广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初128号原告：深圳市公明元三股份合作公司,住所地深圳市宝安区公明镇上村元三村民小组办公大楼,统一社会信用代码：914403007727329659。法定代表人：陈永成。委托诉讼代理人：熊金辉，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告：深圳市振华光投资有限公司，住所地深圳市龙华区清华东路清湖股份公司市场综合楼，统一社会信用代码：91440300063897484M。法定代表人：邹令慈。委托诉讼代理人：汪涛，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭志强，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊金辉、被告的委托诉讼代理人彭志强和汪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2013年12月17日签订的《项目合作合同》，被告赔偿原告为项目投入的损失3689702.6元，赔偿原告租金损失4384800元（该损失要求依照每月100800元的标准计算至判决生效为止），本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月17日，原、被告签订《项目合作合同》，据合同约定，被告应当在2014年3月31日前向原告再支付拆迁、安置补偿款余额9000万元，被告承诺在双方签订本合同两年内完成本合作项目土地商住用地的手续。但是至今被告未支付余额9000万元，亦未完成本合作项目土地商住用地的手续。被告严重违反合同约定，导致原告在合作期间损失租金收入，同时为配合项目合作，投入大量的前期费用。2017年12月28日由原告向被告发送的律师函，催促被告在15日内支付剩余的拆迁、安置补偿款9000万元。第一，双方签订项目合作合同的目的是将项目用地开发成商住项目，根据法定图则涉案用地规划用途为工业用地，但原告自始至终均希望将涉案用地开发为商住项目，由于原告作为村股份合作公司，缺乏用地规划以及房地产开发相关的专业技术人员和资源，决定寻求第三方合作将该项目开发成商住项目，即在此过程中被告找到原告，并承诺其有把握将涉案用地功能由工业用途调整为商业用途，原告才同意与被告签订项目合作合同。项目合作合同的第2条合作方式中明确约定被告负责为原告提供的土地完成办理商住用地的一切手续；第3条合作条件第1款也明确约定了被告负责对项目用地进行用地功能改变为商住用地，根据上述约定可知，原、被告双方签订的项目合作合同的目的根本是将项目用地开发成商住项目；第二，将涉案土地用途由工业用途调整为商住用途，是项目合作合同赋于被告的主要义务，被告未完成该项义务，已严重违反了合同的约定；（1）项目合作合同第3条、第5条均明确约定了被告负责申请办理本合同项目土地商住用地的手续并承担全部的费用；也就是说将涉案土地调整为商住用途是被告的主要义务，也是最根本的义务；（2）根据深圳市城市规划条例第3条第2款之规定，土地利用和各项建设应当符合城市规划，服从规划管理，根据城市规划管理条例第19条第1款之规定，法定图则应根据规划制订，对分区内各类土地利用土地的性质、开发强度、配套设施等作进一步规定；以及根据深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引（试行）第3条第2款第2项之规定，申报城市更新单元的用地跟功能应符合法定的图则和其他上层次的规划要求，也就是说要将涉案土地开发为商住用地需修改法定图则，需法定图则的涉案土地的功能调整为商住用地；（3）根据深圳市城市规划条例第28条第1款第4项之规定，公众人士对法定图则实施的修改意见获得市规划委员会接纳的，应当修改法定图则，即在符合相关条件的情况下，法定图则是可以修改的。但合同履行至今，被告从未提供任何证据证明其已向市规划委员会提交修改意见或者其提交的修改意见未被市规划委员会接纳，即被告未履行项目合作合同的义务，已严重违反了合同的约定；（4）2017年12月28日，原告委托了广东深兴律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到了律师函后立即办理商住用地手续，但被告收到了律师函后仍未办理商住手续。第三，2018年9月，项目用地被划入深圳市工业区块线一级线范围，土地用地已无法调整为商住用途，即项目合作合同的目的无法实现。（1）根据2018年8月2日公布实施的深圳市工业区块线管理办法第17条第1款规定，区块线一级线内规划工地用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业、服务业设施，除因公共服务设施、市政和交通设施（含轨道、车辆、停车场）尚待开发、绿地等公共利益需要，原则上不得调整为其他非工业用途。