江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2650号原告（反诉被告）：港闸区润安超市，住所地南通市港闸区唐闸镇街办新园村一组，注册号320611600303819。经营者：张洁羽，女，汉族，1990年6月20日出生，住海安市。委托诉讼代理人：卢勇，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芹，女，汉族，1971年10月31日出生，住海安市，该超市店长。被告（反诉原告）：马明德，男，回族，1990年5月1日出生，户籍地甘肃省广河县，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：唐仁君，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。第三人：陈玉洁，男，汉族，1970年9月22日出生，住如皋市。原告（反诉被告）港闸区润安超市（以下简称“润安超市”）与被告（反诉原告）马明德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，根据原告润安超市申请，追加第三人陈玉洁参加诉讼；依法适用简易程序于2019年9月5日及10月11日公开开庭进行了审理；后因案件审理需要组成合议庭，适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润安超市的委托诉讼代理人卢勇、周芹，被告（反诉原告）马明德及其委托诉讼代理人唐仁君，第三人陈玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）润安超市本诉诉称及反诉辩称：马明德系通过中介人陈玉洁介绍从2019年5月1日起租赁使用润安超市店外商铺从事“兰州拉面”小吃店经营，约定年租金35000元。另，马明德还租赁使用润安超市后院宿舍，约定年租金3000元。前述店面及宿舍以下简称“案涉房屋”。因南通市港闸区人民政府对新幸西界河整治，通知润安超市店内外的店铺必须停业，并腾空后交付政府拆迁。润安超市已于2019年3月底前停业并腾空自用店面。2019年4月，润安超市委托唐闸镇街道新园社区就超市店外商铺的停业、腾空事宜与马明德协商搬迁，但遭到马明德的拒绝。2019年6月22日，润安超市发函给马明德，通知其解除租赁合同，并要求马明德收到通知后三日内腾空店面并交还润安超市，同时结清欠交租金。马明德收函后仍未能履行交房交租义务，故润安超市诉至法院。在案涉房屋租赁合同解除的情况下，润安超市对马明德反诉主张给付搬迁款42000元予以认可，但对反诉主张支付违约金及可得利益损失请求不予认可，理由是马明德该两项请求没有事实和法律依据。现要求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判令马明德交还位于南通市港闸区唐闸镇公园路29号用于经营“兰州拉面”的店铺；3.判令马明德给付润安超市2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金9500元、2019年8月1日至实际交还店面之日止期间按38000元/年标准计算的房屋占用费；4.本案诉讼费用由马明德承担。被告（反诉原告）马明德反诉诉称及本诉辩称：案涉房屋租赁合同合法有效。双方于2018年2月7日签订了租赁合同，明确约定租期至2021年4月26日。马明德就案涉房屋租金已支付至2019年4月26日。润安超市提出解除租赁合同并非马明德方的原因所致，系润安超市有偿商业行为所致，且润安超市提出解除合同的理由没有法定或约定依据。案涉房屋拆迁，政府未有合法审批手续，润安超市据此主张解除合同的理由不成立。润安超市对合同解除存在过错，马明德无过错。鉴于润安超市已提供其与案外人之间签订的搬迁协议，如法院认为案涉房屋租赁合同不能继续履行而支持润安超市主张的解除合同请求，马明德有权主张搬迁补偿、违约金、预期利益损失等请求。现反诉要求：1.判令润安超市支付其搬迁补偿费42000元；2.