广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7257号上诉人（原审被告）：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山南湖总工会大门左侧沿江路（平山高桥水）。法定代表人：陈兆兰，执行董事。委托诉讼代理人：黄凯玉，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晶，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄少雄，男，1982年10月1日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县*。被上诉人（原审原告）：叶艳婷，女，1981年10月24日出生，汉族，广东省韶关市人，住址广东省惠东县**。共同委托诉讼代理人：吴迪，广东若庭律师事务所律师。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（下称君益房地产公司）与被上诉人黄少雄、叶艳婷因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，并将本案依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、2016年4月18前的违约金已超过三年的诉讼时效，逾期交房的违约金应当从2016年4月19日起计算至2017年7月31日止。一审法院认为，上诉人于2017年8月1日交房给被上诉人引起了诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，是不正确的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条:“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”被上诉人系因主张逾期交房违约金提起诉讼，就该主张来说，被上诉人的交房行为不能认定为对支付逾期交房违约金的承诺，不符合上述引起诉讼时效中断的任一情形。因此从被上诉人起诉之日2019年4月18日倒推三年即2016年4月18日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，上诉人不应当承担该部分违约金。实际上诉人支付逾期交房违约金的期间应从2016年4月19日开始起算至2017年7月31日。二、一审法院判决由上诉人以购房款人民币415509元为基数按日万分之二的标准向被上诉人支付逾期交房的违约金，明显过高，应当予以适当减少。上诉人与被上诉人于2014年7月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:×）第八条和第九条约定，出卖人应当在2015年10月31日前将商品房交付买受人使用；若未按期交付，则按下列方式处理:（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院按照上述合同约定对逾期交房的违约金进行了计算，虽然该约定系双方的意思自治，但上诉人认为仍然过分高于被上诉人的实际损失，应当给予适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，参照解释第十七条关于逾期交房违约金数额或损失赔偿额的计算标准。上诉人认为，应当参照该商品房同地段同类房屋租金水平来确定被上诉人的实际损失，并以此损失金额为基数对违约金予给适当调减。综上所述，敬请贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付自2015年10月31日起至实际交房之日的逾期交房的违约金105206.88元（暂计至起诉之日）；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告君益房地产公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。2014年7月10日，原告黄少雄、叶艳婷作为买受人与被告君益房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道办黄排云田村旱坑仔地段、编号为×的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第×号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）×0号、建字第惠东县规建证字（2013）×1号、建字第惠东县规建证字（2013）×2号，施工许可证号为442************101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2014011号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第×号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共121.46平方米，其中，套内建筑面积101.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.70平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3421元，总金额（人民币）肆拾壹万伍仟伍佰零拾玖元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款125509元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，原告黄少雄、叶艳婷向被告君益房地产公司支付首期房款125509元，余款290000元在广东惠东农村商业银行股份有限公司通过按揭贷款付清给被告。涉案房屋已于2017年8月1日交付给原告，原告在《商品房交付确认函》上签名确认。原告承认收楼时知道涉案房屋未经过验收合格，但认为原告购买房屋后需要进行装修，因被告在规划外进行违建，没有取得竣工验收证明，原告是在被迫的情况下签《商品房交付确认函》。原告自认涉案房屋于2017年装修，当时没有居住。对于涉案房屋是否已经过建设行政部门竣工验收并备案，被告在庭后作出书面《情况说明》，认为原告购买房屋所在小区不存在任何违章建设情况，房屋建设工程验收程序正在进行，建设工程竣工验收合格证会在验收程序结束后办理完毕。一审法院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得商品房预售许可证，原告黄少雄、叶艳婷向被告购买位于惠东县****************，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：×），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。原告按约定支付了首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。被告按约定应于2015年10月31日前交付涉案房屋，但被告于2017年8月1日才将涉案房屋交付给原告，其未能举证证明存在正当理由或不可抗力可以延期交房的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2017年8月1日将涉案房屋交付原告，逾期交房已超过180天，现原告未要求解除合同，合同应当继续履行，同时按照合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告应当向原告支付以已交付房款415509元为基数按日万分之二计算的违约金。虽然涉案房屋不具备合同约定的交付条件，但原告知道该情况仍同意接收房屋，其主张因涉案房屋需要装修被迫签《商品房交付确认函》，证据不足，不予采信。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，本案计算逾期交房违约金的截止时间应为实际交房之日前一天即2017年7月31日止。因被告从2015年11月1日开始逾期交房，原告就应当知道权利受到损害，但被告于2017年8月1日交房给原告，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故原告于2019年4月18日提起本案诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。被告辩称逾期交房的违约金部分已经超过诉讼时效，理由不充分，不予采纳。因此，逾期交房违约金应当从2015年11月1日起开始计算至实际交付涉案房屋之日前一天即2017年7月31日止。原告诉请超过部分，不予支持。综上所述，原告的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州市君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（以415509元为基数，从2015年11月1日起至2017年7月31日止按日万分之二的标准计算）给原告黄少雄、叶艳婷。二、驳回原告黄少雄、叶艳婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2404元，由原告黄少雄、叶艳婷共同负担1340元，被告惠州市君益房地产开发有限公司负担1064元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：违约金计算方式是否合理、是否有部分违约金超过诉讼时效等问题。关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。据此，一审法院按照买受人请求支付违约金有合同的依据。另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，上诉人君益房地产公司逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。同时，其间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、房屋有效使用时间缩短、预期利益等方面的损失。上诉人认为，双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款每日万分之二计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。关于君益房地产公司上诉的本案时效问题，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。合同约定的交房时间为2015年10月31日，根据当时的法律即《中华人民共和国民法通则》的规定适用两年的诉讼时效；在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效后开始适用三年的诉讼时效的节点，2015年11月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金都是在两年的诉讼时效保护期间内的。根据新的诉讼时效制度规定，这一期间内的逾期交房违约金可以适用三年的诉讼时效。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”之规定，逾期交房违约金应从2016年4月18日起（从起诉之日即2019年4月18日往前推三年），计至实际交付涉案商品房之日前一天即2017年7月31日止。上诉人于2017年8月1日交房给被上诉人的行为,法律后果是逾期交房违约金的截止计算，即交房后不再继续发生逾期交房违约金。该交房行为不符合构成诉讼时效中断的法定情形，不能构成涉案逾期交房违约金的诉讼时效中断。一审法院认为上述交房行为引起了诉讼时效中断，处理不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初2378号民事判决书第二项及诉讼费分担部分。二、变更惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初2378号民事判决书第一项为：惠州市君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（以415509元为基数，从2016年4月18日起至2017年7月31日止按日万分之二的标准计算）给黄少雄、叶艳婷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用2404元，由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司负担1604元，由黄少雄、叶艳婷负担800元。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（已预交受理费2404元）多预交的二审受理费800元抵作黄少雄、叶艳婷应负担的部分，待执行时从惠州市君益房地产开发有限公司向黄少雄、叶艳婷应付款项中予以抵扣，本院不作退补处理。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月十四日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；