河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初7720号原告：刘会霞，女，汉族，1980年10月13日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：朱世杰，河南颖昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国豪，河南颖昌律师事务所实习律师。被告：许昌汇裕地产有限公司，住所河南省许昌市魏都区北外环许昌魏都产业聚集区管理委员会办公楼。法定代表人：王燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭亚杰，河南君志合律师事务所律师。原告刘会霞与被告许昌汇裕地产有限公司（以下简称为汇裕公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘会霞的委托诉讼代理人朱世杰、韩国豪，被告许昌汇裕地产有限公司的委托诉讼代理人彭亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘会霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告汇裕公司继续履行《地上架空层使用权租赁合同》的约定，及时修通门前道路、改造好排水管道；2、被告汇裕公司向原告支付违约金暂计82221元（2019年10月10日之后的违约金按照日万分之二计算至实际交付之日止），并承担违约罚款2702元，另判令被告汇裕公司补偿超过违约金部分的经济损失52800元，以上共计137723元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中要求修通道路及排水管道明确为五一路至运粮河的道路及该路段的排水管道。事实与理由：2014年10月29日，原告刘会霞与被告汇裕公司签订《地上架空层使用权租赁合同》，约定原告以274073元的价格租用被告开发的位于许昌市××路与××处××百合佳苑××）小区C区东-2号地上架空层面积为62.93㎡的使用权，被告于2015年8月31日将架空层交付于原告使用，合同并就逾期违约责任、有关架空层经营用途条款以及双方权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付租金的义务，但被告未如约交付涉案地上架空层。原告就涉案地上架空层的相关事宜多次与被告协商，被告多次承诺按照租赁合同交付款总额的日万分之二承担违约滞纳金82221元，但均未履行，期间被告又就施工改造承诺如2016年1月10日未施工，被告自愿承担罚款2702.7元，至今未向原告支付。另因未交房无法对外出租给原告造成经营损失约135000元（按日租金90元计算1500天）。原告因被告多次违约遭受损失，诉至法院。被告汇裕公司辩称：被告同意继续履行合同，但原告的诉请与事实不符，涉案房屋已达到约定的交房条件，是本案原告未领取房屋的钥匙。同时，涉案房屋门前的道路已经修通，属于小区范围内的排水系统正常，原告请求修通道路及排水管的诉请没有事实依据。原告主张的违约金数额过高，计算节点错误，同时存在违约金及损失双重主张的情形。原告刘会霞为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组，1、《地上架空层使用权租赁合同》一份，2、收款收据一份，用以证明2014年10月29日，原、被告双方签订《地上架空层使用权租赁合同》，约定被告汇裕公司将位于许昌市××路与××百合佳苑××）小区C区东-2号地上架空层使用权出租于原告，原告已支付约定价款274073元。合同约定架空层交付期限为2015年8月31日，交付条件为供水供电道路在合同约定的交房日期开通。第二组，1、《交房时间及施工结点安排》一份，2、《关于架空层商业改造后的承诺》一份，3、《架空层延期交房承诺书》一份，4、架空层所在位置照片四张，5、涉案房屋隔壁房屋的纸质照片两张，6、现场情况视频一份，用以证明被告逾期交付出租房屋，现涉案房屋尚不符合合同约定交付条件，被告承诺逾期交房违约责任的赔偿标准及违约责任的承担方式。第三组，1、C区东-2号地上架空层所在区域其他租户的房屋租赁合同两份，2、证人证言两份，3、证人的身份证复印件两份，用以证明该区域已按合同约定正常交付的架空层对外出租的市场价格（即原告计算预期可得利益损失的计算标准）及被告违约的情形。经质证，被告汇裕公司认为：对原告刘会霞提交的第一组证据的真实性没有异议；对原告刘会霞提交的第二组证据中涉案房屋隔壁房屋的两张纸质照片的真实性有异议，对该组证据中其他证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。具体而言，首先，原告提交的涉案房屋隔壁房屋的两张纸质照片不显示拍摄的地点、时间，无法证明原告的证明目的。