江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0691行初903号 原告李X琴，女，1937年11月6日生，××族，住南通市港闸区。 原告严XX，女，1949年1月17日生，××族，住南通市港闸区。 两原告共同委托代理人郑XX，重庆中慈律师事务所律师。 被告南通市港闸区幸福街道办事处，住所地南通市通刘公路陈家榨。 法定代表人葛XX，职务主任。 委托代理人李XX，港闸区。 委托代理人季X，江苏紫琅律师事务所律师。 第三人李X德，男，1946年3月18日生，××族，住南通市港闸区。 第三人李X泉，男，1951年1月6日生，××族，住南通市港闸区。 第三人李X琪，男，1940年4月27日生，××族，住通州区。 第三人李X泉、李X琪共同委托代理人李X德，系李X泉、李X琪的哥哥。 三第三人共同委托代理人郑XX，重庆中慈律师事务所律师。 原告李X琴、严XX诉被告南通市港闸区幸福街道办事处（以下简称港闸幸福街办）房屋搬迁行政协议一案，本院于2019年7月30日立案后，于8月3日向被告港闸幸福街办邮寄送达了起诉状副本及应诉、举证通知书。由于李X泉、李X琪、李X德均与本案存在利害关系，本院依职权追加三人作为第三人参加诉讼，并向第三人邮寄送达了起诉状副本及参加诉讼通知、举证通知。本院依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭审理了本案。原告李X琴、严XX，第三人李X琪、李X德，两原告及三第三人的共同委托代理人郑XX，被告港闸幸福街办的委托代理人李XX、季X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告诉称，涉案房屋系原告父母李X云、李XX的遗产房。李X云、李XX夫妻育有子女七名，长子李X琪、次子李X明、三子李X德、四子李X泉、长女李X琴、二女严XX、三女李X兰。李X云于2011年6月7日、李XX于2017年4月13日死亡，次子李X明于1979年过世、三女李X兰于1992年9月病故，李X琪、李X德、李X泉、李X琴、严XX系李X云、李XX的遗产房屋继承人。2018年8月16日、2018年8月30日，李X泉、李X琪和二原告分别委托李X德作为代理人，负责处理父母李X云、李XX遗产房搬迁事宜。2018年8月31日，李X德与被告签订0020293号空白的《港闸区住宅房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称20293号协议），且被告未将完善后的协议交给李X德，致使原告等委托人未能知晓协议内容及评估报告等材料。2019年5月31日，李X琪、李X德、李X泉、李X琴、严XX起诉被告撤销编号为0009750号《港闸区住宅房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称9750号协议）案件中，被告将本案协议作为证据提交，原告才获取。被告港闸幸福街办虽然是涉案搬迁协议的相对人，但其本身不具有征拆的法定职权，不具有签订涉案搬迁协议的合法主体资格。案涉房屋的合法占地面积应为102㎡，房屋面积应为64.9㎡，评估报告的价值为重置价格，但被告实际并未提供土地由原告重置房屋，而是另购房屋，原告对李X德的授权并不包含选购安置房，李X德选购安置房的行为并未得到委托人的追认。案涉协议约定的安置房定价为1420元/平方米，但实际购房价格高于约定，协议存在重大误解，选房单中的面积为建筑面积，而案涉遗产房的面积为实际使用面积，建筑面积包含使用面积和公摊面积，显失公平。综上，请求判决撤销20293号协议。 原告向本院提交以下证据： 1.两原告、三第三人的身份证复印件； 2.南通市港闸区幸福街道幸福社区居民委员会出具的证明； 3.李X云的户口注销证明； 4.李XX的户口注销证明； 5.关于李X明同志因公病故的处理决定； 6.常住人口登记表； 7.南通市港闸区村镇私有房产所有权登记申请书一份； 8.20293号协议及附件材料； 证据1-8证明两原告、三第三人系李X云、李XX的继承人。案涉协议的宅基地面积、房屋面积错误，且李X德签订的是空白协议，其对建筑面积和使用面积存在公摊面积的差额、安置房的价格存在误解，李X德的选房行为未经委托人追认。 9.授权委托书两份； 10.集体土地建设用地使用证和村镇房屋所有权证各一份； 证据9、10证明李X琪、李X泉、李X琴、严XX分别委托李X德签订涉案搬迁协议，但并未委托其选房。 