江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14000号 原告：周振新，男，1953年3月15日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：张伟，北京葆涵律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：钱鸿良，江苏益友天元律师事务所律师。 原告周振新与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周振新的委托诉讼代理人张伟、被告新茂公司的委托诉讼代理人钱鸿良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周振新向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同向原告交付双方签订的《商品房买卖合同》所载明的常熟市新茂路7号新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋。2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年4月，周振新同被告签署《商品房买卖合同》认购诉讼请求标的房屋。其购房所支付的对价为代新茂公司向常熟市白茆金属建材有限责任公司（以下简称白茆金属建材公司）偿还1273129元债务。基于此，双方办理了网签手续。该1273129元金额也是双方《商品房买卖合同》约定的房屋价格。2018年4月，周振新作为房屋的买受人向被告破产管理人申报债权，要求其交付房屋并支付迟延交付违约金。2019年10月24日周振新收到被告方破产管理人邮寄的《解除合同通知书》拟解除双方签署的《商品房买卖合同》。被告方及其管理人无视原告方是独立房屋购买人的自然人主体身份而解除合同；混淆周振新个人同现名义上是周振新担任法定代表人的白茆金属建材公司两主体之区别，将周振新特定背景下的消费购房错误的划定为“以物抵债”，是应受公正司法否定的行为：1、2014年10月，被告视白茆金属建材公司和常熟市古里镇白茆新振安装队（以下简称白茆新振安装队）为同一法人，同其签署协议书，约定用在售的新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋冲抵1273129元工程款。在当时白茆金属建材公司所承揽的钢结构工程已竣工验收，白茆金属建材公司享有工程款的优先受偿权，且白茆金属建材公司同白茆新振安装队累计向被告开具发票7011441元（其中增值税发票4889000元；安装费发票2122441.20元）。协议书核定的总工程款7049595元，欠付242万元。2018年2月，被告宣布破产后，据原告周振新所知白茆金属建材公司和白茆新振安装队没有申报过该1273129元的债权；在破产人公报的第一次债权人会议资料上，也没有体现被告对白茆金属建材公司和白茆新振安装队有该笔1273129元的债务。被告及其破产管理人没有权力再质疑一个四年前债权债务抵偿完毕定纷止争的事实。即便是被告破产，那么白茆金属建材公司和白茆新振安装队所开具的装在破产人账簿里的发票和账册是足以证明的。所以，对周振新交付房屋不存在《破产法》第十六条所规定的“对个别债权人清偿”的行为。2、周振新的《商品房买卖合同》的消费性购房的性质无可置疑。1)周振新自出生就是常熟人，拥有合法户籍，除了在常熟乡下的祖产房以外在江苏省境内乃至全国境内没有其他任何住宅房产，这是其唯一一套预期拥有的商品房；2)周振新自2014年起患有肝胆疾病，为了治病长期借住在常熟市里，本身就有买房意愿但因个人积蓄都被当时经营的公司在工程上占用着而不能实施。周振新的身体情况决定了必须要住在医疗条件相对较好的市里。在2017年5月做了肝胆切除手术后，此需求更加强烈。周振新的购房意愿比谁都正当且现在还被迫住在儿子家没法实现自己和老伴独住的愿望；3)周振新代被告向白茆金属建材公司偿付1273129元获取购房人利益的行为是受法律保护的民事行为。无论他同白茆金属建材公司之间的清偿方式如何都无涉对其消费性购房主体的认定。3、否定周振新受领房屋的权利，将会引起确定及不确定的诚信相对人不可逆转利益损失，破坏社会诚信制度，构成社会危害。1)周振新在申报债权之初是郑重的确认了白茆金属建材公司和白茆新振安装队没有申报该1273129元债权而以最大诚信原则进行申报的；2)周振新在认购该房产之时是谨慎的拖着病躯向律师、房管部门咨询了商品房买卖的网签的公信力而为的；3)周振新是在确认被告已将用当初原告和同事苦苦筹措税金才开出来的发票确认为被告的财务利益后，而坚定的提起本诉的；4)周振新自90年代带领村民同投资人经营白茆金属建材公司至2017年5月，步履维艰、勤勉经营。原告没有更多个人财富积累，在年届古稀时唯一的一次购房被以任性的非消费性购房的认定而化为乌有，是对其作为中华人民共和国公民宪法第三十三条平等权的侵犯，可以讲是于天理和国法而不容的。4、破产管理人对于《破产法》第十八条决定解除合同的权利的行使应当有边界，应当考察继续履行合同的条件；应当参照好法定的一些可撤销事项有关六个月、一年等这些时间坐标；应当考察是否破坏了立法原旨；应当勤勉谨慎的考察每个案例的具体情况。总的来讲这个边界就是不能让破产法堕落成一块夺人财产的遮羞布。原告恳请本院及破产管理人能审慎考察原告购房的客观情况，确认原告的房屋受领权利，判令被告继续履行房屋交付义务。 被告新茂公司辩称，第一，本案原告与新茂公司之间系以物抵债关系，即以案涉房屋抵偿原告方实际控制的白茆金属建材公司的债务，并指定原告方为房屋的买受人，案涉房屋当时尚未施工完毕，不具备交付条件，未办理过户登记，该以房抵债行为并未完成。白茆金属建材公司及其指定的房产买受人享有的是债权，而非物权。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议，人民法院应驳回其诉讼请求。现原告要求继续履行抵债协议，法院不应当予以支持。第二，原告不具备消费性购房人条件，不享有购房人优先权。