重庆市奉节县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0236民初1706号 原告:袁以成，女，1966年3月28日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李美沁，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：刘斌，男，汉族，1973年1月15日出生，住重庆市奉节县。 被告：张红书，女，汉族，1975年12月19日出生，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：周正河，奉节县法律援助中心律师。 第三人：刘长燕，女，汉族，1982年4月8日出生，住重庆市奉节县。 第三人：张青蓉，女，汉族，1967年12月31日出生，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：石鹏，奉节县永安法律服务所法律工作者。 第三人：刘道林，男，汉族，1947年5月2日出生，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：石鹏，奉节县永安法律服务所法律工作者。 第三人：邵强，男，汉族，1979年12月5日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师。 原告袁以成与被告刘斌、张红书以及第三人刘长燕、张青蓉、刘道林、邵强债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日第一次公开开庭进行了审理，原告袁以成于2019年6月25日向本院提起司法鉴定申请，要求对涉案房屋进行价值评估；鉴定结论下达后，于2019年11月4日第二次公开开庭进行了审理。原告袁以成及其委托诉讼代理人周宇彤、李美沁、被告张红书及其委托诉讼代理人周正河、第三人张青蓉和刘道林的委托诉讼代理人石鹏、第三人邵强的委托诉讼代理人谢帮伍到庭参加诉讼，被告刘斌、第三人刘长燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告袁以成向本院请求：1、撤销被告刘斌、张红书将其所有的分别位于奉节县X1、奉节县X2、奉节县X3、奉节县X4、奉节县X5、重庆市渝北区X6的房屋转让给第三人的行为;2、第三人将上述第1项房产刘斌所有部分恢复登记至刘斌名下;3、被告承担本案的律师代理费20000元、鉴定费15000元;4、本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由:2018年5月25日，原告以刘斌、张红书为被告向重庆市奉节县人民法院提起民间借贷之诉，经法院开庭审理后于2018年10月22日作出(2018)渝0236民初2303号民事判决书，判决内容如下:被告偿还原告袁以成借款40万元，并从2016年3月3日起以40万元为基数按年利率24%计付利息至清偿之日止；2、驳回原告袁以成的其他诉讼请求。前述判决已生效，被告仍未履行判决确定的义务。被告刘斌与被告张红书系夫妻关系，被告张红书、刘斌在上述借款发生后，隐瞒债权人，于2017年至2018年5月间，通过以明显低于市场价格转让的方式将本案讼争属于夫妻关系存续期间共同所有的房产转让并登记至第三人名下，且被告与第三人间为亲属关系，被告及第三人恶意转移财产的行为，导致其清偿能力下降，无其他财产可供执行，意图恶意逃避债务，其行为已严重侵犯原告的合法权益。基于此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告袁以成向本院举示了下列证据：1、民事判决书复印件一份、二中院裁定书原件一份（附二中院生效证明），拟证明原告于2018年5月25日向本院起诉刘斌、张红书偿还借款，生效判决确认由刘斌偿还原告借款本金40万元及按年利率24%计算利息的事实；2、原告与张红书的短信截屏复印件，拟证明原告于2018年4、5月份通过短信告知被告，如不还款将起诉的事实；3、离婚协议书及相关材料，加盖奉节县民政局婚姻登记处鲜章，拟证明二被告于2018年6月11日离婚，离婚系恶意低价转让财产，以逃避债务；4、《重庆市房屋买卖合同》复印件6份，加盖有不动产登记资料查询专用章鲜章，拟证明该6套房屋，被告张红书将其名下的4套房屋于2017年、2018年间分别转让给刘长燕、张青蓉各一套、邵强两套房屋；被告刘斌将其名下的2套房屋于2018年5月分别转让给刘道林、邵强，均系二被告近亲属，按合同价均低于市场价格70%，系恶意转让以逃