成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初8488号 原告：周术芳，女，1942年6月9日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：杨小红，女，1972年1月5日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：张超，男，1995年3月25日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：张杨，女，1993年4月5日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：邓兰，四川舟达律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。 原告周术芳、杨小红、张超、张杨（以下简称“四原告”）诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人邓兰、被告环福公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周术芳等四原告向本院提出诉讼请求：1、判令环福公司协助四原告办理位于双流区房屋的不动产权证，并将房屋产权办理于四原告名下；2、判令环福公司支付逾期办理不动产证违约金4152.13元（暂从2016年1月27日计算至2016年10月30日止，按749482元×0.02%×30%计算）；3、判令环福公司退还代收的契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合计26909元。 事实和理由：2013年8月11日，张伟与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定环福公司将位于双流区房屋,以总价749482元售卖给张伟。环福公司应于2014年12月31日前交付该房屋于张伟使用，并应在2015年8月30日前办理房屋初始登记，并在商品房交付之日起365日内为张伟办理并取得商品房所有权证书，逾期则按已付房款的日万分之二标准支付违约金，直至房屋权属机关颁发房产证之日止。合同签订后，张伟按约支付了全部购房款。环福公司于2015年1月5日将商品房交付，张伟在交付当日向环福公司支付了代办产权的各种费用。2019年，张伟因病去世，但环福公司至今仍未履行其办证义务。四原告系张伟合法继承人，合同所涉房产作为张伟死后遗产，环福公司应当将产权办理至四原告名下，故提出如上诉请。 环福公司辩称，四原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效；张伟去世后，环福公司无从知晓四原告是否是张伟法定继承人，故无法向其退还代收的办证费用。现四原告要求办理产权至四人名下，但被告既不知张伟是否还有其他法定继承人，也不知四原告之间如何确定房屋共有方式及份额，故环福公司无法配合四原告办理产权证书。 本院经审理认定事实如下：2013年8月11日，张伟（买受人，已故）与环福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：环福公司将位于双流区房屋，用途为大型购物中心。建筑面积为26.74平方米，所购商品房总价款749482元；第十条交付条件约定（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意买受人委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，张伟按照合同约定向环福公司支付了购房款749482元。2015年1月26日，张伟向环福公司缴纳契税、维修基金及办证所需费用共计26909元。2015年9月9日，环福公司取得案涉楼盘的竣工验收报告。经双方一致确认，案涉房屋于张伟缴纳办证费用当日即2015年1月26日实际交付于张伟，但案涉房屋至今尚未取得不动产权证书。现案涉房屋地址变更为成都市双流区东升街道双楠大道中段666号1幢1单元1层11146号。截止2020年1月15日，案涉房屋无抵押、无查封。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 再查明，张伟于2019年4月10日因病去世，本案原告周术芳系张伟母亲，杨小红系其配偶，另外还生育了两名子女，其中一名为张超，另外一名为张杨。除前述四人以外张伟无其他法定继承人。 上述事实，有四原告身份信息、环福公司企业工商信息、商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、（亲属关系）证明、本院《关于调查美国城一期小区产权登记及土地抵押、查封情况的函》及回复、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料真实，证据的形式、来源符合法律规定，且能证明案件事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，张伟与环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。四原告主张环福公司协助其办理不动产权证，因案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，环福公司在庭审中也表示同意协助四原告办理，故对四原告的该项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.四原告主张环福公司应当为其办理产权证理由是否成立；2.四原告诉请的违约金请求是否成立（是否已部分超过诉讼时效）；3.环福公司是否应当返还代收四原告的契税、维修基金、产权办理费用等共计26909元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 一、关于四原告主张环福公司应当直接办理案涉房屋权属证书的问题。张伟系与环福公司签订合同的一方当事人，在其已经履行完支付案涉购房款的义务，同时依据合同取得环福公司为其办理案涉房屋权属证书的债权。根据《中华人民共和国继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括……（七）公民的其他合法财产”的规定，案涉房屋权属证书的办理系张伟通过签订合同取得的债权（期待权），也是一种合法的财产，故在四原告已经举证证明其系张伟去世后的全部法定继承人的情况下，环福公司理应依照法律规定和合同约定及时履行协助办证的义务，故对四原告主张环福公司应当为其办理权属证书诉请，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于四原告主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。根据四原告主张违约金所依据的合同内容，本院认为其主张的逾期办理不动产权证的违约金实际为逾期协助办理房屋所有权证所产生的违约金。本院认为，张伟与环福公司签订的《商品房买卖合同》约定，张伟未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，环福公司按张伟已付房款的万分之二每日向其支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日，环福公司协助四原告取得房屋所有权证书系环福公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福公司与张伟签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到张伟名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福公司提供，如果环福公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。四原告诉请环福公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。环福公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。经双方一致确认，案涉房屋交付时间为2015年1月26日，合同约定的办理房屋所有权时间为交付之日后的365日内，故环福公司应于2016年1月26日前协助张伟办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年1月27日起算，由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福公司方在事实上和法律上已经不可能再为张伟单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该二年时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。环福公司应当在2016年1月26日前协助办理完毕房屋所有权证书，其应承担的违约金的起算之日所对应的诉讼时效的起算之日为合同约定的期限届满之次日即2016年1月27日，违约金的起算之日所对应的诉讼时效的届满之日为2018年1月27日。而2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其规定的诉讼时效期间为三年。此时，违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间尚未届满，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，环福公司应支付的2016年1月27日—2016年10月30日期间的违约金的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。因此，2016年1月27日—2016年10月30日期间的违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间为2016年1月27日—2019年1月26日，2016年1月27日—2016年10月30日期间的违约金的截止之日所对应的诉讼时效期间为2016年10月30日—2019年10月29日。四原告于2019年11月7日向本院起诉，已超过诉讼时效期间，环福公司关于违约金已经超过诉讼时效期间的抗辩意见成立，故四原告的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。 三、关于四原告主张环福公司返还契税、维修基金、产权办理费用等26909元的诉讼请求。本院认为，合同约定张伟委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，张伟委托环福公司代交专项维修基金、契税等。诉讼中，环福公司未举证证明其已将代收的办证费用交至相关部门，张伟表示其不再委托环福公司代其缴纳应由张伟缴纳的专项维修基金、契税等办证费用，要求自行向相关办证机关缴纳应由张伟缴纳的办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，张伟死亡后，四原告通过行为明确表示不再委托环福公司代其缴纳应由张伟缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害环福公司的利益，本院予以确认，故环福公司应当向四原告退还张伟此前已交契税、维修基金等办证费用26909元。环福公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由环福公司提交的资料及应由环福公司缴纳的费用等交由办证机关，协助四原告办理不动产权证书的义务。对于应当由四原告缴纳的契税等办证费用则由其自行向有关机关缴纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第四百一十条；《中华人民共和国继承法》第三条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内协助原告周术芳、杨小红、张超、张杨到不动产权登记部门办理位于双流区东升街道双楠大道中段666号美国城一期1栋1单元1层11146号房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周术芳、杨小红、张超、张杨契税、物业维修基金、办理产权证预售费用共计26909元； 三、驳回原告周术芳、杨小红、张超、张杨的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  蒋 尧 二〇二〇年一月十五日 法官助理  李娅婷 书 记 员  唐莉萍