湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12018号上诉人（原审被告）：中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司，住所地湖北省枝江市马家店迎宾大道15号。负责人：李德武，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春华，男，1969年4月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁壮，湖北天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：王金兰，女，1931年1月3日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李汉敏，系王金兰女儿，1956年4月8日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李汉强，系王金兰儿子，1962年6月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司（以下简称中石化公司）因与被上诉人刘春华、王金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人中石化公司的委托诉讼代理人王耀堂、梁壮，被上诉人刘春华及其委托诉讼代理人李林林，被上诉人王金兰的委托诉讼代理人李汉敏、李汉强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中石化公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回刘春华的全部诉讼请求；2、改判由王金兰承担刘春华无法入住武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元4楼1号房屋的损失直至王金兰交付房屋之日止；3、由刘春华、王金兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为由于中石化公司延迟办证而判决由中石化公司支付违约金系事实认定错误，法律适用错误，应当予以改判中石化公司不承担支付违约金的责任。1、中石化公司仅为协助、配合义务，主要办证义务在刘春华本人。2、造成延迟办证的主要原因系武汉市人民政府出台了房屋限购政策及刘春华自身原因，并非中石化公司故意不配合。3、根据合同约定，延迟办证违约金的适用前提为刘春华解除合同，本案中刘春华从未要求解除合同，不能适用转让价款5%的违约金条款。二、一审法院认定中石化公司赔偿刘春华延期交房损失直至“实际交付”之日止存在逻辑错误、事实认定错误，法律适用错误。1、一审法院驳回刘春华要求中石化公司履行腾退并移交标的房屋的诉请即认为中石化公司已经完成了实际交付的义务，但又判决中石化公司承担“实际交付”之日止的损失，存在逻辑错误。2、涉案房屋已经过户至刘春华名下，中石化公司已经不具备“实际交付”房屋的主体资格，实际交付房屋的主体应该是王金兰。3、王金兰为实际占用人，相应的损失应当由王金兰承担。4、刘春华在购买房屋之前即已知晓房屋的现状，其拒绝向王金兰主张腾退及赔偿损失的权利，视为其放弃相应的权利，由此造成的损失应由其自行承担。刘春华辩称，刘春华依据双方合同约定追究中石化公司的责任，本案是违约纠纷，不是侵权纠纷，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王金兰辩称，涉案房屋买卖与王金兰无关，损失不是王金兰造成的，中石化公司无权要求王金兰承担责任，中石化公司的上诉请求及理由不成立。刘春华向一审法院起诉请求：1、判令中石化公司向刘春华支付逾期办理过户登记违约金25045元；2、判令中石化公司立即将武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元4楼1号房屋腾退并移交刘春华；3、中石化公司向刘春华赔偿因逾期交付使用的可得利益损失52000元（暂计算至2018年10月，从2018年11月1日起按每月2000元计算至该房屋交付刘春华使用之日止）；4、本案诉讼费用由中石化公司承担。一审法院认定事实：中国石油化工集团公司湖北化肥厂实施体制转换，于2007年起完成设立登记，名称改为中石化公司。中国石油化工总公司湖北化肥厂武汉办事处（以下简称化肥厂汉办）实施改制分流，改制后名称为武汉蓬源商贸有限责任公司，为非国有法人控股的有限责任公司，公司独立经营，自负盈亏，与湖北化肥厂不再具有行政隶属关系。李庆和原系化肥厂汉办职工，位于武汉市武昌区中北路685号3栋401号、402号房屋（与武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元4楼1号、3栋2单元4楼2号系同一处房屋）系化肥厂汉办的自管公房，前述房屋王金兰自述自1980年起，由李庆和、王金兰夫妇共同居住。