四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初1702号 原告（反诉被告）：周荃，女，1993年8月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：沈友苓，四川明炬（上海）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：邓晨曦，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：成都浙中大地产有限公司，住所地：成都市高新区仁和街39号1栋1层7号。 法定代表人：余海涛，系公司董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告）周荃与被告（反诉原告）成都浙中大地产有限公司（以下简称“浙中大公司”）商品房预售合同纠纷本反诉一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。周荃委托诉讼代理人沈友苓及浙中大公司委托诉讼代理人冯思然、卓平仄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周荃向本院提出本诉请求：1、判令解除原被告于2018年1月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告返还原告9619444元及该款从2018年11月30日起至付清之日按人民银行同期贷款利率计算利息；3、请求判令被告赔偿原告9619444元（周荃明确系根据商品房买卖司法解释规定，没有取得预售许可证要求一倍赔偿）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年11月3日，原被告签订《中大·文儒德》认购书一份（同时完成了网签），原告购买被告开发的位于成都市高新区近慈路66号xxx号别墅一套。《认购书》签订后原告按约支付购房定金及除按揭款外的购房款9619444元。随后，在被告指导下，原告于2018年1月9日将户口迁移到购房所在地，完全具备购房资格。2018年1月9日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。被告告知原告房屋备案由被告办理，不用担心，等银行按揭贷款完成，银行放款后交房。随后，原告配合被告在约定的“中信银行成都分行”办理8910000元按揭贷款手续。2018年8月3日，原告收到中信银行的通知，贷款审查已经通过，授信、贷款金额8800000元。原告询问中信银行放款时间，被告知原告不具备放款资格，原因是没有在房管局登记备案。2018年9月5日，被告通知原告补交110000元差额款（8910000-8800000），交完款项后，原告询问交房时间，被告告知目前还无法备案。原告询问缘由，被告将责任归结于“515新政”。原告遂前往高新区房管局询问备案情况得知，“515新政”之前，根本没有开放“文儒德·别墅”备案。根据《城市商品房屋预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。房管局收到备案手续后会在3个工作日内完成备案，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的时间是2018年1月9日，直到2018年5月15日，成都市高新区购房新政规定新迁入具备购房资格的购房人还需要具备两年缴纳社保证明，导致原告无法登记备案，无法按约办理按揭贷款。原告认为，被告故意隐瞒诉争房屋在销售时不能备案的事实，骗取原告购房资金，给原告带来巨大的精神和经济损失，导致合同目的不能实现。审理中，周荃变更第三项诉请为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定行使解除权并要求浙中大公司按照购房款总额的15%支付违约金2675916.60元。另，周荃在诉讼中要求增加诉请，解除两个车库的合同，金额变更为9709444元。 浙中大公司就本诉答辩称：原告提出的增加诉请所依据的事实是另外两个单独合同所涉及的法律关系，标的物亦不同，应当单独立案，不应在本案中处理，请求法庭依据诉状进行审理。针对诉状请求，答辩如下：1、涉案的住宅合同已在2018年12月27日基于被告行使解除权而终止，对于一个已经终止的合同，法律不能重复判决终止；2、原告根据法院的审理安排只能主张住宅部分的款项作为争议标的，而住宅部分款项并未达到9709444元，也未达到原告第一版起诉状中的9619444元，原告的数据错误，还需要在举证环节中予以明确处理；3、因原告自身原因导致合同解除的，原告不应要求返还同期贷款利息，反而应当承担违约责任；4、涉案的房屋具备预售许可证，原告以被告未取得预售许可证并要求一倍赔偿无事实及法律依据；5、原告称认购书签订后原告按约支付了定金9039444元，这一点与事实不符，其中在2018年1月9日支付了9722元，2018年9月5日支付了110000元，这两笔并不是在认购书签订后支付；6、原告称其配合被告在约定的中信银行成都分行办理按揭贷款手续，与事实不符。首先，办理银行贷款申请的义务主体是原告，不存在原告配合被告办理，其次，双方实际上最初约定的贷款银行是建设银行，并非中信银行，后来更换为中信银行的理由是原告向建设银行申请贷款后被建设银行拒贷；7、原告称2018年9月5日，被告通知原告到被告的房屋销售处补交110000元的差额款，补交款项是中信银行审查原告的资格要求原告提高首付比例，而并非被告要求原告补交110000元的购房款，所以并非是被告通知原告，是其贷款的银行要求提高首付款。 