黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10165号上诉人（原审被告）：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。负责人：江亭良，执行董事。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亚君，女，1967年11月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：陈辉，女，1973年4月26日出生，汉族，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者，住哈尔滨市双城区。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区世阳路717路盛世家园小区G20栋1单元1层102室。法定代表人：江亭良，董事长。委托诉讼代理人：田汶龙，1976年9月20日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称曼哈顿第二分公司）因与被上诉人陈亚君、原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。曼哈顿第二分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：一审判令解除陈亚君与曼哈顿第二分公司签订的《商铺买断经营使用权合同》并返还陈亚君购买商铺价款没有事实及法律依据。一、一审认为曼哈顿第二分公司通过书面答复意见和口头承诺的形式对陈亚君要求办理所购商铺产权登记事宜作出了签订补充协议的承诺，由此，双方就买卖商铺的性质问题作出了变更的意思表示和约定，即曼哈顿第二分公司对于陈亚君购买商铺所有权的意思表示作出了相应的答复，该答复是对陈亚君使用权买断合同性质重新约定的确认，属于合同行为，这一认定是错误的。1.陈亚君提供的《上访诉求问题的答复意见》不具有真实性、合法性。该证据是复印件，有拼凑的迹象。曼哈顿第二分公司在一审庭审时已经对此提出质疑，所有业户均没有提供该证据的原件，一审对陈亚君提供的证据五的证据中并未体现该证据。2.从法律层面讲，答复意见不属于曼哈顿第二分公司对原使用权合同的性质重新约定的确认，不属于合同行为。该答复意见是一种表述形式，并没有具体的、明确的对合同性质的确认。关于对政府的承诺内容，本案并没有体现。另外，该答复意见中的内容是附有条件的，即对业户提出认定所购买商铺是产权商铺的情况反映，待董事会研究后，计划于2015年5月10日另外签订补充协议。答复意见内容明确，前提条件是必须经过董事会的研究才能计划签订补充协议，而董事会经过研究调查，业户购买的商铺不是产权商铺，签订商铺使用权是合法的，所以曼哈顿第二分公司口头告知了业户，曼哈顿第二分公司并没有对陈亚君提出的商铺产权进行重新约定。3.商铺的所有权与使用权没有区别。4.如果按照一审认定的答复意见中的时限，陈亚君主张权利已超过了诉讼时效。二、一审认为依据双方签订的《委托租赁管理协议》约定，明确了陈亚君所购商铺的性质为所有权，故其按照扣除返租款项后的金额交付商铺价款的行为是履行预约协议（认购书）的行为，不属于履行《商铺买断经营使用权合同》的行为表现，该认定是错误的。合同的性质必须以双方签订的《商铺买断经营使用权为合同》为准，《认购书》是预约协议，《委托租赁管理协议》是基于《商铺买断经营使用权合同》的基础上签订的，《商铺买断经营使用权合同》才体现合同的性质。三、曼哈顿第二分公司没有违约。一审认定曼哈顿第二分公司未按约定履行与陈亚君重新签订补充协议的行为构成违约，没有任何法律及事实依据。双方签订的所有协议及合同均已履行，目的已经实现，不存在违约行为。陈亚君辩称，不同意曼哈顿第二分公司的上诉理由和观点，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决结果。1.陈亚君购买的是双城曼哈顿新世界购物广场商铺所有权，而非使用权。双方签订正式合同应以《认购书》约定条款为依据，曼哈顿第二分公司无权擅自改变合同性质。答复意见是所有购买商铺业主长期上访，经区政府主要领导主持协调，曼哈顿第二分公司作出的承诺，真实有效。答复意见是经过多起业主起诉案件生效判决确认的事实，可以作为有效证据使用。曼哈顿第二分公司辩称董事会经研究调查，业主购买的商铺不是产权商铺，签订商铺使用权合同是合法的，口头告知了业主。所谓口头告知，没有任何证据证明，不具有真实性，曼哈顿第二分公司至今仍没有给出明确答复。2.曼哈顿新世界购物广场二层精品屋未经过消防验收，属禁止投入使用场所。3.曼哈顿第二分公司至今没有向陈亚君实际交付商铺，其辩称早已交付陈亚君并获得利益与事实不符。4.商铺的所有权与使用权有本质区别。5.《买断经营使用权合同》应是无效的，一审认定《认购书》与《买断经营使用权合同》均有效，相互矛盾，没有事实和法律依据。（2019）黑01民终6929号案件与本案情况完全相同，生效判决已经确认《买断经营使用权合同》无效。曼哈顿公司述称，与曼哈顿第二分公司上诉意见一致。1.案涉《买断经营使用权合同》是在双方真实意愿表达下签署的，是有效的，且双方已经履行。2.关于消防的问题，一审并没有支持陈亚君主张。3.双方签订的《委托租赁协议书》足以证明陈亚君在知晓自己的铺位情况下委托曼哈顿第二分公司进行租赁。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求依法改判或者发回重审。陈亚君向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《买断经营使用权合同》；2.曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司返还陈亚君购买商铺款216,483元；3、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司给付陈亚君违约利息损失：以216,483元为本金，自2014年11月6日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算。一审法院认定事实：曼哈顿公司在原双城市设立了两个分公司即：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第分公司（以下简称曼哈顿分公司）和曼哈顿第二分公司。陈亚君所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为曼哈顿分公司,销售单位为曼哈顿第二分公司。2014年11月4日，陈亚君与曼哈顿第二分公司签订了购买曼哈顿新世界购物广场二层116号商铺的认购书，约定购买商铺面积为11.84平方米，每平米23,400元，折后总价款为216,483元（总价款908折减去三年的返祖金再减去现金500.00元）。