重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初24702号原告：重庆高新区开发投资集团有限公司，住所地：重庆市九龙坡区含谷镇含兴路36号101房间，统一社会信用代码：91500107565603626F。法定代表人：张永春，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴洁，重庆钜沃律师事务所律师。被告：中恩国际文化发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园四街52号石桥铺标准厂房K座1楼、5楼，统一社会信用代码：91500109MA5UKRTG13。法定代表人：张建龙，职务：经理。委托诉讼代理人：王玺，男，1991年12月25日出生，汉族，系被告员工，住重庆市沙坪坝区马房湾246号，居民身份证号码：500106199112253815。委托诉讼代理人：吕会，重庆盈兴律师事务所律师。原告重庆高新区开发投资集团有限公司（以下简称“高开投公司”）与被告中恩国际文化发展有限公司（以下简称“中恩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高开投公司的委托诉讼代理人吴洁，被告中恩公司的委托诉讼代理人王玺、吕会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高开投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《石桥铺标准厂房房屋租赁合同》于2019年8月27日解除；2、被告向原告支付2019年7月1日至2019年8月27日的租金194725.33元；3、被告向原告支付滞纳金256836元，暂计算至2019年9月10日，实际计算至全部款项付清之日止；4、律师费10000元由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订的《石桥铺标准厂房房屋租赁合同》约定，被告承租原告所有的位于九龙坡区科园四街X号也即石桥铺标准厂房K座X楼586平方米，X楼2204平方米部分的房屋，租赁期限60个月，自2018年3月31日起至2023年3月31日止，其中免租期6个月，从2018年3月31日起至2018年9月30日；1楼租金标准为44元/月/平方米，5楼租金标准为34元/月/平方米，每季度应缴纳租金为302160元；租金按季度缴纳，首期租金于合同签订当日缴纳，此后每自然季度届满前15日内缴纳下自然季度租金。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁物，但被告未按约足额支付租金，且拖欠租金累计6个月以上，2019年8月27日，原告向被告邮寄了合同解除函，2019年9月6日原告收回了案涉房屋。原告认为，被告存在严重违约行为，应当支付欠付的租金并承担违约责任，且原告有权依约解除合同。被告中恩公司辩称，双方之间的案涉租赁合同已于2019年5月底解除，原告已将被告交纳的履约保证金抵扣2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金。2018年10月1日至2019年5月31日，被告应交租金为805760元，但2018年10月1日至2019年5月31日的被告已交租金1208640元，故原告应当退还被告租金402880元，即使按照原告主张的2019年8月27日解除合同，原告也应当退还被告租金113716.13元。被告认为案涉租赁合同约定的首期租金应为2018年3月31日至2018年6月31日期间的租金，被告不存在迟延交纳首期租金的行为，也不存在其他迟延支付租金的行为，不应支付违约金及律师费。即使被告存在违约行为，原告主张的违约金过分高于起损失，应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。故请求驳回原告诉讼请求，原告返还被告多支付的租金以及返还扣留的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、《石桥铺标准厂房房屋租赁合同》、标准厂房移交签认表、中国建设银行网上银行电子回执、增值税专用发票、非工程类资金使用审批表、解除函、邮政快递单、邮件查询记录、出门条、照片一组、签到表、法律事物委托合同、律师费发票、律师费支付凭证、工商银行业务回单、短信聊天记录、资金申报表等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告高开投公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告中恩公司，双方就位于位于九龙坡区科园四街X号也即石桥铺标准厂房X座X楼586平方米、X楼2204平方米部分的房屋签订的《石桥铺标准厂房房屋租赁合同（企业用）》，该合同主要约定：案涉租赁房屋面积约为2790平方米（建筑面积并含共建分摊部分）；租赁期限共60个月，自2018年3月31日起至2023年3月31日止（其中免租期为6个月，从2018年3月31日起至2018年9月30日止，免租期不免物管费）。