山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁0703执异61号 案外人：宋建中，男，1962年6月22日，汉族，住潍坊市经济开发区， 委托诉讼代理人：孙广强，山东泰琪律师事务所律师。 申请执行人：刘作泉，男，1974年4月12日生，住潍坊市潍城区， 委托诉讼代理人：李兵，山东滨蓝律师事务所律师。 被执行人：秦立国，男，1970年3月9日生，汉族，住潍坊市奎文区， 本院在执行申请执行人刘作泉与被执行人潍坊双信实业有限公司、秦立国买卖合同纠纷一案中，案外人宋建中对本院查封被执行人秦立国名下的涉案房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2019年12月6日进行了听证。案外人宋建中及委托诉讼代理人孙广强、申请执行人刘作泉及委托诉讼代理人李兵均到庭参加听证，被执行人秦立国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。 案外人宋建中述称，2008年1月22日案外人与秦立国签订了《买卖房屋协议》一份，约定“秦立国将位于潍坊市经济开发X房屋卖给案外人，房屋价格为266391元，案外人一次性支付秦立国房款140000元，余13555元待过户完成案外人一次付清，秦立国的银行抵押贷款122000元（秦立国已付4000元）后续的分期付款转入案外人承担。秦立国负责过户事宜并承担过户费”。2008年1月23日案外人付给秦立国现金13万元，同年9月24日支付秦立国10000元，2010年1月18日秦立国以急用钱为由要求支付10000元，合计支付购房款15万元，秦立国出具收到条三份。该房屋系秦立国于2007年购买的期房，2008年8月房屋验收后交付于案外人使用。后秦立国将建行借记卡（62×××31）交给案外人偿还房贷使用，自2008年1月至2014年10月案外人与妻子项丽萍通过银行现金存入和转账每月向涉案银行卡偿还房贷，2014年10月至2019年8月由案外人之子宋天昊通过支付宝每月偿还贷款。2019年9月20日因秦立国的涉案银行账户被法院查封无法正常还贷，案外人向中国建设银行潍坊分行城东支行（以下简称建行城东支行），提前偿还剩余房贷67313.24元，秦立国《借款合同》终止，抵押权解除。未办理过户手续原因系涉案房屋设置抵押和法院查封，非案外人的原因。该房虽然2008年8月交付于案外人，因妻子项丽萍距离上班地方较远，2013年入住涉案房屋居住至今。案外人享有涉案房屋的权利能够排除执行，请求法院停止执行，解除查封。 申请执行人刘作泉辩称，案外人宋建中与被执行人秦立国买卖房屋不真实、不合法。首先，该《房屋买卖协议》双方当事人没有按手印，不合常理，《协议》秦立国的签字和收到条的签字有很大区别，无法证实系秦立国一人所签。其次，案外人主张交付秦立国房款15万元，没有相应的银行流水凭证佐证其真实性。再次，案外人与被执行人秦立国在房屋抵押期间签订《房屋买卖协议》违反了《物权法》和《担保法》强制性规定，房屋转让行为无效。综上，涉案房产属于不动产应以房管部门登记为准，该房屋登记在秦立国名下应归秦立国所有，请求驳回案外人的异议申请。 本院查明，2014年10月15日原告刘作泉与被告潍坊双信实业有限公司签订《煤炭供需合同》一份，同年11月10日原告刘作泉与被告秦立国签订《担保书》为《煤炭供需合同》提供保证责任。自2014年10月1日至2015年12月1日二被告累计欠原告1360724.4元，为此，原告向本院提起民事诉讼，本院于2018年7月4日作出（2017）鲁0703民初2284号民事判决书，判决被告潍坊双信实业有限公司向原告刘作泉返还货款1360724.4元，并支付相应违约金；被告秦立国对上述款项承担连带偿还责任，其在承担保证责任后，有权向被告潍坊市双信实业有限公司追偿。判决生效后，二被告均未履行偿还义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2018）鲁0703执1205号。另外，本院在审判程序中于2018年1月12日作出（2017）鲁0703民初2284号民事裁定书，查封秦立国名下房产（位于潍坊市经济开发区××××小区××楼××单元××室），期限自2018年1月12日始至2021年1月11日止，房产证号潍房权证经济字第××号。在案件执行过程中本院于2019年4月16日作出（2018）鲁0703执1205号执行裁定书，续封涉案房屋，期限自2019年4月16日始至2022年4月15日止。 