江苏省扬州市江都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1002民初356号 原告：王智军，男，1969年12月27日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：潘卫国，江苏擎天柱律师事务所律师。 被告：利群时代商贸有限公司（原江苏乐天玛特商业有限公司，以下简称乐天玛特公司），住所在江苏省南通市经济技术开发区上海路。 法定代表人：郭伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：公维凯，男，1995年10月1日出生，汉族，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：苏军，男，1987年8月26日出生，汉族，住吉林省安图县。 原告王智军与被告利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王智军及其委托诉讼代理人潘卫国、被告利群公司的委托诉讼代理人公维凯、苏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王智军向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的租赁合同已解除；2.判令被告赔偿至合同解除之日的合理性损失60000元；3.判令被告赔偿装修损失71715元；4.判令被告退还押金36510元,退还三月房租费用9331元；5.判令被告赔偿电子设备损失166350元；6.判令被告赔偿原告的仓库内物资损失及其他的损失计50000元，上述1-6项损失合计393906元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王智军与被告乐天玛特公司（2018年8月29日变更为利群公司）存在多年的租赁合同关系，双方于2017年1月1日再次签订《商铺场地租赁合同》，合同期限至2017年12月31日，被告将位于扬州市江都区乐天玛特江都店三层C7-9场地出租给原告经营使用,《商铺场地租赁合同》约定了月租金为12170元，约定了违约责任等条款。原告按约交付押金和租金，原告为履行合同，对承租场地进行装修并投入巨资购置了大型的各类电子玩具等设备。《商铺场地租赁合同》第二十一条第二款约定了因本合同发生的争议,双方协商解决，协商未能解决的，任何一方可向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。2017年3月7日，被告单方对外发布《公告》，称需要对经营场所的消防安全设施进行全面整改，并于2017年3月8日起闭店进行整改，通知停业整改期限为一个月。3月8日起不准原告进入场地进行经营并禁止原告将经营场所内物品带走。原告根据被告的通知一直在等待。通知的一个月到期后，被告却不履行义务，并以各种理由拒绝履行合同的义务。原告一直在要求被告予以妥善处理上述事宜，或恢复正常营业或赔偿相应损失，但被告却置之不理。2018年7月左右，被告在没有履行任何通知的情况下，强行将原告承租的场地进行拆除，原告购置的电子产品及淘气堡等产品全部被损坏和灭失，导致原告的财产受到重大损失。原告认为，双方签订的根据《商铺场地租赁合同》是合法有效的，原告己按约交付押金和租赁费用，履行了合同的义务，被告应按约定提供合法有效的经营场地，但被告却擅自单方中止合同并违约，也不提供任补救措施，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《商铺场地租赁合同》的约定，被告单方违约给原告造成的损失应承担赔偿责任。由于被告拒不承担责任，现原告起诉至法院，请求判如所请。 被告利群公司辩称，1.被告与原告的合同已于2017年3月9日终止，故无需再行解除。2.关于原告要求被告承担的合理性损失，缺乏事实和法律依据。首先，参照双方签订的《商铺场地租赁合同》第19.2.5条之规定，甲乙双方同意，在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任，甲方停止经营或大面积重新装修或局部调整。2017年3月9日，因众所周知的原因被告停止经营，合同约定的情形出现，合同终止。被告与原告互不承担责任，对于原告的经营损失被告不予承担。退一步讲，即使要求被告承担部分经营损失，也应在扣除经营成本后的利润损失，而不是笼统的经营损失。对于损失扩大部分，原告有防止损失扩大的义务，该部分不应由被告承担。3.关于原告要求被告赔偿其装修损失71715元，缺乏事实和法律依据。首先，双方签订的《商铺场地租赁合同》第19.2及19.8条的约定，合同提前终止或期满终止，对于乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及增建改建无偿归甲方所有，甲方对此不予任何补偿或赔偿。