北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初9355号原告：黄慧娟，女，1950年3月26日出生，台湾居民来往大陆通行证：00779442，住台湾省台北市松山区。委托诉讼代理人：项晓月，北京大成律师事物所律师。委托诉讼代理人：赵寒青，北京大成律师事物所律师。被告：青岛元亨利置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区薛家岛街道办事处三社区居委会230室。法定代表人：陈鼐，执行董事。委托诉讼代理人：杨舒茜，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京中联天地科技有限公司，住所地北京市西城区西什库大街31号院8号楼302室。法定代表人：袁浩卿，执行董事。委托诉讼代理人：陈桢，北京群科律师事务所律师。被告：袁浩卿，男，1963年7月2日出生，汉族，北京中联天地科技有限公司执行董事，住北京市东城区。委托诉讼代理人：安进，北京群科律师事务所律师。原告黄慧娟与被告青岛元亨利置业有限公司（以下简称元亨利公司）、被告北京中联天地科技有限公司（以下简称中联公司）、被告袁浩卿房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄慧娟之委托诉讼代理人项晓月、赵寒青，被告元亨利公司之委托诉讼代理人杨舒茜、被告中联公司之委托诉讼代理人陈桢、被告袁浩卿之委托诉讼代理人安进，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄慧娟向本院提出诉讼请求：1.判令三被告对逾期支付八期租金的违约金69802.13元承担连带赔偿责任；2.判令三被告对未按期返还房屋的违约金134832元承担连带赔偿责任；3.判令三被告对原告因腾退而垫付的搬运费、仓储费126320元承担连带责任；4.判令被告二、被告三支付原告为其垫付的2018年4月水电费9141.5元；5.判令被告二、被告三对自2018年3月22日起至2019年1月9日期间的房屋占有使用费1982030.4元承担连带责任；6.判令三被告对原告为维护其合法权益所支付费用787482.9元承担连带责任；7.诉讼费被告承担。事实及理由：原告系北京市西城区光彩胡同X1号、X2号房屋（下称诉争房屋）的所有权人，X1号房259.52平方米，X2号房216.20平方米。2013年1月18日，原告与元亨利公司签订房屋租赁合同将房屋出租，租期自2013年1月20日至2018年3月19日，并约定了租金及其他事项，双方进行了房屋交割。按合同约定，元亨利公司应每半年支付一次租金，共十期。但有八次逾期付租。元亨利公司应于2017年9月4日前，支付2017年9月20日至2018年3月19日的租金，却未按时支付。后袁浩卿于2017年10月至11月期间，分三笔支付了该期租金，表示诉争房屋由中联公司、袁浩卿办公使用至租期届满，并遵守原告与元亨利公司所签租赁合同的内容。租期届满后各方未续签或签订新的合同，但中联公司、袁浩卿拒绝腾退诉争房屋。2017年2月，因原告要出售房屋，曾将优先购买权通知书邮寄至元亨利公司青岛的地址及诉争房屋所在地。给袁浩卿也邮寄了该通知。均未得到任何回复。原告与案外人买家签了房屋买卖协议，尚未过户。租赁合同到期后原告多次催告，中联公司、袁浩卿无理占用房屋。2019年1月，原告委托搬家公司将袁浩卿遗留在屋内的物品搬出提存。合同到期后腾房前，再无人向原告支付房租或占用费。综上所述，元亨利公司违反合同义务迟延付租，应承担违约金。中联公司、袁浩卿在使用期满后，仍无理占房，应承担房屋占用费，应支付违约金及原告为实现合法权益所产生的费用。元亨利公司辩称，原告所述合同签订情况属实，我公司受上海力品置业公司委托签订了房屋租赁合同，合同签订后我方并未未使用诉争房屋，而是由中联公司、袁浩卿实际使用。我公司、中联公司、上海力品置业公司系关联公司。确有逾期付租的情况，但我方认为第二、三、五、六期租金逾期付租的违约金请求已超诉讼时效。第七、八、九、十期逾期付租的违约金未超诉讼时效，原告主张的违约金数额亦认可，同意支付该部分逾期付租的违约金。租赁合同到期后，原告与袁浩卿形成针对诉争房屋的事实租赁合同关系，该租赁合同与我方无关。逾期腾房的违约金、搬运仓储费不应由我方承担。租赁合同并未约定败诉方承担维护合法权益的费用，我国也无法律规定应支持该部分费用，不同意原告该部分诉讼请求。