湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初635号原告：刘井菊，曾用名刘景菊，女，1957年2月17日出生，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：秦义荣，恩施州广源法律服务所法律服务工作者。被告：吴秀云，女，1943年9月20日出生，苗族，湖北省利川市人，农民，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市东城街道办事处理智坳良种场2号门市，被告：蒋龙海，男，1968年7月20日出生，土家族，湖北省利川市人，农民，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市东城街道办事处理智坳良种场2号门市，被告吴秀云长子。被告：蒋鹤林，女，1965年9月7日出生，土家族，湖北省利川市人，农民，户籍地湖北省利川市，被告吴秀云长女。被告：蒋冬梅，女，1975年5月25日出生，土家族，湖北省利川市人，农民，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，被告吴秀云次女。四被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：向仁举，湖北宏济律师事务所律师。被告：范金体，男，1958年8月5日出生，汉族，湖北省利川市人，利川市工商行政管理局退休职工，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市六合市场宜合巷，原告刘井菊诉被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅、范金体房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘井菊及其委托诉讼代理人秦义荣，被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅及其共同委托诉讼代理人向仁举，被告范金体均到庭参加诉讼。本案审理过程中由本院院长批准延长了审理期限六个月。本案现已审理终结。刘井菊向本院提出诉讼请求：1.确认被告范金体与被告吴秀云之夫、被告蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅之父蒋相（香）权签订的房屋“契约”针对原告刘井菊部分无效。2.判令被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅将“契约”所涉房屋返还给原告刘井菊。事实和理由：原告与被告范金体原系夫妻，双方婚姻关系存续期间，因被告范金体对原告及小孩不负责任并常对原告实施家暴，原告被迫与被告范金体于2000年1月13日协议离婚。离婚时双方协议所有财产包括老人的遗产均由原告负责处理等等。其间，被告范金体背着原告将其父范长礼的遗产即案涉坐落于利川市理智良种场的房屋以抵债方式卖给了被告吴秀云之夫、被告蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅之父蒋相（香）权并与蒋香权签订了《契约》。1998年8月，蒋香权就案涉房屋向利川市土地管理局申请登记，利川市人民政府为蒋香权分颁发了利（良）集建（九八）字第42280206021号《集体土地建设用地使用证》，原告得知被告范金体将涉案房屋转让给蒋香权后，多次要求蒋香权返还该房屋，但蒋香权拒绝返还。另外，案涉房屋已于1995年12月被告原告胞兄与被告范金体共同向湖北利川农村商业银行股份有限公司申请贷款设定了抵押，至今尚在抵押中。原告认为，案涉房屋系被告范金体与原告的夫妻共同财产，转让时既未征得原告同意，又设定了抵押，被告范金体为转让该房屋与蒋香权生前签订的《契约》应无效，被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅作为蒋得权的继承人，无权占有使用涉案房屋，理应返还。为此，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅共同辩称：1.原告曾于2015年起诉确认本案《契约》无效，但其没有提供证据证明案涉房屋设立了抵押，原告也不是抵押人。2.蒋香权购买本案房屋时，该房屋占用土地的性质为全民所有即国有，被告范金体作为所有人对该房屋有权处分，其与蒋香权签订本案《契约》不违反法律规定，蒋香权购买涉案房屋后已经登记，至于将案涉房屋占用土地性质登记为集体所有，与本案《契约》的效力无关。3.被告范金体转让涉案房屋发生在其与原告婚姻关系存续期间，被告范金体收取了售房款并向蒋香权出具有收条和交付相关产权手续，蒋香权购房时不知道该房屋设有抵押，蒋香权购买本案房屋属善意取得。4.原告与被告范金体离婚时，被告范金体已在此前将本案房屋转让给蒋香权，其离婚协议中的财产不包括本案房屋，蒋香权购买本案房屋后几次进行了加层、装修，且蒋香权及家人自1998年开始一直居住使用该房屋，而原告无论离婚前后均在涉案房屋附近居住，原告对此应当是明知的，原告主张本案《契约》无效的理由不正当。