广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初220号原告（反诉被告）林楚明，男，汉族，1960年2月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，原告（反诉被告）林毓芳，女，汉族，1960年5月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，二原告共同委托代理人龙纯忠，广东格明律师事务所律师。二原告共同委托代理人刘茜茜，广东格明律师事务所律师。被告（反诉原告）张奇荣，男，汉族，1974年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人刘翠香，广东深鹏律师事务所律师。委托代理人刘伟亭，广东深鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）张兆平，男，汉族，1968年4月8日出生，身份证住址广西玉林市玉州区，委托代理人刘翠香，广东深鹏律师事务所律师。委托代理人曾纯清，广东深鹏律师事务所实习律师。上列林楚明、林毓芳与张奇荣、张兆平租赁合同纠纷一案，原审作出（2016）粤0306民初19195号民事判决书，深圳市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤03民终9049号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。林楚明、林毓芳的委托代理人刘茜茜，张奇荣及张奇荣、张兆平的共同委托代理人刘翠香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林楚明、林毓芳诉称，2010年5月11日，林楚明、林毓芳与张奇荣、张兆平签订《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）及《固戍海滨新村146号楼租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定张奇荣、张兆平承租林楚明、林毓芳所有的固戍海滨新村146号一楼至十二楼（其中十二楼的租赁系2010年12月2日对主合同的补充约定，租期五年），房屋性质为民用性质。（现地址名为：固戍社区海滨新村二区一巷11号），租赁期限自2010年5月11日至2025年5月11日止，月租金30,000元，出租用途为包租。双方同时约定，非经林楚明、林毓芳书面同意张奇荣、张兆平不得将出租房屋全部或部分转租给他人，经林楚明、林毓芳书面同意转租的，张奇荣、张兆平应到宝安区房屋租赁管理部门办理登记手续。在张奇荣、张兆平租赁期间，发生以下事实：1、2015年9月28日深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队对张奇荣、张兆平出具深公宝（消）行罚决字[2015]58761号《行政处罚决定书》，查明其将出租楼改为工业厂房（分别进驻14家小工厂），未依法进行消防设计备案、未进行竣工消防备案。2015年9月28日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具深公宝（消）行罚决字[2015]58762号《行政处罚决定书》，作出责令停止使用出租楼的处罚。2016年7月l2日，深圳市公[2016]0002号《行政强制执行决定书》，决定于2016年7月8日对张奇荣、张兆平强制执行停止使用出租楼。张奇荣、张兆平擅自改变房屋用途为工业厂房，严重违反合同约定及法律规定，亦因张奇荣、张兆平的严重违法改变用途及违反消防法规行为，致使林楚明、林毓芳的出租楼处于危险和无法使用状态。张奇荣、张兆平承租楼房，应当合理妥当使用、保护出租楼内外设施，未经林楚明、林毓芳书面同意不得将出租楼全部或部分转租给他人。张奇荣、张兆平不仅严重违约、未经林楚明、林毓芳书面同意将出租楼大量转租给他人作为工业厂房使用，对出租楼内外墙和楼体结构进行大肆毁坏，更致楼房严重受损、楼内电梯严重损毁无法使用、全楼水电被切断，严重侵害了林楚明、林毓芳的物权，给林楚明、林毓芳造成巨大经济损失。基于张奇荣、张兆平上述严重违法及违约行为，林楚明、林毓芳依法于2016年7月22日向张奇荣、张兆平发出并送达了《解除〈深圳市宝安区私人房屋租赁合同书〉及其补充协议通知书》，通知张奇荣、张兆平解除涉案租赁合同及其补充协议，同时给予张奇荣、张兆平15日的交楼期限（因深公宝（消）强执决字[2016]0002号《行政强制执行决定书》），全部非法转租户已于2016年7月22日前搬离出租楼，并声明：“请你二人做好相关搬迁事宜。