北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初15266号原告：武富华，男，1962年5月12日出生，汉族，住北京市通州区。原告：姚海波，男，1978年7月29日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：王军，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：付永顺，男，1963年11月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘琪，北京敬华律师事务所律师。被告：中农国科（北京）生物科技有限公司，营业场所北京市通州区台湖镇垛子村3—1号，统一社会信用代码91110112802461415E。法定代表人：付永顺，董事长。委托诉讼代理人：刘琪，北京敬华律师事务所律师。原告武富华、姚海波与被告付永顺、中农国科（北京）生物科技有限公司（以下简称中农国科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告武富华、姚海波及共同委托诉讼代理人王军，被告付永顺、中农国科公司的委托诉讼代理人刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武富华、姚海波向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告武富华、姚海波与被告付永顺于2011年11月3日签订的《厂房租赁协议书》及2011年11月17日签订的《补充协议》无效；2、要求被告付永顺、中农国科公司将涉案厂房腾清后返还给原告；3、要求判令被告支付原告房屋租金170000元（2018年8月至2019年12月，共计17个月）；4、本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：原被告于2011年11月3日签订《厂房租赁协议书》，被告从原告处承租厂房等，被告支付租金，双方于2011年11月17日签订《补充协议》。双方已按合同履行7年多。现因不可抗力因素（通州区永乐店镇工业大院及“散乱污”企业腾退项目），被告承租使用原告的厂房需腾退。原告认为，出租的厂房无任何建房手续，法院应确认2011年11月3日签订的《厂房租赁协议书》及2011年11月17日签订的《补充协议》无效，并返还厂房，给付相应占用使用费。被告付永顺在其一人作为被告时辩称，一、原告所诉被告主体不适格，因协议主体应系法人单位，而非自然人。1、法定代表人是由法人的设立机关或股东（大）会、董事会确定的。法定代表人行为是法人单位实际控制人意志的体现，在签订合同这一行为中，法定代表人在法律意义上并非仅仅是一个自然人，其代表法人行使职权，以法人名义对外做出的行为理所当然应由法人承担责任。2、法定代表人的签字与加盖公章，两行为之间法律效力并无实质区别，因为单位公章并无自身意志，加盖公章这一行为必须通过具体的人来行使，加盖公章的人代表单位的意志，加盖公章这一行为才可体现单位的意志，那这个能体现单位意志的“人”无非就是法定代表人。3、合同生效要件。合同法第32条规定：“当事人釆取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。由此可见，一般的合同成立生效并非必须是签字盖章同时具备，应交由双方当事人自行决定，只要签字真实性得以确认，就该认定合同具有效力。并且，原被告签订的《厂房租赁协议书》甲乙双方所列名称中，乙方在协议中体现的就是北京福顺得天利工贸有限公司。之后，北京福顺得天利工贸有限公司名称变更为中农国科（北京）生物科技有限公司，但法定代表人始终是付永顺。4、通过工商登记信息，也能证实房屋租赁用途的承租人系法人单位并非法定代表人个人使用。5、合同法50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。因此，本案被告并非付永顺，故原告起诉被告主体不适格。二、答辩人企业并非散乱污企业，也并非原告所述在散乱污需要腾退企业之内。其次，通过原告诉状表述腾退“企业”一词得知，答辩人个人并非系承租人，而是答辩人代表的企业租赁房屋，否则不会出现企业一词。故此，原告起诉被告主体错误。综上，请求法院依法裁定驳回原告起诉。原告追加被告后二被告补充答辩，1、原告开始起诉时仅起诉付永顺个人，其诉讼请求仅为解除2011年11月3日签订的厂房租赁协议书及2011年11月17日签订的补充协议，从原告立案时的请求可以看出原告认为付永顺应为本案适格被告，经庭审付永顺答辩及举证后付永顺为该租赁房屋的法定代表人，其使用人也为法人单位。且租赁合同中乙方主体书写的就是北京福顺得公司，后更名为中农国科公司。原告在租赁过程中为协助企业办理工商注册向企业提供房屋的合法证明等材料，表明原告明知承租人应为法人单位。但实至今日原告又要求追加中农国科公司为被告，从法律关系角度出发应属于原告起诉错误，原告追加中农国科公司应属于新的诉。本案中进行追加中农国科公司不符合法律规定，且原告追加中农国科后应属于一个新的诉，法院应驳回原告的起诉。2、原告在本案审理过程中已经申请过变更诉讼请求，其要求变更内容为：要求解除租赁协议及支付房屋租金，那么从原告变更的请求内容看原告认为合同有效，主张解除及房屋租金。其次原告起诉后前后所变更的诉讼请求属于不同种类的诉，不应在同一案件中进行审理。原告应承担错误主张的后果。综上，法院应驳回原告的起诉或者原告应当进行撤诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认定。本院认定事实如下：2004年，北京市通州区永乐店镇小务村村民委员会（以下简称村委会）与北京市通县永乐店电镀厂（以下简称电镀厂）签订《土地使用权租赁合同》，约定将某20亩地的土地使用权租给电镀厂用于工业生产，期限自2004年1月1日至2023年12月31日止，合同还约定了其他内容。