湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2812号上诉人（原审原告、申请执行人）：罗琼，女，1980年3月18日出生，汉族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，湖南淮新律师事务所律师被上诉人（原审被告、案外人）：李珍，女，1965年2月7日出生，汉族，住株洲市茶陵县利民办事处清水矿区。被上诉人（原审被告、案外人）：怀化世锦房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区天星东路世锦城2栋101号。法定代表人：张克勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿开金，男，1962年5月24日出生，汉族，住湖南省辰溪县，系该公司法律顾问。上诉人罗琼因与被上诉人李珍、怀化世锦房地产开发有限公司（以下简称世锦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（201）湘1202民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗琼上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求准许执行怀化市世锦房地产开发有限公司名下第6栋2单元706号房屋；3、本案涉嫌伪造证据、虚假诉讼，请求移交公安局机关处理；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。在本院二审审理期间，上诉人罗琼撤回第三项上诉请求，并对上诉状中笔误予以更正。事实与理由：（一）一审事实认定不清，一审认定李珍对于涉案商品房买卖真实性认定事实不清、证据不足。首先，2011年李珍对涉案房屋定金交纳事实不清，李珍第一笔购房定金只有世锦公司开具的收款收据，该种收据是普通收据，并非税务机关的专用发票，造假难度极低，且此案中交易凭条时过5年却非常清晰，由极大的造假嫌疑。其次，涉案房屋《商品房买卖合同》不具备有效构成要件，且真实性存疑，该合同欠缺了《商品房销售管理办法》第十六条规定的多项必备条款。再次，无相关缴费证明，缴费明细及时间没有补充协议，而《商品房买卖合同》中第六条却规定了办证费用及交款时间详见补充协议，足以证实双方之间的买卖交易未真实发生，且一直未办产权证，李珍亦未主张索赔权，这不符合常理。最后，购房开具的收据真实性存疑。李珍交纳的尾款105947元，如此之大的金额交付却没有相关银行流水，实属可疑。（二）一审适用法律错误。根据《查封、扣押、冻结规定》第17条，案外人排除房屋强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。第一，李珍只提供了一张金额为76235元的税务发票，却没有注明预收项目，该收据并非专用发票，李珍通过金融机构向世锦公司转款的有效证据未达到房款总额的50%，世锦公司也未有收到涉案房款50%的入账凭证。由此，李珍并未真正交付全部价款。第二，李珍在约定交房日期后的5年间未办理入住手续，并未交纳水费、电费、物业费、燃气费，不能证明李珍已经实际占有、使用该涉案房屋。第三，依据《物权法》规定，该涉案房屋依法归世锦公司所有，在过户之前，李珍并非是该房屋的所有权人。《执行异议规定》第29条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，是为了保护买受人的安身立命的权利，李珍名下在株洲天元区和茶陵县房屋，且长期居住在茶楼，因此购买该涉案房屋并非是满足居住需求。（三）本案涉嫌伪造证据、虚假诉讼，本案多出证据存在极大伪造可能性，收据极有可能为事后开具。综上所述，被上诉人李珍对于涉案房屋的购房事实认定不清、证据不足，且请求不符合《执行异议和复议案件若干问题规定》的第29条法律规定，特请求二审法院撤销一审判决，予以改判。李珍辩称，罗琼上诉请求不能成立。（一）一审法院认定事实是清楚的，答辩人李珍购买的涉案房屋系从刘芳处转来，并于世锦公司签订了《商品房买卖合同》，且支付了合理价款，是买卖双方的真实意思表示，符合法律规定，受《物权法》保护。（二）一审法院适用法律恰当，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条列明三种情形，均符合答辩人所购房屋的实际情况，依据该规定，一审法院处理是正确的。（三）被答辩人上诉请求及理由没有足够证据支持。（四）答辩人是受害者，不应承担一、二审诉讼费用。（五）罗琼与世锦公司是民间借贷纠纷，借贷本来就有风险，不能将风险转嫁他人，伤及无辜。另外答辩人的房屋是6栋706号，而上诉状写的是702房屋，并且答辩人交纳的部分金额为76325元，而上诉状列明的为7632.5元。