西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初7585号 原告（反诉被告）：罗欣，女，1977年7月3日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托代理人：李红艳，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：荣战奎，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘琳，女，1986年2月17日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托代理人：姜忠阳，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗欣与被告（反诉原告）刘琳房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗欣委托代理人李红艳、荣战奎与被告（反诉原告）刘琳及其委托代理人姜忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗欣诉称，2016年6月15日，其将位于西安市XX巷XX号的三层商铺出租给被告使用，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2016年7月15日至2021年7月14日止，租金为每年10万元，每三年递增5%。2018年12月初，在商铺租赁合同履行过程中，因市政建设因素涉案商铺变为两层，双方就商铺租赁合同变更事宜多次协商未果，现要求：1. 解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告将承租的房屋腾空并交还原告；2.判令被告支付自2019年1月15日起直至2019年6月15日的租金33000元及直至被告搬离之日止的租金（按6600元/月计算）；3.判令被告向原告支付违约金3.75万元；4.本案诉讼费由被告承担。被告刘琳辩称，原告向其出租房屋的第三层系违法建筑，被依法拆除，其承租房屋目的无法实现。商铺三层违法建筑被依法拆后，其向原告微信通知在没有解决双方争议之前无法交租，其作为承租人依法可以减少租金或者不支付租金。涉案商铺三层被拆是违法建筑，并非是市政建设需要，因此合同解除的违约责任在原告，其无须承担违约责任，不同意原告诉请。被告刘琳反诉称，2016年7月15日，其与反诉被告签署了商铺租赁合同，约定其承租位于西安市XX巷XX号一至三层商铺，租金为每年10万元人民币，租赁面积为120平方，租赁期限为四年零十个月，自2016年7月15日起至2021年5月15日止。2018年6月19日，商铺第三层因系违法建筑被碑林区城管局发出违建通知，2018年12月6日第三层被强制拆除，第三层拆除前，反诉被告多收取其5500元租金应向其退还，涉案商铺被强拆过错在原告，强拆后导致合同部分无效，剩余40平米商铺面积无法达到其租赁目的，现要求：1、判令解除双方2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》2、判令反诉被告退还2018年12月14日至2019年1月15日多收取的房租租金5500元人民币。3、判令反诉被告赔偿因合同解除给其造成的商铺装饰装修残值损失约8.5万人民币。4、判令反诉被告赔偿因合同解除给其造成的可得利益损失12.3万元。5、判令合同解除后反诉被告向其退还房屋租赁保证金2万元。6、判令反诉被告向其支付违约金7.5万元。7、判令反诉被告承担全部诉讼费用。针对被告反诉罗欣辩称，反诉原告所述不符合客观事实，涉案商铺第一、二层的总建筑面积为87.2平方米，涉案商铺第三层的拆除其并无过错。反诉原告的原因致使租赁关系无法存续，反诉原告无权请求解除合同，不同意退还2018年12月14日至2019年1月15日期间的房屋租金5500元及商铺装饰、装修残值损失，其没有违约，不负任何赔偿责任。反诉原告欠付租金，保证金的约定退还条件尚未成就。反诉原告的原因致使合同解除，且反诉原告仍然占有使用该涉案商铺，其没有违约，不承担违约责任，要求驳回反诉请求。经审理查明，2016年6月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将位于陕西省西安市碑林区XX巷XX号商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为合法合规使用，出租商铺为上下三层整体出租，面积约为120平方米（为整体出租，实际面积大小不影响本次租赁）。租赁期限为五年，自2016年7月15日起至2021年7月14日止。租金每年为人民币100000元；第一年房租半年付，第二年起每年一次付清，乙方在签订本合同当日一次性付清第一年房租，以后每年租金均在当年度到期前一个月之前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方出具凭证。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同当日交纳人民币贰万元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本合同应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的。4、政府强制征收或拆除该房屋的，及非因甲方过失造成的。5、乙方迟延交付房租超过10天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的15%作为违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。”