贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2731民初1948号原告（反诉被告）:龙河鸣，男，苗族，1969年10月24日生，住福泉市。诉讼委托代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915227310976143588。地址：惠水县和平镇环城西路。法定代表人：李英，该公司总经理。诉讼委托代理人：黄捷，系贵州驰远律师事务所律师，特别代理。诉讼委托代理人：熊伟，系贵州驰远律师事务所律师，特别代理。原告（反诉被告）龙河鸣诉被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司（以下简称盛世风华公司）、合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙河鸣的诉讼委托代理人杨军，被告（反诉原告）盛世风华公司法定代表人李英、诉讼委托代理人黄捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙河鸣向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原、被告于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效；判令被告履行合同为原告办理被告开发的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记并交付上述三个房屋及一个停车车位。二、依法判决被告向原告承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金25.58万元（违约金两项合计按每日2%暂计算至起诉之日）；三、判令本案诉讼费、保全费由被告承担；事实及理由：2015年1月，被告因开发建设“惠水县盛世风华钻石城”一期工程资金紧张，通过第三方向原告借款融资，经双方协商达成借款协议，被告向原告借款200万元月利息5%。2015年1月21日，原告通过贵州省黔南州贸亿藤矿业有限公司（该公司系原告独资公司）将借款130万元汇入被告指定账户，同日原告好友案外人李帅元受原告委托将剩余70万元汇给被告。其后，被告支付原告利息80万元，2016年初，被告明确向原告表示无力偿还借款本息，要求以房抵债，原告同意，双方经对借款结算金额234.407万元，协商以结算金额选购被告的三个门面和一个停车位，双方于2016年2月1日签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》，原告购买“惠水县盛世风华钻石城”一期商业1-6、1-12、1-13商业用房和该项目地下停车位一个，被告出具购房款《收据》。原告所购房产被告至今未办理商业用房备案登记，双方合同约定交房、办理产权证时间为2016年12月31日，并约定逾期交房、办理产权转移手续登记违约金，现原告自行将违约金降低至每天万分之一，计算逾期570天共计25.58万元。原告认为，原、被告双方由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系，应受法律保护，故原告诉至法院,请求判如所请。被告（反诉原告）盛世风华公司辩称：龙河鸣与盛世风华公司之间的真实法律关系是民间借贷，双方所签订的《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》系对民间借贷的担保。请求驳回龙河鸣诉讼请求。反诉原告盛世风华公司（本诉被告）诉称，2016年2月1日，龙河鸣与盛世风华公司签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》，盛世风华公司出售“惠水县盛世风华钻石城”一期商业1-6、1-12、1-13商业用房和该项目地下停车位一个给龙河鸣，房屋合计价款为234.407元，合同对付款方式、付款时间违约责任等进行约定，合同签订后，惠水县房地产主管部门对涉案房屋进行备案登记。因龙河鸣与盛世风华公司之间的真实法律关系是民间借贷，双方所签订的《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》系民间借贷的担保，不是真实意思表示，不产生买卖合同的法律效力。故提出反诉：一、请求判令解除反诉人与被反诉人于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》；二、判令本案全部诉讼费、保全费由被告龙河鸣承担。反诉被告（本诉原告）龙河鸣辩称，双方对存在民间借贷不存异议，而且2015年2月1日双方200万元的民间借贷关系成立，当时并没有签订商品房买卖合同，也没有其他担保设置约定，后因盛世风华公司无力清偿债务，故双方签订《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》是对双方债权债务的处置方案，是双方对民间借贷关系转化为买卖合同的真实合意。盛世风华公司反诉的理由是双方所签订的《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》系民间借贷的担保，不是真实意思表示，不产生买卖合同的法律效力，但本案证据证明双方签订的买卖合同系真实意思表示，系有效合同。故请求判决驳回盛世风华公司的反诉，支持龙河鸣的诉讼请求。本院经审理查明：2015年1月，反诉原告盛世风华公司（本诉被告）因开发建设“惠水县盛世风华钻石城”一期工程资金紧张，通过第三方向原告龙河鸣借款融资，经双方协商达成借款协议，盛世风华公司向龙河鸣借款200万元，月利息5%。2015年1月21日，龙河鸣通过贵州省黔南州贸亿藤矿业有限公司账户（该公司系原告龙河鸣独资公司）将借款130万元汇入盛世风华公司指定账户，同日原告好友案外人李帅元受原告委托将剩余70万元汇给被告。其后，被告支付原告利息80万元，2016年初，被告明确向原告表示无力偿还借款本息，要求以房抵债，原告同意，双方经对借款结算金额234.407万元，协商以结算金额选购被告盛世风华公司的三个门面和一个停车位，双方于2016年2月1日签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》，原告购买“惠水县盛世风华钻石城”一期商业1-6、1-12、1-13商业用房和该项目地下停车位一个，被告出具购房款《收据》。