文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4566号原告：苏州宝津塑业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸南工业区，统一社会信用代码91320585688324512U。法定代表人：徐培君，总经理。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被告：苏州步茂展示服务有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇沪太新路18号，统一社会信用代码91320585MA1NB5J20H。法定代表人：文之兴，总经理。被告：文之兴，男，1994年10月3日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：支伟伟，代理上列二被告，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：施骁，代理上列二被告，江苏金太律师事务所律师。原告苏州宝津塑业有限公司（以下简称宝津公司）与被告苏州步茂展示服务有限公司（以下简称步茂公司）、文之兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2019年12月19日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告宝津公司的委托诉讼代理人王逸静，被告步茂公司及被告文之兴的共同委托诉讼代理人支伟伟（参加第一、二次庭审）、施骁（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝津公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告步茂公司《厂房租赁合同》于2019年9月5日解除；2、判令被告步茂公司给付租金569863元（按年租金200万元，自2019年5月15日起计算至2019年9月5日止）；3、判令被告步茂公司偿付违约解除合同的违约金100万元（按六个月计算）；4、判令被告步茂公司偿付逾期付款违约金129928元（自2019年4月15日起按每日千分之一的标准计算至2019年11月28日，即569863元×1‰/天×228天=129927.764元取整，要求计算至实际支付之日止）；5、判令被告步茂公司给付律师费50000元；6、被告文之兴对被告步茂公司上述第2、3、4、5项债务承担连带还款责任；7、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年11月12日，原告与被告步茂公司签订《厂房租赁合同》一份，约定出租方（甲方、本案原告）将太仓市浏河镇沪太新路18号的房屋及附属设施出租给承租方（乙方、本案第一被告），租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。房屋年租金为人民币200万元，每2年递增3%。租金每半年支付一次，每期提前1个月支付，先付后用。如乙方未按合同约定的时间支付租金等的，承租方应按每天3‰向出租人支付逾期违约金。合同签订后的前1年半，被告步茂公司按约履行租金付款义务，但2019年5月15日至2019年11月14日的一期付款，被告步茂公司本应当于2019年4月15日支付，但至今未付。后原告提交变更诉讼请求之事实与理由，原告认为：基于第一次庭审中被告步茂公司已实际搬离，且表明不再租赁的事实，原合同已无继续履行的可能及必要，故请求确认原告与被告步茂公司《厂房租赁合同》于2019年9月5日解除。原、被告双方一致认可被告步茂公司的厂房租金付至2019年5月14日。2019年5月15日至2019年9月5日期间的租金尚未支付，原告有权按照原合同租金标准向被告步茂公司主张上述期间的租金。《厂房租赁合同》第12.1条约定，因被告步茂公司违约导致合同终止的，原告有权要求被告步茂公司赔付违约金。《厂房租赁合同》第3.2条约定，房租需提前一个月支付，先付后用。被告步茂公司应当按约在2019年4月15日前支付下一期租金，但被告步茂公司未按时履行付款义务。根据《厂房租赁合同》第3.7条约定，被告步茂公司逾期支付租金的，应向原告赔付逾期付款违约金。《厂房租赁合同》第12.3条约定，因被告步茂公司违约的，被告步茂公司应当赔偿原告实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。