贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终62号上诉人（原审被告）：岳小静，女，汉族，1974年6月10日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：邹卫东，贵州远度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘凌玲，女，汉族，1972年2月11日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：邹卫东，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡成碧，女，汉族，1953年3月14日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：杨成选，男，汉族，1963年2月27日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：杨成举，男，汉族，1967年6月13日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：杨正凯，男，汉族，1991年10月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：杨正英，女，汉族，1978年10月19日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：杨正刚，男，汉族，1981年9月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：骆辉，男，汉族，1976年1月23日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人岳小静、刘凌玲因与被上诉人胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正英、杨正刚及原审被告骆辉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年1月10日进行了二审调查询问，上诉人岳小静、刘凌玲及其共同委托诉讼代理人邹卫东，被上诉人胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正刚到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。岳小静、刘凌玲上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初2127号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正英、杨正刚承担。事实和理由：1、上诉人发现新的证据，即派出所接处警记录，证明因政策调整，上诉人早在2018年10月份以前就已经通知被上诉人解除本案合同。但被上诉人恶意不接受房屋，故意阻止上诉人腾空房屋内物品，并非上诉人恶意占有房屋，且导致出租房屋空置的原因在于被上诉人，上诉人不应当承担因此造成的租金损失；2、一审法院已认定涉案合同系被上诉人与上诉人及骆辉签订，但被上诉人却只要求上诉人二人承担责任，显失公平，故应当追加共同债务人参加诉讼；3、上诉人已就涉案租赁合同另案起诉被上诉人，要求被上诉人承担因涉案出租房屋消防验收不合格导致上诉人合同目的不能实现所造成的损失，而该案的审理结果与本案有直接的利害关系，本案的审理需以该案为依据，故本案应当终止审理或发回重审。胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回岳小静、刘凌玲的上诉请求，维持原判。杨正英在二审中未作答辩。骆辉在二审中未作陈述。胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正英、杨正刚向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、判令岳小静、刘凌玲将被上诉人的房屋（位于遵义市汇川区营业房，共计475平方米）返还被上诉人；3、判令岳小静、刘凌玲支付被上诉人房屋占用费（按照合同约定计算标准，从2019年2月10日起计算至岳小静、刘凌玲将房屋返还之日止）；4、本案所有诉讼费由岳小静、刘凌玲承担。一审法院认定事实：杨成华、杨成选、杨正凯、杨成举（甲方）与刘凌玲、岳小静、骆辉（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于遵义市汇川区石坳口深圳路138号一楼营业房460平方米，二楼营业房475平方米，总面积935平方米租赁给乙方使用（毛坯房）。租赁时间自2014年2月10日起至2024年2月9日止，租赁期10年。租金按每年一次性付清当年租金，每年满时，提前十日付清第二年租金，租金一楼25元／平方，二楼20元／平方。自2014年2月10日至2017年2月9日，在此期间甲方不得递增房租。从2017年2月10日至2020年2月9日租金在原租金基础上增长10%，从2020年2月10日至2024年2月9日租金在原租金基础上增长10%。还约定乙方在租赁期间可以转租转让，但必须通知甲方到场，在甲方知道转租去向后方可，否则作违约行为。审理中，被上诉人出示贵州省遵义市汇川区高桥街道鱼芽社区居民委员会出具的证明，证明位于遵义市汇川区营业房（面积475平方米），因楼栋进行重新编号，门牌号进行变更，变更后为遵义市汇川区营业房。另查明，杨成华与胡成碧系夫妻关系，二人生育有子女杨正刚、杨正英。2018年5月15日，杨成华死亡。一审法院认为，杨成选、杨正凯等与岳小静、刘凌玲、骆辉签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。因杨成华死亡，其在前述合同中的权利义务依法可由胡成碧、杨正刚、杨正英继承。上诉人作为承租方租赁房屋，依法应向被上诉人支付相应的租金。上诉人未依约支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被上诉人请求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故对被上诉人要求上诉人返还房屋的请求于法有据，予以支持。