福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12911号 原告：厦门上古村旅游管理有限公司，住所地厦门市湖里区五缘湾特色商业街A3-19单元。 法定代表人：陈加林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李忠安、谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市路桥五缘湾运营有限公司,住所地厦门市湖里区五缘湾营运中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈宣文、林祺龙，福建联合信实律师事务所律师。 厦门上古村旅游管理有限公司（以下简称上古村旅游公司）与被告厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上古村旅游公司的委托诉讼代理人谢玉萍,路桥公司的委托诉讼代理人陈宣文、林祺龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上古村旅游公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修等各项经营投入损失暂计1000万元（最终金额以人民法院委托的司法鉴定机构鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿原告无法正常经营所造成的营业损失暂计1000万元（最终金额以人民法院委托的司法鉴定机构鉴定结论为准）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、鉴定费用等）。事实和理由：2009年左右，被告作为厦门市湖里区五缘湾特色商业街（以下简称“五缘湾文展苑”）的运营方对外公开招商，并向各商家发布了五缘湾文展苑的招商承诺，对五缘湾文展苑的周边交通、外部环境、配套设施、运营管理等做了充分展示。原告从事文化产业，在看到被告的招商宣传资料后，对被告运营的五缘湾文展苑抱有充分的信心，并致力于在该区域长期发展。基于此，2010年8月30日，厦门市点石斋艺术馆（下称点石斋）与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告将厦门市湖里区的Ａ1、Ａ2、Ａ3栋建筑（以下简称“租赁物”）出租给点石斋，该合同约定：租赁期20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；点石斋按6.2元／㎡／月的标准向被告缴纳物业综合管理服务费，被告负责公用部分（包含物业承重结构部位以及户外墙面、户外公共楼梯、道路、绿化、广场等在内的公共场所）、公共设施设备（含物业户外的共同停车场、消防系统、排水管、窨井、化粪池、标识牌、供水管、落水管、供电干线、配电房、公共照明、储水池、水箱、水泵、电梯、避雷装置等）管理等，前述服务已包含在物业综合管理服务费中；物业主体部分若属非点石斋原因引起的损坏的修缮由被告负责，或经被告书面确认相关事宜后，可由点石斋自行修复或委托他人修复，相关费用由被告承担等。2016年5月24日，原、被告及点石斋签署了一份《补充协议书》，约定前述《房屋租赁合同》项下的承租人由点石斋变更为原告。 但是，被告在签订及履行上述房屋租赁合同过程中存在欺诈、违背招商承诺、管理缺失等诸多违法违约情形，具体如下： 第一，被告在签订房屋租赁合同时存在欺诈行为。合同签订后，原告为了将上古文化艺术馆打造为新的文旅高地做了20年的长期投资规划，先是投入数千万元对租赁物进行了装修改造，又耗资上亿元购置各类展品，并聘请了上百名专业人员，所产生的日常营运费用巨大。但是，根据2007年10月22日厦门市规划局颁发的编号（2007）厦规建设第0215号《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示：“建筑物的项目名称：五缘湾商业街二期A、B区（临时）；建设工程性质：商业（临时）；用地性质：商业（临时）；本证有效期半年，从发证之日起计，需要办理延期的应在有效期届满三十日前提出申请；该项目为临时工程，使用期两年”。由此可见，五缘湾文展苑的用地为临时用地，地上建筑物为临时建筑，有效期只有两年，即从2007年10月22日至2009年10月21日。但是，作为建筑物的出租方和运营方，被告却隐瞒该等事实，在未依法办理临时用地和临时建筑延长手续的情况下，就对外向包括原告在内的各商户招商。