福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初437号 原告：厦门银盟商务服务有限公司，住所地厦门市集美区杏滨路301号F栋二楼。 法定代表人：吴志辉，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 并案原告:厦门市中福盟酒店管理有限公司，住所地厦门市集美区。 法定代表人：吴志辉，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 被告：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，住所地厦门市集美区杏林南路33号。 法定代表人：胡松岩，职务主任。 委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。 (2018)闽0211民初437号原告厦门银盟商务服务有限公司（以下简称银盟公司）与被告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心（以下简称全总厦门疗养中心）合同纠纷一案（即本案）、(2018)闽0211民初438号原告银盟公司与被告全总厦门疗养中心合同纠纷一案、(2018)闽0211民初439号原告银盟公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司（以下简称中福盟公司）与被告全总厦门疗养中心合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银盟公司、中福盟公司的委托诉讼代理人王振烈、王楚，被告全总厦门疗养中心的委托诉讼代理人李志鹏、蓝丽英到庭参加诉讼。上述案件审理过程中，原告银盟公司、中福盟公司向本院提出司法鉴定（经营损失评估）申请，本院予以批准，并依法委托鉴定机构开展了鉴定。由于上述三个案件的原告均有银盟公司，且中福盟公司与银盟公司系由同一实际控制人即吴志辉担任法定代表人的关联企业，被告均为全总厦门疗养中心，三个案件涉及的主要法律关系相同，主要事实相同，依法可以合并审理，且三个案件的双方当事人均同意合并审理，故本院于2019年8月7日作出(2018)闽0211民初438号、(2018)闽0211民初439号民事裁定，将(2018)闽0211民初438号、(2018)闽0211民初439号两个案件并入本案进行审理。并案后，由于本案双方当事人争议较大，案情复杂，不宜适用简易程序，故本院又于2019年8月7日作出(2018)闽0211民初437号民事裁定，将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告银盟公司、中福盟公司的委托诉讼代理人王振烈、王楚，被告全总厦门疗养中心的委托诉讼代理人李志鹏、蓝丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银盟公司在本案中向本院提出诉讼请求：1.判令即时解除银盟公司与全总厦门疗养中心于2015年3月20日签订的“Ａ、Ｃ栋酒店别墅”之《别墅场地租赁合同书》；2.判令全总厦门疗养中心退还银盟公司租金（即承包金）人民币（币种下同）284977.08元并赔偿损失1690634.58元，合计1975611.66元；3.本案的鉴定费、诉讼费由全总厦门疗养中心承担。银盟公司在（2018）闽0211民初438号案件中向本院提出诉讼请求：1.判令即时解除银盟公司与全总厦门疗养中心于2015年3月20日签订的“Ｂ、Ｅ、Ｇ栋酒店别墅”之《酒店包销协议书》和《别墅场地租赁合同书》；2.判令全总厦门疗养中心退还银盟公司租金（即承包金）403717.53元并赔偿损失2231617.99元，合计2635335.52元；3.本案的鉴定费、诉讼费由全总厦门疗养中心承担。银盟公司、中福盟公司在（2018）闽0211民初439号案件中向本院提出诉讼请求：1.判令即时解除中福盟公司与全总厦门疗养中心于2015年3月20日签订的“Ｄ、Ｆ栋酒店别墅”之《别墅场地租赁合同书》；2.判令全总厦门疗养中心退还银盟公司、中福盟公司租金（即承包金）284977.08元并赔偿损失1669284.51元，合计1954261.59元；3.本案的鉴定费、诉讼费由全总厦门疗养中心承担。上述三个案件并案审理后，银盟公司、中福盟公司将三个案件的诉讼请求合并，并变更为：1.判令即时解除全总厦门疗养中心与银盟公司于2015年3月20日签订的“Ａ、Ｃ栋酒店别墅”的《别墅场地租赁合同书》，并判令全总厦门疗养中心退还银盟公司“Ａ、Ｃ栋酒店别墅”的租金（即承包金）284977.08元；2.判令即时解除全总厦门疗养中心与中福盟公司、银盟公司于2015年3月20日签订的“Ｂ、Ｅ、Ｇ栋酒店别墅”的《酒店包销协议书》和《别墅场地租赁合同书》，并判令全总厦门疗养中心退还银盟公司“Ｂ、Ｅ、Ｇ栋酒店别墅”的租金（即承包金）403717.53元；3.判令即时解除全总厦门疗养中心与中福盟公司于2015年3月20日签订的“Ｄ、Ｆ栋酒店别墅”的《别墅场地租赁合同书》，并判令全总厦门疗养中心退还中福盟公司“Ｄ、Ｆ栋酒店别墅”的租金（即承包金）284977.08元；4.判令解除全总厦门疗养中心与银盟公司于2014年签订的《别墅租赁合同附件》；5.判令全总厦门疗养中心赔偿银盟公司、中福盟公司经营损失7783626元；6.判令全总厦门疗养中心退还银盟公司、中福盟公司押金200000元;7.本案的鉴定费、诉讼费由全总厦门疗养中心承担。事实与理由:2013年11月30日，全总厦门疗养中心将位于厦门市集美区以出租方式交由银盟公司进行客房销售承包经营，为此双方签订1份《别墅租赁合同书》（以下简称2013年租赁合同）。该合同约定：1.甲方（全总厦门疗养中心）将7栋别墅出租给乙方（银盟公司）经营，期限为2013年12月1日起至2018年11月30日止，每月租金210000元，以后每年按10%递增。2.甲方允许乙方挂账经营，并提供发票给客人，但按9%收取税费。3.乙方自行开展营销经营活动，自主经营，自负盈亏，但不得低价宣传或争夺甲方现有客源。合同签订后，全总厦门疗养中心将已按照酒店客房标准装修好的7栋别墅（含屋内设施、设备、家具等）交给银盟公司经营使用，银盟公司按约履行合同。 2014年底，应全总厦门疗养中心要求，为了配合其财务上的要求及规避法律，银盟公司与全总厦门疗养中心解除前述2013年租赁合同。2015年3月20日，应全总厦门疗养中心要求，双方就A、C两栋酒店别墅按照租赁的方式签订《别墅场地租赁合同书》（以下简称A、C栋别墅租赁合同），就D、F两栋酒店别墅按照租赁的方式签订《别墅场地租赁合同书》（以下简称D、F栋别墅租赁合同），就B、E、G三栋酒店别墅签订1份《酒店包销协议书》（以下简称B、E、G栋别墅包销协议书）。 A、C栋别墅租赁合同约定：租赁期限为4年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止。第一年租金为575000元，以后每年递增5%。甲方（全总厦门疗养中心）应负的维修超过合同约定期限，乙方（银盟公司）可以拒付租金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。虽然该合同约定银盟公司承租酒店别墅系办公使用，但双方实质上均是按照2013年租赁合同中所约定的客房销售承包经营之性质、内容履行该合同。 B、E、G栋别墅包销协议书约定：1.银盟公司作为担保方（丙方），中福盟公司作为承租方（乙方）。2.乙方承包经营B、E、G三栋酒店别墅客房的住宿销售，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。第一年承包金为850000元，第二年承包金为892500元，第三年承包金为937200元，第四年承包金为981400元，按月支付。3.甲方（全总厦门疗养中心）根据乙方的销售情况与具体客户签订客房住宿合同，并直接向客房客户收取费用，在扣除乙方应承担的税费以及直接成本价70元/间夜、客房服务人员工资、客房皮草洗涤费、客房易耗品费用等费用后，双方每月结算一次客房销售款。4.直接成本价70元/间夜、客房服务人员工资、客房皮草洗涤费、客房易耗品费用执行至2015年12月31日，自2016年1月1日起，双方需重新商定合作价格。5.