河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2669号原告：宋操云，女，汉族，1989年2月20日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李幸媛，河南洛太律师事务所律师。被告：宋资江，男，汉族，1956年11月10日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李生光，孟州市众诚法律服务所法律工作者。原告宋操云诉被告宋资江合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋操云的委托诉讼代理人李幸媛、被告宋资江及其委托诉讼代理人李生光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋操云向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方之间的厂房租赁合同无效；2、判令被告退还原告租赁费、押金33000元；3、判令被告赔偿原告经济损失74646.33元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为了开办电子元器件、线束等加工的电子有限公司，承租被告位于孟州市××与联盟路转盘西南角院内的四间房屋。2019年5月8日，原告和被告签订了一份《厂方租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，租赁费每年30000元。租赁后原告进行了一个多月的装修，于2019年6月底刚刚将公司进驻并生产，被告就于7月初通知原告，称政府要将原告承租的房屋拆除，并下发了通知，要求原告将公司搬离。原告向被告询问补偿事宜，被告称政府不予补偿。后经查询，原告得知被告出租给原告的厂房系违法建筑，被政府要求限期拆除。原告要求被告赔偿损失，被告拒赔。被告宋资江辩称：1、原告请求确认原、被告双方之间的《厂房租赁合同》无效，没有事实和法律依据。依据合同法第五十二条规定，不符合合同无效的法定条件。2、原告擅自撤离租用的厂房并拆除厂房内的装修布局，是违约行为。原告至今未交回钥匙，租赁的厂房仍然系原告占用，所以，租赁费原告没理由要求退还。由于原告已决定不再继续租赁该厂房，被告根据原告已经搬迁的实际情况，同意终止该租赁合同，但租金应按实际占用时间计付，保证金不应退还。3、原告要求被告赔偿经济损失的请求缺乏事实依据，若有损失也应该由其原告自负。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见及当庭陈述，本院归纳本案争议焦点为：1、双方所签租赁合同是否有效；2、原告要求退还租赁费、押金及损失有无事实与法律依据。围绕争议焦点原告宋操云提交证据有：1、《厂房租赁合同》一份、政府信息公开答复书一份和孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书一份，证明1、被告出租给原告房屋未取得合法用地手续，未取得建设工程规划许可证；2、原告和被告签订的厂房合同是无效的合同。2、收款收据两张，证明被告收到原告一年房屋租金30000元，房屋押金3000元。3、装修合同一份、发票一张、支付宝转账电子回单两张、余额宝转账账单两张、花呗账单一张、微信账单一张、收款收据一张；证明原告装修租用的房屋花费了67476.33元。被告对原告的证据质证称：对证据1中《厂房租赁合同》的真实性无异议，根据合同第八条约定，即使有损失也应该由原告自己承担；对政府答复书和行政处罚决定书真实性无异议，但该两份证据不具有法律效力，被告租赁给原告的厂房系被告孟州市秦清种植专业合作社的仓库，依据法律规定应按农用地管理，现就此处罚决定书在济源法院提起了行政诉讼，不能证明原告的证明指向。对证据2真实性无异议。对证据3中装修合同的真实性有异议，因为原、被告所签订的《厂房租赁合同》中没有约定原告装修房屋；对发票真实性无异议，但不能证明是被告要求原告装修的房子；支付宝、余额宝、花呗、微信账单均与本案无关、该账单下备注的用途均是原告填写上的无效；收款收据不是正规发票，同时也不能说明与本案有关。庭审后，被告又提交济源市中级人民法院（2019）豫96行终22号行政判决书，证明孟州市自然资源和规划局2019年7月8日作出的孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书已被撤销，被告租给原告的仓库并非违法占地，原、被告双方签订的租赁合同有效。原告质证称，1、该判决书认定孟州市自然资源和规划局于2019年6月10日撤销孟国土罚决字（2012）第97号行政处罚决定书，原、被告签订合同时，被告隐瞒已被处罚的重要情况，属于欺诈行为；2、被告明知租给原告的房屋不能开办工厂，只能用于农业经营，被告的行为违反了相关规定。3、济源市中级人民法院判决撤销了孟州市自然资源和规划局孟自然罚字（2019）115号行政处罚决定书，但不能证明被告出租给原告的房屋是合法建筑。