河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4978号原告（反诉被告）：陈福友，男，汉族，1967年10月2日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：贾高峰，河南南云律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈旭，男，汉族，1993年6月28日出生，住河南省洛阳市西工区，系陈福友之子。被告（反诉原告）：杨丽萍，女，汉族，1969年12月25日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：都文卿，河南明昕律师事务所执业律师。原告（反诉被告）陈福友诉被告（反诉原告）杨丽萍合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈福友及其委托诉讼代理人贾高峰、陈旭，杨丽萍的委托诉讼代理人都文卿均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。陈福友向本院提出诉讼请求：1.判令杨丽萍继续履行双方于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》，将位于天城一品七号楼一单元10层102室的房屋交付给陈福友；2.本案的诉讼费、保全费由杨丽萍承担。事实和理由：2017年3月25日，杨丽萍、陈福友签订了《房屋买卖协议》，双方约定陈福友以4500元/平方米的价格，以总价款40万元购买杨丽萍所有的位于天城一品七号楼一单元10层102室的房屋一套。合同约定陈福友应于2017年3月25日前向杨丽萍支付4万元定金，在陈福友支付足额定金后，杨丽萍不得再将此房售予他人。双方签订本协议后不得反悔，如果陈福友反悔，则所付定金不再退回；如杨丽萍反悔，则应向陈福友支付总房款的100%的违约金。陈福友在约定的时间向杨丽萍支付了4万元定金，合同签订后，陈福友又支付了63550元的购房款。但杨丽萍因房价上涨，无正当理由迟迟不履行合同，不将房屋交付给陈福友。目前该房屋的市场价值约为80万元，现因杨丽萍的违约行为导致陈福友遭受了巨大的经济损失，故若杨丽萍不将房屋交付给陈福友，则应赔偿陈福友损失30万元。合法有效的合同受法律保护，双方应严格按照合同约定全面履行义务，杨丽萍的违约行为严重侵害了陈福友的合法权益，陈福友遂起诉来院。杨丽萍辩称，1.2017年3月25日，杨丽萍因孩子出国需要费用与陈福友签订了《房屋买卖协议》，约定将位于洛阳市××××五女冢安置房卖于陈福友，房屋总价款40万元。协议约定在陈福友选定房屋时支付完毕全部房款。协议签订后，陈福友支付了定金4万元，但陈福友于2017年12月11日选定房屋后，仅支付了63550元的房款，剩余的30万元房款一直不予支付，在杨丽萍多次催促后仍拒绝交付，致使孩子出国费用一直没有着落，而不得不向亲戚朋友借钱供孩子上学。2.杨丽萍于2018年12月12日以短信方式通知陈福友需在2018年12月20日前支付剩余款项，否则将解除协议，陈福友收到短信并于2018年12月14日通过短信回复同意支付房款，但一直未予履行。本着促成协议的目的，杨丽萍于2018年12月21日再次通过短信方式通知陈福友于2018年12月23日前支付房款及相应利息，否则将解除合同，但直到2018年12月23日履行期限届满，陈福友仍未支付剩余房款。根据合同法规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。综上，整个卖房的过程，一直是杨丽萍在催着陈福友，是陈福友拒绝履行支付房款的义务，致使合同不能履行。同时陈福友作为给付定金一方，不履行约定的债务，依据定金罚则，无需返还定金，杨丽萍已依法提起反诉不予返还定金。杨丽萍向本院提出反诉请求：1.因陈福友恶意违约，请求依法解除原、被告于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》；2.判令陈福友承担违约责任，其支付的4万元定金不予退还；3.本案诉讼费由陈福友承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月25日签订了《房屋买卖协议书》，约定陈福友选定房屋时支付完毕全部房款，但陈福友于2017年12月11日选定房屋后始终不履行付款义务，拒绝支付剩余的30万元房款，经杨丽萍多次催告后仍不履行。杨丽萍遂于2018年12月12日以短信方式通知陈福友于2018年12月20日之前支付剩余房款，否则将解除合同。陈福友于2018年12月14日回复短信，承诺支付剩余房款，但其在2018年12月20日之前并没有履行，后杨丽萍又于2018年12月21日短信通知陈福友于2018年12月23日之前支付剩余房款，否则将解除合同，直至2018年12月23日履行期限届满，陈福友仍未支付剩余房款。