广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终2177号上诉人（原审被告）：始兴县德丰房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县城南镇河南路1号1栋101房。法定代表人：官锦雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘萍华，女，1970年8月16日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。上诉人始兴县德丰房地产开发有限公司(以下简称德丰公司)因与被上诉人刘萍华商品房销售合同纠纷一案，不服始兴县人民法院(2018)粤0222民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人德丰公司的委托代理人裴敏、被上诉人刘萍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回刘萍华对德丰公司的全部诉讼请求；2.由刘萍华负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案三份《商品房买卖合同》(合同编号：12130515001、12130515002、12130515003)签订于2015年4月15日，约定的交易标的是德丰公司开发的始兴县XXX一期第4幢42、43、44号商铺。签订合同时，第一期第l、2、3、4幢的预售许可证已过期，无法办理网签及预售备案手续，而第二期的9、10、11、12幢已取得预售许可证，可以正常销售，不知刘萍华出于何目的要购买无法办理预售网签和备案的第一期商铺。若是实际使用，在2012年2月1日房屋还没建之时刘萍华已付钱，为何三年后才签合同？刘萍华向德丰公司法定代表人官锦雄转账的147万元显然应当是借款，且是官锦雄的私人借款。一审法院对此事实亦予以确认，否则不会驳回刘萍华要求德丰公司返还多支付的26.35万元及利息的诉讼请求。既然如此，证明刘萍华履行了涉案三份《商品房买卖合同》的付款义务就欠缺了一个重要的联结：个人借款如何变成公司收取的购房款。刘萍华没有提交任何证据证明德丰公司对其“已付款”效力的认定，反而一再编造谎言证明2012年2月1日官锦雄代表德丰公司向其收取了购房款。一审判决认为“官锦雄作为德丰公司的法定代表人，其完全有权利用其公司房屋抵销原告(刘萍华)的部分债权，故应当认定原告已向被告(德丰公司)支付清涉案三间商铺的购房款合计120.65万元”，混淆了债权的抵偿与物权买卖的法律关系的区别。二、就本案可能存在的以物抵债的法律关系而言，德丰公司作为借贷关系以外的第三方，没有向刘萍华确认收到购房款，亦未向刘萍华作出任何债务承担的确认或承诺，如何确认德丰公司愿为法定代表人以物抵债的意思表示？如果一审法院推定官锦雄有权利用德丰公司为其抵销刘萍华的债权，那么官锦雄应当充分行使其“以权谋私”的权利给刘萍华出具一份德丰公司盖章的收取购房款的收据甚至发票，而不仅仅是一份含糊的购房合同。再者，以物抵债不是独立的法律关系，而是从属于其所抵偿的债的基础法律关系如民间借贷，抵偿成功了(不动产过户、动产转移占有)就有效，抵偿不成功，不论是债务人反悔还是因为其他非借贷双方原因，双方只能回到原本基础的借贷法律关系，债权人并不能让债务人赔偿抵偿成功的可得利益，如房产的市场增值。所以，一审判决跳过其认定的基础法律关系，没有任何证据证明德丰公司收取了刘萍华的购房款，也跳过三份《商品房买卖合同》显示的不具备销售条件的房地产买卖合同关系未生效的事实，直接认定刘萍华是涉案三套商铺的实际所有人，属枉法裁判。三、涉案房产所在的山水名城第4栋，属于该楼盘开发的第一期，预售许可证在签约时已过期，按照预售房销售规定已不能销售，只能待德丰公司办理整幢楼初始登记后作为现房出售过户。在此之前，三份《商品房买卖合同》虽然成立，但未生效。涉案42、44号二间商铺于2015年5月14日被始兴县人民法院（以下简称始兴法院）查封，且德丰公司在始兴法院作为被执行人的执行标的额远大于目前已查封的德丰公司资产价值的总和，刘萍华的执行异议亦被驳回，上述二间商铺的商品房买卖合同已无法继续履行，已事实上解除。涉案43号商铺虽然未被查封，但按照《商品房销售管理办法》规定，因不能按照预售条件和程序销售及办理网签、备案，只能待符合商品房现售条件才可销售，而涉案商铺所在的山水名城项目，因故未能完成项目的消防施工，整个项目亦不符合竣工验收条件，因而无法向房地产开发主管部门备案现房销售。