广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4604号原告：黄艳芬，女，1991年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************328。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告黄艳芬诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林周藩与岑国礼、被告的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金17167元（以购房总额363713元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年9月1日起计至2018年12月17日止共472天）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201********204），约定原告向被告购买位于佛山市高明区******************，建筑面积为71.35平方米，总价款为363713元。被告应当在2017年8月31日前向原告交付经竣工验收合格的房屋，否则，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期交付违约金。现原告已全额支付了购房款。但案涉房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，但案涉房屋在被告向原告交付时尚未取得竣工验收合格的相关备案文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。现被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付原告使用，其行为违反了法律法规的强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告辩称：1.本案的争议焦点为原告在案涉房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。2.原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。原告在接收案涉物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。原告没有行使拒绝收楼的原因在于其希望能够早点装修入住。事实上原告在接收案涉物业后约一个月就开始了装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失。3.广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。4.合同法第一百五十七条规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案的买受人并没有做到及时检验的义务，应当按照广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2017年2月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区**********1*2**17*******屋，房价为363713元；被告应当在2017年8月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照0.0136%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。被告于2018年3月18日将案涉房屋交付给原告使用。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。关于逾期交楼违约金问题。案涉合同约定被告应于2017年8月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。原告虽然于2018年3月18日实际收楼，但原告是在已过了合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证实原告收楼时明知或应当知道案涉房屋当时未取得竣工验收备案证明文件。而案涉房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付给原告使用，其行为明显违反了法律规定和合同约定，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间。因此，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2018年12月17日，共473天。原告仅主张472天的逾期交付房屋违约金，是对其权利的自行处分，该处分行为并未损害他人的合法权益，本院予以确认。因此，被告逾期交付房屋的违约金应为17167元（363713元×0.0001/天×472天）。原告的诉请合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17167元给原告黄艳芬。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费229元，减半收取114.50元（原告黄艳芬已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担，并由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告黄艳芬，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 周泽鑫二〇二〇年一月七日法官助理 赵宇晴书 记 员 梁蕴琪