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。一般认为，投资性购房、购买商铺或者购房人是单位的，不能认定为消费性购房人。原告作为抵债的购房人，其购买房屋不是为了居住，且原告名下也有其他用于居住的房屋，原告也未实际向新茂公司支付购房款，并不能认定为消费性购房。第三，即便以房抵债协议真实有效，但是在新茂公司没有实际履行前，白茆金属建材公司的债务本身并没有得到清偿，其工程债权或购房债权依然存在。如果管理人审查后决定或者实际向原告方履行交房义务，原告方或者常熟市白茆金属建材有限公司将在其他债权人之外获得全部清偿，违反了企业破产法第16条的规定，将构成对个别债权人的债务清偿，其他债权人的利益将受到损害。因此，对于债权人持以房抵债协议要求继续履行合同，请求交房的申请，管理人均有权不予确认。按照原基础关系债权进行处理，本案中管理人已合法解除与原告的购房合同。综上，以房抵债协议在物权转移手续办理完成前，新茂公司有权拒绝履行。如果向原告继续履行合同交付房屋，属于个别清偿，违反了破产法的公平清偿原则，原告不符合相关法律规定的消费性购房人条件，不具备购房人优先权，要求继续履行没有依据。 原告为证明其为消费性购房人，向本院提交了如下证据： 1、周振新户口本、古里镇康博村村民委员会出具的证明，证明周振新为常熟户籍，其户籍地常熟市古里镇×××房屋为农民住宅，周振新拥有购买一套常熟市住宅房的资格。周振新目前不居住在古里镇×××。 2、周振新病历、住院病案首页、出院证、麻醉记录单，（以上均为加盖医院公章的复印件）、手术照片，证明周振新有在市里购置房屋确保医疗条件的必要和真实的消费需要。 3、2015年4月8日股东会决议、2017年4月29日股东会决议。 4、周振新债务结算情况说明。 被告质证后认为，对证据1真实性无异议，可以证明原告具有其他用于居住的房屋，但不足以证明原告为消费性购房人。对证据2真实性无异议，但是该组证据与本案无关，且病历资料的形成时间均是在2017年，形成于签订抵债协议及商品房买卖合同以之后，该组证据不足以证明原告为消费性购房。证据3为原告为了诉讼而自创的证据，没有证明效力。对证据4的内容不予认可，白茆金属建材公司由原告实际控制和经营，其作出的有利于原告的说明，不具有证明力。 本院经审理认定事实如下： 2012年4月7日，新茂公司与白茆金属建材公司签订工程施工合同，新茂公司委托白茆金属建材公司进行钢格构柱的施工，2013年12月，双方签订工程联系单，确认白茆金属建材公司施工的工程量为1087668kg，决算总价为6689000元。 新茂公司（甲方）与白茆新振安装队（乙方）签订《材料运输合同》一份，约定甲方因工程需要，委托乙方对工程内拆除的钢格构柱进行外运（包含工地内的装车、运输、堆放场地的卸车和堆场、装卸所必要的吊车及人工）。 2014年，新茂公司（乙方）与白茆金属建材公司（甲方）签订《协议书》，协议书约定：乙方开发位于常熟市招商城的“新茂轻纺城”项目，甲方为项目工程地下室支撑钢柱的供货方，总货款核定为6689000元，已支付4625557元，尾款2063443元；根据与白茆新振安装队材料运输合同，核定运费为60595元，未支付；另，做为新茂轻纺城的钢结构分包，合同额暂定30万元；前述3项余款合计约为242万元，按如下方式分次结算：一、经甲方、乙方协商一致，同意乙方将以下在售住宅房源用于抵付上述的工程款，视同甲方收到乙方支付的同等金额的工程款：                            序号                       购房主体                       房源编号                       面积                       本次冲抵工程款(元)                               1                       待定                       8-2-1106                       94.22                       994586                               2                       待定                       8-2-1004                       132.59                       1273129                               合计                                                                                         2267715                待购房主体确认后分次进行购房网签，本协议双方同意互相配合进行相应的财务处理。 2015年4月9日，新茂公司（出卖方）与周振新（买受方）针对新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋签订合同编号为Y20150004797的商品房买卖合同一份，约定周振新向新茂公司购买新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋，商品房总价款为1273129元，合同约定的付款方式及期限为买受人同意20日内支付给出卖人。出卖方应当在2015年12月28日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 白茆金属建材公司已向新茂公司开具4889000元工程款发票，白茆新振安装队已向新茂公司开具2122441.20元安装费发票。新茂公司未开具商品房销售发票，涉案商品房未办理房屋预告登记证明。