中华人民共和国 辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0192民再1号 原审原告：申伍金莎尤美（SHENWUJINSAYOMI），女，1963年3月4日出生，澳大利亚籍，无职业，现住址中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区。 原审原告：张海淑，女，1966年4月11日出生，中国国籍，无职业，现住址中华人民共和国辽宁省大洼县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘三良，男，1980年11月17日出生，中国国籍，无职业，现住址中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区。 原审被告：辽宁恒生房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国辽宁省沈阳辉山农业高新技术开发区聚农路36号。 法定代表人：陆文杰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张蕾，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马志鹏，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原审原告申伍金莎尤美、张海淑与原审被告辽宁恒生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月19日受理后，依法适用普通程序，于本院于2014年1月10日作出（2013）沈高开民外字第6号民事判决书，并已发生法律效力。本院于2018年8月6日作出（2018）辽0192民监字1号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原审原告申伍金莎尤美、张海淑的共同委托诉讼代理人刘三良、原审被告辽宁恒生房地产开发有限公司的诉讼委托代理人张蕾、马志鹏到庭参加诉讼。庭审后，双方有继续调解的相关意向，合议庭多次对双方进行调解，但均未能达成一致意见。本案经合议庭评议，并经审判委员会讨论，现已审理终结。 原审二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告双倍返还购房款人民币405,074元，并赔偿原告契税、维修基金损失人民币4,996.37元。事实与理由，2009年4月14日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区人和街107-1号1-3-3，面积为68.89平方米；单价人民币2,940.00元，总金额为人民币202,537.00元，一次性付全款；2009年10月1日前交房；该合同第24条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内向沈阳市房产局申请登记备案。二原告在合同订立后的当日交了购房款人民币202,537.00元，被告给原告开具了临时性的专用收款收据。但是被告没有依照约定进行备案，直到2009年11月份被告说能备案时后，在2009年11月2日又让二原告与其重新签订了一份合同才完成备案。2009年11月19日被告为原告开具了正式发票，同日二原告交纳了维修基金人民币2,971元；2010年8月5日被告通知原告缴纳契税，原告交了契税人民币2,025.37元，并办理的契税证。但原告去沈阳市沈北新区房地产大厦办理房屋产权登记时，工作人员告知“水墨丹青的办不了，缺手续”。此后原告又多次询问均答复不能办理。原告又到物业公司询问后得知，该房屋的消防未经验收，所以不能办理房屋产权登记。现原告认为，被告在销售商品房过程中存在欺诈行为，依据第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 原审被告辩称，第一，买卖合同第十五条已经明确约定了涉案合同不能退房、也不能接解除合同，原告应配合被告办理产权手续。第二，案涉房屋在原告购买时是现房，当时就具备了合同约定的交付条件，依据买房合同第八条交付条件为通水通电具备装修条件完成交付，在本案买房合同签订时已经具备交付条件，但是因为原告不来领取钥匙，不办理交付，该责任应由原告承担；第三案涉房屋具备类办证条件，2014年10月20日沈阳市房产局下发的准予办证通知，可以证明案涉房屋只要原告配合，随时可以完成过户登记手续；第四，根据原告起诉状第二项诉讼请求，关于契税和维修基金的费用均为原告向房产部门交纳，即便需要退费，也是原告自行办理退费手续，与被告无关。 本案原审认定如下事实：2009年4月14日，二原告与被告辽宁恒生房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，2009年11月2日，原、被告又重新签订了编号为E0921133260《商品房买卖合同》，并将该合同在沈阳市房产局备案。在两份合同中约定一致的内容有：该商品房预售许可证号为07254，二原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区人和街107-1号1-3-3房屋一处，面积为68.89平方米；单价人民币2,940元，总金额为人民币202,537元，一次性付全款；2009年10月1日前该房屋具备通水、通电、具备装修条件的情况下交房；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内向沈阳市房产局申请登记备案。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因造成商品房不能办理产权登记的，由被告承担责任。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，由被告继续协助办理产权手续。两份合同内容约定不一致：出卖人逾期交房的违约责任，2009年4月14日中合同约定的逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的退还全部的房款，并按原告累计已付款的15%向原告支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2009年11月2日签订的合同中逾期交房违约金计算方式为一次性给付买受人违约金为本合同总价款的1%，买受人不退房。