重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0156民初3383号原告：李万鹏，男，1988年1月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：颜卫，重庆智跃律师事务所律师。被告：姜继惠，女，1950年3月29日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗富荣（姜继惠之夫），男，1944年11月20日出生，户籍地重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗建华（罗富荣之弟），男，1954年4月7日出生，户籍地重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：重庆千鸿房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号，统一社会信用代码915002327717856005。法定代表人：谢虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙存国，男，1970年3月2日出生，该公司副总经理，户籍地重庆市永川区。被告：谢虎，男，1967年2月19日出生，户籍地重庆市渝中区。委托诉讼代理人：孙存国（谢虎的同事），男，1970年3月2日出生，户籍地重庆市永川区。被告：孙存国，男，1970年3月2日出生，户籍地重庆市永川区。原告李万鹏与被告重庆千鸿房地产开发有限公司、谢虎、孙存国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员王梅担任审判长，与人民陪审员陈廷超、徐自权组成合议庭，于2019年11月4日、11月19日、12月30日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告李万鹏的委托诉讼代理人颜卫，被告重庆千鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙存国、被告孙存国、被告姜继惠及委托诉讼代理人罗富荣、罗建华到庭参加了诉讼。被告谢虎经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二、三次开庭时，原告李万鹏的委托诉讼代理人颜卫，被告重庆千鸿房地产开发有限公司、被告谢虎的共同委托诉讼代理人孙存国，被告孙存国、被告姜继惠及委托诉讼代理人罗富荣、罗建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李万鹏提出的诉讼请求：1、请求立即停止对原告购买的位于重庆市武隆区XXX镇XXX道XX号XXXX房屋的强制执行并解除上述房屋的查封；2、请求法院确认上述房屋归原告所有；3、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、请求法院立即停止对原告购买的位于重庆市武隆区XXX镇XXX道XX号XXXX房屋的强制执行并解除上述房屋的查封；2、请求判决确认上述房屋归原告所有；3、判决被告姜继惠立即配合被告重庆千鸿房地产开发有限公司解除上述房屋的网签登记；4、判决被告重庆千鸿房地产开发有限公司立即为原告购买的上述房屋办理产权登记；5、本案案件受理费由四被告负担。事实和理由：原告李万鹏于2019年8月5日提交执行异议申请书，法院于2019年8月16日驳回原告李万鹏的异议申请。原告李万鹏于2015年9月8日与重庆千鸿房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买其位于重庆市武隆区XXX镇XXX道XX号XXXXX房屋。该房屋为成套住宅，总价为45万元。2015年9月8日原告李万鹏通过村镇银行转账的方式转给重庆千鸿房地产开发有限公司20万元。同日原告李万鹏于2015年9月8日委托邓张飞通过重庆农村商业银行转账方式转给重庆千鸿房地产开发有限公司25万元，共计45万元。原告李万鹏作为善意的买受人，已全面履行商品房买卖合同义务，同时原告李万鹏于2015年9月接房后开始对其购买的上述房屋进行装修，已实际占有上述房屋。综上所述，原告李万鹏为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告姜继惠辩称，请求驳回原告李万鹏的所有请求。