四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1627号 原告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：王瑞冬，公司董事长。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪熙林，四川谨序行律师事务所律师。 被告：雷清洪，男，1968年11月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张妮，四川都江律师事务所律师。 被告：都江堰市嘉鑫商务客栈。住所地，四川省成都市都江堰市太平街388号红光园项目E-37-12。 经营者：龚小莉，女，1978年3月9日出生，汉族，住四川省成都市郫县。 委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。 被告：潘先体，男，1951年12月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：邓小波，四川重德律师事务所律师。 原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与被告雷清洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，被告雷清洪申请追加都江堰市嘉鑫商务客栈（以下简称嘉鑫客栈）、潘先体为共同被告，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，兴堰公司委托诉讼代理人易航、洪熙林、雷清洪及其委托诉讼代理人张妮、嘉鑫客栈委托诉讼代理人曾梓柯、潘先体委托诉讼代理人邓小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴堰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告雷清洪向原告支付商铺租金1025632元（从2013年7月15日起算，计算至2018年7月14日）；2、判令被告雷清洪向原告支付商铺占有使用费155809元（按双方合同约定的2018年标准计算占用费，从合同到期之日2018年7月15日起，暂计算至2019年3月14日，占用费计算至被告实际腾退并返还商铺之日止）；3、判令被告雷清洪向原告支付资金占用利息，以1181441元为本金，按年利率6%计算，从起诉之日起计算至实际支付之日止。4、判令被告雷清洪立即腾退返还该商铺给原告。5、本案的诉讼费由被告雷清洪承担。诉讼中，兴堰公司变更第3项请求利率标准为中国人民银行同期同类贷款利率。事实与理由：2013年4月11日兴堰公司与雷清洪签订《商铺租赁合同》，约定兴堰将位于太平街388号红光园项目E-37-12，房号1-1-1，面积894.22平方米的商铺出租给雷清洪，租期5年，自2013年7月15日至2018年7月14日，租金前三年不变，按每平方米18元计算，第四年租金按每平方米19.8元，第五年租金按每平方米213.78元计算，合同期满后，如兴堰公司仍继续出租房屋，在同等条件下，雷清洪享有优先权，但租金按当时市场租赁价格执行，双方协商后再作调整。协商不一致，兴堰公司有权收回该商铺另行租赁，雷清洪必须无条件腾空商铺，并不得提出任何经济补偿。双方签订该合同后，兴堰公司将商铺交付雷清洪，雷清洪从合同签订后至今均未向兴堰公司交付租金。兴堰公司多次向雷清洪催讨，但雷清洪一直推脱。现合同已到期，雷清洪也未向兴堰公司支付租金、占用费及协商是否继续租赁该商铺，故兴堰公司诉至法院，请求判如所请。 雷清洪辩称，1、兴堰公司主张的租金部分已超过诉讼时效。2、兴堰公司与雷清洪在2013年4月11日签订商铺租赁合同属实，但当时是因为潘先体以及嘉鑫客栈不方便签订合同，才让雷清洪承租签订合同，被告不是实际的承租人和使用人，实际承租人是潘先体以及嘉鑫客栈的经营者龚小莉。3、兴堰公司在起诉状中陈述的内容不完全是事实，首先合同签订后，兴堰公司并不是将铺面交由雷清洪，雷清洪没有接收过铺面，其次兴堰公司从未向雷清洪本人及其家人催收过租金，雷清洪也没有收到过催收信息，可见多年以来兴堰公司非常清楚房屋的实际承租人并不是雷清洪，权利义务也不是雷清洪履行。4、商铺租赁合同时间到期后，兴堰公司应当有义务查清实际占用人，而不应当是作出推断性的主张。 