浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9086号 上诉人（原审被告）：乐思佳，女，1985年3月20日出生，汉族，住湖南省宁远县。 委托诉讼代理人：刘航、蓝雯琪，浙江五前律师事务所。 被上诉人（原审原告）：杭州众安置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道禹航商城6幢6-1号三楼308、309室，统一社会信用代码：913301106998240109。 法定代表人：张琳，经理。 委托诉讼代理人：牛永帅，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人乐思佳因与被上诉人杭州众安置业有限公司（以下简称众安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初7283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年11月21日，众安公司（出卖人）与乐思佳（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定乐思佳购买众安公司开发的位于杭州市余杭区××街道××房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积523.56平方米，单价19100.01元／平方米，总价10000001元。买受人于2014年11月21日前支付首付房款1000001元，于2015年1月20日前支付房款2000000元，剩余房款7000000元采用银行按揭方式支付。买受人采用银行按揭的，应在本合同签订之日起5个工作日内到出卖人指定银行办理完毕贷款手续并缴纳所需费用。买受人违反合同任一款的约定导致迟延办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因（包括买受人不符合贷款条件）导致买受人申请的银行贷款未能在本合同签订之日起30日内获批准或本合同签订之日起30日内买受人未能另行付款补足房款的，出卖人均有权按合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。合同第八条对买受人逾期付款的违约责任约定如下：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日（包括90日），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向杭州市余杭区房地产交易产权登记管理中心申请登记备案。合同还对其他权利义务做出了约定。 同日，乐思佳通过乐伟林的账户向众安公司支付购房款1400000元。在该付款前后因乐伟林欲购买众安公司开发的其他房屋，另向众安公司支付人民币4400000元。后因其余房屋购买未成，众安公司向乐伟林返还4100000元。庭审中，双方一致确认剩余300000元与前次支付的1400000元，均作为案涉房屋的购房款，共计1700000元。众安公司分别于2015年8月23日、2015年10月27日、2015年11月7日、2017年11月1日、2018年5月7日向乐思佳发函要求其支付剩余购房款。但乐思佳并未支付并提出将案涉房屋买受人变更为具有购房资格的案外人彭秋红。因双方未能协商解决，众安公司于2019年4月10日起诉至原审法院，请求：1、解除众安公司与乐思佳于2014年11月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、乐思佳支付众安公司逾期付款违约金3894960元（暂计算至2019年4月8日）。 原审法院另查明，2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，自2017年3月3日起，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：（一）已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供自购房之日起前3年内在本市连续交纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。乐思佳非杭州户籍，且未在杭州市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险，现属于限购对象。 原审法院认为：众安公司、乐思佳签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，乐思佳未按约支付购房款，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，且结合本案的实际情况，乐思佳现属于限购对象，案涉合同亦实际无法履行。