湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1023民初2253号原告：监利新天地房地产开发有限公司，住所地监利县红城乡杨铺村二组。法定代表人：黄炷人，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永东，湖北敏讷律师事务所律师。被告：吕方平，男，1984年2月9日出生，汉族，户籍所在地监利县。被告：夏高敏（系吕方平配偶），女，1990年10月1日出生，汉族，户籍所在地监利县。原告监利新天地房地产开发有限公司与被告吕方平、夏高敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告监利新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周永东、被告吕方平到庭参加诉讼，被告夏高敏经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告监利新天地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令两被告向原告支付违约金21387元；3.判令两被告承担本案诉讼费用；4.判令被告配合原告到房管部门办理解除备案购房合同手续。事实和理由：被告于2016年10月14日购买了原告开发的监利人信城6栋2904号房，并签署了《商品房买卖合同》。购房合同约定，房屋总价款427744元，首付款127744元，剩余30万元采取银行按揭方式付款。截止2019年6月26日，被告累计拖欠银行贷款9个月，银行根据《个人借款合同/担保合同》约定，从原告账户划扣了被告贷款本息共计286776.31元，已依约由原告承担了全部保证责任。根据购房合同约定，买受人未按期偿还银行按揭贷款，导致银行向出卖人发出回购通知或者要求出卖人承担连带责任的，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人按合同总价的5%向出卖人支付违约金，并赔偿由此给出卖人造成的全部损失。被告吕方平辩称，现因经济困难，无力支付按揭贷款。被告夏高敏在法定答辩期间内未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，两被告未向本院提交证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了证据一（商品房买卖合同）、二（催缴银行贷款及违约金的通知、快件签收单）、三（工商银行监利支行扣款通知、个人逾期贷款催收通知书）、四（个人贷款结清证明、主债权已消失证明、不动产登记证明）、五（工商银行监利支行出具的贷款已由监利县新天地房地产开发有限公司全部清偿的情况说明、银行结算划扣凭证6份）、六（个人借款/担保合同），被告吕方平均无异议，经本院审查，原告提交的证据来源合法、客观真实、与本案待证事实具有关联性，本院均予确认采信。本院审理查明的事实如下：2016年10月14日，被告吕方平、夏高敏与原告监利新天地房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》和一份《合同补充协议》，双方约定原告将坐落于监利县红城乡杨铺村二组的监利人信城第6幢29层2904号房屋售卖给被告，总房款427744元，付款方式为首付款127744元，余款30万元以银行贷款方式付款。《合同补充协议》约定：因买受人未按期偿还银行按揭贷款，导致银行向出卖人发出回购通知或者要求出卖人承担连带责任的，出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，另行出售本合同内房屋，买受人按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，并赔偿由此给出卖人造成的全部损失。合同签订后，两被告按合同约定向原告交付了首付款127744元，2016年11月28日，被告吕方平、被告夏高敏作为共同借款人与中国工商银行监利支行《个人购房借款/担保合同》，贷款30万元用于支付购房款，原告作为借款保证人在《个人购房借款/担保合同》上盖章。该合同约定借款按等额本息还款，每月28日为还款日；保证人对借款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人从保证人开立在中国工商银行的账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在被合同项下所有债务全部清偿完毕为止。2019年6月26日，因两被告连续9期未按合同约定期限偿还贷款本息，中国工商银行监利支行依《个人购房借款/担保合同》约定，按“贷款到期”直接从原告在该行保证金资金账户内扣划两被告下欠借款本息合计286776.31元。在本案审理过程中，被告吕方平请求原告减少违约金。本院认为，本案争议焦点为：一、原被告签订的《个人购房借款/担保合同》是否应予解除；二、原被告合同约定的违约金是否应予调整。关于焦点一，《中国人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告在《合同补充协议》约定“因买受人未按期偿还银行按揭贷款，导致银行向出卖人发出回购通知或者要求出卖人承担连带责任的，出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，另行出售本合同内房屋，买受人按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，并赔偿由此给出卖人造成的全部损失”因两被告未能如期偿还银行贷款本息，致使原告与两被告约定的合同解除条件成就，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院应予支持。合同解除后，原告在扣减其公司代为两被告偿还的银行贷款本息、违约金及本案诉讼费用后，应将剩余款项返还两被告。关于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。两被告违反合同约定，应承担相应违约责任，被告吕方平请求减少违约金，考虑到“监利人信城”现行的商品房销售价格相较两被告2016年10月当时的购买价格有较大涨幅，原告在解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，将该合同所涉房屋另行出售，原告不会因此造成经济上是损失，反而会获超出出售给两被告而获取的利润，基于双方所约定违约金的惩罚性质，本院由此根据公平原则和诚实信用原则，酌定对双方约定的“买受人按合同总价的5%向出卖人支付违约金”，调整为两被告按合同总价的0.5%向原告支付违约金。综上所述，为维护社会经济秩序、保障当事人正当合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除监利新天地房地产开发有限公司与被告吕方平、夏高敏于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；二、原告监利新天地房地产开发有限公司在本判决书生效之日起五日内返还被告吕方平、夏高敏支付的购房款131112.97元（房屋全款427744元-银行本息扣款286776.31元-违约金2138.72元-诉讼费7716元）；三、原告监利新天地房地产开发有限公司与被告吕方平、夏高敏在本判决生效之日起五日内到房管部门办理解除购房合同备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7716元，由被告吕方平、夏高敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长 朱 斌审判员 易片红审判员 李成刚二〇二〇年一月二十日书记员 杨 燕