四川省盐源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3423民初1036号 原告:盐源县良种繁殖场（反诉的被告），住所地盐源县干海乡，统一社会信用代码12513423009065644F。 法定代表人：徐庆丰，男，盐源县良种繁殖场场长。 委托诉讼代理人：李平，男，1971年1月8日出生，汉族，四川省盐源县人，盐源县良种繁殖场副场长，住盐源县，特别授权。 委托诉讼代理人：向勇，男，1968年9月9日出生，汉族，四川省盐源县人，住盐源县，一般代理。 被告:谢正祥（反诉的原告），男，1964年3月10出生，汉族，四川省盐源县人，住盐源县。 原告盐源县良种繁殖场与被告谢正祥委托代建合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，被告谢正祥提出管辖权异议，经凉山彝族自治州中级人民法院2019年9月19日终审裁定，驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告谢正祥于2019年10月24日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告谢正祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告盐源县良种繁殖场（反诉的被告）向本院提出诉讼请求：1.要求被告依法支付棚户区改造经济适用房尾款48000.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月10日我单位慢坡子二分场棚户区改造经济适用房开工，被告作为我场正式职工，有权享受该经济适用房的优惠政策，在缴纳了3000元定金后，被告分别于2012年3月20日和2013年1月5日缴纳了购房款12万元，合计缴纳了购房款12.3万元，在办理选房手续过程中，被告选择的户型为119.35㎡，门牌号为××。2013年3月1日经建设单位、地勘单位、施工单位、设计单位、监理单位现场验收，该工程验收全部合格。通过和施工房决算，被告这套住房及附属工程总造价为19.3万元，国家补贴棚户区改造房2.2万元，被告已交购房款12.3万元，实际差购房款尾款4.8万元，全场50名职工其中45名都全额缴纳了房款。原告数次催收，被告拒不履行给付义务。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、川建发[2010]22号、川农业[156]号、川发改投资〔2011〕427号文件,以证明原告修建房屋是有政策依据的,是合法的。 2、盐源县良种繁殖场申报经济适用住房职工花名册一份，以证明被告谢正祥参加了电脑随机摇号选房，谢正祥选到的房屋面积是119.35平方米，门牌号是××。 3、2012年3月20日四川省非经营性结算统一票据一份、2013年4月8日资金往来结算票据一份，以证明加上2011年7月被告交的3000.00元保证金，被告谢正祥共计缴纳了购房款123,000.00元。 4、2012年2月10日原告与保山市辛街建筑工程有限责任公司签订的建设工程施工合同一份、（2018）川3423民初15号民事调解书一份，以证明原告与被告是委托代建关系，职工同意建房后，原告作为业主与施工方保山市辛街建筑工程有限责任公司签订了建房合同，房屋竣工验收结算后由于谢正祥等几户没有缴纳购房尾款，导致原告不能向施工方支付建房款。 5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件，竣工验收报告、凉山州盐源县良种繁殖场危旧房改造（经济适用房）附属工程结算审核报告一份、凉山州盐源县良种繁殖场职工宿舍楼工程结算审核报告一份，以证明该经济适用房修建的合法性和总造价。 6、盐源县良种繁殖场经济适用房摇号选房认购书一份、盐源县良种繁殖场棚户区改造经济适用房费用明细一份，以证明集资建房不分楼层房屋价格都是一样的，每平方米造价已达1,625.00元，因为没有与施工方进行最终结算，先要求每户职工在2015年3月20日前交付尾款48,000.00元，待最终房价核定后进行最终结算。 被告谢正祥（反诉的原告）未进行质证。 被告谢正祥（反诉的原告）向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人交付案涉房屋，并赔偿逾期交房的损失；2.判令被反诉人协助反诉人办理案涉房屋的不动产权登记证书；3.判令被反诉人向反诉人退还反诉人多缴纳的购房款16,102.00元；4.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人系被反诉人单位职工，2011年6月，被反诉人召开职工大会，宣布政府将对该单位职工住房进行棚户区改造，政府对该改造工程有优惠政策及资金补贴，房屋每平方米总价款不超过1080.00元，房屋交付后由被反诉人为反诉人办理该房屋的产权证书，并鼓励全场职工积极报名。职工大会召开后，反诉人于2011年7月5日向被反诉人缴纳定金3000.00元，2012年3月19日和2013年4月8日向被反诉人缴纳购房款共计120,000.00元。至今，反诉人已经缴纳了超出房屋总价的购房款，被反诉人却未向反诉人交付符合法律规定的房屋，也未为反诉人办理房屋不动产登记证书。反诉人为维护自身的合法权益，依法诉至法院,愿判如所请。 