湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4039号 上诉人（原审原告）：东莞市立志贸易有限公司。 法定代表人：夏昊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎宇彬，广东名成律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：湖南华大农业科技发展有限公司。 法定代表人：李云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李远林，湖南银光律师事务所律师。 上诉人东莞市立志贸易有限公司（以下简称立志贸易公司）因与被上诉人湖南华大农业科技发展有限公司（以下简称华大农业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人立志贸易公司的委托诉讼代理人黎宇彬，被上诉人华大农业公司的委托诉讼代理人李远林到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 立志贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判华大农业公司向立志贸易公司支付拖欠租金750,000元（自2015年10月起暂至2018年3月）；解除华大农业公司与郴州华大礼品有限公司于2011年11月15日签订的《房屋租赁及合作协议》，并要求华大农业公司立即腾退本案租赁房地产并向立志贸易公司交付；2.华大农业公司负担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案的争议焦点除了一审归纳的外，还应囊括立志贸易公司在一审辩论提及的以下两点：1.《房屋租赁及合作协议》是否公平合理。该协议是华大农业公司与案外人郴州华大礼品有限公司签订，华大农业公司从协议中不仅获得了《永兴冰糖橙商品化处理暨交易中心开发协议》的预期利益，还获得了低租金优惠（涉案房产每月每平方米租金仅为1.15元，明显不符合每月每平方米6至10元左右的市场租金标准）。且立志贸易公司在取得涉案土地及房产后，至今未收取过任何租金反而还需每月交付房产税和城镇土地使用税，折减下来使得立志贸易公司每月能获得的租金仅为每平方米0.2元/月，基本等于涉案房产免费提供给华大农业公司使用。按上述最低每平方米6元/月的租金标准计算15年，立志贸易公司要损失约2200万元，可见本案立志贸易公司按该协议约定取得租赁权利是显失公平的；2.可冲抵的工程项目和金额是本案必须要查实认定的内容。立志贸易公司在一审质证中对于第0021号、第0022号、第0024号、第0025号、第0079号、第0080号、第0082号的7个所涉工程项目认为不属于协议中可冲抵租金的工程项目。一审法院认为确保租赁物基本用途并满足承租人正常使用和管理的工程属于可冲抵租金的工程项目，但法院仅对第0025号、第0082号项目进行了不冲抵认可。很显然，第0021号、第0024号、第0079号、第0080号所记载的工程是为了华大农业公司自身经营而建设的，第0022号所记载工程仅仅是为了美观装饰，上述工程项目即使没有也能确保涉案房地产的基本功能，应都认定为不可冲抵租金的工程项目。除上述7项工程外，华大农业公司提交的其他可冲抵租金的工程项目全部均是案外人李外华和**私人签订的补签合同，两人无相关工程项目的施工资质，相关凭证上也无发票凭证，因此应当不予认可；二、由于一审认定事实不清，直接导致法律适用错误。1.立志贸易公司取得涉案土地及房产后，基于“买卖不破租赁”的规则，立志贸易公司应仅继承协议中的租赁合同部分，而非继承合作协议基础上的优惠租金标准，该协议约定的租金标准根本显失公平，立志贸易公司于该协议的合同目的根本不能实现；2.华大农业公司也曾在诉讼中多次自认，其与郴州华大礼品有限公司之间为融资租赁合同关系，因此该两公司之间的法律关系不适用“买卖不破租赁”。从协议内容也可以看出，郴州华大礼品有限公司是以其房屋使用权抵偿华大农业公司欠款的合同之债，应为债权债务合同关系而非是房屋租赁合同关系，故不适用“买卖不破租赁”；3.关于华大农业公司对涉案不动产享有的权利能否对抗立志贸易公司物权的问题。涉案房产的所有权已被立志贸易公司通过法院执行的方式取得，立志贸易公司已依法取得对涉案房地产的物权。排他性是物权的基本属性，华大农业公司继续占有使用涉案房地产并无事实和法律依据；4.由于立志贸易公司已取得涉案房地产的所有权，协议的客观情况已经发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且立志贸易公司与华大农业公司不存在任何的合作模式，该协议双方当事人对该协议履行过程中发生客观情况变化如何继续履行合同并未做出明确的约定。