四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5016号 原告：孙某，女，2013年8月3日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 法定代理人：蒲某，女，1983年8月1日出生，回族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：夏江虹，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：成都天府万达置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区。 法定代表人：吕正韬，总经理。 委托诉讼代理人：梁泉，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张悦颖，四川思力律师事务所律师。 原告孙某与被告成都天府万达置业有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托诉讼代理人夏江虹、被告万达公司的委托诉讼代理人梁泉、张悦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某向本院提出诉讼请求：1.判令万达公司赔偿孙某房屋层高不足的损失509241.73元（计算方式为：层高误差比按20%计算，误差比在3%以内的损失，按购房款×3%计算；误差比超过3%的损失，按购房款×（20%-3%）×2计算）；2.判令万达公司赔偿孙某逾期交房的房租损失至交房之日止（按建面57.37平方米，每平方米120元计算，自2018年12月1日起算，暂计至2018年9月30日为68844元）。事实和理由：孙某系未成年人，蒲某系孙某母亲。2016年11月28日，蒲某代孙某与万达公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定孙某购买万达公司开发的成都万达一号小区第XXX幢XXX层XXX号商业房屋，现地址为天府新区正兴街道秦皇寺社区XXX组XXX号。房屋建筑面积为57.37平方米，购房款总计1376329元，房款于合同签订当日全额付清。双方在合同第四条约定房屋层高为6米，房屋平面图也显示房屋层高为6米，但在孙某法定代理人准备接房时，发现房屋层高实际只有4.8米，层高误差比高达20%，严重影响了房屋的使用价值。后经了解，案涉房屋在规划时的层高就是4.8米，而万达公司在销售过程中宣传及在合同中约定层高为6米，明显属于欺诈销售。此外，万达公司未在合同约定交房时间向孙某交付符合约定层高的房屋，亦属严重违约。孙某为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 万达公司辩称，1.案涉房屋符合合同约定及规划，合同中的层高数据系笔误，且在附件及补充协议中均已告知合同约定的层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准；2.案涉房屋能够满足正常使用需求，且已大幅增值，孙某未遭受任何实际损失；3.万达公司已依约履行了交房义务，房租损失系孙某自身违约拒收造成。综上，请求驳回孙某的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：孙某出生于2013年，系未成年人,其母亲蒲某为其法定代理人。2016年11月28日，孙某（买受人）之母蒲某代其与万达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），由孙某购买万达公司开发的位于成都市天府新区。合同约定：该商品房层高约为6米，预测建筑面积共57.37平方米，其中套内建筑面积54.94平方米，分摊的共有建筑面积2.43平方米；商品房总价款1376329元，买受人在2016年11月28日前一次性支付全部价款。关于面积差异处理，双方按照补充协议的相关约定执行。关于房屋交付条件，该商品房交付给买受人时符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书。关于交付时间，出卖人在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房责任，双方按照补充协议的相关规定执行。关于补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二为不利因素告知书，本小区周边不利的环境因素第一条载明：成都万达一号建设范围内可能对业主对该房屋的使用产生不利影响的环境因素。为帮助您慎重选择房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：12.本项目“持有商铺与销售商铺室内及室外地坪”，“商铺室内、室外地坪之间”，“商铺室外地坪之间”均可能存在高差，具体以实际交付为准。 同日，孙某（乙方）与万达公司（甲方）签订《合同补充协议（商铺）》，第六条关于房屋交付的补充约定，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交付时间为准，乙方对此无异议。如甲方未向乙方发放《入伙通知书》的，视为入伙时间未顺延，乙方应在买卖合同约定的交付日期自行到甲方售楼处或甲方指定的其他地点办理入伙手续。双方一致同意，将本合同第十五条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建设工程竣工验收备案文件，且该文件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。第十七条其他条款第13条约定，本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求。 合同签订当天，孙某一次性支付完毕全部房款，万达公司向其出具了收款收据。 2017年1月17日，案涉房屋签约备案。 2018年11月6日，案涉房屋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2018年11月21日，案涉房屋所在建设工程项目完成竣工验收备案登记。 