广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初649号 原告：林志国，男，1979年7月17日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告：潘连凤，女，1982年9月4日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路38号。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：李昭英，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾繁科，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司，住所广西梧州市长洲区红岭路10号第6幢103房。统一社会信用代码：9145040507060693X9。 代表人：杨华。 委托诉讼代理人：李传超，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗晖智，广西益远律师事务所实习律师。 被告：覃剑锐，男，1978年9月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：莫丽娜，女，1981年9月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 两被告的委托诉讼代理人：麦俊龙，广西顺景律师事务所律师。 原告林志国、潘连凤诉被告梧州市三祺投资有限公司（以下简称三祺公司）、深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司（以下简称福田物业公司）、覃剑锐、莫丽娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林志国、潘连凤，被告三祺公司的委托诉讼代理人曾繁科，被告福田公司的委托诉讼代理人李传超，被告覃剑锐、莫丽娜的委托诉讼代理人麦俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志国、潘连凤向本院提出诉讼请求：1.被告三祺公司补强加固梧州市直至检测验收合格为止；2.被告三祺公司向原告支付逾期交房违约金116810.8元；3.被告福田物业公司承担减免原告正常收房后3年的物业费；4.被告覃剑锐、莫丽娜赔偿原告11681.08元。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告覃剑锐、莫丽娜与被告三祺公司承担涉案房屋梧州市的开裂天花从质量检测、加固修补并至检测验收合格为止的全部工程及全部费用，并承担由此产生的一切不良后果；2.被告三祺公司向原告赔偿逾期交房违约金(按购房合同第八条约定的以原告已交房款为基数，按每日万分之二，从2016年8月3日起，计至实际交付之日止，具体金额视实际交付之日按实际违约天数实计)；3.被告福田公司自行免除原告涉案房屋自实际交付之日起3年内的物业管理费，包括原告名下的小车车位停车费；4.被告莫丽娜、覃剑锐向原告赔偿物权损失（根据购房合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2016年8月3日起至实际交付之日止，按被告三祺公司总违约金额的50%计算）；5.四被告承担本案的鉴定费、诉讼费、律师费、资料费等全部诉讼费用。 事实与理由：2016年6月3日，原告与被告三祺公司签订购房合同，购买梧州市歌莉娅庄园3幢1单元402房，支付首期房款148457元，并于7月12日办理银行按揭贷款344000元，原告已履行支付购房款义务。合同约定被告三祺公司在2016年8月2日前交房。2016年8月4日，经查看，原告发现房屋墙壁出现多处开裂、空鼓。8月17日，被告三祺公司将书写错误的收房函寄给原告。次日，原告发现房屋存在另外的开裂、空鼓，之后被告三祺公司、福田物业公司做了修补，修补后的房屋千疮百孔。2016年10月25日，原告持新的收房通知查看房屋，发现房屋主卧、次卧天花板正中位置各有一排长达2-3米连贯性钢钉、裂缝。当时楼上的被告覃剑锐、莫丽娜正装修其502号房屋，该房屋地板上有不明用途的胶水。2016年11月21日，原告房屋百变空间的天花板出现大跨度修补痕迹，至此，原告房屋三个房间的天花板均存在开裂修补痕迹。