2017年3月9日，被告停止经营，出现合同约定的情形，合同终止，原、被告双方互不承担责任。即使被告需要赔偿原告相应的装修损失，原告应提供装修合同、工程量结算单、发票及银行转账记录加以证明其装修支出，且应计算其残值。4.关于原告要求被告返还的押金36510元及房租9331元，缺乏事实和法律依据。原告应提供押金收据原件及银行转账记录证明其向被告缴纳过押金及三月房租的事实。5.关于原告要求被告赔偿电子设备损失166350元、其他损失50000元，缺乏事实和法律依据。对于原告要求被告赔偿上述损失，原告应提供相应证据加以证明，如原告举证不能，应承担举证不能的不利后果。综上，原告的诉请明显缺乏事实及法律依据，请求法院在查清事实的基础上依法裁判。 本院经审理认定事实如下：原告王智军与被告利群公司（原乐天玛特公司）存在多年的商铺场地租赁关系，租赁合同一年一签。原、被告双方于2016年11月14日再次签订《商铺场地租赁合同》一份，合同主要约定：乙方（原告王智军）承租甲方（被告利群公司）位于扬州市江都区乐天玛特江都店三层C7-9号场地经营儿童乐园；租赁场地建筑面积为178平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；月租金12170元，在整个租赁期内，乙方以每一个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金36510元，本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金；乙方应当按甲方对营业额统计表的要求和规定认真、及时、准确地填写并呈报经营当日的营业总额（并附当日收银机销售报表），经乙方指定工作人员签字确认后交给甲方。乙方应当在每笔业务发生时立即计入营业额统计报表。如果乙方己经发生业务并且收取款项后，甲方抽查时乙方仍未将该款项计入营业额统计表，则视乙方为未及时登记。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，甲方有权选择要求乙方将租赁场地恢复原状或者保持当时现状交还，乙方应按照甲方选择状况向甲方交还租赁场地。如果甲方选择乙方按当时状况交还，甲方对乙方的装修投入不承担补偿等任何责任。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。 2012年至2016年期间，乐天玛特公司江都店陆续向江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）出具押金收条5份，押金合计24580元；出具质保金收条3份，质保金合计11930元。上述押金与质保金合计36510元。 2016年10月2日，原告王智军经营的江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）向广州国顺体育文化有限公司购买其制造的淘气堡玩具一套，玩具价款、运费、安装费合计为121200元。2016年10月5日，江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）又购买嘟嘟篮球机、双枪、赛车等十九件电玩，价款合计45150元。2018年9月16日，广州国顺体育文化有限公司出具证明一份，主要载明截止2016年12月江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）的项目尾款已全部结清。 2016年10月5日，江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）与扬州艺之元展柜有限公司签订装修合同一份，工程造价为71715元，工期为15天。当日，原告王智军给付扬州艺之元展柜有限公司装修定金30000元；后材料进场，原告又给付扬州艺之元展柜有限公司10000元；2016年11月2日扬州艺之元展柜有限公司收到江都邦比优儿童乐园（乐天玛特店）装修尾款31715元。 2017年2月27日，原告王智军通过案外人陈家欣账户向乐天玛特公司转账13028元，该款项中的12170元系预交的2017年3月房租。 2017年3月8日，乐天玛特公司江都店因消防原因闭店整改。此后，乐天玛特公司在未通知原告王智军的情况下，对原告租赁的场地进行了清理，原告用于经营的儿童乐园由被告予以拆除，原告所有的玩具及仓储设备被被告作为废品予以清除。 2017年4月4日，原告发放员工谢晓觉、付春美、孙加荣工资合计6900元。 2018年8月29日，乐天玛特公司经南通市经济技术开发区市场监督管理局核准变更为利群公司。利群公司江都店现已恢复经营，利群公司在恢复江都店经营前对经营场地进行了改造。 