湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1128民初1711号 原告（反诉被告）：朱庭顺，男，1959年5月2日出生，汉族，湖南省新田县人。 原告（反诉被告）：欧春玲，女，1972年1月23日出生，汉族，湖南省新田县人。 委托诉讼代理人：郑军，湖南超创律师事务所律师。 被告（反诉原告：唐太平，男，1965年5月16日出生，汉族，湖南省新田县人。 被告（反诉原告）：陈生利，女，1969年12月24日出生，汉族，湖南省新田县人。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖凌波，湖南超创律师事务所律师。 原告朱庭顺、欧春玲与被告唐太平、陈生利确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中唐太平、陈生利向本院提起反诉，本院进行合并审理。原告朱庭顺及两原告的共同委托诉讼代理人郑军、被告陈生利及两被告的共同委托诉讼代理人肖凌波均到庭参加了本案的庭审，本案现已审理终结。 原告朱庭顺、欧春玲向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《房地产出让协议书》及《补充协议书》无效；2、判令被告向原告立即返还55万元，并支付占用款期间利息（从2014年3月15日计算至清偿完毕止，按年利率6%计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月8日，原、被告签订了《房地产出让协议书》，约定：被告将其所有的位于龙泉工业小区（大桥头地段）2666.7平方米的国有出让工业用地新国用（2005）第00***6号使用权及地面建筑物的所有权出让给乙方用于房产建设，转让价格为360万元；双方对该宗土地进行合伙开发房地产，被告将其190万元出让金作为合作开发的合伙资金，原告出资170万元。2014年3月6日双方签订了《补充协议书》。《房地产出让协议书》签订后，原告按其约定履行义务，被告共收取了原告55万购地款，而被告却并没有将全部证件资料交付给原告，以及履行相应义务。由于本工业用地的转让及将工业用地用作房地产开发改变了工业用地用途；同时协议签订时，地上房屋办理了抵押手续，其行为违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《房地产出让协议书》及《补充协议书》当属无效。 被告（反诉原告）唐太平、陈生利答辩及反诉如下：1、驳回本诉原告的诉讼请求；2、确认双方签订的《房地产出让协议书》为有效合同，判决本诉原告立即支付购地款305万元，支付合同约定的贷款利息41万元，并按合同约定履行，另支付反诉人违约金100万元；3、本案诉讼费用由原审原告承担。理由如下：一、双方签订的合同为有效合同。1、双方均明知是工业用地，将土地用途用作房地产开发是双方共同意思表示；2、法律不禁止工业用地的转让，双方签订的合同也是附条件合同，内容形式均不违反法律规定，是有效合同；3、房屋抵押不影响合同的效力及履行。二、被反诉人存在严重欺诈行为，自始未依约履行合同，除应履约外，应承担违约责任。综上，请法院驳回本诉原告诉请，支持反诉人的反诉请求。 反诉被告朱庭顺、欧春玲对反诉请求答辩如下：一、反诉请求缺乏法律依据，双方签订的协议当属无效，无法律约束力；二、协议内容将工业用地用作房地产开发，违反了法律强制性规定；三、被告在未将工业用地转变为商住用地的情况下，将工业用地直接约定用作房地产合作开发，其行为违反了法律的强制性规定；四、协议签订后，答辩人履行了协议义务，被告却未将其房地产的全部证件资料交付给原告。同时，被告将此地转让给唐灶发，租赁给黄小斌使用。综上，反诉缺乏法律依据，请驳回其反诉请求。 经审理，本院查明如下法律事实： 2013年9月18日，唐太平、陈生利（甲方）与朱庭顺、欧春玲（乙方）签订《房地产地让协议书》，约定甲方将本人在龙泉工业小区2666.7平方米国有出让工业用地的使用权及地面建筑物出让给乙方，并以甲方名义合伙共同开发房地产，协议部分内容如下： 1、甲方将新国用（2005）第00***6号土地使用权及地面建筑物的所有权出让给乙方，出让价为360万元，其中地面建筑作价25万元； 2、双方全力争取改变现有土地的用途，合伙开发房地产。甲方将190万出让金转作房产开发的合伙资金。该资金投入后甲方全力配合乙方的开发工作。甲方投资三年之内（协议签订之日起），不管房产经营事务、不承担财务盈亏，不另分红利，但乙方任由甲方在本宗地开发区内无偿选两套商品房和40平方米车库作为190万元三年投资的全部回报。回报的房产按本小区其他购房户约定的交房条件交房； 3、签订该协议后乙方交购地款170万元，其中：甲方在信用社的85万元贷款甲方还清之前的利息后转给乙方作购地款，从协议签订之日起乙方负责还贷并承担相应的利息，乙方不能影响甲方的信誉，必须按信用社要求还本付息；协议签订之日连同订金交足现金30万元；余款55万元2013年农历12月底前交清； 4、举双方全力做好房产开发的前期准备工作，争取早日动工开发：因政策限制，三年内不能改变土地用途不能开发，土地使用权归乙方所有，乙方须补足360万元出让金给甲方，还须追加三年投资款的利息50万元；乙方也可以选择产权归双方所有（各占一半），出让金360万元各自承担180万元；因乙方原因三年内不开发，土地使用归乙方所有，三年满乙方在还清甲方投资款190万元后，在不以房产作回报的前提下，追加三年投资款的利息75万元； 5、从协议签订之日起，乙方拥有该宗土地的使用权和地面建筑的所有权。