大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初2247号 原告：田家富，男，1950年10月13日生，满族，现住大连经济技术开发区。 原告：张淑梅，女，1950年12月2日生，汉族，现住大连经济技术开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：王燕，辽宁信德律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郝建伟，辽宁信德律师事务所实习人员。 被告：广发银行股份有限公司大连经济技术开发区支行，住所地大连经济技术开发区五彩城K区1栋-1号。 负责人：任恒伟，行长。 委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于舒媛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 第三人：田家贵，男，1964年4月16日生，满族，住大连经济技术开发区。 原告田家富、张淑梅与被告广发银行股份有限公司大连经济技术开发区支行、第三人田家贵执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人王燕、郝建伟，被告广发银行股份有限公司大连经济技术开发区支行（以下简称广发银行）委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。第三人田家贵经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除对大连开发区黄海西路106号-7-1号房屋的查封；2、判决停止对本案案涉房屋的执行。 事实和理由：一、二原告与第三人之间就案涉房屋存在真实合法的房屋买卖关系。2007年7月18日，二原告从第三人处购买位于大连开发区黄海西路106号7-1号房产中的710号房屋（建筑面积40.01平方米），房款总计100000元。原告于购房当日即一次性付清全部房款。 二、二原告完全具备阻却本案执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 1、关于款项交付事实。 首先，原告提供了同时期取款证明；其次，法院调取了原告交钱当日第三人同时具有存款的事实；再次，同时期第三人又正是通过拍卖购得案涉房屋，其所存款项时间与交纳拍卖款项时间吻合；最后，原告交纳款项后在案涉房屋居住十几年。此上证据已形成了完整的证据链条，足以认定原告所交款项为购买案涉房屋购房款，双方存在真实合法的房屋买卖关系。 2、关于实际占有。 二原告于2009年9月即入住占有案涉房屋，至今已经长达十年，一直合法占有该不动产。且二原告已经年近70岁，上述房屋系其唯一合法住房，如上述房屋予以执行将导致其居无定所。 3、未办理产权过户不是原告的过错。 原告多次催促第三人办理过户登记，但第三人一直以种种理由推脱。在原告曾提起的两次诉讼中，第三人均无法联系，故未办理过户手续确是第三人造成，原告对此没有过错。不能据此否认原告作为买受人善意取得房屋的性质。 4、虽双方未签订书面买卖合同，但应考虑当时的法律及政策规定以及买卖双方的特定关系，亦不能否认双方已形成的事实房屋买卖关系，更不能据此否认原告作为买受人善意取得房屋的性质。 综上，原告提出上述诉讼请求。 被告辩称，案涉房屋未能办理产权变更登记，二原告不能证明其善意取得房屋，被告所做的查封登记手续系善意合法有效，应予以保护。 第三人未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2018）辽0291民初1504号民事裁定书、房屋登记簿、商品房销售许可证、房产证、大连经济技术开发区房屋所有权登记申请书、老干部活动中心商住楼明细表、（1996）大经执字第812号大连市中级人民法院民事裁决书、大连市委托拍卖合同、大连市拍卖成交确认书、专用收款收据、农业银行个人明细查询、储蓄账户历史明细、居住证10张、居住证明、大连经济技术开发区万鑫物业有限公司证明、张专用收款收据22张、质量保修卡、常住人口登记卡、（2019）辽0291执异13号执行裁定书，上述证据经庭审质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 原告提交的买卖房屋协议书，系原告与案外人签订，不能证明其真实性、合法性、关联性，不予采信。原告提供的录音证据，因第三人未到庭，且无其他证据佐证其真实性，不予采信。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。原告田家富与第三人田家贵系兄弟关系。 1996年3月20日，大连开发区金信房地产开发公司取得位于大连开发区红梅南一组团（金信）房屋产权（房屋所有权证号：连开字第×××号。建筑面积602.10平方米，701-711）。分户测绘工作已完成，其中710号房屋面积为40.01平方米。2007年7月10日，田家贵通过司法拍卖程序取得连开字第×××号房屋。2017年5月22日，案涉房屋产权登记所有权人为田家贵。房屋坐落地址：大连经济技术开发区黄海西路106号-7-1号（房证号：20×××73，建筑面积602.10平方米）。 另查，2007年7月4日、7月9日、7月18日，田家富分别从其账户取款20000元、20000元、30000元和36000元，共计106000元。2007年7月18日，田家贵向其储蓄账户存入536600元。 二原告自2009年至今在案涉房屋710号居住。案涉房屋的物业费、水费等相关费用由二原告缴纳。710号房屋未办理分户产权登记手续。 本院在审理广发银行与田家贵金融借款合同纠纷一案中，广发银行申请财产保全。本院于2018年3月23日作出（2018）辽0291民初1504号民事裁定，并于2018年3月26日查封了田家贵名下位于大连经济技术开发区黄海西路106号-7-1号房屋。二原告以该房屋中的710号房屋系其从田家贵处花10万元购买并一直在该房屋居住为由，提出执行异议。本院于2019年2月26日作出（2019）辽0291执异13号执行裁定，驳回了二原告的异议请求。二原告对裁定不服，在法定期间提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，1、案涉房屋登记在田家贵名下；2、在本院查封前，二原告未与田家贵签订合法有效的书面房屋买卖合同；3、二原告提供的从其账户取款和田家贵存款的证据，不足以证明原告所支取的106000元已交付给田家贵，田家贵存入的536600元中包含原告所支取的10万元，不能证明原告向第三人交付了购房款；4、原告亦未提供证据证明未办理产权变更登记系非因二原告的原因造成。故二原告不符合上述法律规定，不享有排除强制执行的民事权益。其要求解除查封、停止执行，证据不足，不予支持。第三人田家贵经本院合法传唤，未提正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法判决。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告田家富、张淑梅的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告田家富、张淑梅负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本法院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  邹凤娟 人民陪审员  王者安 人民陪审员  郑春霞 二〇二〇年一月六日 书 记 员  宋燕妮 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。