贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初4210号 原告（反诉被告）：翁玉明，男，1975年1月17日生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 原告（反诉被告）：翁金姐，女，1970年10月13日生，汉族，住贵州省都匀市。 二原告委托代理人：李宏霞，贵州群众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州紫曦投资管理有限公司（以下简称紫曦公司），地址在贵阳市经济技术开发区香江路16号中兴苑北苑5栋1层14号，现办公地址贵阳市南明区花果园国际金融街3号E9栋25楼。 法定代表人：马晓刚，该公司总经理。 被告：贵阳市管材行业商会，地址在贵阳市南明区花果园国际金融街3号E9栋25楼。 法定代表人：张刃，男，1975年2月25日生，汉族，住贵州省开阳县。 二被告委托代理人：邓涛，贵州宏贯律师事务所律师。 原告翁玉明、翁金姐诉被告紫曦公司、贵阳市管材行业商会以及紫曦公司反诉翁玉明、翁金姐房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告翁玉明、翁金姐及其委托代理人李宏霞，被告紫曦公司、贵阳市管材行业商会委托代理人邓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁玉明、翁金姐诉称：贵阳市管材行业商会工作人员于2014年8月8日与原告签订《写字楼租赁合同》，租赁原告所有的位于贵阳市南明区写字楼，租赁期限为4年，从2014年8月11日至2017年8月10日止，2017年8月10日期满继续续租，双方未签订续租协议，但口头上达成一致续租按照原租赁合同的内容履行义务，2018年10月8日被告贵阳市管材行业商会因拖欠9月、10月的租金向原告出具付款承诺，承诺2018年11月10日之前付清所欠的租金，否则无条件搬离办公室。被告到约定时间仍未支付租金。2018年11月11日，贵阳市管材行业商会的负责人张刃以紫曦公司名义签订新的租赁合同，合同约定逾期一个月不交付租金将取消保证金并解除合同，并在2018年11月12日出具支付说明，但至今仍未按照支付说明支付所欠租金。现诉至法院请求：一、判令被告按照合同约定支付原告租金至涉案写字楼交付原告为止，暂计算至2019年5月10日为382758元。二、判令被告承担违约金，以所欠租金至支付日为止为基数的30%计算，暂计算至2019年5月10日为114827.4元。三、判令被告支付给原告的保证金40766元归原告所有。四、判令解除原告与被告紫曦公司2018年11月11日签订的租赁合同。五、判令被告结清所有的水费、电费及物管费。六、判令被告立即搬出涉案写字楼。七、诉讼费由被告承担。 被告紫曦公司答辩并反诉称：被告从2018年9月11日开始未向原告支付租金，双方约定的违约金过高，被告同意按照同期银行贷款利率标准计算，也不同意保证金归原告所有，双方合同应当履行到期限届满为止，不同意解除合同。由于该房屋在出租给被告时无任何装修，合同签订后，紫曦公司对该房屋进行了装修并安装了中央空调设备，装饰装修工程于2014年10月10日完工，工程款共计753130元，中央空调设备安装工程于2014年9月16日完工，工程款共计165000元。在原租赁合同到期后，紫曦公司未于原告续签合同，但仍继续使用该房屋并支付房屋租金，直到2018年11月11日，才又与原告签订租赁合同。如果解除合同后，造成装饰装修和安装的中央空调的损失，装修和空调已经形成添附，原告应当进行赔偿。现反诉请求：一、判令被反诉人翁金姐、翁玉明赔偿反诉人租赁写字楼的装修装饰残值损失381737元。二、判令被反诉人翁金姐、翁玉明赔偿反诉人租赁写字楼安装的中央空调残值损失114602元。三、反诉费由被反诉人承担。 针对被反诉人的反诉，翁玉明、翁金姐辩称：反诉人未支付租金的违约行为导致合同解除，在不破坏房屋主体结构的情况下装修和空调期可以自行拆走，被反诉人不同意赔偿该部分价值，反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告贵阳市管材行业商会辩称：房屋是紫曦公司租赁的，贵阳市管材行业商会是共同的使用人，请求法院依法判决。 经审理查明：2014年8月8日翁玉明、翁金姐（甲方）与紫曦公司委托人尤环（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将贵阳市南明区写字楼出租给紫曦公司使用，租赁期限为2014年8月11日至2017年8月10日止，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金40766元，保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方无息退还给乙方。如果乙方不按期支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。乙方可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，甲方同意乙方对房屋进行装修改造，但不得违反物业管理公司的相关规定，也不得侵害第三人的合法权益，租赁期满，装修残值按照以下第___种方式处理：1、乙方拆除装修，将房屋恢复称原状后交付甲方；2、乙方不拆除装修，装修残值贵甲方所有；3、乙方不拆除装修，甲方补偿乙方装修残值款后，装修残值归甲方所有，根据原告提交的合同，在“第___种”处无法看出具体约定的是哪种方式。 上述合同签订后，原告将房屋交付给被告，装修后由二被告共同使用，租赁期限2017年8月7日届满后，双方未续签合同，由被告继续使用，并按照之前合同的标准支付租金。2018年二被告向原告出具付款承诺函，认可所承租的原告的房屋在合同到期后一直未续签合同，鉴于资金原因，也未按期支付房租，承诺在2018年11月10日之前将拖欠的9-12月的租金一次性付清，付清后续签新的合同，否则有权收回办公楼。 2018年11月11日，紫曦公司与原告签订租赁合同，原告为甲方，被告为乙方，合同约定上述房屋出租给紫曦公司使用，租赁期限从2018年11月11日到2019年11月10日，每月税后租金45862元，保证金40766元，交付租金的时间为季度前10日交付下一季度的租金，如逾期五天不支付的，按照每日万分之五支付滞纳金，逾期十天不支付的，按照1%支付滞纳金，如逾期一个月不交纳租金将取消保证金并解除合同，租赁期内，房屋所属设施的维修由乙方负责。 