广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17832号原告：张直宝，男，1964年1月12日出生，汉族，住浙江省仙居县************，公民身份号码332************899。委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处德和社区居民委员会国泰南路3号保利商贸中心4栋3201。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良镇新城区***保利中环广场中汇花园会所一楼首层建筑物。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：栗鑫昕，女，系该公司员工。被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区*******、53号13楼自编1313。法定代表人：严某1。被告：佛山市鼎升市*经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****************鐤泰中心4层482号商铺。法定代表人：严某1。原告张直宝与被告佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市*经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张直宝及其委托诉讼代理人卢书辛、被告建南公司的委托诉讼代理人傅显扬、毛兰桂、被告保利公司的委托诉讼代理人栗鑫昕到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告连带向原告返还购房款50600元及支付利息8053.37元（2016年3月17日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，暂计至2019年7月22日为8053.37元），合计58653.37元；2.判令四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月17日原告按照与被告翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》的约定向被告鼎升公司支付了购房款50600元、履约保证金169620元、前期费用22115元。现在被告已经返还履约保证金169620元、前期费用22115，尚有购房款没有返还。由于被告翰域公司与原告签订合同的行为，发生在其与被告建南公司约定的包销期之内，故被告翰域公司实为被告建南公司的受托人。虽然被告翰域公司是以自己的名义与原告签订认购书，但由于当时有向原告展示其与被告建南公司的包销合同，原告知晓被告翰域与建南公司之间的代理关系。原告有权要求被告建南公司返还购房款，并赔偿利息损失。被告保利公司对原告所受损害存在一定的过错，对被告建南公司的返还款项的义务负连带责任。被告建南公司提交书面答辩状，辩称，一、原告诉请返还款项的请求权基础是解除《鐤泰中心商铺认购书》，但原告并没有要求解除《鐤泰中心商铺认购书》，不存在返还款项的前提。另外，根据系列案其他判决情况，判决返还款项时，均以判决解除购房者与被告翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》作为前提。二、即使存在返还款项问题，原告诉请自2016年3月17日开始计算利息无依据。第一，本案系商品房预售合同纠纷，适用合同法相关规定和合同约定，本案《鐤泰中心商铺认购书》并未约定利息，合同当事人对合同条款的约定属于双方意思自治，原告诉请利息系超越合同约定以外要求被告承担责任。第一，返还款项的请求权系基于合同解除后才产生，在法院没有判决确认《鐤泰中心商铺认购书》解除前，不存在返还款项的前提。本案判决生效前返还责任还处于不明确的状态，只有判决确认《鐤泰中心商铺认购书》解除以及需向原告返还款项，才可能产生逾期利息问题，故退一步说，即使存在返还责任和利息问题，应自本案判决发生法律效力之日起计算利息。三、被告建南公司对原告向被告鼎升公司交付款项不知情，且被告翰域公司授权第三方代收款项超过授权范围，从未获得被告建南公司追认。根据《商铺包销合同》约定，购房者应当将购房款支付至被告建南公司的指定账户，被告翰域公司授权第三方收款明显违背包销合同授权范围，属于超越代理权的行为，对被告建南公司不发生法律效力。被告建南公司对此不知情，且无法确认原告是否已支付款项以及原告是否基于其与被告鼎升公司的约定获得了每期退款。鉴于此，原告要求被告建南公司承担退款责任，扩大了被告建南公司的责任范围，对被告建南公司不公平。另外，原告此前诉讼中提交了作为证据的《商铺包销合同》，该合同盖章处和骑缝章处与被告建南公司自留的合同原件以及提交的合同复印件明显不一致，由此可知原告系从被告翰域公司处获得《商铺包销合同》，其已明确知悉全部包销权限。故原告在向被告鼎升公司付款时已明确知悉被告翰域公司的包销授权范围，但其仍向被告鼎升公司支付款项，未尽到基本的审慎义务，对购房款的支付存在过错，应承担相关法律后果，故原告诉请求无依据。被告保利公司提交书面答辩状，辩称，原告签订的《鐤泰中心商铺认购书》写明的销售方是被告翰域公司，并非被告保利公司，被告保利公司没有将案涉商铺卖给原告的意思表示。被告翰域公司与原告签订《鐤泰中心商铺认购书》，承担责任的主体应是被告翰域公司。同时，购房款系被告鼎升公司收取，与被告保利公司无关。被告保利公司与被告翰域公司、鼎升公司没有任何关系，对《鐤泰中心商铺认购书》以及其他文件的签订均不知情，被告保利公司与原告没有签订过任何文件，更没有收取过相关款项。请法院驳回原告的诉讼请求。被告翰域公司、鼎升公司没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1，收据在（2016）粤0606民初20002号案中已提交过，法院在该案中已确认了该收据的真实性，本院予以采信；证据2，到庭被告无异议，本院予以采信。被告建南公司提交的证据，其他到庭当事人对真实性无异议，本院予以采信。被告保利公司、翰域公司、鼎升公司没有证据提交。经审理查明：张直宝曾提起诉讼，案号（2016）粤0606民初20002号，要求保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司返还履约保证金和前期费用及利息；保利公司与张直宝签订《商品房买卖合同》、交付房产和办理产权登记手续等。