广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28716号原告：东莞市盛世平安房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市*******************，统一社会信用代码：914***********612B。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：陈淑红，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。被告：东莞市****立新股份经济联合社，住所地：广东省东莞市东城区*****，广东省农村集体经济组织证明书号：粤农集字第190004018000号。负责人：梁植高，理事长。委托诉讼代理人：林楚泉，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫绮莉，广东名道律师事务所律师。原告东莞市盛世平安房地产顾问有限公司与被告东莞市****立新股份经济联合社合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序于2019年10月30日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈淑红、宋安平，被告的委托诉讼代理人林楚泉、莫绮莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2007年3月20日签订的《合作开发经营合同》；2.被告向原告双倍返还土地作价款5760000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年3月20日，原告与被告共同签订了《合作开发经营合同》，约定由被告以一宗土地（坐落于东莞市东城区***旁，土名为小红花岭，红线规划为r024第二期土地，占地面积为56亩，计37333平方米，宗地编号为010301号）与原告合作进行房地产工商业区开发，合作开发经营的期限为50年，自2007年4月1日至2057年3月31日止（以东莞市国土部门最后核准的期限为准）。合同还就合作开发经营形式及各方出资比例、出资时间、违约责任等进行了约定。原告于2007年4月16日向被告支付项目合作定金288万元，被告向原告出具了定金收款收据。但被告收款后，一直未如约将土地交付给原告进行规划、钻探、设计、开发等，导致合作开发事项迟迟无法推进。原告多次催告被告，亦提出被告可按照合同第四条约定，以r020、01337号地块调换给原告，但被告均未给予解决方案。这致使合同签订至今十一年，合作项目无任何进展，原告的资金被长期占用，经济损失巨大。原告于2018年10月25日委托律师发函给被告，要求被告必须于接函后十日内就双方签订的合同的履行提供具体的方案与明确的时间表，或者于接本函后十日内安排与原告就合同相关问题的解决进行切实有效的协商，但被告接函后至今未能给予任何解决方案。双方签订的合同因被告无法交付土地而无法继续履行，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法裁判。被告辩称，一、原告的主张已经超过法定的诉讼时效。按照双方签订的合同第四条第二款的约定，被告向原告履行合同义务的期限应最迟至2007年12月31日，而原告于2019年4月9日才提起诉讼。在此期间，原告未依法主张权利。原告在本案中没有提交任何证据证明诉讼时效中断，故原告的主张已超过法定的诉讼时效。二、本案为合作开发房地产合同纠纷，案涉合同处分的土地为集体所有。依据1998年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条第二款及第十九条第八款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订案涉合同前并未召开村民会议讨论决定，违反了法律的效力性强制性规定，属合同无效。原告与被告均不具备国有土地使用权及未依法取得的城市规划许可，均不具备开发房地产的条件，原告亦不具备经营资质。依据《中华共和国城市房地产管理法》的相关规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，案涉合同属无效合同。原告明知该开发项目未经规划许可，存在明显过错，应承担主要责任。因此，即使法院判决被告向原告承担责任，也应只需向原告无息返还其已支付的土地作价款288万元。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：2007年3月20日，甲方“东莞市东城区办事处立新横岭股份合作社”（下称“立新横岭合作社”）与乙方即原告在广东理正明律师事务所的见证之下签署了《合作开发经营合同》，约定双方根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》之规定就合作开发经营项目的相关事宜达成如下协议：甲方以自有的56亩土地使用权作价1288万元与原告合作开发经营，项目为“房地产工商业区开发”，地点在东莞市东城区***旁，土名为小红花岭，红线规划为r024第二期，宗地编号为010301号，合作开发经营期限为50年（自2007年4月1日至2057年3月31日止，以东莞市国土部门最后核准的期限为准）。该合同第三条约定了合作开发经营形式及各方出资比例：“1、甲方以自有的前述土地56亩，计37333㎡，按23万元/亩，共计人民币1288万元中的1000万元，由乙方在开发建设完成后以商铺、写字楼或住房形式以稍高于成本价折合相应面积付给甲方。除此之外，本项目所有收益为乙方所得……2、乙方以货币形式入股，整个项目的运营、开发、报建、施工、办证等有关费用由乙方筹集。”