被告步茂公司系被告文之兴出资设立的一人有限公司，根据《公司法》第六十三条之规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因两被告均无法证实公司财产独立于股东个人财产，故要求被告文之兴对被告步茂公司的债务承担连带还款责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告步茂公司、文之兴辩称：1、原告与被告步茂公司早于2019年4月初解除了双方之间的租赁合同，双方于2019年6月9日签订了退房时间表，原告起诉要求支付租金以及赔偿损失没有法律依据。在双方同意解除租赁合同后，原告2019年4月就开始陆续搬离租赁厂房，被告步茂公司已经于2019年6月全部搬离租赁厂房，钥匙也交付给原告。退房时间表是原告及被告步茂公司的负责人共同确认签字的，都是代表原告及被告步茂公司双方的，是具有法律效力的。如果原告不同意被告搬离，为何要在上面签字。同意搬离也就意味着双方之间的租赁合同终止，这是符合一般人的理解。搬离过程长达两个月，原告从未要求被告步茂公司支付租金，也表明双方之间已经解除了租赁合同。被告步茂公司也已经与案外人签订了租赁合同并支付了相应的租金。原告与被告步茂公司的租赁合同早已不再履行，实际上也无法履行。原告在明知被告步茂公司搬离后，理应尽快寻找承租方减轻自己的损失，其主张的损失明显过高，且原告当庭认可已经将房屋进行出租，因此双方之间的租赁合同关系早已解除，原告主张的损失不应得到支持。2、原告主张租金的计算方式明显有错误。原告出租的厂房包含厂房以及堆场，堆场属于无证，不应计算租金，厂房租金即使要计算也应计算至2019年6月9日，被告步茂公司2019年6月9日后已经不再使用，原告主张计算至2019年9月5日没有法律依据，原告明知2019年6月9日被告步茂公司已经搬离的事实，双方之间的租赁关系已经无法履行，故原告主张租金明显错误。3、原告主张的违约金与逾期付款损失都属于实际损失范畴，原告没有提供证据证明其损失，且主张的金额明显过高，因此该项主张没有法律依据。4、本次搬离系双方沟通同意的，原告想出租给第三人，被告步茂公司由于2019年4月2日被太仓市环境保护局告知不符合经营条件，无法经营。双方之间解除租赁合同的合意以及租赁厂房实际已经无法使用的客观情况，原告、被告步茂公司之间的租赁关系也早已解除，原告不应支付租金及赔偿损失。5、被告文之兴系被告步茂公司的股东，但是双方之间不存在财务混同，根据公司的银行流水可以反映出来。原告没有证据推翻银行流水，被告文之兴对于被告步茂公司的债务不应承担连带责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年11月12日，原告宝津公司作为甲方，被告步茂公司作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将位于江苏省太仓市浏河镇沪太新路18号中的部分房屋以及附属设施出租给乙方使用。甲乙双方确定西面钢结构厂房约4835平方米、办公楼承租东面一半以厕所中间为界。租金结算的建筑面积约6000平方米左右，按每日0.85元/平方米计算、堆场24亩左右按每亩10800元计算。该面积不因任何人事、组织或机关测量的结果而变更，厂房类型为钢结构。本合同租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。租赁物年租金为200万元，每2年度递增3%。（场地24亩；厂房及办公楼面积约6000平方）。乙方按6个月支付租金。乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方六个月的租金计100万元。房租需提前一个月支付，房租先付后用。若乙方逾期支付本合同约定的租金、水、电等任何一项费用的，则乙方每日按迟延支付的租金、水、电等相应费用的千分之三计付甲方逾期付款违约金。甲乙双方，任何一方违约，导致合同终止的，违约方须以未履行期间租金总额的50%作计算方法支付守约方的违约金，若未履行期间不足3个月的，按3个月的租金计算违约金。损失超过违约金的，按实际损失赔付。因乙方违约，乙方应当赔偿甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。甲乙双方同意因不同原因导致的违约金或赔偿金可累加计算收取。合同还约定了其他事项。原告与太仓市浏河镇浏南村村民委员会于2010年8月28日签订土地租赁合同。该合同约定太仓市浏河镇浏南村村民委员会将浏南村集体所有的位于亩土地租赁给原告使用，租赁期限为十年，自2010年11月1日起至2020年10月底止。合同到期，如续租，租金另行协商。租赁用途为：原告在租赁期内只作堆场使用，如需改变用途须得到政府和有关部门的同意，且办理好相关手续，方可实施。合同还约定了其他事项。