云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初2695号原告：刘峻源，男，1997年7月18日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：陈正林，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：高某，男，1961年9月10日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告：周某，女，1967年1月27日生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市盘龙区。以上两被告的委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。第三人：胡某，男，1961年12月26日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。第三人：刘某，女，1964年4月11日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。第三人：胡某，男，1985年9月28日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。第三人：苟某，女，1986年3月16日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。原告刘峻源与被告高某、周某、第三人胡某、刘某、胡某、苟某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘峻源的委托诉讼代理人陈正林，被告高某及高某、周某的委托诉讼代理人刘江，第三人胡某、刘某到庭参加了诉讼。第三人胡某、苟某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峻源向本院提出诉讼请求：1.判决终止执行（2019）云2601民初1180号民事裁定，对文山市房屋进行解封；2.判决确认文山市房屋属于刘峻源所有；3.判决本案的诉讼费用由高某、周某承担。事实和理由：高某、周某与第三人胡某、刘某、胡某民间借贷纠纷一案，文山市人民法院于2019年4月25日作出（2019）云2601民初1180号民事裁定，对第三人名下位于文山市房屋进行保全查封。刘峻源于2019年5月14日提出复议申请，后文山市人民法院于2019年6月19日作出（2019）云2601民初1180-1号民事裁定，驳回了刘峻源的复议请求。刘峻源不服该裁定，现依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定第》27条、《民事诉讼法》第227条之规定提起执行异议之诉。2019年4月17日，该房屋所有权人胡某、刘某、苟某、胡某在自愿平等的基础上与刘峻源协商，将文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋以1650000元出售给刘峻源，双方当日签订了《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同不违反法律法规，双方确认后已产生法律效力。刘峻源于2019年4月17日让其哥哥刘某通过银行转账1400000元到贵院账户，用于胡某、刘某、苟某、胡某在贵院的执行案件款，2019年4月18日通过银行分别支付给刘某120000元，苟某130000元，刘峻源已经全部付清购房款1650000元。后双方已经到不动产登记中心办理相应产权过户登记手续，不动产登记中心已经受理，刘峻源已经缴纳了相应过户税。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应对依法确认刘峻源取得文山市房屋的产权。因此，贵院对该房屋进行保全查封的行为已经侵犯了刘峻源的合法权益，刘峻源诉至法院请求支持其诉讼请求。高某、周某辩称，刘峻源的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。1.根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。高某、周某申请对第三人位于文山市房屋进行保全时，该房产的所有权人仍为胡某、刘某、苟某、胡某，高某、周某进行保全的是胡某、刘某、苟某、胡某的合法财产，并非他人财产，高某、周某申请保全的行为合法，文山市人民法院作出的（2019）云2601民初1180号《民事裁定书》并无不当。高某、周某对保全的房产不享有排除执行的任何权利，故应当驳回其诉讼请求。2.刘峻源诉请主张位于文山市房屋归其所有，但该房屋的权利人仍为第三人。刘峻源主张其哥哥刘某通过银行转账1400000元到人民法院账户作为第三人在人民法院执行案件的执行款，但该款并不是刘峻源本人打款，对该款是否属于刘峻源主张的执行款，高某、周某不清楚，且就算该款为第三人的案件执行款，也与高某、周某无关。3.涉案房屋执行工作中评估价款为2300000多万元，双方签订的买卖合同约定的价格远远低于市场价，属于以合法的形式掩盖非法的目的。胡某、刘某述称，胡某、刘某、胡某、苟某与刘峻源不是买卖合同关系，实际是借贷关系。涉案房屋经评估2300000元，怎么可能以1650000元卖给刘峻源。是因胡某、刘某欠杨家勇的钱，法院执行的期限要到了，不想房屋被法院拍卖，所以找刘峻源借钱偿还杨家勇的钱，但是刘峻源当时说要签订房屋买卖合同，将房屋过户，两年后胡某、刘某、胡某、苟某将钱还清后又将房屋过户回来，双方之间只是借贷关系。胡某、苟某未到庭陈述，也未向本院提交书面的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高某、周某提交的（2019）云2601民初1180号《民事调解书》、《文山市住房管理中心档案摘抄表》、（2019）云2601民初1180号《民事裁定书》、（2019）云2601民初1180-1号《民事裁定书》,本院依职权调取的（2018）云2601民初2301号《民事判决书》、（2018）云2601民初2301-4号《民事裁定书》、司法鉴评拍工作交接表、《致估价委托方函》、鉴定意见，各方当事人以上证据的真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘峻源提交的《房屋买卖合同》，胡某、刘某认可协议是本人签名按印的，对证据的真实性本院予以确认，该证据能证明与本院相关的事实，本院予以采信；2.刘峻源提交的转账记录，与证人刘某的证言相印证，能证明与本案相关联的事实，本院予以采信；3.刘峻源提交的不动产受理凭证、税收缴款书、发票，客观真实，能证明与本案相关的事实，本院予以采信；4.刘峻源和胡某、刘某分别提交的《房屋回购协议》，两份协议内容一致，刘峻源和胡某、刘某对协议的真实性均无异议，该协议能证明与本案相关联的事实，予以采信；5.证人刘峻源的证言，与刘俊源提交的转账记录相印证，能证明与本案相关的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，刘峻源与胡某、刘某、胡某、苟某签订《房屋买卖合同》，约定：胡某、刘某、胡某、苟某将位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋，建筑面积为323.3平方米，房产证号为文山市房权证州属字第××号的房产出售给刘峻源，房屋成交价为1650000元。