河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初6469号原告禹州市鹰城建材有限公司。住所地:禹州市梁北镇箕阿村四组。法定代表人张克松,系该公司经理。委托诉讼代理人周晓群，河南天广律师事务所律师。被告尹占利，女，汉族，生于1979年4月7日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人刘星绍，河南亚太人律师事务所律师。原告禹州市鹰城建材有限公司诉被告尹占利租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹州市鹰城建材有限公司及委托诉讼代理人周晓群、被告尹占利及委托诉讼代理人刘星绍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禹州市鹰城建材有限公司诉称，原告在禹州市梁北镇箕阿村四组本公司院内建有一层钢结构厂房、一层平房八间、两层办公楼一栋及相关附属设施。2017年9月1日，被告为生产经营之需经与原告协商，双方就原告公司院内钢结构南、北厂房两栋及办公楼租赁事宜签订房屋租赁合同一份。该合同明确约定：原告将自己公司院内的办公楼一层共十一间和二层五间办公室及办公楼东邻的一层房屋、北厂房、南厂房租赁给被告使用。租赁期为五年，自2017年9月15日起，2022年9月15日止。双方确定厂房年租金为12万元，办公楼年租金为5万元，共计17万元。该合同签订后，被告应向原告支付租金，在每个租赁年度结束前一个月内，被告应向原告支付下一年度租金，每年租金递增。2017年11月7日，因被告擅自在原告办公楼上一层楼顶东侧搭建简易房，双方签订附加合同一份，约定被告擅自搭建房屋安全问题由被告全部承担，该房屋在租赁期内由被告使用，归原告所有。2018年9月5日，原、被告又签订补充协议一份，约定原告同意被告无偿使用其八间平房，如原告使用可通知被告交还。原告厂内门面房南边一层两间房屋归被告使用，每年租金按8000元交给原告，交租金时间及其他条款仍按原协议执行。合同签订后被告向原告交纳了房屋租金至2019年9月15日，但对于2019年8月15日就应交纳的2019年9月15日至2020年9月15日的租金，经多次催要被告拒绝支付且拒不返还房屋。综上所述，被告做为原告厂房及附属设施的承租人，应按房屋租赁合同约定的时间及金额支付租金，现被告严重违反合同义务，经多次催告仍拒不支付房屋租金，也不向原告返还租赁房屋，致使原告不能实现合同目的，故依据《合同法》第94条之规定，请求：1、依法解除原、被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议；2、判令被告立即返还原告位于禹州市梁北镇箕阿村四组的办公楼一层共十一间、二层五间办公室、钢结构厂房（南厂房、北厂房）、厂院内平房八间、门面房南边一层两间房屋、办公楼一层楼顶东侧搭建的简易房九间并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失6万元（暂定）；3、本案诉讼费由被告承担。被告尹占利辩称，1、形成本案诉争的原因并非答辩人拒绝支付房屋租金，而是被答辩人单方要求将上涨2.2万元租金。2、被答辩人单方要求上涨2.2万元租金没有事实及法律依据。双方虽然在合同中约定“每年租金递增”，但并未明确递增数额，属于合同约定不明确的情形。根据《合同法》规定，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故，对于租金上涨事宜不能由被答辩人单方确定，应当是在不能达成协议补充的情况下，按照合同明确的条款或者交易习惯确定。本案合同已经履行两年，第二年的房租并未上涨，该事实应当视为双方已经形成按合同明确的17.8万元履行合同的交易习惯。另，近年受经济形势影响，周边厂房租金并非呈上涨趋势，被答辩人于情于理于法都不应当提出上涨2.2万元房租的要求。3、答辩人承租涉案房产后斥巨资进行装饰装修、购置机器设备，合同履行应当兼顾双方的实际情况，解除合同将严重损害答辩人利益。