江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初8370号原告（反诉被告）:邳州市港务管理处岔河港务管理站，住所地：邳州市岔河镇。法定代表人：龚先进，该站站长。委托诉讼代理人：朱仕宝，邳州市水上法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杜某某，男，1968年12月10日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：谭秀龙，江苏徐淮律师事务所律师。原告（反诉被告）邳州市港务管理处岔河港务管理站（以下简称：岔河管理站）诉被告（反诉原告）杜某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岔河管理站的委托诉讼代理人朱仕宝、被告杜某某及其委托诉讼代理人谭秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岔河管理站向本院提起诉讼请求：1.终止原、被告签订的岔河港港口承包租赁合同；2.判令恢复被告租赁岔河港之前的原状，即返还港口的房屋、院落（拆除在原告港口的土地上建设的房屋）、设施、设备及经营权；3.判令被告支付拖欠原告的承包费215000元（计算至2018年6月30日以后按每月10000元计算至实际交还之日止）；4.两被告依法负担本案诉讼费用。简要事实与理由：2012年12月31日，原、被告签订岔河港承包合同，约定原告将所有的岔河港交由被告经营，合同约定：被告每年向原告交付承包费120000元，承包经营期间被告负责港口设施、设备的维修保养，保持港口一切设施、设备良好状态，负责每年清淤一次。承包经营期间不得随意改变港口原貌和设施、设备，不经原告方书面同意不得增加设施、设备。合同期限为三年，2015年12月31日合同期限已届满，后双方未再签订承包经营合同，被告继续经营至今，且拖欠承包费近20万元。2017年9月徐州市委、邳州市政府发文要求对涉案的港口改造、提档、升级后符合环保要求，逾期将予以关闭。原告数次通知被告交还港口，以便按要求整改，可被告迟迟不予配合。无奈诉至法院，判如所请。被告杜某某辩称并提起反诉请求：1.岔河管理站应给付杜某某租赁期间改造、装修重置费用100万元（鉴定后确定）；2.对办公楼院内地坪、车棚、升旗设备、车棚南侧的院墙、港区东北角地坪、港区机械操作平台（码头嘴）三个、吊机底座（两座）、固定板房25间、地磅一个等残值予以折价赔偿。简要事实与理由：原告所诉不是事实。1.原、被告于2012年12月31日签订承包合同，被告对此真实性无异议，但该合同是从以上延续而成，原告实际于2001年10月起就将该港口发包给被告经营，被告经营19年之久，期间投入资金巨大，对此原告应赔偿被告经济损失。2.被告不拖欠原告的承包费。原、被告于2016年在承包合同期满后，又续签合同，合同期满至2019年12月31日止。原告于2018年5月8日将被告诉至法院要求解除承包合同，但此时承包合同仍在履行期，且被告将承包金交至2017年12月。2017年4月由于通往港口的大路被政府封闭，自此被告未再经营。被告不仅不存在欠原告承包费的事实，相反原告应退还被告相应的承包费用。3.被告在承包期内，按照原告的要求于2018年4、5月购买洒水车等治理扬尘设备，由于原告拒绝履行合同，被告因此造成的事实损失，原告应予赔偿。4.原告所诉的机械码头三个已不存在。2018年5月原告派员对案涉港口部分设备（包括塔吊、码头）进行拆除，原告诉请的机械码头已不存在。综上，原告要求解除承包给被告造成巨额损失，当庭申请对港口区域内的变压器一台、配电室一座、电缆及不可移动吊机两台予以司法鉴定。故提起反诉，判如所请。原告岔河管理站对被告杜某某的反诉辩称：被告反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。事实与理由：1.根据承包合同的约定，被告在承包期内未经原告书面同意不得随意改变案涉港口的原貌和设备，对于原告书面同意增设的设施、设备，合同期满后经原告同意方能拆除，所需费用应由被告自行承担；2.合同解除后，被告对于承包期间内增设的设备和设施，可移动的设备和设施等物品，原告可自行移除，不可移动的添附物，被告不可拆除，原告不作任何赔偿。经审理查明：被告杜某某（乙方）自2001年10月起不间断多次与原告岔河管理站（甲方）签订“岔河港港口承包合同”。2012年12月31日，合同到期后，双方再次续签三年合同，合同载明：……二、承包期限。