呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4958号上诉人（原审原告）：郑国清，男，住呼和浩特市和林格尔县。被上诉人（原审被告）：张录梅，女，住呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：杨志刚，男，住呼和浩特市和林格尔县，系张录梅丈夫。上诉人郑国清因与被上诉人张录梅房屋租赁合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院作出的（2019）内0123民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑国清、被上诉人张录梅及其委托诉讼代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑国清上诉请求：一、撤销原判，改判张录梅退还郑国清未使用租赁房屋期间租金2万元；二、本案一、二审诉讼费用由张录梅负担。事实及理由：一审判决认定“2019年7月21日郑国清因经济能力无力负担剩余租金搬出所租房屋，将所租房屋钥匙交给张录梅”，与客观事实相悖。事实上，张录梅在《房屋租赁协议书》约定的第二期租金到期前，多次打电话及到郑国清租用的店里要求郑国清支付剩余租金10万元，并称2017年7月15日前付不出第二期租金就立刻腾出房屋。虽经郑国清与张录梅多次协商恳请其暂缓一个月时间，但张录梅态度蛮横，并到郑国清家中强行要走租赁房屋钥匙。因此，张录梅以其行为已经解除了与郑国清签订的《房屋租赁协议书》。另外，郑国清支付的首期租金实际使用期限应该至2020年1月15日（租赁协议约定租期五年，自2017年7月15日起至2022年7月15日止，租金五年共计20万元，每年4万元。郑国清按约定向张录梅支付了首期租金10万元，即郑国清实际已付两年半租金）。因此，郑国清在租赁房屋使用期限未到期的情况下没有理由主动搬出租赁房屋，而一审法院认定“2019年7月21日郑国清因经济能力无力负担剩余租金搬出所租房屋，将所租房屋的钥匙交给张录梅”，与常理相悖。综上所述，一审法院认定事实错误，应予改判。张录梅辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张录梅与郑国清之间的房屋租赁合同没有解除，当时因郑国清租赁房屋后，生意不景气，无力负担房租，郑国清同意张录梅代其向外转租；二、在判决后，郑国清依旧不积极按照合同履行支付房租及2019年取暖费的义务，张录梅已经代为缴纳，张录梅有向郑国清主张赔偿的权利；三、截止到开庭前该房屋仍然处于空置状态，郑国清根本就没有继续经营的想法，郑国清不按照合同约定及时缴纳房租的行为使张录梅遭受了损失；四、张录梅为了减少郑国清的损失，义务为其寻找次承租人，但郑国清不感激反而试图使张录梅遭受更大的损失；五、郑国清主动要求与张录梅签订为期五年的租赁合同，因为租期较长，所以签订合同的租金较为便宜。如果以该价格计算房租，对张录梅不公平。综上，张录梅与郑国清签订的租赁合同真实合法有效，张录梅按照合同履行义务，但郑国清并未按照合同约定交纳房租，严重违反当时租赁合同的约定，并且给张录梅造成了经济损失。张录梅出于善意，帮其转租和带领其他人看房，并没有强制其退房。郑国清不按照合同约定交纳租金，给张录梅造成损失不予赔偿，反而要求退还房租，既无事实依据也无法律依据，其上诉请求应予驳回。郑国清向一审法院提出诉讼请求：1、判令张录梅返还郑国清房屋租金2万元；2、本案的诉讼费用由张录梅承担。原审法院查明，2017年7月10日郑国清、张录梅签订了《房屋租赁协议书》，合同约定，张录梅将坐落在××县底店出租给郑国清，租期五年，从2017年7月15日起至2022年7月15日，租金五年共计200000元，每年40000元，租金分二次支付，首付100000元，剩余租金100000元于2019年7月15日前全部付清。合同签订后，张录梅将房屋交付郑国清使用，郑国清于2017年7月10日将首付租金100000元通过转账的方式转给张录梅。另查明：2019年7月21日，郑国清因经济能力无力负担剩余租金搬出所租房屋，将所租房屋钥匙交给张录梅。原审法院认为，郑国清、张录梅签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是合法有效的协议。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。郑国清主张将钥匙交于张录梅是双方协议解除租赁合同，张录梅抗辩交还钥匙是郑国清请求张录梅帮助转租。庭审中，郑国清坚持不增加、变更诉讼请求，郑国清提供的证据不能证明租赁合同已经解除，在合同未解除的情况下，原租赁合同仍在履行过程中，郑国清要求返还租金的诉讼请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑国清的诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由郑国清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，郑国清向本院提交了如下三组新证据：证据一，通话录音一份，证明张录梅将郑国清从涉案租赁房屋中赶出；证据二，发布出租信息截图。