广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12429号上诉人（原审原告）：佛山市群恒物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码91440605MA51T9XXXX。法定代表人：张志长。上诉人（原审被告）：雷敏，男，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省宁远县*********，公民身份号码431************270。委托诉讼代理人：曾宪林，广东骏和律师事务所律师。上诉人佛山市群恒物业管理有限公司（以下简称群恒公司）因与上诉人雷敏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。群恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费由雷敏承担。事实和理由：（一）一审判决已认定雷敏违反合同约定，但对群恒公司主张没收雷敏支付的保证金96000元的诉讼请求不予支持，不合理。1.即使涉案《租赁合同书》没有明确约定违约可没收合同保证金，但群恒公司已在涉案租赁合同的附加补充条款上有约定，群恒公司已提交证据证明，但一审法院未有采纳。涉案《租赁合同书》约定，合同期满终止时在乙方没有任何违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用并且乙方不再以租赁物为企业工商登记地址后，在30日内将保证金退还给乙方。雷敏于2019年4月1日起至今未向群恒公司支付租金，没有履行涉案《租赁合同书》的约定，群恒公司有权没收合同保证金。2.合同保证金的退还与履行情况及性质有关，与履行时间长短没有关系，与租赁物的装修价值也没有关系。雷敏于2019年8月15日、16日撤离现场时已将大部分的装修拆除拿走，已无利用价值。而合同保证金是履行合同的保证措施，是违约方违约时给守约方带来经济损失的补偿，约束双方共同遵守履行合同的保证。现雷敏违约给群恒公司带来的经济损失远超96000元，既然一审判决已认定雷敏违约，则应判决雷敏承担违约责任。（二）一审判决认为对装修部分进行拆除恢复原状不符合物尽其用的经济原则，故对群恒公司主张雷敏对涉案租赁物恢复原状的诉讼请求不予是支持错误的。群恒公司没有要求雷敏拆除现有装修，只是要求雷敏在租赁期间对涉案租赁物的部分设施、设备损毁恢复或按重置价值赔偿群恒公司。涉案租赁物的部分设备、设施在雷敏租赁期间遭到严重损毁，群恒公司依据涉案《租赁合同书》第6项约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，要求雷敏在合同终止时修复或按重置价赔偿，合法有理。（三）群恒公司在二审中明确：1.其上诉请求第一项为：没收保证金96000元，雷敏将涉案《租赁合同书》项下的租赁物恢复原状并交还给群恒公司；2.对一审判决第一项、第三项无异议。针对群恒公司的上诉，雷敏辩称，（一）涉案租赁合同补充条款是群恒公司单方制作，未与雷敏协商，更未经雷敏同意，也没有雷敏的签名、按手印确认，对雷敏不产生约束力。（二）雷敏于2019年9月初已申请注销佛山市某品世纪贸易有限公司（以下简称某品公司），该公司亦已不再使用涉案物业作为工商登记地址，现处于简易注销公告期，公告期为2019年10月15日-2019年12月1日。（三）雷敏只是拆除了未形成附合装修物的一小部分，包括靠超市墙的两台冰箱、区域发光字三套、射灯二十七个，五寸筒灯十六个，并非群恒公司所称的拆除了大部分装修物，且没有造成设施毁损。对于未形成附合的部分，群恒公司不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，雷敏是可以拆除。雷敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判群恒公司违约，无权提出解除合同、没收保证金及收取违约金;3.一审、二审诉讼费由群恒公司承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，本案的违约方不是雷敏而是群恒公司。（一）雷敏作为次承租人，考虑到群恒公司违约可能会导致合同被案外人提前解除，选择暂缓支付租金并无不当。1.群恒公司有丧失或可能丧失履行债务的能力。案外人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（以下简称大沥某公司）起诉群恒公司的法定代表人张志长一案[案号：(2019）粤0605民初5840号]，是判定房屋租赁合同与转租合同的关系及房屋租赁合同解除对转租合同的影响的依据。