杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6760号 原告：郭永新，男，1982年6月28日出生，汉族，住广东省南雄市。 被告：杭州慕品餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区西文街18号F1-006。 法定代表人：陈国生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋瑛、张媛媛,上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告郭永新与被告杭州慕品餐饮管理有限公司（以下简称慕品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告郭永新、被告慕品公司委托诉讼代理人蒋瑛、张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭永新向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告间的租赁合同；2、被告立即返还原告店铺租金27687元、综合物业服务费6930元、押金20000元；3、被告赔偿原告因违约造成的损失10000元（按营业额收入的20%计算，暂计至2019年12月1日）。以上合计：￥64617元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月5日，被告与原告签订了《嗨食代美食广场档口出租合同书》，合同约定将下城区西文街18号物美超市1F嗨食代美食广场西3号档口转租给原告，原告用于经营花甲粉丝，租赁期限为2019年4月28日至2020年1月30日。合同约定租金81500元/年，综合物业管理服务费20400元/年，保证金20000元。上述合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，于2019年3月15日以现金的方式向被告交付了租金，综合物业费，押金共计97270元。2019年9月28日，因被告拖欠商铺出租方物美公司房租和水电费，物美公司强制要求原告搬离，致使原告承租的商铺无法营业。原告多次要求被告向物美公司缴纳拖欠房租，被告置之不理，现原告因无法继续营业而遭受巨大损失。为维护自己的合法权益，现原告根据我国相关法律法规规定，提起诉讼，望判如所请。 原告郭永新向本院提交如下证据： 1、《嗨食代美食广场档口出租合同书》1份，证明下城区西文街18号物美超市1F嗨食代美食广场西3号档口是被告租赁给原告的，租赁时间是2019年4月28日至2020年1月30日、保证金20000元、租金、物业管理费。 2、2019年9月份转账记录1组（打印件），证明每个月的收支。 3、停电视频1份，证明2019年9月28日5点停电，导致9月29日开始就无法正常营业。 4、微信聊天记录1份（打印件），证明2019年9月28日档口停电。 5、告知函1份（打印件），证明2019年9月29日已经没有营业了。 被告慕品公司答辩称：一、原告诉称2019年9月28日,因被告拖欠商铺出租方物美公司房租和水电费,物美公司强制要求原告搬离,致使原告承租的商铺无法营业”与事实不符。2019年10月31日,被告才收到杭州物美东荇百货有限公司的告知函,要求被告在2019年11月2日前清空租赁场地。据此,直到2019年11月2日,案涉嗨食代美食广场才正式停止营业,在这之前,原告都是可以自主经营的,并不存在无法营业的情况,是原告自己放弃了经营的权利。基于上述事实,原告请求立即返还原告店铺租金27687元,综合物业服务费6930元的请求缺乏事实依据,应当按照实际可经营的时间来退还剩余租金和剩余物业服务费,即退还自2019年11月3日至2020年1月30日期间的租金和物业服务费,租金为6791.6*2+6791.6/30*28天=19922元;物业服务费为1700*2+1700/30*28天=4986.7元。二、原告请求被告赔偿因违约造成的损失10000元(按营业额收入的20%计算)的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,应予驳回。原告请求按营业额收入的20%计算违约损失,缺乏依据。被告与原告在2019年3月5日签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》并没有对案涉情况约定违约责任,而根据《嗨食代美食广场档口出租合同书》第十一条第1款的约定若甲方(即被告)单方而解除协议的,须向乙方返还未履行部分的租赁金和保证金、第十一条第3款的约定乙方(即原告)租赁的档口主体结构存在严重质量问题,导致无法正常营业的,乙方有权解除协议。因该原因乙方要求解除协议的,甲方应向乙方无息退还所收取的未履行部分的租赁金及保证金。可以得出,被告与原告在合同签订时存在共识,如是由于被告的原因导致的合同解除,被告承担向原告无息退还所收取的未履行部分的租赁金及保证金的违约责任。案涉情况虽与违约情况存在差异,但核心是不变的。故原告请求被告承担10000元违约损失(按营业额收入的20%计算)的诉讼请求,缺乏依据。且被告并没有收到原告诉状中所说的后附清单,原告也没有提供10000元的损失金额的计算依据。2、按照原告诉状所述,原告在2019年9月28日已经停止经营,但被告在收到《起诉状》前并未收到被告提出的任何有关解除租赁合同的通知,也未办理退铺手续。根据《嗨食代美食广场档口出租合同书》第十一条第4款的约定,原告未经被告书面同意,无故停业三天以上己然构成违约,应该承担向被告支付5000元/次的违约金,并赔偿被告经济损失的违约责任。综上所述,因客观事由的存在导致合同继续履行的基础丧失,被告同意解除与原告签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》,但恳请法庭依据事实和法律作出公正裁决,维护被告的合法权益。 被告慕品公司向本院提交如下证据： 告知函1份，证明案涉嗨食代美食广场由于被告与杭州物美东荇百货有限公司解除合同,需要清空租赁场地,于2019年10月31日通知被告于2019年11月2日正式停止营业的事实。 经庭审举证质证，本院认证如下：对于原告郭永新提交的证据，被告慕品公司对证据1，三性均无异议，但该证据不仅证明原告事实，合同第11条规定，由于被告的原因导致的合同解除，被告承担向原告无息退还所收取的未履行部分的租赁金及保证金的违约责任，在本案中也可以参考适用，该合同第11条第四款的约定未经被告书面同意，无故停业3天以上应当承担违约责任，除另有约定外支付违约金5000元，并赔偿经济损失。