文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初6839号原告：蔡传春，男，1964年2月25日出生，住东台市。委托诉讼代理人：邱峰，江苏君相合律师事务所律师。被告：李宜东，男，1976年12月26日出生，住宿迁市宿豫区。被告：朱琴，女，1963年7月10日出生，住宿迁市宿城区。被告：张小玲，女，1976年11月19日出生，住宿迁市宿豫区。被告：张成兵，男，1955年1月7日出生，住宿迁市宿城区。原告蔡传春与被告李宜东、朱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院追加张小玲、张成兵作为共同被告参与诉讼。原告蔡传春及其委托诉讼代理人邱峰、被告李宜东、朱琴、张成兵到庭参加诉讼，被告张小玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡传春向本院提出诉讼请求：1、被告将宿迁市开发区义乌商贸城J6-1012号房屋（宿开发区字第××号）所有权登记过户至原告名下。事实与理由：2011年10月，被告李宜东将宿迁市经济开发区义乌商贸城J6-1012号房屋出售给原告，原告已经支付全部购房款，但是被告拒不配合办理过户手续。被告李宜东因与他人发生纠纷，致使该房屋被案外人查封，导致该房屋过户存在法律上的障碍。现房屋的查封已经全部排除，已经具备过户条件，因协商不成，过户至法院。被告李宜东辩称，不同意房屋过户，并且也不同意将房屋卖给原告方，同意按照合同第5条约定支付2万元违约金给原告。被告朱琴辩称，我作为房产共有人，享有优先购买权。我不同意出售房屋，保留对李宜东享有优先购买权的诉权。因为未经我同意，故涉案合同无效。被告张成兵辩称，同意朱琴意见。被告张小玲未到庭答辩。经审理查明：2007年2月5日，张成兵、朱琴共同在宿迁市公证处公证声明：宿迁市义乌国际商贸城J6-1012号商铺中二人享有的部分转让给李宜东，贷款由李宜东偿还，房屋所有权全部归李宜东所有。2010年2月3日，涉案房屋登记所有权人为李宜东、朱琴，该房屋坐落于宿迁市义乌国际商贸城J6-1012（后更名为16街11285号），其中朱琴2%份额，李宜东98%份额。房屋共有情况为李宜东、朱琴、张小玲、张成兵，并载明李宜东与张小玲为夫妻关系，朱琴与张成兵为夫妻关系。2011年10月，经中介机构宿迁经济开发区思诚房产中介服务部居间服务，被告李宜东、张小玲（卖方，甲方）与蔡传春、任扣粉（买方，乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，李宜东将涉案房屋以39万元价格卖给蔡传春。付款方式及时间：乙方于2011年10月19日，交付甲方壹万元定金，双方约定乙方必须在2011年10月25日前将首付款玖万元整交付甲方，余款贰拾玖万元整等房产过户时一次性付清。2011年11月5日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款贰拾玖万元整收条。2011年11月11日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款肆万元整收条。2011年11月12日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款伍仟元整收条。2011年11月18日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款贰万元整收条。2012年11月14日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款壹万伍仟元整收条。2013年3月25日，被告李宜东给蔡传春出具收到购房款壹万元整收条,上述收条总计金额38万元。诉讼过程中，任扣粉明确表示不主张合同权利。2013年3月7日，税务部门分别向涉案房屋的卖方李宜东、买方蔡传春开具不动产交易需要交纳的税收完税证明和涉案房产二手房销售不动产发票，票面金额344134元。2013年7月29日，蔡传春因涉案房屋的买卖向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求登记所有人李宜东、朱琴继续履行房屋买卖合同并协助办理房产权属变更登记手续。2014年2月20日，蔡传春申请撤回起诉。2016年1月12日，蔡传春再次就涉案房产买卖起诉李宜东、朱琴，要求二被告协助办理涉案房产权属变更手续。本院于2016年2月24日向被告朱琴送达诉状、证据副本等材料。2016年6月20日，宿迁市宿豫区人民法院作出（2016）苏1311民初28号民事判决，判决李宜东、张小玲共同给付张春强借款5万元及利息。因李宜东、张小玲未按期履行判决书确定的义务，该院作出执行裁定书，查封登记在李宜东名下的涉案房产。2017年2月17日，本院作出（2016）苏1302民初220号民事判决，以涉案房产被法院查封、存在权属变更障碍为由驳回蔡传春的诉讼请求。