沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2734号 原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑南区。 负责人：刘越，系该行行长。 委托诉讼代理人：陈刚、逄景佳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告：邵祥龙，男，1990年10月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市顺泉区。 被告：曹雪，女，1990年12月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市顺泉区。 被告：沈阳龙彪房地产开发有限公司，住所地：东陵区白塔街122号。 法定代表人：曹桂英，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：铁岭吉嘉物业管理有限公司，住所地：铁岭市铁岭县阿吉镇。 法定代表人：康晓功，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：沈阳龙城网络科技有限公司，住所地：沈阳市东陵区。 法定代表人：吴素成，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：沈阳市五丰养殖专业合作社，住所地：沈阳市东陵区。 法定代表人：范龙彪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：沈阳大千影视文化有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。 法定代表人：范龙彪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：沈阳龙彪铝业装修工程有限公司，住所地：沈阳市东陵区。 法定代表人：白庆伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：铁岭锦龙房地产开发有限公司，住所地：铁岭县阿吉镇。 法定代表人：范龙虎，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 被告：范龙彪，男，1964年9月15日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：王兴立，男，汉族，1967年5月16日出生，住沈阳市东陵区。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告邵祥龙、曹雪、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行委托诉讼代理人陈刚、逄景佳到庭参加诉讼，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪的委托诉讼代理人王兴立到庭参加诉讼，邵祥龙、曹雪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求，1、请求判决解除原告与被告邵祥龙、曹雪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判决被告邵祥龙、曹雪立即偿还原告借款本金287025.81元，偿还利息1444.74元，合计289901.72元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年8月31日）合计：289901.72元；2018年8月31日之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算至实际清偿之日止；3、请求判决原告对被告邵祥龙、曹雪提供的位于沈阳市东陵区全运路420-2号141，建筑面积86.81平方米的抵押房产具有优先受偿权，抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先还拖欠原告的全部债务；4、请求判决被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作、沈阳大千影视文化有限公、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公及范龙彪对被告邵祥龙、曹雪承担连带偿还责任；5、请求判令被告共同承担原告为实现债权而支出的律师费15786.00元；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费，事实与理由，2017年2月15日，原告与被告邵祥龙、曹雪签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告邵祥龙、曹雪向原告借款人民币300,000.00元，借款期限240个月（自2017年2月24日起至2037年2月24日止）。借款利率为月利率，执行浮动利率，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止执行调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，还款方式采用等额本息的还款方法。借款逾期时，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告邵祥龙、曹雪的借款用于购买沈阳市东陵区全运路420-2号141，建筑面积86.81平方米的房屋，被告以该房屋为本次借款提供抵押担保，双方办理了抵押预告登记。2017年2月24日，原告向被告邵祥龙、曹雪发放了贷款。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，如借款人未按约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告邵祥龙、曹雪按借款合同约定偿还至2018年7月，之后再未还款。截止2018年8月31日，被告邵祥龙、曹雪拖欠原告借款人民币287,025.81元，利息人民币1,444.74元，总计人民币289,901.72元。被告邵祥龙、曹雪作为借款人对未偿还的借款本金、利息、罚息等具有偿还义务。2018年4月17日，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司，沈阳德鑫企业管理咨询有限公司，沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司及范龙彪本人，自愿对被告邵祥龙、曹雪的该笔借款提供连带责任保证，保证期间截止至贷款本息全部结清止，并分别出具了《担保承诺函》。上述主体作为连带责任保证人，应与被告邵祥龙、曹雪承担连带偿还责任。原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所代理本案诉讼，支出律师费15,786.00元。原告现诉至贵院，请求贵院依法判如所请，维护原告的合法权益。 被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪辩称，所有被告公司的实际控制人均为范龙彪，所有被告作为借款保证人同意在保证范围内对本案借款承担连带偿还责任。 