答辩人已经就涉诉房产投入巨额资金，如答辩人恶意违约，将会付出巨额的违约成本，因此，在答辩人收到上涨房租通知后，亦进行书面回复，并建议双方就此事友好协商，如协商不成应当交由法院对租金问题依法裁判，而不是鼓励被答辩人利用强势地位解除合同，损害答辩人的合法权益;对于原告要求按照补充协议返还的八间平房无异议，但原告应补偿答辩人装修整改该八间平房的损失。4、答辩人因上涨租金问题未与被答辩人达成一致意见而中止合同履行的行为不构成违约，答辩人同意向法院提存17.8万元涉案租金，本案合同目的仍可实现。答辩人迟延支付涉案租金具有正当理由，且被答辩人股东及法定代表人频繁更换，在租金问题未谈拢前，被答辩人也没有明确告知答辩人应当向哪个账户付款，故，答辩人请求向贵院提存涉案的17.8万元租金。综上，本案答辩人并未构成根本违约而致使合同目的不能实现，应当依法驳回被答辩人要求解除合同及支付违约金的诉讼请求。原告禹州市鹰城建材有限公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告公司营业执照、法人身份证明书、法定代表人身份证;2、原、被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同、于2017年11月7日签订的附加合同、于2018年9月5日签订的补充协议各一份；3、手机微信记录一份和手机通话记录二份；4、被告尹占利于2017年7月15日和原告公司原负责人就本案房屋签订的房屋租赁合同一份。以上证据证明：原告公司作为合同一方具有本案诉讼主体资格。原、被告于2017年9月1日签订一份房屋租赁合同，合同明确约定了租赁范围、租赁期限、起止日期、房屋租金共计17万元，租金支付方式（在每个租赁年度结束前一个月内，被告应向原告支付下一年度租金，每年租金递增）等；2017年11月7日，双方签订一份附加合同，约定被告在原告办公楼上一层楼顶东侧擅自搭建的简易房的安全问题由被告承担，该房屋在租赁期间由被告使用，所有权归原告；2018年9月5日，双方又签订补充协议一份，约定原告同意被告无偿使用其八间平房，如原告使用可通知被告交还。原告厂内门面房南边一层两间房屋归被告使用，每年租金按8000元交纳给原告，交租金时间及其他条款仍按原合同执行。合同签订后被告向原告交纳的房屋租金至2019年9月15日，2019年9月15日至2020年9月15日的租金至今没有向原告交纳，且被告在房屋租赁年度到期后，通过微信及电话均向原告明确表示不愿意再租赁原告房屋，会尽快搬走，至今被告已逾期近三个月，既没有交纳房屋租金也没有向原告返回房屋，致使原告不能实现合同目的。另外，原告公司原负责人曾于2017年7月15日就本案房屋与被告签订过一份房屋租赁合同，该合同约定年租金20万元，故在本案租赁合同履行两年后，且在被告已逾期未支付房屋租金的情况下，将年租金按合同约定递增至双方两年前曾商定的20万元符合相关法律规定。被告尹占利为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、2017年9月1日签订的房屋租赁合同一份；2、2018年9月5日签订的补充协议一份；3、租金支付凭证3份；4、通知（催收租金）一份；5、关于催收租金的复函及微信聊天记录；6、原告工商登记信息查询结果；7、装饰装修合同16份；8、照片21张。以上证据证明：2017年9月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（签订合同时，原告的法定代表人是张殿卿，2019年4月28日，原告法定代表人、股东均变更为张克松，张殿卿退出公司），约定由被告承租原告位于梁北镇箕阿村的厂房及办公室，租期五年，明确约定租金每年17万元；2018年9月5日，双方签订《补充协议》，主要约定厂内门面房南边一层两间房归被告使用，每年租金8000元。合同签订后，双方在过去两年均按照合同明确约定的租金履行，被告分别于2017年7月15日、2017年9月1日向原告转帐交纳租金共计17万元；2018年10月1日向原告转帐交纳租金17.8万元。