贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12188号原告：刘茂，女，1978年10月26日出生，汉族，住本市云岩区。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：本市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智。委托诉讼代理人：胡菲琪，系公司员工。原告刘茂与被告中天城投集团城市建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘茂及其委托诉讼代理人臧飞，被告的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘茂向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即返还原告支付的购房款共计520772元，维修基金10408元（两项合计531180元）；3、依法判令被告向原告支付上述款项利息32733.97元（利息自2018年6月11日暂计算至2019年11月10日），利息应计算至被告返还全部款项止；4、依法判令被告向原告支付租金损失98000元；5、依法判令被告向原告支付律师费10000元（以上5项共计671913.97元）；6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年6月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以1040772元的价格购买位于云岩区房屋，面积32.15平方米，合同签订时，被告向原告支付了首付款520772元以及维修基金10408元，剩余部分以银行按揭方式支付，交房时间为2018年8月30日。上述合同签订后，被告将原告介绍到光大银行办理贷款手续，但由于光大银行未与被告合作，被告又将原告介绍至四川天府银行贵阳云岩支行签订贷款合同。2019年3月，又将原告转到四川天府银行贵阳分行重新签订贷款合同，但贷款迟迟未能通过。由于贷款迟迟未能通过，被告又拒不交房，原告于2019年7月1日至四川天府银行贵阳分行询问贷款进度以及何种原因未能通过，银行答复原告方手续齐备，系由于被告产证不全，不能发放贷款，原告随即找到被告交涉，被告要求原告提交书面申请退房退款，原告于2019年7月8日向被告递交了《退款申请函》，要求解除《商品房买卖合同》并退还房款，承担损失。后原告多次找到被告，被告均以种种理由拒绝原告的合理要求，同时，被告的销售经理林祖娟认可系由于被告原因导致原告贷款无法办理完成，但仍拒绝解除合同退回房款。根据《商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同》补充协议第十六条第4款约定，原告依约履行了付款义务，被告在明知其本身手续不全无法办理贷款的情况下，仍然与原告签订合同并约定以按揭贷款方式支付剩余房款，导致原告无法按约定时间取得房屋，造成原告损失，原告已按合同约定向被告提出解除《商品房买卖合同》，被告应按合同约定承担利息，并且按照同地段、商铺大小每月租金约为7000元，自交房起算至2019年10月30日计算14个月，向原告支付租金损失98000元，同时由于被告的过错，原告为维护自身合法权益，聘请律师的费用也应由被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告辩称：1、不同意解除合同。贷款不能并非第三方银行出具明确证明证实不能发放贷款系因被告产证不全原因导致，否则将贷款不能原因归责我司单方原因不客观。2、根据合同约定买受人依法行使单方解除权应在合同解除事由发生后十五日内行使，即原告称其2019年7月1日去贷款银行询问并知晓不能获得贷款，其应在7月15日内行使其解除权，我司认为其解除权已过时效。故不应退还第二项诉请金额及支付第三项诉请的利息。原告第二项诉请也未达到退还条件，根据约定需办理完毕注销相关手续后我司才能返还款项；3、对于其要求支付租金损失，诉请不成立。租金损失因房屋未交费给原告，不可能产生实际的租金利益，该租金损失也不可能是原告的预期利益。对于原告要求被告支付律师费，因合同未约定该费用需由我司承担，且原告聘请律师处理本案系原告自身为享有更优质的法律服务产生的可选择性支出，并非必要实际支出，在双方未约定的前提下，不应由被告承担该笔费用。经审理查明：2018年6月11日，原告作为买受人、被告作为出卖人就被告开发的位于云岩区渔安安井片区白岩脚公租房6组团第4-8、10号楼（4、5、6）单元1层1号房屋签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：该房为现售商品房，规划用途为商业，套内建筑面积为30.2平方米。房屋总价为1040772元。该合同第八条第三款约定：“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款520772元，余款520000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：……（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息……”。