四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初4548号 原告：羊晓英，女，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：廖小峰，绵阳市涪城区金锐法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：周瑶瑶，女，汉族，住四川省大英县。 被告：王代玉，女，汉族，住四川省大英县。 上列两被告共同委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。特别授权。 第三人：张波，男，汉族，住四川省三台县。 原告羊晓英与被告周瑶瑶、王代玉、第三人张波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告羊晓英及其委托诉讼代理人廖小峰，被告周瑶瑶及其与被告王代玉之共同委托诉讼代理人植艳君、第三人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告羊晓英向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行位于成都市新都区房屋。2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：三台县人民法院于2019年11月13日作出的（2019）川0722执异45号《执行裁定书》系明显错误，其理由是：张波、高燕于2017年11月28日共同与本案被告周瑶瑶、王代玉签订的房屋（系成都市新都区房，以下简称“该房屋”）买卖合同无效。认定该房屋买卖合同无效的理由是：1、该房屋于2016年4月30日已建成，且通过了竣工验收，此有成都市新都区城市建设档案室提供的《竣工验收报告》为凭。2、张波、高燕于2017年10月28日与周瑶瑶、王代玉签订该房屋买卖协议时，张波、高燕还没有取得该房屋的所有权证书，此有周瑶瑶、王代玉在提起执行异议时向三台县法院提供的《个人及家庭房屋登记信息证明》为凭，同时该房屋买卖合同的内容也能证明这一事实。该信息证明的查询时间和打印时间均是2017年10月28日，也就是双方签订买卖合同当天。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定“转让房地产时，房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”。该法第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。（六）未依法登记领取权属证书的。以上两条规范，均是效力性强制规定，这是属于那种法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范将导致合同无效或不成立，但违反了这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范，就本案而言，若使该房屋买卖合同继续有效，将直接损害原告羊晓英的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，该房屋买卖合同系无效合同，也就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。综上，原告认为三台县人民法院以《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定裁定：中止对位于四川省成都市新都区房屋的执行是明显错误的，为维护原告的合法权益，请求法院判决准予执行位于成都市新都区房屋。 被告周瑶瑶、王代玉辩称，请求法院驳回原告诉请。1、原告在事实理由部分陈述观点是本案争议焦点，为被告二人与第三人张波之间签订的房屋买卖合同效力以及合同效力所依据的法律规定；2、关于合同效力，原告适用法律依据为城市房地产管理法第39条第二款规定，并认为该规定是效力强制规定，所以认识错误，关于合同是否有效，所依据的法律规定主要为合同法第52条规定的五种情形，其中第五种情形为违反法律行政法规的强制性规定合同无效，合同法司法解释二第14条确认这里所谓的强制性规定仅指效力性强制规定，关于效力性强制规定与管理性强制规定区分方法也是认定本案合同是否有效的关键，被告认为被告与第三人签订的房屋买卖合同属于管理性强制规定，不影响合同效力。根据王利民教授的方法对效力性和管理性区分方法主要为三种，第一种是法律明确规定，违反该规定将导致合同无效或不成立为当然型效力性规定，第二种是法律虽然没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益，也属于效力性规定，第三种是法律法规虽没有规定违反该法律规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定并不损害国家利益或社会公共利益，而仅仅损害当事人权益的属于取缔性或管理型规定。本案中第三人与被告之间签订的合同属于王利民教授提到的第三种情形，虽然城市房地产管理法规定了未取得产权证的房屋不得交易，但该规定属于国家为了调整行政管理行为而设定的，对市场交易主体准入资格的规定属于管理型规定并不当然导致案涉合同无效，而且合同继续履行也没有损害国家或社会公共利益，也没有损害合同相对方的合法权益，合同合法有效。