安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初4914号原告：来安县恒诚物业管理有限公司，住所地安徽省来安县永阳西路1号四楼。法定代表人：陈广琴，公司总经理。被告：朱昌伟，男，1990年1月24日生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省来安县，现居住安徽省来安县。原告来安县恒诚物业管理有限公司（以下简称恒诚物业公司）与被告朱昌伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诚物业公司法定代表人陈广琴，被告朱昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告朱昌伟立即支付自2017年10月26日至2019年10月25日期间的物业管理费1814元、公摊水电费850元;2.判决被告朱昌伟支付滞纳金729元;3.本案诉讼费用由被告朱昌伟承担。事实和理由:2015年10月26日,滁州德安实业有限公司向朱昌伟交付位于安徽省来安县新城区未来城2幢1单元1401室房屋(房屋面积100.83平方米),双方办理了房屋交付手续。其后,朱昌伟即对该套房屋装饰装修并随即入住。其作为未来城小区的前期物业管理公司,在朱昌伟取得涉案房屋后即提供物业管理服务。现朱昌伟仅支付第一、第二年度的物业等费用,自第三年起朱昌伟即不再支付相关费用,经计算,自2017年10月26日起至2019年10月25日止，朱昌伟应向其支付的物业管理费及公摊水电费合计3393元。经多次催告,朱昌伟仍未履行支付物业费义务，故依法提起诉讼。朱昌伟辩称，其没有收到物业公司正式催款通知书，公摊水电费无明细，没有给业主看，只有一年总账；物业保安不合规，有超年龄和无证的现象；物业用电梯卡控制业主缴纳物业费，不缴纳物业费就不给激活电梯卡，是不合规的；物业服务时间太短，达不到五级标准，保安晚上睡觉，小区内部广告牌的费用没有向业主公开；西大门地下停车场向社会开放，收取停车费用，没有向业主公开；业主入住手续长期连续6个月以上未入住，按照前期物业管理协议，可以给业主50%的物业费减免，物业未执行，小区卫生不合格，其只同意给付50%的物业管理费用。本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，朱昌伟与滁州德安实业有限公司就购买来安县新城区未来城2幢1单元1401室房屋签订了商品房预售合同。2015年9月1日，恒诚物业公司与建设单位滁州德安实业有限公司签订《前期物业管理委托合同》,约定由恒诚物业公司对来安县未来城电梯高层住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费的收费标准按滁州德安实业有限公司与业主约定收取，即：1.住宅按建筑面积向业主收取,每平方米按县规建局和发改委核定的物业收费等级进行收费；2.电梯、二次供水电费按每年的实际用量向业主平均分摊收取多退少补(此收费标准是参照政府指导价及结合小区的管理水平和质量而制定);合同期限自2015年9月1日起至2021年5月31日止等。之后,恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务至今。2015年11月15日，滁州德安实业有限公司将上述房屋交付朱昌伟。恒诚物业公司系未来城小区的前期物业公司，为未来城小区提供物业服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定：物业服务费用交纳费用周期：交房时预收一年（按出卖人书面通知的房屋交付日期算起一年），以后每年预收费一次，每年第一个月的10日前交费；前期物业管理服务费标准：公共服务费住宅0.75元/㎡，商业2.50元/㎡，电梯和二次供水运费平均分摊；每次交纳费用时间：年度6月前的26日；违约责任：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。朱昌伟系新城区未来城2幢1单元1401室业主，房屋面积为100.83平方米，朱昌伟每月应交纳物业管理服务费为75.62元（0.75元×100.83平方米）。朱昌伟自2017年10月26日后未交纳物业管理费。另查明，恒诚物业公司为涉案小区代交了2016年12月-2018年12月的分摊水电费用,并对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,还提供相关发票证实其已支付该分摊费用。朱昌伟系未来城小区2幢1单元1401室房屋的业主，每年应支付分摊水电费425元。再查明,《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格﹝2014﹞2755号）第一部分第六项规定:“非保障性住房物业服务,物业服务企业接受业主的委托,按照物业服务协议约定,对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”。2011年9月9日,来安县物价局、国土资源和房产管理局联合发布《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》),该《细则》规定来安县城镇住宅小区物业综合服务收费标准高层住宅五级基准价为0.70元/平方米/月,上浮不超过10%,下浮不限;电梯和加压泵运行电费由业主分摊。庭审中,恒诚物业公司对朱昌伟辩解其物业管理中存在的问题，部分予以认可，表示已经及时进行了整改，不同意朱昌伟按照50%交纳费用。