本院对原、被告提交的证据综合分析后，做如下认证：被告对原告的证据1、2的真实性无异议，本院对原告的证据1、2的真实性依法予以确认，被告对原告提交的证据3中的装修合同，装修付款票据及通过微信、支付宝、余额宝、花呗支付装修款的凭证未提出实质性的异议，本院经审查，对原告提交的证据3真实性予以确认。原告对被告提交的济源市中级人民法院(2019)豫96行终22号行政处罚判决书真实性无异议，但对原告的证明指向有异议，经审查，该判决认为孟州市自然资源和规划局在没有确定宋资江所建设施是否应按农业用地进行管理，也没有提供合法有效的孟州市土地利用总体规划的情况下，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条关于非法占用土地行为的法律责任给予行政处罚，属于认定事实不清，证据不足，适用法律不当，依法应予撤销，故原告依据该判决证明租给原告的厂房是合法建筑的证明指向本院不予采纳。依据上述有效证据，结合当事人当庭陈述，本院确认下案件事实：2012年7月25日被告宋资江承包了孟州市会昌办事处南关村第六村民小组位于南关村××一块土地，承包期30年。之后被告在该承包土地上进行了建设，2014年7月8日经孟州市工商行政管理局注册登记成立了孟州市秦清种植专业合作社。2019年5月8日原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：一、甲方（被告）位于孟州市大定路南厂房共4间，经协商以每年30000元租赁给乙方（原告）使用；二、租赁期限为3年，从2019年5月8日起至2022年5月8日止；三、自本合同签订之日起，乙方将第一年的厂房租金30000元一次性交付甲方后，甲方将上述厂房交付给乙方使用，以后每年租金乙方应于当年的5月8日前一次性向甲方交清；四、租赁期间，乙方应对甲方的厂房认真管理，合法经营，未经甲方书面同意，不得对厂房进行改造，不得在厂区内随意搭建。若因乙方违规操作或意外所造成的后果由乙方承担，甲方有权对乙方的使用情况进行监督。……八、合同期间，若因国家建设等原因（如土地所有方收回土地等）致使乙方不能继续租用上述厂房时，甲方将当年剩余租期的租金退还给乙方后合同终止，损失各自承担等条款。合同签订后，原告于当日交清了当年租金30000元及押金3000元。在合同签订之前，原告即开始对厂房进行装修共支付装修费用67476.33元。2019年7月8日孟州市自然资源和规划局作出孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书，没收被告在非法占用的24.10平方米允许建筑区上的建筑物和其他设施；限15日拆除在非法占用的2618.70平方米有条件建设区及6315.80平方米限制建设区上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。原告租赁的厂房属于被没收的建筑物，原告于7月10日左右撤离所租厂房，经现场勘查，原告撤离时将装修的吊顶、安装的七个门、二个排气扇等物品拆除移走。另查明，被告对孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书不服提起行政诉讼，河南省济源市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）豫96行终22号行政判决书，认为处罚决定认定事实不清，证据不足，适用法律不当，撤销了孟州市自然资源和规划局2019年7月8日作出的孟自然资罚字（2019）115号行政处罚决定书。本院认为，被告在其承包的土地上所建房屋，虽然未取得建筑规划许可证，但根据现有证据，不能认定被告所建房屋是在乡、村规划区内，不应据此认定双方所签厂房租赁合同无效。在有关行政处罚不生效的情况下，被告对涉案厂房享有所有权和使用权，原、被告签订的厂房租赁合同，是双方真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，所签合同合法有效。双方在合同履行期间，因有关行政机关对涉案厂房作出没收的行政处罚决定，原告随后撤离所租厂房，原告没有过错，合同应依法解除。同时，被告应退回原告押金3000元和扣除租用两个月租金之外剩余的租金25000元（年租金30000元减去两个月租金5000元），并赔偿原告因装修所造成的损失。但原告在没有与被告解除合同达成一致的情况下，将部分装修物品拆走，该物品在总装修费用中所占份额无法确定，本院结合现场状况，酌定被告赔偿原告装修费用67476.33元的50%即33738.17元为宜，原告要求被告赔偿装修款以外的其他损失，未提供相关证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，决定如下：一、依法解除原告宋操云与被告宋资江于2019年5月8日签订的《厂房租赁合同》；二、限被告宋资江于判决生效后三日内返还原告宋操云押金3000元，租金25000元；三、限被告宋资江于判决生效后三日内赔偿原告装修损失33738.17元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，由原告宋操云负担368元，被告宋资江负担858元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年一月九日书记员  胡晓芬