江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初1943号原告：徐州尚品国际房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区汴塘镇政府西楼。法定代表人：郭方红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高璇，江苏金铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦筠，江苏金铎律师事务所实习律师。被告：徐州楠江置业有限公司，住所地徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里服务中心226。法定代表人：李海静，该公司总经理。原告徐州尚品国际房地产开发有限公司（以下简称尚品公司）与被告徐州楠江置业有限公司（以下简称楠江公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚品公司委托诉讼代理人高璇到庭参加诉讼。被告楠江公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告尚品公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2018年5月13日签订的《合作开发房地产合同》；2、除被告已付的50万元原告不予退还外，被告还应向原告支付违约金160万元，共计210万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月13日，原被告双方就合作开发贾汪区“尚品国际二期”项目签订《合作开发房地产合同》，原告提供前期合法取得的15333平方米国有土地交由被告开发建设，承担土地价款700万元，被告承担土地价款之外的全部开发建设资金，负责项目方案的设计并报政府主管部门审批，负责办理项目开发建设的各种审批登记手续，承担按照约定向施工单位支付工程款等义务，项目开发周期为两年。该合同违约责任条款约定，因任何一方的原因导致本合同无法履行，守约方有权全部或者部分解除合同，违约方应在收到守约方解除合同通知起三日内赔偿守约方实际投资的全部本息，并按照守约方已实际投资的30%向守约方支付违约金，其中原告的实际投资是指原告前期已支出的土地费用及搬迁和安置补偿费用，为了使施工工地合格而进行的场地清理、场地平整等费用之和。合同签订后，被告向原告支付了首笔费用50万元，但因其未向施工单位支付工程款，该项目已于2018年7月20日前停工，工人向镇政府信访维权并扰乱项目现场，致使停工至今。同时，被告未按照项目设计方案组织施工，未按照有关规定及时办理有关建设施工、安监质监等审批手续。2018年8月28日，原告向被告发出解除合同通知书，要求被告七日内前来解决后续事宜。但被告收到上述通知后，未与原告协商后续事宜。为了不影响土地开发进度，减少被告给原告造成的损失，2019年4月24日原告再次向被告发出解除合同通知，同时于2019年4月26日申请徐州市公证处对涉案项目土地现状进行了公证。原告认为，被告在履行本案《合作开发房地产合同》过程中，未按照合同约定办理有关建设施工、安监质监等审批手续，在未取得施工许可的情况下违规施工，并且不按照项目设计方案施工，未及时向施工单位支付工程款以致使工人信访、项目停工，被告的这些违约行为致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原告有权解除合同，被告应当立即拆除涉案土地上不符合设计方案的工程，将土地恢复到原告交付被告开发时的状态；如被告不履行拆除和恢复原状义务，应向原告支付拆除费用由原告自行或委托第三方拆除，具体费用待评估鉴定后确认。同时根据双方合同中关于违约责任的约定，被告应当按照原告已实际投资的30%向原告支付违约金。原告的实际投资是指原告前期已支出的土地费用以及搬迁和安置补偿费用、为了使施工工地合格而进行的场地清理、场地平整等费用之和，本案中原告仅主张前期土地费用700万元。故被告应当承担违约金210万元。因被告已预付50万元，该笔费用扣除不予退还后，被告还应支付原告160万元被告楠江公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。围绕诉讼请求本案原告提交了合作开发房地产合同、土地使用权证、解除合同通知书两份、公证书及施工建筑物外观照片4张、EMS快递单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月，原告尚品公司通过出让方式取得涉案地块土地使用权。2018年5月13日，尚品公司（甲方）与楠江公司（乙方）签订《合作开发房地产合同》，主要内容为：第一条、土地及项目概况，1、项目名称，双方本次合作开发的项目暂定名称为“尚品国际二期”最终名称甲乙双方确定核准的名称为准。2、项目位置，本项目占用的土地位于贾汪区，即汴塘镇路南路西，四至坐标见甲方提供的《土地使用权界址坐标表》。