江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8125号原告：南京市江北新区机关事务管理服务中心（南京市江北新区档案馆），住所地南京市六合区大厂新华路。法定代表人：沈军勇。委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所律师。被告：南京大厂华联综合超市有限公司，住所地南京市江北新区大厂街道新华路。法定代表人：陈琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：糜泽毅，男，该公司法务。原告南京市江北新区机关事务管理服务中心（南京市江北新区档案馆）（下称江北新区机关服务中心）诉被告南京大厂华联综合超市有限公司（下称大厂华联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江北新区机关服务中心委托诉讼代理人陈汉东、张弘弼与被告大厂华联公司委托诉讼代理人糜泽毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北新区机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求确认江北新区机关服务中心、大厂华联公司之间的租赁合同的租赁期限至2019年12月31日终止；2、请求判令大厂华联公司在租赁期届满后10日内向江北新区服务中心返还租赁资产（土地和地上建筑物）；3.本案诉讼费大厂华联公司负担。事实与理由：1999年12月1日，原南京市大厂区商业网点建设办公室（下称大厂网点办）与大厂华联公司签订了《房屋和场地租赁合同》，约定大厂网点办将位于大厂区新华路二十三街区“太子山市场”整体出租给大厂华联公司用于大型商业项目经营。租赁土地面积约20亩（1.33万平方米），地上建筑物面积8292.81平方米。租期为35年，从大厂华联开业初算起。租金以主体建筑面积8292.81平方米为计价依据。初始租金为每月每平方米12万元，年租金为119.41万元。从第六年开始，租金每五年递增一次，每次递增比例为前期租金的10%，租金每三个月支付一次，于每期首月月末支付。租赁期满后，租赁范围内所有不动产（不含乙方投资形成的可拆除的装修、装饰物）的所有权归甲方；其他乙方投资形成的财产所有权归乙方，并由乙方自行处理，甲方有优先购买权---合同还对双方其他的主要权利义务均作了明确约定。后大厂网点办与大厂华联公司就该房产签订了《租赁合同》，约定大厂网点办将大厂区太子山路砖混结构的商业网点房8292.81平方米租赁给大厂华联公司用于经营，租赁期为20年，自2000年元月1日起至2019年12月31日止，月租金为99508元，付款日期为每月20日---合同对其他权利等均作了约定。因江北新区管委会对涉案土地申请规划进行调整，拟将所出租土地用于中大医院江北院区改扩建项目。2019年9月，江北新区管委会指定大厂街道办事处具体负责落实终止与大厂华联公司租赁合同，收回出租土地及房产工作。2019年9月6日，大厂街道办向大厂华联公司发出《催告函》，要求大厂华联公司租期届满后及时返还租赁资产。大厂华联公司分别于2019年9月11日、10月23日向大厂街道办回函，提出双方租赁合同应在2035年5月31日到期，目前尚不存在合同期限届满终止的情形。大厂华联公司将依照《房屋和场地租赁合同》的约定期限继续租赁经营。另有，原大厂商业网点建设办公室因区划调整，现隶属江北新区机关事务管理服务中心。原大厂区商业网点建设办公室原有的管理职能均由现江北新区机关事务管理服务中心承继。江北新区机关服务中心认为，原大厂区商业网点建设办公室与大厂华联公司共签订了两份租赁合同，分别约定了35年和20年的租赁期限。依照《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，案涉租赁合同的租赁期限应于2019年12月31日届满，大厂华联公司应将租赁合同项下的租赁资产返还给江北新区机关服务中心。被告大厂华联公司辩称，1、江北新区机关服务中心的第一项诉讼请求不符合事实法律依据，大厂华联公司租赁场地合同到期时间应该是2020年5月31日；2、江北新区机关服务中心的第二项诉讼请求，不符合事实法律，因为返还之诉的诉讼事实不存在，目前尚未到期，而且大厂华联公司租赁场地到期后的撤场准备时间应该有合理的60天左右，江北新区机关服务中心要求10天非常不合情理，也不符合双方合同约定；3、关于诉讼主体，江北新区服务中心起诉状中提交的相关政府文件，事实上大厂华联公司的租金也是支付给江北新区机关服务中心的，但是租赁合同的签订主体、出租方是大厂区商业网点建设办，需要江北新区机关服务中心补充完善和商业网点办与其关系，大厂华联公司是该场地实际经营主体，但是在合同承租方是江苏华联综合超市有限公司，和大厂华联公司是两个不同主体，现在实际使用的是大厂华联公司。案外第三人方面需要法庭注意。江苏华联综合超市有限公司和大厂华联公司是两个不同法律主体，大厂华联公司是北京华联公司的全资子公司，江苏华联综合超市有限公司是北京华联集团公司下面的。本院经审理查明后认定事实如下：1999年12月1日，甲方出租方南京市大厂区商业网点建设办公室（下称大厂网点办）、乙方承租方江苏华联综合超市有限公司（下称江苏华联公司）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方拟出租房屋和场地为位于大厂区新华路二十三街区“太子山市场”整体。租赁范围占地面积约20亩（1.33万平方米），地上主体建筑物面积8292.81平方米。租赁四至范围以双方共同书面确认的平面图为准。该房屋之产权属甲方所有。房屋所有权证号为大字第06952号。乙方承租“太子山市场”设立大型商业项目。乙方拟在大厂区注册具有独立法人资格的有限责任公司经营该项目，该公司名称暂定为“江苏华联大厂综合超市有限公司”。大厂华联、乙方及乙方系统所属各单位在租赁期内对本合同标的房屋和场地有以自营、联营、合资、局部转租、出租柜台或门面等合法形式使用的权利，甲方不得干扰或妨碍。租期为35年，从大厂华联开业之日算起。租金以租赁范围内现有主体建筑物建筑面积8292.81平方米为计价依据。初始租金为每月每平方米12元，年租金为119.41万元。