广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24214号上诉人（原审原告）：深圳市群一市场管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道坣岗社区立岗南路6号B16-1栋，统一社会信用代码91440300088345619A。法定代表人：彭壮群，董事长。委托诉讼代理人：黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵清爽，广东耀业德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林强，男，1979年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。上诉人深圳市群一市场管理有限公司（以下简称群一公司）与上诉人林强因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人群一公司上诉请求：一、撤销原判第三、四项，依法改判林强返还依据无效合同取得的租金、赔偿群一公司因合同无效造成的经济损失135万元；二、林强承担本案的一审、二审全部的案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，林强应承担无效合同全部过错责任，群一公司不应承担过错责任，林强应返还群一公司所有租金，并赔偿群一公司因合同无效而造成的经济损失。林强在明知群一公司有租赁土地可以用作建材堆放场地需求的情况下，为了获取高额的差价利润，将不能满足群一公司使用需求的土地租赁给群一公司，其在主观上有欺骗的恶意、客观上有过错的事实，表现在以下两点：1．与其前手土地使用权人签署的土地承包协议中明确标注性质为农地，说明其对土地性质情况是明确知晓的。2.与群一公司签署的土地承包协议虽标注土地性质为农地，但双方约定土地应满足建材堆放场地的承包经营用途，且在合同中明确向群一公司承诺：“甲方（林强）负责平衡妥善处理好该土地的性质、产权纠纷等问题，移交给群一公司使用后仍然存在土地历史遗留问题的情况，一切由甲方（林强）负责出面协调处理，处理无效而造成乙方（群一公司）无法正常经营运作并迁移的，林强负责偿付群一公司的经济损失，甲方（林强）无条件退所有押金给乙方（群一公司）。”3．在2016年10月31日南山区西丽执法队强行清场后，为了使群一公司相信合同执行的可期待性，从而谋取高额利润，于2017年1月5日向群一公司出具麻磡村委的证明，同意群一公司将土地作为汽车停放使用。但2017年9月底西丽执法人员清空部分汽车停放场地，2018年4月19日，南山有关政府部门强行将群一公司的“汽车停放场地”清窄，将土地填土复绿。虽然，表面上看群一公司在缔约合同的过程中存在过错，但从以上相关证据表明：群一公司并无过错，其对合同有效性的期待因林强的承诺而合理化。如没有林强承诺可以将土地性质申请变更为目标用途，群一公司是不会冒着因合同违反强制性法律法规而无效造成巨额经济损失的风险签订合同，且根据合同约定内容的关联性，可以看出群一公司在签订合同时是尽到了审慎义务的。故，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，林强应返还群一公司全部租金，并赔偿群一公司因合同无效遭受的135万元损失。二、仅判决林强返还押金158.4万元有误，应将未使用但已支付的土地租金判令返还群一公司。在一审庭审中，群一公司明确提出了租赁该场地后，群一公司是无法正常使用的，且被执法部门多次清场，林强在该工程中也称不收取全额租金，且双方在2018年3月25日签订《双方协定书》，表明双方确认截至该签订日，群一公司仅欠林强623510元，再无其他拖欠。同时，该《双方协定书》上也写明群一公司没法正常使用场地时，要求林强配合立项以保证合法使用该场地，立项不成功林强才不退押金（说明押金根本也没有冲抵任何场地租金），但林强迟迟不配合，根本还没来得及立项，就在2018年4月19日被执法队强制清场，造成群一公司需要赔偿小租户的损失。故，一审确认群一公司还应向林强支付2017年7月27日至2018年4月26日期间的土地占用费3149827元，及2017年9月27日至2018年4月26日期间的电费395851元是错误的。三、判决群一公司支付2017年9月27日至2018年4月26日期间电费395851元是错误的，与事实不符。