本协议经签字盖章，且甲方收到乙方保证金和首期包销金后生效。2016年7月，应全总厦门疗养中心要求，银盟公司与其就B、E、G三栋别墅按照租赁的方式签订《别墅场地租赁合同书》（以下简称B、E、G栋别墅租赁合同）。该合同除了租金金额不一样，其余与上述A、C栋别墅租赁合同、D、F栋别墅租赁合同的内容一致。 D、F栋别墅租赁合同约定：1.银盟公司作为担保方（丙方），中福盟公司作为承租方（乙方）。2.租赁期限为4年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止。第一年租金为575000元，以后每年递增5%。3.甲方（全总厦门疗养中心）应负的维修超过合同约定期限，乙方可以拒付租金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。虽然该合同约定中福盟公司承租酒店别墅给为办公使用，但是全总厦门疗养中心与中福盟公司实质上均是按照2013年租赁合同中所约定的客房销售承包经营之性质、内容履行该合同。 在银盟公司、中福盟公司承包经营过程中，自2015年1月起就发现并口头反映问题，并于同年3月开始书面向全总厦门疗养中心反映白蚁、渗水、地脚线等问题并要求解决。但是，全总厦门疗养中心以种种理由推诿，致使问题越来越严重：1.七栋别墅多处大门、房间门、窗户门与地脚线被白蚁蛀空、外围护栏腐烂；2.洗手间渗水、并导致墙纸腐烂脱落；3.浴缸无检修口；4.部分排插不通电且容易跳闸；5.部分空调不制冷、出风口装反；6.配电箱渗水。由于全总厦门疗养中心迟迟不予解决和修复，银盟公司于2016年7月13日委托集美区公证处进行证据保全。经统计，案涉别墅总计68间房间，其中有41间客房因损坏严重无法正常使用，无法正常使用率达到60.29%。A、C栋别墅合计12间房间严重损坏，且因大门毁坏，全部无法正常使用，无法正常使用率达100%。B、E、G栋别墅合计29间房间，其中有17间无法正常使用，无法正常使用率达58.62%。D、F栋别墅合计21间房间，其中有12间无法正常使用，无法正常使用率达57.14%。为此，银盟公司多次通过各种方式与全总厦门疗养中心交涉，并提出免租和修复等要求，但是全总厦门疗养中心没有进行任何修复。之后，B、D、E、F、G栋别墅已经无法使用，无法正常使用率达到100%。 综上所述，就案涉别墅，银盟公司、中福盟公司与全总厦门疗养中心之间表面上为租赁关系，实质上双方为客房销售承包经营关系。由于全总厦门疗养中心的原因，致使银盟公司、中福盟公司无法正常使用案涉的7栋酒店别墅，无法实现合同目的，且使银盟公司、中福盟公司遭受巨大经济损失。银盟公司、中福盟公司为此提起本案诉讼。 全总厦门疗养中心辩称：1.关于解除《别墅场地租赁合同书》的问题。全总厦门疗养中心已于2017年7月19日向银盟公司、中福盟公司发出解除《别墅场地租赁合同书》的通知，故该合同已于2017年7月19日解除。但该合同的解除是因为银盟公司、中福盟公司严重违约拖欠租金及其他费用所致，银盟公司、中福盟公司应承担相应违约责任，全总厦门疗养中心已另案起诉。另案中法院已经依法判决确认双方合同于2017年7月20日解除，只是因违约金问题双方上诉至厦门市中级人民法院。因此，讼争合同实际上已解除。 2.《酒店包销协议书》系全总厦门疗养中心与中福盟公司签订，该协议书未生效也未履行，无需解除。首先，该协议第七条第2款约定：“本协议经双方签字盖章，且甲方收到乙方保证金和首期包销金后生效。”本案中，全总厦门疗养中心并未收到中福盟公司的保证金和首期包销金，故协议未生效。其次，银盟公司及中福盟公司在向全总厦门疗养中心承租别墅时双方约定主要用途为办公经营，但经营期间会有业务接待需要住宿，住宿需实名制登记，随时接受公安机关检查。银盟公司及中福盟公司为了便于自行管理，曾要求全总厦门疗养中心为其出具关于其是全总厦门疗养中心外包单位的证明，包括后来签订《酒店包销协议书》，方便其向公安机关申请办理住宿登记系统，但因不符合政策法规要求未能办理成功，该证明和《酒店包销协议书》就一直闲置未履行。 3.银盟公司、中福盟公司与全总厦门疗养中心之间的关系为房屋租赁关系而非酒店客房包销关系。众所周知，酒店客房包销关系中，承包人向酒店提供包销代理服务，根据销售业绩收取服务费，酒店的固定资产折旧、易耗品消耗等与承包人无关，不存在承包人还要向酒店支付房间租金及房间内易耗品费用的问题。但本案中银盟公司、中福盟公司向全总厦门疗养中心支付押金、租金、购买客房损耗品等行为，均说明了双方的关系就是房屋租赁关系，双方实际按《别墅场地租赁合同书》履行，与包销代理关系无关。 4.全总厦门疗养中心不存在违约行为，无需向银盟公司、中福盟公司退还租金及赔偿各项损失。银盟公司、中福盟公司所称的租赁房屋存在的白蚁蛀空、渗水、墙纸腐烂脱落等非主体原因产生的问题，属双方约定由银盟公司、中福盟公司负责维修、保养的范围，应由其自行承担管理不善的不利后果。 （1）合同依据。《别墅场地租赁合同书》第三条第三款约定：“……乙方自行负责别墅的日常维修、保养工作，所产生的维修、保养费用由乙方承担。”第七条第三款约定：“装修管理……房屋渗水，配电室渗水等主体原因产生的维修由甲方负责且费用由甲方自行承担。”合同明确约定除主体原因导致的渗水外，其他问题由银盟公司、中福盟公司负责维修、保养。 （2）法律依据。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”租赁物的维修义务，法律允许当事人另行约定。 （3）重新签订《别墅场地租赁合同书》及约定别墅的日常维修、保养由银盟公司、中福盟公司负责的背景原因。2013年租赁合同签订后，银盟公司、中福盟公司一直未按约定准时支付租金，时常以别墅存在各种维护问题为由拒付租金，在全总厦门疗养中心催讨的情况下才陆续支付一部分。为此，双方于2014年底进行了专门的协商。2015年1月4日，全总厦门疗养中心向银盟公司出具一份《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》，同意对银盟公司提出的D栋别墅部分问题及七栋别墅的门禁问题进行处理，同时同意重新商定租金问题；银盟公司应认可别墅现状，不得再以别墅现状影响经营为由要求全总厦门疗养中心改造或减免租金。2015年3月，双方在重新商定租金价格后决定重新订立租赁合同，全总厦门疗养中心同意降低租金标准，但别墅的日常保养除主体外全部由银盟公司、中福盟公司自行负责。 （4）银盟公司、中福盟公司主张的白蚁蛀空问题属双方约定的由银盟公司、中福盟公司日常维修、保养范围，应由银盟公司、中福盟公司自行处置。首先，从银盟公司、中福盟公司提供的公证书可见，白蚁蛀蚀位置均发生在门窗框、地脚线等二次装修材料上，与房屋主体无关，属于双方约定的日常保养范围。其次，从银盟公司、中福盟公司提供的QQ聊天记录可见，双方在《别墅场地租赁合同书》签订前，就别墅的现状及合同条款内容进行了充分的沟通和协商。银盟公司、中福盟公司的工作人员在此时已向全总厦门疗养中心的时任财务经理蒋文芳提出白蚁问题，但在之后双方签订的《别墅场地租赁合同书》第三条第三款明确约定日常问题由银盟公司、中福盟公司负责维修，在第七条第三款中列举的由全总厦门疗养中心负责维修的项目仅为浴缸口开出检修口、中央空调的设备故障以及房屋渗水、配电室渗水导致的主体原因，对白蚁问题只字不提。这说明，双方当时已将白蚁问题列入日常维修范围，应由银盟公司、中福盟公司自行负责。再次，所谓的白蚁防治包治15年仅限于房屋主体部分。《城市房屋白蚁防治管理规定》（建设部第130号令）第八条规定：“建设项目开工前，建设单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同。白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限自工程交付使用之日起计算”。该规定为部门规章，主要是要求建设单位在开工前必须与白蚁防治单位签订白蚁预防合同，约定防治范围，白蚁防治单位要包治15年，属行政管理范畴。全总厦门疗养中心在案涉项目开工前已与厦门市益普安白蚁防治有限公司签订政府印制版本的《厦门市新建房屋白蚁预防工程施工合同》，并报厦门市国土资源与房产管理局备案。该合同第三条明确约定：“工程范围：基础及主体建筑白蚁预防（不含二次室内装修）”。可见，案涉别墅的二次装修部分的白蚁蛀蚀问题不在15年包治范围，双方应根据约定承担防治义务。