2019年9月15日，原告通知被告上调租金2.2万元，被告针对原告的上调租金通知作出复函，表示异议并提出解决方案；亦证明被告在租赁期间斥巨资对案涉厂房进行装饰装修，且承租涉诉厂院后购置了大型机器设备，搬迁成本巨大，解除合同对被告造成损失巨大。对原告禹州市鹰城建材有限公司提供的证据，被告尹占利发表如下质证意见：对证据1真实性和证明目的均无异议；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，两份录音中文字与录音不符部分应以录音为准，但对证明目的有异议，微信聊天记录及录音只是双方对涨房租争议的体现，对于双方争议的原因，是因为原告单方涨租金，两份录音并没有达成解除合同的明确意思表示，而是协商一致均同意走诉讼程序解决。另外，因鹰城公司频繁更换法定代表人，内部人员复杂，之前的负责人亦不出面，新股东要求涨房租，加大了被告的租赁风险，被告为了避免风险，才选择来法院解决。对证据4的真实性无异议，但该份房屋租赁合同，双方并没有实际履行，合同并未生效，2017年9月1日双方达成正式的租赁合同，对租赁时间及价款有最详细的约定，应当以该租赁合同为准，根据生效的租赁合同约定租金为17万元，证明该租金是符合市场行情的，原告单方要求涨租金没有事实依据。对被告尹占利提供的证据，原告禹州市鹰城建材有限公司发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但双方在合同第二条第四款明确约定每年租金递增，以及第三条第五款对装修费用约定由被告方承担。对证据2的补充协议真实性无异议，补充协议中被告使用原告厂内8间平房属于无偿使用，双方约定原告使用时需要提前3个月通知被告搬走。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但是原告发出通知是基于双方在租赁合同第二条第四款明确约定的每年租金递增，并且原告在第二个租赁年度，亦没有给被告上调租金。被告在本案房屋租赁合同签订之前就该房屋同意支付年租金20万元，所以说原告在本案租赁合同履行2年后，且在被告已经逾期未交付房屋租金的情况下，将租金递增至20万元符合双方合同约定。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，被告在复函中答复原告协商，但至今未曾与原告协商过，被告在复函中称同意按原合同执行，但至今逾期近3个月亦未向原告交付租金，并且被告在做出复函的第二天2019年9月26日，就以手机微信方式向原告公司原工作人员张克泉明确表示因自己事情多，行情差，不愿意再租赁原告的房屋，会尽快搬走。对证据6无异议。对证据7中的《河南鑫欣弘装饰工程有限公司环氧树脂地坪工程合同》内容有异议，对合同中地坪刷漆有异议，原告交付给被告的厂房符合使用条件，被告对该厂房地坪进行漆面处理，按照合同约定，该费用应当由被告承担，该合同约定的单价明显过高；对《后道设备安装合同》有异议，合同署名一方为占恒，同时合同与本案没有关联性，被告是否安装后道设备与本案房屋租赁合同无关，同时被告也不能证明该合同已经履行；对《八间平房的整修合同》有异议，因该8间平房是原告让被告无偿使用的，被告根据自己使用需要对该平房进行整理，所需费用应当由被告承担；对《电路安装合同》的真实性有异议，从合同中不能证明所安装电路是在哪个位置，并且原告将租赁房屋交付给被告时已经安装有完备的电路设施，根本不需要再进行电路安装，被告仅提供这份合同，也不能证明该合同已经履行；对《员工宿舍建设合同》有异议，该合同名称为员工宿舍建设合同，但在该合同首页第三行又显示为甲方委托乙方进行展厅装修，据此证明该合同不具有真实性，另外依据原、被告于2017年11月7日签订的附加合同，证明该房屋所有权归原告所有；对《展厅装修合同》有异议，依照双方《房屋租赁合同》第三条第五款约定，被告根据自己经营进行装饰装修，费用由被告承担；对《设备安装》合同有异议，不具有客观真实性，与本案亦无关联性；对其余九份合同，均有异议，合同均不具有真实性，不能证明该九份合同已经履行，部分合同签订不规范，并且根据双方合同约定，被告根据自己经营特点进行的装饰装修费用由被告自行承担。