福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12276号 原告（反诉被告）：厦门联发(集团)物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区湖里大道28号联盛大厦西3A单元。 法定代表人：葛明，公司董事长。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门憨农夫超市有限责任公司，住所地福建省厦门市集美区宁海五里39号101、102单元。 法定代表人：吴良华，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴春庆，福建勤贤律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门联发(集团)物业服务有限公司（以下简称联发物业）与被告（反诉原告）厦门憨农夫超市有限责任公司（以下简称憨农夫超市）合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，被告憨农夫超市于2019年10月10日提出反诉，本院于2019年10月15日受理反诉并与本诉合并审理，并于2019年11月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联发物业的委托诉讼代理人傅剑平、被告（反诉原告）憨农夫超市的委托诉讼代理人吴春庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联发物业向本院提出诉讼请求：1.联发物业与憨农夫超市签订的《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》于2019年7月31日终止；2.憨农夫超市立即向联发物业移交讼争场地；3.憨农夫超市向联发物业承担讼争场地占用费（参照杏林湾1号二期停车位6个月平均每个月每个车位收费556元标准，期限自2019年8月1日起应计至讼争场地实际移交之日止，诉争场地共计48个车位，暂计至2019年8月31日为26688元）。事实和理由：2017年11月1日，联发物业与憨农夫超市签订了《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》，合同期限自2017年11月1日起至2020年10月31日，约定憨农夫超市承包杏林湾1号一期商铺前方场地用于生鲜超市经营车辆及园区业主、访客等车辆的日常临时停放；合同执行期间，如遇不可抗力、业主通过法定程序要求收回或本协议项下的场地出现所有权或使用权变更，致使协议无法履行时，联发物业应提前通知憨农夫超市，双方签订终止合同协议，并配合联发物业做好与下一个使用权人的交接和签约事项。2019年7月11日，联发•杏林湾1号第一届业主委员会向联发物业出具《关于终止一期商铺前场地临时使用协议的工作函》，要求终止讼争合同并要求憨农夫超市于2019年7月31日前移交杏林湾1号一期商铺前方场地车位等各项工作。2019年7月25日，憨农夫超市确认收到联发物业向憨农夫超市出具的《关于杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议终止函》并拒绝终止讼争合同。其后，联发物业与憨农夫超市多次协商，憨农夫超市至今仍拒不返还讼争场地。 憨农夫超市辩称，本案讼争场地权属不是业主委员会，而是国投，联发物业无权将场地出租，该合同无效，也不存在终止的问题，联发物业的主张是终止合同，依照本法规定，是单方解除，按照合同法约定，合同未履行的，讼争场地租赁联发物业无权处分，签订合同的时候存在欺诈胁迫行为，无权行为未经当事人确认，欺诈签订损害国有资产权益，应当无效。 憨农夫超市向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》无效；2.联发物业立即向憨农夫超市返还场地使用费12万元。事实与理由：2009年12月17日，厦门市集美区国有资产投资有限公司（以下简称集美国投）、联发集团有限公司与厦门市国土资源与房产管理局集美分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：杏林湾1号一期建设项目（宗地编号J2009G05-A2）中规划的生鲜超市主力店（集美区宁海五里39号101单元、102单元，即本案憨农夫超市经营的生鲜超市），由集美国投委托联发集团有限公司代建，且该代建项目建筑面积所分摊的国有建设用地使用权面积保留划拨性质，不计地价。同时根据合同所附的J2009G05-A2规划设计指标，生鲜超市主力店属于商业性质，并非住宅性质，且应按照1.5车位/100㎡标准配置停车位。同日，集美国投与联发集团有限公司签订委托代建合同，约定：在A2地块建设的生鲜超市主力店需同时符合厦规[2009]76号文、厦规[2007]219号文、厦规[2009]16号文，即同时按照1.5车位/100㎡标准配置停车位及不少于营业面积1/5的专用室外卸货区等。