从区块线一级线内规划工业用地原则上不可以调整为商业用途，因此从2018年9月起，涉案土地用途已无法调整为商住用途，项目合作合同的目的已无法实现。综上所述，根据合同法第94条第3项、第4项之规定，因被告未履行将项目用地功能调整为商住用途，经原告催告后仍不履行该义务导致项目用地功能已无法改变为商住用途，原告有权解除合同。（2）被告未按时支付拆迁安置补偿款，经原告催告后仍拒绝支付，原告有权解除合同；第一，根据项目合作合同的约定，被告应当在2014年3月31日前向原告支付拆除安置补偿款9000万元，但被告并未支付该款项；第二，2017年12月28日，原告委托广东省深兴律师事务所向被告发出律师函，要求被告立即支付拆除安置补偿款9000万元，但被告至今仍未支付该款项，综上所述，根据合同法第94条第3项之规定，被告经原告催告后仍拒绝履行合同的主要义务，原告有权解除合同。三、因被告未将项目用地功能调整为商住用途，涉案项目一直无法申报深圳市城市更新单元规划制订计划，进而导致双方签订的项目合作合同不符合现行城市更新关于社区集体资产处置的相关规定，即项目合作合同已无法继续履行，原告有权解除合同。根据2016年6月4日发布实施的中共深圳市委办公厅深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知第1条规定，各区要将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源教育平台，统一实施和监管，将物业转让、较大面积物业租赁、大宗固定资产采购、大宗服务采购等资产交易项目及建设工程招投标、集体用地合作开发建设、集体用地使用权转让和城市更新等资源交易项目纳入集中交易范围。通知的第3条规定，各区要对股份合作公司资金、资产、资源集中交易项目的具体标准、交易方式、交易程序等作出规定。根据2018年9月3日颁发实施的光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则第15条规定，集体用地合作开发涉及城市更新的，有关土地合作开发交易程序应在城市更新项目完成规划审批后启动。根据上述规定，光明区现行关于集体用地参与城市更新的政策，土地合作开发交易程序应在城市更新项目完成规划审批后启动。即社区股份合作公司选择城市更新合作方，应在城市更新项目规划审批后进行，而根据深圳市城市更新的相关规定，城市更新项目规划审批是在城市更新单元规划制定计划审批后。由于被告未将项目用地功能调整为商住用地，导致涉案项目城市更新单元规划制定规划申报工作无法开展，进而导致项目合作合同的签订程序也不符合光明区现行关于集体用地参与城市更新的政策，即项目合作合同已无法继续履行。根据合同法第94条第1项、第4项以及项目合作合同第10条第2款约定，因被告未将涉案项目用地功能调整为商住用途，导致项目合作合同不能继续履行，原告有权解除合同。庭后原告向本院书面申请，撤回要求被告赔偿因项目投入所致损失3689702.60元、赔偿租金损失4384800元的两项诉讼请求，保留追究被告赔偿损失的权利，据事态发展另行主张。被告辩称，原告至今未能根据《项目合作合同》、《补充协议》的约定提供非农用地指标及取得深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准而将非农用地指标落实到本项目土地上（即：没有如约提供《项目合作合同》中符合要求的项目土地用于合作开发）、也未能将项目土地转移登记至项目公司（即：深圳市新兴建房地产有限公司）名下、又未向振华光公司提供项目开发所需资料，违约在先，导致合同无法继续履行，振华光公司有权行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万元拆迁安置资金。《项目合同》第三条第3款、第4款均约定只有在原告提供符合约定要求的项目土地用于合作开发、并使该土地进入到项目公司之后才开始拆迁补偿安置工作，此时才由振华光公司支付拆迁安置补偿款。但是原告没有完成上述合同先履行义务，构成违约在先，振华光公司有权依法行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万拆迁安置资金。《项目合作合同》（下称“《项目合同》”）第二条、第三条第3款约定，原告须提供40206.02平方米项目土地进行合作开发商住项目，并且振华光公司与原告共同成立项目合作开发公司，促使项目土地进入到项目合作开发公司。在原告完成这些工作后，振华光公司才开始向原告支付拆迁安置补偿款项。截至目前，原告都没有完成上述工作，振华光公司有权暂缓支付后续9000万拆迁安置补偿款。在项目土地注入到项目公司之前，原告应当先提供经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农建设用地指标落实到项目土地上，才能将项目土地转移到项目公司中，但原告至今没有按照《补充协议》的约定提供经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农建设用地指标，构成违约在先，振华光公司有权依法行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万拆迁安置资金。