海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4545号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4545号原告：文昌众联房地产营销策划有限责任公司，住所地海南省文昌市清澜开发区白金路田头村对面。法定代表人：单某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司员工。被告：海南京都汇银投资有限公司文昌分公司，住所地海南省文昌市文城镇谷鸿路J-6-3A。负责人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，该公司员工。原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司（下称文昌众联公司）与被告海南京都汇银投资有限公司文昌分公司（下称京都汇银文昌公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文昌众联公司委托诉讼代理人陈某，被告京都汇银文昌公司委托诉讼代理人王某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文昌众联公司向本院提出诉讼请求：判令被告按时足额支付代理佣金49,434元。事实和理由：原告公司于2017年5月1日，将购房人王平推荐到波溪·丽亚湾售楼处，由置业顾问王裕光接待，通过原告和被告置业顾问王裕光给购房人王平介绍，并实地选房(看房时间：2017年5月1日11点至2017年5月1日11点50分)，有波溪·丽亚湾客户来访确认单为证。购房人王平最终选定波溪·丽亚湾13号楼1904号房，当即就交了定金5万元，以及823900元总价的30%首付款。直至2019年7月份，购房人王平将购房尾款手续全部办完。2019年7月14日12时13分，波溪·丽亚湾销售经理彭磊通过微信告诉原告开发票，注明单位名称、账号和备注房号，还指出“佣金多少钱，到时你当时多少钱就开多少钱”。那时的佣金是房价总款的百分之六，佣金发票内容注明代理佣金，有截图为证。2019年7月16日18时43分，原告又问波溪·丽亚湾销售经理彭磊此事，他说“还不知道呢，那个行政应该这两天就回来了吧，客服就是那个陈康银吗”，有微信截图为证。以上事实足以证明波溪·丽亚湾13号楼1904号房是原告联系的客户并且成功购买了此房，有购房成交确认单、波溪·丽亚湾售楼处5人签字为证，包括置业顾问王裕光、渠道客服陈康银、营销经理彭磊、财务李秀娟、营销总监孙某某。但是7月19日波溪·丽亚湾魏经理以购房人二次购买此房为借口，拒绝支付代理佣金，并多次说：你公司再卖一套房，连同这套一起结佣金。但直到2019年10月12日下午5点，被告最后告诉我们13号楼1904号房属于二次销售，不支付原告的佣金。综上所述，原告请求法院判如所请。被告京都汇银文昌公司辩称，原告向被告主张代理佣金没有事实根据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。被告（系协议甲方）与原告（系协议乙方）于2017年1月8日签订《波溪·丽亚湾项目分销代理协议》，协议约定原告以非独家代理销售方式销售被告开发位于海南省文昌市××区波溪·丽亚湾项目房产，委托代理期限自2017年1月8日起至2018年1月8日止，第七条“代理佣金结算支付方式”：“3代理期内，不论因何原因，乙方所销售成交之房屋的《文昌市商品房买卖合同》解除或终止的，该房屋不计入乙方的销售业绩，甲方无需向乙方支付任何代理佣金，若甲方与乙方已就该房屋结算并已支付代理佣金且双方仍在代理期内的，该房屋由乙方重新销售，销售成交后乙方则不得再计提代理佣金。如乙方在代理期内未将该房屋售出，则甲方有权在应支付给乙方的款项中扣除该部分佣金，不足部分，乙方须在甲方指定期限内以现金退还。若本协议解除或终止后，乙方所销售成交之房屋的《文昌市商品房买卖合同》解除或终止的，则不论因何原因，乙方同意在甲方指定的期限内，将甲方已支付给乙方的佣金全额退还给甲方，且因此发生的开具发票缴纳税费的损失（若有），由乙方承担”。被告与原告签订的《波溪·丽亚湾分销代理协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，属合法有效合同。2017年5月25日，王平与海南京都汇银投资有限公司（下称京都汇银公司）签订《文昌市商品房买卖合同》。