广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14768号原告（反诉被告）：杨家元，男，1973年8月1日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县*****************。委托诉讼代理人：徐凡，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘英丽，女，1973年8月11日出生，汉族，住广西壮族自治区***************。委托诉讼代理人：曾文俊，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤霞，广东帅毅律师事务所实习律师。原告杨家元与被告潘英丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，被告潘英丽提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2019年11月27日、12月13日公开开庭审理了本案。原告杨家元及其委托诉讼代理人徐凡，被告潘英丽及其委托诉讼代理人曾文俊、张凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨家元向本院提出诉讼请求：1.解除杨家元与潘英丽的租赁合同，潘英丽搬离商铺；2.潘英丽支付自2019年7月起至起诉之日止的租金4000元；3.潘英丽支付自起诉之日起至搬离商铺之日止的占用费；4.没收潘英丽的订金2000元。诉讼过程中，杨家元增加诉讼请求：潘英丽赔偿门锁损失500元。事实和理由：2018年5月10日，杨家元与潘英丽签订一份商铺租赁合同，约定由潘英丽租赁中山市***********，租期二年（2018年5月10日至2020年5月10日），每月租金1000元。但潘英丽自2019年7月至今一直拖欠租金，经杨家元多次催讨未果，且潘英丽一直未搬离商铺。为维护自己的合法权益，杨家元特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。潘英丽辩称，双方之间的二年合同期限自2018年5月1日起至2020年5月1日止，租金从2018年5月10日开始计算，每月1000元。潘英丽租赁后发现每次大雨后商铺门口会涌入大量雨水，导致地面潮湿、积水。潘英丽租赁商铺的目的是为经营衣车店，缝制衣服、窗帘，衣车会因为潮湿出现漏电现象，故潮湿的地面导致合同目的无法实现。经潘英丽与杨家元协商，要求其垫高地面，处理漏水现象，其一直怠于履行义务。为此，潘英丽于2018年7月要求解除合同，但杨家元扣押押金2000元，且不同意赔偿潘英丽装修损失。杨家元提起本案诉讼后，潘英丽于2019年11月21日拟从租赁商铺搬离，却发现锁芯被人堵住。经报警，警方不予处理，潘英丽遂找开锁师傅开锁后搬离。综上，潘英丽无需支付2018年7月之后的租金及任何其他费用，而杨家元应退还潘英丽押金2000元及赔偿潘英丽装修损失。潘英丽向本院提出反诉请求：1.解除潘英丽与杨家元签订的租赁合同；2.杨家元退还潘英丽押金2000元；3.杨家元赔偿潘英丽装修损失款8750元；4.杨家元退还潘英丽已缴纳的2018年7月至2019年6月的租金12000元。事实和理由：潘英丽租赁商铺后一直按时支付租金，不存在杨家元所述经多次催讨未支付租金的事实。杨家元故意隐瞒租赁商铺存在雨水倒灌问题的事实，造成潘英丽经济损失，应当承担赔偿责任。2018年7月，潘英丽发现商铺存在雨水倒灌问题，因杨家元怠于处理，潘英丽遂于2019年7月开始停止支付租金，并于2019年10月向杨家元发出律师函，要求解除合同，杨家元赔偿装修损失，但杨家元置之不理。为此，潘英丽特向法院提起反诉，请求法院依法判决。杨家元对潘英丽的反诉辩称，同意解除双方签订的租赁合同，解除时间以潘英丽提交反诉状的时间2019年11月20日为准，但潘英丽应支付拖欠的2019年7月至2019年11月的租金5000元。针对杨家元是否存在违约的问题，从杨家元提交的相关证据可证明潘英丽承认拖欠租金的事实；潘英丽基本正常支付了2018年7月至2019年6月的租金，若如其所称2018年7月就存在雨水倒灌问题，该行为明显不合常理；租赁商铺门前的人行道与商铺之间存在97毫米高的门槛，人行道与马路间的高度差达175毫米，足以抵挡雨水，潘英丽提交的证据不足以证实存在雨水倒灌的事实。另外，对于潘英丽所称的装修损失款8750元，没有任何证据予以证实，而且因其撬门砸锁，对现场进行明显的破坏，导致事实难以查清。综上，本案的违约方是潘英丽，即使其有损失，杨家元也不应对其损失承担任何责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人罗瑞兴名下登记有位于中山市******边的一处国有土地使用权（工业用地），土地使用证号为中府国用（2003）第091219号。罗瑞兴在该土地上建设有一幢简易星棚结构的建筑物，门牌号为兆益路16号，该建筑物建设时未取得建设工程规划许可证，也未取得权属登记。案外人谭毅江于2011年10月21日在该建筑物处投资成立中山市东升镇亮丽汽车美容养护店，罗瑞兴曾多次开具租金发票给该养护店。