签合同后我公司向原告交纳了269664元的保证金，原告向我公司主张的款项应在该保证金范围内抵扣。被告中联公司辩称，原告所述签订合同情况属实，原告与元亨利公司签订合同后，房屋由我公司、袁浩卿实际使用。原告对实际使用房屋的情况知情并同意。认可第7至10期租金逾期支付的违约金，此前逾期付租违约金已过诉讼时效。2018年2月底我公司、袁浩卿得知原告向第三方出卖房屋，我公司、袁浩卿通过原告的员工何希、曾峙屏（原告之子）曾表达要行使优先购买权的意见，但原告并未认可并要求腾房。2018年3月初，袁浩卿为表示行使优先购买权的诚意，支付了3月20日至4月19日的房租，但两次付租均被退回。双方进行了多次沟通无果，2018年4月24日原告带人封锁了房屋，我公司、袁浩卿及员工的物品无法取出。原告更换了门禁、张贴了封条。原告所称2019年1月派人清退房屋的情况不清楚。房屋未返还的原因不在我公司。认可2018年4月24日前使用房屋的情况。水电费需核实，维权费不同意支付，双方无合同约定亦无法律规定。袁浩卿辩称，答辩意见与中联公司一致。原告对房屋实际使用情况知情。逾期付租系因公司资金周转问题，并非被告故意违约。2018年3月22日至4月23日期间，袁浩卿两次付房租均被退还。4月24日原告强行腾退房屋，派出所出警。原告更换了门禁、摄象头、张贴了封条。公司所有物品均未取出。原告表示2019年1月9日已将屋内物品搬离的情况我不清楚。本院认定事实如下：原告提供的房屋所有权证显示，诉争房屋所有权人为黄慧娟。公证书显示，2014年黄慧娟公证委托曾峙屏代为办理诉争房屋签订出租合同、收取租金等事宜。原告主张，其委托曾峙屏与元亨利公司签订了房屋租赁合同，并提交了相关租赁合同。该合同显示，2013年1月18日，曾峙屏（甲方）与元亨利公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方居住使用，租期自2013年1月20日至2018年3月19日。租赁期满乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订租赁合同。乙方以每6个月支付一次租金，双方对各期租金支付日期、金额均进行了约定。第十期租金数额为808992元。双方约定逾期付租的，每逾期一日则乙方需按月租金的3%支付违约金。第五年保证金为269664元。乙方未按约定时间返还房屋的，除合同已约定的逾期违约金外，还应按一个月标准支付违约金。双方所签补充条款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后二日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金1.5倍向甲方支付房屋占用费。元亨利公司、中联公司、袁浩卿（为表述方便，下称三被告）对上述合同及原告的证明目的均认可。2017年10月31日，袁浩卿签字的确认函显示：1.该房由元亨利公司承租，由本人实际居住，租约于2018年3月19日到期。目前元亨利公司尚未支付最后一期房租（2017年9月20日至2018年3月19日）。2.本人作为实际居住一方，现同意支付房屋占用费及水电费等可能发生的费用60万元，其中房屋占用使用费为539328元。水电费等可能发生的费用为60672元，多退少补，按实计算。本人将于2017年11月3日前付清前述60万元。3.本人承诺最晚将于2018年3月19日之前搬离该房屋，搬离时将据实结算水电费等各项费用，并将房屋返还给出租方。过上述日期后，遗留在房屋内的所有物品等均作为本人丢弃，由出租方任意处置。确认函下部有手写内容：可以协调元亨利公司控股母公司上海力品置业有限公司并联系实际控制应文华。该部分内容左侧有：同意袁总意见，应文华字样。落款日期均为2017年10月31日。关于房租支付情况。诉讼中，各方均确认租赁期内租金已结清。银行凭证显示，元亨利公司支付了合同期内绝大部分租金。袁浩卿陆续支付了确认函中载明的60万元。2018年3月20日以后的费用未付。诉讼中，原告强调，被告支付第二、三、五、六、七、八、九、十期租金均存在逾期情况，并据此主张逾期付租的违约金。对此，元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，第二、三、五、六期租金逾期付租的违约金已超诉讼时效。第七、八、九、十期逾期付租的违约金未超诉讼时效，认可原告主张的该四期租金逾期付租的违约金数额。经核算，原告主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金数额为52882.13元。