此后，集美国投取得了集美区宁海五里39号101单元、102单元生鲜超市的土地房屋权证。因此，生鲜超市主力店及相应配置的停车位场地、卸货区等场地（即讼争场地）的房屋所有权及国有土地使用权属于集美国投，并不属于联发物业或业主所有。联发物业非法干预，要求将讼争场地“承包”给憨农夫超市，收取所谓“场地使用费”，根据《合同法》第51条规定，该行为属于无权处分，所签订的讼争协议无效。联发物业人员多次拦截进出车辆，设置路障、霸占卸货区等、严重干预超市经营，要求超市支付场地使用费，憨农夫超市迫于无奈，为了息事宁人及正常经营，只能与其签订所谓《场地临时使用协议》。并且，联发物业为了增收、多收场地使用费等非法利益，擅自强行改变土地规划，将原本规划的23个车位划成48个车位。联发物业的上述行为，系采取欺诈、胁迫手段订立合同，损害了作为国有企业的权利人集美国投的利益，根据《合同法》第52条规定，所签订的讼争协议无效。讼争协议无效，联发物业应向憨农夫超市返还其基于讼争协议支付的场地使用费共计12万元。 联发物业辩称，1.憨农夫超市无证据或者法律依据确认讼争场地权属集美国投，集美国投至今没有出具任何文件说场地归属其有，讼争场地不符合相关法律关于专有部分条件的规定，案涉场地不具备相关法律规定中所具备的的独立性，以及能够登记成为所有权的主体；2.关于共有部分，全部业主享有使用权，由于讼争场地在本案规划区内，是一个地面地表情况，依法应该由小区全体业主所有，而不是集美国投所有，根据物权法73条，建筑区划内道路除了城镇绿地、道路属于城镇共同道路，或者标明个人所有，公共设施等都是业主共有，憨农夫超市诉求没有相关法律依据，憨农夫超市提到讼争车位是生鲜超市的规划配套，不能等同于权利归属；3.憨农夫超市主张的讼争合同无效，不符合合同法关于无效的法定要件，整个协议形成过程看，讼争协议是因为前期物业服务上，关于公共场地的一个约定，权利是有来源的，并不是无权处理。憨农夫超市的第2项诉求同样缺乏事实法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月3日，厦门市国土资源与房产管理局发布一份《J2009G05地块国有建设土地使用权挂牌出让须知》，其中第十部分“注意事项”中的“公建配套”载明：竞得人应承担以下代建义务，本项目A2地块内配置生鲜超市主力店一处，建筑面积1500㎡，同时符合厦规[2009]76号及厦规[2007]219号文、厦规[2009]16号文，由集美国投以2200元/平方米委托竞得人包干代建。 2009年，厦门市国土资源与房产管理局集美分局（出让人）、联发集团有限公司（受让人）、集美国投（第三方）签订一份编号为35021120091217CG102的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，载明：出让人根据厦府[2009]326号文，出让给受让人J2009G05地块，本合同项目宗地编号为J2009G05-A2，坐落于集美区东侧；受让人同意在本合同项下宗地范围内同步代建下列项目（生鲜超市主力店一处、开闭所一处），代建项目相关事项见受让人与第三方签订的委托代建合同，上述代建项目建筑面积所分摊的国有建设用地使用面积保留划拨性质，不计地价。 集美国投（甲方、委托人）与联发集团有限公司（乙方、代建人）签订一份《生鲜便利店/生鲜超市中心店附属式“二合一”环卫设施邮政所委托代建合同》，约定乙方应负责按照J2009G05地块挂牌文件5《国有建设土地使用权挂牌出让须知》中的相关约定在A2地块内建设生鲜超市主力店一处等等，A2地块内配置生鲜超市主力店一处，建筑面积1500㎡，设于地面一层，同时符合厦规[2009]76号及厦规[2007]219号文、厦规[2009]16号文（详见附件）。2007年9月19日，厦门市规划局作出编号为厦规[2009]76号的《厦门市规划局关于生鲜超市中心店、便利店规划设置导则的通知》，载明：生鲜超市中心店的设置标准为每处建筑面积在1500平方米，服务半径500-800米，配置停车位为1.5车位/100平方米。2009年7月6日，厦门市规划局作出编号为厦规[2009]76号的《厦门市规划局关于印发的通知》，载明：厦门市新建生鲜超市设计标准为，每处经营使用面积500-1500平方米，服务半径为500-800米，在生鲜超市附近配置小轿车停车位，按1.5车位/100平方米配置，同时在生鲜超市入口旁配置适当数量的自行车停车位，以2-2.5辆/100平方米为宜；配备面积不少于营业面积1/5的专用室外卸货区；本标准自2009年9月1日起执行，厦规[2007]219号文、厦规[2009]16号文中与本标准不一致的部分以本标准为准。 2015年1月29日，集美国投取得集美区宁海五里39号101单元、102单元的土地房屋权证，批准房屋用途为生鲜超市，建筑面积分别为925.81平方米、578.32平方米，土地使用权类型为划拨，并备注“宁海五里39号101单元、102单元为生鲜超市属代建项目建筑面积所分摊的国有建设用地使用权面积保留划拨性质”。 