中石化公司认为401号房屋系李庆和自行占住。李庆和于2006年1月18日去世，目前上述房屋由王金兰占有使用。1999年7月13日、李庆和、王金兰夫妇与化肥厂汉办签订协议书，约定：“李庆和购买前述房屋中的402号房，建筑面积74.87平方米，每平方米建筑成本价800元，70年工龄折扣、现住房折扣、一次性付款折扣后每平方米建筑面积实际付款单价195.02元，实际付款14601元”。1999年11月9日，前述房屋中的402号房屋产权登记至李庆和名下，建筑面积74.87平方米，房屋所有权证号昌9914646。转让标的不存在任何影响转让的限制和义务。2016年7月26日，中石化公司作为甲方与乙方刘春华签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，约定：转让标的为甲方所持有的武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元4楼1号房产，房产证号武房权证昌字第××号。本合同转让标的交易已于2016年4月28日经产权交易机构公开挂牌，并于2016年6月1日以电子竞价方式组织实施，由乙方依法作为买受人受让本合同项下转让标的。转让价格为50.09万元，乙方将转让价款在本合同生效后五日内汇入产权交易机构指定的结算账户（账户名称为武汉光谷联合产权交易所有限公司）。甲方应在乙方全款付清后20个工作日内与乙方进行腾退及转让标的实物交接，交接前甲方需结清水、电、燃气及物业费。甲方应在上述约定的期限内，将标的资产移交给乙方，并在本合同签订之日起180天内办理完成过户登记手续。甲方未按本合同约定交割转让标的的、办理过户登记手续的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的5%向乙方支付违约金。转让标的存在重大事项未披露或存在遗漏，对转让标的可能造成重大不利影响，乙方不解除合同，有权要求甲方补偿，补偿数额应相当于上述未披露或遗漏事项可能导致的损失数额，但不应大于本合同价款的5%。由于一方的过错造成合同不能完全履行时，由过错方承担违约责任。2016年8月1日，刘春华银行转账869064元至武汉光谷联合产权交易所有限公司银行账户，连同其2016年5月23日的转账20万元及5月25日转账46000元，共计支付1115064元（含涉案房屋购房款，武昌区紫阳街中山路685号3栋1单元1层1号房屋购房款，鉴证费、服务费21864元）。2018年1月10日，湖北天明律师事务所王耀堂律师接受刘春华的委托，向中石化公司致律师函，载明：“刘春华已依约履行了合同全部义务。经刘春华多次催告，贵司至今未配合办理该房产的过户登记手续”。2018年5月7日，涉案房屋由化肥厂汉办移转登记至中石化公司名下，建筑面积64.63平方米，不动产权证号鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0015906号。2018年9月18日，涉案房屋由中石化公司移转登记至王勤、刘春华名下，各按份占有50%的份额，不动产权证号鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0036799号。王勤、刘春华于1993年5月7日结婚，2018年8月14日离婚。因房屋未能实际交付至刘春华，刘春华诉至法院，请求判如所请。一审庭审中，刘春华、中石化公司确认涉案房屋租金为1400元/月。刘春华不对王金兰提出任何诉讼请求。一审法院认为，刘春华、中石化公司之间签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》时中石化公司未取得房屋所有权，但中石化公司于2018年5月7日取得房屋所有权即对该无权处分行为进行了补正，且未有证据证明刘春华、中石化公司之间的合同存在恶意串通、违反法律法规等无效情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，前述合同合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。中石化公司主张迟延履行合同系刘春华不符合限购政策造成，因未提供相关证据，一审法院不予采信。中石化公司抗辩延期办证违约金约定过高，其理由不能成立。因涉案房屋系王金兰实际使用，刘春华坚持对王金兰不提出主张，故刘春华只能向中石化公司主张交付不能的违约责任。刘春华要求中石化公司赔偿迟延办证违约金、房屋不能交付违约金，一审法院依法支持。中石化公司自2016年8月30日起，按每月1400元的标准计算至实际交付之日止。