江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初5423号原告：孙进东，男，1965年12月18日出生，汉族，个体户，住东台市。原告：周粉娣，女，1965年8月8日出生，汉族，东台国贸大厦有限公司退休职工，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：景维江，东台市新区法律服务所法律工作者。被告：东台顾家置业有限公司，统一社会信用代码913209813022358684，住所地东台市金海东路66号港汇大厦1201室。法定代表人：朱贤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐张婴，上海市金石（南通）律师事务所律师。原告孙进东、周粉娣与被告东台顾家置业有限公司(以下简称顾家公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告孙进东及其与原告周粉娣的共同诉讼代理人景维江、被告顾家公司的诉讼代理人唐张婴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙进东、周粉娣向本院提出的诉讼请求：1.判令顾家公司向孙进东、周粉娣支付逾期交房违约金26226.95元；2.判令顾家公司赔偿孙进东、周粉娣的物业服务费损失1201.95元；3.本案诉讼费用由顾家公司负担。事实和理由：2017年6月23日，孙进东、周粉娣与顾家公司签订《商品房买卖合同(预售)》，向顾家公司购得位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303室住宅及-019号汽车库，总价1441041元。根据该合同约定，顾家公司应在2019年4月30日前交付上述房屋，逾期须向孙进东、周粉娣支付违约金。后因顾家公司的建筑质量问题，房屋需要进行修复，直至2019年7月31日才交房，逾期长达91天。期间，因顾家公司逾期交房，孙进东、周粉娣遭受3个月的物业服务费损失1201.95元。孙进东、周粉娣认为顾家公司逾期交房的行为构成违约，为维护自身合法权益，特具状起诉，要求如前所请。顾家公司辩称，1.根据《商品房买卖合同(预售)》附件11补充协议第三条约定，顾家公司在合同约定的交房日期前取得竣备证、房屋测绘表、住宅使用说明书和住宅质量保证书，满足交房条件，且已通知孙进东、周粉娣在合同约定日期前来收房；2.案涉房屋只是存在一般的质量瑕疵问题，顾家公司承担保修责任而非逾期交付责任，孙进东、周粉娣以商品房存在质量瑕疵为由拒收商品房应视为房屋已交付。即使孙进东、周粉娣可以依据房屋质量存在瑕疵要求赔偿逾期交付违约金，根据补充协议约定“交接时买受人必须付清本合同约定的全部房款……买受人同意根据出卖人交付使用通知书按时办理交付使用手续”，孙进东、周粉娣在2019年8月1日向顾家公司支付顾家公司垫付的电费，顾家公司可以在孙进东、周粉娣支付电费后才交付房屋；3.在案涉房屋已按合同约定日期交付的情况下，孙进东、周粉娣应自行承担物业服务费，且物业服务费是孙进东、周粉娣与物业公司约定的，与顾家公司无关。综上，请求法院驳回其诉讼请求。孙进东、周粉娣为证明其诉讼主张，向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》、房屋交接验收书、收款凭证、照片、问题反映、短信记录、催交房通知书等证据，顾家公司为证明其辩称，向本院提交了建筑工程竣工验收备案表、东台市房屋建筑面积测绘成果书、交付通知书邮寄EMS单等证据。本院依法组织当事人进行证据交换，并发表质证意见。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，孙进东、周粉娣与顾家公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定孙进东、周粉娣向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303室住宅及-019号汽车库，总价1441041元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，㈠出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……㈢查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）补充协议中含有不合理的减轻或者本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议中第三条约定关于该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2019年4月20日，顾家公司向孙进东邮寄交房通知，通知2019年4月30日前办理案涉房屋交接手续。2019年4月30日，孙进东办理案涉房屋交接手续时，顾家公司聘请的案涉小区物业公司（即苏州置悦物业服务有限公司）的工作人员吴雨宏陪同其查看房屋，孙进东认为车库门损坏，不具备办理交房条件，未办理交房手续，并提交书面问题反映，要求顾家公司完善后交房，吴雨宏在问题反映上签字证明。2019年5月9日，孙进东再次准备办理房屋交接手续时，发现案涉房屋顶有裂缝，再次提交书面问题反映，要求完善后交房，吴雨宏在问题反映上签字证明。2019年7月7日，孙进东向顾家公司邮寄催促交房通知书，要求顾家公司交房。2019年7月31日，孙进东与案涉小区物业公司签订了房屋交接验收书，主要载明孙进东所购21幢303室已经具备入伙条件，可以入住，双方均同意签署本楼宇交接验收书，以便将业主所有的该物业通过交接验收书正式移交给业主，并确认以下条款：1.双方确认自2019年7月31日起该房屋由苏州置悦物业交付给业主；2.双方根据买卖合同对所有物业进行验收，对所购物业的建筑质量和初装修情况有异议，可写出书面报告，请开发商予以解决；3.业主检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，确认为房屋有多处裂缝，已进行了修复，并于同日签订了房屋交接单，孙进东在交接单中注明“房屋于今日交付”。另查明，案涉房屋于2016年12月19日开工，2018年10月9日由建设单位组织竣工验收合格，2018年10月19日报送工程竣工验收备案文件。另，孙进东于2019年8月1日缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4807.80元。本院认为，公民的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙进东、周粉娣与顾家公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于孙进东、周粉娣主张的逾期交房违约金能否支持的问题。首先，根据合同约定，顾家公司应于2019年4月30日前向孙进东、周粉娣交付房屋，如房屋存在除地基基础外和主体结构外的其他质量问题，须在查验次日起90日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。孙进东在2019年4月30日、2019年5月9日查验房屋时，分别发现车库门损坏、房子顶层有裂缝，顾家公司修复后实际于2019年7月31日交付房屋，逾期91天；其次，顾家公司辩称根据合同附件十一补充协议第三条的约定，其向东台市住建局递交了办理案涉房屋竣工验收备案所需的全部文件即符合交房条件，其已履行交房义务，故不应支付违约金。案涉合同附件十一补充协议第三条降低了商品房交付的条件，按照合同第二十八条约定，补充协议含有减轻或者免除出卖人承担的责任，仍应以本合同为准，故对顾家公司的该辩称本院依法不予采信；最后，顾家公司逾期交房应承担相应的责任，根据合同约定，顾家公司应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，即1441041元×0.2‰×91天=26226.95元。综上，孙进东、周粉娣主张顾家公司支付逾期交房违约金26226.95元，不违反法律规定及当事人约定，本院予以支持。关于孙进东、周粉娣主张的物业费损失1201.95元。顾家公司应于2019年4月30日前交房，但实际于2019年7月31日交房，因顾家公司逾期交房，致使孙进东、周粉娣造成的2019年5月1日至2019年7月31日期间物业服务费损失应由顾家公司赔偿。2019年8月1日，孙进东、周粉娣缴纳案涉房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4807.80元。孙进东、周粉娣主张2019年5月1日至2019年7月31日期间物业服务费损失1201.95元（4807.80元÷12月×3月），合法有据，本院亦予支持。综上所述，孙进东、周粉娣的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告东台顾家置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙进东、周粉娣支付逾期交房违约金26226.95元、物业服务费损失1201.95元，合计27428.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由被告东台顾家置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二〇年一月八日法官助理 潘佳文书 记 员 冯芸芸