根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）的第十八条规定，只有在国土部门划定非农建设用地、原告取得非农用地指标落实到项目土地上之后，项目土地才能转移到项目公司中。也就是说，原告应提供《补充协议》第一条第1款、第3款约定非农用地指标（不低于2.7万平方米）给振华光公司合作开发项目土地，之后项目土地才能顺利地转移到项目公司中。但是，根据“2014年8月6日《关于公明上村股份合作公司申请调整非农指标地块的意见》”表明，原告于2014年8月6日取得光明新区公明街道办事处的调整非农指标的方案，而调整方案尚须报深圳市规划和国土资源委员会光明管理局审核后，方可正式将非农指标调整至项目地块。至今，上述指标仍未获光明管理局审批，原告至今没有将指标落到项目土地上，也就无法履行将项目土地转移到项目公司中的合同义务，构成违约在先，振华光公司有权依法行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万拆迁安置资金。原告违约在先，振华光公司有权根据《项目合作合同》第八条“违约责任”第4款的约定往后顺延支付9000万拆迁资金的时间。根据《项目合作合同》第八条“违约责任”第4款：“如因原告原因导致合作项目未能如期进行，则以原告拖延的天数将双方约定的日期向后顺延”，据此，因原告违约在先，导致项目地块至今无法取得经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农建设用地指标及项目地块无法转移至项目公司，由此振华光公司支付后续9000万拆迁资金的履行时间理应根据《项目合作合同》第八条“违约责任”第4款的约定予以顺延。双方已在履行《项目合同》过程中通过往来函的方式（即《关于光明新区公明建材市场土地合作项目的函》）协商一致将支付9000万元拆迁安置资金时间调整至在深圳市规划和国土资源委员会光明管理局审批同意非农建设用地指标落实到本项目土地后再履行，但至今原告未能将非农建设用地指标落实到本项目土地上（即没有提供符合要求的项目土地），致使后续9000万元拆迁安置资金的付款条件至今尚未成就。2014年12月16日，振华光公司向原告出具《关于光明新区公明建材市场土地合作项目的函》（下称“《合作项目函》”），该函于2014年12月17日由原告的法定代表人陈永成签字确认。因此，答辩双方在合同实际履行中已通过《合作项目函》将《项目合同》第三条第4款、第五条第4款等有关拆迁资金支付的时间调整为：9000万元拆迁安置资金应在原告提供《项目合同》中符合要求的项目土地（在光明管理局审核同意非农建设用地指标落实到项目土地，且需与地块上所有的经营户签订有关拆迁补偿协议）后再行支付。为此，在原告至今没有将非农用地指标落实到项目土地上并提供符合《项目合同》约定的项目土地的情况下，振华光公司有权行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万元拆迁安置资金。需提醒贵院注意的是，即使振华光公司原本系根据《项目合同》第三条第4款第（2）项约定惟有在项目土地进入到项目公司后十个工作日才需向原告支付第二笔拆迁安置资金5000万元，然而出于友好推进合作之目的，振华光公司却在上述付款条件尚未成就的情况下即向原告支付5000万拆迁安置款，这一事实并非豁免了原告因未能如约完成项目土地过户义务而所需向项目公司承担继续履行上述项目土地过户的义务之违约责任，相反地，振华光公司暂缓支付后续9000万元拆迁安置资金恰是对其享有要求原告将项目土地进入项目公司的权利之正当行使。原告至今未能根据《项目合作合同》、《补充协议》的约定提供经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农用地指标落实到本项目土地上（即：没有如约提供《项目合作合同》中符合要求的项目土地用于合作开发）、也未能将项目土地转移登记至项目公司名下、又未向振华光公司提供项目报建所需申报资料，其违约在先，直接导致振华光公司无法以项目公司的名义申报项目土地的商住用地手续拖延至今。项目土地由村集体用地转变为国有土地中用于非农建设的商住用地的过程中，原告必须在先取得经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农用地指标落到项目土地上，此后才能完成商住用地的变更。但原告至今没有按照《补充协议》的约定提供非农建设用地指标，直接导致振华光公司无法以项目公司的名义办理项目土地的商住用地申报手续，其构成违约在先。根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府（1993）283号）第六条规定：“除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。