重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初8458号原告：中海物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区弹子石腾龙大道21号国际社区13栋2单元1层，统一社会信用代码9150010866088119X1。负责人：孙京伟，总经理。委托诉讼代理人：祝瑜灼，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：卢怡江，男，1989年1月10日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：马祖美，女，1963年4月6日出生，汉族，住重庆市江北区。原告中海物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中海物业）诉被告卢怡江、马祖美租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业的委托诉讼代理人祝瑜灼到庭参加诉讼。被告卢怡江、马祖美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付拖欠的租金、水电费、物业费等共计1232650.5元；2.判令二被告共同向原告支付房屋占用费1054800元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）；3.判令二被告共同向原告支付违约金（自2017年1月1日其至实际付清为止，按每月3%进行计算）；4.判令二被告共同向原告支付公证费4000元；5.判令二被告共同向原告支付物品保管费（自2019年1月1日起至搬离之日止，按每月2000元计算）。事实和理由：2011年12月，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》和《承包经营合同》，合同约定原告将位于江北区北滨路中海北滨1号小区内山顶会所和配套的室内游泳池、室外网球场出租给乙方经营使用，租赁期从2012年1月1日起至2016年12月31日止，合同对租金、经营费、水电费、物管服务费及违约责任等进行了明确约定。二被告从2014年起开始拖欠租金、经营费、水电费、物管服务费等费用，在合同到期后也拒不归还租赁房屋及配套设施设备，原告经过多次催收，二被告始终寻找各种理由拖延。原告于2019年1月17日通过重庆市公证处将二被告租赁房屋中的物品进行了搬离并将房屋予以收回。特提起诉讼，望判如所请。被告卢怡江、马祖美未答辩。本院经审理认定事实如下：中海地产重庆有限公司（甲方）与中海物业管理有限公司（乙方）于2007年签订了《前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：乙方提供的公共性物业服务的内容包括附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；甲方的商务休闲中心须按建筑面积缴纳4元/平方米/月的物业管理服务费；乙方有权按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。2008年8月18日，重庆市江北区房屋管理局对《前期物业合同》予以备案。马祖美代理卢怡江，以卢怡江（乙方）的名义与中海公司(甲方)签订了《房屋租赁合同》,约定乙方租赁甲方位于北滨1号的山顶会所（以下简称案涉房屋）,建筑面积1500平方米；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；自2014年1月1日至2014年12月31日为会所房屋租金每月为18150元，自2015年1月1日至2015年12月31日为会所房屋租金每月为19965元，自2016年1月1日至2016年12月31日为会所房屋租金每月为21975元；乙方以季度为期向甲方缴纳会所房屋租金，乙方应每期按时向甲方缴纳房屋租金，缴纳的时间为每期租金到期前5日内提前向甲方付清下期租金，并以甲方出具的票据为交款凭证，乙方应于本合同签订当日向甲方支付履约保证金50000元；水费为4.55元/吨、电费为1.2元/度，物业服务费为3元/平米/月，按照1500平方米计算，乙方按照按季度应缴金额，及时足额缴纳；乙方应于租赁期满或合同终止（或解除）后5日内，将租赁房屋及装修、设施设备清单交还甲方；乙方如逾期支付租金、每逾期一日，须按每次应支付租金总额的千分之一向甲方支付违约金；租赁期满，或合同终止（或解除）乙方应如期交还所租房屋及设施设备。乙方逾期归还，则每逾期一日应按合同约定租金的两倍向甲方支付房屋及设施设备占用费，同时乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同履行过程中,卢怡江从2014年开始拖欠租金、水电费、物管服务费,中海公司多次进行催收。2016年9月29日,卢怡江在《北滨1号山顶会所及会所室内游泳池,室外网球场欠费明细》上签字确认尚欠2014年1月1日至2016年9月29日期间的租金655155元；尚欠2015年1月1日至2016年9月29日期间的水电费349570.5元；尚欠2014年1月1日至2016年9月29日期间的物业服务费148500元。卢怡江未支付2016年6月30日至2016年12月31日的租金及物业服务费。合同到期后,卢怡江未按约交还案涉房屋,中海公司于2019年1月17日在重庆市公证处公证员的见证下将案涉房屋收回。中海公司向重庆市公证处支付了公证费4000元，重庆市公证处向中海公司出具了重庆增值税专用发票。2016年8月19日，中海公司向卢怡江邮寄了《律师函》，载明重庆坤源衡泰律师事务所律师莫小斐就卢怡江拖欠北滨1号山顶会所的物业服务费、水电费合计452225.65元事宜，卢怡江其行为已经构成违约，告知卢怡江在收到本函后7日内到中海北滨1号物业管理处客户服务中心付清前述所欠物业服务费、水电费。2016年12月1日，中海公司向卢怡江邮寄了《关于北滨1号山顶会所和事宜告知函》，载明中海公司与卢怡江签订北滨1号山顶会所《房屋租赁合同》和《承包经营合同》，上述合同将于2016年12月31日到期，截至2016年11月24日，卢怡江拖欠中海公司费用共计1362076.95元，中海公司决定不再与卢怡江续签合同，并通知卢怡江于2016年12月31日前结清上述全部欠费，中海公司保留追究违约责任及资金占用损失的权利；上述合同于2016年12月31日终止，请及时清理物品，并于2016年12月31日撤场，届时中海公司将于2016年12月31日对北滨1号山顶会所的设施设备进行验收。