自2017年9月底西丽执法人员已将部分汽车停车场地清空至2018年3月。根据林强所提供的“群一实付土地占用费、保证金、电费明细”表单可以看出，群一公司应付电费为188168元，实际群一公司通过银行转账支付了205000元的电费。自2018年4月起因南山有关政府部门将群一公司“汽车停放场地”清空，将土地填土复绿，该地块群一公司已无法使用，电费的产生无从谈起。故此，群一公司不应支付电费，相反林强应将该多支付电费予以返还。四、判决群一公司支付2017年7月27日至2018年4月26日期间土地占用费3149827元错误，与事实不符。法院以两块地528000×9个月元租金来计算土地占用费是不合理的，有违公平原则，即便是需要支付土地占用费，也应该按照群一公司实际的使用时间和面积来计算，即群一公司已不再拖欠林强任何土地占用费。（1）群一公司与林强协议承包两块地。由于林强原因，群一公司租赁土地性质无法满足租赁用途，群一公司只断断续续使用过部分时间的部分场地，即丽康路898号（使用时间为：2016年10月1日至2016年10月31日、2017年1月5日至2017年9月。2017年9月底西丽执法人员清空部分汽车停放场地后，仅剩余部分场地可以使用）。（2）深沥塘地块一直无法正常使用，群一公司为盘活该地块，自2017年9月起多次要求林强提供土地相关证明，向政府有关部门申请立项，林强为继续合理谋取租金利润，承诺予以配合。并于2017年9月26日双方通过短信与群一公司约定：2017年9月、10月应减半收取深沥塘地块占用费，即群一公司支付123665元/月即可，以向群一公司表达继续合作意愿。群一公司支付完毕2017年9月、10月的土地租金后，林强仍未能提供任何相关立项资料，每次均以村委负责人出差为由予以拖延，致使群一公司仍无法获得合法的土地使用证明。2017年9月前的所有土地使用费已经支付给林强，并无拖欠，且由于群一公司转账操作失误向林强多转账80余万，林强在超出约定面积200多平方米的基础上扣除费用后，于2017年9月返还群一公司389627元，由此可知群一公司未拖欠该期间的任何费用，否则林强返还费用是不符合常理的。2017年10月24日，林强通过发送短信确认10月租金已经收到。至此，群一公司即便应向林强支付土地占用费，该数额也应从2017年11月起至2018年3月止计算（253000元/月×5个月），即1265000元。群一公司及林强双方的银行转账及收款相应单据，均表明群一公司已经向林强转账支付1295800元。故，群一公司已不拖欠林强任何土地占用费，林强应将群一公司多支付的款项予以返还。上诉人林强答辩称：一、对于过错问题，合同里面明确了土地的性质，双方都是知晓的，况且林强是基于群一公司法定代表人彭壮群的建议才去找深圳市茂源进出口有限公司（以下简称茂源公司）的实际控制人林总承租了涉案场地。因此，群一公司负有更大的过错。同时，合同里面约定对于经营手续是由群一公司自行办理，因此，对于群一公司未办妥相关的经营手续所造成的损失应自行承担。二、关于要求返还土地租金的请求无事实及法律依据，因群一公司自合同签订之日起至今一直在使用涉案场地，当然林强于2018年4月26日止没有再收取群一公司的土地使用费，自认退出。三、对于电费的问题，在一审时林强提供了双方的短信往来记录，均能证实每月的电费金额是多少，且群一公司对当时的金额是予以确认的，因此不存在事实差异。四、关于土地占用费的问题，林强在上诉时就该问题已经进行的阐述，以林强所提供的上诉状为准。上诉人林强上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项，改判驳回群一公司的诉讼请求；维持第一、四、六项判决；二、由林强承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、林强、群一公司均将承包金1584000元计入了已付承包费，一审判令林强返还押金1584000元，导致林强重复支付了1584000元。林强依据《合同法》第99条的规定，将群一公司已付押金1584000作为土地占用费予以扣减（见反诉状诉请及应付和已付款项清单之证据），符合法律规定。而一审判决却无视此事实，将抵销权的行使，视为对土地占用费权利的放弃，损害了林强合法权益。二、一审判决林强赔偿群一公司经济损失70万元，无事实及法律依据。首先，关于过错。林强是基于群一公司要承租涉案地块和自身的人脉，才与茂源公司、迅佳途公司签署承租协议，目的就是转租给群一公司。