山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初6659号原告：泰安市保丽洁洗涤服务有限公司，住所地泰安市岱岳区范镇范东村。法定代表人：苏立国，任执行董事。委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。被告：刘传广，男，1961年5月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。原告泰安市保丽洁洗涤服务有限公司（以下简称保丽洁公司）诉被告刘传广租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保丽洁公司的委托诉讼代理人陈涛、被告刘传广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保丽洁公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁关系；2、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与泰安市保丽洁物业管理有限公司2012年5月9日签订《房屋租赁合同》一份，租赁被告位于岱岳区范镇范东村的厂房、房屋，后由原告实际租赁使用，但原、被告未签订书面租赁合同，原、被告之间形成不动产租赁关系。后因原告不再经营使用，于2017年12月8日以邮寄方式通知被告解除租赁关系，但被告不认可，并提起诉讼要求原告支付租赁费，泰安市岱岳区人民法院审理后于2018年4月12日作出（2017）鲁0911民初5165号民事判决书，判决原告支付被告租赁费。原告认为与被告之间系不定期租赁关系，原告有权随时与被告解除租赁关系，且目前原告已不在被告的租赁场所经营，无论是租赁合同关系还是不定期租赁关系，原告继续租赁已无实际意义，为此原告特具状起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。同时，因被告租赁物并未取得规划许可手续，请贵院一并予以审查租赁关系效力并作出处理。刘传广辩称，我不同意解除双方之间的租赁合同。原告主张双方未签订《房屋租赁合同》与事实不符。2012年5月9日，被告与泰安市保丽洁物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定物业公司租赁被告位于泰安市岱岳区范镇范东村的房屋、院落一处，房屋建筑面积约3000平方米，租赁期限10年，自2012年5月29日起至2022年5月28日止。第一年租金110000元，每年6月1日前支付下一年租金，以后每年递增10000元，最后一年租金为200000元。同时在法院（2017）鲁0911民初5165号案件审理过程中，原告承认是按照以上租赁合同约定支付被告租金，按照上述合同履行义务。（2017）鲁0911民初5165号民事判决书中已确认双方之间签订的租赁合同有效，后原告上诉，案经泰安市中级人民法院审理，作出（2018）鲁09民终1881号民事判决书，判决驳回原告上诉，维持原判，现一审民事判决书已生效，并已执行完毕。因此双方之间签订的《租赁合同》有效，原告主张双方未签订租赁合同没有依据。再者原告主张解除双方之间的租赁关系，也说明原告认可2012年5月9日的书面《租赁合同》有效。且原告要求解除租赁关系首先要支付解除租赁关系前尚欠被告的租赁费用，同时原告在租赁期间改变的原厂房、场地等应恢复原状或按价赔偿损失，否则被告不同意解除双方之间的租赁合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的证据及事实，本院予以确认。原告保丽洁公司系依法成立的有限责任公司，法定代表人苏立国，经营范围包括：被服洗涤、租赁服务；被服、隔离衣、敷料加工、生产、销售；一次性医用卫生材料加工、生产、销售等，登记住所地位于泰安市岱岳区范镇范东村，租用土地及房屋由被告刘传广提供使用，土地使用权及房屋产权均归被告所有，场地占地面积8139平方米，非住宅房屋七间，建筑面积3000平方米。