杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5854号 原告：杭州市下城区国有资产经营有限公司。住所地：杭州市绍兴路398号国投大厦1605室。 法定代表人：许建灵。 委托诉讼代理人：范燕飞，该公司员工。 被告：浙江银江羽毛球俱乐部有限公司。住所地：杭州市西湖区西园八路2号7幢4层。 法定代表人：陈爱珠。 委托诉讼代理人：王伟，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 原告杭州市下城区国有资产经营有限公司（以下简称下城区国有资产经营公司）为与被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司（以下简称银江羽毛球公司）房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员张悦独任审判。本案于2019年11月8日公开开庭进行了审理，于11月19日进行补充质证。原告下城区国有资产经营公司的委托诉讼代理人范燕飞，被告银江羽毛球公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼与补充质证。本案现已审理终结。 原告下城区国有资产经营公司诉称，2015年2月，杭州市下城区文化广电新闻出版局（以下简称文广新局）与被告就位于下城区文体大楼中的场馆二楼、三楼，租赁面积约4700平方米房屋签订《房屋租赁合同》出租给其使用。合同签订后按期交付给被告使用，按照下财（2017）10号及下国投24号的授权文件要求将经营用房授权于下城区国有资产经营公司经营管理。三方并于2017年3月签订《补充协议书》。按照三方签订的补充协议，自2017年1月1日起原合同的权利义务由原告继受。依据上述《房屋租赁合同》约定，“租金及其支付方式：该房屋第一年租金为人民币305万元（大写：叁佰零伍万元）。本条所指的租金不包含其他费用，以后每年在上一年的基础上递增5%”，按照递增到2019年租金应为3707294元。按照其合同第十条约定，被告应于每个半年届满前15日，向甲方支付下个半年的租金。未按时足额支付完毕租金的，甲方每日可按年租金的千分之二收取滞纳金。原告也于2019年3月8日送达了《租金到期催款函》，2019年4月2日发送了《律师函》，但对方一直未按照合同约定按时支付过租金，按照合同第三十二条“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应当按照年租金的50%向甲方支付赔偿金：1、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的；2、未经甲方书面同意，擅自更改经营范围的。3、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；4、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；5、拖欠当期租金累计三个月以上的……”为减少原告的损失，维护法律的公平，现原告按照合同约定要求被告支付房屋租金2059925元，暂计至2019年9月23日，实际应计算至腾空之日，并解除双方的合同关系，限时腾空该房屋，并按照合同约定支付违约金1853647元、滞纳金111217.5元；两项合计4024789.5元。综上，被告在原告多次催促下仍不按合同约定履行义务，己违反合同约定，并于《合同法》而不顾，诚信缺失，给原告造成了损失。现原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求判令：1.解除双方的合同关系、限时腾空房产；2.判决被告按合同支付房屋租金2059925元（暂计至2019年9月23日，实际应计算至腾空之日）；3.判决被告支付违约金1853647元、滞纳金111217.5元；两项合计4024789.5元；4.判决本案诉讼费用由被告承担。 经释明，原告明确第二项诉讼请求中租金计算至合同判令解除之日，此后计算为房屋占用使用费至腾空之日。 被告银江羽毛球公司辩称，第一，同意解除双方的租赁合同关系。第二，原告起诉的房屋租金，被告认为应该不予支付。第三，请原告明确违约金和滞纳金的计算标准及起算时间，且不同意支付违约金和滞纳金，双方关于违约金和滞纳金的约定过高，不应当得到支持。第四，本案的诉讼费用应该由原告承担。被告作为合法合理经营的一家企业，为浙江省和下城区的文体事业做出了非常多贡献。被告在之前曾经代表浙江省，与浙江省队合作参加过羽超联赛，包括当时李宗伟都在为浙江队打球。