1、原告对争议房屋提起诉讼，主体不适格，被告姜继惠才系争议房屋的产权人。原告虽然向重庆千鸿房地产开发有限公司支付45万元属实，但并不能证明系购买本案争议的房屋，而且商品房买卖应当签订合同、缴纳房款和契税。被告姜继惠在2015年1月12日，对争议房屋办理了网签登记，至今仍登记在被告姜继惠名下，既有商品房买卖合同的事实存在，又有登记机关的网签登记，足以说明姜继惠对争议房屋至今享有所有权。2、原告请求对争议房屋判决确认归其所有缺乏事实依据。（2016）渝0232民初2291民事调解书明确约定被告重庆千鸿房地产开发有限公司支付完最后房款时被告姜继惠协助注销网签登记，说明对争议房屋注销网签登记附加了条件，在附加条件没有成就之前注销或转移姜继惠所有的房产没有根据。被告重庆千鸿房地产开发有限公司至今未全额退还被告姜继惠房款，被告姜继惠无义务协助被告重庆千鸿房地产开发有限公司注销网签登记。3、原告低价购买争议房屋，被告姜继惠认为原告李万鹏与被告重庆千鸿房地产开发有限公司存在恶意串通，侵害被告姜继惠的利益。被告姜继惠于2013年9月8日以648010元购买了争议房屋，而原告2015年9月8日以450000元购买争议房屋，根据房地产市场逐年上升的价格规律，这样的交易不符合市场经济规律，有恶意串通的潜在性。从原告诉称的购房时间2015年9月8日至2018年7月2日法院查封之日近三年时间，原告李万鹏未向重庆千鸿房地产开发有限公司提出办理产权登记，原告懈怠、拖延保护权利的行为超于常人，不能理解。原告李万鹏与被告重庆千鸿房地产开发有限公司恶意串通，损害了被告姜继惠的利益，双方签订的房屋买卖合同无效。4、法院作出的执行裁定书程序合法，查封争议房屋是正确的，应当继续执行。被告姜继惠申请执行后，被告重庆千鸿房地产开发有限公司仅向被告姜继惠支付60000元。查封的房地产本属于姜继惠所有，即使涉案房屋的产权与被告重庆千鸿房地产开发有限公司产生争议也与原告无关。5、被告不应承担本案诉讼费。被告重庆千鸿房地产开发有限公司、谢虎、孙存国辩称：请求法院根据查明的事实依法判决。本院经审理查明认定事实如下：2015年9月8日，李万鹏作为乙方与甲方重庆千鸿房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定李万鹏以450000元购买重庆千鸿房地产开发有限公司开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX道XX号XXX预售商品房一套。重庆千鸿房地产开发有限公司应在2016年6月30日前，将商品房交付李万鹏使用。《合同》第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺：1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第2项：……（2）本商品房没有设定抵押权。《合同》第十二条，关于办理合同登记备案的约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……《合同》第十三条关于办理产权登记的约定：……2、预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2015年9月8日，李万鹏通过银行转账的方式向重庆千鸿房地产开发有限公司在开户行为重庆渝北XXXX银行的账户（账号为XXXXXX）支付购房款200000元，同日李万鹏委托朋友邓张飞向前述账户转账支付购房款250000元，李万鹏以现金的方式支付了大修基金3425元、契税4500元。重庆千鸿房地产开发有限公司向李万鹏分别开具了购房款收据和契税、大修基金的收据。同日，李万鹏还委托其朋友邓张飞向重庆千鸿居装饰工程有限公司的出纳赵登明转账50000元的装修费，重庆千鸿房地产开发有限公司认可收到李万鹏支付80000元装修费（含前述向赵登明转账的50000元，另现金支付30000元），重庆千鸿房地产开发有限公司向李万鹏开具了收据。2015年9月15日，重庆千鸿居装饰工程有限公司与李万鹏签订了装修合同后，对争议房屋进行装修，之后李万鹏已入住争议房屋。2016年12月5日，李万鹏缴纳了2016年7月10日至2016年12月30日的物业管理费777.60元，2017年10月30日，李万鹏缴纳了2017年1月至2017年10月的物业管理费1296元。重庆千鸿物业管理有限公司均向李万鹏开具了收据。