上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19720号原告(反诉被告)：上海群享商务咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈威志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：何德全，总经理。委托诉讼代理人：蔡颖，女。原告上海群享商务咨询有限公司与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于举证期限内提出反诉，本院依法由审判员茅建中适用简易程序公开开庭进行了合并审理。后因案情复杂裁定转为普通程序，于2019年11月15日再次公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)上海群享商务咨询有限公司的委托诉讼代理人姜慧林，被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的委托诉讼代理人蔡颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海群享商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年9月16日至2019年1月31日期间的管理费420,140.25元;2.被告向原告支付以420,140.25元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,从逾期之日起计算至实际清偿之日止的逾期违约金(其中2018年9月16日至11月15日的管理费186,729元起算日为2018年9月26日；2018年11月16日至2019年1月15日的管理费186,729元起算日为2018年11月26日；2019年1月16日至1月31日的管理费46,682.25元起算日为2019年1月26日)。事实和理由：2016年12月,原告与嘉捷(上海)房地产开发有限公司(以下简称嘉捷公司)签订《虹桥冠捷办公楼租赁协议》,由原告承租位于上海市闵行区申长路XXX号(舟虹路XXX号)写字楼406-408室的办公室,租赁期限自2017年3月16日起至2022年3月15日。2018年3月15日,原告与被告及嘉捷公司签订《协议书》。该协议主要约定：原告与嘉捷公司之间的房屋租赁合同于2018年3月15日终止;被告与嘉捷公司另行签订房屋租赁合同,经营群享空间办公租赁;自2018年3月16日起,原告将物业包括全部装修、软硬件设施、设备交付并转让给被告经营使用;在后续经营中,原告需向被告提供客户渠道及维护管理服务,提升业绩坪效及客户满意度,被告自2018年3月16日至2019年3月15日,每两个月给予原告管理费186,729元,自2019年3月16日至2020年3月15日,每两个月给予原告管理费149,384元,自2020年3月16日至2022年3月15日,每两个月给予原告管理费112,038元,管理费于每月25日之前支付。2018年3月15日,被告与嘉捷公司签订《虹桥冠捷办公楼租赁协议》,由被告承租位于上海市闵行区申长路XXX号(舟虹路XXX号)写字楼406-408室的办公室,租赁期限自2018年3月16日起至2023年3月15日止。在原被告签订《协议书》之后,原告依约履行合同义务,被告也向原告支付了2018年3月16日至2018年9月15日期间的管理费。然而,被告一直未向原告支付2018年9月16日之后的管理费,经原告多次催收未果。另经原告查询,被告于2018年12月11日进行名称变更,由上海瑞铂慧家互联网科际股份有限公司变更为上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司。综上所述,原告为维护自身合法权益,根据《民事诉讼法》《合同法》等有关法律的规定,特向贵院提起诉讼,望依法判令所求。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司辩称，不同意原告诉请。原告未提供任何管理服务，故被告不应支付管理费，原告主张的逾期违约金标准高于合同约定，即使被告应承担违约金，也应按照合同约定的日万分之一的标准计算。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原、被告之间的《协议书》中就管理费支付约定部分解除；2.判令原告返还被告已支付的2018年3月16日至2018年9月15日间的管理费，合计560,187元。事实和理由：原告、被告以及嘉捷公司于2018年3月签订的《协议书》中约定：鉴于在后续经营中原告需向被告提供客户渠道及维护管理服务，提升业绩坪效及客户满意度，被告同意自2018年3月16日至2019年3月15日，每两个月给予原告186,729元。被告支付管理费后，原告并未提供任何服务，基于公平原则和先履行抗辩权，被告于2018年9月16日后再未支付任何管理费。原告的行为导致原协议中就管理费部分的约定目的无法实现，故被告享有解除权，且系争租赁协议已终止，原告应提供的服务也因租赁物业的不存在无法实现。综上，为维护自身合法权益，被告提出反诉请求。原告上海群享商务咨询有限公司辩称，不同意被告诉请。1.《协议书》中关于管理费的约定，系双方合意，是当事人的真实意思表示，不应解除；2.原告与被告实际为转租关系，但双方约定没有按照一般转租形式，而是由原告退出，被告直接与业主签订租赁合同的方式履行，原告的转租租金损失由管理费形式来弥补，所以管理费的计算方式也是与租金相对应，即转租租金为6.5元/平方米，管理费按照转租租金与被告承租租金的差价乘以租赁面积来计算；3.由于管理费实质上系转租租金，故签订协议时双方对服务没有细化，只是说原告协助被告进行客户维护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院的认证意见为：原告提供的电子邮件两份，因其不能证明收发件人身份，本院对该组证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月,原告与嘉捷公司签订《虹桥冠捷办公楼租赁协议》,由原告承租位于上海市闵行区申长路XXX号(舟虹路XXX号)写字楼406-408室的办公室,建筑面积共1227.81平方米，租赁期限自2017年3月16日起至2022年3月15日。