贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终57号上诉人（原审原告）：遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中断东侧侨龙财智国际商业2号楼2层。统一社会信用代码：91520321347017354W。法定代表人：李桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：敬平平，女，1993年6月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人敬平平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年1月10日进行了二审调查询问，上诉人奥特莱斯公司的委托诉讼代理人赵伟、江雪婷到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。奥特莱斯公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6436号民事判决第二项和第四项，并依法改判敬平平向奥特莱斯公司支付房屋租金11310元以及不予退还敬平平所交纳的2000元履约保证金；2、上诉费用由敬平平承担。事实和理由：1、敬平平未按合同约定全面履行义务构成根本违约，应当补缴租金11310元并承担违约责任，违约时间应当自2019年5月1日起计算，一审判决仅支持4350元并由奥特莱斯公司退还敬平平保证金2000元，违背了客观事实。且已有一审法院的生效判决对于同类型案件作出裁判，认可了欠缴租金应当自合同约定的支付之日起计算至案件起诉之日止；2、一审判决虽然支持了违约金，但是按同期人民贷款利率标准上浮30%不足以赔偿奥特莱斯公司的损失，而履约保证金具有违约惩罚性，因系敬平平违约，故奥特莱斯公司有权不予退还履约保证金，请求二审人民法院依法支持如前诉请。敬平平在二审中未作答辩。奥特莱斯公司向一审法院起诉请求：1、判令解除奥特莱斯公司与敬平平签订的《商铺租赁合同》；2、判令敬平平支付奥特莱斯公司尚欠租金11310元并支付违约金4410.90元（违约金以11310元为基数，自2019年5月1日起按日千分之五的标准暂计至清偿完毕之日止）；支付所欠物业费1863元及违约金2272.86元（违约金以1863元为基数自2018年11月16日起按日千分之五的标准至清偿完毕之日止），以及所欠水电费68元；上述款项暂共计19924.36元；3、本案的诉讼费用由敬平平承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，奥特莱斯公司与敬平平签订了《商铺租赁合同》，合同约定：奥特莱斯公司将坐落于遵义市南部新区侨龙财智国际项目4栋1层13、14号的商业物业租赁给乙方，建筑面积共计66.1㎡，租赁期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，2018年5月1日起至2018年10月30日止为免租期（含装修期），但仍需承担水电气等费用，2018年11月1日起至2019年4月30日止，租金标准为每月每平方61.50元；2019年5月1日起至2019年10月30日止，租金标准为每月每平方65.81元……，租金支付时间按6个月支付，每次交付租金需于上次交纳租金到期前1个月交付；敬平平在合同签订时向奥特莱斯公司支付履约保证金2000元，租赁期间的水、电、气、物业服务费、维修维护等费用及相关管理费用均由敬平平承担，敬平平未按本合同约定交付租金、物业服务费的，每逾期一天按欠缴金额的千分之五交纳违约金，逾期超过15天的，奥特莱斯公司可以单方解除合同等内容。合同签订后，奥特莱斯公司按照合同约定将租赁物业交付给敬平平使用，敬平平于2018年4月22日向奥特莱斯公司交付了2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金24391元和2000元保证金。由于2019年4月1日前敬平平未交纳2019年5月1日以后的租金，奥特莱斯公司于2019年3月28日、2019年5月9日两次向敬平平送达了租金催缴函以及通过微信联系敬平平通知其交纳，因敬平平未交纳租金，2019年5月敬平平所租赁的房屋被物业管理人员锁了。敬平平从2018年11月16日至2019年7月18日期间尚欠物业服务费1863元系奥特莱斯公司垫付，以及所欠的水电费68元系奥特莱斯公司垫付；奥特莱斯公司对租赁房屋已收回。一审法院认为，奥特莱斯公司、敬平平之间系房屋租赁合同关系，奥特莱斯公司按照合同约定履行了相关义务，敬平平未按照合同约定全面履行交纳租金等义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现奥特莱斯公司请求解除合同，敬平平亦同意，予以准许。