北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39090号原告：叶宰顺，男，1963年2月15日出生，汉族，农民，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：张斌，北京市冠腾律师事务所律师。被告：马贵祥，男，1968年3月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告：孙淑芳，女，1973年7月13日出生，汉族，住北京市大兴区。原告叶宰顺与被告马贵祥、孙淑芳确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶宰顺及其委托诉讼代理人张斌、被告马贵祥之委托诉讼代理人陈珺、被告孙淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶宰顺向本院提出诉讼请求：1．确认原被告之间于2017年5月12日签订的转让协议无效；2．判令二被告返还转让款127万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原告与被告马贵祥签订《转让协议》，约定被告马贵祥将丰台区南庭新苑北区316号楼四楼“转让”给原告，“转让费”共计126万元。原告已支付全部款项，后原告被相关部门告知该房屋系违章搭建，要求原告搬离，后房屋被拆除。原告认为依据我国相关法律规定，《转让协议》为无效合同，故诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。马贵祥辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原被告双方签订的转让协议合法有效，且已经履行完毕，不存在无效的法定事由。本案所涉房屋的所有权人为北京泰乐科贸有限公司（以下简称泰乐科贸），2017年2月27日被告马贵祥与泰乐科贸签订了商铺租赁合同，约定租赁期为6年，年租金390000元，被告对该房屋进行了装修，并购买了相应的家具、家用电器等用于公寓出租。公寓正式运营后，原告找到被告，询问被告是否要转让该公寓，并多次来被告处考察周边环境及房屋出租金额，被告明确告知原告，该4楼为物业（即泰乐科贸）加盖，不知能经营多长时间，能不能赚钱全靠运气，被告之所以租4楼也是因为泰乐科贸保证可以装修才租的。且因为涉案房屋为钢材结构，一看就可以看出，原告不可能对此不知情。故不存在欺诈、胁迫的情形。原告在多次考察后仍表示希望从被告处接手该公寓，原告与被告多次讨价还价后约定转让费127万元，其中包括装修款、家具家电、被告已经支付的半年租金195000元及押金1万元，物业费30096元。签署协议后原告共支付了119万元。之后原告与泰乐科贸重新签订了商铺租赁合同，被告的租赁合同终止，同时被告将已经收取的公寓租金支付给了原告，原告开始负责经营。原告对房屋情况是明知的，其与泰乐科贸签订的租赁合同中也明确该房屋属于钢材结构，原告对房屋构造及现状完全接受，如遇整改、拆除、拆迁等情况，双方互不负责任等条款。故不存在恶意串通损害第三人利益的情形。本案中的转让费，包括房屋内的装饰、装修、格局改造、家具、电器、房屋已支付租金、押金、物业费以及可期待利润，转让时，涉案公寓已经正常开业，已有10多户入住，所有设施均齐备，可以直接拎包入住。原告在签订合同前多次进行了考察，且被告也明确告知其可能产生的风险，原告是在明知的情况下与被告签订的转让协议，原告已经与出租人重新签订了商铺租赁协议，被告也已经将装修好的公寓交付给了原告，并将已经收取的公寓出租款支付给了原告，双方的转让行为已经完成。原告与被告签订的转让协议内容未违反法律的强制性规定，也不符合合同无效的具体要件，且该转让行为已经履行完毕，原告与被告之间签订的协议合法有效。2.原告搬离房屋后房屋被拆除产生的损失与被告无关。本案涉案房屋并非被告加盖，被告仅对房屋承租并装修作为公寓出租使用，原告在与被告签订转让协议后，重新与泰乐科贸签订商铺租赁合同，被告与泰乐科贸的租赁关系终止，原告已经获得了被告对房屋装修、改造、购买的家电、家具，并且继续经营获得收益，经营了1年之久，后因原告2018年3月14日未依据合同约定缴纳租金，泰乐科贸已经与其解除了租赁合同，并要求撤离清场，其损失并非因房屋违建造成，而是由于其未按时缴纳租金导致合同被单方解除导致，该损失与被告无关。综上，原告对房屋情况是明知的，且被告不存在任何欺诈的情形，转让合同的内容已经履行完毕，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。孙淑芳辩称：同意马贵祥的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2017年5月12日，马贵祥与叶宰顺签订《转让协议》，约定：“今有马贵祥在丰台区南庭新苑北区316号楼四楼一次性转让给叶宰顺。现乙方交给甲方伍万定金，如一方违约，后果自负。如甲方违约，赔偿乙方双倍违约金，如乙方违约，定金不退。乙方在5月16号前在交来定金壹拾伍万元，共计贰拾万元定金，剩余现款在5月25号剩下余款一次付清，否则应违约后果自负。（含半年租金）转让费共计：壹佰贰拾陆万元整，加物业押金（1万元），计1270000元。”2017年5月13日，马贵祥出具收条：“今收到叶宰顺交来定金贰拾万元整。”后叶宰顺于2017年5月20日进场经营。2017年5月13日叶宰顺向马贵祥转账共计100000元，2017年5月21日叶宰顺向马贵祥转账共计650000元，2017年5月24日叶宰顺向孙淑芳转账340000元。庭审中，叶宰顺、马贵祥、孙淑芳均认可马贵祥收到的20万元定金中包含2017年5月13日叶宰顺向马贵祥转账的100000元，马贵祥、孙淑芳认可收到叶宰顺支付的转让款1190000元，叶宰顺认可《转让协议》约定的转让费中包括马贵祥向北京泰乐科贸有限公司交纳的半年租金195000元和物业押金10000元。