安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初1760号原告：徐步昌，男，1972年9月24日出生，汉族，经商，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被告：董德美，男，1970年9月10日出生，汉族，经商，住安徽省天长市永福东路天一城市。被告：顾发琴，女，1971年4月28日出生，汉族，无业，住安徽省天长市永福东路天一城市。两被告共同委托诉讼代理人：赵世春，安徽诚天律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：董金鑫，安徽诚天律师事务所实习律师。原告徐步昌诉被告董德美、顾发琴合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐步昌的委托诉讼代理人陈涛，被告董德美、顾发琴及其委托诉讼代理人赵世春、董金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐步昌向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行与原告签订的协议书，向原告交付天长市永福东路天一城市花园10栋1单元401室房屋及10号车库；2、被告承担诉讼费及评估费。事实与理由：两被告因生意周转所需长期向原告徐步昌借款，至2017年3月7日共计欠原告借款45万元。被告向原告出具借条一张，约定按月利率1%支付利息。2018年1月19日，因被告已无力按约定偿还借款，被告和原告经协商一致签订协议一份，约定被告愿意以其名下位于天长市永福东路天一城市花园10栋一单元401室的房产和10号车库等全部权益过户给原告用于偿还借款，同时约定由原告负责偿还该房产在银行的房贷，费用交由原告承担。此后，原告按协议约定履行了偿还银行贷款的义务，但被告将房产过户至原告妻子陶月娥名下后一直住在该房中，至今不向原告交付房产。原告虽多次与被告协商交房事宜，但被告置之不理。被告董德美辩称，原告所说的借款我不认可，借条载明的45万元，原告应证明45万元的来源，这45万元中有23万元是本金，其余都是利息，因此以房抵债只能以23万元为基数，原告在以房抵债时承诺不要利息。房子过户给原告时双方口头约定原告补给我30万元，并且可以在该房中免费居住3年，但原告没有补给我一分钱。当时合同的约定与口头约定不一致，我认为原告欺骗我。房屋的价格可以按照我们过户时或签订协议时的价格进行确定，天长的房价在2017年时是7000元左右，以房抵债的合同上明确规定原告有义务及时补足房屋实际价格的差价，原告尚未补足差价。被告顾发琴辩称，我认为原告欺骗我。当时原告承诺在过户后，给我本人现金2万元，但是一分钱都没有给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的2017年3月7日借条，被告对其真实性无异议，本院对该证据予以确认；原告提供的协议书，被告对其真实性无异议，本院对该证据予以确认；原告提供的房地产评估报告及评估费用票据，形式合法，内容真实，所显示内容与本案有关联性，本院对该证据予以确认；原告提供的两份转账凭证，被告对中国建设银行转账凭证无异议，对中国农业银行转账凭证真实性亦予以认可，本院对该两份转账凭证的真实性予以确认；原告提供的2015年3月8日借条复印件，被告对其真实性无异议，本院对该证据予以确认；被告提供的出警记录，本院对该证据的真实性予以认可，但该证据不能达到被告证明目的；被告提供的微信聊天截图，与本案无关联性，对该证据本院不予确认；证人董某证言，本院对该证据的真实性予以确认，但考虑该证人与原、被告之间的关系，又无其他证据予以佐证，故该证据的证明力低于本案书证。本院经审理认定事实如下：徐步昌与董德美系亲戚关系，董德美与顾发琴系夫妻关系。董德美因生意周转所需多次向徐步昌借款。2017年3月7日，经双方结算，董德美、顾发琴向徐步昌出具借条一张，载明：借到徐步昌人民币现金肆拾伍万元，月利息1%，在2018年3月7日偿还借款本金和利息。2018年1月19日，徐步昌（甲方）与董德美、顾发琴（乙方）签订协议一份，约定：一、乙方愿意以有权处分的位于天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室（皖〈2018〉天长市不动产权第000833号）及10号车库房产全部权益过户给甲方作为偿还2017年3月7日借款合同。二、乙方在中国银行还未履行的按揭款，由甲方垫付；乙方负责将房产证过户给甲方，费用由甲方承担，如乙方不能配合甲方办理过户，乙方无条件退还甲方垫付的中国银行款项……待甲方收到过户后的房产证，甲方应补足该房产实时的实际价格余款。三、本合同有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用由乙方承担。2018年1月21日，董德美向徐步昌出具承诺书一份，承诺待徐步昌代其偿还天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室按揭贷款后，立即将该房产过户给徐步昌，如不能过户，其将徐步昌代偿的按揭款退还给徐步昌。2018年1月22日，徐步昌代偿按揭贷款188329.18元，缴纳提前还款补偿金538元。后董德美、顾发琴按徐步昌要求将天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室房产转移至徐步昌妻子陶月娥名下。2018年1月30日，陶月娥缴纳契税189444元。同日，董德美缴纳个人所得税4736元。2019年10月24日，经安徽建英房地产土地资产评估有限公司评估，天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室及附带储藏室价值74.57万元。本院认为：本案争议的焦点：一、2018年1月19日，原告、被告签订的以房抵债协议书是否有效；二、以房抵债的实际债权数额；三、原告是否已经完全履行了以房抵债协议书项下义务。关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。被告董德美、顾发琴与原告徐步昌签订以房抵债的《协议书》，后董德美出具了继续履行该协议书的《承诺书》，董德美、顾发琴又按协议约定履行房屋过户义务，完成了不动产的法定登记交付。当事人以其行为表明该以房抵债协议书系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律规定，该《协议书》应为合法有效关于争议焦点二，被告于2017年3月7日向原告出具的借款金额为45万元的借条，根据原、被告陈述及审查确认的证据，该债权债务关系合法有效。至2018年1月19日，被告抛弃该借款的期限利益提前履行债务，与原告签订协议约定以被告名下房屋折抵借款，因此被告以其房屋折抵债务的金额应以2018年1月19日为时间结点，此时被告尚欠原告借款本金45万元、利息45300元，合计495300元。关于争议焦点三，根据2018年1月19日协议书约定，原告应为被告垫付天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室项下按揭贷款，并在被告将该房产过户后补足该房产的实时价格余款。经评估，天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室及附带储藏室价值74.57万元，减去折抵的495300元债权及原告垫付的188329.18元按揭贷款，原告现尚欠被告房款62070.82元。综上所述，原、被告于2018年1月19日签订的以房抵债《协议书》合法有效，原、被告均应按约定行使权利、履行义务。因该协议未明确约定被告将抵债房屋转移原告占有的时间，故根据交易习惯，被告应在原告补足购房款后及时将抵债房屋交付原告占有使用。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：被告董德美、顾发琴于原告徐步昌给付剩余房款62070.82元之日起六十日内将天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室（皖〈2018〉天长市不动产权第000833号）及附带储藏室交付给原告徐步昌。案件受理费80元，评估费9000元，由被告董德美、顾发琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  韩玉惠人民陪审员  潘瑞荣人民陪审员  苏 梦二〇二〇年一月二日书 记 员  郭开倩附：相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。