四川省内江市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1002执异14号异议人：陈香初，女，1981年2月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。申请执行人：张笠，男，1976年3月5日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：李浩，男，1976年12月5日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系内江市东兴区x街道办事处x社区推荐。被执行人：内江市大盛房地产开发有限公司，住所地,内江市中区交通路559号黄桷井商城内。法定代表人：廖朗，董事长。委托诉讼代理人：黄家琼，系该司总经理。委托诉讼代理人：黄英，系该司销售经理。本院在执行张笠申请执行内江市大盛房地产开发有限公司（以下简称“大盛公司”）民间借贷纠纷一案中，异议人于2020年1月9日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行听证审理。异议人陈香初，申请执行人张笠的委托诉讼代理人李浩，被执行人大盛公司的委托诉讼代理人黄家琼、黄英到庭参加听证。本案现已审理终结。异议人陈香初称，请求解除对位于大盛现代城、房号为BX房产证号为内江市房权证字第2015101XXX号房屋的查封。事实和理由：2018年7月，贵院顺位查封了登记在大盛公司名下的位于大盛现代城、房号为BX房产证号为内江市房权证字第2015101XXX号房屋。大盛公司于2018年2月28日将该房屋出卖给异议人，双方签订了书面的《商品房买卖合同》，异议人已经支付了全部房屋价款，并且房屋已经交付给异议人使用，但由于大盛公司欠缴税款，被内江市地方税务局第二直属分局于2017年1月行政查封，故至今未办理房屋所有权证。现该局已经解除对案涉房屋的查封。异议人认为，贵院的查封行为在异议人的买卖行为之后，未能办理房屋所有权证不能归责于异议人，异议人的权利足以阻却申请执行人张笠对该房屋执行，故提出执行异议，提出上述请求。异议人提供审查的证据有：1.陈香初身份证复印件；2.房款收据及转账凭证、银行卡交易明细单；3.商品房买卖合同；4.大盛公司的证明；5缴纳水、电、气费的收据发票及明细单；6.内江市不动产登记信息摘要；7.（2017）川1002执1075-3号内江市市中区人民法院执行裁定书；8.（2017）川1002执1075-3号内江市市中区人民法院协助执行通知书；9.入住证明及照片；10.商品房买卖合同的附件。申请执行人张笠称，1.本案是我方与大盛公司借贷纠纷的执行案件，我们依法申请法院查封了大盛公司的房屋，法院是依法查封的，查封的时候房屋在大盛公司名下，房屋的权属是清楚的。2.大盛公司在销售异议人提出异议的房屋等15套房子是在税务局行政查封期间，税务局要求大盛公司将该十五套房屋拍卖，并将价款交税款，但大盛公司并未拍卖该十五套房屋并上交价款。我方对大盛公司处理这十五套房产有异议，税务局要求其按照正当程序拍卖，但无拍卖公告、成交证明等材料，大盛公司处理房屋的价款是否合理及处置的房屋资金的去向是否挪作他用等，我们都有异议。请法院对大盛公司处分房屋是否合法进行审查，若存在违法情形，请依法查处。3.异议人与申请执行人无直接关联，对于其损失，其应当向大盛公司主张权利，不应牵涉申请执行人。综上，申请执行人不同意解除对案涉房屋的查封。申请执行人提供审查的证据有：1.不同意解封的申请书；2.税务局的税收强制执行决定书。被执行人大盛公司辩称，X花园和大盛现代城是我司的同一个楼盘，最开始申报的时候用的是X花园X号商住楼，后来销售的时候就用了大盛现代城的名字。2017年、2018年政府出具会议纪要，因为经营困难，在考虑到我们的实际情况的同时，我司预留了30套房屋包括案涉的异议人的房屋等十五套房屋作为税款和国土出让金，政府的会议纪要明确了这些房屋的销售款属于专款专用，我们的房屋销售全是在法院查封之前，税务局的行政查封是在2017年，直到现在税务局的税金还有1000多万没交完，当时说强制拍卖是为了在房管局查封，但查封以后，税务局并没喊我们对案涉房屋进行拍卖，而且其也同意我们进行销售，但是出售的房屋价款必须要上交抵税款。当时我们找的销售公司销售房屋，我们给销售公司的底价是3200元每平米，多出的钱都是销售公司提成拿走了的，我们收到的房屋销售款全部都交给了税务局。异议人的房屋等15套房屋中有5户人是银行贷款，大约还有90多万元，这笔钱收回来是要交给国土部门的，作出土地出让金的，也是专款专用，也不能执行给申请执行人。被执行人提供审查的证据有：1.内江市住房和城乡建设局就大盛房地产X花园向市政府提交的报告及批复；2.