河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异1号案外人：河南谦茂置业有限公司，住所地河南省郑州高新区沟赵办事处大谢村村委会院内。统一社会信用代码：91410100581708014G。法定代表人：邹长铃，董事长。委托代理人：杜振华，该公司员工。申请执行人：张驰，男，1990年11月22日出生，汉族，住安阳市北关区。被执行人：尚五军，男，1977年12月3日出生，汉族，住安阳县。在本院执行申请执行人张驰与被执行人尚五军民间借贷纠纷一案中，案外人河南谦茂置业有限公司（以下简称谦茂公司）对本院查封位于郑州市高新技术开发区长椿路108号23号楼2单元21层216号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人河南谦茂置业有限公司称：1、尚五军于2015年10月13日与案外人签订《商品房买卖合同》购买案外人开发的上述房产，但该房产仅依照行政管理的相关规定办理了《商品房买卖合同》的备案及预告登记，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续。上述被法院查封房屋只办理了预告登记手续，尚未办理房屋所有权登记手续，因此，尚五军并未取得上述房屋所有权，上述房屋的所有权仍归案外人所有，法院不应查封属于案外人所有的房屋。2、尚五军在《商品房买卖合同》的履行过程中，因违约未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致案外人承担担保责任，尚五军的行为严重违法合同的约定，按照合同的约定买受人有权解除双方签署的《商品房买卖合同》，并追究违约责任。案外人于2016年起诉到郑州经济技术产业开发区人民法院，后郑州经济技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初9768号民事判决书，判决解除案外人于尚五军签订的《商品房买卖合同》，尚五军在判决生效后两个月内配合案外人办理商品房买卖合同解除，撤销预告登记，撤销银行贷款抵押手续相关事宜，偿还案外人借款本金26万元支付相应利息，偿还案外人代付的贷款本息11550元，后由于尚五军为按照判决书履行义务，案外人向郑州经济技术产业开发区人民法院申请强制执行，现该案处在法院的执行阶段。按照郑州经济技术产业开发区人民法院作出的（2016）豫0191民初9768号民事判决书，案外人与尚五军之间的商品房买卖合同已经解除，尚五军队位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××房产已经不享有任何权利，现该房屋为案外人合法财产，与尚五军不存在任何关系，在此情况下，法院无权查封案外人的财产用于偿还尚五军的债务。综上，请求贵院中止对该房屋的执行，解除对涉案房产的查封。本院查明，原告张驰与被告尚五军民间借贷纠纷一案。申请人张弛向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）豫0503财保274民事裁定书及（2018）豫0503执保296号协助执行通知书，于2018年11月7日查封了已办理了预售商品房预告登记，登记在被申请人尚五军名下位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××房产。后张驰向本院提起诉讼，2019年5月28日，本院作出（2018）豫0503民初3445号民事判决书，判决：一、被告尚五军于本判决生效之日起三十日内偿还原告张驰借款160000元及利息（利息按照年利率6%从2018年12月4日计算至债务清偿完毕之日止）；二、驳回原告张驰的其他诉讼请求。判决生效后，尚五军未按照判决书履行义务，张驰向本院申请执行。另查明，2015年10月13日谦茂公司与尚五军签订《商品房买卖合同》，约定尚五军从谦茂公司购买涉案房产，总价款为927131元，首付款为279131元，余款648000元通过商业贷款于2015年11月13日前支付。该合同还约定了合同解除条件及违约责任等。后因尚五军未按照合同履行义务，谦茂公司向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。2016年11月30日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初9768号民事判决书，判决：“一、解除原告河南谦茂置业有限公司与被告尚五军于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》(编号GX150××××3804)；二、尚五军在判决生效后两个月内配合河南谦茂置业有限公司办理商品房买卖合同解除，撤销预告登记，撤销银行贷款抵押手续相关事宜；三、被告尚五军于本判决生效后偿还原告河南谦茂置业有限公司借款本金26万元，并支付自2016年1月30日起至本判决确定的履行之日止的利息；四、被告尚五军于本判决生效后十日内偿还原告河南谦茂置业有限公司代付的贷款本息11550元。”该判决书已于2017年3月23日生效，因尚五军未按照该判决书履行义务，谦茂公司已经向郑州市高新技术产业开发区人民法院申请执行，该法院已经于2017年6月14日立案执行，但由于房产被查封，郑州高新技术产业开发区人民法院无法办理撤销涉案房产预告登记手续及抵押登记信息，也未发现尚五军可供执行的财产线索，故于2018年5月18日作出（2017）豫0191执4332号之一执行裁定书，裁定：终结河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初9768号民事判决书的本次执行程序。另查明，根据郑州市不动产登记中心向本院出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房产坐落于高新技术产业开发区长椿路216号23号楼2单元21层216，产权人为河南谦茂置业有限公司，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0220814号；预告信息：2015年10月29日预售商品房预告登记，权利人为尚五军，2015年11月18日预售商品房抵押权登记，权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行；查封信息：2018年11月7日安阳市北关区人民法院预查封，文号（2018）预0503执保296号，查封期限从2018年11月7日起至2021年11月6日止；2019年9月6日郑州高新技术产业开发区人民法院预查封，文号（2019）豫0191执恢1525号。另外根据案外人提供的2016年6月17日郑州市公安局科学大道派出所出具的证明显示：原暂定的长椿路108号于2014年4月25日确定编排为长椿路216号。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据上述规定可以看出，不动产预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对于预告登记的权利人为被执行人的不动产法院可以进行预查封，但预查封并不是对不动产本身的查封，而是对被执行人基于有效的房屋买卖合同而享有的房屋交付请求权和所有权转移登记请求权的查封，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除。本案中，2015年10月13日谦茂公司与尚五军就涉案房产签订《商品房买卖合同》已被生效的郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初9768号民事判决书判决解除，并判令尚五军配合谦茂公司撤销预告登记，该判决书已于2017年3月23日生效，被执行人尚五军已经丧失了对涉案房产的交付请求权及所有权转移登记请求权。本院的预查封已没有查封对象，案外人谦茂公司对涉案房产享有的权利足以阻却执行，对案外人的异议请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第十六条第二款的规定，裁定如下：中止对郑州市高新技术开发区长椿路216号（原长椿路108号）23号楼2单元21层216号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 **人民陪审员郭永丽人民陪审员 李    春    峰二〇二〇年一月十三日书 记 员 梁    梦    帆