宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初2082号原告：孙占虎，男，1966年3月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：张午时，宁夏大远律师事务所律师。被告：张福建，男，1953年10月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。被告：曹改匣，女，1953年2月22日出生，汉族，无业，住宁夏银川市西夏区。第三人：贾淑玲，女，1977年10月11日出生，汉族，无业，住宁夏银川市金凤区。原告孙占虎与被告张福建、曹改匣、第三人贾淑玲返还原物纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告孙占虎及其委托诉讼代理人张午时，被告张福建、曹改匣及第三人贾淑玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙占虎向本院提出诉讼请求：1.判令张福建、曹改匣对孙占虎所有的位于银川市西夏区某某室房屋立即停止侵权、排除妨害，并返还上述房屋；2.判令张福建、曹改匣向孙占虎支付无权占有期间房屋使用费6000元（按月1200元计算）；3.本案诉讼费由张福建、曹改匣承担。事实和理由：2018年10月25日，孙占虎通过宁夏福星雅居咨询服务有限公司购买了贾淑玲所有的位于银川市西夏区某某室房屋，面积112.42平方米，房屋总价款480000元。次日，孙占虎、贾淑玲及宁夏福星雅居咨询服务有限公司签订《银川市房地产经纪服务合同》1份。合同签订后，孙占虎向贾淑玲支付全部房款，贾淑玲协助孙占虎办理了房屋过户手续。孙占虎已合法取得涉案房屋，但张福建、曹改匣一直占有使用涉案房屋至今，孙占虎多次催促未果，遂诉至法院。张福建辩称，2005年至今，张福建就在涉案房屋内居住，已有14年，张福建没有将涉案房屋卖给孙占虎，也未收到过孙占虎的钱。张福建与贾淑玲有债权债务关系，2014年，贾淑玲称张福建年纪大了，不能贷款，要张福建把涉案房屋改成贾淑玲名字才能贷款5年，为了周转，张福建将涉案房屋房产证改成贾淑玲名字。张福建在乌海市中级人民法院有执行案件，中川房地产开发公司欠张福建1000多万，法院答复说到2019年8月1日会解决此款，待张福建还清贾淑玲的欠款后，贾淑玲将涉案房屋房产证改回张福建名字。孙占虎说张福建侵权，张福建一直在涉案房屋居住，不是张福建叫孙占虎来买房子，到处都有卖房子的。孙占虎2018年10月份来涉案房屋看房子时，张福建告知孙占虎其与贾淑玲有经济纠纷，不能买涉案房屋，但孙占虎不听，要起诉也是贾淑玲起诉张福建。孙占虎说张福建有单独住房是猜测，没有根据，张福建与妻子二人均年事已高，没钱租房，没钱买房，就住在涉案房屋养老。涉案房屋要么张福建与贾淑玲商量怎么办，要么等到2019年8月1日前还贾淑玲的钱后再把涉案房屋还回来。且2019年2月开始，张福建陆续给贾淑玲还钱，已经还了100000元，其中包括20000元的现金，张福建将贾淑玲的欠款还清后，涉案房屋的事情，由孙占虎与贾淑玲协商。曹改匣辩称，涉案房屋曹改匣居住至今，张福建将涉案房屋出卖贾淑玲及孙占虎购买涉案房屋的事情，曹改匣均不知情。有一次贾淑玲来敲门说是看涉案房屋，同行的还有贾淑玲的老公、孙占虎及其儿子，因为张福建不在家，曹改匣只让贾淑玲进来看了房子。第二回，贾淑玲又带孙占虎来看房子，张福建不在家，曹改匣没有同意，贾淑玲一直敲门。贾淑玲辩称，因贾淑玲与张福建有借款纠纷，张福建一直未偿还。2018年10月，贾淑玲在宁夏银行贷款800000元，后因贾淑玲未按期偿还贷款，宁夏银行将贾淑玲起诉至法院，并称若不能按时还款，要拍卖涉案房屋。后贾淑玲与宁夏银行调解，贾淑玲承诺将涉案房屋卖掉，用于清偿贷款。贾淑玲将此事告知张福建，张福建称暂时没钱同意将涉案房屋出卖。随后，贾淑玲委托中介公司卖房。后在宁夏福星雅居咨询服务有限公司的介绍下与孙占虎达成购买涉案房屋的协议，涉案房屋以480000元的价款出售给孙占虎，并办理了房屋过户手续。孙占虎将450000元房款直接打入宁夏银行账户，代贾淑玲偿还了贷款，剩余30000元房款一直押在宁夏福星雅居咨询服务有限公司，待张福建、曹改匣搬出涉案房屋后支付。