广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1635号 原告（反诉被告）：陈娟，女，1988年11月11日生，瑶族，住广西桂林市雁山区。 委托诉讼代理人：覃彬华，广西明辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成群青，广西明辩律师事务所实习律师。 被告：周秘，女，1976年5月15日出生，蒙古族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：唐学智，广西诚瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈娟诉被告周秘（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，被告周秘同时提起反诉，并由简易程序转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟及其委托诉讼代理人覃彬华、成群青、被告周秘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告房屋租赁保证金6400元；2、判决被告承担违约金7680元；3、判令被告返还原告半年物业费1403.5元；4、判决被告赔偿原告装修损失费31534.89元；5、判决被告赔偿库存材料损失6322元；6、判令被告赔偿原告直接经济损失30000元；7、判决被告承担本案诉讼费及其他合理费用。事实和理由：2018年10月3日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定的内容如下：1、被告将位于桂林市七星区桂林万达城A区12栋1-05号商铺的门面租赁给原告，被告同意原告所租房屋作为经营使用；2、租赁期限为2年，自2018年10月3日起至2020年10月2日止；3、店面租金约定第一年每月租金为人民币3200元，第二年每月租金为3500元，同时原告向被告交纳保证金人民币6400元；4、违约条款：（1）任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方；（2）违约赔偿金为本合同所定年租金的20%；5、本合同经原、被告双方签字后，原告交付租金和保证金后生效。合同签订后，原告于2018年10月2日、3日通过微信转账支付人民币12800元并给被告（其中包含保证金6400元及两个月的铺面租金6400元)，另外原告向被告交纳一年的物业服务费2807元(即自2018年10月3日至2019年10月2日止的物业服务费)。原告交付上述款项后，原告和男朋友一起对所承租的铺面进行设计、装修，至2018年11月17日装修结束，原告用于装修的材料费、人工费及水电费共计31534.89元。铺面装修好后，原告在所承租铺面做装修公司，用途为室内外装饰工程设计、施工。原告自2018年11月25日至2019年4月4日止营业盈利共计约551072元，平均月盈利约1万余元。自2018年10月3日起原告按合同约定每2个月支付铺面租金（交纳时间为第二个月的15日前），最近一次交纳租金日期为2019年2月5日。原告自2019年2月份起多次要求被告提供《购房合同》复印件给原告用于注册营业执照、被告没有按时提供反而辱骂原告。2019年3月30日，被告微信通知原告的男朋友交纳房租，原告的男朋友当天微信回复被告称：大概4月4日左右就交纳铺面租金，被告当天同意了。被告于2019年4月4日通知原告及其男朋友马上交纳租金，原告男朋友与被告协商称“因为目前经济困难，过完清明节就交纳租金”，被告拒绝协商并命令原告马上搬出铺面，原告不同意被告的无理要求，却遭到被告辱骂并拉黑微信。2019年4月5日，原告发现承租铺面的水电被截断而无法营业，原告要求被告开通水电让原告进行营业遭到被告拒绝。2019年4月7日上午，原告发现被告用大锁把其承租的铺面锁住了，而且在铺面门墙上张贴出租广告。原告曾多次要求被告返还保证金和违约金就搬走，均遭到被告拒绝。由于被告锁住门面及截断水电致使原告无法经营，导致存放于铺面内的材料无法买卖造成经济损失共计约6322元。被告既不返还保证金及赔偿违约金，反而被告多次扬言要把铺面内的物资扔出店外。此外，由于被告的违约造成原告无法经营，原告需重新选店面及装修，由此造成直接经济损失至少30000元（原告需要重新租赁店面和重新装修店面直至能够正常营业，至少需要3个月时间，按平均盈利10000元/月，原告直接经济损失至少30000元)。由于被告既未提前一个月告知原告，而且合同租赁期限未满的情况下单方终止租赁合同，应由被告承担违约责任。根据《合同法》及《侵权责任法》相关规定，应由被告赔偿原告的所有的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告周秘辩称，1、本案《铺面租赁合同》及双方在微信中明确了租金的交纳时间应为月初1号预交后两个月的房租。