综上，本案《契约》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。范金体辩称：1.本人出卖涉案房屋是因本人和原告的哥哥欠蒋香权的钱，出卖时双方约定的房价款是50000元，但本人与原告的哥哥共计只得到了30000元（签订本案《契约》后，蒋香权只支付了现金12000元，其余18000元系本人与原告的哥哥向蒋香权的借款），蒋香权有20000元未给付，原告对此不知情。2.本案房屋自1995年年底因本人及原告的哥哥向信用社贷款作了抵押，至今没有涤除。3.本案房屋在转让给蒋香权时，所占用土地性质为国有划拨土地，蒋香权如何取得案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》的，本人不清楚。综上，本案《契约》应无效，被告理应将本案房屋返给原告。本院经审理认定事实如下：原告刘井菊与被告范金体于1982年1月3日登记结婚并领取了利元堡字第006号《结婚证》。1985年10月5日，被告范金体以其父范长礼离休解决宅基地为由经湖北省利川市良种场批准，通过利川市农业局同意批复了宅基地3分。1985年12月14日，利川市土地管理局为被告范金体颁发了利土字第009993号《土地使用证》，该《土地使用证》载明：“单位性质个人批准用途住宅土地所有权性质全民土地权属来源征用批准文号土地使用NO009993批准日期1985年12月14日用地面积226.65㎡其中建筑占地165.40㎡用地类别住宅家庭人口4口人四至东与本人围墙外基农场土为界南与本人墙基和农场办公室相距1米为界西与公路道沿为界北与本人墙壁和农场土地相距1米为界用地单位名称范金体单位性质个人土地所有权性质全民用地类型旱地总占地面积226.65㎡建筑占地面积165.40㎡”。1986年4月3日，被告范金体又通过湖北省利川市良种场解决宅基地旧屋（一栋一底砖瓦房）。嗣后，原告刘井菊与被告范金体及其家人在前述宅基地上修建了混合结构房屋一幢二层三间。1995年5月17日，被告范金体就前述房屋取得了利房东字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》其中载明“所有权人范金体房屋座落东城理智良种场房屋状况幢号一间数三建筑结构混合层数二建筑面积335.22平方米（一层建面181.55㎡二层建面153.67㎡）使用国有土地摘要使用土地面积160.0平方米土地使用证号利土字第009993号”。1995年12月13日，原告之兄刘景茂用前述房屋作抵押（是否办理抵押登记不明确）向原都亭信用社贷款91000.00元，该笔贷款期限约定于1996年6月13日到期。1997年11月7日，被告范金体为卖方与被告吴秀云之夫（被告蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅之父）蒋香权（又名蒋相权）为买方签订了《契约》一份，该《契约》载明“立出卖约字人范金体住原国营农场继承父亲范长礼遗产共有房屋门面三间，现因经济困难将现有三间房屋出卖给元堡乡忠孝村村民蒋香权，其四至界限为：东至农场公房滴水为界，南至公路水沟为界，西至张忠应房屋为界，北至罗文贵自留地、罗华武猪圈为界。此四至界限分明，双方议价壹万捌仟元。双方同意并无反悔，一手交钱，一次交清，一手交货，口说无凭，特立此据”。次日，范金体出具了收条两份，其中一份载明“收到蒋香权现金叁万贰仟元（32000.00）（售房款）此据范金体97.11.5”；另一份载明“收条收到蒋香权现金壹万捌仟元整（18000.00）（售房款）此据.范金体97.11.5”。不久，蒋香权及家人对前述《契约》所涉房屋进行整修后搬入了该房屋居住，接着蒋香权开始办理该房屋产权转移登记手续。其间，蒋香权于1998年5月18日以前述《契约》所涉房屋合同金额即计税金额为50000.00元的标准（适用税率4%）向利川市财政局东城分局缴纳了契税2000.00元；1998年8月25日向利川市土地管理局元堡土地管理所补交转让补偿费、管理费、工本费3419.00元；利川市财政局元堡分局另收取了蒋香权契证工本费20.00元。1998年8月28日，利川市人民政府就前述《契约》所涉房屋为蒋香权颁发了利（良）集建（九八）字第42280206021号《集体土地建设用地使用证》，该《集体土地建设用地使用证》载明“土地使用者蒋香权地址理智良种场（集体土地）图号42280206地号021土地类别本宗地属良种场集体土地用地面积贰佰贰拾柒点贰玖平方米其中：建筑占地227.29平方米用途住宅四至东：菜地①-②14.9m；南：与良种场场房邻界；西：利咸公路界；北：与张忠应邻界。备注：超限额27.29㎡为临时用地”。2000年1月13日，原告刘井菊与被告范金体协议离婚，双方签订的《离婚协议》第三条载明“现所有财产包括老人的遗产，由刘景菊负责处理和清偿”；第四条载明“在都亭信用社的担保贷款由刘景菊负责（刘景茂的代款）”，同年1月17日，利川市城区婚姻登记管理所为原告刘景菊、被告范金体颁发了利城离字第007号《离婚证》。同年，蒋香权及家人又对前述《契约》所涉房屋进行了整修。2001年12月26日，蒋香权向利川市财政局东城分局缴纳前述房屋所占土地的耕地占用税600.00元。2008年，蒋香权及家人在前述房屋上进行了加层、装修。