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人作出《债权审定结果通知书》，并向周振新邮寄送达，内容为：“周振新：2018年2月2日，常熟市人民法院根据王忠良等7人的申请，出具（2018）苏0581破3号民事裁定书，依法裁定受理常熟市新茂房地产开发有限公司（以下称“新茂公司”）破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。现管理人将你申报债权的审定结果通知如下：截至本通知书出具日，你申报了新茂轻纺城8幢1004房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房。另申报逾期交房违约金9166.58元。经管理人审查，审查结果如下：对于你申报的8幢1004房屋的消费性购房人权益不予确认，对于申报的逾期交房违约金9166.58元不予确认。不予确认的理由为：你购买的房屋实际系新茂公司用来折抵常熟市白茆金属建材有限责任公司的拖欠款项，前述抵债行为属于“以物抵债”，且未办理物权转移手续。管理人对《协议书》的效力不予认可，对周振新主张的购房人权益不予认可。逾期交房违约金要以购房人权益存在为前提，故对你申报的逾期交房违约金9166.58元不予认可。特别提醒：请你在收到本函后尽快至管理人处（新茂星河湾售楼处）按照原债权性质补充申报债权，否则，将依法承担逾期申报的后果。管理人将同时向你寄送解除8幢1004房屋网签的商品房买卖合同的通知，请注意查收！如你对管理人审定结果有异议的，请依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，自收到本通知书之日起十五日内，向常熟市人民法院提起诉讼。” 同日，新茂公司管理人作出《解除合同通知书》，并向周振新邮寄送达，内容为：“2018年2月2日，常熟市人民法院因常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称：“新茂公司”）不能清偿到期债务，且经常熟市人民法院强制执行不能清偿，作出了（2018）苏0581破3号《民事裁定书》，裁定受理王忠良等7人申请债务人常熟市新茂房地产开发有限公司破产清算一案，并同时指定江苏益友天元律师事务所担任债务人的管理人。因常熟市白茆金属建材有限责任公司与新茂公司签署《协议书》，将8幢1004房屋抵做工程款，后你与新茂公司分别就新茂轻纺城8幢1004房屋网签了《商品房买卖合同》。该套《商品房买卖合同》，若继续履行合同，则属于个别清偿，违反了企业破产法规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，现管理人通知即日起新茂公司与你签订的上述《商品房买卖合同》解除，请你在收到本通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如有异议，自收到本通知书之日起15日内向常熟市人民法院提起诉讼。如你对新茂公司享有其他债权，可凭有关证据向管理人申报。” 2018年4月，白茆新振安装队出具声明一份，主要内容为：根据白茆金属建材公司同新茂公司于2012年4月7日签署的《建筑工程施工合同》，其为其中安装服务的承包人。在整个合同的实施过程中新茂公司将其视同为白茆金属建材公司的同一法人，其提供所有工程量包含在白茆金属建材公司的工程量核算单中（GJG093号工程联系单）。截至2014年4月，其共向新茂公司开具发票2122441.20元。现在新茂公司进入破产清算程序，为使得此部分债权不被重复计算，特此声明其将此2122441.20元的债权及申报权让渡给白茆金属建材公司行使，为说明情况，其作为白茆金属建材公司的联合申报人，参与白茆金属建材公司对新茂公司的债权申报。另外其于2015年8月5日同新茂公司签订的《钢楼梯及爬梯制作安装合同》所产生的25035元债权一并让渡给白茆金属建材公司。 白茆金属建材公司于1995年5月6日成立，法定代表人周振新，股东为周致峰、周振新。周振新、周致峰系父子关系。 以上事实，由商品房买卖合同、债权审定结果通知书、解除合同通知书、协议书、声明、发票、工程联系单、材料运输合同以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，白茆金属建材公司与新茂公司签订以房屋抵工程款的协议书后，新茂公司与白茆金属建材公司的法定代表人周振新于2015年4月9日签订商品房买卖合同。前述协议书、商品房买卖合同均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系当事人的真实意思表示，应为有效。 关于新茂公司与周振新签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行，新茂公司管理人是否享有解除涉案商品房买卖合同的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，原告周振新系以新茂公司欠付的工程款折抵其应付新茂公司的购房款，故周振新明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，本院已于2018年2月2日受理了针对新茂公司的破产申请，此时新茂公司尚未向周振新交付涉案商品房、办理预告登记及过户登记，在周振新不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，本院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，新茂公司管理人向周振新发出解除合同通知书，解除新茂公司与周振新之间签订的涉案商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。综上，原告周振新诉请要求被告新茂公司继续履行商品房买卖合同，向原告交付常熟市新茂路7号新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告周振新的诉讼请求。 案件受理费减半收取8129元，由原告周振新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年一月二十二日 书记员  唐梦茹