合同尾部任万明作为法人代表盖章，加盖电镀厂公章。2007年，电镀厂与赵赞兵签订《承租经营合同》，电镀厂将5亩土地提供给赵赞兵使用，合同还约定了其他内容。后赵赞兵将其中一亩地出租给武富华，另一亩地出租给陈宝庆，陈宝庆又转租给姚海波。2011年11月3日，武富华、姚海波将各自从赵赞兵处与陈宝庆处承租的土地一并出租给付永顺。武富华、姚海波（甲方）与付永顺（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，该合同标题下乙方为“北京福顺得天利工贸有限公司加工厂”，落款处乙方处由付永顺签字。该合同约定甲方将原用于电镀的厂房车间550平米，办公室，宿舍260平米，共占地面积1320平米租给乙方用于保健品生产；租赁期限为12年，自2011年11月3日至2023年12月31日。租金为年10万元起，每隔三年递增一万；甲方除不可抗力因素外不得收回租赁的厂房，如违约乙方造成的责任由甲方负责，经济损失甲方支付；乙方未经甲方同意不得损坏房屋结构，不得减少建筑平米；甲方为乙方有偿提供水、电，费用乙方自理。2011年11月17日，付永顺与武富华签订《补充协议》，约定内容为：“一、经甲乙双方认定：甲方租赁给乙方的土地性质为工业用地，供乙方用于建设保健食品的生产加工场所使用。有见证人租赁协议为据。二、如遇政府征地合法拆迁，甲方享有原建筑的补偿份额。三、拆迁中所涉及的经营性补偿，停产停业补偿等归乙方所有。”付永顺承租涉案土地后，以“北京市通州区永乐店镇小务村委会北2000米”为经营场所注册成立了北京福顺得天利工贸有限公司通州分公司，并经营生产至今。2017年，北京福顺得天利工贸有限公司名称变更为“中农国科（北京）生物科技有限公司”，法定代表人为付永顺，该公司通州分公司法定代表人为杨凤书。2018年5月，涉案厂房及院落所在的北京市通州区永乐店镇小务村村民委员会发布《致全体腾退人的一封信》及《永乐店镇工业大院及散乱污企业腾退公告》，主要内容为包括小务村工业大院在内的永乐店镇8个行政村工业大院将在2018年5月8日至2018年6月30日进行腾退等。关于租金（使用费）交纳情况，原告主张被告交纳至2018年7月，但同时表示其自2018年8月主张的使用费，是两个原告的收钱情况进行折合。被告主张租金（使用费）交纳至2018年底，但未能举证证明。2018年7月17日，武富华、姚海波与杨凤书签订协议一份，主要内容为经双方协商一致，配合拆迁，随时停产、补偿；关于补偿，按照政府要求腾退规定，如有针对乙方的企业补偿，补偿金额全部归乙方所有；关于合同，解除甲乙双方原租赁合同，解除期限为双方拿到补偿款为止；关于面积以第三方测量为准或者参照原合同。2019年2月27日，村委员会出具《证明》一份，内容为2004年村委会与电镀厂签订的《土地使用权租赁合同》于2018年6月20日终止。关于涉案土地上建筑物，至法庭辩论终结前，双方均未提交涉案房屋的建设规划许可证。案外人任万明接受法庭询问时称与赵赞兵签订合同时出租的是土地，赵赞兵转租给他人，现在涉案土地上建筑物系二原告承租后建设；二原告称涉案土地上的建筑物系其于2008年建设，建设时未经审批，另认可被告加盖了第二层。关于涉案厂房的断电，案外人任万明接受法庭询问时称变压器为其所有，拆迁要求必须断电，所以其断电了。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据无法确认双方租赁的涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁协议书》与《补充协议》应属无效。被告方庭审中曾辩称“建设规划许可制度确立于1990年。根据法不溯及既往的原则，没有理由以1990年实施的建设规划许可制度规范之前就已经建造完成的房屋”，因涉案土地建筑物均形成于武富华、姚海波承租涉案土地之后，故该答辩意见无事实依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方间租赁合同无效，中农国科公司设立的分公司占用使用涉案土地及地上物，故其应当返还租赁院落及厂房。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对武福华、姚海波要求付永顺支付2018年8月至2019年12月房屋使用费的诉讼请求，本院认为关于租金（使用费）交纳截止日期，被告作为承租人应举证证明，现其不能举证证明其主张，故本院只得依据原告自认予以确认。2018年8月至2019年12月这个期间被告的使用，有断电不正常的情况存在，故此该期间使用费，本院参照租金标准，予以酌定，酌定数额为15万元。关于被告提出的实际承租人为中农国科公司的主张，本院予以采纳，确认付永顺的行为为职务行为。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认武富华、姚海波与付永顺于2011年11月3日签订的《厂房租赁协议书》无效，确认武富华与付永顺于2011年11月17日签订的《补充协议》无效；二、被告中农国科（北京）生物科技有限公司将合同中载明的占地面积为1320平方米的院落（含厂房车间、办公室、宿舍等）腾清后交付与原告武富华、姚海波，于判决生效之日起30日内执行清；三、被告中农国科（北京）生物科技有限公司支付原告武富华、姚海波自2018年8月至2019年12月使用费150000元，于本判决生效之日起7日内执行清。四、驳回原告武富华、姚海波的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告武富华、姚海波负担200元（已交纳），由被告中农国科（北京）生物科技有限公司负担3500元，于本判决生效之日起7日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟营人民陪审员  岳凤金人民陪审员  张连旺二〇二〇年一月十六日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