广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1229号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：云浮市圣基实业投资有限公司。住所地：云浮市云城区**********。法定代表人：陈钊圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：区奋飞，广东悦耘律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄家安，男，1975年8月17日出生，汉族，住云浮市云城区*******。上诉人云浮市圣基实业投资有限公司（以下简称“圣基公司”）因与被上诉人黄家安租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人圣基公司上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初261号民事判决第三、四项，改判被上诉人退回租金、搬迁补偿、赔偿损失等2120315元给上诉人；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院只认定被上诉人违约时，只需支付约定的违约金，不认定上诉人有权追究甲方责任的事实错误。双方签订的《商铺租赁合同》第五条第1点明确约定：“甲方保证出租商铺土地权属清晰，不存在共有人分争、土地抵押、重复出租等现象。若有纠纷，由甲方负责处理。如果甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币伍万元和退还甲方已缴商铺押金。”此约定非常清晰，即上诉人有权追究被上诉人责任的同时被上诉人需要赔偿违约金及退还押金。此处约定的“有权追究甲方责任”，应当包括追究赔偿上诉人损失的经济责任，否则，在上诉人支付巨额金钱后，涉案场地无法正常使用，被上诉人只需要承担5万元的违约金，与常理不符。根据《商铺租赁合同》第七条约定的违约责任“任何一方违约，均须按本合同约定及相关法律规定承担违约责任”，而根据《中华人民共和国合同法》第七章违约责任的第一百零七条规定，赔偿损失属于承担违约责任的一种方式。法律并未规定合同约定了违约金，就免除了违约方承担赔偿损失的义务。一审判决认为双方合同约定了违约金，无论被上诉人如何违约，均无需赔偿上诉人的损失，既曲解了法律的本意，也剥夺了上诉人获得赔偿弥补损失的权利，应当予以纠正。2.一审法院未认定上诉人没有实际使用涉案场地的事实，判决上诉人需要支付租金给被上诉人错误。涉案土地自被上诉人交付使用之初起即遭到案外人黄成强、黄嘉庆、任其友等人反对，反对的形式是成群结队的人员到场阻碍施工。究其原因，是被上诉人与案外人约定涉案场地只作商铺使用，而上诉人在使用之初即要拆除商铺，两者的使用方式截然相反，案外人的利益严重受损，因此以阻碍施工的形式提出反对，随后也于2017年8月8日正式向上诉人发出《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁边土地的通知》。由于案外人多种形式的反对、阻挠，涉案场地已经无法正常使用，属于合同履行不能，支付租金没有事实依据。实际上，上诉人在收到案外人通知后已经停止使用涉案场地，若需要继续使用，按上诉人的使用计划（与上诉人的广场连片并建设成销售中心），需要投入大量的资金，为避免扩大损失，上诉人直接停止使用涉案场地。其实，从现场的状态也可证实上诉人并未实际正常使用涉案场地，上诉人的广场进行了硬底化并进行了镶贴等建设，而涉案场地仍为拆除商铺后初步平整的模样，上诉人为避免纠纷，将属于自己的地方进行了围蔽。因此，上诉人对涉案场地没有任何受益，要求上诉人支付租金没有事实依据。被上诉人及案外人在其原来的案件诉讼过程中均认为涉案场地由上诉人作为停车场使用没有事实依据，上诉人对此也不予认可。上诉人自有的广场足够大，也配备了地下停车场，在纠纷未解决前，上诉人不需要、也不可能使用涉案场地。3.一审法院认定合同解除的时间有误，二审法院应当予以更正。（1）一审法院认为涉案合同在上诉人向被上诉人发出律师函时才解除，这与事实不符。上诉人是因被上诉人一直没有处理好与案外人的纠纷才正式发出律师函通知被上诉人合同已经解除，并非发出律师函要求被上诉人解除合同。实际上，涉案的租赁合同没有取得案外人的转租权，从案外人通知上诉人不予追认黄家安的转租行为之日起已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。案外人黄成强、黄嘉庆、任其友等人于2017年8月6日向被上诉人黄家安发出了《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》，该通知明确解除了案外人与被上诉人黄家安原来的租赁合同。既然原来的租赁合同已经在2017年8月6日解除，那转租合同也没有了存在的事实基础，应当在此时解除。（2）案外人在通知被上诉人黄家安解除合同的同时，也在2017年8月8日向上诉人发出了《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁边土地的通知》，以书面的形式通知了上诉人不予追认黄家安转租行为的事实，至此时，转租行为没有得到案外人的追认，转租合同在此时也应当解除。（3）案外人黄成强、黄嘉庆、任其友等人也于2017年8月30日正式起诉要求解除合同，解除合同的理由是未经同意进行了转租，虽然法院后来对该理由不作是否支持的说明，但却以被上诉人黄家安拆除了商铺改变了合同约定的使用目的而支持了案外人解除合同的要求。无论案外人起诉时解除合同的理由是否成立，但在案外人起诉时，其合同目的（作为商铺使用）已经改变，既然法院以该理由支持案外人的请求，那么解除合同的时间应当从案外人起诉开始起算，而不是从二审判决生效起算。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，如果当事人存在第九十四条法定解除合同的理由的，合同自解除通知到达对方时解除。