上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26655号原告：胡桂芬。委托诉讼代理人：李德兴。被告：乌兰。委托诉讼代理人：云惟斌，上海市大华律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。被告：王伟勤。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。被告：王明光。法定代理人：王慧(系被告王明光之妹)。被告：王慧。原告胡桂芬与被告乌兰、被告王伟勤、被告王明光、被告王慧确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告胡桂芬的委托诉讼代理人李德兴，被告乌兰的委托诉讼代理人柏新祥，被告王伟勤的委托诉讼代理人徐佳卿，被告王慧(暨被告王明光的法定代理人)到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告胡桂芬向本院提出诉讼请求：1.判令确认王永昌与被告乌兰、被告王伟勤于2014年10月28日签订的关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;2.判令三被告立即将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产登记内容恢复至原来状态。事实和理由：2008年,王永昌原承租的位于上海市XX区XX路XXX号XXX室公有住房遇动迁。2008年10月30日,王永昌与拆迁人签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,约定房屋承租人为王永昌,同住人包括配偶胡桂芬,长子王伟勤,次子王明光,获取动迁安置房屋两套,分别位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋。2018年6月,被告乌兰因与王伟勤离婚纠纷向闵行区人民法院提起诉讼。诉讼中,乌兰向法庭提供了上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室及XXX室房屋的房地产权证,显示两套房屋产权均登记在乌兰及王伟勤名下,并未登记原告。后原告发现，2014年10月28日,王永昌与乌兰、王伟勤就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定由被告乌兰、被告王伟勤向王永昌购买该房屋,转让价款为人民币(币种下同)944,724元,但该笔款项被告乌兰、被告王伟勤至今都没有支付。2019年5月30日,王永昌因病去世,其法定继承人为配偶胡桂芬,长子王伟勤,次子王明光,女儿王慧。其中王明光为重度智力障碍,其法定代理人为王慧。原告认为,根据法律规定,涉及公民人身权利的行为需由本人亲自实施。本案中,原告系原拆迁房屋的同住人,对被安置房屋享有权利。但被告未将系争房屋登记在原告名下,且未经原告同意,在没有书面授权的情况下将房屋出售,原告至今未收到任何房款,被告明显是恶意的。现原告胡桂芬为视力残疾,被告王明光为重度智力障碍,生活均不能自理。被动迁安置房屋应为原告安身立命之所,原准备以房屋作为基本生活保障。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告乌兰辩称，本案的房屋买卖并不是法律意义上的买卖合同，是老房子拆迁后，王伟勤和乌兰及案外人4人是一本户口本，安置了1套房屋。另外王永昌、王明光和原告也安置了1套房屋。当时王永昌提出安置房屋比较偏远，让渡给被告乌兰和被告王伟勤购买。由被告乌兰和被告王伟勤出资为王永昌另外购入XX路房屋。当时因为拆迁安置房屋未满5年，不能马上进行买卖。如果作为赠与，税收比较厉害，所以双方决定按照买卖方式，通过买卖将房屋过户到被告名下。现原告提出没有付款所以买卖无效。本案是将系争房屋转移到被告乌兰名下，因为考虑到税收问题，房屋价格不是双方协商的对价，而是当时过户时，房地产交易中心最低的交易价格交税，不能低于该价格。理由：(1)是5年才能过户；(2)基于家庭关系，不是法律上的买卖。(3)买卖没有侵犯他人权利。综上，不同意原告的诉讼请求。被告王伟勤辩称，对于原告诉请没有异议。补充以下：(1)在婚姻期间，被告乌兰一直灌输被告王伟勤，一直挑拨被告王伟勤与妹妹王慧之间的关系。说妹妹王慧作为女儿，一直是照顾父母、弟弟王明光本人是残疾，生活不能自理，母亲视力不好，无法出门。而且王伟勤本人身体患重疾也无法照顾两位老人，被告乌兰就一直向被告王伟勤灌输，如果父母2人在王慧照顾期间，书写相关的财产分配协议或者是遗嘱的话，那么会导致被告王伟勤丧失房屋。就是在这样的情况下，被告乌兰一手去操办了房屋买卖的整个过程。在房屋买卖过程中的钱款均未支付。在离婚诉讼中，被告乌兰提出以动迁安置利益来折抵房款，但是被告乌兰在动迁安置中没有相应的利益，所以不存在折抵房款的基础。综上认为本案中王永昌转让的协议是无效的。被告王明光辩称，不同意被告乌兰提出的答辩意见。动迁时，在被告乌兰与被告王伟勤结婚的时候，动迁组已经进来了。也没有分过户，所以不存在被告乌兰享有动迁利益。对于房屋买卖的过程，被告王明光是一个重度的残疾人员，故均不知情。被告王慧辩称，同意原告的诉讼请求。原告胡桂芬为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《租用公房凭证》1份；2.