重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初27800号原告：刘泽容，女，汉族，1979年10月18日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：周哲旭，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。被告：张正琼，女，汉族，1963年5月20日出生，住重庆市南岸区。第三人：重庆利驰房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道89号4幢1-14-6，统一社会信用代码91500000MA5U88MX9M。法定代表人：熊强。委托诉讼代理人：刘小均，男，汉族，1982年9月12日出生，住重庆市南川区，系公司员工。原告刘泽容诉被告张正琼、第三人重庆利驰房地产经纪有限公司（以下简称“利驰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘泽容的委托诉讼代理人周哲旭、被告张正琼、第三人利驰公司的委托诉讼代理人刘小均到庭参加诉讼，现已审理终结。刘泽容向本院提起诉讼请求：1、请求判令确认刘泽容、张正琼签订的《房地产买卖经纪成交合同》于2019年10月21日解除；2、判令张正琼向刘泽容支付房屋成交价格20%的违约金即80000元；3、判令张正琼向原告支付律师费3000元、保全担保费500元；4、判令由张正琼承担本案的财产保全费、案件受理费。事实与理由：2019年9月5日，刘泽容、张正琼经利驰公司居间介绍，签订了《房地产买卖经纪成交合同》，当日，刘泽容向张正琼支付定金一万元。在签订合同之后，张正琼竟在其他中介机构挂网出售案涉房屋。刘泽容多次催促张正琼办理过户等手续，但张正琼始终以各种理由不配合履行。迫于无奈，刘泽容委托律师于2019年10月11日向张正琼发出《继续履行合同律师函》，但双方协商未果。2019年10月21日向张正琼发出《解除合同律师函》并要求其承担违约责任。张正琼在收到律师函后，双方进行多次协商，未就违约金事宜达成一致意见。张正琼辩称：同意解除合同；张正琼与刘泽容之间并无以400000元价款买卖房屋的合意，而是张正琼向利驰公司申请贷款400000元，利驰公司为张正琼办理“过户贷”，张正琼以为是贷款合同才在案涉合同上签字，之后张正琼发现合同是房屋买卖合同，就在合同签订后第三天向利驰公司明确表示不同意继续履行合同；愿意双倍返还定金20000元，不认可刘泽容主张的其他费用。利驰公司称：利驰公司是从事房地产交易的经纪公司，并未从事贷款业务。刘泽容与张正琼经利驰公司居间介绍，双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示。合同签订后，刘泽容向利驰公司表示房款已准备好，要求张正琼去办理房屋的解押，利驰公司通知张正琼，张正琼表示400000元房款过低，不同意继续卖房，利驰公司遂将情况告知刘泽容，由双方协商。利驰公司已履行中介的义务。经审理查明：2019年9月5日，张正琼作为卖方（甲方）、刘泽容作为买方（乙方）、利驰公司作为经纪方（丙方），三方签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同约定：甲乙双方在丙方的介绍下，经甲、乙双方协商一致，甲方自愿将重庆市南岸区亚太路X号X幢XX层12号房屋出售给乙方；房屋总成交价为400000元，乙方按照一次性付款的方式付款，第一期于签订协议时向甲方支付定金10000元，第二期于甲方还清欠款过户当天支付360000元，乙方于过户完成后交房当日向甲方支付30000元；自合同签订之日起60日内，由丙方陪同甲乙双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在过户完成当天将房屋交付给乙方；甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于延迟办理解押，拒不或者延迟提交真实有效的按揭贷款资料、过户资料，拒不或者延迟到场办理贷款按揭、过户手续，拒不或逾期交付房屋，拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用，拒不或者延迟履行本合同其他义务），则逾期未超过10日的，违约方须每日按房屋成交价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同的通知书。合同签订后，刘泽容于当日通过微信转账向张正琼支付定金10000元。张正琼向刘泽容出具《收款凭证》，载明：收款人张正琼，金额10000元，收款内容买方刘泽容购买位于重庆市南岸区亚太路X号X幢XX层12号房屋购买定金。之后刘泽容通过利驰公司通知张正琼去办理案涉房屋的解押手续，张正琼明确表示不愿意继续出售房屋。2019年10月14日，刘泽容委托北京市浩天信和（重庆）律师事务所周哲旭律师向张正琼发送律师函，要求其继续履行合同。张正琼与周哲旭联系后表示不愿意继续履行合同。2019年10月21日，刘泽容再次委托周哲旭向张正琼发送律师函，表示解除合同，要求张正琼支付房屋成交价的20%的违约金。张正琼于2019年10月24日签收该律师函。因双方对违约责任的承担未协商一致，刘泽容向本院起诉，并于2019年11月12日委托北京市浩天信和（重庆）律师事务所周哲旭律师作为诉讼代理人，支付律师费3000元。案件审理中，刘泽容申请对张正琼进行财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司投保了诉讼财产保全责任保险，支付保费500元。上述事实，有经当庭举证、质证的房地产买卖经纪成交合同、收款凭证、微信转账记录、律师函、邮寄凭证、委托代理协议、律师费发票、律师费付款凭证、保单、保费发票以及当事人陈述证实，足以认定。本院认为，刘泽容与张正琼签订的《房地产买卖经纪成交合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。针对张正琼辩称其不履行合同，是因为误解该合同是其向利驰公司申请“过户贷”而签订的贷款合同。本院认为，首先，张正琼并未举证证明其因误解而签订了案涉合同，案涉合同所载明的内容均是房屋买卖的相关内容，未载明任何与“过户贷”有关的内容，张正琼作为完全民事行为能力人，其应当能够理解合同所载明的内容并知晓在合同上签字的法律后果；其次，利驰公司否认从事贷款业务，否认与张正琼存在借贷关系，张正琼亦未举证证明签署案涉合同是为了与利驰公司进行“过户贷”；最后，张正琼通过微信收取了刘泽容定金10000元，向刘泽容出具的《收款凭证》上载明该10000元是刘泽容购买案涉房屋的购买定金，亦证明张正琼与刘泽容之间存在房屋买卖关系。故本院对张正琼的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。张正琼在合同签订后明确表示不同意继续出售房屋，刘泽容有权依据上述法律规定解除合同。本院确认双方签订的《房地产买卖经纪成交合同》于刘泽容发出的解除通知到达张正琼之日即2019年10月24日解除。案涉合同因张正琼违约而解除后，守约方刘泽容主张继续适用违约金条款，本院予以支持。张正琼请求本院调整违约金，本院认为，双方约定的违约金为房屋总成交价的20%即80000元，过分高于造成的损失，本院酌情调整为40000元。刘泽容主张的律师费3000元、保全担保费500元，并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告刘泽容与被告张正琼签订的《房地产买卖经纪成交合同》于2019年10月24日解除；被告张正琼于本判决生效之日起十日内向原告刘泽容支付违约金40000元；驳回原告刘泽容其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取977.5元、财产保全费1020元，共计1997.5元，由原告刘泽容负担1000元，由被告张正琼负担997.5。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 罗阳清二〇二〇年一月十三日法官助理 彭 华书 记 员 陈江游