大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初9446号原告（反诉被告）：爱优（大连）酒店管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区解放路410B号。法定代表人：韩风炜，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵玉枫，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔欣媛，辽宁丰源律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连万佳日丰资产投资管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区宏大路18号万达大厦9层。法定代表人：李素珍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁文柳山律师事务所律师。原告（反诉被告）爱优（大连）酒店管理有限公司诉被告（反诉原告）大连万佳日丰资产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理赵玉枫、孔欣媛，被告的委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告所签订的《租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告交纳的保证金30万元；3.请求依法判令被告赔偿原告三年冬季营业损失585140元。事实与理由：2015年4月30日，米米酒店管理（大连）有限公司与被告签订了《租赁合同》，合同约定原告租赁的场所经以经营品牌对外营业，租赁用途为酒店式公寓，租赁期限8年，自2015年5月7日起至2023年5月6日止，房屋租金前一、二、三年每年87.5万元，第四、五、六每年105万，第七、八年每年110.38万元，如合同违约3年至4年赔偿标准为当年6个月房租。合同签订之日原告向被告交纳人民币30万元保证金。合同第八条约定由被告提供乙方冷热水源，并要求被告不得更换配套热水合同，并按照冷水5元/吨，热水35元/吨向被告支付水费。合同第二十一条约定，合同签订时米米酒店管理（大连）有限公司的子公司或分公司尚未成立，待原告办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和本合同的权益、义务由该原告承接，原告在本合同上加盖公章，以示同意。2015年9月9日，原告正式成立，并在《租赁合同》上加盖公章以示承接米米酒店管理（大连）有限公司在合同中的全部权利、义务。同时由米米酒店管理（大连）有限公司通知了被告，新的合同主体的变更事项，同年由被告收到通知后，以原告的名头开具了正规发票。另被告发生变更房租收款账号时，于2016年5月11日向原告发出过《房租账户变更声明》。租赁合同履行后，由于被告设备老化，供水管道也需要经常维修导致我方供水极不稳定，经常出现整楼层停水的现象，并且水质浑浊，其中含大量水锈导致无法正常饮用，尤其系热水供应水温的问题，被告在合同中明确要求原告必须使用被告的热水系统，被告提供的热水温度冬季根本不达标，每年冬季都导致原告大量的房客因热水水温问题退租，在经营的三年半的时间里因供水及水温问题导致住户违约搬走带来的直接损失约585140元。寒冬降至，被告热水水温不达标的问题尚未解决，又出现了2018年10月23日由于水管老化导致爆裂漏水，将原告一楼大堂和部分楼层房间淹没，并且由于是主管道爆裂，被告在维修过程中一致无法给原告租客正常供水，又导致原告大规模租客退房，此类事件在过去三年多的经营期间内已经多次发生。在租赁合同中明确约定，原告租赁被告房屋的目的是为了经营酒店式公寓，水质及冬季热水的供应无比重要，但被告提供的租赁物无法满足公寓租客的日常正常所需，但被告还坚持原告必须使用被告的热水系统，导致原告合同目的已经不能现，并且以上相关问题多次与被告沟通，联系三年都没有得到妥善解决，鉴于被告严重的违约行为，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：原告主张与客观事实不符。原告主张因供水设备老化，热水水温不达标等原因，造成大量住客退租，影响其经营与事实不符。热水水温问题，是由于原告住客较少，热水用量较小，热水循环慢，从热源到客房终端需要的时间长，因此感觉热水水温不够。供水设备老化问题：1.供水设备的现状是原告在租赁房屋时现场考察过，是明知的，也是认可的；2.