广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24741号原告（反诉被告）：罗峰，男，1982年12月18日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县，原告（反诉被告）：谢燕珍，女，1983年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：白湘华，国信信扬律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：梁智杰，国信信扬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：李新容，女，1962年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：郑海，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玉莲，广东经国律师事务所律师。原告（反诉被告）罗峰、谢燕珍与被告（反诉原告）李新容合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗峰及其与谢燕珍的共同委托诉讼代理人白湘华、梁智杰，被告（反诉原告）李新容的委托诉讼代理人郑海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗峰、谢燕珍本诉诉称：2007年4月21日，罗峰、谢燕珍与李新容签订《买卖宅基房协议》，约定李新容将其所有的位于广州市白云区钟××维新街××房（证号穗郊字第××号）出售给原告，价格为73000元整。并约定李新容收到款后，向罗峰、谢燕珍提供国土所核发宅基使用证，该房产权归属罗峰、谢燕珍所有等。签订合同当日，罗峰、谢燕珍向李新容支付了全部房款73000元，李新容向罗峰、谢燕珍出具《收据》并交付涉案房屋。随着社会经济建设的发展，2007年双方签订买卖合同时与现在相比，涉案房屋的市场价值发生巨大变化。根据涉案房屋同地段实际交易情况，涉案房屋目前的市场价约为5200元/平方米，市场价值总额约为514436元，约为2007年市场价格的7倍。在该重大利益驱使下，2019年1月10日，李新容向法院提起诉讼，要求确认罗峰、谢燕珍与其签订的《买卖宅基房协议》无效，法院依法判决确认《买卖宅基房协议》无效，同时认定李新容不守诚信，违背契约精神，对于合同无效负主要责任。罗峰、谢燕珍作为善良相对人，自购买涉案房屋十多年来，一直在涉案房屋中生活、孕育子女，涉案房屋为罗峰、谢燕珍及家人唯一住房，李新容违背诚实信用原则，见利忘义，严重违背法律规定，应向罗峰、谢燕珍承担赔偿责任，其赔偿范围应为罗峰、谢燕珍的损失，即李新容因此获利的涉案房屋增值部分价值，故诉至法院,请求：1、被告赔偿两原告损失256107元。2、受理费、评估鉴定费等由被告承担。李新容本诉辩称：1、罗峰、谢燕珍低价购买李新容的宅基地房屋的行为属于投机行为，主观上存在过错，不应因此获得房屋增值部分价值。2、宅基地房屋属于无法流通买卖的房屋，李新容不会因为收回涉案房屋获得巨大经济利益，罗峰、谢燕珍的损失不应将涉案房屋按商品房的市价进行市场估值。3、罗峰、谢燕珍已居住使用涉案房屋超过12年，其获得的居住利益远超罗峰、谢燕珍所谓的损失，其不但没有损失，反而获得巨大的经济利益。李新容反诉诉称：2007年4月21日，李新容因家境衰落，在罗峰、谢燕珍诱导胁迫下，将涉案房屋以低于市场价格出售给罗峰和谢燕珍，但法院做出的（2019）粤0111民初789号生效民事判决书已经确认双方签订的《买卖宅基房协议》无效，并要求李新容退还所有购房款73000元给罗峰、谢燕珍。罗峰、谢燕珍作为涉案房屋的购买方，在签订涉案合同前明知涉案房屋为宅基房，而其不属宅基地所属农村集体经济组织成员，依法不具备拥有该经济组织宅基地的资格，明知该协议可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效，仍执意购买涉案房屋，属于投机行为，主观上存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，协议被认定无效后，罗峰、谢燕珍应向李新容支付从2007年4月21日至搬离广州市白云区钟落潭维新街13号604房之日止的房屋占用费,故请求法院判决：罗峰、谢燕珍向李新容支付从2007年4月21日至2019年7月21日占用房屋的占用费175500元（其中2007年4月21日至2012年4月20日按1000元/月计算，2012年4月21日至2017年4月20日按1250元/月计算，2017年4月21日至2019年7月21日按1500元/月计算）。罗峰、谢燕珍反诉辩称：1.罗峰、谢燕珍是为了居住而共同向李新容购买了涉案房屋，这是涉案买卖宅基房协议产生的最原始初衷，而且罗峰、谢燕珍自购买涉案房屋之后，与家人一直居住在购买的涉案房屋，并不存在投机行为，反而是李新容见涉案房屋房价飞涨，在重大利益的驱使下而见利忘义，不遵守诚实信用原则，引发了涉案房屋的相关诉讼。