虽然德丰公司与刘萍华签订了《商品房买卖合同》，但不论刘萍华有无支付购房款，涉案商铺既不能作为存量房销售，也不能作为商品房现房销售，涉案《商品房买卖合同》还不具备生效条件，更不涉及合同的履行，尤其是要求德丰公司协助刘萍华办理过户等义务，更不可能认定刘萍华是实际产权人。四、刘萍华对于购房款支付过程的陈述是虚假的，刘春香的证言也是虚假的。刘萍华提交的其与官锦雄于2012年2月1日签订的《协议书》，刘萍华既拿不出原件，也说不出其合法来源。一审法院虽然没有直接认定上述证据的三性，却认定刘萍华2012年2月1日转账给官锦雄的l47万元是购房款。综上，涉案三份《商品房买卖合同》还未生效，不具备履行办理房产登记义务的条件，更不可能认定刘萍华是实际产权人。一审判决错误，请求二审法院查清事实，正确适用法律，支持德丰公司的上诉请求。刘萍华辩称，刘萍华支付了钱款，也签订了合同，德丰公司应该将涉案房屋过户至其名下，望二审法院维持一审判决。刘萍华向一审法院起诉请求：1.确认刘萍华与德丰公司于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效；2.确认刘萍华是始兴县XXX第4幢42号、43号、44号商铺的实际所有人；3.判决德丰公司配合刘萍华将坐落于始兴县XXX第4幢42号、43号、44号的房屋产权证明办理至刘萍华名下；4.判令德丰公司返还购房款26.35万元和利息给刘萍华；5.案件诉讼费用、律师费和保全费由德丰公司负担。一审法院认定事实：2012年2月1日，刘萍华向德丰公司的法定代表人官锦雄的个人账户转入147万元购房款，2015年4月15日，刘萍华与德丰公司签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003），合同约定刘萍华购买德丰公司开发的始兴县XXX第4幢42号、43号、44号商铺，建筑面积分别为44.64㎡、37.4㎡、38.61㎡，商铺价款分别为44.64万元、37.4万元、38.61万元，三间商铺总价款为120.65万元。双方签订该三份《商品房买卖合同》后未到房屋登记部门进行网签、预登记，也未将该合同约定的商铺交付给刘萍华使用。2015年5月14日，德丰公司因与广东省第五建筑工程有限公司发生建设工程施工合同纠纷，广东省第五建筑工程有限公司申请始兴法院查封德丰公司的房屋、商铺，包含双方当事人签订合同约定的42号、44号商铺亦被查封。为此，刘萍华向始兴法院提出执行异议，始兴法院于2018年11月16日作出（2018）粤0222执异22号执行裁定书，裁定驳回刘萍华的异议请求，刘萍华于2019年3月12日向始兴法院提起案外人执行异议之诉[案号为：（2019）粤0222民初304号]。一审诉讼过程中，刘萍华向一审法院申请财产保全，请求查封涉案43号商铺，一审法院于2019年1月23日作出（2019）粤0222民初1052号民事裁定，裁定查封该商铺。一审法院认为，双方当事人于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，是三份合法有效的合同，刘萍华请求确认其与德丰公司于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效，该院予以支持，德丰公司应当将案涉43号商铺交付刘萍华使用并办理至刘萍华名下。刘萍华于2012年2月1日向德丰公司的法定代表人官锦雄的个人账户支付了147万元购房款，在刘萍华没有证据证明该款系购买德丰公司房屋的购房款的情况下，该款系刘萍华与官锦雄个人之间的债权债务关系，但官锦雄作为德丰公司的法定代表人，其完全有权利用其公司房屋抵销刘萍华的部分债权，故应当认定刘萍华已向德丰公司支付清涉案三间商铺的购房款合计120.65万元，剩余26.35万元系刘萍华与官锦雄个人之间的债权债务关系，故刘萍华请求德丰公司返还该款及利息的诉讼请求，该院不予支持。由于德丰公司与广东省第五建筑工程有限公司另有建设工程施工合同纠纷引致诉讼，广东省第五建筑工程有限公司以债权人身份向法院申请对上述虽已约定售予刘萍华、但权属仍在德丰公司名下的涉案42号、44号商铺进行了查封保全，导致刘萍华、德丰公司无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，责任应由德丰公司负担。本案购房人尚未取得可以对抗第三人的物权，其在购房合同中的权利仍属债权性质，而鉴于我国现行法律、法规也无规定购房人在取得产权登记之前享有优于卖房人的其他债权人的“先取特权”，因此，刘萍华要求判令办理产权过户的诉讼请求，只有在出现标的物被解除查封的情况下才有可能支持。