广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22902号原告：李广青，男，汉族，1959年7月31日出生，住址：广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码：440************557。委托代理人:崔建军、劳嘉韵，均系广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市禅城区******，地址：广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码：124***********545A。负责人：梁桂金。委托诉讼代理人：罗秀琼，系广东信孚律师事务所律师。被告：佛山富力房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码：914********6041225。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄沙，女，汉族，1988年6月9日出生，住址：湖南省湘阴县************，公民身份号码:430************129，系公司员工。被告：佛山市新传奇物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区***********之二，统一社会信用代码：914************898。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：黄卫莲，女，汉族，1968年3月21日出生，住址：广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************121，系公司员工。委托诉讼代理人：潘意玉，女，汉族，1976年8月19日出生，住址：广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码：440************02X，系公司员工。原告李广青诉被告佛山市禅城区******（以下简称土储中心）、佛山富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、佛山市新传奇物业管理有限公司（以下简称新传奇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人崔建军、被告土储中心的委托诉讼代理人罗秀琼、被告富力公司的委托诉讼代理人黄沙、被告新传奇公司的委托诉讼代理人黄卫莲、潘意玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、三被告向原告赔偿2018年12月至2019年8月的物业管理费和公共水电分摊费总计12357.43元；2、三被告向原告赔偿2018年12月至2019年8月的租金损失128076.30元；3、三被告立即整改佛山市禅城区***3*1*****、富盈路3*2*1402房的质量问题，赔偿自2019年9月至实际整改完毕的物业管理费、公共水电分摊费及租金损失；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告土储中心于2013年2月7日签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》,根据合同约定，被告土储中心拆迁原告所有位于佛山市禅城区***1、3号二至六层的房屋，双方确认被拆迁房屋中用于产权调换的办公用房的价值为7848750元，双方同意在禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块（改造片区内的8号地块）新建小区、禅城区朝安路童服城地块(广佛商都3号地块）新建小区进行产权调换，等值调换的安置用房建筑面积为1121.25平方米。被告土储中心于2018年11月30日向原告发出收楼通知书，但原告验收时发现部分房屋（包括富盈路3*1*305*、富盈路3*1*****、富盈路3*1*3005*、富盈路3*2*302*、富盈路3*2*1402*、富盈路3*3*1706房）存在质量问题，直至2019年8月22日才收楼，故2018年12月至2019年8月的物业管理费和公共水电分摊费总合计12357.43元应由三被告承担。另外，三被告应参照临时安置补助费计算标准向原告赔偿此期间的租金损失合计128076.30元。富盈路3*1*****、富盈路3*2*1402房目前仍然存在质量问题，三被告至今未整改完毕。据了解安置房的开发商是被告富力公司、物业管理公司是被告新传奇公司。被告富力公司建设的房屋存在质量瑕疵，一直拖延不整改。被告新传奇公司作为物业管理公司未能尽到管理义务，对房屋的质量瑕疵未能及时反馈给被告土储中心、被告富力公司，对损失的产生有责任。鉴于上述情况，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请法院依法判决。被告土储中心辩称：一、原告诉请被告土储中心向其赔偿2018年12月至2019年8月的物业管理费和公共水电分摊费没有法律依据。