重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初16798号 原告：重庆第六空间家居有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道嘉鸿路409号，统一社会信用代码91500112MA5U8HQ5XE。 法定代表人：朱昆，执行董事。 委托诉讼代理人：汪佳欣，女，1992年10月1日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市，系公司员工。 委托诉讼代理人：何发敏，男，1985年7月21日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系公司员工。 被告：李云霞，女，1983年9月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告重庆第六空间家居有限公司（以下简称第六空间公司）与被告李云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告第六空间公司的委托诉讼代理人汪佳欣、何发敏到庭参加诉讼。被告李云霞经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告第六空间公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2017年8月26日至2018年8月25日商位租金197703.15元、物管费134267元，质量保证金5605.2元；2.被告支付因拖欠租金、物管费产生的违约金90924.05元（按年利率24%暂计至2019年7月7日，具体计算至实际支付日止）；诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年10月签订《商位租赁合同》，被告承租原告第六空间国际家居时尚生活馆二楼编号为D085-B-F2-03号商位用于经营，租赁期限12个月自2017年8月26日至2018年8月25日，每月租金24320元、每月物管费15200元，先付后用，每月一付。租赁期限到期后双方于2018年8月签署了新的《商位租赁合同》，约定租期12个月自2018年8月26日至2019年8月25日，每月租金7700元、物管费4620元，每月一付，每逾期一日，按应付金额的千分之一支付违约金。被告在租赁期间未按合同约定按时足额支付租金、物管费，原告多次催收未果，遂起诉来院。 被告李云霞未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2017年10月14日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）签订《商位租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆渝北区盘溪二支路第六空间的时代生活馆二楼编号为D085-B-F2-03号商位出租给乙方经营使用，建筑面积304平方米，乙方租赁的商位仅限用于经营尚缇伊公司尚缇伊品牌商品使用；租赁期限为12个月，自2017年8月26日起至2018年8月25日止；商位租金为80元/平方米/月，每月租金为24320元，每月物管费为15200元；租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每1个月为一个付费周期，由乙方在计费起始日的前15日内向甲方一次性付清；为保护消费者的合法权益，乙方自愿在本合同签订之日起3日内向甲方缴纳保证金10000元；自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将质保金不计息退还乙方，如乙方拖欠甲方租金、物管费或其他费用的，甲方有权直接将乙方交纳的保证金用以冲抵乙方的相关欠款；乙方的销售收款服从甲方商场的统一管理，由甲方商场委托重庆第六空间家居有限公司进行统一收银后进行结算，乙方同意甲方有权直接从乙方款项中扣除以下费用：乙方应承担的商位租金、物管费、税金、电费、空调使用费等各项应付款项，乙方因违反合同约定需承担的滞纳金或违约金……乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，则应按应付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期达10日以上的，甲方有权采取停电措施或终止本合同收回出租商位，乙方由此造成的损失由乙方自行承担；同时甲方有权留置乙方商位内的商品进行折价或拍卖处理，处理款冲抵乙方欠款，不足部分，甲方有权向乙方追偿。 在该合同履行完毕后，双方于2018年8月25日再次签订《商位租赁合同》续租上述商位，租赁期限为12个月，自2018年8月26日起至2019年8月25日止；商位租金为50元/平方米/月，每月租金7700元，物管费为30元/平方米/月，每月物管费为4620元，租金自2018年8月26日起算；其他约定与前合同相同。 同日，双方还签订《商位租赁合同补充协议》，约定：在甲、乙双方严格遵守租赁合同条款的前提下，甲方给予乙方2个月的免租期优惠，具体的免租金优惠期为2019年2月、2019年7月26日-8月25日；如乙方未履行满租赁期合同约定的租赁期限（提前解除原合同）的，则甲方有权取消给予乙方的免租优惠。 