2016年10月31日，原告向被告三祺公司发送《退房通知书》，但被告三祺公司不予理会。同日，原告向被告福田物业公司发出《关于要求物业介入处理3栋1单元502房凿穿楼板严重安全事故的通知》，书面通知被告覃剑锐、莫丽娜停止装修、查明凿穿楼板原因。但三被告均置若罔闻，没有按通知要求依法处理，继续施工。2016年11月21日，原告向相关部门发文投诉。当天被告三祺公司、福田物业公司与承建商广西二建公司，在原告不知情的情况下，聘请不知是否具备相应资质的人员，私自磨掉原告房屋天花板的钢钉并简单批灰，完成了其所谓的修补，企图蒙混过关。鉴于被告以上行为，原告于2016年11月23日紧急邮寄书面声明，表示拒绝、反对被告三祺公司、福田物业公司的非法整改。经过原告多次投诉，2016年12月1日，广西区建设工程质量检测中心对原告房屋进行检测，但没有检测天花板，被告三祺公司称被告覃剑锐、莫丽娜以其房屋新铺地板砖水泥未干为由，拒绝开门接受放水荷载检测，最后检测了原告房屋主卧的地板。之后，被告三祺公司在原告不认同其非法修补的情况下，再次寄来收房通知书，原告拒收该函。之后，原告要求被告三祺公司、福田物业公司进行房屋质量检测，赔偿损失，尽快交房装修入住，原告亦于2018年12月28日向政府部门反映《关于要求三祺城解决3栋一单元402房质量问题的函》等，但均没有得到解决。原告认为，原告与被告三祺公司签订商品房买卖合同，被告三祺公司交付的房屋主体结构不合格，房屋质量不符合《建筑法》等相关法律规定，被告三祺公司提出的房屋经过五方验收即为合格产品的抗辩意见不能成立，原告提供的证据证实房屋墙壁存在多处开裂空鼓，三个房间的天花板均存在大跨度严重贯穿性结构性开裂，不是被告所述的小小质量瑕疵，被告三祺公司交付的房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，被告三祺公司应承担修复和赔偿的违约责任。房屋交付前的物业费应由被告福田物业公司自行承担，被告福田物业公司作为建设单位选聘的前期物业管理单位，在原告房屋天花板出现如此严重的质量问题后，没有及时依法妥善处理，在被告覃剑锐、莫丽娜以“新铺地板砖水泥未干”为由拒绝检测后，被告福田公司没有再次组织质量检测，其对事态发展有不可推卸的责任。原告在举证阶段依法申请司法鉴定，并承诺垫付破坏、修复费用，向法院申请介入和采取强制措施等，被告覃剑锐、莫丽娜拒不配合鉴定，应当承担不利后果。诉讼过程中，原告申请鉴定，鉴定机构在现场勘查并询问当时事故发生原因时，被告覃剑锐称其装修时，在其房屋内堆沙大概一个月，之后物业公司就发现原告房屋天花板渗漏开裂。根据《小区装修手册》规定的“建筑设计承重有限，建筑材料堆放每平方米不得超过300公斤”，被告覃剑锐、莫丽娜于2016年9月10日申报装修，至原告发现天花板开裂（2016年10月25日）刚好一个月，从其装修进程推断，大概是一个月时间，且被告覃剑锐、莫丽娜三年来一直拒绝楼板质量检测，可推定被告覃剑锐、莫丽娜在其房屋内堆沙静止放置一个月，原告房屋出现天花板大面积大跨度通透性开裂是因为被告覃剑锐、莫丽娜装修不当引起的，其行为违反了物权法、民法通则的有关规定，应承担责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告林志国、潘连凤向法庭提交的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》，证明双方签订商品房买卖合同； 2.发票，证明原告支付了购房首付款； 3.银行个人借款凭证，证明原告向被告三祺公司支付了购房款； 4.房屋存在质量问题的照片一组，证明房屋墙壁有质量问题； 5.退房通知书，证明原告要求退房； 6.《关于要求物业介入处理502房凿穿楼板严重安全事故的通知》，证明原告要求被告福田物业公司处理房屋质量问题； 7.《关于要求502房停止装修，查明凿穿楼板原因的通知》，证明原告要求被告莫丽娜、覃剑锐停工； 8.《关于申诉请求梧州市相关房管、质检部门介入处理402房主、次卧天花严重渗漏开裂质量事故的函》，证明原告要求相关房管部门介入处理房屋质量问题； 9.磨掉钢钉、简单批灰前、后照片一组，证明原告发现钢钉已被磨掉； 10.《关于对三祺投资、福田物业私自非法磨拆我套内钢钉，毁灭证据的严正声明》，证明原告不认同被告的做法； 11.工程质量检测报告，证明原告不认可该报告结果； 12.广西荣御律师事务所律师函，证明原告向被告发送律师函； 13.