从第六年开始，租金每五年递增一次，每次递增比例为前期租金的10%，租金每三个月支付一次，于每期首月月末支付。为争取大厂华联在2000年春节前开业，本合同签订后20日内，甲方将租赁范围内现有经营商户及其物件全部搬迁完毕并具备本合同第八条约定的房屋和场地的交付条件。租赁期满后，租赁范围内所有不动产（不含乙方投资形成的可拆除的装修、装饰物）的所有权归甲方，其他乙方投资形成的财产所有权归乙方，并由乙方自行处理，甲方有优先购买权---合同还对双方其他的主要权利义务均作了明确约定。后甲方大厂网点办、乙方大厂华联公司就同一房地签订《租赁合同》，南京市大厂区房产管理局审核。载明每月租金99508元，付款方式每月20日，租期二十年，自2000年元月1日起至2019年12月31日。其中对双方的权利义务进行了约定：一、乙方应依约按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠。二、甲方在租期内，除政府另有规定外，不得加租。并不得收取押租或其他额外费用。三、乙方不得擅自将承租房转租、分租、转让、转借，以及在本系统内调剂使用或以房入股，联营牟利。也不得利用承租的房屋进行非法活动，或累计六个月不交租金，否则，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。四、甲方负责维修保养房屋，确保住用安全。甲方对出租房屋确实无力修缮时，在双方协商一致的情况下可以另签协议书进行合修，乙方付出的修缮费用可折抵房租或由甲方分期偿还。五、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构；用途，因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面，室内装饰等，应事先商得甲方同意，议定今后处理办法，并另签协议。六、甲乙方如共同使用房屋及其设备，应当本着互谅互让照顾公共利益。七、租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如因特殊情况中止合同时，应提前三个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用。八、租赁届满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方有优先权，但须另订租赁合同，方能生效。九、房地产各项税金由甲方负担，租赁管理费双方各承担一半。十、乙方于退租前，必须结清应缴水电费及房租，并将装修及附属设备向甲方点清，如有短少或人为损坏，乙方应照价赔偿---。2000年元月5日，南京市房产管理局颁发房屋租赁证。两份合同签订后，乙方按照第一份合同交纳租金，并租赁至今。另认定：案涉土地土地使用者为大厂网点办，座落大厂区，地号XXXXX，使用权面积11461.9平方米。1991年，南京市土地管理局颁发建设用地许可证。以上事实有当事人陈述、房屋和场地租赁合同、租赁合同、房屋租赁证、土地使用权证、建设用地许可证等证据证实。本院认为，大厂网点办先后就同一房地产签订两份租赁合同，该两份租赁合同承租人主体不一致。从签订合同的目的来看，江苏华联公司租赁目的系为了经营大厂华联公司，当时大厂华联公司并未设立，以江苏华联公司名义签订合同。从实际履行主体来看，大厂网点办与江苏华联公司签订合同后，另与大厂华联公司签订合同，江苏华联公司并未实际履行合同，合同实际履行主体应为大厂华联公司。对比两份租赁合同，其内容存在多处不一致，其中租金差距较大，在实际履行过程中，大厂华联公司按照江苏华联公司签订的合同交纳租金，大厂网点办也按此收取，对此租金收取应以第一份租赁合同为准。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，第一份合同约定租期35年，对于超过二十年部分，本院认定无效。合同同时约定“从大厂华联开业初算起”。当大厂华联公司未提供证据证实开业日期，对于大厂华联公司认为的5月份开业的主张，本院不予支持。合同同时约定“为争取大厂华联在2000年春节前开业，本合同签订后20日内，甲方将租赁范围内现有经营商户及其物件全部搬迁完毕并具备本合同第八条约定的房屋和场地的交付条件”。该约定明确大厂华联公司按照春节之前开业的预期，在大厂华联公司未提供具体开业日期的前提下，本院酌情认定开业日期为2000年2月5日前，合同到期日为2020年2月5日。因江北新区机关服务中心明确表示不再续租，鉴于经营的实际情况，合同到期日后，大厂华联公司应于30日内搬离，并将租赁资产予以返还。签订第一份租赁合同后，另行签订第二份租赁合同，第二份租赁合同约定的部分具体内容与第一份合同内容相悖，且双方实际按照第一份合同内容履行，从前后签订过程来看，双方签订第二份合同的目的实质系为了合同备案，江北新区机关服务中心请求按照该租赁合同确定租赁到期日，与事实不符，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告南京大厂华联综合超市有限公司于合同期届满（2020年2月5日）三十日内搬离位于南京市六合区大厂新华路二十三街区“太子山市场”（房屋所有权证号为大字第XXXXX号，地号XXXXX），并将该土地和地上建筑物返还原告南京市江北新区机关事务管理服务中心（南京市江北新区档案馆）；二、驳回原告南京市江北新区机关事务管理服务中心（南京市江北新区档案馆）的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京大厂华联超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年一月十六日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初8125号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费80元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年一月十六日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。