广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初18511号原告：徐若明，男，1982年9月9日出生，汉族，住广东省乐昌市，委托诉讼代理人：徐志强，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒璋，广东五菱律师事务所律师。被告：杨琴，女，1973年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。法定代表人：郭凤敏。委托诉讼代理人：侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住湖北省巴东县，委托诉讼代理人：王明琬，女，1993年2月5日出生，汉族，住河南省镇平县，原告徐若明与被告杨琴、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告徐若明及委托诉讼代理人舒璋到庭参加了诉讼。被告杨琴、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐若明向法院提出诉讼请求：1、解除原被告的二手房交易买卖合同；2、被告返还原告已支付的合同定金150000元；3、被告支付合同违约金170000元；4、被告支付原告违约房屋差价损失150000元（房屋现值1000000元）；5、被告支付居间佣金23000元；6、被告支付原告律师服务费19300元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月29日，原被告通过第三人居间介绍，协商一致签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告作价850000元购买被告所有的位于东莞市道滘镇××半岛花园××单元502，合同约定签订合同时原告支付150000元定金，后由被告在合同签订后45日内自筹资金办理赎楼手续并注销抵押登记等。合同签订后原告依约通过银行转账方式向被告支付了150000元定金，但被告收到定金后未在45个工作日内办理赎楼手续及注销抵押登记，经原告催促，第三人向被告通讯地址邮寄了催告函，催促被告继续履行合同，但被告仍拒绝履行合同，故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告杨琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和证据。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2018年12月29日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为居间方共同签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告向原告转让位于东莞市道滘镇××半岛花园××单元502房屋，转让价款为850000元。合同第四条约定：买方在合同签订时向卖方支付定金150000元。合同第十条约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用为守约方，守约方应直接向违约方追偿。合同第十三条约定：合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通迅地址即视为收件人已收到，若任何一方上述通迅地址发生变更，须另行书面通知其余两方。合同第十六条约定：经双方协商同意签担保公司赎楼，费用由卖方支付，且于签担保公司当天买方支付给卖方250000元用于赎楼，尾款于过户当天付齐。上述《二手房买卖及居间服务合同》载明被告的通迅地址为：广东省深圳市宝安区燕罗街道燕川社区大华路8号。同日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为居间方共同签订一份《交易节点确认书》约定：买卖双方同意按照如下流程进行交易：卖方确定房屋赎楼方式为卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订原合同之日起7个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。买方须于办理产权递件过户手续当天向卖方支付房款（不含定金）450000元。卖方须在签订本合同起65个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有赎楼公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在25个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记，将《房地产权证》/《不动产权证书》原件（无查封、无抵押）交给第三方办理过户。原告主张，上述合同签订后，原告按合同的约定于2018年12月29日向被告支付定金150000元，并向第三人支付中介费23000元。被告没有按合同约定履行赎楼义务，经原告及第三人多次催促，2019年1月20日，被告称年底赎楼费用过高希望春节后再办理赎楼手续，原告当时同意被告春节后再赎楼，春节后被告缺以各种理由拖延办理赎楼手续，2019年4月3日，原告委托第三人向被告发出催告函，催促被告在收到函件之日起15日内办理赎楼、注销抵押手续，被告收到催告函后与原告及第三人面谈，被告称希望能继续履行合同，原告表示被告长时间拖延履行合同要求被告赔偿原告损失，第三人提出将一次性付款变更为按揭付款更安全，被告当时表示需要与家人商量后再回复，但之后被告没有任何回复，三方最终协商未果。2019年4月29日，原告委托第三人按被告在合同中提供的地址向被告发出解除合同通知书，解除合同通知书因无法送达被退回了，合同第十三条约定相关文件及通知等资料邮寄到通迅地址就视为收到，因此解除合同通知书被退件也应视为送达，案涉合同已于2019年4月29日解除。因被告违约导致合同解除，根据合同第十条的约定，被告应按转让总价款20%向原告支付违约金170000元，并承担中介费23000元、律师费19300元，同时，由于被告违约导致合同目的无法实现，原告经询问房屋中介公司案涉房屋目前的市场转让价格为1000000元，被告应向原告赔偿房屋转让差价150000元。为证明上述主张，原告向本院提交东莞市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据、不动产权证复印件、手机银行转账明细、中国银行交易流水明细清单、EMS快递查询结果、EMS寄件单、催告函、《委托代理合同》及律师费发票予以证明，其中，不动产权证复印件显示：案涉位于东莞市道滘镇××半岛花园××单元502房屋的权利人为被告，共有情况为单独共有。东莞市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据显示：2018年12月29日，第三人开具收款收据收到原告佣金23000元。