山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终694号上诉人（原审被告）：山东英图投资开发有限公司，住所地：山东省潍坊高新区北宫东街176号。法定代表人：李强，执行董事。委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳娜娜，山东奥凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈赫男，男，1974年3月3日出生，汉族，住山东省潍坊高新区。委托诉讼代理人：鞠柏胜，山东北海律师事务所律师。上诉人山东英图投资开发有限公司因与被上诉人沈赫男房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东英图投资开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，以下事实未查清：1.涉案房屋的实际面积未查清，本案所涉房产契税完税证中所载明的面积为153.02平方米，经上诉人核实该房屋的实际面积为163.07平方米，与契税完税证中所载明的面积不符，被上诉人应按实际面积支付房屋价款。2.上诉人既没有收到工会，也没有收到公司或是员工交纳的房款。被上诉人在庭审中称已将发票中已载明的款项交给了山东潍坊发电厂（现华电潍坊发电有限公司，以下简称潍坊发电厂）工会，但一审法院未查清该工会是否将上述款项交给了上诉人。3.契税完税证中载明的价款数额与发票中载明的数额不一致。差额部分是否已经支付，支付给谁，一审法院没有查清。4.在庭审中被上诉人所称的房屋单价与面积平方数相乘的数额即为契税完税凭证中载明的房款数额。一审法院仅凭被上诉人的陈述即认为契税完税凭证中载明的数额为购房款和装修费与事实不符。5.一审法院认定被上诉人已交纳完毕购房款，表述不清，证据不足，根据被上诉人的陈述，被上诉人只交纳了发票中载明的数额，但根据被上诉人主张的房屋单价与面积相乘的数额要远大于发票中载明的数额，因此被上诉人未缴纳完毕购房款。一审法院也未查清被上诉人是否缴纳了地下室、车库以及配套费等相关费用，并且上诉人从未收到以上的任何款项。6.被上诉人一审的诉讼请求为要求上诉人提供相关资料协助被上诉人办理涉案房屋产权登记证书，没有明确说明提供哪些资料，属于诉讼请求不明确。其次，上诉人没有涉案房产的相关资料。因上诉人与案外人潍坊发电厂基于商品房买卖关系及工程建设关系，有关工程建设的相关资料均在潍坊发电厂处，不在上诉人处，被上诉人应向潍坊发电厂主张权利。7.办理房屋产权登记证书的必备资料为正式的商品房买卖合同，法院无权判决被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同。签订房屋买卖合同是买卖双方合意的表现，缴纳契税以及开具发票是接受税务行政管理的行为表现，并不构成房屋买卖关系，且与办理房产证无关。一审法院不能仅以两份与事实不符的凭证就认定上诉人与被上诉人就房屋买卖达成了合意。8.一审法院并未查清双方以及潍坊发电厂关于团购的有关协商过程。在三方没有就房款达成一致意见的情况下，应当参照市场价格确定实际交易价格，被上诉人仅凭借契税完税凭证和发票不能证明三方就房屋总价款达成一致意见，更不能证明被上诉人已缴纳完毕购房款。根据山东省高级人民法院关于合同纠纷审判实践中的若干疑难问题中（十五）“增值税发票能否作为付款或者交付货物的证据”中指出，增值税发票一般不能单独作为支付价款的证据；也不能单独作为货物交付的证据。司法实践中，应综合当事人的约定、商业惯例和交易习惯等因素来加以认定。9.契税和发票都可以补交、补开、退交，不存在一经交纳不可变更的情况。10.被上诉人称交付房款是现金并交给潍坊发电厂工会，这与事实不符，属于虚假陈述。据上诉人了解，被上诉人实际上是以银行转账的方式交至潍坊发电厂，交纳数额也与发票载明的数额不符，被上诉人称交纳现金才是不符合日常交易习惯。二、一审法院不依法追加潍坊发电厂为被告，程序违法。1.被上诉人在起诉状中称涉案房屋是通过单位团购的方式购买，上诉人答辩时也提供了与潍坊发电厂签订的商品房销售意向协议书，由此可以证实上诉人与潍坊发电厂是事实上的商品房买卖双方，缴纳契税以及开具发票是潍坊发电厂与上诉人之间履行商品房买卖合同内容的一部分。2.法庭已经查明被上诉人系自潍坊发电厂购买涉案房屋，而非自上诉人处购买，被上诉人也称款项是交给了潍坊发电厂。其次法庭应查明有关工程施工的资料在潍坊发电厂处保管，上诉人没有能力提供。上诉人将房屋卖给潍坊发电厂后，潍坊发电厂怎么处置及处置给谁是其内部事宜，与上诉人无关，与本案没有利害关系。综上，根据民事诉讼法司法解释之规定，应当依法将潍坊发电厂追加为被告，一审法院驳回追加申请是错误的。三、购房发票、契税完税证所载明的购房款与上诉人房屋市场价格严重不符，不可能是上诉人的真实意思表示。涉案房屋土地是上诉人以8701万元价格竞拍所得，每亩地价50余万元，小区容积率为1，每平方米土地成本约735元。建安成本1000余元每平方，契税261万，配套、修路、高压电移除、规划设计248万；上诉人作为一个以盈利为目的的房地产开发企业，不可能以1400元左右价格出售房屋于被上诉人。沈赫男未提交书面答辩意见。沈赫男向一审法院起诉请求：1.依法判令山东英图投资开发有限公司将潍坊高新区艺景嘉园小区1号楼2单元601室房屋办理权属登记所需资料报产权登记机构备案并协助沈赫男办理上述房屋产权登记证书；2.本案诉讼费用由山东英图投资开发有限公司承担。一审法院认定事实：2003年5月18日，潍坊英图置业有限公司与山东潍坊发电厂签订商品房销售意向协议书一份，协议中约定山东潍坊发电厂同意购买潍坊英图置业有限公司在位于高新区编号为2003-1地块上开发的住宅及其他配套设施，销售单价暂定2000元/平方米，合同价款合计约1.8亿人民币。协议书中另约定此协议仅为意向性协议，详细条款待规划设计批准后另行签订商品房销售合同。沈赫男于2004年通过单位团购的方式购买了山东英图投资开发有限公司开发的潍坊高新区艺景嘉园小区1号楼2单元601室房屋一套，并于2005年7月交付入住。