福建省平潭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0128执异5号 案外人：尤清枝，男，1953年7月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾阿梅，福建正成功律师事务所律师。 申请执行人：陈庆英，女，1963年10月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：施文飞，福建岚毅律师事务所律师。 被执行人：薛川云，女，1976年10月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 在本院执行陈庆英与薛川云民间借贷纠纷一案中，案外人尤清枝于2020年1月6日对执行薛川云名下坐落于泉州市的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人尤清枝向本院提出异议请求：立即中止对坐落于泉州市鲤城区房产的执行，同时依法解除对该房屋的查封等强制执行措施。事实和理由：黄昌杰（系薛川云配偶）、薛川云与尤清枝于2010年9月5日签订《房产买卖经纪合同》，约定由尤清枝向黄昌杰、薛川云购买案涉房屋，总成交价为1070000元。由于黄昌杰、薛川云将案涉房屋抵押在中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行，尚欠贷款本金690361.29元，双方约定由尤清枝支付购房款379639元给黄昌杰、薛川云，剩余购房款6903161元由尤清枝按时向中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行支付按揭贷款。黄昌杰、薛川云与尤清枝双方于2010年9月11日到泉州市公证处办理公证，由黄昌杰、薛川云委托尤清枝代为办理上述房产的有关事宜，包括代为按期偿还房产的银行贷款本息或提前还款；代为申办、领取房产的房屋权属证书和国有土地使用证；代为办理房产的出售事宜等。合同签订后，尤清枝按约定支付购房款379639元给黄昌杰、薛川云，并自2010年9月起每月按月支付按揭贷款。另，尤清枝已于2018年8月10日提前偿还借款本金180000元。黄昌杰、薛川云于2010年9月11日交付涉案房产给尤清枝，尤清枝接收房屋后就开始着手装修，并于2011年完成装修并购置家电等，装修及家电投入约二十三万元，装修后尤清枝使用至今，案涉房屋的水电费、物业费亦由尤清枝缴纳。尤清枝于2019年12月18日看到平潭县人民法院张贴的公告，才知道案涉房屋被查封。尤清枝认为其是善意第三人，与黄昌杰、薛川云之间签订的《房产买卖经纪合同》是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，且签订的时间在平潭县人民法院查封之前。尤清枝至2010年9月占有适用案涉房屋至今，也按约履行支付房屋价款义务，案涉房屋未办理过户登记非因尤清枝自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，平潭县人民法院不得查封、拍卖。因此，尤清枝对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其有关立即中止对案涉房屋的执行，同时依法解除对案涉房屋的查封等强制措施的请求应得到支持。 申请执行人陈庆英称：一、本案诉争房屋并未登记于尤清枝名下，亦不符合善意取得的构成要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得的构成要件之一为无权处分，而诉争房屋一直登记于黄昌杰、薛川云名下，房屋买卖合同签订时黄昌杰、薛川云是该房屋的有权处分人。二、房屋买卖合同的效力并不影响诉争房屋的物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条，房屋买卖合同是否有效不影响物权的效力，该房屋始终登记于黄昌杰、薛川云名下，签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，故就该房屋不发生不动产物权变动的效力。尤清枝只能依据该合同请求合同相对人承担违约责任，而无权主张其为诉争房屋的所有权人。三、案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。首先，尤清枝声称2010年9月5日向黄昌杰、薛川云购买房屋，也办理了委托公证，迄今已有九年多，却从未向当地不动产登记中心办理过户手续，也未办理水电过户手续，显然存在一定过错；其次，仅凭几张照片并不足以认定异议人实际占有该房屋，且从照片上亦看不出该房屋有使用迹象，尤清枝亦无其他证据加以证明；再者，尤清枝仅提供收款收据（收款收据体现2010年的首付款为379639元）却未提供相应银行转账凭证不足以认定其已支付全部价款。最后，《收款收据》、《国有土地使用证》、长冠物业收款收据上登记的姓名亦均为“薛川云”，未出现异议人的名字，依据以上证据更能证明尤清枝并非诉争房屋实际占有使用人。综上所述，尤清枝对案涉房屋不享有所有权，不能排除法院的强制执行，请求依法驳回尤清枝的请求。 被执行人薛川云未作陈述。 本院查明，陈庆英与薛川云民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月10日作出（2019）闽0128民初58号民事判决。判决生效后，陈庆英于2019年10月12日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年10月23日作出（2019）闽0128执3114号《执行裁定书》、于2019年11月4日作出（2019）闽0128执3114号《协助执行通知书》，查封薛川云名下坐落于泉州市鲤城区房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，黄昌杰、薛川云与尤清枝进行公证的内容未包含案涉《房产买卖经纪合同》，故不足以认定案涉合同的真实性。且，案涉合同在尤清枝未依法登记领取权属证书前订立，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定。第二，尤清枝提供的长冠物业收款凭证载明的缴款人仍为薛川云，《缴费证明》及照片不足以证明其在本院查封前已占有案涉房屋。第三，尤清枝尚前银行按揭贷款未偿还，即未支付全部价款。第四，尤清枝主张因案涉房屋之上设定有其他人的抵押权登记，该理由亦不满足非因买受人自身原因未办理过户登记的要求。 综上所述，尤清枝提出的异议理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回尤清枝的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郑 群 审 判 员  郑洁虹 审 判 员  林月琴 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  施 晨 书 记 员  林文栋 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。