第四条第1款约定，乙方应在合同签订后10天内先给甲方支付288万元作为土地作价款，款到甲方账户后，甲方应移交该土地给乙方进行规划、钻探、设计、开发等使用事宜；第2款约定，本合同签订后至2007年年底前，由甲、乙双方作出合作开发经营项目的立项报告，办理有关土地使用证及建设规划、施工许可证等手续，所需费用由乙方支付；第5款约定，如在合同签订后60天内有关手续无法办理或被政府征收，宣告无效，甲方应以r020、01337号地块调换给乙方（见东府国有1995字第特366之一号土地使用证）。第五条第3款约定，办理国土证需完善挂牌交易手续，如摘牌价高于本合同价，属乙方摘牌的，仍以合同价成交；高出部分的手续费、税费等由甲、乙双方承担，列入成本；如属第三者摘牌的，超出本合同价部分的收益及费用由乙方享有，低于合同价部分的仍以合同价与甲方以货币结算。第六条第1款约定甲、乙双方设立合作开发经营公司；第2款约定由乙方独立自主经营、自负盈亏，甲方不参与管理及承担经营风险。第七条约定，如甲方不能将土地使用权交付给乙方使用，或政府不批准开发，不能立项，导致办不到国土证及开发建设，应双倍无息返还已收乙方的288万元或以土地作价付给乙方相应面积土地使用权，仍以23万元/亩计；如乙方中途放弃开发，所支付给甲方的288万元土地作价款作为违约赔偿给甲方。该合同落款处甲方一栏盖有“东莞市东城区办事处立新横岭股份合作社”的公章并签有“杨顺培”的名字。2007年4月16日，原告向立新横岭合作社转账支付了288万元。2007年4月19日，立新横岭合作社向原告开具了四份收款收据，确认收到土地合作项目定金合计288万元。2018年10月25日，原告向立新横岭合作社邮寄一份律师函，以其多次催告但立新横岭合作社仍未交付土地致使合作开发事项无法推进为由，要求立新横岭合作社提供明确的履行方案并进行有效的协商。该邮件快递单存根联显示收件人为杨碧河，投递流程信息显示该邮件于当天妥投，签收人一栏记载为“本人收”。双方确认因主体资格变更，立新横岭合作社的权利义务现由被告继受。双方还确认，案涉土地至今未开发使用。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：关于土地属性。原告主张其在签署合同当时并不了解案涉土地权属信息，仅知道案涉土地面积为四万多平方米，但已建有一处建筑物，横岭合作社表示可以合作开发的土地为剩余的三万多平方米。原告对此提交了合同附件红线图复印件，该红线图显示一宗梯形土地，面积为43526平方米，并附有坐标。被告提交了一份国有土地使用证复印件，显示坐落于东莞市东城区***的一宗国有土地，使用权面积为35116.5平方米，证件编号为东府国用（1995）第特23号，地类（用途）为商业综合用地，使用权类型为出让，但土地使用权人并非被告而是“金标发展有限公司”。本院为查明案件事实，根据原告提交的红线图复印件向东莞市自然资源局查询该宗土地的登记信息。2019年12月27日，该局作出东自然资函[2019]4679号复函，回复如下“经调查，案涉土地已办理土地使用权确权登记，土地证号为东府国用（1995）第特23号，坐落于东莞市东城区立新管理区，土地使用权人为金标发展有限公司，登记面积35116.5平方米，批准用途为商业综合用地。土地权属性质为国有土地使用权，土地使用权类型为出让，未办理建设用地规划手续。截至复函之日，未抵押、未查封。”原、被告双方确认案涉合同标的物系被告提交的国有土地使用证以及上述复函指向的同一宗土地，本院予以采信。关于合同的履行。原告主张立新横岭合作社因与案外人对案涉土地的权属存在争议，一直未向原告交付土地，致使项目无法开展办理立项、建设规划等手续；原告在起诉前多次通过口头方式向杨顺培及经办见证的律师询问进展，未果，于是向立新横岭合作社邮寄律师函作出书面催告。被告则抗辩称原告在邮寄律师函之前从未向被告主张权利，且杨顺培自2011年5月20日起已不再担任立新横岭村的任何职务，被告的理事长杨碧河在收到律师函之前对案涉合同毫不知情。原告则表示其向立新横岭合作社支付的288万元应当记入财务账册，且农村集体经济组织的财务状况应当每年公示，理事会更替交接过程中也必然对财务事宜进行交接，被告称其毫不知情与事实不符。被告对此未作出合理解释，应当承担相应的不利后果。关于合同的效力。被告认为原、被告均不具备房地产开发经营的资质，《合作开发经营合同》应认定无效。原告对此表示案涉合同约定双方共同设立项目公司作为开发经营主体，只要合作开发经营公司具备房地产开发资质即可。结合双方的陈述可知原、被告本身均不具备房地产开发经营资质。另外，被告还抗辩称签署《合作开发经营合同》是杨顺培的个人行为，且未经召开村民会议通过法定程序表决通过，故该合同应属无效。原告则表示杨顺培在签署合同时担任立新横岭村村长，有权代表立新横岭合作社签订合同，且杨顺培安排时任该村法律顾问的广东理正明律师事务所律师见证合同的签订经过并审核合同的合法性，原告有理由相信案涉合同是代表村集体的意思表示，故合同应属合法有效。但原告未能提供证据佐证案涉合同符合民主议定程序，应当承担举证不能的不利后果。在本案审理过程中，原告表示若人民法院审查后认定《合作开发经营合同》无效，基于导致合同无效的过错在于被告，原告变更诉讼请求为要求被告返还已付款288万元并按五年期以上的贷款利率从实际付款之日起计付资金占用期间的利息损失。被告对此答辩称原告作为房地产开发顾问公司应当尽到谨慎审查合同及土地性质等义务，否则应当承担导致合同无效的全部责任，被告只需无息返还已付款288万元。本院认为，原告与横岭合作社签订的《合作开发经营合同》约定由横岭合作社向原告提供一宗农村集体建设用地或国有土地用于开发建设商铺、写字楼或住房，由原告向横岭合作社支付固定收益1288万元，可见双方的真实意思表示中不存在“共担经营风险”，不具备合作开发的实质要件，该合同应属建设用地使用权转让合同。本案的争议焦点是：一、案涉《合作开发经营合同》是否合法有效；二、若案涉合同有效，被告的行为是否构成违约；三、若案涉合同无效，双方对于合同无效是否存在过错；四、原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。