河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初4427号原告：陈金红，女，汉族，1971年5月29日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：徐建新，男，河南千分尺律师事务所律师。执业证号：14101200310926111。委托诉讼代理人：刘振杰，女，河南千分尺律师事务所实习律师。被告：河南富泰房地产开发有限公司统一社会信用代码：91411500777973645T住所地：商城县温泉大道与黄柏山路交叉口崇福家园A701室。法定代表人：王铁牛，该公司负责人被告：河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司。统一社会信用代码：91411526697329884T住所地：潢川县城关迎宾路136号负责人：肖建华，该公司负责人委托诉讼代理人：胡杰，男，汉族，1962年10月14日生，住河南省潢川县。被告：杨景洲，男，汉族，1961年6月27日生，住河南省潢川县。被告：王九学，男，汉族，1955年12月24日生，住河南省潢川县。被告：杨守合，男，汉族，1966年11月10日生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：杨守彦，男，汉族，1972年3月17日出生，住河南省潢川县。被告：彭智勇，男，汉族，1963年10月27日生，住河南省潢川县。被告：李天中，男，汉族，1965年12月5日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：刘中华（被告李天中之妻），女，汉族，1964年8月7日出生，住河南省潢川县。被告：杨树林，男，汉族，1964年7月19日出生，住河南省潢川县。被告：肖运岗，男，汉族，1972年5月5日生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：胡杰，男，汉族，1962年10月14日生，住河南省潢川县。上述当事人因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金红及其委托诉讼代理人徐建新、刘振杰，被告河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司法定代表人肖建华及河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司、肖运岗的委托诉讼代理人胡杰，被告杨景洲、王九学及杨守合的委托诉讼代理人杨守彦，被告彭智勇到庭参加了诉讼，被告河南富泰房地产开发有限公司、杨树林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金红向本院提出诉讼请求：1、请求判令九被告共同退还原告购房款47万元及利息（以47万为基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年1月27日起至实际退还之日止）；2、请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元；3、解除合同；4、本案诉讼费由九被告共同承担。事实和理由：2014年11月8日，原告陈金红拟在潢川县城买房子以方便孩子上学，经邻居刘军介绍认识被告肖运岗，肖运岗称其在付新建商住综合楼项目中因为开发公司欠其工钱，开发公司抵其住宅一套可以出售给原告，并称该房屋手续齐全能够办理房产证手续并经售楼部确认该事实。经原告陈金红与被告肖运岗协商一致，原告以45.8万元购买该项目北楼A单元六楼东户，建筑面积125.14平方米，当天在项目售楼部内签订了《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，销售方为建设路新建商住综合楼项目部，并加盖了“河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼合同专用章”。当日即2014年11月8日，原告向被告肖运岗转账20万元，被告肖运岗向原告出具20万元收据一份，并注明余额交钥匙付清，双方不准违约。之后，2015年8月30日，原告向被告肖运岗转账10万元：2016年1月23日向被告肖运岗转账13万元，2016年1月26日，另向被告肖运岗给付2.8万元现金，以上付款共计45.8万元房款全部付清，当日即（2016年1月26日），被告肖运岗以找不到钥匙为由，通过开锁公司将该房屋打开并将新换锁钥匙交付原告，被告彭智勇当时还收取原告房屋水电入户费12000元，并出具有收据并注明“此房款全部付清，如有纠纷由售房部负担”，收据上加盖“信阳华威建筑公司潢川新建综合楼项目部”公章，收款人彭勇（即彭智勇）。12019年2月份，原告打算装修该房屋时发现该房已被其他人装修入住，原告母亲闻讯后猝死。被告彭志勇、李天中、杨洲（杨景洲）为避免原告等人闹事，就骗原告陈金红签订该项目D单元七楼西户另一套房屋（建筑面积121.8平方米）调换给原告，并约定待原告装修后，按照原来价格和5万元一次性向原告补偿，协议签订后，原告将其母亲安葬后，却无人理睬原告，原告针对被告的欺诈行为，曾以被告的行为构成诈骗罪为由向公安机关报案，公安机关以该行为属于民事纠纷不于受理。2019年8月7日，原告因该房屋买卖曾向潢川县法院提起诉讼，但因法院审理中认为案件被告应为多个，驳回原告诉讼请求，经调查该项目情况如下：被告杨景洲、被告王九学、被告杨守合、被告彭智勇、被告李天中、被告杨树林等6人合伙开发位于潢川县文化路与建设中路（县建设局对面）付新建商住综合楼。因六人不具备房地产开发资质，就挂靠被告河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司名下开发，因该被告也不具备开发资质，项目实际备案开发主体为被告河南富泰房地产开发有限公司，对外销售等均以被告河南富泰房地产开发有限公司名义进行的，被告肖运岗销售涉案房屋是经被告一至被告八同意并扣减相应劳务费用。现该房屋又被转卖第三人且装修入住，形成一房二卖的事实。严重损害了原告的经济利益。河南富泰房地产开发有限公司未应诉答辩。