北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初8749号原告（反诉被告）：王军，男，1984年12月4日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张洪海，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京科宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：高延波，男，1963年3月30日出生，住北京市房山区。被告（反诉原告）：陈彤，女，1967年4月22日出生，住北京市房山区。二被告共同委托诉讼代理人：王杰，北京市元坤律师事务所律师。第三人：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡苏园小区10号楼1层7-101。法定代表人：赵洪生，总经理。委托诉讼代理人：刘毅伟，男，1982年3月31日出生，该公司总监。委托诉讼代理人：赵红霞，女，1973年7月14日出生，该公司经理。原告（反诉被告）王军诉被告（反诉原告）高延波、陈彤及第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王军及其委托诉讼代理人张洪海，被告（反诉原告）高延波陈彤及其委托诉讼代理人王杰，第三人汇通公司委托诉讼代理人赵红霞、刘毅伟到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）王军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将涉案房屋物理交付给原告，协助原告办理房屋的购房贷款手续及房屋过户手续；2.判令被告向原告支付自2017年2月5日至实际过户之日止的逾期过户违约金（以房屋总价款740000.00元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为75258.00元）；3.判令被告向原告支付自2017年2月5日至实际交付之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款740000.00元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为75258.00元）；4.判令被告向原告支付自2017年5月2日至实际迁出户口之日止的逾期迁户违约金（以房屋总价款740000.00元为基数，按照日万分之三计算，暂计算至2018年1月9日，金额为56166.00元）；5.判令被告赔偿原告贷款手续费8000元；6.判令被告赔偿原告租房损失72000元；7.判令被告赔偿原告物业费损失372.7元；8.被告承担本案诉讼费。以上费用合计287054.7元。事实与理由：原告与被告及居间方汇通公司于2016年8月20日共同签订了一份《房屋定购协议》，原告购买被告位于北京市房山区良乡镇明源北里XX号的房屋，房屋成交价为740000元。协议签订当天，原告委托前妻杨英翠向被告支付定金2万元。2016年10月9日，原告委托前妻杨英翠向被告支付定金2万元。2016年10月19日，原告在汇通公司工作人员的陪同下到涉案房屋物业服务机构北京送变电公司综合服务中心办理了物业交接手续，并结清物业费。后双方于2016年11月14日自愿签署了网签合同，并办理了公积金贷款手续。后因公积金管理机构所批贷款期限过短，月供额过高，原告即刻通知被告无法承受每月高额的还贷压力，房屋买卖合同无法继续履行。但被告告知原告已将原告支付的首付款另购房屋，无法退还原告。后被告通过汇通公司工作人员劝说原告改变贷款方式继续履行房屋买卖合同。通过汇通公司工作人员的劝说，原告最后同意办理商业贷款。2016年12月16日，原被告双方及汇通公司工作人员一同到兴业银行办理了商业贷款手续，后经原告催促，汇通公司办理了贷款加急手续，贷款事宜由兴业银行丰台支行转至兴业银行大兴支行办理。2017年1月20日，汇通公司告知原告贷款手续已经审批完成，房屋过户手续完成后就可以发放贷款。原告于是催促被告尽快办理房屋过户手续，汇通公司也催促被告尽快办理房屋过户手续，并于2017年1月23日向被告发出催告函，要求被告在2017年2月4日12时前办理过户手续，但截至今日，被告仍未办理房屋过户手续，导致银行放款期限已过，造成原告贷款手续费损失8000元。