上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初82451号原告：陈雪，女，1983年11月23日出生，汉族，户籍地湖南省。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被告：王长法，男，1967年5月15日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。原告陈雪与被告王长法排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月28日、2019年4月24日、2019年12月27日三次公开开庭进行了审理。原告陈雪及其委托诉讼代理人唐建、被告王长法及其委托诉讼代理人陈洁(参加第二、三次庭审)到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告陈雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将安排在上海市浦东新区泥城镇南芦公路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称202室房屋)内的租客迁出；2、判令被告按照每月4,000元(人民币，下同)的标准支付原告202室房屋自2018年6月1日起至租客实际迁出日止的房屋使用费；3、判令被告赔偿原告2017年10月1日至2018年5月31日期间的房租直接损失36,000元(按每月4,000元计算)。事实与理由：原告于2014年6月购买了202室房屋，且已支付了全款，前房东于2014年11月将该房交接给原告使用，2019年8月11日房屋过户至原告名下，原房产证和新房产证均注明202室房屋位于西侧，相邻房屋即8号201室位于东侧。2014年左右，被告从案外人苏立新处购买了上海市浦东新区泥城镇南芦公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下至判决主文前简称201室房屋)，该房屋产证注明为楼道东侧。原、被告购买前述两套房屋时，该两套房屋均由泥城镇土地流转办公室承租并于购买后延续租赁。2016年11月，承租方告知原、被告不再续租两套房屋，2016年12月底办理房屋交接时，原、被告均提出西面房屋是自己的，经过出示房产证核验后，承租方确认西面房屋系原告所有、东面房屋系被告所有，并依此将钥匙分别交付原、被告。2017年2月24日，原告再次去看自己房屋时发现门锁被换掉，经联系被告后被告承认系其将锁撬掉并更换，并声称西面的房屋是他所有。经拨打110后警察到场，原、被告出示了房产证，警察查阅后将被告批评教育一番，并告知如有异议或不服可通过法律途径解决，再有此事将采取必要惩罚措施，后原告在警察监督下将门锁重新换掉，维护了自己的权益。2017年3月1日，原告经朋友介绍将房屋出租给他人使用，租期一年，月租金4,000元，但在租客租赁期间，多次受到被告以房屋属他所有、需尽快搬离的骚扰和恐吓，租客多次和原告沟通，原告讲明原因后租客才表示理解，但被告见恐吓无效后竟采用拉电闸、剪电线等方式骚扰租客，原告多次报警、多次赶去维修，租客在不堪其扰的情况下无奈于2017年9月底搬离202室房屋并终止租赁关系。鉴于被告所作所为，再次出租肯定会被搞黄，在多人表示求租意向的情况下，原告只好将房屋空关，无奈承受着租金损失。2018年7月，原告去查看房屋，发现大门敞开、里面居住了不少人，且一个房间被改成了厨房，居住人员告知原告是被告在允许他们使用房屋，原告大为震惊，在当今法制社会，被告仍公然猖狂侵占他人财产牟利，真是胆大妄为、目无法纪。原告认为，原告合法购买了房屋且已办理了交接手续、领取了产权证书，对房屋有排他使用的权利，任何人不得侵犯，现被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告只得诉诸法院，请依法支持诉请。被告王长法辩称，原告诉请缺乏依据，应予驳回。1、本案案由为排除妨害纠纷，但涉及到的纠纷却是确权，已超出原告诉请，原告也未在法定期限内变更或增加诉请；2、202室房屋于2019年8月方登记至原告名下，在此之前登记于案外人胡某某名下，故无法证实原告此前即享有占有、使用、收益的权利，原告不是适格的主体；3、案涉的201室房屋、202室房屋产权人均不是被告，故被告也不是本案适格的主体；4、房产证的登记仅是对外的公示，并非权利归属的确认，要确认涉案房屋的所有权，应当综合考虑交易习惯、历史原因及现有状态等因素，通过在案开发商及居委会开具的证明来看，涉案房屋所在小区的公寓房在出售时均带至现场进行确认，自2004年起至今未发生过类似诉讼，退一万步讲就算是开发商的历史原因导致实际门牌号与房产登记图相左，但现有状态是小区内的房屋均确认西面是01室、东面是02室，如仅仅按照房产证登记情况确认房屋归属而不尊重客观事实的话，将导致巨大的潜在群体纠纷。