福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4801号 上诉人(原审被告)：中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路55号禹洲广场16楼、17楼、2006单元、21楼F-G单元。 负责人：潘亮，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：郭麒，福建其左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆舒，福建其左律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：厦门燃气投资发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路51号5楼。 法定代表人：郑小鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣然，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原审被告：厦门市宝凯人防设备有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路育秀中心A幢1502。 法定代表人：陈琼，该公司总经理。 上诉人中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司（以下简称平安公司）与被上诉人厦门燃气投资发展有限公司（以下简称燃气公司）、原审被告厦门市宝凯人防设备有限公司（以下简称宝凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平安公司上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1148号《民事判决书》判决第三项并依法改判驳回原审对平安公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案中，宝凯公司将4103.64㎡面积标的物转租给平安公司，合法、有效，双方之间已形成租赁关系项下的交易习惯。且该转租行为经2015思民初字第4236号民事判决确认：该转租行为合法、有效；根据《合同法解释二》第七条规定，平安公司与宝凯公司之间形成了合同法法律定义上的“交易习惯”。二、在经司法确认合法有效转租行为的“交易习惯”及宝凯公司与燃气公司达成“是否续租”合意的情形下，平安公司与宝凯公司签订《补充协议》（2018年4月24日），平安公司善意履行协议向宝凯支付合理对价的租金；基于诚实信用原则等民法的基本原则，从保护善意当事人利益、保障交易安全的角度，平安公司善意、合法的行为，应当给予肯定评价；同时，燃气公司未在法定6个月内对该协议提出异议（燃气公司于2019年1月11日起诉）；原审法院认定平安公司合法租赁使用为占用，进而裁判平安公司承担占用费，给予平安公司否定评价，认定事实、适用法律存在错误，应当予以改判。第一，《补充协议》（2018年4月24日）签订的相关背景情况。1、2016年9月12日，平安公司与宝凯公司签订《房屋租赁合同书》；租赁期限：2016年12月20日至2018年5月19日。2、2018年4月12日，厦门百城置业有限公司(下称百城公司)业务管理部向宝凯公司发出《告知》,告知宝凯公司根据相关规定案涉房屋需进行公开出租,如宝凯公司需续租该房产,请于2018年4月23日前回函告知百城公司,宝凯公司在同等条件有优先承租权,逾期未回复,视为在合同期满不再续租。 3、2018年4月18日，宝凯公司于回函如下:宝凯公司承租的案涉房屋(原租赁合同是宝凯公司与燃气公司签订),在原租赁合同到期后,宝凯公司有意向继续承租该物业。百城公司于次日收件。 4、2018年4月24日，宝凯公司与平安公司签订《补充协议》,双方就宝凯公司将案涉房屋(建筑面积为4103.64m2)的房屋出租给平安公司一事于2016年9月16日签订《房屋租赁合同》,经协商签订补充协议如下:一、将原《房屋租赁合同》第二条变更为“平安公司租用出租房屋的租赁合同期限为23个月,起始时间为2016年12月20日,到期时间为2018年11月19日,平安公司于2016年12月20日起开始支付租金”。 