1楼房屋的租金标准为44元/月/平方米，5楼房屋租金标准为34元/月/平方米，乙方每月应缴租金金额为100720元，每季度应缴租金为302160元；乙方必须按季度缴纳租金，首期租金于本合同签订当日缴纳，之后缴款日期为每自然季度届满前15日内缴纳下自然季度租金，如乙方逾期不缴纳，构成违约。乙方向甲方缴纳履约保证金302160元，履约保证金在签订合同时缴纳，合同终止时，如乙方无违约行为，在乙方办完退租手续、甲乙双方当面交接房屋后，甲方将履约保证金退还乙方，因乙方违约或乙方原因造成其他损失，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额。租赁期间，乙方拖欠租金累计6个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁物。乙方逾期时间不超过6个月的，甲方每天按拖欠租金金额的0.5%收取滞纳金。甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮7日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。其中合同第一页所载明的乙方地址为重庆市北碚区童家溪镇同兴南路X号，联系人为孟芥锐。合同同时约定因本合同纠纷产生的律师费等由败诉方承担；合同自双方签章及乙方缴纳履约保证金后当日起生效。合同另对租赁期间的相关费用、租赁物的转让与转租、双方权利义务、广告装修条款、安全生产管理责任、合同的变更解除与终止、租赁物交付及收回的验收、有关税费等进行约定。2018年3月21日，被告中恩公司向原告高开投公司转账支付302160元，付款摘要一栏备注为保证金。2018年9月17日，被告中恩公司向原告高开投公司转账支付租金302160元，原告高开投公司为此出具的增值税专用发票显示该款项为2018年10月1日至2018年12月31日的租金等费用。2018年12月29日，被告中恩公司向原告高开投公司转账支付租金302160元，原告高开投公司为此出具的增值税专用发票显示该款项为2019年1月1日至2019年3月31日的租金等费用。2018年3月22日，原告高开投公司将案涉租赁房屋交付给被告中恩公司，被告中恩公司在标准厂房移交签认表中租赁单位接收人签字一栏进行了盖章确认。2019年8月26日，原告按案涉租赁合同首页所载明的被告中恩公司的联系地址和联系人，通过邮政快递的方式向被告寄送了解除函。该解除函主要载明：被告中恩公司拖欠租金累计6个月以上，原告高开投公司有权将保证金抵扣租金、违约金，且有权解除合同，故被告中恩公司在收到解除函之日起5日向原告支付欠付的租金302160元及违约金，并将案涉租赁房屋返还原告。2019年8月27日，因收件人拒收，该邮件被退回。2019年9月6日，原告将案涉租赁房屋收回。审理中，原告举示了高开投公司非工程类资金使用审批表，该表载明根据《重庆高新区管委会财务局关于管委会下属国有公司财税扶持政策》的通知（渝高新财【2018】1号）以及集团2019年第8次办公会议纪要精神，待中恩公司足额缴纳租金后同意兑现装修补贴1395000元。2019年7月29日，原告高开投公司从该装修补贴款中扣除了被告中恩公司应负担的2019年4月1日至6月30日期间的租金302160元；2019年7月30日，原告向被告中恩公司支付了剩余装修补贴款1092840元。另查明，2019年9月3日，原告高开投公司与重庆钜沃律师事务所律师，就原告与被告中恩公司租赁合同纠纷一案的法律事务委托事宜签订了《法律事务委托合同（民事）》。2019年9月11日，原告高开投公司向重庆钜沃律师事务所律师支付了律师费10000元。审理中，被告举示了其司工作人员与物业工作人员孙丽琳的聊天记录及工商银行业务回单，拟证明，被告同意解除合同，但原告已于2019年5月底单方解除案涉租赁合同，合同解除时间应为2019年5月31日，故租金只应计算至2019年5月31日合计应为805760元；由于在租赁期间被告共计向原告交付租金1208640元（保证金302160元+租金302160元+租金302160元+装修补贴款中已扣除的租金302160元），故原告应当退还被告租金402880元。经查，被告举示的聊天记录载明：7月18日周四13:29分，“孟总，你好，贵公司影视产业园X楼库房门口，停车那个位置，太多的布料地毯等垃圾，请尽快处理。