依照双方合同约定，被告每年有30天提供场馆供体育局免费使用，被告也为下城区的文体活动做出了贡献。从原告方提交的材料看出，从2015年到2019年的2月份，被告都是在经过各种各样的努力全部的履行合同，实际上支付的租金总额达到1300万元，为什么会发生到租期最后一年，被告方不支付租金，根源在于原告方，当时实际是下城区文广新局隐瞒了房屋整幢消防没有验收，导致2018年年底，消防部门上门检查消防安全检查不合格。被告也向原告方通报了相关情况。原告认为消防是没有问题的，他们会去解决的，但是至2019年的5月9日，消防部门直接上门突击检查，并张贴封条封闭了被告的场馆。2019年6月11日消防部门直接下达了行政处罚决定书，导致被告方经营不能。因此，被告认为出现租金不能支付的现状原告方负有不可推卸的责任，该案涉房屋根本不应该用于出租给被告作为经营使用。因此，被告主张自始解除双方的房屋租赁合同关系，但是对于被告已经支付的租金，被告不否认房屋是具有实际的使用权，被告主张就已经支付的租金和使用的时间相互抵消，自始解除双方的房屋租赁合同。 为证明自己的主张，原告向法院提交了如下证据： 1.房屋租赁合同，证明被告与下城区文广新局的合同关系，被告与下城区文广新局在2015年2月签订租赁合同，并按照合同的约定，对这个房屋的性质产权均已清晰； 2.补充协议书，证明按照下财（2017）10号及2017下国投号24号文件，原告与被告及文广新局签订补充协议书； 3.催款函、律师函，证明在原告多次催告被告无果后采取的措施，但被告仍未按时足额缴纳租金； 4.授权文件（下财（2017）10号，下国投（2017）24号），证明原告取得该房产管理权的来源； 5.建设工程消防验收书，证明原告出租的房屋在2009已经完全通过验收，符合消防验收条件。 被告银江羽毛球公司向法院提交如下证据： 1.消防工程安装施工合同，证明被告将承租的案涉房屋楼层交由相关施工单位，但因原告没有整座楼的消防验收，导致我方无法单楼层消防验收，被消防部门下达停业整顿通知； 2.房屋租赁合同，证明被告与聪聪公司合作承租案涉房屋楼层，租期完全重合，且租金二楼三楼两方均摊，各自支付50%，但实际上被告是亏本的； 3.分期还款协议，证明聪聪公司2017年因经营问题离场，提前解除与被告的合作关系，拖欠被告90余万元的租金及其他附属款项； 4.下城馆健身场地租赁合同一份； 5.催款函一份； 证据4-5证明聪聪公司结束与被告合作离场后，被告积极寻找第三方接手健身房，2018年3月起祺航公司接手健身房合作，如一切正常，案涉房屋租金是可以支付的，合同也能够得到正常履行，但2018年6月开始，祺航公司并没有支付被告任何租金。被告给祺航公司的催款函也证明了上述事项，证据4-5的事项在（2019）浙0103民初5028号中得到确认； 6.杭州市消防救援支队下城区大队行政处罚决定书（下消行罚决字[2019]12000146号，证明下城消防在2019年5月9日突击检查后，直接于2019年的6月11号下达了处罚决定书，要求被告停产停业，并且罚款3万元； 7.有关消防问题的函一份，证明被告在2019年5月9号接到突击查封、6月11号被下达处罚决定书后，要求原告减免房租的请求函，原告接到函件后，直接起诉； 8.照片1份，证明2019年5月9号，下城消防突击检查直接在案涉房屋处张贴了封条，导致被告无法经营的事实； 9.杭州银行网上银行记账凭证（付款），证明二楼三楼的物业费都是分开独立支付，资金用途也载明此点； 10.物业收费通知单、收费明细1份，证明出租方对房屋日常管理也将二楼三楼分开，物业收费单抬头明确载明聪聪健身管理有限公司，表明出租方从始至终都是知晓二楼三楼由两家公司分开独立经营； 11.录音光盘1份，证明被告收到消防处罚决定后，依照消防部门指示先行至城建部门审批，于是员工至下城区行政服务中心咨询，城建部门答复要先去22号窗口图审。22号窗口工作人员电话咨询后明确：要先有整幢大楼的消防验收才可以走流程，因此被告根本不可能取得案涉楼层的消防验收甚至不可能消防整改开始流程。 上述证据经庭审出示，被告对原告证据1-3、5，真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明被告存在违约的事实，实际上是原告消防未整体验收造成被告合同履行障碍，对证据4真实性由法庭确认；原告对被告提交的1-8三性均不予认可，对证据9-11真实性予以确认，关联性均有异议，认为证据中显示收款人为下城区文化广电新闻电视出版局，非本案原告，亦可证明被告转租事实。经审查，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以确认；对被告提交的证据1为复印件，不符合形式要求，对其真实性不予确认，证据2-5与本案无关，不予认定，对证据6三性予以认定，对证据7-8三性不予认可，对证据9-11真实性予以确认，但不能证明被告待证事实。 