西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12064号 原告（反诉被告）：庞建明，男，1959年4月2日，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：闫育斌，西安市未央区谭家法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张升，男，1980年12月3日出生，汉族，住咸阳市三原县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：冯晓彬，男，住西安市未央区，村组推荐。原告（反诉被告）庞建明与被告（反诉原告）张升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法决定转为普通程序继续审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞建明向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告张升之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告张升返还承租其位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋一至四层房屋（面积约1000平方米）；3、判令被告张升向其支付租金14.75万元（暂计算自2017年11月20日至2019年7月9日）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告庞建明变更诉讼请求为：1、判令被告支付其房屋租金22.5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月20日，原告庞建明与被告张升签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方（原告）自愿将位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋四层房屋整体租赁给乙方（被告）使用，面积约为1000平方米左右（除去木器厂办公用房外），用于餐饮、酒吧、KTV娱乐经营活动。乙方对甲方的出租房屋结构及其他事项均做足了充分了解，现自愿承租该房屋经营使用。合同第二条约定，租期三年，期限为2017年5月20日至2020年4月30日。合同第三条约定，租金为年租金累计，每年9万元。合同第四条约定，付款方式为第一年为按月付款，现金支付，于每月20日前付清下月租金7500元；第二年起租金按年付款，现金支付，即2018年5月20日前一次性付清下年租金9万元。合同签订后，原告庞建明按照约定向被告张升交付了房屋。2017年11月20日之前，被告按约定每月向原告支付租金，但之后再未向原告支付租金，经原告多次催要仍拒绝履行。被告逾期支付租金的行为已构成违约，故其诉至本院。被告张升辩称，其与原告庞建明签订《房屋租赁合同》后一直按月支付租金至2019年3月，之后因原告提供的房屋出现瑕疵，门口道路被平整恢复为绿化带，致该房屋失去租赁价值，故其在2019年3月之后未支付租金，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告张升向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告庞建明按房屋不适租期间占总租期比例赔偿其装修款共计178080元；2、依法判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月20日，其与反诉被告庞建明签订《房屋租赁合同》，合同约定，其承租反诉被告庞建明位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋四层房屋，面积约为1000平方米左右，用于餐饮、酒吧、KTV娱乐经营活动。合同签订后，其斥资47万余元对该出租房屋进行了装修，并按约定每月按时如数缴纳房租至2019年3月。此后，该房屋门前本用于客户通行的道路，被政府部门组织开挖，并修葺成现有绿地状态。其就该问题多次向反诉被告反映，希望给予协调解决，对方均以各种理由搪塞、拖延，造成其巨大损失。综上，反诉被告不按合同约定提供适用于经营的房屋，故意隐瞒出租房屋存在重大瑕疵的事实，违反了法律规定，故向本院提起反诉。反诉被告庞建明辩称，装修工程应提供装修合同、购买材料的相关票据、向装修人支付装修款的付款凭证等证据证明，本案反诉原告张升仅提供装修人个人出具的装修明细单及收款收条，无法证明装修事实及实际花费；反诉原告仅提供四张房屋租金收据，说明其未按合同约定按时支付租金，已构成违约，即使反诉原告对房屋进行了装修，因反诉被告不存在违约行为，不应承担装修及其他费用，反诉原告无权要求解除合同亦无权要求赔偿一定比例装修款。