贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4609号原告：李兴伦，男，1957年1月16日生，住中华人民共和国香港沙田。原告：方萍，女，1965年12月29日生，住所同上。共同委托诉讼代理人：郭民，贵州钝初律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李英朋，贵州钝初律师事务所律师。被告：贵州汉唐佳华酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安新城F组团水东社区服务中心办公用房2楼203号，统一社会信用代码：91520103337416263R。法定代表人：袁银娥。被告：贵州汉唐佳华酒店管理有限公司会展城分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城第TA-1、TA-2，2层1号，统一社会信用代码：91520190MA6DL9AJ8P。负责人：姚伟。被告：余莲萍，女，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区中天会展城。被告：陈惠，男，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区中天会展城。原告李兴伦、方萍与被告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司（以下简称“汉唐佳华公司”）、贵州汉唐佳华酒店管理有限公司会展城分公司（以下简称“汉唐佳华会展分公司”）、余莲萍及陈惠恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴伦及其委托诉讼代理人李英朋，被告汉唐佳华会展分公司的负责人姚伟到庭参加了诉讼。被告汉唐佳华公司、余莲萍及陈惠经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告李兴伦、方萍向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告立即拆除其擅自修建在“中天会展城”ＴＡ-1、ＴＡ-2-ＴＡ商业第三层业主共有部分区域中的隔断墙，并恢复该部分区域的原状；二、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：中天会展城（“101大厦”），位于贵阳市观山湖区角，由中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司修建，共45层，地上43层，地下2层。101大厦第3层建筑面积为7264.07ｍ2，其中，原告共同购买了5402.79ｍ2，余莲萍、陈惠共同购买了1861.28ｍ2，该1861.28ｍ2商业用房由被告一、被告二作为汉唐佳华酒店用房进行实际经营和使用（注：原告与中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定，原告购买的总面积为6295.47ｍ2，除合同约定的第三层面积5402.79ｍ2外，还包括大厦负一层面积892.68ｍ2）。因二被告在该大厦第三层的公共部分中擅自修建了封闭的隔断墙并封闭相关通道，导致原告无法正常使用该层房屋业主共有部分中的公共消防（逃生）步梯或电梯，更对该大厦第三层的消防安全造成了重大的安全隐患。原告认为，汉唐佳华及分公司擅自侵占公共部分的行为严重侵犯了原告对房屋公共部分的相关权利。因此，为了维护原告的合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告汉唐佳华公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。被告汉唐佳华会展分公司辩称，该房屋只是我租赁来用于开设酒店使用，具体情况我并不知情，对于原告被占的地方，该恢复的地方，我会配合原告方进行恢复。被告余莲萍、陈惠经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：原告李兴伦与方萍共同购买了位于贵阳市观山湖区角中天会展城ＴＡ-1、ＴＡ-2-ＴＡ商业（2）3层1号房，建筑面积为6295.47平方米，规划用途为商业；该栋建筑层数地上43层，地下2层，原告购买的商品房位于地上第3层。《商品房买卖合同》附件二载明被分摊的共用部位有：门厅、外墙、楼梯、设备管理、电梯井、公共走道、屋顶机房等。被告汉唐佳华会展分公司在紧邻原告所购房屋旁开设了汉唐佳华酒店。汉唐佳华酒店大厅位于该栋楼的二楼，有两个入口进入，一个入口背靠街面从小区道路通过扶梯上到二楼酒店大厅，上三楼的扶梯已被汉唐佳华酒店的大厅堵塞无法正常使用；另一个入口是从临街的升降电梯（共两部）直接上到二楼酒店大厅，酒店共有四层客房，电梯仅供酒店使用并可直达酒店顶层即第五层。从升降电梯门出来的第三层楼大约长10米、宽6米的区域，原为二楼通往三楼及三楼通往四楼扶梯的公共通道，汉唐佳华酒店公司用铝合金隔断出一个长约10米、宽约4米的封闭空间，作为通往酒店客房的自用通道，因楼房层高较高，汉唐佳华会展分公司在通道上部的空间还另行加层搭建了同样面积的房间。现三楼通往四楼的扶梯不能正常使用。原告认为被告将第三层业主共有部分区域侵占独自使用，侵害了其合法权益，遂诉来本院并提出如前诉请。