浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初3446号原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。主要负责人：王柯丁。委托诉讼代理人：陈军、钱玲红，该公司员工。被告：杨丽萍，女，1988年8月17日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告杨丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理，依法由审判员黄海力适用简易程序独任审判。本案分别于2019年9月6日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人张浩（后原告告知变更委托诉讼代理人张浩为钱玲红）、陈军，被告杨丽萍均到庭。第二次庭审时原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人陈军、钱玲红，被告杨丽萍均到庭。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告嘉凯城新埭分公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年10月20日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金41517.37元（自2017年10月5日至2018年10月20日，按照租金19141.41元/季度）及滞纳金54092.85元（按日从2018年1月1日暂计至2019年7月31日，共577天，按日千分之三计算，实际计至租金付清之日止）；3.判令被告向原告支付解约违约金100000元；4.判令被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金119148.79元（自2018年10月21日暂计至2019年7月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；5.判令被告向原告返还装修免租期及经营免租期的租金，共计29226.67元；6.判令被告已经支付的履约保证金19200元不予退还；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原企业名称嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，变更后企业名称嘉凯城集团商业资产管理有限公司。根据所签合同规定，被告先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，被告应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。后被告未按合同规定向原告支付租金，原告于2018年6月25日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，但被告仍未支付。后原告于2018年10月18日张贴并寄出《合同解除通知书》通知被告已解约，并要求被告在15日内将租赁房屋返还原告，被告于2018年10月20日签收。按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际返还之日止。按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告返还装修免租期及经营免租期的租金。截止2019年7月31日，杨丽萍仍拖欠支付房屋租金41517.37元及滞纳金54655.94元（2018年1月1日至2019年7月31日），收回的免租期租金29226.67元，逾期注销营业执照的违约金119148.79元，以及租赁违约金100000元，以上共计人民币叁拾肆万肆仟伍佰肆拾捌元捌角整（344548.80）。经原告多次催告，被告至今未予支付，给原告造成了严重的经济损失。被告杨丽萍答辩称，对于应该支付的租金被告没有异议，但是滞纳金的产生是因为原告不与被告进行协商，只是要求被告赔偿各类违约金，故对滞纳金不认可。原告之前一些有关促进商场经营的承诺没有兑现，被告也是受害者，原告主张的解约违约金不予认可。被告已于2018年10月腾退了案涉商铺，关闭店铺之后大概在2018年11月之前被告已经注销了营业执照。原告当初承诺了免租期，不应该再行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的《嘉凯城新埭城市客厅房屋租赁合同》1份，《物业服务管理协议》1份、催款函、停止物业服务告知函各1份及照片22份，进场文件1组（含商户装修手册资料签收单及相应附件、装修缴费通知单、商铺交房表）等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料：1.解约函、挂号信收据各1份，拟证明原告向被告寄送解约函，被告于2018年10月20日签收。被告质证认为，时间太长了，不清楚。2.《商铺委托经营管理协议书》3份，拟证明被告承租的商铺系案外人委托原告对外出租。被告质证认为，对该证据不清楚。3.变更登记情况1份，拟证明原告名称由嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司变更为嘉凯城集团商业资产管理有限公司。被告质证认为，对该证据不清楚。本院认证认为，原告提供的证据1、2、3，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于平湖市嘉凯城新埭项目贰层258、260、262号商铺，建筑面积为199.78平方米，用于经营餐饮，经营品牌为贡鱼。租赁期限4年，暂定为2017年10月5日至2021年10月4日。原告给予被告装修免租期48天，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期各三个月（具体分摊为2017年11月、2018年1月、2018年4月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以其其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履约保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为1.05元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日（即2017年10月5日）至2019年10月4日止，单位租金为1.05元／平方米／天，月租金为6380.47元，年租金为76565.64元；自2019年10月5日至2021年10月4日止，单位租金为1.113元／平方米／天，月租金为6763.3元，年租金81159.6元；支付方式为自计租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第13.1条约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。