综上所述，请求上级法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。怀化市世锦房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审人民法院依法予以维持。《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条列明的三种情况，本案合同签订在执行前，李珍在怀化没有房屋，且房款已经交清，我们公司也予以认可，故上诉人的请求没有足够理由和充分证据支持。罗琼向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2019）湘1202执异10号执行裁定，恢复对世锦公司位于怀化市的执行；2.该案全部诉讼费由李珍、世锦公司承担。诉讼过程中，罗琼变更第一项诉讼请求为：请求准许对世锦公司位于怀化市的执行。一审法院认定事实：2014年2月17日,该院作出（2013）怀鹤民二初字第573号民事判决，判决：一、世锦公司于判决生效之日起五日内偿还罗琼借款本金687500元；二、世锦公司于判决生效之日起五日内按中国人民银行同期贷款利率向罗琼支付借款本金为331500元的逾期利息（期限自2013年11月2日至世锦公司付清本金之日止）；三、世锦公司于判决生效之日起五日内按中国人民银行同期同类贷款利率向罗琼支付借款本金为356000元的逾期利息（期限自2013年12月18日至世锦公司付清本金之日止）。该判决生效后，罗琼向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2015年12月11日查封了世锦公司位于怀化市。2018年12月4日，该院以（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定继续查封了该套房产。罗琼称其在诉讼中已查封争议房产，最早是2013年12月份，后来执行环节双方达成和解终结执行，因世锦公司没有履行协议，又恢复执行。2019年1月17日，案外人李珍向该院提出异议，认为该院（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定查封世锦城6栋706号房产属错误，请求法院解除查封。2019年2月3日，该院作出（2019）湘1202执异10号执行裁定：中止对该院（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定查封世锦城6栋2单元706号房产的执行。罗琼对此不服,于2019年3月6日诉至本院。另查明，2011年8月15日，李珍之女喻言从原买受人刘芳处通过更名的方式认购诉争房产，并与世锦公司签订了世锦城《ＶＩＰ卡认购书》，认购物业具体为“世锦城小区”6栋2单元7层06号房，建筑面积＊＊平方米（此处原件数字已模糊），单价2698元／平方米，总房款252182元，并约定双方在签订《商品房买卖合同》时，买受人凭卡享受2万元的房款优惠。当日，世锦公司向喻言出具收据，载明收到喻言“刘芳更名，房号6＃Ｆ706”，金额为5万元，并加盖了世锦公司的财务专用章，有经手人及出纳签名。2013年12月1日,李珍作为买受人与世锦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买的商品房位于世锦城项目中的第6幢2单元7层06号房，房屋总价款232182元。李珍于2013年12月1日向世锦公司以转账及现金的方式支付房款76235元、办证代收费用7517元，共计83752元，当日，世锦公司亦向李珍夫妇出具收据两张，并加盖了世锦公司财务专用章。罗琼庭审中对于李珍支付认购金50000元及第二笔款83752元的事实没有异议。2013年12月11日，世锦公司向原告出具收据一张，载明收到李珍6-706＃房款105947元，并加盖有世锦公司财务专用章，亦有经手人及出纳签名，李珍称该款系现金支付，房款已全部交清。还查明,李珍夫妇在怀化市没有住房登记，但李珍夫妇在株洲天元区及茶陵县房屋登记。一审法院认为，关于诉争房屋是否应当准许执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称规定)第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,首先，李珍于2013年12月1日与世锦公司签订《商品房买卖合同》，发生在本院查封之前，双方并没有异议，该院予以确认，罗琼对李珍与世锦公司签订《商品房买卖合同》的真实性提出异议,但其并未提出有力证据予以反驳，该院对罗琼的该主张不予支持；其次，李珍购房用于居住且在怀化市并没有其他用于居住的房屋，罗琼提出其在株洲市天元区及茶陵县有房屋两套，不能排除执行的观点，该院认为，对规定中“买受人名下无其他用于居住的房屋”不宜作绝对无房的解释，应仅指在房屋查封所在地没有其他用于居住的房屋，规定的目的为注重购房者居住权的保障，即便李珍在外市有住房，也不能排除其在怀化市的居住权，故对罗琼该观点，理由不充分，该院不予支持；再次，李珍已于2013年12月11日交清全部购房款232182元，故李珍交纳房款的行为满足上述司法解释规定的第三项情形。