江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初3553号原告：王某，男，汉族，2009年1月27日出生，住上饶市信州区，法定代理人：平某，女，汉族，1984年7月2日出生，住上饶市信州区，委托代理人：黄奕飞、徐元珠，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄西玲，女，汉族，1988年12月9日出生，住上饶市信州区，委托代理人：张强，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。第三人：上饶清林实业有限责任公司，住所地：江西省上饶市信州区凤凰大道绿景家园9-2-6号，统一社会信用代码：913611007485173848。法定代表人：江虹，该公司董事长。原告王某诉被告黄西玲及第三人上饶清林实业有限责任公司（以下简称清林公司）执行异议之诉一案,本院于2019年8月1日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人黄奕飞、徐元珠、被告黄西玲及其委托代理人张强到庭参加了诉讼，第三人清林公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：一、请求继续执行第三人位于江西省上饶市信州区凤凰大道和三清山大道交汇处开发名为“清林桃花源”楼盘的第19幢801室商品房；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月7日，原告收到贵院作出的（2019）赣1102执异34号《执行裁定书》（以下称“34号裁定”），原告认为该裁定程序违法、适用法律错误，被告的异议缺乏事实与法律依据。一、作出34号裁定前未通知原告，程序违法。在贵院执行原告与第三人商品房买卖合同纠纷一案中，被告向贵院提起执行异议，认为被贵院查封的位于江西省上饶市信州区凤凰大道和三清山大道交汇处开发名为“清林桃花源”楼盘的第19幢801室商品房系其所有，要求解除对该房产的查封。贵院起初作出（2018）赣1102执异36号《执行裁定书》，由于本案系案外人执行异议，而上述裁定适用了被执行人执行异议的法律规定，后被上饶市中级人民法院（2019）赣11执复18号《执行裁定书》以适用法律错误予以撤销，发回贵院重新作出裁定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”。发回重新作出的裁定未通知原告答辩亦未通知原告参加听证而直接作出裁定，故作出34号裁定的程序违法。二、34号裁定适用法律错误，被告的异议缺乏事实与违法依据。34号裁定引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系适用法律错误。本案诉争的房产系登记在第三人即该房产的开发商名下的，其应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告提出的异议明显不符合上述规定：首先，被告提交的商品房买卖合同第三条对于房屋的幢数有明显的涂改痕迹，故无法证明其已经签订了有效的书面买卖合同；其次，被告拥有多处居住用房，该事实在34号裁定中也予以查明，其不符合该条规定的第二项；最后，被告提供的转款凭证无法证明系第三人的账户，其是否支付房款事实不清，不符合该条规定第三项。综上所述，34号裁定程序违法，适用法律错误。被告提出的执行异议缺乏事实与法律依据，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告黄西玲辩称，一、信州区人民法院依照法定程序作出（2019）赣1102执异34号执行裁定书，程序正当；二、信州区人民法院作出（2019）赣1102执异34号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确。答辩人在提出执行异议后，向信州区人民法院提交了《商品房买卖合同》、交房款收款收据、物业水电费收款收据等证据，以上证据能够充分证明，答辩人因急于购房作为婚房使用，于2012年10月15日与上饶清林实业有限责任公司桃花源商住开发项目部签订的《商品房买卖合同》，并已交付了全部房款845,039元，上饶清林实业有限责任公司按照合同约定于2012年12月31日将“清林桃花源”第19幢801号房交付给答辩人（于当日将房屋钥匙给了答辩人），答辩人自2012年12月31日起已合法占有该套不动产，并在2015年将该套房装修好后入住，并一直居住至今。涉案房屋至今未过户给答辩人的根本原因为“清林桃花源”第19幢房屋至今未经过综合验收，无法办理过户手续。答辩人的实际情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，答辩人虽不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。三、被答辩人提出裁定书应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其观点错误，对于阻却普通金钱债权的执行，既可以参照规定的第二十八，也可参照二十九条。根据本案事实，（2019）赣1102执异34号执行裁定书适用法律正确。第三人未到庭参加诉讼，但在庭前提交了书面证据，内容为：一、本公司与原告王某因商品房买卖合同纠纷一案调解结案，自调解书生效后，法院多次从本公司账上强制划走资金，具体金额公司不知情，待结算后，若有欠款余额，本公司会承担归还责任；二、被告黄西玲于2012年10月15日向本公司购买“清林桃花源”第19幢801号房屋，并签订《商品房买卖合同》，约定总价款为845,039元。