上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1328号原告(反诉被告)：戴泽华，女，1969年6月29日生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：唐爱民，上海汉盛(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小虎，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱江枫，男，1989年1月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：徐森森，上海国瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟，1962年9月18日生，住同被告。第三人：邱凤敏，女，1969年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)戴泽华与被告(反诉原告)朱江枫及第三人邱凤敏其他合同纠纷一案,本院于2018年1月11日立案受理后，经审理于2018年9月4日作出(2018)沪0117民初905号民事判决(以下简称“905号判决”)。被告不服该判决上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2018年12月12日裁定撤销905号判决并发回本院重审。本院于2019年1月14日立案后依法适用普通程序审理，于2019年5月8日进行了证据交换，于2019年6月13日、12月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李小虎到庭参加证据交换及第一次庭审、原告的委托诉讼代理人唐爱民到庭参加证据交换及第二次庭审，被告的委托诉讼人徐森森到庭参加证据交换及两次庭审、被告及其委托诉讼代理人朱伟到庭参加两次庭审。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，经分管院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告戴泽华在本案中向本院提出的诉讼请求为：判令1.解除原、被告2017年7月19日签订的《转让协议》；2.被告返还原告定金17,000元及装修补偿款100,000元；3.被告支付原告2017年8月1日至偿还之日的资金利息(以117,000元为基数、按年利率6%计算)。事实和理由：2017年7月19日，被告作为“谷奈民宿”经营者，与原告签订转让协议，约定被告将“谷奈民宿”经营权转让给原告，原告以装修补偿款名义支付费用。合同签订后，原告支付17,000元及首期款100,000元。合同签订后，原告得知该民宿曾因房屋性质问题被公安机关清查，公安机关曾明确告知被告不能在此经营民宿。原告遂要求解除转让协议，但被告予以拒绝。故原告诉至本院请求判如所请。被告朱江枫辩称：转让协议合法有效，原告没有解除权，不同意解除合同，亦不同意其他诉请。同时被告朱江枫提出反诉请求为：判令1.原告支付被告装修补偿款780,000元；2.原告支付被告约定费用30,000元(即被告已付的2017年8月、9月租金)；3.原告支付被告逾期付款利息(以430,000元为基数，自2017年7月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止)；4.原告支付被告逾期付款违约金(以380,000元为基数，自2017年8月21日起，算至实际清偿日止，按每日千分之一计算)。审理中，被告提出，若法院确认转让协议解除，则其备用诉请为：1.原告赔偿被告装修损失780,000元；2.原告返还被告先行支付的租金30,000元；3.原告赔偿被告以430,000元为基数，自2017年7月2日起，按同期贷款利率，支付至法院认定合同解除之日止的利息损失；4.原告赔偿被告以380,000元为基数，自2017年8月21日起，按同期贷款利率，支付至法院认定合同解除之日止的利息。针对被告朱江枫的反诉请求，原告戴泽华辩称：不同意被告反诉请求，被告在履行协议过程中存在故意隐瞒重要事实，有欺诈原告的意思表示，因为被告转让的标的物所在房屋不能从事民宿经营，致使原告的合同目的无法实现，故转让协议应该解除，被告应承担相应的违约责任。第三人邱凤敏未做陈述。经审理查明，本院认定事实如下：2017年7月18日，原告戴泽华向被告朱江枫支付定金17,000元，被告朱江枫于同日出具收款收据。