广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初10702号原告：裴晨，男，汉族，1993年9月9日出生，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：陈建国，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷泉辉，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：徐玉宝，男，汉族，1983年9月29日出生，住江西省高安市，委托诉讼代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。第三人：周润昌，男，汉族，1955年8月24日出生，住广东省东莞市，原告裴晨诉被告徐玉宝、第三人周润昌合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告裴晨的委托诉讼代理人陈建国、殷泉辉，被告徐玉宝及其委托诉讼代理人林路红，均到庭参加诉讼；第三人周润昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告徐玉宝向原告裴晨返还转让费150000元及支付利息11614元（以150000元为本金，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年10月25日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年6月12日，共595日，4.75%÷365×595日×150000元=11614元）；2.被告徐玉宝赔偿原告裴晨中介费25500元；3.本案诉讼费由被告徐玉宝承担。事实和理由：2017年6月18日，被告徐玉宝与第三人周润昌签订《厂房租赁合同书》，约定被告向第三人承租位于东莞市××镇××油××村环城北路（××队对面）的整栋厂房及配套设施（以下简称案涉租赁物），租赁期限为2017年7月1日至2023年6月30日。前三年每月租金为40000元，后三年每月租金为42000元。2017年9月26日，被告与第三人就案涉租赁物签订《补充协议》，约定每月租金调整为41500元。2017年10月25日，原告裴晨与被告签订《转让协议》，约定被告将案涉租赁物的承租权转让给原告，转让费为250000元，该转让费包含被告交给第三人的押金100000元。租赁合同期满，被告需配合原告到第三人处退还押金100000元。2017年10月24日、25日，原告通过银行转账的方式分别向被告支付了50000元、200000元。2019年4月30日，被告与第三人签订《协议书》，约定被告与第三人解除《厂房租赁合同书》。2018年12月6日，东莞市晨华实业投资有限公司（以下简称为晨华公司）出租案涉租赁物一楼厂房给东莞市瑞智制模有限公司（以下简称瑞智公司）使用，合同期限为2018年12月6日至2023年12月5日。2019年1月2日，因东莞市正诚房地产经纪有限公司（以下简称正诚公司）在晨华公司与瑞智公司签订租赁合同中提供了中介服务，原告作为晨华公司的法定代表人向正诚公司支付了中介费25500元。由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，导致瑞智公司无法办理消防许可证和环评手续，进而无法正常生产。2019年4月30日，瑞智公司与晨华公司签订解除协议，搬离厂房。目前，原告已将案涉租赁物返还给第三人，第三人也已退还原告押金100000元。被告将未取得建设工程规划许可证及未经批准建设的房屋的承租权转让给原告，以案涉租赁物为标的物所签订的租赁合同为无效合同。原告向被告支付150000元转让费却不能取得合法的承租权利，致使《转让协议》的合同目的无法实现。因此，被告应向原告返还转让费150000元及赔偿中介费25500元损失。综上，原告为维护其合法权益，特依照《合同法》等相关法律起诉至法院，望判如请。被告辩称，一、本案案由错误，本案应当属于债权债务概括转移合同纠纷，双方签订的《转让协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，是合法有效合同。第一，被告徐玉宝与原告裴晨于2017年10月25日签订《转让协议》，根据该协议的第三条内容约定“甲方就厂房的现状交给乙方，所有费用由乙方承担”，即本案双方签订的案涉转让协议所转让范围包括租赁权和装饰、装修、设施设备两部分，且约定“乙方在使用过程中，厂房的一切纠纷与事故等由乙方负责，与甲方无关”。故，本案应当属于债权债务概括转移合同纠纷。第二，协议双方均是完全民事行为人，本协议经双方签字按手模，是双方真实意思表示，案涉协议依法成立，是合法有效的协议，原告裴晨以无效为由，要求退还转让费没有事实和法律依据。二、退一万步讲，即使法院认为案涉合同涉及租赁物，认为租赁权部分无效，但本案涉及的是租赁权和装饰、装修、设施设备两部分，关于装饰、装修、设施设备部分应当是属于有效的，我方于2017年6月承租案涉租赁物后，花费91602元进行装饰装修，随即就在2017年10月25日全部转让给了裴晨，裴晨受让该装饰装修，应当向我方支付相应的费用。