被告邵祥龙、曹雪未提交书面答辩及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1、《个人住房（商业住房）借款合同》，2、《个人贷款支付凭证》，3、《预告登记证明》，4、补充协议，5、担保承诺函，6、对账单，7、律师费电子回执，8、代理合同，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告邵祥龙、曹雪于2017年2月15日签订个人《个人住房（商业住房）借款合同》，编号为210430008-2012-20170679677，约定被告邵祥龙、曹雪向原告借款300,000.00元，购买沈阳市东陵区全运路420-2号141，建筑面积86.81平方米的房屋，并以购买的房屋作为抵押，借款期限从2017年2月24日起至2037年2月24日，共240个月，借款利率按中国人民银行同期贷款利率均为月利率计算，违约责任为借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时，解除合同；被告邵祥龙、曹雪承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、拍卖费等），并由被告沈阳龙彪房地产开发有限公司作为保证人，在合同上与原告及被告邵祥龙、曹雪签字、盖章确认；还款方式为委托扣款，被告邵祥龙、曹雪开户行是中国建设银行股份有限公司，账号是62×××12。 在履行合同过程中，原告按照约定借款额度向被告邵祥龙、曹雪指定的被告沈阳龙彪房地产开发有限公司账户（账号为21×××56）发放贷款300,000.00元，并办理对位于沈阳市东陵区全运路420-2号141，建筑面积86.81平方米的涉案房屋预售商品房抵押权预告登记，截止2018年8月31日，被告邵祥龙、曹雪尚欠原告借款本金287,025.81元，利息1,444.74元，合计288,470.55元没有偿还。2018年4月17日，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均向原告出具了《担保承诺函》，承诺自愿为“龙盛家园”项目开展的全部个人贷款合同的履行，提供连带保证责任，保证范围为欠款本息，直至贷款全部结清为止。现因被告邵祥龙、曹雪经原告催要欠款后未能按期偿还借款，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，原告为实现债权，于2018年11月3日与北京市中银（沈阳）律师事务所签订委托代理协议，约定涉及本次诉讼的74笔个人贷款全部案件均委托北京市中银（沈阳）律师事务所，并按委托总金额的5.5%支付委托律师代理费，共计906,191.26元，并以网上支付的方式支付到受托人北京市中银（沈阳）律师事务所指定的账户，其中本案的委托金额是287,025.81元，律师代理费为15,786.00元。 本院认为，原告与被告邵祥龙、曹雪于2017年2月15日签订的《个人住房（商业住房）借款合同》、原告与北京市中银（沈阳）律师事务所于2018年11月3日签订的委托代理协议及被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪等于2018年4月17日向原告出具的担保承诺函等，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。 原告认为，由于被告邵祥龙、曹雪未能在期限内偿还借款，按照合同约定，原告可以行使解除权、抵押房产的优先受偿权，被告邵祥龙、曹雪在偿还部分借款后，截止到2018年8月31日，尚欠原告借款本金287,025.81元，利息1,444.74元，合计289,901.72元，同时，还应承担2018年8月31日之后的利息、罚息至实际清偿之日止，并承担为实现债权而支出的律师费15,786.00元；同时被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪按担保承诺承担连带偿还责任。并提举了《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预告登记证明》、《商品房销售贷款合作补充协议》、《担保承诺函》、中国建设银行贷款对账单，律师费网上支付电子回执、代理合同等。 经审查，在本案中，结合原告所提举的证据，可以确认，原告按照与被告邵祥龙、曹雪签订的借款合同的约定，向被告邵祥龙、曹雪指定的被告沈阳龙彪房地产开发有限公司（账号为21×××56）发放贷款300,000.00元后，被告邵祥龙、曹雪应按合同约定按时偿还借款，由于被告邵祥龙、曹雪未能按期偿还全部借款本息，截止到2018年8月31日，尚欠原告借款本金287,025.81元，利息1,444.74元，没有偿还，构成违约，原告有权按约定行使解除权，要求解除合同，合同解除后，被告邵祥龙、曹雪在向原告偿还借款本息288,470.55元，还应从2018年9月1日起，以实际尚欠借款本金为基数，继续按照借款利率按中国人民银行同期贷款利率均为月利率计算利息至付清全部欠款之日止，并承担为实现债权而支出的律师费15,786.00元；被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均应按担保承诺的约定承担连带偿还责任。原告主张对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题，涉案房屋上设立的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力，根据无权法相关规定，预告登记后，未预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享受有的是抵押登记条件或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有的现实抵押权，故对原告的此项主张，本院不予支持。 综上，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邵祥龙、曹雪经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告邵祥龙、曹雪于2017年2月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为210430008-2012-20170679677）于本判决生效之日起立即解除； 二、被告邵祥龙、曹雪于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金287,025.81元； 三、被告邵祥龙、曹雪于本判决生效七日内承担截止到2018年8月31日的利息1,444.74元；并从2018年9月1日起，以实际尚欠借款本金为基数，继续按照中国人民银行同期贷款利率计算利息及上浮50%计算罚息至全部付清之日止； 四、被告邵祥龙、曹雪于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行已支付的律师费15,786.00元； 五、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪对上述款项承担连带偿还责任； 六，驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。 案件受理费5,885.00元、公告费800元，均由被告邵祥龙、曹雪承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 朱 波 审 判 员 宁 伟 人民陪审员 金 丽 二〇一九年九月三十日 书 记 员 周立颖 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。