原告于2018年11月30日收到被告土储中心出具的《收楼通知书》后，于2019年8月22日才收楼，相关行为后果应由其自行承担。理由如下：1、涉案房屋是安置用房，建设单位是本案被告富力公司。根据被告富力公司提供的证据显示，涉案房屋建筑工程竣工经验收合格，符合交付使用的条件，符合国家有关房屋质量方面的规定。且，根据原告提供的《房屋验收记录表》记载内容，涉案房屋仅存在墙身油漆未完全、阴阳色等一般质量瑕疵问题，并非房屋地基基础工程和主体结构工程存在质量问题或者其它严重影响正常居住和使用的质量问题。2、被告土储中心与原告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》没有具体明确约定相关的质量标准，因此，仅凭墙身油漆未完全、阴阳色等一般质量瑕疵并不能达到原告拒收涉案房屋的质量问题程度，原告不能拒绝收楼。原告于2018年11月30日收到《收楼通知书》后至2019年8月21日期间拒收涉案房屋的理由不正当，应视为涉案房屋已于2018年12月交付。既然如此，被告新传奇公司向原告收取物业管理费和公共水电分摊费有理有据。至于涉案房屋存在的前述一般质量瑕疵问题，原告有权要求被告富力公司在保修期限内承担维修之义务，并非其拒绝收楼之正当理由。即使法院认为原告诉请的费用属于原告在修复期间的损失，则赔偿责任主体也应是被告富力公司，非被告土储中心。二、原告诉请被告土储中心向其赔偿2018年12月至2019年8月的租金没有依据。原告提供的证据并不能证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，开发商需要承担赔偿损失的前提条件是房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中，涉案房屋仅存在墙身油漆未完全、阴阳色等一般质量瑕疵问题，并未严重影响正常居住使用。2、原告没有提供证据证明其需另行租房使用。涉案房屋仅存在一般质量瑕疵问题，只需局部维修即可，并不影响其它部位的居住和使用。虽然维修期间可能在一定程度上影响了原告的生活，但只要其它部位依然能够满足居住要求，则赔偿租金损失的诉请就不应予以支持。同理，即使法院认为原告诉请的费用属于原告在修复期间产生的损失，则该赔偿责任主体应为被告富力公司，非被告土储中心。三、原告诉请被告土储中心立即整改涉案相关房屋质量问题及赔偿上述房屋2019年9月至实际整改完毕的物业管理费和公共水电分摊费及租金损失没有依据。承担涉案房屋保修义务的主体是被告富力公司，非被告土储中心，原告也未提供证据证明前述房屋在经过第一次整改后仍然存在质量问题。综上答辩意见，原告的诉讼请求没有任何法律及事实依据，恳请法院依法予以驳回。被告富力公司辩称：被告富力公司已按合同约定的交付条件交房。根据被告富力公司提交的证据，涉案房屋均已取得竣工验收备案表，符合法定的交付条件及国家有关质量的规定。根据原告提交的证据显示，涉案房屋仅存在阴阳色的一般质量瑕疵，并非房屋基础工程和主体结构质量问题，不影响正常居住和使用，只需局部维修即可，并不影响其他部位的使用，且被告富力公司已经承担质量维修义务，故无需另行赔偿原告损失。被告新传奇公司辩称：一、就涉案房屋，被告新传奇公司于讼争期间已提供了相关的物业服务，原告依法应当交纳相应的管理费和公共水电分摊费用，原告要求被告新传奇公司赔偿其物业管理费用和水电费无任何依据。1、被告新传奇公司作为涉案小区的物业管理公司，已为原告提供了相关的物业服务。2、就涉案房屋，原告已于2018年11月30日签收《收楼通知书》，但原告拒不收楼，故不应免除其自收到收楼通知之日起应当缴纳物业管理费及公共水电分摊费的责任。3、原告于2019年8月22日向被告新传奇公司交纳涉案房屋物业管理费及公共水电分摊费的行为已确认及追认了被告新传奇公司提供的物业管理服务，其应当承担缴费义务。二、就涉案房屋，原告要求被告新传奇公司赔偿其租金损失无任何依据。根据《物业管理条例》有关规定，被告新传奇公司作为物业管理公司，只是对物业共用部位、共用设施设备进行查验。根据被告新传奇公司与发展商、业主等签订的前期物业管理服务合同表明，被告新传奇公司作为物业管理公司，也只是对小区内物业共用部位、共用设施设备进行查验、进行维修、维护等，对属于业主私人物业无权也无义务进行查验。况且，相关的房屋质量瑕疵也不影响原告接收入住使用，原告要求被告新传奇公司赔偿其租金损失无任何依据。综上所述，原告向被告新传奇公司提出的诉讼请求没有任何依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、三被告国家企业信用信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》、《使用说明书》、《质量保证书》、《收楼通知书》、《佛山市禅城区升平片区改造项目佛山涌人民桥北岸地块安置小区拆迁房屋安置通知》。证明①原告是拆迁房屋的相对人及房屋应具备的交收标准；②被告土储中心于2018年底通知原告收楼。3.《房屋验收记录表》。证明涉案房屋在2018年12月8日、2019年1月1日两次验收过程中都存在很多问题，当时被告新传奇公司承诺将相关情况反映予被告土储中心及被告富力公司，但直至原告于2019年5月23日再次验收时，涉案房屋仍未完成修复工作，且当时只是表面的质量验收，不清楚之后有无其他质量问题出现。