上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19990号原告：周玲玲，女，1946年3月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱磊，上海市**律师事务所律师。被告：沈迎，男，1976年4月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。被告：杜蓓华，女，1977年1月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：郑飞云，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。原告周玲玲与被告沈迎、杜蓓华排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日组织当事人进行证据交换。原、被告申请一个月时间庭外和解，但未能达成和解协议。本院于2020年1月3日公开开庭审理了本案。原告周玲玲的委托诉讼代理人朱磊，被告沈迎及其委托诉讼代理人林凌，被告沈迎与杜蓓华的共同委托诉讼代理人郑飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玲玲向本院提出本诉诉讼请求：1.两被告搬离上海市长宁区安西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)并将上述房屋返还原告；2.两被告搬离涉讼房屋并将上述房屋返还原告后，原告向两被告支付补偿款300,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.原告向两被告支付居住权补偿款300,000元；2.两被告搬离涉讼房屋并将上述房屋返还原告；3.两被告向原告赔偿经济损失，自2019年12月1日起计算至两被告搬离上述房屋止，按每月5,000元计算。事实和理由：被告沈迎系原告之子，两被告系夫妻关系。原告经(2016)沪0112民初12709号民事判决，取得涉讼房屋的产权。因两被告长期占有涉讼房屋，导致原告无法入住，原告于2017年提起诉讼，要求两被告搬离涉讼房屋。经法院调解，双方达成和解协议，原告通过卖房筹款的方式向两被告支付补偿款300,000元，两被告应于收款后及时搬出。2017年10月9日，原告撤回该案起诉。2019年11月，原告与案外人范某某签订买卖合同，将涉讼房屋出售，并告知两被告按约收取补偿款，但两被告未作出任何反应。根据买卖合同约定，原告应于2019年11月30日前腾出涉讼房屋并通知范某某进行验收交接。每逾期一日，应向范某某支付已收款0.5%的违约金。范某某应于2019年11月15日前向原告支付购房首付款300,000元，于原告交房后7日内支付购房款300,000元，于过户前向原告支付剩余购房款1,400,000元。因两被告拒收补偿款的行为表明其强占涉讼房屋的意图，严重损害了原告的合法权益，导致原告需承担买卖合同约定的违约金，且因无法收取范某某支付的剩余购房款而遭受利息损失，故提起诉讼。被告沈迎、杜蓓华辩称，1.涉讼房屋是售后公房，被告沈迎是该房屋的受配人之一。虽然购买产权时只登记了父亲一个人的名字，但其他同住人并未丧失实际权利，即使过了20年除斥期间，仍不影响权利的行使。2.2019年10月25日庭审中，原告陈述要收回涉讼房屋自行居住，并要求两被告搬离涉讼房屋。但原告在2019年11月与范某某签订买卖合同，此时原、被告的诉讼仍在进行，两被告是否需要搬离应由法院作出判决加以确定，买卖合同中的违约条款是原告在不可能达成交房的前提下签订的，是原告将自己陷入违约状态，其所主张的损失也并未实际发生。3.原告与范某某是亲属关系，买卖合同上载明的买方电话号码是虚构的，房产证号与实际不符，购房款的支付日期等也存在问题。在二手房交易中，买卖双方会签订装修补偿协议等来避税，但原告没有。原告收取300,000元及网签合同的时间都是2019年11月15日，但付款时间却早于该日，有违常理。原告仅提供2019年11月8日至11月14日期间的交易明细，不排除其已经将收到款项转回给买方的嫌疑。此外，原告未提供与中介公司签订的协议，买卖合同上载明的中介公司地址与实际不符，相应经纪人资质证书也已到期，不能以经纪人身份提供居间服务。据此，原告与案外人存在恶意串通，可能涉嫌虚假诉讼。4.原、被告达成的协议是对共有财产处置、分割的协议，前提是原告出售转让涉讼房屋，两被告才有搬离的义务。现被告并未制造任何障碍干扰原告出售涉讼房屋，也没有违反双方协议约定。综上，原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市不动产登记簿、不动产权证书、《协议书》、(2016)沪0112民初12709号民事判决书、《上海市房地产买卖合同》、律师函及邮寄凭证、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行凭证、中介服务费收据、《公有住房认购协议》、《购买公有住房委托书》、本户人员情况表、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告另提供陈立出具的证明作为证据，因该证据系证人证言，而证人陈某某到庭，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周玲玲与案外人沈志成原系夫妻关系，双方生育两子，即被告沈迎与案外人沈某。