海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初2154号原告（反诉被告）：海南美好中和房地产开发有限公司。住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾开发区208号。统一社会信用代码：914690336989303560。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹某，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）简某，男，1962年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：苏某，贵州铭和律师事务所律师。原告海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）与被告简某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告简某提起反诉，本院合并公开开庭进行了审理。原告美好中和公司的委托诉讼代理人曹某，被告简某的委托诉讼代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美好中和向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（包含附件《商品房买卖补充协议》）已解除；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告在合同履行中存在严重的违约付款情形，原告已合法催告其支付剩余购房款，但被告无正当理由拒绝履行支付余款，原告享有约定的合同解除权。2014年，原告与被告签署了《商品房买卖合同》（包含附件《商品房买卖补充协议》），被告购买原告开发的美好.龙沐湾I区第8幢8层07号房屋，建筑面积95.64平方米，合同价款为1018375元，付款方式为分期付款，即签约当日支付首付款（含定金）410000元，在2014年8月9日前支付第二笔房款268691元，2015年12月31日前支付尾款339684元。截止目前，被告已经支付购房定金及第一笔购房款410000元，剩余房款608375元尚未支付，针对被告逾期违约支付购房款一事，原告曾于2018年11月当面通知过被告，并于2018年12月5日向被告邮寄了《催款函》，但被告拒绝履行该付款义务。为化解双方之间的矛盾，原告经过与房屋债权人多次沟通通，在被告仅支付首期购房款的情况下，仍为被告解除了案涉房屋原本存在的抵押，但被告至今无正当理由拒绝支付购房余款，且未支付的购房余款已达购房款总价的60%。根据双方签订合同第七条，补充协议第三条第二款及《合同法》第九十四条第（三）款、第（四）款的规定，原告享有解除权。二、原告已向被告邮寄送达了关于解除《商品房买卖合同》的通知函，双方签订的《商品房买卖合同》已解除。原告于2019年9月3日向被告邮寄了关于解除《商品房买卖合同》的通知函，该解除函已生效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除。综上，请求支持原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、《商品房买卖合同》；2、简某付款凭证；3、催款函；4、关于解除《商品房买卖合同》的通知函、邮寄解除通知给简某的邮寄单及简某的签收单。被告简某辩称，双方都存在违约的行为，并且简某已向原告明确表述过，原告在相关房屋具备办理相关手续及交付的条件下，简某将支付剩余房款，双方经过多次协商，因原告不能给出一个明确的时间，且双方签订合同时，案涉房屋涉及被第三人查封的情形，简某未向原告支付尾款。被告未提交证据材料。反诉原告简某向本院提出诉讼请求：1、依法确认被反诉人向反诉人邮寄的“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”无效，判令被反诉人继续履行《商品房买卖合同》；2、本案涉诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月9日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉人购买被反诉人开发的美好.龙沐湾I区第8幢8层07号预售商品房，房屋建筑面积为95.64平方米，房屋总金额为1018375元，并约定了付款方式及交房时间为2015年12月31日前。合同第二十四条约定，商品房预售的，被反诉人应当在双方合同生效之日起90日内申请登记备案。上述合同签订后，反诉人累计支付被反诉人购房款460000元。被反诉人在2015年12月31日前未将房屋交付反诉人，并且截止到2019年11月30日，被反诉人的房屋仍不具备交付条件，反诉人已向被反诉人送达了相关的文书，承诺在被反诉人房屋具备交付条件后，支付剩余房屋款项。2019年9月7日，反诉人收到了被反诉人邮寄的《关于解除商品房买卖合同的通知函》，解除与反诉人之间的买卖合同。反诉人认为被反诉人无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被反诉人收取了购房款且至今未将房屋交付给反诉人，且乐东县人民法院已判令被反诉人为反诉人办理预售登记情况下，被反诉人解除双方签订的《商品房买卖合同》无法律依据。为维护自身的合法权益，特提起诉讼。反诉原告向本院提交以下证据材料：（2019）琼9027民初1052号民事判决书。反诉被告美好中和公司辩称，根据《商品房买卖合同补充协议》第3条的规定，买受人逾期交清房款及相关款项的，出卖人发出的解除函具有法律效力。反诉被告未提交证据材料。对当事人提交证据的分析与认定：一、对本诉原告提交证据材料的分析与认定：1、《商品房买卖合同》；2、简某付款凭证。原告提交证据1、2意欲证实双方之间存在商品房买卖关系，被告未依约支付购房款，存在严重的违约行为。被告对两份证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。本院对该证据的真实性予以确认。3、催款函。原告提交该证据意欲证实2018年原告合法催被告支付剩余房款，但被告至今未履行余款支付的事实。