避债务；5、评估证明原件（原告自行询价），拟证明被告转让房产时当时的市场价格；6、涂军与刘道林通话的录音，拟证明刘斌的父亲刘道林知道刘斌欠外债，刘斌转让房产主观有恶意；7、原告与被告刘斌的短信截屏，拟证明原告向被告催收过借款；8、《房地产司法鉴定评估报告》，权利人邵强位于渝北区X6室，建筑面积132.33平方米，单价15810/平方米，总价209.21万元，与合同价84万元相比较，只能达到评估价的40.15%，权利人张青蓉位于奉节县X1室，建筑面积53.07平方米，4930元/平方米，总价26.16万元，与合同价13.07万元相比较，是评估价的49.96%，拟证明被告以明显不合理的低价转让房屋，有损原告的债权的事实。 被告张红书辩称，对原告与刘斌之间的借款不知情，判决确认的借款是刘斌偿还，与张红书无关，也与刘斌于2018年6月11日离婚，转让给张青蓉、刘长燕的房屋登记在张红书名下，张红书有权予以转让，按政府指导价格交易，不存在低价转让的情形，且刘斌在三角坝的两处房产已经交原告管理，可以抵消债务了，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张红书向本院举示了下列证据：1、张红书建行尾号为6666的账号，2016年12月30日存入5万元，同年12月31日存入5万元，试图证明两次借姐姐张青蓉10万元的事实；2016年12月31日存入10万元，试图证明借刘斌的父亲10万的事实；2、收据复印件和流水，试图证明2016年12月31日，张红书打给四川三星公司唐艳梅账户上10万元，此后抵作了刘道林和张青蓉的购房款；3、2018年4月27日，张青蓉尾号为8861的工行卡向刘斌打款277000元，试图证明刘斌支付了重庆房屋的按揭款，抵作了张青蓉的购房款；4、2017年12月21日张青蓉邮政储蓄账号尾号为7416的流水，试图证明由刘长燕支付的购买门市款378000元，系张红书指定打入张青蓉的卡上，2018年2月14日张青蓉取款10万元，当日存入刘斌农行尾号为4418的账户，该张流水有张红书转给张青蓉的多笔款项，试图证明张红书没有钱，找张青蓉借款的现金往来，张青蓉购房结算后，冲抵了房款；5、刘斌农行尾号为4418的账户，于2018年2月14日存款10万元，试图证明系张青蓉取款10万元打入刘斌账上，用于偿还田家坤50万元中的10万元；6、2018年5月28日张青蓉转款5万给张红书的流水；7、2019年6月15日的流水，试图证明张青蓉支付最后一笔购房款尾款35000元的事实。 第三人张青蓉辩称，张青蓉买的是张红书的房屋，张红书不是原告生效判决确定的债务人，张红书卖自己的房屋给张青蓉与原告无关。 第三人张青蓉举示的证据与被告张红书举示的证据相同。证明张红书向张青蓉多次借款，抵偿了购房款，不是低价恶意转让。 第三人刘道林辩称，刘道林买的刘斌的房屋，是在原告起诉前进行的交易，交易价格是按照政府指导价，并非原告诉称的低于市场价格。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人刘道林举示了下列证据：1、2016年4月27日刘道林转给王永田20万元的通用业务证明复印件、2016年7月4日刘道林在三峡银行取款10万元凭证复印件以及四川三星新材料科技股份有限公司证明原件，试图证明刘道林借现金30元给刘斌、张红书，其中10万元，存入了张红书举示的2016年12月31日存入的10万元，20万元转入了四川三星新材料科技股份有限公司出纳王永田的事实，转让房屋的行为是有对价的，且为市场价格，不是低价转让；2、不动产登记查询信息复印件，拟证明卖给刘道林的房屋已经转移登记在刘道林名下。 第三人邵强辩称，邵强与刘斌、张红书以房屋抵消债务的行为合法有效，不是低价转让，原告没有证据证明邵强在交易时有损原告债权的实现，邵强是为了保护自身合法权益，不存在恶意，法院的生效判决已经明确债务人是刘斌，并未包括张红书。刘斌与四川三星公司有铝合金门窗生意往来，欠三星公司的债务，是真实的债务人，邵强是该公司员工，代替三星公司持有抵偿的房屋，且刘斌已有房产交付原告占有使用收益，房产价值可以满足原告的债权利益。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人邵强向本院举示了下列证据：第1至12页公司营业执照信息、发货信息、对账单，试图证明刘斌与三星公司之间有买卖合同，截止2018年3月30日，刘斌尚欠三星公司285万余元；2、第13也至14页，以房抵债协议书。