广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18728号原告（反诉被告）：黄秀玲，女，1976年6月13日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：梁育，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1－3幢二层，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，股东。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。原告（反诉被告）黄秀玲与被告（反诉原告）广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄秀玲的委托诉讼代理人梁育、永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀玲向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即为原告办理火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）14幢705房的不动产权证；二、被告立即支付逾期办理不动产权证书违约金给原告（以已付购房款948767元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月3日起计至房屋产权登记手续办妥之日止）。事实和理由：2010年3月3日，原、被告签署了《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告所有的火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）14幢705房，房价款为948767元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。根据合同约定，被告应在2010年1月31日前向原告交楼，并在房屋交付使用后730个工作日内即2013年1月2日前办理权属证书，但时至今日，被告仍未办理。2015年3月30日，原告诉至中山市第一人民法院要求被告支付逾期办证违约金，法院作出（2015）中一法张民一初字第663号判决，判令被告向原告支付从2013年1月3日起至商品房权属登记手续办妥之日的违约金。判决生效后，原告申请强制执行。法院在执行过程中，被告提出异议，中山市中级人民法院作出（2018）粤20执复83号执行裁定，对“停止计算逾期办证违约金的时间”认定为“出卖人在对应房屋权属证书办妥后通知买受人的合理时间，作为逾期办证违约金的截止时间”，即原告签收永怡公司办理不动产权通知书之日后的第7日。原告收到被告办证通知后，于2016年11月2日向被告交付办理不动产权证明的所需资料，但被告于2018年12月29日才发函给原告要求原告缴纳房屋面积差额，被告称经过测量，原告购买的房屋面积比合同约定面积多12.07平方米，需补交房款62339元，原告立即回函给被告，根据合同第五条约定“买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”，原告愿意补交3%以内的房价款即28459元，但被告对原告的回复置之不理，一直拖延不收取原告房价款，亦不给原告办证。被告永怡公司答辩并反诉：1.案涉房产已于2016年10月21日取得《商品房产权权属证明书》，根据中山市中级人民法院（2018）粤20执复83号《执行裁定书》的裁定，逾期办证违约金的截止时间为被告取得该证书后，书面通知原告办证之日起第7日，即2016年11月1日。原告收取被告的通知后，于2016年11月2日将办证资料提交给被告，被告当即告知应补房屋面积差价62339元，并告知了计算方法，原告却以借口拒不交付。2018年12月29日，被告再次书面函告原告，但原告至今不支付。根据合同约定，因原告未付清房价款，被告有权拒绝交楼及拒绝为原告办理契证。2.原告的逾期办证违约金主张没有法律依据。根据合同约定，支付房价款与办理不动产权证有先后顺序，付款在前，办证在后。原告不付款，被告享有先履行抗辩权。3.原告应立即支付尚欠的购房款62339元。案涉房产按套内面积计5164.76元/平方米。房屋竣工后实测套内面积为195.77平方米，比合同约定多了12.07平方米。根据合同约定，原告应按合同约定的单价多退少补，向被告补交购房款62339元。据此，被告特提出反诉请求：判令原告立即向被告支付面积差异房价款62339元及违约金（按月利率2%计算）。黄秀玲就永怡公司的反诉辩称：一、我在2016年11月2日交代办证资料给永怡公司时，没有收到其任何需要补交房款的通知。我收到其催告函是在函件发出后的2天左右。我按其要求在2019年1月3日前往永怡公司指定地点办理补价款手续，同意按合同约定在3%的范围内补差价，超出部分由永怡公司承担，但其不同意。违约方是永怡公司，不应由我承担违约责任。经审理查明：2010年3月3日，黄秀玲（买受人）与永怡公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，黄秀玲向永怡公司购买位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）14幢705房的预售商品房，约定建筑面积214.21平方米，其中套内建筑面积183.7平方米，套内建筑面积单价5164.76元，总价948767元；第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，双方同意：房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在±3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；因买受人未履行付清应付房价款、契税等应付款项的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证，并且不承担逾期交楼的责任，而且出卖人按以下标准向追究买受人的违约责任：1.