因此，上诉人与案外人的原租赁合同应当在案外人通知被上诉人时解除，最迟也应当在案外人起诉时解除。原租赁合同解除后，上诉人与被上诉人之间的转租合同没有存在的事实依据，也应当解除。综上，一审法院认为上诉人与被上诉人之间的合同在上诉人发出律师函后才解除，与事实不符，请二审法院予以更正。4.一审法院没有认定上诉人被阻碍施工的损失3万元及改造工程的损失90315元，与事实不符。这两项损失，由于案外人的反对及被上诉人未能正常使用涉案场地，是必然产生的，被上诉人不予认可，法院可以通过鉴定评估进行确认。二、一审法院适用法律错误。一审法院在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定时，只认定上诉人与被上诉人之间约定了违约金这一情况，没有考虑违约金与上诉人损失之间的比例。在该条的第二款及第三款明确规定了：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”在本案中，上诉人没有要求增加违约金是因为合同约定了上诉人还有权追究被上诉人的责任。因此，一审法院机械适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金及上诉人的损失进行统一判决，适用法律错误。综上，被上诉人应当赔偿上诉人2017年7月1日至2018年6月30日的租金40万元、商铺重建费用30万元、商铺搬迁费用130万元、清拆时被阻碍施工损失3万元、平整土地及修路等改造工程损失90315元。合计2120315元。一审法院只支持上诉人违约金5万元的请求，与上述巨额损失并不相抵，支持的违约金过低，难以弥补上诉人的损失，因此，特提出上诉，恳请支持。被上诉人黄家安辩称，圣基公司所述与事实不符，诉讼请求的事项没有事实和法律依据。一、圣基公司合同履行期间违约不履行合同义务，单方毁约解除合同，实属圣基公司违约而非黄家安违约。（一）圣基公司在双方签订的合同有效期内单方毁约，不履行合同义务，构成违约。黄家安与圣基公司于2017年6月5日签订《商铺租赁合同》，将商铺租赁给圣基公司经营使用。双方约定的租赁时间是自2017年6月1日起租，至2022年5月31日到期，租赁期限是5年。租金是每年40万元，采用先交租后使用的方式支付。合同签订后，圣基公司支付了第一年的租金，并开始按照双方的约定正常履行合同，将黄家安原有的商铺拆除，平整土地改建停车场，并投入使用。在此期间，黄家安出租给圣基公司的场地一直能够保证圣基公司正常使用，并没有发生因其他纠纷导致圣基公司不能正常使用租赁场地的情况，事实上，圣基公司也是一直在正常经营，租赁的场地作停车场使用。但是，在圣基公司使用一年后，至2018年6月，按合同约定圣基公司应该支付第二年的租金时，圣基公司违约未按期支付租金，为此，黄家安特于2018年7月25日向圣基公司发出一封《律师函》，催告圣基公司在限期内支付租金。圣基公司收函后，没有按黄家安的要求履行合同义务，却于2018年8月13日向黄家安发出一份《关于解除＜商铺租赁合同＞的通知》，单方提出解除黄家安与圣基公司签订的租赁合同。（圣基公司称，曾于2018年6月13日向黄家安发函提出解除合同，此函黄家安并未收到。）圣基公司在合同履行期间内，在租赁的场地能够正常使用的情况下，单方毁约，不履行合同义务，拒不支付租金，其行为已经违反了双方的合同约定，构成违约。圣基公司依法应该承担违约责任，向黄家安支付欠付的租金。（二）圣基公司主张因黄家安出租的场地不能保证其正常使用而构成违约要求黄家安承担违约责任，是圣基公司歪曲事实，实属恶意诉讼。本案涉案场地是黄家安于2015年3月31日向案外人黄嘉庆、黄成强等人租赁而转租给圣基公司使用的，圣基公司与黄家安签订《商铺租赁合同》的时间是2017年6月5日，双方约定的起租时间是2017年6月1日，圣基公司违约开始欠付租金的时间是2018年6月1日，单方毁约提出解除合同的对间2018年8月13日。圣基公司租用了涉案场地后，虽然在最初拆迁商铺过程中，案外人黄嘉庆、黄成强等人进行了阻止，但黄家安按照合同约定对此事进行了及时有效的处理，并未造成圣基公司的任何损失，也未影响圣基公司正常使用租赁场地。案外人黄嘉庆、黄成强于2017年8月30日向法院提起诉讼，要求解除黄家安与其签订的土地租赁合同，此案经云浮市云城区人民法院审理，于2017年11月25日作出一审判决，以黄家安擅自改变了租赁用途为由判决解除黄家安与案外人黄嘉庆、黄成强的租赁合同。黄家安对此判决不服，向云浮市中级人民法院提起上诉，云浮市中级人民法院历时一年，于2018年11月9日作出二审判决，判决维持原判。二审判决后涉案土地一直在黄家安的控制之中并未执行，之后经过协商与黄嘉庆等人签订协议。通过以上几个时间点可以看出，从圣基公司2017年6月1日租用场地至2018年8月13日解除租赁合同，圣基公司均在使用场地。期间租赁的土地虽有争议，但此争议只限于在法院诉讼中，在此期间没有任何人阻挠圣基公司使用租赁的场地，圣基公司也一直在正常使用租赁场地。圣基公司提出解除租赁合同时（2018年8月13日），关于涉案土地的诉讼案件尚未审理终结，对涉案土地的使用权归属还没有定论，涉案土地的争议尚在解决之中，并未对圣基公司的正常使用造成任何实质的影响。在涉案土地的二审判决作出时，圣基公司已经解除了租赁合同，在圣基公司租用涉案场地至其提出解除合同期间，圣基公司一直能正常使用租赁场地。据黄家安了解，圣基公司之所以提出解除租赁合同，是出于其自身的经营需要，恶意毁约。因此，圣基公司在本案诉讼中所述的因为涉案土地被法院判决解除了黄家安与案外人黄嘉庆等人的租赁合同而致使圣基公司不能继续正常使用租赁的场地的说法，纯属歪曲事实、恶意诉讼。（三）圣基公司诉称的黄家安非法转租造成其损失的主张与事实不符，根本不能成立。1.黄家安非法转租不能成立。黄家安于2015年6月15日与案外人黄嘉庆、黄成强等人签订《租赁合同》，承租了黄嘉庆、黄成强、任其友、邓日英等人的土地共计约500.5平方米，这些土地分五个地块，其中黄嘉庆、黄成强占一个地块，任其友占一个地块，邓日英等人分占三个地块。