该案经审理后查明：2011年1月30日，保利公司与建南公司签订了《合同》。约定：建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”整栋写字楼以及4号楼部分地下室，保利公司按照建南公司的需求进行定制设计。预购标的地上部分单价为11000元/平方米，地下室部分为3500元/平方米，总价款为42700万元。付款方式为：1.签订合同时支付定金1000万元给保利公司；2.当预购标的的土建工程完成，建南公司向保利公司支付8540万元（包含定金）；3.当取得预购标的预售许可证时，双方签订《商品房买卖合同》，保利公司配合建南公司办理银行贷款手续，建南公司支付总房款的80%即34160万元。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”，“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”，“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”，“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”，“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”，“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”；“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年10月25日，翰域公司作为销售方、张直宝作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：张直宝自愿认购佛山市顺德区***************鐤泰中心四层485号商铺，建筑面积为4.6平方米，成交价为242335元。在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向张直宝双倍返还定金，双倍定金返还后，张直宝对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。签订上述《认购书》的地点在案涉大厦的“鐤泰销售中心”，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2016年3月17日，张直宝按约定向鼎升公司支付了购房款50600元、履约保证金169620元、前期费用22115元。鼎升公司收取张直宝支付的款项后，建南公司并未安排保利公司与张直宝签订了《商品房买卖合同》。法院认为，由于翰域公司与张直宝签订合同的行为发生在其与建南公司约定的包销期之内，故翰域公司实为建南公司的受托人。虽然翰域公司是以自己的名义与原告签订认购书，但由于当时有向张直宝展示其与建南公司的包销合同，张直宝应知翰域公司与建南公司之间的代理关系，该合同直接约束建南公司与张直宝。因建南公司已经违约，张直宝有权终止认购书的履行，并要求建南公司返还履约保证金、前期费用，并赔偿利息损失。保利公司对张直宝所受损害存在一定的过错，故法院确定其在所受利益范围内（按11000元/平方米计算4.6平方米，为50600元）对建南公司的返还款项的义务负连带责任。法院判决：一、建南公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张直宝返还履约保证金169620元、前期费用22115元，并支付利息（利息计算方式：按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年11月18日起计算至实际清偿之日止），保利公司对其中的50600元承担连带责任；二、驳回张直宝的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，法律生效判决已认定被告建南公司与翰域公司是代理关系，《鐤泰中心商铺认购书》直接约束原告与被告建南公司，因被告建南公司已违约，原告有权终止《鐤泰中心商铺认购书》的履行。庭审中，被告建南公司也明确不能继续履行《鐤泰中心商铺认购书》，故被告建南公司应将收取原告的款项返还给原告。原告基于《鐤泰中心商铺认购书》的约定支付了购房款50600元、履约保证金169620元、前期费用22115元，其中履约保证金和前期费用已由法院判决退回，剩余购房款50600元，被告建南公司应予退还。关于利息。由于被告建南公司的违约行为导致《鐤泰中心商铺认购书》不能履行引发本案诉讼，原告起诉后被告建南公司至今未退款，客观上造成原告资金占用的利息损失，原告要求被告建南公司支付利息有理，本院予以支持，但利息应从起诉之日即2019年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此2019年8月20日起利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告保利公司是否应承担责任。（2016）粤0606民初20002号民事判决书已认定被告保利公司对原告所受损害存在一定过错，应在其所受利益范围内（50600元）承担连带责任，亦即原告诉请的购房款数额，因此被告保利公司已在该案中承担相应的责任，原告在本案中诉请的款项金额已超出被告保利公司的受益范围，被告保利公司无需承担责任。关于被告翰域公司是否应承担责任。被告翰域公司是被告建南公司的代理人，并不是合同主体，不需承担责任。关于被告鼎升公司是否应承担责任。被告鼎升公司仅是指定的收款人，并不是合同主体，不需承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张直宝退还购房款50600元及利息（利息以未退还购房款为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）；二、驳回原告张直宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1266.33元（原告张直宝已预交），由原告张直宝负担174.33元，被告佛山市建南水务工程集团有限公司负担1092元（被告佛山市建南水务工程集团有限公司径向原告张直宝支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  宁瑞红人民陪审员  黄海燕人民陪审员  王穗珠二〇一九年十二月十八日书 记 员  梁秀雯