山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁08民终6779号 上诉人（原审被告）：济宁市任城区衍凯家具厂，经营场所济宁市任城区安居街道办事处史海村，统一社会信用代码92370811MA3MM95H8Y。 经营者：史衍凯，男，1955年11月15日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：张波，山东公明政和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟，山东公明政和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：济宁市居兴商贸有限公司，住所地济宁市任城区安居街道办事处驻地，统一社会信用代码91370811783454454L。 法定代表人：胡中伟，总经理。 委托诉讼代理人：孙传跃，山东恒正律师事务所律师。 上诉人济宁市任城区衍凯家具厂因与被上诉人济宁市居兴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初7371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济宁市任城区衍凯家具厂上诉请求：一、撤销济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初7371号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院按照《房屋租赁合同》认定本案的事实明显属于事实认定错误，程序违法。被上诉人虽然提交了1999年12月31日加盖“济宁市任城区衍凯家具厂”公章的《房屋租赁合同》，但在本案一审的审理过程中，上诉人发现了同时期在其他单位加盖印章的书面材料，上诉人通过比对发现被上诉人提交的《房屋租赁合同》中的印章并非是申请人当时在公安机关备案以及上诉人使用的公章，被上诉人存在伪造印章的犯罪嫌疑，该《房屋租赁合同》不能作为认定案件事实的依据。为了查清案件事实，并违法犯罪人员的责任，上诉人向一审法院提交了公章真实性的鉴定，一审法院在没有要求被上诉人提交《房屋租赁合同》原件与上诉人提交的检材对比的情况下，不允许上诉人的鉴定申请，违法审理程序的规定，导致案件基本事实没有查清，且纵容了犯罪行为。二、即使法院认定《房屋租赁合同》为双方真实印章，一审法院认定事实和适用法律错误，审理程序违法。(一)、被上诉人非适格的诉讼主体，对涉案房屋不享有所有权和使用权，无权向上诉人主张权利，本案应当中止审理而未中止审理，程序违法。1、根据被上诉人提供的任城区人民政府的批复仅能够证明，被上诉人仅取得了任城区供销社土地的使用权，其取得的土地与本案所争议的土地是否为同一土地无明确的证据予以证明，即使为同一土地，其仅取得土地的使用权，土地和房屋系单独的主体，其取得土地的行为并不当然取得了房屋的所有权，亦不当然享有任城区安居供销社就涉案《房屋租赁合同》的所有权利和义务。2、虽然一审法院作出(2018)鲁0811民初14211号民事判决、济宁市中级人民法院作出(2019)鲁08民终1984号民事判决，但上诉人对于上述判决认定欠付租金以及被上诉人主体资格的法律事实均不认可，就上述判决已经申请了再审，一审法院应当等待再审结果再予以审理，一审法院未中止审理本案，属于程序违法。3、上诉人发现济宁市居兴商贸有限公司的现股东胡中伟、胡站桥与原股东史忠志、张仕栋、史衍喜等人恶意串通，通过股权转让的形式转让涉案土地的使用权，侵害了上诉人对涉案土地的优先购买的权利，上诉人就该转让合同在一审法院提起了诉讼(案号2019鲁0811民初5399号)，该案件的结果直接决定了由胡中伟担任法定代表人的济宁市居兴商贸有限公司是否有权继续诉讼以及其主体资格问题，上诉人认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案应当中止审理，一审法院未中止审理属于程序违法。(二)、被上诉人起诉属于重复诉讼，一审法院审理本案违反一事不再理的原则，审理程序严重违法。1、本案的起诉的事实与上述判决书中的认定的事实无任何实质性的变化，(2019)鲁08民终1984号民事判决作出后被上诉人在没有新的情况下，再次在一审法院起诉，明显属于重复诉讼，一审法院认定被上诉人主张的事实已发生变化无任何证据和法律依据。2、即使法院按照上述生效判决认定本案事实，上诉人与任城区安居供销社签订的租赁合同中关于租赁费支付的约定实质上已经进行变更、且2019年1月1日至5月15日时答辩人与原告尚处于诉讼期间，被上诉人在起诉之前亦未向上诉人主张过权利，所以上诉人有理由不按照《租赁合同》中的约定支付租金。