上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初27128号原告：上海宏祥物业管理有限公司,住所地上海市曲阳路XXX号。法定代表人：吴耀君，董事长。委托诉讼代理人：张伟华，公司员工。被告：胡法宏，男，1962年8月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王增芳，住上海市。原告上海宏祥物业管理有限公司(以下简称宏祥物业公司)与被告胡法宏物业服务合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏祥物业公司的委托诉讼代理人吴耀君、被告胡法宏及其委托诉讼代理人王增芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求胡法宏支付2013年1月至2019年8月期间的物业服务费共计12,346.4元；2、要求胡法宏支付违约金，以12,346.4元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止。事实和理由：宏祥物业公司系株洲路168弄上海市虹口城城金岛苑小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务至今。胡法宏系上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室的业主,未支付2013年1月至2019年8月期间的物业服务费。该户物业服务费标准2013年1月至2013年6月为124.9元/月，2013年7月至2017年6月为147.3元/月，2017年7月至2019年8月为174.1元/月。宏祥物业公司多次催讨，均未果，故诉至法院。胡法宏辩称，其系上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室的业主，2002年起宏祥物业公司系其小区的物业服务公司，认可物业服务费的计算标准。其确未缴纳2013年起的物业服务费，原因是2013年2月25日小区曾发生火灾，因宏祥物业公司关闭消防栓且无法联系负责人导致错失了最佳救火时机，造成了损失。虽失火家庭已经对胡法宏进行赔偿，但宏祥物业公司至今未曾上门慰问，也未催讨过物业费。胡法宏认为宏祥物业公司主张2017年之前的物业服务费已经超过两年诉讼时效，现同意支付自2017年起的物业服务费，但不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积89.31平方米)登记权利人为胡法宏，该房屋位于上海市虹口城城金岛苑小区。2002年3月20日，上海城城房地产有限公司(甲方)与宏祥物业公司(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限自2002年3月3日起至小区业委会成立止；高层物业服务费0.37元/月/平方米、保洁费0.18元/月/平方米、保安费0.25元/月/平方米、房屋设备运行费0.55元/月/平方米(电梯运行费)、维修养护费0.10元/月/平方米；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2002年3月3日至2013年6月30日，前期物业服务均由宏祥物业公司负责。2013年7月1日，上海市虹口城城金岛苑业主大会(甲方)与宏祥物业公司(乙方)签订《上海市虹口城城金岛苑物业服务合同》，约定委托管理期限自2013年7月1日起至2015年6月31日；乙方按月向业主或实际使用人收取物业服务费，高层(即有电梯)：按每月人民币1.65元/平方米建筑面积，其中物业服务费1.10元，公共设施设备运行费0.15元，电梯运行费0.40元；物业服务费用(物业服务资金)业主按月交纳，在每月1日前履行交纳义务，逾期交纳的，按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。2017年7月1日，上海市虹口城城金岛苑业主大会(甲方)与宏祥物业公司(乙方)再次签订《上海市虹口城城金岛苑物业服务合同》，约定委托管理期限自2017年7月1日至2020年6月30日，特别说明：上一期物业服务合同为2013年7月1日起至2015年6月30日止，2015年7月1日至2017年6月30日期间，应业主大会同意，乙方继续履行物业服务合同，为小区提供管理服务；乙方按月向业主或实际使用人收取物业服务费，高层(即有电梯)：按每月人民币1.95元/平方米建筑面积，其中物业服务费1.40元，公共设施设备运行费0.15元，电梯运行费0.40元；物业服务费用(物业服务资金)业主按月交纳，在每月1日前履行交纳义务，逾期交纳的，按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。审理中，宏祥物业公司提供数份催款通知书(存根)，欲证明宏祥物业公司于2013年12月25日向胡法宏催讨2013年1月至2013年12月物业服务费1,633.2元；于2014年12月30日向胡法宏催讨2014年1月至2014年12月物业服务费1,767.60元；于2015年12月8日向胡法宏催讨2015年1月至2015年12月物业服务费1,767.60元；于2016年12月15日向胡法宏催讨2016年1月至2016年12月物业服务费1,767.60元；于2017年12月18日向胡法宏催讨2017年1月至2017年12月物业服务费1,928.40元；于2018年12月16日向胡法宏催讨2018年1月至2018年12月物业服务费2,089.20元。审理中，胡法宏于2019年10月15日的谈话中陈述，大概2至3年前，其曾在路上遇到宏祥物业公司工作人员，工作人员曾向其催讨物业服务费。以上事实，由《前期物业管理服务合同》、《上海市虹口城城金岛苑物业服务合同》、业主委员会证明、催款通知书(存根)及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。宏祥物业公司受开发商上海城城房地产有限公司的委托，为上海市虹口城城金岛苑提供前期物业服务，对继受该物业的业主具有约束力。2013年7月1日，上海市虹口城城金岛苑业主大会与宏祥物业公司签订的《上海市虹口城城金岛苑物业服务合同》，系代表该小区的全体业主与宏祥物业公司确立了彼此间的权利与义务关系。宏祥物业公司接受委托，为小区提供物业管理服务，有权按照合同的约定，向小区业主收取物业服务费用，胡法宏作为业主应当履行交纳物业服务费用的义务。胡法宏认可物业服务费计算标准，但辩称宏祥物业公司主张2017年前的物业服务费已超过诉讼时效，然其在审理过中自认宏祥物业公司在2016年至2017年间曾口头向其催讨过物业服务费，此外宏祥物业公司也提供了催款通知书进行佐证，故诉讼时效因宏祥物业公司的催讨行为发生中断，宏祥物业公司物业服务费的主张并未超过诉讼时效，宏祥物业公司关于物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因物业服务合同虽对业主有约束力，但毕竟由物业公司与业主大会签订，业主对其内容未必知晓，需要由物业公司对业主就物业费标准以及违约责任进行告知。物业公司应当在进行书面催告时告知违约金的相关约定，否则对业主而言显失公平，本案中宏祥物业公司并未提供证据证明已向业主书面告知违约金的相关约定，故其违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、胡法宏应于本判决生效之日起十日内支付上海宏祥物业管理有限公司2013年1月至2019年8月期间的物业服务费共计12,346.4元；二、驳回上海宏祥物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158.66元，减半收取计79.33元，由胡法宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇二〇年一月十九日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……