未经征用的集体所有土地或经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。”只有在原告取得经深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准的非农用地指标并落实到项目土地上之后，项目土地才能由村集体用地转化成国有土地中用于非农建设的商住用地，若没有上述非农用地指标落到项目土地上，项目土地不能进行开发建设、报批报建并建成市场流通的商住楼。基于此，原告至今没有按照《补充协议》的约定提供非农建设用地指标，直接导致振华光公司无法以项目公司的名义办理项目土地的商住用地申报手续，构成违约在先。在没有取得非农用地指标并落实到项目土地上的情况下，原告无法提供符合合同约定的项目土地并将其转移到项目公司中，加之原告未按《项目合同》第四条第2项约定“提供合作开发土地的一切资料”配合振华光公司以项目公司名义向规划和国土资源委员会申报办理商住用地手续，导致项目拖延至今。根据《项目合同》第三条第3款、第4款的约定，原告应提供符合约定的项目土地并将项目土地注入到项目公司中。根据《项目合同》第四条第2款、第4款，原告应当提供项目土地的一切资料，配合、协助振华光公司向规划和国土资源委员会申报办理商住用地手续。原告至今未提供符合合同约定的项目土地并将其转移到项目公司中，又未提供资料配合振华光公司以项目公司名义申办商住用地，导致项目开发延误至今，原告已经构成违约在先。在因原告违约在先造成项目土地于《项目合同》签署后两年内无法办理商住用地的情况下，双方应根据《项目合同》第五条第4款的约定另行协商确定办理商住用地手续的时间。尤其提醒注意的是，《项目合同》第五条第4款约定签订《项目合同》2年内完成项目土地商住用地的手续，但“如时间逾期，双方另行协商”。也就是说，双方在签署《项目合同》之当时已充分认识到能否成功办理商住用地手续的责任将不在于振华光公司一方，而是更大程度上取决于原告能否提供非农建设用地指标及相关政府职能部门根据用地规划等予以批准，进而双方在签署《项目合同》时已商定将完成商住手续的2年时间限制约定为一个具有弹性且可更改的期限，并且在《项目合同》的违约责任条款中，并没有将上述期限届满后未完成商住用地手续作为一项可以赋予原告行使解除合同的条件，这均足以表明原告不能以未办商住用地手续超过2年为由解除合同。原告违约在先，振华光公司有权根据《项目合作合同》第八条“违约责任”第4款的约定往后顺延办理商住用地手续的时间。即使未办理商住手续有时间期限，振华光公司也没有超过该时间期限，根据《项目合作合同》第八条“违约责任”第4款：“如因原告原因导致合作项目未能如期进行，则以原告拖延的天数将双方约定的日期向后顺延”，据此，因原告违约在先导致项目延期，振华光公司办理商住用地手续的合同义务履行时间也应当顺延，且尚未超过时间期限，原告不能以未办商住用地手续超过2年为由解除合同。根据《项目合同》第三条第5款约定，假若项目土地将来不管振华光公司如何操作都不能促使项目公司将项目土地变更商住用地，那么也应系由振华光公司单方面行使合同解除权，而原告无权行使合同单方解除权。对于不能办理完成商住用地手续后果，双方已作出了明确的约定，即：《项目合同》第三条第5款有关“在振华光公司无论如何操作都不能取得变更商住用地的审批时，振华光公司有权自行决定是否要求原告返还其收到振华光公司所支付的履约保证金及拆迁安置补偿款等全部先期投入资金，以及自行决定是否将项目公司中所占有的股权退还给原告”约定，可见这条款实质是，假若项目土地最终不能办理成功商住用地手续，振华光公司有权单方解除合同并要求原告返还因《项目合同》所收取的全部先期投入资金，在此情况下，《项目合同》并没有赋予原告单方解除合同的权利。退一万步讲，《项目合同》签订后2年内办理商住用地手续的有关约定也并非是合同主要义务。《项目合同》签订后2年内办理商住用地手续仅是项目公司在项目开发过程中需办理的手续之一，而振华光公司在《项目合同》中的主要义务是在原告提供合同约定的项目土地并进入项目公司后，投入拆迁安置资金，协助开工建设商住楼交付双方分配使用。由此可见，《项目合同》签订后2年内办理商住用地手续不是合同主义务，不构成《合同法》第九十四条中的“主要债务”。如上所述，既然原告构成违约在先，那么原告要求解除合同，既不符合《项目合同》第十条既约定的合同解除条件，亦不符合《合同法》等法律所规定的解除合同的法定解除条件。双方应当在《项目合作合同》及《补充协议》合法有效且部分已实际履行的情况下继续全面履行合同。根据《项目合同》第十条，合同双方在签署合同当时即明确约定了只有守约方才有行使解除合同的权利，而显然，原告在构成违约在先的情况下，其作为违约方系无权行使合同解除权的。不仅如此，我国《合同法》第九十四条第（二）项至第（四）项规定“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，由于原告存在违约在先的事实，原告也不能根据上述法律规定行使法定解除权。