3、项目用地面积和用地性质：商品房开发用地，本项目总用地面积约15333平方米（规划内建筑面积约24000平方米，折合建设用地约35亩），甲方已经依法取得该地块的土地使用权。上述项目用地面积和用地性质按政府有关部门最后核定为准。第二条、合作方式，1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房建设用地，总计35亩，该地块每亩作价：贰拾万元整（小写：20万元整），总计柒佰万元整（小写：700万元整）但不参与本项目的开发建设和经营管理，本项目交于乙方全权管理经营。2、乙方承担本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。3、本项目以甲方的名义开发建设，开发施工过程中如需要甲方协调的事项，甲方应无条件配合乙方做好协调工作。第三条、合作利益分配和税费承担，1、乙方销售房屋时，销售款进入甲方公司单独设立给乙方使用的账户，并且由乙方支付所有开支。2、甲方总收益为税后700万元土地款和乙方销售房屋每平方米提成给甲方的税后380元的销售收入。具体付款方式为：1、乙方在项目正式开工后的三天内支付给甲方伍拾万元（小写50万元整）；2、剩余陆佰伍拾万元土地款和另外乙方每销售一套房给甲方每平方米380元的收益，平摊到所开发的房屋每平方米上所形成的金额，按销售进度付款，每月1号由甲乙双方核对销售情况后，10号前支付给甲方。4、甲乙双方各自承担开发面积的税收。第四条、双方责任。乙方责任：1、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的资金，保证建设工程按时按质完成。2、乙方负责本项目方案的设计，并报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。3、乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作，包括选择施工单位、监理单位、材料供应单位、销售代理单位，以乙方名义分别与上述单位签订并履行《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》以及有关建筑装饰材料、设施、设备的《买卖合同》、《委托销售代理合同》等。对乙方的上述行为，甲方不得干涉，但有义务给予协助。4、乙方负责组织工程的各项竣工验收，保证工程质量符合国家规定的标准。对于存在的质量问题，乙方负责解决，承担工程的质量保证、保修责任。5、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。6、乙方负责按照本合同第七条确定的交房标准按质按量按时建设完工。7、乙方负责办理本项目合作开发的政府审批及登记手续，甲方应为本项目开发所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。甲方责任：1、甲方负责提供本项目合法有效的土地使用权证明，保证本项目《土地使用证》的合法性、真实性，先期承担项目用地的全部地价款。2、甲方负责提供有关手续，协助乙方办妥本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。负责协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。4、甲方为处理征地遗留问题、搬迁及安置补偿问题的责任主体，所产生的问题由甲方负责，以确保本项目顺利开发。如因甲方原因给乙方造成损失，将由甲方予以赔偿或者从所得利益中予以扣除。5、甲方负责场地清理，场地平整等问题，将合格施工地块交付乙方。6、乙方负责办理本项目合作开发的政府审批及登记手续，甲方应为本项目开发所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。7、本项目开工后，甲方原有公司所存在的债务与乙方无关，因甲方原因造成乙方无法施工等情况，甲方应赔偿乙方全部实际损失（以司法鉴定部门评估为准），并以本合同第九条规定承担违约责任。第五条、开发计划和周期，1、本项目计划分1期开发。2、本项目的开发周期为2年（自签订合同之日起计算），除非因政府审批原因导致上述期限在项目用地不具备开发条件的情况下，时间相对顺延外，开发周期超过两年的，视为违约。第九条、违约责任，1、甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。2、在签订本合同之后，因任何一方的原因导致本合同无法履行，守约方有权全部或部分解除合同，违约方应在收到守约方解除合同通知起三日内，应赔偿守约方实际投资的全部投资本息，并按照守约方已实际投资的30%向守约方支付违约金（乙方实际投资是指乙方前期发生的各自委托设计费用、报建费用及临建已建工程和与项目工程建设直接有关的其他费用等实际支出；甲方的实际投资是指甲方前期已支出的土地费用以及搬迁和安置补偿费用、甲方为了使施工工地合格而进行的场地清理，场地平整等费用之和）。