根据司法实践，房屋租赁合同是主合同，转租合同是从合同，主合同解除，从合同随之解除；而房屋租赁合同与转租合同又是相互独立，故房屋租赁合同解除，承租人即丧失租赁权，转租合同因丧失实际履行的可能而终止。因此，无论何种情形，张志长都有丧失或可能丧失履行债务的能力。2.雷敏无法判断租赁合同何时解除，不知占用费向何人支付。如果大沥某公司无权解除租赁合同，则雷敏应继续向群恒公司支付租金。本案中，大沥某公司作为业主，其拥有合同解除权，而合同解除权属于形成权，可因合同一方当事人的意思表示而使法律关系产生、变更、消灭。大沥某公司发函要求追究张志长违约责任并提起诉讼，则张志长与大沥某公司的租赁合同可能自张志长收到起诉书时已解除，甚至更早。如果大沥某公司与张志长的租赁合同解除，则转租合同履行不能，那么张志长就丧失了基于转租合同而产生的收益权，雷敏应向大沥某公司支付占用费。但如果租赁合同尚未解除，转租合同不受影响，则张志长拥有基于转租合同而产生的收益权，雷敏应该向群恒公司支付占用费。（二）群恒公司没有按照涉案《租赁合同书》的约定向雷敏交付700平方米的场地。双方争议的是群恒公司是否还差32平方米未交付，即雷敏设计平面图的商铺一。一审法院认定该部分面积为公摊面积，明显错误。（三）一审判决认定双方已达成新的电费收取标准，与事实不符。雷敏与群恒公司约定的电费为1元/度，除此之外，没有其他协议。群恒公司在短时间内两次擅自将电费上涨，雷敏是不同意的，但由于群恒公司以对雷敏经营的商场不定时停水停电为要挟，雷敏才按1.3元/度、1.1元/度交电费，雷敏交纳了水电费并不表示同意群恒公司的无理要求。（四）雷敏在二审中明确:1.对一审判决第一项无异议；2.对一审判决第二项认定的租金金额无异议，但对判决认定的租金收取主体有异议，其也不知道该向哪个主体支付租金；3.对一审判决第三项有异议，其不构成违约，无需向群恒公司支付违约金。针对雷敏的上诉，群恒公司辩称，（一）雷敏认为群恒公司有丧失或可能丧失履行债务能力，缺乏事实依据。1.雷敏上诉认为群恒公司拖欠大沥某公司欠款，故其履行不安抗辩权，拒绝支付租金不构成违约的理由不成立。涉案《租赁合同书》约定每月10日前承租人缴清当月租金，但雷敏从2019年4月至今一直未缴纳租金，一直占用涉案租赁物。经群恒公司多次口头和微信催促，雷敏均置之不理拒不缴纳租金，截至雷敏于2019年4月17日发出《告知函》时，已超出合同约定的交租期限。2.群恒公司与大沥某公司之间的纠纷与本案无关。且群恒公司的个人原因并不影响雷敏的合法经营秩序，未造成合同无法履行。雷敏也未举证证明大沥某公司的行为对其租赁权造成实质性影响。一审判决根据事实认定雷敏主张行使不安抗辩权并拒绝支付租金的理由不成立，构成根本违约，是认定事实正确。雷敏的行为给群恒公司造成严重的经营困境和经济损失，应按照合同的约定承担违约责任。（二）群恒公司已按照合同约定完整交付建筑面积700平方米的场地给雷敏使用。涉案租赁物的产权证基层面积记载为819.1平方米，群恒公司将70平方米的面积租给曾某江，剩余的700平方米租给雷敏使用，多余的面积作为通道使用。现双方争议的是32平方米的位置，群恒公司与雷敏签订《租赁合同书》时已明确告知雷敏该32平方米的位置是雷敏与曾某江的烧腊店的公共通道，共同使用，不在700平方米的范围内。雷敏认为争议的32平方米面积是根据测量涉案租赁物内的使用面积结果误差为32平方米得出，但涉案《租赁合同书》上已明确写明是占地面积，建筑面积与实际使用面积并非同一概念。（三）群恒公司没有违反合同约定。涉案《租赁合同书》约定：“若乙方经由甲方的总表使用水电的，甲方可按照实际使用量平均分摊向乙方收取实际发生的线路损耗费。”群恒公司是按照实际发生的线路损耗向雷敏收取不同的电费。（四）支付租金是雷敏作为承租人的主要合同义务，雷敏逾期支付或拒缴租金的行为已构成根本违约，群恒公司依照涉案《租赁合同书》第四条约定，无需退还履约合同保证金，并有权按照合同约定追究雷敏违约责任。群恒公司向一审法院起诉请求：1.解除群恒公司与雷敏于2018年10月17日签订的《租赁合同书》；2.雷敏将《租赁合同书》项下的租赁物恢复原状并交还给群恒公司；3.群恒公司没收雷敏交纳的合同保证金96000元；4.雷敏支付2019年4月1日起至判决生效日止以每月32000元计算的租金，并以32000元为本金分别从2019年4月11日、2019年5月11日至实际支付日止按日息千分之五支付延迟履行违约金予群恒公司。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区*********，建筑面积1323.73平方米，已办理房屋所有权证。群恒公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张志长。某品公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为雷敏。