广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26598号原告：冯少媚，女，1957年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************344。委托诉讼代理人：仇均健，男，1957年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************337。委托诉讼代理人：何善彬，广东常道律师事务所律师。被告：陈德永，男，1967年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************213。被告：黄润志，男，1969年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************270。上述两被告共同委托诉讼代理人：程明铸，广东利衡律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：黎绮琪，广东利衡律师事务所律师。原告冯少媚与被告陈德永、黄润志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯少媚委托诉讼代理人仇均健、何善彬，被告陈德永及两被告共同委托诉讼代理人程明铸、黎绮琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯少媚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈德永于2018年5月18日签订的厂房租赁合同，且被告陈德永立即搬离原告物业；2.被告陈德永向原告支付2019年7月至10月的租金168000元（以后产生的租金继续计算至被告陈德永实际搬离原告的物业时止）、律师费12000元；3.租赁保证金126000元归原告所有；4.被告黄润志对被告陈德永的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：被告陈德永向原告支付违约金126000元（该违约金可在租赁保证金中予以抵扣）。事实和理由：2018年5月18日，原告与被告陈德永签订一份厂房租赁合同，约定原告将位于中山市******港业路13号及15号两间厂房出租给被告陈德永，租期从2018年6月1日至2022年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日月租金为42000元，每月5日前缴下月租金，租赁期间产生的水电费、垃圾费、税费及其他费用由被告陈德永负担，被告黄润志作为保证人在租赁合同上签名确认。合同签订后，被告陈德永一直不按时支付租金并拖欠2019年7月以来的租金，原告派人追索，但被告陈德永拒接原告电话并将原告物业上锁。被告陈德永的行为已构成根本性违约，应解除合同并支付违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告陈德永辩称，1.因被告陈德永亏损严重，无法继续经营，已无力支付租金，故迫于无奈提前终止租赁合同；2.确认自2019年7月份起至8月份拖欠原告2个月租金合计84000元；3.被告陈德永于2019年8月31日前已将涉案厂房腾空搬离，并分别于2019年8月15日、31日、9月25日、11月5日、6日电话告知原告丈夫提前解除租赁合同及搬离厂房的事情，被告陈德永已尽到最大的减损义务和告知义务，原告无权要求被告陈德永在搬离后再继续支付租金，原告不应将扩大损失的风险全部转移给被告陈德永；4.涉案厂房自原告出租时就已配备了自动门锁，被告陈德永在租赁期间并未更换门锁，且被告陈德永通知原告丈夫取回被告陈德永的钥匙，但原告并未予以理睬；5.根据涉案租赁合同约定，原告无权没收保证金126000元，原告应在保证金的范围内扣减拖欠租金，扣减后剩余保证金42000元；6.即便被告陈德永单方解除合同的行为造成原告损失，但剩余的保证金足以弥补原告的损失，被告无需再支付租金及律师费等给原告，即便保证金还有剩余，被告陈德永愿意视为终止双方之间的债权债务关系对原告的补偿。被告黄润志辩称，与被告陈德永的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月18日，冯少媚（甲方）与陈德永（乙方）、黄润志（保证人）签订一份厂房租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市******港业路13号及15号两间厂房（中山市不动产权第0101535及不动产权第0101769号）出租给乙方用于经营工业生产及制造。租赁期为2018年6月1日至2022年5月31日，合计48个月（含免租期），免租期为2018年5月18日至5月31日。2018年6月1日至2020年5月31日期间月租金为42000元，2020年6月1日至2022年5月31日，月租金为46200元，月租金为实收租金（不含税），一切税费由乙方支付，乙方应于每个月5日前缴清下月租金，以转账方式支付到甲方指定账户上。租赁期间产生的水费（含排污费）、电费、及供电部门收取的其他费用、垃圾费等一切费用均由乙方承担，乙方不按期交费每逾期一天应按缴费总额的3‰支付甲方滞纳金。乙方应于租赁合同签订之日起2天内一次性向甲方交纳租赁保证金126000元作为履行租赁合同的担保。租赁合同终止后，乙方应将其在租赁单元内的财物全部搬出，全部腾空租赁单元，并将工商注册及其他注册登记等迁出租赁单元，与甲方检查核对甲方交付给乙方使用的设备设施（如有）是否完好无缺（正常损耗的除外），如有损毁，乙方应予以修复或赔偿，将租赁单位大门或其他内部所有房门的钥匙及借用物品归还甲方，付清租金、物业管理费、水电费、垃圾费及其他一切费用，方可要求退还租赁保证金。如乙方未依约按时足额向甲方交付租金、水电费、管理费、垃圾费以及其他费用，甲方有权按每拖延一天加收欠款总额的3‰作为违约金，拖欠超过30日，甲方有权解除合同并要求乙方按合同约定承担违约责任。如乙方逾期支付租金或缴纳应由乙方负责的税费超过30天，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并由乙方支付违约金126000元。