廖永祺、潘汝清发表质证意见认为：1、对告知书的三性不予认可，该告知书的受让方为高明贤、李继红，与本案无关；2、对土地查询表的三性不认可；3、对国土资源局的通知的三性均不认可，该文件是2019年下发的，但办理产权证的时间应当在2014年完成，上诉人自2014年以来一直拖延不作为造成办证逾期；4、业务受理单的真实性无法核实，对三性不认可。本院认为，1、告知书系昆明市不动产登记中心出具，对真实性，本院予以确认，但该告知书与本案无关联性，本院对该证据不予采信；2、土地查询表、国土资源局通知、业务受理单的真实性本院予以确认，至于证据效力和证明目的，本院将结合在案其他证据综合评述。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人野鸭湖公司是否应承担逾期办证的违约责任？如应承担，违约金应如何确定？本院认为：(一)上诉人野鸭湖公司与二被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。（二）上诉人野鸭湖公司未按照约定将符合办理不动产权属登记的资料报送产权登记部门，已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人野鸭湖公司主张未能报送登记资料系不可抗力造成的，并提交土地查询表、国土资源局的通知、业务受理单等证据予以佐证，本院认为，国土资源局的通知虽针对的是未办理产权登记的定着物的权籍调查安排，但根据双方合同约定，上诉人野鸭湖公司应于交房后120个工作日内向产权登记部门报送办证所需的合格资料，而双方均确认在2013年8月30日完成交房，此时间距昆明市国土资源局发布通知已近5年之久，在此期间，上诉人野鸭湖公司亦仍未报送相关办证资料，且开展权籍调查并提交权籍调查表系上诉人野鸭湖的义务，且在诉讼中，上诉人也未提交证据证实其已经将相关办证资料提交至办证部门，故上诉人野鸭湖公司关于逾期办证系不可抗力造成，进而不应承担违约责任上诉理由不成立，本院依法不予支持。（三）二被上诉人在另案中仅主张了自2014年2月28日至2016年1月30日的违约金，二被上诉人在本案中诉请自2016年2月1日至2019年4月1日期间的违约金并不违反法律规定。双方在合同中并未明确约定违约金，在诉讼中，被上诉人并未提交证据证实其具体的违约损失。而违约金的立法目的在于弥补守约方因违约金违约造成的损失，违约责任的承担需考虑违约方的违约程度，守约方遭受的损失等实际情况，一审法院参照逾期贷款利率计算违约金，明显过高，本院酌情予以调整为按月0.15%计算违约金为139330.8元（2444400×0.15%×38个月）予以支持。综上，上诉人野鸭湖公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不妥，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初8879号民事判决；二、由上诉人昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人廖永祺、潘汝清自2016年2月1日起至2019年4月1日止的违约金139330.8元。三、驳回昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回廖永祺、潘汝清的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10767元，二审案件受理费10767元，以上共计21534元，由上诉人昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司21000元，被上诉人廖永祺、潘汝清负担534元。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年一月八日法官助理李德江书记员王希辰