四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初9691号 原告：刘悦汛，男，土家族，1988年12月29日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向烨，四川上盛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：周良，四川上盛律师事务所律师。一般授权。 被告：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：张宇，北京国枫（成都）律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：陈斐然，北京国枫（成都）律师事务所律师。一般授权。 原告刘悦汛与被告成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称“金沙鹭岛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘悦汛的委托诉讼代理人向烨、被告金沙鹭岛公司的委托诉讼代理人陈斐然到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，现本案已审理终结。 刘悦汛向本院提出以下诉讼请求：1．金沙鹭岛公司协助刘悦汛将位于成都市青羊区车位的权属登记在刘悦汛名下；2．金沙鹭岛公司向刘悦汛支付逾期办证违约金（以72000元为基数，按照每日0.01%的标准，从2017年5月1日起计算至刘悦汛实际取得车位所有权登记证书之日止，暂计算至2019年4月15日违约金为5140.8元；3．金沙鹭岛公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月27日，买受人刘悦汛与出卖人金沙鹭岛公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》（以下简称“《补充协议》”），《商品房买卖合同》约定：1、金沙鹭岛公司将金沙柏林郡1栋-1楼191号车位出售给刘悦汛，售价72000元。2．出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。3．买受人同意委托出卖人办理房屋权属转移登记。《补充协议》约定：如因出卖人的责任未能在商品房买卖交付之日起480个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的每日万分之一的违约金。刘悦汛如约向金沙鹭岛公司支付车位款和办理车位产权费用。涉案车位于2015年4月27日已实际交付，按照合同约定的办证时间最迟不应当超过2017年5月1日。现金沙鹭岛公司已超过约定的办证期限，应承担违约责任。刘悦汛为维护自身合法权益，特诉至来院。 金沙鹭岛公司辩称，1．办理涉案车位不动产权证的义务主体系四川养正投资有限公司（以下简称：“养正投资公司”），养正投资公司是柏林郡项目实际运作人，因其超规划容积率建设项目，需要向国土部门补交土地出让金，客观上导致车位产权无法办理，故逾期办证并非金沙鹭岛公司的原因导致；2．金沙鹭岛公司合作方养正投资公司于2016年11月18日向房管部门提交材料申请办证，但2019年9月17日房管部门才通知退件，拒绝办理权属登记，房管部门的办证过程是其不能控制的，金沙鹭岛公司不存在过错，不应承担违约责任；3．案涉车位不动产登记，系由养正投资公司负责，同时需要房管部门配合，并非金沙鹭岛公司一己之力完成，其客观上无法履行，也无法强制履行。4．金沙鹭岛公司承担违约金的前提是根据双方合同约定“因出卖人责任”，现金沙鹭岛公司不存在违约行为，不应承担违约责任。即使应承担违约责任，刘悦汛主张的2015年4月27日并非车位实际交付时间，根据刘悦汛提供的收据显示，刘悦汛实际支付车位价款时间是2015年5月20日，因此违约金的起算时间应当据时顺延。 刘悦汛围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据2张、房屋信息查询记录等证据，金沙鹭岛公司向本院提交了涉案车位不动产登记与房屋交易受理凭证、档案移交清单等证据。本院依法组织了双方当事人进行证据交换和质证，金沙鹭岛公司对刘悦汛提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据2张的三性均无异议，对房屋信息查询记录的真实性、合法性无异议，客观性有异议。