可见，在平安公司与宝凯公司租赁合同2018年5月19日到期前，燃气公司已然向宝凯公司发出了“租赁合同到期是否续租”的“要约”，而，宝凯公司回复“续租”的“承诺”；双方之间对于同等条件下由宝凯公司“是否续租”的事项，已达成合意。同时，在2018年5、6月之后，燃气公司并未对案涉房屋需进行“公开出租”，宝凯公司与燃气公司不可能签订在“续租”项下的租赁合同。至于，燃气公司于2018年6月6日向宝凯公司发函“案涉房产在租赁期满后收回自用,不再对外出租”以及燃气公司后续2018年8月6、14、20日向宝凯公司发出要求收回房屋的函件；不能也不应改变宝凯公司享有“优先承租权”这一法定权益和双方已达成“续租”的合意；特别值得一提的是，本案案涉租赁标的物不存在燃气公司“自用”的客观事实，显然，燃气公司存在恶意，试图消灭宝凯公司的法定权益，有违诚实信用原则。而，在没有合法事由的前提下，燃气公司的该等函件不可能消灭宝凯公司优先承租权的法定权益，同时，燃气公司未对案涉房屋需进行“公开出租”，宝凯公司与燃气公司不可能签订在“续租”项下的租赁合同；因此，2018年6月14日，宝凯公司与燃气公司租赁合同到期后，案涉租赁标的物是宝凯公司不定期租赁合同的合法使用行为。也因此，平安公司与宝凯公司签订租赁到期日为2018年11月19日的《补充协议》，并善意履行该协议并支付合理对价的租金，平安公司并无占用燃气公司主张租赁标的物的客观事实。第二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，如前所述，燃气公司明知且同意宝凯公司的转租等相关事宜；2018年4月24日，宝凯公司与平安公司签订《补充协议》，从燃气公司与宝凯公司2018年6月-11月的往来函件来看，燃气公司从未对该《补充协议》提出异议，也从未向平安公司主张过其权益，因此，该《补充协议》不应“认定”为“无效”。原审法院认定平安公司的合法租赁使用为“占用”，进而裁判平安公司承担占用费，适用法律错误。三、本案中，燃气公司签订租赁合同项下的相对人是宝凯公司，租赁面积4403.64㎡；平安公司是前述租赁合同项下部分标的物（面积：4103.64㎡）的次承租人；基于合同相对性原则，同时，如前所述；燃气公司向次承租人平安公司主张占用费，没有事实和法律依据。四、本案中，平安公司仅承租宝凯公司租赁燃气公司项下的部分标的物，面积为：4103.64㎡；原审法院判决第三项要求平安公司与宝凯公司共同承担4403.64㎡面积及车位的占用费，判决本身就是错误。 燃气公司辩称，一、燃气公司与宝凯公司并未续订租赁合同，故租赁期限届满后宝凯公司丧失合法占有权及转租权，平安公司系无权占有案涉房屋，燃气公司有权要求平安公司与宝凯公司共同承担房屋占有使用费。1、根据燃气公司与宝凯公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2008年6月15日至2018年6月14日。在租赁期限届满前，燃气公司已于2018年6月6日书面通知宝凯公司不再出租案涉房屋。即便燃气公司此前就续租事宜与宝凯公司进行协商，但双方最终并未就“续租事宜”达成合意并签订新的租赁合同。因此，案涉房屋租赁合同期限届满后，燃气公司与宝凯公司之间的租赁关系已终止，宝凯公司无权再将案涉房屋出租给平安公司，更无权将案涉房屋继续交给平安公司占有使用。平安公司主张租赁期限到期后，燃气公司与宝凯公司形成不定期租赁合同关系无事实和法律依据，不能成立。2、平安公司主张其与宝凯公司于2018年4月24日签订的《补充协议》合法有效，没有依据。如前所述，宝凯公司与燃气公司所约定的租赁期限于2018年6月14日已届满，而宝凯公司与平安公司约定的租赁期限已经超过了其与出租人燃气公司约定的租赁期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过剩余租赁期限的该部分约定系无效的。因此，《补充协议》的该部分约定系无效约定。3、平安公司主张其与宝凯公司形成租赁关系项下的交易习惯，该前提须建立在宝凯公司对案涉房屋享有合法占有使用权的基础上。平安公司明知宝凯公司与燃气公司的租赁期限将于2018年6月14日届满，在没有确认宝凯公司与燃气公司是否续签租赁合同、宝凯公司是否仍享有合法占有使用权的情况下，自行与宝凯公司签订《补充协议》延长租赁期限，即使《补充协议》确有签订，也系其未尽审慎注意义务之举，应自行承担的后果，其应自行向宝凯公司主张权利，故平安公司仍应基于其无权占有案涉房屋而应向燃气公司支付占有使用费。