黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2102号原告（申请执行人）：绥芬河市海都机电产品有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市综合保税区。法定代表人：都吉俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：费洪鑫，黑龙江晨光律师事务所律师。被告（案外人）：娄刚，男，1979年2月17日出生，*族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。被告（被执行人）：绥芬河市凌飞房地产开发有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市会晤路小北山便民集资楼2单元302室。法定代表人：徐伟，该公司总经理。被告（被执行人）：徐凌飞，男，1955年5月5日出生，*族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市海都机电产品有限公司（以下简称海都公司）与被告娄刚、绥芬河市凌飞房地产开发有限公司(以下简称凌飞公司)、徐凌飞执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人费洪鑫，被告娄刚、凌飞公司法定代表人徐伟到庭参加诉讼。被告徐凌飞经本院依法送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海都公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令继续执行东宁市绥阳镇阳光家园小区高层1-02-201、1-02-203、1-05-501、1-05-503、1-06-603、2-03-301、2-03-302、2-04-401、2-04-402、2-05-501、2-07-701、2-07-702号房屋。事实与理由:因凌飞公司拖欠海都公司借款不予偿还，海都公司经诉讼后向绥芬河市人民法院申请强制执行。执行中，海都公司于2019年6月申请法院对上述12处房产进行查封，法院查封后娄刚提出案外人执行异议，绥芬河市人民法院于2019年12月2日向海都公司送达执行裁定书，裁定中止对上述房屋执行。原告认为，娄刚于2013年与凌飞公司签订商品房买卖合同，2018年7月12日在东宁市房产局办理销售备案登记不符合常理，娄刚与凌飞公司之间不具有真实的房屋买卖合同关系，故原告诉请法院依法判决准许继续执行查封的房产。被告娄刚辩称，绥芬河市人民法院作出的（2019）黑1081执异79号执行裁定书合法有效，该裁定书是人民法院在认定事实清楚、适用法律正确、程序合法的前提下作出的。原告质疑娄刚与凌飞公司之间房屋买卖合同的真实性，缺少事实和法律依据。东宁市绥阳镇阳光家园小区系凌飞公司开发，2013年9月16日，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同，购买了该小区高层1-05-503、1-06-603、1-05-501、1-02-203、2-03-301号五套房屋，总价款948762元；2013年11月15日，娄刚购买了该小区20-03-302、2-04-401、2-04-402、2-05-502、2-07-702号五套房屋，总价款947600元；2014年9月23日，娄刚购买了该小区2-05-501、2-07-701号房屋，总价款429200元；2014年11月1日娄刚购买该小区1-02-201号房屋，价款为189002元，娄刚向凌飞公司履行了全部付款义务。凌飞公司具备房屋销售资质，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且于2018年7月12日在东宁市房产部门办理了房屋销售备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。凌飞公司辩称，案涉的12套房屋确实是娄刚从其公司购买，购房款凌飞公司已全部收到，由娄刚的妻子邓旭通过银行转账汇入徐伟账户，在法院查封前凌飞公司已将12套房屋交付给娄刚，房屋已经不属于凌飞公司，原告不应该申请查封案涉房屋，也无权申请执行案涉房屋。被告徐凌飞未出庭应诉，亦未提出答辩。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告徐凌飞经合法传唤未到庭，视为其放弃举证质证的权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供（2016）黑1081民初633号民事调解书1份、（2019）黑1081执异79号执行裁定书1份、凌飞公司企业营业执照信息查询单1份。欲证明：1.凌飞公司、徐凌飞拖欠海都公司借款本金及利息，2016年7月12日，海都公司与凌飞公司、徐凌飞在诉讼中达成调解协议；2.2019年6月绥芬河市人民法院在执行案件中将案涉房屋查封，因娄刚提出案外人执行异议，2019年11月15日绥芬河市人民法院裁定中止执行案涉房屋，并于2019年12月2日向原告送达执行裁定书；3.凌飞公司经营范围为房地产开发、物业管理。经质证，被告娄刚、凌飞公司对该组证据形式要件及证明的问题均无异议。本院认为，原告该组证据具有真实性、合法性、关联性，故对原告该组证据形式要件和证明的问题均予确认。二、被告娄刚提供房屋买卖合同12份（附收款收据、水电费票据、入户单）、银行流水1份、结婚证1份、农业银行业务凭证1份、商品房备案合同12份。欲证明：娄刚向凌飞公司实际购买12套房屋，通过其爱人邓旭账户将全部购房款支付给凌飞公司时任财务人员徐伟，12套房屋已经实际交付并使用，房屋买卖合同在东宁房产管理局登记备案。经质证，原告对该组证据中部分证据的真实性有异议，对该组证据证明的问题有异议。认为商品房买卖原始合同上没有娄刚本人签字，合同及票据的纸张和字迹较新，并非2013年形成并保存至今，从形式上辨认具有造假的可能性，对合同形成时间存有异议，对收据中徐伟印章加盖时间有异议。入住楼宇验收表没有业主签字，对其形成时间及内容存有异议。合同签订时间与银行汇款时间、款项金额不对应，银行转款由邓旭账户汇至徐伟账户，徐伟是否将该款转入公司账户，邓旭账户转款是否系购房款，不能通过证据相互印证，不能体现凌飞公司确实收到购房款，不能证明双方房屋买卖关系成立以及交付购房款的事实。被告娄刚主张其于2013年实际占有使用案涉房屋，但入住楼宇验收表的时间为2018年7月12日，明显存在矛盾。电费票据时间均为2019年9月案涉房屋被查封后的时间，没有证明意义。另外，商品房买卖备案合同与原始合同存在出入，无法确定购房的具体时间及合同内容。备案合同中付款方式均为现金，交纳比例均为百分之百，与娄刚所述：“付款方式为转账，交纳比例为部分付款”不一致。