《租赁合同》中并未约定不能转租。黄家安将上述土地承租后，便直接转租给了梁月强、范洪使用，梁月强、范洪在上述土地上搭建了商铺，经营玉石销售，后因经营不善而终止了经营，黄家安又将商铺转租给邓若炯使用。在此期间，黄嘉庆等人作为土地的出租人在明知黄家安将土地转租给他人使用的情况下未提出异议，而是正常收取黄家安的租金，正常履行合同，黄嘉庆等人以实际的行为表明已经同意了黄家安将承租的土地转租经营。黄家安在将土地转租经营二年后，至2017年6月，当黄家安将土地再一次转租给圣基公司时，黄嘉庆、黄成强、任其友却以黄家安非法转租为由提起诉讼要求解除租赁合同。但是，黄嘉庆等人的诉讼理由根本不成立。黄嘉庆等人在明知黄家安转租经营却在长达二年的时间内未提出异议且正常收取租金，已经视为同意黄家安的转租，故其主张黄家安非法转租不能成立。黄嘉庆、黄成强、任其友诉黄家安解除租赁合同案的判决书中在事实认定中也未认定黄家安是非法转租，这也可以证明黄家安将商铺租赁给圣基公司并非非法转租。因此，圣基公司在诉状中所述的黄家安明知不能转租却非法转租从而造成圣基公司经济损失的说法根本不成立。2.圣基公司所述因黄家安与案外人黄成强等人的租赁合同被解除造成其经济损失不成立。如前文所述，圣基公司自承租黄家安的商铺至2018年8月13日提出解除合同，此期间圣基公司一直正常使用租赁的土地，虽然此期间关于涉案的土地中有部分地块因租赁事宜提起了诉讼，但对圣基公司使用租赁的场地没有产生任何实质影响。黄家安与黄成强等人的租赁合同被法院判决解除，也是黄家安与圣基公司之间的租赁合同解除后的事情，此时黄家安与圣基公司之间的租赁合同已经解除，黄家安与他人之间的租赁合同是否解除对圣基公司都没有任何影响。因此，圣基公司所述因黄家安与黄成强等人的租赁合同被法院判决解除导致圣基公司与黄家安之间的租赁合同无法继续履行从而造成其经济损失的说法根本不能成立。（四）圣基公司违背诚信原则，恶意诉讼。1.圣基公司毫无诚信、随意毁约、出尔反尔。根据黄家安了解的事实，圣基公司承租黄家安的场地改建停车场，是因其在租赁的场地旁开发房地产，需要建造一个配套的停车场供业主使用。当时圣基公司找黄家安协商时，态度很诚恳，使用场地的时间也很急切，并且希望直接与黄家安签订十年的租赁合同。黄家安也是看其很有诚意便协商终止了与邓若炯的合同将场地租给了圣基公司。但圣基公司在随后的房地产开发中，出现了与其原设想不一致的情况，其开发的房地产中修建的地下停车场已经基本能够满足业主的需要，不需要室外的停车场，继续维持室外停车场便成为了圣基公司的一种额外负担。在这种情况下，圣基公司违约不履行合同义务，先是拒不支付租金，随后更是单方毁约，向黄家安提出解除合同，且强词夺理找出根本不能成立的毁约理由。为了达到其拒付租金的目的，圣基公司虚构了一份《致黄家安先生函》，称其自2018年6月13日已经提出解除合同，但黄家安从未收到过这份函件，此证据纯属伪证。2018年8月，圣基公司为解除与黄家安的租赁合同，主动与黄家安协商，并草拟了《提前终止租赁合同协议书》发送给黄家安。圣基公司在其草拟的终止协议书中提出的解除协议方案是圣基公司支付租金核算尾款22146元（此款是按欠付的租金扣除租赁押金计算得来的），双方互不承担其他任何责任。上述的《提前终止租赁合同协议书》是圣基公司主动提出并由其草拟的，代表的是圣基公司的意思表示，从此协议书的内容可以看出，圣基公司是出于自身的经营需要主动要求提前终止租赁合同，是圣基公司违约，而非黄家安违约。此协议书因为黄家安未同意其中的个别约定事项而导致双方没有最终签署。现圣基公司因了解到黄家安与黄成强等人的租赁合同纠纷案件败诉，从中看到了可乘之机，便歪曲事实反告黄家安违约，并且提出了毫无道理的高额赔偿。从这一行为可以看出，圣基公司唯利是图，其行为出尔反尔，毫无诚信。2.圣基公司在诉讼中歪曲事实、断章取义、强词夺理。圣基公司的诉讼主张和陈述均与事实不符，恶意歪曲事实。首先，本案双方租赁合同的解除，是圣基公司出于自身经营的需要，为了减少自身的负担而提前解除合同，是圣基公司单方毁约不交租金不履行合同义务，是圣基公司违约。而圣基公司却颠倒黑白反告黄家安违约。其次，在拆除商铺过程中，对于案外人黄成强等人提出的异议，在黄家安的处理下很快平息，并未对施工造成实质上的影响，而圣基公司却歪曲事实，在毫无事实依据和证据的情况下，凭空要求黄家安赔偿停工窝工损失3万元。第三，对于黄家安将商铺转租给圣基公司使用的行为，双方签订租赁合同时，圣基公司明知使用的土地是黄家安转租的，却在诉讼中称是黄家安有意隐瞒。黄家安的转租行为已经得到了案外人黄成强等人事实上的认可和同意，法院的判决书中也从未认定黄家安系非法转租，而圣基公司却说是法院确认因黄家安非法转租而判决解除了黄家安与黄成强、黄嘉庆的租赁合同。圣基公司为达到其无理要求故意歪曲事实。第四，黄家安与圣基公司之间租赁合同的解除，是圣基公司出于自身经营的需要单方毁约提前解除的，黄家安与黄成强等人的诉讼案件作出生效判决时黄家安与圣基公司之间的租赁合同早已解除。而圣基公司却说是因为黄家安与黄成强等人的租赁合同被法院解除导致黄家安与圣基公司之间的租赁合同无法履行而造成合同解除。综上所述，圣基公司出尔反尔、毫无诚信，在本案诉讼中随意歪曲事实、强词夺理，纯属恶意诉讼。圣基公司的行为不应得到法律的保护和支持。二、圣基公司的各项诉讼请求均没有法律依据和事实依据。（一）关于退回2017年7月1日至2018年6月30日的租金40万元。圣基公司与黄家安签订《商铺租赁合同》的时间是2017年6月5日，双方确认的起租日是2017年6月1日，交租日是每年的6月1日前。合同签订后，圣基公司支付了第一年的租金40万元，随后双方按照合同约定正常履行各自的义务，黄家安将出租的商铺交付给圣基公司使用，圣基公司依约将商铺拆除，改建了停车场。自双方签订租赁合同至2018年8月15日解除租赁合同，此期间圣基公司一直正常使用租赁的场地。