江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2754号 原告：中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市大同街31号。 负责人：张华军，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈东，男，1965年8月21日生，汉族，住徐州市泉山区，该分行职员。 被告:孙年胜，男，1957年2月6日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：徐师兰，女，1957年6月23日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：徐州鑫苑置业有限公司，地址徐州市恒茂大厦22楼2205室。 法定代表人：侯广军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘程，江苏智临律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称“工商银行徐州分行”）与被告孙年胜、徐师兰、徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告工商银行徐州分行的委托诉讼代理人陈东，被告孙年胜、被告鑫苑公司的委托诉讼代理人聂化新、刘程到庭参加诉讼。被告徐师兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告孙年胜、徐师兰偿还贷款本金599269.23元、利息9395元，合计608664.23元（计算至2019年3月21日，具体金额以该行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）。2、判令被告鑫苑公司对被告孙年胜、徐师兰的上述债务承担连带清偿责任。3、判令原告工商银行徐州分行对坐落于徐州市泉山区鑫苑景园第14幢2单元101号房屋享有优先受偿权。4、本案诉讼费由上述三被告承担。事实和理由：借款人孙年胜于2010年10月13日与该行签订《个人购房借款/担保合同》，借款108万元用于购房，期限15年，2025年10月13日到期，该行于2010年11月1日向被告孙年胜发放了贷款，并以其所购徐州市房产抵押，在徐州市产权处办理了抵押预登记手续。现借款人被告孙年胜、徐师兰未按约定履行偿还义务，累计违约17期，经该行多次催要被告至今拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 被告孙年胜辩称，欠款是事实，决定卖房子还钱，但无法确定还款时间，同意和被告徐师兰一起承担诉讼费，不要求被告鑫苑公司承担。 被告徐师兰未答辩。 被告鑫苑公司辩称，被告鑫苑公司对涉案借款承担阶段性担保责任，2012年11月该公司已将涉案房屋交付被告孙年胜、徐师兰，2013年11月该房己具备办证条件，且该公司已将办证手续交给被告孙年胜、徐师兰，被告孙年胜、徐师兰也已经在该房内居住至今，被告鑫苑公司已经履行了全部义务，该房屋也己具备办理他项权证的条件，原告完全可以取得他项权证，但因原告自身原因没有取得，原告的不作为阻止了被告鑫苑公司阶段性担保解除条件的成就，加重了被告公司的担保责任，属于对合同权利的滥用，构成合同法第四十五条第二款规定的情形，在这种条件下应视为被告鑫苑公司阶段性担保解除条件成就，不应就案涉款项承担担保责任，综上，应驳回原告对被告鑫苑公司的诉请。被告鑫苑公司不应承担诉讼费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告工商银行徐州分行（贷款人）与被告孙年胜（借款人、抵押人）、徐州鑫苑置业有限公司（保证人）于2010年10月13日签订《个人购房借款/担保合同》(2010年版)，编号A：[苏]字[徐州]行[营业部]支行[2010]年[497]号，约定合同项下贷款用于购买坐落于徐州市房屋，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为108万元。合同项下贷款期限为15年，自2010年10月13日至2025年10月13日，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收40%确定。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，构成借款人违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同另约定：保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于徐州市房屋，抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续…如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告孙年胜在借款合同尾部借款人、抵押人处签名捺印，被告徐师兰在共同借款人、抵押物共有人处签名捺印。 原告中国工商银行股份有限公司徐州分行和被告孙年胜于2010年10月13日签订了《徐州市房地产抵押合同》，编号：徐房地押（按）字2010006014946号96-101，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人孙年胜愿意以其位于徐州市泉山区的合法房产抵押给抵押权人，权利价值108万元，期限2010年10月13日起至2025年10月13日止。案涉房屋依法办理了预抵押登记手续，但至今尚未办理正式抵押登记。被告孙年胜称不办理不动产权证的原因是怕该房屋被他人弄走了。 上述借款合同签订后，原告于2010年11月1日向被告孙年胜、徐师兰发放了贷款108万元，截止2019年3月21日，被告孙年胜、徐师兰尚欠贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元，之后被告未有还款，被告鑫苑公司亦未履行还款义务。 本院认为，原告与被告孙年胜、徐师兰、鑫苑公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，原告与被告孙年胜、徐师兰签订的《徐州市房地产抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告向被告孙年胜、徐师兰足额发放贷款后，二被告应当按照约定偿还借款本金及支付利息。现被告孙年胜、徐师兰未能按时偿还借款本息，已构成违约，原告有权依约宣布合同项下贷款本息全部提前到期，立即收回借款。故原告要求被告孙年胜、徐师兰偿还贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元（计算至2019年3月21日，具体金额以原告银行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告鑫苑公司为该贷款承担阶段性连带责任保证，目前尚在担保期限内，担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，故原告要求被告鑫苑公司应承担连带清偿责任，亦符合法律规定，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于徐州市房屋，因该房屋仅办理了预抵押登记，尚未办理正式抵押手续，故对被告鑫苑公司要求驳回原告主张的其承担担保责任的答辩意见本院不予采纳。被告鑫苑公司承担连带保证责任后，有权向被告孙年胜、徐师兰追偿。 因该房屋仅办理了预抵押登记，尚未办理正式抵押手续，故原告工商银行徐州分行对坐落于徐州市泉山区鑫苑景园第14幢2单元101号房屋暂不能享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，被告孙年胜、徐师兰偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元（利息暂计算至2019年3月21日，之后的利息按照合同约定计算至被告孙年胜、徐师兰实际付清之日止，具体金额以原告银行会计部门计算为准）。 二、被告徐州鑫苑置业有限公司就被告孙年胜、徐师兰的上述第一项债务向原告中国工商银行股份有限公司徐州分行承担连带清偿责任。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9887元，由被告孙年胜、徐师兰、徐州鑫苑置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘春燕 人民陪审员  张家文 人民陪审员  王延凤 二0二0年元月七日 书 记 员  梁枫琳