黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9422号上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨翰翔印务有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路151号。法定代表人：高淑梅，总经理。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨金融学院，住所地哈尔滨市香坊区电碳路65号。法定代表人：于沐琳，院长。委托诉讼代理人：刘贺，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙可超，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人哈尔滨翰翔印务有限公司（以下简称翰翔公司）因与被上诉人哈尔滨金融学院（以下简称金融学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翰翔公司委托诉讼代理人于奇、石玉佳，被上诉人金融学院委托诉讼代理人刘贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰翔公司上诉请求：撤销一审判决，驳回金融学院全部诉讼请求，支持翰翔公司全部反诉请求。事实和理由：本案的争议背景为金融学院作为出租人将没有产权证和建设工程规划许可证的案涉房产租赁给翰翔公司产生了一系列争议。翰翔公司认为一审判决认定事实和适用法律均存在错误，具体为：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。在一审审理过程，翰翔公司发现案涉房产没有建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的三份案涉合同应为无效合同。本案中，案涉房产是否属于合法的租赁标的物，决定了案件的法律适用，是裁判本案的基础。但是一审判决没有查明案涉租赁房产的合法性问题，而直接确认案涉三份合同为有效合同。显然没有查明案件事实，并且适用法律错误。二、一审判决错误分配举证责任。一审判决认为“承租人翰翔公司未提供证据证明案涉房产系违法建筑，故翰翔公司的该项抗辩意见，本院不予认可。”翰翔公司认为一审判决错误理解了举证责任的分配。出示案涉房产产权证和建设工程规划许可证的举证责任应由房屋所有权人金融学院承担。证明租赁标的物合法有效，本就是出租人金融学院的义务，根据《民事诉讼证据若干规定》，也应由负有履行义务的人承担举证责任。因此不应由承租人翰翔公司来承担举证责任。三、金融学院的原审诉请分析。金融学院原审诉请分为租赁合同期间费用和事实占用期间费用两部分。2011年至2017年为签订合同的租赁期间，金融学院原审诉请为给付拖欠的电费6389元。2017年7月10日至2018年7月6日，为无租赁合同的事实占用期间，金融学院的诉请为赔偿损失、给付电费、给付供暖费。四、关于本诉部分。因为三份案涉合同均为无效合同，案涉标的物为违法标的物，所以本诉部分金融学院的诉请和一审判决不能成立。理由如下：1.占有房屋的租金123,000元。此期间双方没有签订租赁合同。此部分损失发生在翰翔公司实际占用期间，因为金融学院迟迟不将案涉房产挂牌招标，翰翔公司无法参与投标并与金融学院签订租赁合同，至本案一审审理期间，翰翔公司认为金融学院不将案涉房产挂牌招标的原因是金融学院发现了自身房产存在没有规划手续的问题。翰翔公司苦等投标和签订合同无果的情况下，在2018年5月份就已经停止经营。翰翔公司同意给付金融学院合理占用费用，但是不能参照三份的无效合同计算，也不能依据评估报告计算，因为评估报告是评估公司基于房屋有合法手续做的评估，考虑到金融学院存在过错，翰翔公司认为应按评估报告的50%支付实际占用费为宜；2.供暖费51,786.8元。