嘉鑫客栈辩称，1、被告雷清洪追加嘉鑫客栈作为本案被告，主体不适格，本案中兴堰公司以租赁合同纠纷起诉，依据商铺租赁合同乙方是雷清洪，嘉鑫客栈既非合同甲方也非乙方，没有和兴堰公司建立任何的租赁合同关系。2、嘉鑫客栈认可雷清洪关于租金诉讼时效的抗辩意见，2015年以前的租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。3、本案的商铺现状一直空置，没有任何的经营行为。空置时间从2018开始就空置在那里，无所谓腾不腾房。综上，嘉鑫客栈不是本案的当事人，也不是承担本案责任的主体，请求法院查明事实，驳回雷清洪追加嘉鑫客栈承担本案责任的请求。 潘先体辩称，1、潘先体没有向雷清洪以及任何人授权签订本案商铺合同，潘先体不是本案的适格被告。2、潘先体没有使用控制本案案涉商铺，从实际履行来说，潘先体不应对租金以及其他义务承担任何责任。 根据当事人举证和质证意见，对当事人关于真实性无异议的《商铺租赁合同》、履约保证金收据、规划许可证、建设工程竣工验收消防备案表、嘉鑫客栈工商登记信息等证据，本院经审查后予以确认在卷。对存有争议的2019年3月15日租金催收函和催收照片，雷清洪、嘉鑫客栈及潘先体均不认可，但因兴堰公司当庭提交了原件载体且照片清晰可辨，本院予以确认。对存有争议的2015年10月20日租金催收函，因兴堰公司未提交有效的发函依据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月10日，雷清洪向兴堰公司支付了红光园E-37-12竞租报名保证金3万元。2013年4月11日，兴堰公司（甲方、出租方）与雷清洪（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，合同案涉条款约定：1、甲方将位于太平街388号红光园项目E-37-12，房号1-1-1，面积894.22平方米的商铺（以下简称案涉房屋）出租给雷清洪，租期5年，自2013年7月15日至2018年7月14日止。2、甲方给予乙方3个月的装修期，自2013年4月15日起至2013年7月14日止，该期间内不计算房屋租金。3、乙方经营的商品/服务种类为酒店、休闲娱乐。4、租金价格前三年不变，即2013年6月15日至2016年6月14日，按每月每平方米18元计算，年租金为193151元；第四年租金价格按每月每平方米19.8元计算，年租金为212466元；第五年租金价格按每月每平方米21.78元计算，年租金为233713元。5、乙方在签订合同并缴纳保证金和首期3个月租金后，甲方向乙方出具交房通知书，乙方凭交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按标准缴纳物业管理服务费。6、租金每3个月缴纳一次，乙方必须每期满前3日向甲方缴纳租金，逾期10日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天1000元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。7、乙方在签订合同之日须向甲方交付保证金人民币2万元。8、若合同期满乙方未继续租用该门面，乙方应将房屋腾空后移交甲方，双方结清相关费用后甲方在十五个工作日内将保证金无息退还乙方。兴堰公司在合同尾部签名盖章，雷清洪在合同尾部签名捺印。合同签订后，雷清洪未向兴堰公司交过租金。 2015年1月13日，嘉鑫客栈进行工商登记注册，登记经营者为龚小莉。 2019年3月15日，兴堰公司派人到案涉房屋催收租金并在入口处玻璃门张贴了《租金催收函》，案涉房屋入口上方悬挂有“嘉鑫商务客栈”招牌。 对交房的问题，兴堰公司陈述，系物业公司将雷清洪带到案涉房屋现场，然后将房屋钥匙交予了雷清洪，因当时公司管理混乱，没有相应的房屋交付手续。雷清洪陈述，其没有收房，因为其与潘先体当时是朋友，所以没有潘先体委托其签合同的证据。嘉鑫客栈陈述，嘉鑫客栈系进行工商登记后才开始经营，未交过租金，客栈经营效益不好，若交租金应交给雷清洪，案涉房屋的钥匙现由嘉鑫客栈持有。 雷清洪申请证人尹某、周某出庭作证。证人尹某出庭陈述，其与雷清洪原来不认识，两三个月前雷清洪找其出庭作证才认识，其在2013年5月份跟潘先体前了装修合同，为客栈做泥工水电等装修工程，包工不包料，合同不在了，做了几个月，潘先体付过现金，装修结束后结算十多万元，还没有拿到钱，去过装修的客栈要钱，碰到另一伙要钱的人说潘先体老婆在，但是那个女的说不关她的事。