重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7351号上诉人（原审原告）：徐光贤，男，1957年2月1日出生，苗族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：重庆市德威房地产置换有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-2#，统一社会信用代码915001032033212423。法定代表人:周龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾健，男，该公司员工。上诉人徐光贤因与被上诉人重庆市德威房地产置换有限责任公司（以下简称德威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初19655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐光贤上诉请求：请求法院撤销一审判决，支持徐光贤要求德威公司赔偿购房违约金110646元;违约金利息59085元的诉讼请求，同时判令德威公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书认为“徐光贤要求德威公司承担违约责任，应当举证证明其主张的违约事实成立。”但事实是德威公司违约时间长达四年之久，有购房协议和领取房产证时间为证。德威公司为了逃避违约责任，曾与下属重庆市江山华庭物业管理公司(贴心物业)共同设计打印了一份让原告即购房者完全放弃购房协议中约定的收取违约金等费用权利的书面承诺书。并欺骗徐光贤在承诺书上签字同意。后因徐光贤及时反应过来将该承诺书收回，没有上德威公司的当。有徐光贤当时签字的材料为证，也有其他业主作证。未经德威公司许可，贴心物业江山华庭是无权出面管理此事的。既然德威公司不存在违约责任，那么又何必多此一举地去欺骗业主们签字同意放弃追究违约金?同时，德威公司想赔偿谁就赔偿谁。江山华庭的一些业主早就得到了违约赔偿款。说明了德威公司自己也清楚该应承担违约责任。二、一审判决书认定:“但徐光贤所举示的证据并不能证明德威公司负有办理房屋权属登记证的义务，也不能证明德威公司存在逾期办理房屋权属登记的事实……”徐光贤不找德威公司办证又该去找谁办证，或者说德威公司只有收房款的权利而无承担办证的义务。如果德威公司永远不将房产证办下来，业主的房屋产权就成了德威公司的了。德威公司从与业主签订购房协议时起，就开始了对购房者的欺骗，规避法律。这种充满了欺骗，危害社会公德，扰乱社会秩序的行为理应受到法律的打击，但反而还得到了保护。另外，经一审法院审理查明:“德威公司是受重庆康发物业有限公司（以下简称康发公司）的委托代售房屋，与徐光贤签订的购房协议”“委托方按照国家规定的办证时间为徐光贤办理好房地产权证，徐光贤或德威公司违反协议规定的由违约方支付违约金给对方”一会儿是康发公司，一会儿是德威公司。实际上如果是徐光贤违约了，德威公司就会找上门。实际上购房协议签订后，德威公司不可能违约，承担违约责任的是委托方的事。购房者在签定购房协议时完全被忽悠。一般老百姓怎么能搞得懂，最为关键的是康发公司委托德威公司的委托书在哪里?一审时法庭没有提及，德威公司更未出示。作为一名普通老百姓的徐光贤有什么办法。究竟是德威公司代售房屋还是向康发公司购买的房屋来自售?请法院明查。被上诉人德威公司辩称，案涉房屋属于四九工程，属于政府办证，案涉房屋的土地出让金都是政府买单，合同约定我方是代理，委托方是康发公司，即便我方承担违约责任，房产证是2014年办理，现在也已经过了诉讼时效。不清楚康发公司的合同。徐光贤向一审法院起诉请求：德威公司支付徐光贤违约金110646元，违约金利息59085元。一审法院认定事实：2009年11月14日，徐光贤与德威公司签订《购房协议》，其中约定：重庆市渝中区房屋系重庆康发物业有限公司所有，现委托德威公司代售，与徐光贤签订购房协议、收取房价款以及房屋交接等相关事宜。该协议还约定“徐光贤在付清全款及相关费用并将所有办理房地产权证资料提供齐备后，委托方按照国家规定的办证时间为徐光贤办理好房地产权证”、“本协议签订后，徐光贤或德威公司违反本合同约定由违约方支付违约金给对方，违约金为成交价格的万分之二每天计算”。该协议签订后，徐光贤向德威公司交纳了购房款。2019年6月27日，徐光贤向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐光贤要求德威公司承担违约责任，应当举证证明其主张的违约事实成立。但徐光贤所举示的证据并不能证明德威公司负有办理房屋权属登记证的义务，也不能证明德威公司存在逾期办理房屋权属登记证的事实，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告徐光贤的诉讼请求。本案减半收取受理费1847元，由原告徐光贤负担。二审中，徐光贤为证明德威公司应向其承担逾期办证违约金及利息的责任，举示了以下证据：一、四川省成都市中级人民法院作出的（2009）成执字第431-1号民事裁定书（复印件），该裁定书载明：“一、重庆市李子坝正街99号‘江山华庭’A幢、B幢5至6层（名义层）30套商业住房所有权及相应的其他权利归买受人周龙（身份证号码：510202197002221815）所有……”；二、周龙与徐光贤于2014年1月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》；三、徐光贤与重庆康发物业发展有限公司（以下简称康发公司）签订的《重庆市商品房买卖合同》。德威公司质证意见如下：一、康发公司委托周龙通过法院司法拍卖将涉案房屋竞买下来，再由康发公司统一处置；二、关于周龙与徐光贤签订的《重庆市房屋买卖合同》，如果是司法拍卖到周龙名下，应当是由周龙与徐光贤签订的二手房买卖合同，但徐光贤提交的税票等都是属于一手房买卖的税票；三、徐光贤与康发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》证明了是徐光贤与康发公司所签订的；四、徐光贤提交的并非新证据，与本案无关，不能达到徐光贤的证明目的。为调查上述证据的真实性，本院向重庆市不动产登记中心依职权调取了以下证据：《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《授权委托书》、徐光贤与周龙于2014年1月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》。徐光贤质证意见如下：《授权委托书》及徐光贤与周龙签订的《重庆市房屋买卖合同》上“徐光贤”的签字均系伪造。德威公司质证意见如下：《授权委托书》是真实的，受托人王新容是德威公司员工，《授权委托书》上委托人徐光贤的签字可能是王新容代签。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，徐光贤认为其与康发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是本人所签，但该合同是假合同。此外其购买的涉案房屋系周龙所有，德威公司的法定代表人是周龙，因此告德威公司就是告周龙，故逾期办证违约金应由德威公司承担。经本院审理后认为，德威公司与周龙系不同的民事主体，从徐光贤提交的证据及本院依职权所调取的证据，能够认定如下事实：涉案房屋系周龙通过司法拍卖的形式从康发公司取得，办理徐光贤的房屋产权证所依据的是徐光贤与周龙于2014年1月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同中“徐光贤”的签字并非本人所签，故该合同因缺乏徐光贤的意思表示不成立。另外徐光贤与康发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》虽为徐光贤所签，但徐光贤认为该合同因欺诈应为无效。故本院认为，徐光贤主张的办证违约金及利息，缺乏合同依据。徐光贤认为周龙与德威公司为同一民事主体的理由，亦于法无据。综上徐光贤的请求不成立，应予驳回。最后，关于德威公司主张徐光贤的诉讼请求已过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中德威公司并非承担办证违约金的义务人，故其无权援引诉讼时效的抗辩。综上所述，上诉人徐光贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3694元，由上诉人徐光贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇二〇年一月十日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