广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13909号原告：中山市菊城房产开发有限公司，住所地广东省中山市************。法定代表人：罗宝良，该公司总经理。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。被告：何达光，男，1979年9月24日出生，汉族，住广东省中山市****************。原告中山市菊城房产开发有限公司与被告何达光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任婉华到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市菊城房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年2月3日签订的物业租赁合同；2.判令被告将物业租赁合同中位于中山市********************腾空并返还给原告，租赁物内形成附合的装饰装修和有关附属设备、设施（包括但不限于供水、供电设施）归原告所有；3.判令被告按合同约定向原告支付自2019年3月1日至实际搬离之日止的租金及滞纳金（滞纳金每日按月租5‰计算至清偿之日时止），暂计至2019年9月30日欠缴租金49210元及滞纳金27592.75元；4.判令被告按合同约定向原告支付自2018年12月1日至2019年2月28日拖欠租金产生的滞纳金19539.25元（滞纳金以欠缴当月租金为基数，按日5‰计算至2019年8月11日止）。事实和理由：原告与被告于2016年2月3日签订物业租赁合同，合同约定由被告承租原告位于中山市********************，租赁期三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。被告须于每月第五天前支付当月租金，如被告逾期缴付租金，原告有权每日按拖欠款项总额的5‰收取滞纳金，被告拖欠租金超三十天视为违约，原告有权解除合同，要求被告缴付拖欠租金及滞纳金，收回租赁物。原告于合同签订后依约将租赁物交付被告使用，但被告自2018年12月起开始拖欠租金，被告于2019年7月2日才缴纳2018年12月份和2019年1月份租金，同时又于2019年8月11日才缴纳2019年2月份租金，共产生滞纳金19539.25元。原告经多次追讨未果，于2019年8月8日委托中山市小榄镇法律服务所向被告出具书面告知函催缴租金，但被告仍未缴纳租金。截至2019年9月30日，被告欠缴租金49210元及滞纳金27592.75元。被告的欠租行为已构成根本违约，依据物业租赁合同第二条及第七条约定，原告有权解除本合同，要求被告缴付拖欠租金及滞纳金，收回租赁物。基于以上理由，被告的违约行为严重损害原告的合法权益，特向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告提交的不动产权证[粤（2017）中山市不动产权第0030124号]反映，位于中山市**************的房地产登记权属人为原告。原告提交的房产平面图、用地图反映了房产的产权总面积，框架结构等信息，未显示具体的铺位信息。原告提交的由中山市小榄镇城镇管理综合办公室于2011年10月24日出具的房屋临时使用证明反映该办公室批准中山市**********建筑物临街地铺可作临时商业使用。原告提交的证明及附图反映原告于2012年4月23日出具证明一份，证明其位于中山市***********华居一期地铺，合共18卡铺，编号分别为1-18号。中山市小榄镇沙口社区*民委员会于2012年4月24日在证明及附图中加注情况属实的意见。庭审中，原告称其在领取不产权证前自己划分了铺位标识，整一层就领取了一个不动产权证。原告提交的物业租赁合同反映，原告作为甲方与作为乙方的被告达成协议，约定：由原告将中山市********************（以下简称案涉租赁房屋）出租给被告作美容美发使用；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止（3年），每月租金7400元；每月租金及其他相关水电费应于当月第五天前（遇节假日顺延）支付，逾期每天按拖欠款项总额5‰收取滞纳金，拖欠租金达30天以上的，原告有权单方解除合同，收回案涉租赁房屋；被告可在承租物业内进行装修，合同期满属于被告在经营期间的固定装修无偿归原告所有；租赁关系结束时，被告对其安装的一切专用设备保留所有权，有权拆除被告经营专用的设备，但拆迁不得影响原告的租赁物业，并对拆迁的物业进行修复；但除专用设备外，其他设施（市政配套设施、被告搭建的星棚、供水、供电设施及一切装修等）无偿归原告所有。租赁合同落款甲方处加盖原告公章，乙方处有被告签名。合同附件签订日期为2016年2月3日。原告述称合同是于2016年2月3日签订的，附件上有签订时间。原告提交的告知函、EMS邮单反映，中山市小榄镇法律服务所于2019年8月8日接受原告委托致函被告称，原告与被告就涉案租赁房屋存在租赁合同关系，被告拖欠2019年2月1日至2019年7月31日的租金44400元的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，收回涉案租赁房屋，现向被告提出双方签订的物业租赁合同于2019年8月8日解除，并向被告催告在收到函件之日起15日内支付所欠租金，迁出涉案租赁房屋并返还给原告。该函未投递成功。原告提交的租金滞纳情况表、收款收据、增值税发票、业务回单反映：被告于2019年7月3日分2次向原告各转账13440元，同年8月12日向原告转账13440元；原告于2019年7月5日向被告出具收款收据，确认收到被告2018年12月租金7400元，于同年7月5日向被告开具2019年1月份租金7030元的增值税发票，于同年9月7日向被告开具2018年12月滞纳金672元的增值税发票及2019年2月份租金7030元的增值税发票。