被告谢正祥（反诉的原告）提供的证据有，银行转账凭证及原告的收据，以证明自己向原告缴纳了包括3000.00元定金在内的房款共计123,000.00元。原告无异议。 被告谢正祥申请本院调取原告在修建经济适用房时召开职工大会的相关会议记录。因原告向本院提供的情况说明中确认“整个建设项目建设中没有任何关于修建的会议记录，相关的政策，批复就是棚户区改造项目建设的记录。”故本院未能调取到被告要求的会议记录。 原告提供的证据中有关被告缴纳现金部分与被告提供的证据一致，本院对原被告提供的该部分证据予以认可。原告提供的其他证据虽然被告未质证，但因这部分证据来源合法且能相互印证并反映本案的客观事实，故本院对原告提交的证据予以采信。 根据原告的陈述和对证据的采信，本院认定事实如下： 被告谢正祥系原告盐源县良种繁殖场职工。2011年年初，原告根据四川省关于棚户区改造的相关政策规定，在原告慢坡子二分场实施棚户区改造工程建设项目，工程名称为盐源县良种繁殖场经济适用房或盐源县良种繁殖场危旧房改造项目（经济适用房）（本案中简称经济适用房）。在原告召开职工大会宣传后，由原告单位职工自愿申报建设经济适用房，最后确认包括被告谢正祥在内全场50名职工能享受经济适用房政策。经济适用房建设资金来源为，国家补贴每名职工22,000.00元，其于资金由职工自筹。原告在办理完相关建设手续后，于2012年2月10日，原告作为发包方就经济适用房的主体工程与保山市辛街建筑工程有限责任公司签订了《建筑工程施工合同》。合同第五条约定的经济适用房的主体工程价款为7,301,059.00元。2013年3月10日该工程验收全部合格。2013年1月15日，原告作为发包方又与保山市辛街建筑工程有限责任公司就经济适用房项目的配电房、公用厕所、门卫大门等附属工程的建设签订了《附属工程承包合同》。该合同约定的价款为1,232,846.00元，并约定最终按完工后的时间工程量结算。该附属工程于2014年8月30日竣工。工程全部完工后，因部分职工未按时缴纳经济适用房建设的自筹资金部分，保山市辛街建筑工程有限责任公司于2018年1月10日，以原告盐源县良种繁殖场未按合同约定付清建设经济适用房的款项为由，将原告诉至本院，要求付清所欠房款。经本院主持调解，原告与保山市辛街建筑工程有限责任公司达成付款协议，本院制作了（2018）川3423民初15号民事调解书。 另查明，根据政策规定，经济适用房的建设主体为原告盐源县良种繁殖场。职工自愿申报经济适用房经审查符合规定后，国家将补贴每名职工的22000.00元资金直接拨付到原告账户，职工自筹部分的资金也是交给原告统一管理使用。职工在申报经济适用房时，要求向原告缴纳3000.00元定金。被告在2011年7月5日向原告缴纳了3000.00元定金，并于2012年3月20日缴纳了60000.00元房款，2013年4月8日缴纳了60000.00元房款，被告共计向原告缴纳了123000.00元现金。经济适用房每套房屋建筑面积均约为120平方米。房屋竣工验收合格后，经初步核算，每平方米造价约为1625.00元，每套房屋不分楼层价格均约为195000.00元，最终房价待竣工结算评审核定后据实多退少补。2015年1月31日，原告组织职工进行电脑摇号选房，并在选房后与职工签订《盐源县良种繁殖场经济适用房摇号选房认购书》，因全部职工均向原告缴纳了123000.00元现金，加上每名职工享受国家22000.00元的补贴，每名职工按初步核算价还应缴纳大约50000.00元，但原告要求每名职工缴纳48000.00元后，可领取所选房屋的钥匙，剩余尾款经结算评审核定后据实多退少补。选房认购书第二条第一款亦对上述房款的缴纳结算方式作出说明和约定，即“该经适房价款按设计预算测定的建筑面积暂按120平方米计价，每平方米单价暂定为1625.00元，每户合计总房价为19.5万元人民币，（壹拾玖万伍仟元整），（包括主体，附属工程及相关费用），最终房价待竣工结算评审核定后据实多退少补”。第三条规定“……自签订本认购书之日后2015年3月20日前交付房屋尾款48000.00元。待最终房价核定后，认购人通过通告、电话联系等方式到盐源县良种繁殖场签订《经济适用房购销合同》……”。被告谢正祥选中的经济适用房户型为119.35㎡，门牌号为××。被告谢正祥当时并未签订《盐源县良种繁殖场经济适用房摇号选房认购书》。被告谢正祥在选得房屋后至今未给付原告尾款48000.00元，也未在原告处领取选得房屋钥匙。 2016年4月29日，四川天成工程造价咨询有限公司对原告修建的经济适用房主体和附属工程进行结算审核，主体工程审定金额为6,894,368.00元，附属工程的审定金额为2,015,236.00元，并分别出具了审核报告。根据审计报告金额，经济适用房每套（户）造价已达178,192.00元。原告提供的建房明细证实，除了主体和附属工程外，修建的经济适用房其他配套设施等相关费用还有：⑴工程造价咨询费35,826.00元、⑵房屋设计费104,680.00元、⑶图审费8,410.00元、⑷自来水安装费120,000.00元、⑸高压电力安装费90,000.00元、⑹招标代理费30,000.00元、⑺民工工资担保5,680.00元、⑻打水井费50,001.20元、⑼低压入户安装72,258.00元、⑽地勘费18,000.00元、⑾测绘定界费30,000.00元、⑿监理费175,000.00元、⒀小区绿化费45,690.00元、⒁结算审核费72,010.00元,共计857,555.20元。