河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初9746号原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司，住所地：驻马店市玉兰路与李庄路交叉口西南角皇家驿站游客接待中心，统一社会信用代码91411702MA44CXJX45。法定代表人习江，总经理。委托代理人李玲玲、邢冰冰（实习），河南嘉同律师事务所律师。被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇北浦路157号（雄安公司）8幢1单元6层1-12室，统一社会信用代码91532301346691259G。法定代表人李树祥，执行董事。原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司（以下简称伟光汇通公司）与被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司（以下简称耀祥公司）租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伟光汇通公司的委托代理人李玲玲、邢冰冰到庭参加诉讼。被告耀祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告伟光汇通公司诉称，2017年10月17日原、被告签订2份《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》。《租赁协议》约定，被告承租的范围分别是：）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站李庄路物业幢号A2-1-7、A2-1-8、A2-1-9）以及皇家驿站××庄路面积为9817平方米的）以及）以）以及皇家）以及皇家驿站××庄路幢）以及皇家驿站××庄路为A2-1-7、A2-1-8的后街）以及皇家驿站××庄路面积为1452平方米的特色小吃）以及皇家驿站××庄路。租赁期限自2018年7月1曰起至2026年6月30曰止，共计8年。《租赁协议》第4.5条约定，前5年租金单价为20元/月/㎡，后3年租金单价为25元/月/㎡。第4.4条分别约定，《租赁协议》签署后15个工作日内，被告应当向原告交纳押金2万元和10万元。第10.1条约定，被告有下列行为之一的，原告有权收回房屋且不退回被缴纳的所有费用，同时不对被告承担任何责任，并由被告向原告支付违约金300万元:（1）将使用的房屋擅自自转租的；（2）……（3）逾期交纳租金达30日以上的；……。第10.2条约定被告有下列行为之一的，原告有权取消所给予被告的优惠扶持政策，并由被告按实际使用的天数补交租金，并由被告支付原告违约金人民币300万元：（1)未征得原告书面同意，当月累计未按原告要求按时开门营业超过5日的；（2)不服从原告商管部市场管理规定，滋事扰乱的。）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站首开区于2018年9月30日开街对外开放，但被告因未完成装修而未及时开业，2018年10月15日才开业，严重滞后16天，其中A2-1-9幢儿童城一直未开业。被告在开业后因人员及筹备不足几乎没正常营业，最终于2018年11月15日关门停业至今。被告未按《租赁协议》的约定按时向原告支付押金，亦未支付租金。被告在承租期间未经原告允许，私自将承租的）以及皇家驿站××庄路转租。原告多次同被告协商要求整改，双方最终于2018年11月29日签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议之补充协议》。《补充协议》第一条第1项约定，被告应当于2018年12月5日前就《租赁协议》中出现的被告违约的行为及问题出具整改方案。该条第4项约定，要求被告于2018年12月25日前依照整改方案将转租第三方的）以及皇家驿站××庄路全部收回。《补充协议》签订后，被告对自己的违约行为并未作出任何整改，被告私自转租的房屋亦未收回。2019年1月26日原告向被告邮寄送达了《租赁协议解除通知书》。被告收到通知后至今，既未向原告支付拖欠的房租，也未及时腾房向原告返还房屋。）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目为驻马店市重点招商引资项目，被列为省级重点建设项目，该项目以河南省发改委批复的驿城区特色商业区为主，辐射周边。被告承租的为该项目的首开区）以及皇家驿站××庄路，被告承租后私自转租、停业至今，《租赁合同》解除后又拒不返还房屋，被告的违约行为已经严重影响了景区的商业形象及运营发展。原告多次同被告协商均无果。请求：1、依法确认原、被告于2017年10月17日签订的两份《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》已经于2019年1月29日解除；2、依法判令被告及时向原告腾空退还位于）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站李庄路物业幢号A2-1-7、A2-1-8后街）以及皇家驿站××庄路面积为1452㎡的特色小吃）以及皇）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路站××庄路以及皇家驿站李庄路）以及皇家驿站××庄路幢号A2-1-7、A2-1-8、A2-1-9）以及皇家驿站××庄路面积为9817㎡(合计租赁）以及皇家驿站××庄路11269㎡的商铺)。3、依法判令被告向原告支付自2018年7月1日至腾空退还房屋并退还房屋钥匙之日占有使用房屋的租金暂计2479180元（租金暂计算至2019年6月1日，2019年6月1日以后的租金另计，每月租金225380元）；4、依法判令被告向原告支付违约金100万元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告耀祥公司未到庭亦未答辩。