云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8385号上诉人（原审被告）：昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司。住所：云南省昆明市高新技术产业开发区海源北路6号。统一社会信用代码：91530100727315812X。法定代表人：陈玉玲，总经理。委托诉讼代理人:邓毅平，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:魏洁，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘军，男，1981年12月10日出生，汉族，住呈贡区。上诉人昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司（以下简称“国资公司”）因与被上诉人刘军商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期办证并非上诉人责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，只有因出卖人的原因造成未能按期取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任，但本案中被上诉人未举证证明逾期办证系因上诉人的原因造成的，而本案未能按期办证系因政府不动产登记政策的调整造成的，属于不可抗力的原因造成的，因此上诉人不应当承担逾期办证违约责任；二、本案办证义务已经委托给公证处，被上诉人亦向公证处出具了委托书，并向公证处缴纳了代办费用及工本费，因此代办产权证系案外人公证处的义务，上诉人无代为办证义务，无需承担逾期办证违约责任。三、代为办证系附条件的合同义务，至今所附条件未成就，上诉人无需履行代办义务。本案中，签署《实测面积确认协议》是上诉人代办不动产权证的前提条件，也是被上诉人的先合同义务，在被上诉人拒绝履行先合同义务的情况下，上诉人有权拒绝履行代为办证的义务。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人刘军答辩称：第一，一审法院明确指出新政实施是在2016年，而双方合同是在2017年4月签订的，已经过了一年之久，对办证的手续上诉人应当是有预知的，而非不可抗力；第二，权籍调查是上诉人的义务，与政府无关，而权籍调查公司在2018年上半年都没有相关资质，是在2018年下半年才开始权籍调查的，未及时完成权籍调查是上诉人的责任；第三,一审法院判决日万分之零点五的违约金已经很低，上诉人应当按照合同约定的日万分之二点一支付我方违约金。综上，请求驳回上诉。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、要求被告承担不动产登记过程中的义务工作，要求被告即刻提交涉案房屋办理不动产登记的所有资料，办理不动产证并交付本人；2、因被告未按照合同约定办理不动产登记承担违约金。从合同约定之日起至交付不动产证之日止的违约金（暂计至起诉之日至起诉之日为38351元）；3.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：国资公司（甲方）与刘军（乙方）于2017年4月25日签订了《商品房购销合同》（合同编号：SAQS-A38-1-801）及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买昆明水岸晴沙小区（A1地块）第A-38幢第1单元第8层801号房，规划设计用途为住宅，总价款429176元。合同第十二条约定，乙方实现下列条件后，甲方在180个工作日内为乙方代办房屋产权登记手续：1、甲乙双方已经办理完毕房屋交接手续；2、乙方已向甲方支付全部购房款；3、乙方应支付全部住宅装专项维修资金、契税、工本费等办理房屋产权登记的相关税费，上述费用由甲方代收代缴；4、乙方已向甲方出具委托甲方办理房屋产权登记手续的委托书；5、乙方向甲方提交代办理房屋产权登记手续所需要的合法有效的全部资料，包括但不限于《商品房销售合同》、购房发票、购房人身份证等。《合同补充协议》第十一条第2项规定,乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在主合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费一并交予甲方，办妥委托代办手续，与甲方签订实测面积确认协议。否则，甲方不接受其协助办证的委托，并且不承担因此导致的逾期办证责任。2017年4月25日，原告刘军和被告国资公司作为委托人向云南省昆明市明信公证处（以下简称：明信公证处）出具了代办不动产登记相关手续的委托书。刘军向被告国资公司缴清房款及配套费、契税、印花税等费用，向明信公证处缴纳了300元的权证代办费用及80元工本费。2017年5月18日，原告办理了接房手续。另查明，案涉房屋的不动产登记资料已经于2019年6月3日递交到产权登记部门，案涉房屋的不动产登记证书已经颁发。一审法院认为，原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在180个工作日内协助乙方（原告）代办房屋产权登记手续，双方于2017年5月18日办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税、印花税等费用,并向原、被告双方委托的明信公证处缴纳代办费用及工本费，根据双方合同约定及办证的程序，原、被告在办理房屋产权登记手续中均需提供相应的资料，而经一审法院查证案涉房屋迟迟未办理产权登记手续主要是因为本案水岸晴沙小区的不动产权籍调查结果表一直没有获得，本案中，原告已经按照合同约定提交了相应的资料，缴纳了相关费用，不动产权籍调查结果表的提交系被告国资公司的义务，公证处仅是在原、被告双方交齐相应办证所需的资料后履行递交手续而已，其并非导致本案房屋产权手续延迟办理的原因及义务主体，故被告抗辩本案代办义务主体系公证处，被告不存在违约的意见与事实不符，一审法院依法不予采纳。