贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14090号 原告：余小琼，女，1982年11月21日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘从贵，男，1983年11月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张勇（特别授权），系贵州中创联律师事务所毕节分所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权）、吴慢慢（一般授权），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告余小琼、刘从贵与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余小琼、刘从贵的委托诉讼代理人张勇，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余小琼、刘从贵向本院提出诉讼请求：1、判决被告在30日内为原告办理房屋产权证并交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金27615.61元(以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至2018年3月14日交房时止)；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金暂计55397.24元(以原告已交购房款为基数按日万分之一的标准从2017年1月30日起计算至被告交付房屋产权证时止，因目前尚未办证，暂算至2019年10月28日)；4、判决被告向原告退还已收取的三通费(即闭路电视、电、燃气开户费)3285元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第四项诉讼请求。 事实与理由:2015年4月28日，原告与被告贵州碧阳恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，申请人以总价553419元向被告购买其开发建设的毕节市七星关区碧阳国际城第13-28栋1单元1楼1-52号商铺。根据合同约定，出卖人(即被告贵州碧阳恒通置业有限公司)应于2016年10月30日前向买受人(即原告)交付房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时，合同还约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记；合同附件十二《补充协议》约定，出卖人应在交房后的360日内办理房屋产权转移登记手续逾期未办理的，出卖人按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房屋价款，并向被告交纳各项开户费。原告履行了各项合同义务后，被告贵州碧阳恒通置业有限公司未在合同约定的期限内交房，直到2018年3月14日才向原告交房至今未办理房屋所有权证书。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。 被告碧阳置业公司辩称，1、关于逾期交房违约金及利息问题。首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以被答辩人提供的收楼确认单的日期为准，若被答辩人是在公告交房后才接房的，截止日期应以答辩人提供的公告日期为准；其次，交房违约金的计算标准根据合同约定日万分之零点五(另：被答辩人马永芳主张逾期交房的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算无事实及法律依据，同时违反双方合同的约定，不应得到支持)，基数以被答辩人提供的购房发票金额为准；再次，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金部分依法予以扣减；最后，被答辩人诉求的利息无法律依据，逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算，若被答辩人再要求以违约金为基数计算利息属重复计算，故依法不能支持。因此，刘运碧、李建忠、陈昌鸿、周丽娟、余小琼、刘从贵主张逾期交房违约金皆已过诉讼时效，应予驳回。2、关于三通费问题。被答辩人等认为该费用是重复收取，那么该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回，同时被答辩人等主张利息也无事实及法律依据，不应支持。3、关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题。答辩人认为，首先，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金(基数以购房发票为准)。既然被答辩人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有被答辩人交齐办证所需资料的时间为被答辩人向答辩人出具委托书的时间，从向答辩人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被答辩人已经实际收到不动产权证书。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以被答辩人实际收房日期次日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么涉案楼栋房屋办证违约的时间应当以答辩人尽到通知被答辩人提交办证资料之日止，而答辩人通知义务履行完毕的时间如下：对于居住于13、14、27、28号楼业主，答辩人已于2018年11月16-18日在上述各楼栋电梯口张贴办证公告，催促被答辩人提交资料办证，该通知已经达到预期效果，得到大部分业主的认可。本系列案中居住于上述楼栋的部分被答辩人及之前起诉的当事人在诉讼请求办证违约截止时间部分均定在2018年11月16日，与答辩人举证的照片相互印证。因此，答辩人对上述楼栋业主的通知办证义务完毕于2018年11月16日。被答辩人杨孔、史娇娇于2018年6月19日实际交房,360日后已经超过答辩人的通知时间(2018年11月16日)，其诉讼请求应予驳回。被答辩人余小琼、刘从贵的第一项诉讼请求不合理，不应得到支持，在经过张贴公告通知提交办证资料后，答辩人再次通过短信方式向被答辩人余小琼、刘从贵发送短信通知办证，短信通知的时间为2019年7月17日，在收到通知后，被答辩人至今未提交资料和完税，致使答辩人不能代为办理不动产权证，其办证延迟，具有其自身怠于履行义务所致；被答辩人马永芳在通知后2018年12月7日才开具发票，直到2019年3月8日再次短信通知后,2019年3月13日才完税提交资料,2019年4月15日才出具委托书。因此张贴办证通知之后的责任不应当由答辩人承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托答辩人办证后360日后开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除。另：被答辩人马永芳主张逾期办证的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算无事实及法律依据，同时违反双方合同的约定，依法不应得到支持。对于居住于7-12、21-26号楼业主，答辩人在2018年1月15日通过同样方式在上述楼栋电梯口张贴办证公告，通知各业主提交办证资料及时办证，上述小区部分业主也纷纷前来办理。后答辩人又于2018年3月16日在毕节日报登报通知7-12、21-26号楼小区业主提交资料办证，答辩人通知义务已经履行完毕。在经过张贴公告通知提交办证资料及登报催促提交办证资料后，答辩人再次通过短信方式向被答辩人余昌贵发送短信通知办证，短信通知的时间为2019年7月17日，在收到通知后，被答辩人至今未提交资料和完税；刘运碧、李建忠在通知后，答辩人再次通过短信方式于2019年7月17日和7月31日两次向被答辩人发送短信通知办证，在收到通知后被答辩人至今未提交资料和完税；被答辩人余小琼、刘从贵在通知后未开发票和提交资料，也未完税,2019年3月8日答辩人再次短信通知后,2019年3月11日才开发票、完税提交资料,2019年12月3日才出具委托书。因此张贴办证通知之后的责任不应当由答辩人承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托答辩人办证后360后开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被答辩人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续巳经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若被答辩人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调减。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实：2015年4月28日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第13／14／27／28幢1单元1层52号房；总价款553419元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2018年3月14日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2019年7月17日，被告短信通知原告办理不动产权证。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否能为原告办理房屋产权证；二、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求是否得到支持；四、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；五、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题。本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》、《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、税费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年3月14日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年3月14日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年3月14日后的360日内即2019年3月9日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。依据合同约定,被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,被告于2018年8月13日取得商品房备案证明书,完成了涉案房屋的初始登记,其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就。原告购买的是位于13/14/27/28幢1单元1层52号商铺，被告于2018年11月18日张贴通知是在13栋1单元、28栋一单元住房，不能证明此时其已尽到了通知义务，应以2019年7月17日发短信给原告才尽到了通知义务。现涉案房屋已取得备案证明书，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故，对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2018年3月14日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年10月29日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年3月14日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年3月14日，逾期交房违约金计算：按日万分之一的标准，以原告已付购房款553419元为基数，从2016年10月31日起计算至2018年3月14日止。 关于焦点四的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年10月29日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2017年1月30日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。 关于焦点五的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年3月14日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年3月14日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年3月14日后的360日内即2019年3月9日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2019年3月9日前办理，被告应自2019年3月9日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2019年7月17日通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2019年7月17日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款553419元为基数，按日万分之一的标准从2019年3月9日起计算至2019年7月17日止。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告余小琼、刘从贵交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告余小琼、刘从贵办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余小琼、刘从贵支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款553419元为基数，按日万分之一的标准从2019年3月9日起计算至2019年7月17日止。 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余小琼、刘从贵支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款553419元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至2018年3月14日止。 四、驳回原告余小琼、刘从贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费938元，由原告余小琼、刘从贵负担469元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年一月九日 书记员  邓正秋