广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂14执复1号 复议申请人（申请执行人）：韦能亮，男，1980年10月17日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区扶绥县。 异议人：梁学尊，男，1975年5月12日出生，壮族，公务员，住广西壮族自治区扶绥县。 被执行人：农时科，男，1972年10月3日出生，壮族，医生，住广西壮族自治区扶绥县。 复议申请人韦能亮不服扶绥县人民法院（2019）桂1421执异20号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 扶绥县人民法院在执行申请执行人韦能亮与被执行人农时科民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖被执行人农时科名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产，异议人梁学尊不服，向该院提出书面异议。该院作出（2019）桂1421执异20号执行裁定书，裁定撤销（2019）桂1421执456号之一裁定中的第二项，即撤销拍卖被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产（产权证号：扶房权证扶绥字第××号）。韦能亮不服，向本院申请复议。 扶绥县人民法院查明，韦能亮诉农时科民间借贷纠纷一案，该院于2019年7月8日作出（2019）桂1421民初1140号民事调解书，农时科定于2019年7月10日前一次性向韦能亮偿还借款3000000元及利息。该调解书生效后，农时科不履行生效法律文书确定的义务，韦能亮向该院申请执行，该院于2019年7月16日立案执行，案号为（2019）桂1421执456号。该院在执行中，于2019年9月30日以（2019）桂1421执456号执行裁定查封了被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产。2019年10月8日，该院作出（2019）桂1421执456号之一裁定书，裁定：“一、拍卖被执行人农时科（及共有人李孟）名下位于广西××宁镇××号商铺（产权证号：桂（2017）扶绥县不动产权第0001020号）；二、拍卖被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产（产权证号：扶房权证扶绥字第××号）；三、拍卖被执行人农时科（及共有人李孟）名下位于广西××宁镇××房产（产权证号：扶房权证扶绥字第××号）。”。2019年10月15日，该院公告责令被执行人农时科及屋内住户在2019年10月25日前迁出房屋。2019年10月24日，异议人据此向该院提出执行异议。 另查明，2005年10月20日，扶绥县人民政府颁发给农时科扶国用（2005）第（0152F）759号国有土地使用证，农时科取得座落于东区开发5栋23号宅基地的土地使用权，使用权面积81.70平方米。2005年11月4日，扶绥县人民政府颁发给梁学尊扶国用（2005）第（0152F）762号国有土地使用证，梁学尊取得座落于东区5栋24号宅基地的土地使用权，使用权面积81.70平方米。上述两间宅基地毗邻。随后，梁学尊与农时科及李孟达成土地合并建房协议，梁学尊、农时科将上述各自享有使用权的宅基地申请报建，2005年12月30日扶绥县建设局向梁学尊、农时科颁发编号为352―05号《建设用地规划许可证》及编号为516―05号《建设工程规划许可证》。2008年12月1日，扶绥县人民政府向梁学尊颁发扶房权证扶绥字第××号《房屋所有权证书》、向农时科颁发扶房2008共字第009865-1号《房屋所有权证书》、向李孟颁发扶房2008共字第009865-2号《房屋所有权证书》，载明：广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产产权共有人为梁学尊、农时科及李孟，房屋建筑面积1036.47平方米。2010年6月30日，梁学尊为甲方，农时科及李孟为乙方，双方签订了《房地产权属约定协议书》，协议内容主要为“梁学尊占有广西扶绥县新宁镇祥和路16号房屋产权50%份额，农时科及李孟占有广西扶绥县新宁镇祥和路16号房屋产权50%份额。”。2010年8月16日，双方对《房地产权属约定协议书》进行了公正。现在广西扶绥县新宁镇祥和路16号房屋整体出租给他人开设“凯悦宾馆”，经营旅馆服务。 扶绥县人民法院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，异议人梁学尊主张对广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产产权占有50%份额，提供有国有土地使用证、建设用地及工程规划许可证、房屋所有权证、房地产权属约定协议书、公证书等证据证实，该院予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。