云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1509号上诉人（原审被告、反诉原告）：周家武，男，1974年3月14日生，白族，云南省宾川县人，住宾川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢占拴，男，1956年9月30日生，汉族，河北省辛集市人，住辛集市。委托诉讼代理人：张成国，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：俞曦，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周家武因与被上诉人谢占拴租赁合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院(2019)云2924民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周家武上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回谢占拴的诉讼请求，支持周家武的反诉请求；二、本案一、二审的诉讼费由谢占拴承担。事实和理由：一、导致谢占拴无法继续经营的真实原因是其与自己的员工斗殴受伤后丧失经营能力，与周家武无任何关系，原审判决周家武返还租金10万元，无事实依据和理由。二、按照合同约定，合同解除后，谢占拴逾期未搬离及返还租赁物，应加倍向周家武支付租金，一审已查明双方合同于2018年7月22日终止，因此，谢占拴应向周家武支付2018年7月22日至2019年3月11日的租金16万元。三、周家武已于2017年4月13日将变压器移交给谢占拴管理，每个月的电费扣费清单都是按时发送到谢占拴的手机上。原审判决周家武返还谢占拴电费1万元，要求周家武提供证据，不合情理，举证责任应该在变压器的实际管理和使用人谢占拴。四、原审判决租赁物已实际返还的认定不实，谢占拴在没有取得周家武同意的情况下，私自破坏和变卖周家武的蒸汽管道50多米，给周家武造成了3万多元的损失。五、为了搬让谢占拴入住，周家武方前后投入50多万元扩建厂房，并向烤房群主人支付了7.5万元的租金。谢占拴的违约给周家武造成了巨大的经济损失，严重侵犯了周家武的合法权益。谢占拴答辩称，一、本案双方解除合同的原因，一是周家武没有按合同约定的期限把自己的物品全部搬出厂房，直接影响了谢占拴的生产经营，二是周家武没有按约完成环境评估和许可手续，致使相关部门不允许谢占拴再继续生产经营，给谢占拴造成了巨大的经济损失。一审中，周家武已认可了以上二点事实，由于周家武的违约行为导致合同解除，周家武应返还谢占拴多付的租金。双方合同解除的时间为2018年7月22日，由于双方产生争议，案件进入司法程序，谢占拴在诉讼期内不可能将设备搬离厂房，一审法院作出判决时已经将该期间的租金计算在内，并最终要求周家武返还10万元租金。对于判决返还的10万元租金，谢占拴虽认为不足以弥补损失，但本着解决问题的态度，对此判决无异议。二、由于周家武违约导致合同解除，其无权要求谢占拴支付双倍租金，且双方合同解除后，周家武已将场地租赁给其他人并收取了租金，谢占拴并没有给周家武造成任何损失。三、一审已查明电费是谢占拴直接支付给周家武的，由周家武跟电管所交接，所有电费单据均由周家武掌握，周家武在一审故意不提电费使用情况，应承担举证不能的责任，一审判决判令周家武返还谢占拴1万元电费并无不当。四、谢占拴将设备卖给盖生辉是经过周家武同意并认可的，周家武也继续把厂房租给了盖生辉使用，并没有给周家武造成损失。另外，周家武一审也没有提交证据证明损失存在及损失多少，一审法院驳回周家武的请求符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。谢占拴向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法确认原告和被告签订的《厂房、场地租赁合同》解除；二、判令被告返还原告租金180000元；三、判令被告赔偿原告违约金216000元；四、判令被告赔偿原告损失50000元；五、判令被告返还原告电费10000元；六、判令诉讼费由被告承担。周家武向一审法院反诉请求：一、请求人民法院判令谢占拴将《厂房、场地租赁合同》中的租赁场地返还给我；二、要求谢占拴支付2018年7月22日前应支付的租金60000元，以及2018年7月22日至今的租金160000元；三、反诉费由谢占拴承担。一审法院认定事实：周家武在修建位于宾川县观音山处的宾川利凯泡沫箱厂时，曾向宾川县环境保护局递交过有关建设环境影响的报告。2011年4月15日，宾川县环境保护局作出宾环审［2011］30号批复，同意该厂可以进行项目建设。2017年7月22日，周家武与谢占拴签订《厂房、场地租赁合同》，约定周家武将宾川利凯泡沫箱厂的厂房2间（锅炉房1间、生产车间1间）约400平方米、院子以及道路、锅炉房下面用以堆放燃煤和炉渣的空闲场地约100平方米（已经硬化）和厂房北面的烤房群租赁给谢占拴使用。租赁期限为六年，自2017年7月1日至2023年6月30日止，周家武应当于2017年7月25日前将自己的物品搬出，把厂房等完全交付给谢占拴。租金为120000.00元／年，租金的支付方式为：谢占拴在第一年内支付给周家武前二年半的租金300000.00元和预交给电管所的预交电费20000.00元；于2018年7月22日之前支付租金60000.00元；从第四年起，于每年的7月1日之前付清当年租金。合同约定，周家武负责完成环境评估和许可手续的办理，涉及的相关费用由周家武承担。合同还对合同的解除等其他事项进行了约定。