北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初190号原告：北京广和物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴政东里甲12号楼底商用房。法定代表人：赵春良，经理。委托诉讼代理人：赵鹏程，男，1992年10月12日出生，汉族，职员，住北京市大兴区。被告：刘勇，男，1976年11月28日出生，汉族，职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘玉峰，男，1948年3月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京广和物业管理有限责任公司（以下简称：广和物业公司）与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广和物业公司委托诉讼代理人赵鹏程、法定代表人赵春良，被告刘勇委托诉讼代理人刘玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广和物业公司向本院提出诉讼请求：1．刘勇给付广和物业公司2018年7月1日至2019年10月31日物业费4246元；2．本案诉讼费用由刘勇承担。事实和理由：2018年7月1日我公司与北京市大兴区林校路街道兴政东里社区居民委员会签订《北京市物业服务合同》、双方约定刘勇将位于北京市大兴区兴政东里甲12号楼创兴公寓1602室业主房屋委托我公司进行物业服务；刘勇系北京市大兴区兴政东里甲12号楼创兴公寓1602室（以下简称：创兴公寓1602室）房屋业主，创兴公寓1602室房屋建筑面积166．52平方米，我公司按年或者半年收取物业费，高层住宅物业管理服务费为1．35元/平方米每月。我公司自2018年开始为刘勇所在的创兴公寓小区提供相应的物业服务至今，刘勇自2018年以后一直拒绝交纳物业费，经我公司多次催要未果。为维护我公司的合法权益，故起诉要求判决刘勇给付物业费。刘勇辩称，对于广和物业公司所诉创兴公寓1602室物业费的收费标准、房屋面积、欠费期间均认可；我与广和物业公司没有签订书面的物业服务合同，广和物业公司与北京市大兴区林校路街道兴政东里社区居民委员会在没有得到大多数的业主授权的情况下代替广大业主签署物业服务合同，属于越权行为，不受法律保护，因此该物业服务属于无效合同，我方是因为原告一直拒绝签订物业服务合同，我方才拒绝交纳物业费，我方所欠物业费不属于恶意欠费行为，另外原告履行物业服务义务未达到相应的物业服务标准，原告不设门卫，对小区停车场不加管理，本小区内外部车辆随意进出，任意停放，影响本小区业主车辆的停放，存在安全隐患，原告任意出租本小区公共设施并将租金占为已有。随意打通小区和电机厂的通道，小区南北两个门，外部人员随意进出本小区，物业服务人员严重不足，也没有相关人员的从业证书，对来往人员没有必要的管理，卫生太差，破坏性的使用小区公共物业。故不同意广和物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。刘勇系创兴公寓1602室房屋业主，该房屋建筑面积166．52平方米。2018年6月13日中物联盟（北京）物业服务员评估监理有限公司委派其代理人张云向中华人民共和国北京市长安公证处申请对“北京市大兴区兴政东里甲12号楼创兴公寓“2018年业主共同决定会议”表决票”进行监票、唱票和统计过程进行现场监督。中华人民共和国北京市长安公证处于2018年6月26日出具（2018）京长安内经证字第26177号公证书证明“北京市大兴区兴政东里甲12号楼创兴公寓“2018年业主共同决定会议”表决票”进行监票、唱票和统计汇总过程，系在本公证员和公证员助理张晓光的现场监督下进行：本公证书所附决议的复印件与上述过程中产生的决议的原件相符：上述过程中取得的摄像材料在本处被刻录保存至光盘，该光盘经本处加封后留存于本处，决议具体情况为创兴公寓总人数为63人（户），一人3（户）多房7套（户），有效投票人数60人（户）。住宅物业建筑面积10182．5平方米。本次业主大会收回有效表决票42（张）。根据《北京市物业管理办法》及相关法律法规，本次会议表决结果如下。第一项，授权兴政东里社区居委会与北京广和物业管理有限责任公司签署包干制物业合同，物业服务标准实行北京市二级服务标准，物业费价格执行原收费标准，物业合同期限为五年期。同意票数42（人）票，占比66．67%，已达到半数以上：同意面积7411．7平方米，占比72．79%，已达到半数以上。第二项，授权兴政东里社区居委会与北京昊利达物业管理有限责任公司办理物业交接查验，同步移交给北京广和物业管理有限责任公司。同意票数42（人）票，占比66．67%，已达到半数以上：同意面积7411．7平方米，占比72．79%，已达到半数以上。2018年7日广和物业公司（乙方）与北京市大兴区林校路街道兴政东里社区居民委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》、合同约定：刘勇将位于北京市大兴区兴政东里甲12号楼创兴公寓1602室业主房屋委托广和物业公司进行物业服务，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：制定物业服务工作计划并组织实施：保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等：根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务费的收取标准为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅为1．35元/平方米每月、商业物业为2．70元/平方米每月。以住宅物业为基础的按户年付（2600元人民币）。刘勇主张广和物业公司履行物业服务义务未达到相应的物业服务标准，原告不设门卫，对小区停车场不加管理，本小区内外部车辆随意进出，任意停放，影响本小区业主车辆的停放，存在安全隐患，原告法定代表人赵春良任意出租本小区公共设施并将租金占为已有。随意打通小区和电机厂的通道，小区南北两个门，外部人员随意进出本小区，物业服务人员严重不足，也没有相关人员的从业证书，对来往人员没有必要的管理，卫生太差，破坏性的使用小区公共物业，针对上述主张其提交照片予以证明；广和物业公司对照片的真实性表示认可。刘勇主张物业服务合同未得到大多数业主的认可，针对上述主张其提交照片予以证明；广和物业公司提交公证书证明选聘广和物业公司为创兴公寓的物业服务企业已经按照法定程序得到广大业主的支持；广和物业公司自2018年一直为刘勇所购创兴公寓1602室所在的创兴公寓小区提供相应物业服务至今，刘勇自2018年一直没有缴纳物业费。经核实刘勇尚欠广和物业公司2018年7月1日至2019年10月31日的物业费4246元。后经广和物业公司多次催要，刘勇均未给付。本院认为，广和物业公司受北京市大兴区林校路街道兴政东里社区居民委员会委托为创兴公寓小区提供物业服务，广和物业公司与刘勇虽未签订书面的物业服务合同，但广和物业公司为刘勇提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方当事人应遵守履行提供物业服务与交费义务；刘勇购买创兴公寓1602室房屋后，广和物业公司为刘勇提供了物业服务，刘勇应及时向广和物业公司交纳物业费，故对广和物业公司要求刘勇给付2018年7月1日至2019年10月31日物业费的诉讼请求予以支持,但具体数额应由本院结合合同的履行情况等综合因素予以确定；据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条,判决如下：刘勇给付北京广和物业管理有限责任公司2018年7月1日至2019年10月31日物业费4246元（于本判决生效后十日内履行）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 申家杰二〇二〇年一月十日法官助理 万 舸书 记 员 高惠军-6--7-