答辩人同意与原告协商交纳租金，但不同意解除租赁合同。3、(2019)鲁08民终1984号民事判决认定的三个月的合理期限应当自该判决书生效之日起计算，而不应当自(2018)鲁0811民初14211号民事案件送达起诉状副本及传票的时间计算，本案中一审法院认定的合理时间适用法律错误，审理程序违法。(三)、一审法律认定上诉人与被上诉人形成了不定期租赁合同关系，却按照已经超期的《房屋租赁合同》认定案件事实，明显属于适用法律错误，审理认定的逻辑相互矛盾。被上诉人提交的《房屋租赁合同》到期时间至2013年12月31日。合同期限届满之后，被上诉人没有解除合同，也未要求拆除房屋，视为双方对于合同期限和内容进行了变更，《房屋租赁合同》中约定的内容不能再作为认定双方权利、义务的依据。一审法院按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁中单方解除权认定解除了上诉人与被上诉人之间的合同，但该条中并没有规定租赁期间新建房屋的处理方式和原则。上诉人认为采用单方解除权的方式解除合同，与合同期限届满时解除合同，在处理双方争议的事项时应当有所区别，被上诉人在期限届满没有行使解除权，也没有要求拆除房屋，现单方解除合同，造成上诉人的损失，被上诉人应当承担赔偿责任。(四)、一审法院对于上诉人依法建造的房屋及界址没有查清，判决认定上诉人拆除房屋无客观事实依据，且违反公平原则，导致资源浪费。一审法院没有前往争议土地和房屋地点查勘，没有查清案件所涉房屋以及相应的界址，没有查清本案的基本事实。因本案所涉土地和房屋现处于待拆迁状态，在被上诉人无任何赔偿的前提下认定上诉人拆除房屋违反公平原则，且造成社会资源的浪费。综上所述，上诉人认为一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 济宁市居兴商贸有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人提交的1995年12月31日与上诉人签订的房屋租赁合同真实合法有效，上诉人以加盖印章存在伪造嫌疑主张其不能成为认定案件事实的依据属事实认识错误。此份租赁合同在2019年2月14日任城区（2018）鲁0811民初14211号和济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终1948号民事判决中的真实性已经两级法院认定，其判决也是基于双方签订的租赁合同为依据作出的。在本案一审被上诉人所提交的租赁合同与上诉判决系同一份，上诉人提出租赁合同系伪造的事实依据不足，未有证据佐证。有恶意拖延诉讼嫌疑。二、上诉人诉称被上诉人诉讼主体不适格，应中止审理的请求无事实和法律依据。1999年12月31日上诉人作为承租方，案外人济宁市任城区安居供销合作社作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定期限自1999年12月31日至2013年12月31日，被上诉人是基于一审法院依法宣告安居供销社破产，通过出让的方式，依法取得涉案土地使用权。在衍凯家具厂与安居供销社的租赁合同到期且在我公司取得涉案土地的使用权后，上诉人仍在使用涉案土地，双方在事实上存在租赁关系。被上诉人作为本案原告有事实和法律依据，是适格诉讼主体。上诉人虽然申请了再审，但是并未提供立案证明和裁定书，即使提供上述证明本案一审也不应该中止审理，本案一审是基于出现的事实提出的诉讼请求，与2019年2月14日济宁市任城区（2018）鲁0811民初14211号和济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终1948号两份判决书没有必然的法律关系，并非属于同一程序。上诉人申请中止审理无事实和法律依据。上诉人主张在涉案的股权转让中侵害了上诉人的优先购买权系适用法律错误。股权转让并不涉及本案主体的变化，租赁合同的主体系双方单位，并非股东，股权的变化并未导致合同主体的变更，租赁合同项下的权利义务由合同签订主体享有。上诉人以股权变化辩称合同主体变化系事实和法律认识错误。且济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初5399号民事判决已经驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人诉称一审判决系重复诉讼违反一事不再理的原则属于法律认识错误。