对证据8照片的证明目的有异议，不能证明被告承租原告厂院后购置有大型机器设备，被告不能以存在搬迁成本为由侵害原告的合法权益。对原告禹州市鹰城建材有限公司和被告尹占利提交的以上证据，本院审查后认为以下证据：原告禹州市鹰城建材有限公司提供的证据1、2、3；被告尹占利提交的证据1、2、3、4、5、6、8均来源合法，客观真实，与本案具备关联性，能够相互印证证明本案的事实，本院予以采信并确认其效力。对双方提交的其他与本案无关或无法客观证明原、被告主张，不能形成客观证据链的证据，本院依法不予认定。综合上述证据，本院确认以下案件事实：2017年9月1日，原告禹州市鹰城建材有限公司和被告尹占利协商一致签订《房屋租赁合同》，出租方简称甲方禹州市鹰城建材有限公司，乙方简称承租方尹占利，双方约定，“一、出租厂房及办公楼情况……。二、租赁期限及租金。1、厂房及办公大楼租赁期为五年，自2019年9月15日起，2022年9月15日止。2、租赁期满……。3、甲、乙双方经协商确定，该厂房租金按建筑面积计算：为每年每平方米人民币陆元，合计租金为人民币120000元，（大写：壹拾贰万元整）。该办公楼面积计算：……，合计租金为伍万元。共计170000元，大写壹拾柒万元整（以实际收款收据为准）。4、本合同签订后，乙方应向甲方支付租金，在每个租赁年度结束前一个月内，乙方应向甲方支付首年租金，在每个租赁年度结束前一个月内，乙方应当向甲方支付下一年度租金，每年租金递增。……。三、双方权利和义务。……。5、租赁期间，乙方有权根据自己的经营特点进行装饰、装修，但原则上不得破坏原房结构，装饰、装修费用由乙方承担。水电费乙方自理。……。四、违约责任。在正常租赁期间，甲乙双方不得随意终止本合同，如一方违约，并赔偿对方三个月的租金，或向当地人民法院起诉。……。甲方（公章）禹州市鹰城建材有限公司法人代表（签字）:张殿卿张克泉410403197906045539乙方（公章）：尹占利（捺印）法定代表人（签字）空白，2017年9月1日”。双方在履行合同期间，于2017年11月7日，张克泉代表原告与被告尹占利签订附加合同，约定对乙方未经甲方同意加盖的房屋（在办公楼上一层楼顶东侧搭建的简易房），安全问题由乙方承担，甲方无责任，该加盖房屋在租赁期内由乙方使用，但所有权归甲方所有。2018年9月5日，在禹州市××箕阿村村民委员会的见证下，原告法定代表人张殿卿（甲方）与被告尹占利（乙方）签订一份补充协议，约定了变压器事宜以及甲方同意其厂内八间平房由乙方使用，如甲方使用可提前三个月通知乙方归还，甲方将厂内门面房南边一层两间房屋出租给乙方使用，每年租金8000元，租金缴纳方式按《房屋租赁合同》约定。2017年和2018年度被告按照约定通过向原告法定代表人张殿卿个人账户银行转账的方式履行缴纳租金的义务。2019年9月15日，原告向被告发出《通知》，要求被告按照合同约定的“租金每年递增”条款，上涨租金22000元；2019年9月20日，原告向被告发出第二份《通知》，要求被告缴纳租金，同时通知被告将场院内的八间平房腾空返还。被告于2019年9月25日复函，认为合同约定的“租金每年递增”条款属于约定不明，甲方上调租金22000元没有依据，同时提出不安抗辩，要求如双方协商不成，诉讼解决纠纷。2019年10月22日，原告向本院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议；2、判令被告立即返还原告位于禹州市梁北镇箕阿村四组的办公室一层共十一间、二层五间办公室、钢结构厂房（南厂房、北厂房）、厂院内平房八间、门面房南边一层两间房屋、办公室一层楼顶东侧搭建的简易房九间并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失6万元（暂定）；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，2015年7月14日原告投资人张克泉(10%)、张殿卿(90%)变更为张克泉、张克松；2016年1月15日投资人张克泉、张克松变更为张殿卿；2019年4月28日原告法定代表人张殿卿变更为张克松，投资人张殿卿变更为张克松(100%)，高级管理人员张殿卿、张克泉变更为张克松、蔡青海。