吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1886号原告：杨璐聪，女，1991年1月3日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：杨刚（系原告杨璐聪父亲），男，1967年6月12日出生，汉族，住吉林市丰满区。被告：尹更，女，1960年1月30日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李杨（系被告尹更丈夫），男，1958年4月4日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所律师。第三人：吉林市亨通房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区顺城街付98号裕华园小区3号。法定代表人：姚会民，经理。原告杨璐聪与被告尹更、第三人吉林市亨通房地产开发有限责任公司（以下简称亨通房地产公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨璐聪的委托诉讼代理人杨刚，被告尹更的委托诉讼代理人李杨、徐旭到庭参加诉讼。第三人亨通房地产公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，公告期满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨璐聪向本院提出诉讼请求：判令尹更返还违法占有的房屋。事实与理由：杨璐聪的祖母李效珍于2000年12月29日向亨通房地产公司交纳购房款27万多元，购买了船营区xx号房屋，并取得购房合同和销售不动产统一发票。2002年房屋竣工，李效珍交纳了进户费并取得了钥匙。第二年准备装修时发现房屋被尹更占有。李效珍找到亨通房地产公司，亨通房地产公司称房屋借给他人，并答应帮助请出，但迟迟没办。李效珍又找亨通房地产公司，亨通房地产公司说给调到三楼，李效珍只得同意，但要求亨通房地产公司必须办手续。亨通房地产公司将此事拖到2006年，李效珍见其还没有办手续，就办理了二楼房产证。因为一直想等亨通房地产公司解决，就没有要求尹更搬出。2015年尹更起诉，要求将其非法占有的房屋判决归其所有，船营法院（2015）船民一初字第258号判决驳回尹更的诉讼请求。2018年，杨璐聪祖母李效珍向船营法院起诉尹更返还非法占有的房屋。因该房屋已满20年，且李效珍年事已高，故在审理期间把房屋所有权转到孙女杨璐聪名下，船营法院以主体不符为由驳回了李效珍的诉讼请求。现杨璐聪继续提出告诉，理由如下：1.杨璐聪取得并拥有一切关于涉案房屋的合法手续，具有物权（房屋所有权）；2.杨璐聪祖母李效珍2003年虽然未办理房屋产权登记，但此时房屋产权已在房产部门备案归其所有，亨通房地产公司此时即使给尹更出具了正规合法手续，也是侵犯第三人合法权益，是违法侵权行为，是无效的；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，涉案房屋依法归杨璐聪所有。尹更辩称：一、杨璐聪与其祖母李效珍于2018年12月21日签订的买卖协议无效。双方存在恶意串通，损害了真实权利人尹更的合法权益，二人之间转让行为无效，物权变动亦属无效，从程序上，应该驳回杨璐聪的起诉，从实体上，应该驳回杨璐聪的诉讼请求。尹更已在船营法院提起了确认合同无效的诉讼，正在立案审查中，立案后，本案应中止诉讼。（一）杨璐聪与李效珍之间的转让行为，无论是真实买卖，还是赠与，都不能掩盖两人恶意变更登记。（二）杨璐聪与李效珍之间恶意转让的行为无效，涉案房屋的物权变动无效，杨璐聪不是合法物权人。形式主义物权变动模式遵循要因原则即原因行为无效，物权变动无效。1.李效珍系祖母，杨璐聪为孙女，在李效珍诉尹更返还原物纠纷中，李效珍的儿子杨刚作为李效珍的代理人出庭参加诉讼，杨刚系杨璐聪的父亲，在本案中又作为杨璐聪的代理人，整个过程，包括李效珍未在案涉房屋居住，杨璐聪、李效珍、杨刚显然是知情的。2.房屋更名到杨璐聪名下后，杨璐聪又恶意办理了40万元抵押贷款，套取住房公积金，存在明显的恶意。3.从2003年开始，尹更购买涉案房屋居住至今15年以上，物业费、供热费、水电费等均有尹更支付。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，“转让”行为无效，故涉案房屋的物权变动无效，杨璐聪不是涉案房屋的物权人。二、尹更才是本案争议房屋的真实权利人，即享有对本案争议房屋的物权。尹更是通过买卖，合法占有涉案房屋，从装修并入住至今，李效珍一直是知情的。李效珍将原购买的38（202）号房屋即本案争议房屋更换成楼上40（302）号房屋，是其真实意思表示，属于对合同内容的变更，具体说是合同标的物的变更。在李效珍更换到楼上后，尹更在2003年购买了38（202）号房屋，并与李效珍于同一年进行装修。