河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5341号上诉人(一审被告):固始县久久房地产开发有限责任公司（下称久久公司）。住所地：固始县城蓼北路民营工业园区。法定代表人：徐俊新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜新军，河南蓼阳律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人(一审原告):陈谷河，男，1970年1月1日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：宋俊丽，河南振蓼律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人久久公司因与被上诉人陈谷河房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2019）豫1525民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭审理了审理。上诉人久久房公司的委托诉讼代理人姜新军，被上诉人陈谷河及其委托诉讼代理人宋俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久久公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担；事实和理由:一审法院判决认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》的时间为2015年6月16日与事实不符。一审开庭时上诉人提交了与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》，被上诉人购买上诉人开发建设的东方御景小区1＃1506商品房一套，该合同实际签订日期为2015年8月3日。2、一审法院认定上诉人提交的证据不能证明房产登记机构已受理了上诉人为被上诉人办理房屋产权登记的申请属认定事实错误。上诉人在一审法院开庭时提交了契税发票、预购商品房预告登记申请表、房地产权属登记受理通知单、预告登记证明存根等相关证据，足以证明上诉人在2015年9月5日已及时向当时办理房屋权属登记部门提交相关办证申请和其他资料，并于2015年10月20日取得预告登记证，因机构改革导致办理房屋产权证相关单位办理时间推迟，加上因政策调整，被上诉人是银行按揭贷款，在未还清银行贷款前不能办理不动产证，故被上诉人目前未办理不动产产权证不是因为上诉人延误造成的，上诉人不应当承担违约责任。3、一审法院认定从2016年3月31日起计算违约金与事实不符。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》虽约定于2015年9月3日前交付房屋，但是因被上诉人原因直到2018年2月3日，被上诉人才接房入住。按照该合同第八章“合同备案与房屋登记”第二十条规定，追究上诉人违约责任的起始时间也应当从2018年8月3日计算。综上所述，一审法院在审理时认定事实错误，一味偏袒被上诉人，导致了错误判决。为此，上诉人依照我国《民事诉讼法》的相关规定，特提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。陈谷河辩称，一、关于本案《商品房买卖合同（预售）》的签订时间2015年6月16日已经在合同中有明确体现，且合同签订当日缴纳了购房的首付款和办理按揭贷款的费用26000元，2015年8月22日缴纳了办理房权证的相关费用19000元。该事实已经在一审中查实。二、一审中被答辩人自己提交的《授权委托书》、答辩人的身份证、结婚证等已经充分显示答辩人已经将办理房产登记的相关权利及所需要的手续委托给了被答辩人代理，因此，被答辩人理应在合同约定的期限内提供相应手续向房地产登记部门申请办理房屋权属证书。但被答辩人并没有按照约定为答辩人办理。同时，被答辩人在一审中提供的证据也恰好证明答辩人的房产证书没有取得的原因在于被答辩人。被答辩人辩称因机构改革导致办证时间延迟的理由是不成立的，庭审中答辩人提供的其他类似住户的房屋产权登记查询信息和相关房产凭证已经充分推翻了这一点，同一时期同一情况的其他购房人已经办理了房屋产权证书，已经充分说明未还清银行按揭贷款是不影响办理产权证书的。三、关于本案房屋的交付时间，被答辩人称是2018年2月3日也缺乏事实依据。因双方合同约定的交付时间是2015年9月30日，双方在《房屋买卖合同》中明确约定（第八章第二十条：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理……）。事实上，答辩人已经自2017年开始就向被答辩人小区缴纳了物业管理费用，而2018年2月3日是答辩人房屋装修好之后，缴纳水电费用的时间，也是答辩人入住后的时间，并不是合同中所约定的商品房交付时间。被答辩人显然是混淆了这两个概念。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决合理合法，依法应当维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。