证人和无效合同（2011年租赁合同第六条甲方每年收取乙方包烧费用55,000元，因考虑厂房、办公地点为供热管线末端，按实际情况收取）都已经证实房屋处于供热管线末端，如温度过低，供暖费用应按照实际情况予以调整。因此该笔费用不应全额支持。3.租赁合同期间拖欠的电费6389元。金融学院的起诉和一审判决依据的电费计算标准是依据有效合同确定的，现在租赁合同无效，同时租赁合同中约定的电费价格每度0.926元本就不公平，并且该条款违反了《中华人民共和国电力法》第四十四条，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用的强制性规定。在合同无效的情况下，电费的计算依据应当依据实际价格计算。而金融学院没有提供实际缴纳的电费标准和数额，所以金融学院的该项诉讼请求和一审判决的此处判项不能成立。4.生产用电费41,058.84元。此部分费用是实际占用期间，不能依据无效合同确定0.926元每度的价格计算费用，而应当依据实际价格计算，而金融学院没有提供实际缴纳的电费标准和数额。所以金融学院的该项诉讼请求和一审判决的此处判项计算错误。五、关于翰翔公司反诉部分。1.关于金融学院返还翰翔公司多支付电费106,950元的问题。因为金融学院一直依据租赁合同约定的每度0.926元计算电费，在租赁合同无效的情况下，该项计算标准应当依据实际发生计算，而实际发生的用电价格的举证责任在金融学院，在金融学院不举证的情况下，翰翔公司依据物价局文件对电价进行计算的诉请应该予以支持，因此翰翔公司多支付的电费，金融学院应当予以返还；2.关于金融学院赔偿翰翔公司损失213,958.58元问题。此部分损失发生在翰翔公司实际占用期间，因为金融学院迟迟不将案涉房产挂牌招标，翰翔公司无法参与投标并与金融学院签订租赁合同，至本案一审审理期间，翰翔公司认为不将案涉房产挂牌招标的原因是金融学院发现了自身房产存在没有规划手续的问题。翰翔公司苦等投标和签订合同无果的情况下，只能在2018年5月份停止经营，陆续搬离设备，但是金融学院在双方不能签订租赁合同的情况下，竟然阻止翰翔公司搬迁数码机，显然损害了翰翔公司的利益，翰翔公司关于实际占用租赁物期间的产生的损失（金融学院的第一项诉讼请求）与金融学院主张的占用租赁物期间产生的损失构成了诉讼的对应性，符合本诉和反诉的构成要件，原一审判决不予审理此部分诉请没有依据；3.关于租金、包烧费、电费发票问题。上述发票属于合同附随义务，一审判决应当予以支持；4.关于退还租金、包烧费275,180元。证人和无效合同都已经证实房屋处于供热管线末端，温度过低。因此该笔费用应当适当予以返还。综上，请求支持翰翔公司的上诉请求。二审庭审中，翰翔公司表示由于没有收集到新证据，故撤回对一审判决主文第一项（租金）和第二项（供暖费）的上诉请求。金融学院辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回翰翔公司的全部上诉请求。翰翔公司提出的合同效力问题，双方签订的租赁合同中有一份是2015年至2017年期间的租赁合同，该合同是经黑龙江省联合产权交易所挂牌后签订的，印证了金融学院出租案涉房屋的合法身份，即案涉房屋属于合法财产、具备出租的条件，因此翰翔公司提出案涉房屋缺少相关证照，进而认定房屋租赁合同无效不能成立。同时一审判定的租赁费和电费具有法定和约定基础，因此翰翔公司的上诉请求不能成立。金融学院向一审法院起诉请求：1.判令翰翔公司给付实际占用原告房屋造成的经济损失123,000元；2.判令翰翔公司给付实际占用原告房屋期间产生的供暖费51,786.80元；3.判令翰翔公司给付租赁原告房屋期间拖欠的电费6389元；4.判令翰翔公司给付实际占用原告房屋期间产生的生产用电费用41,058.84元。翰翔公司向一审法院提出反诉请求：1.金融学院退还翰翔公司“租金”、包烧费275,180元；2.金融学院赔偿翰翔公司损失213,958.58元；3.金融学院返还翰翔公司多支付的电费106,950元；4.