福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16393号 原告：石胜彪，男，1972年5月3日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：胡晓铭，福建步道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽美，福建步道律师事务所实习律师。 被告：厦门海峡明珠投资开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路153号一层A区。 法定代表人：陈旭黎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢翼，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑辉萍，福建兴世通律师事务所实习律师。 原告石胜彪与被告厦门海峡明珠投资开发有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。石胜彪的委托诉讼代理胡晓铭、陈丽美，海峡公司的委托诉讼代理人卢翼、郑辉萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石胜彪向本院提出诉讼请求：1.海峡公司向石胜彪支付逾期交房违约金461000元（以已付购房款10000000元为基数，按日万分之一的标准，自2017年10月1日起计至2019年1月5日止）；2.海峡公司协助石胜彪办理位于海峡明珠广场23层2301单元房屋的权属证书；3.海峡公司向石胜彪支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以购房款10000000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年4月5日起计算至石胜彪取得房屋权属证书之日止）。事实和理由：2016年1月21日、1月22日，石胜彪与海峡公司分别签订《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：0325787)、《合同补充协议》，约定石胜彪向海峡公司购买位于海峡明珠广场23层2301单元的房屋，并约定：一、海峡公司应当于2017年8月31日前，将符合条件的房屋交付原告使用；二、海峡公司未在约定期限内将房屋交付石胜彪，石胜彪给予30日宽限期，如宽限期届满后仍未将房屋交付，自约定交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，海峡公司应按日向石胜彪支付已交房价款万分之一的违约金；三、海峡公司应当在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由海峡公司提供的资料交付石胜彪，如因海峡公司原因，石胜彪不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海峡公司自逾期之日起每日按石胜彪已付款的0.005%向石胜彪支付违约金。实际上，双方约定房屋实际购房款总计为10000000元，但为降低税费，在上述《厦门市商品房买卖合同》中仅约定的房屋价款为6894686元。石胜彪依约支付购房款后，海峡公司未依约履行交房义务。海峡公司于2019年1月5日通知交付房屋，已构成违约，应按照《厦门市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，向石胜彪支付违约金461000元。自房屋交付之日起至起诉之日，海峡公司仍未履行协助办理房屋权属证书的义务，致使石胜彪至今没有取得房屋权属证书，亦应依法承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。 海峡公司辩称，一、海峡公司因不可抗力及宽限期等因素顺延交房日期系客观事实且符合合同约定，依法应予以支持。除双方合同约定的30天宽展期外，受“莫兰蒂台风”、金砖国家领导人第九次会晤在厦门举行及恶劣天气等不可抗力的影响，造成了海峡公司交房的延误。1.由于“莫兰蒂”台风影响，厦门市人民政府给予主体工程已经完成的“海峡明珠广场”延长建设期限90天；2.由于金砖会晤福建省人民政府采取临时性行政措施，影响“海峡明珠广场”建设进度，给予延长建设期限三个月。3.2016年2月至2017年8月，厦门市共有大雨、暴雨天气22天，影响“海峡明珠广场”建设进度22天。综上，海峡公司可以延期交付房屋232天。二、海峡公司依约应在案涉房屋交付后的365日内为石胜彪办理房屋权属初始登记，尚未超过办理期限，石胜彪要求海峡公司承担逾期办证违约责任缺乏事实及法律依据。根据双方《补充协议》第六条第6款约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”、第六条第9款“海峡公司在商品房交付使用后365日内将办理项目权书登记需由海峡公司提供的资料交权属登记机关备案的，即视为海峡公司按约履行办证义务、不承担逾期办证的责任……”以及第十五条“本补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”之约定，海峡公司在案涉房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由海峡公司提供的资料提交产权登记机关备案即完成义务。由于案涉房屋交房时间为2019年1月5日，海峡公司不存在违约行为，无需承担逾期办证违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月2日，石胜彪（买受人）与海峡公司（出卖人）签订了一份编号为03257787号的《商品房买卖合同》，约定石胜彪向海峡公司购买海峡明珠广场23层2301单元房屋，该房屋系预售商品房，总价款为6894686元。 合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.双方按照补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人按补充协议的相关约定执行违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内书面告知买受人；2.双方按照补充协议的相关约定执行。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方按照补充协议的相关约定执行。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 2016年1月22日，石胜彪（买受人、乙方）与海峡公司（出卖人、甲方）又签订了一份附件六《合同补充协议》，补充协议第四条“关于房屋交付的补充约定”第6点约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）政府部门进行与该房屋所载项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某种重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生时间或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。