上述事实，有原告恒诚物业公司和被告朱昌伟的陈述，原告提交的《业主手册》、《前期物业管理服务协议》、《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》、缴费清单、公用电费分摊计算表等在卷佐证，予以认定。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中双方当事人的陈述意见，本案争议的焦点为：一、朱昌伟应支付的物业服务费如何确定及违约金如何处理；二、朱昌伟应支付的公摊水电费如何确定。对于争议焦点一，本案是物业服务合同纠纷。2015年9月1日，滁州德安实业有限公司委托恒诚物业公司对来安县未来城小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业管理委托合同》，之后，恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务。恒诚物业公司与朱昌伟签订《前期物业管理服务协议》,约定物业服务费用收取标准按每月每平方米0.75元收取,恒诚物业公司将该收费标准报相关主管部门备案。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》对物业服务费也做了规定,明确非保障性住房的物业服务费可由双方当事人协议约定。因此,双方协议约定的收费标准并未违反物业收费的强制性规定,双方就物业收费订立的条款及合同其他条款均是双方当事人真实意思表示,合法有效,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。协议签订后，恒诚物业公司按约对未来城小区提供了物业服务,并按监督管理部门核准的收费标准收取物业服务费，朱昌伟作为小区业主,享受了物业服务,应该交纳相应的费用。但朱昌伟仅交至2017年10月25日，之后未履行交费义务。恒诚物业公司起诉后,朱昌伟认为物业公司提供的服务质量存在问题,主张应扣减50%的物业服务费，恒诚物业公司对该主张不予认可。对于应否减免朱昌伟的物业服务费的问题，本院认为，物业服务具有长久性、持续性等特点,物业服务的内容和范围也较为广泛,即使物业服务存在瑕疵,业主可即时提出并给予整改时间；朱昌伟提供的证据材料仅反映特定时间涉案区域内有可能出现的问题,具有局限性、片面性,不足以证实恒诚物业公司对涉案区域服务长期不到位，上述证据不能充分证明恒诚物业公司存在的瑕疵已达到扣减物业服务费50%的程度。因此,恒诚物业公司在履行物业服务义务后,朱昌伟应按协议约定履行交费义务。故恒诚物业公司主张朱昌伟支付2017年10月26日至2019年10月25日期间的物业服务费1814元（100.83㎡×0.75元/月×24个月）的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持；朱昌伟辩解按照50%支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。关于违约金问题,综合考量朱昌伟未交纳物业服务费的原因和恒诚物业公司在涉案小区提供物业服务过程中存在过瑕疵的实际情况，对恒诚物业公司要求朱昌伟支付违约金的诉请，本院不予支持。对于争议焦点二，《前期物业管理服务协议》约定小区共用水电费（包括路灯、走道灯、电梯、分用水水泵等公共设施设备所耗水电）由全体业主分摊，物业公司负责代收代交，业主按分摊标准，按时足额向物业公司交纳其所摊部分。本案中,朱昌伟欠交物业服务费期间,恒诚物业公司按约代为交纳分摊水电费用,对具体分摊费用,恒诚物业公司对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,并提供相关发票证实其已支付该分摊费用。朱昌伟对公摊水电明细提出异议，但没有提供充分证据证明恒诚物业公司对公摊费用的分摊不合理，故本院确认朱昌伟应支付恒诚物业公司从2017年10月26日至2019年10月25日期间的公摊水电费850元。恒诚物业公司提供的是小区公共管理服务,物业服务是双向的,不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务,同时,更需要业主积极的协助配合,并按合同约定交纳物业服务费用,才能共同营造整洁有序的生活环境。现在恒诚物业公司仍在为未来城小区提供物业服务,朱昌伟如果对恒诚物业公司的物业服务有意见,可及时向物业公司反映,恒诚物业公司应按照相应约定和规定及时处理,或向恒诚物业公司的监督管理部门提出意见,由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务公司和业主的共同努力,才能构建和谐、文明、有序的小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱昌伟于本判决生效后三日内支付原告来安县恒诚物业管理有限公司自2017年10月26日至2019年10月25日物业管理服务费1814元、公摊水电费850元，合计2664元；二、驳回原告来安县恒诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱昌伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  孙正斌二〇二〇年一月十五日法官助理纪红林代理书记员  武蕴伟附：判决适用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。