江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初8588号原告：黄孝淞，男，1983年8月6日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：叶荣安，男，1993年3月8日出生，台湾地区居民，住台湾新北市。被告：胡必锐，男，1986年2月28日出生，住安徽省六安市裕安区。原告黄孝淞与被告叶荣安、胡必锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，经过涉台送达及公告送达程序后于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄孝淞、被告叶荣安到庭参加诉讼，被告胡必锐经本院公告送达无理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄孝淞向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，二被告立即向原告返还已付未到期租金人民币22916元，押金5000元并承担违约金16500元；2.由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，被告叶荣安委托被告胡必锐与原告签订了《商铺租赁合同》。该合同约定：被告叶荣安将其位于的房屋铺面租赁给原告使用，建筑面积为71.4平方米。合同约定的租赁期限自2017年9月1日起至2019年9月1日止。合同签订后，原告如约向被告支付了押金人民币5000元，且严格按照合同约定按时足额的支付了租金。但被告叶荣安于2019年3月主张其并未授权被告胡必锐将铺面租赁给原告，导致原告无法正常经营，给原告造成了巨大的损失。期间，原告多次与二被告协商无果。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益现原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告叶荣安辩称：1.叶荣安于2015年8月26日将房屋续租给胡必锐，因胡必锐在广东工作故延至2017年2月25日委托其亲友朱家好代胡必锐与叶荣安的父亲叶嘉生签约，租期3年8个月，自2015年8月26日至2019年4月26日。2.叶荣安于2019年3月26日(租约到期前一个月)与新房客黄孝淞签新租赁合同，租期2年自2019年4月26日至2021年4月25日。3.在2015年8月26日至2019年4月26日期间内，胡必锐在未通知房东且未经房东叶荣安同意下(伪造房东的签名)与黄孝淞私自于2017年8月18日签订转让商铺合同(即起诉状所提出的租赁合同，事后房东叶荣安才知有此份转让商铺合同)。4.起诉状提到“叶荣安于2017年8月18日委托胡必锐与黄孝淞签订了商铺转让合同。再于2019年3月又出面否定胡必锐与黄孝淞签订了商铺转让合同，导致黄孝淞无法正常经营，造成了巨大的损失”，这一说法与实际情况完全不符，事实上，是叶荣安于2015年8月26日将房屋租赁给胡必锐后，一直到2019年3月才与新房客黄孝淞签新租约，中间从未与他人签租约，现黄孝淞因不甘心被胡必锐骗走数月的租金，又向胡必锐追讨无效，转而将不知情的房东叶荣安扯拉进来，帮其索讨损失。5.黄孝淞自2017年8月18日与胡必锐私下转让后，一直经营到今，于2019年3月26日旧租约到期与叶荣安新签2年租约外，从未停止营业，何来导致被答辩人黄孝淞所谓无法正常经营造成巨大损失一事。6.黄孝淞起诉状所提出的商铺转让合同，签约时叶荣安并不在现场，黄孝淞也从未告知叶荣安有签约之事，叶荣安从未在转让合同上签名，也从未授权任何人在转让合同上签名，胡必锐也未提出任何租赁合同的委任状，故2017年8月18日所签之约，乃是胡必锐自己伪造房东的签名，骗被黄孝淞，使其不察而相信，此事与叶荣安完全无关。被告胡必锐未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：原告黄孝淞（乙方）提供一份2017年8月18日由被告胡必锐（授权代表)及叶荣安（甲方）签名的《商铺租赁合同》，被告叶荣安质证认为该份合同中“叶荣安”的签名非其本人所签，也未授权胡必锐签订前述合同。前述合同第一条约定，甲方将的房屋铺面租于乙方使用，该租用面积71.4平方米，该房屋面的房产证书编号为XXXX。租期自2017年9月1日至2019年9月1日。租金标准：2017年9月1日至2018年9月1日应收租金63000元、2018年9月1日至2019年9月1日应收租金66000元，租金提前一个月交付。房租押金5000元。第十四条，合同的解除约定：(一)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达5日的或在租赁期限内提前违约的；2、交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；3、交付的房屋严重危及乙方安全或者健康的；4、故意干扰乙方正常经营活动或无故断水、断电、断网、断气达5日以上，导致乙方无法正常营业的。(二)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达30日以上的。2、利用该房屋从事违法活动的。(三)甲乙双方协商一致，可以解除合同。第十五条，违约责任：(一)因本合同第十三条第(三)项的原因导致合同终止的，甲方应在政府下达通知后二个工作日内告知乙方，乙方有权获得政府或有关部门给予的装修损失、搬迁费用、停产停业损失等补偿费用；甲方未及时告知的，还应当按照三个月的租金向乙方支付违约金。(二)因本合同第十四条第(一)项的原因导致合同解除的，或者甲方擅自单方解除合同的，或者因甲方房产权利瑕疵导致乙方不能承租或不能办理营业执照的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应按照三个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。