重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10748号上诉人（原审原告）：李小华，女，1981年1月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杜长宏（李小华丈夫），男，1977年12月10日出生，住四川省阆中市。被上诉人（原审被告）：牟桂霞，女，1979年10月12日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：马世友，男，1973年7月6日出生，土家族，住重庆市石柱县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲荣森，北京大成（重庆）事务所律师。上诉人李小华因与被上诉人牟桂霞、马世友租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初22707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李小华的诉讼代理人杜长宏、被上诉人牟桂霞、马世友的诉讼代理人蒲荣森到庭参加二审询问。本案现已审理终结。李小华上诉请求：1、请求撤销原审判决支持李小华的诉讼请求；2、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院据双方签订的交接协议中约定的“自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系”条款，认定双方已了清租赁关系中的所有权利义务关系、被上诉人无需支付任何费用，属于认定事实不清及法律适用错误；2、《交接确认书》只是对“房屋交接”这一事项所对应的退还租赁房屋事宜的权利义务的确认，不是对租赁关系其他内容和其他法律责任的确认，不能免除被告应当承担的其他法律责任包括违约金等法律责任；3、根据买卖不破租赁原则，李小华已成为原租赁合同的出租方，享有原合同相关权利，因此被上诉人应当按合同约定支付所欠租金及违约金。牟桂霞、马世友辩称：上诉人李小华的诉讼请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，被上诉人与上诉人之间关于房屋租赁合同的任何权利关系已经结清，双方签订的交接协议中已有明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。李小华向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付2016年4月1日至2017年3月31日的欠租4876.83元、2017年4月1日至2018年3月31日的欠租3086.74元、2018年4月1日至2018年10月15日的欠租3486.11元；2.被告支付逾期支付租金等违约金50000元；3.被告补交优惠期间的租金9370.53元；4.被告支付单方面解除合同的违约金23959元；5.被告支付装修损坏违约金23595元；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：牟桂霞、马世友（乙方）与加来金公司（甲方）签订了《重庆加来金大厦房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将渝北区红锦大道23号自有产权房加来金大厦13-18层租赁给乙方经营酒店，租赁标的实测面积加公摊面积为4470平方米；第2条约定：租期自2014年4月14日至2029年4月13日，从2014年5月1日起，甲方给予乙方4个月的免租期，用4年时间免完（包含装修期），即第一次乙方于签订本租赁合同之时，一次性向甲方交纳三个月租金，使用租赁房屋3个月；上述租金优惠期已满，乙方即应按本合同第三条的约定向甲方支付全期全额租金；第3.1条约定：租金按租赁房屋13-18层建筑面积4470平方米，乙方的税后基准租金为60元/月/平方米，基准月租金为268200元/月，基准年租金为3218400元；第3.3条约定：自交付之日起，从第二年开始年租金环比增长6%；第3.4条约定：签订租赁合同时乙方向甲方一次性缴纳第一季度租金，之后每租赁季度最后一个月的15号前支付下一季度租金（以现金方式支付，按季度缴纳，逾期支付的，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的0.5%每日，根据迟延支付的实际天数按日计算，直至付清为止，如拖欠租金20天以上，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方履约保证金）；第4.1条约定：签订本合同时，乙方向甲方缴纳2个月的租金536400元作为履约保证金，合同履行期间，乙方不得以履约保证金抵作租金等相关费用；第5.1条约定：本合同当日收到乙方的保证金，并由甲方向乙方出具收款凭证后生效。