另外，《房屋验收记录表》中载明的“已完成”是被告新传奇公司工作人员自行加注。4.《收据》（6张）、《房屋交接确认书》。证明2019年8月22日，原告在被告新传奇公司逼迫下不得不缴纳相关物业管理费、公摊水电费及收取房屋钥匙。当时被告新传奇公司称如果原告不缴费，其不可能交付钥匙及协助检查房屋质量问题。在此之前，其他收楼业主也曾反映该小区防水问题，大多数入住不到一个月就出现渗漏，导致无法入住。5.微信聊天记录截图（原告与被告新传奇公司物业管理处张经理聊天记录、富力业主委员会聊天记录）。证明①被告新传奇公司的张经理称开发商于2019年5月13日前不同意维修质量问题，之后才同意看现场；②2019年6月15日，张经理表示开发商不愿意维修涂料问题；③2019年7月起张经理开始催促原告交费，称不然会一直拖着原告；④不少业主反映浴室渗漏、客厅天花板渗漏、墙体裂缝，原告得知后再次检查涉案房屋，并发现更多质量问题。6.照片。证明因从其他业主处获知涉案房屋防水有问题，故原告在收楼当天特别留意并拍摄照片，其中1402房厕所没有做防水处理，一旦使用会导致楼下渗漏，或者会出现其他业主无法使用卫生间的窘境；1706房收楼当天排污管破裂并渗漏，当时被告新传奇公司工作人员也在场，但至今无人维修；306房天花板已出现渗漏，证明被告土储中心、被告富力公司交付的房屋存在严重质量瑕疵，无法正常使用。诉讼中，被告富力公司提交以下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》及附件、《竣工验收备案表》。证明被告富力公司已按相关合同约定条件向被告土储中心交付符合交付标准的房屋。2.照片（13张）。证明被告富力公司已履行相关维修义务。诉讼中，被告土储中心、被告新传奇公司均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第5组证据中，富力业主委员会微信群聊天记录无原件核对，且无法体现与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的第6组证据，无法显示拍摄时间及拍摄地点，三被告不予确认，本院不予采信。被告富力公司提交的第1组证据，可相互佐证真实性，且与本案相关联，本院予以采信。被告富力公司提交的第2组证据，无法有效体现拍摄地点及拍摄时间，且无法显示维修内容，故本院对该组证据不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年2月7日，原告与被告土储中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，约定由被告土储中心征拆原告所有的位于佛山市禅城区***1、3号二至六层的办公用房，原告同意按货币补偿及房屋产权调换方式进行补偿安置。就房屋产权调换方式，双方同意以“等值调换”原则在禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块、禅城区朝安路童服城地块新建小区的住宅用途安置用房进行产权调换，被告土储中心应在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合合同约定的安置用房交付予原告，交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。另，被告土储中心应从双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至《安置房移交公告》公告期满60日止按23100元/月的标准向原告计付临时安置补助费。上述合同自双方签字盖章之日起生效。2013年11月13日，案外人佛山市国土资源和城乡规划局与被告富力公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由案外人佛山市国土资源和城乡规划局向被告富力公司出让涉案佛山涌两侧、人民桥东侧宗地国有建设用地使用权。上述合同附件四为《质量保证书》，上载保修责任及保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5、装修工程为2年。2016年5月30日、2017年6月29日，包含涉案各房屋在内的佛禅网（挂）2013-005富力佛山涌八号地块项目地块三3、4、5、6#楼、公厕、垃圾站、地下室工程及佛禅网（挂）2013-005富力佛山涌八号地块项目（地块三l、2、7#楼及地下室）工程分别通过竣工验收备案。2018年11月30日，原告就涉案1座305房、306房、3005房、2座302房、1402房、3座1706房分别签收被告土储中心发出的《佛山市禅城区升平片区改造项目佛山涌人民桥北岸地块安置小区拆迁房屋安置通知》及《收楼通知书》，上述拆迁房屋安置通知所载收楼须知如下：“1、产权人必须在收到《收楼通知书》之日起三天内结算安置房差价并到富力新居物业服务中心办理有关收楼手续；2、临迁费计算至我中心《安置房移交公告》公告期满60日止。”上述《收楼通知书》则载明上述房屋均已达到交楼标准，要求原告于2018年（无具体日期）到富力新居物业服务中心办理收楼手续。