退一步讲，即使本案的白蚁问题在15年包治范围，但该规定属于部门规章，双方白蚁的处理问题自行约定也是有效的，银盟公司、中福盟公司亦应按约定履行义务。 案涉虽存在白蚁蛀蚀等问题，但并不影响银盟公司、中福盟公司的正常经营使用。从全总厦门疗养中心提供的别墅入住登记表可见，银盟公司、中福盟公司认为的已严重破损的房间，直到2016年7月初仍有客人入住，其他房间甚至直至2017年8月仍有客人入住。这些事实说明涉案房屋具备正常入住功能，并未影响银盟公司、中福盟公司的销售。从银盟公司、中福盟公司提供的公证书可见，在银盟公司、中福盟公司公证取证之前，别墅的门窗框虽有白蚁，但外观完好，外观看不出有白蚁蛀蚀的问题。但银盟公司、中福盟公司为了取证，强行将门窗框扒破，导致部分房间彻底不能使用，不仅应自行承担房间不能使用的后果，而且应赔偿全总厦门疗养中心的相关损失。 5.退一步讲，即使全总厦门疗养中心存在未尽维修、保养义务，需承担违约责任，银盟公司、中福盟公司主张退还租金及赔偿损失是错误的。 （1）银盟公司、中福盟公司未尽止损义务，应自行承担损失扩大部分的责任。合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”从银盟公司、中福盟公司提供的QQ聊天记录可见，银盟公司、中福盟公司在2015年3月份之前就已经发现白蚁问题，在通知全总厦门疗养中心未处理之后应自行聘请专业公司进行处理，防止损失扩大。银盟公司、中福盟公司对白蚁问题放任不管，无权要求2015年3月份以后的损失赔偿。 （2）银盟公司、中福盟公司的租金仅缴交至2015年10月份，现银盟公司、中福盟公司主张退还至2016年6月的租金，明显错误。银盟公司、中福盟公司主张案涉房屋存在质量问题无法使用，但客观上一直利用案涉房屋对外经营，却又拒付租金，银盟公司、中福盟公司已支付的租金远少于其实际占有使用案涉房屋应该支付的租金。因此，其已拖欠全总厦门疗养中心巨额租金，不存在全总厦门疗养中心需向其退还租金的情况。此外，银盟公司、中福盟公司在占有使用案涉房屋期间，还产生水、电、燃气费用256707.35元以及制服洗涤费用52148.71元、挂账费用360360元，即使要退还租金，也应扣除其占有案涉房屋实际使用产生的相关费用。押金不应该在本案退还，在双方签订的合同中有明确约定。 （3）关于客房经营损失问题。银盟公司、中福盟公司已经营多年，已产生经营数据，应以2013年12月至2016年6月的经营利润作为赔偿依据，至少也应以2015年7月至2016年6月的经营利润作为赔偿依据。银盟公司、中福盟公司主张的房价并不是实际经营价格，更不能以全市酒店平均入住率作为计算依据。 （4）银盟公司、中福盟公司主张的几间房间无法入住的问题也无法从公证书或其他证据中得到体现。银盟公司、中福盟公司主张其自2016年7月份对案涉房屋进行公证保全后就未再使用案涉房屋，但全总厦门疗养中心提交的证据以及法院调查的证据可以证明银盟公司、中福盟公司一直利用案涉房屋对外经营，并不存在其主张的房屋存在质量问题无法使用造成巨额损失的问题。 （5）银盟公司、中福盟公司依据评估报告的评估结论要求全总厦门疗养中心赔偿其经营损失是错误的。本案中法院委托鉴定评估的内容是“因案涉房屋问题造成的经营损失”，而评估报告中评估的内容是“案涉房屋在正常经营下经营收入”，评估机构评估的内容与法院委托评估的内容不一致。该份评估报告结论中的金额是未扣除租金及税费等经营成本的，银盟公司、中福盟公司主张的损失不应包含经营成本等相关费用。评估机构在评估过程中忽视了银盟公司、中福盟公司一直实际经营获利的事实，因此评估其损失应扣除其实际获利部分的金额。评估报告中金额计算方式有误，且银盟公司、中福盟公司有实际对外公布的数据，评估机构未采取其实际公布的数据，而采取上市公司的数据计算经营收入也是错误的。 6.关于公证、鉴定费用。该费用系银盟公司、中福盟公司因诉讼承担举证责任产生的费用，应由其自行承担，且银盟公司、中福盟公司采取破坏性取证，导致案涉房屋严重受损，更不应该由全总厦门疗养中心承担该费用。本案纠纷是因银盟公司、中福盟公司违约导致，鉴定费用是银盟公司、中福盟公司为承担举证责任产生，应由其自行承担。 围绕本案诉讼，银盟公司、中福盟公司依法提交《别墅租赁合同书》《证明》、别墅每间房成本明细表（易耗品、洗涤、人工费）、《关于使用别墅房间的函》《别墅场地租赁合同书》（包括A、C栋别墅租赁合同、D、F栋别墅租赁合同）、《酒店包销协议书》（B、E、G栋别墅）、《别墅租赁合同附件》《未开发票确认函》、QQ聊天记录、《别墅区ABC的重点维修硬件问题请尽快落实》《别墅维修减免租金与租期延长申请》《关于别墅租赁合同存续期间发生问题的函》及微信发送记录、《关于别墅包销租赁合同存续期间发生的问题函至中华全国总工会厦门疗休养中心》及附件、《关于别墅整修问题函》及QQ邮箱发送记录、公证书、维修材料照片、关于押金的资金往来统一票据、公证费发票、鉴定费发票作为证据；全总厦门疗养中心依法提交《别墅减免租金申请书》《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》《别墅场地租赁合同书》（包括A、C栋别墅租赁合同、B、E、G栋别墅租赁合同、D、F栋别墅租赁合同）、《律师函》及回函、《催讨函》及邮寄面单、《解除合同通知书》及邮寄面单、《厦门市新建房屋白蚁预防工程施工合同》、别墅入住登记表、关于别墅被转租给他人使用的视频资料、关于客房入住评价记录的公证书作为证据。本院根据全总厦门疗养中心的申请向厦门市公安局集美分局治安大队调取证据，厦门市公安局集美分局治安大队向本院出具1份《关于中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房2016年度客房入住情况说明》。根据银盟公司的申请，本院委托厦门审威资产评估有限公司对银盟公司、中福盟公司主张的因案涉别墅存在的问题给银盟公司、中福盟公司造成的经营损失进行评估，厦门审威资产评估有限公司经评估出具了资产评估报告及《对评估结果的更新确认函》，并根据本院的通知指派评估人员出庭接受询问。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。另外，本院受理的（2017）闽0211民初3369号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司房屋租赁合同纠纷一案、（2017）闽0211民初3370号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司房屋租赁合同纠纷一案、（2017）闽0211民初3371号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司、中福盟公司房屋租赁合同纠纷一案与本案并案之前的三个案件在性质上属于双方当事人基于同一法律关系互相起诉的案件，前述三个案件的判决已发生法律效力，故对前述三个案件的生效判决已确认的事实，本院直接予以确认，生效判决中与本案相关的事实认定，本案直接引用。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案讼争的事实认定如下： 2008年6月5日，“中华全国总工会劳动模范技能交流学校筹建办公室厦门市东区开发公司（代建）”作为甲方，厦门市益普安白蚁防治有限公司作为乙方，签订1份《厦门市新建房屋白蚁预防工程施工合同》，约定“中华全国总工会劳动模范技能交流学校两岸工会基地及海外联谊中心”工程的基础及主体建筑白蚁预防（不含二次室内装修）由乙方负责，工程保治期为从白蚁预防工程竣工验收、乙方出具“房屋白蚁预防验收合格证明”之日起15年。全总厦门疗养中心在庭审中确认前述合同的甲方权利义务由其承受。 2013年11月30日，全总厦门疗养中心作为出租方（甲方）、银盟公司作为承租方（乙方），签订1份《别墅租赁合同书》，约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁经营场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区方经营使用。二、租赁期限、乙方的租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）；入场装修时间为2013年12月1日起至2014年1月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内租金计算如下：每月租金为人民币21万元；每年租金为人民币252万元；以后每年租金按前一年租金递增10%。”