江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初5747号原告：周招娣，女，1968年8月生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：张连松，男，1958年9月生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：谢永宏、赵小芬，上海明伦律师事务所律师。被告：史息凤，女，1964年2月生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：赵伟林，江苏方直律师事务所律师。原告周招娣、张连松诉被告史息凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，并于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告周招娣、张连松及其委托诉讼代理人赵小芬、被告委托诉讼代理人赵伟林到庭参加两次庭审，被告史息凤到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告周招娣、张连松向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付拆迁补偿款300000元（暂计，具体数额以相关拆迁补偿安置协议或依法征收补偿标准确定），并由被告支付本案的诉讼费。后两原告明确其诉讼请求为：要求被告返还营业房损失250000元【500平方米（按照租赁协议中的租赁面积）*500元/㎡】。事实与理由：2017年被告史息凤与两原告签订《厂房租赁合同》，约定将溧阳市上兴镇老河村小庄队1号厂房出租给两原告，租用面积为500平方米。合同签订后两原告使用上述厂房作为锯木厂与建材店经营用房，并分别于2017年8月15日办理了溧阳市上兴周姐建材店营业执照；2017年8月15日办理了溧阳市上小周锯木厂营业执照；2018年1月11日办理了溧阳市上兴连松锯木厂营业执照（初始注册2001年9月6日）。2018年3月左右，承租地块拆迁，原告多次与被告交涉补偿事宜，均未获得足额补偿。两原告为维护自己的合法权益，故具状贵院，希望法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，原、被告之间的租赁合同已经于2018年12月3日租赁期届满，双方已经没有房屋租赁关系；被告系案涉租赁房屋的所有权人，因房屋拆迁系拆迁人和被告之间的拆迁补偿法律关系，与本案没有关联，原告诉请拆迁补偿款没有事实依据，更无法律支持。经审理查明，原、被告签订厂房出租合同一份，该合同载明：一、被告出租给两原告的厂房坐落于边，全部租用建筑面积为500平方米，其中260平方米为钢结构，240平方米为砖水泥。二、出租起始日期为2017年12月3日，租赁期限1年……两原告如需继续承租该厂房，应于到期前三个月向被告提出，经被告同意后重新签订租赁合同……四、租赁期间两原告不得转租，不得利用厂房或在厂房内进行非法活动。由于政府强制搬迁等不可抗拒原因导致合同无法继续生效履行的，原、被告均不承担任何责任。涉及到政府方强制搬迁补偿的问题，原、被告双方应根据政策要求执行。双方在案涉租赁合同前未无租赁关系，案涉租赁合同期满后双方未重新签订租赁合同。溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号上办理的营业执照情况如下：2017年8月15日登记的溧阳市上兴周姐建材店（经营者：周招娣）；2017年8月15日登记的溧阳市上兴小周锯木厂营业执照（经营者：周招娣）；2018年1月11日登记的溧阳市上兴连松锯木厂营业执照（经营者：张连松，初始注册2001年9月6日）；2017年12月12日登记的溧阳市上兴徐伟机械配件加工厂（经营者：徐伟，被告史息凤与徐伟系母子关系）。溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号名下评估报告情况如下：1、评估报告（徐伟）【报告编号：苏新大陆企估溧字（2018）第025号】，房屋建筑总面积282.9平方米（房屋平面示意图显示为：全钢结构1号房），评估价格235782元，房屋室内装潢设施补偿5280元，附属设施补偿50518元，合计291580元。2、房屋征收评估报告（史息凤）【报告编号：新大陆溧（2018）小庄村R003】，面积340.79平方米（13.65+63.89+38.7+224.55），评估价172044元（6844+31127+19586+114487），房屋评估价*110%=189248元，装潢设施补偿价26795元，合计216043元。3、房屋征收评估报告（徐伟）【报告编号：新大陆溧（2018）小庄村R003-1】，面积358.81平方（264.09+50.77+34.4+9.55），评估价258817元（213769+23609+16759+4680），房屋评估价*110%=284699元，装潢设施补偿价75673元，附属设施补偿价139218元，合计499590元。2019年3月10日，被告史息凤与溧阳市上兴镇人民政府签订房屋补偿安置协议（房屋建筑面积340.79平方米），徐伟与溧阳市上兴镇人民政府签订房屋补偿安置协议两份（房屋建筑面积分别为282.9平方米、358.81平方米）。2019年5月23日，原告周招娣与溧阳市上兴镇人民政府、溧阳市上兴镇老河村村民委员会签订上兴镇征收项目附着物补偿协议，工程项目设计原告的附属设施评估款为61246元。在第二次庭审时原告陈述尚未腾空房屋。另查明，上兴镇2018年度征收补偿和安置方案第八条第二款第二条规定：将原住宅房屋改作商业经营房，并取得工商营业执照持续经营一年以上至今（本地块补偿安置公告开始之日为终了之日向前倒推计算）的，该实际用于营业部分的房屋按住宅房屋补偿安置后另行补贴500元/平方米。2018年4月15日，上兴镇房屋征收服务中心张贴签约公告，其中载明：根据征收工作进程需要，经研究，决定对上兴镇老河村委小庄组地块征收签约事项进行公告……双方有争议的部分：一、关于双方租赁合同是否结束。