综上，本案应根据民法的公平原则及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条的相关规定，解除协议并判决如立志贸易上诉状请求。 华大农业公司辩称，一、一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，立志贸易公司的上诉理由超出一审诉讼请求，上诉不能成立。1.立志贸易公司原审的诉讼请求就是要求华大农业公司支付租金和解除租赁合同，并要求华大农业公司腾退涉案房产。立志贸易公司在一审法庭辩论终结前也未变更诉讼请求，原审法院根据不告不理原则审查立志贸易公司的诉讼请求正确；2.一审查明事实正确，支持查明事实的证据没有瑕疵，立志贸易公司也无相反证据推翻原审查明的事实，因此原审法院依据查明的事实判决符合法律规定；3.客观事实是华大农业公司在租赁涉案房产时，立志贸易公司还未取得租赁物的所有权，当时华大礼品公司在建设涉案房产已是负债累累，无力建设后期工程。且涉案房地产当时是毛坯房，所有基础设施、绿化、硬化工程等均没有建设好。若华大农业公司不出资700多万将工程建好再租赁使用，则该工程将成为烂尾工程，涉案房产也不会有以物抵债的价值存在，且合同到期后，华大农业公司花钱建设的后期工程财产权将属于立志贸易公司，所以华大农业公司必然会得到优惠条件进行租赁。再者，华大农业公司和华大礼品公司也没想到租赁物会被立志贸易公司以物抵债。因此，立志贸易公司这么简单的考虑问题才是对公平原则最大错误的理解；4.原审判决合情合理合法，立志贸易公司与郴州华大礼品有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，并无法定无效事由，应当适用“买卖不破租赁”原则；5.一审法院的法律适用是精准的。立志贸易公司认为华大农业公司与实际施工人签订的合同是补签纯属臆想，也无证据能够证实，华大农业公司为此支付400多万工程款是客观存在，实际施工人有无资质，并不影响工程已合格验收并使用。华大农业公司与立志贸易公司无合同关系，谈不上适用“情势变更原则”。立志贸易公司在以物抵债取得租赁房产时已经知道租赁房产的客观情况，肯定要受原租赁合同的约束，这就是其法定义务和承继物权时应当能预见到的商业风险，这就是“买卖不破租赁”原则的具体适用；二、案涉合同是否公平不属于本案的审理范围。立志贸易公司只是主张解除合同，而不是确认合同无效。合同显失公平应当另行提起撤销或变更合同之诉来解决，因此一审法院认定事实和适用法律以及庭审规则并无不当。综上，请法院依法驳回上诉，维持原判。 立志贸易公司向一审法院起诉请求：1.判决华大农业公司向立志贸易公司支付拖欠的租金750,000元（自2015年10月起计算至2018年3月）；2.解除华大农业公司与郴州华大礼品有限公司于2011年11月15日签订的《房屋租赁及合作协议》，并要求华大农业公司立即腾退本案租赁房地产并向立志贸易公司交付；3.本案诉讼费用由华大农业公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月15日，郴州华大礼品有限公司（甲方）与华大农业公司（乙方）签订《房屋租赁及合作协议》，协议约定：一、（略）。二、甲方将自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一栋及土地，土地面积43.27亩，房屋建筑面积共计21632.06平方米，出租给乙方作生产经营使用。三、租赁期限：租赁期为15年，从本协议签订日起计算。四、租金及支付方式：（1）租金每年叁拾万元（不含税金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方。（2）厂区内的水电工程（含配电房及800KW变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金、租赁期满后归甲方所有。五、房屋修缮和装饰：（1）办公楼的装修及空调等办公用品由乙方负责，装修好后归甲乙双方共同使用。（2）综合楼和1#厂房的装修由乙方负责，租赁期满后归甲方所有。（3）租赁期间，甲方对出租房屋应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用，修缮费用由甲方承担；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但需先征到甲方同意，装饰费用由乙方承担。六、（略）。七、（略）。八、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权；租赁协议因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。