福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初73号 原告：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福州市台江区台江路95号，统一社会信用代码：91350100660378535Q。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：邱培旭，公司职员。 委托诉讼代理人：吴欣茹，公司职员。 被告：刘吉敏，男，1993年11月12日出生，住山东省青岛市平度市。 原告福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称东百元洪公司）诉被告刘吉敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴欣茹到庭参加诉讼。被告刘吉敏经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东百元洪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2017年4月起至2017年7月26日拖欠的租金、推广费、机具费共计17810.62元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2017年3月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年11月16日为6940.77元，两项合计24751．39元；2.判令被告立即向原告支付自2016年11月29日起至2017年12月8日止的免租期租金，共计1446元；3.判令被告立即向原告支付自2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费，共计27524．77元；4.判令被告立即向原告支付违约金12789元；5.本案全部诉讼费由被告承担。 事实理由：原被告双方于2016年11月29日签订了《房屋租赁合同书》及补充协议，约定被告向原告承租位于台江区元洪商场第二层Ｄ06店铺用于经营相逢客食品；租赁期限自2016年11月29日至2019年12月8日止；2016年11月9日起至2017年12月8日止月租金为4263元;被告同意承担每台收银机具租赁费100元／月，并按10元／平／月支付推广费，被告应于每月25日前向原告一次性支付次月租金；如果被告逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），原告有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求被告按合同终止日当月的月租金3倍的标准支付违约金；合同提前解除的，被告应于终止租赁期限三日内自行清除场地并交还房屋及设备，逾期，原告有权依照终止租赁后完成交还场地工作所占用原告场地的天数×最后一个月应缴费用÷30×2的标准收取场地占用费，该租赁为优惠租金，如因被告原因导致本合同提前解除且被告实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消，该期间月租金为4380元计，解除合同时被告须向原告补足租金1446元。但被告于2017年3月26日起开始欠缴租金，经原告工作人员多次以电话、函件等形式催缴，被告仍拒不支付欠缴费用。因此原告于2017年7月26日向被告寄送解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同，但被告在收到解除合同通知书后，占用场地至2017年12月22日，至今仍未补缴欠款。鉴此，原告依法提起诉讼。 被告刘吉敏未答辩。 原告东百元洪公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料： 1、被告身份证，证明被告主体身份。 2、《补充协议》、《房屋租赁合同》，证明双方于2016年11月29日签订房屋租赁合同及补充协议。 3、《催款通知函》及快递面单，证明原告于2017年7月21日向被告寄送催款通知函，要求被告在收到函件之日起三日内补交钱款。 4、《解除合同通知》及快递面单，证明原告于2017年7月26日书面通知被告解除合同。 5、《强制清场通知函》及快递面单，证明原告于2018年5月3日向其书面通知强制清场。 被告刘吉敏未到庭，对上述证据未进行证据，亦未向本院举证。 经审查，原告提供的上述证据具备客观性、真实性、合法性特征，予以认定，并在卷佐证。 根据原被告上述有效证据和庭审，本院查明认定以下事实：原被告于2016年11月29日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于福州市台江区元洪城商场第二层Ｄ06店铺用于经营相逢客食品，计租面积30平方米，租赁期限自2016年11月29日至2019年12月8日止；接场日暂定在2016年11月29日，若有变动，原告应及时通知被告，经双方协商一致且书面确认，该预计接场日可提前或延后，并以实际接场日为准。双方同意合同期间按计租面积计算月租金。从2016年11月29日起至2017年12月8日止月租金为4263元；期间租金总额为52560元（含税）;从2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金为4599元，租金总额55188元（含税）；从2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金为4829元，租金总额57948元（含税）。本合同采取先交租后使用的原则，以每壹个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五日内支付，此后被告应当在每个缴租期最后一个月的25号前向原告一次性支付下个缴租期租金。如当期租金中某一个月不足月的，则按“当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金。被告必须租用原告提供的专用ＰＯＳ收银机具进行消费结算，被告同意承担每台收银机具租赁费100元／月。原告负责购物中心的品牌统一推广，被告同意按10元／平／月支付推广费。被告应于本合同签订之日起三日内向原告缴纳合同履约保证金人民币13140元，用以保证被告严格、充分地履行本租赁合同；该保证金不予冲抵租金，租赁期满后且被告无违约，原告将履约保证金全额无息返还给被告。如果被告逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付违约金；逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），原告有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求被告按合同终止当月的月租金3倍的标准支付违约金。租赁期满或合同提前解除的，被告应于终止租赁五日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还原告；如被告未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的原告场地的天数×最后一个月应缴纳费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向甲方支付场地占用费；若因此造成原告延迟向新租户交付租赁房屋而需承担违约金，以及造成原告其他损失的，被告均应予以赔偿。