第十一条约定：“出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房……”第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议十六条第3款约定：“……（5）本合同终止或解除的，合同终止或解除后，出卖人有权到相关部门办理注销预告登记，合同登记备案注销及按揭贷款合同解除等手续，若前述手续需买受人予以配合或买受人自行办理的，买受人承诺予以无条件配合或按出卖人要求无条件办理完毕，合同解除及办理相关手续的费用由买受人承担。若有退款，出卖人在办理完毕注销预告登记、合同登记备案注销及按揭贷款合同解除等相关手续后及扣除买受人应承担费用及违约金（如有）后30日内方予以退还。……（6）合同一方依据约定或者法律规定行使单方解除权的，应当于合同解除事由发生后15日内将解除通知书送达另一方，本合同自一方解除通知书送达另一方之日解除。”。该条第4款约定：“关于买受人单方解除的补充：（1）买受人行使主合同约定的单方解除合同的权利时，必须在房屋交付之前提出，否则视为放弃该权利。（2）买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在合同解除事由发生后15日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”。2018年6月6日，原告向被告支付案涉房屋定金5万元。合同签订当日，原告向被告支付首期房款470772元，支付房屋维修基金10408元。共计支付531180元。后，被告为双方所签订的《商品房买卖合同》办理了贵阳市商品房销售合同备案登记。被告因未收到房屋尾款，故未按合同约定将涉案房屋交付给原告使用。原告认为未能获得贷款的原因在于被告，于2019年7月8日将《退款申请函》送达给被告，该函载明：“中天城投集团城市建设有限公司：本人刘茂于2018年6月11日与贵公司签订《商品房买卖合同》，购买贵公司37596云岩区渔安安井片区未来方舟白岩脚公租房6组团（4、5、6）-1-1号门面房，现由于贵公司手续不全等原因，导致银行无法向本人发放贷款，同时，亦未依据合同按时向本人交房，现因贵公司违约，本人提出与贵公司解除上述《商品房买卖合同》并退还本人所交款项，以及向本人支付相应赔偿金……”。因双方对此发生纠纷，原告将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，双方确认原告办理银行按揭贷款系由被告代为办理，经被告通知，原告最终向四川天府银行贵阳分行申请按揭贷款，但至今该行仍未发放贷款。对于未能获得贷款的原因，原告提交了以下证据：1、2017年8月28日原告及原告丈夫个人信用报告，拟证明贷款未能办理成功非原告原因。被告认为系复印件且未加盖相关机构印章，故对三性不予认可。且出具时间为2017年8月，距签订合同及办理银行贷款一年多时间，该征信报告无法反映原告在购房时真实、准确的征信情况。就算该征信无任何问题，该证据也无法将贷款不能的原因归结我司。2、2019年7月15日原告与被告客户经理林祖娟的现场录音，该录音中林祖娟表示：“你这个我们给公司汇报了，你的要求公司满足不了，公司的想法是因为你们贷款不了，导致你们收不了房，刘茂：“不可能是我的贷款贷不了……刘茂：我去银行的时候，银行告知是因为你们甜蜜小镇这块的产权证没有下来，你们没有得权产证，我们就办不到产权证，所以没有产权证，你们就办不了贷款，咋个怪我贷不了款呢。林祖娟：我晓得姐。因为现在是现房注销，不是说我们公司同意就能退的，你可以在房管局问一下，现房是不能注销的……刘茂：现在你讲这么多都不是我们的问题，没有理由不退房。其实就喊我们告你们。林祖娟：公司先喊我们和客户聊一下，看能不能等哈办产权，办贷款，如果客户不同意，又要上报公司……刘茂：到现在为止是你们办不到产权证对不对？你现在就回答我产权证为什么办不下来，你现在就回答我这个问题？林祖娟：这个是公司补土证问题。刘茂：补土。阿门还不是你们的问题办不了产权证。林祖娟：现在确实是办不了产权证……”及2019年10月24日刘茂于四川天府银行贵阳分行工作人员的录音，部分内容如下：“刘茂：你好，我是甜蜜小镇买门面的客户刘茂，他们的证还没有下来是吗？我来了几回了，像买现房的这种情况是必须把产权证拿来抵押才能办贷款是吗？银行工作人员：如果是期房就不用，你那是现房就必须要房产证抵押。而且他们办理产证的速度有点慢……银行工作人员：你的是审批通过，要拿合同必须要房贷的时候才有合同，因为要签了合同才能产生……这边没有你们的证，要拿产权证去办了抵押你才能拿到借款合同，到时候你们去问一下房开证办下来没有，办下来你们收到证了，拿去产权处办抵押就可以贷款了。刘茂：好的。我们这个银行是什么分行？银行工作人员：四川天府银行贵阳分行。”。原告拟用上述录音证明不能办理贷款的原因在于被告，被告补土地出让金手续未完成，无法办理土地证，根据商品房管理条例对现房的要求是必须要求土地证，才能办理房产证。银行要房产证办理贷款，在被告未办理土地证时肯定无法办理。被告对三性均不予认可，认为无法核实录音场景、对象，故无法达到原告的证明目的。但认可林祖娟是公司工作人员。庭审中，被告陈述因为涉案房屋所在区域的公共建设配套设施经规划部门要求予以调整，调整后修建的规划指标就超出了原计划的规划指标，公司在2019年6月前处理完毕了相关调整手续，但后续涉及超额部分的补土手续，重新更换房屋首登证等相关手续还在办理中。之前办理银行贷款仅需要备案表、预告证即可办理。