另查明，本院于2019年6月18日向潍坊市房管部门调取秦立国的涉案房屋档案一份，载明秦立国、李静（妻子）于2007年9月以涉案房屋作抵押向建行城东支行借款12.2万元，期限自2007年9月14日始至2027年9月14日止，他项权证号为潍房他证字第××号。另，本院于2019年12月24日向建行潍坊分行调取秦立国的账户明细：该账户为22×××77（卡号62×××31），该账户于2019年6月5日被北京市朝阳区人民法院冻结1874元，冻结标的额为268349.49元。秦立国账户银行明细如下：2008年1月、2月、5月、6月、7月、8月、9月、12月现金存入8099元偿还房贷，通过建行奎文支行院校街分理处、潍州支行营业室、鸢飞路营业室存入。同年3月、4月、10月、11月案外人之妻项丽萍转入4070元偿还房贷。2009年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、10月、12月现金存入9060元偿还房贷，通过建行奎文支行院校街分理处、潍州支行营业室、鸢飞路营业室存入。同年11月项丽萍转入750元偿还房贷。2010年1月、2、3月现金存入2800元偿还房贷，通过建行潍州支行营业室、鸢飞路营业室存入。同年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、12月项丽萍转账8600元偿还房贷。2011年2月现金存入1000元偿还房贷，通过建行潍州支行营业室存入。同年1月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月项丽萍转账8200元偿还房贷。2012年1月至12月项丽萍转入12364元偿还房贷。2013年2月至11月项丽萍转账10000元偿还房贷。同年8月、12月份程玉华账户转账2000元偿还房贷。2014年1月、2月、3月、4月、6月、8月现金存入6000元偿还房贷，通过建行健康街支行、四平路支行、九龙山支行存入。同年9月项丽萍转账10000元偿还房贷。自2014年10月份至2019年8月份案外人之子宋天昊通过支付宝偿还房贷48601元（54笔）。 再查明，2008年1月22日案外人宋建中与被执行人秦立国签订了《买卖房屋协议》，约定“案外人购买秦立国的房屋价格为266391元，案外人支付秦立国现金153555元（一次性支付秦立国房款140000元，余房款13555元房屋过户后付清）。秦立国的银行抵押贷款122000元（秦立国已付银行贷款4000元）分期付款转入案外人宋建中承担。秦立国负责过户事宜，并承担过户费”。2008年1月23日案外人付给秦立国现金13万元，案外人提供了其妻子项丽萍同日向中国农业银行潍坊经济开发区支行支取13万元银行流水明细。案外人提供其妻项丽萍于2008年3月24日、4月22日、4月29日每次向涉案账户转款1000元、10月23日转款1020元、11月23日转款1000元的银行流水明细。2014年10月至2019年9月案外人之子宋天昊通过支付宝转账到秦立国涉案银行账户54笔合计48601元，并提供了支付宝转账明细。2019年8月15日、8月30日案外人及其子宋天昊向潍坊市住房置业担保公司（以下简称住房担保公司）代秦立国还房贷1677.82元、838元。2019年9月20日案外人代秦立国向建行城东支行还清银行贷款67047.04元，借款合同终止，抵押权消除。案外人提供项丽萍淘宝记录、燃气费缴费明细，物业费、水电费收据证明实际居住。 本案的争议焦点，《买卖房屋协议》是否真实、合法，案外人是否享有排除执行的权利。案外人为证明其主张向法庭提供证据如下：1、案外人宋建中与秦立国于2008年1月22日签订的《买卖房屋协议书》。2、秦立国于2008年元月23日收到条（房款13万元）、案外人之妻项丽萍同日的取款13万元的农行经济开发区支行银行明细佐证其真实性。3、秦立国于2008年9月24日出具收款收据（房款现金1万元）、2010年元月18日出具收到条（房款现金1万元）。4、2008年项丽萍转账秦立国建行卡（1231）5笔5020元银行明细，证明从2008年元月开始偿还贷款。5、2014年10月至2019年9月案外人之子宋天昊转账到秦立国银行账户（54笔）合计48601元用于偿还房贷，附支付宝转账明细二份。6、2019年8月15日案外人宋建中向住房担保公司代秦立国还款1677.82元的银行明细；2019年8月30日案外人之子宋天昊向住房担保公司代秦立国还款838元支付宝明细；2019年9月20日案外人代秦立国向建行城东支行还清银行贷款67047.04元银行收款收据，案外人提前还清贷款，抵押权消除。7、案外人户口簿复制件、项丽萍身份证复制件，证明项丽萍系案外人之妻，宋天昊系案外人之子。