庭审中，原告主张被告侵占的区域为其所购商品房专有部分，并提供了《商品房买卖合同》中的户型图予以证实，经庭后与原告委托代理律师李英朋确认，其提供的户型图中勾画的红线部分系在诉讼中原告找到中天公司由中天公司的工作人员补充勾画而成。另查明，被告庭审陈述，其用于开设汉唐佳华酒店的房屋是通过租赁方式取得，但未提供相关租赁合同；认可第三层楼电梯出口处的封闭区域系由酒店装修，但升降电梯在其承租房屋前就已经存在，并不是酒店安装的；此外，被告认可其用铝合金做隔断的区域并未在租赁范围，属于公共区域。原告则主张该区域为其专有部分。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、现场照片、现场勘验笔录等证据在卷佐证，并经庭审举证质证且经本院核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要是：被告将贵阳市观山湖区中天会展城TA-1、TA-2-TA商业三楼升降电梯门出口处长约10米、宽约4米的区域（以下简称“诉争区域“）隔离为专用走廊是否侵犯了原告的共有权；原告要求停止侵害应否支持。关于诉争区域隔离为专用走廊是否侵犯原告共有权的问题，首先要明确该区域的性质。依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“的规定，专有部分其意是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。应具备三个要件：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性；三是通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。被告所隔离出来的区域，从现场勘验及当事人陈述来看争议区域从其物理属性上属于建筑物的基本结构，功能用途上具有公共性、非排他使用性；被告亦未能举证证明该争议区域系实际业主经过登记予以公示为其所专有使用的部分，非其承租范围；因此诉争区域并不具备专有部分相关要件，不能认定为出租业主的专有部分。此外，原告庭审陈述，争议区域系原告专有部分，同样，原告也未能举证证实争议区域系其专有部分，原告提供的户型图纸中的红线勾画部分，是在其诉讼后经中天公司工作人员补勾画而形成，未经相关部门核准登记并公示，该红线勾画图并无法律效力，不能证实原告的主张，即争议区域以原告现有证据亦不能证实属于原告专有。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”的规定，即共同共有人对共有财产平等地、不分份额地享有占有、使用、收益和处分权。任何一个共有人对共有财产都不享有超过其他共有人的权利。在无证据证实争议区域为原告或者被告享有所有权的情形下，益认定为公共区域，为全体业主共同共有。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款“……业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的规定，原告作为案涉房屋的买受人，经合法途径购买了案涉商业用房，是该房产的合法所有人，也即是《中华人民共和国物权法》所称之“业主”，对该共用部分享有共有权利。综上，被告汉唐佳华会展分公司将诉争区域部分封闭、独占使用侵害了原告在内的众共有人的共有权，原告要求汉唐佳华会展分公司停止侵害、拆除TA-1、TA-2-TA商业第三层业主共有部分区域中的隔断墙，并恢复公用走廊原状的诉请符合法律规定，本院予以支持。因汉唐佳华会展分公司系汉唐佳华公司设立的分支机构，不能独立承担民事责任，因此，本案民事责任应由汉唐佳华公司与汉唐佳华会展分公司共同承担。对于升降电梯的问题，在现场勘验时，电梯也属于争议范围，原告主张该电梯是被告占用了其专有部分修建，但原告并未举证证实修建电梯的空间位置其享有所有权及是否由被告汉唐佳华公司及分公司安装，而被告汉唐佳华会展分公司亦不认可电梯系其安装，同时无其他证据证实两部电梯占用了公共区域，原告的诉请中也未包含“拆除电梯“的诉请，故电梯是否占用公共区域及是否应予拆除本案不予处理。对于被告余莲萍及陈惠的责任，二被告是原告申请追加作为被告参加诉讼，但其未提供证据证实该二被告系汉唐佳华酒店租赁房屋的业主，而汉唐佳华会展会公司虽陈述开设汉唐佳华酒店所使用的房间系租赁取得，但也未提供租赁合同等证据证实实际业主是谁，故无证据证实被告余莲萍及陈惠与本案有法律上的利害关系，故二被告在本案中不承担相应民事责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司、被告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司会展城分公司于本判决生效之日起10日内拆除贵阳市观山湖区中天会展城TA-1、TA-2-TA商业三楼汉唐佳华酒店升降电梯门出口处长约10米、宽约4米区域内的铝合金玻璃隔断及在此区域内搭建的加层房屋，并恢复贵阳市观山湖区中天会展城TA-1、TA-2-TA商业三楼升降电梯门出口处长约10米、宽约4米公用区域的原状。案件受理费减半收取100元，由被告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司、贵州汉唐佳华酒店管理有限公司会展城分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李雷雷二〇二〇年一月十五日书记员  姚文勇