贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终249号上诉人（原审被告）：王远福，男，1963年5月27日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：王建平，男，汉族，1986年12月13日出生，住贵州省绥阳县。系王远福之子。被上诉人（原审原告）：遵义市诚达投资开发有限责任公司。住所地:贵州绥阳经济技术开发区（四号路）标准化厂房内。统一社会信用代码91520323590757790Y。法定代表人：余仲洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶鑫，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。上诉人王远福因与被上诉人遵义市诚达投资开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王远福上诉请求：1.撤销一审判决;2.由被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：1.本案事实不清。本案中涉及争议房屋有两个概念，一是安置房，二是公租房。争议房屋到底是安置房还是公租房，判决书中没有统一，如果是公租房，房屋产权属于政府，是用于租用的，我有权继续租用。2.本案被上诉人主体不适格。本案争议房屋产权不管是安置房还是公租房，所有权都属于政府，被上诉人只是替政府管理这些资产，本案的原告主体应是绥阳县人民政府，而不是遵义市诚达投资开发有限责任公司。3.本案合同是否有效的问题。本案争议房屋是否合格尚不清楚，未见到相关产权证明，也未见相关合格证件，如在未验收合格房屋上设置租赁合同，系无效的，一审认定合同有效没有法律依据。4.上诉人有优先购买权。本案中，被上诉人明确告知上诉人有优先购买权，但在没有通知上诉人的情况下，私自将争议门面卖给第三人侯某，而在一审判决中对上诉人答辩的优先购买权未作出回应或释理。遵义市诚达投资开发有限责任公司辩称：被上诉人出卖该门面时，针对该门面的购买方案进行了公示，但上诉人放弃了购买，上诉人所持其优先购买权受到侵害不属实。另外，房屋租赁与优先购买权是两个不同的法律关系，上诉人不能在这个案件中要求补偿。遵义市诚达投资开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求判决王远福将位于绥阳县门面房腾空后交还遵义市诚达投资开发有限责任公司；2.请求王远福承担2019年4月25日起至实际归还门面房期间的房屋占用使用费（计算至起诉之日为4630.00元）。3.由王远福承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.2014年3月7日，绥阳县发展和改革局出具《关于绥阳县风华工业园区公共租赁住房建设项目立项的批复》，批复给遵义市诚达投资开发有限责任公司建设项目立项。2.2014年6月20日，绥阳县住房和城乡建设局向遵义市诚达投资开发有限责任公司绥阳县风华工业园区公共租赁住房建设项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》。2014年6月25日，绥阳县住房和城乡建设局颁发《建筑工程施工许可证》。3.2018年4月23日，遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福签订《风华工业园区公租房门面房租赁合同书》，合同约定遵义市诚达投资开发有限责任公司将位于绥阳县安置房小区的门面房屋1间房号7-100号出租给王远福使用。建筑面积为78.25平方米，月租金10元／平方米／月，年租金为9390.00元，租赁合同期限为1年，自2018年4月25日至2019年4月24日止。租赁期满，遵义市诚达投资开发有限责任公司有权收回全部出租的门面房，王远福应如期交还。除遵义市诚达投资开发有限责任公司同意王远福续租外，王远福应在合同租期届满之日归还该门面房，逾期王远福将按合同约定租金的2倍支付该门面占用费。2018年4月28日，王远福领取了公租房门面房的钥匙。4.2019年4月25日，遵义市诚达投资开发有限责任公司送达《通知书》给王远福，通知门面7-100号于2019年4月24日已到期，现该房屋不再续租，要求王远福与15日内搬出该房屋，在房屋无损的情况下将钥匙交回诚达公司，并办理相关退租手续。5.2019年5月27日，贵州山一（绥阳）律师事务所出具《律师催告函》，催告王远福接到律师催告函后3日内搬离位于绥阳县经济开发区门面，并向遵义市诚达投资开发有限责任公司支付从租赁期满到实际搬离该门面期间的门面租金，逾期，本所将依据公司的授权，通过法律途径追究贵方的违约责任及因此造成的经济损失。该催告函并于2019年5月29日送达给王远福。6.2019年8月29日，由于王远福拒不搬离、返还门面，遵义市诚达投资开发有限责任公司遂于向原审法院提起诉讼。