刘峻源在签订合同当日支付1300000元，其余款项由胡某、刘某、胡某、苟某指定账户。在2019年4月30日前办理房屋产权过户手续。办理房屋转移过户所需要缴纳的税、费，由刘峻源负担。合同还对违约责任等进行约定。当日，刘峻源与胡某、刘某签订《房屋回购协议》，约定：1.房屋转让交易后，给胡某租用两年；2.租金为80000元，一年一付；3.两年期内若胡某有能力回收，在同等条件下享有优先回购权，刘峻源愿意按该房屋市场均价发生情况转让给胡某。合同签订当日，刘峻源叫其哥哥刘某通过银行将购房款转了1400000元到本院执行账户，第二天刘某又通过银行共向刘某、苟某账户转款250000元，用于支付购房款。当日，刘峻源向国家税务总局文山市税务局第一税务分局缴纳了房屋买卖契税25860元。2019年4月22日，刘峻源向不动产登记中心申请对文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋办理产权转移登记。另查明，2019年3月26日，本院受理高某、周某与胡某、刘某、胡某民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，高某、周某于2019年4月19日向本院财产保全申请，请求对胡某、刘某、胡学光名下位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋（文山市房权证州属字第××号）予以查封。经审查，本院于2019年4月25日作出（2019）云2601民初1180号《民事裁定书》，裁定查封胡某、刘某、胡某名下位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋（文山市房权证州属字第××号），查封期限为2019年4月25日起至2020年4月25日至。查封期间允许被申请人胡某、刘某、胡某管理使用，但不得转移、毁损、变卖和作其他权属处分。2019年5月14日，刘峻源向本院提出复议申请，申请解除巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋的查封。经本院审查后于2019年6月19日作出（2019）云2601民初1180-1号《民事裁定书》，裁定驳回刘峻源的复议申请。2019年5月13日，经本院组织调解，高某、周某与胡某、刘某、胡某自愿达成如下协议：胡某、刘某、胡某于2019年6月13日前偿还高某、周某借款本金1200000元及利息（以1200000元为基数，按月息2%的标准从2017年7月1日起计算至本金清偿之日止），本院按双方达成的协议制作了（2019）云2601民初1180号《民事调解书》，并送达双方当事人。（2019）云2601民初1180号《民事调解书》约定的履行期限届满后，胡某、刘某、胡某并未按时偿还所欠的本金及利息。2019年6月18日，高某、周某向本院申请强制执行。再查明，2018年8月27日，本院受理杨家勇与胡某、刘某、胡某、苟某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中杨家勇于2018年11月27日向本院申请财产保全，请求查封胡某、刘某、胡某、苟某位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房产（房屋所有权证号：文山市房权证州属字第××号），经审查本院于2018年11月27日作出（2018）云2601民初2301-4号民事裁定，裁定查封胡某、刘某、胡某、苟某位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房产，期限自2018年11月27日至2019年11月28日止。查封期间允许使用，但不得转让、毁损、设置抵押。2018年8月18日，本院作出（2018）云2601民初2301号民事判决，判决胡某、刘某、胡某、苟某于判决生效之日起十日内赔还杨家勇的借款本金1000000元及利息（利息按月利率2%计算，从2017年10月2日起计算至借款本金清偿之日止）。判决生效后，胡某、刘某、胡某、苟某未按生效判决履行，杨家勇向本院申请强制执行，执行过程中，本院委托文山联谊司法鉴定所对文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房产的市场价值进行评估，2019年3月10日，文山联谊司法鉴定所函至本院，鉴定结果为文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房产的市场价值2360000元。胡某与刘峻源签订《房屋买卖合同》当天，胡亚洲要求刘峻源将购房合同中的购房款1400000元转至本院账户用于支付杨家勇申请执行的案子，刘峻源又指示刘某将1400000元转到本院，款项到账后，本院于2019年4月17日作出（2019）元2601执56号执行裁定，裁定解除胡某、刘某、胡某、苟某位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房产。现该房屋仍由胡某、刘某居住使用。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗原则。”的规定，本案刘峻源与胡某、刘某、胡某、苟某签订的《房屋买卖合同》必须要具备以上规定才具有法律效力。首先，从双方签订的合同内容上看，该房屋合同约定的交易价格远远低于市场价格，胡某、刘某在签订合同时，已有诉讼案件及执行案件在本院执行和审理过重中，胡某、刘某以远低于市场价格的方式将房屋出卖给他人，存在恶意转移财产逃避债务，其行为违反了法律的强制性规定。其次，庭审中胡某、刘某称《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，实际是向刘俊源借款，是刘俊源要求签订《房屋买卖合同》的，故该合同不是双方当事人的真实意思表示。综上以上两点，刘峻源与胡某、刘某、胡某、苟某签订的《房屋买卖合同》不具备民事法律行为有效的构成要件，刘峻源与胡某、刘某、胡某、苟某之间不存在合法有效的《房屋买卖合同》关系，刘峻源提供的《房屋买卖合同》不能排除（2019）云2601民初1180号《民事裁定书》的执行，故刘峻源请求终止执行（2019）云2601民初1180号民事裁定的诉讼请求，不予支持。关于刘峻源主张确认位于文山市巴厘岛上组团Ｂ幢113号房屋（文山市房权证州属字第××号）的所有权属于刘峻源的问题，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权变动以登记为生效要件，当事人签订合法有效的房屋买卖合同只是引起物权变动的原因行为，合法有效的房屋买卖合同不能导致不动产物权的变动，不动产物权是否能发生变动，需具有多方面的因素，包括该不动产是否设有其他物权、登记机关是否允许登记等，且本案的《房屋买卖合同》不具备民事法律行为有效的构成要件，故该请求无事实何法律依据，不予支持。胡某、苟某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘峻源的诉讼请求。案件受理费19650元，由刘峻源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长 温录波审判员蒋发厅审判员 赵   仕   泽二〇二〇年一月二十二日书记员 马   明   安