江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5583号原告：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼602室。法定代表人：钟岩，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李凤云，该公司员工。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路3068号4号楼1017室。法定代表人：李兆荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：奚丁，该公司员工。委托诉讼代理人：陈韵锦，该公司员工。原告深圳市大数云房网络科技有限公司（以下简称大数云房公司）与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，并于2019年10月14日、11月4日公开开庭审理。原告大数云房公司的委托诉讼代理人李凤云及被告禾发公司的委托诉讼代理人奚丁到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告大数云房公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付佣金人民币2051978元及利息（以2051978元为基数，从2019年4月11日起按银行同期贷款基准利率计算至该笔款项付清时为止，暂计至2019年6月30日的利息共计22315.26元；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月开始，原、被告陆续签署了两份《姑苏院子委托销售合同（分销）》及三份《泰禾.华发姑苏院子[Q房]客户推介合作协议》。上述协议约定由被告委托原告对姑苏院子（备案名：XXX）项目进行非独家分销代理销售，委托期限自2018年5月14日至2018年12月31日。每个合作期限的合同约定的佣金执行方案不尽相同。原告在委托期限内成功销售出多套房源，但被告仅支付了部分房源佣金，剩余14套房源佣金未予支付。经对账，目前双方确认可结佣的金额为2051978元，其中XX幢XXX室、XX幢XXXX室、XX幢XXX室三套房源目前确认可结佣比例分别为50%，剩余50%比例的佣金待符合结佣条件时被告再另行支付。原告多次催要被告支付上述未结佣金2051978元，但被告均以公司在走流程为由拖延支付。原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告禾发公司辩称：1、原告提交的《姑苏院子项目未结佣金明细表》（以下简称佣金明细表）中的第1至第11笔佣金合计1567352.65元属实，我方予以认可，但因原告未按约向我方开具增值税发票，上述佣金尚不具备支付条件。对于该佣金明细表第12至13笔的佣金，原告未在本案中主张。2、佣金明细表第14笔佣金我方不同意支付给原告，理由如下：该笔佣金对应的系姑苏院子X幢XXX室房屋，由客户毛某购买，该套房屋先由原告的业务人员推荐成交，毛某与被告签署了《XXX认购协议书》。后因毛某自身原因无法购买该套房屋，毛某、陈某向被告申请退款。被告同意退款，并将该套房屋重新投入市场进行销售。其后，客户陈某经由苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司（以下简称家事达公司）推荐，并与被告签署了XXX认购协议书》。陈某系毛某某、陈某的亲属，因陈某资金出现问题，陈某向被告申请更名为其姐夫毛某。被告接受了该申请，并最终与毛某签订商品房买卖合同。毛某也已将购房款全部支付给被告。因X幢XXX室房屋最终并非由原告成交，故原告不得要求我方支付佣金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告大数云房公司（乙方）与被告禾发公司（甲方）签订《姑苏院子委托销售合同（分销）》一份，约定乙方作为甲方开发的泰禾华发.姑苏院子（备案名：XXX）的非独家分销代理商，合同期限自2018年5月14日至2018年7月31日。