关于焦点一。首先，本院在审理过程中查明案涉合同约定的土名为“小红花岭红线规划为r024第二期”的土地已于1995年取得国有土地使用证，且登记权属人并非横岭合作社或被告。横岭合作社对此不可能不知情，但其在与原告订立合同时并未向原告如实披露土地权属信息，致使原告误以为该宗土地属性为农村集体建设用地。那么，按照双方当时的合意，原告理应清楚按照1998年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定必须由村民委员会提请村民会议讨论决定方可办理涉及村民利益的事项，否则农村集体经济组织可以违反民主议定程序为由主张合同无效。因此，本院认为双方关于农村集体建设用地的转让合同关系应属无效。其二，现查明双方合意所指向的土地实属案外人名下的国有土地使用权，横岭合作社显然无法向原告提供该宗土地。案涉合同还约定了备选土地，即东府国有1995字第特366之一号的国有土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。结合双方的陈述可知，双方仅签署案涉合同，并未办理任何立项、用地规划或建设规划等手续。又根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款的规定，经营性用地应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。横岭合作社协议向原告出让国有土地使用权，不符合法律法规关于出让方式等强制性规定。因此，本院认为双方关于另一宗国有土地使用权出让的合同关系亦属无效。综上，原告与横岭合作社签署的《合作开发经营合同》应认定无效。关于焦点二。结合上文分析意见，无需论证违约问题。关于焦点三。关于导致合同无效的过错，应当从两种土地性质即农村集体建设用地和国有土地使用权两方面进行分析。第一，案涉合同的首要标的物为土名为“小红花岭红线规划为r024第二期”的土地。横岭合作社应当知道双方所约定的所谓“农村集体建设用地”实属国有土地使用权，其未向原告如实披露致使双方按照“农村集体经济建设用地”的性质订立合同条款，横岭合作社对此应负全部责任。假设横岭合作社并不明知该宗土地的真实属性，自然应当按照法律规定举办民主议定程序。而原告对横岭合作社是否举办民主议定程序无法进行干预，况且原告基于横岭合作社负责人杨顺培加盖横岭合作社公章、律师审查及见证等细节的考虑，完全有理由相信横岭合作社在处分该宗土地的过程中不存在程序瑕疵。可见，横岭合作社对于与该宗首选土地有关的合同条款被认定无效，应负全部责任。第二，对于合同约定的备选国有土地使用权，原告与横岭合作社对该宗经营性用地未采取法定出让方式。可见，双方对与该宗备选土地有关的合同条款被认定无效均负有责任。关于焦点四。首先，原告发出的律师函载明其因多次催告立新横岭合作社交付土地未果，遂进行书面催告。被告确认其收到律师函，却从未对律师函记载的合同签订及履行经过等内容向原告提出异议。本院认为，案涉交易标的巨大，原告不可能在付款后置之不理，原告称其多次口头催告的主张较为合理。其二，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。考虑到案涉合同系在专业律师见证之下签署的，原告自签订合同至提起本案诉讼前并不知道合同可能被认定无效及其法律后果，其主观上仍有理由相信合同可以继续履行，并未基于合同无法继续履行的事实向立新横岭合作社或被告主张权利索回已付款。因此，本院认为原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告继受了横岭合作社的权利义务，案涉合同被认定无效所产生的民事法律责任应由被告承担。原告要求被告返还已付款288万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付资金占用期间产生的利息损失，亦合法有据，本院予以支持。结合前文关于过错程度的分析，本院酌情认定案涉资金的利息损失应按以下方法计算：以288万元为基数，按年利率4.75%，自2007年4月16日起计算至实际返还之日止。原告诉求利息损失的超额部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条，《中华人民共和国村民委员会组织法(1998修订)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市****立新股份经济联合社应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盛世平安房地产顾问有限公司返还款项2880000元；二、被告东莞市****立新股份经济联合社应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盛世平安房地产顾问有限公司支付利息损失（以2880000元为基数，按年利率4.75%，自2007年4月16日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告东莞市盛世平安房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为26060元（原告已预交），由原告东莞市盛世平安房地产顾问有限公司负担5141.67元、被告东莞市****立新股份经济联合社负担20918.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇二〇年一月九日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《中华人民共和国村民委员会组织法(1998修订)》第十九条涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。