广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2723号原告：广东万宁连锁商业有限公司，住所地广东省广州市越秀区越华路185号二楼全层、北塔8楼自编805至809号，统一社会信用代码：9144000076572422XF。法定代表人：严海芸，常务董事。委托诉讼代理人：彭婵娟，广州金鹏律师事务所律师。被告：马嘉阳，女，1976年7月7日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，委托诉讼代理人：卓云飞，广东华商律师事务所律师。原告广东万宁连锁商业有限公司诉被告马嘉阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭婵娟，被告的委托诉讼代理人卓云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还租赁保证金102021元（人民币，下同）；2、被告退还9月4日至9月16日的租金26326.87元；3、被告赔偿利息损失（以应退还的租赁保证金和租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从起诉之日计算至款项付清之日止）；4、被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告与深圳市天利明投资发展有限公司（以下简称“天利明公司”）于2010年5月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告向天利明公司租赁南山区后海大道以东天利中央商务广场二期二层L2-20号铺，租期8年，自2010年8月1日起至2018年7月31日止。2015年8月11日，原告与被告、天利明公司以及深圳天利地产集团有限公司（以下简称“天利地产”）签订《协议书》，约定上述《房屋租赁合同》中租赁商铺的红线范围包含：产权证商铺编号237、238、239、240、241、249B、250和部分公共面积，租赁期限自2010年8月1日起至2018年7月31日止。天利地产已于2015年5月28日将上述房屋中的237、238、239、240、241、250号铺转让给被告。自2015年9月1日起上述租赁商铺除249B铺外的部分出租方变更为被告，原告即日起直接向被告支付租金。2016年8月1日至2018年7月31日，月保底租金60754.32元或每月税前营业额×8%×93.2%（两者取其高），原告已向天利明公司缴纳的租赁保证金102021元转交给被告。天利明公司、天利地产与被告确认，自2015年9月1日起由被告收取该租赁商铺除249B商铺面积之外的部分所对应的租金。本协议在执行过程中发生争议依法向商铺所在地人民法院起诉。2018年7月31日租赁期限届满前，原告与被告协商延长商铺租赁期限至2018年9月16日。2018年8月15日，被告向原告发出《解除租约告知书》，同意租赁期限自2018年7月31日延长至2018年9月16日。2018年9月16日前交还店铺，无需恢复毛坯。2018年8月1日至2018年9月16日的租金，按月固定租金60754.32元，按实际占用时间结算，共93156.62元，前述租金将在原告交给被告的押金102021元中抵扣。2018年8月22日被告违反上述约定并委托律师发函要求原告于2018年8月23日12：00前向其支付2018年8月1日至今的租金，并于2018年8月24日17:00前清场，并将场地交付给被告。原告于2018年8月23日复函抗议，认为被告即使要单方解除合同收回商铺也必须在合理期限之前通知原告，而原告认为租赁商铺经营多年，撤场至少需要30天时间，被告的要求强人所难，原告坚持于2018年9月16日返还商铺。另外2018年8月1日至原告撤场期间租金，原告认为应于租赁保证金中扣减并在合同终止后据实结算。2018年8月30日上午，被告要求天利明公司停止向原告供电，同日向原告发出《关于立即解除合同的函件》，当日原告被迫向被告及天利明公司缴纳了8月份及9月1日至16日的租金及管理费，并向被告及天利明公司发出《保障万宁店铺正常经营的函》。当天下午17:30分店铺才恢复供电。2018年9月3日，原告被迫撤场，但被告并未前来交接，原告向被告发出《声明函》。随后，原告为保障自身权益办理了物业现状保全公证以及钥匙送达被告的公证。截至原告起诉之日，被告仍未退回原告租赁保证金以及9月4日至9月16日的租金。