广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18254号原告（反诉被告)：陈永棠，男，1963年8月23日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：温斯娜，广东策言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈忆慈，女，1965年9月12日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：张春，广东达方律师事务所律师。第三人：梁观好，女，1960年12月9日出生，汉族，住广东省中山市，原告（反诉被告)陈永棠与被告（反诉原告）陈忆慈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永棠委托诉讼代理人温斯娜，被告陈忆慈及其委托诉讼代理人张春，第三人梁观好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永棠向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2019年6月20日解除房屋租赁关系，要求被告搬离案涉商铺；2．被告向原告支付2019年5月21日至6月20日的租金2530元及自2019年6月21日起按2530元/月的标准计至实际搬离案涉房屋的占有使用费。事实和理由：2012年4月20日原被告签订《商铺租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于中山市××××号的商铺用于经营喜记烟花爆竹专卖销售点，租赁期限为5年。2017年4月20日合同期满后，双方没有续签书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告从2019年4月起多次通知被告解除合同，要求被告搬离，被告未予理会。2019年6月23日原告又以发送律师函的形式通知被告解除合同，要求被告于2019年7月1日前搬离，向原告返还商铺。原告已经在合理期限内通知被告解除合同，但截至起诉之日，被告仍未搬离。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告陈忆慈辩称，原告陈述的签订合同时间、到期后未签订续租协议与事实不符，被告系于2007年4月20日从案外人李委江处接手案涉商铺，后于2012年进行了续租，期限5年，至2017年4月20日到期，后于2019年3月20日与第三人签订再次续租的协议，续租至2024年3月20日。2019年5月后，因案外人想承租案涉商铺经营服装，被告不同意，案外人便通过支付原告及第三人数万元的好处费怂恿原告及第三人单方解除租赁合同。关于原告主张的第一项诉求，被告同意解除合同，但原告系违约方，原告需承担违约责任。关于第二项诉求，被告分别于2019年5月24日、6月22日、7月22日以挂号信形式通知原告领取2019年5月20日之后的租金，原告故意不领取租金造成被告违约的假象，该部分租金并非被告恶意拖延支付。第三人梁观好述称，同意原告起诉的诉求与事实理由。被告陈忆慈向本院提出反诉请求：1．原告向被告赔偿顶手费（转让费）损失50000元；2．原告向被告赔偿装修损失、搬迁费、空调拆装费及企业结业注销登记等费用损失10000元；3．原告向被告返还保证金1800元。事实和理由：2007年4月20日，被告从原承租人李委江手中接手案涉商铺用于经营喜记纸料商店。原承租人李委江与原告的租赁合同修改为被告与原告之间的租赁合同，期限为5年，由原告的配偶梁观好即第三人以原告的名义签名确认。按照当时当地的行业交易习惯，被告向原承租人李委江以现金形式支付顶手费（转让费）35000元。2012年4月20日合同到期后，双方同意续租5年至2017年4月20日，月租金和保证金均上涨至1800元，再次在原合同基础上进行了修改，第三人也再次以原告的名义签字确认。合同第二次到期后，2019年3月20日第三人以自己的名义又与被告签订了简易的续租协议，约定续租至2024年3月20日，其他条件默认以原合同为准。2019年5月，有案外人想承租案涉商铺经营服装，被告不同意顶手转让，案外人便通过支付给原告及第三人数万元的好处费怂恿原告及第三人单方解除租赁合同。原告及第三人多次通过大吵大闹并威胁锁门干扰店铺正常营业，强制要求被告无条件搬离案涉商铺，让下一任个体租户进场经营，公安部门出警多次进行调解依然无法左右原告故意毁约行为，安监、工商部门和村府也上门调解过。2019年5月20号之后，原告故意拒收租金，造成被告拖欠租金违约的假象，从而以此为由解除合同。但被告分别于2019年5月24日、6月22日、7月22日以挂号信的形式向原告书面通知领取5月20日之后的租金，原告拒绝领取，被告并未有拖欠租金的故意，从未违约。被告认为，案涉商铺属于原告及第三人的夫妻共同财产，夫妻双方均有出租的处分权利，夫妻任何一方以自己的名义或者一方以另一方的名义签订租赁合同或者续租协议，另一方从未提出异议，应当属于各方的真实意思表示，该租赁合同合法有效，对夫妻双方都有约束力。夫妻任何一方无故要求解除合同，均属于违约，违背了诚实信用的基本原则。原告单方违约解除合同，恶意诉讼，收取他人好处费，其获利行为造成被告损失了按照当时当地交易习惯应当收取的顶手费（转让费）50000元以及装修损失、搬迁费、空调拆装费用，原告应承担上述费用。喜记纸料商店经营十几年，已经形成良好口碑及稳定客户，原告违约将迫使被告结业注销登记，其损失和产生的费用应当由原告赔偿。原告陈永棠对被告陈忆慈的反诉辩称，原被告自商铺租赁合同于2012年4月20日到期后再未签订书面合同，双方没有约定租期，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，原告已于合理期限提前通知被告解除合同，不存在违约行为。原告不清楚被告所称的转手费，被告亦未举证证明。合同解除后，被告主张的案涉商铺装修费、搬迁费应由其自行承担，同时被告未举证证明该些损失的存在。原告同意在解除租赁关系后将保证金退还给被告。