蔡传春向宿迁市宿豫区人民法院提出执行异议。宿迁市宿豫区人民法院于2019年3月20日作出（2019）苏1311执异9号执行裁定书，裁定：案外人蔡传春的异议成立，中止对登记在被告李宜东名下位于宿迁市义乌国际商贸城J6-1012号房屋的执行。张春强不服，向该院提起申请执行人异议之诉。该院于2019年4月3日立案。2019年7月17日作出（2019）苏1311民初2137号民事判决，驳回张春强的诉讼请求。该院认为，原告申请继续执行涉案房屋的请求不符合有关法律规定。主要理由如下：1.2011年10月19日，在人民法院查封涉案房产前，李宜东与蔡传春已经签订合法有效的房屋买卖合同。宿迁市宿城区人民法院于2017年2月17日作出的（2016）苏1302民初220号民事判决，对蔡传春与李宜东、朱琴之间的涉案房产买卖合同效力已经作出生效认定，仅是因为涉案房产被本院查封、存在权属变更障碍为由驳回蔡传春的诉讼请求。2.蔡传春已基本付清涉案房屋转让款，且已经将剩余购房款10000元交付本院执行。3.蔡传春实际占有使用涉案房屋多年。该时间也早于法院裁定查封的时间。4.蔡传春对涉案房产的未能过户不存在明显过错。涉案房产因存在名义上的登记共有人朱琴，房产过户时必须得到朱琴的配合。但房产登记共有人朱琴并未在蔡传春与李宜东签订的房产买卖合同上签字，因此涉案房产的交易过户，明显不同于一般的房产交易过户。以上事实有原告蔡传春提供的《买卖合同》、收条、公证书、契税2张、维修基金、印花税、营业税、民事裁定书、民事判决书、不动产产权情况登记表、房屋门牌号的变更情况说明以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合法的债权债务关系受到法律保护。原告蔡传春向被告李宜东、张小玲购买房屋，双方之间形成的买卖关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告朱琴辩称，涉案买卖合同无效的意见，没有法律依据，本院不予采信。本案争议在于被告朱琴作为按份共有人，未在买卖合同上签字，被告李宜东有无权利出售涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋的所有权登记明确载明为按份共有，李宜东、张小玲占有98%的份额，超过法律规定三分之二的标准，故李宜东、张小玲有权出售涉案房屋，被告朱琴、张成兵以其不知情，并且不同意出售为由，没有法律依据，本院不予采信。关于被告朱琴、张成兵主张的优先购买权，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十一条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：……（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日”。第十条规定：物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。本案中，原告未举证被告朱琴何时知晓房屋的价格，被告朱琴未举证其行使过优先购买权，但是根据本院之前审理案件能够查明如下事实：（2016）苏1302民初220号案件中，本院于2016年2月24日向被告朱琴送达诉状、证据副本等材料，诉状和证据材料中载明房屋买卖的具体信息，被告朱琴此时应当知晓房屋同等条件，而朱琴未能举证在收到上述材料后15日行使优先购买权，按照上述法律规定，朱琴未在法定期间行使优先购买权，其不再享有优先购买权。而被告张成兵与朱琴虽然2010年办理离婚登记，但是双方均认可仍然在一起共同生活，据此可以推定被告张成兵知晓上述诉讼事宜，张成兵未能举证曾行使优先购买权，其亦不再享有该权利。故对被告朱琴、张成兵该辩解，本院不予采信。综上，因原告蔡传春已经履行合同约定的付款义务，被告李宜东交付了涉案房屋，虽然任扣粉也在买受人处签字，但已经明确放弃主张合同权利。故原告蔡传春要求四被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。被告李宜东辩称不愿意再出售房屋和支付违约金2万元的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《根据最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李宜东、朱琴、张小玲、张成兵于本判决生效之日起十日内协助原告蔡传春办理宿迁市义乌国际商贸城J6-1012房屋所有权过户手续。案件受理费160元、保全费2470元，合计2630元，由被告李宜东、张小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 峰人民陪审员  姚长萍人民陪审员  胡 明二〇二〇年一月十日书记员高慧芳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。