上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19325号原告：上海叙仁实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈百华，总经理。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。被告：上海云灿企业投资管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆云生。原告上海叙仁实业有限公司(以下简称叙仁公司)与被告上海云灿企业投资管理咨询有限公司(以下简称云灿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告叙仁公司委托诉讼代理人干建根到庭参加诉讼。被告云灿公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叙仁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付结欠的房屋及场地租金人民币(以下币种均为人民币)1,906,258元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年8月1日签订《房屋及场地租赁协议书》，约定由被告承租原告房屋场地，期限从2007年8月19日至2029年8月18日止，并对租金标准、支付日期等进行了约定。但历年来被告一直未能付清租金，原告一直催讨，被告只支付部分租金。截止2017年5月底，被告共结欠租金1,906,258元。该地块于2017年6月被减量化。原、被告的租赁协议也已经于2017年6月解除，但被告拒不支付尚欠租金。为此，原告诉至法院作如上诉请。被告云灿公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区华新镇叙中村叙北266号房地产登记权利人为叙仁公司。2007年8月1日，叙仁公司(甲方)与云灿公司(乙方)签订《房屋及场地租赁协议书》，约定：由甲方将上述青浦区华新镇叙中村叙北266号房屋和土地出租给乙方，房屋建筑面积2,621.19平方米、场地20,310.90平方米，租赁期限22年，自2007年8月19日至2029年8月18日止；房屋年租金为0.3元/平方米,场地年租为25,000元/亩，房屋及场地年租金876,850元；每五年递增5%，支付方式为先付后用，头四年租金3,507,400元在合同生效之日起十日内一次性付清，之后应在下一年度开始前一个月内付清下一年度的租金。合同另对其他内容进行了约定。2012年8月12日，叙仁公司(甲方)、上海云灿实业有限公司(乙方、原名上海云灿企业投资管理咨询有限公司)、上海东石升实业有限公司(丙方)签订《协议书》，约定：甲乙丙三方均同意，甲方出租给丙方的场地从2012年8月9日至2029年8月18日，场地租金按26,300元/亩计算，年租金19.20万元，按7.3亩计算。协议书另对其他内容进行了约定。即自2012年8月9日起，叙仁公司出租给云灿公司的土地面积中扣减7.3亩，原定租金标准每年扣减19.20万元。后，系争房屋土地因涉及减量化及拆违等原因于2017年6月被拆除和腾退。庭审中，叙仁公司提供《土地和房屋租赁费清单》，载明：2007年8月-2012年8月年租金标准为87.685万元，2012年8月-2017年年租金标准为72.8692万元；1、2007年8月-2011年8月，应付租金350.74万元，已付租金350万元，欠付租金7,400元；2、2011年8月-2012年8月，应付租金87.685万元，已付租金30万元，欠付租金57.685万元；3、2012年8月-2013年8月，应付租金72.8692万元，已付租金60万元，欠付租金12.8692万元；4、2013年8月-2014年8月，应付租金72.8692万元，已付租金60万元，欠付租金12.8692万元；5、2014年8月-2015年8月，应付租金72.8692万元，已付租金60万元，欠付租金12.8692万元；6、2015年8月-2016年8月，应付租金72.8692万元，已付租金40万元，欠付租金32.8692元；7、2016年8月-2017年5月，应付租金60.724万元，已付租金0元，欠付租金60.724万元；合计欠付租金190.6258万元。叙仁公司表示已收租金费用都是云灿公司现金支付的，其中350万元曾出具过收据，其余已收租金未曾出具收据。对此，云灿公司庭后来院辩称：1、租金均已结清，不存在欠付事实。2、对于原告提供的《土地和房屋租赁费清单》所列的租金标准没有异议，对于该份清单上所列1-7项中已付租金金额没有异议，但除去这些已付租金之外，被告另有以下付款：(1)第一笔支付金额为350万元现金及50万元支票共计400万，而不是350万元；(2)2015或2016年被告上海云灿公司法定代表人陆云生以个人账号及公司账号向案外人顾坚之妻朱美美有多笔银行转账共计30万元；(3)2016年7月前以现金形式向案外人顾坚分别支付40万元、20万元及10万元。故2016年7月前的帐，都是每年结清的，并无拖欠。3、每次支付租金费用，都是支付给案外人顾某某，基本都是现金支付的，很少一点是转账支付的，公司内部均无做账记录；其中第一笔350万元由原告开具的收据，其余支付的租金费用均未开具收据。自2016年7月起至今已经三年多，怎么可能没有付清租金；云灿公司法定代表人与案外人顾坚是较好的朋友，案外人顾坚之妻子朱美美家里吵架需要用钱，都是被告法定代表人打钱过去的，并无可能拖欠租金。根据庭审查明的事实，本院认为，叙仁公司与云灿公司签订的《房屋及场地租赁协议书》系双方真实意思表示，云灿公司承租的房屋和土地具有合法产权证。然，根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故叙仁公司与云灿公司签订的《房屋及场地租赁协议书》超过20年租期部分无效。现系争租赁标的物已经客观原因终止，但终止之前的租金费用应当依约依实结算。关于已付金额，虽叙仁公司未提供证据证明真实性，但云灿公司自认已付金额的真实性，对此自认的未涉及身份关系的事实，叙仁公司无须提供证据证明，本院予以确认。关于未付金额，双方当事人均未提供证据予以佐证，属于事实不清、证据不足的情形，应当适用证明责任规则由负有证明责任的一方承担不利后果，无证明责任一方不因无法证明而承担不利后果。本案中叙仁公司诉请主张未支付部分债权法律关系仍存续，云灿公司抗辩主张未支付部分债权法律关系已清偿而消灭，应由主张债权法律关系已消灭的云灿公司对支付清偿事实承担证明责任。但，云灿公司除其陈述外未提供其他确凿证据进行佐证，故此，本院对云灿公司抗辩存在额外还款、租金已结清、债权法律关系已消灭的主张本院不予采信。云灿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告上海云灿企业投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海叙仁实业有限公司结欠租金人民币1,906,258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,956.32元，减半收取人民币10,978.16元，由被告云灿公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年一月六日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。