上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初36690号原告：上海伟禾实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：曹耕，执行董事。委托诉讼代理人：胡旭烽，上海市万达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙杰，上海市万达律师事务所律师。被告：姚顿集团有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：姚明文。原告上海伟禾实业有限公司(以下简称伟禾公司)与被告姚顿集团有限公司(以下简称姚顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序。因被告姚顿公司下落不明，向其公告送达起诉状副本及传票等诉讼文书，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告伟禾公司委托诉讼代理人胡旭烽到庭参加诉讼。被告姚顿公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟禾公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除；2.被告支付违约金1,384,060.87元；3.被告支付代缴的水电费2,932.78元、物业管理费59,148元；4.被告支付处理房屋产生的拆除费、垃圾清运费、吊顶修复费、材料费、管理费、税金等单元恢复费用共计64,088.7元；5.被告支付代缴的垃圾清运费12,000元；6.被告支付律师费20,000元；7.本案诉讼费用由被告承担。审理中，伟禾公司变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；2.被告支付2018年10月1日至10月25日的租金192,230.676元；3.被告支付以192,230.676元为基数，按日按万分之五自2018年10月1日起至判决生效之日止的滞纳金；4.被告支付相当于180天房屋租金的违约金1,384,060.87元；5.被告支付原告代缴的各项应缴未缴费用，即水电费2,932.78元、维修费120元、物业管理费23,076.52元(2018年10月1日至10月25日)，共计26,128.3元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及补充条款，原告将位于上海市静安区华山路XXX号主楼2201-10室的房屋出租给被告作为办公使用。2018年10月1日起，被告未按照租赁合同约定向原告支付当月租金和缴纳其他费用。经原告催告，被告仍拒绝支付。原告曾于2018年10月22日向被告注册地址邮寄《终止函》以解除《房屋租赁合同》，但该快递被退回。被告的法定代表人兼执行董事姚明文也已失联，原告无法与其取得联系。遂涉诉。被告姚顿公司未答辩，亦未向法庭提供证据。因被告姚顿公司未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对伟禾公司的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：2017年10月30日，伟禾公司(甲方)与姚顿公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为上海市静安区华山路XXX号主楼2201-10室产权人与乙方建立租赁关系，建筑面积1,021.96平方米；乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；甲方于2018年1月1日前交付房屋，租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日止；房屋每日每平方米建筑面积租金为6.524元，月租金总计202,796.04元，该租金3年内不变；甲方交付房屋时，乙方应支付租赁保证金701,641.97元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用；乙方返还所承租的房屋时，该房屋应符合附件五中约定的状态；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同补充条款约定，乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付违约金；如应缴租金的第一天不是该日历月的首日，则乙方应当在当日或该日以前按该日历月实际占用天数向甲方支付该日历月的房租；乙方应在租赁期内最后一个日历月的首日按该日历月租赁天数向甲方支付该日历月的房屋租金；乙方应在每日历月第一天或之前向上海中企物业管理有限公司(包括日后任何有权对该房屋进行物业管理的机构)支付管理费28元/平方米/月，且上海中企物业管理有限公司有权根据实际市场情况对上述管理费进行调整，但须提前30天通知乙方；乙方应在本合同签订后的14天内向甲方支付相当于3个月租金的保证金和3个月管理费押金、电费等保证金；乙方违反本合同相关条款，经甲方书面指出后仍不改正的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，一俟甲方将终止本合同的书面通知送至乙方所承租的房屋，本合同即自行终止，且乙方无权要求返还其于当月首日已付的该月的租金和管理费；甲方在规定情形下除有权单方终止合同外，还有权：1.不予退还乙方已缴纳的各项费用，包括但不限于预付租金、保证金、物业管理费等，如前述费用仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方予以追偿：A.乙方应向甲方支付的相当于180天房屋租金的违约金；B.甲方给予乙方的免租期的租金；C.甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金；D.因乙方擅自改变房屋结构，或损坏房屋使甲方支出的全部修缮费用；E.