8、2016年、2017年、2018年潍坊家园物业管理有限公司出具涉案房屋取暖费收据、2019供暖费转账凭证；2010年5月2日以秦立国名义向潍坊欣泰世纪物业管理公司缴纳装修费保证金，证实该房交付后进行了房屋装饰。2012至2019年部分秦立国、宋建中名义缴纳的物业费、燃气费，交费明细。2014年至2018年部分淘宝凭证，证明案外人实际占有使用涉案房屋。因涉案房产未过户原因抵押权未消除。9、程玉华证言、潍坊华建内燃机零部件有限公司工商登记，证明其与案外人宋建中均为公司股东系同事关系。经质证，申请执行人刘作泉认为，对案外人的户口本真实性无异议。《房屋买卖协议》不真实、不合法，该协议属于房屋抵押期间签订，违反了《物权法》和《担保法》强制性规定，转让行为无效。秦立国的三份收据不真实，项丽萍的提款13万元银行凭证没有注明用途购房，无关联。项丽萍、宋天昊向秦立国涉案转账只是代秦立国偿还部分贷款，不能证明案外人已付清全部贷款。物业公司出具的收费单据没有相应证据佐证其真实性，淘宝记录无法证明其真实性，取暖费单据只有2019年的转账明细，对证据关联性、真实性不予认可。物业费、水电费、燃气费2018年前没有银行转账明细佐证其真实性，对其真实性关联性不予认可。《燃气供气合同》字迹潦草看不清签订日期不予认可。 本院调取秦立国涉案账户的银行流水明细一宗（2008年至2019年），房屋查档证明一份，秦立国涉案账户查封证明一份。申请执行人质证后认为，法院调取的三份证据的真实性无异议，对于秦立国涉案账户银行明细中自2008年1月至2014年10现金存入款项，案外人没有相应证据证明由其缴纳，不应认定案外人缴纳其款项。2019年6月5日北京市朝阳区人民法院冻结秦立国涉案账户的证据与本案无关。房屋查档证明无异议。案外人宋建中质证后认为，对三份证据无异议，关于银行明细中的2008年至2014年现金存入款项系本人所为，均通过居住地附近的银行营业室以现金存入方式偿还房贷。2013年8月、12月份由同事程玉华代其转入秦立国涉案账户2000元偿还房贷。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；且已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据《最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未告抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，案外提供的秦立国出具的收到条（13万元现金），由案外人之妻项丽萍的银行提款凭证印证其真实性，秦立国出具的两份分别为1万元的收据系小额资金，本院予以采信其真实性。案外人宋建中自认自2008年1月至2014年10月在居所附近的银行营业室以现金方式向涉案账户存款还贷，与银行明细中其妻项丽萍的银行转账还贷时间相吻合，本院采信其真实性。2013年8月、12月份由同事程玉华代其转入秦立国涉案账户2000元偿还房贷，由程玉华的证言及公司工商登记佐证，本院予以采信。2014年10月至2019年8月其子宋天昊通过支付宝向涉案账户偿还房贷，由支付宝明细佐证，本院予以采信。2019年9月20日案外人向建行城东支行还清银行贷款67047.04元，银行出具收据并注明由案外人代偿还，抵押权消除，本院予以采信。案外人提供2012至2019年部分秦立国、宋建中名义缴纳的物业费、水电费、燃气费收款收据均为涉案房屋，结合项丽萍2014年至2018年部分淘宝记录中寄件地址为涉案房屋，二者相互相印证，本院予以采信。 综上，案外人宋建中与被执行人秦立国双方自愿签订《房屋买卖协议》，该协议虽在房屋抵押期间签订，但买受人宋建中代秦立国向建行城东支行履行了全部还款义务，符合《最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条之规定，本院认定为合法、有效合同。案外人宋建中已按协议向秦立国付清全部房款，涉案房屋案外人已实际占有和使用，因抵押权设置和法院的查封没有办理房屋过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行的条件，故案外人对涉案房屋享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人秦立国名下房产（潍坊市经济开发区X室；房产证号潍房权证经济字第××号）的执行，解除其查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年一月六日 法官助理于丽霞 书记员张良波