上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18829号原告(反诉被告)：夏伟，男，1991年12月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：郭倩，女，1991年2月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：朱君礼，男，1954年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：孙富萍，女，1956年9月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：朱敏健，男，1982年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。以上三被告共同委托诉讼代理人：孙国强。以上三被告共同委托诉讼代理人：叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。原告夏伟、郭倩与被告朱君礼、孙富萍、朱敏健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，三被告于2019年5月31日向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并与本诉合并于2019年7月3日公开开庭进行审理。因双方对上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的市场价格不能达成一致意见，三被告于2019年6月19日向本院提交评估申请书，申请对涉案房屋市场价值进行评估。本院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号，确定由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称同信公司)进行房地产评估。同信公司于2019年10月11日出具评估报告，本院收到评估报告后送达双方当事人，并于2020年1月2日公开开庭进行审理。原告夏伟、郭倩，被告孙富萍、朱敏健以及三被告共同委托诉讼代理人孙国强、叶嘉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏伟、郭倩向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告在上海市闵行区房地产交易中心签订的网签合同；2.判令被告退还原告10万元(人民币，下同)房款；3.判令被告承担因故意不配合原告解除网签合同所导致原告无法购买房屋所受损失。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告网签合同并撤销；2.判令被告退还7万元房款(返还购房款10万元，扣除应承担的房屋差价损失3万元)。事实和理由：原、被告于2017年9月2日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同编号为XXXXXXX，且前期已支付10万元房款用于购买被告名下位于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋。现因被告于2018年7月10日通过委托上海市联诚律师事务所向原告正式发函，通知双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除。后期因合同已解除，原告多次通知被告依约配合原告去上海市闵行区房地产交易中心解除网签合同，被告一直不予回应以及不配合，导致原告无法在上海重新购置房产。据此，原告依法要求被告配合撤销网签合同，并返还7万元房款(已支付的10万元房款扣除房屋降价损失3万元)，故原告起诉至法院。三被告共同辩称：不同意原告诉讼请求，本案系原告违约所致，其诉请应当驳回。原告在支付10万元房款后，再无履行合同意思。据此，朱君礼、孙富萍、朱敏健向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的房地产买卖合同已经解除；2.判令夏伟、郭倩赔偿违约金损失80万元。反诉事实和理由：朱君礼、孙富萍、朱敏健为置换房屋，经上海太平洋房屋服务有限公司峨山路二店居间介绍，于2017年9月2日与夏伟、郭倩签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。该合同约定房屋转让总价为300万元，签约当日支付2万元，2017年9月15日前支付8万元，2018年6月15日前支付140万元，另通过贷款形式支付145万元，剩余5万元在办理过户手续当日支付。合同还约定了违约赔偿标准以及合同解除权。合同签订后，夏伟、郭倩仅支付了前两期房款10万元，朱君礼、孙富萍、朱敏健多次提醒按时付款，否则将对上家违约，并造成损失，但夏伟、郭倩置若罔闻。朱君礼、孙富萍、朱敏健于2018年7月10日委托律师发函解除合同，并于2018年7月12日提起民事诉讼，案号为(2018)沪0112民初28432号。由于其与上家的房屋买卖合同纠纷案件【(2018)沪0112民初28442号】正在审理中，该案审理结果可能会影响本案，因此先撤回了起诉。2019年5月6日，其收到28442号民事判决书，需向上家支付违约金80万元。由于夏伟、郭倩违约，致使朱君礼、孙富萍、朱敏健无法及时出卖房屋、取得收房款，遭受上家违约损失80万元，双方合同中违约金不足以填补损失，该损失理应由夏伟、郭倩承担。根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院查明事实如下：2017年9月2日，朱君礼、孙富萍、朱敏健(卖售人、甲方)与夏伟、郭倩(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：房地产坐落：罗锦路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积73.57平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计300万元。2018年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，……逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余额返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。该合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元；2、乙方于2017年9月15日前，支付甲方房款8万元；3、乙方于2018年6月15日前，支付甲方房款140万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款145万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5、乙方于甲乙双方办妥该房地产的交接手续当日，支付甲方房款5万元。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，夏伟、郭倩支付了前两期房款共计10万元。朱君礼、孙富萍、朱敏健与案外人袁某某、周某某、周某分别于2017年9月13日、9月18日签订《房地产买卖居间合同》《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定由朱君礼、孙富萍、朱敏健购买袁某某、周某某、周某名下房屋，转让价款为420万元。因夏伟、郭倩无力支付后续房款，双方自2018年6月开始即通过短信进行沟通。