广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34974号原告：杨雄庚，男，1958年6月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*************，公民身份号码440************110。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告杨雄庚诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认《物业使用权转让合同》无效，被告退还原告支付的费用165000元及其利息和违约金共30000元。2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确利息以165000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2019年11月13日起计算至被告实际清偿之日止。另因合同无效，原告撤回违约金的诉请。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧的佛山加德公馆项目的第4栋1113房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年12月29至2056年9月30日，共计40年。并承诺物业使用期满后被告无偿给予原告36年使用续期，即从2018年12月29日至2056年9月30日止。原告实际支付使用权转让使用费共计165000元。双方虽然签订了合同，但原告认为，被告存在严重的欺诈及履约不能的情形。合同注明被告应于2020年5月31日前交付物业给原告使用，如被告违约应一次性退回原告支付该物业的转让款，并按合同支付总款项每日万分之二违约金给原告。到目前为止，被告并未动工建设，所谓的加德公馆项目仍然是一片荒地，不见一片砖瓦，被告根本无法交楼，也未按合同支付过任何违约金给原告。原告的合法权益完全无法得到有效保障，合同目的无法实现。因此，被告及其行为表明了其主观上和客观上均不能履行合同，而涉案合同的标的物——房子，自始至今不存在，因此双方合同赖以存在的基础不成立，则合同也应不成立。另据相关政府部门回复，被告在涉案地块上的项目尚未取得建设工程规划许可证，如此，依据最高院相关司法解释规定，涉案合同应认定为无效。被告在销售（招租）过程中隐瞒涉案地块原属原佛山市工农电镀厂，受到重金属污染，2018年5月才基本修复的事实；向原告鼓吹所谓的“租售同权”，事实上佛山市并无出台“租售同权”的政策。经佛山市禅城区国土城建和水务局回复，加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，而政府部门批复的相同位置的地块一的建设功能是商业、酒店，被告宣称“公寓”向原告出售（招租）。佛山市禅城区**监督管理局认定被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查，立案号20190074。因此，鉴于被告的欺诈行为，原告有权依法请求法院判定合同无效，并要求被告退还原告支付的费用共计165000元，利息和违约金3万元。同时，合同约定物业使用期限从2020年5月31日起算，原告虽然交付了使用费但没有享受到使用权益，因此，被告应将此段期间的使用费返还给原告，并支付此期间占用原告资金的利息和承担本案的案件受理费等。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业使用权转让合同》两份。证明被告将涉案房屋的物业使用权转让给原告，双方约定了物业使用权转让费。3.收款收据、pos签购单、银联单、广州银行账户流水清单（对账单）。证明原告已经按照合同约定支付了使用权费用。4.宣传单。证明被告没有按照其宣传的承诺租售同权，也没有按照约定交付房屋。5.建设工程规划许可批前公示。证明原告购买房屋的所在位置。诉讼中，被告未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-3均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据4为广告宣传，属于要约邀请，本院对真实性予以确认；证据5为复印件，无法确认其真实性，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0383），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第4栋1113房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米……第二条物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1.物业使用权转让款总金额为222897元；2.乙方同意按分期付款方式支付物业使用权期限内的全部使用权总价款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0383），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋1113房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲乙双方于2018年12月29日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0383）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款总金额为40000元。2、乙方须于本合同签订之日向甲方支付转让款39000元（包含定金），剩余转让款1000元于2056年9月30日前付清……”根据原告提供的收据可知，原告分别于2018年12月27日、2018年12月29日合计向被告支付租赁款161897元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。诉讼中，原告确认已支付的转让款为161897元。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告于2018年12月29日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款合计161897元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，原告主张利息从起诉之日即2019年11月13日起计算，原告诉请有理，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定以161897元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告在诉讼中申请撤回对违约金的主张，是其自由处分诉讼权利，符合法律规定，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告杨雄庚于2018年12月29日就佛山加德公馆第4栋1113房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨雄庚返还物业使用权转让款161897元及利息（利息以161897元为本金，从2019年11月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告杨雄庚的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2638元，由原告杨雄庚负担330元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担2308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十二月三十一日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。