4、平安公司主张其与宝凯公司就租赁期限的延长签订补充协议后，燃气公司未在法定6个月内对该协议提出异议，应认定协议有效，该主张不能成立。首先，燃气公司对该两方签订延长租赁期限的补充协议这一情形并不知情，就更不存在未在六个月内提出异议之说；其次，燃气公司诉请要求宝凯公司给付租赁合同期满后的占有使用费，系基于双方之间成立的租赁关系而产生的债权请求权。燃气公司诉请要求平安公司给付占有使用费，系因租赁期限届满后，承租人宝凯公司不再享有转租权，其转租行为没有合法的权利来源，更未征得权利人同意，属违法转租，转租行为无效，平安公司因无权占有、使用房屋，侵害了燃气公司的物权而产生的物权请求权，故燃气公司要求平安公司支付占有使用费之诉请有事实及法律依据。二、平安公司应支付的占有使用费应以其实际占有使用情况计算，一审法院认定事实清楚，应予维持。如前所述，燃气公司诉请要求平安公司给付占有使用费，系因平安公司无权占有、使用房屋及车位，侵害了燃气公司的物权而产生的物权请求权，其中房屋占有使用费的面积应以其实际占用的面积，即产权面积4403.64㎡为基数进行计算，而非平安公司主张的与宝凯公司签订的租赁合同所约定的面积为基数来计算。其次，根据燃气公司现场查看情况以及案涉房屋的实际使用情况来看，案涉房屋及车位全部由平安公司占有使用，故其应承担无权占有使用案涉房屋、车位所产生占有使用费。 宝凯公司未作答辩。 燃气公司向一审法院提出诉讼请求：1.燃气公司有权没收宝凯公司支付的履约保证金74000元；2.宝凯公司立即向燃气公司支付租金259061.42元及滞纳金（滞纳金以月租金91481.55元为基数，按每日3‰，自2018年6月15日起计至所有租金付清之日止）；4.宝凯公司、平安公司共同支付燃气公司房屋及车位占用费1119964.21元（房屋占用费按7094.08元/天，自2018年6月15日计至2018年11月19日为1113770.56元；四个车位占用费为1200元/月，自2018年6月15日计至2018年11月19日为6193.65元；4.宝凯公司、平安公司共同赔偿燃气公司因财产保全支出的保全责任保险费3925.42元。 一审法院认定事实：2008年6月11日，厦门市燃气总公司（出租方、甲方，后于2019年2月28日名称变更登记为燃气公司，联系人陈怡凡）与宏智公司（承租方、乙方，后于2009年6月11日名称变更登记为宝凯公司，联系人陈婉瑜）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“租赁房屋的基本情况及租赁用途”约定：1.湖滨南路51号四楼，钢混结构，2211㎡、无装修，租赁用途为办公；2.湖滨南路51号五楼，钢混结构，2192㎡、有装修，租赁用途为办公；3.地下停车库四位：2#、3#、4#、5#。第二条：甲方出租房屋为目前现状，乙方对甲方有权出租上述房屋没有异议，且乙方对房屋的相关情况充分了解（中央空调、消防设备、水管道、烟雾报警器、自来水、排污系统等已运行工作十几年），乙方因办公经营需要可自行负责动产添置。第三条“租赁房屋期限及月租金”，租赁期限为2008年6月15日起至2018年6月14日止，因房屋装修需要等因素，免收四十五天的租金，租金自2008年8月1日起缴交；乙方承租四楼因无装修按每平方米15元，共计月租金33165元；乙方承租五楼有装修，按每平方米18元，共计月租金39456元，乙方应在每季度首月10日前按合同约定金额将当月租金转入甲方账户，每推迟一天，乙方应按月租金加付每天3‰的滞纳金；乙方拖欠租金达10天以上视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋，并追回租金及滞纳金，收缴保证金；乙方承租房屋的月租金前三年的月租金按合同签约日期时月租金计收，以后每三年月租金环比递增8%，其中2017年8月1日至2018年6月14日的租金为四楼41778.35元/月、五楼49703.2元/月，计91481.55元/月；乙方承租的车位租金为每个每月300元，计月租金1200元，缴交的时间、方式等与房屋租金一致；乙方缴交的租金为承租的房屋租金及车位租金的总计。