河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30550号原告郑州祥和集团有限公司，住所地淮河路9号院，统一社会信用代码91410100268065710P。法定代表人胡玉生，董事长。委托诉讼代理人张静，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人李辉，河南天基律师事务所律师。被告张红宾，男，汉族，1972年12月11日出生，住址河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人唐浩楠，河南千业律师事务所律师。原告郑州祥和集团有限公司诉被告张红宾房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）豫0105民初2930号民事裁定，被告不服该裁定，提起上诉，郑州市中级人民法院裁定撤销原裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李辉、被告委托诉讼代理人唐浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米和该场地临街门面房腾空并交还原告；2、判令被告支付违法占用期间的房屋土地占用费29万元（暂计至2018年12月31日）、违约金66917元（暂计至2018年12月31日），以及自2019年1月1日起至实际腾房之日的房屋土地占用费及违约金，以上暂计356917元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付违法占用期间的房屋土地占用费33万元（按照《租赁合同》第二年租金22万元的标准，自2017年7月1日起暂计至2018年12月31日止，实际计算至被告腾空交还房屋土地之日止），支付违约金50234元（按照《租赁合同》第二年租金22万元的标准，自2017年7月1日起暂计至2018年12月31日止，实际计算至被告腾空交还房屋土地之日止），以上暂计380234元。事实和理由：2014年11月6日，原告与被告签订《房地产租赁契约》，约定原告将坐落在金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米和该临街门面房出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。约定在租赁期满时，被告应把房产交给原告。如需继续租赁上述房地产，应提前三个月与原告协商，并另签契约。2017年3月20日，原告通知被告最迟于2017年6月30日将上述地块恢复原貌。2017年9月4日，原告再次书面通知被告搬离并交还土地。2018年6月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告搬离上述土地并恢复原貌。然而，被告继续违法占用拒不交还土地、房屋。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告辩称：原告不是涉案租赁合同相对人，诉讼主体不适格，依法应当驳回起诉。本案《房地产租赁契约》出租方为郑州祥和电力建设开发有限公司，该公司已经解散并注销，根据相关法律规定，该公司应当成立清算组处理债权、债务事宜，并且由清算组代表公司参与民事诉讼活动。原告并非出租方清算组，无权代表出租方起诉。公司清算时的债权债务应严格按照清算方案执行，出租方在清算时债权债务为0，因此涉案的债权不在原告吸收合并范围，原告无权起诉。未经确认的清算方案，清算组不得执行。因此，债权债务的处理应当以公司清算方案为准。原告并不是涉案土地和房屋的使用权人和所有权人，无权要求他人返还。涉案土地的使用权人为郑州供电局省府变电站，涉案租赁合同明确载明，临街门面房为被告所建，原告也没有权利要求被告返还该门面房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了房屋租赁合同无效的，当事人可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但并没有法律规定所谓的“土地占用费”。涉案的房屋是被告所建，本案实际上是土地租赁，不能适用该司法解释规定。因此，原告主张被告支付土地占用费没有法律依据。本案出租人拒不开发票，被告有权拒付后续租金。《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十三条第二款规定：“出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金”。被告向出租人支付租金后，出租人一直拒绝开具发票，因此被告有理由拒付后续的租金。经审理查明：2014年11月6日，郑州祥和电力建设开发有限公司（甲方、出租方）与宏斌汽修厂（张鸿宾）（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》一份，主要约定：甲方将坐落在金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房（乙方自建，200余平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日止（注：期间如因高压线路入地、政府部门要求拆迁或拆除、甲方或甲方主管部门需要等原因需提前结束租赁期时，乙方必须无条件搬迁并自行拆除，恢复围墙，甲方不承担任何经济损失和责任）；租金按半年提前结算，由乙方一次交付给甲方，付款方式为现金；2015年1月1日至2015年12月31日租金为20万元；2016年1月1日至2016年12月31日租金为22万元；乙方保证承租上述房屋及场地仅作为汽修和便利店用房；乙方应在租赁期满时把房产交给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约；违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。2018年6月22日，北京大成（郑州）律师事务所受郑州祥和电力建设开发有限公司委托向被告出具《律师函》，称郑州祥和电力建设开发有限公司多次向被告发出搬离通知，双方的合同已经到期，要求被告无条件搬迁并自行拆除、恢复围墙等。