山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终314号 上诉人（原审被告）：青岛鞍山二路小学，住所地：青岛市市北区鞍山二路6号。 法定代表人：高青松，校长。 委托诉讼代理人：高美美，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓涵，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：周相山，男，1965年1月3日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张鹏，山东安来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡青良，山东安来律师事务所律师。 上诉人青岛鞍山二路小学与被上诉人周相山因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛鞍山二路小学向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决，驳回被上诉人的请求。2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、判决结果错误。一审判决认为被上诉人具备诉讼主体资格的事实认定是错误的。1、与上诉人签订《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”）的主体是青岛裕安电力机电设备有限公司（以下简称“裕安电力”），对房屋进行翻新改建及加盖双层的主体也是裕安电力，被上诉人以“上诉人在合同到期前单方解除合同”为由主张损害赔偿，没有事实和法律依据，诉讼主体不适格。2、被上诉人称“裕安电力在注销前与其达成协议约定合同的权利义务由其享有、承担＂，此协议为合同转让协议，而被上诉人与裕安电力签订的该协议没有经上诉人同意。根据《合同法》第八十八规定:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”所以该协议约定的权利、义务的转让不发生效力。虽然上诉人在裕安电力注销后一直接受来自青岛凯通机电设备有限公司的房屋占有使用费，但实际上，双方形成的是类似于《合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁关系，上诉人可以随时解除这种占有使用关系，要求房屋占有使用人腾挪房屋。而该关系的相对方也并非被上诉人，所以，被上诉人无权提起诉讼。3、根据《公司法》的规定，无论公司以何种原因注销，都要进行清算，而合同的处理也是清算的一部分，裕安电力于2008年5月23日注销，但其在注销前并没有对该合同进行清算处理，合同主体灭失，合同归于消灭，上诉人与裕安电力关于《合同》的权利、义务已经随着裕安电力的注销而归于消灭。周相山虽然是裕安电力的股东，但无权提起诉讼，即便在裕安电力注销后有权作为裕安电力的股东主张权利也已过诉讼时效。二、即便被上诉人有权利提起诉讼，一审法院对本案件中责任的划分也存在错误《合同》第一条约定“改建手续的办理和建筑施工由乙方承担，甲方予以可能的协助”。涉案房屋在改扩建前并非非法建筑，《合同》约定房屋的改建手续应当由裕安电力承担，裕安电力在未办理改建手续的情况下对房屋进行改扩建，导致改扩建的房屋被认定为违章建筑导致合同中房屋租赁的部分无效，涉案房屋被拆除，所以，合同无效的责任应当由主要由改扩建者，即裕安电力承担。《房地产估价报告》确定的是2007年7月1日的房屋改建价值，而截止到腾挪房屋之日，承租人已经对该房屋使用了11年之久，已经实际享受了涉案房屋翻新及改扩建部分所带来的利益，该部分利益不应当计入因合同无效而造成的损失。一审法院判决上诉人承担根据《房地产评估报告》作出的，按照2007年7月1日改建12间房屋及加盖二层钢架棚的建造价值的40％的责任，该基数存在明显的错误。因为，该房屋已经实际占有使用11年之久。按照《合同法》第五十八条的规定，双方按照过错程度，承担的也是现存价值的损失。且，该过错应当主要由被上诉人承担。 被上诉人周相山答辩称，一、一审法院认定被上诉人诉讼主体适格，认定事实正确。本案中签订租赁合同的主体虽为上诉人与青岛裕安电力机电设备有限公司，然而青岛裕安电力机电设备有限公司在存续时已经将租赁合同中的权益转让给被上诉人，且在一审中被上诉人提交的2013年11月12日上诉人青岛鞍山二路小学与周相山个人签订的《消防安全责任书》能够证明上诉人对合同权益转让这一事实认可并且明确知晓。上诉人故意偷换概念意图混同清算与合同权益转让两个不同的法律概念。公司注销清算，清算的客体是公司财产。而本案中涉及的合同权益在青岛裕安电力机电设备有限公司存续时便已转让给被上诉人，该合同权益已不属于青岛裕安电力机电设备有限公司所有，不应包含在清算范围之内。另外，通过一审中被上诉人提交的证据可以确定上诉人对合同权益转让这一事实认可并且明确知晓。