文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4594号原告：王志刚，男，1964年8月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：赵文兰，女，1966年6月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：王志刚（系原告赵文兰配偶），即本案另一原告。被告：邵友红，男，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：顾雪琴，女，1970年3月9日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：黄晓杰（代理上列两被告），江苏周瑞昌律师事务所律师。原告王志刚、赵文兰与被告邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，于2019年10月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告王志刚，被告邵友红、顾雪琴的共同委托诉讼代理人黄晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志刚、赵文兰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告因阁楼不计入容积率（建筑面积）而返还原告购房款利息及赔偿计350502.82元；2.判令两被告因建设总面积超规划、超宣传承诺而赔偿原告14461.26元。事实和理由：一、原告依据太仓市住房和城乡建设局2015年6月16日《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》“该项目发证面积为75506平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一“指标核定规则”(试行)》规定，阁楼面积应不计入容积率”，即阁楼不纳入小区总建筑面积。依据北京中斑工建筑工程镜侨院施工图，阁楼明确注明为“家庭室”。依据江苏省通力建设工程有限公司竣工图，阁楼为坡顶。依据5幢603室、11幢603室购房者提供合同、发票，明确阁楼送。依据3幢601室提供的购房合同及发票，明确阁楼送。原告于2009年6月29日与被告签订了购买太仓彩虹天下2幢506室商品房，于2009年7月6日全额付清了购房款672000元整。原告认为，按太(2003)预准字第054号，太(2005)销准字第011号和太(2006)销准字第009号，被告可销售的总面积，应该是规划批准的总建筑面积63000平方米与经领导批准同意补办手续的6321平方米之和，即为69321平方米。阁楼面积5274.26平方米不在销售范围之内，并得到了太仓市住房和城乡建设局的证明确认。原告依据太房权证城厢字第××号，房屋状况：总层数为5层，阁楼套内建筑面积为0。被告明知阁楼未纳入容积率并不在报建总建筑面积之中，故意隐瞒没有取得商品房销售许可，并在以往与其他购房者出售顶楼商品房明确送阁楼的情况下，恶意不将有关阁楼的相关信息告知原告，却在与原告所签的《商品房买卖合同》第四条中述明“该商品房阁楼按[建筑面积]计算价款，阁楼单价为(人民币)每[每平方米][套(单元)]2051.78元，总金额(人民币)：壹拾伍万叁仟玖佰陆拾陆元整”。被告将阁楼作为房屋建筑面积的一部分，出售给了原告。该行为属欺诈，违反了法律的禁止性规定及公平原则，双方合同中关于阁楼买卖的条款当属无效条款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，对阁楼部分的合同条款无效，被告应返还该阁楼的价款153966元，并要求被告补偿原告自付款至今9年该价款的3%的年利息计42570.82元，以及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任计153966元，三项合计350502.82元，合情、合理。合法。二、原告依据江苏通力建设工程有限公司、太仓兴城建设监理有限公司、太仓鸿达房地产开发有限公司、北京中铁工建筑工程设计院等单位所共同确认的彩虹天下小区《单位工程竣工验收说明书》各幢的建设面积为：1#楼，建设面积4978平方米；2#楼，建设面积6573平方米；3#楼，建设面积5888.8平方米；5#楼，建设面积3952.6平方米；6#楼，建设面积1610.6平方米；7#楼，建设面积2657平方米；8#楼，建设面积3562平方米；9#楼，建设面积1576.2平方米；10#楼，建设面积2557平方米；11#楼，建设面积3408平方米；12#楼，建设面积1476平方米；15#楼，建设面积2657平方米；17#楼，建设面积2557平方米；18#楼，建设面积3657.6平方米；19#房楼，建设面积1619平方米；16#楼，建设面积3331平方米；20#楼，建设面积6920平方米；21#楼，建设面积13713平方米；22#楼，建设面积3996平方米；23#房楼，建设面积3248平方米；会所，建设面积551.4平方米。