江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初9836号原告：张一伟（诉讼代表人），男，1971年2月8日出生，汉族，住东海县。原告：马雪凌（诉讼代表人），女，1973年10月25日出生，汉族，住东海县。原告：李海波，男，1979年1月13日生，汉族，住东海县。原告：谭贵华，女，1979年7月12日生，汉族，住东海县。原告：唐春锐，男，1976年3月16日生，汉族，住东海县。原告：刘朝香，女，1976年10月10日生，汉族，住东海县。原告：王春华，女，1962年3月15日生，汉族，住新浦区。原告：张善江，男，1983年4月21日生，汉族，住东海县。原告：林凡珍，女，1985年9月20日生，汉族，住东海县。原告：张善美，女，1976年2月25日生，汉族，住东海县。原告：王永生，男，1973年8月15日生，汉族，住东海县。原告：张允静，女，1966年12月19日生，汉族，住东海县。原告：张允树，男，1965年12月1日生，汉族，住东海县。原告：张书琴，女，1968年11月20日生，汉族，住东海县。委托诉讼代表人张一伟，男，1971年2月8日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代表人马雪凌，女，1973年10月25日出生，汉族，住东海县。上列原告共同委托诉讼代理人张统跃、李瑞瑞，江苏四季青律师事务所律师。被告：东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地东海县牛山街道远洲城市广场西侧，统一社会信用代码91320722570352446H。法定代表人：陈本道，执行董事。被告：连云港新时代房地产开发有限公司，住所地东海县牛山街道远洲城市广场西侧，统一社会信用代码913207226696318910。法定代表人：陈庚远，董事长。上述二被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告张一伟、马雪凌、李海波、谭贵华等与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称“远洲公司”）、连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称“新时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代表人张一伟及共同委托诉讼代理人张统跃、李瑞瑞，二被告的共同委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张一伟、马雪凌向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元18室（4层18号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益152726.75元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金18373.4元)；4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告李海波、谭贵华向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元20室（1层20号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益224216.67元及违约金（违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金26973.78元）；4、诉讼等费用由被告承担。原告唐春锐和刘朝香向本院提出诉讼请求为：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元197室（3层197号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益73134.75元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金8798.26元）；4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告王春华向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元280室（4层280号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益73894.42元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金8889.63元）；4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告张善江、林凡珍向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元266室（4层266号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益49106.08元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金5907.54元）；4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告张善美和王永生向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元267室（4层267号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益47285.58元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金5688.57元);4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告张允静向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元322室（4层322号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益43792.25元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金5268.33元)；4.二被告承担本案全部诉讼费用。原告张允树和张书琴向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告1签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2.被告1将位于东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元323室（4层323号）商铺移交给原告；3.二被告连带支付商铺委托经营管理收益47285.58元及违约金(违约金自2017年6月30日按中国人民银行同期固定资产贷款利息算至付清之日止，诉前拖欠违约金5688.57元）；4.二被告承担本案全部诉讼费用。诸原告共同的事实和理由：原告与被告1、被告2作为担保方签订《产权商铺委托租赁管理合同》，合同约定原告将其在被告2处购买的东海县牛山镇和平东路53号远洲城市广场的商铺（下称“该商铺”）委托被告1统一招商租赁并运营管理，管理时间自2014年1月1日至2023年12月31日。被告1应于2017年6月30日之前支付商铺第一年的固定租金收益，于2018年6月30日之前支付商铺第二年的固定租金收益，2019年1月1日之后支付非固定租金回报。合同签订后被告1至今未支付租金收益。经原告多次索要，2被告至今未履行租金支付义务。双方约定被告超过6个月逾期履行支付义务，原告有权终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定，现向贵院起诉，请求判如所请。被告远洲公司辩称：一、原告马雪凌、张一伟没有向远洲公司主张租金、违约金及解除合同的权利。根据原告马雪凌、张一伟和被告二于2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》之约定，其购买的商场铺位总价款为468727元，而原告仅向被告二支付了购房首付款234727元，余款234000元至今未按约支付，故原告马雪凌、张一伟对涉案铺位不享有所有权，其无权向远洲公司主张租金、违约金及解除委托租赁管理合同的权利。退而言之，即使原告马雪凌、张一伟对涉案铺位享有所有权，收取租金的权利也只能在其付清购房款后才能享有，至少是在签订《商品房买卖合同》即2014年5月9日之后方能享有，且《产权商铺委托租赁管理合同》约定前三年为免租期，故远洲公司应付租金最多应自2017年5月9日起算。二、涉案商场铺位的经营情况。除马雪凌、张一伟之外的七户业主从被告二处购买涉案远洲城市广场铺位后，于当日即和远洲公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》，将上述商铺位委托我公司统一招商租赁并运营管理。委托管理期限为10年即自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同签订后，我公司已将包括涉案商铺在内的数千平方米商场铺位统一对外出租，目前正由案外人承租经营之中。三、原告所诉部分内容与事实不符。诸原告诉称2017年度租金的支付时间为2017年6月30日前与事实不符。因为，根据涉案《产权商铺委托租赁管理合同》第二.1条之约定，涉案铺位的租金应从远洲城市广场整体正式开业之日起算，而远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年度租金的支付时间应当顺延至2017年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日。四、原告的部分诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。1、如上所述，原告要求远洲公司自2017年7月1日和2018年7月1日起支付违约金的诉讼请求不能成立，且原告起诉的租金数额错误，应根据《产权商铺委托租赁管理合同》的约定确定租金数额。诸原告要求远洲公司支付2019年1月1日至2019年5月31日租金的请求不能成立，因为根据涉案委托管理合同第四点3条的约定，在2019年之后非固定收益租金期限内当年的租金应在该经营年度结束后60天内按照约定的比例支付给业主，也就是说2019年度的租金支付期限应在2020年3月1日方才届满。现原告无权要求支付2019年度的租金。2、原告要求解除其与远洲公司之间的《产权商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求不能成立。首先，如上所述，远洲公司已将商场各铺位不分界线的统一对外出租，租期十年，目前远洲公司与承租人的租赁合同正在依约履行中。而原告的铺位只是其中一小部分，无法单独经营使用，应以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，原告不能单独收回商场铺位，这一原则在涉案《产权商铺委托租赁管理合同》中也有明确约定。