山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1092民初1919号 原告(反诉被告)：段沪滨，男，1971年1月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钱志明，江苏和合合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛延，山东瀛岱律师事务所律师。 被告(反诉原告)：威海经济技术开发区北港房地产开发中心（统一社会信用代码913710007544925667），住所威海经济技术开发区沟北村。 法定代表人：刘新本，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘强，山东华田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建明，男，汉族，该公司副经理。 第三人：王如祥，男，1973年4月9日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 原告段沪滨与被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港开发中心）、第三人王如祥合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段沪滨及委托诉讼代理人钱志明、丛延、被告北港开发中心委托诉讼代理人刘强、刘建明、第三人王如祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段沪滨向本院提出诉讼请求：1.判令北港开发中心返还已售房屋价款990123.53元及利息53837.97元（自2018年5月1日起至2019年7月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令北港开发中心返还占有段沪滨的位于威海经济技术开发区住宅房屋（没有其他附属设施）。事实和理由：2009年8月1日，段沪滨、王如祥与北港开发中心签订一份《房地产项目联建合同》，约定双方联合建设“威海市经济技术开发区沟北村旧村改造项目中的E-9、E-10号楼工程”，后双方变更原合同，改由段沪滨、王如祥仅建设E-9号楼。合同签订后，段沪滨、王如祥依约履行了合同义务，在此期间王如祥已取得联合开发应得收益，剩余收益均归段沪滨所有。自2018年4月至今，北港开发中心拖欠段沪滨房屋销售款990123.53元，同时占有属于段沪滨的海埠路141号202、302、402、502、602、702、802室7套住宅房屋。双方多次协商未果，段沪滨为维护合法权益，起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。 诉讼中，段沪滨变更诉讼请求为：1.判令北港开发中心返还已售房屋价款2338748.05元，并支付自2018年5月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令北港开发中心支付海埠路141号楼202、302、402、502、602、702、802室共7套房屋补偿款2597700元（含草厦子价值），并自2011年9月30日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金；3.判令北港开发中心承担评估费13000元。 北港开发中心辩称，1.对与段沪滨、王如祥签订《房地产项目联建合同》无异议，但段沪滨和王如祥购买的楼座面积并非5000平方米，而是5762.70平方米，实际楼座款应为9796590元。2.按照双方变更后的协议约定，段沪滨及王如祥应承建地下车库面积为1500平方米，而段沪滨及王如祥未按合同履行义务，北港开发中心为其垫付修建地下车库工程款3904794.75元，地下车库还有附属工程未完工，现无法对款项作出准确估算。3.北港开发中心为段沪滨及王如祥垫付楼座外款项126013.35元（包括水务增压费、电梯通话机费、暖气增容费、监控消防电缆款等）。4.按照双方合同约定，段沪滨及王如祥应于2011年2月20日施工完毕，但至今消防工程尚未完工，致使至今不能进行综合验收。按照双方补充协议约定，段沪滨及王如祥应在案涉大楼主体封顶、预售证办理之日起15日内将楼座余款一次性付清，但至今尚未付清，段沪滨、王如祥严重违约，应支付违约金。如按合同约定计算违约金数额超过本金，因此北港开发中心按楼座款的20%主张违约金，数额为1959318元（9796590元×20%）。5.由于段沪滨、王如祥违约，北港开发中心召集包括段沪滨在内的所有合作伙伴开会约定，如果合作伙伴违约北港开发中心有权按照成本价回收相关楼房，因此北港开发中心当时回收段沪滨主张的7套楼房，价款为1976522元，根据原合作协议约定，总楼座款为9796590元，段沪滨、王如祥已付730万元，另外用上述7套楼房款抵顶1976522元，段沪滨至今尚欠楼座款520068元。