本案诉讼主体虽然没有变化，但是案件事实已经出现新的变化，根据《民事诉讼法》第124条及关于适用《民事诉讼法》的司法解释第248条的规定，发生新的事实人民法院应当受理。三、2019年2月14日济宁市任城区（2018）鲁0811民初14211号和济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终1948号及本案一审都认定双方已经形成不定期租赁合同属于事实清楚适用法律正确，上诉人诉称双方租赁合同不应成为本案审理案件事实的依据属于法律认识错误，双方权利义务的来源系1999年双方签订的租赁合同，在合同的履行过程中发生变化的只是合同的租赁期限，由固定期限合同变为无固定期限合同，对合同的其他约定并未发生变更，对双方依然有效。在不定期租赁合同中，一审法院作出的民事判决事实清楚，适用法律正确。 济宁市居兴商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令双方解除租赁合同；2、判令被告支付租金2937元（自2019年1月1日至2019年5月15日），并按中国人民银行同类贷款基准利率的1.95倍标准计算违约金；3、判令被告返还租赁房屋；4、判令被告拆除其建造的房屋并恢复土地原状。 一审法院认定事实：1999年12月31日，被告作为承租方，案外人济宁市任城区安居供销合作社作为出租方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：房屋坐落于供销社院内，房屋间数为18间，使用面积4700平方米；租赁期限为十四年，出租方从1999年12月31日起将出租房屋交付承租方，至2013年12月31日收回。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租人享有优先权。每年元月前交清当年租金，共计14年租金112000元。合同第十条第四款同时约定：合同期满承租方新建的建筑物必须自行拆除，否则视为出租方所有。合同签订后，被告即开始租赁使用涉案租赁物至今，期间，被告将涉案18间房屋拆除后，重新建造了生产车间及办公用房。2002年4月3日，济宁市任城区人民法院作了（2002）任经破字第5-1号民事裁定书，宣告济宁市任城区安居供销合作社进入破产还债程序。2005年12月31日，济宁市任城区人民政府作出济任政土字[2005]3号《济宁市任城区人民政府关于任城区国土资源局收回土地并出让土地使用权的批复》，该批复载明“区国土资源局：济宁市任城区安居供销合作社经济宁市任城区人民法院（2002）任经破字第5-1号民事裁定书宣布破产，为了妥善安置破产企业职工，盘活存量国有闲置土地，经研究，同意你局依法收回该供销社停止使用的2宗国有建设用地2.5962公顷（折合38.9亩），并将该2宗土地使用权让给济宁市居兴商贸有限公司，用于办公、仓储、商业楼建设，土地用途为商业，出让期限四十年。希该单位严格履行《国有土地使用权出让合同》，按批复面积、用途使用土地”等内容。2008年1月28日，济宁市任城区人民政府为原告颁发济任国用（2008）第081107000006号《国有土地使用证》，原告取得涉案土地的使用权。2018年11月30日，原告以《房屋租赁合同》已到期为由向本院起诉要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告支付欠付租金、返还租赁房屋、拆除其自建房屋。济宁市任城区人民法院以（2018）鲁0811民初14211号民事判决书认定，双方租赁期限届满后存在不定期租赁合同关系，原告未在合理期限三个月前履行通知被告的义务，解除条件未成就为由，驳回原告要求解除合同的诉讼请求。济宁市中级人民法院以（2019）鲁08民终1984号民事判决书维持了上述判决。上述判决生效后，被告已按照判决内容向原告支付了2018年12月1日前租金及违约金。 一审法院认为，对于原告诉讼主体资格、《房屋租赁合同》性质、违约金的计算方法等问题，上述两份生效判决已作出了明确阐述，不再赘述。对于本案争议的焦点问题：一、审判程序方面。1、被告主张，已对（2018）鲁0811民初14211号民事判决书、（2019）鲁08民终1984号民事判决书申请了再审，本案不应以上述两份判决书认定的事实作为认定本案事实的依据。对此，虽然被告在电子诉讼服务平台提交了网上立案的相关材料，但被告的再审申请并未受理，也未作出撤销上述两份判决的相关裁定，上述两份判决仍为生效的法律文书，能够作为认定本案事实的依据。2、被告主张，原告的现股东与原股东等人恶意串通，通过股权转让的形式转让涉案土地的使用权，侵害了被告对涉案土地的优先购买权，被告已就此事提起民事诉讼，本案应中止审理。