陈谷河向一审法院起诉请求：1、被告立即按照合同约定为原告办理房屋的不动产权属证书；2、被告支付违约金，按全房价款的日万分之五计算，自2016年3月30日至实际清偿之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、被告久久公司成立于2004年6月4日，经营范围：房地产开发（凭证），建材加工销售。其在固始县城蓼北路民营工业园区内开发商品房项目“久久?东方御景”，经过固始县住房和城乡建设局批准预售。2015年6月16日，原告陈谷河与被告久久公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告东方御景小区1号楼1-1幢1单元15层1506房。双方约定了出售商品房的基本状况及位置、房价款及付款方式、商品房交付条件及交付手续、商品房质量及保修、合同备案及房屋登记等相关权利和义务。其中“第四章商品房交付条件与交付手续”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。……”；“第八章合同备案与房屋登记”第二十条约定：“房屋登记（一）（略）。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告依约支付了首付款159183元，支付了办理房屋按揭手续及房屋产权登记的相关费用。以上事实，均有相关证据证明。被告对原告提交的2015年6月16日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的真实性不持异议，但又抗辩双方实际签订该合同的时间是2015年8月3日。被告的辩解自相矛盾，且原告出具证据证明被告在2015年6月16日双方签订合同的当天，收取了原告交纳的各项费用合计26000元，可以印证签订合同的时间。故一审法院根据优势证据规则，采信原告的说法，即双方签订合同的时间为2015年6月16日。2、根据合同约定，被告应当在2015年9月30日前向买受人交付购买的商品房，在交付之日起180日内（2016年3月30日前）为原告办理房屋所有权登记证书。但被告至今未为原告办理。双方对以上事实无异议。双方争议的焦点是：被告未为原告办理房权证的原因（责任）在不在于被告，亦即被告是否应当承担违约责任。根据双方举证情况，一审法院认为，被告的举证不能证明其对原告未能办理房权证没有责任，被告应承担举证不能的法律后果，承担违约责任。理由如下：（1）被告方当庭提交了原告的结婚证、原告与被告方工作人员签名的授权委托书、固始县房地产管理中心出具的为银行按揭使用的“证明”、纳税人为“陈谷河、刘德云”的契税发票（金额10383.66元）、“房地产权属登记受理通知单”、“预告登记证明存根”。以上证据除契税发票、“房地产权属登记受理通知单”、“预告登记证明存根”外，其余均为办理房地产权属登记时，原告方应当提供的手续。只能证明原告完成了合同的附随义务，被告方对此并无异议。足额交纳税、费是办理房产登记的前置程序。被告提交的契税发票仅能证明被告方代原告交纳了部分税、费，但不能证明其交纳了办证所需的所有税、费；被告庭后至今亦未补充证据以证明之。被告提交的“房地产权属登记受理通知单”上仅有陈谷河、刘德云在“申请人”栏内的签名，“受理人”栏内为空白，更没有房产登记机构的公章，不能证明房产登记机构受理了被告为原告办证的申请，自然也就不存在被告所辩解的“因办证机构的原因导致原告办证延迟”的问题；被告提交的“预告登记证明存根”仅能表明双方签订商品房预售合同时，原告为保全将来购买的不动产所有权而将此权利预先进行登记，取得对外公示的效力，以制约开发商把已出售的房产再次出售或进行抵押。该证据与被告是否为原告办理房地产权属登记无关。（2）原告方提交与原告一样同为被告东方御景小区购房户、同为银行按揭购房的户某刚、黄某的相关房屋权属证明，显示该二人均取得了不动产权证书，被告对相关证据的真实性无异议。故一审法院对被告关于“因机构改革”、“政策调整”、“凡银行按揭贷款的客户在未还清贷款前不能办证”的抗辩不予采信。3、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众所周知，拥有房权证，在子女就学、信贷抵押、市场交易等诸多方面具有利益和好处；正因为如此，是否能够办理房权证、是否能够及时办理房权证才成为购房者选择交易对象的重要因素。一审法院重点考察双方签订合同以来房地产价格逐年上涨的趋势和幅度，及被告何时为原告办证尚不确定的因素，认为双方约定的违约金为房屋总价款的日万分之五，自被告违约之日至其实际为原告完成房地产权属登记之日止为事宜；且违约金的标准达不到因过分高于造成的实际损失而需要调整的程度。故对双方约定的违约金予以确认。4、关于被告抗辩原告“没有缴纳办理不动产证费用”。因原告在与被告签订房屋买卖合同的同时，被告即收取了26000元费用，被告也举证其代原告缴纳了金额10383.66元的契税；同时被告在答辩状中称其“正在积极和办证单位沟通，尽快为原告办理相关房屋权属证书”，并未提及原告欠交办证费用一事。故对被告的抗辩不予采信。一审法院认为，原告陈谷河与被告久久公司在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告按约定支付了首付款，交纳了相关费用，提供了办理不动产登记的相关手续，完成了合同义务。