山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1522民初551号 原告：邹建学，男，1974年7月11日出生，汉族，农民，住莘县。 委托诉讼代理人：田相成，莘县莘宇法律服务所法律工作者。 被告：山东汉禹置业有限公司，住所地:莘县伊园新村5号楼1单元102室。 法定代表人：张华，执行董事。 被告：山东汉禹置业有限公司莘县分公司，住所地:莘县伊园新村5号楼1单元102室。 负责人：种际民，经理。 被告：莘县安居住宅发展中心，住所地：莘县伊园街住建局办公楼。 法定代表人：寇玉芳，经理。 委托诉讼代理人：焦利杰，山东鲁阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙早厚，山东鲁阳律师事务所律师。 原告邹建学与被告山东汉禹置业有限公司、山东汉禹置业有限公司莘县分公司（以下简称汉禹置业莘县分公司）、莘县安居住宅发展中心商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹建学及其委托诉讼代理人田相成、被告莘县安居住宅发展中心及其委托诉讼代理人焦利杰到庭参加诉讼。被告山东汉禹置业有限公司、汉禹置业莘县分公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹建学向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，立即向原告交付涉案房屋，并为原告办理商品房买卖合同登记备案手续，房屋产权登记手续。2.依法判令被告立即向原告支付利息损失暂计120000元。3.判令被告莘县安居住宅发展中心对上述两项请求承担履行责任。4.本案诉讼费由二被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：请求被告赔偿自原告支付房款之日起计算至2018年12月30日止的损失赔偿金217850.6元，并折抵房款，超出的27850.6元，由被告向原告支付。对于2018年12月31日至实际交付之日止的损失原告另行主张权利。事实和理由：2013年8月30日，原告和被告汉禹置业莘县分公司签订了《莘县商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发的舜玉家园1幢3单元12层01室住宅房及3单元33号储藏室一套，约定商品房面积136.27平方米，每平方米2304.98元；储藏室编号210#，面积10.79平方米，单价1200元每平方米，房屋总价款327048元。约定涉案房屋于2015年12月30日前交付原告使用。合同签订后，原告如约向被告支付首付款137048元。涉案房屋已建设完工，但被告至今未向原告交付，也没有为原告办理合同登记备案手续，房屋产权登记手续。2016年3月18日，被告汉禹置业莘县分公司向原告出具承诺书，进一步明确其违约事实和违约责任，被告山东汉禹置业莘县分公司应当赔偿原告因此遭受的经济损失及权益，直至房屋所有权登记手续办理完毕。上述事实有《莘县商品房买卖合同》、《承诺书》、两张收款收据等证据予以证明。根据法律规定，汉禹置业莘县分公司是山东汉禹置业有限公司的分公司，不具备法人资格，故将山东汉禹置业有限公司一并列为本案共同被告。2016年11月被告汉禹置业莘县分公司与被告莘县安居住宅发展中心签订了《涉案房屋项目转让合同》，约定被告莘县安居住宅发展中心受让涉案房屋所在项目，其理应承受被告汉禹置业莘县分公司与涉案房屋买受人之间的权利义务。为维护原告合法权益，特具状诉诸贵院。请求贵院查明事实，判如所请。 莘县安居住宅发展中心辩称，原告在诉状中隐瞒了涉案房产部分争议事实，其第二项诉求不应支持。1.我单位于2016年11月11日与汉禹置业莘县分公司就舜玉家园建设项目烂尾楼转让事宜签订了合同，我单位是有偿受让汉禹置业莘县分公司的烂尾楼，根据转让合同的约定，我单位仅对真实的购房户负有交房义务和收取剩余房款的权利，但向购房户交房首先应由购房户与我单位签订合法有效的商品房买卖合同，原告至今未与我单位签订合同，因此我单位与原告之间不存在任何约定，更不存在给原告造成违约损失问题，至于项目转让前汉禹置业莘县分公司违约问题我单位不应承担任何责任。2.我单位接手该烂尾楼项目后，原告和案外人李广军均向我单位就涉案房屋主张权利，也均要求我单位向其交付涉案房屋，在此情况下我单位因就项目转让前的涉案房屋买卖和认购事宜并不十分清楚，我单位只能建议该争议双方通过诉讼途径确定涉案房屋的归属，我单位将根据生效判决与权利人签订正式的房屋买卖合同。而李广军作为涉案房产的争议人，本案的判决结果将对其具有法律上的利害关系，我方认为本案应将李广军作为有独立请求权的第三人，通知其参加诉讼。