河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初19703号原告张方，女，汉族，1981年8月9日出生，住郑州市经济技术开发区。委托代理人马斌，河南天欣律师事务所律师。委托代理人袁金波，河南天欣律师事务所律师。被告李裴，男，汉族，1984年10月29日出生，住河南省淮阳县。委托代理人余海舟，河南高端律师事务所律师。被告杨玲，女，汉族，1987年4月26日出生，住河南省新郑市。委托代理人张长军，河南晟大律师事务所律师。委托代理人施伟，河南晟大律师事务所实习律师。原告张方诉李裴、杨玲确认合同效力纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁金波、被告杨玲委托代理人张长军、被告李裴委托代理人余海舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与李裴、韩珊、白志锋、于志华民间借贷纠纷一案已向贵院申请强制执行，在执行过程中，发现李裴名下位于金水区鸿苑路45号35号楼3单元7层41号（产权证号：15××73）房产于2017年3月14日过户至被告杨玲名下，但该房产至今仍由李裴居住。两被告的行为明显是为逃避债务，恶意串通，损害原告的利益，导致原告债权无法实现，根据合同法规定，望贵院依法确认二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》的无效，判令将该房屋恢复登记至被告李裴名下，以维护原告的合法权益。请求依法判令：1、确认被告李裴、杨玲于2017年3月14日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效，并将郑州市××路××楼××单元××号房屋恢复登记至李裴名下；2、案件受理费由被告承担。被告李裴辩称，二被告之间的房屋买卖合同是在郑州世纪万家房地产营销策划有限公司签订的，双方的最终交易价格为140万元，符合市场价格。被告杨玲辩称：杨玲购买李裴通过房产中介认识，后在房产中介的居间下签订三方《房屋买卖合同》及两房网签《存量房买卖合同》。合同签订后，杨玲以首付款加银行按揭贷款的形式支付了全部购房款，李裴也按合同约定给杨玲办理了房屋过户并交付了房屋，杨玲已于2017年3月29日取得了该房屋的不动产权证书，其是该房屋的合法不动产权人。杨玲与李裴的购房合同是双方在中介居间下，充分协商一致后所签，合同已实际得到全部履行，该合同合法有效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《离婚协议书》复印件一份；2、《郑州市存量房买卖合同》一份；3、郑州市金水区人民法院判决是一份；4郑州市金水区人民法院执行裁定书一份；5、司法拍卖网截图两份；6、原告申请贵院至涉案房屋现场勘查申请书一份；7、原告申请贵院查明李裴去房款去向申请书一份；8、现场勘查照片十一张。被告李裴为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、《郑州市存量房买卖合同》一份；3、开封市龙亭区人民法院关于金水区鸿苑路45号楼25号楼3单元3层52、53号的拍卖公告一份；4、金水法院邮寄给李裴的开庭传票邮单复印件一份；5、金水区人民法院《公告》一份；6、河南法制报公告开庭传票一份；7、金水区人民法院作出（2017）豫0105民初2601号民事判决书一份;8上海浦发银行业务回单5张；9、被告李裴情况说明一张。被告杨玲为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、李裴收到杨玲首付款收条一张；3、《房屋按揭贷款合同》、《郑州市房屋抵押合同》各一份；4、《郑州市存量房买卖合同》一份；5、房屋过户交易纳税凭证一张；6、郑州市房屋交易和房产状况确认单（抵押）一张；7、《不动产权证书》一份；8、房产中介居间服务费收据一张；9、郑州市金水区人民法院淘宝网司法拍卖信息一份；10、河南远志房地产评估有限公司房地产司法鉴定估价报告一份；11、中国邮政储蓄银行放款通知单一张、个人贷款受托支付转帐凭证一张、被告杨玲个人贷款还款流水清单两张、被告杨玲中国邮政储蓄银行交易明细十一张；12、郑州世纪万家房地产营销策划有限公司情况说明一张，被告杨玲情况说明一张。经审理查明：2017年1月8日，被告李裴作为甲方（卖方，被告杨玲作为乙方（买方），郑州世纪万家房地产营销策划有限公司作为丙方签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方拥有位于金水区鸿苑路45号35号楼3单元7层41号的房屋。房屋所有权证号为15××73，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有权人为李裴，乙方自愿购买甲方上述房屋，成交价格为人民币1350000元，乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计50000元，其中佣金及代办费29000元，作为丙方代甲方保管的购房定金等。2017年1月8日，案外人裴白茹作为甲方（卖方，被告杨玲作为乙方（买方），郑州世纪万家房地产营销策划有限公司作为丙方签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方拥有位于金水区鸿苑路45号35号楼3单元6层39号的房屋。房屋所有权证号为1501178439，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有权人为裴白茹，乙方自愿购买甲方上述房屋，成交价格为人民币2050000元，乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计100000元；其他约定：因乙方现处于限购状态，甲乙双方协商，乙方现向甲方支付人民币十万元整，系定金，乙方保证在2020年12月31日前将剩余房款支付于甲方，甲方在3日内将房屋过户至乙方指定人员名下等。同日，案外人裴白茹向被告杨玲出具收据，载明其收到上述房屋定金人民币十万元。2017年1月8日，郑州世纪万家房地产营销策划有限公司向杨玲出具收据一份，载明：缴款单位杨玲，收款方式现金，人民币29000元，收款事由购金水区鸿苑路45号35号楼3单元7层41号。