重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4966号原告：南岸区煲来饱去餐饮店，经营场所重庆市南岸区群慧路11号附8号（2-128、2-129），统一社会信用代码92500108MA5YRMRG7P。经营者：张正毅，男，1984年11月10日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。委托诉讼代理人：陈应泉，重庆玖鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。被告：蒋红梅，女，1968年1月18日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：邓维刚，男，1966年3月14日出生，汉族，住重庆市丰都县，与蒋红梅系夫妻关系。被告：邓淇峰，男，1992年11月10日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邓维刚，男，1966年3月14日出生，住重庆市丰都县，与邓淇峰系父子关系。被告：重庆新壹衡商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区群慧路19号吊2层14号，统一社会信用代码91500105MA5U7K4Q4M。法定代表人：罗锳。委托诉讼代理人：邹宇航，女，1993年9月9日出生，汉族，该公司职工，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：吴永彬，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司职工，住重庆市九龙坡。原告南岸区煲来饱去餐饮店（以下简称“煲来饱去店”）与被告蒋红梅、邓淇峰、重庆新壹衡商业管理有限公司（以下简称“新壹衡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告煲来饱去店的经营者张正毅及代理人陈应泉，被告蒋红梅和邓淇峰的代理人邓维刚，被告新壹衡公司的代理人邹宇航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告煲来饱去店诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的物业租赁合同；2.被告返还原告履约保证金12038.40元，赔偿原告多收取装修期间的租金12038.40元、装修费30000元、加盟费17000元、设备费30455.56元、经营损失30000元，共计131532.36元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，被告（出租方）委托新壹衡公司与原告经营者（承租方）签订《重庆“泽科·弹子石中心物业租赁合同”》，合同约定被告将位于重庆市南岸区弹子石群慧路11号附8号2-128号的商铺出租给原告经营使用。租赁期限为2018年1月20日至2024年3月29日。合同第13条第5款规定：出租方对于广场的改建及重建，出租方基于提升“泽科·弹子石中心”整体经营环境、优化动线很合理原因，有权对建筑物（包括承租场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租方需配合。但对承租范围场所内及承租方自由设施的改建、扩建或装修需得到承租方同意后方可实施，并承担相关费用，如该改建及重建造成承租方无法继续经营，则出租方还应给予承租方相应补偿。2018年6月“泽科弹子石中心”开发商重庆正凡地产有限公司发包给重庆国强建设工程有限公司在商铺经营范围修建人行天桥并贴出通告：“修建人行天桥，需2018年6月5日-8月15日进行封闭施工，过往车辆绕道行驶，不便之处，敬请谅解！”随后便将承租商铺范围过道全部封死，既不能通过也无法经营直至2018年10月。根据南岸区工商局的通报（渝工商信箱[2018]328号邮件），南岸区弹子石“泽科弹子石中心”一期4栋底商业2-2的业主向南岸区工商局投诉重庆正凡地产有限公司欺诈销售称：重庆正凡地产有限公司开发的泽科弹子石中心，分为两期开发。“泽科弹子石中心”项目的印刷宣传资料、网站推广、售房部模型和销售人员推介，均明确表示在一、二期之间设置有连接人行天桥（连廊）。现在集中商业已开街，天桥仍未修建，目前一、二期完全隔离，无法形成有效的人流互通，既不利于住房业主出行，也导致商铺区域无客流，极大损害了商铺价值。南岸区工商局回复称：2015年3月该公司向重庆市南岸区发展和改革委员会发文（南岸区发改委（2015）59号）经研究，原则上同意采取正凡地产有限公司开展人行天桥前期工作，请抓紧向相关部门办理审批意见等有关前期工作，待手续完善后报我委证实核准。2018年1月17日，该公司已经正式向南岸区规划局提交《建设项目规划报建申请表》即修建天桥方案，也正在积极协调各部门，争取得到相关部门同意修建人行天桥的批复。但经执法人员检查发现当事人的沙盘演示和宣传资料有人行天桥规划设置，但在沙盘和宣传资料上未明确标注是否是在规划中和建设中字样，当事人的上述行为涉嫌违反《房地产广告发布暂行规定》第十一条和《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款第四项的规定，现正在立案调查中。同时经执法人员宣传《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，经营者认识到经营中存在管理的不足，对消费者表示歉意。根据以上情况，可以得知被告在出租本商铺时应当知道案涉商铺范围内需要修建人行天桥，该情况属于足以影响合同是否能够继续履行的事由，应当在签订合同时履行告知义务。同时，在本租赁合同履行过程中，“泽科弹子石中心”开发商重庆正凡地产有限公司在其虚假宣传存在过错的情况下，在商铺地块已经多年经营形成稳定人流的情况下在商铺范围内修建天桥导致承租人无法继续经营并持续亏损。因原告承租被告的商铺占经营场地的一半，因此，原告提出如上诉请。被告蒋红梅、邓淇峰辩称：1.本案原告不是适格的诉讼主体，应当裁定驳回原告的起诉；2.假定原告主体适格，本案原告诉求由蒋红梅、邓淇峰承担的责任应由新壹衡公司全部承担；3.原告主张解除双方签订的《泽科弹子石中心商铺物业租赁合同》无事实和法律依据；4.