上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初45503号 原告(反诉被告)：陶晓群，女，1967年11月3日出生，汉族，住浙江省杭州市。 委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。 被告(反诉原告)：林玲红，女，1976年9月14日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。 原告陶晓群与被告林玲红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告林玲红提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金建良，被告林玲红及委托诉讼代理人李良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶晓群向本院提出诉讼请求：1、被告林玲红支付原告自2019年4月1日起至2019年9月8日期间的房屋使用费71,500元(人民币，下同)；2、被告支付原告违约金23,400元；3、被告支付原告垫付的物业费8,492.8元；4、被告支付原告律师代理费5,000元； 事实与理由：原、被告于2018年6月14日签订《商铺铺位租赁合同》，约定由原告向被告出租上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺，建筑面积52.49平方米；租期自2018年4月1日至2019年3月30日；年租金为税后78,000元。另合同约定，如被告到期不返还商铺，则应按合同约定的租金继续支付外，还需按租金标准的三倍支付租金。之后，双方按约履行合同。合同到期后，被告要求原告承担装修损失，拒不交还商铺，但已清空商铺。2019年9月8日，原告自行收回了商铺，且原告为被告垫付了2018年10月至2019年9月8日期间的物业管理费8,492.80元。由于被告在合同到期后拒不退还商铺，应当按三倍租金支付占用费，现原告酌情要求被告支付5.5个月,按一倍租金标准支付使用费。另,被告拖欠支付物业管理费已构成违约，应当承担年租金30%的违约金。现向法院提起诉讼。 被告林玲红辩称：同意支付2019年4月1日至2019年8月8日期间的占用费27,733元，同意承担2019年8月8日之前欠付的物业管理费7,785.80元，不同意原告其余诉讼请求。租赁合同中未约定物业管理费的支付方式、标准和期限，原告也从未向被告催讨物业管理费，因此被告虽欠付物业管理费，但不构成违约。租赁合同到期后，双方就合同续租进行了磋商，原告同意由被告将商铺推介给其他承租人，因此并非被告恶意占用商铺，被告不存在违约行为。即使被告存在违约行为，原告按双倍租金标准主张的使用费明显过高，使用费不应超过租金标准的30%。被告于2019年8月8日搬离商铺并短信通知了原告，故之后不应再计算使用费。 另，被告承租商铺后，对商铺进行了装修。然而在合同期满，双方对装修补偿进行协商期间，原告擅自将商铺转租，拆除了部分装修，并继续使用未拆除的装修。现提起反诉，要求原告支付装修损失28,705元。 针对被告林玲红的反诉，原告陶晓群辩称：租赁合同约定，在租期届满后，被告应返还商铺，原告不承担任何装修费用。因此，不同意被告的反诉请求。 经审理查明，2018年6月14日，原告陶晓群作为出租人(甲方)，被告林玲红作为承租人(乙方)，双方签订一份《商铺铺位租赁合同》，约定，甲方将上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺(建筑面积52.49平方米)出租给乙方，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月30日；税后年租金为78,000元；本合同签订之日，乙方支付2018年4月1日至2019年3月31日租金78,000元，押金1万元；改造和装修费用由乙方自理；租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费及租金税费等由乙方承担；乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；租赁期届满，本合同即终止，乙方须在2019年4月1日前将商铺退还甲方，甲方不承担乙方任何铺位改造、装潢补偿责任。乙方应将铺位清空，不得留下任何物品。乙方留在铺位内的任何物品，甲方可视作乙方丢弃物品处置，处置费用由乙方承担并在押金中扣除。如超出期限返还的，乙方除应按合同约定的租金继续支付外，还需另按本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付租金，且超出期限不足一月的均按一月计算。租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同约定，承担违约责任。违约金按年度租金的30%计算。鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。合同对其他事项亦作了约定。 被告自2018年4月1日前即已实际使用涉案商铺。 被告向原告支付了1万元租赁押金及租期内的全部租金78,000元。 自2018年10月起，被告未支付涉案商铺的物业管理费。物业管理费的计费标准为14.36元/平方米/月。 合同到期后，被告未向原告退还商铺。 2019年8月6、7日，被告林玲红告通过微信与原告陶晓群协商要求补偿装修损失并免除一个月租金。