重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初3542号原告：重庆远博房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路21号（蓝爵公馆）2505号，统一社会信用代码91500000688940040M。法定代表人：袁磊，执行董事。委托诉讼代理人：赵本田（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告：廖显清，男，1975年1月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：卢先琼，女，1985年11月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：谌德全，男，1962年2月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告重庆远博房地产开发有限责任公司与被告廖显清,第三人卢先琼、谌德全租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序并于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告重庆远博房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人江小艳，被告廖显清，第三人卢先琼、谌德全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆远博房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2015年7月14日签订的《远博.江临天下商业用房租赁合同》；2.判决被告支付原告自2018年12月13日起至2019年9月2日期间的租金27772.80元；3.判令被告自2019年9月3日起至交还租赁房屋之日止，按当年度租金标准向原告支付房屋占有使用费；4.判令被告按应付当年租金额的千分之二按日向原告支付2018年11月14日至付清租金和房屋占有使用费之日止的违约金（截止起诉之日止违约金估约22201.34元）；5.依法判令被告立即向原告交还租赁房屋。6.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将违约金调整为，要求被告以当年应付租金额为基数，按照月利率2%向原告支付自2018年11月14日（即应当支付租金的次日）起至付清房屋租金和房屋占用使用费之日止的违约金。事实及理由：2015年7月14日，原、被告签订《远博.江临天下商业用房租赁合同》，约定被告承租原告位于巫山县高唐街道平湖西路183号远博江临天下1号楼负一层1号商业用房用于经营汗蒸，合同还对租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告使用至今，但被告未按照租赁合同的约定于2018年11月13日前向原告支付2018年12月13日至2019年12月12日期间的房屋租金38016元。原告认为，被告逾期支付原告租金的行为已经构成严重违约，原告有权单方解除租赁合同，并要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告廖显清辩称，1、2017年11月16日我与卢先琼签订了转让协议书，将巫山县尚御阁养生之家转让给卢先琼经营管理，归卢先琼所有，房屋租赁费用由卢先琼交付；2、原告与卢先琼达成了新的租赁协议，卢先琼接受廖显清转让的尚御阁养生之家后，卢先琼已经给原告多次交付了房屋租金，原告的接受行为事实上是对卢先琼租赁行为进行了追认；3、卢先琼与谌德全还到原告办公室将房屋（足浴区域）租金降至每年10万元，原告接受了降低后的租金，事实上是和卢先琼履行新的租赁合同关系，原告出租的房产由卢先琼占有使用，租金应当由卢先琼承担；4、从廖显清提交的证据材料，我们能看出原告出租的场所一直是卢先琼占有使用，出租场所的租金就应当由卢先琼缴纳，卢先琼在其诉讼请求三中，要求廖显清赔偿其房屋租赁费用损失，能够进一步证明该租赁房产是卢先琼交付的租金。原告方为卢先琼另行接电的行为，也是原告与卢先琼在履行新的租赁合同；5、2018年11月18日，巫山县尚御阁养生之家被电力公司断电后，原告方重新给卢先琼安排专线供其使用，能够进一步证实原告与卢先琼在履行新的租赁合同。第三人卢先琼述称，这些事我不清楚。第三人谌德全述称，1、我们与廖显清签订转让协议后，到原告处变更房屋租赁协议，当时原告方不同意。2、2018年11月29日电力公司查出尚御阁养生之家于2015年5月16日起有窃电行为，电力公司遂停止供电，造成尚御阁养生之家停止营业。我在2019年元月23号向远博物管请求出面协助解决，2019年6月20日给重庆远博房地产开发有限公司发函，表达了尚御阁养生之家无法营业的情况说明，口头上和书面上告知将房屋还给他们，房屋内的物品我们只是暂时寄存，远博公司随时可以通知我们搬离。2019年5月12日，我到尚御阁养生之家查看物品，发现门已经被物管上锁（到至今为止）。3、2018年度的房屋租金我们缴纳了18万元，我们于廖显清签订的转让协议中，我们的房租每年只缴纳11万元，超出的部分由廖显清负责。因此我们欠重庆远博房地产开发有限公司的房租，我们不应当承担。应当承担责任的还有三个人，章某某、吕某某、张某。原告主张的责任应由廖显清承担，与我们无关。4、原告在2019年3月起诉，廖显清承诺交付房租，但未履行，所以才有下面的案件。本院经审理认定事实如下：2015年7月14日，原告重庆远博房地产开发有限责任公司与被告廖显清签订《远博.