江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初981号原告：倪业凯，男，1997年7月1日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：张君仁，江苏海西律师事务所律师。被告：灌南洲业企业管理有限公司，统一社会信用代码91320724MA1M9CAB49,住所地灌南县经济开发区人民西路经三路交汇处。法定代表人：赵佳杭，董事长。委托诉讼代理人：程启明，灌南县新安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘洪斌，男，1986年6月30日生，该公司总经理，住灌南县。原告倪业凯与被告灌南洲业企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张君仁，被告的委托诉讼代理人程启明、刘洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪业凯向本院提出诉讼请求：请求判令确认原被告之间的租赁合同已经解除；判令被告退还原告已缴纳的保证金和租金100024元；判令被告赔偿原告租赁房屋的装修费用135305.23元；判令被告赔偿单方解除合同违约赔偿金3008元。诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月7日原、被告签订租赁合同，原告租赁被告位于灌南县洲业汽车城7号楼119号商铺。租赁合同约定：租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日，年租金为90024元，2018年7月15日自2018年9月14日为免租装修期间。合同签订后，原告按约定缴纳了履约保证金10000元和租金90024元。但在2018年8月30日被告却毫无依据以原告违反市场秩序为由，单方以通知形式告知原告解除租赁合同，对原告租赁房屋采取锁门和断水断电等违法手段，导致原告无法经营。后被告诉至灌南县人民法院要求解除双方的租赁合同，原告当庭确认合同解除，但被告却自动撤诉。被告违反约定单方违法解除双方的租赁合同属于根本违约，导致原告的租赁目的无法实现。现鉴于合同己经解除，被告应当退还原告租金和保证金并承担原告的装修损失。故依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告灌南洲业企业管理有限公司辩称，原被告在租赁期间内，原告已实际使用租赁房屋。被告不同意解除合同，如果原告执意解除合同，被告可以考虑。但是相关损失由原告自己承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，原被告签订了“连云港灌南洲业国际汽车城商铺租赁合同书”。合同约定：甲方（被告）将位于灌南县李集高速出口旁，连云港灌南洲业国际汽车城内的7号楼119号商铺，租赁给乙方（原告）用于经营猎豹汽车，不得作其他用途使用；租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日止.商铺交付日期在2018年7月15日前；装修期自2018年7月15日至2018年9月14日止，装修期间甲方免收乙方租金；2018年10月1日开业；租金为年租金人民币90024元，甲方同意给予乙方合同期内免租一年，即交一年租金使用二年时间；乙方租赁的商铺自第叁年起，根据甲方租金制定标准每年增递5%；租赁费支付方式以12个月为一个支付周期,即合同签订当日乙方向甲方一次性缴纳12个月的租金90024元；合同签订当日乙方向甲方一次性缴纳合同履约保证金10000元；乙方不得以保证金抵缴各期应付租金、延迟履行金、其他费用及应承担的违约金或者赔偿金，但当甲方要求乙方补足保证金时，乙方若逾期七日未补足金额的，甲方有权立即解除合同，且不免除乙方相应的法律责任；所有费用以先付后使用为原则，乙方必须付清所有费用方可进场装修或者进行经营前的准备工作；若甲乙双方合同期满，乙方不再续租，乙方在无任何违约且退场后无未处理遗留费用，乙方在合同期满2个月将履约保证金无息退还给乙方；有下列情形之一的，甲方有权单方解除合间：不按照约定支付租金、保证金、物业管理费等费用达15日以上的、擅自改变该铺位用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、乙方擅自将铺位转让、转租、抵押或转借给他人的、乙方不能按照甲方规定的时间进场装修、依期开业的且逾期超过30天的、乙方在合同期内存在间歇性营业，一个月内无故停业、歇业超过7天以上或累计无故停业、歇业超过20天以上的；租赁期间如甲方单方面中止或者解除合同，应向乙方支付当年年度总租赁费的三个月租金作为违约赔偿金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日原告按约定缴纳了租金90024元和保证金10000元及物业管理相关费用。