天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初10118号原告：陈凯，男，1975年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈玉洪，天津卓旭律师事务所律师。被告：天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼101室。统一社会信用代码911201036630995662法定代表人：蒋传良，董事长。委托诉讼代理人：张歌，该公司职员。第三人：浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区湛江路14门102号。统一社会信用代码911201035503956411法定代表人：林爱珍，董事长。委托诉讼代理人：何欢，该公司职员。原告陈凯与被告天津昆仑兆业投资有限公司、第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯的委托诉讼代理人陈玉洪、被告天津昆仑兆业投资有限公司的委托诉讼代理人张歌、第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人何欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同义务与原告办理房屋交接手续，将诉争房屋交付给原告。并承担因未履行义务构成违约而给原告造成的逾期损失包括：物业费12426.6元（自2016年2月至2018年12月31日，共计34个月），采暖费2209.68元（自2017年至2018年，2018年至2019年两年采暖期）；2、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月5日，原、被告双方签订编号为2011-0053553号《天津市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于天津市河西区房屋，房屋建筑面积81.22平方米，每平方米价格为9480.42元，房屋总价款为770000元整，原告依约已支付了全部房款。合同约定被告于2014年9月30日前将房屋交付原告使用，后因被告延误交房。2016年1月20日，被告通知原告收房。2016年1月21日，原告对房屋验收时发现诸多问题后，被告答应整改，故当天双方未进行交接，并约定整改后再通知验收。但此后被告一直未通知原告。后原告于2018年8月27日再次收房，在办理手续时发现被告并没有按约定整改。在原告一再催促下，要求接受该房，但在办理房屋交接时，第三人物业公司表示不交2018年8月之前的物业费就拒绝交付房屋钥匙，导致原告又未收房。第三人未交付房子让原告补交物业费缺乏法律依据，而原告认为第三人物业公司不交付钥匙导致被告延期交付房屋的行为造成原告损失，应该赔偿。而第三人物业公司是被告委托物业公司，其未交付房屋行为应由被告承担责任，故被告已构成违约，侵犯了原告合法权益，请求法庭依法判令被告履行合同义务并将诉争房屋交付给原告，并承担因未履行义务构成违约而给原告造成的两年物业费、采暖费等预期损失14636.34元，望判如所请。原告陈凯就其主张提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告与被告天津昆仑兆业投资有限公司之间签订买卖商品房合同。2、销售不动产统一发票，证明原告已经履行了交付房款的义务。3、交付通知书，证明被告于2016年1月14日通知原告2016年1月21日交房。4、物业交付验房交接单，证明原告依约于2016年1月24日到被告处收房，但由于被告提供房屋存在质量问题需要整改，房屋没有实际交付，原告听候通知。5、房屋验收整改单与交房手续单，证明原告于2018年8月27日再次收房，但由于被告提供房屋质量问题并没有解决，还需要整改，被告于2018年8月27日还不能交房。6、交接书，证明原告于2018年8月27日前往被告处接受被告交付的房屋，由于被告逾期交房，造成原告逾期损失。7、催交供暖缴费通知单，证明被告没有按照约定交房，造成原告在没有入住条件下需要缴纳两年供暖费预期损失。8、物业费收据，证明被告没有按照约定交房，造成原告在没有入住条件下需要缴纳34个月物业费的预期损失。被告天津昆仑兆业投资有限公司辩称，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。2016年1月20日公司通知原告按时收房，并且在交付通知书上明确写明了需要办理缴纳物业管理费等费用，所以原告应自行承担不缴纳物业费的后果。浙昆大厦于2016年1月20日全部交付物业公司进行管理，从2016年2月1日起由物业公司统一向业主收费。被告天津昆仑兆业投资有限公司就其主张提交如下证据：1、河西法院（2016）津0103民初1220号民事判决书、交付通知书，证明被告已经要求原告于2016年1月20日办理房屋交付手续，并经法院生效判决确认，原告无理由拒收房屋后果自负；2、物品资料签收单及收据，证明所有业主统一收房日期为2016年1月21日，不以业主物品实际签收日期为准；3、商品房买卖合同，证明原、被告对物业费的缴纳办法在合同中有明确约定。第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司辩称，认可被告委托物业服务的时间。被告当初已经通知原告按时收房，是原告没有收房，一直拖到现在。原告前期拖欠物业费，责任不在物业公司，不应由物业公司承担。第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司就其主张未提交证据。针对原告陈凯提交的证据，被告天津昆仑兆业投资有限公司发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议；证据4与被告无关联性，不发表质证意见；对证据5的三性不认可，且该证据不完整；对证据6的三性无异议，但对证明目的不认可；证据7、8与被告无关联性，不发表质证意见。