涉案房屋在过户前，孙占虎看过两次涉案房屋，第一次张福建、曹改匣都在场，第二次曹改匣在场。张福建、曹改匣承诺收拾好东西后会搬离涉案房屋，但张福建、曹改匣至今未搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对孙占虎提交的不动产权证书及本院依职权从银川市不动产登记事务中心调取的银川市不动产登记信息查询单1张、《房地产买卖契约》1份、《银川市存量房买卖合同》1份、税收缴款书1张，从宁夏银行股份有限公司小企业信贷中心调取的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》各1份，从银川市公安局西夏区分局调取的曹改匣常住人口信息1份，从（2018）宁0105民初5477号案卷中调取案外人钟博询问笔录1份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.孙占虎提交《银川市房地产经纪服务合同》1份，购房定金保管条、宁夏银行个人业务委托书、税收完税证明、增值税普通发票各1张，黄河农村商业银行业务凭证3张，证明孙占虎通过宁夏福星雅居咨询服务有限公司从贾淑玲处购买了涉案房屋，并支付了全部房款，办理了房屋过户手续。张福建、曹改匣对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，涉案房屋是张福建的，张福建只是和贾淑玲做了假手续。贾淑玲对上述证据予以认可。2.孙占虎提交接处警登记表1张，证明2018年11月13日，孙占虎要求张福建、曹改匣排除妨害返还涉案房屋，但张福建、曹改匣拒不返还。张福建、曹改匣对该证据不予认可，派出所从未去过。贾淑玲对该证据予以认可。3.张福建提交《商品房买卖合同》、房屋产权证书各1份（均为复印件，银川市不动产登记事务中心调取）、土地证1份（复印件），证明涉案房屋是张福建的。孙占虎对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，该证据只能证明张福建是涉案房屋原产权所有人，并不能证明贾淑玲将涉案房屋出卖给孙占虎的行为是无权处分，故孙占虎系合法取得涉案房屋。曹改匣称没有见过上述证据，其不知情。贾淑玲对上述证据予以认可。4.张福建提交收条1张，证明2019年6月张福建开始向贾淑玲还款。孙占虎认为该证据与本案无关。曹改匣、贾淑玲对该证据予以认可。本院经审查后认为，孙占虎提交的《银川市房地产经纪服务合同》、购房定金保管条、宁夏银行个人业务委托书、税收完税证明、增值税普通发票、黄河农村商业银行业务凭证、接处警登记表，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。张福建提交的《商品房买卖合同》及房屋产权证，本院对其真实性予以认可，对其证明目的不予采信。张福建提交的土地证系复印件，不予采信。张福建提交的收条，与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月26日，贾淑玲（甲方、出卖人）、孙占虎（乙方、买受人）与案外人宁夏福星雅居咨询服务有限公司（丙方、居间人）签订《银川市房地产经纪服务合同》1份，约定：经丙方提供信息、线索，为甲、乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意出售房屋给乙方，甲方的房屋坐落于银川市西夏区某某室，共1套，房产证号XXX，建筑面积112.42平方米，产权性质为商品房，其他情况房证在银行抵押。甲、乙双方共同确认房屋交易价格为人民币480000元，房屋交易所需缴纳税款包括契税、个人所得税及过户费用包括配图费、登记费由乙方承担。因甲方房产产权证在银行抵押并且无法偿还该房屋贷款取回该房屋房权证，甲乙双方均已知晓并协商决定甲方在签订本合同7日内沟通贷款所属银行，并让该银行工作人员携带该房屋所有权证到房屋产权交易中心进行过户手续。在当日到房屋产权交易中心后由乙方先行支付房款450000元与该银行用于还清甲方在该银行所贷房款，甲方在当日取得该房屋证件并于当日立即办理该房屋过户手续。在房屋产权过户后7日内甲方将该房屋交付于乙方。