江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7785号原告：江山头，男，1968年11月20日出生，汉族，居民，住南京市玄武区。被告：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘XX路XX号。法定代表人：乐根，董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，公司法务。委托诉讼代理人：孙宁，男，公司法务。原告江山头与被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江山头、被告民丰公司的委托诉讼代理人孙宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江山头向本院提出诉讼请求：1.被告支付资金占用利息、房屋差价损失共计1090000元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月17日，原、被告签订了《某装饰城商铺使用权转让协议》，约定甲方（被告）将其开发的南京市六合区葛塘街道XX居委会XX路XX号某建材装饰城项目XX幢X0、X1号商铺共67.07平方米的使用权转让给乙方（原告），转让总金额为389006元；乙方取得使用权后，交由甲方包租五年（期限自2010年4月17日至2015年4月17日），甲方统一经营，统一管理；包租商铺前三年按转让总价款的24%（每年为8%）—次性在支付购房款时返还；第四、第五年分别按每年9%、10%在当年第一个月之内返还。甲方还在该合同中明确承诺“三年内办理两证”。当日，原告与被告签订《商铺委托经营管理合同》。合同约定：委托经营合同期满后，甲方必须继续将该商铺委托给乙方经营，期间商铺租金收益按8:2分成；如有其他违约行为，违约方按当年租金的10%向对方支付违约金。合同签订后，原告依法履行了合同义务，于2010年4月19日向被告一次性全额支付了购房款。但被告至今未按合同约定为原告办理两证，并明确表示涉案商铺因土地性质限制无法办理相关产权证书，要求收回商铺。双方协商未果，被告遂将原告诉至法院，要求确认以上合同无效。2019年7月15日，南京市六合区人民法院作出（2019)苏0116民初3628号民事判决，认定原、被告签订的《某装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》无效”。原告认为，被告在自身合同目的已经实现，资金筹措已经完成的情况下，不积极履行合同义务，而是在房地产价格大幅上涨的巨大经济利益面前，故意不及时缴纳土地出让金办理土地证，致使土地性质不能及时变更，政策调整后无法办理土地证。被告故意促使合同无效意图明显，并以此为由收回商铺使用权，获取更大经济利益，其做法严重违背了诚实信用原则。被告民丰公司辩称：1.南京市六合区人民法院作出的（2019)苏0116民初3628号民事判决已经生效，被告已经实际支付判决确定的295644元；2.在合同无效的情况下，赔偿损失的范围应以实际发生的损失为限，不包括预期可得利益，即赔偿同地段房屋上涨的差价损失，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律效力，所以当事人预期通过履行合同可获得的利益为非法利益，不受法律保护，本案中，原告主张赔偿同地段房屋上涨的差价损失，其实质是主张预期可得利益，没有法律依据；3.就过错而言，双方过错是同等的，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错应各自承当相应的损失，在本案中，涉案商铺为现房买卖，涉案商铺在售楼处有立项批复、建设用地规划许可证与政府委托的葛塘街道联合开发协议等资料，涉案商铺当时无两证，项目土地为集体土地，且商铺售价显著低于周边商铺的价格，原告是明知的，且对于交易价值较大的房产交易，原告作为合同买受人，也负有谨慎、注意的法定义务。合同签订时，双方在合同中已明确对涉案房屋的土地和房屋具体情况做了充分了解，方订立合同，原告将合同无效、房屋交易失败的过错责任全部推给被告，有失公平，显示公正，被告认为原告主张损失1090000元不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2010年4月17日，民丰公司与江山头签订两份《某装饰城商铺使用权转让协议》，约定由江山头购买位于南京市六合区葛塘街道XX居委会XX组XX号地块的某建材装饰城项目XX幢X0、X1号商铺（以下称涉案商铺），面积分别为36.56平方米、30.51平方米，约定的价格分别为212048元、176958元，实际合同转让价161156元、134488元，合计295644元。民丰公司承诺三年内办理两证。合同还约定，江山头取得商铺使用权后，交由民丰公司包租五年，包租前三年按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年分别按9%、10%在当年第一个月之内返还，该商铺原单价为5800元/㎡，返还后单价为4408元/㎡。