……”据此可知，人民法院在执行过程中可以执行被执行人与其他人的共有财产。本案中，该院作出（2019）桂1421执456号执行裁定，查封了被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产，依法有据。但是裁定查封、拍卖该房地产，未及时通知共有人梁学尊，实为不妥。依照《中华人民共和国物权法》第一百条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第二款规定，执行中对共有财产的分割方法有协议分割和裁判分割，其中裁判分割包括共有人之间的析产诉讼和债权人代位析产诉讼。并首先应适用共有人协议分割共有财产，在共有人达不成协议或协议未经债权人认可时，才适用裁判分割。对共有物具备实物分割条件的，应当进行实物分割。不具备实物分割条件，如难以分割或分割会减损价值的，才考虑采用变价分割。本案中，涉及到裁定拍卖的房地产，房产属于被执行人及案外人共有财产，而房产对应的土地是分别登记于被执行人农时科及异议人梁学尊名下，但该院在执行中未查明该共有房地产是否已经依法分割或难以分割、分割是否会减损价值等的情形，就径直作出裁定拍卖，忽略对涉案拍卖房产的其他共有人权益保障，因此，异议人梁学尊作为涉案房屋的共有人，有权提出执行异议，其要求撤销（2019）桂1421执456号之一裁定第二项，有事实以及法律依据，故该院对其异议请求予以支持。对于异议人梁学尊以“案涉房产已于2019年6月8日签订合同出租给他人”为由，请求终止对涉案房产的执行程序问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款规定，以在租赁期内为由申请阻止执行的申请人应是承租人，但鉴于涉案房产实际存在租赁并开设“凯悦宾馆”经营旅馆服务，因此在执行中应在“买卖不破租赁”原则的基础上考虑实施执行行为。同时应对异议人梁学尊就案涉房产享有的份额权益予以保护。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条的规定，裁定：撤销（2019）桂1421执456号之一裁定中的第二项，即撤销拍卖被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产（产权证号：扶房权证扶绥字第××号）。 韦能亮向本院申请复议称，一审法院以梁学尊对扶绥县新宁镇祥和路16号房产产权占有份额50%为由撤销对该房产的拍卖是错误的。梁学尊的合法权益并没有因为拍卖而受到侵害。即使该房屋如梁学尊所称已经出租给第三人经营宾馆，也不影响该房屋带租约进行处分。综上，一审法院异议裁定适用法律错误，请求二审法院：一、撤销扶绥县法院（2019）桂1421执异20号异议裁定；二、恢复执行（2019）桂1421执456号之一裁定。 本院查明的事实与扶绥法院查明的事实一致。 本院认为，鉴于农时科与他人共同共有房屋所有权的事实，扶绥法院裁定查封、拍卖被执行人农时科（及共有人梁学尊、李孟）名下位于广西扶绥县新宁镇祥和路16号房产（以下简称涉案财产）符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”和《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定。鉴于本案涉案财产在法院查封前已经出租给他人经营宾馆，若法院拍卖成功，根据买卖不破租赁原则（即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持），承租人的利益不会受到损害。据此，异议人梁学尊以其占有涉案财产一半且已整体出租为由请求法院撤销对涉案财产的查封、拍卖没有法律依据，其异议理由不成立，对其异议请求应予驳回。扶绥法院（2019）桂1421执异20号的异议裁定适用法律错误，应予纠正。复议申请人韦能亮请求法院撤销扶绥县法院（2019）桂1421执异20号异议裁定和恢复执行（2019）桂1421执456号之一裁定符合法律规定，对其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项规定，裁定如下： 一、撤销扶绥县人民法院（2019）桂1421执异20号异议裁定； 二、驳回梁学尊的异议请求。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 韩振森 审 判 员 罗延文 审 判 员 黄 飞 二〇二〇年一月十六日 法官助理 何 娟 书 记 员 黄利华 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；