故对众安公司要求解除案涉合同的诉讼请求，予以支持。关于违约金。该院综合本案的实际情况、合同约定、双方的过错程度、众安公司的实际损失等因素，酌情确定由乐思佳承担违约金149400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年9月6日判决：一、众安公司与乐思佳于2014年11月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》自判决生效之日起解除；二、乐思佳支付众安公司违约金149400元，于判决生效后十日内付清；三、驳回众安公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37960元，减半收取18980元，由众安公司负担18252元；由乐思佳负担728元，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，乐思佳不服，向本院提起上诉称：一审法院存在“合同签订后，乐思佳未按约支付购房款，其行为构成违约，现乐思佳属于限购对象，案涉合同实际无法继续履行”的事实认定和法律适用错误。具体理由如下：首先，乐思佳与众安公司于2014年11月21日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同第七条第三项约定：“乐思佳于2014年11月21日前支付房款1000001元，2015年1月20日前支付房款2000000元，剩余房款7000000元采用银行按揭方式支付。”乐思佳分别于2014年9月24日、2014年11月21日、2014年12月16日支付给众安公司共计3000001元，不存在未按约支付购房款，乐思佳不存在违约行为。合同第二十七条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向杭州市余杭区房地产交易登记管理中心申请登记备案。”案涉合同于2014年11月21日生效，众安公司应于2014年12月21日前到房地产登记机关为乐思佳办理网签登记备案手续以及预告登记手续，以便乐思佳能够到按揭银行办理购房贷款手续，但截止至今众安公司并未按合同约定履行网签备案登记以及预告登记义务，导致乐思佳无法将剩余房款向银行办理按揭手续，从这一点来看，乐思佳不存在违约，而真正违约的是众安公司，本案中，双方签订购房合同后，众安公司认为该房价定低了，反复与乐思佳就相关房价问题进行协商，所以迟迟不为乐思佳办理网签登记备案及预告登记手续，众安公司的行为违反了双方合同约定，构成违约，因乐思佳未能及时办理案涉房屋的按揭手续，乐思佳无法缴纳合同约定的第三期房款，导致双方房屋买卖合同迟迟不能履行，系众安公司违约行为所致，乐思佳不存在违约行为，更无需向众安公司支付违约金。相反，众安公司应向乐思佳承担迟缓交房的违约责任。其次，有关限购问题不应成为本案众安公司不履行合同义务的法律依据。杭州市住房保障和房产管理局于2010年10月11日公开关于杭政函【2010】232号文件有关政策的问答：限购政策时间界定标准自2010年10月12日起开始实施，以商品住房买卖合同签订时间为准。2019年2月16日补充发布限购时间界定标准：新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准。乐思佳与众安公司于2014年11月21日签订《浙江省商品房买卖合同》，签订时间早于2017年3月2日限购通知颁布时间，因此，乐思佳不属于限购人群范围，合同不不存在无法实际履行的情形，应当继续履行。另，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”本案中，众安公司理应在双方房屋买卖合同签订之后30日内至房地产管理部门针对案涉房产为乐思佳进行网签登记以及预告登记备案，但截止至今，众安公司都未到房地产管理部门将案涉房屋网签备案以及预告登记，显然是众安公司违反了双方合同约定和行业规则，构成违约，而非乐思佳，同时，根据《中华人民共和国民法总则》第十条：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”需要指出的是，国家政策只是在法院审理案件时起到指导和参考作用，而不应成为法律适用的唯一依据。一方面，双方在签订房屋买卖合同时，国家政策尚未出台，即不在限制之列，可以正常购案涉房屋；另一方面，即便因众安公司原因导致双方房屋买卖合同无法履行，现乐思佳本人已完全符合国家政策所规定的购房条件，即满足了购房条件，在双方条件成就，履行合同不存在问题的情况下，希望贵院能够从保护契约精神，遵从当事人真实意愿，保护合同当事人合法权利出发为宜。现乐思佳希望双方继续履行合同，因此，众安公司应当采取补救措施，继续履行双方购房合同。综上，请求：一、依法撤销浙江省杭州市余杭区人民法院作出的(2019)浙0110民初7283号民事判决书，依法驳回众安公司的全部诉讼请求。二、案件诉讼费用由众安公司承担。 