福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2633号 原告（反诉被告）：曾锦东，男，1996年1月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏景林，福建尚品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘国胜，男，1986年9月13日出生，汉族，住四川省宜县。 本诉委托诉讼代理人：郑绍贤，福建品厚律师事务所律师。 反诉委托诉讼代理人：王海秀，福建佳远律师事务所律师。 第三人：泉州市洛江区双阳帝胜房产中介所，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳新花园城1号楼9号店。 经营者：王焰明，男，1985年8月3日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原告（反诉被告）曾锦东与被告（反诉原告）刘国胜、第三人泉州市洛江区双阳帝胜房产中介所(以下简称“帝胜房产中介所”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告刘国胜提起反诉，本院于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告曾锦东的委托诉讼代理人黄振来、苏景林、被告刘国胜及其委托诉讼代理人郑绍贤、第三人帝胜房产中介所的经营者王焰明到庭参加第一次庭审,反诉原告刘国胜及其委托诉讼代理人王海秀、反诉被告曾锦东及其诉讼代理人黄振来、第三人帝胜房产中介所的经营者王焰明到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 曾锦东向本院提出诉讼请求：1.解除曾锦东、刘国胜2019年8月30日签订的《房产实卖经纪合同》并判决刘国胜承担曾锦东支出的律师费3500元；2.判决帝胜房产中介所将其代管的定金3万元交付给曾锦东；3.本案诉讼费由刘国胜承担。事实和理由：曾锦东、刘国胜于2019年8月30日签订了一份《房产买卖经纪合同》，合同的主要内容：曾锦东将址在洛江区双阳新街力标新时代XXX号房出售给刘国胜，出售价款533000元，合同签订时支付定金3万元。双方约定自合同签订当日起5日内备齐申请贷款材料到放款银行办理贷款审批手续；任何一方未能及时备齐材料而导致交易延迟受理的属于延迟履约行为，逾期7日，构成根本违约。后曾锦东多次联系帝胜房产中介所，要求其督促刘国胜按合同约定与曾锦东一起去办理银行贷款审批手续及办理该房产的交易过户手续，却未能得到刘国胜回复。 综上，刘国胜已经构成根本违约，曾锦东有权解除房屋买卖合同并要求刘国胜承担违约责任：即刘国胜所支付的定金不予退还，并承担律师费及中介费。鉴于定金现由帝胜房产中介所代管，现因刘国胜违约导致合同解除，帝胜房产中介所应将定金直接交付给曾锦东。 刘国胜辩称，1.合同签订后，刘国胜从始至终均认真积极配合帝胜房产中介所履行合同约定的义务。2.关于双方签订的合同所约定的“自合同签订之日起五日内备齐材料而导致交易延迟受理的属于延迟履约行为，逾期七日，构成违约。”，刘国胜已经通过帝胜房产中介所的工作人员与曾锦东沟通，双方以实际行为变更了合同的上述条款。3.刘国胜不存在曾锦东所述的“未能得到被告回复”，反而是曾锦东拒不按照约定履行合同，是曾锦东构成违约，不是刘国胜违约。4.刘国胜享有同时履行抗辩权，根据该合同及实际行为变更后约定，双方应同时履行相应的义务。 帝胜房产中介所未发表意见。 刘国胜向本院提出反诉请求：1.判令解除刘国胜与曾锦东及帝胜房产中介所于2019年8月30日签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令曾锦东双倍返还刘国胜定金共计6万元；3.判令曾锦东承担刘国胜因本案支付的律师费4000元；4.判令曾锦东承担刘国胜向帝胜房产中介所支付的中介费8000元及房产评估费970元；5.本案诉讼费由曾锦东承担。事实和理由：刘国胜与曾锦东及帝胜房产中介所于2019年8月30日签订《房产买卖经纪合同》，该买卖合同约定：曾锦东将址在洛江区双阳阳新街力标新时代XXX的房产［建筑面积为64.45平米，不动产权证号为闽（2017）洛江区不动产第××号］出售给刘国胜，房产总价款为533000元；合同签订当日刘国胜支付购房定金3万元交帝胜房产中介所代管；双方各自分别向帝胜房产中介所支付中介佣金8000元；双方应在合同签订当日起五个工作日内备齐申请贷款材料并送至放款银行办理贷款审批手续；上述房产抵押在农商银行南安支行，曾锦东应于合同签订当日起五个工作日内到银行申请并开始办理解押手续；双方不得中途违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，任何一方未能及时备齐材料而导致交易延迟受理的属于延迟履约行为，逾期七日，均为构成根本违约，违约方承担定金罚则违约责任，并承担履约方向帝胜房产中介所支付的中介费及为追究对方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费）。 上述合同签订后，刘国胜按帝胜房产中介所的要求积极准备相关材料，并办理了房产评估手续。曾锦东的房屋产权证复印件于2019年9月23日才向帝胜房产中介所提供，且一直未向农商银行南安支行办理房产解押手续。帝胜房产中介所于2019年9月26日又向刘国胜要求提供其与妻子曹健梅的《职业及收入证明》各一份，刘国胜及其妻子收到第三人通知后于当日向各自所在单位要求盖章办理，后于2019年9月27日取得上述收入证明。因双方的材料均未能在合同约定的签订之日起五个工作日内备齐，且在第三人的沟通与协调下，曾锦东已同意等房产评估报告出来就去办理银行贷款审批。