2017年5月22日，北京泰乐科贸有限公司（甲方）（以下简称“泰乐公司”）与叶宰顺（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“乙方承租的商铺（以下简称商铺）坐落于北京市丰台区槐房西路316号院2号楼……租赁期限为陆年，自2017年5月15日起至2023年5月14日止……每租赁年度租金为390000元。”该合同落款日期为2017年2月27日，双方当庭认可该日期并非实际签订合同之日期，该份合同签署之目的是由叶宰顺承接马贵祥、孙淑芳于2017年2月27日与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》中的权利义务。2017年5月22日，甲方马贵祥、孙淑芳与乙方叶宰顺签订《转让协议》，约定：“今有甲方（马贵祥）在北京市丰台区南苑路南庭新苑北区316号2号楼四楼盛泰家园公寓，经双方友好协商自愿达成协议一次性转让给叶宰顺经营管理。自2017年5月22日前的一切费用由马贵祥负责，自2017年5月22日起的一切费用由叶宰顺负责。自签订协议之日起，盛泰家园公寓由叶宰顺经营负责管理与马贵祥无任何关系……”协议签署后，马贵祥将已收租金11390元转账支付给叶宰顺。2018年4月2日，泰乐公司向叶宰顺发出告知函，载明：“叶宰顺：……您应于2018年3月14日缴纳房租，于2018年4月2日您已逾期超过15日，按照合同7-4规定：因你方形成单方违约，我方已有权解除合同。并于解除合同后三日内（2018年4月2日），你方应完成撤离清场工作，并与我方办理交接手续。否则我方有权自行进入并收回商铺，对乙方商铺内的任何财物不负赔偿及保管责任。”庭审中，叶宰顺认可收到了告知函，并称派出所说涉案商铺系违建，其于2018年3月底自行退场，未与泰乐公司办理交接手续。2016年12月15日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出〔2016〕110003号《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》，认定北京市丰台区南庭新苑北区底商2号楼楼顶建设钢架彩钢结构降噪棚1处，建筑面积4600平方米，未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，责令违法建设人于2016年12月29日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。本案涉案商铺在拆除范围内。2018年5月31日，经北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局复查，涉案建筑已经被拆除。叶宰顺、马贵祥、孙淑芳在庭审中均认可《转让协议》、《商铺租赁合同》、本院调取的《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局现场检查笔录（复查）》等证据材料中的标的物均为本案涉案商铺。另查，2017年5月25日，叶宰顺分两次共计向中涛世纪宾馆有限公司刷卡支付80000元，并提交pos机刷卡单据两张欲证明其向马贵祥支付转让款80000元。对此，马贵祥不予认可，认为刷卡单据上商户名称是中涛世纪宾馆有限公司，交易类型是消费，与本案无关。本院认为：马贵祥与叶宰顺签订的《转让协议》中约定转让的涉案商铺系违章建筑，其内容违反了法律、行政法规的相关强制性规定，应属无效合同。故叶宰顺请求确认转让协议无效，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现叶宰顺起诉要求马贵祥、孙淑芳返还转让款，于法有据，本院予以支持。本案中，马贵祥、孙淑芳认可收到叶宰顺支付的转让款1190000元，本院对此不持异议；叶宰顺主张其通过pos机刷卡向马贵祥支付转让款80000元，马贵祥对此不予认可，本院认为，叶宰顺提供的证据不足以证明该80000元系向马贵祥支付的转让款，故对其上述主张本院不予采信，本院认定叶宰顺实际支付转让款1190000元。双方在协议中约定，转让款包含半年租金和物业押金，叶宰顺亦认可转让款中包括马贵祥向泰乐公司交纳的半年租金195000元和物业押金10000元，故叶宰顺要求返还的转让款应扣减该部分款项。叶宰顺称其于2017年5月20日进场经营，本院对此不持异议；叶宰顺称其于2018年3月底自行退场，但其未与泰乐公司办理交接手续，故对其退场时间的陈述本院不予采信，结合泰乐公司告知函的相关内容，本院认定叶宰顺实际经营涉案商铺至2018年4月5日止。鉴于叶宰顺与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为6年，该份合同签署之目的是由叶宰顺承接马贵祥、孙淑芳于2017年2月27日与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》中的权利义务，故对叶宰顺实际经营期间的转让款应按比例予以扣减，经本院计算，应扣减的款项为144377元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马贵祥与叶宰顺于2017年5月12日签订的《转让协议》无效。二、马贵祥、孙淑芳于本判决生效之日起十日内返还叶宰顺840623元。三、驳回叶宰顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由叶宰顺负担2744元（已交纳），由马贵祥、孙淑芳负担5371元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 伍 红二〇二〇年一月十四日书记员 阎冰清