2018年3月15日,原告、被告及嘉捷公司签订《协议书》。约定：原告与嘉捷公司之间的房屋租赁合同于2018年3月15日终止;被告与嘉捷公司另行签订房屋租赁合同,经营群享空间办公租赁;自2018年3月16日起,原告将物业包括全部装修、软硬件设施、设备交付并转让给被告经营使用;原告与各租户的《租赁合同》及其项下的权利义务一并转让给被告，被告同意承接原告在《租赁合同》项下的权利义务；鉴于原告前期对项目的投入，被告同意给予原告一次性项目固定资产转让款130万元；鉴于在后续经营中,原告需向被告提供客户渠道及维护管理服务,提升业绩坪效及客户满意度,被告同意自2018年3月16日至2019年3月15日,每两个月给予原告管理费186,729元,自2019年3月16日至2020年3月15日,每两个月给予原告管理费149,384元,自2020年3月16日至2022年3月15日,每两个月给予原告管理费112,038元,管理费于每月25日之前支付；被告逾期支付管理费的，经原告书面催告后，被告无故逾期30日仍未支付的，应向原告支付日万分之一的逾期违约金。2018年3月15日,被告与嘉捷公司签订《虹桥冠捷办公楼租赁协议》,约定由被告承租位于上海市闵行区申长路XXX号(舟虹路XXX号)写字楼406-408室的办公室,建筑面积共1227.81平方米，租赁期限自2018年3月16日起至2023年3月15日止；2018年3月16日至2019年3月15日,房屋日租金为4元/平方米，小计149,384元/月,2019年3月16日至2020年3月15日,房屋日租金为4.5元/平方米，小计168,056元/月,2020年3月16日至2023年3月15日，房屋日租金为5元/平方米，小计186,729元/月。2018年3月27日、7月3日和8月1日，被告分别向原告支付管理费186,729元，用途为2018年3月16日至9月15日的管理费。2019年4月，被告与嘉捷公司签订《终止协议》，约定经友好协商，双方于2018年3月签订的《虹桥冠捷办公楼租赁协议》于2018年12月31日提前终止。2018年10月至11月，原告三次向被告发送催款通知书，要求被告支付2018年9月16日至11月15日的管理费186,729元，并主张按照日万分之一计算的违约金。另查明，原告与被告签订系争《协议书》后，又签订《委托代收款协议》，约定被告委托原告代被告收取其租户上海佰翔酒店管理有限公司自2018年3月20日至2018年4月19日期间以及广州图匠数据科技有限公司自2018年3月16日至2018年10月31日期间的租金和车位费，原告收到相应款项后应在5个工作日内将钱款交付给被告。后原告代收相应租金并开具发票，并向上述租户退还租金押金和门卡押金。再查明，本案诉讼期间，苏州畅途网络科技有限公司上海喵由信息科技分公司和上海甚轩国际贸易有限公司分别出具情况说明，证明原告在2018年持续提供办公室相关服务。本院认为：本案的争议焦点在于《协议书》所约定的管理费的性质为何。原告主张管理费实际为原告的转租租金，被告则认为系原告提供管理服务的对价。本院采纳原告的意见，理由为：1.原告提出的管理费计算方式，即按照6.5元/平方米的转租价减去被告承租租金的差价来计算，已得到被告认可，该计算方式更符合转租租金的交易习惯，而与一般的管理费计算方式不同；2.《协议书》中对于管理服务的约定仅为“提供客户渠道及维护管理服务”，没有约定具体服务内容，也没有约定服务完成度和服务质量的评价标准等要素，客观上难以适用，就此笼统的约定来设定高额的管理费对价与常理不符。故管理费实际为原告转租租金，即便原告没有提供相应服务，也不能免除被告支付该管理费的义务，更何况原告已提供证据证明其提供了部分服务。关于管理费的金额，既然原告主张管理费实际为转租租金，那么管理费的计算应与被告的实际租赁期间相对应，被告与嘉捷公司的租赁合同于2018年12月31日终止，故原告只能主张2018年9月16日至12月31日间的管理费，金额为327,927.15元。关于逾期违约金，《协议书》中约定的违约金标准为日万分之一，该约定系双方当事人合意，如无必要不应调整。逾期违约金本质上系原告的资金占用损失，日万分之一的标准远高于中国人民银行同期存款基准利率，原告也无证据证明其存在其他实际损失，且原告在向被告催款时所主张的违约金标准也是日万分之一，故本院不认可原告将违约金标准上调的主张。《协议书》约定管理费于每月25日之前支付，2018年9月16日至11月15日的管理费的违约金起算日为2018年9月26日，2018年11月16日至12月31日的管理费应于租赁合同终止后支付，即自2019年1月1日起支付。由于原告有权要求被告支付管理费，则被告要求解除《协议书》中管理费支付约定部分的诉请没有事实和法律依据，不能得到支持，其已支付的管理费也无权要求返还。综上所述，本院对原告的本诉诉请部分支持，对被告的反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海群享商务咨询有限公司327,927.15元和逾期违约金1,811.27元，以及以327,927.15元为基数，自2019年1月1日起按照日万分之一计算至实际清偿之日止的逾期违约金；二、驳回被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,602.10元，由原告负担1,668.52元，由被告负担5,933.58元；反诉案件受理费4,700.94元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  茅建中人民陪审员  顾玉娟人民陪审员  顾 建二〇二〇年一月二十日书 记 员  薛佳音附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。