大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初721号原告刁家军，男，1969年6月4日出生，汉族，住大连金普新区。委托代理人赵春，系辽宁中和律师事务所律师。被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会，住大连金普新区华家街道杨家店村。法定代理人于长鹏，系该村委会主任。委托代理人张玮，系辽宁生生律师事务所律师。原告刁家军诉被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告刁家军及其委托代理人赵春、被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会法定代理人于长鹏及其委托代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年9月15日，原告与大连市金州区华家屯镇胜利村民委员会签订了《立卖契》，（原大连市金州区华家屯镇胜利村民委员与杨家店村民委员会已合并为大连金州新区华家街道杨家店村民委员会），约定：胜利村将原村委会办公室房间五间二层房产以人民币80000元的价格卖给原告名下为业；约定了该房的周边界限；胜利村将房照办好。2001年9月15日，原告与华家屯镇胜利村民委员会又签订了一份《土地承租合同书》，合同约定该村将涉案房屋闲置地1亩出租给原告，使用期限30年，租金2万元并约定了四至，同时对案涉房屋院落签订了补充协议，此协议与案涉房屋立卖契具有同等法律效力。《立卖契》签订后，原告于2003年使用上述房屋及土地至今，并对上述房屋进行了改造，后将此屋用作工业生产经营的铆焊厂。2011年4月26日，案外人雷云香、徐德臣、徐克文、徐秋以原告刁家军为被告向金州区人民法院提起诉讼，要求刁家军返还原物。大连市中级人民法院在2018年7月20日的（2018）辽02民再124号民事判决书中以杨家店村民委员会在无据证实其对案涉房屋享有处分权的情况下，擅自将案涉房屋出售给刁家军，并由其占有使用，侵犯了徐德臣等4人的合法权益为由，判决驳回了原告刁家军的上诉，维持原告刁家军返还案涉房屋给徐德臣等4人的原判决。基于上述事实，原告认为被告无权处分他人财产且承诺将房照办好的情况下，交付了房款并进行装饰装修、建造翻新，并用铆焊厂经营使用。双方所签《立卖契》应属无效合同，且导致合同无效的全部责任在于被告，故要求被告返还收取原告的买房款人民币80000元，并赔偿因合同无效给原告造成的房屋差价损失、接受案涉房产后产生的装饰装修、建造翻新损失人民币486000元，以及租赁土地上的建房损失人民币1155734.09元，共计人民币1641734.09元，诉讼费评估费由被告承担。被告辩称：对于原告主张的基于案涉房屋《立卖契》效力问题，应当返还购房款80000元没有问题。原告无权对因胜利村委会无权处分以外的个人违法行为造成的其他损失向村委会主张赔偿。根据（2018）辽02民再124号民事判决书第二项内容可知，本案原告需返还给案外人的房屋面积为240平方米，土地面积为225平方米，四至东至荒地距离墙外零米、西至荒地距离墙外零米、南至耕地距离墙外两米、北至公路距离墙外五米，房产执照号大房执金农字第××号房产一处，因此，可以确认胜利村委会当时无权处分给本案原告的房屋及土地四至应当仅为上述判决内容，基于合同法律关系中的返还原则，原告也仅有权对因胜利村委会无权处分给其造成的损失进行主张；虽然本案原告系基于合同关系取得了上述房产及土地，但并不代表原告可以在此基础上享有对于225平方米以外的土地使用权，原告应当自行承担因其违法建设案涉厂房造成的一切损失。原告应对其购买的案涉房屋承担责任，并且原告主张要求杨家店村委会对（2018）辽02民再124号民事判决书第二项判决内容以外的地上物进行赔偿没有依据，依法不应当赔偿。经审理查明：2001年9月15日，原告与大连市金州区华家屯镇胜利村民委员会签订了《立卖契》，（原大连市金州区华家屯镇胜利村民委员与杨家店村民委员会已合并为大连金普新区华家街道杨家店村民委员会），协议内容如下：“卖方：华家屯镇胜利村，买方：刁家军，经双方共同商议，胜利村把原村办公室房间五间二层房产卖给刁家军名下为业，空口无凭，立此为证。一、胜利村把位于孙屯公路南原胜利村办公室，房间5间二层（共247平方米）卖给刁家军，本房的售价为人民币8万元，签订时一笔付清。