河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司辩称，答辩人不是适格的被告人，被答辩人诉讼主体错误。2014年1月16日被答辩人同彭智勇签订“建设路付新建商住综合楼预订房协议书”该协议书加盖有：“河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼合同专用章”。可以看出协议书合同的主体应为被告河南富泰房地产潢川分公司，而答辩人所在的分公司全称为“河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司”，因此，答辩人不是合同的主体，所以也并非本案的适格被告。故此，被答辩人诉讼请求应依法予以驳回。二、答辩人与原告没有买卖合同关系，在该房屋买卖合同纠纷中不应作为本案被告，应依法予以驳回。本案中的答辩人与原告之间并没有签订买卖合同，也不存在买卖合同纠纷。如前所述，根据合同的相对性原则，原告诉讼请求无事实和法律依据，答辩人在本案中作为被告不适格，应依法驳回原告对答辩人的起诉。杨景洲辩称，这个房屋买的时候我知道这个事，那时候再卖的时候我说过不能再卖第二户，在开票的时候转让给第二个人，从知道卖给第二个人以后我一直在坚持这个房子不能再开票，他们说我没有得到钱，到时候开发商在对一套房子给他不是吗，我就说，人家不同意咋办，不是扯皮吗，我一直坚持反对房子再卖，也没得到钱。杨守合辩称，他们（指杨守合和其他被告）一块合伙的，他（指杨守合）不在家一直在外面，交给他们打理，给我弄到里面，里面的事我一概不知，他把这个事交给他么，这个房子的事，是我在来之前，我哥委托我来，他应该在卖给他之后知道这个事，只是在卖完之后才知道，也是一直反对这个事。王九学辩称，买房子我不知道，卖房子我也不知道，我不承担责任，兑给清包的我也不知道。彭智勇辩称，他们买房子首先是受害者，他们的损失由我们赔，怎么赔请法院判，要么赔人家钱，要么赔房子，所有人要面对这个事；2、开发的是俺们这几个人，管事的不当家，当家的不关事，从前到后一直是这个局面，人家赚钱买房不容易，我也请求依法判决处理这个事。李天中辩称，向法庭出示2015年5月7日签订的《协议》一份，证明我在2015年已经退出合伙，所有的问题他们解决，包括交工，办总证等与我无关，原告人家的钱应该给，但不属于我给，他们负责，我想表达的就这些。杨树林未应诉答辩。肖运岗辩称，原告请求答辩人与其他被告共同退还原告47万元及利息的诉讼请求没有法律依据，依法不能支持，请法院予以驳回。一、答辩人不是房屋买卖的相对方，根据合同的相对性原理，被答辩人只能要求向其他被告主张权利。二、答辩人与原告没有买卖合同关系，在该买卖合同纠纷中不应作为本案被告，其诉讼主体错误，应予驳回。三、本案被告彭智勇、杨景洲、李天中等人因拖欠答辩人的工钱，以原告所支付的购房款抵付答辩人的劳务费，并无不当之处，也未有违反法律规定。四、本案被告彭智勇、杨景洲、李天中与原告所签“建设路新建商住综合楼预订协议书”合法有效，受法律保护。五、原告同彭智勇达成了新的协议约定，并对彭智勇一房二卖的处分行为进行了追认，系本人的真实意思表示，彭志勇等人应按协议约定的义务全面履行自已的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈金红想买房经人介绍认识被告肖运岗，肖运岗因付新建商住综合楼项目中相关开发人员欠其工钱，便将开发商抵给其住宅一套出售给原告。经原告陈金红与被告肖运岗协商一致，2014年1月16日，原告陈金红（乙方）与建设路新建商住综合楼项目部（甲方）签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，协议约定：甲方将位于潢川县建设中路南面（建设局对面）北楼A单元六层1号的房屋125.14平方米以45.8万元的价格出卖给原告，协议另对交房期限、交房标准预定、保修责任相关手续办理及包含违约责任在内的其他事项进行约定。在该协议书上甲方加盖“河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼合同专用章”，原告陈金红签字。2014年11月8日，原告向被告肖运岗转账20万元，被告肖运岗向原告出具20万元收据一份，记载：“收据入账时间2014年11月8日交款单位陈金红人民币（大写）贰拾万元整收款事由购房款肆拾伍万捌仟元整￥458000余额交钥匙付清余款贰拾伍万捌仟元整￥258000双方不准违约”。2015年8月30日，原告向被告肖运岗给付10万元，2016年1月26日，原告向被告肖运岗转账13万元。后被告肖运岗将钥匙交付原告，被告彭智勇另收取原告房屋水电入户费12000元，并出具有收据一张，记载：“此房款全部付清，如有纠纷由售房部负担今收到陈金红水电入户费人民币壹万贰仟元正￥12000收款人彭勇”，收据上加盖“信阳华威建筑公司潢川新建综合楼项目部”公章。2019年2月份，原告打算装修该房屋时发现，该房已被其他人装修入住。后于2019年3月1日，原告陈金红（乙方）与付新建综合楼开发方股东（甲方）签订《协议书》一份，合同与本案有关的是：乙方于2014年以人民币45.8万元，购得付新建私人综合楼A6东住宅一套，面积124㎡，该房为乙方从轻包劳务兑房人肖刚手中购买，甲方出具售卖手续。后该房被甲方出资人以合理收回投资款为由先行装修。一、乙方原购房发票作废，甲方从付新建综合楼D单元7楼西，面积121.8㎡住宅一套调换给乙方。价格以甲方原售楼价计算，多退少补（原六楼为3920元/㎡，七楼为3760元/㎡）。待乙方装修完毕后，甲方一次性补付。（含违约金五万元）；二、付新建私人综合楼共有投资开发股东五人，即杨守河、杨树林、李天中、杨景洲、彭智勇。此合同为股东集体协商决定，双方签字生效，望双方共同谅解遵守。注该协议必须有甲方一半股东以上签字方可生效，否则无效。甲方:彭智勇杨景洲李天中，乙方：陈金红日期：2019年3月1日。另查，被告杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林6人合作开发位于潢川县文化路与建设中路（县建设局对面）付新建商住综合楼，并设立河南富泰房地产潢川分公司新建综合楼项目部，因上述被告6人不具备房地产开发资质，其开发资质是挂靠在被告河南富泰房地产开发有限公司名下，其建设资质是挂靠在信阳华威建筑公司名下。