此外，根据《房屋定购协议》约定，被告应当于2017年5月1日前将户口迁出该房屋，被告至今未履行该义务。而且，原告购买房屋本是用来居住，但因为被告一直未向原告交付房屋，原告不得不在别处租房居住，导致原告在此期间又支付了两年租金，共计72000元。综上所述，被告拒绝履行房屋过户手续的行为构成重大违约，严重侵害了原告的合同利益，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）高延波、陈彤辩称：1、不同意继续履行合同。2、不同意交付给原告房产。从第二项至最后一项是一类，不同意支付这些款项。原告的所有诉讼请求均不同意。我们不存在违约，不同意原告的以上诉讼请求。我们的意见是解除合同并且按照合同的约定由原告承担应承担的违约责任。我们认为双方签订合同的事实没有问题，而且办理了网签。我们当时签订合同不是与原告签订的，是与杨英翠签订的合同。合同是在网签之后过了很久，被告向中介要合同原件才拿到的，发现合同的主体，即买受人被涂改成王军。我方签字的时候是杨英翠。第三人汇通公司述称：对本诉无意见，其他事情由法院判决或双方协商。被告（反诉原告）高延波、陈彤提出反诉请求：1.判决双方解除2016年8月20日签订的《房屋定购协议》；2.判令被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金14.8万元（购房价款20%）。3.本诉及反诉的案件受理费由反诉人承担。事实与理由：反诉人和被反诉人及居间方于2016年8月20日签订《房屋定购协议》。之后，反诉人收到定金及首付款共计21万元。2016年11月14日网签。后被反诉人告知反诉人办理公积金贷款的额度无法满足支付尾款，不能继续履行协议，要求退款。由于反诉人出售协议房屋是为换房，首付款已用于支付新购房的房款，无法退款。因此，被反诉人与居间方协商办理商业贷款。因为房屋交易出现问题，反诉人才向居间方索要《房屋定购协议》，经多次找居间方的业务员这才拿到三方协议。三方签订的《房屋定购协议》第十二条明确约定，于网上签约当天确定尾款的到位时间，尾款的到位时间于网上签约30个工作日；甲方同意乙方将公积金贷款改为商业按揭贷款。协议履行期间，反诉人给予了积极配合。但直至2017年2月5日才得到被反诉人办下商贷的短信告知。2017年2月6日反诉人起诉要求解除协议（撤诉）。依据协议约定，交易的房屋尾款应于2016年12月26日到位，反诉人应该在见到银行“批贷函”将房屋过户。短信告知前从没见到过“批贷函”。由于被反诉人未依约按时支付尾款，已构成根本违约，且导致反诉人借贷购房。为此提出反诉，以维护法律、合同的严肃性，请法院依法作出判决。原告（反诉被告）王军对被告（反诉原告）高延波、陈彤的反诉辩称：不同意二被答辩人的三项反诉请求。答辩人与二被答辩人未将《房屋定购协议》履行完毕的原因是二被答辩人违约。一、答辩人与被答辩人协商将公积金贷款方式变更为商业贷款方式，原适用于公积金贷款方式的尾款到位时间条款已不适用于商业贷款情形。《房屋订购协议》第二条第二款约定的尾款到位时间是居间方与被答辩人约定的，且该条款适用的是公积金贷款情形。第十二条的前两款与第三款并非同一时间形成，第三款的字体与前两款有着明显的区别，前两款字体深浅度相同，应是同一时间形成，第三款字体较深，是另外一时间形成。根据前两款的字面含义理解，第一款约定:乙方承诺在该房屋进行网上签约时将除资金监管外的剩余首付款一次性支付给甲方，可以推断出，该条款书写时尚未网签，且尚未支付剩余首付款，答辩人支付剩余首付款的时间为2016年10月9日，所以第一款书写的时间应是2016年10月9日之前。第二款约定:于网上签约当天确定尾款的到位时间，尾款的到位时间于网上签约30个工作日内，可以推断出，第二款书写时至少尚未网签，网签日为2016年11月14日。而第三款约定的内容是:甲方同意乙方将其公积金贷款改为商业贷款，可以得出第三款书写的时间应是答辩人同意变更贷款方式后，而答辩人同意将公积金贷款变更为商业贷款的时间为2016年11月下旬，所以适用于公积金贷款情形的尾款到位时间条款显然不能适用于商业贷款情形，因为合同履行条件发生了重大变化，事实上是不可能适用的，如继续适用则将产生不公平，不合理的法律结果。而且第三款的书写时间在后，第二款的书写时间在前，时间在前的条款与时间在后的条款相冲突的，应以时间在后的条款为准。贷款方式变更后，双方并未约定尾款到位时间，所以商业贷款情形下的尾款到位时间应以银行批贷为准。