广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2895号原告：赖小媛，女，汉族，1981年11月15日生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋彪，广东合典律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝进友，广东合典律师事务所律师。被告：周大平，男，汉族，1971年11月13日出生，住湖北省枣阳市。被告：惠州市惠瑞装饰工程有限公司，住所地：惠州市下埔大道北四街4号501房。法定代表人：周大平，该公司总经理。以上两被告共同的委托诉讼代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。以上两被告共同的委托诉讼代理人：陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。被告：惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼）。法定代表人：林长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：林琪宝，女，该公司员工。被告：惠州市华基投资有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑。法定代表人：杨健健，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹培盛，男，该公司员工。原告赖小媛与被告周大平、惠州市惠瑞装饰工程有限公司（以下简称惠瑞公司）、惠州市银泰达实业有限公司（以下简称银泰达公司）、惠州市华基投资有限公司（以下简称华基公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月18日、2019年8月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审，赖小媛委托诉讼代理人蒋彪，周大平、惠瑞公司共同的委托诉讼代理人陈燕珠，银泰达公司委托诉讼代理人林琪宝，华基公司委托诉讼代理人邹培盛到庭参加诉讼；第二次庭审，赖小媛委托诉讼代理人蒋彪，周大平、惠瑞公司共同的委托诉讼代理人贺昌，银泰达公司委托诉讼代理人林琪宝，华基公司委托诉讼代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖小媛向本院提出诉讼请求：1.判决确认赖小媛和周大平之间的购房协议无效，并判决周大平和惠瑞公司连带还返赖小媛600000元及支付利息85500元（按中国人民银行2017年7月的贷款利率4.75%，并上浮50%计算，从2017年7月1日暂计至2019年6月30日，共计24个月）；2.判决华基公司立即同赖小媛签订正式的商品房买卖合同，并为赖小媛办理过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：华基公司为银泰达公司的股东，也是银泰达公司房产业务的实际运作方。大约在2015年到2016年间，银泰达公司和华基公司在博罗县开发“华基江山”楼盘项目。大约在2016年间，银泰达公司、周大平和惠瑞公司之间具有工程施工合同，工程款大约为80万元。2016年至2017年6月前，因惠瑞公司为银泰达公司履行上述施工合同义务，银泰达公司欠下应付惠瑞公司的工程款大约为80万元；由于银泰达公司的资金运作不够充足，以及房产的销售不够乐观，惠瑞公司将同意以银泰达公司所开发的华基江山三期C9栋602房以实物的形式抵给惠瑞公司作为工程款，并登记给惠瑞公司法定代表人周大平。由于周大平并不是真心愿意购入上述房产，并急于收回现金，在得知赖小媛打算购房的情况下，同赖小媛达成购房协议，约定赖小媛以现金形式一次性付款购房。而实际上赖小媛同周大平之间的购房协议实际上是无效的。赖小媛与周大平签订上述购房协议的同时，实际上已经达成了赖小媛和四个被告间的口头协议，即将登记于周大平名下的华基江山三期C9栋602房的房产更名到赖小媛名下，赖小媛为此支付更名费6708元。赖小媛又同银泰达公司签订楼宇认购书并支付10000元的认购款，并代银泰达公司支付600000元的工程款（视为赖小媛向银泰达公司支付清楚了房款）。