判令润安超市赔偿其预期可得利益损失190000元；3.判令润安超市支付其合同违约金50000元。第三人陈玉洁述称：对润安超市诉称的事实予以确认。经审理查明：吴剑平与梅飞红曾口头约定合伙出资经营润安超市。2016年1月1日，由吴剑平出面与南通市远中机电制造有限公司（以下简称“远中公司”）签订房屋租赁合同，约定远中公司将其位于南通市港闸区唐闸镇公园路29号的厂房整体出租给吴剑平用于超市经营；租期自2016年1月1日至2025年12月31日；年租金1008000元等租赁事项。因吴剑平退出合伙，吴剑平与远中公司签订的上述房屋租赁合同项下的权利及义务由梅飞红实际履行。2016年4月8日，梅飞红的儿媳张洁羽在工商部门注册登记个体工商字号润安超市，并在上述远中公司出租的厂房内经营超市业务。除了润安超市自身经营所需之外，润安超市将其所租赁厂房临街的部分店面对外转租用于小吃店、服装店等项目经营，案涉房屋亦在其对外转租范围内。案涉房屋在润安超市对外转租之前，系由“好润多购物中心”转租给陕以斯麻用于经营“兰州拉面”小吃店（租期自2015年5月1日至2018年4月30日；小吃店面租金35000元/年、老院内两间住宿处租金3000元/年）。2018年2月7日，马明德接手陕以斯麻“兰州拉面”小吃店，陈玉洁作为润安超市的代表签字确认马明德享有陕以斯麻原租赁合同项下的权利及义务。2018年4月27日，陈玉洁代表润安超市与马明德在原租赁合同上签署补充协议，约定案涉房屋的租期自2018年5月1日至2019年4月30日（合同到期可顺延，继续签合同；因政府行为或自然灾害致租赁方不能继续经营，可退还未使用完的房租）；当天，陈玉洁向马明德出具收条，重新确认“租期三年，即自2018年4月27日至2021年4月26日、房租一年一收；2018年4月27日至2019年4月26日期间的房租已付清”。2018年3月29日，南通市港闸区人民政府办公室下发港闸政办（2018）28号通知，以“新幸西界河整治”项目为由拟对包括案涉房屋在内的润安超市所租赁的远中公司厂房进行搬迁。2018年12月29日，梅飞红就润安超市租赁使用远中公司厂房（包括案涉房屋在内）与南通市港闸区唐闸镇街道办事处达成搬迁补偿协议。2019年2月20日，南通市港闸区唐闸镇街道办事处书面通知润安超市自身并督促转租户搬迁。2019年3月底，润安超市自身租赁使用房屋搬迁完毕。2019年6月22日，润安超市向马明德发函，通知解除案涉房屋转租合同，并要求马明德在接到通知后三日内结清拖欠租金20500元及腾空并交还案涉房屋等事项。由于双方迟迟未能就搬迁补偿事项达成一致意见，马明德继续占用使用案涉房屋至今。另查，润安超市曾于2019年7月2日就本案所涉纠纷向马明德提起过诉讼，本案立（2019）苏0611民初2259号案予以受理。后因润安超市未能按时到庭参加诉讼，本院于2019年8月5日裁定按自动撤诉结案。双方在该案调解过程中确认，马明德“兰州拉面”小吃店经当地政府委托评估搬迁补偿费用为42000元。以上事实，有润安超市提供的案涉房屋租赁合同、与远中公司之间的租赁合同、政府拆迁通知书、搬迁补偿协议书、函、证明书、吴剑平证人证言、结婚证、营业执照、户籍证明书等一组；马明德提供的收条、营业收入记录等一组；本院依职权对远中公司所作的调查笔录及提取的厂房产权证一组；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方当事人未有异议，本院予以认定。本院认为，案外人远中公司对案涉房屋享有合法产权，其将包括案涉房屋在内的厂房出租给吴剑平、梅飞红用于超市经营合法有效。梅飞红作为案涉房屋的实际租赁人，授权其儿媳个体经营的润安超市对外转租案涉房屋，远中公司对此知悉并予以认可，其余当事人均无异议，故润安超市与马明德就案涉房屋形成的转租合同关系亦合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.润安超市主张解除案涉房屋转租合同的理由是否成立；2.润安超市主张马明德给付拖欠租金及房屋占用费的请求是否成立；3.马明德的反诉请求是否成立。关于争议焦点1问题。