江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0322民初4716号原告：徐州润威二手车交易市场有限公司，住所地沛县西苑小区原农贸市场。法定代表人:鹿顶先，该公司经理。委托诉讼代理人：王基清，江苏沛翔律师事务所律师。被告：杨中振，男，1977年10月15日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：张浩，江苏金维律师事务所律师。原告徐州润威二手车交易市场有限公司（以下简称润威公司）与被告杨中振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，先依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告润威公司的法定代表人鹿顶先及其委托诉讼代理人王基清，被告杨中振及其委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润威公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告腾退房屋，交付给原告管理；2、请求法院依法判令被告补交拖欠房租5万元；3、请求判令被告承担案件受理费用。事实和理由：被告杨中振自2016年6月1日租赁原告房屋用于经营幼儿园，协议约定年租金6万元整，直至2018年3月30日，被告杨中振应交给原告房屋租金105000元，而实际被告杨中振只交给原告租金55000元，至今尚欠租金5万元，原告多次催要，被告以该房屋将要征收拆迁为由拒交租金，并伙同他人无理霸占房屋，拒不交还原告管理，致使原告和市场内早已搬走的其他租户至今无法拿到应得拆迁补偿款，对原告和市场内早已搬走的其他租户造成极大经济损失和精神困扰，故原告请求法院依法判令被告杨中振补交拖欠房租5万元，并判令被告将房屋腾空交还被告管理。被告杨中振辩称，1、本案租赁合同无效，原告无权将涉案房屋转租给被告；2、如果双方合同是有效的，于2017年4月份就涉案合同已经终止了；3、被告不欠原告的租金，也没有霸占涉案房屋的情况；4、原告主体不适格。综上，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对原告提交的房屋租赁协议、场地租赁协议、证人证言，被告提交的房屋征收决定书、沛县国有土地房屋征收补偿安置协议、房屋征收附属物明细单、徐州国运置业有限公司证明、录音等证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，“一、甲方将原西苑小区农贸市场内东部连南面拐角共计17间房屋租给乙方使用。二、甲方要求乙方所租房屋仅作幼儿园办公教学依法使用，由于乙方教学经营不当造成的一切经济损失和责任均由乙方承担，与甲方无关；并且乙方在租赁期内不能将房屋转让他人使用。乙方若违约，甲方有权收回房屋（不到期多余租金不退回）。三、甲方以现有状况房屋租赁给乙方，乙方接手使用该房屋后不经甲方同意不得私自改变房屋结构，要自费负责房屋的修缮和保护，不得漏雨、破窗、破门使房屋受损。否则甲方有权责令乙方修缮好房屋，并有权收回房屋（不到期租金不退回）。四、除政府拆迁外，甲方不能在租期内解除本协议。若遇拆迁，乙方租期租金按实际使用日期时间计算，甲方保证退还给乙方不到期多余租金。五、若遇拆迁或本协议到期，乙方要在通知日期内无条件将自有物品搬离场地，搬迁费用乙方自理。若逾期搬离造成的一切财产损失均由乙方自负。若拆迁有赔偿，甲方出面协调，所得归乙方。六、租期：自2016年6月1日起。七、租金：年租金人民币陆万元整。签订本协议时一次性付清。八、补充协议有效。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，甲乙双方必须共同严格遵守”，原告在甲方处盖章，原告法定代表人鹿顶先在甲方处签字，被告在乙方处签字。2018年3月25日，被告杨中振作为甲方，原告润威公司作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定“原甲方租赁乙方的用于创办幼儿园的房屋场地，现甲方因经营需要不再续租办理幼儿园。乙方现将该场地房屋收回另租给时苏玉作商品存放展销使用。因该场地内有甲方自建房屋7间和甲方装修改梁房屋8间（乙方的房屋），故乙方反租甲方上述物权供时苏玉使用。为明确租赁双方权利责任，甲乙双方在平等自愿的原则下经过协商，特签订以下协议共同遵守：一、甲方自愿终止原办理幼儿园租用乙方房屋场地的租赁协议，并愿意乙方将原场地收回另行使用。二、甲方自愿将上述物权反租给乙方使用，租期、租金均以乙方租给他人使用时的租房协议为计算依据。租期：上述物权闲置时本协议闲置无效，一旦物权租出使用，本协议随之生效；租金：甲乙双方各享有50%的租金，租金收取方式：甲方要依据遵守乙方与他人的租赁协议。甲方无权将上述物权单独出租。三、若政府拆迁，乙方负责协调争取政府拆迁补偿费用，甲方对上述物权仅享有自建房屋拆迁补偿费用；装修房屋装修部分拆迁补偿费用（最高享受200元/平方米的标准，多出部分归乙方处理使用）。四、甲方承诺：自签订本协议后，今后不再以因与乙方之间有房屋租赁关系中有不满的地方而去滋扰相关公务机关单位人员的正常工作，不再做不利于乙方和乙方租户的事情。若违约，自愿接受公安机关按滋扰公务处理；并自愿双倍赔付乙方已得租金利益。