湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初6229号原告武汉中和置业有限公司。住所地：黄陂区盘龙城经济开发区下集村F阳光城5-1-101。法定代表人张小文，该公司总经理。委托代理人曾泽文,该公司员工(一般授权)。被告周建平，男，汉族，1972年12月15日出生，住湖北省孝昌县。原告武汉中和置业有限公司诉被告周建平租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年11月20日依法公开进行了审理。原告武汉中和置业有限公司的委托代理人曾泽文，被告周建平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告武汉中和置业有限公司向本院提出诉讼请求:1,判令商铺租赁合同已于2019年8月14日解除；2,判令被告支付2019年4月1日至8月14日期间商场管理费（含空调费）和租金共计108946.47元；3，判令被告支付商场管理费、租金延迟履行违约金（以73173元为基数，按日1‰的标准，计算自2019年3月21日至实际付清之日；以35773.47元为基数，按日1‰的标准，计算自2019年6月21日至实际付清，暂计算至2019年10月18日违约金总计为19805.5元；4,判令被告支付房屋内部拆除费15801元（按每平方155元计算，原拆除报价23777元用商管保证金7976元抵扣后，剩余15801元），由原告自行拆除；5,判令被告履约保证金34976元不予退还；6，判令被告补交3个月经营免周期的租金52464元（2018年7月1日至2019年3月31日期间每季度给予一个月免租期）;7，判令被告支付房屋占用费（以1165.86元/每日（日租金的两倍）为基数，计算自2019年8月15日至实际腾退之日），暂计算至2019年10月18日房屋占用费用为75780.9元；8，判令被告办理将商铺工商、税务地址从租赁合同中约定的地址迁出的注销手续；9，本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年8月1日原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告（出租方）将位于黄陂区××大道××号德成生活中心A2-005号商铺出租给被告（承租方）使用，并指定武汉德盈盘龙商业管理公司为商场运营管理方，合同约定的租金为17488元/每月，商场管理费（含空调费）6903元/月。除首付租金、商场管理费外，后续费用支付以三个月为一个缴费期，每个缴费期最后一个月的20日支付下一个交费期的租金、商场管理费。合同第7.1条约定，合同期内出租方或商管公司可用履约保证金或商管保证金扣除欠付费用，扣除后承租方应在7日内补足。第20条违约责任中约定，承租方延迟支付租金、商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，按欠费金额的1‰支付延迟履行违约金。超过30日的，出租方有权单方解除合同。同时，因承租方违约导致合同提前终止的，出租方有权没收履约保证金，且承租方须补交减免的经营期租金。合同签订前，原告承诺免收被告装修期租金，因被告违约提前解除合同，装修期间免交租金无须补交。另被告实际营业后再给予三个月经营免租期，经营免租期免交租金，因被告违约提前解除的须补交。2017年7月31日被告支付履约保证金34976元、商管保证金7616元，2017年8月1日被告支付剩余商管保证金360元。2018年5月2日，被告支付装修期间费用及首期商场管理费（不含空调费）共计26873元【包含装修押金10000元、装修垃圾清运费2301元、装修期间商场管理费2301元、装修施工水费307元；首期（2018年7月1日至2018年9月30日）商场管理费11964元】。装修期间原告按照约定给予免租政策支持。2018年6月29日商铺正式开业，开业后原告按约定在2018年7月1日至2019年3月31日期间，共给予三个月的经营免租期政策支持。经营期间，被告应于2019年3月20日支付2019年第二季度（2019年4月1日至2019年6月30日）租金及商管费，于2019年6月20日支付2019年7月1日至2019年8月14日期间的租金及商管费。但被告经商管公司多次催缴后，至今未缴纳。被告在未经原告或商管公司同意的情况下，于2019年7月14日左右未按商场的营业时间进行营业，经商管公司与被告多次沟通无效后，原告与商管公司于2019年8月13日向被告通过EMS快递专递形式送达《合同解除通知书》，2019年8月14日被告本人签收。2019年9月5日，商管公司以EMS快递专递形式送达就房屋占用问题致函被告，提醒被告尽快办理欠缴费用结算手续并履行房屋交还义务。截至起诉之日，被告人未履行费用结算义务。且货品未从A2-005号商铺搬出，仍实际占用该商铺。原告武汉中和置业有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据:证据1,《商铺租赁合同》。该证据证明原、被告之间签订的商铺租赁合同真实有效，原告的主张符合合同的约定。证据2,《租赁合同解除通知书》、EMS快递签收截图。