四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初6349号 原告：陈世才，男，汉族，1966年3月29日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师，执业证号：15115200910294445。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师，执业证号：15115201911135558。 被告：周在元，男，汉族，1959年12月17日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：陈孟霞，女，汉族，1960年3月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 二被告共同委托诉讼代理人：阳志，四川瀛领禾石律师事务所律师，执业证号：15101201810029287。 二被告共同委托诉讼代理人：王骞，四川瀛领禾石律师事务所律师，执业证号：15115201811074333。 被告：四川省宜宾市合力公证处，住所地：四川省宜宾市翠屏区龙金庙街1号，统一社会信用代码：12511200008702752A。 法定代表人：毕宏磊，主任。 委托诉讼代理人：李成翼，男，1988年12月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公证处公证员助理。 原告陈世才与被告周在元、陈孟霞、四川省宜宾市合力公证处（以下简称：合力公证处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法进行审理，原告陈世才的委托诉讼代理人郭杰钢、陈员，被告周在元、陈孟霞及其二人的共同委托诉讼代理人阳志、王骞，被告合力公证处的委托诉讼代理人李成翼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈世才向本院提出诉讼请求：1、判令被告周在元、陈孟霞因合同无效返还原告已支付的购房款53000元；2、判令被告周在元、陈孟霞赔偿原告因合同无效的利益损失共计778666.898元，被告四川省宜宾市合力公证处对此承担连带责任。3、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由，2001年5月22日，陈世才与周在元、陈孟霞签订了《房屋买卖协议》，协议约定:周在元、陈孟霞自愿将坐落于宜宾市翠屏区西郊街道大运村大运组8号内5楼房屋(以下称案涉房屋)一套出售给陈世才，建筑面积96.64平方米，房屋价款为53000元。《房屋买卖协议》第四条第四款约定:如以后国家占用或征用地必须拆迁，其赔偿的费用由五层楼平均分。同日，周在元、陈孟霞申请对该《协议》进行公证，宜宾市公证处(现变更为四川省宜宾市合力公证处)出具(2001)宜市公证字第2280号公证书，证明陈陈世才、周在元、陈孟霞于2001年5月22日签订的《房屋买卖协议》符合法律规定。陈世才付清房款后，周在元、陈孟霞随即交房，陈世才一直居住使用至该房被征收。2018年9月，因建设中坝桥北桥头火车站站前广场项目，需对翠屏区西郊街道前进村大运组的集体土地所涉及的房屋进行拆迁。2019年4月30日，周在元与宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心、宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处签订了《房屋搬迁补偿安置协议》(货币补偿)。协议签订后，宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心将拆迁补偿款3893334.49元支付给周在元。因周在元、陈孟霞未按照《房屋买卖协议》约定，支付陈世才案涉房屋的拆迁补偿款，陈世才提起民事诉讼，2019年10月29日，宜宾市中级人民法院作出终审判决，驳回陈世才的全部诉讼请求。终审法院认为，陈世才与周在元、陈孟霞签订的《房屋买卖协议》违反农村村民住宅用地的法律规定，协议无效。该判决同时认为，周在元、陈孟霞认为协议无效却仍然对协议进行了公证，恶意违背诚实信用原则，对合同签订存在重大过错。原告认为，原告陈世才依约支付了房屋价款，并实际入住至案涉房屋拆迁时(时间持续近20年)，陈世才全面履行了协议约定的义务。合同被认定无效后，应返还财产，且过错方应赔偿对方因此遭受的损失。同时，四川省宜宾市合力公证处(原宜宾市公证处)作为公证机构，其出具的公证书对外具有公信力。