贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11823号原告：尹文学，男，1974年9月6日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：李艳霞，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹咏梅，贵州法治时代律师事务所律师。被告：龙俊杰，男，2001年5月26日出生，土家族，住本市云岩区。委托诉讼代理人：张可，贵州恒商律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾志霞，系龙俊杰母亲。原告尹文学与被告龙俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告尹文学及其委托诉讼代理人李艳霞、尹咏梅，被告龙俊杰及其委托诉讼代理人张可、苟志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹文学向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即办理过户手续，将位于贵阳市住房过户到原告名下；2、本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。原告当庭将诉讼请求变更为1、请求人民法院依法确认原告与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》有效；2、请求依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》及《说明》并协助原告办理房屋产权过户登记手续；3、本案的案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告的父亲龙澄签订《房屋买卖合同》约定：被告的父亲龙澄自愿将座落于贵阳市云岩区蛮坡世纪城小区38栋3单元3楼2号房屋出卖给原告；房屋总价款为322800元整，定金为72800元，分两次付清即签订之日首付30000元，待被告的父亲龙澄将产权办理至自己名下后，在将产权转给给原告的同时，原告将剩余的42800元一次性交给被告的父亲龙澄。2015年11月至2016年10月期间原告分五次通过现金的方式向被告的父亲龙澄支付了95612元。2016年12月7日，由于税费过高，原告与被告的父亲龙澄经协商重新签订了《说明》一份，约定：被告的父亲龙澄将座落于贵阳市云岩区蛮坡世纪城小区38栋3单元3楼2号房屋抵押给银行进行贷款，贷款出来后付给原告前期付给龙澄的95621元，三年后被告的父亲龙澄将此房产过户给原告后，原告才将此房交易款付给被告的父亲龙澄，在此期间，此房归原告所有，被告的父亲龙澄不得干扰原告用房。但是在《说明》签订后，2017年10月19日，被告父亲龙澄就去世了，且原告前期支付的95612元也未来得及付给原告。《房屋买卖合同》及《说明》系原告与龙澄真实意思表示，合法有效。被告作为龙澄唯一的合法继承人，根据《继承法》的规定，继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿责任。因此在买卖合同中，出卖人龙澄死亡，其继承人应当对于原出卖人的合同义务予以继承，继续履行原合同。综上所述，原告依据法律规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告龙俊杰辩称：1、原告与被告父亲签订的《房屋买卖合同》系无效合同，双方签订房屋买卖合同时龙澄不是房屋产权人，尽管之后龙澄通过继承取得该房的所有权，但双方于2017年5月23日又签订《租房协议书》，约定龙澄将本房屋出租给原告使用。由此可见2017年的房屋租赁合同已代替2015年的房屋买卖合同，原告以房屋买卖作为要求被告履行过户义务的请求权基础已经丧失。2、原告对于龙澄将房屋进行抵押贷款是知情的，对于房屋被法院执行拍卖是有预见的，其应当对房屋不能过户有充分认知和准备，知道房屋不可能过户给原告；3、本案原告与被告实际上是房屋租赁合同法律关系，原告可以以承租人的身份对其租赁使用的房屋行使相关权利，但不得要求被告办理过户手续给原告。经审理查明：2015年11月27日，龙澄作为甲方、卖方与原告尹文学作为乙方、买方签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：一、甲方自愿将坐落在贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房屋（建筑面积72平方米）房地产出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币叁拾贰万贰仟捌佰元整。三、乙方在签订本合（同），支付定金人民币柒万贰仟捌佰元整，分两次付清即签订之日首付人民币叁万元整。待甲方将产权办理至甲方本人名下后，在进行将甲方产权转移给乙方的同时，乙方应将剩余肆万贰仟捌佰元整一次性交给甲方。