逾期不搬离并返还房屋的，前述《租赁合同》及其《补充协议》亦自动解除，本人有权即时收回房屋的占有和使用等全部权利，届时一切后果由你二人自行承担，本人亦将依法追究你二人的全部法律责任。”出租人于2016年诉至法院，后被发回重审。虽经出租人多次要求承租人搬离并交还楼房，但张奇荣、张兆平至今拒不交楼，亦不作任何的赔偿。因前述合同自始无效，故双方关于原租金30,000元/月的约定无效，张奇荣、张兆平应当按照深圳市政府租金指导价格或者市场租赁价格支付占有使用费。因其未能在合理期限内交还楼房，且在1楼原有租约已经到期的情况下重新续租并新增租户，构成恶意侵占，应当返还出租收益。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告向二原告支付涉案楼房占有使用费本金及利息至完全交还楼房之日止，自2016年8月6日起暂计算至2019年12月31日止为2,937,317元，（占有使用费本金按照深圳市政府2016、2017年度房屋租赁政府指导价格计算）占有使用费利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月6日起暂计算至2019年12月31日止为168,524.87元。2、张奇荣、张兆平向林楚明、林毓芳赔偿经济损失楼房恢复原状的经济损失1,100,000元；3、本案诉讼费由张奇荣、张兆平承担。张奇荣、张兆平答辩称：一、关于涉案房屋的2-11层。1、合同无效的原因是涉案房屋没有合法报建手续，该报建手续系出租方的责任与义务，故不应承担出租方主张的恢复原状的经济损失。2、关于出租方主张的恢复原状的损失费用。（1）出租方主张出租前每间是单间公寓，但评估公司勘察现场时，根据出租方提供的整栋房屋的图纸，其每层是大的框架结构，并非单间公寓，故出租方主张按照单间公寓的费用来恢复原状，以此为基础作出的评估费用，承租方不予认可。承租方亦只是看了以下该图纸。（2）承租方的装修系经出租方同意的。出租方还给了承租方6个月的装修免租期，承租方提供的《租赁房屋结构安全性检查评估报告》及《房屋租赁凭证》中，均可显示房屋的用途为工业厂房。租赁房屋结构安全性评估报告的委托人是出租方，房屋租赁凭证的出租方亦为本案的原告本人签名。以上均充分说明承租方对房屋进行改造装修是经出租方同意的，合同无效的原因在于原告，故承租方不应赔偿出租方恢复原状的任何费用。3、关于房屋占有使用费的损失问题。（1）2017年2月16日双方在西乡法庭作笔录时，已经协商一致待评估公司勘察完毕现场后15日内，承租方将2-11层交还出租方，并确定评估合同继续履行下的预期可得租金利益损失的起始时间为出租方实际将涉案房屋交还出租方之日开始计算。（2）2017年6月16日下午，评估公司勘察现场后，6月18日承租方短信通知出租方接收2-11层，出租方却以各种理由拒绝接收。（3）2017年7月6日，承租方代理人通过电话并向法庭提交《责令收楼申请书》，要求法院责令出租方接收2-11层。（4）出租方拒绝收楼的借口之一是“房屋内残留有垃圾”。根据出租方起诉时其提供的证据40-46页，可知当时的这些垃圾已经存在，并非在2017年2月16日之后新增的垃圾。故出租方对此系知情的，现出租方以此为由拒绝收楼明显是找借口，还辩称其作笔录时不清楚。（5）出租方拒绝收楼的借口之二“一楼应当一并交还”。关于一楼是否一并交付的问题，双方2017年2月16日在法庭作笔录时已经进行了争辩，当时出租方主张一楼应当一并交还，承租方主张一楼并未被消防处罚，且有租户承租，应当继续履行，最终经法院组织达成一致意见，即在评估公司勘察完现场后15日内承租方先将2-11层交还。双方均在笔录上签名确认。6月18日承租方通知收楼时出租方却以此为借口拒绝收楼。（6）原审经评估公司确定的被告继续履行合同的预期可得租金利益损失的评估起始时间也是从2017年7月1日开始，即评估公司勘察完现场后加15日的时间。综上，出租方不应承担2017年7月1日以后的房屋占有使用费。关于2017年7月1日之前的房屋占有使用费，出租方认为，造成合同无效的原因是出租方，即使法院认定承租方应当承担一部分，亦应当区分过错比例。二、关于占有使用费利息，无事实和法律依据。