江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3464号 上诉人（原审被告）：涂小峰，男，1977年5月31日出生，汉族，职业：国家税务总局南昌市新建区税务局工作人员，住南昌市新建区。 委托诉讼代理人：张元闽，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡嘉玮，男，1991年3月26日出生，汉族，职业：原中至数据集团有限公司员工，现待业，住江西省南昌市西湖区，现住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡波，男，1964年6月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系胡嘉玮父亲。 被上诉人（原审第三人）：张文举，男，1981年6月1日出生，汉族，职业：国家税务总局南昌市新建区税务局工作人员，住南昌市新建区。 上诉人涂小峰因与被上诉人胡嘉玮、张文举案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涂小峰上诉请求：1、请求撤销一审判决或查明事实后改判驳回被上诉人的执行异议诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由，一、一审判决认定事实存在诸多错误，一审法院在并无任何有效证据证明的情况下仅听信被上诉人胡嘉玮在诉状所列地址，便错误认定被上诉人住江西省南昌市新建区新建城Ｂ4-4栋二单元201室，且直接对胡嘉玮身份证上的法定住址南昌市西湖区十字街473号2门502室予以了变更认定。其二、被上诉人胡嘉玮与原审第三人张文举之间是否有涉案房屋买卖关系，及是否支付了全部购房款等事实均无法确认其真实性。按举证规则，被上诉人胡嘉玮对该事实举证不能，而一审却对这些错漏百出的主观性证据予以了认可。相关矛盾与错误体现在以下方面：（1）张文举转让房款收了多少转让费，各人证言相矛盾；（2）张文举的首笔13万元购房款，没有任何客观性证据能证明是胡某支付给张文举的，且也没有胡某对该笔13万款项的来源的客观性证据能印证。（3）按被上诉人胡嘉玮所说，其接受胡某转让房屋后，陆续向胡某支付了此前的房屋购买款项，但除了该两人的主观陈述及没有证据支持的主观性书证外，没有任何客观性证据能印证。（4）被上诉人的微信截图及相关《物业收据》均不能达到其证明目的。本案庭审中，被上诉人微信截屏，上诉人质证过程中，其始终未能将手机原始内容展示，真实性无法确认，且该21000转款与所谓的电视初装费、房产办证费、房屋维修基金、物业管理费等，没有证据显示具有关联性。相反，这些单据上的交款方清清楚楚的写明了是张文举所交款项。（5）江西省通源地产开发有限公司开具的发票上购买方为张文举，这被一审判决指鹿为马的认定为胡嘉玮已付清全部313083元购房款。（6）一审判决将执行异议阶段已被法院审查核实后排除其证明力的2019年6月11日江西通顺物业新建城Ｂ4服务中心出具的入住证明进行采信，显然是极不严谨且有悖法律对证明类证据的审查认定标准的。二、一审对集资房转让协议合法性审查的认定错误。本案涉案的集资房为至今没有取得房屋权属证书的房屋，本案无论是集资房转让协议签订之时的2013年4月26日，还是其后在转让时的2016年6月27日，被上诉人张文举仅指因与江西省通源地产开发有限公司签订的房屋买卖合同而具有房屋期待权，并不具有涉案房屋的现实物权，因而不能成为张文举将该房屋转让给其他人的标的。为此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条已经明确的禁止性规定。故即便本案中集资房转让协议为真，也因其违反了法律的强制性规定而无效，但一审判决却无视此项法规规定，毫无根据与说理的在判决中认为：“该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗规定，该协议有效，故本院对该协议予以认可”。显然严重悖离了法律。三、一审判决适用法律错误，根据上诉，本案中集资房转让协议无效的买卖合同，且无有效证据证明被上诉人在法院查封之前已占有该房屋，该房屋不能过户也是其与张文举的无权属证之房屋擅自违法买卖所致，故本案上诉人的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，更不能适用该条款规定支持其诉请。而应按规定第十七条第一款第一项之规定，裁定驳回其异议。 胡嘉玮答辩称，一、被答辩人仅凭身份证上住址否定答辩人现住址是毫无根据的，被答辩人混淆了法定住址和现居住址的概念。