广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33352号原告：奚荣茗，女，1973年10月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份证号码342************526。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告奚荣茗诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并分别于2019年11月13日、2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告到庭参加两次诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销《物业使用权转让合同》，并要求被告退还原告支付的费用323871元及其利息和违约金。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求一为：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》，并要求被告返还原告支付的费用323871元及其利息和违约金（利息和违约金均以323871元为本金从2018年10月18日起算至被告实际清偿之日止，违约金的标准是按照日万分之二，利息的标准是按照中国人民银行同期贷款利息计算）。事实和理由：2018年10月18日，原告与被告签订编号为B0025的《物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧的佛山加德公馆项目的第7栋0818房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日，共计20年。并承诺物业使用期满后被告无偿给予原告20年使用续期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止。原告实际支付使用权转让使用费共计323871元。双方虽然签订了合同，但原告认为，被告存在严重的欺诈及履约不能的情形。合同注明被告应于2019年8月31日前交付物业给原告使用，如被告违约应一次性退回原告支付该物业的转让款，并按合同支付总款项每日万分之二违约金给原告。到目前为止，被告并未动工建设，所谓的加德公馆项目仍然是一片荒地，不见一片砖瓦，被告根本无法交楼，也未按合同支付过任何违约金给原告。原告的合法权益完全无法得到有效保障，合同目的无法实现。因此，被告及其行为表明了其主观上和客观上均不能履行合同，而涉案合同的标的物——房子，自始至今不存在，因此双方合同赖以存在的基础不成立，则合同也应不成立。另据相关政府部门回复，被告在涉案地块上的项目尚未取得建设工程规划许可证。被告在销售（招租）过程中隐瞒涉案地块原属原佛山市工农电镀厂，受到重金属污染，2018年5月才基本修复的事实；向原告鼓吹所谓的“租售同权”，事实上佛山市并无出台“租售同权”的政策。经佛山市禅城区国土城建和水务局回复，加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，而政府部门批复的相同位置的地块一的建设功能是商业、酒店，被告宣称“公寓”向原告出售（招租）。佛山市禅城区**监督管理局认定被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查，立案号20190074。因此，鉴于被告的欺诈行为，原告有权依法请求法院判定合同无效，并要求被告退还原告支付的费用共计323871元及其利息和违约金。同时，合同约定物业使用期限从2018年6月30日起算，但又约定被告在2019年8月31日将房子交付给原告。即自2018年6月30日至2019年8月31日期间，原告虽然交付了使用费但没有享受到使用权益，因此，被告应将此段期间的使用费返还给原告，并支付此期间占用原告资金的利息和承担本案的案件受理费等。综上所述，被告完全违背诚信原则，而且根本没有能力履行合同。原告为维护自身合法权益，特具此状，恳请人民法院依法判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业使用权转让合同》。证明被告将涉案房屋的物业使用权转让给原告，双方约定了物业使用权转让费。3.付款凭证。证明原告向被告支付了物业使用权转让款323871元。4.报警回执。证明原告曾经在2019年7月23日向佛山市公安局禅城分局经侦队报警，但公安没有立案。诉讼中，被告未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：B0025），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第7栋0818房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为32.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1.物业使用权转让款总金额为323871元；2.乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（1）合同生效后，甲方擅自解除合同的，甲方除一次性退回乙方支付该物业的转让款外，并以该物业实际支付的转让款按日向乙方支付万分之二的违约金。（2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业，乙方不能以任何理由向甲方进行任何索赔……”根据原告提供的收据可知，原告分别于2018年5月3日、2018年5月30日、2018年6月25日、2018年7月18日、2018年7月23日、2018年7月25日、2018年9月29日、2018年10月18日、2018年10月22日、2018年10月23日向被告合计支付租赁款323871元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，原告的《变更诉讼请求申请书》于2019年11月15日送达被告。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业使用权转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于原告诉请解除合同。《物业使用权转让合同》第八条第一项第二款约定，“甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业……”。本案中，至庭审日，涉案房屋所在地块仍为空地，被告并未兴建上盖建筑物，且被告并未提供证据证明其无法依约按期履行交付物业的责任属于不可抗力及政府部门存在延误的情形，故被告未能按时交付房屋的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的约定，原告有权主张解除合同，故对原告诉请解除合同，本院予以支持。至于合同解除时间，原告的变更诉讼请求申请书于2019年11月15日送达被告，故涉案的《物业使用权转让合同》于2019年11月15日解除。关于原告诉请返回物业使用权转让款以及支付违约金。因被告未能向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款323871元返还给原告，原告诉请于法有据，本院予以支持。被告的违约行为导致原告资金被占用期间利息的损失，本院酌定从原告支付最后一笔款项之日即2018年10月23日开始计算违约金。至于违约金标准，参照涉案《物业使用权转让合同》第八条第一项第一款的约定，本院酌定以原告已支付的物业使用权转让款323871元为本金，按照日万分二向原告支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请的利息。如前所述，被告违约所导致原告损失为资金占用期间利息损失，本院已支持被告向原告支付违约金，故对原告诉请利息不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告奚荣茗于2018年10月18日就佛山加德公馆第7栋0818房签订的《物业使用权转让合同》于2019年11月15日解除；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告奚荣茗返还物业使用权转让款323871元及违约金（违约金以323871元为本金，按日万分之二从2018年10月23日起计算至被告返还物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告奚荣茗的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3079元，由原告奚荣茗负担2元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担3077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十二月三十一日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。