上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初28685号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：刘某，男，1979年2月23日出生，汉族，户籍地安徽是桐城市。委托诉讼代理人：吴鹏展，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：施厚宝，上海瀚元律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告镌新公司的委托诉讼代理人高树升，被告刘某某的委托诉讼代理人吴鹏展、施厚宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镌新公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年3月1日解除;2.判令被告向原告支付经营期间拖欠的租金188,251.70元(自2017年1月1日至2018年2月28日),并自2018年3月1日至2018年4月30日按照租金13,741元/月的标准支付房屋占有使用费;3.判令被告向原告支付租金逾期付款违约金54,889.80元(按日万分之五暂计至2019年1月20日,实际计算至租金付清之日止);4.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金27,482元(13,741元*2)；5.判令被告向原告支付综合物业服务费107,866.85元(自2016年11月1日至2018年2月28日,按6,870.50元/月的标准计算),并自2018年3月1日至被告实际返还商铺之日按照6,870.50元/月的标准支付综合物业服务费;6.判令被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金33,170.43元(按日万分之五计至综合物业服务费付清之日止,暂计算至2019年1月20日)。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租位于上海市漕宝路3299弄七宝宝龙城市广场20号楼第B1层的编号为B1-49/51/53的商铺3间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为105.70平方米，综合物业服务费为每平方米65元/月，租赁期限为2个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金和综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金和综合物业服务费。合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案房屋。2016年9月10日，七宝宝龙广场与涉案房屋同时开业。被告自2017年1月1日开始拖欠租金，2016年11月1日拖欠综合物业服务费。原告曾多次催缴,但被告仍未支付。原告认为,被告拒不支付租金和物业服务费的行为违反了合同的约定,严重损害了原告的合法权益,故原告诉至法院。被告刘某某辩称，没有收到原告的解约函，被告在2017年12月11日就电话告知原告要求解除合同，就算合同解除了。双方未办理过交接手续。涉案房屋内还有价值百来万的物品未搬离。双方签订临时合同后，被告发现租赁的商铺是残缺铺，向原告主张减免并调整租金。原告表示同意，所以将双方的原始合同收走了。但是对于重新签订的合同双方没有达成一致意见，之后被告再也没有向原告提交新的合同。原告之后出过一个补充协议，第一年度的租金为8,015.23元，第二年度为13,741元，但因原告说要上报总部所以一直没有签订该补充协议。对租金违约金和物业费违约金不应支持。因双方对租金未达成一致意见，所以被告一直没有支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告镌新公司作为出租方(甲方)与被告刘某某作为承租方(乙方)就上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场20号楼第B1层的编号为B1-49/51/53的商铺(共3间，以下简称租赁场所)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为105.70平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营通讯产品，品牌OPPO；该广场由原告进行统一的商业物业管理服务；甲、乙双方约定的租赁期限为2个租赁年度，自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。甲乙双方约定的租赁场所交付日期为2016年8月5日；乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，该广场统一开业日期暂定为2016年9月9日。装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公共事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方，乙方亦可申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用；乙方还应向甲方支付整体开业前装修期管理费2,114元；乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，该费用标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费；综合物业服务费自租赁场所实际交付之日开始计算。乙方按自然季度支付物业服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方一次性支付下一个自然季度的综合物业服务费。合同4.4.3约定，甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为13,741元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为13,741元。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付27,482元租金，该预付租金可以逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付13,471元综合物业管理服务费，该预付管理费可以逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业管理服务费，直至全部抵减完毕。如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付41,223元履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：乙方逾期支付租金、综合物业服务费和其他任何应付给甲方的费用，逾期超过30天未支付，经甲方催告后仍未支付的……；如有第14.1条的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方的履约保证金及预付租金和预付管理费；双方同意，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。本合同任何一方的通知或者其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中的地址及联系人发送给该方。如以信方式或特专，按上述地址投递后第二日中12：00视为送达。2016年8月22日，原告向被告交付了涉案房屋。被告向原告支付租金7,482元，履约保证金41,223元、经营保证金10,000元、装修保证金5,000元、物业管理费13,741元、装修管理费2,114元及工本费、垃圾清运费水电费19,151.70元，共计98,711.70元。