因原告办理贷款的银行要求涉案房屋必须办理产权证并进行抵押登记后才同意放款，但公司在未收到全款时若为原告办理完毕产权证，事后贷款仍不能的情况下，我司可能会面临无法收到房屋尾款且房屋登记在原告名下的窘境。所以没有办理产权，就办不到抵押。涉案房屋至今未取得初始登记。另查明，原告因本案纠纷与贵州辅正律师事务所签订《民商事委托代理合同》，支付案件代理费10000元。本院认为，原、被告于2018年6月11日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。本案争议焦点在于：1、原告未能获得贷款的原因是否系被告原因导致。2、原告行使解除权是否已过解除权行使期限；3、涉案《商品房买卖合同》是否已解除。4、若已解除，被告是否应退还原告已付款并支付利息、损失及律师费。针对争议焦点1，原告主张因被告产证不全，导致原告未能获得贷款，原告对该主张提交了其与被告工作人员的录音、其与贷款银行工作人员的录音及原告夫妻的征信报告，结合被告庭审陈述可知，被告尚未取得案涉房屋的初始登记，因案涉房屋系现房，原告若需获得涉案房屋银行贷款，涉案房屋的贷款银行需要作为房开商的被告取得案涉房屋的产权证，以便办理抵押后原告才能获得涉案房屋贷款，现被告尚未取得涉案房屋的初始登记即未能取得涉案房屋产权证，故可以认定原告未能获得贷款的原因在于被告。针对争议焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条第四款中约定“买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在合同解除事由发生后15日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使”，庭审中，双方均认可案涉房屋尚未交付，原告自认于2019年7月1日得知系因被告原因导致原告未能获得贷款，原告已于2019年7月8日将《退款申请函》送达给被告工作人员，在该函中原告向被告明确表示解除合同的意思表示，从原告提交的其与被告工作人员的录音中显示，被告已收到原告提交的《退款申请函》，故原告行使单方解除权未过合同约定的解除权行使期限。针对争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因被告原因导致原告未能获得贷款，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原告享有单方解除权，且原告书面通知被告解除合同，原告提交的其与被告工作人员的录音显示被告已收到原告的《退款申请函》，故原被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故对原告诉请解除原被告签订的《商品房买卖合同》，不予支持。针对争议焦点4，本案中，虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条第3款第（5）项中对于合同解除后，退款的约定部分变更了《商品房买卖合同》第八条第三款第（2）项关于合同解除后退款的约定，但是依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述合同解除后，如有退款，出卖人在办理完毕注销预告登记、合同登记备案注销及按揭贷款合同解除等相关手续后及扣除买受人应承担费用及违约金（如有）后30日内方予以退还的补充协议约定，加重了买受人的责任。另，根据《商品房买卖合同》第二十九条中约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”，就本案而言，《商品房买卖合同》第八条第三款：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息的约定是明确的，故不需再补充约定，故关于本案的退款，应适用《商品房买卖合同》第八条的约定。根据该约定，被告应退还原告已支付的购房款520772元及维修基金10408元。并支付原告利息，利息从收取之日起计算至实际退还之日止。关于利率，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的租金损失，因案涉《商品房买卖合同》已解除，案涉房屋租金不是原告的实际损失，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的律师费，因《商品房买卖合同》对此未约定，原告据此主张律师费无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告刘茂已付购房款人民币520772元及利息（以50000元为计算基数，从2018年6月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止；以470772元为计算基数，从2018年6月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告刘茂已付维修基金人民币10408元及利息（以10408元为计算基数，从2018年6月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）三、驳回原告刘茂的其余诉讼请求。案件受理费10107元（已减半收取），由原告刘茂负担6779元，由被告中天城投集团城市建设有限公司负担3328元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年一月十七日书记员  刘航