罗峰、谢燕珍居住在涉案房屋是双方当时的合意，罗峰、谢燕珍已经向李新容支付了73000元的购房款，居住在涉案房屋具有合法的依据和理由。2.李新容对于租金的计算标准没有依据，且严重超出市场标准。本案的评估报告未纳入罗峰、谢燕珍自2007年居住至评估日的租金，所以李新容提起的占用费反诉，该笔费用已经在该评估报告中予以扣减，且李新容在2007年收取了罗峰、谢燕珍支付的购房款73000元，也没有支付任何利息等资金的占用费，所以李新容提起的反诉请求没有合法依据，其主张的相应损失已经得到了合理的补偿。经审理查明：本院于2019年4月2日作出（2019）粤0111民初789号《民事判决书》，在该案中查明李新容与罗峰、谢燕珍于2007年4月21日签订《买卖宅基房协议》，李新容将广州市白云区钟××维新街××房(证号穗郊字第××号)出售给罗峰、谢燕珍，交易价格为73000元，同日，罗峰、谢燕珍向李新容支付购房款73000元，李新容向罗峰、谢燕珍开具收据并交付房屋。因双方所签《买卖宅基地协议》违反法律强制性规定，本院作出判决：“一、确认原告李新容与被告罗峰、谢燕珍于2007年4月21日签订的《买卖宅基房协议》无效。二、被告罗峰、谢燕珍于本判决生效之日起三十日内将位于钟××维新街××房腾空并归还原告李新容。三、原告李新容于本判决生效之日起三日内向被告罗峰、谢燕珍退回购买宅基地房屋的款项73000元。四、驳回原告其他诉讼请求。”罗峰、谢燕珍不服判决并向广州市中级人民法院提起上诉，上诉期间，罗峰、谢燕珍撤回上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终11682号《民事裁定书》裁定准许撤回，该裁定书于2019年7月10日生效。2019年10月30日，罗峰、谢燕珍将涉案房屋交还李新容，李新容将购房款73000元归还罗峰、谢燕珍。本院根据罗峰、谢燕珍申请，委托广州德高价格评估有限公司对涉案房屋（不含地价）进行评估，经评估涉案房屋价值329107元。本次评估的评估费5000元由罗峰、谢燕珍垫付。罗峰、谢燕珍根据评估结果诉请李新容赔偿房屋升值损失256107元（329107元-73000元）。李新容主张罗锋、谢燕珍从2007年4月21日起至搬离之日期间一直占用涉案房产，遂要求罗锋、谢燕珍向李新容支付自2007年4月21日至2019年7月21日期间的占用费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院作出（2019）粤0111民初789号民事判决书已经确认涉案的《买卖宅基房协议》无效，李新容为清偿债务，明知违反法律、行政法规强制性规定，与罗峰、谢燕珍签订《买卖宅基房协议》，对导致合同无效负主要责任。罗峰、谢燕珍不属涉案宅基地所属农村集体经济组织成员，依法不具备拥有该经济组织宅基地的资格，仍购买上述宅基地房屋实为投机行为，亦负有一定责任。双方在涉案交易中均负有缔约过失责任，应综合考虑双方当事人的过错程度、涉案房屋价值变动等因素，合理确定增值部分的返还责任。本院认为，双方交易至今长达十多年，期间正处于我国经济高速发展期，房地产市场价格在此期间大幅上涨，合同无效，双方负有相互返还的义务，但返还的房产价值在此期间已经大幅增加，李新容根据合同无效有权取回房屋，但其行为也有悖于契约精神，违反诚实信用原则，其不能因违反诚实信用原则反而获利。而因合同违反法律强制性规定导致合同无效，罗峰、谢燕珍需返还涉案房屋，现房价已经大涨，二人如重新购置房产需要支付更多价款，事实产生实际损失，而该损失是因合同无效所导致，因此，按公平原则，涉案房产升值部分的价值应当归罗峰、谢燕珍，以弥补其损失。经评估，涉案房产价值329107元，扣除李新容退回的购房款73000元，李新容应当继续向罗峰、谢燕珍赔偿损失256107元。故罗峰、谢燕珍要求李新容赔偿损失256107元合情合理，本院依法予以支持。《买卖宅基房协议》无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。李新容交付房屋给罗峰、谢燕珍使用是基于买卖关系而非租赁，且罗峰、谢燕珍取得房产使用权时李新容也获得了对价的款项，期间双方均对对方交付的财物进行占有使用，按公平原则，李新容再要求罗峰、谢燕珍另行支付占用期间的租金显然有悖于公平。故李新容提出反诉要求罗峰、谢燕珍支付从交付之日至2019年7月21日期间的占用费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）李新容向原告（反诉被告）罗峰、谢燕珍赔偿房屋增值损失256107元。二、驳回被告（反诉原告）李新容全部的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5141.6元、评估费5000元由李新容负担（本诉案件受理费已由罗峰、谢燕珍预交，评估费5000元已由罗峰、谢燕珍垫付，由李新容在本判决生效之日起三日内向罗峰、谢燕珍迳付）；反诉受理费1905元由李新容负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  常康华人民陪审员  廖瑞仪人民陪审员  曾结枝二〇二〇年一月十日书 记 员  张 雁