吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0821民初2409号原告：寇某，男，1964年7月27日出生，汉族，个体。现住镇赉县。委托诉讼代理人：潘某，吉林华信律师事务所律师。被告：吉林省益健粮食加工有限公司，住所地镇赉县工业集中区顺达街（东）。法定代表人：杨某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：谢某，辽宁律昇律师事务所律师。原告寇某与被告吉林省益健粮食加工有限公司（以下简称益健公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇某及委托诉讼代理人潘某、被告益健公司委托诉讼代理人陈某、谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250,000元，以及自2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元、违约金177,054.80元，合计767,237.45元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月21日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定原告将享有使用权的位于镇赉镇砖厂院内的土地租赁给被告使用，租赁期限为两年，年租金250,000元（含税），如未及时支付租金，按照未付租金总额的1%支付滞纳金。合同签订后，原告如约将土地交付给被告使用，但被告只在2015年11月21日和2017年1月23日各向原告支付租金125,000元，尚欠租金250,000元未支付。合同于2017年11月21日到期后，因被告既未搬离又未支付租金，原告就被告自2017年11月22日至2018年3月21日期间占用土地的租金事宜提起诉讼，该案已经镇赉县人民法院和白城市中级人民法院两审判决，判令被告将土地腾退给原告，按照年租金250,000元标准向原告支付4个月的租金83,332元，并按照4个月未付租金总金额的30%支付违约金24,999.50元，该判决目前已执行完毕。判决生效后，被告仍占用土地未予腾退，直至2019年7月31日被告才从占用的土地上搬迁，并于搬迁当日与原告签订了《场地租赁关系终止确认书》，但被告未支付自2018年3月22日至2019年7月31日期间的占用土地费，这段时间长达十六个月零十天，合计应付租金340,182.65元。原告认为，被告除应支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250,000元和自2018年3月22日至2019年7月31日期间的占用土地费340,182.65元外，被告还应承担违约责任，但鉴于双方约定的每日1%的违约金过高，原告根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，按照未付租金总额的30%主张违约责任。为此，原告提起诉讼。益健公司辩称，原告的第一项诉讼请求没有法律依据及事实依据。被告依据原告出具的委托付款函已经支付每年25万元的租金，合计付款500,000元。白城市中级人民法院对此事实已经进行了认定，已经在判决中确认了付款的事实。原告继续主张125,000元的诉求明显是不符合法律规定及约定的。即使被告没有完全履行支付租金的义务，根据合同约定的付款时间，第一年的租金已经超过诉讼时效。原告的第二项诉讼请求中的违约金要求，我方不予认可。本案中，在租赁合同到期后，我方一直积极与原告协商新的租赁合同，并且积极要求付款，被告不予提供账户，且不提供相应的发票，致使我方不能支付租金。新的租赁合同没有签订，就没有违约金的说法，应当比照银行同期贷款利率支付资金占用的利息，而不是违约金。原告提出让我方支付场地占用的费用，原告需要根据法院的判决数额，开具相应额度的发票。本案的相关纠纷已经一审、二审的审理，两级法院的判决中也均确认了原告在要求租金或场地占用费的同时，需要开具相同数额的增值税发票，申请法院在判决场地租金或占用费的同时判令原告开具相应数额的增值税发票。本院经审理认定事实如下：2008年2月1日，寇某与镇赉县镇赉镇人民政府签订《镇赉镇人民政府企业承包合同书》一份，承包镇赉镇机砖厂现有的财产以及现有的土地使用权，承包期限50年，承包期限自2008年1月1日至2057年12月31日。2015年11月21日，寇某与益健公司签订《场地租赁合同》，寇某将自己享有的镇赉镇机砖厂院内的土地使用权租给益健公司，租赁期限二年（2015年11月21日至2017年11月21日），双方约定：合同到期后益健公司享有优先租赁权，如寇某以转让等方式处理该土地，益健公司享有优先权；租金每年250,000元（含税），寇某负责向益健公司开具租赁费发票，租赁期间发生的土地税费均由益健公司承担，租金支付方式为签订合同当日支付第一年全额租金250,000元，第二年租金于2016年11月21日前全额支付，如果第三年继续租用，租金标准不变，于2017年11月21日前支付，如益健公司不能按合同约定时间支付租金，每日须按应交租金总额的1%向寇某支付滞纳金。2015年11月21日前寇某收到租金125,000元，2017年1月23日收到租金125,000元。2018年4月4日，寇某诉至本院，要求益健公司腾退土地、支付租金（租金计算到2018年3月21日）、支付违约金302,500元。