沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6995号原告：许丽娟，女，汉族，住黑龙江省五常市。原告：裴立国，男，汉族，住黑龙江省五常市。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘巧芸，女，汉族，住址：沈阳市大东区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵红召，男，汉族，住址：长沙市雨花区，系该公司员工。原告许丽娟、裴立国与被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许丽娟、裴立国及被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司委托代理人赵红召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房。根据该合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人按日向买受人支付已交房款金额每日万分之二的违约金。然而，被告并未按照上述合同的约定履行义务，故原告诉至法院，请求判令：一、依法判令被告向原告给付自2018年6月25日至2019年10月21日逾期办证违约金70518元。二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权；即使被告存在一定的逾期情形，违约责任起始时间也应当按照主合同约定执行。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在交付后360日内把办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（即初始登记），因此，应当从交付后第361天开始计算逾期办证违约金，至初始登记日结束。开发商办理房屋初始登记的流程如下：工程竣工并完成竣工验收备案，取得竣工验收备案书后，进行房屋面积实测绘，取得面积实测绘报告后，提交初始登记申请书，如存有土地证、在建工程抵押的，需经抵押权人同意或者注销抵押登记，房产局审核要件齐全后审批通过。可见，开发商未能按时办妥房屋初始登记的原因有多种，包括但不限于未能按时完成工程竣工验收备案、未能按时完成房屋面积实测绘、未能按时解除土地证、在建工程等抵押登记或抵押权人不同意开发商在未清偿贷款、解除抵押登记前办理初始登记等情形。本案中，补充协议第二十八条是双方就“由于被告未能及时解除国有土地使用权、在建工程等贷款抵押登记，导致被告不能按时办理初始登记，进而影响原告办理房屋权属证书”的情形，专门设定的违约金计算方法。实际上，由于被告在2016年12月1日才完成竣工验收备案，直接导致后续房屋面积实测、初始登记申请等手续延迟，并最终导致初始登记逾期办妥。本案被告未能按时办妥初始登记的原因，不是抵押登记未按时解除所致，而是由于未能按时完成竣工验收备案所致，故补充协议第二十八条约定的违约责任计算方法不能适用。由于双方就逾期竣工备案导致初始登记延迟的违约责任计算方法没有约定，法院应当按照《商品房买卖合同》第十五条确定被告的违约责任期间，即自房屋交付后第361日起至房屋初始登记日止；参照同期银行贷款利率（年息4.35%）标准计算违约金。此外，被告已按时交付房屋给原告居住使用，即使逾期办理房屋初始登记也未给原告造成实际损失，因此，即使按照上述标准计算违约金，也过分高于原告实际遭受的损失，请法院在上述计算方法的基础上，以实际损失为基础、兼顾合同双方公平，适当调低违约金总额。经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区20门的商品房，支付总房款690000元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”被告于2017年6月30日向原告交付房屋，于2019年1月17日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2019年11月21日起诉主张由被告支付其逾期办证违约金。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押，于2017年7月25日注销抵押权。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、入伙通知书、沈阳市房产网初始登记查明结果及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。本案商品房于2017年6月30日交付使用，被告应于2018年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2019年1月17日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。关于原告提出的要求被告按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金的主张，因合同附件四补充协议一第二十八条约定，“本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权向银行设立贷款抵押，出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除”，而被告早于双方约定的2018年6月25日办理解除抵押登记，故逾期办证违约金的计算不能适用附件四补充协议一第二十八条约定的方式。关于原告提出的要求被告给付2018年6月25日至2019年10月21日逾期办证违约金70518元的主张，因被告已于2019年1月17日取得了案涉房屋的商品房屋首次登记证明，被告完成了报备登记即完成了合同义务，原告主张2019年1月17日后的违约金缺少法律依据，对原告主张2018年6月26日至2019年1月17日期间的逾期办证违约金，予以支持。因原、被告双方未对违约金的计算方式进行进一步的约定，故本院认定违约金的计算方式为，自2018年6月26日起至2019年1月17日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算已付房款690000元的利息。关于被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，原告于2019年11月21日起诉，其主张2018年6月26日至2019年1月17日期间的逾期办证违约金并未超过法律规定的三年诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告许丽娟、裴立国自2018年6月26日至2019年1月17日期间的逾期办证违约金（计算方式：按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算总房款690000元的利息）。案件受理费1562元，因适用简易程序，减半收取781元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1562元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王坤义二〇二〇年一月二十一日书记员  黄秀琦本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。