湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11687号上诉人（原审原告）：武汉市华清园小区第二届业主委员会，住所地武汉市江岸区中山大道975号。负责人：李涛，该业委会主任。委托诉讼代理人：朱苏伶，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区房地产公司，住所地武汉市江岸区洞庭街35号3栋1-3层1室。法定代表人：胡磊，该公司经理。委托诉讼代理人：龚建华，该公司员工。委托诉讼代理人：杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师。原审被告：武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区洞庭街35号3栋3层。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡波，该公司员工。委托诉讼代理人：杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人武汉市华清园小区第二届业主委员会（以下简称华清园业委会）因与被上诉人武汉市江岸区房地产公司（以下简称江岸房地产公司）、原审被告武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司（以下简称江岸国资公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华清园业委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.确认江岸区中山大道975号华清园小区第1栋、第2栋和第3栋、第6栋的架空层归属华清园小区全体业主共同所有；3.确认江岸区中山大道975号华清园小区第4栋的架空花园（结构转换层）归属华清园小区全体业主共同所有；4.确认江岸区中山大道975号华清园小区第5栋1层归属华清园小区全体业主共同所有；5.确认江岸区中山大道975号华清园小区地面停车场归属华清园小区全体业主共同所有；6.判令江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理；7.本案一、二审诉讼费由江岸房地产公司承担。事实与理由：一、一审认为法律上未明确规定华清园小区第1栋、第2栋和第3栋、第6栋的架空层以及第4栋的架空花园（结构转换层）是否属于业主所有，属适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，涉案架空层、架空花园（结构转换层）应属业主共有。二、一审认为华清园小区5栋1层除1-3室、7-8室及10室外不属于用于公共用途的附属设施，属认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，5栋1层应属业主共有。三、一审认定地面停车场不属于全体业主共同所有属认定事实错误。涉案地面停车位46辆在华清园小区总平面定位图范围内，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，应属业主共有。四、江岸房地产公司应尽快排除妨害，将涉案物业移交华清园业委会管理。江岸房地产公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。涉案架空层、结构转换层不是《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的法律术语。一审判决第一项已判决5栋1层部分房屋属于全体业主共同共有，一审法院查明事实及适用法律是正确的。关于停车场的问题，停车场不在转让土地范围内，该土地是江岸房地产公司的代征土地，华清园业委会主张停车场的权属没有事实与法律依据，华清园业委会所引用的政府通知不能作为确权的法律依据。江岸房地产公司没有法定或约定义务将房屋移交给华清园业委会，业主签订的商品房买卖合同第三条明确将转换层所有权、使用权排除在外，第十八条明确约定该层的所有权人为江岸房地产公司。江岸房地产公司取得了诉争房屋的权属证明书，华清园业委会没有证据证明其分摊了涉案建筑物的面积，也没有对涉案建筑物进行任何投资，故华清园业委会的上诉请求不能支持。江岸国资公司述称，同意江岸房地产公司的辩称意见，根据一审查明的事实，本案与江岸国资公司没有直接利益关系，请求驳回上诉，维持原判。华清园业委会向一审法院起诉请求：1.确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为1栋（规划竣工图标注为3#楼）、2栋和3栋（规划竣工图标注为2#楼）、6栋（规划竣工图标注为4#楼）的架空层归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；2.确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为4栋（规划竣工图标注为1#楼）的架空花园（结构转换层）归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；3.确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为5栋（规划竣工图标注为5#楼）1层归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；4.确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区地面停车场（规划竣工图标注为地面停车场）归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；5.江岸房地产公司、江岸国资公司将上述区域移交华清园业委会管理；6.本案受理费由江岸房地产公司、江岸国资公司承担。一审法院认定事实：第二届华清园业委会于2017年10月18日登记备案，物业管理区域为武汉市江岸区车站街道华清社区华清园小区（物业项目），总建筑面积136162平方米。