河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀96民终267号 上诉人（原审被告）：刘文革，男，1970年1月19日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：安永茂，北京市中银律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：韩新磊，男，1985年3月5日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：高立柱，河北高立柱律师事务所律师。 上诉人刘文革因与上诉人韩新磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘文革上诉请求：1、请依法改判驳回韩新磊的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由韩新磊承担。事实和理由：一、刘文革控制租赁物没有过错。双方发生纠纷后，韩新磊离开租赁物，租赁物处于无人管理状态。刘文革并未长期阻拦韩新磊使用租赁物。合同约定“租赁期间安全防火综合治理由乙方负责，甲方有权监督”。韩新磊搬出租赁物，放弃租赁物，刘文革当然要对租赁物的安全负责，有权利且有义务看管租赁物。韩新磊故意不使用租赁物，上诉人只能持续看管，这是没有过错的。二、关于补充协议约定的“甲方派一名工作人员代表甲方到项目公司工作”，协议同时约定该工作人员“待遇根据工作岗位由项目公司统一发放（其待遇标准以项目公司制度为准）”。故该工作人员不是代表刘文革监督租赁物装修改造，而是在项目公司另有工作岗位。此不能成为韩新磊可以不需刘文革同意而任意破坏原设施的理由。三、韩新磊在没有经过刘文革同意的情况下对主体结构和承重结构进行了改变、扩建，应当承担违约责任。一审法院以照片及视频资料拍摄时间并非韩新磊搬出租赁物的时间为由不予采信，明显有失公正。四、一审法院判决刘文革返还装修门窗款无事实根据和法律依据。 韩新磊辩称，韩新磊并不是自愿搬离租赁物，是被刘文革驱赶离开的，此事实在（2018）冀0629民初176号民事判决中已确认。韩新磊对租赁物的使用未破坏主体结构和承重结构，装修时刘文革指派人员是全程参与的，依据合同约定也是允许韩新磊对房屋进行装修的，所以韩新磊无任何违约行为，应驳回刘文革的上诉请求。 韩新磊上诉请求：1、请撤销河北省容城县人民法院（2018)冀0629民初1102号民事判决书，支持韩新磊的一审全部诉讼请求。2、案件诉讼费由刘文革负担。事实和理由：―、应判令刘文革向韩新磊返还房租20万元。韩新磊已依约向刘文革给付租金200000元。租赁期间刘文革多次阻拦或驱赶韩新磊使用租赁物，2018年1月15日上午刘文革将韩新磊强行赶离租赁物，租赁物由刘文革掌控。韩新磊租赁租赁物后，一直在装修，根本没有使用，因刘文革的违约行为致使韩新磊不能实现合同目的即使用产生利润。依法刘文革应赔偿韩新磊的全部损失、返还租金。二、刘文革应赔偿韩新磊损失（包括装修等直接损失和预期收益等间接损失），时间自2017年5月1日起至2023年5月1日止，数额以评估为准。1、韩新磊租赁租赁物后，经刘文革同意进行了装修，支出了装修、安装费用（包括装修费、门窗款、消防安装款等)。2、因刘文革违约行为的存在，依据合同法等相关规定自2017年5月1日起至2023年5月1日止的预期收益等间接损失，刘文革也应予以赔偿。为明确以上损失，起诉的同时韩新磊已申请对1、2项相关项目进行评估。3、起诉时和一审庭审时租赁物的装修、安装现状未变动，但一审庭审后刘文革对租赁物的装修、安装现状进行了变动。至今未进行评估。三、原审判决部分错误。1、租赁期间刘文革多次阻拦或驱赶韩新磊使用租赁物的事实，有公安机关的证明和韩新磊与刘文革的录音为证，己经充分证实。2、己生效判决书判决刘文革将租赁物交付给韩新磊，刘文革是此判决书的主动履行方，而刘文革未履行。韩新磊不是主动履行方，对此韩新磊无任何违法和过错之处。韩新磊的装修、安装费用损失在200万元左右，而原审判决书仅支持20万元门窗款，该判决不公平、不合理、不合法。 刘文革辩称，不同意韩新磊上诉请求，刘文革无义务返还房租20万，房租问题已另案处理并有生效判决。刘文革不应赔偿韩新磊损失，韩新磊在承租期间未经刘文革允许擅自拆改房屋主体结构，增添新的建筑物，韩新磊所主张的损失没有事实根据和法律依据，且是因为韩新磊自身的违约行为造成的，应自己负责。 韩新磊向一审法院起诉请求：1、请求判令解除韩新磊、刘文革双方于2017年4月6日签订的《租赁合同》；2、请求判令刘文革向韩新磊返还房租20万元；3、请求判令刘文革赔偿韩新磊损失（包括装修等直接损失和预期收益等间接损失），时间自2017年5月1日起至2023年5月1日止，数额以评估为准；4、案件诉讼费用由刘文革负担。 