2018年10月17日，群恒公司（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将广东省佛山市南海区**************商铺租赁予乙方作经营使用，占地面积700平方米，建筑面积为700平方米；租赁期限从租赁物移交乙方之日起至2026年11月31日止；租赁物首年每月租金为32000元，每满3年在上一期租金基础上递增12%；免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起30日；乙方须选择银行代扣或自行到甲方办公地点缴交的方式并于每月10日前向甲方缴清当月租金；逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金。乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，按照本合同第八条的约定处理；自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳96000元作为乙方履行本合同的保证金。合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用并且乙方不再以租赁物作为企业工商登记地址后，在30日内将保证金退还给乙方；租赁期内，如乙方逾期支付或拒不支付按照本合同约定或有关规定应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠租金、员工的工资、水、电费等）超过十天的，经提前3日催告，甲方有权动用乙方保证金代为支付。乙方应当在接到甲方动用保证金通知之日起3日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约、甲方有权按照本合同第八条的约定追究乙方违约责任。甲方应在2018年11月1日起的6个月内将租赁物移交乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交物业及其他设施；乙方应当按照租赁物现行的用途使用租赁物，若乙方需要新建房、增建、改建或装修原有建筑物的，必须征得甲方的书面同意并符合建设部门的相关要求，在确认原有建筑物安全的前提下，一切费用由乙方自行承担；从2018年11月1日起，甲方逾期6个月交付租赁物的，乙方可视甲方为违约，有权要求甲方返还合同保证金，并且按合同保证金数额的一倍作为违约赔偿；甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当按照下列约定向乙方承担违约责任：（1）甲方应当向乙方返还合同保证金、并且按合同保证金数额的一倍向乙方支付违约金（若甲方因本合同第四条第2项或第六条第1项第（5）小项约定，将乙方部属建筑物及内部设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项税、费，否则，视乙方违约，甲方除有权按照本合同第八条的约定向乙方主张违约责任外，同时还有权要求乙方须按合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付自逾期之日至实际将租赁物完整交还给甲方之日止的使用费，以及要求乙方赔偿因此造成甲方的经济损失（包括可得利益的损失），甲方同时有权强制乙方搬离；本合同终止时，乙方在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、构筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物、构筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或毁损；若乙方经由甲方的总表使用水、电的，甲方可按实际使用量平均分摊向乙方收取实际发生的线路损耗费；等等。同日，张志长收到雷敏支付的涉案物业保证金96000元。2019年1月11日，某品公司向群恒公司发出《告知函》，告知就烧腊档超作间档口问题，群恒公司一直未能按时交付给某品公司使用，要求群恒公司尽快处理好此事，交付属于某品公司范围内档口。同日，某品公司向群恒公司发出《告知函》，告知群恒公司将原本1元一度的电费增加到1.3元一度，完全不符合当时群恒公司与某品公司协商的相关约定，如群恒公司不遵守原来约定的，或给某品公司商场造成任何损失，群恒公司负全责；等等。2019年4月16日，大沥某公司向承租户张志长发出《催款通知书》，通知按照该公司与张志长签订的相关《租赁合同书》的约定，张志长租赁位于广东省佛山市南海区********，截至2019年4月16日，张志长欠该公司2018年11月至2019年4月租金、延迟履行违约金等合计462512元，请张志长在2019年4月18日前将上述拖欠的租金等费用按照合同约定存入该公司账号，逾期未缴纳的，将按合同的约定，追究违约责任。