另外请尽快安排工作人员与物业对接水电费用问题”。被告回复称：“你们高新区开发投资集团有限公司于5月底撬了我司原有门锁使用你们自己的锁锁了门之后我们就再未进入过场地，其他人使用场地与我司无关，我方未与任何单位或个人签订转租协议，关于场地相关问题请贵方自行处理。另外你们撬锁之前未经我方同意，场地内还有大量电脑及办公桌椅等用品，我方若发生物品丢失应由贵方担负责任”。对方回复称：“那个门锁只是换了一个方向，6月底的时候，陈总用指纹打开的门，我们原本只是断电，因为贵司长期无人，但电断后门关不上了，为了安全起见，不得已才锁上的，若不是你方人员用指纹打开门，我们也进不去。孟总，大家都知道你们里面到底怎么回事，东西都搬空了，且都是晚上搬的，现在你来谈东西丢失类的，真没意思”。被告回复称：“陈总非我司人员，我方并未授权给任何人作为与贵方对接任何工作。所以贵方的行为属于违法行为，根据后续实际情况具体追究相关责任”。原告认为该聊天记录达不到被告的证明目的，原告并未将案涉房屋收回，物业公司的锁门行为并不代表原告的行为，且通过聊天内容可知，物业公司为了保障被告财产安全才将门换锁；且被告于2018年3月21日支付的302160元为保证金并非租金，保证金依据案涉租赁合同第4条的约定不予退还，不同意保证金在本案中一并予以处理。针对案涉租赁房屋在租赁期间是否存在断电锁门的问题。被告陈述，2019年5月底，员工上班时发现的断电锁门，因其司负责联系的人出差了，所以在2019年7月份双方才短信交流关于锁门的事宜。原告庭后核实后，书面回复本院称，因多次向被告中恩公司电话催收租金无果后，其司于2019年6月24日至2019年7月31日期间切断了案涉租赁房屋的电源供应，但被告中恩公司在2019年5月份未通知原告情况下，已将大部分物品搬离了案涉房屋，仅留存了部分电脑和办公桌椅。诉讼中，原告明确滞纳金计算的方式：2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金302160元，被告应于2018年3月21日之前支付，被告实际于2018年9月17日支付，故该期间的滞纳金应从2018年3月22日起算，按日千分之五的标准，以302160元为基数，计算至2018年9月17日，共计179天合计270433.2元；2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金302160元，被告应于2019年3月31日之前支付，被告实际于2019年7月29日支付，故该期间的滞纳金应从2019年4月1日起算，按日千分之五的标准，以302160元为基数，计算至2019年7月29日，共计119天合计179785.2元；2019年7月1日至2019年8月27日期间的租金，被告应于2019年6月30日之前支付，被告一直未缴纳，故该期间的滞纳金应从2019年7月1日起算，按日千分之五的标准，以欠付租金为基数，计算至付清之日止。本院认为，原、被告双方签订的案涉租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告双方对解除案涉租赁合同均无异议，本院对此予以尊重。关于合同的解除时间。原告高开投公司虽主张合同已于2019年8月27日解除，但2019年8月27日被告中恩公司并未实际收到原告寄送的解除函，且以该日为合同解除时间也不符合案涉租赁合同关于通知送达的约定，故对原告高开投公司的该项主张本院不予支持。另被告中恩公司认为案涉租赁合同已于2019年5月31日解除，但被告中恩公司举示的聊天记录仅能证明案涉租赁房屋在租赁期间内曾存在断电等情形，无法证明合同已经解除以及解除的时间，故对被告中恩公司的该抗辩意见本院亦不予采信。鉴于被告中恩公司未按约缴纳租金，且原告高开投公司也于2019年9月6日收回了案涉租赁房屋，故本院酌定案涉租赁合同于2019年9月6日解除。对于被告中恩公司是否欠付租金以及租金金额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。本案中，被告中恩公司虽辩称其司在租赁期间已累计向原告高开投公司支付租金1208640元超出了被告应负担的租金金额，但被告中恩公司支付的1208640元包含了履约保证金302160元。履约保证金系合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，履约保证金与租金并非同一性质的款项；被告中恩公司不能以此为由不履行按约足额支付租金的义务，且案涉合同也未明确约定保证金抵扣租金，同时原告高开投公司也表示未将保证金抵扣为租金，故对被告中恩公司的该抗辩意见本院不予采信。