江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初3380号原告：邱大楠，男，1988年10月10日出生，汉族，工人，住浙江省龙湾区。委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。被告：中安盱眙置业有限公司，统一社会信用代码91320830331093731F。住所地：江苏省盱眙县盱城街道金鹏大道9号中安欢乐城5楼。法定代表人：蒋燕逾，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭龙盛、孙奥，江苏宗泽律师事务所律师。被告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320800595585940R。住所地：江苏省盱眙县盱城街道合欢大道2号。法定代表人：陈雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王露露，该公司员工。原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告邱大楠的委托诉讼代理人杨秀志、被告中安盱眙置业有限公司的委托诉讼代理人郭龙盛、被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王露露到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告邱大楠的委托诉讼代理人杨秀志、被告中安盱眙置业有限公司的委托诉讼代理人孙奥、被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王露露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱大楠向本院提出诉讼请求：1、被告按购房款的日万分之一向申请人支付逾期交房违约金49570元（计付至2018年9月18日，计445天）。2、被告交付原告已支付购房款555000元、559000元购房总发票二张。3、本案诉讼费用由被申请人承担。本案审理中，原告变更请求为：1、确认原告与被告中安盱眙置业有限公司关于中安家天下生活广场A-4156、A-4157号商铺签订的＜商品房买卖合同＞无效；2、解除原告与被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司签订的A-4156、A-4157号商铺＜个人楼宇按揭（抵押）借款合同＞；3、被告中安盱眙置业有限公司返还原告已经偿还贷款本息人民币95400元（暂计算至2019年8月20日），并自垫付之日起按照中国人民银行贷款基准利率计付利息损失至偿还完毕时止（后期若有偿还本息则予以追加）；4、被告中安盱眙置业有限公司向被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司偿还原告因购买二套商铺订立的个人楼宇按揭（抵押）借款合同剩余的贷款本息；5、本案诉讼费用由被告中安盱眙置业有限公司承担。事实和理由：原告于2015年入职被告中安盱眙置业有限公司任预算部经理期间，被告公司资金困难，商铺销售不景气，被告责令原告于2016年1月15日签订A-4156、A-4157号商铺《商品房买卖合同》，其贷款给公司使用，并承诺其商铺的首付款、贷款本息及其他损失均由被告中安盱眙置业有限公司负责偿还并承担。2016年1月15日，原告购买被告中安盱眙置业有限公司开发的中安家天下生活广场商铺二套。其中A-4156商铺面积为58.02平方米，总价款555000元，首付305000元，余款250000元以办理贷款的方式支付给被告中安盱眙置业有限公司；其中另一套A-4157商铺面积为58.02平方米，总价款559000元，首付319000元，余款240000元以办理贷款的方式支付给被告中安盱眙置业有限公司。被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司放款后，被告中安盱眙置业有限公司一直使用贷款至今。该二份商品房买卖合同同时约定，被告中安盱眙置业有限公司于2017年6月30日前，将取得商品房交付批准文件的商铺交付原告使用，逾期按日万分一向买受人支付违约金。原告依约履行各项义务，但被告至今未按照约定交付房屋给原告，双方引起讼争。综上：被告未按照合同约定履行义务，构成了违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求给予支持。被告中安盱眙置业有限公司于2019年7月26日提出反诉称，1、请求人民法院依法判令双方于2016年1月15日签订的两份《商品房买卖合同》无效；2、请求人民法院判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。2016年1月15日，双方签订两份《商品房买卖合同》，该合同首付款由反诉原告支付，银行按揭贷款由反诉原告还款，该合同签订并不是双方商品房买卖的真实意思表示，事后双方也未追认，该合同应属无效。2019年8月8日，被告中安盱眙置业有限公司撤回民事反诉申请。同时，被告中安盱眙置业有限公司对本诉辩称，1、原告申请追加江苏盱眙农村商业银行股份有限公司作为被告或第三人不能作为本案诉讼请求，也不属于变更诉讼请求；2、原、被告所签订的商品房买卖合同真实合法有效，并也得到双方的履行；3、原告与江苏盱眙农村商业银行股份有限公司签订的借款合同真实合法有效，并也得到履行，江苏盱眙农村商业银行股份有限公司已经将贷款出借给原告用于支付原告购买商铺的购房款，现正在履行中，其请求不符合解除的条件；4、原告自行借款并偿还的本息与我司没有关联性，并且该项请求后期若有偿还本息予以追加，诉请不明确，请依法驳回；5、原告与农商行签订的借款合同，我公司没有履行的义务，请求驳回该诉讼请求；6、诉讼由原告提起，我公司不承担本案诉讼费用。被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司辩称，原告与我行签订的借款合同真实合法有效，并一直在履行中，理应由借款人按时足额偿还借款本息，关于原告与被告中安盱眙置业有限公司的纠纷，与我行无关。原告在2016年3月17日在我行分别办理贷款24万元、25万元的借款合同。借款合同一直在履行还款。