2019年4月17日，某品公司向群恒公司发出《告知函》，通知群恒公司已拖欠大沥某公司租金及相关费用，某品公司也收到相关事宜的通知，因物业是属于大沥某公司所有，群恒公司拖欠相关租金及费用将会给某品公司造成损失，或有可能停业的风险，现某品公司在没有任何保障的情况下，望群恒公司于2019年4月23日前处理好相关事宜，保障某品公司正常经营，现某品公司决定暂时停止交纳任何费用给群恒公司，如群恒公司2019年4月23日前没有处理好相关事宜的，某品公司将走法律程序追究相关赔偿责任。2019年5月24日，某品公司向群恒公司发出《告知函》，通知自2018年10月17日签订合同以来，群恒公司一直未能按时交付烧腊档超作间档D32平方米给某品公司使用，要求群恒公司收到本函后3日内处理好此事情，交付属于某品公司范围内档口；等等。2019年6月10日，雷敏委托广东骏和律师事务所向张志长发出《律师函》，就张志长2019年5月26日、6月10日两次恶意关闭雷敏经营场所的电源事宜，要求张志长收到本律师函当天起，立即停止上述行为，书面向雷敏赔礼道歉并赔偿雷敏因此而遭受的损失。另查明，2018年11月15日，张志长收到雷敏支付涉案物业2018年12月、2019年1月租金合计64000元。2019年1月29日和30日，张志长收到雷敏支付涉案物业2019年2月租金合计32000元。2019年3月13日、14日，张志长收到雷敏支付涉案物业2019年3月租金合计32000元。2019年1月3日，张志长收到雷敏支付的2018年12月电费1037.4元（798×1.3）。2019年2月25日，张志长收到雷敏支付的电费6949.8元（6318×1.1）。2019年3月24日，张志长收到雷敏支付的电费5663.9元（5149×1.1）。2019年4月23日，张志长收到雷敏支付的电费6809元（6190×1.1）。2019年5月24日，张志长收到雷敏支付的电费6820元（6200×1.1）。再查明，张志长与雷敏的微信聊天记录显示，2018年10月17日，雷敏发送“电费1元一度，水费4.5元一吨，你们把场地内所有设施清理掉。”10月17日，雷敏发送涉案场地装修设计图。10月23日，雷敏发送涉案物业的设计平面图。11月3日，雷敏发送“烧腊档，隔壁空了一个档口，还有那个第三个档里面还有很多东西，那个里面也要帮搬走”，张志长回复“那个是卖烧腊的，第三个档是卖烧腊第四个档是我们的到时候我把它清走”“拆墙要注意，最好人工拆，勾机震动太大！”“明天用砖墙直接封闭好烧腊档”“通道道道”；2019年1月7日，雷敏发送“签合同的时候我们问你，你亲自说的1元一度，你现在又来扯这个事，你到底什么意思吗？”，张志长回复“那个时候说是暂时收1元，难道永远都是1元吗？”。2月15日，张志长发送“雷总你好！现在烧腊档那个玻璃房给你，你加500元要吗？那个老板娘想退出那个玻璃房不做外卖”，雷敏回复“那个还加钱，原来就一起算在我们那边的了，我叫你说要打掉的了，你一直说没有跟烧腊店谈好，现在生意这么难做”。2019年5月17日，群恒公司提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年6月12日送达予雷敏。诉讼中，雷敏确认签订合同时双方到现场确认，但基于对出租方的信任没有进行测量，当时并不知道交付的具体面积，2019年7月23日，雷敏测量涉案租赁物面积为654平方米，现涉案租赁物仍由雷敏使用。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。群恒公司雷敏于2018年10月17日签订的涉案《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点是何方构成根本违约。对此，一审法院分析如下：首先，群恒公司主张雷敏逾期支付租金构成违约，雷敏辩称群恒公司拖欠涉案租赁物的所有权人的租金，故雷敏履行不安抗辩权拒绝支付租金并不构成违约。经审查，合同约定每月10日前缴清当月租金，雷敏本应于2019年4月10日前支付2019年4月租金，但截至某品公司于2019年4月17日向群恒公司发出《告知函》时，已超出合同约定的交租期限。虽然大沥某公司曾发出《催款通知书》要求张志长支付欠付的2018年11月至2019年4月租金等费用，以及双方亦引发民事纠纷，但雷敏并未举证证明大沥某公司有何行为对其租赁权造成实质性影响，大沥某公司与群恒公司的纠纷并不会必然导致雷敏无法继续履行租赁合同，雷敏据此主张行使不安抗辩权并拒绝支付租金的理由并不成立。其次，雷敏认为群恒公司没有按照合同约定将全部标的物交付给雷敏。