福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5058号 上诉人（原审被告）：王文兰，女，1988年11月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方秀珠，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄枝灵，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈凯媛，女，1984年4月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人王文兰因与被上诉人陈凯媛房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈凯媛一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、陈凯媛单方提前退租，系擅自解除合同，属单方违约，依约无权要求返还保证金。一审法院片面地认定王文兰与陈凯媛合意解除租赁合同，属于事实认定错误应予纠正。从双方的微信内容看，一审法院仅凭陈凯媛在2019年1月23日发给王文兰的微信“房东，我们下个月会搬走”“好的，那月底你把钥匙准备给我一下”就认定双方合意解除租赁合同这显然是断章取义。理由如下： 1、在陈凯媛1月23日发出该信息之前，陈凯媛已于2018年11月8日和2019年1月10日两次表示要提前退租的意识表示，2018年11月8日，陈凯媛提出要转让店面，王文兰直接拒绝，2019年1月10日陈凯媛提出如果不租了，提前跟你说，押金和多交的租金会退吗？王文兰明确答复“不退”。陈凯媛是在这样的情况下于2019年1月23日直接通知王文兰“房东，我们下个月会搬走”特别陈凯媛用的字是“会”，说明陈凯媛并不是与王文兰进行协商，而是直接通知其决定显然在此不存在与王文兰的合意。2、从1月23日王文兰的回答：“好的，那月底你把钥匙准备好给我一下”“2月28日移给你”“你租金这个月到期了吧”“不是还有押金”陈凯媛：“是你不退押金”王文兰回答“你违约了明白吗”从双方这些微信记录上也可以证明双方在此并没有达成合意，首先搬出的时间，王文兰是认为即然你不租了，那这个月底就移交给我，但陈凯媛认为他们是要到2月28日，显然时间上双方没有达成合意。其次就押金的问题，王文兰再次强调，陈凯媛提前解除合同是违约行为，是无权要求退还押金的，而陈凯媛还企图用押金抵一个月的租金，显然双方在此也是未达成合意。3、从2019年1月23日最后两条信息“我们尽快搬，如果有占用再结算，这样可以吗？”王文兰回复“OK”。可见如果要说双方有达成合意，那么这个合意应该是，在王文兰不退保证金的前提下，合同于2019年1月30日起解除，之后陈凯媛据实结算占用费。4、从陈凯媛一审所提的诉讼请求，要求确认合同终止，可以看出，陈凯媛在起诉前，其也自认为未与王文兰达成解除合同的合意，甚至陈凯媛认为合同一直处于未解除的状态。如上几点可见，原审认为讼争合同于2019年2月28日经双方合意解除显然是事实认定错误。二、王文兰认为不管是陈凯媛擅自解除合同，或所谓合意解除，陈凯媛均无权再要求退回保证金。1、陈凯媛擅自解除合同的情况下，根据讼争合同第八条第1点约定，陈凯媛无权要求退保证金，约定明确。2、退一步讲，即使双方是合意解除合同，如上所述，所达成的合意也是不退押金（保证金）的前提下，陈凯媛尽快搬离，并据实支付占用费，因此王文兰也是无需退还保证金。而且从双方后期的微信记录即2019年1月23日之后的信息，及交接时，陈凯媛再无向王文兰主张退保证金事宜，特别是在2019年2月24日，王文兰要求被上诉支付租金（实际上应是占用费）时，陈凯媛也再未提出退保证金事宜。足以说明，陈凯媛是同意王文兰不退保证金的情况下解除合同。也就是说，如果双方就解除合同达成合意的话，那只是在不退保证金的情况下，达成合意，因为根据合同第八条第一款规定可见，所谓合意解除，则必须双方就解除及各项事宜均达成一致方可认定，不可能存在像一审法院所认为了双方就解除达成合意，但陈凯媛仍然保留退保证金的权利，显然是一审法院的错误的偏袒认定。3、根据合同约定，陈凯媛无论是合意解除还是擅自解除合同，依约均无权要求退还保证金。根据讼争合同第五条约定，可见双方就保证金退还的情形已设定了条件和时间，只有在时间到来且条件成就时，陈凯媛方能主张退还保证金，即合同期满时，无违约的情况下，王文兰无息退还保证金，而本案中，显然不符合退还保证金的约定。