上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18486号原告：张志凤，女，1977年11月15日出生，汉族，住江苏省姜堰市。原告：李佩阳，男，2003年10月4日出生，汉族，住上海市。法定代理人：张志凤，年籍同上。两原告共同委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告：时清孝，男，1956年1月4日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：胡霞萍，1957年10月25日出生，汉族，住上海市。第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市灵石路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室。法定代表人：张小伟，职务执行董事、委托诉讼代理人：张豆豆。委托诉讼代理人：阮玉玲。原告张志凤、李佩阳与被告时清孝及第三人上海云房数据服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志凤及原告张志凤、李佩阳的共同委托诉讼代理人滑宝珠，被告时清孝及其委托诉讼诉讼代理人胡霞萍，第三人上海云房数据服务有限公司的委托诉讼代理人张豆豆、阮玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志凤、李佩阳向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方解除《房地产买卖合同》，解除日期为2019年7月14日；2.被告向原告支付人民币33.4万元违约金(以下币种均为人民币)；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月26日，原告与被告、第三人就上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《居间协议》，约定乙方已查验了该房地产的全部信息，户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；已设立抵押，抵押权人建设银行，未设立租赁；总房价款167万元；待甲乙双方签订本协议后一日内，乙方应自行或通过丙方补交定金190000元给甲方，合计20万元，作为全部定金。签订《居间协议》之前，被告已经向第三人支付了意向金1万元。2019年6月26日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定房价为167万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后七日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含有丙方保管的定金)不予返还；本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1条所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本合同第1.1条所述总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕;守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。同时违约方仍应按照佣金支付标准向居间方支付居间服务费。2019年6月27日，被告补交定金19万元。后被告提出需房屋降价10万元方可签订合同，原告不同意，双方未能签订示范版本的《上海市房地产买卖合同》。2019年7月14日，原告发短信给被告，被告回复不要原告的房子了。被告单方解除双方买卖合同，应当按照合同约定支付总房价款的20%的违约金，故诉至法院，请求判如所请。被告时清孝辩称，2019年6月26日，原、被告与第三人签订了《居间协议》以及《房地产买卖合同》，原告承诺系争房屋上已经设立抵押，抵押权人为建设银行。6月27日由乙方交意向金20万元于丙方进行资金监控，等交易中心产调信息确认之后转账给原告。6月27日，被告得知系争房屋处于查封状态，房屋除了建设银行的抵押贷款外，还设立了债权人为郭玉莲的50万元的个人债权，原告在签订《居间协议》以及《房地产买卖合同》时均未将上述情况告知被告。与第三人沟通后，为了表示被告购房的诚意，仍将19万元打给第三人，如果可以交易，我们是可以交易的，若不能保证资金安全，第三人不能交易。被告从未向原告提出降价10万元的要求。整个交易过程中，第三人为了保障资金安全，尽到了居间方的责任，当经纪人感到无法把控局面时，通知我们去取消了交易，并于2019年7月19日将20万元的资金返还被告。2019年7月14日，原告联系被告要求私下交易，被告拒绝，双方合同不能继续履行，被告并未违约，不同意原告的全部诉讼请求。第三人上海云房数据服务有限公司述称，签订居间合同前被告确实交付了1万元意向金，2019年6月26日已经谈好了第二天要支付19万元。在签协议时，原告承诺房屋权属情况是有抵押，但原告隐瞒了被查封的信息，第二天调取的产调显示房屋已被查封，查封的房子不能交易，原告承诺不实，当日我接到了19万元的意向金，但被告明确表示不再购买，为了保障交易安全，我将20万元还给被告。查封是影响交易的。