若甲方未收到乙方应支付的保证金，该合同不生效，甲方有权将本合同标的出租给第三方；第6.1条约定：甲方应确保出租房屋权属清楚，如甲方有房屋产权争议问题影响乙方经营，甲方应赔偿一切乙方损失；第8.4条约定：合同履行期间，任何一方单方面终止本合同皆视为违约除承担因合同提前终止给守约方造成的一切损失外，还须支付违约金3000000元。第7.3条约定：本合同租赁期满、终止或解除前7日时，按期撤场，甲方除按超期天数收取乙方租金外，乙方还需向甲方缴付占用期间租金总额的20%作为违约金。交接手续须经甲、乙双方验收签字后方能视为交接完毕。李小华于2016年4月6日取得位于渝北区房屋的产权证，该房屋建筑面积为35.7平方米。2017年3月31日，渝北区公安分局新牌坊派出所出具案（事）接报回执，其上记载：2017年3月31日出警了解，系江洪、罗永明、辛辰、刘太玲等二十几个业主几年前买下加来金大厦的房子共70余套，并委托加来金公司将房子租给朝曼酒店，因加来金公司近期未按时支付租金，故业主到朝曼酒店（法人：牟桂霞）讨要租金，朝曼酒店称系与加来金公司签订租赁合同，要业主提供房产证明，双方因此发生纠纷。对于租金的支付情况，李小华举示了中国民生银行个人账户对账单，并认可其中收到案涉房屋租金的情况为：2016年6月17日5891元，2016年10月10日5890元，2016年11月23日、2016年12月20日、2017年1月19日、2017年2月21日、2017年3月22日每次分别1963.5元，2017年4月6日、2017年4月25日、2017年5月22日、2017年6月16日、2017年7月18日、2017年8月24日、2017年9月15日、2017年10月16日、2017年11月15日、2017年12月15日、2018年1月15日、2018年2月23日、2018年3月16日每次分别2081.3元，2018年3月29日（补4月递增租金）124.95元，2018年4月16日、2018年5月15日每次分别2206.26元，2018年6月19日、2018年7月14日每次分别2206元，2018年8月15日、2018年9月15日每次分别2206.26元。2018年5月15日之前均为典范公司支付，之后为汤鸥支付。牟桂霞、马世友为证明其支付租金的情况，举示了加来金公司出具的收据若干及支付的银行流水，收据显示：加来金公司收到牟桂霞、马世友（潮漫酒店）支付的2016年7月13日直至2018年6月12日期间的租金若干。部分收据上备注有“尚欠租金**元”的信息；银行流水显示向重庆市金煌物业管理有限公司（以下简称金煌公司）支付了费用。庭审中，关于租金的支付问题，马世友、牟桂霞陈述：我方租金是直接支付给加来金公司或者金煌公司，因被告与（以下简称典范公司）签订了代理租赁协议，由加来金公司或金煌公司将我方支付的租金中对应被告的部分支付给典范公司，再由典范公司支付给被告。我方只知道加来金公司将部分房屋出售了，但具体出售给谁及办证时间不清楚，后在加来金公司申请破产重整案件中，经我方与加来金公司及被告沟通，并征得该案承办法官同意，对办理了产权证的业主，由我方委托员工汤鸥每月向业主支付了租金，并适用了双方均认可的61.8元/平方米·月的租金标准，在2017年4月1日派出所形成的调解笔录上又对租金标准进行了变更，变更为58.3元/平方米·月。李小华陈述：其从未与典范公司签过租赁合同或委托代理合同，也从未委托任何公司代为收取租金，由于其手中无租赁合同，从未在意由谁支付租金，只要每月账上有租金入账即可；不清楚典范公司与牟桂霞、马世友的关系，为诉讼所需才去银行打印的流水，才得知租金是典范公司和汤鸥支付的，但未按合同约定的标准支付租金。另查明，2017年4月1日重庆市渝北区公安人民调解委员会驻新牌坊派出所调解室形成调解笔录一份，其中载明调解参加人为1.罗永明、宁佐燕等20户业主代表人罗永明；2.加来金置业有限公司委托代理人刘祥才；3.潮漫酒店法定代表人牟桂霞，主要内容为：业主称理解酒店，愿意退一步，将房租变更为58.3元/月每平方，提前15天付款。后业主提出2017年4月1日至2018年3月31日加来金公司必须按58.3元每月每平方米打入业主账户，按时打钱业主就不会去闹事。该笔录由罗永明、牟桂霞、刘祥才三人签字。2018年5月17日，牟桂霞、马世友起诉李小华，要求解除租赁关系，一审法院于2018年9月4日做出（2018）渝0112民初26898号民事判决书，判决解除双方的租赁合同，主要理由为：虽然无证据证明李小华实施了阻碍正常经营的行为，李小华所有的案涉房屋产权亦不存在争议，但牟桂霞、马世友从事酒店经营，对于租赁房屋应为整体性完好适用，现其举示的公安局接报回执及视频证据足以证明有部分业主事实了阻碍正常经营的行为。且牟桂霞、马世友作为承租方，现明确表示不愿意继续履行租赁合同，承租义务亦具有法律上不宜强制履行的属性。综上，租赁合同目的已无法实现。