北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初11323号原告：北京市阳光泰和物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道东街甲2号院1、2号楼地下一层。法定代表人：陈猛，总经理。委托诉讼代理人：李玉俊，男，1978年2月12日出生，汉族，项目经理，该公司员工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：王成凯，北京市隆安律师事务所律师。被告：杨琴，女，1983年2月16日出生，汉族，户籍地北京市海淀区学院路。委托诉讼代理人：杨华明，男，1953年3月10日出生，汉族，自述住址北京市西城区马连道东街甲2号院XX室。原告北京市阳光泰和物业管理有限公司（以下简称阳光公司）与被告杨琴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光公司委托诉讼代理人李玉俊和王成凯、被告杨琴委托诉讼代理人杨华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219.60元、违约金10534.18元，共计28753.78元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年8月8日，北京常青藤房地产开发有限公司委托阳光公司对西城区马连道东街甲2号院常青藤嘉园进行物业管理服务。合同载明原告向被告所有的位于北京市西城区马连道东街甲2号院XX室63.9平米房产提供物业管理服务，物业服务费为1518.26元/年（即1.98元/平米/月，每月126.52元）。原告提供服务后，被告向原告交纳了部分物业服务费。但仍未向原告支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219.60元，产生违约金10534.18元。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告催缴多次无果，故起诉至贵院，请依法判决。杨琴辩称，原告与被告没有签订物业管理合同，在物业管理上没有权利与义务关系，故原告没有向被告收取任何费用的权利与理由。如果原告有伪造或没有代理权人在合同上的签字，被告一律不予认可。原告侵占被告的合法权益15年之久。原告非法管理，恶性循环，业主们多次组织要求成立业委会，次次遭到阻止与破坏。敬请法院，尊重事实，依法判决。另外，如果违法认定无效合同为有效合同，就是退一万步：2017年以前的物业费问题，超过诉讼时效，不受法律保护。物业每年收取停车费、广告费、招商费、会所费等不低于100万元，这些都应归业主所有。物业费应与这些费相互抵扣。物业不能侵占业主的权益。以物业管理为由对业主的侵害行为应当立即停止，不能等待业主再行起诉物业才停止侵权。有关审理程序问题，2018年12月29日原告申请立案，直到2019年9月30日第一次开庭审理，此次开庭仅是原告与被告的简要陈述，没有举证、质证与相互辩论。被告提出反诉，法官主观臆断反诉不予受理而休庭。从立案到如今经过三个年头，无特别情形，超过审理期限，是法律禁止的。本代理人给法官快递，要求按法定审理期限进行，代理人请求春节将出国与独生女团聚，应尽快审理。原告主张的合同纠纷，该合同无效。常青藤嘉园建设年代2003年，物业类型住宅，房屋总数1120户，楼栋12栋，2005年大都交付使用。该合同违反《物业管理条例》物业前期管理规定。北京常青藤房地产开发有限公司（以下简称开发公司）是阳光公司的控股公司，控股权80%。开发公司的股东***是该物业公司掌控人。住宅物业的开发公司违背了《物业管理条例》第二十四条第二款禁止性的规定。因此，该合同没有法律效力。根据《民诉法司法解释》第112条规定，被告已三次快递承办法官申请法院责令该物业公司提供该公司与住宅建设公司2003年8月8日（原告起诉中提出的）签订的物业管理合同及房屋行政管理部门的批准文件，查明该无效合同的事实。如原告提供不了该合同与批文，该合同无效，被告的主张成立。阳光公司分别与业主签订的合同违背法律法规规定。《物业管理条例》规定了两种合同，前期合同，即建设方与依法选聘的物业公司签订的合同，物业公司与业主委员会签订的物业管理合同，这叫无名集体合同。业主个人无权代理集体签订合同，物业公司分别与被迫的业主个人签订的合同，权利与义务，管理范围都是集体的，主体与内容都违法，即：以合法形式掩盖了非法目的。开发公司与阳光公司违背了《合同法》第52条第（一）至（五）项，属于性质严重的法定情形，该合同没有法律效力。