本案在诉讼过程中，被告尹占利于2019年11月19日向本院递交反诉状，提起反诉，后于2019年11月27日撤回反诉，本院审查后，准予被告尹占利撤回反诉请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告禹州市鹰城建材有限公司与被告尹占利在平等自愿的情况下签订了《房屋租赁合同》、《附加合同》、《补充协议》，对租赁期限、租赁房屋、租金数额、双方权利义务等作出约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。审理中，双方当事人之间争议焦点主要集中在本案是否符合解除合同的法定或约定条件，被告拒付租金的行为是否构成根本违约，原告主张解除原、被告之间《房屋租赁合同》的诉求应否得到支持。首先，原、被告双方对签订的《房屋租赁合同》中约定“每年租金递增”的内容在理解上各执己见,该条款没有明确租金递增的幅度,应视为双方对租金递增约定不明，按照法律规定,约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，故原告通知被告上调租金22000元系单方意思表示；其次，在租赁期间，原告方法定代表人、股东均发生重大变更，原告仅在通知被告缴纳房租时告知其法定代表人变更事宜，亦未举证证明已向被告提供新的租金交付方式（被告在租赁期的前两个年度均是通过转账方式将租金交至时任原告公司的法定代表人张殿卿个人账户），被告基于双方之间的交易习惯、兼顾交易安全的考虑，未向原账户支付房租是符合常理的；最后，关于被告在与原告磋商过程中有关愿意搬走的意思表示，是对原告方上调租金的回应，不属于解除合同的意思表示，在庭审中，被告亦明确表示，只要原告方提供账户，其愿意按照合同约定租金数额支付租金，据此，本院认为被告虽存在欠付租金的情况，但有其合理理由，并不构成根本违约。综上，《房屋租赁合同》虽约定了被告应在每个租赁年度结束前一个月内向原告支付下一年度租金，但被告欠付租金的行为系双方在对租金递增约定不明且对上调租金意见存在分歧的情况下发生的，被告无明显违约的主观恶意，原告据此要求解除2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议的诉讼请求，有违交易公平原则，同时基于维护良好市场秩序、保障市场行为稳定性的考虑，本院对此不予支持。被告关于其欠付租金有其合理理由的抗辩意见，本院予以采信。关于原告请求被告立即返还原告厂院内的八间平房的诉求，因双方在补充协议中明确约定，该部分房屋由乙方使用，如甲方使用可提前三个月通知乙方返还，原告2019年9月20日以书面通知的形式已尽到了提前三个月通知被告的义务，故对原告的该部分诉讼请求本院依法予以支持。被告辩称要求原告补偿其修缮该八间房屋的损失无事实和法律依据，亦未明确其损失的具体金额并向本院提起反诉，故对此辩本院不予支持；对其他要求返还的房屋，因双方《房屋租赁合同》、《附加合同》、《补充协议》合法有效，且在租赁期内，原告要求返还无事实和法律依据，对该部分诉讼请求依法不予支持；对原告诉请的违约损失6万元，因原告未提供证据证明损失存在，故本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第六十条、第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告尹占利于本判决生效后三十日内返还原告禹州市鹰城建材有限公司位于禹州市梁北镇箕阿村四组的厂院内的平房八间。二、驳回原告禹州市鹰城建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告禹州市鹰城建材有限公司与被告尹占利各半分别负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李华二〇二〇年一月十日法官助理连文静书记员崔晓蓉