再查，2015年5月7日，由被告杨锦洲、杨守合、彭智勇作为甲方，由被告李天中、杨树林、王九学作为乙方签订《协议》一份，该协议与本案有关的合同条款主要有：付兴建综合楼股东经商量：李天中、杨树林、王九学自愿投一挣一，前期已兑房除掉60%，其余房子、税都归杨守合、彭智勇所有，后欠股东款待整体楼房处理完，由杨锦洲、杨守合、彭智勇返还上述股东、余款。股东如有售房意向，可经杨守合同意酌款兑房。本协议签订后，甲方一年内付清。房子卖不掉，以房兑款等。本院认为，2014年1月16日原告陈金红与建设路新建商住综合楼项目部签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》，2019年3月1日，原告陈金红与付新建综合楼开发方股东签订的《协议书》等合同、协议，是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是合同当事人之间设立物权的协议，是当事人的真实意思表示，该合同没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告陈金红依合同约定将购房款45.8万元及水电入户费交付被告，全面履行了合同义务，而被告未能依照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的目的不能实现，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同相对性，上述协议的名义主体分别是建设路新建商住综合楼项目部和付新建综合楼开发方股东，实质上就是被告彭智勇等六被告，上述六被告在本案中应承担相应的违约责任。被告肖运岗为上述售房协议的实际合同当事人和收取房款的一方，是房屋买卖合同的实际出让人，在本案中应承担相应的违约责任。此外，被告杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林等6人合作开发的付新建商住综合楼，因上述被告6人不具备房地产开发资质，挂靠在被告河南富泰房地产开发有限公司名下开发，该公司在本案中也应承担相应的违约责任。故本案中，除河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司注销不承担责任外，其他被告均应承担连带责任。在房屋买卖关系解除后，上述被告应将收取的45.8万元购房款及水电入户费退还给原告。因被告存在未按期交房的违约行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求依法判令八被告共同退还原告购房款47万元及利息的诉讼请求，本院应于支持，其利息计算办法，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以47万元为基数，从2016年1月27日起计算至实际退还之日止。原告请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元即一倍购房款损失，一倍赔偿的适用须满足出卖方有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为之条件。现双方合同中没有预售许可证的相关描述，原告陈金红亦未提供相应的证据证明被告存在故意隐瞒、欺诈的行为，故原告请求判令九被告共同偿还原告经济损失47万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。诉讼中，被告李天中辩称，其在2015年已经退出合伙，原告的购房款应由未退出股东负责，原告起诉的款项与其无关，本院经审查认为被告的上述辩称理由不能成立，其理由如下：1、原告的购房行为发生于2014年，被告李天中等人的退伙协议签订于2015年，在原告购房、签订协议之时被告李天中等人尚未退伙，原告因购房等行为产生的债务属合伙债务，被告李天中等人既使退伙依法也应对退货前产生的债务承担连带责任；2、李天中等人在2015年签订的协议属内部协议，该协议对内有效，对外无效，不能对抗善意第三人。李天中等人在本案中承担责任后可向该协议的相关义务人行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零六条、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2014年1月16日原告陈金红与建设路新建商住综合楼项目部签订《建设路新建商住综合楼预订房协议书》及2019年3月1日，原告陈金红与付新建综合楼开发方股东签订《协议书》；二、限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗于本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款47万元及其利息(利息的支付办法详见本院认为的相关部分)，此款限被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗于本判决生效之日起十日内付清(账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：17×××68)；三、被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗对上述债务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8350元，由被告河南富泰房地产开发有限公司、杨景洲、王九学、杨守合、彭智勇、李天中、杨树林、肖运岗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院并于上诉期限届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉费8350元。(转账收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号46×××16)。审 判 长  吴 琪人民陪审员  彭福兴人民陪审员  袁卫军二〇二〇年一月二十二日书 记 员  张玉民