四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5799号 原告：成都强讯新和房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇新太路107号附1号。 法定代表人：吴学强，执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊伟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：成都市新都区城乡建设局（成都市新都区人民防空办公室）〔名称已变更为成都市新都区住房和城乡建设局（成都市新都区人民防空办公室、成都市新都区公园城市建设局）〕，住所地成都市新都区香城南路180号兴城时代。 法定代表人：杨永国，局长。 委托诉讼代理人：刘庆，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高繁，四川诚伦律师事务所律师。 第三人：成都市新都区兴城建设投资有限公司，住所地成都市新都区新都街道香城南路180号。 法定代表人：郭山鑫，职务不详。 原告成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）与被告成都市新都区城乡建设局（成都市新都区人民防空办公室）（以下简称新都建设局）、第三人成都市新都区兴城建设投资有限公司（以下简称兴城公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，由审判员王瑜担任审判长，与人民陪审员张俊峰、骆恒组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告强讯公司的委托诉讼代理人丁俊伟，被告新都建设局的委托诉讼代理人刘庆、陈高繁到庭参加诉讼，第三人兴城公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强讯公司向本院提出诉讼请求：新都建设局赔偿逾期交房的损失4711401.69元。事实和理由：2006年，强讯公司取得新都区新都镇五四社区二、四组43595.16平方米的土地使用权，权证号为新都国用（2006）第1655号。2012年10月17日，新都区国土资源局同意强讯公司将周边零星土地约3925平方米作为二类居住用地整合使用。2013年底，强讯公司、新都建设局、新都街道办事处签订了《置换交地协议》，对新都区新都镇五四村二、四社相关地块的置换事宜进行约定。另外，按照新都区规划管理局关于土地整合的意见，土地整合后，强讯公司土地的北侧将新建一条东西走向的市政道路（名称：五四街），市政管线也安装在该道路下方，五四街道的修建对强讯公司土地的开发建设有重大影响。为此，《置换交地协议》第三条第一款中特别约定“甲方在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路的建设工作”。《置换交地协议》签订后，强讯公司立即着手完善该宗土地开发的前期准备工作，经核准的项目名称为“金香领邸”。基于《置换交地协议》第三条第一款的约定，在五四街道路及管线工程还未正式启动之前，金香领邸项目于2014年5月1日正式开工建设，预计竣工时间为2016年4月30日。但五四街道路及管线工程直到2017年4月20日才正式开工，造成金香领邸项目内的市政基础设施因无法完成管线对接而无法完工，以致整个工程都无法竣工验收，最终造成强讯公司逾期向金香领邸业主交房的严重后果，给强讯公司造成了巨额的经济损失。目前，生效判决已确定强讯公司应向金香领邸业主支付的违约金数额为4711401.69元，目前强讯公司已支付了部分违约金，其余案件已进入强制执行阶段。强讯公司认为，新都建设局没有按《置换交地协议》第三条第一款约定的期限启动五四街道路及管线工程，导致强讯公司无法按期向小区业主交房，进而承担生效判决确定的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定，强讯公司有权要求新都建设局赔偿逾期交房的违约金损失，故强讯公司向其主张生效判决确定的4711401.69元违约金损失。 新都建设局辩称，1.与强讯公司签订《置换交地协议》的主体是新都区新区建设指挥部，新都建设局不是本案适格被告。新都建设局与强讯公司之间没有合同关系，新都建设局也没有任何违约行为需要对强讯公司承担违约责任。2.强讯公司陈述的事实和理由，与实际情况不符。《置换交地协议》第三条其他内容约定的“甲方在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路的建设工作”并非针对乙方作出的有约束力的承诺，仅仅是新都区新区建设指挥部的工作计划和安排。即便没有按计划启动道路修建，也不构成对强讯公司的违约。2016年初，强讯公司资金链断裂，导致楼盘停工。强讯公司陈述的五四街管网铺设对楼盘本身的竣工不产生影响，项目南侧清源路的管网铺设完善，强讯公司完全可以从该道路的管网进行接入，资金链断裂才是强讯公司逾期交房的真正原因。对于强讯公司的诉讼请求，新都建设局不予认可。3.强讯公司根据《置换交地协议》提起追偿诉讼，但强讯公司并未实际支付相应款项，强讯公司对生效判决是否履行、履行的金额均不能准确表述，其提起追偿诉讼的条件尚未成就。4.《置换交地协议》属于行政合同，从签订的主体来看，一方是行政机关，一方是企业法人，协议签订目的是为了公共道路的修建，属于公共事业性质，涉及到的相关内容包括土地置换事项、价格补差均符合行政合同的范畴，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的相关规定，强讯公司如果认为行政机关未依法履行或未按照约定履行，应通过行政诉讼程序主张权利，而不是通过民事诉讼解决双方争议，强讯公司对诉讼程序选择错误。综合以上意见，请求驳回强讯公司的起诉。 兴城公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2006年，强讯公司取得新都区新都镇五四村二、四社43595.16平方米的土地使用权，权证号为新都国用（2006）第1655号。2012年10月17日，成都市新都区国土资源局同意强讯公司将上述土地周边零星土地约3925平方米作为二类居住用地整合使用。之后，协议首部列明为成都市新都区新区建设指挥部（甲方）、强讯公司（乙方）、新都街道办事处（丙方）的三方签订了《置换交地协议》，就土地置换、整合问题达成一致意见。协议第三条第一款载明：“甲方在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路的建设工作”。合同尾部甲方（签章）处加盖有“成都市新都区城乡建设局”的印章，乙方强讯公司和丙方成都市新都区人民政府新都街道办事处分别加盖印章。