租赁房屋是经营性用房，与家庭住宅是不同的，经营过程中，供水管道偶尔出现故障是无法避免的；3.我方及时到现场修复，没有给原告的经营造成影响。因此，原告主张因我方违约造成其无法经营，构成根本性违约与客观事实不符。反诉原告诉称：1.解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2.被反诉人按《房屋交接清单》将租赁房屋恢复到被反诉人最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态并交还给反诉人。被反诉人将其安装的招牌、广告牌等字形拆除、搬离并承担费用。被反诉人将工商注册地址从租赁房屋迁走，并完成相应工商变更登记；3.被反诉人未按上述第2项请求的要求将租赁房屋交还给反诉人的，赔偿反诉人租赁房屋设施、设备损失355171.32元；4.被告反诉人支付租金38835元（自2018年11月7日起至2018年11月15日止，按每日4315元计付）；5.被反诉人支付延期交还占用费（自2018年11月16日起交还租赁房屋之日止，按每日8630元计付，截至2018年12月15日，暂计258900元）；6.被反诉人支付税金270054.52元；7.被反诉人支付消防维保费33967.50元；8.被反诉人支付水电费25317.40元；9.被反诉人支付免租期租金375000元；10.被反诉人支付赔偿金787500元；11.被反诉人支付租金逾期付款违约金37906.84元；12.被反诉人承担本案的本诉及反诉费用。事实和理由：2015年4月30日，反诉人作为出租人与承租人米米酒店（大连）有限公司签订一份《租赁合同》。《租赁合同》签订后，反诉人按约将租赁房屋交付给承租人。双方于2015年5月6日签署《电梯移交确认书》，于同年5月7日签署《进场确认书》，于同年5月8日签署《客房部分交接清单》。承租人向反诉人交付履约保证金30万元。被反诉人于2015年9月9日成立，承接了承租人米米酒店管理（大连）有限公司在本合同中的全部全利、义务，并在《租赁合同》上加盖公章。2018年10月19日，被反诉人工作人员通知反诉人，因被反诉人经营不善，无力支付租金，拟停止经营，提前终止合同。反诉人于2018年10月25日发出《合同解除事宜确认函》，要求被反诉人对此予以确认或提出异议。同年10月30日，被反诉人回复《告知函》，提出因反诉人违约，导致其客户大量流失，无法经营，合同目的无法实现，并据此于同年11月6日向反诉人发出《解除合同通知书》。反诉人认为，被反诉人的主张没有事实依据，也没有证据支持，其目的是为逃避承担违约责任。案涉合同无法履行，是由于被上诉人自身经营不善，自行停止业务造成的，被反诉人不具有实质性合同解除权，其《解除合同通知书》不产生合同解除效力。反诉人为维护自身合法权利，于2018年11月15日向被告反诉人发出《合同解除通知函》。被反诉人拒不配合与电梯维保单位共同确认电梯运行安全状况，办理电梯维保交接手续；拒不配合租赁房屋及设施、设备验收清点，致使租赁房屋无法交接，反诉人无法收回使用。经反诉人清点，租赁房屋设施、设备损失共计355171.32元。为维护守约方的合法权利，反诉人特提起反诉，请求人民法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告辩称：不完全同意反诉原告的诉讼请求，理由如下：1.同意被告的第一项诉讼请求，但解除原因是由于被告提供的租赁物的热水及水质不达标，导致原告的合同目的根本不能实现，属于被告违约才导致的合同解除；2.原告同意将工商注册地址迁离租赁房屋，完成工商登记变更。其他的请求完全不符合实际情况及法律规定，应当予以驳回；3.不同意本项诉讼请求，原告与被告关于装修曾有过口头约定，原告可以自行更换被告使用了近10年的旧家具，使用新换的家具顶替被告曾经的旧家具，原告花了150余万对公寓进行了装修及购置家具、空调、强弱电设备的更换，原告搬离被告租赁物时，将新购置的家具及家电全部留在了被告处，因此被告要求原告搬走新购买的家具，恢复其原10年前的旧家具，明显与事实及行业习惯相违背，并且其已经使用10年的设施、设备，折旧后根本不可能达到355171.32元，再加上原告留在被告处的家具及设备有发票的就已经近80万元。因此应当驳回本项诉请；4.不同意本项诉讼请求，原告有证据证明，原告已经于2018年11月6日搬离了租赁物，并且在被告拒收的情况下，在正门内外张贴了撤店通知，并且在被告拒收钥匙的情况下，以快递方式邮寄给了被告，以及微信聊天记录也可以证明是被告自身的原因恶意拖延接收时间，因此在此期间的租金损失应由其自行承担；5.