北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初7911号原告：李某1，男，汉族，1951年7月7日出生，户籍地北京市海淀区。原告：李某2，女，汉族，1954年2月20日出生，户籍地北京市海淀区。原告：李某3，女，汉族，1963年8月6日出生，户籍地北京市海淀区。原告：徐某1，男，汉族，1972年10月23日出生，户籍地内蒙古兴安盟突泉县。原告：徐某2，男，汉族，1976年10月28日出生，户籍地北京市海淀区。以上五原告共同委托代理人：王冠杰，天津益清（北京）律师事务所律师。以上五原告共同委托代理人：张卫东，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：李某4，女，汉族，1959年10月23日出生，原蓝波服装厂退休职工，住北京市海淀区。委托代理人：于洋，山东睿扬（北京）律师事务所律师。原告李某1、李某2、李某3、徐某1、徐某2与被告李某4确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1、李某2、李某3、徐某1、徐某2之委托代理人王冠杰、张卫东与被告李某4之委托代理人于洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某1、李某2、李某3、徐某1、徐某2（以下简称李某1等5人）提出诉讼请求：请求判令李某4与于2014年8月6日签订的标的物为北京市海淀区知春里×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的《存量房屋买卖合同》无效。事实理由：李某与荣某之间系夫妻关系，李某于2018年8月17日死亡，荣某于2013年6月16日死亡。李某与荣某婚后生育四个女儿、一个儿子，即大女儿李某某、二女儿李某2、三女儿李某4、四女儿李某3、儿子李某1。李松清婚后生育两个儿子为徐某1与徐某2，李某某于2001年1月19日病故。涉案房屋系李某与荣某的夫妻共同财产，系荣某去世前取得。2014年8月6日，李某4与李某之间签订了《存量房屋买卖合同》，签订合同时荣某已经死亡，未通知荣某的其他合法继承人，即李某1、李某2、李某3、徐某1、徐某2；且约定房屋的成交价格为1万元，严重低于市场价格。为维护合法权益，故诉至法院。李某4辩称，1、李某4独立完成了对李某、荣某的赡养义务，父母曾于2010年12月30日立下遗嘱，许诺涉案房屋由李某4继承。后来，李某因担心产生继承纠纷，故与李某4签订涉案合同，涉案房屋于2014年8月转移登记至李某4名下，故李某1等5人自始不享有涉案房屋的继承权；2、即使存在法定继承情形，2014年8月李某与李某4已向其他继承人及时告知了房屋转移登记的情况，李某1等5人直至2019年1月才提起本案诉讼，继承权已因超过诉讼时效而灭失；3、涉案房屋为房改房，根据现有证据，不足以认定为荣某与李某的夫妻共有财产，应当依据不动产登记信息认定为李某的个人房产，李某与李某4签订涉案合同处分个人房产，未侵害李某1等5人的任何利益；即使涉案房屋被认定为荣某与李某的夫妻共有财产，依据相关法律法规，夫妻一方的无权处分行为并不影响合同效力；根据房产登记情况及遗嘱，李某4无法预判涉案房屋存在无权处分的可能性，亦不存在与李某恶意串通、侵害他人合法利益的意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李某与荣某系夫妻关系，婚后二人生育四女一子，分别为女儿李某某、儿子李某1、女儿李某2、女儿李某4、女儿李某3。李松清于2001年1月19日去世，李某某生前生育二子，分别为徐某1、徐某2。荣某于2013年6月16日去世。李某于2018年8月17日去世。经李某1申请，本院依法向其出具调查令，向北京市海淀区不动产事务登记中心调查李某与北京市海淀蓝波服装工业总公司（原北京市海淀区海淀服装厂）签订的购买涉案房屋的买卖合同等相关档案材料。资料显示：1、2000年4月10日的单位出售公有住房房价计算表中，记载男方工龄35年，女方工龄26年，成本价购房的实际房价计算公式中记载有夫妇工龄和一项；2、2000年4月28日，甲方北京市海淀区房屋土地管理局与乙方李某签订房屋买卖契约，约定：“甲乙双方根据北京市人民政府房改办公室关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知精神和直管公有住宅楼房出售办法及批复等文件规定，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守；甲方将涉案房屋出售给乙方；甲方根据上述文件规定，对购买现住房的乙方给予1%的现住房折扣……”；3、2000年6月29日，涉案房屋登记于名下，房产证号海私成字第×××号，房产证记载成本价出售住宅。