福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0783民初1391号 原告：建瓯市投资有限公司，住所地建瓯市水西瓯宁路14号，统一社会信用代码913507830603781442。 法定代表人：张苇，董事长。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 原告：建瓯市非生产性国有资产管理中心，住所地建瓯市前卫巷1号，统一社会信用代码12350783050328557F。 法定代表人：黄建华，主任。 委托诉讼代理人：叶立贵，男，1971年12月30日出生，汉族，系建瓯市非生产性国有资产管理中心员工，住建瓯市。 被告：张锦华，男，1971年9月23日出生，汉族，住建瓯市南雅镇山安村欣源11号，现住建瓯市。 委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律事务所律师。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 原告建瓯市投资有限公司（以下简称投资公司）、建瓯市非生产性国有资产管理中心（以下简称国资管理中心）与被告张锦华房屋租赁合同纠纷一案，2019年1月10日本院作出（2018）闽0783民初2462号民事判决，被告不服上诉，2019年4月28日南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终346号民事裁定，裁定发回重审。本院立案重审，另行组成合议庭，于2019年8月7日依法公开开庭进行审理。投资公司委托诉讼代理人苏盛众（已故），国资管理中心委托诉讼代理人叶立贵，张锦华及其委托代理人黄建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令张锦华立即腾退所占用的坐落于建瓯市芝城公园内（1层）的房屋（楼梯间）二间，交还给二原告；2、判令张锦华立即向二原告支付12间房屋租金121000元、2015年9月1日起至2016年5月24日266天占用12间房屋的占用费88180元、2016年5月25日起至自腾退之日止占用2间房屋（楼梯间）按每天24.28元计算的占用费。事实与理由：坐落于建瓯市芝城公园内（1层）房产是建瓯市人民政府非经营性（生产性）国有资产，根据建瓯市人民政府规定由使用单位建瓯市园林市政处与建瓯市产权交易中心共管。2013年8月，建瓯市园林市政处与建瓯市非生产性国有资产管理中心共同委托拍卖行对其中8间店面、4间楼梯间共12间房屋的贰年承租权进行拍卖。2013年9月5日拍卖，张锦华以242000元出价竞得，租期自2013年9月1日起至2015年8月31日止。拍卖后至今未签订书面合同。2013年11月13日，张锦华支付了第一年租金121000元、押金20167元。因建瓯市芝城公园提升改造、创建省级园林城市之需，市政府决定收回张锦华承租的3间店面、4间楼梯间。建瓯市园林市政处为此多次通知张锦华退房，张锦华以各种理由拒绝，甚至在2015年8月31日租期届满后也未退场，直至2016年5月24日才退还其中10间，尚有2间楼梯间现仍在占用。另一方面张锦华却连第二年租金也不予支付，拖欠至今，建瓯市园林市政处及国资管理中心多次催讨无果。2014年，建瓯市人民政府研究决定将建瓯市芝城公园内（1层）房产划转给投资公司，并于2014年5月16日办理了房屋所有权登记，2015年8月20日办理了土地登记。2018年10月23日，建瓯市园林市政处与投资公司签订了《债权转让协议》，将基于上述管理对张锦华所享有的债权全部转让给投资公司，并通知了张锦华。 张锦华辩称，1、原告主张支付的12间租赁房屋自2014年9月1日至2015年8月31日的租金121000元，已超过法定的一年诉讼时效期间；原告主张租赁期满后2015年9月1日至2016年5月24日12间租赁房屋占用266天占用费88180元及2016年5月25日至2018年10月24日占用2间楼梯间833天占用费21443元的诉讼请求，已超过法定的二年诉讼时效期间。2、原告主张的12间租赁房，其中10间已于2014年4月9日退还给原告，另二间楼梯间在被告使用，但自2018年11月16日被告与邹双妹离婚后，至今由邹双妹使用，故退还房屋与被告无关。对于2018年11月16日之前的二间楼梯间的占用费被告同意交纳，但占用费应予以评估，按评估价交纳。3、对于原告违约造成被告的损失，被告保留诉权另案起诉。 