虽然罗琼对李珍支付最后一笔房款105947元的真实性有异议,但退一步讲，就算该笔房款存疑，李珍支付的前两笔款项亦达到支付总房款的50%以上。综上,本案符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,李珍就诉争房屋所主张的权利足以排除执行。罗琼对诉争房屋申请恢复执行的请求不成立,不准许对诉争房屋继续执行。综上所述,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回罗琼的诉讼请求。案件受理费5800元,由罗琼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人存有争议的证据，本院认定如下：上诉人罗琼提交的几份证据，因与认定本案的基本事实无关联性，不能达到证明目的，故本院均不予采信；被上诉人李珍提交的证据，来源合法，真实有效，能够证明本案相关事实，故本院予以采信。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实依法予以确认。另查明，李珍授意侄女吴翩于2017年11月27日通过银行汇款5万元至中国银行怀化市铁北支行60×××74账户，并附言：用于世锦城扫尾工程6栋706。以上事实有中国银行汇款付款通知单在卷佐证，足以认定。且，在本院二审审理期间，上诉人罗琼申请撤回上诉状中列明的第三项上诉请求，并对上诉状中的笔误予以更正。被上诉人李珍、怀化世锦房地产开发有限公司对此没有异议。本院认为：本案系执行异议之诉纠纷，争议焦点在于被上诉人李珍就涉案房屋是否享有足够排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，因金钱债权执行过程中，案外人李珍对涉案商品房提出异议，酿成纠纷。李珍于2013年12月1日与世锦公司签订《商品房买卖合同》，该事实发生在一审法院查封之前，双方对此并无异议，本院依法予以确认。上诉人罗琼对李珍与世锦公司签订《商品房买卖合同》的真实性提出异议,但其并未提出有力证据予以反驳，结合李珍提供的中国银行汇款付款通知单及世锦公司的陈述，足以证实李珍与世锦公司之间存在真实的买卖关系，故对于上诉人罗琼的该主张，本院不予支持。关于李珍交纳房款问题，对第一笔与第二笔款项的事实，因上诉人在一审庭审中没有异议，故本院依法予以确认。剩余第三笔款项，被上诉人李珍陈述10余万元均为现金交付，资金来源于深圳工友所借的现金。在日常生活中，10余万元属于数额较大情形，使用大额现金购房不符合一般交易习惯，被上诉人李珍提交的证据不能充分证实其已经交付了105947元尾款，应由李珍承担举证不能的后果。但是，该合同列明涉案房屋总价款为232182元，李珍前两笔已经支付的款项金额亦达到合同约定总价款的百分之五十以上。经查，李珍在株洲市天元区与株洲市茶陵县房屋，且长期居住在株洲。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法目的，在于保护买受人的居住权，缘于对自然人安身立命之保障的考量。而李珍名下仍有两套房屋，且其长期生活在株洲，其安身立命之倚靠的基本居住权已然得到保障。一审法院对此限缩理解为“房屋查封所在地没有其他用于居住的房屋”有失偏颇，不符合法律规定。上诉人罗琼主张因李珍名下有其他房屋，其债权不能排除对涉案房屋执行的请求，理由充分，于法有据，故本院予以支持。因此，李珍对涉案房屋依《商品房买卖合同》享有债权，但该债权并不属于法律法规及司法解释的特殊情形，即该民事权利并不足以排除执行。综上所述，上诉人罗琼的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1526号民事判决；二、准许对怀化世锦房地产开发有限公司位于怀化市的执行；一审案件受理费5800元，由李珍、怀化世锦房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5800元，由李珍、怀化世锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 阳审 判 员  胡海雄审 判 员  夏英姿二〇二〇年一月二十八日法官助理谌奕代理书记员  王 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；