广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初5861号 原告：**波，男，1966年2月7日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告：余秀清，女，1968年6月28日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 二原告共同委托诉讼代理人：唐福辉，广西佑成律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：韦巨伟，广西佑成律师事务所实习律师。 被告：卢琼坤，女，1949年12月30日生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被告：梁裕伟，男，1974年12月2日生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被告：梁予锦，男，1986年10月26日生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被告：梁裕艳，女，1980年3月15日生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 原告**波、余秀清与被告卢琼坤、梁裕伟、梁予锦、梁裕艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**波及其委托诉讼代理人唐福辉、韦巨伟到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行原告与卢琼坤、梁志新于2010年12月19日签订的《单位集资房转让协议》，协助原告将位于柳州市房屋产权过户至原告**波、余秀清名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。 原告向本院提出事实及理由：原告与卢琼坤、梁志新（以下称卖方）就位于柳州市职工集资房转让给原告一事，双方就转让价款、房屋交付使用、办理过户、过户税费承担等内容达成一致，2010年10月1日，原告按约定将购房款交付给卖方，卖方将该房屋交付给了原告。2010年12月19日，原告与卢琼坤、梁志新签订《单位集资房转让协议》，双方约定：卢琼坤、梁志新愿意将位于柳州市职工集资房转让给原告，转让总价为239800元；交房给原告时，原告先付购房款219800元，余下2万元在该房过户给原告后再付清；卖方单位将房屋交付后，卖方应当立即将房屋交付给原告，原告可装修使用该房屋；该房交付使用后，先以卖方名义办理房产证，待卖方领取房产证后，按有关政策规定办理房屋产权过户手续；在办理房屋产权移转过户登记时，如需要卖方出面处理的，不论何时，卖方应予协助；双方还对过户税费缴纳等其他事项作了约定。2019年8月，原告与被告卢琼坤、梁裕伟一同到广西建工集团第五建筑工程有限责任公司领取了该房屋的不动产权证书【桂（2019）柳州市不动产权第0118051号、第0118052号】，当天，被告卢琼坤、梁裕伟将该房屋不动产权证书原件交给原告。由于梁志新因病已于2014年9月19日去世，该房屋的过户手续依法需要所有被告的配合。但是，2019年9月，原告多次与被告梁裕伟联系时，被告梁裕伟表示其弟弟（被告梁予锦）、妹妹（被告梁裕艳）不愿意配合原告办理过户手续，导致该房屋至今没有过户到原告名下。原告认为，原告与卖方签订的《单位集资房转让协议》，是双方真实意思表示，合法有效，依法应当继续履行。原告已依约定于2010年10月1日将购房款交付给了卖方，卖方也依双方约定当天将该房屋交付给了原告，原告对该房屋一直管理使用至今，被告也依双方约定于2019年8月将领取的该房屋不动产权证书原件交付给了原告。由于被告原因，导致该房屋至今没有过户到原告名下。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院判如诉请。 卢琼坤、梁裕伟、梁予锦、梁裕艳辩称，一、原告明知涉案房屋系梁志新、卢琼坤共有，却私自与梁志新签订《单位集资房转让协议》，卢琼坤本人对该房屋买卖行为不知情也不同意转让，该《转让协议》应自始至终无效。二、假设该《单位集资房转让协议》继续履行，原告也应先支付余款2万元。原告与梁志新签订的《单位集资房转让协议》未经共有人同意转让及签字，原告明知该房屋存在共有人却与梁志新签订转让协议，主观上是恶意，应认定《单位集资房转让协议自始无效》。因此，该协议不应继续履行，柳州市房屋属于被告合法所有，原告的诉请于法无据。请人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：柳州市房屋的所有权人为梁志新与被告卢琼坤。两原告为夫妻关系，梁志新与被告卢琼坤原为夫妻关系，被告梁裕伟、梁予锦为梁志新与被告卢琼坤的儿子，被告梁裕艳为梁志新与被告卢琼坤的女儿。2014年9月19日，梁志新因病去世，被告于2014年11月6日办理了梁志新的户口注销手续。 2010年10月1日，梁志新向原告出具《收条》一张，载明：“今收到**波购买前锋路3号九栋2单元5-2号房款贰拾壹万玖仟捌佰元正，（239800元）”。