常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初4166号原告：刘明，男，1969年3月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈映如，博爱星（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕平，江苏博爱星律师事务所律师。被告：黄雪涵，女，1993年9月15日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：吴青丽，江苏禅律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芸，江苏禅律律师事务所实习律师。原告刘明诉被告黄雪涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月20日公开开庭进行审理。原告刘明的委托诉讼代理人陈映如、李燕平，被告黄雪涵的委托诉讼代理吴青丽、陈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月7日解除；2.黄雪涵支付拖欠的租金7226元和违约金82000元；3.黄雪涵赔偿因违约造成的损失6800元；4.本案所有诉讼费用由被告承担。庭审中，刘明明确其第二项诉讼请求：82000违约金包括装修拆除损失12000元，闲置期租金损失45000元及逾期滞纳金25000元，其中滞纳金25000元是按照合同约定逾期滞纳金每天1000元，共逾期82天，但是考虑实际情况，只按照25000元主张。事实和理由：2018年8月15日，刘明与黄雪涵签订了《商铺租赁合同》，约定黄雪涵承租刘明名下位于常州莱蒙都会国际商业街区西瀛里编号为3-121号的商铺，年租金9万元，半年一付，先付后用，免租期为60天及其他相关权利义务。黄雪涵应于2019年2月15日支付半年租金4.5万元，但黄雪涵迟迟未付。经刘明催促后，黄雪涵仅于2019年4月13日支付租金1.25万元，剩余租金始终未付。刘明于2019年5月7日通知黄雪涵解除双方签订的租赁合同。刘明认为因黄雪涵违约而导致合同解除，应当由黄雪涵赔偿相应损失，故诉至法院，请求判如所请。黄雪涵辩称，1、双方于2019年4月13日协议解除租赁合同，黄雪涵在当日将商铺钥匙归还给了刘明，所以不存在违约解除合同的情形。2、合同是双方于2019年4月13日协商解除，双方进行结算后由黄雪涵向刘明支付了12500元，故双方之间不存在剩余租金未付的情形，且刘明主张的违约金也不符合法律规定的标准。3、要求黄雪涵修复商铺大门的费用在合同中也没有体现，故对该项损失不予认可。4、黄雪涵曾向刘明支付了租房押金10000元，请求一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘明于庭审中提交证据如下：提交《商铺租赁合同》、送货单、《解除租赁合同通知》、施工人员出具的证明、涉案商铺的照片等。黄雪涵于庭审中提交常州市莱蒙物业服务有限公司出具的水电收款收据。对当事人无异议的证据，本院经庭审予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，刘明与黄雪涵分别作为甲方、乙方签订了《商铺租赁合同》，约定黄雪涵承租刘明名下位于常州莱蒙都会国际商业街区西瀛里编号为3-121号的商铺，租赁期限为2018年8月15日至2023年8月14日，租期5年，年租金9万元，半年一付。至合同签订之日起60天为装修期，装修期内不计算租金。合同签订之日，乙方应向甲方缴纳押金10000元。合同第七条关于权利义务约定如下：1、乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方可向一方加收滞纳金，每日1000元，如拖欠租金超过30天，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；2、乙方使用不当造成租赁房屋及其设备的损毁，应当负责恢复原状；3、租赁期满，房屋内的装修附属物属甲方所有，甲方无须给予补偿；……。合同签订当日，黄雪涵向刘明交付10000元租房押金及至2019年2月14日的租金30000元（自2018年8月15日起至2018年10月14日为免租期，2018年10月15日至2019年2月14日租金为30000元）。合同签订后，黄雪涵对涉案店铺进行相应装修后进行营业。因黄雪涵将涉案店铺与相邻店铺一并租赁，故装修过程中将店铺以玻璃全部封闭，仅相邻店铺留有入口。2019年2月15日，按照租赁合同约定，应当由黄雪涵支付半年租金45000元，但黄雪涵未能支付该部分租金。2019年4月13日，黄雪涵向刘明支付款项12500元。2019年5月5日，刘明通过短信告知黄雪涵，因黄雪涵长期拖欠租金，故双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月7日解除，并要求黄雪涵于2019年5月8日18点前清空租赁场地、恢复原状后将租赁场地交还刘明。此后，双方就解除《商铺租赁合同》的赔偿问题产生纠纷，刘明故诉至法院，要求判如所请。另查明，刘明向案外人就恢复店铺原状费用进行询价。案外人于2019年6月20日出具送货单载明拆玻璃、安装无框门价格总计6800元。2019年7月20日，另一案外人出具证明载明，如果拆除涉案房屋内的装修、搬运垃圾所产生费用共计12000元，但上述两笔款项刘明尚未支付。黄雪涵于庭审中陈述，2019年4月13日，当事人双方对案涉《商铺租赁合同》进行协商后一致同意解除。