当甲方将房屋交付于乙方后，乙方将剩余房款30000元当天付于甲方。丙方接受甲、乙双方的委托提供服务，甲、乙双方共应向丙方支付佣金9600元，由甲方全部承担。同日，孙占虎将450000元房款转入宁夏银行小企业信贷中心贾淑玲尾号为5558的银行账户中。剩余30000元房款由宁夏福星雅居咨询服务有限公司保管，三方形成《购房定金保管条》1张，载明：“今收到孙占虎购买产权人贾淑玲持有的坐落于西夏区瑞祥苑某某室房屋的购房定金，合计人民币（大写）叁万元整。（小写）￥30000元整。定金由宁夏福星雅居咨询服务有限公司代为保管，产权人应积极配合办理产权过户登记……”《购房定金保管条》尾部显示：贾淑玲在收受人处签名捺印，孙占虎在买受人处签名捺印，宁夏福星雅居咨询服务有限公司在保管人处加盖公章。2018年10月31日，涉案房屋登记至孙占虎名下，同时办理了不动产权证书。后因涉案房屋现由张福建、曹改匣占有使用，其二人拒不搬离涉案房屋，孙占虎诉至本院。另查明，2014年9月3日，张福建与贾淑玲签订《房地产买卖契约》1份，约定：张福建自愿将坐落在西夏区某某室房产（房屋建筑面积112.42平方米）出售给贾淑玲；双方议定的成交价格为200000元，贾淑玲由2014年9月3日前付清，张福建于2014年9月3日前由将上述房产正式交付给贾淑玲。同日，贾淑玲缴纳了涉案房产的契税。2017年2月22日，贾淑玲与案外人宁夏银行股份有限公司小企业信贷中心签订《个人借款合同》1份，约定，贾淑玲向宁夏银行股份有限公司小企业信贷中心借款700000元，并以贾淑玲名下位于银川市西夏区某某室房产作为抵押物签订了《最高额抵押合同》。本院审理过程中询问宁夏福星雅居咨询服务有限公司工作人员钟搏形成笔录1份，钟搏称其带孙占虎、贾淑玲现场查看涉案房屋时，张福建在现场，并未提出异议。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，贾淑玲在出售涉案房屋时系该房屋的所有权人，其与孙占虎签订《银川市房地产经纪服务合同》，将位于银川市西夏区某某室房屋出售给孙占虎，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。孙占虎依据《银川市房地产经纪服务合同》已于2018年10月31日将涉案房屋的产权变更登记在自己名下，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条规定，孙占虎已依法取得涉案房屋的所有权，因张福建、曹改匣居住涉案房屋至今，系无权占有、使用涉案房屋，故对孙占虎要求张福建、曹改匣停止侵权，排除妨害，并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因孙占虎在购买涉案房屋时已知晓张福建、曹改匣在该房屋居住，现双方因搬离涉案房屋产生纠纷，故孙占虎要求张福建、曹改匣支付涉案房屋占有使用费6000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。张福建关于将涉案房屋过户至贾淑玲名下仅是为了方便贾淑玲在银行贷款，并未将涉案房屋出售给贾淑玲的辩解，因孙占虎购买涉案房屋时该房屋登记在贾淑玲名下，且孙占虎看房时，张福建在场未提出异议，故对张福建的上述辩解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十四条、三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、张福建、曹改匣于本判决生效后三十日内搬离位于宁夏银川市西夏区某某的房屋，排除妨害，并向孙占虎交付该房屋；二、驳回孙占虎的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张福建、曹改匣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张 静人民陪审员 张冬昀人民陪审员 **京 二〇二〇年一月八日法官助理 宁 波书记员 康 鑫附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。