原告举示的账单载明： 2017年10月被告仅支付了租金19613元，欠费4707元，支付了物管费12258元，欠费2942元，共欠费7649元； 2017年11月被告仅支付了租金4053元，欠费20267元，支付了物管费2533元，欠费12677元，共欠费32944元； 2018年1月被告仅支付了租金13406.25元，欠费10916.75元，物管费15200元未支付，共欠费26116.75元； 2018年2月被告未支付租金，欠费24320元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费39520元； 2018年3月被告未支付租金，欠费24320元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费39520元； 2018年4月被告未支付租金，欠费24320元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费39520元； 2018年5月被告未支付租金，减免3720.6元，欠费20599.4元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费35799.4元； 2018年6月被告未支付租金，欠费24320元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费39520元； 2018年7月被告未支付租金，欠费24320元，未支付物管费，欠费15200元，共欠费39520元； 2018年8月被告未支付租金，欠费19613元，未支付物管费，欠费12258元，共欠费31871元。 原告称，被告未交纳质保金，原告从被告的销售款中抵扣了4394.8元，被告尚欠质保金5605.2元；虽然续签了合同，但2018年12月底就联系不上被告，没有人到商场营业，货物至今存放在商场；被告有销售款在原告处，原告自行用销售款冲抵了租金，要求被告补交质保金后，若被告无任何售后问题，将在合同2019年8月25日到期后满一年退还给被告；合同约定的违约金过高，自行将违约金的计算标准调整为按年利率24%计算，每月租金应提前15日支付，但原告仅要求从当月第一天开始计算违约金。 上述事实，有《商位租赁合同》、《商位租赁合同补充协议》、账单、违约金明细及当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的两份《商位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。 被告作为租金和物管费的给付方，应对其已支付租金和物管费承担举证责任，现被告未对此进行举证，故本院依法采信原告所称被告欠付2017年10月1日至2018年8月25日的租金及物管费的事实，被告应向原告支付2017年8月26日至2018年8月25日的租金24320元/月×12个月=291840元，物管费15200元/月×12个月=182400元。扣减已交纳的和减免的租金，被告还应支付租金251050.15元，原告仅要求被告支付租金197703.15元是对自身权利的处分，本院予以认可。扣减已交纳的物管费，被告还应支付物管费167609元，原告仅要求被告支付134267元是对自身权利的处分，本院予以认可。 每月的租金及物管费被告应在当月起始前15日内向原告支付，被告逾期支付的，按照合同约定，还应每逾期一日按应付金额的千分之一支付违约金，原告自行调整违约金的计算方式为按月息2%计算，本院予以认可。故被告应以7649元为基数从2017年10月1日起、以32944元为基数从2017年11月1日起、以26116.75元为基数从2018年1月1日起、以39520元为基数从2018年2月1日起、以39520元为基数从2018年3月1日起、以39520元为基数从2018年4月1日起、以35799.4元为基数从2018年5月1日起、以39520元为基数从2018年6月1日起、以39520元为基数从2018年7月1日起、以31871元为基数从2018年8月1日起，均至付清之日止，按照月利率2%向原告支付逾期付款违约金。 《商位租赁合同》约定被告应向原告交纳保证金10000元，自合同解除或终止之日起12个月内，如被告所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议或发生后乙方已妥善解决的，甲方于满12个月后将质保金不计息退还。被告作为保证金的交纳方应对其已支付保证金承担举证责任，现被告未对此进行举证，故本院依法采信原告所称被告欠付保证金、原告已用被告的销售款抵扣4394.8元，被告尚欠质保金5605.2元的事实。双方签订的《商位租赁合同》于2019年8月25日到期终止，质保金原告应在2020年8月25日后经被告书面申请才作退还，现退还期限未至，被告仍应承担对其所售商品质量问题进行担保的义务，故原告要求被告补齐保证金5605.2元的诉讼请求本院予以支持。 被告李云霞无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李云霞在本判决生效后立即支付原告重庆第六空间家居有限公司2017年10月1日至2018年8月31日商位租金197703.15元、物管费134267元； 二、被告李云霞在本判决生效后立即支付原告重庆第六空间家居有限公司保证金5605.2元； 三、被告李云霞在本判决生效后立即支付原告重庆第六空间家居有限公司以7649元为基数从2017年10月1日起、以32944元为基数从2017年11月1日起、以26116.75元为基数从2018年1月1日起、以39520元为基数从2018年2月1日起、以39520元为基数从2018年3月1日起、以39520元为基数从2018年4月1日起、以35799.4元为基数从2018年5月1日起、以39520元为基数从2018年6月1日起、以39520元为基数从2018年7月1日起、以31871元为基数从2018年8月1日起，均至付清之日止，按照月利率2%计算的逾期付款违约金。 如果被告李云霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7730元，由被告李云霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦梅 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