云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8475号上诉人（原审第三人）：李璐，女，汉族，1978年8月14日生，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：任少伟，男，汉族，1963年6月3日出生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：**，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明和信屋业开发有限责任公司。住所：昆明市环城北路245－246号。法定代表人：史虹，董事长。委托诉讼代理人：肖胜德，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李璐因与被上诉人任少伟、昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信屋业”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人李璐不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人任少伟的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人李璐与和信屋业签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，且该合同经过网签备案登记，具有对抗第三人的效力，亦取得了涉案房屋的期待权利。涉案房屋虽系任少伟占有，但该房屋并未登记在其名下，并未产生物权变动，其只享有债权而非物权，故任少伟无权请求确认房屋所有权归其所有。涉案房屋一房二卖是被上诉人和信屋业欺诈行为造成的，其在明知涉案房屋备案登记在李璐名下仍然编造其与李璐的买卖合同已经解除的事实，将涉案房屋出售给任少伟，收取任少伟房款，严重侵犯购房者的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人任少伟答辩称：第一，任少伟与和信屋业签订《商品房买卖合同》的时候并不知晓涉案房屋已备案在李璐名下。第二，任少伟后来知晓备案在李璐名下后，多次找到和信屋业解决，且和信屋业在2009年便将涉案房屋交付任少伟居住使用，李璐也从未就此向任少伟主张过权利，因此任少伟有理由相信李璐与和信屋业之间的合同已经解除。第三，2017年李璐的亲属找到任少伟主张涉案房屋系其购买，任少伟才知晓李璐与和信屋业之间存在其他债权债务关系发生纠纷，其后任少伟与和信屋业、李璐进行过沟通，要求李璐、和信屋业解决，不要因为他们的债权债务影响到任少伟的合法权益，后涉案小区陆续办理产权证，经多次沟通无效后，任少伟迫于无奈才起诉主张权利的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人和信屋业答辩称：李璐与和信屋业于2007年7月26日签过《商品房购销合同》，但随后双方解除了该套房屋的合同，根据李璐要求，其购买的房屋已经调整为2701号房屋，和信屋业也按照银行贷款要求，将涉案房屋的全部贷款偿还完毕。第二，任少伟与和信屋业是在解除了与李璐的合同后签订的《商品房销售合同》，且于2009年8月1日将涉案房屋交付给了任少伟，任少伟至今一直在使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、依法确认昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房屋归原告所有；2、判令被告昆明和信屋业开发有限责任公司立即为原告办理昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房《商品房购销合同》备案登记及不动产权登记等手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：一、2007年7月26日，被告和信屋业作价人民币1462288元将其开发的座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋出售给第三人李璐，并完成了备案登记，合同登记号为KM2007072731304。同日，被告和第三人与案外人中国光大银行昆明分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，并进行了公证，约定第三人李璐借款人民币1020000元（借款期限为2007年7月30日起至2037年7月30日止）用于购买上述房产，被告和信屋业自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。2018年3月7日，上述贷款已经结清，大部分款项为被告归还，因被告和第三人均未提交充分证据，被告和第三人各自具体还款金额无法确定。2008年3月21日，被告和第三人签订《商品房购销合同》约定第三人购买被告开发的和信花苑二期D单元第27层01号房，价款75万元，并载明2008年3月21日已付房款50万元，余款待付。2012年11月2日，被告向第三人交付该房屋。二、原告任少伟分别于2007年12月16日、17日向被告和信屋业支付购房定金人民币3000元、17000元。后原告和被告于2008年3月18日签订《商品房购销合同》，约定原告任少伟购买被告和信屋业开发的座落于昆明市北京路豆腐厂和信花苑二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋，建筑面积186.35平方米，合同总价款为1551085元，原告应于2008年3月18日前一次性付清全部房款。被告应于2009年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第十二条关于产权登记约定，原告委托被告昆明和信屋业开发有限责任公司办理，双方结清移交该房屋所需的款项，原告办理完商品房交接手续后，签署产权办理委托书，自委托书签订之日起90个政府工作日内，被告昆明和信屋业开发有限责任公司负责代理原告办妥产权登记，涉及该套房屋的产权登记费用由原告承担。签订合同当日，原告向被告支付购房款人民币1531085元，加之此前所付定金共计人民币1551085元，全部房款已付清。