经审理查明，2017年，原告伟光汇通公司（乙方）与河南）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站文化旅游开发有限公司（甲方）签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目运营管理服务合同》，约定甲方将其开发的“）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站”项目首开区运营服务委托给乙方负责，乙方为该项目提供商业运营管理服务等内容。2017年10月17日，原告伟光汇通公司（甲方）被告耀祥公司（乙方）签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》一份，约定：1、房屋地址为）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站李庄路，物业幢）以及皇家驿站××庄路A2-1-7、A2-1-8后街，房屋总）以及皇家驿站××庄路面积1452平方米。2、经营用途为特色小吃，未事先经甲方书面同意，乙方不得擅自改变本协议约定的用途，否则视为违约，乙方需承担相应的违约责任。3、租赁期自2018年7月1日始至2026年6月30日止，共计8年。4、2020年12月31日前为养市期,甲方免收乙方租金，但物管费需正常缴纳。前5年租金单价为20元/月/平方米，后3年租金单价为25元/月/平方米。5、乙方有下列行为之一，甲方有权收回房屋且不退回乙方所缴纳的所有费用，同时不对乙方承担任何责任，并由乙方向甲方支付违约金100万元:（1）将使用的房屋擅自转让的；（2）未征得甲方书面同意将使用的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（3）逾期交纳租金达30日以上的；（4）使用房屋进行违法或违规活动的；（5）故意损坏或改变使用房屋内部装修和外观形象的；（6）乙方在办完物管手续10日内未入住装修的；（7）未在交房后五个月内正式对外开门营业的。6、乙方有下列行为之一的，甲方有权取消所给予乙方的优惠扶持政策，并由乙方按实际使用的天数补交租金，并由乙方支付甲方违约金100万元:（1）未征得甲方书面同意，当月累计未按甲方要求按时开门营业超过5日的；（2）不服从甲方商管部商业市场管理规定，滋事扰乱的。7、（1）本协议项下的通知、要求、本协议所涉之费用催收、诉讼（仲裁）的法律文书或其他通信可按照本协议首部记载的联系方式进行送达。（2）就本协议项下任何一方给予另一方的任何通知、要求、费用催收函或其他通信，其中电话、传真、电子邮件等一经发出即视为己送达；邮政信函于投寄之日起第三日即视为己送达；如派人专程送达，则于签收日视为己送达，被送达方拒收的，送达人可采取拍照、录像方式记录送达过程，并将文书留置，亦视为己送达。（3）司法机关或仲裁机构亦可按本条约定的地址、联系方式发送相关（法律）文书，无人签收或被送达方拒收的，则（法律）文书退回之日视为送达之日；如直接送达时被送达方拒收的，送达人可采取拍照、录像方式记录送达过程，并将(法律）文书留置，亦视为送达。任何一方提供错误联系方式或未及时告知变更后联系方式的，导致（法律）文书未能送达或退回的，则（法律）文书退回之日视为送达之日。（4）如任何一方提供的联系方式发生变更的，应在变更后三日内书面通知相对方。如本协议进入诉讼或仲裁程序后，则变更方须以书面方式告知审理机关。否则按原联系方式发出的迎信，即使变更方没有收到，仍视为己送达等条款。同日，双方另签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》一份，该协议内容与以上查明情况对比，除）以及皇家驿站××庄路幢号为A2-1-7、A2-1-8、A2-1-9,）以及皇家驿站××庄路为9817平方米，经营用途为大型餐饮、儿童玩具、儿童娱乐、电玩、儿童餐饮，违约金条款约定为200万元以外，其他内容与同日另一份租赁合同基本一致。在合同履行过程中，原告伟光汇通公司（甲方）与被告耀祥公司（乙方）于2018年11月29日签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议之补充协议》一份，约定：“1、甲乙双方已签订了《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》（涉及）以及皇家驿站××庄路1452平米）和《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》（涉及）以及皇家驿站××庄路9817平米)(以下合称“原协议”）两份协议。现根据国家相关法律法规，在平等、自愿、诚实守信的基础上，经双方协商一致，就乙方对履行原协议的过程中出现问题的整改及原协议中未尽的事宜，达成以下条款，以兹双方共同遵照执行。2、整改事项：（1）、乙方于2018年12月5日前就原协议中出现的问题向甲方出具整改方案（方案内容包括原协议中涉及的小吃街、四家大型餐饮及儿童城）和投资测算。（2）、甲方收到方案后3日内反馈整改意见，乙方应按照甲方的意见对整改方案和投资测算进行修改。（3）、乙方须于2018年12月10日向甲方作现场汇报，并根据甲方现场提出的意见，确定最终的整改方案和投资测算，并经双方书面确认。（4）、乙方须于2018年12月25日前依照甲方确认的整改方案将已出租或者以合作经营模式提供给第三方使用的）以及皇家驿站××庄路全部收回，并自行处理好与第三方产生的经济或者法律纠纷。若乙方未按约定时间及整改方案要求收回，甲方将强制收回所有）以及皇家驿站××庄路，且商铺内的全部设备设施及装修归甲方处置，因此产生的所有经济及法律后果均由乙方承担(包括但不限于给甲方、第三方造成的损失）。……3、（1）、乙方未按时完成本协议第一条约定的内容，每逾期一日，乙方按1万元/日向甲方支付违约金。超过30日的，甲方有权解除本协议，除按照本协议追究乙方违约责任外，有权按照原协议的约定追究乙方相应的违约责任。（2）、乙方应按照整改方案的要求按时完成整改，若乙方未能按照整改方案完成整改或者整改后未能达到整改方案的验收标准，乙方应当向甲方支付200万元的违约金，且甲方有权按照原协议的约定追究乙方相应的违约责任。……4、本协议的签订是基于乙方自愿且能够合格的完成整改，若乙方不能履行本协议的内容，甲方将保留按照原协议的所有条款就乙方的违约事项追究违约责任的权利。5、本协议是原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等法律效力。