成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1978号 原告：四川宏业电力集团有限公司运维分公司，住所地成都市武侯区。 负责人：沈伟明。 委托诉讼代理人：郑程洋，四川致高律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：曾浩，四川致高律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市兴昌荣汽车维修有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：陈化高。 原告四川宏业电力集团有限公司运维分公司（以下简称宏业公司）与被告成都市兴昌荣汽车维修有限公司（以下简称兴昌荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，宏业公司于2018年11月15日向本院起诉【（2018）川0108民先调5168号】，本案于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日、2019年6月20日、2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告宏业公司的委托诉讼代理人郑程洋、曾浩，被告兴昌荣公司的法定代表人陈化高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠付房屋占用费436,000元（2017年8月31日至2018年8月31日，共计12个月，每年按原合同约定的636,000元计算，扣除2018年7月17日以及2018年12月13日各支付的10万元）；2．判令被告承担迟延付款的违约责任合计33,743元（迟延支付2017年8月租金的违约金18,603元，以53,000元为基数，按0.3%的标准，自2017年9月1日至2017年12月27日；欠付房屋占用费的资金利息损失15,140元，以536,000元为基数，按年利率4.35%，自2018年9月1日至2018年12月12日，计6,515元，以436,000元为基数，按年利率4.35%，自2018年12月13日至2019年5月28日，计8,625元）。 原告宏业公司提出的事实和理由：2013年3月1日，四川电力汽车修理厂与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市成华区的厂房，租期60个月，自2013年3月1日至2018年2月28日，合同还约定了租金、履约保证金、逾期支付租金的违约责任等。后四川电力汽车修理厂经过改制由四川省川电新能源电动汽车服务有限公司承接其合同权利义务。2017年8月30日，四川省川电新能源电动汽车服务有限公司与被告签订《租赁合同终止协议》，双方确认原《租赁合同》于2017年8月31日提前终止，截止2017年8月31日被告还应付369000元租金，被告应于协议签订后1月内搬迁返还租赁房屋。《租赁合同终止协议》生效后，被告尚欠租金180000元未付，亦未在约定期限内搬离承租房屋。原告多次发函要求被告搬离并支付房屋占有使用费，被告仅在2018年7月23日支付100000元。后四川省川电新能源电动汽车服务有限公司吸收合并入原告，权利义务均由原告承继。原告为维护自身合法权益诉至法院。 被告兴昌荣公司辩称，终止合同是在2017年8月31日，后原告又开了一张收取2017年8月租金的发票。合同终止了，就不应该收取租金，既然开具了发票，就应该默认被告继续租房。原告多次叫被告搬出，在2018年2月26日、27日，由成都成华供电所搬入此场地，被告还留了800-1000平方米放大型设备。被告认为不应支付2017年8月31日至2018年8月31日的租金436,000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，四川电力汽车修理厂（出租方，甲方）与兴昌荣公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于成都市成华区的四川电力汽车修理厂出租给乙方，厂房面积共4600平方米，租赁期共60个月，自2013年3月1日起至2018年2月28日止；合同租赁期内，乙方每年向甲方缴纳房屋租金，第一年租金550000元，第二年租金600000元，第三年租金612000元，第四年租金624000元，第五年租金636000元，乙方按6个月周期交纳租金，签订合同时交纳第一次6个月租金，以后每6个月结束前十日内交纳下6个月的房屋租金；乙方如逾期支付租金，拖欠期限在三个月内（含三个月）的，每逾期一日，则乙方须按应付租金的千分之三支付甲方违约金，拖欠房租累计超过三个月的，甲方有权终止合同、收回该房屋，乙方应按照合同当年租金总额的20%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应按原日租金的三倍支付违约金。 2016年4月18日，四川电力汽车修理厂经准予变更登记为四川绿能电力汽车修理有限责任公司。同日，四川省川电新能源电动汽车服务有限公司（甲方）与四川绿能电力汽车修理有限责任公司（乙方）签订《合并协议》，约定甲乙双方以吸收合并的方式进行公司合并，合并后甲方为存续公司，乙方解散并办理注销登记，合并后存续公司名称仍为四川省川电新能源电动汽车服务有限公司（以下简称川电公司），合并基准日为2016年4月30日，合并后双方于合并完成前的全部债权债务由甲方承继，乙方的资产应归于甲方。2016年6月16日，四川绿能电力汽车修理有限责任公司经工商部门准予注销登记。 2018年5月22日，川电公司向兴昌荣公司发出《催款通知函》载明：“请贵公司在2018年5月24日前缴纳2017.9.1-2018.2.28期间房租共计318,000.00元（大写：人民币叁拾壹万捌仟元整），每逾期一日，将按约定收取违约金”。 2017年8月30日，川电公司（甲方，出租方）与兴昌荣公司（乙方，承租方）签订《＜租赁合同＞终止协议》，载明：甲乙双方一致同意于2017年8月31日终止原《租赁合同》，乙方同意在本协议签订后一个月内搬迁腾退原租赁场地（房屋）；出租场地（房屋）租金结算截止日期为2017年8月31日，结算金额36.9万元，由甲方提供发票，乙方在收到发票后五日内付清结算租金36.9万元，甲方在收到乙方支付的结算租金后五日内归还乙方已付保证金18万元；协议签订后，乙方同意不再就原租赁合同的提前终止向甲方提出任何要求或主张任何权利。 