山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初5148号 原告：范传海，男，1957年10月10日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：李杨，山东东蒙律师事务所律师。 被告：马勇，男，1976年8月3日出生，回族，居民，住平邑县（马永宾馆）。 委托诉讼代理人：能昌山，山东鲁南律师事务所律师 被告：平邑县马永石材有限公司，住所平邑县平邑街道办事处八埠庄村，统一社会信用代码91371326735750945A。 法定代表人：马勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：能昌山，山东鲁南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁存丽，山东鲁南律师事务所律师。 原告范传海与被告马勇、平邑县马永石材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范传海及其委托诉讼代理人李杨，被告马勇、平邑县马永石材有限公司的委托诉讼代理人能昌山、丁存丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范传海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令马勇、平邑县马永石材有限公司支付租赁费20万元及利息；2、判决马勇、平邑县马永石材有限公司支付违约金1万元。事实和理由：2017年6月30日，我和马勇、平邑县马永石材有限公司签订《场地、房屋租赁合同书》，约定：马勇、平邑县马永石材有限公司租赁我的5.9亩土地及地上8间房屋，用于开办石材厂，每年租金8万元，第一年的租金于本合同签订之日付清，每年的7月1日前一次性支付下一年度的租金，逾期不支付按年度租金的5%支付违约金等等。合同签订后，马勇、平邑县马永石材有限公司没有按照约定履行交付租金的义务，仅支付了4万元租金，至今下欠我两年半的租金20万元，已构成违约。我多次找马勇、平邑县马永石材有限公司催要，马勇、平邑县马永石材有限公司以种种理由推托拒付租金，因此，我依法起诉，望给予支持。 马勇、平邑县马永石材有限公司辩称，范传海的诉求不能完全成立，应依法变更或驳回。1.范传海起诉的主体有些混乱，应另案起诉或依法驳回。合同乙方明确载明为马士友，而非马勇或平邑县马永石材有限公司。马勇或平邑县马永石材有限公司无权代替马士友签订合同，且在此合同之前，范传海与马士友已到期的合同中也约定了马士友享有合同优先权。2.范传海所出租的场地内的部分房屋和设施系他人所有。除出租场地和八间房屋外，其他建筑物包括：其他平房、锯房、钢结构大棚、南屋、传达室、西院墙、北院墙等设施均为原承租人马士友所建。范传海签订合同时将这些建筑物、设施等一并租给我们，这本身就不合理。如果马士友出面主张权利，对双方都是个麻烦。范传海应扣除这些设施而适当降低承包费数额。3.涉案场地位于平邑县首，西郊加油站往北到交汇处，原327国道路段的路东。自2017年4月30日签订合同后，我县社会环境、营商政策均发生了深刻变化。自2017年下半年开始，我县创国家卫生城市，直到2018年全年该处的石材厂一律不让经营，不是堵路就是贴封条封门。自进入2019年以来，又一直查环保，搞蓝天保卫战。先是两头用铁皮墙封路，并用三座大土堆堵路，禁止一切车辆通行。如今索性在该路的两头各挖了一条五米多宽的深沟，将路彻底切断，致使石材厂一直处于停产状态。在至今两年多时间内，加起来干了不到半年的活。按目前的状况剩余一年的承包期根本就无法履行。我们之所以未能按时缴纳承包费，就是因为根本没有进行生产和经营，连租金也没挣出来。因此根据合同法的情事变更原则，理应协商或判决降低或免除承包费，以维护合同的公平性，实现法律的正义和社会调节功能。综上，范传海诉求应依法变更或判决驳回。 马勇并提出反诉，请求依法变更或撤销反诉双方之间签订的《场地房屋租赁合同书》。事实与理由：范传海诉我们租赁合同纠纷一案，已经(2019)鲁1326民初5148号立案。由于涉案租赁合同签订后，我县政策、社会环境、营商条件发生巨大变化，致使该租赁合同几乎没能实际履行，我们不但没能实现合同目的，反而遭受巨大经济损失。故今反诉要求变更或撤销租赁合同，以维护合同的公平性（在本院限定的期限内没有缴纳反诉费）。 