黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0624民初7号原告:李莹莹，女，1989年9月26日出生，汉族，个体工商户，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：大庆金岳置业有限公司，住所地：黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县政府西门317室。统一社会信用代码：91230624MA18Y9YG3G。法定代表人：刘剑锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：张亚平，女，1993年6月27日出生，公司会计，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：于红敏，女，1983年4月23日出生，汉族，公司出纳员，住杜尔伯特蒙古族自治县。原告李莹莹与被告大庆金岳置业有限公司（以下简称金岳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莹莹到庭参加诉讼，被告金岳置业公司的法定代表人刘剑锋未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人张亚平、于红敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹莹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告金岳置业公司支付逾期交房违约金28911元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定，原告以521877元的价格购买被告开发的房屋，合同约定2018年5月31日前交付房屋，如逾期交房，将按日计算，向原告支付全部购房款的万分之一的违约金。现被告未按约期交付房屋，其行为已构成了违约。在2018年末，原告要求被告交付房屋，二被告要求原告签署不予追究违约责任的材料，如果不签就不向原告交付钥匙。现房屋始终没有交付房屋，违约金自2018年5月31日起至2019年12月9日共计554天，每天违约金为52.1877元，总计违约金为28911元。为维护我的合法权益，请求人民法院依法支持我的诉讼请求。被告金岳置业公司辩称,一、原告诉称我公司至今未交付房屋与客观事实明显不符，依法不应予以认定。我公司已于2018年8月25日前，按照合同约定的联系方式，通过电话通知原告于2018年8月25日交房，已履行了相关合同义务。同时，原告已经委托大庆吉禾文化旅游有限公司代收了房屋。二、原告已与大庆吉禾文化旅游有限公司签订了委托经营管理合同，根据该合同的相关约定，原告已不可撤销地委托吉禾公司代收涉案房屋，并已由该公司实际代收，不存在逾期交房的事实。三、原告在已经享受3年免租委托经营期间商铺售价优惠政策的情况下，又主张自行收房，并追究答辩人的违约责任，不仅没有合同依据和事实根据，而且严重违背诚实信用原则，依法不应予以支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋现场照片4张，欲证明：2018年12月份前并未竣工，被告也不具备交房条件。被告对此证据有异议，现场照片不能证明是涉案房屋，且上面的日期不能核实其真实性。本院认为，现场照片的拍摄时间和拍摄地点无法确定，因此对于该证据本院不予采信。2.视频资料一份，原告出示该证据欲证明案涉房屋室内地面翻起，门上贴有室内有电禁止入内，不具备原告接收房屋的条件。被告质证称房屋竣工验收后有保修期，业主对房屋有疑问可以在收房验房时提出，施工单位会进行相应维修。该视频资料能够反映房屋的现实的客观情况，被告质证也只是说明房屋如存在疑问可以在验房时提出维修申请，但是并没有否认原告并未接收房屋的事实，故对该证据本院予以采信。3.录音文件及业主入住装修承诺书复印件一份，原告出示该组证据欲证明2018年末，原告要求被告交付案涉房屋钥匙，被告工作人员要求原告签订该承诺书，免除被告的违约责任，以此作为交付钥匙的条件。原告没有签署，也就没有得到钥匙。被告质证称，该录音是在2019年12月6日在被告员工不知情的情况下录制的，存在诱导提问的情况，且当时录音中并没有说不给付原告钥匙。且是否签订承诺书并不是强制性的。本院认为，该录音是原告与被告员工就房屋违约金事宜进行协商时录制的，虽未明确告知对方进行录音，但该证据的取得并非法律所禁止的“通过非法手段获取”，故该证据可以作为证据使用。而录音内容也反映出双方就房屋交接的交涉过程，因此对于该证据本院予以采信。4.委托经营管理合同复印件一份，被告出示该份证据欲证明原告不可撤销的委托了第三方代收涉案房屋，大庆吉禾文化旅游有限公司的收房行为应视为原告接收房屋。原告质证称，该合同为经营管理合同，原告只是委托大庆吉禾文化旅游有限公司对房屋进行经营管理，不存在委托其接收房屋的情况。本院认为，原告对于签署该份合同没有异议，而该合同约定了原告与大庆吉禾文化旅游有限公司就房屋经营管理的相关内容，因此，本院对该证据予以采信。5.交房通知短信照片、大庆吉禾文化旅游有限公司出具的情况说明复印件、竣工验收备案证书复印件、房产测绘报告复印件各一份，被告出示该证据欲证明被告已经履行完毕交房义务。本院认为，判断被告是否已经履行了交房义务，首先应当考虑的就是房屋是否具备交付条件。而是否具备交付条件需要考察建设工程是否经过验收并登记备案。由于双方对于建设工程竣工验收备案证书均无异议，该证书上显示备案登记时间为2018年12月12日，因此本院对此予以认可。根据我国《商品房销售管理办法》第34条规定，即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。