江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初7085号原告：魏小飞，女，1983年5月19日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：沈其梅，上海申浩律师事务所律师。被告：陆波，男，1983年10月17日生，汉族，住南通市通州区。被告：蒋金金，女，1983年2月3日生，汉族，住南通市通州区。原告魏小飞与被告陆波、蒋金金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，因被告陆波、蒋金金无法联系，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告魏小飞及其委托诉讼代理人沈其梅到庭参加了诉讼。被告陆波、蒋金金经本院公告送达应诉通知书、举证通知书等，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏小飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；2.判令被告返还房屋租赁押金50000元及房租132900元；3.判令被告赔偿原告损失400000元。事实和理由：南通五洲路76、77、78姜灶路96、98、100室共计六间门面房为两被告共同共有的商业经营用房。2017年8月29日原告与被告陆波签订房屋租赁合同，租期自2017年8月30日至2021年8月29日止，房租金660000元/年。并手写证明，要求原告将房租汇入指定账户。后原告按照要求将2018年8月30日至2019年8月29日房租汇入该账户。2018年1月29日经原告了解，被告陆波已将商业用房五洲路78号、姜灶路100号售于张晓娟后，原告遂联系张晓娟于2018年1月29日另行签订了租赁合同，约定房租金220000元/年。为防后患，2018年8月22日原告还与被告陆波签订房屋补充协议，约定如租赁期间房屋出现异常情况，要求被告陆波赔偿硬装部分至少1500000元装修损失费用。2019年初原告接到通州法院通知，被告知被告陆波名下的四间商业经营用房因抵押无能力还款，即将被拍卖。2019年1月28日原告开设的品牌店铺被法院张贴公告，告知房屋即将拍卖，需于2019年3月1日前搬离现场。经原告提出异议未被接受。因被告遭强制执行，导致原告经营秩序受到严重困扰。2019年4-5月期间，经司法拍卖，黄少博通过法院拍卖合法取得讼争房屋产权。2019年5月12日法院将案涉房屋交付黄少博，并催促原告与之签订房屋租赁合同。经磋商，原告为避免更大损失，不得不以高于600000元/年的房租签订了房屋租赁合同。为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。被告陆波、蒋金金未作答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日原告与被告陆波签订商业用房租赁合同，约定：1.将南通市五洲路76、77、78姜灶路96、98、100室出租于原告用于商业经营。2.租期自2017年8月30日零时至2021年8月29日24时止。3.每两年递增房租10%。租金660000元/年，先付后用。4.签订本合同时，缴纳50000元押金。期满不再续租的，结清租金、水电费、物业管理费等相关费用并对损失部分赔偿后无息退还。5.补充约定将房款汇入蒋宇璐账户。2018年8月22日原告与被告陆波签订房屋租赁补充协议，约定：1.原告享有案涉租赁房屋的优先购买权。2.认可原告已花费装修费1500000元，被告陆波保证在租期内不得解除合同、不涨价。如原告到期不续租，无需恢复建筑物原状。3.被告陆波保证在房屋买卖合同中增加保证原告租赁权及租赁价格不变的条款。否则造成原告损失或经营障碍的，应赔偿所有损失，包括但不限于1500000元装修费及多支出的三个月165000元房租及再次装修费、律师费。为此，原告于2017年8月6日至2018年9月7日向被告指定账户汇付1150000元。另查明，2018年1月29日原告与张晓娟签订商业用房租赁合同，约定将五洲路78号、姜灶路100号商业用房租于原告用于商业经营。租期自2017年8月30日自2021年8月29日，租金220000元/年，每两年递增房租10%。2018年8月31日至9月3日原告向张晓娟汇付220000元。2019年1月因申请执行人南京银行股份有限公司南通分行申请执行被执行人陆波、蒋金金实现担保物权纠纷一案，本院向原告发出查封公告及限期迁出暨强制勘验公告，要求占用者自公告送达之日起十五日内自五洲路76、77室及阁楼、姜灶路96、98室及阁楼迁出。