被告张奇荣、张兆平反诉称，2010年5月11日，林楚明、林毓芳与张奇荣、张兆平签订了《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》及《固戍海滨新村146号楼租赁补充协议》，约定张奇荣、张兆平包租林楚明、林毓芳所有的固戍海滨新村146号一楼至十二楼的楼房，租赁期限自2010年5月11日至2025年5月11日止（其中十二楼的租期为5年），每月租金30,000元，出租用途为包租。张奇荣、张兆平包租期间，均按合同约定履行，及时交付房租及维护包租房屋设施设备，但林楚明、林毓芳突然于2016年7月22日单方通知张奇荣、张兆平解除租赁合同，并起诉至法院要求赔偿损失。因涉案房屋无合法报建手续是无效合同，导致合同无效的原因及过错完全在原告，被告无过错，请求依法判令：1、林楚明、林毓芳共同赔偿张奇荣、张兆平继续履行租赁合同情况下的预期可得租金利益损失3,500,000元；2、林楚明、林毓芳共同赔偿张奇荣、张兆平装修损失50,000元；3、林楚明、林毓芳共同返还张奇荣、张兆平押金90,000元；4、林楚明、林毓芳共同承担本案的反诉诉讼费。林楚明、林毓芳答辩称，1、导致合同无效的原因不在原告，被告在承租时就知道房屋的状况并同意承租，从承租人提交的房屋租赁凭证可知承租人明知房屋的状况。2、出租人从未申请承租人所谓的房屋租赁凭证和房屋结构安全性检查评估报告，原一审时已申请法庭调取申报证明，核对申报人签名；3、承租人所称房屋装修损失并不存在，从现场照片可见，楼内已遭全部故意损害，根本无法使用，不存在评估报告中高达35%甚至50%的剩余价值，且照片显示外楼被开了多个墙体大洞，墙体严重变形，承租人应予赔偿；原一审判决第5项的水电安装价值也不存在，全楼的水电均被破坏，连水表都被被告或其租户盗走。4、承租人的装修从未经出租人同意，双方的租赁合同第8条明确写明“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房全部或部分转租他人，补充协议第2段写明”装修期间乙方不得随意改变结构、外墙、门窗、水电、消防，若需改动要经过甲方同意，如乙方需改动功能，一切责任由乙方负责。对以上改动，始终未经出租人同意。5、承租人不搬离扩大的损失应由其承担。（1）出租人从未同意承租人分开承租；（2）在现场勘察前，出租人曾同意承租人先交2楼以上，但交房包括清洁交房责任，使房屋处于基本可使用状态，但被告拒不交楼，甚至拒绝疏通一楼的消防通道入口。（3）出租人同意先交二楼以上，是因为承租人称一楼还有租约未解除，等租约解除后再交还，减少损失，但并未同意承租人可分开租赁涉案房屋。承租人在2017年底原一楼租赁合同已全部到期的情况下拒不交楼，并续租租约，招收新租客，甚至将右侧封闭为变电房的消防通道出入口，改装为新商铺出租，构成恶意侵占其他财物。出租人保留对承租人提起涉嫌刑事侵占罪之诉的权利。6、出租人当庭提交的证据材料整理件第1组，已经形成完成的证据链，明确涉案楼房交付给承租人时是住宅楼结构（每层系由多个单间带一洗手间公寓组成），承租人应当赔偿出租人恢复原状损，其中补充协议明确写明楼房系住宅楼。深圳市航招工程造价咨询有限公司现场勘察及询问笔录均证明12层有半层为小房间格局，房间内均带一洗手间（承租人曾承租12楼半层，因而有一半是住宅楼原来的内部结构，另外一半由承租人擅自改为厂房）。除12楼有半层还保留小房间实体外，其余的2-12楼另外半层的天花和墙体上均在相同的位置，有小房间隔断墙残余，以上足以证明承租人承租时房屋系小公寓结构。7、原一审提交的证据照片系消防部门拍摄，出租人在第一次现场勘察之前未能进入楼房，请求法庭向消防部门核实，且该证据恰巧证明出租人在做笔录时不清楚楼内的现状，当时的照片显示楼内尚且清洁，不存在大量建筑垃圾。8、不管出租人是否同意先接收2楼以上，根据交易习惯和合同法、物权法，出租人在2016年7月22日已经通知承租人搬离，承租人应当在合理时间内清洁交楼，但承租人连基本的的楼房结构、消防通道都未疏通，甚至在2017年原一楼所有租约都已结束具备交楼条件的情况下，新增租户、新把右侧原已封闭做变电房的消防通道再次封闭做成新商铺出租。9、承租人的预期收入不存在。（1）2楼以上在2016年6月份以前已经全部清空，清空原因是承租人违反消防法规被清场，系其自身原因所致。（2）承租人提交的转租合同，绝大部分系伪造。（3）当时还在租赁的一楼租约最长亦应于2017年到期。经审理查明，林楚明、林毓芳系夫妻关系。2010年5月11日，林毓芳作为出租方甲方，张奇荣、张兆平作为承租方乙方，双方签订《私人房屋租赁合同书》，约定甲方将位于宝安区固戍海滨新村146号一楼至十一楼出租给乙方作包租用途使用，租赁面积共计3476平方米，租赁期限自2010年5月11日至2025年5月11日止，每月租金30,000元，乙方应于每月12日前交付当月租金。