江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4614号原告（反诉被告）：上海叶美保温材料科技有限公司，统一社会信用代码913101147696807897，住所地上海市嘉定区南翔镇德力西路88号2幢A区508室。法定代表人：张书峰，总经理。委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。被告（反诉原告）：太仓环臣实业有限公司，统一社会信用代码91320585MA1N1XRB78，住所地江苏省太仓市沙溪镇岳王镇北路18号。法定代表人：吴克俊，总经理。委托诉讼代理人：江娟，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海叶美保温材料科技有限公司（以下简称上海叶美公司）与被告太仓环臣实业有限公司（以下简称太仓环臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日、2019年10月28日公开开庭进行了审理。审理中，被告太仓环臣公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本院依法裁定本案适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月20日、2020年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告上海叶美公司的委托诉讼代理人张龙峰，被告太仓环臣公司的委托诉讼代理人江娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海叶美公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告太仓环臣公司支付原告上海叶美公司租金210000元（2019年6月1日至2019年12月31日期间）；2、判令被告支付原告违约金（按420000元的2‰为基数，自2019年5月1日起以天数为单位计算至实际支付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月22日，被告法定代表人与原告签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告位于太仓市厂房，租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日，年租金为420000元，租金每半年一付，应当于租期开始前一个月支付。被告在未通知原告的前提下进行了部分搬迁，也未明确按照合同约定通知原告解除原、被告之间的租赁关系。因此，原告按照合同约定向被告主张应付未付租金及违约金，恳请人民法院判如所请。被告太仓环臣公司辩称：1、根据原、被告签订的《厂房租赁合同书》第八条的约定，在租赁期间，如因其他政府强制措施而不宜继续租用的合同终止。2018年10月12日，沙溪镇人民政府向被告出具了一份限期关闭搬离告知书，要求被告在2018年10月16日前搬离，据此原、被告之间的租赁合同关系应该是在2018年10月16日终止。2、被告2019年的预付租金是250000元，在预付租金当中原告及其法定代表人出具借条，借条中明确表示不论什么原因搬离，租金转化为借款。被告搬离完毕是在2019年1月10日，也即被告2019年1月1日至2019年1月10日的租金已经支付，故不存在原告诉请当中的拖欠租金的情况。3、被告没有拖欠租金也不就存在违约，原、被告的租赁关系已经解除，原告为不予归还被告的借款恶意提起诉讼，请驳回原告的诉讼请求。被告太仓环臣公司提出反诉请求：1、判令确认双方的租赁合同于2018年10月16日解除；2、判令被反诉人返还反诉人租房押金50000元并赔偿逾期利息损失（以50000元为本金，按银行同期贷款利率，自2019年1月16日起算至判决生效之日止）。事实和理由：2016年10月22日，被反诉人与反诉人签订《厂房租赁合同书》，约定反诉人承租被反诉人位于太仓市的厂房，租房押金50000元，租赁期间，如因其他政府强制措施而不宜继续租用的，被反诉人应书面通知反诉人合同终止，退还押金和已付的剩余租金并给以反诉人一定的时间搬离。2018年10月12日，反诉人收到太仓市沙溪镇人民政府《限期关闭撤离告知书》，要求反诉人立即停止生产经营行为并于2018年10月16日搬离。反诉人被迫外出寻找厂房，并于2019年1月10日全部搬离。综上，被反诉人应按合同约定，返还租房押金，故提起反诉请求。反诉被告上海叶美公司对反诉原告太仓环臣公司的反诉请求辩称：1、反诉被告认为双方之间的租赁合同关系至今仍未解除，反诉原告遗留大量的危险化学品在租赁场地内，故不存在返还租房押金及承担逾期利息的问题。