江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0724民初2498号原告：连云港龙海置业有限公司，住所地灌南县新安镇新东南路3号。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：周达华，江苏海西律师事务所律师。被告：江静，女，1963年7月18日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：曹金陵，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。被告：灌南县中医院，住所地灌南县新安镇常州北路。法定代表人：卢峰，院长。委托诉讼代理人：谷春林，该院职工。原告连云港龙某置业有限公司（以下简称龙某公司）与被告江静、灌南县中医院（以下简称中医院）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告龙某公司的委托诉讼代理人周达华，被告江静及其委托诉讼代理人曹金陵，被告中医院的委托诉讼代理人谷春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某公司向本院提出诉讼请求：被告连带给付原告房屋及股权转让款3187486.66元及违约金（违约金以3187486.66元为本金，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止，中医院从2019年2月1日起按5000元/天计算至付款完毕之日止）。事实和理由：2018年9月28日，原告与被告江静签订房屋（权利）转让协议书，约定原告将坐落于灌南县新安镇新东南路3号的五楼、六楼及位于五楼、六楼的速8酒店内所有物品、速8宾馆连锁经营合同中的权利、配套电梯使用权、灌南县云锦宾馆有限公司的股权转让给被告江静，转让价格为1500万元。被告通过垫还贷款等方式共支付11812513.34元，尚欠3187486.66元经多次催要未能支付，原告按约定配合被告办理了房屋过户登记，并将灌南县云锦宾馆有限公司的股权及法定代表人配合被告办理了变更登记，但被告拒绝接收速8宾馆。2019年3月19日，原告再次书面通知被告接收速8宾馆，逾期将收取每天3000元的管理费，但被告至今仍未配合接收。为此，原告诉至本院。被告江静辩称，根据协议书约定，江静在协议书签订后即确认承担中行500万元债务，但龙某公司于2018年10月16日将宾馆5楼产权变更至案外人江某名下；2019年1月9日，江静将灌南农商行630万元贷款本息偿还完毕，但龙某公司未将宾馆6楼产权变更至江静名下，现江静依法行使履行抗辩权，有权拒付3187486.66元及利息和违约金。被告中医院辩称，根据担保法第九条规定，中医院系以公益为目的的事业单位，不得作为保证人，故本案中医院提供的担保无效。江静还向本院提出反诉，但因其未在本院限定时间内交纳反诉案件受理费，本院裁定按撤回反诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月28日，甲方（出让方）连云港龙某置业有限公司、乙方江静与丙方（乙方担保人）灌南县中医院就甲方将其所有的房屋、附属设施、设备及其附着的其他权利转让给乙方等相关事宜达成并签订《房屋（权利）转让协议书》，约定一、转让标的概况转让标的包括：（1）坐落于灌南县新安镇新东南路3号的五楼、六楼，楼层具有独立不动产权证，现处于抵押中；（2）附属设施包括位于五楼、六楼的速8宾馆内的所有物品（现由灌南县云锦宾馆有限公司经营，法定代表人张强）；（3）速8宾馆的连锁经营合同中的权利；（4）配套电梯的使用权。二、价款及款项抵扣、支付1、转让对价为一千五百万元。其中房屋作价1350万元，速8宾馆的设施设备经营权等作价150万元；甲方向乙方出具的发票数额：按网签每平方1900元实际计算开具的发票总额，其条概由乙方负责。2、甲方与灌南县中医院合作贷款抵扣伍佰万元（当时以灌南县中医院向中行贷款800万元，连云港龙某置业有限公司提供房屋担保，其中300万元为灌南县中医院所用，500万元为连云港龙某置业有限公司所有）。该合作贷款的利息（银行实际发生利息）不在本次交易中抵扣，由甲方的关联单位江苏中平建设有限公司与连云港亿科置业有限公司在前期工程款中另行结算。