福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0525民初2272号 原告：陈胜锋，男，1975年7月15日出生，汉族，住永春县。 委托诉讼代理人：陈金杰，福建鼎金律师事务所律师。 被告：林志坚，男，1980年11月13日出生，汉族，住永春县。 委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 第三人：肖文杰，男，1990年7月13日出生，汉族，住永春县。 第三人：泉州向阳坊食品有限公司，住所地泉州市丰泽区城东浔美工业区浔丰路169号一层，统一社会信用代码913505035633815720。 法定代表人：陈文志，该公司执行董事。 原告陈胜锋与被告林志坚、第三人肖文杰、泉州向阳坊食品有限公司（以下简称泉州向阳坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案，依法适用简易程序，于2019年12月6日、2019年12月26日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托诉讼代理人陈金杰、被告委托诉讼代理人吴冰冰均到庭参加诉讼，第三人肖文杰、泉州向阳坊经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈胜锋向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金19万元；2.判决被告支付原告电费8017元、水费323元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租永春县桃城镇环城路桃源酒店楼下店面，约定租赁期限从2018年8月1日起至2023年2月10日止，月租金为25000元，租赁期间的水、电、物业等费用由被告负担。原告依约将店面交付被告经营。2019年7月18日，被告停止经营活动，将租赁店面全部腾空移交原告。在此租赁期间，被告只交付租金至2018年11月份，从2018年12月1日至2019年7月18日的租金19万元至今未付，并尚欠电费8017元、水费323元。为此，特具状起诉，请求依诉求裁处。 林志坚辩称，一、原告诉状中陈述内容部分与客观事实不符。1.原告主体不适格，其并非房屋所有人。原告于2018年11月30日将涉案店铺钥匙从被告处收回，并采取断电、关门等措施强制被告停止经营，被告于2018年11月底即未占有使用涉案店铺，并非原告诉状中陈述的“2019年7月18日，被告停止经营活动”。2.涉案店铺被原告收回后，因双方就向阳坊永春桃源店、向阳坊永春区域代理权等问题无法达成一致，原告以被告拖欠其股份转让款为由拒绝与被告交接涉案店铺物品，2019年7月被告再次以发函、短信的方式通知原告交接，双方才于2019年7月18日签署《移交单》。但涉案店铺实际已于2018年11月底就由原告收回，不存在被告于2019年7月18日才将涉案店铺全部腾空移交原告的说法。二、原告主张被告支付房屋租金190000元及电费8017元、水费323元没有事实及法律依据，也没有证据支持。1.案涉合同效力尚无法确定，原告要求被告支付其租金水电费没有合法依据。（1）原告并非案涉店铺所有人，无权对案涉房屋作出处分行为。（2）涉案房屋的实际所有人暂未明确，其是否同意原告将其所有房屋转租给被告的事实尚未查清，原告无权要求被告支付租金。（3）涉案房屋是否属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋尚未明确，原告也未提供涉案房屋的权属证明，案涉合同是否有效尚无法确定。2.原告与被告就涉案合同实际已于2018年11月30日事实上解除，并已完成交接工作。（1）被告以原告拖欠其股份转让款为由，采取断电、关门的方式强制被告将涉案房屋交返原告，随后被告按照原告的要求将涉案房屋的钥匙交付原告指定的肖文杰，该钥匙由原告交由泉州向阳坊食品有限公司自2018年12月1日起经营涉案房屋至2018年12月31日止，泉州向阳坊食品有限公司亦将钥匙归还给原告。在归还钥匙时备注上仍然写的是原告名字，而非被告，且向阳坊公司归还钥匙时并非通知被告。涉案房屋实际已经于2018年11月30日解除。（2）被告提供的《店面招租》照片，可以证明原告与肖文杰已将涉案房屋收回并另行出租的事实。（3）涉案房屋租赁合同已实际解除，被告未实际占有该房屋，故原告所主张的2018年12月1日起至2019年7月18日止的水电费用不应当由被告承担，应当由原告及实际占有使用人承担。（4）现有证据可以证明2018年12月1日起至2018年12月31日该房屋实际由原告及泉州向阳坊食品有限公司占有使用，原告要求被告支付租金不符合客观事实。 肖文杰、泉州向阳坊未作答辩及提供任何证据。 为证明自己的主张，陈胜锋向本院提交如下证据：1.原告与被告身份证复印件一张，证明原、被告的身份情况；2.