同日，双方就上述商铺签订《商铺委托经营管理合同》两份，委托经营期限为五年，即2010年4月17日至2015年4月17日，委托经营期前三年（即2010年4月17日至2013年4月17日）为市场培育期，江山头委托民丰公司统一招商、统一经营、统一管理，民丰公司承诺年租金按总房款8%支付江山头收益；第四、五年（即2013年4月18至2015年4月17日），民丰公司承诺年租金分别按总房款9%、10%支付江山头收益。委托经营合同期满后，江山头必须继续将商铺委托给民丰公司经营，期间商铺租金收益按8:2分成，即江山头获取租金收益的80%，另20%收益归民丰公司所有，具体条款双方可另行商定。上述协议签订后，江山头向民丰公司支付了实际购房款295644元，并将涉案商铺交由民丰公司经营。2017年7月31日，民丰公司向江山头支付2017年4月18日至2018年4月17日期间的租金8787元、10529元，合计19316元。2019年4月29日，民丰公司诉至本院要求确认《某装饰城商铺使用权转让协议》《商铺委托经营管理合同》无效，江山头返还涉案商铺。2019年7月15日，本院作出（2019)苏0116民初3628号民事判决书，判决上述协议、合同无效，江山头向民丰公司返还涉案商铺（已在民丰公司占有、控制下），民丰公司返还江山头购房款295644元。该判决已生效，民丰公司于2019年8月13日向江山头返还购房款295644元。2019年8月15日，江苏某土地房地产资产评估有限公司向南京市六合区人民法院出具评估报告，载明：南京市六合区葛塘街道XX居委会XX组XX号地块某建材装饰城项目XX幢同地段二层商业房地产在价值时点2019年7月24日的单位建筑面积价值为8155元/平方米。按上述价格计算涉案商铺总价为546955.85元（8155元/平方米×36.56平方米＋8155元/平方米×30.51平方米），与江山头实际购买价对比，差价为251311.85元（546955.85元－295644元）。上述事实，有当事人陈述、南京市六合区人民法院（2019)苏0116民初3628号民事判决书、《商铺委托经营管理合同》《某装饰城商铺使用权转让协议》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故双方签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同均属无效。作为涉案商铺的开发方之一及销售方，民丰公司应当更清楚了解涉案地块的性质和商铺产权的具体状况，民丰公司仍然承诺三年内办理涉案商铺的两证，但至今也未合法取得该地块土地使用权，更没有为江山头办理涉案商铺产权证，却以合同无效为由要求江山头返还涉案商铺，有违诚实信用原则，民丰公司对江山头因此所受的损失存在重大过错。同时，合同载明江山头已充分了解该地块及房屋具体状况，而双方签订合同时涉案地块土地性质为集体土地，故江山头应当意识到存在合同无效的可能，故其对自己的损失存在轻微过错。综合上述因素，本院酌定民丰公司承担90%的责任，江山头自行承担10%的责任。关于损失的金额。江山头主张2010年4月17日至2013年4月17日期间的资金占有使用费，该费用在支付购房款时已一次性返还，不应重复计算，故本院不予支持。江山头主张的2018年4月19日之后的资金占有使用费，应当参照前一年民丰公司支付的资金占有费标准，截止日期以民丰公司实际返还购房款之日为宜，即2018年4月19日至2019年8月13日，该期间资金占有费为25454.78元（19316元÷365天×481天）。江山头主张按年利率24%标准计算，于法无据，本院不予支持。虽江山头未申请对涉案商铺市价进行评估，但涉案商铺坐落于某建材装饰城项目XX幢二层，其主张涉案商铺市价参照江苏某土地房地产资产评估有限公司评估报告的单价计算，并无不当，按该报告单价计算，涉案商铺实际购买价格与市价的差价为251311.85元。江山头主张涉案商铺单价为15000元/平方米，证据不足，本院不予支持。上述两项损失合计276766.63元（25454.78元＋251311.85元），民丰公司应当赔偿江山头损失249089.97元（276766.63元元×90%）。综上所述，江山头部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；超出部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江山头损失249089.97元；二、驳回原告江山头超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，减半收取计7305元，由原告江山头负担5636元，被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担1669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年一月十九日书记员  林爱梅