金融学院为翰翔公司支付的全部租金、包烧费、电费等开具发票。一审法院认定事实：金融学院与翰翔公司自2011年签订三份房屋租赁合同。第一份租赁合同双方约定：金融学院将位于香坊区电××路（金融学院西××）使用面积为1537平方米的厂房、办公楼出租给翰翔公司使用，由翰翔公司自行管理；租赁期限为3年，自2011年11月1日至2014年10月31日止；每年房屋租赁费100,000元；合同第三条约定：在本合同生效之日起，金融学院将厂房、办公楼交付翰翔公司使用，且翰翔公司同意按厂房、办公楼的现状进行使用，交付时保持原状，并以交接单的形式签订确认；合同第六条约定：1.金融学院每年收取翰翔公司包烧费每年55,000元，因考虑厂房、办公楼地点为供热管线末端，按实际情况收取。2.电费按电业局电表字数实际收取。现电表数为：办公楼05769、厂房022805；合同第八条约定：翰翔公司负责包烧费、电费、治安、卫生、清雪以及有关部门收取的各项费用的缴纳，以上费用不得拖欠；翰翔公司在合同期内享有厂房、办公楼的使用权，并负责厂房及办公楼的维护和保养。第二份租赁合同双方约定：租赁期限为8个月，自2014年10月31日至2015年7月10日止；租赁费用8个月共计66,667元；关于租赁房屋位置、包烧费、电费、租赁房屋的维修和保养义务人等约定与第一份租赁合同相同；第三份租赁合同双方约定：租赁物位于学院西区小2楼，包括2层办公楼及厂房1处，翰翔公司在参加招租前对租赁物的数量、质量、性质、用途等情况进行了全面深入了解，不得在取得承租权后以上述原因解除本合同。租赁期限为2年，自2015年7月10日至2017年7月9日止；每年房屋租赁费128,500元；合同第六条约定：租赁物以移交时的现状为准，在租赁期限内，对租赁物的修缮由翰翔公司负责，并由翰翔公司承担全部修缮费用，金融学院不承担任何费用；合同第七条约定：翰翔公司在租赁期限内保证足额缴纳水、电、热、卫生、物业管理等费用；补充条款第6条约定：水、电费收取按表的实际发生数结算，凭房产部门出具的“缴费通知单”到财务处交纳。电费标准：每度0.926元，不得拖欠。另，2015年5月12日，黑龙江省教育厅财务审计处在《行政事业单位国有资产出租申报审批表》盖章，同意金融学院将案涉房屋出租。2014年12月15日，金融学院对案涉房屋进行评估，评估结论：案涉房屋年租金在2014年11月30日所表现的市场价值为128,500元。2017年7月28日，金融学院委托黑龙江岁达资产评估有限公司对案涉房屋进行资产评估，案涉房屋年租金评估价值为123,000元。2017年7月17日，翰翔公司向金融学院出具承诺书:翰翔公司与金融学院签订的学院西区小2楼及厂房（建筑面1793.69平方米）,已于2017年7月9日到期，由于我单位经营性质特殊，无法迁移拆除大型印刷设备，腾倒所租房屋，我单位现做如下承诺：如果我单位未能中标，我单位保证从开标日期15日内搬出全部物品，将原租赁房屋腾倒给贵院，并按原合同租金价格标准折算，结清原合同到期后未搬出期间的租金等全部费用。2017年12月20日，金融学院向翰翔公司发出缴费通知单：翰翔公司2017年7月5日电表读数3171度，并由高淑贺（与翰翔公司法定代表人系姐妹关系，其在翰翔公司居住）于2018年4月23日签字确认。2018年5月3日，金融学院向翰翔公司发出缴费通知单：翰翔公司欠2017年至2018年度热费51,786.80元，2017年7月5日至2018年5月2日电费41,058.84元，并由高淑贺签字确认。2018年7月6日，翰翔公司出具离厂告知函：翰翔公司于2018年7月6日正式搬出金融学院西校区，厂区剩余物资属于甄子明个人物品，与本公司无关，数码机及其他物品合计金额为75万元，数码机预计日生产营业额为4800元。庭审中，金融学院、翰翔公司均认可翰翔公司已缴纳了2011年11月1日至2017年7月9日租赁期间的租金费用和包烧费；双方均认可租赁合同到期后，翰翔公司实际占有房屋期间为2017年7月10日至2018年7月6日，且此期间翰翔公司均未缴纳租金、包烧费、电费。