因王平未按合同约定时间且经京都汇银公司催告后仍未履行付款义务，京都汇银公司于2018年11月6日向文昌市人民法院起诉，要求解除与王平签订的《文昌市商品房买卖合同》，案件经文昌市人民法院审理并作出（2018）琼9005民初3806号《民事判决书》，判决京都汇银公司与王平签订的《文昌市商品房买卖合同》已于2018年3月21日解除；京都汇银公司应于判决生效后十日内向王平退还购房款245661元及代收款16517.18元，共计262178.18元；王平应于判决生效后十日内协助京都汇银公司办理合同的网签登记备案撤销手续。王平不服一审判决上诉至海南省第一中级人民法院，后又于2019年3月22日撤回上诉。如前所述，王平与京都汇银公司之间的《文昌市商品房买卖合同》已于2018年3月21日解除，该解除时间点是在被告与原告签订的《波溪·丽亚湾分销代理协议》终止以后。根据《波溪·丽亚湾分销代理协议》第七条第3款的约定，假如被告已向原告支付佣金的原告还应当退还，那么在未支付的情况下，被告显然是无需继续支付的。京都汇银公司在其与王平签订的《文昌市商品房买卖合同》被解除后，且被告与原告代理销售期限届满的情况下，如何处分该房产与原告无关，即便是销售给王平也是属于一个新的销售行为，属于京都汇银公司与王平之间直接的商品房买卖法律关系，而非原告销售。综上所述，被告认为原告向被告主张销售佣金没有事实根据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《波溪·丽亚湾分销代理协议》（下称《代理协议》），约定被告以非独家代理销售方式委托原告销售由被告开发的位于海南省文昌市××区“波溪丽亚湾”项目的可售物业，委托代理期限自2017年1月8日至2018年1月8日止。《代理协议》第五条“销售业绩归属界定”约定“甲乙双方应本着诚信、互利的原则，双方按本合同第六条及附件五《分销客户管理条例》的约定确认乙方推介的客户归属，在销售成交且经甲方书面确认后，视为乙方的销售业绩（本合同另有约定除外），在符合本合同约定的结算支付条件后，支付乙方销售方代理佣金。”；第七条“代理佣金结算支付方式”约定“1.甲方同意评定乙方的销售业绩以月为单位，以套数为销售考量标准，按以下方式阶段式计提代理销售佣金比例。（1）当月内代理销售房屋签约合同累计≦3套，按实际成交总销售额7%结算销售佣金。……2.当乙方销售成交房屋的客户签订《文昌市商品房买卖合同》时，若客户为一次性付款，以全部购房款到达甲方账号为准，则该房屋视为符合结算佣金100%的条件，甲方同意该套房屋销售佣金当日内结算；若客户为分期付款，按《商品房买卖合同》相关约定的付款时间，以实际支付购房款到达甲方帐号为准，甲方同意该套房屋销售佣金，十五个工作日内分次结算佣金；若客户为银行按揭付款的，在客户支付首期款及办理完成银行按揭手续后，甲方同意按首付款比例在十五个工作日内结算该套房屋销售佣金，剩余佣金款项待甲方公司账号收到银行按揭款后，在十五个工作日内支付给乙方。……3.代理期内，不论因何原因，乙方所销售成交之房屋的《文昌市商品房买卖合同》解除或终止的，该房屋不计入乙方的销售业绩，甲方无需向乙方支付任何代理佣金，若甲方与乙方已就该房屋结算并已支付代理佣金且双方仍在代理期内的，该房屋由乙方重新销售，销售成交后乙方则不得再计提代理佣金。如乙方在代理期间未将该房屋售出，则甲方有权在应支付给乙方的款项中扣除该部分佣金，不足部分，乙方须在甲方指定期限内以现金退还。若本协议解除或终止后，乙方所销售成交之房屋的《文昌市商品房买卖合同》解除或终止的，则不论因何原因，乙方同意在甲方指定的期限内，将甲方已支付给乙方的佣金全额退还给甲方，且因此发生的开具发票缴纳税费的损失（若有），由乙方承担。”2017年5月，原告作为代理销售方，推介案外人王平到波溪·丽亚湾售楼处选房，案外人王平最后选定波溪·丽亚湾13号楼1904号房。5月25日，案外人王平与京都汇银公司签订《文昌市商品房买卖合同》，合同约定王平购买波溪丽亚湾13号楼1904号房，房屋总金额为823,900元。《文昌市商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第4款约定：“当买受人按揭贷款申请未获银行审批同意，或银行审批同意的贷款成数有所降低时，或买受人不同意接受银行审批的贷款结果时，买受人在收到出卖人通知后，应在十日内改用一次性付款方式付款并补齐房款差额，重新签署商品房买卖合同。如在十日内买受人未能付清购房全款，出卖人有权收回该房屋另行出售，并扣除定金后将余款不计利息退还给买受人”。案外人王平依约向被告支付了全部首付款253,900元，向京都汇银公司支付代收款16,517.18元，并向中国光大银行股份有限公司海口分行提供按揭贷款资料。光大海口分行于2017年7月5日向京都汇银公司发出《通知函》，将王平因不符合该行的贷款要求，该行不能向其发放贷款事宜告知京都汇银公司。2017年10月10日，京都汇银公司向王平发出《催告函》，告知王平其银行贷款申请未能通过审批，王平应在收到本通知后十日内改用一次性付款并补齐房款差额，同时告知王平，如逾期付款，京都汇银公司有权解除合同，将房屋另行出售。