河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初7209号原告：崔环霞，女，汉族，1979年3月4日出生，住济源市。委托诉讼代理人：高国安、李艳平，河南愚公律师事务所律师。被告：河南环宇房地产开发有限公司，住所地：济源市汤帝街885号。法定代表人：李双玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。第三人：河南济源农村商业银行股份有限公司，住所地：济源市沁园中路86号。法定代表人：卢新强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。原告崔环霞与被告河南环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）、第三人河南济源农村商业银行股份有限公司（以下简称济源农商行）合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，河南济源农村商业银行股份有限公司于2019年10月21日申请作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔环霞的委托诉讼代理人高国安、李艳平，被告河南环宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张艳艳，第三人河南济源农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人崔静静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔环霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与河南环宇房地产开发有限公司2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人河南济源农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告河南环宇房地产开发有限公司返还原告购房首付款123967元，以及利息损失（以123967元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，其中2014年10月28日起至2019年8月8日的利息为29631.55元，2019年8月8日以后的利息计算至首付款实际付清之日止）；4、依法判令被告河南环宇房地产开发有限公司偿还原告已向第三人河南济源农村商业银行股份有限公司支付的贷款本息37088.4元；5、判令被告河南环宇房地产开发有限公司偿还第三人河南济源农村商业银行股份有限公司借款担保合同项下剩余的贷款本息；6、判令被告河南环宇房地产开发有限公司向第三人河南济源农村商业银行股份有限公司清偿上述贷款起七日内，第三人河南济源农村商业银行股份有限公司办理房屋抵押登记的清除手续；7、诉讼费由被告河南环宇房地产开发有限公司负担。事实和理由：2014年8月，被告环宇公司开发的环宇大厦“济源义乌小商品批发城”开始出售，并在宣传资料中公开承诺“三年返租，五年回购”以及“由义乌联手温州商会统一经营，统一管理”等。在其不实宣传和承诺下，原告认购一处商铺并与其签订《定房协议书》，双方约定在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》。2014年10月28日双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买环宇大厦的二层商铺211号，建筑面积20.78平方米，房屋总价款为223967元。但是《商品房买卖合同》签订后，被告环宇公司未与原告签订《委托经营合同》。2014年11月27日原告作为借款人、被告环宇公司作为保证人与第三人济源农商行签订了《个人购房担保借款合同》，借款10万元。依合同约定，被告环宇公司已收到借款10万元，截止起诉之日，原告已支付购房首付款123967元，偿付贷款本息37088.4元。原告已完成付款义乌，而被告至今仍未能向原告交付房屋和办理产权证书，也没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营。被告环宇公司的行为已构成根本性违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告河南环宇房地产开发有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不具备解除条件，不应当解除，其不应退还原告支付的相关购房款。第三人河南济源农村商业银行股份有限公司辩称，1、原被告双方之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，属于有效合同。至于被告环宇公司是否违反合同约定构成违约，其不清楚，请求法院依法裁判；2、第三人提出独立的诉讼请求，如果双方合同解除的话，请求原被告双方共同偿还原告在其处的借款本息。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告崔环霞与被告环宇公司签订《河南环宇·济源义乌小商品批发城商铺认筹意向书》，双方约定原告崔环霞自愿交给被告环宇公司购铺意向金人民币壹万元整，用于体现购买环宇大厦义乌小商品城商铺之诚意，并可获得到安阳义乌小商品城实地考察机会等。2014年10月18日，原告崔环霞与被告环宇公司签订《定房协议书》，原告崔环霞预定了被告环宇公司关帝街××大厦商铺××211的房产，建筑面积20.78平方米，总价款223967元。2014年10月28日原告崔环霞（××）和被告环宇公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同编号为FG14030108，合同约定：“…3、××的商品房为商业第二层211号铺，该商品房的用途为商业，……其中地上1-3层为商业，该商品房合同约定建筑面积共20.01平方米；4、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10778元；总房款215668元，首付金额115668元，首付比例53.63%，约定付款时间为2014年10月28日，贷款金额100000元，贷款交纳比例46.37%，约定贷款到账时间2014年11月30日…8、出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：…5．该商品房经五大责任主体验收后交付；……等”。