福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0212民初2886号 原告（反诉被告）：厦门龙升达贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩二里31号803室。 法定代表人：邱春龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江建明，陈梅伦，福建典格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门华亿伟业物业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区新民镇梧侣路10-1号三楼308。 法定代表人：邹永根，总经理。 委托诉讼代理人：卢江雄、张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。 第三人：福慧达远东（厦门）实业有限公司，住所地福建省厦门市同安工业集中区同辉路72号。 法定代表人：郑晓玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛伟伟，男，1985年11月13日出生，汉族，住福建省福清市，公司员工。 原告厦门龙升达贸易有限公司（以下简称“龙升达公司”）与被告厦门华亿伟业物业管理有限公司（以下简称“华亿伟业公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月25日、2019年12月9日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告之法定代表人邱春龙、委托诉讼代理人江建明、被告之委托诉讼代理人卢江雄到庭参加诉讼。庭后，原告申请追加福慧达远东（厦门）实业有限公司（以下简称“福慧达公司”）作为本案第三人，本院依法准许。第二次开庭，原告之法定代表人邱春龙、委托诉讼代理人陈梅伦、被告之委托诉讼代理人卢江雄、张军、第三人之委托诉讼代理人薛伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙升达公司向本院提出本诉请求：1.判令撤销原、被告于2019年3月9日签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告预交电费和租金共计25000元；3.判令被告双倍赔偿原告保证金共计20000元；4.判令被告赔偿原告场地建设费及机器设备、原材料等财产损失共计123277.46元；5.判令被告赔偿原告停业损失共计30000元；6.判令被告返还原告扣押的破碎机一台；7.本案的案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月9日，被告（出租方）与原告（承租方）签订《租赁合同》，约定被告将位于同安区厂房右手边空地租赁给原告用于工业生产，期限3年，自2019年3月9日至2022年3月8日止，每月租金5000元，基本电费5200元，地磅使用费100元。合同签订时，支付保证金10000元，预交电费10000元，三个月租金15000元，如出租方违约，应赔付承租方所交双倍保证金。合同签订后，原告依约支付了保证金10000元，预交电费10000元，三个月租金15000元，并对涉案场地进行了地面硬化，施工面积为860平方米，支出费用60348元，还购买并安装了机器设备，开始进行试经营，但却被业主告知，被告出租该场地时，未取得业主同意，并拒绝原告进场生产经营，同时，被告还将原告用于生产的原材料清空，为此，原告向公安机关报警，但公安机关以双方纠纷系经济纠纷为由让原告到法院起诉。在涉案场地业主拒绝原告进入该场地后，被告扣押原告破碎机一台。综上，为维护原告的合法权益，根据我国相关法律的规定，特向法院提起诉讼，请依法判令如前述请求。 被告华亿伟业公司辩称，其不存在任何违约情况，原告要求撤销涉案《租赁合同》无任何事实和法律依据。1.原被告双方签订涉案《租赁合同》系双方真实意愿表示，且被告已按合同约定将租赁物交付给原告使用，该事实原告亦在诉状中自认，且本案租赁物系由被告向第三人福慧达公司租赁，被告已取得转租的权利，不存在未取得业主同意的情况。据此，被告已履行合同应尽的义务，原告要求撤销涉案《租赁合同》系无任何事实和法律依据的。2.