因此，被上诉人诉讼主体适格，上诉人主张被上诉人无权提起诉讼，于法无据且违反事实情况，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、一审法院认定因房屋改建未办理相关改建手续，故就改建后房屋签订的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。法律规定房屋改建手续的办理应当由房屋所有人（上诉人青岛鞍山二路小学）办理。如果法院认定合同无效，本案中合同无效的过错也在于上诉人，那么按照法律的规定上诉人还应返还被上诉人交纳的10余年的房租。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 周相山向原审法院提出诉讼请求：1.判决青岛鞍山二路小学向周相山赔偿各项损失80万元；2.本案诉讼费由青岛鞍山二路小学承担。事实和理由：2006年1月26日，青岛裕安电力机电设备有限公司与青岛鞍山二路小学青岛鞍山二路小学签订《房屋租赁合同》，合同约定青岛鞍山二路小学同意将位于校园北侧、面向南宁路上的12间（套）房屋，由青岛裕安电力机电设备有限公司进行翻新改建。青岛鞍山二路小学同意将改建后的该处房屋租赁给青岛裕安电力机电设备有限公司。2008年因青岛裕安电力机电设备有限公司欲办理注销，注销前青岛裕安电力机电设备有限公司与周相山达成协议约定合同涉及的权利义务由周相山享有、承担，由周相山继续投资对房屋进行翻新改建，青岛裕安电力机电设备有限公司的投资也由周相山承担，周相山为翻新改建上述房屋先后投入100余万元。2018年6月13日，青岛鞍山二路小学在合同到期前单方要求解除合同，青岛鞍山二路小学的行为给周相山造成巨额损失，为维护周相山的合法权益，诉至法院，望判如所请。 青岛鞍山二路小学在原审中辩称：一、周相山不具备诉讼主体资格，与青岛鞍山二路小学签订《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”）及对房屋进行翻新改建及加盖双层的主体均是青岛裕安电力机电设备有限公司（以下简称“裕安电力”），裕安电力2008年5月23日注销，注销前并没有对该合同进行清算，合同主体灭失，合同归于消灭。周相山是裕安电力的股东，无权提起诉讼，即使其有权作为股东主张权利也已过诉讼时效。周相山称“裕安电力在注销前与其达成协议约定合同的权利义务由其享有、承担”，该协议并未经过清算程序也未通知并经青岛鞍山二路小学同意，对青岛鞍山二路小学不发生效力。二、涉案房屋在改扩建前并非非法建筑，《合同》约定房屋的改建手续应当由裕安电力承担，裕安电力在未办理改建手续的情况下对房屋进行改扩建，导致改扩建的房屋被认定为违章建筑、合同中房屋租赁的部分无效。因此，周相山不能依据该合同中关于房屋租赁的内容向青岛鞍山二路小学主张损害赔偿。青岛鞍山二路小学并未就房子改建扩建部分获取利益。所以，合同无效的责任应当由裕安电力承担，青岛鞍山二路小学无需承担合同无效产生的损失。三、假设周相山有资格主张损害赔偿，且青岛鞍山二路小学应当承担相应的责任，周相山主张的损害赔偿数额也明显过高。（一）卫生间并非裕安电力所建，且不属于《合同》约定内容，因此卫生间的建造价值不应考虑在损失范围内。（二）《房地产估价报告》确定的是2007年7月1日的房屋改建价值，而截止到腾挪房屋之日，已经实际享受了11年涉案房屋翻新及改扩建部分所带来的利益，该部分利益不应计入因合同无效而造成的损失。本案的损失是由于改扩建人在未办理相应改扩建手续的情况下进行违法搭建造成的，责任应当由改扩建人承担；即便青岛鞍山二路小学在该过程中存在一定的过错，也应当按照双方的过错分担损失，且该损失应当扣除承租人11年来已经占有使用该房屋所享受到的利益。本案中裕安电力装饰装修房屋获得了青岛鞍山二路小学同意，依据《司法解释》第五条第二款、第九条的规定，即便是青岛鞍山二路小学在导致合同无效的事实中存在过错，也应当基于双方的过错分担现值损失。恳请贵院依法驳回其诉讼请求。 原审查明，2006年1月26日，青岛鞍山二路小学青岛鞍山二路小学（甲方）与青岛裕安电力机电设备有限公司（乙方）签订协议，约定：青岛鞍山二路小学将位于校园北侧、面向南宁路上的12间（套）房屋，由乙方投资100万元进行翻新改建及加盖双层，并同意将改建后的该处房屋租赁给青岛裕安电力机电设备有限公司，改建手续的办理和建筑施工由青岛裕安电力机电设备有限公司负责，青岛鞍山二路小学予以可能的协助。乙方租用该处房屋的期限自2007年1月1日起，至2026年12月31日止，共计20年等内容。2008年7月16日青岛裕安电力机电设备有限公司注销。周相山、青岛裕安电力机电设备有限公司及青岛鞍山二路小学均未就涉案房屋的翻新改建及加盖双层办理改建手续。