广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25567号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯勇，男，汉族，1979年10月10日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城，住所地广东省深圳市宝安区福海街道塘尾社区宝安大道6373号红隼天启文化创意园C栋楼C-01至C-06号。经营者：王玲，女，汉族，1980年12月15日出生，住湖北省洪湖市。上诉人共同委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市住银投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海富社区46区翻身路147号海滨广场9栋110。法定代表人：王墩利，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：翁子平，广东金段律师事务所律师。上诉人冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城（以下简称冠菌火锅）因与被上诉人深圳市住银投资发展有限公司（以下简称住银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11587号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人冯勇、冠菌火锅上诉请求：1、判令撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人冯勇损失347000元；2、判令撤销一审判决第六项；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：上诉人装修承租的涉案房屋支出装修款495000元和二次消防改造费用50000元，上诉人在一审时提出的按30%计算折旧，要求被上诉人承担剩余70%的赔偿款是基于被上诉人不返还上诉人店内设备、设施为基础和前提条件。被上诉人应当以装修款495000元为基数，不应先减去30%的折旧，而应该直接按装修款495000元并按被上诉人过错责任承担60%的责任，即被上诉人应该承担297000元。二次消防改造费用50000元的损失应由被上诉人全部承担，二次消防未能办理成功，主要原因在于被上诉人无房产证、无建设工程规划许可证。被上诉人深圳市住银投资发展有限公司未作答辩。冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城向一审法院起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、确认截止2019年3月7日原告无须向被告支付租金280291元；3、被告赔偿原告各项损失732541元；4、被告返还保证金104000元；5、被告承担诉讼费。深圳市住银投资发展有限公司提出反诉请求判令：1、确认原告与被告签署的《物业租赁合同》于冯勇收到反诉状副本之日解除；2、两原告搬离深圳市宝安区宝安大道6373号红隼天启文化创业园C栋楼C-01至C-06号商铺，并将该商铺恢复原状后交还被告；3、冯勇向住银公司支付截至2019年1月及2019年3月欠付租金、水电费和物业管理费合计329502元（其中包括租金280291元，水电费48311元和物业管理费900元）及违约金98850.6元（以欠付金额为基数按日百分之三的标准计算，以欠付金额的30%为限）；4、冯勇向被告支付2019年2月至合同解除之日的租金（每月租金52000元）及违约金（以欠付金额为基数按日百分之三标准计算）；5、冯勇向被告支付房屋使用费（按照月租金52000元的标准，从租赁合同解除次日起计至两原告实际搬离之日止；6、冯勇在被告处保证金10400元归被告所有；7、冯勇承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月6日，住银公司（作为甲方）与冯勇（作为乙方）签订一份《物业租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区××大道××隼天启文化创意××至××号商铺出租给乙方经营“冠菌肥牛海鲜自助火锅城”；2、租赁期限6年，自2017年9月6日至2023年9月5日，免租期为2017年9月6日至2017年12月5日；3、2017年9月6日至2019年9月5日租金标准为52000元每月（不含税），乙方在每月5日前向甲方交纳当月的租金、物业管理费以及上月水电费，合同约定了水电费标准，未约定物业管理费具体金额；4、乙方于合同签订之日向甲方交纳保证金104000元，合同期满乙方无任何违约情形的，甲方于30日内退还保证金，若乙方有违约情形，甲方需抵扣保证金的，自合同期满或提前解除30日内将抵扣余额退还乙方；5、乙方的装修方案需经甲方备案并书面同意方能动工；6、乙方将家私、设备及装置等搬离该物业前，须事先通知甲方及管理公司；7、乙方二次消防装修工程应由甲方指定的消防公司做，所产生费用由乙方支出。合同签订后，原告向被告缴纳保证金（即押金）104000元。原告对承租房屋进行了装修及二次消防改造，将该房屋实际用于经营冠菌火锅。2019年2月，原告向被告申请撤场。2019年3月5日，被告向原告复函，要求原告5日内结清拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，并主张没收原告保证金，要求原告支付2个月租金的补偿，以及限期搬出该物业，并言明原告支付完毕后方同意为原告办理撤场手续。原告于2019年3月7日在该复函上手书：“已收到本函。已交回房屋钥匙”。此后，原告未再实际经营，因原告未按被告复函内容支付款项，被告亦不让原告撤离。原告主张被告按30%折旧比例赔偿各项损失732541元，其中包括装修费用，二次消防改造费用，空调、冷柜、冷库、不锈钢采购费用，以及加盟、设备、网络等费用。对于装修费用，原告提交了装修合同、付款凭证等证据，主张对承租房屋进行装修花费495000元，其中合同相对方载明为“天艺美装饰工程有限公司”，签名为“郭永兵”；郭永兵向原告开具的预付款收据载明的公司名称为“深圳市天艺美装饰设计工程有限公司”，原告于2017年9月24日至2018年2月7日共计向郭永兵转账支付装修款495000元。深圳市天艺美装饰设计工程有限公司出具情况说明，确认郭永兵系该公司员工，对冯勇主张的装修事实亦予以确认。被告不认可原告的装修证据，但确认装修方案经过被告备案同意。对于二次消防改造费用，原告提交了相关的合同以及付款凭证等，证明原告按照被告指定进行了二次消防改造花费50000元。经法院现场查勘及原告陈述，上述装修及二次消防改造均为不可拆除，被告明确表示不同意利用。空调、冷柜、设备等均为可拆除物品，被告已明确表示不同意折价赔偿。综合双方提交的证据及当庭陈述，原告每月按照被告通知缴纳租金、水电等费用，每月费用金额不同，被告向原告送达的《复函》载明原告截至2019年3月5日拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，被告提交的租金明细表亦可映证。