被告步茂公司、文之兴为证明被告步茂公司已退房、厂房租赁合同终止并已经协商解除，案涉厂房已由原告出租给他人，提供乐某与倪某共同签字的2019年6月9日的退房表、乐某与倪某的微信聊天记录、原告法定代表人徐培君与被告文之兴父亲的微信聊天记录、2019年3月28日上海岱铮实业有限公司与上海臻达展览展示服务有限公司签订的租赁合同、上海臻达展览展示服务有限公司的转账记录及上海岱铮实业有限公司出具的收据、搬厂费用报销单、吊装费发票、运费收据、案外人在案涉厂房施工照片及视频、2019年4月2日太仓市环境保护局因被告步茂公司未经环保部门批准建设金属焊接、木材批灰打磨、喷漆工段并投入生产作出行政处罚事先告知书。其中乐某与倪某的微信聊天记录显示，2019年6月倪某发微信要求乐某清理垃圾并将办公室钥匙归还，并询问乐某车棚如果拆掉没用的话不如折算2000元给他人。案外人在案涉厂房施工照片及视频看不出具体的拍摄时间。被告步茂公司、文之兴为证明被告步茂公司与被告文之兴之间不存在财产混同的情况，提供被告步茂公司自设立登记及银行账户开户后至2017年12月31日的银行交易明细。被告步茂公司、文之兴为证明存在原告与被告步茂公司已经协商解除合同及原告要求被告步茂公司尽快搬离的情况，申请证人乐某出庭作证。证人乐某出庭陈述：我自2015年开始担任被告步茂公司的厂长，与被告文之兴没有亲戚关系，在步茂公司主要负责生产管理。2019年6月9日退房表是我写的，还有原告宝津公司管理人员倪某也在上面签字，原告宝津公司老板专门让倪某在厂里管理厂房。2019年6月9日的退房表上签字是两个老板手机里商量好的。文之兴让我搬离厂房的，他和我说这里不能做了，因为不能做油漆工序。我用卡车搬的，搬到，是重新租的厂房。写退房时间是因为涉及租金问题，倪某一直口头催我尽快搬离。庭审中，原告陈述：退房表倪某在签字时上半部分的文字内容是没有的，只有下半部分，当时确实存在被告步茂公司搬东西的情况，步茂公司要求原告员工在上面签字，倪某就签了字，倪某并非原告公司负责人，倪某对于被告步茂公司厂房租赁的事情及是否退租的情况都是不了解的。对于倪某与乐某之间的聊天记录真实性认可，但并不能作为证明双方解除租赁合同的证据，仅仅是被告步茂公司单方搬迁的事实行为。2019年9月5日第一次庭审时被告步茂公司确定其已实际搬离并且表明不再续租的事实，原告认为双方之间的原来的租赁合同已经无法继续履行，因此以第一次开庭日即2019年9月5日确定双方租赁合同解除。庭审中，被告步茂公司、文之兴陈述：厂房租赁合同于2019年4月初解除，是原告法定代表人徐培君与被告文之兴父亲电话沟通的，徐培君也同意解除合同。另查明，原告名下坐落于太仓市厂房独用土地面积6657.29㎡、专有建筑面积为2542.71㎡[不动产权证号：（2017）太仓市不动产权第0014978号]及坐落于太仓市厂房独用土地面积13037.70㎡、专有建筑面积8908.80㎡[不动产权证号：（2017）太仓市不动产权第0014277号]。原告为本案诉讼委托江苏广浩律师事务所为原告提供法律服务，并支付律师费50000元。原、被告一致确认被告步茂公司房租已支付至2019年5月14日。被告步茂公司系被告文之兴出资设立的一人有限责任公司。被告步茂公司、文之兴于2019年8月28日提交答辩状认为厂房租赁合同已协商解除并已全部搬离厂房，原告于2019年8月30日收到答辩状。以上事实有原告提交的厂房租赁合同、步茂公司工商档案信息、不动产权证书、委托合同及律师代理费发票、土地租赁合同、苏州大荆道路设施有限公司与原告的厂房租赁合同，被告步茂公司、文之兴提供的退房表、微信聊天记录、租赁合同、转账记录、收据、搬厂费用报销单、吊装费发票、运费收据、厂房照片及视频、行政处罚事先告知书、银行交易流水，以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于被告步茂公司搬离租赁厂房的时间。原告认为被告步茂公司在第一次庭审时即2019年9月5日确认已实际搬离厂房，认为被告步茂公司的搬离时间是2019年9月5日。被告步茂公司认为2019年4月初就开始搬离，根据退房表原告全部搬离厂房时间是2019年6月9日。本院认为，虽被告步茂公司、文之兴未提供证据证明倪某有权代表原告签退房表及办理退租手续，但根据退房表、乐某与倪某的微信聊天记录、乐某的证人证言等证据，可以确认被告步茂公司在2019年6月已全部搬离租赁厂房。关于厂房租赁合同解除时间。因被告步茂公司未提供充分证据证明原告与被告步茂公司已就合同解除已进行协商及确认，故被告步茂公司是在租期届满前单方搬离承租厂房，被告步茂公司构成单方违约。