山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初4896号原告：绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，董事长。委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：**，男，该公司工作人员。被告：张萍，女，1981年9月5日出生，汉族，济南中街商务管理有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：霍金柱，男，济南中街商务管理有限公司董事长。原告绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地公司）与被告张萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人董晓梅、**，被告张萍的委托诉讼代理人霍金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除绿地公司与张萍签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令张萍腾出位于济南市槐荫区绿地?泉景园二期***房屋及1--123号储藏室交还给绿地公司，并配合绿地公司办理撤销涉案房屋及储藏室网签备案手续；3.判令张萍向绿地公司支付违约金13776.72元，并赔偿绿地公司代张萍偿还银行款项459331.44元及相应利息；4.本案全部诉讼费、保全费及律师费由张萍承担。诉讼过程中，绿地公司增加诉讼请求：判令张萍承担本案保全所涉保全保险费1928元。事实与理由：绿地公司与张萍于2014年8月23日签订《济南市商品房买卖合同》，约定张萍购买绿地公司开发的位于济南市槐荫区绿地?泉景园二期***房屋，付款方式为银行按揭付款，即张萍首付199308元，剩余46.2万元办理银行纯商业按揭贷款。合同第六条第3款中约定：买受人有义务按照银行或出卖人的要求，……连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的；或其他因买受人原因导致银行划扣出卖人保证金或对出卖人造成其他损的；买受人有上述情形之一的，出卖人有权解除本合同、收回商品房，并由买受人承担本合同价款2%的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任……。合同签订后，张萍办理了商业贷款手续，绿地公司对张萍的商业贷款承担阶段担保责任。后张萍未按约定偿还银行贷款本息，导致银行起诉，法院判决绿地公司承担连带保证责任，绿地公司也替张萍向银行支付了相关费用。张萍的违约行为，违反双方合同的约定，给绿地公司造成了重大损失。绿地公司为维护自身合法权益，特依据双方的合同约定及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！张萍辩称，张萍已通过支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向绿地公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然张萍的按揭贷款偿还产生了逾期，绿地公司承担了担保责任向按揭银行还清了贷款，但此时绿地公司作为担保人仅有向张萍的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给买受人的事实。买受人张萍依法对该房产享有物权期待权，绿地公司仅对买受人享有普通债权，不享有物权请求权。绿地公司诉求第二项理由不能成立。济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民终2531号民事判决书中判决绿地公司对上述款项承担连带责任，绿地公司履行担保义务后可以向张萍追偿。本院经审理认定事实如下：2014年8月23日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的张萍签订《济南市商品房买卖合同》，约定张萍购买绿地公司开发建设的济南市绿地?泉景园（绿地国际花都A3地块二期）***商品房一套及1--123储藏室一套，房屋建筑面积88.99元，总价为661308元，储藏室建筑面积11.47平方米，总价为27528元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于合同签订之日起7日内，向出卖人交清贷款银行要求的首付款199308元，剩余房款46.2万元办理银行商业贷款。合同第六条第3款中约定：买受人有义务按照银行或出卖人的要求，在具备办理商品房的抵押登记时，及时办理抵押登记并交纳相关费用，并按相关约定按时还款。若买受人未按照与贷款银行签订的借款合同的约定或者出卖人的要求办理该商品房的抵押登记；或者在办理完毕抵押登记以前，连续两期或者累计三期未按照银行规定按时偿还贷款的；或其他因买受人原因导致银行划扣出卖人保证金或对出卖人造成其他损失的；买受人有上述情形之一的，出卖人有权解除本合同、收回商品房，并由买受人承担本合同价款2%的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失。合同还其他事项进行了约定。合同附件五合同补充协议第九条第3项约定：无论何种原因买卖合同解除或终止后，买受人应在出卖人发出解除合同通知之日10日内，配合出卖人办理合同备案或者预告登记等手续的撤销手续，否则，每逾期一天，买受人按照合同价款万分之五向出卖人支付违约金。