2011年4月23日，联发集团有限公司与联发物业签订一份《联发杏林湾1号花园前期物业服务合同》，约定：甲方将联发杏林湾1号花园交由乙方实施前期物业管理服务，包括项目一期、二期、三期，物业服务期限自签订之日起至本物业业主委员会与物业业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；本物业管理区域内业主共有的停车位、物业共用部位、公共场地、物业共用设施设备委托乙方经营。联发•杏林湾1号第一届业主委员会成立于2018年，该业主委员会尚未与物业服务企业签订物业服务合同。 2014年9月15日，集美国投（甲方、出租人）与案外人吴良华（乙方、承租人）签订一份编号为集国投租合第0170号的《房屋租赁合同》，约定：项目名称联发杏林湾1号花园配套生鲜超市，总建筑面积1504.13㎡，项目地点集美区宁海五里39号101、102单元，项目用途出租给乙方作为生鲜超市中心店使用；租赁期限9年6个月。2015年6月15日，憨农夫超市向集美国投提交一份申请，要求根据厦规[2009]76号文件给超市配备停车位和卸货区。2015年9月14日，集美国投（甲方、出租人）、憨农夫超市（乙方、现承租人）、吴良华（原承租人、保证人）签订一份《补充协议（一）》，约定根据甲方与丙方2014年9月15日签订的集国投租合第0170号《房屋租赁合同》，鉴于原承租人吴良华于2014年10月22日成立憨农夫超市，三方达成如下协议：乙方自愿概括承受前述《房屋租赁合同》项目承租人的全部权利和义务，丙方作为乙方履行上述合同的连带保证人，保证期间为二年。 2017年，联发物业（甲方）与憨农夫超市（乙方）签订一份编号为XLZ-I-2017005的《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》，载明：依据《厦规[2007]219号文件》的精神，乙方在杏林湾1号一期经营1500平方米的生鲜超市，须按照1.5个车位/100平方比例予以配置即日常需要占用23个车位及350平方米卸货区，经协商，乙方向甲方承包杏林湾1号一期商铺前方场地用于车辆临时停放使用；占用场地的名称为杏林湾1号一期商铺规划配置的23个车位、350㎡的卸货区及剩余场地，用途为生鲜超市经营车辆及园区业主、访客等车辆的日常临时停放；使用期限自2017年11月1日起至2020年10月31日为止；上述场地使用的费用为6000元/月（包含增值税），付款方式为按季度支付，乙方应在协议签订后十五日内将首季度的使用费一次性支付给甲方，其余应在每个季度首月的十天内支付完成；如乙方在经营期间收费标准有上调，交给甲方的费用也随比例上调；乙方如未按约定缴交场地使用费的，甲方有权随时收回该场地，乙方已交费用不予返还；乙方未按本协议约定时间缴纳费用的，每逾期一日，则应向甲方支付相当于应付未付金额千分之五的金额作为日违约金，乙方迟延缴费超过15日时，甲方有权将出租给乙方的全部场地收回并另行安排使用；租赁期满乙方未按时将场地交还给甲方的，甲方有权按照本协议约定的租金标准继续向乙方主张租金，直到乙方将场地交还给甲方；本合同执行期间，如遇不可抗力、业主通过法定程序要求收回或本协议项下的地块出现所有权或使用权变更，致使协议无法履行时，甲方应提前通知甲方，双方签订终止合同协议，并配合甲方做好与下一个使用权人的交接和签约事项；协议在实施中发生的争议，双方应通过友好协商解决，若协商不成，可依法向甲方所在地法院起诉。协议签订后，憨农夫超市共向杏林湾1号联发物业支付了12万元的场地使用费。 2019年7月11日，联发•杏林湾1号第一届业主委员会向联发物业发出一份《关于终止一期商铺前场临时使用协议的工作函》，载明：本业主委员会在核查小区资产后，发现贵司于2017年11月在业主不知情的情况下与憨农夫超市签订了《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》，此场地正常使用费用一个月大概收入3万元左右，现仅才收入0.6万元；资产严重流失，严重侵害了全体业主的权益；现业主委员会责令贵司作为憨农夫超市签订协议的主体双方，终止上述协议，请15日内协商处理收回场地。同日，联发物业向憨农夫超市发出一份《关于杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议终止函》，载明：根据联发杏林湾1号业主委员会来函，要求我司收回杏林湾1号一期商铺前方场地的所有权及经营权，根据与贵司2017年签订的《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》第六条约定，已达到合同终止条件，现请贵司于7月31日前做好各项移交工作。2019年7月25日，憨农夫超市向联发物业发出一份《答复函》，称前述终止函已经收到，该场地使用权不属于业主所有，业主无权收回，《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》不应终止。 