陈亚君于2014年11月6日一次性交付了认购款项216,483元，同日，双方签订了委托租赁管理协议和商铺买断经营使用权合同，委托租赁管理协议约定：陈亚君将所购商铺委托曼哈顿第二分公司对外租赁，期限为2015年1月15日至2018年1月14日，合同期限内的租金，甲方（陈亚君）在购买乙方（曼哈顿第二分公司）商铺的同时，已从购铺款中返还，乙方无需再支付甲方租金。商铺买断经营使用权合同约定：陈亚君买断曼哈顿第二分公司建筑的曼哈顿新世界广场二层116号商铺40年的经营使用权（2015年1月15日至2055年1月14日）。商铺买断经营使用权合同签订后，陈亚君及其他业主因要求确认所购商铺的性质为所有权及办理产权登记等事宜集体上访。2015年4月30日，曼哈顿第二分公司就商铺业户上访诉求问题作出答复意见：“关于买断双城曼哈顿世界购物广场商铺的使用权的业户多次上访诉求要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并于2015年3月19日已向政府相关部门作出承诺：业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此前承诺。”此后，曼哈顿第二分公司未按此承诺重新与陈亚君等业主签订补充协议。在同类其他业主的诉讼中查明，曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91平方米、预售范围为-1至4层（其中包括：回迁39套、可售22套、预留11套）。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、陈亚君、曼哈顿第二分公司所签订的商铺买断经营使用权合同是否有效；二、陈亚君关于解除合同以及要求曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司赔偿违约利息的主张是否能得到支持。三、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司主体责任承担问题。（1）陈亚君、曼哈顿第二分公司所签订的认购书和商铺买断经营使用权合同的效力。法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故双方签订的《认购书》和《商铺买断经营使用权合同》有效。（二）陈亚君关于解除合同以及要求曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司承担违约利息的主张是否能得到支持。法院认为：1.陈亚君与曼哈顿第二分公司于2015年1月6日签订《商铺买断经营使用权合同》后，陈亚君与其他业主就所购商铺性质问题产生异议并一直上访，曼哈顿第二分公司通过书面答复意见和口头承诺的形式对陈亚君要求办理所购商铺产权登记事宜作出了签订补充协议的承诺，由此，双方就买卖商铺的性质问题做出了变更的意思表示和约定即：曼哈顿第二分公司对于陈亚君购买商铺所有权的意思表示作出了相应的答复，曼哈顿第二分公司该答复是对原使用权买断合同性质重新约定的确认，属于合同行为。2.双方所签订的认购书属于预约合同，因双方在签订认购书时就确定了返租租金金额和扣除返租金额后陈亚君实际应交付的价款，且双方签订的委托租赁管路协议中第四条第1款约定：“甲方（陈亚君）有权转让该商铺所有权，所有权变更后本合同所有权利和义务应继续履行”，该约定明确了陈亚君所购商铺的性质为所有权，故陈亚君按照扣除返租款项后的金额交付商铺价款的行为是履行预约协议（订购书）的行为，不属于履行《商铺买断经营使用权合同》的行为表现。3.曼哈顿第二分公司未按约定履行与陈亚君重新签订补充协议的行为构成违约，致使陈亚君购买商铺所有权的合同目的至今不能实现，故陈亚君关于解除合同以及要求曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。（三）曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司主体责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案被告曼哈顿第二分公司不具有独立的法人资格，故曼哈顿公司应当对曼哈顿第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条规定，判决：一、解除陈亚君与曼哈顿第二分公司签订的曼哈顿新世界购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同；二、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司返还陈亚君购买商铺价款266,483元；三、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司赔偿陈亚君利息损失：以216,483元为本金，自2014年11月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至实际给付之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案陈亚君与曼哈顿第二分公司于2014年11月4日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为：认购商铺。陈亚君依照该认购书交付了全部预购款。而2014年11月6日，陈亚君与曼哈顿第二分公司签订的合同为《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。曼哈顿第二分公司在收取陈亚君全部预购款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括陈亚君在内的诸多购房者的财产利益。虽然陈亚君在商铺买断经营使用权合同签字，该签字行为是在已交付全部预购款后，其后陈亚君就所购商铺性质一直与其他购买者与出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是陈亚君真实的意思表示。曼哈顿第二分公司作出承诺后，陈亚君主张曼哈顿公司一直未予答复，曼哈顿公司未举示证据证实其向陈亚君进行了答复，故陈亚君等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，陈亚君起诉请求解除双方签订的买断经营使用权合同，返还其已交付的购房款并由曼哈顿第二分公司及其法人单位给付利息损失符合法律规定。综上所述，曼哈顿第二分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2274元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇二〇年一月十三日书记员  于文娟