另查明，2013年9月8日，姜继惠与重庆千鸿房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了前述争议房屋，并交付了购房款、大修基金、契税等税费。2015年6月10日，重庆千鸿房地产开发有限公司发出交房通知书。2015年8月28日，姜继惠与重庆千鸿房地产开发有限公司签订《退房协议》，约定解除双方签订的商品房买卖合同，姜继惠将购买的位于武隆县XXXX镇XXX道XX号XXX房屋退还给重庆千鸿房地产开发有限公司，重庆千鸿房地产开发有限公司于2016年1月8日退还购房款648010元及利息、违约金、大修基金、手续费、契税给姜继惠，姜继惠收到上述款项后，配合重庆千鸿房地产开发有限公司办理完毕注销购房合同备案手续。2016年4月14日，重庆千鸿房地产开发有限公司向姜继惠付款100000元。因重庆千鸿房地产开发有限公司未按约定向姜继惠退还款项，姜继惠向本院提起诉讼，经本院组织调解，双方于2016年8月17日达成调解协议，案号为（2016）渝0232民初2291号民事调解书载明：“经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、重庆千鸿房地产开发有限公司自愿在2016年9月10日前支付姜继惠50000元，在2016年9月30日前支付200000元，在2016年10月31日前支付200000元，余款245000元在2016年12月31日前支付完毕；若重庆千鸿房地产开发有限公司未按期支付前述约定金额，则以未支付金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算相应的利息（款项支付开户名：姜继惠，开户行重庆XXXXXX支行，开户账号XXXXXX）。二、姜继惠在收到重庆千鸿房地产开发有限公司支付的最后金额之时协助其到武隆县不动产登记中心办理注销网签登记备案手续。三、本案案件受理费12002元，减半收取6001元，重庆千鸿房地产开发有限公司自愿负担，该金额重庆千鸿房地产开发有限公司在2016年12月31日前支付给姜继惠。”调解书生效后，重庆千鸿房地产开发有限公司未按约履行，姜继惠向本院申请强制执行。执行过程中，孙存国、谢虎为该笔债权提供连带责任担保。因被执行人重庆千鸿房地产开发有限公司、孙存国、谢虎均未完全履行义务，本院于2018年7月2日作出（2018）渝0156执恢206号之三执行裁定书，裁定：一、解除对孙存国名下位于武隆区XXX镇XXX道XX号XXX（权证号XXXX）房屋的查封。二、查封重庆千鸿房地产开发有限公司名下位于重庆市武隆区XXX镇XX道XXX号XXXX房屋一套。三、查封期限为三年。因李万鹏对（2018）渝0156执恢206号之三执行裁定书不服，向本院提出书面执行异议，本院于2019年8月5日受理后进行了审查，认为，李万鹏与重庆千鸿房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，虽然出示了三张付款收据复制件（房款45万元、契税和大修基金7925元、代收装修材料款8万元）和邓张飞30万元的转账凭证和说明，因无李万鹏自己的转账记录，无李万鹏与邓张飞的关系说明及为何要帮忙打款的原因，也无其他剩余款项的打款依据，认定李万鹏尚达不到取得期待性消费物权的条件，不具有对该执行标的享有足以排除强制执行的权益，认定所提异议不成立。本院于2019年8月16日作出（2019）渝0156执异106号，驳回了执行异议人李万鹏的异议申请。李万鹏不服该裁定，向本院提起本案诉讼。还查明，涉案房屋现登记在重庆千鸿房地产开发有限公司，网签于姜继惠名下。庭审中，被告重庆千鸿房地产开发有限公司提供的重庆市武隆区人民政府办公室电子公文专题会议纪要2019-134号，专题研究仙山流云项目遗留问题的纪要，纪要载明：……一、全面排查，建立台账。区仙管委、区规划自然局要以保护购房业主权益为宗旨，对仙山流云项目进行全面梳理、建立台账。一是对仙山流云项目一、二、三期购房业主未办理房屋产权证的，进行彻底排查梳理并建立台账。要摸清业主栋号、门牌号、购房面积、购房日期、缴款情况，以及千鸿房地产公司是否代收购房款、税费、大修基金，是否有正式发票或收据。二是对购房业主房屋被查封或抵押的进行排查清理。二、关于业主办证事宜。由区规划自然资源局负责，对于购房业主已经缴清了购房款、税费、大修基金而被开发商挪用的，按照国家保护购房者权益的总要求，于2019年11月底之前先予办理房屋产权证。