原告邱大楠围绕诉讼请求依法向本庭提交了2016年1月15日原、被告签订的《商品房买卖合同》（A-4156商铺总价款555000元，首付305000元，余款250000元以按揭贷款的方式支付；A-4157商铺总价款559000元，首付319000元，余款240000元以按揭贷款方式支付，交房时间均定为2017年6月30日前）、2016年3月16日原、被告签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司按揭贷款的转账记录和还款记录（原告涉案房屋按揭贷款240000元、250000元分别被中安盱眙置业有限公司于2016年3月17日领取的事实，同时也证明了邱大楠所借的按揭贷款如期进行偿还至2019年8月20日，事实上邱大楠本人还款是2018年3月20日-2019年8月20日，原告本人提供工商银行还了本息合计95400元）、2018年3月20日至2019年12月19日的中国工商银行还贷回单、2018年9月7日江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的还款明细、微信截图、2019年11月4日淮鹏会专审【2019】38号淮安鹏程联合会计师事务所专项审计报告、2019年9月8日刘丽青、邱爱琴的证明、2018年7月26日委托书公证书、2018年3月20日至8月15日张庆都与陈总等的手机通话记录、2015年年终结算表（被告中安盱眙置业有限公司盖章确认的，证明本案的原告系被告中安盱眙置业有限公司公司员工，是预算部经理一职，年薪为12万元）；被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向本庭提交的原告邱大楠于2018年9月8日在江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的还款明细、原告邱大楠从2015年9月29日至2019年12月22日的江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的还款明细予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：被告中安盱眙置业有限公司公司于2015年3月8日成立，营业期限至2065年3月17日，经营范围：房地产开发经营、建材、金属材料、五金产品、纺织品、文具用品、家电、服装销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）被告中安盱眙置业有限公司公司在盱眙县角中安家天下开发房地产。被告公司管理层为了方便，以原告邱大楠名义分别在建行（卡尾号2218）、台州银行（卡尾号2535）各办了一张银行卡，两张银行卡办好后，一直由被告公司的财务人员保管使用。原告邱大楠于2015年入职被告中安盱眙置业有限公司任预算部经理期间，被告公司开发房地产因资金困难，商铺销售不景气，为了融资经全体股东商定，由公司出面请吴小栋、刘丽青、邱爱琴、周建龙、周建兴、刘志华、邱大楠七人帮忙购买商铺。原告邱大楠在被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司开户卡号为62×××07。2016年1月15日，原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司签订A-4156、A-4157号商铺的《商品房买卖合同》。该合同主要内容为：“A-4156商铺总价款555000元，首付305000元，余款250000元以按揭贷款的方式支付；A-4157商铺总价款559000元，首付319000元，余款240000元以按揭贷款方式支付，交房时间均定为2017年6月30日前。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（1）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人（签章）：中安盱眙置业有限公司合同专用章、林在安印，买受人：邱大楠（手印），2016年1月15日。”中安盱眙置业有限公司、林在安、邱大楠分别在合同上盖章、签名、捺手印。该合同签订后，被告中安盱眙置业有限公司代为原告出资305000元、319000元作为购房首付款，并通过网签获取银行按揭贷款。2016年3月16日，原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司三方签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。该借款合同主要内容为：“中安家天下A-4156商铺贷款240000元；中安家天下A-4157商铺贷款250000元；借款日期2016年3月16日至2026年3月16日，共10年，借款利息按年利率5.39%执行，…。借款人（抵押人）：邱大楠，贷款人（抵押权人）：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，保证人：中安盱眙置业有限公司、林在安，保证人：李长平、孙鹤帮。”邱大楠、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司、中安盱眙置业有限公司、林在安、李长平、孙鹤帮在合同上签名、盖章、捺手印。借款合同签订后，贷款490000元均入被告中安盱眙置业有限公司账户。2016年3月16日至2018年2月28日的每月按揭贷款5300元由被告中安盱眙置业有限公司给付被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司。2018年3月20日至2019年8月20日，原告邱大楠从中国工商银行（开户卡号62×××20）每月还贷款本息5300元到原告邱大楠在被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（开户卡号62×××07）上，合计本息95400元（其中2018年12月21日卡余款80.46元冲抵2019年1月贷款）。2019年9月20日至2019年12月19日，被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的原告邱大楠还贷款账户上反映转账付贷款本息每月5300元，合计本息21200元（5300元/月×4个月）。为此，原、被告就解除预售房合同和退还已付贷款本息协商未果，产生讼争。另查明，2018年7月26日，原告邱大楠委托张庆都与被告中安盱眙置业有限公司办理解除购房合同和贷款合同以及抵押合同、注销备案合同、签订退房手续、领取退房款等协议，该委托书经浙江省温州市东南公证处公证。2019年11月4日，淮安鹏程联合会计师事务所对本院委托的中安盱眙置业有限公司股权转让纠纷所涉及到的2015年3月18日至2017年12月2日中安盱眙置业有限公司与林在安及其有关人员的账目往来情况进行审计，其中第6项：“审计情况：中安公司管理层为了方便，以邱大楠的名义分别在建行（卡尾号2218）、台州银行（卡尾号2535）各办了一张银行卡。两张银行卡办好后，一直由被告公司的财务人员保管使用。卡上合计余额为35930.08元，现中安公司提出要将两张银行卡上的余额退回到中安公司账上。”