王平于2017年10月14日收到上述《催告函》。京都汇银公司于2017年12月15日向王平发出《解除合同通知书》，王平于2018年3月21日收到该通知。双方协调未果，京都汇银公司将王平诉至本院。本院经审理于2018年12月14日作出（2018）琼9005民初3806号民事判决书，判决京都汇银公司与王平签订的《文昌市商品房买卖合同》已于2018年3月21日解除；京都汇银公司应于判决生效后十日内向王平退还购房款245661元及代收款16517.18元，共计262178.18元；王平应于判决生效后十日内协助京都汇银公司办理合同的网签登记备案撤销手续。王平不服上述判决，向海南省第一中级人民法院提起上诉。上诉审理过程中，王平以其愿与京都汇银公司庭外协商解决纠纷为由撤回上诉申请。2019年3月27日，海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96民终342号民事裁定书，裁定准许王平撤回上诉。本案庭审结束后，被告京都汇银文昌公司提交京都汇银公司与王平于2019年3月20日就本案讼争代理佣金的所涉房屋达成的协议书，约定案涉房屋总金额变更为975,315元，王平分期向京都汇银公司支付剩余购房款721,415元（975,315元-253,900元），王平履行全部付款义务后，双方于2017年5月25日签订的《文昌市商品房买卖合同》继续履行。原告就案涉房屋代理销售向被告主张佣金，双方协商未果，原告诉至本院。原告提供的证据：1.2019年3月份被告房屋成交后付款发票，拟证明2019年3月26日被告向原告支付代理费；2.波溪·丽亚湾客户来访确认单（2019.3.8），3.波溪·丽亚湾客户来访确认单（2017.5.1），拟共同证明该确认单与发票一致，与证据一相互印证，原告介绍王平到被告处购买房产；4.微信聊天记录1（2019.7.11）、5.微信聊天记录2（2019.7.14）、6.微信聊天记录3（2019.7.16），拟共同证明原告就王平代理佣金问题，被告销售经理告知原告可以结算，销售协议是有效的；7.波溪·丽亚湾成交确认单，拟证明确认单中均为被告人员签名。本院认为，证据1经被告质证对其三性不予认可，该证据备注注明内容为波溪丽亚湾15#707，与原告诉状中所指王平购买的13#1904不一致，该证据与本案无直接关联，本院不予认定；证据2、3经被告质证，对证据2关联性有异议、对证据3三性均有异议，该组证据无法相互关联，无法与证据1相互印证，被告庭审中确认2017年5月原告介绍王平到被告处购买房产，本院对该事实予以确认；证据4、5、6未有原件核对，被告不予认可，本院不予认定；证据7未有原件核对，被告不予质证，但认可王平与被告之间的成交行为，本院对该事实予以确认。被告提供的证据：1.波溪·丽亚湾项目分销代理协议（2017.1.8），拟证明原被告双方于2017年1月8日就波溪·丽亚湾可售物业委托销售签订协议，具体代理销售物业以被告书面确认为准，代理期限为2017年1月8日至2018年1月8日，其中合同第七条第三款对佣金的结算作出了明确的约定，被告认为在原被告分销合同终止的情况下，且王平商品房买卖合同被判决解除后，根据条款约定被告是无需向原告支付佣金的；2.文昌市人民法院（2018）琼9005民初3806号民事判决书，3.海南省第一中级人民法院（2019）琼96民终342号民事裁定书及送达回证，拟共同证明因王平逾期付款，导致其与京都汇银公司签订的商品房买卖合同被法院判决解除。本院认为，证据1经原告质证对其三性无异议，但提出“合同第三条与销售情况不符，且落款日期并非原告写的”，原告未提出相关证据证明，本院对该证据予以认可；证据2、3经原告质证对其三性无异议，本院对该组证据予以认可。本院认为，原告文昌众联公司与被告京都汇银文昌公司于2017年1月8日签订《波溪·丽亚湾分销代理协议》，原告主张被告支付代销佣金，案涉纠纷应为商品房委托代理销售合同纠纷，本院对本案立案案由予以相应变更。本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付案涉房屋代销佣金49,434元。经查，本案中，2017年5月25日，原告作为代理销售方，推介案外人王平到波溪·丽亚湾售楼处选房，最后案外人王平与海南京都汇银投资有限公司签订了《文昌市商品房买卖合同》，并于同日支付了房屋首付款253,900元。2018年1月8日，原告与被告签订的《代理协议》终止。2018年3月21日，王平与海南京都汇银投资有限公司之间的《文昌市商品房买卖合同》经文昌市人民法院判决解除。但是王平向海南省第一中级人民法院上诉审理过程中，海南京都汇银投资有限公司与王平于2019年3月20日在庭外达成调解协议，约定案涉房屋总金额变更为975,315元，王平履行全部付款义务后，双方于2017年5月25日签订的《文昌市商品房买卖合同》继续履行。