文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初4490号原告：程强，男，1975年4月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。被告：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道和平路9号，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，重庆亿南市场经营管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马丽，重庆亿南市场经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。原告程强与被告重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称：亿南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告程强及其委托诉讼代理人李洲、王双圣、被告亿南公司的委托诉讼代理人马丽、余后勤到庭参加了诉讼。后依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员陈仕明、罗富贵组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告程强及其委托诉讼代理人李洲、被告亿南公司的委托诉讼代理人余后勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程强诉称，原告于2016年4月26日与重庆亿南市场经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，合同签订后，原告依约履行了合同义务。2016年10月26日，被告向原告出具承诺书：“二、加强招商力度，加快招商进度，争取在2017年4月20日前建材商户的入驻率突破60%。商铺起租时间从入驻率达到60%开始计算。三、若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，我司愿意对2016年年底完成装修出样且开门营业的商家作出经济补偿，补偿方式为7元/月/平方米，最低1000元/月/户。如到约定时间入驻率达不到60%，补偿于次月兑现。”但截至目前为止建材商户入驻率仍未达到60%，被告已经严重违约，被告应该支付补偿金及赔偿原告的一切损失。现原告诉至本院，一、请求法院判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；二、请求法院判令被告退还原告租金等费用共计50000元；三、请求法院判令被告支付原告补偿金从2017年5月起至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止，每月支付2281元，最终结果以实际计算为准；四、请求法院判令被告支付原告装修损失46500元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告亿南公司辩称，一、原告要求解除合同没有事实根据。双方于2016年4月26日签订的《商铺租赁合同》约定的租期是3年，即2016年10月1日至2019年9月30日。双方在《商铺租赁合同》签订当日还签订了《客户进场装修按时完成装修奖励协议》，约定原告在承诺期内入场装修、按时营业的，则免租期增加一年。结合被告在招商时承诺的优惠条件（付1年租金用3年商铺），双方之间的租赁合同期限应当为4年，即2016年10月1日2020年9月30日。被告一直在为“亿联南川建材家居五金城”市场的繁荣发展而殚精竭虑，并全面履行了相关《补贴协议》所约定向原告发放“开门营业补贴”的义务。而原告却在将补贴领取完毕后罔顾本方开门营业义务于2018年8月停止营业，没有与被告一起共同为“亿联南川建材家居五金城”的市场繁荣而努力。故原告起诉要求解除《商铺租赁合同》没有事实根据。二、原告要求退还租金等费用共计50000元的理由不能成立。原告在双方签订《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》后随即按约定缴纳了商铺租金、物业管理费、经营保证金等多项费用共计50000元。在被告已经全面履行本方合同义务且一直致力于“亿联南川建材家居五金城”市场的繁荣发展的情况下，原告却不履行本方义务—坚持开门营业，并在停止营业1年后起诉要求返还其缴纳的全部费用没有任何依据，其理由也不能成立。三、被告已经按照双方约定支付向原告支付了补偿金（补贴）。2016年10月26日，为激发入驻商户的经营信心并坚持开门营业，被告向众多入驻商户作出书面承诺：愿意对2016年底完成装修并开门营业的商家作出经济补偿，补偿方式为7元/月/平方米，最低1000元/月/户。2016年11月16日，双方根据被告此前承诺签订了《商家营业员工资补贴协议》，即以营业员补贴的形式向原告支付书面承诺约定的经济补偿，具体标准为1000元/月，补贴期限为2016年11月-2017年2月，被告随后向原告支付了补偿金。2017年6月7日，被告为进一步促进“亿联南川建材家居五金城”市场的繁荣发展和激发入驻商户的经营信心，再次向入驻商户作出书面承诺对坚持开门营业的商户在2017年6月1日至2017年11月30日期间发放营业员补贴，并按商户的经营面积划分为每月1000元、1500元、2000元三个补贴标准。2017年7月17日双方就被告上述承诺的兑现签订了《商家营业员工资补贴协议》，被告随后向原告发放了每月1500元的补贴。故被告无需再向原告承担补偿金的支付义务。四、原告要求被告支付装修损失没有事实和法律根据。原告对承租商铺的装修是其经营自主权的重要表现，被告不应当也没有就原告对承租商铺的正常装修进行干预，损失赔偿的依据无非基于侵权行为或者合同约定，被告没有对原告的商铺实施侵权行为，双方对此也未有过任何约定。