河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5392号上诉人(原审被告）:河南敏达置业有限公司。住所地：辉县市清晖路路东。法定代表人：王爱莲，总经理。委托诉讼代理人：陈亚帅，河南百泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾宝旗，男，1973年2月16日生，汉族，住封丘县。委托诉讼代理人：张义琼，河南黄池律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈世建，男，1980年10月7日生，汉族，住杞县。被上诉人（原审被告）：深圳华融汇鑫资产管理有限公司。住所地：深圳市龙华新区民治街道民丰路鑫茂写字楼A3011法定代表人：梁世龙，总经理。委托诉讼代理人：石松林，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：河南瑞屋房地产营销策划有限公司。住所地：郑州管城区玉凤路408号3号楼7层070006号法定代表人：郭单单，总经理。委托诉讼代理人：石松林，该公司员工。上诉人河南敏达置业有限公司（以下简称敏达公司）因与被上诉人贾宝旗、陈世建、深圳华融汇鑫资产管理有限公司（以下简称华融公司）、河南瑞屋房地产营销策划有限公司（以下简称瑞屋公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0727民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，敏达公司委托诉讼代理人陈亚帅、贾宝旗及委托诉讼代理人张义琼，陈世建、华融公司、瑞屋公司委托诉讼代理人石松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敏达公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0727民初1602号民事判决，改判敏达公司不承担返还及赔偿责任或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费用由贾宝旗、陈世建、华融公司、瑞屋公司承担。事实与理由：1、贾宝旗就涉案商铺销售未与敏达公司达成一致意见，也未向敏达公司缴纳定金费用，双方之间不存在房屋销售合同关系，也不存在为订立合同而收取定金的行为，涉案定金收取的主体是华融公司及陈世建，基于该定金收取行为所产生的相关权利和义务，均应由华融公司和陈世建负担；2、瑞屋公司无权对外销售敏达公司开发的商铺。敏达公司开发的房屋销售分为商铺销售和住宅销售，敏达公司将其中的住宅房销售委托给瑞屋公司，将商铺的销售委托给他人，瑞屋公司无权销售商铺，另敏达公司与瑞屋公司销售协议也明确约定敏达公司负责收取销售款项，办理银行按揭手续，瑞屋公司无权收取售房款项，涉案款项与敏达公司无关；3、陈世建的收款行为，不能认定为瑞屋公司的职务行为，更不能推定为敏达公司的销售收款行为；4、敏达公司不存在任何销售过错行为，也未收取任何款项，不应承担返还及赔偿责任没有事实根据和法律依据；5、原审判令敏达公司承担房屋差价责任没有事实依据和法律依据。贾宝旗辩称：1、瑞屋公司与敏达公司签订由房屋销售协议，敏达公司委托瑞屋公司销售涉案项目。陈世建是瑞屋公司的副经理，其办公地点在敏达公司佳联国际销售部，贾宝旗于2017年10月11日在售楼部交付定金10000元；2、敏达公司虽没有直接与贾宝旗签订合同收取定金，但其与瑞屋公司之间签订有销售合同，陈世建系瑞屋公司人员，其行为属于职务行为，同时瑞屋公司系敏达公司涉案房屋的委托代理人，瑞屋公司工作人员收取定金的行为等同于敏达公司的行为，应由敏达公司承担相应的法律后果；3、贾宝旗作为普通农民不直接认识瑞屋公司或敏达公司，陈世建是与贾宝旗对接的人员，其负责房屋销售，贾宝旗有理由相信陈世建是其工作人员，其行为能够代表敏达公司；4、贾宝旗交付定金时房屋价格为15000元，庭审中敏达公司自认2018年10月份的价格为20000元，后反悔但未提供相应证据予以推翻。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈世建辩称：收取贾宝旗10000元定金没有异议，但贾宝旗要求赔偿损失没有依据。