首先，合同第三条约定“店面第一年每月租金为人民币3200元，承租时一次性收取2个月租金”，原告于合同签订之日（2018年10月3日）向原告交纳了两个月的租金6400元；其次，双方在微信中细化并明确了月初1号缴纳后两个月房租的交易规则，且原告也因迟交租金问题向被告支付了相应的滞纳金，原告及其男朋友都在微信中做了保证，拖欠租金下不为例；再次，根据交易习惯，应先缴纳租金后使用租赁房屋，《合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同的条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，《合同法》第二百二十六条规定，对租金支付期限没有约定或约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定，才属于原告认为的在期限届满时支付，而按照《合同法》第六十一条的规定，双方当事人对租金缴纳时间可以协议补充，不能达成补充协议，按照合同有关条款或交易习惯确定，结合本协议第三条对第一年租金缴纳方式的约定和微信聊天记录中对租金缴纳时间的细化约定，足以认定租金缴纳时间为月初1号缴纳后两个月的租金；2、原告拖欠租金违约在先，口出恶言，在微信中多次辱骂被告，并扬言破坏租赁房屋，被告通知物业公司对租赁房屋停水停电系正当催缴租金行为，被告与原告之间的《铺面租赁合同》至今未解除，被告诉请返还房屋租赁保证金、违约金、半年物业费、装修损失费、材料损失没有合同及法律依据；3、若解除《铺面租赁合同》，其责任在于原告欠缴租金的违约行为所致，被告不同意使用原告的装修附属物，要求原告对租赁标的物恢复原状；4、原告主张的材料损失、直接经济损失缺乏证据证明，该损失即使真的存在，也系原告的自身违约及后续不当行为导致，与被告无关。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金10322元及违约金5000元（从2019年4月1日计至2019年7月10日止，计100天，租金计算方式为3200元÷31天×100天=10322元，违约金计算方式为50元×100天=5000元）；2、判令反诉被告承担反诉费及律师费。事实和理由：2018年10月3日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉原告将自有的位于桂林市七星区桂林万达城A区12栋1-05号商铺门面租赁给反诉被告，租赁期限为2年，自2018年10月3日起至2020年10月2日止；店铺第一年租金每月人民币3200元，承租时一次性收取2个月租金；合同签订之日，反诉被告须向反诉原告交付人民币6400元作为履约保证金。2019年4月，反诉被告未能按照约定及惯例支付租金，经反诉原告催告，反诉被告不仅缺乏支付租金的诚意，反而对反诉原告恶语相向，种种污言秽语侮辱反诉原告。期间反诉被告曾多次提及生意不好想转租。2019年4月份，因反诉被告不交房租，反诉原告委托物业经理去催缴房租，反诉被告要求用押金抵扣恶意拖欠的房租。相反，反诉被告恶人先告状，向人民法院提起诉讼状告反诉原告。在人民法院主持调解之下，反诉被告于2019年7月10日向反诉原告交还商铺钥匙。反诉原告认为，反诉被告欠交租金违约在先，在其于2019年7月10日交还反诉原告钥匙前，双方的《商铺租赁合同》仍在履行，商铺在此前仍由反诉被告实际占有使用，反诉被告依法应当向反诉原告支付此段时间相应租金。另，反诉被告在与反诉原告的微信聊天记录中承诺逾期支付租金按照50元／天计算违约金，故反诉被告依约应向反诉原告支付违约金。据此，特诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，判允反诉原告的诉讼请求。 原告针对被告的反诉提出答辩意见，1、自2019年4月起，反诉原告作为房东，没有经过反诉被告的同意强行将商铺的水电断掉，并强行在商铺大门加锁，同时还把反诉被告的招牌强行拆下来，其行为表明不履行房屋租赁合同，导致反诉被告的租房合同目的不能达到，反诉原告的上述行为，已构成根本违约，致使反诉被告至今无法使用租赁商铺。反诉被告认为，反诉原告的反诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回；2、律师费的问题，从现有法律和相关法规，没有涉及判决被告承担律师费，缺乏法律依据，应予以驳回。