故原告的此项诉求没有任何事实和法律上的根据。综上所述，被告认为，被告已经按照合同约定履行了本方义务且一直致力于“亿联南川建材家居五金城”市场的繁荣发展，而原告却在领取相应补贴以后不再履行继续开门营业的合同义务，故原告的各项诉讼请求均没有事实和法律上的根据，应当依法判决驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2016年4月26日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租凭合同》，该合同主要约定有：甲方出租给乙方的商铺位于南川区XXX街道办事处XXX路XX号（亿联·南川建材家居五金城）XX幢（X）层XXX、XXX号商铺（共6间），计租建筑面积325.86平方米，合计租金70385元；乙方承租商铺只能用于经营窗帘；本合同项下租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，期限届满本合同自动终止；乙方进场，实行先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方须向甲方分两次交付租金，租约期从2016年10月1日到2019年9月30日，乙方第一次交付租金计50000元，到2017年3月31日，乙方交付第二期租金计33227元；市场物业费为1.5元/月/㎡，一年一付，先付后用，第二年物业管理费提前一个月交纳，第三年以此类推；合同签订时乙方应向甲方交纳3000元经营保证金，合同期满，乙方无违反信誉和违章违规的行为及无商品质量纠纷等，6个月后甲方退还保证金（不计息并提供保证金收据）；乙方装饰装修应按规定缴纳相关费用，包括但不限于装修保证金，垃圾清运费等，装修保证金在装修完成一个月后，如无违规行为，全额无息退还；经双方协商一致，可以变更或解除合同，因此给一方造成损失的，由过错一方承担赔偿责任；还约定了甲方有权单方面解除合同的情形等内容。同日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方还签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，该协议中约定市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2016年8月1日到2017年7月31日，合计物业管理费为5865元；建筑垃圾清运费为977元，乙方进场装修时一次性支付；乙方在进场装修前向甲方交纳装修保证金3000元。同日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方还签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》，该协议中约定乙方承诺于2016年5月5日前进场装修，5月21日前装修结束达到单店试营业状态，乙方必须保证从市场试营业到正式营业期间店铺为开门营业状态，否则不享有奖励政策，乙方在承诺期内入场装修、按时试营业，免租期增加一年。2013年12月6日，程强向亿南公司交纳了商铺租赁意向金4000元，此款双方均认可转为程强向亿南公司支付的租金；2016年4月26日，程强向亿南公司交纳了租金18135元、经营保证金3000元、物业管理费5865元、垃圾清运费977元；2016年5月5日，程强向亿南公司交纳了租金15000元。2016年10月1日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，该协议中主要约定：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1、乙方承诺从2016年10月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2016年10月1日起，只要乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，并做到乙方的承诺（协议第一条），甲方给予乙方1000元/月作为营业员费用补贴；……5、补贴时间为2016年10月1日至2017年2月，补贴期结束本协议自动失效。2016年10月26日，亿南公司向“亿联·南川建材家居汽车城”的入驻商家做出书面承诺，主要内容为：为了加强招商力度、加快招商进度，争取在2017年4月20日前建材商户的入驻率突破60%。商铺起租时间从入驻率达到60%开始计算。若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出经济补偿，补偿方式为7元/月/平方米，最低1000元/月/户，如到约定时间入驻率达不到60%，补偿于次月兑现。2017年6月7日，亿南公司作出《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的承诺》，该承诺中载有：为鼓励商户开门营业，市场决定从2017年6月1日起至2017年11月30日期间对市场内开门营业的商家实行营业员工资补贴；补贴范围为市场内已装修完成开门营业的建材、家具类商户；补贴标准按面积划分，200平方米以内的商户按1000元/月/户，201-500平方米的商户按1500元/月/户，501平方米以上的商户按2000元/月/户；补贴方式为市场内商户每月开门营业天数不得低于26天，且按市场规定作息时间按时开关门，低于26天则不享受此补贴；营业员补贴以市场巡视员每月开门考核登记表为考核标准，于次月七个工作日内发上月营业员补贴；市场计租时间为开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1+2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。