上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1837号原告(反诉被告)：上海闽霞实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈伟，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭煜伟，上海田玉秀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梁易展览展示服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陶桂顺，总经理。委托诉讼代理人：李婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：励敏，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海闽霞实业发展有限公司诉被告上海梁易展览展示服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告上海梁易展览展示服务有限公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年6月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年7月26日第一次公开开庭进行了审理，原告上海闽霞实业发展有限公司(以下简称“闵霞公司”)的委托诉讼代理人彭婷婷、被告上海梁易展览展示服务有限公司(以下简称“梁易公司”)的法定代表人陶桂顺及其委托诉讼代理人励敏到庭参加诉讼。审理中，被告依法提出反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。2019年11月26日第二次公开开庭进行了审理，原告闵霞公司的委托诉讼代理人彭婷婷、被告梁易公司的委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海闽霞实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年8月29日签订的《房屋出租合同》于2018年9月13日解除;2、判令被告立即搬离位于青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房;3、判令被告支付自2018年3月15日起至2018年9月13日为止的租金计人民币(以下币种均为人民币)344,054元(租金标准为690,000元/年,共计182天);4、判令被告支付房屋解除之日即2018年9月14日至被告实际搬离租赁房屋之日为止房屋占用费(按724,500元/年为标准计算);5、判令被告支付三个月的租金作为违约金计172,500元;6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年8月29日签订《房屋出租合同》，约定被告将位于上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房出租给被告使用，租赁期限自2015年9月15日至2024年8月31日为止，第一年至第三年的年租金为690,000元，自第四年起租金按照每三年递增8%,租金每6个月一支付，下期租金应在到期前15天付清，逾期支付租金超过20天的，原告有权收回厂房，解除合同。现被告租金仅支付至2018年3月14日，其后一直拖欠租金，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，故诉诸法院，作如上诉请。被告上海梁易展览展示服务有限公司辩称：1、原告没有解除权，本案中系原告违约在先，提供了不符合合同目的的厂房，2017年11月30日起到2018年2月8日止发生了停电，停电的事实在原告与大房东的诉讼中也能证实。2、因原告不享有解除权，其要求被告搬离不具有法律依据。3、因原告停电给被告造成了损失，故被告没有支付租金系行使了合同法的抗辩权。4、占用费建立在合同解除的前提下。另外对占用费的标准有异议，是否按照租金标准计算占用费由法院认定。5、被告没有违约行为，故不存在违约金。如果法院认定被告存在违约，被告要求违约金酌减。另外，因原告闵霞公司出租给被告的房屋于2017年11月30日至2018年2月8日期间停电，造成梁易公司经济损失，故被告梁易公司提出反诉，并提出反诉请求：1、请求继续履行原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、反诉被告返还2017年11月30日起至2018年2月8日止的租金132,328.77元；3、判令反诉被告赔偿因断电造成的经济损失40万元；4、反诉费用由反诉被告承担。原告闵霞公司针对被告梁易公司的反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉诉请。1、因被告存在严重拖欠租金行为，原告于2018年9月11日发函解除合同，被告于9月13日收到，双方之间的合同已经解除，不存在继续履行。2、原告未采取过停电行为，根据超峰公司反馈是被告存在违法经营的行为而被停电。电表不是在原告掌控之下，水电费是由被告缴纳。相关房屋实际由被告使用，原告无法掌控水电情况，依据租赁合同第5条第一款约定，如房屋存在漏水，原告才有义务修缮，其他均由被告承担。经开庭审理查明：上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房的产权人为案外人上海超峰塑钢有限公司(以下简称“超峰公司”)。2015年7月29日，原告闵霞公司(作为乙方)与超峰公司(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将合法拥有坐落于上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号的房屋整体租赁给乙方使用，租赁期限为9年，自2015年9月1日至2024年8月30日止。2015年8月29日，原告闵霞公司(作为甲方)与被告梁易公司(作为乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号厂房出租给乙方做厂房生产使用。乙方须付给甲方一个月的房租57,500元作为厂房租赁保证金，在合同到期后甲方应退还给乙方，如果乙方在合同使用期内退出，甲方没收乙方保证金，视为乙方放弃保证金。租赁期限为9年，自2015年9月15日起至自2024年8月31日止。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。如乙方需要继续承租该房屋的，应于租赁期届满前3个月，乙方应以提出续租书面要求，如甲方继续出租，乙方续租享有优先权，但经甲方同意后重新协商另行签订租赁合同。双方约定第一年至第三年租金690,000元，第四年起租金按每三年递增8%计算。年租金分2次付款，每6个月支付一次，先付后用。第一期租金应于合同签订日付清，乙方以现金或者转账形式支付给甲方，下期租金应在到期前15天付清。