三、双方于2017年10月25日就已经签订了《转让协议》，裴晨作为专业的二手房东，其签订该协议的目的是获得租赁物经营权及装饰装修，并向我方支付相应的对价25万元（含第三人押金10万元）。从签订合同至其提起诉讼，裴晨使用两年之久，其已经获得了租赁物的经营权，合同目的已经实现，现要求我方退还费用，是极其不诚信的行为。四、我方认为无论是基于诚实信用原则，还是基于公平原则，均应当驳回裴晨的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于案涉厂房租赁合同的签订情况。2017年6月18日，被告徐玉宝与第三人周润昌签订厂房租赁合同书一份，约定：周润昌将其位于东莞市××镇××油××村环城北路（××队对面）整栋厂房及配套宿舍出租给徐玉宝使用，厂房面积2400平方米，宿舍面积800平方米，配电房面积为60平方米；租期期限为6年，自2017年7月1日至2023年6月30日；在合同期内，徐玉宝如需转租或改变厂房、宿舍用途需经周润昌同意，否则，周润昌有权单方终止合同，将房屋收回不出租，周润昌不承担违约责任；租金为40000元/月，租金三年不变，后面三年租金涨5%即42000元/月（含厂长费3000元/月工资）；自合同签订之日，徐玉宝支付100000元作为房租保证金，合同期满付清所有应付费用及将完好厂房、宿舍交回给周润昌，租房保证金无息退回给徐玉宝，如徐玉宝中途违约，则此款不予退回。2017年9月26日，徐玉宝与周润昌签订补充协议一份，将案涉厂房及宿舍、门卫室、新建约250平方米铁皮厂房等的租金自2017年10月开始调整为41500元/月（包含厂长费3000元/月的工资），其他条件参照合同不变。二、关于案涉厂房租赁权的转让情况。2017年10月25日，徐玉宝作为甲方，裴晨作为乙方，童安作为见证人，就周润昌所有的位于东莞市××镇××油××村环城北路（××队对面）的厂房转让事宜，双方签订转让协议一份，约定：转让费250000元，在签订本协议时，乙方一次性支付给甲方，此费用包含甲方支付给房东的100000元厂房押金；在乙方使用过程中，厂房的一切纠纷与事故等由乙方负责，与甲方无关；甲方就厂房现状交给乙方，所有费用由乙方承担；合同期满，甲方配合乙方到原房东那退回厂房押金100000元，如因乙方的问题影响押金退不了，由乙方自己负责，与甲方无关；乙方无问题，押金退不了，见证人负责找到甲方协助乙方退回押金。根据裴晨提供的东莞农村商业银行业务凭证显示，其依据前述转让协议的约定向徐玉宝转账支付50000元、200000元，以上合计250000元；后徐玉宝于2017年10月25日出具收据一张，确认已收到裴晨支付的新四厂房转让费250000元（此费用包含原房东100000元押金）。三、关于案涉厂房租赁合同的解除情况。2019年4月30日，徐玉宝作为乙方，周润昌之子周贺怡作为甲方，双方签订协议书一份，载明：周润昌系案涉房产的物主，其将案涉厂房授权给儿子周贺怡所有，周贺怡即为案涉厂房的房东即甲方；甲方将乙方的租赁押金在扣除该栋厂房二、三楼现租客的押金后，剩余的退还；双方自愿签订本协议时，立即生效中止乙方涉及本厂房的原有所有租赁合同。四、本案双方存在争议的问题。裴晨与徐玉宝签订案涉转让协议后，2018年12月6日，裴晨以东莞市晨华实业投资有限公司的名义，与案外人东莞市瑞智制模有限公司签订合同一份，就其位于东莞市××镇××号的物业，租赁给案外人作工厂使用，租金为25500元/月，合同期限为5年，自2018年12月6日至2023年12月5日止，厂房租金每满三年递增10%。2019年4月30日，东莞市晨华实业投资有限公司与案外人东莞市瑞智制模有限公司签订解除协议一份，载明：鉴于双方于2018年12月6日签订厂房租赁合同后发现了使得该租赁合同难以继续履行的多种原因，双方决定于2019年4月30日解除该租赁合同，案外人需在2019年5月1日前搬离并交还案涉房屋……至此，双方两清，互不相欠，今后任何一方不得基于任何理由和事实向对方提出索赔请求。另查明，东莞市晨华实业投资有限公司于2016年12月27日登记设立，公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，其法定代表人为裴晨。再查明，位于东莞市××镇××油××村环城北路（××队对面）整栋厂房及配套宿舍尚未取得建设工程规划许可证；第三人周润昌与周灼怡系父子关系。庭审中，裴晨与徐玉宝均一致确认：1.转让协议中约定的250000元包含150000元转让费和交付给房东即第三人周润昌的押金100000元，其中100000元的押金房东与裴晨经折算抵扣房租已经结清，故裴晨实际支付的转让费为150000元；2.双方签订案涉转让协议后，裴晨未与第三人周润昌重新签订新的厂房租赁合同，裴晨以徐玉宝拍档的身份并以徐玉宝的名义向第三人缴纳租金；3.裴晨与徐玉宝均从事二手房租赁业务，徐玉宝将案涉厂房的租赁权转让给裴晨后，由裴晨直接对案涉租赁物进行管理与转租，后裴晨向第三人提出终止双方的合同，因原厂房租赁合同系徐玉宝与第三人签订且裴晨未与第三人补充签订新的厂房租赁合同，故徐玉宝在第三人的要求下，以徐玉宝本人的名义与第三人即周润昌之子周贺怡签订了提前中止双方合同的协议书，并协助裴晨退还案涉押金100000元。