湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11998号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈龙，男，1986年8月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：陈先林，系陈龙父亲，1966年4月15日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王榕华，男，1971年2月4日出生，汉族，住福建省连江县，委托诉讼代理人：王云俊，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林玉莲，女，1972年5月25日出生，汉族，住福建省连江县，委托诉讼代理人：王云俊，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原审第三人：武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处，住所地武汉市东西湖区将军路115号。负责人：段天明。上诉人陈龙因与被上诉人王榕华、林玉莲、原审第三人武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（以下简称将军路街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈龙上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判陈龙无需补偿王榕华、林玉莲拆迁装修损失796820元和停产停业损失419914.19元；2.依法判令王榕华、林玉莲承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院混淆了国有土地上房屋征收中被征收人享受补偿的权利和租赁合同中的承租人依租赁合同享受的权利。陈龙系涉案房屋的所有权人，依法作为适格的被征收人参与国有土地上房屋征收程序，依法享受征收补偿。王榕华、林玉莲仅为该涉案房屋的承租人，与国有土地上房屋征收程序无关，无权享受征收补偿及参照补偿标准。二、陈龙无需向王榕华、林玉莲补偿停产停业损失。在征收人给予被征收人拆迁停产停业损失的计算过程中，其补偿标准是以房屋价值为基数，与王榕华、林玉莲实际酒店经营无关。即便陈龙的父亲陈先林曾向王榕华、林玉莲借过证件资料，但这些证件资料的用途仅是办理拆迁补偿的相关手续，并不影响停产停业补偿数额。三、王榕华、林玉莲没有举证证明其装修投入，应承担举证不能的法律责任。王榕华、林玉莲辩称，王榕华、林玉莲作为实际投资人应当享受装修及停产停业损失，一审判决合理合法，请求驳回陈龙的上诉请求。将军路街道办未到庭应诉，亦未提交书面意见。王榕华、林玉莲向一审法院起诉请求：1.陈龙将拆迁款中经营补偿款及因装修补偿款1500000元支付给王榕华、林玉莲；2.本案一切诉讼费用由陈龙承担。陈龙向一审法院提起反诉请求：1.确认王榕华与陈龙签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；2.王榕华、林玉莲向陈龙支付租金87500元；3.反诉费用由王榕华、林玉莲共同承担。一审法院认定事实：2014年8月8日，陈龙（出租方、甲方）与王榕华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定陈龙将其所有的位于东西湖区将军路将军商场二楼、建筑面积583平方米的房屋出租给王榕华用于经营宾馆，租期6年，自2014年10月8日起至2020年10月8日止，租金为每年210000元，半年支付一次。因洪水、地震、城市建设和旧城改造（房屋拆迁）等甲方不可抗力原因，造成双方不得不终止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算房租。合同签订当日内，乙方向甲方支付房屋租赁风险保证金20000元，租赁期满或合同解除后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持房屋及设施符合正常使用的状况后，将房屋租赁风险保证金如数返还乙方。甲方允许乙方可以按实际使用的时间、用途对该房屋进行装修、装饰或添置新物。如乙方违约或者合同期满，乙方的装修、装饰、添置的新物不能移动的不得拆除，甲方不给予补偿；可以移动的乙方可以自行带走处置。甲方应于2014年8月8日前将房屋交付给乙方，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同终止、解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲、乙双方验收认可后，在《交接单》上签字盖章后视为返还完成。甲、乙双方签订合同时应向对方出示营业执照、机构代码证、法人身份证、税务登记证等真实有效的身份证明，并提供加盖印章的复印件存档备案。因地震、火灾、城市建设和旧城改造（房屋拆迁）等甲方不可抗力致使房屋毁损、灭失的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任。合同经甲、乙双方签字盖章后，且乙方租赁房屋风险保证金到达甲方账户后生效。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，陈龙向王榕华交付了租赁房屋。王榕华以其妻子林玉莲的名义注册了“武汉市东西湖区快乐假日酒店”，对租赁房屋进行了装修，并用于酒店经营。前期王榕华、林玉莲能够按照合同约定支付房屋租金。2018年10月，在得知租赁房屋即将拆迁后，王榕华、林玉莲仅通过微信转账向陈龙的父亲陈先林支付租金10000元，但陈先林将该租金退回。