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，签字后生效，甲乙双方必须共同严格遵守”。被告杨中振在甲方签字处签名按印，并在下方注明，“本协议本人详细阅读并理解，本人权益仅限于自建房屋七间装修，房屋8间（改梁和门）”，原告方法定代表人鹿顶先在乙方签字处签名按印。协议签订后被告支付原告租金55000元。2018年3月20日，证人时苏玉承租涉案房屋中的13间，2019年5月因涉案房屋拆迁时苏玉搬离。2014年6月26日，原告法定代表人鹿顶先与徐州国运置业有限公司（以下简称国运公司）签订《房屋出租协议》一份，协议约定，国运公司将沛县西苑市场房产出租给鹿顶先使用，租赁期限自2014年8月1日起将出租房屋交付给鹿顶先使用，该地块计划于2014年下半年被县政府征收，租赁期至政府收回。若西苑市场地块一直未被县政府征收，则合同执行到2016年7月31日。期满后如甲方继续出租房屋，鹿顶先拥有优先承租权。鹿顶先需要与第三人互换用房时，应事先征得国运公司同意，国运公司应当支持鹿顶先的合理要求。国运公司作为出租方，润威公司作为承租方签订《房屋场地出租协议》两份，两份协议均约定国运公司将西苑市场的房屋和场地租赁给润威公司使用，租赁期限从2015年1月22日起至2025年1月21日，月租金1500元。国运公司在出租方处盖章，鹿顶先在乙方处签名。两份协议均注明签订日期为2015年1月16日。2018年1月24日，国运公司出具收据一份，载明：缴款单位润威公司，收款方式现金，人民币28500元，收款事由场地房屋出租（2017.4.1-2018.10.31），收据上加盖国运公司财务专用章。2019年10月31日国运公司出具证明一份，载明国运公司于2014年将涉案房屋租赁给鹿顶先使用，后因政府拆迁多次通知承租人搬走。国运公司与润威公司签订的租赁合同是为鹿顶先办理工商登记使用，未实际履行。另查明，原告润威公司于2015年2月12日在沛县市场监督管理局登记注册，企业类型为有限责任公司，法定代表人为鹿顶先，股东为鹿顶先、董良君，住所地沛县。2015年12月4日，沛县人民政府发布《房屋征收决定书》，对啤酒厂北侧地块实施征收。搬迁期限为60天，自2015年12月4日至2016年2月4日。2019年3月5日，鹿顶先与沛县住房和城乡建设局就涉案房屋附属物签订《沛县国有土地房屋征收补偿安置协议》（B:货币补偿）。本院认为，润威公司可以作为原告提起诉讼。根据庭审查明的事实，原告与国运公司共签订2份租赁合同，签订租赁合同均为2015年1月16日，而原告于2015年2月12日注册成立，签订合同日期原告尚未成立，且国运公司出具证明其是与鹿顶先签订的租赁合同，其与原告的合同是为鹿顶先注册润威公司使用，非真实意思表示。故涉案场地的租赁应以鹿顶先与国运公司2014年签订租赁合同为依据，而非原告与国运公司签订的租赁合同，但根据原告提交的租金收据，鹿顶先在庭审中对原告润威公司的起诉无异议，可以视为对租赁合同的追认，国运公司收取了原告的租金亦未提异议，故原告润威公司有权以自己的名义提起诉讼。关于原被告之间租赁协议是否有效的问题。原告润威公司虽与被告签订了《房屋租赁协议》，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋在法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原被告签订的租赁合同无效。合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告仍可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案原被告双方在协议中约定租金为每年6万元，因原告提交2018年3月25日签订租赁协议约定原租赁协议终止，证人亦证实其自2018年3月20日起租赁涉案房屋，故本院认定被告占有使用涉案房屋至2018年3月19日。按照原、被告双方的约定，自2016年6月1日起至2018年3月1日的房屋占有使用费应为105000元。关于被告抗辩原告诉讼请求的租赁期间，涉案房屋属于被征用状态，原告无权收取租金的意见。本院认为，涉案房屋虽被沛县人民政府征收，但上述租赁期间内尚未签订安置协议，该房屋原告仍有使用权，在原告仍有涉案房屋的收益权，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。原、被告在庭审中一致确认被告已支付5.5万元，故对原告要求被告支付房屋占有使用费5万元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告腾退房屋，交付原告管理的诉讼请求，本院认为因被告占有使用涉案房屋至2018年3月，且双方均认可涉案房屋已经签订了拆迁补偿协议，根据证人证言和原、被告的陈述，现被告并未实际占有涉案房屋，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:一、被告杨中振于本判决生效后十日内支付原告徐州润威二手车交易市场有限公司房屋占有使用费50000元；二、驳回原告徐州润威二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由被告杨中振负担（于本判决生效后十日付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 萌人民陪审员  唐建民人民陪审员  辛振霖二〇二〇年一月十七日法官 助理  毛媛媛书 记 员  郝 倩