济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4114号 原告：王某甲，男，1989年4月22日出生，汉族，山东中医药大学第二附属医院职工，住济南市。 委托诉讼代理人：郭宁，济南槐荫志荣法律服务所法律工作者。 被告：王某丙，男，1963年3月14日出生，汉族，济南启动设备厂退休职工，住济南市。 被告：赵某某，女，1959年10月16日出生，汉族，济南华冠工矿物资供应站退休职工，住济南市。 被告：王某乙，女，1951年8月17日出生，汉族，济南箱包厂退休职工，住济南市。 三被告之共同委托诉讼代理人：***，山东都君律师事务所律师。 被告：王某丁，男，1986年4月5日出生，汉族，济南圣象地板销售，住济南市。 被告：王某己，女，1973年3月6日出生，汉族，济南长兴集团职工，住济南市。 被告：窦某某，女，1947年6月5日出生，汉族，济南第二消防器材厂退休职工，住济南市。 被告：王某戊(亦系被告王某己、窦某某之共同委托诉讼代理人)，男，1975年6月19日出生，汉族，山东新华物流职工,住济南市。 被告：王某庚，男，1992年2月10日出生，汉族，北京金日创科技股份有限公司职工，住济南市。 原告王某甲与被告王某丙、赵某某、王某乙、王某丁、王某己、窦某某、王某戊、王某庚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托诉讼代理人郭宁，被告王某丙、赵某某、王某乙之共同委托诉讼代理人***，被告王某丁，被告王某己与窦某某之共同委托诉讼代理人王某戊（亦系本案被告），被告王某庚到庭参加诉讼。后本院依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托诉讼代理人郭宁，被告王某丙、赵某某、王某乙之共同委托诉讼代理人***，被告王某丁，被告窦某某，被告王某庚到庭参加诉讼。被告王某戊、王某己经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某甲向本院提出诉讼请求：请求依法判令王某丙、赵某某、王某乙、王某丁、王某己、窦某某、王某戊、王某庚继续履行合同，将位于槐荫区德裕路某室的房屋【产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第某号】过户至我的名下。事实和理由：2015年7月，我由案外人林某处接受其转让的位于济南市槐荫区中大南小区11号楼（现为德裕路某号楼）某室的房屋一处，该处房屋系由亷某某、王某辛拆迁安置取得。2015年7月4日，林某协助我将其所签订的房屋买卖合同变更成我与亷某某、王某辛签订的房屋买卖合同，我支付购房款16万元，王某辛向我出具购房款收到条。2016年1月，我与亷某某、王某辛签订房屋买卖合同补充协议一份，明确买卖双方主体身份及违约责任。2016年3月3日，我委托母亲向济南旧城开发投资集团有限公司代交购房款190133.52元，并取得该房屋的迁入证，该处房屋便交付给我使用。2019年3月，涉案房屋办理了不动产权登记证书，登记在亷某某、王某某名下，相关税费均系由我支付。亷某某与王某某（已于1988年去世）系原配夫妻，二人婚后育有四子一女：长子王某壬、次子王某辛、三子王某癸（已于2008年10月19日去世）、四子王某丙，女儿王某乙。亷某某于2017年2月去世，王某壬于2017年6月去世，王某辛于2017年9月去世。窦某某系王某壬之妻，王某辛于涉案合同签订时已与原配妻子离婚，王某辛婚后育有一子王某丁。王某壬去世后，其女王某己、其子王某戊应作为继承人参加诉讼。王某癸去世后，其妻赵某某、其子王某庚亦应参加本案诉讼。现因亷某某、王某辛均已去世，导致涉案房屋无法办理过户手续。为维护我的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审过程中，王某甲将其诉讼请求明确为：请求法院依法确认其与王某辛签订的房屋买卖合同有效，请求判令位于槐荫区德裕路某室的房屋归王某甲所有。 王某丙、赵某某、王某乙共同辩称，王某甲所述将涉案房产过户至其名下没有任何事实及法律依据，请求法院查明事实，理由如下：1、该房屋应首先适用法定继承，由相应权利的继承人继承该房屋；2、其所签订的房屋买卖合同没有经过共有权人或共有权人的继承人签字确认，属于无效合同；3、在2016年1月份，我们见过一份补充协议复印件，其中第六条规定：如果协议的甲方在取得房产证的7天内没有办理产权登记的情况下，所承担的损失是退还房款及利息，并赔偿损失10万元。所以王某甲所述应该适用的是债权，而不应该直接要求将房屋过户至其名下，这不符合物权法对不动产登记的相关规定。