江临天下商业用房租赁合同》，合同主要内容为：出租方（甲方）重庆远博房地产开发有限责任公司，承租方（乙方）廖显清，甲方将位于重庆市巫山县巫峡镇平湖西路183号远博江临天下1号楼负一层1号商业用房出租给乙方休闲娱乐项目使用；租赁期限为10年，自2015年12月13日至2025年12月12日止，各年度租金（税后）金额为2015年12月13日至2016年12月12日年度租金为34560元、2016年12月13日至2017年12月12日年度租金为34560元、2017年12月13日至2018年12月12日年度租金为38016元、2018年12月13日至2019年12月12日年度租金为38016元、2019年12月13日至2020年12月12日年度租金为41818元、2020年12月13日至2021年12月12日年度租金为41818元、2021年12月13日至2022年12月12日年度租金为45999元、2022年12月13日至2023年12月12日年度租金为45999元、2023年12月13日至2024年12月12日年度租金为50599元、2024年12月13日至2025年12月12日日年度租金为50599元；租金按年支付，每年提前30天支付下一年度租金，即每年的11月13日前支付下年度租金，乙方必须在规定的时限内将租金通过（现金、支票、汇票、转账等）支付给甲方；甲方有权按合同约定时间向乙方收取房屋租金，如乙方未按期缴纳租金或其他应由乙方缴纳的费用，甲方有权单方解除合同，同时，乙方应按年租金总额的千分之二每日向甲方支付违约金。原告合同签订后，被告支付原告截止到2018年6月17日的租金，剩余租金未支付。2017年11月16日，被告廖显清与第三人卢先琼签订了《转让协议书》，转让方巫山县尚御阁养生之家，法定代表人廖显清，受让方卢先琼，协议载明：一、甲方将巫山县尚御阁养生之家现有的财产设备及其经营权转让给乙方所有和经营（财产设备详见移交清单）。二、乙方给甲方一次性支付转让费16.8万元正。三、上述转让费于本协议签订之日一次性支付完毕。四、乙方支付转让费之日，甲方将现有的财产设备及其经营权证书同时乙方，乙方同时对其现有的财产设备享有所有权，对巫山县尚御阁养生之家享有经营权。五、巫山县尚御阁养生之家转让前所有一切债权债务和因经营所产生的税费、物管、水电卫生等费用一切由甲方负责，与乙方无关，转让后所产生的一切费用由乙方负责，与甲方无关。六、巫山县尚御阁养生之家场所属于租赁用房，租赁期限至2023年，年租金11万元，超出11万元部分由甲方负责，与乙方无关。七、法定代表人目前不作变更，因此，需要用法定代表人身份处理相关事务时，法定代表有人应该无条件协助办理。八、甲方表示转让时没有抵押、转让的情形，也没有其他任何人主张权利，如因对转让的所有财产设备和经营权提出异议由甲方负责处理并承担由此所造成经济损失的赔偿责任。九、本协议甲、乙双方签字生效。十、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。协议签订时廖显清出具收条，收条载明：“今收到卢先琼现金人民币壹拾陆万捌仟元,此款属于廖显清出售尚御阁养生之家产权及经营权”。另查明，在庭审中被告廖显清、第三人谌德全、卢先琼均认可《转让协议书》系卢先琼代谌德全与廖显清签订，卢先琼与尚御阁养生之家并无直接关系。关于本案争议房屋，自2017年11月16日后由第三人谌德全进行管理使用。第三人谌德全、卢先琼均同意将房屋内物品腾空以后归还给原告。以上事实，有原告的营业执照复印件及法定代表人身份证明，被告的户口证明复印件，《远博.江临天下商业用房租赁合同》，巫山县某某居民委员会出具的《证明》以及本案庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原告重庆远博房地产开发有限责任公司与被告廖显清签订《远博.江临天下商业用房租赁合同》，双方意思表示真实，租赁合同合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照合同约定诚实守信履行各自的合同义务，否则应承担相应的民事责任。合同明确约定在被告未按期缴纳租金时，原告有权单方解除合同，现被告未按期缴纳租金，解除合同条件成就，故原告要求解除《远博.江临天下商业用房租赁合同》的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，故原告要求被告支付自2018年12月13日起至2019年9月2日期间的租金27772.80元以及自2019年9月3日起至交还租赁房屋之日止，按照当年度租金的标准支付房屋占用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因为被告的违约行为，给原告造成的损失，被告应当按照合同的约定承担违约责任，即按照当年租金额的2‰按日支付违约金，现原告已自行调解低了违约金的支付标准，故原告要求被告按应付当年租金额的百分之二按月向原告支付2018年11月14日至付清租金和房屋占有使用费之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告廖显清主张的尚御阁养生之家已转让给第三人，故租金等费用应由第三人承担的抗辩理由，本院认为虽然被告与第三人卢先琼签订了《转让协议书》，但双方关于租金的约定并没有原告方的认同，原告方亦不同意将房租下调至每年11万，故被告的抗辩理由本院不予采纳。根据合同的相对性，原告所主张的租金等费用仍应由被告承担。现第三人谌德全、卢先琼均同意将房屋内物品腾空以后归还给原告，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆远博房地产开发有限责任公司与被告廖显清于2015年7月14日签订《远博.江临天下商业用房租赁合同》。二、由被告廖显清于本判决生效后五日内，支付原告重庆远博房地产开发有限责任公司2018年12月13日至2019年9月2日期间的租金27772.80元。三、由被告廖显清于本判决生效后五日内，支付原告重庆远博房地产开发有限责任公司房屋占用费（2019年9月3日起至交还租赁房屋之日止，按照当年度租金的标准计算）。四、由被告廖显清于本判决生效后五日内,支付原告重庆远博房地产开发有限责任公司2018年11月14日至付清租金和房屋占有使用费之日止的违约金（每月按当年租金额的百分之二计算）。五、由第三人谌德全于本判决生效后五日内向原告交还租赁房屋。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告廖显清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  丁 剑人民陪审员  刘登金人民陪审员  田 芳二〇二〇年一月十四日书 记 员  周述鹏