该合同并对其他内容进行了约定。 2014年1月29日，全总厦门疗养中心作为甲方，银盟公司作为乙方，签订1份《别墅租赁合同附件》，主要约定四个部分的事项：1.甲方同意乙方对F栋别墅的改造，并就改造费用负担、改造的要求及合同期满后改造部分的处理等进行了约定。2.乙方委托甲方为乙方租赁期内的别墅提供客房清扫服务，并对客房清扫服务的范围、期限、费用、付款方式等事项进行了具体约定。3.若甲方新建综合楼需拆除G栋别墅，乙方应无条件配合。4.乙方从甲方新增物品、乙方工作人员在甲方食堂用餐、乙方客人在甲方康乐设施消费、乙方客人在甲方餐饮消费、双方互相使用对方客房资源等事项。本案庭审过程中，双方当事人一致确认该《别墅租赁合同附件》在《别墅场地租赁合同书》签订后转为《别墅场地租赁合同书》的附件，应与《别墅场地租赁合同书》同时解除。 2014年3月5日，银盟公司向全总厦门疗养中心支付押金630000元，全总厦门疗养中心向银盟公司出具1份《资金往来统一票据》予以确认。本案庭审过程中，双方当事人均确认其中430000元押金已抵充租金。 2014年7月24日，全总厦门疗养中心出具1份《证明》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司属中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心（杏林湾大酒店）别墅区外包单位。特此证明。” 此后，全总厦门疗养中心作为甲方，中福盟公司作为乙方，银盟公司作为丙方，共同签订1份《酒店包销协议书》，约定如下：“甲、乙双方就乙方包销甲方位于‘厦门市集美区的有关事宜，经双方友好协商，达成如下协议：一、承包内容：乙方承包‘厦门市集美区杏滨路301号内的Ｂ、Ｅ、Ｇ共3栋别墅’酒店别墅客房住宿销售，但不参与甲方酒店别墅客房的管理。二、承包期限：承包期限自2015年1月1日到2018年12月31日止。三、承包金、保证金及其支付方式：1.乙方向甲方缴纳的承包金（不含税）第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为85万元；第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为89.25万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为93.72万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为98.41万元。2.乙方应每一个月向甲方缴纳一期承包金，首期（即2015年1月1日至2015年1月31日）承包金7.084万元于本协议签订之日缴纳；第二期（即2015年2月1日至2015年2月28日）承包金于2015年2月25日前缴纳；第三期（即2015年3月1日至2015年3月31日）承包金于2015年3月25日前缴；以此类推。3.本合同签订之日，乙方应一次性向甲方缴纳履约保证金人民币7万元整。合同期满或解除时，履约保证金扣除相关费用后无息退还给乙方。4.因2015年乙方提出别墅射灯、门禁卡等改造，经甲方办公会评估工期后讨论通过给予乙方15天免租期，即免租日从2015年1月1日至2015年1月15日止。但改造期间的所有投入由乙方负责，且乙方不得破坏甲方别墅内原有结构及壁纸，门禁卡及取电槽的改造电路走向需经甲方审核同意……七、协议生效及其他……2.本协议经双方签字盖章，且甲方收到乙方保证金和首期包销金后生效。”该协议书并对其他内容进行了约定。该协议书并未体现签约日期，全总厦门疗养中心主张签订时间是2015年1月1日，银盟公司主张签订时间是2014年底。 2015年1月4日,全总厦门疗养中心向银盟公司发出1份《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司：贵公司于2014年12月31日提交的‘别墅减免租金申请书’已收悉。经中心办公会讨论通过，现就贵公司在该申请书中提出的几点问题回复如下：一、经我中心相关部门人员实地考察发现，D栋别墅确实存在部分工程问题导致贵公司无法正常使用，为体现双方合作的诚意，同意贵公司提出的减免D栋别墅2014年10月至2014年12月租金，每月3万元，合计人民币9万元；自此免租之后D栋别墅存在的工程问题视同贵公司全部接纳，除合同特别约定外，不得再以此为依据要求我方维修改造或者减免租金。二、同意贵公司提出的关于重新协商2015年度租金金额及以后年度递增比例的申请，我方将组织专门人员对别墅租赁市场重新调研，并据此与贵公司重新协商制定合理的租赁价格，双方重新协商价格后，视同贵公司认可别墅出租现状，除合同特别约定外，不得再以别墅现状影响经营的原因要求我方维修改造或者减免租金。三、同意贵公司提出的关于七栋别墅大门调整成门禁卡及七栋别墅内用电改造为插卡取电的申请，经中心工程部测算工期同意给予贵公司15天的免租期。但该免租期需在贵公司完成以上两项改造后方可享受，且减免租金金额以2015年1月合同约定的金额为依据计算。中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，2015年1月4日。”在上述回复的底部，有“厦门银盟商务服务有限公司：我方认可本回复的全部内容！法定代表人签名：吴志辉”字样，吴志辉在该处签名，银盟公司加盖印章。 2015年3月下旬，全总厦门疗养中心作为出租方（甲方），银盟公司作为承租方（乙方），就案涉Ａ、Ｃ栋别墅签订1份《别墅场地租赁合同书》（即Ａ、Ｃ栋别墅租赁合同），约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁办公场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区方办公使用。二、租赁期限、租赁期限4年：自2015年01月01日起至2018年12月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内2栋别墅租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为57.5万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为60.5万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为63.5万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为66.7万元。（二）租金支付需遵守先付费后使用的原则，按月支付；首期租金4.8万元及押金6.5万元乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每月支付一次，乙方须于当月月底前将下个月租金交纳给甲方，即2014年12月底前应当缴纳2015年1月1日至2015年1月31日的租金，以此类推。（三）水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由乙方支付；单价按本地规定的商业收费标准；如该标准变化，按新标准执行；乙方需每月10日前缴纳上月费用。乙方自行负责别墅的日常维修、保养工作，所产生的维修、保养费用由乙方承担；（四）其他应由乙方付费的项目，由乙方自行承担；（五）其它相关约定……七、日常管理、为了维护甲方声誉和整体形象，甲方对在租赁场地的全体商户（含乙方）的活动进行统一的监督和管理，并制定和执行相关管理制度，对此，乙方应予遵守执行:……（三）装修管理：乙方装修需符合甲方装修风格的整体形象，装修期内不得影响甲方其它经营项目；另乙方若需拆除、装修及施工等事项需经甲方同意，并与甲方签订工程施工安全协议书后方可进行拆除、装修及施工等事项；因浴缸未预留检修口，故浴缸出现故障时，由甲方负责开出检修口，具体疏通及配件更换等维修由乙方负责，中央空调的设备故障维修由甲方负责，其余维修保养、清洗等由乙方负责；房屋渗水、配电室渗水等主体原因产生的维修由甲方负责且费用由甲方自行承担；甲方负责维修的项目需在15天之内完成，维修期超过15天的，乙方有权拒付所修房间超期的租金。