2014年11月27日，原告崔环霞（借款人）与被告河南环宇房地产开发有限公司（保证人）、第三人河南济源农村商业银行股份有限公司沁园支行（贷款人）签订《济源农商银行个人购房担保借款合同》，合同编号为济农商房借字［2014］第0500060165号，合同内容为“1、本合同项下个人购房贷款金额为：人民币（大写）壹拾万元整；2、本合同项下借款用于借款人购买座落于关帝街××大厦商铺××211的房产，购房合同号为FG14030108，购房总价款为：人民币贰拾壹万伍仟陆佰陆拾捌元整，该所购房屋为商用房产等。”原告崔环霞在该合同上签字并按捺指印，被告环宇公司作为保证人加盖了公章。原告崔环霞于2014年8月27日、10月18日、10月28日分别向被告环宇公司支付10000元、20000元、93967元，共计123967元作为该房首付款，环宇公司给原告出具了收据并加盖了公章。被告工作人员于2019年7月17日向原告崔环霞发送的短信，内容为：“你好，（是）崔环霞了吧，你购买我公司开发的环宇大厦211号商铺目前其公司办证人员已电话通知过你多次，未见你来办证，我们也实在不好意思，该商铺已于2014年12月17日交给了你，一直不见你办证，今天再一次提醒你务必于2019年7月20日前将办证所需的资料交到我这里，我公司带你办理不动产证，过期将由你自己去办理。”原告于2019年7月31日短信回复：“1、无法核实你的身份，请发你的身份证和公司授权证明过来以供核实。2、之前公司没有书面通知过交房，已构成根本性违约，我已起诉解除合同。”庭审中，原告崔环霞提供了购房时被告散发的宣传资料，资料中被告宣称商铺属于“熟市旺铺，前三年8%固定回报，5年后120%回购，义乌模式，专业团队，统一经营，统一管理”等，但截止起诉之日，从其拍摄的济源义乌小商品城现场视频看，根本没有专业团队统一管理经营，整个商场商铺几乎全部空置。同时，截止2019年4月14日，济源义乌小商品城才取得《消防验收合格意见书》，故在此之前根本不可能交付。被告表示，原告所购商铺手续齐全，2014年其和义乌小商品城签有合同，后双方有纠纷合同解除。2014年已经将办理房产证的相关手续提交给了房管部门，当时该房屋的大证已经办理，后来是因为房产证改为不动产证，所以大证回收，其并不存在违规。2014年就是现房，具备交付条件，只是双方没有办理交付手续。第三人济源农商行提供银行转款明细用于证明其将款项直接支付到原告账户，后受原告委托其将款项支付到了环宇公司账户中，截至到2019年11月18日，原告共归还本金39507.84元，归还利息28936.71元；尚欠本金60492.16元，利息清止2019年10月21日。本院认为：原告崔环霞和被告环宇公司签订的《商品房买卖合同》、原被告及第三人下设的河南济源农村商业银行股份有限公司沁园支行（贷款人）签订《济源农商银行个人购房担保借款合同》，系当事人各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人各方应按照合同的约定履行义乌。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告崔环霞提供了购房时被告散发的宣传资料，资料中被告宣称商铺属于“熟市旺铺，前三年8%固定回报，5年后120%回购，义乌模式，专业团队，统一经营，统一管理”等。上述宣称资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。但截止起诉之日，济源义乌小商品城并没有专业团队统一管理经营，整个商场商铺大部分空置，被告也认可其已和义乌小商品城因纠纷解除了合同，故因被告的违约行为，致使原告在订立合同时期望的该商铺投入经营并产生收益的交易目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……。现原告崔环霞请求解除与被告环宇公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的《济源农商银行个人购房担保借款合同》，也应一并予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”因按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的相关责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和借款担保合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故被告应将已收取原告首付款的本息、原告已归还第三人的贷款本息偿还给原告。同时被告还应将原告在第三人处借款担保合同项下剩余的贷款本息偿还给第三人；第三人在被告还清原告名下的剩余贷款本息后，应及时出具贷款结清的相关证明，并协助原被告办理解除该房屋抵押登记的手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告崔环霞与河南环宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为FG14030108）。二、解除第三人河南济源农村商业银行股份有限公司与原告崔环霞、被告河南环宇房地产开发有限公司签订的《济源农商银行个人购房担保借款合同》（合同编号为济农商房借字［2014］第0500060165号）。三、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔环霞购房首付款123967元以及利息（以123967元为本金，其中2014年10月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。四、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将原告崔环霞已支付第三人河南济源农村商业银行股份有限公司的贷款本息返还给原告，具体数额以被告实际偿还时河南济源农村商业银行股份有限公司出具的明细清单为准。五、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将原告在第三人河南济源农村商业银行股份有限公司借款担保合同项下剩余的贷款本息偿还给第三人，具体数额以被告实际偿还时河南济源农村商业银行股份有限公司出具的明细清单为准。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义乌，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114元，由被告河南环宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  程利明人民陪审员  张艳青人民陪审员  聂红英二〇二〇年一月十三日书 记 员  王鑫丹