上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25303号原告：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告：邱晨，男，1986年4月3日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘啸光，辽宁盛恒(上海)律师事务所律师。原告上海殷兴实业发展有限公司(以下简称殷兴实业)与被告邱晨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷兴实业的委托诉讼代理人张裕、被告邱晨的委托诉讼代理人刘啸光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷兴实业向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方就上海市江杨南路XXX号XXX-XXX-XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2、请求判令邱晨支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元(该期间合同租金是19,167元，减去装修押金11,500元)及逾期支付房屋的违约金1,403元(以7,667元为本金，自2019年8月9日起算，按照日千分之三计算至判决生效之日)；3、请求判令邱晨支付推广费480元；4、请求判令邱晨支付装修免租期房租34,500元；5、请求判令邱晨承担相当于三个月租金作为违约金，该款以邱晨已付的押金抵扣，该押金不再退还；6、请求判令邱晨支付律师费5,000元；7、请求判令邱晨立即将登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照予以注销或者迁出。事实和理由：双方于2018年11月8日签订《房屋租赁合同》，由邱晨承租殷兴实业位于上海市宝山区江杨南路XXX号(新杨湾科创产业园区)C2-1F-02单元房屋经营“杜小姐港式甜品”使用。根据《房屋租赁合同》约定，该房屋的月租金为人民币11,500元，支付方式为先付后用，按季度于到期前十日内支付。在合同履行过程中，邱晨进场出现逾期支付水电等费用的情形，虽经殷兴实业再三催缴，邱晨仍我行我素，视合同如无物。现邱晨已交的房租使用期限至2019年8月19日止，根据合同约定其应提前10日于2019年8月9日前付清，但经殷兴实业多次通知、催缴，邱晨仍拒绝支付，为避免损失继续扩大，殷兴实业无奈书面通知双方的合同于2019年9月30日解除。殷兴实业认为，双方签订的租赁合同因邱晨的严重违约而解除，其理应足额支付拖欠费用并按约承担违约责任，故涉诉。被告邱晨辩称，不同意全部诉请。双方的合同是无效的，房产证所体现的房屋用途是工业用途，不是商业用途，不能达到邱晨的合同目的。邱晨的租金支付到2019年8月19日，押金也支付了。解除函之前双方就发生争议了，邱晨在收到解除函前就自行迁出了系争房屋。鉴于合同无效，故无需支付租金。关于推广费的承诺书，不是邱晨签收，不认可该费用。至于逾期支付租金的违约金的标准为千分之三，该标准也制定过高。不同意押金抵扣违约金，邱晨无法实现合同的经营目的系殷兴实业严重违约所为，故要求驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，殷兴实业(甲方)与邱晨(乙方)签订《房屋租赁合同》，由乙方承租殷兴实业位于上海市宝山区江杨南路XXX号(新杨湾科创产业园区)C2-1F-02单元房屋经营“杜小姐港式甜品”使用。月租金为人民币11,500元，支付方式为先付后用，按季度于到期前十日内支付。逾期支付的，每逾期一日乙方需按全额租金的千分之三向甲方支付违约金。甲方给予乙方三个月的免租期，自2019年2月19日至2019年5月18日止，2019年2月20日起算租金。若乙方的违约行为导致该合同提前解除，则在解除合同时，乙方需另行向甲方足额支付上述装修免租期内的租金。乙方应向甲方支付房屋租赁押金，为三个月的租金34,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除抵扣合同约定的由乙方承担的费用之外，无息归还乙方。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)；情形包括乙方逾期不支付租金、押金、物业管理费及其他按费用累计超过三十日的。合同终止解除后，乙方应在三十日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营证照全部迁出或注销。合同附件包括邱晨出具的两份承诺书及租赁物平面图等。同年1月17日，殷兴实业将房屋交付给邱晨。承租期间，邱晨已付清至2019年8月19日止的租金及押金。根据合同约定，2019年8月20日起三个月的租金应在2019年8月9日前付清，鉴于邱晨未实际给付，故殷兴实业多次发通知催缴，邱晨收到通知仍未支付。殷兴实业于2019年9月29日向邱晨发出《解除合同通知书》，表示鉴于其迟延给付租金达到违约标准，故通知其双方合同在2019年9月30日终止，并要求其立即迁出并承担相应违约责任。该通知也实际送达邱晨。本案审理中，殷兴实业还提供了一份八八零尚食街开业促销方案承诺书，载明，本人愿意承担本次活动的相关费用，包括广告制作、设计和促销人员的工资，下方落款为许林艳；以及一份推广费用缴费通知，记载营业推广活动中作了六个广告旗，每个80元，共计480元。