因乙方提前退租和出现本合同规定的违约行为给甲方造成的其他损失和支付的合理费用；2.要求乙方将租赁房屋恢复到承租前状况并清洁干净；3.要求乙方付清在租赁期间所有应缴未缴的各项费用，包括但不限于房租、车位租金、电费、电话费、物业管理费等；如乙方未依照上述2、3款的约定行事，甲方可以但并非有义务代乙方完成该等工作，因此引起的一切费用均由乙方承担；鉴于本合同为乙方承租该单元的续租合同，实际该房屋已在乙方使用之中，故本合同租期开始之日即视为该房屋已按正规程序完成一切交付及验收工作；房屋租金单价为7.524元/平方米/天，月租金总计为233,880.66元，其中房屋租金为6.524元/平方米/天，月租金总计为202,796.04元；乙方为提高能源利用率减少装潢投入节约电费而向甲方租赁的其他电器设备以1元/平方米/天计算月租金总计为31,084.62元；遇甲方或乙方违约，若违约金以每天房屋租金为基数以天数计算时，该房屋租金基数为7.524元/平方米/天，而非其他。该楼层房地产权证书上标注的为实际楼层22层，该楼层的名义楼层为25层。嗣后，姚顿公司使用房屋并支付租金至2018年9月底。2018年10月中旬，伟禾公司发现姚顿公司人员在未告知的情况下撤离系争租赁房屋，房屋内姚顿公司物品及案外人物品均未处理。2018年10月22日，伟禾公司通过中国邮政挂号信的方式向姚顿公司注册地址寄送终止函，载明姚顿公司自2018年10月1日即开始欠缴租金，因姚顿公司至今未履行支付租金的义务，特通知租赁合同自本终止函送至租赁房屋，租赁合同即行终止，要求即时返还房屋等。该函于2018年10月25日被退回。伟禾公司于2018年10月25日收回房屋，将房屋内案外人的物品及姚顿公司物品均分别处理，并出资对系争房屋装修进行拆除。2019年9月17日，伟禾公司将系争房屋中的09-10室出租给案外人。2019年11月25日，伟禾公司将系争房屋中的04-05室出租给案外人。另查明：系争租赁房屋所在大楼即为静安高和大厦。上海中企物业管理有限公司(以下简称物业公司)曾就高和大厦25楼向伟禾公司发送物业服务付费通知单，具体内容包括2018年10、11月物业管理费57,228元，2018年8月23日至10月22日电费2,810.88元、水费121.9元，2018年9月12日的维修费120元以及2018年10月至12月的车位管理费1,800元，共计62,080.78元。2018年11月26日，物业公司向伟禾公司开具了总金额为62,080.78元的增值税发票，发票备注注明为25楼物业费、水电费、维修费、车位管理费。伟禾公司向物业公司支付了上述款项。审理中，伟禾公司确认姚顿公司已付保证金701,641.97元，并同意将保证金与姚顿公司应付款项予以抵扣。本院认为，伟禾公司与姚顿公司签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充条款均合法有效。姚顿公司作为承租人，有按期支付租金的义务。根据双方合同约定，2018年10月的租金应于2018年10月1日前支付，至2018年10月22日伟禾公司发出终止函，已逾期超过半个月，伟禾公司有权行使单方解除权。在系争房屋明确已无姚顿公司人员的情况下，伟禾公司向姚顿公司注册地址寄送终止函并无不当，本院依法确认该函退回的日期即2018年10月25日为合同解除之日。合同解除后，出租人有权主张合同期内的租金。2018年10月1日至10月25日租金为192,230.68元，故本院对伟禾公司该项诉请予以支持。伟禾公司主张的逾期付款违约金亦有明确合同依据，违约金标准尚属合理且姚顿公司未予抗辩，故本院亦予支持。本案租赁合同提前解除责任在于姚顿公司，伟禾公司有权主张解约违约金。至于违约金金额，依照双方租赁合同补充条款为相当于180天房屋租金，结合系争房屋空置时间，并无不当，故本院依法确认违约金为1,384,060.87元。租赁期间的水电费及物管费依约应由姚顿公司承担，现伟禾公司已代其缴纳，故有权要求姚顿公司支付。伟禾公司主张的金额及计算方式并无不当，本院依法予以确认。维修费120元发生于姚顿公司实际使用系争房屋期间，故伟禾公司该项诉请，本院亦予支持。鉴于伟禾公司同意以姚顿公司已付保证金抵扣其应付款项，故本院依法进行相应抵扣。综上所述，伟禾公司的诉请符合事实与法律依据，本院依法予以支持。姚顿公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，放弃对事实及证据的抗辩，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海伟禾实业有限公司与被告姚顿集团有限公司关于上海市静安区华山路XXX号主楼2201-10室签订的房屋租赁合同于2018年10月25日解除；二、被告姚顿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟禾实业有限公司租金192,230.68元，并以上述金额为基数、按日万分之五的标准支付2018年10月1日至本判决生效之日止的逾期违约金；三、被告姚顿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟禾实业有限公司水电费、维修费、物业费共计26,128.3元；四、被告姚顿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟禾实业有限公司违约金1,384,060.87元，与被告姚顿集团有限公司已付保证金701,641.97元抵扣后，还应支付682,418.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,807.78元，由被告姚顿集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 钰人民陪审员  陈洪林人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年一月六日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。