浙中大公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原被告双方就近慈路66号12栋xxx房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2018年12月27日解除；2、判令反诉被告自判决生效之日起3日内配合反诉原告办理商品房买卖合同网签（房管局系统显示为“签约”状态）注销手续，如其怠于办理的，反诉原告可自行办理；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金356788.88元；4、本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年11月3日，反诉原被告双方就反诉原告开发建设的位于近慈路66号第12幢xxx签订了《认购书》，反诉被告拟购买前述房屋。2018年1月9日，反诉原被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的位于近慈路66号xxx号房屋，房屋总价款为17839444元，付款方式为商业贷款购房，首付款8929444元，其余部分购房款依反诉被告选择由中国建设银行提供按揭贷款。合同及补充协议签订后，反诉被告即向中国建设银行申请商业贷款，但因反诉被告自身原因，建设银行拒绝为反诉被告提供商业贷款。至合同签订后的30个工作日届满时，反诉原告仍未收到商业银行发放的贷款，反诉被告也未采取其他方式付清房屋尾款。为此，2018年12月3日，反诉原告向反诉被告发出了《逾期催款通知书》，要求反诉被告补齐房屋尾款，但是反诉被告依然未能付清房屋尾款。鉴于反诉被告的上述行为已经构成严重违约，且反诉原告已经有权按照合同约定解除合同，故反诉原告于2018年12月24日向反诉被告寄送了《终止合同通知书》，向反诉被告送达合同解除通知，并要求其按照合同约定承担违约金及配合注销网签登记。反诉被告于2018年12月27日收到了前述《终止合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之规定，反诉原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2018年12月27日解除。此外，依据《商品房买卖合同补充协议》第二十六条约定，反诉被告应当在合同解除后的5日内，配合反诉原告办理注销网签备案手续。因此反诉被告应当配合反诉原告办理网签备案的注销手续。鉴于反诉被告的上述违约行为，其应当按照《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定向反诉原告支付违约金。综上，为维护自身合法权益，反诉原告特诉至贵院，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 周荃就反诉答辩称：1、确认解除合同与本诉中的答辩是矛盾的。反诉原告在12月27日行使了解除权，法律上不能重复判决。我们现在也主张解除，对于解除合同双方意见是一致的。2、判决生效之后，基于诚实信用原则，被告的第二项诉请我们肯定会配合的。3、第三项诉请，应由法院根据证据来判定到底是谁违约。在实践中，需要开发商把资产抵押给银行之后，再指定银行办理按揭贷款，所有人都是在中信银行办理的按揭贷款，我们也是严格按照合同约定的时间及金额履行了义务。就剩下的购房款而言，在认购书和买卖合同上也都明确约定了是向中信银行申请贷款，我们在后续配合履行的时候，也全部是在中信银行进行的，在建设银行申请贷款被拒贷我们认为与本案无关。4、被告一直隐瞒了重大事实，2018年5月15日有明确的文件规定，主体购房资格需要两年的社保，原告当时已经不具备购房条件，被告还向原告催款，带有欺诈的故意。 经审理查明，2015年8月13日，成都市城乡房产管理局向浙中大公司发放《商品房预售许可证》，主要载明：1、项目名称：中大文儒德；2、项目坐落：成都市高新区近慈路66号；3、预售范围：1、3、8、9、10、11、12、14栋。 2017年11月3日，周荃（乙方、买受人）与浙中大公司（甲方、出卖人）签订《中大·文儒德认购书》，主要约定：1、认购物业为中大文儒德项目12栋xxx号房屋，建筑面积xxx平方米，优惠后总价为17839444元；2、周荃于签订本认购书时交付定金100000元整，作为双方订立《商品房买卖合同》（含补充协议）的担保，甲方收到乙方定金时开具收款收据。定金自双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款；3、付款方式为分期付款，2017年11月15日前交付房款的20%即3567889元（已含定金100000元），2017年12月30日前交付房款的30%即5351833元，2018年3月30日前交付房款的50%即8919722元。如上述付款方式及金额与双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准。周荃已了解成都市有关商品住房的限购政策，并向浙中大公司保证，在本协议签署时至《商品房买卖合同》完成合同备案登记期间，均符合现行及本协议签订后出台的新的关于购买商品住房的政策要求及银行按揭政策。