吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0203民初2113号原告：吉林市圣赢物业服务有限公司，住所地吉林市龙潭区星光路。法定代表人：惠玉琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽珠，该公司经理。委托诉讼代理人：张强，该公司职员。被告：吉林市华纯生物技术有限公司，住所地吉林市龙潭区劳动路（碳纤维园）。法定代表人：**，该公司董事长。委托诉讼代理人：于力，该公司经理。委托诉讼代理人：崔丽媛，吉林松花江律师事务所律师。原告吉林市圣赢物业服务有限公司（以下简称圣赢公司）与被告吉林市华纯生物技术有限公司（以下简称华纯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣赢公司委托诉讼代理人张丽珠、被告华纯公司委托诉讼代理人于力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣赢公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费43344元；2、判令被告支付违约金（以21672元为本金，自2015年5月1日始至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以21672元为本金，自2019年5月1日到款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）3、保全费450元、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月16日至今，我公司一直为华纯公司提供物业管理服务，每年物业管理费21672元。双方签订的《物业管理服务合同》中第四条第三款约定：“乙方每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。逾期缴费，从逾期之日起，每日按应缴费用的10‰标准加收违约金。”2015年我公司与华纯公司建立物业管理合作关系后，华纯公司以其享有第一年物业管理费免费的优惠政策为由，一直拖延缴纳2015年7月15日至2016年7月14日的物业管理费，经我公司多次催告，华纯公司一直未向我公司出示其享有优惠政策的相关依据或政策文件。2018年5月14日，我公司向华纯公司发出《告知函》要求华纯公司缴纳该阶段物业费，华纯公司至今未缴纳。2019年5月1日，华纯公司应按约定预缴2019年至2020年度物业管理费，至今未缴纳，截止到目前，华纯公司共欠物业管理费43344元。综上，华纯公司拖欠物业管理费的行为已严重违约，为了维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法查明事实，判如所请。华纯公司辩称，1、我公司于2015年5月由吉林市龙潭区招商局，以招商引资的方式进驻吉林市××区的，龙潭区给了企业一年免房屋租金的优惠政策，这在吉林化工园区与华纯公司所签合同中第三条第二款中有说明；2、我公司已将2016年7月-2017年7月、2017年7月-2018年7月、2018年7月-2019年7月的物业费分两次交给圣赢公司，第一次缴纳43344元，第二次缴纳21672元；3、按照国家物业法规，物业公司与业主要签物业服务合同，我公司与圣赢公司在2016年前并没有签订物业合同，我公司初次与圣赢公司签订物业服务合同是2017年3月份，按照物业管理法在没有合同的情况下双方不存在利益纠纷，也就是不存在经济纠纷；4、在以往华纯公司与圣赢公司来往信函中，圣赢公司承认在2015年7月-2016年7月物业管理费是因为优惠政策是免征的。证据是2018年5月18日圣赢公司发给华纯公司的催缴函中，明确2015年6月-2016年6月物业费21672元是减免的。2020年1月3日，华纯公司向本院提交鉴定申请，要求对《物业管理手册》中手写“2015年月日”“2016年月日”的书写时间及该两份合同书中申请人“吉林市华纯生物技术有限公司”公章加盖时间进行鉴定。本院经审理认定事实如下：2015年5月，圣赢公司与华纯公司签订了《物业管理手册》约定：由圣赢公司向华纯公司提供物业服务，同时载明：“进厂后缴费规定：按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”“逾期缴费：从逾期之日起，每日按应缴费用的10‰标准加收违约金。”2015年6月30日，圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订《委托书》载明：委托圣赢公司管理吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。2018年5月22日，双方签订《物业管理手册》，约定内容与2015年5月签订的《物业管理手册》一致。双方自认：每年的物业费为21672元；每个年度的起止日期均自本年度5月1日至次年度4月30日。华纯公司未缴纳2015年度、2019年度物业费；华纯公司于2020年1月15日搬离吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。认定上述事实的证据有：圣赢公司提供的物业管理手册、告知函、催缴函、施工方案审批表、双方当事人提供的房屋买卖合同、事故处理池施工方案、华纯排污池施工方案审批表、施工要求、图纸、施工要求、取走物品单据、入驻企业人员车辆办理登记表、外来人员出入登记本、委托书及双方当事人当庭陈述为证。