不同意本项诉讼请求，原告在正门处张贴的通知书明确告知了被告，原告已经全部撤离了人员及私人物品，留在被告处的所有物品原告均不再主张权利，均按照装修时约定的条件，将新的家具及设备抵顶更换的旧设备，尤其在被告于2018年11月15日对租赁房屋进行了清点及接收，因此，被告无权再要求原告支付2018年11月6日起的延期交还占用费；6.不同意本项诉讼请求，合同仅约定房屋租金未含税，产生的税费由原告承担，因此原告仅需支付房屋租金部分的税费，设备设施的税费应由被告自行承担，并且截止今日，被告也未向原告提供相应的房屋租金发票，该笔费用并未实际产生，因此被告无权要求原告支付税金；7.不同意本项诉讼请求，原告有证据证明，原告在2018年8月31日前的消防维保费用已经全部结清，并且消防维保费用每半年支付一次，每次原告仅需承担6793.5元，因此2018年9月1日至2018年11月6日，2个多月的消防维保费用不可能达到被告要求的33967.50元；8.原告每次均根据被告发出的缴费明细按时交纳相应的水电费，并且原告已经结清了2018年8月30日前的电费，2018年7月30日前的水费，现至2018年11月6日前的具体应交数额在被告举证证明应交数额明细后，原告同意交纳；9.不同意本项诉讼请求，原告解除合同的原因是由于被告提供的租赁物热水及水质问题，导致原告的合同目的根本不能实现，是被告违约造成的，并且原告实实在在的进行了装修并添置大量的家具、家电、设备，并且均留给了被告，因此原告无须支付被告免租期租金375000元；10.不同意本项诉讼请求，原告解除合同的原因是由于被告提供的租赁物热水及水质问题，导致原告的合同目的根本不能实现，是被告违约造成的，因此原告无须支付被告赔偿金，并且被告要求的赔偿金计算标准有错误，且违约金的请求过高；11.不同意本项诉讼请求，原告与被告之间的租金的交付时间的拖延，均是因为被告提供的租赁物无法达到原告的使用要求，原告每次均在被告将热水系统承诺予以维修或实际予以维修后，再将租金交付给被告，并且被告也是认可原告拖延交付租金的理由的，虽然合同约定了相关逾期交付租金的相关违约金条款，但是由于逾期交纳的原因是被告违约在先，并且被告也是认可了原告逾期交付租金的行为，属于因履行而治愈，因此被告无权要求原告支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，被告（甲方、出租人）与米米酒店（大连）有限公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于大连市解放路410号房屋中的1层大堂局部、3层客房局部及4—7层客房全部出租给乙方使用，租赁面积合计4529平方米；租赁期限8年，自2015年5月7日起至2023年5月6日止；租金为前三年每年150万元，包括房屋、场地租赁费87.5万元、设备设施租赁费50万元、每年享有一个月免租期，如因乙方提前终止的，视为自始不享有前述免租期，租金应按租赁期内第一个租约年的租金标准计算。每三年租金上浮5%，第三至第五年房屋、场地租赁费为105.5万元、设备租赁费52万元,第六至第八年房屋、场地租赁费为110.38万元、设备租赁费55万元；乙方向甲方交纳30万元保证金；关于违约责任约定：租赁期限内，如乙方未按约定向甲方支付租金等其他应付款项的，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；甲方行使解除权或乙方单方面解除合同的，甲方有权不予返还履约保证金和已交付的房屋租金，向甲方付清其他欠款，并向甲方支付赔偿金，租赁年限在3年以内的，赔偿金为当年12个月房租，3年以上至4年的为当年6个月房租；关于租赁物交还约定：无论何种原因导致合同终止的，乙方均应在合同终止之日起15日内将其所有的设施、设备等自行拆除、搬离并承担费用，并将租赁场所恢复到乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用损耗及时间因素造成的合理损耗除外），交还时双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收，如有任何损坏，乙方负责修复并承担相应费用，乙方在交还期内应将工商注册地址从租赁场所迁出，完成相应工商变更登记，因乙方违约导致合同终止，在交还期间内，乙方应按合同终止时的日租金2倍标准乘以实际占有天数之和支付占用费；本合同签订时，乙方的子公司或分公司尚未成立，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和本合同的权益、义务由该子公司或分公司承接，该子公司或分公司在本合同上加盖公章，以示同意。