2012年5月9日，被告与称物业公司签订《房屋租赁合同》一份，载明物业公司租赁被告房屋及土地，面积3000平方米【在（2017）鲁0911民初5165号案件法院庭审时双方一致认可实际租赁面积2800平方米左右】，租赁期限自2012年5月29日起至2022年5月28日止，租金按年交付，第一年租金110000元，每年6月1日前交付下一年费用，以后租金每年递增10000元，最后一年租金为200000元。租赁期间承租方自建或自己投资的设备、材料、花草树木等物品，合同到期时由承租方处理或双方协商处理，同时双方约定了其他的权利和义务。合同签订后，实际履行以上合同的系原告保丽洁公司，原告按照以上合同约定按年给被告交纳租赁费用，其中2012年5月16日交纳租金112000元（含2000元办公桌椅费）、2013年6月17日交纳租金120000元、2014年6月23日分三批交纳租金130000元（48000元、50000元、32000元各一次）、2015年6月11日分三次交纳租金140000元（50000元、50000元、40000元各一次）、2016年5月27日交纳租金126000元、2016年7月22日交纳租金24000元、2017年6月15日分两次交纳半年租金80000元（48000元、32000元各一次）。2017年11月6日，因保丽洁公司未交纳2018年下半年的租金80000元，刘传广将保丽洁公司诉至法院，法院以（2017）鲁0911民初5165号受理并判决保丽洁公司支付刘传广租赁费80000元并赔偿利息损失。判决后保丽洁公司不服提出上诉，案经泰安中级人民法院审理，作出（2018）鲁09民终1881号民事判决书，判决驳回保丽洁公司上诉，维持原判，现一审民事判决书已生效并已执行完毕。另查明，2017年4月11日，泰安市岱岳区环境保护局给原告下发泰岱环罚字【2017】05号行政处罚决定书一份，载明原告洗涤项目生产时正常使用的一台2吨燃煤锅炉，锅炉废气污染治理设施未运行，污染物未经处理直排大气污染，为此对于原告作出：责令立即停止违法行为，处壹拾万元罚款。该决定作出后，原告未向政府申请复议也未向法院提起诉讼，该决定书已发生法律效力。再查明，2017年12月8日，原告给被告邮寄送达接管租赁物告知一份，载明由于被告提供的租赁物有诸多瑕疵等原因，约定2017年11月30日终止双方租赁关系不再承租，2017年11月30日之前我公司已搬迁完毕并不再使用租赁物，租赁费以及相关费用我公司已全部支付结清。2017年10月份后，我公司曾多次通知被告方应在2017年11月30日前接管租赁物，被告一直怠于履行接管义务，现再次函告，2012年5月9日签订的房屋租赁合同以及双方的租赁关系已于2017年11月30日终止，请被告方于见函之日起2日内接管租赁物（该邮件显示未签收退回原告处）。现原告已将其生产设备及相应附属设施搬迁出被告提供的租赁场地，但双方未签订正式解除租赁协议，且对于租赁场地内改造、改变、损坏地方（1、东北角原有冷库装车平台，拆除后搬走时未复原；2、厂房院内南侧原告建蓄水、污水池各一处，搬离时未处理；3、东南车间房顶、东北车间等处共新开排气孔十六处，搬走时未处理；4、厂东南锅炉房原系砖混结构三间，原告拆除改造为一大间，搬走时未复原处理；5、南车间内地面加高的水泥地未作铲除处理；6、车间损坏的玻璃未处理；7、租赁场地外高速路下道口对于死亡的树木未作赔偿）的后续处理工作，原、被告双方未达成一致处理意见，双方对此也未申请价值评估。本院认为，原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间存在事实租赁关系，双方实际按照2012年5月9日被告与物业公司签订的房屋租赁合同履行各自义务，租赁费也是按该合同约定交纳，有2012年至2017年原告支付租金的银行转账明细佐证，且原告提交的接管租赁物告知中也明确载明“双方2012年5月9日签订的房屋租赁合同终止”，因此原告称双方的租赁关系系不定期租赁与事实不符。2012年5月9日，被告与物业公司签订的房屋租赁合同，是合同双方当事人的真实意思表示，内容、形式符合相关法律规定，属有效合同，本院予以确认。