对圣赢公司提供的缴费通知、通知、催缴物业费通知、通知、建设银行汇款单、房屋租赁合同、厂房租赁合同、委托管理协议房屋租赁合同、证明、关于自动解除房屋（厂房）租赁合同的通知、通知、增值税普通发票，因与本案无关，本院不予评价；对华纯公司提供的物业管理手册，因与本案无关，本院不予评价；对华纯公司提供的催缴函，因有手写部分涂改，本院对该证据的真实性不予确认。对华纯公司提供的物业管理服务缴费合同，因无双方签字盖章确认，本院对该证据的真实性不予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，圣赢公司与华纯公司签订《物业管理手册》系双方真实意思表示，且内容不违反国家强制性规定，双方存在合法有效的物业服务合同关系。关于2015年度物业费。2015年6月30日，圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订《委托书》载明：委托圣赢公司管理吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。故本院认为，圣赢公司自2015年6月30日开始为华纯公司提供物业服务，结合双方当庭自认年度物业服务起止时间，2015年度圣赢公司实际为华纯公司提供物业服务自2015年6月30日至2016年4月30日，应缴纳物业费21672元÷12个月×10个月+21672元÷365天×1天=18119.37元，对华纯公司认为其公司初次与圣赢公司签订物业服务合同是2017年3月份，2015年度物业费因双方无合同约定，不应支付；其公司因有减免政策，不应支付2015年度物业费的抗辩，因无证据予以佐证，本院不予支持。对华纯公司向本院提交鉴定申请，因该申请的鉴定结果与本案无关，故本院对该鉴定申请予以驳回。华纯公司与圣赢公司约定：“按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”“逾期缴费：从逾期之日起，每日按应缴费用的10‰标准加收违约金。”圣赢公司要求华纯公司以18119.37元为本金，自2015年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，以18119.37元为本金，自2019年8月20日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的诉讼请求符合双方约定，且不违反国家强制性规定，应予支持。关于2019年度物业费，经双方确认，华纯公司于2020年1月15日搬离吉林碳纤维复合新材料创业孵化园，故2019年度物业服务起止时间为2019年5月1日至2020年1月15日，圣赢公司当庭自认应按照其公司实际提供物业服务时间计算物业费，华纯公司应支付物业费为21672元÷12个月×8个月+21672元÷365天×15天=15338.63元。如前文所述，华纯公司应“按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”故圣赢公司要求华纯公司以21672元为本金，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以21672元为本金，自2019年8月20日至2020年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉讼请求符合双方约定，且不违反国家强制性规定，应予支持。自2020年1月16日起，华纯公司应给付圣赢公司物业费已确定为15338.63元，故圣赢公司要求华纯公司支付自2020年1月16日起至款项付清之日止的违约金，应以15338.63为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对圣赢公司要求华纯公司支付保全费450元的诉讼请求，该诉请符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吉林市华纯生物技术有限公司于本判决生效之日立即支付原告吉林市圣赢物业服务有限公司物业费33458元及利息（以18119.37元为本金，自2015年5月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以18119.37元为本金，自2019年8月20日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以21672元为本金，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以21672元为本金，自2019年8月20日至2020年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以15338.63为本金，自2020年1月16日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、被告吉林市华纯生物技术有限公司于本判决生效之日立即支付原告吉林市圣赢物业服务有限公司保全费450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元，由被告吉林市华纯生物技术有限公司负担400元，由原告吉林市圣赢物业服务有限公司负担119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  胡冀宇二〇二〇年一月二十一日代理书记员  赵婉竹