广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35079号原告：黄福安，男，1959年3月10日生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树茂，广东知泓律师事务所律师。被告：广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社，住所地广州市白云区新市街小坪村。社长：黄伟樟。被告：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街小坪西路23号。社长：黄干纯。两被告共同委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。原告黄福安与被告广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社（以下简称小坪村第四经济合作社）、广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称小坪经济联合社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄福安的委托诉讼代理人李树茂，被告小坪村第四经济合作社和被告小坪经济联合社的共同委托诉讼代理人李志华、张丽璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄福安向本院提出诉讼请求：1.确认原告向被告小坪村第四经济合作社承租位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场的4800平方米的集体物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内；2.判令两被告在判决生效之日起五日内向原告支付集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元；3.判令两被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2012年9月1日，原告与被告小坪村第四经济合作社签署《租赁土地建厂合同书》，合同约定被告小坪村第四经济合作社将位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场的土地出租给原告自行建厂做工商用途使用。租赁期限由2003年2月1日至2018年1月30日，共15年。租赁面积为4800平方米，合同约定被告小坪村第四经济合作社协助原告办理土地报建和水电增容报批手续。2013年1月10日，原告和被告签署《补充协议》，约定上述物业续租给原告继续使用，租赁期限由2018年2月1日至2036年1月30日，为期18年。上述租赁合同签署后，原告按时足额向被告小坪村第四经济合作社交纳每月租金，并在租赁的土地上投资建设了相关厂房（门牌号为广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社安达路18号）。2014年10月29日，广州市城市更新局作出穗旧改复【2014】6号《关于白云区小坪村××村改造方案的批复》，同意小坪村改造采取全面改造，村自主开发模式。改造范围包括原告承租的地块。根据该批复，被告小坪经济联合社、佳兆业（深圳）有限公司、广东佳盛房地产开发有限公司、广州市小坪房地产开发有限公司签署了《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目合作合同》，文件确认小坪村范围内94.35公顷用地纳入统一规划范围进行全面改造，包括但不限于改造项目用地94.35公顷范围内全部地上房屋建筑物拆迁补偿费用、临迁费用（包括奖励费用）、集体物业承租人清退赔偿费用、永迁费用、建筑物附着物拆卸费用、弃产补偿费用、集体物业临迁费、对改造范围内国有土地房屋权属人的赔偿费用等，全由佳兆业集团（深圳）有限公司和广东佳盛房地产开发有限公司负责。2016年1月6日，被告小坪经济联合社定稿《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》。2018年12月6日，原告委托广州信图勘测有限公司对在租赁土地上兴建的17栋厂房进行测绘，其中框架结构629.77㎡、混合及砖木结构4747.02㎡，简易结构191.5㎡。2018年12月11日，被告将原告在租赁场地上兴建的厂房全部拆除，但没有按照《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》规定的标准向原告支付补偿。原告认为，原告与被告小坪村第四经济合作社签署的租赁合同受法律保护，原告在租赁地块（占地面积4800平方米）上兴建的厂房位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内，属于《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》第三条规定的拆迁补偿的集体物业（三）租用小坪经济联合社或各经济社土地建设的物业，改造公司已于2019年1月24日向被告小坪经济联合社支付了小坪村××村改造复建安置资金38亿元，两被告应按《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》的标准向原告支付承租集体物业的补偿783.5万元×0.7=548.45万元。原被告多次协商未果，特诉至法院，请求判如所请。被告小坪村第四经济合作社辩称：原告要求拆迁补偿缺乏依据，理由如下：1.案涉物业因河涌整治被新市街道办事处认定为违法建设，并已于2018年12月被街道办采取强制措施拆除。2.