甲方收取乙方三个月的租金作为租赁押金；并约定如乙方拖欠租金三个月以上，甲方有权解除合同。双方于当天签订《固戍海滨新村146号楼租赁补充协议》，约定装修期为6个月，租金从2010年11月11日开始起算，装修期间，乙方不能随便改动结构、外墙、门窗、水电、消防，若需改动需经过甲方同意。2015年9月28日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队对张奇荣作出深公宝（消）行罚决字（2015）58761、585762号行政处罚决定书，以涉案租赁物为12层民用建筑，每层面积190平方米，现改为工业厂房（分别进驻14家小工厂）未依法进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案的违法行为，违反相关规定为由对张奇荣给予罚款壹万元整、并责令停止使用的处罚。2016年7月12日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队对张奇荣作出行政强制执行决定书，决定于2016年7月8日强制执行，强制执行方式为强制执行停止使用。林毓芳于2016年7月22日向张奇荣、张兆平发出解除《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》及其补充协议通知书，以张奇荣、张兆平擅自将出租房屋改为工业厂房，严重违反合同约定及法律规定，且未经出租人书面同意将租赁物全部或部分转租他人为由提出解除双方租赁合同关系。张奇荣、张兆平按约定交纳租金至2016年7月，此后又陆续向林楚明、林毓芳交纳租金共计9,000元。另查明，林楚明、林毓芳向本院确认其交付涉案房屋时均系毛坯房。2019年10月13日，张奇荣、张兆平将涉案房屋移交林楚明、林毓芳，张奇荣、张兆平按照原合同约定的3,000元/月的标准支付涉案房屋一楼商铺占有使用费至2019年10月13日。2019年10月14日，林楚明、林毓芳（甲方）及张奇荣、张兆平（乙方）分别与实际租赁人（丙方）张家林、实际租赁人陈妃燕（原合同于2019年元月1日前届满）签订两份三方合同，约定三方就涉案房屋一楼租赁事宜达成协议，确认乙丙方双方处于不定期租赁期内，甲方给予丙方自协议签订之日起最长七天的搬离期并给予补偿。张奇荣、张兆平于庭审后补充提交：1、一楼拉面馆营业执照及消防检查资料，拟证明一楼的消防合格，仅系涉案房屋的二楼以上于2015年、2016年被消防处罚。2、提交左侧楼梯及电梯图片，拟证明大楼左侧的楼梯及电梯均系畅通的。3、提交二楼以上部分楼层内图片，拟证明2层至11层是空置状态，基本没有垃圾。4、右侧楼梯（消防通道）图片，拟证明右侧楼梯（消防通道）完全畅通；5、提交大门消防检查资料，拟证明一楼有消防员进行检查，消防合格。林楚明、林毓芳对上述证据均不予认可。本院于2019年9月27日察看现场，涉案房屋左侧楼梯及电梯均畅通，涉案房屋2至11层均有留存未清理的建筑垃圾。本院依林楚明、林毓芳的申请，依法委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司对涉案深圳市宝安区西乡街道固戍海滨新村146号一楼至十一楼的楼房主体、楼房水电及全部内部和外部构造进行恢复原状工程造价进行评估，林楚明、林毓芳主张涉案租赁物原为住宅居民楼，每层有多个隔间，评估公司依据其主张评估的工程造价为1,230,123.89元；张奇荣、张兆平不予认可，主张其涉案租赁物为工业用房，根据图纸一至十一层是没有隔墙的，评估公司依据其主张评估的工程造价为105,540.65元。本院依张奇荣、张兆平的申请委托深圳市城市房地产土地评估有限公司对涉案房屋预期租金利益损失进行评估，评估值为2,997,030元；委托深圳市公平衡资产评估有限公司对涉案房屋剩余租赁期内装饰装修现值损失进行评估，评估对象在评估基准日2019年9月27日的评估价值为327,755.47元。再查明，涉案租赁物已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，林楚明、林毓芳就涉案房产于1992年10月取得新安镇建设委员会出具的（92）建第4912号、（92）建第4913号《村镇住宅建筑许可证》，显示建筑面积为350平方米，3.5层一栋。涉案房屋为12.5层，至庭审辩论结束前，林楚明、林毓芳无法提交加建部分的合法报建手续。2017年2月16日，（2016）粤0306民初19195号案件承办人组织双方做笔录，双方协商同意于评估公司勘察完现场后15日内张奇荣、张兆平将涉案房屋的2-11层交还林楚明、林毓芳。