2018年10月15日，李小华（甲方）与牟桂霞、马世友（乙方）签订了《房屋交接确认书》载明：因2018年9月4日一审法院做出（2018）渝0112民初26898号民事判决书，解除双方的重庆市加来金大厦房屋租赁合同，现双方一致认可并愿意履行该判决，现就退还租赁房屋事宜进行交接：退还房屋位于渝北区，经验收乙方已进行了撤场搬离，确认租赁房屋具备返还条件，甲方按附件所列9张照片现状接手了租赁房屋；房屋交接日前发生的应缴纳的水电物业管理费等费用由乙方负责结清；乙方已将该租赁房屋所属的水卡、电卡专属于该房屋的物品移交于甲方；自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系。对于“自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系”条款，李小华陈述该款的含义是指2018年10月15日之后被告无需交租金、水电物管费，但并未放弃此前租赁合同的权利义务。牟桂霞、马世友陈述该款的含义是指双方就租赁事宜全部了结，不存在任何未结的债权债务。审理中，李小华另陈述1.2016年4月至2017年3月租金标准为67.42元/月/平方米，应得租金为26475.83元，实收21599元；2017年4月至2018年3月租金标准为71.46元/月/平方米，应得租金为28062.34元，实收24975.6元；2018年4月至2018年10月租金标准为75.75元/月/平方米，应得租金为18929.92元，实收15443.81元；2.第二项诉讼请求中的逾期支付违约金计算方式为：2016年4月至2017年3月欠付金额4876.83元，从2017年4月1日按日0.5%计算至付清时止；2017年4月至2018年3月欠付金额3086.74元，从2018年4月1日按日0.5%计算至付清时止；2018年4月至2018年10月欠付金额3486.11元，从2018年10月1日按日0.5%计算至付清时止；3.第三项诉讼请求系指合同约定了4个月免租期，但因牟桂霞、马世友解除了租赁合同，故收回免租期，由于免租期是一年免一个月，故按照第一年60元/月/平方米，第二年63.6元/月/平方米，第三年67.4元/月/平方米，第四年71.46元/月/平方米计算4个月；4.第四、五项诉讼请求是根据合同第8.4条、第8.3条约定按李小华的房屋面积折算的，计算方式均为3000000元×35.7平方米÷4470平方米。李小华另陈述因被告拆除了厕所门、马桶盖、浴室门、卫浴设备、空调及空调风管机、床、灯、开关插座、毛巾架、浴巾架等，还将电源、墙壁、灯线破坏了，故要求支付破坏装修的违约金。牟桂霞、马世友陈述其确拆除了厕所门、马桶盖、浴室门、卫浴设备、空调及空调风管机、床、灯、开关插座、毛巾架、浴巾架等，但并未破坏电源、墙壁、灯线，且交接书载明以现状交接，故不应支付破坏装修违约金。一审法院认为：被告与加来金公司以行为实际履行了该合同的约定，即加来金公司将租赁房屋交付给原告，原告向加来金公司支付租金，故租赁合同已生效。被告与加来金公司签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行合同义务。在租赁合同签订后，加来金公司将案涉房屋出售给原告，根据买卖不破租赁原则，原告取得房屋所有权后自然成为租赁合同的出租方，双方就租赁房屋形成的权利义务仍应按照原告与加来金公司签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》的约定。本案中，原告要求被告支付欠付租金、逾期支付租金的违约金、解除合同的违约金、破坏装修的违约金。因双方于2018年10月15日签订的交接协议已约定“自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系”，该款含义应认定为双方已了清了租赁关系中的所有权利义务，被告无需支付任何费用，故一审法院对原告请求被告支付上述费用的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告李小华的全部诉讼请求。案件受理费2667元，由原告李小华负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《房屋交接确认书》所载明的“自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系”是否表示双方之间了结因租赁关系而产生的一切权利义务关系。本院评析如下：本案中，该《确认书》签订之前，双方已就案涉房屋的租赁事宜发生了纠纷，纠纷发生后双方才签订了案涉的《确认书》，并且明确载明“自交接完成之日起，双方不存在任何权利义务关系”。故对该条款的解读应为双方确认同意了结因租赁关系产生的一切权利义务关系，自然包括本案所涉的债权债务关系。该约定合法有效，应从其约定。李小华再起诉请求马世友、牟桂霞支付因案涉租赁合同关系产生的租金、违约金等，于法无据，本院不予支持。综上，李小华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2667元，由李小华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 希审判员 闫信良审判员 郑 泽二〇二〇年一月十五日书记员 刘思含