其次，远洲公司与案外承租人的房屋租赁合同对原告有约束力，如果解除涉案委托租赁管理合同，必将损害承租人的合法权益。如果原告执意解除《产权商铺委托租赁管理合同》，则应当通知铺位的次承租人参加诉讼。综上，涉案委托租赁管理合同不应被解除，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告新时代公司辩称：1.根据原告马雪凌、张一伟和我公司于2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》之约定，其购买的商铺总借款为468727元，而原告仅向我公司支付了购房首付款234727元，余款至今未按约支付。故原告马雪凌、张一伟对涉案铺位不享有所有权，其无权向被告一主张租金、违约金及解除委托租赁管理合同的权利，也无权要求我公司承担连带责任。2.其他7户原告的诉求请法院依法裁判。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定如下事实：一、2014年5月9日，原告张一伟、马雪凌与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元18室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共45.44平方米，总价468727元。合同签订后，原告张一伟、马雪凌缴纳首付款234727元，余款未支付。2014年5月5日，原告张一伟、马雪凌（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2014年5月5日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层18号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）59333元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）65925元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。二、2012年11月11日，原告李海波、谭贵华与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元20室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共20.92平方米，总价764596元，原告按约付清了购房款。同日，原告李海波、谭贵华（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2012年11月11日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场1层20号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）87106元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）96784元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。三、2013年9月6日，原告唐春锐、刘朝香与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元197室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共18.12平方米，总价244000元，原告按约付清了购房款。同日，原告唐春锐（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年9月6日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场3层197号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）28412元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）31569元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。四、2013年3月10日，原告王春华与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元280室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共23.09平方米，总价243943元，原告按约付清了购房款。同日，原告王春华（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年3月10日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层280号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）28707元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）31897元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。五、2013年9月20日，原告张善江、林凡珍与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元266室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共15.91平方米，总价160824元，原告按约付清了购房款。同日，原告张善江、林凡珍（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年9月20日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层266号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）19077元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）21197元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。六、2013年9月20日，原告张善美、王永生与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元267室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共15.32平方米，总价154860元，原告按约付清了购房款。同日，原告张善美、王永生（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年9月20日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层267号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）18370元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）20411元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。七、2013年3月10日，原告张允静与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元322室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共15.32平方米，总价143349元，原告按约付清了购房款。同日，原告张允静（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年3月10日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层322号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）17013元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）18903元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。八、2012年12月26日，原告张允树、张书琴与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元323室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共15.32平方米，总价161245元，原告按约付清了购房款。同日，原告张书琴（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2012年12月26日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场4层323号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）18370元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）20411元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金一方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。诸原告与被告远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》的：第二条约定，本合同委托管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后5年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月）；第六条约定，若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。本合同相关条款中约定有“视作违约、按违约处理等内容”，但未对具体违约数额或损失计算方法作具体约定的，则统一按照本合同所涉商铺与开发商买卖合同约定总房价30%的比例承担违约金，造成其他损失的，一并赔偿。诸原告与被告远洲公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》后，被告远洲公司未按约向原告支付过租金。另查明，远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。以上事实，有原、被告的当庭陈述，诸原告提交的二被告的企业登记资料查询表、《商品房买卖合同》、《产权商铺委托租赁管理合同》及本院（2019）苏0722民初2037号民事判决书等证据予以证实。