广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初616号原告：李芳，女，1990年3月18日出生，汉族，身份证住址湖南省长沙市望城区，委托诉讼代理人：孙素枇，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓敏，广东天穗律师事务所律师。被告：广州美利亚制衣有限公司，住所地广州市白云区云景路云嘉街6号2A、2B房。法定代表人：陈永汉。委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽嫦，广东格方律师事务所实习人员。被告：吴昌军，男，1988年7月15日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告李芳与被告广州美利亚制衣有限公司（以下简称美利亚公司）、吴昌军租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李芳的委托诉讼代理人孙素枇、张晓敏，被告广州美利亚制衣有限公司的委托诉讼代理人郑铭、黄丽嫦，被告吴昌军的委托诉讼代理人曾海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告解除租赁合同关系；2、两被告向原告返还押金、租金、转让费等174000元；3、两被告向原告赔偿鉴定费14000元；4、两被告向原告赔偿租赁期间的工程款、员工工资等其他花费234156元；5、两被告赔偿原告维权合理费用（包括但不限于律师费、差旅费）14000元；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年7月25日原告与被告美利亚公司签订《广州市房屋租赁合同》，根据合同约定，被告美利亚公司将白云区广园路景泰西六巷6、8号首层401、402房号（房地产权证号：03××18）出租给原告作三人行亲子游泳用途使用，租赁期为2018年7月25日至2019年7月24日，租金为8600元，租金按月结算，每月第五日前现金支付。合同约定：甲、乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2018年7月31日，原告与被告美利亚公司签订《广州市房屋租赁合同》补充具体的租赁信息，合同明确了租赁房屋建筑面积600平方米，实际支付租金为38000元，租金按月结算。每月的31日前以现金的方式支付。房屋保证金为76000元。合同之外约定，原告需支付60000元转让费，租金是免二付一，装修期间免租赁费。2018年7月31日，经过装修公司的测量，原告发现被告美利亚公司提供的房屋面积实为300平方米，严重不符合合同约定，房屋中间区域为公共通道，也存在安全隐患。故原告2018年8月8日发出《情况说明》要求解除合同，请求退回押金并赔偿原告损失。但时至今日，被告美利亚公司仍未有进行任何赔偿，被告吴昌军也一直对此事没有给出一个合理的答复。被告美利亚公司的行为已构成违约，原告有权解除租赁合同，被告美利亚公司应向原告偿还所诉金额。被告吴昌军在第二次签订合同时以代理人的身份签订协议，故被告吴昌军应当与被告美利亚公司承担连带责任。被告美利亚公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、我司从未与原告签订租赁合同，《广州市房屋租赁合同》上的印章是他人伪造私刻我司的印章，也从未授权过他人，包括被告吴昌军签订租赁合同，故原告提供的2份租赁合同依法为无效合同。二、涉案房屋是我司于2016年12月20日出租给承租人朱玉香，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月30日，共2年。综上，请法庭依法审理，驳回原告的全部诉讼请求。被告吴昌军辩称，原告所诉与事实不符，理由如下：2012年我与被告美利亚公司经过商谈，委托朱玉香签订租赁合同，承租广州市白云区广园路景泰西六巷6、8号首层（简称涉案商铺）经营休闲中心，承租时涉案商铺为二层结构，花费一百多万元装修及购买设备设施后开始经营休闲中心，我为实际承租人和经营者，由我缴纳一切的租赁费用。2018年因经营不善停止经营，在商铺外墙贴告示出租，原告多次亲自到涉案商铺现场查看，经我提供了涉案商铺的房产证后，双方于2018年7月签订租赁合同承租涉案商铺，我按约将涉案商铺交付给原告使用，涉案商铺交付时是二层结构，使用面积为600平方米。原告书面向美利亚公司承诺由自己承担一切装修责任后立即使用大型挖掘机挖掘涉案商铺，挖掘深度达一米多，导致临边商铺墙面开裂及批荡掉落，众多楼上居民投诉导致城管禁止原告继续施工。无奈之下，2018年9月15日原告停止租赁，将涉案商铺交还美利亚公司。根据相关法律法规的规定，商铺进行装修前应到管理单位登记备案，到所在地街道城管科办理开工审批。本案租赁合同无法实施的根本原因是原告对政策法规不了解而导致自身损失，原告施工中断后的涉案商铺现场惨不忍睹，无法继续经营，令被告亦是损失惨重（垃圾清理、恢复原状及可能城管处罚等）。综上所述，我自身并不存在违约的行为，原告因自身错误导致无法继续履行而自行解除租赁合同，因此原告的损失不可向两被告主张，并应当承担将涉案商铺恢复原状及赔偿两被告的损失责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据穗房地证字第××号广州市房地产证，座落于白云区××路景泰西××号首层的权属人为被告美利亚公司，总建筑面积为750.33㎡。原告主张其向美利亚公司承租了位于白云区××路景泰西××号首层的房屋，吴昌军代表美利亚公司与其签订两份租赁合同，一份用于登记备案，一份是双方真实履行的合同，并提交了两份广州市房屋租赁合同予以证实。