另查明，原告就中山市********************与被告亦签订了物业租赁合同，除了约定的租金为6040元外，合同其余内容与涉案物业租赁合同一致，原告亦因被告拖欠上述17号地铺租金诉至本院[案号（2019）粤2072民初13910号]，原告在13910号案件中主张2019年1月起的月租金为5738元。原告主张，2019年7月3日的2次转账是支付两个地铺2018年12月、2019年1月的租金及17号地铺2018年12月的部分滞纳金672元，2019年8月12日支付的13440元系支付两个地铺2019年2月的租金及18号地铺2018年12月的部分滞纳金672元。原告还当庭述称，被告自2019年1月1日起有继续使用涉案租赁房屋，双方没有续签租赁合同，而是继续使用2016年签订的合同，2019年1月1日之后的租金为每月7030元。被告至开庭之日还在使用涉案租赁房屋。本院认为，原告主张2019年1月起的月租金为7030元，该金额低于双方在涉案物业租赁合同中约定的月租金额，被告未对此提出异议，本院予以确认。关于被告支付租金情况及占用租赁物的情况，原告已提供相应证据予以证实并于庭审作出说明，被告未对此提供相反证据予以反驳，本院对原告主张的租金支付情况及租赁物的占用情况予以采信。涉案物业租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日，但合同约定的期限届满后，被告仍继续使用租赁物并支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方于2016年2月3日签订的物业租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依上述合同约定，被告拖欠租金达30天以上的，原告有权解除合同，故现原告在被告未及时支付2018年12月至2019年2月租金以及至起诉之日起仍拖欠8个月租金的情况下，原告诉请解除涉案的物业租赁合同有理有据，本院予以支持。同时，合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方约定被告可在承租物业内进行装修，合同期满后，属于被告在经营期间的固定装修无偿归原告所有，现双方合同已解除，原告诉请被告将案涉租赁房屋腾空予以返还，租赁物内形成附合的装饰装修归原告所有理据充分，本院予以支持。被告应按每月7030元的标准向原告支付自2019年3月1日起至合同解除之日止的租金及滞纳金（实为违约金）。原告主张2019年1月1日起的违约金自每月11日起算，该日期晚于双方在涉案物业租赁合同约定的起算日期，被告并未对此提出异议，本院对此予以确认。但双方约定违约金标准过高，在原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失的情况下，本院酌情将标准调整为按年利率24%计算，原告诉求违约金超出本院认定部分，本院不予支持。同时，被告应参照上述租金的标准向原告支付自合同解除之日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费。双方对该部分费用支付未约定违约责任，原告诉请计算该期间房屋占有使用费的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。按上述违约金的计算标准，扣除被告已向原告支付的违约金672元后，被告尚需向原告支付2018年12月的违约金345元（24%÷365天×209天×7400元-672元）、2019年1月的违约金800元（24%÷365天×173天×7030元）、2019年2月的违约金841元（24%÷365天×182天×7030元），合共1986元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，缺席判决如下：一、原告中山市菊城房产开发有限公司与被告何达光于2016年2月3日签订的物业租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告何达光于本判决生效之日起7日内将位于中山市********************腾空并交付给原告中山市菊城房产开发有限公司，但租赁物内已形成附合的装饰装修物归原告中山市菊城房产开发有限公司所有，被告何达光不得拆除；三、被告何达光于本判决生效之日起7日内向原告中山市菊城房产开发有限公司支付自2019年3月1日起至物业租赁合同解除之日止的租金（按每月7030元的标准计算），并支付相应的违约金（当月租金的违约金以当月租金为基数自当月11日起按年利率24%计算至清偿之日）；四、被告何达光于本判决生效之日起7日内向原告中山市菊城房产开发有限公司支付自物业租赁合同解除之日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费（按每月7030元的标准计算）；五、被告何达光于本判决生效之日起7日内向原告中山市菊城房产开发有限公司支付2018年12月至2019年3月期间的违约金1986元；六、驳回原告中山市菊城房产开发有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元，减半收取计1104元，由被告何达光负担（该款已由原告中山市菊城房产开发有限公司向本院预交，被告何达光在支付上述款项时一并迳付给原告中山市菊城房产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇一九年十二月二十六日书记员  黄晓晖