证据2，三性均有异议，从转账记录内容上看，只能证明原告在该时段内的全部收款,无法确定每一笔均属于经营收入。原告的经营收入包含经营成本和利润，原告直接以经营收入来确定违约金毫无根据，无法证明收款记录和本案的关系，证据3，真实性和关联性均有异议，是原告或者商户群自行录制的视频，不能确定拍摄时间，无法确定其真实性，结合视频里的聊天记录，是2019年9月3日拍摄的视频，不是原告所说的9月28日，原告所述不一致，真实性不予认可，不能达到原告证明目的，停电发生后当天就已经解决，不存在致使原告不能营业的情况在，杭州物美东荇百货有限公司和被告已经协商一致，所以才会发函允许被告经营至2019年11月2日搬离。证据4，真实性有异议，无手机核对，可以证明2019年9月30日并无原告所说的已经停电无法正常营业的情况。证据5，三性均无异议，证明案涉档口是可以正常经营到2019年11月2日的事实。本院认为，被告慕品公司对证据1、4、5的真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，无法达到原告的证明目的，本院不予确认；证据3，能够证明租赁场地于2019年9月底发生停电，本院对该事实予以确认。 对于被告慕品公司提交的证据，原告对证据真实性有异议，在2019年9月29日已经不允许原告营业，原告有人证。本院认为，原告郭永新已将该材料作为证据提交，本院对该证据予以确认。 本院经审理对案件事实认定如下： 2019年3月5日，出租人慕品公司、承租人郭永新签订《嗨食代美食广场档口出租合同书》一份，约定嗨食代美食广场位于杭州市下城区西文街18号物美超市1F；甲方将嗨食代美食广场西3号档口，建筑面积8㎡租赁给乙方使用；租赁期限自2019年4月28日起至2020年1月30日止，甲乙双方约定在签订本合同，并从商铺交付之日起开始计算租赁金、物业费等相关费用；乙方签订租赁档口时应当交纳保证金20000元；甲方与乙方签订本协议后，乙方在签订本协议3日内一次性付清押金、保证金以及本协议约定应当交纳的费用；为便于甲方对乙方的日常经营管理，乙方同意交纳保证金20000元，该保证金于本协议期满终止后，乙方返还档口，且结算完毕，乙方无本协议扣款情形的予以无息退还（未履行完本合同不予退还）；乙方租金为81500元/年；租金依照先付后用的原则，首期租金于合同签订当日付清，以后每期租金为尚欠租金到期前30天支付，逾期支付的，乙方承担违约责任，按每逾期一日支付500元计算违约金，逾期支付超过三天的，甲方有权对乙方档口实施停水停电措施，首期租金61800元；乙方在租赁该档口期间应承担综合物业服务费20400元/年，实行先交后用的原则，交付期限为9个月3天，首期支付综合物业服务费15470元；乙方所租赁的该档口必需用于经营花甲粉丝；甲方预订在2019年4月28日前将档口交付给乙方；除了本协议约定外，甲乙双方任何一方未经对方同意均不得单方解除协议，如甲方单方面解除协议的，须向乙方返还未履行部分的租金和保证金；若乙方单方面解除协议的未履行部分的租赁金和保证金作为协议未到期的租赁金损失补偿给甲方；等。 庭审中，慕品公司确认于2019年3月5日收到郭永新现金7万多元及支付宝转账7270元。郭永新确认于2019年10月1日搬离档口。 2019年10月31日，杭州物美东荇百货有限公司向慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司及其商户出具告知函，载明杭州物美东荇百货有限公司与慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司的租赁合同因两家公司违约已在2019年10月6日解除，请在2019年11月2日前清空租赁场地，搬离相关设备，逾期将视为自动放弃。 本院认为，郭永新与慕品公司签订的涉案《嗨食代美食广场档口出租合同书》系双方方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。根据双方合同约定以及慕品公司自认的事实，能够印证郭永新已向慕品公司支付2019年4月28日起至2020年1月30日期间的租金61800元、综合物业服务费15470元。因案外人杭州物美东荇百货有限公司与慕品公司解除租赁关系，导致郭永新无法继续使用租赁场地，郭永新以此提出解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，对于剩余租金及综合物业费，慕品公司应于返还。鉴于郭永新未能就解除合同提前通知慕品公司或向慕品公司交还租赁场地，故其主张自2019年9月29日起计算剩余租金及综合物业服务费，缺乏依据。本院根据双方提交的告知函确定的合同解除时间酌情确定慕品公司退还郭永新2019年10月6日起至2020年1月30日期间的租金26103元、综合物业服务费6534元。对于郭永新多主张部分不予支持。慕品公司主张应自2019年11月3日起算返还款项，理由不能成立，本院不予采纳。关于押金。郭永新主张以现金方式交付保证金20000元，慕品公司对此表示无法确认，鉴于郭永新未能有效证明其已实际交付保证金，本院对其该项诉讼请求不予支持。另，郭永新主张慕品公司赔偿因其违约造成的损失，理由正当，但其未能提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同性质、当事人履行情况酌情确定慕品公司赔偿郭永新损失5000元。对于郭永新多主张部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郭永新与被告杭州慕品餐饮管理有限公司于2019年3月5日签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》； 二、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郭永新租金26103元； 三、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郭永新综合物业服务费6534元； 四、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告郭永新损失5000元； 五、驳回原告郭永新的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1415元，减半收取707.5元，由原告郭永新负担295.5元，由被告杭州慕品餐饮管理有限公司负担412元。 原告郭永新于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 刘新玉 二〇二〇年一月六日 代书记员 许秋莹