黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0225民初4083号原告：王萍，女，1960年7月23日出生，汉族，退休教师，住甘南县。委托诉讼代理人：吴立山，黑龙江富华集团法律顾问。原告：沈晶，女，1962年7月5日出生，汉族，退休工人，住甘南县。原告：沈恒利，男，1958年10月24日出生，汉族，教师，住甘南县。被告：讷河市环宇房屋开发有限责任公司，统一社会信用代码91230281660204252B，住所地黑龙江省齐齐哈尔市讷河市文化街。法定代表人：宋晓春，该公司经理。委托诉讼代理人：支国斌，黑龙江之信律师事务所律师。原告王萍、沈晶、沈恒利诉被告讷河市房屋开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，于2019年12月27依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王萍及委托诉讼代理人吴立山、原告沈晶、原告沈恒利、被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司委托诉讼代理人支国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告立即按原、被告双方签订的“城南鸡场房屋征收置换补偿合同”第六项约定的置换给原告的楼房如需要外卖，被告应按商品房对待，以被告的名义面向社会销售，并给以与其他购楼户同等待遇，包括网签、贷款等在内，没卖出的部分免收物业费；2、判令被告履行“城南鸡场房屋征收置换补偿合同”第八项约定被告为原告办理置换门市楼的产权证所发生的费用由被告负责（不含契税）；3、判令被告返还向原告强迫收取的装修保证金、燃气配套设施安装费共计65100.00元，其中：甘南县幸福世家小区8号楼1单元501室、3单元201室、501室、202室、502室、4单元201室、301室、501室、402室、502室，1号楼2单元602室，2号楼4单元501室，9号楼3单元502室，还有一个车库（8号楼10号车库），2号楼1号商服楼，共计15套每套装修保证金2000.00，合计30000.00元；13个住宅的燃气管道初装费每个2700.00元，合计35100.00元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由:2014被告开发建设的“甘南县幸福世家”小区商品楼，动迁了原告正在经营的“甘南县城南养鸡场”并于2014年6月13日双方签订了“城南鸡场房屋置换补偿合同书”，被告拆迁了原告的房屋。由于原告拆迁的房屋面积过大，如果采取房屋置换产权的方式安置补偿，原告根本使用不了这么多房屋，所以原告提出货币补偿意见，当时被告的代理人（实际开发人）孙彦海称：开发商资金紧张，无法给与货币补偿，要给钱也只能给少部分，请求以房屋置换方式给与安置补偿。并且承诺：置换给原告的楼房，可以由原告以开发商的名义对外出售，涉及税费由开发商承担。在此前提下双方在合同书的第六项、第八项予以约定。正因为此约定，原告放弃了货币安置的要求。在后来的安置过程中，双方发生争议，原告诉至法院，要求被告按合同约定，交付安置楼房和给与返还延期交房的临安费。经一审、二审和省高院判决，均原告胜诉，被告将部分房屋交付给原告，此案仍在法院执行过程中。对执行给原告的楼房，原告按合同约定以被告名义向外出售时，被告代理人孙彦海并没有履行。原告与法院执行局沟通后，法院认为：双方合同虽有约定，但判决对此没有判项，执行局无法执行，告知原告可以另诉。原告认为，依合同神圣和诚实守信的原则，被告不能节外生枝，理应按合同约定履行义务。另外，原告家中只有一、二个人居住，孩子均在外地，根本不可能住这么多房子，所以在拆迁之初就提出货币安置，正因为被告承诺，才同意产权置换，如果没有可以以开发商名义出售楼房在合同上的约定，打死也不会同意要那么多房子。原告夫妇均是教师，知道皇粮国税的道理。且以开发商名义出售置换楼房，由开发商给办理手续的约定，当时并不是原告提出的，而是被告代理人孙彦海提出来的。合同签了，现在被告违约，故诉至法院，要求判令被告履行合同。关于装修保证金，国务院颁发的物业管理条例第52条明确规定，不准收取。燃气配套设施安装费，甘南县人民政府发的2013第22号文件规定，不准向业主收取。所以此两项费用，要求被告返还。被告辩称：原、被告于2014年6月13日签订了拆迁补偿协议书，对于动迁被动迁人有权选择货币补偿或者实物补偿，既然双方签订了合同也就是被动迁人本案的原告选择了实物补偿，这是原告自愿选择的与我方无关，原告在诉讼中称按照合同第6条所有税费由我方承担，在合同第6条的条款中并没有此项约定，这是原告自己的理解和想法但并没有写入合同内，所以在诉讼中主张的税费由开发商承担是没有约定的，因原告动迁的房屋已经签订合同并经法院一审、二审确认房屋的产权人就是原告，所以我方只能按照合同的约定和法院的判决给原告办理相关手续。