北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28280号原告：瑞豪（天津）物业服务有限公司。法定代表人：李顺章，执行董事。委托诉讼代理人：王海平，北京汇永律师事务所律师。被告：王某，男，1977年11月11日出生，汉族，住北京市通州区。原告瑞豪（天津）物业服务有限公司（以下简称瑞豪物业）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告瑞豪物业的委托诉讼代理人王海平、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞豪物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令王某向瑞豪物业支付自2010年3月1日至2019年2月28日期间的物业费16573.25元以及逾期利息（以每年年度物业费1841.47元为基数，自应交次年3月1日起算，按照日万分之二点五计算至款项付清之日止）；2.诉讼费由王某负担。事实和理由：北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福公司）就其开发的位于北京市通州区永顺镇永顺西里的北京万福家园财富东方住宅小区选聘北京龙城兴业物业管理有限公司提供服务，并根据《物业管理条例》第二十条的规定签订了《财富东方小区前期物业服务合同》，约定北京龙城兴业物业管理有限公司按照1.6元/月/建筑平方米的住宅物业费收费标准，业主自收房之日起缴纳，违约责任为按照日万分二点五支付违约金。《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。故前述合同内容对物业买受人具有了约束力。其后，北京龙城兴业物业管理有限公司接管财富东方小区后成立了第一分公司负责管理。因开发商未及时办理房屋产权证书，业主迁怒于物业公司，一直拖欠本案物业费用。经通州区永顺镇政府及物业管理办公室研究协调，北京龙城兴业物业管理有限公司将该小区前期物业管理合同权利及债权转让于瑞豪物业。经通州区物业管理办公室备案后，瑞豪物业于2015年对该小区实施管理，并通知全体业主。现王某拖欠物业费未支付，故诉至法院。王某辩称，不同意瑞豪物业的诉讼请求，理由如下：一、2010年2月北京龙城兴业物业管理有限公司与万福家园地产开发商（无开发资质）自行招投标签订了一份关于财富东方小区前期物业的整体服务合同（具体内容不详也未公示），招投标内容业主也不得而知，2010年就有业主看到不明人员把业主合法购房合同中的北京顺开房地产开发商（有开发资质）认可的前期物业北京金罗马物业管理有限公司（2008年底-2010年间收房及提供合法物业服务）的工作人员进行驱赶，而后北京龙城兴业物业管理有限公司（法人戴林章）和2010年5月20日成立的背景龙城兴业物业管理有限公司第一分公司（法人李德章）开始为本小区提供不清楚的劣质物业服务（信息公开时未见到其备案证据），此后2015年6月10日通州建委便开具了一份取消北京龙城兴业物业管理有限公司的物业备案证明，然后通州区建委2015年6月23日又给2012年3月成立的瑞豪物业（法人李顺章）办理了包干制的物业服务合同备案，随后北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司（法人李德章）也在2015年11月30日注销掉了，提供劣质服务期间北京龙城兴业物业管理有限公司及北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司均没有与永顺东里2号院财富东方小区全体业主，占业主总户数（872户）50%以上且占全体业主总建筑面积50%以上的业主签订物服务合同就强行入驻并圈地收费提供各种劣质服务。质疑其合法备案来源的业主在2018年向政府相关管理部门取证显示，在业主不知情下把财富东方小区与业主签有合同的前期物业北京金罗马物业管理有限公司就变更为万福房地产开发商（无开发资质）认可的所谓前期物业北京龙城兴业物业管理有限公司（信息公开也未看到备案证明），再后来又在业主不知情的情况下走继承变更为瑞豪物业，并且瑞豪物业在2015年5月5日伙同北京龙城兴业物业管理有限公司，向通州区永顺镇政府递交了未征询业主同意的“关于《财富东方小区更换物业公司》调查说明”后，瑞豪物业（法人李顺章）又给通州区建委物业递交了另一份在2005年5月5日生成的情况说明用于通州区建委服务合同备案来源使用，然后在业主不知情的情况下于2015年6月23日走所谓继承服务替换了北京龙城兴业物业管理有限公司并在通州区建委批复了包干制收费形式的“办理结果通知书”，来所谓继承获取了财富东方小区物业服务合同的备案证明及所谓收费权。后来质疑的业主继续取证时并没有“关于《财富东方小区更换物业公司》调查说明”中的xxx户业主同意和给调查文件签过字，至今财富东方全体业主也未见过“关于《财富东方小区更换物业公司》调查说明”的业主签字证明笔迹，瑞豪物业虚构事实，故意欺瞒了相关政府部门和严重侵犯了财富东方小区业主的各项权益，涉及收费金额超过千万元。