赖小媛认为，赖小媛依据购房协议、楼宇认购书等协议，已经完全履行付款义务。但周大平和惠瑞公司却不履行向银泰达公司开具收据或者发票的义务，现银泰达公司由于收不到惠瑞公司的收款票据而拒绝同赖小媛签订正式购房合同并办理网签等正式购房手续。赖小媛成为无辜的受害者。现赖小媛依据法律的规定，特诉至人民法院，请求依法判决被告履行其合同义务。第一次庭审时，赖小媛变更第二项诉讼请求，变更为判决银泰达公司和华基公司立即同赖小媛签订正式的商品房买卖合同，并为赖小媛办理过户手续；增加一项诉讼请求，增加请求银泰达公司和华基公司向赖小媛返还更名费6708元。周大平、惠瑞公司辩称，一、关于赖小媛主张购房协议无效的问题。城市房地产管理法第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，周大平、惠瑞公司并没有依法登记领取涉案房屋的权属证书，其转让行为违反了法律强制性规定，根据合同法第52条规定，应认定为无效的合同。二、关于赖小媛诉请要求周大平、惠瑞公司连带返还60万元及利息的问题。我方认为赖小媛对于涉案房屋的权属现状是知情的，以及周大平、惠瑞公司是通过抵扣工程款的方式获得房屋的事实是知情的，其本身对于合同无效也存在一定过错，且赖小媛没有提供证据证明其因合同无效受到了损失。根据合同法第58条规定，因赖小媛对合同无效亦存在一定的过错，因此应承担相应的法律责任，因此，赖小媛诉请周大平、惠瑞公司支付利息，没有法律依据。三、关于60万元款项的问题。基于周大平与赖小媛签订的购房协议为无效合同，周大平同意予以返还。四、关于赖小媛诉请华基公司与其签订正式的商品房买卖合同并办理过户手续的事情。首先，涉案楼盘的开发商是银泰达公司，楼宇认购书也是赖小媛与银泰达公司签订的。赖小媛现在诉请华基公司为与其签订商品房买卖合同，并办理过户手续，明显是没有法律依据的。第二，赖小媛与银泰达公司签订的楼宇认购书，双方并没有全面履行认购书约定的付款义务，赖小媛也仅仅支付了1万元的购房定金，双方也没有根据楼宇认购书的约定在签订协议后七天内签订正式的商品房买卖合同，因此我们认为赖小媛诉请要求办理过户手续没有事实依据。银泰达公司辩称，一、银泰达公司与惠瑞公司、赖小媛未达成《以工程款冲抵商品房购房款协议》，该抵款协议对银泰达公司没有约束力。银泰达公司未在抵款协议盖章确认，抵款协议对银泰达公司没有约束力，所以银泰达公司与惠瑞公司的工程款未冲抵赖小媛的购房款。二、赖小媛与银泰达公司签订的《楼宇认购书》合法有效，因赖小媛未及时足额支付购房款及相关税费，双方签订的《楼宇认购书》自动终止，赖小媛已向银泰达公司支付的定金1万元不予退还。银泰达公司与赖小媛于2017年7月10日签订了编号为1001594的《楼宇认购书》。该认购书合法有效，双方应按《楼宇认购书》的约定行使权力及履行义务。根据该认购书第四条第一款、第六条第四款约定赖小媛应在签订《广东省商品房买卖合同》时一次性支付全部购房款670786元以及应承担的相关税费，否则视为赖小媛自动放弃认购该房产，同时赖小媛已付定金不予退还，该认购书自动终止。该认购书签订前，赖小媛仅向银泰达公司支付了定金及更名费。该认购书签订后，赖小媛未按照《楼宇认购书》的约定向银泰达公司按时足额一次性支付购房款以及应承担的相关税费。另外，赖小媛声称已代银泰达公司向周大平支付了60万元工程款，但银泰达公司没有委托赖小媛向惠瑞公司、周大平支付工程款，也没有委托惠瑞公司、周大平代收赖小媛支付的购房款，所以赖小媛向周大平支付60万元属于赖小媛与周大平之间的债权债务关系，与银泰达公司无关。鉴于赖小媛在签订《楼宇认购书》后并没有按约定按时足额向银泰达公司支付全部购房款及税费，所以银泰达公司未与赖小媛签订《广东省商品房买卖合同》，根据《楼宇认购书》的约定，双方签订的《楼宇认购书》自动终止，赖小媛丧失购买华基江山美苑三期C9-602号房屋的资格，赖小媛已向银泰达公司支付的定金1万元不予退还。三、同意返还更名费6708元。华基公司辩称，华基公司不是本案适格的诉讼主体，华基公司不具备与赖小媛签订正式商品房买卖合同并为其办理过户手续的资格。华基公司是银泰达公司的股东，但银泰达公司的房地产业务是由银泰达公司自己运作，华基公司只是起辅助作用。更名费应由银泰达公司返还。经审理查明，赖小媛与惠瑞公司签订《以工程款冲抵商品房购房款协议》，该协议约定：银泰达公司、惠瑞公司于2016年10月8日签订了“华基?