上述事实，遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福的陈述、遵义市诚达投资开发有限责任公司提供的《关于绥阳县风华工业园区公共租赁住房建设项目立项的批复》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建筑工程施工许可证》、《规划图纸》、《风华工业园区公租房门面房租赁合同书》、《通知书》、《律师催告函》、《领条》、《遵义市和舒安物业服务有限公司证明》、《郑伦兵证明》、《吴远培证明》、《房屋门面相片》等证据在卷佐证，经庭审质证，原审法院予以认定。一审法院认为，绥阳县风华镇光明村虹桥风华工业园区公共租赁住房系遵义市诚达投资开发有限责任公司取得建设工程规划许可证，并对房屋进行了建设、开发。故遵义市诚达投资开发有限责任公司依法取得对该房屋的占有、使用、收益的权利。遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福签订了房屋租赁合同，应视为遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福之间房屋租赁合同成立有效，属房屋租赁合同关系。现遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福之间的房屋租赁合同期已于2019年4月24日届满，且遵义市诚达投资开发有限责任公司已经明确表示不再将房屋门面续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，对遵义市诚达投资开发有限责任公司诉求王远福搬出所占房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。对于遵义市诚达投资开发有限责任公司提出由王远福承担房屋占用使用费的诉讼请求，因王远福已构成逾期占用房屋门面，故王远福应承担逾期期间的占用使用费。虽然双方合同中约定，逾期期间的门面占用费按合同约定租金的2倍计算支付，但结合本案实际，王远福并未对遵义市诚达投资开发有限责任公司造成其他损失，原审法院认为王远福所承担逾期期间的门面占用费应按合同约定租金标准的计算支付较为合理。现该房屋门面的建筑面积为78.25平方米，月租金10元／平方米／月，占用使用费按782.5元／月的标准进行计算，因此王远福应当向遵义市诚达投资开发有限责任公司支付2019年4月25日至2019年8月29日的占用使用费3130.00元（782.50元／月×4个月），之后的占用使用费计算至王远福将涉案房屋门面返还遵义市诚达投资开发有限责任公司之日止。故对遵义市诚达投资开发有限责任公司要求承担逾期期间的占用使用费的主张，原审法院予以部分支持。对于王远福主张从绥阳县经济开发区租赁门面，而与遵义市诚达投资开发有限责任公司无关的主张，因遵义市诚达投资开发有限责任公司与王远福之间已经签订了租赁合同，双方形成了合法的租赁关系，故对该主张原审法院不予支持。另王远福如认为遵义市诚达投资开发有限责任公司已经将该房屋门面出售，侵犯其租赁房屋门面的优先购买权，可另行向人民法院提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告王远福于本判决生效之日起15日内将位于绥阳县安置房小区的房屋门面（房号7-100号）腾空并返还给原告遵义市诚达投资开发有限责任公司；二、被告王远福于本判决生效之日起15日内向原告遵义市诚达投资开发有限责任公司支付2019年4月25日至2019年8月29日的占用使用费3130.00元，2019年8月29日之后的占用使用费（按782.5元／月的标准）计算至被告王远福将房屋门面返还之日止；三、驳回原告遵义市诚达投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王远福负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人遵义市诚达投资开发有限责任公司对于涉案房屋的建设项目，已经取得绥阳县发展和改革局出具《关于绥阳县风华工业园区公共租赁住房建设项目立项的批复》及绥阳县住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》，是涉案房屋的合法建造主体，是合法的出租方，故上诉人王远福所持被上诉人遵义市诚达投资开发有限责任公司主体不适格的理由，不能成立。双方签订的《风华工业园区公租房门面房租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，不论涉案房屋是公租房，还是安置房，均不影响该租赁合同的效力，双方应该按该租赁合同约定的内容履行权利义务。关于上诉人主张的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，因涉案房屋已经出售给案外第三人，上诉人在有充分的证据证明其优先购买权受到侵害的情况下，可以另行主张损害赔偿，但在本案中主张被上诉人与案外第三人签订的房屋买卖合同无效的，本院不予支持。综上所述，王远福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王远福负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年一月二十一日法官助理徐星星书记员麻国林