该合同第三条第四款约定：乙方有效客户购买本项目房源的，在满足本合同约定的条件后，甲方按本合同约定向乙方支付佣金。合同第三条第五款约定：佣金执行方案：以自然月为阶段性考核周期。（1）考核方式：成交量小于4套，按总房款的1.8%结佣。大于4套（含4套），按总房款的2%结佣。合同条款顺延至2018年7月31日。（2）结佣方式：①客户草签且首付满30%，结佣50%佣金；②客户网签且付齐首付，结算至80%佣金；③客户网签且全款到账，结算剩余20%佣金。合同第四条第十二款约定，乙方结算佣金时，应向甲方开具税率为6%的增值税专用发票。合同第五条约定：1、客户报备。乙方应建立案场微信群，与案场助理对接，报备须提前30分钟将客户的基本信息以微信形式发至微信群。乙方报备客户符合报备规则，方可视为有效报备。合同第八条约定，甲乙双方指定的本合同负责人如下，任何一方变更合同负责人需通过书面函件告知对方。各方对下列负责人的签字均予以认可：甲方项目负责人为符乙存，乙方指定负责人为徐中月。该合同还约定，甲方于乙方提供正规增值税专用发票后的10个工作日，以银行转账方式向乙方支付佣金。后原、被告双方又续签《姑苏院子委托销售合同（分销）》一份，该份合同的期限自2018年7月1日至2018年8月31日。该合同第三条第五款约定：佣金执行方案，以2018年7月1日至2018年8月31日为阶段性考核周期。（1）佣金点数：①阁院、中、上叠为总房款的2%；②下叠及独院为总房款的5%。（2）结佣方式：客户草签按首付比例结算佣金比例，全款到账结算100%。该合同其他约定与上一份合同一致。上述合同到期后，原告大数云房公司（乙方）与被告禾发公司（甲方）又陆续签署《泰禾.华发姑苏院子[Q房]客户推介合作协议》三份，约定甲方委托乙方为姑苏院子项目提供客户推介服务，甲方按照本协议约定向乙方支付客户推介服务费。三份合作协议的合作期限从2018年9月1日起陆续至2018年12月31日止。三份合作协议均约定，甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的税率为6%的正式税务发票，发票类型为增值税专用发票。若乙方未按上述要求提供发票或未按甲方要求提供其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任，乙方亦不得以此为由拒绝履行本协议义务。上述合同签订后，原告大数云房公司陆续介绍多个客户与被告禾发公司成交了多套房屋。被告禾发公司确认原告大数云房公司提交的佣金明细表第1至11笔佣金1567352.65元属实。其中第9笔所对应的28幢305室房屋的佣金195213元中，原告在本案中暂主张了50%的佣金即97606.8元，剩余50%的佣金原告起诉时称尚未达到结佣条件，后续再向被告主张。对于佣金明细表第12至13笔佣金，原告在本案中暂未向被告主张。佣金明细表第14笔所对应的系姑苏院子X幢XXX室房屋，原告大数云房公司主张该笔佣金的金额为484625.35元，购房人系毛某。2018年8月15日，原告大数云房公司的工作人员在“Q房&姑苏院子报备群”中对客户陈某进行到访报备。陈某于2018年8月15日在《泰禾&姑苏院子来访成交渠道确认单》上签字确认。当日，毛某某、陈某夫妻（乙方）与被告禾发公司（甲方）签订《贤雅居认购协议书》，该协议书约定毛某、陈晶认购姑苏院子（贤雅居）X幢XXX室房屋，建筑面积302.67平方米，总价为9940164元，定金500000元。乙方自本认购书签订之日起即2018年8月30日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件，并支付约定之购房款。优惠：1、电商优惠7万抵10万（电商费7万另付）；2、准时签约3万；3、按揭贷款2万；4、城市总0.995%。2018年8月30日前付清30%首付，2018年10月30日前办理按揭并网签。甲方置业顾问处有王某签名，销售经理处有王某某签名，并加盖了被告禾发公司印章。乙方处有毛某、陈某签名。2018年9月2日，陈晶向被告禾发公司申请退款，根据《退款（筹）申请表》记载，退款原因系“资金问题”，退款金额为500000元。2018年8月31日9:49，家事达公司的员工在“家事达&姑苏院子报备群”中对客户“陈先生”（即陈某，系陈某弟弟）进行到访报备。