双方通过结算后，由黄雪涵向刘明支付12500元并退还店铺钥匙。刘明于庭审中陈述，2019年4月13日双方并未协商解除《商铺租赁合同》，而是仅就欠付的租金进行协商，并由黄雪涵支付了部分租金12500元，也没有收到黄雪涵退还的店铺钥匙。2019年5月5日发送解除合同通知后，因黄雪涵一直未回应，故刘明于2019年5月8日自行取回了涉案房屋。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《商铺租赁合同》是如何解除的及解除的时间；2、案涉《商铺租赁合同》解除后，黄雪涵是否应当赔偿刘明主张的各项损失。如应赔偿，赔偿的损失具体金额。关于第一个争议焦点。本案中，黄雪涵主张双方于2019年4月13日协商解除了案涉《商铺租赁合同》，但通过黄雪涵自己提交的水电、物业费收据可知，黄雪涵于2019年4月25日结清涉案商铺水电费，于2019年5月7日结清物业费，水电、物业费用结算时间与其主张的解除合同时间并不一致，此外，黄雪涵也并无其他证据证明其主张的合同解除时间及合同系协商解除的事实，故对黄雪涵主张该合同系双方协商后于2019年4月13日解除的事实本院不予支持。实际上，依照《商铺租赁合同》租金支付的约定，黄雪涵应当于2019年2月15日支付半年租金45000元，截止2019年4月13日共计57天，按照合同约定应付的租金为14250元，而当天黄雪涵仅支付12500元，仍未能付清租金，故自2019年2月15日起算，黄雪涵拖欠租金的时间超过30天，刘明有权依照合同约定解除合同并收回房屋。刘明也事实上于2019年5月5日向黄雪涵发出了解除合同通知的短信，故本院认为案涉《房屋租赁合同》系因黄雪涵违反租金约定，刘明行使约定解除权于2019年5月7日解除了案涉租赁合同，并于2019年5月8日收回了案涉商铺。关于第二个争议焦点。刘明主张的各项费用构成为：1、欠付的租金；2、恢复房屋产生的各项费用及涉案店铺空置期的损失及逾期支付租金所产生的滞纳金。关于拖欠租金金额。本案中，案涉《商铺租赁合同》于2019年5月7日解除，而黄雪涵仅付清2019年2月14日前的店铺租金，自2019年2月15日起至合同解除之日即2019年5月7日共计81天，按照合同约定应当支付租金19972.6元，扣除黄雪涵已支付的12500元后还应支付7472元，故刘明主张黄雪涵向其支付拖欠的租金7226元并未超出合同约定，本院予以支持。关于涉案店铺空置期间租金损失。本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，黄雪涵因拖欠租金致使合同被解除，故刘明要求赔偿租赁房屋闲置期间租金损失的诉讼请求成立，本院予以支持。因刘明主动向黄雪涵发出解除通知，可知刘明对其名下涉案店铺需要寻租一事已有心理预期，故本院根据双方合同约定的年租金标准90000元/年的标准，酌定支持3个月的闲置期间损失为22500元。关于恢复房屋原状的各项费用问题。通过双方签订《商铺租赁合同》可知双方已经约定了60天的装修期，装修期内不计算租金，由此可知刘明是知晓并同意黄雪涵对涉案商铺进行装修，因此在合同履行届满后，黄雪涵返还的房屋应当是符合经装饰装修使用后的状态，刘明不能要求黄雪涵恢复房屋原状。在本案中，案涉商铺当前状态是经过双方约定装修使用后的状态，故即使《商铺租赁合同》在租期届满前被解除，黄雪涵也是无需恢复涉案房屋原状。因此本院认为刘明要求黄雪涵支付案涉商铺恢复原状的各项费用的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于逾期滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定的为违约金高峰高造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，刘明主张按照合同约定要求黄雪涵按照1000元/日的标准支付因逾期交付租金而产生的滞纳金。本院认为该违约金标准约定过高，明显超出实际损失且黄雪涵对此也持有异议，故本院依法予以调整。综上，黄雪涵还应支付刘明剩余租金7226元、涉案房屋空置损失22500元，以上共计29726元，扣除黄雪涵已交付的10000元房屋押金后，还应当向刘明支付19726元及因逾期支付租金而产生的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘明与被告黄雪涵签订的《商铺租赁合同》于2019年5月7日解除；二、被告黄雪涵应于本判决生效之日起十日内向原告刘明支付剩余租金、闲置期间租金损失共计19726元（已扣除被告黄雪涵交付的10000元房屋押金）；三、被告黄雪涵应于本判决生效之日起十日内向原告刘明支付因未按约支付租金7226元所产生的滞纳金（以7226元为基数，自2019年2月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、驳回原告刘明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2213元（刘明已预交），由黄雪涵负担300元，剩余部分1913元由刘明自行承担，黄雪涵承担部分限其于本判决生效之日起十日内一并给付刘明。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。并按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹春晖人民陪审员  曹佳义人民陪审员  季金兰二〇二〇年一月二十日法官 助理  包 康书 记 员  王佳艺