合同第四条：双方签订租赁合同时应一次性支付相当于乙方承租房屋及车位一个月租金即74000元作为租赁合同履约保证金，支付2万元作为水电保证金，共计94000元，租赁期满后，甲方应将保证金无息退还乙方，乙方发生违约行为，甲方有权收缴保证金；若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿。合同第八条约定：乙方不得将租赁房屋及车位抵押、转借、转让，合同期满后，乙方需按时将房屋完好归还甲方。合同第九条约定：房屋租赁期内，在无发生违约的前提下，双方均不得无故解除合同；一方如有正当理由要求提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，在征得对方书面同意后，本合同方能解除，合同解除后，由提出解除合同一方向对方支付一个月租金作为违约赔偿金。合同还就双方的权利义务进行了其他约定。上述租赁合同签订后，双方依约履行合同义务。 2018年4月12日，厦门百城置业有限公司（下称百城公司）业务管理部向宝凯公司发出《告知》，告知宝凯公司根据相关规定，案涉房屋需进行公开出租，如宝凯公司需续租该房产，请于2018年4月23日前回函告知百城公司，宝凯公司在同等条件有优先承租权，逾期未回复，视为在合同期满不再续租。宝凯公司于2018年4月18日回函如下：宝凯公司承租的案涉房屋（原租赁合同是宝凯公司与燃气公司签订），在原租赁合同到期后，宝凯公司有意向继续承租该物业。百城公司于次日收件。2018年6月6日，燃气公司向宝凯公司发送《房屋租赁合同期满不再出租通知书》，通知宝凯公司：经研究，为满足燃气公司经营需要，案涉房产在租赁期满后收回自用，不再对外出租，请宝凯公司及时清空内部财物，按时将房屋完好归还燃气公司。宝凯公司于2018年6月28日向百城公司回函如下：宝凯公司于2018年6月12日收到《厦门市燃气总公司房屋租赁合同期满不再出租通知书》，该通知书与百城公司2018年4月12日向宝凯公司发送的《告知》内容完全相反，以致宝凯公司的搬迁公司需要调整。因工作场地大且人员众多，宝凯公司短时期内不易寻找到合适的场所，现特向百城公司协商，宝凯公司将尽快落实搬迁事宜并承诺在2018年12月14日前搬离思明区湖滨南路51号4楼、5楼。 2018年8月6日，燃气公司向宝凯公司发送《关于尽快归还湖滨南路51号裙楼4-5楼并结清拖欠费用的通知》，通知宝凯公司双方的租赁合同已于2018年6月14日到期，燃气公司需将上述房屋收回自用，不再对外出租；上述情况燃气公司已多次函告宝凯公司，但宝凯公司至今仍未搬离，未将租赁房产归还，为确保国有资产的保值增值，燃气公司将向宝凯公司收取占用期间的占用费，占用费标准按燃气公司对该房产重新评估价即49元/㎡/月；截至2018年8月5日共计拖欠租金242720.64元、占用费368857.76元，函告宝凯公司在收到通知后5个工作日内交清所有拖欠费用并将房屋完好归还燃气公司。宝凯公司于2018年8月14日向燃气公司、百城公司回函如下：“宝凯公司收到《关于尽快归还湖滨南路51号裙楼4-5楼并结清拖欠费用的通知》，宝凯公司有如下异议：1.宝凯公司2018年6月28日按宝凯公司要求书面回复了关于延期搬迁的事宜；2.关于2018年6月14日后房租计算的异议，这只能算是原合同的延期，房租计算应该按原合同执行，宝凯公司不接受按新的估价计算，且造成现在的延期也是燃气公司和百城公司（2018年4月和6月）两份通知所造成的”。 2018年8月20日，燃气公司委托律师向宝凯公司发送《律师函》，函件载明：“宝凯公司至今拖欠租金未支付，且租赁期限届满已超过两个月，宝凯公司仍在使用租赁房屋，已构成严重违约。燃气公司有权采取法律手段收回租赁房屋，并追讨欠付租金、滞纳金、房屋占用费，没收保证金。希望宝凯公司于收函后七日内与燃气公司办理租赁房屋交接、支付拖欠租金和滞纳金及房屋占用费等事项”。宝凯公司于次日收函。 2018年11月10日，湖滨名宫物业服务中心向宝凯公司出具《关于湖滨名宫四楼五楼停电的说明》，载明“由于宝凯公司与燃气公司存在租赁纠纷，燃气公司已多次到湖滨名宫要求配合其停止四楼五楼供电，由于燃气公司未出具证明函件，我方多次拒绝并及时通知湖滨名宫四楼五楼实际使用人平安公司就此问题与宝凯公司及燃气公司协商解决，由于宝凯公司未能及时解决该问题，燃气公司于2018年10月30日向我服务中心发出协助通知，请求我服务中心协助燃气公司停止供电，11月2日燃气公司人员来湖滨名宫对湖滨名宫四楼五楼停止供电，并请我方给予配合，整个停电过程均由燃气公司人员实施，我方对停电过程均有拍照存档，宝凯公司若有疑义或其他事宜，请宝凯公司直接与燃气公司联系解决”。