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告李万鹏举示的（2018）渝0156执恢206号之三执行裁定书、商品房买卖合同、重庆渝北银座村镇银行对账单、银行入账回单、个人汇款凭证、邓张飞的银行客户账户明细、邓张飞情况说明及身份证复印件、购房款收据、契税和大修基金收据、收具装修款的两份情况说明、赵登明的身份证复印件、装修款收据、装饰装修合同、物业费缴纳收据、（2016）渝0232民初2291号民事调解书，被告姜继惠举示的商品房买卖合同、购房款发票、大修基金和契税收据、交房通知书、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、（2016）渝0232民初2291号民事调解书、（2018）渝0156执恢206号之三执行裁定书、物业费缴费收据，被告重庆千鸿房地产开发有限公司提交的会议纪要等证据在案为凭，前述证据经质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，双方的争议焦点有：1、李万鹏对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。2、是否应判决确认涉案房屋归李万鹏所有。3、是否应判决姜继惠、重庆千鸿房地产开发有限公司共同解除涉案房屋的网签登记；4、李万鹏主张重庆千鸿房地产开放有限公司立即办理产权登记的请求是否应予支持。针对争议焦点一：李万鹏对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明事实可知，原告李万鹏在本院查封涉案房屋前已与重庆千鸿房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并与重庆千鸿居装饰工程有限公司签订了装饰装修合同，支付了装修费用，委托重庆千鸿居装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修。李万鹏提供了2016年7月至2017年10月期间的物业管理费缴纳票据，说明李万鹏已于2016年7月前已实际入住该房屋。对于李万鹏是否支付全部购房款问题，李万鹏提供的银行流水、邓张飞的情况说明及转账记录、支付装修款依据并签订的装修合同，可以认定李万鹏共计向重庆千鸿房地产开发有限公司支付购房款450000元，且重庆千鸿房地产开发有限公司也认可李万鹏也实际支付购房款450000元的事实。对于涉案房屋未能办理过户登记手续的具体原因，现无证据证明未能办理过户登记系原告李万鹏的自身原因所造成。故原告李万鹏主张停止对位于重庆市武隆区XXX镇XXX道XX号XXXX房屋的强制执行的请求，依法应予支持。对于原告李万鹏主张解除对案涉房屋查封的诉请，因缺乏法律依据，本院不予支持。针对争议焦点二：是否应判决确认涉案房屋归李万鹏所有。因本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，重庆千鸿房地产开发有限公司系基于开发房地产而取得案涉房屋的所有权，李万鹏虽购买了案涉房屋，但在案涉房屋权属尚未移转登记至李万鹏名下时，李万鹏主张确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据，对其提出的该项诉请本院不予支持。针对争议焦点三：是否应判决姜继惠、重庆千鸿房地产开发有限公司共同解除涉案房屋的网签登记。物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。结合本案查明的事实，虽然姜继惠与重庆千鸿房地产开发有限公司的调解书中载明，姜继惠在收到重庆千鸿房地产开发有限公司支付的最后的金额之时协助其到武隆县不动产登记中心办理注销网签登记备案手续。涉案房屋并未登记在姜继惠名下，姜继惠仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。姜继惠对涉案房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。姜继惠与重庆千鸿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已于2015年8月协议解除，且涉案房屋已转卖给李万鹏，导致房屋继续网签在姜继惠名下无法律依据，应及时撤销。故，被告姜继惠应当配合被告重庆千鸿房地产开发有限公司解除对涉案房屋的网签登记。