房产评估报告于2019年9月26日出来后，刘国胜当日即与帝胜房产中介所约定2019年9月27日早上去办理银行贷款审批，但是曾锦东却于2019年9月27日明确拒绝配合办理银行贷款审批并要求解除双方的买卖合同。后经刘国胜和帝胜房产中介所多次与曾锦东沟通要求继续履行合同，但均被曾锦东拒绝，且其又向法院提出诉讼再次要求解除房产买卖合同。 刘国胜认为曾锦东拒不配合办理银行贷款审批手续，也未在合同约定时间办理房产解押手续，现又单方要求解除合同的行为已严重违约，导致合同目的无法实现，刘国胜有权要求解除合同并要求曾锦东承担合同约定的违约责任。为维护刘国胜的合法权益，特诉至法院，望盼如所请。 曾锦东辩称，刘国胜的反诉请求没有事实法律依据应予以驳回，针对刘国胜的诉讼请求分别答辩如下：1.刘国胜的第一项诉求在本诉当中曾锦东已经提出该项诉讼请求，属于重叠。2.刘国胜要求返还双倍定金6万元，对于该项诉求，曾锦东在本诉中已经提出相同诉求，刘国胜也认可合同的内容有明确约定在合同签订当日起在五个工作日被备齐申请贷款材料并送至银行办理贷款手续，任何一方未能及时备齐材料而导致交易延期履约行为已经构成根本违约，应该承担合同所约定的违约责任，在本诉中，曾锦东向法庭提供其与帝胜房产中介所的微信聊天记录，房屋买卖双方无法直接进行联系，只能通过中介联系，曾锦东与中介进行联系的聊天记录当中，体现的都是刘国胜违约，以各种理由推脱履行，导致双方未能在约定的时间进行交易，而且刘国胜也没有按照约定在五个工作日内备齐贷款材料并送至银行办理，刘国胜已经构成根本违约，应承担违约责任。3.本合同构成违约的是刘国胜，所以无权要求守约方支付其因本案诉讼支出的律师费。4.中介费只有中介才有权主张，所以刘国胜无权主张该项权利，房产评估费因为刘国胜构成违约，所以其所产生的相关费用无权要求守约方承担。5.诉讼费由人民法院根据判决结果来决定。 帝胜房产中介所述称，2019年9月20日之前双方都未违约，双方有协商一致。 本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，曾锦东与刘国胜、帝胜房产中介所签订《房产买卖经济合同》，约定：曾锦东同意将坐落于洛江区双阳阳新街力标新时代XXX室的房产（以下简称案涉房产）出售给刘国胜，成交价533000元，协议签订当日，刘国胜应支付购房定金3万元，该3万元定金由帝胜房产中介所代管，待双方前往交易所过户当日再转交给曾锦东，曾锦东在签订合同之日将上述房产权属资料交由帝胜房产中介所监管，帝胜房产中介所向曾锦东出具收证收据，由帝胜房产中介所代为办理房产交易过户的前期手续；双方应在签订协议后5个工作日内备齐申请贷款材料并送件至房款银行开始办理贷款审批手续，曾锦东应于签订协议当日起5个工作日内到银行申请并开始办理解压手续；双方任何一方未能及时备齐材料而导致交易延迟受理属延迟履约行为，每逾期一日，由延迟履约方向守约方支付上述房产总成交价的0.05%的滞纳金，逾期七日，构成根本违约行为，应按如下方式承担违约责任：适用定金罚则，并由违约方承担守约方的中介费及律师费等合理费用。协议签订当日，刘国胜支付曾锦东购房定金3万元，帝胜房产中介所出具了定金收据交曾锦东收执。后帝胜房产中介所员工于2019年9月26日联系曾锦东，称刘国胜收入证明尚未备齐，建议待备齐材料后于国庆后再前往银行办理贷款审批手续，曾锦东于2019年9月27日向帝胜房产中介所提出：双方解除合同。 另查明，截至本案庭审，案涉房产尚未办理解压手续，双方均未向帝胜房产中介所支付中介费。 本案双方当事人争议的主要焦点是：刘国胜、曾锦东双方是否存在违约行为，若存在违约行为，违约责任应如何承担。针对上述争议焦点，本院经分析认定如下：刘国胜、曾锦东于2019年8月30日签订《房产买卖经纪合同》，根据合同约定，双方应于2019年9月6日前备齐材料并送件至银行开始办理按揭贷款手续，但刘国胜于2019年9月26日尚未备齐材料，其行为违反合同约定；曾锦东亦应于2019年9月6日前到银行申请并开始办理解押手续，但案涉房产至今尚未解压，曾锦东的行为亦违反合同约定。故双方均存在违约行为，违约责任各自承担。 本院认为，曾锦东与刘国胜、帝胜房产中介所于2019年8月30日签订的《房产买卖经纪合同》，将其所有的房产出售给刘国胜，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予以保护。现双方均主张解除合同，合同予以解除；因双方均存在违约行为，违约责任应各自承担，故对曾锦东要求定金不予退还及律师费应有由刘国胜承担、刘国胜要求双倍返还定金并要求曾锦东承担律师费的诉求均不予支持，刘国胜支付并由帝胜房产中介所保管的定金3万元，应由帝胜房产中介所予以返还刘国胜；刘国胜要求曾锦东承担中介费8000元及房产评估费970元，因中介费其尚未实际支付，且导致合同解除双方均存在过错，故中介费应各自承担，房产评估费，因在双方磋商的过程中，系刘国胜未备齐材料，最终导致双方解除合同，故房产评估费应由刘国胜自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、曾锦东与刘国胜、泉州市洛江区双阳帝胜房产中介所于2019年8月30日签订的《房产买卖经纪合同》解除； 二、驳回曾锦东的其他诉讼请求； 三、驳回刘国胜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9130元，减半收取4565元，由曾锦东负担；反诉案件受理费4565元，由刘国胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谭海燕 二〇二〇年一月十三日 书记员  黄书卿 速录员  梁心童 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。