2017年7月19日，被告朱江枫作为转让方(甲方)，原告戴泽华作为现承租方(乙方)，签订《转让协议》一份，约定，甲方将其承租的位于上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号XXX幢房屋(以下简称“讼争房屋”)转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中的权利义务；房屋转让给乙方后，乙方同意代甲方向房东缴纳租金、水电费及其他费用；乙方于2017年7月18日向甲方支付定金17,000元；甲方与原房东解除原租赁合同，同时乙方与原房东签订新租赁合同当日，乙方支付甲方第一笔装修补偿款500,000元以及支付32,000元(其中30,000元为甲方已支付的8月、9月份的租金，2,000元为物业押金)；乙方支付给甲方的17,000元定金自动转换为新租赁合同的押金；乙方在签订新租赁合同当日后的30天内向甲方支付第二笔装修补偿款380,000元；共计装修补偿款880,000元；甲方在收到乙方第一笔装修补偿款后给乙方房屋钥匙及交付乙方房屋的所有平台资源(线上线下)；转让后，房屋现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；甲方应该协助乙方办理该房屋交接等手续，乙方接手前讼争房屋的一切债权、债务均由甲方负责；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如乙方逾期交付第二笔装修补偿款，每逾期一日，乙方应每日向甲方支付第二笔装修补偿款的千分之一作为违约金。转让协议另对其他事项作了约定。被告朱江枫确认物业押金2,000元已收到。2017年7月21日，被告朱江枫与第三人邱凤敏(房东)协商，确认双方此前于2016年9月就讼争房屋签订的编号为FXXXXXXXXXXX房屋租赁合同作废，并在房屋租赁合同上手书“此合同作废”，该房屋租赁合同约定用途为“居住”。同日，原告戴泽华与第三人邱凤敏就讼争房屋签订房屋租赁合同，约定原告戴泽华向第三人邱凤敏租赁该房屋作居住用，租赁期限自2017年8月1日至2023年10月31日，2017年8月1日起至2019年11月1日止的月租金为15,000元，其中8月、9月租金已交清，交房时支付租赁保证金17,000元；第三人应于2017年8月1日前向原告交付讼争房屋。同日，原告戴泽华向被告朱江枫转账支付100,000元。原告确认未向第三人支付过任何款项。2017年7月25日，原告戴泽华向被告朱江枫及中介公司发出解约通知函，要求解除转让协议，并要求朱江枫退还其已支付款项。朱江枫声称其未收到该函件，但从中介处知晓该事宜。2017年7月26日，被告朱江枫委托律师发送律师函，催促原告戴泽华继续支付款项。2017年7月28日，原告戴泽华与被告朱江枫通话，提出因政策不允许工业厂房经营民宿，其不愿接受房屋，要求与朱江枫协商解决，朱江枫表示讼争房屋可以作民宿，也可以另行租赁使用，原告戴泽华应当自行办理手续，而非解除协议。2017年10月28日，原告戴泽华与第三人邱凤敏签署《解约协议》，约定解除双方2017年7月21日签订的房屋租赁合同，并确认原告戴泽华尚未支付任何押金及租赁费，合同解除后，房屋内家具家电归房东第三人邱凤敏所有，第三人邱凤敏无需退还原告戴泽华任何费用。双方互不追究对方任何法律责任。另查明，讼争房屋所有权人为邱凤敏，该房屋土地用途为工业，房屋建筑类型为工厂，房屋用途为厂房。该房屋在本案转让协议签订前由被告朱江枫承租，以“上海谷奈goodnight住宿”名义作为民宿对外经营。现该房屋已由第三人邱凤敏收回，并已再次租赁给案外人，案外人以“上海素简度假别墅”名义对外经营。原审中，本院向相关公安机关核实，公安机关表示因房屋、土地用途皆为工业用途，无法办理相关执照，不可用于“民宿”等商业用途对外经营，公安机关已对部分“民宿”进行清查，并对相关人员采取拘留等措施。原审中，原告戴泽华提供与其他房东、房产中介及被告的聊天记录一组，证明其为开设民宿而租赁房屋，被告对该目的明知。被告朱江枫对该证据真实性不予确认，并辩称上述证据反证原告曾有过市场调研，对民宿开设条件有充分了解。原告戴泽华提供其与被告朱江枫母亲电话录音一组，证明被告隐瞒讼争房屋曾被公安清理排查过，不能经营民宿的事实。被告对该证据真实性不予认可。原告申请房屋中介公司员工王明明、刘友财出庭。两位证人到庭陈述称原告系为开设民宿而找的中介介绍房子，原、被告协商的价款包括了房屋装修补偿，也包括被告已经发展的客户资源、网络平台资源等；原告看过产证，但双方都没有强调土地、房屋性质；原告了解到讼争房屋不能做民宿后，要求解除合同，没有再接手房屋钥匙、其他物品及资源。被告朱江枫对证人证言不予认可，认为其有明显倾向性。关于讼争房屋的交接，被告称未和第三人办理房屋交接，2017年7月31日前讼争房屋由被告占有控制，被告于2017年7月31日将讼争房屋内未形成附和的家具、家电及自有物品搬出后联系第三人交接房屋，第三人未到场，故被告将钥匙留置在水箱内后离开。被告另辩称其虽未向原告交付过房屋钥匙，但原告已经实际占有讼争房屋。以上事实，有转让协议、收据、付款凭证、解约通知函、录音资料、房屋租赁合同、解约协议、房屋产权证书、律师函、邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述，在案予以佐证。