如维修期为16天，乙方有权拒付所修房间1天的租金。维修期间的租金乙方仍应正常缴纳，不享受免租期，但因主体原因房屋渗水，导致乙方整栋别墅无法正常使用的，由甲方负责维修，维修期间乙方无需支付租金……九、违约责任……（四）乙方未按约定按时足额缴纳租金或水电费，甲方按未缴纳总金额每日万分之五向乙方收取违约金并暂停乙方挂账返款；如超过15日仍未缴清租金、水电费中的任一费用，则甲方有权解除租赁合同。”该合同并对其他内容进行了约定。 2015年3月下旬，全总厦门疗养中心作为出租方（甲方），银盟公司作为承租方（乙方），就案涉Ｂ、Ｅ、Ｇ栋别墅签订一份《别墅场地租赁合同书》（即Ｂ、Ｅ、Ｇ栋别墅租赁合同），约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁办公场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区方办公使用。二、租赁期限、租赁期限4年：自2015年01月01日起至2018年12月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内3栋别墅租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为85万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为89.25万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为93.72万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为98.41万元。（二）租金支付需遵守先付费后使用的原则，按月支付；首期租金7.1万元及押金7万元乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每月支付一次，乙方须于当月月底前将下个月租金交纳给甲方，即2014年12月底前应当缴纳2015年1月1日至2015年1月31日的租金，以此类推。”其余条款同前述Ａ、Ｃ栋别墅租赁合同。 2015年3月下旬，全总厦门疗养中心作为出租方（甲方）、中福盟公司作为承租方（乙方），银盟公司作为丙方，就案涉Ｄ、Ｆ栋别墅签订一份《别墅场地租赁合同书》（即Ｄ、Ｆ栋别墅租赁合同），约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁办公场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区的场地租赁给乙方办公使用。二、租赁期限、合作期限4年：自2015年01月01日起至2018年12月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）。三、付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内2栋别墅租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为57.5万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为60.5万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为63.5万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为66.7万元。（二）租金支付需遵守先付费后使用的原则，按月支付；首期租金4.8万元及押金6.5万元乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每月支付一次，乙方须于当月月底前将下个月租金交纳给甲方，即2014年12月底前应当缴纳2015年01月01日至2015年01月31日的租金，以此类推……九、保证条款、为了保证乙方按照约定履行义务，本协议生效后，丙方对乙方基于本协议对甲方所负的一切债务向甲方提供连带责任保证……”其余条款同前述Ａ、Ｃ栋别墅租赁合同。 在签订上述别墅租赁合同之前，双方当事人的工作人员于2015年3月中旬就合同文本和主要条款通过QQ进行沟通交流和修改确认。在QQ沟通过程中，银盟公司工作人员于2015年3月18日提出：“对了，B栋大门口的墙已经看到水泥了，去年说要维修还没有搞”“C栋的大厅的地脚线全部白蚂”，并发送了相应的图片。 2016年6月13日，银盟公司、中福盟公司向全总厦门疗养中心发出1份《别墅维修减免租金与租期延长申请》，载明：“……自营业以来，因租金价位偏高、别墅行业经营环境不好等原因，造成别墅经营越来越困难，业绩不断下降，亏损逐年增加，至今已面临着难以维持下去的危机和困境，同时考虑到贵中心别墅区A/B/C栋有近20扇门被白蚁虫蛀，需要更换，房内因渗水原因导致墙纸脱落、地脚线腐烂，需更换1000多米地脚线，另外因洗手间没有做防水导致渗水严重，另更因设施设备陈旧，内外破损严重，酒店硬件跟不上，还有热水没有循环系统浪费特别大，冬天客人因为热水要放十几分钟，投诉特多。别墅房屋主体渗水原因也无法根治，造成我们维修成本逐年增加。因此，为了双方能够长期友好合作，我方特向贵中心提出以下几点申请：1、房租由2016年起不再递增；2、减免1个半月修缮期间的房租；3、因要重新改造十几个标间，修复A/B/C大门，更换墙纸、地脚线等浩大工程，增加我们别墅区投入成本，希望将租期延长至2021年12月31日止。” 2016年6月21日，全总厦门疗养中心委托律师向银盟公司、中福盟公司发出1份《律师函》，载明：“2015年9月至2016年5月，贵方累计欠租金、水电费、手续费、制服费等共计1384381.72元至今未向委托人缴纳，已构成违约。鉴于此,本律师根据相关法律规定及委托人的委托正式函告贵方：请贵方务必于2016年6月日前向委托人支付欠款1384381.72元以及利息（按银行同期贷款利率，自2016年5月31日起，计至实际付清拖欠的全部款项之日止）。否则，委托人将依法采取一切救济措施追究您的法律责任。谨此函告，顺颂商祺！” 2016年6月27日，全总厦门疗养中心向银盟公司、中福盟公司发出1份《关于别墅租赁合同存续期间发生问题的函》，载明：“贵司于2016年6月13日提交的《别墅维修减免租金与租期延长申请》已收悉……函告如下：一、贵司提出的白蚁虫蛀、墙纸脱落、地脚线腐烂等原因均属于贵司在日常经营过程中维护使用不当造成的，非合同约定的需要我中心负责的主体结构因素。因此，按以上理由作为依据提出的‘房租由2016年起不再递增’、‘减免1个半月修缮期间的房租’及‘租期延长至2021年12月31日’我中心均不同意。二、根据租赁合同约定，因主体原因房屋渗水，导致整栋别墅无法正常使用的，由中心负责维修，维修期间贵司无需支付租金。因此贵司发现主体原因导致的房屋渗水，请及时提出书面通知，由我中心工程人员现场勘验并签字确认后，我中心负责维修，并依据合同条款减免贵司维修期间的租金……五、截止2016年5月31日，贵司已累计拖欠我中心租金及水电等费用人民币1,384,381.72元。请贵公司于2016年6月30日前向我中心支付拖欠的房屋租金和水电等费用人民币500,000元，余款须于2016年7月10日前全部付清。否则我中心将依据租赁合同的约定依法采取一切救济手段以维护自身合法权益。” 2016年7月4日，全总厦门疗养中心向银盟公司发出1份《关于使用别墅房间的函》，载明：“致厦门银盟商务有限公司（别墅）：中心于2016年7月4日-7月8日接待大型会议，期间需用到A、B、C三栋别墅所有处于维修中的房型；就使用过程中如有客户投诉等问题，中心将自行承担相关责任。客人在住期间，别墅不得故意透露相关房间为维修房，如因此造成投诉，别墅需自行处理。” 2016年7月13日，银盟公司、中福盟公司向厦门市集美区公证处申请证据保全公证，厦门市集美区公证处对案涉的七栋别墅进行了现场拍照。从照片可以看出，案涉别墅存在墙面水渍、地毯污渍、墙纸剥落、地脚线及门窗有白蚁且部分破损等情况。银盟公司、中福盟公司为此支出公证费共计17310元。 