请求法院驳回其诉讼请求。 王某丁辩称，我父亲王某辛在没有收到一分钱的情况下就把涉案房产出售了，其与王某甲签订的房屋买卖合同不合理，其余的答辩意见与王某丙、赵某某、王某乙的答辩意见相同。我不同意王某甲的诉讼请求， 王某戊、王某己、窦某某共同辩称，我们对于房屋买卖合同的真实性不认可，我们三人始终没有参与某1号的拆迁补偿以及协议书的签订，我们的亲人王某壬临终前也未提及此事，其遗物中也未发现此协议书的副本，我们对此并不知情，协议书的内容有悖常理，存在不合理、不公平之处。我们认为协议书及购房合同均系伪造，我们对其真实性不予认可。协议书中无已年满18周岁的王某庚的亲笔签名，赵某某在无合法授权的情况下处置了王某庚的财产，故属无效行为。王某甲提供的房屋买卖合同有多处涂改，且签名前后不符，亷某某当时已89岁高龄，系文盲不识字，神志不清，不具备完全行为能力，王某辛让她干什么她就干什么，签订卖房合同并非亷某某的真实意思，故房屋买卖合同不具有真实性。即使王某甲提供的协议书真实存在，那也是我们家庭内部的一个约定，就算过户，我们也是协助王某辛过户。王某辛在没有取得房屋产权的情况下私下交易，是不合法的行为。因此，我们坚决不同意将涉案房屋过户给王某甲，并要求法院把属于亷某某、王某某的房产从王某甲处收回,其有单据的房款我们可以付给王某甲。 被告王某庚辩称，我认为这份房屋买卖合同涂改太过严重，存在问题，我对此表示质疑，其他答辩意见与王某丙、赵某某、王某乙、王某丁、王某己、窦某某、王某戊的答辩意见相同。我不认可王某甲的诉讼请求， 本院经审理认定事实如下：亷某某与王某某系原配夫妻，二人婚后育有四子一女，即长子王某壬、次子王某辛、三子王某癸、四子王某丙、女儿王某乙。王某某于1988年去世，王某癸于2008年10月19日去世。亷某某于2017年2月24日去世。王某壬、王某辛分别于2017年6月26日、2017年9月29日因死亡被注销户口。王某壬与窦某某系夫妻关系，二人婚后育有一女王某己、一子王某戊。王某辛于涉案合同签订时已与原配妻子离婚，其婚后育有一子王某丁。赵某某系王某癸之妻，其与王某癸婚后育有一子王某庚。 王某某去世后，亷某某【与王某某（亡）共同作为乙方】与济南市旧城改造投融资中心（即甲方）签订房屋拆迁产权调换协议一份，约定：甲方为实施棚改项目，需拆除位于中大南区某1号房屋。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是中大南小区11号楼某室，经评估该套安置房单价为4368元/㎡，被拆迁房屋与安置房屋的差价为190133.52元。 2012年12月17日，亷某某与其子女等人签订协议书一份，其中载明：“亷某某与王某某婚后购买了位于济南市槐荫区某1号房屋一套，现因遇拆迁，经协议人协商一致，对济南市槐荫区某1号拆迁后的安置房屋及货币补偿金作如下分配：一、王某壬分得房屋货币补偿金捌万元，并协助王某辛、赵某某、王某丙办理房屋登记手续。二、王某乙分得房屋货币补偿金捌万元，并协助王某辛、赵某某、王某丙办理房屋登记手续。三、王某辛享有位于槐荫区中大南小区11号楼1单元某室和槐荫区中大南小区11号楼1单元某室房屋所有权。四、应当归王某癸享有的位于济南市槐荫区中大南小区某室房屋登记办理在其妻赵某某名下。五、王某丙享有济南市槐荫区中大南小区某室房屋所有权。六、亷某某自愿全部放弃前列房屋拆迁补偿和安置应享受的权利。七、母亲亷某某由王某壬、王某乙、王某辛、赵某某、王某丙轮流赡养。八、本协议一式陆份，具有同等效力。”王某壬、王某乙、王某辛、赵某某、王某丙分别在协议人落款处签名并按手印、亷某某在协议人落款签名处按其手印予以确认。此协议落款处尚有两位王姓证明人签署了各自的姓名。王某庚在庭审时表示其虽未在该份协议书中签名，但其对此协议内容并无异议，且其认为该协议为有效协议。 2012年12月23日，王某辛与案外人林某甲、林某通过济南孚瑞房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：王某辛将位于槐荫区中大南小区11号楼1单元某室的房屋卖予案外人林某甲（林某系其代表人），成交价格为190133.52元。后王某甲之父王某子经案外人朱某某的介绍得知林某甲欲通过林某转让该处房屋。2015年7月4日，王某甲与王某辛在林某、林某甲原《房屋买卖合同》上将买受人（乙方）林某、林某甲的签名涂掉，改由王某甲及王某子签字并按手印，同时案外人朱某某作为证明人在该《房屋买卖合同》上签字并按手印。