天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7779号原告：李红，女，1950年7月25日出生，汉族，无业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：侯辕轩，天津澍泽律师事务所律师。被告：马兰，女，1967年9月1日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。第三人：天津市北辰区第一街委员会，住所地天津市北辰区津围公路88号。法定代表人：耿玉凤，书记。委托诉讼代理人：台相云，宜兴埠镇第一街委员会司法工作室主任。原告李红与被告马兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，依照原告申请，本院依法追加天津市北辰区第一街委员会（以下简称一街委员会）作为本案第三人参加诉讼。原告李红的委托诉讼代理人侯辕轩、被告马兰、第三人天津市北辰区第一街委员会的委托诉讼代理人台相云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令被告履行合同义务，完成还房手续并配合原告将房屋产权变更到原告名下；2．依法判令还房和登记费用由被告承担；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月20日，原、被告双方就被告所有的一套北辰区改造住宅房屋签订房屋买卖协议书，约定该房屋为拆迁补偿安置0452号协议还迁房屋。原告于当日一次性付清全款。2015年7月19日，在一街委员会的组织下，原、被告完成选房手续，标的房屋确定为宜景园4-1-603房屋。2015年8月，被告将房屋交付原告，原告一直居住使用至今，但被告至今不配合原告办理房屋过户手续，故呈诉。马兰辩称，不同意原告诉讼请求。0452号拆迁安置补偿协议一共确认拆迁面积166.5平方米，被告一共选择三套房屋，分别为两个50平方米的房屋和一套90平方米的房屋，还迁的房屋总面积大约190平方米，因为比拆迁面积高，按照一街委员会的规定需要补差价，被告现在没有能力支付差价，故目前不具备办理还房、过户条件，现在也不同意将房屋继续出售给原告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。一街委员会述称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，拆迁安置协议是一街委员会与马兰共同签署，与原告无关；第二，原、被告签订的房屋买卖协议涉及到拆迁部门，但未经过一街委员会的同意、认可和备案，涉案房屋拆迁前原为宅基地，城中村改造拆迁安置体现党和政府对一街村民的关怀，所以拆迁安置不收取费用，补偿也较为优惠，不是给城镇居民买卖用的，双方交易没有经过一街委员会同意，是无效的协议，所以原、被告之间的房屋买卖协议无效；第三，一街委员会与被告签订房屋拆迁安置补偿协议是2011年5月，第一次选房时间是2015年，而原、被告的房屋买卖协议时间是2012年，当时房屋尚未选房，房屋也没有建造，客观上无法签订房屋买卖合同，因此双方在2012年签订的房屋买卖合同无效；第四，原告歪曲事实，还房、选房是一街委员会与马兰共同签署，与原告无关，原告从未到场参与；第五，原、被告共同承诺办理还房手续给第三人造成了损失需要由原被告共同赔偿。还迁房屋低于正常商品房价格，交易会给一街委员会造成损失，如果没有赔偿损失，不同意办理产权手续。原告的主张没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认。结合原、被告陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2011年5月17日，马兰与一街委员会签订了顺序号××号北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议（以下简称拆迁协议），约定乙方（本案被告马兰）被拆迁房屋坐落在北辰区北环西胡同39号，房屋所有权证号为北辰国用（2005更）字第2555号，建筑类型为砖混，证载宅基地面积166.5平方米。甲方（一街委员会）确认乙方应还迁面积166.5平方米，给予1：1定向还迁安置，定向还迁安置房屋坐落在以南还迁安置地块内。乙方选择还迁安置房屋房型与应还迁面积最接近的原则。马兰选择面积50平方米的一居室房屋两套，面积90平方米二居室房屋一套，建筑面积总计190平方米。双方在协议中约定，乙方实际选择房屋的建筑面积大于应还迁面积的差价款，增加面积超出5平方米以外的按核定价格计算，还迁入住前一次性结清。2012年8月20日，原、被告共同签订了《房屋买卖协议书》一份，协议约定卖方（本案被告）将自己名下坐落于北辰区地域内的住房一处，国有土地使用证号为顺序号××号拆迁协议，其中50平方米房屋2套已卖出一套，现还有50平方米及90平方米房屋各一套，现出卖李红50平方米1套，上述房屋系马兰的个人财产，全部房款275000元。协议约定自生效之日起，李红享有马兰名下50平方米房屋的所有权、占有使用收益处分权。以后由卖方配合买方与拆迁部门办理相关还房和入住手续。协议补充约定，待还迁房可以选房后，由卖方配合买方进行选房，并无条件协助配合将房屋变更到买方李红名下。天津市北辰区法律服务所在该协议上加盖“天津市北辰区法律服务所代书专用章”。同日，原被告出具承诺书一份，承诺提供的文件属实、权属无瑕疵，因双方签订的买卖协议给他人或一街拆迁办公室造成的经济损失，由双方共同承担。同日，原告按照买卖协议约定支付了相应房款，被告向原告出具了收条，确认收到原告买房款275000元。另查，2015年7月19日，马兰到一街委员会处办理选房手续，三套房屋分别是宜景园4-603（49.98平米）、宜景园4-503（49.98平米）、宜景园6-102（91.01平米），其中宜景园4-603是原告选中的房屋。2015年8月，马兰将涉案房屋交付给原告，原告入住至今。庭审中，马兰及一街委员会均表示不同意继续配合原告办理产权变更手续，马兰表示没有经济能力支付差价款，一街委员会表示不支付差价款无法办理房屋产权手续，马兰所选的房屋一共三套，需要统一办理。现涉案房屋未办理产权证。本案的争议焦点为：1．原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；2．若协议有效，被告是否应当履行协议约定的义务，协助原告办理还迁房过户手续。本院认为，原、被告为买卖待还迁房屋签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，被告马兰在签订买卖协议时出卖的是自己未来可以得到的还迁房屋，该买卖协议合法有效，应受法律保护。原房屋所在土地性质系国有土地而非集体土地，原告是否为宜兴埠一街村民不影响其购买资格。根据物权法相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原被告之间的房屋买卖协议有效。关于原告主张要求被告配合办理产权证并将涉案房屋产权变更到原告名下一节，根据法律规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了禁止转让未依法登记领取权属证书的房地产，且经一街委员会陈述，由于选房、补面积差价、产权登记等后续一系列手续均需被告本人配合及交费，在被告不同意继续出售房屋的情况下，原、被告之间的买卖协议，尚不具备履行条件，本院不予支持。原告可与被告就房屋买卖合同不能履行的后续问题另行解决。综上，原告关于要求被告履行合同义务，配合办理产权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李红的诉讼请求。案件受理费40元，由原告李红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  邓清二〇二〇年一月十三日书记员  郭鑫附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。