2018年7月5日，中海公司向卢怡江邮寄了《关于返还北滨1号山顶会所的函》，载明中海公司与卢怡江签订北滨1号山顶会所《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期，卢怡江应于2017年1月5日前将租赁房屋及设施设备归还中海公司，并交清拖欠费用1284229.5元。请于2018年7月10日前，清除租赁房屋内的物品，归还租赁房屋、现有装修、设施设备，并交清拖欠的相关费用。因卢怡江未支付2014年1月1日至2016年12月31日的租金、物管服务费以及2014年1月1日至2016年6月29日的水电费,亦未按合同约定支付场地占用费,中海公司遂向本院起诉,提出上述诉讼请求。上述事实,有《房屋租赁合同》、《北滨1号山顶会所及会所室内游泳池、室外网球场欠费明细》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《公证书》、重庆增值税专用发票、《律师函》、《关于北滨1号山顶会所和事宜告知函》、《关于返还北滨1号山顶会所的函》、EMS快递单及卢怡江的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为,《房屋租赁合同》的签订系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。《房屋租赁合同》中对卢怡江应向中海公司支付的租金、物业管理费、水电费、房屋占用费的数额和支付方式，逾期付款违约金的计算方式等进行了约定，卢怡江应按《租赁合同》约定的内容向中海公司履行支付租金、物业管理费、水电费的义务，卢怡江在《北滨1号山顶会所及会所室内游泳池、室外网球场欠费明细》上签字确认尚欠中海公司山顶会所租金、物业管理费、水电费，是对马祖美代理其与签订中海公司《房屋租赁合同》的追认,该合同对卢怡江具有约束力，卢怡江未按约支付2014年1月1日至2016年12月31日的租金及2014年1月1日至2016年9月29日的物业管理费、水电费，属于违约,应当承担相应违约责任。中海公司诉请卢怡江支付尚欠2014年1月1日至2016年12月31日的租金、物业管理费、水电费合计1232650.5元,符合合同约定,本院予以支持。对中海公司要求卢怡江支付房屋占用费1054800元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因《房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期，根据《房屋租赁合同》的约定卢怡江应于租赁期满或合同终止（或解除）后5日内，将案涉房屋及装修、设施设备清单交还中海公司，即卢怡江应于2017年1月5日之前将案涉房屋交还中海公司，但直至2019年1月17日才在重庆市公证处的公证下收回案涉房屋，《房屋租赁合同》约定，租赁期满，或合同终止（或解除）卢怡江应如期交还所租房屋及设施设备。卢怡江逾期归还，则每逾期一日应按合同约定租金的两倍向中海公司支付房屋及设施设备占用费，同时卢怡江应承担因逾期归还给中海公司造成的损失。故卢怡江应当向中海公司支付的占用使用费为1048940元（2017年1月6日至2017年1月31日的占用使用费为21975元×2÷30天×26天=38090元；2017年2月1日至2018年12月31日的占用使用费为21975元×2×23个月=1010850元），故对卢怡江的该项诉讼请求，本院予以支持1048940元，超过部分，本院不予支持。对中海公司要求卢怡江支付违约金（自2017年1月1日其至实际付清为止，按每月3%进行计算）的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定卢怡江如逾期支付租金、每逾期一日，须按每次应支付租金总额的千分之一向中海公司支付违约金，卢怡江未依约缴纳租金，应按合同约定承担逾期付款的违约金，但《房屋租赁合同》约定的违约金过高，本院综合考虑双方合同履行情况，对中海公司有关违约金的请求酌情主张以欠付的租金为基数，按年利率24%的标准，自欠付之日起计算至付清之日止，超出该数额部分的请求，本院不予支持。对中海公司要求卢怡江支付公证费4000元的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定，租赁期满，或合同终止（或解除）卢怡江应如期交还所租房屋及设施设备。卢怡江逾期归还，则每逾期一日应按合同约定租金的两倍向中海公司支付房屋及设施设备占用费，同时卢怡江应承担因逾期归还给中海公司造成的损失。因卢怡江未在《房屋租赁合同》约定的返还期限内返还案涉房屋，致使中海公司通过公证的方式收回案涉房屋，其重庆市公证处支付了公证费4000元，该费用系因卢怡江逾期归还案涉房屋给中海公司造成的损失，应由卢怡江承担，故对中海公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对中海公司要求卢怡江支付物品保管费的诉讼请求，因中海公司并未举示证据证明产生了物品保管费，故对中海公司的该项诉讼请求，本院不予支持。马祖美不是合同一方当事人,不应承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告卢怡江于本判决生效之日起七日内向原告中海物业管理有限公司重庆分公司支付拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日的租金、物业管理费、水电费合计1232650.5元；被告卢怡江于本判决生效之日起七日内向原告中海物业管理有限公司重庆分公司支付占用使用费1048940元；被告卢怡江于本判决生效之日起七日内向原告中海物业管理有限公司重庆分公司支付违约金（以欠付的租金为基数，按年利率24%的标准，自欠付之日起计算至付清之日止）；被告卢怡江于本判决生效之日起七日内向原告中海物业管理有限公司重庆分公司支付公证费4000元；驳回原告中海物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32279.66元，由被告卢怡江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  李 蓉人民陪审员  郭 敏二〇二〇年一月十日书 记 员  马燕群