可见在本案中，原告无权要求解除合同，具体理由为：其（1），本案一直都是原告拒不履行或迟延履行主要债务，例如未提供非农建设用地指标（提供符合合同要求的可供开发的涉案土地）、将涉案土地注入项目合作公司、土地及其上盖建筑物相关的所有资料用于土地“工改商”性质变更手续，构成违约在先，原告作为违约方无权根据《合同法》第九十四条第（二）项至第（四）项解除合同；其（2）即使振华光公司因原告未满足付款条件而暂缓支付剩余拆迁安置资金即9000万元及不能以项目公司名义办理项目土地的商住用地手续，恰是因为振华光公司因原告构成违约在先所行使先履行抗辩权所引发的合法及正当结果。其（3）《项目合作合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，原告就涉案土地合作及签署合同事宜依法召开了股东大会并通过表决形成了书面的股东大会决议，未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。振华光公司已经按照合同约定向原告出借了第一笔1000万元履约保证金以及第二笔5000万元拆迁、安置补偿款，合计向原告出借了6000万元资金，双方已经共同成立了项目公司（即：深圳市新兴建房地产有限公司），《项目合同》及《补充协议》已经由双方实际履行；纵然因为原告的原因导致项目停滞至今，但项目也已经取得了阶段性成果。不管如何，双方摒弃前嫌、通力协作完成项目申报及开发建设，取得与分享建设成果将是指日可待。原告不应只顾己方利益而强行解除合同，其应恪守并继续全面履行《项目合同》及《补充协议》，直至实现双方构建合作合同之商业目的。原告于本案中向振华光公司主张所谓项目投入损失与租金损失，不仅缺乏事实根据，并且与本案没有关联，贵院应依法予以驳回该等诉讼请求。原告主张的项目投入损失与本案无关，缺乏事实根据，贵院应依法驳回该项请求。原告主张其根据《源水管道工程施工合同》与《评估咨询服务委托合同》分别支付工程款3489702.6元与评估费20万元，合计3689702.6元。但是该等款项与本案没有关联，也缺乏事实根据，理由如下：《项目合同》第三条第3款约定：“甲方（备注：原告）开展项目地块范围内的拆迁、安置补偿前期工作，与经营租户签署拆迁、安置补偿有关协议”，第6款约定：“乙方（备注：振华光公司）取得上述项目相关文件（备注：指第3款约定的召开村民股东大会，提供村民、股东决议及街道两级有关文件批复，以及指第5款约定的变更商住用地手续的文件）及垫付完拆迁、安置补偿款后有权通知甲方（备注：原告）进行拆迁”，第五条第5款约定：“乙方（备注：振华光公司）负责选择施工单位”。可见，（1）原告的职责范围仅限于与拆迁、安置补偿有关的前期工作；（2）原告只能在接到振华光公司通知后才能进行拆迁工作；（3）项目地块上的施工，只能由振华光公司选择施工单位。原告签署的《源水管道工程施工合同》与《评估咨询服务委托合同》及合同款项支付，存在以下不实：《源水管道工程施工合同》与《评估咨询服务委托合同》约定的施工地块根本不能确定是《项目合同》中的项目土地，坐落位置及面积均无法确定是同一地块，与本项目土地毫无关联。退一步讲，即使确有证据足以认定上述《源水管道工程施工合同》与《评估咨询服务委托合同》约定的地块与《项目合同》中项目地块属同一地块，但是：其一，结合原告提供的《市政工程结算书》可知，源水管道施工是一项市政工程，根本与《项目合同》约定的原告负责的拆迁、安置补偿工作没有任何关联；其二，根据《项目合同》，需振华光公司取得项目批复后再由振华光公司通知原告施工，根据2014年8月6日《关于公明上村股份合作公司申请调整非农指标地块的意见》，原告于2014年8月6日才获得光明新区公明办事处有关28803.52㎡非农指标地块的批复意见，而原告严重违反《项目合同》约定，在2014年7月8日（在振华光公司毫不知情的情况下）即签署《源水管道工程施工合同》，并擅自选择施工单位（本应由振华光公司选择施工单位）以及擅自施工由此产生的所有费用应由原告自己承担；其三，没有相关竣工验收证明文件，没有工程款支付转账流水；无法证明是否实际施工、是否已经完工、工程质量是否合格等等，也无法证明工程款金额是否已实际支付，如果没有实际施工以及没有实际支付工程款，也就不存在所谓的项目投入损失；其四，初步查阅其施工图则，管道施工的范围远远超出涉案土地使用权的范围，因此实际施工的工程量、工程款根本没有3,489,702.6元。综合以上，《源水管道工程施工合同》与《评估咨询服务委托合同》是原告擅自单方与第三人签订的，加之振华光公司对此毫不知情，即使其真实存在，那么该等款项支出应由原告自行承担。为此，既然上述管道施工与本案无关联，且毫无事实根据，则相关评估及其款项也不应当被认定。原告主张的租金损失与本案无关联，也缺乏事实根据，贵院应依法驳回该项请求。《土地租赁合同》约定的施工地块根本不能确定是《项目合同》中的项目土地，坐落位置及面积明显不一致，根本无法确定是同一地块。