房屋主体结构如因自然灾害、由此造成损害甲方不承担损害责任，但漏水乙方应及时通知甲方，甲方必须及时修缮并承担修缮费用，其他部分的管理、维修、养护责任及费用由乙方承担。乙方须按本合同的约定交纳租金、水费、电费，超过15天的，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，超过20天，有权收回出租厂房、有权单方面终止合同。本合同有效期内，任何一方不得提前终止合同否则视为违约处理，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿三个月租金。特殊情况下须提前终止合同，必须提前三个月通知对方共同协商并取得对方书面的确认说明，不算违约，以一个月的保证金作为赔偿另一方。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同履行过程中，2017年11月30日至2018年2月8日上述房屋被停电。断电后，被告就断电损失与原告协商，但双方协商未果，被告拒绝支付2018年3月15日起的租金。另查明，2018年9月11日，原告闵霞公司向被告梁易公司发送《解约通知函》，载明因被告拖欠自2018年3月15日至2018年9月14日期间的租金，故原告通知被告于收到该函件时双方订立的《房屋租赁合同》自本通知函送达贵司之日起解除，被告应于5日内腾退系争厂房并支付欠付的租金和违约金。被告梁易公司于2018年9月13日收到该函件。2018年8月，超峰公司因其与闵霞公司之间的房屋租赁合同纠纷诉诸本院，本院以(2018)沪0118民初13210号受理后，经审理，于2019年4月3日依法作出判决，因闵霞公司拖欠租金，故判令解除超峰公司与闽霞公司于2015年7月29日签订的厂房租赁合同；闽霞公司应腾退租赁房屋并返还给超峰公司，并应支付超峰公司租金、占用费和逾期付款违约金。判决后，因闵霞公司不服该判决，上诉于上海市第二中级人民法院，该院以(2019)沪02民终7602号案件受理后，依法于2019年9月30日判令驳回上诉，维持原判。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、房屋出租合同、解约通知函、(2018)沪0118民初13210号民事判决书、(2019)沪02民终7602号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，被告梁易公司主张原告闵霞公司支付停电造成的经济损失，并提供利润表、工资发放记录和纳税申报表、税收缴纳情况表、税收完税证明(其中显示2018年1月16日被告缴纳2017年10月1日至同年12月31日的企业所得税20,163.92元、2018年4月18日被告缴纳2018年1月1日至同年3月31日的企业所得税8,338.35元、2018年8月10日被告缴纳2018年4月1日至同年6月30日的企业所得税5,409.59元)、停电期间所涉及的经济合同5份(系被告与第三人签订，证明因停电无法为签约客户制作展台等造成损失)，以上证据证明被告因停电造成经济损失。原告闵霞公司对此表示利润表等系被告自行制作，对真实性不认可；确实存在停电事实，但被告公司当时并未提出退租也没有向原告提出赔偿要求，仅与原告协商过何时恢复供电，并一直占用系争房屋至今。断电期间的经济合同不认可。关于断电原因，审理中，原告认为是被告违法经营所致，被告认为是超峰公司无故断电。原告经本院释明未能提供关于停电原因的相关证据。被告经本院释明未能解释税收完税证明上企业所得税停电期间未发生明显变化的原因，也未能提供证据证明停电期间所涉经济合同的履行情况。审理中，被告梁易公司表示，关于装修损失和原告的违约责任，将保留诉权，另案主张。根据庭审查明的事实，本院认为：本案所涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。关于停电问题，原告作为出租方应保证系争房屋的正常使用，现原告不能证明因被告原因导致断电，则应承担举证不能的不利后果，故断电责任应归于原告，但被告以断电为由拒付恢复供电后产生的租金并占用系争房屋至今，无法无据。至审理时，被告梁易公司拖欠租金已达成合同约定的解除条件，构成根本违约，故原告有权要求解除其与被告之间签订的房屋租赁合同，本院据此认定双方之间的房屋租赁合同于2018年9月13日解除。因原告主张的租金系恢复供电之后产生，被告应按照合同约定支付原告合同欠付的租金344,054元。合同解除后，被告应及时腾退系争房屋，并按照合同约定的租金标准支付合同解除后至被告腾退时产生的占用费。原告主张被告支付合同解除违约金，本院根据双方当事人的合同履行情况，酌情确定被告应支付原告违约金115,000元。合同解除后，被告再行主张继续履行合同于法无据，本院不予支持。关于停电期间的经济损失，被告现提供的证据不足以证明其实际产生的经济损失，故本院对被告的该反诉诉请不予支持；但考虑到停电确实对被告使用系争房屋产生了一定影响，现审理中被告要求原告返还断电期间的租金，根据双方当事人的合同履行情况，本院酌定确定原告返还被告断电期间的租金79,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海闽霞实业发展有限公司与被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司于2015年8月29日签订的《房屋出租合同》于2018年9月13日解除；二、被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房；三、被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海闽霞实业发展有限公司自2018年3月15日起至2018年9月13日止的租金344,054元；四、被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海闽霞实业发展有限公司房屋占用费(以年租金724,500元为标准，自2018年9月14日至腾退之日止)；五、被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海闽霞实业发展有限公司违约金115,000元；六、原告(反诉被告)上海闽霞实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司租金79,000元；七、驳回被告(反诉原告)上海梁易展览展示服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,013.30元，减半收取计4,506.65元，由原告上海闽霞实业发展有限公司负担538.45元，由被告上海梁易展览展示服务有限公司负担3,968.20元；反诉费6,061.64元，由原告上海闽霞实业发展有限公司负担887.50元，由被告上海梁易展览展示服务有限公司负担5,174.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇二〇年一月十七日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。