文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初22314号原告：重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社，统一社会信用代码93500106681456280M。法定代表人：刘勇，重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社董事长。委托诉讼代理人：刘琪，重庆佳昂律师事务所律师。被告：重庆禾诚食品有限公司，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社54号，统一社会信用代码91500106795854658A。法定代表人：沈景中，重庆禾诚食品有限公司执行董事。委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社（以下简称松旭合作社）与被告重庆禾诚食品有限公司（以下简称禾诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告松旭合作社的法定代表人刘勇及其委托诉讼代理人刘琪，被告禾诚公司法定代表人沈景中及其委托诉讼代理人孟祥森、肖颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告松旭合作社向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付从2018年10月1日起至实际腾空房屋期间的房屋占用使用费（暂时从2018年10月1日计算至2019年9月30日142000元）；2.判令被告恢复租赁房屋原状，并将租赁房屋腾空交付原告。事实及理由：2009年9月6日原告与被告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社的厂房使用，租赁面积约为3000平方米。2015年9月29日，双方签订补充协议，约定租金为28万/年，租期至2019年9月30日止。交租时间为每年的9月1日，支付方式为一年一付。在合同履行过程中，从2018年10月1日至今，被告尚欠原告租金142000元未付，并还继续占用租赁房屋，原告多次催收未果，提起本案诉讼。被告禾诚公司辩称，根据原被告双方的约定，自2018年10月1日至2019年9月30日的实际租金应为160000元/年。原因是租赁面积共3000平米，但由于政府拆迁，原告实际收回了1200平米，因此实际使用面积是1800平米。按照比例租金即为160000元/年，并且因为拆迁租赁场地已经断电，最后一年并未实际交付使用，因此被告认为原告应当返还预付的租金及保证金共计218000元。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社，曾用名称：重庆市沙坪坝区松旭畜禽养殖专业合作社。2006年6月8日，松旭合作社与重庆市沙坪坝区曾家镇福来村村委会签订《土地租赁协议书》，由松旭合作社与重庆市吉文机械制造有限公司共同承包福来村天灯堡合作社土地7.253亩（含田6.753亩，土0.1亩，非耕地0.4亩）。合同签订后，松旭合作社在租赁土地上修建了案涉的位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房，该厂房未经行政审批，未取得房屋产权证。2009年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房，租赁面积共3000平方米。租金按二个阶段，第一阶段为第1年至第5年，即从2009年10月1日起至2014年9月30日止。第二阶段从2014年10月1日起至2019年9月30日止。第一阶段租金为每年171000元，第二阶段租金为每年207000元，其中第一年为合同生效起支付第一年租金。以后为半年支付一次。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为30000元整。......房屋如因不抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。但市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋所做的赔偿，甲乙双方应按照各赔各的原则，即对厂房主体的赔偿由甲方所得，对室内装修和设备的赔偿由乙方所得。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。协议签订后，被告向原告交付了30000元的保证金，原告将涉案房屋交付被告使用。2011年12月9日因在涉案厂房内修建污水处理池，被告向原告支付了50000元的押金。2015年9月29日，双方签订《补充协议》，协议载明：2009年10月1日甲方将所有位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡25号的厂房（总面积共3000平方米）出租给乙方使用一事双方签订了《房屋租赁协议》。现甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，一致同意在原合同的基础上变更合同条款部分内容，特立以下补充条款。一、合同内容变更1、原合同第四条第1项租金核算条款内容第二阶段厂房租金：1楼门面、二楼办公室、三楼住房为6元/平方米，二楼厂房租金为5元/平方米。即从2014年10月1日起至2019年9月30日止。二楼办公室前空坝为每年租金2000元，十年不变价。现变更为：双方2009年10月1日签订的《租赁协议》中约定的租赁期限还剩4年的有效期，租金按一口价280000元/年向甲方交纳。2、原合同第四条第2项租金支付：由原合同的半年支付一次，双方协商支付。现变更为乙方向甲方缴纳租金的时间为每年的9月1日，以现金一次性缴纳下年度全年的租金方式向甲方缴纳。（即为：先交租金后使用的原则）二、新增条款：1、乙方保证对因盐酸腐蚀的车间墙体、屋顶及彩钢结构的腐蚀部分进行维修，若不能维修必须更换的彩钢屋面，费用由双方各一半。彩钢主体部分的更换由甲方承担。2、违约责任：（1）任何一方不按约履行义务或不完全履行义务的，视为违约。双方约定以合同总价的30%作为违约赔偿金由违约方赔偿守约方的损失。（2）若乙方不按时足额的缴纳租金超过15天的，甲方有权单方解除双方签订租赁协议及租赁关系。并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的直、间接损失。（3）其他：双方同意解除2014年12月17日签订的《补偿（充）协议》，以本协议作为原合同的补充协议。