2017年7月17日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，该协议中约定：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1、乙方租赁亿联建材家居汽车城XX幢X层XXX、XXX号，经营展厅面积325.86平方米。乙方承诺从2017年6月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2017年6月1日起，乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，能做到乙方的承诺（协议第一条），并积极配合和参加市场推广活动，甲方给予乙方1500元/月作为营业员费用补贴；……6、补贴时间为2017年6月1日至2017年11月30日，补贴期结束本协议自动失效。在庭审过程中，程强提出其签订租赁合同的目的是为了销售窗帘并取得收益，由于亿南公司向原告承诺的市场入驻率60%至今尚未达到，导致原告生意惨淡一直处于亏损状态，以至于从2018年8月份起更换经营方式，有客户时便开门营业，无人则关门。现原告无力经营，因此要求解除案涉租赁合同，退还原告向亿南公司交纳的租金37135元、经营保证金3000元、物业管理费5865元、垃圾清运费977元，并按照亿南公司在2016年10月26日做出的承诺从2017年5月起每月向原告支付2281元（325.86平方米×7元/月/平方米），同时由亿南公司支付原告装修费用的50%作为损失为46500元。为此，程强还举示了房屋装饰协议和工程预算表各一份，证明案涉租赁房屋装修费用为93000元。对此，亿南公司则提出，原告自2018年8月起便未坚持开门营业，原告一旦不开门营业会有损于其客源也会动摇其他商铺的信心，因此原告将入驻率未达到60%的责任全部归于被告是不合理的。现在经计算案涉市场截止至2018年8月21日已出租商铺的总面积为30495平方米，而计算入驻率的商铺总面积为48885.89平方米，入驻率为62.37%，故从2018年8月21日起已达到了60%以上的入驻率，并提供了租赁合同115份及相应的支付凭证、市场的重庆市房产面积预测算报告书22份、案涉房屋不动产权证22份、招商统计表等证据予以证实。上述事实，原告程强的陈述和被告亿南公司的辩解，以及原告提交的亿联·南川建材家居五金城商铺租凭合同、奖励协议、承诺书、中国农业银行借记卡交易明细、缴费清单、收据、房屋装饰协议及工程预算表，被告提交的商户基本情况、承诺书和补贴协议、亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的承诺和补贴协议、中国农业银行客户收付款入账通知、物业管理服务协议、租赁合同115份及相应的支付凭证、重庆市房产面积预测算报告书22份、不动产权证22份、招商统计表等证据在案佐证，足以认定。本院认为，案涉商铺租赁合同是程强与亿南公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现程强以亿南公司向其承诺的市场入驻率60%至今尚未达到，导致其生意惨淡一直处于亏损状态，其无力继续经营导致其合同目的不能实现为由提出解除案涉商铺租赁合同，本院认为，首先，从案涉商铺租赁合同、承诺、承诺书及补贴协议来看，并未约定有市场入驻率未达到60%以及程强经营商铺亏损可以解除商铺租赁合同的情形；其次，案涉商铺租赁合同的合同目的是亿南公司将案涉商铺交付程强使用，程强按约支付租金等费用，而程强提出其租赁商铺经营的生意惨淡一直处于亏损状态，其无力继续经营属于个人经营的商业风险问题，并不属于租赁合同的合同目的，故程强要求解除案涉商铺租赁合同的请求，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的情形，对于该请求本院依法不予支持。而程强要求退还租金、经营保证金、物业管理费、垃圾清理费和支付装修损失的诉讼请求均以解除案涉商铺租赁合同为前提，故对该部分的诉讼请求，本院亦不予支持。对于程强要求亿南公司依照2016年10月26日做出的承诺书从2017年5月起按每月2281元的标准向其支付补偿金至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止的请求，对此，亿南公司则提出其依照案涉承诺书另行与程强签订了商家营业员工资补贴协议，并且已经履行完毕，无需再支付前述补偿金，本院认为，亿南公司提到的商家营业员工资补贴协议与该承诺书之间并没有关联性，从二者的内容上来看，前述补贴协议是对于营业员费用的补贴，而承诺书的内容是若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，亿南公司愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出7元/月/平方米的经济补偿，从二者签订的时间上来看，前述补贴协议签订时间在前，而亿南公司作出承诺书的时间在后，故亿南公司提出依照案涉承诺书签订了前述商家营业员工资补贴协议的辩解意见不能成立，本院依法不予采信，综上所述，程强的该项主张符合亿南公司于2016年10月26日做出的承诺书的约定和法律的规定，本院依法予以支持。对于前述补偿金支付截止时间的问题，从亿南公司提交的证据来看，可以证明从2018年8月21日起案涉市场商户的入驻率已达到了60%以上，据此计算程强主张的经济补偿金为36496元（从2017年5月起按每月2281元的标准计付至2018年8月）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆亿南市场经营管理有限公司在本判决生效后立即向原告程强支付补偿金36496元；二、驳回原告程强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2210元（原告程强已预交），由被告重庆亿南市场经营管理有限公司负担710元，由原告程强负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  袁经盛人民陪审员  罗富贵人民陪审员  陈仕明二〇二〇年一月十六日书 记 员  王 琳