圣基公司支付的租金40万元，是租赁黄家安场地第一年的租金，即自2017年6月1日至2018年5月31日的租金，在此期间，圣基公司正常使用了黄家安出租的场地，理应支付场地的使用费也即租金。这一年的使用期限已经届满，圣基公司支付这一年的场地使用费理所当然。无论此后双方的租赁合同是因何原因解除，这一年的租金均无权要求退回。圣基公司要求退回已经履行完毕的一年租金的诉讼请求于法相悖、于理不通，根本不能成立。（二）关于退回押金5万元。本案产生争议是由于圣基公司违约而不是黄家安违约，圣基公司应向黄家安承担违约责任，故黄家安有权不予退回租赁押金。（三）关于商铺重建费用30万元。黄家安与圣基公司签订《商铺租赁合同》时，黄家安出租的土地中建有商铺。这些商铺是黄家安投入了大量的资金建造而成的。圣基公司租赁黄家安的场地，用途是改建为停车场，需要将原有的商铺拆除，而将这些商铺拆除必然会造成黄家安的损失。因此，双方在签订合同时，约定了圣基公司向黄家安支付30万元商铺重建费用。这30万元从性质上来说，是圣基公司为弥补拆除黄家安的商铺而给黄家安造成的损失的补偿，是补偿款。这是圣基公司弥补黄家安的损失，而不是圣基公司的损失。圣基公司使用场地后，已将黄家安的商铺拆除，黄家安因此造成的损失已实际发生，圣基公司按照双方的约定也已将30万元的补偿款支付给黄家安，双方就商铺拆除事项，各自已经履行完毕约定的义务。该30万元商铺重建费用，是按照公平原则经协商在双方自愿的基础上达成的，按照约定，圣基公司将黄家安的商铺拆除了，约定的补偿款也已经支付给了黄家安，双方在此事项上已互不负有责任和义务。因此，圣基公司要求黄家安退还此费用毫无道理。（四）关于商铺搬迁补偿费用130万元。黄家安与圣基公司签订《商铺租赁合同》时，黄家安的商铺是出租给第三方邓若炯使用的，因圣基公司租用黄家安的商铺，需要邓若炯搬迁，这就必然造成邓若炯的损失。圣基公司为弥补邓若炯的损失，经过圣基公司与邓若炯双方协商，圣基公司同意补偿邓若炯搬迁费130万元，双方签署了《商铺拆搬迁补偿协议》。黄家安虽然在此协议中签名，但只起见证的作用，该130万元补偿款的补偿方是圣基公司，被补偿方是邓若炯，该130万元补偿款也是圣基公司直接支付给邓若炯，此事与黄家安没有任何关系。该130万元性质上是圣基公司弥补邓若炯因搬迁商铺而给邓若炯造成的损失，是圣基公司弥补第三方邓若炯的损失，而不是圣基公司的损失。这种补偿，是按照公平原则在双方自愿的基础上达成的，是合法有效的。《商铺搬迁补偿协议》签订后，第三方邓若炯已按协议约定完成了搬迁，圣基公司按照约定也已经将130万元补偿款支付给邓若炯，双方就商铺搬迁补偿事项，已经各自履行完毕约定的义务，在此事项上，双方已经互不负有任何责任和义务。因此，圣基公司要求退还该130万元补偿款没有道理，而圣基公司要求黄家安退还更是毫无道理。（五）关于违约金5万元。本案中，是圣基公司违约在先，并不是黄家安违约,因此圣基公司主张的违约金不符合合同约定，也没有法律依据，不应得到法律支持。（六）关于清拆时被阻碍施工致停工窝工经济损失3万元。圣基公司该项主张毫无根据。首先，圣基公司所述的在清拆过程中被阻碍施工致停工窝工不是事实。在拆除商铺过程中，确实有黄成强等人到现场，欲阻挠拆除，但是并没有造成施工的停工，在黄家安出面处理（报警）后，黄成强等人很快便离开了现场，并未如圣基公司所述的造成停工窝工。圣基公司纯属捏造事实，颠倒是非。其次，圣基公司没有任何证据证明由此给其造成的损失，此项请求的3万元没有任何根据，其这种罔顾事实、任意妄为的行为不应受到法律保护。（七）关于拆除工程和平整土地及修路等新建工程损失90315元。首先，圣基公司此项主张的损失，实为圣基公司在使用租赁场地过程中，为了其经营目的（改建修车场）的需要，自行对场地进行的改造，这种对场地的改造，是出于其自身的意愿，其未与黄家安协商经黄家安同意。因此，无论圣基公司为此是否存在损失，均与黄家安无关。且，按照双方合同的约定，若圣基公司对场地的改造对场地造成了破坏，黄家安有权要求圣基公司进行修复。圣基公司要求黄家安承担其改建场地的费用没有任何法律依据，也不符合情理。其次，本案中是圣基公司恶意单方毁约致使合同解除，是圣基公司违约而非黄家安违约，故对于圣基公司所谓的损失，无论该种损失在客观上是否成立，黄家安均没有责任对其予以赔偿。第三，圣基公司此项主张的数额，是按照其自行制作的费用清单确定的，此清单是其单方制作，未经黄家安的任何确认，此费用清单缺乏客观性，不能予以采信。综上所述，圣基公司所述与事实严重不符，其歪曲事实，恶意诉讼，所诉请的各项请求均没有事实和法律依据，其诉请不应得到法律支持。恳请二审法院依法驳回圣基公司的全部诉讼请求。圣基公司向一审法院起诉请求：1.判令黄家安退回租金、押金、搬迁补偿、支付违约金、赔偿损失等共计2220315元给圣基公司；2.本案诉讼费黄家安承担。黄家安向一审法院提起反诉请求：1.判令圣基公司支付欠付的租金83287.67元；2.本案反诉费用由圣基公司承担。一审法院认定事实：2015年3月31日，案外人黄嘉庆、黄成强（甲方）与黄家安（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于牧羊路焊条厂旁共141.5平方米的空地租给乙方使用，租赁期限从2015年6月15日至2022年6月15日止，共7年，第四、五年租金按原基础上浮20%，第六年起租金上浮40%；每半年租金为人民币16980元，先交租后使用，每半年的租金在上半年末交清，第四年起租金每年交一次；乙方在签订本合同时向甲方交8000元作押金，该押金在租期满后10天内乙方清理商铺及交清水电费后无息退回；如乙方提前退出，押金归甲方所有；租赁期内，乙方要文明经营，严禁违法经营，同时做好安全防火和环境等工作，必要时接受有关部门的检查、监督，如发生事故，一切经济损失及法律责任由乙方自负，如造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔；租赁期满后，如乙方续租的需提前一个月通知甲方，同等条件下乙方可优先续租，乙方所建的建筑物不能拆除及毁坏。合同还对双方的其他权利义务作出详细约定，双方分别在合同上签名确认。