河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初4064号原告：闫胜，男，1959年9月6日出生，汉族，住平顶山市卫东区。被告：冯天福，男，1965年10月17日出生，汉族，住平顶山市卫东区。被告：岳向玲，女，1965年3月15日出生，汉族，住平顶山市卫东区。第三人：华诚荣邦地产股份有限公司，住所地：平顶山市新城区祥云路与和谐路交叉口东南侧荣邦大厦15楼。统一社会信用代码：91410400706571796R。法定代表人：王献军，董事长。原告闫胜与被告冯天福、岳向玲，第三人华诚荣邦地产股份有限公司（以下简称“华诚公司”）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫胜到庭参加诉讼。被告岳向玲、冯天福，第三人华诚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫胜向本院提出诉讼请求：1.确认2015年12月17日原、被告双方签订的“房地产买卖合同”有效。2.二被告及第三人协助原告办理房产证。3.本案的诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：2015年12月17日原告与二被告签订一份房屋买卖合同，约定二被告将其分得的由第三人开发的拆迁安置房卖给原告，房产位于平顶山市××花园××楼××楼××号，总房价款40万元，第一笔34万元签合同当天转给了冯天福，同时双方到第三人处说明情况，并由原告向第三人交纳1万元的更名费。第二笔6万元于2015年12月30日支付给岳向玲。该约定房产分下来之后原告搬入居住至今，最近，2号楼住户都已办理的房权证，原告找第三人要求办理房权证，但迟迟未能办理，故诉至法院请求二被告及第三人协助原告办理房产证。冯天福、岳向玲无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。华诚公司无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面意见。经审理查明，2015年12月17日，原告闫胜与被告冯天福、岳向玲签订“房地产买卖合同”一份，出售方（甲方）岳向玲，共有人冯天福，买受方（乙方）闫胜。合同主要内容有：房屋坐落平顶山市卫东区××花园××楼××西北××01，建筑面积107.22㎡（以实际面积为准）；双方议定成交价为肆拾万元整（￥400000），双方协商同意于2015年12月17日由乙方付给甲方房款叁拾肆万元整（￥340000），尾款陆万元整（￥60000）在2015年12月31日前付完；甲方在收到第一笔房款后把房屋交给乙方；甲方房产价格是按照100%产权的价格出售给乙方；甲方的义务包括按房产买卖合同中约定配合乙方办理房产更名或过户；甲方违约须双倍赔偿乙方房款价格，乙方违约无权要求返还房款；“补充协议：在尾款付清完，即甲方给乙方打的收款收据为本合同履行依据为准，否则本合同无效。尾款60000元于2015.12.30日结清。”（岳向玲在“补充协议”内容后签字）该合同落款处，岳向玲、冯天福及闫胜分别签字并摁指印，另有“中间人：王罗”签字。合同签订当日，原告闫胜通过中间人王罗的银行账户向冯天福进行银行转账340000元。岳向玲、冯天福同日即向闫胜出具“收款凭证”一份，内容为“今收到闫胜房款叁拾肆万元整。￥340000元。收款人：冯天福岳向玲2015.12.17”。冯天福、岳向玲分别签名并摁指印。同日，岳向玲、冯天福向第三人华诚公司出具“承诺书”一份，内容有：“华诚荣邦地产股份有限公司：我是荣邦花园原脏庄被拆迁村民，姓名岳向玲（安置协议序号：46），荣邦花园安置房已接房完毕，我自愿将安置补助的2#楼18层西北户的房屋产权确认给闫胜，同意并认可其与华诚荣邦地产股份有限公司签订《安置补偿协议》、《补充协议》。我们自行办理房屋所有权证书，由此产生的安置补偿房屋产权分配以及办理房屋所有权证书等相关一些纠纷均与华诚荣邦地产股份有限公司无关，我自行承担全部责任。特此承诺，请予以办理。承诺人（××）：岳向玲配偶：冯天福接收人：闫胜。2015年12月17日”。岳向玲、冯天福、闫胜均在该“承诺书”上签名或摁指印。另于同日，闫胜向华诚公司缴纳10000元，华诚公司向其出具“收款收据”一份，显示收到闫胜人民币壹万元￥10000，并加盖有该公司财务专用章。上述合同签订后，岳向玲、冯天福将约定的房屋钥匙交给闫胜，闫胜在该房屋一直居住至今，并向平顶山市怡景物业管理有限公司交纳物业管理费，平顶山市怡景物业管理有限公司向其开具物业费收款收据。2015年12月30日，岳向玲向闫胜出具“收到条”一份，内容为“今收到现金陆万元整。￥60000元。收款人：岳向玲2015.12.30号”。岳向玲签名并摁指印。另，闫胜曾于2016年向本院起诉高爱琴、华诚公司占有物返还纠纷一案，诉请要求高爱琴停止侵权并将上述房屋返还给闫胜。本院经审理后于2016年7月21日作出（2016）豫0403民初529号民事判决：高爱琴于本判决生效后二十日内搬出位于本市××花园××楼××楼××号房屋。