被告港闸幸福街办辩称，1.20293号协议合法有效。本案搬迁是协议搬迁，被告主体适格。2018年8月16日、8月30日，李X泉、李X琪、李X琴、严XX分别委托李X德全权处理李X云、李XX遗产房搬迁事宜。2018年8月31日，被告与李X德在充分协商的情形下签订20293号协议，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，未违反公序良俗，亦不存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解之情形，不存在可撤销的情形。拆迁公司要求原告家庭成员共同领取案涉协议的相关材料，但由于原告家庭内部存在争议而拒绝共同领取。2.2019年1月19日，李X德依据20293号协议购买安置房屋，合同已履行完毕。3.原告起诉系滥用诉权。原告等人全权委托李X德办理案涉遗产房一切事宜，现案涉协议已履行完毕，原告仍提起诉讼要求撤销，其意图是获取非法利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告港闸幸福街办未提供证据。 第三人李X泉、李X琪述称，其确实委托李X德作为代理人，但权限为协商签订搬迁协议，并未授权李X德选房。李X云夫妇的遗产房实际面积不止53.4㎡，协议漏算了厕所的面积，总面积应为64.9㎡。合法占地面积应为102㎡，而非协议载明的74㎡。原告的起诉应当得到法院的支持。 第三人李X德述称，其当时签订协议时，协议为空白协议，直至在本院（2019）苏0691行初723号案件中获取案涉协议，才发现协议中的错误。原告等人也未委托其选房。 第三人李X泉、李X琪、李X德与两原告的举证一致。 经庭审质证，被告港闸幸福街办对原告、第三人提供的证据1-6无异议；对证据7认为申请时占地面积与建筑面积均为53.43㎡；对证据8无异议但不能得出该协议的签订存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平的情形，选房单对购房价格进行了详细的列举，不存在和拆迁协议不一致的情形，且协议签订时并非空白协议；对证据9的真实性无异议，委托书载明委托李X德全权办理房屋搬迁一切事宜，房屋搬迁是个过程，包括选房；对证据10无异议，但是认为其中的建筑占地面积64.9㎡不等于合法建筑面积就是64.9㎡。 本院对各方当事人无异议的证据依法确认其效力。对原告及第三人提供的证据真实性均予以认定，可以证实原告及第三人的身份及案涉房屋的确权登记情况。对于案涉协议的效力，涉及本案争议焦点，待后文予以分析。 经审理查明，李X云、李XX系夫妻，育有四子三女，分别为长子李X琪、次子李X明、三子李X德、四子李X泉、长女李X琴、二女严XX、三女李X兰。李X云于2011年6月7日去世，李XX于2017年4月13日去世，李X明于1979年去世，李X兰于1992年9月去世。 李X云、李XX夫妇在1960年自建有案涉老房。1990年12月前，李X泉一家与李X云、李XX夫妇分别居住。1990年12月，李X泉户作为申请人向幸福乡人民政府申请建房，《南通县城乡居民建房用地报批表》中载明建房人口6人，分别为：李X泉、李X英、李X（又名李X）（多照顾一人口）、李X云、李XX，共同申请建房135㎡，其中李X泉享受面积15㎡，李X英、李X云、李XX各享受24㎡，李X享受48㎡。原房使用状况：住房6间，建筑占地142.5㎡、宅基地254.9㎡，三棚1间、建筑占地15㎡、宅地36㎡。申请保留住房2间、拆除4间，保留三棚1间，保留老房加新建合计建筑面积占地135㎡、宅基地面积219㎡。乡镇土地管理所于1990年12月31日审批“同意该户拆四间，原地建楼房82㎡”，原乡人民政府亦于1990年12月21日在该审批表上盖章同意。后李X泉户实际仅拆了厨房和其中的一间老房，建造了平房，之后又将平房改造成了楼房。 1993年3月12日，李X泉户、李X云户分户对自有房产申请权属登记。李X云户的《南通市港闸区村镇私有房产所有权登记申请书》载明申请登记的房屋为1960年自建，房屋建筑面积53.43㎡、占地面积53.43㎡，原幸福村村委会在审核意见中载明“初审核查勘建议确权53.4㎡”，原南通市港闸区房屋产权管理办公室审批同意并发证。同日，李X泉户对其自有住房申请权属登记，其户的《南通市港闸区村镇私有房产所有权登记申请书》载明申请登记的房屋为1990年自建，原幸福村村委会在审核意见栏载明：李育（毓）泉坐落在幸福村××组的房屋①幢建筑面积为76.4㎡（系1层砖混结构）②幢建筑面积为40㎡（系2层砖混结构）③幢建筑面为56㎡（系一层砖木结构），经核实②幢建筑面积为22.6㎡另17.4㎡属超方，建议确权155㎡，南通市港闸区房屋产权管理办公室审批同意并发证。 