沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初12942号原告:沈阳老边美食城,住所地:沈阳市大东区。法定代表人:于秀萍,职务:总经理。委托诉讼代理人：吴玲、王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：沈阳市台北爱加爱酒店,住所地:沈阳市大东区。法定代表人：张宝贵，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩红春、宋立军，系辽宁正时律师事务所律师。原告沈阳老边美食城与被告沈阳市台北爱加爱酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴玲、王聪、被告委托诉讼代理人韩红春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的租赁合同并判令被告支付违约金415800元；2、判令被告向原告支付房租款利息523669.29元；3、被告向原告支付保证金利息40500元；4、被告向原告交付2018年欠付租金167.85万元及利息45348.75元（租金暂计至2018年9月，利息暂计至2018年9月30日，最终数额计算至被告实际付清之日）；5、请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月14日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告租用原告位于沈阳市大东区北顺城路212号房屋，建筑面积约9500平方米，租期从2014年1月1日起至2020年12月31日止，每年租金415.8万元，自第六年起，租金每年上浮5%，租金实行上打租，每月25日支付下月租金。截止至2018年9月，被告欠付原告2017年之前的租金利息合计为1044850.66元，被告欠付原告2018年租金167.85万元及利息45348.74元。租赁合同第五条第一款约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金70万元，但被告只支付了50万元保证金，尚欠20万元保证金，截止2017年年末，利息为40500元。租赁合同第十条第四款约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金达三个月的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁合同第十一条第三款约定，乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一的，应按照年合同金额10%支付违约金，故被告应向原告支付违约金415800元。被告辩称，被告不同意解除房屋租赁合同并支付违约金。被告尚欠原告租金属实，但原因是原告拖欠被告借款，且原告不履行维修房屋的义务。原告计算利息的方式错误，存在重复计算的情况，将利息计入本金又计息，违反法律规定。原告审计报告送达被告时为2017年3月22日，双方欠款数额于该日才确定，如计息也应该从2017年3月22日开始计算。2016年至2018年欠付房租本金金额没有异议，被告多次找原告进行协商要求以借款抵付房租，原告以计息为由不同意抵扣，导致被告无法正常缴纳租金，被告不同意支付利息。原告欠被告借款，允许被告从保证金中予以抵扣，因此被告不同意支付保证金利息。本院经审理认定事实如下：张宝贵于2004年2月26日注册成立沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店，企业类型为个体工商户，现登记状态为吊销。2004年7月31日，原告（甲方）与沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店（乙方）签订租赁协议，双方约定甲方将沈阳市大东区1-4楼主体、5楼半层出租面积10500平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为八年，每年租金300万元；2004年11月10日，甲、乙双方签订补充合同，双方约定由于甲方上访户搅闹及基础设施不配套，致使工期拖延，工程成本加大，开业时间延后，甲方同意乙方从2005年4月1日起支付房屋租金。张宝贵于2006年10月13日注册沈阳市台北爱加爱酒店，企业类型为个体工商户，又于2016年9月23日将该企业注销，同日，张宝贵注册沈阳市台北爱加爱酒店，企业类型为个人独资企业，现登记状态为存续。2013年12月6日，原告与沈阳市台北爱加爱酒店签订协议书，双方约定由于2004年签订的房屋租赁协议已于2013年3月31日到期，新的房屋租赁合同将于2014年月1日生效，双方协商确定2013年4月1日至2013年12月31日期间的房屋租金按200万元收取，其他事项仍按2004年所签订的房屋租赁协议执行。2013年12月14日，原告（甲方）与沈阳市台北爱加爱酒店（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于沈阳市大东区9500平方米房屋出租给乙方，租期共七年，自2014年1月1日起至2020年12月31日止，每年租金415.8万元，自第六年起，租金每年上浮5%，租金实行上打租，每月25日支付下月租金，甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金70万元。2017年，原告的上级主管部门沈阳市大东区第三产业开发中心委托辽宁中意慧佳会计师事务所有限公司对原、被告之间2004年至2013年期间的相互债务情况进行审计，审计结果为截止2013年末老边美食城与爱加爱酒店资金往来最终结果如下:爱加爱酒店拖欠老边美食城相关债务总计12206195.03元，其中租金11516328.21元，利息689866.82元；老边美食城拖欠爱加爱酒店相关债务总计10971923.93元，其中本金10362989.45元，利息608934.48元；相关债务互抵，爱加爱酒店累计拖欠老边美食城相关债务1234271.10元，其中本金1153338.76元，利息80932.34元。