广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初16192号 原告：何冰，女，1967年10月10日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 原告何冰与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告何冰的委托诉讼代理人韦智文、韦翠芬与被告红日公司的委托代理人刘超军、喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何冰向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，使1号楼具备竣工验收合格的条件，并组织竣工验收；2、被告完成达到使用条件的供水设施（供水部门抄表到户的一户一表供水设施）；3、被告向原告支付逾期交房违约金6532.8元（计算方式：购房总款×万分之一×逾期天数）；4、被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金14357.82元（计算方式：购房款×2%）、支付逾期办理车位产权登记手续（逾期提交办理车位不动产登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金3445.14元（计算方式：车位总款×2%）；5、被告履行办理原告所购房屋不动产权登记手续，（一）向产权登记机构提交办理房屋不动产登记应当提供的资料为1号楼的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》，（二）向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料：土地抵押权人出具同意办理不动产权证书的证明、预告登记证明、商品房买卖合同备案证明、抵押预告权利人同意转让不动产的书面证明、不动产首次登记通知书、不动产转移登记表；6、房屋物业费由被告承担（具体数额由被告与物业公司商定）直至该房屋竣工验收合格之日止；7、被告承担案件受理费。事实和理由：2011年1月17日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于南宁市。该房建筑面积110.98平方米，房屋总价款为717891元。又于2016年5月7日，原被告签订了一份《商品房买卖合同（车位）》，合同约定，原告购买被告开发位于南宁市车位。该车位建筑面积61.58平方米，车位总价款为172257元。商品房合同第九条约定，被告应当于2012年12月31日前将房屋交付给原告使用，约定的交房条件是该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。第十条约定，如出卖人逾期交房，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。第十六条约定，被告应当在2012年12月之前提供达到使用条件的供电、供水设施。如逾期，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但违约金总额不超过已付房款的1%。第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后500个工作日内履行办理产权登记的相关手续（向登记机构提交有关材料，向原告提供有关证件、材料），如逾期超过一年，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但违约金总额不超过已付房款的2%。合同签订后，原告依约付清了房屋总价款717891元，车位总价款172257元，但被告却严重违约：1、商品房所在楼房，至今未通过竣工验收，不能合法交付使用；2、至今未按约定期限安装供水部门抄表到户的一户一表供水设施，至起诉之日止（2017年12月18日）逾期1825天；3、至今不履行办理房屋不动产权登记的义务，向登记机构提交有关材料，向原告提供有关证件、材料或者为原告申请办理产权登记，自原告实际使用房屋之日起（2013年3月30日）至今，已逾期1683天。自原告实际使用车位之日起（2016年5月7日）至今，已逾期578天。根据合同约定，被告应当承担违约责任，向原告支付各项违约金，并继续履行合同约定义务。商品房未通过竣工验收，依法不能交付，虽然原告实际使用，但应视为未合法交付，则应由被告承担该房的物业服务费（具体数额由被告与物业服务公司商定）。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，并提出上述诉请。 被告红日公司辩称：原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回，理由如下： 被告已提交证据证明红日江山项目1-13号楼已经于2013年3月、4月、12月完成了建筑工程质量竣工验收，工程质量符合要求，评为合格工程，达到合同约定的交付标准。请法院驳回原告第一项诉讼请求。 《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年6月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。被告已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，被告已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。 原告诉讼请求被告支付逾期交房违约金。已超过法律规定的二年诉讼时效期间，原告依法不享有胜诉权。 原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金，原告的诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，原告依法不享有胜诉权。 签订有车位买卖合同的业主，合同约定实际交付使用后790个工作日，被告为原告代为办理产权证，双方约定车位交付日期是2016年10月31日，约定办证届满日期是2019年12月11日，截止至2019年12月24日（开庭之日），被告只逾期了13天，根据双方合同约定只需支付车位价款总额的0.13%，原告诉讼请求超过合同约定，请按合同约定车位价款总额×13×0.0001进行调整。 被告开发的红日江山项目在2014年受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务。由此产生施工方、金融机构、第三方融资单位、业主等多种矛盾的集中爆发，被告目前正想办法筹集资金，经多方努力，已与南宁市政府、西乡塘区政府及南宁市房屋产权登记机关等多个部门、机构进行协调，力争尽早实现业主的诉求，但从获得房屋产权登记证书的时间上看，被告不能保证具体时间。 原告请求被告支付房屋物业费由被告承担。被告认为，该诉讼请求没有事实和法律依据。原告与被告签定的《商品房买卖合同》没有约定被告有支付物业费的义务。原告实际使用房屋，并且获得了物业服务，需要支付报酬，根据谁受益谁付费的原则应当由原告自己承担支付义务。物业费并非被告收取，被告与原告之间不存在提供物业服务的法律关系，因此原告的此项诉讼请求主体错误，没有事实和法律依据，恳请人民法院予以驳回。 经审理查明，2011年1月17日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买1号楼2601号房，建筑面积110.98平方米，购房款总额717891元。