1991年8月，上海市汽车配件供应公司威海路门市部(甲方)与其职工沈志成(乙方)签订《房屋产权变更协议书》，约定：一、甲方因乙方家庭人口三代五人，居住困难，分配涉讼房屋新工房一套，供乙方居住。乙方斜土路XXX弄XXX号私房计14㎡左右底层与搁楼上交甲方……。1994年12月，上海市汽车配件总公司房屋管理组(出售人、甲方)与沈志成(购房人、乙方)签订《公有住房认购协议》，约定：1.甲方同意将涉讼房屋出售给乙方。2.经该房承租人与同住成年人协商一致，同意乙方购买上述房屋，并委托其办理购房一切手续……。1995年2月，沈志成与其母亲徐桂英、儿子沈某、原告、被告沈迎签订《购买公有住房委托书》，确认：涉讼房屋承租人为沈志成，经本户同住成年人协商一致同意购买上列房屋，房屋购买人确认为沈志成，并委托沈志成办理购买公有住房的一切手续。1995年，涉讼房屋登记至沈志成名下。2016年5月3日，上海市闵行区人民法院受理原告与沈志成离婚纠纷一案。2017年1月3日，该院作出(2016)沪0112民初12709号民事判决：一、准许原告与沈志成离婚；二、上海市闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室房屋归沈志成所有，原告于该判决生效之日起十日内协助沈志成办理产权变更登记，过户产生的税、费由沈志成负担；三、涉讼房屋归原告所有，沈志成于该判决生效之日起十日内协助原告办理产权变更登记，过户产生的税、费由沈志成负担……。2017年4月18日，涉讼房屋变更登记至原告名下，但两被告仍居住在涉讼房屋内。2017年9月，原、被告签署《协议书》，约定：就涉讼房屋，处理方式如下：一、原告负责联系买方，将上述房屋进行出售，所有买卖方式条件，均由原告自主决定，它方无权干涉。二、原告签订上述房屋买卖合同或已经确定买方之日起通知两被告。两被告应在收到原告通知后及支付300,000元后十日内搬出上述房屋并一个月内将户口(包括沈志成户口)从上述房屋内迁离，并配合办理过户手续。三、原告办理完毕上述房屋的过户手续，收到购房款后十日内支付两被告补偿款共计300,000元。四、两被告如怠于履行第二条义务的，除了承担因原告对第三方买方应承担的违约及赔偿责任外，并另承担500元/日的违约金。两被告应立即搬离上述房屋，并放弃居住使用权等全部权利。五、原告怠于履行款项支付义务的，应当承担日千分之三的违约金(未支付金额为计算基数)。……补充：原告保证让两被告至少居住至2018年2月28日，本协议房屋地址为两被告接收通知地址。此后，原告公布涉讼房屋出售信息，中介人员多次带案外人至涉讼房屋看房。2019年11月9日，案外人范某某向原告支付涉讼房屋购房定金50,000元。2019年11月11日，范某某向原告支付涉讼房屋首付款100,000元。2019年11月14日，范某某向原告支付涉讼房屋首付款150,000元。2019年11月15日，原告(卖售人、甲方)与范某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲、乙双方通过上海轩喜商贸有限公司泰昆房地产经纪分公司居间介绍(房地产执业经纪人：张放明，经纪人执业证书号：FAXXXXXXX)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号：沪(2019)长字不动产权009511号。……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,000,000元……。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2019年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2020年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的30日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。合同附件二约定：设备按现状。装饰按现状。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三约定：1、乙方于2019年11月15日前向甲方支付购房首付款(包含已经支付的定金50,000元整)共计300,000元整。2、乙方于甲方交房后7日内支付购房款计300,000元整。3、乙方于过户前向甲方支付剩余购房款计1,400,000元整。合同附件六约定的居间介绍的房地产经纪公司处加盖上海轩喜商贸有限公司泰昆房地产经纪分公司合同专用章，另载明联系地址：漕溪北路XXX号XXX室，房地产执业经纪人姓名：张放明，房地产经纪人执业证书号：FAXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXX。合同尾部乙方处有范某某签名，载明的联系电话为：XXXXXXXXXXX。同日，上海轩喜商贸有限公司泰昆房地产经纪分公司向范某某出具收据，确认收到范某某支付的中介服务费5,000元。