九、违约责任：（1）甲方未按本协议约定向乙方交付房屋，负责赔偿违约金10万元；（2）乙方可将承租房屋转租给他人使用，但转租他人所经营的项目必须得到永兴县政府许可，并不得损坏房屋结构。如需新建厂房必须按永兴县政府规划要求，所建建筑物租赁期满后无偿归甲方使用。（3）乙方在租赁期满后必须保持无损坏交于甲方，其装修及配套设施乙方不得拆走，无偿归甲方所有。（4）租赁期内，甲方不得无故终止合同，否则甲方须承担乙方由此而产生的一切损失。十、争议解决：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可以向人民法院起诉。十一、（略）。十二、本协议一式3份，甲乙双方各执1份，报永兴县房产局备案1份，自双方盖章签字后生效。郴州华大礼品有限公司及其负责人杨智，华大农业公司及其负责人李云均在协议上盖章或签名。华大农业公司在租赁案涉房地产后，依约对厂区内的水电工程、消防工程、绿化工程、道路、护坡、围墙护栏、保卫室、公共卫生间及1＃厂房的装修等工程进行了施工建设，并支付工程款4,338,992元，其中1＃厂房的装修花费227,672元。 2015年7月16日，广东省东莞市第一人民法院作出（2013）东一法执字第672号之二执行裁定书，裁定将被执行人郴州华大礼品有限公司名下位于湖南省郴州市永兴县碧塘工业园的土地使用权〔证号：湘永兴县国用（2008）第530036号〕及位于湖南省郴州市永兴县城关镇碧塘乡的房产（房产证号：永兴县字第022106号、022107号、022108号、022109号）作价16,420,963.20元，交付给东莞市立志贸易有限公司以抵偿郴州华大礼品有限公司对其的16,420,963.20元债务。立志贸易公司依据该民事裁定对上述土地使用权及房屋产权办理了变更登记手续（变更后的证号分别为：湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、永兴县房权证字第20151401号、20151402号、20151403号、20151404号），取得案涉房地产的所有权及其他相应权利。后立志贸易公司、华大农业公司双方因租赁事宜协商未果，立志贸易公司遂诉至法院要求处理。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、华大农业公司是否应支付立志贸易公司拖欠的租金750,000元（2015年10月-2018年3月）。二、《房屋租赁及合作协议》是否应予以解除。一、华大农业公司是否应支付立志贸易公司拖欠的租金750,000元（2015年10月-2018年3月）。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郴州华大礼品有限公司与华大农业公司于2011年11月15日签订《房屋租赁及合作协议》，将其自有的案涉房地产租赁给华大农业公司使用，该《房屋租赁及合作协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。2015年7月16日，广东省东莞市第一人民法院对被执行人郴州华大礼品有限公司进行强制执行，将案涉房地产作价交付给立志贸易公司，以抵偿其对立志贸易公司的债务16,420,963.20元，同年9月立志贸易公司申请产权变更登记并取得案涉房地产的所有权和其他相应权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。立志贸易公司取得案涉房地产所有权在华大农业公司租赁案涉房地产之后，按照“买卖不破租赁”的原则，立志贸易公司、华大农业公司应继续履行《房屋租赁及合作协议》。该协议中约定了租金及支付方式：租金每年叁拾万元（不含税金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方；厂区内的水电工程（含配电房及800KW变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金、租赁期满后归甲方所有等内容。华大农业公司于2011年11月租赁案涉房地产后，对厂区进行了相应的施工建设，并支付工程款4,338,992元。《房屋租赁及合作协议》第五条第（二）项约定，综合楼和1＃厂房的装修由乙方负责，租赁期满后归甲方所有。故1＃车间电力安装工程及1＃厂房环氧树脂地坪工程属1＃厂房的装修工程，不可抵扣租金，扣除该二项工程的建设费用227,672元后，可抵扣租金的建设费用为4,111,320元。关于立志贸易公司提出厂区护坡、公共卫生间、围墙、车间卷闸门及正、侧门保卫室和正大门门牌土建工程均不属于合同约定的附属工程，不可抵扣租金的抗辩理由。经查，华大农业公司租赁案涉房地产主要是用于生产经营，立志贸易公司作为出租人，交付租赁物应确保租赁物的基本用途，并满足承租人正常的使用和管理。