该《房屋买卖合同》中还载明：“房屋坐落在济南市槐荫区中大南小区11号楼1单元某室，建筑面积为54.77平方米，房屋用途为住宅；房屋内部设施设备为毛坯房；本合同中所述房屋为拆迁安置，是亷某某、王某某的夫妻共同财产，原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵。甲方是亷某某、王某某，王某辛为甲方代表人，乙方是王某甲，代表人是王某子，房屋成交价格为人民币190133.52元，甲乙双方同意以现金付款方式一次性付清。甲方应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房屋有关的文件及票据交付乙方，甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带的钥匙全部交付给乙方。因本房建房售房单位及甲方原因，此房房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方；但在具备办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内（叁拾天）将此房房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方王某甲名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后叁拾天内交与乙方，所需费用，由乙方承担；如若甲方在自己办理产权过户时因故不能办理的，由甲方王某辛作为甲方的代理人并代为办理产权过户；如因甲方及其代理人的原因不能将此房房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方王某甲名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须费用由乙方承担。当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款……”该合同还约定了其他违约责任条款以及发生争议解决方式等内容。《房屋买卖合同》签订当日，经合同缔约双方同意，王某甲向案外人林某甲的代表人林某支付了购房款15万元，林某于当日出具了收到此款的收条；同日，王某甲向王某辛支付1万元款项，王某辛出具收到条一张，该收条注明“今收到人民币壹万元正（保证配合办理房产过户一切手续），费用由买方承担”；同日，王某辛向王某甲另出具收条一张，载明“今收到济南市槐荫区中大南小区现9号楼1单元某号全部房款，余款壹拾捌万柒仟肆佰壹拾壹元陆角由买方王某甲付款。”该收条由王某辛签字并按手印。朱某某在以上三张收条上分别作为证明人签署了自己的名字并按上了本人的手印。2015年7月5日，王某甲在亷某某与其子女等人于2012年12月17日签订的协议书协议人落款处的下方注明如下内容：“本人放弃位于济南市槐荫区中大南小区(现德裕家园小区)现9号楼1单元某室的继承权,无权干预父亲王某辛对该房屋的任何处置。”王某丁应其父王某辛的要求，在此段文字的下方签署了自己的名字，并加按了本人手印，且其认可自己当时已同意放弃继承该套房产。2016年1月，王某甲作为乙方与亷某某、王某辛作为甲方签订《房屋买卖合同补充协议》一份，双方约定：甲方亷某某、王某辛保证该房屋产权无瑕疵，乙方负责交清安置房差价价款，甲方出具收款凭证，并着手办理房产证，再将房产证办理在王某甲名下，所需费用由乙方承担。该补充协议由王某甲在乙方处签字并按手印，由王某辛在甲方处签字并按手印、亷某某在甲方处按其本人手印，朱某某亦在证明人处签名并按手印。2016年3月，王某甲之母于某某代其向济南旧城开发投资集团有限公司缴纳了涉案房屋的差价款，该公司为其开具了金额为190133.52元的收据，并于当月制发了涉案房屋的迁入证，载明“王某某（亡）、亷某某原住某1号，拆迁安置在德裕家园一区9号楼0某室，原房屋11-0某号。”王某辛遂将德裕家园9号楼某室的房屋迁入证及房屋钥匙交付予王某甲。后王某甲对该套涉案房屋进行了装修，并已实际入住。庭审中，双方均认可中大南小区11号楼某室即为槐荫区德裕路某室的房屋。2018年10月，涉案房屋具备了办证条件，王某甲遂于当月31日缴纳了住宅专项维修资金6673元，在向济南旧城开发投资集团有限公司补齐了房屋实测面积差价款后，该公司为其开具了安置房金额为193802.64元的涉案房屋的发票。2018年12月19日，王某甲缴纳了涉案房屋的契税5808.84元。济南市国土资源局于2019年3月7日为涉案房屋颁发了不动产权证书，产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第某号，权利人登记为亷某某，共有权人登记为王某某，坐落位置登记为槐荫区德裕路某，房屋建筑面积55.61平方米。