新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初6288号原告：玉素甫江·司马义，男，1955年8月10日出生，住乌鲁木齐市天山区。原告：努热曼古力·阿不都克力木，女，1952年2月6日出生，住乌鲁木齐市天山区。两原告共同委托诉讼代理人：亚森·吐尔逊，新疆施安律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：阿拉法特，新疆苏碧律师事务所律师。被告：玉兰，女，1967年8月5日出生，住乌鲁木齐市天山区。被告：徐建仁，男，1968年1月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：玉兰，女，1967年8月5日出生，住乌鲁木齐市天山区。第三人：艾克帕·吐尔逊，男，1986年3月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：袁春丽，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马茗，新疆天阳律师事务所律师。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木与被告玉兰、被告徐建仁，第三人艾克帕·吐尔逊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年11月1日、2019年12月20日再次公开开庭进行了审理。2019年9月26日第一次公开开庭，原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木及其共同委托诉讼代理人亚森·吐尔逊、阿拉法特，被告及被告徐建仁的委托诉讼代理人玉兰与第三人艾克帕·吐尔逊的委托诉讼代理人袁春丽、马茗到庭参加诉讼；2019年11月1日第二次公开开庭，原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木及其共同委托诉讼代理人亚森·吐尔逊、阿拉法特与第三人艾克帕·吐尔逊的委托诉讼代理人袁春丽、马茗到庭参加诉讼，被告玉兰、徐建仁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；2019年12月20日第三次公开开庭，原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木及其共同委托诉讼代理人亚森·吐尔逊、阿拉法特，被告及被告徐建仁的委托诉讼代理人玉兰与第三人艾克帕·吐尔逊的委托诉讼代理人袁春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告玉素浦江·司马义、努热曼古丽·阿不都克力木在同等条件下享有优先购买权；2.请求判令被告玉兰、被告徐建仁继续履行义务，将乌鲁木齐市天山区新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号（房产证号：20××25）的商铺（以下简称涉案商铺）过户到原告名下；3.请求撤销被告玉兰、徐建仁与第三人之间的转让协议，判令无效；4.本案诉讼费、保全费和其他费用由被告承担。事实及理由：2018年7月11日，被告玉兰、徐建仁与艾克帕·吐尔逊在未通知原告并未取得原告同意的前提下，擅自签订房产转让协议，向艾克帕·吐尔逊以4300000元的价格出售原告正在承租的涉案商铺。之后原告向玉兰、徐建仁主张自己的优先购买权，虽然玉兰收取原告4000000元商铺款，但以各种理由拒绝与原告签订房产转让协议并未将房屋产权让给原告。故原告为维护合法权益，向贵院提起诉讼。被告玉兰、徐建仁共同答辩称，两原告是正经做生意的，我方最终同意将商铺卖给两原告，同意给两原告办理过户手续。但不同意原告的其他诉讼请求。第三人艾克帕·吐尔逊述称，我方不同意原告的诉讼请求，原因如下：1.原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木在明知涉案商铺已于2018年7月出卖给第三人一年之久后才提出行使优先购买权，超过了法律规定的行使优先购买权的合理期限；同时，在涉案商铺的租赁合同期满后，两原告已经不再是商铺的承租人，不再具有主张行使承租人优先购买权的主体资格。涉案商铺是被告在询问原告是否购买被拒后，通过中介公司公开在网上售卖。因此于2018年7月11日，我方通过中介公司与两被告就涉案商铺的转让达成合意，且已经基本支付完涉案商铺转让款，也将商铺已转让的事实告知过原告，故原告诉求于法无据。2.原告诉称行使优先权后已支付涉案商铺转让款4000000元是虚假陈述，该款为原告支付的违约金、货物回购款等业务往来款项。原告针对涉案商铺先后提起（2018）新0102民初7043号、4144号及本案，三个案件的诉讼请求一直变动，且违背基本常识。无论原、被告之间是否存在买卖关系，原告因被告侵犯优先购买权而要求确认被告于第三人之间的《房产转让协议》无效，依法不应获得支持。3.原告在明知商铺已经卖给第三人的情形下执意购买，证明原告存在恶意，并不是善意购买人。原告对商铺的占有也是无权占有。故原告的诉讼请求无法律依据，我方也另案提起了诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.2013年7月18日的房屋租赁协议及房屋所有权证；2.2013年7月18日与2013年9月2日交付租金的收条；3.2018年10月7日与2018年10月26日的收条两份及出具收条地点的照片两张；4.中国银行交易流水明细清单；5.微信聊天记录截屏图；6.2018年11月28日乌鲁木齐晚报的遗失公告；7.九张图片；8.乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初第7043号民事裁定书及民事起诉状；9.2013年10月1日的家庭居室装饰装修工程施工合同及装修费收款收据；10.2018年7月11日的房产转让协议及2018年7月12日的（2018）新乌诚信证内字第18375号、18376号公证书；11.2019年4月22日的（2019）新乌诚信证内字第8517号公证书；12.中国电信语音通话清单；13.2018年10月17日、2018年10月22日、2018年10月23日、2019年5月15日的四段通话录音记录。