现原告要求我方按照合同约定给其出售楼房，这明显违反了法律的禁止性规定，也侵害了国家的利益，按照合同法第52条以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害国家利益合同条款属于无效条款，无效条款签订之日起即不产生法律效力。所以请求法院依法驳回原告第一项诉讼请求。关于诉讼请求第二项，要求我方按合同条款第8条给乙方办理新建楼房门市房的产权证，因原告方向法院申请查封楼房，致使该楼房到现在无法办理任何产权相关的手续，此责任不在我方而在于原告方，如果原告方现在解封，我方会按照合同约定履行此义务。关于第三个诉讼请求，要求我方返还住房保障金、燃气初装费65100.00元，这两项费用我方只是代收，实际的收费主体是甘南县顺达物业管理有限公司，而且在签订物业管理合同时，原告方已经在合同上签字并且收取了由物业公司开具两个票据，虽然钱是打入我方的账户但在当天我方已经将相关的款项汇入物业公司名下，这也是原告方明知和认可的，如果原告方要求返还此两项费用，应当向收费的主体顺达物业管理有限公司主张，而不是向我公司主张。至于我方与建筑商之间的结算形式和方法是另一个法律关系，与本案没有任何的关联性。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的城南鸡场房屋置换补偿合同书、执行和解协议、执行和解协议补充协议书等证据，被告认可其真实性，本院予以采信；被告提交的三原告与甘南县顺达物业管理有限公司签订的物业管理协议书，系三原告本人签字捺印，本院予以采信。2、被告提交的中国农业银行对公帐户交易明细凭证，经审查，凭证记载此款系材料费，原告异议合理，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014被告开发建设的“甘南县幸福世家”小区商品楼，动迁了三原告正在经营的“甘南县城南养鸡场”，2014年6月13日双方签订“城南鸡场房屋置换补偿合同书”，对拆迁的内容进行了约定，其中第六项内容表述为“置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方的名义面向社会销售，并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款等在内。没有卖出的部分免收物业费。”，合同签订后，被告拆迁了原告的房屋。在安置过程中，双方发生争议诉至法院，原告胜诉并通过法院执行了被告的15套房屋。原告于2018年1月向被告交纳了房屋保证金、燃气管道初装费共计人民币65100.00元。被告为原告出具总额为65100.00元收据，收据上加盖了被告的公章。本案审理中，三原告撤回对第二项诉求的起诉，是其对诉权的行使，本院予以准许。本院认为，一、关于三原告第一项诉讼请求，其中“置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方的名义面向社会销售”内容。本院经审查认为，三原告与被告签订的“城南鸡场房屋置换补偿合同书”系房屋产权置换合同，三原告经过诉讼和法院强制执行程序，已经取得案涉房屋的所有权，被告已无权该房屋进行处分。二手房屋与一手房屋交易所缴纳契税标准不同，三原告的此项诉求损害国家利益，本院不予支持；关于“并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款等在内，没有卖出的部分免收物业费。”的内容，本院经审查认为，三原告的此项诉求不具体不明确，本院无法支持。二、三原告在庭审中撤回对第二项诉求的起诉，是其对民事权利的行使，本院予以准许。三、关于三原告要求被告返还燃气初装费、装修保证金共计65100.00元的问题。根据《物业管理条例》和甘南县人民政府文件的规定，被告收取此两项费用，与法无据，已构成不当得利。被告关于其是为物业公司代收并将该费用转给物业公司的抗辩。经审查，被告为原告出具的收据，并没有标明“代收”字样，与常理不符。其提供的农业银行转账凭证中，没有收款单位名称，转出明细为“材料费”，亦无法证实被告的证明目的，所以，对被告的辩解，本院不予支持。原告持被告的收据主张权利，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：（2019）被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还三原告人民币65100.00元；（2019）驳回三原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427.50元，减半收取713.75元，由被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  贾传富二〇二〇年一月二十日书记员  吕 航