湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初5895号原告:中国农业银行股份有限公司岳阳分行，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道593号。负责人：司马新义。委托代理人：**，湖南了得律师事务所律师，一般代理。委托代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师，一般代理。被告：易平，男，汉族，1977年9月4日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人：黎敏波，湖南金骏律师事务所律师，一般代理。委托代理人：李佩瑶，湖南金骏律师事务所律师，一般代理。被告：岳阳楼区新柯唯青年俱乐部，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道587号华天大厦一楼（万家坡社区七网格）。经营者：易平。原告中国农业银行股份有限公司岳阳分行（以下简称“农行岳阳分行”）与被告易平、被告岳阳楼区新柯唯青年俱乐部返还原物纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员阮欢担任记录。原告农行岳阳分行的委托代理人**、胡有志，被告易平委托代理人黎敏波到庭参加了诉讼。被告岳阳楼区新柯唯青年俱乐部经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告农行岳阳分行请求法院判令：1、被告易平、被告岳阳楼区新柯唯青年俱乐部立即停止侵权，立即向原告返还非法占用的原告房屋（被非法占有的房屋坐落于岳阳市岳阳楼区）；2、两被告向原告支付自2015年11月2日至实际腾退、返还原告房屋之日期间的占用费（每日按市场价格即评估价格计算）；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2005年2月4日，原告与岳阳华天大酒店有限公司（以下简称“华天大酒店”）签订金都大厦租赁合同，约定将原告所有的位于岳阳市岳阳楼区南湖大道金都大厦租赁给华天酒店使用（具体租赁场地为北裙楼的第一层、二层、三层，北裙楼住房的第三、四、五层，南裙楼的第三、四层，主楼的第四层及第十一层（含十一层）以上房间，裙楼第四层的平台，主楼一楼迎客大厅，三楼大会议室），租赁期限为十二年，自2005年2月8日至2017年2月8日止，年租金为1800000元。同时合同第九条第一款约定：“独立经营：乙方享有独立自主的经营权，但不得在未经甲方书面同意的情况下擅自将租赁物全部或部分以任何形式转租或转营”。因华天大酒店未按合同约定向原告支付租金，原告起诉华天大酒店至岳阳市中级人民法院（以下简称“中级法院”），经中级法院调解后出具了（2013）岳中民二初字第17号民事调解书（以下简称“17号调解书”）。经17号调解书确认：华天大酒店需按照约定期限向原告支付租金，否则原告有权提前收回租赁物。后由于华天大酒店未在17号调解书中确定的期限内向原告支付租金，原告向中级法院申请强制执行，要求华天大酒店返还租赁物，强制执行期间原告发现归原告所有的金都大厦第一、二层被告易平在适用，被告的行为导致原告未收回归原告所有的金都大厦第一、二层。由于被告使用原告房屋并未经原告同意，被告非法占用原告房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告特诉至法院。被告易平辩称：1、本案是租赁合同法律关系，依法应当追加华天大酒店为本案第三人。本案诉争场地系被告与华天大酒店签订租赁合同取得场地经营权。2009年11月8日，被告与华天大酒店签订《租赁合同》，被告租赁华天大酒店位于岳阳华天大酒店一楼的茶座、二楼的茶座、二楼的商城、二楼的商品柜台等。2013年6月19日，被告与华天大酒店续签《租赁合同》、《补充协议》，约定被告续租以上场地。原告及华天大酒店没有就如何处理租赁合同与被告协商好，因为存在租赁合同关系，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。2、华天大酒店依法应当赔偿被告的损失。被告的损失约7480000元，其中向华天大酒店交纳合同押金1050000元、租赁期间2013年至2015年华天大酒店停业前投入装修购置物品800000元、2015年华天大酒店关门停业至2018年期间对租赁场地再次投入1200000元费用进行设备更新，设施维护及水电改造。2013年从亲朋处借款3980000元用于预付租赁场地租金（借款利息2分，租金已交至2028年）。由于受华天大酒店经营不善，被告的租赁经营基本处于保本状态，微薄收入均用于支付利息和员工工资。特别是受华天大酒店于2015年关闭后的影响，近4年来，被告所经营的场地完全停业，留守至今，上述投入已形成巨额损失无法收回。被告岳阳楼区新柯唯青年俱乐部未到庭，亦未提交书面答辩状。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、原告对金都宾馆即本案中的金都大厦享有所有权。房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号。2、原告作为出租人（甲方）与案外人华天大酒店作为承租人（乙方）于2005年2月4日签订《金都大厦租赁合同》。