要求向殷兴实业支付；还有律师费5,000元的发票、聘请律师委托合同及付款凭证。邱晨表示承诺书的签字人是店里的员工，邱晨并未授权其签字确认，对该承诺书邱晨不予认可，且对于广告推广费的真实性也不予确认。律师费真实性不持异议，但与邱晨无关。殷兴实业还提供企业信用信息公示报告，证明邱晨的企业的注册地址还在系争商铺；不动产证书、会议纪要、请示、情况说明、规划许可证、规划图纸等，证明产证的合法性，及工业转商业是由政府批准的，没有对邱晨的经营产生任何障碍。对上述的材料的真实性邱晨没有异议，但认为土地用途是仓储用地，不能用商业，不能由地方政府来体现土地的用途。邱晨还补充陈述，签订合同之后整个园区没有客流量，我们是2018年10月第一批入驻的商户，当时殷兴实业承诺有70%的入住率，当初入驻的27家左右餐饮，已经撤了三分之二。在殷兴实业发函之前邱晨就撤场了，因为和殷兴实业的纠纷还没有解决，邱晨至今还未在其他地方开店。2019年5月19日开业的，开业时就应该退装修押金，但是殷兴实业不同意退，邱晨表示可以用装修押金抵扣一部分水电费，对此殷兴实业也不同意，要求抵作租金。为此双方发生纠纷。另外，在经营过程中要办理证照，因为土地用途不符合经营性质，邱晨开始是办不出来，后来为了办证邱晨又支付给殷兴实业1.4万元，让其帮助办出来证照，但是事实上述这个是不规范的。殷兴实业表示的确收取过邱晨支付的1.4万元，园区内的商户有些是自行办证，对于部分委托殷兴实业办理证照的上述，殷兴实业收取相应的代办费，并不是违规操作。殷兴实业还表示，根据解除通知单的内容，要求邱晨在2019年10月8日自行腾退，事实上殷兴实业在2019年10月9日自行收回房屋。收回的时候，邱晨已没有在房屋内经营了，但是2019年10月12日左右来拿过东西，所以2019年10月10日之后的租金不再主张。关于实际损失的问题，鉴于系争房屋收回至今仍未出租，处于空关状态，给殷兴实业带来较大的经济利益的损失。本院认为，殷兴实业和邱晨就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应严格恪守合同约定。邱晨主张合同无效，对此缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)；情形包括乙方逾期不支付租金、押金、物业管理费及其他按费用累计超过三十日的。合同签订后的实际履行过程中，邱晨在支付了2019年8月19日前的租金后，直至诉讼期间仍未支付后续租金，且在殷兴实业发函多次催要之后仍不予理睬，该行为严重违反了合同义务，构成根本违约。殷兴实业依法享有单方解除权，该解除通知到达对方时生效，即本院确认双方的租赁合同于2019年9月30日终止履行。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产各自返还并据实结清有关费用，违约一方还应承担相应的违约责任。殷兴实业自认于2019年10月9日收回了房屋，故其要求邱晨支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元(该期间合同租金是19,167元，减去装修押金11,500元)及逾期支付房屋的违约金的主张，符合合同约定，本院予以准许。至于逾期付款违约金的问题，邱晨提出该标准过高要求调整，本院结合本案实际，从当事人履行合同的客观出发，将违约金标准适当调整为日万分之二点一，超出部分不予准许。根据合同约定，若因邱晨违约导致解除合同，其应另行足额支付装修免租期内的租金。殷兴实业据此要求邱晨承担该期间的租金的主张，亦合理有据。至于合同解除违约金的问题，合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费)。据此，殷兴实业主张一个月房屋空置损失及律师费，并未超过上述约定的可请求范围，本院予以准许。殷兴实业要求将押金一并抵扣违约金，亦于法不悖，可予确认。至于推广费480元，殷兴实业未对此提供充分证据佐证，本院难以准许。最后，关于殷兴实业要求邱晨立即将登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照予以注销或者迁出的请求，该主张涉及的履行涉及工商行政管理部门的审批和备案，并非民事案件处理范围，故本院对此无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海殷兴实业发展有限公司与被告邱晨就江杨南路XXX号XXX-XXX-XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告邱晨于本判决生效之日起十日内，向原告上海殷兴实业发展有限公司支付2019年8月20日至2019年10月9日的房租7,667元，并按照日万分之二点一计算，支付逾期付款违约金，自2019年8月9日起算至本判决生效之日止；三、被告邱晨于本判决生效之日起十日内，向原告上海殷兴实业发展有限公司支付装修免租期房租34,500元；四、被告邱晨于本判决生效之日起十日内，向原告上海殷兴实业发展有限公司支付相当于三个月租金的违约金，该款以被告邱晨已付的押金抵扣，即押金不再退还；五、被告邱晨于本判决生效之日起十日内，向原告上海殷兴实业发展有限公司支付律师费5,000元；六、原告上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取489元，由原告承担50元，被告邱晨负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇二〇年一月九日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。