广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3073号原告:黄蕊妍，女，1984年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码352************523。委托诉讼代理人：周思铠，男，1988年1月16日出生，汉族，住福建省长泰县***************，公民身份号码350************052，系柒牌有限公司广州分公司职员。委托诉讼代理人：田雪琳，女，1995年6月19日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区***********，公民身份号码350************120，系柒牌有限公司广州分公司职员。被告：佛山市天富房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈**，广东大篆律师事务所律师。原告黄蕊妍与被告佛山市天富房地产有限公司（以下简称天富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告黄蕊妍的委托诉讼代理人周思铠、田雪琳，被告天富公司的委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄蕊妍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还首月租金15705元、首月管理费6538元、水电周转金3923元、管理服务保证金13077元、租金保证金31410元，合计70653元；2.判令被告向原告支付违约金21195.9元；3.判令解除原被告于2018年3月12日签订的《租赁合同书》；4.本案的诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年3月12日签订的《租赁合同书》，双方约定租赁期为2018年10月1日至2023年9月30日。根据合同约定，原告已于2018年4月2日向被告支付首月租金15705元、首月管理费6538元、水电周转金3923元、管理服务保证金13077元、租金保证金31410元，合计70653元。合同约定被告应当于2018年10月1日向原告交付店铺，但被告违反合同约定，时至今日，被告仍未向原告交付店铺，被告商场尚未营业，经原告多次催告后未在合理期限内履行合同义务，致使原告签订合同的目的无法实现。因此，原告根据合同法有关规定解除合同，并按照合同中关于原告应承担的违约责任的约定及对等原则要求被告支付相当于各项应返还费用之和30%的违约金。天富公司辩称：被告不同意解除原被告双方签订的《租赁合同书》，合同的解除没有法定或者是约定的理由，该合同是双方真实意思的表现，依法应当受到保护。根据双方签订的租赁合同，关于第九章合同的变更及解除，对于双方对合同的解除已经有明确的约定，但目前为止，关于乙方解除合同的理由并没有出现，合同的9.4.1，乙方可以解除本合同的情形，只有在甲方交付使用及进场通知书确定的交付日期计起三个月内仍不能将商铺交付的，乙方才可以单方解除合同，而截至目前为止，甲方即被告还未向原告发出任何关于交付使用及进场通知书。租赁合同的第四章关于交付装修及免租期及开业中的约定，其中4.3约定本项目开始营业日是初定为2018年10月1日，若因综合原因未能按时开始营业，甲方即被告是有权适当顺延该日期，本合同租赁期限及相关时间均同步顺延。也就是说，原告在与被告签订该份《租赁合同书》的时候，就已经知道并接受被告可能存在延迟营业并延迟交付租赁标的物的情况，因此，在没有法定和约定解除条件下，原告要求解除租赁合同是没有任何依据的。从对于这一项诉讼请求的答辩也就可以否定第一、二、四项的诉讼请求。被告对于原告的诉讼请求全部不予同意，请求法院予以驳回并判决双方继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2018年3月12日，天富公司（甲方）与黄蕊妍（乙方）签订了一份《租赁合同书》，双方约定，甲方同意将位于广东省佛山市高明区***********荷城新天地广场二层自编2038-2040﹟号铺位租给乙方作为商业经营使用，该商铺出租建筑面积约为261.53平方米，套内建筑面积约为148.29平方米；乙方承租该商铺用于商业用途，经营范围为男装，品牌为柒牌；如乙方改变商铺用途，应事先征得甲方或甲方委派的经营管理公司书面同意，否则甲方有权采取停水停电等措施，若乙方仍未能及时纠正其行为，则甲方有权提前单方终止合同，收回商铺，乙方所缴付的承租保证金等相关费用不予退还；租赁期限为60个月，即从2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方将于2018年10月1日前发出《交付使用通知书》通知乙方办理收铺手续，乙方须在收到《交付使用通知书》后5天内前往甲方指定地点办理收铺手续，逾期15天乙方仍未办理收铺手续，视同乙方已办理收铺手续；本项目开始营业日初定为2018年10月1日，若因综合原因未能按时开始营业，甲方有权适当合理顺延该日期，本合同租赁期限及相关时间均同步顺延；乙方须在签署本合同时一次性向甲方