试图证明刘斌、张红书位于重庆市渝北区X6房屋一套，建面132.33平方米，作价13000元/平方米，计价1720290元抵偿货款；张红书位于奉节县X4房屋一套，建面101.75平方米，作价3000元/平方米，计价305250元；张红书位于奉节县X3房屋一套，建面106.66平方米，作价5100元/平方米，计价543966元；该三套房屋共计作价2569506元抵偿给四川三星新材料科技股份有限公司，过户到邵强名下，双方同意根据房屋登记部门评估价格基数缴纳相关税费，该价格基数不得作为抵偿价格的依据。3、房屋代持代管协议书，试图证明刘斌将冲抵货款的三套房屋过户到邵强名下，实际权利人为四川三星新材料科技股份有限公司；4、邵强、王永田的《劳动合同书》2份以及二人的养老保险实缴信息，试图证明邵强系四川三星新材料科技股份有限公司的员工，王永田系该公司的会计，2017年2月10日王永田的银行回单，有被告向其支付60万的记录，佐证了三星公司与刘斌的债权债务关系。 被告刘斌、第三人刘长燕未到庭答辩。 本院依法组织当事人对上列各方当事人举示的证据进行了举证、质证，本院综合全案，根据当事人的当庭陈述及证据确认如下事实：被告刘斌与四川三星新材料科技股份有限公司自2016年12月起至2018年2月期间，购买该公司的铝型材、门窗料、墙料等用于天佑房地产门窗等的安装，共计欠该公司货款2856346.48元；二被告与张红书的姐姐张青蓉、与刘斌的父亲刘道林之间存在经济往来，被告辩称系向其二人的借款。2018年4、5月间，原告起诉前曾与被告刘斌、张红书（二被告系夫妻关系，2018年6月11日通过民政部门协议离婚）通过短信联系二被告还款事宜无果。2018年5月25日原告袁以成起诉被告刘斌、张红书偿还借款。（2018年）渝0236民初2303号民事判决书，判决被告刘斌偿还原告袁以成借款40万元，并从2016年3月3日以40万元为基数按年利率24%计付利息至清偿之日止。该判决书于2019年6月2日发生法律效力，被告刘斌未按生效法律文书履行还款义务。被告张红书在夫妻关系存续期间，将其名下的4套房屋于2017年12月至2018年5月间分别转让给刘长燕、张青蓉各一套、邵强两套房屋。被告刘斌在夫妻关系存续期间，将其名下的2套房屋于2018年5月分别转让给刘道林、邵强。具体如下：1、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X2房屋于2017年12月21日以完税价178335元转让给刘长燕，被告辩称实际交易价格为378000元，张红书辩称系刘长燕打入张青蓉的邮政储蓄银行卡发生的购房交易；2、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X4号房屋于2018年5月17日以完税价245000元转让给邵强，实际抵偿价格305250元（作价3000元/平方米，建面101.75平方米）；3、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X3房屋于2018年5月17日以完税价311600元转让给邵强，实际抵偿价格543966元（5100元/平方米，建面106.66平方米）；4、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X1房屋于2018年5月17日以完税价130700元转让给张青蓉（建面53.07平方米），其被告张红书提交的证据无法具体指向那一笔款项是支付的实际购房交易价格；5、被告刘斌将其名下的坐落于奉节县X5房屋于2018年5月17日以完税价398300元转让给刘道林（建面128.87平方米），有刘道林向王永田打款20万和取款10万的交易流水；6、被告刘斌将其名下的坐落于渝北区X6号房屋于2018年5月15日以完税价840000元转让给邵强，实际抵偿价格1720290元（13000元/平方米，建面132，33平方米）。 2019年6月25日，原告袁以成为了证明被告低价将房屋转让给第三人，向本院提出申请，对坐落于重庆市渝北区X6和坐落于奉节县X1的房屋价值进行评估。重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司，于2019年8月7日作出评估结果：已过户给权利人为邵强的坐落于重庆市渝北区X6室的住宅，房屋建筑面积132.33平方米，单价15810元/平方米，总价209.21万元；已过户给权利人张青蓉的坐落于奉节县X1室的住宅,房屋建筑面积53.07平方米,单价4930元/平方米,总价26.16万元。 另查明，邵强系四川三星新材料科技股份有限公司的员工，王永田系该公司会计，刘斌欠该公司货款2856346.48元。