上述合计总建设面积为80489.2平方米。依据住建部有关容积率的计算方式的定义，即地上计容建设的建筑面积总和与用地面积的比率。依据太土出合(2002)第61号，拍卖土地为44508.8平方米。依据(2015)太民初字第00200号所认定的内容。依据(2016)苏05民终734号所认定的内容。被告超规划建筑面积违约，并对规划批复63000平方米，超出部分其中经有关领导批示补办手续的6321平方米。之前诉讼判决认定容积率1.56，判决赔偿原告8188元。而经查实并经被告及相关单位确认的实际建设总面积为80489.2平方米，实际容积率达1.81，原告尚余被告超规划建筑面积11168.2平方米，未能得到赔偿。按已得到被告违约损失的赔偿金额，即被告补办6321平方米建筑面积，原告标准房每方平米获赔50元，阁楼获赔25元，合计赔偿8188元标准推算。建筑面积126.24平方米、应以每平方米88.34元标准，计11152元；阁楼75.04平方米，应以每平方米44.17元的标准，计3309.26元。两项合计，被告还应赔偿原告14461.26元。合情、合理、合法。综上，事实清楚，证据确凿充分。两被告为了私利，在相关政府部门的配合下，在未办手续、未经听证、未经告知，故意隐瞒，擅自变更规划提商容积率，并将未纳入容积率的阁楼出售给原告从中获取巨额经济利益，侵犯了原告的合法权益，降低了居住小区的舒服度及房产价值。更为恶劣的是，被告为了逃避赔偿不但对所属太仓鸿达房地产公司未经清算恶意假注销。请求法院依法公正判决。被告邵友红、顾雪琴共同辩称：1.原告与鸿达公司签订的购房合同系双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，真实有效。2.原告第一项诉讼请求以阁楼不计入容积率，认为阁楼不能买卖，无法律依据。阁楼面积不计入容积率是相关住建部门的计算方式，系管理性规定，而非禁止性规定。3.原告所购买的阁楼已经依法取得了不动产权登记部门的不动产权登记证。因此，可以认定被告出售阁楼的行为符合住建部门的管理规定。4.原告购买的商品房及阁楼系现房买卖，不属于原告所认为的商品房买卖司法解释第九条的调整范围。5.通过原告诉状的事实及理由的陈述，原告认为小区其他业主部分业主的阁楼是赠送的，由此来推断被告存在隐瞒欺诈的事实，明显与真实情况不符。鸿达公司作为开发商有权对于其所开发的楼盘有权对房屋进行自由处分。6.原告事实和理由有多处存在偷换概念的地方。该项目发证面积确实为75506平方米，而该75506平方米已经包含了阁楼面积，阁楼因为也是具有不动产权证的。7.原告的第二项诉讼请求缺乏相关的事实及法律依据，并且该诉讼请求的实质是对于鸿达公司所开发的楼盘存在超过宣传容积率的赔偿请求，而该诉讼请求在原告与被告2015年的相关诉讼案件中已经审理完结。经审理查明：太仓市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）开发的彩虹天下小区位于太仓市人民路北侧，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。2003年7月22日，太仓市规划建设局太规建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米，商业用房3400平方米，会所500平方米），容积率1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业管理用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位共440个，不得单独另设。2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于城厢镇人民北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积为63000平方米”。2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积为28843.38平方米”。2009年6月29日，王志刚、赵文兰与鸿达公司签订商品房买卖合同一份，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢506室房屋出售给王志刚、赵文兰。合同第二条约定买受人购买的为现房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号；现售商品房备案机关为太仓市规划建设局，商品房现售前备案通知书编号为太（2005）现售备案011号。