辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初3334号 原告：辽阳市三和物业管理有限公司，住所地：辽阳市白塔区东兴路26-6号楼西二单元16号。 法定代表人：姜春革，该公司总经理。 委托代理人：王丽新，辽宁德远律师事务所律师。 被告：胡德昌，男，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：刘扬，女，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳市三和物业管理有限公司（以下简称“三和物业”）为与被告胡德昌物业服务合同纠纷一案，于2019年10月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈月独任审判，于2019年12月5日公开开庭审理了本案，原告三和物业委托代理人王丽新、被告胡德昌及委托代理人刘扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三和物业诉称，被告系原告所管理的辽阳市白塔区睿馨花园小区的业主，原告按《物业管理条例》的相关规定于2018年6月20日与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，并约定按每年每户600.00元收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2018年6月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故诉至法院，请求判令被告给付2018年6月至2019年6月物业管理费600.00元，违约金657.00元（按日3‰计算)，合计1257.00元，诉讼费由被告承担。 被告胡德昌辩称，一、业主委员会的成立程序，违反了行政法规《辽阳市物业管理办法》第15条、第16条、第20条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条第五项的规定，与原告签订的物业管理服务委托合同应依法被确认无效。《辽阳市物业管理办法》第15条规定，符合业主大会成立条件的物业管理区域由物业所在地街道办事处负责组织成立首届业主大会会议筹备组，筹备组成员名单确定后3日内应当以书面形式在物业管理区域内进行公告。公告时间不得少于7天。第16条规定，筹备组负责下列工作，（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则，管理规约；（三）确认业主身份所拥有的专有部分面积，确定业主的总投票权数，制定业主委员会的选举办法；（五）确定由业主推荐或者自荐的业主委员会委员候选人名单；（六）召开首届业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告，并向区物业主管部门备案。第20条规定，业主委员会应当与选举产生之日起30日内持以下文件向区物业主管部门备案：（一）业主大会决议；（二）业主大会议事规则管理规约；（三）业主大会筹备组人员名单、业主委员会候选人名单、业主委员会名单及工作分工情况。业主委员会任期内备案内容发生变更的，应当在变更之日起30日内，将变更内容书面报告备案部门。因此，只有以书面形式在物业管理区域内进行公告以上内容，并向区物业主管部门备案的业主委员会才合法有效。没有以书面形式在物业管理区域内予以公告，即在区物业主管部门备案的业主委员会违反了行政法规《辽阳市物业管理办法》第15条、第16条、第20条的强制性规定，应依据《中华人民共和国合同法》第52条第五项的规定与原告签订的物业管理服务委托合同被确认无效。二、原告并未向区物业主管部门备案，因此违反了业主委员会与违规经营原告签订的物业管理服务委托合同，更不具备法律效力。依据《合同法》第52条第五项的规定，应依法被确认无效。三、物业管理服务委托合同的签订程序也违反了行政法规《辽阳市物业管理办法》第19条、第42条的强制性规定，依据《合同法》第52条第五项的规定，应依法被确认无效。因此，违反行政法规的业主委员会与违规经营的原告签订的违反行政法规物业管理服务委托合同不具有法律效力，原告诉讼主体不成立，原告的诉讼请求也不成立。四、违规经营的原告违反了《建筑设计防火规范》灭火救援设施7.1.8条的强制性条款对业主安全隐患有重大影响。综上所述，答辩人认为原告起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明，2018年6月20日，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告三和物业签订物业管理服务委托合同，委托三和物业管理位于辽阳市白塔区住宅楼及供暖锅炉房一处，住户共172户，常住150户左右。委托管理期限为2018年6月20日至2020年6月20日，物业管理费按每平方米0.5元收取。约定业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。上述物业管理服务委托合同签订后，原告三和物业开始对该小区进行委托管理，对该小区内业主按每户每年600.00元收取物业费。被告胡德昌系辽阳市白塔区睿馨花园53-4号楼西一单元5楼501业主，房屋建筑面积129平方米，自2018年6月20日起被告胡德昌未向原告三和物业交纳物业费。 本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理服务委托合同、白塔区跃进办事处辽联社区居委会证明、通知以及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务合同通常由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，对全体业主具有约束力。本案中，原告三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对三和物业及辽阳市白塔区睿馨花园全体业主具有约束力。原告三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，被告胡德昌作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。现被告胡德昌经原告三和物业催交仍未交纳物业费，故对于原告三和物业要求被告胡德昌交纳物业费的请求应予支持。因上述合同约定物业费为每平方米0.5元，被告胡德昌房屋建筑面积为129平方米，每月应为64.50元，每年物业费应为774.00元，现原告要求被告按户交纳物业费600.00元，不违反合同约定，本院予以支持。因案涉物业管理服务委托合同未约定违约金，对原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告胡德昌给付原告辽阳市三和物业管理有限公司2018年6月20日至2019年6月20日的物业费600.00元； 二、驳回原告辽阳市三和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内执行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告胡德昌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  陈月 二〇二〇年一月十三日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪 附录 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。