呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3437号原告（反诉被告）:内蒙古金盘养殖有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河镇南台什村。统一社会信用代码：911501046769430846。法定代表人：刘富富，总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，该公司员工。委托诉讼代理人：郭慧强，该公司员工。被告（反诉原告）:赵东宇，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古金盘养殖有限责任公司（以下简称金盘公司）诉被告（反诉原告）赵东宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案。2019年11月6日依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）金盘公司及其诉讼代理人皇甫燕、被告（反诉原告）赵东宇的诉讼代理人曹东海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金盘公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的租赁关系，判令被告退场；2、判令被告向原告支付占用猪舍产生的租赁费110376元（暂从2017年3月1日计算至2019年8月1日，并继续计算至实际退场之日止）；3、判令被告向原告给付经济损失（即水费）52500元，并计算至实际退场之日止；4、判令本案诉讼费出被告承担。事实与理由：原被告于2018年10月9日签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》。该方案对被告租用原告的标的物租金52000元(2017.3.1-2019.2.28)进行了明确约定，另外第二条第4项约定“如果乙方没有按照与瑞兴源公司签订的合同条款交清应付瑞兴源承租金，乙方也不能像甲方交清原应付瑞兴源公司的租金，乙方应于2018年10月30日前退场。如果乙方将原瑞兴源公司合同约定的应付租金交付甲方，甲方可允许乙方延续经营至2019年2月28日”。但时至今日，被告也未履行其义务及向原告支付租金，也未按照该方案约定签订新的租赁合同，一直占用原告的猪舍至今，给原告造成了巨大的经济损失，被告理应赔偿原告租金110376元。另外，被告一直以来未交纳水费，给原告造成经济损失52500元，应由被告承担。经原告多次要求被告履行双方达成的方案，但被告一直置之不理。为了维护原告的合法权益，无奈之下，为此诉至法院，望判如所请。被告赵东宇辩称，被告不同意与原告解除双方签订的处理方案，被告是经营生猪养殖的个体户，与瑞兴源公司签订的合同，对于双方未签订续租合同是因为，一、原被告在2018年10月9日双方签订关于处理瑞兴源转账处理方案，我们已经给瑞兴源交纳了两年租金52000元（2017年3月1日至2019年2月28日），原告同意按照第二条由我们优先使用至2019年2月28日，原告也保证租金不再涨价，租金收据原件也给原告看过；二、双方2018年11月23日签订新的租赁协议，我们于2018年11月31日前联系原告协商签订新的合同，原告一直推脱，至今也没有签订。被告租金每年是26000元包括一块空地，原告收回猪舍时将空地收回要求圈养，至今我们还想继续租赁猪舍，原告要求一次性交纳五年的租金，还要求涨租每年5万元，原告没有按照方案履行；三、租赁损失不存在，租金我们已经支付至2019年2月28日，没有产生拖欠租金的问题，按照原告算的租金不认可，我们不同意涨价，应按原租金交纳今年至明年的租金；四、关于水费没有自来水，是自备井，三个猪舍打了三个井，自己住的地方打了一个井，是被告自己打的，不存在水费。综上，依法驳回原告请求解除双方的租赁关系。反诉原告赵东宇向本院提出诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人继续履行双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》；2、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2017年3月1日与内蒙古瑞兴源食品集团有限公司签订了《共同经营协议》，租赁了猪舍及空地一块。由于瑞兴源食品公司无法按时向被反诉人交纳租金且找不到当事人，2018年10月9日经被反诉人与反诉人协商签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，其中合同第一条一项双方确认了反诉人与瑞兴源食品公司的租期从2017年3月1日至2023年2月28日，反诉人己付清了租金，租金截止到2019年2月28日。合同第二条约定，如乙方即反诉人自觉履行了该方案的义务，租金可在三年内根据反诉人原与瑞兴源公司租赁的租金标准不再涨价并于2018年11月30日前签订新的租赁协议，在2018年11月22日被反诉人通知反诉人不再履行该方案，要求反诉人腾房，后双方协商一直未果。