广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行初813号原告：陈某华，女，1962年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******,公民身份号码************。委托代理人：邓某文，男，1962年12月16日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*************,公民身份号码************,与原告系夫妻关系。委托代理人：熊某某，广东谨然律师事务所律师。被告：佛山市顺德区人民政府，住所地广东省佛山市顺德区****德民路3号。法定代表人：彭某某，区长。委托代理人：李某某，佛山市顺德区司法局工作人员。委托代理人：罗某，广东和桂律师事务所律师。被告：广东省人民政府，住所地广东省广州市越秀区*******。法定代表人：马某某，省长。委托代理人：黄某鑫、王某琼，广东省司法厅工作人员。原告陈某华诉被告佛山市顺德区人民政府（以下简称顺德区政府）、广东省人民政府（以下简称省政府）房屋征收补偿决定及行政复议决定一案，于2019年9月26日向本院提起诉讼。本院于同年9月30日受理后，依法组成合议庭，于同年12月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人邓某文、熊某某，被告顺德区政府的委托代理人李某某、罗某，被告省政府的委托代理人黄某鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某华诉称，其为顺德区大良街道新松社区居民委员会XXX路XXX楼XXX单元XXX的房屋(以下简称涉案房屋)所有权人，2019年4月17日被告顺德区政府就涉案房屋违法向原告作出《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿的决定书》（顺府发〔2019〕7号，以下简称被诉征收补偿决定），被告省政府《行政复议决定书》(粤府行复〔2019〕332号，以下简称被诉行政复议决定)错误予以维持，均应予撤销。事实与理由如下：一、被告顺德区政府在选择评估机构时未经与被拆迁人协商，自行内定名单，明显弄虚作假。多份证据均表明被告顺德区政府于10月26日发布征地决定的公告前就已经内定了评估机构，且严重压缩了确定评估机构的期限，程序严重违法。二、估价报告缺乏合法性、客观性。估价报告采用的《房地产估价规范》《城市房屋拆迁估价指导意见》均已失效，评估过程流于形式，估价作业时间从2017年10月26日至2017年11月6日出具报告，时间仓促，未按规定进行现场查勘，评估人员数量不满足法定要求，评估人员签署估价报告不符合规范要求、估价方式选择违法，初评估价报告未予公示等多处违法，剥夺原告的复核权。三、涉案房屋的估价结果不具有合理性。涉案房屋的评估价值时点为2017年10月26日，有效期截止于2018年11月6日，但补偿决定迟至2019年4月作出，在此期间佛山市房价变化巨大，涉案评估价格严重背离房屋现有价值，不能有效保障原告在涉案房屋被征收后居住条件、生活质量不降低，故依据该估价报告作出的补偿决定缺乏合理性。四、补偿决定侵害了原告选择补偿方式的权利，涉案补偿决定并未明确产权调换房屋的地点、户型等，剥夺了原告选择补偿方式的权利。原告不服向被告广东省政府提出行政复议申请，该府经审查作出被诉行政复议决定予以维持亦存在错误。请求判决撤销被告顺德区政府作出的被诉征收补偿决定及被告省政府作出的被诉行政复议决定，本案诉讼费由两被告承担。被告顺德区政府答辩称：一、该府具有作出被诉征收补偿决定的法定职权，涉案征收补偿决定事实清楚，程序合法，依据充分。2017年10月26日，因佛山市城市******线项目（新松站）交通基础设施建设需要，该府依规作出《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收决定的公告》（顺府公告〔2017〕6号，以下简称《征收决定公告》）及《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收的决定书》（顺府公告〔2017〕21号，以下简称《征收决定书》），连同《房屋征收补偿方案（修订版）》一并通过政府网站、珠江商报及在被征收范围现场张贴等多种方式进行公告。2017年10月26日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》（顺建函〔2017〕1928号），以张贴公告形式告知各被征收人在2017年10月31日前选定房屋征收评估机构，如未能如期选定将于11月2日通过公开摇号抽取评估机构。因到期未能通过被征收人协商选定，也未能通过多数决定评估机构。2017年11月2日，佛山市顺德区国土城建和水利局公开抽选房屋征收评估机构，选定佛山市博顺房地产土地评估有限公司，并将选定结果于次日在征收范围现场内张贴公示。在《房屋征收补偿方案（修订版）》规定的签约期限内，因该府与原告经多次协商无法就涉案房屋征收补偿事宜达成共识签订补偿协议，佛山市博顺房地产土地评估有限公司(以下简称博顺评估公司)接受委托对涉案房屋进行了评估并依法出具了《房地产拆迁估价报告》，原告在收到该报告后并未提出过复核及鉴定申请。