其中《广州市房屋租赁合同（2014年版）》签订时间为2018年7月25日，落款处甲方（签章）加盖印章“广州美利亚制衣有限公司”，法定代表人处有签名“陈永汉”，乙方处有原告的签名，合同内容为“甲方同意将坐落在白云区广园中路景泰西巷6-8号首层401、402房号的房地产（房地产权证号码03××18）出租给乙方作三人行亲子游泳用途使用，租赁期限2018年7月25日至2019年7月24日，月租金额8600元等等”，原告主张落款处的甲方公章是吴昌军加盖的，签名“陈永汉”也是吴昌军所签；《广州市房屋租赁合同（2016年版）》签订时间为2018年7月31日，合同第一条约定出租人（甲方）为美利亚公司，承租人（乙方）为原告，落款处甲方（签章）、法定代表人均没有加盖印章或签名，甲方委托代理人有吴昌军的签名，乙方有原告的签名，合同内容为“甲方同意将坐落于白云区广园路六街6号首层的房地产（房地产权证号码03××18）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米；租赁期限2018年8月1日至2026年7月31日，月租金额38000元，租金按月结算，由乙方在每月第31日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳76000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无条件（退回乙方、抵偿租金）；甲乙双方应当履行有关法律法规的规定和义务，且不得擅自改变房屋规划用途；其他约定：每两年递增2%，于2018年8月1日起，在承租方无违反拖欠房租，优先续约，房租于2018年11月1日起租等等”。美利亚公司认为7月25日签订的合同落款处甲方的印章不是美利亚公司的公章，7月31日签订的合同没有盖章，对该两份合同均不予确认。吴昌军对两份合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，确认7月25日签订的合同落款处甲方法定代表人的签名“陈永汉”是其所签，但甲方的印章是美利亚公司的工作人员加盖的。原告与吴昌军均确认7月25日签订的合同仅用于原告注册公司的登记备案，双方实际履行的是7月31日签订的合同。原告提交加盖“广州美利亚制衣有限公司”印章的营业执照、房地产证，主张是吴昌军交给其的，吴昌军予以确认，并表示该营业执照、房地产证是美利亚公司的工作人员加盖了印章后交给其，其再交给原告的。美利亚公司对该营业执照、房地产证上的印章不予确认。被告美利亚公司主张其没有与原告签订过租赁合同，其将涉案房屋出租给案外人朱玉香使用，并提交了两份《广州市房屋租赁合同》予以证实，该两份合同显示美利亚公司将涉案房屋出租给朱玉香作商业使用，租赁期限分别为2014年1月1日至2016年12月30日、2017年1月1日至2018年12月30日。原告认为因无法确认美利亚公司公章的唯一性，且其在承租期间从未见过朱玉香，无法确定朱玉香的真实身份，故对该两份合同不予确认。吴昌军对该两份合同予以认可，表示朱玉香是代其与美利亚公司签订合同，其是涉案商铺的实际承租人和经营者，后因经营不善才转租给原告。吴昌军并提交朱玉香于2018年12月17日出具的情况说明、朱玉香的身份证、朱玉香与陈东山签订的广州市房屋租赁合同、吴昌军银行账户交易明细、美利亚公司出具的收据6份、户口本、营业执照，拟证实吴昌军自2012年起承租白云区广园中路景泰西六巷6、8号首层及景泰西五巷5、7首层用于经营休闲娱乐中心，由吴昌军缴纳一切租赁费用，朱玉香只是代为签订租赁合同。原告对此不予确认，表示吴昌军从未向其出示过上述证据，也未向原告提及朱玉香，原告并不知情。美利亚公司认为朱玉香是实际承租人，对6份收据的真实性没有异议，确认吴昌军缴纳过一部分租金，但并不是全部都由吴昌军缴纳。被告美利亚公司要求对原告提交的7月25日签订的合同中落款处甲方印章与其的备案公章是否一致进行鉴定，并要求将其与朱玉香于2016年12月20日签订的加盖“广州美利亚制衣有限公司“印章”的《广州市房屋租赁合同》作为样本。原告要求将吴昌军提供给其的加盖“广州美利亚制衣有限公司”印章的房地产证、营业执照作为检材，被告吴昌军要求将美利亚公司向其出具的收据6份作为样本。经本院委托，广东天正司法鉴定中心于2019年9月15日出具粤天正司鉴中心[2019]文鉴字第036号司法鉴定意见书，鉴定材料为：（一）检材：1、日期为“1997年12月22日”、有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《房地产证》；2、日期为“2017年08月09日”、有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《营业执照》；3、日期为“2018年7月25日”、第4页甲方（签章）处有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《广州市房屋租赁合同》。（二）样本：1、发证日期为“2005年7月6日”、启用印模栏有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《刻章许可证》；2-7分别为美利亚公司出具的有“广州美利亚制衣有限公司”印文的收据6份；8、日期为“2016年12月20日”、第4页甲方（签章）处有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《广州市房屋租赁合同》。