河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0606民初986号 原告：石宏记，男，1952年5月15日出生，汉族,现住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：尹大庆，河北泮林律师事务所律师。 被告：郑金闪，男，1962年6月6日出生，汉族，现住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：杜新月、孟会卿，河北杜新月律师事务所律师。 原告石宏记与被告郑金闪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石宏记及委托诉讼代理人尹大庆、被告郑金闪及委托诉讼代理人杜新月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石宏记向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除双方所订房屋租赁合同，判令被告偿付租赁费3563268元及逾期违约滞纳金；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年9月23日，被告为经营向原告借款130万元，借款期限1年，月息2分，2017年3月被告停止付息至今；2016年11月10日被告借款115万元，借款期限1年，月息2分，2017年5月被告停止付息至今；2017年1月10日被告向原告借款56万元，借款期限1年，月息2分，2017年7月被告停止付息至今；以上三笔借款均为借款本金到期后不能偿还转化成的借款，被告给原告出具了借条，被告连续借用原告资金逾期没有偿还本金又欠付利息，经原告多次催要，至今未偿还借款本金及利息。现根据实际情况和法律相关规定，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 郑金闪辩称，原告原起诉案由为民间借贷纠纷，但被告未向原告借上述款项，借条是虚假的，原告没有向被告交付现金及转账。现原告变更为租赁合同纠纷，被告认为双方签定的租赁合同无效，且目前被告所租赁的C区二层、B区二层通道被查封，无法进入租赁区域，B区一层的房租由原告直接在承租人处支取，故原告主张的租赁费数额不是事实，违约金、滞纳金不应给付。 本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，（甲方）石宏记与（乙方）保定市帝景假日酒店（法人：郑金闪）签订房屋租赁合同，合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于保定市南市区，保定建国汽车城、二层建筑面积约3813.1平方米；甲方应提供2005年11月30日的执行和解协议书（以物抵债协议）和中保建筑集团有限公司认可甲方对出租房屋享有所有权的相关手续等文件；二层租期为壹拾玖年零叁个月，自2014年2月1日起至2033年4月30日止。二层于2013年11月10日前交付，二层租金自2014年2月1日开始计算；房屋租金计算方式如下：租金面积乘以每平方米单价为月租金。二层租金：具体为2014年2月1日至2015年4月30日每月平方米租金7元；2015年5月1日至2018年4月30日每月平方米租金9元；2018年5月1日至2033年4月30日每月每平方米11元；合同签订5日内，乙方应向甲方交纳二层半年租金160150.2元，租金自第一次交纳之日起计算，以后每半年交纳一次按合同约定计算出的应交租金，每次提前一个月一次性向甲方交纳后半年应交租金，甲方每次收到乙方交纳的租金后应向乙方提供当期所收租金收据；房屋及所属设备的维修由乙方负责，乙方应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方违反本合同约定，提前退租的，应按当年租金总额向甲方支付其违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。 