第13.2条约定，被告应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归原告所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。另查明，原告于2017年8月18日将案涉商铺交付给了被告进行装修。被告向原告缴纳了19200元的开业保证金及19200元的履约保证金，租金3904.77元，未支付其他费用。2018年6月25日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》。2018年10月18日，原告又在被告承租的商铺张贴了《合同解除通知书》。2018年10月19日，原告向被告邮寄了《合同解除通知书》，被告于2018年10月20日签收。还查明，案涉商铺中258号商铺为案外人陆中平、陈月娥所有，260号商铺为吴翠英、辜文华所有，262号商铺为张淑婷所有，上述人员将该商铺委托给原告进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。一、原、被告是否存在违约行为，双方之间的房屋租赁合同是否解除的问题。原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用。被告杨丽萍对相关事实并不否认，但认为这是因为原告事先承诺的诸如电影院入驻等促进商场商业开发的举措都没有兑现，导致商场人气差、生意难做，原告违约在先。本院认为，其一，双方对于租金支付的约定是“先付后用”，因此租金应支付在前；其二，原告否认向被告承诺过电影院入驻等促进商城发展的举措，被告也没有证据加以证明。因此，被告杨丽萍以原告未兑现承诺违约在先而拒交租金的抗辩理由不成立，其存在违约行为，原告有权行使合同解除权。根据原告提供的挂号信签收记录，可以证明被告于2018年10月20日签收了《合同解除通知书》，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年10月20日解除。被告抗辩称其于2018年10月11日与原告就房屋腾退、款项结算等问题进行了协商，租金应计算至2018年10月11日。对于被告的上述抗辩主张，原告不予认可，另被告也没有提供证据证明其与原告就款项结算等达成了一致意见，故对被告的上述抗辩主张，本院难以采信。二、合同解除后原、被告应承担什么责任的问题。根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案被告在房屋租赁合同关系解除后，仍应支付拖欠的租金等费用，赔偿造成原告的损失。针对原告的其余各项诉讼请求，第一，其请求支付自2017年10月5日至2018年10月20日的房屋租金41517.37元。被告杨丽萍已经支付的开业保证金19200元转为了租金，另原告自认被告还支付了3904.77元的租金，上述款项经抵充后（按合同约定自2017年10月5日至2019年10月4日止，单位租金为1.05元/平方米/天，月租金按6380.47元计算，年租金按76565.64元计算），被告仍应支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金1593.82元（原告自认2017年10月5日起至2017年12月31日止的租金计算为11937.65元，本院予以确认），自2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金12760.94元，自2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金19141.41元，自2018年10月1日起至2018年10月20日止的租金4116.43元（原告自认按4116.43元计算，本院予以确认），以上租金合计37612.6元（未包含免租期租金）。原告请求支付的滞纳金，因其实际是租金的损失，按日千分之三的约定明显过高，因此本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。第二，原告诉请要求确认被告支付的履约保证金19200元不予退还。根据第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。故原告的该项主张，亦符合双方约定，本院予以采纳。第三，原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金共计29226.67元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。1.合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用原告通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的租金29226.67元。2.原告无需返还被告已经交付的履约保证金，其并未提供证据证明除不予退还的履约保证金外还有尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金及逾期注销营业执照的违约金的诉讼请求，本院不予支持。最后，营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，原告径行要求被告注销营业执照，本院不予支持。综上，被告仍需支付租金合计37612.6元，并支付相应利息损失（以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算），补交装修免租期和经营免租期的租金29226.67元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年10月20日解除；二、被告杨丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金37612.6元，并赔偿利息损失（其中以1593.82元为基数自2018年1月1日起，以12760.94元为基数自2018年4月1日起，以19141.41元为基数自2018年7月1日起，以4116.43元为基数自2018年10月1日起均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；三、确认被告杨丽萍已经支付给原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司的履约保证金19200元不予退还，被告杨丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司装修免租期和经营免租期的租金29226.67元；四、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，减半收取3230元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担2602元，由被告杨丽萍负担628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇二〇年一月二十一日书记员  周何平