山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0991民初630号原告：中国工商银行股份有限公司泰安高新支行,住所地山东省泰安高新技术开发区长城路617-1号。法定代表人：于传和，行长。委托诉讼代理人：林国雄，山东圣卓恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。被告：孙朋，男，1989年10月21日出生，汉族，住山东省宁阳县。被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店街道办事处驻地（办公室西侧三楼）。法定代表人：周国森，总经理。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司泰安高新支行（以下简称工行泰安高新支行）诉被告孙朋、泰安新兴保达置业有限公司（保达置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行泰安高新支行的委托诉讼代理人孙宁国、被告保达置业公司的委托诉讼代理人陈海涛到庭参加诉讼，被告孙朋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行泰安高新支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2013年8月9日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决第一被告偿还原告借款剩余本金268988.76元，支付利息（按照合同约定支付至实际清偿日）、律师代理费13000元；3、判决第二被告对上述本金、利息及律师代理费承担连带清偿责任；4、判决确认原告对被告抵押担保的山东省泰安市岱岳区新兴时代国际1号楼1单元803号房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：原告与两被告于2013年8月9日签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定借款人贷款34万元，按月还款付息，期限240个月，借款人连续三次或累计六次未按时偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款、利息、罚息及其他费用，直至解除合同。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。第二被告对上述借款承担连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人以诉求中房屋为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告按约履行了放款义务，但截至起诉之日，借款人多次逾期偿还贷款本息，已构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所求。被告孙朋未到庭无答辩意见。被告泰安保达置业公司辩称，原告要求其公司承担连带担保责任没有合同和法律依据，主要理由是：1、2013年8月9日，原被告三方签订的《个人购房借款担保合同》第53条对合同条款第十条补充约定，其公司承担保证责任的范围按照合同第10.2条确定，满足A条件的，其公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。根据上述条款的约定，其公司对第一被告承担的保证责任为阶段性担保，也就是附解除条件的保证合同；在第一被告购买房产时所提供的担保是附条件的，其公司所提供的保证期间仅是在三方签订《购房担保合同》之日开始至涉案房产具备或已经办理房产抵押登记之日止；自涉案抵押房产办理抵押登记之日起，其公司免除担保责任。2、本案系因第一被告购买商品房未按时归还银行按揭贷款而引发的诉讼，其公司作为开发方，在合同签订后也就是2018年11月份已经为第一被告办理了房产证，并及时与原告进行了交接，至此涉案房产已经具备了办理房产抵押的条件。3、无论是根据该合同第20.2条的规定，还是根据合同法第四十五条第二款规定（当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就），本案中，原告明知不及时办理抵押登记会对其公司造成不利后果，却在收到房产证后未及时办理或未在合理期间内办理抵押登记，属于典型怠于办理房屋抵押登记，存在重大过错，应当视为符合上述合同法的规定，应免除其公司的担保责任。4、根据合同第10条及53条的规定，原告对其公司的诉请已超过保证期间。综上请求驳回原告对其公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、还款明细、陈卫卫起诉孙朋的民事起诉状及委托律师代理合同、律师费发票、律师费转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日，原告工行泰安高新支行（贷款人）、被告孙朋（借款人）、被告保达置业公司（保证人）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，三方约定：借款金额34万元，借款期限240个月，借款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，未按合同约定日期偿还贷款的罚息利率按照约定的借款利率基础上浮30%确定，罚息按日计收，还款方式为按月等额本息还款，如发生借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的等14种情形视为违约，贷款人有权采取宣布本合同项下未偿还借款立即到期、赔偿损失、解除合同等7项措施，贷款人为实现债权及担保权利产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）由借款人承担。合同还约定孙朋以位于山东省泰安市岱岳区新兴时代国际1号楼1单元803号房产向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，合同20.2约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿”，后双方未就抵押物办理抵押登记。原被告三方在合同中约定保达置业公司作为保证人为该笔借款向原告提供阶段性连带责任保证，保证范围是本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，但满足10.2条A项（具体为本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。同日，原告按照被告孙朋指示将借款本金34万元发放至保达置业公司账户。被告孙朋自2013年9月9日起按月向原告偿还借款本息，截至原告提起本案诉讼被告孙朋共逾期还款10次，自2019年10月9日起被告孙朋未再按照约定偿还借款本息，截至2019年11月21日被告孙朋尚欠借款本金268988.76元、积欠利息1991.70元。原告于2019年10月11日诉至本院请求解除合同，本院分别于2019年10月15日和11月7日将民事起诉状送达保达置业公司和孙朋。在本案中原告工行泰安高新支行委托律师代为诉讼支出律师代理费13000元。另查明，2018年10月16日泰安市国土资源局办理了（2018）泰安市不动产权第0032228号不动产权证书，将新兴时代国际1号楼1单元803户房产登记于孙朋名下（单独所有），被告保达置业公司取得该不动产权证书后于2018年11月1日转交原告工行泰安高新支行。本院认为，原告工行泰安高新支行与被告孙朋、保达置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规之效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。原告依约履行放款义务后，被告孙朋应当按照约定按时足额偿还借款本金和利息，但是，截至原告起诉，被告孙朋共逾期还款10次，构成违约，按照合同约定原告享有合同解除权，原告在本案民事起诉状中请求解除合同，该民事起诉状于2019年11月7日送达被告孙朋，故合同自解除合同通知即本案民事起诉状送达孙朋时即2019年11月7日解除。合同解除后，被告孙朋应偿还尚未归还的贷款本金268988.76元和积欠利息1991.70元，并按合同约定的罚息利率支付逾期还款利息至清偿之日止。原告工行泰安高新支行主张的律师代理费13000元，符合双方在合同中关于实现债权而产生的律师费由借款人承担的约定，故对原告的该项主张本院予以支持。原告主张的对新兴时代国际1号楼1单元803户房产享有优先受偿权，虽然孙朋以该房产为诉争借款提供抵押担保，但是并未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告要求对该房产享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。关于保达置业公司应否承担保证责任的问题。按照合同约定，保达置业公司系为原告与孙朋签订的金融借款合同提供阶段性连带责任保证，系附解除条件的保证合同，该保证合同所附解除条件是“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书”，本案中保达置业公司虽然在抵押物产权证书办理完毕后即交付原告工行泰安高新支行，但是截至法庭辩论终结，并未就抵押物办理抵押登记，故该条件尚未成就。在开发商为购房者提供阶段性保证的个人购房金融借款担保合同中，及时办理抵押登记是借款人和贷款人的合同义务，如借款人与贷款人均怠于履行办理抵押登记的合同义务将严重损害提供阶段性保证的保证人的合法权益。在抵押物办理不动产权证书至借款人孙朋断贷长达一年之久，原告工行泰安高新支行未举证证实其在取得抵押物不动产权证书后积极申请办理抵押登记，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，依法应免除保达置业公司的保证责任。因此，原告要求保达置业公司承担连带责任保证的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司泰安高新支行与被告孙朋于2013年8月9日签订的《个人购房借款担保合同》于2019年11月7日解除；二、被告孙朋于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安高新支行借款本金268988.76元、积欠利息1991.70元及罚息（以268988.76元为基数，自2019年11月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%基础上加收30%确定罚息利率计算）；三、被告孙朋于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司泰安高新支行律师代理费13000元；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泰安高新支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2765元、保全费2020元，共计4785由被告孙朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 赵 宇二〇二〇年一月八日书记员 赵方廷