2014年1月8日，（甲方）石宏记与（乙方）保定市帝景假日酒店、郑金闪签订房屋租赁合同，合同主要约定：乙方于2011年4月12日与保定市六道口农贸商城有限公司就位于保定市南市区建国汽车城Ａ区一层、二层和Ｂ区二层签订房屋租赁合同，其中的Ｂ区二层于2011年12月23日由保定市中级人民法院（2005）保执字第58-10号民事裁定书裁定归河北中保建设集团有限公司所有，2013年4月11日办理了河北中保建设集团名下的产权证书，2013年5月16日河北中保建设集团有限公司以房屋产权确认协议的方式确认该房产归甲方所有，在平等、自愿以及尊重原房屋租赁合同约定的主要条款不变的基础上，就上述Ｂ区二层房屋甲方作为新的产权所有权人继续出租给乙方使用；甲方出租给乙方的房屋位于保定市南市区，保定建国汽车城Ｂ区二层建筑面积4268号平方米，原合同为4200平方米，实际以产权证书标注的面积4268平方米为准；该房屋自2013年6月15日起乙方开始向甲方交纳租金，具体为：2013年6月15日至2015年4月12日每月每平方米租金8元、2015年4月12日至2018年4月12日每月每平方米租金9元、2018年4月12日至2031年4月12日每月每平方米租金11元。2015年6月12日，石宏记与郑金闪签订《房屋租赁合同承租人变更书》，内容为：鉴于保定市帝景假日酒店租约已到期，现对2014年1月8日保定市帝景假日酒店、郑金闪租赁石宏记的（房屋租赁合同）Ｂ区二层进行变更。一、承租方由保定市帝景假日酒店、郑金闪变更为郑金闪。二、保定市帝景假日酒店与石宏记、郑金闪均同意以上变更。三、变更后郑金闪承担保定市帝景假日酒店、郑金闪与石宏记签订的（房屋租赁合同）Ｂ区二层中的全部义务，其他合同内容不变。 2016年9月5日，（乙方）郑金闪以保定市莲池区六道口建材市场名义与（甲方）石宏记签订房屋租赁合同，合同主要约定：甲方将位于建国路副133号Ｂ区的房屋出租给乙方使用，房屋面积2525平方米；租赁期限自2016年11月15日起至2031年4月12日止。租赁期内租金单价为14.5元／月／平方米；年租金人民币439350元，六个月交一次，每次提前一个月一次交清；乙方在租房期间须征得甲方书面同意后对房屋及院落进行装修和改造，租赁期满或甲乙双方协商一致提前解除合同时，对装修和改造部分无偿留给甲方；在合同有效期内，必须征得甲方同意后乙方可以将租赁的房屋全部或部分转租给第三方；本合同签订后，乙方应按时交纳租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按本年度日租金的2倍支付滞纳金，逾期交纳超过3个月，甲方有权终止合同，收回出租房屋。 上述合同签订后，原告石宏记按约将房屋交付被告郑金闪。被告郑金闪支付了部分租赁费。庭审中，经双方多次对账，最终确认被告郑金闪支付C区二层租赁费272526.2元、B区一层租赁费659025元、B区二层租赁费407638.4元，合计1339189.6元。 另查，1、原告石宏记为保定宏保建筑设备租赁有限公司法定代表人，坐落于保定市建国路副133号Ｂ区房屋登记在该公司名下，登记时间2014年9月16日。2、2005年11月30日，因河北中保建设集团有限公司与保定市建国汽车城有限公司拖欠工程款纠纷一案，双方达成执行和解协议书，确认保定市建国路副133号原建国汽车城Ｃ区房产抵偿部分工程款，所有权归河北中保建设集团有限公司所有。2016年12月6日，保定市中级人民法院作出（2005）保执字第58-1号民事裁定书，裁定：将保定市建国路副133号的房产（原建国汽车城Ｃ区、面积7920.94平方米、产权证号Ｕ200300087）房产作价1700万元，交付河北中保建设集团有限公司抵偿部分工程款。后河北中保建设集团有限公司与原告石宏记达成执行和解协议，将保定市建国路副133号建国汽车城Ｃ区房产抵顶工程款给石宏记。3、被告郑金闪于2011年5月4日注册成立了保定市南市区六道口建材市场，类型为个体工商户，经营场所为保定市建国路副133号。4、被告郑金闪租赁保定市建国路副133号Ｂ区的房屋后，将房屋转租给北京鑫方盛五金交电有限公司，并收取租赁费至2018年11月19日。原、被告口头协商自2018年11月20日起租赁费由原告收取。5、2011年4月12日，被告郑金闪作为保定市帝景假日酒店的签约代表与保定市建国汽车城有限公司（原保定市六道口农贸商城有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，租赁保定市建国汽车城有限公司坐落于保定市建国路副133号主楼Ａ区房屋。2016年12月5日，保定市建国汽车城有限公司向被告郑金闪发出通知，通知其终止合同，一个月内将租赁场地恢复原样。后双方成诉，最终保定市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）冀06民终2433号民事判决书，判决双方解除合同。