河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初9239号原告张明成，男，汉族，1985年4月9日出生，住河南省信阳阳市平桥区。原告李平，女，汉族，1988年1月16日出生，住河南省信阳市平桥区，系张明成之妻。二原告共同委托代理人***，河南豫龙律师事务所律师。被告刘忠强，男，汉族，1973年2月3日出生，住河南省信阳市平桥区。被告李庆红，女，汉族，1973年1月10日出生，住河南省信阳市平桥区。被告刘超，男，汉族，1996年4月1日生，住址同上，系刘忠强、李庆红之子。三被告共同委托代理人王强，河南以德律师事务所律师。原告张明成、李平诉被告刘忠强、李庆红、刘超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张明成、李平及其共同委托代理人***，被告刘忠强、李庆红、刘超的共同委托代理人王强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张明成、李平共同诉称，被告刘忠强、李庆红原系夫妻(2019年9月离婚)，二人婚姻存续期间在信阳市××桥区××套住房。2019年6月20日，二人因急用钱将该房出卖给二原告，并委托刘忠强的弟弟刘忠虎代为办理房屋买卖的一切手续。当日，二原告与刘忠强夫妇签订了《房屋买卖协议书》，约定购房款为430000元，并预付购房款270000元，由刘忠强夫妇之子被告刘超出具收条一张，载明保证过户给原告张明成，剩余房款过完户一次性付清，此后，二原告一直要求办理过户手续，而被告迟迟不予配合。在售房后三个月，被告刘忠强、李庆红离婚时将该房屋处分给其女儿刘欣颖所有；同时经原告查询，被告所出售房屋无法理过户手续。因此，原告无法实现购房目的，为维护我们的合法权益，特依法起诉请求人民法院，请求依法判令诉讼请求:一、解除二原告与被告签订的《房屋买卖协议书》；二、被告立即退还购房款270000元，并自2019年6月20日起按银行同期贷款利率承担利息直到本息付清为止；三、诉讼费由被告承担。被告刘忠强、李庆红共同辩称，答辩请求：1、解除双方之间签订《房屋买卖合同协议书》；2、判决被答辩人退还答辩人交付被答辩人的涉案房屋产权证书；3、判決被答辩人支付自2019年6月20日起至人民法院判决解除合同之日银行同期同类贷款利息；4、判决驳回被答辩人第二项及第三项诉讼请求。事实与理由：被答辩人诉讼状陈述事实严重错误，部分请求依法不能成立。首先，被答辩人严重违约。被答辩人没有严格履行2019年6月20日答辩人与被答辩人共同签订的《房屋买卖协议书》第三条有关“一次性付清全部房款”的约定，构成违约。被答辩人诉状里主张付款是分期付款没有事实依据。答辩人没有变更2019年6月20日《房屋买协议书》合同的任何内容，也没有委托任何人包括自己孩子刘超变更合同的内容。故，被答辩人至今没有一次性付清购房款，构成严重违约，应当承担违约责任。其次，被答辩人诉状中称支付答辩人所谓27万元购房款，答辩人至今没有收到。答辩人没有委托答辩人的儿子刘超收取27万元购房款。答辩人儿子刘超本人也没有收到被答辩人支付的27万元购房款。故，被答辩人构成严重违约，应当承担违约责任。其三，被答辩人诉称，答辩人不配合办证严重错误。有关不予办证的原因是因为政府规划部门要求涉案房屋区域内暂停办理不动产登记手续，并非答辩人拒不配合，不予以协助办理房屋变更登记手续，況且，答辩人至今没有收到一次性支付全部购房款，故，答辩人有权不予以配合办理房屋所有权变更登记手续。综上所述，答辩人认为:答辩人同意解除双方之间签订《房屋买卖合同协议书》，但被答辩人应当承担违约责任，承担因为拖欠支付购房款期间的利息。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人无事实根据的诉讼请求，解除双方之间《房屋买卖合同协议书》，依法支持答辩人的答辩主张，以为维护答辩人合法权益。被告刘超答辩，一、答辩人并非适格诉讼主体。答辩人并非2019年6月20日《房屋买卖协议书》的合同当事人，没有该合同约定的权利及义务，故，答辩人并非合同当事人，故答辩人不应当承担合同法律责任，也不应是涉案房屋买卖合同的适格被告。二、答辩人没有于2019年6月20日收到被答辩人的购房款27万元整。该收条是按照刘忠虎口头陈述所写收条。本人并没有见到《房屋买卖协议书》内容及委托书内容，本人父母刘忠强、李庆红均没有委托答辩人刘超变更《房屋买卖协议书》内容。三、答辩人不应当承担任何合同及变更合同的义务。综上所述，答辩人认为:答辩人并非涉案买卖合同纠纷案件适格主体，不应当承担合同法律责任，故，答辩人请求人民法院判决驳回被答辩人针对答辩人的诉讼请求，以为维护答辩人合法权益。