刘凌玲抗辩房屋转给其他人经营网吧，应由其他人返还房屋，但未提交证据证明，故不予采纳。刘凌玲、岳小静仍负有返还房屋的义务。另从2019年2月19日至今，岳小静、刘凌玲一直未支付租金，被上诉人要求岳小静、刘凌玲按合同约定的标准即22元／每平方米／每月的标准（面积475平方米，合计为10450元／月）支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止，予以支持。岳小静、骆辉经合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，依法缺席裁决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除杨成华、杨成选、杨正凯、杨成举与刘凌玲、岳小静、骆辉签订的《房屋租赁合同》；二、岳小静、刘凌玲于本判决生效后五日内将位于遵义市汇川区营业房腾房后返还给胡成碧、杨成选、杨正凯、杨成举、杨正刚、杨正英；三、岳小静、刘凌玲于本判决生效后五日内支付胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正英、杨正刚房屋占有使用费（从2019年2月10日起，按照10450元／每月的标准，计算至上述第二项中的房屋返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，公告费400元，合计460元，由岳小静、刘凌玲、骆辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳小静、刘凌玲提交了如下证据：1、茅草铺派出所出具的接处警登记表，拟证明2018年12月31日，报警人向某在搬出涉案房屋内物品时，遭到房东阻碍；2、2018年3月27日上诉方因经营网吧需要向消防部门提交的营业场所消防审批表，拟证明涉案房屋必须办理通过消防验收；3、2017年10月建设工程消防设计备案情况登记表，说明2017年以前上诉人经营网吧可以以消防备案的形式合法经营，但在2018年以后即被限三个月内办理消防合格证，由于涉案房屋不能办理，导致不能达到上诉人的证明目的。岳小静、刘凌玲还申请证人向某出庭作证，证人陈述：“其与岳小静曾是夫妻关系，2017年离婚，与刘凌玲曾是同事关系。岳小静、刘凌玲、骆辉因经营不善，要求其负责经营管理网吧，并担任负责人”。胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正刚发表质证意见，对第一份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，向某不是合同相对方，且只有向某单方陈述，不能达到其证明目的；对第二、三份证据有异议，合同中对于权利义务的约定清楚明确，且该两份证据均与本案无关。同时被上诉人对证人证言的效力有异议，认为向某不是合同相对方，故对于证人证言不予认可。本院认为，对于接处警登记表及证人证言，因向某不是本案租赁合同的相对方，向某出庭陈述亦表明其作为网吧经营管理的负责人，故其不是由岳小静、刘凌玲、骆辉转租给向某，本院对此不予采信。对于营业场所消防审批表、建设工程消防设计备案情况登记表，经审查，本案租赁合同未约定租赁房屋的用途，亦未载明被上诉人应当负有上诉人主张的义务，故该两份证据与本案不具关联性，本院亦不予采信。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。二审另查明，涉案租赁合同尾部有手写补充协议内容：岳小静、刘凌玲因为不参与一楼营业房经营管理，由骆辉负责一楼营业房的经营与管理，及一楼营业房的房租、水电及相关费用。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：岳小静、刘凌玲应否向胡成碧、杨成选、杨成举、杨正凯、杨正英、杨正刚返还涉案二楼营业房，应否支付房屋占用使用费。各方当事人对于涉案《房屋租赁合同》没有异议，本院予以确认，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对签订合同的各方当事人均具法律约束力。岳小静、刘凌玲未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。对岳小静、刘凌玲关于其早在2018年10月份以前就已经通知被上诉人解除合同，但因被上诉人恶意不接受房屋，故意阻止上诉人腾空房屋内物品，导致出租房屋空置的原因在于被上诉人的上诉理由，本院认为，岳小静、刘凌玲在二审中提供的证据仅能证明报警人为向某，但向某不是本案租赁合同的相对方，其出庭陈述亦表明只是作为网吧经营管理的负责人，故刘凌玲在一审中辩称将涉案房屋转租给向某的事实不成立，即岳小静、刘凌玲不因向某的行为而免除合同责任。对岳小静、刘凌玲关于一审法院已认定涉案合同系被上诉人与上诉人及骆辉签订，故应当追加共同债务人参加诉讼的上诉理由，经审查，各方当事人对于租赁合同没有异议，根据该合同尾部载明的补充协议内容，骆辉仅对涉案一楼营业房承担责任，故被上诉人仅要求岳小静、刘凌玲就涉案二楼营业房承担合同责任，符合双方合同约定。对岳小静、刘凌玲关于其已就涉案租赁合同另案起诉被上诉人，要求被上诉人承担因涉案出租房屋消防验收不合格导致上诉人合同目的不能实现所造成损失的上诉理由，经二审调查询问，岳小静、刘凌玲所称该案并未立案受理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，岳小静、刘凌玲应承担举证不利的后果，本院对岳小静、刘凌玲的上诉理由均不予采信，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条及《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决岳小静、刘凌玲将位于遵义市汇川区营业房腾房后返还给胡成碧、杨成选、杨正凯、杨成举、杨正刚、杨正英，并支付房屋占有使用费（从2019年2月10日起，按照10450元／每月的标准，计算至上述房屋返还之日止），符合双方合同约定及上述法律规定，本院予以维持。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由岳小静、刘凌玲负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年一月十六日书记员  覃 烨