王某丙领取上述房屋的不动产权证书后，将该证书交由王某甲持有。 诉讼过程中，王某丁称其父在涉案房屋买卖合同中没有收到购房款即把房子出售，故房屋买卖合同不合理。对此，王某甲申请证人朱某某出庭，证人朱某某在庭审中证实林某已经将涉案房屋购房款15万元交付给王某辛。 本院认为，虽然本案系以被继承人债务清偿纠纷为立案案由，但经法庭查明，本案当事人之间系因房屋买卖合同纠纷引起的纷争，故本案结案案由应调整为房屋买卖合同纠纷。坐落本市槐荫区德裕路某室的房屋系亷某某、王某某因拆迁其原有的某1号的房屋安置后取得，故该套房产属于两人夫妻共同财产。王某某于早年去世后，其所留房屋及货币补偿金已于2012年12月17日由其法定继承人以签订协议书的方式作出继承与分割，本案诉争的房屋根据该协议书的约定已归王某辛所有。该协议书的内容系根据缔约各方真实意愿所形成，且未违反有关法律规定，故该协议对于签字各方均有约束力。因签订该协议书时未经王某癸的继承人之一王某庚确认，故此协议属于效力待定的协议。本案庭审调查时，王某庚当庭表示认可该协议书第一条至第八条的协议条款内容，且认可该协议的效力，其此种表示系属对该协议内容的追认，故该协议书合法有效。王某己、王某戊、窦某某认为该协议系由王某甲与王某辛所伪造，但其对此未提交相关证据予以证实，加之该协议书的签订人王某丙、赵某某、王某乙当庭已陈述该协议是其家庭内部协议，故王某己、王某戊、窦某某的该项抗辩理由不能成立，本院对此不予采信。王某丙、赵某某、王某乙、王某丁认为该协议属无效协议，但其未就此协议书无效提供相应证据及有关法律依据，故此四人的该项抗辩主张，本院亦不予采信。 关于王某甲与王某辛签订的《房屋买卖合同》的效力问题，王某甲要求确认为有效，而各被告均主张该合同无效。对此，本院经审查后认为，该《房屋买卖合同》的内容是王某甲作为乙方与王某辛作为甲方的真实意思表示，就买卖合同本身而言，并不存在违反法律和行政法规效力性强制性规定之处。各被告均提出房屋买卖合同中存在多处涂改之处，但经双方质证辨认可知，涂改内容均是对买方相关主体的变更，房屋买方由林某甲变更为王某甲，买方代表人由林某变更为王某子，对于合同买方的主体变更,卖方在房屋买卖合同的起始页、末尾页分别以签字、按手印的形式对涂改内容作出了确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，由此可知，即使缔约时王某辛没有取得完整的房屋所有权，其签订的《房屋买卖合同》也应为有效合同。故各被告关于涉案房屋买卖合同属无效合同的抗辩理由不能成立，本院不予采信。本院依法确认涉案的上述《房屋买卖合同》合法有效。 王某甲在本案中要求确认涉案房屋即位于德裕路某室的房屋归其所有，其已向本院提交了其交付购房款的收条及缴纳相关税费的收据，证明其已履行房屋买卖合同约定的买方付款义务，故其有权享有房屋买卖合同约定的相应权利。而王某辛在签订房屋买卖合同之前，已经依据2012年12月17日其家庭内部成员间签订的协议书取得了涉案房屋的所有权，故王某辛在房屋买卖合同中对涉案房屋作出的处分行为有效，其收到买方支付的购房款后，亦应当将房屋所有权转由买方王某甲享有。王某丁辩称其父王某辛没有收到购房款即将房屋出售不合理，本院审理中结合证人证言以及王某辛向王某甲提供的收条，可以确认王某甲已经向王某辛履行了合同约定的购买房屋的付款义务，故其要求将涉案房屋所有权确认归其所有的诉讼请求有理，本院予以支持。根据买卖双方的合同约定，涉案房屋办理产权登记所产生的费用，亦应由王某甲承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 原告王某甲与王某辛于2015年7月4日就坐落于济南市槐荫区中大南小区11号楼1单元某室（现已变更为槐荫区德裕路某室）房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效； 坐落于济南市房屋一套【产权证号为：鲁（2019）济南市不动产权第某号】归原告王某甲所有；因办理此房屋产权登记所产生的相关税、费，由原告王某甲承担。 案件受理费7113元，被告王某丙、王某乙、王某丁各负担1422.60元，被告王某己、王某戊、窦某某各负担474.20元，被告赵某某、王某庚各负担711.30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  岑玉洁 人民陪审员  刘 琳 人民陪审员  李文翼 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  李 燕