此后，该府根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，作出被诉征收补偿决定并送达，该决定中包括对涉案房屋征收补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换等内容，并告知当事人享有复议及诉讼的权利，事实清楚，程序合法，适用法律正确。二、原告要求撤销被诉征收补偿决定，没有事实和法律依据。第一，关于评估机构选择程序问题。该府于2017年10月26日发布协商选定评估机构的通知后，由于被征收人在限期内协商不成亦无法形成多数意见，按既定的方案采取摇号抽签确定评估机构。选定的博顺评估公司在评估过程中按要求开展了现场勘察工作，估价报告记载作业日期的起点以及测算表的盖章日期均是以法定的估价时点即征收决定作出之日为准，并无不当。第二，关于估价报告作出的程序及估价时点问题。博顺评估公司适用《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）为涉案房屋进行评估，且《估价报告》的估价依据中第3点明确列明了《国有土地上房屋征收评估办法》，所出具的估价报告中附有涉案房屋的现场勘查照片，同时在建筑物状况描述中记载了入户评估的勘察情况，若无法入户则记载了评估人员不能入室内勘查的原因。估价报告对涉案房屋根据最高最佳使用原则分析，采用是比较法估价，并对不适用假设开发法、成本法、基准地价系数修正法、收益法进行了原因分析。对于适用哪种评估方法进行估价更能够合理体现房屋价值属于专业性技术分析，原告对此不服应当通过申请复核及专家委员会鉴定的途径解决。此外，估价报告虽已过有效期，但根据相关法律规定估价报告所涉的评估时点和评估对象是确定的，报告并不会对估价结果造成明显影响，第三，关于选择补偿方式的问题。该府于2017年10月26日在被征收范围内张贴公示了相关产权调换房申购细则，其中第四条规定产权调换房源情况，具体包括房源面积、面积户型、交楼标准、预计交楼时间。在被诉征收补偿决定出具前，该府已经确定了产权调换房屋为位于广东省佛山市顺德区****的中国电建洺悦华府楼盘以及位于顺德区澄海路东延线的龙光天瀛楼盘，符合征收条例的规定。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。被告省政府答辩称，该府依法受理原告提出的行政复议申请，经审查顺德区人民政府作出的被诉征收补偿决定认定的事实清楚、证据确凿，程序合法，适用依据正确，处理适当，该府遂作出被诉行政复议决定予以维持正确。该府作出的被诉行政复议决定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，因佛山市城市******线项目（新松站）交通基础设施建设需要，2017年10月26日被告顺德区政府发布了《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收决定的公告》(顺府公告〔2017〕6号)，将《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收的决定书》(顺府发〔2017〕21号，以下简称涉案征收决定)及附件征收补偿方案、征收范围平面图予以公告，涉案项目的房屋征收部门为佛山市顺德区国土城建和水利局，实施单位为顺德区大良街道办事处。上述征收决定公告及附件通过政府网站、珠江商报和在被征收范围现场张贴等方式进行了公示。同年8月23日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布了《关于佛山市城市******线项目（新松站）征收范围内房屋调查情况的通告》(顺建告〔2017〕90号)，并在征收范围现场张贴。同年10月26日，该局发布了《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》(顺建函〔2017〕1928号)，并附有佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构为博顺评估公司，次日将选定结果在征收范围现场张贴，并通过政府网站予以公示。2017年11月6日，博顺评估公司接受委托对涉案房屋出具了《佛山市顺德区****办事处北区社区居民委员会XXX路XXX街XXX楼XXX房地产拆迁估价报告》（佛博房评字〔2017〕第BXXXXXX2号，以下简称《估价报告》），确定涉案房屋在价值时点2017年10月26日的客观市场价值为604960元，该《估价报告》通过邮寄于2018年1月7日送达原告。因在协商签约期限内征收部门与原告未能达成一致补偿协议，经房屋征收部门报请后，2019年4月17日被告顺德区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十七条、第二十一条、第二十六条的规定就涉案房屋征收补偿向原告作出被诉征收补偿决定，具体内容为：一、依据《佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿方案》提供如下补偿方式供被征收人选择：（一）货币补偿方式。总补偿金额为827728.93元；若被征收人未能按本决定第三条规定时间内交出被征收房屋的，则总补偿金额为673836.13元；具体的补偿项目及金额明细详见附件1。