2018年9月21日，华清园业委会发布《关于召开华清园小区业主大会的公告》，说明本次业主大会将采取书面征求意见和现场会相结合的形式召开，统一制作表决票并编号；投票时间为2018年10月6日8时30分至2018年10月21日20时30分，如投票率不足的可适当延长投票时间;业主大会现场大会为2018年10月7日9时在华清园小区1号门鱼池召开。2018年10月7日华清园小区召开了业主大会的现场大会。人民网首页刊登了《武汉华清小区业主终于迎来了新一届业主代表大会》的文章。2018年11月5日，华清园业主大会公布了《华清园小区业主大会投票表决情况的公示》，公示载明华清园小区召开业主大会表决以下事项：1.对华清园小区1栋、2栋、3栋、6栋架空层和4栋架空花园（结构转换层）、5栋1层及地面停车场为华清园小区全体业主共有和共用区域进行确权，业主大会授权业委会代表全体业主提起诉讼。……业主大会投票表决情况如下：1.华清园小区总投票权数1128户，专有建筑面积136162平方米；2.业主大会通过现场大会、上门送票、公告送达等方式发送表决票1128票，实际签收632票；3.业主大会收回表决票630票，对应建筑面积为82645.19平方米，其中有效表决票625票，未表达意见表决票1票（对应建筑面积90.89平方米），无效表决票4票；4.根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《华清园小区业主大会议事规则》：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，计入多数票。但是多数票应超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主”之规定，计入多数票的表决票为499票，对应建筑面积53607.70平方米；5.表决事项一总得票数1120票，得票率99.29%；总面积123019.90平方米，权数率90.35%。2018年11月13日，华清园小区业主大会张贴《华清园小区业主大会表决决定的公告》，说明对表决事项一的表决同意人数为1120票，得票率为99.29%，同意面积为123019.90平方米，权数率为90.35%。一审法院另查明，位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区系江岸房地产公司开发建设。2005年12月江岸房地产公司与湖北省武汉市国土资源管理局签订的《国有土地使用权出让合同》载明，出让给受让人的宗地位于江岸区三阳路，宗地总面积为38174.16平方米，其中出让土地面积为31254.89平方米。合同附件出让宗地界址图载明，受让土地不包括诉争的地面停车场所占用的土地，诉争的地面停车场占地系江岸房地产公司代拆的绿化停车场面积2022.50平方米及扩大停车场面积1157.27平方米，江岸房地产公司另外还代征道路面积3739.50平方米。国有土地使用权证载明使用权面积为31254.89平方米。华清园小区总平面定位图标注的主要技术经济指标为：总用地面积38300平方米，净用地面积32412平方米，总建筑面积136162平方米，绿化率35.4%，停车位486辆（地下停车位440辆、地面停车位46辆），总户数1100户。地面停车位系江岸房地产公司在代拆的绿化停车场面积及扩大停车场面积上修建。华清园小区竣工图于2007年7月成图。华清园小区第1栋（竣工图标注为3#楼）、第2栋和第3栋（竣工图标注为2#楼）、第6栋（竣工图标注为4#楼）的架空层连在一起，层高3米左右，位于二层与三层之间，上述架空层建筑面积分别为448.92平方米、650.86平方米、343.24平方米。2008年4月，江岸房地产公司取得1栋1单元架空1室（建筑面积56.03平方米、分摊共有建面为3.11平方米）、1栋1单元架空3室（建筑面积118.21平方米、分摊共有建面为6.55平方米）、1栋2单元架空1室（建筑面积116.97平方米、分摊共有建面为6.48平方米）、1栋2单元架空3室（建筑面积105.70平方米、分摊共有建面为5.86平方米）、2-3栋架空1室（建筑面积397.72平方米、分摊共有建面为22.68平方米）、2-3栋架空2室（建筑面积809.31平方米、分摊共有建面为46.15平方米）、6栋架空1室（建筑面积834.80平方米、分摊共有建面为52.05平方米）的商品房权属证明书。上述商品房权属证明书载明设计用途均为“其他”。目前上述架空层的室外部分是花园，1栋架空层出租给陆海涛吉他音乐学校使用，2-3栋架空1室（100平方米）出租给江岸区围棋协会使用，2-3栋架空1室（300平方米）出租给武汉市江岸区人民政府车站街道办事处使用，2-3栋架空2室大部分面积由物业公司即武汉信腾台北物业管理有限公司华清园分公司办公使用，一部分约30平方米的面积为业主委员会办公用房，第6栋架空层室内部分330平方米出租给武汉市江岸区终身乐乒乓球俱乐部使用，400平方米面积出租给湖北电工联盟投资管理有限公司。第4栋（竣工图标注为1#楼）的架空花园（结构转换层），竣工图载明位于四层与五层之间，所注房屋层数不含其层数，结构转换层建筑面积为1881.70平方米。武汉市房产平面图载明第4栋架空花园（结构转换层）的用地面积为85.07平方米，权属建面为2036.07平方米，分摊共有建面为110.17平方米。目前该架空花园（结构转换层）空置。第5栋（竣工图标注为5#楼）1层的竣工平面图载明，该层规划用途为物业管理及行政管理用房、小区文体活动室、小区配套商业、消防控制中心、保安监控及广播、小区卫生医务室、邮电局、储蓄所、社区服务用房、程控网络交换机房、配电房、弱电机房等。