贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0111民初6933号原告：禹亚凌，男，1977年1月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：廖红梅，女，1977年10月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：杨继忠，男，1970年5月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵州博士鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路博士花园地下车库幢-1层1-2号。法定代表人：曾春香。委托诉讼代理人：刘元江，女，1973年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，特别代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路128号。负责人：李某。委托诉讼代理人：韩娣，贵州胜腾律师事务所律师，执业证号：15201201811037888，一般代理。委托诉讼代理人：朱江，贵州胜腾律师事务所律师，执业证号：15201201610155878，一般代理。原告禹亚凌、廖红梅与被告杨继忠及第三人贵州博士鑫房地产开发有限公司(以下简称博士鑫房地产公司)以及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称工行花溪支行）房屋买卖合同纠纷一案，因上级法院发回重审，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告禹亚凌、廖红梅，被告杨继忠，第三人博士鑫房地产公司委托诉讼代理人刘元江以及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行的委托诉讼代理人韩娣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹亚凌、廖红梅向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告之间关于位于贵阳市花溪区住房的房屋买卖合同成立且有效。2.判令被告履行合同义务配合两原告完成位于贵阳市花溪区房屋过户相关手续的办理（该房现价值约为人民币77万元）。3.判令第三人为两原告与被告之间房屋过户手续的办理给予协助。4.案件受理费由被告承担。事实及理由：两原告之间系夫妻关系，原告禹亚凌与被告杨继忠之间系同母异父的兄弟关系。2003年10月15日被告杨继忠与第三人博士鑫房地产公司签订了商品房买卖合同，杨继忠向博士鑫房地产公司购买了位于贵阳市花溪区住房，房屋面积86.147平方米，总价款为人民币143500元，系以按揭贷款方式购买，根据当时杨继忠与该公司所签《购房合同》，杨继忠支付首付款43500元，余款向银行按揭贷款支付，分15年还清，每月还款800元，但被告杨继忠至今仍未办理房产登记事宜（据原告向第三人了解，系杨继忠尚欠该公司款项未付清）。2007年3月1日，被告杨继忠将该房转卖给两原告，因该房尚有大部分按揭贷款未还，故约定价款为人民币78500元，包含了被告已缴纳的首付款及已付按揭款，原告将约定价款交付给了被告，被告杨继忠向两原告出具了购房款收条确认收到人民币78500元，并在陈维松作为见证人的见证下出具了房屋转让证明，随后被告将上述房屋交付给原告使用至今。2008年2月13日，在邵某某在场见证情况下，被告杨继忠再次向两原告出具了关于房屋买卖合同真实有效的证明，明确被告确实基于自愿已和两原告之间完成了关于案涉房屋的购买转让，并承诺愿意协助两原告完成关于该房屋办理登记过户手续的事宜。现原、被告双方完成房屋的购买转让已达十一年之久，两原告已于2018年10月将全部按揭贷款还完，遂催告被告杨继忠配合办理该房屋的过户手续事宜，但被告杨继忠一拖再拖，怠于履行其应当配合办理过户手续的义务，最后直接明确表示反悔，想收回房屋。博士鑫房地产公司系该房屋的开发商，也是与被告初始房屋买卖合同中的卖方，现被告尚未与该公司联系前往产权登记部门办理产权登记手续，那么，原、被告之间要办理过户手续尚需该公司配合协助。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求如前。被告杨继忠辩称，我方承认是因为我本人的原因没有去办理产权证，但是，原、被告之间的房屋买卖合同无效，因我当时没有得到房款。我于2000年10月与案外人陈亚结婚，2000年12月年生下儿子，取名杨泽龙，后更名为杨成龙。