宣判后，高爱琴不服判决提起上诉，平顶山市中级人民法院经审理后于2016年9月26日作出（2016）豫04民终2434号民事判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决，现已生效。其中有，“华诚公司作为诉争房屋所在楼盘的建设单位，其向闫胜出具了10000元的收款收据，也向原审法院提供了岳向玲夫妇因该诉争房屋为闫胜出具的承诺书，足以证明闫胜与岳向玲、冯天福夫妇构成了房屋买卖合同法律关系。”“闫胜已提供证据证明其已向岳向玲夫妇履行了支付购房款义务，岳向玲夫妇也向闫胜交付了该房屋钥匙，闫胜作为该诉争房屋的准物权人在持有该诉争房屋钥匙时，即对该房屋享有了占有之相关民事权益。”在本案庭审中，闫胜称“向华诚公司要求过办理房产证，但是华诚公司说要岳向玲和冯天福签字才可以。”关于诉争房屋所在楼栋是否符合办证条件、五证是否齐全的问题，“不清楚，但是所在２号楼，其他住户都已经办理了房产证。所以应该是可以办理的。”本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。违反合同约定，不履行或者不完全履行合同义务的，应当依约依法承担相应的违约责任或法律责任。本案中，原告闫胜与被告冯天福、岳向玲签订有关于诉争房屋的“房地产买卖合同”，明确约定了转让价款及支付方式等内容，原告已经按照合同约定支付了全部购房款。根据原告提供的证据及其在庭审中陈述的事实经过，结合已经生效裁判文书中查明的事实，本案诉争房屋是二被告从华诚公司接受的拆迁安置补偿房屋，并在房产买卖合同签订及首期购房款34万元支付当日即将该房屋交付给原告。原告对诉争房屋的法律关系及权利内容已经生效裁判文书进行确认，即“闫胜与岳向玲、冯天福夫妇构成了房屋买卖合同法律关系”、“闫胜作为该诉争房屋的准物权人在持有该诉争房屋钥匙时，即对该房屋享有了占有之相关民事权益”。因此，原、被告之间关于诉争房屋的“房地产买卖合同”依法成立，合法有效。根据原、被告之间的“房地产买卖合同”的约定，“甲方的义务包括按房产买卖合同中约定配合乙方办理房产更名或过户。”以及原、被告共同签字确认的“承诺书”中的内容，“我们自行办理房屋所有权证书，由此产生的安置补偿房屋产权分配以及办理房屋所有权证书等相关一些纠纷均与华诚荣邦地产股份有限公司无关，我自行承担全部责任。”可知，原告诉请要求将诉争房屋办理产权登记至其名下，根据合同相对应的基本原则，应系二被告的合同义务与法律责任，而并非第三人的合同义务与法律责任。但是，根据原告陈述的事实与理由以及生效裁判文书查明的事实，诉争房屋至今未办理产权登记至岳向玲或冯天福名下，第三人在本案中未提供已经办理产权初始登记的证据，在已经生效裁判文书中亦未显示认定有该部分事实。在此情况下，原告对诉争房屋的“准物权”得以实现为物权的途径，理应先由第三人办理产权初始登记，后依次转移登记至原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国实行的是不动产物权与债权相区分的法律原则，即不动产物权“自记载于不动产登记簿时发生效力”，而不动产的合同债权“自合同成立时生效”。在二被告及第三人均未办理产权登记的情况下，原告对二被告及二被告对第三人均可依据相应的合同而享有债权，此与诉争房屋的物权并不冲突。同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”二被告对第三人所享有的要求办理产权登记的合同债权，已经转让给原告并向第三人以“承诺书”的形式进行了通知，第三人在其收到并知晓原、被告之间关于诉争房屋的买卖事实后，原告有权要求第三人在办理初始登记后协助办理转移登记手续。因此，原告诉请要求二被告及第三人协助办理房屋产权登记，有理有据，应予支持。但是，根据上述“房地产买卖合同”及“承诺书”的约定，办理诉争房屋产权登记的相关费用应当按照各方当事人的意思表示进行处理承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告闫胜与被告冯天福、岳向玲于2015年12月17日签订的“房地产买卖合同”有效。二、在本判决发生法律效力后，第三人华诚荣邦地产股份有限公司于三十日内办理位于平顶山市卫东区荣邦花园2号楼18层西北户1801号房屋（建筑面积约107.22平方米，实际建筑面积以登记为准）的初始登记，被告冯天福、岳向玲、第三人华诚荣邦地产股份有限公司在初始登记后三十日内协助办理产权转移登记到原告闫胜名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告冯天福、岳向玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  冯雪丽二〇二〇年一月十三日书 记 员  曲含琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。