二、答辩人姑姑胡某与张文举于2013年4月26日签订了新建县集资房指标转让协议，张文举将集资房指标转让给胡某，转让费35000元，关于该集资房的一切权益为胡某所有，张文举有责任配合办理产权证及过户。三、张文举应让胡某加进一个名字，过户的一切税费均由胡某承担。根据协议约定，胡某2013年4月30日将集资房预收款13万元现金，与张文举一同存入了单位指定的招商银行账户，张文举出具了收到13万元房屋预收款的收据。此后，胡某根据协议约定陆续付清了张文举集资房指标转让款35000元整，至2016年6月27日，胡某因经济困难与张文举沟通，双方同意将该集资房指标转让给胡嘉玮，张文举签名并捺印确认。签完协议后就在开发商江西省通源地产开发有限责任公司，用答辩人父母的银行卡缴清了开发商所要求缴纳的购房款，这一切都充分证明答辩人与张文举之间的转让真实合法。四、江西省通源地产开发有限责任公司于2018年9月15日通知交房并领房屋钥匙交房，并缴清房屋尾款及房屋维修基金、物业管理费等费用。上诉人用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条企图否定答辩人与张文举之间签订的转让协议的有效性，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条款旨在限制所有权尚不明确的房屋的转让，是为维护房屋交易过程中的交易安全而制定的关联性规定，并非旨在禁止房地产买卖或限制合同自由，否认合同效力的强制规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同生效至未办理物权登记的，不影响合同效力。可见未依法领取权属证书的房地产不得进行转让登记，不能发生物权变更的法律效果，但买卖合同仍然有效，张文举虽然没有实际取得该房屋的权属证书，但该房屋是单位集资指标房，权属明晰，张文举对其指标有充分的处分权，所以上诉人指控合同无效是完全错误的。该协议并不违反法律行政法规的强制性规定，不违反法公序良俗的规定，该协议完全有效。 张文举述称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，涉案房屋买卖合同真实有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 胡嘉玮向一审法院起诉请求：1、请求依法判令不得执行南昌市新建区新建城B4-4栋2单元201室房产，解除对该房产的查封；2、本案诉讼费由涂小峰承担。 一审法院认定事实：2013年4月26日胡嘉玮的姑姑胡某与张文举签订了一份新建县集资房指标转让协议。2013年4月30日，胡某支付了涉案房款现金130000元给张文举，张文举将此款存入指定的集资单位银行账户上。2013年11月17日，胡某将涉案房指标转让费35000元给了张文举。后胡某由于资金困难，在征得张文举同意下将涉案房转给了胡嘉玮，且三方于2016年6月27日在原转让协议上签名按手印予以确认。随后胡嘉玮的父亲胡波代胡嘉玮将转让费及交纳的购房款共计165000元陆续支付给了胡某，且全部交清了涉案房款313083元。2018年9月15日江西通深物业管理有限公司出具的物业收款收据证实，胡嘉玮以张文举的名义交纳了2018年9月11日-2019年9月10日的物业管理费合计为1744元。2019年6月11日江西通顺物业新建城Ｂ4服务中心出具入住证明证实，胡嘉玮于2018年10月入住该涉案房内。另查明，2018年12月10日一审法院作出（2018）赣0112民初3642号民事判决书，判定张文举归还涂小峰借款本金147000元及利息。一审法院于2018年11月19日查封了张文举名下涉案房产（位于南昌市新建区）。该案件在执行过程中，一审法院于2019年5月7日作出（2019）赣0112执85号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人张文举该涉案房产。2019年6月5日胡嘉玮对一审法院执行该套房屋提出执行异议，2019年7月31日一审法院作出（2019）赣0112执异18号执行裁定书，裁定驳回胡嘉玮的异议请求。胡嘉玮对该执行裁定书不服，便向一审法院起诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是一、2016年6月27日胡嘉玮与张文举签订的新建县集资房转让协议是否有效？二、胡嘉玮的诉请是否合理？胡嘉玮认为，在人民法院查封之前胡嘉玮与张文举签订了合法有效的涉案房买卖合同，在法院查封之前，胡嘉玮已合法占有该不动产。胡嘉玮已支付全部房价款，非因胡嘉玮的自身原因未办理过户登记，故恳请法院依法撤销对涉案房的执行，解除对该涉案房的查封。