广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11504号原告：***，男，1988年9月9日出生，香港特别行政区居民，住香港，委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。被告：中山市同益房地产开发有限公司，住所地中山市大涌镇旗山路12号，统一社会信用代码91442000721161285W。法定代表人：林伟航。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告许平、林伟航共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。被告许平、林伟航共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：蒋国建，男，1977年3月13日出生，汉族，身份证住址江西省弋阳县，被告：中山市泓川装饰设计工程有限公司，住所地中山市东区兴政路1号中环广场3座701房，统一社会信用代码91442000594069354X。法定代表人：罗焕凯。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尧都，广东保信律师事务所律师助理。第三人：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰。原告***诉被告中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）、林伟航、许平、珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）、蒋国建、中山市泓川装饰设计工程有限公司（以下简称为泓川公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤销对广昇公司的起诉，本院依职权追加广昇公司作为本案第三人参加诉讼。原告***的委托诉讼代理人周静，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文，被告泓川公司的委托诉讼代理人林文结、梁尧都，第三人广昇公司法定代表人李文杰到庭参加了诉讼。蒋国建、同益公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告***向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.同益公司、许平、林伟航连带归还原告购房款469971元及违约金46997.1元、律师费1000元，从2018年10月23日起按年利率6%支付利息至清偿之日止，泓川公司在85000元及利息内承担连带责任，被告蒋建国在269000元及利息内承担连带责任；3.许平、林伟航连带双倍返还定金50000元。事实与理由：被告许平、林伟航自称其“广昇深中优荟”项目是经中山市有关政府部门批准销售之商住项目，位于中山市××××号，原告与被告于2018年5月28日签订房地产认购协议，购买9栋302房。原告于2018年3月29日交付定金50000元，2018年5月28日双方签订商品房买卖合同，原告向被告交了150971元，其中有85000由泓川公司收取，被告的目的是为了逃避中山市的商品房限价政策。原告于2018年6月30日将房款45000元打入蒋国建账号，由林伟航和许平出具的收据。原告于2018年7月30日将房款45000元打入蒋国建账号，由林伟航和许平出具的收据。2018年8月31日将房款90000元打入蒋国建账号，由林伟航和许平出具的收据。2018年10月22日交房款89000元。原告全额支付款项后，收不了楼，在原告的多次追问下，被告林伟航、许平承认涉案房产不能办理过户，但可以代租，要原告收代租金。原告不同意，要求退回购房款。为此，原告特向法院提出诉讼，以维护原告的合法权益。被告林伟航、许平答辩称，同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意返还已支付购房款384971元以及违约金，违约金按合同第九条第二点已付房款3%支付。对律师费，不是由两被告收取，无需返还，也无需向原告双倍返还定金，合同已经有明确相应的违约责任。被告泓川公司答辩称，泓川公司不需要承担返还上述装修款85000元及利息在内的连带责任，原告与泓川公司签订的委托装修合同不发生法律效力。根据原告提交的委托装修合同第七条第一款约定，合同中没有泓川公司法定代表人的签字，也没有授权代表签字及签署日期，因此根据该合同条款约定，合同应认定为无效。另一方面，合同乙方处虽然有泓川公司盖章，但泓川公司从未与原告就装修合同内容进行协商，该合同中手写部分既不是原告也不是泓川公司所写。因此泓川公司对该装修合同内容不确认，其次泓川公司从未收取过合同中约定的装修款，该装修款实际由被告许平林伟航收取。原告提交的装修款收据中显示盖章名称为中山市泓川装饰设计工程有限公司内部财务专用章，但泓川公司并没有此章，也没有就该章进行备案登记，同时收据中的文字也并非泓川公司工作人员所写。因此对该收据三性均不确认。根据被告广昇公司与泓川公司签订的项目施工合同第五条第五项，条款所涉及的责任由广昇公司自行负责，与泓川公司无关，泓川公司不承担与业主签订的分单元工程施工合同的法律责任，因此泓川公司不应承担以上装修款及利息的连带承担责任。第三人广昇公司陈述称，许平、林伟航已经和广昇公司签订协议，所有退款均由被告许平、林伟航承担，包括装修款、房款。装修款当时是因为政策规定，实际也是房款的一部分，现由于林伟航、许平无法处理证的问题，在广昇公司签署的合约上也很清楚，都是由许平林伟航负责及赔偿。广昇公司在独家代理合同及补充协议四上也有重新约定退款事宜，也已经有6、7户已经退款成功了。被告同益公司、蒋国建没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告***及广昇公司、泓川公司提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2018年5月28日，以许平、林伟航为出售方，以***为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定由***认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟9栋302房。认购协议约定在广东省房地产买卖合同签订后，该认购协议即终止。2018年5月28日，许平、林伟航与***签订房地产买卖合同（深中优荟），约定***向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟9栋302房，房产交易总额为384971元；签订认购书即2018年5月28日时***支付定金50000元，次期楼款分别于2018年6月30日支付45000元、7月31日支付45000元、8月31日支付45000元、10月31日支付45000元、11月30日支付44000元；若买受人为一次性付款的，付清全额房款及税费后，于买受人名下的产权证核发之日许平、林伟航交付该物业；许平、林伟航承诺于2018年12月31日前取得其名下产权证并在该证核发后30天内由双方共同至中山市房地产交易中心办理过户手续；由于许平、林伟航原因无法按期办理过户手续时，许平、林伟航应当按照本合同第九条的约定（合同第九条约定：因买卖双方任何一方原因未按期与对方办理过户手续的，视为违约，按逾期时间处理，逾期超过六十日，守约方有权解除合同，违约方应自守约方解除合同通知到达之日起三十天内向守约方支付房价款百分之三的违约金。）