2016年6月13日，双方再次签订《补充协议》，协议载明：鉴于双方于2009年9月6日签订的《房屋租赁合同》（以下简称：合同）现已履行了7年，现就甲方需使用乙方承租范围内的部分房屋的相关事宜，经协商一致达成补偿协议如下：一、范围及面积;1、根据甲方需要，乙方同意将承租范围内的钢架结构房屋部分返还给甲方使用，其返还面积为1200平方米，从本协议签订之日起至2016年9月30日止。2、期满后若未拆迁，双方继续按之前签订的协议履行。3、返还期间，乙方不承担甲方使用期间的租金。4、若2016年9月1日未拆迁，甲方同意将合同交租时间延迟至2016年9月30日缴纳。二、拆迁：1、租赁标的若在2016年9月30日前被拆迁，乙方享有承租范围的内饰及属乙方所有的机械设备和设施（按政策规定）的拆迁赔偿款，除此之外的其他赔偿全部归甲方享有。2、若乙方返还的房屋在甲方使用期间被征用，所获得的拆迁赔偿全部归甲方享有。3、乙方保证在不影响甲方拆迁赔偿款利益及领取的情况下，若拆迁单位允许乙方使用未拆除完的建筑物，甲方将无偿提供给乙方使用，一切责任与甲方无关。三、保证金及其他1、若遇拆迁或合同终止，甲方按约退还所收保证金。2、若2016年9月30日前被拆迁，甲方将退还乙方垫资购买彩钢瓦的20000元。该补充协议签订后，原告收回1200平方米的厂房。2018年10月1日至2019年9月30日期间被告应付租金为167000元【按部分面积返还后的比例折算应付租金应为168000元，167000元为原告在（2019）渝0106民初4532号案件庭审中的自认金额】。被告实际支付该期间的租金共计138000元。2018年12月8日，原告向被告送达一份“通知”，内容为：禾诚公司：贵公司于2009年10月1日与松旭合作社签订《房屋租赁协议》及2015年9月29日和2016年6月13日签订《补充协议》，根据双方协议约定，贵公司应当于2018年9月1日向松旭合作社交纳下年度租金280000元，至今贵公司不但未按协议约定支付租金并且经多次催收不予理睬，导致我方严重经济损失，贵公司已根本违约。根据双方协议约定，决定解除与禾诚公司的租赁关系，限定3日内前来处理并将所属贵公司人员财产搬出租赁场地，否则我方将做为废弃物处理，后果自负。禾诚公司曾于2019年1月29日起诉松旭合作社，要求松旭合作社退还租金138000元及保证金80000元。本院于2019年6月24日作出（2019）渝0106民初4532号民事判决书，判决松旭合作社退还保证金80000元并驳回禾诚公司其他诉讼请求，该判决已发生法律效力；禾诚公司于同日起诉讼旭合作社，要求松旭合作社赔偿其损失20万元，本院于2019年6月24日作出（2019）渝0106民初4524号民事判决书，驳回禾诚公司的诉讼请求，禾诚公司上诉后，重庆市第一中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）渝01民终9179号民事判决书，驳回禾诚公司的上诉，维持原判。审理中，被告称（2019）渝0106民初4532号正在上诉中，请求中止本案诉讼，经查，该案并未上诉，上诉案件系本案关联案件（2019）渝0106民初4524号。该案两审终结后，本案恢复审理。被告称应环保部门要求在租赁厂房内修建了污水处理池，原告于审理中明确其主张的恢复原状就是指恢复租赁物的地面平坦；被告称未搬离是因为原告不让搬，并且从2018年12月11日之后被告不要租赁物内的物品了，但是厂房未交付原告；原告称发出通知只是一种意思表示，因被告已交纳承租期间的部分租金，故未主动收回，并于租赁期临近届满时提起本案诉讼。上述事实有双方当事人的陈述，原告举示的租赁合同、补充协议、民事判决书，被告举示的通知、民事判决书等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性己经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案的厂房的修建未经行政审批，原告与被告之间签订的租赁合同及其补充协议因违反法律强制性规定而属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然本案中原被告双方的租赁合同无效，但原告实际占有使用了涉案的厂房，原告有义务支付房屋占有使用费，原告支付给被告的租金实际上是房屋占有使用费。被告无论是基于租赁期满还是基于合同无效，都应当向原告返还房屋，返还房屋是被告的义务，没有证据证明被告曾向原告做出过放弃租赁物内物品的意思表示，原告有权要求被告腾空房屋、恢复原状，并返还房屋。原告要求被告支付至返还房屋之日止的房屋占用费，本院予以支持。占用费的标准，按照生效判决（2019）渝0106民初4532号民事判决书认定的标准计算，截止2019年9月30日尚欠占用费29000元，此后的占用费按每月13916.67元（167000元/12）的标准计算至返还租赁物为止。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。且另案已判决原告返还了被告修建污水池的押金，现原告要求被告恢复厂房原状，即恢复地面平坦，应予支持，被告应当将污水处理池拆除、填埋恢复至地面平坦状态。被告辩称因原告原因返还未果无证据支持，而且其未将污水处理池恢复原状，本身也不符合返还的前提。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告重庆禾诚食品有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋，即其承租的位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房中由其修建的污水处理池拆除、填平，恢复至修建前地面平坦状态，并将该厂房腾空，返还给原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社。二、限被告重庆禾诚食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社房屋占用费（该占用费截止2019年9月30日为29000元，自2019年10月1日起至本判决第一项中返还之日止，按照13916.67元/月计算）。三、驳回原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。案件受理费4720元，减半收取2360元，由被告重庆禾诚食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张振华二〇二〇年一月十九日法官助理 王福林书 记 员 李欣欣