内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3469号原告：杜鹏云，男，个体，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯海南，内蒙古乐水律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀英，内蒙古乐水律师事务所律师。被告：卞维付，男，1968年4月2日出生，汉族，个体，现住内蒙古呼和浩特市新城区成吉思汗大街华侨新村10号楼202。被告：内蒙古鹏创房地产开发有限公司，住所地：内蒙古呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路沙梁北村G号楼1至2层1单元西户。法定代表人：白在生，该公司经理。原告杜鹏云与被告卞维付、被告内蒙古鹏创房地产开发有限公司（下称内蒙古鹏创房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告杜鹏云及其委托诉讼代理人冯海南、李秀英以及被告卞维付、被告内蒙古鹏创房地产公司的法定代表人白在生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜鹏云向本院提出的诉讼请求为：1、请求依法确认原告与被告二签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求依法判令二被告连带返还原告240000元（购房款230000元、基础建设费10000元）及利息14320元（利息：自2018年10月19日至2019年10月17日，按中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6%计算），判令二被告按年利率6%向原告支付自2019年10月17日至实际给付日的利息；3、判令诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年10月19日，原告经巴图介绍认识被告卞维付，卞维付将位于呼和浩特市××区西户顶账房一套出卖给原告，购房款23万元。原告于2018年10月19日将购房款全额支付给被告卞维付。后在被告卞维付带领下在被告二处签订《商品房买卖合同》，被告二以基础建设费为由收取原告1万元。签订合同后，两被告承诺一星期内交付房屋，但至今未履行，且在原告与两被告交涉过程中得知，该房屋已抵顶给第三人，原告已无法取得该房屋，同时该房屋没有取得预售许可手续，签订的《商品房买卖合同》无效，依法应退还原告支付的购房款，请求支持原告的诉讼请求。卞维付辩称，本案所涉及的房子是其从开发商那里顶账取得的，顶了40多万元。2018年杜鹏云通过朋友和其相识，因为顶账房便宜，杜鹏云以23万元的价格购买了其顶账房。鹏创房地产公司的法定代表人黄国阅曾答应给原告换房子，原告开始同意，后来又不同意了，原告和鹏创房地产公司也商量过，其给原告打电话，原告也不配合，导致现在问题也没有解决。如果杜鹏云将房子给其退回来，其卖出去再给他退钱。内蒙古鹏创房地产公司辩称，一、被告内蒙古鹏创房地产开发有限公司不是本案适格被告，鹏创公司无义务返还原告购房款。鹏创公司从未与原告签订过任何房屋买卖合同，鹏创公司作为国宾春御园公寓小区的开发商，只是对工头用房屋抵顶工程款，从未与个人抵顶过房屋。原告也从未将购房款交付给被告鹏创公司。原告自称于2018年10月19日将购房款全额支付给被告卞维付，因此，鹏创公司与杜鹏云无任何法律关系，双方未签订过房屋买卖合同，鹏创公司未收过原告购房款，那么，根据合同相对性原则，原告无权要求鹏创公司向其返还购房款，鹏创公司也无义务返还原告购房款。二、鹏创公司与各工头签订的《商品房买卖合同》还未生效。鹏创公司与各施工工头签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“此房款由卞维付施工款抵顶房款，此合同不退现金，平米数按房管局测试为准，此房工程款结算后生效。”被告卞维付作为工头，于2019年10月24日给鹏创公司出具借条，载明借鹏创公司4套房屋。但是卞维付至今为止还未给鹏创公司按约定施工，没施工即未验收，更不存在工程款结算问题，故《商品房买卖合同》还未生效。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，杜鹏云向卞维付购买了位于呼和浩特市××区西户的顶账房一套，购房款为23万元，当日卞维付给杜鹏云写下了收条一张。此前，杜鹏云与内蒙古鹏创房地产公司于2018年10月16日签订了《商品房买卖合同》，约定杜鹏云购买该公司位于呼和浩特市××区西户房屋一套，房屋总价款为420000元，签订合同当日，内蒙古鹏创房地产公司给杜鹏云出具了收到房款420000元的收据一张。签订合同之日，杜鹏云向内蒙古鹏创房地产公司缴纳了基础建设费10000元，购房款420000元，并未实际交付。此后因内蒙古鹏创房地产公司未能将合同约定的房屋交付给杜鹏云，杜鹏云与卞维付及内蒙古鹏创房地产公司多次协商，内蒙古鹏创房地产公司同意给杜鹏云重新调整房屋，杜鹏云不同意，双方未能达成协议。为此，杜鹏云于2019年10月诉至本院，要求卞维付和内蒙古鹏创房地产公司退还购房款230000元及基础建设费10000元，并承担相应的利息。另查明，卞维付于2019年10月24日给内蒙古鹏创房地产公司写下借条一张，内容为：“今借到内蒙古鹏创房地产开发有限公司国宾春御园公寓小区房屋肆套：即焦玉龙、王改霞、杜鹏原、刘瑞利，合计人民币贰佰零捌万元（208万元），现为每套100㎡，如面积增加，具实结算。”上述事实，有杜鹏云向本院提交的《商品房买卖合同》、内蒙古鹏创房地产公司出具的收据、卞维付出具的收条、招商银行交易流水，内蒙古鹏创房地产公司向本院提交的卞维付所写借条以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，卞维付以230000元的价格将其从内蒙古鹏创房地产公司取得的位于呼和浩特市××区西户房屋一套出售给杜鹏云，杜鹏云与内蒙古鹏创房地产公司签订了有关该房屋的《商品房买卖合同》，内蒙古鹏创房地产公司向杜鹏云收取10000元的基础建设费的事实存在。因为内蒙古鹏创房地产公司和卞维付的原因，导致杜鹏云至今未能取得该房屋的使用权和所有权，杜鹏云购买房屋的目的不能实现，根据相关法律规定，卞维付和内蒙古鹏创房地产公司应将所收取的杜鹏云的购房款和基础建设费退还杜鹏云。因此，杜鹏云要求退还其购房款230000元和10000元基础建设费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。230000元购房款由卞维付收取，应由卞维付退还，10000元的基础建设费由内蒙古鹏创房地产公司收取，应由该公司负责退还。二被告占用杜鹏云所付购房款及基础建设费期间给杜鹏云造成了一定的利息损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向杜鹏云支付资金占用期间的利息，杜鹏云要求二被告给付相应利息的诉讼请求成立，本院予以支持。内蒙古鹏创房地产公司在与杜鹏云签订《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证明，且在杜鹏云起诉后仍未取得商品房预售许可证明，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。杜鹏云要求确认其与内蒙古鹏创房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、内蒙古鹏创房地产开发有限公司与杜鹏云于2018年10月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、卞维付退还杜鹏云购房款230000元，并自2018年10月20日起，以230000元为计算利息的基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向杜鹏云支付利息，直至实际付清为止，于本判决生效后十日内付清；三、内蒙古鹏创房地产开发有限公司退还杜鹏云基础建设费10000元，并自2018年10月20日起，以10000元为计算利息的基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向杜鹏云支付利息，直至实际付清为止，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5115元，减半收取2557.50元，由卞维付负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决生效后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 马麾 二○二○年一月十四日书记员 李敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。