陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1112号 上诉人（原审被告）：刘卫刚，男，1974年2月9日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市陈仓区，现羁押于宝鸡市陈仓区看守所。 被上诉人（原审原告）：周芝光，女，1980年7月13日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市金台区。 原审被告：巨喜红，女，1978年2月15日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市陈仓区。 上诉人刘卫刚因与被上诉人周芝光、原审被告巨喜红房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人刘卫刚、被上诉人周芝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘卫刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审所有诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。被上诉人一审代理人刘某某与被上诉人系夫妻关系，并不是一审判决认定的朋友关系，办理房屋产权变更登记时上诉人刘卫刚不在场，上诉人已按照约定全部支付51万元购房款。被上诉人要求解除合同时未达到双方约定的解除条件，合同约定逾期超过3个月时被上诉人有权解除合同，上诉人按照被上诉人及其丈夫、代理人的指示将全部购房款支付给案外人，上诉人未违约，且被上诉人准备起诉时合同签订尚不足一个月。被上诉人拒绝交付房屋又用诉讼保全方式拒绝办理房屋产权变更登记，其实质是被上诉人违约。2、一审判决解除合同适用法律错误。被上诉人违约，其不具有请求解除合同的权利。被上诉人丈夫与上诉人约定的指示交付购房款行为，被上诉人在场也予以认可应视为被上诉人的行为，本案涉案合同签订后，上诉人因其他事由被羁押，导致上诉人的行为能力受限，但并非法律规定的上诉人拒绝履行合同主要义务导致的合同解除情形。 周芝光辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告巨喜红经传票传唤未出庭，亦无答辩意见。 周芝光向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告刘卫刚、巨喜红于2018年11月24日、12月12日签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月24日，原告与被告刘卫刚签订《房屋买卖合同》约定：1、原告将其所有位于本市渭滨区XX路XX号XX楼XX号，建筑面积为82.96平方米，房屋产权证号为000XXXXX出售给被告刘卫刚；2、房屋总价款510000元，被告刘卫刚在合同签订之日支付原告200000元；在房屋产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕之日向原告支付剩余房款310000元。被告刘卫刚逾期超过3个月未付清房款，原告有权解除合同。合同签订后，被告刘卫刚按照原告朋友刘某某的指示将预付款200000元转入案外人黄某某的个人账户内。被告刘卫刚名下已有一套住房，为逃避国家关于二套房的税收规定，少向房屋管理部门交纳税款，其要求原告将涉案房屋过户至被告巨喜红名下。原告遂与被告巨喜红于2018年12月12日签订《宝鸡市存量房买卖合同》，约定出售房屋为原告房屋，房屋售价510000元，支付方式为一次性付款，原告于2019年6月30日前将房产交付被告巨喜红。原告与被告巨喜红填写了《二手房自行交易合同网签信息表》，内容与双方签订的《宝鸡市存量房买卖合同》一致。原告与被告巨喜红同时向宝鸡市不动产登记中心递交了不动产登记申请，宝鸡市不动产登记中心进行了受理。原告及被告巨喜红各自交纳了相关税费。原告朋友刘某某于2018年12月12日当天通过微信向被告刘卫刚发送了原告周芝光的银行账户，被告刘卫刚收到后，将剩余房款310000元继续打入了案外人黄某某的银行账户。原告向案外人黄某某主张将房款返还给被告刘卫刚未果后，于2018年12月14日向本院提起诉前保全，将涉案房产予以查封，导致涉案房产的过户手续办理中止，案外人黄某某至今未将该款310000元转入被告刘卫刚或者原告周芝光账户。 一审法院认为，原告系涉案房产的合法所有人，其有权对其所有的房屋进行处置。其与被告刘卫刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应为有效合同。原告与被告刘卫刚均应依据合同约定履行各自的义务。被告刘卫刚应按照原告的委托或指示支付房款。