通过以上证据欲证实原告自2013年10月1日至2018年10月1日期间一直在租赁使用涉案商铺，按时足额缴纳了商铺租金并进行了装修，但被告在未告知原告的情况下于2018年7月11日即在原告承租期间，将涉案商铺以4300000元的价格转让予第三人艾克帕·吐尔逊，之后于2018年10月，被告同时又与原告达成协议，将涉案商铺以5000000的商铺转让予原告，原告现已向被告支付4000000元商铺款，但仍未取得涉案商铺所有权的事实。被告玉兰、被告徐建仁对乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初第7043号民事裁定书及民事起诉状、2013年10月1日的家庭居室装饰装修工程施工合同及装修费收款收据的真实性未发表意见，对中国电信语音通话清单的真实性不予认可，对其余证据均予以认可。第三人艾克帕·吐尔逊对2013年7月18日的房屋租赁协议及房屋所有权证、2013年7月18日与2013年9月2日交付租金的收条、2018年11月28日乌鲁木齐晚报的遗失公告、2013年10月1日的家庭居室装饰装修工程施工合同及装修费收款收据、2018年7月11日的房产转让协议、2018年7月12日的（2018）新乌诚信证内字第18375号、18376号公证书、2019年4月22日的（2019）新乌诚信证内字第8517号公证书、2018年10月17日的通话录音记录真实性予以认可，对2018年10月7日与2018年10月26日的两份收条、出具收条地点的照片、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录截屏图、九张图片、2018年10月22日、2018年10月23日、2019年5月15日的三段通话录音记录真实性均不予认可，对乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初第7043号民事裁定书及民事起诉状、中国电信语音通话清单的真实性未发表意见。本院对原告提交的证据予以确认，并在卷佐证。被告玉兰、被告徐建仁向法庭提交2018年7月22日与原告努热曼古力·阿不都克力木的通话录音记录，欲证实原告对被告出售涉案商铺知情。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木对上述证据真实性予以认可，对其所证明的内容不予认可。第三人艾克帕·吐尔逊对上述证据真实性予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。第三人艾克帕·吐尔逊围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.2018年7月11日的房产转让协议及2018年7月12日的（2018）新乌诚信证内字第18375号公证书；2.2018年6月20日的收条；3.2018年7月11日由扎尔地·力瓦衣丁出具的收条；4.2018年7月11日由玉兰出具的收条；5.2018年7月11日的中国邮政储蓄银行汇款凭证；6.2018年7月11日的授权委托书及2018年7月12日的（2018）新乌诚信证内字第18376号公证书；7.乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初第7043号案件的民事起诉状及民事裁定书；8.乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初第4144号案件的民事起诉状及民事裁定书；9.乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初第6288号案件的民事起诉状；10.乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初第4144号案件通话录音文字整理稿；11.2019年4月22日的撤销的声明书；12.2013年7月18日的房屋租赁协议；13.2018年10月7的收条。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木对上述证据的真实性均予以认可。被告玉兰、被告徐建仁对（2018）新0102民初第7043号案件的民事起诉状及民事裁定书未发表质证意见，对其余证据均无异议。本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。本院当庭调取（2018）新0102民初第4144号案件的庭审笔录，原、被告及第三人对笔录真实性均无异议。本院经审理认定事实如下：原告玉素甫江·司马义与原告努热曼古力·阿不都克力木系夫妻关系，被告玉兰与被告徐建仁系夫妻关系。2013年7月18日，原告玉素甫江·司马义与被告玉兰签订房屋租赁协议约定：被告玉兰将位于乌鲁木齐市天山区新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号涉案商铺出租给原告玉素甫江·司马义使用，租赁期限自2013年10月1日至2018年10月1日，共计5年。商铺5年期租金共950000元。原告玉素甫江·司马义按协议约定，分别于2013年7月18日、2013年9月2日向被告玉兰足额支付涉案商铺租金950000元。之后原告玉素甫江·司马义开始占有使用商铺。2018年6月20日，第三人艾克帕·吐尔逊向被告玉兰交付定金100000元，欲购买涉案商铺。2018年7月11日，第三人艾克帕·吐尔逊与被告玉兰、徐建仁签订房产转让协议，该协议约定：被告玉兰、徐建仁自愿将涉案商铺转让给第三人，转让价格为4300000元，第三人以分期付款方式向两被告支付商铺款即于2018年7月11日支付4000000元，于2018年9月30日前支付300000元。双方将于2020年7月11日前办理商铺过户手续。自2018年6月20日至2018年7月11日，第三人艾克帕·吐尔逊共计向被告玉兰交付款项4000000元，被告玉兰分别于2018年6月20日、2018年7月11日出具收条确认收到款项。2018年7月11日，被告玉兰、徐建仁又与案外人吐尔逊·伊斯拉木（第三人艾克帕·吐尔逊之父）签署授权委托书，办理（2018）新乌诚信证内字第18376号委托公证，并将商铺转让予第三人。2018年7月12日双方就此协议书办理（2018）新乌诚信证内字第18375号公证书。2018年7月22日，被告玉兰电话告知原告努热曼古力·阿不都克力木商铺已卖给他人。2018年9月30日，被告玉兰前往商铺，要求原告玉素甫江·司马义、原告努热曼古力·阿不都克力木搬离商铺，二人称其对商铺享有优先购买权，未搬离商铺。