如乙方有违约行为的，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产），甲方将申请拍卖或变卖留置的财产用于支付乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用及造成甲方的损失，且乙方需要承担甲方追究违约责任包括但不限于律师费、诉讼费、担保函的担保费等费用；合同租赁期满终止或提前解除的，乙方应在合同期满或合同解除之日起三个月内，办妥工商登记及其他注册、户口等迁出或注销手续，乙方到期不办理上述手续的（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、户口等迁出物业），应按合同约定的租金标准的双倍向甲方支付其占用物业期间的租金，同时，甲方有权按照拖延返还物业的天数每天收取乙方按日租金双倍的违约金。广东增值税电子普通发票显示，中山市******（东大厂侧）2019年10月1日至10月31日电费和违约金合计1410.21元，11月1日至11月30日电费为1376.57元。冯少媚就本案纠纷与广东常道律师事务所签订民事委托代理合同，并支付律师费12000元。陈德永提供的证明显示，搬运员吴炳辉、林作云与仓库管理员陈红光共同证明陈德永租用涉案仓库中的所有物件经过3个月（2019年6月-8月）时间退布给客户和清空仓库内一切物品。手机号为138*****637电话于8月31日收到内容为“东纺罗总电话137*****609”的短信，于11月4日收到内容为“仇老板8月份话你知9月份开始中山神湾海港村港业路13号、15号仓库我厂不租了、你又不过来拿钥匙、怎处理”的短信，于11月6日收到内容为“冯少媚你好、中山市************、15号仓库，我之前已经告诉你不租了，我仓库里面已经清空了。你们应该转租出去才对啊，为什么计算我的租金到10月份？”的短信。不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0101535号、粤（2017）中山市不动产权第0101769号]显示，分别位于中山市******港业路13号、15号不动产权利人均为冯少媚。庭审中，冯少媚与陈德永均确认涉案厂房租金自2019年7月开始拖欠租金；确认冯少媚向陈德永催收租金，但陈德永要求冯少媚找罗总催收；确认冯少媚在11月4日、6日收到短信后没有进行交接。冯少媚称陈德永拖欠一个月以上租金，已构成违约，所以要求解除合同；如涉案厂房没有租赁物，其将收回厂房。陈德永则认为涉案合同约定的保证金足以扣减拖欠的租金，时间上不构成违约，且其实际上已搬离厂房，并通过电话、短信方式告知冯少媚解除合同并搬离厂房，足以认定涉案租赁合同已解除；因冯少媚坚持交足所有租金及没收保证金，所以其拒绝交接。本院认为，冯少媚与陈德永签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。冯少媚主张陈德永拖欠租金的事实，提供了厂房租赁合同、电费发票、银行流水等为证，陈德永对此不持异议，但认为其已通过电话及短信的方式通知冯少媚提前解除合同，涉案合同早已解除，并提供了短信予以证明。冯少媚对此不予确认，认为电话短信是陈德永在收到诉讼材料后才制作，与事实不相符。本院认为，陈德永拖欠租金的行为属于根本性违约，其不享有合同解除权，且陈德永提供的短信的发生时间为2019年11月，该证据的证明力并不足以证明陈德永所证明的事实，故陈德永的上述抗辩意见，理据不足，本院不予支持。冯少媚主张解除厂房租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于尚欠租金的问题。冯少媚主张陈德永拖欠2019年7月至10月租金合计168000元，有厂房租赁合同、电费发票、银行流水等为证，陈德永则认为拖欠的租金为2019年7月、8月份2个月的租金合计84000元，且已通过电话、短信的方式通知冯少媚提前解除合同及已搬离涉案厂房，冯少媚不应将扩大的损失风险转移给其，且其所支付的保证金足以清偿尚欠租金。陈德永为此提供了证明、电话短信予以证明。陈德永提供的证据不足以证明其已于2019年8月份搬离涉案厂房并通知冯少媚进行交接，故陈德永的抗辩意见缺乏理据，本院不予采信。冯少媚主张陈德永支付拖欠租金168000元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。涉案厂房租赁合同约定“如乙方逾期支付租金或缴纳应由乙方负责的税费超过30天，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并由乙方支付违约金126000元”，而冯少媚与陈德永对尚欠租金的事实予以确认，冯少媚主张陈德永支付违约金126000元，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。庭审中，冯少媚明确保证金126000元可用于抵扣违约金，即保证金与违约金相互抵扣后，陈德永无需向冯少媚支付违约金。冯少媚的上述意见属其对自身合法权益的有效处分，且未损害第三人的利益，本院予以确认。关于律师费12000元的诉求，有厂房租赁合同、民事委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。关于黄润志的责任问题。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”、第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，本案中，双方对保证方式、保证范围、保证期限均没有进行约定。黄润志在厂房租赁合同保证人栏签名捺印，本案债权存在保证担保。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，未约定保证期间的，保证期间为主债务履行届满之日起六个月。黄润志应自陈德永未支付租金之日起六个月内对全部债务承担连带保证责任。双方确认陈德永自2019年7月起没有支付租金，根据厂房租赁合同约定，陈德永应在2019年7月5日前支付租金，即黄润志对7月、8月、9月、10月租金的保证期间分别2019年7月6日至2020年1月5日、2019年8月6日至2020年2月5日、2019年9月6日至2020年3月5日、2019年10月6日至2020年4月5日。现冯少媚在法定期限主张黄润志承担连带保证责任的诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冯少媚与被告陈德永于2018年5月18日签订的厂房租赁合同；二、被告陈德永于本判决生效之日起七日内向原告冯少媚支付尚欠租金168000元；三、被告陈德永于本判决生效之日起七日内向原告冯少媚支付律师费12000元；四、被告黄润志对被告陈德永上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，减半收取2945元（原告已预交），由被告陈德永、黄润志连带负担（两被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年一月八日书记员  李德莲李晓童