2019年4月24日黄少博通过司法拍卖购得位于，姜灶路96室、98室与阁楼和土地使用权。2019年5月28日原告与黄少博签订房屋租赁合同，约定鉴于原告在法院拍卖前已租赁及装修，故将五洲路76、77室，姜灶路96、98室出租于原告经营使用。租期自2019年5月12日至2021年5月11日，租金600000元/年，100000元为第二年租赁押金，合计一次性支付700000元。2019年5月13日至5月31日原告向黄少博汇付700000元。又查明，2019年6月4日原告委托上海申浩律师事务所提供其与被告方房屋租赁合同一、二审法律服务，一审律师费约定35000元。审理中，原告主张：1.房屋租赁合同及补充协议自2019年5月11日解除。2.返还的132900元房屋租金系自2019年5月12日至2019年8月30日。3.签订合同时被告蒋金金在场。本院认为，原告与被告陆波签订房屋租赁合同时，被告陆波系有权处分，属双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。租赁期间，因两被告将其中五洲路78号、姜灶路100号售于张晓娟，原租赁合同不因租赁期间发生所有权变动而影响其效力。就案涉房屋租赁合同及补充协议是否应予解除。本院认为，依照法律规定，租赁房屋被司法机关拍卖或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉租赁房屋中，姜灶路96室、98室因抵押权人申请执行，由法院向原告发出限期迁出通知，故原告要求解除案涉房屋租赁合同，本院予以支持。因案涉房屋经司法拍卖后，由原告与受让人黄少博签订新的房屋租赁合同，租期自2019年5月12日起计算，故对原告主张案涉房屋租赁合同于2019年5月11日解除，本院予以支持。对于原告损失，本院确认如下：1.房屋押金50000元应由被告陆波退还。2.房屋租金，就五洲路76、77室，姜灶路96、98室房租，原告已向被告陆波缴付440000元租金至2019年8月29日止，因上述四间房屋租金自2019年5月12日起应缴付于黄少博，故被告陆波应向原告退还2019年5月12日至2019年8月29日期间租金131397.26元（440000元÷365天×109天）。3.赔偿损失。因抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。原告为此与黄少博签订新的房屋租赁合同，结合原告与张晓娟房屋租赁合同中已约定每两年递增房租10%的约定，自2019年5月12日起至2019年8月29日原告为此多付租金47780.82元[（820000元-660000元）÷365天×109天]。自2019年8月30日起至2020年8月29日原告多付租金116000元（842000元-726000元）。考虑到与黄少博房屋租赁合同租期截止至2021年5月11日，之后损失尚无法确定，故自2020年8月30日至2021年5月11日原告多付租金80723.29元[（842000元-726000元）÷365天×254天]。以上原告房租损失244503.49元（47780.20元+116000元+80723.29元）。原告另有律师费损失35000元。上述原告损失合计279503.49元（244503.49元+35000元）。因原告继续使用案涉房屋，且未能提供相关装修损失的证据，故依法认定原告损失为279503.49元。就被告蒋金金是否应承担责任。本院认为，两被告系夫妻关系，原租赁房屋登记在两被告名下。且因两被告无力支付欠款而被法院拍卖案涉房屋，故本院认定案涉债务应属两被告夫妻共同经营所负，应为夫妻共同债务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2017年8月29日商业用房租赁合同及2018年8月22日房屋租赁补充协议于2019年5月11日解除；二、被告陆波、蒋金金归还原告魏小飞房屋押金50000元；三、被告陆波、蒋金金返还原告魏小飞房屋租金131397.26元；四、被告陆波、蒋金金赔偿原告魏小飞损失279503.49元。上述给付义务于本判决生效之日起十五日内履行。五、驳回原告魏小飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，由被告陆波、蒋金金负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9630元(户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审 判 长 管 中人民陪审员 蒋 莉人民陪审员 蒋伯平二〇二〇年一月十三日书 记 员 陆钰萌