违法合同与无效合同，无论双方签字与不签字都没有法律效力。况且被告杨琴没有在这无效合同上签字。特别慎重声明：被告杨琴不是该房屋实际所有人。特别强调：原告在起诉中主张2003年8月8日开发公司已同该物业公司签订了委托物业服务合同了，原告为何还要强迫千家业主各自同原告签订物业管理合同？其不是自相矛盾，明知故犯，明知违法吗？被告代理人请求法院查清上述请求事项。这关系到本代理人与该小区全部业主长久的权益。如果原告认为不利，有可能规避法律而提出撤诉，或自动撤诉，法院应裁定不能撤诉。如裁定允许撤诉，将依法追究其法律责任。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告提出在此期限内原告利用所谓的服务每年代业主出租并代收了租金每年150万元以上。这些租金，应当全部分给各业主，每年应分给被告1500元以上。并排除侵害，恢复会所、活动场所、嘉园北门、嘉园东门和底商及中水设备功能，确保业主合法权利的实现。被告已三次快递请求承办法官责令原告提供代收停车场租金，电梯间、大门等广告位出租租金、院内招商租金、会所出让金等数据清单。如原告不能提供，被告的主张成立。如原告不能提供其房屋维修基金使用情况，就认定由被告所有的维修基金还没有动用，应留作今后该房的维修之用。事实证明：原告的主要服务对象应是该开发商的高收费的地下车库，390个车位，每个每月760元，（超过同等地段收费标准达20%以上），每年收费约300万元，进而提高地面车位出租价格，都让承租业主承担。还有地下仓库违规出租收费。该地下防空设施空房，堆放了大量消防禁止的茶叶与货物，业主们的安全受到严重威胁。车从北门进，南门出，保安因守车而设立。不管人流，谁都能出入。东门本是人流通道，原告故意标注消防通道，多年来，禁止人流通行，破坏了配套商业的使用。会所本是公建配套项目，原告违法转让，四面围栏封闭，破坏家园，收取了非法转让金每年约20万元，由原告占有了。中水设备长期闲置，浪费了用户的水资源等等，院内车拥挤，长期道路堵塞，垃圾到处有，门窗破旧无维修，接受这种服务实在是被迫无奈，害大利小，业主们忍无可忍。原告应当用事实证明服务项目、服务数量、质量、价格，应当收取什么样的服务费？原告代收了业主的租金，应当通过结算，互相抵扣，或退或补。综上所述，物业管理合同无效，应依法按无效合同处理。不能规避法律不应允许原告任意撤诉，在确认合同无效的前提下，原告应提供诉讼期限（两年诉讼期限）内提供服务项目、数量、质量、价格等相关证据。如原告没有证据，被告不认可原告提供了服务。被告已经提出并主张原告在所谓的服务中代收的上述各项租金应按份额交给被告1500元以上，原告在服务中对被告造成不利或损害，应当由原告相应赔偿。本院经审理认定事实如下：位于北京市西城区（原宣武区）马连道东街甲2号院XX房屋（以下简称涉案房屋）系杨琴于2004年12月23日购得的房屋，后登记在杨琴名下，涉案房屋建筑面积为63.90平方米。阳光公司主张负责涉案房屋的物业服务，并提交《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件、《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件作为证据。杨琴不认可阳光公司提交的《常青藤嘉园小区物业服务合同》（复印件）及《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件的真实性，但经本院询问，杨琴表示不申请鉴定，杨琴应就此承担举证不利的法律后果，本院对上述证据的真实性、关联性和合法性予以确认。《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件显示，杨琴（甲方）与阳光公司（乙方）于2005年7月30日签订该合同，约定阳光公司为常青藤嘉园小区提供物业管理服务，物业管理区域座落北京市西城区马连道东街甲2号；物业服务费由阳光公司按1.98元/平方米·月向业主或物业使用人按年收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊面积）；委托管理期限自2005年7月30日起至2010年1月27日止；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，阳光公司继续管理的，视为此合同自动待续……同日，杨琴签字确认的《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》显示，杨琴已核对并签收《物业服务合同》。