该案评估公司于2017年6月16日勘察现场完毕。2017年7月24日，林楚明、林毓芳向本院陈述评估公司勘察完毕现场后并无接收涉案房屋的2至11楼。其陈述不接收的理由系：1、现场存有大量垃圾及残存物未清理；2、一楼左右两个楼梯通道仍然被张奇荣、张兆平占有使用，右侧楼梯间被封死，无法使用；3、张奇荣、张兆平将一楼强行改为四个店面，私自迁水电。且2至11楼因张奇荣、张兆平改建为厂房而被消防部门切断水电，原告亦无法使用。4、张奇荣、张兆平不将一楼一并交回无法进行整体装修及使用。以上事实，有《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》、《固戍海滨新村146号楼租赁补充协议》、证明、深公宝（消）行罚决字（2015）58761号行政处罚决定书、深公宝（消）行罚决字（2015）58762号行政处罚决定书、深公宝（消）催字（2015）0017号催告书、深公宝（消）催字（2016）0012号催告书、深公宝（消）强执决字（2016）0002号行政强制执行决定书、《解除深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》及其补充协议通知书、消防部门拍摄的涉案楼房被作为厂房照片、2016年7月22日及以前的涉案楼房外部、内部照片、深圳市公安局共乐派出所封电箱照片、电箱及内外乱设电线照片、2016年7月22日及以前电梯照片、预算书、2016年8月24日楼房照片，张奇荣、张兆平提交的《租赁合同》、2016年1-5月份租金单据及统计表、租赁房屋结构安全性检查评估报告、房屋租赁凭证、包租合同押金、手机短信截图、2016年8月至10月支付一楼房租的银行转账凭证、评估报告及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案租赁物存在违法加建的事实，双方签订的《深圳市宝安区私人房屋租赁合同书》及《固戍海滨新村146号楼租赁补充协议》应属无效。1、关于返还押金的问题。无效合同自始无效。因无效合同取得的财产，应予返还。林楚明、林毓芳应当返还张奇荣、张兆平已交付的租赁押金90,000元。2、关于占有使用费的本金及利息问题。合同无效，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。林楚明、林毓芳主张2016年8月起至2019年12月31日止的房屋占有使用费，本院认为，涉案房屋因张奇荣、张兆平将民用住宅改建为工业厂房自2016年8月起被消防部门强制执行停止使用，林楚明、林毓芳在出租涉案房屋时交付的系毛坯房，签订租赁合同时知悉张奇荣、张兆平系以包租方式承租涉案房屋，且给予6个月装修期，双方履行租赁合同长达六年之久，林楚明、林毓芳从未提出异议，按照日常生活经验法则，林楚明、林毓芳应当知悉张奇荣、张兆平的转租情况，林楚明、林毓芳辩称张奇荣、张兆平未经其同意擅自将出租房屋改为工业厂房并转租他人，有悖常理，本院不予采纳。故本院认定林楚明、林毓芳已同意张奇荣、张兆平对涉案房屋进行的装修改建。双方对涉案房屋因不符合消防规定被消防部门强制停止使用均负有同等过错，故2016年8月至2017年6月期间的占有使用费损失应当按照过错承担责任。考虑到该期间张奇荣、张兆平已无法正常使用涉案2-11层房屋，根据公平原则，本院酌定张奇荣、张兆平应当支付林楚明、林毓芳上述期间涉案房屋2-11层的占有使用费损失（30,000元-3,000元）×11个月×40%=118,800元。关于2017年2月16日，双方经本院主持达成协议，同意于评估公司进行现场勘察结束后半个月即2017年7月1日先行交接涉案房屋的2至11层，后林楚明、林毓芳以张奇荣、张兆平未交还一楼、未清理2-11层的建筑垃圾等拒绝接收2-11层楼层。本院认为，本院于2019年9月27日察看现场，涉案房屋2-11层确实留存较多未清理的建筑垃圾，在双方约定交接之日，林楚明、林毓芳主张张奇荣、张兆平应当清理建筑垃圾后交还2-11层楼层合情合理，张奇荣、张兆平其时一直使用涉案房屋的一楼，二人拒绝清理建筑垃圾交还涉案2-11层房屋显属不当，但林楚明、林毓芳在张奇荣、张兆平未在合理期限内清理建筑垃圾的情况下本可以先行清理现场并采取积极措施防止损失的扩大，但二人却置之不理长达两年之久，且结合本案查明的事实，林楚明、林毓芳并无证据证明涉案房屋2-11层被张奇荣、张兆平堵塞进出通道而无法正常使用，故林楚明、林毓芳应当就未及时接受2-11层涉案房屋导致的扩大损失承担主要过错责任。