6.北港开发中心已支付段沪滨、王如祥售楼款20240189.19元，按照《个人所得税法》第二条规定，其应缴20%的个人所得税，将来税务部门将从北港开发中心账户上划扣，因此段沪滨暂需缴纳个人所得税1083126.84元，由于段沪滨及王如祥违约，现工程不能综合验收，因此该款项将来税务部门将在北港开发中心账上划扣。 北港开发中心向本院提出反诉请求：1.判令段沪滨、王如祥偿付欠款2765169.57元〔尚欠楼座款520068元（应付楼座款9796590元-已付楼座款730万元-7套房屋折价款1976522元）+141号楼座费用135113.35元+尚欠地下车库工程款2109988.22元（应负担地下车库工程款3904794.75元-应支付剩余售楼款1794806.53元）〕；2.判令段沪滨、王如祥支付逾期支付楼座款违约金1959318元。诉讼中，北港开发中心变更第2项反诉请求为：以520068元为基数，自2011年1月1日起至判决生效之日止按年利率12%计算。 段沪滨针对北港开发中心的反诉请求辩称，1.北港开发中心所述141号楼未完工、不能验收使用不属实，原合同约定的段沪滨所承建的该楼座施工范围至楼外墙2米，其他的均由北港开发中心自行施工验收，现综合验收没通过是因北港开发中心自己负责的消防、绿化原因造成，且如果不能验收使用，北港开发中心擅自收走的段沪滨7套房子已交付使用，所以北港开发中心陈述不能验收使用不是事实。2.关于地下车库问题，在双方合同履行期间，北港开发中心并未按合同约定提供建设地下车库的条件，而后违约进行自行建设，并强迫要求段沪滨承担相关费用，且该地下车库目前尚未建好，工程造价完全是北港开发中心自己主张，无任何事实及法律依据，要求段沪滨、王如祥承担相关费用没有任何依据。3.关于段沪滨与北港开发中心间相关的账款结算的问题，相关的证据材料均由北港开发中心会计所保管，因此北港开发中心的主张若要得到支持应提供相关的财务账册进行对账。且根据北港开发中心向段沪滨提供的一些清单，发现其中多处出现问题，重复划扣、税收不按合同比例，完全自行计算，没有依据。故不同意北港开发中心的反诉请求。 王如祥述称，其和段沪滨与北港开发中心共同合作、开发海埠路141号楼，对段沪滨的诉讼请求及事实理由均没有异议；段沪滨与北港开发中心所结算的案涉楼房款数额属实，楼座面积为5000平方米，而不是北港开发中心所称5700多平方米；北港开发中心主张的税费已由北港开发中心按总售房价款的12.10%进行扣除。北港开发中心反诉请求中的数字不准确，对其反诉请求不认可。 本院经审理认定事实如下：2009年8月1日，段沪滨、王如祥与北港开发中心经协商签订一份《房地产项目联建合同》，约定：双方联合建设威海经济技术开发区沟北村旧村改造工程E-9、E-10号楼，建筑面积约10088㎡(包括此楼的土建、安装、消防、电梯等此楼2m范围内的所有项目)及合作范围内车库地下停车场约为1513㎡（具体面积以政府主管部门最终审核为准），预计2009年8月20日开工，总工期18个月，工程质量应达到合格标准；北港开发中心负责提供红线范围内的土地使用权作为开发建设用地、提供该地块相关的法律文件，并办理所有建设开发手续，所发生的费用由其自行负责；段沪滨、王如祥负责提供本楼座建筑工程所需的资金，并发包给具有相应资质的建筑公司承建，承建范围包括此栋号的土建、安装及室内装饰工程、地下停车场和通风、电梯、消防、电梯工程等，并由承建单位承担该楼座施工所需交纳的农民工保险金；段沪滨、王如祥以建筑面积每平方米1700元的价格购买北港开发中心上述两楼的楼座，共计1714.96万元，于合同签订后支付100万元保证金，待北港开发中心提供合格施工条件，建筑公司进场后7日内交付余下款项的50%，计807.48万元，余款待预售许可正办理完毕、建筑工程主体封顶后15日内全部付清，段沪滨、王如祥购买楼座面积每平方米1700元售房款的税金由北港开发中心承担；任何一方不履行或不全面履行合同义务，守约方除有权解除合同外，还有权向违约方索赔工程总造价的1%。合同另外还对房屋销售款的支付、费用、税金的负担等进行了约定。 2010年4月20日，双方又签订一份变更协议，约定：双方于2009年8月1日签订《房地产项目联建合同》后，段沪滨、王如祥已向北港开发中心支付250万元楼座款，余款未按合同约定支付，已构成违约，根据合同约定北港开发中心有权解除合同，并有权要求段沪滨、王如祥支付违约金，基于以上情况，双方经平等自愿协商，变更房地产项目联建合同如下：1.由段沪滨、王如祥继续开发E-9号楼，E-10号楼由北港开发中心收回另行开发；2.段沪滨、王如祥开发E-9号楼并承建均摊的地下车库面积约1500平方米，应于该楼主体封顶、预售证办理之日起15日内将余款一次性付清，逾期不付，按该楼座总造价的每日1%向北港开发中心支付违约金；3.其他条款仍按房地产项目联建合同执行。 房地产项目联建合同及变更协议签订后，双方进行了履行，段沪滨、王如祥自2009年8月1日至2010年12月14日向北港开发中心共支付楼座款730万元（含保证金100万元），北港开发中心将E-9号楼交由段沪滨、王如祥开发建设。