山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13321号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：张艳芬，山东公明政和律师事务所。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：张玉爱，女，1968年11月16日出生，汉族，住济宁市。被告：王德平，男，1965年10月18日出生，汉族，住济宁市。被告：济宁市济阳房产置业有限公司，住所地济宁市任城路7号，统一社会信用代码9137080073263595XW。法定代表人：袁建设，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高卫来，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚萍，山东文思达律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告张玉爱、王德平、济宁市济阳房产置业有限公司（以下简称“济阳房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行的委托诉讼代理人张艳芬、房善全,被告王德平,被告济阳房产公司的委托诉讼代理人高卫来、徐亚萍到庭参加诉讼。被告张玉爱经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张玉爱于2015年3月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张玉爱、王德平共同偿还原告借款本金110537.24元、利息906.91元、罚息及复利17.18元（暂计至2019年10月10日），合计111461.33元，以及自2019年10月11日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告济阳房产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告张玉爱、王德平提供的抵押物，即坐落于济宁市产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年3月2日，被告张玉爱与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张玉爱向原告借款15万元，用于购买被告济阳房产公司开发的房产，借款期限为156个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告济阳房产公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告王德平和张玉爱系夫妻关系，作为抵押人一致同意以所购坐落于济宁市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告未按约定履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告王德平辩称，借款属实，但是现在经济困难，希望与原告协商解决，还希望能继续履行合同，目前欠款情况在元旦后能还上。被告济阳房产公司辩称，答辩人主体不适格，不应对被告王德平、张玉爱的债务承担连带责任。答辩人与被告张玉爱于2014年12月3日签订商品房买卖合同，而最高额保证合同确定了债权确认时间是2015年1月1日至2017年1月1日，答辩人并非本案贷款的担保人。根据济宁市不动产登记中心调取的涉案房屋房产抵押登记申请表显示涉案房屋已办理抵押登记，并且原告于2015年3月5日已经领取了相关证书，退一步讲即使答辩人承担责任，在2015年3月5日担保责任已经终止。被告张玉爱均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交的证据材料如下：（一）被告张玉爱、王德平身份证及结婚证复印件；（二）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份；（三）被告张玉爱作为借款人于2015年3月2日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份；（四）房屋预告登记证明一份（证号为济宁市房预字第××号）；（五）《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》(编号：37068000120150003)一份；（六）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（七）中国建设银行个人贷款对账单及贷款账户基本信息各一份；（八）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份。被告济阳房产公司提交了2014年12月3日其与被告张玉爱签订的《商品房买卖合同》一份、复印于济宁市自然资源和规化局的《房地产抵押权设立登记申请书》一份。当事人对以上证据的真实性均无异议。对于无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据和事实认定如下：关于被告济阳房产公司是否为被告张玉爱购房按揭贷款提供担保的问题。本院认为，根据被告张玉爱作为借款人与原告建行济宁分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，能够确认双方发生住房按揭贷款的时间为2015年3月2日。根据被告济阳房产公司与原告（债权人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指自2015年1月1日至2017年1月1日期间因债权人向债务人（因购置济阳房产公司房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用。从上述时间明显看出，涉案被告张玉爱向原告办理的住房按揭贷款发生在上述《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的被告济阳房产公司所担保债权的期间内，与《商品房买卖合同》约定付款方式为按揭贷款完全一致，足以认定被告济阳房产公司是涉案借款保证人的事实。被告济阳房产公司以签订《商品房买卖合同》的时间不在其担保债权期间为由辩驳其不是涉案借款担保人的主张，不能成立，不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据和事实，本院认定案件事实如下：2014年12月3日，被告张玉爱向被告济阳房产公司购买红西佳苑保障性住房小区第6号楼幢01单元17层01-1702号房屋并签订《商品房买卖合同》（编号：20141203069），约定付款方式为按揭贷款，即买受人签订合同之日起7日内付首付48%即人民币141466元，余款15万元，办理银行按揭贷款。