《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》1份，以此证明当时安置人为四人，安置时，被告乌兰不是本户安置对象，由王永昌作为户主签订安置协议。3.《配套商品房供应单》1份，以此证明被拆迁户基本情况为4人。4.《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明王永昌被忽悠到闵行区房地产交易中心后，由被告王伟勤和被告乌兰以出租为名，让王永昌签字。以94万元将系争房屋出售给了被告乌兰和被告王伟勤。现被告乌兰至今无法举证已经支付了房款。(1)买卖不是真实意思的表示；(2)王永昌处分了原告的权益。该买卖被告乌兰是为了霸占房屋，获得产权后马上提出离婚。5.《上海市房地产权证》及《上海市不动产登记簿》各1份，以此证明涉案房屋产权已经变更至被告王伟勤及被告乌兰名下。由于原户主已经死亡，当时买卖不是真实意思表示，也没有支付过任何房款，系争房屋是其家里唯一生存的条件，所以原告认为该买卖是虚假买卖。6.户口死亡证明1份，以此证明王永昌已经死亡。经庭审质证，被告乌兰对原告提供证据1、3、4、5、6的真实性均表示没有异议；对证据2，认为该份拆迁协议并非真实协议，据代理人了解原告出示的该份协议是阴阳合同的阳合同。本案涉及的动迁利益是200多万元。是由两份合同相加得出的金额，但律师去调取时，动迁组不同意给予该份材料，要求法院前往调取。对证据3认为证明和安置协议相对应，XXX室的房屋产权人就是王永昌，王永昌对系争房屋有合法权益，有处置权利。对证据4，认为是当时出售方王永昌和购买方乌兰和王伟勤，在过了5年房屋售限后才进行了转让。对于前案中关于57万元的动迁款抵扣的说法进行更正说明。本案房款已在5年前，被告王伟勤和被告乌兰已将33万元房款付清了。本次买卖合同为了过户避税所做，另外房屋交易价格不是双方协商的，是交易中心设定的最低交易成交价，需要按照该金额交税。但目前没有找到相应凭证，因为当事人无法确认到底哪张卡支付的。当初安置房屋的购入价是33万元，因为过了5年，可以上市交易时，房价已经上涨了。经庭审质证，被告王伟勤对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为动迁安置协议中属于王永昌和同住三人。对于被告乌兰代理人提出有两本户口本，被告王伟勤从不知晓。通过目前掌握情况，被告乌兰的户籍从未从内蒙古迁到上海，所以不存在单独列户的说法。如果被告乌兰代理人提出相应观点，需要提交相关证据。经庭审质证，被告王明光对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为从未知晓有两本户口的说法，之前庭审被告乌兰代理人说是有动迁利益，这次又提出已经支付过房款，但都没有证据。经庭审质证，被告王慧对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为原告从未签过字、写过协议，从不知晓买卖过程。被告乌兰为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1.《配套商品房供应单》1份；2.《契税缴款书》1份；3.《房屋交接书》1份；4.《房地产权证》1份。以上1-4证据证明与动迁协议约定一致，本案系争房屋由王永昌于2009年取得，并登记在其名下。经庭审质证，原告对被告乌兰提供证据的三性均表示没有异议，同时认为商品房供应单恰恰说明被告乌兰不是动迁安置人，不享有相关动迁利益，而且所有契税都是王永昌支付的。原告同时认为拆迁是拆房屋，与户口本没有关系。经庭审质证，被告王伟勤对被告乌兰提供证据的三性均表示没有异议，但对于证明目的持有异议，认为这个房屋登记在王永昌名下，但被告王伟勤认为这个动迁安置毕竟是有4个安置对象，在配套供应单当中拆迁户名单中有4个人名字。经庭审质证，被告王明光、被告王慧对被告乌兰提供证据的真实性均表示没有异议。被告王伟勤为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1.(2019)沪0112民初8691号民事调解书1份，以此证明被告乌兰、被告王伟勤已经在2019年4月9日经法院调解离婚。2.《上海市房地产权证》1份，以此证明本案系争房屋原登记在王永昌名下。经庭审质证，原告对被告王伟勤提供证据的真实性均表示没有异议。但认为被告乌兰嫁给被告王伟勤，不是真心真意的，没有尽到赡养老人的义务。拿到房屋后就离婚。且两次离婚都是被告乌兰提出的。经庭审质证，被告乌兰、被告王明光、被告王慧对被告王伟勤提供证据的真实性均表示没有异议。被告王明光、被告王慧未向本院提供证据。审理中，本院当庭向双方当事人出示了(2018)沪0112民初31729号及(2019)沪0112民初15596号两案的庭审笔录各1份。经庭审质证，原告及四被告对上述证据均表示无异议。上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合各方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：王永昌(已故)系原告胡桂芬的丈夫，两人婚后育有长子王伟勤，次子王明光及女儿王慧。被告乌兰与被告王伟勤于2003年9月8日登记结婚，于2019年4月9日调解离婚。2008年10月,王永昌原承租的位于上海市XX区XX路XXX号XXX室公房遇动迁。