由于原告高开投公司不同意保证金在本案中一并予以处理，且被告中恩公司对此也未提出反诉，故本案中对该保证金，本院不予处理，双方对此可协商解决或另案主张权利。本案中，原告高开投公司虽于2019年9月6日收回案涉租赁房屋，但原告高开投公司自愿主张租金计算至2019年8月27日，本院对此予以尊重。本案原告高开投公司作为出租人，具有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，在合同履行过程中，被告虽具有欠付租金的违约行为，但原告在没有合同依据及行使法定或约定解除权的情况下，将案涉租赁房屋予以了断电处理，致使租赁物在此期间无法正常使用，故该期间产生的租金应由原告高开投公司自行承担。对于断电期间的认定，被告虽认为2019年5月底已经断电锁门，但依据被告举示的聊天记录，被告方于2019年7月份才被动的与相关人员交涉处理该事宜，明显不符合常理，且该聊天记录的内容中也未显示具体的断电等时间，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。鉴于原告高开投公司在诉讼中自认其司于2019年6月24日至2019年7月31日期间切断了案涉租赁房屋的电源供应，故对该期间产生的租金应由原告高开投公司承担。具体本案租金的计算，从2018年10月1日开始计算至2019年8月27日，扣除2019年6月24日至2019年7月31日断电的期间后，租金合计为973626.6元，抵扣被告已经支付的租金906480元后，被告还欠付原告租金67146.6元。对于原告主张的滞纳金实质系违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告中恩公司未按合同约定时间向支付原告租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任，现原告主张以应付未付的租金为基数计算逾期付款的违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于案涉合同约定的违约金计算标准为日息5‰明显过高，本院结合合同履行情况，酌定违约金计算标准按月利率2%予以计算。具体为：第一，首期租金的违约金。依据案涉合同约定首期租金于本合同签订当日缴纳，案涉合同虽未备注签订日期，但被告于2018年3月21日向原告交纳了保证金，结合案涉合同生效的约定也即自双方签章及乙方缴纳履约保证金后当日起生效，原告主张首期租金的违约金从2018年3月22日起，以302160元为基数计算至实际支付之日也即2018年9月17日，符合约定，本院予以支持，经计算该期间的违约金为36057.76元。第二，2019年4月1日至2019年6月23日期间租金的违约金。依据案涉合同的约定之后租金的缴款日期为每自然季度届满前15日内缴纳下自然季度租金，该期间的租金被告应于2019年3月31日前支付，故该期间租金的违约金应从2019年4月1日起，以278658.59元为基数计算至实际支付之日也即2019年7月29日，经计算该期间的违约金为22106.91元。第三，2019年7月1日至2019年8月27日期间租金的违约金。考虑到2019年6月24日至7月31日期间，案涉房屋存在断电的情形，故对该期间的违约金本院不予支持。关于律师费。依据案涉租赁合同关于律师费的约定，并综合考虑原告诉讼财产标的额以及本案的案情，本院酌情认定律师费5000元由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆高新区开发投资集团有限公司与被告中恩国际文化发展有限公司就位于九龙坡区科园四街X号也即石桥铺标准厂房X座X楼586平方米、X楼2204平方米部分房屋签订的《石桥铺标准厂房房屋租赁合同（企业用）》于2019年9月6日解除；二、被告中恩国际文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高新区开发投资集团有限公司支付租金67146.6元及违约金58164.67元，上述款项合计125311.27元；三、被告中恩国际文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高新区开发投资集团有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告重庆高新区开发投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4111元，由被告中恩国际文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇二〇年一月九日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