黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9491号上诉人（原审原告）：范云龙，男，1993年1月16日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：魏小红，黑龙江银兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳国鹏，男，1964年10月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：周凤荣，女，1978年6月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人范云龙因与被上诉人靳国鹏、周凤荣房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范云龙到庭参加诉讼，被上诉人靳国鹏、周凤荣经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。范云龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持范云龙的诉讼请求。事实与理由：1.范云龙与靳国鹏、周凤荣签订的《保证协议》系双方真实意思表示，在签订该《保证协议》时，范云龙并不知道靳国鹏、周凤荣保证提供给其使用的房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，靳国鹏、周凤荣也从未告知范云龙案涉房屋系临时建筑。一审判决以照片为准认定案涉房屋为临时搭建，并凭主观想象认为范云龙对该案涉房屋系违章搭建应属明知，没有事实及法律依据。2.一审判决认定《保证协议》无效后，将缔约过失责任完全归则于范云龙，明显不当。《保证协议》系靳国鹏、周凤荣主动要求与范云龙签署的，且靳国鹏、周凤荣为出租方，其有义务如实告知范云龙出租房屋的实际情况。但靳国鹏、周凤荣与范云龙签订该《保证协议》至一审终结前均没有如实陈述案涉房屋属临时建筑。靳国鹏、周凤荣明知其案涉房屋为违章搭建，仍隐瞒真相，欺骗范云龙，致使范云龙遭受损失，因此本案的真正过错方应系靳国鹏、周凤荣，一审判决将过错归责为范云龙明显错误。3.范云龙原承租的靳国鹏、周凤荣亿鑫源养鱼场院内的“180平方米的房屋”（已被拆除）系经营火锅和烤肉生意的，范云龙事先并不知道其承租的“180平方米的房屋”即将被政府拆除，范云龙一直进货。拆除当日，范云龙被迫将一些经营用品扔掉，靳国鹏、周凤荣也在现场看到了上述损失情况。靳国鹏、周凤荣在《保证协议》中也认可范云龙的损失为4万元，一审判决认定《保证协议》无效，但因靳国鹏、周凤荣的过错导致范云龙遭受损失的，靳国鹏、周凤荣应依法赔偿。靳国鹏书面答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。事实与理由：1.靳国鹏与范云龙没有签订正式的房屋租赁合同，以至于后来发生的政府行为，如大棚房拆迁造成的损失，与靳国鹏无关。范云龙私下和原租户陈伟签订了买下饭店里所有用品的合同，价值2.5万元，根本没有通知场方，也没有得到场方同意，也没有签订书面材料，该私下交易行为与场方无关。场方为了缓和与政府的矛盾，让范云龙尽快把东西搬出去减少损失，才写的这个协议，没有实际意义，是无效的。房子拆除了，范云龙的物品保住了，靳国鹏不应赔偿4万元。2.靳国鹏开的是养鱼场，有营业执照，在养鱼场内建设的是彩钢房，不是商服，属于临时建筑。且范云龙在房屋拆除前，根本没有和场方签订房屋租赁合同。3.至于房屋何时拆除，拆除哪栋，靳国鹏也不清楚。场内所有商户都照常进货，也不是范云龙一家。而且遇到政府行为拆除时，造成的损失也与场方无关。至于范云龙说将一些物品扔掉，靳国鹏没有看到，只是找人帮着把饭店用品尽快搬出去，以免造成损失。在场内靳国鹏又给范云龙安排了一个房间，把这些东西搬进去，以免丢失，并且把冰箱、冰柜都插上电，安排妥当。范云龙的物品没有给靳国鹏，靳国鹏还帮助安置，而且范云龙占用靳国鹏房子达6个月之久，场方没有得到一点房租（6个月的房租就有1.5万），因此，范云龙无权要求靳国鹏给付4万元。4.靳国鹏按照协议约定给范云龙准备了房屋。但范云龙对是否承租始终不做明确的表示，一直拖延。周凤荣未答辩。范云龙向一审法院起诉请求：靳国鹏、周凤荣赔偿范云龙经济损失40000元一审法院认定事实：2018年11月末，范云龙开始承租靳国鹏、周凤荣位于松北亿鑫源养鱼场院内的一处180平方米左右的房屋经营饭店，租期为不定期租赁，租金按月交付。后因案涉房屋为违章建筑，被政府予以强制拆除。