经过土地置换和整合，强讯公司重新取得新都国用（2014）第1732号《国有土地使用证》，使用权面积为42258.67平方米。 金香领邸项目于2014年4月30日开工，2017年8月18日通过竣工验收，并取得《竣工验收报告》。2017年6月2日，成都成房测绘有限责任公司出具金香领邸《房产面积测绘成果报告书》。2017年8月31日，强讯公司取得成都市新都区规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。 另查明，一、强讯公司提交的与王翠华、郑有剑签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2016年9月29日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书两个条件。 二、五四街道路及管线工程的建设单位为兴城公司，施工单位为四川省泰迪建筑工程有限责任公司，实际开工日期为2017年4月20日，竣工日期为2018年2月13日。 三、2017年8月14日，强讯公司向新都区人民政府提交《关于请求加快金香领邸规划验收的报告》，载明“金香领邸项目已进入到规划验收阶段，其前置条件为：补交增容费，否则规划局拒绝予以公示及发证……从办理报批报建到目前为止，我司并不知晓需补交容积率相关费用，此举将严重影响到该项目的竣工验收并推迟与业主约定的最后交房时间。” 四、2018年12月6日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终14404号等158份终审判决，判决驳回上诉，维持原判。本院作出的（2018）川0114民初3434号等158份民事判决发生法律效力，依据该158份民事判决，强讯公司应当向陈闯等158户业主支付逾期交房的违约金。同时，（2018）川01民终14404号等158份终审判决中明确，成都市中级人民法院对陈闯提交的成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》的真实性、合法性、关联性予以确认。该通报详细记载了案涉楼盘因开发企业即强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件。成都市中级人民法院认为，案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯公司自身原因所致。 以上事实有《国有土地使用证》、《关于成都强讯新和房地产开发有限公司土地整合意见的函》、《置换交地协议》、《五四街施工工期情况说明》、《商品房买卖合同》、《建设工程规划合格证》、《房产面积测绘成果报告书》、《竣工验收报告》、《关于请求加快金香领邸规划验收的报告》、（2018）川01民终14404号民事判决书等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，本案系因《置换交地协议》引发的合同纠纷。本案的争议焦点为：1.新都建设局作为本案被告是否适格；2.强讯公司逾期交房与五四街道路未如期启动是否存在因果关系；3.新都区建设局是否应该向强讯公司赔偿逾期交房的损失。针对本案的争议焦点，分述如下： 1.新都建设局作为本案被告是否适格。《置换交地协议》首部列明的三方主体虽为成都市新都区新区建设指挥部（甲方）、强讯公司（乙方）、新都街道办事处（丙方），但合同尾部甲方（签章）处加盖的印章为新都建设局的印章，签订合同的主体应以签名或盖章的主体作为判定的主要标准，因此新都建设局是《置换交地协议》三方主体之一，其在《置换交地协议》尾部甲方（签章）处加盖印章的行为应视为其对协议内容的认可，并接受协议内容的约束。故新都建设局是本案的适格被告，其要求驳回强讯公司起诉的抗辩主张，本院不予采纳。 2.强讯公司逾期交房与五四街道路未如期启动是否存在因果关系。强讯公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付的两个条件为取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书。面积实测报告书的取得与道路建设是否启动没有关系，但强讯公司取得面积实测报告书的时间是2017年6月2日，此时间也远远超过强讯公司与业主约定的交房时间。本案中，新都建设局向本院提交的强讯公司于2017年8月14日向新都区人民政府提交的《关于请求加快金香领邸规划验收的报告》表明，根据规划局的要求强讯公司需补交增容费后才能为其颁发《建设工程规划合格证》。故强讯公司于2018年8月31日方才取得《建设工程规划合格证》非新都建设局未履行“在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路的建设工作”的约定造成。 另外，在（2018）川01民终14404号终审判决中，成都市中级人民法院认为：《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》详细记载了案涉楼盘因开发企业即强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预收款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件。案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯公司自身原因所致。本案中，强讯公司提交的证据也不能证明五四街道路的启动对案涉楼盘的施工进度、交付时间等造成了实质性影响。故本院认为，强讯公司逾期交房与五四街道路未如期启动不存在因果关系。 3.新都建设局是否应该向强讯公司赔偿逾期交房的损失。虽然《置换交地协议》中约定“甲方在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路的建设工作”，约定的道路没有在2014年启动，但该协议并未约定违反此项约定的违约责任，且强讯公司逾期交房与约定道路未如期启动不存在因果关系，强讯公司也并未向本院提交其向业主实际支付生效判决确定的违约金的相关证据，故强讯公司要求新都建设局赔偿逾期交房的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都强讯新和房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费44492元，由成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 瑜 人民陪审员  张俊峰 人民陪审员  骆 恒 二〇二〇年一月六日 书 记 员  凌 淼