西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初4792号     原告（反诉被告）唐建忠，男，1962年9月4日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人吕延鸿，陕西康宁律师事务所律师。被告王凤才，男，1965年2月25日出生，汉族，西安远大钢结构有限公司经理，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）王秋菊，女，1992年8月25日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人孙漫，女，陕西省老法律工作者协会法律工作者，住西安市长安区。第三人吴宜耕，男，1983年10月6日出生，汉族住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人张付标，陕西众致律师事务所律师。委托代理人于洋，陕西众致律师事务所实习律师。    原告（反诉被告）唐建忠与被告王凤才，被告王秋菊（反诉原告），第三人吴宜耕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐建忠及委托代理人吕延鸿，被告王凤才、被告（反诉原告）王秋菊的共同委托代理人孙漫，第三人吴宜耕的委托代理人张付标、于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告（反诉被告）唐建忠向法院提出诉讼请求：1、判令被告王秋菊立即向原告办理西瑞·北国之春3号楼1单元1101号房屋的过户手续；2、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2012年2月2日，被告王秋菊与原告签订《换房协议》，约定王秋菊以北国之春小区3号楼1单元1101号房屋和原告名下的XX城XX路XX段XX花园XX苑二期两套房屋进行置换。协议签订后，原告入住北国之春小区3号楼1单元1101号房屋。XX城XX路XX段XX花园XX苑二期房屋的结构发生改变，被告不同意置换，双方又协商将换房变为房屋买卖，转让价款为113.5万元。2015年，原告向被告支付购房款70万元。2016年元月16日，原告与被告王凤才、第三人吴宜耕签订《房产抵账协议书》，协议中对原告与二被告之间的买卖房屋事宜予以确认。现原告多次要求二被告办理涉案房屋的过户手续，均协商未果。现原告诉至法院，请求判如所请。    被告（反诉原告）王秋菊辩称，2012年2月2日，其父王凤才与原告达成《换房协议》，将其名下的涉案房屋与原告的两套房屋进行置换，协议签订后其父王凤才向原告交付了房屋，原告在涉案房屋中居住至今。2016年元月16日，其父王凤才与原告及第三人吴宜耕达成《房产抵账协议书》，但该协议因原告既未依约向第三人交付房屋也未履行物权转移义务，故该协议书既未生效，目的也未实现，原告与王凤才之间的代物清偿关系并未成立。其与原告之间无房屋买卖合同关系亦无其他债权债务关系，故请求驳回原告的诉讼请求。    被告王凤才辩称，2012年2月2日，其与原告达成《换房协议》，将其女儿王秋菊名下的涉案房屋与原告的两套房屋进行置换，协议签订后其向原告交付了房屋，原告在涉案房屋中居住至今。2016年元月16日，其与原告及第三人达成《房产抵账协议书》，但该协议因原告既未依约向第三人交付房屋也未履行物权转移义务，故该协议书既未生效，目的也未实现，其与原告之间的代物清偿关系并未成立。故请求驳回原告的诉讼请求。    第三人吴宜耕述称，其认为原告没有交付房屋，其与被告王凤才之间的抵债协议依然成立。被告（反诉原告）王秋菊向本院提出以下反诉请求： 1、依法确认王凤才与被反诉人之间的《房产抵账协议》无效。2、判令被反诉人返还反诉人房屋并承担其居住期间的不当得利按房屋租赁价格计算暂计10万元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月16日被告王凤才与反诉被告、第三人吴宜耕签订《房产抵账协议书》，对反诉原告名下的房产进行了处分，且被告王凤才将房屋交付给了反诉被告，反诉被告一直使用支配该房屋。被告王凤才虽系其父亲，但在其未授权或认可的前提下对涉案房屋实施的处分行为系无权处分，对其不发生法律效力。故其诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）唐建忠辩称，其依据房屋买卖关系合法占有涉案房屋，因此不存在非法占有及不当得利的问题。正如反诉原告所述，其与王凤才在2012年2月2日签订了《换房协议》，其履行了换房协议的行为，王凤才将房屋交付给其使用。