这说明进行测绘也是商品房交付的必要条件，而杜尔伯特城市配送中心1#房产测绘报告书中已明确记载“测绘日期：2018年12月23日，报告日期2019年1月13日”，故本院认定案涉房屋至少在2019年1月13前均不具备房屋交付条件。被告提供的交房通知短信显示：“请您于2018年8月25日前携带您购房的相关文件，到我公司办理交房手续”，而在2018年8月25日，案涉房屋跟本不具备交付条件。故本院对大庆吉禾文化旅游有限公司出具的情况说明复印件、竣工验收备案证书复印件、房产测绘报告复印件予以采信，对交房通知短信照片不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月21日，原告李莹莹与被告金岳置业公司签订了商品房买卖合同（预售），被告将其开发的杜尔伯特城市配送中心——1号楼1单元1-2层商服20号房预售给原告李莹莹，预测建筑面积133.2平方米，单价每平方米3918元，总价款为521878元，原告李莹莹现已交齐购房款。合同约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：2018年5月31日前；逾期交付责任：1.逾期在60日之内，自约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告签订上述合同的同时，原告（甲方）又与大庆吉禾文化旅游有限公司（乙方）签订了杜尔伯特城市综合配送中心委托经营管理合同，甲方同意将在被告处购买的房屋委托乙方经营管理，委托经营期限自2018年5月31日起至2021年5月31日止。合同还约定，在原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付日期，由被告配合原告向乙方交付房屋，并办理交付手续。若原告未在商品房买卖合同约定的交付日期办理交付手续，则视为原告同意乙方代表原告办理交付手续。庭审中，原、被告双方均承认原告并未取得案涉房屋的占有。经查，被告预售房屋办理了商品房预售许可证。2018年12月12日，杜尔伯特蒙古族自治县住房和城乡建设局为被告颁发了建设工程竣工验收备案证书，2019年1月13日，被告取得案涉房屋测绘报告书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告系在取得商品房预售许可证后进行的买卖行为，故原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。原告依据合同约定，向被告交付了购房款，被告理应依约交付房屋。合同约定，被告交付房屋条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告。依据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。根据该条例规定，取得该证书的时间为2018年12月12日，故该日期之后被告满足了交付房屋的第一个条件。被告提供的由大庆广和测绘有限公司出具的杜尔伯特城市配送中心1#房产测绘报告书显示报告出具时间为2019年1月13日，故本院认定，在该日期之后，案涉房屋才具备了双方约定的交付条件。被告提出案涉房屋已由原告委托的大庆吉禾文化旅游有限公司于2018年5月31日接收房屋，原告无权主张违约。本院认为，原告与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的合同中约定，被告配合原告向大庆吉禾文化旅游有限公司交付房屋，并办理交付手续。这说明被告只是配合原告将房屋交付给第三人，而不是根据自己的意愿将房屋交付第三人。原、被告应在达成合意的情况下，才能由第三人履行交付手续。而原告是否存在受领迟延的情况，需要考察被告在案涉房屋具备交付条件后是否通过合理并充分的途径向原告告知，且对于房屋交接是否设置了其他限制性条件。庭审中，被告主张其已尽了相关的通知义务；原告主张被告在交付房屋时附加了要求被告签署免责条款的承诺。但是，双方均未能提供相应证据予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明，但法律另有规定的除外。”的规定，当事人对其诉讼主张，应提供证据证明，其提交的证据不足以证明其主张的，应承担不利的法律后果。双方对于原告曾于2019年5或6月份与被告就房屋交接事宜进行过协商没有异议，且通过原告提交的其与被告工作人员的录音中，显示双方当时已就房屋对外委托经营或出租进行了实质性协商（与“对面私厨烤肉对比”、“有要干修理厂的，后来不租了”），故本院认定，在2019年5月，原告即可以受领房屋。在原告未能提供证据证明被告工作人员要求其签署不追究被告责任的承诺后才交付房屋的主张，本院视为，原告在2019年5月后，构成受领迟延。受领起始日期本院视为2019年5月1日，在此之后产生的违约责任由其自行承担。综上，被告未按合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应按合同约定支付逾期交付房屋的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:大庆金岳置业有限公司于本判决生效后七日内给付李莹莹违约金17430.73元（自2018年6月1日起至2019年5月1日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取261元，由原告李莹莹负担100元，由被告大庆金岳置业有限公司负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  王郑鑫二〇二〇年一月九日书记员  车晓艳附法条如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条第一款：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。