2002年6月30日，我与贵阳花溪丽城房地产开发公司博士花园项目处签订《博士花园订房协议》，2002年8月我与陈亚两人离婚。之后，我购买了花溪区房屋，首付43500元，按揭贷款100000元，15年还清。2004年2月，因儿子突然患病，我当时没有钱，为了救儿子，我就把前述所购买的毛坯房以20000元抵押给小孩的舅舅陈维松，在我儿子生病期间，陈维松装修了房子。2007年2月份，原告禹亚凌说他要结婚，因他没有房屋，我就和母亲还有原告商量，劝我母亲和禹亚凌将案涉房屋赎回来。经过协商，陈维松同意我们赎回房屋，当时抵押的房屋是20000元，因为房屋进行了装修，花了30000多元，陈维松还交了两年左右的按揭贷款，最后确定以78500元赎回。当时我和我母亲，禹亚凌商量好房子赎回来以后先给我2000元钱给儿子交学费，赎房子的钱，我母亲和我继父出了40000元，原告出了30000元左右。2007年3月1日，在我朋友家进行赎回住房相关手术的交接，禹亚凌说写个转让证明吧，当时我想，我实在没有钱给儿子交学费，又怕禹亚凌不赎回房子，不给我事先说好的2000元，我想房屋在自家人手里好商量，同时我不懂法律，为此我就按他说的意思写了转让证明给他，接着禹亚凌又叫我写个收条给廖红梅，当时移交完手续后，两原告也没有给我一分钱，接着就去了工商银行花溪分行，当时禹亚凌钱不够，还差6000元，我记得禹亚凌还打了欠条给陈维松，禹亚凌和陈维松办完了取钱存钱手续后我马上问禹亚凌，我说讲好的先给我2000块钱呢，他说他没钱。后来禹亚凌又让我写条子，还说过几天有钱就给我，我就按他的意思，又给他写了一张转让过户证明。2008年我儿子去世后，他的保险赔了一些钱，我就将欠陈维松的6000款钱还给了陈维松。2014年我和我兄弟禹亚凌谈赎回住房一事，当时禹亚凌跟我母亲继父说要20万元，我说只给15万元，双方没有谈成，从此兄弟之间没有来往。当时说好给我的2000元救急，但也没有给，现在房屋价值70万元。因此，请求法院驳回原告的请求。另外，房款已经结清的，我是个人还欠第三人博士鑫房地产公司借款15000元，与本案无关。第三人博士鑫房地产公司述称，该房屋现在已经具备办理产权证的条件，我公司多次通知被告办理产权证，被告一直没有来办理。现在我方尊重法院的判决，如果法院判决房屋给谁，公司愿意配合过户。另外，还需被告杨继忠偿还所欠我方房款15,000元。第三人工行花溪支行述称，本案所涉及的房屋的银行贷款已经结清，我方同意协助办理解除抵押登记手续，但是需要杨继忠本人到场进行办理。本院经审理认定事实如下：原告禹亚凌与原告廖红梅系夫妻关系，双方于2007年6月11日登记结婚。原告禹亚凌与被告杨继忠系同母异父的兄弟关系。2002年6月30日，被告杨继忠（甲方）与贵阳花溪丽城房地产开发公司博士花园项目处（乙方）签订《博士花园订房协议》，约定：“甲方自愿预订乙方位于贵阳市花溪区，户型为二室两厅，建筑面积为81.19㎡，销售单价为1730元，总款为140458.7元，甲方支付定金10000元”。2002年8月9日，被告杨继忠与案外人陈亚离婚。2003年10月15日，被告杨继忠（买受人）与第三人博士鑫房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“买受人向出卖人购买位于花溪区，建筑面积86.147㎡，套内面积为81.325㎡，房屋总价款为143072元，房屋付款方式为按揭付款，总房款143072元，买受人已付首期房款43072元，贷款100000元，贷款期限15年，月付792元”。2003年10月20日，被告杨继忠与第三人工行花溪支行签订《个人购房借款合同》，被告杨继忠向银行借款100000元用于购买上述房屋，并将房屋抵押给银行。2004年，因被告儿子患病，急需用钱，被告自述将案涉房屋抵押给儿子舅舅陈维松，陈维松借给被告20000元，之后陈维松对房屋进行了装修。2007年3月1日，被告向二原告出具《转让证明》一份，证明人陈维松在证明上签字。内容为“本人杨继忠，自愿将贵阳市花溪区住房86.147平方米折价78500元正柒万捌仟伍佰元正转让给廖红梅与禹亚凌，其他手续本人随时协助办理”。同日，被告向原告出具《收条》一份，内容为“今收到廖红梅交来购房款78500元柒万捌仟伍佰元正，其中包括首期款、房屋装修款、以及按揭款项在内。于2003年11月到2006年11月止”。2008年2月13日，被告杨继忠出具《证明》一份，内容为“本人杨继忠，自愿将花溪区学士路5号博士花园3栋5楼4号住房转让给禹亚凌，现在还未过户，本人和禹亚凌互相未有欠账，如禹亚凌需要办理过户手续，本人全力协助办理，房屋所有权属于禹亚凌”。二原告交付的购房款项78500元实际已由案外人陈维松收取。另查明，本案所涉房屋位于贵阳市花溪区。