山东英图投资开发有限公司于2005年10月10日为沈赫男出具涉案房屋购房款发票一份，金额为204691.10元。2005年6月24日，潍坊高新技术产业开发区财政局为沈赫男在所购买的涉案房产缴纳完毕契税后出具契税完税证一份，契税完税证载明房地产权属转移面积153.02平方米，计税金额208822.64元（含购房款、地下室和装修款），实纳税金额3132.34元。2019年2月1日，潍坊银行股份有限公司盖章的山东省住宅专项维修资金专用票据载明沈赫男已缴纳住宅专项维修资金10711元。另查明，沈赫男购买的潍坊高新区艺景嘉园小区土地的使用权登记在潍坊英图置业有限公司名下，潍坊英图置业有限公司办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等手续。潍坊英图置业有限公司与山东潍坊发电厂商定，山东潍坊发电厂负责自行找施工队伍对艺景嘉园小区约9万平方米的房产进行施工建设，沈赫男购买了艺景嘉园小区约9万平方米房产中的一套。沈赫男将购房款交给了山东潍坊发电厂工会，山东英图投资开发有限公司为沈赫男开具了购房发票。山东潍坊发电厂后来变更为华电潍坊发电有限公司。潍坊英图置业有限公司后来变更为山东英图投资开发有限公司。山东英图投资开发有限公司、沈赫男之间未就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点是山东英图投资开发有限公司应否协助沈赫男办理房屋产权的登记及办证手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据该规定，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。山东英图投资开发有限公司在取得涉案小区的国有土地使用权后，是涉案房屋小区的开发商，沈赫男手中持有的山东英图投资开发有限公司为其出具的购房发票及契税完税证等证据，足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且房屋已于2005年7月交付给沈赫男居住至今，该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定、不侵犯国家利益、社会利益及第三人的合法权益，合法有效，双方均应依上述规定将涉案房屋办理权属登记所需资料按规定时限报产权登记机构备案，并办理产权转移登记手续。山东英图投资开发有限公司与原山东潍坊发电厂虽签订了商品房销售意向协议书，但并不影响山东英图投资开发有限公司作为涉案小区的开发商在完成房屋实物交付之后为沈赫男办理相应产权手续的义务。山东英图投资开发有限公司虽称购房款未付清，但并未提交充分证据证明实际房款高于购房发票数额，故山东英图投资开发有限公司的该项辩解不成立。本案系因房屋买卖产生的纠纷，是平等民事主体之间因民事法律行为而产生的纠纷，而非单位内部分房引发的纠纷，山东英图投资开发有限公司辩称不属于人民法院管辖范围，理由不当，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：山东英图投资开发有限公司于判决生效之日起十日内将潍坊高新区艺景嘉园小区1号楼2单元601室房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机构备案，并协助沈赫男办理上述房屋产权登记证书。案件受理费100元，减半收取50元，由山东英图投资开发有限公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人山东英图投资开发有限公司提交的上诉状明确载明“无新证据”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本案的争议焦点是上诉人应否协助被上诉人办理房屋产权登记证手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据该规定，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。上诉人山东英图投资开发有限公司是涉案房屋小区的开发商，被上诉人沈赫男系小区业主，被上诉人沈赫男手中持有的购房发票及契税完税证等证据，足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且房屋已于2005年7月交付给沈赫男居住至今，该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定、不侵犯国家利益、社会利益及第三人的合法权益，合法有效，双方应依上述规定将涉案房屋办理权属登记所需资料按规定时限报产权登记机构备案并办理产权登记手续。上诉人作为涉案小区开发商，被上诉人作为该涉案商品房的业主，双方系买卖合同的主体，上诉人关于一审法院不依法追加潍坊发电厂为被告系程序违法的上诉理由，不符合法律规定。上诉人山东英图投资开发有限公司上诉称购房款未付清，但上诉人并未提交充分证据证明实际房款高于购房发票数额，故上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人山东英图投资开发有限公司上诉称房屋实际面积与发票面积不符，但上诉人并未提交充分证据予以证实，且办理房屋确权时，不动产登记部门亦会进行测绘，上诉人可待证据充分后另行主张。一审判决综合当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。二审上诉人山东英图投资开发有限公司并未提出影响原审判决的事实理由，应当维持原审判决。综上所述，上诉人山东英图投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东英图投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  王宝成审判员  王 峰二〇二〇年一月二十二日法官助理郭晓莉书记员仲自然