原告陈述的被告拒绝其进场生产经营更是无稽之谈，原告在证据中提及其向被告公司工作人员反映保安不让其进场，该事实系该保安看到货车拉着粉碎的木头进场，认为会产生噪音及粉尘污染，而拒绝该车辆入场，因为此前已有邻居业主反映粉尘及噪音事情，根本不是拒绝原告进场生产经营。从证据上看，被告并未实施阻扰进场的事实。3.原告在租赁场地后要利用该场地生产经营并未按要求注册企业，其生产作业也未按规定就环保等进行认证，就直接生产，该生产影响到周边厂家，多次遭到投诉。4.被告自始至终都没有扣押原告破碎机。原告在租金结清后，被告同意原告自行拉走。 第三人福慧达公司辩称，案涉土地归第三人公司所有，办有土地证、产权证，办理产权证后土地证被相关部门收回了。第三人公司把厂房租给华亿伟业公司，但是空地没有出租，有让华亿伟业公司帮忙留意有没有人想承租空地，如果条件合适、合法合规，第三人公司愿意进行追认。但至今未拿到相关承租企业的资料，也没有进行追认。 华亿伟业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告2019年6月19日至9月18日租金人民币15000元；2.判令反诉被告支付2019年3月至2019年7月已到期的基本电费26000元；3.本案全部诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月9日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定由反诉原告将位于同安区厂房右手边空地租赁给反诉被告用于工业生产，租赁期限为三年即自2019年3月9日至2022年3月8日止，起租时间为2019年3月19日。每月租金为人民币5000元，基本电费5200元，并约定每三个月第一个月15号前缴纳租金。双方同时约定在合同期限内反诉被告必须合法经营、依法管理。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付保证金10000元，预交电费10000元及2019年3月19日至6月18日的三个月租金15000元，反诉原告依约向反诉被告交付了租赁场地，后反诉被告就一直使用租赁场地。2019年6月15日，依照双方签订合同约定反诉被告应向反诉原告缴纳2019年6月19日至9月19日租金人民币15000元，但经反诉原告多次催讨，反诉被告却以各种理由推诿拒绝缴纳。另，自3月至7月已到期的基本电费26000元反诉被告也拒绝向反诉原告缴纳。综上，反诉被告认为：1.反诉被告与反诉原告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，反诉被告未依约向反诉原告缴纳已到期的租金及电费已严重违反合同约定，理应足额按时缴纳；2.虽在本诉中反诉被告提出撤销合同，但在合同未解除及反诉被告未将租赁物返还反诉原告的租赁或占用期间，反诉原告保留向反诉被告追索租赁或占用费的权利。故反诉原告提出反诉，望判如所请。 龙升达公司辩称：1.从法庭收到的证据看，华亿伟业公司对讼争空地没有出租权，没有任何证据证明这块空地是华亿伟业的，也没有证据证明华亿伟业取得出租权。2.第三人对案涉空地是否有使用权也不清楚，第三人也说没有案涉空地的使用权证。3.原被告双方在签订租赁合同时第三人也不清楚，所以华亿伟业是没有权利出租案涉空地的。4.龙升达公司在2019年3月9日签订合同后对讼争空地进行硬化，也对设备进行安装，2019年4月6日土地硬化完成安装完毕，2019年4月7日业主就阻止我们进入场地，我们使用土地就截止到2019年4月7日，后就没法生产。被告要求原告支付租金和电费是没有法律事实和依据的。5.我们第一时间向公安报案，公安也确认华亿伟业将我方原材料强制清除的事实，故我方主张被告赔偿原材料的损失是有事实和法律依据。6.如果华亿伟业有将租金转交给第三人公司，那么第三人公司应当是本案被告，应当承担相应的赔偿责任。 第三人福慧达公司对反诉诉求未作答辩。 龙升达公司围绕本诉诉讼请求及反诉答辩意见于庭前向本院提交了《租赁合同》、银行卡交易明细、工程施工项目结算单、厦门增值税普通发票、送货单、发票、入库单、照片、2019年5月8日及2019年5月12日的报警回执、聊天记录截图、证人张某的证言、情况说明作为证据。证人张某当庭证称，其非龙升达公司员工，龙升达公司请其到案涉空地进行水泥硬化，水泥硬化费用6万左右，其有开具发票给龙升达公司。2019年4月6日水泥硬化后两三天，其开车要进入案涉场地，保安就不让其进入，说是该场地起了纠纷。庭后又向本院补充提交兴业银行账户明细对账单、厦门市公安局同安分局不受理信访事项告知书作为证据。