直到2019年3月份，被反诉人又同意反诉人继续使用，但要涨房租，并要求反诉人重新交纳2017年3月1日至2019年2月28日的租金，反诉人不同意要求双方继续按该方案履行，后协商未果。综上，反诉人要求继续履行合同，支持反诉人请求。反诉被告金盘公司辩称，反诉人从2017年3月1日至2019年2月28日未向被反诉人缴纳租金，已经构成根本违约，理应交纳租金，被反诉人有权解除租赁关系，不同意继续履行。原告（反诉被告）金盘公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、通知一份，金盘公司养殖二分场出租棚舍租金标准的决定，拟证明被告拖欠租金至今已两年之久，经被告多次通知原告交纳租金否则要求撤场，但被告至今未交纳租金，原告有权解除租赁关系，被告从2017年3月1日至今一直使用原告的房屋理应交纳租金；2、说明、水表照片，拟证明被告自2017年3月1日租期开始至起诉之日使用原告水源，但一直未交纳水费，理应向原告交纳拖欠水费52500元。被告（反诉被告）赵东宇提交了下列证据：1、《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，拟证明2018年10月6日原被告双方就本案争议房屋达成一致，原告同意继续使用该房，租金标准不再涨，原告认可被告租金交纳至2019年2月28日；2、收据，拟证明被告已向瑞兴源公司缴纳了2017年3月1日至2019年2月28日两年租金，租期截止至2019年2月28日；3、微信聊天记录、手机短信，拟证明原被告自签订方案后，同意在2018年11月30日前另行签订租赁合同，在2018年11月30日前被告与原告方微信及短信联系续签事项，可原告一直推脱以各种理由不签合同，导致被告至今无法同原告续签租赁合同；4、通知，拟证明原告反悔，不按处理方案内容续签合同，采取涨租的方式想与被告解除合同，但如果解除合同，会给被告造成巨大经济损失。经审查，上述证据均符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：金盘公司将本案猪舍等房屋一并出租给案外人瑞兴源公司，瑞兴源公司与赵东宇签订《共同经营协议》，将猪舍转租给赵东宇，租赁期限为2017年3月1日至2023年2月28日。2018年10月9日，因瑞兴源公司不能支付金盘公司租金且下落不明，金盘公司与赵东宇于签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，约定赵东宇陈述已向瑞兴源公司交纳至2019年2月28日的租金52000元应向金盘公司出示缴费凭证原件并向金盘公司提供一份复印件。如经金盘公司验证，赵东宇确实已交清租赁费，金盘公司同意赵东宇继续使用租赁房屋至2019年2月28日。如经查证，赵东宇没有按照与瑞星源公司签订的合同条款交清应付瑞兴源公司的租金，赵东宇也不能向金盘公司交清应付瑞兴源公司的租金，赵东宇应于2018年10月30日前退场。如赵东宇将原瑞兴源公司合同约定的应付租金交付金盘公司，金盘公司允许赵东宇延续经营至2019年2月28日。赵东宇自觉履行项上条款义务后，金盘公司可在统一规划范围内赵东宇能确保安全、卫生、环保依法经营的基础上优先赵东宇直接承租金盘公司的标的物，租金可在三年内根据赵东宇原与瑞星源公司租赁的租金标准不再涨价，并于2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商。《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》签订后，赵东宇并未向金盘公司出示租金交费凭证，双方也未签订新的租赁协议。庭审中赵东宇提交了向瑞兴源公司交纳52000元租金的收据原件证明租金已付至2019年2月28日。赵东宇现仍使用租赁房屋，但2019年2月28日之后的租金赵东宇至今未付。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为:1、双方的租赁关系是否应解除；2、赵东宇是否已经向瑞兴源公司缴纳租金至2019年2月28日，赵东宇是否应支付金盘公司租金110376元及2019年8月1日后的租金；3、赵东宇是否应支付金盘公司水费52500元。关于双方的租赁关系是否应解除一节，因双方仅签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，按照该方案第二条的约定，如达成约定条件，双方需在2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商，可以说明《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》并不能代替租赁协议，双方虽未签订租赁协议，但因瑞兴源公司下落不明，赵东宇在2019年2月28日房租到期后继续使用租赁房屋，金盘公司在诉请中亦主张赵东宇支付房租，可以确认双方已从2019年3月1日起形成事实上的租赁关系，现赵东宇继续使用租赁房屋，但2019年3月1日以后的租金至今未付，已构成根本违约，故金盘公司要求解除与赵东宇的租赁关系，本院予以支持。