本案中被告与第三人签订合同是双方真实意思表示，第三人对房屋享有合法处置权，而被告也按照双方签订的房屋买卖合同履行了全部房款的支付义务，合同已履行完毕，虽未过户，是因涉案房屋尚存在抵押，而抵押未解除原因并非被告造成，所以被告是房屋的实际权利人，三台县法院准予解除对案涉房屋的查封执行措施是正确的，应当予以维持。若轻易否定被告与第三人之间签订的合同效力将损害被告利益，同时也不利于市场安全交易稳定性，因此请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。 第三人张波辩称，2017年11月28日，我和老婆将房子卖给被告，是合法签订房屋买卖合同，属于双方自愿，履行了缴付义务。 本院经审理认定事实如下：2014年，第三人张波与共有人高燕购买了本案涉案房屋，于2014年10月23日将该涉案房屋向工行成都青龙支行设定抵押，按揭贷款21万元，债务履行期限为2014年6月17至2019年6月17日。2017年11月28日，周瑶瑶、王代玉与张波、高燕签订《房屋买卖合同》，约定：1、交易房产为争议房屋；2、房屋总价款为430000元；3、付款方式，签合同当日给付350000元，张波、高燕取得房屋产权后3个月内将争议房屋过户到周瑶瑶、王代玉名下，周瑶瑶、王代玉在办理过户登记当日给付购房尾款80000元。周瑶瑶、王代玉于2017年11月28日通过银行转账向张波、高燕给付购房首付款350000元，高燕出具收条一份。周瑶瑶、王代玉分别于2019年1月1日、2日通过微信转账向张波、高燕给付购房款合计20000元，张波出具收条一份。周瑶瑶、王代玉于2019年9月6日通过支付宝向张波的债权人王峰转账59683元，张波出具收条一张，载明：收到周瑶瑶、王代玉支付争议房屋尾款60000元。2018年1月1日，周瑶瑶、王代玉分与张波、高燕办理争议房屋的入住交接手续。同日，周瑶瑶、王代玉与争议房屋所在小区成都尚品物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，从2018年1月1日起向物管公司交纳物业服务费、装修管理费、清运费等相关费用，物业费用交纳至2019年12月31日。本院受理羊晓英与张波合同纠纷一案后，于2018年3月30日，作出（2018）执保107号协助执行通知书，对本案争议房屋予以查封（期限三年）；2018年6月5日，本院作出（2018）川0722民初1562号民事调解书，载明：一、解除被告张波与原告羊晓英签订的《合作协议》；二、由被告张波偿还原告羊晓英人民币160000元，此款分四次付清，其中2018年9月10日前偿还30000元，2019年3月10日前偿还50000元，2019年9月10日前偿还50000元，余款30000元在2019年12月31日前付清。后羊晓英向本院申请强制执行，执行案号为（2019）川0722执363号，在执行中，本案被告周瑶瑶、王代玉对本院查封的位于成都市新都区涉案房屋提出书面异议，主张实体权利。2019年11月13日，本院作出（2019）川0722执异45号执行裁定书，裁定：中止对位于成都市新都区房屋的执行。羊晓英不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 上述事实，有（2018）川0722民初1562号民事调解书、（2019）川0722执异45号执行裁定书、竣工验收报告、《商品房买卖合同摘要》《个人及家庭房屋登记记录信息证明》《房屋买卖合同》、银行转账凭证、微信转账记录、支付宝转账电子回单、收条、入住交接单、《前期物业管理服务协议》、物业费收据、装饰装修施工入场证、网签合同信息查询记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点：一是被告与第三人签订的房屋买卖合同是否真实有效；二是本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之内容规定要求。现作如下评判：一、被告与第三人于2017年11月28日签订的《房屋买卖合同》，自双方签字（盖章）之日起生效，双方当事人各自履行了合同义务，2018年1月1日被告已实际占有房屋，并对案涉房产进行了装修施工，缴纳了物业管理费至2019年12月31日，合同已实际履行完毕，该合同真实有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，且在案证据材料证实，被告与第三人的房地产买卖合同，双方均已履行完合同的各自义务，并且合同的履行时间早于法院查封该案涉房产时间，因此双方的合同行为符合该条前三项内容规定要求。因案涉房产未办理房产登记系房屋按揭抵押及法院查封，而非被告自身原因所致，因此，被告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即对涉案执行标的物享有足以排除强制执行的权利，本院应予支持。原告的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告羊晓英的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告羊晓英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 许亚州 二〇二〇年一月十四日 法官助理 汤 静 书 记 员 芮 雪