福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异163号 案外人：陈铃光，男，1977年9月14日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区湖东路222号。 负责人:黄光泽，行长。 委托代理人：林晓捷，系该行职员。 被执行人：福州德山贸易有限公司，住所地福州市仓山区螺洲镇吴厝村68号一层。 法定代表人：陈双玲，总经理。 被执行人：罗利明，男，1962年7月18日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：聂正芬，女，回族，1973年7月16日出生，住云南省昆明市盘龙区。 被执行人：罗志坚，男，1983年10月10日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人：陈双玲，女，汉族，1987年2月26日出生，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人：福建鑫久铝合金压铸有限公司，住所地福安市湾坞沿海工贸集中区（二期垦区）。 法定代表人：罗利明，总经理。 本院在执行（2017）闽0102执恢9号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称“浦发银行”）与被执行人福州德山贸易有限公司、罗利明、聂正芬、罗志坚、陈双玲、福建鑫久铝合金压铸有限公司借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2015）鼓民初字第5154号民事判决】，案外人陈铃光向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人陈铃光的执行异议请求：终止执行对福州市马尾区××大道××号阳光瑞景三期55＃楼104复式单元地下1层储藏间，产权号：榕房权证Ｒ字第××号，面积共计257.8平方米房产的拍卖、执行程序，依法保护案外人的合法权益。 事实与理由：2012年12月11日，案外人与被执行人罗利明签订了《房屋典租协议》，案外人按约于2012年12月17日向被执行人罗利明支付了典金200万元，实行“典金无息房屋无租”，申请人取得了被执行人罗利明位于福州市马尾区××大道××号阳江瑞景三期55＃楼104复式单元地下1层04储藏间，产权号：榕房权证Ｒ字第××号，从2012年12月12日起至2027年12月11日止共15年的房屋使用权。现因被执行人罗利明自2015年9月已被羁押于福安市看守所，后被移送至宁德监狱，案外人无法正常与他取得联系，被执行人罗利明也无法以正常人的身份去结收通知及履行此义务，故请求法院终止执行对福州市马尾区××大道××号阳江瑞景三期55＃楼104复式单元地下1层04储藏间，产权号：榕房权证Ｒ字第××号房产的拍卖、执行程序，依法保护申请人的合法权益。 申请执行人浦发银行对案外人陈铃光的执行异议答辩如下：陈铃光申请终止涉案房产的拍卖、执行程序缺乏事实和法律依据。首先，浦发银行认为按照2012年12月11日签订的《房屋典租协议》，陈铃光应该从2012年12月就实际入住并占有使用该房屋，那陈铃光应当有从2012年12月开始至今居住证明，包括物业费收据及发票，以及相应的水、电缴纳记录。但陈铃光只提供了2018年、2019年的物业费收据及发票，2017年至今的电费缴纳记录，且电费缴纳记录不足以证明该电费是否由陈铃光所缴纳。因此浦发银行有理由相信陈铃光在2012年至2018年之间并未实际占有居住该房屋，而是在抵押合同和查封之后补签订的该房屋典租协议，以此来逃避浦发银行对被执行人所有的房屋的执行与拍卖，来对抗浦发银行的抵押权。其次，退一步讲，假设《房屋典租协议》为陈铃光与被执行人2012年签订的真实有效的合同。陈铃光为《房屋典租协议》的承典房，也不属于法律规定的“买卖不破租赁”中承租人，其提供的事实和证据不足以对抗浦发银行对抵押权的实现，不足以中止对本案中房屋的拍卖与执行程序。理由如下：1、通观《房屋典租协议》全文，我国现有法律中并没有典租协议的约定。协议第三条规定“乙方一次性支付给甲方典金人民币200万元”，第九条“甲方应当在典期届满后五日内退还乙方典租金200万元整”，大部分条文都在规定款项的支付与返还，以及相应的违约责任。合同法196条、214条规定，“借款合同时借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”。“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”。因此，该协议名为典租协议，实为借款合同，而非租赁合同。