2019年3月22日，王平向海南省第一中级人民法院提出撤诉申请，该院裁定予以准许。本院认为，海南京都汇银投资有限公司并未就案涉房屋变更总房款和付款方式重新与案外人王平签订商品房买卖合同，而是约定王平履行全部付款义务后，双方于2017年5月25日签订的《文昌市商品房买卖合同》继续履行。因此，双方于2019年3月20日的协议可视为对《文昌市商品房买卖合同》的补充，合同并未实际解除或终止。被告以根据《代理协议》第七条第3款的约定，王平与海南京都汇银投资有限公司于2017年5月25日签订的《文昌市商品房买卖合同》已解除，无需支付原告佣金，且原、被告之间代理销售期限届满，海南京都汇银投资有限公司销售给王平属于一个新的销售行为，而非原告销售的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原、被告双方签订的《波溪·丽亚湾项目分销代理协议》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，属有效合同。被告确认原告对案涉房屋的销售已成交，根据《代理协议》第七条第2项约定“当乙方销售成交房屋的客户签订《文昌市商品房买卖合同》时，若客户为一次性付款，以全部购房款到达甲方账号为准，则该房屋视为符合结算佣金100%的条件，甲方同意该套房屋销售佣金当日内结算；若客户为分期付款，按《商品房买卖合同》相关约定的付款时间，以实际支付购房款到达甲方帐号为准，甲方同意该套房屋销售佣金，十五个工作日内分次结算佣金；若客户为银行按揭付款的，在客户支付首期款及办理完成银行按揭手续后，甲方同意按首付款比例在十五个工作日内结算该套房屋销售佣金，剩余佣金款项待甲方公司账号收到银行按揭款后，在十五个工作日内支付给乙方。”。据此，根据案外人王平与海南京都汇银投资有限公司签订的《文昌市商品房买卖合同》约定，王平购买波溪·丽亚湾13号楼1904号房，房屋总金额为823,900元。案外人王平依约向被告支付了全部首付款253,900元，并向中国光大银行股份有限公司海口分行提供按揭贷款资料。虽然后期王平因不符合中国光大银行股份有限公司海口分行的贷款要求，其银行贷款申请未能通过审批，被告告知王平应在收到本通知后十日内改用一次性付款并补齐房款差额，但是并未按照《文昌市商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第4款约定重新签署商品房买卖合同。原告亦未提供证据证明王平支付剩余购房款到达甲方账号的时间。因此，根据《代理协议》第七条“代理佣金结算支付方式”第2项约定，被告应按首付款比例在十五个工作日内结算该套房屋销售佣金给原告。原告主张被告支付波溪·丽亚湾13号楼1904号房总价款823,900元的代理佣金无事实和法律依据，本院不予支持。根据《代理协议》第七条第1项第（1）款约定“（1）当月内代理销售房屋签约合同累计≦3套，按实际成交总销售额7%结算销售佣金。……”原告未提供证据证明其当月内代理销售房屋签约合同累计超过3套，原告请求根据按实际成交总销售额6%结算，未超出《代理协议》的约定，本院予以照准。综上，被告京都汇银文昌公司应当支付给原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司代理销售波溪·丽亚湾13号楼1904号房屋的佣金15234元（首付款253,900元×6%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告海南京都汇银投资有限公司文昌分公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司代理销售波溪·丽亚湾13号楼1904号房屋的佣金15234元；二、驳回原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517.93元，由原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司负担358.32元，由被告海南京都汇银投资有限公司文昌分公司负担159.61元，限被告海南京都汇银投资有限公司文昌分公司在本判决发生法律效力后七日内向本院交纳；原告文昌众联房地产营销策划有限责任公司预交的案件受理费517.93元，于本判决发生法律效力后本院予以退回159.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 林鹤玲二○二○年一月十日书记员 吴钟旺附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。窗体底端'b4疤宓锥窗体顶端