《关于要求三祺城解决402房质量问题的函》，证明原告要求被告解决房屋质量问题； 14.营业执照三份，证明房屋质量问题对原告经营造成影响； 15.鉴定机构现场记录、照片，证明被告覃剑锐、莫丽娜在装修房屋时将沙石堆放在房屋中间，重压一个月，导致原告房屋天花板开裂； 16.通话记录截图，证明原告与被告三祺公司进行协商无果； 17.（2019）桂0405民督30号民事裁定、支付令异议申请书，证明物业费应当由被告三祺公司、福田物业公司承担； 18.照片一组，证明照片的拍摄时间。 被告三祺公司辩称，一、原告购买的房屋质量合格，符合法定和约定的交付条件。涉案房屋所属楼栋为梧州三祺城一期一组团3#栋，于2016年6月30日通过竣工验收。同日，形成了由勘察、设计、监理、建设和施工单位五方共同综合验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为：工程质量合格。根据原告认可的涉案房屋具体部位（3-34-3-37×3-B-3-E板）、检测内容（402房楼板裂缝修补及检测）及检测机构广西建筑工程质量检测中心经过检测，检测后结论为：涉案房屋的3-34-3-37×3-B-3-E板在正常使用极限状态下的挠度及裂缝宽度均满足相关规范的要求。涉案房屋符合交付条件，不存在质量瑕疵，也不可能发生涉及结构安全的质量缺陷。二、被告三祺公司按照《梧州市商品房买卖合同》约定的时间向原告发出交房通知，不应承担逾期交房的违约责任。 被告三祺公司向法庭提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》、住宅质量保证书及住宅使用说明书，证明涉案房屋在2016年6月30日通过了竣工验收，已经具备交付条件； 2.梧州三祺城一期一组团3#楼的《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案房屋所在的梧州三祺城一期一组团3#楼经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，已经具备交付条件，原告拒绝收房的理由不成立，要求被告承担逾期交房的违约责任缺乏事实依据； 3.《工程质量检测报告》，证明经原告确认的具体检测部位，经过检测后，案涉房屋的3-34～3-37×3-B～3-E板在正常使用极限状态下的挠度及裂缝宽度均满足相关规范的要求； 4.现场照片两张，证明涉案房屋的天花板不存在空鼓和裂缝。 被告福田物业公司辩称，一、原告与被告三祺公司于2016年6月3日签订商品房买卖合同，约定原告应当在2016年8月2日前收房，应向被告福田物业公司缴纳物业管理费。依据原告签订的《前期物业服务合同》，原告未按合同约定支付物业管理费，构成违约，应向被告福田物业公司缴纳滞纳金，被告福田物业公司正常履行合同服务，原告到期无约定理由不收房，视为已收房。二、按照《装修手册》内容，被告覃剑锐、莫丽娜户内装修施工，在两被告未出现违规违法装修施工的情况下，被告福田物业公司无权要求被告覃剑锐、莫丽娜停工。三、2016年8月4日、8月16日，原告到现场查看房屋，10月25日原告持更正房号的收房通知书再次进行收房。对原告提出的问题，被告福田物业公司工作人员已记录并转呈给被告三祺公司签收并跟进处理。经组织协商，被告三祺公司同意并安排施工方广西二建聘请广西建筑工程质量检测中心对原告户内的楼板进行了检测并出具检测报告。四、2016年8月16日至今，被告福田物业公司通过多次致电、张贴缴费通知单、发律师函催缴，原告不予理会。被告福田物业公司向法院递交支付申请书，要求原告支付拖欠物业费。依据广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅桂价格（2018）108号文件规定，房屋交付之日后的住宅物业服务费用，由业主承担。被告福田物业公司与原告成立物业合同关系，原告与被告三祺公司的房屋销售合同纠纷与被告福田物业公司无关。 被告福田物业公司向法庭提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，证明原告与被告三祺公司签订商品房买卖合同的事实，而原告需自收到入伙通知之日起缴纳物业费等相关费用； 2.装修手册，证明按照装修手册的内容，被告莫丽娜、覃剑锐未出现违规装修的情况下，被告无权要求其停工； 3.工程质量检测报告，证明被告福田物业公司对原告的诉请进行跟进、协调； 4.