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，202室房屋于2007年6月18日被核准登记至案外人胡某某名下，该房屋上海市房地产权证的附图显示202室位于二层西侧。2014年6月2日，原告与胡某某签某房屋买卖合同，约定胡某某将202室以108万元出售给原告，合同签订之日付80万元，其余28万元于2014年11月30日前付清，合同签订之日胡某某向原告交付房屋，该房现在被第三方租赁使用，租赁日期至2016年6月28日止，在租赁到期前原告同意该租房合同继续有效，但2015年1月1日之后的租金由原告享有。同年6月15日，原告与胡某某签某补充协议书，将房屋总价调整为102万元，付款时间亦做了调整。2014年6月7日，原告转账支付胡某某80万元，2014年11月27日，原告转账给胡某某22万元，同日，胡某某与原告办理了房屋交接手续，约定交接后202室房屋的一切权利和义务皆归原告所有。2017年3月1日，原告与案外人余茂君签某租房协议，约定将202室租给余茂君作为员工宿舍，租期一年为2017年3月1日至2018年2月28日，租金每月4,000元。2017年9月19日，原告报警称202室房屋的电表电线被人剪断。2017年11月30日，余茂君签某证明一份，载明曾于2017年3月1日承租202室房屋作为员工宿舍，因王长法经常在房内骚扰员工和剪电线、拉电闸，造成员工生活不便和烦恼，导致取消与原告续租房屋并提前解除租赁关系，搬离该房，也见证了陈雪为此不堪其扰、身心疲惫。2018年8月22日，原告再次报警，称202室房屋门锁被他人换掉并入住，经警方初步核查房屋被他人作为民工宿舍使用。2019年8月11日，202室房屋被核准登记至原告名下，共有情况为单独所有，新的不动产权证书亦显示202室位于二层西侧。案外人王某系被告儿子、唐丹丹系被告儿媳，2015年3月12日，王某、唐丹丹作为买方与卖方王雪芹签某关于201室房屋的上海市房地产买卖合同。2015年4月20日，201室房屋被核准登记至王某、唐丹丹名下，201室房屋的上海市房地产权证附图显示201室房屋位于二层东侧。被告调阅了上海市房屋土地测绘中心于2000年1月30日出具的项目名称为泥城镇南芦公路XXX-XXX号(双)、2160弄8号的房屋土地测绘技术报告书，该报告书第8项产权面积发证配图显示202室房屋位于二层西侧、201室房屋位于二层东侧。审理中，原告申请证人胡某某到庭作证，其到庭陈述：“我和陈雪是朋友关系，我当时生了白血病需要钱治病就把我的202室房屋卖给了陈雪。202室房屋是我以40多万元直接向开发商买的，房屋在西面，(楼梯)上去(时候)的左面，当时开发商的业务员带我看的也是楼梯上去西面的房屋，外面有无露台我不清楚，房子买好就租给做建筑工程的老板了，我没有居住过。因为看病急需用钱，所以降价到102万卖给陈雪了，2014年房子交给了陈雪，交接书签某后我就不再收取房租了，应由原告继续收取……”原告对证人证言无异议，被告对证言没有意见，但表示在发问时证人举起右手示意房子的方位，说明202室房屋应该在楼梯的右手一侧即东侧。被告提交：1、开发商出具的关于公寓楼室号的说明，证明西侧是201室房屋、东侧是202室房屋；2、上家王雪芹的丈夫苏立新出具的说明，证明二楼西侧是201室房屋；3、同小区内被告名下位于4号301室房屋的房地产权证、水电费账单、另案开发商与物业公司诉讼的相关文书和证据材料、其他单元(2、3、6、7)的门禁照片和物业办公室的照片，证明整个小区的48套商品房门牌号均和房地产权证上的附图相反，西侧是01室、东侧是02室；4、房屋租赁协议、租房协议书、收据2份，证明2018年5月25日左右被告将二层西侧的房屋(即原告诉称的202室房屋)装修后租给一些工人做宿舍，租金是每月3,000元，后来租客跑掉，2018年12月至今由儿子王某将二层西侧的房屋出租给别人，租金每月2,500元，后续租金也是交给王某的；5、被告并申请证人吴某某到庭作证，其到庭陈述：“我2002年3月4日作为开发商的物业管理人员进驻两套房子所在的美庐苑小区，现在是小区的物业管理主任，对小区的情况很熟悉。