逾期付款在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议一第三条约定，本合同第五条面积差异处理双方特别约定按以下原则进行处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至±3%以内（含本数）的，买卖双方按《商品房买卖合同》约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%的，买受人同意放弃解除合同权利而选择按《商品房买卖合同》约定的房屋单价进行多退少补；买受人逾期不办理相关手续致使出卖人不能在约定期限办妥房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，同时，若需买受人补款而买受人逾期补交的，买受人每逾期一天，须向出卖人支付应付款的百分之一的逾期违约金；第十四条约定，本补充协议为本合同的补充，若本补充协议条款与本合同规定有不同之处，以本补充协议为准。该补充协议下方由黄秀玲签名、永怡公司加盖公章。2010年3月8日，上述《中山市商品房买卖合同》办理了登记备案，《中山市商品房销售登记备案表》载明建筑面积214.21㎡，套内建筑面积183.7㎡。同年9月，永怡公司向黄秀玲交付了商品房。2016年11月2日，黄秀玲因接到永怡公司通知向其提交了代办房地产证的文件资料。2018年12月29日，永怡公司向黄秀玲发出《关于办理不动产权证及补交房屋面积差异款的催告函》：阁下购买的房产，已于2016年10月28日开始接受代办不动产权证手续；截止发函之日，阁下所购房屋办理不动产权证的相关手续仍未完善，并有62339元（合同套内建筑面积183.7平方米、实测套内建筑面积195.77平方米、套内面积单价5165元、套内面积差异12.07平方米）房屋面积差异款尚未缴清，请阁下自发函之日起7日内前往聚豪园售楼部清缴上述欠费、提交并签署办理《不动产权证》相关资料及文件。黄秀玲向本院提交《情况说明书》及录音（附文字说明），拟证明：1.其于2019年1月3日书面向永怡公司说明，黄秀玲愿意按合同第三条约定支付面积差异款，即补足差异值在3%以内的房款28459元，而超出3%的部分应由永怡公司承担，并希望尽快解决办证事项；2.2019年1月3日及之后的数次与永怡公司工作人员交涉办证及补楼价款的事宜。另查：已经生效的（2015）中一法张民一初字第663号判决认定，黄秀玲与永怡公司就案涉商品房逾期办证违约金的起算日应为双方约定履行期满之日的次日即2013年1月3日，计算标准为按金融机构同期贷款利息。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黄秀玲与永怡公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、房屋面积差异款问题；二、逾期办证违约金问题。关于焦点一。案涉商品房买卖合同补充协议约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值超过±3%的，买受人同意放弃解除合同权利而选择按《商品房买卖合同》约定的房屋单价进行多退少补；买受人逾期不办理相关手续致使出卖人不能在约定期限办妥房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，同时，若需买受人补款而买受人逾期补交的，买受人每逾期一天，须向出卖人支付应付款的百分之一的逾期违约金。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积183.7平方米，备案登记的套内建筑面积195.77平方米，套内面积增加12.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为6.57%，属应按房屋差价少补情形，故黄秀玲应向永怡公司补回房屋差价62339元【5164.76元/平方米×12.07平方米】。黄秀玲主张按合同约定计算面积差异款不符合合同补充协议约定的“本补充协议为本合同的补充，若本补充协议条款与本合同规定有不同之处，以本补充协议为准”。本院不予采纳。关于焦点二。根据（2015）中一法张民一初字第663号生效判决，现黄秀玲主张从2016年11月3日起，按该判决确定的标准计算逾期办证违约金，不违反法律规定及合同约定，但考虑到应给予永怡公司7天合理办证时间，故本院认定违约金计算起始日为2016年11月10日。关于停止计算逾期违约金时间的认定，因永怡公司的通知中关于面积差异款的计算无误，而黄秀玲拒不支付面积差异款的理由不成立，故依据合同约定，自永怡公司通知黄秀玲补交房款的截止日后，黄秀玲逾期不交纳购房款，永怡公司不承担逾期办证的违约责任，截止日为2019年1月6日，逾期办证期间为786天，金额97047.1元（948767元×年利率4.75%×786天÷365天/年）。关于逾期支付面积差异款的违约金。按照永怡公司催告函指定的付款期限，黄秀玲负有在2019年1月6日前向永怡公司支付面积差异款62339元的义务，与此同时，永怡公司负有向黄秀玲支付逾期办证违约金97047.1元的义务。双方互负的金钱债务抵销后，永怡公司还需向黄秀玲支付34708.1元（97047.1元-62339元），因此，黄秀玲无需向永怡公司支付违约金。关于黄秀玲主张的办证事宜，永怡公司需持案涉房产权属登记需由该司提供的资料到产权登记机关备案，并协助黄秀玲办理不动产权证书；逾期，永怡公司需向黄秀玲支付逾期办证违约金（以购房款全额948767元+62339元=1011106元为基数，计至案涉商品房权属登记手续办妥之日止，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，故逾期办证违约金标准照此计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄秀玲支付从2016年11月11日起至2019年1月6日的逾期办证违约金34708.1元（抵销原告黄秀玲应向被告广东永怡集团股份有限公司支付的房屋面积差异款后）；二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内，持案涉房产权属登记需由永怡公司提供的资料到产权登记机关备案，并协助黄秀玲办理不动产权证书；逾期需向原告黄秀玲支付至案涉商品房权属登记手续办妥之日止的逾期办证违约金（以1011106元为基数，自逾期之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7178元，由永怡公司负担（黄秀玲已预交，永怡公司于本判决生效之日起七日内迳付黄秀玲）；反诉费679元，由黄秀玲负担（永怡公司已预交，黄秀玲于本判决生效之日起七日内迳付永怡公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年一月十七日书记员 郑诗琳