一审法院认定事实：2017年4月6日，韩新磊（承租方乙方）与刘文革（出租方甲方）签订《租赁合同》，合同约定：一、门店基本情况：刘文革门店坐落于容城县环保局东侧，国有土地证NO：000154774，保定市南方制衣有限公司综合用地1666.6平方米，南院26.5米×21米，楼房26.5米×12.5米×4层，北院26.5米×22米土地使用权。二、门店用途：出租房及商住用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，不得任意破坏原设施，如需改变，需甲方同意后实施。三、租赁期限及租金，总期限为六年，分三阶段，每两年一个阶段。1.自2017年4月6日起至2019年5月1日止，这2年期为承租期的第一阶段，租金每年35万元，次年5月1日前一次性交全年租金。2.第一阶段期满后，如乙方继续承租，经双方协商继续签订第二阶段租金涨幅不超过第一阶段年租金百分之二十五，第三阶段租金由甲乙双方协商确定。3.支付方式：签订合同时即付租金20万，余下年租金15万元于开业前付清。并约定了门店养护、出租人与承租人的变更、不可抗力情况及其他的相关事宜。合同最后约定合同自签订之日起生效，于2017年5月1日起租金计费。甲方自合同生效之日起，将使用权交与乙方使用。该租赁合同签订后，韩新磊即将房租款20万元交付给刘文革，刘文革给韩新磊出具收到该房租款的收条。2017年5月25日，韩新磊（乙方）与刘文革（甲方）又达成补充协议书，补签协议共九条款，其中一至四条款为：一、约定补充协议书与原始协议合并为全部协议，从此不再改变。二、在执行原协议的基础上，北京毅铭兴源集成房屋有限公司雄安新区项目公司给予（赠予）甲方本人百分之壹的股份。三、甲方派一名工作人员代表甲方到项目公司工作，其待遇根据工作岗位上由项目公司统一发放（其待遇标准以项目公司制度为准）。四、待雄安新区工商行政部门允许注册时，项目公司再注册成为正式公司，甲方列入正式股东。2018年1月15日，在承租过程中，韩新磊、刘文革双方发生纠纷。2018年2月5日，韩新磊向容城县人民法院提起诉讼，要求刘文革返还租赁物，刘文革同意返还并同意继续履行合同，容城县人民法院遂做出（2018）冀0629民初176号民事判决书，判决刘文革于判决生效之日起十日内将本案涉案建筑物返还给韩新磊使用。韩新磊不服该判决，向保定市中级人民法院提起上诉，保定市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）冀06民终3466号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书送达后，刘文革既未主动履行，韩新磊也未向本院申请强制执行。经查，韩新磊自2017年5月1日至2018年1月15日期间占有、使用该租赁物。2018年1月15日双方发生纠纷后刘文革实际控制了该租赁物。韩新磊占有该租赁物期间对租赁物进行了装修改造。一审法院认为，一、关于韩新磊要求解除双方于2017年4月6日签订《租赁合同》的诉讼请求。现韩新磊要求解除租赁合同，刘文革同意解除租赁合同，故对该诉讼请求予以支持。二、关于韩新磊要求刘文革返还房租20万元的诉讼请求。根据之前生效判决可知，韩新磊交付20万元房租后一直占用、使用涉案租赁物，韩新磊实际占有该房屋的期间为2017年5月1日至2018年1月15日，依据韩新磊、刘文革签订的《房屋租赁合同》，韩新磊应当履行给付此期间的房屋租金的义务，故对该项诉讼请求不予支持。三、关于韩新磊要求刘文革赔偿其自2017年5月1日起至2023年5月1日止的损失（包括装修等直接损失和预期收益等间接损失，数额以评估为准）的诉讼请求。对该诉讼请求，要考虑韩新磊、刘文革双方在解除合同过程中的过错程度及违约责任。第一，韩新磊主张刘文革阻拦其使用租赁物，并提交了容城镇派出所证明及证人证言及与刘文革录音予以证实，但派出所证明中仅描述了双方当事人发生冲突的过程，无法证实刘文革长期阻拦其使用租赁物，故对韩新磊提交的派出所证明本院不予采信。有关韩新磊提交的书面证人证言，因证人未出庭接受质询，不符合证据规则的要求，亦不予采信。有关韩新磊提交的与刘文革的通话录音，双方通话时间为发生纠纷的2018年1月15日，该证据亦不能证实刘文革长期阻拦其使用租赁物。综上，韩新磊主张刘文革长期阻拦其使用租赁物的主张不成立。第二，刘文革当庭抗辩韩新磊装修房屋在没有经过刘文革同意的情况下对房屋的主体结构及承重结构进行了改变、扩建，并提交了视频及照片予以证实，该组照片及视频资料拍摄时间并非韩新磊搬出租赁物时，且根据韩新磊、刘文革双方于2017年5月25日签订《补充协议书》，明确约定刘文革派一名工作人员代表刘文革到项目公司工作。