上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18414号原告：上海绿宇园林环境发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：方俊，董事长。委托诉讼代理人：刘永禄，上海市志君律师事务所律师。被告：上海市松江区叶榭镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：火光，镇长。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海绿宇园林环境发展有限公司(以下简称“绿宇公司”)与被告上海市松江区叶榭镇人民政府(以下简称“叶榭镇政府”)其他合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘永禄，被告的委托诉讼代理人吴冬辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿宇公司向本院提出诉讼请求：判令被告因拆除原告的农业配套管理用房赔偿原告的损失，暂定4,500,000元，以评估价款为准。事实与理由：2003年，原告经被告招商引资，与被告下属村委会上海市松江区叶榭镇张泽井凌桥村村民委员会(以下简称“井凌桥村村委会”)签订土地租赁协议，约定原告租赁土地700亩，用于树木、花卉种植等农业经营。2003年6月15日，井凌桥村村委会代原告向被告提出“关于农业园区建造办公仓库房的用地申请”称，申请在租赁土地范围内建造生产用仓库、办公生活用房等800平方米。被告批复同意建造配套管理用房800平方米(以下简称“涉案房屋”)。其后，原告合法合规的建造了涉案房屋，门牌号为叶新公路XXX号。2007年7月2日，被告下属的叶榭镇房地所出具证明一份，载明涉案房屋建筑面积800平方米，权属原告所有。2016年9月期间，被告曾组织实施了松江区叶榭镇叶大公路、叶新公路拓宽项目，启动的非居住房屋征(动迁)补偿，拆迁了原告租赁土地范围内的附属设施及绿化，补偿于2017年3月支付完毕。2019年3月，被告拆除了涉案房屋。2019年7月4日，原、被告进行了协商，确认拆除涉案房屋的资产清单，被告也委托第三方进行了评估，并明确告知原告，拆除是要给予补偿的，只是补偿数额需通过司法途径予以解决。原告认为，被拆除的涉案房屋应按照拆迁标准予以赔偿，经预估，金额暂定为4,500,000元，因双方协商未果，遂涉诉。被告叶榭镇政府辩称，不同意原告的诉讼请求。双方没有达成任何补偿协议，涉案房屋没有办理规划及用地手续，未取得房产证或建设工程规划许可证，被认定为整治对象，必须拆除。在原告没有拆除能力和人员的情况下，被告经原告同意拆除了涉案房屋，双方曾就补偿事项进行过沟通，但未达成合意。对于原告主张的赔偿金额不予认可，原告要求按照拆迁标准计算并无依据。经审理查明，2003年4月16日，原告(乙方)与井凌桥村村委会(甲方)签订《土地租赁协议》，约定甲方将东至五号河，南至中心港，西至泖港交界，北至叶新公路的700亩土地出租给乙方用以种植苗木，租赁期限为20年，即2004年1月1日起至2023年12月31日止。协议另对其他相关事项进行了预定。2003年6月15日，井凌桥村村委会出具《关于农业园区建造办公仓库房的用地申请》一份，载明其与原告签订土地租赁协议后，根据生产实际需要，原告申请并经其研究同意，在租赁土地范围内建造生产用仓库、办公用房等800平方米，所需资金由原告自筹。被告于2003年6月25日在前述申请上盖章，并手写“同意建造配套管理用房800㎡”。2007年7月2日，叶榭镇房地所出具《证明》一份，载明涉案房屋建筑面积800平方米，其权属由原告享有。2019年3月，被告拆除了涉案房屋。拆除前，被告委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“国衡公司”)出具《上海绿宇园林环境发展有限公司(叶新公路XXX号)资产清单》(以下简称“资产清单”)。其后，国衡公司受被告委托，在资产清单出具后，又出具评估意见一组(以下简称“估价意见”)，包括估价结果一览表、房屋查看及估价明细表、附属设施查看及估价明细表及物资搬迁补偿估价表，载明涉案房屋包括房屋、附属设施和物资搬迁在内，估价总计3,102,393元。2019年7月4月，原、被告及国衡公司工作人员召开关于大棚房整治(绿宇园林农业管理配套用房拆除补偿)协商会，并出具《会议纪要》。该纪要显示，被告认可，在该镇大棚房整治办公室与原告友好协商下，并由办公室委托评估公司对涉案房屋进行登记评估后，被告组织有关部门拆除了涉案房屋，被告总的原则是拆除是要给补偿的。当初双方协商决定是先拆，具体补偿方案之后再谈。