王金兰提出中石化公司违规出售房屋侵害了其权利，其未能提供相关证据证明自己系涉案房屋的合法承租人，王金兰应根据政策法律规定，向中石化公司反映解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司应于一审判决生效之日起十日内赔偿刘春华延迟办证违约金25045元；二、中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司应于一审判决生效之日起十日内赔偿刘春华延期交房损失，以1400元/月的标准，自2016年8月30日起计算至实际交付给刘春华之日止；三、驳回刘春华的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6212元，由刘春华负担1000元，中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司负担5212元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王金兰向本院提交如下证据：证据一、《市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知》（武政[1998]34号）一份，拟证明李庆和房改办证的时候，应享受100平方米优惠福利。证据二、《关于湖北化肥厂驻汉办事处向职工出售公有住房的批复》（武房改办[1999]49号）一份，拟证明涉案房屋在房改范围内，武汉市成本价房交易立契产权登记清册与49号文不一致。证据三、房屋土地平面图一份，拟证明房屋的平面图与房屋现状结构不一致。证据四、身份证复印件三份，拟证明1980年分房的时候，身份证上载明的住址与房屋门牌号一致，都是从东往西排列的。证据五、居民户口异动增加登记簿一份，拟证明1980年房屋登记的是湖北省化肥厂报备给民政局登记的号码，民政局根据报备的号码批转给辖区的派出所，派出所根据原始的号码立户登记，李汉强、李汉敏户口迁出与迁入都是以中山路685号4-3这一户为原始户口。证据六、手机短信截屏一组、汇款特殊事项申请书一份、汇款收据一份，拟证明中石化公司提出王金兰收取的款项，王金兰本意并不想收取，故一直在退回该款项，但中石化公司拒收，即使王金兰签署了承诺书，子女有继承权，也可以对此提出异议。经质证，中石化公司对王金兰提交证据的意见为：对证据一至证据六的真实性均有异议，且不能达到其证明目的，从王金兰自认事实可知，承诺书为王金兰本人签字，承诺书记载的内容也可以说明中石化公司曾积极进行房屋腾退并交付给了刘春华，完成了交付义务；刘春华对王金兰提交证据的意见为：证据一至证据六均与本案无关联性。本院认为，王金兰提交的证据一至证据六均不能达到其证明目的，本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王金兰向本院提交调查取证申请数份，请求本院调取武昌区中山路685号第3栋房屋的竣工图、测量表、申请表、审批表、收费表、房屋交易立契、产权交易清册；武昌区中山路685号3栋2单元4楼1号房、2号房的原始房屋登记档案；涉案房屋自1980年以来的产权变更信息及交易资料；涉案房屋的房屋交易档案、房屋买卖合同资料；《湖北省化肥厂公有住房出售实施办法》；鄂肥（1999）第6号文；王金兰自1980年以来的工资单、交纳的房租凭证及李庆和的档案；涉案房屋房改资料、购房款交易入账凭证；武昌区中山路685号住宅楼门牌号报告、备案基本信息情况。因本案系刘春华依据与中石化公司签订的《湖北省实物资产转让产权交易合同》向中石化公司主张权利，刘春华并未向王金兰主张权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，王金兰申请调取的证据对证明本案待证事实无意义，本院对王金兰的调查取证申请不予准许。本院认为，中石化公司与刘春华签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》时虽未取得涉案房屋所有权，但于2018年5月7日取得了房屋所有权，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，双方签订的合同合法有效。合同签订后，刘春华支付了购房款，而中石化公司未按照合同“甲方应在乙方全款付清后20个工作日内与乙方进行腾退及转让标的实物交接”的约定向刘春华交付房屋，中石化公司应当承担房屋交付不能的违约责任，一审判决中石化公司自2016年8月30日起至实际交付之日止，按每月1400元的标准赔偿刘春华延期交房的损失并无不当。中石化公司未在合同约定的期限内办理过户登记手续，应当承担逾期办证的违约责任，一审判决中石化公司向刘春华赔偿延迟办证违约金25045元，并无不当。中石化公司认为其已经完成了房屋交付义务，逾期办证系因刘春华自身原因造成的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。中石化公司与王金兰之间的纠纷与本案属于不同的法律关系，本案不予审理。综上所述，中石化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月二日书记员 陈旭敏