之后，王榕华、林玉莲未再向陈龙支付租金，双方未能就补偿问题达成一致，故王榕华、林玉莲亦未退出租赁房屋。2018年10月26日，武汉东正房地产评估有限公司出具了“东西湖区将军路街道办事处姑李路片区装饰装修评估项目表”，评估地址为“供销楼2层”，评估对象为“陈龙（快乐假日酒店）”，装修评估总价值为796820元。2018年11月5日，陈龙（被搬迁人、乙方）与将军路街道办（搬迁人、甲方）和武汉市陆顺房屋拆迁有限公司（甲方委托代理人、丙方）签订了《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》。载明：东西湖区养殖场将军路供销楼2层房屋属于拆迁范围，陈龙选择货币补偿。其中装修补偿费为796820元，停产停业损失补偿717415.19元（计算方式为拆迁房屋总价款的5%）。在协议签订时，乙方应交清房屋权属证原件，协议签订后7日内，乙方腾出旧房、交清被搬迁房屋钥匙并经甲方、搬迁代理方验收。2019年1月11日，陈龙的父亲陈先林向王榕华、林玉莲出具收条，载明：“今收到王榕华、林玉莲开办宾馆的证件资料，工商营业执照正副本，税务登记证的正本原件用于房屋拆迁补偿用。陈先林系陈龙的委托人”。陈先林在收条上签名并捺印。2019年1月18日，武汉华中会计事务有限责任公司出具了《房屋拆迁补偿审计报告》，载明：我们于2019年1月18日收到该搬迁人房屋信息等相关资料，并对该相关资料进行了核查。经审核，房屋被搬迁安置人陈龙，房屋位于武汉市东西湖养殖场将军路供销楼2层，房屋为被搬迁人私有房产，用途为商铺。装饰装修补偿796820元，停产停业损失补偿717415.19元。2019年3月7日，武汉市陆顺房屋拆迁有限公司出具证明，证明陈龙与王榕华协商于2019年3月7日交钥匙，陈龙于同日腾房交钥匙。一审庭审中，王榕华、林玉莲对该证明的真实性予以认可。一审法院另查明，本案审理过程中，将军路街道办已经按照姑李路片区房屋搬迁安置协议书的约定向陈龙支付了包括装饰装修损失796820元和停产停业损失补偿717415.19元在内的全部拆迁安置补偿款。一审法院还查明，2019年1月9日，王榕华、林玉莲曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉陈龙至一审法院，但之后撤回了起诉。2019年3月19日，王榕华、林玉莲诉至一审法院，请求如诉称。举证期限内，陈龙提出反诉，请求如反诉称。一审审理中，王榕华、林玉莲、陈龙坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、关于本案案由的确定问题？二、在租赁房屋拆迁后，王榕华、林玉莲是否有权要求陈龙进行补偿的问题？三、双方之间的房屋租赁合同何时解除？王榕华、林玉莲是否差欠陈龙的租金，以及租金数额如何确定？关于第一个争议焦点：本案案由的确定问题？根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》意见，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案由。本案中，王榕华、林玉莲曾以房屋租赁合同纠纷于2019年1月9日诉讼来院，后撤诉。2019年3月19日，又以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼来院。经审理查明，王榕华与陈龙订立了《房屋租赁合同》，王榕华及妻子林玉莲使用该租赁房屋经营酒店。后因租赁房屋拆迁，而王榕华以对租赁房屋进行了装修投入，且租赁期限未届满而因拆迁停止经营为由，要求出租人陈龙予以补偿，显然是基于双方之间的租赁合同关系，而并非拆迁人与被拆迁主体因拆迁利益产生的纠纷。另就陈龙主张的反诉请求，确认房屋租赁合同解除和要求支付租金同样也是基于双方之间的房屋租赁合同关系提出的。故基于该诉争的法律关系，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。在本案诉讼过程中，一审法院对立案案由与实际法律关系的不同向王榕华、林玉莲进行了释明，王榕华、林玉莲选择变更案由符合法律规定。且一审法院在变更案由后，给予了陈龙新的举证期限，也符合法律规定。关于第二个争议焦点，王榕华、林玉莲是否有权要求陈龙进行补偿的问题。一审法院认为，王榕华与陈龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。该合同虽然为王榕华个人签订，但林玉莲作为王榕华的妻子，并以个人名义注册了个体工商户用于租赁房屋的经营，也实际参与了合同履行。基于合同约定，结合合同实际履行情况，王榕华、林玉莲有权要求陈龙补偿其装修和停产停业损失。首先，双方在合同中约定，乙方可以按实际使用的时间、用途对该房屋进行装修、装饰或添置新物。基于该约定，王榕华、林玉莲对租赁房屋进行了装修投入。现租赁期限尚未届满，因为房屋拆迁，需提前解除合同，虽然合同约定互不承担违约责任，但王榕华、林玉莲可以要求对其投入的装修损失进行补偿。一审审理中，王榕华、林玉莲并未提供证据证明其装修投入，但是陈龙与将军路街道办签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》参照的装修评估报告，注明了评估对象为“陈龙（快乐假日酒店）”，装修评估总价值为796820元。且从房屋租赁协议签订后，陈龙并未对案涉房屋进行装修投入，一直由王榕华、林玉莲经营至今，故该评估报告可以客观如实的反映王榕华、林玉莲投入的装修残值，可以作为其要求补偿的依据。陈龙提出双方合同约定，乙方违约或者合同期满，乙方的装修、装饰、添置的新物不能移动的不得拆除，甲方不给予补偿。但合同约定的不予补偿仅限于乙方违约或者合同期满的情形，并不适用于本案合同未到期而需要拆迁的情况。其次，停产停业损失补偿中有部分也应当归属于王榕华、林玉莲。