安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异7号 案外人：刘存英，女，1953年8月9日出生，汉族，住淮北市相山区。 委托诉讼代理人：梁婷婷，安徽宏玮律师事务所律师。 申请执行人：赵艳丽，女，1971年3月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：程辉，男，1969年2月10日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区，现居住地淮北市相山区供电小区10栋501室。 被执行人：刘春侠，女，1969年7月19日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区，现居住地淮北市相山区供电小区10栋501室。 本院在执行赵艳丽与程辉、刘春侠民间借贷纠纷一案中，案外人刘存英对查封被执行人刘春侠名下位于淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃××室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘存英异议称，其现居住房屋位于淮北市相山区窑山路中段路西侧（原电厂后门运煤路西侧）第二家，法院所查封刘春侠名下的涉案房屋位于淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃××室（产权证号：03××42号），该涉案房屋位置表述与其房屋坐落相去甚远，不属于同一套房屋，不应被执行。2003年3月3日，刘存英与袁玉会（刘存英后更正为袁玉合）签订房屋买卖协议，约定袁玉合将电厂后门运煤路西侧的房屋（即已被法院查封的涉案房屋）包括所有设施在内等作价3.3万元出售给刘存英，房屋面积约200㎡。刘存英当场经证人宋继军见证将现金3.3万元全款交付袁玉合，并办理了房屋交接事宜。刘存英一家自此长期居住至今。2003年刘存英购买该处房屋时，北边三间平房，东边一个棚，刘存英及家人入住后，对该房屋改建，在三间老平房上加盖楼房，西面建造三间平房，南边向其他邻居购买三间平房，并在南边平房上搭建了板房。该涉案房屋已不是2003年的房屋布局，经刘存英及家人的建造，其价值已大幅增值，如强制执行，对刘存英及家人有失公平。涉案房屋所在区域的房屋均未办理产权证书，刘春侠办理登记手续后，应当及时过户给袁玉合，再经由袁玉合过户给刘存英。刘春侠早已将涉案房屋卖给袁玉合，失去房屋处置权，不能以该房屋偿还债务。为了维护刘存英的合法利益，现请求中止对位于淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃××室房屋的执行。 案外人刘存英为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、现房买卖协议书；2、收条；3、宋继军、梁敬荣、王光东各自出具的证明；4、电费清单；5、录音资料。 申请执行人赵艳丽答辩称，刘存英如否认其占有的房屋系被查封涉案房屋，则其与本案无关联，不具备提起异议的主体资格。刘存英请求中止对涉案房屋的执行，但其未举证证明被查封涉案03××42号不动产系其所有，或其作为渠沟镇渠沟行政村一组村民已取得该组960号宅基地使用权，其主张其占有房屋与涉案房屋不是同一处，与请求中止执行涉案房屋相矛盾。刘存英提交的房屋买卖协议书系与袁玉合签订，与被执行人刘春侠无关，且并无袁玉合向刘春侠购买该房屋的证据，真实性存疑。协议书中就“运煤路西侧一套房屋”的房屋坐落描述不明确，不能证明系涉案房屋，刘存英无其购买的房屋相关房地产权证书，而涉案房屋已办理产权证，刘存英主张该片区无法办理房产证与事实不符。刘存英提交的证明不具有真实性、合法性、关联性，王光东于2005年后与刘存英成为邻居，不能证明在此之前的房屋买卖真实性。 即使刘存英占有之房屋系涉案房屋，其取得房屋的形式违法，买卖行为无效。刘存英无法证明向其出售房屋的袁玉合已从刘春侠处合法取得该房屋，根据集体土地相关法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得购买宅基地、农民住宅或小产权房，袁玉合、刘春侠、刘存英并非同一村集体成员，购买涉案房屋的行为无效。刘存英购买该涉案房屋，未能办理过户登记手续，亦未能提交相应占有、使用该房屋的水电费单据、村委会证明等证据。刘存英主张于2004、2005年间扩建房屋，但其扩建行为未经批准、未取得相关许可证、未办理备案登记，属于违章建筑，应予以限期拆除。且刘存英与刘春侠系亲属关系，其所提异议系恶意串通阻碍执行。 