三方均知晓涉案地块是农用地。如果要归责过错，全少三方是均等的过错方，不分过错大小，三方均应承担因租赁涉案地块所产生的损失。而林强与茂源公司、迅佳途公司一案，早于本案审理，亦早于本案判决，林强在与茂源公司、迅佳途公司土地租赁合同纠纷一案中反诉茂源公司、迅佳途公司时，并不知晓损失的存在，亦未向其主张损失，现在也无法增加诉讼请求。一审判决将会导致因一事不再理原则，而无法向负同等过错的茂源公司、迅佳途公司来主张损失。一审在审理该案时，林强有告知出租人与林强的案件，一审法院理应综观全局，在判令林强承担责任的同时，应该给林强预留救济出口，同一事在同一个法院判决，理应保持同一性。而一审法院却把无效合同的责任与过错归于林强一方了。其次，一审判决的损失并未发生。群一公司关于损失赔偿的主张，提供了一份《清场搬迁协议书》，签署时间是2016年12月，协议内容涉及搬迁费金额50万元，另外是双倍退还的保证金共220.8万元。关于该协议，一是由群一公司与第三方签署，真实性无法认定；二是群一公司并未提交银行流水，以证实该协议内容已履行、损失已发生及协议的真实性；三是既然是无效合同，就不存在双倍返还保证金的义务。假使群一公司有银行流水证实其双倍退还了保证金，群一公司对合法权利的让渡所产生的损失，也不能让林强来承担。另外提供的五份场地租赁的协议，均未涉及损失发生的内容；而这五份协议是否均已解除了、是否已实际发生搬迁赔偿都无证据证明。群一公司至今还在经营涉案场地。一审并无证据认定搬迁损失是135万元。上诉人群一公司答辩称：一、群一公司坚持上诉状的意见。二、根据双方签订的《协议书》，该《协议书》明确约定涉案的场地租赁给群一公司，是为了建材堆放，且该协议最后有各补充条款，林强要负责平衡处理好该土地的性质，产权纠纷，保证群一公司能正常使用，如无效和造成无法正常经营运作并迁移时，林强应赔偿群一公司的经济损失，并无条件退还押金给群一公司。三、根据双方在2018年3月25日签订的《双方协定书》，林强和群一公司的法定代表人都确认了截止到该《双方协定书》签订之日群一公司只是欠623510元，即租金和水电费总共拖欠费用为该金额，再无其他拖欠费用。该《双方协定书》签订后，还不到一个月场地就被执法队强制清场，无法再使用，造成了群一公司对外赔偿了租户的搬迁费130余万元，该损失按照协议应当由林强赔付给群一公司。上诉人群一公司一审起诉请求：1、群一公司、林强签订的土地租赁合同无效，林强依据无效合同取得的利润224万元返还群一公司；2、林强收取群一公司的押金158.4万元，退还群一公司；并赔偿群一公司经济损失135万元；3、林强负担本案诉讼费。上诉人林强一审反诉请求：1、群一公司立即支付林强2017年7月27日至2018年4月26日期间的土地占用费314982元；2、群一公司立即支付林强2017年9月27日至2018年4月26日期间的电费395851元；3、由群一公司承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2016年8月19日，林强（乙方）分别与深圳市茂源进出口有限公司（甲方、以下简称茂源公司）和深圳市迅佳途投资有限公司（甲方、以下简称迅佳途公司）各签订一份《协议书》，约定：甲方将深圳市麻磡股份有限公司交给甲方使用位于深圳市南山区麻磡村与二线公路相接地块，现为丽康路898号和接近白芒关口（土名为深沥塘），面积约2.25万平方米和2.45万平方米（见现状，用地性质为农地）提供给乙方承包经营，乙方承诺有关经营手续由乙方负责办妥，承包期限为十五年，乙方每月交给甲方承包费为税后20.25万元和22.05万元（如需开具发票，乙方需先行支付税金），本协议签订时乙方即交十万元现金给甲方，五天内乙方付给甲方保证金50.25万和56.15万元，甲方收齐上述款项后，即刻把土地提供给乙方使用，承包期从2016年8月23日起至2031年8月22日止；地块后面的板房留（不超过两件，尽量协调一间）给果园工人住，其他全部无偿给乙方使用；及其他内容。