2018年4月13日青岛市市北区城市管理行政执法局向青岛鞍山二路小学下发了责令限期拆除通知书，内容为“经查，你（单位）在南宁路上鞍山二路西侧建设房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款（第四十四条第一款、第四十四条第二款）之规定，依据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第五条第（二）项和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条（第六十六条）之规定，本机关责令你（单位）在收到本通知书之日后叁日内拆除上述房屋”等。2018年6月13日青岛鞍山二路小学向青岛裕安电力机电设备有限公司发出解除合同通知函，内容为“青岛裕安电力机电设备有限公司贵我双方于2006年1月26日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2026年12月31日。2018年6月12日青岛市市北区城市管理行政执法局向我校下达了《限期拆除公告》（北城法限拆公字〔2018〕第3435600号），要求我校拆除上述租赁的房屋。鉴于上述情况，现我校特通知贵司解除该《房屋租赁合同》，该合同自本通知函作出之日解除，请贵司于2018年6月14日前与我校联系办理房屋交接及退款事宜。若贵司有其他主张，请通过诉讼途径解决。” 一审法院院依法委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司进行了测绘，该公司出具了房屋测绘报告书，测绘结论为：南宁路上的12间房屋建筑面积为335.57平方米、加盖双层的房屋建筑面积为75.62平方米、卫生间的建筑面积为208.54平方米。周相山支付了测绘费1685元。一审法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司进行了评估并出具青习房评字【2018】-F010号房地产估价报告，评估结论为：2007年7月1日，12间房屋（带地下室）的评估总价为454697元、卫生间的评估总价为307597元、加盖二层钢架棚的评估总价为16636元。周相山支付了评估费10000元。 原审认为，青岛裕安电力机电设备有限公司将和青岛鞍山二路小学房屋租赁合同中的权利转让给了周相山，周相山作为起诉主体适格。青岛裕安电力机电设备有限公司与青岛鞍山二路小学就改建后的房屋签订了租赁合同，但房屋改建未办理相关改建手续，故就改建后房屋签订的租赁合同无效。周相山及青岛裕安电力机电设备有限公司未按合同约定办理新建改建手续，青岛鞍山二路小学应当知晓坐落于校园内的房屋未办理新建改建手续仍允许新建改建，故双方对合同无效均有过错，其中周相山及青岛裕安电力机电设备有限公司负有主要责任，青岛鞍山二路小学负有次要责任。经评估，改建12间房屋（带地下室）及加盖二层钢架棚的建造费用为471333元，该损失的60%由周相山自行负担，青岛鞍山二路小学按40%的比例赔偿周相山损失188533.2元（471333元*40%）。周相山未证明卫生间是周相山或青岛裕安电力机电设备有限公司重新建设的，故原审法院对周相山主张的赔偿卫生间建造价值的损失不予支持。周相山支付了测绘费1685元及评估费10000元，该费用依法应由周相山承担60%，青岛鞍山二路小学承担40%。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条规定，判决：一、青岛鞍山二路小学于判决生效之日起十日内支付周相山188533.2元；二、青岛鞍山二路小学于判决生效之日起十日内支付周相山测绘费674元、评估费4000元。案件受理费11800元，周相山负担7729元，青岛鞍山二路小学负担4071元。 二审审理期间，当事人未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具备诉讼主体资格；二、一审法院对当事人责任的划分是否正确。对于争议焦点一，涉案租赁合同的主体为上诉人与案外人青岛裕安电力机电设备有限公司，青岛裕安电力机电设备有限公司在注销前与周相山达成协议约定合同涉及的权利义务转由周相山享有、承担，由周相山继续投资对房屋进行翻新改建，青岛裕安电力机电设备有限公司的投资也由周相山承担，因此青岛裕安电力机电设备有限公司在存续时已经将租赁合同中的权益转让给被上诉人，所以，一审法院认定被上诉人诉讼主体适格，事实清楚，证据充分，应予确认。对于争议焦点二，案外人青岛裕安电力机电设备有限公司与上诉人青岛鞍山二路小学就改建后的房屋签订了租赁合同，但因房屋改建未办理相关改建手续，因此就双方房屋改建后签订的租赁合同应认定无效，被上诉人周相山及青岛裕安电力机电设备有限公司未按合同约定办理新建改建手续，同时青岛鞍山二路小学应当知晓坐落于校园内的房屋未办理新建改建手续仍允许新建改建，双方对合同无效均存在过错，一审法院认定上诉人周相山及青岛裕安电力机电设备有限公司负有主要责任，被上诉人青岛鞍山二路小学负有次要责任。并无不当，本院予以认定。故对上诉人青岛鞍山二路小学的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人青岛鞍山二路小学负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