广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异573号 异议人（案外人）：甘潭发，男，汉族，1984年6月16日出生，住广东省紫金县。 委托诉讼代理人：王昕，广东非凡律师事务所律师。 申请执行人：杨丰，男，汉族，1970年3月10日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴帅辰，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。 被执行人：顾庆升，男，汉族，1976年9月13日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：刘蔚丝，女，汉族，1983年10月14日出生，住珠海市香洲区。 本院在执行杨丰与顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）甘潭发向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月27日组织听证，案外人甘潭发的委托诉讼代理人王昕，申请执行人杨丰的委托诉讼代理人谭伟华、吴帅辰参加了听证。本案现已审查终结。 案外人甘潭发提出如下异议请求：请求法院在（2017）粤0402执5114号案中对珠海市香××区××与××Ｂ两商铺进行带租约拍卖。 事实与理由：贵院受理杨丰申请执行顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案，案号（2017）粤0402执5114号，并于2015年12月9日查封了位于珠海市香××区××与××Ｂ商铺（以下简称涉案商铺）。 贵院（2019）粤0402执恢398号拍卖公告称拍卖标的物无租赁，该表述与事实不符。异议人为涉案商铺的承租人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益权。2015年8月异议人与珠海市闽商财富投资有限公司（以下简称闽商公司）签订了《房屋租赁协议》，约定由异议人向闽商公司租赁位于珠海市香××区××与××Ｂ商铺的用途用于商业经营。租赁期限为15年，月租金为人民币18780元，租期每足一年，租金在上一年租金的基础上递增5%。合同签订后，闽商公司将涉商铺交付给异议人使用，异议人在每月的20日前向闽商公司支付当月的租金。2015年8月（查封前）至今，异议人一直在涉案房屋内正常使用经营使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。 综上，异议人作为承租人在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案商铺，贵院拍卖涉案房产的行为将严重侵害异议人的权利，为保证异议人对租赁物的合法权利，异议人申请暂缓（2017）粤0402执5114号案对珠海市香××区××与××Ｂ商铺的拍卖直至租赁合同履行完毕时止。 案外人甘潭发向本院提交如下证据：1.房屋租赁协议、房屋租赁协议之补充协议；2.租金支付凭证；3.营业执照；4.执行裁定书；5.情况说明；6.收据；7.中国工商银行电子银行回单17张；8.中国建设银行个人活期账户交易明细；9.珠光花园收租账户更改通知函；10.网上银行转账单3份；11.中国工商银行电子回单9张；12.网上银行转账单2张；13.中国工商银行电子回单9张；14.房屋租赁协议；15.租赁委托书；16.房屋租赁协议之补充协议；17.市职工社保保险缴费记录；18.（2017）粤0402民初7796号判决书。 申请执行人杨丰答辩称，一、被答辩人甘潭发所提交的《房屋租赁协议》是与闽商公司签订的，但该案涉房屋是登记在刘蔚丝名下，闽商公司并非案涉商铺的房屋产权的登记人，其双方签订的《房屋租赁协议》并不能中止案件的执行。 珠海市香洲区人民法院依据已经生效的（2016）粤0402民初1942号民事判决，在执行申请执行人杨丰与被执行人顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案过程中，案外人闽商公司对执行标的提出书面异议。香洲区法院于2017年7月28日作出（2017）粤0402执异185号执行裁定书，裁定在（2017）粤0402执5114号案中，中止对位于珠海市香洲区人民东路99号A、B的执行。答辩人杨丰遂向珠海市香洲区人民法院提起执行异议诉讼。其后，案件经过一审、二审审理，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终2397号民事判决书，判决书中认定“2015年1月13日闽商公司即与刘蔚丝签订《房地产买卖合同》，闽商公司于2015年7月底已还清贷款并申请注销抵押，9月已办理完毕抵押涂销，但是闽商公司基于自身利益的考虑，未及时办理产权过户，而是采取房产作价入股以及股权转让这一系列更为复杂的程序和方式变更产权登记，虽然这一程序和方式并不违法，但是这是闽商公司自身原因导致的产权变更迟延，而非刘蔚丝导致，由此产生的法律风险应当由闽商公司承担，因此法院认定闽商公司不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项‘非因买受人自身原因未办理过户登记’这一条件，其权利不足以排除杨丰等债权人对涉案两套房产的执行。”