3.汉禹置业莘县分公司与原告签订商品房买卖合同后，又就同一房产与李广军签订认购协议书，并收取了李广军20余万元定金和房款，已经构成合同诈骗，根据相关法律规定，我方认为本案应移交公安机关进行刑事立案。补充答辩：原告诉状中所称的商品房买卖合同签订主体为汉禹置业莘县分公司和原告，相关约定内容也是在该双方之间所形成，双方之间所约定的内容对我方不具有约束力。原告诉讼请求为继续履行合同，那么履行的对方显然应是汉禹置业莘县分公司，我公司与原告方没有合同关系，不存在继续履行的可能性。另外，原告所主张的买卖合同签订时，是按开发项目，未取得任何开发手续，所形成的建筑物，也属于违法建筑，不属于法律保护的范围，至汉禹置业莘县分公司转让涉案开发项目时，该分公司也未取得商品房预售许可，因此，本案的商品房买卖合同为无效合同。我方有偿受让涉案开发项目后，完全重新办理的开发手续，与汉禹置业莘县分公司所开发的项目部分在法律上不是承继关系。 山东汉禹置业有限公司、汉禹置业莘县分公司未到庭答辩，亦未提交答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交了与汉禹置业莘县分公司签订的《商品房买卖合同》、汉禹置业莘县分公司为原告出具的收据，拟证明2013年8月30日原告和被告汉禹置业莘县分公司之间存在房屋买卖合同关系，双方对房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付期限等进行了约定。 被告莘县安居住宅发展中心质证认为，因被告山东汉禹置业有限公司及其莘县分公司未到庭确认其公章的真实性，因而对原告提交的《商品房买卖合同》及收据真实性不予认可。 本院对上述证据认定意见：被告莘县安居住宅发展中心虽质证称上述证据未经被告山东汉禹置业有限公司及其莘县分公司确认公章的真实性，因而对上述证据真实性不予认可，但原告提交的商品房买卖合同、收据上分别加盖了汉禹置业莘县分公司、汉禹置业莘县分公司财务专用章，被告山东汉禹置业有限公司及其莘县分公司在本院依法送达起诉状、举证及应诉通知书、开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。莘县安居住宅发展中心也未提出相反的证据推翻上述两份证据，故对上述两份证据的真实性予以确认。 二、原告提交了涉案房屋的照片一组，拟证明原告已于2019年3月2日入住使用涉案房屋的事实 被告莘县安居住宅发展中心质证认为，对照片的真实性不清楚。 本院对上述证据认定意见：被告莘县安居住宅发展中心虽称对以上照片的真实性不清楚，但在庭审中其认可原告已经对涉案房屋换锁，也曾通知原告将锁更换回去。以上事实可以说明原告已经接受并占有涉案房屋的事实。 三、原告提交了汉禹置业莘县分公司出具的承诺书，拟证明2016年3月18日，汉禹置业莘县分公司认可已构成违约，如2016年11月1日前无法交付入住，自愿赔偿原告损失，损失自原告已交房款之日起，按月息二分五给予赔偿，利息可折抵房款。 被告莘县安居住宅发展中心质证认为，对承诺书的真实性不予认可，承诺书上的公章与原告提交的房屋买卖合同上的公章不一致。开发项目2016年11月11日转让前任何单位和个人对原告作出的承诺，对莘县安居住宅发展中心不具有约束力。 本院对上述证据认定意见：原告提交的承诺书上加盖的汉禹置业莘县分公司印章虽与房屋买卖合同上的印章不完全一致，但原告本人无法辨别承诺书上印章的真伪，且承诺书上有张华作为法定代表人的签名，原告完全有理由相信该承诺系汉禹置业莘县分公司的行为。关于该承诺是否对莘县安居住宅发展中心具有约束力，待本院认为部分再予以论述。 四、原告提交了自中国裁判文书网上打印的（2018）鲁1522民初1827号、2998号民事判决，拟证明2016年11月11日汉禹置业莘县分公司与莘县安居住宅发展中心签订了《莘县舜玉家园建设项目转让合同》，为原告办理房屋权属登记的义务应由莘县安居住宅发展中心承受，且原告起诉时被告莘县安居住宅发展中心已取得各项手续，故要求其履行房屋出卖人义务。 被告莘县安居住宅发展中心质证认为，对上述两份判决书的真实性予以认可，但上述两份判决书均被聊城市中级人民法院以认定事实错误发回重审，故两份判决书不具有证明力。 本院对上述证据认定意见：（2018）鲁1522民初1827号、2998号两份民事判决书，在莘县安居住宅发展中心上诉后被聊城市中级人民法院撤销并发回重审，故对原告提交上述两份判决的证明目的不予采信。但经本院调取（2018）鲁1522民初1827号卷宗，该卷宗中有种际民提交的《莘县舜玉家园建设项目转让合同》，莘县安居住宅发展中心对该合同的真实性予以认可。