2009年4月14日原告缴纳全部购房款，被告给原告出具专用收款收据。2009年11月19日被告给原告出具了购房款发票为人民币202,537元。2010年8月5日被告通知原告缴纳契税，当日原告缴纳了契税，并领取了契税证。原告认为被告在销售商品房过程中存在欺诈行为，该房屋不能办理房屋产权登记，故原告诉来法院，要求依法判决1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告双倍返还购房款人民币405,074元，并赔偿原告契税、维修基金损失人民币4,996.37元。另查明，原告申伍金莎优美与被告张海淑按份共有该房屋，原告申伍金莎优美持有该房屋的70%份额，原告张海淑持有该房屋的30%份额。再查明，本案所涉房屋被告没有交付给原告，且在沈阳市房产局没有办理房屋初始登记。 本院原审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，原审被告经本合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院依据原告陈述、提举的证据确认本案事实。原告与被告签订了两份商品房买卖合同，两份合同中只有出卖人逾期交房的违约责任不一致，合同的其余内容均一致。对于该两份合同的认定，本院认为，虽然两份合同均是双方当事人所签订，但由于部分内容不一致，第一份合同没有记载签订合同的日期，即使按原告所述、此份合同签订的日期在2009年4月14日，另一份合同签订的日期为2009年11月2日，对于签订日期不一致的同一份合同，应以签订时间在后的为准。另2009年11月2日签订的合同系办理备案登记的合同，即以2009年11月2日签订的合同为本案处理的依据。由于此份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同的约定，并履行相应的义务。依据《中国人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告按照合同的约定向被告全额交付了房款。被告应履行按时交付房屋的义务，但至今被告未交付房屋，且已找不到被告，即已无法实现交付房屋的合同目的，故原告要求解除原告被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告为购买房屋将人民币202,537元的购房款及维修基金和契税人民币4,996.37元交付给被告，合同解除后，被告应将该款返还给原告。原告因解除合同受到一定的经济损失，结合本案，本院认为，该损失以原告支付购房款的同期银行贷款利息为宜，起止时间以被告应当交房的时间至判决生效之日为宜。对于原告要求被告双倍返还房款的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。本院原审判决：一、解除原告申伍金莎尤美（SHENWUJINSAYOMI）、张海淑与被告辽宁恒生房地产开发有限公司2009年4月14日、2009年11月2日签订的商品房买卖合同；二、被告辽宁恒生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申伍金莎尤美（SHENWUJINSAYOMI）、张海淑退还购房款人民币202,537元；三、被告辽宁恒生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申伍金莎尤美（SHENWUJINSAYOMI）、张海淑退还维修基金和契税人民币4,996.37元；四、被告辽宁恒生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申伍金莎尤美（SHENWUJINSAYOMI）、张海淑支付利息（本金人民币202,537元，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年10月2日起计算至本判决生效之日止）； 本案再审查明的事实与原审查明的事实一致，另查明涉案房屋经《沈房解疑[2014]16号沈阳市房产局解疑领导小组办公室文件》批准，与2014年10月20日可以办理房屋产权登记。 上述事实有二原告在原审时提交的：被告企业机读卡、GF-2000-171号房屋买卖合同及补充合同、GF-2000-0171号房屋买合同及附件，结婚证，收款收据、发票、缴纳契税通知书、缴纳维修基金通知单、地税完税凭证，契税证、洪庆宇的身份证及证实材料，申请法院调取的证据材料及司法协助查询结果通知单，（2017）辽01民监25号民事裁定书。原审被告在再审期间提交的证据：沈房解疑[2014]16号沈阳市房产局解疑领导小组办公室文件及附表。上述证据可以证明案件事实，本院予以确认，在卷佐证。 本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第（一）项之规定，当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的，人民法院可以认定为涉外民事案件。根据《辽宁省高级人民法院关于调整我省涉外民商事案件管辖的通知》，本院作为沈阳市唯一的涉外民商事案件集中管辖的一审法院，对本案具有管辖权。关于本案的法律适用问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案中，涉案房屋买卖合同的成立、履行、房屋所在地均在我国，故本案审查应适用我国相关实体法律规定。 本案原审于2013年5月8日在人民法院报上公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，载明公告发出之日起经60日即视为送达。提出答辩状的期限为公告送达期满后的15日和30日内。并定于答辩期满后的第三日上午9时开庭。按此计算开庭日期应为2013年的8月9日上午9时，而实际开庭日为2013年8月12日上午9时，开庭时间与开庭传票确定的时间不符，未保障被告到庭参加诉讼的权利，应当撤销原审判决。 关于涉案两份房屋买卖合同的效力问题。