根据合同法规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，所以原、被告之间的《房屋买卖协议》于2018年12月23日已经解除，请求法院判决解除双方之间的《房屋买卖协议》，同时由于陈福友拒绝支付剩余房款，已经构成根本违约，应当承担违约责任，杨丽萍不予退还定金4万元。陈福友辩称，一、陈福友不存在违约行为，并没有拒绝支付剩余购房款，甚至截至今日，只要杨丽萍按照房屋协议的约定将争议房屋交付给陈福友，陈福友仍然愿意按照双方签订的购房协议所确定的购房款履行付款义务。二、陈福友没有支付剩余购房款的原因是杨丽萍没有按照协议约定交付房屋，故陈福友未支付剩余购房款是杨丽萍的过错造成的。三、陈福友不存在合同法第九十三条、第九十四条规定的可以解除和法定解除合同的条件，故杨丽萍单方通知陈福友解除合同的行为是无效的，杨丽萍应继续按照双方协议履行交付房屋的义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2017年3月25日，陈福友（甲方）与杨丽萍（乙方）签订了一份《房屋买卖协议》，甲方、乙方就位于洛阳市××××五女冢安置房经友好协商达成如下协议：一、甲方愿意购买上述安置房，并以4500元/平方米的价格向乙方支付总价为肆拾万元（40万元）的购房款。二、甲方愿意于17年3月25日前向乙方支付肆万元的定金（包含在总房款内），甲方将定金足额支付给乙方后，乙方不得再将此房售予他人。甲方如未能在约定时间内足额支付定金，乙方有权将房屋售予他人，甲方定金不再退还。三、甲方愿意在选定该房屋时支付完毕全部房款，同时，乙方将此房屋的所有权转移给甲方所有。庭审中，双方均向本院提交了该份合同，但双方持有的合同第四条载明内容不一致，陈福友提交的合同第四条约定为：“甲乙双方签订本合同后不得反悔，如甲方反悔，所付定金一方不再退回。如乙方反悔，应向甲方支付总房款的100%违约金。”杨丽萍提交的合同第四条约定为：“甲乙双方签订本合同后不得反悔，如甲方反悔，所付定金一方不再退回。如乙方反悔，应向甲方支付总房款的%违约金。”协议签订后，陈福友向杨丽萍支付了4万元定金，后又于2018年11月6日转账支付了购房款63550元。2.2018年12月12日，杨丽萍向陈福友发送短信，告知其于2018年12月20日前将剩余30万房款及选定房屋后未支付房款产生的利息及损失转入杨丽萍账户，否则双方的购房协议解除。陈福友于2018年12月14日回复过几天回洛阳后给钱。2018年12月21日杨丽萍又向陈福友发送了短信，称陈福友未于2018年12月20日前将剩余30万元房款及选定房屋后未支付房款产生的利息转入杨丽萍账户，现再给其最后一次机会，请于2018年12月23日24时前将剩余房款及产生的利息存入上述账户内，合同继续履行，否则合同解除。陈福友于2018年12月22日回复称在认房号时杨丽萍没有把所有权转移给陈福友。3.陈福友、杨丽萍就合同的履行问题存在争议，遂诉至本院。陈福友认为双方签订的《房屋买卖协议》是双务合同，第三条约定陈福友支付购房款的同时杨丽萍有义务将房屋所有权转移给陈福友，在杨丽萍未交付房屋钥匙及转移所有权的情况下，无权要求陈福友支付剩余购房款。杨丽萍认为，在房屋选定后陈福友应按约支付全部购房款，在其进行了多次催告并告知不按期限履约就解除合同的情况下陈福友仍未付款，构成根本违约，故根据合同法规定，双方协议已经解除。本院认为，陈福友与杨丽萍签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同依法成立并生效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，陈福友、杨丽萍签订《房屋买卖协议》后，陈福友应在选定房屋时支付完毕全部房款，同时陈丽萍将房屋的所有权转移给陈福友。双方在选定房屋后，陈福友未全额支付购房款，仅履行了部分付款义务，杨丽萍多次短信催款并发出解除合同通知后，陈福友答应付款，但其仍未在限定期限内履行付款义务，构成违约，故杨丽萍有权主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。综上，对陈福友要求继续履行协议的诉求本院不予支持。另，根据合同约定及履行情况看，4万元定金杨丽萍不再退还，但其应将陈福友支付的购房款63550元予以退还。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、驳回陈福友的诉讼请求；二、解除陈福友、杨丽萍于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》；三、杨丽萍于本判决生效后十日内向陈福友返还购房款63550元。如杨丽萍未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，反诉费400元，共计4050元，由陈福友负担2650元，由杨丽萍负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年一月十三日书记员  齐英萍