原告认为，双方协议真实有效，应受法律保护。被告故意拖欠退回原告租赁保证金以及9月4日至9月16日的租金的行为已严重损害原告利益。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益。被告辩称：1、因原告逾期30天未交足租金，被告有权没收原告租赁保证金102021元，根据租赁合同第五十六条约定，在原告迟延交纳租金的情况下，被告有权解除合同并没收租赁保证金。根据租赁合同第十条约定，原告预付的租金应在每个月第一个工作日或之前付清，由于原告自2015年9月起至2018年6月，均在每月25-27日按时向被告支付下月租金60754.32元。故原、被告双方履行的是按照每月第一个工作日之前也即是最迟是上月底的27日前支付当月租金。截至2018年8月30日，被告未收到原告支付的8月租金，故2018年8月30日被告向原告发出关于立即解除合同的函件，并要求原告承担相应的违约责任，由于原告逾期支付租金已超过30日（自2018年7月28日至2018年8月30日为33天），故被告有权要求原告支付违约金10024.46元（60754.32元×0.5%×33天）同时没收原告的租赁保证金。2、双方通过协商且原告自愿支付至2018年9月16日租金的行为证明双方已将租赁期限延长至2018年9月16日。2018年7月31日，原、被告约定的租赁期限届满，但原告认为撤场需要一段时间，多次与被告沟通希望将租赁期限延长至2018年9月16日，且原告于2018年8月30日支付了2018年9月1日至2018年9月16日的租金，该种行为证明双方已将租赁期限延长至2018年9月16日，为方便原告撤场，被告同意了上述期限，否则2018年8月30日被告不会接受后续的租金支付，且被告也只能将其他承租人的租赁期限定为2018年9月16日以后。但是原告在短短几天过后，在未通知被告情况下自行撤场，该段时间被告未在深圳，故未能办理交接手续，原告自行撤场的行为只能证明其自愿放弃2018年9月4日至2018年9月16日占有商铺的权利，而该段时间被告也未实际接管占有该商铺，双方对租赁期限并未有合意变更为2018年9月3日的意思表示，故原告无权向被告主张返还租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2010年5月18日，原告与深圳市天利明投资发展有限公司签订《商铺租赁合同》，约定深圳市天利明投资发展有限公司将深圳市南山区后海大道以东天利中央商务广场二期二层L2-20号商铺出租给原告使用，租赁期限自2010年8月1日至2018年7月31日，原告应于每月第一个工作日或之前支付租金。2015年5月29日、6月1日，深圳市南山区南山商业文化中心区天利中央商务广场237、238、239、240、241、250号房产分别登记至被告名下。2015年8月11日，原告、被告、深圳市天利明投资发展有限公司及深圳天利地产集团有限公司签订《协议书》，约定：原告与深圳市天利明投资发展有限公司签订的租赁合同约定的L2-20号租赁商铺红线范围包含：产权证商铺编号237、238、239、240、241、249B、250和部分公共面积，租赁期限自2010年8月1日起至2018年7月31日止，深圳天利地产集团有限公司已于2015年5月28日将上述房屋中的237、238、239、240、241、250号转让给被告；各方协商一致确认自2015年9月1日起被告成为除249B之外的租赁商铺的出租方；原告已付的租赁保证金109458元，由深圳市天利明投资发展有限公司、深圳天利地产集团有限公司将其中的102021元转交给被告，剩余7437元退回原告；2016年8月1日至2018年7月31日期间，原告应付的租金为月保底租金60754.32元或每月税前营业额×8%×93.2%，两者取其高；及其他内容。被告确认原告支付的租赁保证金102021元在被告处。2018年8月15日，被告向原告作出《解除租约告知书》，表示：原、被告双方同意将商铺租赁期限延长至2018年9月16日，2018年8月1日至2018年9月16日期间月固定租金60754.32元以实际占用时间结算，共计93156.62元，前述租金将在租赁押金102021元中抵扣；被告接受原告按现状交还商铺，无需恢复毛坯。被告称系原告主动提出延长租期至2018年9月16日，然后被告表示同意。