综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下： 杭州市下城区文化广电新闻出版局（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为杭州市下城区下城区文体大楼（下城区体育馆）场馆二楼、三楼，租赁建筑面积4700平方米，甲方承诺出租该房屋的行为已经有权机构批准，且该房屋产权清晰，未约定抵押，担保，未涉及法律诉讼，并已经明确告知乙方该房屋因规划原因而未取得房屋产权证。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为体育类经营项目。如乙方需要改变该房屋租赁用途的，应当向甲方提出书面请求，并征得甲方书面同意。双方约定本房屋租赁合同的期限为五年，自2015年2月12日起至2020年2月12日止。该房屋第一年租金为人民币305万元，不包含其他费用，此后每年在上一年的基础上递增5%。中标后，乙方应当向甲方支付20万元为本房屋租赁合同履约保证金。租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方向乙方返还履约保证金，乙方违反本合同约定，致使本合同被解除的，该履约保证金由甲方没收，且不得折抵乙方违约责任。乙方应当在合同规定的租赁期限开始之日起三十日内向甲方支付半年租金（扣除2个月免租期）。乙方逾期仍未支付完毕的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。乙方应当于每个半年届满前15日向甲方支付下个半年的租金。未按时、足额支付完毕租金的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋，乙方应当按照年租金的50%向甲方支付赔偿金：（一）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的。（二）未经甲方书面同意，擅自更改经营范围的。（三）拖欠当期租金累计三个月以上的；等等。 后杭州市下城区文化广电新闻出版社（甲方）与本案原告、被告签订补充协议书，甲方将上述房屋租赁合同中权利义务自2017年1月1日起一并由原告承接。2019年3月8日，原告向被告发出租金到期催款函，4月3日就催缴租金向被告发出律师函。 另查明，潮王路8号已于2009年经消防部门在建工程验收合格。根据法院调查查明，因被告承租的二楼于2018年5月进行重新装修，未经消防部门进行开业前安全检查擅自开业，杭州市消防救援支队下城区大队对被告作出行政处罚决定书（下消行罚决字[2019]12000146号。 庭审中经双方当事人确认，被告支付租金至2019年2月11日。2019年2月12日至8月11日半年的租金支付了200000元，该期租金剩余1653647元未付。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的租赁合同均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。被告辩称拖欠租金系因为原告整栋大楼消防验收未通过，致使被告经营不能，无法继续履行合同，对该项抗辩意见，本院认为，首先，从被告提交的证据看，被告拖欠租金行为发生在2019年1月，杭州市消防救援支队下城区大队对被告的查处行为发生在2019年5月，行政处罚决定书作出时间为2019年6月11日，从时间上看，被告拖欠租金行为在前，被查处的事实发生在后；其次，原告已举证证明案涉租赁物已经于2009年经消防部门在建工程验收合格，通过消防竣工验收，被告公司主张案涉租赁物在客观上无法通过消防验收与现有证据不符；再次，根据法院调查，被告受到消防部门的行政处罚的直接原因是其未自行申报开业前消防安全检查而擅自开业，该原因并不能归责于原告；最后，被告未提交有效证据证明原告导致其无法通过消防验收。综上，被告该项抗辩意见本院不予采纳。（一）关于合同解除。根据合同约定，自2015年2月12日起，该房屋第一年租金为人民币305万元，不包含其他费用，此后每年在上一年的基础上递增5%，被告应在2019年2月12日前15日支付该2019年2月12日至8月11日租金1853647，但被告实际仅支付租金200000元，存在迟延履行支付租金的违约行为，至原告起诉时，仍未足额支付。根据合同约定，承租方拖欠当期租金累计三个月以上，原告有权解除合同，故法院对原告请求判令解除双方合同并腾空房屋的诉讼请求予以支持；（二）关于租金支付。