合同签订后，谢占拴向周家武支付租金300000.00元及电费20000.00元，并将该厂房取名为宾川云河泡沫厂，用于生产泡沫板，2017年底，该厂停产。合同履行期间，周家武未将自己物品搬出厂房，在烤烟房里放置有废旧设备，场地上放置有煤渣和报废的汽车，亦未将大门钥匙交付给谢占拴；谢占拴也未按约定于2018年7月22日前向周家武支付租金60000.00元。2018年7月12日，谢占拴以短信的形式向周家武发出解除合同通知书，2018年8月21日，周家武以短信的形式向谢占拴发出解除合同通知书。另查明，合同对如何办理环境评估和许可手续的约定不明确。宾川云河泡沫厂未办理相应的环评手续。2019年3月11日，谢占拴在周家武知情，并征得周家武的同意后，委托其子谢旺华与盖生辉将宾川云河泡沫厂内的生产设备一套以170，000.00元的价格出售给盖生辉。一审法院认为，原告（反诉被告）谢占拴与被告（反诉原告）周家武签订的《厂房、场地租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，并受法律保护。双方本应按照合同的约定全面履行。在合同履行过程中，周家武未按合同约定腾清场地，交付钥匙，谢占拴也未按合同约定向周家武支付租金，并不影响合同的继续履行。双方对如何办理宾川云河泡沫厂环境评估和许可手续的约定不明确，导致双方不能够很好地履行合同。谢占拴于2018年7月12日以短信通知的方式向周家武提出解除合同，周家武于2018年8月21日以短信的形式表示解除合同，虽然双方均无单方解除合同的权利，但双方已对解除合同达成合意，一审法院依法确认双方于2017年7月22日签订的《厂房、场地租赁合同》解除。在合同解除后，谢占拴应当返还租赁物，不再支付租金，但应承担租赁物交付前的使用费；周家武不得再要求谢占拴支付租金及承担迟延支付租金的违约责任。谢占拴在周家武知情并同意的情况下，于2019年3月11日将租赁场地上的机械设备转让他人，可以认定谢占拴已于当日将租赁物实际返还周家武，租赁物交付前的使用费可计算至返还之日。谢占拴已向周家武支付了租金300，000.00元，根据合同的约定，结合双方履行合同、占有、返还租赁物的实际情况，对原告谢占拴要求被告周家武返还租金180000.00元的诉讼请求，一审法院支持100，000.00元；要求周家武返还电费10，000.00元，亦予以支持；谢占拴、周家武均未全面履行合同约定的全部义务，故对原告谢占拴要求被告周家武赔偿违约金216，000.00元、经济损失50，000.00元的诉讼请求，不予支持；周家武认为不应当返还电费，应当提交相应的证据证实。反诉原告周家武要求反诉被告谢占拴将《厂房、场地租赁合同》中的租赁物返还的诉讼请求，因租赁物已实际返还，不予支持；由于已考虑租赁物交付前的使用费计算至返还之日，周家武要求谢占拴支付租金60，000.00元，以及支付2018年7月22日以后的租金160，000.00元的诉讼请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）谢占拴与被告（反诉原告）周家武于2017年7月22日签订的《厂房、场地租赁合同》解除，谢占拴于2019年3月11日将租赁物返还周家武；二、由被告周家武返还原告谢占拴租金100，000.00元及电费10，000.00元，共计110，000.00元，限期于本判决生效后三十日内履行；三、驳回原告（反诉被告）谢占拴的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周家武的反诉请求。案件受理费7990.00元，原告谢占拴负担6063.00元，被告周家武负担1927.00元；反诉费1750元，由反诉原告周家武负担。二审中，当事人均没有提交新证据。二审经审理查明，谢占拴方将案涉租赁物内的设备转让给盖生辉后，案涉租赁物亦由盖生辉使用，周家武与盖生辉订立了新的租赁合同并收取了租金。其他事实与一审查明的一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订合同后，谢占拴已按照约定支付了前二年半的租金并预付了电费，但周家武并未按照合同约定完全腾空租赁物、交付钥匙，亦未按照合同约定完成环境评估和许可的手续，其行为已构成违约。虽然在案证据不能证实周家武的上述违约行为足以致使本案合同目的不能实现，谢占拴不能直接以此为由解除合同，但因周家武违约在先，谢占拴有权拒绝支付第二笔租金。谢占拴未支付第二笔租金的行为不构成违约，周家武亦不能以此解除合同。现双方当事人均表示解除合同，则本案合同应予解除。合同解除后，谢占拴应将租赁物返还周家武，周家武亦应退还谢占拴未使用期间的租金。本案双方纠纷的产生系因周家武违约在先，且双方虽有解除合同的意思表示，但并未就返还租赁物及退还租金等达成一致，则周家武要求谢占拴支付双倍租金的主张，无事实依据，亦不符合合同约定，应当不予支持。本案租赁物内的设备转让后租赁物即由第三人使用，设备转让亦经周家武同意，则一审认定设备转让之日谢占拴已将租赁物返还正确，据此判决周家武退还谢占拴租金10万元亦正确，本院予以维持。谢占拴租赁期间的电费其已预交给周家武，按照本案事实及交易习惯，对电费的使用情况及扣减金额应由预收电费的一方即周家武承担举证责任，周家武对此未进行举证，一审判决其退还谢占拴电费1万元正确，本院予以维持。综上所述，周家武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由周家武负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年一月二十二日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