济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10364号 原告：某某，女，汉族，1986年1月13日出生，无业，住济南市 委托诉讼代理人：肖广盟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：山东某某有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100751772298X。 法定代表人：薛全刚，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，1976年10月13日出生，汉族，系该公司员工，住济南市。 原告某某与被告山东某某有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告某某委托诉讼代理人肖广盟、被告某某公司委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2015年9月1日至2020年8月31日的房屋租金共计266293.61元、2014年9月1日至2020年8月31日其他损失43061.94元及利息（具体以每期租金加其他费用从应付之日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.请求判决被告承担本案诉讼费、保全费、保全责任险费、律师费等。事实与理由：2011年9月19日，原告某某与被告山东某某有限公司签订委托经营管理协议一份，约定原告将其所有的位于济南市泺源大街29号的某某广场商业广场第157772号商铺（济房权证历字第157772号）委托给被告经营管理，管理期限自2010年9月1日至2020年8月31日。协议约定，双方同意每年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年至第四年为6%，第五年至第八年为7%，第九年至第十二年为8%。租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月。本协议商铺总楼款为724608.37元。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告管理。被告按照协议约定支付了部分租金后，不再继续支付。2014年3月1日至2015年8月31日期间的租金，原告通过诉讼其他强制执行途径获取。自2015年8月31日至今，被告一直未向原告支付房屋租金。原告多次催要无果，故依法提起诉讼，望判如所请。 某某公司辩称，1、对于原告主张的租金数额有异议。委托协议约定应当由被告扣除维修基金，另外，被告认为2019年9月1日至2020年8月31日的租金尚未到支付期，由于近年实际租赁市场和委托约定的租金产生较大差距导致被告负累较重，被告不存在故意拖欠行为，被告主张参照实际租金水平支付;2、原告主张由被告承担全部诉讼费用问题，双方就此未有明确约定，被告不予认可；3、原告主张经济损失问题。基于原、被告就租金结算未达成一致意见，结合涉案项目近年经营处于亏损状态等多种因素，不能直接认定是被告违约并给原告造成实际损失，请求法院依法驳回；4、近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的8%支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处闲置，整个项目也长期亏损，被告负累较重，已采取引进资金注入的方式来解决类似问题。根据实际情况，被告于前年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告应已知晓），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算；2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款的6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综上，被告认为原告主张有误，且事实依据不充分，请求法院根据实际情况综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 某某系位于济南市历下区泺源大街29号某某广场商业广场第157772号商铺（济房权证历字第157772号）的所有权人。2010年9月1日，某某（甲方）与某某公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其所有的某某广场商业广场第157772号商铺（济房权证历字第157772号）委托给乙方经营管理，期限10年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止，双方约定每年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%。租金每年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；双方约定的委托经营租金为税前租金比率，乙方交付给甲方租金时，甲方需提供应缴纳的等额费用发票；本协议商铺总楼款为724608.37元；合同第十条约定，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费，诉讼保全费等诉讼费用。某某诉至本院，要求某某公司支付自2015年9月1日至2019年8月31日期间的租金，分别为2015年9月1日至2016年8月31日租金50722.59元，2016年9月1日至2017年8月31日租金50722.59元，2017年9月1日至2018年8月31日租金50722.59元，2018年9月1日至2019年8月31日租金57968.67元，2019年9月1日至2020年8月31日租金57968.67元，共计268105.10元。某某公司对上述租金数额予以认可，但主张应从中扣除每年商铺的维修基金362.3元。某某提交委托代理协议及发票，证明支出律师代理费17500元，支出诉讼保全保险费680元。 另查明，某某曾于2014年向本院提起诉讼，要求某某公司支付2014年3月1日至2015年8月31日期间的租金71917.39元，律师代理费4000元，本院于2015年1月6日作出（2014）历民初字第2264号民事调解书，双方达成调解协议：一、被告山东某某有限公司同意支付原告某某2014年3月1日至2015年8月31日期间的租金71917.39元；二、被告山东某某有限公司同意支付某某律师代理费3200元；三、原告放弃其他诉讼请求。 本院认为，根据某某与某某公司于2010年9月1日签订的《委托经营管理协议》及双方签署的说明，某某将其所有的位于济南市历下区泺源大街29号某某广场商业广场第157772号商铺（济房权证历字第157772号）委托给某某公司经营管理，某某公司将某某所有的商铺与其他业主商铺打通一起对外出租，并使用至今，根据诚实信用及公平原则，某某要求参照2010年9月1日双方签订的委托经营管理协议约定的租金标准，由某某公司支付自2015年9月1日至2020年8月31日的房屋租金共计266293.61元,已扣除5年的维修基金共1811.52元，原告冯秋瑾主张被告某某公司支付租金，事实清楚，理由正当，本院应予支持。对于某某主张的经济损失，因某某公司未按期支付租金，确实给某某造成一定的经济损失，应予支付，但双方在原协议中约定的违约损失明显过高。根据公平原则，结合双方实际情况，本院认为某某主张的经济损失，以参照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失为宜，对其超出部分的主张，本院不予支持。对于某某主张的律师费、保险责任险费的损失，系诉讼中实际发生，且与被告在合同中对此有约定，某某公司应予赔偿。某某公司主张降低租金数额，无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东某某有限公司向原告某某支付自2017年9月1日起至2020年8月31日止商铺租金266293.61元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告山东某某有限公司向原告张伟华支付欠付租金的利息(以50360.28元为基数，分别自2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；以57606.37元为基数，分别自2018年9月1日、2019年9月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告山东某某有限公司赔偿原告张伟华经济损失18180元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5940元，减半收取2970元，保全费2220元，共计5190元，由被告山东某某有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年一月七日 书记员  王欣怡