催收物业管理费记录，证明被告福田物业公司多次催缴，原告至今未按照约定缴纳物业费； 5.（2019）桂0405民督30号民事裁定，证明被告福田物业公司向法院递交向原告发出支付物业费的申请。 被告覃剑锐、莫丽娜辩称，一、原告房屋的质量问题不是被告导致，被告没有过错，不应承担赔偿责任。被告按照正常渠道装修，未对原告房屋天花板造成任何损害。二、原告称被告多次阻挠其检测，与事实不符。原告与被告三祺公司、被告福田物业公司找到被告要求检测时，被告配合且让原告与被告三祺公司、被告福田物业公司、第三方检测机构入户检测。在检测前，被告从检测机构处了解到，放水承重检测楼板质量会对瓷砖造成影响，因被告的房间地板瓷砖刚铺设不足10天，因此两被告与对方沟通延缓检测。而后被告咨询了建筑和装修方面的人员，得知放水承重检测地板，会对地板造成无法预知的损害，故建议被告三祺公司协商好地板维护问题再进行检测，且被告得知可用多种方法在不损害地板的情况下检测楼板质量。之后，被告与福田物业公司、三祺公司多次沟通，并提供检测方案，但此后被告没有收到再次检测的请求。此外，被告曾联系原告就检测的事情进行沟通，被告在短信中明确表示同意检测并提供多种检测方法，但原告没有接受。三、被告不应承担原告迟延收房的不利后果。原告以被告多次阻挠检测导致检测不能的理由不成立。被告有序施工，正处在铺设地板阶段，在原告强调的这一时间接受检测，必定损坏被告的财产，且事后也没有任何人通知被告再次进行检测。四、被告有权利决定装修、使用自己所有的房屋。被告正常施工，没有违反装修规定，不存在过错，因此不应承担任何责任。诉讼过程中，被告不同意鉴定机构采用钻孔抽芯方式进行鉴定。 被告覃剑锐、莫丽娜向法庭提交的证据有： 短信记录截图，证明被告督促原告尽快进行检测，不要影响被告装修。 本院依法调取的证据有： 1.现场勘察笔录及照片； 2.鉴定机构制作的简要笔录； 3.鉴定机构向法院出具的退案函、终结鉴定函。 经过庭审质证，被告三祺公司对原告提供的证据1-3、11无异议；对原告提供的证据4的第一、三、四组照片有异议，认为不能证明照片的来源，被告三祺公司确实向原告发送了收房函，虽然房号是错误的，但不影响实际交付房屋；对原告提供的证据5、12、13、16、18有异议；对原告提供的证据6-10有异议，认为（2016）269号案件可以证明房屋不存在质量问题；对原告提供的证据14的证明内容有异议；对原告提供的证据15的笔录证明内容、照片有异议，无法证明来源于涉案房屋；对原告提供的证据17真实性无异议，通知原告交房后，就开始计算物业费。被告福田物业公司对原告提供的证据1-3、11、17无异议；对原告提供的证据4中的第一组照片有异议，认为无法证明照片来源，不能证明房屋存在可以拒收的质量问题。被告三祺公司向原告发送了收房函，虽然房号是错误的，但不影响实际交付房屋；对原告提供的证据5-10、13、15、16、18有异议；对原告提供的证据12认为由法院认定；对原告提供的证据14关联性有异议，认为真实性、合法性由法院认定。被告覃剑锐、莫丽娜对原告提供证据1-18的质证意见与被告三祺公司、被告福田物业公司的质证意见一致。 原告对被告三祺公司提供的证据1的证明内容有异议，认为涉案房屋存在质量问题，不符合交付条件；对其提供的证据2证明内容有异议，认为涉案房屋存在开裂、空鼓、漏水等质量问题；对其提供的证据3有异议，认为检测报告所检测的部位是402房的地板，原告认可地板没有质量问题，但不能证明402房的天花板是合格的；对其提供的证据4有异议，认为由法院认定。被告福田物业公司、被告覃剑锐、莫丽娜对被告三祺公司提供的证据1-4无异议。 原告对被告福田物业公司提供的证据1有异议，认为原告没有签订物业合同，涉案房屋未正式交付给原告；对其提供的证据2、3有异议，认为报告检测的是402房地板，并不是天花板；对其提供的证据4、5有异议，认为应当由被告三祺公司、被告福田物业公司自行承担物业费。被告三祺公司、被告覃剑锐、莫丽娜对被告福田物业公司提供的证据1-5无异议。 原告对被告覃剑锐、莫丽娜提供的证据真实性无异议，认为原告要求被告福田物业公司进行质量检测，但不清楚为何没有进行。被告三祺公司、被告福田物业公司对被告覃剑锐、莫丽娜提供的证据无异议，认为被告从未阻止检测天花板。 原告对本院依法调取的证据1-3无异议。被告三祺公司、福田物业公司、被告覃剑锐、莫丽娜对本院依法调取的证据1-3无异议，认为照片可以看出房屋没有原告所述的空鼓裂缝问题。被告覃剑锐、莫丽娜对鉴定机构采用钻孔的检测方式有异议。 