故此可知在2017年5月25日后至2018年1月15日双方发生纠纷前这段期间，韩新磊装修租赁物应有刘文革派驻的人员在场。但刘文革既未提供证据证实其在韩新磊装修时提出过该主张，也未提供证据证实双方发生纠纷后向韩新磊提出过该主张，且韩新磊提供的与刘文革的2018年1月15日发生纠纷当日的通话录音中，刘文革也未提到过该主张。综上，对刘文革该抗辩理由不予采信。第三，保定市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）冀06民终3466号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书送达后一直到本案起诉，韩新磊既未向本院申请强制执行，刘文革亦未主动履行义务，双方均未提供此期间双方曾就履行合同协商过的任何证据，故韩新磊、刘文革双方都怠于行使权利，导致合同目的不能实现，对合同的解除双方都存在过错。因双方对解除合同均存在过错，韩新磊、刘文革双方应自己就自身的损失承担责任，故对韩新磊要求刘文革赔偿其装修及预期收益的诉讼请求不予支持。但根据本案实际情况，参照韩新磊装修门窗的市场价格，韩新磊装修后的门窗价格高于刘文革房屋原门窗的价格，韩新磊装修门窗后刘文革还能继续使用，酌定刘文革返还韩新磊装修门窗款20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：“一、被告刘文革与本判决生效之日起十日内给付原告韩新磊门窗款200000元；二、驳回原告韩新磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告负担2150元，被告负担2150。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审认定事实、采信证据与一审一致。 本院认为，关于韩新磊要求解除其与刘文革于2017年4月6日签订的《租赁合同》之诉讼请求。因该合同双方当事人韩新磊、刘文革均同意解除租赁合同，原审法院对该诉讼请求予以支持，符合法律规定，本院予以确认。关于韩新磊要求刘文革返还房租20万元的诉讼请求。韩新磊上诉称租赁案涉房屋后，一直在装修，没有使用。依据原审法院查明的事实，韩新磊交付20万元房租后一直占用、使用涉案租赁物，实际占用案涉房屋的期间为2017年5月1日至2018年1月15日，且根据韩新磊与刘文革先前签订的《房屋租赁合同》，该合同约定自2017年4月6日起至2019年5月1日，该2年时间为承租期的第一阶段，租金每年35万元，韩新磊负有履行给付房屋租金的义务。故原审法院对韩新磊该项诉讼请求不予支持，并无不当。关于韩新磊要求刘文革赔偿其自2017年5月1日起至2023年5月1日止的损失（包括装修等直接损失和预期收益等间接损失，数额以评估为准）的主张。经查明，韩新磊曾起诉刘文革，要求刘文革继续履行租赁合同，返还租赁房屋。经河北省容城县人民法院一审，作出（2018）冀0629民初176号判决书，判决韩新磊使用租赁房屋，并驳回韩新磊其他诉讼请求，二审河北省保定市中级人民法院作出（2018）冀06民终3466号民事判决书，维持河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初176号判决。该判决书生效后，韩新磊、刘文革均怠于行使权利，导致合同目的不能实现，故合同的解除韩新磊、刘文革均存有过错。且韩新磊上诉主张的预期收益问题，因预期可得利润无法确定，因此，韩新磊该项主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，亦无不妥。同时，综合本案实际情况，因韩新磊对案涉房屋的装修行为，使得案涉房屋部分增值，原审法院酌定刘文革返还韩新磊装修费用20万元，亦无不当。 刘文革上诉称韩新磊未经过其同意，韩新磊将案涉房屋主体结构进行了改变、扩建。同时，韩新磊上诉称其经刘文革同意，对案涉房屋进行了装修。经本院查明，韩新磊、刘文革于2017年5月25日签订《补充协议书》，明确约定刘文革派一名工作人员代表其到项目公司工作。故此可知在2017年5月25日后至2018年1月15日双方发生纠纷前，韩新磊装修案涉房屋的事实刘文革知晓或应当知晓。故本院对刘文革该上诉理由不予采信。 综上所述，韩新磊、刘文革的上诉均请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人刘文革预交的4300元，由上诉人刘文革负担；上诉人韩新磊预交的4300元，由上诉人韩新磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张旭东 审判员  郭 菡 审判员  曲 刚 二〇二〇年一月二十日 书记员  陈甜甜