湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12257号上诉人（原审被告）：武汉琮文科技发展有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道46号岳家嘴小区职工住宅1栋2层4室。法定代表人：阮永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：周序中，北京市京剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉农业集团有限公司，住所地武汉市江岸区华银综合楼写字楼5层8室。法定代表人：李景中，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小兰，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审被告：阮永刚，男，1969年5月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。原审被告：熊端阳，男，1977年8月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。原审被告：秦于海，男，1970年1月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。上诉人武汉琮文科技发展有限公司（以下简称琮文科技）因与被上诉人武汉农业集团有限公司（以下简称农业集团）、原审被告阮永刚、熊端阳、秦于海房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。琮文科技上诉请求：1、撤销一审判决第一项至第六项，并依法改判驳回农业集团的诉讼请求；2、本案诉讼费由农业集团承担。事实和理由：1、农业集团未按照合同约定向琮文科技交付适格租赁物，致使合同不能正常履行，因受合同特别条款的保护而不满足合同的解除条件。租赁合同中约定农业集团出租涉案房屋给琮文科技作为餐饮、酒店、办公、超市等项目经营使用，与涉案房屋的土地使用权证和建设用地规划许可证标明的房屋用途有冲突。2、根据租赁合同第22.6条的约定，因农业集团的原因导致琮文科技无法享有使用房屋，琮文科技无须交纳该期间的租金和物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，因租赁物瑕疵影响承租人使用时，承租人有权拒绝交纳租金、请求减少租金或延长租期。农业集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。阮永刚、熊端阳、秦于海述称，支持琮文科技的上诉请求及理由。农业集团向一审法院起诉请求：1、确认农业集团与琮文科技于2015年6月18日签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》已解除；2、判令琮文科技支付的履约保证金656786.55元归农业集团所有；3、判令琮文科技向农业集团支付2018年6月23日至2018年9月7日的租金1690667.92元；4、判令琮文科技立即腾退位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼7层房屋,并向农业集团支付自2018年9月8日至实际腾退之日止的逾期腾房占用费（暂计至2019年1月8日为248475.42元）；5、判令琮文科技向农业集团支付违约金（以每日千分之一的标准计算，自2018年6月14日至实际付清租金之日止，暂计至2019年1月8日为353349.60元）；6、判令阮永刚、熊端阳、秦于海在各自未出资本息范围内对琮文科技的上述租金、违约金承担赔偿责任，阮永刚、熊端阳、秦于海互负连带责任；7、判令琮文科技、阮永刚、熊端阳、秦于海承担本案诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：农业集团系武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼房屋的所有权人，该房屋所在土地性质为教育用地。2015年6月18日，农业集团与琮文科技签订《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定：一、农业集团（甲方）将上述大楼1-15层房屋（总建筑面积为16319.91平方米，扣除甲方使用的1楼大厅面积及1-15层电梯面积，乙方实际承租的面积为15709.36平方米）出租给琮文科技（乙方）。二、乙方租赁该房屋仅用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等，不得擅自改变用途，不得从事违反国家法律、法规的经营活动。三、租赁期限为15年，自2015年6月18日起至2030年6月17日止，免租装修期为6个月，即自2015年6月18日至2015年12月17日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用，除本合同另有特别约定，装修期不因任何原因延长。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收，具备合法开业条件，按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。四、4.1房屋首年租金为7881438.64元（1-3层单价为56.5元/月/平方米；4-15层单价为33.89元/月/平方米），自第二个租赁年度起，年租金逐年递增1.5%；合同签订后，乙方应在3个工作日内将全年12月应付租金一次性全额汇入出租方指定的账户，租金按年支付，每年一次性支付全年租金……；4.2承租人应在第二个租赁年度第一个租赁月的10日前一次性支付全年租金，以此类推，直至租赁期满。五、在双方签订本租赁合同前，乙方应于2015年6月23日前支付履约保证金656786.55元；合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金。