二原告对其主张向本院提供下列证据予以证实： 证据1、瓯政综（2007）42号建瓯市人民政府关于加强行政事业单位非经营性资产转经营性资产管理工作的通知。 证据2、瓯编（2011）1号关于同意设立市非生产性国有资产管理中心的批复。证据1、2据以证实对非经营性资产（包括房产），建瓯市政府依法确定其管理、经营单位是建瓯市非生产性国有资产管理中心。 证据3、招租公告、拍品清单、拍卖成交确认书、拍卖会中标统计表，据以证实涉案房产以拍卖方式招租，2013年9月5日由张锦华拍得，建筑面积280平方米，租期二年，每年租金12.1万元。 证据4、房产租赁合同，据以证实涉案房拍卖后，有书面合同，但双方未签字。 证据5、非税收入票据、结算凭证，证实张锦华支付了押金20167元，及第一年的租金121000元。 证据6、（1）2014年1月2日建瓯市园林市政处发给张锦华的通知，据以证实因创建园林城市，建瓯市园林市政处通知张锦华一个月内退还所有承租的房产，张锦华签收了该通知。（2）2014年4月8日住建局发给建瓯市园林市政处的通知及2014年4月9日建瓯市园林市政处发给张锦华的通知，据以证实住建局书面督促建瓯市园林市政处清退涉案房产，建瓯市园林市政处于次日再次书面通知张锦华退还中间大厅三间、楼梯间四间，张锦华签收了该通知。 证据7、房屋所有权证、国有土地使用权证，据以证实涉案房屋产权变更为投资公司，于2014年5月16日办理了房屋所有权登记、2015年8月20日办理了土地登记。 证据8、2014年8月31日张锦华给建瓯市园林市政处的报告，据以证实张锦华向建瓯市园林市政处以书面形式提出解决芝城公园店面事宜，认为双方没有签订合同，不存任何租赁关系，希望建瓯市园林市政处将张锦华所交的121000元和押金及时退还，并要求所交的租金121000元作为所余5间店面往后的租金，租金按原合同每月1500元计算。 证据9、瓯政综（2014）125号批复，据以证实2014年11月28日建瓯市政府就原属建瓯市园林市政处的涉案房产划拨给原告作出书面批复。 证据10、房地产租金估价报告书、芝城公园店面平面图、江婷婷的房产租赁合同、练氏夫人文化主题公园场地借用协议，据以证实涉案房产租金为170元/㎡*年，按天计为0.47元/㎡*天及2016年5月24日张锦华才退出10间涉案房产。 证据11、2016年5月31日建瓯市非生产性国有资产管理中心与建瓯市园林市政处共同发给张锦华的通知，据以证实2016年5月31日共同书面催收一年租金121000元，张锦华签收了该通知。 证据12、2016年8月9日张锦华发给建瓯市园林市政处的报告，据以证实张锦华书面报告提出要求退还租金，理由是未签订合同、市政府无文件和规划该店面用途等。 证据13、2017年4月17日建瓯市园林市政处发给张锦华的催款通知，证明再次向张锦华催租。 证据14、民事裁定书，据以证实2018年建瓯市园林市政处向本院起诉要求张锦华支付租金及占用费，因不是产权单位，法院以主体不适格驳回起诉。 证据15、债权转让协议、债权转让通知，据以证实建瓯市园林市政处基于出租涉案房产所享有的债权全部转让投资公司，签订了书面协议，约定由投资公司向张锦华主张权利，且债权转让事宜书面通知了张锦华。 证据16、光盘二张，据以证实至今张锦华仍占用二间楼梯间且正常经营，日常经营由张锦华妻子邹双妹打理。 经质证，张锦华对证据1、2、3、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16的真实性无异议，但认为不能证实原告的主张。本案系原告违约，一年不到就通知被告退房。从2014年5月16日起涉案房产的产权人由建瓯市园林市政处变成投资公司，所有涉及合同的租赁事项应由投资公司来主张，建瓯市园林市政处主张无效。债权转让协议、债权转让通知，对被告不产生任何法律后果。证据4，依拍卖情况有制作房产租赁合同，但双方未签字盖章。证据10，房地产租金估价报告不能作为证据使用，要求法院对此重新评估。江婷婷的房产租赁合同与本案无关；证据10中的芝城公园店面平面图、场地借用协议的真实性无异议，该证据不能证实被告已退的10间房的时间是2016年5月24日，事实上被告是在2014年4月9日已腾出10间房交还建瓯市园林市政处。 张锦华对其辩解向本院提供下列证据，予以证实： 证据1、招租公告、拍品清单、成交确认书、拍卖中标统计表，据以证实，张锦华拍卖中标，拍卖公司向张锦华出具拍卖成交确认书，双方租赁合同成立，不属不定期租赁，租赁期限应为二年。 