经审查，虽然某品公司在2019年1月11日向群恒公司发出《告知函》，要求群恒公司交付烧腊档超作间档口，但根据双方的微信聊天记录显示，雷敏在装修期间双方并没有明确将烧腊档作为装修改造的对象，而且在2019年2月15日时群恒公司的法定代表人张志长还询问雷敏是否要加钱要“烧腊档那个玻璃房”。结合雷敏在签订合同时已查看现场，并足额交付了2019年3月前的租金，雷敏认为群恒公司没有按照合同约定交付全部标的物的理由并不充分，一审法院不予采纳。至于租赁场地面积，雷敏主张的面积为租赁场地内实际使用面积，群恒公司主张合同约定的面积包括道路分摊面积，群恒公司的意见更符合一般交易规则，故雷敏以群恒公司交付租赁面积不够主张群恒公司违约的理由也不能成立。再次，雷敏认为群恒公司擅自提高用电收费标准。经审查，涉案合同并无明确约定电费标准，虽然雷敏在承租涉案租赁物时明确提出电费为1元一度，但在实际履行过程中，雷敏已分别按1.3元一度和1.1元一度的电费标准向群恒公司支付了电费，且根据双方的微信聊天记录显示，双方后期亦达成1.1元一度的电费标准，故雷敏认为群恒公司擅自提高用电收费标准构成违约的理由并不成立。最后，雷敏认为群恒公司多次关闭雷敏经营场所的电源，造成较大经济损失，但雷敏提交的证据不足以证明因群恒公司短暂停电而实际产生了损失，且雷敏亦存在过错。综上，雷敏主张群恒公司存在违约行为的理由均不成立，支付租金是雷敏作为承租人的主要合同义务，雷敏逾期支付租金的行为已构成根本违约，群恒公司提起本案诉讼时有权单方面解除与雷敏的涉案《租赁合同书》，群恒公司主张解除涉案《租赁合同书》的起诉状于2019年6月12日送达予雷敏，一审法院确认群恒公司与雷敏于2018年10月17日签订的《租赁合同书》于当日解除。租赁合同解除后，雷敏应返还租赁物予群恒公司。涉案租赁物仍由雷敏控制使用，群恒公司请求雷敏返还涉案租赁物，一审法院予以支持。因涉案租赁物已由雷敏装修，且雷敏装修前已提前告知群恒公司，合同亦约定合同终止时雷敏新建、增建或改建的建筑物等均无偿归群恒公司所有，如对装修部分进行拆除恢复原状不符合物尽其用的经济原则，故一审法院对群恒公司主张雷敏对涉案租赁物恢复原状的诉讼请求依法不予支持。群恒公司、雷敏签订的《租赁合同书》并未明确约定合同履行期间因雷敏拖欠租金导致合同解除时群恒公司可没收保证金，考虑到本案《租赁合同书》履行时间较短且雷敏装修会对租赁物使用价值有所提升等实际情况，一审法院对群恒公司要求没收雷敏交纳的保证金96000元的诉讼请求不予支持。涉案租赁物仍由雷敏占有使用，雷敏自2019年4月起未再支付租金，群恒公司主张雷敏应支付从2019年4月1日起至实际返还涉案租赁物之日止按每月32000元的标准计算的租金合法合理，一审法院对群恒公司该项诉讼请求予以支持。雷敏迟延支付租金应向群恒公司支付逾期付款违约金。涉案合同约定的每日千分之五的违约金标准过高，一审法院酌情调整为按每日万分之五计算。群恒公司请求雷敏以32000元为本金分别从2019年4月11日、5月11日至实际支付日止按日息千分之五支付延迟履行违约金予群恒公司，一审法院酌定调整为雷敏以32000元为本金分别从2019年4月11日、5月11日至实际支付日止按每日万分之五支付延迟履行违约金予群恒公司。群恒公司的请求超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认群恒公司与雷敏于2018年10月17日签订的《租赁合同书》于2019年6月12日解除。雷敏于判决发生法律效力之日起十日内返还上述合同项下位于佛山市南海区**************商铺予群恒公司；二、雷敏于判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年4月1日起至实际返还商铺时止按每月32000元标准计算的租金予群恒公司；三、雷敏于判决发生法律效力之日起十日内支付以32000元为本金从2019年4月11日起、以32000元为本金从2019年5月11日起，均计算至付清款项之日止按日万之五计算的延迟履行违约金予群恒公司；四、驳回群恒公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1750元，由群恒公司负担650元，雷敏负担1100元。雷敏负担的部分于判决发生法律效力之日起十日内迳付予群恒公司，一审法院不另收退。群恒公司多预交的受理费15272.47元，自判决发生法律效力后，经群恒公司向一审法院提交书面申请，一审法院予以退回。二审中，群恒公司提交《场地交接确认书》、现场照片一张，拟证明双方现场交接情况。雷敏提交如下证据：证据1.光盘一只，拟证明涉案租赁物没有形成附合的物品，雷敏有权拆除，且雷敏已于2019年8月22日办理了交接手续；证据2.