二、本房的周边界限为：北至本房墙皮；南至本房后墙外8米与本房西村新建筑护墙一齐，东至本房山墙外皮0米，西至本房山墙外皮0米。三、本房的周边界限，经买卖双方确认无误，立此契约。四、胜利村负责将房照办好。五、本契约一式两份，买卖双方各一份。卖方：大连市金州区华家屯镇胜利村民委员会，买方：刁家军，2001年9月15日。”当日原告与华家屯镇胜利村委会又签订了《土地承租合同书》，合同约定胜利村将案涉房屋东闲地1亩出租给原告，租期自2002年至2031年30年，租金为人民币20000元并标明地界；2005年6月17日双方又签订补充协议一份，补充协议说明卖给原告的原胜利村楼房，由于前院面积不够，本屋后院原8米的基础上，再加补5.3米，作为前院面积不足的补充，并注明此协议与《立卖契》具有同等效力。《立卖契》签订后，原告于2003年开始占有使用案涉房屋，并对该房屋进行翻新改造，主要包括，一楼大厅铺设地砖，所有的木窗换成现在的塑钢窗，北面二楼加一层塑钢窗，二楼墙体内砌20砖墙，在原房屋南墙外所盖建筑均系原告所建，东墙皮外均系原告所建，北墙皮外均系原告所建。经查：案涉房屋位于大连金州新区，系案外人雷云香、徐德臣于1994年所建，房产执照为大房执金农字第××号，房产执照正面记载所有权人徐德臣，共有人数4人，房屋结构为砖混，房屋层数为2层，土地使用面积为225平方米，建筑面积为240平方米。该房四至东至荒地距离墙壁外零米、西至荒地距离墙壁外零米、南至耕地距离墙壁外两米、北至公路距离墙壁外五米。2011年4月26日，案外人雷云香、徐德臣、徐克文、徐秋以本案原告刁家军为被告向本院提起诉讼，要求刁家军返还原物。大连市中级人民法院在2018年7月20日的（2018）辽02民再124号民事判决书中以杨家店村民委员会在无据证实其对案涉房屋享有处分权的情况下，判决刁家军将案涉房屋返还给徐德臣等4人。该判决已发生法律效力。另查，案涉房屋经评估市值人民币486000元；庭审中原告增加诉讼请求，要求对租赁土地上的建筑物损失予以赔偿，租赁土地上的建筑物经评估为人民币1155734.09元。本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告在双方签订《立卖契》中的案涉房屋系案外人徐德臣等4人共有，已经大连市中级人民法院在2018年7月20日的（2018）辽02民再124号民事判决书予以确认，并经判决由本案原告刁家军对案涉房屋予以返还，已经生效；被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会在无据证实其对案涉房屋享有处分权的情况下，擅自将案涉房屋出售给原告，属于无处分权的人处分他人财产，且该行为未经权利人追认，被告也未在订立《立卖契》后取得处分权，故原告与被告在2001年9月15日签订的案涉房屋的《立卖契》属无效合同。被告经生效文书确认对案涉房屋系案外人所建知情，并且被告在没有处分权的情况下，承诺为原告办理好房照，被告存在欺诈情形，存在过错，属于过错方，对于原告的损失，即案涉房屋市值人民币486000元应予以赔偿（包含购房款人民币80000元及翻新改造损失）。原告主张应对其与被告签订的《土地承租合同书》及《补充协议》上的建筑物损失予以赔偿一节，因该项主张不属于本案调整范围，本院在本案中无法调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刁家军与大连金普新区华家街道杨家店村民委员会于2001年9月15日签订的《立卖契》无效；二、被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会赔偿原告刁家军购房损失人民币486000元；二、驳回原告刁家军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10150元，评估费21200元，合计31350元（原告已预交），由原告刁家军承担16150元，被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会承担15200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘建军二〇二〇年一月二十日书记员  侯颖民