原告自述在案涉土地上投资建设厂房，但其没有任何证据证明我社交付的土地为空地，也没有证据证明案涉土地上全部原物业均为其投资建设。实际上在我社将土地出租给原告前案涉土地上已有建筑。案涉土地上原建有物业，可从双方签订的《补充协议》第二条第一、二项约定可以证明。3.退一步讲，即使原告在土地上有任何建设物业，该等物业也在改造合同签订前被新市街道认定为违法建设强制拆除，该等物业非因小坪村改造拆除，原告无权要求拆迁补偿。4.即使原告在案涉土地上建设物业，根据原告与我社签署的《租赁土地建厂合同》第六条第二款、第八条第四款，即使原告在合同期间在租赁土地上建设了建筑物与合同期满之日后即2018年1月30日后，该等建筑也归我社所有，即使该等建筑有补偿，也与原告无关。综上，原告告诉请缺乏依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告小坪经济联合社辩称：原告不属于集体物业补偿方案的拆迁补偿对象。根据我方了解，《租赁土地建厂合同》签订前涉案土地上已有建筑物，《租赁土地建厂合同》签订后，被告未查询到涉案土地有新建或改建、加建建筑物的申请文件。根据集体物业补偿方案，即使对涉案土地上物业进行补偿，该物业也是属于集体物业补偿方案中第三条第一项的自建物业，原告没有取得补偿的资格。涉案物业不属于集体物业补偿方案第六条第二项的情形。其他答辩意见同小坪村第四经济合作社的答辩意见一致。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁土地建厂合同》、《补充协议》、《关于白云区小坪村××村改造方案批复》、《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》、《广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社关于小坪村××村改造集体物业拆迁补偿款分配方案》、《新市街大额资金使用情况公示表》，被告提交的《小坪村“城中村”改造项目搬迁补偿协调会纪要》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：小坪村第四经济合作社作为甲方，黄福安作为乙方，双方签订了《租赁土地建厂合同书》，约定甲方把（土名）小坪村火车路边一五围旧砖窑场的土地出租给乙方作工商业使用，租赁期限由2003年2月1日至2018年1月30日。拾伍年租用期内租金计算方式为每月每平方米3.4元计算，每三年递增一次，每次递增15%。乙方必须在每月5日前向甲方交清当月租金。甲方将土地出租给乙方自行建厂做工商用途，甲方协助乙方办理土地变更使用证、水增容报批等手续费用由乙方负责支付。甲方负责协助乙方做好三通一平，办理有关的报批手续，费用由乙方支付。甲方土地租给乙方工商使用，甲方除协助乙方办理土地报建和水电增容报批手续外，并在租用期协助乙方搞好治安防范等。租赁期内，土地使用权归甲方所有，所建成的厂房及设施的使用权归乙方，乙方改建、出租或与第三者开发利用等权利，如需转让经甲方同意。合同期满后，土地及不动产建筑归甲方所有。合同期间，如遇国家及有关部门征用该土地，其土地补偿费归甲方所有，土地附着物及建造不动产补偿乙方占70%，甲方占30%，土地被征用之日起甲方应减除乙方被征用面积的租金。合同期满，乙方在此土地上的建筑物、水电设施等不动产归甲方所有。2013年1月10日，双方签署了《补充协议》，约定：甲方将位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场租用场地（占地面积4800平方米，以下简称涉案地块）出租给乙方使用。乙方在场地内盖建的建筑物，需建叁层以上的框架结构，否则甲方有权取消本合同，收回该场地自行处理。乙方在租用期内，需改造甲方的土地上的原有附着物，应事先征得甲方书面同意后方可实施，所需费用由乙方承担，乙方必须将办理报建等有关批复资料复印一份送报甲方存档，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。乙方在承租期内所建的物业，合同期满后不动产归甲方所有，动产归乙方所有，水电设施乙方不能拆走。本协议租用期限由2018年2月1日至2036年1月30日为期18年止。租用场地共4800平方米，租金交纳采取按月支付，租金按原合同最后一个月租金计算，每四年为一个档次，每档次在上档次基础上递增20%计算承租款。如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%。本协议自双方签字盖章后生效。等等。2014年10月29日，广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复〔2014〕6号《关于白云区小坪村××村改造方案的批复》，同意小坪村改造采取全面改造，村自主开发模式。村生活用地、融资地块一次性转为国有性质；村经济发展用地保留集体性质。融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。2016年1月6日，小坪经济联合社发布了《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》，方案中明确拆迁补偿的集体物业包括联社、各经济社自建的物业，联社、各经济社与第三方合资建设的物业，租用小坪经济联合社或各经济合作土地建设的物业，租用小坪经济联合社和各经济社自建物业加建或改建的部分物业。拆迁补偿标准：框架结构按2400元/平方米、砖混结构按1300元/平方米进行一次性货币补偿；简易无墙体结构按800元/平方米进行补偿。补偿款的分配：属于联社、经济社自有物业的，由拆迁改造主体支付给联社、经济社；属于合作型物业的，先由联社、经济社与各自合作方自行协商分配，有合同约定补偿分配的，按照合同约定分配；无合同约定如何补偿分配的，原则上按照联社（或经济社）30%、合作方70%的比例分配。