2014年8月6日，出卖人李某与买受人李某4签订存量房屋买卖合同（以下简称涉案合同），约定：“涉案房屋所有权证证号为京房权证海私成字第×××号；该房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1万元……”。经询，本案双方当事人均认可涉案合同签订时，涉案房屋的市场价格高于1万元；涉案合同签订后，李某将涉案房屋转移登记于李某4名下，李某4于2019年又将涉案房屋出售并转移登记于案外人名下。有争议的证据和事实如下：李某1等5人主张涉案房屋系李某与荣某的夫妻共同财产，荣某去世后，2014年8月6日李某与李某4签订涉案合同时，未通知荣某的其他合法继承人，即李某1等5人，且房屋成交价格为1万元，严重低于市场价格，故要求本院确认涉案合同为无效合同。李某4抗辩主张，1、李某4独立完成了对李某、荣某的赡养义务，父母曾于2010年12月30日立下遗嘱，许诺涉案房屋由李某4继承。后来，李某因担心产生继承纠纷，故与李某4签订涉案合同，涉案房屋于2014年8月转移登记至李某4名下，故李某1等5人自始不享有涉案房屋的继承权；2、即使存在法定继承情形，2014年8月李某与李某4已向其他继承人及时告知了房屋转移登记的情况，李某1等5人直至2019年1月才提起本案诉讼，继承权已因超过诉讼时效而灭失；3、涉案房屋为房改房，根据现有证据，不足以认定为荣某与李某的夫妻共有财产，应当依据不动产登记信息认定为李某的个人房产，李某与李某4签订涉案合同处分个人房产，未侵害李某1等5人的任何利益；即使涉案房屋被认定为荣某与李某的夫妻共有财产，依据相关法律法规，夫妻一方的无权处分行为并不影响合同效力；根据房产登记情况及遗嘱，李某4无法预判涉案房屋存在无权处分的可能性，亦不存在与李某恶意串通、侵害他人合法利益的意思表示。李某4就其上述主张提交荣某与李某于2010年12月30日书写的遗嘱一份予以证明：“我们二老年事已高，立份遗嘱。在立遗嘱时精神清醒，身体状况良好，由于年事已高，可能发生意外或疾病立遗嘱。我们二老将自己名下涉案房屋由李某4继承，因为李某4一直跟我们二老居住，照顾我们二老生活起居，对我们二老细心周到，李某4没有房屋，无处居住。以上是我们二老的真实意思表示。立遗嘱人签字：荣某、李某，2010年12月30日。”针对李某4上述举证及抗辩，李某1等5人主张：1、不认可遗嘱的真实性，不认可李某4单独享有涉案房屋的继承权。涉案房屋系李某与荣某婚姻关系存续期间购买，且购房价格折算了荣某26年的工龄，应属夫妻共同财产。涉案房屋在未进行遗产分割前应属全部继承人共有；2、李某1等5人对涉案合同签署及涉案房屋转移登记至李某4名下并不知情，直至2018年提起（2018）京0108民初58610号继承纠纷之诉时才知情。庭审中，李某4自述涉案合同签订时除其与李某之外，只有其女儿刘某在场，且李某4未就涉案合同签署及涉案房屋过户时已通知李某1等5人提交任何证据予以证明，故本案未超过诉讼时效。本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效。根据本案已查明事实、现有证据及当事人陈述等，涉案房屋系于李某与荣某婚姻关系存续期间购买，购买后涉案房屋虽然登记在李某名下，但购房价格折算了荣某的工龄，应属荣某与李某共同共有的夫妻共同财产。李某4虽主张荣某与李某立下遗嘱，确认李某4享有涉案房屋的继承权，但李某1等5人不认可遗嘱的真实性，亦无证据证明荣某去世后，全部继承人及继承人兼共有人李某已对涉案房屋实际进行了析产、继承分割并达成一致意见。故在荣某去世后，涉案房屋在继承发生后遗产未析产、分割前，应作为一个不可分割的整体属于李某1等5人与李某4共同共有，全部共有人不分份额的对涉案房屋共同享有所有权、处分权，部分共有人擅自处分涉案房屋的行为应当全部无效。本案中，李某4虽主张其与李某签订涉案合同及转移登记时，李某1等5人知情且同意，本案亦因其事先知情未积极主张继承而已超过诉讼时效，但李某1等5人对此不予认可，根据李某4庭审自述，涉案合同签订时除其与李某之外，只有其女儿刘某在场，且李某4未就涉案合同签署及涉案房屋转移登记时已通知李某1等5人提交任何证据予以证明，故本院对其上述抗辩主张不予采信，依法认定李某与李某4于2014年8月6日签订涉案合同为擅自处分共有财产，本案未超过诉讼时效，对李某1等5人要求确认涉案合同无效的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认与李某4于2014年8月6日签订的存量房屋买卖合同（合同编号xxx）无效。案件受理费50元（李某1、李某2、李某3、徐某1、徐某2已预交），由李某4负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王媛媛人民陪审员  赵 齐人民陪审员  王叔洁二〇二〇年一月十七日书 记 员  周宇蕾-2--1-