关于赵东宇主张双方应继续履行《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》的问题，因该方案不能替代租赁合同，即使赵东宇在签订方案后向金盘公司出具了向瑞兴源公司交纳租金52000元的交费凭证，赵东宇也仅是享有了统一规划范围内确保安全、卫生、环保依法经营基础上直接承租金盘公司标的物的优先权，双方应于2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商。现赵东宇在签订该方案后并未履行向金盘公司出具租金交纳收据的义务，而是在金盘公司起诉后才在法庭上出示原件，故按照双方的约定，方案第二条的内容对赵东宇并不适用。关于赵东宇主张已向原告出示过交纳租金收据的问题，通过《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》约定内容结合赵东宇提交的其母亲2018年11月26日微信与金盘公司徐延钊聊天内容“我拿不出当时的收条，掉了柜子后面了”可以看出签订方案时赵东宇并未出示，赵东宇也未提交其他证据证明签订方案后向金盘公司出示过，故应承担举证不利的后果，赵东宇该主张本院不予支持。因金盘公司对该《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》真实性认可且并未提出其他异议，故赵东宇要求继续履行该方案的诉讼请求本院予以支持。关于赵东宇是否已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日的问题，赵东宇已经在庭审中提交了瑞兴源公司出具的收到2017、2018年租金52000元的收据原件，金盘公司虽对该证据不予认可，但结合双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》第一条的内容，可以确认赵东宇已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日。关于赵东宇是否应支付金盘公司租金110376元及2019年8月1日后的租金一节，因赵东宇已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日，故金盘公司主张赵东宇支付2017年3月1日至2019年2月28日的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，因双方没有约定租金及租赁期限，金盘公司也未提交其他证据证明租金在赵东宇与瑞兴源公司约定的标准上大幅增长确有必要的情况下，金盘公司主张按照其单方出具的《金盘公司养殖二分场出租棚舍租金标准的决定》，要求赵东宇按照每年每栋5万元支付2019年3月12日至实际退场之日的租金缺乏依据，本院难以支持。但因赵东宇同意按照每年租金26000元继续租赁，可视为双方在每年租金26000元的范围内达成合意，故赵东宇至少应按照每年租金26000元的标准从2019年3月1日起支付金盘公司租金。关于赵东宇是否应支付金盘公司水费52500元一节，金盘公司应提供证据证明，现金盘公司仅提交其单方出具的说明及水表照片，不能证明赵东宇欠付水费52500元，赵东宇对该证据亦不认可，故金盘公司应承担举证不利的后果，该项诉讼请求本院不予支持。综上，赵东宇在交纳租金到期后，近一年的时间未向金盘公司支付租金却继续占用使用房屋，构成根本性违约，故金盘公司主张与赵东宇解除租赁关系符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)内蒙古金盘养殖有限责任公司与被告（反诉原告）赵东宇的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）赵东宇于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)内蒙古金盘养殖有限责任公司的租金（按照年租金26000元，从2019年3月1日起计算至本判决生效之日止）；三、原告(反诉被告)内蒙古金盘养殖有限责任公司与被告（反诉原告）赵东宇继续履行双方于2018年10月9日签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》；四、驳回原告(反诉被告)内蒙古金盘养殖有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3558元、反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）赵东宇负担557元，由原告(反诉被告)内蒙古金盘养殖有限责任公司负担3051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 其木格人民陪审员 韩 萍人民陪审员 宋 义 二○二○年一月二十一日书 记 员 侯俊连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为没能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。