6、2017年11月16日，保定市南市区公安消防大队向保定市莲池区六道口建材市场出具责令立即改正通知书，要求该单位应当采取措施，确保消防安全。庭审时，被告郑金闪以此主张所租赁房屋的消防不合格，导致其无法经营。原告石宏记对此不予认可。6、庭审时，原告石宏记认可被告郑金闪于2018年12月份将所租赁的保定市建国路副133号Ｂ区二层钥匙交回。7、2016年9月23日至10月15日，被告郑金闪向原告石宏记出具借款凭证5份，总金额4417610元。 本院认为，本案中原告石宏记最初依被告郑金闪出具的借款凭证以民间借贷为由诉至本院，被告抗辩称双方非民间借贷法律关系，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”经本院审查，原、被告双方实际为租赁合同关系，被告在欠付租金的前提下出具了借条，故本案应按照租赁合同纠纷进行审理。 关于合同效力，涉案房屋系通过人民法院执行裁定书、与河北中保建设集团有限公司和解协议书确认向原告石宏记抵顶工程款的房产，原告享有收益的权利，现其与被告郑金闪签订的三份租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现原告向被告交付了租赁房屋，被告未按约支付租赁费，属违约行为，经原告催要，被告至今未付，故原告请求解除租赁合同于法有据，本院予以支持。 关于租赁费，双方存在争议，原告石宏记主张B区一层租赁费计算至2018年11月20日，理由为双方口头协商由原告从当日起收取转租租金；B区二层租赁费计算至2018年12月12日，理由为被告当日交付房屋钥匙；C区二层计算至2018年12月30日，理由为房屋至今未交付。被告郑金闪主张计算至2016年6月5日，理由为保定市建国汽车城有限公司通知其解除合同，无法使用租赁房屋；或计算至2017年11月16日，理由为保定市南市区公安消防大队出具责令立即改正通知书导致房屋无法使用，本院认为，原、被告双方至今未能就合同解除及租赁费截止时间协商一致，被告也未提交明确将租赁房屋向原告交回的相关证据，故原告主张属合理范围，应予支持。被告称保定市建国汽车城有限公司通知其解除合同，无法使用租赁房屋，因其与该公司合同与原告无关，且合同解除系因被告欠付租金造成，应由被告承担后果，故不予采信。被告称保定市南市区公安消防大队出具责令立即改正通知书导致房屋无法使用，因原告已将租赁房屋交付被告经营使用多年，合同中也约定由被告进行装修改造，被告不能证明是原告的原因导致消防设施不完善，故不予采信。根据租赁合同约定的租赁费标准和原告主张的租赁费计算时间，被告应向原告交纳租赁费为B区一层878700元、B区二层2506169元、C区二层1929428.5元，合计5314297.5元，扣除被告已付1339189.6元，尚欠3975107.9元，现原告主张3563268元属当事人意思自治，应予支持。 关于违约金，本案所涉合同约定了滞纳金，即如乙方逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按本年度日租金的2倍支付滞纳金，该滞纳金本质上属于违约金范畴，被告未按约支付租赁费，属违约行为，现原告主张违约金本院予以支持，但双方约定违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故本院酌定违约金参照关于资金占用期间按年利率6%计算利息的规定上浮30%即年利率7.8%予以确认，被告郑金闪应从2018年12月30日起以未付租赁费数额按照年利率7.8%计算至付清之日止向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告石宏记与被告郑金闪于2013年11月6日、2014年1月8日、2016年9月5日签订的三份《房屋租赁合同》； 二、被告郑金闪于本判决生效后七日内给付原告石宏记租赁费3563268元及违约金（以未付租赁费数额按照年利率7.8%自2018年12月30日起计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32,870.0元，由被告郑金闪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张增宇 审 判 员  刘 鹏 人民陪审员  魏宁宁 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  师天淼