湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3333号上诉人（原审被告）：操琴，女，1981年5月19日出生，汉族，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：湖北泽生物业服务有限公司房县分公司。住所地：湖北省房县城关镇东城门路155号滨河花园。主要负责人：王玉钢，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，该分公司办公室主任。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解。委托诉讼代理人：胡长礼，男，该分公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解。上诉人操琴与被上诉人湖北泽生物业服务有限公司房县分公司（以下简称：泽生物业房县分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成由审判员张静担任审判长，审判员耿纪和、郑飞参加的合议庭审理了本案。经过阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。操琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回泽生物业房县分公司的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致实体处理错误。1.泽生物业房县分公司不具备诉讼主体资格，一审法院给予认定，显属错误。2009年2月16日，操琴与十堰泽生物业管理有限公司房县分公司签订《物业管理协议》，约定物业管理时间自2009年2月16日起至2009年12月31日止。通过工商登记信息查明，2010年6月22日，十堰泽生物业管理有限公司房县分公司更名为泽生物业房县分公司，公司变更注册登记后，原公司的权利义务自2010年6月22日起由泽生物业房县分公司承继，若操琴所住小区××生物××房县分公司提供物业服务，那么，应由泽生物业房县分公司与操琴签订《物业管理协议》，但是截止一审起诉之日，泽生物业房县分公司并未与操琴签订《物业管理协议》。另，一审诉状原告列明的是“湖北泽生物业管理有限公司房县分公司”，加盖印章为“湖北泽生物也服务有限公司房县分公司”，二者并不一致，泽生物业房县分公司的原告主体不适格。一审法院以诉状名称系笔误，从而否认诉状存在列明原告与具状人不一致的问题，实属错误。2.2019年3月11日起，泽生物业房县分公司不具备物业服务合同纠纷的诉讼主体资格。泽生物业房县分公司是否真实提供服务，并无证据证明，因泽生物业房县分公司未向操琴提供合法、合理、符合要求的物业服务，操琴也就不存在向其支付物业费。2009年，泽生物业房县分公司向房县房管局出具“情况说明”称：2019年2月泽生物业房县分公司注资兼并濒临崩溃的房县鸿泰物业公司，2019年3月11日泽生物业房县分公司与湖北志强物业管理服务有限公司签订协议，约定：房县滨河花园小区和人和路商住小区物业服务、资产，包括未收物业费有湖北志强物业管理服务有限公司承继。即自2019年3月11日，案涉小区的物业服务，包括未收物业费已经转移至湖北志强物业管理服务有限公司，2019年6月3日，泽生物业房县分公司提起诉讼时，其公司已不具备诉讼主体资格。3.操琴的物业服务费应按0.3元每平方米计算，不应按0.4元每平方米计算。操琴之前的物业费是0.3元每平方米，而泽生物业房县分公司未与操琴签订物业服务合同。那么，操琴所欠缴的物业费应按之前的标准计收。4.收取路灯费没有事实和法律依据。泽生物业房县分公司诉请的路灯费包含在物业服务综合收费中的日常公共照明电费中，其再次诉请属重复收费。2019年7月27日，房县滨河花园业主委员会出具的“关于《物业管理协议》中路灯费的说明”不具备法律效力。二、一审判决适用法律错误。本案中，因泽生物业房县分公司未依法向业主提供物业服务，业主有先行履行抗辩权。一审法院认为业主区域共用部分不属于物业服务合同义务，从而认定泽生物业房县分公司不承担责任，支持违约金，实属错误。泽生物业房县分公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，实体处理适当。1.操琴是泽生物业房县分公司提供物业服务小区的业主，操琴拖欠物业服务费、路灯费是客观事实。泽生物业房县分公司的名称是依法变更的。自2011年1月1日起，物业服务费为0.4元／平方米。