六、6.1双方约定进场日为2015年6月18日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；6.2乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往甲方或者物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件1的格式签署交接确认文件，乙方按照甲方或物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始进行装饰装修工程；6.3至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第6.1款所述进场日顺延，无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。……七、7.1……乙方在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》，否则甲方或物业公司有权拒绝乙方开业；7.2乙方（琮文科技）进场装修期间，须获得消防审核批复文件（或受理书）。……八、本合同项下开业日暂定为2016年2月18日。……十九、未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租，否则视为严重违约。……二十二、违约责任……22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；22.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……如双方在本条履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理，在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。22.8双方特别确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补缴装修期和第3.1项下减免的全部租金。该合同第17.2条还约定“甲方、物业服务公司应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要协助”。该合同附件三第（7）项约定“装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门并取得同意批复”。合同对其他事项作出了约定。同日，双方签订了《房屋交接验收确认书》和《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《房屋交接验收确认书》约定甲方移交的房屋符合双方约定的交付条件，乙方自2015年6月18日开始使用房屋。《补充协议》约定乙方应于2015年6月20日前支付履约保证金656786.55元；房屋首年租金共计7881438.64元，自租赁合同签订之日3日内付款50%，共计3940719.32元，甲方协助乙方在30个工作日内签订物业服务合同，物业服务合同签订之日乙方付清租金余款共计3940719.32元。2015年6月19日，琮文科技向农业集团缴纳了履约保证金656786.55元。2015年6月25日，琮文科技向农业集团支付了房屋首年租金3940800元；2015年7月31日-2015年8月18日，琮文科技向农业集团支付了剩余租金3940638.64元。2015年7月18日，琮文科技与农业大楼物业公司签订《物业服务合同》。2015年9月22日，琮文科技向农业集团发出《联系函》，意为琮文科技于2015年9月20日进场，于2015年9月21日进场后对8楼进行拆除，但当日农业集团物业管理公司通知其尚未取得消防验收，因此须立即停止施工，为此琮文科技要求免租装修期应从大楼取得主体消防合格证并将物业全部移交之后开始计算。2015年9月29日，琮文科技向农业集团发出《律师函》，要求农业集团支付因农业大楼未取得消防验收不能进场装修而造成的损失。2015年12月17日，武汉市公安消防局向农业集团发出《建设工程消防验收意见书》，确认农业综合服务大楼消防复验验收合格。2016年1月5日，武汉市公安局硚口分局消防大队向农业集团出具《建设工程消防设计备案凭证》。2015年12月21日、2016年1月7日，琮文科技分别向农业集团发出两份《联系函》，要求与农业集团商谈免租装修期重新计算及双方修改租赁合同等事宜，并说明因春节将近节前无法进行施工。2016年2月24日，琮文科技向农业集团发出《联系函》，要求农业集团书面同意琮文科技进场装修施工。2016年2月26日，农业集团向琮文科技出具《联系函》，意为农业集团向琮文科技于2015年12月23日提交大楼消防验收合格证，即具备进场装修条件，琮文科技按双方合同抓紧装修进场投入使用。2016年4月14日，武汉市公安局硚口分局消防大队向武汉市长丰达酒店管理有限责任公司出具《建设工程消防设计备案凭证》（涉案房屋8-15层）。之后，农业集团与琮文科技因装修免租期是否应当顺延的问题产生争议。双方多次就缴纳租金及租期是否顺延等问题互发函件。2017年6月1日，农业集团向琮文科技就再次协商修订起租日发出回函，说明因涉及租金数额较大，农业集团按程序处理并呈报武汉市国资委，琮文科技应按合同及时缴纳租金。2017年7月10日，农业集团向琮文科技发出《解除农业科技综合服务大楼租赁合同通知书》，内容为琮文科技应当在2016年12月10日前缴纳2016年12月18日至2017年12月17日的租金7999660.22元，经农业集团多次催缴，琮文科技拒不缴纳，为此通知琮文科技即日起解除双方签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，琮文科技应按合同约定向农业集团支付租金11940379.54元及违约金1655929.67元，并立即返还农业科技综合服务大楼1-15层。后农业集团、琮文科技分别向一审法院起诉。农业集团要求确认双方合同已经解除、没收琮文科技缴纳的保证金、琮文科技支付相应的租金及违约金并从涉案大楼腾退。一审法院经审理后分别作出（2017）鄂0104民初3183号《民事判决书》及《民事裁定书》，判决琮文科技向农业集团支付租金7999660.2196元及违约金，驳回了农业集团的其他诉讼请求。