江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初2099号原告：刘景发，男，1975年6月15日出生,汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被告:江苏润安置业有限公司，住所地徐州市和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：关西斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王炳林，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日生，汉族，该公司法务人员，住。第三人：徐州信德商业管理有限公司，住所地本市复兴北路27号。法定代表人：刘长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：王炳林，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。原告刘景发诉被告江苏润安置业有限公司（以下简称：润安公司）、第三人徐州信德商业管理有限公司（以下简称：信德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月18日、2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告刘景发及其委托诉讼代理人杨萍，被告润安公司委托诉讼代理人王炳林、侯琳琳，第三人信德公司委托诉讼代理人王炳林到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金198286元（以实际支付房款905419元为基数，按日万分之二的标准自2015年10月1日计算至实际交房之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月8日，原、被告双方就鼓楼区和信广场商业街区（二区）地下室1-1659号房签订了商品房买卖合同，合同约定：该商品房的用途为商服，房屋总金额为900000元，出卖人应于2015年9月30日前交付房屋，如逾期交付90天后，应当自本合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。原告按约实际支付了房价款905419元，但被告却没有按照约定实际交付房屋，直至起诉之日，整个地下室还在施工中。被告的违约行为给原告造成重大损失，故诉至法院，请求判如所诉。被告润安公司辩称：对原、被告之间建立商品房买卖合同关系无异议。我们确实存在延迟交付房屋的情况，但是我们约定2015年9月30日上房，实际交付时间2015年11月4日。原告与信德公司签订了委托经营管理协议，原告签订了由信德公司代为办理房屋交付手续的委托书。第三人信德公司已经代理原告接收了房屋。原告购买房屋的价格已经享受了一定的优惠，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人信德公司的陈述意见同被告润安公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年5月8日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将其开发的和信广场商业街区地下室1-1659号房屋出售给原告，总房款900000元。因面积误差，原告实际向被告支付了905419元购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人怠于验房的，自出卖人通知的验收期限届满之日起视为该房屋已经买受人验收合格并交付买受人。自视同交付之日起，该房屋毁坏、灭失的风险由买受人承担；物业管理费用由买受人支付，买受人并需向出卖人承担每日50元的违约金，直至其实际办理房屋交接手续止。签订上述商品房买卖合同同时，原告作为甲方与作为乙方的第三人签订了委托经营管理协议一份，协议约定原告将其购买的涉案房屋全权委托第三人进行经营管理，期限为2015年10月1日至2025年9月30日。原告放弃该商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。协议中还约定乙方可组织使用人于2015年10月1日提前进场装修，及本协议终止时甲方必须在接到乙方通知后10天内接收该商铺等内容。同时，原告作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有之商铺，签署商铺租赁合同，收取租金及相关费用。授权委托书还约定了其他内容。2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。被告润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了第三人信德公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2015年9月30日前将已竣工验收备案并符合合同约定的涉案房屋向原告交付，逾期不交即构成违约。但被告未能于2015年9月30日前将涉案房屋交付，而是于2015年11月4日、5日将包含涉案房屋在内的和信广场商业街区整体交付给第三人信德公司。因此，对于2015年10月1日至2015年11月5日期间的迟延交付行为，被告应向原告承担违约责任。关于被告向第三人信德公司的交付行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果。庭审中，被告及第三人均主张系由第三人代理原告等业主受领交付，原告对第三人代理其受领房屋交付不予认可。因此，被告向第三人信德公司的交付行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是授权委托书，均没有由第三人代理原告办理房屋交付的相关内容，第三人信德公司并未取得原告的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，与第三人签订委托经营管理协议和授权委托书，因此，被告对于原告委托第三人进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营协议内容来看，原告授权被告的经营期间是从2010年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2010年9月30日紧密相连，并无间隔；协议中约定了原告放弃该商铺三年的使用权等并放弃对第三人收取经营收益的内容，如涉案仍由被告交付给原告、第三人不取得商铺的占有，原告如何向第三人放弃使用权？委托经营协议中约定了协议终止时第三人向原告返还商铺的义务，但对于原告向被告交付商铺这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如第三人没有取得商铺的占有，何来返还？对于内容多达数千字的协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将“该房屋无需原告向第三人交付，而是由第三人代理原告从被告处受领房屋”作为不言而喻的内容，无需再另行约定原告向被告交付。在授权委托书中，原告授权的内容是由第三人“直接”对外出（转）租。在这里，如果是由被告向原告交付后、原告再向第三人移转占有进行出租经营，而不是第三人从被告处受领房屋取得占有进行经营，何谓“直接”？显然，“直接”的意思应当理解为由第三人从被告处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议和授权委托书中并未明确约定第三人代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营协议和授权委托书的相关内容，在客观上被告有理由相信第三人具有代理原告受领房屋的代理权。被告基于对原告与第三人之间法律关系的认识，在第三人以原告等业主名义受领房屋时进行交付，第三人信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。被告于2015年11月4日、5日向第三人交付涉案房屋的行为产生被告向原告履行交付义务的法律效果。被告交付房屋后，原告可依据其与第三人的委托经营管理协议主张相关权利。原告如认为第三人在代理受领房屋交付过程中存在不履行职责或不完全履行职责，造成其损害的，亦可根据其与第三人之间的委托关系另行主张。原告也未能提供充分证据证明被告与第三人就房屋交付存在恶意串通的情形。因此，原告主张被告承担2015年11月5日以后的逾期交房违约金，不应获得支持。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持；事实和法律依据不足的部分，不应支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏润安置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘景发支付逾期交房违约金（以301813元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年10月1日起计算至2015年11月5日止）；二、驳回原告刘景发的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元（原告已预交），由原告刘景发负担4220元，由被告江苏润安置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  段绪朝审 判 员  匡 伟人民陪审员  张 毅二〇二〇年一月十七日书 记 员  夏 琳