河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5406号上诉人(原审原告、反诉被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司。住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫、张少卿，河南中豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄黎阳，男，1989年7月12日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：袁菲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人娄黎阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0703民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，鑫隆公司委托诉讼代理人魏鑫，娄黎阳委托诉讼代理人袁菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0703民初1490号民事判决并改判解除编号为2015-0400093的商品房买卖合同；2、一、二审诉讼费用由娄黎阳承担。事实与理由：1、原审认定鑫隆公司已经丧失涉案房屋买卖合同的解除权系认定事实错误，适用法律错误。娄黎阳因自身原因无法办理银行按揭贷款手续后，与鑫隆公司达成新的协议明确表示采用现金的方式支付剩余房款，该约定系对涉案合同的变更，娄黎阳时至今日也未按照合同约定的购房款金额向鑫隆公司支付款项，违约状态一直在持续中。鑫隆公司得知娄黎阳将房屋转卖，在接到传票后及时发出解除合同的催告函，未超过解除权的行使期间；2、原审判决鑫隆公司向娄黎阳支付房屋违约金没有事实及法律根据。娄黎阳至今仍拖欠房款135910元未支付，严重违约，根据涉案合同约定鑫隆公司可以延期交房。娄黎阳辩称：原审判决就本案合同签订及交付款项查证清楚，适用法律遵照了法律条款，娄黎阳在向鑫隆公司支付款项是遭到拒绝，娄黎阳也未收到鑫隆公司的催告函件。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回鑫隆公司的上诉，维持原判。鑫隆公司原审诉讼请求：1、要求解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由娄黎阳负担。娄黎阳原审反诉请求：1、继续履行商品房买卖合同，鑫隆公司支付逾期交房违约金32489.08元；2、反诉费由鑫隆公司承担。原审查明：2015年3月30日，鑫隆公司作为卖方人和娄黎阳作为买方人签订合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》。该合同约定：房屋坐落：华兰大道与新二街交叉口西北角新华园小区20号楼2单元14层21403户；该商品房建筑面积共143.72平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2494元，总金额（人民币）叁拾伍万捌仟肆佰叁拾捌元整。第六条付款方式及期限：首付房款218438元整，余款140000元整由银行提供贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第八条交款期限：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因市政道路，管网等配套设施和买受人原因造成等交付时间延误；3.提前或延期三个月交工的不计奖罚。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2方式处理：2.自行约定，逾期超过三个月以后的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，人力不可抗拒的自然因素除外。上述《商品房买卖合同》的《合同补充协议》附件四第二条约定买受人办理按揭贷款，应在签订合同之日起7日内提供齐全办理按揭贷款的所需资料，并到银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款事宜，否则，超过7日按合同第七条执行（特殊情况的另行约定）。上述协议签订后，娄黎阳向鑫隆公司交纳房款222528元；剩余房款135910元，娄黎阳至今未交纳给鑫隆公司。2015年4月1日涉案商品房备案登记在娄黎阳名下。另：庭审中，鑫隆公司表示涉案房屋可以办理房屋不动产登记手续；娄黎阳表示可以一次性交付涉案房屋的余款。原审认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，鑫隆公司和娄黎阳在2015年3月30日签订的合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》（包括该合同的《合同补充协议》附件四）为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。双方在《商品房买卖合同》的第六条约定了余款的付款方式为由银行提供贷款，该合同的《合同补充协议》附件四的第二条约定了具体的方式和时间即“买受人办理按揭贷款，应在签订合同之日起7日内提供齐全办理按揭贷款的所需资料，并到银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款事宜，否则，超过7日按合同第七条执行（特殊情况的另行约定）。”