上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初34863号原告：邹虹，女，1983年5月15日出生，汉族，住上海市静安区。原告：林庆霖，台湾地区居民，男，1976年4月2日出生，汉族，住上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX室。共同委托诉讼代理人：顾戈，上海城大律师事务所律师。被告：上海华泓尚隆房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张正林，职务董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。原告邹虹、林庆霖与被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司(以下简称华泓尚隆公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年12月6日对本案公开开庭进行了审理。原告邹虹、林庆霖及其共同委托诉讼代理人顾戈，被告华泓尚隆公司的委托诉讼代理人赵轶、韩璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹虹、林庆霖共同向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿损失70万元。事实及理由：2017年4月，两原告在被告售楼处拿到“静安华邸”楼盘宣传单一份，其上载明该在售楼盘为“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”。同年5月6日，原、被告双方签署《上海市商品房预售合同》，两原告向被告购买上海市静安区万荣路1199弄“静安华邸”223号202室房屋(以下简称系争房屋)，总房款为10,173,987元。然而两原告却于2018年4月发现，被告的销售人员在销售下一期楼盘时，已经没有了“一梯一户”的表述，而是变成“两梯两户”。但被告曾向两原告说过，下一期楼盘的房型与两原告购买的房型一致。故两原告向上海市静安区市场监督管理局投诉，上海市静安区市场监督管理局于2018年10月18日作出《行政处罚决定书》，认定被告实际销售的房型是每幢每层有两户业主，配备两部电梯，同一楼层不能隔断，被告的宣传单中“一梯一户”的表述容易引人误解成电梯只能独用，不能共用，构成虚假宣传，故对该宣传单的设计单位上海英红广告有限公司(以下简称英红公司)处以责令停止违法行为，消除影响，并罚款2万元整的处罚。2018年12月，被告交付系争房屋，实际为“两梯两户”而非“一梯一户”。两原告认为，其购买系争房屋正是因为被告的宣传单上显示的“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”等确定、具体的内容，该内容应为合同内容，且对房价有重大影响。现据中介告知，“一梯一户”的东区房屋在2016年7-8月期间的开盘均价为8.8万元，而“两梯两户”的西区在2016年12月时的开盘均价为9万元，其所购房屋是低楼层所以单价是8.4万元。目前，东区的市场单价比西区高5,000元左右。两原告认为，被告违反合同约定，已构成违约，故酌情主张70万元的房屋差价损失。望法院判如所请。被告华泓尚隆公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。其发放的宣传单上确实印有“一梯一户”的字样，实际含义是梯户比为1：1；且宣传单右下角注有权利保留条款，明确该宣传单不作为购房合同附件及交房标准，故该表述并非是具体明确的允诺，不应视为合同约定。被告交付的房屋与合同约定的交付标准一致，没有违约。电梯厅为公共部位，任何业主无权单独使用，故两原告对此不具有诉权。两原告购房的时间点和东区业主不同，市场价一直在波动，且东区靠近地铁站，本来就比较贵，故其所主张的损失没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华泓尚隆公司为系争房屋所在“静安华邸”楼盘的开发商，于2016年5月6日取得《建设工程规划许可证》，其在销售该楼盘时，在售楼处发放系争房屋房型的宣传单上载明“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”等内容。2017年5月6日，华泓尚隆公司(甲方、卖方)与邹虹、林庆霖(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积120.64平方米，每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)84,333.45元，总房价款(不包含房屋全装修价格)10,173,987元。此外，补充条款一第十五条第二款载明，甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。2018年10月18日，上海市静安区市场监督管理局作出沪监管静案处字(2018)第XXXXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，认为英红公司作为华泓尚隆公司委托的广告设计单位，在宣传单上作出“一梯一户”的广告内容，而该楼盘实际销售的房型是一幢里面每一层有两户业主，一幢房屋配备两部电梯，每层的两户业主之间隔了一扇门，共用一个消防通道，该门是常开式的，每一层的业主都可以通过该门到达所在楼层另一户业主的门口，使用另外一部电梯，和传统意义的一梯一户相比，同一楼层不能隔断，私密性有区别。