否则，视为周荃违约，本协议自动终止，浙中大公司对周荃所交定金不予退还，并有权将上述商品房另行出售。同日，周荃支付定金100000元，并由浙中大公司出具销售收款专用收据予以证明。 2017年11月13日，浙中大公司出具销售收款专用收据载明，收到周荃购买文儒德12-xxx-xxx的房款3467889元（950000+500000+1660000+357889）。 2017年12月28日，浙中大公司出具销售收款专用收据载明，收到周荃购买文儒德12-xxx-xxx的房款5351833元（600000+1371833+2180000+1200000）。 2018年1月2日，周荃的户籍由四川省峨眉山市迁移至成都市高新区xxx。 2018年1月9日，浙中大公司出具销售收款专用收据载明，收到周荃购买文儒德12-xxx-xxx的房款9722元。同日，浙中大公司（出卖人）与周荃（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：周荃购买浙中大公司开发建设的中大·文儒德12幢xxx房屋。房屋总价款为17839444元。付款方式为贷款方式付款：周荃于2017年12月30日前支付房价款8929444元（100000+3467889+5351833+9722），占全部房款的50%；余款8910000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限20年（特别说明：浙中大公司所持有的商品房买卖合同载明，买受人2017年12月30日前支付首期房价款9039444元，余款8800000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款）。合同第十条第一款第二项约定，逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照全部房价款的15%向出卖人支付违约金。因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。合同第二十四条约定，（一）出卖人自本合同签订之日30日之内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）买受人采用按揭贷款付款方式的，自贷款银行将贷款金额放款到出卖人账户之日起30日内，出卖人为其办理商品房预售合同登记备案手续。因买受人未及时付款，或无法办理按揭贷款，贷款银行未能发放贷款等买受人的原因或银行审批贷款手续迟延等原因造成的逾期办理合同登记备案的损失赔偿责任，均由买受人自行承担。第（一）款约定与以上约定不一致的，以第（三）款约定为准。 同日，浙中大公司（出卖人）与周荃（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第六条关于付款时间约定如下：买受人须按本主合同约定的付款期限付清房款。采用按揭贷款购房的，以办理完毕按揭借款手续且相关按揭银行将买受人委托支付的到期款项划拨到出卖人账户之日为付款日。第六条第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日，与贷款银行签署“按揭贷款”所需全部合同、表格，并按贷款银行的要求提供所需全部资料、按要求付清所需的各项费用，并保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，并在本合同签订后30日内将贷款款项全额划付至出卖人指定账户。若非因出卖人原因导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：①未按时办结按揭手续或买受人最终未能办理按揭贷款：因买受人未按时办结按揭手续而导致出卖人在本合同及补充协议签订之日起30个工作日内未收到银行划转的相应款项，则视为买受人逾期付款，买受人应按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金；如逾期超过90天且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将该商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。②被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致；③出卖人未在签订合同及本补充协议之日起30个工作日内收到全部的按揭贷款金额的，视为买受人逾期付款，如逾期超过90天且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将该商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。该《补充协议》第二十六条规定，无论何种原因导致双方签订的商品房合同解除，买受人均应在合同解除后的5日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续。 签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的当日，周荃与父亲周建军、母亲谭立新作为借款人，填写了中国建设银行《个人住房贷款申请书》，申请贷款8910000元。