陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10955号上诉人（原审被告）：艾顺利，男，1963年2月18日出生，汉族，中共蒲城县委老干局干部，住陕西省蒲城县。上诉人（原审被告）：李晓玲，女，1965年6月12日出生，汉族，蒲城县住建局职工，住址同上。共同委托诉讼代理人：曹美丽，陕西尧山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚楠，男，1989年4月27日出生，汉族，深圳国创名厨商用设备制造有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：姬骏，陕西信予心律师事务所律师。原审第三人：西安禾田房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区曲江池东路以西、航天大道以北19幢1单元1F102室（大华公园世家二街区）。经营者：任军伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行，住所地：陕西省西安市曲江雁塔南路2216号曲江国际大厦1-4层。诉讼代表人：张婉文，该行行长。委托诉讼代理人：戴琛，男，1987年7月25日出生，汉族，系该行职员，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨帆，男，1987年8月17日出生，汉族，该银行员工，住西安市未央区。上诉人艾顺利、李晓玲因与被上诉人王亚楠，原审第三人西安禾田房地产营销策划有限公司（以下简称禾田房产中介）、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。艾顺利、李晓玲上诉请求：1、请求依法撤销长安区人民法院（2018）陕0116民初6664号民事判决，驳回王亚楠的各项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费均由王亚楠承担。事实与理由：一、原审法院以房屋买卖合同未约定单方解除的条件及客观事实不能满足合同法定解除的条件为由，认定艾顺利、李晓玲解除合同的通知，不具备合同解除的法律后果，于法不合，请求二审法院予以纠正；二、原审法院判决超过了王亚楠的诉讼请求，违反法律规定。王亚楠的诉讼请求只有两项，而一审判决出现了六项。其中判决由王亚楠替代艾顺利、李晓玲向建设银行偿还贷款错误。本案王亚楠是违约方，艾顺利、李晓玲一直按期偿还贷款，一审法院判决错误。王亚楠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人主张根据案涉合同其可以单方解除合同错误。上诉人陈述其于2017年7月向王亚楠发送解除通知视为案涉合同解除错误，其行为不发生法律效力。上诉人违背了诚实信用原则。一审法院没有超出范围裁判，王亚楠一审请求中包含请求履行案涉合同，一审判决正确。禾田房产中介述称，其公司作为居间方提供订立合同的机会，三方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示。禾田公司对双方解除合同无权发表意见。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。建设银行述称，建设银行对于王亚楠偿还按揭贷款没有异议，请二审法院依法判决。王亚楠诉至一审法院请求：1、判令两被告继续履行双方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同书》，协助其办理网签、资金监管及房屋产权转移登记手续；2、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：艾顺利、李晓玲因家庭经济周转，将其位于西安市长安区天赐颐府4栋1单元2805号房屋在禾田房产中介处登记委托出售。2017年3月18日，在禾田房产中介的居间服务下，王亚楠与艾顺利、李晓玲签订了《房屋买卖合同书》，约定艾顺利、李晓玲（甲方）夫妻双方协商同意，自愿以545000元的价格向王亚楠（乙方）转让其上述房屋，房屋尚未取得产权证书，预测面积124.14平米。合同第二条约定支付方式为：“在本合同生效之日，乙方应付甲方部分购房款为人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165000）。剩余房款人民币叁拾捌万元整（￥380000）乙方过户时按揭给予甲方支付。乙方于本合同生效之日将该房款人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165000）汇至甲方指定账户”。合同第三条约定：“在乙方签订本合同并付清合同约定款项后，甲方应在乙方付清款项五日内其将该房屋钥匙交付给乙方，房屋交接后因该房屋使用所产生费用由乙方承担”。