（二）产权调换方式。1.经评估核算需补偿被征收人539476.13元；若被征收人未能按本决定第三条规定时间内交出被征收房屋的，则补偿金额为494476.13元；具体的补偿项目及金额明细详见附件2。2.产权调换房屋地点为顺德区大良街道振东围地块或大良街道碧桂路以东、澄海东路以北地块之一，应调换的房屋套内建筑面积60.8平方米，被征收人按套内建筑面积7000元/平方米的价格购买。3.产权调换房屋实际套内建筑面积与应补偿的套内建筑面积的差额部分按照《佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿方案》相关规定结算。4.若因被征收人未及时完善相关手续等自身原因导致无法实施产权调换的，视为采取货币补偿方式。二、被征收人须在本补偿决定送达之日起五日内，在上述第一条两种补偿方式中自行选择其一，并将选择结果书面提交房屋征收实施单位，逾期不选视为选择货币补偿方式。三、被征收人须自补偿方式确定后十五日内到房屋征收实施单位办理补偿款领取、产权调换房屋选房等手续。逾期不领取补偿款的，房屋征收实施单位将对相关补偿房屋款项予以提存。四、被征收人须自补偿方式确定后十五日内搬迁完毕，将被征收房屋交付房屋征收实施单位。五、房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。被征收人如不服本决定，可在本补偿决定书送达之日起六十日内向广东省人民政府申请行政复议，或者在六个月内向佛山市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法向人民法院申请强制执行。并在决定书中附有房屋征收补偿价目表（货币补偿方式）和房屋征收补偿价目表（产权调换方式）中列明房屋价值补偿、室内装修补偿、房地产权证书办证费、搬迁补偿、临时安置补偿、按期签约奖励、购房补贴等具体金额。2019年4月30日，被告将被诉征收补偿决定向原告送达，并在拆迁范围内张贴公告。2019年6月12日，原告向被告省政府提出行政复议申请，以被告顺德区政府作出的涉案征收补偿决定侵害其合法权益为由，请求重新制定合法合理的房屋征收补偿安置方案。经按要求补正相关案件材料后被告省政府于同年7月2日予以受理，分别向原告和被告顺德区政府发出《行政复议受理通知书》《提出行政复议答复通知书》，同年7月11日被告顺德区政府向被告省政府提交《行政复议答复书》及相关证据材料。因案情复杂，该案行政复议审查期限延长30日。同年9月9日被告省政府依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，作出被诉行政复议决定，维持被诉征收补偿决定。被诉行政复议决定在2019年9月11日向原告邮寄送达后，原告遂提起本案之诉。另查明，原告所有的涉案房屋位于顺德区大良街道环市北路锦西五街聚源楼一座303号，在此次征收红线范围内，证载建筑面积60.8平方米、土地使用权性质为国有、房屋用途为住宅、建筑结构为钢筋混，层数七层。被告顺德区政府在此次征收补偿中安排用于产权调换的房屋为中国电建洺悦华府一期和龙光天瀛两处在建楼盘，已完成建设封顶。两处楼盘均地处顺德东部综合交通枢纽顺德新城南城水轴片区，周边生活娱乐公共配套设施齐全。其中中国电建洺悦华府一期位于顺德区逢沙大道振东围地块内，用地面积5.43万平方米，规划计容建筑面积约17万平方米，可容纳达1000户，邻近地铁3号线逢沙站，距涉案房屋距离为7公里。龙光天瀛位于顺德区澄海东路以北，用地面积约6.15万平方米，计容建筑面积约为18.5平方米，可容纳1500户，距涉案房屋距离为9公里。以上事实有《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收决定的公告》(顺府公告〔2017〕6号)、《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收的决定书》(顺府发〔2017〕21号)及附件征收补偿方案、《关于佛山市城市******线项目（新松站）征收范围内房屋调查情况的通告》(顺建告〔2017〕90号)、《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》(顺建函〔2017〕1928号)、《佛山市顺德区****办事处北区社区居民委员会环市北路锦西五街聚源楼303号房地产拆迁估价报告》(佛博房评字〔2017〕第BXXXXXX2号)、《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿的决定书》(顺府发〔2019〕7号)、《行政复议决定书》(粤府行复〔2019〕332号)、征收补偿方案和征收红线图、现场张贴照片、珠江商报公告、网站公告截图、送达材料及双方当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十四条的规定，被告顺德区政府作为县级人民政府，依法享有对辖区内国有土地上进行房屋征收与补偿的职责。本案审理过程中，原告对被告顺德区政府发布涉案征收决定合法性及省政府作出被诉行政复议决定程序合法性没有异议，本案争议焦点为被告顺德区政府作出被诉征收补偿决定是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，因佛山市城市**建设公共利益的需要，被告顺德区政府作出涉案征收决定及征收补偿方案，原告所有的涉案房屋在此次征收范围内。