广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7003号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：韦林豪，男，1986年1月19日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 被告：黄小兰，女，1987年7月20日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 委托诉讼代理人：韦林豪（系被告黄小兰之夫），男，1986年1月19日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道38-2号，统一社会信用代码9145010389828087X4。 代表人:杨世亮。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告韦林豪、黄小兰、第三人中国工商银行股份有限公司南宁分行（以下简称工行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯、被告韦林豪、被告黄小兰的委托诉讼代理人韦林豪到庭参加诉讼，第三人工行南宁分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖7栋3101号房屋、协助原告办理登记编号为201603220108的《商品房买卖合同登记备案证明》及及证号为邕房预字第1738593号的《房屋预告登记证明》的撤销手续；2、两被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息91302.54元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金9244.33元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、两被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金202994.2元（计算方法：从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、两被告向原告支付违约导致合同解除的违约金284305.6元（计算方法：1421528元×20%=284305.6元）；5、两被告向原告支付一审律师代理费73400元；6、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，第三人再次从原告账户中扣款，原告增加一项诉讼请求：被告偿还原告代其偿还的银行贷款本息12029.96元及违约金267.66元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年12月9日，实际请求计付至全部偿还之日止）。事实与理由：2016年3月12日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖7栋3101号房屋，合同总价款为1421528元。原告与第三人签订《个人购房借款担保合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计113万元，加上被告已付首付款291528元，至此被告已向原告支付了全额购房款，此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款91302.54元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告韦林豪、黄小兰共同辩称，被告不愿意放弃房子，不愿意解除合同，愿意继续履行合同；对第二项诉请中原告帮偿还的贷款本息没有意见；对第三、四、五项诉请撤销备案登记的违约金及律师费过高，被告没有履行能力，具体按什么标准被告说不清。 第三人工行南宁分行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月14日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖2、3、6、7、8栋住宅部分的《商品房预售许可证》[证号：南房预字（2015）第226号],有效期从2015年10月14日至2019年6月4日。 2016年3月12日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）韦林豪、黄小兰签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖7栋3101号房屋，购房价款为1421528元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的21％，即291528元作为首期付款，其余合同总价款的79％，即113万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人韦林豪、黄小兰的邮寄地址为南宁市长堽路盛天公馆3栋2206号房。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金。买受人应在合同解除后按协议第六条约定办理注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿等。 2016年3月12日，被告向原告支付了专项维修资金13342.56元和产权登记工本费100元、产权登记费100元、他项权证工本费10元。被告向原告支付了首付购房款200207元。 被告所购房产于2016年3月23日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201603220108），并取得《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1698601号）。 原告（保证人）、被告（借款人）与第三人工行南宁分行（经工行广西区分行营业部变更名称）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款113万元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放购房贷款113万元，至此被告已向原告付清全额购房款1421528元。原告将案涉房屋交付给被告使用。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述约定从原告保证金账户扣款，分别为2018年9月27日6123.3元、2018年10月29日6028.42元、2018年11月30日24244.74元、2019年3月26日6121.8元、2019年6月26日18481.87元、2019年7月29日6126.79元、2019年7月31日18162.49元、2019年8月28日6013.13元、2019年9月29日12029.96元，合计103332.5元，对此被告予以认可。 2018年10月17日，原告向被告发送《催款函》，要求被告及时履行还款责任。2018年10月24日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告未按时向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 2019年10月11日，原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人工行南宁分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告嘉和公司与被告韦林豪、黄小兰签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 一、关于涉案合同解除问题 被告未按期归还银行按揭贷款致使原告嘉和公司向第三人工行南宁分行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告对此享有解除权。原告自2018年9月27日起为被告向第三人代偿贷款本息以来，直至本案诉讼前仍产生新的代偿款。原告已经向被告发送催款函等催促被告及时履行合同义务，直至本案处理终结以前，被告仍未主动采取补救措施防止原告损失进一步扩大，其行为已经构成根本性违约，导致原告合同目的已不能实现，故原告要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，原告于2018年10月24日通过邮寄方式向被告发送《解除合同通知函》，根据合同约定该通知于2018年10月29日视为送达被告处，故本院确认原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2018年10月29日解除。 二、关于办理各项登记注销手续及返还房屋问题 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。 因被告向原告购买的房屋原告已实际交付给被告使用，该房屋已由被告控制，而原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2018年10月29日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除时，被告应将房屋返还给原告，故原告主张被告向原告返还房屋于法有据，本院予以支持。 三、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款103332.5元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为103332.5元。 四、关于原告主张的各项违约金问题 原告在本案共主张三项违约金，分别是为被告代偿贷款本息违约金、被告逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续违约金、解约违约金。因被告逾期还贷导致本案纠纷产生，应承担相应的违约责任。被告主张合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告未能举证证明其因对方违约造成的实际损失，故被告提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。本案因被告逾期偿还贷款本息导致原告代为向第三人清偿债务，从而导致双方合同解除。结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，本院酌情将全部违约金调整为按合同总价款的20%计算，即1421528元×20％＝284305.6元。 五、关于原告诉请的律师费问题 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，应予支持。原告已提供发票证明已经实际发生，因被告违约导致合同解除情况下，被告应承担的律师费应以合同总价款为基数来计算，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院核定为55646元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，经本院释明合同解除后返还问题，被告主张在本案中一并处理。故被告已经向原告支付完全部购房款1421528元、专项维修资金13342.56元以及尚未发生的产权登记工本费100元、产权登记费100元、他项权证工本费10元，合计1435080.56元，可与本案判决被告应付款项相互予以抵扣后，剩余款项1435080.56元-103332.5元-284305.6元-55646元=991796.46元，原告应予返还给被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告广西嘉和置业集团有限公司与被告韦林豪、黄小兰于2016年3月12日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2018年10月29日解除； 二、被告韦林豪、黄小兰向原告广西嘉和置业集团有限公司返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖7栋3101号房屋； 三、被告韦林豪、黄小兰协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201603220108）和《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1698601号）的撤销手续； 四、被告韦林豪、黄小兰向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息103332.5元； 五、被告韦林豪、黄小兰向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金284305.6元； 六、被告韦林豪、黄小兰向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费55646元； 七、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求； 八、被告韦林豪、黄小兰上述第四、五、六项判决确定的给付义务，在其已经支付给原告广西嘉和置业集团有限公司的款项中抵扣。剩余款项991796.46元由原告广西嘉和置业集团有限公司返还给被告韦林豪、黄小兰。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8797元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担2884元，被告韦林豪、黄小兰负担5913元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王星 二〇二〇年一月九日 书记员  赖兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可依约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可依约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可依约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。