辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初1568号原告（执行案外人）:赵勇，男，1982年2月24日生，满族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘东，辽宁摩秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫磊，辽宁瀛秀律师事务所律师。被告（申请执行人）：高原，男，1973年10月30日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：宫星雪，辽宁当责律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连开发区泰乐房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区翠南小区2号楼1-6-1。法定代表人：武金祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘超奇，北京大成（大连）律师事务所律师。原告赵勇与被告高原、第三人大连开发区泰乐房地产开发有限公司（以下简称“泰乐公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵勇及其委托诉讼代理人张鑫磊，被告高原的委托诉讼代理人宫星雪，第三人泰乐公司的委托诉讼代理人刘超奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵勇向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于大连经济技术开发区房屋，并解除对该房屋的执行查封措施；2、确认位于大连经济技术开发区房屋归原告赵勇所有；3、泰乐公司在案涉房屋具备房屋所有权登记备案手续办理条件后30日内，协助原告办理房屋的过户手续，将案涉房屋登记至原告名下。事实和理由：一、原告主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应得到人民法院支持。本案中，原告与第三人在案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，且原告一直合法占有该不动产，同时未办理过户登记非因原告自身原因。二、被告对案涉房屋不享有抵押权。1、被告针对案涉房屋的执行依据为形成于2007年4月29日《人民币资金借款合同》、《借款抵押合同》项下本金为1365万元的债权，其债权形成日期晚于原告购买案涉房屋的日期。且原债权人在2007年4月23日申请办理抵押登记时，在案涉房屋已出售给原告且房屋现状已被占有使用情况下继续办理借款抵押事宜，显然存在重大过错。原告与第三人于2006年8月18日签订《商品买卖合同》，并依约付清了全部价款后合法占有使用至今。在这之后的2007年4月29日，第三人与原债权人签订借款合同及借款抵押合同，并于2007年4月23日以转贷名义申请办理了1365万本金借款抵押登记。（2019）辽02执异392号执行裁定书认定抵押登记日期为2006年6月29日是错误的，该抵押登记系针对2006年本金1665万元借款，而非本案中本金1365万元借款。2、被告执行依据（2009）大民三初字第83号民事调解书，而调解书明确针对2007年4月29日形成的本金1365万元债权，调解书主文中履行内容仅有还款内容，而没有任何实现抵押权的内容，更印证了原债权人及被告对案涉房屋不享有抵押权。三、即使是2006年形成本金1665万元旧贷，也不能对抗原告对案涉房屋所享有的所有权。根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可或销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押人向人民法院请求行政抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”，即使是原债权人于2006年形成的债权，也在原告对案涉房屋享有合法权益之后。被告高原辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。原告虽与第三人签订了书面买卖合同，但第三人仅出具了发票，未能提供其实际支付房款的凭证，无法证明其支付了案涉房款，并且被告的债权自2006年6月29日已经就案涉房屋设定了抵押，并一直延续至今，被告权利优先于原告债权。案涉房屋用途为公建，且原告名下还有其他居住的房屋。案涉房屋的被执行人为第三人，即房地产开发企业，故原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，且被告对案涉房屋享有抵押权，原告即使对案涉房屋享有权利，也不能排除本案执行。原告签订商品房买卖合同至被告申请法院执行拍卖案涉房屋已经过去十几年，原告一直未向人民法院主张债权或主张登记过户，原告未能办理过户手续原因在于自身。