范传海针对马勇的反诉辩称，应当驳回马勇的诉讼请求，理由是：马勇陈述的法律依据不适用本案，其主张的撤销不符合法律规定，因为合同法明文规定撤销的权利行使是一年的期限，自当事人知道或应当知道撤销之日起，从马勇诉状可以看出，马勇自2017年下半年就已经知道县里的政策，不让经营这件事，所以即使能够行使撤销权，该权利也超过了法律规定的行使期限。根据马勇的陈述其不能够行使撤销权或情势变更的权利，提起反诉的诉讼主体不符合法律规定，诉讼主体和本诉不一样，应当另案起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 马勇、平邑县马永石材有限公司提交的证据：1.马士友与范传海于2001年7月1日签订的《厂地房屋租赁合同书》一份，期限自2001年7月1日至2017年6月30日。证实涉案场地房屋原系马士友承租经营的，该合同中除场地和场地内的八间房屋外，其他建筑物均是马士友所建，那么范传海在与平邑县马永石材有限公司签订本案合同时，将马士友所建的厂房和设施一同租给了我们，并没有和马士友进行交接和协商，也没有保留马士友的合同优先承包权，也是要求降低承包费和变更合同理由之一。2.涉案场地门前路被堵路和封路的照片一组。证实我们自签订合同以来，该处石材厂一直被封闭不让经营，现在已经把路切断，彻底停产不能经营。 范传海质证：对证据1的真实性无异议，但已经履行完毕，马勇、平邑县马永石材有限公司不能证明自己的证明目的，如果马士友和范传海有纠纷，应当另案处理与本案无关联性，马士友不是涉案合同的当事人。对证据2有异议，因为没有拍摄人及拍摄时间，如果有这事实，也和本案没有关联性，本案处理的是租赁合同纠纷，该照片反映的内容是当事人意志以外的力量所致，与范传海无关，马勇、平邑县马永石材有限公司应当向侵权人主张权利。 对马勇、平邑县马永石材有限公司提交的证据1和2,范传海质证均提出异议，对上述证据的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月30日，以范传海为甲方(出租方)，以马勇、平邑县马永石材有限公司乙方(承租方)双方签订《场地、房屋租赁合同书》。约定：“经双方协商一致，甲方将自建厂地、房屋租赁给乙方使用，达成协议内容如下：一、位置、面积：场地位于八埠庄，西至老327国道东侧场院西墙；东至本村耕地；北至村耕地；南至李文国厂北院墙。东西约58米，南北约68米；面积5.9亩。包括房屋8间。二、租期：3年，自2017年6月30日起至2020年6月60止。三、租金：1、租金每年80000元，大写捌万元整。2、租金一年支付一次；第一年的租金于本合同签订之日付清，以后定于每年的7月1日前一次性支付下年度的租金。逾期不支付按年度租金的5%支付违约金。四、双方权利及义务：1、乙方在法律许可范围内进行生产经营，不能转租、不得对外设定债权。租赁期间，自主经营，自负盈亏，一切税费乙方自己负担，一切债权债务与甲方无任何经济连带责任。2、甲方有权收取乙方的租金，如乙方不按合同规定的期限交纳租金，甲方有权终止合同。3、甲方自己投资建设办公室(院西北侧)捌间，该院的原有院墙、厕所两间、大门两个及装修等设施归甲方所有，乙方不得毁坏。其他乙方投资建设的设施在合同到期后在15日内自行处理，但不得破坏原有场地、设施的使用现状；逾期视为放弃，无偿归甲方所有。4、如因土地权属出现纠纷，甲方应协助处理。5、甲方负责水、电到院，水、电费由乙方自付，如乙方为生产经营之需自愿增加投资建设，与甲方无关。6、乙方经营办厂的一切手续由乙方负责，甲方可提供协助。7、租赁期间如遇国家占用或征收，所有补偿、赔偿均归甲方所有。五、合同解除：1、在租赁期间，如租赁土地被占用，双方合同终止，租金按实际租赁期限多退少补，双方互不承担违约和赔偿责任。2、合同到期，同等条件下乙方优先租赁。六、违约责任：任何一方违约，应赔偿守约方的经济损失。七、本合同一式二份，双方各持一份，双方签字生效。八、其他未尽事宜双方可另行协商解决。”在合同乙方（法定代表人）栏处加盖平邑县马永石材有限公司公章，马勇签字，马勇并代签“马士友”三字。 诉讼过程中，马勇、平邑县马永石材有限公司提交的《石材企业整治说明》载明时间：2019年8月2日。对本院询问：“涉案合同的租赁场地是否存在封路、堵路影响经营的情形？”范传海回答：“最近两三天发现有挖路的，但不知道谁挖的，有其他土路能通行。”马勇、平邑县马永石材有限公司回答：“挖路是最近挖的不错，但是用大土堆封路和用铁皮墙堵路很久了。另外，该处只有这一条大路可通行，其他没有出路。” 平邑县马永石材有限公司企业信息显示：企业类型有限责任公司，股东是马勇和马士友二人，法定代表人是马勇。诉讼中，范传海认可涉案场地及房屋的实际经营人是平邑县马永石材有限公司。 案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致调解意见。