苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10479号原告安贤玉，女，1986年5月24日出生，朝鲜族，住吉林省图们市。委托代理人刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告胡红宇，女，1981年5月25日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人单立东，系被告胡红宇配偶。被告单立东，男，1981年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区流虹路570号。负责人金华。委托代理人吴伟，该行工作人员。原告安贤玉与被告单立东、胡红宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后依法适用简易程序公开进行审理。因中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。后因双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行审理。原告安贤玉及其委托代理人刘青峰，被告单立东（同时作为被告胡红宇的委托代理人），第三人工行吴江分行的委托代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安贤玉诉称：2019年4月4日，原告与被告单立东、胡红宇签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告购买被告名下于苏州市吴江区松陵镇长坂路988号南长安花园107幢3204室房屋一套，含车位一个，总价237万元。原告具有购房资质。2019年4月4日，原告支付定金10万元和中介服务费3.2万元。2019年4月19日，涉案房屋登记至被告名下。2019年5月14日，原告与被告签署《存量房交易资金托管协议》。2019年6月28日，原告与兴业银行股份有限公司苏州分行签署《个人购房抵押借款合同》，借款150万元且审核已经通过，但被告没有归还房屋贷款，不配合交易，导致无法进行网签手续。被告在收取了原告款项后，在明知原告已经准备所有过户手续的情况下，不配合原告办理房产交易过户手续，属于违约，应承担约定的违约责任。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行2019年4月4日签署的《房屋买卖合同》；2、被告协助原告履行松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204房产的过户手续。3、被告支付违约金47.4万元；4、被告支付原告律师费5万元。5、被告支付中介信息服务费3.2万元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。被告单立东、胡红宇辩称：因为原告没有在规定时间内将房款支付给被告，已经构成违约，故被告不应该过户；原告应按照现在的市场价交易，被告才愿意过户，但原告应承担违约责任；被告没有违约，不应承担违约金和律师费、中介费。第三人工行吴江分行辩称：涉案房屋已抵押给第三人，因被告方未还清贷款，第三人不同意注销抵押权，也不同意被告将房屋出让给原告；只有贷款清偿完毕之后，第三人才能配合注销抵押权，原被告双方才能交易。经审理查明：2015年6月，单立东、胡红宇向工行吴江分行贷款71万元用于购买位于吴江区的房屋。2015年6月26日，工行吴江分行向单立东、胡红宇发放购房贷款71万元。2019年4月4日，单立东、胡红宇作为售房人（甲方），安贤玉作为购房人（乙方）与苏州金地名居房产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称金地公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区的房屋（包含一个车位）转让给乙方，建筑面积为143.11平方米，转让价款为237万元；乙方于2019年4月4日交付购房定金10万元，并向丙方交付中介服务费32000元；乙方知晓甲方产权正在办理中，待产证办出后，甲乙双方配合丙方办理该房屋网签等手续；若乙方违约，定金概不退还，若甲方违约需双倍支付违约金给乙方且中介费由违约方负责；双方任何一方拒绝履行合同，由违约方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。截至合同签署之日，安贤玉在苏州行政区域内无住宅类房屋所有权登记信息，且已连续缴纳个人所得税一年以上。2019年4月4日，安贤玉向单立东支付定金10万元，并向金地公司支付中介服务费32000元。2019年4月19日，南长安花园107幢3204室的房屋办理不动产权登记，登记所有权人为单立东、胡红宇，该房屋登记地址为吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室，不动产权证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9018293号。2019年4月19日，该房屋办理抵押登记，登记他项权利人（抵押权人）为工行吴江分行，抵押方式为一般抵押，登记债权数额为71万元。2019年4月24日，涉案房屋继续由金地公司挂牌出售并由该公司提供居间服务。2019年5月14日，单立东、胡红宇与安贤玉签署存量房交易资金托管协议，约定安贤玉将购房款227万元汇入资金托管账户（账号54×××34）。2019年5月14日，安贤玉向资金托管账户汇款77万元。2019年6月21日，单立东以短信方式询问安贤玉“贷款能不能办下来”，安贤玉回复“资料递了、审核也通过了，就银行放款慢点，我也着急的，不是说7月1号嘛，这是银行决定的”。2019年6月28日，安贤玉与兴业银行股份有限公司苏州分行签署个人购房抵押借款合同一份（编号201900408801000）），向该行借款150万元用于购买吴江区松陵镇联杨路1188号南长安花园107幢3204室房屋。2019年7月11日，该行向安贤玉发放借款150万元，并汇入资金托管账户。2017年7月2日，单立东与居间机构工作人员通话，要求工作人员转告安贤玉“房子不卖了”。2019年7月22日，安贤玉与单立东通话，协商过户事宜，安贤玉以额外支付8万元房款为条件要求单立东协助过户，但单立东不认可该条件，要求安贤玉加付15万元。2019年7月20日，安贤玉与北京大成（苏州）律师事务所签署委托代理合同一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费5万元。2019年9月24日，该所向安贤玉开具江苏增值税普通发票一份，价税合计金额为5万元。2019年7月23日，安贤玉因向本院申请保全，向永诚财产保险股份有限公司吴江支公司投保诉讼保全责任险，并向该保险人支付保费1500元。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、税收完税凭证、苏州市不动产住宅登记信息查询结果证明、中介费收据、定金收据、不动产权证、存量房出售信息挂牌登记表、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、个人购房抵押借款合同、借款借据、兴业银行APP截图、中国农业银行账户交易明细、委托代理合同、代理费支付账单、律师费发票、保函、保费发票、通话录音；被告提交的短信聊天信息、录音及文字稿；第三人提交的个人购房借款合同、借据；本院调取的不动产登记信息以及到庭各方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。原告已按约足额支付购房款，但被告未清偿其购房贷款、未注销抵押登记，致使涉案房屋无法过户至原告名下，已构成违约，应依法承担违约责任并应向原告支付违约金。原告主张的违约金47.4万元，过分高于其实际损失，本院根据合同履行情况将违约金调整为10万元。因双方约定中介费由违约方承担，原告已实际支出中介费32000元，该项损失已实际发生，故被告作为违约方应如数赔偿原告该项损失。关于原告主张的律师费和保全责任险保费，双方对该费用的承担未作出约定，该费用并非原告实现债权必然发生的费用，且原告在主张违约金和中介费损失的情形下，另行主张的律师费和保费已过分高于其实际损失，本院对该诉请不予支持。关于原告要求被告继续履行房屋买卖合同和协助过户的诉请，本院认为：原告经本院释明后仍要求过户，因涉案房屋已设定抵押且抵押权人不同意被告向原告转让该房屋，故涉案房屋已无法实现所有权变更，亦无法办理不动产权变更登记，故本院对原告的该诉请不予支持。被告辩称:原告未在2019年7月1日前付清购房款已构成违约，本院认为：双方未约定购房款的付款期限，双方亦未就付款期限达成补充协议，故被告作为收款人可以依法要求原告立即履行，但应当给予原告必要的准备时间；被告于2019年6月21日向原告询问贷款，原告申请的购房贷款于2019年7月11日汇入资金托管账户，应视为原告已在合理期间履行付款义务；故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告单立东、胡红宇应于本判决生效之日起十日内向原告安贤玉支付违约金10万元、支付中介服务费32000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。二、驳回原告安贤玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，保全费3020元，由原告安贤玉负担9440元；由被告单立东、胡红宇负担2940元，并于本判决生效之日起十五日内付至本院。原告已预交的诉讼费用2940元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  蒋建平人民陪审员  褚永林二〇二〇年一月十七日书 记 员  黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。