原告在2019年7月30日提起诉讼要求被告步茂公司支付租金及逾期付款违约金，表明原告明确要求被告步茂公司继续履行租赁合同的意思表示，且原告沟通督促期在合理期限内，而原告于2019年8月30日收到被告步茂公司、文之兴的答辩状，被告步茂公司、文之兴答辩状中再明确表示认为已协商解除厂房租赁合同并已全部搬离而拒绝履行租赁合同，故应认定厂房租赁合同因事实上不能履行而提前终止，合同终止日为2019年8月30日。现原告主张确认原告与被告步茂公司签订的《厂房租赁合同》于2019年9月5日解除，但合同已于2019年8月30日终止，故本院确认原告宝津公司与被告步茂公司于2017年11月12日签订的《厂房租赁合同》已于2019年8月30日终止。关于原告要求被告步茂公司给付租金569863元（按年租金200万元，自2019年5月15日起计算至2019年9月5日止）及逾期付款违约金129928元（自2019年4月15日起按每日千分之一的标准计算至2019年11月28日，即569863元×1‰/天×228天=129927.764元取整，要求计算至实际支付之日止）的请求。本院认为，因厂房租赁合同约定年租金为200万元，厂房有不动产权证，堆场有相关租赁合同，故被告步茂公司应当按照合同约定支付租金及逾期付款违约金。因被告步茂公司已支付租金至2019年5月14日，厂房租赁合同于2019年8月30日终止，故被告步茂公司应当支付自2019年5月15日起至2019年8月30日止的租金，按年租金200万元计算，原告主张租金569863元符合法律规定，本院予以支持。被告步茂公司应在2019年4月15日前支付房租，被告步茂公司逾期支付，应当支付逾期付款违约金。原告主张的逾期付款违约金按每日1‰标准计算过高，逾期付款违约金实质是利息损失，故本院酌情确定自2019年4月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.35%）计算利息为8625元，以及以569863元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息。关于原告要求被告步茂公司偿付违约解除合同的违约金100万元（按六个月计算）。本院认为，被告步茂公司单方违约造成合同终止，被告步茂公司应当承担违约导致合同提前终止违约金。原告主张的被告步茂公司违约提前终止合同违约金过高，本院酌情确定被告步茂公司违约提前终止合同违约金为50万元。关于原告要求被告步茂公司给付律师费5万元。本院认为，因厂房租赁合同中约定因被告步茂公司违约，被告步茂公司应当赔偿原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），被告步茂公司为实现债权支出律师费5万元，且该律师费5万元符合法律规定，故被告步茂公司应当赔偿原告律师费5万元。关于原告要求被告文之兴对被告步茂公司支付租金、逾期付款违约金、提前终止合同违约金、律师费承担连带还款责任的请求。本院认为，因被告步茂公司系被告文之兴设立的一人有限责任公司，虽被告步茂公司、文之兴提供被告步茂公司自设立登记及银行账户开户后至2017年12月31日的银行交易明细，但该交易明细并不能证明被告步茂公司财产独立于股东被告文之兴自己的财产，被告文之兴应当对被告步茂公司债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告苏州宝津塑业有限公司与被告苏州步茂展示服务有限公司于2017年11月12日签订的《厂房租赁合同》已于2019年8月30日终止。二、被告苏州步茂展示服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告苏州宝津塑业有限公司租金569863元，并支付自2019年4月15日起至2019年8月19日止的利息8625元，以及以569863元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息。三、被告苏州步茂展示服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告苏州宝津塑业有限公司违约提前终止合同违约金50万元。四、被告苏州步茂展示服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告苏州宝津塑业有限公司律师费5万元。五、被告文之兴对被告苏州步茂展示服务有限公司上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68852元，财产保全费5000元，合计73852元，由原告苏州宝津塑业有限公司负担5256元，被告苏州步茂展示服务有限公司、文之兴负担68596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  卢东昕人民陪审员  张 乔人民陪审员  赵红鸣二○二○年一月二十一日法官助理冯胜书记员汤琳