昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2288号 原告（反诉被告）：徐天贵，男，汉族，1980年9月15日出生，住云南省昆明市官渡区。 原告（反诉被告）：高焕丽，女，汉族，1981年10月25日出生，住云南省昆明市官渡区。 委托诉讼代理人：徐天贵，男，系高焕丽丈夫，特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明市经开区经开路3号科技创新园A7-71号。 法定代表人：洪月琴。 委托诉讼代理人：朱元熠、张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告徐天贵、高焕丽与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，被告浙滇公司于2019年8月1日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）徐天贵（同时系高焕丽委托诉讼代理人），被告（反诉原告）浙滇公司的委托诉讼代理人朱元熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令由被告向原告支付自2016年3月13日起至实际办理完成房屋产权登记证书之日止的逾期办理房屋产权登记的违约金（截止2019年5月8日违约金为7290.95元，2016年3月13日起的违约金以126689元为基数，按照0.05‰每日计算）；2.诉讼费由被告承担。后原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽申请增加诉讼请求如下：1.判令被告于2020年6月30日前，向原告交付东盟森林小区房产证；2.请求解除原告与被告代为缴纳契税的委托合同，并判令被告向原告返还代收契税款3800.67元，以及自2016年3月13日起至实际支付之日止的利息。事实和理由：原告与被告于2015年12月13日签署编号为东盟森林住宅第号的《商品房购销合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》（以下简称“协议”），《合同》双方约定：由原告向被告购买坐落于昆明市呈贡洛羊物流片区01-02＃、01-03＃地块东盟森林小区的商品房现房，房屋建筑面积为85.37平方米，合同金额为126689元；《协议》约定：“一、乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料、税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日，将乙方办理房屋产权证所需的全部材料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金…”。合同签订后，原告按照《合同》的约定，向被告全额支付了东盟森林小区房的购房款。2016年2月19日，原告办理了东盟森林小区房接房手续，同时按照被告要求与被告签订了代办房屋产权证的委托书，及产权证办理的申请，并向被告缴付了产证代办费；另外，被告统一向该项目楼盘购买人收取契税税款，由被告代为缴纳购房契税，原告向被告支付了东盟森林小区房的契税税款3800.67元（按照优惠前的税率3%计收）。东盟森林小区Ｂ区己于2013年12月31日竣工验收，但被告至今尚未向原告交付房屋产权证书，同时向原告多收未缴的剩余契税款项也未退还原告。被告至今未能办理原告所购商品房的产权证等行为，己经违反合同的约定，严重损害了原告的合法利益。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。变更增加的诉讼请求对应的事实及理由如下：经昆明市政府、呈贡区政府、经开管委会等多家单位共同协调，被告承诺作为东盟森林小区Ｂ区可分批验收，并于2020年6月30日前，先行为Ｂ区业主办理房产证。同时经查被告于2016年2月向原告收取契税款，原、被告之间形成委托法律关系，但被告至今尚未向税务部门完税，造成税金滞收，也占用了原告资金，给原告造成了损失。综上，请求法院同意变更以上诉讼请求，并查清事实，依法支持原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）浙滇公司辩称，第一、根据城市房地产管理法房屋登记办法等法律法规规定，申请商品房登记的前提是必须建设项目完成具备竣工备案，云南省建设工程竣工验收管理办法等明确规定，竣工备案必须首先获得规划等行政核实，城乡规划法第45条规定未获规划核实意见，建设项目不得组织综合验收，这些行政法规都明确昭示规划核实通过竣工备案是申办产权登记及初始登记的法定前置条件，对此，答辩人必须遵守，办证诉请已不满足法定条件而不能实现。第二、因本项目是东盟商贸港的配套住宅项目，规划建设项目和建设规模较大，故合同约定答辩人提供办证资料的条件即项目整体竣工验收若干工作日。本案整体竣工项目验收未完成，约定条件也未成就，答辩人没有违约。原告主张违约金更没有任何依据。按照相关法规和部门规划要求，案涉小区必须建设两座垃圾转运站，此规划方案在出售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但建设项目过程中因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的。依合同法117条规定，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责事由。即使双方约定了明确的办证期限，依法也不应当承担责任。项目建设规划审批及核实是法律规定，并由规划行政部门代表包括小区全体业主在内，任何单位和个人都必须服从。案涉商品房买卖关系及产权约定不平等，主体间自愿契约不能约定第三方义务，更不能对抗或违反规划许可办证权确权及其期限等行政行为，本来因部分业主阻止规划项目建设致答辩人不能完成规划建设内容，从而无法完成竣工备案和产权登记申请。如果原告的诉请得到支持，则将造成民事司法判决对抗和否定行政许可。且答辩人无法履行也不能实现的法律悲剧，使城乡规划有关管制落空，公共利益受损。第五、无论是按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的若干问题的解释第18条规定，还是按照双方合同约定，答辩人的办证违约责任的核心前提都是因开发商的原因所致，因而只要属于不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的违约责任。唯其如此也才符合双方申请办证系答辩人受托代理的法律逻辑。双方形成的是委托代理关系。第六，办理颁发产权证是产权登记机构的法定职责。答辩人作为申请代办人其义务只能是在满足法定和约定条件后代理业主向产权登记机构申请递交相关资料。办证申请是否受理，答辩人客观上无法掌控也不应该承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得产权的责任，原告主张违约金计算期限以及主张至2020年6月前办理产权证，没有任何法律依据。第七，即使答辩人存在违约，依据合同法解释等相关规定，违约责任的本质是损害损失赔偿。本案原告主张违约办证迟延，除非原告举证证明已造成实际损失，不仅是违约的起算点难以确定，而且合同约定的违约金明显过高，依法应予调整。同时要说明的是原告在诉请中也明确确认双方存在着委托代理的关系，也就是本案被告提起反诉的依据。针对契税的返还，双方的契税收取是依据双方合同的约定，并未存在多收的行为。针对要求解除委托代办交契税的代理关系，答辩人认为应当以一并解除全部委托代理关系，不是代交契税的代理关系。我们同意解除缴纳契税委托代理关系，也同意把契税款项退给他，但是我们同时要求解除代为办证的委托代理关系。关于违约金的约定，我们认为我们不存在任何的违约。 被告（反诉原告）浙滇公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉人与被反诉人于2015年12月13日建立的关于代为递交办理产权证登记资料的委托关系；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由:反诉人与被反诉人于2015年12月13日签订了《商品房购销合同》，合同签订后，因案涉项目部分业主以不和谐方式阻挠规划项目中存在的垃圾中转站的建设，致使反诉人至今不能完成规划项建设内容从而无法完成项目竣备和产权登记的申请。