……五、由于该房屋现属于甲方父母遗产，本合同签订后甲方应积极办理并争取在三个月内将房产手续过到甲方本人名下，办理此项手续所产生的有关遗产税费由甲方自行承担。待甲方办理房产证至甲方本人名下后应立即将产权过户给乙方。这一过程所产生的有关税费由乙方应按照国家对五年以上二手房过户的收费方式计算而承担一半费用。六、待房产过户到乙方名下之时，乙方应在六十天内，向甲方付清全部房款余额。（注：该合同中“应在六十天内，向甲方付清全部房款余额”被涂改为“支付9万元给甲方，余15万一年内付清。（龙澄2016.7.22日）”）。七、甲方应在乙方支付首付款（定金）后十五日内将该房产交付乙方，并保证该房产无人可担保、抵押、无人租住、使用……十、如因甲方无法办理产权证，乙方所支付的叁万元定金作为租用甲方5年房屋的租赁费……甲方龙澄签名捺印乙方尹文学签名捺印。合同签订当日，龙澄向原告出具《收条》一份，载明：“今收到尹文学购贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房定金叁万元整”及《借条》一份，载明：“今借尹文学现金人民币叁万元整。用贵Ａ×××××机动车为抵押（机动车登记证交由尹文学管理）。”。原告尹文学陈述签订合同之日，龙澄将房屋交付给其使用。2016年7月21日，龙澄取得上述房屋的不动产权证。次日，龙澄向原告出具《收条》，载明：“今收到尹文学购贵阳市云岩区蛮坡世纪园小区38栋3单元3楼2号房定金贰万元整。”。2016年8月30日，龙澄向原告出具《借条》，载明：“今借尹文学现金人民币陆仟元整6000元。”。2016年10月10日，龙澄向原告出具《收条》，载明：“今收到尹文学现金人民币玖仟陆佰壹拾贰元整。9612元”。上述款项共计95612元。2016年12月7日，尹文学、龙澄签订《说明》一份，载明：“龙澄将贵阳市蛮坡世纪园小区38栋3单元302房住房买给尹文学，房总价人民币叁拾贰万贰仟捌佰元，面积72平米，在双方合同期间，由于此房是龙澄的母亲的，将过户到龙澄后，将此房产证过户给尹文学时，由于税费过高，经双方商定，现龙澄将此房抵押给银行代款（贷款），龙澄代款（贷款）出来后付给尹文学前期付给龙澄的所有房款，共计玖万伍仟陆佰贰拾壹元￥95621元。叁年后龙澄把此房的房产过户给尹文学后，尹文学才将此房交易的款付给龙澄，在此期间，此房是由尹文学所有，龙澄不得找借口干扰尹文学用房。尹文学签名捺印龙澄签名捺印证明人：陈虎签名”。同日，龙澄向原告出具《借条》，载明：“今借尹文学现金人民币玖万伍仟陆佰贰拾壹元整。注：龙澄之前写给尹文学的所有借（欠）条作废。借款人：龙澄签名捺印”。2017年5月23日，龙澄作为甲方，尹文学作为乙方就上述房屋签订《租房协议书》，该合同主要约定租期从2017年5月23日至2019年5月22日，月租金为2000元。交付租金的同时，乙方应另付保证金人民币伍仟元整。保证金退还必须退还给乙方尹文学本人。2017年8月21日，尹文学向修文县农村信用合作联社出具《租户承诺书》，主要载明：“本人已知晓龙澄在贵社借款250000，用本人已承租的房屋作为抵押物进行抵押，现本人作如下承诺：一、如龙澄不能按时归还借款本息，本人承诺不得以租赁权抗辩抵押权，在同等条件下，本人享有优先租赁权和购买权。二、本人承诺将本人租赁的房屋租金按照与抵押人签订租赁合同的要求（租金支付方式为：按月支付的方式，按期汇入借款人龙澄在贵社开立的个人结算账户）”。后龙澄死亡。因龙澄未归还借款，贵州修文农村商业银行股份有限公司将龙澄的继承人龙俊杰诉至贵州省修文县人民法院，该院于2019年9月12日作出（2019）黔0123民初1890号民事调解书。因龙俊杰未履行该调解书，贵州修文县农村商业银行股份有限公司已向贵州省修文县人民法院申请强制执行。另查明，涉案房屋抵押权人为修文县农村信用合作联社。涉案房屋已被贵阳市白云区人民法院及贵州省修文县人民法院查封。本院认为，原告尹文学与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。对于原告确认《房屋买卖合同》及《说明》有效的诉请，本院予以支持。对于被告辩称签订《房屋买卖合同》时龙澄不是房屋产权人，双方签订的合同无效，但龙澄其后取得了涉案房屋的产权，故对被告的该辩解意见，不予采纳。对于原告诉请要求被告继续履行《房屋买卖合同》及《说明》并协助原告办理房屋产权过户登记手续，因龙澄于尹文学在签订《房屋买卖合同》及《说明》后，双方又签订了《租房协议书》，且尹文学还向贵州修文县农村商业银行股份有限公司出具了《租户承诺书》，双方协商一致将双方的房屋买卖法律关系变更为房屋租赁法律关系，原告尹文学无权依据《房屋买卖合同》及《说明》主张要求过户，且涉案房屋因涉及其他案件被查封及抵押，不具备房屋过户的条件，故对原告尹文学的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告尹文学与龙澄签订的《房屋买卖合同》及《说明》有效；二、驳回原告尹文学的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由原告尹文学（原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年一月十四日书记员  刘航