2019年3月8日，范云龙与靳国鹏签订了保证协议，协议内容约定甲方将其亿鑫钓鱼场院内一处180平米的房屋租其乙方使用，由于拆迁导致乙方其无法正常使用，但甲方靳国鹏保证将其院内“徐记小厨”旁边的100平方米的房屋继续给予乙方使用，租金每月3000元，自4月1日起，2019年共计交8个月，实际租金以恢复营业起算。甲方靳国鹏并保证新的房屋的壁纸和锅炉设施等进行补填。并也保证院内恢复营业后10天起计算，如未按时交付乙方使用，将按照每天1000元的损失给予乙方赔付。如最终“徐记小厨”旁边的不能给予乙方使用，甲方将按实际损失40000元赔付乙方。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效的规定，范云龙与靳国鹏、周凤荣在保证协议中所约定的房屋租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则，即“有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同无效后损失赔偿的性质为缔约过失责任，因此，在原则上，房屋租赁合同无效后的损失赔偿亦应当遵循缔约过失责任的一般规则处理赔偿的问题，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失，即被害人既存财产减少而受到的损失。在本案中，从双方提交的照片所显示的案涉房屋明显为临时搭建的情况，范云龙对案涉房屋系违章搭建应属明知，其在此情况下仍与靳国鹏、周凤荣签订案涉租赁合同存在过错，范云龙所主张的损失，并未实际发生，故对于范云龙的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回范云龙的诉讼请求。二审期间，各方均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于范云龙主张靳国鹏、周凤荣赔偿4万元损失，依据是否充分的问题。虽然范云龙与靳国鹏、周凤荣在《保证协议》中所约定的房屋租赁法律关系因所涉及的租赁标的物系临时建筑而应认定为无效，但如果存在实际损失，还应按照导致合同无效的过错程度由合同当事人分担，即各自承担相应的缔约过失责任。关于实际损失是否存在的问题。因范云龙承租的靳国鹏、周凤荣180平方米的房屋要被拆除，靳国鹏、周凤荣向范云龙保证将其院内的其他房屋继续给范云龙使用，范云龙因此配合将房屋物品搬离。因范云龙承租房屋用途为经营饭店，应考虑其经营投入、购置设备等方面的损失。范云龙在一审中举示了在《保证协议》签订前发生的转让协议、转账记录等证据，能够证明其存在购买原材料、承兑店铺等实际支出。而靳国鹏、周凤荣也承诺如未按时交付范云龙使用房屋，则靳国鹏、周凤荣按实际损失4万元赔偿范云龙，也进一步佐证《保证协议》签订时范云龙实际损失的客观存在，一审法院认为范云龙主张的损失未实际发生与客观事实不符，本院予以纠正。关于双方是否存在过错的问题。靳国鹏、周凤荣作为出租人明知房屋系没有合法手续的临时建筑，存在被拆除和影响业主经营的可能，其依然出租给范云龙使用，存在过错。而范云龙承租案涉房屋时并未审查房屋的相关手续，对该房屋存在租赁的风险和经营的不确定性不够审慎注意。在案涉房屋系临时建筑，随时有被政府依法拆除的风险和可能的情况下，范云龙依然投入资金、购买食材，其应对此承担损失扩大的责任。从范云龙举示的录音证据及一审庭审笔录所反映的事实可以看出，《保证协议》签订后范云龙将相关物品存放在了靳国鹏、周凤荣的其他房屋中，获得了一定的租赁利益，而在2019年5月4日范云龙与靳国鹏的录音中也显示，范云龙未表态是否继续经营使用《保证协议》中所涉及的房屋，担心不能正常营业，需要再研究和商量。而靳国鹏、周凤荣也始终未将相关房屋腾退后按约定交付给范云龙。本院综合上述合同履行及订立的实际情况，充分考虑双方各自的过错程度，相关损失产生的合理性与可归则性，并依据诚实信用原则，从避免双方利益失衡的角度出发，酌定由范云龙自行承担一半损失，由靳国鹏、周凤荣在其过错程度范围内承担2万元的赔偿责任。综上所述，范云龙的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2820号民事判决；二、靳国鹏、周凤荣于本判决生效之日起十日内给付范云龙2万元；三、驳回范云龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费800元，由范云龙负担400元，由靳国鹏、周凤荣负担400元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇二〇年一月十六日书记员  于文娟