《租赁合同》签订后，原告向被告交付履约保证金30万元。2015年5月6日至5月8日，原被告分别签订《电梯移交确认书》、《前进场确认书》、《客房部分交接清单》，确认被告将租赁的房屋交付原告，原告开设爱优青年社区式公寓，并对租赁房屋进行了装修、购买了空调、家具、设备、并进行了改造及电路分户。2015年9月9日，原告爱优（大连）酒店管理有限公司成立，并在《租赁合同》上加盖公章承接米米酒店管理（大连）有限公司在合同中的全部权利、义务。同时由米米酒店管理（大连）有限公司通知了被告，新的合同主体的变更事项，同年由被告收到通知后，以原告的名头开具了正规发票。另被告发生变更房租收款帐号时，于2016年5月11日向原告发出过《房租帐户变更声明》。合同在履行过程中，案涉公寓的热水在冬季不能达标，导致在冬季存在租客大量退租的情况出现，租客在微信群中多次反映没有热水，无法洗漱，在退租意见表上也有多数租客填写退租意见为没有热水。2018年10月19日，原告的工作人员通知被告请求提前终止合同，2018年10月25日，被告向原告发送《合同解除事宜确认函》，被告认为解除合同关系双方重大之权益，要求原告自收到该函之日起3日内，进行书面确认或提出异议。2018年10月30日，原告向被告发送《告知函》，告知被告存在供水不当的情况，要求依法予以维修。2018年11月6日，原告向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并已将案涉房屋腾空，人员撤离，但双方并未对涉案房屋进行交接。原告将房屋钥匙邮寄给被告，被告于2018年11月8日签收快递，现钥匙及房屋均在被告控制之下。2018年11月16日，被告向原告送达《合同解除通知函》，函告因原告的违约行为，现解除双方签订的《租赁合同》。另查，2018年8月26日前的电费及2018年7月26日前的水费均已缴清。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方应按该合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，2015年9月9日，原告爱优（大连）酒店管理有限公司成立，并在《租赁合同》上加盖公章承接米米酒店管理（大连）有限公司在合同中的全部权利、义务，同时由米米酒店管理（大连）有限公司通知了被告，被告收到通知后，以原告的名头开具了正规发票。故原告合法享有米米酒店管理（大连）有限公司在租赁合同中应享有的权利，并应按约履行其应承担的义务。被告已按照合同约定履行交付房屋的义务，原告也应当按时缴纳房租。本案争议的焦点问题是原被告哪一方存在根本违约的行为。被告将涉案房屋交付原告开办公寓使用，供水系统系由被告负责，而被告对供水系统的管理和修缮只是保证合同履行过程中租赁物处于完好状态的附随义务，且原告没有提交充分的证据证明被告的供水系统严重妨害了对案涉房屋的正常占有、使用，无法实现利用租赁标的物的合同目的，故原告主张被告构成根本违约的理由不能成立。原告擅自提前解除合同，其应当向被告承担违约责任。但被告未能在冬季提供满足需求的热水，存在一定程度的履行瑕疵，应在一定程度上减轻原告的违约责任。被告于2018年11月16日向原告送达了解除合同通知书，因守约方有解除合同的权利，且原告亦同意解除合同，故原被告双方签订的《租赁合同》于2018年11月16日解除。关于原告诉请的返还履约保证金一节，租赁合同第七条与第十六条第三款的约定，履约保证金的目的在于保证承租人履行租赁合同中的义务，弥补因承租人的违约行为所造成的损失，现因原告的根本违约行为致使合同解除，故原告交纳的履约保证金，不应予以返还，故原告诉请的返还履行保证金，无事实和法律依据，本院不予支持；关于原告请求被告支付营业损失，因原告未提交足以证明其损失存在的证据故对该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告的诉请，本院认定如下：1、案涉合同已确认于2018年11月16日解除；2、根据案涉租赁合同约定，如承租人违约，提前解除合同，应将案涉房屋恢复原状，故反诉原告请求恢复原状的诉讼的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；3、关于反诉原告请求反诉被告支付自2018年11月7日起至2018年11月15日止的租金38835元，因案涉合同于2018年11月16日解除，故反诉被告应支付截止2018年11月16日之前的租金，故反诉原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；4、关于反诉原告请求2018年11月16日之后的占有费用，应反诉被告已将案涉房屋腾空，并将钥匙交付反诉原告，反诉原告已实际控制该案涉房屋，故反诉被告不应再另行承担案涉房屋的占有使用费；5、关于反诉原告请求反诉被告支付税费一节，因纳税义务为法定义务，不得通过约定改由他人承担，但税费作为金钱之债，却可约定由他人代为履行。