华亿伟业公司围绕答辩意见及反诉请求向本院提交了《租赁合同》、《租赁协议》、照片作为证据。第三人福慧达公司向本院提交厦门市土地房屋权证作为证据。 经庭审举证质证，被告华亿伟业公司对原告龙升达公司提供的入库单主张无任何单位个人盖章，真实性无法确认，除发票外的送货单等单据真实性不予确认，发票时间均系2019年5月，说明原告在2019年5月还在购入设备材料，与其所述2019年4月就无法使用场地相矛盾，也无法证明该购入支出与本案有关。兴业银行账户明细对账单真实性予以确认，但无法证明与本案的关联性。对原告提交的其他证据和第三人提交的厦门市土地房屋权证真实性、关联性无异议。 原告龙升达公司对被告华亿伟业公司提交照片真实性不予确认，认为看不出照片拍摄的地点，也不能证明是2019年5月11日报警拍摄和原告粉尘污染事实，对被告其他证据的真实性无异议。对第三人证据，质证认为与本案无关联性。 第三人福慧达公司对自身与华亿伟业签订的《租赁协议》确认真实，对华亿伟业提供照片确认拍摄的系案涉空地，对其他证据主张公司不知情，真实性无法确认。 本院经审查核实，原告提交的编号为05595370、项目为建筑服务工程款的发票，可与工程施工项目结算单、证人张某证言相互印证，证明该发票费用确系案涉空地水泥硬化花销，本院予以采信。对其他发票及送货单、入库单、对账单，发票开票日期、单位与送货单、入库单、对账单无法对应，原告亦无其他证据证明所购产品进入案涉空地，且现已灭失，故与本案不具有关联性，本院不予采信。对原告提交的其他证据，被告及第三人提交的全部证据，各方对真实性、关联性无异议或虽有异议，但可与在案其他证据相互印证，本院予以采信。 结合在案证据及各方当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2009年9月10日，厦门市房地产交易权籍登记中心向第三人福慧达公司颁发厦国土房证第00708549号厦门市土地房屋权证，载明房屋坐落“同安区（2＃冷库）”，“建筑面积5732.73平方米”，土地状况“批准使用期限自2006-11-03起至2056-11-03止”“总用地面积25593.85平方米”，备注事项“本宗地存在分期建设，土地面积不作分摊，合并记载于本证。该宗地及其地上建筑物若转让、抵押或租赁，须按（2006）厦同地合（有偿）字013号厦门市国有土地使用权有偿使用合同书有关条款执行。” 2019年1月22日，第三人福慧达公司与被告华亿伟业公司签订《租赁协议》，约定福慧达公司将位于同安工业集中区，建筑面积约为5732.73平方米的钢构厂房出租给华亿伟业公司用于工业厂房使用。租赁期限自2019年1月22日至2027年1月21日。租金为143065.22元／月，其中一楼实际面积5538.62平方米，租金为26元／平方米／月，即月租金139324.12元；阁楼面积374.11平方米，租金为10元／平方米／月，即月租金3741.1元。 2019年3月9日，被告华亿伟业公司与原告龙升达公司签订《租赁合同》，约定华亿伟业公司将同安区厂房右手边空地租赁给龙升达公司使用，租赁期限为3年，自2019年3月9日至2020年3月8日止。前10天为装修期，装修期内免收租金。正式起租时间为2019年3月19日。每月租金5000元，并交纳基本电费5200元、地磅使用费100元，共计10300元。双方签订合同时，龙升达公司向华亿伟业公司支付保证金10000元及预交电费10000元和三个月15000元租金，共计35000元。合同第十条约定，本合同有效期内，如龙升达公司违约，华亿伟业公司有权没收全部租赁保证金，如华亿伟业公司违约，赔付龙升达公司所交双倍保证金。合同同时明确收款账户为邹永根，卡号62×××86。 同日，邱鑫中国建设银行账号62×××67向邹永根上述账户转账35000元。庭审中，华亿伟业公司确认收到龙升达公司支付的该笔转账。 合同签订后，龙升达公司进入案涉空地，并聘请工人进行地面硬化，支付工程款60348元。 2019年4月7日，邱春龙（龙升达公司法定代表人）微信询问邹永根（华亿伟业公司法定代表人）：“邹总，保安不让我木材进厂，怎么回事啊？”邹永根回复他会处理此事。 2019年5月8日，邱春龙报警称公司因租赁厂房空地，与出租方华亿伟业公司发生纠纷。 2019年5月11日，邱春龙报警称公司废木材被房东邹永根拉走。 庭审中，原被告双方确认龙升达公司尚有一台破碎机在案涉空地。 庭后，第三人福慧达公司向本院书面确认华亿伟业与龙升达签署租赁合同未告知第三人，第三人也未进行追认，未收到案涉空地租金和预交电费。