上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初583号原告：肖长友，男，1969年2月13日生，汉族，住福建省。原告：余月恒，女，1971年8月26日生，汉族，住福建省。两原告共同委托诉讼代理人：胡珉，上海振唐律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱鹏飞，上海振唐律师事务所律师。被告：上海颐海置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。委托诉讼代理人：严姬。原告肖长友、余月恒与被告上海颐海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人朱鹏飞，被告委托诉讼代理人王悦、严姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币20,224元(自2018年3月31日起至2018年9月5日止，按已付购房款的日万分之一标准计算)。事实和理由：原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市嘉定区众仁南路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋(下称“系争房屋”)，合同第十一条约定被告应于2018年3月30日前将系争房屋交付给原告，并在第十二条约定，如果被告未在合同第十一条约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之一计算。合同签订后，被告虽通过寄送钥匙委托书以及签订施工协议书的方式进行了交房，但被告直至2018年9月5日方才取得建设工程竣工验收备案证书，应承担2018年3月31日至2018年9月5日止的逾期交房违约金。故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋已于2018年1月毛坯施工完毕，因类住宅整治，故竣工验收备案证书迟延发放。被告已于2018年3月19日向全体业主寄送了《钥匙委托书》，《钥匙委托书》签字日期为实际交房日期，没有签订的，根据原告与案外人福建省XX建设工程有限公司番禺分公司(下称“XX公司”)签订的《施工协议书》，寄送《钥匙委托书》后七个工作日视为交房，故被告不存在逾期交房的违约行为。被告已于2018年4月10日将系争房屋钥匙交给XX公司，XX公司最早于2018年5月开始装修样板房，大面积装修是在2018年8月底9月初。装修完毕后，XX公司已按约通知原告于2019年3月底进行精装房的交付。原告不存在实际损失，即便存在违约金，请求法院酌情调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为65.33平方米，总房价为1,275,380元。第十条约定房屋的交付必须符合下列条件：项目完成竣工备案，甲方对该房屋设定的抵押已注销。第十一条约定甲方应于2018年3月30日前将系争房屋交付乙方。第十二条约定如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收手续。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。同日，原告(甲方)与XX公司(乙方)签署《施工协议书》一份，约定甲方将系争房屋的装修工程全包给乙方，施工期限为自开发商通知交付该商品房之日起至2019年3月30日精装修完成并交付业主；工程价款为零；合同第四条第3款约定，甲方不可撤销的授权乙方：开发商发出收楼通知书后7个工作日内甲方因故未办理收楼手续的，乙方可代甲方办理收楼手续并入场履行本协议约定的施工任务。上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。2018年3月20日，被告向原告邮寄送达了《钥匙委托书》，该委托书载明“本人已知购买的《XX商务中心》二期项目已完成毛坯施工，即将进入装修施工阶段，现本人确认委托房屋装修单位福建省XX建设工程有限公司番禺分公司根据《施工协议书》约定执行装饰装修任务，本人同意贵司代为移交房屋钥匙给福建省XX建设工程有限公司番禺分公司，以便开展该房屋的装饰装修工作，钥匙由福建省XX建设工程有限公司番禺分公司予以签收”。原告签署了上述《钥匙委托书》。2018年4月10日，被告将包括系争房屋在内的《XX商务中心》二期项目已售出公寓605套入户门钥匙移交给XX公司。2018年9月5日，被告取得涉案项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2019年3月15日，XX公司向全体公寓业主发出《钥匙移交通知书》，告知房屋已完成装修，通知小业主于2019年3月25日至3月30日办理钥匙移交手续。之后，原告办理了系争房屋的收楼手续。另查明，2017年12月22日，上海嘉定测绘有限公司出具了涉案项目的《建筑工程规划土地检测成果报告书》(竣工验收)。2018年1月底，涉案项目通过消防验收和民防验收等。审理中，双方均确认预售合同约定的交付时间为毛坯交付时间。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定交付房屋的条件为完成竣工备案；毛坯交付时间为2018年3月30日之前。虽被告通过发送《钥匙委托书》的方式告知原告毛坯施工完毕即将装修，但其发出该委托书时，系争房屋尚未取得竣工验收备案证书，尚不符合合同约定的交付条件。原告签订《钥匙委托书》，同意钥匙由XX公司代为签收不能视为其同意将不符合交付条件的房屋进行转交，亦无法视为其放弃追究逾期交房违约责任。被告直至2018年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案证书》，故其应承担2018年3月31日至2018年9月5日期间逾期交房的违约责任。考虑到涉案项目受政策因素影响，迟延取得竣工验收备案证书，并且原告实际向被告购买的房屋价款中包含了装修价款，而被告已于2018年4月10日将系争房屋交付XX公司进行装修，且XX公司已按约通知于2019年3月底进行精装修房的交付，故原告并未因竣工备案的迟延而造成实际损失，故本院酌情调整被告应承担的逾期交房违约金数额为10,139元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海颐海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告肖长友、余月恒逾期交房违约金10,139元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费305.60元，减半收取152.80元，由原告肖长友、余月恒负担76.40元，被告上海颐海置业有限公司负担76.40元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年一月十七日法官助理  顾颖琦书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。