2016年8月19日，群一公司（乙方）与林强（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将深圳市麻磡股份有限公司交给甲方使用位于深圳市南山区麻磡村与二线公路相接地块，现为丽康路898号，和深圳市南山区麻磡村与二线公路相接地块接近自芒关口（土名为深沥塘）两块地中间要留一条10米宽的路，地块总面积约4.8万平方米（见现状，用地性质为农地）提供给乙方作（建材堆放场地）承包经营；乙方承诺有关经营手续由乙方负责办妥，甲方收承包金不提供发票，如国家对该租用土地以及厂房出售的货物、产品收取各种税款，一切由乙方负担；承包期限为八年；乙方每月交给甲方承包费为52.8万元；本协议签订时乙方即交20万元现金给甲方；二天内乙方付给甲方三个月保证金138.4万（合计订金158.4万元及一个月承包金52.8万元）；甲方收齐上述款项后，即刻把土地提供给乙方使用，承包期从2016年8月27日起至2024年8月26日止；承包金从每月的20日前会给甲方指定人的账号，否则，每迟交1日，收0.5%滞纳金；乙方在承包期间，向甲方交纳用电费1.30元／度，水费每月1000元，提供水井用水；每月的水、电费在下个月的25号前交给甲方（汇入上述账号），否则迟交1天收0.5%滞纳金，乙方的承包费每三年递增12%（即从2019年9月26日起开始递增），一直至合同到期为止；若乙方拖欠承包费或水电费超过30天，视乙方违约，甲方有权解除本协议，将提供给乙方的土地收回并没收乙方保证金，且乙方在土地上的任何物品需在一个月内清空，否则视为乙方的弃留物；甲方有权自行处置，一切责任与甲方无关；乙方知晓上述土地用地性质，会在法律法规及政策允许的范围内使用土地，不得转卖且不得侵害甲方的权益，否则，甲方有权随时单方面终止本协议，无偿收回土地及所有地上建筑物、构筑物、临时建筑、铁皮房及其他附属设施，承包保证金不再退还；因乙方行为导致的政府行政处罚等均由乙方承担，与甲方无关；甲方负责平衡妥善处理好该土地的性质、产权纠纷问题等，如正式移交给乙方使用后仍然存在该土地历史遗留问题的情况，一切由甲方负责出面协调处理，如果继续处理无效而造成乙方无法正常经营运作并迁移的，甲方应负责偿付乙方的经济损失，并乙方有权单方终止本协议，甲方无条件退还所有押金给乙方；及其他内容。2016年8月26日，群一公司向林强支付押金1584000元和一个月的承包金528000元。庭审中，群一公司表示其向林强支付了一年八个月的承包金（场地使用费）共计6963000元。林强提交相关明细表、电费清单等，以证明群一公司所交承包金的总金额为6593082元，其中已支付的土地占用费为4770173元（2016年10月27日至2017年7月26日）、电费238909元（2016年8月27日至2017年9月26日）；林强于2017年9月27日向群一公司返还了其错误支付的389627元。对此林强提交了其银行历史明细清单，该清单显示林强于2017年9月27日向温*群的账户转账389627元，该历史清单中亦显示温*群多次向林强账户转账。群一公司提交深圳市南山区城市管理行政执法局出具的《行政告知书》、《行政决定书》以及西丽街道执法队出具的《关于开展林业执法工作的温馨提示》复印件等以证明因涉案土地为农用地，不能堆放建材，相关部门以改变土地用途为由对群一公司进行处罚，导致群一公司的租赁目的无法实现。群一公司另提交深圳市麻磡实业股份有限公司（以下简称麻磡公司）向西丽街道办出具的《申请报告》、麻磡公司出具的《证明》以证明麻磡公司曾向街道办申请涉案场地用于堆放建材，后又申请作为停车场使用，但均未获得相关部门批准。为证明因群一公司无法使用租赁场地，要求租户搬离时共偿付清场搬迁费135万元，群一公司提交了其与场地使用租户签订的租赁协议、清场搬迁补偿协议书等予以证明。林强对前述证据不予认可，并表示前述协议不能反映群一公司已实际支付案外人赔偿款项，而且，群一公司因其未按合同约定办妥相关经营手续，导致的损失亦应由其自行承担。林强向法院提交电费清单、供电局的电费单据、转账记录、存款单据以及林恒、林金水出具的说明，以证明2016年8月至2018年4月期间，应付电费共计634760元，群一公司已支付电费238909元，仍拖欠电费395851元。群一公司对前述证据不予认可，表示前述证据无法证明是涉案土地产生的电费，更无法证明是群一公司应当承担的电费。另查，茂源公司、迅佳途公司另案起诉林强，要求林强支付租金/占用费、滞纳金及电费等，案号为（2018）粤0305民初12736和12737号。再查，2018年7月9日，茂源公司（甲方）与案外人林玉枝（乙方）、林茂君（丙方）签订《协议书》，约定：甲方将深圳市麻磡股份有限公司交给甲方使用位于深圳市南山区麻磡村与二线公路相接地块，现为丽康路898号，面积约2.35万平方米提供给乙方承包经营，承包期限至2033年6月30日止；乙方每月缴交给甲方承包费为税后21.15万元；及其他内容。