广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27732号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。负责人：钟锦绣，该单位总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该单位员工。委托诉讼代理人：郑志成，男，该单位员工。被告：徐浩宇，男，2008年10月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区************，公民身份号码410************231。法定代理人：黄福静，女，1983年10月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区************，公民身份号码232************628，系徐浩宇的母亲。被告：黄福静，身份资料同上。被告：谢淼蕊，女，2006年6月6日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区**************，公民身份号码210************940。法定代理人：彭云云，女，1985年10月30日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区**************，公民身份号码420************425，系谢淼蕊的母亲。被告：彭云云，身份资料同上。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）与被告徐浩宇、黄福静、谢淼蕊、彭云云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼。被告徐浩宇、黄福静、谢淼蕊、彭云云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年6月至2019年5月期间共12个月的物业管理费9192元及违约金（违约金计算方法：以766元/月为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：1.合同签订情况：2016年11月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》。2.合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日终止。3.物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区1期1组团8幢13卡。4.权属人：徐浩宇、谢淼蕊；5.建筑面积：218.85平方米。6.交楼时间：2017年1月30日。6.物业费计收标准：根据《前期物业服务协议》第三条第一项约定，物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，商铺物业服务收费为3.5元/平方米/月。7.付费期限：根据《前期物业服务协议》第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月20日前交纳）。8.违约金依据：根据《前期物业服务协议》第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金）。9.欠费期间：2018年6月至2019年5月，共12个月。10.欠费金额：物业管理费2018年6月-2019年5月每月766元；违约金从2018年6月至2019年5月31日合计206元，共计欠费：9398元。12.催收方式：2019年5月19日，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。诉讼中，雅居乐南朗分公司明确诉讼请求中的违约金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。原告雅居乐南朗分公司向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.收楼通知书；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.中山市不动产登记资料查询结果；10.收楼通知书寄件回执。被告徐浩宇、黄福静、谢淼蕊、彭云云未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐南朗分公司成立于2013年11月1日。2016年11月13日，黄福静、彭云云分别代表徐浩宇和谢淼蕊（买受人）与中山市雅诚房地产有限公司（以下简称雅诚公司，出卖人）签订商品房买卖合同，约定：一、买受人购买中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期1组团8幢13卡，建筑面积为218.85平方米。二、雅诚公司应当在2017年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。三、若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天。视为已实际交付使用。涉案房屋由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。四、买受人的通讯地址已记载在本合同内，雅诚公司根据该地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。2016年11月13日，黄福静、彭云云分别代表徐浩宇和谢淼蕊（乙方）与雅居乐南朗分公司（甲方）签订前期物业管理服务协议，主要约定：甲方是雅诚公司委托管理山海郡花园物业管理区域的物业服务企业，按协议约定的内容要求提供服务，商铺按每月每平方米3.5元的标准收取物业服务费，乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月20日前交纳，乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。雅诚公司于2017年1月15日向徐浩宇、谢淼蕊寄送收楼通知书及收楼催收函，收楼通知书上通知徐浩宇和谢淼蕊应于2017年1月25日至2017年2月7日办理收楼手续。徐浩宇、谢淼蕊已收楼，已向雅居乐南朗分公司交纳涉案房地产2017年2月至2018年5月期间的物业管理费。2019年8月9日，因徐浩宇、谢淼蕊拖欠2018年6月至2019年5月期间的物业管理费，雅居乐南朗分公司向本院提起诉讼（因涉及诉前调解，本院于2019年10月25日正式立案），提出前述诉讼请求。雅居乐南朗分公司提交的“中山市不动产登记资料查询结果”（2019年12月20日）显示，涉案房地产于2016年11月13日登记在徐浩宇、谢淼蕊名下，建筑面积218.85平方米，权属状态为现势。足据充分，本院予以支持。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。黄福静为徐浩宇的监护人，彭云云为谢淼蕊的监护人。黄福静、彭云云分别代表徐浩宇和谢淼蕊，与雅居乐南朗分公司签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。徐浩宇、谢淼蕊已收楼，且已向雅居乐南朗分公司交纳涉案房地产2017年2月至2018年5月期间的物业管理费。据此，徐浩宇、谢淼蕊应向雅居乐南朗分公司支付2018年6月至2019年5月期间的物业管理费9191.7元（218.85平方米×3.5元/平方米/月×12个月）。由于前期物业服务协议约定的违约金计算标准偏高，雅居乐南朗分公司将违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并无不当。因协议约定业主交纳物业服务费的时间为每月20日，故违约金的起算日期应为每月的21日，雅居乐南朗分公司主张从当月的1日开始计算，本院不予支持。由于徐浩宇、谢淼蕊均为未成年人，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条的规定，徐浩宇、谢淼蕊的民事法律行为由其监护人代理实施，故徐浩宇、谢淼蕊的以上债务应由黄福静、彭云云承担。徐浩宇、黄福静、谢淼蕊、彭云云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告黄福静、彭云云本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2018年6月至2019年5月期间的物业管理费9191.7元及违约金（以实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由被告黄福静、彭云云负担（被告黄福静、彭云云于本判决生效之日起七日内将该25元迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇二〇年一月六日书记员 何浚欢杨丽燕