综上所述，反诉原告诉请要求支付租金和违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和相关证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商铺租赁协议》，证明原告与被告形成合法有效的租赁关系；2、《微信转账凭证》，证明原告已按合同约定履行交纳保证金及租金，并交纳一年的物业费2807元；3、物业保安截断商铺水电的通话录音及被告发布的商铺出租的广告、以及把商铺大门锁住的视频，证明（1）被告用尽各种办法阻止原告进入承租中的铺面进行营业，侵犯了原告正常经营权；（2）被告将属于原告承租期的商铺发布出租广告，严重影响了原告的合法权益；（3）被告单方终止合同的违约事实；4、《微信聊天记录》，证明被告单方终止合同的违约事实；5、原告购买装修材料及支付人工费等凭证，证明原告因装修铺面产生的装修材料费及人工费用共计31534.89元；6、原告门面营业盈利凭证（部分），证明自2018年11月起至2019年4月止原告的营业盈利共计51072元；7、存放于商铺中的材料凭证及价格清单，证明因原告无法经营而导致存放于商铺中的材料毁损而导致所遭受的经济损失6323元。 被告对原告提交上述有争议的证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议，因为原被告在微信中确定当月1日前交租的约定；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，被告以停水停电的方式促使原告尽快交纳租金，是正当维权行为；对证据4的真实性无异议，证明目的不认可，被告没有单方解除合同，相反是原告违约在先，原告要求退还其缴纳的押金，现因租赁合同还在继续履行，故不应予退还；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，该款项是否用于商铺装修无法确认。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明周秘身份情况;2、《商品房买卖合同》，证明案涉房屋系周秘通过买卖合法取得；3、《商铺租赁合同》，证明租赁合同约定，商铺第一年租金每月人民币3200元，承租时一次性收取2个月租金；4、《微信聊天记录》，证明双方在微信中明确了月初1号交纳后二个月租金的交易规则；原告拖欠租金违约在先，口出恶言，在微信中多次辱骂被告，并扬言破坏租赁房屋;原告曾因迟交租金向被告支付了相应的滞纳金;原告和其男友都在微信中做了保证，保证拖欠租金下不为例;5、物业经理证明、6、物业经理手写证明视频(光盘)，证明被告通知物业公司催缴租金，原告仍恶意拖欠，被告通知物业对租赁房屋停水停电系正当维权行为。 原告对被告提交上述有争议的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议;对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，证明内容无异议；对证据4的微信聊天记录中2018年12月13日支付5000元、2019年1月7日支付2000元的转款记录的真实性无异议;对于微信聊天记中，关于月初1号缴纳房租不是事实，原告在微信上没有明确同意该意见，之后根据交付租金的情况来看，租金的交纳时间实际已作了变更，已不是月初1号交纳，双方也没有明确约定缴纳时间，因此原告没有拖欠被告租金，不构成违约；原告也没对缴纳租金作出承诺；综上，原告不认可被告这组证据的证明内容；对证据5、6的证明内容不认可，物业经理属于案外第三人，无权证明该事项。 本院审查认为，本案系房屋租赁合同纠纷，对原、被告双方提供的与房屋租赁合同有关的证据，本院予以确认；对与本案纠纷无关的证据，本院不予采信。因此，本院对双方提供的证据《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、《微信转账凭证》、《微信聊天记录》等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 综合全案证据及庭审，本院确认如下法律事实：2018年10月3日，原告（承租方即甲方）与被告（出租方即乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于桂林市七星区桂林万达城A区12栋1-05号商铺的门面租赁给原告，租赁期限为2年，自2018年10月3日起至2020年10月2日止；店面第一年（即承租之日起后12个月为一年）每月租金为人民币3200元，承租时一次性收取2个月租金，第二年每月租金为3500元，以后年度租金金额根据周围实际情况酌情调整；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币6400元作为履约保证金；4、违约条款：任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方，若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%；本合同经甲、乙双方签字后，乙方交付租金和保证金后生效，即具有法律效力。