本院认为，原告提交的证据1-6、8-13、15、17、18，被告三祺公司提供的证据1-4，被告福田物业公司提供的证据1-5，被告覃剑锐、莫丽娜提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月3日，原告林志国、潘连凤（买受人）与被告三祺公司（出卖人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》及合同补充协议(合同编号为WZ2016062442)，双方约定：一、买受人向出卖人购买坐落于梧州市，商品房总价为492457元；二、买受人在签订合同当日支付首期房款148457元，剩余房款344000元由买受人向银行申请贷款付清；三、出卖人应当在2016年8月2日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给买受人使用；四、出卖人逾期交房违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。五、交接：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；2、由于买受人的原因，未能按期交付的，视为交付，且商品房毁损的风险从合同约定交付或出卖人通知买受人办理交付手续之次日起由买受人承担；3、基于该房屋产生的物业管理费等各项费用从本合同约定交付或出卖人另行通知买受人办理交付手续之次日由买受人承担。买受人按合同约定交付或出卖人另行通知买受人办理交付手续之次日按照物业管理的有关规定向物业服务企业缴纳相关费用并承担逾期支付的违约责任；4、住宅保修期限从本合同约定交付或出卖人另行通知买受人办理交付手续之次日起计算。六、出卖人在具备了本买卖合同第八条约定的证明文件后，买受人不得以其他理由拒绝办理商品房交接手续，出卖人符合合同约定的房屋交付使用条件后，如买受人未能按约定前往办理收房手续的，或无正当理由拒绝办理商品房交接手续的，视为出卖人已按约定交付该房屋给买受人并验收合格。七、买受人在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《住宅质量保证书》中的规定，要求出卖人承担保修义务，但除影响房屋安全和正常使用的重大瑕疵外，维修事项不能作为买受人拒绝接受该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。七、买受人同意出卖人聘请深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司开展小区前期物业管理服务工作。 签订协议后，原告林志国、潘连凤向被告三祺公司支付了购房首付款148457元，并向中国工商银行梧州分行贷款344000元用于支付剩余房款，中国工商银行梧州分行于2016年7月12日将贷款344000元支付给被告三祺公司。 2016年6月30日，原告购买的房屋所在的三祺城一期一组团3#幢通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，验收结论为工程质量合格。 2016年8月17日，原告收到被告三祺公司发出的入伙通知书，该入伙通知书载明：你认购的三祺城项目3号楼2单元1401号房已于2016年8月2日具备合同约定的条件，请你根据入伙须知亲临现场办理入伙手续。当天，原告查看其购买的梧州市，提出该房屋多处存在空鼓、开裂等问题，原告拒绝接收房屋并要求被告三祺公司进行修复。2016年10月25日，原告再次查看房屋，发现房屋主卧室、次卧室天花板各有一排直线型、连贯性规则的钢钉、裂缝。2016年10月31日，原告认为房屋存在严重质量安全问题，向被告三祺公司发出退房通知书。被告三祺公司收到该退房通知后至今没有与原告办理退房手续。被告莫丽娜、覃剑锐为梧州市兴梧路68号第3幢1单元502房的业主。原告发现房屋存在上述问题后，向被告三祺公司、福田物业公司发函，要求被告莫丽娜、覃剑锐停止装修。 2016年11月21日，原告向梧州市住房和城乡建设委员会提交申诉函，认为其向被告三祺公司购买的房屋存在严重质量安全问题，希望有关部门予以处理。当天，原告发现梧州市有修补痕迹，房屋主卧、次卧的天花板的钢钉已被磨掉。 2016年12月1日，为了解梧州市的楼板工程质量情况，该项目的施工单位广西建工集团第二建筑工程有限公司委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对该工程第3幢1单元402房选取一块楼板进行楼板载荷试验。