EMS寄件单显示：寄件人为第三人，收件人为被告，收件地址为广东省深圳市宝安区燕罗街道燕川社区大华路8号，内件品名为给杨琴的催告函，寄件日期为2019年4月29日。EMS快递查询结果显示：2019年5月1日由他人签收。催告函显示：原告催告被告在本函签发之日起15日内履行办理赎楼及注销抵押登记手续。《委托代理合同》显示：原告委托广东五菱律师事务所代理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案的一审程序，原告在签订合同时支付律师费5000元，再按判决金额收取10%（备注：减去徐若明原15万本金）以收到款项支付。律师费发票显示：2019年5月9日，广东五菱律师事务所向原告开具律师费价税合计5000元的发票。第三人没有到庭参加诉讼，庭前向本院提交一份情况说明：原告在签订合同当日依约向被告支付定金150000元，并向第三人支付佣金23000元，2019年1月20日，被告到担保公司赎楼考虑到担保公司现金赎楼费用问题，被告想年后进行赎楼，原告表示同意，2019年2月11日，被告因无法提供户口本办理公证委托未能办理垫资赎楼，之后，第三人多次联系被告沟通赎楼事宜，但被告处于失联状态。为积极促进双方交易达成，第三人于2019年4月3日配合原告向被告寄送催告函，催促被告尽快配合办理赎楼事宜，被告收到催告函17日后到担保公司办理赎楼，第三人联系原、被告见面商谈，第三人居间协商，内容如下：付款方式由一次性付款改为按揭付款，但原告提出需要被告赔偿其6万元左右的损失，被告表示回家和丈夫商量，之后协商未果，被告再次失联，交易就此停滞，2019年4月29日，第三人配合原告向被告通迅地址邮寄解除合同通知。在本案的审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年5月23日作出（2019）粤1971民初18511号民事裁定书，裁定：冻结、查封或扣押被告相应价值512300元的财产。根据原告提供的被告财产线索，2019年5月27日，本院到东莞市房产管理局查封了案涉房屋，东莞市房地产管理局向本院出具案涉房屋的不动产登记信息查询结果显示：案涉房屋的权利人为被告，共有情况为单独所有，抵押情况：抵押权人为东莞市远大融资担保有限公司，抵押期限为2018年6月22日至2021年6月21日，债权数额为600000元。以上事实，有原告提交的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、东莞市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据、不动产权证复印件、手机银行转账明细、中国银行交易流水明细清单、EMS快递查询结果、EMS寄件单、催告函、《委托代理合同》及律师费发票，第三人提交的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，以及本案庭审笔录、民事裁定书等附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料，视为放弃抗辩和举证质证的权利，依法应由被告自行承担相应的法律后果。原、被告及第三人于2018年12月29日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，各方当事人应按合同约定切实履行。原告按照合同约定支付了定金150000元，根据《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》的约定，被告应在签订合同7个工作日内与赎楼公司签订服务合同，签订合同起65个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。被告没有向本院提交证据证明已按合同的约定履行上述合同义务；且根据东莞市房地产管理局向本院出具案涉房屋的不动产登记信息查询结果显示，截止2019年5月27日案涉房屋仍未注销抵押登记手续。根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。因此，原告诉请解除原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》，被告返还购房定金150000元及支付违约金170000元，合法有据，本院予以支持。原告主张案涉房屋现市场价为1000000元，要求被告支付房屋差价损失150000元，由于原告没有证据证明案涉房屋的现市场价值，且原告已主张被告按合同约定支付转让总价款20%的违约金，故对于原告请求被告支付房屋差价损失150000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的居间佣金，根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用为守约方，守约方应直接向违约方追偿。被告违约导致合同解除，故原告主张已支付的居间佣金由被告承担，本院予以支持；根据原告提交的东莞市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据，原告向第三人支付的居间佣金为23000元，因此，原告请求被告支付居间佣金23000元，本院予以支持。关于原告诉请的律师费。根据原告提交的《委托代理合同》及律师费发票，原告已支付律师费5000元，故原告请求被告支付律师费5000元，本院予以支持；对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告徐若明、被告杨琴及第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司于2018年12月29日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告杨琴应于本判决生效之日起五日内向原告徐若明返还购房定金150000元；三、被告杨琴应于本判决生效之日起五日内向原告徐若明支付违约金170000元；四、被告杨琴应于本判决生效之日起五日内向原告徐若明支付居间佣金23000元；五、被告杨琴应于本判决生效之日起五日内向原告徐若明支付律师费5000元；六、驳回原告徐若明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8923元、保全费3081.5元，共12004.5元（原告徐若明已预付），由原告徐若明负担3849.97元，被告杨琴负担8154.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王锦兰人民陪审员  叶锦银人民陪审员  叶梅兴二〇二〇年一月十七日书 记 员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。