证明原告已将解除合同通知书通过EMS快递的形式邮寄，被告于2019年8月14日签收，双方合同已经解除。证据3，《联系函》、EMS快递截图。该证据证明经催告后被告仍未按合同的约定履行相关义务。证据4,支付凭证。该证据证明被告于2017年7月31日支付商管保证金7616元，2017年8月1日支付部分商管保证金360元，2018年5月2日支付装修期间的管理费、垃圾清运费、装修押金、施工用水费及首期（2018.7.1-2018.9.30）商场管理费共计26873元，2018年7月3日支付首期（2018.7.1-2018.9.30）空调费8744元，2018年9月30日支付第二期（2018.10.1-2018.12.31）商管费（含空调费）20709元，2019年1月27日支付第三期（2019.1.1-2019.3.31）商场管理费（含空调费）20709元。证据5，保证金、租金支付凭证。证明被告于2017年7月31日支付履约保证金37976元，2018年4月27日支付首期租金（2018年7月1日至2018年9月30日）34976元，2018年9月30日支付第二期部分租金14976元，2018年10月22日用装修押金10000元去抵扣租金，2018年10月31日支付租金10000元，2019年1月29日至31号支付第三期租金34975元及原告给予被告三个月经营免租期的事实；证据6，可路莎房屋现场照片。证明被告仍实际占有租赁房屋的事实。证据7，营业执照。证明被告用租赁商铺地址办理个体工商营业执照的事实。证据8，房屋装修拆除费用清单。证明原告主张的拆除费用合理。被告周建平辩称:1，双方合同签订后，原告说2018年3月8日开业，后来又推迟到5.1，最后拖到7月份才开业。到年底我们就发现一个问题，里面的油烟味很重，噪音也很大，我开的是服装店，经营品牌专卖，就不具备经营环境。我们跟商场反映以后，后来查出一楼冷库的噪音问题，当时讲用隔音棉隔离一下，大约两三个月问题没有解决。原告方经常更换管理者。我找他们张经理等人协商，但问题还是没有解决。在商谈过程中我们一直在履行合同义务。但他们张经理先将经营店铺的电停了，导致我们无法经营。我们于2019年4月提出申请，要求对方赔偿我们的损失和装修费。但原告方没有答应。被告周建平为支持其答辩意见，向法庭提交下列证据:证据1，微信记录、申请（3份）。证明其在发现商铺有油烟和噪音问题后向原告提出要求解决,但问题没有得到解决的事实。证据2,手机视频。该证据证明租赁的店铺存在噪音污染的问题。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性不持异议。对被告对原告提交真实性不持异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。原告对被告提交证据1中2019年6月18日的申请的真实性没有异议。对4月16日和6月12日两份申请的真实性、合法性均有异议。其提出，2019年6月18日纸质版的申请，落款时间与实际向原告和商管公司提出的时间不一致，实际时间应晚于2019年6月26日。2019年7月1日原告明确答复被告，关于其诉请原告不支持。根据合同约定，被告应于2019年3月20日前支付4月份以后的租金和商管费，但此时被告已出现违约行为。针对其提出的油烟问题，商管公司的工程人员进入店铺内进行查看，店内衣物并没有油烟附着，被告所说的油烟问题导致顾客退货的逻辑不能成立。对原告提交证据2手机视频的真实性、合法性不予认可。该视频中明显出现了其他背景音乐。对于被告所称的噪音问题并没有明显反应。对原告对被告提交真实性不持异议的2证据1中2019年6月18日的申请，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告对被告提交证据1中2份申请的异议和对2019年6月18日申请举证目的的异议。经审查，被告提交的三份申请中虽然均反映有油烟和噪音污染的问题，但在无其他证据佐证的情况下，均不能证明噪音和油烟的问题影响到被告的正常经营。经本院现场查看，原告所经营的店铺下方确有超市的冷库机房，也能听到机房机器工作的声音。那能否构成噪音污染，需要进行相关技术部门鉴定。而且，原告左右的店铺均在正常经营。故被告提交的证据不足以证明噪音和油烟污染影响原告的正常经营活动。故对原告提交的该证据1中2019年4月16日、2019年6月12日的申请，本院依法不予采信。2019年6月18日申请的举证目的不能成立。对原告对被告提交证据2的异议。经审查，原告提交的手机视频虽然能够听到有噪音产生，但不能认定噪音是否影响到其正常经营，在没有其他证据佐证的情况下，无法证明噪音影响其正常的经营活动。故对被告提交的该证据本院依法不予采信。经审理查明，2017年8月1日原告武汉中和置业有限公司与被告周建平签订《商铺租赁合同》，原告（甲方）将武汉市黄陂区盘龙经济开发区德成生活中心广场二层A2-005号商铺出租给周建平（乙方）。受甲方（原告）委托武汉德盈盘龙商业管理公司对包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理。商铺的租赁面积为153.4平方，租赁期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，经营品牌为可路莎女装。