因原告与房屋征收部门没有在征收签约期限内达成补偿协议，经摇号选定评估机构，由具有合法资质的评估机构和评估人员对涉案房屋以征收公告之日作为评估时点对涉案房屋进行市场价值评估并出具《估价报告》。经房屋征收部门报请后，被告顺德区政府作出被诉征收补偿决定，按照征收补偿方案确定的补偿方式，提供货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择，在被诉征收补偿决定中逐项列明涉案房屋价值与用于产权调换安置房屋价值的差价计算、征收奖励、搬迁费、临时安置等事项补偿金额，被诉征收补偿决定的内容及程序符合前述规定的要求。《中华人民共和国行政复议法》第二十八条规定：“行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持……”被告省政府依法受理原告提出的涉案复议申请，经审查在法定期限内作出维持被诉征收补偿决定的复议决定并送达各方当事人，适用法律正确、程序合法。关于原告主张被告顺德区政府违法确定评估机构，剥夺其相关协商选定评估机构的权利的理由。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。《广东省住房和城乡建设厅关于实施有关具体问题的通知》(粤建房〔2013〕26号)第三条规定：“……房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定的时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定……”经查，2017年10月26日被告顺德区政府发布征收决定公告，佛山市顺德区国土城建和水利局亦在当日作出建函〔2017〕1928号《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》，并附有佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案城市轨道建设项目征收补偿的评估机构，并于次日将结果张贴通告和网站公示。该评估机构的选定程序符合上述法律及规范性文件的要求。原告认为在2017年11月2日进行摇号选定前评估机构已经内定，理由是涉案《估价报告》显示“评估作业日期：2017年10月26日-2017年11月6日”。因该报告记载作业日期的起点是以法定估价时点即征收决定作出之日为准，原告将此理解为评估机构在该时点已经选定并开始评估工作显然错误。关于原告主张《估价报告》没有按要求进行现场勘查、评估时点确定和估价方法错误等多处违法的问题。经查，《估价报告》中附有涉案房屋的现场勘查照片，同时在建筑物状况描述中亦记载了评估人员不能进入室内勘查的原因，足以证明评估机构进行了房屋实地查勘。博顺评估公司在出具《估价报告》时对涉案房屋采用了比较法进行估价，并对不适用收益法、成本法、假设开发法、基准地价法进行了原因分析。对于适用哪几种评估方法进行估价能够合理体现房屋价值属于专业性技术分析，而非事实和法律问题，不属于法院司法审查的范畴，原告就该问题的异议应通过对《估价报告》申请复核及专委会鉴定的途径解决，但原告并未在规定的期限内提出复核申请。至于原告认为《估价报告》已超过一年有效期，不能作为征收补偿决定依据的问题。经查，被诉征收补偿决定作出时确已超出《评估报告》有效期近半年，但估价时点2017年10月26日是法定的，重新评估亦须以该时点为基准，而在该《估价报告》有效期届满半年内并未发生对涉案房屋估价结果产生明显重大影响的外部经济变化因素，重新评估并无必要，且原告现没有证据证明涉案房屋估价结果偏低，故被告顺德区政府以该《估价报告》作为补偿依据作出被诉征收补偿决定，并无不当。关于原告主张被告顺德区政府作出被诉征收补偿决定中剥夺原告补偿方式选择权的问题。经查，被告顺德区政府在被诉征收补偿决定中提供了货币补偿和产权调换补偿两种方式供原告选择，上述房屋价值补偿的方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，既保障了原告的选择权，也符合公平原则。该区府所提供产权调换的楼盘为在建电梯新房，交通便利，周边公共配套设施齐全。原告的理由与查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，被告顺德区政府作出的《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿的决定书》(顺府发〔2019〕7号)与被告省政府作出的《行政复议决定书》(粤府行复〔2019〕332号)认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院均予支持。原告陈某华的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下：驳回原告陈某华的诉讼请求。本案诉讼费人民币50元，由原告陈某华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇二〇年一月十日法官助理 汪姝丽书 记 员 陈土飞