并且在2019年7月10日的沟通会上瑞豪物业也没有拿出来和财富东方小区业主有合法数量的服务合同证明。现在财富东方小区业委会还是筹备组状态，受到瑞豪物业拒绝交出小区业主名册的干扰。在该公司提供不清楚的物业服务期间从不和业主商量就自行垄断控制物业管理，非法提供劣质服务、肆意穿墙打洞破坏业主楼体和垄断小区各项民生工程申请和不告知验收情况多年，期间还恐吓、诽谤、滋扰和软暴力对付财富东方小区业主。二、贪污侵占业主公共收益数百万元。该公司伙同北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司非法侵占全体业主的各项公共收益（包括：未备案未经业主同意私自划分业主公共用地并非法收取270余个停车位费、公共区域广告费、未经业主同意私自划分业主公共区域临时房屋出租及使用权、以破坏业主楼体质量来接入若干家宽带并收取提成费等等）多年，并且从未给全体业主公示过历年公共收益账目的具体收入和支出明细，业主多次上访和沟通相关物业管理部门后，该公司依然拒绝公开公共收益内容，贪污涉及金额数百万元，待清算。三、造假文件列支公共维修基金数百万元及擅自签订购买合同。该公司和北京龙城兴业物业管理有限公司在业主不知情下，多年多次用造假情况说明、伪造业主签字及政府公示漏洞（包括公示周期和公示地点不确定），欺瞒政府各相关批示部门及广大业主后，私自提取全体业主专项维修公共基金后，也不公示专项维修金的整体明细花销、合同用途及账户余额等，涉及金额数百万元，尤其是2016年7月间，该公司还大笔列支107.6万元，用于小区的消防设施改造，其造假的情况说明、私自签订的三无（无品牌、无型号、无设备金额明细）合同内容和更换硬件验收前后的实物对比、残值、测试等信息和现在本小区消防系统还能正常使用否，广大业主更是不知情。四、小区各种脏乱差，房屋使用寿命减损。我全体业主有目共睹，该公司近些年提供的劣质服务把本小区维护的均不符合物业服务标准，尤其是公共区域的各处楼顶、地下室、楼内夹层间堆放垃圾杂物还住人、私自拉电偷电、地下室阻碍楼内消防逃生通道和地下室电梯口处无照明、私自安装铁栅栏门及上锁、多年超范围经营未备案未经业主同意非法收取停车位费和私自公用区域住人问题等等等乱象丛生；业主也多次被威胁、恐吓、软暴力、偷盗、抢劫、车辆被砸等案件侵扰过；未经业主同意该公司还违背施工规范和纵容的在各楼内墙体、地面、楼顶上穿墙打洞来穿线布管的各类施工人员，所有各栋楼梯、墙体及地基损失程度还未鉴定和评估，尤其是违规野蛮施工及不正当维护后使楼体的安全隐患增多及楼体整体正常的使用周期都减损了并难以修复。五、外墙漏水业主年年损失。对各家各户房顶、墙体连年雨季渗水、漏水、墙体有脱落隐患及业主已发生的多年漏雨的财产损失也不作为不补救，造成了外墙体极大的安全隐患。六、小区重大事件回顾。2014年初，五号楼发生一次大火，业主损失惨重，2016年6月该公司在业主的五次围堵下，伪造业主签字想私自提交再次提取公共维修基金材料（同等造价改换电梯为修电梯）时被业主发现，并曝光了近几年（2014-2015年）伙同北京龙城兴业物业管理有限公司在北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司（2015年11月注销）操作下多次在业主不知情下提取小区业主公共维修基金更换了好几部电梯主机等，建委责令该公司整改，并使小区失去了一次更换一线品牌的机会（由于近三年内多次背着业主更换电梯主机并频繁滥用业主公共维修基金大修电梯，建委不批大额列支了），该公司法人李顺章以个人脚伤为由还故意拖延电梯办理时间后，于2016年11月前后，该公司为了逃避电梯质检部门的罚款（未见汇款证明），在业主不知情下，突然把财富东方小区四栋楼共8部电梯手续全部注销报废后还继续偷偷使用若干个月之久，而后在全体业主更换电梯事情上一拖再拖，还把2号楼的电梯鉴定载重量时也缩水了近15%，并包揽部分电梯工程及提供与预算材质不符的劣质材料（把耐磨的大理石换成劣质瓷砖）进行不符合规范的修复工作。现取证齐全在2019年7月10日的沟通会上给业主和相关部门领导进行了传阅。综上所述，现在对该公司弄虚作假的证据链取证齐全，全属该公司管理低下、故意欺瞒政府相关管理部门及欺诈业主收费、恐吓业主、威胁业主、滋扰业主、软暴力业主（用不属实信息强加于业委会筹备组人员并不配合的滋扰业委会成立进度及公示）、未经业主同意故意暴力维修及打洞破坏楼体引入数家宽带公司提成牟利、圈地垄断控制小区物业管理、对车位费捆绑收费（车位费+物业费）强买强卖和垄断小区周边公共资源牟利、超越范围经营、偷税漏税、侵吞集体公共收益及违规支取专项维修基金、基本不告知业主和不让业主参与比较价格随意签订各种供货及维护合同、造假各种情况说明文件和违规违法不诚信的经营所致，使财富东方小区全体业主及家属空前地遭受了各种巨大损失，剥夺了业主的获得感和幸福感。