房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告的房屋租赁情况及相关权利义务的约定；3.移交单复印件一份，证明被告于2019年7月18日将租赁房屋腾空移交原告的事实；4.林志坚作为原告起诉陈胜锋股份转让纠纷一案的一、二审民事判决书各一份，证明股份转让合同和房屋租赁合同是两个不同法律关系，生效判决书已确认，不能混淆；双方之间股份转让合同已被一、二审确认林志坚在该纠纷中的诉求不被支持，现以该纠纷抗辩本案，是不能成立的；5.原告与永春桃源宾馆的租赁合同一份，证明房屋业主永春桃源宾馆与原告签订房屋租赁合同，原告有权将该租赁场所转租给被告；6.微信截图复印件，里面的内容是电费表的度数，显示2018年9月电表底表度数是51808度，截止2019年7月18日底表度数是69825度，这些内容都有拍照发给林志坚，共产生18017度的电量，1度电量1元钱电费，相应的电费是18017元，在租赁期间林志坚有支付10000元的电费，尚欠8017元的电费；至于水费，2018年9月至2019年7月份，按每月30多元计算，共计大约323元水费；7.视频资料，证明被告于2019年7月18日才将租赁房屋钥匙移交原告，至2019年7月18日电表底表度数为69825度。 林志坚质证认为，对证据1三性无意见；对证据2、5，原、被告签订的房屋租赁合同真实性、关联性无意见，但对合法性有意见，原告并非涉案房屋所有人，且该房屋租赁合同事实上于2018年11月30日解除，原告收回店铺，双方权利义务就此了结；对原告与永春桃源宾馆签订的合同三性均有意见，永春桃源宾馆并非案件当事人，无法确定该合同真实性，并且就该合同也无法证明永春桃源宾馆是涉案店铺的所有人及权利人；对证据3真实性、合法性无意见，对关联性及证明目的有意见，被告曾经在2018年11月底要求原告交接店内物品，遭到原告拒绝，故被告在提起股权转让纠纷的诉讼之后有发函要求移交店内物品，原告告知被告必须签署移交单才肯将店内物品交付给被告，移交单格式是由原告提供的，该移交单并不能证明被告是在2019年7月18日才将房屋腾空移交给原告的事实；对证据4的两份判决书三性无意见，但对于原告证明目的有异议，在两份判决书事实认定部分，并没有原告提到的这种情况，两份判决书被告并未主张与租赁合同纠纷有关，只是证明租赁纠纷的起因及本案租赁店铺已于2018年11月收回的事实；对证据6水电费证据的三性均有意见，微信聊天记录并未提供原始载体，并且照片中无法体现所谓度数，聊天内容是否与本案有关无法确定，原告主张的水电费并没有正式发票，同时涉案房屋在2018年11月30日已移交给原告，在此之后的水电费并非被告在使用，不应由被告承担；对证据7视频资料形式真实性没有意见，但对视频内容真实性、关联性及证明目的有异议，无法证明原告要证明的两个主张，涉案房屋的钥匙已于2018年12月1日由原告收回，并交由泉州向阳坊公司使用，第三人向阳坊公司也未曾在使用之后将钥匙交给被告，故不存在被告于2019年7月18日才将租赁房屋钥匙移交原告的情况，且原告主张的2019年7月18日电度底度为69825只是原告单方面的陈述，没有其他证据佐证，同时涉案店铺2018年12月1日起也不是被告在使用，即使存在用电，也与被告无关。视频中的聊天记录确实是原、被告之间的聊天记录，但该照片无法体现度数与涉案房屋具有关联性，即便有关联性，涉案店铺也非被告使用，与被告无关。 为证明自己的主张，林志坚向本院提交如下证据：1.合作协议书、补充协商议、股权转让协议书，证明林志坚、黄伟锋从陈胜锋、肖文杰处受让向阳坊永春桃源店（即本案诉争房屋）的事实；2.（2019）闽0525民初121号民事判决书、（2019）闽05民终4463号民事判决书、法律文书生效证明，证明林志坚、黄伟锋与陈胜锋、肖文杰就受让的向阳坊永春桃源店、向阳坊永春区域代理权事宜发生争议并提起诉讼的事实；3.录音1段及文字整理材料，证明泉州向阳坊食品有限公司未同意陈胜锋将永春区域代理权转让给林志坚的事实；泉州向阳坊食品有限公司只认可合同相对方是陈胜锋，而非林志坚；结合上述证据进一步证明陈胜锋未按《合作协议书》约定将向阳坊永春区域代理权交付给林志坚，直接导致泉州向阳坊食品有限公司强行收回向阳坊桃源店。因陈胜锋的违约行为致使林志坚无法使用诉争店铺；4.监控视频光盘一张及5.公告照片、播出登记表、发票，共同证明陈胜锋实际收回诉争店铺，并自2018年12月1日起将之交付给泉州向阳坊食品有限公司使用的事实以及泉州向阳坊食品有限公司使用未经林志坚同意，擅自关停向阳坊桃源店，侵犯林志坚向阳坊桃源店经营权的事实；6.“店面招租”照片一张，证明涉案店铺已由原告及肖文杰收回并另行出租的事实；7.律师函、EMS快递底单、物流信息截图，共同证明诉争店铺自2018年12月1日起已非林志坚占有使用；林志坚曾发函要求陈胜锋要移交店内物品；诉争店铺早已处于原告掌控，不存在需要林志坚将店铺交付给陈胜锋的情况；8.2019年7月18日原、被告交接总长8分34秒的视频资料，证明如果被告拒绝签署移交单，原告就拒绝将店内物品移交给被告，视频中原告陈述“你搬，我不同意，我马上走”，意思为被告若未按原告要求签订移交单，原告就不与被告交接店内物品。 