陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异22号案外人：白淑琴，女，汉族，1950年7月14日出生，户籍所在地西安市莲湖区，现住西安市碑林区。委托代理人：杜肖芳、王潇，陕西丰瑞律师事务所律师。申请执行人：刘清洁，男，汉族，1957年10月14日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：晁健宇，北京市（康达）律师事务所律师。被执行人：陕西班博材料技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康，该公司总经理。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生，该公司总经理。被执行人锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生，该公司总经理。被执行人：戴慧敏，男，汉族，1975年3月8日出生，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料技术有限公司（以下简称班博材料公司）、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏借款合同公证一案，陕西省新城区公证处出具的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力，因义务人班博材料公司、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏未履行生效法律文书确定的义务，权利人刘清洁向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，案外人白淑琴以本院查封的被执行人班博材料公司名下位于西安市锦业路于丈八东南角锦业76小区4号楼5单元1层101室房屋为其所有为由向本院提出异议申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审查，本案现已审查完毕。案外人白淑琴称：2018年5月23日，白淑琴与陕西班博公司签订商品房买卖合同，购买陕西班博公司位于锦业76号文化创意园4-50101号房屋，房屋面积为249.62平方米，2018年5月23日支付全部款项2496200元，并于当日办理完毕收房及装修手续，目前已居住在该房屋。从购房之日起，就催促陕西班博材料技术有限公司办理网签手续，但该公司都以各种借口说辞推脱。2019年2月，偶然得知购买房屋被本院查封，故根据民诉法及司法解释提出执行异议，申请中止对标的房屋的执行，解除对标的房屋的查封。申请执行人刘清洁答辩称：1、申请执行人依法申请对被执行人强制执行，法院依法查封被执行人名下财产，符合法律规定，班博材料公司拖欠申请执行人巨额资金，申请执行人依法向法院申请强制执行，在执行过程中，经法院查询，西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区4号楼5单元1层101室房屋是被执行人名下房产，因此法院依法将被执行人名下房产予以查封并推进评估拍卖程序，是合法行为。2、西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区4号楼5单元1层101室房屋并非案外人名下财产，案外人提供的证据不符合法律对不动产权属归属认定的规定，案外人的异议申请不符合法律规定，也无事实依据，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"《房屋登记办法》第五条规定“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。”根据上述法律规定可以看出，案外人如主张房屋所有权归其所有，就应该提供合法有效的登记文件，但是案外人并未提供。而且，法院在执行过程中查明，该房屋网签在被执行人名下，依法应是被执行人名下财产，因此案外人声称该房产归其所有不符合事实。3、被执行人与案外人签订的合同违反法律强制性规定，依法无效。案外人提供的合同是在2018年5月23日签订，而人民法院查封裁定是在2018年5月23日作出，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”因此，案外人与被执行人签订的合同明是违反了法律强制性规定，依法属于无效。该份合同不符合证件齐全商品房出售时均具备的合同登备案登记号。根据最高人民法院执行异议复议规定29条规定，案外人的异议如想获得支持，29条的规定需要全部满足，但是异议人的条件并不满足29条的规定，也并不是查封之前签订的，故不符合本条规定，应驳回其异议请求。因此，被执行人与案外人签订的合同违法法律强制性规定，依法无效，依法自始不产生效力。4、案外人并未向被执行人支付房款，案外人提供的合同中第七条明确约定购房款应该存入预售资金监管账户，可是案外人提供的转款清单中明确显示收款账户并非合同约定账户，因此其主张已付完所有款项不符合事实。5、截止现在，异议人并未向法庭提交有关异议复议29条相关规定的无其他房屋的证明，不能证明其所提出的异议是其唯一一套住房，故达不到支持其异议的条件。综上，申请执行人认为案外人提出的异议申请，不符合法律规定，也没有事实依据，依法应予以驳回。望本院采纳申请执行人的意见，维护申请执行人合法权利。经审查查明，刘清洁与班博材料公司、西安锦业文化投资有限公司、戴慧敏借款合同公证一案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人刘清洁向本院申请执行，本院依法立案执行。本院于2018年5月23日作出（2018）陕01执830号之三执行裁定书，5月25日送达西安市不动产登记中心协助执行。裁定：“一、查封被执行人陕西班博材料新技术有限公司在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间拥有的部分房产（预售证号：2011050，房号：1号楼1-10108、1-10301；2号楼2-10114、2-20302；3号楼3-40501；4号楼4-51101、4-50101；6号楼6-20301、6-20501；预售证号：2012034，房号：8号楼8-20701、8-30301、8-40102；预售证号：2015425，房号：12号楼12-10102、12-10103）；二、上述房产查封期限三年，查封期间不得转让、抵押或设定他项权利”。为支持其异议请求，案外人白淑琴向本院提交了如下证据：1、编号为2555112号的商品房买卖合同，白淑琴购买西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间4-50101号商品房，用途为办公，签订日期为2018年5月23日；2、代收房款委托书一份，班博材料公司委托戴智孟代收房款；3、中国建设银行交易明细清单，2018年5月23日白淑琴款行转出人民币2496200元，对方户名为戴智孟；4、购房收款收据，班博材料公司2018年5月23日出具给白淑琴的房款收据；5、入伙通知书、物业交房手续，物业费收据；5、（2019）陕0113执异28号执行裁定书，证明涉案房产小区另一买受人吴怡诺与白淑琴签订及履行买卖合同的情况相同，其执行异议已被西安市雁塔区人民法院支持中止执行。以上事实有公证书、执行证书、执行裁定书、商品房买卖合同、银行转账凭证、收款收据等证据在卷佐证。经本院现场勘查，案外人白淑琴目前居住生活在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间4-50101号，房屋已装修。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中，案外人白淑琴在本院查封前即签订商品房买卖书面合同，并于合同签订之日支付全部房款，且装修后实际居住生活至今，其未能办理产权过户手续非因自身原因，故案外人白淑琴所提执行异议理由成立，其权利足以排除执行。对答辩人所提本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之答辩理由，本院认为，相关买受人依据上述《规定》对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合二十九条的规定，本案申请执行人借款债权显系不是该规范的权利，故其此项答辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第四百六十五条第一款（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：对案外人白淑琴购买的登记在陕西班博材料技术有限公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间4-50101号房屋中止执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  童 超审 判 员  李 唯审 判 员  黄金华二〇二〇年一月十九日法官助理  冯宝华书 记 员  张韵浛