连云港亿科置业有限公司将所结利息划转灌南县中医院。3、乙方为甲方替代偿还灌南县农村商业银行的贷款本息约630万元（以实际发生为准）；4、余款支付方式为在2019年1月31日前付清。三、履约时间表1、甲方提请将其所欠灌南县中医院的伍佰万元债务转移给乙方并经灌南县中医院确认之日，乙方积极筹措资金偿还在中国银行灌南支行以五楼设定抵押的贷款。贷款偿还后，甲方即配合乙方在七日内将五楼不动产权变更登记至乙方名下。2、甲方负责协调江苏中平建设有限公司在灌南县农村商业银行（2018年10月4日到期）的贷款展期或延期还贷事宜。3、在乙方替代江苏中平建设有限公司偿还展期或延期后的银行贷款本息七日内，甲方须将六楼的不动产权变更登记至乙方名下。如乙方滞后还款，另外产生的违约金等由乙方负担。4、两笔贷款结清后，甲方提供速8酒店管理公司与灌南县云锦宾馆有限公司之间的连锁经营合同、两公司确认的连锁经营合同的履行情况、速8宾馆内的物品清单等。甲方负责将灌南县云锦宾馆有限公司的股权及法定代表人等变更登记至乙方名下，同期办理物品移交等事宜。四、甲方承诺与保证1、将涉及房屋的全部文件（包括建筑装修资料与第三方签订的合同等）交由乙方保管；2、速8宾馆内五楼电梯井周边一圈房屋现处于出租中。3、承担房屋变更登记前已产生的所有税收、规费和实际交付前的水电、物业等费用；4、承担本次变更登记所发生的费用中的出让方应承担部分；5、房屋实际交付前的其他纠纷概由甲方处理。五、乙方权利义务1、乙方负责与灌南县中医院协商上述伍佰万元抵扣事宜，并在五楼房屋变更登记后将相关条据交付甲方，利息部分由甲方协调江苏中平建设有限公司向连云港亿科置业有限公司另外出具结算文书；2、乙方在替代甲方偿还上述五楼贷款之日即取得要求甲方办理五楼房屋变更登记的权利，甲方应予配合。六、丙方权利义务丙方有权监督甲方、乙方诚实全面履行本协议。在乙方违约时，承担连带担保责任，担保期限二年。七、违约责任1、如甲方不能办理房屋变更登记，甲方除须偿还灌南县中医院原借款和返还乙方替代偿还的贷款本息外，以乙方替代偿还的贷款本息为本金、月利率百分之二、从贷款偿还之日起计算违约金；2、甲方未按乙方要求而迟延办理房屋变更登记达十日以上的，乙方有权解除本协议。如乙方选择继续履行本协议，甲方的违约金计算同本条第一款；3、乙方未按本协议第二条第四款约定期限足额付款的，以应付未付金额为本金、月利率百分之二计算违约金。4、甲、乙方均明确放弃本协议中违约金约定“过高”的抗辩权。八、特别约定1、因速8酒店管理公司、灌南县云锦宾馆有限公司、江苏中平建设有限公司等关联主体的因素导致本协议履行不能由甲方赔偿乙方壹佰万元。导致延迟履行的，每日支付违约金五千元。2、因灌南县中医院、亿科公司等关联主体的因素导致本协议履行不能由乙方赔偿甲方壹佰万元。导致迟延履行的，每日支付违约金五千元。协议签订后，被告方通过偿还贷款等方式已支付11812513.34元。原告龙某公司为证明其已按协议约定履行了义务，向本院提交1、《商品房买卖合同》及不动产权证复印件各两份，证明龙某公司已将案涉房屋交付被告，并办理了不动产权登记；2、灌南县云锦宾馆工商登记截图，证明龙某公司已将云锦宾馆股权及法人等变更登记至被告名下，登记事项中江某为监事；3、通知及挂号信涵收据2页，证明2019年3月19日因被告拒绝接收速8酒店，原告再次书面通知被告接收，并告知逾期将承担3000元/日的管理费；4、通话记录及短信息截图4页，证明不动产过户时原告的经办人吴某系按江静指示登记至江某名下，此外原告还申请吴某到庭作证。被告江静质证称，对证据1真实性无异议，但龙某公司将案涉房屋变更登记至案外人名下，故龙某公司违约在先；对证据2真实性无异议，但与龙某公司将房屋产权变更至江某名下无关；对证据3真实性无异议，但因原告单方制作，对其证明目的不予认可；对证据4及证人证言的证明目的不予认可。被告中医院质证意见同被告江静。被告江静向本院同样提交证据《房屋（权利）转让协议书》和《商品房买卖合同》及不动产权证书各两份，证明龙某公司未按约定变更房屋登记，还提交龙某公司法定代表人张强向中医院借款500元借条及转账凭证和2019年1月9日灌南县云锦宾馆向江苏中平建设有限公司转账6322513.34元银行转账凭证，证明被告方按协议约定偿还灌南农商行贷款本息，共计11812513.34元。龙某公司质证称其并未违约，故对该组证据证明目的不予认可。