2019年3月中旬后，公司发现园区内有碎木屑随意堆放，多次要求华亿伟业公司对此进行整改无果后，园区管理人员通知保安，在碎木屑乱堆放现象未得到整改之前，不得再让碎木屑运进园区。 本院认为，华亿伟业公司与龙升达公司签订《租赁合同》，租赁标的物为同安区厂房右手边空地，但经查，该空地权利人为福慧达公司，福慧达公司仅将厂房出租给华亿伟业公司，并未出租空地，故华亿伟业公司实为无权处分人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”截止庭审，案涉空地权利人福慧达公司仍未予追认，华亿伟业公司也未取得处分权，现龙升达公司诉求撤销原被告双方签订的《租赁合同》，实为请求确认该合同无效，本院予以支持。华亿伟业公司主张合同合法有效，反诉龙升达公司违约，诉求龙升达公司支付租金及电费，无事实和法律依据，本院不予采信。 合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，龙升达公司根据租赁合同向华亿伟业公司支付保证金10000元、预交电费10000元、三个月租金15000元。本院逐条分析如下：1.保证金：原告主张依据合同约定第十条，被告双倍赔偿保证金共计20000元。本院认为，合同第十条适用的前提是合同生效，但案涉租赁合同因无权处分被确认无效，为自始无效，故第十条无适用之前提。原告主张双倍赔偿，无事实和法律依据，本院不予采纳，原告已交保证金10000元应由被告全额返还。2.预交电费：原告主张预交电费10000元予以返还，经查，原告自认曾使用涉案空地，则可能产生用电，但未就具体用电情况向本院举证，被告答辩及反诉主张中亦未就此要求本院扣除。根据不诉不理原则，本院不对已用电进行抵扣，原告预交的电费10000元，被告应全额返还。如有用电情况，被告可另案起诉。3.租金：原告主张已交三个月租金15000元予以返还。经查，该15000元租金确系被告因合同取得的财产，依法应予返还，原告诉求，本院予以支持。 关于被告赔偿原告场地建设费及机器设备、原材料等财产损失，经查，原告向被告租赁案涉空地后，进行场地建设支付工程款60348元。因被告向原告隐瞒无权处分之事实，导致原告投入建设后无法使用并遭受损失，该部分费用应由被告承担，故原告诉求被告赔偿场地建设费60348元，本院予以支持，但原告诉求的机器设备、原材料等其他损失，未向本院证明相关财产确已灭失或无法使用，本院不予支持。 关于被告赔偿原告停业损失30000元，经查，原告未向本院提交任何证据证明存在停业损失，本院不予支持。 关于被告返还原告破碎机一台，庭审中，原被告双方确认龙升达公司尚有一台破碎机在案涉空地，则龙升达公司有权取回该破碎机，华亿伟业公司应保证龙升达公司为取回该破碎机进入案涉空地。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门龙升达贸易有限公司、厦门华亿伟业物业管理有限公司于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效； 二、厦门华亿伟业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门龙升达贸易有限公司预交电费10000元、租金15000元、保证金10000元，以上合计35000元； 三、厦门华亿伟业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门龙升达贸易有限公司场地建设费60348元； 四、厦门华亿伟业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内配合厦门龙升达贸易有限公司取回破碎机一台； 五、驳回厦门龙升达贸易有限公司的其他本诉请求； 六、驳回厦门华亿伟业物业管理有限公司的全部反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币4265.55元，由原告厦门龙升达贸易有限公司负担2214.33元，被告厦门华亿伟业物业管理有限公司负担2051.22元；反诉受理费825元，由被告厦门华亿伟业物业管理有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪秀娟 人民陪审员  张国防 人民陪审员  卢清霞 二〇二〇年一月六日 书 记 员  李金城 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。