河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8463号 原告：刘红波，男，1968年9月12日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 被告：康秀香，女，1944年9月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：张荫凯，男，1945年11月25日出生，汉族，户籍地石家庄市长安区。 被告：张志蕊，女，1979年5月8日出生，汉族，户籍地石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李彦军，男，1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市长安区，系张志蕊之夫。 三被告共同委托诉讼代理人：杨建国，河北球衡律师事务所律师。 原告刘红波与被告康秀香、张荫凯、张志蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘红波及其委托诉讼代理人薛少培、被告张志蕊及其委托诉讼代理人李彦军、三被告的共同委托诉讼代理人杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘红波向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判决三被告配合将石家庄市长安区不动产过户至原告名下;二、请求贵院判决二被告康秀香、张荫凯支付原告违约金暂定96000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2013年5月28日原告与被告康秀香在中间人的见证下签订《购房协议书》，原告购买被告康秀香位于石家庄市长安区不动产，总房价为30万，原告按照约定支付被告康秀香28万元，被告康秀香出具了28万的收据，剩余2万房款在过户时支付完毕。在2014年12月31日，二被告要求房价再涨2万，否则不交接房产，原告无奈之下答应其涨价要求，并支付4万房款，而后就同一套房产原告与被告康秀香、张荫凯签订《房屋买卖合同》原告将全部房款32万支付完毕，二被告出具了收到32万房款的收据，而后于2015年5月被告将房产钥匙、水电卡等交接，原告装修并使用至今，到2019年6月左右，村委会交易房产产权证办理并交付被告康秀香，但康秀香却注销自己的手机号，更不与原告联系办理过户事宜，被告康秀香的女儿张志蕊却说她母亲不见面就是不配合办理过户，原告经向物业查询得知被告康秀香、张志蕊恶意串通下已经偷偷将房产登记在女儿张志蕊名下，严重损害了原告的合法权益。综上，原被告签订的房产买卖合同真实合法有效，原告已经在2014年12月31日交付了32万房款，并已交接房产，而后装修使用至今5年多，在原告要求过户时，被告却以各种理由、设置各种障碍拒绝办理过户，已经构成违约并损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告康秀香、张荫凯、张志蕊辩称，1、原被告之间不存在涉案房屋买卖的真实意思表示，涉案房屋的物权权利人为张志蕊，张志蕊没有与原告签订过房屋买卖合同，更没有收到过原告的任何款项。因此张志蕊与原告之间不存在买卖房屋的合意，因此张志蕊不能作为本案被告。2、虽然买卖合同是康秀香、张荫凯与原告签订，但康秀香、张荫凯无权处分涉案房产，因为涉案项目系城中村改造拆迁项目，当时签订此协议时，涉案房屋根本不存在，没有房屋买卖的标的物，张荫凯不是涉案房屋权利人，无权对外进行处分；3、康秀香没有收到原告32万元房款，仅仅收到8万元房款。因此原告诉讼请求没有依据。当时签订合同的是集体使用权证，合同当时是无效的，只有本村的村民之间可以买卖，原告是外村的，因此买卖合同无效。村里给的是家庭村民共有产权安置房，必须经村委会同意，持证人及有关当事人必须按照有关规定办理有关登记，原告和被告没有经过村委会同意，私下签订协议，私下签订的协议无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月28日甲方张志广、乙方刘红波、见证人齐某1、齐某2签订《协议书》一份，协议约定甲方在有改造房一套，由乙方购买……此改造房若属于村证，房价每平米3000元，若属于市证，房价每平米4100元，此改造房的总房款按照房产证实际面积计算现一次性付款24万元整多退少补，更名合同签订后为市证，双方一次性结清，现按村证一次性付清全款240000元……甲方保证在有改造房，保证乙方向甲方购得小型房一套，面积80平方左右……。