此外，原告的第二、第三、第四项诉请求不属于本案审理范围。第三人泰乐公司述称，第三人确实将案涉房屋卖给了原告，因此同意停止执行，虽然原告与第三人签订了房屋买卖合同，但该房屋未过户，所以所有权人仍为第三人，原告主张配合办理过户不属于本案审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：大连经济技术开发区农村信用合作社（以下简称“信用合作社”）与泰乐公司借款合同纠纷一案，本院于2009年8月5日作出（2009）大民三初字第83号民事调解书，对当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、泰乐公司于2009年9月30日前偿还信用合作社借款利息（自2008年12月22日起至2009年9月30日止，按月利率10.62‰的逾期利息计算）；二、泰乐公司于2009年10月1日起每季度偿还信用合作社借款本金200万元及利息（按月利率10.62‰的逾期利率计算）至全部本息还清之日止。案件受理费90,510元，减半收取45,255元，由双方各自承担22,627.5元。案件进入执行程序后，本院于2013年7月25日作出（2013）大执审字第171号执行裁定书，裁定变更高原为本院（2009）大民三初字第83号民事调解书的申请执行人。案涉房屋自2013年5月3日至今一直处于本院及大连经济技术开发区人民法院查封状态。2019年6月25日，本院作出（2019）辽02执恢132号执行通知书，拟对泰乐公司所有的位于大连经济技术开发区公建进行评估、拍卖。案涉房屋在上述查封和拟评估、拍卖房屋范围内。在执行过程中，案外人赵勇对案涉房屋提出书面异议，本院于2019年7月29日作出（2019）辽02执异392号执行裁定书，裁定驳回赵勇的异议请求。赵勇不服该裁定，向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2005年9月21日，大连经济技术开发区房产管理中心向第三人出具《在建工程预登记通知单》记载，包括案涉房屋的15#、16#办理了在建工程权属预登记手续。2006年11月6日，第三人向信用合作社提交《转贷申请》记载，去年末以泰乐公司开发的房屋办理抵押贷款1665万元，并承诺按抵押物销售进度还款，今年已偿还了300万元，而且没有发生欠息，……申请将1365万元贷款继续延期一年，并继续以前期抵押给贵社的房屋作为抵押。2006年11月10日，第三人召开董事会会议并形成决议，同意将在信用合作社1365万元贷款转贷一年，同意将开发区白石湾15号楼、16号楼61套房屋继续抵押给信用合作社。2007年4月23日，信用合作社向开发区房产管理中心提交《关于重新办理抵押登记的说明》记载，我社于2006年与泰乐公司签订了抵押贷款协议，并分两次在贵中心办理了房屋在建工程抵押登记，第一次为71套房屋（2006年6月29日），第二次为23套（2006年8月15日），……到目前为止已经注销了其中31套房屋抵押登记，尚有63套房屋抵押在贵中心，由于该笔贷款已经到期，需要办理转贷手续，特申请重新办理其中61套房屋抵押登记，然后再将前期抵押的63套房屋予以解除抵押登记。从前述材料所附明细来看，案涉房屋于2006年6月29日设定抵押，2007年5月11日继续设定抵押。2006年10月17日，大连经济技术开发区国土资源和房屋局颁发的商品房预售许可证上载明案涉房屋已设定抵押。再查，2006年8月18日，原告赵勇与第三人泰乐公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于大连经济技术开发区房屋，用途为公建，建筑面积为103.67平方米，总金额723,617元。付款方式为一次性付款，定金3万元，余下房款693,617元，于8月30日之前付清。该合同约定房屋交付期限为2006年12月30日前。2006年8月21日，泰乐公司出具案涉房屋销售（结算）专用发票，结算金额723,617元。原告赵勇的父亲赵忠礼存款账户明细显示在2006年5月19日和6月19日取款总计80万元。2007年1月29日，原告赵勇向案外人大连吉田物业管理有限公司交纳了案涉房屋物业费，该公司出具收款收据。2007年6月15日，原告赵勇与案外人开发区自来水公司签订城市供用水合同，在案涉房屋安装水表并为案涉房屋提供商业用水。同时，赵勇提交了2018年7月至2019年3月物业费收据、水费收据联（2014年12月、2018年1月、2018年5月、2018年7月）及2019年9月物业服务费发票。在本案审理过程中，被告高原提交一份质证问题答复称“因第三人与董家沟农村信用社（即原债权人信用合作社）2007年的借款为以新贷偿还旧贷，所有抵押权需要重新设立，因此将原告的在建工程抵押注销，重新办理新的在建工程抵押。案涉房屋的抵押一直是在建工程抵押。”第三人泰乐公司无法确认案涉房屋是否能够办理产权证。