2016年12月6日，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心出具《工程质量检测报告》，结论为：“3#楼1单元402房3-34～3-37×3-B～3-E板在正常使用极限状态下的挠度及裂缝宽度均满足相关规范要求。”2016年12月8日，被告三祺公司、被告福田物业公司、施工单位广西建工集团第二建筑工程有限公司、监理单位广西城建咨询有限公司验收通过梧州市楼板裂缝修补及检测。 2016年12月14日，梧州市住房和城乡建设委员会向原告书面答复：一、关于房屋质量问题。据核实，你们已经与开发商共同委托了第三方检测机构，待第三方检测机构对楼板进行荷载试验和机构鉴定并出具检测试验报告后，我们将继续跟踪后续处理情况。二、对于你们提到的房屋天花渗漏开裂问题。经查，施工单位已按修补方案要求对裂缝进行修补，并有相关验收记录。 原告至今未与被告三祺公司办理房屋交接手续，也没有与被告福田物业公司签订物业合同。原告认为，被告三祺公司向其出售的房屋存在严重质量问题，502房的业主即被告覃剑锐、莫丽娜拒不配合检测、违规装修构成侵权，被告福田物业公司没有履行职责，故于2019年5月8日诉至本院成讼。 2019年7月3日，本院会同原告、被告三祺公司、福田物业公司、莫丽娜、覃剑锐到3幢1单元402房进行现场勘验。原告陈述402房存在质量问题的地方有：1、入门右侧（大厅位置）墙壁出现多处开裂、空鼓（目前已修补）；2、入门左边厨房墙壁出现开裂、空鼓（有修补痕迹）；3、次卧的飘窗顶部、底部出现开裂、空鼓（有修补痕迹），天花板出现钢钉（目前钢钉已被磨平，有修补痕迹）；4、百变空间靠近走廊位置的天花板出现裂缝（有修补痕迹）；5、主卧墙壁出现多处开裂、空鼓（有修补痕迹），天花板出现钢钉（目前钢钉已被磨平，有修补痕迹），地板在用力踩动、跳动时有明显震动。被告三祺公司表示对原告陈述的事实不予认可。 在诉讼过程中，原告向本院申请对梧州市进行质量检测。本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定。鉴定机构于2019年8月15日查看现场时，被告覃剑锐、莫丽娜陈述：1.第一次查看502房时，其没有发现室内地面有开裂现象；2.装修502房期间，被告福田物业公司发现其堆放沙子、水泥区域有水渗漏至楼下；3.目前502房室内已精装修。2019年8月16日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司向本院发出工作联系函，提出因进一步检测工作的需要，需要在被告覃剑锐、莫丽娜所有的502房室内地面选取两至三处进行钻孔抽芯。经本院询问，被告覃剑锐、莫丽娜表示不同意在其502房室内地面进行钻孔抽芯。2019年10月21日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司致函本院，表示因被告覃剑锐、莫丽娜不同意在502房室内钻孔，公司无法开展后续鉴定工作，无法继续完成本案的鉴定内容，故公司终止受理该案件的委托。 在庭审过程中，原告陈述，其在2016年10月25日查看402房时，发现房屋主卧、次卧天花板有钢钉后就去楼上的502房查看，发现502房地面上堆放大量砂石且有穿透而下的胶水，故原告要求被告覃剑锐、莫丽娜停止装修。被告覃剑锐、莫丽娜代理人陈述，其没有收到原告要求其停止装修的口头、书面通知。 本院认为，原告林志国、潘连凤与被告三祺公司签订《梧州市商品房买卖合同》，向被告三祺公司购买其开发的梧州市，双方成立商品房买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告向被告三祺公司支付全部购房款后，提出其购买的房屋存在空鼓、开裂，以及主卧、次卧天花板出现钢钉、裂缝等严重质量安全问题。故本案的争议焦点为：一、原告购买的涉案房屋目前是否存在质量问题？二、被告三祺公司是否应当向原告支付逾期交房违约金？三、被告福田物业公司是否可以免除原告支付物业费的义务？四、被告覃剑锐、莫丽娜是否应当向原告承担物权损失？ 关于第一个争议焦点。首先，虽然原告提供的照片，无法显示属于涉案房屋的天花板，但原告于2016年10月31日向被告三祺公司递交了退房通知书，并于2016年11月21日向梧州市住房和城乡建设委员会递交了申诉函，里面均提及到原告于2016年10月25日发现涉案房屋的主卧、次卧天花板出现一排直线型、连贯性规则的钢钉、裂缝。