原告认可被告刘卫刚向案外人黄某某的第一笔转款200000元，剩余310000元，被告刘卫刚在收到原告朋友刘某某向其发送的原告账户后，被告刘卫刚明知与其签订房屋买卖合同的相对人为原告周芝光，在未得到原告明确授权下，擅自将房款310000元转入案外人黄某某账户，其行为不可谓善意，被告刘卫刚应及时向案外人黄某某主张返还收取的310000元。在本案法庭辩论终结前（即2019年3月21日），被告刘卫刚仍未将房款310000元支付给原告，而双方约定办理房屋产权过户手续的时间为2018年12月12日，至本案开庭审理之日已满3个月，故原告请求解除其与被告刘卫刚于2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，理由成立，予以支持。被告刘卫刚关于原告至今未履行其房屋过户的义务，被告不应承担违约责任的辩称意见，原告在得知被告刘卫刚将剩余房款转入案外人账户后，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一，可以中止履行：（一）……；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的规定，向申请诉前保全，中止办理了房屋过户手续，符合法律规定，故被告刘卫刚此项辩称意见，不予采信。原告与被告巨喜红于2018年12月12日签订的《宝鸡市存量房买卖合同》系原告与被告巨喜红为被告刘卫刚实现其逃避国家相关房地产税收管理规定的目的而签订，非原告与被告巨喜红的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规定，双方签订的《宝鸡市存量房买卖合同》应为无效。依据我国法律的规定，合同为有效时，守约方在合同相对方违约时可以依据合同约定或我国法律规定主张解除合同，故原告主张解除其与被告巨喜红签订的《宝鸡市存量房买卖合同》，不予支持。原告可另行提起确认合同无效纠纷，主张其权利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条第一款四项、第九十三条第二款之规定，判决：一、解除原告周芝光与被告刘卫刚于2018年11月24日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告周芝光其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元、诉前保全费3070元，由被告刘卫刚承担。 本院二审期间，当事人均无新证据提供。 本院二审经审理查明，周芝光与刘某某原系夫妻，双方于2013年9月22日解除婚姻关系。刘卫刚经黄某某介绍购买案涉房屋。刘某某与黄某某基于合伙关系共同投资经营学校，本院（2019）陕03民终2127号民事判决判令刘某某返还黄某某投资款344000元，黄某某在该案中自认，本案案涉的310000元购房款包含在前述生效法律文书认定的344000元投资款中。本院二审查明其它事实与一审查明的法律事实相同。 本院认为，综合当事人的诉辩观点，本案争议焦点为：周芝光与刘卫刚签订的《房屋买卖合同》应否予以解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案一审判决认定的法律事实已为真实、合法且与本案密切关联的证据所证实，本院予以确认。刘某某与周芝光系何种身份关系、办理房屋权属变更登记时刘卫刚是否在场，均与案涉《房屋买卖合同》应否解除无关。一审根据刘卫刚自认，认定其在收到周芝光银行账户微信信息后，并未按照刘某某指示将310000元房款支付周芝光，而是将前述房款继续打入黄某某银行账户，并无不当。刘卫刚主张其按照事先约定向周芝光支付全部房款，但未提供证据证实。刘卫刚关于一审认定事实不清的上诉理由，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案案涉《房屋买卖合同》约定，刘卫刚在房屋产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕之日向周芝光支付剩余房款310000元，逾期3个月付款，周芝光享有单方解除权。自2018年12月12日办理房屋产权过户手续之日起，周芝光于2019年1月15日提起民事诉讼时未支付剩余房款确未满3个月，但至2019年3月21日本案一审开庭审理时未支付剩余房款已满3个月，周芝光享有合同单方解除权。一审据此解除2018年11月24日成立并生效的《房屋买卖合同》，符合法律规定。周芝光未按照合同约定收到剩余房款后，为阻却房屋行政登记程序进行随即申请诉前保全，属于为避免自身财产权益受到损害的合法行为。刘卫刚主张周芝光起诉时尚不具备合同解除权行使条件、诉前保全属违约行为、一审适用法律错误的上诉理由，本院不予采信。 综上所述，上诉人刘卫刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘卫刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇二〇年一月八日 法官助理 罗永超 书 记 员 赵宝锋