针对原告陈凯提交的证据，第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的不认可；证据5不完整，应该一式三联，且无验收员签字；对证据6的真实性无异议，对证明目的不认可；证据7与第三人无关；对证据8无异议。针对被告天津昆仑兆业投资有限公司提交的证据，原告陈凯发表如下质证意见：对证据1的三性无异议，对证明目的不认可。法院只是认定被告在房屋验收合格证下来后可以交付房屋，原告已经接到被告的通知，也已按照通知日期予以收房，但由于被告原因导致原告没有按时收房。对交付通知书没有异议；证据2与本案无关联性，且被告仅依据公司内部规定办理收房手续，没有法律依据。交费与交付没有任何关联性，被告未交付房屋是因为房屋存在质量问题需要整改，责任在被告。对证据3的真实性无异议，该补充协议属于开发商提供的格式条款，加重了买方责任，免除了被告责任，并且未进行提示、说明，应属于无效条款。针对被告天津昆仑兆业投资有限公司提交的证据，第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司发表如下质证意见：均无异议。针对原、被告提交的证据，本院认证意见如下：原告提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交付通知、物业交付验房交接单、房屋验收整改单与交房手续单、交接书、催交供暖缴费通知函、物业费收据，被告天津昆仑兆业投资有限公司提交河西法院（2016）津0103民初1220号民事判决书、交付通知书、商品房买卖合同，具有真实性、合法性、关联性，本院予以支持。被告提交物品资料签收单及收据，与本案不具有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2012年7月5日，被告作为出卖人（甲方）、原告作为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告销售的坐落本市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-525是房屋，建筑面积81.22平方米。原告已按照合同约定向被告支付价款770000元。合同中约定被告于2014年9月30日前将房屋交付原告。后被告不能按期向原告交付房屋。2016年1月14日，被告向原告邮寄交付通知书，通知原告办理收房手续。2016年1月20日，被告取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，该房屋已具备交付条件。原告依约于2016年1月24日到被告处收房，原告因被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》拒绝收取房屋。2016年1月26日，原告起诉被告商品房买卖合同纠纷一案，要求法院判令：1、被告承担逾期交房的全部违约责任，支付逾期交房违约金及房屋价款利息共计89858.72元（计至2016年1月26日）；2、诉讼费由被告承担。2016年9月28日本院出具（2016）津0103民初1220号民事判决书，判决如下：一、被告于本判决生效起三日内，向原告支付自2014年10月1日起至2016年1月20日逾期交房的利息损失55799.33元，违约金18364.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。2018年8月27日，原告再次到第三人处要求收取房屋，因原告未缴纳前期物业费、采暖费，第三人浙江昆仑物业管理有限公司天津分公司拒绝给付原告房屋钥匙。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。庭审中，原告主张上述《补充协议》系格式条款，部分条款应属无效。但审阅该协议条款内容以及最后部分的提示：“甲方（被告）已提醒乙方（原告）注意对本合同（含附件）各条款作全面、准确的理解，并已经应乙方的要求做了对相应条款的充分说明，签约双方对本合同的含义认识一致。”故原告该项抗辩不能成立。依据双方签订的《补充协议》第10条第（2）项约定：甲方按照合同约定通知乙方交接房屋，乙方应按通知规定到甲方房屋所在地办理房屋验收和交接手续。第（3）项约定：依供暖部门规定，商品房交付使用后第一个采暖季的采暖费用需由甲方代付的，乙方应在房屋交接前向甲方一次性缴纳上述费用；依据市政相关规定，甲方在商品房交付时预存的电费、水费等费用由乙方承担，乙方应于交房时一并向甲方缴纳该费用；为保证物业公司的正常运营，在办理房屋交接手续时，乙方须一次性缴纳12个月的物业管理费......。如乙方在办理房屋入住时未缴纳上述采暖费、水费、电费、物业费，甲方有权拒绝交付房屋直至乙方足额缴纳上述款项止，且乙方应依本补充协议承担迟延接收房屋的法律责任。第（4）项约定：乙方在办理房屋交接手续过程中，认为有需要维修或整改的事项，应按《天津市商品住宅质量保证书》中的规定，在商品房交付后书面向甲方主张承担保修责任，但维修或整改事项不能作为乙方拒绝接收房屋并要求甲方承担逾期交房责任的理由。乙方基于该房屋需要维修而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。第（5）买受人未按照出卖人发出的《入住通知书》内所载明的时间到出卖人指定的地点办理收房手续。逾期未办理的视同买受人已办理收房手续，自《交房通知》载明的最后期限之日起房屋的相应法律责任风险转移至买受人承担；物业管理收费期限及商品房维修保修义务自《交房通知》载明的最后期限之日起计算。本案依据查明的事实，原告至今未能入住房屋的原因是缘于其未能全面履行前述合同义务，对由此所造成的经济损失应由其自行承担。故本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈凯的诉讼请求。案件受理费166元，由原告陈凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安 铭审 判 员  张国栋人民陪审员  孙洪文二〇二〇年一月十五日书 记 员  赵 娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。