假定本案因修建人行天桥导致原告存在的损失，补偿主体应当是案外人工程发包业主重庆正凡地产有限公司和承建方重庆国强建设工程有限公司，不是出租方蒋红梅、邓淇峰；5.假定解除《泽科弹子石中心商铺物业租赁合同》，其返还保证金、赔偿损失，其主体应当是新壹衡公司，不是蒋红梅、邓淇峰；6.即使解除《泽科弹子石中心商铺物业租赁合同》原告计算和主张的损失，不应得到支持。被告新壹衡公司辩称：我司受蒋红梅的委托，与原告签订物业租赁合同，并按照合同履行了交付义务，不存在任何违约行为；2.修建人行天桥非我司行为，且人行天桥的修建属于公益性质，不存在违法违规；3.天桥施工过程中，给原告留有合理的人行通道，且承租商铺所在的位置也有多条通道出入，不影响原告的正常经营。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：蒋红梅、邓淇峰为南岸区群慧路11号附8号2-128号房屋所有权人，建筑面积33.61平方米。2017年12月30日，蒋红梅与新壹衡公司签订《委托管理合同》，约定蒋红梅将前述房屋委托新壹衡公司代管，委托期限自2017年12月30日-2024年3月29日，具体委托事项为：在本协议约定的委托期限内，新壹衡公司有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及出租模式；在本协议约定的委托期限内，该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；新壹衡公司有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，以委托人名义直接与第三方签订租赁合同，确定租赁合同的价格，同意承租方续租、转租及解除租赁合同；新壹衡公司有权直接向承租人收取租金、保证金等一切费用。2018年1月，蒋红梅（甲方，出租方）委托新壹衡公司（委托代理方）与张正毅（乙方，承租方，煲来饱去店的经营者）签订《重庆“泽科·弹子石中心”物业租赁合同》，约定：出租方将位于南岸区群慧路11号附8号2-128号房屋物业及其设施出租给承租方经营使用，用于经营“煲来饱去”；租赁期限为2018年1月20日至2021年3月29日；租金：2018年1月20日-2019年1月19日3009.60元/月；2019年1月20日至2020年1月19日6019.20元/月；2020年1月20日至2021年1月19日6500.74元/月；2021年1月20日至2022年1月19日7020.73元/月；2022年1月20日至2023年1月19日7582.52元/月；2023年1月20日至2024年1月19日8189.12元/月；2024年1月20日-2024年3月29日8844.21元/月。租金应按期缴纳，租金每季度为一期，甲乙双方签订本合同时乙方支付第一期租金9028.80元给甲方（第一期租金即2018年1月20日-2018年4月19日），须于每季度首日之前15天将当期固定租金支付到达出租方账户或以现金方式缴纳。承租方需向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为12038.84元并于合同签订之日将履约保证金一次性支付予出租方。出租方对于广场的改建及重建承租方基于泽科弹子石中心整体经营环境、优化动线等合理原因，有权对建筑物（包括承租场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租方需配合。但对承租范围场所内以及承租方自由设施的改建、扩建或装修需得到承租方同意后方可实施，并承担相关费用，如该改建及重建造成承租方无法继续经营，则出租方还应给予承租方相应赔偿。合同附件约定：租金、履约保证金等收取账户为新壹衡公司。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，新壹衡公司共计收取了原告2018年1月20日-2018年10月19日的租金及保证金，其中保证金12038.40元。2018年6月5日至8月15日期间，因修建人行天桥，煲来饱去店附近的一条通道封闭施工。张正毅2018年1月25日与安徽一斗米餐饮管理有限公司签订《加盟缔约书》，原告举示了收据、转账凭证；2018年3月14日，张正毅与李宗权签订《装饰装修工程施工合同》。约定对煲来饱去进行装修，造价60000元。上述事实，有租赁合同、银行转账回执、照片、加盟合同书、采购清单、授权委托书、委托管理合同、不动产登记证等证据，经当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，蒋红梅委托新壹衡公司与张正毅签订的《物业租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于本案的主体问题，签订合同的相对方为张正毅，约定涉案房屋用于经营“煲来饱去”，张正毅为煲来饱去的经营者，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人”，故本案原告主体适格，被告辩称原告主体不适格，无法律依据，本院不予采信。关于原告主张解除合同的问题。原告已明确表示解除合同，不履行合同义务，《合同法》第九十四条第二项规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”故对原告请求解除原、被告双方签订的物业租赁合同，本院予以支持。解除时间为原告向本院提起诉讼之日即2019年1月28日。关于原告主张被告支付履约保证金12038.40元，赔偿原告多收取装修期间的租金12038.40元、装修费30000元、加盟费17000元、设备费30455.56元、经营损失30000元，共计131532.36元。因原、被告签订《物业租赁合同》新壹衡公司已经履行移交商铺的义务，修建人行天桥并不必然导致原告无法经营，租赁铺面经营存在风险，原告将经营不善归结为修建人行天桥，与事实不符，故要求被告支付上述费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《泽科弹子石中心商铺物业租赁合同》已于2019年1月28日解除；二、驳回原告南岸区煲来饱去餐饮店的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1465.50元，由原告南岸区煲来饱去餐饮店承担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 常 凌二〇二〇年一月二十日书记员 宋世欢