刘悦汛对金沙鹭岛公司提交的证据真实性无异议，对证明目的不予认可。经审查本院对前述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据，本院认定以下事实：2015年4月27日，金沙鹭岛公司（出卖人）与刘悦汛（买受人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定金沙鹭岛公司将“金沙柏林郡”-1层191号车位以72000元售予刘悦汛。双方约定买受人以一次性付款的方式付款，金沙鹭岛公司应当在2015年4月30日前向刘悦汛交付该商品房，在2014年6月30日前，取得该商品房所在栋楼的权属证明，如因出卖人的责任导致买受人未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照《补充协议》处理。商品房交付后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480个工作日内取得房屋产权证书，双方同意按照《补充协议》处理。买受人同意委托出卖人办理房屋权属登记。 《补充协议》约定：1．买受人应于签订本协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款。房款总价为72000元。出卖人应按双方在《商品房买卖合同》约定的联系方式书面通知买受人领取交房通知书，待买受人验收并签署房屋验收交接单后视为交付。若买受人在出卖人发出领取交房通知书的15天后或在买受人领取交房通知书5天后，仍未进行验收交接，视为房屋已经完成交付。2．买卖双方一切权利义务以《商品房买卖合同》及附件和本补充协议为准。出卖人的售楼书、DM单、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准文件为准，如有变化，不另行通知。3．如因出卖人的责任未能在商品房买卖交付之日起480个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的每日万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》落款处出卖人由金沙鹭岛公司加盖合同专用章，买受人由刘悦汛签字、捺印。 2015年5月20日，金沙鹭岛公司向刘悦汛出具两张收据，一张收据显示金沙鹭岛公司收到刘悦汛72000元车位款，并加盖金沙鹭岛公司财务专用章；另一收据显示金沙鹭岛公司收到刘悦汛契税、维修资金、产权手续费、产权登记费、国土登记费、印花税，共计3930元，并加盖金沙鹭岛公司财务专用章。 另查明，金沙鹭岛公司于2014年5月28日以国有土地商品新建的方式取得青羊区清波路75号1栋-1楼191号车位的所有权，所有方式为单独所有，业务件号：权2644347，该车位无抵押、查封。 审理中，（一）关于办证义务主体。金沙鹭岛公司称案涉项目实际运作人是养正投资公司，但因目前养正投资公司涉及刑事犯罪，不方便提供依据。刘悦汛称其认为办证义务主体系金沙鹭岛公司，养正投资公司与金沙鹭岛公司内部约定对其没有约束力。（二）关于违约责任。金沙鹭岛公司向本院提交了不动产登记与房屋交易受理凭证以证明2016年11月28日金沙鹭岛公司就已将办证相关资料提交给房管部门，上述受理凭证的业务件号20161128就是受理时间，但后来办证申请被退回。金沙鹭岛公司认为房管部门的办证过程是其主观上不能影响和控制的，故其不存在过错，也不存在相应的违约责任。同时，金沙鹭岛公司称据了解案涉项目未办理成功不动产变更手续，可能因为存在未交足土地出让金的问题，根据法律规定，应由开发商承担，但涉及到其与养正投资公司的合作关系，事实上是因养正投资公司违规行为造成，金沙鹭岛公司事实上不该承担交足土地金义务。刘悦汛称对金沙鹭岛公司向房管局提交资料的时间并不清楚，即使金沙鹭岛公司于2016年就向房管部门提交了办证资料，其长时间未向房管部门跟进办证进展也属于消极履行合同义务，金沙鹭岛公司逾期办证是客观事实，根据合同约定应承担违约责任。（三）关于违约金。刘悦汛称按照约定违约金应从商品房交付之日起480个工作日开始计算，本案车位于合同签订当日即2015年4月27日交付，车位款也是当天交付给金沙鹭岛公司的合作方成都众意置业发展有限公司（以下简称：“众意置业公司”），交付款项后才了解到众意置业涉及到刑事犯罪，因此于2015年5月20日要求金沙鹭岛公司重新出具收据，并且将众意置业公司出具的收据退回金沙鹭岛公司。