2018年3月29日，南通市港闸区人民政府办公室向各街道办事处、港闸经济开发区管委会下发《关于下达新港闸路等工程拆迁任务的通知》，其中轨道2号线幸福车辆段项目包含在该通知内，所属街道为幸福街道。2018年7月23日，港闸幸福街办发布《轨道二号线幸福车辆段搬迁工程民居协议搬迁补偿安置方案》，并负责该段的搬迁补偿安置。案涉李X云名下的遗产房以及李X泉户的房屋均位于搬迁范围之内。 2018年8月16日、2018年8月30日，李X泉、李X琪、李X德、李X琴、严XX分别出具委托书，委托李X德作为代理人全权处理李X云、李XX遗产房搬迁事宜。2018年8月28日，李X德在李X云遗产房的《港闸区轨道工程2号线工程征收（搬迁）安置面积确认表》上签字，该确认表载明李X云（故）户房屋合法建筑面积53.4㎡，无安置人口。被告港闸幸福街办在该确认表“街办审核意见”栏认定该户合法建筑面积53.4㎡，宅基地面积76.4㎡，应享受安置面积53.4㎡，无空方补贴。2018年8月30日，南通大成土地房地产评估有限公司依据被告港闸幸福街办的委托就李X云户的遗产房搬迁补偿费用出具评估报告，评估结论为李X云（故）户房屋搬迁补偿总费用为55293.82元。补充说明中明确该户综合因素补贴、合法建筑面积区位因素与漏项等补偿、序时签约交房奖、签约交房比例奖合计77506.18元。2018年8月31日，李X德与港闸幸福街办签订20293号协议，后李X德依据上述协议于2019年1月19日选购幸福怡居69幢601室房屋及69C233号车库。 2019年4月10日，港闸幸福街办与李X英、李X就李X泉户的房屋搬迁补偿安置签订9750号协议，被拆迁房屋合法面积的确认依据1993年房屋确权登记的面积、享受拆迁安置权利人员为李X泉户家庭成员。 本院认为，本案的争议焦点为：被诉20293号协议是否存在应予撤销的情形。 行政机关为实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立具有行政法上权利义务内容的协议，也是行政机关行使职能的方式之一。本案系集体土地上房屋的协议搬迁，并非法定征收，被告港闸幸福街办认可其系案涉搬迁征收项目的补偿安置主体，故其可以作为一方主体与房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条规定，原告主张撤销、解除行政协议的，对撤销、解除行政协议的事由承担举证责任。本案原告主张撤销案涉20293号协议，其提出的以下理由均不能成立： 第一，原告主张第三人李X德超越委托权限的问题。案涉房屋系李X云、李XX的遗产房，原告及第三人均系李X云、李XX的继承人。李X琴、严XX、李X琪于2018年8月30日向李X德出具授权委托书，李X泉于2018年8月16日向李X德出具授权委托书，委托李X德处理案涉遗产房的搬迁事宜。被告基于上述委托与李X德签订协议，已经尽到了注意义务。在实践中，确定遗产房的权利往往涉及代位继承、转继承等一系列法律问题，若苛求行政机关在签订搬迁协议时即对遗产房的权利人予以明确，显然是强人所难。本案中，即存在李X云、李XX的部分子女已经过世的问题，被告港闸幸福街办基于李X云、李XX在世的子女出具委托书的事实与家庭成员代表李X德签订协议，并不违反法律法规的强制性规定。关于原告、第三人主张的选购安置房已经超出委托事项范围，房屋搬迁补偿安置由一系列过程行为组成，包括前期确定房屋面积、权利人数、对房屋价值进行评估，协商确定协议内容并正式签订协议，也应包括后续履行协议的行为，比如领取补偿款、选购安置房并结算等行为。原告及第三人将授权委托书中的“房屋搬迁事宜”理解为仅限于签订协议的行为，缺乏事实依据。即便原告、第三人之间就委托事项的真实意思仅限于签订协议，第三人李X德选购安置房的行为确系无权处分，在协议不存在其他法定无效情形下，仍应认定协议有效而非协议无效。 第二，原告主张案涉协议存在重大误解的问题。1.房屋面积问题。原告主张案涉遗产房合法占地面积为102㎡、合法建筑面积为64.9㎡，依据为李X云户1994年12月20日的《集体土地建设用地使用证》。但李X云于1993年就其自建于1960年的房屋申请权属登记时，所在村民委员会明确经审核查勘建议确权53.4㎡，而后李X云户实际上也就53.4㎡的房屋进行了合法产权登记，不动产的权属登记应当具有公信力。