第8项：“中安公司为了融资，经全体股东商定，由公司出面请吴小栋、刘丽青、邱爱琴、周建龙、周建兴、刘志华、邱大楠七人帮忙购买商铺，并由公司出资587.70万元作为购房首付款，通过网签获取银行按揭贷款（按揭贷款已到中安公司），以后房贷仍由公司归还，后因中安公司未能正常归还银行贷款，导致与上述购房户产生了矛盾。”本院认为，本案争议焦点是原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月15日签订A-4156、A-4157号商铺《商品房买卖合同》是否符合解除条件？原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司于2016年3月16日签订A-4156、A-4157号商铺《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》是否解除，被告中安盱眙置业有限公司是否应向被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司偿还原、被告因购买二套商铺订立的个人楼宇按揭（抵押）借款合同剩余的贷款本息？被告中安盱眙置业有限公司是否应返还原告贷款本息计人民币95400元（暂计算至2019年8月20日），并自垫付之日起按照中国人民银行贷款基准利率计付利息损失至偿还完毕时止（后期若有偿还本息则予以追加）等？针对本案焦点一：原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月15日签订A-4156、A-4157号商铺《商品房买卖合同》是在被告公司开发房地产资金困难、商铺销售不景气的情况下，为了融资经全体股东商定，由公司出面请原告邱大楠帮忙购买二间商铺。虽原、被告当事人签订《商品房买卖合同》，但该合同系内部销售合同，以此来增加销售吸引其他消费者购买商品房，且首付款由被告中安盱眙置业有限公司垫付，首付款票据均在被告中安盱眙置业有限公司，前期按揭贷款也由被告中安盱眙置业有限公司垫付，双方签订的商品房买卖合同并非原告邱大楠的真实意思表示，被告中安盱眙置业有限公司利用原告邱大楠在公司的身份来套取被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的银行贷款，有骗取银行贷款的行为和事实，违反相关法律法规规定，被告中安盱眙置业有限公司提出反诉也认为该合同无效，故该商品房买卖合同应属无效合同。且该商品房买卖合同约定交房时间为2017年6月30日前，而该商品房买卖合同被告公司一直没有履行交付义务，已逾期30天以上，现原告邱大楠坚持要求解除合同，该请求符合合同约定的解除条件，此有2019年11月4日淮鹏会专审【2019】38号淮安鹏程联合会计师事务所专项审计报告、2019年9月8日刘丽青、邱爱琴的证明、2018年3月20日至8月15日张庆都与陈总等的手机通话记录、2016年1月15日原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司签订A-4156、A-4157号商铺的《商品房买卖合同》予以证实，故原告邱大楠请求解除其与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月15日签订A-4156、A-4157号商铺《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。针对本案焦点二：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，被告中安盱眙置业有限公司利用原告邱大楠在公司的身份来套取被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的银行贷款，有骗取银行贷款的行为，违反相关法律法规规定，此在2019年11月4日淮鹏会专审【2019】38号淮安鹏程联合会计师事务所专项审计报告中已经明确，基于该商品房买卖合同依法解除，而商品房贷款合同是以商品房买卖合同为基础的，故商品房买卖合同被解除之后，原告邱大楠请求解除商品房担保贷款合同，依法应予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。故原告邱大楠要求被告中安盱眙置业有限公司依法返还已支付被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息计人民币95400元（暂计算至2019年8月20日，后期邱大楠如有偿还则另行主张），并自垫付贷款之日起按照中国人民银行贷款基准利率分别计付利息损失至偿还完毕时止的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告中安盱眙置业有限公司向被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司偿还原告邱大楠自判决生效之日起《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告邱大楠与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月15日签订A-4156、A-4157号商铺的《商品房买卖合同》。二、解除原告邱大楠与被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司于2016年3月16日签订A-4156、A-4157号商铺的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。三、被告中安盱眙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱大楠已偿还的贷款本息95400元（暂计算至2019年8月20日，后期原告邱大楠如有偿还则另行主张），并自垫付贷款之日起按照中国人民银行贷款基准利率分别计付利息损失至偿还完毕时止。四、被告中安盱眙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司偿还原告邱大楠自本判决生效之日起《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2078元，反诉案件受理费14826元减半收取7413元，合计9491元，由被告中安盱眙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费2078元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  ***人民陪审员  管海红二〇二〇年一月九日书 记 员  王 媛附相关法律或司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。