合同签订后，案外人黄成强、黄嘉庆于2015年6月将涉案土地交付给黄家安，黄家安在该土地上搭建商铺后转租给案外人邓若炯进行经营使用。2015年3月31日，案外人任其友（甲方）与黄家安（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于牧羊路焊条厂旁共103.5平方米的空地租给乙方使用，租赁期限从2015年6月15日至2022年6月15日止，共7年，第四、五年租金按原基础上浮20%，第六年起租金上浮40%缴交；每半年租金为人民币12420元，先交租后使用，每半年的租金在上半年末交清，第四年起租金每年交一次；乙方在签订本合同时向甲方交6000元作押金，该押金在租期满后10天内乙方清理商铺及交清水电费后无息退回；如乙方提前退出，押金归甲方所有；租赁期内，乙方要文明经营，严禁违法经营，同时做好安全防火和环境等工作，必要时接受有关部门的检查、监督，如发生事故，一切经济损失及法律责任由乙方自负，如造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔；租赁期满后，如乙方续租的需提前一个月通知甲方，同等条件下乙方可优先续租，乙方所建的建筑物不能拆除及毁坏。合同还对双方的其他权利义务作出详细约定，双方分别在合同上签名确认。合同签订后，案外人任其友于2015年6月将涉案土地交付给黄家安，黄家安在该土地上搭建商铺后转租给案外人邓若炯进行经营使用。2017年6月5日，圣基公司（承租方，乙方）与黄家安（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：第一条、租赁范围及用途：甲方同意将位于云浮市*****原焊条厂东南旁的商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方经营，出租商铺的建筑面积为567㎡（具体四至等坐标附图）。第二条、租赁期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。第三条、租金。1、……采用先交租后使用的方式租赁；2、每年租金400000元，乙方每年交一次租金。3、经双方协商确定，因乙方需要拆除商铺作广场使用，乙方一次性补偿叁拾万元给甲方，作为待乙方租赁期满时甲方自建设该商铺费用。第四条、押金。乙方一次性向甲方支付商铺押金，乙方在签字之日交付租用商铺押金50000元。租赁期满，乙方交还租赁场地前必须缴清相关费用，甲方将商铺押金余款归还乙方，不计利息。第五条、双方权利义务。1、甲方保证出租商铺土地权属清晰、不存在共有人纷争、土地抵押、重复出租等现象。若有纠纷，由甲方负责处理。如果甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币伍万元和退还甲方已缴商铺押金。2、甲方在签订合同后于2017年6月30日前将商铺交给乙方使用。……第七条、违约责任。任何一方违约，均须按本合同约定及相关法律规定承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务做了规定。2017年6月5日，圣基公司（出资方，丙方）与黄家安（出租方，甲方）及案外人邓若炯（承租方，乙方）签订了一份《商铺搬迁补偿协议》，主要约定：第一条、商铺搬迁范围：甲方同意将位于云浮市*****原焊条厂东南旁的商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方经营，出租商铺的建筑面积为567㎡（具体四至等坐标附图）。第二条、搬迁期限为自2017年6月5日起至2017年6月28日止搬迁完成交付。第三条、搬迁费用。搬迁补偿费用总价为1300000元，分两期支付。第四条、各方权利和责任。1、自签订协议当天起各方马上筹备各自相应的搬迁工作。2、自签订合同五个工作日内由丙方支付500000元给甲方，乙方搬迁完成后三个工作日内丙方结清搬迁尾款800000元给甲方。合同还对双方其他权利义务做了规定。之后，黄家安按合同约定于2017年7月1日（庭审中双方均确认）将上述土地及商铺（黄家安称出租商铺的建筑面积为567㎡，包括了任其友的103.5平方米，黄嘉庆、黄成强的141.5平方米，黄家军的140平方米，黄成辉的140平方米，黄家安自有的90平方米）交付给了圣基公司，圣基公司将上述商铺拆除并进行施工平整，改造成停车场及道路使用。2017年6月5日，圣基公司通过现金支票方式支付了商铺拆迁补偿款500000元给邓若炯；2017年7月3日，圣基公司支付了800000元商铺拆迁补偿款给邓若炯；2017年7月4日，圣基公司支付了商铺拆迁补偿款300000元给邓若炯。2017年7月4日，圣基公司通过转账方式支付了商铺押金50000元和2017年7月1日至2018年6月30日的租金400000元以及拆除商铺作广场使用的补偿款300000元给黄家安。2017年8月6日，黄嘉庆、黄成强向黄家安邮寄一份《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》，告知黄家安由于其擅自转租的问题，要求解除《租赁合同》，并限其在收到通知之日起15日内将出租物恢复原状。黄家安拒收上述邮件。同日，黄嘉庆、黄成强向圣基公司邮寄一份《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁土地的通知》，告知其黄家安擅自转租的行为黄嘉庆、黄成强不予追认，要求圣基公司收到通知之日起15日内将出租场地上的所有物品搬离。2017年8月8日，任其友向黄家安邮寄一份《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》，告知黄家安由于其擅自转租的问题，要求解除《租赁合同》，并限其在收到通知之日起15日内将出租物恢复原状。黄家安拒收上述邮件。