双方变更贷款方式后，该尾款到位时间条款更不适用于商业贷款情形，因为网签合同日为2016年11月14日，根据尾款到位时间条款计算出尾款到位时间为2016年12月23日，而双方开始办理商业贷款手续的时间为2016年12月16日，所以在短短8天内完成银行批贷放款手续是不可能完成的，更为可笑的是，在尾款到位期间届满后的第三天，即2016年12月26日，被答辩人还与答辩人同到兴业银行大兴支行办理了贷款加急手续。试问，如果被答辩人认为尾款到位时间条款适用于商业贷款情形，那么被答辩人还会在尾款到位期限届满后与答辩人一同办理商业贷款加急手续吗?这显然不合常理。所以，被答辩人以行为否定了尾款到位时间条款。二、被答辩人在银行贷款手续审批完成，并接到第三人居间公司及答辩人办理过户手续通知后拒绝办理过户手续，存在根本违约。三、答辩人积极履行《房屋定购协议》，并积极办理商业贷款手续，不存在任何违约行为，没有拖延办理行为，亦不存在任何过错。四、双方通过第三人北京汇通百家房地产经纪有限公司进行房屋交易，第三人主导并监督整个交易流程，其陈述能够真实的反映整个交易过程，在之前的庭审中，第三人明确表示尾款到位时间条款不适用于商业贷款情形，故其陈述意见应予采纳，且被答辩人庭审中称手里并没有合同，直到2017年2月才找第三人拿到的合同，所以更能证明合同中尾款到位时间条款是第三人所书写，每个条款都有自己的具体适用情境，所以该尾款到位条款的真实适用情境应以第三人的意思表示为准。五、房屋买卖交易标的额较大，对当事人利益的影响巨大，解除权的认定应严格把关，且应根据具体交易过程综合认定。六、退一万步讲，即便答辩人构成违约，被答辩人主张的违约金数额也过高，请求法院根据具体情形，予以调整降低。综上所述，被答辩人在房屋交易过程中存在根本违约，答辩人积极履行《房屋定购协议》，积极办理与房屋交易相关的各项手续，不存在任何违约行为，亦不存在任何过错，违约方与过错方皆为被答辩人，故请求法院驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人本诉中的诉讼请求。第三人汇通公司述称：应当继续履行合同。经审理查明，王军与案外人杨英翠原系夫妻关系，二人已于2016年8月23日协议离婚。陈彤与高延波系夫妻关系。2016年8月20日，陈彤、高延波（甲方）、杨英翠（乙方）、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（丙方居间方）签订《房屋定购协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：第一条甲方房屋位于北京市房山区良乡明源北里XX房屋，房产证号：房更成字第XXXX号，房屋产权人：高延波，房屋建筑面积为44.06平方米。第四条甲、乙双方同意房屋成交价格合计人民币柒拾肆万元整（740000元）。此价格包括房价款、该房屋的公共维修基金的余额、附属设施、设备、装饰、装修、不可移动物品等。该成交价格不包括办理产权权属转移登记手续时发生的各项费用。第七条甲、乙双方约定采取以下第C种付款方式交易：所有钱款按照北京市资金监管相关规定放入资金监管账户；申请住房公积金贷款，拟定贷款额伍拾叁万元整（530000元）。乙方按资金监管流程向甲方支付首付款贰拾壹万元整（210000元）（已付定金转为房款由甲方存入资金监管账户），并于接到银行过户通知3日内，甲乙双方办理权证转移登记手续。甲乙双方完成网上《北京市存量房屋买卖合同》签约后的三个工作日内办理银行贷款手续，如遇特殊情况，甲、乙、丙三方协商。约定于待全款到位三日之内，甲方将房屋交付乙方使用并进行物业交割。第十条（一）逾期交房责任除不可抗力外，甲方未按照本合同约定期限和条件将该房屋交付给乙方的，按照逾期时间，分别处理（A和B不做累加）：A、逾期在15日之内，自约定交房期限之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付总房价款万分之三的违约金（于房屋实际交付之日起三日内支付），合同继续履行；B、逾期超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达7日内退还全部已付房款、双倍返还定金，并向乙方支付房价款20%的违约金，期间产生的所有费用由甲方承担。