同时，周荃、周建军、谭立新还预先填写了《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、赋予《个人住房借款合同》强制执行力等公证申请。 2018年6月，周荃及父亲周建军、母亲谭立新作为借款人，向中信银行申请贷款8910000元。 2018年9月5日，浙中大公司出具销售收款专用收据载明，收到周荃购买文儒德12-xxx-xxx的房款110000元。 2018年12月3日，浙中大公司通过EMS向周荃邮寄《逾期催款通知书》，通知书主要载明：截止2018年11月30日，周荃尚有余款8800000元整未付清，已逾期296天，逾期付款违约金已达1041920元。请您于2018年12月10日前支付我司房款8800000元、违约金1041920元。 2018年12月24日，浙中大公司通过EMS向周荃邮寄《终止合同通知书》，主要载明：合同签订后，周荃部分按揭贷款至今未到达浙中大公司账户，同时周荃也未采取其他方式付清剩余购房款，经多次催促，周荃仍未付款，已构成违约，特函告如下：1、自贵方收到本通知书之日起，贵我双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件即告解除；2、请贵方在收到本通知书之日起三日内，按照合同约定向我司支付违约金；3、请贵方在收到本通知书之日起三日内，与我司共同前往成都市房产登记部门办理撤销《四川省商品房买卖合同（预售）》网签手续；4、我司保留追究贵方法律责任的权利。 根据成都数字房产网上政务大厅信息显示，周荃与浙中大公司签订商品房买卖合同的时间为2017年11月3日，合同状态为签约未备案。 另查明，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发﹝2017﹞10号，2017年3月24日生效）第二条第二款规定“成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发﹝2016﹞45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上”。 《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发﹝2016﹞45号，2016年11月17日生效）第四条第一款规定，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发﹝2016﹞37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可购买1套商品住房。 再查明，2019年5月29日，本院向中国建设银行股份有限公司成都第三支行就周荃申请贷款无法通过的原因发函询问。2019年6月11日，中国建设银行股份有限公司成都第三支行回复称：“2018年1月9日，主贷款申请人周荃以及共同借款人谭立新、周建军，向建行成都第三支行提出贷款申请，申请贷款8910000元，贷款期限120月。主贷款申请人周荃未提供工作单位，未提供收入证明，无第一还款来源，不具备每月大额偿债能力。谭立新、周建军虽做本次贷款共同借款人，提供成都市龙森元餐饮有限责任公司相关资料，但所属行业目前竞争激烈，持续的经营稳定性收入是否能够支撑本笔贷款的高额月供有疑问。贷款的首付款存在疑点不符合准入条件。建行成都第三支行对此笔贷款采用谨慎性原则，此笔贷款不能满足建行审核条件，审核未通过，相关申请贷款资料退回本人”。 2019年7月19日，本院向中信银行股份有限公司成都分行就周荃申请贷款无法通过的原因发函询问。2019年8月1日，中信银行股份有限公司成都西区支行向本院出具《情况说明》，称：借款人周荃因购买成都市高新区近慈路66号中大文儒德12幢xxx号房屋，于2018年6月与共同借款人谭立新、周建军向我行申请住房按揭贷款人民币8910000元。我行依据借款人及共同借款人提交的申请材料于2018年6月25日上报分行进行审批，经过分行审批后同意向借款人周荃及其父母提供人民币8800000元的住房按揭贷款，期限20年，并由开发商提供阶段性担保。同时补剩余110000元首付款收据，并将2个配套车位一并抵押给我行，补备案表与购房合同原件核对一致、确保抵押行为我行。截至2019年7月29日，借款人周荃未能将上述补充材料完善，该笔贷款未能发放（该笔贷款已超过批复有效期，贷款已失效）。 2019年9月3日，本院就周荃签订房屋买卖合同时是否具有购房资格以及案涉房屋能否完成过户登记向成都市城乡房产管理局发函询问。2019年9月17日，成都市住房和城乡建设局回函称：经我局工作人员查实，交易审核信息系统显示的购房人周荃购买该套房屋的系统签约时间为2017年11月3日，与纸质合同签订时间不符。按我局系统显示，周荃购房行为在前，户籍迁入在后，则周荃不符合在我市高新区南部园区购房的资格。如按贵院提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，则其具备在高新区南部园区购房资格。 审理中，浙中大公司提出，成都市住房和城乡建设局回函中称“该套房屋的系统签约时间为2017年11月3日”，该时间仅为认购时间，而认购时不需审查购房资格；2018年1月9日签订商品房买卖合同及补充协议后，录入信息由“认购”转为“签约”，但最初录入时间未发生改变。2019年11月14日，本院向成都市住房和城乡建设局发函询问：1、周荃与成都浙中大地产有限公司签订认购协议时，是否不受限购政策的约束；2、成都浙中大地产有限公司所称“认购”转“签约”录入时间不会改变，是否属实。