故本院认定原告购买的房屋曾经出现上述状况。其次，原告承认其于2016年11月21日发现涉案房屋有修补痕迹，房屋主卧、次卧的天花板的钢钉已被磨掉。虽然广西壮族自治区建筑工程质量检测中心出具了《工程质量检测报告》，但该报告系对涉案房屋的楼板进行检测，并不能排除涉案房屋的天花板经修补后不存在质量问题。再有，涉案房屋的天花板经修补后是否存在质量问题，应当由有资质的鉴定机构进行鉴定。虽然原告在诉讼过程中提出了鉴定申请，但因被告覃剑锐、莫丽娜作为502室的所有权人，不同意采用在502房室内地面钻孔抽芯的方法，致使鉴定机构无法进行鉴定。故本案中，本院无法认定涉案房屋的天花板经修补后是否存在质量问题的事实。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告主张涉案房屋存在严重质量问题，要求被告三祺公司、覃剑锐、莫丽娜承担涉案房屋出现开裂天花从质量检测、加固修补并至检测验收合格为止的全部工程及全部费用，证据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《梧州市商品房买卖合同》约定，被告三祺公司应当在2016年8月2日前将涉案房屋交付给原告使用。另外，合同补充协议约定，原告要求被告三祺公司承担保修义务，除出现影响房屋安全和正常使用的重大瑕疵外，维修事项不能作为原告拒绝接受该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。虽然涉案房屋所在的第3幢已经验收质量合格，而原告亦收到了收房通知书，但原告于2016年10月25日查看涉案房屋时，发现房屋的主卧、次卧天花板各有一排直线型、连贯性规则的钢钉、裂缝，明显影响原告装修及入住，属于影响原告正常使用房屋的重大瑕疵。故本院认定涉案房屋当时尚未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋，并要求被告三祺公司承担逾期交房的责任。之后被告三祺公司对涉案房屋的天花板进行了修补，涉案房屋亦于2016年12月8日通过了楼板裂缝修补及检测的验收，故本院认定被告三祺公司于当天可向原告交付涉案房屋。从2016年8月3日起计至2016年12月8日，被告三祺公司已逾期127天交付房屋。按照《梧州市商品房买卖合同》的约定，被告三祺公司应当按每日已交付房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金12508元(492457元×0.2‰×127天)。 关于第三个争议焦点。原告主张涉案房屋存在质量问题，并依据《梧州市商品房买卖合同》要求被告三祺公司承担相应的法律责任，本案审理的是商品房买卖合同的法律关系。原告要求被告福田物业公司免除其3年的物业管理费，属于另外一个物业合同的法律关系。本案不适宜同时处理两个不同的法律关系，故对于原告提出的该诉请，本院不予处理，原告可以在另案中主张权利。 关于第四个争议焦点。原告主张被告覃剑锐、莫丽娜拒不配合检测、违规装修构成侵权，要求其赔偿物权损失。对此本院认为，首先，原告认为被告覃剑锐、莫丽娜在装修时堆放的泥沙超过相关规定，但原告无法证明被告覃剑锐、莫丽娜在装修房屋内堆放泥沙，与402房的天花板出现钢钉、裂缝存在因果关系，无法证明其行为构成侵权。其次，被告覃剑锐、莫丽娜在原告申请鉴定后，不同意采用对其所有的502房的地面钻孔抽芯的方法进行鉴定，并不违反相关法律规定。因此，对于原告的该诉请，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 被告梧州市三祺投资有限公司应向原告林志国、潘连凤支付违约金12508元； 驳回原告林志国、潘连凤的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2630元，由原告林志国、潘连凤负担2349元，被告梧州市三祺投资有限公司负担281元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  刘 萍 人民陪审员  李道英 二〇二〇年一月七日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体顶端 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体底端