经核查，合同约定应付第六期租金日期为2015年9月4日。原告向本院提交本次诉讼的起诉状时间为2018年10月12日。原告未就其曾向被告主张逾期支付第二、三、五、六期租金违约金的情况向本院提供其他证据。关于合同到期后房屋占用情况。三被告表示，合同到期前袁浩卿曾与原告代理人沟通过行使优先购买权，买卖诉争房屋的意见，因此未在到期后立即腾房。2018年4月23日双方还在沟通次日见面商谈。2018年4月24日，原告派人强行收回诉争房屋，并更换门禁、张贴封条、派人看守，此后被告无法再进入房屋。2018年5月4日，公司相关人员到诉争房屋要求取走个人物品被对方保安拒绝。2018年4月24日以后的房屋占用费与被告无关。为证明其该部分主张，中联公司提供了电子邮件打印件、视频录像、照片。该部分证据显示，2018年3月通过电子邮件，袁浩卿曾与相关工作人员沟通见面、商谈房屋买卖相关问题的情况。未见双方达成一致意见。4月23日原告方工作人员通过邮件通知袁浩卿第二天会带人去院子测量、看一下。视频录像、照片显示，2018年4月24日，原告方相关人员进入诉争房屋、安装监控、门禁、派人把守、张贴封条、警察出警等情况。视频中有相关人员赴诉争房屋门外与保安沟通，保安表示直接报警就完了的内容，该部分内容未显示具体时间。对此，原告表示，对3月30日的电子邮件认可，双方并未就买卖房屋达成一致意见，后原告决定不再出售诉争房屋，多次通知被告腾房无果情况下，2018年4月24日派人收回了诉争房屋。贴封条系为保护被告的物品，被告随时可以来取。不认可对方所称5月4日取物品我方不予配合的情况，也不能证明原告曾向我方主张取回物品。被告仍有部分物品留存在房屋内，2019年1月我方派人将相关物品搬走提存，被告应支付逾期腾房的违约金、搬运、提存费用、房屋占用费。为证明其该部分主张，原告提交了公证书、律师函、搬场协议、租赁协议、发票等。其中公证书、律师函显示，2018年3月双方曾就房屋买卖相关问题进行过沟通，袁浩卿表示如果无法达成一致会如约离开，人员全部撤离。双方最终未达成一致意见。2018年4月18日，原告通过电子邮件向袁浩卿发送律师函，要求腾房。2018年6月向袁浩卿发送电子邮件，要求将诉争房屋内的物品搬走。2019年1月通知袁浩卿物品已搬离房屋，并告知存放地点。搬场协议、租赁协议、发票显示，2019年1月7日，原告代理人与相关公司签订合同从诉争房屋处搬走物品、家具。相关搬家公司出具86000元发票。2019年1月8日，原告代理人与相关场地出租方签订协议，租赁250立方米场地，支付1月至4月的租赁费40320元的情况。针对原告该部分证据，元亨利公司表示，腾房应按合同约定办理，合同到期后与我方无关。中联公司、袁浩卿表示，并未收到原告出示的律师函，公证书中载明的袁浩卿电话情况均属实。原告明知房屋实际居住使用人并非袁浩卿一人。三被告表示，对场地租赁协议的真实性不认可，对发票的真实性认可，被告并未委托原告搬离、存放物品，均系原告单方行为，不予认可。关于拖欠水电费问题。原告提交的水费缴费通知单显示，诉争房屋账务月份为2018年4月的水费数额为605元。电费交费通知单、交费发票、情况说明显示，2018年6月27日原告交纳光彩胡同X1号房屋2018年4月的电费8536.5元。对此，三被告表示，2018年4月24日原告已实际控制了房屋，仅认可4月24日前的水、电费。水费只有交费通知，没有实际交费凭据。诉讼中，原告还强调为实现维权，其支出大量费用，为此，原告提交了若干火车票、机票、住宿费、餐费、洗衣费发票、律师费发票、摄影合同及发票、保安服务费发票等。保安服务费发票付款单位为上海吉欧餐饮公司。针对该部分证据，三被告表示，对该部分证据均不认可，双方所签租赁合同中并无维权费的约定，该部分费用不认可。中联公司、袁浩卿对相关物品失去控制情况下产生的费用，与被告无关。关于连带责任问题。原告表示，我方一直认为袁浩卿系元亨利公司的员工，不认可元亨利公司退出租赁关系的意见，三被告应承担连带责任。三被告表示，租赁合同签订后，元亨利公司未实际使用诉争房屋，而是由中联公司、袁浩卿实际居住、使用诉争房屋。元亨利公司还表示，我公司认可租赁合同期限内的主体责任，期满后的责任与我方无关。中联公司、袁浩卿还表示，原告对房屋实际使用情况知情并同意，其只能选择向元亨利公司或向中联公司、袁浩卿主张权利，不能要求承担连带责任。经核查工商登记资料，袁浩卿系中联公司法定代表人。另查，诉讼中，元亨利公司主张，其曾向原告交付269664元保证金，该部分款项应在责任范围内进行折抵。