更甚的是，被告明知租赁物的有效使用期只到2009年10月，却依然在2010年与原告签订了长达20年的最长期限租赁合同。被告这种隐瞒事实、掩盖真相的行为，系赤裸裸的欺诈行为，已给原告造成了巨大的经济损失。若被告当初如实披露租赁物的权属状态及性质，原告根本不可能会选址在五缘湾文展苑，也不可能与被告签订如此长达20年的房屋租赁合同，更不可能再投入上亿元做20年的长期投入。 第二，被告严重违反了招商承诺。根据被告对外宣称的招商承诺，五缘湾文展苑具有大型的停车场、交通便利、环境优雅、公共配套齐全、手续完善，但五缘湾文展苑在被告的管理之下，完全偏离了其当时招商的承诺，例如：原配备的大型停车场被关闭，户外公厕、景区标识系统、商业配套等均未配置到位，被告亦未与有关部门协调导致地铁施工交通混乱等，致使原告作为3A级景区根本无法正常运营。 第三，被告作为运营方存在诸多管理缺失情形。包括但不限于如下情形：1.租赁物本身未通过消防验收，原告被迫自行投入数百万元完善消防配套设施；2.未履行修缮、安保等义务；3.擅自停水停电；4.从未公开过物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息等。原告曾多次要求被告完善管理，但被告均置之不理，反而变本加厉打压原告。 鉴于被告存在上述违法违约情形，导致原告无法按照20年的规划进行运营，截至目前至少还有11年（2019年-2030年）的经营期将无法实现，被告应当赔偿原告无法经营期间的经营损失和装修等投入损失。另外，自2015年以来，由于被告的管理不善还导致了原告至少4年（2015年-2019年）无法正常经营期间的损失，亦应由被告赔偿。 第四、厦门市自然资源和规划局于2019年12月6日向原告出具了一份《关于申请确认五缘湾特色商业街二期A区A1、A2、A3建筑违法的答复》。根据该答复，可以确定案涉租赁物及所附着的土地使用期限均违法。理由如下： 第一，根据该答复，案涉租赁物系临时建筑，且临时建设工程规划许可的期限仅为两年，从2007年10月22日起至2009年10月21日止。临时建设工程规划许可有效期满后，建设单位或个人应当负责无偿自行拆除。本案中，路桥五缘湾公司明知涉案租赁物的工程规划许可有效期早在2009年10月21日已经届满，但竟然将该房屋租赁给原告，且租赁期限长达20年之久，显然属于典型的欺诈行为。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，案涉房屋租赁合同也应认定为无效。 第二，根据该答复，案涉租赁物所在的文展苑地块为储备用地，在2007年7月取得用地批复，期限为两年。2009年3月厦门市政府做出了《关于五缘湾特色商业街二期建设用地调整土地使用期限的批复[厦府地（2009）154号]》，将该土地使用期限延长至2019年3月24日。但是，《福建省临时用地管理办法》第六条规定：“临时用地实行许可证制度。《临时用地许可证》的有效期不超过2年。用地期满需要续期的，应当在期满前1个月内所在市、县(区)土地行政主管部门申请，经审查核准，可以重新办理一次续期手续。因特殊情况确需再续期的，应当报省国土资源厅核准。”国土资发[2007]277号《土地储备管理办法》第二十一条规定：“储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。”据此，厦门市政府的该批复明显违反了前述法律规定。更甚的是，2019年3月24日之后至今为止，并未看到该地块依法取得延长了储备土地临时利用期限的文件。换言之，该地块两年临时用地期限（2007年7月至2009年7月）届满后，此后的使用期限均系违法。退一步说，假设2019年3月24日之前的土地临时使用期限有依据，但2019年3月24日之后也没有任何依据。 鉴于案涉租赁物及所附着的地块均违法，但路桥五缘湾公司隐瞒该等情况，反而与原告签订了一份长达20年之久的房屋租赁合同，导致原告了做好了20年的长期投资规划。因此，路桥五缘湾公司应赔偿原告相应的经营损失及投资损失。 第五、本案符合中止审理的情形 为了在司法层面上确定涉案租赁物所在地块使用期限的违法性，原告已向漳州市中级人民法院提起了行政诉讼，要求确认厦门市人民政府作出的《厦门市人民政府关于五缘湾特色商业街二期建设用地调整土地使用期限的批复[厦府地（2009）154号]》及《关于五缘湾商业街二期文化展览产业发展有关问题的会议纪要[2010]119号》中将五缘湾特色商业街二期土地使用年限延长至20年的行政许可行为违法，并同时请求撤销前述行政许可行为【案号分别为（2019）闽06行初74号、（2019）闽06行初75号】，目前两案正在审理当中。