本院于2018年11月12日作出（2018）吉0821民初879号民事判决书，判决：1、益健公司将涉案土地腾退给寇某；2、益健公司支付寇某2017年11月22日至2018年3月21日占用土地期间的租金41,667元及违约金12,500元。寇某不服，上诉至白城市中级人民法院，白城市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）吉08民终244号民事判决书，将2017年11月22日至2018年3月21日占用案涉土地期间的租金改判为83,332元、违约金24,999.5元，同时判决寇某向益健公司提供租金83,332元额度的增值税普通发票。2019年7月31日，益健公司与寇某签订《场地租赁关系终止确认书》，益健公司于2019年7月31日搬离案涉土地，双方解除租赁关系。2019年11月5日寇某诉至本院，要求益健公司支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250,000元，以及2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元、违约金177,054.80元。益健公司对2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元无异议。本院认为，本案争议的焦点为：寇某要求益健公司支付2015年11月21日至2016年11月20日土地租赁费125,000元是否超过诉讼时效；寇某要求益健公司支付2015年11月21日至2017年11月20日少支付的土地租赁费250,000元是否应予支持；寇某要求益健公司支付2018年3月22日至2019年7月31日期间土地占用费违约金是否应予支持及违约金的数额如何确认。关于诉讼双方实际履行的合同为租赁费标准为250,000元的场地租赁合同，以及寇某在2015年11月21日至2017年11月20日两年合同期内实际每年收取125,000元租金、寇某两年为益健公司提供250,000元增值税普通发票（镇赉县诚涵租赁服务有限公司名头开具），已在白城市中级人民法院（2019）吉08民终244号民事判决书中阐明，在此不再赘述。诉讼双方对支付2018年3月22日至2019年7月31日期间土地占用费340,182.65元均无异议，本院亦不再赘述。一、关于寇某要求益健公司支付2015年11月21日至2016年11月20日土地租赁费125,000元是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”据此规定，诉讼双方约定第一年租金自合同签订之日2015年11月21日给付，寇某应自2015年11月21日起就知道自己的权利受到侵害，在2018年4月4日另案起诉中并未主张2015年的租金，本案寇某于2019年11月5日起诉，亦未提供引起诉讼时效中止、中断的证据，该项诉讼请求已超过诉讼时效，对该诉讼请求，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，诉讼双方实际履行的合同租金标准为250,000元的场地租赁合同，2016年11月21日至2017年11月20日的租金应为250,000元，益健公司实际支付租金125,000元，尚欠租金125,000元，益健公司应予支付；自2018年3月22日至2019年7月31日期间，益健公司仍租用案涉土地，应支付租赁费340,182.65元，以上合计465,182.65元。寇某应向益健公司提供租金465,182.65元额度的增值税普通发票。三、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，租赁人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此规定，益健公司在合同期限2017年11月21日届满后，仍继续占用案涉土地，并于2019年7月31日与寇某签订《场地租赁关系终止确认书》，解除双方的租赁关系，应视为益健公司继续租赁涉案土地。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据以上规定，益健公司在合同约定的租赁期限届满后继续租用案涉土地，未按合同约定的时间（2017年11月21日前）支付租金，2016年11月21日至2017年11月20日的租金未全额支付，构成违约，应承担违约责任，结合双方合同约定，寇某主张按未付租金总额的30%支付违约金，本院予以支持，即益健公司应支付违约金139,554.80元[（340,182.65元+125,000元）*30%]。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效之日起十日内给付寇某2016年11月21日至2017年11月20日租金125,000元、2018年3月22日至2019年7月31日占用土地期间的租金340,182.65元、违约金139,554.80元，以上合计604,737.45元；寇某向吉林省益健粮食加工有限公司提供租金465,182.65元额度的增值税普通发票。二、驳回寇某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,472元，由吉林省益健粮食加工有限公司负担9,847元，寇某负担1,625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判长  鲍占仓审判员  潘 博审判员  韩丽丽二〇二〇年一月十日书记员  史 飞