如标的物不能解封并最终被另案依法作拍卖等处分，则刘萍华、德丰公司的合同客观上不能履行，应予解除，刘萍华在本案之诉请只能驳回，刘萍华可就合同解除的后果另行与德丰公司协商解决办法或另行提起诉讼。考虑到本案涉讼的标的物目前的查封属暂时限制转让的法律措施，最终是解封还是被处分难以预料，最终可以实现产权过户或不能实现产权过户两种可能性都存在，故本案既不能现在就驳回刘萍华的诉请，也不能判决刘萍华、德丰公司现在就办理产权过户，只能判决德丰公司在解封情形出现时才为刘萍华办理产权转移手续。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月5日作出（2018）粤0222民初1052号民事判决：一、刘萍华与始兴县德丰房地产开发有限公司于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效。二、刘萍华为始兴县XXX第4幢43号商铺的实际所有人，始兴县德丰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日将该商铺办理至刘萍华名下。三、在刘萍华请求之下，始兴县德丰房地产开发有限公司应在始兴县XXX第4幢42号、44号商铺被依法解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起十日内会同刘萍华到房地产登记机关办理房地产确权手续。四、驳回刘萍华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5252元，财产保全费2390元，合计7642元，由刘萍华负担1000元，由始兴县德丰房地产开发有限公司负担6642元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。德丰公司向本院提交了：1.始兴法院（2019）粤0222民初304号民事判决书以及《证明书》，始兴法院对刘萍华与广东省第五建筑工程有限公司、德丰公司案外人执行异议之诉一案，于2019年9月12日作出判决，驳回刘萍华的诉讼请求；该判决书已于2019年10月9日生效。上述判决书及《证明书》拟证明刘萍华已另案就被查封的涉案42、44号商铺提出了执行异议，被驳回后，又提起了执行异议之诉，也被驳回。2.刘萍华、官锦雄和德丰公司于2015年4月15日签订的《还款协议》微信图片打印件一份，内容为官锦雄欠刘萍华借款400万元，双方同意以德丰公司分给官锦雄的山水名城商铺4栋42、43、44号、金额1206500元抵作官锦雄部分欠款，余额在两年归还。官锦雄及德丰公司需配合刘萍华涉案商铺的转让手续，办理房产证的税费由刘萍华承担。（如果官锦雄与德丰公司不能按时办理房产证，此协议无效，官锦雄需按400万元的欠款及利息返还刘萍华）。拟证明涉案房屋是德丰公司配合官锦雄进行抵债，德丰公司没有收到购房款，三方约定了涉案房屋能过户即以房抵债，无法过户则上述协议书无效。刘萍华质证认为，《还款协议》微信图片打印件并非原件，不可信，其已对《还款协议》无印象，与官锦雄之间不存在以房抵债的情形。对于德丰公司提交的证据，本院认定如下：1.始兴法院（2019）粤0222民初304号民事判决已生效，本院予以确认；2.《还款协议》为微信打印件，刘萍华不予认可，本院不予确认。本院查明，刘萍华于2012年2月1日向官锦雄个人账户转入147万元。一审法院认定该147万元为购房款不当，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院另查明，刘萍华与德丰公司签订的三份《商品房买卖合同》所载明的编号为1213号的《始兴县商品房预售许可证》，有效期为2012年11月13日至2013年11月12日（过期无效）。本院再查明，根据始兴县不动产登记中心于2019年12月27日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案43号商铺无不动产权证号。该商铺曾被本院以（2016）粤02执保45号裁定查封，期限为2016年7月21日至2019年7月20日。始兴县不动产登记中心暂未收到德丰公司关于始兴县山水名城整个楼盘的商品房首次登记申请，故无法提供山水名城楼盘的初始登记情况。本院认为,本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕德丰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案三份《商品房买卖合同》的效力；二、一审法院确认刘萍华为涉案43号商铺的实际所有人及判令德丰公司将该商铺办理至刘萍华名下是否得当；三、一审判决德丰公司在涉案42、44号商铺被解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起会同刘萍华办理房地产确权手续是否得当。