因房屋尚未取得产权证书，双方在合同第六条中约定“在签订本合同后到可办理过户时，甲方须在甲方取得房产证十××个工作日内与乙方共同到房地产管理部门办理房屋交易相关过户手续，超过期限视为违约。甲方保证在过户前该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在抵押、欠缴税费等情况……”双方在合同第七条中就违约责任进行了约定。合同订立后，王亚楠向艾顺利支付了购房首付款165000元，艾顺利于2017年3月19日向王亚楠出具了收条，确认款项已经收到。收到首付款后，艾顺利向王亚楠交付了房屋钥匙，王亚楠随即对房屋进行了装修并入住至今。自2017年7月，艾顺利多次通过短信与王亚楠及禾田房产中介的销售人员联系，告知因王亚楠未能及时付清房款，导致其未能另行购买房屋，造成较大损失，要求解除房屋买卖合同，并要求房产中介尽力从中协调加价或解除合同。王亚楠及禾田房产中介始终未同意艾顺利上述意见。2017年12月29日，涉案房屋产权登记于艾顺利名下。2018年6月5日，王亚楠在西安市不动产信息档案管理中心查询到上述信息后，要求艾顺利配合进行过户登记，艾顺利未予配合，王亚楠遂以诉请诉至本院。2018年6月17日，艾顺利向王亚楠邮寄了解除购房合同意见书，该意见书中说明房屋尚未取得房产证、银行的抵押权尚未涤除，故双方签订的合同未生效；王亚楠及禾田房产中介均未在合理期限内履行合同主要义务，在合同签订及履行过程中存在虚假承诺、假设按揭的情形，导致合同目的根本无法实现，故其依据合同法第94条之规定，要求双方解除房屋买卖合同。王亚楠未能同意艾顺利意见书中要求，于2018年6月20日以短信方式向艾顺利发送了催告函，其表明艾顺利已取得房屋产权证书，但故意隐瞒该事实，拖延履行合同义务，已构成违约，要求艾顺利继续履行合同义务，积极配合其办理房屋交易、过户手续。庭审中，各方当事人均坚持其诉辩述意见，王亚楠认为合同成立并生效，艾顺利应当继续履行合同义务。艾顺利认为房屋买卖合同签订过程中存在欺诈、引诱的情形，且合同对各方权利义务约定不明确，涉案房屋尚存在银行抵押优先受偿权，故坚持认为合同无效。禾田房产中介认为合同系依法签订，不存在任何无效或可撤销的情形，其同意依照合同约定及法院裁判履行其义务。另查明，艾顺利就本案涉案房屋于2011年7月14日与建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同及西安市房地产抵押合同，借款32万元整，并以房屋担保上述债权，借款期限为144个月（即自2011年7月14日至2023年7月14日）。王亚楠就房屋尚存的抵押权一节表明，因担保债权总额32万元低于其应付购房尾款38万元，其愿意以购房尾款先行向建设银行清偿借款以涤除银行抵押权，余款付至艾顺利资金监管账户。同时，王亚楠追加建设银行作为本案第三人，要求该行提供贷款尚欠余额本金的信息，由其代位向该行提前清偿房屋按揭贷款。建设银行提供截止2019年4月25日艾顺利尚未偿还的贷款本金为34151.49元，因按日计息，故实际在该日后偿还数额应大于现金额；对王亚楠要求代位清偿一节，其表明在一次性清偿的前提下可放弃优先权，并将按照法院判决结果配合履行。审理过程中，本院组织双方进行调解，因双方分歧较大，本案调解不立。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王亚楠、艾顺利在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同书》，该合同中就房屋基本状况、价格、付款方式及期限、交付期限、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。艾顺利认为合同签订过程中存在欺诈、引诱、误导情形，但该合同中约定的标的物、交易价格等均是市场公开信息，王亚楠及禾田房产中介在交易过程中均无强迫交易或故意隐瞒交易信息等行为，艾顺利作为有民事行为能力的成年人，房屋买卖系重大财产交易，其对交易状况、市场环境应有基本认识，且应秉持审慎态度。且艾顺利对该辩称亦无任何证据佐证，对其上述理由本院不予采信。艾顺利认为建设银行对房屋享有抵押优先受偿权，因此导致合同无效之理由，因双方房屋买卖合同依法成立并生效，该合同不因标的物存在抵押物权而无效；且双方在房屋买卖合同中明确写明交易房屋尚存在抵押物权，艾顺利负有涤除抵押权的合同义务，并且相关银行明确表示如王亚楠愿意代为提前清偿全部贷款其放弃优先权，故本院对艾顺利上述抗辩理由不予采纳。艾顺利认为其向王亚楠送出的解除合同意见书已经导致双方合同解除的法律后果，但双方合同中未约定合同单方解除的条件，客观事实亦不满足合同法定解除的条件，该解除合同意见书仅为艾顺利单方意思表示，在当事人未达成合意的情况下，不具备解除合同的法律效果，对艾顺利上述意见亦不予采纳。