证据2、2014年1月2日及2014年4月9日退房通知，据以证实建瓯市园林市政处在张锦华中标不久，租赁期限内就先后向被告发出退房通知，系原告违约。 证据3、催缴租金通知、租赁房屋权属证书，据以证明涉案房产产权在2014年5月16日由建瓯市园林市政处变更为投资公司，张锦华第二年缴纳租金的时间为2014年8月10日，故原产权人建瓯市园林市政处于2016年5月31日及2017年4月17日向被告提出缴纳租金的主张超过法定的一年诉讼时效。 证据4、案外人江婷婷房产租赁合同，据以证实张锦华拍卖中标租赁的涉案房产存在他人故意抬价，严重偏离市场价值，租金虚高。案外人江婷婷于2016年5月24日中标承租的涉案房产,10间年租金44905元，而张锦华前二年半中标的12间年租金121000元。原告按中标租金进行均摊的方式来测算单位面积租金的主张不合理。 证据5、(2018)闽0783民初995号民事裁定书，据以证实投资公司诉请已超过人民法院保护的诉讼时效期间。 证据6、2014年8月31日关于解决芝城公园店面事宜报告、退还租金报告，据以证实，张锦华就已交的租金和中标租赁物如何处理曾多次提出可行处理方案，原产权人均置不理，由此导致损失应由原产权人承担主要过错责任，但因产权的变更，转由原告承继。 证据7、现场照片8张，据以证明因原告违约行为，致张锦华损失客观存在。 证据8、2014年11月5日建瓯市园林市政处向建瓯市财政局非转经管理中心出具的请示、报告，据以证明，张锦华于2014年4月9日就将10间房屋腾退给建瓯市园林市政处，并交了钥匙。 证据9、2018年5月14日国资管理中心、投资公司向建瓯市人民法院出具的证明各一份，据以证实国资管理中心只是内部监管主体，不是民事主体。 证据10、离婚证、离婚协议书、证明，据以证实2018年11月16日张锦华与邹双妹协议离婚，张锦华于2018年8月1日起租住在建瓯市。2018年11月16日起二个楼梯间在邹双妹使用，与张锦华无关。 经质证，二原告对上述证据的真实性无异，但认为不能证实张锦华的主张。 本院认为，张锦华对二原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16的真实性无异议及二原告对张锦华提供的证据1至10的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以采信。张锦华对二原告提供的证据4、证据10，有异议，认为房屋租赁合同没有签字，租金估价报告及江婷婷的房产租赁合同不能作为计算店面租金的依据，但该证据与本案具有关联性，可作为本案的证据使用。 综上认定，及结合原、被告双方的诉辩，本院对下列事实予以确认： 2013年8月，建瓯市园林市政处与国资管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司对坐落于建瓯市芝城公园内（1层）的8间店面、4间楼梯间共12间房屋的二年的承租权进行拍卖。拍卖公司张贴了《招租公告》，其中涉案建瓯市芝城公园内（1层）的8间店面、4间楼梯间二年租赁权（租期自2013年9月1日起至2015年8月31日），面积共计280㎡，起拍价为57600元。2013年9月5日，张锦华参与拍卖，并以242000元最高价竞拍成功。竞拍成功后张锦华与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。因涉案租赁的房屋在拍卖之前即为张锦华租赁经营，不需另行交付。拍卖成交后，委托拍卖方未与张锦华另行签订书面租赁合同。2013年11月13日，张锦华支付了第一年租金121000元，同时缴纳了押金20167元。2013年底，因建瓯市芝城公园提升改造、创建省级园林城市之需，市政府决定收回张锦华承租的3间店面、4间楼梯间。建瓯市园林市政处分别于2014年1月2日、4月8日通知张锦华退房。2014年8月31日张锦华向建瓯市园林市政处递交了《关于解决芝城公园店面事宜的报告》，认为出租方提前要求退房，造成其损失，且双方也未订立租赁合同，因此要求出租方赔偿损失，并退还已交的租金和押金。2016年8月9日张锦华向建瓯市园林市政处提交《关于请求退还租金的报告》提出因未签订合同、市政府无文件和规划该店面用途，同时其已购置设备存放在店面，店面当仓库使用，无法营业等要求退还租金。建瓯市园林市政处及建瓯市非生产性国有资产管理中心于2016年5月31日、2017年4月17日两次书面通知张锦华缴纳第二年欠缴的租金121000元，均无结果。目前尚二间楼梯间未退还（位置为建瓯市工人文化宫和青少年宫大楼一层自东向西第12、13间，面积共51.67㎡）。