江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6082号原告：马智恒，男，1987年11月30日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。原告：顾丽雯，女，1989年3月27日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：邵彩云，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：苏州睿升房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城黄桥街道华元路三角咀家园。法定代表人：何既君，董事长。委托诉讼代理人：宋安成、祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。原告马智恒、顾丽雯诉被告苏州睿升房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年9月10日、2019年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告马智恒、顾丽雯共同的委托诉讼代理人邵彩云、被告苏州睿升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋安成（参加第一次庭审）、祝茗屿（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马智恒、顾丽雯向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告方返还购房定金人民币50000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月7日、2018年10月8日，二原告向被告支付购房定金共计50000元，认购被告开发的江苏省苏州市相城区黄桥街道永青路169号35幢1104室房屋。后，原被告双方就房屋买卖合同的签订时间、房屋价格等未达成一致意见，最终未能签署房屋买卖合同。原告多次与被告交涉，要求返还定金，但被告拒不返还。二原告认为原被告之间订立预约合同目的是为了最终订立正式的房屋买卖合同，而原被告双方对房屋买卖合同的磋商不成，系不可归责于双方的原因所致，被告应当返还定金。现被告拒不返还定金之行为侵犯了二原告的合法权益，二原告特此诉至贵院，望贵院依法查明事实，判若所请。被告苏州睿升房地产开发有限公司辩称，不同意原告方的诉讼请求。认为双方在2018年10月签订认购书，原告方支付定金后，在长达近一年的时间内，从来没有找被告来磋商签约合同。从法律上来讲，付的定金是立约定金，所以被告认为在没有其他因素的情况下，原告方拒不签约，也不来谈判，被告有权没收定金。即使认购书上并未明确具体签约时间，但被告认为原告也未在合理的时间内来与被告磋商合同，从这个意义上也应当没收定金。经审理查明，2018年10月8日，甲方（出卖人）苏州睿升房地产开发有限公司与乙方（买受人）马智恒、顾丽雯签订《芊浔嘉园认购书》1份，约定：乙方认购甲方楼宇位置：江苏省苏州市相械区黄桥打道水青路169号【备案名：芊浔嘉园】35-1104室房屋。预测建筑面积：122.36平方米(最终建筑面积以实测报告为准)。甲乙双方约定房款：乙方认购该房屋优惠前总价为人民币3360862元整。乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币50000元整，作为签订《苏州市商品房买卖合同》的担保。如在《认购书》约定的签约日期内，乙方未按签约流程签订正式的买卖合同及相应附件，本认购自动失效，定金不予退还，甲方有权将该房屋另行销售且无需通知乙方。乙方选择付款方式：银行按揭付款方式：乙方在约定日期内与甲方签署买卖合同并支付首付款(双方约定乙方先付首付款后签署买卖合同)，同时按照货款银行要求提供办理货款所需全部资料，贷款金额、按揭年限、贷款利率均以该按揭银行最后放款时的批复为准。签署本认购书的，甲方己向乙方出示下述文件，乙方确认己详细阅读并理解下述文件，同意按照下述文件之内容签订买卖合同且无异议：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、营业执照、房地产开发资质证书、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《苏州市商品房预售许可证》；《特别提示：本项目建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》、《特别提示：本项目建设范围外可能对业主生活产生不利影响的环境因素》、《项目重要提示》；《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《苏州市商品房买卖合同》及买卖合同补充协议、附件示范文本：所认购商品房的装饰设备标准。特别提示：买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购、限贷的规定，并确定乙方自身及家庭情况符合购房条件。