收取定金后承诺三个月办理手续，办理不了退还定金，涉案房屋因无法过户，陈世建积极与贾宝旗联系退还定金，但贾宝旗不愿退还并称陈世建等违约，后瑞屋公司不负责销售商业房。华瑞公司、瑞屋公司述称：同意陈世建的答辩意见。贾宝旗原审诉讼请求：1、解除贾宝旗与敏达公司的房屋买卖合同；2、陈世建、敏达公司、华融公司返还定金20000元；3、陈世建、敏达公司、华融公司赔偿购房差价20000元；4、陈世建、敏达公司、华融公司承担本案的诉讼费用。原审查明：2017年1月5日，敏达公司作为甲方与乙方瑞屋公司签订房屋销售协议书一份，协议书载明甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方代理佳联国际房地产项目的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成协议。双方约定委托内容为甲方委托乙方为甲方目前剩余的房地产项目的营销策划、广告策划和销售代理，约定委托期限为一年，暂定自2017年1月1日起至2018年1月1日止；由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签订补充协议。除委托内容和期限，双方在协议书中对双方权利与职责、营销代理费的计算、支付及奖罚方式、争议的解决等事项均作出相关约定。陈世建系瑞屋公司副经理，当时其办公地点在敏达置业佳联国际售楼部，主要负责客源开拓、客源维护等日常工作。2017年10月11日，陈世建收到贾宝旗113号商铺（位于佳联国际小区，当时产权属于敏达公司）预售定金10000元，并向原告出具主要内容为“凭证号码N01006568出据日期2017年10月11日兹收到贾宝旗410727197302163857身份证号商铺定金（面积5.71平方）[113铺]单价15000元/平方人民币壹万0仟0佰0拾0元0角分收款人：陈世建”的收据一份，收据加盖有华融公司合同专用章。陈世建收取定金时向贾宝旗承诺陆续将该商铺的购房手续（签定购房合同、办理过户等）办理完毕，并将定金10000元上交至河南瑞屋公司。敏达公司认可涉案的113号商铺属于敏达公司所有，且已于2018年10月份通过其它房屋销售公司予以销售（未办理过户手续），价格为20000元/㎡左右。经原审释明，贾宝旗明确表示不对商铺差价申请评估鉴定，经原审出具律师调查令，贾宝旗委托代理人朱歧军至封丘县住房和城乡建设局并未查询到涉案商铺的备案登记及价格信息。因陈世建收取贾宝旗定金后，一直未按约定为其办理购房手续（定购房合同、办理过户等），双方就退赔款项无法达成一致意见，以致成讼。原审认为，首先，对于定金返还问题，当事人约定交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。陈世建系瑞屋公司敏达置业佳联国际售楼部工作人员，且其收取定金10000元后已上交至瑞屋公司，故陈世建收取贾宝旗定金应视为其在瑞屋公司的职务行为，同时因瑞屋公司为敏达公司涉案楼盘销售的委托代理人，瑞屋公司职工在售房屋过程收取定金的行为，应由被代理人敏达公司承担相应的法律责任。涉案商铺买卖合同无法签订、商铺无法过户并非贾宝旗原因所致，故敏达公司应向贾宝旗双倍返还定金20000元。其次，对于房屋差价赔偿问题，涉案113号商铺面积为5.71平方米，敏达公司认可商铺于2018年10月销售，价格为20000元左右，而贾宝旗交付商铺定金的时间为2017年10月份，价格为15000元，两次商铺价格存在明显落差，敏达公司作为商铺的出售方应当向贾宝旗赔偿合理的经济损失。但是，贾宝旗在陈世建出具113号商铺收条时明知加盖的并非商铺业主方（敏达公司）公章，其作为完全民事行为能力人应当意识到房屋预购可能存在风险却未提出异议，且在其多次与售楼部沟通无果后并未采取合理措施防止损失的扩大，贾宝旗自身存在明显过错，应减轻敏达公司的赔偿责任。综合以上因素，酌定敏达公司向贾宝旗赔偿商铺差价损失10000元。最后，敏达公司第二次开庭时陈述经进一步核实，2018年10月销售涉案商铺的价格为11109.46元，因其自认并无正式的售房合同及发票，且经贾宝旗代理人至封丘县住房和城乡建设局调查，并未查询到涉案商铺的备案登记价格，根据民事诉讼“不得反言”的原则，对于敏达公司上述主张不予采信。