涂小峰辩称，胡嘉玮诉请对执行标的房屋购买行为的真实性无法确认，即便是本案的胡嘉玮与张文举之间有买卖关系也是不合法的，其违反了未依法登记领取登记权书的房屋是禁止转让的规定。新建区人民法院的执行是有效、合理的。请求人民法院予以驳回胡嘉玮诉请。张文举认为，房子是确实卖给了胡嘉玮，我与涂小峰的经济债务是在2018年5月2日，我欠债很多，基本都没有还，我的房子是卖给了胡嘉玮，不是抵债给涂小峰。庭审中，证人胡某证实她在与张文举签订的涉案房屋转让协议后，将转让费35000元支付给了张文举，且交纳现金130000元购房款由张文举存入集资房单位的银行账户上，因资金困难，后在征得张文举同意于2016年6月27日将涉案房屋转让给胡嘉玮。张文举在庭审中陈述涉案房产已转让给了胡嘉玮。一审法院认为，该证人的证词与张文举陈述相符。胡嘉玮与张文举签订的涉案房产转让协议系双方当事人真实意思表示，该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗规定，该协议有效，故一审法院对该协议予以认可。证人胡某证实涉案房产转让给胡嘉玮后，胡嘉玮父亲代胡嘉玮已陆续将涉案房转让费款35000元及购涉案房款130000元支付给了自己。张文举在庭审中陈述涉案房款全是胡嘉玮交的。一审法院认为，胡嘉玮提交的交纳全部涉案房款313083元票据与证人胡某的证词以及张文举陈述相互吻合，足以证明胡嘉玮已支付全部涉案房款。胡嘉玮未办理涉案房产过户手续，不是胡嘉玮自身原因，而是因涉案房产被一审法院查封，无法办理产权证过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，胡嘉玮对涉案房产符合上述规定情形，胡嘉玮依法享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益。胡嘉玮的意见与事实和法律相符，一审法院予以采纳。涂小峰的辩论意见与事实相悖，一审法院不予采纳。张文举的意见属秉持诚实，恪守承诺，一审法院予以采纳。故胡嘉玮的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除张文举位于南昌市新建区房屋的查封并撤销对该房屋的执行。本案诉讼费100元，由涂小峰承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。而案外人这一诉讼请求的依据是其对执行标的享有实体权益，且法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。故在案外人执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：胡嘉玮是否对本案执行标的享有足于排除强制执行的民事权益？本案中胡嘉玮与张文举签订《新建县集资房指标转让协议》，约定张文举将案涉房屋指标转让给胡嘉玮，并约定由胡嘉玮一方付清全部购房款，以及房屋的权益归胡嘉玮所有，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。签订协议时张文举尚未取得权属证书，双方之间的转让因此不直接发生物权变更的法律效果，但协议并非无效，对涂小峰上诉主张的转让协议无效的意见本院不予采纳。对于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据本案查明的事实，胡嘉玮与张文举签订集资房转让协议在查封涉案房屋之前，至于房款的给付，胡嘉玮提供的证据中的《收条》、付款凭条、发票等证据及结合当事人的庭审陈述，能够印证胡嘉玮已支付了全部的购房款。另结合胡嘉玮、张文举的庭审陈述及胡嘉玮提供的证据可知，张文举从开发商领取案涉房屋钥匙后即将房屋钥匙等有关资料交给了胡嘉玮，胡嘉玮随后也开始对案涉房屋进行装修，胡嘉玮已实际占有了案涉房屋。至于涉案房屋未能过户至胡嘉玮名下，并非胡嘉玮怠于行使自身合同权利，对此不存在过错。现该协议已履行完毕，胡嘉玮占有、使用房屋至今，胡嘉玮对案涉房屋享有了相应的物权期待权，该权益能够产生阻却强制执行的效力，故一审判决认定胡嘉玮依法享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益并无不当。 综上所述，涂小峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费100元，由上诉人涂小峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 芸 审 判 员  王晶晶 审 判 员  李 扬 二〇二〇年一月二十二日 法官助理  魏 娟 书 记 员  刘惠文