“一梯一户”的表述容易引人误解成电梯只能独用，不能共用，只能到达业主自己的房屋。英红公司违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款，构成作引人误解虚假宣传的行为，故决定对其行政处罚如下：一、责令停止违法行为，消除影响；二、罚款人民币2万元整。2018年12月29日，华泓尚隆公司向邹虹、林庆霖交付系争房屋。系争房屋产权现已登记至邹虹、林庆霖两人名下。审理中，原、被告双方均确认，东、西区是以云照路为界，靠东的为东区，靠西的为西区。系争房屋位于西区，所在的楼幢每层有两户业主，两台电梯分别设在两户业主进户门旁边，由电梯厅中间的一扇常开式隔断门隔开，但隔开的两侧电梯厅面积有大小区分，其中面积较大的为系争房屋一侧，消防通道(楼梯)直接通往该侧电梯厅，并设有水电表等公共设施设备；另一侧业主进户门前的电梯厅面积较小，无水电表等公共设施设备，该业主使用消防通道(楼梯)以及水电表等公共设施设备时，需通过系争房屋一侧的电梯厅空间。邹虹、林庆霖所参考的东区房型每层也有两户业主，两台电梯也分别设在两户业主进户门旁边，由电梯厅中间的隔断墙从中间隔开，两侧电梯厅的面积相当，其中一户业主进户门一侧设有弱电箱、水井箱；另一侧设有强电箱。两户业主进户门前分别有一扇隔断门，可通往消防通道(楼梯)。邹虹、林庆霖表示，华泓尚隆公司宣传的房型是一梯一户，其在售楼处看到的东区样板房呈现的房型也是一梯一户，现在电梯厅隔断门的位置在样板房模型中是一堵墙。但华泓尚隆公司实际交付的房型却是两梯两户，在靠近系争房屋的电梯厅一侧安装了该楼层两户的水电表、净水装置等公共设施，且同层另一户业主走消防楼梯时将经过其门口，对其生活的私密性产生了极大影响，量化到经济损失上，就是一梯一户和两梯两户之间的房价差。其参考的东区房型也是同一楼层有两户业主，两台电梯，但两户的大门中间被隔墙隔开，两户可从各自一侧进入消防通道，水电表等公共设施均设计在各自一边，保护了业主生活的私密性。其认为，行政机关对英红公司作出的行政处罚也可以证明华泓尚隆公司作为开发商已构成违约。华泓尚隆公司对此表示不予认可。根据《住宅设计规范》，十二层及以上住宅的每幢楼设置电梯应不少于两台，且其中应设置一台可容纳担架的电梯，所以系争房屋所在单元楼的两个电梯分别是消防电梯和无障碍电梯，电梯厅是公共部位，业主不能排他使用，但设有一扇常开式隔断门。其交付的房屋完全符合规划设计要求，也保护了业主的私密性。系争房屋门前的电梯厅面积约为12平方米，远大于另一户门前的电梯厅面积，故大部分公共设施设计在系争房屋一侧，但两原告在门口还摆放了家具，实质是受益的。样板房只能展示套内状况，不具有展示公共部位结构和面积的功能，且两原告看的东区样板房格局和西区样板房是不同的。两原告自行推定以东区房型作为双方之间的交付标准，缺乏事实和法律依据，东区和系争房屋所在的西区不是同一楼盘，建设开发单位也不是其公司，不能作为对比标准；况且东区房型也是两梯两户，中间虽有隔墙，但也仅起到视觉遮挡的作用，两户之间可以通过消防通道连接，实际上也并无任何通行障碍。行政机关对英红公司所作的行政处罚依据的是《反不正当竞争法》，与本案属于不同的法律关系，不能适用于其公司，作为其公司违约的依据。况且行政机关认定的“一梯一户”是指电梯只能独用，到达业主自己的房屋，两原告若认为一梯一户的房型可以参考东区，那么两原告理解的一梯一户的含义则与行政机关的认定完全不同。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。邹虹、林庆霖主张华泓尚隆公司发放的宣传单上所载的“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”系合同内容，现华泓尚隆公司交付房屋不符合合同约定，故构成违约。本院认为，首先，邹虹、林庆霖认为英红公司被处以行政处罚一节可以说明华泓尚隆公司交付的房屋不符合“一梯一户”的标准。但上海市静安区市场监督管理局对英红公司进行行政处罚是认为英红公司所作的“一梯一户”的表述容易引人误解成电梯只能独用，不能共用，只能到达业主自己的房屋。而邹虹、林庆霖所参照的东区房型，也是同一楼层有两户业主以及两台可以共用的电梯，与系争房屋一样无法满足业主对“一梯一户”可以独立使用、具备私密性的要求。因此，邹虹、林庆霖以该行政处罚证明华泓尚隆公司违约，依据不足。其次，电梯厅本身是共有部位，无论其中隔断门、公共设施及消防通道等设计有何不同，都不属于业主的私人空间，业主本无权专属使用。邹虹、林庆霖将电梯厅理解为专属空间属于认识上的误区，故即使该宣传内容构成合同内容，该约定也属于无效约定，邹虹、林庆霖诉请的利益不能得到法律的保护。因此，本院对邹虹、林庆霖的诉请无法支持。但是，华泓尚隆公司作为知名开发商，应承担相应的企业社会责任，现其发布的宣传确实易引人误解，其也应承担相应责任，并在将来的销售宣传中避免进行此类宣传。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邹虹、林庆霖的诉讼请求。案件受理费减半收取为5,400元(原告邹虹、林庆霖已预缴)，由原告邹虹、林庆霖与被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司各半负担。如不服本判决，原告邹虹可在判决书送达之日起十五日内，原告林庆霖可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二〇年一月二十二日法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……