湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3065号原告：成传学，男，1992年8月3日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托诉讼代理人：**刚，湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：鄂彬，湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：戴领，男，1984年11月27日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：张桂友，鄂州市古楼法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告成传学诉被告戴领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成传学及其委托诉讼代理人鄂彬、被告戴领及其委托诉讼代理人张桂友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成传学向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方2018年10月16日签订的《转让协议》及《门面租赁合同书》；2.被告返还原告转让费人民币100000元、水电押金5000元，并赔偿损失20000元；3.诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，原被告双方签订《转让协议》及《门面租赁合同书》，被告将位于花湖开发区锦绣龙城商铺2-17/2-18(原匠人汽车维护中心)转让给原告，并约定转让费为10万元，先支付一年半的租金5万元，后续年租金标准为5万元。合同签订后，原告按照约定支付了10万元转让费及5万元租金，并交纳了5000元押金后开始经营汽车维护业务，本该顺利履行的合同却在2019年8月底9月初突然遭到被告刻意刁难，被告突然找到原告单方面要求提高租金标准，否则阻碍原告生产经营，为此，原告向鄂州市公安局鄂城区分局报案，经公安部门调解，被告仍然对法律毫不畏惧，在此情形下，鄂州市公安局依法对被告采取行政拘留五日的处罚。但被告拘留期满后，继续对原告的经营造成影响，原告已无法进行正常的经营，签订《转让协议》及《门面租赁合同书》的合同目的已无法实现，原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告戴领辩称：1、原告要求解除合同的法定条件不能成立。2018年10月16日，原、被告签订了一份《转让协议》，协议约定将位于鄂城区花湖开发区锦绣龙城商铺2-17和2-18号门面房计280平方米的场地租赁给乙方，双方约定第一次为18个月租金5万元，随后年租金5万元，另外将匠人汽车维修中心的设备和工具作价10万元一次转让给乙方，同时约定转让后的汽修厂的装修、装饰及其设备全部归乙方所有，并协助乙方办理营业执照，合同快到一年的时候，被告发现旁边的门面业主的两间门面只有199.2平方米，租金为6000元，均价为每平方米30元，年租金达72000元，而且还比被告的门面少80多平方米，被告年租金却只有5万元，每平方米均价为14.88元，基于上述事实与理由，被告要求适当上调一点租金，经过多次协商，原告同意在5万元租金基础上增加4万元，有证人刘某等到庭作证，次日，原告的姐姐出面说只给8万元的年租金，被告也表示同意，又过了两天，原告连8万元也不同意给，由此而产生纷争。原告于2019年9月3日在公安机关的笔录中称年租金8万元接受不了，只同意涨1万元，即年租金6万元。以上事实证明，原告明知旁边门面租金为30∕㎡∕月，自己租的不到15元∕㎡∕月，连别人租金的一半都不到，也知理亏，即使同意一年上调一万元也是在情理中。该门面房正常租金为每月30元∕㎡，原、被告之间的租金不到一半显然违反了正常的交易习惯。依据《合同法》第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。被告要求涨价是合理的。基于上述事实与理由，原告不具备解除合同的法定条件，且合同也没有约定解除合同的条款，被告也不同意解除合同。依据《合同法》第九十三条第二款规定，双方在签订合同时，可以约定单方面解除合同，如果双方没有约定单方面解除合同条件，只要出现了《合同法》第九十四条规定的解除合同条件，“如不可抗力”，“一方没有履行主要债务”，“经过催告后在合理期限内仍未履行主要债务”，从上列明显可看出，单方面解除合同的条件不属于原告，为此，被告要求继续履行合同，请求法院依法驳回原告解除合同的诉请。2、原、被告之间的转让行为是一种物权转让行为，原告要求返还转让费10万元的理由不能成立。依据《转让协议》第4条约定：“转让后汽修厂现有的装修，装饰及其他所有设备全部归乙方所有。”原告支付10万元转让费后，被告已按转让协议依约履行所有转让物权的交付义务，且原告也对转让物占有并一直在正常使用，且转让物是易损、易耗设备，再不是原来的价值体现。依据《物权法》之规定，一般情况下，所有权转移，动产以交付时生效，不动产以登记生效。故原告无权向被告要求返还该项费用，请求法院依法驳回原告返还转让费的诉讼请求。3、原告要求被告赔偿2万元的损失不能成立。被告收取租金为邻居一半不到，经过多轮协商后适当上调部分租金也很正常，经过协商且原告同意按年租金9万元支付的情况下，是原告多次反悔才是产生矛盾的根源，原告于2019年9月3日在公安机关称砸坏东西大概价值1000元，电脑显示屏坏了不是事实。合同仍在租赁期内，原告要求退还水电押金5000元的理由也不能成立，请求法院驳回。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告成传学为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告户籍证明。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《转让协议》及《门面租赁合同书》（当庭出示原件）。拟证明2018年10月16日，原、被告双方签订《转让协议》及《门面租赁合同书》，被告将位于花湖开发区锦绣龙城商铺2-17/2-18(原匠人汽车维护中心)转让给原告，并约定转让费为10万元，先支付一年半的租金5万元，后续年租金标准为5万元，租期3年。证据三、行政处罚决定书（公安机关复印的）、门诊病历。拟证明被告刻意刁难、阻碍原告生产经营，原告向鄂州市公安局鄂城区分局报案，公安机关依法对被告采取行政拘留五日的处罚。证据四、2019年9月3日拍摄的经营场所受损照片。