同时刘悦汛主张违约金从2017年5月21日开始计算：按照每年252个工作日估算，直接扣除两年工作日共计504天，故2017年5月21日开始计算违约金，对多余期限的违约金放弃主张权利。金沙鹭岛公司称众意置业公司不是其合作方，对刘悦汛称向众意置业公司交付款项的事实不清楚，按照合同约定刘悦汛履行完毕支付款项义务后，金沙鹭岛公司才交付车位，刘悦汛支付车位款的时间是2015年5月20日，故交付车位的时间应当据时顺延，违约金起算时间也应当据时顺延。（四）车位产权证的办理。刘悦汛称涉案房屋具备过户条件，房屋信息查询摘要显示该房屋无抵押查封等法律阻却事由，且房屋已登记到金沙鹭岛公司名下，具备过户条件。金沙鹭岛公司称该房屋不具备办理不动产权证的条件，房管部门的档案移交清单已经明确于2019年9月17日将办证资料退回且办件进度记录查询显示当前状态已退件，故客观上无法办理。另，双方称均不清楚是否办理国有土地使用权证书。 本院认为，刘悦汛与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效，双方成立商品房销售合同关系。 （一）关于办理车位产权登记的义务主体。首先，虽然金沙鹭岛公司陈述其与养正投资公司系合作关系，但金沙鹭岛公司未提交该合作协议，即便其所述属实，亦系其与养正投资公司之间的合同关系，相关约定对刘悦汛无约束力，且购买车位价款以及相关费用的收据，均系由金沙鹭岛公司开具，刘悦汛作为普通购房（车位）者，有理由相信系金沙鹭岛公司按照合同约定在负责购买车位相关事宜，故刘悦汛有权依据《商品房买卖合同》及《补充协议》要求金沙鹭岛公司履行办证义务。现刘悦汛已于2015年5月20日支付了车位款及相应的办证费用，金沙鹭岛公司应当按约履行协助办理不动产权登记的义务。此外，根据房屋信息查询记录显示，案涉车位现登记于金沙鹭岛公司名下，且无查封、抵押等不能办理过户登记的阻却事由。故刘悦汛主张金沙鹭岛公司协助其将案涉车位的权属登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。 （二）关于违约责任及违约金。根据合同约定，刘悦汛未自车位交付之日起480个工作日内取得房屋所有权证书的，金沙鹭岛公司应当自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起，每日按已付款万分之一的标准支付违约金，直至实际取得权属证明之日止。刘悦汛主张案涉车位于2015年4月27日实际交付，金沙鹭岛公司不认可上述交付时间，本院认为现有证据不足以证明案涉车位交付时间，但案涉车位现确已实际交付使用，而双方均未主张案涉车位逾期交付，故本院酌定以合同约定的交付期限，即2015年4月30日为案涉车位的实际交付时间。据此，按照一年250个工作日计算，金沙鹭岛公司应于480个工作日内，即2017年4月2日前协助办理完毕案涉车位的产权，若未能在2017年4月2日前履行协助办理不动产权登记的义务，应承担相应的违约责任。现刘悦汛主张从2017年5月21日起计算违约金系其自行处分自身权利，本院予以确认。针对金沙鹭岛公司称其已于2016年11月28日向房管部门提交申请办理不动产权登记，但房管部门于2019年9月17日退件，故金沙鹭岛不应承担违约责任的抗辩理由，本院认为虽然金沙鹭岛公司已经向房管部门提交了办证申请，但退件系因涉案项目存在问题，金沙鹭岛公司作为涉案项目的开发商，应对房屋不能竣工导致办证申请被退回承担相应的法律责任。据此，刘悦汛主张金沙鹭岛公司自2017年5月21日起，以72000元为基数，按每日万分之一的标准计付违约金，直至刘悦汛实际取得案涉车位的不动产权登记之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助刘悦汛办理位于成都市青羊区车位的不动产权登记； 二、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘悦汛支付逾期办证违约金（以72000元为基数，按每日0.01%利率标准，自2017年5月21日起，计算至刘悦汛实际取得前述不动产登记证明之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱 雪 人民陪审员  杨希泉 人民陪审员  丁 莉 二〇二〇年一月三日 书 记 员  梁江眉