（二）逾期付款责任乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（A和B不做累加）：A、逾期在15日之内，自约定付款期限之日起至实际交付之日止，乙方按日计算向甲方支付总房价款万分之三的违约金（于房屋实际付款之日起三日内支付），合同继续履行；B、逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除通知送达7日内向甲方支付房价款20%的违约金，期间产生的所有费用由乙方承担。甲方退还乙方全部已付房款。第十二条甲乙丙三方协商一致，签订以下补充协议：甲乙双方一致同意1.乙方承诺在该房屋进行网上签约时将除资金监管外的剩余首付款一次性支付于甲方。2.于网上签约当天确定尾款的到位时间，尾款的到位时间于网上签约30个工作日内。3.甲方同意乙方将其公积金贷款改为商业贷款。2016年8月20日，案外人杨英翠（王军前妻）支付陈彤房屋定金2万元。2016年10月9日，杨英翠通过银行转账支付高延波房屋首付款19万元。2016年11月14日，双方将《协议》中的买受方变更为王军，并于当日完成网上《北京市存量房屋买卖合同》签约。庭审中高延波、陈彤当庭认可同意将王军变更为房屋的买受人。2017年1月20日，王军称房屋贷款已经审批完成，高延波未配合办理房屋过户手续。2017年2月6日，高延波曾向本院起诉请求解除合同，后撤诉。庭审中，王军称在双方约定的尾款到位时间之前高延波配合其到兴业银行大兴瀛海支行进行了“加急贷款”，此行为表示高延波以实际行动变更了原合同约定的尾款到位时间。本院多次联系并致函兴业银行大兴瀛海支行，其对本院询问的“王军与高延波是否于2016年12月26日签署了房屋买卖贷款事宜的相关文件”未给予明确答复且未向本院寄送相关文件。上述事实，有当事人陈述、《房屋定购协议》、收条、银行转账凭条、短信聊天记录、《工作联络回复函》等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人依照合同法的相关规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，合同双方以补充协议的形式将支付房屋买卖合同尾款的方式由公积金贷款变更为商业贷款，约定“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”，后王军称双方又办理了“加急贷款”，以实际行动变更了“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”的约定，但其未提交充分证据予以证明，且根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方对于房屋尾款到位时间再次变更并无明确的约定，故原补充协议中的“尾款的到位时间于网上签约30个工作日内”的条款依然有效，据此尾款到位时间应为2016年12月26日之前，庭审中王军自认贷款完成时间为2017年1月20日，晚于双方在补充协议中约定的时间，该行为构成违约，故对其要求继续履行合同、赔偿违约金、贷款手续费、租房损失、物业费的诉求，本院不予支持。关于反诉请求，由于王军逾期支付尾款构成违约，根据法律规定，高延波、陈彤享有法定解除权并应当通知对方。本案中高延波、陈彤未充分举证其及时履行了通知义务。高延波、陈彤迟延履行通知义务亦构成合同履行中的瑕疵，故对于其请求解除合同的诉求，本院予以支持，但关于违约金的诉求，结合高延波、陈彤自身履行瑕疵行为、本案中房屋买卖合同的履行进度、双方当事人履约情况等综合考虑，本院不予支持。关于案外人杨英翠支付的定金和首付款问题，由于该款项为案外人杨英翠支付且王军已经与杨英翠离婚，故宜另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》的第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王军、被告（反诉原告）高延波、陈彤、第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于2016年8月20日签订的《房屋定购协议》；二、驳回原告（反诉被告）王军的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高延波、陈彤的其他反诉请求。本诉案件受理费5606元由原告（反诉被告）王军负担（已交纳）。反诉案件受理费3260元，由被告（反诉原告）高延波、陈彤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  于腊梅人民陪审员  朱红伟二〇二〇年一月十六日书 记 员  董建平