2015年11月，原告刘井菊向本院提起民事诉讼，要求确认范金体与蒋香权订立的利川市东城理智良种场房产证号为利房东字第××号《房屋所有权证》确定的房屋转让协议无效。本院在审理该民事案件过程中，范金体于2016年3月向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销利川市人民政府向蒋香权颁发的利（良）集建（九八）字第42280206021号《集体土地建设用地使用证》。2016年5月31日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2016）鄂28行初43号行政裁定书，裁定准许范金体撤回起诉。同年6月28日，本院作出（2015）鄂利川民初字第03165号民事裁定书，裁定准许刘井菊撤回起诉。后蒋香权及家人于2018年再次在讼争房屋上加层、装修。2018年9月3日，蒋香权病故。2019年1月23日，原告诉至本院并提出如前诉讼请求。审理中，被告范金体认可自己以价款50000.00元将讼争房屋出卖给蒋香权的事实，但表示其中房款18000.00元是用自己同原告哥哥欠蒋香权的借款抵付的，自己只收取了蒋香权售房款现金12000.00元，蒋香权有房款20000.00元至今未给付，蒋香权当时若给付了下欠的房款20000.00元，自己是可以强迫原告刘井菊签字同意，原告现在也不会提起本案诉讼。上述事实，有经质证的《房屋所有权证》《集体土地建设用地使用证》《契约》、收条、信用合作社贷款发放凭证、利川市元堡乡忠孝村村民委员会出具的证明、离婚协议、《离婚证》、原告委托诉讼代理人分别对陈家玉、牟某、方某的调查笔录、证人牟某、方某、谭某出庭作证的证言、中华人民共和国耕地占用税完税证、《契证》、收款单及收款收据、离婚登记申请书及离婚协议、民事起诉状、行政起诉状、民事裁定书、行政裁定书、蒋相权的户籍信息、涉案房屋的土地登记档案材料及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，讼争房屋虽建于原告刘井菊与被告范金体婚姻关系存续期间，但查明的事实表明该房屋在被告范金体转让前属被告范金体及原告刘井菊等四口人的共有财产并登记为被告范金体单独所有，且不存在异议登记或更正登记的情形，被告吴秀云之夫（蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅之父）蒋香权系基于对不动产登记的合理信赖而与被告范金体签订《契约》购买讼争房屋。本案《契约》签订后，被告范金体出具有收到蒋香权售房款共计为50000.00元的两份收条，蒋香权依法对该房屋办理了产权转移登记手续，被告吴秀云、蒋龙海及家人自《契约》签订不久也占有使用该房屋至今并进行了整修、加层，且被告范金体并不否认其以价格50000.00元将讼争房屋出卖给蒋香权的事实，据此应当认定蒋香权购买本案《契约》所涉房屋的事实存在，而该《契约》又不存在我国合同法第五十二条规定的无效情形，根据前述法律及司法解释规定，本案《契约》自蒋香权取得利（良）集建（九八）字第42280206021号《集体土地建设用地使用证》时即生效，故应当确认蒋香权与被告范金体订立的本案《契约》有效。本案《契约》有效，蒋香权善意、有偿取得案涉房屋并办理了产权转移登记手续，其合法权利应当维护。关于案涉房屋至今设立有抵押的问题，我国物权法有关抵押财产转让的规定，并未禁止抵押期间抵押人转让抵押财产，即便案涉房屋至今依法设立有抵押，也不能因此认定本案《契约》无效。原告刘井菊还主张本案房屋所占土地性质原为国有土地，蒋香权取得的《集体土地建设用地使用证》将其变更为集体土地，该争议不为本案审查范围，本院对此不作处理。另，原告刘井菊与被告范金体离婚发生在蒋香权购买本案房屋之后，本案房屋不在双方签订的《离婚协议》所涉财产范围内。综上，原告刘井菊主张本案《契约》无效的理由不成立，要求蒋香权的继承人即被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅返还案涉房屋的请求，依法不能够得到支持。原告刘井菊作为本案《契约》所涉房屋的共有人之一，被告范金体与蒋香权订立本案《契约》转让所涉房屋给其造成的损失，因蒋香权已取得了案涉房屋的所有权，原告刘井菊只可另寻途径要求被告范金体赔偿，不可以请求被告范金体返还。被告范金体辩称其以50000.00元的价格将本案房屋出卖给蒋香权后，至今尚有房款20000.00元未给付，被告范金体既未否认其出具的两份《收条》，又未提供其他证据对其抗辩意见加以佐证，被告范金体亦未作出合理解释，不利的后果应由其承担。退而言之，即便蒋香权有房屋转让款20000.00元未给付真实，也是双方履行本案《契约》存在瑕疵，并不影响本案《契约》效力的认定。被告吴秀云、蒋龙海、蒋鹤林、蒋冬梅辩称本案《契约》有效的理由成立，本院予以采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百零六条第一款、第二款、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告刘井菊的诉讼请求。案件受理费1050.00元，由原告刘井菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  何明霞人民陪审员  刘远和二〇二〇年一月二十二日书 记 员  赖永超