贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14503号原告：徐忠银，男，1974年1月25日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。原告：王丽，女，1977年8月14日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。原告徐忠银、王丽与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐忠银、王丽、被告博泰房开公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠银、王丽向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即为原告办理并交付博泰·美欣明珠第4幢3单元23层4号房转移登记的有关文书及不动产权证；二、判令被告支付以原告已付总房款302,314.00元为基数，按日万分之二的标准计算并支付自2014年6月1日至实际支付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计60,000元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2013年9月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发建设的美欣明珠第4幢3单元23层4号商品房，房屋总价款为302,314.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。其中，合同第八章第二十二条关于房屋登记的约定为：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项约定处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告严格履行合同义务，交清了购房款。至此，原告付款义务全部履行完毕。然而，直至今日，被告未为原告办理并交付美欣明珠第4幢3单元23层4号房转移登记的有关文书及不动产权证。原告认为，根据相关法律规定，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行义务，被告也应全面履行合同义务，现被告已然违约，依法应立即为原告办理房屋权属证书并将办理商品房转移登记有关文书交付原告并承担相应的违约责任，故，为维护原告的合法权利，特诉至法院，恳请贵院判如所诉为谢。被告博泰房开公司答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的涉案《商品房买卖合同》没有落款签订时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。本案中，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》尚未成立状态，故被答辩人要求答辩人根据涉案合同承担逾期交房、办证违约责任，无事实及法律依据。二、若人民法院认定答辩人与被答辩人所签订的《商品房买卖合同》在违反前述法律规定的前提下依然成立、生效，那答辩人认为：1、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。2、被答辩人的请求权基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，又方之间并无具体时间的约定和违约责任标准约定。从约定和法律规定的办证程序上看，先行办理房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证的期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。3、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的有关文书或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的证书上的《不动产权证书》。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”的规定，不论政府机关的行为是否构成法律意义上的行政不可抗力，答辩人与被答辩人均将该行为作为答辩人不承担违约责任的一种情形。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的因素，即不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记的有关文书。但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不劝产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。4、合同并未约定委托办理期限及违约责任，被答辩人没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持，即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以高低。5、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。本院经审理查明：原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＴ32-2013-4-3-2304），约定：原告购买被告公司开发建设的位于节市陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢3单元23层4号商品房，建筑面积110.61平方米，套内建筑面积92.1平方米。合同约定按套（单元）计算，该房屋总价款为302314.00元。买受人采取一次性付款方式支付房款。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同并约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告分别于2013年8月29日向被告支付购房款20000.00元，于2013年9月5日支付购房款108550.00元、2016年3月10日支付购房款190000.00元，共计31855.00元（包含房价款、维修基金等）。因被告将涉案房屋交付原告使用至今未办理办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案商品房所属楼栋尚未取得初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件。上述事实，有原告的陈述及原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、收据，被告提交的被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，合同签订日期并非合同必备条款，且本案中，原告已按合同约定支付了全部购房款，已履行了合同的全部义务，因此，该合同成立并生效。被告亦应按合同约定全面履行义务。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，现原告请求被告从2014年6月1日起承担逾期办证违约责任的请求权，而原告于2019年11月5日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付违约金的请求权，2016年11月5日之前的部分已超过诉讼时效，且原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的关于违约金诉讼时效抗辩理由部分成立。关于被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”被告至今未履行该义务，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金，于法有据，本院予以支持，违约金原则上应从2014年6月1日开始计算。因本案中被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故违约金的起算时间应从立案之日（2019年11月5日）倒推三年即2016年11月5日开始计算。因涉案商品房所属楼栋被告至今尚未取得初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书条件，同时，合同约定原告委托被告代为办理权属登记，办理商品房权属证书的有关文书交付原告已无必要，而由被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的逾期办理商品房转移登记的违约金应以原告已付房款302,314.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年11月5日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于原告诉请被告立即为原告办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书及不动产权证的诉请，因涉案商品房所属楼栋尚未取得初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件，该诉请属客观不能，故本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐忠银、王丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以302,314.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年11月5日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告徐忠银、王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇二〇年元月二十七日书记员  毛雨