山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初8479号原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户，组织机构代码证：74039802-6。法定代表人：解艳燕，职务总经理。委托代理人：鲁鹤立，女，系公司员工。被告：姜秀珍，女，1959年9月14日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：逄志伦，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁公司）与被告姜秀珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁鹤立、被告姜秀珍、委托诉讼代理人逄志伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华仁公司诉称：1、请求判令被告向原告支付欠缴的各项物业管理费用6885.42元以及上述欠款产生的逾期滞纳金1027.01元，共计7912.43元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。原告当庭明确诉讼请求：请求判令被告向原告支付欠缴的各项物业管理费用5011.9元以及上述欠款产生的逾期滞纳金1027.01元，共计6039.11元；被告承担诉讼费用。事实与理由：原告2007年6月18日起向其全体业主及物业使用人提供物业服务，被告为胶州市水岸府邸13号楼1单元201户业主兼物业使用人。截止目前被告尚欠原告自2013年7月1日起至2014年12月31日未缴纳各项物业管理服务费及产生的逾期滞纳金，共计欠费6039.11元。上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告姜秀珍辩称，1、原告没有尽到物业公司为业主服务的责任；2、原告随意对物业费涨价，被告不予接受；3、被告出现问题要求原告尽义务进行对空调漏水进行维修，原告拒不维修，且还阻碍被告自行进行维修，直接造成空调损坏，现在空调漏水位置至今仍在侵害被告的空调，被告要求原告及时维修，以免给原告造成更大损失。4、原告无故给被告停水，造成被告家中无水使用，被告的父亲两天没有水使用，导致向公安机关报案，公安机关出面协调后，原告才予以供水。原告已经丧失了作为物业公司为业主服务的责任，所以原告只收钱不服务，被告拒绝支付物业费。另外，原告起诉的物业费已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对华仁公司提交的被告华仁公司更名信息、入住通知书、水岸府邸室内分项交接验收记录表、前期物业管理服务协议、业主登记表、临时管理规约的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交《水岸府邸物业服务合同》，证明原告华仁物业于2010年7月1日与青岛华东房地产开发有限公司签订《胶州“水岸府邸”12、13号楼前期物业服务委托合同》，该合同约定青岛华东房地产开发有限公司聘请原告对水岸府邸（西区）提供物业服务，该合同期限自本合同签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。后原告与胶州水岸府邸（西区）业主委员会签订《水岸府邸物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”），该合同约定业主委员会聘请华仁物业对水岸府邸（西区）提供物业服务，该合同期限自2014年4月1日至2019年3月31日。被告认为该合同是物业公司和开发商签订，不予认可。原告提交《关于上调物业费的申请》、《关于上调物业费意见征询的公告》、《关于按新标准收取物业费费的申请》、《青岛市物业服务合同备案证明》各一份，证明原告就物业费由之前的1.01元上调为1.4元/月/建筑平方米事宜，先后向业主委员会提出申请，向全体业主发出公告，经业主大会通过后向业委会提出按照新标准收取物业费的申请，并于2014年3月27日通过青岛市价格审查备案，自2014年4月1日起开始执行高层住宅物业综合服务费1.4元/月/建筑平方米，电梯费仍按照0.4元/月/建筑平方米收取。被告认为该与被告持有的物业合同中第11条相违背，被告不予认可。原告提交催告通知原件单一份；EMS快递邮对寄单及回执单原件一份。证明原告就被告自2013年7月1日至2014年12月31日期间欠缴的物业服务管理费及逾期未缴纳产生的滞纳金，在2013年、2014年、2015年、2016年、2018年期多次通过EMS向被告发放催告通知单，被告予以签收并知悉截止起诉日，被告共计拖欠原告物业费及滞纳金共计6039.11元。被告质证称没有收到。原告提交欠费明细单一张，证明自2013年7月1日至2014年12月31日期间，欠缴物业管理服务费及其产生的逾期滞纳金共计6039.11元。被告认为系原告自行打印，且是私自涨价，滞纳金原告无权收（滞纳金只有有行政执法权的政府单位作出行政处罚后出现延期支付的情况下才能收取滞纳金）原告提交打印图片若干张，证明原告作为水岸府邸小区的物业公司，在日常中为水岸府邸小区提供方方面面的管理和服务。被告认为与本案无关。本院认证意见：对原告提交的《胶州“水岸府邸：12、13号楼前期物业服务委托合同》、《水岸府邸物业服务合同》，被告华仁公司确实在水岸府邸小区提供物业服务，本院对上述两份证据的真实性予以确认。对原告提交的《关于上调物业费的申请》、《关于上调物业费意见征询的公告》、《关于按新标准收取物业费费的申请》、《青岛市物业服务合同备案证明》，原告向业主委员会提出上调物业费申请，胶州水岸府邸西区业主委员会盖章确认，高光绪签字确认。原告向胶州市物业管理中心进行备案，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的EMS快递邮对寄单及回执单的真实性予以确认。对原告提交欠费明细单，虽为单方出具，但根据被告房屋面积及物业收费标准，其结果结算准确，本院对其真实性予以确认。对原告提交的图片，因原告未提交原始载体，本院不予认证。