其对《房屋买卖协议》进行公证时，并未审査到该协议不具有合法性，并且为不合法的事项出具了公证书，具有过错，且其过错导致陈世才因信赖该公证书而遭受利益损失。因此，宜宾市公证处应当与周在元、陈孟霞承担连带赔赔偿责任。原告现为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告周在元和陈孟霞共同辩称，1、被答辩人诉称答辩人在签订合同时存在重大过错，没有事实依据；2、本案中导致房屋买卖合同无效的主要过错责任在于被答辩人，被答辩人的知识及见识远超答辩人，交易的主导方不是答辩人。要求公证的人是原告，其明知房屋不能过户，仍积极推进交易，且用于投资，可见其是冲着房屋拆迁赔偿而来，显然有重大过错；3、被答辩人向答辩人主张房屋买卖中信赖利益的损失没有事实和法律依据，合同无效，双方皆有损失。 被告合力公证处辩称，1、公证处在办理公证时无过错，答辩人不是本案适格的被告主体；2、答辩人的公证行为与被答辩人因《房屋买卖协议》无效导致的损失无法律上的因果关系；3《房屋买卖协议》无效产生的信赖利益损失源于买卖双方的缔约过失，缔约过失造成的信赖利益损失只能向相对方主张，不能向第三方主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和当事人审查确认的证据，本院认定事实如下：陈世才原系宜宾市翠屏区仁爱街71号1幢附5号居民，周在元、陈孟霞系宜宾市翠屏区西郊街道前进村大运组社员。1996年，周在元、陈孟霞取得位于宜宾市翠屏区集体土地建设用地使用证，用途为住宅。后周在元、陈孟霞在该地块修建混合结构房屋一幢，共五层，建筑面积共457平米，并于1998年12月1日取得村镇房屋所有权证，该证上载明的房屋坐落于西郊街道大运村大运组。 2001年5月22日，陈世才与周在元、陈孟霞签订《房屋买卖协议》，约定周在元、陈孟霞自愿将坐落于宜宾市翠屏区房屋一套卖给陈世才，建筑面积96.64平方米；经双方协商，房屋价款53000元；陈世才于2001年5月22日一次性付清房款，周在元、陈孟霞随即交房；周在元、陈孟霞有责任、义务协助陈世才办理房屋所有权证、土地使用证的过户，其税、费由陈世才承担；如以后国家占用或征用地必须拆迁，其赔偿费用由五层楼平均分；本协议经双方签字、按手印生效，并申请公证。双方分别在该协议上签字捺印。同日，宜宾市公证处出具（2001）宜市公证字第2280号公证书，证明陈世才与周在元、陈孟霞于2001年5月22日在宜宾市翠屏区签订了前面的《房屋买卖协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上双方当事人的签字、按手印属实。合同签订后，陈世才按约向周在元、陈孟霞支付了房屋价款，周在元、陈孟霞也将案涉房屋交付给陈世才使用至今。2008年2月1日，陈世才将其户籍从原住所地迁入案涉房屋所在地即宜宾市翠屏区西郊街道前进村大运组8号附5号。 因建设中坝桥北桥头火车站站前广场项目，需对翠屏区西郊街道前进村大运组的集体土地所涉及的房屋进行拆迁。2019年4月30日，周在元（乙方）与宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心（甲方）、宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处（丙方）签订《房屋搬迁补偿安置协议》（货币补偿）。该协议主要约定：乙方同意甲方和丙方拆除乙方位于前进村大运社房屋，房屋所有权人周在元拥有，房屋批复记载面积457平方米，乙方自愿选择货币补偿搬迁补偿安置方式，乙方参国房屋总面积531.96平米，其中砖混结构531.96平方米；房屋价值按砖混结构评估价格5547元／㎡扣减300元／㎡后，被搬迁房屋补偿费为457㎡×（5547-300）元／㎡＝2397879元、74.96㎡×（5547-300）元／㎡×80％＝314652.1元，本条小计2712531.1元；签订本协议后，乙方应在2019年6月30日前腾空被搬迁房交给甲方，甲方一次性给乙方按时搬迁户奖30000元（1户）、提前搬迁户奖10000元（1户）、甲方按照乙方被搬迁住宅用房面积每平方米300元的标准给予选择货币补偿搬迁奖，暂按本协议签订时间计算，选择货币补偿搬迁奖300元／㎡×531.96㎡＝159588元，本条小计199588元；甲方一次性支付乙方12个月临时安置补助费：【800元／月＋（531.96㎡－50㎡）×10元／㎡】×12个月＝67435.2元、搬迁补助费每户1200元、物管费补贴按被搬迁房屋面积，以每月每平方米1元的标准，一次性给予乙方3年物管费补贴1元／月／㎡×36个月×531.96㎡＝19150.56元、炉灶费800元（1户）、搬迁购房补贴：457㎡×（5547-300）元／㎡×30％＝719363.7元、74.96㎡×（5547-300）元／㎡×30％×80％＝94395.63元，本条小计902345.09元；剩余建（构）筑物应补偿金额为18854.2元、乙方装饰（修）应补偿金额为60016.1元，本条合计78870.3元；以上各项合计，甲方应补偿乙方人民币合计3893334.49元；以上搬迁补偿款，甲方在协议生效后且乙方交付被搬迁房屋、权证及资产给甲方后的七个工作日内支付给乙方；此次住房拆迁参国货币安置乙方七人，甲方补偿到位后，乙方选择参国安置人员不再享受集体土地房屋拆迁补偿安置。