鉴定意见：1、无法判断检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本1至样本3上的供比对同名印文是否同一印章盖印形成；检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本4至样本7上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成；检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本8上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。2、无法判断检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文印文与样本1至样本3上的供比对同名印文是否同一印章盖印形成；检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本4至样本7上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成；检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本8上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。3、检材3《广州市房屋租赁合同》第4页甲方（签章）处的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成。美利亚公司支付鉴定费14841元。美利亚公司认为鉴定意见书显示原告提供的《广州市房屋租赁合同（2014年版）》上的印章与2016年12月20日朱玉香签订的租赁合同的印章不一致，证明该合同印章是伪造私刻的，与美利亚公司无关。原告、吴昌军认为根据鉴定意见书可以看出美利亚公司存在使用多个印章的情况。原告于2018年7月24日至25日期间向吴昌军转账共174000元，吴昌军出具收据确认收到原告交纳的保证金76000元、2018年10月租金38000元及转让费60000元。吴昌军提出转让费60000元是涉案房屋装修、家电、器械的补偿，原告表示其接收涉案房屋时只有一台坏的旧空调，其余物品均已搬空，转让费是属于转租过程中商业惯例的接手费用，不包括实物价值。原告提交装修公司测量图，拟证实涉案房屋是在景泰西××号××及景泰西××、7首层的中间，实际面积约为300平方米。吴昌军表示一层约为300平方米，因为有夹层，两层就是600平方米，夹层是其承租时就存在的；美利亚公司表示涉案商铺是按一个商铺出租，不是按面积出租，夹层不是其搭建的。两被告均表示无法提供建设工程规划许可证。原告提交收据、工资表、房屋租赁合同、营业执照及发票，拟证实原告租赁涉案房屋后所花费的工程费、人工费、设备费用及办理店铺工商执照的支出；提交《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》、《房屋安全性鉴定报告》及鉴定费发票，拟证实涉案房屋中间区域为公共通道区域，本身存在安全隐患，而原告的施工并未影响房屋的安全，原告为此支付鉴定费共14000元；提交委托律师代理民商事案件合同书及发票，拟证实原告因本案诉讼支付律师费14000元；提交装修须知，拟证实美利亚公司的物业管理处要求原告签订了该材料；提交情况说明，拟证实原告于2018年8月8日向被告提出因被告存在违约，要求解除合同；提交顺丰快递信息，拟证明原告委托郑清于2018年9月4日向吴昌军邮寄《解除声明》，吴昌军于9月7日签收。两被告对上述证据均不予确认。原告提交其与吴昌军的微信聊天记录，拟证实吴昌军是以美利亚公司代理人的身份与原告洽谈房屋租赁事宜，原告发现房屋有问题后将钥匙交还美利亚公司的物业管理处，并通过微信告知吴昌军；提交招租信息，拟证实被告未退还原告押金、租金前就张贴招租信息，违反合同约定。被告吴昌军提交其与原告的微信记录，拟证实原告使用大型挖掘机挖掘涉案商铺遭楼上居民投诉导致城管禁止原告施工；提交其与美利亚公司工作人员的微信记录，拟证实美利亚公司知晓其将涉案商铺转租给原告；提交照片、图片，拟证实涉案商铺交付给原告时的情况及原告中断装修后现场一片狼藉，无法继续经营；提交2018年8月14日美利亚公司向景泰街城管科出具的函，内容为说明景泰西五巷5-7号、西六巷6-8号首层商铺一直按购买时的现状使用，并不包括公共通道，原告对此不予确认。原告要求被告赔偿租赁期间损失234156元，主张该损失包括装修费用226109元、预订客户退款198元、办理营业执照费用6600元、机器设备损失1249元。原、被告均确认原告于2018年9月25日将涉案房屋钥匙交还美利亚公司，后美利亚公司将物业重新出租，原告所进行的施工已经不存在，原告明确不申请对装修损失进行评估。庭审中，原告主张吴昌军是本案租赁合同的相对方，但美利亚公司明知并同意原告承租，且同意原告对涉案房屋进行装修和挖掘，故两被告应承担连带责任。吴昌军确认其是租赁合同的出租方，但认为原告已实际使用涉案房屋，原告未经批准擅自动工被禁止施工，导致合同无法继续的责任在原告自身，两被告均无需承担责任。以上事实，有广州市房屋租赁合同、房地产证、营业执照、情况说明、银行账户交易明细、收据、鉴定意见书、发票、微信记录、照片、图片、函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与吴昌军均确认双方是租赁合同的相对方，故原告要求吴昌军对本案租赁纠纷承担责任，本院予以支持。