原告称涉案租赁物未办理规划建设手续，根据相关法律规定其与被告之间的租赁关系无效。原告实际租赁被告房屋及场地并按时交纳租金近六年，在被告起诉其支付租赁费前也从未提出过异议，应视为对合同效力的认可，且涉案房屋是否具有房屋登记手续并不影响被告对涉案土地、房屋的占有、使用、收益，也不影响涉案租赁合同的效力。原告提交的环保部门行政处罚决定书，载明原告只是因为正常生产时使用的2吨燃煤锅炉废气污染治理设施未运行，污染物未经处理直排大气污染而受到处罚，并没有其他因素或原因致使其无法继续正常经营，也不是法律上规定的无法预见、不能避免、也无法克服的法定不可抗力因素。原告将设备搬迁至新的经营场地系其自身的经营行为，与被告无关。原告在接管租赁物告知中称被告出租的房屋存在多处重大质量瑕疵及安全隐患，致使其无法继续承租。对此我国法律规定，承租人可在合理期限内要求出租人进行维修改善，也可自行进行维修，庭审中原告并未提供此方面的相关证据，因此对于原告提出的解除租赁的原因本院不予采信。原告称2017年5月份之前已与被告进行协商，其同意2017年11月30日之后原告不再承租且原告已结清2017年11月30日前的全部租赁费用。被告对此不予认可，称从未同意解除双方之间的租赁合同，如解除合同双方应签订正式的解除协议并履行交接手续，原告2017年10月份搬迁设备时被告未在场，也未在任何形式的文件或材料上签名确认，原告提供的2017年12月8日的接管租赁物告知，系邮寄给被告但被告并未签收，该邮件已退回原告处，该告知并未发生法律效力。同时因被告不同意解除双方之间的租赁合同，曾于2017年11月6日起诉至法院要求保丽洁公司支付租赁费，法院审理后于2018年4月12日作出（2017）鲁0911民初5165号民事判决书，判决保丽洁公司支付刘传广租赁费并赔偿利息损失，判决后保丽洁公司不服上诉于泰安中级人民法院，经审理泰安中院作出（2018）鲁09民终1881号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现一审民事判决书已生效，并已执行完毕，原告现再主张双方之间未签订租赁合同没有依据，且原告主张解除双方之间的租赁关系，也说明原告认可双方之间租赁关系的存在。同时原告将其生产设备及相应附属设施搬迁出被告提供的租赁场地后，对租赁期间对原有房屋、场地所做的改造（1、东北角原有冷库装车平台，拆除后搬走时未复原；2、厂房院内南侧原告建蓄水、污水池各一处，搬离时未处理；3、东南车间房顶、东北车间等处共新开排气孔十六处，搬走时未处理；4、厂东南锅炉房原系砖混结构三间，原告拆除改造为一大间，搬走时未复原处理；5、南车间内地面加高的水泥地未作铲除处理；6、车间损坏的玻璃未处理；7、租赁场地外高速路下道口对于死亡的树木未作赔偿），在（2017）鲁0911民初5165号、（2018）鲁0911民初3127号两案审理中经法院与原、被告共同现场勘验，原告在搬迁设备时并未做出任何相应后续处理，也没有向被告赔偿任何关于此方面的损失，双方均均未提供证据证实双方对此已达成一致处理意见，虽然原告庭审中不认可以上改变是其所致，但以上改造、使用用途及以上案件审理中的证人证言均可明显表明以上均系原告租赁后所改造或导致。我国法律明确规定，承租人返还租赁物时，应当符合原约定或者租赁物的性质使用后的状态，因此即使如原告所称双方之间系不定期租赁关系，在解除租赁关系时也应对以上改造进行协商处理，否则明显对被告不公平。综上，原告未提供充分证据证实涉案房屋租赁关系必须需要解除，且搬迁生产设备是原告单方行为，解除租赁关系需双方对租赁物进行清点、处理，双方一致同意才可，且原告起诉至法院要求解除合同首先要解决的问题是支付解除合同前尚欠原告的租赁费用。综上，原告以现有证据要求解除双方之间的租赁关系，证据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告泰安市保丽洁洗涤服务有限公司的诉讼请求。案件诉讼费50元，减半收取25元，由原告泰安市保丽洁洗涤服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  齐松涛二〇二〇年一月十九日书记员  王 丹