该审计报告中载明，2014年1月以后爱加爱酒店拖欠老边美食城的房屋租金和利息，以及2008年老边美食城向爱加爱酒店借款1800万元（已于2012年归还本金）的借款利息等相互债务，双方拟履行民事诉讼程序，因此这两项债务未列入本次审计范围。2016年5月，沈阳市台北爱加爱酒店到本院对沈阳老边美食城提起诉讼，要求其偿还借款本金7477470元及利息，并要求其赔偿违约金540万元。本院于2017年9月14日作出（2016）辽0104民初5160号民事判决书，判定沈阳老边美食城偿还沈阳市台北爱加爱酒店借款利息7054960.55元（截至2012年8月21日）并支付2012年8月21日之后的欠款利息，赔偿违约金100万元。该判决书已经生效，沈阳老边美食城未履行完毕判决确定的给付义务。沈阳市台北爱加爱酒店在2016年期间未按时向沈阳老边美食城缴纳房屋租金，全年累计拖欠租金2648000元，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，截至2017年12月31日，共计产生利息182696.88元；2017年期间，沈阳沈阳市台北爱加爱酒店累计拖欠沈阳老边美食城房屋租金3668000元，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，截至2017年12月31日，共计产生利息71483.54元；2018年1月至9月，沈阳市台北爱加爱酒店累计拖欠沈阳老边美食城房屋租金1678500元，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，截至2017年12月31日，共计产生利息45438.75元。沈阳市台北爱加爱酒店拖欠沈阳老边美食城租赁保证金20万元，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，2014年1月1日至2017年12月31日，共计产生利息40500元。上述事实，有租赁协议、补充合同、协议书、房屋租赁合同书、审计报告、拖欠租金明细表、民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：张宝贵先后注册成立沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店（吊销）、沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户，注销）及沈阳市台北爱加爱酒店（个人独资企业，存续），并在2004年及2013年分别以沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店及沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户）的名义与原告签订租赁合同，向原告租赁沈阳市大东区北顺城路212号房屋，现经营主体为被告沈阳市台北爱加爱酒店（个人独资企业），上述两份合同均合法有效，被告应承继沈阳市皇姑区福记台北壹加壹酒店及沈阳市台北爱加爱酒店（个体工商户）在上述两份合同中的全部权利与义务。关于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同并要求被告赔偿违约金415800元的诉讼请求，虽然被告存在拖欠原告房屋租金的情况，但因原告亦存在拖欠被告债务的情况，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告拖欠原告2013年12月31日前的房屋租金本金1153338.76元，利息80932.34元，截止2017年12月31日，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，租金本金产生利息233551.1元，利息不应重复计息，故本院认定被告赔偿原告租金利息损失233551.1元。被告拖欠原告2016年期间房屋租金，给原告造成利息损失共182696.88元，应予赔偿；被告拖欠原告2017年期间房屋租金，给原告造成利息损失71483.54元，应予赔偿。被告拖欠原告2018年1月至9月期间房屋租金1678500元，应予支付，并赔偿原告利息损失45438.75元，2018年9月30日后的利息损失，原告可以另行主张权利。被告拖欠原告租赁保证金20万元，给原告造成利息损失40500元，应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、之规定，判决如下：一、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内赔偿原告沈阳老边美食城租金利息损失233551.1元（2014年1月1日至2017年12月31日）；二、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内赔偿原告沈阳老边美食城租金利息损失182696.88元（2016年1月1日至2017年12月31日）；三、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内赔偿原告沈阳老边美食城租金利息损失71483.54元（2017年1月1日至2017年12月31日）；四、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内赔偿原告沈阳老边美食城保证金利息损失40500元（2014年1月1日至2017年12月31日）；五、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内向原告沈阳老边美食城支付房屋租金1678500元（2018年1月1日至2018年9月30日）；六、被告沈阳市台北爱加爱酒店于本判决书生效之日起十日内赔偿原告沈阳老边美食城租金利息损失45438.75元（2018年1月1日至2018年9月30日）；七、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32600元，由原告沈阳老边美食城承担9464元，由被告沈阳市台北爱加爱酒店承担23136元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  彭佳妮人民陪审员  李精振人民陪审员  魏 虹二〇二〇年一月十六日书 记 员  杨 硕