2016年7月13日，银盟公司、中福盟公司委托律师向全总厦门疗养中心发出一份《律师函》，载明：“根据敝委托人提供的材料和陈述，本律师知悉以下事实：厦门疗休养中心将位于厦门市集美区（带装修，含大门、地脚线、墙纸、床、空调等设备）出租给敝委托人，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。为此，双方签订了三份《别墅场地租赁合同书》（其中Ａ、Ｃ两栋签订一份合同；Ｂ、Ｅ、Ｇ三栋签订一份合同；Ｄ、Ｆ两栋签订一份合同），三份合同除了租金条款不一致以外，其他条款基本一致，其中第七条第（三）款对于出租人厦门疗休养中心的维修义务进行了约定……为此，本律师经授权特此郑重告知：一、敬请厦门疗休养中心在收到本律师函后尽快提出修复整改方案，并在四个月内依照双方确认的修复整改方案完成全部修复整改工程，且修复整改工程需经双方或有资质独立第三方的合格验收；二、在上述修复整改工程未经合格验收之前，依照双方约定及相关法律法规之规定，敝委托人无需支付该期限内的租金及相关费用。三、对于厦门疗休养中心的违约行为给敝委托人造成的严重损失，敝委托人将保留索赔及追究之权利。” 2016年12月29日，中福盟公司向全总厦门疗养中心发出1份《2016年已交房租未开发票确认函》，载明：“致：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，我别墅2016年1月至6月给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心总共缴纳房租547190元，已开发票370000元，未开发票177190元。经过双方协商，贵中心同意2017年补开177190元房租发票。” 2017年1月4日，中福盟公司向全总厦门疗养中心发出1份《关于别墅整修问题函》，载明：“因ABCDEFG七栋别墅渗水、白蚁蛀空门窗等问题越来越严重，大门都无法锁上，年关将至，为防止屋内的物品（布草、装饰画、电熨斗、保险柜、家具等）损坏丢失，望贵中心给予提供场所寄放这些物品。此外别墅区内渗水、白蚁蛀空门窗等问题已严重影响部分未损坏的房间经营，导致所有房间无法经营，希望贵中心尽快提出补救补偿整修方案。” 2017年6月20日，全总厦门疗养中心委托律师向银盟公司、中福盟公司发出1份《律师函》，载明：“基于此，本律师根据相关法律规定及委托人的委托，正式函告贵两家公司如下：望贵两家公司于2017年6月30日前向委托人支付欠款3937659.17元及相应利息（按银行同期同类贷款利率，自2016年5月31日起计至实际付清全部欠款之日止）。否则，本律师将代表委托人就此事诉诸法律途径，追究贵两家公司的法律责任，届时将给贵两家公司带来不必要的讼累，望慎审之！专此函告。”上述律师函于2017年6月21日由银盟公司签收。 2017年7月19日，全总厦门疗养中心委托律师向银盟公司发出1份《解除合同通知书》，载明：“自本函送达贵司之日起，贵司与委托人签订的《别墅场地租赁合同书》解除。贵司应在收到本函之日起三日内与委托人办理好合同解除及场地清退手续，否则一切不利后果将由贵司承担！专此函告。”上述律师函于2017年7月20日由银盟公司签收。 2018年11月9日，厦门市公安局集美分局治安大队出具1份《关于中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房2016年度客房入住情况说明》，载明：“经查询福建省治安管理信息系统旅馆业平台，2016年度中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房，共登记入住6051人次。” 本案审理过程中，全总厦门疗养中心提交1份《公证书》，内容为携程、去哪儿、艺龙等旅游官方网站上案涉别墅入住旅客的评论（时间跨度自2014年至2019年），拟证明：1.旅客对别墅负面评价主要集中在工作人员服务态度差、服务意识弱以及卫生打扫不干净等原因，但从未有旅客评价反映别墅房间有白蚁蛀蚀问题。2.在银盟公司将别墅门窗等设施暴力扒开公证取证前，别墅所有房间，包括A、B、C栋的各房间虽有部分白蚁蛀蚀，但不影响正常使用。3.银盟公司、中福盟公司租赁别墅至今，一直都在携程、去哪儿、艺龙等各大旅游官方网站发布别墅房间预售的信息，也有大量的旅客通过网站及线下平台预订并实际入住。因此，涉案别墅一直处于正常经营状态。银盟公司、中福盟公司经质证认为，对《公证书》有异议，网络上的评价不真实，入住情况应以公安机关登记的入住登记情况为准。 本案审理过程中，银盟公司申请对其主张的因案涉房屋存在的白蚁、渗水等问题导致其无法正常经营所产生的经济损失进行司法鉴定，本院依法委托厦门审威资产评估有限公司（以下简称审威公司）进行了鉴定。审威公司经鉴定后于2019年7月25日出具1份厦审威评报字〔2019〕第1110号资产评估报告。该评估报告载明，该次评估采取的评估方法为市场法、收益法。最终评估结论为，在假设条件成立的前提下，在评估基准日2019年5月15日，因案涉房屋问题造成的经济损失（经营损失）为1039.34万元至1252.66万元之间。前述资产评估报告载明：“评估人员注意到：委托人提供了2016年度公安部门出具的标的资产各房间入住情况信息；在商情集美法院补充材料时，中华全国总工会劳动模范休养中心亦向评估人员补充了新的相关的入住信息；该等信息证实了标的资产存在事实的入住情况，但根据评估基准日评估人员的现场勘查表明，标的资产存在事实的各种影响入住的损坏情况；就上述情况评估人员无法判断其对正常入住率的影响程度。基于本次评估目的，收集并判断经营损失是否客观存在超出我们的执业水平，建议由双方律师举证并由法官判断；我们的估算是建立在假设经营损失实际存在的基础上进行的，提请报告使用者关注。”在该资产评估报告所附的现场勘查记录表中，评估人员记载：A栋房屋整体白蚁比较严重，门窗破损，地脚线有白蚁，渗水，无入住情况；B栋房屋有入住情况，存在渗水、白蚁问题；C栋房屋整体较好，主要是白蚁问题；D栋房屋渗水较严重；E栋房屋天花板渗水很明显；F栋房屋存在渗水问题，整体较好；G栋房屋存在渗水、返潮问题，整体较好。渗水仅指看到霉斑、水渍等，不是正在滴水。上述勘查记录有本院工作人员及双方当事人签字。 审威公司评估人员在庭审质证过程中确认，前述评估结果存在计算错误。为此，审威公司于2019年9月20日向本院出具1份《对评估结果的更新确认函》，载明：在假设条件成立的前提下，在评估基准日2019年5月15日，因案涉房屋问题造成的经济损失（经营损失）为709.48万元至938.85万元之间。其中2016年经济损失为230.14万元至310.11万元之间，2017年经济损失为244.63万元至312.30万元之间，2018年经济损失为234.71万元至316.44万元之间。A、C栋别墅应分摊的经济损失为187.80万元至248.51万元之间，D、F栋别墅应分摊的经济损失为219.09万元至289.92万元之间，B、E、G栋别墅应分摊的经济损失为302.59万元至400.42万元之间。 庭审过程中，审威公司确认，资产评估报告所指的经济损失系根据市场法、收益法计算得出的正常经营收入，未减去银盟公司、中福盟公司的实际经营收入。银盟公司因本案鉴定垫付鉴定费36478元。 2017年8月8日，全总厦门疗养中心以房屋租赁合同纠纷为诉由，向本院对银盟公司、中福盟公司提起诉讼，分别为（2017）闽0211民初3369号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司房屋租赁合同纠纷一案、（2017）闽0211民初3370号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司房屋租赁合同纠纷一案、（2017）闽0211民初3371号原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司、中福盟公司房屋租赁合同纠纷一案。在上述三个案件庭审过程中，本院询问双方确认银盟公司、中福盟公司向全总厦门疗养中心支付租金（承包金）到什么时候，全总厦门疗养中心陈述：“被告支付原告租金（承包金）到2015年10月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”银盟公司陈述：“被告支付原告租金（承包金）到2015年12月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”本院要求双方确认银盟公司、中福盟公司支付7栋别墅押金的金额，全总厦门疗养中心陈述：“被告与中福盟酒店管理有限公司共支付我方7栋别墅押金共计63万元。”