合同签订后，原告于2018年10月2日通过微信转账支付人民币1000元，2018年10月3日通过微信转账支付人民币11800元，合计12800元（该款项包含保证金6400元及二个月商铺租金6400元)；同时，原告还向被告交付一年的物业服务费2807元(即自2018年10月3日至2019年10月2日止)。上述款项交清后，被告将商铺交付原告使用，原告对承租铺面进行了装修。2018年12月13日，原告向被告支付5000元，2019年1月7日，原告向被告交付商铺租金2000元，合计7000元（即2019年12月、1月的租金及逾期滞纳金600元）。2019年2月1日，原告向被告交付租金5000元，2019年2月5日，原告向被告交付剩余租金1400元，合计6400元（即2019年2月、3月的租金）。2019年3月30日，被告以微信通知方式告知原告交纳房租，原告承诺2019年4月4日支付租金。2019年4月4日，被告再次通知原告交纳租金，但因双方无法就延期交纳房租达成一致意见。2019年4月5日，被告通知小区物业公司关闭商铺的水电。2019年4月7日上午，被告将商铺大门锁住，并在商铺外墙张贴招租广告。至此，原告无法使用承租商铺，故诉至法院，请求前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告向本院申请对涉案商铺的装修费用进行鉴定，因其无法提供装修清单及装修合同，后撤回申请。原告于2019年7月9日将商铺钥匙交还给被告。 本院认为，本诉，原告与被告签订《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然，原告未按被告要求月初1号支付后二个月的租金，但其并未构成根本违约，也未达到解除租赁合同的条件。在租赁合同尚未解除的情况下，被告将商铺的水电切断，并将店面大门锁上，其行为构成根本违约，应承担违约责任。由于被告的违约行为，导致原告无法实现合同目的，现原告已将商铺钥匙交还给被告，双方的合同关系实际已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”为此，履约保证金问题，履约保证金具有担保性质，在租赁期满时，退还给承租人，现租赁合同已解除，被告应当返还原告交付的履约保证金。违约金问题，本案系因被告的违约行为，导致原告无法实现合同目的，按照《商铺租赁合同》的约定“若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%”，故被告支付原告违约金7680元（即3200元/月×12个月×20%）。对物业服务费返还问题，原告于2019年7月9日将商铺交还给被告，其占用商铺共计9个月，被告应退还个月原告3个月的物业服务费701.75元（即2807元/年÷12月×3个月）。4、原告主张的装修损失、库存材料损失、经营损失问题，因没有证据证实，应承担举证不能的法律后果。 反诉，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”在被告采取断水断电的情况下，原告并未及时交纳租金，也未退租，应对其擅自扩大的租金损失，应由原告承担赔偿。鉴于原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为，本院酌情考虑原告按合同约定减半给付租金5161元（3200元÷31天×100天÷2）。被告其他反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，在租赁合同尚未解除的情况下，被告将商铺的水电切断，并将店面大门锁上，其行为构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告返还履约保证金和物业服务费，并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原、被告双方在履行合同的过错中均有违约行为，酌定由原告按照合同约定减半支付租金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告周秘返还原告陈娟的履约保证金6400元； 被告周秘支付原告陈娟违约金7680元； 被告周秘返还原告陈娟物业服务费701.75元； 驳回原告陈娟的其他诉讼请求； 反诉被告陈娟支付反诉原告周秘商铺租金5161元； 驳回反诉原告的其他反诉请求。 本案本诉收取案件受理费1884元，反诉案件受理费92元，合计1976元（原告已预付本院942元，尚欠942元），被告已预付本院597元，应退505元），由原告负担1739元，被告负担237元。 上述应付款项，各义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1884元，反诉费92元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  周竹慧 人民陪审员  苏金华 二〇二〇年一月七日 书 记 员  李 捷