2009年8月1日被告将涉案房屋交付原告，原告装修入住至今。因涉案房屋备案登记在第三人李璐名下，故被告于2017年7月8日向原告出具《承诺书》，内容为：一、原告在充分了解被告开发建设的和信花苑二期A1908号商品房基本情况的基础上出资购买了上述商品房，且已于2008年3月18日通过银行转账的方式向被告支付了购房款1531085元；二、根据A1908号房屋原业主李璐申请，其所购买房屋已调整至D2701号，现只是因政策原因未办理登记备案的调整手续；三、被告将尽快按照现有政策及商定方案办理所购买的A1908号商品房的产权证，且期间被告确保上述房屋的所有权归原告所有。但涉案房屋至今仍备案登记在第三人李璐名下。另查明，被告和第三人均陈述第三人李璐的父亲李邦瑜系被告和信屋业的股东，李邦瑜和被告和信屋业存在债务往来，其中2007年6月22日被告出具收据确认收到李邦瑜暂借款人民币30万元，2008年3月21日，被告出具发票证实收到第三人李璐的母亲贺丹昆暂借款人民币50万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时第九十四条罗列了当事人可以解除合同的法定情形。本案中，被告和第三人虽未能提交关于涉案房屋的商品房购销合同，但双方均认可就涉案房屋签订过商品房购销合同，结合涉案房屋已经备案登记至第三人名下且已经办理银行按揭的事实，被告和第三人就涉案房屋签订过商品房购销合同应属实，被告和第三人就涉案房屋存在合法、有效的商品房买卖合同关系，但因双方均未向法院提交商品房购销合同，除了备案登记表记载房价人民币1462288元，其中人民币1020000元由第三人办理按揭贷款支付之外的其他合同约定不得而知。被告称其与第三人的上述商品房买卖合同关系已经实际解除，第三人不予认可，从合同法上述第九十三条、第九十四条规定，合同解除有约定解除、法定解除两种形式，被告未提交证据证实其和第三人存在约定解除或者其已经行使了法定解除权解除了涉案房屋的买卖合同，且第三人李璐的父亲李邦瑜系被告和信屋业的股东，李璐的父母与被告存在债务往来。故第三人李璐虽存在未能提交涉案房屋商品房购销合同、贷款合同、首付款依据且被告参与归还大部分银行按揭等不符合常理的情形，但不排除第三人李璐所述借款抵偿房款的可能性。同时，被告和第三人李璐签订的关于和信花苑二期D单元第27层01号房《商品房购销合同》也不能直接证实房屋进行了调换。综上，原、被告认为第三人和被告关于涉案房屋的买卖合同已实际解除的意见证据不足，一审法院不予采信。第二，原、被告于2008年3月18日就涉案房屋签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。如前所述，被告和第三人就涉案房屋也存在合法有效的房屋买卖合同关系，故被告就同一套房屋签订了两份合法有效的房屋买卖合同，在此情况下应如何处理房屋的所有权，法律并无明文规定，考虑到原告已经付清全部房款且于2009年8月1日接收了涉案房屋并装修入住至今近十年，即原告和被告和信屋业之间签订的房屋买卖合同除了办证之外的其他事项已经实际履行完毕，从维护交易稳定的角度出发，一审法院依法确认原告任少伟优先取得涉案房屋，其系涉房房屋的合法权利人。关于原告要求被告和信屋业将涉案房屋备案登记至其名下并办理不动产权登记手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。双方签订的涉案《商品房购销合同》对于办理不动产权登记有相应的约定，且被告和信屋业当庭陈述涉案房屋已经具备办理不动产权登记的条件，故被告应直接协助原告办理涉案房屋的不动产权登记，无需先行备案登记。另，涉案房屋备案登记在第三人名下，本案的处理结果与其存在利害关系，故其作为本案的适格第三人参与诉讼于法有据。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、确认座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋归原告任少伟所有；二、被告昆明和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告任少伟办理座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋的不动产权登记手续；三、驳回原告任少伟的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人对一审认定事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案房屋应当归谁所有？本院认为：一、对于李璐主张涉案房屋已网签备案至其名下，对房屋享有对抗第三人的公示效力，其对房屋享有优先权。对此，商品房买卖合同网签备案系行政管理行为，因此商品房买卖合同网签备案并不具有预告登记效力，不具有对抗第三人的效力，故李璐主张对涉案房屋享有优先权的理由不成立，本院不予支持。二、李璐与和信屋业之间签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，故李璐与和信屋业之间的签订的房屋买卖合同应属有效。和信屋业与任少伟签订《商品房购销合同》也系双方的真实意思表示，并不违反国家法律规定。李璐在诉讼中主张和信屋业与任少伟签订《商品房购销合同》中，和信屋业存在欺诈的情形，因合同的双方均不认可存在欺诈，李璐就其该主张也未提交相应证据予以证实。故和信屋业存在欺诈的理由不能成立。和信屋业与任少伟双方签订的《商品房购销合同》也属合法有效。和信屋业在诉讼中抗辩其与李璐之间房屋买卖合同已解除的抗辩与查明事实不符，本院不予采信。三、和信屋业与李璐及任少伟就同一套房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，但任少伟支付房款后，于2009年8月1日接收房屋，并实际占有使用至今，任少伟与和信屋业之间签订的房屋买卖合同已经实际履行，从维护交易稳定的角度出发，本院依法确认任少伟系涉案房屋的合法权利人。综上所述，上诉人李璐的上诉请求不能成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15160元，由上诉人李璐负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年一月二十日法官助理李德江书记员王希辰