由此可见，该案涉房屋是登记在刘蔚丝名下，闽商公司并非案涉商铺的房屋产权的登记人，即使是闽商公司其权利亦不足以排除杨丰等债权人对涉案两套房产的执行，而与闽商公司签订租赁合同的甘潭发，更无权利排除或请求中止杨丰等债权人对涉案两套房产的执行。 二、被答辩人提交的证据并不能证明其与闽商公司是于人民法院查封之前已签订了合法有效的书面《房屋租赁协议》并占有使用该不动产。 第一，根据当时二审法院查明的案件事实，“闽商公司于2015年7月底已还清贷款并申请注销抵押，9月已办理完毕抵押涂销，但是闽商公司基于自身利益的考虑，未及时办理产权过户”，但在9月才办理完毕案涉房屋抵押涂销的情况下，甘潭发与闽商公司在2015年8月15日就签订了房屋租赁合同，显然有违常理。 第二，甘潭发与闽商公司签订的《房屋租赁协议》仅有乙方甘潭发的签字，并无闽商公司的签字、盖章，其提交的《房屋租赁协议之补充协议》（以下称“补充协议”）亦未加盖闽商公司公章，甘潭发与闽商公司签订的该两份协议显然不符合合法、有效的租赁合同的构成要件要求。 第三，在原《房屋租赁协议》中甘潭发与闽商公司约定租期仅为5年，但在其后的补充协议中又将租赁期限延长至15年，在该案涉商铺产权不明的情况下，乙方甘潭发仍签订该补充协议延长租期，显然有违常理，不属于善意的情形。 第四，被答辩人提交的房屋租金转账记录，只有自2019年1月开始的转账记录，且付款人并非被答辩人即租赁合同方的承租人甘潭发，收款人也并非闽商公司或顾庆升、刘蔚丝中的任一人，仅仅是杨彦彦与许清水之间的私人转账记录，并不能证明甘潭发向闽商公司支付房屋租金的事实。 综上所述，被答辩人所提交的《房屋租赁协议》是与闽商公司签订的，但该案涉房屋是登记在刘蔚丝名下，闽商公司并非案涉商铺的房屋产权的登记人。同时被答辩人并不能证明其与闽商公司是于人民法院查封之前已签订了合法有效的书面《房屋租赁协议》并占有使用该不动产，其提交的房屋租赁合同存在极大的倒签可能。请求贵院依法驳回申请的执行异议请求。 申请执行人杨丰没有提交证据。 被执行人顾庆升、刘蔚丝没有提出答辩意见和证据。 本院经审查查明，杨丰与顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案，本院审理后于2016年9月29日作出（2016）粤0402民初1942号民事判决，判令：一、顾庆升、刘蔚丝于判决发生法律效力之日起十日内向杨丰偿还借款本金2000000元，并支付以借款本金2000000元为计算基数，自2015年11月1日起至清偿之日止，按年利率24%计算的逾期利息；二、顾庆升于本判决发生法律效力之日起十日内向杨丰偿还借款本金790000元，并支付以借款本金790000元为计算基数，自2015年10月1日起至清偿之日止，按年利率24%计算的逾期利息；三、刘蔚丝承担对顾庆升上述第二判项的借款本金、逾期利息的连带偿还责任；四、驳回杨丰的其他诉讼请求。案件受理费32456元，保全费5000元，合计37456元，由杨丰承担2456元，顾庆升、刘蔚丝承担35000元。上述判决生效后，顾庆升、刘蔚丝没有自觉履行，杨丰向本院申请强制执行，本院于2017年4月21日立案受理，案号为（2017）粤0402执5114号。 另查明，上述案件诉讼过程中，本院依据杨丰的申请于2016年3月24日以（2016）粤0402民初1942号民事裁定书，裁定查封了刘蔚丝名下位于珠海市香洲人民东路99号A（权证号码010××××3882）、珠海市香洲人民东路99号B（权证号码01××22）两处房产及其他财产。案件进入执行后，本院依法向顾庆升、刘蔚丝发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务。2017年6月14日，本院作出（2017）粤0402执5114号执行裁定，裁定拍卖刘蔚丝名下位于珠海市香××人民东路××、××香××人民东路××Ｂ两处房产。拍卖过程中，珠海市闽商财富投资有限公司（以下简称闽商公司）向本院提起案外人执行异议，主张上述两处房产已因交易属闽商公司所有，本院立案审查后于2017年7月28日作出（2017）粤0402执异185号执行裁定书，裁定在（2017）粤0402执5114号案中中止对位于珠海市香××人民东路××、××香××人民东路××Ｂ的执行。 申请执行人杨丰不服该异议裁定，向本院提出案外人执行异议之诉，本院经审理于2018年12月13日作出（2017）粤0402民初7796号民事判决，认为：“闽商公司在法院查封前即已就案争两套房产签订合法有效的书面买受合同并合法占有使用的事实虽然可以确认，亦已按照合同约定支付全部价款，但在案争房产注销抵押具备过户条件后，闽商公司并未及时与出卖人办理案争房产的过户手续，而是选择与出卖人一起另行成立公司代持案争房屋产权导致在该期间房产被法院查封不能继续办理过户手续，对该不能办理过户登记的后果，闽商公司自身应当承担相应的责任。