2018年8月22日，被告委托律师向原告发函，称租赁合同已于2018年7月31日到期，双方属于不定期租赁，要求原告于2018年8月23日12:00前支付2018年8月1日至今的租金并于2018年8月24日17:00前清场、交还商铺。2018年8月23日，原告函复被告称将于2018年9月16日返还房屋，2018年8月1日至原告退场期间的租金可在租赁保证金中扣减。2018年8月30日，被告作出《关于立即解除合同的函件》，称双方系不定期租赁，故被告可随时解除合同，且原告未按照合同约定的期限支付2018年8月的租金，构成严重违约。庭审中，原告称因租赁合同到期之际，原、被告就延长租期问题一直在协商，直至2018年8月15日才书面确认，故在此之前原告没有支付2018年8月的租金。被告认可合同到期后双方确实在协商延长租期事宜，并称按照惯例，原告每月租金均是在上月25日至27日支付。2018年8月30日，被告通知深圳市天利明投资发展有限公司将涉诉商铺断电，后原告向被告支付了2018年8月的租金60754.32元、2018年9月1日至9月16日的租金32402.3元，并向深圳市天利明投资发展有限公司支付了该期间的物业管理费。当日，原告致函被告，要求被告遵守已确认的退场时间，保障商铺设备设施正常运行。2018年9月3日，原告搬离涉诉租赁商铺。被告确认原告搬离时通知了被告，但被告不在深圳，故未与原告办理交接。原告已将房屋钥匙寄还被告。被告提交了数份银行转账凭证，称原告在2016年1月29日至2018年7月期间均在每月25日至27日支付租金。原告称其在上月末支付当月租金符合合同约定。本院认为，原告与深圳市天利明投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。租赁期间，部分租赁商铺被转让给被告并办理了产权转移登记，根据“买卖不破租赁”原则，原告有权继续承租涉诉商铺，2015年8月11日原告与被告、深圳市天利明投资发展有限公司、深圳天利地产集团有限公司签订的《协议书》对此进行了确认，原、被告之间就涉诉商铺成立租赁合同关系。涉诉租赁合同于2018年7月31日到期，原、被告均确认双方在合同到期后就延长租赁期限进行协商，在未协商一致前原告暂缓支付2018年8月的租金并无不妥，亦不构成违约。根据2018年8月15日被告向原告作出的《解除租约告知书》，双方最终达成如下合意：租赁期限延长至2018年9月16日，2018年8月1日至2018年9月16日期间的租金93156.62元据实结算后将在租赁押金102021元中抵扣，原告按现状向被告返还租赁商铺。按照该约定，原告可不向被告支付续租期间的租金，在退租时从租赁保证金中抵扣。故被告关于原告迟延支付租金构成违约，其有权不予退还租赁保证金的抗辩主张不成立，本院不予采纳。原、被告已就续租期限达成了明确的合意，被告主张原合同到期后双方形成不定期租赁，其可随时解除合同，没有法律及事实依据，双方应当依照续租约定履行义务。因此，被告于2018年8月22日、8月30日通知原告解除合同、要求原告搬离，违反了双方约定及法律规定。后原告于2018年9月3日退场，视为原告同意提前解约，原告已经搬离并向被告返还了商铺钥匙，被告应向原告返还租赁保证金102021元。被告称原告自愿放弃了2018年9月4日至9月16日期间使用商铺的权利，无权要求返还提前支付的租金，根据本院查明的事实，原告系在被告不断要求并采取停电措施的情况下，为保障自己能继续使用商铺而于2018年8月30日向被告支付了约定续租期间2018年8月1日至9月16日的全部租金，被告的主张缺乏理据，其应向原告返还2018年9月4日至9月16日的租金26326.87元。原告请求被告支付租赁保证金及租金的利息，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马嘉阳于本判决生效之日起十日内向原告广东万宁连锁商业有限公司返还租赁保证金102021元；二、被告马嘉阳于本判决生效之日起十日内向原告广东万宁连锁商业有限公司返还2018年9月4日至2018年9月16日的租金26326.87元；三、驳回原告广东万宁连锁商业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2866.96元、保全费1161.73元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年一月二十二日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。