2018年12月29日，小坪经济联合社（甲方）、佳兆业集团（深圳）有限公司（乙方一）、广东佳盛房地产开发有限公司（乙方二）、广州市小坪房地产开发有限公司（丙方）签订了《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目合作合同》，约定小坪村范围内94.35公顷用地纳入统一规划范围进行全面改造，地上房屋建筑物拆除补偿费用、临迁费用、集体物业承租人清退赔偿费用等，全部由乙方负责。根据小坪村第四经济合作社发布的《关于小坪村××村改造集体物业拆迁补偿分配方案》及《四社集体物业补偿统计表》显示，涉案地块安达路18号（土名：旧砖窑地块）自建物业合计建筑面积5420.0455平方米，小坪村第四经济合作社可分配补偿款总额的100%，物业拆除补偿金额为7850524.34元。本案审理过程中，黄福安主张其承租涉案地块后，在涉案地块上建设了厂房、宿舍和商铺，为证明其主张，黄福安提交了签署时间为2003年2月17日的《建筑承包合同》、《建筑总面积计算》及建筑方位确认表、建房款收据等，其中合同约定发包方为黄福安，承包方为吴建献，合同内容为承包方为发包方在涉案地块按大棚形式建筑厂房4仓，占地约2900平方米，宿舍、商铺计划建4栋2层混合结构建筑物，建筑面积约2400平方米。黄福安主张其建设上述建筑未办理规划报建手续。黄福安还确认，涉案地块上的建筑物均系2003年建成，2003年之后仅进行小的翻修。被告对上述证据的三性不予确认，并主张上述证据形成时间及真实性存疑，故申请对上述证据的形成时间进行鉴定。被告确认涉案地块位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内。原、被告确认涉案地块上的建筑物已于2018年12月中旬被拆除，被告主张涉案地块上的建筑物是由城管部门根据《广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告》由政府相关部门拆除的，为证明其主张，被告提交了广州市白云区人民政府新市街道办事处城市管理科和广州市白云区城市管理局新市街执法队于2018年11月份出具的《告知书》，主要内容为涉案地块安达路18号（土名：旧砖窑地块）上违法建（构）筑物需要在2018年12月7日前自行整体拆除。黄福安对被告提交的《告知书》的真实性予以确认，但对于关联性和合法性不予确认，认为广州市白云区人民政府新市街道办事处城市管理科和广州市白云区城市管理局新市街执法队不具备认定违法建设的法定职责。另查明，小坪村第四经济合作社于2019年9月20日向黄福安支付了搬迁奖励款（旧砖窑地块）108400.91元。被告认为该款项系小坪村第四经济合作社对被认定为租地及租赁物业合同的第一承租人发放的协调奖励费用，相关费用是按照20元/平方米的标准发放的，并不属于集体物业拆迁补偿。黄福安于2019年11月8日向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社名下价值5484500元的财产，担保人永安财产保险股份有限公司广州中心支公司为该申请提供担保金额为5484500元的连带责任保证担保。本院于2019年11月11日作出（2019）粤0111民初35079号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社名下价值5484500元的财产。黄福安预交财产保全费5000元。本院认为：小坪村第四经济合作社与黄福安签订的《租赁土地建厂合同书》及《补充协议》约定小坪村第四经济合作社将涉案地块出租给黄福安做工商用途，双方并约定小坪村第四经济合作社协助黄福安办理土地变更使用证及办理有关报批、报建手续，即双方合同约定黄福安应当合法使用涉案地块，故涉案《租赁土地建厂合同书》及《补充协议》为合同双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案中，黄福安主张涉案地块上的厂房、宿舍、商铺等是其在2003年建成，故根据双方合同约定，《租赁土地建厂合同书》约定的租赁期于2018年1月30日到期后，涉案地块上的建筑物应当归小坪村第四经济合作社所有。同时《补充协议》约定“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%”。本案中黄福安确认2003年以后其并未在涉案地块上建设新的建筑物，涉案地块现被纳入“三旧”改造项目范围,而“三旧”改造系政府主导实施的,小坪村第四经济合作社确需按政府要求向相关方收回租赁物,而不问承租方同意与否，故“三旧”改造与双方《补充协议》中约定的国家或政府征地的条件相符。鉴于黄福安在《补充协议》生效后并未在涉案地块上新加建建筑物，故根据双方约定，涉案地块上原建筑物补偿归小坪村第四经济合作社所有，黄福安现要求小坪村第四经济合作社及小坪经济联合社向其支付补偿款集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。对于黄福安要求确认涉案地块物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内的诉讼请求，该诉讼请求属于对事实的确认，不构成确认之诉，对于该项诉讼请求应当裁定驳回其起诉，本院对此不再另行制作裁定书。对于小坪村第四经济合作社要求对黄福安提交的《建筑承包合同》、《建筑总面积计算》及建筑方位确认表、《收据》的形成时间进行鉴定的申请，相关申请已无必要，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告黄福安的全部诉讼请求。本案受理费25096元，财产保全费5000元，由原告黄福安负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年一月十三日书记员  林嘉仪