上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23399号原告(反诉被告)：陈强，男,汉族，住福建省。被告(反诉原告)：吴达利，男，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱梦蝶，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秉琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)陈强与被告(反诉原告)吴达利间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈强、被告吴达利的委托诉讼代理人钱梦蝶、程秉琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付2016年11月至2018年2月期间拖欠的房屋租金4400元；2、被告向原告支付2018年2月至2019年9月的房屋租金171000元(按照9000元/月的标准计算19个月)；3、被告向原告支付在租赁期间所欠水电费2576元；4、被告向原告支付自2017年2月至今的逾期支付租金(以下简称涉案房屋)的违约金100000元；5、原告没收被告支付的房屋押金10000元；6、被告向原告赔偿原告的物品损失68690元；7、被告向原告支付所欠的租金的利息20000元；8、解除双方房屋租赁合同。事实与理由：2016年11月3日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，原告将上海市嘉定区安研路XXX弄XXX号房屋出租给被告，租赁期限为2016年11月18日至2021年1月8日。租赁期间，被告履次违约，拖欠租金。2018年2月至2019年9月，拖欠171000元，应按照合同约定的每逾期一日，加收拖欠部分1%的违约金。租赁期间，被告擅自搬离原告房屋内的家具、电器、办公设备的物品，原告损失68690元。原告无奈报警。被告辩称，1、2016年11月3日至2018年2月17日的房屋租金被告已经付清，其中11月3日到11月18日是属于15天的免租期。上述时间段的租金，原告给予被告4400元的优惠，因为有两笔租金因原告要求被告提前支付并答应给被告优惠。被告根据原告要求支付了租金，没有拖欠，不存在违约。2、原、被告双方于2018年2月10日在微信中达成一致解除合同，即涉案房屋的租赁合同于2018年2月10日解除。被告也于当日搬离。被告无需支付2018年2月至2019年9月的房租及水电费。3、根据租赁合同的约定，由原告负责支付物业费。2017年度的物业费原告理应在2017年前支付，然而原告迟迟未付。导致物业人员多次阻挠被告进入小区，搬走被告垃圾桶，致使被告无法对涉案房屋继续使用。直至2018年2月，原告尚未支付2017年度物业费，被告无奈只能搬离涉案房屋，并选择与原告解除涉案合同。4、至于被告搬走涉案房屋的部分家具实属无奈。被告在与原告协商解除合同并搬离房屋后，多次向原告主张退还押金，然而原告迟迟不予以退还。被告认为搬走价值1万元的家具属于债的抵销，故才搬走了屋内的部分家具。被告提出反诉：1、确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2018年2月10日解除；2、原告向被告支付未按时支付物业费的违约金9000元；3、原告向被告返还押金10000元并支付利息损失(以10000为基数，自2018年2月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、原告向被告支付公证费2000元。针对被告的反诉请求，原告称：不认可被告所称的双方协商一致解除合同。物业费一直是房东支付给物业公司的。经原告了解，物业公司表示没有因为物业费问题阻拦过被告进入小区，或者搬走被告的垃圾桶。被告一直以该理由拖欠租金。不同意退还押金。不同意支付公证费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，陈强(出租方)与吴达利(承租方)签订《房地产租赁合同》，约定陈强将上海市嘉定区安研路XXX弄XXX号房屋出租给吴达利使用，租期自2016年11月18日至2021年1月8日止，租金9000元/月，支付方式付三押一，押金1万元，相关月份提前15天支付租金，承租方应及时缴纳租金，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过五天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，出租方有权单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究违约责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的房租和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不提出任何异议或赔偿要求。租赁期间，若出租方提前终止合同，须返还承租方押金，并向承租方支付一个月房租作为违约金，若承租方提前终止合同，须赔偿出租方一个月押金作为违约金。合同备注：第一年房租为每月9000元整，后四年房租为每月一万元。合同签订后，陈强将涉案房屋交付吴达利使用，吴达利向陈强支付了2016年11月18日至2018年2月17日的房租130600元，该段时间的租金吴达利少付了4400元。庭审中，吴达利称陈强曾口头承诺给予吴达利优惠4400元，陈强对此不予认可。