上述合同签订后，被告向原告支付了2016年7月15日至2019年1月15日期间的租金（2016年7月15日至2018年7月15日期间租金200000元；2018年7月15日至2019年1月15日期间每月租金8300元）及房屋租赁保证金20000元。2018年6月19日，西安市碑林区城市管理综合行政执法局发出《限期拆除违法建设通知书》，因涉案二层顶房屋未经规划许可，属违法建设，要求业主于2018年6月30日前自行拆除。2018年11月27日，西安市干道物业有限责任公司发出《通知》，载明：“XX巷北口一茶茶馆商户：接西安市碑林区城市管理综合执法局二中队关于拆除违法建设房的通知，你户租赁的房屋三层属于违法建筑，限你户于2018年11月29日前将三层屋内物品自行清除干净，城管执法二中队将对该处房屋进行强制拆除，望你户予以配合。”2018年12月6日，涉案房屋三层被依法强制拆除。审理中，原、被告对涉案房屋三层拆除后的剩余使用面积未能达成一致，但均同意按照每平米每月70元标准计算剩余使用面积的租金。经原告申请，西安科信房地产测量有限责任公司出具西科信房测（2019）第005号《房屋面积测绘成果书》，载明：“涉案商业用房一、二层建筑面积为91.27平方米。”经被告申请，陕西新兰特资产评估有限责任公司出具陕新评报字（2019）第239号资产评估报告，载明：“西安市碑林区XX巷XX号商铺一、二层装修月损失价值为694元。”原、被告共同提交《确认书》，载明：“承租人刘琳已经于2019年11月30日搬离其承租的罗欣位于西安市XX巷XX号的房屋。搬离当日，承租人刘琳与出租人罗欣已对房屋的水费、电费、物业费和卫生费进行了核算，并已经结清。双方确认：刘琳搬离涉案商铺的时间是2019年11月30日。”上述事实，有商铺租赁合同、限期拆除违法建设通知书、房屋面积测绘成果书、资产评估报告、确认书等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案商铺三层系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故原告与被告订立的《商铺租赁合同》中关于商铺三层的租赁约定无效，其他部分仍然有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。现原、被告均要求解除该《商铺租赁合同》，且被告已于2019年11月30日实际搬离，故本院确认双方《商铺租赁合同》已于2019年11月30日解除。原告要求被告支付自2019年1月15日至2019年11月30日的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持，经鉴定，涉案商业用房一、二层建筑面积为91.27平方米，按照双方协商一致的每月70元每平方米计算标准，被告应付租金数额本院依法确定为67083.45元。涉案商铺三层于2018年12月6日被依法强制拆除，现被告要求原告返还自2018年12月14日至2019年1月15日期间多收取租金，符合法律规定，本院予以支持，金额本院依法确定为1911.1元。因《商铺租赁合同》载明“出租商铺为上下三层整体出租”， 涉案商铺三层被依法强制拆除致被告租赁合同目的无法实现，现被告要求原告赔偿商铺装修残值损失，经鉴定，涉案商铺一、二层装修月损失价值为694元，故该商铺装修残值损失本院依法确定为12839元。原告认可收到被告支付的房屋租赁保证金20000元，现双方合同解除，被告要求原告退还该费用，符合双方约定，本院予以支持。被告主张可得利益损失123000元，因对其该主张未提供充分证据予以佐证，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。因《商铺租赁合同》中关于商铺三层的租赁约定无效，现该商铺三层被依法强制拆除，原告未妥善解决被告的租赁需求，被告亦未及时支付剩余占用面积的租金，致双方争议存续，双方均有一定过错，故对原告要求被告支付违约金37500元的诉讼请求及被告要求原告支付违约金75000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗欣与被告（反诉原告）刘琳2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）刘琳支付原告（反诉被告）罗欣自2019年1月15日至2019年11月30日期间的房屋租金67083.45元。三、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）罗欣返还被告（反诉原告）刘琳自2018年12月14日至2019年1月15日期间多收取租金1911.1元。四、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）罗欣支付被告（反诉原告）刘琳装修残值损失12839元。五、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）罗欣退还被告（反诉原告）刘琳房屋租赁保证金20000元。六、驳回原告（反诉被告）罗欣其余诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）刘琳其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6613元，由原告罗欣负担2613元，被告刘琳负担4000元；反诉案件受理费2964元，由原告罗欣负担600元，由被告刘琳负担2364元（上述费用折抵后，被告刘琳于本判决生效之日起十五日内支付原告罗欣案件受理费3400元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     焦颖茹审  判  员     袁  聪人民陪审员     张  彤                            二〇一九年十二月三十一日          书 记 员   白玮瑶 1