后E-9号楼由施工编号变更为小区住宅编号“海埠路141号楼”（以下简称141号楼）。2010年12月14日141号楼办理了预售许可证，2011年1月底141号楼主体封顶。2011年9月30日前，北港开发中心将141号楼202、302、402、502、602、702、802室共7套房屋作为回迁房分配给了拆迁户，并进行了交付。2010年11月19日，威海经济技术开发区建设局将141号楼的建筑面积变更核准为5762.70平方米。自2013年3月5日至2017年11月21日，北港开发中心销售141号楼房屋共收取销售款25402715.24元（含吴易达购房款545000元），已支付段沪滨、王如祥20776778.24元（包括2010年度支付573177元、2011年度支付1065000元、2013年度支付883000元、2014年度支付43580元、2016年度支付5763777.24元、2017年度支付8718244元、2018年度支付3730000元）。 自2014年6月9日至2015年3月16日，本院因执行（2014）威经技区民初字第16号民事判决书、1272号民事调解书、1295号民事调解书，自北港开发中心账户扣划656400元，以返还吴易达购房款545000元、维修基金8687元，支付吴易达案件违约金、案件受理费等102713元；支付金东旭案件违约金、案件受理费等47905元、支付何晓云案件违约金、案件受理费等52200元。北港开发中心支付141号楼以下税费：1.电梯呼救通信施工费、通信费共计6050元；2.监督及消防电缆费11265元；3.电梯维护保养费9000元；4.贷款保证金183812元；5.售楼款税金1396490.47元（扣除泰州天阳建设公司代段沪滨、王如祥缴纳的税金697417.05元；已扣除楼座面积房屋销售款部分的税金）；6.水务增压费92203.20元;7.暖气配套费16595.15元。2019年7月23日,段沪滨诉来本院,请求处理。本院依法通知王如祥作为第三人参加诉讼。 本案在诉讼过程中，段沪滨申请对141号楼202、302、402、502、602、702、802室共7套房屋在2011年9月30日的市场价值进行评估，本院依法委托山东百盛房地产估价有限公司进行评估，该公司出具的评估报告结果为：该7套房屋（含储藏室）在2011年9月30日的市场价值为2597700元。段沪滨、王如祥、北港开发中心对评估报告结果均无异议。 上述事实，有项目联建合同书及变更协议书、收、付款票据、评估报告书、预售许可证书、威海市建设工程施工图审查备案意见书、（2014）威经技执字276号、（2015）威经技执字145号、（2015）威经技执字159号案件材料及当事人陈述等证据佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、项目联建合同及变更协议的效力、141号楼面积如何确认；二、141号楼202、302、402、502、602、702、802室7套房屋补偿款的数额及支付方式；三、吴易达、金东旭、何晓云案件法院扣划款的负担原则；四、段沪滨、王如祥应负担的141号楼费用数额；五、个人所得税及地下车库费用的处理原则；六、逾期付款利息及违约金的计算原则。 关于第一个争议焦点，段沪滨、王如祥与北港开发中心经协商签订的项目联建合同及变更协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。双方在项目联建合同及变更协议中仅约定了E-9、E-10号楼面积共计约10088平方米，并未具体确定E-9号楼的面积，并约定具体面积以政府主管部门最终审核为准。故141号楼面积应以威海经济技术开发区建设局最终变更核准的5762.70平方米为准。段沪滨、王如祥应支付北港开发中心楼座款9796590元，已支付730万元（含保证金），尚欠2496590元。 关于第二个争议焦点，根据查明的事实，141号楼202、302、402、502、602、702、802室7套房屋被北港开发中心于2011年9月30日前作为回迁房分配给了拆迁户。北港开发中心未提供充分证据证明段沪滨、王如祥同意该7套房屋按3400元/平方米由北港开发中心处分，因此北港开发中心应根据评估结果向段沪滨、王如祥支付该7套房屋的补偿金2597700元。因段沪滨、王如祥尚欠北港开发中心楼座款2496590元，补偿款应先抵销所欠楼座款，剩余101110元北港开发中心应支付段沪滨、王如祥。 关于第三个争议焦点，根据本案查明的事实，案外人吴易达、金东旭、何晓云分别起诉北港开发中心商品房预售合同纠纷三案，在审理过程中均由王如祥作为诉讼代理人参加诉讼，该三案以吴易达、金东旭、何晓云分别购买的141号楼901室、801室、401室房屋未验收、不能交付为由解除了该三人与北港开发中心签订的商品房预售合同。该三案的判决书、调解书生效后，北港开发中心和段沪滨、王如祥均未履行法律文书确定的义务，由本院强制执行。现并无充分证据证明该三案所涉商品房预售合同不能履行的违约责任应归于北港开发中心和段沪滨、王如祥某一方，且拒不履行生效法律文书的责任应由双方共同承担。