广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1391号 原告（案外人）：梁某铭，男，壮族，1988年11月9日出生，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：广西崇左桂南农村商业银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市城西路。 法定代表人：韦某真，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农某强，该公司职员。 第三人（被执行人）：黄某慧，男，壮族，1963年1月31日出生，住广西壮族自治区崇左市江州区。 第三人：甘某新，男，壮族，1966年4月11日生，住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告梁某铭与被告广西崇左桂南农村商业银行股份有限公司（以下简称：崇左农商行）、第三人黄某慧、甘某新案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某铭及其委托诉讼代理人罗月玲、被告崇左农商行的委托诉讼代理人农某强、第三人黄某慧、甘某新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某铭向本院提出诉讼请求：1.撤销(2019)桂1402执异14号执行裁定书，停止对位于广西崇左市江州区江州区地税小区某房屋的执行；2.确认广西崇左市江州区江州区地税小区某房屋为原告梁某铭所有。 事实和理由：崇左农商行与崇左市某学生饮用奶配送中心、崔某雍、梁某和、梁某丽、第三人黄某慧、卢某清金融借款合同纠纷一案，经崇左市江州区人民法院2017年10月10日判决，由崇左市某学生饮用奶配送中心向崇左农商行偿还借款本金180万元及利息，黄某慧对崇左市某学生饮用奶配送中心上述债务承担连带偿还责任。判决生效后，崇左农商行向人民法院申请强制执行，法院执行过程中，裁定查封黄某慧名下位于广西崇左市江州区江州区地税小区某号的房产。2019年6月6日，原告梁某铭向人民法院提出执行异议，要求解封位于广西崇左市江州区江州区地税小区某房屋。同月18日，崇左市江州区人民法院作出（2019)桂1402执异14号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 原告不服该裁定，认为涉案房屋不应该被法院查封，具体理由如下：1.原告是涉案房屋的实际买受人与所有权人。2010年 10月，原告找到第三人甘某新，委托其帮在广西崇左市江州区江州区地税小区内购买一套房屋。甘某新得知被执行人黄某慧在环江西路15号江州区安置房的名额后，经过原告梁某铭的同意及委托，于2010年10月28日，甘某新以自己的名义与黄某慧签订了《指标房转让协议书》，约定“黄某慧将自己名下安置在环江西路崇左市江州区地方税务局内一套面积为140平米左右的指标房出让给甘某新，指标房指标转让费壹万伍仟元整，该房全部购房款由甘某新自行负责缴纳。”甘某新与黄某慧签订的《指标房转让协议书》意思表示真实，且该协议不违反法律规定，应当合法有效。甘某新虽然以自己的名义与黄某慧签订《指标房转让协议书》，但是该行为作为整个购房流程的一部分，是经过原告的授权，应为有权代理、间接代理，其行为后果应归于委托人原告，即原告才是《指标房转让协议书》的实际买受人。2.原告已经付清涉案房屋的购房款。甘某新与黄某慧签订协议书后，已按约定将原告支付的指标房转让费1.5万元现金交付给黄某慧。因黄某慧转让给原告的江州区地税小区某号房屋为单位安置房，需要特定的购房资格。按照单位的规定，购房协议和购房款均需用黄某慧的名义签订、缴纳。所以原告在收到单位的缴纳购房款通知之后，分别由妻子许某元、母亲将购房款（23.7万元）分6次以被执行人黄某慧的名义通过银行现金汇款的方式支付给负责建房工作的崇左市江州区地方税务局。上述汇款单原件均在原告处，亦可对汇款单进行笔迹鉴定，且超过1万元的汇款单，按照银行规定，原告方在银行留有自己的身份证信息。故根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对人民法院已查封的黄某慧位于广西崇左市江州区江州区地税小区某房屋所享有的权利能够排除人民法院对该房屋的执行。为维护原告的合法权益，现原告依法向贵院提起执行异议之诉，恳请人民法院在查明事实的基础上依法判决。 原告梁某铭为其主张在举证期限内提供的证据有： 1.（2019）桂1402执异14号裁定书一份，拟证明原告已向崇左市江州区人民法院提出执行异议； 2.甘某新出具的情况说明一份，拟证明2010年10月原告委托第三人甘某新购买涉案房产； 3.《指标房转让协议书》，拟证明两个第三人签订转让协议，并由原告缴纳房款； 4.装修材料单据、家具网购订单、天然气安装订单，拟证明原告已对涉案房产进行装修的事实； 5.银行现金缴款单及现金缴款受理回执，拟证明原告已将全部房款转到崇左市江州区地方税务局账户； 6.崇左市地方税务局开具的收据，拟证明已收到涉案房产房款23.7万元； 7.黄某慧出具的证明一份、崇左市地方税务局出具的证明三份，拟证明涉案房产的实际购房人是原告、原告是借用黄某慧的名义缴纳房款、非因原告自身的原因至今未能办理不动产登记证书； 8.涉案房产内部照片，拟证明涉案房产已由原告装修并入住至今的事实； 9.结婚证、亲属关系证明书，拟证明原告与许某元系夫妻关系、与梁飞泽系父子关系、与农洁某系母子关系； 10.