大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初5690号 原告：丹东银行股份有限公司大连开发区支行，住所地大连经济技术开发区金马路319号，统一社会信用代码91210213058069684C。 负责人：徐立忠，行长。 委托诉讼代理人：刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关绍静，辽宁恒信律师事务所律师。 被告:孙凯，男，汉族，1977年9月24日出生，辽宁省大连市中山区号。 被告：大连天鸿中天房地产开发有限公司，住所地:大连市金州区中长街道中长村5-140号平层，统一社会信用代码91210213051147029W。 法定代表人:李明，经理。 原告丹东银行股份有限公司大连开发区支行与被告孙凯、大连天鸿中天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘相森到庭参加了诉讼。被告孙凯、大连天鸿中天房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丹东银行股份有限公司大连开发区支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孙凯清偿原告贷款本金412539元及利息、罚息、复利（截止2019年5月20日利息40633.02元，罚息、复利5437.95元，自2019年5月21日起至实际清偿之日止，按年利率7.35%计算）；2、请求判令被告孙凯支付原告律师费6879元；3、请求判令原告对被告孙凯提供的抵押物（位于金州新区中长街道胜利路958号1单元3层1号的房屋）享有优先受偿权，对处置该房屋所得价款在约定的担保范围内优先受偿；4、请求人民法院判令被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对被告孙凯的前述债务向原告承担连带清偿责任。5、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2015年9月18日，被告孙凯与被告大连天鸿中天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告孙凯购买被告大连天鸿中天房地产开发有限公司开发的位于金州新区中长街道胜利路958号1单元3层1号的房屋。根据该合同约定，被告孙凯应支付首付款185856元；对于二期房款430000元，采用公积金或银行按揭的形式支付。因此，2015年12月15日，被告孙凯、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司与原告共同签订了《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，被告孙凯向原告借款430000元，用于支付前述购房价款的二期款项；借款期限2015年12月21日至2035年12月20日；还款方式为按月等额本息，于每月20日为还款日。贷款利率为年利率4.9%；如果逾期还款，则在原利率基础上加收50%计收罚息，如逾期还息，则按罚息利率计收复利。同时合同约定了被告孙凯以其购买的金州新区中长街道胜利路958号1单元3层1号的房屋作为抵押，担保原告在《个人购房借款/担保合同》项下的债权；而被告大连天鸿中天房地产开发有限公司为原告提供的阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证责任直至办理完毕正式的房屋抵押登记手续。同时合同约定了抵押及保证的担保范围，即贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用等。前述合同签订后，原告与被告孙凯办理了抵押权预登记。2015年12月22日，原告依约向被告孙凯发放贷款430000元。但被告孙凯违反约定，自2017年5月21日开始再未偿还借款本息，至2019年5月20日，到期未清偿及未到期本金共计412539元，利息40633.02元，罚息、复利5437.95元。案涉《个人购房借款/担保合同》约定，被告孙凯如果连续三个月或累计六个月没有偿还贷款本息，则原告有权宣布提前收回全部贷款，同时有权主张利息、罚息、复利。被告孙凯的违约行为,给原告造成极大的经济损失，故诉至法院。 被告孙凯未答辩。 被告大连天鸿中天房地产开发有限公司提交书面答辩意见称：一、案涉房屋没有办产权登记，更不可能设定抵押权，故原告主张抵押物优先受偿权没有法律依据。二、因原告向被告二主张担保责任，超过约定的办理期限已过2年，被告二的保证责任免除。 原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、他项权利证书、借款凭证、《商品房买卖合同》、房产登记备案信息、欠付的本息清单、委托律师合同、律师费发票作为证据，本院对前述证据予以开庭审查，因前述证据具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据前述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 2015年9月18日,被告孙凯与被告大连天鸿中天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定被告孙凯购买被告大连天鸿中天房地产开发有限公司开发的位于金州新区中长街道胜利路958号1单元3层1号的房屋。2015年12月15日,被告孙凯、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司与原告共同签订了《个人购房借款/担保合同》。约定被告孙凯向原告借款430000元,用于支付前述购房价款的二期款项；借款期限2015年12月21日至2035年12月20日；还款方式为按月等额本息,于每月20日为还款日。贷款利率为年利率4.9%;如果还款逾期,则在原利率基础上加收50%计收罚息及复利；被告孙凯以其购买的金州新区中长街道胜利路958号1单元3层1号的房屋作为抵押,担保原告在该合同项下的债权;被告大连天鸿中天房地产开发有限公司为原告提供的阶段性保证担保,保证方式为连带责任保证,保证责任直至房屋抵押登记手续正式办理完毕。抵押及保证的担保范围,即贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用等，被告孙凯如果连续三期或累计六期没有偿还贷款本息,原告有权宣布本合同立即到期，要求被告孙凯立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；由于二被告没有按照合同约定履行各自义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同约定后,原告与被告孙凯办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年12月22日,原告依约向被告孙凯发放贷款430000元。自2017年5月21日起被告孙凯再未依约偿还借款本息。截止2019年5月20日,欠付本金412539元,利息40633.02元，罚息、复利5437.95元。 另查，2019年5月，原告与辽宁恒信律师事务所签订《委托律师合同》，约定原告委托辽宁恒信律师事务所代理原告处理案涉纠纷的诉讼事务，因此产生律师费6879元。 本院认为，原告与被告孙凯、大连天鸿中天房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，认定为合法、有效，各方均应严格依照约定履行合同义务。原告依约履行付款义务，向被告孙凯发放贷款430000元，被告孙凯应依约按时足额向原告偿还贷款本金及利息。被告未按期还款，其行为构成违约，原告有权宣布本合同立即到期，要求被告孙凯立即清偿全部贷款本息。因合同约定贷款利率为年利率4.9%；在贷款利率基础上加收50%计收罚息及复利，即年利率7.35%（4.9%﹡150%），故原告要求被告孙凯支付拖欠的本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 因合同约定，如被告违约，原告有权要求被告支付因其违约而产生的律师费等费用，且本案原告支付的律师费不超过相关规定，故原告要求被告支付律师费6879元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告大连天鸿中天房地产开发有限公司为原告上述债权提供阶段性连带保证责任担保，在约定的保证责任免除条件成就之前，其应当对原告的债权承担连带保证责任，故被告大连天鸿中天房地产开发有限公司关于其保证期限已过2年，无需承担保证责任的答辩意见，无据认定，本院不予采纳。据此，原告主张被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对被告孙凯上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告大连天鸿中天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告孙凯追偿。 关于原告要求判令原告对被告孙凯用于借款抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙凯于本判决生效之日起十日内偿还原告丹东银行股份有限公司大连开发区支行借款本金412539元及利息、罚息、复利（截止2019年5月20日,利息、罚息、复利共计46070.97元，自2019年5月21日起至款项付清之日止，按年利率7.35%计算）； 二、被告孙凯于本判决生效之日起十日内支付原告丹东银行股份有限公司律师费6879元。 三、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对上述第一、二款项的清偿承担连带偿还责任； 四、驳回原告丹东银行股份有限公司大连开发区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8283元，公告费900元，由被告孙凯、大连天鸿中天房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长 崔 佳 人民陪审员 徐 忠 人民陪审员 林 琳 二〇一九年十一月二十日 书 记 员 艾洋洋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。