其次，被告出具过承诺书，本案房屋存在需要改造的情形，但是现早已改造完毕，已经符合交房条件，承诺书中的保证金及违约金等被告已经支付完毕。第三，原告出示的架空层所在位置照片能够显示小区范围内的门前道路是完全能够正常通行的，照片上显示有车辆停放及人员通行，照片中显示的堆土部分不属于小区的范围，系市政负责的范围。第四，原告提交的现场视频显示房屋门前的道路已经可以正常通行；原告提交的第三组证据中两份租赁合同系照片打印件，对其真实性有异议，同时，该两份合同中显示的房屋位置及面积均与涉案房屋不一致，未提交业主按照租赁合同收取租金的相应凭证，无法作为原告计算损失的证据。对该组证据中的书面证言有异议，与到庭陈述不一致，应以当庭陈述为准，两个证人陈述的雨水倒灌的问题，二人在事发时均未在现场，该证言不足以证明其证明目的。经审核，本院认为：原告提交的上述第一组及第二组证据中的《交房时间及施工结点安排》、《关于架空层商业改造后的承诺》、《架空层延期交房承诺书》、架空层所在位置照片四张、现场情况视频具有真实性、合法性及关联性，故本院予以采信；原告提交的第三组证据中两份房屋租赁合同系复印件，被告对其真实性提出异议，原告未提交原件，本院无法核实其真实性，故本院对其真实性不予确认。此外，原告所提交的该两份房屋租赁合同与涉案房屋并非处于同一地段，面积亦不相同，故该两份房屋租赁合同中所载明的租金不能作为原告计算其预期可得利益损失的依据，对该两份房屋租赁合同的证明目的不予支持。原告提交的该组证据中证人证言，经审核，本院对除房屋存在雨水倒灌、地下排水系统存在问题的陈述外的其他证人证言的真实性予以确认，对于证人的身份证复印件，庭审中已核对原件，故对其真实性予以确认；对于原告提交的上述第二组证据中的涉案房屋隔壁房屋的两张照片及第三组证据中证人证言关于房屋存在雨水倒灌、地下排水系统存在问题的陈述，经审核，本院认为，被告虽对该两张照片的真实性提出异议，但经审核，本院认为，原告提交的该两张照片能够与证人证言中关于两名证人所承租房屋存在雨水倒灌情况的陈述相互印证，但仅通过该两张照片及证人证言无法判断原告的涉案房屋所在区域（西起五一路、东至运粮河路段）雨水倒灌的严重程度及造成雨水倒灌的实际原因，故原告所提交的涉案房屋隔壁房屋的两张照片及证人证言不足以证明雨水倒灌系由被告导致及被告在涉案小区五一路至运粮河路段的排水管道存在问题的证明目的。被告汇裕公司为支持自己的答辩主张，向本院提交的证据有：第一组，1、交接单一份，2、入住清单两份，用以证明早在2017年5月25日，被告架空层已经达到全部交房的条件，被告已经将钥匙交付给物业公司，通知原告领取房屋钥匙，部分业主在随后陆续入住房屋。第二组，1、转账凭证三份，2、收条一份，用以证明2016年6月27日，被告向原告支付违约金3812元。2016年9月28日，被告向架空层的业主代表李世创支付保证金100000元，李世创分给原告4545元。2017年1月13日，被告向原告支付违约金10000元。以上共计向原告支付18357元，被告逾期交房的违约金已经支付完毕。第三组，涉案房屋门前照片六张，用以证明涉案房屋不存在门前道路未修通的问题，且该房屋旁边的房屋早已投入使用，足以证明该房屋已经达到交房条件。经质证，原告刘会霞认为：对被告汇裕公司提交的第一组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，证据上没有任何地方显示其交付的房屋已经符合原合同约定的交付条件；对被告汇裕公司提交的第二组证据中2017年1月13日的回单以及2016年6月27日的回单没有异议，对该组证据中2016年9月28日的转款凭证及收条有异议，与本案缺乏关联性，100000元的收条没有各个业主的签字；对被告汇裕公司提交的第三组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。被告提供的照片恰好证明了被告的违约情况，交付的房屋根本不符合商业用途房屋的交付条件。经审核，本院认为：被告提交的上述第一组、第二组证据中2017年1月13日的回单及2016年6月27日的回单、第三组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；被告提交的第二组证据中2016年9月28日的转款凭证及收条，原告虽对其关联性提出异议，但原告于庭审中认可李世创确通过微信向其支付4545元，且该4545元系被告支付，故对被告第三组证据关于其已向原告支付款项共计18357元的证明目的，本院予以采信。根据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2014年10月29日，被告汇裕公司作为甲方、原告刘会霞作为乙方，双方共同签订《地上架空层使用权租赁合同》一份，约定原告以274073元的价格租赁被告开发的位于许昌市××路与××处××百合佳苑××）小区C区东-2号地上架空层的使用权，面积为62.93㎡。