房屋交付后原告进行了装修，在装修期内的2018年8月3日，被告向原告发出“违反合同处罚通知单”，认定原告违反了合同约定，经营了其他品牌的汽车，扣除合同履约保证金5000元并予以警告的处罚。2018年8月24日，被告又向原告发出“通知书”，认定原告在2018年7月12日与13日销售了非合同允许的汽车品牌，要求原告在8月30日前补足履约保证金，否则，解除合同并收回商铺，同时采取断水断电措施维护公司权益。2018年8月30日，被告向原告发出“通知书”，认为原告没有按照前两次的通知执行，现正式解除合同并要求原告清除店内私人所属物品，于8月31日采取断水断电措施。2018年8月31日8时12分许，原告向“110”报警称商铺门被锁，李集派出所接警后到现场了解得知原被告发生纠纷，建议双方协商处理。双方协商未果，被告于2018年9月13日向本院提起诉讼，要求解除原被告之间的商铺租赁合同、倪业凯支付违约金20000元；同时原告提起反诉，要求判令确认被反诉人单方解除双方之间的租赁合同的行为违法，并解除双方的租赁合同、判令被反诉人退还反诉人已缴纳的保证金和租金100024元、判令被反诉人赔偿反诉人前期装修费用187800元。2019年1月22日、23日，双方先后申请撤诉。但双方矛盾未能解决，原告又提起本案诉讼。审理中，原告申请对其装修的费用进行价格鉴定。2019年5月28日，连云港永隆工程咨询有限公司，作出连永隆鉴字第（2019）002号工程造价鉴定报告书，结论：灌南县洲业汽车城7号楼119号商铺工程造价为135305.23元。原告登记经营的公司为灌南骏凯汽车贸易有限公司。被告除提供了在非猎豹品牌汽车上贴有骏凯汽车购车热线的照片外，未提供其他证据证实原告销售了猎豹品牌以外的车辆。原告变更了部分诉讼请求，要求被告退还保证金、租期内剩余一年的房租费、装修费用的剩余残值。上述事实有原被告陈述、《连云港灌南洲业国际汽车城商铺租赁合同书》、租金费用缴纳收据、通知书、派出所情况说明、照片、鉴定报告书等证据，经质证在卷佐证，并相互印证。本院认为，原被告签订的商铺租赁合同，是双方真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按合同约定，对租赁商铺进行了装修，并做了开业前的准备工作。被告在无确凿证据的情况下，认定原告违反约定销售其他品牌汽车，对原告实施处罚并采取锁门、断水断电的极端方式，严重损害了原告的经营形象，同时提起诉讼要求解除合同，虽然后来撤诉，但致原告经营难以继续，构成违约，应承担违约责任。故对原告诉称被告违反合同义务的事实，予以认定。对原告要求确认原被告之间的租赁合同已经解除的请求，因在被告通知原告解除合同时，原告并未响应，被告提起诉讼要求解除合同，原告提起反诉，后双方相继撤回诉讼，均放弃了相应权利，使合同仍然处于履行状态，故对合同已经解除的事实不予认定，对该请求不予支持。但鉴于被告违约在先和合同的实际履行情况，双方继续履行已无必要，现应予以解除。故对原告要求被告退还保证金、租期内剩余租金、装修费用的残值、违约赔偿金的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称不同意解除合同，即使解除合同也不承担原告损失的意见，因无事实和法律依据，不予采信。根据合同约定，原告无违约行为，被告应退还保证金10000元；原告要求被告承担违约赔偿金3008元，没有超出合同约定的计算数额，应予以准许；原告要求被告退还租期内剩余的房租费，应按判决解除合同后的剩余期限予以返还，即退还剩余租金90024÷24×8=30008元（算至2020年1月份）；承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除的，出租人应退还装修费用残值，即135305.23÷36×8=30067.83元（算至2020年1月份），以上各项费用合计73083.83元。综上所述，本院为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，制裁民事违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、被告灌南洲业企业管理有限公司退还原告倪业凯保证金10000元、承担违约赔偿金3008元、退还租期内剩余房租费30008元、退还装修费用残值30067.83元，合计73083.83元。于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。二、驳回原告倪业凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，鉴定费3000元，合计5300元，由被告灌南洲业企业管理有限公司负担5000元（原告已预交），被告在给付上述款项时一并给付原告。由原告倪业凯负担300元（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  郭如勤人民陪审员  汪维平人民陪审员  杨冬梅二〇二〇年一月二十三日书 记 员  郑智文法律条文附录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定