若买受人暂不符合在本市购房的条件，买受人自愿承担因此不能获得银行贷款、不能办理合同备案、房屋产权登记等一切后果，并同意甲方不退还定金。以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将该商品房另行出售，乙方己付甲方的定金不再退还。1、乙方来按本认购书约定的时间与甲方签署买卖合同或未按约定时间付款：2、其它乙方未能及时付款、及时签约或导致房屋买卖合同无法签署及履行的情况。甲方未遵守本认购书约定的，应双倍返还乙方己付定金：乙方未遵守本认购书约定的，乙方己付的定金由甲方没收。认购书另约定双方送达地址等相应事宜，但未再另行约定确定的签署房屋买卖合同的时间。原告马智恒、顾丽雯分别于2018年10月7日、2018年10月8日向苏州睿升房地产开发有限公司支付定金10000元、40000元，合计人民币50000元。此后双方一直未签订房屋买卖合同，原告方也未再付款。2019年7月22日，原告马智恒、顾丽雯委托江苏百年东吴律师事务所邵彩云律师向被告苏州睿升房地产开发有限公司发出律师函，载明“2018年10月8日，贵司与委托人签署了《千浔嘉园认购书》，约定由委托人认购贵司位于江苏省苏州市相城区黄桥街道永青路169号35-1104室房屋一套，房屋优惠前总价为3360862元，委托人共向贵司支付了购房定金五万元。因贵司与委托人就最终房屋价格、房屋交付期限、违约责任及签约时间等未能达成一致意见，最终未能签署《商品房买卖合同》。委托人多次与贵司交涉，要求退还已交付的购房定金，贵司却一再推诿，久催不退。本律师认为：贵司与委托人之间的《千浔嘉园认购书》系为了双方将来订立《商品房买卖合同》而签订的协议，但双方就最终房屋价格、房屋交付期限等合同条款进行平等协商后，产生分歧，最终未能签订《商品房买卖合同》，系不可归责于双方的原因所致，根据《中华人民共和国合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，贵司应当将购房定金返还委托人。现特致函于贵司，望贵司慎重对待，于收到本函之日起五个工作日内返还全部购房定金或与委托人/本律师联系，协商返还购房定金事宜，以免商誉受损，讼累缠身，损失扩大。特此函告”，该函于2019年7月23日送达被告苏州睿升房地产开发有限公司，被告苏州睿升房地产开发有限公司未回复。现原告方为此诉讼来院。以上事实，由原告提供的身份证明、企业信用信息、银行对账单、银行交易流水、律师函、邮寄凭证、查询单及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告方称订立预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示，以合同条款的形式固定下来。并约定后续协议的其他条款，直至本约订立。预约合同的意义是为在公平诚信原则的基础上进行磋商，最终订立正式的条款完备的本约。原、被告双方签订的预约合同，并未约定签订正式商品房销售合同的时间，原告认为双方应先对签约时间进行磋商，在协商一致后再行签订本约。因双方无法就房屋价格达成一致，原告认为已无约定签订本约时间的必要。因此，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条此种情况属于不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同最终不能订立，被告应当将定金返还原告。被告称对于原告方的律师函，发函时间是在2019年7月22日，也就是在认购书十个月之后，在此前长达近一年的时间对方均未来签约，而律师函上直接称双方不能协商一致，被告认为律师函所陈述的事实不是事实，事实上原告方从来没有和被告方协商过。另提供：落款日期为2019年1月21日的催促签约告知函1份“载明：尊敬的马智恒、顾丽雯先生／女士：您于2018年10月8日与我司签订了东原竿得嘉园（项目备案名）苏州市相城区永青路169号35幢1104号房屋（以下简称“该房屋”）的《认购协议书》，协议书第二条第三款约定“双方约定于签署本认购书当天起7日（见注释）内支付甲方剩余1220000元首付款。协议书第五条约定“以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将商品房另行出售，乙方己付甲方的定金不再退还：乙方未按本认购书约定的时间与甲方签署预售合同或未按约定时间付款”。现您己经超过上述约定期限仍未补足我司首付款，己构成违约，我方可依约没收您的定金。在此郑重函告：若您已构成违约，若您在本函寄出后三日内仍未按约定付款，我司将依约解除《认购协议书》、没收您的定金并有权将房屋转售他人。请慎重考虑您的决定。特此函告。联系电话：0512-69398999联系地址：苏州市相城区永青路169号，东原千得售楼处”、落款日期为2019年1月24日的关于没收定金的函1份“载明：尊敬的马智恒、顾丽雯先生／女士：2018年10月8日，您与我司签订了《定金合同》，预订我司开发的苏州市永青路169号东原・竿得嘉园项目35幢1104室房屋（以下简称该房屋）并向我司支付了定金人民币50000元。