原告赵勇提交一份书面申请书，要求撤回解除查封措施以及要求泰乐公司协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。本院确认的上述事实有（2009）大民三初字第83号民事调解书、（2013）大执审字第171号执行裁定书、大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果单、（2019）辽02执恢132号执行裁定书及协助执行通知书、《在建工程预登记通知单》、《转贷申请》、董事会决议、《关于重新办理抵押登记的说明》、《商品房买卖合同》、商品房预售许可证、商品房买卖合同、商品房销售（结算）专用发票、公证书、赵忠礼现金账户明细、大连吉田物业管理有限公司出具的收款收据、城市供用水合同、物业费收据、水费收据联、情况说明、询问笔录、申请书及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”即赵勇作为买受人对登记在被执行人房地产开发企业泰乐公司名下的商品房提出异议，应由其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现赵勇主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”则赵勇依法须举证证明其购买案涉房屋已同时满足上述四个法定条件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据已查明的事实，本院查封案涉房屋时间系2013年5月3日。而赵勇与泰乐公司早在2006年8月18日即签订商品房买卖合同，泰乐公司亦在同年8月21日出具全部购房款结算发票。况且从赵勇提交的2007年1月29日物业费收据、2007年6月15日城市供用水合同、2014年12月水费收据以及2018年7月至2019年3月物业费收据等证据来看，赵勇实际占有使用案涉房屋时间为2007年1月，且一直持续至今。同时，泰乐公司作为案涉房屋开发商至今未提交证据证明案涉房屋已办理初始产权登记等，亦无法明确案涉房屋是否具备办理产权证条件，在此情况下，不能认定赵勇对房屋未办理过户登记手续存在过错。由此可见，赵勇购买案涉房屋符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项法定要件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。而原告赵勇诉请确认案涉房屋产权归其所有一节，本院认为，不动产物权的设立、变更应以登记为准。案涉房屋目前尚未进行物权登记，无法确认案涉房屋的物权归属，故赵勇的该项诉讼请求不具备相应事实和法律依据，本院不予支持。关于被告高原辩称虽然赵勇与泰乐公司签订商品房买卖合同，但被告于2006年6月29日在案涉房屋设定了抵押，并一直延续至今，被告抵押权利优先于原告债权，案涉房屋用途为公建且原告名下还有其他居住的房屋等一节，本院认为，首先，赵勇对案涉房屋享有的权利，并非普通债权，而是不动产买受人的物权期待权；其次，该物权期待权依法优先于抵押权。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定来看，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。同时《执行异议和复议案件规定》第二十八条亦规定了对无过错买受人的物权期待权的保护条件。如前已查事实，商品房预售许可证颁发时间为2006年10月17日，在赵勇与泰乐公司签订商品房买卖合同（2006年8月18日）之后，且被告高原亦未提交证据证明原告赵勇在签订商品房买卖合同之前知道或应当知道案涉房屋上存在建工程抵押权，即无法认定原告赵勇系有过错的买受人。现原告赵勇已依商品房买卖合同约定支付了全部购房款，而在案涉房屋上设定的抵押权仅系在建工程抵押权。因此，案涉房屋上的在建工程抵押权依法不能对抗已支付全部购房款的不动产买受人赵勇，被告高原的此项抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。此外，鉴于原告赵勇在本案审理过程中自愿放弃诉请解除案涉房屋查封措施以及要求泰乐公司协助办理过户手续等诉讼请求，系其自愿处分民事权利和诉讼权利，且不违反法律规定，故本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行大连经济技术开发区房屋；二、驳回原告赵勇的其他诉讼请求。案件受理费11,036元（赵勇已预付），由原告赵勇负担200元，由被告高原负担10,836元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽02执异392号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年一月十六日书记员  王丽秋附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。