因此，本院自北港开发中心账户扣划的545000元、8687元，系返还吴易达支付的购房款及维修基金，应作为北港开发中心支付段沪滨、王如祥房屋销售款的一部分由段沪滨、王如祥负担；支付吴易达案件违约金等102713元、金东旭案件违约金等47905元、何晓云案件违约金等52200元，合计202818元，系该三案产生的损失，应由双方共同承担，即段沪滨、王如祥与北港开发中心各应承担101409元（202818元×50%），段沪滨、王如祥应承担的部分从北港开发中心应支付的房屋销售款中扣减。 关于第四个争议焦点，根据双方签订的项目联建合同及变更协议约定，141号楼电梯呼救通信施工费、通信费共计6050元、监督及消防电缆费11265元、电梯维护保养费9000元、贷款保证金183812元、税金1396490.47元（2093907.52元-697417.05元），合计1606617.47元应由段沪滨、王如祥负担，现已由北港开发中心支付，应自北港开发中心应支付的房屋销售款中扣减。水务增压费92203.20元、暖气配套费16595.15元，合计108798.35元属于配套费用，根据项目联建合同约定应由北港开发中心负担。 关于第五个争议焦点，1.段沪滨、王如祥应缴纳的个人所得税，应在支付款项时根据税法及税务机关规定，由北港开发中心代扣或由段沪滨、王如祥提供相应数额的发票抵扣。因款项尚未支付，个人所得税尚未产生，北港开发中心要求先行扣减没有法律根据，本案不予审理。2.关于地下车库建设费用，因北港开发中心主张的地下车库尚未完工验收，并且需要对地下车库的面积、工程造价等进行测量、评估，另外还可能涉及案外人（施工方）权益，段沪滨、王如祥应负担的建设费用尚不能确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可就该部分先行判决。”的规定，对北港开发中心关于地下车库建设费用的反诉请求，本案不予审理。 关于第六个争议焦点，一、段沪滨本诉部分：1.经核算北港开发中心尚应支付段沪滨、王如祥房屋销售款2364223.53元（25402715.24元－20776778.24元－545000元－8687元－101409元－1606617.47元），段沪滨、王如祥要求支付2338748.05元，不违反法律规定，本院依法予以支持。双方在合同及变更协议中没有约定售楼款的支付期限及利率，利息应自段沪滨起诉之日即2019年7月23日起算。2.楼座款与7套房屋补偿金抵销后，北港开发中心应支付段沪滨房屋补偿金101110元。 二、北港开发中心反诉部分：1.北港开发中心反诉欠款金额2765169.65元，包括欠楼座款520068元、141号楼费用135113.35元、地下车库段沪滨、王如祥应负担的费用2109988.22元（3904794.75元-尚欠楼座款1794806.35元），因关于地下车库的费用本案不予审理，该部分反诉数额不收取诉讼费用，本案审理的北港开发中心反诉数额为655181.35元。因段沪滨、王如祥不欠北港开发中心除地下车库外的其他费用，对北港开发中心该反诉请求本院依法不予支持。2.北港开发中心反诉的违约金1959318元，因段沪滨、王如祥欠北港开发中心的楼座款于2011年9月30日以7套房屋补偿金抵销，之后不产生逾期付款违约金，但根据补充协议第二条第3项约定，自2011年2月16日至2011年9月30日期间的违约金，段沪滨、王如祥应予支付。双方约定的违约金计算标准过高，北港开发中心自愿降低至按年利率12%计算，不违反法律规定，本院依法予以准许，违约金数额为186046元（2496590元×0.621年×12%）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定,判决如下： 一、北港开发中心支付段沪滨、王如祥海埠路141号楼房屋销售款2338748.05元，并自2019年7月23日起至实际支付之日止计付利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、北港开发中心支付段沪滨、王如祥海埠路141号楼7套房屋补偿款101110元，并自2011年10月1日起至实际支付之日止计付利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、段沪滨、王如祥支付北港开发中心逾期付款违约金186046元； 四、驳回北港开发中心其他反诉请求。 本判决于生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费56444元减半收取28222元，由段沪滨负担17472元，北港开发中心负担10750元；反诉费减半收取7868元，由段沪滨负担1203元，北港开发中心负担6665元；鉴定费13000元，由北港开发中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐东舰 二〇二〇年一月二十日 书记员  王 姣