本院认为，诸原告与被告远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被告远洲公司未能按约支付租金收益，属违约行为，应依法按约承担违约责任。因此，本院对原告的诉求分析阐述如下：一、关于租金收益支付时间，原告主张分别为2017年6月30日前和2018年6月30日前，被告远洲公司抗辩称因远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年度租金的支付时间应顺延至2017年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日。本院认为，原告与远洲公司“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上于2014年1月18日开业，故双方约定的租金支付时间应当顺延，本院对被告远洲公司的该抗辩理由予以采纳，即2017年租金收益的支付时间顺延为2017年7月18日之前，2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。二、关于2019年度租金收益是否已到支付期限。根据《产权商铺委托租赁管理合同》第四条约定，2019年度租金收益的支付时间为一个经营年结束后60天内。因2019年度的经营期限为自2019年1月18日至2020年1月17日止，租金收益的支付时间尚未届至，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。三、关于租金、违约金的诉求。根据《产权商铺委托租赁管理合同》第二条约定，被告远洲公司应按约定数额和期限向诸原告支付2017年度租金收益和2018年度租金收益，被告远洲公司未能支付，已构成违约。故根据《产权商铺委托租赁管理合同》第六条约定，若被告拖欠原告委托经营管理收益，被告应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向原告支付违约金，合同继续履行。现原告要求被告远洲公司支付2017年度、2018年度商铺租金收益及逾期违约金，符合双方约定，本院予以支持。四、涉案《产权商铺委托租赁管理合同》应否终止。本院认为，诸原告购买涉案商铺后，即交由被告远洲公司统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式。因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主及承租人的合法权益，造成资源的浪费，故本院对诸原告要求终止涉案《产权商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求不予支持。五、关于原告张一伟、马雪凌是否享有主张租金收益的权利及租金收益起算时间的认定。本院认为，首先，原告张一伟、马雪凌虽然未按《商品房买卖合同》之约定将购房余款付清，但出卖人已将涉案商铺代买受人交付远洲公司管理并对外租赁。因此，出卖人与买受人之间仅是存在债权债务，而作为买受人的原告已事实上享有了涉案商铺的物权，其当然享有物的收益；其次，虽然原告张一伟、马雪凌购买涉案商铺的时间为2014年5月，迟于案涉商铺整体开业的时间，但原告和被告远洲公司明确约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的期间内远洲公司无需向原告支付任何费用，而不是约定自商铺交付之日起三年内无需支付任何费用。所以，本案中原告购买涉案商铺的时间不影响原告按《产权商铺租赁管理合同》约定的支付租金收益起算时间要求被告远洲公司支付租金收益及违约金。另外，被告新时代公司作为担保方在涉案《产权商铺委托租赁管理合同》上盖章确认，因未约定保证方式和保证范围，依法应当在租金收益、违约金范围内承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张一伟、马雪凌支付租金收益125258元及逾期违约金（违约金分段计算：以59333元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以65925元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以125258元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李海波、谭贵华支付租金收益183890元及逾期违约金（违约金分段计算：以87106元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以96784元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以183890元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐春锐、刘朝香支付租金收益59981元及逾期违约金（违约金分段计算：以28412元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以31569元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以59981元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王春华支付租金收益60604元及逾期违约金（违约金分段计算：以28707元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以31897元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以60604元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；五、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张善江、林凡珍支付租金收益40274元及逾期违约金（违约金分段计算：以19077元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以21197元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以40274元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；六、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张善美、王永生支付租金收益38781元及逾期违约金（违约金分段计算：以18370元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以20411元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以38781元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；七、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张允静支付租金收益35916元及逾期违约金（违约金分段计算：以17013元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以18903元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以35916元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；八、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张允树、张书琴支付租金收益38781元及逾期违约金（违约金分段计算：以18370元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以20411元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以38781元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；九、被告连云港新时代房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；十、驳回原告张一伟、马雪凌、李海波、谭贵华、唐春锐、刘朝香、王春华、张善江、林凡珍、张善美、王永生、张允静、张允树、张书琴的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告张一伟、马雪凌缴纳的案件受理费1861元（系减半收取），由原告张一伟、马雪凌负担458元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担1403元；原告李海波、谭贵华缴纳的案件受理费2534元（系减半收取），由原告李海波、谭贵华负担545元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担1989元；原告唐春锐、刘朝香缴纳的案件受理费924元（系减半收取），由原告唐春锐、刘朝香负担274元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担650元；原告王春华缴纳的案件受理费935元（系减半收取），由原告王春华负担277元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担658元；原告张善江、林凡珍缴纳的案件受理费588元（系减半收取），由原告张善江、林凡珍负担185元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担403元；原告张善美、王永生缴纳的案件受理费562元（系减半收取），由原告张善美、王永生负担177元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担385元；原告张允静缴纳的案件受理费513元（系减半收取），由原告张允静负担164元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担349元；原告张允树、张书琴缴纳的案件受理费562元（系减半收取），由原告张允树、张书琴负担177元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担385元；（二被告应负担部分待支付上述款项时一并付给各原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费数额为各原告一审缴纳数额的两倍），江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  丁铁生二〇二〇年一月二十二日书记员  秦晓娇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。