原告认可收到该部分保证金，但强调该部分保证金在与袁浩卿核算最后一期费用808992元时已相应折抵，尚余60672元同意抵扣。元亨利公司表示需要回去核实，逾期视为同意原告折抵意见。元亨利公司未在指定期限内提供书面核实意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张其通过代理人曾峙屏与元亨利公司签订租赁合同，双方系租赁合同关系主体，元亨利公司对此予以认可的情况下，本院对此不持异议并予以确认。原告、元亨利公司系本案争议的房屋租赁合同关系的主体。中联公司、袁浩卿经元亨利公司同意实际占用诉争房屋进行办公、居住，袁浩卿支付租赁期间部分房租，中联公司认可袁浩卿该部分付租行为的情况下，应当认定中联公司、袁浩卿通过上述行为、意思表示以债务加入方式进入房屋租赁合同关系中，原告作为租赁关系的出租方，元亨利公司、中联公司、袁浩卿作为承租方。元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所生债务承担连带责任。原告要求三被告承担连带责任的意见，本院予以采纳。元亨利公司仅认可其租期范围内的承租方地位，否认其租赁期满后承租方地位的意见，本院不予采纳。中联公司、袁浩卿主张原告仅能在其与元亨利公司之间选择主张权利的意见，本院亦不予采纳。根据上述查明的事实，本案当事人所签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依约行使权利，履行义务。关于逾期付租违约金问题。原告主张，被告第二、三、五、六、七、八、九、十期房租支付，均存在逾期情况，并据此主张相应违约金。三被告认可原告所主张的逾期付租情况，同意支付原告主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金，但强调第二、三、五、六期租金逾期付租的违约金已超诉讼时效。该问题的关键在于原告主张的第二、三、五、六期租金逾期付租违约金的诉讼请求，是否已超诉讼时效。根据民法通则相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。经核查，租赁合同约定应付第六期租金日期为2015年9月4日。原告向本院提交本次诉讼起诉状的时间为2018年10月12日。原告未就其主张逾期支付第二、三、五、六期租金违约金的诉讼请求，存在诉讼时效中止、中断情形向本院举证情况下，被告关于该部分诉讼请求时效抗辩的意见，本院予以采纳。原告要求被告支付第二、三、五、六期租金逾期付租违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告同意支付原告主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金，本院对此不持异议。原告要求被告支付该项违约金中合理的部分，本院予以支持。不合理部分本院不予支持。关于未按期返还房屋违约金的问题。根据双方约定，承租人应在合同期满后两日内返还房屋。未按约定时间返还房屋的，除本合同已约定的逾期违约金外，还应按一个月标准支付违约金。根据该部分约定，被告应在2018年3月21日前将房屋返还原告。但根据上述查明的事实，直至2018年4月24日原告才将房屋收回（被告仍在房屋处留有部分物品）。被告逾期返还房屋违反双方合同约定，构成违约，应依约向原告支付逾期返还房屋的违约金。被告虽强调双方曾就房屋买卖问题进行过沟通，并提供了往来邮件作为证据，据此否认逾期返还房屋构成违约。但被告所称该部分意见及证据，系双方进行的房屋买卖事项的磋商意见，其中未见原告同意被告不按期腾房的意思表示，所以被告该部分意见不能免除其未按期返还房屋的违约责任。原告要求被告支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，具有约定基础和事实基础，本院予以支持。关于搬运费、仓储费126320元的问题。2018年4月24日原告虽实际收回了诉争房屋，但原告主张被告仍有许多物品在屋内未搬离，中联公司提供的照片反映此种情况，袁浩卿亦认可有许多物品未搬离。根据合同约定和相关法律规定，租赁合同到期后，承租人应及时将租赁房屋返还出租人。被告虽强调原告实际控制房屋，导致其无法搬离物品的意见，但其并未提供证据证明其于2018年4月24日以后曾向原告表示要求搬离物品，原告不予配合的证据。原告提供的相关证据显示，曾于2018年6月、2019年1月通知被告搬离物品、物品存放、要求及时提取的内容。