某品公司的企业登记信息，拟证明雷敏已注销该公司的企业工商登记，雷敏没有将涉案租赁物地址作为工商登记地址；证据3.照片二张，拟证明雷敏拆除的是冰箱，雷敏没有破坏涉案租赁物；证据4.微信聊天记录，拟证明双方于2019年8月16日完成水电费交接，2019年8月17日之后，雷敏和某品公司不再使用涉案租赁物，并协商决定于2019年8月22日交接场地；证据5.微信聊天记录，拟证明2019年8月22日，雷敏准时来到涉案租赁物现场，但张志长以各种理由拒绝出现；证据6.图片，拟证明涉案租赁物的钥匙已于2019年11月6日找到；证据7.光盘一只，拟证明涉案租赁物交接现场情况。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，双方对对方提交的证据的真实性无异议，本院对群恒公司、雷敏提交的证据的真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：雷敏于2019年8月16日向张志长交清涉案租赁物水电费，并约定双方于2019年8月20日到现场办理交接手续。张志长于约定之日并未到达现场，其在二审中陈述其因当日有事而未能前往现场办理交接。雷敏又于该日通过微信与张志长约定于2019年8月22日下午到现场办理交接手续，后雷敏于约定之日14时27分微信联系张志长，称张志长不接电话不回复微信，要求其当日下午17时前到现场办理交接，否则一切法律责任自负。张志长于当日16时44分微信回复雷敏，称其还没有回来，回来后通知雷敏，且交接时需要通知大沥某公司一起到现场办理交接手续。雷敏于当日18时左右通过顺丰快递向张志长邮寄涉案租赁物钥匙。张志长于2019年8月23日收到该快递，打开快递发现是钥匙后拒收该快递。雷敏于本案二审第一次法庭调查后（2019年11月6日）在顺丰快递营业点找到其邮寄钥匙的快递。双方于2019年12月14日自行到涉案租赁物现场办理交接手续，张志长收回涉案租赁物钥匙。又查明：广东省佛山市南海区市场监督管理局于2019年12月4日对某品公司作出准予简易注销登记的决定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据群恒公司、雷敏的上诉意见，本案二审的争议焦点是：1.群恒公司应否没收涉案保证金96000元；2.雷敏应否将涉案租赁物恢复原状；3.雷敏支付欠付租金的主体以及涉案租赁物实际返还时间的确定问题；4.雷敏应否向群恒公司支付迟延履行违约金。关于争议焦点一。群恒公司上诉主张虽然涉案《租赁合同书》没有约定雷敏拖欠租金导致合同解除时可没收保证金，但《租赁合同补充条款》中约定拖欠租金可没收保证金。且涉案保证金96000元是履约保证金，雷敏的违约行为给群恒公司造成经济损失超过96000元，其应承担违约责任，以没收保证金的方式来补偿群恒公司的损失。经核查，首先，涉案《租赁合同书》没有约定雷敏拖欠租金导致合同解除可没收保证金，而涉案《租赁合同补充条款》虽然有约定拖欠租金可没收保证金，但落款处只有群恒公司的盖章，并没有雷敏的签章，雷敏对该补充条款不予确认，因此该补充条款对雷敏不发生法律效力。其次，双方交接现场的视频仅能反映现场被拆除的仅是雷敏已自认拆除的两台冰箱及部分灯具、发光字等小部分未形成附合的物品，群恒公司提供的证据不足以证明雷敏拆走涉案租赁物的其他装修及形成附合的物品，即雷敏投入的装修大部分能为群恒公司所利用。为均衡双方利益，一审判决不支持群恒公司关于没收保证金96000元的诉请并无不当，本院予以维持。群恒公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。群恒公司上诉主张其要求雷敏对涉案租赁物恢复原状并非一审判决认定的将雷敏装修的部分拆除后恢复原状，而是指雷敏将其损毁的设施设备部分恢复原状。经核查，涉案《租赁合同书》约定，合同终止时，雷敏在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、构筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物、构筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归群恒公司所有，雷敏不得擅自拆除或毁损。如前所述，雷敏拆除的物品并不属于合同约定的不可拆除的范围，因此群恒公司上诉主张雷敏将损坏的设施设备部分恢复原状，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。雷敏上诉主张其对一审判决认定的租金标准无异议，但对一审判决认定收取租金的主体为群恒公司有异议。经核查，雷敏使用涉案租赁物的依据是其与群恒公司签订的《租赁合同书》，该租赁物亦是群恒公司向其交付，根据合同相对性原则，向雷敏收取涉案租赁物租金的主体应是群恒公司。