本院认为，原、被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效。出租人依法应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而被告因自身消防原因单方闭店致原告无法继续使用租赁物至租赁期满，其行为构成违约，被告对此应当承担违约责任。被告已用其行为表示不再履行双方签订的合同，故原告主张解约于法有据。 关于原告王智军主张的各项损失有无事实和法律依据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，利群公司在恢复经营前对经营场地进行了改造，改造导致原告王智军经营场地的装饰装修、设备等残值无法确定，对原告王智军主张的相关损失，本院根据查明的事实，当事人的举证、质证情况及相关法律规定分别认定如下： 1.关于原告主张的至合同解除之日的合理性损失，因被告利群公司自身原因导致原告王智军无法继续使用租赁场地进行经营，造成原告王智军正常经营情况下的预期利益受损，故被告利群公司应赔偿原告王智军合理期间内的经营损失。综合考虑原告王智军的经营规模、租金数额、合同履行情况、原告前期的销售情况、租金外的其他成本等因素，本院酌定原告王智军的合理性损失为50000元。 2.关于装修损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。本院根据所租赁的建筑面积、原告就装修所产生的实际支出等酌定装修损失为15000元。 3.关于押金及部分房租，租赁合同约定原告王智军应于合同签订之日起三日内向被告利群公司支付押金36510元；在租赁期内，应于每月25日之前支付下个月的固定租金12170元。根据原告提供的5张金额合计24580元的押金收据、3张金额合计11930元质保金收据，本院据此应认定原告王智军已支付押金24580元、质保金11930元。根据原告提供的2017年2月27日的转账记录，本院依法认定原告已实际支付2017年3月份的租金12170元。由于租赁合同无法继续履行系由被告利群公司自身原因导致，且利群公司改造的行为应认定为解除租赁合同的行为，利群公司应返还原告押金24580元、质保金11930元，2017年3月份未使用期间的相应租金为9421.9元（12170元÷31天×24天），但原告仅主张未使用期间的相应租金为9331元，本院对其退还三月租金9331元的主张依法予以支持。 4.关于电子设备损失，被告利群公司自闭店整改起至恢复经营改造时，原告王智军所承租的场地一直处于被告利群公司的控制之下，在被告利群公司无证据证明原告王智军在其改造前已将相关设备转移时，被告利群公司应承担不利后果。原告王智军购买的淘气堡及十九件电玩价款共计166350元（121200元+45150元），结合合同的履行情况、经营损失的赔偿等情况，本院酌定上述设备按75%计算折旧后的价值，为124762.5元，被告利群公司应承担该损失的赔偿责任。 5.关于原告的仓库内物资损失及其他的损失，因原告未能提供证据证明原告仓库内的物资损失，故对其主张的该项损失不予支持。原告雇佣谢晓觉、付春美、孙加荣，被告停业后，原告支付三人2017年3月工资合计6900元，被告利群公司亦应承担相应赔偿责任，该损失为5342元（6900元÷31天×24天）。 综上所述，被告利群公司应赔偿原告王智军合理性损失50000元、装修损失15000元、电子设备损失124762.5元、其他损失5342元；并返还原告王智军押金24580元、质保金11930元、租金9331元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告王智军与被告利群时代商贸有限公司签订的商铺场地租赁合同于2017年3月9日终止履行； 二、被告利群时代商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王智军合理性损失50000元、装修损失15000元、电子设备损失124762.5元、其他损失5342元，合计195104.5元； 三、被告利群时代商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王智军押金24580元、质保金11930元、租金9331元，合计45841元； 四、驳回原告王智军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7210元，由被告利群时代商贸有限公司负担4760元，余款2450元由原告自负。被告利群时代商贸有限公司应负担的受理费已由原告垫付，被告利群时代商贸有限公司在给付原告上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  殷桂荣 人民陪审员  吴小林 人民陪审员  徐三林 二〇二〇年一月二十二日 法官 助理  管正梅 书 记 员  张 媛