承担逾期办理产权过户的违约责任；如由于任何一方违约，导致守约方解除本房屋买卖合同或者向违约方追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求违约方承担其他违约责任的，守约方有权要求违约方承担守约方因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。同一日，***与泓川公司签订委托装修合同，约定由泓川公司为涉案房屋进行装修，双方确认装修之工程款并不包含在***与××、××广东省房地产买卖合同中的房价款中，***需一次性或分期支付工程费用85000元。上述合同签订后，***分别于2018年3月29日支付了定金50000元、5月28日支付了首期款65971元、6月14日支付了房款45000元、7月30日支付了房款45000元、8月31日支付了房款90000元，以上款项由许平、林伟航出具了相关收据。2018年5月28日，***支付了85000元装修款，由泓川公司开具了相关收据。2018年5月28日，***向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付了合同款1000元，由该公司开具了收据。2.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为***单独办理涉案商品房不动产权证。3.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。4.广昇公司确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于***购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。***、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，***、林伟航、许平签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。***诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对***诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。***诉请判令林伟航、许平退还384971元购房款，许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。***要求同益公司对上述384971元承担连带清偿责任、要求蒋国建在269000元的范围内承担连带清偿责任，但同益公司、蒋国建均非涉案房地产买卖合同的合同相对方，与***没有建立任何合同关系，***无权基于房地产买卖合同向同益公司、蒋国建主张归还购房款的责任，对***的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于装修合同部分。虽涉案装修合同及装修收据是由泓川公司与***签订及向***开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司已明确该装修款属于涉案房屋购房款的一部分，该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即***没有与泓川公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，***是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与泓川公司就涉案房屋装修事宜达成合意，泓川公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即双方签订涉案装修合同只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。由此可见，涉案装修合同并非泓川公司与***的真实意思表示，该装修合同应认定为未成立。***主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。泓川公司作为装修公司，并未实际与***建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，***也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此***无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求泓川公司基于装修款承担连带清偿责任，故泓川公司无需对85000元承担连带清偿责任。关于双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案房地产认购协议有明确约定购房交纳50000元定金，该定金不仅是为了担保以后主合同的订立，而且还起到担保当事人履行认购书约定义务的功能。现涉案认购协议、买卖合同因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行，***有权请求适用定金罚则要求许平、林伟航双倍返还定金。故***诉请判令许平、林伟航双倍返还定金100000元，理据充分，本院予以支持。关于支付违约金及利息的问题。***主张按购房总价款10%要求许平、林伟航支付违约金，没有合同依据，且本院在前述审查中已支持其要求双倍返还定金的诉讼请求，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于***要求计算资金占用利息损失，如前所述，本院已判令许平、林伟航双倍返还定金，在***没有提交证据证明其实际损失大于双倍返还定金的标准的情况下，本院认为判令许平、林伟航双倍返还定金已足以弥补***因本次房屋买卖交易所遭受的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。***诉请判令许平、林伟航支付律师费1000元，但其提交的收据显示“今收到***交来合同1000元”，没有显示是什么合同或有提供什么服务，也无法判定是否与涉案交易有关，故对***的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告***与被告林伟航、许平于2018年5月28日签订的房地产买卖合同（深中优荟）；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告***退还购房款419971元并双倍返还定金合计100000元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9480元（原告已预付），由***负担801元，由被告林伟航、许平负担8679元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 杨 颖人民陪审员 林 双人民陪审员 张洁星二〇二〇年一月十四日书 记 员 梁敏霞孙永辉