辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1003民初1069号原告：辽阳环宇置业有限公司，住所地辽阳市文圣区东京陵街道新城村。法定代表人：王雷，该公司董事长。委托代理人：赵海霞，辽宁海之纳律师事务所律师。被告：刘喆峰，女，汉族，1975年6月5日生，现住辽阳市文圣区。委托代理人：梁玉辉，辽宁弘扬律师事务所律师。原告辽阳环宇置业有限公司诉被告刘喆峰排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月16日受理此案，2019年3月31日作出（2019）辽1003民初94号民事判决。宣判后被告刘喆峰不服，上诉至辽阳市中级人民法院。辽阳市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）辽10民初850号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2019年8月13日受理此案，依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告辽阳环宇置业有限公司委托代理人赵海霞、被告刘喆峰及其委托代理人梁玉辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳环宇置业有限公司诉称：被告于2015年9月17日购买位于金域明珠小区D5区15号车库及28-3-4号仓房（车库26万元、仓房9万元）。但是被告将28-3-5、28-3-6号仓房也占用，现原告诉至法院要求被告立即倒出金域明珠小区地下28-3-5仓房、28-3-6号仓房，并要求被告给付原告从占用之日起至倒出之日止的占用两处仓房的费用，标准分别按照每年2500元、2600元计算。原告为证明其主张提供如下证据：1、金域明珠地下车库使用协议书、车库及仓房的平面图，证明被告只购买原告一套子母库及一处仓房39.98平方米。2、整改通知书5份、行政执法情况说明，证明被告占用期间，原告方多次交涉未果。3、金域明珠地下车库使用协议书3份以及地下仓房协议书4份，证明和被告相近的车库的出售价格及同小区类似仓房的售价。4、金域明珠地下仓房租赁协议书2份，证明16.5平方米、18.19平方米仓房的租赁费。5、金域明珠规划竣工设计图，证明车库以及仓房面积的大小以及位置。被告刘喆峰辩称：一、原告没有尽到出售的义务，至今没有跟我方签订合同，办理产权。二、我方保留迟延办理产权证，按被告所交房款的日万分之三赔偿。三、根据原告自认的事实，此部分是消防工程，此部分归业主委员会管理，开发商没有权利。被告为证明其主张提供证据如下：1、原告售楼员在出售地下车库时给被告出示的平面图，证明我没有侵占。2、短信记录打印件，证明我购买车库时售楼员介绍车库及仓房的范围。3、照片打印件，证明买房时现场照片，没有仓房号的区分。4、张亚坤微信截图照片，证明张亚坤是原告的售楼员，具体事情是与张亚坤谈的，我的房屋是通过张亚坤买的。5、被告与张亚坤的短信截图打印件，证明当时我与售楼员多次沟通确认仓房及车库的位置，当时确认我现在使用的原告陈述的28-3-5、28-3-6号仓房在我购买仓房及车库的范围内。6、证实材料，证明装修公司人员与售楼员张亚坤多次现场确认施工范围，当时确认我现在使用的原告陈述的28-3-5、28-3-6号仓房在我购买仓房及车库的范围内。7、现场照片、光盘，证明我当时在购买车库时现场勘查，在现场并没有原告陈述的三个仓房，也没有标号。当时我购买的是整套，该套应包括三个仓房及车库。8、万鑫公司出具的金域明珠地下二层施工预算书电子文档打印件，证明地下二层没有砸墙的预算费用，同时证明地下二层没有区域区分，就是一个整体空间。经审理查明，2015年9月17日，原、被告签订金域明珠地下车库（位）使用协议书，双方约定被告购买原告的金域明珠小区D5区15号车库（子母库），其中包括一个车库和一个仓房，总价为35万元。原、被告均称车库是26万元，仓房是9万元。同时被告还购买了其车库上方的金域明珠28号楼3单元102号房屋，该房屋可以与地下车库联通。售楼员张亚坤称买房时已告知被告其买的车库与仓房相邻，只是一个仓房，另外两个仓房不在其购买的范围内，仓房定价为2600元每平方米。被告在原审庭审时也称其购买的是子母车库，当时售楼员称有一个单独的仓房。原告提供的金域明珠规划竣工设计图显示与D5区15号车库相邻的是28-3-4号仓房，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房在图纸上显示是在28-3-4号上方。被告提供的车库平面图与金域明珠规划竣工设计图内容一致。金域明珠小区仓房定价为2600元每平方米，涉案的28-3-4号仓房面积为39.98平方米（售价10万元）、28-3-5号仓房面积为25.90平方米（售价6.6万元）、28-3-6号仓房面积31.93平方米（售价8.1万元），三个仓房面积合计为97.81平方米，售价合计为24.7万元，与被告刘喆峰支付的9万元的仓房价款相差甚远。另，从原告提交的证据中可知，与之相近的28-3-3号仓房面积为14平方米（售价3.6万元），实际成交价为2.42万元，相比较可知，被告支付的9万元价款购买的仅为28-3-4号一个仓房。原告提供图纸上的28-3-4号仓房，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房已由被告改建成一个整体仓房并进行了装修。经询问原告，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房两个仓房的售价是14.7万元，如被告坚持使用，原告认可被告给付12万元的使用费即可。上述事实有原、被告陈述、金域明珠地下车库使用协议书、金域明珠规划竣工设计图、原告提供的车库及仓房的平面图、短信记录打印件、张亚坤询问笔录、原告售楼员在出售地下车库时给被告出示的平面图等证据在卷为证。本院认为，公民及法人的合法权益均受法律保护。本案中，原、被告签订了地下车库（位）使用协议书，约定原告将其开发的车库（子母库）出售给被告，同时包含一个仓房，价格9万元。因约定不明，被告占用了三个仓房。根据原告提交的其他仓房出售协议书所体现出的价格可认定，9万元的价款仅为28-3-4号仓房的对价款，不包含28-3-5号仓房、28-3-6号仓房的价款，故被告无权使用该两个仓房，应予以倒出，原告要求被告倒出两个仓房的诉求于法有据，本院予以支持。鉴于被告已对三个仓房进行了改造、装修，内部装修较为豪华，如被告在本院限定的时间内拒不倒出两个仓房，坚持使用，因原告亦同意出让该两个仓房的使用权，从经济性角度考虑，亦可确认两个仓房由被告使用、被告给付使用费。原告出售给被告的28-3-4号面积为39.98平方米的仓房，成交价9万元，单价为每平2251.13元，按此标准计算，涉案的两个仓房的使用费为130182.59元（2251.13元/平*57.83平），原告自愿同意被告给付12万元的使用费即可，不违反法律规定，可予认定。关于原告主张的被告应给付两个仓房的占用费一节，因原告未提供占用费的收费标准，亦不对占用费申请评估，故该主张证据不足，本院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、经三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告刘喆峰于本判决生效之日起三个月内将位于金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房倒出；如逾期未倒出，则位于金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房使用权归被告刘喆峰所有，被告刘喆峰从逾期倒出之日起一个月内给付原告金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房的使用费12万元。二、驳回原告辽阳环宇置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告刘喆峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  叶宏岩审 判 员  王丽娣人民陪审员  周振环二〇二〇年一月十六日书 记 员  王 森本案所依据的法律规定《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可能协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。