根据双方约定，租赁期间租金每年递增5%，自2015年2月12日起，租金为3050000元，至2019年度递增后年度租金为3707294元，至2019年9月23日，被告尚欠原告租金为2090396.71元【3707294/2-200000+436749（436749=3707294/365*43）】，原告请求判令被告支付租金2059925元的诉讼请求，本院予以支持，经释明，原告关于被告支付至返还租赁房屋时的租金的请求实际系合同判令解除后要求被告支付房屋占有使用费，本院此处予以调整；（三）关于被告已交200000元履约保证金。本院认为，履约保证金是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，系交付履约保证金的一方履行合同义务的保证，具有单向性，双方没有约定履约保证金具有定金性质，合同中又存在违约责任条款，应将履约保证金视为预付款，可以抵扣被告应向原告支付的租金。原告关于履约保证金尚在下城区文化广电新闻出版局，未移交给原告的意见，本院认为，三方签订的补充协议中明确案涉房屋租赁合同的权利义务一并由原告承接，即原告替代原先的杭州市下城区文广新局成为租赁合同的出租方享有权利、承担义务，则履约保证金也应当一并移交，对原告该项意见不予支持。被告支付的200000元履约保证金可以在租金中予以抵扣；（四）关于原告主张被告支付违约金、滞纳金的诉讼请求。原告主张滞纳金依据的是合同约定第十条第2点：乙方应当于每个半年届满前15日向甲方支付下个半年的租金。未按时、足额支付完毕租金的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。本院认为，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，非民事责任。根据双方合同中关于滞纳金的约定方式，该滞纳金实质上是被告逾期支付租金的逾期付款利息的约定，该约定明显过高，本院予以调整为年利率12%，根据合同中支付半年租金的时间约定，起算日应为2019年1月28日，并以原告所请求的数额为上限；关于违约金，原告主张依据的是合同第三十二条、三十五条，但从现有证据看，被告提供的证据不足以证明原告已经知晓并同意被告转租、以合同实际履行变更合同约定，故本院对原告主张的违约金的主张予以支持，原、被告关于违约金约定过高，根据合同法相关规定，违约金具有损失赔偿之作用，结合原、被告之间自2015年签订合同以来的履行情况、被告过错程度以及原告的预期利益等，本院酌情予以支持500000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告杭州市下城区国有资产经营有限公司与被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告杭州市下城区国有资产经营有限公司返还租赁房屋； 三、被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区国有资产经营有限公司租金1859925元（抵扣履约保证金后）（暂计算至2019年9月23日，2019年9月24日起至合同解除时的租金及合同解除后的房屋占有使用费按照年租金3707294元/365天的标准计算至实际腾空返还之日止）； 四、被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区国有资产经营有限公司逾期付款利息111217.5元（自2019年1月28日，以1653647为基数按照年利率12%计算至2019年9月23日）； 五、被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区国有资产经营有限公司违约金500000元； 六、驳回原告杭州市下城区国有资产经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币38998元（原告已预交），因适用简易程序减半收取19499元，由原告杭州市下城区国有资产经营有限公司负担7410元，被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司负担12089元。原告杭州市下城区国有资产经营有限公司于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告浙江银江羽毛球俱乐部有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  张 悦 二〇二〇年一月十日 代书记员  孙梦娜