若被告未能按照合同约定和原告要求返还租赁场所，则原告有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后，收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。（1）租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归原告所有，原告可自行进行处理。（2）对于租赁房屋内被告遗留的其它物品及货品，原告可进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费、及仓储费等，均由被告承担。如该等物品或货品被留存并通知被告超过十五天且被告未向原告提出提取要求或拒绝或未能向原告支付前述费用，则原告有权以包括但不限于拍买、变卖、自用、丢弃等方式自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用由被告承担等。当天双方另签一份《补充协议》，约定原合同第三条第2款所约定的2016年11月29日至2017年12月8日止的月租金为甲方给予乙方的优惠租金，若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消；2016年11月29日起至2017年12月8日止的月租金按4380元／月计，解除合同时乙方须向甲方补足租金计1446元。乙方对此不得提出任何异议。除本补充协议明确增加或变更的条款之外，其余均按合同约定执行等。 上述合同及补充协议签订后，原告向被告交付了租赁场地。被告自2017年3月26日起拖欠租金、推广费、机具费，截止2017年7月26日，结欠租金16,364.6元、推广费1,103.87元、机具费342.15元，合计17,810.62元。2017年7月21日，原告按合同中被告所留地址邮寄被告《催款通知函》，该《催款通知函》邮件于2017年7月23日，以电联非本人为由退回。2017年7月26日原告向被告寄送《解除合同通知》，告知被告已结欠租金、推广费、机具费共计7,431.69元和滞纳金960.44元至今未偿还构成严重违约等，并正式通知被告解除双方于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，并要求被告自本通知送达之日起三日内交清所有欠款共计7,431.69元及相应滞纳金，并补足租金1,446元，支付违约金13,140元，将租赁场所清理完毕交还原告；否则有权依据合同约定收取场地占用费，同时亦可单方面进行强制性清场等。该《解除通知书》邮件同样按合同上被告所留地址寄出，但于2017年7月30日以电联非本人为由退回。2017年12月19日原告向被告发出《强制清场通知函》，告知本函件发出之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，原告将依据合同约定进入租赁场地进行清场等。该《强制清场通知函》邮件于2017年12月23日拒收退回。同月22日原告自行强制清场。2019年1月原告诉至本院。诉讼中，原告提出被告逾期付款，依照合同约定，被告应按租金或费用总额的日千分之三向原告支付逾期付款违约金，现原告自动降为按逾期付款金额的日万分之七标准向原告支付逾期付款违约金，但合同提前解除，被告还应按约定以合同终止当月月租金3倍的标准支付原告违约金计12,789元。 本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。被告自2017年4月份起未交付租金、推广费、机具费，截至2017年7月26日合计欠款17,810.62元，构成违约。原告于2017年7月26日依照被告在合同中所留的地址、电话邮寄被告《解除合同通知》，该《解除合同通知》于2017年7月30日退回，依照约定，应视为该《解除通知书》已送达被告，《房屋租赁合同》已于2017年7月30日解除。合同解除后，因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告自2017年4月份起至2017年7月26日止拖欠的租金、推广费、机具费计17,810.62元应予偿还。由于被告实际仅履行租赁合同未达到履行合同期限的二分之一，则依照《补充协议》约定，2016年11月29日至2017年12月8日期间的优惠租金1,446元取消，故原告请求被告补付2016年11月29日至2017年12月8日止的优惠租金1,446元予以支持。被告在合同解除后，未依约定立即将场地交还原告，造成原告损失，因此原告请求被告按照每月租金1.3倍标准支付2017年7月26日至2017年12月22日期间的场地占用费27,524.77元亦符合规定，予以支持。本案被告逾期支付租金导致合同解除，原告作为出租方分别向被告主张逾期付款违约金和合同解除违约金未违反法律规定亦符合双方约定，予以支持。因刘吉敏所负的是金钱给付义务，其逾期付款给东百元洪公司造成的实际损失应为利息损失，原告要求刘吉敏每日按延迟支付款项的万分之七向东百元洪公司缴纳违约金，标准略高。综合在案情况，本院依法对逾期付款违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算,自2017年4月起分别以每月欠款金额为依据，自上个月26日起计至还清欠款之日止为妥.原告请求被告以合同终止当月月租金3倍的标准支付解除合同违约12,789元，亦符合约定,予以支持。 综上，原告诉求除逾期付款违约金部分予以调整外，其余的予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条和第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告刘吉敏应于判决生效之日起十日内，向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年4月至2017年7月26日止拖欠的租金16,364.6元、推广费1,103.87元、机具费342.15元，并支付原告自2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费用27,524.77元，合计45,335.39元 二、被告刘吉敏应于判决生效之日起十日内,向原告福建东百元洪购物广场有限公司返还免租期租金1,446元。 三、被告刘吉敏应于判决生效之日起十日内,按年利率24%向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年3月26日起至还清上述所欠租金、推广费、机具费合计17,810.62元之日止的逾期付款违约金（暂计至2018年11月16日为6,610.2元，2018年11月17日起以所欠款17,810.62元为基数，按年利率24%计算，计至还清欠款之日止）以及解除合同违约金12,789元。 四、驳回原告福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,462元，由原告福建东百元洪购物广场有限公司负担10元，被告刘吉敏负担1,452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  杨 榕 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  李焱鑫 本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自 己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不 能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清 理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。