阳光公司为涉案房屋所在区域（即常青藤嘉园小区）提供物业服务至今。杨琴至今尚未给付阳光公司2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。常青藤嘉园小区目前尚未成立业主大会和业主委员会。本案于2019年9月30日第一次庭审中，杨琴当庭提出反诉，请求法院判决被反诉人停止物业侵权。本院针对杨琴反诉做出（2019）京0102民初11323号民事裁定书，对杨琴的反诉，本院不予受理。杨琴不服该裁定书，提出上诉。2019年11月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终14429号民事裁定书，驳回杨琴上诉，维持原裁定。杨琴上诉案卷材料于2019年12月2日退回本院。另查，杨琴提出阳光公司诉讼请求超过诉讼时效，阳光公司不认可杨琴的该项抗辩，向本院提交大宗邮件交寄清单、催缴照片作为证据，欲证明其曾多次向杨琴催缴物业费。杨琴不认可上述证据的真实性，但未提供相反证据。大宗邮件交寄清单显示，阳光公司曾分别于2008年8月15日、2009年7月9日、2010年8月23日、2012年6月14日向杨琴投递挂号信函。催缴照片显示阳光公司曾于2011年9月5日、2013年12月7日、2014年6月5日、2016年3月8日、2017年4月12日、2018年11月25日在涉案房屋门口张贴催缴物业费通知。再查，杨琴系杨华明、王新群之女。2019年，杨华明、王新群作为原告，以借用杨琴名义购买涉案房屋存在合同纠纷为由起诉被告杨琴至本院，要求判令杨琴将涉案房屋转移登记至杨华明、王新群名下，杨琴承认杨华明、王新群主张的事实。本院于2019年9月就上述案件作出（2019）京0102民初28650号民事判决书，驳回杨华明，王新群的诉讼请求。杨华明、王新群不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年10月14日作出（2019）京02民终12719号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28650号民事判决书；二、杨琴于本判决生效后三十日内配合杨华明，王新群将北京市西城区马连道东街甲2号院XX房屋转移登记至杨华明，王新群名下。又查，杨琴主**光公司与北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业管理合同无效，并提供北京常青藤房地产开发有限公司营业执照复印件、单位投资者（单位股东）名录复印件、阳光公司营业执照复印件、阳光公司第二届第一次股东会决议复印件作为证据。但庭审中，阳光公司未提交其起诉事实与理由中所述的北京常青藤房地产开发有限公司与其签订的物业服务合同作为本案证据，故杨琴提供的上述证据与本案无关联性。杨琴另申请原告依法提交关于常青藤嘉园建设规划图、施工竣工图、管线技术资料、取暖设备、中水设备等资料，常青藤嘉园公共场所收费项目与收费数目，房地产行政管理部门物业管理合同批文的证据，同时要求判决阳光公司物业管理合同无效，并提供要求阳光公司提供书证的申请、要求阳光公司提供收费项目与收费数目的申请、判决阳光公司物业管理合同无效的请求、关于提供房地产行政管理部门物业管理合同批文的再次申请、再次要求阳光公司提供收费项目与数目的申请、有关接收法律文件的说明、有关问题的说明、关于提供房地产行政管理部门物业管理合同批文的申请作为证据。经审查，杨琴提供的该组证据均为其自述内容，针对本案不具有充足的证明力，故本院对杨琴提供的该组证据不予采信。杨琴另主**光公司转让常青藤嘉园会所每年收取转让使用费约20万元，并提供会所照片、常青藤嘉园总体平面图、商品房预售许可证、建设工程规划许可证附件稿复印件、售房广告页、原告收取转让会所费用张贴单照片、关于2011年4月阳光公司账目公布情况的说明作为证据。阳光公司认可商品房预售许可证、平面图的真实性，并主张杨琴提供的张贴单证明阳光公司对预算收支情况在小区进行了公示，不认可该组其他证据的真实性。杨琴还主**光公司在常青藤嘉园地面出租车位的收费应归业主，并提供内容为汽车停放情况的照片一组作为证据。阳光公司认可该组证据的真实性，但不认可关联性和证明目的。杨琴另主**光公司代出租常青藤嘉园广告位每年收费不低于30万元应归业主所有，并提供内容为公共区域广告的照片一组作为证据。阳光公司认可该组证据中体现有“常青藤嘉园”字样的照片的真实性，但不认可其他照片的真实性、关联性和证明目的。