宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13103号原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：**诚，系公司经理。委托诉讼代理人：施政，宁夏搏强律师事务所律师。被告：商量，男，1984年12月31日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与被告商量物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏佰仕德物业服务有限公司委托诉讼代理人施政、被告商量到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费2303.8元（其中98.45*18个月*1.3元/平米=2303.8元）,物业费的违约金691.2元；2018年4月1日至2019年9月30日期间的电梯费1890元（105元*18个月=1890元）；自2016年入住至2019年9月30日的水费1192.8元；2018年4月1日至2019年9月30日楼道照明电费工90元（5元/月*18个月=90元），合计6167.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2018年4月1日入驻宁夏金凤区凯旋帝景小区，为该小区提供物业服务，2018年3月28日与该小区开发公司宁夏协力厚房地产开发有限公司签订了《凯旋帝景前期物业服务合同》，约定对该小区高层收费标准为1.45元/月/平方米，商业收费标准为2.00元/月/平方米，二次供水加压费为0.9元/T；业主或物业使用人应当在每年3月31日前履行交纳义务，如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按所欠费用3‰的标准向原告支付违约金。2018年11月19日社区居委会牵头组织召开《凯旋帝景物业服务收费标准民主议事会》，参会人员有社区负责人、凯旋帝景业主代表、原告公司负责人等。对《凯旋帝景物业服务收费标准进行商议》，商议结果为2018年4月1日至2019年3月31日期间物业服务费，按优惠价1.3元/月/平方米执行一年，二次加压水费原来的0.9元/T，下调为0.75元/T，电梯费有原来的一层起步40元下调至20元起步，2-4层每层递增10元，5层以上每层递增5元，最高十八层120元/月2019年4月1日起物业服务费恢复1.45元/月/平方米，其他收费项不变。截止目前原告欠付2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费2303.8元（98.45*18个月*1.3元/平米=2303.8元）,物业费的违约金691.2元；2018年4月1日至2019年9月30日期间的电梯费1890元（105元*18个月=1890元）自2016年入住至2019.9.30的水费欠1192.8元；2018年4月1日至2019年9月30日楼道照明电费工90元（5元/月*18个月=90元）合计6167.8元。经原告多次催要，被告迟迟不予支付，已严重违约。原告与开发商宁夏协力厚房地产开发有限公司签订的合同合法有效，原告为凯旋帝景小区提供物业服务，该小区业主应向原告支付物业服务费、电梯费、水费。宁夏协力厚房地产开发有限公司开发的凯旋帝景2-1501，小区房屋一套，建筑面积为98.45㎡。被告系该小区业主，应向原告支付物业费等费用。为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，特向贵法院提起诉讼，请求依法判处。被告商量辩称，一、被告不承担支付义务（一）被告商量并非法律规定的“业主”，不应当承担支付义务。本案被告商量暂不是房屋所有权人，案涉房屋没有办理房屋所有权变动手续，所有权人暂时没有移转为被告商量，但案涉房屋系宁夏协力厚房地产开发有限公司出售给被告商量，但因宁夏协力厚房地产开发有限公司的原因，导致案涉房屋没有通过消防验收，房屋没有竣工备案，造成被告商量至今不能办理房屋权属证书。依据《物权法》第六条、第九条规定，物权设立、变更、转让应当依法登记。所以，被告商量暂时非案涉房屋所有权人。又依据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主据此，《前期物业服务合同》中所称的承担责任的是业主，本案业主应当为宁夏协力厚房地产开发有限公司，而非被告商量。（二）案涉房屋没有达到支付物业费的条件。案涉房屋没有通过消防验收，没有竣工备案，无法进行物业交接。导致现有物业管理一致没有消防措施，在此期间，电梯处于脱保状态，无人做法定维护保养，特种设备检测。给现有住户造成很大人身安全隐患。二、前期物业服务合同对被告不产生约束力。依据《物业管理条例》第23条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。虽然，本案案涉房屋由被告商量使用，但是原告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订的《凯旋帝景住宅小区前期物业服务合同》未向被告商量明示并予以说明，被告商量签订的业主手册时约定的物业服务单位为银川市宜佳住宅建设服务有限公司，并非原告。据此，原告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订的《凯旋帝景住宅小区前期物业服务合同》对被告商量没有约束力。三、原告从未达到物业三级管理服务。《凯旋帝景住宅小区前期物业服务合同》中约定原告需要对案涉小区进行三级物业管理服务，三级物业管理服务需要设16小时客户服务体系，需要急修2小时内到达，每年需要至少1次顾客意见调查制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施消防设施可随时启用等义务。但原告从没有做过按照三级物业服务进行服务，基本的消防都没有，电梯也没有做检测维护保养，不应当向被告索要任何服务费。甚至，原告工作人员对小区住户侮辱谩骂、威胁，原告提供的根本不是服务。四、原告提出的“民主议事会”，被告不承认、不认可。首先原告讲的此会议，被告商量从未参加，知晓任何信息；原告提交的会议记录，是由原告方自己撰写记录的，并未由原告声称的会议牵头方社区居委会出具，没有居委会公章。依据《银川市物业管理条例》规定，案涉小区不具备成立业主大会、业主委员会的条件，到今天为止，涉案小区从未成立过业主委员会，也没有选举过原告所称的业主代表人员，也没有案涉小区三分之二以上的业主签字同意，故被告不认可此证据的真实性、合法性对此证据不予认可。