综上，根据公平诚信原则，本院认定张奇荣、张兆平未在合理期限内及时清理建筑垃圾应当承担涉案房屋2-11层2017年7月至8月的房屋占有使用费（30,000元-3,000元）×2个月×40%=21,600元；2017年9月至2019年10月13日期间的2-11层的房屋占有使用费的损失问题。本院认为，无效合同取得的财产应当返还，张奇荣、张兆平一直以涉案房屋一楼租期未到、不违反消防规定等为由占有使用涉案房屋的一楼，缺乏法律依据。林楚明、林毓芳主张张奇荣、张兆平与一楼商铺的次承租人的租赁期限最迟于2017年底到期。本院认为，鉴于双方于2017年2月16日在本院达成的先交接2-11层的协议可以视为林楚明、林毓芳同意张奇荣、张兆平继续使用涉案房屋的一楼至2017年底，故林楚明、林毓芳关于2017年底前因无法整体收楼的主张，本院不予采纳，二人不及时收楼期间的2-11层的房屋占有使用费应当由林楚明、林毓芳自行承担。自2018年1月开始，张奇荣、张兆平依然占有使用涉案房屋商铺至2019年10月13日，缺乏法律依据，但林楚明、林毓芳并无证据证明该一楼无法及时收回导致影响其正常使用2-11楼，故林楚明、林毓芳应当自行承担自2018年1月开始因不及时接收2-11楼的产生的占有使用费损失。林楚明、林毓芳关于占有使用费的利息请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，张奇荣、张兆平应当支付林楚明、林毓芳房屋占有使用费118,800元+21,600元=140,400元。3、关于楼房恢复原状的经济损失。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。损失包括合同无效导致的损失，亦包括其他原因导致的损失。涉案房屋因张奇荣、张兆平将民用建筑改建为工业厂房转租，现林楚明、林毓芳请求恢复原状，本院认为，林楚明、林毓芳明知张奇荣、张兆平将民用建筑改建为工业厂房转租的事实而未提出异议，其对该恢复原状的损失同样负有过错。深圳市国晨工程造价咨询有限公司关于租赁物恢复工程造价的评估结论为确认该项损失林楚明、林毓芳的部分工程造价为1,230,123.89元，张奇荣、张兆平的部分工程造价为105,540.65元。故本院确认双方各自承担50%的过错，即张奇荣、张兆平应当支付林楚明、林毓芳涉案房屋恢复原状的损失1,230,123.89元×50%=615,061.95元。4、关于预期租金损失。张奇荣、张兆平主张租金可得利益损失，本院认为，张奇荣、张兆平主张的该项损失并非实际必然发生的损失，具有不确定性。故其请求支付可得利益损失3,500,000元缺乏事实依据，本院不予支持。5、关于装修损失。合同无效，已经形成的附合的装修装饰，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案房屋因违反消防规定被强制停止使用，且装修装饰已毁损，根据深圳市公平衡资产评估有限公司对涉案租赁物装饰装修资产的评估，该项装修装饰的现值损失的评估值为327,755.47元。鉴于本案双方无法继续履行的主要原因是违法改建，根据双方的过错程度，林楚明、林毓芳应当承担张奇荣、张兆平50%的装修装饰现值损失即163,877.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张奇荣、张兆平于本判决生效之日起一个月支付林楚明、林毓芳房屋占有使用费140,400元；二、张奇荣、张兆平于本判决生效之日起十日内赔偿林楚明、林毓芳租赁物恢复原状的费用615,061.95元；三、林楚明、林毓芳于本判决生效之日起十日内赔偿张奇荣、张兆平装修损失163,877.74元；四、林楚明、林毓芳于本判决生效之日起十日内返还张奇荣、张兆平租赁押金90,000元；五、驳回林楚明、林毓芳的其他诉讼请求；六、驳回张奇荣、张兆平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费40,473元，反诉受理费19,760元，林楚明、林毓芳预交评估费66,229.12元，张奇荣、张兆平预交评估费72,000元，合计198,462.12元，由林楚明、林毓芳承担96,794.12元，张奇荣、张兆平承担101,668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 张  汉  新人民陪审员 白  翠  兰二〇二〇年一月二十日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 王    琼