2008年4月，江岸房地产公司取得5栋1层1室（建筑面积67.70平方米，分摊共有建面3.35平方米）、5栋1层2室（建筑面积701.39平方米，分摊共有建面34.76平方米）、5栋1层3室（建筑面积66.50平方米，分摊共有建面3.30平方米）、5栋1层4室（建筑面积54.86平方米，分摊共有建面2.72平方米）、5栋1层5室（建筑面积77.63平方米，分摊共有建面3.85平方米）、5栋1层6室（建筑面积96.96平方米，分摊共有建面4.80平方米）、5栋1层7室（建筑面积54.86平方米，分摊共有建面2.72平方米）、5栋1层8室（建筑面积66.03平方米，分摊共有建面3.27平方米）、5栋1层9室（建筑面积132.64平方米，分摊共有建面6.57平方米）、5栋1层10室（建筑面积4.98平方米，分摊共有建面0.25平方米）、5栋1层11室（建筑面积74.07平方米，分摊共有建面3.67平方米）的商品房权属证明书。商品房权属证明书载明5栋1层1室、2室、9室至11室设计用途为“其他”，5栋1层3室至8室设计用途为“商业服务”。5栋1层1室规划为物业管理及行政用房，目前为小区配电房；2室一小部分规划为物业管理及行政用房，大部分规划为小区文体活动室、小区配套商业，目前出租给武汉市江岸区华清园柯莱文幼儿园使用；3室规划为消防控制中心、保安监控及广播；4室、5室规划为小区卫生医务室；6室规划为邮电局；目前3室、4室、5室、6室及9室的部分面积为停放业主自行车、电动车的自行车棚；7室、8室规划为储蓄所；目前7室为物业监控室，8室为物业办公用房；9室规划为小区卫生医务室，目前9室有60平方米面积出租给个人开办干洗店，另外部分面积系消防控制室；10室规划为配电房，目前为小卫生间；11室规划为社区服务用房，目前为幼儿园仓库。江岸房地产公司同意移交5栋1层1室、2室规划为物业管理及行政用房的部分（约167平方米）、7室、8室给华清园业委会作为物业服务及业委会议事用房。华清园小区于2007年12月建成竣工验收。目前华清园小区地面停车场大部分停靠的系小区业主车辆。一审法院还查明，2006年9月、10月江岸房地产公司与买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》第三条约定，“上述楼层均不含结构转换层”；第十八条约定，“买受人享有该商品房所在楼宇的所分摊的公共楼梯，公共门厅公共部位”，“买受人享有该商品房所在项目的公共道路、公共绿地，公用设施设备”，“出卖人享有本条第1、2款所列范围外，没有进行分摊的房屋、建筑物或构筑物所有权，使用权、人防地下室的使用权”。一审法院再查明，2018年5月，华清园业委会主任李涛向江岸国资公司反映要求维护华清园小区业主权益，江岸国资公司做出《关于李涛反映要求维护华清园小区业主权益的信访事项处理意见书》，说明根据调查情况，华清园小区业主实际并未分摊4栋设备（结构）转换层、5栋1层建筑物的面积，上述部分系独立使用单元，不属于业主共有部分，本着“谁投资、谁受益”的原则及江岸房地产公司与业主的购房合同约定，应由江岸房地产公司享有所有权。2018年5月，李涛再次向江岸区信访办反映情况，江岸区信访办作出《不予受理告知书》，说明“您提出的信访事项依法应当通过诉讼途径解决”。一审法院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。业主的合法权益受法律保护，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对认为损害业主合法权益的行为，有权提起诉讼。本案争议焦点如下：1.华清园业委会是否可以提起本案诉讼；2.本案是否适用物权法及相关司法解释；3.架空层、架空花园是否属业主共有；4.5栋1层是否属于华清园业主共有；5.地面停车场是否属于华清园业主共有。1.关于华清园业委会是否可以提起本案诉讼的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案关于确权之诉的表决事项，同意票超过了上述规定，华清园业委会有权提起本案诉讼。2.关于本案是否适用物权法及相关司法解释问题，华清园小区于2007年12月建成竣工验收。《中华人民共和国立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条第一款、第二款规定，“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”，该司法解释溯及至《中华人民共和国物权法》施行之日即2007年10月1日。华清园小区建成竣工验收的时间在物权法施行之后，故本案应适用《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》。3.关于架空层、架空花园（结构转换层）是否属业主共有的问题，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据上述规定，架空层、架空花园（结构转换层）在法律上并未明确是否属于业主共有部分。华清园业委会认为华清园1栋、2栋和3栋、6栋的架空层，4栋的架空花园（结构转换层）属业主共有，应提供证据证明，未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，应承担不利的后果。因法律上并未明确规定上述部分是否属于业主共有，从权利约定取得的角度分析，专有部分业主与江岸房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未明确约定架空层、架空花园的权属随房屋一并转让，而是明确约定买受人购买楼层均不含结构转换层，故从约定取得的角度也不能确认架空层、架空花园为业主共同所有。虽然华清园业委会认为上述部分应属于业主共有，但根据本案查明的事实，华清园小区1栋、2栋和3栋、6栋的架空层、4栋架空花园（结构转换层）的面积未分摊到业主，且分摊了共有建筑面积，故华清园业委会认为上述架空层、架空花园（结构转换层）应属于全体业主共有的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院依法不予支持。4.关于5栋1层是否属于华清园全体业主共有问题，华清园业委会认为竣工平面图上载明用途为公共用途，故属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。