2008年10月30日,王永昌(作为被拆迁人，签约乙方)与上海市XX区土地发展中心(作为拆迁人，签约甲方)及上海A住宅安置有限公司(作为拆迁实施单位，签约甲方)签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》1份,约定房屋承租人为王永昌,同住人为配偶胡桂芬,长子王伟勤,次子王明光。1.该户房屋拆迁补偿款及各类费用补贴总价1,187,571元。2.乙方向甲方申购(1)XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，建面71.40平方米，房价307,020元，产权人王伟勤；(2)XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，建面71.57平方米，房价307,751元，产权人王永昌；3.甲方在乙方应得的房屋拆迁补偿款及各类费用中扣除上述房屋总价后，应支付余额572,860元。4.省略。2008年12月9日,王永昌(作为购房人)与上海市XX区土地发展中心(作为拆迁人)及上海A住宅安置有限公司(作为拆迁实施单位)签订《配套商品房供应单》1份，约定由王永昌(作为户主)，胡桂芬、王伟勤、王明光(作为同住人)以房价307,751元购得位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。2009年8月27日，位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在王永昌名下。2014年10月28日,被告王伟勤、被告乌兰(作为买受人)与王永昌(作为卖售人)就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定由被告王伟勤、被告乌兰以944,724元的价款受让得王永昌的上述房屋。双方确认，在2015年1月28日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。除上述约定外，该合同《付款协议》、交房日期等主要条款均为空白。签约后，被告王伟勤、被告乌兰未向王永昌支付过任何款项。2014年12月10日,涉案房屋的产权被核准登记至被告王伟勤、被告乌兰名下。2019年3月6日，乌兰诉诸本院要求与王伟勤解除婚姻关系。2019年4月9日，在本院主持调解下，双方达成如下调解协议：一、乌兰与王伟勤自愿离婚；二、案件受理费减半收取计人民币100元(乌兰已预交)，由双方各半负担(王伟勤负担的案件受理费已当庭履行)。另查明，王永昌在(2018)沪0112民初31729号案庭审中称，“当时乌兰和我说，房屋要借掉，让我去签个字，我又不知道，所以就签字了。对于房屋产权过户到他们名下，我是不清楚的。买卖我是不知道的，我也不识字”。“我知道她说是借房子，我没有拿到过他们一分钱”。“动迁后的钱款给乌兰拿走了。乌兰拿了钱去买汽车、黄金、给她自己女儿结婚购入钻戒等”。“乌兰不但将动迁的钱用完了，还问我借养老的钱。儿子出面来借，我也没有办法，后来我要回来部分养老的钱。“因为她和我儿子结婚了，儿子出面要，我又不能拒绝”。还查明，王永昌于2019年5月29日过世。本院认为，涉案房屋原虽登记在王永昌一人名下，但该房屋的取得系在王永昌与原告胡桂芬婚姻关系存续期间，故该房屋原属于王永昌与原告胡桂芬的夫妻共同财产。根据相关法律规定，处分共有财产须经全体共同共有人同意。原告以提起本案诉讼的方式表达了其本人真实的意愿。本案中，买卖双方在没有征得原告胡桂芬书面授权同意出售的情况下，擅自订立房屋买卖合同，且在被告王伟勤、被告乌兰未支付分文房款的情况下，将涉案房屋产权办理转移至被告王伟勤、被告乌兰名下,被告王伟勤、被告乌兰主观上显然具有侵占涉案房屋的恶意，被告王伟勤、被告乌兰的上述行为已严重侵犯了原告作为共有人的合法权益。因此本院认定，被告王伟勤、被告乌兰与王永昌所签署的《上海市房地产买卖合同》，损害了原告的共有人利益，当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，被告王伟勤、被告乌兰应将涉案房屋产权恢复登记至订立《上海市房地产买卖合同》之前的状态。原告诉请，于法有据，本院予以支持。被告乌兰以其买卖行为没有侵犯他人权利之抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告王伟勤、被告王明光、被告王慧对此所作之抗辩，本院均予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)款、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告王伟勤、被告乌兰与王永昌于2014年10月28日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。二、被告王伟勤、被告乌兰于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至之前的状态。案件受理费减半收取计40元，由被告王伟勤、被告乌兰各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年一月二日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。