路灯费属物业服务费以外单独约定的费用。操琴逾期交纳费用，应加收滞纳金。2.泽生物业房县分公司与操琴均是本案的适格主体。关于在起诉状中误将“湖北泽生物业服务有限公司房县分公司”打印成“湖北泽生物业管理有限公司房县分公司”，这个笔误已在一审庭审时已释明，以具状人的印章名称为准。3.物业服务费按0.4元／平方米收取，路灯费按户每户2元／月收取符合《物业管理协议》约定，且不属重复收费。二、一审判决适用法律正确。泽生物业房县分公司依约为操琴提供了物业服务，操琴应当按照约定全面履行自己的义务。业主委员会与泽生物业房县分公司签订的《物业管理协议》对操琴具有约束力，操琴的抗辩理由不能成立。操琴以自己楼顶漏水，泽生物业房县分公司没有启动维修基金维修，抗辩泽生物业房县分公司没有提供物业服务既不符合事实，也不符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回操琴的上诉，维持原判。泽生物业房县分公司向一审法院起诉请求：1.判令操琴给付2015年1月1日至2018年12月31日物业费2476元、路灯费96元，合计2572元；2.判令操琴按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费（截止2018年12月31日应支付滞纳金4166元）。一审法院认定事实：操琴是房县城关镇滨河花园小区11栋1单元6楼2号房屋业主，该房屋建筑面积129.06㎡，操琴2007年购买，2012年入住。2009年2月16日，操琴与十堰泽生物业管理有限公司房县分公司签订《物业管理协议》，约定物业管理时间从2009年2月16日起至2009年12月31日止，综合物业管理费按业主产权面积129.06㎡、0.3元/㎡计算，每月收取39元，公共路灯费每户每月2元。业主逾期缴纳管理费等费用，每天按收取费用的3‰追缴滞纳金。2010年6月22日，十堰泽生物业管理有限公司房县分公司企业名称变更为”湖北泽生物业服务有限公司房县分公司”。2010年12月8日，房县滨河花园业主委员会出具书面复函，同意泽生物业房县分公司从2011年1月1日起按照0.4元/㎡收取物业费，泽生物业房县分公司将该收费标准在物业分公司门前进行了公示。2010年7月1日和2015年6月30日，房县滨河花园业主委员会代表滨河花园全体业主两次和泽生物业房县分公司签订物业管理协议，约定物业管理时间从2010年7月1日至2018年6月30日止，物业管理费0.4元/㎡，公共路灯费每户每月2元，逾期不缴者，每天按收取费用的3‰追缴滞纳金。操琴交纳物业管理费及路灯费至2014年12月31日，后未再交纳物业管理费及路灯费。泽生物业房县分公司于2018年12月30日、2019年5月1日两次向操琴送达物业费缴纳通知单，操琴以房屋屋顶渗水与泽生物业房县分公司沟通协调未得到解决为由拒绝缴纳物业管理费、路灯费，故而引起诉争。一审法院认为：房县滨河花园业主委员会与泽生物业房县分公司签订的物业管理协议对操琴具有约束力。操琴应当按此协议履行给付物业管理费、路灯费的义务。泽生物业房县分公司请求操琴支付2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费2476元、路灯费96元，合计2572元的请求，予以支持。操琴未按协议约定交纳物业管理费及路灯费属违约行为，应承担违约责任。但泽生物业房县分公司主张的“滞纳金”明显过高，从公平原则考虑，确定由操琴按所欠费用的30%计算违约金，操琴应向泽生物业房县分公司支付违约金771.6元，超过的部分，不予支持。泽生物业房县分公司提供了企业变更信息登记，且当庭陈述诉状中名称有笔误，应以诉状尾部单位公章为准。故对操琴辩解泽生物业房县分公司主体不适格的意见，不予采纳。操琴及所在小区业主委员会与泽生物业房县分公司所签物业管理协议均对物业管理费、路灯费分别列举，二者属并列关系,互不包含，且操琴已按协议交纳了2014年以前的物业管理费及路灯费，其对该并列关系是知晓和同意的，故对操琴辩解路灯费包含在物业管理费中的意见，不予采纳。操琴渗水屋顶属物业区域内共用部分，须动用住宅专项维修基金进行维修，不属于泽生物业房县分公司服务合同义务，故操琴以泽生物业房县分公司未为其维修楼顶为由而拒交物业管理费及路灯费的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、操琴于判决生效后10日内支付泽生物业房县分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2476元、路灯费96元、违约金771.6元，合计3343.6元。