华清园小区5栋1层实际用途与规划用途不一致，但江岸房地产公司并未提交变更规划用途的相关证据，故应根据规划确定该层房屋的权属归属。5栋1层1室及2室规划为物业管理及行政用房部分，应属业主共有。3室规划用途为消防控制中心、保安监控及广播，属于用于公共用途的消防等附属设施，应属于业主共有。10室规划用途为配电房，属于用于公共用途的附属设施，应属于业主共有。本案审理过程中，江岸房地产公司同意移交5栋1层1室、2室规划为物业管理及行政用房的部分（约167平方米）、7室、8室给华清园业委会作为物业管理用房，以满足《武汉市物业管理条例》第7条规定的物业服务用房建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，业委会议事活动用房从上述面积中自行安排，一审法院依法予以准许。5栋1层的其他部分，不属于相关法律规定的业主共有部分，故对华清园业委会认为系全体业主共有的诉讼请求，一审法院依法不予支持。5.关于地面停车场是否属于业主共有问题，地面停车场系江岸房地产公司在代拆的绿化停车场、扩大停车场上建成的，地面停车场占用面积并非江岸房地产公司受让的国有土地面积，在不属于江岸房地产公司所使用的国有土地上建设的地面停车场，不属于华清园小区全体业主共同所有。江岸房地产公司系独立的法人，对外独立承担责任，华清园业委会主张由江岸国资公司承担相应责任无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第（七）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区5栋（竣工图标注为5#楼）1层1室、2室规划为物业管理及行政用房的部分（约167平方米）、7室、8室、3室、10室属武汉市华清园小区全体业主共同所有；二、武汉市江岸区房地产公司于一审判决生效之日起十日内将第一项判决确认的区域移交武汉市华清园小区第二届业主委员会管理；三、驳回武汉市华清园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由武汉市华清园小区第二届业主委员会负担8820元，武汉市江岸区房地产公司负担980元，因上述款项已由武汉市华清园小区第二届业主委员会预交一审法院，武汉市江岸区房地产公司于一审判决生效之日起十日内将980元款项支付给原告武汉市华清园小区第二届业主委员会。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人华清园业委会的上诉请求进行审理。华清园业委会上诉请求确认华清园小区第1栋、第2栋和第3栋、第6栋的架空层归属华清园小区全体业主共同所有以及江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理。因江岸房地产公司与华清园小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》第十八条约定出卖人享有本条第1、2款所列范围外，没有进行分摊的房屋、建筑物或构筑物所有权、使用权、人防地下室的使用权，本案诉争的华清园小区1栋、2-3栋、6栋架空层房屋的面积并未分摊到业主，而且还分摊了共有建筑面积，江岸房地产公司也已取得上述房屋的商品房权属证明书，故华清园业委会的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华清园业委会上诉请求确认华清园小区第4栋的架空花园（结构转换层）归属华清园小区全体业主共同所有以及江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理。因江岸房地产公司与华清园小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》第三条约定上述楼层均不含结构转换层，第十八条约定出卖人享有本条第1、2款所列范围外，没有进行分摊的房屋、建筑物或构筑物所有权、使用权、人防地下室的使用权，本案诉争的华清园小区4栋的架空花园（结构转换层）的面积并未分摊到业主，而且还分摊了共有建筑面积，故华清园业委会的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华清园业委会上诉请求确认华清园小区第5栋1层归属华清园小区全体业主共同所有以及江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理。因江岸房地产公司与华清园小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》第十八条约定出卖人享有本条第1、2款所列范围外，没有进行分摊的房屋、建筑物或构筑物所有权、使用权、人防地下室的使用权，本案诉争的华清园小区5栋1层房屋的面积并未分摊到业主，而且还分摊了共有建筑面积，江岸房地产公司也已取得上述房屋的商品房权属证明书，故华清园业委会的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据江岸房地产公司与华清园小区业主的上述合同约定，一审法院认定华清园小区5栋1层3室、10室属华清园小区全体业主共同所有，江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理不当，但因江岸房地产公司并未上诉，视为服从一审判决。华清园业委会上诉请求确认华清园小区地面停车场归属华清园小区全体业主共同所有以及江岸房地产公司将上述区域移交华清园业委会管理。因江岸房地产公司受让的国有土地并不包括本案诉争的地面停车场所占用的土地，该地面停车场是江岸房地产公司在代拆的绿化停车场、扩大停车场上建成，故华清园业委会的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对华清园业委会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由武汉市华清园小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月十七日书记员 赖瑞文