后该案经武汉市中级人民法院二审，作出（2018）鄂01民终4135号《民事判决书》维持原判决。之后琮文科技向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年4月11日作出（2019）鄂民申607号《民事裁定书》，驳回了琮文科技的再审申请。之后，琮文科技多次向农业集团发函要求农业集团协助其办理涉案房屋1-7层消防备案手续并申请进场装修。2018年3月27日，农业集团同意协助琮文科技办理涉案房屋1-7层消防备案手续，但涉案房屋1-7层一直未通过消防备案。因琮文科技一直未缴纳租金，2018年7月23日，农业集团向琮文科技发出《关于催缴农业科技综合服务大楼租金的通知》，要求琮文科技支付租金和违约金、诉讼费，否则将申请强制执行。2018年8月1日，农业集团向琮文科技再次发出《关于催缴农业科技综合服务大楼租金的通知》。2018年9月6日，农业集团通过申请一审法院强制执行，扣划了案外人武汉市长丰达酒店管理有限责任公司应向琮文科技缴纳的租金3908625.12元。2018年9月7日，农业集团向琮文科技发出《武汉农业集团有限公司关于催款及解除合同的通知书》，意为立即解除双方签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》，并要求琮文科技立即交还涉案房屋1-15层，以及交清全部欠付款项。2018年10月31日，农业集团就涉案房屋1至7层与案外人武汉鑫立汇置业有限公司签订了《武汉农业集团有限公司农业科技服务大楼服务合同》，约定农业集团将上述房屋出租于案外人武汉鑫立汇置业有限公司，租赁期限为合同项下房屋交接确认书之日起至2030年6月17日止，免租装修期为6个月。2018年12月25日，武汉鑫立汇置业有限公司自签订合同项下书面确认房屋交接。现琮文科技仍然使用涉案房屋第七层东面的一半空间用于办公。经现场查看，涉案房屋第七层西面为毛坯空置状态。第七层面积为882.80平方米。另外，农业集团在庭审中自述，向琮文科技发出解除合同函件后农业集团已与案外人就涉案房屋8-15层另行签订租赁合同。阮永刚、熊端阳、秦于海为琮文科技的股东，《武汉琮文科技发展有限公司章程》载明该公司注册资本为2000万，上述股东应当分别出资1400万、400万、200万，出资时间为2033年12月30日。2016年1月18日，琮文科技（甲方）与案外人广西雅斯特酒店投资有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案大楼中8-15层及一楼左侧297.44平方米，总建筑面积7100.88平方米的楼层出租给乙方用于商务酒店、办公用途，租期为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止，免租期为2015年9月1日至2016年1月31日。乙方成立了武汉市长丰达酒店管理有限责任公司经营该承租楼层。武汉台源物业管理发展有限公司（即农业科技综合服务大楼的物业管理公司）与琮文科技于2015年7月签订《物业管理服务合同》约定：合同签订后，在琮文科技半年装修期内不缴纳物业费，只在承租面积比例承担物业两名维修人员的工资；物业费为一年226212元，琮文科技需在每季度首月的3号向物业公司一次性支付每季度的物业管理费。武汉台源物业管理发展有限公司于2017年7月3日向一审法院起诉琮文科技，要求支付物业费及违约金等合计555750.29元。一审法院经审理后作出（2017）鄂0104民初3108号《民事判决书》，判决琮文科技向台源物业公司支付308507元。一审法院认为，合同是双方当事人自愿形成的一致意见，是当事人双方在法律许可的范围内，为自己创设的权利义务，合同就是当事人之间的法律，双方均应当遵行不悖。现农业集团请求确认双方合同已经解除并要求琮文科技支付欠付的租金、支付违约金、没收保证金及腾退，一审法院就此评判如下：1、关于合同是否已经解除。根据已经生效的法院判决，确定双方租赁合同的起租日为2016年6月23日；琮文科技应向农业集团支付2018年6月22日之前的租金和违约金。双方签订的《租赁合同》第4.2条约定：“承租人应在第二个租赁年度第一个租赁月的10日前一次性支付全年租金，以此类推，直至租赁期满”，即琮文科技应在2018年6月10日之前支付2018年6月23日至2019年6月22日的租金。但琮文科技一直未能履行上述义务。《租赁合同》第22.4条约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。即在琮文科技未缴纳租金的情形下，农业集团在2018年7月10日时可以解除合同。农业集团于2018年9月7日向琮文科技发出《武汉农业集团有限公司关于催款及解除合同的通知书》，表示解除双方的租赁合同，琮文科技在收到该解除合同通知书后未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，双方的租赁合同已于2018年9月7日解除。2、租金。因双方合同已于2018年9月7日解除，琮文科技应当向农业集团缴纳2018年6月23日至2018年9月7日的租金，即:7999660.22×（100%+1.5%）÷365天×76=1690667.92元。因琮文科技已经缴纳656786.55元作为保证金，该保证金可作为租金予以抵扣，农业集团不予退还给琮文科技，故琮文科技还需支付租金1033881.37元。3、腾退。双方合同解除后，农业集团已经收回涉案房屋1-6层及7层部分空间，并就1-15层分别与案外人另行签订租赁合同。琮文科技现仍使用涉案房屋7层部分空间，农业集团要求琮文科技从涉案房屋7层腾退，有理，一审法院予以支持。同时，琮文科技应按合同标准向农业集团支付涉案房屋7层自2018年9月8日至实际腾退之日止的占有使用费。因农业集团于2018年12月25日书面与案外人交接房屋，且经一审法院现场查看，故琮文科技应向农业集团支付2018年9月8日至2018年12月24日的占用费。农业集团主张按合同约定的租金标准的两倍予以计算，但占用费意在弥补租金损失，综合案件情况，一审法院酌情按照合同约定的租金标准予以计算。