对被告抗辩系因新政实施，昆明市权籍调查工作开展缓慢，政府部门零经验导致无法办理不动产权证系不可抗力的意见，一审法院认为，案涉合同系2017年4月25日签订距新政实施（2016年）已经超过一年之久，被告国资公司在签订合同是明知不动产新政的相关规定的，对不动产证登记手续办理时间缓慢是可以预见到的，但却仍然在合同中约定了办证的时间界限，并非不可抗力；对被告抗辩本案原告没有履行在先的义务，未按照合同约定签订实测面积协议而不具备与被告约定的代办的前置条件的抗辩意见，一审法院认为，首先，双方在《合同补充协议》明确约定在主合同项下商品房交付时，与甲方签订实测面积确认协议，而被告在交房时并未要求原告签订实测面积协议且案涉房屋的不动产登记证书已经颁发，实测面积协议并非不动产权证办理必须提交材料，故对被告的该抗辩意见，一审法院依法不予采纳。综上，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任，原告主张被告按照合同约定支付逾期办证违约金，本案办证资料已经于2019年6月3日递交到产权登记部门，因双方未约定相应违约金的计算方式，被告主张过高，一审法院酌情调整为按照每天万分之零点五的标准进行计算，原告主张的逾期办证违约金，一审法院予以支持以429176元为基数，自2018年1月14日至明信公证处将产权所需的资料递交至产权登记机关之日，即2019年6月3日止(共计505天)按照日万分之零点五计算的违约金为10836.69元。针对本案的原告主张的要求被告立刻提交涉案房屋办理不动产登记的所有资料及交付不动产证的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权证的资料已经于2019年6月3日向不动产登记机构提交，且案涉房屋的不动产登记证书已经颁发，故对该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘军支付逾期办证违约金10836.69元。二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人刘军提交补充协议一份，拟证明上诉人与被上诉人之间没有签订实测面积确认书，也没有签订委托书，逾期办理产权证的责任在上诉人。上诉人国资公司未提交新证据，并对被上诉人刘军提交的补充协议发表如下质证意见：对协议的三性均不认可。该证据系复印件，且有涂改痕迹，乙方也是空白的，没有相对人。本院认为，被上诉人提交的协议无原件核对，且上诉人不予认可，本院对证据的真实性不予采信。二审期间，上诉人国资公司对一审判决认定的事实无异议，但认为遗漏认定以下事实：1、涉案小区是在2019年4月25日才取得权籍调查表的；2、2019年6月3日，案外人明信公证处向不动产登记部门提交了办证资料；3、被上诉人采取的是按揭贷款，即便办了证，产权证也不能交给被上诉人；4、被上诉人未与上诉人签订实测面积确认协议，并明确表示拒绝签署。本院认为，1、权籍调查表的取得时间与上诉人承担违约责任无关，本院不予认定；2、对于提交办证资料的时间，一审判决已经认定，本院不再重复认定；3、办理产权证后应由谁持有、保管与本案审理结果无关，本院亦不予认定；4、签署实测面积协议非办理产权登记的必备材料，且与上诉人是否承担违约责任无关，本院对此不予认定。二审中，上诉人国资公司以其已向呈贡区人民法院起诉要求解除《商品房购销合同》及补充协议，进而申请中止本案审理。本院认为，本案的审理将认定《商品房购销合同》及补充协议的合同效力问题，且国资公司起诉刘军发生在本案起诉之后，上诉人申请中止本案审理的理由，不符合法定情形，故上诉人国资公司的中止审理申请本院不予支持。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人国资公司应否承担逾期办证违约金？本院认为：上诉人国资公司与被上诉人签订刘军的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。（一）根据双方合同约定，上诉人国资公司有义务在交付房屋后180个工作日内协助被上诉人刘军代办房屋产权登记手续，而双方于2017年5月18日办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付给了被上诉人刘军，且被上诉人刘军向被告支付了契税、印花税等费用，上诉人国资公司未在合同约定的期限内履行协助办证义务，显然构成违约，应当承担违约责任；（二）上诉人国资公司所称因延期取得权籍调查表，才造成逾期办理产登记，而开展权籍调查本身系作为出卖人上诉人国资公司的义务，不动产权籍调查表的提交亦系上诉人国资公司的义务，其主张因权籍调查表延期取得，故造成办证延期，进而不承担违约责任的理由不成立；（三）公证处不是双方合同中的办证义务的主体，案外人公证处代为办理产权登记的前提是上诉人国资公司及被上诉人刘军将办证所需材料齐备后，再代为向不动产登记部门递交办证资料，公证处不是造成本案逾期办理产权登记的原因及主体，上诉人国资公司主张办证义务在公证处的上诉理由亦不成立；（四）双方《商品房购销合同》于2017年4月25日签订，新的不动产登记政策于2016年7月1日实施，上诉人国资公司对新政实施后办理产权登记事项应是知晓和可预见的，但仍在合同中约定办证期限，其主张逾期办理产权登记系不可抗力造成的上诉理由没有事实依据，且在诉讼中，上诉人国资公司也无证据证明其在合同约定期限内履行了向不动产权登记机关递交了办证资料的义务，逾期不是其自身的原因所造成的，故其此辩称本院亦不予采信。一审判决宣判后，刘军未提起上诉，表明服从了一审判决，刘军要求按照日万分之二点一支付违约金，本院不予支持。一审法院按照日万分之零点五计算的违约金并无不当。综上，上诉人国资公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年一月二十日法官助理李德江书记员王希辰