在审理中原告陈述，被告于2007年3月交付案涉房屋，自己管理使用一段时间，2007年8月将房屋出租给他人使用至今。第三人工行花溪支行明确认可，本案所涉及的房屋的银行贷款已经结清，我方同意协助办理解除抵押登记手续。被告陈述，案涉房屋租金由母亲实际收取，收取的租金用于偿还房屋贷款。被告认可尚欠第三人款项15000元，第三人博士鑫房地产公司陈述被告将款项付清后，可以协助配合办理房屋产权证，原告方明确表示愿意支付该款项。原告方也明确表示，本案所涉及的房屋办理过户的相关税费，由原告方承担。上述事实，有业经庭审质证的身份证、结婚证、商品房买卖合同、个人购房借款合同、转让证明、收条、证明、银行凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。对被告提交的病历及出院记录复印件、录音光碟，真实性予以认可，但不作为本案的定案依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从社会一般常理来看，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：第一，原、被告之间房屋买卖关系是否成立及生效。第二，被告及第三人应否协助配合原告办理房屋过户手续。关于焦点一。2007年3月被告将案涉房屋转让给二原告，其出具了《转让证明》、《收条》，2008年2月被告再次出具的《证明》，证实其将案涉房屋转让给原告，并自愿协助办理所有手续。该三份书面证据均系被告亲笔书写，不违反法律、行政法规的强制性规定。被告未能提供证据证实其书写内容不是其真实意思表示，且之后被告将案涉房屋实际交付原告管理使用至今已十余年，原告方现已于2018年10月22日将房屋银行按揭贷款全部本息十余万元全部偿还完毕。虽购房款被告未实际收取，但系其自愿将该款项指定交付案外人陈维松，不影响原、被告之间形成的房屋买卖关系，因此，本院认定原、被告双方之间的房屋买卖关系成立并生效。在审理中被告辩称该合同无效，被告未提交证据证实合同存在的无效情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定等相关规定，故本院不予采纳。关于焦点二。本案所涉的原、被告双方房屋买卖关系成立生效，被告应当依约协助办理相应的过户手续。首先，考虑到本案所涉房屋的抵押权登记尚未注销的情况，在客观上造成案涉房屋无法过户的情况。结合第三人工行花溪支行的陈述，本案所涉及的房屋的银行贷款已经结清，我方同意协助办理解除抵押登记手续，但是需要杨继忠本人到场进行办理。因此，在房屋按揭贷款已经全部还清的情况下，被告杨继忠应当向第三人工行花溪支行申请办理抵押权注销登记手续。其次，第三人博士鑫房地产公司陈述，该房屋现在已经具备办理产权证的条件，但还需被告杨继忠偿还所欠我方房款15,000元。现在我方尊重法院的判决，如果法院判决房屋给谁，公司愿意配合过户。审理中，原告表示愿意交纳案涉房屋被告所欠第三人博士鑫房地产公司的款项15,000元。因此，为彻底解决纠纷，本院遵循自愿，予以准许。在原告方向第三人博士鑫房地产公司支付该款项15,000元后，第三人博士鑫房地产公司应当配合原告方办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告杨继忠与原告禹亚凌、廖红梅对位于贵阳市花溪区房屋的房屋买卖关系成立并生效；二、被告杨继忠与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行之间的《个人借款合同》因债务已按照约定全部履行完毕，该合同所涉及的抵押合同关系已经终止，被告杨继忠及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行于本判决生效之日起十日内协助办理上述房屋的抵押权登记注销手续；三、原告禹亚凌、廖红梅于本判决生效之日起十日内支付第三人贵州博士鑫房地产开发有限公司前述房屋所欠款项15,000元；四、第三人贵州博士鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内协助被告杨继忠办理本案所涉位于贵阳市花溪区房屋的产权手续；五、被告杨继忠于办理该房屋的产权手续之日起二十日内协助原告禹亚凌、廖红梅办理位于贵阳市花溪区房屋的产权过户手续；六、因本案所涉位于贵阳市花溪区房屋在办理产权登记和过户手续过程中所产生的税费等全部费用，由原告禹亚凌、廖红梅负担。案件受理费300元，由被告杨继忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  谢 茂人民陪审员  王杏翠人民陪审员  吴洪武二〇二〇年一月二十日书 记 员  王 跃