山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7013号 原告：山东中旭房地产物业有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：张新，经理。 委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。 被告：李培学，男，1970年6月5日出生，汉族，北京德恒（济南）律师事务所律师，住济南市。 委托诉讼代理人：邱英华（系李培学之妻），女，1975年2月8日出生，汉族，无业，住济南市。 原告山东中旭房地产物业有限公司（以下简称中旭物业公司）与被告李培学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。中旭物业公司的委托诉讼代理人沈建勇，李培学及其委托诉讼代理人邱英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中旭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李培学向中旭物业公司支付物业管理费8662元（自2016年10月11日—2019年8月11日止）；2.判令李培学支付迟延交纳物业管理费的违约金3057元[自2016年10月11日至2019年8月11日：计算公式：年服务费总额（3057.2元×0.003×365天×2=6695）+2292元（2547×0.003×300天=2292）]；上述二项共计：17649元；3.本案诉讼费用由李培学负担。庭审中中旭物业公司提出违约金的数额出现笔误，应当为8987元，而不是3057元。事实和理由：2015年10月11日，李培学入住×，双方签订了《物业管理服务合同书》，合同约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用以及违约责任等内容。自2016年10月11日起，李培学开始拖欠物业管理服务费用，至2019年8月共拖欠物业管理服务费8662元，中旭物业公司虽每年数次以电话、通知等方式向李培学催交，但李培学均未向中旭物业公司支付。李培学应按合同约定向中旭物业公司支付上述物业管理费并按年服务费总额的千分之三承担违约金8987元。为此，诉至法院。 李培学辩称：由于中旭物业公司没有完全按照物业服务合同的约定履行义务，有严重违约行为，且违约行为呈现持续状态，因此李培学有权要求缓交物业费，有权要求减免物业费。由于中旭物业公司违约在先，因此李培学不应当支付违约金。中旭物业公司的违约行为主要表现在以下方面：一、公共场所卫生差，小区的北侧尤其是被告居住的1号楼成了垃圾场，恶臭难闻，李培学多次强烈要求下才清理了一部分垃圾，将剩余的垃圾用水泥掩盖在地下；而小区使用的是自备井水，给水源造成污染；卫生长期不打扫，几乎没有专人清理垃圾；对公共部分按照规定人车分流，但是中旭物业公司却将地上原属于公共绿地的部分全部划成车位，任意停放车辆；全部车辆应当入地下室，结果地面经常有车辆出入和停放；小区绿地部分业主随意种植庄稼和蔬菜；地下车库原属于配套房的部分却成为沿街小商小贩的特色，影响行人的出行。二、小区内的安全：流浪狗近十几只，已经存续了一到两年；小区内没有保安巡逻，车库内行人入口敞开，人随意进出。根据合同约定中旭物业公司应当向李培学公开收支情况，但是中旭物业公司自2015年至今没有一次向李培学公开收支情况。李培学南侧主卧室因外部下水道常年渗水导致窗框及壁纸全部损坏，损害价值约5000元，对此李培学多次要求中旭物业公司将外部的下水管道修理完毕，但直至2020年1月5日中旭物业公司才将位于13、14楼的管道断裂处修理完毕。地下公共部分出租给第三方做洗车店，未经业主包括李培学同意。李培学按照物业合同第二条第六项的规定要求公开的收支帐目包括维修资金的筹集使用情况、公共部分的使用和收支情况、规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，开发商移交维修保证金的情况等。李培学于2015年10月、2016年7月均缴纳了物业费，但是中旭物业公司却没有按照物业管理合同的约定履行自己的义务，因此李培学有权缓交物业费，并有权要求中旭物业公司减免物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年10月11日，中旭物业公司作为甲方与李培学作为乙方签订《物业管理服务合同书（高层）》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“第一条双方的权利和义务……第二条物业管理服务内容……第三条物业管理服务质量……第四条物业管理服务费用，1.乙方交纳费用时间：接房之日；2.住宅物业管理费：1.8元/月/㎡（每季度一交）；3.空置房物业管理费：甲方应按小区管理服务收费标准的70%向乙方收取……第十条违约责任……4.乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求李培学必须补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算）……”。中旭物业公司提交的济南市商品房买卖合同中显示李培学购买的百替御园华府1号楼1单元1002室房屋的建筑面积为141.54㎡，尚欠自2016年10月11日至2019年8月11日期间的物业费8662元（1.8元/平方米×141.54平方米×34个月）。李培学对中旭物业公司主张的物业费数额无异议，但认为应当免交或缓交。中旭物业公司主张通过邮寄催缴物业费通知书的方式向李培学催缴过物业费。李培学对此不予认可。 李培学提交光盘一张，主张中旭物业公司没有完全按照物业服务合同的约定履行义务，认为应免交或缓交物业费。中旭物业公司对该光盘中照片及视频的真实性不予认可，认为并未显示照片和视频的制作时间和地点，无法确定是涉案小区。 本院认为，中旭物业公司与李培学签订的物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。中旭物业公司对涉案小区提供了基本的物业服务义务，李培学也享受了中旭物业公司提供的物业服务，李培学作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。李培学辩称中旭物业公司在环境维护、车辆停放、小区管理、小区卫生等方面存在一定问题，其提交的光盘中的照片及视频均不显示制作时间及地点，无法确定其证明内容。李培学等业主若认为中旭物业公司的物业服务质量有问题，可以通过书面形式向中旭物业公司提出整改建议，但不能依此拒交物业费。因此，关于中旭物业公司要求李培学支付自2016年10月11日至2019年8月11日的物业费8662元，本院予以支持。根据原被告的当庭陈述，并结合本院审理的该小区的其他同类物业合同纠纷案件查明的情况，中旭物业公司在物业服务中确实存在一定程度的瑕疵，但该瑕疵并未严重影响业主的正常生活。关于应否降低涉案期间物业服务收费标准问题，因涉案小区属于住宅小区，是否应降低物业费应由政府价格主管部门会同物业主管部门确定。中旭物业公司在物业服务中确实存在一定程度的瑕疵，应当根据业主要求不断改善，因此，关于中旭物业公司主张的滞纳金问题，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、李培学于本判决生效之日起十日内支付山东中旭房地产物业有限公司物业管理费8662元（自2016年10月11日至2019年8月11日，按1.8元/平方米×141.54平方米×34个月计算）。 二、驳回山东中旭房地产物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费242元，由李培学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 徐 肃 人民陪审员 王 峰 人民陪审员 徐艳霞 二〇二〇年一月七日 书 记 员 王嘉欣