由于案涉租赁物是否为非法建筑，土地使用期限是否违法，系本案房屋租赁合同是否有效以及被告存在欺诈行为的前提条件。因此本案的审理需要以（2019）闽06行初74号、（2019）闽06行初75号的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼:......（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，本案应中止审理。 路桥公司辩称，一、案涉房屋租赁合同合法有效，路桥公司不存在违约行为。因上古公司拖欠租金、物业综合管理费等，路桥公司已经起诉要求其支付拖欠的费用并返还房屋【案号（2017）闽0206民初10153号，以下简称“前案”】。前案业经湖里法院作出一审民事判决、厦门中院作出（2018）闽02民终6081号二审民事判决，认定上古公司违约，并据此判令上古公司应承担相应给付及腾房义务。 根据前案民事判决所查明认定的事实可知，案涉房屋租赁合同合法有效，路桥公司完成了交付租赁物的义务，上古公司作为承租方已经对物业实地考察，也同意按现状交付，接收租赁物时也没有提出异议，路桥公司不存在欺诈行为。此后，因上古公司拖欠租金等费用导致房屋租赁合同被解除，路桥公司亦不存在任何违约行为。 关于原告主张的租赁物为临时建筑、使用期限仅为2年的问题。前案二审法院已查实认定，因案涉土地系政府储备用地，根据土地储备管理相关规定，储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。该规定并非强制性规定，并无法律、行政法规对政府储备用地的利用期限作出禁止性规定。而且，案涉土地建设使用年限已延长至20年，地上租赁物建筑适用上述租赁条件，表明租赁年限未超过土地使用年限。同时，案涉租赁物系路桥公司根据政府发展文化产业需要而建设，经营的租金收入全额上缴财政，且与租户约定予以免租期、低租金优惠，具有一定福利政策特殊性质。 此外，因上古公司拒绝履行前案生效判决所确定的给付及腾房义务，路桥公司于2019年7月19日向湖里法院申请强制执行，现前案仍在执行中，上古公司至今未腾退房屋，给路桥公司造成持续损失。路桥公司有理由相信，原告提起本案目的系为了恶意拖延并阻碍执行。 二、路桥公司无需赔偿上古公司主张的装修损失、经营损失。 首先，案涉房屋租赁合同已经解除。根据房屋租赁合同第四条第3款第（4）项的约定，合同期满或者解除的，乙方（上古公司）的一切装修费用，甲方（路桥公司）无需给予补偿。所以，上古公司请求赔偿装修损失没有合同依据。 其次，上古公司客观上根本不存在经营损失。案涉租赁合同已经解除，然原告至今然没有主动向路桥公司退还房屋，仍在继续使用案涉房屋，其客观上根本不存在经营损失。 第三，生效判决查明认定的事实是房屋租赁合同系上古公司违约导致解除，路桥公司主观上不存在过错。 综上，上古公司请求赔偿经营损失、装修损失等不仅没有合同依据，也不符合合同法规定的主观上存在过错、客观上存在损失及损失与过错存在因果关系等构成要件，其起诉要求赔偿装修损失、经营损失显然不能成立。 三、上古公司在本案的诉讼请求与其在前案中的反诉请求存在重复，构成重复起诉。上古公司在本案中的诉讼请求是请求赔偿经营投入损失和营业损失，与其在前案中请求赔偿利润损失和修缮损失等存在重复。根据《最高人民法院关于适用的解释》第247条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。上古公司本次诉讼构成重复起诉，人民法院应裁定驳回起诉。 四、原告主张合同无效主要理由是认为厦门市自然资源和规划局认定案涉建筑物为违章建筑是没有事实与依据的。原告当庭提交的证据5，规划局的答复没有确认建筑物是违法建筑，而且该答复明确认为建筑物的建筑程序合法有效，土地的使用期限从2009年延长至2019年，是有厦门市政府的批复，也是合法有效的。业主和路桥集团就土地的使用期限也已经向市政府再次提起延期的申请，现在市政府还未最终批复，原告对于建筑物是否属于违法建筑是没有明确确认的，只是原告的单方理解。 根据厦门市中院的认定，被告认为该建筑应当按照房地一体的原则认定合法有效。 五、原告提出中止审理的事由称需要漳州的判决，是没有理由的，本案原告主张的是合同无效导致原告的损失，根据本案证据载明的事实，原告也确认土地的使用期限延长至2019年，原告在漳州中院起诉只是确认2019年至之后的会议纪要是违法。2019年之前，也是因为原告的违约导致的合同解除，在合同有效的期限内，因原告违约导致合同解除，根据双方的租赁合同第4页的约定，合同解除的乙方应交还物业，乙方的所有装修费用无需进行补偿。