河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初56号原告：洛阳名兴房地产开发有限公司，住所地：洛阳高新区九都西路与青岛路交叉口西北侧名门世家品鉴中心三楼南侧。法定代表人：孙群堤。委托诉讼代理人：许晓孟，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：来玉栓，河南见地律师事务所实习律师。被告：温志娟，女，1989年12月21日出生，汉族，。委托诉讼代理人：王铭博，男，1992年10月24日出生，汉族，系被告温志娟之夫。原告洛阳名兴房地产开发有限公司（以下简称名兴公司）与被告温志娟商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告名兴公司的委托诉讼代理人许晓孟、来玉栓、被告温志娟的委托诉讼代理人王铭博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原被告于2017年7月13日订立的编号为YS0425506的《商品房买卖合同》、附件、补充协议已经解除；2、请求依法判令被告协助原告办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续；3、请求依法判令被告向原告支付违约金9938.18元（以433929元为基数，按照银行同期同类逾期贷款利率的标准，自2018年7月21日计算至实际支支付之日止，暂计算至2019年1月10日），该费用从被告已支付的购房款中扣除。4、请求依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保函费、律师代理费等实现债权的一切费用。事实与理由：2017年7月13日，原被告签订编号为YS0425506的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于高新技术开发区××与××交叉口名门世家项目中的13幢3单元21层3-2103号房屋壹套。合同约定总价款为433929元，被告采取按揭贷款方式付款，首付款130929元，贷款30300元，后被告向中信银行股份有限公司洛阳分行申请按揭贷款，但中信银行股份有限公司洛阳分行因被告征信不符合其行的审批政策而被拒贷。被告在接到原告要求其付清剩余款项并签订补充协议的催告函后5日内，未与原告达成付款协议。后原告按照《商品房买卖合同》的约定向被告邮寄《商品房买卖合同》的解约函，被告对此置之不理。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼。被告温志娟辩称，一、不同意名兴房地产公司的解除购房合同和支付违约金的要求。名兴房地产公司诉称温志娟单方面不按时履约购房合同致使名兴房地产公司要解除购房合同等情况，纯系不实。事实是：温志娟在大约2018年3月左右发现银行无法提供其按揭贷款时，已经及时积极的和洛阳名兴房地产开发有限公司沟通购房合同更换母亲名去做按揭贷款，另外当时洛阳市名兴房地产开发有限公司销售中心负责我的销售代表何志艳经理表示让我去中信银行开个拒贷证明然后可以向公司申请更名，本人积极的配合去中信银行去开具拒贷证明提交与洛阳市名兴房地产开发有限公司，之后3个多月内毫无音信，直到2018年7月左右洛阳市名兴房地产开发有限公司销售代表何志艳经理通知我公司无法为我提供更名服务，我就及时的去和洛阳市名兴房地产开发有限公司沟通后续事宜，但却被告知要解除合同或者按照2018年7月左右的当时房产市场价值重新签订合同支付因为现在房价已经上涨了。我认为这项要求并不符合法律法规，并侵犯合同履约行为，属于强买强卖，欺客行为，我未接受此等调解。之后于2018年10月19日洛阳市名兴房地产开发有限公司法务部催经理电话告知要起诉我，并告知我截止当天按合同的总价需要向其支付11万-12万的违约金，我表示会积极应诉。二、名兴房地产公司诉称温志娟因长期未成交需向名兴房地产公司支付违约金和起诉的一切费用等情况，纯属捏造。事实是：温志娟于2015年5月26将首付款130929交于洛阳市名兴房地产开发有限公司后毫无音信，直到2017年7月13日才由销售代表何志艳通知我去售楼部签署购房合同备案，并且签署完购房合同后我曾多次向其要自己所签署的购房合同，对方以各种说辞压着不给，要照片也不给我，直至现在我也无从得知合同内容，此行为不符合公平也涉嫌隐瞒合同内容之责，实在是欺诈作为，之前也未曾向我表明需要这么长时间才能办理，其中两年多的时间未办理房屋手续和我的首付款对方没有对我有任何的解释，请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月13日，名兴公司（出卖人）与温志娟（××）签订《商品房买卖合同》一份，名兴公司将位于洛阳××区××与××交叉口名门世家13幢3-2103号住宅出售给温志娟，总价款433929元。付款方式：签订本合同前，××已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。××采取按揭贷款方式付款。××应于2017年7月13日前支付首期房价款130929元，余款303000元向银行申请贷款支付。协议第八条“逾期付款责任”部分约定：除不可抗力外，××未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还××已付全部房款（含已付贷款部分）。该协议附件十一补充协议第三条“合同解除”部分约定：因××征信等等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款，××自接到出卖人或银行通知之日起超过5日（含）仍未与出卖人达成付款协议的，出卖人有权解除合同。因××违约，出卖人依据本合同和补充协议的约定行使解除权的，××以商品房总价款为基数，按银行同期同类逾期贷款利率向出卖人支付违约金，出卖人可以在××已支付的房价款中扣除上述违约金。双方约定自解除合同的书面通知发出之日起第5天视为送达之日。温志娟已向名兴房地产公司交纳的首付款130929元。温志娟在向银行申请房屋按揭贷款时，因征信问题被银行拒贷。名兴房地产公司向温志娟发出及时支付房款的催告函，要求温志娟于2018年7月15日前付清剩余房款。温志娟未按催告函载明的时间支付剩余房款。名兴房地产公司于2018年12月1日向合同上载明的温志娟通讯地址寄出了《解约函》，载明因温志娟未按期支付剩余房款，决定单方面解除与温志娟签订的《商品房买卖合同》（预售）。该邮件因“收件人迁移新址不详”、“家中长期无人”未成功投递，于2018年12月3日退回名兴房地产公司。本院认为：原、被告于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》（编号为YS0425506）有原、被告签字盖章，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。被告未按合同的约定成功办理房屋按揭贷款，亦未在原告指定的合理时间内以其他方式向原告支付剩余房款，按约定原告有权解除合同，合同解除时间为原告向被告邮寄的《解约函》退回之日（2018年12月3日）。合同解除后，作为附随义务，被告应协助原告办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续。关于原告主张的违约金，原告按附件十一主张违约金，因该附件未经被告签字确认，且被告不予认可，故不予采用，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应向原告支付应付款1%的违约金即3030元，原告可在向被告退还已支付房款时予以扣除，原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的保函费、律师费，《商品房买卖合同》并未约定，原告的主张无法律及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告洛阳名兴房地产开发有限公司与被告温志娟于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0425506）于2018年12月3日解除；二、被告温志娟协助原告洛阳名兴房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、原告洛阳名兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告温志娟购房款127899元（已扣除违约金3030元）；四、驳回原告洛阳名兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按照本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费890元、保全费2690元，共计3580元，由被告温志娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人一式六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  史建榕人民陪审员  杨学军人民陪审员  任彦玲二〇二〇年一月十日书 记 员  贾 音