承包期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。三、承包金金额及缴纳方式。每年承包金120000元，承包金缴纳方式：合同签订之日，乙方向甲方缴纳第一年承包金120000元；第二年应在2013年12月30日前一次性缴纳第二年承包金120000元；第三次应在2014年12月30日前一次性缴纳第三次承包金120000元。四、甲方责任。……2.将港口现有的设施、设备提供给乙方使用，不再增添任何设施和设备；3.甲方按期收缴承包金，不承担乙方承包期内经营、生产及其活动中所发生问题的法律责任；4.对乙方不履行合同中约定的条款，甲方有权解除合同。五、乙方责任。……2.做好港口设施、设备维修保养工作，保持港口一切设施、设备良好状态，负责每年一次清淤（上述工作所需费用由乙方承担）。承包期满后，所有的设施、设备、办公场所及生活用具等如丢失或损坏均由乙方负责原价赔偿。乙方不得随意改变港口原貌和设施、设备，如确需增加设施、设备应征得甲方书面同意后方可实施，所需费用自行解决。合同期满后在征得甲方书面同意后方能拆除，费用乙方自理。3.承担承包期内所发生的一切税费。4.建立健全财务账目，接收职能部门履行的公务性检查。5.应以本人的名义开展对外业务及内部管理业务，岔河港的相关印鉴原则上乙方无权使用，如确需使用，应征得甲方同意，甲方不承担因此而产生的法律责任。自2001年10月双方合同签订后即开始实施履行，原告将三层办公楼一幢（办公室每层10间共30间、钢木门24扇、铝合金窗）、办公楼西平房15间（钢木门13扇、铝合金窗）、院内银杏树55棵、办公楼院外南砖瓦结构房屋5间、人工装卸平台（码头嘴）三个、地磅1座、变压器1台等财产交付给被告杜某某使用，后被告杜某某将地磅1座、变压器1台予以更换处理。双方均认可自2001年10月（第一次签订书面合同）至2012年12月31日（最后一次签订书面合同），每次签订合同样本内容基本相同，没有实质性改变。庭审中，原、被告对更换处理的地磅、变压器价格达成一致意见，均认可为3000元。原告不再要求被告返还原旧地磅和变压器，同意以3000元价格予以补偿。关于被告杜某某实际经营期间的状况。被告在经营案涉码头期间，仍以原告企业名称对外经营。2003年4月，该企业法定代表人由马森变更由被告杜某某；2007年8月，由被告杜某某变更由原告职工杜海；此后被告杜某某未再担任该企业的法定代表人。2015年12月31日，双方合同到期后，在未续签书面“承包合同”的情况下，该案涉港口仍由被告杜某某实际经营。关于被告杜某某在经营期间添附的财产情况。被告杜某某在经营期间对办公楼进行了全面改造，进行了装饰装修。另，（1）修整办公楼院内和港区东北角地坪；（2）增建车棚和其南侧的院墙；（3）在办公楼前面曾建升旗设备；（4）添设吊机两台、底座两个、移动吊机一台；（5）增盖固定板房25间；（6）配电室一座；（7）铺设电缆；（8）更换港口区域内变压器一台；（9）地磅一个；（10）在港区内建造机械装卸平台（机械码头嘴）三个；（11）电动伸缩门一套；（12）装载机二台；（13）为使港区环境达标，被告于2017年5、6月在港区门口种植景观树若干棵，现成活20余棵；（15）2018年4、5月购买洒水车一台。被告自称在经营期间，其哥哥未经其同意，在港区西南侧自建砖瓦结构坐北朝南房屋八间和东屋四间及相应的院落。2017年9月25日，邳州市人民政府办公室下发邳政发（2017）92号《市政府办公室关于印发邳州市港口码头环境综合治理工作方案的通知》文件，并同时将《邳州市港口码头环境综合整治工作方案》印发给各相关单位。原告根据上述文件精神以及邳州市岔河镇人民政府《关于岔河港务管理站关闭的通知》的要求，于2018年5月27日向被告杜某某发出通知，要求其于2018年5月29日之前清理港口内吊机、地磅、西侧板房、现存货物清理出港口现场，实施停水停电，场地清扫干净，关闭港口。后被告的吊机二台及部分机械装卸操作平台（码头嘴）被有关部门拆除。目前，现仍存机械装卸操作台一个。庭审中，原、被告均认可现成活景观树20余棵，价值5000元，原告自愿以5000元价格对被告予以补偿。关于原、被告于2012年12月31日签订“岔河港港口承包合同”后承包金缴纳情况。原、被告对于2013年1月1日之前的承包金无争执。