另双方对交房标准等进行了约定。合同尾部有甲乙双方盖章，分别有甲方代表郭方红、乙方代表李海强签字。2018年5月18日，楠江公司将50万元汇入尚品公司郭方红账户。2018年8月28日，尚品公司向楠江公司（送达地址徐州市贾汪区大泉镇山水民宿15#楼，邮寄收件人李海强）发出解除合同通知书一份，具体内容为：楠江公司，你公司就合作开发建设位于贾汪区尚品水岸区地块房地产项目事宜，达成并于2018年5月13日与我公司签订了《合作开发房地产合同》，该合同第四条第2、第5、第7款双方约定：2、乙方负责本项目方案的设计，并报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。5、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。7、乙方负责办理本项目合作开发的政府审批及登记手续，甲方应为本项目开发所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。由于你公司在履行中未按合同第四条第5款的约定向施工单位支付工程款，造成工程于2018年7月20日前已经停工，工人向镇政府信访维权并扰乱工程现场。由于你公司在履行中未按合同第四条第2款的约定，未按建设程序办理施工手续，未按合同第四条第7款的约定去报安监介入手续和报质检介入手续，没有取得政府部门颁发的施工许可证，违规施工，将必然导致将来合作的工程无法通过政府主管部门验收。致使合同约定无法完成，合同目的无法实现，你公司已经构成根本违约。而且你公司的违约行为，构成工程无法正常施工。现已拒绝与我公司联系，拒接我公司电话。我公司函告如下：1、我公司为此根据《公司法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定及双方签订的《合作开发房地产合同》第四条第二、第五、第七款、第九条的约定，通知你公司：解除我公司与你公司2018年5月13日签订的《合作开发房地产合同》，由此产生的违约责任，由你公司承担。2、请你公司接此通知后7日派员与甲方联系，就解除合同后的善后事宜和违约责任进行协商处理，并结算符合法定设计图纸的施工完成的合格工程量。本案审理中经查询投递信息，已查无结果。2019年4月24日，尚品公司向楠江公司发出解除合同通知函一份（送达地址贾汪区大泉街道办事处邻里服务中心，邮寄收件人李海静），主要内容为：我公司于2018年8月28日向你公司发出解除合同通知书，通知解除与你公司于2018年5月13日签订的《合作开发房地产合同》，并要求你公司在接收此解除合同通知后七日内派人前来解决后续事宜。经查，你公司已收到上述通知，但未提出任何异议，亦未与我公司协商后续事宜。为不影响土地开发进度，减少你公司给我公司造成的损失，现再次通知你公司。1、解除上述《合作开发房地产合同》；2、请你公司十日内将该土地块上不符合设计方案的工程予以拆除，将土地恢复到我公司交付你公司开发时的状态；3、如你公司未在上述时间内履行拆除义务，我公司将委托第三方对你施工的工程进行拆除，相关拆除费用我公司将另行向你公司主张，具体费用以我公司与第三方签订的拆除合同为准；4、根据合作开发合同约定，因你公司违约，你公司应承担不少于210万元的违约金，扣除你公司预付的50万元后，你公司还应支付我公司160万元，请于收到此通知起十日内向我公司支付。本案审理中经查询投递信息显示：他人代收。根据原告的申请，江苏省徐州市徐州公证处于2019年5月6日出具（2019）徐徐证民内字第2519号公证书，对涉案现场进行了公证。本院认为：原被告双方于2018年5月13日签订的《合作开发房地产合同》不违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。合同签订后，被告履行了合同部分义务，后经原告催告仍不能履行合同的主要义务，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同签订后，被告给付原告50万元，被告对此未提出主张，原告可暂不予返还。关于原告要求被告给付违约金210万元的问题。根据庭审查明情况，双方当事人均履行了合同约定的少部分义务，鉴于被告未到庭，未能查明被告投入资金、涉案项目的用地规划、工程规划、施工许可、以及施工行为造成实际损失与当事人在合同中约定的违约金大小比例，故该部分诉讼请求，可待实际损失产生后结合合同违约金约定，由当事人协商解决，也可以另行主张权利。被告楠江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除徐州尚品国际房地产开发有限公司与被告徐州楠江置业有限公司于2018年5月13日签订的《合作开发房地产合同》。案件受理费23600元，公告费600元，保全费5000元，由被告徐州楠江置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  付嘉丰人民陪审员  刘 蕾人民陪审员  范津立二〇二〇年一月十六日书 记 员  刘 静