本院经审理认定事实如下：2010年2月10日，北京万福家园房地产开发有限公司（甲方、开发建设单位）与北京龙城兴业物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）签订了《财富东方小区前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对财富东方住宅小区提供前期物业管理服务事宜。物业区域服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业费收费标准1.6元/月/建筑平方米，商业及其他物业费收费标准另行协商。物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，以后每年对应日前30日缴纳下年度的物业费。本合同期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。本合同期满前三个月，甲乙双方应就是否延长本合同期限进行协商，如果双方未能达成协议的，则甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。此外，合同还对双方当事人其他权利义务条款进行了约定。另查一，北京顺开房地产开发有限公司与北京万福家园房地产开发有限公司合作开发涉案小区，北京万福家园房地产开发有限公司系涉案小区的投资商，对该建设项目享有收益权。另查二，2015年4月6日，北京龙城兴业物业管理有限公司向通州区物业管理办公室作出情况说明，内容如下：关于通州区永顺镇财富东方小区物业管理撤离的相关事宜，做如下情况说明：1）现通州区永顺镇财富东方小区由北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司负责管理，因北京龙城兴业物业管理有限公司研究决定经营调整，决定注销分公司不再为财富东方小区进行物业管理服务。2）经通州区永顺镇政府、通州区永顺镇物业管理办公室协调研究，同意北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司撤离财富东方小区。3）由瑞豪物业北京分公司暂时服务于财富东方小区，待经通州区物业管理办公室备案后，实施物业管理服务。2015年5月5日，通州区永顺镇人民政府出具情况说明，内容如下：经北京龙城兴业物业管理有限公司征询财富东方小区全体业主意见，自占全体业主总户数50%以上且占全体业主总建筑面积50%以上的业主同意由瑞豪物业为财富东方小区提供物业管理服务。瑞豪物业提供物业管理服务，至本小区业委会成立并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》时止。瑞豪物业提供物业服务期间，未经具相关资质评估公司的评估或相关主管部门批准，本小区物业服务标准及收费标准均维持现行标准。另查三，2015年6月10日，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司向瑞豪物业出具授权委托书，内容如下：现授权瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司全面催缴北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区财富东方项目在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业欠费。所产生回款均由瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司所有。另查四，2015年6月23日，北京市通州区住房和城乡建设委员会出具办理结果通知书，对瑞豪物业申请就财富东方小区物业服务合同备案申请予以备案。另查五，2019年10月28日，北京龙城兴业物业管理有限公司出具情况说明，内容为：北京龙城兴业物业管理有限公司2010年2月承接北京市通州区永顺东里二号院财富东方物业服务项目后，设立了北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司进行项目管理。2015年初，北京龙城兴业物业管理有限公司决定撤出该服务项目，并注销北京龙城兴业物业服务有限公司第一分公司工商登记，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区财富东方项目业主欠缴在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业服务费债权转让于接手项目的瑞豪（天津）物业服务有限公司，回款全部归瑞豪（天津）物业服务有限公司所有。另查六，王某系北京市通州区永顺东里2号院xxxxx号房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为96.02平方米。庭审中，王某就涉案小区物业服务提出如下异议：1.双方不存在物业服务合同关系；2.