第三人梁观好述称，原告与第三人均未收取转让费等费用，不承担被告主张的第一、二项费用，同意退还已收取的保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1．2007年4月20日，陈永棠与陈忆慈签订商铺租赁协议，约定陈忆慈承租陈永棠所有的位于中山市××××楼商铺[土地证号：中府国用（总）字第170905号]用于经营，租赁期限自2007年4月20日起至2012年4月20日止，月租金1350元于每月10日前交付，陈忆慈在签订合同之日起向陈永棠交付保证金1350元，至退租之日陈永棠如数返还，合同还约定了其他事项。期满当日，双方又续期至2017年4月20日，租金、保证金也变更为1800元/月。经查，陈永棠与梁观好系夫妻关系。2．陈忆慈提交了一份由梁观好签名的纸条，显示2019年3月20日支付铺租2个月（—4月20日—5月20日）现金5060元，由2019年3月20日起计每月租金2530元，续租五年至2024年3月20日，落款签名处：交租人为陈忆慈、出租人为梁观好。梁观好称其确实按照陈忆慈的要求签收了收款收据，但其不认识字，便在上面签了名，陈忆慈亦未说明是续租协议。3．2019年6月23日，陈永棠委托广东策言律师事务所向陈忆慈发出律师函，载明自商铺租赁协议书于2017年4月20日到期后，双方未签订书面的租赁合同，口头约定由陈忆慈继续承租案涉商铺，每月租金2530元。2019年4月陈永棠多次通知陈忆慈解除租赁关系，但陈忆慈均未理会，现通知陈忆慈：自其收到律师函之日起解除其与陈永棠的租赁关系；自其收到律师函之日起七日内支付2019年5月21日至6月20日的租金2530元；自其收到律师函之日起停售烟花爆竹等危险品，并于七日内搬离，将案涉商铺交还给陈永棠。陈永棠提交邮件的电子存根及签收底单显示上述律师函已被陈忆慈签收。陈忆慈称该签名并非其所签，其并未收到上述律师函，但未举证。4．陈忆慈分别于2019年5月23日、7月20日出具通知书要求梁观好履行合同收取截至2019年8月20日的租金，并以挂号信函的形式邮寄给梁观好，邮件跟踪查询系统显示邮件已被签收。陈永棠、梁观好称其未收到上述邮件，但未举证。另查，双方向对方邮寄律师函和收款通知书的地址均为案涉商铺所在地址即中山市××××号。5．陈忆慈提交案涉商铺的照片、收据以及案外人的房屋租赁合同、转让费收据用于证明解除合同将产生装修损失、搬迁费、空调拆装费等费用，以及按当地行业交易习惯获取的转手费。陈永棠对此不确认。6．陈永棠称2017年5月20日至2019年2月20日期间租金按2200元/月计付，自2019年3月起，因陈忆慈使用案涉商铺后面的小房子作仓库，故租金按2530元/月计收。另，因其想解除与陈忆慈的租赁关系，认为继续收取租金将被认为同意继续出租，故打算自陈忆慈搬离案涉商铺后一次性结算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈永棠与陈忆慈主要争议在于双方之间的租赁合同是否无固定期限，陈忆慈抗辩称陈永棠的妻子梁观好以陈永棠名义与其签订了续租协议，双方之间存在固定期限合同关系，现租期未到，陈永棠要求解除合同属于违约，应赔偿其转让费损失50000元，装修损失、搬迁费、空调拆装费及企业结业注销登记损失合计10000元。本院认为，按照陈永棠与陈忆慈的交易习惯，第一次租赁期限届满当日，双方即在原有的租赁合同上通过更改租期、租金、保证金以及重新签名的方式将租赁合同续期至2017年4月20日，但在该次续租期限届满后双方并未续约，梁观好在2019年3月20日收取租金时应陈忆慈的要求签了收款收据，陈忆慈明知梁观好并非案涉商铺的产权人亦非原租赁合同的出租方仍提供了带有续租内容的收据让梁观好签字，并不符合陈永棠与陈忆慈续期的交易习惯，陈永棠对此亦并不认可，因此陈永棠与陈忆慈自2017年4月20日续期届满之后双方为无固定期限租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及参照第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限前通知承租人，陈永棠有权要求解除合同、返还商铺，但需要在合理期限之前通知陈忆慈，陈永棠委托律师向陈忆慈发函，快递单显示陈忆慈于2019年6月24日已签收该函，陈忆慈对此予以否认，但未举证。双方的合同应自陈忆慈收到该函之日解除。合同解除后，陈永棠有权要求陈忆慈搬离案涉商铺，并自2019年5月21日起按照2530元/月的标准向陈永棠支付租金（占有使用费）至实际搬离案涉商铺之日止。关于陈忆慈主张的转让费、装修损失、搬迁费、空调拆装费等费用，因双方并未进行约定且上述费用亦未实际发生。因此陈忆慈主张陈永棠承担上述费用，理据不足，本院不予支持。关于保证金问题，陈永棠同意向陈忆慈退还保证金1800元，对双方当事人确认无异议的事实，本院予以认可。陈永棠与陈忆慈互负的金钱债务可相互抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈永棠与被告陈忆慈之间的租赁合同关系于2019年6月24日解除，被告于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离案涉商铺；二、被告陈忆慈于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈永棠支付2019年5月21日起至实际搬离位于中山市坦洲镇大兴路42号一楼商铺之日止的租金（占有使用费）（按2530元/月计付）；三、原告陈永棠于本判决发生法律效力之日起七日内向被告陈忆慈退还保证金1800元；四、驳回被告陈忆慈其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告陈忆慈负担,反诉受理费673元（被告已预交），由原告陈永棠负担20元，被告陈忆慈负担653元（双方负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  樊志朋人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年一月八日书 记 员  林振华马倩