证明郑国清还在租赁房屋时，张录梅就将房屋另行出租；证据三，通话记录，证明张录梅及其妻子多次给郑国清打电话要求其定期搬出。张录梅向本院提交了一份新证据，即照片一份，证明涉案租赁房屋目前仍处于空置状态。本院组织双方进行了证据交换和质证。张录梅对上述证据一的真实性认可，认可是其与郑国清通话产生的录音，但对证明的问题不认可，认为通话录音的内容不完整。双方协商的是五年一租就便宜点，一年一租可能就租金不稳定。当时是郑国清说生意不好，赔钱了，不能按时支付租金。认为应该按照合同履行；对第二组证据的真实性认可，确实是由张录梅发布的。郑国清说生意不好，跟张录梅表示由张录梅租出去也行，双方都在往外出租；对第三组证据的真实性认可，但认为打电话是为了催交租金。郑国清对张录梅所举新证据予以认可。对于双方二审期间所举证据的真实性，本院予以确认；对于上述证据的证明力及与本案的关联性，将综合予以认证。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案《房屋租赁协议书》第七条约定：乙方（郑国清）在到期的前30天向甲方（张录梅）打招呼，是否续租，甲方有所安排。如继续承租，并重新签订协议，并交付下年租。张录梅当庭认可自郑国清起诉后就未再继续致力于出租（转租）涉案房屋。截止本案开庭前，涉案租赁房屋仍处于空置状态。本院二审认定的其它事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，郑国清与张录梅签订的《房屋租赁协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行其合同义务。按照涉案合同约定，郑国清应于2019年7月15日前付清第二期租金10万元，现郑国清未依约支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，郑国清在合同签订后交付了租金10万元，根据合同约定的期限（自2017年7月15日起）以及年租金（4万元），郑国清已交付租金至2020年1月14日。故尽管郑国清未按期支付第二期租金，其仍有权使用涉案房屋至2020年1月14日。张录梅对郑国清已交租金的期间不予认可，认为双方约定的系整体租金而非按年约定，其主张与涉案《房屋租赁协议书》第二条中明确约定的“租金一年为四万元整”不符，本院不予采纳。现郑国清于使用期限届满前(2019年7月21日)实际搬离涉案房屋，张录梅已接收了涉案租赁房屋的钥匙。本院认为，首先，转租一般是由承租人自行寻找次承租人，转租所得的费用一般由承租人直接收取；其次，无证据证明双方就由张录梅代理或协助郑国清进行转租达成了一致的意思表示；再次，依照合同约定，郑国清本可继续使用涉案租赁房屋至2020年1月，而转租并不以原承租人搬离租赁房屋为前提条件，故搬离租赁房屋并交还钥匙意味着郑国清丧失了对租赁物的控制，并将面临无法收取转租费用的风险，郑国清提前搬离租赁房屋不符合常理；最后，郑国清于2019年8月即提起本案诉讼请求张录梅返还其剩余期限的租金而非转租金，且彼时涉案租赁房屋仍处于空置状态。综合以上因素、一般常理以及双方的举证能力、举证情况等因素，本院对郑国清认为涉案合同已经解除的主张予以采纳，对于张录梅主张涉案合同仍在继续履行、其代郑国清转租涉案房屋的主张不予支持。一审法院认定原租赁合同仍在履行过程中属认定错误，本院予以纠正。关于郑国清主张返还租金2万元的主张有无事实及法律依据。如前所述，郑国清已交付租金至2020年1月14日，且涉案租赁合同已于2019年7月21日解除，故张录梅应向郑国清返还租金19232.88元（20000-40000÷365×7）。但考虑到郑国清逾期支付租金已构成违约，鉴于双方对于逾期支付租金的违约责任未作约定，郑国清应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。结合案涉租赁合同的剩余租期、双方是否有过错及过错程度、出租人亦负有避免损失扩大的义务等因素，为减轻双方当事人诉累、兼顾公平，本院在上述张录梅应返还的租金中扣除三个月的租金，用以折抵因郑国清违约而给张录梅造成的损失。综上所述，郑国清的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销和林格尔县人民法院（2019）内0123民初1439号民事判决；二、张录梅于本判决生效之日起十五日内返还郑国清租金9232.88元；三、驳回郑国清的其它诉讼请求。如果张录梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由张录梅负担69.25元，由郑国清负担80.75元。二审案件受理费300元，由张录梅负担138.5元，由郑国清负担161.5元。本判决为终审判决。审 判 长 李 艳审 判 员 张 宇审 判 员 王海莹 二〇二〇年一月十七日法官助理 魏恩霖书 记 员 张 猛