小区的1-8号，底层是商铺、上面是公寓，从楼下往上面对二楼房间的大门，左边是201、右边是202，整个小区都是这个情况，和图纸是反的，我向开发商反映这个问题，开发商说他们没有错，让去打他们官司。被告原来是小区业委会主任，我和被告关系还可以，被告买201室房屋是我介绍的，当时带被告去现场看过的，当时看的就是二楼左手边，我和上家苏立新都告诉被告西侧就是201室，但苏立新本人也没有居住过这个房子。当时房屋租给农发公司的时候，西侧房屋建了一个没有产证的会议室，比较大，后来不租后也没有拆掉，所以原、被告(都想要带大会议室的房子)才会产生纠纷。按照图纸来说，原告也没有错，我不能说原告错……”原告对证据1、2不认可，表示房屋的位置应以产权证记载为准，而非开发商的说明为准，证据2系被告要求苏立新所写，苏立新说他也没有办法；对证据3中的房地产权证、水电费账单和照片无异议，但表示与本案无关，不能凭此确认西侧即201室房屋，对所谓另案文书和证据材料无法确认；对证据4中的房屋租赁协议无异议，对租房协议书、收据不认可，表示因王某系被告儿子，故二楼西侧的202室房屋实际仍系由被告出租出去，故应支持原告诉请；对证人吴某某的证言不认可，表示证人系被告买房的介绍人，和被告关系密切，故有偏袒被告的行为。被告对证人吴某某的证言无异议。庭审中，被告确认原告2017年9月19日报警称的202室电线被人剪断系其所为，但表示系剪的自家电线。上述事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、不动产登记簿信息、房屋买卖合同、补充协议书、付款凭单、房屋买卖交接书、租房协议、证明，接报回执单、不动产权证书、居间合同、收条、户口簿、房屋土地测绘技术报告书、民事裁定书等经庭审质证的证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书的附图是确定不动产位置的重要依据。本案中，202室房屋的原上海市房地产权证书和新的不动产权证书的附图均明确标注202室位于二层西侧，201室房屋的上海市房地产权证书附图标注201室位于二层东侧，故二层西侧应为202室房屋，归原告所有。被告及证人虽陈述整个小区的商品房存在门牌号和附图位置相反的情况，但被告调阅的房屋土地测绘技术报告书中产权面积发证配图亦显示202室房屋位于二层西侧、201室房屋位于二层东侧，故被告如仍认为二层西侧为201室，则可在收集确切证据后向登记机关申请更正登记，抑或通过其他法律途径解决。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，被告在明知原、被告就房屋方位存有争议的情况下，未通过协商或法律途径解决，却执意剪断二层西侧房屋的电线，妨碍原告的出租，且在2018年5月底至同年11月将二层西侧房屋出租给案外人，被告行为显然不妥，妨碍了原告对二层西侧房屋占有、使用、收益的权利，应赔偿原告相应租金损失并支付房屋使用费。结合原租客签某的证明、原租赁期限届至2018年2月28日、租房协议约定的租金标准和出租房屋自身固有的不确定性、被告与案外人签某的房屋租赁协议，本院酌情确认被告应赔偿原告2017年10月至2018年2月期间的租金损失18,000元，支付原告2018年6月至同年11月期间的房屋使用费18,000元。因2018年12月起系由案外人王某将二层西侧房屋出租，非被告继续出租，故原告诉请被告将租客迁出及支付2018年12月起的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条的规定，判决如下：一、被告王长法于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈雪2017年10月至2018年2月期间的租金损失18,000元；二、被告王长法于本判决生效之日起十日内支付原告陈雪2018年6月至2018年11月期间的房屋使用费18,000元；三、驳回原告陈雪的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元(原告已预交)，减半收取计500元，由被告王长法负担，于本判决生效后七日内缴纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李尚伟二〇二〇年一月十五日书记员  潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。二、《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。