王文兰认为一审法院判令王文兰退还保证没有任何依据。4、一审判令王文兰退还保证金没有法律依据。王文兰认为合同约定的保证金是一种履约保证金，其功能应当是承租人严格按照合同约定履行义务的担保及若因不履行义务给出租人造成损失的赔偿。而在本案中，陈凯媛在租期尚未履一半的情况下，就以经营不善提出退租，显然是已经构成违约。王文兰自始主张没收保证金，完全合同中关于保证金的目的。再者，陈凯媛的提出退租也实际上给王文兰造成租金损失，从公平角度出发，王文兰也无需退还保证金。三、一审法院完全背离陈凯媛一审所出提出诉讼请求的事实理由，且未向王文兰作任何释明的情况下，超出陈凯媛的主张而作出判决，违背司法机关居中裁判的基本原则。 陈凯媛辩称，2016年4月26日，陈凯媛受让林秋生位于厦门市思明区店面，随后支付店铺转让费10万元人民币。2016年5月1日，陈凯媛与原房屋所有权人杨户强签订《店面租赁合同》，陈凯媛承租坐落于厦门市思明区店面，用于陈凯媛与其弟陈凯经营车嘉元修车店，主营车辆快修保养。陈凯媛入驻后，对店面进行装修。因原房屋所有权人杨户强将本案诉争房屋所在房产出售给王文兰，2017年8月16日，陈凯媛与王文兰签订《店面租赁合同》，约定由陈凯媛承租坐落于厦门市思明区店面，租赁期限自2017年11月1日起至2021年4月30日止，且王文兰确认收到2017年8月17日至2017年10月30日期间的租金及押金（即保证金）。2018年11月，因店面门口被小区物业围挡做停车场，顾客上门保养维修无法停车，生意受到严重影响。陈凯媛根据合同约定，寻找转租方，转让店面，但王文兰拒不配合，且谎称店面要自用，阻拦陈凯媛转租，且拒不退还保证金，遑论赔偿转让费和装修损失。陈凯媛与王文兰协商转租及退还保证金未果，为减少经济损失（王文兰不仅违反合同约定不同意转租，还明确表示押金和多交的租金将不予退还），只能将租赁房屋交还给王文兰。2019年2月28日，陈凯媛将租赁店面交还给王文兰，并已据实结清租金、水电、物业费用，交接当日至今王文兰仍拒绝退还保证金，罔顾陈凯媛的店面转让损失、装修损失，将该店面进行免转让费招租。王文兰违反合同约定，拒绝陈凯媛合理的转租请求，罔顾陈凯媛的店面转让损失、装修损失，谎称自己要把店面收回使用后将该店面进行免转让费招租，违背诚实信用原则，且在陈凯媛交还租赁房屋后无正当理由仍拒不退还保证金，王文兰之诉讼请求毫无事实与法律依据，应予以驳回。 陈凯媛向一审法院提出诉讼请求：陈凯媛与王文兰签订的关于厦门市思明区的《店面租赁合同》已于2019年2月28日解除；王文兰立即退还保证金14000元及资金占用费（以14000元为基数，按年利率6%计算，自2018年2月28日起计算至实际退还之日止）。 一审法院认定事实：2017年8月16日，王文兰（甲方、出租方）与陈凯媛（乙方、承租方）签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将其名下的位于厦门市思明区店面出租给乙方做商业使用，租期自2017年11月1日至2021年4月30日，每月租金16000元，租金按季度结算，首次租金乙方于2017年8月17日支付给甲方，下期租金交付时间分别为提前十天交付给甲方；乙方于本合同生效之日起向甲方支付保证金14000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。合同第八条第1点约定“租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的应赔偿乙方保证金及装修款以承诺函为准，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金”，第3点约定“乙方在租赁期内有权转租或变更承租人，但应提前壹个月告知甲方，在不损害甲方利益的情形下，甲方应给予积极配合”。合同签订后，陈凯媛支付了14000元保证金，王文兰亦向其交付了店面。 2018年11月8日，陈凯媛向王文兰发送信息称打算将店面盘掉，王文兰回复称该店面其要自己使用。2019月1月10日，陈凯媛向王文兰发送信息“如果我们不租了，提前跟你说，押金和多交的租金你这里会退吗”，王文兰回复“没退”。2019年1月23日，陈凯媛再次向王文兰发送信息“房东，我们下个月会搬走”，王文兰于同日回复“好的。那月底你把钥匙准备好给我一下”“你租金这个月到期了吧”，陈凯媛对此回复称“2月28日移给你”“不是还有押金”。