合同第八条租金中约定,起始月租金标准为17488元。自计租日至2019年2月28日每月租金为17488元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金为17488元。首期租金为计租之日起至第5个月最后一日期间的租金,其中计租日所在月按当月计租天数乘以日租金标准租(日租金标准为日租金标准/30日)的乘积计算。其他交租期间租金均按每3个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天),向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方同意在前述租金支付标准的基础上给予乙方五个月的租金优惠，自2018年3月1日至2018年4月30日为零租金,2018年5月1日至2018年7月31日乙方需支付租金34976元,2018年8月1日至2018年10月31日需支付租金34976元。2018年11月1日至2019年1月31日需支付租金34976元。合同商场管理费中约定,商场管理费的收费标准为:按该房屋计租面积计算,开业日起每月每平方人民币26元,即每月为3988元。乙方应当在每个交费期的最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天),向商业管理公司一次性足额支付下个交费期，商场管理费、首期管理费应于房屋交付当日支付。收费期间为自2018年5月1日至2018年7月31日，应交商场管理费为11964元。其他相关费用中约定,水费4.5元/立方米,特种用水费11/元每立方米,电费1.2元/每度,空调费19元/平方米/月。合同房屋交还中约定,本合同项下租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止15日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该期限为本合同项下房屋交还期。在交还期内乙方应向甲方及商业管理公司归还所有甲方及商业管理公司向乙方提供的物业管理资料及工程资料的任何原件和复印件,并使该房屋符合该房屋交付时的各项标准要求…，乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出,完成相应的工商税务变更登记或注销手续。交还期满后，乙方仍未将符合合同约定要求的房屋交付甲方的，则自交还期届满之日的次日起,乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费。并按合同终止时该房屋当月商场管理费标准的100%向商业管理公司支付商场管理费及相关人员费用。合同的违约责任中约定,乙方延迟缴纳本合同项下的租金、保证金、商场管理费、能源费用或其他相应费用的，则每延迟一日。乙方应向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。超过30日的，经甲方、商业管理公司书面催告仍不缴纳的，甲方或商业管理公司可以对该房屋暂停部分或者全部的能源供应或者物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。乙方延迟交纳本合同项下的应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同并由乙方承担导致合同终止的违约责任。因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应的改正的积极有效措施，直至完全改正。若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内乙方无需缴纳租金、商场管理费。合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同中还约定了其他事项。合同签订前和当日，被告周建平依约支付34976元（相当于两个月租金标准）作为履约保证金，同时向商业管理公司支付7976元（相当于两个月的商场管理费）作为商场保证金。2018年4月27日被告周建平支付了2018年7月1日至2018年9月30日的租金34976元，后其又支付2018年10月1日至2018年12月31日第二期的租金34976元（充抵装修保证金1万元）、2019年1月1日至2019年3月31日的租金34976元（交纳的三期租金中均含一个月的经营减免期租金，实际缴纳两个月的租金）。2018年5月2日周建平向武汉德盈盘龙商业管理公司支付首期商场管理费11964元、装修管理费2301元、装修垃圾清运费2301元、装修押金10000元、施工用水费307元，合计26873元。2018年7月3日周建平支付首期空调费8744元。2018年9月30日周建平支付第二期（2018年10月1日至2018年12月31日）商场管理费（含空调费）20709元。2019年1月27日周建平支付第三期2019年1月1日至2019年3月31日商场管理费20709元（6903元/月）。后因周建平认为商场存在噪音和油烟污染，影响其正常的营业向原告反映并要求解决，双方多次协商解决未果。