林强表示，林玉枝系群一公司法定代表人的妻子，林强另提交茂源公司在（2018）粤0305民初12736号和12737号案件中提交的证据目录，以证明茂源公司自2018年5月起收回了涉案土地的使用权，直接交给了群一公司使用，群一公司从2018年5月起直接向茂源公司支付了涉案土地的使用费。群一公司对前述证据不予认可，并表示群一公司并未向茂源公司缴纳场地占用费，茂源公司所说的2018年5、6月份的场地占用费系林玉枝缴纳的。经查，涉案的麻磡村丽康路898号地块，用地面积41377平方米，其中23577平方米位于羊台山森林公园规划控制范围内，其余未办理用地出让手续，为未完善转征地手续的土地；原深沥塘地块用地面积23486平方米，未办理用地出让手续，属未完善征转地手续的用地。庭审中，群一公司表示其第一项诉讼请求要求的利润224万元，是因为群一公司共向林强缴纳了6942700元，但林强交给茂源公司、迅佳途公司470多万元，中间的利润为224万元。法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形只是土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，经调查，涉案土地为农用地，尚未办理转用审批手续，因此，涉案土地不能出租用于非农业建设。本案中，林强将涉案土地出租给群一公司用于非农业用途，违反了前述法律法规的强制性规定，故群一公司、林强之间的《协议书》应属无效。合同无效的应恢复原状，故林强应将收取的押金1584000元退还群一公司。对于群一公司要求林强退还因合同取得的利润224万元的诉讼请求。群一公司、林强的协议书虽无效，但群一公司占用涉案土地期间，应向林强支付相应的土地使用费，双方在协议中约定的土地使用费虽高于群一公司与茂源公司、迅佳途公司签订协议中的土地使用费，但不能简单的认定土地使用费的差额部分即是林强获取的利润，而且，群一公司因合同无效要求林强退还相关利润亦无相关的法律依据。故对于群一公司的该项诉讼请求，法院不予支持。对于群一公司主张的经济损失，即清场搬迁费135万元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林强将农用地出租给群一公司作为非农业用途使用，林强存在较大过错，而群一公司在明知涉案土地为农业用地的情况下，将土地用于非农业用途，本身亦存在过错。群一公司所支付的搬迁费系因合同无效而产生的损失，林强应按照其过错比例承担相应的赔偿责任。群一公司提交的相关证据林强虽不予认可，但考虑到群一公司将涉案土地另行转租后，因无法继续使用确实会产生相应的损失，故法院综合群一公司提交的相关证据、双方的过错大小及合同的履行情况，酌情判令林强向群一公司赔偿损失70万元。对于林强要求群一公司支付2017年7月27日至2018年4月26日期间的土地占用费的反诉请求。本案中，群一公司表示其共向林强支付了694.27万元，包括租赁保证金、土地占用费和电费，但群一公司并不清楚土地占用费支付的期间和具体金额。林强则表示群一公司共支付6593082元（因有389627元系群一公司多支付了，林强已退还给群一公司），其中已支付2016年10月27日至2017年7月26日期间的土地占用费4770173元、2016年8月27日至2017年9月26日期间的电费238909元。结合林强提交的明细清单、银行历史明细清单以及群一公司支付相关费用的情况，法院采信林强的主张，确认群一公司共支付2016年10月27日至2017年7月26日期间土地占用费4770173元。庭审中，群一公司确认其占用涉案土地至2018年4月底，故群一公司还应向林强支付2017年7月27日至2018年4月26日期间的土地占用费共计4752000元（528000×9个月），林强要求群一公司支付土地占用费3149827元，系其对自身权利的处分，法院予以照准。对于林强反诉要求群一公司支付2017年9月27日至2018年4月26日期间电费的反诉请求。林强提交了供电局的电费单据、转账记录及林强向案外人支付电费的清单等，群一公司虽不予认可，但并未提出相关反证，且群一公司亦无法确认已缴纳电费的金额、期间，对此，群一公司应承担举证不能的不利后果。结合关联案件中林强亦应向茂源公司、迅佳途公司支付相关电费的事实，法院对于林强要求群一公司支付前述期间电费395851元的反诉请求予以支持。