原告回复拒绝了被告的要求。被告又通过微信表示可以向原告介绍新的租户，以便向新的租户收取商铺转让费。原告回复称：“对我来说最好的方案是按合同办事，你结清房租(押金可以抵扣)、水电物业费，将商铺交还给我，你的装修不予补偿。你或许有一些前期费用，比如转让费、装修费等，这些费用虽然和我方无关，但换位思考，替你想想，所以才考虑你的建议，让你自己介绍客户，这些费用你多少可以从下一个客户那里算一点回去，可合同必须是我与新客户签。如果以上我们双方能够达成一致意见，我再考虑给你半个月时间，至于给你还是给新客户都可以，就由你们自己谈，我反正就是让半个月时间，以上就是我的方案。” 2019年8月11日，被告通过微信告知原告称“搬完了”。但被告仍未能将商铺钥匙交付给原告。 在原告向被告催讨商铺钥匙未果的情况下，原告于2019年9月8日自行收回了涉案商铺。 2019年8月31日，商铺物业管理方上海A物业管理有限公司向原告发出催缴欠款通知要求支付2018年10月至2019年9月期间的物业管理费9,045.60元。次月，原告支付了涉案商铺自2018年10月至2019年9月8日的物业管理费8,492.80元。 现原告以诉称理由诉至本院。 另查，原告为本案诉讼，与上海市江南律师事务所签订了《聘请律师合同》，聘请该律师事务所提供法律服务，并支付了5,000元律师代理费。 庭审中，原告表示被告已付的押金1万元可以抵扣欠款。物业管理费是按年支付。原告主张23,400元违约金是基于被告在合同期限届满后未能返还商铺的违约行为。 以上事实，由原告提供的产权登记信息、租赁合同、催缴欠费通知单、物业管理费发票、原告与被告的微信截屏、聘请律师合同及律师代理费发票，被告提供的商铺照片等，以及双方当事人陈述所证实。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。在合同履行期满后，双方未达成续租的合意，根据约定被告确应将涉案商铺返还给原告。但从原告提供的微信聊天记录显示，原、被告在租赁期限届满后，被告希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而原告同意此方案且强调被告介绍的新承租人需要与原告直接签订租赁合同。双方就此一直在沟通协商，因此被告也未向原告返还商铺。由此说明被告未按合同约定返还商铺是因为原、被告就合同到期后商铺的交接、租赁事宜正在协商之中，而非被告恶意违约。现原告主张被告逾期返还商铺构成违约并要求按租金的2倍计算使用费的主张，本院不予支持。但由于被告自合同期满后确仍占有使用涉案商铺，应当向原告支付占有使用费，使用费的标准参照租赁标准计算。被告在2019年8月11日通知原告已搬离商铺，但在原告催讨商铺钥匙时却未能交付钥匙，商铺最终由原告自行收回，故被告仍需支付截至原告自行收回商铺之日的使用费，使用费合计为34,233.36元。 庭审中，关于原告主张的违约金23,400元，原告于庭审中表示此系基于被告逾期归还商铺的违约行为而主张。但本院前述分析，被告并非恶意拒绝退还商铺，而是双方正在协商过程中，因此原告此项诉讼请示，本院不予支持。 原告已收取的租赁押金1万元，根据双方的意愿，在上述使用费中直接抵扣，被告应付的使用费确中扣除押金后，需支付24,233.36元。 关于原告主张的2018年10月1日至2019年9月8日期间的物业管理费8,492.80元，应当由被告承担。 关于原告主张的律师代理费5,000元，租赁合同第15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款适用的前提是由于乙方即被告的违约行为导致租赁合同提前解除为前提。但原、被告对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期届满，不存在被告违约导致合同提前解除，因此这一条款不适用本案。原告主张的律师代理费的请求，本院不予支持。 关于被告林玲红反诉要求原告赔偿装修损失的请求，本院注意到租赁合同中约定了在合同期满后，原告不承担任何装修费用。因此被告的反诉请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)林玲红于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陶晓群自2019年4月1日至2019年9月8日期间的使用费24,233.36元(已扣除租赁押金1万元)； 二、被告(反诉原告)林玲红于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陶晓群物业管理费8,492.80元； 三、驳回原告(反诉被告)陶晓群的其余诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)林玲红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币2,467.86元，减半收取计1,233.93元，由原告(反诉被告)陶晓群负担863.75元，被告(反诉原告)林玲红负担370.18元。 反诉案件受理费减半收取计258.82元，由被告(反诉原告)林玲红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  邹巧弟 二〇二〇年一月十六日 书记员  周佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。