金融学院于2019年6月6日申请撤回翰翔公司支付实际占用期间办公生活用电172,302元的诉讼请求；翰翔公司分别于2019年6月19日申请撤回金融学院退还翰翔公司租房保证金98,500元的反诉请求，于2019年7月31日申请撤回金融学院返还翰翔公司数码机两台、晒版机、显影机库各一台、存耗材及成品的反诉请求。一审法院认为：金融学院、翰翔公司之间签订的三份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，因此上述房屋租赁合同合法、有效，双方应按合同约定履行相应义务。双方签订的房屋租赁合同期满后，虽未继续签订书面的房屋租赁合同，但翰翔公司于2017年7月17日向金融学院出具承诺书，双方形成了事实上的租赁关系。关于翰翔公司辩称金融学院的合法出租人的身份不能确定、案涉房屋属于违法建筑，租赁合同应为无效合同且不能像合法建筑物一样主张使用费收益的问题，金融学院举示的证据能够证明其具有合法出租人身份，翰翔公司未提供证据证明案涉房屋系违法建筑，故翰翔公司的该项抗辩意见，一审法院不予认可。关于金融学院主张翰翔公司给付实际占有房屋造成的经济损失123,000元的问题。2017年7月10日至2018年7月6日，金融学院与翰翔公司虽未签订租赁合同，但双方均认可上述期间翰翔公司实际使用该房屋，故双方形成了事实上的租赁关系，翰翔公司应向金融学院给付此期间的租金。因2015年7月10日至2017年7月9日租赁期间的年租金为128,500元，一审法院认为上述期间的租金可按照租赁期间的标准计算，金融学院诉请未超过该标准，一审法院予以支持。关于翰翔公司辩称实际租赁面积与约定不符应返还相应租金的问题。一审法院认为案涉房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，并非由单位面积的租金价格乘以房屋面积得出租金数额，金融学院依约交付该特定房屋，翰翔公司作为承租人在合理期限内未提出异议，故对翰翔公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于金融学院主张的翰翔公司给付实际占有房屋期间产生的供暖费51,786.80元、生产用电费用41,058.84元的问题。因翰翔公司认可未支付金融学院实际占有期间的供暖费、生产用电费，且金融学院已于2018年5月3日书面通知了翰翔公司所欠供暖费51,786.80元、生产用电费41,058.84元，翰翔公司在缴费通知书上签字确认，确认后也未在合理期限内对所欠供暖费金额向金融学院提出异议。故对金融学院的该项主张，一审法院予以支持。关于金融学院主张的翰翔公司给付租赁房屋期间拖欠的电费6389元的问题，金融学院已于2017年12月20日书面通知了翰翔公司2017年7月5日的电表读数，翰翔公司在缴费通知书上签字确认，确认后也未在合理期限内对所欠电费金额向金融学院提出异议。故对金融学院的该项主张，一审法院予以支持。关于翰翔公司反诉主张金融学院退还翰翔公司“租金”、包烧费275,180元的问题。翰翔公司认为金融学院一直承诺修缮二楼漏雨的房盖，但直至2017年9月金融学院才予以修缮，导致二楼443.5平方米的面积一直没能使用，金融学院没有完全提供符合基本使用条件的房屋。对此，一审法院认为，翰翔公司对上述主张未提供充分证据予以证明，且金融学院与翰翔公司签订的三份房屋租赁合同中均对交付房屋的状态进行了约定：翰翔公司同意按厂房及办公楼的现状使用且租赁物的修缮由翰翔公司负责。翰翔公司认为金融学院供暖温度一直过低且金融学院一直口头承诺减免包烧费、租金，但未提供充分证据予以证明，故对于翰翔公司反诉主张金融学院退还翰翔公司“租金”、包烧费275,180元的反诉请求，一审法院不予支持。关于翰翔公司反诉主张金融学院返还翰翔公司多支付的电费106,950元的问题。金融学院与翰翔公司签订的租赁合同中约定了电费的计算标准为每度0.926元，在合同签订时双方已认可了电费的计算标准，翰翔公司未提供证据证明其主张的金融学院实际向电业局缴纳电费为每度0.51元，故对翰翔公司的该项反诉主张，一审法院不予支持。