另，裴晨于庭审中主张，因案涉厂房未取得相应的建设工程规划许可证，导致其与案外人东莞市瑞智制模有限公司签订的房屋租赁合同属于无效合同，其向徐玉宝支付150000元转让费却不能取得合法承租的权利，无法实现合同目的，故徐玉宝应退还转让费150000元及因转租支付的中介费25500元，并提供了相应的合同、中国农业银行业务凭证、收据、解除协议、企业信用信息公示报告予以佐证；徐玉宝于庭审中则主张，双方签订的转让协议中约定的150000元转让费包含承租权、装饰装修、设施设备的概括转移，对于前期的装饰装修及招租等，徐玉宝已花费91602元，且裴晨使用案涉产房两年之久，已经获得了租赁物的经营权，合同目的已经实现，其要求退还费用，属于不诚信的行为，应驳回全部诉请，并提供了收据、施工合同书、收款收据等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉转让协议的性质及本案案由为何；二、裴晨诉请徐玉宝退还转让费150000元及中介费25500元，有无事实和法律依据。本院分析如下：关于争议焦点一。债权债务的概括转移，是指合同关系的一方当事人将其依据原合同享有的债权债务通过协议全部转让给第三人，由第三人在转移范围内享受合同权利并承担合同义务。本案中，因徐玉宝与第三人周润昌签订的厂房租赁合同书仅就案涉厂房的租赁事宜进行约定，未转让案涉厂房的所有权，故裴晨与徐玉宝签订的转让协议虽约定徐玉宝将其承租的案涉厂房转让给裴晨，但前述转让协议实际转让的系案涉厂房的租赁权而非所有权，裴晨虽未另行与第三人周润昌补充签订新的租赁合同，但是裴晨承接案涉厂房后且向第三人按期缴纳租金时，第三人均开具了抬头为裴晨的收据，并对裴晨的转租行为予以默认，说明第三人对于徐玉宝转让租赁权给裴晨的行为是予以认可的，故案涉转让协议的性质实际为租赁权利及义务的概括转让，裴晨与徐玉宝因前述转让协议的履行发生争议，故本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。案涉厂房未取得相应的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，裴晨据此主张徐玉宝与第三人周润昌签订的厂房租赁合同书无效，其无法就案涉厂房进行转租和收益，同时因前述原因裴晨解除了与案外人的租赁合同，导致转让协议的合同目的不能实现，故徐玉宝应退还转让费150000元及其转租支出的中介费25500元。关于转让费的退还问题。案涉厂房因未取得建设工程规划许可证导致租赁权存在瑕疵，裴晨以此为由要求提前终止与周润昌的厂房租赁合同，并要求徐玉宝返还全部转让费150000元，本院认为，考虑到以下几种因素：1.裴晨与徐玉宝均为专业从事二手房租赁业务的市场主体，双方在签订转让协议就案涉厂房的租赁权进行转让时，应当明确知晓未取得建设工程规划许可证的房屋会导致房屋租赁合同无效的法律后果，但双方仍然签订前述转让协议，导致案涉转让的租赁权存在瑕疵，双方均存在过错；2.徐玉宝在转让案涉厂房租赁权前对该厂房的前期人力、物力等成本投入，虽然转让协议未明确载明150000元的转让费具体包含何内容，但是前述前期投入成本也是徐玉宝提出按照150000元的价格转让案涉租赁权裴晨予以同意的基础，裴晨也是明确知晓的；3.徐玉宝与周润昌签订的厂房租赁合同书约定的租赁期为6年而裴晨已实际使用厂房约1.5年，也即裴晨尚有4年有余的租赁权期待利益落空；4.案涉厂房租赁权虽存在瑕疵，但是前述瑕疵并非必然导致裴晨不能使用案涉厂房，且裴晨已实际将其转租并从中获益，案涉厂房不能继续使用的原因在于裴晨主动要求终止前述合同。综合以上几种因素，依据损益相抵的原则，本院酌定徐玉宝应向裴晨返还转让费80000元，对于超出该诉请的数额，本院依法不予支持。另，关于中介费问题。裴晨提交的解除协议载明其与案外人东莞市瑞智制模有限公司解除合同的原因系“签订租赁合同后发现使得该租赁合同难以继续履行的多种原因，双方决定于2019年4月30日解除前述租赁合同”，也即案涉厂房无建设工程规划许可证并不必然导致双方解除合同，裴晨也未提交相应的证据证明其与案外人解除合同系因前述原因导致，应依法承担举证不能的法律后果；退一步讲，即使裴晨所述属实，其作为专业从事二手厂房租赁的市场主体，明知未取得建设工程规划许可证的房屋导致房屋租赁合同无效，仍然将案涉厂房转租给案外人，其自身存在过错，故裴晨要求徐玉宝赔偿前述因转租导致的中介费25500元，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐玉宝应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告裴晨退还转让费80000元；二、驳回原告裴晨的其他诉讼请求。本案受理费2021元，由原告裴晨负担1157元，被告徐玉宝负担864元。上述受理费，原告起诉时已预交。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年一月十三日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。