2019年11月16日，原告委托律师向被告发送律师函，告知被告其已经与范某某就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，要求被告提供银行账户用于收取《协议书》约定的补偿款，并按照《协议书》约定搬离涉讼房屋。被告于次日收到该律师函，但至今未搬离涉讼房屋。审理中，原告确认，范某某与其系亲属关系，其在与范某某签订《上海市房地产买卖合同》时已经将本案所涉纠纷告知范某某。两被告确认，涉讼房屋至今仍由其一家三口居住；被告杜蓓华父母所有的房屋动迁后分得两套安置房，被告杜蓓华属于安置对象，现两套安置房对外出租。本院认为，涉讼房屋原为公有住房，在购买产权时，被告沈迎作为同住成年人签署《购买公有住房委托书》，同意涉讼房屋登记在沈志成名下，且此后从未就此提出过异议。2016年5月3日，上海市闵行区人民法院作出(2016)沪0112民初12709号民事判决，准许原告与沈志成离婚，并将涉讼房屋作为夫妻共同财产进行处理，判令该房屋归原告所有。原告据此成为涉讼房屋的权利人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告因涉讼房屋产生纠纷，经协商，共同签署《协议书》，就涉讼房屋的处理及原告对两被告的补偿等事项作出约定，该《协议书》系双方真实自愿意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《协议书》约定，原告有权出售涉讼房屋，两被告不得干涉。在原告签订涉讼房屋买卖合同或已经确定买方之日起通知两被告。两被告应在收到原告通知后及支付300,000元后十日内搬离涉讼房屋。现原告提供了其与范某某签订的《上海市房地产买卖合同》及其发送给两被告的通知，且同意向两被告支付补偿款300,000元，原告据此主张两被告搬离涉讼房屋的条件成就。两被告对《上海市房地产买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，并抗辩称原告与范某某恶意串通，涉嫌虚假诉讼，据此不同意原告的诉讼请求。就双方的争议，本院认为，就原告与范某某之间的交易，原告提供了双方签订的《上海市房地产买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行凭证、中介服务费收据等一系列证据。《上海市房地产买卖合同》中约定，范某某应于2019年11月15日前向原告支付购房首付款(包含已经支付的定金50,000元)共计300,000元。而借记卡账户历史明细清单、中国工商银行凭证中载明，范某某于2019年11月9日向原告支付涉讼房屋购房定金50,000元，于2019年11月11日向原告支付涉讼房屋购房首付款100,000元，于2019年11月14日向原告支付涉讼房屋购房首付款150,000元。上述款项的付款的时间、金额及用途均与《上海市房地产买卖合同》中的约定一致。此外，原告提供的中介服务费收据中收款方加盖印鉴与《上海市房地产买卖合同》中中介方加盖印鉴一致。虽然被告对范某某的身份及其在合同中所留电话号码、居间方联系地址、经纪人的执业资格、中介费收费金额等提出异议，但其并未就此提供相应证据，且即使上述瑕疵确实存在，也不足以否定《上海市房地产买卖合同》的效力。而从两被告提供的微信记录来看，在原告与两被告签订《协议书》后，中介人员多次带案外人至涉讼房屋看房，据此可以认定，原告早已有将涉讼房屋出售的意向。上述证据相互印证，足以证明原告与范某某签订的《上海市房地产买卖合同》成立。原告已经将该事项通知两被告，并要求两被告提供账号以便原告支付补偿款，并在本案中确认同意先行向两被告支付补偿款300,000元，故在两被告收取上述补偿款后，其搬离涉讼房屋的条件已经成就。综上，原告要求向两被告支付补偿款300,000元，两被告搬离涉讼房屋，将该房屋返还原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另要求两被告赔偿经济损失，本院认为，原告与范某某签订买卖合同时，原、被告之间就涉讼房屋产生的纠纷尚未了结，原告能否收回涉讼房屋、何时能收回涉讼房屋尚处于不确定状态。在此情况下，原告仍与范某某签订合同，就交付涉讼房屋的时间、办理过户的时间及违约责任等作出约定，由此产生的交易风险及后果应由原告自行承担。此外，截至目前，原告尚未因逾期交付涉讼房屋向范某某支付违约金或赔偿损失，其所主张的经济损失并未实际产生。综上，原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周玲玲应于本判决生效之日起十日内向被告沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元；二、被告沈迎、杜蓓华应于收到上述补偿款300,000元之日起十日内搬离上海市长宁区安西路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还原告周玲玲；三、驳回原告周玲玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由原告周玲玲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年一月十日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。