夏伟、郭倩表示仅能再支付90万元，后续50万元需要延后6个月；朱君礼、孙富萍、朱敏健则多次催款，表示应按合同约定付款，并告知置换房屋事宜。2018年7月10日，朱君礼、孙富萍、朱敏健委托上海市联诚律师事务所叶嘉杰律师向夏伟、郭倩发送《律师公函》一份，载明：……委托人陈述：2017年9月2日，委托人为置换房屋，与你方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为300万元，付款方式为分期付款；如你方未按约定期限付款，应当支付逾期未付款日万分之五的赔偿金，超过15日仍未付清，委托人有权书面通知你方单方解除合同，并由你方承担本合同应付款期限之第二日起至委托人发出书面解约通知之日止的赔偿金，以及房屋总价20%的违约金。合同签订后，你方仅支付了前两期房款10万元，委托人多次督促你方按约履行，无果。因你方的违约，委托人还将承担对上家违约的责任。本律师认为，委托人与你方所签《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，各方均应依照诚实信用的原则全面履行。现约定的付款期限已过，你方未有任何履行合同的意思表示，故双方在合同中约定的解除条件已经成就。此外，由于你方的违约，导致委托人与上家的买卖合同无法履行，造成委托人违约，并产生相关违约损失。对此法律后果均应由你方承担。为此，委托人授权本律师函告你方，双方所签的《上海市房地产买卖合同》已依约解除。特此函告。该函件于2018年7月12日送达夏伟、郭倩。2018年9月13日，朱君礼、孙富萍、朱敏健以夏伟、郭倩为被告向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0112民初28432号。该案于2019年1月10日撤诉。同日，朱君礼、孙富萍、朱敏健以案外人袁某某、周某某、周某为被告向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0112民初28442号。该案审理期间，袁某某、周某某、周某提出反诉。2019年4月15日，上海市闵行区人民法院作出民事判决书，判决：一、解除朱君礼、孙富萍、朱敏健与袁某某、周某某、周某签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、袁某某、周某某、周某于该判决生效之日起十日内返还朱君礼、孙富萍、朱敏健购房款110万元；三、朱君礼、孙富萍、朱敏健于该判决生效之日起十日内给付袁某某、周某某、周某违约金80万元；四、驳回袁某某、周某某、周某其余反诉请求。后，上海市第一中级人民法院维持了上述判决结果。本案审理期间，朱君礼、孙富萍、朱敏健申请对涉案房屋进行价值评估，本院受理后经上海市高级人民法院摇号，确定由同信公司进行房地产评估。同信公司于2019年10月11日出具《上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室朱君礼、孙富萍、朱敏健所属国有出让住宅房地产估价报告》，认定涉案房屋于2018年7月12日的市场价值为297万元。以上事实由夏伟、郭倩提交的《上海市房地产买卖合同》、短信聊天记录、律师公函，朱君礼、孙富萍、朱敏健提交的《上海市房地产买卖合同》、短信聊天记录、(2018)沪0112民初28432号民事裁定书、(2018)沪0112民初28442号民事判决书、(2019)沪01民终9595号民事判决书、律师公函及邮寄凭证等证据加以证明，并均经庭审质证。本院认为，夏伟、郭倩与朱君礼、孙富萍、朱敏健之间《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现由于夏伟、郭倩无力支付后续款项，朱君礼、孙富萍、朱敏健根据合同约定发送《律师公函》解除双方之间房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于合同解除的规定，故双方之间《上海市房地产买卖合同》于《律师公函》送达夏伟、郭倩之日，即2018年7月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《上海市房地产买卖合同》已经解除，双方应当办理撤销网签合同、返还已付房款等相应手续。由于合同解除系夏伟、郭倩未按照约定支付购房款所致，其在恢复原状的同时，亦应承担相应的违约责任。本案争议焦点在于，另案中朱君礼、孙富萍、朱敏健赔偿上家的80万元违约金是否应由夏伟、郭倩承担。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，夏伟、郭倩在购买房屋时朱君礼、孙富萍、朱敏健并未与上家签订买卖合同，双方短信往来也仅能证明在订立合同之后履行过程中，朱君礼、孙富萍、朱敏健对夏伟、郭倩未履行合同约定的付款义务后果进行沟通。因现有证据无法证明在订立合同时，朱君礼、孙富萍、朱敏健已明确告知夏伟、郭倩系置换房屋，而在一般房屋买卖中，买家在不明知卖家置换房屋的情况下也无法预见其违反合同可能会使得卖家在另一房屋买卖合同关系中违约，因此朱君礼、孙富萍、朱敏健此项反诉请求不符合法律规定，本院无法予以支持。至于夏伟、郭倩之违约责任，本院认为，虽然房屋买卖合同约定的解约违约金为房屋总价款的20%，但合同解除之日因违约造成的涉案房屋差价损失为3万元，该违约金约定相比该实际损失显然过高。夏伟、郭倩诉请认为其应承担的违约责任仅为3万元，故本院将结合合同履行情况、双方过错程度等情况，根据公平原则和诚实信用原则进行调整。考虑到夏伟、郭倩在短信沟通中并非拒绝履行合同，而是提出先支付90万元，剩余需要延期，其违约恶意程度较低，加之合同于买家逾期付款后一个月内即通知解除，房屋价值并未有太大贬损等因素，本院酌定夏伟、郭倩应承担的违约责任为18万元。此外，本院考虑到本案诉讼系因夏伟、郭倩违约引起，而实际损失低于约定的违约金标准亦属其举证责任，因此相关司法鉴定费用应由夏伟、郭倩承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)夏伟、郭倩与被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健就上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年7月12日解除；二、被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健于本判决生效之日起五日内配合原告(反诉被告)夏伟、郭倩办理上述《上海市房地产买卖合同》的撤销网签手续；三、被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健于本判决生效之日起五日内返还原告(反诉被告)夏伟、郭倩购房款100,000元；四、原告(反诉被告)夏伟、郭倩于本判决生效之日起五日内支付被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健违约损失180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,150元，由被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健负担；反诉费人民币5,900元，由原告(反诉被告)夏伟、郭倩负担人民币1,327.5元，由被告(反诉原告)朱君礼、孙富萍、朱敏健负担人民币4,572.5元。司法鉴定费人民币8,900元，由原告(反诉被告)夏伟、郭倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年一月二十一日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。