需提示注意的是，《土地租赁合同》与2005年6月1日《补充协议》的出租方是深圳市宝安区公明镇上村元山经济合作社，而2010年1月8日《补充协议》的出租方是深圳市公明元一股份合作公司、深圳市公明元二股份合作公司、深圳市公明元三股份合作公司三个不同的主体，由此可以合理推断《土地租赁合同》中的标的土地横跨三个村民小组，根本不是坐落于原告所在的村民小组地块上，但本案的项目土地完全是坐落在原告所在的村民小组地块（因而与仅需与该小组签署合同），据此可知，《土地租赁合同》中的标的土地与《项目合同》中的项目土地根本不是同一块土地。退一步讲，即使确有证据足以证明涉案土地与《土地租赁合同》项下土地是同属一宗地，《解除合同补偿协议书》第二条约定：“如果甲方超过90日未按时支付第二期款项，本协议视为甲方违约无需做任何通知而自动解除，乙方收取的第一期款项视为定金，乙方有权不予返还，乙方仍然按照原协议履行相关的权利义务”。而根据原告提供的支付结算业务委托凭证，原告于2014年7月8日向承租方支付5000万元征地补偿款项后并没有再支付第二期款项。那么根据上述约定，因原告逾期未支付第二期款项，则《解除合同补偿协议书》自动解除，并且双方签署的《土地租赁合同》及其补充协议不被解除，双方仍应继续履行该等协议。据此可知，原告与承租方签署的《土地租赁合同》及其补充协议一直没有被解除，一直处于正常履行状态；并且根据振华光公司提供的现场照片，也印证了涉案土地证处于持续租赁经营状态，不存在所谓的解除租赁情形，自然也就不存在所谓的租金损失。退一步讲，即使确有证据足以证明涉案土地与《土地租赁合同》项下土地是同属一宗地，没有租金的相关支付转账流水，无法证明租金是否已实际支付；如果租金没有实际支付，也就不存在所谓的租金损失。再退一步讲，即使已经实际支付，原告没有提供其主张的租金损失是如何计算得出的资料，其租金损失金额计算存疑且有误。另，原告未经村民决议及上级政府备案即将土地出租给他人、违反我国《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的规定、以及未取得相关报批报建文件即出租给他人兴建建材仓库、宿舍及相关配套设施等，均可能导致《土地租赁合同》无效，进而因原告及承租方双方过错导致的损失应由租赁双方各自承担，与《土地租赁合同》之外的第三方（振华光公司）没有任何关联。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律根据，振华光公司请求贵院以事实为根据、以法律为准绳，撤销一审民事判决第一项并驳回原告的全部诉讼请求，以维护振华光公司的合法权益！补充几点：1、原告多次提及到本次地块合作开发建设所适用的法律依据是深圳市城市更新管理办法及其实施细则，其适用法律是错误的，因为根据被告所提交的第5组有关项目地块上加盖的临时建筑物以及合作合同当中第1条有关项目土地的基础土地的介绍可知，原、被告是基于原告提供合法有效的土地地块供被告进行申报开发建设的土地开发合作合同。2、根据合作合同第3条约定，虽被告负责将原告所提供合法有效土地的用地功能变成为商住用地，但也同时约定了也是可以调整为可以兴建商住项目的用地，也就是说不管是双方所成立的项目公司亦或被告，并非是将土地地块变更为商住用地，若变更为可以兴建商住项目的土地，也是符合合同所签订的目的的。3、尽管合作合同第3条第4项约定了由被告向原告提供安置补偿费1.5亿元的具体付款时间及条件，根据第2笔款项即5000万元的付款条件是原、被告共同成立项目合作开发公司，即将该土地注入项目开发公司后10个工作日内被告向原告支付5000万元安置款项。尽管被告在原告未能将土地注入该项目公司的前提下向原告支付的第二笔安置款5000万元，该款项的支付事实并非是被告对原告违反其承诺将合法有效的地块注入项目公司的违约行为的谅解。结合被告与原告就本次合作地块的非农指标的调整问题的函件往来及原告尚未对本合作地块所取得最终由深圳市规划委光明管理局审核的非农指标地块的最终意见的事实，可见原告已经在提供土地地块，并按合作合同第4条第3项承诺保证项目公司合法使用合作地块，并保证该地块无权属纠纷和债务纠纷之承诺义务。可以证明被告在合作合同第3条第4项有关第2点5000万元拆迁安置款的付款条件成就上一直持续违约，那么原告声称被告未能按期支付安置款9000万元的事实缺乏事实依据。4、关于原告提及原告陈永成在被告所提供的证据3组证据关于光明新区公明现场土地合作项目的函的签字的意见，原告代理人否认陈永成签署该函件并非是代表原告所作出的意思表示，该辩解缺乏事实依据，理由是：不管是原、被告双方所签订的合作项目合同，还是补充协议，或是原告所提供的有关其与第三方所签订的协议等证件显示，陈永成均系上述协议的签字代表，陈永成也是原告的法定代表人及公司董事长，根据合同法的相关规定，陈永成在上述关于光明新区公明新区合作项目函的签署应对原告具有法律约束力。