合同第三条、第四条约定，房屋产权登记建筑面积共126.24平方米，单价每平方米4103.57元，阁楼建筑面积共75.04平方米，单价每平方米2051.78元，总价款为672000元。后王志刚、赵文兰按照合同支付了房款，鸿达公司将房屋交付给王志刚、赵文兰。2009年7月21日，该房屋产权登记至王志刚、赵文兰名下。2013年10月，王志刚、赵文兰以鸿达公司开发的小区容积率不足（王志刚、赵文兰认为宣传的容积率为1.37，实际容积率为1.7）、占用小区绿地用作车位改造、将会所转让给弇山社区居委会等理由，诉至本院，二人认为鸿达公司违约，要求其赔偿损失。本院于2014年5月16日作出（2013）太民初字第0869号民事判决。后王志刚、赵文兰不服该判决，提起上诉。2015年1月4日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2014）苏中民终字第02474号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。后本院另行组成合议庭对案件进行了审理。审理中，鸿达公司未经依法清算，于2015年7月1日办理了注销登记手续，本院依法通知鸿达公司的股东邵友红、顾雪琴作为本案被告继续参加诉讼。该案审理中，王志刚、赵文兰提交彩虹天下小区宣传资料一册，其中第5页载明小区总占地45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37。二人认为，鸿达公司违背其在宣传资料的承诺，多建房屋、占有绿地改造车位、出售会所等行为给其造成了损失。同时，王志刚、赵文兰还提交了其从太仓市城市建设档案馆网站打印的彩虹天下小区工程档案材料，其称根据该材料，小区的实际容积率为1.73。本院为查明案件事实，依法调取了下列证据：1.建设工程规划综合验收申报表两份，实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建筑面积补办相关手续）。2.太仓市住房和城乡建设局于2015年6月16日出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为“经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。”2015年11月5日，本院作出（2015）太民初字第00200号民事判决，认定鸿达公司宣传册中显示小区容积率为1.37，但小区建成后实际容积率仅为1.58，构成违约，判决邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰损失8188元，驳回了王志刚、赵文兰的其他诉讼请求。王志刚、赵文兰以及邵友红、顾雪琴均不服，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）苏05民终734号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，为证明其主张，王志刚、赵文兰提供下列证据：1.阁楼施工图1页，证明阁楼为家庭式附属房。2.竣工图，证明阁楼为坡顶，不具备独立生活功能用房。3.5幢603室、11幢603室、3幢601室业主的购房合同及发票。4.房屋所有权证，证明王志刚、赵文兰所购彩虹天下2栋506室房产总层数为五层，阁楼是六层，套内建筑面积为0。5.鸿达公司及各部门共同确认的各幢房屋建设面积（单位工程竣工验收证明书），证明涉案小区总建筑面积为20489.2平方米。6.太土出合（2002）字第61号，证明拍卖土地为44508.8平方米。7.申请报告，证明鸿达公司补办了6321平方米建筑面积，从规划的总建筑面积63000平方米，增加到69321平方米。经多方确认的实际总建筑面积为80489.2平方米，鸿达公司尚余11168.2平方米规划外建设和宣传册承诺建设面积外的建筑面积未给予赔偿。8.太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件，综合验收申报表及宣传册第六页总体规划鸟瞰图，证明彩虹天下小区所涉多层跃层住宅包括1、2、6、9、12、19号楼为五层带阁楼，7、10、15、17号楼为四层带阁楼，3、5、8、11、18号为六层带阁楼，规划总面积合计36300平方米，四部门确认竣工验收的总建设面积为48729.8平方米，超规划面积12429.8平方米。多层及跃层综合验收表不含阁楼及楼与楼之间门面房，实建39746.6平方米，超规划建筑总面积3446.6平方米。验收意见为“此次实地验收多层部分符合规划要求”，行政主管部门发放的建设许可证面积为46663平方米，销售许可证不含阁楼面积为46663.78平方米，即被告至少有10363.78平方米超规划建筑面积至今未补办手续。9.