2019年11月22日，成都市住房和城乡建设局回函称：1、周荃与浙中大公司签订认购协议的时间为2017年11月3日，在我市限购政策实施的有效期内，属于限购政策调整范围。2、在市住建局网上政务大厅商品房网签系统中，签订商品房认购书，系统显示为“定购状态”，系统会记录认购书进入系统时间，在“定购”转“签约”时，该认购书进入系统时间不变。 上述事实有《商品房预售许可证》、《中大·文儒德认购书》、专用收据、常住人口登记表、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人住房贷款申请书》、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《逾期催款通知书》、《终止合同通知书》、成都数字房产网上政务大厅信息、中国建设银行股份有限公司成都第三支行复函、中信银行股份有限公司成都西区支行《情况说明》、成都市住房和城乡建设局复函、部分当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 关于《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。2018年1月9日，周荃与浙中大公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，前述两份合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》能否继续履行的问题。成都市住房和城乡建设局回函称，“购房人周荃购买该套房屋的系统签约时间为2017年11月3日，与纸质合同签订时间不符。按我局系统显示，周荃购房行为在前，户籍迁入在后，则周荃不符合在我市高新区南部园区购房的资格。如按贵院提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，则其具备在高新区南部园区购房资格”。审理中，浙中大公司提出，2017年11月3日为“认购”录入时间，其后“认购”转“签约”录入时间未发生变化。经本院询问，成都市住房和城乡建设局回函认可在定购转签约时，该认购书进入系统时间不变。本院认为，《中大·文儒德认购书》显示2017年11月3日为认购时间，结合周荃的POS机刷卡消费记录显示，其确在2017年11月3日支付定金100000元。综上，浙中大公司提出交易审核信息系统显示的2017年11月3日为认购时间的主张，与事实相符，本院予以采信。同时，需要说明的是，虽然周荃在2017年11月3日签订《中大·文儒德认购书》时，并不具有高新南区的购房资格，但该《中大·文儒德认购书》仅为预约合同，其意义在于推进本约的订立，该《认购书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效，故本院认为，《商品房买卖合同（预售）》才是作为评判双方权利义务的合同依据，应审查该本约订立时是否符合限购政策。2018年1月2日，周荃的户籍迁入高新南区，2018年1月9日，周荃与浙中大公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，则在订立本约的时候，周荃已具备高新南区的购房资格，故《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，且符合当时的限购政策要求，可实际履行。 关于浙中大公司能否行使解除权的问题。《商品房买卖合同补充协议》约定“因买受人未按时办结按揭手续而导致出卖人在本合同及补充协议签订之日起30个工作日内未收到银行划转的相应款项，则视为买受人逾期付款，买受人应按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金；如逾期超过90天且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同”，浙中大公司提出，因周荃违约，其有权行使解除权。周荃反驳称，其已按期提交贷款资料并审核通过，系因案涉房屋无法备案，导致银行未放贷。首先，根据周荃的付款记录可知，其于2017年11月3日支付100000元，2017年11月13日支付3467889元，2017年12月28日支付5351833元，2018年1月9日支付9722元，共计支付了8299444元，该已付款金额与周荃持有的《商品房买卖合同（预售）》中记载的“2017年12月30日前支付房价款8929444元，占全部房款的50%；余款8910000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款支付”已付款金额一致。2018年9月5日，周荃再次向浙中大公司缴纳了110000元购房款，至此，周荃已付款金额达到9039444元，与浙中大公司所持有的《商品房买卖合同（预售）》中记载的“2017年12月30日前支付首期房价款9039444元，余款8800000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款”已付款金额一致。结合中国建设银行股份有限公司成都第三支行的回函、中信银行股份有限公司成都西区支行的《情况说明》可知，浙中大公司称，周荃房贷的贷款银行由建设银行变更为中信银行，同时预审的贷款金额为8800000元并由周荃补交110000元的陈述，更具有客观真实性，浙中大公司称双方更换了《商品房买卖合同（预售）》第9页的主张，本院予以采纳。