2018年11月19日，燃气公司向宝凯公司发出《告知函》，函告宝凯公司“经现场确认，自2018年11月19日起案涉房屋内已无人员办公，燃气公司将收回房屋及地下车位，请宝凯公司在2018年11月23日将房屋内的所有物品清空，否则将视为废物处理，由此导致的任何损失均由宝凯公司自行承担”。 另查明，宝凯公司承租案涉房产后转租给平安公司。 2008年10月14日，燃气公司向宝凯公司发函，载明：宝凯公司提出湖滨南路51号四楼和五楼转租证明一事，经研究同意宝凯公司在继续承担支付租金义务且不改变房屋用途的情况下转租第三方，期限自2008年6月15日至2018年6月14日。宝凯公司与平安公司先后于2008年、2013年、2016年签订五年期、三年期、17个月期的《房屋租赁合同》，租期分别自2008年12月20日、2013年12月20日、2016年12月20日起算，租期截至2018年5月19日。其中，2008年合同约定的月租金标准为211815元，2013年合同约定合同期内租赁费用总金额为9701004.96元，2016年合同期内租赁费用总额为4674045.96元。2018年4月24日，宝凯公司与平安公司签订《补充协议》，双方就宝凯公司将案涉房屋（建筑面积为4103.64㎡）的房屋出租给平安公司一事于2016年9月16日签订《房屋租赁合同》，经协商签订补充协议如下：一、将原《房屋租赁合同》第二条变更为“平安公司租用出租房屋的租赁合同期限为23个月，起始时间为2016年12月20日，到期时间为2018年11月19日，平安公司于2016年12月20日起开始支付租金”；二、将原《房屋租赁合同》第五条变更为“合同期内租赁费用总金额为6323709.24元，其中增值税金额为301129.01元”，单位租金为67元/平方/月；三、双方确认平安公司已支付宝凯公司租赁保证金30万元，租赁合同期满后，宝凯公司应在期满之日起5个工作日内将合同租赁保证金30万元退还平安公司；四、宝凯公司确认在租赁合同期内，对租赁合同及本补充协议所述房屋具有合法的出租权。本补充协议期限内，若宝凯公司提前解除合同的，应按原租赁合同第十四条的约定承担违约责任，平安公司租金按实际使用时间予以结算。……前述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，平安公司足额按期支付宝凯公司租金，并于2018年11月19日租期届满后腾退归还案涉房产。 2019年1月4日，平安公司向宝凯公司及其法定代表人发送《律师函》，载明“根据双方房屋租赁合同，宝凯公司应在租赁期满之日起5日内将租赁保证金退还平安公司，现平安公司早已在2018年11月初退出租赁房屋，依约将房屋完好返还宝凯公司，但宝凯公司至今未能将租赁保证金予以退还。特致函敦促在收函后五个工作日内向平安公司退还租赁保证金30万元”。 后平安公司因宝凯公司未退还租赁保证金及案涉房屋自2018年11月2日起被断水断电为由向法院提起诉讼，诉请宝凯公司退还租赁保证金30万元及退还租金损失。 还查明，燃气公司委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋办公房地产租金进行评估，价值时点为2018年4月27日，估价结果为案涉房屋（四楼、五楼）的月租金单价为49元/㎡。 燃气公司曾于2015年起诉宝凯公司，以宝凯公司将案涉房产擅自转租给平安公司以及装修为由诉请解除双方之间的租赁关系及有权没收履约保证金94000元。法院于2015年12月28日作出（2015）思民初字第4236号民事判决，判决认定燃气公司对宝凯公司将案涉房产转租给平安公司并不持异议，驳回燃气公司的诉讼请求。 燃气公司和宝凯公司共同确认，截至2018年6月14日，宝凯公司尚欠燃气公司租金259061.42元；合同期满后宝凯公司未支付房屋占用费，燃气公司亦未退还履约保证金。宝凯公司已付的水电保证金20000元，燃气公司称该保证金已抵扣宝凯公司承租房屋期间产生的水电费，宝凯公司对是否已抵扣无法确认但未向法院举示证据。 本案审理中，燃气公司向法院申请诉前财产保全，请求保全宝凯公司名下价值1226694.03元的银行存款或等值财产，法院依法作出裁定并采取保全措施，冻结了宝凯公司名下厦门银行账户，冻结金额为10756.94元，原因是账户余额不足。燃气公司为此支出财产保全申请费5000元、保全责任保险费3925.2元。 