包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3718号原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。法定代表人：许丽红，董事长。委托诉讼代理人：银雪峰。被告：沙娜米妮，女，1985年9月22日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人:吴蕊心(被告沙娜米妮的母亲)，住内蒙古自治区包头市。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与被告沙娜米妮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的委托诉讼代理人银雪峰到庭参加诉讼。被告沙娜米妮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2013年3月9日至2018年12月31日的物业服务费10110元并支付违约金3478元,以上费用总计13588元;2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的1月至12月。被告系上述物业XX号业主，物业建筑面积为41.40平方米。被告按约定应当向原告缴纳2013年3月9日至2018年12月31日的物业服务费10110元，但被告一直拒绝缴费,产生违约金3478元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。被告沙娜米妮未作答辩。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《物业服务合同》1份；2.发票8张；3.漏水维修记录1份；4.2017年电梯年检标志;5.原告处客服针对业主投诉进行的记录1份;6.照片17页;7.劳动合同1份;8.包头市中级人民法院(2019)内02民终29号民事判决1份;9.《业主办理入伙手续流程签单》1份。原告提交如上证据的证明目的是原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，原告对被告居住的坐落于本市××区的时代财富城提供前期物业服务事宜。原告按约定在该小区提供物业服务且有权按合同约定的公寓每月每平方米3.50元标准向被告居住的小区收取物业服务费。被告未向原告交纳2013年3月9日至2018年12月31日的物业服务费10110元。被告沙娜米妮未对以上证据进行质证。被告沙娜米妮未向本院提交诉讼证据。本院依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城XX房屋进行查询，包头市房地产档案馆出具《房屋权属信息表》，原告对该《房屋权属信息表》的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据及本院依法调取的证据的真实性及证明目的，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理，11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。本院于2019年11月13日依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城XX房屋进行查询，包头市房地产档案馆出具《房屋权属信息表》，包头市青山区文化路72号包头时代财富城XX房屋建筑面积为41.40平方米，房屋用途为公寓。权利人是沙娜米妮，按照每月每平方米3.50元的标准，被告自2013年3月9日起截止2018年12月31日应向原告交纳物业服务费10110.28元。原告曾就2017年12月31日之前的物业服务费起诉该小区部分业主，部分案件经一、二审法院以判决方式结案，该系列判决均已生效且均以90%的比例支持原告该阶段的物业服务费。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。现原告要求被告支付2013年3月9日至2018年12月31日的物业服务费10110元，该时间段被告实际欠原告10110.28元，故原告的该诉讼请求，2013年3月9日至2017年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费的90%支持，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费全额支持，被告应向原告缴纳2013年3月9日至2018年12月31日的物业管理服务费9273.13元，其余部分，本院不予支持。原告要求被告支付违约金3478元,结合原告自入住以来截止2018年年底的合同履行情况,原告的该请求,依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沙娜米妮支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2013年3月9日至2018年12月31日的物业服务费9273.13元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担44元，被告沙娜米妮负担96元，被告沙娜米妮负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 安鹏鹰人民陪审员 姚臻昀 二〇二〇年一月九日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。