重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初10704号原告:重庆三峡农业科学院，住所地重庆市万州区厦门路600号，统一社会信用代码12500101451745829C。法定代表人：杨梅，院长。委托诉讼代理人：朱爽爽，重庆奎龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王反修（系原告单位员工），男，1971年2月1日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市万州区强力吊装有限公司，住所地重庆市万州区友谊街73号，统一社会信用代码91500101787493813H。法定代表人：骆文勋，男，1969年6月2日出生，汉族，住重庆市万州区，系该公司执行董事兼总经理。原告重庆三峡农业科学院（以下简称三峡农科院）与被告重庆市万州区强力吊装有限公司（强力吊装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月12日公开开庭审理了本案。原告三峡农科院的委托诉讼代理人朱爽爽、王反修，被告强力吊装公司的法定代表人骆文勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三峡农科院向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年9月1日起至2018年3月31日止房屋占用费175274元及按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率支付资金占用利息并按照合同约定支付违约金（暂计至2019年7月31日资金占用利息8226.53元）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年8月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市万州区XX的10间简易门面房出租给被告，租期一年（2013年9月1日至2014年8月31日止）并约定了若逾期支付租金，则需支付违约金。合同到期后，原告多次要求被告支付租金并搬出该房屋，将其归还原告，但被告均拒绝配合。同时，本案租赁的10间简易门面房为临时建筑，双方签订的租赁合同为无效合同，合同无效后被告应当参照合同约定的租金标准支付自2014年9月1日起至2018年3月31日期间的房屋占用费及资金占用损失。综上，原告为维护其合法权益，依照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定提起诉讼，望判如所请。被告强力吊装公司辩称，被告强力吊装公司在原告处租赁有两处用房，本合同所约定的用房被告强力吊装公司到期后并未继续使用，故双方租赁关系及权利义务已于2014年8月31日终结。原告要求支付该房的后续租金，需要出示证据证明系被告在使用。即使被告在使用，但为何数年来未交租金，原告也未采取任何强制措施要求收取租金或者要求搬离。2018年原告还给被告打了30几万，都没有提过这个租金的事情。原告诉求逻辑不通，与事实不符。另外，双方合同已于2014年8月31日到期，双方租赁合同已终止，原告现向法院提起诉讼，其诉讼期限已超过诉讼时效。综上，被告强力吊装公司请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定“......租赁日期自2013年9月1日起至2014年8月31日止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。第三条、租金、支付方式和限期：甲、乙双方约定，该房屋租金总计49000元。上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。乙方应于2012年8月31日前向甲方支付全部租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按年租金的0.5%支付违约金......。第六条、房屋返还时状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日届满后3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米建筑面积向甲方支付该房屋占用期间的使用费。......”合同签订后，原告交付房屋，被告按约支付了2013年9月1日起至2014年8月31日的房屋租金。2014年12月9日，三峡农科院书面通知强力吊装公司做好搬迁和交出场地的各项准备，该通知的签收人为强力吊装公司股东王德凤。2017年9月4日，三峡农科院通过张贴通知及短信的方式向强力吊装公司催收租金147000元（2013年8月25日至2017年9月4日）。2018年7月19日，三峡农科院与强力吊装公司就租用位于龙宝河二号桥头土地事宜达成《搬迁补助协议》，协议约定强力吊装公司将租用的土地净地交还给三峡农科院后十日内支付构建筑物及货物搬迁补助费418812.30元。同年9月3日，三峡农科院通过银行转账方式向强力吊装公司构支付建筑物及货物搬迁补助费307913.74元。本院认为，原告将未经批准建设的10间简易门面出租给被告，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，被告应当将诉争房屋进行返还。被告辩称在约定的租赁期限届满后就再未使用诉争房屋，但被告未举示证据证明其在原告主张支付房屋占用费的期间内已履行返还义务，应当承担举证不能的不利后果，故本院推定在此期间诉争房屋由被告占用，被告未将诉争房屋返回给原告。《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的年租金为49000元（134.25元/天），按此标准计算，2014年9月1日至2018年3月31日期间的房屋占用费为175599元（134.25元/天×1308天），原告仅主张175274元，视为当事人对实体权利的自由处分，本院予以确认。鉴于《房屋租赁合同》的效力以及双方都有过错的情况，原告在本案中也应承担一定的责任，故原告主张的资金占用利息和违约金的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，截止2018年3月31日前，诉争房屋一直由被告占用，为持续占有的状态，并且期间原告已向被告主张过权利，故原告的主张未超过诉讼时效，被告辩称的关于原告的请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆市万州区强力吊装有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆三峡农业科学院支付房屋占用费175274元；二、驳回原告重庆三峡农业科学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，原告三峡农科院负担970元，被告强力吊装公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 魏 欣人民陪审员 万 林人民陪审员 李 霞二〇二〇年一月二十日法官 助理 聂登超书 记 员 王彬冰