所以本案的审理无需依据漳州中院的审理，没有中止的事由。 综上，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，保护国有资产，促进五缘湾商业街二期文化展览产业的健康发展。 本院经审理认定事实如下： 厦门市土地开发总公司、厦门路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局四方签订《协议书》，约定，五缘湾特色商业街项目由厦门路桥建设集团有限公司负责建设、经营、管理。厦门市土地开发总公司函告厦门路桥建设集团有限公司其可以授权下属公司即本案原告路桥公司负责该项目的具体经营管理，包括签订、履行租赁合同并自行承担权利和义务。厦门路桥建设集团有限公司授权原告路桥公司具体经营管理该项目，以自己名义对外租赁房屋并自行承担权利与义务。 2010年8月30日，路桥公司（甲方）与厦门市点石斋艺术馆签订（乙方）一份编号为厦路运合（2010149）号的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于厦门市湖里区建筑，建筑面积9818.02平方米出租给乙方，乙方已对该物业进行实地考察，对其综合环境现状进行充分了解，并全面了解了项目文化展览业定位，且自愿按照项目定位要求承租该物业。 厦门市点石斋艺术馆按上述厦路运合（2010149）号合同约定在厦门市湖里区的Ａ1、Ａ2、Ａ3注册成立上古村旅游公司，为便于工作衔接，2016年5月24日，路桥公司（甲方）、厦门点石斋艺术馆（乙方）、上古村旅游公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：甲方、乙方均同意将原合同中的承租人主体变更为丙方，承租人主体变更后，原合同所有条款及原乙方所享有权利义务均整体转由丙方继续履行。 2017年12月4日，路桥公司以上古村旅游公司、厦门上古文化产业有限公司违约为由向本院提起诉讼，案号为（2017）闽0206民初10153号，上古村旅游公司同时提起反诉，本、反诉一并审理，该案中本院认为涉案《房屋租赁合同》合法有效，并且确认双方房屋租赁合同已经解除，作出如下判决：“一、厦门上古村旅游管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市路桥五缘湾运营有限公司拖欠的租金2042832.41元及逾期付款违约金；二、厦门上古村旅游管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市路桥五缘湾运营有限公司物业综合管理服务费及逾期付款违约金；三、厦门上古村旅游管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市湖里区运营有限公司；四、厦门上古村旅游管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付占用使用费；五、厦门上古文化产业有限公司对厦门上古村旅游管理有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求；七、驳回厦门上古村旅游管理有限公司的全部反诉请求。”一审宣判后，上古村旅游公司、厦门上古文化产业有限公司不服而提起上诉，经二审审理后，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终6081号判决“驳回上诉，维持原判”。2019年7月19日，路桥公司向本院申请强制执行。 庭审中，上古村旅游公司陈述其现在认为涉案《房屋租赁合同》无效，并据此诉求路桥公司赔偿其经营投入损失和营业损失。 本院认为，本案与前述（2018）闽02民终6081号案件均属房屋租赁合同纠纷，均审理同一份《房屋租赁合同》，（2018）闽02民终6081号判决已确认合同有效并已经发生法律效力。在生效判决确认合同有效的情况下，现上古村旅游公司以合同无效为由诉求路桥公司赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门上古村旅游管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费141800元，减半收取计70900元，由厦门上古村旅游管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年一月十三日 法官助理 刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。