二、驳回泽生物业房县分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由操琴承担。二审期间，操琴、泽生物业房县分公司均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：泽生物业房县分公司系案涉小区原提供物业服务的公司十堰泽生物业管理有限公司房县分公司更名而来，操琴系该小区的业主，操琴接受了泽生物业房县分公司更名前的公司提供的物业服务，公司更名后依旧为该小区的业主提供物业服务。现泽生物业房县分公司以原告身份向操琴主张物业费系适格的主体，且主体明确，并非操琴上诉所主张的泽生物业房县分公司作为原告的主体不适格。泽生物业房县分公司主张的物业费系操琴拖欠的2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，至于2019年3月11日后案涉小区是否由泽生物业房县分公司继续提供物业服务均不影响泽生物业房县分公司向操琴主张已经产生的物业费。故，操琴上诉主张的泽生物业房县分公司自2019年3月11日起不具备诉讼主体资格的理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。操琴作为前述案涉小区的业主之一，虽未与泽生物业房县分公司签订书面的物业服务合同，但实际上接受了泽生物业房县分公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系,泽生物业房县分公司向操琴主张物业服务费并无不当，操琴也应当交纳相应的物业费。因物业服务具有公共性,该公共性不仅表现为服务内容不是针对某个业主,而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳,因此在衡量某个业主是否应当就物业费是否应当减、免部分费用时,不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价,更多的应当考虑全体业主的整体利益,以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。操琴亦按照0.4元／平方米缴纳过2015年1月之前的物业费，结合业已查明本案的事实，泽生物业房县分公司按照0.4元／平方米收取物业费并无不当，操琴上诉主张不应按此标准收取物业费，而应按照0.3元／平方米的理由不能成立，本院不予支持。关于操琴另上诉主张的路灯管理费收取的问题，因该笔用费并未包含在物业费中，系与物业费并列收取的费用，且操琴与原十堰泽生物业管理有限公司房县分公司签订的《物业管理协议》中亦约定了除物业费之外的路灯管理费，操琴亦在缴纳物业费的同时，另行缴纳了路灯管理费。且案涉小区的路灯管理费并非针对操琴一户收取，该费用的收取涉及案涉小区的所有业主。故，操琴上诉主张的不缴纳路灯管理费的理由无事实和法律依据，不能成立，本院亦不予支持。在物业管理服务合同关系中，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系,又是相互依存的关系,只有在业主充分交纳物业费的情况下,物业服务公司才可以提供更好的优质服务；而作为物业服务企业,理应从自身角度加强管理,提供物业服务时应与业主积极沟通、协商配合，力求为业主提供更满意的服务。本案中，操琴作为业主欠缴物业费欠费旨在敦促物业公司重视业主诉求、改进服务质量，系事出有因并非恶意拖欠，泽生物业房县分公司要求操琴支付违约金的诉请不能成立。操琴上诉主张不支付违约金的请求，本院予以支持。一审判决支持了泽生物业房县分公司部分违约金请求的处理不当，本院予以纠正。综上所述，操琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初1199号民事判决；二、操琴于本判决生效后10日内支付湖北泽生物业服务有限公司房县分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2476元、路灯费96元，合计2572元；三、驳回湖北泽生物业服务有限公司房县分公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由操琴负担；二审案件受理费50元，由上诉人操琴负担40元，被上诉人湖北泽生物业服务有限公司房县分公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 耿纪和审判员 郑 飞二〇二〇年一月二十二日书记员 乔 文