被告杨玲作为借款人、抵押人，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行作为贷款人签订中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同一份，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币970000元，本合同项下贷款仅用于购买坐落于金水区鸿苑路45号35号楼3单元7层41号的房屋，建筑面积79.02平方米，本合同项下贷款期限为360个月，自2017年2月24日至2047年2月24日等。2017年3月7日，中国邮政储蓄银行向杨玲账户放款97万元。2017年4月至2019年11月，被告杨玲中国邮政储蓄银行4875账户每月持续规律还款，每期扣款4863.11元。2017年3月10日，被告杨玲缴纳契税14000元。2017年3月14日，被告李裴作为甲方（卖方），被告杨玲作为乙方（买方）签订郑州市存量房买卖合同一份，主要约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并自愿购买房屋，房屋坐落于郑州市××路××楼××单元××号，房屋建筑面积79.02平方米，房屋的所有权证号为郑房权证字第豫（2016）郑州市不动产权第0030651号，乙方于2017年2月28日前向甲方支付房款430000元，乙方于领取房屋所有权证时支付余款970000元等。2017年3月29日，郑州国土资源局向被告杨玲出具豫（2017）郑州市不动产权第0020575号不动产权证。2017年3月31日，被告李裴账户收到王亚东1283账户转来的97万元。2017年6月26日，被告杨玲作为抵押人（甲方），中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行作为抵押权人（乙方）签订郑州市房屋抵押合同一份，主要载明：双方确认被担保主债权的数额人民币970000元，债务人履行债务的期限自2017年2月24日至2047年2月24日，抵押房地产状况如下：不动产权证号豫（2017）郑州市不动产权第0020575号，房屋坐落金水区鸿苑路45号35号楼3单元7层41号，建筑面积79.02平方米等。该房屋已依上述抵押合同办理抵押登记。2019年12月16日郑州世纪万家房地产营销策划有限出具情况说明一份载明：2016年底李裴发布卖房信息，出售金水区鸿苑路一套两房本房子（一个名字是李裴的，另一个名字是他母亲的），经我们寻找对接客户，客户杨玲看房后相中了该房子。2017年1月份，在我们的中介下，双方签订了购房合同。当时签了两个合同，一个是李裴签的，另一个是李裴母亲裴白茹签的。李裴房子首付款是40多万元，李裴说他急需钱，银行卡不能用，让交现金。首付支付后，李裴名下的房子在杨玲办下贷款后就过户了，剩余裴白茹的房子在签订合同约了过户时间，交了10万元订金后就放那了。整个交易都是在我们这做的，我们优惠后总计收了杨玲29000元中介费，当时给杨玲开了一个29000元的收据。经本院现场调查，涉案35号楼3单元39号、41号位于该单元6F、7F，内部实际为一栋房子连在一起，为复式结构，该房屋现空置无家具，无人居住。前往小区物业服务中心，服务中心的工作人员表示该房屋登记业主是裴白茹和李裴，至今没有做过业主交接，2018年12月交了2019年一年的物业费，是李裴用微信交了一年的物业费，房子有两个房产证，实际上是一套房，2014年该房屋进行了装修，物业未见过杨玲。被告李裴提交情况说明载明：本案中另一套房产的原所有权人裴白茹是我母亲，我做资金拆借的，平时需大量现金进行资金周转。2017年我出现了资金链断裂，对外欠债较多，故将我名下唯一一套房产及登记在我母亲裴白茹名下的房产对外进行了售卖，在中介的居间下，将房产卖给了杨玲。卖房后双方均未到物业公司对物业进行交割，物业公司仍催我交物业费，我告知了杨玲，杨玲以在外地出差为由，让我代交了物业费，之后再将物业费转给我，但杨玲目前还未将物业费还给我。被告杨玲提交情况说明载明：2017年1月份我买李裴及裴白茹房子，李裴房子已过户，裴白茹房子签完合同未过户，交房后经协商，物业暂不过户，物业费先由李裴代付，等裴白茹房子过户完毕后，我们再算帐，2018年所交的7千多元物业费，我没有支付给李裴。另查明，原告曾因民间借贷纠纷起诉白志锋、于志花、李裴、韩珊，案号为（2017）豫0105民初2601号，该案于2017年7月4日邮寄传票，后经公告送达开庭审理，于2017年10月19日作出如下判决：“一、被告白志锋于本判决生效后十日内偿还原告张方借款本金376万元及利息（利息从2014年12月22日开始，以376万元为基数，按照月利率2%计算，计至被告白志锋履行完毕之日止）。二、被告于志花、李裴对本判决第一项债务承担连带保证责任。三、驳回原告张方的其他诉讼请求。”本院认为，本案案由为确认合同效力纠纷。争议焦点为被告李裴与杨玲签订的房屋买卖合同是否构成恶意串通损害原告张方的合法权益的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益情形的,合同无效。”依据上述规定,原告须提供证据证明案涉房屋买卖合同的双方当事人,主观上存在恶意串通,即观念上明知存在严重损害第三人利益而订立合同且动机不良。本案审理查明的事实表明,原告没有提供证据证实二被告存在双方恶意串通的情形。相反，二被告提供了相应的证据证明房屋买卖过程系经中介公司介绍，并办理抵押贷款，被告杨玲持续还款至今，且涉案房屋在（2017）豫0105民初2601号案件的传票发出前早已办理完毕物权变更登记，后又办理了抵押登记，交易过程完整，原告并无证据能够证明二被告上述交易过程虚假，故原告诉请确认二被告签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。同时，因房屋已办理物权变更登记且办理了抵押登记，不具备恢复登记至被告李裴名下的可能性。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张方的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由原告张方负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田 晓人民陪审员  郭广华人民陪审员  樊红慧二〇二〇年一月二十一日书 记 员  杨 锦