2017年8月2日，川电公司向兴昌荣公司开具总额369,000元房租租赁的增值税专用发票，备注为2017年1-7月。2017年12月22日，川电公司向兴昌荣公司开具53,000元房租租赁的增值税专用发票，备注为成都市成华区崔家店路。2017年12月27日，兴昌荣公司向川电公司转账支付53,000元，汇款附言载明：2017-8房租。 2018年3月22日，四川宏业电力集团有限公司（甲方）与川电公司（乙方）签订《吸收合并协议》，载明：甲乙双方同意实施吸收合并，甲方吸收乙方而继续存在，乙方解散并注销，乙方所有资产及债权债务均由合并后存续的甲方概括承继，吸收合并后存续的甲方公司名称仍为四川宏业电力集团有限公司。2018年6月4日，四川宏业电力集团有限公司经股东会决议：同意原四川宏业电力集团有限公司工程分公司更名为四川宏业电力集团有限公司运维分公司，承接原川电公司资产、债权债务、人员及业务。2018年7月24日，四川宏业电力集团有限公司工程分公司经工商部分准予变更登记为四川宏业电力集团有限公司运维分公司。 2018年7月17日，兴昌荣公司向川电公司转账支付100,000元，汇款附言载明：房租。2018年12月12日，兴昌荣公司向宏业公司转账支付100,000元，摘要载明：房租。 庭审中，宏业公司与兴昌荣公司均陈述，2017年8月及之前的租金已支付，之后兴昌荣公司支付了20万元。 庭审中，宏业公司申请证人夏某出庭作证，夏某陈述：兴昌荣公司搬迁时间分为三个阶段，2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米。宏业公司与兴昌荣公司对证人证言均无异议。 宏业公司举出的成都市公安局成华区分局跳蹬河派出所出具的《证明》载明：原西南电业管理局汽车运输公司位于东城区地址。宏业公司陈述：经向成都市不动产登记中心查询权006306号房屋系登记于西南电业管理局汽车运输公司名下的房屋，登记信息显示该房屋位于成都市，未显示门牌号。该房屋实际位于崔家店，该房屋原由四川省电力汽修厂经上级单位许可使用。因诉讼要求说明该房屋位置，故特向该房屋辖区派出所成都市公安局成华区分局跳蹬河派出所出具该情况说明，证明该房屋原系四川省电力汽修厂占有使用。 本院认为，四川电力汽车修理厂与兴昌荣公司签订的《租赁合同》及川电公司与兴昌荣公司签订的《＜租赁合同＞终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据《＜租赁合同＞终止协议》的约定，《租赁合同》于2017年8月31日终止，出租场地（房屋）租金结算截止日期为2017年8月31日，结算金额369,000元，兴昌荣公司应在协议签订后一个月内搬迁腾退原租赁场地（房屋）。根据庭审查明的事实，四川电力汽车修理厂、川电公司关于案涉租赁关系涉及的权利义务已由宏业公司承继。因此，自2017年10月1日起兴昌荣公司应向宏业公司支付房屋占有使用费，本院酌情认定占有使用费的标准按照《租赁合同》约定636,000元/年（即53,000元/月）的租金标准计算。由于双方确认“2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米”，故结合宏业公司的诉讼请求，本院认定兴昌荣公司应支付房屋占有使用费如下：2017年10月1日-2018年3月29日，316,233元【53,000元/月×5月＋53,000元/月÷30天×29天】；2018年3月30日-2018年5月4日，32,506元【53,000元/月×（2300÷4500）×1月＋53,000元/月÷30天×（2300÷4500）×6天】；2018年5月5日-2018年8月31日，36,433元【53,000元/月×（800÷4500）×3月＋53,000元/月÷30天×（800÷4500）×26天】；以上房屋占有使用费共计385,172元，扣除兴昌荣公司已支付的200,000元后，兴昌荣公司还应向宏业公司支付房屋占有使用费185,172元（385,172元-200,000元）。对宏业公司提出的按年利率4.35%计算房屋占有使用费资金占用利息至2019年5月28日的诉讼请求，本院予以支持，本院酌情认定兴昌荣公司自宏业公司向本院主张权利次日（2018年11月16日）起支付房屋占有使用的费资金占用利息为：2018年11月16日-2018年12月12日（2018年12月12日兴昌荣公司支付房屋占用使用费100,000元）期间为930.37元（285,172元×4.35%/年÷360×27天）；2018年12月13日-2019年5月28日期间为3,691.87元（185,172元×4.35%/年÷12月×5.5月）；以上共计4,622.24元，对宏业公司超出该金额的请求，本院不予支持。 关于宏业公司主张的迟延支付2017年8月租金的违约金。《租赁合同》约定“逾期支付租金在三个月内的，每逾期一日，按应付租金千分之三支付违约金”，未就逾期超过三个月的违约金标准进行约定，且每日千分之三的标准过高，故本院酌情按照2%/月的标准计算兴昌荣公司应向宏业公司支付的逾期支付2017年8月租金的违约金为4,134元【53,000元×2%/月÷30天×117天（2017年9月1日-2017年12月26日）】。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都市兴昌荣汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川宏业电力集团有限公司运维分公司支付房屋占有使用费185,172元及资金占用利息4,622.24元； 二、被告成都市兴昌荣汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川宏业电力集团有限公司运维分公司支付逾期支付2017年8月租金的违约金4,134元； 三、驳回原告四川宏业电力集团有限公司运维分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由被告成都市兴昌荣汽车维修有限公司承担1,707元，由原告四川宏业电力集团有限公司运维分公司承担2,693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇二〇年一月二十三日 书记员 喻兰菊