贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5158号原告：任某某，女，汉族，1965年3月11日生，贵州省安顺市人，安顺市物质公司退休职工，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州省华大房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华。住所地：贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：余次继，男，汉族，1992年7月8日生，湖北省咸宁市人，住湖北省咸宁市咸安区，现住贵州省安顺市西秀区，系该公司法务部员工。代理权限：特别授权。原告任某某与被告贵州省华大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任某某，被告贵州省华大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在安顺市住建局对原告所购买的预售商品房（即华大时代广场棚户区改造项目第8幢1单元27层4号房）进行备案登记；2、请求判令被告向原告交付华大时代广场棚户区改造项目第8幢1单元27层4号房，并办理房屋登记手续；3、请求判令被告赔偿原告因被告违约迟交房屋所遭受损失（按照签订合同第十三条第一款约规定，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金算至交付、登记房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我于2018年5月25日以一次性付清购房款（共计人民币428000元）的方式向被告购买商品房壹套，即华大时代广场棚户区改造项目（安顺壹号）第8幢1单元27层4号房（简称8-1-27-4），被告当时与我签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同第十一条第一款约定“出卖人在2019年5月8日前向买受人交付该商品房”，第十三条第一款约定“违约罚则条款”，被告当天还郑重承诺于2018年6月25日同我在安顺市住建局的交易系统中就我所购买的预售商品房进行网上签约。签订书面合同后，我多次催促被告将我购买的预售商品房在市住建局进行备案登记，并按照约定交付该商品房。但至今被告既不按照约定对我所购买的预售商品房进行备案登记，也未向我交房，为维护本人合法权利，特请求西秀区人民法院判决被告在安顺市住建局的交易系统中对原告所购买的预售商品房（即华大时代广场棚户区改造项目第8幢1单元27层4号房）进行备案登记、被告向原告交付该商品房等4条诉讼请求。综上，原告认为贵州省华大房地产开发有限公司不按照约定对我所购买的预售商品房在政府房管部门的交易系统中进行备案登记和不按时交付该商品房的行为，违反了国家有关规定，违反了2018年5月25日同我的约定，原告特向贵院提起诉讼，望人民法院判如所请。被告贵州省华大房地产开发有限公司辩称：本案争议房屋原被告双方是2018年5月份签的合同，2018年5月之后准备办理网签的时候要向住建部门存入专项资金，但是当时因我公司的资金原因，就没有存入，因此当时就没有网签也没有办理备案登记，又因现该房屋被贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司向贵州省安顺市中级人民法院申请保全，后贵州省安顺市中级人民法院于2019年7月31日查封了该房屋，故该房屋目前不具备办理网签、备案登记的条件，恳请法庭考虑该房屋保全情况后依法判决；针对原告第3、4项诉请逾期交房违约金及诉讼费，我方请求法院按照合同约定判决逾期交房违约金，诉讼费请求法院判令。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，双方对对方提交的证据均无异议，本院均予以采信并在卷佐证。经本院审理查明：2018年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为96.36㎡，套内建筑面积为79.32㎡，房屋总价为414348元，付款方式为一次性付款，买受人应于2018年5月25日前支付全部房价款。合同第十一条商品房交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2019年5月8日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条房屋登记约定：一、预告登记（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（预售）签订】之日起90日内申请登记……。另外双方在合同中就逾期付款责任、面积差异处理、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行了约定。原告于合同签订当日向被告一次性支付了全部购房款414348元、维修基金6745元、四通费6000元、产权代办费1087元。被告至今未向原告交付所购房屋。因原告购买的该套房屋一直未办理房屋备案登记手续，原告遂诉至本院并提出如前诉请。同时查明：原告向被告购买的安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目第8幢1-27-4号房屋现处于被查封状态，查封期限自2019年7月31日至2022年7月30日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”商品房预售登记备案缺席是《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，是一种针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的的一种商品房销售行为。被告作为商品房预售人，有义务向相关机关提交与原告签订的《商品房买卖合同》等商品房预售合同备案登记所需的相关资料，将原告购买的房屋进行预售登记。但鉴于本案涉案房屋现处于被查封状态，相关行政机关暂不能办理合同登记备案，故对于原告要求被告对其所购房屋进行备案登记的请求，本院暂不予支持，待该房屋查封状态解除后，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告交付所购房屋并对其所购买房屋办理房屋转移登记手续的诉请，因原告所购房屋现尚未竣工验收，未申请备案登记，尚不具备交房及办理房屋转移登记的条件，故对原告的该项诉请，本院暂不予支持，待该房屋具备交房条件及办理房屋转移登记的条件后，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告向其赔偿逾期交房违约金的诉请，依照双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，被告应当在2019年5月8日向原告交付所购买的商品房，但至原告起诉之日即2019年9月7日被告仍未向原告交付商品房，距双方约定的交房时间已逾期122天，依照合同第十三条第一款第1项第（2）点的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种处理方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”，对于原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持，该违约金应当以原告已支付的全部已付购房款即人民币414348元为基数、自2019年5月9日起按日万分之0.5的标准计算，故截至原告起诉之日即2019年9月7日，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算如下：414348元×万分之0.5×122日=2527.52元；之后的逾期交房违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州省华大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告任某某2019年5月9日起至2019年9月7日止的逾期交房违约金2527.52元；二、驳回原告任某某的其他诉讼请求。如果被告贵州省华大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元，由被告贵州省华大房地产开发有限公司承担（此款原告任某某已预交，由被告贵州省华大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内直接支付给原告任某某，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  杨海玲人民陪审员  莫豫川人民陪审员  胡 蓉二〇二〇年一月八日法官助理燕沙书记员曹锐（代）