周某陈述，其与雷清洪以前不认识，其与尹某一起做活路，2013年5月份在观凤桥那边做工，在茶楼签的合同，包工不包料，只拿到5万多的生活费，其他没有结算，到装修的酒店找过，见过潘先体两次。 本院认为，兴堰公司与雷清洪签订的《商铺租赁合同》合法有效，本院予以确认，双方当事人应按约全面履行各自义务。本案当事人的争议焦点为：1、承担租金支付义务主体；2、合同租赁期满后的房屋占用费问题；3、租金的诉讼时效。对此，本院评述如下： 关于承担租金支付义务主体的问题。根据本案认定的事实，雷清洪向兴堰公司支付了竞租报名保证金并与兴堰公司签订了《商铺租赁合同》，从兴堰公司开具的保证金收据和合同内容、签名来看，未有雷清洪系受托于他人的任何体现，雷清洪也未能提供证据证明其系受潘先体委托与兴堰公司签订《商铺租赁合同》，依法应当承担举证不能的不利后果。从《商铺租赁合同》约定条款来看，租金的起算点为固定时间，租金的支付也未以交房为前提，雷清洪有权要求兴堰公司在收取保证金和首期3个月租金后履行交房义务，但其是否收房或实际占有房屋不成为抗辩兴堰公司按照合同约定请求其支付租金的事由，因此，对兴堰公司请求雷清洪按照《商铺租赁合同》约定支付2013年7月15日至2018年7月14日期间的房屋租金1025632元，本院予以支持。 关于合同租赁期满后的房屋占用费问题。根据本案认定的事实，兴堰公司未提交证据证明雷清洪与兴堰公司达成续租合意或雷清洪继续占用案涉房屋的事实，故《商铺租赁合同》已于2018年7月15日终止。合同终止后，兴堰公司请求雷清洪腾退返还房屋，但兴堰公司未提交雷清洪占用房屋的证据，嘉鑫客栈认可自己为案涉房屋的实际占用人，故嘉鑫客栈负有腾退返还房屋给兴堰公司的义务，同时嘉鑫客栈未提交证据其在本院受理本案前向雷清洪支付租金或雷清洪曾向其收取租金的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院酌定嘉鑫客栈参照《商铺租赁合同》约定的2018年租金标准即每月21.78×894.22=19476.11元向兴堰公司支付2018年7月15日起至实际返还案涉房屋时止使用费的责任。 关于租金的诉讼时效，参照《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”，兴堰公司对租金支付请求的诉讼时效起算时间为2018年7月15日，故兴堰公司的租金请求未超过诉讼时效。 另，关于利息，对兴堰公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，不违反法律法规规定，本院予以支持，但自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。基于上述认定的租金和占用费的支付责任主体不同，本院认为，雷清洪应支付的资金占用利息为以1025632元为计算基数自2019年4月19日起计至付清之日止，嘉鑫客栈应支付的资金占用利息为以155809元为计算基数自2019年4月19日起计至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告雷清洪于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司租金1025632元，并支付资金占用利息，利息计算方式：以1025632元为计算基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、被告都江堰市嘉鑫商务客栈于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司资金占用利息，计算方式：以155809元为计算基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、被告都江堰市嘉鑫商务客栈于本判决生效之日起三十日内将位于都江堰市.22平方米的房屋腾退返还给原告都江堰兴堰投资有限公司； 四、被告都江堰市嘉鑫商务客栈于本判决生效之日起十日内向原告都江堰兴堰投资有限公司按每月19476.11元标准支付自2018年7月15日起至腾退返还房屋时止的占用费； 五、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15532元，减半收取7766元，由被告雷清洪负担6742元，被告都江堰市嘉鑫商务客栈负担1024元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年一月十六日 书记员 胡小雪