辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0423民初2063号 原告：李敏，女，1983年1月20日出生，满族，现住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：刘勇，男，1983年1月26日出生，满族，住清原满族自治县。（由社区推荐）。 委托诉讼代理人：罗钰琨，辽宁满诚律师事务所律师。 被告：抚顺市天禹房地产开发有限公司，住所地抚顺市抚顺县汤图乡汤图村。 法定代表人：曲昭奇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。 原告李敏诉被告抚顺市天禹房地产开发有限公司（以下简称天禹公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敏的委托诉讼代理人刘勇、罗钰琨，被告天禹公司的委托诉讼代理人翟文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李敏向法院提出诉讼请求：1、要求判令被告返还购房款4,200,000.00元及利息，并承担3,100,000.00元的赔偿责任。利息自2017年9月29日起至给付之日，按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在清原县星海湖畔开发房地产建设，于2014年开始向原告借款，至2016年4月尚欠借款3,100,000.00元，双方约定以被告开发的14户房屋作抵押担保，但没有办理抵押登记，而被告将房屋出售后没有偿还能力。2017年9月29日，原、被告双方签订新的房屋买卖合同，原告购买三个门市，被告所欠本息4,200,000.00元转为购房款。合同签订后，被告只向原告交付房屋。原告要求办理房屋所有权证时，发现被告故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，被告存在欺诈行为，致使不能实现合同目的。原告通知解除合同。 天禹公司辩称，一、案涉房屋在以房抵债前就已经交付原告。原告开超市等实际占有使用以房抵债的商品房买卖合同已经部分履行。若原告同意继续履行，被告将在20天内还清案涉房屋贷款，并配合原告办理过户手续。案涉房屋2019年12月15日到期，被告承诺在2020年1月15日前无条件解除案涉房屋的抵押权。将房屋过户到原告名下；二、本案为房屋买卖合同纠纷，是以房抵债的法律关系，基础法律关系是民间借贷，原告的借款本金为3,100,000.00元。原告的购房款4,200,000.00元并非是本金，而是由3,100,000.00元本金加上1,100,000.00元的利息组成，且1,100,000.00元是按月息三分计算，如果主张利息应当根据民间借贷司法解释有关规定，按照二分计算。原、被告之间借款共九笔3,100,000.00元，借款时间大致为2014年7月至2015年4月。每笔借款金额和时间不尽相同，将不同时间段借款本金计算到2016年4月份，本金总和为3,100,000.00元。被告按照3分利息实际支付原告利息70余万元，截止到2016年4月份的利息结清2016年4月到2018年9月，被告没有向原告支付利息。2017年9月，原、被告对2016年4月至2017年9月之间的利息进行清算。按本金3,100,000.00元，月息3分计算，利息总额为1,143,800.00元。被告对原告计算的利息数额予以认可。2017年9月29日，双方达成以房抵债合意签订商品房买卖合同，约定被告用其开发的3号楼、1号2号3号门市抵顶所欠原告借款3,100,000.00元，利息约1,100,000.00元。同日，被告赠与原告车库两个。协议签订后，被告将上述三个门市交给原告使用。原告装修后开了一家超市，并将九份借据原件返回被告；三、商品房买卖合同成立并已经实际履行，合同尚未解除，原告主张返还房款及利息于法无据，程序违法。原告没有按照法律规定的程序行使合同解除权。按照合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，解除合同一方当事人必须通知对方。对方有异议的可以到人民法院确认解除合同的效力。本案中被告并没有收到原告解除房屋合同通知并且解除合同，解除合同一方当事人在诉讼前行使解除权，在被解除方有异议不同意解除合同情况下才可以提起诉讼。原告于2018年5月25日申请立案要求返还房款。案件审理期间，原告于2018年9月30日将解除合同通知书送达被告。该通知没有给被告提出异议的期限。庭审中，原告变更诉讼请求，变更的诉讼请求中也没有主张解除合同。原告边诉讼边解除合同，剥夺被告对解除权异议的法律救济途径；四、案涉房屋于2016年11月11日在银行进行抵押贷款，抵押贷款先于原被告签订房屋买卖合同，借款期限两年，到2018年11月11日到期。由于原告要开超市，案涉房屋在小区中心，适合开超市，所以原告要求用案涉房屋抵债，而且抵债前被告告知原告案涉房屋已经抵押的事实，原告对此事情是知情的。抵押借款快到期了，该抵押的事实并不影响原告使用案涉房屋，晚点办房照对原告没有实质性影响。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或判决被告继续履行房屋买卖合同。 经审理查明，天禹公司在清原县歆海湖畔开发房地产建设，从2014开始向李敏借款。原、被告双方于2015年4月30日签订房屋抵押合同，合同载明天禹公司（甲方）向李敏（乙方）借款金额为420万元，借款期限自2015年4月30日至2015年7月30日止，甲方以歆海湖畔8号楼三单元1101、1102室等共14户房产做抵押向乙方提供担保。天禹公司陆续偿还借款本金1,100,000.00元。所有借款截至2016年4月，原、被告计算借款本金为3,100,000.00元，利息按月息3分计算，2016年4月至9月利息为568,000.00元（含2016年4月余息10,000.00），天禹公司用其10号楼2单元302房屋抵顶利息447,200.00元后，剩余利息为120,800.00元；2016年10月至12月利息为399,800.00元；2017年1月至8月利息为744,000.00元，以上共计1,143,800.00元。李敏与天禹公司对上述本息合计金额作为购房款，于2017年9月29日签订商品房买卖合同，该合同约定李敏购买歆海湖畔3-1（199.96平方米）、3-2（195.40平方米）、3-3（206.41平方米）房屋，即第3幢1、2、3号门市，该商品房用途为商业，建筑面积共601.77平方米，单价为7,000.00元/平，总金额4,212,390.00元。