同日，任其友向圣基公司邮寄一份《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁土地的通知》，告知其黄家安擅自转租的行为任其友不予追认，要求圣基公司收到通知之日起15日内将出租场地上的所有物品搬离。2017年8月30日，任其友将黄家安起诉至一审法院，案号为（2017）粤5302民初1543号，任其友起诉称黄家安未经其同意将涉案土地进行转租且未按合同约定使用涉案租赁土地，要求解除其与黄家安签订的《租赁合同》，并要求黄家安恢复原状。黄家安提出反诉，称任其友出租的土地被规划为道路且没有权属证实，不能用于建设商铺及无法办理报建手续，故要求任其友赔偿损失50000元。一审法院于2018年4月30日作出（2017）粤5302民初1543号民事判决，认定：按照合同约定，租赁土地的用途为商铺，黄家安未经任其友同意擅自拆除商铺并将土地交给圣基公司作为停车场及道路使用，违反了合同约定，基于黄家安以其行为表明不再使用涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目”的规定，任其友请求解除双方签订的《租赁合同》，理由成立，一审法院予以支持。按照合同约定，租赁期满后，黄家安所建的建筑物不能拆除及毁坏。鉴于租赁期限尚未届满，黄家安是在租赁期间内自行处理建筑物，故任其友请求黄家安恢复原状，理由不成立，一审法院不予支持。黄家安反诉请求任其友赔偿其搭建商铺费用50000元，但未能提供证据证实因任其友违约而导致其损失，且该商铺是由其自行拆除的，故黄家安该反诉请求理由不成立，一审法院不予支持。遂判：一、解除任其友与黄家安于2015年3月31日签订的《租赁合同》。二、驳回任其友的其他本诉请求。三、驳回黄家安的反诉请求。黄家安不服提出上诉，为（2018）粤53民终1189号案。本院于2018年11月7日作出（2018）粤53民终1189号民事判决，认定在该案二审庭审中，任其友及黄家安均确认涉案土地现由圣基公司作为停车场及道路使用，认为黄家安未经任其友同意擅自改变用途，存在根本违约，任其友要求解除合同，并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。2017年8月30日，黄成强、黄嘉庆将黄家安起诉至一审法院，案号为（2017）粤5302民初1544号，黄成强、黄嘉庆起诉称黄家安未经其同意将涉案土地进行转租且未按合同约定使用涉案租赁土地，要求解除其与黄家安签订的《租赁合同》，并要求黄家安恢复原状。黄家安提出反诉，称黄成强、黄嘉庆出租的土地被规划为道路且没有权属证实，不能用于建设商铺及无法办理报建手续，故要求黄成强、黄嘉庆赔偿损失50000元。一审法院于2017年11月25日作出（2017）粤5302民初1544号民事判决，认定：按照合同约定，租赁土地的用途为商铺，黄家安未经黄成强、黄嘉庆同意擅自拆除商铺并将土地交给圣基公司作为停车场及道路使用，违反了合同约定，基于黄家安以其行为表明不再使用涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目”的规定，黄成强、黄嘉庆请求解除双方签订的《租赁合同》，理由成立，一审法院予以支持。按照合同约定，租赁期满后，黄家安所建的建筑物不能拆除及毁坏。鉴于租赁期限尚未届满，黄家安是在租赁期间内自行处理建筑物，故黄成强、黄嘉庆请求黄家安恢复原状，理由不成立，一审法院不予支持。黄家安反诉请求黄成强、黄嘉庆赔偿其搭建商铺费用50000元，但未能提供证据证实因黄成强、黄嘉庆违约而导致其损失，且该商铺是由其自行拆除的，故黄家安该反诉请求理由不成立，一审法院不予支持。遂判：一、解除黄成强、黄嘉庆与黄家安于2015年3月31日签订的《租赁合同》。二、驳回黄成强、黄嘉庆的其他本诉请求。三、驳回黄家安的反诉请求。黄家安不服提出上诉，为（2018）粤53民终1251号案。本院于2018年11月9日作出（2018）粤53民终1251号民事判决，认定在该案二审庭审中，黄成强、黄嘉庆及黄家安均确认涉案土地现由圣基公司作为停车场及道路使用，认为黄家安未经黄成强、黄嘉庆同意擅自改变用途，存在根本违约，任其友要求解除合同，并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。黄家安主张圣基公司从2018年6月1日起一直未付第二年的租金，遂于2018年7月25日向圣基公司发出《律师函》，要求其支付租金。之后，黄家安于2018年8月15日收到圣基公司邮寄的《关于解除的通知》，告知因黄家安非法转租，解除涉案商铺租赁合同，并起诉至一审法院要求解除合同，返还租金及补偿金、押金及赔偿支付给邓若炯的搬迁费用。黄家安答辩称，同意于2018年8月15日解除涉案租赁合同，并主张圣基公司实际使用涉案土地至2018年8月15日，黄家安反诉要求圣基公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年8月15日共76天的租金83287.67元（400000元/年÷365天×76天）。双方遂产生纠纷，圣基公司诉至一审法院并提出上述诉讼请求。黄家安随之提出反诉并提出上述反诉诉讼请求。圣基公司主张其对涉案土地的使用期间至2017年8月8日，称之后遭到黄嘉庆、任其友的阻扰已经没有使用涉案土地，不排除是路过的车主作停车使用，但并未举证证实。黄家安在庭审中则主张圣基公司使用涉案土地至2018年8月4日，之后则由黄家安、黄嘉庆、任其友等人设立招租牌，委托黄家安对涉案土地进行对外招租。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。圣基公司与黄家安签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。综合圣基公司的起诉及对反诉的答辩和黄家安的答辩及反诉，本案的争议焦点主要为：1、涉案《商铺租赁合同》是否已解除，何时解除；2、圣基公司和黄家安是否存在违约行为，如何承担违约责任；3、圣基公司及黄家安主张的各项损失应否予以支持。一、圣基公司、黄家安签订的涉案《商铺租赁合同》是否已解除，何时解除的问题。