贾宝旗要求解除与敏达公司签订的房屋买卖合同，因审理中双方均认可贾宝旗交付定金后，并未与敏达公司签订正式的购房合同，贾宝旗该请求于法无据，不予支持。综上，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决：一、敏达公司于判决生效后十日内返还贾宝旗定金20000元。二、敏达公司于判决生效后十日内赔偿贾宝旗损失10000元。三、驳回贾宝旗其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由敏达公司负担600元，贾宝旗负担200元。二审诉讼中敏达公司提供的证据有：1、房屋买卖合同一份；2、装修协议一份；3、收据两份。证明涉案房屋在2018年8月的销售价格为每平方米11650.35元。贾宝旗认为该证据与本案无关，且所涉合同未在房管部门备案，不予认可。装修协议贾宝旗不知情，收据没有加盖公章也没有缴款人的认可，形式不合法，系敏达公司自行书写，不能作为证据使用，且所涉价格不能证明涉案房屋的实际价格。陈世建对敏达公司提供的证据的真实性无异议，华融公司及瑞屋公司同意陈世建的质证意见。贾宝旗、陈世建、华融公司、瑞屋公司二审中没有提交新的证据。本院认证意见：敏达公司提供的证据系其与其他买受人之间所涉情况，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案定金性质及是否应双倍返还的问题。定金包括违约定金、立约定金、证约定金、成约定金和解约定金等形式,其中,立约定金是指当事人为保证以后订立正式合同而订立的定金,违约定金是指为担保主合同的履行而订立的定金。本案中，贾宝旗决定购买涉案房屋，于2017年10月11日缴纳定金10000元，双方仅是对楼房的价款进行了约定,但对房屋买卖合同主要内容未达成一致意见,贾宝旗交付定金的行为,代表贾宝旗认购房屋的意向，为此所提供担保的定金是立约定金，是为保证房屋买卖合同订立的从合同，另涉案房屋不能签订备案合同，非贾宝旗过错，且所涉房屋也已出售，贾宝旗要求双倍返还定金，符合相关法律规定，应予支持。关于返还责任主体的问题。盖章行为的本质在于表明行为人从事的是职务行为，而从事职务行为的前提时该自然人是公司的工作人员，且享有代表权权或代理权。本案中，涉案收据虽加盖华融公司印章，但该公司与敏达公司并无房屋销售合同关系，结合当事人对华融公司、瑞屋公司关系的陈述，不能认定华融公司系合同相对方。陈世建系瑞屋公司工作人员，其为销售房屋收取涉案定金，且将所涉定金交给瑞屋公司，应认定其系履行职务行为。瑞屋公司系敏达公司涉案楼盘销售的委托代理人，瑞屋公司员工履行职务收取涉案定金，结合涉案定金的缴纳情况、收取人员、普通购房人认知等因素，应由敏达公司承担相应的法律责任，至于敏达公司和瑞屋公司之间所涉情况，可另行解决。关于贾宝旗主张的房屋价差问题。立约定金是当事人为今后正式订立合同而专门订立的定金。立约定金不是合同成立的要件,也不能证明合同已经成立,而只是为了保证当事人在今后订立合同。不履行定金合同造成的损失,并不等同于签订了房屋买卖合同后不履行合同所造成的损失,这是两个不同的法律关系,其所不履行的后果应当分别计算,不可混同。由于双方并不存在房屋买卖合同关系,贾宝旗以房屋买卖合同的房价上涨差额作为计算定金合同损失的依据,缺乏事实基础,本院不予支持。综上，对敏达公司上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省封丘县人民法院（2019）豫0727民初1602号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省封丘县人民法院（2019）豫0727民初1602号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由河南敏达置业有限公司、贾宝旗各负担400元。二审案件受理费550元，由贾宝旗负担183元，由河南敏达置业有限公司367元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年一月十四日书记员  刘 冬