5、本案项目部应适用深圳市城市更新实施办法及细则的规定，城市更新项目主要针对是有合法产权证已建成的建筑，而本案项目土地上并不符合城市更新的条件，应当适用深圳市宝安区、龙岗区规划国土管理暂行办法、深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法之规定。6、原告必须取得光明区国土局同意非农用地指标落实到项目土地的原因在于只有取得非农用地指标才能够进行开发建设；取得光明国土局同意落地的批复才能证明村股份公司对项目土地享有使用权。只有取得光明区国土局同意变更指标用地，非农用地指标落地的批复才能将项目土地转移至第三方合作项目公司名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年12月17日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《深圳市光明新区公明街道上村社区项目合作合同》，约定双方合作开发位于深圳市光明新区甲方所拥有的公明建材市场土地，具体约定如下：1、合作方式：在甲乙双方清楚知道该土地状况的情况下，甲方愿意提供40206.02平方米土地进行合作开发商住项目，乙方负责为甲方提供的土地完成办理商住用地的一切手续，以及提供开发建设、补交国土地价、销售、经营管理等全部资金。甲乙双方签订本合同及甲方收到合同履约保证金后十个工作日内联合成立项目公司（项目公司名称、注册资金、股东结构、运营模式等依公司法由甲乙双方共同商议）开发该地块；2、合作条件：乙方负责对上述用地进行用地功能改变为商住用地或其他可以兴建商住的项目用地。签订本协议后，乙方在十个工作日内向甲方支付人民币1000万元作为本合作合同的履约保证金。如双方遇到政府政策的客观因素，甲乙双方确实不能履行本合同，本着相互理解的精神，甲方应当在十个工作日内全部退还给乙方上述履约保证金；3、甲方收到乙方支付的保证金后，即召开村民股东大会，提供村民、股东决议及街道两级有关文件批复。在十个工作日内和乙方共同成立项目合作开发公司，上述该地块进入到项目合作开发公司。同时甲方开展项目地块范围内的拆迁、安置补偿前期工作，与经营租户签署拆迁、安置补偿有关协议，该协议作为补偿的依据。乙方按上述第4条投入先期资金后，未通知甲方拆迁前，无论乙方如何操作都不能取得政府对上述用地进行用地功能改变为商住用地或其它可以兴建商住的审批时，乙方以书面通知甲方确认，甲方在十个工作日内将乙方先期投入的资金全部退还给乙方。乙方在同期将其在项目公司中所占股份全部转回甲方；4、甲方负责提供合作开发土地的一切资料，便于乙方向规划和国土资源委员会申报办理商住用地手续。甲、乙双方共同组建的项目公司申报该项目土地的商住用地审批手续；5、甲方同意提供本合同项目土地的所有原始手续，配合、协助乙方办理申请商住用地。乙方负责整体工程设计、建设、施工管理，确保工程按时完工。乙方承诺在甲乙双方签订本合同两年内完成本合作项目土地商住用地的手续，如时间逾期，甲乙双方另行协商。在取得商住用地手续之日起一百八十天内取得开工手续，取得开工手续后三十日内进行开工，从开工时计算，三年内将甲方应分配的房产，经验收合格并初始登记后的确住楼向甲方交付使用。合同另约定拆迁、安置补偿工作由原告负责，补偿费一亿五千万由被告分期支付原告，被告应于协议签订后十日内支付履约保证金1000万元（在开展拆迁、安置补偿时转化为补偿款），应于成立项目合作开发公司及将地块计入开发公司十日内支付拆迁、安置补偿款5000万元，应于2014年3月31日前支付余款9000万元；项目完成后原、被告按30%：70%分配建筑面积。2014年8月6日，深圳市光明新区公明办事处向公明上村股份合作公司发出《关于公明上村股份合作公司申请调整非农指标地块的意见》，载明：你公司报来的《关于办理非农建设用地置换手续的申请》已收悉。经办事处研究，现提出如下意见：一、原则同意上村社区股份合作公司提出的原非农建设地指标初步调整方案，调整总面积为28803.52平方米。调整方案所涉及的调整地块无权属争议。调整后的非农建设用地原则上支持生产性物业项目建设。调整方案需报市规划和国土资源委员会光明管理局审核，按程序依法进行报建。2014年12月16日，原告向被告送达《关于光明新区公明建材市场土地合作项目的函》，载明：贵我双方与2013年12月17日签订了一份编号为(公合)X号的《项目合作合同》，约定双方合作在公明建材市场土地上合作进行房地产开发，现就合同履行过程中存在的问题，提出致函贵司如下：根据合同第三条第3项、第三条第4项第(2)款以及合同第四条第3项的约定，贵司应负责提供合作项目的土地给合作项目公司，并保证合作公司有权合法使用本合作项的土地；同时应将该地块进入到项目开发公司。也即贵司应提供有关非农用地指标至该土地，合同履行过程中，贵我双方均积极开展各项工作，但贵司直至2014年8月6日才取得光明新区公明街道办理处的调整非农指标的方案，根据该批复意见，调整方案尚须报市规划和国土资源委员会光明管理局审核后，方可正式将非农指标调整至上述地块。