根据广东天正司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，原告提交的《房地产证》及《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与美利亚公司提交的2016年12月20日其与朱玉香签订的《广州市房屋租赁合同》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文是同一印章盖印形成，故对吴昌军提出该《房地产证》及《营业执照》是由美利亚公司加盖印章后交给其的陈述，本院予以采信；而《房地产证》及《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与美利亚公司向吴昌军出具的其中4份收据上的“广州美利亚制衣有限公司”印文不是同一印章盖印形成，由此可见美利亚公司存在使用多枚印章的情况，违反了公章唯一性的原则，故对美利亚公司辩称2018年7月25日签订的合同上的甲方印章并非其的公章，本院不予采信，并认定美利亚公司实际签订了该合同。原告和吴昌军均确认2018年7月25日签订的合同是用于办理登记备案，双方实际履行的是2018年7月31日签订的合同，虽然美利亚公司并未在2018年7月31日合同上盖章，但其在用于备案的合同上盖章，并向吴昌军出具加盖公司公章的《房地产证》及《营业执照》，足以证实其对原告与吴昌军商谈租赁涉案房屋的事实是明确知晓且没有异议，美利亚公司提出涉案房屋出租给朱玉香，其与原告不存在租赁关系的辩称，明显与事实不符，本院不予采纳。综上，美利亚公司未规范管理、使用公章，作为房屋权属人未尽到出租管理义务，明知吴昌军将涉案房屋出租给原告，仍在备案的租赁合同上作为出租方加盖公章，并出具了相关的证明材料，导致原告产生吴昌军有权代理出租房屋的错误认识，故美利亚公司应对本案租赁合同承担连带责任。涉案房屋加建了夹层，美利亚公司作为涉案房屋的产权人，确认房屋加建部分未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就未办理规划报建手续的房屋订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律效力，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。原告要求退还已支付款项174000元，该款项包括保证金76000元、租金38000元、转让费60000元，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求两被告退还保证金76000元合法合理，本院予以支持；关于租金38000元，合同无效，租金实为房屋使用费，吴昌军出具的收据显示该38000元为2018年10月使用费，原告已于2018年9月25日将涉案房屋交还美利亚公司，即2018年10月期间原告并未占有使用涉案房屋，原告要求两被告退还该费用38000元合理合法，本院予以支持；关于转让费60000元，合同并未约定转让费，吴昌军主张该转让费为房屋装修以及物品的补偿，也没有提供任何证据予以证实，本院不予采信，吴昌军应向原告退还转让费60000元。合同并未约定转让费，美利亚公司也没有收取该费用，原告要求美利亚公司退还该费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求两被告赔偿租赁期间的损失234156元，包括装修费用226109元、预订客户退款198元、办理营业执照费用6600元、机器设备损失1249元，对于装修费用，原告未提供装修合同，其主张的款项也没有相应的支付凭证或发票，两被告亦不予确认，故对原告主张的装修费用数额，本院不予采信，但原告确实对涉案房屋进行了施工装修，因房屋已另行出租并被重新装修，已不具备进行装修价值评估的现实条件，本院综合考虑涉案房屋的面积、原告施工的工期及装修前后的照片，酌定原告的装修损失为80000元。合同无效，被告作为出租人未提供合法建筑物，原告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，对合同无效均有过错，本院酌定两被告应按50%比例承担原告装修的损失，即两被告应赔偿原告装修损失40000元，原告主张的超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿预订客户退款、办理营业执照费用、机器设备损失等费用，上述费用均是公司登记及运营过程中必然需要投入的成本，与本案租赁纠纷并无必然的关系，该诉请本院不予支持。原告主张房屋安全鉴定费14000元、维权费用14000元，双方对合同无效均有过错，该主张无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州美利亚制衣有限公司、吴昌军向原告李芳返还保证金76000元、使用费38000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告吴昌军向原告李芳返还转让费60000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州美利亚制衣有限公司、吴昌军向原告李芳赔偿装修损失40000元；四、驳回原告李芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7842.3元，由原告李芳负担3958.3元，由被告广州美利亚制衣有限公司、吴昌军负担3884元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。印章鉴定费14841元，由被告广州美利亚制衣有限公司负担7420.5元，由被告吴昌军负担7420.5元并于本判决生效之日起三日内直接支付给被告广州美利亚制衣有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  李丽梅人民陪审员  唐翠梅二〇二〇年一月十日书 记 员  郑萍军