对此，股权转让、股东变更并不影响原告济宁市居兴商贸有限公司以公司名义提起诉讼，不属于法定中止审理的情形。3、被告主张，原告在本案中的诉讼请求已经在上述两案中进行了审理认定，原告再次提出上述请求，违反了一事不再理原则。对此，两份生效判决对《房屋租赁合同》期限届满后的履行认定为不定期租赁合同，原告在本案中主张的事实已发生变化，并非属于同一事实和理由，不属于一事不再理范围。二、实体问题的法律适用。1、关于原、被告之间的租赁合同关系是否应当解除的问题。上述两份生效判决书已认定，双方合同期限届满于2014年1月1日起形成不定期租赁合同关系，原告要求解除合同应在合理期限三个月前通知被告。（2018）鲁0811民初14211号案件于2018年11月30日立案受理，并于2018年12月14日向被告送达了起诉状副本、举证通知书及传票，原告在该案起诉状中已明确表达了解除合同的主张，该案法律文书向被告送达之日应视为原告已就解除合同履行了通知义务，至今已超过合理期限三个月，合同解除的条件已经成就。原告要求解除双方的租赁合同关系，理由正当，应予支持。2、关于原告要求被告支付的租金2937元及违约金。双方合同期限届满后形成不定期租赁合同关系，被告至今仍在使用租赁物，原告要求被告支付2019年1月1日至5月15日期间的租金，理由正当，依法应予支持。《房屋租赁合同》约定，每年元月份交清当年租金，被告未按协议约定期限向原告支付租金，应自2019年2月1日起向原告支付违约金，违约金的计算方式已由生效判决书进行了阐述，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算。3、关于原告要求被告返还房屋的请求。因被告已将涉案18间房屋拆除，重新建造了生产车间及办公用房，原租赁房屋已不存在，原告要求返还租赁房屋，无事实依据，不予支持。4、关于原告要求被告拆除其建造的房屋并恢复土地原状的请求。根据《房屋租赁合同》第十条第四款的约定：“合同期满承租方新建的建筑物必须自行拆除，否则视为出租方所有”。被告主张，本案土地和房屋处于待拆迁状态，如拆除建筑物违反公平原则，造成资源的浪费。因《房屋租赁合同》明确约定了双方合同期满后新建建筑物的处理方式，双方均应严格按协议约定内容履行，判令被告拆除房屋也是遵循了双方意思自治的原则，不存在违反公平原则情形；且法院多次组织双方调解，均未对被告新建建筑物的处理方式达成一致意见，因此根据《房屋租赁合同》约定，原告要求被告拆除其自行建造的建筑物，理由正当，依法应予支持，但应给被告留出合理的期限，以60日为宜。因被告在履行合同期间，已对原建筑物拆除并新建房屋，原告要求被告恢复土地原状，已无法实现，不予支持。5、被告在庭审后向法庭提交申请，申请本院对《房屋租赁合同》上加盖的“济宁市任城区衍凯家具厂”公章真实性进行鉴定。在（2018）鲁0811民初14211号、（2019）鲁08民终1984号案件中，及在本案审理过程中，双方对《房屋租赁合同》的真实性均予以认可，该合同已经生效法律文书予以确认。且被告手中持有的《房屋租赁合同》与原告提交的《房屋租赁合同》内容一致，没有进行鉴定的必要，对被告的申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告济宁市居兴商贸有限公司与被告济宁市任城区衍凯家具厂之间的房屋租赁合同关系；二、被告济宁市任城区衍凯家具厂于本判决生效之日起七日内向原告济宁市居兴商贸有限公司支付自2019年1月1日至5月15日期间的租金2937元并支付违约金（以2937元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）；三、被告济宁市任城区衍凯家具厂于本判决生效之日起60日内拆除《房屋租赁合同》范围内被告建造的房屋；四、驳回原告济宁市居兴商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告济宁市任城区衍凯家具厂负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、涉案房屋租赁合同中济宁市任城区衍凯家具厂加盖印章的真实性；二、济宁市居兴商贸有限公司是否为本案适合诉讼主体；三、本案应否中止审理；四、本案是否属于重复诉讼；五、济宁市居兴商贸有限公司是否可以解除与济宁市任城区衍凯家具厂的涉案房屋租赁合同；六、济宁市居兴商贸有限公司是否可以要求济宁市任城区衍凯家具厂拆除涉案房屋。关于第一个焦点问题，双方当事人之间就涉案房屋租赁合同已经进行过诉讼，已经济宁市任城区人民法院作出（2018）鲁0811民初14211号民事判决，并经本院作出（2019）鲁08民终1984号民事判决并已经生效。