庭审中，双方确认，被告于2016年8月3日交付意向金20,000元。原告表示，履约保证金41,223元、装修管理费2,114元按合同约定不予退还。被告支付的意向金20,000元和预交租金7,482元已用于抵扣2016年11月的租金9,618.70元、2016年12月的租金13,741元,2017年1月的部分租金4,112.30元;预交综合物业服务费13,741元已用于抵扣2016年9月的物业管理费4,809.35元、2016年10月的物业管理费6,870.50元、2016年11月的部分物业管理费2,061.15元。2016年8月25日原告开具的增值税普通发票中管理费为13,741元，备注载明，管理费为10月10日-12月10日。2018年2月7日，原告向被告发催款函，被告于2018年2月11日签收。2018年2月28日，原告向被告发解约函，被告于2018年3月3日拒收退回。本院认为，原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告在合同履行过程中长期拖欠租金及综合物业管理费等费用不予支付，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对被告辩称的“原告租赁给被告的商铺存在缺陷。及“2017年12月11日就电话告知原告要求解除合同”，均未提交相应的证据予以佐证，故对被告的相关辩称本院不予采信。对于原告所主张的诉请1：本院认为，因被告未按约定支付房租及综合物业管理费，根据双方租赁合同的约定，原告有权解除合同。原告按合同约定向被告邮寄解约函，被告2018年3月3日拒收，视为送达，故双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》应于书面解除通知送达之日，即2018年3月3日解除。对于原告所主张诉请2：本院认为，原告主张要求被告支付按照每月13,741元为标准计算自2017年1月1日起至2018年4月30日的租金和占有使用费，本院根据租赁合同解除日期调整为2017年1月1日至2018年3月3日期间的租金189,581.47元(13,741元*14个月+13,741元/31*3天-4,122.30元)及2018年3月4日至2018年4月30日期间的占有使用费26,152.23元(13,741元/31*28天+13,741元)。鉴于被告交付的经营保证金(暨质量保证金)10,000元，系对商品质量、服务质量、守法经营之担保，原告未提供被告上述质量或经营违约行为，故应予以退还。鉴于双方同意抵扣相应租金，故被告在抵扣10,000元经营保证金和5,000元装修保证金后应向原告支付2017年1月1日至2018年3月3日期间的租金174,581.47元。对于原告主张的诉请3：本院认为，被告未按约支付相应租金，现原告按日万分之五主张相关期间的逾期付款违约金，本院予以支持。对于原告主张的诉请4：本院认为，基于讼争合同的解除原因系被告拖欠租金、综合物业管理费所致，原告对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但根据原告的实际损失情况，本院将合同解除违约金的标准酌情调整为一个月的租金，即13,741元。对于原告主张的诉请5：本院认为，原告要求被告按6,870.50元/月的标准支付自2016年11月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的综合物业服务费，该项诉请符合双方合同约定之内容，鉴于原告确认2018年4月30日收回涉案房屋，根据发票载明的物业服务费收取时间，本院调整支付起始日为2016年10月10日。故原告主张的综合物业服务费应自2016年10月10日起计算至2018年4月30日止，扣除被告已经支付2016年10月10日至2016年12月10日期间已缴纳的综合物业服务费13,741元，被告还需向原告支付2016年12月11日至2018年4月30日期间的物业服务费114,582.21元(6,870.50元/31*21天+6,870.50元*16个月)。对于原告主张的诉请6：本院认为，被告未按约支付相应综合物业服务费，现原告按日万分之五主张相关期间的逾期付款违约金，本院予以支持。(计算方式：根据诉请6的抵扣方式分段计算，以4,654.21元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以6,870.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2018年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金)。另，被告已支付的款项中，41,223元为履约保证金，2,214元为装修管理费，原告有权根据合同约定不向被告退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告上海镌新企业管理有限公司与被告刘某某于2016年8月22日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年3月3日予以解除；二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年3月3日期间的租金174,581.47元(已抵扣10,000元经营保证金和5,000元装修保证金)及2018年3月4日至2018年4月30日期间的占有使用费26,152.23元；三、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付租金逾期付款违约金(该违约金包括：1、以37,100.70元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月26日起至实际给付租金之日止的违约金；2、以41,223元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月26日起至实际给付租金之日止的违约金；3、以41,223元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月26日起至实际给付租金之日止的违约金；4、以41,223元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年9月26日起至实际给付租金之日止的违约金；5、以28,811.78元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年12月26日起至实际给付租金之日止的违约金)；四、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付合同解除违约金13,471元；五、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2016年12月11日至2018年4月30日期间的物业服务费114,582.21元；六、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(该违约金包括：以4,654.21元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以20,611.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以6,870.50元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2018年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,737.46元，由上海镌新企业管理有限公司负担237.46元，刘某某负担3,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金渊二〇二〇年一月十三日书记员  王晶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。