2、太仓市沙溪镇人民政府向反诉原告出具《限期关闭撤离告知书》，该情形不属于双方《厂房租赁合同书》第八条约定的免责事由，不能以此确定合同解除。本院经审理查明事实如下：2016年10月22日，原告上海叶美公司（甲方）与吴克俊（乙方，被告太仓环臣公司的设立人，被告成立后为法定代表人）签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将其位于太仓市的厂房租赁给乙方使用，厂房建筑面积为2543平方米，租赁期限为六年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止。合同第三条关于租赁费用约定，“厂房年租金为420000元，此租金为不含税价，开票税金由乙方自行承担，除双方协商另定；乙方于签订本协议之日，向甲方支付50000元作为租房定金（自租赁期开始时此定金自动转为租房押金，合同期满时，如乙方无违约责任，甲方在合同期满伍日内将此保证金(不计息)返还乙方）；厂房租金先付后用，半年一付，乙方定于2017年1月1日向甲方支付首次租金210000元，以后每次租金乙方应提前30天向甲方支付”。合同第七条关于违约事项约定，“乙方逾期交付租金，除应按实补交欠租外，并按年租金的2‰，以天数计算向甲方交付违约金；在租赁台同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前叁个月通知对方”。合同第八条关于免责条款约定，“租赁期间，如因其它政府强制措施而不宜继续租用的，甲方应书面通知乙方合同终止。甲方将退还乙方押金及己付的剩余租金并给乙方一定的时间搬迁，按政府实际赔偿的搬迁费支付给乙方，乙方不得另行追究甲方违约责任”。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告太仓环臣公司的法定代表人吴克俊向原告交付了定金50000元。2016年12月6日，被告太仓环臣公司经批准成立，在租赁被告的厂房作为注册地址，并从事生产经营，被告太仓环臣公司按合同约定的日期向原告支付了截至2018年12月31日的租金。2018年6月11日，被告上海叶美公司及其法定代表人张书峰向吴克俊出具借条一份，内容为“今收到吴克俊预付2019年上半年1月至6月租金200000元，如果在即日起至2019年6月30日，不管遇到什么原因，吴克俊搬离太仓市沙溪镇岳王镇北路18号（租赁地），该笔预付租金转化为借款，上海叶美公司于吴克俊搬离前3日内归还（如有实际已发生部分予以扣除）并以此为基数支付2%利息，张书峰个人对该笔款项承担连带还款责任。”次日，被告上海叶美公司收到该200000元。2018年6月26日，被告上海叶美公司及其法定代表人张书峰再次向吴克俊出具借条一份，内容为“今收到吴克俊预付2019年上半年1月至6月租金50000元，连同2018年6月12日共付款250000元。如果在即日起至2019年6月30日，不管遇到什么原因，吴克俊搬离太仓市沙溪镇岳王镇北路18号（租赁地），该笔预付租金转化为借款，上海叶美公司于吴克俊搬离前3日内归还（如有实际已发生部分予以扣除）并以此为基数支付2%利息，张书峰个人对该笔款项承担连带还款责任。”该50000元被告上海叶美公司亦实际收取。被告太仓环臣公司已就该借款扣除租金后向上海市嘉定区人民法院提起诉讼。2018年10月12日，太仓市沙溪镇人民政府向被告太仓环臣公司出具限期关闭撤离告知书一份，称发现被告存在未经环保审批，建设生产线投入生产的问题，告知被告太仓环臣公司收到告知之日起，立即停止生产、经营行为并于2018年10月16日前搬离。之后，被告太仓环臣公司开始与原告上海叶美公司协商搬离事宜。2019年1月10日，被告太仓环臣公司搬离租赁涉案厂房，并提供2019年1月10日搬离时其工作人员与原告上海叶美公司法定代表人张书峰的录音，录音中双方明确租金可以算至2019年1月10日，但张书峰拒绝签字办理交接手续，要求被告将破坏的墙面等恢复原状，被告工作人员称由原告自己处理并在预付的租金和押金中扣款，张书峰未同意。审理中，原告上海叶美公司称被告搬离前，在租赁厂房内填埋了危险化学品，并提供太仓市沙溪镇塘桥村村民委员会向其出具的限期整改通知一份，内容为“太仓环臣公司搬迁后喷漆房、污水池，未经规定清理私自填埋，因此会造成地下水二次污染。限期一周内联系有资质危废公司进行处理，如未按规定时间进行整改，土地归属人附有连带责任”。另，原告上海叶美公司表示，如果被告完全搬离，租金确系应计算至2019年1月10日，合同也应在此时解除，但是被告未将恢复原状的房屋交付，故双方合同未解除，被告需继续交付租金。另查明：1、原告提供太房权证沙溪字第××号房屋所有权证，显示建筑面积为1846.64平方米，房屋所有权人为太仓焦点印务有限公司。