针对争议焦点四：李万鹏主张重庆千鸿房地产开发有限公司立即办理产权登记的请求是否应予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李万鹏、重庆千鸿房地产开发有限公司签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应当按照合同的约定履行合同。李万鹏已按约定向重庆千鸿房地产开发有限公司支付完毕购房款、契税、大修基金等税费，并已实际占有涉案房屋。从证据上看并无证据证明李万鹏在购买涉案房屋时已经知晓涉案房屋网签于姜继惠名下的事实，应为善意买受人，李万鹏已全面履行合同义务。现重庆千鸿房地产开发有限公司陈述涉案房屋除了网签未解除的阻碍外，已符合办理产权登记的条件，并提交武隆区人民政府专题会议纪要为凭，故重庆千鸿房地产开发有限公司应当履行合同义务，及时为李万鹏办理涉案房屋的产权登记。故李万鹏主张重庆千鸿房地产开发有限公司立即为原告李万鹏办理产权登记的请求，依法应予支持。关于姜继惠辩称李万鹏与重庆千鸿房地产开发公司存在恶意串通损害姜继惠利益的行为，其签订的商品房合同应确认为无效，主要理由是李万鹏低价购买涉案房屋且商品房买卖合同无房屋代码和业务编号，无规范的购房发票等理由。本院认为，近几年以来市场经济对房地产的影响较大，导致房屋价格的波动较大，李万鹏系在他人退房后再购买，并非楼栋开盘时可供购房者对房屋房号、户型、楼层、朝向等较优的房屋可供购房者选择，故李万鹏购房的价格虽然略低于姜继惠原购房的价格亦符合常理。李万鹏与重庆千鸿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同文本虽然存在无房屋代码和业务编号的瑕疵，但对于购房者来说，对合同内容更多关注的是所购商品房的基本情况、价格、交房期限和违约责任的约定等，而且该合同文本中已经明确约定该房屋未设定抵押权，故李万鹏购买该房屋应属于善意购买，并无充分的证据证明李万鹏与重庆千鸿房地产开发有限公司之间存在恶意串通行为，双方签订的商品房买卖合同不存在无效的情形。被告姜继惠还辩称认可李万鹏支付450000元属实，但并非系购买涉案房屋，从证据上看，李万鹏提供的商品房买卖合同、重庆千鸿房地产开发有限公司的银座银行对账单、李万鹏的银行入账回单、邓张飞的个人汇款凭证、邓张飞的银行客户账户明细、邓张飞的情况说明、购房款收据、契税和大修基金收据、收具装修款的两份情况说明、赵登明的身份证复印件、装修款收据、装饰装修合同、物业费缴纳收据等证据可以相互印证，形成证据锁链，足以证明购买涉案房屋属实，并具有对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权利。姜继惠抗辩李万鹏支付的450000元并非购买涉案房屋，但未提供充分的证据予以证明，本院依法不予采信。本院依被告姜继惠的申请调取了原告李万鹏、被告谢虎、被告重庆千鸿房地产开发有限公司、案外人邓张飞的银行账户，被告重庆千鸿房地产开发有限公司通过重庆渝北银座村镇银行于2015年9月8日转账支付给被告谢虎25万元，被告姜继惠对被告谢虎于2015年9月10日转账支付给账号为XXXXX银行卡25万提出质疑，被告谢虎提出该笔款项系支付货款，并非返还给原告李万鹏或案外人邓张飞。综上，被告姜继惠举示的证据尚不足以证明原告李万鹏与被告重庆千鸿房地产开发有限公司之间存在恶意串通，侵害被告姜继惠的利益的事实，故对其辩称意见本院均不予采信。综上所述，原告的部分诉求应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止执行被告重庆千鸿房地产开发有限公司名下坐落于重庆市武隆区XXX镇XXX道XX号XXXXX房屋；二、被告姜继惠于本判决生效后立即配合被告重庆千鸿房地产开发有限公司解除对位于重庆市武隆区XXX镇XX道XX号XXXX房屋的网签登记；三、被告重庆千鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告李万鹏购买的位于重庆市武隆区XX镇XXX道XX号XXX房屋办理产权登记；四、驳回原告李万鹏的其余诉讼请求。本案案件受理费8050元（原告已预交），由被告重庆千鸿房地产开发有限公司、谢虎、孙存国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  王 梅人民陪审员  徐自权人民陪审员  陈廷超二〇二〇年一月九日法官 助理  周雪棽书 记 员  陈 蕾