江山美苑”二期天面雨篷、楼道防盗网及维修工程，合同金额为80万元；赖小媛已购买或拟购买银泰达公司开发的商品房；银泰达公司、惠瑞公司、赖小媛同意惠瑞公司以前述施工合同项下的部分工程款冲抵赖小媛应支付给银泰达公司的商品房价款；赖小媛已购买或拟购买银泰达公司的华基江山三期C9-602号房屋，销售价格637247元，购房款支付情况为赖小媛实际支付1万元，惠瑞公司工程款抵冲627247元；惠瑞公司与赖小媛之间就惠瑞公司以工程款代赖小媛支付购房款关系的处理，由其另行协商约定，与银泰达公司无关；惠瑞公司与赖小媛之间的协议及纠纷不得影响本协议及前述施工合同、银泰达公司与赖小媛之间《商品房买卖合同》的效力及履行；惠瑞公司应在工程款冲抵购房款行为生效后3日内，向银泰达公司开具足额的工程款收款收据或其他确认收到工程款的书面文件及合法有效的工程款发票。合同还约定其他事宜。落款处有赖小媛签字、周大平签字及惠瑞公司盖章确认，但无银泰达公司签字或加盖公章确认；无落款日期。2017年5月22日，赖小媛与周大平签订《购房协议》，约定：周大平以60万元将涉案房屋卖给赖小媛；赖小媛先付定金10万元，周大平收到定金后，七个工作日办好转让手续，手续办好后，余款一次性付清；如周大平违约，需双倍返还定金，如赖小媛违约，定金不退还。2017年7月6日，华基公司收取赖小媛定金1万元、更名费6708元，并向赖小媛出具两份《收据》，一份载明：今收到涉案房屋定金1万元；另一份载明：今收到涉案房屋更名费原名周大平更名为赖小媛6708元。2017年7月10日，赖小媛与银泰达公司签订《楼宇认购书》，约定：赖小媛认购银泰达公司的涉案房屋，一次性付清购房款670786元；在签订本认购书时向银泰达公司支付定金1万元，定金在赖小媛按本认购书的约定签订《商品房买卖合同》时自动转为购房首期款；赖小媛在签订本认购书后的七天内，一次性支付购房款，同时签订《商品房买卖合同》；如赖小媛未能按时与银泰达公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款及向银泰达公司缴交其应承担的相关税费的，将视为赖小媛自动放弃认购该房产，银泰达公司有权将该房产向第三方另行销售而无须通知赖小媛，同时赖小媛已付定金不予退还；如因银泰达原因导致双方无法在约定时间内签订《商品房买卖合同》，双方可协商延期签订买卖合同，协商不成时赖小媛可要求银泰达公司全额退还认购定金。合同还约定其他事宜。同日，周大平向赖小媛出具《收条》，载明：今收到赖小媛涉案房屋房款60万元。另查明，庭审时，周大平、惠瑞公司称银泰达公司以涉案房屋冲抵尚欠惠瑞公司工程款的协议最终未达成。银泰达公司、华基公司称因惠瑞公司未向银泰达公司开具工程款发票，前述工程款并未冲抵；银泰达公司委托华基公司代为向赖小媛收取涉案房屋的定金及更名费。又查明，法庭辩论终结时，涉案房屋仍登记在银泰达公司名下。再查明，本院就涉案《购房协议》合同效力问题进行释明，告知赖小媛可以变更诉讼请求，赖小媛坚持不变更诉讼请求，要求确认涉案《购房协议》无效并返还财产。以上事实有赖小媛、周大平身份证，企业信息，《以工程款冲抵商品房购房款协议》，《购房协议》，《楼宇认购书》，收据，客户回单，收条等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，赖小媛与周大平签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，赖小媛以周大平未取得权属证书或者无处分权为由主张其与周大平之间的《购房协议》无效，本院不予支持。对于赖小媛要求确认其与周大平签订的《购房协议》无效的诉讼请求，本院向赖小媛行驶释明权，告知赖小媛可以变更诉讼请求，赖小媛坚持不变更诉讼请求，因此，赖小媛主张合同无效并据此要求返还财产的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于赖小媛与银泰达公司、华基公司之间的商品房销售合同纠纷，赖小媛可以另行主张，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告赖小媛的全部诉讼请求。案件受理费5328元，由原告赖小媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈晓君二〇二〇年一月六日法官助理曾嘉莲书记员李珊珊