其次，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议显示，签订时间为2018年1月9日，若根据该书面合同判断，周荃应在2018年2月28日前付清房款。但根据前述分析可知，周荃的贷款银行由建设银行更换为中信银行，浙中大公司对此知晓并以更换合同页的方式予以认可，故本院认为，即使周荃未通过建设银行贷款审核缴纳剩余房款，亦未在2018年2月28日前自行缴足购房款，针对该违约行为，浙中大公司通过同意更换贷款银行并变更协议内容的方式，放弃行使该次违约行为所赋予的解除权，否则不会出现更换合同页并由周荃补缴110000元购房款继续履行合同的事实。综上，浙中大公司无权再就周荃于2018年2月28日前未缴足购房款的违约行为行使解除权。最后，根据中信银行股份有限公司成都西区支行的《情况说明》可知，周荃于2018年6月与共同借款人谭立新、周建军向该行申请住房按揭贷款8910000元，该行依据借款人及共同借款人提交的申请材料于2018年6月25日上报分行进行审批，经过分行审批后同意向借款人周荃及其父母提供人民币8800000元。2018年9月5日，针对申请贷款与审核批准贷款的差额110000元，周荃向浙中大公司进行了补缴。本院认为，针对以中信银行为贷款行的该次合同履行，因双方仅更换了合同第9页，但并未更改合同签订时间，若仍以原签订时间即2018年1月9日为起点计算此后30个工作日为应付款时间，明显与事实相悖，亦不符合公平原则；同时，浙中大公司在2018年3月1日（原合同约定的付款时间届满）至周荃另行向中信银行提交贷款申请前，亦从未进行催收，由此可知，浙中大公司亦认可不再以原合同签订时间（2018年1月9日）作为评判缴足房款的起算时间。审理中，周荃与浙中大公司均无法提供证据证明中信银行告知预审贷款8800000元通过的时间，浙中大公司亦未提交证据证明其向周荃通知补交110000元的时间，故无法以银行通知时间或浙中大公司的催缴时间作为计算支付剩余购房款的计算起点。本院认为，周荃作为购房者，其主要义务是支付购房款，其在签订《商品房买卖合同（预售）》的当日就已经支付了8929444元（占购房款的50%），周荃没有理由在支付了近九百万元的情形下，放任资金利息损失，拒绝缴纳贷款审核差额110000元。结合实践中购房者更多听从开发商及银行安排付款的情况，本院认定，浙中大公司确认收取最后一笔房款110000元的时间应作为计算支付剩余购房款的计算起点，即2018年9月5日后的30个工作日内（2018年10月23日前），周荃应支付剩余购房款8800000元。周荃称，因浙中大公司未办理案涉房屋的备案，故中信银行无法放贷；而浙中大公司称，因贷款行未支付剩余购房款，故其未办理备案。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，浙中大公司在收到贷款金额后30日内办理备案。但中信银行股份有限公司成都西区支行就未放贷的原因回复称“同时补剩余110000元收款收据，并将2个配套车位一并抵押给我行，补备案表与购房合同原件核对一致、确保抵押行为我行”，由此可知，中信银行放贷前需要“备案表”。庭审中，浙中大公司陈述，放款与备案基本上是同步进行的，银行会根据购买人的资料进行初审，如符合放贷情形后就会通知开发商备案。通过现有证据可知，周荃作为购房人，支付了批准贷款金额外的全部房款，向中信银行提交了贷款资料并通过了预审，其已履行了其能力范围内的全部义务，而至于中信银行所谓的将车位一并抵押的问题，本院同样认为，周荃没有理由放弃近九百万元所产生的资金利息，拒绝办理抵押登记，浙中大公司亦未提交证据证明其通知周荃办理抵押登记而周荃拒绝；反而在周荃已经通过贷款预审的情形下，并未见到浙中大公司的备案行为，浙中大公司亦未提供证据证明其提交了备案申请而被主管部门拒绝。综上，本院认为，浙中大公司作为开发商，其与贷款银行的接触沟通更甚，贷款操作流程亦更为熟悉，浙中大公司明知贷款行需要在备案的情形下才能放款，但其仍然在《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第三款中使用了与事实完全相反的操作流程，故浙中大公司作为《商品房买卖合同（预售）》的制订者，在约定与实践完全相悖且无法扭转的情形下，应由浙中大公司承担不利后果，即在周荃已支付购房款9039444元且已通过贷款预审的情形下，浙中大公司未办理备案导致中信银行无法继续后续流程放款，应视为浙中大公司违约，周荃无需自行补足剩余购房款，在浙中大公司违约的情形下，其无权行使解除权。综上，浙中大公司无权行使解除权，其于2018年12月24日发出的《终止合同通知书》不产生解除的效力，故对浙中大公司反诉请求确认《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年12月27日解除的反诉请求，本院不予支持。 关于《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是否解除的问题。审理中，周荃明确，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，其要求解除合同。