吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初4319号原告：刘新锋，男，汉族，无职业，现住：延吉市。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。被告：延边延韩商务信息咨询有限公司，住所：延吉市天池路白新胡同6-7号2001。委托诉讼代理人：崔虎哲，吉林阿里郎律师事务所律师。第三人：张庆华，男，朝鲜族，足球教练，现住：延吉市。第三人：文红花，女，朝鲜族，无职业，现住：延吉市。第三人：刘宝来，男，汉族，无职业，现住：延吉市。原告刘新锋诉被告延边延韩商务信息咨询有限公司（以下简称延韩商务公司），第三人张庆华、文红花、刘宝来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘新锋及其委托诉讼代理人金成俊，被告延韩商务公司的委托诉讼代理人崔虎哲，第三人张庆华到庭，第三人文红花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次诉讼。第一次庭审后，依原告刘新锋申请，本院依法追加刘宝来为本案第三人。原告刘新锋及其委托诉讼代理人金成俊，被告延韩商务公司的委托诉讼代理人崔虎哲，第三人刘宝来到庭，第三人张庆华、文红花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二、三、四次诉讼。本案现已审理终结。刘新锋向本院提出诉讼请求：一、请求判令延韩商务公司支付剩余房款76万元及利息79720.83元（自2017年5月1日始至2019年7月5日止，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计息）。二、延韩商务公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2016年12月19日，刘新锋与张庆华、文红花签订《房屋买卖合同》，刘新锋以170万元购买自二人位于延吉市××路、建筑面积290.06㎡、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋，并于当日支付了全部房款。2016年12月19日，刘新锋与延韩商务公司签订《房屋买卖合同》，刘新锋将其自张庆华、文红花处购买的房屋，以2320480元出售给延韩商务公司，以抵押贷款方式支付房款，支付期限为2017年5月1日止。事后，刘新锋依据合同约定，以第三人出具给刘新锋的公证授权委托书为延韩商务公司办理了房屋过户手续，履行完相关合同义务。现因延韩商务公司拒不支付房款，特诉至法院。延韩商务公司辩称，不同意刘新锋的诉讼请求，理由如下：一、双方间不存在真实的房屋买卖合同关系，因案外人徐卫慧、谢斌向延韩商务公司法定代表人张永春借款，张永春要求提供担保物，案外人徐卫慧、谢斌提出的方案是先设立一个公司，负责人为出借人张永春，将房屋过户到该公司名下作为担保，张永春同意该方案后，配合案外人成立了延韩商务公司，案外人王帅办理了担保物过户到延韩商务公司名下的具体事宜，涉案房产过户到延韩商务公司名下后，张永春向案外人谢斌转账支付借款，共计166万元，其中包括涉案房屋过户费用23万元。二、支付房款过程不符合交易习惯。涉案房产签订合同、过户期间，张永春未与刘新锋协商过购房事宜，也未给刘新锋支付过房款。三、基于上述事实请求法院追加案外人徐卫慧、谢斌作为第三人参加诉讼。张庆华述称，张庆华、文红花夫妻二人是涉案房屋的原产权人，该房屋已出售给刘新锋，双方是真实的买卖关系，其已支付全部房款，房子交付刘新锋，并于2016年过户。文红花未到庭陈述。刘宝来到庭未提供陈述意见。经审理查明：2016年12月13日，延韩商务公司注册成立。当日，延韩商务公司向谢斌（延韩商务公司成立时，谢斌为该公司发起人）出具委托书：授权谢斌代表延韩商务公司进行房屋买卖等相关事宜，授权范围为代表延韩商务公司进行磋商、签署文件和处理房屋买卖及房屋过户等有关事务，在整个房屋买卖过程中，该代理人的一切行为，均代表延韩商务公司，延韩商务公司将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任，代理人无权转换代理权。2016年12月19日，张庆华与刘新锋签订房屋买卖合同，主要约定：张庆华将其所有的座落在延吉市××路的房产，以总价170万出卖给刘新锋，该房屋面积为290.06㎡，产权证号为延房权证第XXXX号，房屋用途为商业等。当日，文红花向刘新锋出具收到房款170万的收条，并注明租金已退3.7万元。2016年12月19日，谢斌代表延韩商务公司与刘新锋签订房屋买卖合同，主要约定：刘新锋将其所有的座落于延吉市××路的房产，以总价2320480元出售给延韩商务公司，该房屋面积为290.06㎡，产权证号为延房权证第XXXX号，房屋用途为商业；双方商定房款以分期付款方式支付，本合同自签订时延韩商务公司支付购房款80万元，同时刘新锋为延韩商务公司房屋过户手续，过户后延韩商务公司以该房屋抵押贷款支付余款，延韩商务公司贷款后应于银行房款当日付清余款，双方约定贷款期限为2017年5月1日止，如因银行贷款手续等原因导致银行放款慢，或不能放款造成的后果由延韩商务公司等。