另查明，江静与江某系亲姐妹关系。案涉速8酒店为加盟酒店，灌南县云锦宾馆有限公司尚欠速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司约20万元管理费未付。灌南县中医院为非营利性事业单位法人。对以上双方提交的证据，双方的主要争议焦点为案涉房产变更登记至江某名下，龙某公司在涉案房屋变更登记时是否违约。本院认为，根据本案已查明事实，龙某公司并无理由无故将案涉房产变更登记至江某名下，根据证人证言以及短信聊天记录等证据，足以认定龙某公司系按江静指示将案涉房产过户登记至江某名下，本案中龙某公司对房屋产权变更过程中并无违约情形，故对江静相关辩解及其提交的证据的证明目的，本院不予认可。案件审理过程中，龙某公司与江静经本院调解，双方达成如下协议：1、原告连云港龙某置业有限公司与被告江静于2019年8月27日对案涉灌南县云锦宾馆（速8酒店）进行交接；2、双方交接的内容限于2018年9月28日签订的《房屋转让协议》所确定的财产范围；3、本案其他事项另行处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。纵观本案来看，因原告方对案涉宾馆尚欠速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司的管理费未付，致使被告方虽接收该宾馆，但无法办理经营权并更手续，根据双方协议约定的速8宾馆设施设备、经营权等作价1500000元，故在速8宾馆经营权未变更前对该部分本院暂不予处理，龙某公司可待支付完欠付管理费并办理经营权变更手续后另行主张。另根据双方协议约定，其中房屋作价13500000元，现被告方已支付11812513.34元，故被告江静还应支付龙某公司涉案房屋转让款1687486.66元（13500000元-11812513.34元）。关于违约金，因就房屋转让部分被告确存在部分款项未能支付，故被告江静应以欠付房款为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止。关于被告中医院承担违约金问题，因被告中医院在涉案转让协议中仅为乙方江静的担保人，而非转让合同相对方，故其不应承担违约责任，此外即使被告中医院承担违约责任，又因本案系原告方原因导致无法办理速8宾馆经营权变更手续，根据协议约定，被告中医院也不应承担违约责任，故对原告要求中医院承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告中医院系非营利性事业单位法人，按规定不得为保证人，但对原告损失，按《担保法》相关法律规定，因其有过错，故其仍应对无效担保造成的损失承担连带赔偿责任，又因原告对造成此次无效担保也有过错，故中医院承担的民事责任不应超过被告江静不能清偿部分的二分之一。另，如被告江静认为原告交付的宾馆不能正常运营，并造成损失，因本案中未对宾馆设施设备和经营权1500000元等相关问题作出处理，被告江静可待证据充分后另案向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告江静于本判决生效之日起十日内给付原告连云港龙海置业有限公司房屋转让款1687486.66元及违约金（违约金以1687486.66元为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止），被告灌南县中医院对上述款项的不能清偿部分承担50%连带赔偿责任；二、驳回原告连云港龙海置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19987元，保全费5000元，合计24987元，由被告江静负担，原告已交纳，被告江静于对兑现上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 长  杨玉标人民陪审员  杨永英人民陪审员  宋兰玲二〇二〇年一月十七日法官 助理  王广太书 记 员  温彦林法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国担保法》第九条学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。