但全区的相关政策还没有明朗，补偿标准还没有明确，目前没有具体的方案，并建议原告通过司法途径解决。原告则称，基于双方多年友好关系，在被告承诺补偿的前提下，在未得到评估报告但出具了评估清单的条件下，才同意拆除涉案房屋，会尽早通过司法途径予以处理。国衡公司工作人员称，按照被告要求，进行了初步测算，评估测算基于的原则是对不能搬走不动产的成本价格进行测算，再扣除一个已经使用的折旧情况，得出一个初步的评估结果，补偿计算标准基本上与减量接近。另查明，2016年9月12日，被告发布《松江区叶榭镇叶大公路、叶新公路拓宽项目非居住房屋征收(动迁)补偿方案(集体土地)》。2007年3月28日，案外人上海地维房地产估价有限公司出具《松江区叶新公路拓宽项目(叶榭镇段)上海绿宇园林环境发展有限公司协议征收集体土地上附属设施及绿化补偿估价报告》，载明受被告动迁安置办公室委托，按照《房地产估价规范》的规的技术规范、估价程序和相关要求及现行征收政策，对位于松江区叶榭镇凌桥村上海绿宇园林环境发展有限公司集体土地上附属设施及绿化进行估价，估价结果为附属设施评估价格40,000元，绿化评估价格2,221,380元。再查明，本案原告曾于2019年10月8日向上海市闵行区人民法院提交行政起诉状起诉本案被告，要求确认被告强制拆除涉案房屋的行为违法。该院于2019年10月15日出具告知书，以本案原告未能提供行政机关实施强制拆除行为的证据，且从会议纪要看，本案原告系同意拆除涉案房屋，并不存在强拆行为，若只是对补偿问题未能达成一致，建议通过民事诉讼解决为由，将本案原告的材料退回。本案审理过程中，原告向本院提出评估申请，请求委托国衡公司按照同一地块非居住房屋的征收(动迁)的补偿标准、方式，以资产清单为依据，按照市场法确定涉案房屋重新购置价格。被告表示，其系经原告同意对涉案房屋进行拆除，而非征收、动迁，原告主张的标准与事实不符，不同意进行评估。本院于2020年1月14日通知原、被告及国衡公司工作人员到庭接受询问。国衡公司称，被告于2019年初成立了大棚整治小组，被告综合治理管理办公司起初是委托国衡公司进行测绘，其于2019年3月左右进行了测量工作，形成了资产清单，并经原告确认。其后原、被告一直在沟通，要求出具估价清单，国衡公司遂按照减量化标准，于2019年6月底、7月初出具了估价意见，并在2019年7月4日协商会时予以出示，该估价意见是基于涉案房屋重置总价并考虑折旧率(成新率)后得出，拆迁补偿是对有证房屋有定义，对无证房屋无法按照拆迁补偿标准进行评估，现故无法按照拆迁补偿标准对涉案房屋进行评估。庭审时，被告曾表示，如需承担补偿责任，对于估价意见载明的金额无异议，该金额具有客观性。但2020年1月14日本院对其询问时，被告又称，如果计算原告损失，应当按照涉案房屋建造时的单价计算比较合理，再结合折旧。以上事实，有土地租赁协议、关于农业园区建造办公仓库房的用地申请、证明、估价意见、会议纪要、松江区叶榭镇叶大公路、叶新公路拓宽项目非居住房屋征收(动迁)补偿方案(集体土地)、松江区叶新公路拓宽项目(叶榭镇段)上海绿宇园林环境发展有限公司协议征收集体土地上附属设施及绿化补偿估价报告、告知书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明，原、被告虽无书面合同，但已就被告拆除涉案房屋后，对原告进行补偿，达成口头约定。涉案房屋业已拆除，被告却以该房屋未取得产证为由拒绝履行补偿义务，显然与双方约定不符。但对于补偿标准，原告称应按照拆迁补偿之标准对涉案房屋进行评估，然涉案房屋并未被列入拆迁对象，也并非基于拆迁而拆除，故本院对其提出的评估申请不予准许。又因原、被告对资产清单并无异议，而估价意见是在前述清单基础上，经具有相应资质的评估机构即国衡公司，根据涉案房屋拆除时重置总价及房屋自身折旧程度而得出，故相应金额具有客观性。本院遂据此确定被告需向原告支付的补偿标准，即被告需支付原告补偿款3,102,393元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告上海市松江区叶榭镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿宇园林环境发展有限公司补偿款3,102,393元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,800元，减半收取21,400元，由原告上海绿宇园林环境发展有限公司负担5,590.50元(已付)，由被告上海市松江区叶榭镇人民政府负担15,809.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年一月二十一日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。