本案中，黄家安确认圣基公司实际使用涉案土地至2018年8月4日，圣基公司于2018年8月13日向黄家安发出解除合同通知书，黄家安也确认于2018年8月15日收到该通知书，而且黄家安与任其友的租赁合同于2018年11月7日被本院生效判决解除；黄家安与黄嘉庆、黄成强的租赁合同于2018年11月9日被本院生效判决解除。综上，一审法院认定本案租赁合同于2018年8月15日即黄家安收到圣基公司解除合同通知书之日起解除。二、圣基公司和黄家安是否存在违约行为，如何承担违约责任问题。涉案土地包括了黄家安从任其友处租赁的103.5㎡及从黄嘉庆、黄成强处租赁的141.5㎡。因黄家安与任其友的租赁合同于2018年11月7日被本院判决解除，黄家安与黄嘉庆、黄成强的租赁合同于2018年11月9日被本院判决解除，且黄家安也确认于2018年8月15日收到圣基公司解除合同的通知，也同意于该日解除，一审法院予以确认。据此，涉案租赁合同已无法继续履行，造成合同无法继续履行的责任主要在黄家安一方。综上，一审法院认定黄家安的行为已构成违约。因黄家安（甲方）与圣基公司（乙方）签订的《商铺租赁合同》约定甲方保证出租商铺土地权属清晰、不存在共有人纷争、土地抵押、重复出租等现象。若有纠纷，由甲方负责处理，若甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币50000元及退还甲方已缴纳商铺押金。现圣基公司要求黄家安赔付违约金50000元及退还押金50000元，合理合法，一审法院予以支持。黄家安主张圣基公司使用涉案土地至2018年8月4日，圣基公司主张使用至2017年8月8日，称之后遭到黄嘉庆、任其友的阻扰已经没有使用涉案土地，不排除是路过的车主作停车使用，但并未举证证实其在2018年8月15日之前已经通知了黄家安收回涉案土地并解除合同。且黄家安与任其友、黄嘉庆、黄成强在二审庭审中表示，截至该日涉案土地仍由圣基公司作为道路和停车场使用。综上，一审法院认定涉案土地由圣基公司使用至2018年8月4日。但黄家安请求圣基公司支付2018年6月1日至8月4日的租金，理据不足，应从2018年7月1日起计付至2018年8月4日止共计38356.16元（400000元/年÷365天×35天），合理合法，一审法院予以支持。关于圣基公司请求黄家安返还2017年7月1日至2018年6月30日的租金问题。综上所述，圣基公司实际使用涉案商铺至2018年8月4日，其理应支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金400000元给黄家安，现圣基公司要求返还，没有事实和法律依据。关于商铺重建费用300000元的问题。一审法院认为，这是圣基公司的真实意思表示，也是其租赁涉案土地并作为停车场和道路使用必须支出的费用，且已实际拆除了黄家安的商铺，圣基公司也实际使用了商铺拆除之后的空地，作为停车场和道路使用，获得了一定利益。而且，在《商铺租赁合同》中，双方明确约定了圣基公司支付黄家安商铺重置费300000元的同时，在违约责任一款还明确载明“若有纠纷，由甲方负责处理，若甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币50000元及退还甲方已缴纳商铺押金”。可见，圣基公司在明知其需要支付商铺重置费300000元的情况下明确表示即使因黄家安违约导致其无法使用涉案租赁土地，承担的违约责任也是支付违约金50000元和退还押金，而没有明确约定还需退还商铺重置费300000元。现圣基公司要求黄家安退还商铺重置费300000元，没有事实和合同依据，一审法院不予支持。关于黄家安是否需要赔偿圣基公司支付给案外人邓若炯的搬迁费1300000元的问题。一审法院认为，《商铺搬迁补偿协议》是圣基公司和案外人邓若炯的真实意思表示，也是其租赁涉案商铺后拆除并作为停车场和道路使用而支出的费用，且第三人也实际搬走，黄家安的商铺也被其拆除，圣基公司也实际使用了商铺拆除之后的空地，作为停车场和道路使用，获得了一定利益。而且，《商铺租赁合同》与《商铺搬迁补偿协议》是同时签订的，圣基公司在《商铺搬迁补偿协议》中明确约定了圣基公司支付邓若炯1300000元搬迁费的同时，在《商铺租赁合同》违约责任一款还明确载明“若有纠纷，由甲方负责处理，若甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币50000元及退还甲方已缴纳商铺押金”。可见，圣基公司明确表示即使因黄家安违约导致其无法使用涉案租赁土地，承担的违约责任也是支付违约金50000元和退还押金，而没有明确约定还需黄家安赔偿圣基公司支付给邓若炯的搬迁补偿费1300000元。而且，该费用的权利义务双方是圣基公司与邓若炯，也是其两方商定的金额，黄家安根本没有对该费用金额进行商讨或决定的权利，现圣基公司要求黄家安赔偿其支付给邓若炯的搬迁费1300000元，没有合同依据也于理不合，一审法院不予支持。圣基公司要求黄家安赔偿其被阻碍施工导致停工窝工产生的经济损失30000元，但并未提供充分有效的证据予以证实该损失的产生，理据不足，一审法院不予支持。圣基公司要求黄家安赔偿其拆除工程和平整土地及修路等新建工程损失90315元，仅提供了一份自制的《商铺临时改造工程清单》，其上并未有任何单位或人员的签名或盖章，可见圣基公司并未提供充分有效的证据证实该损失，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除圣基公司与黄家安于2017年6月5日签订的《租赁合同》；二、黄家安应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元及退还押金50000元给圣基公司；三、驳回圣基公司的其他本诉诉讼请求；四、圣基公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金38356.16元给黄家安；五、驳回黄家安的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费24563元，减半收取12281.5元，由圣基公司负担11131.5元，黄家安负担1150元。