该《莘县舜玉家园建设项目转让合同》第四条约定：项目借款的内容及方式（1）甲方有偿转让项目现有烂尾楼给乙方，包含原地上物处理款等一切投入，共同作价1300万元，由乙方在此基础上继续本项目的建设，上述作价款由乙方用于向拆迁户交付回迁房、抵顶甲方已从购房户手中收取的购房款及代付之前拖欠的承建商的工程款，乙方支付上述费用后，超出作价款部分金额，由甲方向乙方支付；（2）自本合同签订之日，甲方应停止对外销售转让项目房产，由乙方对外销售，房款由乙方收取；对于本协议签订前甲方已销售的房产，剩余房款未交清的，由购房户直接向乙方交付，甲方不得再行收取。从上述约定内容来看莘县安居住宅发展中心应继续履行原告与被告汉禹置业莘县分公司的商品房买卖合同。 五、被告莘县安居住宅发展中心提交了李广军的舜玉家园认购协议，证明目的同答辩意见。 原告质证认为，案外人李广军与汉禹置业莘县分公司签订认购协议是否构成合同诈骗与本案无关。另，即使李广军系具有独立请求权的第三人，依据法律规定其债权债务关系应另案进行主张。况且李广军的认购协议签订时间在原告的房屋买卖合同之后，其无法对涉案房屋主张所有权。 本院对上述证据认定意见：莘县安居住宅发展中心提交的认购协议书可以证明：被告汉禹置业莘县分公司就涉案房屋先与原告邹建学签订了《商品房买卖合同》、后又与案外人李广军签订了认购协议，导致莘县安居住宅发展中心在受让舜玉家园项目后，未能向原告交付涉案房屋。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，原告邹建学与被告汉禹置业莘县分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告邹建学购买被告汉禹置业莘县分公司建设开发的舜玉家园1幢3单元12层01室住宅房及储藏室一套，约定商品房面积136.27平方米，每平方米2304.98元；储藏室编号210#，面积10.79平方米，单价1200元每平方米，房屋总价款327048元。原告按照银行按揭首付40%（137048元），贷款190000元。被告汉禹置业莘县分公司应当在2015年12月20日前依照国家和地方人民政府有关规定，在该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告汉禹置业莘县分公司除本合同第八条规定的特殊情况外，汉禹置业莘县分公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，……”。该合同对办理备案登记及产权登记的时间未作约定。合同签订后，原告先后于2013年8月30日、2013年9月4日交付房屋首付款80000元、57048元，共计137048元。因被告汉禹置业莘县分公司未能按照合同约定的期限交付房屋，2016年3月18日，汉禹置业莘县分公司为包括原告在内的舜玉家园1＃楼客户出具承诺书，内容为：我代表济南汉禹置业有限公司向购买了1＃楼的客户承诺：在2016年11月1日前保证完工，交付入住。如果在2016年11月1日前无法交付入住，自愿赔偿客户损失，自客户已交房款之日起，按月息二分五给予客户赔偿，利息可以抵房款。该承诺书上有法定代表人张华签名，并加盖邹建学与被告汉禹置业莘县分公司公章。 后因被告汉禹置业莘县分公司长期拖欠工程款，致使工程停工，造成购房户和安置户聚众上访。根据莘县人民政府会议纪要要求，2016年11月11日，汉禹置业莘县分公司作为甲方与乙方莘县安居住宅发展中心签订《莘县舜玉家园建设项目转让合同》，第二条房地产项目概况：转让房地产项目名称：莘县舜玉家园（1、2、3号楼），位于兴隆街两侧，本转让项目包括在建建筑物及其附属设施等。第三条项目开发建设现状：（1）……；（2）转让房地产项目没有取得国有土地使用权，没有任何建设手续。第四条项目借款的内容及方式：（1）甲方有偿转让项目现有烂尾楼给乙方，包含原地上物处理款等一切投入，共同作价1300万元，由乙方在此基础上继续本项目的建设，上述作价款由乙方用于向拆迁户交付回迁房、抵顶甲方已从购房户手中收取的购房款及代付之前拖欠的承建商的工程款，乙方支付上述费用后，超出作价款部分金额，由甲方向乙方支付；（2）自本合同签订之日，甲方应停止对外销售转让项目房产，由乙方对外销售，房款由乙方收取；对于本协议签订前甲方已销售的房产，剩余房款未交清的，由购房户直接向乙方交付，甲方不得再行收取。（3）甲方以及甲方与其他人员共同对该项目已经发生的所有投入甲方承担，乙方概不负责。（4）……；（5）甲方要积极配合和服从乙方的处理决定，不得提出任何异议；甲方不得以原合同（契约、协议）为由，要求乙方承担债务责任。（6）甲方需向乙方交付该项目所涉及的一切手续，包括但不限于土地转让协议（包括和个人签订的协议、街道办事处村委的协议）、地上物补偿的协议、售房合同、建设合同、设计图纸等原始文本，并提供该项目已有的建设材料。本协议签订后，由乙方继续开发，并完善开发手续。