拟证明原告已无法进行正常的经营，持续受到被告干扰，签订《转让协议》及《门面租赁合同书》的合同目的已无法实现。被告戴领为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、转让协议。拟证明被告已将花湖开发区锦绣龙城商铺内（匠人汽车维修中心）的设备、工具作价10万元转让给原告以及约定租金等权利义务的事实。证据二、证人证言两份。拟证明原、被告之间通过多次友好协商后，原告同意在原5万元年租金的基础上增加4万元，即9万元年租金，随后原告的姐姐只同意按8万元年租金的事实。证据三、花湖派出所询问笔录。拟证明原告不同意按原先口头承诺的9万元年租金，后只同意按6万元年租金，由于原告的反悔才引起的争执发生的事实。证据四、租赁合同两份。拟证明与被告旁边的商铺月租金每平方为30元/月，而原告的租金为14.88元/月/㎡的事实。差额为旁边租金的一半不到的事实。经庭审质证，被告戴领对原告成传学提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为转让合同是买卖行为，原告的10万元转让费是用于购买门面内设的由被告原来为匠人汽车维修中心配置的设备、工具及配件，不能退还；其次双方约定租赁合同是3年，租金是5万元一年，送了半年，还在租期内，原告不能要求解除合同；证据三，认为行政处罚决定书不能达到原告要求解除合同、返还交易款的证明目的；认为门诊病历与本案无关；证据四，对照片的来源和真实性有异议，认为照片系原告所拍，不予认可。原告成传学对被告戴领提交的证据一的三性无异议，但对证明目的有异议，认为转让协议和租赁合同是一个整体，转让协议约定租金是5万元，原告签署的目的是经营汽车维修，同时要持续经营；对证据二有异议，认为合同签订后，被告单方要求涨租金，原告并未同意；对证据三的三性无异议，认为笔录能反映报警原因是被告在锦绣龙城汽车维修店闹事，也提到了合伙人，也说明涨房租一事，事实上双方是对租金涨多少还在谈论过程，被告就开始发难；对证据四的三性均不认可，其他合同约定的租金与本案无关。本院对本案证据审核认定如下：原告成传学提交的证据一，被告无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；证据二，原、被告均在合同上确认签字，依法予以采信；证据三，客观、真实，依法予以采信；证据四，原告已对照片拍摄时间、地点、拍摄内容作出说明，与《行政处罚决定书》中查明的事实相印证，依法予以采信。被告戴领提交的证据一，与原告提交的一致，依法予以采信；证据二，两证人提供的证词不足以证实原告同意将年租金涨至每年9万元；证据三，系派出所制作的询问笔录，依法予以采信；证据四，与本案不具关联性，不予采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2018年10月16日，原告成传学与被告戴领签订《门面租赁合同书》，合同约定：戴领将其所有的位于鄂州市花湖经济开发区××龙城商铺××／2-18出租给成传学，每年租金50000元，一次性支付一年房租费用，三年房租不变；租期从2018年10月16日起至2021年10月16日止；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告成传学与被告戴领签订《转让协议》，协议约定：戴领将其位于鄂州市花湖经济开发区××龙城商铺××／2-18的匠人汽车维护中心转让给成传学，转让费100000元；转让后汽修厂现有装修、装饰及其他所有设备全部归成传学所有；成传学付清全额转让费后，双方清点转让设备和工具清单进行确认；成传学一次性支付转让费100000元后，戴领协助原告成传学办理营业执照等相关手续，所述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；成传学交付5000元水电押金，退租或转让后可退还；协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告成传学向被告戴领给付租金50000元、转让费100000元及水电押金5000元。被告戴领向原告交付了租赁门面和合同约定的汽修设备，并协助原告办理了营业执照等相关手续。2019年8月起，被告戴领多次要求原告成传学涨租金，双方为此引发矛盾。2019年9月3日，被告戴领到原告租赁的门面内要求涨租金，双方为此发生口角，被告戴领将原告门面内的电脑显示屏、展架、盆栽等物品损坏。为此，鄂州市公安局出具《行政处罚决定书》，对戴领行政拘留5日。因原、被告矛盾不可调和，原告主张已无法继续正常经营，故成讼。本院认为，原告成传学与被告戴领签订的《门面租赁合同书》，系双方真实意思表示，所约定的内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同自双方签字确认后成立并生效，符合约定解除条件或法定解除条件的一方当事人可以依法解除合同。依据双方签订的合同约定，租赁门面每年租金为50000元，原告成传学已经按照合同约定交纳了租金，被告戴领单方面多次要求涨租金，并到租赁门面内与成传学发生冲突，损坏门面内的物品，其行为已经违反了双方签订的《门面租赁合同书》的约定，构成违约。被告的违约行为扰乱了原告的正常经营，并导致双方矛盾加深，不可调和，致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告签订的《转让协议》对转让的设备、工具及价款等进行了约定，原告成传学支付了价款，被告戴领将其所有的设备、工具、装修、装饰等交付给了原告，物权已设立和转让，双方权利义务已履行完毕，现原告主张解除《转让协议》并要求被告返还100000元转让费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张赔偿更换广告牌及重新装修的20000元损失，未提交相应证据予以证实，依法不予支持。合同解除后，被告戴领应当依据合同约定将收取的5000元水电押金返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成传学与被告戴领于2018年10月16日签订的《门面租赁合同书》。二、被告戴领于本判决生效之日起十日内返还原告成传学水电押金5000元。三、驳回原告成传学的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由原告成传学负担700元，被告戴领负担700元，此款原告已预交，待本判决书生效后，被告戴领负担的诉讼费由其直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 ：黄春华二〇二〇年一月十四日书记员 ：刘慧文