关于翰翔公司反诉主张金融学院赔偿翰翔公司损失213,958.58元的问题。因翰翔公司的该项诉讼请求与本案不是同一法律关系，故对翰翔公司的该项反诉主张，本案不予审理。关于翰翔公司反诉主张金融学院为翰翔公司支付的全部租金、包烧费、电费等开具发票的问题。因翰翔公司的该项诉讼请求不属于人民法院审理民事案件的受案范围，故对翰翔公司的该项反诉主张，一审法院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、翰翔公司于判决生效后立即给付金融学院2017年7月10日至2018年7月6日期间占有房屋的租金123,000元；二、翰翔公司于判决生效后立即给付金融学院供暖费51,786.80元；三、翰翔公司于判决生效后立即给付金融学院拖欠的电费6389元；四、翰翔公司于判决生效后立即给付金融学院生产用电费用41,058.84元；五、驳回金融学院、翰翔公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。翰翔公司举示证据一《黑龙江省物价监督管理局关于居民生活用电试行阶梯电价的通知》（黑价明传[2012]8号），证据来源：黑龙江省物价监督管理局网站下载。因金融学院对该证据不认可，且该证据仅是对居民用电进行的规定，与本案不具有关联性，故本院不予采纳。庭审后，翰翔公司申请调取案涉租赁房屋的电表表号及2011年至2018年期间缴纳电费标准和具体金额。经到哈尔滨供电公司调取，没有该块电表（表号为：No.R2013531619）的缴费明细。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，金融学院在一审法庭辩论终结前并未举示证据证明其就案涉租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据前述司法解释的规定，案涉房屋租赁合同无效。一审将对合同效力认定的证明责任分配给翰翔公司，显属不当，本院予以纠正。二审庭审中，翰翔公司明确表示撤回对一审判决主文第一项租金和第二项供暖费的上诉请求，属于翰翔公司对自己诉讼权利的处分，并不违反法律规定，本院予以准许。除此之外，双方争议主要体现为：1.电费问题。关于欠缴电费，因翰翔公司在金融学院送达的缴费通知书上签字确认，嗣后亦未在合理期限内对所欠电费金额向金融学院提出异议，故一审法院对此予以认定并无不当。翰翔公司主张金融学院按每度电0.926元收取过高，而应当按照每度电0.513元收取，并继而要求金融学院返还多收取的电费。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同虽然无效，但不应当影响电费结算条款所确定的电费收费标准，此为其一；其二，根据双方庭后提交的材料看，双方是依据签约当时国家有关部门文件规定而确定的每度电按0.926元标准收取。现翰翔公司主张按照《黑龙江省物价监督管理局关于居民生活用电试行阶梯电价的通知》所规定的居民阶梯电价按每度电0.513元收取，无事实和法律依据；其三，金融学院按照电表读数向翰翔公司收取电费，并将电费向电力公司交纳。翰翔公司请求金融学院返还多收取的电费，但并未举示证据证明金融学院收取电费后未全部向电力公司交纳的证据，应承担举证不能的不利法律后果。综上，翰翔公司就电费问题提出的上诉请求不能成立。2.关于翰翔公司反诉主张的损失赔偿问题及发票问题，一审认定和处理均无不当，本院不再赘述。综上所述，一审判决对案涉房屋租赁合同效力认定不当，但处理结果正确。根据根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8150元，由上诉人哈尔滨翰翔印务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年一月十六日书记员  周小倩