宣传册第五页35页，证明被告承诺明确而且独立具体的六个技术指标：1、小区有会所；2、建设用地45000平方米；3、建筑总面积63000平方米；4、容积率1.37；5、绿化率55%；6、地面无车位。10.涉案小区2、3、5栋楼的竣工立面图，证明3号楼、5号楼未纳入整销面积的七层阁楼与2号楼的六层阁楼高度相同为2.6米，功能同为家居室。3、5号楼七层被告出售顶楼时，阁楼为送。而王志刚、赵文静所购2幢506室顶楼带阁楼，阁楼鸿达公司为出售。邵友红、顾雪琴发表如下质证意见：对阁楼施工图、竣工图的真实性、关联性不予认可。对其他业主的购房合同和发票真实性不予认可，合同系不完整的合同，且鸿达公司对于其所开发的楼盘具有售还是赠送的处置权。对于涉案房屋产证的真实性没有异议，房屋总层数登记为五层，阁楼也是五层，太仓市房地产交易中心已经发放了阁楼的产权证，该阁楼就是可以进行买卖的。至于为何会只登记阁楼的一个建筑面积，而没有登记套内建筑面积，系登记部门的一个工作方法，并非可以认定阁楼不能买卖。单位工程竣工验收证明书没有提供原件，真实性无法认可，且其中载明的是建设面积，并非建筑面积，而彩虹天下小区楼盘的最终建筑面积应当以太仓市住建局的验收为准。太土出合（2002）字第61号文件无原件，真实性无法确认，与本案也无关联性。对申请报告的真实性无异议，其证明鸿达公司所开发楼盘的建筑面积及增加面积，得到了相关主管部门的同意，但该报告无法体现总建筑面积为八万多平方米。对太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件、综合验收申报表的真实性无异议，鸿达公司依法建设开发彩虹天下商品房屋，办理了相关的开发手续，并且取得了房屋预售许可证、房屋销售许可证、建设工程规划许可证等相关证件。王志刚、赵文兰所陈述的相关数据皆为其个人偷换概念，与本案也不具有关联性。宣传册的真实性不予认可，且该宣传册需要证明的相关纠纷已在之前相关诉讼中处理完毕，在本案中不应当继续处理。对小区2、3、5栋楼的竣工立面图的真实性没有异议，但与本案不具有关联性。以上事实有王志刚、赵文兰提交的宣传册、阁楼施工图、竣工图、房屋买卖合同、发票、房屋所有权证、申请报告、综合验收申报表、太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件，（2015）太民初字第00200号民事判决书、（2016）苏05民终734号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王志刚、赵文兰认为鸿达公司将阁楼作为房屋建筑面积的一部分出售给其，属于欺诈，阁楼部分的合同条款无效，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求邵友红、顾雪琴返还阁楼价款、支付利息以及承担已付购房款一倍的赔偿责任。王志刚、赵文兰称其理由包括“阁楼不在销售许可证内、阁楼不计入容积率、小区同类型的阁楼多为赠送、房产证上阁楼的套内面积为零、房屋总层数为五层，六层不包括在总层数内”。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。鸿达公司向王志刚、赵文兰出售房屋不存在上述司法解释规定的三项情形，且王志刚、赵文兰未能提供证据证明鸿达公司存在欺诈行为。经本院释明，王志刚、赵文兰坚持其主张。因此，本院对王志刚、赵文兰的该项诉讼请求不予支持。关于王志刚、赵文兰要求邵友红、顾雪琴赔偿因建设总面积超规划、超宣传承诺而产生的损失14461.26元的诉讼请求。王志刚、赵文兰认为，涉案小区实际建设总面积为80489.20平方米，容积率达1.81，称其尚余超规划建筑面积11168.20平方米未能得到赔偿。本院认为，根据太仓市住房和城乡建设局出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，涉案小区的实际容积率为1.58。而生效的（2015）太民初字第00200号民事判决和（2016）苏05民终734号民事判决依据上述情况说明，结合鸿达公司宣传册载明的容积率1.37，已认定鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约，并判决邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰损失8188元。因此，王志刚、赵文兰提出的该项诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：驳回原告王志刚、赵文兰的诉讼请求。案件受理费6774元，由原告王志刚、赵文兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长 王 坤人民陪审员 金 华人民陪审员 陈永良二〇二〇年一月二十三日法官助理胡浩书记员陆雨舟