即：每日租金标准为33.89×（100%+1.5%）（100%+1.5%）÷30×882.8=1027.41元，此期间的占用费则为1027.41元×108天=110960.28元。2018年12月25日之后至腾退之日，琮文科技占用涉案房屋7层一半空间，则按每日33.89×（100%+1.5%）（100%+1.5%）÷30×441.4=513.71元的标准支付。4、违约金。琮文科技欠付的租金的事实客观存在，应当向农业集团支付违约金，但双方合同约定的违约金标准过高，且农业集团也存在一定过错，一审法院酌情对违约金标准予以调整。一审法院酌定琮文科技应以欠付租金每日0.65‰的标准支付自2018年6月14日起算至实际支付上述欠付租金之日为止的延迟履行违约金。因保证金一直由农业集团占用，故一审法院确定以欠付租金1033881.37作为基数计算违约金。5、股东连带责任。根据琮文科技的公司章程，各股东认缴的出资时间为2033年12月30日，现认缴期未满，因此阮永刚、秦于海、熊端阳无需对琮文科技的上述债务承担连带责任。关于琮文科技辩称因农业集团未提供适租的房屋导致后面纠纷的发生，一审法院认为，该主张已经在双方之前成诉的（2017）鄂0104民初3183号案件一审及二审生效判决文书已有论述，一审法院在此不再赘述。琮文科技如认为农业集团存在违约行为导致其受损，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认武汉农业集团有限公司与武汉琮文科技发展有限公司签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》于2018年9月7日解除；二、武汉琮文科技发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉农业集团有限公司支付租金1033881.37元；三、武汉琮文科技发展有限公司向武汉农业集团有限公司缴纳的履约保证金656786.55元作为租金抵扣不予退还；四、武汉琮文科技发展有限公司于一审判决生效之日起十日内从位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼7层房屋腾退,并向武汉农业集团有限公司支付自2018年9月8日至2018年12月25日的占用费110960.28元；五、武汉琮文科技发展有限公司按每日513.71元的标准支付2018年12月25日至实际腾退之日止的占有使用费；六、武汉琮文科技发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉农业集团有限公司以欠付租金1033881.37元为本金按每日0.65‰的标准支付自2018年6月14日至实际支付租金之日止的违约金；七、驳回武汉农业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30394元，由武汉农业集团有限公司负担5027元，由武汉琮文科技发展有限公司负担25367元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：琮文科技向本院提交武汉市硚口区人民法院的受理案件通知书一份和起诉状一份，拟证明双方合同第二条约定的租赁用途是有法律障碍，无法实现的。经质证，农业集团对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；阮永刚、熊端阳、秦于海对该组证据予以认可。本院认为，琮文科技提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，琮文科技陈述农业集团交付的房屋不符合交付条件主要体现在：根据合同第二条约定，甲方应该向乙方交付的租赁物仅用于办公、超市、餐饮等，从目前的情况来看，该租赁物只能用于教育和科研，不能用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等商业经营用途，导致琮文科技无法办理消防验收手续，八至十五楼已经办理了消防验收，但是一至七楼至今无法办理；另，2015年签订的合同，农业集团于2018年才给琮文科技相关材料，琮文科技向消防部门交齐材料后仍然不能办理消防验收手续。本院认为，琮文科技与农业集团签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。已经发生法律效力的（2018）鄂01民终4135号民事判决书确定了租赁合同的起租日为2016年6月23日，并判决琮文科技向农业集团支付2018年6月22日之前的租金和违约金。琮文科技在上述判决生效后并未履行相关义务。琮文科技未依合同约定支付租金，构成违约，农业集团有权要求解除合同，一审判决合同于2018年9月7日解除并无不当。合同解除后，琮文科技应向农业集团支付拖欠的租金、房屋占有使用费，并应承担相应的违约责任。琮文科技上诉认为农业集团未按合同约定向其交付适格的租赁物，其有权拒绝交纳租金和物业服务费，对此，上述已经发生法律效力的民事判决书中已有论述。首先，涉案房屋的土地性质已经在土地使用权证上予以载明，琮文科技在签订合同时应尽审查义务，且琮文科技对涉案租赁合同及补充协议合法有效并无异议，涉案房屋8-15层也已经办理了二次消防报批并作为酒店使用，琮文科技虽主张1-7层房屋无法达到租赁目的，但并未主张解除合同，且仍继续占有使用该房屋，故琮文科技应当支付租金。其次，根据双方合同约定，装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门并取得同意批复，农业集团履行必要协助义务，故二次消防报批主要是琮文科技的义务，琮文科技也应在得知涉案房屋通过整体消防验收后，尽快推进涉案各楼层房屋的二次消防报批手续的办理，琮文科技以1-7层房屋未通过二次消防验收为由拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，琮文科技的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30394元，由武汉琮文科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月十五日书记员 陈旭敏