根据《定金合同》的约定，您须于2018年10月14日前到东原・竿沼嘉园项目销售中心支付相应首付款并签约，但至本函发出之日，预订期已经届满，且已逾期超过102天，您仍未支付房款。根据《定金合同》的约定，您无权要求我司返还己收取的定金。现我司正式通知您，您与我司签订的《定金合同》己经终止，我司对您己支付的定金依法不予退还，同时我司有权将该房屋销售给第三方。特此告知。”、客户签约信息单1份“载明：项目名称：苏州东原，地址：苏州市永青路169号，买受人：马智恒、配偶：顾丽雯；建筑面积蓄22.36平方米、标准总价3360862元、标准单价27467元；成交折扣明细：优惠70000元、成交总价3290862元首付款330000（含50000，付款时间2018.10.25、首付款1320862，付款时间2018.12.25、银行贷款1640000，付款时间2019.2.25。该单客户处均由马智恒、顾丽雯署名）”，证明在签订认购书中未约定签约时间，但客户签约信息单中约定付款时间，且给予原告申请了一个优惠价，对方已签字确认。故不存在原告方所说的没有一个时间约定。2018年10月25日之前双方约定了付首付款，那应该在10月25日之前原告方到被告所在地去签订房屋买卖合同，但被告并未签订、未付款，也未就房屋的买卖合同的相关条款进行一个磋商，被告认为是由于被告自身不想购买这个房屋，所以违反认购书的约定，没有在一个合理期限内签订房屋买卖合同，也未付款。被告在2019年1月21日给对方发了催促签约告知函，又在2019年1月24日发了没收定金函，要求对方履约，但对方仍未对不起被告方签约付款，故被告认为认购书已于2019年1月24日发函至原告方后解除，且系原告方违约而解除，故定金不应退还。这两份函是快递给在原告方的，但未提供相关邮寄、收件凭证。关于催促函与信息单上的金额有不同。这个是项目上的人制作的，但发函时间是1月21日，按照信息表上的时间，在2019年1月21日，原告方应要付到最后即第二个首付款了，故这个催促函中的金额，其实可能是写错了，金额上面可能有出入，但函的目的只是让原告方来签合同及付款。经质证，原告方对于证据两份函的真实性不认可，称未收到过。对该客户签约信息单仅能证明原被告在签订认购书后就房屋价款及支付方式进行了初步的协商，原告方积极履行了为缔结本约进行充分协商的义务，不能作为对最终价格条款及支付方式的确定，亦不能证明双方就商品房买卖合同的所有的条款如交付时间等商品房买卖合同其他条款达成一致意见。另该客户签约信息单亦未就预计签约时间作出明确约定。双方是通过电话协商过，但原告方是没有证据，最后对于优惠总价、房屋交付时间等原告方不满意，故磋商未成，并非原、被告中任一方对认购书的无故反悔，故被告应返还原告方已付定金50000元。对被告认为认购书已于被告发送关于没收定金的函后已解除的意见不认可。审理中，经承办人询问，原告方同意现解除认购书。本院认为，原、被告于2018年10月8日签订的《芊浔嘉园认购书》系双方真实意思表示，合法有效，予以认定。该认购书中就双方签订房屋买卖合同的日期处虽未填写日期，但钩选取了银行按揭付款方式，且客户签约信息单上两原告署名，约定了成交总价、优惠金额，房款的付款期限等，故应认定双方就房屋买卖的主要内容已达成了一致。该客户签约信息单明确了首付款第一期330000元（含定金50000元）应付日期为2018年10月25日，现双方确认原告方除已付定金50000元外未再付款，且至今未签订房屋买卖协议。原告方也未能举证证明双方就首付款付款期限有重新约定或被告同意延期支付的证据，故应认定原告方未按约付款。被告称认购书已于其发送关于没收定金的函后解除，但原告否认收到此函，被告也未提供能证明其已将该函送达原告方的证据，故被告认为认购书已解除的意见，依据不足，不予采信。原告方不认可被告主张认购书在被告发出关于没收定金的函后已解除，但本案中又未主张解除认购书，如未解除认购书，被告不同意返还定金，原告要求返还定金的请求，于法无据，本院不予支持。审理中原告方表示现同意解除认购书。双方虽就认购书中付款方式中的“乙方在约定日期内与甲方签署买卖合同并支付首付款(双方约定乙方先付首付款后签署买卖合同)”中未选定是先签合同再付首付款，还是先付首付款再签合同，但对于首付款支付时间有约定，现原告方按约支付首付款，即便选择先签合同再付首付款情况下，双方约定支付首付款的时间为2018年10月25日，原告方应在此日期前至被告方签订房屋买卖合同，现双方至今未签订房屋买卖合同，原告虽称双方曾电话协商未能达成一致，但被告对此否认，原告方未能提供证明其在2018年10月25前曾至被告处进行签订房屋买卖合同的证据，故本院认为原告方未遵守认购书的认定，致双方未能签订房屋买卖合同，被告有权没收原告方已付定金50000元。综上，原告方要求被告返还定金50000元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马智恒、顾丽雯的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币525元，由原告顾丽雯、顾丽雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年一月十五日书记员  施 晴