安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终227号 上诉人（原审被告）：李健鹏，男，1989年3月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市政务区。 委托诉讼代理人：赵玉中，安徽格意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:合肥中易房地产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路西,丹霞路北天时广场A-109号，统一社会信用代码913401005704024582。 法定代表人：陶柱，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人李健鹏因与被上诉人合肥中易房地产代理销售有限公司居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李健鹏上诉请求：1、撤销合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7831号民事判决书；2、判决驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案《房地产经纪合同》以及《存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效没有法律依据。其理由如下：涉案房屋没有交易成功的原因是因为上诉人的房屋被法院查封造成的，依据法律规定被法院查封的房屋不能买卖。因此该涉案的房屋买卖合同应当认定无效，因为该合同的无效，从而导致了《房地产经纪合同》无效。因为居间合同是建立在有效的房屋买卖合同基础之上的，因为买卖合同的无效从而导致居间合同无效。二、一审法院支持被上诉人的诉讼请求，没有法律依据。其理由如下：第一、该涉案合同均无效。依法不应当受到法律的支持。第二、根据契约优先原则，该《房地产经纪合同》约定的非常清楚，委托的时间与2019年3月25日----交接结束止。委托事项完成后被上诉人才可以收取服务费。因为房屋被法院查封无法交易，房屋无法交接，该委托事项并没有完成，因此被上诉人收取服务费于法无据。第三、根据上诉人与被上诉人工作人员的口头约定，房屋没有交易成功不收取服务费。第四、根据房屋中介机构的通常做法，房屋没有交易成功一般不会收取服务费，这个是该行业的行规。第五、如果服务费收取不存在房屋是否交易成功，该服务费为什么不在服务前收取。显然交易成功是收取服务费的必备条件。三、上诉人在本案中没有过错，依法不应承担法律责任。上诉人的房屋证件齐全，该房屋没有成功的交易，其原因是涉案房产被法院查封，查封的原因是上诉人的父亲与他人有债权债务关系，上诉人并不欠保全人的钱款。保全人的保全属于恶意保全，上诉人对此没有过错。本案属于不可抗力。一审法院认定导致合同无法继续履行的原因是被告，以此为由让上诉人承担责任是没有法律依据的。原因不能和过错划等号。四、一审法院判决存在明显不公。退一步讲，就打算涉案的事实一审法院认定正确，本案属于合同纠纷，合同纠纷就应当按照合同的约定履行，如果合同不能履行过错方就应当按照合同的约定承担法律责任。本案上诉人并没有任何过错，依法不应当承担任何责任。一审法院不但判决要上诉人承担被上诉人的服务费同时还要求承担案外人的服务费。显然判决不公，一审法院知道支持该案外人服务费没有法律依据，为了自圆其说以违约金的性质判决，显然是枉法裁决。五、被上诉人在本案中存在明显过错。被上诉人作为房地产中介公司，在居间房屋买卖合同中负有核查物业产权信息并如实告知买卖双方的义务，该房屋被查封了，其明知房屋不能交易，仍然帮助双方签订房屋买卖补充协议，其过错是明显的。被上诉人未尽调查义务便促成双方签订查封房屋买卖合同，应对房屋已被查封并导致合同无法履行的违约行为，承担相应的法律责任。综上，上诉人与案外人之间买卖合同的无效从而导致居间合同无效，被上诉人的请求没有合同和法律依据，上诉人没有任何过错，一审法院判决由上诉人向被上诉人承担责任显然是错误的判决，望二审法院查明事实，依法改判。 合肥中易房地产代理销售有限公司答辩：1、双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，不违反法律的任何强制性规定，上诉人在履行合同的工程中违反合同义务，其应当承担相应的责任；2、被上诉人在履行合同的过程中不存在过错，案涉房屋的所有权人是李健鹏，其在办理房屋买卖过程中应当保证案涉房屋不存在抵押或者司法限制等影响交易事项，根据法律规定案涉房产存在司法限制并非是导致房屋买卖合同以及房地产经纪合同无效的事由，并且三方在得知案涉房屋存在司法限制后又签订补充协议给予了上诉人解除案涉房屋司法限制的时间。因此，该案中因房产存在司法限制不能过户完全是上诉人个人的原因，与上诉人及第三人无关，上诉人在合同签订前就已经存在多起民间借贷诉讼，其在合肥其他房产已经被司法限制，其应当预见到其名下房产可能被查封的可能性，且从上诉人当庭提供的不动产登记资料查询结果看，其查封限制时间在2019年3月22日，其与被上诉人及第三人签订合同的时间3月25日，时间较短，被上诉人及第三人无法得知属于上诉人自身原因导致司法限制的事项，其所有结果应当由上诉人自行承担。 合肥中易房地产代理销售有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告于2019年3月25日签订的《房地产经纪合同》；2、依法判令被告支付居间服务费100000元，并支付违约金15000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实如下：2019年3月25日，原告（丙方）与被告（甲方）签订《房地产经纪合同（之一）》一份，约定：甲方委托丙方为坐落在蜀山区住宅的房产转让提供以下服务：（一）提供信息发布；（二）充当订约介绍人；（三）协助指导订立《存量房买卖合同》；（四）协助办理房地产交易手续；（五）协助办理其他手续。委托期限从2019年3月25日至交接结束。双方确认房地产转让价格人民币大写贰仟叁佰捌拾万元。丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费伍万元整，不再收取其他费用。甲方应按约定做到，特殊情况应在拾日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金肆拾万元。