现有证据表明，案涉房屋确实面临政府拆迁，润安超市作为案涉房屋的转租出租人亦与当地政府达成搬迁补偿协议，且其自身租赁使用的房屋已搬迁完毕。马明德作为次承租人已无继续占用案涉房屋经营的客观条件。案涉房屋搬迁系因政府规划整治管理行为所致，属于双方转租合同履行过程中的不可抗力情形，且第三人陈玉洁代表润安超市与马明德于2018年4月27日签署补充协议时对此已作了特别提示。至于当地政府对案涉房屋的拆迁行为是否合法有效并非本案对双方民事法律关系审查的范畴，且马明德作为次承租方亦非被拆迁主体，故马明德对政府拆迁行为合法性提出的异议并不妨碍润安超市作为转租出租方按约行使合同解除权利。如马明德坚持认为政府对案涉房屋拆迁行为违法，可另案主张相关权益，本案不予理涉。因此，润安超市依据政府拆迁事实主张解除案涉房屋转租合同的理由成立，且合同依法自2019年6月22日润安超市通知到达马明德时解除。马明德据此抗辩合同不应解除的意见，本院不予采纳。至于润安超市主张解除合同的另一理由，即马明德拖欠租金问题。马明德早在2018年4月27日就将案涉房屋租金预付至2019年4月26日，润安超市自认其于2019年4月还在当地社区协调下与马明德协商搬迁事宜，而此时马明德并不存在拖欠租金的违约情形。故润安超市据此主张解除合同的理由不成立；马明德抗辩润安超市据此解除合同理由不成立的意见，本院予以采纳。关于争议焦点2问题。合同解除后，对于尚未支付的2019年4月27日至2019年6月22日合同解除前期间、按38000元/年计算的租金，马明德依法应继续给付。合同解除后，即2019年6月23日至马明德实际向润安超市交还案涉房屋期间的房屋占用费，润安超市主张按原合同约定标准38000元/年计算亦未超出双方合同订立时应当预见的损失范围，于法有据，本院予以支持。现润安超市自愿从2019年5月1日起向马明德主张未付租金5518元（38000元÷365天×53天；小数点后一位四舍五入）及合同解除后的房屋占用费损失，本院予以照准。但润安超市主张马明德欠付租金截至2019年7月31日，没有事实依据，本院不予采信。关于争议焦点3问题。在双方合同因政府拆迁解除的情况下，马明德向润安超市主张搬迁费42000元，有政府委托评估公司作出的定价依据，且润安超市同意支付，本院予以照准。关于马明德向润安超市主张违约金50000元及预期可得利益损失190000元请求。该两项请求权系以润安超市存在合同违约且润安超市的违约行为导致合同解除为前提条件。而润安超市主张解除合同的主要理由是政府拆迁行为，该理由客观存在且并不能归责于润安超市的违约行为。故马明德该两项违约金及预期可得利益损失请求，因于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条，之规定，判决如下：一、确认港闸区润安超市与马明德于2018年2月7日订立的位于南通市港闸区唐闸镇公园路29号“兰州拉面”小吃店及老院内两间宿舍房屋租赁合同（转租）于2019年6月22日解除；二、马明德于本判决生效之日起三十日内腾空并交还港闸区润安超市上述租赁房屋；三、马明德于本判决生效之日起三十日内给付港闸区润安超市自2019年5月1日至2019年6月22日期间租金人民币5518元，及自2019年6月23日起至实际交还租赁房屋之日止期间、按38000元/年标准计算的房屋占用费；四、港闸区润安超市一次性支付马明德房屋搬迁费人民币42000元，该费用可在本判决生效后马明德履行本判决第三项给付义务时直接抵扣；五、驳回马明德反诉中的其他请求。本诉案件受理费471元，由马明德负担；反诉案件受理费2765元，由润安超市负担412元、马明德负担2353元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（其中本诉471元、反诉2765元）（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  赵广明人民陪审员  邵雅婵二〇二〇年一月十五日法官 助理  刘喆慧书 记 员  朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。