反诉原告对其与王凤才之间的换房和房屋买卖关系知晓且认可，不存在其不当占有的情形，不存在反诉原告所述无权处分的问题，故请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的《换房协议》、《房产抵账协议书》、借条、银行流水、房屋产权证明、物业费收据、电费收据、水费收据等，因与证据原件核对无异且双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年2月2日，王凤才以王秋菊（甲方）的名义与唐建忠（乙方）签订《换房协议》，约定：XX小区XX号楼XX单元XX房XX城XX路XX段XX花园XX苑二期房屋两套，双方互不向对方补房价差；甲方同意赠予乙方储物间两间并转让现有装修；甲方房内渗水问题乙方自行修复；甲方同意将房屋于2012年4月1日办理完过户手续，并将房屋交付乙方。该协议甲方处“王秋菊”签名由王凤才书写。同年2月底，唐建忠开始翻修上述房屋并从王凤才处借款15万元用于换房维修。2012年5月12日唐建忠入住该房屋至今，期间唐建忠一直缴纳涉案房屋的物业费、水电费等相关费用。2016年1月16日， 吴宜耕（甲方）、王凤才（乙方）与唐建忠（丙方）签订《房产抵账协议书》，约定：甲方承揽乙方位于陕西省三原县汤官村厂房的消防工程及位于西安市建章路钢结构厂房消防安装工程，以上工程款共计212万元；乙方仅于2014年9月前向甲方支付了工程款75万元；XX镇XX商厦商业用房（价格180.8万元）替乙方向甲方还款137万元。就自愿还款的原因，《房产抵账协议书》载明“王凤才之女王秋菊2012年3月出国留学，把王秋菊名下西瑞·北国之春3号楼1单元1101号227.15平方米住宅转让给唐建忠（为计算方便，面积为227平方米）。当年市场价每平方米￥5千元，总价值为￥113万5千元整。唐建忠在入住前装修向王凤才借款￥15万元，2015年12月永坪镇小河口过户时税费￥22万元中向王凤才借款8万6千元。唐建忠于2015年春节前后还款￥70万元，至2016年元月16日止。唐建忠欠王凤才房款（人民币1135000元+150000元+86000元）-700000元=￥671000元。所以唐建忠愿意用小河口商厦替乙方王凤才归还甲方吴宜耕所欠工程款人民币137万元。并承担过户税费22万元，同时将余款21万元8千元赠王凤才用于补偿吴宜耕延期付款责任”。另西安市未央区XX村XX幢XX单元XX室房屋即涉案房屋登记在王秋菊名下。唐建忠向法庭提交了其于2014年9月30日向王秋菊账户（卡号为XXXXXXXXXXXXXX9515）汇款20万元的凭证。经本庭到中国农业银行西安太华路支行查询，XXXXXXXXXXXXXX9515的账户并不存在，王秋菊名下有一账户XXXXXXXXXXXXXXX9515，该账户流水中无唐建忠汇款20万元的记录。本院认为，《换房协议》系王凤才以女儿王秋菊名义于2012年2月2日与唐建忠签订。后因王秋菊出国，唐建忠与王凤才达成新的合意，王凤才将原本应置换的涉案房屋出售给唐建忠，该事实在双方2016年1月16日与第三人吴宜耕签订的《房产抵账协议》有记载。《房产抵账协议》约定，唐建忠愿意将其名下的另一套房产过户至吴宜耕名下，用来替王凤才向吴宜耕偿还所欠款项并抵扣其未支付给王凤才的涉案房屋剩余购房款。由此可知唐建忠与王凤才经协商均不再履行《换房协议》的内容，《换房协议》中有关双方的权利义务全部终止，双方就出售涉案房屋达成新的合意，且对剩余款项的支付方式进行了约定。《房产抵账协议》系唐建忠、王凤才与吴宜耕签订，王秋菊并非《房产抵账协议》的一方当事人。唐建忠提交的证据不足以证明王秋菊知晓涉案房屋出售的事实，也未提交证据证明其有理由相信王凤才系作为王秋菊的代理人实施出售行为，故唐建忠称王凤才系表见代理，其与王凤才之间达成的出售房屋的新合意对王秋菊发生法律效力，本院不予采信。综上，王凤才系无权处分王秋菊名下的涉案房屋，该处分行为对王秋菊不发生法律效力，故唐建忠要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。虽王凤才系无权处分，但《房产抵账协议》系唐建忠、王凤才及吴宜耕三方的真实意思表示，合法有效，故王秋菊要求确认《房产抵账协议》无效的反诉请求，本院不予支持。涉案房屋系王秋菊所有，现王秋菊要求唐建忠返还涉案房屋，本院予以支持。唐建忠可就王凤才的无权处分行为给其造成的损失另案主张权利。涉案房屋系王凤才交付于唐建忠使用，王凤才系无权处分人，唐建忠占有使用涉案房屋并非毫无依据，故王秋菊要求唐建忠支付占用房屋期间的房屋租金不当得利，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐建忠于本判决生效后三十日内从位于西安市未央区XX村XX幢XX单元XX室的房屋内腾出并将该房屋交付给被告（反诉原告）王秋菊。二、驳回原告（反诉被告）唐建忠的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王秋菊的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10790元（唐建忠已预交），反诉受理费2960元（王秋菊已预交），现均由唐建忠承担，唐建忠承担的反诉受理费于本判决生效后三十日内支付于王秋菊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长      任瑞鑫人民陪审员      蔡  东人民陪审员      杨淑惠    二〇一九年十二月十七日 书  记  员      张  锐