本院认为：本案的争议焦点首先在于，原告与被告之间签订的转让协议是否解除以及导致合同解除的违约方为何。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告自第三人处租赁讼争房屋用于经营民宿，但是其并未取得开设民宿经营的营业执照，被告显然对于讼争房屋上不能合法开设民宿的情形是明知的；而从转让协议的内容看，原告支付的对价，既包括讼争房屋上被告已经进行的装饰装修，也包括民宿经营网络及实体资源等。原告签订转让协议目的是受让被告的民宿继续从事经营，故被告应保证其出让的标的物能够实现这一合同目的。后因讼争房屋无法实现合同目的，原告以此主张被告违约要求解除双方之间的转让协议，于法有据。至于合同解除的时间，被告虽辩称未收到解约通知函，但在庭审中确认2017年7月31日前已经知晓原告提出解约，又根据原告与被告之间于2017年7月28日的通话记录，原告也已经明确表示了解约的意思表示，故本院认定以2017年7月28日作为转让协议解除之日。其次，关于合同解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方的本、反诉请求，本院就本案合同解除后果的处理分述如下：一、原告的本诉请求。原告已经支付的定金17,000元、装修补偿款100,000元，被告理应返还。至于原告主张的上述款项自2017年8月1日起的利息损失，与法有据，本院于以支持，其标准应为中国人民银行同期贷款基准利率，即以117,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年8月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。二、被告的反诉请求。对于被告的第1项反诉请求。本院认为，原告是否应承担装饰装修返还不能的损失赔偿责任的前提是被告已经向原告交付转让协议项下标的物。对此，原告与被告签订的转让协议是一个关于装饰、装修的使用权、设备的所有权及平台资源等转让的一揽子协议。首先，被告没有证据显示其已经将转让协议项下的标的物交付给原告；其次，按照转让协议约定，在原告未能支付第一笔装修补偿款时，被告没有交付相关标的之义务；第三，按照原告与第三人签订的租赁合同，也没有第三人向原告已经交付讼争房屋的证据。因此，本院认为被告尚未向原告交付转让协议项下的标的。基于转让协议的解除，被告第一项主张原告赔偿损失的反诉请求，在被告于2017年7月31日离开讼争房屋之时，被告尚未完成转让标的物的交付，因此被告主张原告赔偿其在房屋内装修损失780,000元，本院不予支持。至于被告第2项反诉请求。被告主张其已付租金30,000元一并转让给了原告，原告通过与第三人签订租赁合同时已经实际享受了相应利益，故原告应当向被告予以支付。对此，本院认为，在原告与被告之间的转让协议于2017年7月28日解除之时，第三人也尚未向原告交付讼争房屋，此后，原告与第三人解除了租赁合同，并约定原告未向第三人支付过任何租金或者押金，故本院认为原告从未与第三人实际履行租赁合同，原告并未自被告处承继已付租金对应的租赁利益，因此被告主张原告向其支付该已付租金，于法无据，本院不予支持。基于此，被告在反诉请求3中主张的该已付租金对应的利息，本院亦不予支持。至于被告的第3、4项反诉请求，基于涉案合同的解除，原告无需按照合同约定履行支付相应款项的义务，被告主张原告支付逾期付款利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)戴泽华与被告(反诉原告)朱江枫签订的《转让协议》于2017年7月28日解除；二、被告(反诉原告)朱江枫于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)戴泽华定金17,000元及装修补偿款人民币100,000元，共计117,000元；三、被告(反诉原告)朱江枫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)戴泽华利息损失(以117,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年8月1日起计算至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止的利息)；四、驳回被告(反诉原告)朱江枫的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,640元，反诉案件受理费5,950元，合计诉讼费8,590元，由被告(反诉原告)朱江枫负担(已付5,900元，余款2,690元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  李晓蕾人民陪审员  黄坤生二〇二〇年一月十三日法官 助理  顾家俊书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。