2019年1月24日，万达公司向孙某邮寄《入伙通知书》，载明：您购买的天府新区730号自编房号为25-103，已具备合同约定的交付条件。结合本项目实际情况，我公司定于2019年1月27日开始办理房屋交付及其相关事宜。在2019年2月28日前您都可以根据自己的时间安排前来收房。该邮件2019年1月25日查邮显示已签收，收发室。孙某未收房。 2019年11月28日，成都市蜀都公证处对申请人孙永健对位于成都市双流区房屋和位于成都市双流区高的测量过程进行了保全证据公证，并出具了（2019）川成蜀证内经字第XXX号公证书，载明：位于成都市双流区。孙永健用刚购买的卷尺对该商铺内的层高进行了测量，测量时卷尺零刻度段与商铺屋顶面保持垂直，卷尺另一端与地面保持垂直，该端数据显示为472厘米。……位于成都市双流区（该商铺位于“万达天府1号”小区蜀州路一侧面向人行出入口左侧第三个商铺），孙永健、夏江虹使用上述卷尺，将卷尺零刻度端固定在一根笔直的木棒顶端，测量时将木棒顶端与该商铺屋顶垂直，卷尺另一端与地面保持水平垂直，卷尺地面端显示数据为579厘米。 以上事实，有《商品房买卖合同》（预售）、《合同补充协议（商铺）》、收据、商品房签约备案登记表、入伙通知书及邮单、公证书、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表等证据及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，孙某与万达公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点在于：万达公司是否应就建筑层高不符合约定承担违约责任，如应承担，损失金额如何确定；万达公司是否应承担逾期交房的违约责任。 关于建筑层高的违约责任。本院认为，双方合同中明确约定了出卖房屋的层高，万达公司交付的房屋未达到该约定标准，应承担违约责任。万达公司认为合同约定系笔误，且在附件及补充协议中均已告知合同约定的层高非净层高，该房屋具体层高以实际交付时为准。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”万达公司作为提供格式条款的一方，除应当公平合理地确定买卖双方当事人的权利义务外，还应当采取合理的方式提请买受人注意免除或者限制其责任的条款。本案中，万达公司在补充协议中关于房屋层高的约定显然属于免除或限制其责任的条款，但其并未举证证明其履行了合理的提示义务。可以说，正是因为万达公司未履行合理的提示义务，才导致孙某在签订合同及补充协议时，未细致查阅补充协议中存在的关于房屋层高以实际交付为准的约定，其签字行为不能当然视为其真实意思的表示，故该条款应认定为无效。因此，对万达公司的抗辩，本院不予采纳。 关于房屋层高的损失。孙某在本案中参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条之规定，以层高减少的比例、按照购房款的数额来分段计算。本院认为，1.法学上之类推适用，系就法律所未规定之事项，比附援引与其性质最相类似的规定，以为适用。类似适用之本质在于，“相类似的情况，应作相类似的处理”。在将法律所未规定之事项参照适用可资援引的法律规范时，必须比较法律所规定之事项与法律未规定之事项是否具有足够的相似性存在，以致可以将二者等同对待，赋予其相同的法律效果。本案涉及的是房屋层高不符合约定如何确认损失的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条规定的是房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时违约责任的承担方式，两者不具有相似性，不符合类推适用的条件。2.如按照孙某诉求的类推适用上述规定来确认房屋层高不符合约定时的损失，损失金额将高达50余万元，而房屋总价为1376329元，这显与公平原则相悖。万达公司将不符合层高约定的房屋交付给孙某，致使孙某对房屋使用功能的期望值和舒适度降低，已构成违约。然而案涉合同未约定层高违约金的数额或计算办法，相关法律对此也无明确规定，孙某亦未提交主张实际损失的相关证据，因此如何适用法律、合同条款公平合理地确定万达公司应承担的违约责任，系本案的争点，亦为本案的难点。层高不符合约定，直接影响到的是房屋的用途。万达公司在从事民事活动中违反诚实信用原则，致使孙某利益受损，孙某基于6米层高所期待的房屋用途落空,万达公司的行为殊值惩戒。在法律没有规定、合同未作约定、损失难以确定的情况下，本院唯有基于公平原则酌定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，酌情以购房款1376329元的10%确定万达公司应承担的违约责任。 关于万达公司是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，孙某以万达公司未在合同约定交房时间向孙某交付符合约定层高的房屋主张万达公司承担逾期交房的违约责任，万达公司辩称补充协议约定房屋的交付条件变更为：万达公司取得该房屋建设工程竣工验收备案文件，且该文件为该房屋交付的唯一条件，故案涉房屋在合同约定的交付日期前已满足房屋交付的条件，万达公司不存在违约行为。本院认为，案涉房屋在合同约定的交房日前已满足房屋交付条件，且合同约定的该房屋交付条件并不违反法律法规的强制性规定，孙某系因与万达公司就案涉房屋的层高问题争议而未实际收房，故本案中孙某主张万达公司承担逾期交房的违约责任缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都天府万达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙某赔偿因层高减少造成的损失137632.9元； 二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4790元，由原告孙某负担3650元，被告成都天府万达置业有限公司负担1140元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年一月七日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