本协议与原协议约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定的，按照原协议执行”等条款。2019年1月25日，原告通过邮寄方式向被告发送解除合同通知一份，通知写明：“贵我两司于2017年10月分别签订了两份《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》（简称“协议”），约定的租赁期限自2018年7月1日至2026年6月30日。协议履行中贵司已违反协议第4.4条、4.5条、7.1条、9.8条、10.4条的相关约定，构成严重违约，致使协议无法继续履行，协议目的不能实现。根据我国《合同法》第九十四条、九十六条的规定，我司有权通知贵司解除协议，现依法通知贵司：一、自本通知到达贵司之日协议解除，租赁关系终止，贵司如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除协议的效力。二、我司保留追究贵司违约责任的权利，将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求贵司承担相应的损失”，被告法定代表人李树祥于2019年1月29日签收。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，诉讼中，原告提交）以及皇家驿站××庄路未开业经营照片8张、耀祥餐饮特色小吃跟进群聊天记录一份。用以证明被告在开业后所有）以及皇家驿站××庄路连续多日未开门营业，经催告整改后，被告仍未采取任何有效措施，被告的行为违反了双方签订的《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》约定，原告有权取消所给予被告的优惠扶持政策，并由被告按实际使用的天数补交租金。上述事实，有当事人提交的相关证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告伟光汇通公司与被告耀祥公司签订《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》以及《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议之补充协议》，约定原告伟光汇通公司将部分）以及皇家驿站××庄路出租给被告耀祥公司经营，原、被告之间系租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行过程中，原告向被告发送解除合同通知一份，被告法定代表人于2019年1月29日签收。本案中，依据原告提交的照片，原、被告之间签订的补充协议等证据，能够证明被告在履约过程中存在违约行为，且符合合同约定的解除条件，被告在接收解除通知后也未依法提出异议。法律规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故原告请求确认原、被告于2017年10月17日签订的两份《）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站项目商铺租赁协议》已经于2019年1月29日解除，本院予以支持。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原告请求被告腾空并返还位于）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路驿站李庄路物业幢号A2-1-7、A2-1-8后街）以及皇家驿站××庄路面积为1452㎡的）以及皇）以）以及皇家驿站××庄路家驿站××庄路站××庄路以及皇家驿站李庄路）以及皇家驿站××庄路幢号A2-1-7、A2-1-8、A2-1-9）以及皇家驿站××庄路面积为9817㎡的）以及皇家驿站××庄路，于法有据，本院予以支持。又因原告的违约行为已经符合合同“取消所给予乙方的优惠扶持政策，并由乙方按实际使用的天数补交租金”的约定，现原告请求参照合同约定的租金标准每月225380元，判令被告向原告支付自2018年7月1日至2019年1月29日的租金1600198元（每月225380÷30天×213=1600198元），以及从2019年1月30日至腾空退还房屋止的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，本案中，被告存在多项违约行为，其约定违约金标准远超原告请求的100万元，经综合考量原告所受实际损失、合同履行情况以及合同预期利益等情况，对于原告的违约金请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司与被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司于2017年10月17日签订的两份《皇家驿站项目商铺租赁协议》于2019年1月29日解除。二、限被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内腾空并向原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司返还位于驻马店市皇家驿站李庄路物业幢号A2-1-7、A2-1-8后街的商铺（建筑面积为1452㎡）以及皇家驿站李庄路物业幢号A2-1-7、A2-1-8、A2-1-9的商铺（建筑面积为9817㎡）。三、限被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司支付自2018年7月1日至2019年1月29日的租金1600198元。四、限被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司支付2019年1月30日至腾空退还房屋止的占有使用费，按照每月225380元的标准计算。五、限被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南伟光汇通文化旅游服务有限公司支付违约金100万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34633元，由被告楚雄耀祥餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 周 岩审判员 张伟光二〇二〇年一月二十二日书记员 魏浩然