当日，北京大成（郑州）律师事务所律师向被告邮寄该律师函，邮寄地址为郑州市金水区纬五路61号附二号康复社区便民中心，快递信息显示2018年6月23日他人收。被告称没有收到该《律师函》。被告提交其名下交通银行尾号4849的交易清单显示，2017年1月13日、2017年3月29日、2017年5月17日、2017年5月18日，共计转出20万元。原告认为涉案租金是交纳到了2016年12月31日，原告只收到了2017年上半年的土地房屋占用费11万元，之后原告没有再收取过被告任何费用。被告提交的转账凭证显示，2018年6月22日，被告的亲属张连欣向刘东伟转账10万元，附言2018年用地租金；2018年12月26日，张红卫向刘东伟转账10万元，摘要2018年地租租金。对于该40万元，被告称系向被告公司员工刘东伟交纳的涉案2017年、2018年的租金，虽然合同约定租金为22万元，但原告实际按照20万元收取，被告交纳租金至2018年底。原告称已经将2018年6月22日及2018年12月26日的20万元款项退还给被告，并提交刘东伟2018年6月30日向张连欣转账10万元、2018年12月27日向张连欣转账10万元的转账记录。原告提交郑州祥和集团有限公司关于对郑州祥和集团电力工程有限公司等3家公司实施改制重组期间规范相关财务管理工作的通知，主要载明：本次采取吸收合并所涉及的单位为郑州祥和集团电力安装有限公司、郑州祥和集团电力工程有限公司、郑州祥和电力建设开发有限公司，所采用的方式为吸收合并。即3家单位作为被合并方，原公司注销，所有人员、业务、资产、负债、权益全部并入母公司郑州祥和集团。本次吸收合并确定的基准日为2017年10月31日。2019年4月26日，国网河南省电力公司郑州供电公司出具《情况说明》显示，1987年10月11日，郑州供电局取得郑州市土地管理局颁发的《郑州市国有土地使用证》（郑土权字第00012号），登记名称为郑州供电局省府变电站，土地位置为纬五路姚砦路北。郑州供电局系该公司前身，现该公司为该宗土地合法权利人。该公司将该宗土地委托郑州祥和电力建设开发有限公司管理、使用和收益，期限为长期，后郑州祥和电力建设开发有限公司变更为原告，由原告继续享有对该土地的管理、使用和收益。原告提交《郑州市国有土地使用证》（郑土权字第00012号）复印件一份，显示涉案土地的使用权人是郑州供电局省府变电站。原告称郑州供电局省府变电站与国网河南省电力公司郑州供电公司系同一家公司，并称原告属于国网河南省电力公司郑州供电公司下属的二级单位。原告称涉案土地后院的房屋是原来就有的，临街门面房是被告私自搭建的，被告认可临街门面房为被告自建用作经营，且没有相应手续，该门面房在涉案合同签订时已经存在，在涉案合同签订前出租人与被告已经建立了常年的租赁关系，该合同为补签。被告认可现在还在使用涉案房屋及土地。本院认为：合同应当履行。要求他人返还不动产的，应当是不动产的权利人。涉案《房地产租赁契约》，系当事人真实意思表示，当事人应按照合同约定履行权利义务。《房地产租赁契约》约定的租赁期限已届满，被告仍占有使用涉案房屋及土地，涉案房屋虽未登记在原告名下，但原告有权对涉案土地进行管理、使用和收益，被告应将涉案房屋及土地腾空并交还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告至今仍占有使用涉案房屋及土地，应向原告支付占用期间的费用，原、被告并未签订新的租赁协议，被告支付占有使用费的标准应参照涉案《房地产租赁契约》的约定计算。《房地产租赁契约》约定，第二年的租金标准为每年22万元，且应提前半年支付。根据原、被告双方提交的转账凭证，被告自2017年1月1日后仅向原告支付20万元占有使用费，已经构成违约，故原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋土地占用费，本院支持其中的24万元。原告主张的违约金标准过高，本院酌定按照年利率24%的标准予以计算。故原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日期间的违约金，一笔以2万元为基数，自2017年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以11万元为基数，自2018年1月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以11万元为基数，自2018年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日。原告主张的2019年1月1日之后的占用费，应参照每年22万元的标准计算至被告实际搬离涉案房屋及土地之日，但因该部分费用原告并未在起诉时主张具体数额，故本案中不再处理。原告主张的2019年1月1日之后的占用费的违约金，因无法确定被告向原告支付占用费的具体日期，原告的该项损失暂无法确定，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张红宾于本判决生效后十日内将位于金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房腾空并交还给原告郑州祥和集团有限公司；二、被告张红宾于本判决生效后十日内支付原告郑州祥和集团有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋土地占用费240000元及违约金（其中一笔以20000元为基数，自2017年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年1月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日）；三、驳回原告郑州祥和集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7004元，由原告负担1658元，被告负担5346元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  郭广华人民陪审员  赵晓燕二〇二〇年一月六日书 记 员  朱晴晴