陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异21号案外人：赵青，女，汉族，1986年9月10日出生，住西安市雁塔区。委托代理人:郭立敏、何昱，陕西百望律师事务所律师。申请执行人：刘清洁，男，汉族，1957年10月14日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：晁健宇，北京市（康达）律师事务所律师。被执行人：陕西班博材料技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生被执行人锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生被执行人：戴慧敏，男，汉族，1975年3月8日出生，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料技术有限公司（以下简称班博材料公司）、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏借款合同公证一案，陕西省新城区公证处出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力，因义务人班博材料公司、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏未履行生效法律文书确定的义务，权利人刘清洁向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，案外人赵青以本院查封的被执行人班博材料公司名下位于西安市锦业路于丈八东南角锦业76小区8号楼4单元102室房屋为其所有为由向本院提出异议申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审查，并提交了相应证据，因案件事实清楚，本案现已审查完毕。案外人赵青称：案外人认为房产系案外人所有，法院查封没有法律依据，为此，特向法院提出书面异议，理由如下：2012年9月15日案外人与班博材料公司签订《商品房买卖合同》，案外人购买班博材料公司开发的位于西安市××路与××字东南角××小区××楼××单元××室的房屋一套，2013年6月4日案外人支付全部购房款。2013年5月20日班博材料公司交付房屋，案外人自2014年4月开始至今一直在该房屋居住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人情形完全符合上述规定。综上所述，案外人认为法院的执行行为违反法律规定。为维护案外人的合法权益，现依《民事诉讼法》第二百二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定向法院提出书面异议，请求法院撤销相关裁定、解除查封，停止对案外人位于西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76小区8号楼4单元102室房屋的执行。申请执行人刘清洁辩称，1、申请执行人依法申请对被执行人强制执行，法院依法查封被执行人名下财产，符合法律规定，班博材料公司拖欠申请执行人巨额资金，申请执行人依法向法院申请强制执行，在执行过程中，经法院查询，西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区8号楼4单元102室是被执行人名下房产，因此法院依法将被执行人名下房产予以查封并推进评估拍卖程序，是合法行为。2、西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区8号楼4单元102室并非案外人名下财产，案外人提供的证据不符合法律对不动产权属归属认定的规定，案外人异议申请不符合法律规定，也无事实依据，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《房屋登记办法》第五条规定“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。”根据上述法律规定可以看出，案外人如主张房屋所有权归其所有，就应该提供合法有效的登记文件，但是案外人并未提供。而且，法院在执行过程中查明，该房屋网签在被执行人名下，依法应是被执行人名下财产。因此案外人声称该房产归其所有不符合事实。3、案外人提交的证据资料明显不符合常理，案外人提供的合同是在2012年9月15日签订，付款时间却是2016年12月30日，与合同约定的付款期限相差甚远，同时，该份合同不符合证件齐全商品房出售时均具备的合同登备案登记号。且班博材料公司开发的西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区于2012年3月21日取得预售证，如果合同是在2012年9月15日签订，则完全可以办理网签手续，然而截至该房屋2018年5月查封，近6年时间里却仍未网签在案外人名下，明显不符合常理。4、案外人未向法院提交其房屋是其唯一住宅的证据，申请执行人认为案外人提出的异议申请，不符合法律规定，也没有事实依据，依法应予以驳回。经查，刘清洁与班博材料公司、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏借款合同公证一案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人刘清洁向本院申请执行，本院依法立案执行。本院于2018年5月23日作出（2018）陕01执830号之三执行裁定书，5月25日送达西安市不动产登记中心协助执行。裁定：“一、查封被执行人陕西班博材料新技术有限公司在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间拥有的部分房产（预售证号：2011050，房号：1号楼1-10108、1-10301；2号楼2-10114、2-20302；3号楼3-40501；4号楼4-51101、4-50101；6号楼6-20301、6-20501；预售证号：2012034，房号：8号楼8-20701、8-30301、8-40102；预售证号：2015425，房号：12号楼12-10102、12-10103）；二、上述房产查封期限三年，查封期间不得转让、抵押或设定他项权利”。为支持其异议请求，案外人赵青向本院提交了如下证据：1、编号为3778904号的商品房买卖合同，签订日期为2012年9月15日；2、付款凭证明细，证明自2012年8月27日至2013年6月4日分九笔共计付款300万元；3、班博材料公司情况说明，证明赵青2013年6月4日付清购房款；4、2015年至2018年期间的物业收费票据；5、班博材料公司向开具的陕西增值税普通发票一张，名称为已申报缴纳营业税未开票补开票，单价为11945.048971、数量为250.15、单位为㎡，备注记载为第8幢4元1层40102号房；6、交房通知；7、地下车位销售协议两份；8、“锦业76”网签遗留问题协议一份，证明2017年12月17日班博材料公司承诺2018年5月30日前彻底解决网签问题。以上事实有公证书、执行证书、执行裁定书、商品房买卖合同、银行转账凭证、增值税普通发票等证据在卷佐证。经本院现场勘查，案外人赵青目前居住生活在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间8-40102号，房屋已装修。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中，案外人赵青早在本院查封之前即签订商品房买卖书面合同，并与次年支付全部房款，且又购买车位实际居住生活至今，其未能办理产权过户手续非因自身原因，故案外人赵青所提执行异议理由成立，其权利足以排除执行。对答辩人所提本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之答辩理由，本院认为，相关买受人依据上述《规定》对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合二十九条的规定，本案申请执行人借款债权显系不是该规范的权利，故其此项答辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第四百六十五条第一款（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：对案外人赵青购买的登记在陕西班博材料技术有限公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间8-40102号房屋中止执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  童 超审 判 员  李 唯审 判 员  黄金华二〇二〇年一月十九日法官助理  冯宝华书 记 员  张韵浛