2011年1月28日张志广出具收到条一份：今收到刘红波房款240000元（贰拾肆万元整）。2013年5月28日甲方康秀香、乙方刘红波、见证人齐某2、齐某1签订《购房协议书》，约定甲方在改造房，由乙方购买位于购买房屋之后，乙方对该套改造房享有所有权、使用权、处分权和收益权……价格方面本套房总房款三十万元，首付二十八万元，剩余房款二万元交房过户后付清……甲方应保证有改造房，保证乙方能够向甲方购得小型房一套，面积85平米，若超出85平米每平方米按3500元计算……。2013年5月28日康秀香出具收据一张：今收到刘红波购房款280000元贰拾捌万元整，见证人李某、齐某1。2014年12月31日甲方康秀香、张荫凯，乙方刘红波，中间人齐某2签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方将其名下城中村回迁房出售给乙方，房屋坐落于石家庄市长安区，房屋面积80平米，建筑面积以房管部门实际测量为准……甲方保证该套房屋无产权、债务纠纷……该套房屋地上地下出售总价格为320000元人民币，以上总价格包括除办理房产证由乙方交纳的费用外的所有费用……在签订合同并支付购房款以后，甲方将房屋交付给乙方……本合同签订后，任何一方违约需向另一方支付违约金，违约金为违约时房屋市价的百分之三十……本合同签订后甲方再将房屋出售、赠与、抵押给任何第三方的，除按上款约定向乙方支付违约金外，仍需按约定履行本合同……。2014年12月31日被告康秀香、张荫凯出具收据一张：今收到刘红波买奥北公元3区4号楼1单元602房屋1套房款叁拾贰万元整。2019年3月13日被告康秀香、张荫凯将案涉房屋办理产权登记并将房屋登记在被告张志蕊名下。原告提交电卡、水卡、水费、电费、暖气费收据，证明被告交付房屋后一直占有房屋居住至今。 被告对原告提交的收据有异议，认为无相应转账记录证实，不认可收到购房款。原告提交尾号为5127的中国农业银行活期存折明细清单，清单显示2011年1月28日转取33442.74元，2013年5月29日现取20000元，2014年12月30日现取18000元；尾号为9543的中国农业银行已销户定期存单转存明细，显示2011年1月28日原本金104384.46元，转存利息63.67元；尾号为9167的中国农业银行已销户定期存单转存明细，显示2011年1月28日原本金101989.80元，转存利息119.33元。证人齐某2出庭作证称，原告刘红波通过其购买房屋，双方签订协议，第一次款项为24万元，张志广收的钱，走的转账；第二笔款项，张志广去世，找到康秀香，康秀香与原告签订协议，第二次款项为8万元，收款人为康秀香，8万元分两次支付，都是4万元，一共32万元。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在案涉房屋办理产权证书的时候被告康秀香、张荫凯取得房屋所有权及土地使用权，原被告签订的房屋买卖合同应当有效，双方应当按照约定履行合同。收条是一种收付款凭证，一般为收到相关款项后所出具，康秀香、张荫凯为原告出具32万元的收条并向原告交付了房屋，根据2013年5月28日签订的《购房协议书》约定“首付二十八万元，剩余房款二万元交房后付清”，如果被告康秀香、张荫凯在未收到原告购房款的情况下向原告交付房屋，不符合常理，另结合齐某2证人证言、刘红波银行流水以及本院对被告康秀香、张荫凯收到原告购房款320000元的事实予以认定。被告康秀香、张荫凯将案涉房产出卖并交付给原告后，又擅自将房产登记在被告张志蕊名下，其行为损害了本案原告利益，被告张志蕊应当配合原告办理房屋过户手续。故原告要求被告协助办理房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。本案被告康秀香、张荫凯应配合原告将案涉房产过户到原告名下，其将案涉房产转移登记到张志蕊名下的行为，构成违约，应当支付违约金，违约金原告主张按照原购房320000元的30%计算为96000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告康秀香、张荫凯、张志蕊配合将石家庄市长安区不动产过户至原告刘红波名下； 二、被告康秀香、张荫凯支付原告刘红波违约金96000元。 案件受理费2200元，保全费4920元，由被告康秀香、张荫凯、张志蕊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李建中 人民陪审员  单 鹏 人民陪审员  刘东波 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  刘霄琼