江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4716号原告：陈秀英，女，1951年4月25日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吕汉超、李伟，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。被告：江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司，统一社会信用代码913209027337499322，住所地江苏省盐城市。法定代表人：高帮胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高邦怀，该公司经理。委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。原告陈秀英与被告江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称东诚亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行审理，原告陈秀英及其委托诉讼代理人吕汉超到庭参加诉讼，被告东诚亿公司的委托诉讼代理人高明明到庭参加诉讼，后本案依法转为普通程序并组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行审理，原告陈秀英及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，被告东诚亿公司的委托诉讼代理人高邦怀、高明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀英向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2002年1月20日至2011年12月30日所欠的房屋租金535000元。事实与理由：2002年1月20日，原、被告在被告法定代表人的哥哥高大东（被告的股东之一）的牵头下，双方签订了一份房地产租赁契约，约定被告承租原告拥有的私人住宅盐城市房屋，面积121.41平米，月租金5000元，租期从2002年1月20日至2005年1月20日，但被告实际租赁到2010年4月30日，而被告拖欠租金一直不还，原告每年催要均未果，故诉至法院。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告东诚亿公司辩称，一、被告主体不是诉状中的名称，该名称已于2018年变更，现名称为“江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司”，原告将被告主体列错，应驳回起诉。二、原告所依据的书面租赁合同期间为2002年-2005年，原告在此之后从未向被告主张过租金，已过诉讼时效。三、原、被告之间从没有真实的订立房屋租赁合同的意思表示，该租赁合同不成立。四、被告与孙俊生（已故）订立了租赁合同，租金的约定也缺乏合理性，明显过高，实际情况为当时孙俊生需要银行流水记录，以便于其成立公司（圣谛酒业）贷款，该高额租金实际没有履行，仅是走账形式。五、原被告在另一案件中身份互换，原告在另案中被告对其享有的债权一直不予履行，后房屋价格上涨，原告对于之前的放弃房屋用于抵债的行为反悔，本次诉讼是其阻止房屋执行拍卖的借口。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2002年1月20日，孙俊生（2005年去世）与盐城中南房产评估有限公司（被告公司曾用名称）签订《房地产租赁契约》，双方约定：“孙俊生将坐落于盐城区纺西南路130号的房屋（房屋建筑面积121.41平方米；土地使用面积121.41平方米）出租给盐城中南房产评估有限公司使用。该房屋月租金为人民币伍仟元整。租赁期限自二〇〇二年一月二十日至二〇〇五年一月二十日止。租金按年度结算，每年度前20日内交付。”同日，孙俊生与盐城中南房产评估有限公司签订《租房协议》（该协议为手写），约定孙俊生将案涉房屋租赁给盐城中南房产评估有限公司，租金为每年5000元。经审查，案涉房屋为两层两间私房，于1986年砌建，该合同签订后，被告东诚亿公司未向孙俊生及原告支付过房租。2002年1月17日，江苏省工商行政管理局收取案涉租赁合同仲裁、鉴证费30元。原告庭审中陈述被告一直承租案涉房屋至2009年4月上旬，并于2019年6月27日到被告公司要求给付租金时双方发生争执，后当地派出所派员出警处理。另查明，1.被告江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司（2018年2月变更）曾用名为江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司（2011年12月变更）、盐城中南房产评估有限公司。被告东诚亿公司在2011年12月变更名称前登记住所地一直在盐城市即案涉房屋地址。2.孙俊生与陈秀英以夫妻名义共同生活，二人生育儿子孙小强、女儿孙晓萍。2005年7月21日，盐城市亭湖区公证处出具（2005）盐亭证民内字第4500号《继承权公证书》，载明：“孙俊生生前与陈秀英的共有财产为位于盐城市的房产，因被继承人孙俊生的儿子孙小强、女儿孙晓萍均自愿放弃对遗产的继承权，故该遗产由陈秀英一人继承。”本案在审理过程中，经本院主持双方当事人调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在租赁关系；二、被告是否应向原告支付租金及租金的具体数额如何认定；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为：孙俊生与被告东诚亿公司签订的《房地产租赁契约》合法有效，东诚亿公司应当按照合同约定向案涉房屋所有权人陈秀英支付租金。一、关于原、被告之间是否存在租赁关系的问题。孙俊生、东诚亿公司（曾用名：盐城中南房产评估有限公司）于2002年1月签订《房地产租赁契约》、《租房协议》，该合同约定将案涉房屋出租给被告使用，同时约定了租金及租赁期限，即至2005年1月20日房屋租赁期限届满。原、被告双方在合同期内并未对合同的履行发生争议，故被告辩称其并未实际租用案涉房屋，双方租赁关系不成立，本院不予采信。二、关于案涉房屋租金标准如何确定及被告应支付租金数额的认定。1、被告东诚亿公司自2002年1月20日签订租赁合同始至合同期限届满未向原告支付过房租，故应承担相应的法律责任。2、本案中，原、被告双方当事人对孙俊生与被告于2002年签订的《房地产租赁契约》（打印件）、《租房协议》（手写件）的真实性均无异议，但被告认为《房地产租赁契约》中约定月租金5000元为“笔误”，应为年租金5000元。本院认为，结合东诚亿公司提交的《关于公布盐城市市区房屋租赁市场租金基价标准的通知》（盐市价发[1998]182号、盐市房字[1998]132号），对照同等地段、面积房屋租金情况可以认定年租金5000元与案涉房屋租金实际情况基本吻合，应为年租金5000元。故被告东诚亿公司应以年租金5000元为标准向原告陈秀英支付自2002年1月20日至2005年1月20日欠付的租金15000元。原告陈述被告使用案涉房屋至2009年4月，但未提供证据证明，原告主张租金计算至2011年12月30日，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、被告房屋租赁合同租期届满时间为2005年1月20日，原告一直向东诚亿公司索要租金至今，且双方曾因纠纷致派出所警员出警处理，故原告诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈秀英租金15000元。二、驳回原告陈秀英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9150元，由被告江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司负担175元，由原告陈秀英负担8975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  董 琴人民陪审员  江 勤二〇二〇年一月八日法官 助理  戴欣妍书 记 员  熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。