文书内容            签发：              核稿：                  主办单位和拟稿人：王海燕              案由：商品房销售合同                                                                                                                      打印：              校对：      安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初26号原告：吕某某，男，1992年1月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。被告：安徽省阜阳市中南置业有限责任公司。住所地：安徽省阜阳市颍州区中南现代城。统一社会信用代码91341200746765528P。法定代表人：孟凡安，总经理。原告吕某某与被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托诉讼代理人李安到庭参加诉讼，被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照合同约定向原告支付逾期办理不动产权证的违约金36427元（按每日全部房价款万分之一自2017年12月23日计算至2019年12月22日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）；2.本案诉讼费及律师代理费用由被告承担。事实和理由：2015年3月10日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买了由被告预售的位于文昌路东侧中南商贸城6#楼6幢2单元2层301号商品房，房屋总价款为499000元；被告应当在2015年5月31日前向原告交付该商品房，同时合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另外，双方补充协议第五条还约定：“如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿对方为此而花费的所有相关费用（包括诉讼或仲裁费用、律师费用、办案费、通知费等）。”此后，被告仅支付逾期办证违约金至2017年12月22日，而超过法定办理不动产登记日期后，被告时至今日也未能将原告所购买商品房的不动产权证书交付给原告。被告未向原告履行合同中约定的办理产权登记的义务及补充协议约定的义务，也未依约向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。原告吕某某为支持自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：1.原告的身份证复印件各一份，证明原告的身份，具有诉讼主体资格的事实。2.《商品房买卖合同》、付款收据复印件各一份，证明原、被告签订商品房买卖合同及原告已按约定履行付款义务的事实；同时证明被告逾期办理商品房不动产权证书的行为已构成违约，应承担违约责任及律师费用、诉讼费用。3.（2018）皖1282民初849号民事调解书复印件一份，证明被告已根据民事调解书向原告支付逾期办证违约金至2017年12月22日。4.委托代理合同、律师费发票、微信转款记录复印件各一份，证明原告支付律师代理费用2000元的事实。被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司未予答辩，亦未向本院提交证据。经审理本院查明的事实是，被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司系房地产开发企业，界首市“中南商贸城”系由其开发的房产。2015年3月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的界首市“中南商贸城”6幢2单元3层2-301号房，购房单价4354.28元/平方米，总价款为499000元。并在第七条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款”。第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”双方在合同附件十一补充协议第5条约定“如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外、还应赔偿对方为此而发生的所有相关费用（包括诉讼或仲裁费用、律师费、办案费、通知费等）”。合同签订后，原告按约定支付了全部价款，被告按合同约定的期限向原告交付房屋，因原告未能取得房屋所有权证书，2018年3月13日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，协助原告向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；被告向原告支付逾期办理产权证的违约金40419元（每日按已付房款499000元的万分之一计算，自2015年10月1日至2017年12月22日），经本院主持调解，双方达成调解协议，但之后的违约金被告未按合同约定支付，二原告至今未取得房屋所有权证书。为此，原告诉讼来院。上述事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、付款收据、民事调解书复印件、委托代理合同、律师费发票、微信转款记录复印件及当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中，原告按约定支付了全部价款，被告虽然履行了予以交付原告所购房屋的义务。但是，按照原、被告双方在合同第二十条关于房屋登记的约定，原、被告双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，原告应在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书。现原告方已占有使用所购买的商品房，至今未能取得房屋所有权证书。因此，依据原、被告所签合同约定，被告的行为已属违约。关于原告所主张的判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金36427元（按每日全部房价款万分之一自2017年12月23日计算至2019年12月22日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）的诉讼请求，根据原、被告在合同中第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”的约定，本案中，原告没有选择解除合同，即“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”因此，被告应按照合同约定，支付原告违约金。因2017年12月23日前的违约金已经本院调解解决，原告现主张违约金从2017年12月23日起计算至2019年12月22日合计36427元，以后违约金计算至办理完不动产权证之日止，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告承担原告律师代理费2000元的诉讼请求，本院认为，根据双方在补充协议“如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外、还应赔偿对方为此而发生的所有相关费用（包括诉讼或仲裁费用、律师费、办案费、通知费等）”的约定，原告的该项诉讼请求，依法应予支持。被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕某某违约金36427元（该违约金按全部房价款日万分之一计算，自2017年12月23日起计算至2019年12月22日，以后违约金按照此标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止）。二、被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕某某律师代理费2000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取355元，由被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王海燕二〇二〇年一月十七日书记员  金 梦附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。