2015年3月2日，被告张玉爱（借款人、抵押人）、被告王德平（抵押人）与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370686108-2012-20150877876)，主要约定：借款人借款金额15万元；借款用途为购买红西佳苑保障性住房小区第6号楼幢01单元17层01-1702号房屋；借款期限156个月，即从2015年3月2日至2028年3月2日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，逾期罚息在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，利率于每年1月1日调整；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每一个月归还本金金额为人民币1398.93元、利息逐期结算还清；本合同项下的担保方式为抵押和最高额保证，抵押财产为上述所购房产屋。2015年3月4日，原告取得了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为济宁市房预字第××号。另查明，2015年1月23日，被告济阳房产公司（甲方、保证人）与原告建行济宁分行（乙方、债权人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》(编号：37068000120150003)，主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2015年1月1日至2017年1月1日期间因乙方向债务人（因购置济阳房产公司房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证额度壹仟伍佰万元；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2015年3月16日，原告建行济宁分行向被告张玉爱指定账户（济阳房产公司账号37×××58）发放贷款15万元。被告张玉爱按正常偿还本息至2018年1月，自2018年2月至2019年8月16日期间有多次逾期还款记录，之后未能再有还款记录。截止至2019年12月11日，被告张玉爱已偿还原告借款本金39462.76元、已还利息29554.01元，拖欠本金3438.63元、利息1436.64元、罚息42.67元，拖欠总额4917.94元，贷款余额110537.24元。2019年11月4日，原告具状诉至本院。另查明，原告因诉讼委托山东公明政和律师事务所律师办理法律师事务，并支付基础代理费1000元。本案涉及的问题是：1、原告要求与被告张玉爱解除合同，并要求被告张玉爱、王德平提前偿还全部下欠借款本息，是否合法有据？2、涉案抵押房产已办理了预告登记，原告据此主张优先受偿权是否成立?3、被告济阳房产公司是否应当承担保证责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照诚实信用原则依法依约全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款15万元发放给被告张玉爱，履行了合同义务。被告张玉爱未按合同约定期限足额偿还当期借款本息，已构成违约，应承担相应违约责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，原告建行济宁分行要求解除与被告张玉爱签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告张玉爱提前偿还借款本金110537.24元及相应罚息和复利（截止至2019年10月10日，利息906.91元、罚息及复利17.18元，合计111461.33元；自2019年10月11起至借款清偿之日止的利息、罚息按合同约定利率计算），符合双方合同约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，应予以支持。另原告主张律师代理费1000元，提交了《委托代理协议》和增值税发票一张，依据充分，依约应由被告张玉爱承担。上述借款发生于被告张玉爱、王德平夫妻关系存续期间，且被告王德平作为房屋抵押人在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》上签字，足以证明其对涉案借款具有共同借款的合意，故涉案债务应认定为夫妻共同债务。原告建行济宁分行要求被告王德平共同偿还上述借款本金、利息、罚息及复利和律师代理费，于法有据，应予以支持。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行主张其就案涉抵押房产（济宁市）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。因涉案抵押财产没有办理抵押登记，仍在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的保证期间，被告济阳房产公司作为涉案借款的担保人仍需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告济阳房产公司对被告张玉爱、王德平所欠款项承担连带还款责任并承担律师代理费，没有超过约定保证范围，于法有据，应予以支持；同时，被告济阳房产公司承担保证责任后，有权向借款人追偿。被告张玉爱未到庭参加诉讼，视为对原告主张事实放弃了抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告张玉爱于2015年3月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370686108-2012-20150877876)。二、被告张玉爱、王德平于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金110537.24元、利息906.91元、罚息及复利17.18元，合计111461.33元（截止至2019年10月10日）；并继续支付自2019年10月11起至借款清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370686108-2012-20150877876)约定利率计算的利息、罚息及复利。三、被告张玉爱、王德平于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告济宁市济阳房产置业有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告张玉爱、王德平追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2549元，减半收取计1274.5元，由二被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年一月二十二日书记员  李俊青