西安铁路运输中级法院   行 政 判 决 书     （2019）陕71行终1187号     上诉人（原审原告）高遵霞，女，1972年4月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市鄠邑区。   委托代理人屈海鹏，男，1973年4月16日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市鄠邑区，系原告高遵霞之夫。   被上诉人（原审被告）西安市鄠邑区不动产登记局，住所地西安市鄠邑区。   法定代表人童升民，局长。   委托代理人崔翔，该局工作人员。   委托代理人张凯，陕西丰东律师事务所律师。   原审第三人葛权利，男，1955年11月8日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市鄠邑区。   上诉人高遵霞因诉被上诉人西安市鄠邑区不动产登记局（以下简称鄠邑区不动产登记局）房屋行政登记一案，不服西安铁路运输法院（2019）陕7102行初1653号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。   原审法院经审理查明，2009年11月6日，原告高遵霞与陕西广商双安房地产开发有限公司（以下简称双安公司）XX小区XX号楼XX单元XX室商品房买卖合同。2014年5月21日第三人葛权利与天汇公司签订商品房买卖合同，2017年12月26日第三人葛权利向被告鄠邑区不动产登记局提出申请，要求对其购买的位于XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋进行登记，同时提交了不动产登记审批表、不动产登记申请书、申请人身份证明材料、税费缴纳凭证、天汇XX城登0048号商品房买卖合同、陕2018户县XX号葛权利不动产权证复印件等办理不动产登记所需的各项材料，户县XX城房地产项目遗留问题协调处理工作领导小组出具了XX城22-2-601号房屋权属证明，被告对第三人提交的材料进行审核，认为其符合《不动产登记条例》之规定，予以登记，并于2018年5月29日为其颁发了陕（2018）户县XX号不动产权证。另查明，2013年1月24日广商双安公司向户县房地产管理所申请注销案涉商品房买卖合同备案登记，2013年1月30日户县房地产管理所注销XX城22-2-601号房屋备案登记（合同备案号0354号）并公告。   原审法院认为，依据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理……”的规定，被告为本行政区域的不动产登记机构，对不动产登记具有法定职责。该条例第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第二十一条第二款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”本案中，第三人葛权利和天汇公司共同向被告提出登记申请，提交了不动产登记所需的相关材料，被告依法审核后予以登记，并向其颁发不动产权属证明，并无不当。关于原告主张其与广商双安公司签订商品房买卖合同并在被告处办理了合同的网签备案，其已实际占有使用涉案房屋，取得涉案房屋所有权的诉称意见，因该合同网签备案已于2013年1月30日被户县房地产管理所注销，且依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力，故对原告的该项主张，该院依法不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告高遵霞的诉讼请求。案件受理费50元，由原告高遵霞负担。   上诉人高遵霞上诉称，1.涉案房屋系双安公司开发建设，与天汇公司没有任何关系，双安公司有权决定将涉案房屋出售给谁，而天汇公司并无涉案房屋的处分权，天汇公司无权向鄠邑区不动产登记局申请办理涉案房屋的产权证书。2.被上诉人作为房屋管理的主管部门，因其网签合同备案及不动产权登记均具有证明无权归属及公示效力，故其在办理房屋产权证时应依法依规地审查。双安公司系涉案房屋的开发商，涉案房屋的土地使用权登记备案在双安公司名下，只有双安公司提出申请，被上诉人才能根据申请及相关材料办理涉案房屋的不动产权证。但本案中双安公司并未提出申请将涉案房屋的产权证办理在第三人名下，被上诉人根据与涉案房屋没有任何关系的天汇公司的申请就将涉案房屋的产权证办理在第三人名下，办证行为不仅违法，且客观帮助天汇公司通过无权处分的行为获利，被上诉人违法行为明显。3.房屋产权证是证明房屋权属的证据，而非决定物权归属。上诉人合法购买涉案房屋并一直占有使用，且买卖合同也办理了网签备案手续，上诉人有权基于物权请求权要求双安公司给其办理涉案房屋的产权证，故上诉人才是涉案房屋的物权所有人。第三人虽与天汇公司签订涉案房屋的买卖合同，但天汇公司未履行向第三人交房的义务，第三人对涉案房屋仍是债权，而不享有物权。涉案房屋的物权所有人系上诉人，但产权证却登记在第三人名下，明显是登记错误，被上诉人应撤销其登记错误的产权证。请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。   被上诉人鄠邑区不动产登记局答辩称，一、不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，上诉人并未取得涉案房屋所有权。涉案房屋属于原户县XX城房地产项目遗留问题处理工作范围内，该范围内的房屋权属问题应由原户县XX城房地产项目遗留问题协调处理工作领导小组进行确权。2017年12月30日原户县XX城房地产项目遗留问题协调处理工作领导小组为第三人出具了权属证明，因此涉案房屋所有权属于第三人，与上诉人无关。二、第三人申请房屋登记，提交了办理登记所需的各项材料，被上诉人进行审核后认为符合《不动产登记暂行条例》之规定，予以登记，登记行为合法。三、双安公司因管理问题已无法继续开发XX城项目，XX城项目土地已转让至天汇公司开发建设，因此天汇公司作为涉案房屋的实际开发建设者，有权向被上诉人申请办理房屋产权证书。请求驳回上诉人的上诉请求。   本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点是被告鄠邑区不动产登记局为第三人葛权利颁发陕（2018）户县XX号不动产权证时是否尽到审慎审查义务。根据《中华人民共和国物权法》第十二条第一款之规定，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”本案中，根据被上诉人提交的证据，天汇公司与葛权利在办理涉案房屋转移登记时，向被上诉人提交了不动产登记申请表、申请人身份证明材料、房款及税费缴纳凭证、商品房买卖合同等材料，并未向被上诉人提交天汇公司的不动产权属证书等材料。经本院调查，天汇公司持有包含涉案房屋所占土地在内的国有建设用地使用权证和包含涉案房屋在内的房屋所有权证，被上诉人知晓该情况并存有相关颁证材料。在因天汇公司与葛权利之间就涉案房屋买卖合同发生不动产权利变动的情况下，双方共同申请涉案房屋所有权转移登记，权利主体一致，指向的不动产同一，权利内容与合同中房屋所有权变动内容一致，故应当认定被上诉人为天汇公司与葛权利办理涉案房屋所有权转移登记手续已尽到审慎审查义务。因本案审查对象为被上诉人就涉案房屋从天汇公司名下转移登记至葛权利名下行为的合法性，故关于上诉人高遵霞主张其与双安公司之间签订涉案房屋购房合同的问题，应通过民事诉讼予以解决，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人高遵霞负担。   本判决为终审判决。         审 判 长  刘爽      审 判 员  左昆       审 判 员  辛晶      二〇二〇年一月十六日       法官助理 王一婷   书 记 员  赵卫        1