同时，该合同第四条对交付期限作出明确约定，“第四条交付期限：甲方将架空层于2015年8月31日前交付乙方使用。……。”该合同第五条对甲方逾期交付违约责任作出明确约定，“第五条甲方逾期交付的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一。”该合同第六条对出卖人关于装饰、设备标准的承诺作出明确约定，“甲方交付乙方使用的架空层的标准应符合双方约定【附件二】的标准……。”该合同第八条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作出明确约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供电供水道路在合同约定的交房日期开通。”该合同附件二的内容为：“架空层装饰标准一、主体部分：1、主体结构：现浇钢筋混凝土剪力墙结构或钢结构。2、保温体系：外墙外保温。3、外墙做法：饰面石材，局部涂料。二、室内部分：1、门窗：为铝合金型材，中空玻璃。2、地面：细石混凝土拉毛。3、顶棚：白色腻子。4、墙面：白色腻子。5、水：预留上下水管道接口。6、电气：预留主灯位，安装白炽灯。预留专用电源插座，设置分户开关箱，一户一表。”同日，原告向被告支付合同价款274073元，被告向原告出具收款收据一份。后，被告未按照合同约定的交付时间交付房屋。被告就逾期交付房屋向业主出具《交房时间及施工结点安排》一份，承诺：“……1、2016年2月15日开始申请规划验收，3月25日完成规划验收；2、2016年3月25日-4月30日，对商业用房进行施工建设改造；3、2016年4月10日，开始对部分改造完工的房屋进行交付。承诺2016年1月10日如果未施工，处罚公司10万元；5月10日前交房若未完成90%，给未交房的商户赔偿2015年12月1日-5月10日补偿款，每日按万分之二计算”。2016年5月30日，被告因逾期交房向业主出具《架空层延期交房承诺书》一份，内容为：“1、2016年6月24日前，结清2015年12月1日至2016年5月31日滞纳金，按每日万分之二。（以现金形式发放）2、2016年8月15日前，必须全部交房。①6月1日开始施工，6月30日前完工。（广场绿化、北侧土方回填、道路施工）②7月1日至8月15日，对架空层门面房集中施工，并完成所有工程，于8月15日-8月20日全部交于业主，即交钥匙。3、2016年8月20日前，如不能交房，滞纳金另行协商”。2016年8月15日，被告就逾期交房向业主出具《关于架空层商业改造后的承诺》一份，内容为：“一、兑现2015年12月31日至2016年5月31日承诺的违约金（剩余部分），于2016年9月15日前落实到位。二、2016年11月30日，架空层改造完毕后并交付使用。三、2015年8月31日至2015年12月1日，和2016年5月31日-交房之日违约金按万分之二支付，于2016年11月30日前陆续结清全部违约金。四、为保证本次承诺及时有效，我公司愿意于2016年8月31日前交10万元诚意保证金，如公司及时履行承诺，保证金如数退回，否则不予退还（归架空层业主所有）”。因被告逾期交房，被告于2016年6月27日通过银行转账向原告支付违约金3812元、于2016年9月28日通过银行转账向李世创转款100000元（银行业务回单上注明摘要为“支付架空层违约金”。庭审中，原告认可其按户分得该部分款项的金额为4545元，由李世创向其支付）、于2017年1月13日通过银行转账向其支付违约金10000元（银行业务回单上注明摘要为“支付架空层违约金”）。2017年5月25日，被告将架空层客户信息表向许昌明苑物业公司交接。2017年5月27日，C区部分业主已接房、办理交房手续。另查明，涉案小区地上架空层的分布为：东侧地上架空层房屋临运粮河，西侧地上架空层房屋临五一路，南侧地上架空层房屋临新兴路，北侧地上架空层房屋（本案所涉的原告承租的地上架空层C区东-2即位于小区北侧）北临正在施工建设的住宅小区。根据原、被告于庭审中提交的照片、视频显示，涉案小区地上架空层房屋的环形道路畅通。另查明，根据证人李某、耿某的当庭陈述，与原告承租房屋为同一地段的业主李某及耿某在接收房屋后对外出租的租金在10元/月/㎡。本院认为:本案中，原、被告双方在《地上架空层使用权租赁合同》第八条约定，房屋交付条件为供电供水道路开通。庭审中，原告对涉案房屋供水、供电情况未提异议。根据原、被告于庭审中提交的照片及视频显示，涉案小区地上架空层的环形道路已修建完毕，行人、车辆能够正常通行。