上述《济南市商品房买卖合同》及附件已在房地产行政管理部门进行了网签、备案。张萍依约向绿地公司支付了首付款。2014年12月1日，绿地公司、张萍及中国银行股份有限公司济南中大槐树支行（以下简称中行济南中大槐树支行）三方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定由张萍向中行济南中大槐树支行贷款46.2万元，贷款期限自2014年12月1日至2019年12月1日，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地公司为张萍的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，中行济南中大槐树支行依约发放了相应的贷款。2014年12月1日，绿地公司向张萍交付了涉案合同约定的房屋。贷款后，张萍初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致绿地公司承担保证责任，代其向中行济南中大槐树支行偿还了贷款本金416020.44元、利息1359元，并代其赔偿银行案件受理费8232元、诉讼保全费2726元、律师代理费31000元。张萍主张在绿地公司代其偿还银行上述款项外，其还在2019年6月20日向中行济南中大槐树支行还款16544.14元。为处理本案诉讼事宜，绿地公司与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，由国浩律师（济南）事务所委派律师担任本案中绿地公司的委托诉讼代理人。绿地公司因此向国浩律师（济南）事务所支付律师代理费6000元。另外，绿地公司为办理本案所涉诉讼保全事宜，支出诉讼保全险保费1928元。本院认为，绿地公司与张萍签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，张萍应按照约定按时向银行偿还按揭贷款，若张萍在办理完毕涉案房屋的抵押登记以前，连续两期或者累计三期未按照银行规定按时偿还贷款，或其他因张萍原因导致银行划扣绿地公司保证金或对绿地公司造成其他损失的，绿地公司有权解除合同、收回商品房，由张萍承担合同价款2%的违约金，并向绿地公司承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失，在买卖合同解除后，张萍还应配合绿地公司办理合同备案或者预告登记等手续的撤销手续。现因张萍未按照约定偿还银行按揭贷款，导致绿地公司向银行代偿贷款、利息等，绿地公司要求解除案涉商品房买卖合同、张萍返还案涉房屋及储藏室及配合办理案涉房屋的网签、合同备案手续，并要求张萍支付违约金13776.72元（688836元×2%），赔偿其代张萍偿还银行款项459331.44元及利息，以及其因本案所支付的律师费6000元、保险费1928元，符合双方的约定且不违反法律规定，本院予以支持，其中商品房买卖合同解除的时间应为张萍收到本案起诉状副本之日（即2019年8月27日），绿地公司主张的利息应自中行济南中大槐树支行向张萍出具结清说明之日（即2019年6月26日）起算。关于张萍主张其在上述款项之外另向中行济南中大槐树支行偿还的16544.14元，其可以另行向该银行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告绿地地产（济南）腊山有限公司与被告张萍于2014年8月23日签订的关于济南市绿地?泉景园（绿地国际花都A3地块二期）***商品房及1--123储藏室的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2019年8月27日解除；二、被告张萍于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）腊山有限公司办理济南市绿地?泉景园（绿地国际花都A3地块二期）***商品房及1--123储藏室的网签、备案撤销手续；三、被告张萍于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于济南市绿地?泉景园（绿地国际花都A3地块二期）***商品房及1--123储藏室，交还给原告绿地地产（济南）腊山有限公司；四、被告张萍于本判决生效之日起十日内偿还绿地地产（济南）腊山有限公司代偿款459331.44元并支付利息（以459331.44元为基数，自2019年6月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以459331.44元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告张萍于本判决生效之日起十日内支付绿地地产（济南）腊山有限公司违约金13776.72元；六、被告张萍于本判决生效之日起十日内赔偿绿地地产（济南）腊山有限公司律师代理费6000元；七、被告张萍于本判决生效之日起十日内赔偿绿地地产（济南）腊山有限公司保险费1928元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元，减半收取计5354元，诉讼保全费3964元，由被告张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘莹莹二〇二〇年一月三日法官助理 赵洪彬书 记 员 史晓云