平安公司为证明其对案涉房屋享有合法承租权，并非是无权占用，提供宝凯公司向其出示的函件一份，该函件载明内容为“宝凯公司：你公司提出湖滨南路51号四、五楼转租许可证明一事，燃气公司原租赁合同并无禁止转租规定。经研究，同意你司在继续承担支付租金义务其且不改变房屋用途的情况下转租至2019年12月31日。燃气公司，2018年1月12日”。平安公司为证明宝凯公司向其出具前述转租同意函的经过，还申请证人刘某出庭作证，刘某到庭陈述：其是平安公司职场管理室主任，2018年4月在审核平安公司与宝凯公司的租赁合同续租材料时发现燃气公司原来出具的同意转租证明中，租赁期限仅到2018年6月；但平安公司与宝凯公司的合同期限到2018年11月19日，所以平安公司要求宝凯公司出具燃气公司同意转租的函件，后来宝凯公司的联系人陈婉瑜通过手机拍照将函件发送给陈某，但相关材料提供给公司审核后即已在手机中删除。 宝凯公司对平安公司出具的落款日期为“2018年1月12日”的函件的真实性予以确认，主张该函件是燃气公司通过微信发送给宝凯公司的，该份函件仅有电子版。但宝凯公司并未在法院指定的期限内将接收该函件电子版的原始载体提交核对。 燃气公司主张其从未向宝凯公司出具落款日期为“2018年1月12日”的同意转租的函，如存在该函，宝凯公司在此后跟燃气公司的沟通中肯定会提及“燃气公司早已同意续租”的情形，但宝凯公司从未提及，实属反常。燃气公司对证人陈某的证言真实性不予确认，认为陈某陈述的合同审查及订约时间均发生在2018年4月，但第二份同意转租函的时间是2018年1月12日，依照常理，应是平安公司发现需要燃气公司出具同意转租函，宝凯公司再向燃气公司要求出具，时间应在2018年4月之后，故与常理不符；且证人对出具转租函的具体经过也无法全部说明，其证言依法不能采信。 一审法院认为，燃气公司与宝凯公司于2008年6月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约诚信履行。根据租赁合同约定，租赁期限至2018年6月14日届满，根据双方在2018年4月至6月期间往来函件的内容，双方并未就合同期满后的续租问题协商一致，双方应依合同约定诚信处理合同期限届满后的事宜。关于燃气公司的各项诉讼请求，具体分析如下： （一）关于宝凯公司支付的履约保证金74000元的处理。双方租赁合同签订后，宝凯公司依约支付履约保证金74000元。根据租赁合同第四条约定，租赁期满后，燃气公司应将保证金无息退还宝凯公司，宝凯公司发生违约行为，燃气公司有权收缴保证金；若房屋出现损坏或宝凯公司有违约行为，则燃气公司有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的燃气公司有权追偿。可见根据该条约定内容，如因宝凯公司违约产生的赔偿费用可从履约保证金中予以抵扣。根据查明事实，宝凯公司确实存在拖欠租金及租期届满后未依约腾房之违约行为，燃气公司亦就此主张了滞纳金及其他损失，相关违约赔偿费用应从履约保证74000元予以抵扣。 （二）关于尚欠租金及滞纳金。燃气公司和宝凯公司均确认宝凯公司在租赁期限内尚欠租金259061.42元，法院对此予以确认。宝凯公司未依约足额支付租金，构成违约，除应支付该尚欠租金外，还应依租赁合同第三条约定支付滞纳金。宝凯公司认为滞纳金计算标准即每日千分之三过高，燃气公司称其系以房屋月租金91481.55元作为计算基数，故按每日3‰计算滞纳金并不存在过高的问题。 法院分析认为，宝凯公司长期承租案涉房产，欠租金额不足三个月，且自2018年4月起双方即开始协商续租事宜，燃气公司及其认可的百顺公司的两次发函内容确实存在冲突，双方对在合同履行末期是否有协商延期支付以及给予租金优惠等也各执一词。鉴于燃气公司因宝凯公司欠付租金造成的主要损失是该欠付租金及资金占用利息，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院酌情调整宝凯公司应支付的滞纳金 金额为欠付租金259061.42元的30%即77718.43元，该款项与履约保证金74000元抵扣后，宝凯公司还应支付3718.43元。 （三）关于逾期腾退案涉房产的占用费。因双方未就续租事宜协商一致，宝凯公司应在租赁合同期限届满后依约退还案涉房产。宝凯公司关于“解除合同须提前三个月书面通知对方、且征得对方通知”的抗辩意见系针对合同提前解除之情形，而本案属合同履行期限届满后的情形，不适用该约定条款，对宝凯公司的该抗辩，法院不予采纳。