五、前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的临时合同，合同必须符合政府有关法规、办法、文本、备案，接受监管，双方行为必须符合政府有关法规、办法进行，前期物业服务合同成立、生效条件是向政府行政部门备案登记，协议必须经政府部门批准，合同收费向发展和改革局核准备案许可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，物业服务合同成立的条件依据物业管理条例第二十四条之规定、《前期物业管理、招标、投标管理暂行办法》第十二条、第三十七条规定招标备案登记，《物业承接查验办法》第二十九条的规定、《备案文件目录》第三十条之规定，建设单位与物业将备案情况书面告知业主，《物业服务收费管理办法》第十一条规定，明确物业服务收费形式，物业服务费构成及支出，综上所述，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业临时签订的书面合同，合同必须符合政府以上法律法规、办法、文本备案，如果物业举证不出或者举证不符合以上相关法律规定，合同应当认定无效。原告提出的《前期物业服务合同》第21条第4款甲方建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含本合同约定内容，并明确物业买受人在本物业服务合同中的权利及义务，证明此合同属于被告与建设单位签订的商品房买卖合同的子合同。被告商量与建设单位签订的商品房买卖合同中二十一条，第三十页前期物业服务合同临时管理规约，第39页，物业服务费用的约定明确物业竣工验收合格之日起，业主全额缴纳物业服务费，案涉小区至今并未合格竣工验收，被告商量不应承担原告诉讼的物业费用。原告与被告也未签署合同中的临时管理规约，业主手册。前期物业合同签署方是原告，与被告商量和建设单位签署的买卖合同，合同中第21条前期物业管理中依法选聘的前期物业服务企业，即银川市宜家住宅建设服务有限公司不符。原告提供的前期物业服务合同第2条明确乙方提供的物业服务内容及标准为（银川市住宅小区物业服务等级标准）规定的三级物业服务内容和标准，案涉小区并未达到合同中规定的最高级别三级服务内容和标准。综上，被告不应当向原告支付任何费用，原告诉讼请求应当被驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月，被告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买宁夏协力厚房地产开发有限公司开发的xxx室商品房一套，建筑面积98.45平方米，商品房交付时间为2015年11月30日前，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。2016年10月11日，被告办理了xxx室房屋的入住手续。2018年3月29日，原告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订了《凯旋帝景（原百合苑）住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告为凯旋帝景小区提供物业服务，服务期限为2018年4月1日至2021年3月31日，高层物业服务费为每平方米1.45元/月，二次供水加压检测服务费为0.9元/吨，电梯费一层起步价为40元，逐层递加；合同还对物业的经营与管理、使用与维护及其他权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约向凯旋帝景小区提供物业服务。原告提交2018年11月19日的凯旋帝景小区《民主议事会》会议纪要一份，会议纪要载明2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费按1.3元/月/平方米收取，15层电梯费按每月105元收取。被告自2018年4月1日一直未缴纳物业服务费等各项费用，原告多次催要未果，故向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定由原告为银川市金凤区凯旋帝景小区提供物业服务，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告按照《前期物业服务合同》为凯旋帝景小区提供物业服务，被告系该小区xxxx房屋业主，双方已形成物业服务合同法律关系，故被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务等费用。《前期物业服务合同》未明确约定业主或物业使用人对各项物业服务费等费用的缴纳时间，根据行业惯例及原告提交的书面催缴通知，本院按照一年缴纳一次物业服务费用认定，故被告应缴纳2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1536元、电梯费1260元。因双方对于物业服务存在争议，被告不属于无故拖欠，故原告主张的违约金本院不予支持。原告主张的水费、楼道照明费，依据不足，本院不予支持。本院认为房屋检测验收应由行政主管部门管理并备案，如被告认为该房屋不具备交付条件及办证条件，可向房屋开发公司另行主张权利或向行政主管部门反映。现被告已于2016年10月11日办理了入住，原告自2018年4月1日起即为该小区提供物业服务，被告接受服务的同时，应按合同约定交纳物业费，故本院对被告的该项辩称不予采信。被告商量的其他抗辩意见，未提供充分证据证实，本院不予采信。被告申请追加宁夏协力厚房地产开发有限公司为本案被告，因宁夏协力厚房地产开发有限公司并非必要共同诉讼人，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告商量自本判决生效之日起十日内向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1536元、电梯费1260元，合计2796元；二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告商量负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇二〇年一月七日书记员 于哲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。