关于奥特莱斯公司主张敬平平尚欠租金的问题，由于敬平平未交纳租金，其租赁房屋被物业人员锁了亦是事实，其锁门的时间双方均未提供证据证明具体的时间，但从双方相关人员的微信联系记录看，可认定锁门应是2019年5月31日前，故敬平平应承担2019年5月的租金，即为4350.04元（65.81元/㎡×1个月×66.1㎡）。关于敬平平所欠的物业服务费1863元和水电费68元，系奥特莱斯公司为其垫付，敬平平无异议，予以确认，敬平平应承担支付该款的民事责任。关于奥特莱斯公司主张因敬平平违约应按约定每逾期一天按欠缴金额的千分之五交纳违约金的问题，敬平平在庭审后书面提出，该约定的违约金过高，请求依法调减，予以支持，可按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算逾期付款的违约金。关于敬平平要求对所交的保证金一并进行明确处理的问题，因双方所签订的合同双方均同意解除，故敬平平所交的保证金2000元奥特莱斯公司应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司与敬平平于2018年5月1日所签订的商铺租赁合同，终止合同的履行；二、由敬平平在本判决生效后五日内支付所欠遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司的房屋租金4350.04元，并支付违约金（从2019年5月1日起至付清款项时止，以4350.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算违约金）；三、由敬平平在本判决生效后五日内支付遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司为其垫付的物业服务费1863元和水电费68元，并对所欠的物业服务费支付违约金（从2018年11月16日起至付清款项时止，以1863元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算违约金）；四、由遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司在本判决生效后五日内返还敬平平所交的保证金2000元；五、驳回遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元（已减半收取），由敬平平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、敬平平应向奥特莱斯公司支付的租金数额是多少；二、一审判决认定敬平平支付的违约金标准，以及奥特莱斯公司返还保证金是否违反法律规定。关于焦点一，奥特莱斯公司与敬平平签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。敬平平未按约支付租金，构成违约，应当承担违约责任。对于敬平平应当向奥特莱斯公司支付的租金数额问题，奥特莱斯公司主张租金应计算至起诉之日为11310元，敬平平辩称因租赁房屋被锁导致其无法营业，故仅应当计算一个月。经审查，租赁房屋系被物业人员上锁，奥特莱斯公司亦已实际收回房屋，且租赁合同并未约定如敬平平存在欠付租金等违约行为即不能再继续经营，而案外人的上锁行为必然导致敬平平客观无法经营，结合双方当事人均不能就具体上锁的时间提供证据证明，故一审法院结合微信联系记录，认定锁门时间在2019年5月31日前，并认定由敬平平承担2019年5月份的租金4350.04元，并无不当，本院予以确认。对奥特莱斯公司关于已有一审法院的生效判决对于同类型案件作出裁判，认可了欠缴租金应当自合同约定的支付之日起计算至案件起诉之日止的上诉理由，本院认为，当事人的合同履行情况、违约程度以及导致本案合同解除的各种因素均不尽相同，且我国并非判例法国家，故奥特莱斯公司的该项上诉理由没有法律依据，本院不予采信，予以驳回。关于焦点二，租赁合同约定了违约金标准为逾期一天按欠缴金额的千分之五计算，以及如敬平平存在违约，则履约保证金作为对奥特莱斯公司损失的赔偿等内容。本院认为，因合同约定的违约金标准明显过高，故一审法院根据敬平平的请求，酌情进行调减，并确认按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算，并无不当。而违约金本身具有惩罚性赔偿的性质，一审法院已支持了奥特莱斯公司关于违约金的请求，故为减少当事人诉累，且本案租赁合同已解除，故一审法院判决由奥特莱斯公司返还敬平平保证金2000元，未违反法律规定，本院予以维持。对奥特莱斯公司关于一审判决认定违约金标准过低，不应当退还敬平平保证金的上诉理由，本院不予采信，予以驳回。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由遵义侨龙奥特莱斯商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年一月十六日书记员  覃 烨