2018年2月10日至2018年3月5日，吴达利与陈强就退租事宜通过微信进行沟通，因双方对于物业费未交是否影响吴达利使用房屋及押金退还事宜存在争议，导致未顺利完成交接。2018年3月7日，陈强通过微信向吴达利发出通告：“因您未按照你我双方租赁合同支付房租，我方决定自2018年3月8日前收回房屋。请您自接到通知起将所欠房租及违约金支付给我并马上搬离。如在2018年3月10日前未搬离，我将直接收回房屋并对您保留诉权。”2018年9月9日，陈强报警称涉案房屋中的部分家具被吴达利搬走了。2018年10月10日，上海市公安局嘉定分局黄渡派出所民警对吴达利进行了询问，在公安部门制作的询问笔录中，吴达利称：“2016年11月，我和一个叫陈强的签了份租房合同，我租了他位于安研路XXX弄XXX号的别墅，合同期是5年，去年的时候房东未付物业费，物业费共8000多元，物业把我垃圾桶全部搬走，我无法继续住下去，所以2017年年底我和陈强提出不租房子了，然后对方也同意了。2018年3月份，陈强和我见了一面但是什么也没有说，我问他要1万元押金，对方不给我，我索要多次，对方都不给，然后我3月份搬走的时候就把他别墅里的家具搬走了，情况就是这样。”另查明，1、涉案房屋的产权人为案外人陆某某，陆某某将涉案房屋出租给陈强后，陈强再转租给吴达利使用。陆某某与陈强签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2016年1月8日至2021年1月8日，该合同约定物业费由陆某某支付。2、对于吴达利搬离时搬走了哪些物品，陈强、吴达利存在争议。陈强认为吴达利搬走的物品是：3张床、4个床头柜、2套沙发、2张茶几、6台空调、1台洗衣机、2台电视机、2个电视柜、1张餐桌、1张梳妆台、10把蓝色椅子、15把黑色椅子、1个工艺柜、1个文件柜、2把棕色大椅子、1台投影仪、所有的钥匙。吴达利认为其搬走的物品是3张床、1套沙发，价值1万元。本院认为，原告陈强与被告吴达利签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。2016年11月18日至2018年2月17日期间的租金被告吴达利欠付4400元，被告称原告口头承诺给予被告优惠，但未提供相应证据，且原告不予认可，故被告应当将4400元的租金支付给原告。2018年2月被告向原告提出退租事宜，但因双方对于押金退还及违约责任存在争议，故未办理交接手续。被告吴达利在合同履行期间无正当理由提前退租，应当向陈强承担违约责任。根据合同约定，如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的房租和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。2018年3月7日，原告陈强向被告吴达利发出解除合同的通知，并要求吴达利于2018年3月10日前搬离，否则将自行收回房屋。故本院确认《房地产租赁合同》于2018年3月7日解除。根据合同约定，陈强有权在2018年3月10日自行收回房屋，但陈强怠于行使该权利，对租金损失的扩大持放任态度，直至2018年9月9日才前往涉案房屋查看，发现房屋内家具丢失并报警。对于陈强主张的2018年3月10日之后的租金，本院不予支持。被告吴达利应当向陈强支付2019年2月18日至2019年3月10日的租金6300元。因被告吴达利提前终止合同，陈强有权根据合同约定没收吴达利押金10000元。对于原告主张的逾期支付租金的违约金，因被告确实存在逾期支付租金的行为，故应当向原告支付违约金。至于违约金的具体数额，合同约定的标准过高，本院酌情调整为5000元。对于原告陈强主张的电费，因陈强未举证证明其转账支付给案外人秦某的费用与吴达利使用期间产生的电费之间的关联性，故对该诉请本院不予支持。关于原告主张的被告搬走原告家具的损失，因被告在公安机关制作的询问笔录中，也认可搬走了原告的家具，故本院酌情认定被告赔偿原告财产损失20000元。至于被告反诉要求原告支付未交物业费的违约金，无合同及法律依据，故本院不予支持。对于被告诉请的公证费，本院亦无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈强与被告(反诉原告)吴达利于2016年11月3日签订的《房地产租赁合同》于2018年3月7日解除；二、被告(反诉原告)吴达利于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈强租金人民币10700元；三、原告(反诉被告)陈强有权不予退还被告(反诉原告)吴达利押金人民币10000元；四、被告(反诉原告)吴达利应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈强逾期支付租金的违约金人民币5000元；五、被告(反诉原告)吴达利应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈强财产损失人民币20000元；六、驳回原告(反诉被告)陈强的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)吴达利的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6950元，减半收取3475元，由原告陈强负担3023元，由被告吴达利负担452元。反诉受理费1250元，由反诉原告吴达利负担(已付)。被告吴达利负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年一月二十日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。