在陈龙与将军路街道办签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》中约定了停产停业损失补偿717415.19元。在2019年1月11日，陈龙的父亲陈先林借用王榕华、林玉莲开办宾馆的证件资料、工商营业执照正副本、税务登记证的正本原件用于房屋拆迁补偿用。而就在2019年1月18日，武汉华中会计事务有限责任公司出具了《房屋拆迁补偿审计报告》，对补偿协议中确认的金额进行了审计。结合之前装修损失的评估，可以表明计付停产停业损失时，考虑了租赁房屋实际用于酒店经营的事实。陈龙在一审庭审中也辩称，其出租房屋的租金也应当认定为其经营损失，对于该辩称意见一审法院也予以采纳。故一审法院认为在停产停业损失补偿金扣除陈龙履行合同所能获得的租金收益后，剩余部分应当归属于王榕华、林玉莲即419915.19元（以停产停业损失补偿717415.19元，扣除陈龙基于房屋租赁合同可得租金2019年3月8日至2020年8月8日297500元）。关于第三个争议焦点：双方之间的房屋租赁合同何时解除？王榕华、林玉莲是否差欠陈龙的租金，以及租金数额如何确定？首先，因为标的物拆迁，双方之间的房屋租赁合同无法继续履行。2018年10月，王榕华、林玉莲支付部分租金，但陈龙将租金退回的行为表明陈龙有解除合同的意思表示。王榕华、林玉莲之后未再向陈龙支付租金也有解除合同的意思表示，但基于王榕华、林玉莲实际交还租赁房屋钥匙的行为，才能认定合同实际解除。因为王榕华、林玉莲对武汉市陆顺房屋拆迁有限公司出具的证明真实性予以认可，且并未提供其他证据证明交还钥匙的时间早于2019年3月7日，故一审法院确认王榕华、林玉莲与陈龙解除双方房屋租赁合同的时间为2019年3月7日。对于陈龙的该项反诉请求，一审法院予以支持。关于租金的问题。在交还钥匙前，双方虽然有解除合同的意思表示，但并未达成一致，且王榕华、林玉莲仍然继续占用租赁房屋直至2019年3月7日，期间欠付陈龙2018年10月至2019年3月的租金，按照合同约定的年租金210000元的标准，王榕华、林玉莲还应向陈龙支付租金87500元，对于陈龙的该项反诉请求，一审法院亦予以支持。王榕华、林玉莲提出双方曾就减少租金达成过一致，但并未提供有效证据证明其主张，对于该辩称意见，一审法院不予采纳。归纳本案全部争议焦点，一、王榕华与陈龙之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；二、王榕华、林玉莲需向陈龙支付欠付租金87500元；三、陈龙应补偿王榕华、林玉莲拆迁装修损失796820元和停产停业损失419915.19元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、陈龙与王榕华之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；二、陈龙于一审判决生效后十日内向王榕华、林玉莲补偿拆迁装修损失796820元和停产停业损失419915.19元；三、王榕华、林玉莲共同于一审判决生效后十日内向陈龙支付租金87500元；上述第二、第三项给付义务冲抵后，陈龙还需于一审判决生效后十日内向王榕华、林玉莲支付补偿款1129235.19元；四、驳回王榕华、林玉莲的其他本诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9150元（已减半收取），一审反诉案件受理费994元，共计10144元，由王榕华、林玉莲共同负担2662元，陈龙负担7482元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王榕华与陈龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。林玉莲作为王榕华的妻子，以其个人名义注册了个体工商户用于涉案房屋的经营，参与合同履行，故王榕华、林玉莲作为共同原告主张权利并无不当。因王榕华、林玉莲根据涉案《房屋租赁合同》的约定对涉案房屋进行装修投入，现合同约定的租赁期限尚未届满就因房屋拆迁需提前解除合同，陈龙虽依据合同约定无需承担违约责任，但仍需对王榕华、林玉莲的装修损失进行补偿。一审法院依据陈龙与将军路街道办签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》以及该协议参照的装修评估报告判决陈龙向王榕华、林玉莲补偿拆迁装修损失796820元具有事实和法律依据，并无不当。因陈龙与将军路街道办签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》中约定停产停业损失补偿717415.19元，2019年1月11日，陈龙的父亲陈先林借用王榕华、林玉莲开办宾馆的证件资料、工商营业执照正副本、税务登记证的正本原件用于房屋拆迁补偿。其后，武汉华中会计事务有限责任公司出具了《房屋拆迁补偿审计报告》，对涉案房屋的相关资料进行核查，并对上述协议中约定的金额予以审计。一审法院根据上述事实，认定将军路街道办在向陈龙进行停产停业损失补偿时考虑了涉案房屋用于酒店经营的情况，故将军路街道办已向陈龙支付的停产停业损失补偿717415.19元在扣除陈龙履行租赁合同所能获得的租金收益后的剩余款项应归属王榕华、林玉莲所有并无不当。一审判决陈龙补偿王榕华、林玉莲停产停业损失419915.19元具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，陈龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7482元，由陈龙负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月二十日书记员 肖 华