故，闽商公司作为案争房产的买受人，不符合规定的物权期待权行使条件，其权利不足以排除杨丰等债权人对案争房产的执行，其合同权益，可根据实际情况另循途径向相对方主张。”据此判令：准许执行珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1942号民事裁定书裁定执行标的刘蔚丝名下位于珠海市香洲人民东路99号A（权证号码010××××3882）、珠海市香洲人民东路99号B（权证号码01××22）。闽商公司不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院审理后作出（2018）粤04民终2397号民事判决，判决认定闽商公司不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项‘非因买受人自身原因未办理过户登记’这一条件，其权利不足以排除杨丰等债权人对涉案两套房产的执行。”据此判决驳回上诉，维持原判。 上述判决生效后，本院决定恢复本案执行，案号为（2019）粤0402执恢398号。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0402执恢398号之一裁定书，裁定：拍卖被执行人刘蔚丝名下位于珠海市香洲人民东路99号A（权证号码010××××3882）、珠海市香洲人民东路99号B（权证号码01××22）的房产。 案外人甘潭发主张在本院查封之前即与闽商公司签订租赁合同，案涉房屋应当带租约拍卖。为此提交了如下证据证明：1.2015年8月15日甘潭发与闽商公司签订的《房屋租赁协议》，约定甘潭发向闽商公司租赁位于珠海市香××区××与××Ｂ商铺，租赁期限为5年，自2015年8月15日至2020年8月14日止，月租金为人民币18780元，租期每足一年，租金在上一年租金的基础上递增5%。2.2018年3月2日甘潭发与闽商公司签订的《房屋租赁协议之补充协议》，约定甘潭发向闽商公司租赁位于珠海市香××区××与××Ｂ商铺，租赁期限为15年，自2015年8月15日至2030年8月14日止，租金与《房屋租赁协议》约定相同。3.租金支付凭证，显示2015年10月起至2019年11月6日，朱丽娇和杨彦彦按月分别向林章清和许清水转账支付款项，款项金额与前述租赁协议约定的租金金额相符。4.朱丽娇出具的情况说明，写明朱丽娇确认上述转账是应甘潭发的要求向闽商公司支付的案涉商铺的租金。5.杨彦彦社保缴费记录，显示杨彦彦系珠海市绿汇康咨询服务有限公司的员工。6.珠海市绿汇康咨询服务有限公司营业执照，显示甘潭发系该公司法定代表人。 本院认为，案外人甘潭发对案涉执行标的珠海市香××人民东路××、××香××人民东路××Ｂ商铺主张承租权，属于案外人基于实体权利提出的阻止执行标的移交的执行异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 案外人甘潭发主张的租赁事实，有2015年8月15日闽商公司与其签订的《房屋租赁协议》和租金支付凭证予以证实。虽然生效判决确认闽商公司的权利不足以排除杨丰等债权人对涉案两套房产的执行，但生效判决亦确认闽商公司在法院查封前已就案争两套房产签订合法有效的书面买受合同并合法占有使用，亦已按照合同约定支付全部价款。据此，闽商公司与甘潭发签订《房屋租赁协议》时依法享有对外出租案涉房产的权利，双方之间的《房屋租赁协议》合法有效。上述《房屋租赁协议》签订于2016年3月24日本院查封案涉商铺之前，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人甘潭发在《房屋租赁协议》约定的租赁期满（2020年8月14日）前有权继续占有使用案涉房屋。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，案涉商铺应依据2015年8月15日《房屋租赁协议》带租赁进行拍卖。 至于案外人甘潭发与闽商公司于2018年3月2日签订的《房屋租赁协议之补充协议》，虽然约定租赁期限延长至2030年8月14日止，但该份合同签订于本院查封案涉两套商铺之后，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的保护条件，故案外人甘潭发的租赁权仅应截至2020年8月14日止，之后的租赁权不能对抗申请执行人杨丰和其他债权人。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 一、在本院执行的（2019）粤0402执恢398号案中，中止对被执行人刘蔚丝名下位于珠海市香洲人民东路99号A、珠海市香洲人民东路99号B两处房产不带租赁拍卖的执行行为； 二、确认案外人甘潭发对珠海市香洲人民东路99号A、珠海市香洲人民东路99号B两处房产在租赁期内（即2015年8月15日至2020年8月14日止）享有合法的租赁权（相关约定以2015年8月15日《房屋租赁协议》为准，租金已按月支付且并未预付）。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。