崇左市江州区税务局出具的证明两份、电表管理信息系统截图，拟证明：1.原告系涉案房产的实际购买人，原崇左市江州区地方税务局对于原告与第三人黄某慧的转让行为无异议；2.购房款全部由原告及其亲属支付；3.原告从2017年开始装修房屋并居住至今，水电费亦是原告妻子支付。 被告崇左农商行辩称，一、关于诉讼主体是否合法的问题，本案是因为债务行为引发的纠纷，本案原告应是甘某新而不是梁某铭。从证据来说，都表明涉案房屋是黄某慧的，根据《执行异议和复议规定》第25条规定，法院应驳回原告的诉请。本案中，黄某慧与梁某铭的指标房转让是否合法合规，希望法庭查明。综上，原告提出执行异议之诉的房产是黄某慧，根据法律规定，原告梁某铭对执行标的不享有排除强制执行的事由，应当判决准许执行。 被告崇左农商行为其辩解在举证期限内没有提供书面证据。 第三人黄某慧辩称，涉案房屋在2010年单位危旧房改造时分给第三人黄某慧的指标房，已转让给甘某新，但都是甘某新的亲属梁某铭交的房款并装修入住，同意原告的诉请。 第三人黄某慧为其辩解在举证期限内没有提供书面证据。 第三人甘某新辩称，2010年江州区税务局对危旧房进行改造，甘某新与黄某慧系同事，原告为了买到房子委托我和黄某慧签订指标房转让协议，并通过本人支付给黄某慧指标房转让款1.5万元。协议签订后，第三人甘某新带原告去银行交纳了第一笔房款，之后原告自行陆续将房款交付完毕，并装修入住至今。希望法院依照相关法律法规，将涉案房屋判决给原告。 第三人甘某新为其辩解在举证期限内没有提供书面证据。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文评判时再予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 崇左农商行与崇左市某学生饮用奶配送中心、崔某雍、梁某庆、卢某清、黄某慧、梁某和金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案执行。案件在执行过程中，本院于2018年8月13日依法作出（2018）桂1402执633号执行裁定书和协助执行通知书，并于2018年8月16日对黄某慧名下位于崇左市江州区江州区地税小区某号房产（房屋权利证号：崇房预字第××）予以查封，期限为2018年8月16日至2021年8月16日。案外人梁某铭对查封行为不服并提出书面异议，本院于2019年6月18日作出（2019）桂1402执异14号执行裁定书，裁定驳回梁某铭的异议请求。案外人梁某铭不服裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，第三人黄某慧、甘某新原系江州区地方税务局职工，2010年初江州区地方税务局对危旧房进行改造，同年8月第三人黄某慧经崇左市房改办审核批准获得该项目新建住房一套资格。原告梁某铭通过与其亲戚甘某新（原告系其妹夫的侄子）获知第三人黄某慧有转让其指标房的意向后，便有意购买该房。但由于担心政策干预的原因，便委托其亲戚甘某新与黄某慧交涉并签订协议书。2010年10月28日，甘某新与黄某慧签订了《指标房转让协议书》，主要约定:黄某慧将自己名下安置在环江西路崇左市江州区地方税务局内的一套面积为140平米左右的指标房转让给甘某新，转让费1.5万元，由甘某新自行向单位缴纳全部购房款及相应各种税、费。同时第四条约定在办理房屋过户手续时，甘某新可以变更与协议不一样的名字，甲方要给予积极配合。协议签订后，原告梁某铭将指标房转让费1.5万元通过甘某新支付给黄某慧。2010年10月22日，第三人甘某新带原告到农行营业部交纳了第一笔房款5万元并存入崇左市江州区地方税务局指定的账户，缴款人标注为黄某慧；2013年4月16日、8月30日、2014年6月23日，又以黄某慧名义缴纳房款共计15万元；2015年5月13日以原告母亲农洁某名义、2017年3月8日以原告妻子许某元名义分别将2万元、1.7万元缴纳房款并存入崇左市江州区地方税务局指定的账户。至此，原告已缴纳房款共计23.7万元。 2013年10月份，江州区地方税务局将涉案房产向崇左市房产管理局登记备案，证号为崇房预字第××号，预登记所有人为黄某慧。 2017年3月，原告在缴纳最后一笔房款后在第三人甘某新带领下与崇左市江州区地方税务局办理了涉案房产某号房的交房手续，并于7月初开始装修，装修完成后于当年10月下旬入住。崇左市江州区地方税务局电表管理信息系统显示：梁某铭户用电于2016年12月18日开户，至2019年8月12日止已购电9次。同时，国家税务总局崇左市江州区税务局证明：涉案房产所产生的水电费由原告妻子缴纳9次，共计2500元；原崇左市江州区地方税务局职工危旧房改造项目因各项验收手续未完成，68户住户至今均未办理房产证。 本院认为，根据法律规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。本案为案外人执行异议之诉，此类案件审理中，既要依法审查案外人对执行标的物是否享有受法律保护的实体权利，又要对该实体权利是否能够阻却强制执行进行判断。结合各方当事人的陈述及答辩意见，本案的争议焦点是：1.原告梁某铭是否享有足以排除对位于崇左市江州区江州区税务局小区某号房屋强制执行的民事权利；2.涉案标的物是否为原告梁某铭所有。 一、关于原告梁某铭是否享有足以排除对位于崇左市江州区江州区税务局小区某号房屋强制执行的民事权利。 （一）关于原告梁某铭对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，作如下分析：首先，本案中，指标房转让协议书在本院查封讼争房屋之前由第三人黄某慧、甘某新两人签订，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但根据查明的案件事实，可以认定是原告梁某铭委托其亲戚甘某新与黄某慧签订的协议书，梁某铭对讼争房屋享有权利。理由如下：1.甘某新与梁某铭系亲戚关系，故协议第四条有意约定“在办理房产过户手续时，甘某新可以变更与协议不一样的名字”；2.协议签订后，房款均由原告及其亲属缴纳，对此两个第三人均予认可；3.原告梁某铭办理交房手续后，由其对房子进行装修并搬入居住至今。故对讼争房产享有权利的人系原告梁某铭。因此，对被告崇左农商行提出“是甘某新与黄某慧签订合同，其应是诉讼主体”的答辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 其次，国家税务总局崇左市江州区税务局出具的证明及电表管理信息系统等证实：1.讼争房屋于2016年12月18日以梁某铭名字开设用电户，2017年3月由原告梁某铭办理交房手续，至此讼争房屋所在单位已经认可其为权利人。2.从2017年12月份开始按时交纳水电费并居住至今。原告梁某铭入住讼争房屋早于法院查封时间。 再次，甘某新与黄某慧2010年10月28日签订的指标房转让协议书中约定的购房款，均由梁某铭及其亲属支付，至2017年3月8日止已全部缴纳（分六次）购房款23.7万元。虽然前四次所缴纳房款注明的缴款人是黄某慧，但自第五次交款起（2015年5月13日）以原告亲属为缴纳人缴纳房款，据此可以看出讼争房屋所在单位已经认可原告为权利人。且两个第三人均认可讼争房屋的房款全部由梁某铭及其亲属支付。 最后，国家税务总局崇左市江州区税务局出具的证明证实，原崇左市江州区地方税务局职工危旧房改造项目全部住户，因各项验收手续还未完成，均未办理房产证。故讼争房屋未办理过户登记并非原告梁某铭自身原因所致。 综合以上分析，梁某铭委托甘某新与黄某慧签订了合法有效的指标房转让协议，梁某铭按照协议的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，梁某铭不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。（二）关于原告梁某铭享有的实体权利是否能够排除强制执行的问题。从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。梁某铭已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护梁某铭的物权期待权。本案中，崇左农商行申请查封讼争房屋，系基于其与崇左市某学生饮用奶配送中心、崔德雍、梁丽庆、卢源清、黄某慧、梁颂和金融借款合同纠纷。该案中，黄某慧应对崇左市某学生饮用奶配送中心承担的金钱给付义务承担连带清偿责任，查封行为的基础为一般金钱债权。梁某铭在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对讼争房屋即崇左农商行对黄某慧的金钱债权的实现，该权利依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，梁某铭就其对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益完成了举证证明责任。故梁某铭享有足以排除强制执行的民事权益，并据此请求停止对讼争房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于讼争房屋是否为原告梁某铭所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权的变动只能在登记时生效，合同只是当事人之间的一种合意，签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因，但签订房屋买卖合同的行为本身并不会直接导致买方取得房屋的所有权，买方要取得房屋的所有权，必须通过办理房屋的过户变更登记。据此，涉案房产并未变更登记至梁某铭名下，尚未产生物权变动的效果。况且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案梁某铭虽可主张物权期待权的保护以排除崇左农商行的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权。因此，梁某铭目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行第三人黄某慧名下位于崇左市江州区江州区地税小区某号房产（房屋权利证号：崇房预字第××），（2018）桂1402执633号执行裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告梁某铭的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告梁某铭负担2900元，由被告广西崇左桂南农村商业银行股份有限公司负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  罗爱彬 人民陪审员  马志敏 人民陪审员  岑科明 二〇二〇年一月七日 书 记 员  周美月 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 窗体顶端 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。