另查，涉案房产没有取得房地产证或建筑规划许可证。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋未取得房地产证或建筑规划许可证，原、被告签订的《物业租赁合同》应属无效合同，故对原告主张确认合同无效的诉请予以支持，同时，对被告反诉主张解除合同予以驳回。关于保证金。根据合同法相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故此，被告应将已收取的保证金104000元向冯勇返还。被告反诉主张没收保证金，没有依据，不予支持。关于损失。根据《合同法》及《解释》的相关规定，房屋租赁合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋用于出租，具有主要过错；原告在签订租赁合同时未尽审查义务，具有次要过错；酌定按照被告60%、原告40%的比例各自承担因合同无效所造成的损失。原告诉请的各项损失中，装修及二次消防改造费用均有合同、付款凭证等予以证明，足以认定，虽然被告对于原告提交的相关证据均不予认可，但并未提出有效反证，且原告的装修方案系经过被告备案同意，二次消防改造系按照被告指定，因此，对原告主张的装修损失495000元、二次消防改造费用50000元，予以认定。该装修及二次消防改造均属不可拆除性质，根据实际使用年限，原告主张按照30%的比例进行折旧是为合理。故按照酌定的60%比例，被告应承担的损失为228900元[（495000元+50000元）×70%×60%]。至于原告主张的空调、冷柜、冷库、不锈钢、加盟设备、网络等费用，因该部分设施并非已形成附合之物，可由原告拆除或直接搬离；而加盟费系基于原告与案外人之间的加盟合同，租赁合同无效并不必然导致该加盟费损失；据此，对原告主张的以上损失不予支持。关于租金、费用。根据《解释》相关规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，虽然租赁合同已被确认无效，但原告实际占有使用案涉房屋，现已查明原告截至2019年3月5日拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，原告应予结清，故对被告该部分反诉请求，予以支持。被告依据原租赁合同的约定主张违约金，因该租赁合同被认定为无效，其中关于违约金的约定亦属无效条款，故被告主张违约金没有依据，不予支持。至于被告主张2019年2月至实际搬离之日的租金/场地占用费。被告于2019年3月5日的《复函》即是对此前所有费用的核算，被告不得再主张2019年3月5日之前的其他任何租金、费用；而原告自2019年2月申请撤离，3月7日交还钥匙未再实际经营使用案涉房屋，此时是否予以办理撤场手续的主动权完全在于被告，被告阻止原告撤场系导致2019年3月5日之后租金/场地占用费损失的原因，属于被告过错导致的损失扩大，该部分损失不应由原告承担，对被告的该部分反诉主张不予支持。虽然原告存在拖欠“租金、费用”的事实，但被告应通过合法途径主张权利。关于被告反诉主张原告搬离并交还案涉物业。原告于2019年2月即申请撤场，被告也在《复函》中要求原告限期搬出该物业，但被告未给予合理的搬离期并予以必要的放行。现被告明确提出要求原告搬离案涉物业的诉求，予以准许，限期原告于判决生效之日起十五天内搬离。至于被告主张原告将案涉物业恢复原状，因被告并未明确具体标准，且如被告后续确因将案涉物业恢复原状产生实际损失，仍可据此向原告主张相应赔偿，故本案中不予处理。关于本案责任主体。案涉租赁合同的签订主体系冯勇与被告，保证金、租金、费用等一直是冯勇个人向被告支付，故关于合同效力、财产返还、合同无效损失以及租金、费用等均只及于冯勇和被告。但是，案涉房屋系冯勇用于实际经营个体工商户“深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城”，故有关撤场及返还物业应及于两原告和被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认原告冯勇与被告深圳市住银投资发展有限公司于2017年9月6日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告深圳市住银投资发展有限公司应于判决生效之日起五日内返还原告冯勇保证金104000元；三、被告深圳市住银投资发展有限公司应于判决生效之日起五日内赔偿原告冯勇损失228900元；四、原告冯勇应于判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司租金280291元；五、原告冯勇应于判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司水电费48311元；六、原告冯勇应于判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司物业管理费900元；七、原告冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城应于判决生效之日起十五日内搬离并向被告深圳市住银投资发展有限公司返还深圳市宝安区××大道××隼天启文化创意××至××号商铺；八、驳回两原告的其他诉讼请求；九、驳回被告的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7426元，由两原告负担；反诉受理费4562元，由被告负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人冯勇与被上诉人签订物业租赁合同，约定被上诉人将位于深圳市宝安区××大道××隼天启文化创意××至××号商铺出租与上诉人冯勇，经查，上述房屋并未取得建设工程规划许可证，上述房屋租赁合同应属无效。上诉人冯勇与被上诉人签订的房屋租赁合同被确认无效后，上诉人冯勇应将上述房屋退还被上诉人，被上诉人应退还上诉人冯勇交纳的保证金。上诉人冯勇要求被上诉人赔偿其支出装修费用及消防改造费用损失，根据上诉人冯勇提供的施工合同及付款凭证，可认定上诉人冯勇支出装修费用495000元及消防改造费用50000元。上诉人冯勇支出的上述费用已转化为装修物，因房屋无法继续使用，上述费用可认定为上诉人冯勇的损失。因装修物已由上诉人冯勇实际使用，根据使用状况，装修物可按照70%进行折旧。上诉人冯勇与被上诉人签订的房屋租赁合同属无效合同，被上诉人作为出租方对合同无效应承担主要过错责任，被上诉人应对上诉人的损失承担60%的赔偿责任。根据赔偿比例，被上诉人应支付上诉人冯勇赔偿款228900元。上诉人对一审其他处理并无异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4959元，由上诉人冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇二〇年一月十五日书记员 刘振光（兼）