涉案《商品房买卖合同》第七条约定的鑫隆公司行使解除权的起始时间为：逾期（签订合同之日起买受人办理按揭贷款事宜的7日内）超过10日（即2015年4月16日）后。据鑫隆公司陈述因娄黎阳未支付房屋余款，其于2019年5月6日通过中国邮政EMS向娄黎阳邮寄了《催告函》；经查明，该EMS快递单显示被退回且没有被拆封；庭审中，娄黎阳表示未收到也不知道该催要函。原审认为鑫隆公司解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示没有通知到娄黎阳，应当视为鑫隆公司没有对娄黎阳进行催告，鑫隆公司也没有其他证据证明其向娄黎阳催告。故根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的法律规定，因娄黎阳未按合同约定支付房屋余款，鑫隆公司享有的解除权应当在解除权发生之日起即2015年4月16日后的一年内行使，但鑫隆公司未在该期限内行使，其解除权已经消灭。综上，鑫隆公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，娄黎阳未按涉案《商品房买卖合同》的约定向鑫隆公司支付剩余商品房的余款135910元。庭审中，娄黎阳表示其现在有能力且愿意一次性向鑫隆公司支付涉案商品房的余款，另涉案商品房已经备案登记在娄黎阳名下；鑫隆公司也表示涉案商品房可以办理不动产登记的相关手续。原审认为合同具有稳定性，据上述论述，涉案合同现在没有被解除，故根据该案目前的具体情况，娄黎阳要求继续履行涉案合同，由娄黎阳向鑫隆公司支付剩余房款135910元的反诉请求，理由充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》的第八条约定了鑫隆公司交付商品房的期限和第九条约定了鑫隆公司逾期交房的违约责任。在不具有该合同约定的延期交付商品房的情况下，鑫隆公司至今未向娄黎阳交付涉案房屋，根据合同约定，已经构成违约。故娄黎阳反诉要求鑫隆公司以《商品房买卖合同》的第九条第2项支付违约金（违约金具体为从应当交付房屋的2015年3月30日起三个月即2015年7月1日起以已付房价222528元为基数，按日万分之一计算至鑫隆公司实际交付房屋之日止）的反诉请求，证据充分，予以支持。双方均提到签订涉案《商品房买卖合同》之前有关涉案房屋的面积的问题，原审认为应当以涉案房屋在相关房产管理部门登记的信息、涉案合同的具体记载内容为准，故对于该问题不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审判决：一、驳回鑫隆公司要求解除合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、娄黎阳于判决生效之日起十日内向鑫隆公司支付涉案商品房的购房余款135910元；三、鑫隆公司于判决生效之日起十日内向娄黎阳支付房屋违约金（违约金的计算方式为以222528元为基数，从2015年7月1日起至鑫隆公司实际交付涉案商品房之日止，按日万分之一计算）。如均不能按判决确定的期限向对方履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338.28元，减半收取1669.14元；反诉费306元，减半收取153元，均由鑫隆公司承担。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于鑫隆公司主张的解除合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。娄黎阳未按合同约定支付房屋余款，鑫隆公司享有的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，鑫隆公司未在该期限内行使解除权，其解除权已经消灭，故对鑫隆公司该项上诉主张不予支持。关于娄黎阳主张的逾期交房违约金问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从双方签订的涉案合同来看，娄黎阳支付房屋价款义务在先，其未按照合同约定支付房屋价款，则鑫隆公司有权拒绝其交付房屋的请求，原审在涉案合同继续履行的情况下，判令鑫隆公司支付娄黎阳相应的逾期交房违约金没有根据，应予纠正。综上，对鑫隆公司上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1490号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1490号民事判决第三项；三、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1490号民事判决第二项为：娄黎阳于本判决生效后十日内向新乡市鑫隆房地产开发有限公司支付购房款135910，新乡市鑫隆房地产开发有限公司于收到上述款项后三十日内将涉案房屋交付娄黎阳；四、驳回娄黎阳的其他反诉请求。如未按判决确定的期限向对方履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3338.28元，减半收取1669.14元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。反诉费306元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担100元，由娄黎阳负担206元。二审案件受理费100元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司、娄黎阳各负担50元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年一月十四日书记员  刘 冬