山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初908号原告：烟台金海置业有限公司，住所地：烟台高新区学院路以北规划路以西。统一社会信用代码：91370600670521016D。法定代表人：刁文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李双全，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杰，女，1983年9月25日出生，汉族，系该公司工作人员，住烟台市莱山区。被告：张维，女，1970年12月20日出生，汉族，住烟台高新技术产业开发区。原告烟台金海置业有限公司与被告张维商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台金海置业有限公司委托诉讼代理人李双全、赵杰，被告张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台金海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2012年12月3日签订的合同编号为高预字第121203200112号《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2、判令被告立即返还原告金海名园11#楼第24层2402号房屋并协助原告办理撤销预告登记、预抵押登记及合同备案登记等相关手续；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金150000元；4、判令被告赔偿原告垫付的银行贷款本息519962.97元及其他损失52243元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月3日，被告购买原告开发建设的金海名园11#楼第24层2402号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定房屋总价为1408737元，被告应支付首付款848737元，余款560000元通过按揭贷款的方式进行支付。原告对被告贷款承担阶段性连带担保责任（办理房产证之前）。自2019年1月10日起，被告在未按约办理房屋所有权证的情况下拒不偿还银行贷款，原告为此承担了连带担保责任，为其垫付银行贷款本息合计519962.97元并额外支付了其他费用。被告上述行为已构成根本违约，特诉至法院，请求判如所请。被告张维辩称，因经济状况恶化，无力继续偿还银行贷款，同意解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，也同意给付原告违约金等相关款项，但目前没有能力偿还。若强制被告返还房屋，原告应当支付被告装修房屋费用并保证被告享有基本生活、居住的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2012年12月3日，原被告签订合同编号为高预字第121203200112号的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发建设的金海名园11#楼第24层2402号建筑面积为167.11平方米的房屋，房屋总价为1408737元，原告应首付848737元，剩余560000元原告应于2013年1月3日前用按揭贷款方式支付。补充协议第3.2条约定：若被告采用银行贷款按揭方式付款，被告应在房屋交付后60日内办理好房屋所有权证书，并将房屋所有权证书复印件送达原告处存档，超过60日后，被告应按日向原告支付总房款的万分之十的违约金，直至办理好房屋所有权证书。合同签订后，被告交付首付款848737元，剩余款项依约于中国农业银行烟台高新区支行办理银行贷款。2013年1月7日，原被告与案外人中国农业银行烟台高新区支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告因购买位于烟台高新区的房屋而向案外人借款560000元，并以案涉房产作抵押。原告系阶段性保证人，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告和原告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等案外人实现债权的一切费用，原告自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以案外人为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告的债务承担连带保证责任。2014年5月3日，原告与被告办理房屋交接手续。同年9月，被告对案涉房屋进行了装修并入住，但被告至今未按约办理房屋产权变更登记手续。2018年12月7日起，被告停止偿还银行按揭贷款，案外人中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行按照合同约定自原告账户扣划相应的欠款本息。至2019年6月28日，原告代被告偿还银行贷款本息合计24475.20元。2019年9月10日，原告向被告送达催告函载明：因被告自2018年12月7日起停止偿还房屋按揭贷款，贷款银行已要求原告承担连带担保责任，且已实际划扣原告资金用以代偿被告欠付的房屋贷款本息，另外被告未按合同约定办理房屋所有权证书，被告的行为已构成根本违约，致使买卖房屋、全额获取房款等收益、完成房屋产权登记变更等合同目的无法实现。至2019年6月20日，被告尚欠银行贷款本息489330.05元，其应于2019年9月15日前办结房屋产权登记手续、取得房屋产权登记证书，如被告未在上述期限内履行上述全部义务，原告将采取法律措施依法维护自身合法权益。2019年9月11日被告张维签收该催告函。2019年9月16日，原告向被告送达解除合同通知书载明：因被告未按催告函约定的期限履行义务，故通知被告依法解除双方签订的关于金海名园11号楼第24层2402号房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，另外要求被告于2019年9月20日前将案涉房屋返还原告并到原告处办理合同解除后的相关事宜，同时原告将从应返还被告的合同款中直接抵消、扣除原告代被告偿还的银行贷款及违约金，被告欠付的银行贷款由原告扣除后直接转付贷款银行。2019年9月18日被告张维签收了该解除合同通知书但未提异议。2019年10月9日，因被告未按期偿还银行贷款，案外人中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行将原被告双方诉至烟台高新区人民法院。经审理，达成调解协议，内容为：一、张维将借款本金484941.38元及利息、罚息、复利（自逾期之日起至实际清偿之日止，以中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行业务系统电子记录为准）、律师费14699元于2020年1月7日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行；二、如张维未按期偿还，由烟台金海置业有限公司承担连带清偿责任，按期偿还张维所应支付中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行的上述款项。原告烟台金海置业有限公司因该案支付律师费、诉讼费用合计22243元。2019年11月19日，因被告未按烟台高新区人民法院作出的（2019）鲁0692民初768号民事调解书履行还款义务，原告代其偿还银行贷款本息495487.77元，加上之前银行扣划的24475.20元，原告共计垫付本息519962.97元。庭审中，被告主张应对案涉房屋装修的残余价值进行一并处理，原被告协商同意案涉房屋装修现存价值按100000元计算。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未依约办理好房屋所有权证，也未按约定及时偿还银行贷款，致使原告承担连带责任，替代被告偿还了银行剩余贷款本息。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。被告经原告催告未在合理期限内履行相应义务，原告于2019年9月16日向被告送达解除合同通知书，被告于同年9月18日收到后未提出异议，应认定原被告之间签订的买卖合同及补充协议于2019年9月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将房屋返还原告并协助原告办理撤销案涉房屋的预告登记、预抵押登记及合同的备案登记手续，原告应返还被告剩余购房款888774.03元（即自总房款中扣除原告代偿的银行贷款本息519962.97元）、装修现存价值100000元，共计988774.03元。根据双方合同约定，若被告逾期办理房屋产权证书，应按日向原告支付总房款的万分之十的违约金，计算至今日该违约金明显过高，原告请求被告支付违约金150000元，低于中国人民银行同期同类贷款基准利率，且被告对此也未提异议，故本院对原告的上述请求予以支持。原告请求被告赔偿因案外人中国农业银行股份有限公司烟台高新区支行起诉原被告而花费的律师费、诉讼费用22243元，该损失系原告的合理支出，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告烟台金海置业有限公司与被告张维签订的合同编号为高预字第121203200112号《商品房买卖合同》及补充协议于2019年9月18日解除。二、被告张维于本判决生效后三十日内返还原告烟台金海置业有限公司金海名园11#楼第24层2402号房屋并协助原告办理撤销商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记及合同的备案登记手续，同时原告烟台金海置业有限公司返还被告张维购房款888774.03元、装修现存价值100000元，共计988774.03元。三、被告张维于本判决生效后三十日内偿付原告烟台金海置业有限公司违约金150000元、诉讼合理支出22243元，共计172243元。四、驳回原告烟台金海置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372元，减半收取为1686元，财产保全费3120元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇二〇年一月二十二日书记员  苗成琳