《房屋租赁及合作协议》第四条第（2）项虽未明确约定上述工程项目为厂区的附属工程，但厂区护坡、公共卫生间、围墙、车间卷闸门及正、侧门保卫室和正大门门牌土建工程均系厂区的配套设施，且为生产经营的必备基础设施，应由出租人出资予以建设完善。故华大农业公司的该项抗辩意见，不予采纳。截止2018年11月，华大农业公司应支付的租金为2,100,000元（300,000元*7年），华大农业公司已支付的附属工程建设费用4,111,320元足以抵扣其应支付的租金，故立志贸易公司要求华大农业公司支付2015年10月-2018年3月的租金750,000元的诉讼请求与查明的事实不符，不予支持；二、《房屋租赁及合作协议》是否应予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁及合作协议》约定华大农业公司对案涉房地产厂区内的附属工程进行施工建设，建设费用可抵扣房屋租金。经查华大农业公司已支付的建设费用4,111,320元足以抵扣其应支付的房屋租金，并不存在未支付或迟延支付租金的情形，故立志贸易公司以华大农业公司长期拖欠租金构成严重违约为由，要求解除《房屋租赁及合作协议》，立即腾退案涉房地产并向立志贸易公司交付的诉讼请求与事实不符，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告东莞市立志贸易有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11,300元，由原告东莞市立志贸易有限公司负担”。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、本案可以冲抵租金的工程项目和金额是多少，华大农业公司是否还需要支付租金给立志贸易公司；二、案涉租赁合同是否应予解除。 关于争议焦点一。立志贸易公司上诉认为厂区护坡、公共卫生间、围墙、车间卷闸门及正、侧门保卫室和正大门门牌土建工程均不属于合同约定的附属工程，不可冲抵租金，但华大农业公司租赁涉案房产是为了农业开发，上述工程都是生产经营所需的必备基础设施，本应由出租人郴州华大礼品有限公司出资予以建设完善并交付使用，因厂区内尚有诸多附属工程尚未完工，而约定由华大农业公司建设并抵扣房租租金。故一审认为上述工程项目及相应建设费能够冲抵租金并无不当，本院予以认定。截止2018年11月，华大农业公司应支付的租金为2,100,000元（300,000元*7年），华大农业公司已支付的附属工程建设费用4,111,320元足以抵扣其应支付的租金，故华大农业公司无需支付立志贸易公司诉请的2015年10月-2018年3月的租金750,000元。 关于争议焦点二。2011年11月15日，华大农业公司与郴州华大礼品有限公司签订的《房屋租赁及合作协议》，真实合法有效，应受法律保护。该租赁关系发生在立志贸易公司执行案件以物抵债之前,且协议约定的租赁期限并未届满,故在案涉房产上设立的华大农业公司的在先租赁权应受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定调整，按照“买卖不破租赁”的原则，双方应当继续履行《房屋租赁及合作协议》。而根据本案查明的事实，华大农业公司已支付的建设费用4,111,320元足以抵扣其应支付的房屋租金，并不存在未支付或迟延支付租金的情形，故立志贸易公司以华大农业公司长期拖欠租金构成严重违约为由，要求解除《房屋租赁及合作协议》，腾退案涉房产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。同时立志贸易公司也未提供证据证明华大农业公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，因此本案《房屋租赁及合作协议》不应解除。 另立志贸易公司上诉提出《房屋租赁及合作协议》显失公平的问题，本院认为，该问题并不是本案的审理范围。经查，本案立志贸易公司提起诉讼是认为华大农业公司长期拖欠租金构成违约，因而请求华大农业公司支付拖欠的租金并解除华大农业公司与郴州华大礼品有限公司签订的《房屋租赁及合作协议》。而案涉《房屋租赁及合作协议》是否显失公平并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的法定情形，如立志贸易公司对案涉《房屋租赁及合作协议》有异议，可另行主张权利。 综上所述，立志贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,300元，由立志贸易公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇二〇年一月十四日 法官助理 翁方丽 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。