北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初22502号原告:北京华海基业科技孵化器有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号长城大厦506室。法定代表人：黄贤贵，执行董事。委托诉讼代理人：陈艳艳（兼原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司委托诉讼代理人），北京市信利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉江（兼原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司委托诉讼代理人），北京市信利律师事务所律师。原告：北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5层50621。法定代表人：李雷，执行董事。被告：中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所，住所地北京市东城区海运仓1号。法定代表人：谢立安,政委。委托诉讼代理人：杨伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）与被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所（以下简称第一招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华海基业公司、汉潮大成公司的委托诉讼代理人陈艳艳、孙玉江，被告第一招待所的委托诉讼代理人杨伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华海基业公司、汉潮大成公司向本院提出诉讼请求：要求被告补偿因提前终止双方之间的房屋租赁合同给原告造成的损失236万元（包括原告赔偿福平堂公司的装修费损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元）。事实和理由：被告是北京市东城区海运仓X号X大厦产权人。2005年9月2日，被告与华海基业公司签订《X大厦房屋租赁合同》，约定华海基业公司承租X大厦地下二层（局部三层）至地上十层（被告自留公寓除外），租赁期为十年，合同期满后，承租方无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年。经被告同意，汉潮大成公司作为承租人加入履行前述合同，由二原告共同负责运营对外出租X大厦。2017年3月28日，被告向二原告下发《关于提前终止X大厦租赁合同的告知函》，提出为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，X大厦即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房，并通知二原告当日解除合同，要求二原告于6月30日前腾退全体租户。收到函件后，二原告于2017年3月30日向承租X大厦的客户发送《致X大厦全体客户的告知函》，转达了被告要求，成立清退小组与每家客户负责人进行沟通。由于二原告前期做了大量工作，承租X大厦的客户陆续完成了腾退。X大厦腾退期间，大部门承租商户提出了索赔要求，部分承租户未能协商一致形成诉讼。其中北京福平堂中医门诊部有限公司（以下简称福平堂公司）于2018年8月20日对原告汉潮大成公司提起诉讼，主张经济损失27173219.55元。北京市东城区人民法院作出一审判决书，判决汉潮大成公司赔偿福平堂公司装修损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元，共计236万元，该判决已生效。原告认为与福平堂公司之间的合同未能继续履行系因被告提前终止双方的租赁合同，因此被告应当承担相应损失，故诉至法院，诉如所请。被告第一招待所辩称：签订合同后，双方按照合同约定履行了义务。为配合军队全面停止有偿服务工作，双方已解除了房屋租赁合同。二原告为腾退次承租人确实做出了大量工作，也给二原告造成了一定损失。装修费及搬迁费请法院考虑公平原则判决，律师费并非原告因诉讼支出的必要费用，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下：2005年9月2日，被告为出租方（甲方）、华海基业公司为承租方（乙方），签订《X大厦房屋租赁合同》，约定的主要内容包括：本合同租赁面积26000平方米，位于X大厦地下二层（局部三层）至地上十层（甲方自留公寓部分除外）。X大厦为写字楼，只能用于商务办公及其配套，不得改作客房使用，地面以上部分不得开办对外营业的中餐厅、酒楼；甲方同意乙方可根据经营需要对大厦进行部分转租，未经甲方书面许可，乙方不得将整楼转租第三方。租赁期限为十年，考虑到乙方提前投入较大，甲方同意合同期满后，乙方在无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年；本合同分五期执行，每期三年；考虑到乙方对大厦内部装修及招租方面的困难，甲方同意给乙方120天的装修期和招租期，此期间免收租金；正式起租日为2006年5月1日；房屋租金700万元，设备租金728万元，两项租金合计每年1428万元；保证金150万元；因不可抗力（如自然灾害、战争、国家法律规定、军队政策调整等）原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止，双方互不赔偿，乙方应结清经营期间内的水、电、气、电信等相关费用，同时甲方应将预付租金扣除乙方实际使用应付租金后剩余部分退还乙方，并退还押金及保证金；此外合同还对租金交付方式、其他费用、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，被告交付X大厦，最初由华海基业公司用于开展对外出租业务。