支付相当于首年2个月租金的金额作为租赁保证金，即31410元，并预缴首月租金15705元；租赁保证金用以确保乙方全面履行合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同及其附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金，甲方扣除或部分扣除租赁保证金后，合同继续履行的，乙方必须在扣除或部分扣除后三日内补足租赁保证金，乙方如未能在规定期间内补缴清保证金的，则甲方有权提前单方终止合同，收回商铺，乙方所缴付的租赁保证金等相关费用不予退还，租赁期限届满时，在乙方结清所有应付款项、无其他违约行为并于30天内到工商税务等相关政府部门办理注销乙方在该商铺的政府登记手续后30天内，甲方将租赁保证金本金无息退还给乙方；乙方承租该商铺的物业服务费为每月6538元，乙方必须在签署本合同时向甲方缴交相当于2个月物业服务费的金额作为物业服务保证金，合计13077元，并预缴首月物业服务费6538元，以及水电周转金3923元；乙方必须在本项目开始营业日开始进行经营，若乙方在约定开始营业日后的第16天仍未开始营业，则必须从第16天起计，按每逾期一天向甲方缴交月租金的3%作为违约金；乙方逾期缴交租金、水电费、物业服务费等费用超过15日的，甲方有权采取暂停或申请停止水、电、空调供应等措施临时停止服务，直至乙方付清欠费止，逾期超过30日，属乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同并没收乙方所缴纳的保证金；甲方在《交付使用及进场装修通知书》确定的交付日期计起3个月内仍不能将商铺交付的，乙方可以解除本合同，自乙方解除合同的通知送达甲方时解除（其余约定详见该合同）。2018年4月2日，天富公司向黄蕊妍出具五张收款收据，确认收到黄蕊妍支付的水电周转金3923元、首月租金15705元、首月管理费6538元、管理服务保证金13077元、租赁保证金31410元。另查明：涉案荷城新天地广场至今仍未开业经营。被告已于2019年8月13日签收了本案起诉状。本院认为,本案属租赁合同纠纷。原被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定享有权利和履行义务。被告开发的涉案荷城新天地广场至今尚未开业经营，被告迟延履行上述合同的主要债务，导致原告签订涉案《租赁合同书》的目的不能实现，被告已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权解除涉案《租赁合同书》。被告已于2019年8月13日签收了本案起诉状，原告解除涉案《租赁合同书》的意思表示已于该日通知到被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，在原告依法享有单方解约权的情况下，涉案《租赁合同书》已于2019年8月13日解除。关于原告要求被告返还首月租金、首月管理费、水电周转金、管理服务保证金、租赁保证金的问题。在涉案《租赁合同书》已解除的情况下，被告应将收取原告的上述费用返还给原告，对于原告要求被告返还首月租金15705元、首月管理费6538元、水电周转金3923元、管理服务保证金13077元、租赁保证金31410元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。虽然双方在涉案《租赁合同书》中没有约定在原告解除合同时被告应承担的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以要求被告赔偿损失，原告请求违约金相当于要求被告赔偿损失。参考涉案《租赁合同书》中约定的原告的违约责任及本案被告违约的实际情况，本院酌量确定被告应向原告支付违约金10000元；对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄蕊妍与被告佛山市天富房地产有限公司在2018年3月12日签订的《租赁合同书》于2019年8月13日解除；二、被告佛山市天富房地产有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还首月租金15705元、首月管理费6538元、水电周转金3923元、管理服务保证金13077元、租赁保证金31410元给原告黄蕊妍；三、被告佛山市天富房地产有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付违约金10000元给原告黄蕊妍；四、驳回原告黄蕊妍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15182元，减半收取7591元（原告黄蕊妍已预交），由被告佛山市天富房地产有限公司负担。原告黄蕊妍预交的受理费7591元，由原告黄蕊妍在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市天富房地产有限公司负担的受理费7591元，由被告佛山市天富房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇二〇年一月九日书记员  叶静文