该协议签订后，周在元已将案涉五层楼房交付给了宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心，宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心也将拆迁补偿款3893334.49元支付给了周在元。 2019年6月25日，陈世才向本院起诉周在元、陈孟霞，诉请确认协议有效，拆迁补偿款归其所有。庭审中，陈世才与周在元、陈孟霞一致确认，《房屋买卖协议》中约定的陈世才所购买的周在元、陈孟霞坐落于宜宾市翠屏区房屋一套，即是《房屋搬迁补偿安置协议》中约定的周在元、陈孟霞位于前进村大运社房屋中的第五层房屋。2019年8月23日，本院作出（2019）川1502民初3945号民事判决书，周在元、陈孟霞不服判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）川15民终2321号民事生效判决书，认定陈世才与周在元、陈孟霞签订的《房屋买卖协议》无效。 本院认为,合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，双方因该协议取得的财产，应当予以返还或折价补偿，并按照各自的过错程度承担相应的责任。故本院对原告诉请被告返还已支付的购房款53000元予以支持。被告周在元、陈孟霞辩称原告应退还二被告近20年的房屋使用费，但因原告亦存在购房款利息的损失，故房屋使用费与购房款利息相抵，本院对该辩称不予采信。本案争议的焦点为陈世才是否存在信赖利益损失以及损失数额如何确定？ 对于陈世才是否存在信赖利益损失的问题。信赖利益是指当事人信赖其与对方签订有效合同而产生的利益。我国法律主要是通过缔约过失责任的承担对信赖利益予以保护。《中华人民共和国合同法》第四十二条对缔约过失责任作出明确的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商；(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；(3)有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，原、被告2001年签订的《房屋买卖协议》，在近20年的时间中，原告陈世才就案涉房屋实际控制并已对该房屋形成了稳定的占有关系。双方在签订《房屋买卖协议》时约定，如以后国家占用或征用地必须拆迁，其赔偿费用由五层楼平均分。而被告周在元、陈孟霞在案涉房屋被拆迁，房屋价值剧增的情况下，未按约定将原告应获得的房屋拆迁补偿款给付原告，而酿成诉讼。《房屋买卖协议》系无效协议，原告不能取得购买房屋所有权，该房屋被拆迁后原告失去了对该房屋的占有、使用、收益的权利，同时因其不是被拆迁房屋的被补偿主体不能获得拆迁房屋的补偿款，其所取回的53000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的住房，更无法购买同类地段的商品房，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。因此，二被告的行为违反了诚实信用原则，不应受法律保护，其应对原告因合同无效产生的信赖利益损失予以赔偿。 对于损失数额如何确定的问题，应当全面考虑出卖人因房屋拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以综合确定。根据《房屋搬迁补偿安置协议》，可知补偿给周在元的费用包含对被拆迁房屋的补偿及政策性补偿收益两方面。《房屋买卖协议》无效导致原告丧失与其他人另订合同的机会，也无法因房屋价格上涨或拆迁等而为其带来增值利益，故针对被拆迁房屋的补偿，原告有权参与分配。但因《房屋买卖协议》无效，原、被告皆有过错，对责任的分配综合考虑购房时间、身份、购房目的及政策等因素。