辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1382民初838号原告：梁国清，男，1972年1月16日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。被告：沈阳吉递房产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区高花镇张福安村。法定代表人：赵国富，董事长。委托诉讼代理人：于红兵，男，1966年12月23日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。被告：凌源市玉鹏建筑工程有限公司，住所地凌源市小城子镇小城子村。法定代表人：张大鹏，经理。被告：张强，男，1970年5月15日出生，汉族，个体，住凌源市。原告韩晓娟与被告沈阳吉递房产开发有限公司（以下简称吉递房产公司）、凌源市玉鹏建筑工程有限公司（以下简称玉鹏建筑公司）、张强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后,于2018年5月23日作出（2017）辽1382民初1628号民事判决，被告吉递房产公司对该判决不服，提出上诉，朝阳市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）辽13民终2083号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年1月22日重新立案，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告梁国清及其委托诉讼代理人钱泉，被告吉递房产公司法定代表人的委托诉讼代理人于红兵到庭参加诉讼，被告玉鹏建筑工程有限公司、张强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告为我办理房屋所有权证；2.判令被告承担违约金10,000元；3.判令三被告承担连带责任；4.由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告请求撤回要求被告支付违约金10,000元的诉讼请求。事实和理由：2011年4月8日，被告吉递房产公司作为甲方与被告张强挂靠的玉鹏建筑公司作为乙方签订了凌源市凌水湾《8#、9#、12#、13#多层楼及2#、3#高层楼工程补充协议书》及《河东新城工程协议》；约定由乙方承建以上6座住宅楼，双方对其工程进度、付款方式、抵付款房子等事宜进行了具体的约定，被告吉递房产公司的法定代表人赵国富与被告张强签订了抵工程款的房源表。2011年11月23日，张强将其中的凌水湾小区2区3号楼2单元502室住宅楼房出售给我，并于2012年12月向我交付了房屋，我已居住使用至今。双方的买卖合同已经生效。我多次向被告要求办理房屋所有权证，可是被告至今不予办理。被告吉递房产公司辩称，我们不同意原告提出的诉求。首先原告提出由我公司为其办理房屋所有权证的说法本身就是错误的，即便双方存在买卖合同关系，标的房产已经交付，作为开发企业也只有合同的附随义务，协助当事人办理产权过户手续，并非为其办理。其次，原告将我公司列为本案被告，我们持不同意见，我们不认识原告，也从来没有与其签订过房屋买卖合同，我们之间没有合同关系，所以原告要求我公司协助办理或者办理的前提条件不存在，原告应向相应义务方主张。最后，原告诉求所依据的事实是其从被告张强处购买了涉案房屋，按照张强的说法，房子的来源是我公司抵顶工程款的房产，但是本案的涉案房产到目前为止张强仍然没有取得合法的处分权，故其私自售卖房产的行为从法律来讲是无效的。而原告提出要求承担违约金与我公司也毫无关系，因为我们之间并不存在任何合同关系，也就不涉及违约金的说法。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告玉鹏建筑公司辩称，原告诉状中说被告张强挂靠我公司，原告应对此事实提供证据；原告请求被告办理所有权证与我公司无关；原告请求判令被告承担违约金10,000元，本公司不能接受。其他观点待看完证据再说。被告张强辩称，原告已交清房款，所以我同意协助其过户。对于吉递房产公司所说的我没有处分权问题，我们合同的签订是以房屋抵顶工程款，在工程完工后，我有权把房屋卖给任何人，对房子有处分权。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了凌源市人民法院民事判决书、电费收据、收条；被告吉递房产公司向本院提交了被告张强以广西恒思名义与其签订的《河东新城工程协议》、被告张强以玉鹏建筑公司名义与其签订的《河东新城工程协议》、《8号、9号、12号、13号多层楼及2号、3号高层楼工程补充协议书》、被告张强与其签订的《协议书》、其与驰丰建筑公司、张强三方签订的《协议书》、房源表、《商品房买卖合同》、房款收据等证据。