同日，原告（丙方）与张罗（乙方）原被告签订《房地产经纪合同（之二）》一份，约定乙方委托丙方买受坐落在蜀山区住宅提供以下服务：（一）提供订约发布；（二）充当订约介绍人；（三）协助指导订立《存量房买卖合同》；（四）协助办理房地产交易手续；（五）协助办理其他手续。委托期限从2019年3月25日至交接结束。经交易双方确认买受房地产的价格人民币大写贰仟叁佰捌拾万元。丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费伍万元整，不得收取其他费用。同日，原告促成被告与张罗签订《存量房买卖合同》，约定张罗购买被告位于蜀山区住宅，转让款为2380000元，张罗应于2019年3月25日支付被告定金200000元。屋主确保此房可以上市交易，如有不实，将承担一切法律后果。同时，原告（丙方）、被告（甲方）与张罗（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方任一方违约，违约方应承担丙方全额代理费（房价款2%）。甲乙双方应在2019年5月10日内配合丙方到房产局办理产权过户相关手续。合同签订后，张罗向被告支付购房定金200000元。后因被告的房屋被法院查封，无法如约办理产权过户手续。2019年5月9日，原被告及张罗签订《补充协议》一份，约定：1、存量房合同约定的过户时间是2019年5月10日前，现因卖方个人原因此房被保全不能办理过户手续，双方协商在原有合同的过户时间上向后延迟10天办理（2019年5月20日）。2、其他未尽事项按照原合同执行。此后，因房屋无法解除查封，被告一直未能协助办理房产过户手续，导致《存量房买卖合同》无法继续履行，被告退还张罗购房定金。原告未收取被告及张罗的居间服务费各50000元。 一审法院认为，原、被告形成的居间合同关系合法有效。原告促成被告与张罗于2019年3月25日签订《存量房买卖合同》，同时原被告与张罗签订《补充协议》，上述合同及补充协议均合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。但因被告原因导致合同无法继续履行，显已构成违约，现原告要求解除双方签订的《房地产经纪合同》，被告也表示同意，予以准许。按照《补充协议》的约定，如被告违约，应承担原告全额代理费；按照原告分别与被告及张罗签订的《房地产经纪合同》的约定，被告及张罗应各支付原告居间服务费50000元，故原告要求被告支付100000元居间服务费（被告应支付50000元及张罗应支付的50000元）的请求予以支持。被告称房屋未交易成功，不应当支付中介费的主张，不予支持。因被告违约，其除支付原告50000元居间服务费外，还应承担张罗的50000元居间服务费，该50000元应属违约金性质，故原告要求被告另支付违约金15000元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李健鹏于本判决生效后十日内支付原告合肥中易房地产代理销售有限公司居间服务费100000元；二、驳回原告合肥中易房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2600元，减半收取计1300元，由原告合肥中易房地产代理销售有限公司负担170元，由被告李健鹏负担1130元。 本院二审期间，李健鹏提交如下证据：证据一名称：合肥市不动产登记中心查询结果证明材料一份，证明案涉房产2019年3月22日被法院查封；证据二名称：贝壳平台通知书、贝壳网站截图各一份，证明：上诉人买卖房产是通过德佑贝壳平台；平台通知使用签约系统打印的买卖合同；通知说明如果是自制的合同举报有奖；被上诉人提供的合同是假合同；经办人所在单位不是被上诉人公司，证据三名称：被上诉人父亲与经办人小郑联系视频材料一份，证明上诉人父亲询问经办人小郑为何签订合同的是被上诉人而不是联系的德佑公司，经办人小郑说德佑后加盟的中易公司。 合肥中易房地产代理销售有限公司质证：以上证据均不是新证据，不应该采信，为了配合法院查明事实，现发表质证意见如下：对证据一的三性及证明目的无异议，对证据二、证据三的三性无异议，对其证明目的有异议，在签订合同时，三方均是在被上诉方签订，小郑是后来入职德佑，与本案所涉及的合同无关。 另，案涉经纪合同约定合肥中易房地产代理销售有限公司提供的服务还包括协助办理房地产交易手续、协助办理水、电、气过户及户口转移手续。案涉房屋于2019年3月22日被人民法院查封。 一审判决认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，合肥中易房地产代理销售有限公司与李健鹏形成的居间合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。案涉房屋被查封不能导致案涉合同无效，案涉房屋被查封亦不属于不可抗力。李健鹏关于此节上诉理由，不能成立。 案涉合同签订前，合肥中易房地产代理销售有限公司作为专业的中介公司应本着民事活动应遵循的诚实信用原则，查询案涉房屋能否交易。但合肥中易房地产代理销售有限公司在未进行查询的情况下径行签订相关合同，对案涉房屋交易不能完成导致其服务费损失应负有部分过错责任，且案涉合同约定的服务费对应的协助办理房地产交易手续，协助办理水、电、气过户及户口转移手续等服务，合肥中易房地产代理销售有限公司实际亦未提供，综上，根据诚实信用原则及公平原则，本院对于合肥中易房地产代理销售有限公司主张的服务费损失酌定为7万元。 李健鹏主张双方约定案涉房屋交易不成功不收取服务费的事实，缺乏证据证明，本院不予认定。案涉房屋被查封系李健鹏个人原因导致，李健鹏对于案涉合同不能履行应承担主要过错责任，其拒绝承担民事责任的上述理由，不能成立。 综上，李健鹏的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7831号民事判决第一项为：被告李健鹏于本判决生效后十日内支付原告合肥中易房地产代理销售有限公司居间服务费70000元； 二、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7831号民事判决第二项，即：驳回原告合肥中易房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2600元，减半收取计1300元，由原告合肥中易房地产代理销售有限公司负担400元，由被告李健鹏负担900元；二审案件受理费2300元，由李健鹏负担1800元，合肥中易房地产代理销售有限公司负担800元。 本判决为终审判决。 审判长 张 健 审判员 陆文波 审判员 陈 烜 二〇二〇年一月二十日 书记员 王 鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。