一审法院判决：一、确认群一公司与林强于2016年8月19日签订的《协议书》无效；二、林强于判决生效之日起十日内向群一公司返还押金158.4万元；三、林强于判决生效之日起十日内向群一公司赔偿经济损失70万元；四、群一公司于判决生效之日起十日内向林强支付土地占用费3149827元和电费395851元；六、驳回群一公司的其他诉讼请求；七、驳回林强的其他反诉请求。本诉案件受理费48018元，群一公司已预交，由群一公司负担27370元，由林强负担20648元；反诉案件受理费17582.71元，林强已预交，由群一公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，群一公司在二审阶段提交了四份证据，证据一是2017年10月7日短信，林强向彭壮群发送短信称，“已转389627元”；证据二是2017年10月24日短信，林强向彭壮群发送短信称，“已收到2017年10月份租金”，证据一、二共同证明租金及电费已按月足额支付，否则林强不会向群一公司返还389627元，一审判决认定群一公司“仅支付2016年10月27日至2017年7月26日土地占用费”是错误的；证据三是2018年1月11日短信往来，彭壮群称“我立项的手续，请你尽快配合”，林强回复“关于立项事我会全力配合你，三天内不交租你说怎样处理”，彭壮群称“立项手续明天完整配合好，让我办事，如我三天不交租由你处理”，林强回复“其实立项是你的事我只是责任外帮忙，但为了你能顺利做起来我会全力配合，至于三天期限不交上月讲好的三十万租金你就无条件退出场地及不退押金”，证据三拟证明群一公司多次催促林强提供土地立项手续资料，均被各种理由推脱。证据四是《双方协定书》，林强、彭壮群、林玉枝在协定书上签名确认，内容为：“接近白芒关一块租地原租金25674平方米，即租金282414元。协商定2018年4月、5月份减半租金，即141207元。6月份恢复原租金，如2018年4月、5月期间内立项不成功的，所租的两块地彭壮群无条件退出，并且不退押金。彭壮群承诺：从2018年3月25日开始每月租金27日准日交租，不得拖欠。之前所欠623510元，彭壮群承诺4月和5月份分两期还清，绝不拖欠，即每月311755元”。证据四拟证明群一公司与林强已确认2018年3月25日前所欠费用数额为623510元，一审判决关于土地占用费及电费数额错误。林强主张该四份证据并不是新证据，该四份证据的形成时间均是在一审之前，认可证据一、证据二的真实性、合法性，但不能证明群一公司的主张，退回该款项是群一公司错误支付，与群一公司是否欠付租金无关；认可证据三，同时也说明立项是群一公司的义务；认可证据四，但按约定，林强不应退还群一公司租金，因群一公司未立项成功，关于租金减半的约定并不在租赁期内，因2018年3月茂源公司就收回了涉案场地，且群一公司未交租金，所签623510元并非对两块地的实际结算，仅是针对其中一块土地的50%，因群一公司一直欠付租金，林强又必须每月向上家交付租金，迫于压力同意如果群一公司在2018年4月及5月按时交租，可以只付50%，但群一公司未能按时交租，因此，群一公司仍应按照原来的约定缴纳租金。又查，广东省深圳市南山区人民法院做出的（2018）粤0305民初12736号民事判决中查明，迅佳途公司与林玉枝于2018年7月9日签署《协议书》，迅佳途公司将涉案土地中接近白芒关的一块土地提供给林玉枝承包经营；迅佳途公司通知群一公司2018年5月以后直接向其交付土地使用费，群一公司也实际向迅佳途公司支付了土地使用费。本院（2019）粤03民终22454号民事判决维持了该判决。广东省深圳市南山区人民法院做出的（2018）粤0305民初12737号民事判决中查明，茂源公司与林玉枝于2018年7月9日签署《协议书》，茂源公司将涉案土地中丽康路898号块土地提供给林玉枝承包经营；茂源公司通知群一公司2018年5月以后直接向其交付土地使用费，群一公司也实际向茂源公司支付了土地使用费。本院（2019）粤03民终22455号民事判决维持了该判决。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。一审已经认定双方签订的《协议书》无效，并无不当，双方亦未对此提起上诉，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点系：一、林强是否应当返还群一公司押金以及群一公司应当支付林强土地占用费和电费的数额；二、林强是否应当赔偿群一公司经济损失。关于争议焦点一。