从李X云、李X泉两户作为一户于1990年申请建房时获批的面积看，李X云、李XX分别获批24㎡，李X云、李X泉两户于1993年分户申请房屋确权时，李X云户获得53.4㎡的合法建筑面积已经超过了原申请建房时获批的48㎡，并未减损李X云、李XX的合法权益。至于原告认为案涉协议遗漏了厕所的面积，在案涉协议签订过程中，原告及第三人并未提供李X云户的《集体土地建设用地使用证》，况且，李X德已经于2018年8月28日在案涉房屋的安置面积确认表中签字，确认案涉房屋合法建筑面积为53.4㎡。因此，被告港闸幸福街办根据房屋权属登记认定房屋面积并无不当。2.合法宅基地面积问题。被告陈述由于在签订案涉协议时，李X德未能提交李X云户的《集体土地建设用地使用证》，故依据宅基地为房屋占地面积1.43倍的审批惯例推算出案涉遗产房的宅基地面积为76.43㎡。现原告提供的用地使用证记载的李X云户用地面积为102㎡，由此产生的对于宅基地面积补偿的费用差异，属于协议遗漏的部分，并不影响协议本身的效力，完全可以由协议双方根据案涉地块的安置补偿方案规定，在审核客观事实的基础上对于确属遗漏的部分达成补充协议。因此，即便案涉协议在签订之时对于宅基地面积的认定小于李X云证载用地面积，也不能因此撤销案涉协议。3.房屋评估价值、安置房定价以及安置房面积问题。案涉房屋搬迁系集体土地上的协议搬迁，虽系为行政机关实现其行政管理目标而实施，但协议的形成仍主要基于协议双方的意思表示。在确定被搬迁房屋的价值时，行政机关委托有资质的评估公司按照重置成新价标准进行评估并无不当。庭审中，第三人李X德亦陈述协商签订协议之前，其已经被告知获得的各项补偿款的金额，后在协议上签字，说明李X德对于补偿款的金额是认可的。对于安置房的定价、面积问题，搬迁补偿安置协议约定的安置房售价会远远低于正常市场价，但是该低价仅限于在合法安置的面积之内，也已经被普通大众所广泛认知，否则所有搬迁户不管其合法安置面积为多少，都可以按低价购买无上限面积的安置房，显然是不现实的，也会侵害其他被搬迁人的合法权益。案涉遗产房的合法面积为53.4㎡，李X德选购的安置房面积为94.27㎡，对于超过合法安置面积的部分，考虑到安置房的面积与被搬迁房屋的面积客观上不可能恰好一致，就案涉遗产房已经给予了15㎡的高层补贴，即在超过安置面积以外的15㎡之内仍以协议约定的价格计算房价，原告及第三人已经获取了相应的优惠，现原告认为所选安置房单价高于协议约定的1420元/㎡而构成重大误解，本院难以支持。至于原告认为安置房面积中包含公摊面积等，原告、第三人选购的安置房不同于农村宅基地上自建的房屋，包含有楼道、消防设施等公摊面积亦已是社会大众早已经认知的基本常理，业主入住以后，对于公摊面积等部分也享有权利，原告以此主张案涉协议存在重大误解，本院亦不能支持。4.案涉协议于签订之时是否系空白协议的问题。庭审中，李X德认为其签订协议时，协议内容尚未填写，但未能提供任何证据。对于协议的签订过程，李X德在庭审中前后陈述不一，先是认为未经任何协商、未就拆迁安置获知任何信息就按要求在空白协议上签字，在本院警示其需对庭审中的陈述承担法律责任时，又变更陈述为签协议前有商谈的过程，并且知道能获取的补偿款金额，故本院对原告及第三人主张案涉协议在签订之时系空白协议的主张不予支持，认定李X德在签订案涉20293号协议时就协议主要内容已经知悉。 参照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合上文阐述，案涉被诉20293号协议不存在重大误解、显失公平等可撤销的情形。 综上，原告李X琴、严XX主张撤销案涉20293号协议的诉讼请求依法不能成立。对于李X云户《集体土地建设用地使用证》证载的合法用地面积，可由被告与权利人核实后，再行协商以达成补充协议。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告李X琴、严XX的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告李X琴、严XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张 燕 人民陪审员  周袁芳 人民陪审员  唐海兵 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  陆星奕 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。