艾顺利认为王亚楠不缴纳物业费的行为导致合同无法继续履行，本院认为王亚楠是否缴纳物业费不能证明王亚楠在履行双方签订的房屋买卖合同中存在根本违约，导致合同无法继续履行，对艾顺利上述意见亦不予采纳。综上，双方签订的合同合法、有效，双方均应诚信履约。王亚楠按照合同约定向艾顺利支付了首期房款，艾顺利亦如约交付了房屋。合同约定在可办理过户时，艾顺利需在取得房产证十××个工作日内与王亚楠共同到房产管理部门办理房屋交易、过户等相关手续，并由艾顺利保证在该房产交易时没有权利瑕疵，不存在抵押等情况。根据艾顺利提供的房地产抵押合同可知，其至迟在2011年7月14日前已购买了涉案房屋，自其从开发商处购房至其与王亚楠进行交易之日止，已满5年，且艾顺利已于2017年12月29日取得房屋产权登记，按照西安市二手房交易政策的规定，该房屋属于可交易的房屋。涉案房屋现状满足房屋交易的条件，可无障碍的进入交易流程，可以认定为合同约定的“在可办理过户时”。现王亚楠、要求艾顺利协助其办理交易、过户手续之请求，于法有据，依法应予支持。由于本案所涉房屋存在抵押，王亚楠、艾顺利应在房屋过户前解除抵押贷款手续，现王亚楠表示同意代艾顺利就剩余按揭贷款本息向建设银行进行偿还，建设银行对此无异议，本院予以准许。建设银行应在收到按揭贷款本息后一定期限内消除该房屋的抵押权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十一条及有关民事法律政策之规定，判决如下：原告王亚楠与被告艾顺利、被告李晓玲及第三人西安禾田房地产营销策划有限公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行；原告王亚楠在本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行清偿涉案房屋的抵押贷款本金及相关提前还贷的费用；第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行、被告艾顺利、被告李晓玲在原告王亚楠清偿按揭贷款本息和费用后的十日内涤除西安市长安区天赐颐府4栋1单元2805号房屋的抵押权；原告王亚楠于上述抵押权涤除后五日内向被告艾顺利、被告李晓玲支付扣减定金及偿还上述按揭贷款本息、费用后的剩余房价款；被告艾顺利、被告李晓玲、第三人西安禾田房地产营销策划有限公司于上述抵押权涤除后五日内将位于西安市长安区天赐颐府4栋1单元2805号房过户至原告王亚楠名下。本案受理费100元，原告已预交，由被告承担；本案保全费用3045元，原告已预交，由原告自行承担。二审审理期间，艾顺利、李晓玲向本院提交两组证据：一、案涉小区产权领取通知书。证明：上诉人领取产权证的时间是2018年7月15日。二、西安市长安区人民法院传票。证明：一审法院审判程序错误，传票上的审判员与判决书上的审判员不一致。王亚楠质证称，对于二组证据的真实性均无异议，证明目的均不予认可。产权证的领取确认表，可以证明案涉房屋不存在过户不能的情况，满足合同履行的必要条件，一审判决正确。第二组证据与本案不具备关联性。禾田公司质证称，第一组证据的真实性认可，证明目的认可。一审确定的时间与该证据的时间一致。对于第二组证据的真实性认可、证明目的不予认可。一审法院审判人员变动是正常情况。本院经审理查明，一审法院查明其余事实属实。本院认为，王亚楠与艾顺利、李晓玲，禾田房产中介签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，各方当事人均应依照该合同履行各自义务。合同签订后，王亚楠按照约定向艾顺利、李晓玲支付了房屋首付款，艾顺利、李晓玲亦向王亚楠交付了案涉房屋，王亚楠装修了案涉房屋并入住。关于案涉合同是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据上述规定，王亚楠并未存在违反合同约定致使合同目的无法实现的事实，案涉合同不应予以解除。至于艾顺利、李晓玲作为出卖人，向王亚楠发出的解除通知是否具备解除的效力问题，艾顺利、李晓玲于2018年6月17日向王亚楠发出解除通知，王亚楠已于2018年6月12日提起本案诉讼，故其发出的解除通知不具备合同解除的效力，原审法院判决案涉合同继续履行并无不当，艾顺利、李晓玲上诉称原审法院认定艾顺利、李晓玲发出的解除合同不具备合同解除的法律后果错误，本院不予采信。经查，一审法院并未存在违反法定程序的情形，且一审法院的裁判并未超出王亚楠的诉讼请求，故艾顺利、李晓玲上诉称一审法院超出诉请判决、程序违法，本院不予采信。惟一审法院判决主文未列明序号不妥，本院对此予以纠正。综上，上诉人艾顺利、李晓玲的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由艾顺利、李晓玲负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二０二〇年一月九日书记员 王晓平