文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初4103号原告：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地江苏省南通市钟秀中路25号。法定代表人：黄玉敏，董事长。委托诉讼代理人：顾爱娟，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月，北京炜衡（上海）律师事务所实习律师。被告：奉菊花，女，1963年9月4日生，汉族，住湖南省祁阳县。原告南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲国际公司）与被告奉菊花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五洲国际公司委托诉讼代理人顾爱娟、张月到庭参加诉讼，被告奉菊花经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告五洲国际公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付租金133269.55元；2.请求被告支付违约金暂估364825.393元（以133269.55元为基数，按每日千分之三，自2015年4月1日至2017年9月30日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月14日签订《商铺管理合同》，约定：被告租用原告位于江苏省南通市钟秀中路98号南通五洲国际广场2-2108至2-2119号商铺，共计面积110.56平方米，经营丝域美容美发。该合同第三条约定管理期限为五年，自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为22194.93元，2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为66584.79元，2017年1月1日至2017年12月31日，年租金88779.68元。根据《补充协议》第三条约定，因乙方原因导致合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠。截止到2017年9月30日，被告应支付租金155364.48元，被告实际支付22194.93元，尚有133269.55元未付。该合同第13-2条约定，若被告拖欠租金、商业管理费、物业管理费等各种费用其中任何一项或几项的，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；被告拖欠各项费用其中一项或几项达十五天（或以上）而仍未支付的，原告或原告指定的商业管理公司有权采取停电、停水及采取其他必要措施中止被告营业。被告奉菊花未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月14日，原告（甲方）五洲国际公司与被告（乙方）奉菊花签订《南通五洲城市广场项目商铺租赁合同》。合同约定：乙方联络通信地址：湖南省祁阳县上司源乡蒋家冲村2组47号。1-1双方按本合同条款及条件，由甲方将位于江苏省南通市钟秀中路98号，南通五洲城市广场项目内2-2108、2-2119号单元出租给乙方……3-1租赁期限为五年，自2015年1月1日始至2019年12月31日止……4-1租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。具体如下:            起              止              月租金（元）              年租金（元）                  2015.1.1              2015.12.31                            22194.93                  2016.1.1              2016.12.31                            66584.79                  2017.1.1              2017.12.31                            88779.68                  2018.1.1              2018.12.31                            95882.05                  2019.1.1              2019.12.31                            103552.61      4-2乙方首期租金交纳日为2014年12月16日……其余租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应在每季开始前提前15日（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本交租期租金……5-1本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币壹万肆仟柒佰玖拾柒元整（￥：14796.62）。甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据……有下列情形之一的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿：12-1乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的……13-2若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业……13-7因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金……18-2除非一方事先规定了不同地址，通知地址见本合同正文首页抬头。双方若指定其他地址或地址变更，须在变更后10日内及时以书面形式通知另一方。该变更地址的通知送达前，相对一方送达原地址应视为已按本合同约定送达。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（甲方）五洲国际公司与被告（乙方）奉菊花签订《补充协议》，协议约定：一、乙方的装修期自2014年12月15日始至2015年1月20日止。装修期内，甲方不收取租金，但乙方须一次性交纳7.5元/平方米/月垃圾清运费及装修管理费等有关费用。二、甲方给予乙方优惠期：共12个月。1、第一年9个月，从2015年01月01日始至2015年09月30日止；2、第二年3个月，从2015年12月01日始至2016年3月31日止；优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳商业管理费、物业管理费及实际发生的水、电等费用。除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。三、双方明确，如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准计算），且甲方在主合同项下的其他权利不受任何影响。协议还对其他事项进行了约定。此后，原告（甲方）五洲国际公司与丝域养发馆（乙方）签订《补充协议2》，协议约定：根据合同条款，乙方应于2015年1月1日开业，现经与我司沟通确认，定于2015年3月1日正式开业为起租日。被告奉菊花在乙方授权代表处签字。合同签订后，被告奉菊花向原告五洲国际公司支付2015年的租金22194.93元以及履约保证金14797元。此后，被告奉菊花未再支付租金。2017年9月，原告五洲国际公司自行收回案涉房屋。上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、补充协议2及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《南通五洲城市广场项目商铺租赁合同》、《补充协议》和《补充协议2》反映了双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。原告按约向被告奉菊花交付了案涉租赁房屋，被告奉菊花应当按约支付租金，但被告奉菊花仅支付了2015年度的租金。被告奉菊花未按约支付租金的行为构成根本违约，原告有权解除租赁合同并收回案涉房屋。对于原告要求被告奉菊花支付欠付租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告奉菊花应当向原告支付2016年度、2017年1月至9月的租金共计133169.55元（66584.79+88779.68÷12×9=133169.55）。对于原告要求被告奉菊花支付违约金364825.393元的诉讼请求，虽然每日千分之三的违约金标准系双方合同约定，但本院认为以合同约定的标准计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失，适用该标准计算违约金将造成利益失衡，因此本院酌情将违约金标准调整至中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍，即银行同期贷款利率的1.95倍。鉴于中国人民银行于2019年8月20日起不再公布贷款基准利率，其后的利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告五洲国际公司于2017年9月收回案涉房屋，因此本院酌定违约金自2017年10月1日起算，计算至实际支付之日止。被告奉菊花曾缴纳履约保证金人民币14797元，系用于保证合同能够履行、违约责任能够实现，该笔履约保证金可用于履行上述租金、违约金给付义务，在履行过程中一并结算。被告奉菊花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院可依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告奉菊花于本判决生效之日起十日内向原告南通五洲国际商业运营管理有限公司支付租金133169.55元。二、被告奉菊花于本判决生效之日起十日内向原告南通五洲国际商业运营管理有限公司支付违约金（以133169.55元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。三、驳回原告南通五洲国际商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8771元，由被告奉菊花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8771元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇二〇年一月九日书 记 员  韩云香