本协议签订后，由乙方继续开发，并完善开发手续。甲乙双方均加盖印章，甲方法定代表人张华签名。2017年9月22日莘县安居住宅发展中心就舜玉家园1、2、3号楼取得商品房预售许可证。 另查明，汉禹置业莘县分公司为山东汉禹置业有限公司的分公司。 又查明，2014年5月6日，汉禹置业莘县分公司就涉案房屋与案外人李广军签订认购协议书，李广军在本案审理期间申请参加诉讼，因其签订的认购协议晚于涉案房屋买卖合同的签订时间，故本案未予追加。被告莘县安居住宅发展中心因涉案房屋一房二卖未能将涉案房屋交付原告使用，原告于2019年1月17日诉来本院。本案审理期间，原告于2019年3月2日入住并占有涉案房屋。 本院认为，《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”。本案中，原告与被告汉禹置业莘县分公司签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，双方签订合同时汉禹置业莘县分公司未取得所售房屋的商品房预售许可证。后因涉案房屋所在的舜玉家园项目烂尾，汉禹置业莘县分公司与莘县安居住宅发展中心签订《莘县舜玉家园建设项目转让合同》，由莘县安居住宅发展中心继续该项目的建设，双方约定对于项目转让前已销售的房产，剩余房款未交清的，由购房户直接向莘县安居住宅发展中心交付，故莘县安居住宅发展中心应继续履行原告与被告汉禹置业莘县分公司的商品房买卖合同。莘县安居住宅发展中心于2017年9月22日取得涉案房屋所在的舜玉家园1、2、3号楼取得商品房预售许可证。原告于2019年1月17日提起本案诉讼，应认定涉案商品房买卖合同合法有效。涉案商品房买卖合同具备继续履行的条件，应继续履行。因原告也已占有涉案商品房，故对原告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告莘县安居住宅发展中心协助原告办理备案登记及产权登记系其应履行的合同义务，对该项诉讼请求予以支持，在被告莘县安居住宅发展中心协助原告办理备案登记后，原告应按合同约定先履行向被告支付剩余房款190000元的付款义务，之后被告莘县安居住宅发展中心应协助原告办理产权登记。 关于原告主张的赔偿损失问题；被告汉禹置业莘县分公司为原告出具承诺书，承诺在2016年11月1日前无法交付房屋，自愿赔偿原告损失，自客户已交房款之日起，按月息二分五给予客户赔偿，利息可以抵房款。该承诺对汉禹置业莘县分公司具有约束力，汉禹置业莘县分公司应赔偿原告损失。因汉禹置业莘县分公司为山东汉禹置业有限公司的分公司，山东汉禹置业有限公司也应承担清偿责任。关于赔偿数额，因山东汉禹置业有限公司及其莘县分公司未到庭，赔偿损失的约定标准又过分高于原告实际造成的损失，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，本案损失应按月利率2%计算为宜，山东汉禹置业有限公司及其莘县分公司赔偿原告损失数额为175193.3元（80000元×2%×64个月+57048元×2%×63个月+57048元×2%÷30天×24天）。关于该承诺书对莘县安居住宅发展中心是否具有约束力的问题，因东汉禹置业有限公司莘县分公司与被告莘县安居住宅发展中心签订《莘县舜玉家园建设项目转让合同》中并不包括原告所主张的赔偿损失，故该承诺对莘县安居住宅发展中心不具有约束力。另，因莘县安居住宅发展中心不同意原告以利息折抵房款的诉求，故对原告请求以汉禹置业莘县分公司承诺的利息折抵房款的诉求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二十二条、《最高人民法院》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、原告邹建学与被告莘县安居住宅发展中心继续履行涉案商品房买卖合同，待本判决生效后三十日内协助原告办理房屋备案登记。 二、被告莘县安居住宅发展中心在原告邹建学按合同约定交纳剩余购房款190000元后九十日内协助原告办理房屋产权登记。 三、被告山东汉禹置业有限公司莘县分公司、山东汉禹置业有限公司待本判决生效后十日内赔偿原告损失175193.3元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9249元，保全费2155元，由原告邹建学负担案件受理费764元，被告山东汉禹置业有限公司莘县分公司、山东汉禹置业有限公司负担案件受理费8485元，保全费2155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审 判 长 孙晓辉 审 判 员 卜祥坤 审 判 员 葛士俊 二〇二〇年一月十日 法官助理 范晓婷 书 记 员 孙瑞红