杨琴还主张院内场地出租果蔬卖场已连续多年，每年收取租金6万以上，并提供内容为果蔬出售摊点的照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性、关联性和证明目的。杨琴另主张常青藤嘉园东门规划是人流通道，原告为缩减保安费用，以消防通道为由，在地下显著标识：消防通道禁止通行，多年来关闭大门与小门，业主出行十分不便，其底商配套功能全部丧失，并提供常青藤嘉园规划图、东门关闭的照片、有多人签字的名称为“心灵沟通，和谐共处”的声明一份作为证据。阳光公司认可该组证据中常青藤嘉园规划图、东门关闭的照片的真实性，但不认可声明的合法性，主张证人未出庭。杨琴还主张常青藤嘉园北大门临西面已被原告出让，严重阻塞通行，原告应将出让费数额归业主，并排除侵害，并提供规划图、照片作为证据。阳光公司仅认可规划图的真实性，但不认可其证明目的。杨琴另主张房屋失修而破烂，阳光公司应提供维修开支情况，并提供照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性。杨琴还主张小区管理混乱、垃圾及单车乱放，并提供内容为垃圾堆放及自行车停放的照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性。杨琴另主张涉案房屋所在小区少数人维权不断，并提供《京华时报》2010年6月20日刊登的题为《“会所”遭出售，业主联名追讨》的报道、仅有杨华明签字的《论“会所”回归争夺战！》的声明、仅有杨华明签字的《强烈要求回归常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《侵犯业主共有权》的声明、仅有杨华明签字的《双重铁栏杆围不住法制与道德、再次强烈要求追讨常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《成立业主委员会的通知》、仅有杨华明签字的与北京常青藤房地产开发有限公司交涉相关问题的函、照片一组作为证据。阳光公司主张仅有杨华明签字的《强烈要求常青藤嘉园会所回归》的声明、仅有杨华明签字的《双重铁栏杆围不住法制与道德、再次强烈要求追讨常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《侵犯业主共有权》的声明、仅有杨华明签字的《成立业主委员会的通知》不属于证据，属于杨琴的一项自述行为，不认可该组其他证据的真实性。杨琴还主**光公司物业管理项目不明朗，并申请证人任凯、邹学柏、王新群出庭作证。任凯、邹学柏提交了书面证人证言，并出庭就涉案房屋所在小区物业管理项目不明朗一事发表证言。阳光公司以上述两人不清楚书面证人证言主要内容为由，主张上述两人的证言不具有可采纳性。经询，任凯主张其为常青藤嘉园业主，但表示没有携带房产证，亦表示没有欠缴物业费。邹学柏表示其并非常青藤嘉园业主。王新群因主动旁听了本案庭审，违反了《中华人民共和国人民法院法庭规则》第九条第三款的规定，依法不应作为本案证人，其出具的书面证人证言，本院不予采纳。杨琴还提交有三人签字的证人证言，因证人未出庭，难以核实真实性，故本院不予采信该证言。阳光公司主张其已履行了物业服务内容，提交2017年度物业服务项目收支情况报告、物业服务项目收支情况报告的张贴照片、2019年度收入预算考核表、部分工作记录（含保安、消防、公共秩序维护、公共区域维修等内容）及工作照片作为证据。杨琴不认可上述证据的真实性。杨琴另主张常青藤嘉园小区13号楼属于公建配套项目并且该楼转让费应归业主所有，阳光公司提供该楼房产证复印件一份，欲证明该楼产权人为案外人中国人民银行营业管理部，该楼拥有独立产权。杨琴不认可该证据的真实性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于杨琴辩称的物业服务合同无效一节，鉴于阳光公司未将该公司与案外人北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业服务合同作为证据，故上述两公司之间签订的物业服务合同与本案无关，本院不予审查；阳光公司与杨琴签订的《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴主张该合同以合法形式掩盖非法目的，故应属于无效合同，但杨琴未指出“非法目的”的具体指代，故杨琴的该项抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。阳光公司与杨琴签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。