本院已经庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：被告吉递房产公司系涉案房屋所在小区的开发商。2011年4月28日，被告吉递房产公司作为甲方与以被告张强为法定代表人的广西恒思建设发展有限公司作为乙方签订了河东新城工程协议，约定由被告张强承包建设位于凌源市。同日，因广西恒思建设发展有限公司的资质不够，被告吉递房产公司又作为甲方与以被告张强为项目经理的玉鹏建筑公司签订了河东新城工程协议及“8#、9#、12#、13#多层楼及2#、3#高层楼工程”补充协议书。该补充协议书中约定：甲方抵付工程款的房子按单元指定，将3号楼高层1、2、3单元及8号楼多层共4个单元的住宅抵付乙方工程款的房子，并要求乙方按单元售房。如果拨付的房子超出工程款时，甲方按均价每平方米2,600元的价格收回房子。另外，被告吉递房产公司法定代表人赵国富与被告张强还签订了具体房源表。协议签订后，被告张强即组织人员施工建设。2011年10月，被告张强将坐落在凌水湾2区8号楼2单元502室抵顶工程款住宅房以196,562元的价格出售给原告（含地下室），原告交清了房款，但双方未签订房屋买卖书面协议。工程完工后，被告张强向原告交付了涉案房屋，原告即对房屋进行装修，并占有使用该房屋至今，但未办理产权登记手续。另查明，就本案涉案房屋，被告吉递房产公司曾于2015年作为原告向本院起诉，要求本案原告腾迁非法占用的房屋，并恢复原状。2015年11月11日，本院以被告张强按照被告吉递房产公司给划定的抵顶工程款的具体房源，将抵顶工程款房屋出售给本案原告，不违反法律相关规定，符合当地的交易习惯为由，判决驳回了本案被告吉递房产公司的诉讼请求。该判决已生效。本院认为，被告张强挂靠其他建筑公司与被告吉递房产公司签订了河东新城工程协议及补充协议后，按照协议约定履行了相应的义务，因被告张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为全部以被告吉递房产公司开发的楼房抵付其工程款，且被告吉递房产公司亦依协议约定向被告张强拨付了抵付工程款的具体楼房，故被告张强按照双方所签订的协议，把所划定的具体房源内的楼房出售给原告，其行为，应视为被告吉递房产公司的授权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中并没有相关证据表明该合同只约束出售抵账房屋事项的受托人张强和原告，故该事实上的房屋买卖合同关系的主体应为被告吉递房产公司与原告。原告已交清了房屋全部价款即履行了作为购买方的义务，被告吉递房产公司应承担房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助原告办理房屋所有权证的义务。被告吉递房产公司所提辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告玉鹏建筑公司及被告张强承担为其办证义务的诉讼请求，虽然被告玉鹏建筑公司系涉案房屋施工过程中为被告张强所挂靠的公司，但该挂靠所实施的是工程施工活动，与本案房屋买卖行为无关，且不属于房屋买卖合同的主体，根据买卖合同相对性，被告玉鹏建筑公司及被告张强并不是房屋买卖关系的主体，故原告要求被告玉鹏建筑公司及被告张强承担办理房屋所有权证的诉请于法无据，本院不予支持。原告在诉讼过程中撤回要求被告支付违约金10,000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告玉鹏建筑工程有限公司、张强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，不影响法院依法缺席判决。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告沈阳吉递房产开发有限公司于本判决生效后六十日内提供办理房产证相关资料，协助原告梁国清办理位于凌源市凌水湾2区3号楼2单元502室楼房及地下室的房屋产权登记证。二、驳回原告梁国清对被告凌源市玉鹏建筑工程有限公司、张强的诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳吉递房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  安昌树审 判 员  魏凌飞人民陪审员  杨德荣二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李恒博