群一公司在二审时提交的《双方协定书》中虽然对涉案土地中的接近白芒关一块的租金等做出了约定，但因该协议书亦系对涉案土地租赁的约定，属于双方对其中一块涉案土地做出的重新约定，同样违反了法律法规的强制性规定，该《双方协定书》与《协议书》一样无效。合同无效的应恢复原状，林强应当返还群一公司押金158.4万，群一公司应当向林强支付占用涉案土地期间的土地使用费。群一公司主张林强应返还所有租金缺乏依据，本院不予支持。群一公司主张其实际占用土地的面积与合同约定不同，只是断续使用部分时间的部分场地，但群一公司对此并未提交有效证据予以证明，虽然政府部门曾清空部分汽车停车场地，但群一公司也未提交有效证据证明清空后的部分无法使用，本院对群一公司的主张不予支持。林强于2017年9月向群一公司转账389627元，在2017年10月24日发短信表示收到2017年10月租金，并未提及之前尚欠租金，而是在2018年1月11日发送的短信中要求群一公司交“上月讲好的三十万租金”，并表述否则群一公司应无条件退出场地，从上述情况可见，群一公司2017年10月之前的占有使用费已经支付完毕。虽然双方签订的《双方协定书》无效，但其中彭壮群承诺中陈述“之前所欠623510元”，系双方对此前事实的确认，据此，可以认定在2018年3月25日之前群一公司欠林强占用使用费为623510元。虽然林强主张彭壮群仅系对其中一块土地做出的承诺，但群一公司承租的系两块土地，租金系合并支付，彭壮群的上述承诺应当系对所承租的两块土地占有使用费的确认。据此，群一公司仍需向林强支付2018年4月之前的占有使用费共计1151510元（528000元+623510元）。原审相关认定有误，本院依法予以纠正。原审关于电费的认定并无不当，群一公司主张不应由其承担的理由，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。2018年7月9日茂源公司、迅佳途公司与林玉枝签订《协议书》，将案涉土地中交给林玉枝承包经营，茂源公司、迅佳途公司通知群一公司2018年5月以后直接向其交付土地使用费，群一公司也向茂源公司、迅佳途公司支付了土地使用费。因此群一公司实际在2018年5月之后仍在使用涉案土地。群一公司虽然在本案中提交了其与住户签订的租赁协议、清偿搬迁补偿协议书，但未提交实际支付的情形，结合其一直持续使用涉案土地的情形，本院对其主张因无法使用租赁场地、要求住户搬离产生的清偿搬迁费不予支持。原审相关认定有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人群一公司、林强的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22394号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22394号民事判决第三项、第六项、第七项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22394号民事判决第四项为：上诉人深圳市群一市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人林强支付土地占用费1151510元和电费395851元；四、驳回上诉人深圳市群一市场管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人林强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费48018元，上诉人深圳市群一市场管理有限公司已预交，由上诉人深圳市群一市场管理有限公司负担33318元，由上诉人林强负担14700元；一审反诉受理费17582.71元，上诉人林强已预交，由上诉人林强负担7762.71元，由上诉人深圳市群一市场管理有限公司负担9820元；二审案件受理费41990元，上诉人林强已预交25040元，上诉人深圳市群一市场管理有限公司已预交16950元，由上诉人林强负担20000元，由上诉人深圳市群一市场管理有限公司已预交21990元；综上，上诉人深圳市群一市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内径付上诉人林强160元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年元月二十二日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。