依据原告提交的《房屋验收记录表》，2018年12月8日、2019年1月1日、2019年5月23日、2019年8月19日，原告曾分别到场验收涉案各房屋，主要记录问题为墙面油漆阴阳色、油漆不完全、阳台灯坏/旧等，个别房屋出现地脚线掉落、墙面破损、掉灰、天花渗水等问题，部分记录表记载有完成修复时间。2019年8月22日，原告就涉案各房屋签订《房屋交接确认书，确认验收并办理收楼手续。同日，被告新传奇公司出具收据，确认收取原告支付的涉案各房屋2018年12月至2019年8月物业管理费、2018年12月至2019年7月公共水电分摊费合计12357.43元。诉讼中，原、被告各方确认：原告仅与被告土储中心签订房屋拆迁补偿安置合同，仅与被告新传奇公司签订物业服务合同。原告陈述：涉案各房屋质量问题及修复情况如下表：房号质量问题修复情况1座305厅和房间墙面油漆太花，出现阴阳色已全部修复完毕1座306厅和房间墙面阴阳色，天花板出现渗漏已全部修复完毕2座302大厅和房间墙面阴阳色，阳台灯有问题已全部修复完毕1座3005大厅地脚线有问题、大厅和房间墙面阴阳色、地面瓷砖拱起已全部修复完毕2座1402墙面破损、阴阳色，阳台天面漏水，阳台灯坏，厕所没有防水、插座电线不符合规格原告自行找人维修厕所防水问题，其他问题已全部修复完毕3座1706大厅、房间地面瓷砖凹凸不平，墙面阴阳色墙面阴阳色修复完毕，瓷砖问题没有修复另，原告自认尚未垫付涉案1座306房、2座1402房自2019年9月后的物业管理费及公摊水电费。2019年11月13日，本院组织原、被告各方勘查现场。经勘查，涉案各房屋均为带装修商品房，其中1座306房天花少许渗水痕迹，1座3005房客厅地面部分瓷砖拱起，3座1706房地面地砖有些许不平整，但未出现拱起或爆裂等情形，2座1402房卫生间由原告自行聘请案外人施工。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》及《国有建设用地使用权出让合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约严格履行。关于涉案各房屋的收楼时间。依据上述房屋拆迁补偿安置合同，被告土储中心应于合同生效之日起四年内向原告交付经验收合格且符合合同约定的安置房。经查，涉案各房屋所在建设项目于被告土储中心发出安置通知及收楼通知前业已通过竣工验收备案，而结合原告陈述及现场勘查，涉案各房屋所存在之质量问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，据此，原告以上述质量问题为由未按期接收房屋无理，应依据安置通知及收楼通知所载期限认定原告已于2018年12月2日收楼。关于原告主张被告土储中心修复1座306房、2座1402房质量问题的诉请。依据上述房屋拆迁补偿安置合同的约定，原告与被告土储中心存在房屋拆迁安置补偿合同关系，被告土储中心应向原告交付符合合同约定的安置房，故被告土储中心亦应向原告承担房屋保修义务。经查，1座306房天花确有少许渗水痕迹，但因原告于庭后书面确认该问题已修复完毕，故本院对原告有关该房屋的质量问题修复诉请不再予以支持。至于2座1402房，原告主张卫生间未做防水、插座电线不符合规格，但并无有效证据予以证明，卫生间现场也因原告自行聘请案外人施工而无从查证，故本院对原告有关该房屋的质量问题修复诉请不予支持。关于原告主张被告土储中心赔偿2018年12月至2019年8月（或质量问题修复完毕之日）的物业管理费、公共水电分摊费及租金损失的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，然如上分析所述，原告已于2018年12月2日接收房屋，涉案各房屋之质量问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，且经现场勘查及原告庭后书面确认，相关质量问题已基本修复完毕，故原告主张被告土储中心赔偿上述期间物业管理费、公共水电分摊费及租金损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告富力公司、被告新传奇公司的责任。经查，被告富力公司并未与原告签订合同，原告亦无有效证据证明其与被告富力公司存在其他合同关系，故原告主张被告富力公司一并承担本案责任无合同及法律依据，本院不予支持。经当事人自认，被告新传奇公司与原告存在物业服务合同关系，故被告新传奇公司依法依约有权向原告收取物业管理费及公共水电分摊费，且被告新传奇公司作为物业管理公司，仅系对房屋共用部位、共用设施提供管理服务，对原告房屋质量问题并无修复义务，原告亦无有效证据证明被告新传奇公司有迟延反馈质量问题之过错，故本院对原告主张被告新传奇公司一并承担本案责任的诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李广青的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1554元，由原告李广青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月二十七日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。