对于之后的承包金问题，被告杜某某分别于2012年12月28日交纳120000元，收据载明：“2013年承包金”；2014年6月23日交纳100000元，收据载明：“2014年承包租金”；2015年9月27日交纳30000元，收据载明：“2015年承包金”；2016年2月6日交纳20000元，收据载明：“2015年承包金”；2016年3月24日交纳20000元，收据载明：“2015年承包金”；2017年1月4日交纳30000元，收据载明“2017年之前欠承包金”，同日又向原告交纳租金125000元，收据载明：“2017年承包金（2017年1月1日至2017年12月31日）”。被告累积交纳租金合计445000元（120000元+100000元+30000元+20000元+20000元+30000元+125000元）。另查明：1、被告杜某某庭审中提交其自称于2019年8月17日与邳州市交通局港务管理处书记翟新礼的电话录音，旨在证明企业承包租赁合同续签至2019年12月31日，同时证明被告投资改造装修添加设备均经原告认可。原告质证后认为，对被告与原告书记翟新礼通话录音以及时间无异议。但认为，（1）该录音不能证明被告的证明目的，仅体现双方商谈的过程，最终未形成书面合同；（2）被告改造装饰装修以及增设相关设备，未经原告同意，且没有书面合同；（3）翟新礼不是原告方的职工，而是邳州市交通局港口管理处的书记，不能代表原告进行民事活动，本案原告具有独立法人资格，法定代表人是龚先进。2、被告杜某某庭审中提交邳州市岔河镇人民政府于2019年10月28日出具的“关于岔河港设置限宽墩的情况说明”一份，旨在证明，邳州市岔河镇人民政府于2017年5月18日按照市“263”办公室和港务处的要求，派员将西加河两岸港口设置路障（限宽墩），禁止货车通行。被告杜某某自此以后未再经营。3、原告岔河管理站于1992年10月20日成立，系国有企业，具有企业法人资格，经营范围：货物中转、服务；石膏石购销。上述事实有双方当事人陈述，邳州市岔河港港口承包租赁合同，原告开具的被告交纳的承包金收据，现场勘验笔录及照片、庭审笔录、视听材料、现场勘验笔录等证据予以佐证。本院认为：原告岔河管理站与被告杜某某于2012年12月31日签订为期三年的书面“承包岔河港港口合同”，双方意思表示真实，且不违反法律法规的规定，属于有效合同，受法律保护。2016年1月1日该合同期间已届满，双方未再续签书面合同，被告仍继续经营该案涉港口，原告亦未表示异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，原告于2018年5月27日向被告发出通知要求被告于当月29日之前清理、关闭港口，其以自己行为表明不再履行原合同，且之后，被告也未再实际经营该案涉港口，现双方已实际终止原合同的履行。原告要求解除原合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。一、关于原、被告之间签订合同的法律性质问题。原、被告于2012年12月31日签订的“港口承包合同”，是企业承包合同还是企业租赁合同。根据法律规定，企业承包合同的基本内容，企业承包上缴的是利润指标、分享的是经营成果以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系；企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁，企业实行自主经营，并向出租方交纳租金。结合本案，被告与原告签订“港口承包合同”后，原告将自己的小型企业及固定资产交付给被告，由被告实行自主经营，被告每年向原告上交固定租金120000元，结合上述“承包”与“租赁”性质的区别，确认本案签订的“港口承包合同”符合企业租赁合同性质，本院应认定企业租赁合同，而非企业承包合同关系。二、关于确认原、被告实际解除租赁合同的时间节点问题。原、被告双方签订的书面企业租赁合同，已于2016年1月1日履行期限届满，其后双方仍以自己的行为表明对原合同继续履行，已构成不定期企业租赁合同关系。从被告杜某某履行合同行为上看，被告杜某某于2017年5、6月在港区门口种植景观树若干棵、2018年4、5月购买洒水车一台，说明本案企业租赁合同的标的物“岔河港口码头”至2018年4、5月仍由被告占有实际经营，未交还被告。2018年5月27日，原告根据市政府办（2017）92号、岔河镇政府《关于岔河港务管理站关闭的通知》等文件精神，港口码头环境综合整治工作的要求，向被告杜某某发出通知，要求其于5月29日之前清理、关闭港口。被告在此后确未再实际经营，且关停港口亦是政府综合环境治理的要求，故本院确认双方解除合同时间点为2018年5月29日。