将下列房屋抵偿给了该公司，该公司又与邵强签订《房屋代持代管协议书》，明确将房屋过户给邵强，房屋所有权归公司:1、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X4号房屋于2018年5月17日以完税价245000元转让给邵强，实际抵偿价格305250元（作价3000元/平方米，建面101.75平方米）；2、被告张红书将其名下的坐落于奉节县X3房屋于2018年5月17日以完税价311600元转让给邵强，实际抵偿价格543966元；3、被告刘斌将其名下的坐落于渝北区X6号房屋于2018年5月15日以完税价840000元转让给邵强，实际抵偿价格1720290元（13000元/平方米，建面132，33平方米）。 以上事实有原告举示的生效判决书、离婚协议书、《重庆市房屋买卖合同》、评估报告，被告张红书举示的银行流水记录、第三人邵强举示的抵偿协议、第三人刘道林举示向王永田打款20万，取款10万的银行流水等证据在卷，可以认定。 本案争执的焦点： 一、被告是否以明显不合理的低价转让房屋？ 二、房屋价格是以房屋登记部门评估价格即完税价格还是以实际交易价格为参照？ 本院认为，被告是否以明显不合理的低价转让房屋给第三人的举证责任在原告，且在原告申请对房屋价值予以鉴定时，也明确通过告知笔录将该举证责任明确告知原告，还告知原告如果对未申请进行价值评估的房屋，本院无法评判被告与第三人之间是否低价交易的问题。经重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司评估，其评估结果：1、坐落于重庆市渝北区X6的住宅，房屋建筑面积132.33平方米，评估单价15810元/平方米，总价209.21万元。其抵偿价格价格1720290元，完税价840000元，已由刘斌实际过户给邵强。2、坐落于奉节县X1室的住宅,房屋建筑面积53.07平方米,评估单价4930元/平方米,总价26.16万元.已由张红书实际过户给张青蓉。完税价130700元，实际价有张红书和张青蓉之间的银行流水印证，被告张红书和第三人张青蓉均称实际交易价格为25万元抵偿了债务。经本院审查，该坐落于奉节县X1室的住宅，仅有被告张红书与第三人张青蓉相互银行往来的流水和被告与第三人的陈述以25万元抵偿了房屋，其证据不足以证明其实际交易价格为25万元。 二、关于对已进行价值评估的房屋价格是以房屋登记部门评估价格即完税价格为参照？还是以实际交易价格（抵偿价格）为参照？根据常理，房屋登记部门评估价格即完税价格是行政部门按地域、地段等综合确定的房屋交易的最低价格，以此缴纳相关费税的依据。该房屋登记部门确定的评估价格即完税价格与实际交易价格不一致的情况时有发生，其实际交易价格往往要高于房屋登记部门评估价格。据此，本院采用以实际交易价格即抵偿价格参照评估价格，坐落于重庆市渝北区X6的住宅抵偿价格为1720290元，评估价格为209.21万元，已达评估价格的70%以上，故本院认为原告对该套房屋行使撤销权的诉讼请求不予支持；坐落于奉节县X1室的住宅，被告张红书与第三人张青蓉举示的证据不能足以证明目双方按25万元的抵偿价格发生交易，仅有部分相互银行往来的流水，只能证明有一定债务往来，不能证明其实际交易价格，系举证不能，原告请求撤销该套房屋买卖合同，本院予以支持。 另外，余下的4套房屋本院认为：转让给刘长燕的房屋，有对价相印证；转让给刘道林的房屋，有刘道林为刘斌偿还部分债务的证明佐证；转让给邵强的两套房屋有以房抵债协议书佐证。综上，转让给刘长燕的房屋，有对价相印证；转让给刘道林的房屋、转让给邵强的两套房屋有证据表明刘道林、邵强对被告享有债权，由于原告未举示出证据证明该四套房屋被告是否以明显低价转让给第三人，该举证不能的法律后果，由负有举证责任的原告承担。故，对原告请求撤销该4套房屋转让给第三人的行为，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、撤销被告张红书将其所有的位于奉节县X1号房屋转让给第三人张青蓉的房屋买卖合同； 二、在本判决生效后十日内第三人张青蓉与被告张红书互相配合将位于奉节县X1号房屋过户到被告张红书名下； 三、律师代理费20000元、鉴定费15000元，共计35000元（原告已垫付），由原告袁以成承担10000元，被告刘斌、张红书承担25000元，该25000元由被告在本判决生效后十日内径付原告袁以成； 四、驳回原告袁以成的其他诉讼请求。 案件受理费19236元，减半收取9618元，由被告刘斌、张红书承担6618元，原告袁以成承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  李 刚 二〇二〇年一月七日 法官助理  余丽萍 书 记 员  姚 凤