不动产物权的变动，应当依法登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋已登记为刘春侠所有，属刘春侠合法财产，刘春侠系该房屋具有对外公示公信力的法定所有权人。赵艳丽与刘春侠、程辉的债务于2007年12月9日形成，双方进行了公证，刘春侠、程辉于2007年12月19日以涉案房屋为该债务设立抵押权，办理了抵押权登记。双方债权债务关系现已经法院判决确定，赵艳丽有权行使抵押权，就该涉案房屋的处置款项优先受偿。 综上所述，涉案房屋属刘春侠所有。刘存英主张购买该房屋，但其提供的证据不足以证明其合法取得该房屋，其购买行为违反了强制性法律规定，亦没有办理过户登记手续，不动产物权未发生变动。刘存英所提异议不能成立，请求依法驳回。 申请执行人赵艳丽未提供证据。 被执行人程辉、刘春侠未答辩。 经本院询问，被执行人程辉陈述如下：其与刘春侠系夫妻关系，刘存英系刘春侠姐姐。涉案房屋系其与刘春侠建造，因急用钱以3万元价款将房屋出售，购买人姓袁，签订了买卖协议，袁某现金交付购房款3万元。房屋交付后，袁某在房屋里居住、使用，后因刘存英认为房屋出售价格便宜，将门前路扒窄，致使袁某不能过车，不得已将房屋出售给刘存英。2006年办理产权证时已经将房屋卖给袁某，房管局丈量时是袁某开的门，但其借款时认为可以很快偿还，同时仍希望赎回房屋，故仍以该房屋抵押借款。 被执行人程辉、刘春侠未提供证据。 本院查明，赵艳丽与程辉、刘春侠民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日本院作出（2018）皖0603民初1494号民事判决书，该判决书判决：被告程辉、刘春侠于本判决生效后十日内偿还原告赵艳丽借款本金334600元，并支付利息409815.33元；驳回原告赵艳丽的其他诉讼请求。判决生效后，因程辉、刘春侠未履行判决书确定的义务，赵艳丽遂向本院申请强制执行。2019年7月10日，本院作出（2019）皖0603执1563号执行裁定书，裁定查封被申请人刘春侠名下位于淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃××室房屋产权（产权证号：03××42号）。2019年7月12日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了该房屋产权。现刘存英向本院提出执行异议，请求中止对位于淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃××室房屋的执行。 另查明，1999年10月3日，淮北市相山区土地管理局向刘春侠颁发相渠渠集建（99）字第0203031305078号集体土地建设用地使用证，用地面积262.5㎡，东邻赵绪俭住宅，西邻空地，南、北为巷道。同日，淮北市相山区建设局向刘春侠颁发村镇建设工程规划许可证，编号为HB渠渠99-10-07，建筑面积262.5㎡，层数二层，间数三间，东邻赵绪俭住宅，西邻空地，南、北为巷道。 2006年11月13日，刘春侠申请淮北市私有房地产权登记，登记房屋坐落位置为淮北市相山区渠沟路北抗战路西1＃，产权面积198.36㎡，房屋层数二层，建筑面积198.36㎡。2006年11月21日，该房屋登记设立抵押权，抵押权人为张晓丽，担保主债权数额为13.885万元。2007年12月19日，该房屋再次设立抵押权，抵押权人为赵艳丽，担保主债权数额为9万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋登记为刘春侠所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，刘存英异议称涉案房屋系其于2003年向袁玉合购买，但此时该不动产集体土地建设用地使用证、村镇建设工程规划许可证登记权利人均为刘春侠，刘存英未提交相应证据证明袁玉合有权处分该涉案房屋，其提交与袁玉合签订的房屋买卖协议亦不完整，无协议双方当事人姓名、签字落款等，袁玉合出具收条内容为收取宋继军交购房款3.3万元，而非刘存英。刘存英未能证明其已与该涉案房屋权利人签订合法有效的书面买卖合同，涉案房屋亦登记为刘春侠所有，此后刘春侠多次以该房屋所有权人身份抵押借款。刘存英以系涉案房屋实际所有人为由提出异议，不能对抗房地产管理部门的登记，不足以排除执行，本案对涉案房屋的执行于法有据，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘存英的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇二〇年一月十九日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。