湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11835号原告：谢玲，女，1985年6月11日出生，汉族，自述无职业，住湖北省武汉市武昌区中南路14号，现住湖北省武汉市武昌区。被告：武汉交发金炜置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江大路36号。法定代表人：张金平，董事长。委托诉讼代理人：聂世堂（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告谢玲与被告武汉交发金炜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢玲、被告武汉交发金炜置业有限公司的委托诉讼代理人聂世堂、汪培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年10月31日至2019年9月2日逾期交房违约金17,016.12元（554,271×0.01%×307天）；2、判令被告向原告支付房屋实测面积与合同约定面积不符的差额款39,616.4元（2.21平方米×17,925.97元/平方米）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月31日，原告与被告签订了编号为岸150346879的《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定被告在2018年10月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付违约金。违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，依原告全部已付款的万分之一按日计算。2018年1月17日，原告依合同约定支付了全部购房款，但被告没有依约交付房屋。2018年10月29日，被告张贴通知，告知业主2018年12月30日正式交付，到期未付。2018年12月22日，被告张贴通知，告知业主2019年4月30日正式交付，到期未付。2019年4月25日，被告张贴通知，告知业主2019年6月30日正式交付，到期未付。2019年6月25日短信告知业主2019年6月28日交付，经向区房管局核实，该项目未取得建筑工程竣工备案，属于违规交房。到2019年8月14日，被告仅以发短信、报纸刊登交房通知书的方式通知原告已竣工验收合格，办理交房手续。被告未向原告送达书面收房通知，并且房屋未经过实地测量面积，交房手续并不完备。2019年10月，被告张贴公告了房屋实测面积，显示28.71平方米，与合同约定面积30.92平方米不符。现被告逾期交房已超过90日，原告作为买受人要求继续履行合同，根据违约金的约定，被告应向原告支付自2018年10月31日起至2019年9月2日止的违约金17,016.12元及房屋差面积退款39,616.40元。原告多次要求被告支付违约金，但被告均置之不理，双方无法协商处理解决。鉴于被告多次严重失信，为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告武汉交发金炜置业有限公司辩称：对延期交房的事实无异议，但延期交房的现象是多种原因造成，我方在2018年6月30日前已具备交房的条件，其后业主以维权的名义产生了不必要的（包括进出单元门的吊顶、装饰重建、车位重建）事情造成了延期交房，所以延期交房是由部分业主造成的，不应由我方承担责任，故请求驳回原告的诉请。对于面积差无异议，愿意给予原告诉请的补偿。经审理查明，2017年12月31日，谢玲与武汉交发金炜置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：谢玲购买武汉交发金炜置业有限公司投资建设的位于武汉市江岸区黄浦大街与建设大道交汇处的金牛大厦第1、2【幢】2号楼1单元24层14号商品房，合同约定建筑面积30.92平方米。其中，套内建筑面积22.04平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积8.88平方米。合同约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米17,925.97元，总金额554,271元。合同还约定：付款方式为贷款的，乙方（即买受人）应于2018年3月31日前，一次性存入商品房首付款284,271元，其余价款办理贷款手续。合同约定的面积确认及面积差异处理为：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同约定的交房期限及条件为：出卖人应当在2018年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时通电；6、给水：交付时通水。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同中对于交接的约定为：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面或公告《交付通知书》中的通知交付时间办理收房手续。如买受人未按《交付通知书》通知时间办理收房手续的，自出卖人书面《交付通知书》的通知交付时间起，本合同项下的商品房视为已交付。另查明，合同签订后，谢玲于2017年11月9日向武汉交发金炜置业有限公司支付首付款284,271元，并向汉口银行股份有限公司江岸支行贷款270,000元，该行按贷款合同约定于2018年1月17日将贷款直接发放至武汉交发金炜置业有限公司账户中。还查明，武汉交发金炜置业有限公司于2018年10月29日发出延期交房情况说明，内容为：……兹有我公司开发的金牛大厦项目，已经完成了相关竣工验收工作，可现在还有个别事项正在协调解决之中，因此我公司计划将交房时间定于2018年12月30日正式交付。交房延期将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2018年12月22日，武汉交发金炜置业有限公司再次发出延期交房告示，内容为：……十分歉意的告知我们交房时间将继续延期，目前因为车位最终的验收工作还有待完善，相关手续还在全力以赴的努力中，延期时间将定于2019年4月30日……。因延期交房的违约责任将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2019年4月25日，武汉交发金炜置业有限公司再次发出延期交房告示，内容为：……交房时间将继续延期至2019年6月30日。目前水、电、燃气、人防、消防工程等分项竣工验收已全部完成。因为最终的综合竣工验收工作还有待完善……因延期交房的违约责任将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2019年8月14日，武汉交发金炜置业有限公司发出交房通知，内容为：……已完成全部竣工验收备案手续，具备交房条件，从今日起开始正式交付，交付地址：金融街壹号2号楼1单元4层物业中心，交付时间：周一至周五，上午8：30-11：30，下午2：00-5：30，请业主一周内携带身份证和购房合同到现场办理交付手续。谢玲因自身工作忙的原因而未按通知交房时间办理房屋交接手续。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,对原、被告双方具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款,被告应当按照合同约定将原告所购商品房交付原告。按照原、被告双方关于交房期限的约定，被告应于2018年10月30日前交房，但被告直至2019年8月14日才通知交房，被告延期交房的事实成立，其行为构成违约，依法应承担违约责任。虽然被告提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，故对于被告关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，本院不予采信。因原、被告双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准未超过法律禁止性规定，本院予以照准。因原告谢玲在接到通知后因自身原因而未办理房屋交接手续，并非被告交房未达到双方合同约定的交房条件，故应按合同约定以通知时间视为交房时间，故对于原告谢玲将违约金计算至起诉之日的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算，应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从合同约定交付日期之次日起（2018年10月31日）计算至通知交付日（2019年8月14日），即554,271元×0.01%/天×288天=15,963元。对于面积差对应的房价款，应根据合同约定予以退还，因原告谢玲仅主张按实际面积差2.21平方米×合同约定单价17,925.97元/平方米=39,616.39元，是其对自身权利的处分，本院依法予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉交发金炜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢玲支付逾期交房违约金15,963元；二、被告武汉交发金炜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢玲退还房屋面积差价款39,616.39元；三、驳回原告谢玲提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,216元，由被告武汉交发金炜置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王晓霞人民陪审员  刘光勇人民陪审员  沈新民二〇二〇年一月二十日法官助理姚忠全速录员程明希