针对乐思佳的上诉，众安公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》截至目前不具备履行条件，无法按正常的房屋买卖进行合同备案以及转移登记，合同履行存在客观障碍，难以实现双方合同目的，应当予以解除。2017年3月3日实施的新的限购措施适用于乐思佳。二、案涉合同未备案的责任在于乐思佳，众安公司对此不存在过错。2014年11月21日案涉合同并非由乐思佳本人签字，而是由乐伟林代签，当时也无委托手续；此后众安公司一直催促乐思佳本人到现场签订打印版的合同文件以完成合同备案，但乐思佳本人一直未到场，也未出具委托手续授权他人办理，最终导致合同备案未完成。虽然合同约定由公司办理备案手续，但需购房人本人亲自到场签字备案是应尽义务和当然前提，否则即是违法备案。本案合同未备案的直接原因是乐思佳本人未到场配合，责任在于乐思佳。在2017年其被限购之前的近三年时间内，只要乐思佳来到众安公司，即可随时进行合同备案，但其一直没有出现，并且后续付款也严重违约，故乐思佳应对合同未备案承担全部责任。三、乐思佳未按合同约定支付购房款，应当依法承担违约责任。从2015年至2017年限购，双方均愿意履行合同，乐思佳违约应适用合同约定的违约金条款；乐思佳自2017年3月3日被限购后，没有提出解除合同，反而仍想继续履行合同，众安公司也同意不解除合同，但乐思佳至今未付剩余的大部分房款，并因为限购政策，导致合同履行障碍，并经众安公司催告后，乐思佳至今仍未进一步履行付款义务或提出解约。在合同合法有效，尤其双方均表示继续合同的情况下，依据浙江高院《关于审理房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》第五条的规定，应由买受人即乐思佳承担依照合同承担违约责任。并且一审判决已对大幅减轻了乐思佳的违约金负担，乐思佳的相应上诉请求不应得到支持。至于乐思佳称其总计汇款达500多万元一事，因除了170万元双方确定系案涉合同项目的购房款外，其他款项与本案合同无关，乐思佳自己在本案中已认可其他款项对应是其他房屋，与案涉房屋无关。故其他款项不能减轻乐思佳在本案中的违约责任。综上，请求驳回乐思佳的上诉请求，维持原判。 二审中，乐思佳向本院提交：证据1、房屋信息查询记录。拟证明：众安公司没有为乐思佳进行网签和备案登记。证据2、银行转账凭证。拟证明：乐思佳已经委托乐伟林向众安公司支付了案涉房屋款项3000001元。证据3：杭州市住房保障局对限购的标准。拟证明：案涉房屋在签订合同时没有限购政策，不受限购制约。众安公司未按照合同约定履行网签和登记义务，存在违约行为，导致乐思佳被限购。证据4；业主登记信息、钥匙、房屋情况、绿植、埋酒的图片；证据5、设计合同书、设计图纸、设计费缴纳凭证、收据。证据4、5拟共同证明：案涉房屋已经实际交付乐思佳，乐思佳委托室内装修设计并支付了相关费用，且种植了树木等。众安公司未向本院提交新的证据。 针对乐思佳提交的证据，众安公司认为，对证据1的真实性认可，确实没有备案，但责任在于乐思佳一方，其本人未到场签字。对证据2的真实性无异议，但只有1700000元是案涉合同的购房款。在合同签订之前的款项与案涉合同无关，且双方在一审中已经确定了只有1700000是案涉款项。对证据3没有异议，但因为乐思佳没有到场签字，所以导致后续结果。对证据4的形式真实性没有异议。对证据5真实性不能确认，且与本案无关。本院认为，众安公司对证据1-3的真实性没有异议，对证据4的形式正式性没有异议，本院予以确认。证据5系乐思佳与案外人之间的合同等证据，现众安公司对其真实性不予认可，故本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，乐思佳与众安公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现众安公司要求判决解除合同并支付违约金，而乐思佳则认为其不存在违约行为，双方应继续履行合同，对此，本院认为，《浙江省商品房买卖合同》第七条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：（1）乐思佳于2014年11月21日前支付房款1000001元；（2）2015年1月20日前支付房款2000000元；（3）剩余房款7000000元采用银行按揭方式支付。”现双方在一审中一致确认已经支付的案涉房屋的购房款为1700001元，而乐思佳在一审中亦承认其在2018年5月8日收到了众安公司的催款函，但其现仍未支付剩余款项，现又查明乐思佳属于限购对象，故原审法院判决解除案涉合同并酌情确定乐思佳支付违约金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3288元，由乐思佳负担。（乐思佳于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年一月二十一日 书记员 刘婧函 9