在姜云霞刑事案件中，李效珍也承认40（302）号房屋是其住房。李效珍于2009年10月26日关于xx小区xx号住房情况的材料中，承认在无法获得40（302）号房屋所有权的情况下，就用原来的38（202）号房屋手续取得了38（202）号房屋的私有房屋产权证书，以保证其案件中有抓头和利益保障。这些都能够证明，李效珍对本案争议房屋进行了恶意登记，其行为给实际权利人尹更造成了物权损害。三、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，李效珍和杨璐聪都是恶意办理本案争议房屋产权登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。李效珍在办理房屋产权登记的过程中是恶意的。之后，李效珍与杨璐聪在明知的情况下，恶意串通，将房屋过户到杨璐聪名下，杨璐聪又恶意办理了40万元抵押贷款，杨璐聪亦存在明显恶意。四、李效珍从未在房产部门进行备案，起诉状中这一点陈述没有事实依据。在李效珍变更合同标的物后，开发商才把争议房屋卖给尹更的行为没有侵犯李效珍的权益，应该受到法律保护。反而是李效珍变更合同标的物后，恶意地将尹更购买的房屋登记在其名下，相当于李效珍花一笔钱，获得了两套房屋。五、李效珍仍有其他救济途径来取得涉案房屋楼上的40（302）号房屋的物权，而尹更除了对涉案房屋主张权利外，没有其他任何救济途径。40（302）号房屋的现房屋所有权人霍炬是假的，房屋贷款也是假的，李效珍还有其他救济途径，通过起诉霍炬和农行汇春支行，然后起诉亨通房地产公司协助办理更名过户手续。而李效珍将实际权利人尹更的房屋恶意抢注的行为，导致尹更没有任何救济途径。亨通房地产公司未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证和质证，本院认定如下：对杨璐聪提供的不动产权证书、税收完税证明、船营法院（2015）船民一初字第258号民事判决书、商品房购销合同、不动产统一发票、契税完税证，尹更对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对尹更提供的船营法院（2018）吉0204民初2676号民事案件部分卷宗，杨璐聪对真实性无异议，且来源合法，本院对真实性予以确认；对李效珍房屋产权证、商品房购销合同、李效珍出具的两份情况说明、船营法院（2006）船刑初字第152号刑事判决书、审结报告、2003年1月23日收据，杨璐聪对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对结婚证、李杨身份证，杨璐聪无异议，本院予以采信；对水费明细清单，杨璐聪对真实性无异议，且能证明待证事实，本院予以采信；对吉林市房屋信息、中国农业银行个人住房按揭（抵押）借款合同、船营法院（2006）船民二初字第455号民事判决书、审判笔录、船营法院（2008）船民再字第22号民事裁定书，杨璐聪对真实性无异议，且来源合法，本院对真实性予以确认。通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：杨璐聪系李效珍孙女。李效珍欲购买裕华园小区房屋。2000年12月29日，亨通房地产公司（甲方）与李效珍（乙方）签订商品房购销合同，约定：李效珍以单价1500元/平方米，总价款275760元购买位于吉林市船营区xx小区xx号（建筑面积183.84平方米）房屋。同日，亨通房地产公司开具了不动产统一发票，载明：李效珍以现金形式交纳了购房款275760元。2002年冬季，房屋竣工，李效珍取得涉案房屋钥匙，但未入住。2011年李效珍办理了2楼38号房屋所有权证。杨璐聪的祖母李效珍自2003年一直居住于涉案房屋楼上即吉林市船营区xx小区xx号房屋内。2003年1月23日，尹更向亨通房地产公司交纳购房款20万元，购买xx小区xx号房屋，亨通公司为其开具了购房款20万元的收款收据。尹更自2003年入住该房屋至今。2006年本院在审理姜云霞合同诈骗案中，李效珍在公安机关作证，证实2001年其购买xx小区xx室，交的是现金，没有贷款。2009年10月26日，李效珍向船营法院出具关于xx号住房情况的材料，载明：我叫李效珍，现住xx小区xx号房，2000年，我从亨通房地产公司经营者姜云霞手中以1500元/平方米购买xx小区xx号住房，由于家中有90多岁的老人，38号房为二层，一层又为车库和商业网点较吵闹，且很少见阳光，室温低，不利于老人健康等原因，感觉很不理想，一直没有入住，经与姜云霞协商，把原所购38（202）号房调整到40（302）号房，并把40（302）房的钥匙交给了我，姜答应给办理调整手续，2003年我对40（302）房进行了装修并入住，经多次催促，办理调整和产权证都被姜以种种理由推脱，直到姜云霞案发才知道40（302）号房已被办理了抵押贷款和38（202）号房已被姜云霞卖出的事实，后来姜云霞跑了，哪也找不到，我就用原来38（202）号房的手续办理并取得了38（202）号房的私有房屋产权证书，以保证自己案件中有抓头和利益保障。