河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4063号原告（反诉被告）：王美娟，女，汉族，1983年7月24日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王博，河南惠人律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：张睿涛，男，汉族，1975年5月25日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张水山，河南王城律师事务所执业律师。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谷治兵，男，该公司员工。原告（反诉被告）王美娟与被告（反诉原告）张睿涛，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，张睿涛提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王美娟及其委托诉讼代理人曹南，张睿涛及其委托诉讼代理人张水山，懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、谷治兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王美娟向本院提出诉讼请求：1.依法确认王美娟、张睿涛签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0038713）有效；2.依法判令张睿涛继续履行合同义务，配合王美娟办理位于洛阳市××区××地下车位的过户手续（车位证：豫[××]洛阳市不动产权第××号），并将车位交付王美娟；3.依法判令张睿涛继续履行合同义务，腾空位于洛阳市××区××号房屋（不动产权登记号：豫[××]洛阳市不动产权第××号）向王美娟交付，并结清房屋交付之前所产生的相关费用（水费、电费、煤气费、物业管理费等）；4.依法判令张睿涛向王美娟支付合同标的20%的违约金29.6万元；5.依法判令张睿涛向王美娟支付延期履行违约金（以148万为基数，每日万分之四为标准，自2019年5月17日起计算至张睿涛履行合同完毕之日止），截止2019年7月17日，暂计为36112元；6.本案诉讼费用由张睿涛承担。事实与理由：2018年12月27日，王美娟与张睿涛在懿皇公司居间下签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，编号为LY0038713,约定王美娟以148万元的价格购买张睿涛位于洛阳市××区××号房屋（不动产权登记号为豫（××）洛阳市不动产权第××号）及地下车位（车位证：豫[××]洛阳市不动产权第××号）一并约定付款方式、税费承担、房产交付、产权转移和登记、违约责任及其他约定等事项。合同签订后，双方于2019年5月6日完成房屋过户登记，同时合同明确约定张睿涛于拿到首付后三个工作日前将房产交付王美娟并办理交接手续，清偿房屋交付前所产生的相关费用。张睿涛于2019年5月13日收到首付款项，后拒绝与王美娟办理交接手续，拒不腾空房屋，拒绝配合与王美娟办理地下车位过户手续，车位证为豫[××]洛阳市不动产权第××号，构成违约。故王美娟诉至法院，望判如所请。张睿涛辩称，一、张睿涛一直认可《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效，但《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》与备案的《房产买卖合同》关于房价是否包含车位的约定不一致，对于不一致的地方依法应该认定以备案的《房产买卖合同》为准。二、《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》与备案的《房产买卖合同》关于车位的约定不一致，对于不一致的地方应该认定以备案的《房产买卖合同》为准，即不含车位房价147.5万元。三、张睿涛一直同意随时履行合同交房义务，王美娟也应该继续履行合同约定义务，张睿涛并不存在任何违约，王美娟没有交清首付款，张睿涛有权行使后履行抗辩权。四、涉案房屋已于2019年5月6日出售给王美娟，并办理了过户手续，不存在不出售问题，该项请求应予驳回。五、王美娟存在多项违约，张睿涛并不存在任何违约，王美娟没有交清首付款，没有向张睿涛支付违约金和赔偿损失，张睿涛有权行使后履行抗辩权，行使该权利并不属于违约。六、本案是因王美娟过错引起的纠纷，应由王美娟承担本案的诉讼费用。综上，王美娟的诉讼理由均不能成立，应驳回王美娟的全部诉讼请求，由王美娟承担本案的诉讼费用。懿皇公司辩称，2018年12月27日三方签署的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0038713），卖方张睿涛，买方王美娟，居间方懿皇公司，是三方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，应为有效，因此王美娟对懿皇公司提出的诉求一、二项，不应得到支持。张睿涛向本院提出诉讼请求：1.判决王美娟向张睿涛支付剩余购房款25000元；2.判决王美娟向张睿涛支付逾期付款的违约金58500元；3.判令王美娟承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：一、王美娟如要车位，应向张睿涛支付剩余购房款25000元。双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定房产转让总价款为150万元，不含税费。备案的《房产买卖合同》中约定不含车位房款为147.5万元。两份合同都有效，不一致的地方应以备案的合同为准。截止反诉日，王美娟仅支付了147.5万元，其若要车位，应向张睿涛支付剩余购房款25000元。二、王美娟应向张睿涛支付逾期付款的违约金34.86万元、损失5.85万元，合计40.71万元。合同约定买方于2019年3月20日前交税并支付首付款60万元，王美娟于2019年3月21日支付59.5万元首付款比合同约定时间晚一天，比约定数额少5000元。王美娟要求提前办理解押手续和备案手续，张睿涛提前18天办理解押手续，造成过桥利息损失27000元。《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定合同签订之日起公积金中心预审通过后7个工作日内，双方需签订洛阳市《存量房买卖合同》。公积金中心预审通过时间是2019年4月8日，双方实际签订洛阳市《存量房买卖合同》的时间是2019年5月6日，违约21天，每天违约金600元，共计12600元。张睿涛为此多支出21天高额过桥利息31500元。王美娟未足额支付首付款逾期60天，超过了合同规定的30天，应按合同总额的百分之二十支付违约金30万元。虽然王美娟应给付张睿涛违约金和损失共计40.71万元，张睿涛仅主张5.85万元。正是基于王美娟的违约和由此给张睿涛造成的巨大损失，双方才在备案的《房产买卖合同》中对购房标的及房价进行了修改，即房价148万元，不包含车位。双方对不持异议的房屋买卖及时办理了过户手续，对有异议的暂不办理过户手续，由双方另行协商。本案是因王美娟过错引起的纠纷，应由王美娟承担本案的诉讼费用。针对张睿涛的反诉，王美娟辩称，正是由于张睿涛的违约行为导致合同约定的2019年2月20日未能办成网约手续，由于张睿涛在办理解押时，资金没有到位，无法按期解押，故根据房管局的相关办理流程，房产类解押无法办理网签手续，根据王美娟与中介懿皇公司沟通，以及通过王美娟丈夫向张睿涛本人沟通，均可以证明张睿涛在2019年2月20日之前做好了房产交易工作，故王美娟不存在违约行为，应当驳回张睿涛的诉求。