瑞豪物业虚构合同、虚构事实取得建委的备案登记；3.瑞豪物业私划停车位，侵吞业主共有利益；4.涉案小区脏乱差，共有部分和公共设施损坏严重，工作人员对业主实施软暴力；5.瑞豪物业与消防公司签订合同，使用“三无”消防产品；6.瑞豪物业私自降低电梯配置、质量缩水；7.瑞豪物业伪造业主在公共基金维修表上签字；8.第B4、B5号楼在2014年5月20日才取得竣工验收表。瑞豪物业对王某的上述陈述不予认可，称涉案小区最初可能是由金罗马物业公司提供服务，2010年3月至2015年6月期间由北京龙城兴业物业管理有限公司提供物业服务，2015年4月瑞豪物业陆续与部分业主签订物业服务协议并于2015年6月23日办理登记备案。关于王某反映的其他问题不予认可，已向王某提供了相应的物业服务。另，在案件审理过程中，瑞豪物业称为缓和双方矛盾，同意2015年6月22日之前的物业费按照1.4元/月/建筑平方米收取。上述事实，有瑞豪物业提供的《财富东方小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明，王某提供的建设工程规划许可证附件、永顺镇（2019）第7-告永顺镇政府信息公开答复告知书、永顺镇（2019）第7号-回登记回执、区市政市容委（2018）第3号-回政府信息不存在告知书、区市政市容委（2018）第3号-回登记回执、通住建委（2018）第81号告知书、通住建委（2018）第81号-回登记回执、关于财富东方（万福家园）小区居民住宅楼消防系统紧急维修情况说明、北京市商品房预售合同、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表以及到庭当事人陈述等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于双方是否存在物业服务合同关系一节。根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，瑞豪物业虽然未与王某签订物业服务合同，但是根据瑞豪物业提供的《财富东方小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明等证据可知，北京龙城兴业物业管理有限公司系经涉案小区开发商万福公司选聘为涉案小区提供物业服务。后北京龙城兴业物业管理有限公司因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，北京龙城兴业物业管理有限公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业向通州区住建委办理物业服务合同备案。现王某虽主张其与北京龙城兴业物业管理有限公司、瑞豪物业不存在物业服务合同关系，但未提供充分有效的证据予以反驳，故本院对王某的该项抗辩意见不予采信。现北京龙城兴业物业管理有限公司将涉案小区2010年3月1日至2015年6月10日期间的物业费债权转让给瑞豪物业，故瑞豪物业向王某催要2015年6月10日之前的物业费，于法有据。2015年6月10日之后瑞豪物业为涉案小区提供物业服务至今，王某亦实际接受了瑞豪物业提供的服务，王某理应向瑞豪物业缴纳物业服务费。关于王某主张瑞豪物业提供的物业服务存在质量问题的意见，本院认为瑞豪物业应当予以改进。关于王某反映瑞豪物业在提供物业服务过程中存在违反行政管理相关规定以及侵权问题，因与本案非同一法律关系，王某可另行解决。经审理，本院认为王某反映的问题未能证明物业公司在履行合同中存在重大违约，且王某主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。现瑞豪物业从缓和双方矛盾的角度同意对2015年6月22日之前的物业费进行适当减免，本院不持异议，故对瑞豪物业要求王某支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体数额以本院核定为准。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于瑞豪物业要求违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王某给付原告瑞豪（天津）物业服务有限公司2010年3月1日至2019年2月28日期间的物业费15377.51元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告瑞豪（天津）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由原告瑞豪（天津）物业服务有限公司负担15元（已交纳），被告王某负担93元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇二〇年一月十四日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇-10--9-