2018年11月12日，二被告向原告出具房租支付说明，说明2018年9月10日以前的房租已经全部付清，约定2018年9月11日以后的房租，仍然按照每月每平方米45元计算，在2018年11月30日前支付7万元，在2018年12月30日以前付清截止2019年1月10日前的租金113448元，在2019年1月31日以前付清2019年1月10日至4月10日的租金，在3月31日前付清2019年7月10日以前的租金。 2018年12月25日，紫曦公司的代表尤环向原告出具给付承诺，说明截至2018年12月，欠2018年9月10日到2018年12月10日的房租183448元，紫曦公司在2018年12月26日支付3万元，承诺在2018年12月28日支付13万元，剩下尾款23448元在2019年1月5日以前支付完毕，否则紫曦公司无条件搬离办公楼，不予续租。 上述承诺及付款说明出具之后，被告一直未向原告支付任何费用，到现在为止，被告的租金支付到2018年9月10日，双方对此均无异议。另查，被告于2018年12月25日支付3万元租金。 审理中，二被告表示房屋系紫曦公司与贵阳市管材行业商会共同使用，共同承租。 以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为:依法成立的合同受法律保护。原告与被告紫曦公司代表尤环签订租赁合同，约定被告紫曦公司承租原告的房屋，双方对双方的权利义务等均进行了明确约定，合同签订后，原告将房屋交付给被告，紫曦公司接房后进行装修，与被告贵阳市管材行业商会共同使用所租赁的房屋。后合同期限届满，双方未续签合同，房屋仍由被告继续使用，双方仍按照原租赁合同约定的内容履行，2018年11月11日，原告与被告紫曦公司签订租赁合同，合同约定了相关租金标准租赁期限等内容，每月租金标准为45862元，保证金40766元，租赁期限到2019年11月10日为止，合同中对装修部分的处理原则未作约定。上述合同虽然系原告与紫曦公司签订，但是事实上实际使用人为二被告，而被告在使用过程中也多次给原告出具承诺和保证书，认可拖欠原告的房租，同意支付，庭审过程中二被告对共同承租和应当共同承担租金的事实也予以认可。故二被告应当共同向原告承担责任。被告在使用房屋过程中，未按约向原告支付租金，在原告要求解除合同，但是双方合同约定的期限到2019年11月10日已经届满，被告继续使用房屋，双方形成事实上的租赁关系，由于被告违约，该租赁关系应当解除，被告应当将房屋返还给原告，支付租金到房屋返还时止，并结清房屋使用期间的物管费水电费等。关于违约金，双方在合同中约定的标准为“按照每日万分之五支付滞纳金，逾期十天不支付的，按照1%支付滞纳金”，被告提出该违约金标准过高，请求人民法院进行调整，同意按照同期银行贷款利率标准计算，保证金也不同意归原告所有，本院认为双方约定的违约金标准的确过高，应当进行调整，本院酌情按照月欠付租金金额的月息2%计算，2019年11月10日以前，租金为612068元（已经扣除被告支付的30000元），违约金为12841.36元，2019年11月10日以后，租赁期限已经到期，被告应当按照合同约定的标准继续支付房屋使用费，由于合同已经到期，合同约定的内容对双方不再具有约束力，故不应当再计算违约金。对于保证金部分，应当是双方针对违约的另一种违约责任的约定，在被告承担上述违约责任以后，不应当重复计算违约金，该保证金应当由原告返还给被告。对于被告反诉主张的的装修费和中央空调残值的诉请，双方在合同中针对装饰装修部分的处理未作明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照系列情形分别处理：.....（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿”。本案因被告违约导致合同解除，被告在使用房屋过程中对房屋所作的装饰装修等添附原告不同意利用，故原告要求被告承担该部分装饰装修的残值缺乏依据，本院依法不予支持，租赁关系解除后，被告在搬走时可以自行拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 解除原告翁玉明、翁金姐与被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会的房屋租赁关系。 被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会在本判决书生效后五日内将贵阳市南明区写字楼腾空归还给原告翁金姐、翁玉明。 被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会在本判决书生效后五日内支付2019年11月10日以前的房租612068元（已经扣除被告支付的30000元）、违约金为12841.36元给原告翁金姐、翁玉明。 被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会在本判决书生效后五日内支付2019年11月10日以后的房屋使用费给原告翁金姐、翁玉明，按照每月45862元计算，到房屋实际归还之日止。 被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会在本判决书生效后五日内结清房屋使用期间的物管费、水电费，如未支付，原告翁金姐、翁玉明凭缴费票据向被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会申请执行。 原告翁金姐、翁玉明在本判决书生效后五日内退还保证金40766元给被告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会。 驳回反诉原告贵州紫曦投资管理有限公司、贵阳市管材行业商会的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉诉讼费3040元，由被告紫曦公司、贵阳市管材行业商会负担；反诉费4312元，由反诉原告紫曦公司、贵阳市管材行业商会负担；评估费24000元，由紫曦公司、贵阳市管材行业商会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 曦 二〇二〇年一月十一日 书记员 孙红燕