合同中约定：“……一、租赁标的物1、租赁房屋的产权人为甲方，房屋坐落于岳阳市（即金都大厦），甲方同意将该大厦除自身营业、办公场地以外的部分租赁给乙方，具体租赁场地为北裙楼的第一层（含原岳阳市农业发展银行营业部使用的营业间）、二层、三层，北裙楼住房的第三、四、五层，南裙楼的第三层、四层，主楼的第四层及第十一层（含第十一层）以上房间，裙楼第四层的平台，主楼一楼迎宾大厅，三楼大会议室……二、1、总租赁期为12年。2、租赁起止时间为：从2005年2月8日至2017年2月8日止……三、租金及结算1、租金标准：标准为每年租金180万元，即15万元／月。2、租金支付方式：2005年5月8日至2015年5月7日不计算租金，2005年5月8日起开始计算租金，2005年8月8日开始计收租金，2005年5月8日至2005年8月7日的三个月租金在2005年12月31日前付清……九、租赁经营的权利及责任1、独立经营：乙方享有独立自主的经营权，但不得在未经甲方书面同意的情况下擅自将租赁物全部或部分以任何形式转租或转营……十二、违约责任：1、乙方擅自进行转租或转营的，甲方有权解除合同，提前收回出租房屋，同时乙方所有投资（含动产、不动产）视同租赁期满处理……。”3、被告（乙方）与华天大酒店（甲方）于2013年6月19日签订《租赁合同》，合同中约定：“……甲方位于岳阳华天大酒店一楼的茶座、二楼的茶座、二楼的商场、二楼的柜台及四楼的一部分场地（其中14间棋牌室、棋牌大厅）租赁给乙方经营……租赁期限暂定五年，自2013年6月18日至2018年7月18日止……租赁租金为每年115万元整……。”4、被告当庭陈述，被告实际使用场地除被告与华天大酒店租赁合同中约定的一楼茶座、二楼茶座、二楼商场、二楼柜台外还实际占用了一楼美食城。5、2018年12月15日，被告易平向原告出具的“关于我租赁华天大酒店有关情况的报告”，报告载明：“我叫易平，岳阳市人，是岳阳华天大酒店第一、二、四层楼的分租人，于2006年华天开业经营至今已有12年之久……目前我租赁经营的场地为一楼整层（茶座、美食街）、二楼整层（茶座、包厢、商场、柜台）……。”6、2014年3月，华天大酒店因拖欠租金，原告诉至湖南省岳阳市中级人民法院。2014年7月17日，原告与华天大酒店就租赁合同纠纷一案在湖南省岳阳市中级人民法院主持下达成调解，湖南省岳阳市中级人民法院作出（2013）岳中民二初字第17号民事调解书，调解内容为：“……二、岳阳华天大酒店有限公司对于2006年3月1日至2011年12月31日期间所欠中国农业银行股份有限公司岳阳分行租金119.92万元租金的同意偿付如下：2014年9月30日前支付5万元；2014年12月31日前支付6.92万元；2015年每季度支付25万元，至2015年年底全部支付完毕……五、如岳阳华天大酒店有限公司违反上述条款中任意一款，中国农业银行股份有限公司岳阳分行有权提前收回租赁物，一切损失由岳阳华天大酒店有限公司自行承担……。”7、原告因华天大酒店未按民事调解书履行约定义务，原告向岳阳市中级人民法院申请执行，岳阳市中级人民法院于2015年11月2日受理该执行案件，该案件目前已终止本次执行程序。本案诉讼过程中,原告主张占用费标准按市场评估价格计算,经与本院司法技术室对接，司法评估需要原告提交涉案标的物面积，但原告直至一审辩论终结亦未向法庭提交测绘报告。判决的理由与结果本院认为，原告与案外人华天大酒店在租赁合同中明确约定不得未经原告书面同意擅自转租租赁物。本案诉争门面系原告与华天大酒店签订租赁合同后再转租给被告，因原告当庭陈述华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，被告亦未向法庭提交证据证实原告知晓且同意转租事宜，本院依法认定华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告可以单方解除合同。又因华天大酒店未履行租金义务，原告与华天大酒店的租赁合同已于2015年11月2日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”则华天大酒店与被告于2015年11月2日以后的租赁行为无效。被告于2015年11月2日后继续占用租赁物无法律依据，故对原告主张被告应当返还涉案租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付占用费用,因被告与华天大酒店之间的租赁合同中所约定的租金金额包含涉案租赁物及其它不动产的总和，现涉案租赁物与案外的不动产面积每层均不一样，从而无法确定涉案租赁物占有使用费的参照标准，原告也没有提交相应证据予以佐证，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对该项主张原告如能收集相关证据，可另行主张权利。被告主张原告应当赔偿和补偿被告所造成的损失，因其未提起反诉，不属于本案的审理范围,本院依法不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告易平、岳阳楼区新柯唯青年俱乐部立即停止侵权,并在本判决生效之日起三十日内向原告返还坐落于岳阳市岳阳楼区实际占用的房屋（一楼茶座、一楼美食城，二楼茶座、二楼商场、二楼柜台）。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告易平、岳阳楼区新柯唯青年俱乐部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  周莉二〇二〇年一月十七日书记员  阮欢