本院经审理查明，2018年12月27日，张睿涛（卖方）与王美娟（买方）、懿皇公司（居间方）签订编号为LY0038713的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于××区××以西××以东××，产权登记建筑面积为187.17平方米；卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2019年3月15日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后7个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为150万元，该转让价款不含税、费；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于买卖双方2019年3月20日前到房管局交税，交税当天支付首付款60万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额为895000元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担；居间方代为保管物业交接保证金5000元；卖方应当于拿到此房屋首付款后三个工作日前将该房产交付买方；在本合同签订之日起公积金中心预审通过后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》；买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》公积金中心审批通过后，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；买卖双方任何乙方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金30000元整，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；若后期买方于2019年2月20日前开始办理网签手续，卖方愿意以148万元卖于买方，且卖方承担后期此房解押产生的手续费用；此价格下包含地下车位壹位……2019年3月21日，王美娟将595000元首付款存入其农业银行账户。2019年5月6日，张睿涛（甲方）与王美娟（乙方）在洛阳市不动产登记中心处签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将其合法拥有的位于洛阳市××区××渠以西××以东××××号房产依法转让给乙方，房产证号为豫（××）洛阳市不动产权第××号，建筑面积187.17，双方协商转让总价格为1475000元，付款方式为商业与公积金组合贷款……2019年5月7日，涉案房产即位于河南省洛阳市××区××渠以西××以东××××房屋过户至王美娟名下。2019年5月13日，张睿涛收到王美娟的首付款595000元。张睿涛当庭表示，其收到了涉案房产购房款共147.5万元。王美娟于本判决作出前向本院作出说明，表示其已于2019年9月22日接收涉案房屋钥匙，并办理完毕了物业手续。本院认为：本案所涉《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、《房产买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，故对王美娟要求确认《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对王美娟要求张睿涛继续履行合同义务，配合其办理位于洛阳市××区××地下车位的过户手续，并将车位交付王美娟的诉讼请求，本院认为，一、双方在2018年12月27日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“若后期买方于2019年2月20日前开始办理网签手续，卖方愿意以148万元卖于买方，且卖方承担后期此房解押产生的手续费用，此价格下包含地下车位壹位”，该内容为附条件的约定，即在王美娟于2019年2月20日前办理网签手续的前提下，张睿涛愿意以148万元的价格将涉案房屋及地下车位出售与王美娟。根据庭审查明的事实，可以认定王美娟没有于2019年2月20日前办理网签手续，双方约定的条件并未成就；二、双方在2019年5月6日签订的《房产买卖合同》中，并没有涉及对车位的约定，对两份合同中约定不一致的地方，本院根据新签订的合同效力优于先签订的合同效力进行判定，视为双方未对车位进行约定。综上，对王美娟的该项诉讼请求，本院不予支持。关于涉案房屋的购房款，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定为150万元，《房产买卖合同》中约定为147.5万元，本院根据《房产买卖合同》中的约定确认涉案房屋购房款为147.5万元。王美娟于本判决作出前向本院作出说明，表示其已于2019年9月22日接收涉案房屋钥匙，并办理完毕了物业手续，故对其要求张睿涛继续履行合同义务，腾空位于洛阳市××区××××号房屋向其进行交付，并结清房屋交付之前所产生的相关费用的诉讼请求，本院不再处置。对王美娟要求张睿涛向其支付合同标的20%的违约金29.6万元的诉讼请求，本院认为，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任”，结合本案查明事实，可以认定张睿涛已涉案房屋过户至王美娟名下，不存在上述违约情形，故对王美娟的该项诉讼请求，本院不予支持。对王美娟要求张睿涛以148万为基数，自2019年5月17日起计算至张睿涛履行完毕之日止，按照每日万分之四为向其支付延期履行违约金的诉讼请求，本院认为，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“买卖双方任何乙方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四项守约方支付违约金”，该合同第六条约定“卖方应当于拿到此房屋首付款后三个工作日前将该房产交付买方”，本案中，张睿涛于2019年5月13日收到王美娟的首付款595000元，根据约定，张睿涛应于2019年5月16日前将涉案房屋交付于王美娟，其于2019年9月22日交付房屋，迟延交付129天，构成违约，应向王美娟支付违约金76110元（147.5万元×129天×0.0004）。对张睿涛反诉要求王美娟向其支付剩余购房款25000元的诉讼请求，《房产买卖合同》中约定，双方协商转让总价格为1475000元，张睿涛当庭表示其收到了涉案房产购房款共147.5万元，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。张睿涛反诉要求王美娟向其支付逾期付款违约金58500元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告（反诉被告）王美娟与被告（反诉原告）张睿涛、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年12月27日签订的编号为LY0038713的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效；二、被告（反诉原告）张睿涛于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王美娟违约金76110元；三、驳回原告（反诉被告）王美娟的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张睿涛的反诉诉讼请求。如张睿涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6282元，由原告（反诉被告）王美娟负担4579元，由被告（反诉原告）张睿涛负担1703元。本案反诉受理费943元，由被告（反诉原告）张睿涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马宏良人民陪审员  任淑文人民陪审员  姜青霞二〇二〇年一月十四日书 记 员  任思梦