一、关于涉案三份《商品房买卖合同》的效力。涉案三份《商品房买卖合同》是刘萍华与德丰公司真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。德丰公司提出涉案三份《商品房买卖合同》的预售许可证在合同签订时已过期，且山水名城项目也未进行初始登记，故《商品房买卖合同》虽然成立，但未生效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，德丰公司出售涉案42、43、44号商铺并非自始未取得商品房预售许可证，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为。虽然山水名城未进行初始登记，但不影响商品房买卖合同的效力。即预售许可证过期及涉案楼盘未进行初始登记并不导致涉案《商品房买卖合同》无效。对于德丰公司提出的合同未生效的意见，本院认为，“未生效”是与“生效”相对应的概念，并不等于“无效”，不能据此否认涉案《商品房买卖合同》的有效性。德丰公司还提出涉案42、43、44号商铺存在以房抵债的情形，并提交了《还款协议》微信打印件予以证明，但德丰公司未能提交原件予以核实，而刘萍华也不予认可《还款协议》，认为其与官锦雄之间不存在以房抵债的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”的规定，本院对德丰公司提出涉案42、43、44号商铺存在以房抵债情形的意见不予采纳。刘萍华诉请确认涉案三份《商品房买卖合同》有效，德丰公司也认可涉案《商品房买卖合同》的真实性，一审法院予以支持于法有据，本院予以维持。二、关于一审法院确认刘萍华为涉案43号商铺的实际所有人及判令德丰公司将该商铺办理至刘萍华名下是否得当的问题。首先，刘萍华是依据其与德丰公司之间签订的《商品房买卖合同》主张权利，其与德丰公司之间属于债权关系，而非物权关系，刘萍华不能依据《商品房买卖合同》直接取得涉案43号商铺的所有权。其次，刘萍华主张其已支付购房款147万元，刘萍华仅提交了其转账147万元至德丰公司法定代表人官锦雄名下账户的转账凭证和《协议书》照片打印件，但德丰公司不予认可其收到147万元购房款，刘萍华也未能提交《协议书》原件，刘萍华提交的证据不足以证明官锦雄收取147万元系代表德丰公司的行为。因此，一审法院直接确认刘萍华为涉案43号商铺的实际所有人不当，本院予以纠正。刘萍华诉请确认其为涉案43号商铺实际所有人，本院予以驳回。山水名城楼盘并未办理初始登记，且涉案43号商铺涉及的始预许证字第1213号商品房预售许可证已过期无效，刘萍华现提交的证据不足以证明其已向德丰公司支付购房款，一审法院判决德丰公司在判决生效之日起十五日将43号商铺办理至刘萍华名下与查明事实不符，判决不当，本院予以纠正。刘萍华诉请判令德丰公司配合办理43号商铺的产权证至刘萍华名下，本院不予支持。三、关于一审判决德丰公司在涉案42、44号商铺被解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起会同刘萍华办理房地产确权手续是否得当的问题。如第二焦点所论述，刘萍华现提交的证据不足以证明其已向德丰公司支付购房款，且涉案42、44号商铺已被查封，其何时被解除查封并不明确，一审法院判决德丰公司在涉案42、44号商铺被解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起十日内会同刘萍华办理房地产确权手续与查明事实不符，判决不当，本院予以纠正。刘萍华诉请判令德丰公司配合办理42、44号商铺的产权证至刘萍华名下，本院不予支持。综上所述，德丰公司关于撤销一审判决第二、三项判项的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持始兴县人民法院（2018）粤0222民初1052号民事判决第一项；二、撤销始兴县人民法院（2018）粤0222民初1052号民事判决第二、三、四项；三、驳回刘萍华的其他诉讼请求。一审案件受理费5252元、财产保全费2390元，合计7642元，由刘萍华负担。二审案件受理费100元，由刘萍华负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  李 罡二〇二〇年一月十五日书记员  李 娟