原告表示，其与太仓焦点印务有限公司实际为共有人，但涉案房屋登记在太仓焦点印务有限公司名下。被告租赁部分除产证登记面积外，还有部分宿舍楼、办公楼等系原告搭建的无证房屋。原告另提供太仓焦点印务公司出具情况说明一份，内容为“本案出租标的物位于太仓市厂房，其产权人登记为我司，但实际上我司和上海叶美公司均系该处厂房权利人，因此上海叶美公司有权对外进行出租。”2、被告太仓环臣公司提供原告上海叶美公司法定代表人张书峰的微信朋友圈信息，显示张书峰分别于2018年12月27日、2019年1月7日、2019年1月9日、2019年3月7日发朋友圈，就涉案厂房发布招租信息。3、审理中，原告表示涉案租赁厂房，原告作仓库用，堆放了一些东西。上述事实，由原告上海叶美公司提供的《厂房租赁合同书》、限期整改通知、房屋所有权证、土地证、太仓焦点印务有限公司出具的情况说明，被告太仓环臣公司提供的限期关闭撤离告知书、微信聊天记录、电话录音、微信朋友圈截屏、借条及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。吴克俊作为被告太仓环臣公司的设立人与原告签订《厂房租赁合同书》，原告要求被告太仓环臣公司作为合同主体承担责任，被告亦无异议，认可为职务行为并提起反诉，本院确认吴克俊与原告签订《厂房租赁合同书》的法律后果由被告太仓环臣公司承受，被告太仓环臣公司为合同主体。关于合同效力。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因被告太仓环臣公司承租原告上海叶美公司的厂房，其中部分未取得建设工程规划许可证，合同所涉部分因违反国家法律的强制性规定而无效，合同无效部分自始无效。所涉合同无效部分，因被告太仓环臣公司已于2019年1月10日腾退，原告要求被告继续履行合同并支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及利息无法律依据，本院不予支持。关于合同有效部分是否已解除。根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院注意到：1、原、被告已就解除合同进行协商，并确认租金计算至被告搬离之日即2019年1月10日。2、原告上海叶美公司的法定代表人就涉案厂房在微信朋友圈多次发布招租公告。3、原告已实际使用涉案厂房。4、原告亦认可如被告完全搬离，合同应于2019年1月10日解除。综上，本院确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》有效部分于2019年1月10日协商解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故本院对被告太仓环臣公司要求原告上海叶美公司返还租房押金50000元的反诉请求予以支持，对其利息主张，不予支持。原告认为被告未将租赁房屋恢复原状并交付原告，故应视为双方未解除合同。本院认为，被告将恢复原状的租赁房屋返还原告系合同解除后被告的义务，原告以被告未完全履行该义务为由认为合同未解除并要求被告支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及利息无法律依据，本院对其该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、2016年10月22日双方签订的《厂房租赁合同书》无效部分自始无效，有效部分于2019年1月10日解除。二、原告（反诉被告）上海叶美保温材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太仓环臣实业有限公司租房押金50000元。三、驳回原告（反诉被告）上海叶美保温材料科技有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）太仓环臣实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5584元，由原告（反诉被告）上海叶美保温材料科技有限公司负担。反诉案件受理费1082元，减半收取541元，由原告（反诉被告）上海叶美保温材料科技有限公司负担530元，被告（反诉原告）太仓环臣实业有限公司负担11元。反诉案件受理费被告（反诉原告）已预交，本院均不予退还，原告（反诉被告）负担部分于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太仓环臣实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  滕万波人民陪审员  顾惠良人民陪审员  季建东二〇二〇年一月二十日书 记 员  刘登袁