贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初13874号原告：李勇，男，汉族，1988年5月29日出生，住贵州省赫章县。原告：龙玉梅，女，汉族，1989年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：张勇（特别授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师。执业证号：15205201810059284。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。原告李勇、龙玉梅与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张勇，被告委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇、龙玉梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告在30日内为原告办理房屋产权证并交付原告；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金12,180.82元（以原告已交付购房款为基数，按日在万分之0.5的标准从2016年10月31日起计算至2018年7月3日交房时止）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金暂计4,632.7元（以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准，从2019年6月28日起计算至被告交付房屋产权证时止）；4、判决被告向原告退还已收取的三通费（即闭路电视、电、燃气开户费）3,285元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以总价399371元向被告购其开发建设的毕节市七星关区房屋。根据合同约定，出卖人（即被告）应于2016年10月30日前向买受人（即原告）交付房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。同时，合同还约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记；合同附件十二《补充协议》约定，出卖人应在交房后的360日内办理房屋产权转移登记手续，逾期未办理的，出卖人按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房屋价款。2014年9月3日，被告向原告收取代收各项开户费（三通费）共计3747元，后退还了交易费及闭路电视开户费，剩余3285元未退还。原告履行了各项合同义务后，被告未在合同约定的期限内交房，直到2018年7月3日才向原告交房，至今未办理房屋所有权证书。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告碧阳恒通公司答辩称：1、关于逾期交房违约金及利息问题。答辩人认为：首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日作为计算交房违约金的起始时间，本案的交房违约金的截止时间为2018年5月19日，被答辩人系登报公告交房之后才来收房，故只能计算到公告交房的时间。其次，交房违约金的计算标准根据合同约定日万分之零点五，基数以被答辩人提供的购房发票金额为准；再次，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金部分依法扣除。最后，被答辩人诉求的利息无法律依据，逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算，若被答辩人再要求以违约金为基数计算利息属重复计算，故依法不能支持;2、关于三通费问题。被答辩人等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，答辩人并未向被答辩人等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由答辩人代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。被答辩人等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由答辩人代为收取，且已开通使用。被答辩人等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回；3、关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题。答辩人认为，首先，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然被答辩人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以被答辩人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么涉案楼栋房屋办证违约的截止时间应当以答辩人尽到通知被答辩人提交办证资料之日止，而答辩人通知义务履行完毕的时间为2018年11月16日，该时间段答辩人在被答辩人居住的13号楼栋电梯口张贴办证公告，催促被答辩人提交资料办证，该通知已经达到预期效果，得到大部分业主的认可，本系列案中居住于上述楼栋的大部分其他被答辩人在诉讼请求办证违约截止时间部分均定在2018年11月16日，可以和答辩人提供的办证公告照片时间相互印证，故办证违约金计算的截至时间应为2018年11月16日。最后答辩人又于2019年3月8日通过短信通知被答辩人办证，本案被答辩人实际收房时间为2018年7月3日，通知时间在交房后的360日内，答辩人没有违约，依法不承担违约责任，故请求驳回被答辩人的诉讼请求。最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被答辩人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若被答辩人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调整。庭审中，被告补充答辩称：二原告于2019年11月22日已取得产权证。本院经审理查明：2014年9月3日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区贵州毕节七星关区碧阳国际城第13、14、27、28栋13-3单元10层1号房，或13-3-10-1。总价款399371元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款共计399371元。2014年9月3日，被告向原告收取了各项开户费及交易费3747元并出具收据。该收据上标注：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2018年8月13日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2019年3月8日，被告通过发送短信的方式再次通知原告提供相关资料办证。2019年10月23日，二原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年11月19日，涉案商品房登记至二原告名下。原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故以前述诉请诉至本院。另查明，被告于2018年1月29日取得毕公消验[2018]第0024号建设工程消防验收意见书，涉案商品房所属楼幢的建设工程消防验收合格。2018年2月8日，被告取得涉案商品房所楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关已同意备案。2018年5月19日，被告在毕节日报上发布公告，告知碧阳国际城3期13、14、27、28栋业主，商品房已达到正式交房条件，通知业主携带相关资料办理交房手续。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。庭审后，经原、被告核实确认，尚未退还的各项开户费共计3,285元，含闭路电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2,500元。同时，二原告申请撤回了第一项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年7月3日。而被告于2018年2月8日取得涉案商品房所属楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，已具备交房条件，并于2018年5月19日在毕节日报发布交房公告，通知二原告在内的业主交房，被告即履行了交房义务。但此时，已超过合同约定的2016年10月30日前，已逾期565天。被告的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金为11,282.23元（399,371元×0.5?×565日）。对于被告提出的超过诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，被告于2018年7月3日向原告交付房屋，应于2018年7月10日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。而原告于2019年10月24日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2018年7月3日向原告交房，即应于2019年6月28日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书并为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。被告于2018年11月18日通过在涉案房屋入口电梯处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时未超过约定的2019年6月28日前的期限，被告未构成违约，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的各项开户费，无事实及法律依据，理应退还，但原告提供的收据显示，被告已向原告退还交易费和多收的闭路电视开户费，经原、被告确认，尚有开户费共计3,285元（闭路电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2,500元）未退还，故原告的该诉请，本院予以支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。对于原告撤回第一项诉请的申请，系原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇、龙玉梅支付逾期交房违约金11,282.23元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李勇、龙玉梅各项开户费共计3,285元；三、驳回原告李勇、龙玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元（已减半收取），由原告李勇、龙玉梅负担67元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年一月十九日书记员  王晓莉