被告杜某某庭审中主张“承包合同”已于2017年5月18日终止履行，其提交的邳州市岔河镇人民政府“关于岔河港设置限宽墩的情况说明”，只能证明岔河镇人民政府于2017年5月18日在西加河两岸港口设限宽路障，限制货车通行，不能证明合同已解除的事实，本院对被告此主张不予采信。三、被告在租赁期间增添的装饰装修物的归属问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”结合本案，原、被告签订的“岔河港港口承包合同”第五条乙方责任中，双方约定承包期满后，原告所有的设施、设备、办公场所及生活用具等如丢失或损坏均由被告负责原价赔偿。被告不得随意改变港口原貌和设施、设备，如确需增加设施、设备应征得原告书面同意后方可实施，所需费用自行解决。合同期满后在征得原告书面同意后方能拆除，费用被告自理。本案中，被告在实际经营期间对办公楼进行了改造，增加了部分设施和设备，均未按照协议的约定，经过原告书面同意，其反诉要求原告对此予以补偿，于法无据，本院对此不予支持，对于被告在租赁期间未形成附合装饰装修物，在拆除、移走后不造成租赁物毁损的情况下，由被告拆除、移走。被告以其经营期间添附的装饰装修物，系经邳州市交通局港口管理处书记翟新礼电话追认同意建造，一是翟新礼非原告企业的法定代表人；二是原告对翟新礼行为也未予追认；三是当事人双方也未能形成书面意见。故本院对被告此辩驳意见，不予采纳。关于原告要求被告给付租金问题。从原告为被告出具的租金收据内容上看，被告于2017年1月4日一天时间两次交纳原告租金合计155000元，其中一份收据载明：“2017年之前欠承包金”，第二份收据载明：“2017年承包金（2017年1月1日至2017年12月31日）”。由此说明，原、被告双方对于2018年之前的租金已结算终结。被告应承担自2018年1月至5月期间的租金，其租金应按照原书面合同的约定计算，计50000元。被告反诉要求原告返还多支付的租金30000元，无事实根据，故本院不予支持。五、关于涉案港区西南侧建造的不动产房屋问题。在涉案港区西南侧，增建砖瓦结构坐北朝南堂屋八间和东屋四间及相应的院落。该不动产的形成，原告无证据证明系被告所为，被告也自称系其哥哥所为与其无关，原告要求拆除该不动产，系案外人侵权所致，属另一法律关系，原告可另案解决。原告要求被告将该不动产拆除，无事实和法律依据，本院不予支持。六、关于原、被告在庭审中对部分财产的处置问题。原、被告在庭审中对被告经营期间更换处理的地磅、变压器折价3000元以及原告自愿补偿被告在港区内栽植树5000元，已达成一致意见，未有违反法律法规的规定，且不侵害第三人利益，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第二项规定，判决如下：原告邳州市港务管理处岔河港务管理站与被告杜某某之间的邳州市岔河港港口租赁合同终止履行。被告杜某某于本判决生效之日起十日内返还原告邳州市港务管理处岔河港务管理站原租赁的三层办公楼(含装饰装修物)一幢、办公楼西平房15间、院内银杏树55棵、办公楼院外南砖瓦结构房屋5间、机械装卸平台（码头嘴）一座。被告杜某某于本判决生效之日起十日内给付原告邳州市港务管理处岔河港务管理站承包金50000元。被告杜某某于本判决生效之日起十五日内拆除其经营期间在港区内吊机（已拆）二台、移动吊机一台、固定板房25间、配电室一座、铺设电缆、变压器一台、地磅一个。上述拆除物品归被告杜某某所有。五、被告杜某某在经营期间添置的装载机二台、洒水车一台归其所有。六、被告杜某某在港区内栽植的景观树归原告邳州市港务管理处岔河港务管理站所有；原告邳州市港务管理处岔河港务管理站于本判决生效之日起十日内补偿杜某某5000元。七、被告杜某某于本判决生效之日起十日内补偿原告邳州市港务管理处岔河港务管理站原旧地磅和变压器折款3000元。八、驳回原告邳州市港务管理处岔河港务管理站要求被告杜某某拆除港区西南侧砖瓦结构坐北朝南堂屋房屋八间和东屋四间以及相应的院落的诉讼请求。九、驳回原告邳州市港务管理处岔河港务管理站其他诉讼请求。十、驳回反诉原告杜某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6325元(邳州市港务管理处岔河港务管理站预交)，由原告邳州市港务管理处岔河港务管理站负担3150元，被告杜某某负担3175元；反诉案件受理费7530元（被告杜某某预交），由被告杜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，并向该院预交上诉费。审 判 长  郭海泓审 判 员  陈伟伟人民陪审员  朱媛媛二〇二〇年一月六日书 记 员  卞 革