根据前述分析可知，在浙中大公司违约情形下，周荃的贷款最终未成功发放，导致合同目的不能实现，周荃有权行使法定解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，周荃以诉讼的方式行使解除权，本院于2019年1月14日向浙中大公司送达了起诉状副本，故《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年1月14日解除。 关于《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，周荃有权要求返还已付购房款9039444元并要求浙中大公司赔偿损失。周荃主张，自2018年11月30日起至付清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。本院认为，浙中大公司客观上享有了周荃所支付的购房款所带来的资金利益，周荃有权主张各款项自付款之日起的资金利息，现周荃自愿从2018年11月30日计息，该行为系对自身权利的处分，并未违反公平原则及法律规定，本院予以支持。需要说明的是，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，不再出现中国人民银行同期同类贷款基准利率的表述。另，周荃主张，按照购房款总额的15%支付违约金，而《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》对浙中大公司逾期备案的违约行为并未约定15%的违约金，且浙中大公司针对逾期备案的违约行为已承担解除合同、赔偿资金利息损失的责任，故对周荃的该项诉请，本院不予支持。审理中，浙中大公司反诉要求，周荃配合办理案涉房屋买卖合同的备案登记撤销手续。本院认为，是否撤销合同备案（签约）属于行政管理部门行政审查的范围，不属于民事案件审理的范畴，本院不予审查，故对浙中大公司该项反诉请求，本院不予支持。 关于浙中大公司反诉要求周荃支付违约金356788.88元的问题。根据前述分析可知，周荃与浙中大公司最初约定由周荃向建设银行办理8910000元的贷款，但审核未通过。针对周荃未成功获得建设银行贷款导致未足额支付房款的行为，虽然浙中大公司以更换合同页的方式放弃行使解除权同意继续履行合同，但针对该次周荃未足额支付购房款的违约行为，浙中大公司有权要求其支付逾期付款违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，逾期付款，应按未付房款每日万分之四的标准支付违约金，超过90天的，还应按总房款的15%支付违约金。审理中，周荃与浙中大公司均无法提供证据证明双方更换合同页的时间，即无法确认未获得建设银行贷款时的逾期付款时间，综合周荃的过错程度、浙中大公司的损失，本院酌情将违约金调整为100000元，故对浙中大公司反诉要求支付违约金356788.88元的诉请，本院仅在100000元的范围内予以支持。 另需要说明的是，根据一案一诉的原则，周荃有权就车位另行诉讼，不属于本案增加诉请的范围，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告周荃与被告成都浙中大地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》于2019年1月14日解除； 二、被告成都浙中大地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周荃返还购房款9039444元并赔偿资金利息损失，资金利息损失的计算方式为：以100000元为基数，自2017年11月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以3467889元为基数，自2017年11月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以5351833元为基数，自2017年12月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以9722元为基数，自2018年1月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以110000元为基数，自2018年9月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，以9039444元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付房款，上述利息损失计算至付清之日止； 三、反诉被告周荃于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都浙中大地产有限公司支付违约金100000元； 四、驳回原告周荃的其他本诉请求； 五、驳回反诉原告成都浙中大地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费137233元，由周荃负担41170元，由成都浙中大地产有限公司负担96063元；反诉案件受理费3326元，由周荃负担2328元，由成都浙中大地产有限公司负担998元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 菲 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  安 宁 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  唐 欢