当日13:10,家事达公司、陈君与被告禾发公司签订《泰禾&姑苏院子来访成交渠道确认单》，其上记载成交的房屋系姑苏院子X幢XXX室，成交总价为9940164元。陈君于2018年8月31日与被告禾发公司签订《贤雅居认购协议书》，确认购买X幢XXX室房屋，总价9940164元，定金200000元。优惠后的价格为9692507元，团购费7万元另算。签订认购协议书当日，陈君向禾发公司支付200000元定金。后陈君、毛某二人共同向禾发公司出具《情况说明》一份，其上载明：“本人陈某原认购姑苏院子XXX，本人苏州户口名下两套房，原计划一次性付款，现因公司资金链出现问题，无法一次性付款，现申请更名为姐夫毛某办理按揭手续，特此声明。”该说明未见落款日期。后该房屋的购房人更名为毛某，毛某与被告禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定由毛某购买姑苏院子（即XXX）X幢XXX室房屋，房屋总价款为9692507元。被告禾发公司称毛某最终就X幢101室房屋与其成交是基于家事达公司的推荐，其与苏州泰森房地产经纪有限公司签订了《泰禾华发姑苏院子项目合作协议》，委托苏州泰森房地产经纪有限公司销售姑苏院子项目，后苏州泰森房地产经纪有限公司又委托家事达公司进行销售，故其已将该房屋的佣金484625.35元分三次全部支付给苏州泰森房地产经纪有限公司。根据原告大数云房公司提交的其销售员陈实与被告禾发公司的姑苏院子案场负责人王某、符某的对话录音记录，陈实因发现原告客户毛某申请退房后，后又通过家事达公司与被告禾发公司继续就姑苏院子X幢XXX室房屋交易，且被告禾发公司拒绝就该笔交易向其支付佣金，陈实遂质问王某、符某。王某在录音中表示，不存在案场“洗客”，客观上可能造成渠道方认为案场洗客，实际上案场的出发点不是为了洗客而洗客，而是从案场角度而言，成交业绩是首要的。因毛某一开始以为姑苏院子的佣金是3万至5万，后来其看到一篇文章报道姑苏院子的销售佣金有30万元到50万元之多，毛某就不愿意从原告大数云房公司的渠道继续成交该房屋。毛某接触了其他好几家分销公司，想从其他渠道购买X幢XXX室房屋，但毛某要求各分销公司向其返佣25万元并赠送一个18万元的车位。王某称其知道原告大数云房公司不可能接受毛某提的上述条件，毛某已不可能从原告大数云房公司的渠道继续交易。其为了毛某继续与被告禾发公司就X幢XXX室房屋进行交易，完成姑苏院子的销售额指标，以免其工资打折及职位被调动，就让与其关系较好的家事达公司销售员祝国辉（音译）帮禾发公司促成与毛某的交易。王某称其知晓这一操作对原告大数云房公司的销售人员有伤害，心存愧疚，想作一定的补偿。补偿的方案是要么原告大数云房公司接受毛某提出的返佣及赠送车位的条件，该笔交易的佣金仍计入原告大数云房公司名下，要么另外拿一套佣金与X幢XXX室佣金差不多的房屋单独交给原告大数云房公司销售。原告大数云房公司称，被告禾发公司通过暗箱操作，将原本系由其推荐成交的客户毛某变更为家事达公司的客户，此系行业中所称的“洗客”行为。另查明：根据原告的员工孟丽娟与被告公司员工蒋舒蕾的微信聊天记录显示，2018年10月5日，蒋舒蕾称：“发票还没开好吧？抬头要改。等新的抬头确定好了我告诉你。”孟丽娟回复：“又换，那不要又走流程啊？”2019年6月28日，孟丽娟问:“我们家发票能开了吗？”蒋舒蕾:“开吧，开刚盖章的那个额度，436992.75元。”蒋舒蕾：“开广华么？还是那个账户？”后蒋舒蕾向孟丽娟发送了一个账户名为苏州苏房网信息科技有限公司的开票账户信息。原告大数云房公司陈述，被告禾发公司的开票账户经常变化，所以开票前都需向被告禾发公司确认。在本案的审理过程中，本院要求被告禾发公司提供开票的账户信息给原告大数云房公司用于开具增值税专用发票，但被告禾发公司直至法庭辩论终结前都未提供开票账户信息，导致原告大数云房公司无法先行开具增值税发票。本院认为，原、被告签订的两份《姑苏院子委托销售合同（分销）》及三份《客户推介合作协议》系双方的真实意思表示，依法成立有效，双方均应按约履行。对于佣金明细表第1至11笔的佣金合计1567352.65元，被告禾发公司按约应当立即支付给原告大数云房公司。