2019年2月24日，王文兰向陈凯媛发送信息“你就到这个月结束吧。月底最后一天交接一下。你看可以吧。不要再拖了”“那你先把这个月租金打到我账上吧，先交再租”。之后，陈凯媛向王文兰支付了2019年2月份的租金，双方于2019年2月28日办理了讼争店面的交接手续。 一审法院认为，王文兰与陈凯媛于2017年8月16日签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。2019年1月23日，王文兰向陈凯媛提出“房东，我们下个月会搬走”，王文兰于同日回复“好的。那月底你把钥匙准备好给我一下”，因此虽然由陈凯媛先提出解除讼争合同的请求，但符合合同约定的提前一个月通知的要求，且王文兰也明确表示同意解除合同，此后双方也于2019年2月28日办理了讼争店面的交接手续，故本院认定讼争合同于2019年2月28日经双方合意解除。现王文兰援引讼争合同第八条第1点约定的“乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金”，抗辩认为其无需退还保证金，该抗辩意见属合同条款适用错误。如前所述，讼争合同系因双方合意解除，而非陈凯媛单方违约解除，在案证据也无法证明陈凯媛已放弃主张该款项的权利，因此王文兰应退还给陈凯媛保证金14000元。鉴于讼争合同并未约定合同解除时保证金退还的具体期限，综合考虑讼争合同解除的具体过程，对陈凯媛要求支付资金占用费的诉求，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认陈凯媛与王文兰于2017年8月16日就厦门市思明区店面签订的《店面租赁合同》已于2019年2月28日解除；二、王文兰于判决生效之日起十日内退还陈凯媛保证金14000元；三、驳回陈凯媛的诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除王文兰在上诉状中提出的异议外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，陈凯媛提交陈凯媛向王文兰交还租赁房屋当日要求退还保证金现场沟通录音及文字资料。拟证明2019年2月28日，陈凯媛将租赁店面交还给王文兰，并结清租金、水电、物业费用，但王文兰无任何正当理由拒绝退还保证金。录音文件中王文兰明确表示不同意转租，并无任何事实依据认定陈凯媛违约，并单方认定租赁合同到期（自动终止）。 王文兰经质证认为，该证据不属于二审新证据，在保留该意见前提下，我方认为陈凯媛提出转租，我方虽然不同意，但是陈凯媛已经挂出去转租了，但是也没有找到租户；双方对话当中，直到交接当天双方也没有达成合意的结果，王文兰也说了没办法退还租金。 本院认为，对于双方签订的租赁合同于合同约定的租赁期限届满前提前解除的事实，双方当事人并无争议。根据租赁合同第八条第1点关于“租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的应赔偿乙方保证金及装修款以承诺函为准，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金”的约定，即使双方协议一致同意提前终止合同，作为提出提前解除合同一方仍应承担赔偿或返还保证金等责任。由于王文兰在陈凯媛就提前退租及押金（保证金）退还事项所回复的信息中已明确押金不予退还，且若王文兰此后同意押金予以退还，陈凯媛完全可以以押金抵扣2019年2月份租金，而非是在双方约定交接之前还支付该月份租金，故并无证据证明王文兰系在放弃陈凯媛赔偿保证金的情形下同意提前解除合同，一审法院据此认定合同系双方合意解除。保证金应予退还有误，本院予以纠正。至于本案是否存在王文兰未同意陈凯媛转租造成陈凯媛损失问题，与本案保证金应否退还系属不同法律关系，陈凯媛可另行主张权利。 综上，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7997号民事判决第一项； 二、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7997号民事判决第二、三项； 三、驳回陈凯媛的其他诉讼请求。 一审案件受理费75元，二审案件受理费150元，均由陈凯媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年一月二十日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。