文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初27922号原告:李红军。委托诉讼代理人：田广涛，重庆经博律师事务所律师。被告:杨鹏。委托诉讼代理人：孙国进，重庆索通律师事务所律师。原告李红军与被告杨鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李红军的委托诉讼代理人田广涛到庭参加诉讼。被告杨鹏的委托诉讼代理人孙国进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的2019年9月12日至2020年2月12日的租金172500元；2.判令被告支付违约金51750元（=172500元×30%）；3.判令本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2014年2月10日与重庆达峰服装设计制作有限公司，法定代表人余学兰签订《房屋租赁合同》，约定公司将位于重庆市南岸区****号房屋出租给原告使用，租期20年，房租费700万元一次性付清。2017年，平安银行股份有限公司重庆分行以该租赁房屋重庆达峰服装设计制作有限公司已对其抵押为由向法院申请对该出租房屋进行执行，原告不服提出执行异议。重庆市第五中级人民法院经审理查明2014年6月27日，平安银行重庆分行与余学兰签订《最高额抵押担保合同》，并办理了抵押登记。根据《物权法》190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。遂认定原告具有租赁合同有效成立的合法条件，异议成立，终止对该房屋租赁权的执行。见重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异**号执行裁定书第7页。2018年5月12日，原告经与被告协商同意，原告与被告签订了该房屋转租的《房屋租赁合同》。根据原告与重庆达峰服装设计制作有限公司《租赁合同》第6条的约定，“租赁期间，乙方(原告)有权转租租赁物，无需征得甲方(出租方)的同意。”因此原被告所签订的《房屋租赁合同》是有效的。根据合同第4条约定，自交付该房屋之日起，装修免租期6个月。第5条约定租赁费用，每三个月交租金一次，月租金34500元。第11条付款方式及时间，约定从第二次付款开始，必须提前一个月支付下一期租金第二次付款期限为2019年1月12日。但被告没有依据合同约定履行。被告自2019年1月份开始不定期不定额的陆续支付241500元，租金已缴至2019年9月12日。以后租金虽经原告多次催要，被告都已种种不正当理由拒付。原告为了维护合法权益，诉至法院。被告杨鹏辩称，租金确实只交到了2019年9月12日，我们认为租金应该按月交纳，至今应该是欠了3个月的租金共计103500元。第一，不支付租金的原因是从2019年4月至今，被告租赁的场地多次遭受债务人堵门，无法营业。被告报警处理但是未能阻止，债务人堵门的理由是相应的租金应该缴纳给茂函集资诈骗案全体债权人，而非原告。原告一直未出面处理。第二，基于上述原因，被告不应承担违约责任，如法院认定需承担违约责任，我们申请调低。第三，我方不应该承担诉讼费。第四、案外人要求我们不准交给原告。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年2月10日，原告李红军从与案外人重庆达峰服装设计制作有限公司签订租赁合同，李红军租得重庆市南岸区**房屋，租期约定为20年。上述租赁合同第6条的约定，“租赁期间。乙方(即原告李红军)有权转租租赁物，无需征得甲方(即出租方重庆达峰服装设计制作有限公司)的同意”。2017年11月6日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异1863号执行裁定书，在该裁定书第7页“本院认为”部分对上述租赁合同的效力进行了评述，认为上述租赁合同“具有租赁合同有效成立的合法要件，没有证据证明该租赁行为系恶意串通的虚假行为”。2018年5月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告杨鹏从原告李红军处租得上述房屋。租赁期限约定为10年，从2018年5月12日起至2028年5月11日止。租赁合同第5.1条约定，租赁费按每三个月一次的方式收取。5.2条约定，合同有效期内前三年月租金为34500元。合同第11.2条约定，乙方（被告）从第二次付款开始，必须提前一个月支付下一期租金。合同14.4约定，乙方（被告）未按时向甲方（原告）支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付当年租金的1%的违约金。超过60日，甲方有权采取措施，收回房屋。庭审中，双方一致认可被告向原告支付租金至2019年9月12日，此后再未支付。另查明，被告承租该房屋后，案外人多次到租赁房屋，称要求被告杨鹏将房屋租金转付给房屋所有权人的债权人。以上事实，有房屋租赁合同、租赁合同、收据、重庆市五中院（2017）渝05执异1863号执行裁定书、出警回执、现场照片、关于杨鹏房屋使用费用转付债权人的要求及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有：一、被告欠付原告租金的数额。二、被告是否应该承担违约金以及违约金数额是否应该调整。三、房租是否应该直接支付给原告。现评述如下：一、关于被告欠付原告租金的数额的问题。本案认为，原告签订租赁合同时，原告享有相应的转租权，原被告签订的合同未违反法律的强制性规定，合法、有效。对双方当事人均有约束力。原被告应当依据合同全面履行各自义务。依据双方租赁合同第5.1条及11.2条约定，被告应于2019年7月12日支付2019年8月12日至11月12日三个月的租金。被告应于2019年10月12日支付2019年11月12日至2020年2月12日的租金。对于被告陈述的双方已经达成了按月支付租金的主张，因其未举示相关证据证明且原告也不认可，本院不予采信。对于被告“原告排除妨害之后我们再支付”的抗辩，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被告主张由原告排除妨害之后再支付租金的抗辩不成立。因双方一致认可被告支付租金至2019年9月12日，故还应当支付租金172500元。二、关于被告是否应该承担违约金以及违约金数额是否应该调整的问题。本院认为，依据双方租赁合同14.4约定，乙方（被告）未按时向甲方（原告）支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付当年租金的1%的违约金。现原告已经发生了上述欠付租金的违约行为，应当承当相应的违约责任。对于原告主张的违约金数额，本院在综合考虑原告的损失、当事人过错、被告违约的客观原因等情况且征求双方意见的基础上，对于违约金的酌情支持20000元。三、关于房租是否应该直接支付给原告的问题。庭审中，本院询问原告本人是否同意由被告支付案外人租金。原告表示“不同意，原告不欠任何人钱，根据合同第9条甲方的义务，也没有约定原告负责出租房屋的安全情况和管理情况。被告方是否是正当经营出现的问题，原告没有义务进行处理”。本院认为，依据债权的相对性，在原告不同意被告将欠付租金支付给案外人的前提下，被告欠付的相应租金仍应支付给租赁合同相对方即原告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告杨鹏于本判决生效之日起十日内向原告李红军支付2019年9月12日至2020年2月12日期间欠付租金172500元。二、被告杨鹏于本判决生效之日起十日内向原告李红军支付违约金20000元。三、驳回原告李红军的其他诉讼请求。如果被告杨鹏未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2332元，由原告李红军负担330元，由被告杨鹏负担2002元（该款原告已预交，由被告杨鹏于本判决生效之日起十日内直接支付原告李红军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 徐昌秀二〇二〇年一月十七日法官助理 李京任书 记 员 余 艺