对被告提交的前期物业管理服务协议，证明该协议是由青岛华东房地产开发有限公司与被告及原告三方签订的，而原告提交的合同是新城开发公司与青岛华东房地产开发有限公司与被告及原告四方签订的，同一天签订的合同出现两个不同版本，且内容不一致，说明原告有意欺骗被告。另外我方合同中第四条第11款明确说明物业费上涨必须物价部门批准。本案原告提高物业费价格没有物价部门批准。原告质证称，对该证据的真实性没有异议，因本案涉诉小区是有两个开发商公司新城公司和华东房地产公司开发的，原告提交的是新城公司整个小区的总合同，该合同也有华东公司的章。被告提交的是华东开发的12、13号楼的物业合同。对被告提出的涨物业费的问题，原告提交的合同在第四条的第八款中也有约定，约定是一致的。本院认定意见：对被告提交的前期物业管理服务协议的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，青岛华仁物业管理有限公司变更名称为青岛华仁物业股份有限公司。被告姜秀珍是胶州市水岸府邸（西区）13号楼1单元201户房屋所有权人，房屋建筑面积173.48平方米。2010年7月1日，青岛华东房地产开发有限公司与青岛华仁物业管理有限公司签订胶州“水岸府邸”12、13号楼前期物业服务委托合同，约定由委托原告实行物业管理，委托管理期限自本合同签订之日起，至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务委托合同》生效时止。物业管理服务费用：物业服务费：住宅1.01元/建筑平方米/月（不包括房屋共同部位供用设施设备大中修、更新、改造的费用及水景运行养护费用、绿化养护费用。）电梯运行费：0.4元/建筑平方米/月（根据政府定价调整）二次供水运行费：0.4元/吨（自六层起计收，根据政府定价调整）同时约定，上述费用如遇政府政策性上涨，原告将按政府新的收费标准执行。物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三收取违约金。2013年3月11日，原告与被告签订水岸府邸前期物业管理服务协议，约定原告向被告提供物业服务，同时约定，合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起按调整标准收取。被告于同日办理入住手续。2013年10月30日原告向胶州水岸府邸（西区）业主委员会申请上调物业费，胶州水岸府邸（西区）业主委员会盖章确认并告知水岸府邸（西区）全体业主。2014年3月，原告向胶州市物业管理中心进行物业收费标准调整的备案。2014年2月20日，胶州水岸府邸（西区）业主委员会与原告签订水岸府邸物业服务合同，约定高层住宅物业综合服务费：1.4元/建筑平方米/月，高层电梯运行费：0.4元/建筑平方米/月。同时约定，物业综合服务费、水景动力费、电梯运行费按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月、7月的31日前向原告交纳当期的物业服务费、电梯运行费及水景动力费，超过下期首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。业主或物业使用人违反本合同第四条的约定，未能及时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向原告支付违约金。2014年、2015年、2016年、2018年原告向被告邮寄催费通知，要求其交纳欠付物业管理费。2016年12月14日被告姜秀珍向胶州市公安局三里河派出所报警称，在水岸府邸西区13-1-201，家中被物业停水纠纷。庭审中，原告明确其主张的物业费系按季度交纳，被告姜秀珍欠自2013年7月1日至2014年12月31日的物业费6039.11元（共计18个月，欠缴物业费5011.9元，滞纳金1027.01元，共计6039.11元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。在原告已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系被告的法定义务。原告按照合同约定上调物业管理费并完成价格备案，合法有效，对原告主张被告姜秀珍支付按每平米1.41元（物业管理费1.01元+电梯费0.4元/平米）交纳自2013年7月1日至2014年3月31日拖欠物业管理费2201.5元，按每平米1.8元（物业管理费1.4元+电梯费0.4元/平米）交纳自2014年4月1日至2014年12月31日拖欠物业管理费2810.4元，共计5011.9元，未超出合同约定，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金1027.01元，因双方签订的合同中未约定逾期付款收取滞纳金，故本院对原告主张的滞纳金1027.01元，不予支持。对被告提出的原告给被告家中停水造成被告家中无水的抗辩理由，因双方发生纠纷系在2016年，而原告主张的物业费是在2013年至2014年，与被告主张的停水问题无关，本院不予采纳。对被告提出的原告因管理不当导致被告上方空调漏水，被告未提交相关证据证明漏水问题的事实，亦无证据证明因漏水造成的损失，本院对该抗辩意见，不予支持。对被告主张的已超过诉讼时效的抗辩理由，原告自2013年起至2018年多次通过EMS向被告发出催费通知，诉讼时效发生中断，故原告的起诉未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告姜秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告青岛华仁物业股份有限公司自2013年7月1日至2014年12月31日拖欠物业管理费共计5011.9元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告青岛华仁物业股份有限公司负担5元，由被告姜秀珍负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  乔昌笙二〇二〇年一月十三日书记员  王兆鹏