后经被告同意，汉潮大成公司加入租赁合同，与华海基业公司共同作为承租人负责该项目，具体负责将X大厦用于开展对出租业务。2015年6月8日，汉潮大成公司与福平堂公司签订《房屋租赁合同》。合同约定福平堂公司向汉潮大成公司承租北京市东城区海运仓X号瀚海X大厦二层1788平方米／建筑面积及地下二层库房207平方米／建筑面积，共计1995平方米／建筑面积的房间用于“中医国际体验中心”办公、商业用房使用，租赁期限自2015年6月8日至2021年4月30日。合同另约定，双方应遵守合同，若发生违约，守约方有权按本协议的约定向违约方追究违约责任，并要求承担各项经济损失和违约金。其经济损失包括但不限于直接损失和可预见的间接损失、由于诉讼而产生的各项诉讼费用、律师费等。2017年3月28日，被告向华海基业公司发送《关于提前终止X大厦租赁合同的告知函》，载明：根据党中央、中央军委和***主席深化国防、军队改革的战略部署及决策指示，为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，X大厦作为军队房产，将于即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房，故正式函告如下：1、根据2005年9月2日双方签订的X大厦租赁合同约定，因国家和军队政策调整，X大厦提前终止对外租赁，自本通知送达之日起（2017年3月28日）解除合同；2、请贵公司于2017年6月30日24时前确保X大厦全体租户腾退结束；3、我所将于2017年7月1日早8时停供水、电和一切保障工作。2017年3月29日，汉潮大成公司向全体租户作出《致X大厦全体客户的告知函》，载明“为了坚决执行中央军委和习主席命令，按照全军和北京市停止有偿服务办公室和中央军委机关事务管理总局招待局要求，X大厦从即日起将全面停止租赁业务，特此向您函告如下：1、X大厦产权方已于2017年3月28日正式向我方发函告知2017年3月28日起解除与我方签订的X大厦租赁合同。从2017年4月1日起到2017年6月30日为腾退期。2、按照产权方要求，请您于2017年6月30日24时前迁出X大厦。3、X大厦物业将全力协助您做好相关的手续办理及迁出服务。4、中央军委机关事务管理总局招待所第一招待所将于2017年7月1日早8时停止对X大厦的水、电等一切供保”。2018年3月，被告以房屋租赁合同纠纷为由，将原告华海基业公司及福平堂公司诉至本院，要求原告华海基业公司和福平堂公司将位于北京市东城区海运仓X号X大厦二层的房屋（面积约2150平方米）腾退给被告。经本院主持调解，于2018年4月20日作出（2018）京0101民初4833号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：华海基业公司、福平堂公司于2018年5月1日前将位于北京市东城区海运仓X号X大厦二层的房屋（面积约2150平方米）腾空交还被告。2018年8月，福平堂公司将汉潮大成公司诉至本院，要求汉潮大成公司赔偿福平堂公司27173219.55元（具体包括装修2638458.4元、家具设备2548016.97元、品牌设计费4085500元、运营办公费4172743.38元、停产停业损失13000500.8元、搬迁费378000元、律师费350000元）；汉潮大成公司退还保证金1083174元。汉潮大成公司提出反诉，要求福平堂公司支付租金及水电费4094693元。本院经审理，于2019年10月17日作出（2019）京0101民初5838号民事判决书，判决：一、汉潮大成公司于本判决生效后七日内赔偿福平堂公司装修损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元；二、汉潮大成公司于本判决生效后七日内退还福平堂公司保证金1083174元；三、福平堂公司于本判决生效后七日内支付汉潮大成公司租金500000元；四、驳回福平堂公司其他诉讼请求；五、驳回汉潮大成公司其他反诉请求。该判决已生效。本院认为：华海基业公司与被告签署的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均认可汉潮大成公司构成对合同的加入，对此本院不持异议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定因军队政策调整等原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止合同，故该租赁合同关系于被告通知二原告解除之日，即2017年3月28日业已解除。合同虽约定因军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，双方均不承担责任，但鉴于本案中，双方签订的房屋租赁合同尚有较长剩余租期，二原告亦积极腾退次承租人，且生效判决已确认因提前解除合同二原告应向福平堂公司赔偿装修费、搬迁费等经济损失，被告亦同意按照公平原则处理，本院将综合考虑合同履行情况和二原告实际损失，按照公平原则酌情给予适当补偿，关于原告主张的律师费损失，系因汉潮大成公司与福平堂公司签订的合同中明确约定了律师费的负担，该约定不对被告产生约束力，故原告主张律师费损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于本判决生效后十五日内补偿原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司因提前终止双方之间的房屋租赁合同所受损失1254000元；二、驳回原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12840元，由原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担7704元（已交纳），由被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所负担5136元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇二〇年一月六日书记员  陈丽娟