被告周在元、陈孟霞作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋近20年，房屋被拆迁后又不按双方的约定将拆迁补偿款给付原告，违背诚实信用原则从而获取巨额利益，本院参照沪高法民一（2004）4号《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷意见的原则意见》，本院确认被告应对合同无效承担70%的主要责任，而原告陈世才对造成合同无效承担30％的过错责任，《房屋买卖协议》中已明确原告购买房屋的建筑面积为96.64㎡，协议虽无效，但对房屋面积的事实描述本院予以采信，原、被告对案涉房屋面积也未有异议，故原告应按照96.64㎡参与被拆迁房屋补偿的分配，即案涉房屋的拆迁补偿款为507070.08元（96.64㎡×（5547-300）元/㎡）。故被告周在元、陈孟霞应赔偿原告房屋拆迁补偿款317849.06元（507070.08-53000）×70%。对于政策性补偿收益，本院认为处理的基本原则为：对于基于身份产生的收益只能归身份所有者所有；对于基于征收政策产生的收益，应具体情况具体分析。本案中，案涉房屋政策性补偿收益中的临时安置补助费12250.8元（67435.20元÷531.96㎡×96.64㎡）、搬迁补助费240元（1200元÷5）、物管费补贴3479.04元（1元/月/㎡×36个月×96.64㎡）、炉灶费160（800÷5）、搬迁购房补贴152121.02元[96.64㎡×（5547-300）元/㎡×30%]及剩余房屋补偿15774.06元（78870.3÷5）（含装修及户建构筑物）是补助给需要搬迁的人，原告作为房屋买方，在近20年的时间中已对案涉房屋形成了稳定的占有关系，上述补助项目皆为其搬迁所产生的损失，故上述补助费用按责任划分，原告陈世才应得共计128817.44元（184024.92×70%）。而案涉房屋的按时搬迁奖励6000元（30000元÷5）、提前搬迁奖励2000（10000元÷5）及货币补偿搬迁奖励28992元（300元/㎡×96.64㎡）是需要买卖双方的积极配合才能获得，根据公平原则，由买卖双方平分以平衡双方利益，故上述费用按责任划分原告陈世才应得12947.2元[（6000+2000+28992）÷2]×70%。综上，被告周在元、陈孟霞应赔偿原告损失共计459613.7元（317849.06元+128817.44元+12947.2元）。 对于被告合力公证处是否对上述费用承担连带责任的问题。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证审查的真实性即公证的事项是否是双方当事人的真实意思表示，内容是否具体、明确。而公证审查的合法性并不等同于法院审查的合法性，其合法性应作缩小解释，只要申请公证的双方具有法律规定的民事权利能力和行为能力，公证的事项不违反公序良俗，不损害国家、集体或他人的利益，不属于法律法规明显禁止交易的事物（如枪支、毒品等），在公证程序合法的情况下则应认定所出具的公证书是符合公证的相关法律规定的。本案中，合力公证处按照法定程序对买卖双方签订《房屋买卖协议》的民事权利能力、民事行为能力、真实意思表示进行了全面的审查，房屋也并不是国家禁止交易的事物，合力公证处已尽到了全面审查的义务，其出具的《公证书》是符合当时办理公证时适用的《公证暂行条例》规定的。故本院对原告诉请合力公证处对损失承担连带责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、周在元、陈孟霞于本判决生效之日起十五日内返还陈世才已付的购房款53000元； 二、周在元、陈孟霞于本判决生效之日起十五日内向陈世才支付房屋拆迁补偿款459613.7元； 三、驳回陈世才的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12116元，减半收取为6058元，由周在元、陈孟霞共同4240.6元承担，陈世才1817.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  张 涛 二〇二〇年一月十五日 法官助理  陈利萍 书 记 员  唐 洪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商；(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；(3)有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十八条合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 窗体顶端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。