乙方有权对该土地的使用权和地面建筑的所有权进行处置，处置后的盈利部分，一年内处置给甲方25万元；二年内处置给甲方50万元；三年内处置给甲方75万元。现有地面建筑物暂由甲方居住，若出租租金共有，若开发乙方提前两月通知甲方。 2014年3月6日，唐太平、陈生利（甲方）与朱庭顺、欧春玲（乙方）签订《补充协议书》，内容如下：1、在银行贷款85万元完成衔接后，协议要求乙方付给甲方的余款可适当延长（最近付20万元，余款不超过一年）。乙方按协议要求付完85万元现金接转信用社85万元贷款后，甲方在一个月内移交该房地产全部证件资料并由乙方接管本协议明确的全部房地产。在保证甲方合作开发利益的前提下，全部资产任由乙方处置；2、甲方投资的190万本金，根据房地产开发的进度，乙方可提前分期会给甲方；也可在三年开发期基础上适当延长（一年内）。以上补充协议与协议相冲突的，以本协议为准。 合同签订后，朱庭顺、欧春玲于2013年9月21日，付唐太平购地款30万元。2013年10月21日朱庭顺付唐太平购地款5万元。2014年3月14日朱庭顺付唐太平20万元。此外朱庭顺另付唐太平2万元，唐太平用于支付了银行贷款利息。至此，朱庭顺、欧春玲共向唐太平、陈生利付款57万元。此后，未再支付任何款项。合同所涉土地及房屋一直由唐太平、陈生利占有、使用并收取租金。土地及房屋也一直未过户至朱庭顺、欧春玲名下。 上述事实，有《房地产地让协议书》、《补充协议书》、《转账凭条》、《收条》、《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》复印件等证据，原、被告的质证意见及当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案当事人之间所争议的焦点问题如下：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力；2、当事人是否存在违约责任；3、合同是否需要继续履行。本院根据上述争议焦点分析如下： 1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力： 本案当事人均为完全民事行为能力人，所签订的协议及补充协议均为当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故为有效合同。 2、当事人是否存在违约责任： 本案当事人在签订协议及补充协议后，朱庭顺一方未严格按 照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。 3、合同是否需要继续履行： 本案中，朱庭顺一方的法律意见书中明确表示，不愿意再继续履行合同，本院基于诉争土地及房产尚未过户，故本案的处理以解除当事人之间所签订的协议书及补充协议书，由朱庭顺一方承担违约责任为妥。当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金应相当于因违约所造成的损失。本案因涉案土地及房产未过户，且一直由唐太平方在使用及出租收益，朱庭顺一方所支付的57万元款项也一直在由唐太平方使用，再则双方签订协议书后工业园未再发生过土地转性用于房地产开发的情形，基于上述客观事实，朱庭顺应适当承担违约责任为宜。 本案中，原告及反诉原告的其他诉讼请求均于法无据，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲与被告（反诉原告）唐太平、陈生利签订的《房地产地让协议书》与《补充协议书》； 二、由原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲向被告（反诉原告）唐太平、陈生利支付违约金8万元（此款从朱庭顺、欧春玲已经支付的57万元合同价款中扣除）； 三、由被告（反诉原告）唐太平、陈生利在本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲已经支付的合同价款49万元； 二、驳回原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲与被告（反诉原告）唐太平、陈生利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，减半收取计4650元,由原告朱庭顺、欧春玲负担。案件反诉费42,480元,减半收取计21,240元,由反诉原告唐太平、陈生利负担10,000元，由反诉被告朱庭顺、欧春玲负担12,240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  彭 飞 二〇二〇年一月十九日 代理书记员  欧运糖 附本民事判决书援引法律条文的原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。