被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4、关于解除《商品房买卖合同》的通知函、邮寄解除通知给简某的邮寄单及简某的签收单。原告提交该证据意欲证实解除通知函原告已寄出，被告已签收，因此双方签订的商品房买卖合同已解除。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。本院对该证据的真实性予以确认。二、对反诉原告提交证据材料的分析与认定：（2019）琼9027民初1052号民事判决书。反诉原告提交该证据意欲证实其已按合同约定向反诉被告支付了款项，且反诉被告出具票据予以认可的事实。反诉被告对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院对该证据予以确认。三、本院调取的证据材料：（2019）琼97民终2572号民事判决书。该民事判决证实海南省第二中级人民法院维持本院（2019）琼9027民初1052号民事判决的事实。本院经审理认定事实如下：被告（买受人）于2014年1月1日与原告（出卖人）签订房屋认购书，并向原告交付定金50000元。2014年8月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的美好.龙沐湾I区第8幢8层07号预售商品房，房屋建筑面积为95.64平方米，房屋总金额为1018375元，被告按分期付款方式向原告支付购房款，合同签订当日支付首期房款41万元，2014年8月9日前支付第二笔房款268691元，2015年12月31日前支付完购房尾款339684元，被告如未按合同规定的时间付款，逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。原告应当在2015年12月31日前，将具备相应条件并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同同时约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由原告向乐东房管局申请登记备案。双方签订的补充协议同时约定，买受人逾期交清房款及相关款项的，买受人须按日向出卖人交付逾期应付款的万分之二的违约金。从出卖人通知日起，买受人超过三十日未办理相关手续并交款的，视为买受人同意与出卖人解除合同，出卖人有权另行出售该房屋。同时，买受人已交款项不予退还。合同及补充协议签订之日，被告向原告缴交购房款41万元，剩余购房款被告未在约定期限内向原告支付。2018年12月5日，原告向被告邮寄催款函，要求被告在接到该函之日起30日内支付剩余房款608375元，但被告仍未向原告支付剩余购房款。原告为化解双方的矛盾，多次与被告沟通，且积极为被告的涉案房屋解除原本存在的抵押。2019年被告以原告未将涉案房屋合同进行登记备案及办理房屋产权证并将房屋交付使用为由向本院提起诉讼，本院受理后于2019年8月30日作出（2019）琼9027民初1052号民事判决，判决：1、美好中和公司于本判决生效之日起60日内将其与简某签订的《商品房买卖合同》向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请登记备案；2、驳回简某的其他诉讼请求。原告不服该判决向海南省第二中级人民法院提起上诉，海南省第二中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）琼97民终2572号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2019年8月28日，原告以被告仅支付房款41万元，剩余房款608375元未支付，原告于2018年12月5日已发出《催款函》，但简某未履行余款支付义务为由，向简某发出“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”，解除美好中和公司与简某签订的《商品房买卖合同》，并于2019年10月30日向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，本院于2019年11月5日立案受理。简某2019年9月5日签收该通知函后于2019年11月30日向本院提起反诉。本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方当事人应按所签合同及补充协议约定履行各自的义务。原、被告签订合同及补充协议后，被告向原告支付了部分购房款，剩余房款608375元未向原告支付，已违反了合同约定，原告对此享有解除权，但本案原告2018年12月5日通知被告缴交剩余购房款，在被告未缴交，双方约定的合同解除条件成就的情况下，原告未以法定方式通知违约方即被告解除合同，而是多次与被告沟通剩余房款交付事宜，继续接受被告履行合同，其行为变更了补充协议约定的解除条款，应视为放弃解除权，原告享有的解除权至此消灭。故，原告于2019年8月28日向被告发出的解除函无效。因此，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（包含附件《商品房买卖合同补充协议》）已解除的请求无事实根据和法律依据，本院依法不予支持。反诉原告诉请确认该解除函无效并继续履行双方所签合同的请求于法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十五条的规定，判决如下：一、驳回原告海南美好中和房地产开发有限公司的诉讼请求；二、确认反诉被告海南美好中和房地产开发有限公司向反诉原告简某发出的“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”无效；三、反诉被告海南美好中和房地产开发有限公司与反诉原告简某继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由原告海南美好中和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林 珠二○二○年一月十九日书记员 邢增群附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条年成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。