济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2733号原告：王志，男，1967年11月5日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，山东舜元律师事务所实习律师。被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高咏，董事长。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。原告王志与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告王志及其委托诉讼代理人侯俊顶、李玉，被告金志公司委托诉讼代理人张继到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告王志及其委托诉讼代理人侯俊顶，被告金志公司委托诉讼代理人张继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志向本院提出诉讼请求：1请求解除双方于2010年1月6日签署的《订购住宅房协议书》；2.判令金志公司返还购房款489084元、支付违约金9194.78元、支付以489084元为基数,自2010年1月6日起至实际返还购房款之日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；3.要求金志公司赔偿489084元；4.诉讼费由金志公司承担。事实与理由：2010年1月6日原金志公司双方签署了《订购住宅房协议书》，约定王志购买金志公司开发的某室的房屋。协议签订后王志向金志公司交付了购房款489084元。现金志公司工作人员告知王志，金志公司己将某室的房屋另行出售并已交付他人金志公司欺诈销售的行为导致王志购买涉案房屋的目的不能实现,为维护王志的合法权益,特诉至贵院并请求依法判如所诉。金志公司辩称，王志与金志公司从未签过订购住宅房协议书，也未收到过王志的购房款，金志公司无义务返还王志的购房款及违约金和赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王志提供的《订购住宅房协议书》、收据，金志公司主张协议书的公章非其公司在公安机关报备的公章，收据上加盖的财务结算章也非其公司在公安机关报备的公章，王志申请法院就其提交的上述证据中的金志公司公章及财务结算章分别与样本（2012）槐商初字第374号民事判决已生效案件由槐荫区发展和改革委员会提交的《槐荫区发展和改革委员会催款函》原件中的金志公司公章及2010年11月10对账单中的金志公司公章、样本（2017）槐商初字第3097号民事判决已生效案件中金志公司于2010年1月29日签订的《订购住宅房协议书》中金志公司的公章及金志公司于2010年2月1日开具的收据原件、样本（2015）槐民初字第291号民事判决已生效案件中金志公司于2008年8月25日、2008年9月22日开具的收据原件进行比对，以证实上述公司及财务结算章的真实性。本院委托江西求实司法鉴定中心对上述申请事项进行了司法鉴定，该所于2019年10月14日出具赣求司［2019］文鉴字第****号司法鉴定意见书，鉴定意见为：(一)二零一零年壹月陆日的《订购住宅房协议书》甲方处“山东省金志房地产开发有限公司”印文与样本上“山东省金志房地产开发有限公司”印文是同一枚印章盖印。(二)2009年12月31日的***《收据》单位盖章处“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文与样本上“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文是同一枚印章盖印。(三)1月6日的***《收据》单位盖章处“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文与样本上“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文是同一枚印章盖印。因上述三案民事判决已生效，且判决中采纳样本载明的事实作为定案依据，故可以证实金志公司确曾使用过涉案公章、财务结算章对外进行经营、交易，故对王志提交的《订购住宅房协议书》、收据，本院予以采纳。金志公司辩称上述涉案公章及财务结算章非其公司在公安机关备案章，因已生效判决认定金志公司使用涉案公章及财务结算章，其是否备案系金志公司内部管理问题，不影响本案事实的认定，故对其该辩称意见，本院不予采信。2.王志提供电话录音，证明金志公司存在一房二买的欺诈行为。金志公司虽对录音真实性不予认可，但其认可涉案房产确已交付第三人，本院将结合其它证据对该证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月31日，王志与金志公司协商购买“某某某某”小区商品房事宜，同日，王志向金志公司财务人员边长贵子转账支付购房款120080元、200000元，并支付现金30945元。金志公司于当日出具购房款收据，载明收到购房款金额为470000元。2010年1月6日，王志与金志公司签订《订购住宅房协议书》一份，约定：甲方山东省金志房地产开发有限公司，乙方王志。第一条，乙方向甲方订购某号商品房，建筑面积91.28㎡（最终以房管、规划等部门核准的建筑面积为准），每平方米按5300.00元订购，合计金额肆拾捌万玖仟零捌拾肆元整。￥489084.00元整；房款已付清。第二条，乙方同意向甲方预交全部购房款人民币陆拾贰万叁仟肆佰零柒元伍角整（￥489084.00元），作为购房预付款。第三条，甲方必须严格按照工程设计要求，保质保量，按时交付房屋。第四条，甲乙双方同意交房时间为二零一一年六月底以前。第五条，由甲方负责按国家有关规定办理房产证和土地证，如因甲方原因无法办理房产证和土地证，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿相应的损失。第六条，如所购房屋未能达到济南市建筑工程质监部门规定的验收标准，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。第七条，乙方在甲方交付房屋之前，可在任何时候提出退房退款，甲方将及时退还乙方所支付的全部房款。第八条，违约责任：（1）甲方不能按时交房，每延期一月向乙方支付万分之二违约金，超过六十日乙方有权解除房屋订购合同。（2）如遇不可抗力及规划政策调整等因素不能按时竣工，按国家有关法律法规执行或双方另行协商。同日，王志向金志公司财务人员边长贵子转账138059元，金志公司向王志出具了购房款收据，载明收到购房款金额为19084元。另查明，涉案房产已建设完成，并已交付案外人。诉讼中，王志支出鉴定费6500元。本院认为，王志与金志公司签订《济南市订购住宅房协议书》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且涉案房产取得了商品房预售许可证，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。金志公司辩称未与王志签订过房屋买卖合同，但王志提交的《订购住宅房协议书》加盖了金志公司使用且经过本院生效法律文书确认之有效证据上加盖的公章，故对金志公司该辩称意见，本院不予采信。金志公司辩称未收取王志购房款，但王志提交的收据加盖了金志公司使用且经本院生效法律文书确认之有效证据上加盖的结算专用章，且提交向金志公司财务人员边长贵子转账的记录，故对金志公司该辩称意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述法律规定，在本案金志公司与王志签订的订购住宅房协议书履行过程中，王志向金志公司支付购房款，金志公司向王志出具涉案房产的购房款收据，金志公司此后又将涉案房屋出售并交付给他人，显属违约，应依法承担民事责任，故王志主张解除其与金志公司的《订购住宅房协议书》并返还已付购房款，于法有据，本院予以支持。王志主张金志公司支付逾期交房违约金9194.78元，关于该违约责任，双方签订的《订购住宅房协议书》中明确约定了违约金，即以购房款为基数按月万分之二计算违约金。协议同时约定涉案房产交付时间为2011年6月底，现王志主张自2011年7月至2019年4月期间的逾期交房违约金9194.78元，符合合同约定，本院予以支持。王志主张金志公司支付已购房款489084元的利息及购房款一倍的赔偿489084元，符合《商品房买卖合同解释》第八条之规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、原告王志与被告山东省金志房地产开发有限公司所签订的《订购住宅房协议书》于本判决生效之日解除；二、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王志购房款489084元；三、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告王志上述购房款利息（以489084元为基数，自2010年1月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算；以489084元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告王志支付违约金9194.78元；五、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志已付购房款一倍即489084元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16162元、鉴定费6500元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  焦秀珍人民陪审员  刘会敏二〇二〇年一月七日法官 助理  薛 原书 记 员  朱 岭