后周建平停止支付后期的租金和商场管理费。原告于2019年8月13日、2019年9月5日向被告周建平发出合同解除通知书和联系函，解除双方签订的租赁合同并催收其所欠相关的费用等。周建平分别于2019年8月14日和2019年的9月6日签收上述合同解除通知书、联系函。截止2019年8月14日，周建平尚欠武汉中和置业有限公司房屋租赁费78113.07元（17488元×4月+17488元÷30日×14日），商场管理费30833.40元（6903元×4月+6903元÷30日×14日）。本院认为,原告武汉中和置业有限公司与被告周建平签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应认定为合法有效合同。原告在将租赁房屋及设施交付给被告后,已全面履行合同义务，被告未按合同约定支付房屋租赁费、商场管理费，已构成违约。故对原告要求被告支付租金、商场管理费及延迟履行违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告的其他诉请，本院作出如下认定：1、原告主张按每日1‰的标准计算延迟履行违约金的诉请。经审查，原告的该诉请明显超出相关法律规定，且被告未按约定支付房屋租赁费、商场管理费给原告造成的损失仅为资金占用期间的损失，故其主张的违约金本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。2、判令《商铺租赁合同》于2019年8月14日解除的诉请。经审查，根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定解除合同的，应当通知对方。自通知书到达对方时解除。原告在向被告送达解除合同通知书后，原告未提出异议。原、被告之间签订的合同应已解除。3、判令被告支付房屋装修拆除费15801元，由原告自行拆除的诉请。经审查，原、被告在合同中未约定合同解除后租赁房屋室内装修是否拆除及相关费用分担。故对原告的该诉请，本院依法不予支持。4、判令被告履约保证金34976元不予退还的诉请。经审查，双方商铺租赁合同中虽有乙方违约提前终止合同，甲方有权没收本合同项下的履约保证金的约定。但原告属经营性企业，无权没收履约保证金，该约定应认为约定不明，对原告的该诉请，本院依法不予支持。被告履约保证金可冲抵租金或者商管费用。5、对原告主张补交三个月免租期租金的诉请。经审查，鉴于被告周建平违约致使合同提前解除，原告的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。6、判令（按日租金两倍）支付房屋占用费的诉请。经审查，根据《合同法》的相关规律，合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿。故原告主张支付房屋占用费的诉请，不符合相关法律规定，本院不予支持。但原告可以请求被告赔偿损失，其损失可参照2019年度《商铺租赁合同》中约定的租金进行计算。7、判令被告办理商铺工商、税务地址从租赁合同中迁出注销手续的诉请。经审查，根据《合同法》的相关规定，法律、行政法规规定解除合同，应当办理批准、登记等手续的，依照其规定办理。因此原告的该诉请不符合相关法律规定，本院依法不予支持。对被告周建平在抗辩中提出的抗辩意见。经审查，原告租赁房屋下方确存在商场机房，有一定的噪音，但该噪音是否影响被告的正常经营，被告未提交证据证明。被告也未提交证据证明油烟污染影响其正常经营，且被告相邻的商铺处于正常的经营状态。因此，被告提交的证据不能认定原告出租的房屋存在噪音、油烟污染，影响其正常经营的事实成立。其应当承担举证不能的法律后果。故对原告的该抗辩意见，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,第九十三条第二项,第九十七条,第二百一十二条,第一百零九条,《中华人民共和国民法通则》第八十四条,第一百零六条,和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十二条之规定，判决如下:一，周建平支付武汉中和置业有限公司租赁费78113.07元，商场管理费30833.40元，合计108946.47元（扣除已支付履约保证金34976元、商场保证金7976元，还应支付65994.47元）;二，周建平自2019年4月1日起至2019年8月14日止,以65994.47元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期违约金;三，周建平自2019年8月15日起至腾退之日止，按月租17488万元赔偿武汉中和置业有限公司经济损失;四，周建平向武汉中和置业有限公司补交三个月免租期租金52464元；五，驳回从武汉中和置业有限公司的其他诉讼请求。上述给付款与本判决生效后十五日内付清如果未按本判决指定的履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5917元减半收取2958元，由被告周建平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张 群二〇二〇年一月十四日书记员 陈师师