银盟公司陈述：“我方与中福盟酒店管理有限公司共支付原告7栋别墅押金共计63万元。”本院询问银盟公司与中福盟公司的关系，银盟公司陈述：“上述两公司是关联企业，厦门中福盟酒店管理有限公司是吴志辉与欧阳志勇二人合资公司，吴志辉占股95%；厦门银盟商务服务有限公司是吴志辉与其妹妹二人出资公司，吴志辉占股95%。” 在上述三个案件审理过程中，案件承办人依法于2018年5月30日组织双方当事人至现场勘查，对于现场勘查情况，全总厦门疗养中心陈述：“从现场勘查可见，7栋别墅当中仅有A、B两栋闲置，其他仍在正常使用，其中A、B两栋中有白蚁蛀蚀的门窗中可见，有人为扒扯的痕迹，其他栋别墅虽有斑点等痕迹，但因别墅使用多年，且临近海边部分墙体发生潮湿霉变，属正常损耗现象，这些现象均属于承租方自行维护保养范围，而且从其他5栋别墅勘查时，可见，大部分房间仍有人住宿，因此本案并非被告所称的大部分别墅房间无法使用。”银盟公司陈述：“从现场实地勘查可见，7栋别墅的大门以及别墅内的房间门、天花板、墙壁，因为白蚁蛀蚀、渗水等装修原因，致使7栋别墅及房间无法正常经营使用，因为双方是客房包销关系，出租方提供房间和别墅应达到经营使用的目的，虽然现场勘查，部分房间被告方自己在使用，不是经营使用。” 就前述三个案件，本院经审理后于2019年6月28日作出一审判决，认定：银盟公司通过签订《别墅场地租赁合同书》、向全总厦门疗养中心交纳租金以及发送律师函的行为表明其认可双方当事人之间的关系是房屋租赁关系并认可全总厦门疗养中心的出租人主体资格，现银盟公司主张双方之间系客房销售包销合同关系并认为全总厦门疗养中心主体不适格，缺乏依据。在本案合同的履行过程中，双方当事人因房屋出现质量问题应由谁承担维修责任产生争议，根据庭审查明的事实，银盟公司主张讼争房屋出现质量问题，但其却一直未将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心，而且讼争房屋在2016年期间仍有入住记录，部分房屋仍由银盟公司在使用，故银盟公司仍然负有向全总厦门疗养中心支付租金的义务，但银盟公司未继续向全总厦门疗养中心支付租金，全总厦门疗养中心已于2017年7月19日委托律师以银盟公司未付租金为由向银盟公司发出《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》系按照银盟公司的地址寄出，并显示已在2017年7月20日签收，庭审中银盟公司亦明确表示同意解除讼争合同，故对于全总厦门疗养中心要求解除讼争合同的诉求本院予以支持。银盟公司主张其租金支付到2015年12月份，但未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。关于租金的标准，根据双方合同的约定、双方当事人的过错程度，并结合本案讼争房屋存在一定质量问题的实际情况，本院酌定租金按双方签订的《别墅场地租赁合同书》约定租金标准的50%计算。本院遂判决（以下表述的租金、水电费的金额为三个案件的判决结果合计的金额）：一、确认全总厦门疗养中心与银盟公司签订的位于厦门市集美区的《别墅场地租赁合同书》及Ｂ、Ｅ、Ｇ栋别墅的《别墅场地租赁合同书》、全总厦门疗养中心与银盟公司、中福盟公司签订的位于厦门市集美区的《别墅场地租赁合同书》自2017年7月20日起解除；二、银盟公司应于判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区归还给全总厦门疗养中心，中福盟公司应于判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区归还给全总厦门疗养中心，；三、银盟公司应于判决生效之日起十日内向全总厦门疗养中心支付自2015年11月起至2017年7月止的租金1326058.33元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至判决确定的付款之日止），中福盟公司应于判决生效之日起十日内向全总厦门疗养中心支付自2015年11月起至2017年7月止的租金535625元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至判决确定的付款之日止）；四、银盟公司应于判决生效之日起十日内向全总厦门疗养中心支付自2016年6月起至2017年5月止的水电费106229.43元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至判决确定的付款之日止），中福盟公司应于判决生效之日起十日内向全总厦门疗养中心支付自2016年6月起至2017年5月止的水电费110690.75元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至判决确定的付款之日止）；五、驳回全总厦门疗养中心的其它诉讼请求。 上述三个案件一审判决后，双方当事人均提起上诉，二审案号为（2019）闽02民终4746号、（2019）闽02民终4747号、（2019）闽02民终4748号。厦门市中级人民法院经审理后于2019年11月29日作出终审判决，认定：一、关于本案法律关系问题，银盟公司上诉主张双方系存在承包经营关系而非租赁合同关系。虽然双方曾于签订《别墅租赁合同书》之后签订一份承包期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《酒店包销协议书》，但此后全总厦门疗养中心就银盟公司提出的别墅减免租金申请作出书面答复，双方并于2015年3月下旬签订租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《别墅场地租赁合同书》，此后双方在履行合同过程中就租金等费用支付及承租场所维修问题进行交涉中，银盟公司对双方系存在租赁合同关系之事实并无异议，银盟公司提交的证据亦体现其在2016年期间仍就别墅维修减免租金、租期延长提出书面申请，故银盟公司该上诉主张缺乏依据。二、关于案涉别墅是否存在质量问题及维修义务承担问题。根据双方提交的证据、现场勘查笔录及双方函件往来，可以证明案涉别墅确有部分房间存在白蚁蛀蚀、渗水霉变等问题，全总厦门疗养中心没有证据证明渗水并非主体问题所致，且白蚁蛀蚀若未能及时防治亦存在危及建筑主体安全问题，同时全总厦门疗养中心亦与白蚁防治机构签订保治期限15年的白蚁预防工程施工合同，故全总厦门疗养中心关于白蚁问题属于银盟公司日常维修、保养范围的上诉主张依据不足。由于全总厦门疗养中心并无证据证明在案涉别墅存在上述问题及银盟公司提出修复整改工程后能及时予以修复整改，根据公安机关出具的案涉别墅入住人次情况说明可以证明案涉别墅入住率较低之事实，对于银盟公司正常经营确实造成一定影响，故其存在一定过错。但银盟公司在案涉别墅出现质量问题后，至今仍未将案涉别墅归还全总厦门疗养中心，且有证据证明其一直存在经营行为，亦负有交纳对应租金之义务。在此情形下，关于租金的标准，一审法院根据双方合同的约定、过错程度，并结合讼争房屋存在一定质量问题的实际情况，酌定租金按双方签订的《别墅场地租赁合同书》约定租金标准的50%计算并无不当。厦门市中级人民法院遂判决：驳回上诉，维持原判。 本案庭审过程中，经本院询问，银盟公司、中福盟公司明确其主张返还的租金为2015年1月至2016年6月期间的租金，并明确其主张的经营损失为2016年、2017年及2018年1月1日至2018年5月30日期间的经营损失。经本院询问，银盟公司、中福盟公司同意本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。 本院认为，生效判决已认定本案双方当事人之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，且银盟公司、中福盟公司也同意按生效判决的认定将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷，故本院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷。 关于银盟公司、中福盟公司主张解除合同的诉讼请求。生效判决已确认案涉的三份《别墅场地租赁合同书》于2017年7月20日起解除，故对于银盟公司、中福盟公司在本案中提出的相同的诉讼请求，本院不再处理。