当日，延韩商务公司向刘新锋出具拖欠购房款152万元的欠条，承诺于2017年5月1日前一次性付清。依据刘新锋的申请，本院于2019年9月4日走出（2019）吉2401执保628号执行裁定书，对登记在延韩商务公司名下的位于座落于延吉市××路、产权证第4003号、建筑面积290.26㎡的房屋产籍手续，并提供都邦财产保险股份有限公司保单保函作为担保。刘新锋为此支付保全费4719元，保险服务费2519.16元。另查，2016年12月19日，刘新锋向张庆华转账支付45万元；刘宝来向文红花转账支付45万元；张永春向谢斌转账支付80万；谢斌向刘宝来妻子吴晶转账支付80万元；吴晶向文红花转账支付763000元。2016年12月20日，张永春刷卡支付税费五笔共计22665.98元、向延吉市臻美新生活美主张支付10万元、向谢斌转账支付8万。再查，张庆华、文红花系夫妻关系，为涉案房屋原产权登记所有人。2016年12月30日，涉案房屋产权直接从原房屋产权人张庆华、文红花直接过户至延韩商务公司名下，涉案房屋现由延韩商务公司占有、使用。该过户手续系通过张庆华、文红花向刘新锋出具的委托书（经公证），及由刘新锋代表张庆华、文红花与延韩商务公司签订的房屋买卖合同办理的。刘新锋、刘宝来自认双方系合伙买卖涉案房屋，但二人均未向原产权人张庆华、文红花及现产权登记所有人延韩商务公司披露该信息。认定上述事实的主要证据有：刘新锋提供的房屋买卖合同、收条、委托书、欠条、转账凭证、（2019）吉2401执保628号执行裁定书、保全费票据、保险服务费发票、（2019）吉2401民初1506号案件庭审笔录、证明、银行卡查询信息、结婚证；延韩商务公司提供的企业信息表、建行交易明细、营业执照、经营场所登记表，租房协议书、产权证；刘宝来提供的银行交易清单；本院调取的涉案房屋过户交易手续；当事人陈述。张庆华未到庭质证部分证据，文红花未到庭，视为二人放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据本院予以采信。本院认为，刘新锋从涉案房屋原产权人张庆华、文红花处购买房屋，双方签订房屋买卖合同，依据双方当事人提供的证据，2016年12月19日，刘新锋向张庆华转账支付45万元、刘宝来向文红花转账支付45万元、刘宝来妻子吴晶向文红花转账支付763000元，扣除退还的租金，张庆华、文红花共计收到房款163000元，故双方成立买卖合同法律关系。对于刘新锋提出的请求延韩商务公司支付剩余房款76万元及利息79720.83元（自2017年5月1日始至2019年7月5日止，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计息）的主张，对此延韩商务公司不予认可，并提出抗辩，其与刘新锋不是真实的房屋买卖关系，其法定代表人张永春与案外人谢斌、徐卫慧系借款关系，双方约定以成立公司并将担保房屋过户到公司名下的方式作为借款担保，但其未能提供证据证实涉案房屋系借款担保房屋，亦未提供充分证据证实其向谢斌的转账系借款,故延韩商务公司的抗辩，本院不予支持；谢斌作为延韩商务公司的原发起人、股东，其持有延韩商务公司的委托书，依据委托书委托权限，谢斌代表延韩商务公司与刘新锋签订涉案房屋买卖合同，延韩商务公司对委托书、房屋买卖合同内容虽不认可，但对委托书、房屋买卖合同上加盖的本公司公章无异议，故房屋买卖合同对延韩商务公司发生法律效力，应认定刘新锋与延韩商务公司成立买卖合同法律关系；现涉案房屋已过户至延韩商务公司名下，但并非基于刘新锋与延韩商务公司签订的房屋买卖合同办理，而是基于刘新锋代表张庆华、文红花与延韩商务公司签订的房屋买卖合同，由张庆华、文红花名下直接过户至延韩商务公司名下，中间减少了对刘新锋的过户环节，刘新锋表示张庆华、文红花与延韩商务公司签订合同只是为了方便办理过户，本院认为刘新锋系基于张庆华、文红花向其出具的经过公证的委托书授权，与延韩商务公司签订的房屋买卖合同，该合同目的明显有逃避过户税费嫌疑，依据合同法第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，故该份合同属于无效合同；因延韩商务公司并非依据刘新锋与其签订的房屋买卖合同办理过户登记，无法认定刘新锋依据合同约定履行了过户义务，延韩商务公司对于支付剩余房款具有先履行抗辩权，故刘新锋的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告刘新锋的诉讼请求。案件受理费12197元（原告已预交），保全费4719元，共计16916元，由原告刘新锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李 雪人民陪审员 王 伟人民陪审员 李冬霞二○二○年一月十三日书 记 员 滕 杰