黄西玲于2012年11月11日向本公司交付房款500,000元，2015年1月20日支付房款345,039元，本公司在收到上述款项后向黄西玲开具收据。本公司根据合同约定于2012年12月31日将该套房屋交付给黄西玲并给她房屋钥匙；三、因本公司开发的“清林桃花源”第19幢房屋至今未经过综合验收，所以暂未办理备案手续。当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，认定事实如下：1、被告于2012年10月15日与第三人上饶清林实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买第三人开发的位于凤凰大道和三清山大道交汇处“清林桃花源”第19幢801号房，该商品房总价为845,039元，交房日期为12月31日。上述事实有被告与第三人签订的《商品房买卖合同》予以佐证。原告认为，合同幢数及交房日期有涂改，无法证明该房产在查封前已交房。被告质证认为，当时购房是因结婚急需婚房，所以当年就交付了房屋，至于合同有涂改，那是开发商的事，且房屋已装修居住多年。本院依职权到第三人清林公司调取公司存档的与被告签订的购房合同，内容与被告提供的购房合同完全一致，故本院对合同的真实性予以确认；2、合同签订后，被告于2012年11月11日通过POS机交付房款500,000元，2015年1月20日以现金方式支付房款345,039元，共计845,039元。上述事实有被告的银行交易明细、购房款收据及清林公司的原始财务做账凭证相印证，时间和数据均相符；3、第三人清林公司根据合同约定于2012年12月31日将该套房屋交付给黄西玲，被告于2015年装修入住。上述事实有购房合同、被告提供的用户安装使用管道燃气协议书、江西有线（CATV）业务受理单及发票两份、物业费、水电费、装修押金等收款收据相印证，第三人清林公司也出具了说明，证实已按合同约定于2012年12月31日将房屋钥匙交付给被告；4、坐落在凤凰大道和三清山大道交汇处“清林桃花源”第19幢房屋未经过综合验收，801号房屋未备案。上述事实有上饶市国土资源局档案信息中心及上饶市住房和城乡建设局出具的说明相印证，第三人清林公司对该事实亦予以认可；5、原告于2013年起诉第三人清林公司要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，并返还购房款970,000元及违约金。2013年10月18日，双方达成调解协议，解除合同并返还购房款。原告申请执行后，本院于2014年10月9日作出（2014）信执字第3号执行裁定书，裁定查封被执行人上饶清林实业有限责任公司位于上饶市信州区凤凰大道和三清山大道交汇处开发名为‘清林桃花源’楼盘的第19幢701室、801室的两套商品房。被告黄西玲以被执行房产为其购买并已居住为由，向法院提出异议。2018年11月1日，本院作出（2018）赣1102执异36号执行裁定书，解除对该套房产的查封。原告对裁定不服，上诉上饶市中级人民法院后，中院撤销（2018）赣1102执异36号执行裁定书发回重审。本院再次作出（2019）赣1102执异34号执行裁定书，裁定变更本院2018年3月14日作出的（2014）信执字第3号执行裁定书，解除对被执行人上饶清林实业有限责任公司位于江西省上饶市凤凰大道和三清山大道交汇处开发名为“清林桃花源”楼盘的第19幢801室商品房的查封。上述事实有本院作出的（2013）信民二初字第174号民事调解书、（2014）信执字第3号执行裁定书、(2018)赣1102执异36号执行裁定书、（2019）赣1102执异34号执行裁定书、以及上饶市中院作出的（2019）赣1102执异18号执行裁定书相印证。另，被告黄西玲有多处房产。该事实有原告提交的房产档案技术咨询结果单相印证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围，第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案争执的焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为，第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，被告与第三人清林公司于2012年10月15日已签订《商品房买卖合同》，被告分两期交付了全部房款，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；第三人清林公司按约于2012年12月31日将房屋钥匙交付给被告，即视为被告对房屋已经有事实上的管理和支配权，在查封前已合法占有涉案房屋；因“清林桃花源”第19幢房屋未经过综合验收，导致被告无法办理房屋过户登记手续，被告对此并无过错。上述情形完全符合第二十八条规定的条件，被告能够适用该条阻却原告执行涉案房屋。故，原告以被告黄西玲在信州区有多处居住用房，“清林桃花源”第19幢房屋并非其唯一住房，不符合第二十九条第二项规定为由，要求继续执行涉案房屋，本院不予支持；原告认为本院作出的34号裁定未通知原告，程序违法。本院认为，如认为原裁判确有错误，应依照审判监督程序进行救济。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费13,500元,由原告王某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  徐林红人民陪审员  汪秋香人民陪审员  董 文二〇二〇年一月十三日书 记 员  丁琦雅附法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。