被告未依约履行为原告办理不动产登记证的合同义务，应承担违约责任，支付约定的违约金，直至为原告办理房屋所有权登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告固始县久久房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即为原告陈谷河办理东方御景小区1号楼1-1幢1单元15层1506房的不动产登记证；二、被告固始县久久房地产开发有限责任公司于本判决生效后按房屋总价款519183元的日万分之五标准支付原告陈谷河违约金，自2016年3月31日至实际完成上述不动产登记之日止。案件受理费减半收取2150元，由被告固始县久久房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，久久公司围绕上诉主张向本院提交如下新证据：1、固始县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告，证明上诉人为被上诉人申请办理房屋权属登记因为机构改革延迟；2、交房流程确认单，证明被上诉人接房入住的时间。陈谷河对久久公司提供的证据质证称，证据1系复印件，真实性由法院核实，不能作为上诉人拖延办理房屋权属证书的依据，不动产的登记仍然在发放，并不是因机构改革就不能办理业务；证据2签字不是我本人所写，交房时间显示2018年2月3日，从确认的信息上应当是事后补签的。陈谷河围绕答辩主张向法庭提交两份购房户的身份信息及与上诉人签订的购房合同、办理房屋产权证书等新证据，证明分期购房是可以办理房屋权属证书，该两个购房户一个是在我购房之前，一个是在我购房之后，在我购房前后的购房户均办理了房屋权属证书。久久公司对该证据质证称，该证据是复印件，证据显示两个购房户不是与被上诉人同一时间办理的，不能证明被上诉人不能及时办理房产证与我公司有关，被上诉人未提供具体缴纳费用及办理不动产产权证的契税时间，与本案没有关联性。因双方均对对方提交证据的证明目的不予认可，本院对双方提交的证据能否达到其证明目的，应当结合其他证据综合分析予以评定。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点是：1、一审对双方签订的《商品房买卖合同》实际履行时间认定是否有误；2、上诉人是否未按合同约定及时办理房屋权属登记而构成违约；3、一审对违约金的起始时间计算是否有误。关于争议焦点1、经庭审查明，双方于2015年6月16日签订了《商品房买卖合同》，且合同签订的当日，上诉人久久公司收取了被上诉人陈谷河交纳的各项费用26000元，并开具了收据，上诉人久久公司对该事实不持异议，应予确认，能够印证双方签订《商品房买卖合同》的具体时间，其诉称案涉《商品房买卖合同》实际履行时间为2015年8月3日，但未能提供证据证实，故其关于《商品房买卖合同》实际履行时间应为2015年8月3日的上诉理由不成立。关于争议焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定条款全面履行各自的义务。合同第二十条第二款共列举出2项，双方选择第1项，内容为“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。该条既约定了商品房办理所有权登记的期限，又约定了逾期办证违约金计算标准，亦不违反法律规定，双方应恪守履行。合同签订后，被上诉人陈谷河依约支付了购房全款，并将办理房产登记的所需资料和手续交付给上诉人久久公司，上诉人久久公司也将出售的房屋交付给被上诉人陈谷河，但其至今仍没有按照合同约定履行办理房屋所有权证的义务，且未举证证明不能办证是被上诉人陈谷河原因所致，其应当承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审判决上诉人久久公司构成违约并承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。上诉人久久公司关于其未能及时办理诉争房屋权属登记非自身原因，不应承担违约责任的上诉理由不成立。关于争议焦点3，案涉《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付购买的商品房，并在交付之日起180日内（2016年3月30日前）为买受人办理诉争房屋所有权登记证书，该约定明确具体；虽然上诉人久久公司按照约定向被上诉人陈谷河交付了所购的商品房，但未能履行办理不动产登记的义务，一审判决其自2016年3月31日至实际完成不动产登记之日止，按约定承担违约金符合合同约定。上诉人久久公司关于一审对违约金的起始时间计算有误的上诉理由不成立。综上所述，固始县久久房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人固始县久久房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇二〇年一月十三日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