北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42714号原告：金波，男，1979年2月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐泽光，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯瑞萍，北京市金栋律师事务所实习律师。被告：北京万娱引力文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1132号通惠大厦D区2层203房间。法定代表人：周箫，总经理。委托诉讼代理人：金泰，男，1985年3月4日出生，汉族，该公司股东。原告金波诉被告北京万娱引力文化传媒有限公司（以下简称万娱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金波之委托诉讼代理人唐泽光、侯瑞萍与被告万娱公司之委托诉讼代理人金泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金波向本院提出诉讼请求：1．判令万娱公司支付房屋租金210532元；2．判令万娱公司支付违约金63156元；3．诉讼费由万娱公司承担。事实和理由：2016年11月14日金波和万娱公司签订房屋租赁合同，约定万娱公司租赁房屋用于舞台布景及研发测试，租赁期2016年11月14日至2017年11月14日，年租金210532元，每半年支付一次。首次租金在签订合同后三日内支付，2017年4月14日支付下半年租金。万娱公司使用房屋之后一直拖欠租金，构成违约。被告辩称：不同意金波的全部诉讼请求。万娱公司没有使用涉案房屋，没有收到涉案房屋产权证明，没有收到对方交付房屋和钥匙，没有收到对方催收租金要求。另外，对合同真实性也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：金波提供《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），载明：出租方为金波，承租方为万娱公司，房屋坐落于朝阳区黑庄户乡四合庄村，面积800平方米；万娱公司承租房屋用于舞台布景存储以及研发测试等正常业务所需用途；租赁期限2016年11月14日至2017年11月14日，每年租金210532元。万娱公司对前述合同的真实性不予认可，主张前述合同签章处万娱公司印章虚假。万娱公司当庭提供合同专用章，显示编号为XXX。涉案合同中，万娱公司签章处可辨认万娱公司的名称，另外编号部分仅能辨认尾号44190与万娱公司提供印章一致，编号前面部分较为模糊，无法辨识。金波提供涉案房屋照片显示存放部分纸箱和设备箱。万娱公司主张前述物品不属于万娱公司所有。金波提供微信截图对话，显示信息如下：1．2016年11月20日，金泰发“在吗张姐”，张某发“在金总”，金泰发“库房收好了吗？我着急搬”，张某发“已经收拾好了，您随时可以搬了”，金泰发“好的中午货就过去了”，张某发“好的，搬完告诉我一声，您自己配把锁哈”，金泰发“行嘞”；2．2016年11月23日，金泰发“在吗”，张某发“在”，金泰发“张姐库房已经搬完了这两天辛苦了，谢谢”，张某发“应该的，别客气辛苦了金总”，金泰发“行嘞，随时联系我”，张某发“好的，一半天儿把租金交上哈”，金泰发“放心吧”；3．2017年1月25日，张某发“电费该交了”，金泰发“多少”，张某发“238元，1．5元每度共走了159度电，请于这两天交齐”，金泰发“知道了”。对于前述微信记录，金波不能提供微信记录原始载体。不能提供的原因，金波表示时间太长，而且金泰把张某微信拉黑，所以仅在手机中保留截图。另外，金波表示张某系金波之妻。金泰对前述证据的真实性不予认可。金波交收据一张，载明收到万娱公司电费238元（2016年11月16日至2017年1月16日），万娱公司对前述证据真实性认可，但主张未曾收到前述收据。金波提交发票两张，载明销售方为北京国盛嘉顺房地产经纪有限公司，购买方为万娱公司，出具日期为2016年11月14日，发票金额分别为55266元和50000元。万娱公司表示对前述发票真实性认可，但表示未曾收到该发票。金波表示因万娱公司未交纳租金，故未给付发票。另对于发票载明销售方的名称，金波表示自己系自然人，依法不能开具发票，故委托案外人开具发票。金波提供三张《黑庄户乡防火安全委员会消防监督检查记录单》，载明日期分别为2016年12月26日，2017年3月22日，2017年6月19日，被检查单位为万娱公司，地址为双桥福利造纸厂南厂。关于双桥福利造纸厂南厂与涉案租赁房屋之间的关系，金波主张具有同一性，并提交村委会证明。万娱公司对前述检查记录单中金泰签字的真实性不予认可。另查一，经本院询问，金波表示不能提供涉案房屋建设工程规划许可证手续，并主张如果法庭认定合同无效，将调整诉讼请求为主张万娱公司支付房屋占有使用费210532元，以及根据合同无效按照万娱公司过错赔偿损失63156元。另查二，经本院询问，金泰表示系万娱公司之股东，持股比例约17%。另查三，经本院询问，金波表示自己还有其他库房出租，出租方式是在微信朋友圈发布广告，万娱公司是通过此种方式与金波的配偶张某联系。另查四，经本院询问，金波表示微信催收过房租，另外通过电话催收过，但没有通过书面方式催收。金波还表示自己库房对外租赁一般不要求提前支付押金。另查五，经本院询问，金波表示万娱公司于2017年10月1日即搬离涉案房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据本案诉辩意见，双方当事人对于涉案合同是否成立以及万娱公司是否曾使用涉案房屋存在争议。金波在本案中提供了涉案合同原件，万娱公司不予认可，并当庭带合同专用章进行对比、质证。经当庭核验，万娱公司提供合同专用章尾号与涉案合同签章尾号一致，因印章使用过程中难免出现印泥残留或用力不均致印痕不清的情形。故本院无法直接确认涉案合同签章与万娱公司印章是否系同一枚印章。金波另提供金泰与张某微信聊天截图，但无法提供原始载体。本院结合微信记录的时间、内容，以及在案电费收据时间和金额、房租发票时间和金额、消防检查单记录信息等，认为前述证据可相互印证，微信记录因此具有较高可信性，前述证据同时对涉案合同真实性，以及万娱公司占有涉案房屋事实提供了证明。此时举证责任发生转移，即万娱公司有责任提供充分证据反驳并使前述待证事实回到真伪不明的状态。因本案中万娱公司未能完成自身举证责任，故本院对万娱公司关于涉案合同不真实、未使用涉案房屋的辩称意见，不予采信。涉案合同虽然成立，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；另参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。本案中，涉案房屋的建筑面积达800平方米，且金波未能提供合法有效建设工程规划手续，故涉案合同应属无效。涉案合同无效，金波主张参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，本院不持异议。关于占有期间的认定，万娱公司未举证证明何时将涉案房屋返还给金波，现金波认可万娱公司于2017年10月1日搬离涉案房屋，本院予以采信并据此计算占有使用费期间。法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因金波对于涉案合同无效自身亦存在过错，且未能举证证明因合同无效所受到的实际损失，故本院对于金波主张给付损失赔偿的诉讼请求，不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京万娱引力文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告金波给付房屋占有使用费185152．8元；二、驳回原告金波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5405元，由原告金波负担1748元（已交纳），由被告北京万娱引力文化传媒有限公司负担3657元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  云 凝审 判 员  赵 靓审 判 员  王 楠二〇二〇年一月十四日法官助理  陈逢源