宝凯公司主张已发函承诺于2018年12月14日前腾房，并不存在逾期腾房的情形，但该承诺并未得到燃气公司的同意，法院对宝凯公司逾期腾房的事实予以确认，宝凯公司的行为构成违约，应向燃气公司支付占用期间的房产使用费。燃气公司与宝凯公司之间的租赁合同未对逾期腾房的占用费标准进行约定，宝凯公司对燃气公司按市场评估价的标准主张占用费持有异议。法院分析认为，燃气公司提交的《房地产估价报告》虽系其单方委托，但宝凯公司并未就其对评估价格的异议提出反驳证据，且结合宝凯公司与平安公司约定的租金标准（每平方米每月67元），燃气公司主张的月租金单价（每平方米每月49元）系属合理价格，法院对该占用费标准予以采纳。但，因百顺公司在2018年4月12日的发函与燃气公司在2018年6月6日的发函内容确实存在冲突，宝凯公司在两次发函期间对可继续承租案涉房产存有信赖，结合案涉房产的面积较大，承租时间较长，腾退确实需要一定的期限，故法院酌定租赁期满后两个月内宝凯公司仍可参照双方约定的租金标准支付房屋占用费，此后应按市场评估价即7094.08元/天（4403.64㎡×49元/月/㎡×12个月÷365天）的标准支付占用费；燃气公司主张宝凯公司按租赁合同约定标准即1200元/月支付车位占用费，法院予以支持。燃气公司于2018年11月19日收回案涉房产，占用费应计算至该日止；宝凯公司主张因燃气公司擅自停电给其造成损失，可另行处理。宝凯公司应支付的房屋及车位占用费共计877282.51元（91481.55元/月×2个月+7094.08元/天×97天+6193.6元）。 （四）关于保全责任保险费、保全申请费。燃气公司与宝凯公司之间的租赁合同并未明确约定因一方违约产生的追索债权费用的承担，且保全责任保险费也非燃气公司的必然损失，故法院对燃气公司关于由宝凯公司负担保全责任保险费3925.42元的主张，不予支持。燃气公司因宝凯公司违约提起本案诉讼并支付保全申请费5000元，燃气公司将该项申请费列入诉讼请求，要求宝凯公司负担，法院予以支持。 （五）关于平安公司是否应向燃气公司支付逾期腾房期间的占用费。燃气公司主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。宝凯公司在未经燃气公司同意的情形下将案涉房产交由平安公司占有使用，平安公司对房屋的占有属于无权占有，负有腾房义务。平安公司因无权占有、使用案涉房产，侵害了燃气公司的物权请求权，与燃气公司是否催告平安公司腾房及平安公司是否已向宝凯公司支付租金无关，故要求负有腾房义务的平安公司支付燃气公司逾期腾房期间的占用费。法院分析认为，燃气公司对宝凯公司提供给平安公司的落款日期为“2018年1月12日”的同意转租函件的真实性不予确认，宝凯公司未能提供该函件原始载体供核对。如燃气公司在2018年1月份即出具了同意宝凯公司转租到2018年12月31日的函件，宝凯公司在此后的往来函件中却未以此进行抗辩，不符常理。法院对宝凯公司提供给平安公司的前述同意转租函件的真实性不予确认，宝凯公司在与燃气公司的租赁合同期限届满后已丧失转租权。因宝凯公司、平安公司逾期腾退案涉房产给燃气公司造成损失，现燃气公司依据法律规定要求平安公司支付逾期腾房占用费，法院予以支持。平安公司以不存在过错、已足额支付宝凯公司租金为由抗辩不应承担逾期腾房期间占用费的义务，缺乏依据，但平安公司可依转租事实向转租人宝凯公司另行主张相关权利。 综上，对燃气公司的诉讼请求，法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门燃气投资发展有限公司没收厦门市宝凯人防设备有限公司所付履约保证金74000元；二、厦门市宝凯人防设备有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门燃气投资发展有限公司租金259061.42元及滞纳金3718.43元（其它滞纳金已在上述履约保证金中扣除）；三、厦门市宝凯人防设备有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司于判决生效之日起十日内支付厦门燃气投资发展有限公司房屋及车位占用费877282.51元；四、驳回厦门燃气投资发展有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除平安公司认为2018年5月13日的委托评估报告在查明事实中没有罗列，对方是明确知道平安公司在使用的事实，及燃气公司认为其并没有停电外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，燃气公司与宝凯公司、宝凯公司与平安公司分别签订的《房屋租赁合同》真实有效，各方当事人均无异议。