反诉受理费1882元，减半收取941元，由黄家安负担562元，圣基公司负担379元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人黄家安提交了以下证据：一、协议，拟证明黄家安一直在使用涉案土地，不存在造成圣基公司无法使用的影响；二、照片，拟证明圣基公司违约后，黄家安还在使用涉案土地。上诉人圣基公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审法院查明事实除“2017年7月4日，圣基公司支付了商铺拆迁补偿款300000元给邓若炯”错误之外，其他事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题有：一、上诉人圣基公司与被上诉人黄家安签订的《商铺租赁合同》何时解除；二、被上诉人黄家安应否赔偿上诉人圣基公司租金、商铺重建费、商铺搬迁费用、施工损失、修路工程费共2120315元。一、关于合同解除时间问题。因黄家安与原土地使用权人之间的租赁合同已经解除，导致本案租赁合同已无法继续履行，黄家安的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，圣基公司有权解除合同，合同自解除通知到达黄家安时解除。圣基公司于2018年8月13日向黄家安发出《关于解除〈商铺租赁合同〉的通知》，黄家安于2018年8月15日收到该通知。一审法院认定本案租赁合同于2018年8月15日起解除符合上述法律规定，本院予以维持。圣基公司认为本案租赁合同从黄家安与原土地使用权人的租赁合同解除之日起解除，于法不符，本院不予采纳。二、关于黄家安应否赔偿圣基公司租金、商铺重建费、商铺搬迁费用、施工损失、修路工程费问题。1.关于租金问题。圣基公司请求返还2017年7月1日至2018年6月30日的租金40万元，但未能提供证据证实其已于2017年7月1日前通知黄家安解除合同并返还土地给黄家安使用。而黄家安确认圣基公司使用租赁土地至2018年8月4日，圣基公司亦在2018年8月15日通知黄家安收回土地并解除合同。现圣基公司要求返还其使用租赁土地期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.关于商铺重建费用30万元和搬迁费用130万元问题。双方签订的租赁合同第五条第1点约定：“甲方保证出租商铺土地权属清晰、不存在共有人纷争、土地抵押、重复出租等现象。若有纠纷，由甲方负责处理。如果甲方未能妥善处理造成乙方没法使用，乙方有权追究甲方责任，同时甲方赔付违约金人民币伍万元和退还甲方已缴商铺押金。”因黄家安未能妥善处理与原出租人之间的租赁关系纠纷，造成圣基公司无法使用案涉土地，圣基公司有权根据上述约定要求黄家安退还商铺押金5万元，并支付违约金5万元。除此之外，对于圣基公司支出的商铺重建费用30万元和搬迁费用130万元是否属于圣基公司的实际损失、黄家安应否赔偿问题是本案主要争议焦点问题。本院认为，商铺重建费用是双方在签订租赁合同时约定因圣基公司需要拆除商铺作广场使用而补偿给黄家安的费用，而搬迁费用是圣基公司本应补偿给黄家安的费用，但按照黄家安的指示而直接支付给案外人邓若炯，上述两笔费用均是圣基公司为履行本案租赁合同实际支出的费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，因黄家安履行合同不符合约定，黄家安应对圣基公司造成的上述损失承担赔偿责任。本案租赁合同约定租赁期间从2017年6月1日起至2022年5月31日止（共1825天），圣基公司实际使用租赁土地至2018年8月4日，故剩余租赁期限（从2018年8月5日起至2022年5月31日共1395天）的商铺重建费用229315元（300000元×1395天/1825天=229315元）、搬迁费用993699元（1300000元×1395天/1825天=993699元），黄家安应赔偿给圣基公司。圣基公司请求黄家安赔偿商铺重建费用30万元和搬迁费用130万元，超出部分，本院不予支持。3.关于施工损失、修路工程费问题，圣基公司仅提供一份其自行制作的《商铺临时改造工程清单》，不足以证实其实际受到的损失，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，云浮市圣基实业投资有限公司的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定部分事实清楚，适用法律有误，致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初261号民事判决第一、三、四、五项；二、变更云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初261号民事判决第二项为：黄家安应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元及退还押金50000元，并赔偿商铺重建费用229315元和商铺搬迁费用993699元给云浮市圣基实业投资有限公司。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费24563元，由云浮市圣基实业投资有限公司负担7856元，由黄家安负担16707元；反诉受理费1882元，减半收取941元，由黄家安负担562元，由云浮市圣基实业投资有限公司负担379元。二审案件受理费23763元，由云浮市圣基实业投资有限公司负担7056元，由黄家安负担16707元。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年一月二十一日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。