原告认为案涉租赁合同届满后虽然没有继续签书面的租赁合同，被告从未向原告主张过或者通知租赁合同解除，按照相关法律规定，双方成立不定期租赁合同关系。且到期后又支付了10000元租金。被告则认为，双方租赁合同期满后，被告明确因案涉房屋将拆迁不再继续出租，要求原告搬出承租房屋，并腾空租赁使用的房屋，等待拆迁公司予以拆除，所以不存在继续租赁这一说。被告的确收到10000元，但并不是租金，而是因原告拒绝搬迁导致被告拆迁利益损失的利息补偿款。二、关于案涉租赁合同承租的范围。原告认为，原告承租的房屋为：报告编号苏新大陆企估溧字（2018）第025号涉及的房屋全钢结构1号房；报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003涉及的砖木结构4号房房屋；报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003-1涉及的砖混二层1号房的一楼。承租时原告将租金从40000元还价还到35000元，砖混的二层楼的部分，被告说二层不租给原告，一楼租给原告，原告就在里面做的装饰装修，但当时没有测量，口头协议钢结构算250平方米、砖混的一层算100平方米、砖木结构6间小屋算150平方米。对此，被告认为报告编号025的全钢结构是原告承租的，面积承租时量的260多平方米，拆迁时测量为282.9平方米；编号R003的砖木结构4号房是原告承租的，面积是224.55平方米；原告只租了这两块大概是500平方米给原告的（该两块房屋均无产权证明，系家庭共有，在与原告签合同时以被告名义签订，全钢结构部分因徐伟亦有营业执照，在拆迁时由徐伟签字），其他的报告编号R003-1没有租给原告，当时原告要租，但是被告并未出租给原告。从双方的租赁合同第一条明确约定了两块承租房屋，一块是钢结构的、一块是砖水泥的，所以原告所谓的100平方米的砖混的承租没有合同依据。同时，双方均认可案涉全钢结构系2017年10月左右由被告开始建造，2017年12月租赁合同开始时交付给原告使用。三、关于案涉营业房补贴归谁所有。原告认为虽然房屋补偿协议中将营业房损失支付给被拆迁人，根据上兴镇2018年度征收补偿和安置方案第八条第二款第二项规定，系由原告实际经营，所以该营业房的相关款项（500元/平方米）应当支付给原告。被告则认为，拆迁补偿安置方案是对被拆迁人即房屋的所有权人进行安置的，这500元每平米的补偿是因为房屋的性质由住宅变更为营业用房，政府额外对房主的补偿，而不是对承租人的补偿，与承租人无任何关联性。同时陈述称被告签订的补偿协议中的营业房面积264.09㎡实际上是评估报告R003-1砖混二层一号房中的面积。以上事实，有原告提供厂房出租合同、营业执照复印件3份、委托银行代缴税款电子协议书复印件、照片打印件、房屋补偿安置协议复印件3份、附着物补偿协议复印件、上兴镇2018年度征收补偿和安置方案复印件、公告照片打印件3份，被告提供的户口簿复印件、营业执照复印件，本院调取的评估报告复印件3份、调查笔录及到庭当事人的庭审陈述等附卷佐证。本院认为，原、被告签订的自2017年12月3日起为期一年的租赁合同依法成立且生效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。对于本案的争议内容，本院依法认定如下：一、案涉租赁合同已经结束。双方签订的租赁合同上明确约定租赁期限届满后两原告继续承租的条件及方式，即于到期前三个月向被告提出，经被告同意后重新签订租赁合同，后双方在案涉租赁合同到期后并未重新签订租赁合同。同时结合原告提供的2018年4月左右已张贴的案涉地块拆迁签约公告，双方均明知案涉地块拆迁的情形，对合同期满后不再继续租赁亦应有预期，且被告未与原告重新签订租赁合同系以行动明确其不再续租。原告因拆迁权益问题至今尚未搬迁，现原告主张租赁期限届满后，原告继续使用租赁物，因被告未提异议，原租赁合同租赁期限为不定期的主张，本院不予支持。二、案涉租赁合同中涉及的具体房屋。根据原、被告双方的庭审陈述及本院调取的评估报告，双方对于报告编号苏新大陆企估溧字（2018）第025号涉及的房屋全钢结构1号房、报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003涉及的砖木结构4号房房屋均无异议，本院依法予以支持。该两部分房屋的面积分别为282.9㎡、224.55㎡，合计面积>500㎡。同时结合双方签订的厂房租赁合同中的约定，全部租用建筑面积为500平方米，其中260平方米为钢结构，240平方米为砖水泥，与上述两部分房屋接近，租赁合同上并未涉及到其他块房屋，且被告也不认可将砖混二层1号房的一楼出租给原告，原告也未提供其他证据。综合双方签订的租赁合同、房屋实际面积等情况，原告认为报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003-1涉及的砖混二层1号房的一楼亦在案涉租赁合同范围内的主张本院不予支持。三、对于原告主张要求被告返还营业房款项的请求本院不予支持。根据相关规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。根据双方的陈述及原告提供的证据，在租赁期内相关部门对案涉地块张贴签约公告，但同时本案中原告与上兴镇人民政府就原告方的附属设施签订上兴镇征收项目附着物补偿协议，其评估款61246元亦已实际向原告履行。现原告主张的营业房补贴双方在租赁合同中对此并未有特殊约定，且该补贴系基于被征收房屋性质变化而增加的补贴，故应当归属于房屋所有人而非承租人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条及相关民事法律政策之规定，判决如下：驳回原告周招娣、张连松的诉讼请求。案件受理费5800元，诉讼保全费2020元，合计7820元，由原告周招娣、张连松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  管 敏人民陪审员  祝家骥人民陪审员  蒋 煜二〇二〇年一月六日书 记 员  褚秀莲