西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初7828号原告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，公司董事长。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨程，陕西新庆律师事务所律师。被告：黄亚梅，1985年9月9日出生，汉族，住陕西省子洲县。第三人：中国工商银行股份有限公司西安纺织城支行，住所地西安市灞桥区。负责人：金鑫，支行行长。原告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称太奥公司）与被告黄亚梅、第三人中国工商银行股份有限公司西安纺织城支行（以下称工行纺织城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太奥公司的委托诉讼代理人张鸽到庭参加了诉讼，被告黄亚梅经公告送达未到庭应诉、第三人工行纺织城支行经传票送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告太奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商品房买卖合同（合同登记号：Y12115629）；2、判令被告向原告支付首付款90000元，并支付逾期利息21600元（自2015年4月1日起暂计算至2019年3月31日，共计4年，年利率6%，从2019年4月日起至实际偿还之日的利息仍按照6%年利率计算）；3、判令被告支付违约金68485.8元；4、判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；5、判令被告及第三人协助原告办理撤销西安市莲湖区XX路XX号丰和坊（太奥广场）项目第6幢1单元16层11602号房的抵押登记手续；6、被告承担本案诉讼费、公告费、保险费。诉讼过程中，太奥公司变更诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的商品房买卖合同（合同登记号：Y12115629）；2、判令被告支付违约金68485.8元；3、判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；4、判令被告及第三人协助原告办理撤销西安市莲湖区XX路XX号丰和坊（太奥广场）项目第6幢1单元16层11602号房的抵押登记手续；5、被告承担本案诉讼费、公告费、保险费。事实和理由：2012年12月30日原被告《商品房买卖合同》约定，原告向被告出售位于西安市莲湖区XX路XX号丰和坊（太奥广场）项目第6幢1单元16层11602号房，总价款为228286元，其中首付款118286元，被告仅支付28286元，剩余90000元至今仍未支付。余款110000元被告以银行贷款的方式支付。被告既未向原告支付剩余首付款，又逾期偿还按揭贷款，造成银行向原告发出催告，依据《商品房买卖合同》约定原告有权解除合同，并要求被告支付违约金及赔偿损失。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。被告黄亚梅未作答辩。第三人工行纺织城支行未作陈述。本经审理认定事实如下：2019年4月9日，陕西福源置业有限公司（以下称福源公司）变更为陕西太奥地产管理集团有限公司。2012年12月30日，福源公司与被告签订合同登记号为Y12115629《商品房买卖合同》约定，原告向被告出售位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积28.18平方米，总价款228286元，其中首付款118286元，剩余110000元被告以银行贷款的方式支付，2013年12月31日交付房屋。合同附件八第5条约定，买受人未能向贷款银行履行义务（包括但不限于拖欠银行的月供）导致出卖人作为担保人承担担保责任的，买受人应当在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该代付款总额的20%违约金，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权解除合同，买受人返还房屋，赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于债权及利息、诉讼费、保全费等），并按照总房款的30%向出卖人支付违约金。双方同意以挂号信或特快专递向买受人登记的联系地址联系买受人时，自邮件寄出之日5日内视为送达买受人，出卖人采用报纸公示方式，报纸发布之日起视为书面通知已送达买受人。合同签订后，被告支付首付款28286元，办理银行按揭贷款110000元。2014年3月29日福源公司向被告发出收房通知，被告一直未接收房屋。2019年6月5日，原告向本院申请诉前保全，本院作出（2019）陕0104财保133号民事裁定书，查封、扣押、冻结黄亚梅名下价值228286元的财产。原告支付保全费1661元、保险费913.14元。因被告逾期还贷，2019年12月16日工行纺织城支行发出个人逾期贷款催收函载明，被告2013年7月5日向银行申请贷款110000元，并签订《中国工商银行个人借款合同》，截止2019年12月15日，被告连续5期未按照合同约定还贷，拖欠贷款本息6091.51元。12月26日，原告向工行纺织城支行偿还已产生的贷款本息6127.54元、其他费用6.13元、剩余贷款48522.87元。12月30日，工行纺织城支行出具《个人贷款清结证明》，证明该贷款已于2019年12月年7日全部清结。本院认为，原被告签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，被告违反合同约定未向贷款银行偿还贷款，致借款合同解除，原告诉请按照双方合同约定解除房屋买卖合同，并要求被告支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院依法准许。双方约定总房款30%违约金明显过高，原告的实际损失也即替被告向贷款银行需按月垫付的资金占用损失，且本案至起诉时，并未发生按月垫付。同时，违约金赔偿之补充性更胜于其惩罚性，同期银行贷款利率尚不足5%，故本院依法调整为总房价款的5%，该标准应当足以弥补原告之损失，即被告应向原告支付违约金11414.3元。合同解除后应进行清算，被告已支付的首付款28286元原告应予返还。被告已偿还的按揭贷款因被告未到庭应诉导致无法核实，被告可另案主张。原告主张诉讼费、保全费、保险费系实现其债权的费用，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）与黄亚梅签订的合同登记号为Y12115629《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十日内，黄亚梅支付陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）违约金11414.3元；陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）返还黄亚梅首付款28286元；三、本判决书生效后十日内，黄亚梅、中国工商银行股份有限公司西安纺织城支行协助陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）办理合同登记号为Y12115629《商品房买卖合同》的预售登记备案注销手续；四、本判决书生效后十日内，黄亚梅、中国工商银行股份有限公司西安纺织城支行协助陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）办理西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房抵押登记注销手续；五、驳回陕西太奥地产管理集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费3902元（原告已预交），原告陕西太奥地产管理集团有限公司承担1902元，被告黄亚梅承担2000元；公告费600元、保全费1661元、保险费913.14元均由被告黄亚梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长   王   援审    判    员   郭富丽审    判    员   韩武娜 二〇二〇年一月十五日 书    记    员   王宏杰  1