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。范传海与马勇、平邑县马永石材有限公司签订的《场地、房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案争议的焦点为：1.涉案《场地、房屋租赁合同书》的主体；2.涉案合同履行中是否存在变更解除变更的情形。 关于焦点1涉案《场地、房屋租赁合同书》的主体问题。从本院查明的事实看，在涉案合同乙方（法定代表人）栏处“马士友”三字系马勇代签的，马士友不应是涉案合同主体。马勇系平邑县马永石材有限公司的法定代表人，其作为平邑县马永石材有限公司的法定代表人在《场地、房屋租赁合同书》乙方法定代表人栏处签字的行为应系职务行为，由此所产生的法律后果应由单位承担，个人依法不承担责任。平邑县马永石材有限公司在在涉案合同乙方栏加盖公章，并在涉案场地经营石材，应属于涉案合同主体，应承担相应的权利义务。范传海要求马勇承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点2涉案合同履行中是否存在变更解除的情形问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据上述规定，依法签订的合同成立之后，应维护合同的稳定性。但因发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的时，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，因石材市场提升和创城，涉案合同的租赁场地出现了封路、堵路，影响正常生产经营，属于当事人在订立合同时无法预见的重大变化。对范传海要求变更已履行期限内的租赁费，《中华人民》第五十五条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”马勇、平邑县马永石材有限公司主张自2017年7月份即出现撤销的情形，已丧失了撤销权，其撤销权的消灭。对范传海主张的2017年的租赁费4万元及2018年的租赁费8万元，本院予以支持。对范传海主张的2019年的租赁费，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于马勇、平邑县马永石材有限公司明显不公平或者不能实现合同目的时，现马勇、平邑县马永石材有限公司要求解除合同的，根据公平原则，结合范传海诉讼中已同意解除合同，本院认定双方签订《场地、房屋租赁合同书》应予以解除，2019年的应交纳的租赁费不再交纳。平邑县马永石材有限公司、马勇应当自范传海权利主张之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向范传海支付逾期付款利息。自2019年8月20日之后至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于范传海主张的违约金问题，因双方签订《场地、房屋租赁合同书》第三条第2项约定“租金一年支付一次；第一年的租金于本合同签订之日付清，以后定于每年的7月1日前一次性支付下年度的租金。逾期不支付按年度租金的5%支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院根据公平原则，综合衡量双方利益，认定范传海主张违约损失6000元（12万元×5%），超出部分的诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条规定，判决如下： 一、解除范传海与平邑县马永石材有限公司于2017年7月1日签订的《场地、房屋租赁合同书》； 二、平邑县马永石材有限公司于本判决生效之日起七日内偿还范传海租赁费12万元及利息（以12万元为基数，自2019年7月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日之后至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、平邑县马永石材有限公司于本判决生效之日起七日内支付范传海违约金6000元； 四、驳回范传海的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由平邑县马永石材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  彭 欣 二〇二〇年一月二十二日 法官助理  孙程程 书 记 员  任雨婷