由承租方支付相关税费，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。仅约定由承租方负担相关税费，对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，都没有约定。在税费种类及额度均未确定，出租方也没有提供证据证明其实际缴纳相关税费的情况下，其要求承租方支付相关税费的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持；6、关于消防维保费用，根据原被告的交易习惯，反诉原告并未在向反诉被告定期发送的缴费通知中载明反诉被告欠付消防维保费用，也未提供其他证据证明反诉被告欠付该项费用，故反诉原告要求反诉被告支付消防维保费用于法无据，本院不予支持；7、关于反诉原告请求反诉被告支付水电费一节，因水电费应系反诉被告缴付，现反诉被告尚欠付水电费合计25317.40元，故反诉原告的该项诉请，符合合同约定，本院予以支持；8、关于免租期租金，合同约定如反诉被告违约应支付三个月的免租期租金。但因反诉原告在履行合同中存在瑕疵，且反诉被告在装修中已购买大量设备、家具等，现已留置在案涉房屋中，不再主张权利，故应适当减少免租期租金。合同约定前三年的房屋、场地租赁费为87.5万元，应以标准计算免租期租金较为合理，故三个月的租金应为218700元（取整）；9、关于赔偿金，因反诉被告的违约行为导致合同解除，反诉被告应给付反诉原告违约金。但因反诉原告在履行合同中存在瑕疵，且本院已支持反诉原告扣留反诉被告交付的保证金30万元，该保证金应弥补反诉原告所受到的损失，故应适当减少赔偿金的数额。反诉原告主张的违约金系按第四年租金合计1575000元的标准计算半年租金即787500元，该赔偿金的标准明显过高，综合反诉被告的违约程度、合同履行情况、反诉原告的实际损失等情况，本院酌定反诉被告应给付反诉原告赔偿金150000元；10、关于逾期支付租金违约金，反诉被告虽多次存在逾期支付租金情况，但因反诉原告提供的热水未能达到供客户使用的标准，反诉被告亦多次向反诉原告主张权利。反诉原告每次亦正常接收反诉被告的租金，未能主张逾期交付的违约金，也未能在租金中扣除，故反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的于2015年4月30日签订的《租赁合同》于2018年11月16日解除；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日将承租的房屋恢复原状，并将工商注册地址从该租赁的案涉房屋迁走，完成相应工商变更登记；四、反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司给付反诉原告大连万佳日丰资产投资管理有限公司自2018年11月7日起至2018年11月15日止的租金38835元；五、反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司给付反诉原告大连万佳日丰资产投资管理有限公司水电费25317.40元；六、反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司给付反诉原告大连万佳日丰资产投资管理有限公司免租期租金218700元；七、反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司给付反诉原告大连万佳日丰资产投资管理有限公司赔偿金150000元；上述四至七项反诉被告应给付反诉原告之款项，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；八、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费12650元，由本诉原告爱优（大连）酒店管理有限公司。反诉案件受理费12130元，由反诉原告大连万佳日丰资产投资管理有限公司负担9700元，由反诉被告爱优（大连）酒店管理有限公司负担2430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  唐丽荣人民陪审员  谷金芳二〇二〇年一月十日书 记 员  周思雨