本案争议在于燃气公司与宝凯公司租赁期限届满后是否就续租达成合意。平安公司主张百城公司发函行为系为发出续租要约，但该发函只是针对讼争场所承租期满后欲公开出租情形下，对宝凯公司作为享有优先承租权的承租人承租意愿的了解，宝凯公司作为承租人仅享有同等条件下的优先承租权，并非明确作出订立合同意思表示，更何况此后出租人燃气公司在合同期满前已明确发函讼争场所不再对外出租，宝凯公司复函也表示协商能否延期搬迁，可见双方并未达成续租的合意，平安公司以燃气公司将讼争场所用以自用并未公开出租则不能消灭宝凯公司优先承租权的法定权益，亦即若未公开出租则必须出租于宝凯公司的主张亦于法无据，故其关于合同期满后，讼争场所是宝凯公司不定期租赁合同的合法使用行为的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。一审法院对宝凯公司逾期腾房的事实予以确认，据此判令宝凯公司应支付占用期间的房产使用费并无不当。 关于平安公司应否向燃气公司支付逾期腾房期间占用费问题。平安公司作为讼争场所次承租人，应当对讼争场所权属及宝凯公司是否有权转租进行必要了解，事实上，平安公司与宝凯公司签订的合同特别是最后一份租赁合同的租赁期限精确到17个月，与宝凯公司承租期限届满之日基本一致，结合燃气公司曾于2015年起诉宝凯公司擅自转租要求解除合同一案之事实，说明平安公司对于宝凯公司承租期限是清楚的。但平安公司在宝凯公司未出示其与燃气公司达成续租合意的有效证据情形下，与宝凯公司就租赁期限变更签订《补充协议》系其与宝凯公司之间约定，对燃气公司并不产生法律效力，一审法院认定其对房屋占有属无权占有并无不当，由此产生的不利后果应由其自行承担，其可向宝凯公司另行主张权利。基于以上分析，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条判令次承租人的平安公司支付逾期腾房占有使用费并无不当。但由于平安公司与宝凯公司签订最后一份租赁合同明确约定租赁面积为4103.64平方米，燃气公司并无证据证明讼争场所全部为平安公司所使用，故一审法院依据燃气公司向宝凯公司出租讼争场所面积计算平安公司应承担的房屋占用费有误，本院予以纠正，平安公司应承担的房屋占用费计算标准应为6610.80元/天（4103.64㎡×49元/月/㎡×12个月÷365天）。至于一审酌定租赁期满后两个月参照宝凯公司与燃气公司约定的租金标准计算占用费远低于平安公司与宝凯公司约定的租金标准，本院予以维持，平安公司应支付房屋及车位占用费应为830404.35元（91481.55元/月×2个月+6610.80元/天×97天+6193.6元）。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1148号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1148号民事判决第四项； 三、变更福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1148号民事判决第三项为：厦门市宝凯人防设备有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内支付厦门燃气投资发展有限公司房屋及车位占用费830404.35元； 四、厦门市宝凯人防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门燃气投资发展有限公司房屋占用费46878.16元； 五、驳回厦门燃气投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12573元，由平安公司负担11901元，由燃气公司负担672元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年一月二十日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。