之后，双方口头达成协议，被告玉兰将涉案商铺又出售于原告玉素甫江·司马义与努热曼古力·阿不都克力木。被告玉兰出具收条一张注明：本人与玉素甫江·司马义协商将本人乌市天山区解放南路510号新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号商铺自愿出售给玉素甫江·司马义，约定商铺价格为5000000元，现收取定金100000元，剩余款项4900000元待正式签订该商铺出售合同时一次性向玉兰支付，有效期为2018年10月底之前。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木通过银行转账方式，分别于2018年10月18日、2018年10月19日、2018年10月22日、2018年10月25日向被告玉兰转款850000元、1050000元、1000000元、1000000元，共计3900000元。2018年10月26日，被告玉兰出具收条确认收到涉案商铺款3900000元。2019年4月22日，被告玉兰、徐建仁声明撤销其2018年7月11日与案外人吐尔逊·伊斯拉木签署的授权委托书。涉案商铺由原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木使用至今。第三人艾克帕·吐尔逊于2019年6月10日提起（2018）新0102民初第4474号案件诉讼，要求与被告玉兰、徐建仁继续履行房产转让协议交付商铺，并办理过户手续，要求被告玉兰、徐建仁偿付违约金860000元。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木作为第三人参加了诉讼，此案现已中止审理。在（2018）新0102民初第4474号案件中经艾克帕·吐尔逊申请财产保全，在本案中经原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木申请财产保全，涉案商铺房产档案已被我院查封。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”被告玉兰、徐建仁与第三人艾克帕·吐尔逊于2018年7月11日签订的房屋转让协议，与原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木于2018年10月达成的口头买卖协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均为有效的协议。本案争议的焦点为两份买卖协议均有效的情况下，被告玉兰、徐建仁应与何方继续履行合同。本院认为，对于一房二卖买受人的权利保护，应着重考察当事人合同的履行程度确定当事人的保护顺位，即应按如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权登记变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利顺位。本案中，商铺所有权至今登记在被告玉兰名下，未发生所有权变更登记。原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木基于租赁协议至今占有使用涉案商铺，基于承租人优先购买权的设置目的考虑，应当优先保护承租人履行合同，符合优先购买权的立法意旨，且被告玉兰、徐建仁在审理过程中明确表示愿意与原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木继续履行买卖合同，并同意为两原告办理商铺过户手续,本院应予准许。故对原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木主张将乌鲁木齐市天山区新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号（房产证号：20××25）的商铺过户到原告名下之诉讼请求，本院予以支持，被告玉兰、徐建仁在涉案商铺查封手续解除后，应协助原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木办理房产过户手续。关于原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木主张确认其二人在同等条件下享有优先购买权的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故优先购买权是法律赋予承租人的权利，对此请求本院予以支持。关于原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木主张撤销被告玉兰、徐建仁与第三人艾克帕·吐尔逊之间的转让协议，判令无效的问题，本院认为，被告玉兰、徐建仁与第三人艾克帕·吐尔逊之间签订的转让协议，为有效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”，且行使撤销权的主体应当是合同双方，原告玉素甫江·司马义、努热曼古力·阿不都克力木并非是被告玉兰、徐建仁与第三人艾克帕·吐尔逊房产转让协议的相对方，故对其二人主张撤销被告玉兰、徐建仁与第三人艾克帕·吐尔逊签订的房产转让协议之主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、确认原告玉素浦江·司马义、原告努热曼古丽·阿不都克力木在同等条件下对乌鲁木齐市天山区新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号商铺享有优先购买权；二、被告玉兰、被告徐建仁于乌鲁木齐市天山区新疆国际大巴扎1栋1层5区Ａ5033号（房产证号：20××25）商铺查封手续解除后三日内协助原告玉素甫江·司马义、原告努热曼古力·阿不都克力木办理上述房产过户手续；三、驳回原告玉素浦江·司马义、原告努热曼古丽·阿不都克力木的其他诉讼请求。案件受理费41200元、财产保全申请费5000元，诉讼费合计46200元(原告已预交)，由被告玉兰、被告徐建仁负担，于本判决生效后三日内向原告玉素浦江·司马义、努热曼古丽·阿不都克力木付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  雷菲菲审 判 员  坦塔娜人民陪审员  刘根才二〇二〇年一月二十三日书 记 员  艾克旦书 记 员  周艺璇