庭审中，双方确认A2地块即联发杏林湾1号一期所在处，讼争场地在A2场地的红线图内。 本院认为，1.厦门市集美区宁海五里39号101、102单元的产权人为集美国投，房屋用途为生鲜超市，憨农夫超市向集美国投承租了该超市。《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》所涉及的地块为“杏林湾1号一期商铺前方场地”，在杏林湾1号一期所属于的A2场地的红线图内，但并非属于生鲜超市的范围。虽然根据相关文件，生鲜超市应配备相应的停车位和卸货区，但这并不等于所配备的停车位和卸货区产权应属于生鲜超市的产权人。讼争地块在杏林湾1号一期所属于的A2场地的红线图内，属于小区的公共范围，依据联发物业与小区开发商签订的前期物业服务合同，联发物业有权管理该地块，即有权与憨农夫超市签订《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》。上述协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。憨农夫超市请求本院确认《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》无效并要求联发物业返还场地使用费，在本院释明上述协议为有效合同后，憨农夫超市仍坚持上述诉求，憨农夫超市的上述反诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 2.合同生效后，当事人双方协商一致可以解除合同，无法就解除合同达成合意时，一方在符合合同约定或法律规定的合同得以解除的条件下，有权解除合同。依据《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》第六条的约定，业主通过法定程序要求收回场地，致使协议无法履行的，甲方应提前通知乙方，双方签订终止合同协议。现联发杏林湾1号第一届业主委员会要求收回《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》所涉及的场地，联发物业向憨农夫超市发出了《关于杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议终止函》，憨农夫超市于2019年7月25日向联发物业发送一份《答复函》，确认收到上述终止函，依法《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》于2019年7月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。联发物业要求憨农夫超市移交讼争场地，有事实和法律依据，本院予以支持。双方均确认憨农夫超市向联发物业缴交了12万元的场地使用费，联发物业要求憨农夫超市从2019年8月1日起缴交讼争场地的占用使用费，于法有据，憨农夫超市应从2019年8月起按双方约定的每月6000元的标准向联发物业缴交场地使用费，直到讼争场地实际归还之日止，联发物业要求憨农夫超市按48个车位、每个车位每月556元的标准缴交场地使用费，没有依据，本院不予支持。憨农夫超市要求追加集美国投为第三人参加本案诉讼，因集美国投与本案不存在利害关系，对其申请，本院不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下： 厦门联发(集团)物业服务有限公司与厦门憨农夫超市有限责任公司签订的《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》于2019年7月25日解除； 厦门憨农夫超市有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门联发(集团)物业服务有限公司移交《杏林湾1号一期商铺前方场地临时使用协议》项下的杏林湾1号一期商铺前方场地； 厦门憨农夫超市有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门联发(集团)物业服务有限公司支付场地占用费（自2019年8月起，按每月6000元的标准计至场地实际移交之日止）； 驳回厦门联发(集团)物业服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回厦门憨农夫超市有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2634元，减半收取计1317元，由厦门联发(集团)物业服务有限公司负担233.5元，厦门憨农夫超市有限责任公司负担1083.5元；反诉案件受理费2225元，由厦门憨农夫超市有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李林娴 二〇二〇年一月十日 书记员  陈瑜玲 附页：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。