2018年4月9日建瓯市园林市政处向本院起诉，因投资公司于2014年5月16日取得涉案房屋所有权，2018年7月31日本院裁定驳回建瓯市园林市政处起诉。投资公司、国资管理中心作为原告于2018年11月9日再次诉至本院。 另查明：1、坐落于建瓯市芝城公园内（1层）房产属于建瓯市人民政府非经营性（生产性）国有资产，根据建瓯市人民政府规定由使用单位建瓯市园林市政处与建瓯市产权交易中心共管。2、2014年，建瓯市人民政府研究决定将建瓯市芝城公园内（1层）房产划转给投资公司，2014年5月16日办理了所有权登记，2015年8月20日办理了土地登记。2018年10月23日，建瓯市园林市政处与投资公司签订了《债权转让协议》，将对张锦华所享有的债权全部转让给投资公司，并通知了张锦华。3、2016年2月24日，经建瓯市园林市政处委托评估机构评估，涉案房屋单位面积租金为170元/㎡*年。原告方以该标准与案外人江婷婷订立房产租赁合同。4、因芝城公园提升改造建练氏夫人主题广场于2013年10月起至12月封园三个月。5、2018年11月16日张锦华与邹双妹在建瓯市民政局协议离婚。 本案双方争议的焦点主要有4个方面，1、原、被告房屋租赁关系是否成立。2、本案原告起诉是否超过诉讼时效。3、对被告已退的10间房的交付时间认定。4、对于2015年9月1日起至腾退之日张锦华占用12间房屋的占用费计算标准问题。结合上述查明的案件事实，分别予以分析认定。 1、原、被告房屋租赁关系是否成立。 建瓯市园林市政处与建瓯市非生产性国有资产管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司与张锦华之间通过《拍卖公告》、国有店面租赁权拍品清单和《拍卖成交确认书》等形成的房屋租赁合同关系，具备了当事人、租赁标的、租期、数量、价款等合同成立的基本内容，且当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。虽然在拍卖成交后，双方没有另行签订书面的租赁合同以具体约定双方的权利义务，但并不妨碍双方租赁关系的成立。原告已依约交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。张锦华为房屋租赁合同承租方，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁的房屋。张锦华系涉案房屋租赁合同的承租方，在租赁期届满后，有义务将租赁物返还出租方，张锦华认为2018年11月16日，已与邹双妹离婚，现未腾退的2间楼梯间在邹双妹使用与张锦华无关的辩解，不成立，张锦华应负责收回租赁物返还二原告。 2、本案二原告起诉是否超过诉讼时效。 张锦华经过竟拍取得涉案房的承租权，虽然双方没有另行签订书面的租赁合同，但原告已按《拍卖成交确认书》确定交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。由于双方未约定租金缴纳的期限，根据《合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故第二年租金支付期限应为2015年8月31日。而建瓯市非生产性国有资产管理中心与建瓯市园林市政处在2016年5月31日及建瓯市园林市政处于2017年4月17日已先后张锦华发出书面催缴租金的通知，之后建瓯市园林市政处于2018年4月9日向建瓯市人民法院起诉，因涉案的房屋所有权于2014年5月16日已由投资公司取得，2018年7月31日本院裁定驳回建瓯市园林市政处起诉，投资公司、建瓯市非生产性国有资产管理中心作为原告于2018年11月再次起诉，诉讼时效多次中断，故二原告的起诉未超过诉讼时效。 3、对张锦华已退的10间房的交付时间的认定。 张锦华称其于2014年4月9日就已腾出房屋交付建瓯市园林市政处，并交了钥匙。其提供2014年11月5日建瓯市园林市政处向建瓯市财政局非转经管理中心出具的请示、报告，以推断其退房时间为2014年4月9日。而该请示、报告内容，不足以证实张锦华退房时间为2014年4月9日。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果当事人对自已的主张有责任提供证据。”张锦华提供的证据不足以证实其已于2014年4月9日退房，应承担举证不能的法律后果。