涉案两份合同均是双方当事人所签订，除违约部分的约定外，第一份合同没有记载签订合同的日期，双方均认可此份合同签订的日期在先，第二份合同签订的日期为2009年11月2日，对于签订日期不一致的同一份合同，签订时间在后的合同应当视为对在先合同的补充或变更。通过对两份合同的比对，两份合同对房屋位置、面积、单价、交款时间、交付时间等约定均相同，而对逾期交付房屋和办理房屋产权登记的违约条件却不相同，在两份合同约定的项目相同，内容有差别的情况下，应当视为后签订合同的效力取代了前一份合同的效力。并且，2009年11月2日签订的合同系办理备案登记的合同，该合同应当认定为双方确立房屋买卖合同关系的有效合同，也是本案审理该案件的依据。原审对此问题的判断是正确的。 对于涉案房屋是否交付的问题。原告主张房屋未交付，且原审时无法找到被告，导致无法交付。被告则主张双方签订的补充协议中写明买卖合同约定的交房时间最后一日或自出卖人通知领取钥匙的第五日即视为交付，被告通知原告领取钥匙，但是原告拒绝领取。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应当就其通知原告领取钥匙的事实进行举证，但被告未能举证证明该事实，应当承担不利后果。根据本案查明的事实，原、被告约定交付房屋的时间为2009年10月1日，而第二份合同的签订时间为2009年11月2日，已经超过了被告所主张的交付房屋时间一个月，且原告在合同签订后，积极交纳维修基金和契税。按照以上的时间先后顺序和正常的生活经验判断，原告在此期间依旧在积极履行合同，缴纳相关税费，可以判断原告是希望取得涉案房屋的。由此可见在此期间被告仍旧未向原告交付房屋。结合涉案房屋至今未交付，且原审时本院亦无法找到被告住所地的事实，可以认定被告未向原告交付房屋的事实。原审判定被告未将涉案房屋交付给原告是正确的。 对于涉案合同是否应当解除的问题。本案作为再审案件，所有的判断依据，均应以原审的时间点进行考量。本案原、被告于2009年11月2日签订的合同对逾期交付房屋的约定是“被告支付原告房屋总价款1%作为违约金，原告不退房。”被告主张应当按照该合同条款履行，原告则认为被告属于根本违约，主张法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）（四）项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，双方虽然约定了“不退房”条款，但结合案件事实，涉案房屋直至今日也没有交付。且截至原审审理终结前，原告及本院均未能找到被告，在原审时涉案房屋处于因找不到被告而导致房屋无法交付的情形。被告在庭审中亦未提交证据证明其通知原告收取房屋。在此情况下，双方约定的“不退房”条款明显不符合公平原则，不应按照该条款履行。本案原审被告属于以其行为表明不履行主要债务，合同目的已然无法实现。被告属于根本违约，原告具有法定解除权。此外，2014年10月20日经沈阳市房产局解遗领导小组办公室文件《关于准予“水墨丹青”项目办理房屋权属登记的通知》，涉案房屋才能够通过房屋解遗程序办理房屋产权登记。在原审审理阶段，本院原审合议庭到房屋登记机关调查，涉案房屋当时无法办理房屋产权登记。也就是说，截至原审审理终结前，涉案房屋无法办理房屋产权登记，这一情形属于合同目的无法实现的情况，被告仍然属于根本违约，原告亦具有合同的解除权。综上，原告向本院提出解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。原审判令解除合同的判令正确。对于合同解除的时间，原告主张法定解除，应当以起诉状送达被告之日起计算，本院经过公告送达，应当以2013年7月8日视为送达被告，故涉案合同应于2013年7月8日解除。原审未对合同解除时间进行审查，应予纠正。 依据《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告为购买房屋将人民币202,537元的购房款交付给了被告，合同解除后，被告应将购房款款返还给原告。对于原审二原告要求原审被告双倍支付赔偿金的诉讼请求，该项主张没有法律依据，不应支持，原审未予支持的判断是正确的。对于原告要求被告赔偿经济损失的请求，应按照原告的实际经济损失计算。原审认为原告的损失应当自2009年10月2日支付至判决生效之日。通过再审审查，原告将购房款支付给被告，原告的实际损失是资金被占用的利息损失，因此利息的计算应当自原告实际支付给被告之日起，计算到被告实际给付原告之日止。原审判令利息支付至判决生效之日不妥，应当予以纠正。 对于原审二原告主张由原审被告赔偿其房屋维修基金及契税款损失的问题。对于房屋维修基金，这是房屋共用设施专用基金的简称，用于物业公用部分、公用设施及设备的更新、维护等作用，应由业主承担.本案中，原告未实际取得涉案房屋，该房屋一直由被告占有，且涉案房屋的维修基金亦由被告代收代缴。原告支付的维修金属于实际损失，被告应当向赔偿原告缴纳的维修基金损失。对于契税。契税，是以房屋所有权变动而向产权人征收的财产税。原告缴纳了契税，但因被告的过错而无法取得房屋。由此产生的损失属于实际损失，被告应当赔偿原告的缴纳契税的损失。对于原审二原告要求被告支付契税、维修基金损失人民币4,996.37元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第窗体顶端 原内容： 原内容：                            查找和替换×                               ??查找内容:?                               ??替 换 为:?                               ?? ?? ??                正在处理文书请稍等,请稍等... 窗体底端 七月2020                            日       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二〇二〇年一月十五日 法官助理王东阳 书记员周璐 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 第五百二十二条有下列情形之一，人民法院可以认定为涉外民事案件： （一）当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的；