杨琴要求判决与阳光公司物业管理合同无效，事实依据不足，本院不予采信。业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业管理费用。阳光公司与杨琴签订有《常青藤嘉园小区物业服务合同》，虽然该合同已经过期，但由于小区目前未成立业主大会和业主委员会，阳光公司在合同到期后，依然在实际履行《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴作为业主，接受了阳光公司实际提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，杨琴仍应当向阳光公司交纳物业服务费。关于杨琴所述阳光公司违法转让常青藤嘉园会所一节，鉴于杨琴未提供相应证据，阳光公司亦否认上述说法并提供了会所产权登记在案外人名下的相关证据，故本院对杨琴的该项抗辩不予采信。关于杨琴所述公共收益一节，因公共收益关系到常青藤嘉园小区全体业主利益，杨琴可另行通过合法途径主张。关于杨琴所述阳光公司应在代收的各项租金中按份额交给杨琴1500元以上并赔偿对杨琴造成的损害，杨琴并未就此提供证据，本院不予采信。关于杨琴所述阳光公司物业服务不到位一节，阳光公司已举证证明了其物业服务的相关内容，杨琴虽指出阳光公司在物业管理中存在一定的瑕疵，但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，且根据现有证据本院难以认定阳光公司在物业服务中存在的情形达到了需酌减物业服务费的严重程度，故对杨琴的该项抗辩，本院不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合，从而共同营造更加和谐美丽的小区环境。关于杨琴所提阳光公司诉讼请求超过诉讼时效一节，阳光公司提供了大宗邮件交寄清单4份、催缴物业服务费的照片一组作为证据，考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，针对本案诉讼时效把握不易过苛，加之杨琴亦未提供相反证据，上述交寄清单、催缴照片可以证明阳光公司在诉讼时效内对杨琴进行过多次连续的催缴，阳光公司未存在明显怠于主张权利的情形，应适用诉讼时效中断的法律规定，结合双方合同并未明确约定物业服务费缴纳时间的事实、物业服务费通常按年计算的习惯及诉讼时效的相关法律规定，阳光公司主张的物业服务费期间均未超出诉讼时效，故对杨琴的该项抗辩，本院不予支持。关于杨琴所提本案审理期限一节，2018年12月29日至2019年2月28日为本案的诉前调解期；因无法通过其他方式向杨琴送达，2019年6月14日至2019年9月29日为本案的公告送达期间；2019年10月21日至2019年12月2日为杨琴针对本案不予受理其反诉的裁定提出上诉期间，上述期间依法均不计入审理期限，故本案并未超出法律规定的民事普通程序审理期限。关于杨琴所提其并非涉案房屋实际所有人一节，在案证据显示杨琴于2005年7月30日接收涉案房屋，涉案期间（即2006年1月1日至2017年12月31日）涉案房屋产权亦登记在杨琴名下，阳光公司将杨琴作为本案被告并无不当，杨琴应承担涉案期间的物业服务费。关于阳光公司主张的违约金一节，因杨琴未交纳物业服务费系事出有因，故本院对阳光公司的该项诉讼请求难以支持。综上，阳光公司主张的物业服务费符合法律规定及双方约定，本院予以支持，具体金额由本院核算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国人民法院法庭规则》第九条第三款，《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后3日内，被告杨琴向原告北京市阳光泰和物业管理有限公司支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219.17元；二、驳回原告北京市阳光泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元，由原告北京市阳光泰和物业管理有限公司负担190元（已交纳），由被告杨琴负担329元，于本判决书生效后三日内交纳；送达起诉状、开庭传票等材料的公告费（以实际票据金额为准），由被告杨琴负担，于本判决书生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  葛明柱人民陪审员  崔晓峰人民陪审员  马世红二〇二〇年一月二十二日书 记 员  邓良莹-16--1-