被告禾发公司以原告大数云房公司未向其开具相应的增值税发票为由拒付佣金依据不足，理由如下：根据双方的交易惯例，原告大数云房公司开票前均需被告禾发公司提供开票账户信息，且因被告禾发公司多次更改开票账户信息，在未获取被告禾发公司的开票信息前，原告大数云房公司无法直接开票。在本案审理过程中，被告禾发公司经本院要求仍拒不提供开票账户信息，导致原告大数云房公司无法开票，被告禾发公司不得再以此为由拒付佣金。对于X幢XXX室的佣金484625.35元（9692507元×5%），被告禾发公司也应支付给原告大数云房公司，理由如下：毛某申请退房后，又通过陈君更名继续购买X幢XXX室房屋的一系列行为，存在与被告禾发公司恶意串通之嫌。根据王某在录音中的陈述，毛某后续得知原告大数云房公司促成X幢XXX室房屋成交将获得四十多万元佣金后，其对此产生不满，遂试图申请退房后通过家事达公司继续购买该房屋。被告禾发公司为防止客户流失，提高销售业绩，促使毛某继续交易，配合毛某进行一系列“洗客”操作，毛某则从家事达公司处获得返佣等利益。虽然依据目前的证据，无法证实被告禾发公司“洗客”的真实目的及动机，但毛某与被告禾发公司签订的《商品房买卖合同》约定的X幢XXX室房屋总价款为9692507元，与原价格9940164元相比，价款减少了247657元，与王某所称的“返佣25万元”金额相近。虽然目前尚无证据证实毛某获取了王某所称的“返佣25万元及18万元的车位”，但毛某后续实际支付的房款与原价格相比确实减少了近25万元。上述事实与王某称毛某通过配合“洗客”而获取利益这一事实相互印证，可信度较大。此外，毛某于2018年9月2日才向被告禾发公司申请退房，退房理由系资金问题。但家事达公司于2018年8月31日就已促成陈君与被告禾发公司就X幢XXX室房屋签订认购协议书。被告禾发公司在毛某申请退房前就将该房屋转卖陈君明显有违原、被告之间的合同约定，也有违常理。综上，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。毛某、陈晶后续的退房行为系虚假的意思表示，其真实的意思表示系要继续购买该房屋，只是将中介方从原告大数云房公司更换为家事达公司，并从中获取房屋价款上的大额优惠等利益，故毛某、陈晶的退房行为对于原、被告而言不发生法律效力。毛某、陈晶首次购买X幢XXX室房屋系通过原告大数云房公司的渠道成交，并与被告禾发公司签订了《贤雅居认购协议书》。后续毛某也与被告禾发公司签订了《商品房买卖合同》并付清了房款，被告禾发公司应按约向原告大数云房公司支付484625.35元佣金。对于原告主张的逾期付款利息损失，本院认为，原告主张利息损失自2019年4月14日起算，但其未举证证明其向被告开具了相应的增值税发票，或于2019年4月14前就本案所涉的佣金向被告索要过开票账户信息，故本院对原告主张的利息损失起算时间不予支持。本院酌情认定利息的起算时间为原告提起本案诉讼之日即2019年7月4日。至于利息的计算标准，自2019年7月4日至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付《姑苏院子项目未结佣金明细表》中第1笔至第11笔的佣金1567352.65元及第14笔佣金484625.35元，合计2051978元。二、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付逾期付款利息损失（以2051978元为基数，自2019年7月4日至2019年8月19日期间的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告苏州禾发房地产开发有限公司实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23394元，减半收取11697元，由原告深圳市大数云房网络科技有限公司自行负担140元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担11557，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告深圳市大数云房网络科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇二〇年一月二十二日书记员  罗 瑶