原告聘请搬家公司将相关物品搬离、储存的行为，未超合理限度范围。原告垫付的搬运费、仓储费126320元，应由被告承担。原告该部分诉讼请求，本院予以支持。元亨利公司作为租赁合同的承租方，负有合同到期后将房屋返还原告的义务，其允许中联公司、袁浩卿实际使用诉争房屋，导致后续腾退产生纠纷，其亦应承担相应责任。关于房屋占用费问题。原告仅向中联公司、袁浩卿主张占用费，系当事人处分自己权利，本院对此不持异议。原告要求支付2018年3月22日至2018年4月24日期间房屋占用费，根据前述关于逾期腾房违约金的处理意见，本院已按约定标准支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求。该部分违约金基本可以涵盖该段时间房屋占用费损失，无证据证明原告存在其他损失情况下，对原告要求该段期间房屋占用费的诉讼请求，本院不再支持。对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。关于2018年4月25日至2019年1月9日期间的占用费。根据上述查明的事实及分析意见，被告应在双方合同到期后及时将房屋腾空交还原告，原告2018年4月24日虽收回了房屋，但仍有被告物品占据诉争房屋，被告应向原告支付房屋占用费。但需要指出的是，原告4月24日已实际控制房屋情况下，在被告未积极履行搬离物品义务时，原告亦可积极采取措施防止损失的扩大。2019年1月原告自行委托搬家公司、仓储公司解决物品占房问题的情况，亦表明原告可以通过适当手段及时实现完全收回房屋的效果，避免占用费损失扩大。根据该部分情况，本院依法酌情确定2018年4月25日以后4个月为被告搬离物品，原告及时止损的合理期间。鉴于双方对上述房屋未实现完全收回之效果均负有一定责任，该段时间的房屋占用费标准本院参照双方合同约定的租金标准予以确定。原告主张2018年4月25日至8月24日期间合理房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。超出该期间的不合理房屋占用费诉讼请求，本院不予支持。关于水电费的问题。被告认可2018年4月24日前占用诉争房屋的情况，本院对此不持异议。原告虽提供水费交费通知单，但未见水费交纳的相关证据，其要求被告承担水费的诉讼请求，本院不予支持。原告提供的电费交费凭证等证据显示其实际交纳了诉争房屋2018年4月的电费，本院根据上述查明的房屋占用情况，酌情确定该部分电费中的80%，即8536.5*80%=6829.2元由中联公司、袁浩卿承担。原告主张电费的诉讼请求，合理的部分本院予以支持。不合理部分本院不予支持。关于原告主张的维权支出787482.9元的问题。租赁合同中并未对相关维权费用负担进行约定，原告主张该部分费用，缺乏合同约定基础。原告提供的保安支出发票显示，相关款项并非其本人支出，摄像费用、住宿、交通等费用发票亦超合理支出范围。对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证金折抵的问题。元亨利公司未在指定期限内提供书面核实意见，应视为其同意原告关于折抵的相应意见。双方均同意剩余保证金在被告责任范围内进行折抵的情况下，本院对此不持异议。元亨利公司所交纳保证金剩余60672元抵扣相应违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、本判决书生效之日起三日内，被告青岛元亨利置业有限公司、北京中联天地科技有限公司、袁浩卿向原告黄慧娟连带支付逾期付租违约金52882.13元；逾期返还房屋违约金74160元（已抵扣保证金60672元）；搬家费、仓储费126320元。二、本判决书生效之日起三日内，被告中联天地科技有限公司、袁浩卿向原告黄慧娟支付二零一八年四月二十五日至八月二十四日期间房屋占用费539328元；电费6829.20元。三、驳回原告黄慧娟的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15838元，由原告黄慧娟负担11766元（已交纳），由被告青岛元亨利置业有限公司、北京中联天地科技有限公司、袁浩卿连带负担4072元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年一月八日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