正因为此原因，导致项目的进度受到延误，影响合同按双方约定的进度推进，特别是影响到有关拆迁、安置补偿工作的进行，而未能开展有关与拆迁补偿工作的推进。鉴于合同在履行过程中出现客观存在的因素致拖慢了各项工作的进行，使原合同约定的有关支付拆迁安置补偿款项的安排需要根据新出现的情况进行修正。为此，我司现向贵司提议就第三条第4项第(3)款进行修正并订立补充协议，即该条款修改为光明管理局审核同意非农建设用地指标落实到本项目土地，且需与地块上所有经营户签订有关拆迁补偿协议时，才由我司再支付拆迁安置补偿余款。被告工作人员于2014年12月16日签收该函件。协议签订后，被告先后支付原告款项合计6000万元，原告至今未交付涉案土地。原告认为被告存在如下违约情形，要求解除涉案合同：1、涉案合同第三条明确约定“被告负责对上述用地进行用地功能改变为商住用地或其他可以兴建商住的项目用地”，但被告未履行项目合作合同的义务，经原告催告后仍不履行该义务导致项目用地功能已无法改变为商住用途，原告有权解除合同；2、被告未按时支付拆迁安置补偿款，根据项目合作合同的约定，被告应当在2014年3月31日前向原告支付拆迁安置补偿款9000万元，但被告并未支付该款项。被告对原告的主张不予确认，提出如下抗辩理由：原告至今未能根据《项目合作合同》、《补充协议》的约定提供非农用地指标及取得深圳市规划和国土资源委员会光明管理局批准而将非农用地指标落实到本项目土地上（即：没有如约提供《项目合作合同》中符合要求的项目土地用于合作开发）、也未能将项目土地转移登记至项目公司（即：深圳市新兴建房地产有限公司）名下、又未向被告提供项目开发所需资料，违约在先，导致合同无法继续履行，因原告的行为导致被告无法将涉案土地功能改变的商住用地，被告有权行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万元拆迁安置资金，被告不同意解除涉案合同，涉案合同应继续履行。本院认为，本案为合作合同纠纷，原告与被告签订的《深圳市光明新区公明街道上村社区项目合作合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于原告要求解除涉案合同的诉求。本院认为，涉案合同是一份原、被告双方一方出地一方出资，双方合作推进用地审批手续，妥善处理拆迁、安置、补偿等事宜，最终通过成立项目公司．实现合同目的的双方意思表示安排。原告主张被告未依约将涉案土地的功能改变为商住用地且未按照合同约定及时足额支付拆迁安置补偿款，要求解除涉案合同。被告抗辩称被告一直在积极履行合同义务，但是办理涉案土地的功能改变必须有原告的配合，原告必须提供符合要求的项目土地，且必须依约将项目土地转移登记至项目公司（即：深圳市新兴建房地产有限公司）名下、且必须向被告提供项目开发所需各项资料。对此，本院认为，原告作为提供项目用地的一方，有责任提供完备的用地手续，在具备这一前提后，被告作为负责开发建设的方，才能够履行将涉案土地功能改变为商住用地的合法手续。结合涉案合同第四条约定，原告应负责提供合作开发土地的一切资料，便于被告向规划和国土资源委员会申报办理商住用地手续，原、被告双方共同组建的项目公司申报该项目土地的商住用地审批手续，原告同意提供本合同项目土地的所有原始手续，配合、协助被告办理申请商住用地，依据上述约定，原告作为涉案合同提供土地的一方，有义务提供涉案土地的所有原始手续，并负有配合协助被告办理商住用地审批手续的义务。从庭审查明的事实可知，原告于2014年8月6日取得光明新区街道办事处的调整非农指标的方案，被告在得知深圳市光明新区公明办事处《关于公明上村股份合作公司申请调整非农指标地块的意见》后，即函告原告，要求原告提供非农用地指标至涉案土地用于办理后续土地功能改变手续，本案中，被告主张因原告未履行上述义务才导致被告无法按期办理涉案土地的商住用地审批手续，原告未提供任何证据证明其向被告提供了合作项目土地的所有原始手续，亦未提供任何有效证据证明其在被告办理项目土地商住用地审批手续的过程中配合协助的义务，提供了符合合作开发项目需要的土地，在原告未能证明其全面及时履行了作为土地提供一方所应履行的合同义务的情况下，原告以被告未按期办理土地功能改变手续为由要求解除涉案合同，无事实和法律依据，本院不予支持。原告另主张被告未按照合同约定的时间支付后续9000万元拆迁安置资金，被告抗辩称由于原告未按照合同约定履行合同义务，故被告有权行使合同先履行抗辩权暂缓支付后续9000万元拆迁安置资金，被告的抗辩，有事实和法律依据，本院予以采纳。综上，原告主张被告违约，据此要求解除涉案合同的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费68322元，由原告承担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  徐小妹人民陪审员  陈 惠二〇二〇年一月十七日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。