河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3770号原告：张科,男,汉族,1977年12月4日出生,户籍所在地新乡市,现住新乡市。被告：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人:魏鑫，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人:张少卿，河南中豫律师事务所律师。原告张科诉被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张科、被告鑫隆公司的委托诉讼代理人张少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张科向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金145400.19元（按已交房款315060.00元×每日万分之五×逾期923天计算）；2、依法判令被告履行“向原告交付案涉房屋平面图和公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”的义务；3、依法判令被告履行“向原告出示案涉房屋经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的义务；4、判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：原被告双方于2013年8月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号2013-0800785）。原告购买被告开发位于宏力大道（东）××号牧野花园9号楼2单元13层21301户房屋一套，合同约定总价款贰拾陆万玖仟叁佰玖拾玖元整（￥269399.00元），实际原告共向被告支付总价叁拾壹万伍仟零陆拾元整（￥315060.00元）。合同第八条约定：被告应当在2014年4月30日前依约将上述房屋交付给原告。合同第九条约定：逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当在依约定交付日起的第二天起至实际交付之日止，按日向原告交付已交房款万分之五的违约金。2014年4月30日前，被告未依约将所售房屋交付给原告。至2014年8月21日，原告交付了全部房款315060.00元。被告于2016年11月9日才将房屋交付给原告，此时距合同约定的交付时间已逾期923天。被告应依约支付违约金。合同第三条约定：案涉房屋平面图见本合同附件一，有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。自2013年8月7日至2016年11月案涉房屋交付，被告始终未向原告提供合同中应附的案涉房屋平面图和公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。合同第十一条约定：商品房交接时，出卖人应出示案涉房屋经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告交付案涉房屋时，未依约向原告出示案涉房屋经验收合格的证明文件，也未提供相应的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。故此，特向贵院起诉，望判如所请。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：自2016年2月15日至2016年11月9日计算违约期间，共逾期269天，违约金减少为42375元；撤销第二项诉讼请求。被告鑫隆公司辩称：1、本案系团购房纠纷，而非单一的商品房买卖合同纠纷。涉案小区属于定向开发，由新乡市牧野区政府主导，以远低于市场商品房的价格销售给新乡市牧野区团购房工作协调办公室（以下简称团购办）指定的团购人员，系销售给特定主体。2、团购办系各购房户的代理人，且在整个团购房活动中处于主导地位。团购人员的房款收取、户型选定、价格商定等具体事宜均是由团购办代为办理，鑫隆公司并未与团购人员有过直接接触。3、双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，原告主张的已向鑫隆公司交付全部购房款与事实不符。鑫隆公司是在团购办主持下，在牧野区政府办公楼统一向各购房业主按照合同中的金额统一出具收据，实际上鑫隆公司并未收到购房款。团购办作为原告代理人，并未向鑫隆公司支付全部购房款，而鑫隆公司在未收到购房款的情况下迫于政府的压力向原告交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，不应当按该合同约定履行相关义务。退一万步讲，即便按照合同内容履行，原告亦未提供充分证据已向鑫隆公司支付购房款，理应由原告承担相应的违约责任。此外，原告主张的交房时间也与事实不符。因案涉小区系新乡市牧野区区政府主导参与属于团购房，且涉案小区部分工程均由团购办对外发包，其部分发包的工程存在问题导致案涉小区截止目前不能提交相应的证明文件，因此该责任应由团购办进行承担。综上，请求法院在查明事实后依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：原告张科向被告鑫隆公司交纳了购房款273000元，被告鑫隆公司于2013年4月26日向原告出具了相应金额收据二份。2013年8月7日，原告张科（××）与被告鑫隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定，房屋坐落于新乡市××号牧野花园第9号楼2单元13层21301户；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1888元，附属物零元整，总金额（人民币）贰拾陆万玖仟叁佰玖拾玖元整。缴纳住房维修基金合计金额8561.4元；付款方式及期限为××应一次性付清总房款269399元整；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知××的。2、因××原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.05%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：××有权退房。案涉房屋现已交付给原告张科，但至今未向原告出示案涉房屋经验收合格的证明文件，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。再查明，因案涉小区房屋实际购房款高于合同约定的房款，原告张科在合同签订前已支付房款273000元，后又补交房款42060元。2016年11月9日原告张科收到交房短信通知。本院认为，根据原被告签订的商品房买卖合同可知，原被告约定的交房时间为2014年4月30日，因案涉小区的电力设施、市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，本院酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定承担相应的违约责任，故原告主张自2016年2月15日开始计算违约金，本院予以支持。关于原告交纳的房款总额，被告称其在未收到269399元购房款的情况下应新乡市牧野区团购房工作协调办公室的要求向原告出具了收据，但根据原被告提交的证据及庭审陈述可知，原告向指定账户交付了购房款，在原告支付过购房款后，被告向其出具了收款收据，根据合同的相对性原则，对于作为购房人的原告而言，其已经履行了付款义务，本院可以认定原告已交纳了购房款金额总计为315060元；关于被告交付房屋的时间，原告在庭审中称实际交房入住时间为2016年11月9日，其违约金暂计算至2016年11月9日，原告提供团购办短信通知截图予以印证。故对原告主张的交房日期本院予以采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述可知，原告是通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室向被告购买的房屋，故对于原告主张的违约期间，本院认定应为2016年2月15日至2016年11月9日；综上，对于原告主张的违约金本院以315060元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年11月9日为42375元，本院予以支持。关于原告主张被告交付相关手续的诉讼请求，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容可知，被告作为商品房出卖方在交付房屋时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张科支付违约金42375元（以315060元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年11月9日）；二、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张科提供涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费860元减半收取430元，由被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：侯丽芳二〇二〇年一月十七日书记员 ：李佳影