合同第九条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时的；5、在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2012年12月；……9、园林绿化及景观为2012年12月；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。……3、本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款和车位款。被告于2015年3月30日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明预收购房款为717891元。被告于2013年3月30日向其交付2601号房。 2016年5月7日,原、被告还签订一份《商品房买卖合同（车位）》，原告自愿购买被告所投资建设的位于南宁市车位，B10178号车位建筑面积约61.58平方米，总车位款172257元，被告应当于2016年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的车位交付给原告使用；被告应当在车位交付使用后790个工作日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；因被告过错，导致办理房屋所有权登记手续迟延办理的，迟延办理超过约定时间一年，如原告不退房的，被告每迟延一日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，但该违约金的最高额不超过原告已付房款的2%。原告缴纳车位款后，被告于2013年6月1日向原告出具《收据》，载明收到红日江山B10178款项172257元。 2601号房所在的1号楼于2010年6月12日开工，2013年3月20日竣工，并经施工、勘察、设计、监理、建设五方联合验收合格。 1号楼各户均没有安装供水供电部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水供电设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交1号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 另查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于组织1号楼的竣工验收，依据合同第九条约定，被告将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付原告使用，现1号楼已经五方验收合格后，被告于2013年3月30日将房屋交付原告使用，为此对于原告要求被告继续履行合同组织1号楼竣工验收，本院不予支持。 关于一户一表的供水设施，国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未约定安装一户一表供水设施，现原告不能证实其无法正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予以支持。 关于逾期交房违约金。依据合同第九条约定，被告应当在2012年12月31日前将通过五方联合验收合格的商品房交付给原告。原告已依约履行了交纳全部购房款的义务，被告直至2013年3月30日才交付房屋，已经构成逾期，对被告的逾期交房违约行为，本院依法予以认定。至于逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告未在合同约定的2012年12月31日前向原告交付房屋，此后逾期交房违约行为亦一直持续，直至2013年3月30日被告才向原告交付房屋，此时，被告逾期交房的违约行为结束，逾期交房违约金的数额确定，被告应向原告支付相应违约金，但其并未支付，原告至此知道或应当知道其依约获取逾期交房违约金的权利受到损害，因此，逾期交房违约金的诉讼时效期间应从逾期交房的违约行为结束之次日即2013年3月31日开始计算二年，原告至迟应于2015年3月30日向法院起诉，故本案中原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。虽原告主张其每年均会向被告主张该款项，但原告并未举证证明，被告亦不予认可，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期办证违约金，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理2601号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即14357.82元（717891元×2%）。关于逾期办理车位产权登记手续违约金。B10178号车位买卖合同约定的车位交付时间为2016年10月31日，被告至迟应于该日向原告交付B10178号车位，并在车位交付原告使用后790个工作日内为原告申请办理车位所有权登记。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自合同约定的交付期限届满次日即2016年10月31日的次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至法庭辩论终结前，未达到合同约定的790个工作日，被告履行办证义务的期限尚未届满，原告起诉要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。 关于申请房屋所有权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现因被告方面的原因，导致1号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》，未能取得《商品房现售备案证明》等为原告申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理2601号房的不动产统一登记。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理2601号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于物业费的问题。根据双方合同的约定，上诉人应当将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。红日·江山小区1号楼于2013年3月20日已经五方联合验收合格，被告于2013年3月30日向原告交付的涉案房屋已符合合同约定的交房条件，因此，原告要求被告支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告何冰支付逾期办证违约金14357.82元； 二、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告何冰申请办理南宁市的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告何冰交付； 三、驳回原告何冰的其他诉讼请求。 上述第一项应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费204元（原告已预交，已减半收取），由原告何冰负担84元，被告广西红日东升投资有限公司负担120元。 本判决为终审判决。 审判员  陆汉林 二〇二〇年一月十三日 书记员  雷学红