原告修建经济适用房全部费用为9,767,159.20元（主体工程6,894,368.00元+附属工程2,015,236.00元+其他费配套设施等相关费857,555.20元），50套经济适用房平均每套造价为195,343.20元。原告要求每名享受经济适用房职工先缴纳193,000.00元（职工先期缴纳的123,000.00元+国家补贴22,000.00元+选房时要求缴纳的48,000.00元），剩余少量房款原告将另行制定解决方案。50名享受经济适用房的职工中，除被告等少数几名职工尚未缴纳48,000.00元房款外，其他均按原告要求缴纳了房款。 本院认为，本案争议的焦点为1、原告修建的经济适用房每平方米造价为多少？2、原被告之间因修建经济适用房产生什么法律关系？被告是否应该给付原告修建经济适用房的48,000.00元费用。 关于争议焦点1，被告反诉主张经济适用房造价每平方米为1080.00元。依据是2011年6月，原告召开职工大会时宣布的，所以自己已经缴纳了超出经济适用房总价的房款。本院认为，房屋的建设涉及的项目很多，包括房屋主体工程、附属工程及水电、绿化等配套设施建设，修建房屋的最终造价需要房屋全部完工后才能确定。原告召开职工大会时宣传修建经济适用房相关政策时，尚未进入到房屋建设的阶段，原告并未与施工方签订修建经济适用房的建筑工程施工合同，所以原告不能确定经济适用房全部完工后的具体造价。被告所主张的经济适用房造价为每平方米为1080.00元，是指房屋主体工程的造价、还是附属工程的造价？是否包含水电、绿化等配套设施及咨询费、房屋设计费、图审费、水电安装费等费用在内的造价？被告没有提供明确的证据予以证明。况且原被告之间没有签订书面合同明确经济适用房整个工程竣工后的造价为每平方米为1080.00元，故本院对被告的这一主张不予采信。因原告提供证明经济适用房工程竣工后房屋造价的证据，能证明整个建设过程符合国家建筑法规规定的相关流程，房屋造价的组成亦包含房屋达到居住功能所需要的各种设施的费用，且房屋的造价已按规定接受第三方的审计，故本院对原告主张的房屋造价予以采信。 关于争议焦点2，盐源县良种繁殖场经济适用房项目，是党和政府为改善民生实施的重大举措，在土地使用、税收、资金补助等方面均享受政策优惠，具体受益者和房屋所有者是包括被告在内的职工个人。根据政策规定，经济适用房的建设主体为原告盐源县良种繁殖场，修建时只能以原告名义作为发包方修建。在职工自愿申报经济适用房，经审查符合规定并向原告缴纳定金后，原被告之间的委托代建关系成立。原被告之间虽然没有签订书面合同，但从整个过程来看，双方认可履行委托代建合同的依据是国家对经济适用房的相关政策。被告缴纳的相关款项也是根据修建房屋过程的初步预算缴纳给原告的，所以在修建经济适用房过程中，被告等职工应根据委托代建合同，按原告的要求支付相关的修建费用，故被告应按原被告之间形成委托代建合同给付原告要求的48,000.00元修建款。包括被告在内的职工对经济适用房建设过程的资金使用有知情权和监督权，对竣工后房屋造价有异议，被告可以通过合法方式进行核算。 综上所述，原被告之间委托代建合同成立，被告应按原被告之间委托代建合同的约定，给付原告在修建房屋过程中所需要的相关费用，本院对原告要求被告依法支付修建经济适用房款项48,000.00元的主张予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，“……被告反诉的，可以缺席判决。”，被告谢正祥作为本案反诉的原告，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。被告反诉请求中要求原告交付房屋的主张，是因为被告未按约定缴纳建设经济适用房的款项导致，所以被告在按原告的请求缴纳建房款后，原告亦应将房屋交付给被告。因经济适用房产权证的办理，要根据国家相关政策进行，在能办理经济适用房的产权证时，原被告应依政策规定相互协助，所以被告要求原告协助办理相关产权登记证书的主张，本院予以支持。被告的其他反诉请求，因没有证据证明，故本院对被告的其他反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢正祥（反诉的原告）在本判决生效后十日内，给付原告盐源县良种繁殖场（反诉的被告）在实施棚户区改造工程建设项目中，修建经济适用房的款项48,000.00元； 二、在被告谢正祥（反诉的原告）给付完上列款项后，原告盐源县良种繁殖场（反诉的被告）应在五日内，将位于原告慢坡子二分场内门牌号为××的经济适用房移交给被告谢正祥（反诉的原告）； 三、原告盐源县良种繁殖场（反诉的被告）在被告谢正祥（反诉的原告）办理上述房屋产权过程中，应依照相关政策规定予以协助； 四、驳回被告谢正祥（反诉的原告）的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,000.00元，反诉的案件受理费500.00元，均由被告谢正祥（反诉的原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  买文祥 人民陪审员  杨天明 人民陪审员  周银寿 二〇二〇年一月六日 书 记 员  马亚丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务…… 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。