第7点约定：如发生本条第6项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。第8点约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”第6点约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。第9点约定，乙方同意，甲方在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案（不论乙方何时取得房屋权属证书），即视为甲方按约履行办证义务、不承担逾期办证的责任；甲方未在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案的，乙方不退房，甲方按主合同第十四条约定支付违约金，但甲方承担的违约金累计最多不超过乙方购房款的0.5%。若甲方逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自甲方交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，甲方同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，乙方不得以任何理由要求甲方另行承担逾期办理产权登记的违约责任。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，石胜彪共计向海峡公司支付了购房款10000000元，双方均确认讼争商品房实际成交价为10000000元。 2018年10月18日，海峡明珠广场项目经消防验收合格。2018年12月18日，海峡明珠广场项目通过建设工程竣工验收备案。双方均确认讼争房屋于2019年1月5日交付石胜彪使用。 2019年10月14日，海峡公司通知海峡明珠广场业主“海峡明珠广场”项目已具备办理分户产权条件，通知业主集中代办时间为2019年10月15日至10月18日。2019年10月30日，讼争房屋登记至石胜彪名下，但石胜彪主张其尚未取得不动产权证书原件。 本案审理中，双方当事人对海峡公司是否存在可延期交房的情 形存在争议。海峡公司经本院释明，仍表示其无法提供案涉项目的施工日志及监理日志。 海峡公司主张，1.受“莫兰蒂”台风影响，厦门市人民政府给予主体工程已完成的“海峡明珠广场”延长建设期限90天，提供《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见》（厦国土房[2016]431号）复印件，载明主要内容为厦门市国土资源与房产管理局在土地复核验收工作中发现2015年之前签订的部分土地出让合同约定条款存在不合理问题，就土地复核验收涉及处理建设期限问题进行明确。第二条“强台风登陆厦门造成的受灾项目适当延长建设期限”提及因14号台风“莫兰蒂”带来严重灾害，对于项目已完成部分或全部主体工程，在施工过程中，受到14号“莫兰蒂”强台风影响，停电、停水，施工围墙、活动板房、临时工棚、施工脚手架、塔吊倒塌或已完工部分结构严重受损，用地单位需要申请建设期限延期的，在用地单位提供受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并核实后，给予延长90天建设期限。2.因金砖会晤福建省人民政府采取临时性行政措施，影响“海峡明珠广场”建设进度，可顺延三个月交房，并提供《福建省人民政府关于实施重大国际性活动临时性行政措施的决定》为证，该决定内容主要为“为确保2017年在我省举办的重大国际性活动顺利进行，经省人民政府决定，在厦门市及相关地区采取有关社会治安、消防安全、道路交通（含高速公路）、水上交通、海域岸线（岛屿）、无线电管理、环境保护等方面的临时性行政措施。以上临时性行政措施最早自2017年7月1日开始实施，至2017年9月30日结束”。3.因天气因素可顺延22天交房，并提供气象资料为证，但未明确具体的可延期日期。 石胜彪认为，证据1海峡公司未能提供原件，且根据该文件，海峡公司亦未举证证明强台风登陆时案涉项目所处的施工阶段，也未举证其受灾程度及申请延期情况。证据2真实性无异议，但该证据难以证明临时性行政措施如何影响案涉项目的建设进度。证据3真实性无异议，但同样无法证明相关天气因素如何影响案涉项目建设进度。海峡公司未能提供施工日志或监理日志证实其所主张的事由确实影响施工，亦未依约在不可抗力发生之后30日内通知石胜彪，不得据此主张延期交房。 本院分析认为，双方均确认30日宽展期可予以顺延交房期限，于法不悖，本院予以照准。海峡公司主张因“莫兰蒂”台风、“金砖会晤”以及天气因素影响施工进度，可依约据实延期，但其并未提交施工日志或监理日志证明“莫兰蒂”台风、临时性行政措施及相关天气因素对于其具体施工情形的影响，而前述两项证据均由海峡公司掌握持有。经本院释明，海峡公司仍拒绝提供，应承担相应法律后果。此外，根据双方合同约定，如发生本条第6项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，海峡公司应在发生该情形后30日内通知石胜彪，并向其提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件，如未履行本款所述通知及提交文件义务，不得以此为由免除延期交房责任。海峡公司也未举证证明已在该情形发生后30日内通知石胜彪，因此对海峡公司主张的顺延情形，本院不予采纳。 本院认为，石胜彪与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。 根据双方约定，海峡公司应于2017年8月31日前交房，否则应按日向石胜彪支付已交房价款万分之一的违约金。海峡公司于2019年1月5日完成交房义务，逾期交房违约金应计算至该日。如前分析认定，海峡公司可顺延交房的天数为30天，因此逾期交房违约金应自2017年10月1日起计至2019年1月5日止，以已付购房款10000000元为基数，按日万分之一的标准计算，石胜彪主张的逾期交房违约金461000元可予以支持。 关于逾期办理权属证书的违约金，买卖双方以签订补充协议的形式对海峡公司协助办理权属证书的时间进行了约定，该约定并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属双方当事人的真实意思表示，故海峡公司履行协助办证义务的期限为房屋交付之日起365日内。现案涉房屋已于2019年10月30日登记至石胜彪名下，海峡公司已依约完成协助办证义务。石胜彪要求海峡公司协助办证并支付逾期办证违约金的相关诉求缺乏事实及合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门海峡明珠投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向石胜彪支付逾期交房违约金461000元； 二、驳回石胜彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4633元，由石胜彪负担725元，厦门海峡明珠投资开发有限公司负担3908元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇二〇年一月九日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。