本案在无直接证据证明张锦华退房时间，根据2016年5月24日原告与江婷婷签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年5月20日至2021年5月19日，故对于张锦华已退的10间房的交付时间确定2016年5月19日更为合理。 4、对于2015年9月1日起至腾退之日，张锦华占用12间房屋的占用费计算标准问题。 因竞拍时对涉案国有店面租赁权拍品清单明确载明租赁期为2013年9月1日至2015年8月31日，现原告主张按照拍卖的标准计算2015年9月1日至腾退之日占用费，没有法律和合同依据，不予采纳。其标准宜按原告提供2016年2月24日委托评估机构估价标准170元/㎡*年计算为宜。即2015年9月1日至2016年5月19日262天占用12间房屋280平方米，按0.47元/㎡*天计，为34479.2元。至今未腾退二楼梯间共51.67平方米，按0.47元/㎡*天计,每天租金为24.28元计算。 综合上述认定，本院认为，建瓯市园林市政处与建瓯市非生产性国有资产管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司与张锦华之间通过《拍卖公告》、竞拍行为和《拍卖成交确认书》等形成的房屋租赁合同关系，具备了当事人、租赁标的、数量、价款等合同成立的基本内容，且当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。虽然在拍卖成交后，双方没有另行签订书面的租赁合同以具体约定双方的权利义务，但并不妨碍双方租赁关系的成立。原告已依约交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。由于双方未约定租金缴纳的期限，根据《合同法》相关规定，承租人应在每届满一年时支付。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁的房屋。张锦华在租赁期限届满后仍占用租赁的房屋，所有权人有权主张返还。张锦华同时还应支付占用期间的使用费。原告主张按照拍卖的标准计算2015年9月1日至至退房之日的占用费，没有法律和合同依据，不予采纳。在原告未提供其他更为准确的占用费标准的证据情况下，其标准应按照原告提供的2016年2月24日委托评估机构评估涉案房屋单位面积租金为170元/㎡*年计算。鉴于2013年10月至12月芝城公园因提升改造建练氏夫人广场封园建设三个月，对张锦华店面的经营确有影响，该期间的租金应予扣减。故2014年9月1日至2015年8月31日12间房屋租金121000元，扣减三个月租金30250元（每月10083.3元）为90750元。二原告虽非通过拍卖形成的租赁合同的当事人，但在租赁期间所有权已变更为投资公司享有，且原产权人也已将其对张锦华所享有的债权转让给投资公司，并通知了债务人张锦华。故投资公司具备本案的诉讼主体资格。建瓯市非生产性国有资产管理中心虽非租赁标的物所有权人，但系人民政府指定的管理人，且所有权人同意其一并主张权利，予以认可。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、张锦华应于本判决生效之日起十日内向建瓯市投资有限公司、建瓯市非生产性国有资产管理中心返还占用的坐落于建瓯市芝城公园内（1层）的房屋（楼梯间）二间（面积共计51.67㎡，位置为坐落于建瓯市工人文化宫和青少年宫大楼一层自东向西第12、13间）。 二、张锦华应于本判决生效之日起十日内向建瓯市投资有限公司、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付2014年9月1日至2015年8月31日12间房屋的租金90750元；2015年9月1日起至2016年5月19日262天占用12间房屋的占用费34479.2元；2016年5月20日起至退房之日止占用2间房屋（楼梯间面积共51.67㎡）按每天24.28元计算的占用费。 三、驳回建瓯市投资有限公司、建瓯市非生产性国有资产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4760元，由建瓯市投资有限公司、建瓯市非生产性国有资产管理中心共同负担1733元,张锦华负担3027元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  赵世超 审 判 员  李立新 人民陪审员  吴伟荣 二O二O年元月六日 书 记 员  范芳芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。