浦发银行对被执行人第抵押物，已经登记公示，显然优于陈铃光基于典租协议产生的债权，因此陈铃光请求终止拍卖、执行缺乏法律依据。2、租赁权的发生依据在于租赁合同，其权利性质属于债权。根据债权相对性原则，其原本不具有拘束合同以外第三方的效力，不可对抗物权。之所以《合同法》规定“买卖不破租赁”，规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人出卖房屋，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。而显然《房屋典租协议》中承典方不具有上述保护租赁权的基础，其与出典方是平等的权利义务主体，并非生活中需要优先保护的弱者。因此，陈铃光请求中止拍卖、执行程序缺乏法理依据。综述，陈铃光对执行标的提出执行异议没有事实及法律依据。系明显的拖延执行及逃避债务的行为。请求法院依法驳回陈铃光的异议，依法执行（2017）闽0102执恢9号，拍卖被执行人所属的财产，以维护浦发银行的合法权益，维护法律的神圣尊严。 案外人陈铃光为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《房屋典租协议》； 证据A2、《打款凭证》； 证据A3、使用期间的《物业费发票》； 证据A4、《水电费发票》（本人或使用人支付宝缴纳）。 本院查明：申请执行人浦东发展银行股份有限公司福州分行与被执行人福州德山贸易有限公司、罗利明、聂正芬、罗志坚、陈双玲、福建鑫久铝合金压铸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案执行。执行依据为（2015）鼓民初字第5154号民事调解书：一、福州德山贸易有限公司于本调解协议书生效之日起十日内向浦发银行归还贷款本金4003075.42元及利息305616.32元（暂计至2015年7月21日，以后利息、复利、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、被告罗利明、聂正芬、罗志坚、陈双玲、福建鑫久铝合金压铸有限公司对本调解协议第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、若被福州德山贸易股份有限公司未能按约履行调解协议第一条的约定，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行对罗利明提供的位于福州市马尾区××大道××号阳江瑞景三期55＃楼104复式单元、地下1层04储藏间【榕房权证Ｒ字第××号】房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。诉讼过程中，本院于2016年12月3日依据（2015）榕民保字第188号民事裁定查封福州市马尾区××大道××号阳江瑞景三期55＃楼104复式单元、地下1层04储藏间【榕房权证Ｒ字第××号】房产。进入执行阶段后，本院于2019年9月25日日作出（2017）闽0102执恢9号执行裁定，裁定拍卖被执行人罗利明名下上述房产。 2012年12月11日，罗利明与陈铃光签订《房屋典租协议》，约定罗利明所有的坐落于福州市马尾区××大道××号阳江瑞景55＃楼104复式单元地下1层04储藏间典租给陈铃光是用，房屋典租租期为十五年，自2012年12月12日起至2027年12月11日止，本合同期间典金金额为200万元，房屋典租与典金使用，实现“典金无息房屋无租”。即陈铃光使用罗利明协议项下的房屋无租支付，罗利明使用陈铃光200万元典金无息支付。2012年12月17日，陈铃光通过其名下工商银行账户向罗利明名下62×××34账户转账2000000元。 本院认为,被执行人罗利明未履行生效法律文书所确定的义务，本院依法对讼争房产采取查封、拍卖措施，于法有据，并无不当。根据“买卖不破租赁”的原则,承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时,并不必然导致租赁权消灭。根据案外人陈铃光就其与被执行人罗利明签订《房屋典租协议》，案外人陈铃光作为讼争房产的承租人仅享有在租赁期限内阻止向买受人交付的权利，其享有的承租权不足以排除本院对讼争房产采取的查封、拍卖措施，故对其执行异议的请求依法不予支持。综上，根据,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定,裁定如下: 驳回案外人陈铃光的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张莉珍 人民陪审员  胡梅贞 人民陪审员  吴玲娟 二〇二〇年一月八日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。