造成40（302）号房不能办理产权，完全是由于姜云霞的欺诈和银行办理抵押贷款不负责任造成的。我请求贵院在审理姜云霞案件时，帮助我通过法律程序为我现居住的xx小区xx号房确权。李效珍出具了关于xx小区xx号住房的情况说明，载明：2002年李效珍从亨通房地产公司经营者姜云霞手中以1500元/平方米购买xx小区xx号住房，后觉得该住房不理想，一直没有入住。姜云霞于2003年1月23日又将该房屋以20万元价格卖给尹。当李效珍得知该房有人居住找到姜云霞时，姜谎称是借给别人居住，并表示将3﹟-4-3-40号调换给李效珍。李效珍觉得该房很理想，就装修入住，但姜云霞一直没有给出具任何手续，没有把产权进行变更。事实上，姜云霞向李效珍及尹隐瞒了38号房卖出的事实，向李效珍隐瞒了将40号房屋已抵押的事实，致使现在李效珍持有38号产权证居住在已被抵押的40号屋内。尹持有亨通房地产公司的收款收据居住在李效珍拥有产权的38号房内。此种后果一是由于姜云霞蓄意进行欺诈造成的，另一种是由于农业银行几年来对已抵押的房屋疏于管理或故意不管理造成的。2015年，尹更起诉李效珍，请求确认涉案房屋归尹更所有。本院于2015年7月9日作出（2015）船民一初字第258号民事判决，驳回尹更的诉讼请求。后尹更上诉。二审法院将该案发回本院重审。尹更于2016年11月3日以证据不足为由向本院提出撤诉申请。本院于2016年11月3日作出（2015）船民一初字第185号之一民事裁定，裁定准许尹更撤诉。2018年7月4日，李效珍起诉尹更返还原物，尹更反诉李效珍确认涉案房屋归尹更所有，本院以李效珍变更登记为杨璐聪，其诉讼主体不适格，尹更诉请与本诉不属于同一法律关系为由，于2019年4月16日作出（2018）吉0204民初2676号民事裁定，驳回李效珍的起诉，驳回尹更的反诉。在（2018）吉0204民初2676号案件审理过程中，杨璐聪于2018年12月21日交纳38（202）号房屋买卖契税，并于12月22日取得涉案房屋不动产权证书。后杨璐聪将涉案房屋办理了40万元抵押贷款。另查明，2006年，农行汇春支行诉霍炬、吉林市汇丰源商贸有限公司借款合同纠纷，本院于2007年5月18日作出（2006）船民二初字第455号民事判决，判决霍炬偿还农行汇春支行借款，农行汇春支行享有40（302）号房屋优先受偿权，吉林市汇丰源商贸有限公司承担连带责任。后该案再审时，农行汇春支行撤回起诉。现李效珍居住的三楼40（302）号房屋登记在霍炬名下，该房屋有抵押贷款。本案在审理过程中，尹更在本院起诉李效珍、杨璐聪房屋买卖合同纠纷，请求确认李效珍、杨璐聪于2018年12月21日签订的买卖协议无效并将房屋登记恢复到李效珍名下。本院于2019年10月15日作出（2019）吉0204民初3314号民事判决，判决：驳回尹更的诉讼请求。双方均没有上诉，该案已生效。本院认为，李效珍与亨通房地产公司签订的商品房购销合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。尹更虽未与亨通房地产公司签订书面商品房买卖合同，但尹更交付房款，亨通房地产公司开具收据并交付钥匙，即是对xx小区xx号房屋买卖行为意思达成一致，故双方之间形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，合法有效。后李效珍将房屋出卖给其孙女杨璐聪之行为，亦合法有效。如按李效珍所述，其是在第二年准备装修时发现房屋被尹更占有，此时，就同一房屋订立两个买卖合同（李效珍、尹更），形成两个具有重叠内容的债权债务关系，亨通房地产公司就本案诉争房屋涉及“一房二卖”问题。对于“一房二卖”纠纷，如果买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，李效珍于2002年取得诉争房屋钥匙，但并未入住，后其知晓亨通房地产公司将诉争房屋卖与他人，他人装修入住，其在被亨通房地产公司欺骗的情况下未主张权利，而在2006年姜云霞刑事案件中知晓其现居住的三楼房屋有银行抵押贷款后，于2011年办理了诉争房屋的房屋所有权证，又于2018年将房屋出卖给其孙女杨璐聪，杨璐聪用该房屋办理了抵押贷款，可以看出李效珍及杨璐聪对诉争房屋办理登记均存在恶意，杨璐聪的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人尹更，故杨璐聪的诉请无法得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨璐聪的诉讼请求。诉讼费5556元（案件受理费5436元、公告费120元）由原告杨璐聪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘文妹人民陪审员  杜楠楠人民陪审员  孙自平二〇二〇年一月六日书 记 员  邹 冬