经审理查明，2017年5月20日，庞建明（甲方）与张升（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，甲方自愿将位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋四层房屋整体租赁给乙方使用，面积约为1000平方米左右（除去木器厂办公用房外），用于餐饮、酒吧、KTV娱乐经营活动。乙方对甲方的出租房屋结构及其他事项均做足了充分了解，自愿承租该房屋使用经营。该合同第二条约定，租期为三年，期限自2017年5月20日至2020年4月30日止。该合同第三条约定，租金为年租金累计，每年9万元。该合同第四条约定，付款方式为：1、第一年为按月付款，现金支付，于每月20日前付清下月租金7500元；2、第二年起租金按年付款，现金支付，2018年5月20日前一次性付清下年租金9万元。合同签订后，庞建明按照约定向张升交付了租赁房屋。实际履行中，经庞建明同意，张升一直是以按月付款的方式向庞建明支付租金，庞建明自认租金已交至2017年11月20日。2018年9月至2019年1月，经双方同意，涉案租赁房屋实际是由王某某租用，并由王某某直接向庞建明支付租金。庭审中，张升向本院提交6张付款收据，均由庞建明亲属王军奎出具。其中，2017年的2张票据内容分别为：2017年9月20日，今收到XX城XX房租金7500元（期限2017年9月20日至2017年10月20日）；2017年10月20日，今收到KTV房租7500元（期限2017年10月20日至2017年11月20日）。2018年的4张票据内容分别为：2018年10月1日，今收到小王租金7000元；2018年10月1日，电表25671-27610度，2327元；2018年12月1日，今收到房租费7000元；2018年12月1日，电表29759-34125度，5239元。庞建明对以上票据予以认可。另查，2019年3月，政府部门在环境整治工作中，在涉案租赁房屋门前修建了绿化带。后原、被告因租金产生纠纷，租赁房屋停止经营和使用。以上事实，有《房屋租赁合同》、租赁房屋及周边照片、收款收据、转账记录、证人证言、谈话笔录、现场勘查笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庞建明与张升签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，庞建明依约向张升交付了租赁房屋，张升未按时足额支付房屋租金，应承担支付欠付租金的义务。本案本诉部分，关于租金的支付情况，本院认定如下：2017年5月20日至2017年11月20日的租金，被告张升已支付完毕；2017年11月21日至2018年8月31日的租金共计70250元，被告张升未支付；2018年9月1日至2019年1月31日的租金，因租赁房屋实际是由王某某租用，租金亦是由王某某直接向庞建明支付，被告张升对该部分租金不应承担支付义务；2019年2月1日至2019年2月28日的租金共计7500元，被告张升未支付；2019年3月1日至2020年1月8日的租金共计77000元，因涉案租赁房屋门前用于客户通行的道路在2019年3月被修葺成绿化带，虽非原告过错，但客观上对被告的经营使用产生一定影响，且该房屋此后确未实际使用，综合考虑以上因素，应适当减轻被告张升30%的租金支付义务，即应付租金53900元。以上被告张升应支付的租金总额为131650元。被告称其租金已交至2019年3月，因未能提交相关证据，应承担举证不能的法律后果，对其该辩解，本院不予支持。本案反诉部分，关于反诉原告主张由反诉被告按房屋不适租期间占总租期比例赔偿其装修款178080元的诉讼请求。本院认为，首先，本案租赁房屋门前用于客户通行的道路被修葺成绿化带，系行政行为，反诉被告并未违约，不应负违约责任。其次，双方当事人签订的《房屋租赁合同》尚处于有效期内，并不适用返还装修款的法律规定。再次，反诉原告提交的《XX庙XX室、XX、足浴店、出租房装修、固定资产明细》、《收条》，系其个人单方面出具，未提供装修合同、票据、收款凭证等证据佐证，真实性难以证明。故对反诉原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：    一、被告张升于本判决生效之日起十日内支付原告庞建明至2020年1月8日的房屋租金131650元；    二、驳回原告庞建明的其他诉讼请求；    三、驳回反诉原告张升的诉讼请求。    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3250元（原告庞建明已预交），由原告庞建明负担1350元，由被告张升负担1900元，被告张升应负担部分于支付上款时一并支付给原告庞建明。反诉案件受理费1930元（反诉原告张升已预交），由反诉原告张升自担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   武晓伟  审  判  员   王冬青审  判  员   严  丹  二〇二〇年一月八日 书  记  员   崔子豪  1