原告在诉讼中并未提供证据证明其所主张的打通五一路至运粮河之间道路系房屋交付条件之一，故原告关于要求被告继续履行合同、及时修通五一路至运粮河道路的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告关于改造好排水管道的诉讼请求，因原告所提交的证据不足以证明其所主张的涉案小区五一路至运粮河路段存在排水问题及排水问题系由被告导致，故原告关于要求被告改造好排水管道的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋已供水、供电，道路能够正常通行，已符合合同约定的交付条件。被告于2017年5月25日将涉案房屋交接给物业公司，并通知业主交付房屋、领取房屋钥匙，且与原告承租房屋为同一地段的部分业主已于2017年5月27日即接收房屋、办理交房手续。故房屋交付日期应按2017年5月27日认定。原、被告双方在《地上架空层使用权租赁合同》中明确约定交房时间为2015年8月31日，且原、被告双方在《地上架空层使用权租赁合同》、《关于架空层商业改造后的承诺》、《架空层延期交房承诺书》中约定了逾期交房违约金。其中，《地上架空层使用权租赁合同》第五条明确约定，逾期交房违约金从该合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止、按已付房价款日万分之一的标准支付。但被告在其后向业主出具的《关于架空层商业改造后的承诺》、《架空层延期交房承诺书》中将《地上架空层使用权租赁合同》约定的逾期违约金利率标准作了变更，逾期违约金利率变更为日万分之二。该提高违约金利率标准的承诺系被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于原告，合法有效。故原告有权要求被告支付自2015年9月1日起至2017年5月27日止（共计635天）的逾期交房违约金34807.27元（以274073元为基数，按日万分之二计算）。又因被告实际已分别于2016年6月27日、2017年1月13日向原告支付逾期交房违约金3812元、10000元，合计13812元。故原告要求被告支付逾期交房违约金20995.27元（34807.27元-已支付13812元=20995.27元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告关于其于2016年9月28日向案外人李世创支付款项100000元、原告就该笔款项实际分得4545元、该4545元应当在被告应付逾期交房违约金中予以扣减的抗辩主张，经审理，本院认为，该100000元款项系被告向业主出具的《关于架空层商业改造后的承诺》中所载明的诚意保证金，与《地上架空层使用权租赁合同》第五条约定的逾期交房违约金性质不同，不应相互抵扣，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付未施工罚款2702元的诉讼请求，经审理，本院认为，根据被告向业主出具的《交房时间及施工结点安排》显示：“承诺2016年1月10日如果未施工，处罚公司100000元。”根据原告提交的被告于2016年5月30日向业主出具的《架空层延期交房承诺书》第2条显示：“……①6月1日开始施工……”。原告对被告于2016年1月10日前未进行施工的主张已完成了举证责任，被告未提供证据证明其于2016年1月10日前存在施工的事实，被告应当承担举证不能的不利后果，原告要求被告支付未按时施工罚款2702元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告关于要求被告支付预期可得利益损失的诉讼请求，经审理，本院认为，原告主张逾期交房产生预期可得利益损失为逾期交房期间的租金损失，关于租金损失的计算依据，原告在诉讼请求中主张参照其所提交的两份房屋租赁合同中约定的租金计算，但因上述房屋与原告的涉案房屋并非同一地段、面积亦不相同，故该两份房屋租赁合同中所载明的租金不能作为原告计算其预期可得利益损失的依据。经审理查明，与原告处于同一地段的房屋实际对外出租价格在10元/月/㎡左右，据此计算，原、被告双方约定的逾期交房违约金并未低于原告的预期可得利息损失，故原告要求被告支付超过违约金部分经济损失52800元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告许昌汇裕地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘会霞支付逾期交房违约金20995.27元；二、被告许昌汇裕地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘会霞支付未施工罚款2702元；三、驳回原告刘会霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3054元，减半收取1527元，由原告刘会霞负担1330元，由被告许昌汇裕地产有限公司负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  肖莞千二〇二〇年一月十三日书记员  贺晓凯