河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5048号原告：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所地洛阳市老城区中州东路17号院6层。法定代表人：杨钦武，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蔡治民，河南广泉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所执业律师。被告：范会欣，男，1973年6月3日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：杨宗下，女，1979年12月7日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：中国工商银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路230号。负责人：贺伍有，该行行长。委托诉讼代理人：张振虎，该行员工。委托诉讼代理人：潘会军，该行员工。原告洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）与被告范会欣、杨宗下、中国工商银行股份有限公司洛阳分行（以下简称工行洛阳分行）合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红、被告工行洛阳分行的委托诉讼代理人张振虎、潘会军到庭参加诉讼，被告范会欣、杨宗下经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。增凯公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告范会欣、杨宗下于2014年8月29日签订的商品房预售合同（合同编号YS0265799），并撤销该合同在洛阳市房地产市场管理处的登记备案手续；2.依法解除2014年9月25日原告与被告范会欣、杨宗下、中国工商银行股份有限公司洛阳分行签订的“个人购房借款/担保合同”；3.要求范会欣、杨宗下向原告支付被扣保证金总额的10%的违约金（暂计算为8847.2元），并按原告被扣金额日千分之二的标准承担2016年9月26日起至还款期间的利息（暂按照88472.16元计算为26233元）；4.诉讼费用由范会欣、杨宗下承担。事实与理由：2014年8月，增凯公司与范会欣、杨宗下签订“商品房预售合同”，由范会欣、杨宗下购买增凯公司开发的香榭里畔山兰溪7-3-803号商品房，房屋总价546087元，合同约定：××采取贷款方式支付房款的，对银行的违约视同对本合同的违约；如出卖人被扣划保证金的，××按照出卖人被扣保证金总额的10%支付违约金，同时按日向出卖人支付被扣保证金总额的千分之二的欠款利息。2014年9月25日，范会欣、杨宗下作为借款人、增凯公司作为担保人，与工行洛阳分行签订“个人购房借款/担保合同”，由范会欣、杨宗下借款38万元用于支付房款。之后，工行洛阳分行按期发放贷款，但范会欣、杨宗下自2016年9月起出现逾期还款，增凯公司保证金账户开始被扣款，截止2019年4月，增凯公司被工行洛阳分行扣划保证金达88472.16元。由于范会欣、杨宗下长期不还银行借款，不但构成对借款合同的违约，也构成对双方预售合同的违约，增凯公司有权解除“商品房预售合同”并追究其违约责任。为维护增凯公司的合法权益，特提起诉讼。范会欣、杨宗下未到庭、未答辩。工行洛阳分行辩称，我行为范会欣、杨宗下发放贷款，增凯公司为二人提供了阶段性的担保，因范会欣、杨宗下未按期还款，我行按照合同约定对增凯公司账户扣划保证金的行为不存在过错。如果要解除合同，我行的贷款应返还完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2014年8月29日，增凯公司（出卖人）与范会欣、杨宗下（××）签订《商品房预售合同》，合同编号为YS0265799。合同约定：范会欣、杨宗下购买增凯公司开发的香榭里畔山兰溪7幢3单元803号商品房，房屋总价546087元，付款方式为××于2014年8月20日前付清首付款166087元，剩余款项以按揭合同为准，在签订该合同之日起30日内付清。合同附件四合同补充协议第三条约定：××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约；如××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，××应在出卖人保证金被扣划10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣保证金总额的10%支付违约金，同时按日向出卖人支付被扣保证金总额的千分之二的欠款利息。2014年9月25日，范会欣（借款人）、增凯公司（保证人）、范会欣、杨宗下（××）与工行洛阳分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：工行洛阳分行同意为借款人发放个人购置住房贷款38万元，用于购买洛阳市老城区金谷北路以东规划路以南香榭里畔山兰溪一期7-3-803号房产，贷款期限20年，按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月15日为还款日，担保方式为由××提供香榭里畔山兰溪7-3-803号房产作为抵押，保证人增凯公司提供连带保证责任。合同第十四条违约及违约责任载明：借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。合同签订后，工行洛阳分行依约发放贷款。2016年7月27日，范会欣、杨宗下按照增凯公司的交房通知，办理了房屋交验手续。2016年9月，范会欣出现逾期还贷，增凯公司被扣划保证金账户款项，截止2019年6月28日，范会欣累计逾期16期，增凯公司被工行洛阳分行扣划保证金款项113791.7元。因范会欣、杨宗下未能偿还增凯公司代偿款项，引起本案纠纷。本院认为，关于合同是否解除的问题。增凯公司与范会欣、杨宗下之间的《商品房预售合同》系在平等自愿基础上签订，合法有效，本院予以确认。因范会欣、杨宗下自2016年9月出现逾期偿还银行贷款，导致增凯公司代偿款项，符合《商品房预售合同》附件四约定的情形“××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约”，故增凯公司要求解除与范会欣、杨宗下签订的《商品房预售合同》，符合合同约定，予以支持。关于撤销该预售合同在房地产部门的备案手续的诉求，合法有据，应由范会欣、杨宗下配合增凯公司办理商品房预售合同登记备案注销手续。关于解除《个人购房借款/担保合同》的诉求，理由不成立，不予支持。关于主张合同解除后代偿款项利息及违约金问题。利息与违约金均系基于范会欣、杨宗下贷款逾期导致增凯公司向银行代偿款项这一违约行为而产生，因利息损失和违约金均属于损害赔偿范畴，两者性质、功能相同，均具有补偿性，依民法“损失填补”原则，不应叠加适用。双方在合同中明确约定违约金条款系工行洛阳分行扣划增凯公司保证金的10%作为违约金，故增凯公司要求范会欣、杨宗下支付截止2019年6月28日的违约金11379.17元（增凯公司被扣划保证金113791.7元的10%），予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除洛阳市增凯房地产开发有限公司与范会欣、杨宗下于2014年8月29日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0265799）；二、范会欣、杨宗下于本判决生效之日起十日内协助洛阳市增凯房地产开发有限公司办理编号为YS0265799《商品房预售合同》的登记备案注销手续；三、范会欣、杨宗下向洛阳市增凯房地产开发有限公司支付违约金11379.17元（该违约金计算至2019年6月28日）；四、驳回洛阳市增凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费677元，减半收取计339元，由范会欣、杨宗下负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李洛伟二〇二〇年一月八日书记员  黄 雁