且无论是依据《不动产登记暂行条例》还是《商品房预售管理办法》，办证的义务主体系房屋承购人，故反诉人与被反诉人之间就递交办证资料而言，系独立的委托代理关系。现因部分业主的阻挠，而反诉人又客观上无法履行代为递交办证资料的义务，所以无法完成与被反诉人之间的委托事项。为此，为维护当事人的合法权益，向贵院提起反诉。 原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽辩称，双方签订的合同合法合规，并没有违反强制规定。被告不具有单方解除委托代理办证合同关系的事实依据和法律依据。第二、在《商品房购销合同》及合同补充协议里边明确约定被告的代理办证的义务，是合同的主要义务。该委托关系在合同补充协议里面也明确约定属于不可撤销委托关系。第三、补充协议里面明确约定无论任何一种付款方式，均由乙方委托甲方办理合同项下的房屋权属转移登记，并应当在办理交接手续出具委托书，并明确该委托关系是不可撤销的委托关系。同时客观上来讲，谁来办证，现在不取决于原告，取决于开发商是否能够完整的提供小区开发手续和验收的条件。如果现在要解除委托合同，那是否意味着要在商品房购销合同当中直接明直接进行房款的一个扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判；视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明浙滇公司观点，具体理由将在后评述。 本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与徐天贵（买受人、乙方）、高焕丽（共同买受人、乙方）于2015年12月13日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第号房，房款126689元，并对双方权利义务进行了约定。《合同补充协议》第九条对《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定的补充约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。浙滇公司认可徐天贵、高焕丽向浙滇公司缴清房款，于2016年2月19日交纳了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，徐天贵、高焕丽同日办理了接房手续，不存在违约。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关，亦未将徐天贵、高焕丽交纳的契税3800.67元交纳相关税务机关。 2019年12月20日，昆明市不动产登记中心在昆明不动产公众号发布信息《昆明市主城区已完成首次登记个人可自行申请转移登记的项目清单公示》，载明：根据《昆明市自然资源和规划局关于落实“放管服”改革推行购房人自行申请新建商品房转移登记相关工作的通知》精神，现将已完成首次登记个人可自行申请转移登记的新建商品房项目或地块进行公示，购房者可自行向登记机构申请办理转移登记……序号10东盟森林小区B16…… 本院认为，第一、针对徐天贵、高焕丽本诉主张的解除代交纳契税的委托合同及返还代收契税的主张，浙滇公司无异议，本院予以支持。至于代交契税的利息问题，因浙滇公司占有该契税的基础是双方之间的委托合同关系，故本院认为徐天贵、高焕丽主张资金占用利息依据不足，本院不予支持。针对浙滇公司解除代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的反诉请求，本院认为，根据双方的合同约定，“乙方应将办理权属登记需由乙方提供的……税费……报送甲方”，委托代交契税与委托递交产权登记资料密不可分，现徐天贵、高焕丽提出解除代交契税的委托合同关系，双方之间代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的信赖基础和条件已不复存在，且涉案项目已具备自行申请转移登记的条件，本院认为浙滇公司该反诉请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。 第二，针对徐天贵、高焕丽主张的浙滇公司于2020年6月30日向其交付房屋产权证的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可权的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，且双方之间的委托递交产权登记资料合同关系已判决解除，对于徐天贵、高焕丽该项诉请，本院不予支持。 其三，针对徐天贵、高焕丽主张的违约金，双方在《商品房购销合同》中约定甲方协助乙方在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日万分之零点五向乙方支付违约金。双方于2016年2月19日办理了交接房手续，徐天贵、高焕丽向浙滇公司交纳了相关办证费用，而浙滇公司并未按约履行合同义务。至于浙滇公司如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因浙滇公司的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了徐天贵、高焕丽对于案涉房屋的处分权实现。对徐天贵、高焕丽要求浙滇公司按合同约定承担违约责任即每天按商品房总价款的万分之零点五支付逾期违约金的诉讼请求，浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合徐天贵、高焕丽的实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定浙滇公司每天按5元向徐天贵、高焕丽支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2016年2月19日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2016年9月20日,截止期限本院结合已判决解除代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的情况认定自本判决生效之日止。至于浙滇公司辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，浙滇公司此辩解，本院不予采纳。 综上所述，原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽诉讼请求的合理部分、被告（反诉原告）浙滇公司的反诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽与被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司就东盟森林小区房的代为交纳契税委托合同关系，被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽契税3800.67元； 二、解除原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽与被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司就东盟森林小区房的代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系； 三、由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽支付自2016年9月20日起至本判决生效之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金； 四、驳回原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽的其他本诉诉讼请求。 本诉案件受理费91.22元，由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  普 熙 人民陪审员  尹容娣 人民陪审员  高思聪 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  庄 城