陈胜锋质证认为，对证据1-2、4-6都是在林志坚提起股份转让纠纷中提交的证据，与本案没有关联性，已被该纠纷一、二审判决予以否认，对证明目的不予采信；对证据1中，受让股份和租赁房屋是两回事；对证据3的三性有异议，录音是案外人的事，与本案无关，录音中体现是向阳坊的副总与林春珠的录音，副总对公司是无决策权的，且录音内容均为股份转让纠纷的事，与本案无关联性；对证据7中律师函、EMS快递底单、物流信息截图，律师函落款时间为2019年7月12日，我方移交单的落款时间是2019年7月18日；对证据8的视频资料三性均无异议，但无法证明被告证明的对象，恰恰证明被告的物品占用原告的租赁房屋至2019年7月18日；移交事项是原告应被告的要求来的，被告有发函给原告说要移交；本案租赁房屋是2019年7月18日才移交。视频中，双方争议焦点为移交方式，被告要求原告清点店内物品后写清单后才移交，原告要求的是，因店内物品都是被告的，被告将所有物品搬空就行，不要损坏房屋就可以。根据第一次庭审中提交的移交单也是仅要求被告将房屋腾空即可，该移交单是保护被告方的。被告所述断章取义。 本院认为，对陈胜锋提交的证据1、2、3、5、6、7以及林志坚提交的证据8，经庭审审核，具有客观真实合法性，且与本案具有关联性，依法予以认定；陈胜锋提交的证据4以及林志坚提交的证据1-3，与本案租赁纠纷不具有关联性，不予认定；林志坚提交的证据4、5、6，无法证明林志坚已将租赁房产移交陈胜锋的事实；林志坚提交的证据7可以证明其于2019年7月12日通过邮寄律师函的形式告知陈胜锋，要求其办理房屋交接事宜。 经审理查明，2017年9月29日，陈胜锋与永春桃源宾馆签订租赁合同，承租永春县桃源酒店楼下店面（环城路105、107、109号和桃源路1、3、5号店面），该合同中约定在合同期限内，陈胜锋有权将店面转租他人。2018年8月1日，林志坚与陈胜锋签订房屋租赁合同，承租永春县桃源酒店楼下店面，约定租期自2018年8月1日起至2023年2月10日止，每月租金25000元，押金20000元，租赁结束时，林志坚需结清水、电、取暖、燃气、电话、物业及其它由租赁产生的费用。林志坚于2019年7月12日通过邮寄形式向陈胜锋发出律师函，要求陈胜锋于2019年7月17日之前与其办理房屋交接事宜，陈胜锋于2019年7月13日签收该律师函。2019年7月18日，陈胜锋与林志坚签订一份移交单，该移交单载明：“林志坚承租的永春县桃城镇环城路桃源酒店楼下店面于2019年7月18日全部腾空移交出租方陈胜锋。移交人：林志坚接交人：陈胜锋2019年7月18日”。 本院认为，陈胜锋与永春桃源宾馆签订《租赁合同》，承租本案诉争租赁物，并约定有权转租。故陈胜锋与林志坚签订《房屋租赁合同》，将诉争租赁物转租给林志坚，未违反法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。根据双方签订的《移交单》，林志坚已于该日将租赁房屋腾空移交陈胜锋，故本院认定该租赁合同于2019年7月18日解除，陈胜锋有权请求林志坚支付尚欠租金。合同第五条约定，租赁期间，水、电、取暖等费用由林志坚负担，租赁结束时，林志坚需结清水欠费。根据陈胜锋提交的微信聊天记录、视频资料中显示，截止2019年7月18日该租赁房屋电表底表度数为69825，林志坚一方虽否认电费的存在，但在庭审中对聊天记录的真实性予以确认，且未提交证据予以反驳，故陈胜锋要求林志坚支付尚欠电费，依法有据，予以支持。陈胜锋要求林志坚支付尚欠水费，但未提交相关证据予以证明，且林志坚予以否认，不予支持。林志坚关于原告主体不适格、无须支付租金、电费以及租赁合同已于2018年11月30日解除的辩称，缺乏事实与法律依据，不予采纳。肖文杰、泉州向阳坊食品有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林志坚应于本判决生效之日起10日内支付陈胜锋自2018年12月1日起至2019年7月18日止的租金190000元； 二、林志坚应于本判决生效之日起10日内支付陈胜锋尚欠电费8017元； 三、驳回陈胜锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4266.8元，减半收取2133.4元，由陈胜锋负担3.4元，由林志坚负担2130元（陈胜锋多预交的4263.4元予以退回），应于本判决生效之日起5日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林超拔 二〇二〇年一月二日 书记员  尤杭玲 附：一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。