买受人于2017年9月29日前付清购房款。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意产权登记备案逾期365日，由出卖人继续协助办理。合同签订后，天禹公司将案涉1号、2号门市交给原告，3号门市于签订商品房买卖合同之后交给原告使用。天禹公司提出陈述案涉商品房的租金为30,000.00元/年、40,000.00元/年。 另查明，李敏于2018年9月30日以天禹公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使不能实现合同目的为由，向天禹公司发出解除合同通知书、并于当日向天禹公司歆海湖畔售楼处送达解除合同通知书。天禹公司同意涤除房屋的抵押权，继续履行商品房买卖合同。但李敏认为天禹公司隐瞒出售房屋已经抵押的事实，致使合同目的不能实现，故李敏要求被告返还购房款及利息并承担赔偿责任。 再查明，天禹公司于2016年11月11日与锦州银行抚顺望花支行签订流动资金借款合同，该合同约定借款金额6,000,000.00元，借款期限为24个月。借款用途为购买施工材料，天禹公司以其名下的坐落于歆海湖畔3-1（199.96平方米）、3-2（195.40平方米）、3-3（206.41平方米）房屋进行抵押，抵押期限为2016年11月18日起至2018年11月8日止，以上房屋抵押期限延续为2018年11月9日至2020年11月6日止。天禹公司承诺偿还借款解除抵押权，但案涉房屋的抵押权仍未涤除。 本院确认的上述事实，有借据、银行转账单、房屋抵押合同、商品房买卖合同、不动产产权情况表、解除合同通知照片、查询材料、协议书和原、被告的陈述笔录等在案为凭。以上证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案争议焦点一、原告向被告发出解除合同通知书效力的认定；二、原告就案涉房屋能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定主张权利。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告签订商品房买卖合同的主要合同目的是取得商品房的房屋产权。因被告未按商品房买卖合同约定期限履行协助原告办理案涉房屋产权过户义务，同时被告为向银行的贷款实现债权已就案涉房屋提供抵押担保，现抵押担保未涤除，导致原告取得受让房屋产权的合同目的不能实现，原告发出解除合同的情形符合合同法第九十四条规定。故原告发出的解除合同通知发生解除商品房买卖合同的法律效力。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过给付购房款一倍的赔偿责任。本案原、被告借款期限届满后，本息结算后达成被告以案涉房屋抵顶借款协议，该份抵债协议系其真实意思表示，不违反法律规定，双方基础法律关系由民间借贷的法律关系转化为商品房买卖合同关系。故原告请求按商品房买卖合同纠纷并适用相关法律规定处理纠纷的主张，本院予以支持。其一，案涉房屋购房款金额的认定。原、被告之间借款从2014年7月至2015年4月陆续借款，截至2016年4月底，借款本金共计3,100,000.00元。原、被告之间以房屋抵顶应给付的利息为447,200.00元，即已给付146天利息。结合2016年4月余息10,000.00元的事实，应确认原、被告之间借款2016年4月28日至2016年9月20日的利息结清。对于未支付利息部分，被告提出返还购房款金额应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》2分利息计算本息的答辩意见，本院予以支持。购房款中的利息应以3,100,000.00元为基数，以月息2分为标准，从2016年9月20日起至2017年9月29日止（共计12个月9天）计付，即3,100,000.00元×2%×12个月＝744,000.00元，3,100,000.00元×2%×12个月÷365天×9天=18,345.00元，上述合计购房款为3,100,000.00元+762,345.00元＝3,862,345.00元。其二，购房合同解除后购房款利息的认定。返还购房款利息应以借款本金3,100,000.00元为基数，自原告于2018年9月30日发出解除合同通知之日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。其三，关于赔偿损失的认定。因被告出售房屋时隐瞒出售房屋已经被抵押的事实，导致原告无法取得完全所有权的房屋，且被告未能涤除案涉房屋上的抵押权，致使合同目的不能实现。基于原、被告由借贷关系转化为商品房买卖合同关系的事实，原告主张被告承担给付3,100,000.00元赔偿责任，不超过给付购房款一倍，本院予以支持。另，鉴于原告使用被告房屋的情况，参考被告主张原告按30,000.00元、40,000.00元/年支付占用案涉房屋期间的使用费用，本院酌定房屋使用费为35,000.00元/年，从解除合同之日起至实际使用之日止，该款应从被告应付款中扣除。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、被告抚顺市天禹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李敏购房款3,862,345.00元及利息（以3,100,000.00元为基数，从2018年9月30日至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），并赔偿原告经济损失3,100,000.00元。 二、原告李敏给付被告抚顺市天禹房地产开发有限公司实际占用房屋期间的使用费，使用费以35,000.00元/年计算。 三、驳回原告李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62,900.00元，其中60,000.00元由抚顺市天禹房地产开发有限公司负担，2,900.00元由李敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。 审 判 长  王熙琼 人民陪审员  崔书馨 人民陪审员  郝喜仁 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  徐婷婷