原、被告均认可原告只支付了购房款219800元，尚欠购房款2万元未支付。原告陈述称，梁志新于2010年10月1日将柳州市房屋交付给原告。 2010年12月19日，二原告（乙方）与梁志新、被告卢琼坤、梁予锦、梁裕伟（甲方）签订《单位集资房转让协议》，该协议约定：甲方将位于柳州市建工集团第五建筑工程有限责任公司开发建设本单位的职工集资房9栋2单元5号楼（房型为三房一厅，约90平米）转让给原告；转让总价为239800元，甲方交房给乙方时，乙方付购房款219800元，剩余房款2万元在过户给乙方时付清；该房屋交付使用后，先以甲方名义办理房产证，待领取房产证后按有关政策规定办理过户手续，以最有利于乙方的方式，将该房屋过户至乙方名下，如按有关政策和单位的规定，甲方取得房产证后无法在一年内过户给乙方，乙方可要求甲方将房屋抵押给乙方等内容。前述协议第一页的甲方处有梁志新、卢琼坤、梁裕伟、梁裕伟代梁予锦的签名及手印，乙方处有原告签名及手印，但第二页落款处有只有梁志新与原告**波的签名。经本院询问，原告陈述称2010年12月19日，梁志新与两原告于协议上签字和按手印，其余被告的签名及手印是之后梁志新带原告去到梁志新的北流市住宅，由被告卢琼坤、梁裕伟于协议第一页补签及按手印，当时被告梁予锦不在家，梁予锦的名字为梁裕伟代签。 2019年8月8日，房产登记部门颁发了涉案集资房的《不动产权证书》，该证上登记的共有权利人是卢琼坤和梁志新，房屋坐落登记为柳州市，建筑面积89.67平方米，持证方式为分别持证，即该房屋有两本证书，分别为桂（2019）柳州市不动产权第011851号（权利人梁志新），桂（2019）柳州市不动产权第0118052号（权利人卢琼坤）。原告陈述称，该两本不动产权证书原件从2019年8月起由被告卢琼坤交给原告持有保管至今，原告将该两本不动产权证书带至本院，并于庭审过程中出示。 2019年10月23日，广西壮族自治区柳州市柳北区雀儿山街道前锋西社区居民委员会出具《证明》，载明原告**波与陈平花为姐弟关系，并且陈平花从2013年居住于涉案房屋至今。但因上述房屋未过户至原告名下，故原告起诉至法院，提出上述诉讼请求。 本院认为，参照《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第三条的有关规定，确认集资房性质的房屋买卖合同是否有效，应当根据签订合同时出卖人是否取得房屋权属证书以及合同效力的相关法律规定来确定，即如果签订合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书的，若转让行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之前的，一般认定合同无效；若转让行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之后的，一般认定合同有效。本案中，双方签订《单位集资房转让协议》的时间为2010年12月19日，此时出卖人梁志新、卢琼坤尚未取得涉案集资房的房屋权属证书，而《中华人民共和国物权法》从2007年10月1日开始实施，因此，本案的转让行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之后，故参照以上规定，该《单位集资房转让协议》有效，对双方当事人具有法律约束力。被告卢琼坤称其对该《单位集资房转让协议》并不知情，但并未提供相反的证据予以证实，并且该《单位集资房转让协议》的第一页甲方签名处有被告卢琼坤的签名及手印，故本院对于被告的辩称不予采信。原告按照约定支付了购房款，并且从2013年由其姐姐实际占有使用至今。因此，该房屋虽未办理房屋过户手续，但已经转让给原告的事实本院予以确认。 涉案协议书中第四及第五条约定，待梁志新一方领取房产证后，按有关规定办理房屋过户手续。在办理房屋产权转移过户登记时，如需要梁志新一方出面处理的，无论何时，梁志新一方应予以协助。现查明，涉案集资房已经于2019年8月8日取得了《不动产权证书》，具备了过户条件。因梁志新于2014年9月19日死亡，其第一顺序继承人为被告卢琼坤、梁裕伟、梁予锦、梁裕艳。故上述被告应当协助原告办理过户手续，但上述被告至今未协助办理，因此，原告诉请要求被告卢琼坤、梁裕伟、梁予锦、梁裕艳协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出的原告应支付剩余购房余款2万元的问题，原告同意在本案中一并处理（即在办理涉案房屋的过程中由原告将剩余购房款2万元支付给被告）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第三条之规定，判决如下： 被告卢琼坤、梁裕伟、梁予锦、梁裕艳于本案判决生效之日起三十日内协助原告**波、余秀清将柳州市房屋产权过户至原告**波、余秀清名下，原告于该房屋办理过户时支付被告剩余购房款20000元。 案件受理费7353元、保全费2538元，共计9891元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃素红 人民陪审员  李佩芳 人民陪审员  叶 青 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  曾林妮 书 记 员  黄 云