原告所购房产被告至今未办理商业用房备案登记，双方合同约定交房、办理产权证时间为2016年12月31日，并约定逾期交房、办理产权转移手续登记违约金，现原告自行将违约金降低至每天万分之一，计算逾期570天共计25.58万元。原告认为，原被告双方由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系，应受法律保护，故原告诉至法院,请求判如所请。另查明，被告盛世风华公司向本院递交的反诉状诉讼请求为：一、请求判令解除反诉人与被反诉人于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》；二、判令解除因以上合同进行的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记；三、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金2.25万元；四、判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，被告盛世风华公司放弃反诉（二）（三）项，并将原反诉理由“龙河鸣未如约支付购房款，构成违约”变更为“双方所签订的《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》系民间借贷的担保，不是真实意思表示，不产生买卖合同的法律效力”。本案有原、被告的陈述、身份信息，贵州省黔南州茂亿藤矿业有限公司营业执照、茂亿藤公司打款凭证、债权说明、证明、电子回单及说明、还息记录、商品房买卖合同、备案登记表、收据、单价表、（2019）黔2731民初876号案件中对李英的《质证笔录》等证据在卷，足以认定。本院认为，一、庭审中，原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司对2016年2月1日签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》的真实性均不持异议，也对双方2015年存在民间借贷关系不持异议。本案争议的房屋买卖合同签订前，原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司之间确实存在借款合同关系。双方诉争房屋买卖合同是在盛世风华公司未能偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款到期后，盛世风华公司难以清偿债务时，通过将其名下的房屋出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因双方签订房屋买卖合同系2016年2月，近年来涉案房屋所在地房价持续有较高的增长，双方经对借款结算金额234.407万元，故龙河鸣以结算金额234.407元选购被告盛世风华公司的三个门面和一个停车位，基本符合市场交易价。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，故诉争房屋买卖合同合法有效。原告龙河鸣请求确认双方于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效主张成立，本院予以确认；被告（反诉原告）盛世风华公司主张解除上述合同于法无据，本院不予支持。二、本案中，原告龙河鸣请求判令被告履行合同，为原告办理被告开发的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记主张成立，本院予以支持；同时龙河鸣要求被告盛世风华公司交付上述三个房屋及一个停车车位。因现阶段该涉案楼盘未经相关行政管理部门验收合格，工程设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交付的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在交付房屋的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告盛世风华公司交付上述三个房屋及一个停车车位的主张，本院不予支持。若具备交付条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。三、原告（反诉被告）龙河鸣要求被告（反诉原告）盛世风华公司承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金25.58万元（违约金两项合计按每日2%暂计算至起诉之日）不违反法律规定，本院予以支持。四、另因本案的合同纠纷源于双方存在借款200万元，约定利息5%，或存超过法律合法利息的规定，但本案原告（反诉被告）龙河鸣要求确认合同效力，被告（反诉原告）盛世风华公司反诉要求解除合同，本案系合同效力争纷，故对于超过法律合法利息的情况，本院在本案中不予理涉。若被告（反诉原告）盛世风华公司认为其支付原告（反诉被告）龙河鸣部分利息不符合法律规定、房款中含不应收取利息，可双方协商，协商不成，另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条；以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）：惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效；二、限被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）龙河鸣办理“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记；三、限被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）龙河鸣违约金25.58万元；四、驳回原告（反诉被告）龙河鸣的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）5138元、保全费5000元、反诉费91元，共计10229元，由被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司承担10000元。原告（反诉被告）龙河鸣承担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张 翔人民陪审员  罗洪和人民陪审员  韦祖翠二〇二〇年一月三日书 记 员  杨梦雅