国土局抵押大盛现代城15套住房清理表；3.内江市住房和城乡建设局《关于反映要求大盛现代城房屋产权证信访事项处理意见书》；4.内江市自然资源和规划局签署的证明；5.大盛公司向税务部门交税的证据材料。本院经听证查明：内江市市中区交通路X号X花园X号商住楼X幢X单元第X层X号（产权证号：2015101XXX）房屋系本案案涉房屋。内江市不动产登记中心登记的上述房屋的权利人为大盛公司。2018年2月28日，异议人陈香初与大盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定异议人购买的商品房是X花园X号商住楼X幢X单元第X层X号商品房，预测建筑面积为95.47平方米，其中套内建筑面积79.02平方米；约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币）4238.40元，总价款人民币334918元整；约定签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为现房；约定一次性付款方式付款。陈香初家属刘思利及陈香初分别于2018年2月25日、2018年2月28日向大盛公司的出纳龙涛转账20000元、94918元、220000元，合计334918元。大盛公司分别于2018年2月25日、2018年2月28日为异议人出具20000元、314918元的收据，合计人民币334918元。陈香初于2018年2月28日入住该房屋，后产生水费等生活费用。因民间借贷纠纷，申请执行人张笠向本院提起民事诉讼。本院于2017年2月7日立案受理，经调解于2017年3月9日作出（2017）川1002民初343号民事调解书，达成如下协议：一、内江市大盛房地产开发有限公司欠张笠本金及利息3,600,000元，于2017年3月31日之前支付370,000元，2017年4月30日之前支付230,000元，2017年5月至9月每月底前支付600,000元；如2017年5月起没有按期支付，则张笠有权申请强制执行剩余全部款项，并按照月息2%的标准支付剩余款项利息。二、本案受理费36,400元，减半收取18,200元，张笠自愿负担。该调解书于2017年3月10日发生法律效力后，因大盛公司未履行生效文书确定的义务，申请执行人张笠依法向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2018年6月21作出（2017）川1002执1075-3号执行裁定书和协助执行通知书，并于2018年6月28日查封了案涉房屋，查封期限为三年。异议人认为案涉房屋属于异议人所有，故向本院提出执行异议。另查明，因大盛公司欠缴税款，案涉房屋于2017年1月9日被四川省内江市地方税务局第二直属税务分局行政查封，2019年8月，大盛公司及部分业主缴纳了相应税款，同月该税务局对案涉房屋予以解除查封。再查明，大盛公司修建的X花园X号商住楼与大盛现代城实为同一楼盘。本院认为，合法的民事权益受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，异议人陈香初与大盛公司签订了商品房买卖合同，并约定异议人购买大盛公司开发的案涉房屋等事项，该合同系陈香初与大盛公司在案涉房屋被查封之前签订，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，且在案涉房屋被本院查封之前，异议人就缴纳了购买案涉房屋的全部房款并合法占有使用案涉房屋；因被执行人大盛公司的原因导致案涉房屋被税务部门行政查封并被本院依法查封，导致异议人无法对案涉房屋进行过户登记，该原因并非异议人的过错。上述事实有商品房买卖合同及附件、水费收据、房款收据、转账凭证、银行卡交易明细单、大盛公司的证明、入住证明及照片、执行裁定书、协助执行通知书、内江市不动产登记信息摘要等证据足以证实。综上，异议人的执行异议申请理由成立，本院予以支持。本案审查的焦点为异议人的异议能否阻却本院对案涉房屋采取的查封措施，故申请执行人认为大盛公司销售案涉房屋时处于税务部门行政查封期间销售不合法的理由与本案审查的焦点无关，本院不予审查。申请执行人不同意解封的理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于内江市市中区交通路X号X花园X号商住楼（大盛现代城）X幢X单元第X层X号（产权证号：2015101XXX）房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省内江市市中区人民法院提起诉讼。审 判 长  韩小利人民陪审员  巩 固人民陪审员  闻永凤二〇二〇年一月二十日书 记 员  魏 丹