被告娄刚针对原告的质证意见辩解称，房屋买卖合同一式两份，未有娄刚签字的合同是娄刚自己留存的，随时可以签字，凌飞公司留存的合同上均有娄刚签字。娄刚父亲与凌飞公司原法定代表人徐凌飞是世交，徐凌飞在哪里开发楼房娄刚就在哪里买房子，双方合作多年，相互信任，凌飞公司每开发一个小区先给娄刚看户型图，商量好价格后，娄刚陆续将房款汇至凌飞公司或时任财务人员徐伟的账户。每次汇款都汇整数，最后整体核算购房款，零头直接抹掉，所以单次汇款金额与合同约定的房屋价款才不一致。房屋交付及入住是在法院查封之前，凌飞公司出具商品房买卖合同后，即将房屋钥匙全部交给娄刚，因娄刚购买该12套房屋是用于投资，赚取房屋差价，准备把房屋转手卖出后由买受人直接办理入住手续，直至2018年12套房屋也未卖出，娄刚决定自己使用房屋，才找凌飞公司出具入住楼宇验收表。也是因为同样的原因，娄刚未与凌飞公司办理商品房过户登记，而是在2018年到东宁房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。房屋被法院查封之前的水电费票据没有保存，只保存了提交到法院的这些票据。原告怀疑合同造假，没有证据，法院不应采信。被告凌飞公司对被告娄刚该组证据形式要件和证明的问题均无异议。本院认为，原告对该组部分证据的真实性有异议，经法庭询问，其不申请对相关证据进行司法鉴定，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院对该组证据的形式要件予以确认。三、被告凌飞公司提供商品房买卖合同12份，欲证明：商品房买卖合同尾页均有凌飞公司及娄刚签字盖章，凌飞公司与娄刚之间的买卖合同真实有效。经质证，原告对该组证据形式要件无异议，对该组证据证明的问题有异议，认为该组证据证明不了凌飞公司及娄刚存在合法有效的商品房买卖合同关系，也证明不了娄刚支付过购房款。被告娄刚对该组证据的形式要件和证明的问题均无异议。本院认为，原告及被告娄刚对该组证据形式要件无异议，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院对该组证据形式要件予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因凌飞公司、徐凌飞拖欠海都公司借款，海都公司向绥芬河市人民法院申请强制执行。执行中绥芬河市人民法院于2019年6月依法查封了案涉12套房产。案外人娄刚提起执行异议，绥芬河市人民法院裁定中止对案涉房屋的执行，海都公司向绥芬河市人民法院提起申请执行人执行异议之诉。2013年9月16日，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同，约定：娄刚购买凌飞公司开发的东宁市绥阳镇阳光家园小区高层1-05-503、1-06-603、1-05-501、1-02-203、2-03-301号五套房屋，房屋价格为每平方米2500元，五套房屋总价款948762元；2013年11月15日，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同，约定：娄刚购买了阳光家园小区20-03-302、2-04-401、2-04-402、2-05-502、2-07-702号五套房屋，房屋价格为每平方米2500元，五套房屋总价款947600元；2014年9月23日，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同，约定：娄刚购买阳光家园小区2-05-501、2-07-701号房屋，房屋价格为每平方米2500元，二套房屋总价款429200元；2014年11月1日，娄刚与凌飞公司签订商品房买卖合同，约定：娄刚购买阳光家园小区1-02-201号房屋，房屋价格为每平方米2500元，价款为189002元。2013年9月16日、2013年11月15日、2014年9月23日、2014年11月1日娄刚妻子邓旭的银行账户向徐伟账户分别汇款965000、935000、500000、200000元。2018年7月12日、9月20日凌飞公司出具入住楼宇验收表，将案涉房屋交付给娄刚。2018年7月12日娄刚与凌飞公司共同办理了商品房买卖合同备案登记。另查明，东宁市绥阳镇阳光家园小区系被告凌飞公司开发建设，案涉房屋登记在被告凌飞公司名下，已于2016年6月12日具备办理产权转移登记条件。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：被告娄刚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，娄刚提出排除执行异议，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告娄刚虽然向法庭提供商品房买卖原始合同及备案合同，并证实将购房款从其妻子账户转至房屋出卖人凌飞公司，但其当庭陈述自己在本区域另有住房，购买案涉房屋的目的是投资而非用于个人居住，因此，其并非《最高人民法院关于人民法院办理若干问题的规定》第二十九条特别保护的消费者购房人，其权利不足以排除执行。案涉房屋至今登记在凌飞公司名下，娄刚作为商品房消费者之外的一般买受人，自2016年6月12日案涉房屋具备办理产权转移登记条件至今，未向凌飞公司提出办理房屋产权过户登记的要求，也未向房产登记部门递交房屋过户登记材料。庭审中，其自认案涉房屋具备办理产权转移登记条件时，凌飞公司已向其告知，其之所以未办理房屋产权过户登记，是为了减少房屋出售交易环节。本院认为，其不办理产权过户登记属个人怠于办理，并无其他合理性客观因由，因此，亦不满足《最高人民法院关于人民法院办理若干问题的规定》第二十八条规定要件。综上，被告娄刚不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请继续执行案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。被告徐凌飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭诉讼，是对其诉讼权利所作的处分。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许对东宁市绥阳镇阳光家园小区高层1-02-201、1-02-203、1-05-501、1-05-503、1-06-603、2-03-301、2-03-302、2-04-401、2-04-402、2-05-501、2-07-701、2-07-702号12套房屋继续执行。案件受理费18300元，由娄刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  王海雁审 判 员  陈国民人民陪审员  王 丹二〇二〇年一月十二日书 记 员  吕雅楠