上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19714号原告：杭州呯嘭智能技术有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：陈宇，总经理。委托诉讼代理人：张盼怡，女。被告：上海量梓电子商务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张元富，职务不详。原告杭州呯嘭智能技术有限公司与被告上海量梓电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告杭州呯嘭智能技术有限公司的委托诉讼代理人张盼怡到庭参加诉讼。被告上海量梓电子商务有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杭州呯嘭智能技术有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋押金91,335.64元以及2018年12月15日至2019年2月14日的租金80,738元；2.被告支付违约金91,335.64元。事实和理由：2018年1月22日，原、被告签订租赁合同，约定被告将其向上海航空工业(集团)有限公司(以下简称上海航空公司)承租的上海市长宁区长宁路XXX号兆丰广场23楼08单元房屋(以下简称涉讼房屋)转租给原告，并对租期、租金、押金等作出约定。原告依约支付了押金及各期租金。2018年11月27日，上海航空公司向原告发出告知书，称被告因拖欠其租金已构成违约，该公司将依约解除与被告的租赁合同并将涉讼房屋收回。2018年12月6日，该公司向被告发出告知书，称因被告欠租的违约行为，其已解除与被告的租赁关系。此后，原告多次收到该公司关于其已解除与被告的租赁合同的告知，并要求原告搬离涉讼房屋。被告亦明确表示无法清偿欠付该公司的租金。原告认为，上海航空公司因被告违约而解除与被告的租赁合同，故被告丧失合法的转租权，导致原告无法继续使用涉讼房屋，原、被告的租赁合同也随之解除，被告应退还原告押金、多缴纳的租金并支付相当于押金金额的违约金。为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告上海量梓电子商务有限公司未作答辩。原告杭州呯嘭智能技术有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《房屋租赁授权委托协议》、《房屋租赁合同补充协议》、《上海市房屋租赁合同》、转账凭证、押金收据、《解除房屋租赁合同后果告知书》、《告知书》、支付租金凭证、《付款通知书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年12月1日起，中航商用飞机有限公司(以下简称中航商飞公司)全权委托上海航空公司对上海市长宁区长宁路XXX号兆丰广场23层整层及22层2201、2202、2203、2204、2205、2206室房屋(以下简称租赁房屋)进行长期出租和经营管理。此后，上海航空公司将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期自2016年2月15日起至2019年2月14日止。2016年11月，上海航空公司与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，同意被告转租涉讼房屋。2018年1月22日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋作为办公使用，租赁期自2018年2月1日起至2019年2月14日止；月租金为40,369元，乙方应提前7日向甲方支付下一期租金，每一期的付款日为1月22日、3月23日、5月23日、7月23日、9月23日、11月23日；租金采用预付制，付款方式为押二付二；于签署本合同后的二日内，乙方须向甲方支付相当于本合同租赁期内二个月的租金80,738元以及二个月的物业费10,617.64元共计91,355.64元作为租赁保证金(以下简称押金)，租赁关系终止时，该租赁押金甲方于30日内无息归还乙方；租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，或因甲方原因，致使乙方无法继续使用该房屋的，甲方应支付押金金额的违约金给乙方。签约后，原告支付了押金91,355.64元以及截止2019年2月14日的租金。2018年11月27日，上海航空公司向原告发出《解除房屋租赁合同后果告知书》，告知因被告拖欠该公司租金累计129天，该公司已依约解除与被告的合同关系，若原告有意继续承租，请主动联系，并与该公司协商直接签订房屋租赁合同，否则将于本告知书发布10日后根据原告占用房屋的实际天数收取房屋使用费，若原告自本告知书收到之日起10日内未给予明确答复或未按时搬出上述房屋，将通过必要的法律途径解决。2018年12月6日，上海航空公司向被告发出《告知书》，告知因被告拖欠租金及滞纳金已满足合同解除之条款，在多次催款无果后，截止2018年12月5日，被告仍未付清，故该公司再次发函告知被告，双方合同关系已解除。2018年12月14日，上海航空公司向原、被告同时发出《告知书》，告知2018年12月5日，因被告累计逾期支付租金已超过1个月，该公司正式出具《告知书》通知双方合同关系解除，截止目前，被告收到解除合同告知书后，仍未实际退出涉讼房屋，对该房屋存在事实占用，鉴于占用费已支付至12月15日，如需继续使用，请于12月15日前预先支付73,398元占用费，否则将视为非法占用进行清除。2018年12月28日，原告根据上海航空公司发出的《付款通知书》，向该公司支付了2018年12月15日至2019年2月14日期间的房屋租金85,144元。本院认为，上海航空公司经中航商飞公司授权委托对涉讼房屋在内的租赁房屋进行长期出租和经营管理，其中，将涉讼房屋出租给被告使用，并与被告签订补充协议，同意被告转租，此后，被告将涉讼房屋转租给原告，转租期限并未超出被告的剩余租赁期限，据此，转租行为合法有效，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。被告作为转租人应保证原告能正常使用涉讼房屋，但因其拖欠上海航空公司租金累计超过1个月，上海航空公司多次向被告发出《告知书》，告知被告已解除双方的租赁合同关系，并将上述解约情况相应地告知原告，同时通知原告若其未与该公司签订租约，则该公司将依法收回涉讼房屋。据此，在上海航空公司已告知解除其与被告的租赁关系的情形下，原告作为次承租人无法基于合同关系继续依法使用涉讼房屋，其租赁目的已无法实现，原、被告的租赁合同亦因被告违约行为而随之解除，故原告要求被告退还押金91,355.64元和支付相当于押金金额的违约金，符合约定，本院予以支持。关于原告要求被告退还其已缴纳的2018年12月15日至2019年2月14日的租金80,738元，本院认为，上述期间虽由原告实际使用涉讼房屋，但是，上海航空公司已与被告解约，被告因此丧失合法的转租权，而原告另行向上海航空公司缴纳了上述期间的租金85,144元，故被告继续向原告收取上述期间租金，缺乏依据，该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海量梓电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杭州呯嘭智能技术有限公司返还押金91,355.64元以及2018年12月15日至2019年2月14日的租金80,738元；二、被告上海量梓电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杭州呯嘭智能技术有限公司支付违约金91,355.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,251.74元，由被告上海量梓电子商务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  牟世荣二〇二〇年一月二十日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。