上述两份判决的基础就是1999年12月31日济宁市任城区衍凯家具厂与原济宁市任城区安居供销合作社签订的房屋租赁合同。济宁市任城区衍凯家具厂在上述案件中并未就该合同中其印章的真实性提出异议，该合同已被生效判决认定，现济宁市任城区衍凯家具厂在本案中主张房屋租赁合同中其公章存在伪造嫌疑并申请鉴定，应不予准许。虽然济宁市任城区衍凯家具厂主张已对上述两个案件申请再审，但并未进入再审程序。济宁市任城区衍凯家具厂在二审中提供证据欲证实其同时期使用的印章与涉案合同中的印章不符，但这并不必然证实其在当时未使用过合同中加盖的印章。因此，一审认定涉案房屋租赁合同中济宁市任城区衍凯家具厂印章的真实性，并以该合同作为该案审理的基础，并无不当。关于第二个焦点问题，2005年12月31日，济宁市任城区人民政府作出济任政土字[2005]3号《济宁市任城区人民政府关于任城区国土资源局收回土地并出让土地使用权的批复》，2008年1月28日，济宁市任城区人民政府为济宁市居兴商贸有限公司颁发济任国用（2008）第081107000006号《国有土地使用证》，济宁市居兴商贸有限公司取得涉案土地的使用权。依据房随地走的原则，济宁市居兴商贸有限公司也享有了涉案土地上房屋的租赁权，其与济宁市任城区衍凯家具厂形成了事实上的房屋租赁关系。因此，济宁市居兴商贸有限公司提起本案诉讼主体适格。关于第三个焦点问题，首先，如上所述，对于济宁市任城区衍凯家具厂申请再审的济宁市任城区人民法院作出的（2018）鲁0811民初14211号民事判决及本院作出的（2019）鲁08民终1984号民事判决，并未进入再审程序，济宁市任城区衍凯家具厂以此为由主张本案中止审理，本院不予支持。其次，济宁市任城区衍凯家具厂主张其另案提起确认合同效力纠纷，请求确认济宁市居兴商贸有限公司股东之间的股权转让协议无效。但经审查，本案并非以该案的审理结果作为依据，两案并没有直接关联，因此，济宁市任城区衍凯家具厂以此为由申请中止审理本案，本院亦不予采信。再次，济宁市任城区衍凯家具厂主张其已提起行政诉讼，请求撤销对涉案土地使用权的行政许可行为。但是，无论济宁市居兴商贸有限公司的涉案土地使用证是否被撤销，其与济宁市任城区衍凯家具厂目前均存在事实上的租赁关系，且济宁市任城区衍凯家具厂亦认可其向济宁市居兴商贸有限公司交纳过租赁费。因此，本案无需等待该行政诉讼的审判结果，济宁市任城区衍凯家具厂以此为由申请本案中止审理，本院亦不予准许。综上，本案不存在中止审理的情形。关于第四个焦点问题，虽济宁市居兴商贸有限公司曾就涉案房屋租赁合同纠纷提起过诉讼，济宁市任城区人民法院和本院分别作出了民事判决，但在上述案件中济宁市居兴商贸有限公司未就解除合同向济宁市任城区衍凯家具厂进行提前通知，而本案诉讼前已进行了提前通知，系属于新发生的事实，因此，本案并不属于重复诉讼。关于第五个焦点问题，经生效判决认定，双方当事人于2014年1月1日起形成不定期租赁合同关系，济宁市居兴商贸有限公司要求解除合同应在合理期限三个月前通知济宁市任城区衍凯家具厂。济宁市居兴商贸有限公司向济宁市任城区人民法院提起（2018）鲁0811民初14211号案件，要求解除双方的房屋租赁合同，该案于2018年11月30日立案受理，并于2018年12月14日向济宁市任城区衍凯家具厂送达了起诉状副本、举证通知书及传票，该案法律文书送达至济宁市任城区衍凯家具厂之日即应视为济宁市居兴商贸有限公司就解除合同履行了通知义务，至济宁市居兴商贸有限公司提起本案诉讼已超过合理期限三个月，合同解除的条件已经成就。一审判决解除双方的租赁合同关系，并无不当。关于第六个焦点问题，在济宁市任城区衍凯家具厂与原济宁市任城区安居供销合作社签订的涉案房屋租赁合同到期后，济宁市任城区衍凯家具厂继续租赁使用，济宁市居兴商贸有限公司作为涉案土地的新使用权人，在原租赁合同到期后，与济宁市任城区衍凯家具厂之间形成了事实上的不定期租赁关系，在双方未做重新约定的情况下，除合同履行期限之外，双方仍应受原租赁合同的约束。上述房屋租赁合同第十条第4项约定，合同期满承租方新建的建筑物，必须自行拆除，否则视为出租方所有。依据上述约定，济宁市居兴商贸有限公司请求济宁市任城区衍凯家具厂拆除其建造的房屋，符合双方意思自治的原则，一审对此予以支持并无不当。 综上所述，济宁市任城区衍凯家具厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由济宁市任城区衍凯家具厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  李连芳 审判员  扈 琳 审判员  马 斌 二〇二〇年一月十七日 书记员  宋 颖