江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初14240号原告：刘源，女，1978年11月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王晓萍（系刘源母亲），女，1950年9月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：王晓萍，女，1950年9月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法人代表：陈晓明，该公司总经理。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市江东北路101号。法人代表：张兵，该公司执行董事。原告刘源、王晓萍与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告刘源委托诉讼代理人暨原告王晓萍到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘源、王晓萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告友谊华联公司给付原告2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报239613.6元；2、请求判令被告友谊华联公司按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付自2018年10月1日起至实际清偿日止期间的违约金；3、请求判令被告郑和国际公司承担连带保证责任；4、请求判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月12日，原告签署商品房预售合同，购买了位于南京市鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢421号、422号商铺（以下简称421号商铺、422号商铺）。2012年3月19日，原告与两被告签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定：原告将421号商铺、422号商铺委托给友谊华联公司经营管理，友谊华联公司须在每年9月30日前和3月31日前给付原告租金。截止原告起诉时，被告已拖欠租赁回报239613.6元。经原告多次催要，仍拒绝给付。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告友谊华联公司、郑和国际公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年3月19日，原告刘源、王晓萍（甲方，购买方）与友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订两份《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定：421号商铺购买单价19159元/平方米，预售面积61.12平方米，总价1170998元，422号商铺购买单价19159元/平方米，预售面积61.13平方米，总价1171190元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以自己的名义，将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，委托租赁期从2013年7月1日至2021年6月30日；乙方前两年回报率共为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为421号商铺93680元、422号商铺93695元；本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的9月30日前，第二次兑付时间为次年的3月31日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等。上述合同签订后，原告支付421号商铺购房款1169849元、422号商铺购房款1170232元，并将所购房产交付友谊华联公司经营出租。本案审理过程中，原告认可在合同实际履行过程中，被告友谊华联公司在扣减5%税费后向原告支付租赁回报，主张的租赁回报中亦扣减5%税费。对于诉称期间的欠付421号商铺房屋租赁回报，原告认可被告友谊华联公司分别于2019年1月30日支付4495元、2019年3月26日支付2222.7元、2019年4月26日支付2222.7元、2019年6月17日支付2222.7元、2019年7月19日支付2667.24元、2019年9月20日支付3111.78元、2019年10月31日支付3778.59元，合计20720.71元。对于诉称期间的欠付422号商铺房屋租赁回报，原告认可被告友谊华联公司分别于2019年1月30日支付4497元、2019年3月26日支付2223.45元、2019年4月26日支付2223.45元、2019年6月17日支付2223.45元、2019年7月19日支付租金2668.14元、2019年9月20日支付租金3112.83元、2019年10月31日支付租金3779.87元，合计20728.19元。上述事实，由《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》、购房发票、银行账户明细及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告友谊华联公司经营出租，被告友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定，租赁回报金额最终以商品房屋核准登记总价款计算，现原告实际支付421号商铺购房款1169849元、422号商铺购房款1170232元，故被告友谊华联公司自第三年起每年应支付421号商铺租赁回报为93587.92元（1169849×8%），扣减5%税费后的年租赁回报为88908.52元；422号商铺租赁回报为93618.56元（1170232×8%），扣减5%税费后的年租赁回报为88937.63元。被告友谊华联公司未按照合同约定于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日前付清租赁回报，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。被告友谊华联公司已支付的421号商铺20720.71元、422号商铺20728.19元应先在2018年下半年租赁回报中予以扣减，即被告友谊华联公司尚欠付421号商铺2018年7月1日至2018年12月31日的租赁回报23726.07元、2019年1月1日至2019年6月30日的租赁回报44454.26元，以及2019年7月1日至2019年12月31日的租赁回报44454.26元；被告友谊华联公司尚欠付422号商铺2018年7月1日至2018年12月31日的租赁回报23740.63元、2019年1月1日至2019年6月30日的租赁回报44468.82元，以及2019年7月1日至2019年12月31日的租赁回报44468.82元。此外，被告友谊华联公司还应依约支付欠付的47466.7元（23726.07元+23740.63元）自2018年10月29日、欠付的88923.08元（44454.26元+44468.82元）自2019年4月23日、欠付的88923.08元（44454.26元+44468.82元）自2019年10月29日起至实际给付之日止期间的违约金。根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。根据担保法第二十五条规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。而友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前。对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担的保证期间也应自各分期债务到期日起算。原告刘源、王晓萍提起的此次诉讼，主张的三笔租赁回报分别为2018年7月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前。原告刘源、王晓萍于2019年12月23日向本院提起诉讼，郑和国际公司对于前两笔租赁回报的保证期间已经过，故原告诉请郑和国际公司对友谊华联公司欠付的2019年6月30日前的租赁回报债务承担保证责任，不符合法律规定，本院不予支持，但郑和国际公司应对友谊华联公司欠付的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报债务承担一般保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘源、王晓萍2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报47466.7元，并支付该款自2018年10月29日起至实际给付之日止的违约金，其中2018年10月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘源、王晓萍2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报88923.08元，并支付该款自2019年4月23日起至实际给付之日止的违约金，其中2019年4月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘源、王晓萍2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报88923.08元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2019年10月29日起至实际给付之日止的违约金；四、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的上述第三项债务承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）；五、驳回原告刘源、王晓萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4954元，减半收取2477元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇二〇年一月十五日书记员  丁 洁履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。