(三)因甲方提供的房屋具有严重的质量瑕疵或安全隐患，或者因甲方未及时履行约定的维修义务，而造成乙方及其工作人员的人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。(四)租赁期间，如乙方因自身原因需要退租，乙方有权单方解除合同，但应按三个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金(如有)可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方。前述合同签订后，原告黄孝淞分别于2017年8月18日、2018年8月1日支付被告胡必锐2017年9月1日至2019年9月1日租金129000元及押金5000元。另查明：的房屋系被告叶荣安所有，2015年8月26日至2019年4月26日，被告叶荣安将涉案房屋出租给被告胡必锐，双方于2017年2月25日补签了一份《房屋租赁合同》，合同约定，房屋租金第1年48000元，第2年50000元，第3年50000元，第4年34500元，押金5000元。租金每一年一付，每次提前一个月付，租金支付时间如下：1、2015年7月26日已收48000元；2、2016年7月26日已收50000元；3、2017年7月26日收50000元；4、2018年7月26日收34500元(收8个月房租)。第五条，租约期满前承租人如要转租第三人时，承租人必须提前1个月前以书面或其它明确方式通知出租人，经出租人同意后才可转租。前述2017年2月25日所合同约定的租金，被告叶荣安陈述被告胡必锐已按合同约定金额向其支付，另押金5000元亦支付。又查明：2019年3月26日，原告黄孝淞与被告叶荣安签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告叶荣安将涉案房屋出租给原告黄孝淞，租期期限自2019年4月26日至2021年4月25日，押金5000元，第一年租金75000元，第二年租金82000元。合同签订后，原告黄孝淞支付被告叶荣安第一年租金75000元，押金未支付。庭审中被告叶荣安陈述其并未授权被告胡必锐签订2017年9月1日至2019年9月1日期间的租金合同，被告胡必锐支付的租金仅根据2017年2月25日所签订的租金标准支付，因合同到期前发现续签合同的并非被告胡必锐，而是原告黄孝淞，遂与原告黄孝淞签订了两年的租赁合同。以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》、被告叶荣安提供的与被告胡必锐签订的《房屋租赁合同》及与原告黄孝淞签订的《房屋租赁合同》、转账记录、产证、土地使用权证、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，被告胡必锐与被告叶荣安签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。在承租期间，被告胡必锐将涉案房屋转租给原告黄孝淞，超出了其与被告叶荣安签订的合同期限日期即2019年4月26日，双方合同已到期终止，终止时间为2019年4月26日，原告黄孝淞主张合同解除，因诉状副本经公告到达被告胡必锐时间已超出合同终止时间，故本院对原告黄孝淞该项主张不予支持。鉴于被告胡必锐与被告叶荣安签订的合同已到期终止，而后被告叶荣安又继续同原告黄孝淞签订了《房屋租赁合同》应视为被告叶荣安对原告黄孝淞之前承租其租赁房屋的认可，被告胡必锐超出租赁期间将房屋转租，超出期限应为无效，其应当将多收取的房屋租金予以返还，2019年4月26日至2019年9月1日的租金，原告黄孝淞主张安66000元/年标准计算，于法有据，本院依法予以支持，经计算为23466.67元，原告主张22916元，本院依法予以支持。押金5000元，因合同到期，被告胡必锐应将收取的押金予以返还。违约金部分，原告并未主张其具体损失，其依据合同第十五条约定主张三个月租金作为违约金计算方式，无依据，本院不予支持，考虑到其实际情况，本院酌情支持自2019年4月26日起至判决生效之日止的利息损失。被告叶荣安非涉案合同的相对方，原告黄孝淞亦未提供证据证明叶荣安收取了其支付给胡必锐的相关款项。故叶荣安在本案中不承担责任。在庭审中，原告黄孝淞本人亦表示并不要求叶荣安承担返还责任。对此，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡必锐于本判决生效之日起十日内返还原告黄孝淞租金22916元及押金5000元，合计27916元。二、被告胡必锐于本判决生效之日起十日内支付原告黄孝淞违约金（自2019年4月26日起按中国人民银行同期同档贷款基准利息计算至2019年8月19日为387.92元，之后以27916元为基数，从2019年8月20日起按中国起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至判决生效之日止)。三、驳回原告黄孝淞的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告黄孝淞指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526036654）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2880元，由被告胡必锐负担。其中，原告黄孝淞预交的案件受理费2880元，本院予以退还；被告胡必锐应当负担的2880元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811126695；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。原告黄孝淞交至第三方公告费690元，由被告胡必锐直接向原告黄孝淞支付。如不服本判决，原告黄孝淞、被告胡必锐可在判决书送达之日起十五日内、被告叶荣安在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪雪珍人民陪审员  陈玉芳二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张俊宇