直到网签截止日期，还未达到网签条件，对于原、被告之间的纠纷不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年6月26日，两原告作为出卖方(甲方)与被告作为买受方(乙方)与第三人作为居间方(丙方)签订《居间协议》，约定：乙方已查验了该房地产的全部信息，户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计1万元，作为与甲方进行洽谈之用；房地产坐落上海市新村路XXX弄XXX号XXX室，权利人为两原告，设立抵押，抵押权人为建设银行，甲方保证该房地产产权清晰、权属明确可进行交易；总房价款167万元；如甲方签订本协议，则乙方同意其交付的意向金即转为定金并支付甲方，(甲方授权丙方进行定金保管由此构成乙方支付给甲方的首期定金)，待甲乙双方签订本协议后壹日内，乙方应自行或通过丙方补交定金19万元给甲方，合计20万元等。同日，两原告作为出售方(甲方)与被告作为买受方(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定：总转让款167万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后7日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含有丙方保管的定金)不予返还；乙方通过如下方式支付首期转让款计人民币50万元整，内含已支付的全部定金；尾款2万元，由乙方直接或通过居间方转付甲方；第二期房款115万元，乙方自筹资金应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后1日内支付甲方。签订本合同后签署买卖合同示范文本前，甲方承诺向抵押权人(若有)申请提前归还全额银行贷款。还贷所涉及的罚息、违约金及其他费用(若有)由甲方自行承担；本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本合同总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同所述总房价款的20%向守约方支付违约金。同时违约方仍应按照佣金支付标准向居间方支付居间服务费等。2019年6月11日，被告向第三人支付了1万元，2019年6月27日，被告向第三人支付了19万元，共计支付了定金20万元。系争房屋的上海市不动产登记簿信息(2019年6月27日)显示，系争房屋上存在抵押权登记、查封登记的情形。系争房屋的上海市不动产登记簿信息(2019年7月3日)显示，系争房屋上不存在查封登记情形。系争房屋的上海市不动产登记簿信息(2019年7月4日)显示，系争房屋存在抵押权信息为：1、抵押权人中国建设银行股份有限公司卢湾支行，债权数额为30万元期限从2011-3-30至2026-3-30，核准日期为2011年5月5日；2、抵押权人为郭玉莲，债权数额为50万元，期限从2017-7-7至2018-1-6，核准日期为2017年7月13日。未显示查封信息。2019年7月14日，原告向被告发送短信约谈，被告回复“你的房子我们不考虑了”。2019年7月19日，第三人向被告退还了20万元。审理中，原告表示，系争房屋上的查封系案外人郭玉莲申请，该查封可以随时解除，该抵押权也于2019年8月23日注销了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告应按照双方之间签订的《居间协议》、《房地产买卖合同》的约定履行各自的义务。本案中，被告于2019年7月14日明确表示不再继续履行房地产买卖合同，现原告要求确认合同于该日解除，并无不妥，本院予以认定。关于合同解除的责任，由于房屋权属与权利限制的基本情况实属房屋买卖的重要事项，两原告作为系争房屋的出售方，对系争房屋的产权登记、权利限制情况应属明知，负有如实告知被告的义务，被告也有权知晓系争房屋上的个人抵押债权以及查封的情形，并在此基础上就交易条款与两原告进行磋商。故2019年6月27日，被告在知晓系争房屋权属及权利限制的情况后，房屋买卖合同主要条件已经发生变化，双方可就继续履行房地产买卖合同重新达成一致意见，被告虽按约定支付了20万元，经过充分考虑以及第三人的居间斡旋，最终选择不再履行房地产买卖合同的义务，并未违反合同约定，也无主观过错。至于两原告认为只要原告在合同签署之后7日内解除查封即符合签订示范文本的条件的意见，本院不予采纳，即使如两原告所述，被告如果继续履约，双方可以顺利完成系争房屋的买卖，被告也有权选择不承担额外的抵押债权以及查封带来的资金风险，更何况原告自述案外人的抵押权登记也迟至一个多月之后才注销，故原告要求被告承担违约责任的主张，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告张志凤、李佩阳与被告时清孝于2019年6月26日就上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年7月14日解除；二、对原告张志凤、李佩阳的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币6310元，减半收取计人民币3155元，由原告张志凤、李佩阳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年一月十五日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。