雷敏的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。雷敏认为涉案租赁物实际返还时间为2019年8月16日，理由为双方已于该日办理水电费交接手续。群恒公司则认为应以其接收涉案租赁物的时间即2019年12月14日为涉案租赁物实际返还时间。经核查，双方于2019年8月16日结清涉案租赁物的水电费，双方约定同月20日到现场办理交接手续。张志长因个人原因未能于约定时间到达现场。后双方又将交接手续的时间推迟到同月22日，张志长迟至当日17时尚未到达现场，且未能明确其可到达现场的具体时间。在此情况下，雷敏通过录制现场视频，并将涉案租赁物钥匙通过邮寄的方式交付给群恒公司的法人张志长，其已履行交付涉案租赁物的义务。张志长明知雷敏已搬离涉案租赁物，且其亦在现场拍摄了工人拆除现场灯具等物品的照片（其在二审中提交），在此情况下，其拒收涉案租赁物钥匙不影响对雷敏已返还涉案租赁物的认定。据此，本院认定涉案租赁物实际返还之日为双方约定的第二次办理交接手续的时间即2019年8月22日。经核算，雷敏应向群恒公司支付2019年4月1日至2019年8月22日期间的租金150710元（32000×4+32000元÷31×22）。鉴于二审中发生雷敏已向群恒公司返还涉案租赁物的新事实，本院将一审判决第一项关于“被告雷敏应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述合同项下位于佛山市南海区**************商铺予佛山市群恒物业管理有限公司”的判项内容予以撤销。关于争议焦点四。雷敏上诉主张本案违约方是群恒公司，理由包括：1.群恒公司拖欠业主大沥某公司租金，可能导致大沥某公司提前解除租赁合同，雷敏可暂缓支付租金；2.群恒公司向雷敏交付的租赁物面积少于合同约定的交付面积；3.双方约定电费为1元/度，群恒公司擅自涨价。据此，雷敏无需支付迟延履行违约金。经核查，第一，群恒公司虽然因拖欠租金被大沥某公司通过发出《催款通知书》的方式来催收款项，但大沥某公司并未影响雷敏占有使用涉案租赁物，因此雷敏应按合同约定的时间向群恒公司支付租金。雷敏以本案必须以大沥某公司与张志长之间的租赁合同关系一案[案号：(2019）粤0605民初5840号]的审理结果为依据为由，申请中止本案诉讼，理由不成立，本院不予准许。第二，涉案《租赁合同书》约定涉案租赁物占地面积700平方米，建筑面积700平方米，并非约定雷敏可占有使用的面积为700平方米，且雷敏在租赁涉案租赁物之前已到现场查看，承租之后亦如期支付租金一段时间而并未提出租赁面积不符合合同约定，因此可认定群恒公司交付涉案租赁物的面积未少于合同约定。第三，双方未在合同中约定电费计价标准，在合同履行过程中雷敏按照群恒公司的要求按单价1.3元/度、1.1元/度支付电费，视为雷敏同意群恒公司的该电费支付标准。综上，雷敏关于群恒公司是违约方的理由不成立。雷敏自2019年4月起至返还涉案租赁物期间一直拖欠租金，根据涉案《租赁合同书》的约定，其应向群恒公司支付迟延履行违约金。一审判决以合同约定的违约金计付标准日千分之五过高为由，酌定该违约金计付标准为日万分之五，公允合理，本院予以维持。综上所述，群恒公司、雷敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。本案系因二审中出现新事实而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11169号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11169号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11169号民事判决第一项为：确认佛山市群恒物业管理有限公司与雷敏于2018年10月17日签订的《租赁合同书》于2019年6月12日解除；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11169号民事判决第二项为：雷敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市群恒物业管理有限公司支付租金150710元；五、驳回佛山市群恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费5595元，由佛山市群恒物业管理有限公司负担2200元，雷敏负担3395元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年一月十四日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