河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初8576号原告：信阳市佳和房地产经纪有限责任公司。住所：信阳市浉河区新华西路豫港宾馆。负责人：吴甜甜，公司法定代表人。委托诉讼代理人：田宝军，河南冠南律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：马某某，女，汉族，1986年3月8日生，户籍地址：山东省梁山县。被告：王某某，男，1993年2月5日生，户籍地址：信阳市浉河区。二被告共同委托诉讼代理人：王聪聪，河南豫申律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告信阳市佳和房地产经纪有限责任公司（以下简称“佳和公司”）诉被告马某某、王某某居间合同纠纷一案，本院2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告佳和公司的委托诉讼代理人田宝军，被告马某某、王某某的共同委托诉讼代理人王聪聪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告佳和公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告中介服务佣金34700元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月18日，原与被告马某某签订《独家委托协议》，被告马某某委托原告出售其所有的位于信阳市羊山新区××大街××花园××楼××单元××号房屋，出售价格为990000元，委托期限为1个月(2019年8月18日-2019年9月18日)，被告按成交总价的3%支付中介服务佣金，甲方义务第三条“委托期限内，甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍的客户私下成交，均视为乙方居间成交，甲方应按成交总价的3%支付中介服务费"。协议签订后，原告按协议的约定履行自己的义务，并积极为被告寻找购房者，被告王某某愿意购买该房屋。2019年8月21日，原告与被告王某某签订了《购房定金协议书》，协议约定：被告王某某委托原告购买该房屋，向原告支付定金5000元(已退还)，违约责任第二条“如因甲方原因，不能按照此价格购买该房屋，则乙方收取的定金不予退还，转为中介服务费”。此后，原告为成交该房屋，介绍二被告认识。可是，二被告却私下协商恶意串通，成交了该房屋。二被告恶意串通，并构成违约，给原告造成的损失，二被告应当承担。为此，特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告马某某、王某某辩称：一、原告在诉状陈述情况与客观事实不符。1.被告王某某向原告支付的是意向金，而不是定金。2.2019年8月22日，原告退还被告王某某意向金的原因是原告的另一工作人员明红收取了另外一位买房人的意向金（详见聊天记录），也就是说原告在没有为两被告居间成功的情况下，退还了被告王某某的意向金。依据《合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”结合到本案，原告在没有促成合同成立的情况下，要求两被告支付服务佣金不符合法律的规定。3.两被告不是通过原告介绍认识的，也就是说被告马某某不是与原告介绍的客户交易的。众所周知，房屋中介主要是获取买房与卖房人的信息及需求，从而达到“居间”服务的功能。房产中介对任何一方，在没有签订协议之前，都会保密另一方的信息。本案中，原告与两被告都是分开进行沟通的，两被告根本没有彼此的联系方式，没有在原告的介绍下见过面，何谈私下联系。从被告王某某与原告工作人员柴超的聊天记录中，可以看出原告要求退还被告王某某意向金时，被告王某某还问是否是房子已经卖掉。充分说明两被告没有私下联系过，且被告王某某根本不知道房屋当时的状况。否则怎么会另外支付中介费通过宝峰房地产交易呢？因此，原告没有介绍两被告认识，更没有为双方交易提供居间服务。二、被告马某某与原告签订的《独家委托协议》中第三条的约定，属于无效的条款。首先，该条是格式条款，《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”原告在诉状中陈述协议约定：“无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍的客户私下成交，均视为乙方居间成交。”该条款限制了被告马某某自主选择其他居间服务机构的权利，根据法律规定，应当向被告马某某尽到提醒注意和说明的义务，但是签订合同时，原告并没有尽到任何的提示和说明义务；其次，该协议加重了被告马某某一方的责任、排除了被告马某某选择其他居间服务机构的权利，有违公平原则。三、依据《合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”被告马某某在委托原告售卖自己房屋的同时，其随时可以选择解除与原告之间的委托关系，从而选择与其他中介公司签订合同的机会。河南宝峰房地产营销策划有限公司为两被告提供房屋交易的居间行为，恰恰是其行使委托合同任意解除权的体现。四、结合到实际情况，房产中介公司在提供居间服务时，往往是向买方收取中介费用，很少向卖方收取中介费的惯例，向买卖双方同时收取中介费的更是少之更少。本案中，《独家委托协议》约定卖方应当支付中介费，《购房定金协议》中约定买方应当支付中介费。原告同时向双方收取佣金，可见原告在管理中的不规范以及买卖双方的协议履行中的弱势地位。综上，请求贵院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年8月18日，被告马某某（作为出售方，签约甲方）与原告佳和公司签订《独家委托协议》，马某某委托原告居间出售位于信阳市羊山新区××大街××花园××楼××单元××号房屋（以下简称“案涉房屋”），售价990000元。委托期限为1个月，自2019年8月18日起至2019年9月18日止。该协议第3.3条约定：委托期限内，甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍的客户私下成交，均视为乙方居间成交，甲方应按成交总价的3%支付中介服务佣金。第3.4条约定：委托期限内甲方通过其他房产中介成交，均应按成交总价的3%向乙方支付中介服务佣金。原告在该合同上加盖公章予以确认，被告马某某在合同上签字按印予以确认。协议签订后，原告介绍被告王某某购买案涉房屋。2019年8月21日，王某某与佳和公司签订《购房定金协议书》，并向原告支付定金5000元。后由于价格未谈妥，原告将5000元定金退还被告王某某。另查明，马某某于2019年8月29日通过河南宝峰房地产营销策划有限公司与王某某签订了《房屋买卖（转让）合同》，出售价格为980000元。为此，马某某向河南宝峰房地产营销策划有限公司支付中介费15000元。上述事实有原告提供的独家委托协议、购房定金协议书居间服务合同、被告提交的聊天记录截图、房屋买卖（转让）合同、中介费支付凭证等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：佳和公司要求马某某按照合同约定支付中介费是否应予支持。本案中，被告马某某通过其他中介公司向王某某出售了案涉房屋，是否应当向原告佳和公司支付中介费要看双方的约定，即原告与马某某所签订的《独家委托协议》第3.4条的效力如何。从形式上看，该条约定并不是双方协商制定的，而是格式条款；从内容上看，该条约定明显排除了被告的选择权，加重了被告的责任，有违合同法关于应遵循公平原则来确定各方权利义务的精神，因此，该条约定无效。同时，根据被告与其他中介公司另行签约来看，被告马某某获利微小，故本院综合考虑合同的性质、被告的获利数额、原告提供的服务、原告的损失等，酌情确定被告马某某向佳和公司支付服务费5000元。对于原告提出判令被告马某某、王某某支付全额中介费的主张，于法无据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条的规定，判决如下：被告马某某于本判决书生效之日起十五日内向原告信阳市佳和房地产经纪有限责任公司支付中介服务费5000元；二、驳回原告信阳市佳和房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取333元，由原告信阳市佳和房地产经纪有限责任公司承担285元，被告马某某承担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判员 杨 娟二〇二〇年一月七日书记员 陈卫卫