2018年5月1日，杨家元（出租方、甲方）与潘英丽（承租方、乙方）签订一份租赁合同，主要约定内容包括：甲方将兆益路16号的商铺出租给乙方使用，期限为二年，每月租金1000元，自2018年5月10日开始计算租金；乙方于签订合同时支付2000元作为押金；商铺内外设备不得随意拆改，如需装修改建，须经甲方同意后才能动工；租赁期间维修费用由乙方负责。合同签订后，双方实际履行了合同，杨家元将租赁商铺交付给潘英丽使用，潘英丽支付了押金2000元及自2018年5月10日至2019年7月9日止的租金，未支付自2019年7月10日起的租金。在潘英丽开始拖欠租金后，杨家元配偶曾多次通过微信聊天向其催讨租金，其承认欠租事实，并承诺支付租金，同时以经济困难为由要求宽限支付租金的时间。直到2019年8月22日杨家元配偶要求潘英丽搬离商铺，潘英丽才提及商铺进水的问题作为抗辩。2019年10月17日，潘英丽委托律师向杨家元发出一份律师函，以租赁商铺存在雨水倒灌问题，导致潘英丽无法正常营业，经潘英丽多次要求，杨家元拒不进行整改为由，通知杨家元自律师函到达之日起解除租赁合同，同时要求杨家元退还押金2000元及赔偿损失20000元。同年11月21日，杨家元将租赁商铺的锁芯堵塞。同年11月24日，潘英丽搬离租赁商铺，双方的租赁合同实际终止。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨家元提交商铺使用证明和房屋租赁合同，拟证明罗瑞兴将兆益路16号第一卡商铺出租给谭毅江使用，谭毅江又将该商铺免费提供给杨家元经营管理或出租收益。虽然潘英丽对上述证据均表示不确认，但因上述证据反映的内容可与罗瑞兴开具租金发票的事实及杨家元出租商铺给潘英丽的事实相互印证，故本院予以认定。潘英丽提交照片拟证明商铺存在雨水倒灌问题，淋湿货物，造成损失。杨家元确认照片的真实性，但认为雨水是通过玻璃门缝进入商铺。因照片模糊，不能充足有效地反映入水的具体情况及原因，故本院对其证明效力不予认定。潘英丽提交收据拟证明其装修损失，杨家元对此表示不确认，因该收据证明力不足，故本院对其证明效力不予认定。本院认为，本案中，杨家元与潘英丽签订租赁合同，由杨家元将涉案商铺出租给潘英丽使用，双方由此形成房屋租赁合同关系。但因涉案商铺在建设时未依法取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条规定，应认定双方之间的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故杨家元诉讼请求、潘英丽反诉请求解除双方之间的合同没有必要，本院不予支持；杨家元诉讼请求没收押金2000元无理，本院不予支持；潘英丽反诉请求杨家元退还押金2000元有理，本院予以支持。同时，因潘英丽在本案诉讼期间已于2019年11月24日实际搬离涉案商铺，故应认定双方自该日起已实际终止履行合同，杨家元诉讼请求潘英丽搬离涉案商铺已没有必要，本院不予支持。因潘英丽已实际占有使用涉案商铺，故根据《解释》第五条第一款规定，杨家元诉讼主张潘英丽参照约定的租金标准支付占有使用期间未支付的占有使用费（包括其第2项诉讼请求所称租金）有理，本院予以采纳和认定。自2019年7月10日计算至同年11月24日，应付占有使用费为4500元，故对杨家元相应的诉讼请求，本院予以支持为4500元，超过部分本院不予支持。至于潘英丽以涉案商铺存在雨水倒灌问题为由抗辩主张无需支付2019年7月10日之后的占有使用费（即其所称租金，下同），甚至反诉主张退还已支付的自2018年7月（10日）起的占有使用费12000元，理据不足，本院不予采纳和认定。因为如潘英丽所称，其早在2018年7月就已发现雨水倒灌问题，却一直依约交付占有使用费，直到自2019年7月10日起欠费，亦未以此作为抗辩理由，而到杨家元配偶要求其搬离才以此作为抗辩理由，与常理不合。同时，双方之间的合同明确约定租赁期间的维修费用由潘英丽负责，且即使没有该约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，若确实存在需维修的情况而杨家元未履行维修义务，也可由潘英丽自行维修后由杨家元承担相应费用，故潘英丽以此作为抗辩理由也不能成立。因此，本院对潘英丽相应的反诉请求不予支持。另外，杨家元诉讼请求潘英丽赔偿门锁损失500元，缺乏充足的理据，且其堵塞门锁有过错在先，故本院不予支持。潘英丽反诉请求杨家元赔偿装修损失8750元，但未举证证实装修已取得杨家元同意，其提交拟证明装修损失数额的证据亦未经本院采纳和认定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘英丽于判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）杨家元支付占有使用费4500元；二、原告（反诉被告）杨家元于判决发生法律效力之日向被告（反诉原告）潘英丽退还押金2000元；三、上述一、二项抵扣后，实际由被告（反诉原告）潘英丽向原告（反诉被告）杨家元支付2500元；四、驳回原告（反诉被告）杨家元的其他诉讼请求和被告（反诉原告）潘英丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，反诉费209元，合计234元，由原告（反诉被告）杨家元负担25元（已付25元），被告（反诉原告）潘英丽负担209元（已付209元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年十二月二十四日书记员  黄晓晖卢秋平