经审理查明，被告刘忠强因涉嫌拒不执行法院判决、裁定罪而被提起公诉，为了取得债权人的谅解，争取减轻刑罚的机会，其与被告李庆红决定将位于信阳市××桥区兴隆街四号（信房权证平桥区字第××号，登记所有权人刘忠强）房产出售给原告张明成、李平夫妇筹钱还债。因被告刘忠强被羁押，被告刘忠强、李庆红便委托被告刘忠强的弟弟刘忠虎办理房屋买卖事宜，并给刘忠虎出具了《授权委托书》，《授权委托书》载明“刘忠虎所签署的关于房屋买卖的一切手续刘忠强、李庆红均予认可”。被告刘忠强、李庆红与原告张明成、李平签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定房屋转让价格为43万元，一次性付清全部房款。合同签订后，原告张明成、李平夫妇将27万房款通过银行转账，付给刘忠虎。刘忠虎收到该款后，口授被告刘超向原告张明成、李平夫妇出具了收条，并在收条中注明“剩余过完户一次性付清”，刘忠虎亦在该收条中署名予以证明。刘忠虎将其中的22万元支付给被告刘忠强的债权人，其债权人为其出具了《收条》，该《收条》载明“收到刘忠虎替刘忠强还款贰拾贰万元整”，同时还为其出具了《谅解书》，请求法院免予对刘忠强的刑事处罚。以上手续，均在2019年6月20日完成。2019年6月28日，被告刘忠强用其余50000元房款偿还了其于2006年11月25日在信阳市××桥区农村信用合作联社的借款本息。被告刘忠强、李庆红将涉案房屋的房产证交给原告张明成夫妇，但是，钥匙却一直没有交付，也没有协助原告张明成、李平夫妇办理房产过户手续。数月之后，刘忠虎交给原告张明成、李平夫妇一份被告刘忠强、李庆红于2019年9月2日签订的《离婚协议书》，该协议书第三条约定，“平桥兴隆街的房产一套归女儿刘欣颖所有”。原告张明成、李平夫妇见无法实现买房目的，遂向依法向法院起诉，提出前述诉讼请求。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖协议书》原件、《授权委托书》原件、《收条》原件、转账凭证、刘忠强原债权人收条复印件、信用社不良贷款还款证明、《离婚协议书》复印件等证据在卷佐证。本院认为，民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。民事主体可能通过委托代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。原告张明成、李平与被告刘忠强、李庆红签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应当合法有效，双方应当按照合同约定履行义务并享受权利。在《房屋买卖协议书》中，双方虽然约定“一次性付清全部房款”，但是，被告刘忠强、李庆红的代理人刘忠虎在收取原告张明成、李平房27万元款后，明确表示余款于房屋过户后一次性付清，也就是说，双方已经对房款的支付方式，已经进行了变更，该变更行为虽系刘忠虎所为，但是，刘忠虎系被告刘忠强、李庆红的全权委托代理人，其行为后果应当由被告刘忠强、李庆红承担。因此，被告刘忠强、李庆红称原告张明成、李平违反合同约定的“一次性付清全部房款”的辩称意见，不能成立。而其要求“判決被答辩人支付自2019年6月20日起至人民法院判决解除合同之日银行同期同类贷款利息”，于情、于理、于法、于事实不符，不应支持。被告刘忠强、李庆红对于其所转让的房屋，无法为原告张明成、李平办理房产变更登记手续，而且，其已将该房产处分给其女儿刘欣颖，被告刘忠强、李庆红已以自己的行为明确表明不履行合同义务，原告张明成、李平无法实现合同目的，而且，双方均愿意解除合同。因此，原告张明成、李平解除双方签订的《房屋买卖协议书》诉请，应当予以支持。导致合同解除的责任在于被告刘忠强、李庆红违约行为，因此，因合同的解除给原告张明成、李平造成的损失，其应当予赔偿。故，原告张明成、李平主张的利息，应予支持。原告张明成、李平获得赔偿后，应当归还被告刘忠强、李庆红的房产证。本案是买卖合同纠纷，合同的相对人系原告张明成、李平和被告刘忠强、李庆红，而被告刘超仅仅是代为收取了房款，其不是买卖合同权利义务的主体，因此，其不应当承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告张明成、李平与被告刘忠强、李庆红于2019年6月20日所签订的《房屋买卖协议书》；二、被告刘忠强、李庆红于本判决书生效后五日内退还原告张明成、李平购房款27万元，并自2019年6月20日起按银行同期贷款利率承担利息直到本息付清为止；三、原告张明成、李平的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5350元，减半收取2675元，由被告刘忠强、李庆红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  何俊二〇二〇年一月十日法官助理段月姣书记员陈翔