关于《别墅租赁合同附件》，因主合同已解除，故该附件亦已解除，本院确认《别墅租赁合同附件》于2017年7月20日解除。虽然双方当事人曾于签订《别墅租赁合同书》之后就B、E、G栋别墅签订1份承包期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《酒店包销协议书》，但此后全总厦门疗养中心就银盟公司提出的别墅减免租金申请作出书面答复，双方并于2015年3月下旬就B、E、G栋别墅签订租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《别墅场地租赁合同书》，该《别墅场地租赁合同书》约定的租金标准与《酒店包销协议书》约定承包金标准相同。此后双方在履行合同过程中就租金等费用支付及承租场所维修问题进行交涉中，银盟公司对双方系存在租赁合同关系之事实并无异议，银盟公司提交的证据亦体现其在2016年期间仍就别墅维修减免租金、租期延长提出书面申请。因此，可以认定双方当事人就B、E、G栋别墅实际以《别墅场地租赁合同书》替代了《酒店包销协议书》，双方实际履行的是《别墅场地租赁合同书》，《酒店包销协议书》并未实际履行。并且，根据《酒店包销协议书》第七条第2款的约定，该协议书自全总厦门疗养中心收到中福盟公司支付的保证金和首期包销金后生效，在案证据不能证明中福盟公司在该协议书签订后有向全总厦门疗养中心支付保证金，故应认定该协议书并未生效。鉴于《酒店包销协议书》未生效亦未履行，故对于中福盟公司、银盟公司主张解除该《酒店包销协议书》的诉讼请求，本院不予支持。 关于银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心退还租金的诉讼请求。首先，生效判决已认定银盟公司、中福盟公司仅支付至2015年10月的租金，故银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心退还2015年10月之后的租金缺乏事实依据。其次，虽然银盟公司在2015年3月与全总厦门疗养中心协商确定别墅租赁合同文本时有提到B栋大楼大门口的墙已经看到水泥、C栋大厅的地脚线全部有白蚁，但在案证据尚不足以证明白蚁、渗水等问题在2015年10月之前有对别墅的正常经营产生影响，故银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心退还2015年10月之前的租金亦缺乏事实依据。因此，银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心退还租金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心退还押金的诉讼请求。根据双方当事人的确认，银盟公司共支付全总厦门疗养中心押金630000元，其中430000元押金已抵充为租金。对于剩余200000元押金，因生效判决认定双方当事人均存在违约行为，并判决银盟公司、中福盟公司支付租金及逾期付款违约金，且生效判决未将剩余的200000元押金抵充违约金或租金，故全总厦门疗养中心应将该200000元押金退还给银盟公司。 关于银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心赔偿经济损失（经营损失）的诉讼请求。第一，案涉的《别墅场地租赁合同书》已于2017年7月20日解除，且解除的原因并非全总厦门疗养中心违约，故银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心赔偿2017年7月20日之后的经营损失缺乏事实和法律依据。第二，生效判决认定全总厦门疗养中心对银盟公司、中福盟公司提出的案涉房屋存在白蚁、渗水等问题给银盟公司、中福盟公司对案涉房屋的经营造成的影响存在过错，并对银盟公司、中福盟公司应支付的2015年10月至2017年7月期间的租金予以减免50%，该减免的租金性质上应认定为对因案涉房屋存在白蚁、渗水等问题给银盟公司、中福盟公司造成的经营损失的弥补。第三，生效判决认定银盟公司在案涉别墅出现质量问题后一直存在经营行为，资产评估报告书评估的经营损失仅系案涉别墅正常经营情况下的应得收入，因在案证据不足以证明案涉别墅2016年1月至2017年7月期间的实际经营收入，无法进行对比，故无法证明银盟公司、中福盟公司的实际损失有超过前述减免的50%的租金。第四，即使银盟公司、中福盟公司的实际经营损失有超过前述减免的50%的租金，但在案涉别墅出现白蚁、渗水等问题后，即使负有维修义务的是全总厦门疗养中心（按约定装修部分的维修义务应由银盟公司、中福盟公司自行负责），在全总厦门疗养中心经催告未及时履行维修义务的情况下，银盟公司、中福盟公司依法可以不经全总厦门疗养中心的同意自行进行维修，以避免损失的扩大。法律并未规定此种情况下承租人的维修需经过出租人同意，在案证据亦不足以证明全总厦门疗养中心有阻止银盟公司、中福盟公司自行维修。但是银盟公司、中福盟公司一直未自行开展维修，未尽到防止损失扩大的义务，对于扩大的损失应自行承担责任。因此，即使全总厦门疗养中心未尽到维修义务，其也仅需就银盟公司、中福盟公司在合理等待期限内的经营损失按照过错程度承担责任。结合本案事实，前述减免的50%的租金足以涵盖该合理等待期限内的经营损失。综上，银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心赔偿经济损失（经营损失）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于鉴定费的负担。虽然本院在本案中未支持银盟公司、中福盟公司主张全总厦门疗养中心赔偿经济损失的诉讼请求，但生效判决已认定全总厦门疗养中心对案涉别墅存在渗水、白蚁等问题影响别墅的经营存在过错，鉴定是为了进一步确定银盟公司、中福盟公司的经营损失，故全总厦门疗养中心应分担部分鉴定费。参照（2016）闽0211民初3369号等三个案件确定的租金减免标准，本院酌定全总厦门疗养中心与银盟公司分别负担36478元鉴定费的50%。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下： 一、确认厦门银盟商务服务有限公司与中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心于2014年1月29日签订的《别墅租赁合同附件》于2017年7月20日解除； 二、中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心应于本判决生效之日起十日内向厦门银盟商务服务有限公司退还押金200000元； 三、驳回厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司的其他诉讼请求（关于解除《别墅场地租赁合同书》的诉讼请求本判决不予处理，不在驳回之列）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费74501元，由中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心负担1663元，由厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司负担72838元（已预缴），限于本判决生效后七日内缴纳。鉴定费36478元，由中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心负担18239元（鉴定费厦门银盟商务服务有限公司已垫付，中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心应于本判决生效之日起十日内将其应负担的18239元鉴定费直接支付给厦门银盟商务服务有限公司），由厦门银盟商务服务有限公司负担18239元（已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  李 乐 人民陪审员  陈妹芬 人民陪审员  蔡 铮 二〇二〇年一月五日 法官 助理  杨超岚 书 记 员  张晶晶 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”