上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52890号原告：金玉青，女，1968年10月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：陈志华，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：***。原告金玉青与被告陈志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金玉青的委托诉讼代理人施煜，被告陈志华的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金玉青向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还购房款人民币(以下币种同)400万元；2、判令被告偿付以上述款项自2014年4月18日起至实际清偿日止的利息损失，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。事实和理由：2013年9月，原告向被告购买上海市浦东新区曲幽路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，双方约定，房屋价款为400万元。原告先后向被告指定的收款人上海旗轩实业有限公司(以下简称旗轩公司)汇付购房款400万元。因该房屋的房地产权证迟迟未能办理，故原告丈夫浦勇坚、被告及原指定收款人旗轩公司于2017年2月27日签订一份购房退款协议书，约定原告不再购买本房屋，被告应于2017年12月底前将款项支付给原指定收款人，再由其支付给原告，但到时被告未能返还分文购房款，原告多次催讨未果。现原告诉至法院，要求判如所请。被告陈志华辩称：第一，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告不认识也从未见过原告，也从未和原告签订过房屋买卖合同，被告没有诉状上的房屋，原告没有把400万房款支付给被告，被告没有收到过400万房款，故不存在由被告向原告退款。仅凭购房退款协议书，双方买卖合同是不成立的。第二，被告没有在2017年2月27日的退款协议书上签字。2015年上半年，被告曾为了其他事情在协议的空白处签名后交给案外人贺某某，日期和电话均是贺某某所写。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月27日，被告陈志华(甲方)、案外人上海旗轩实业有限公司(乙方代收方)与原告金玉青(丙方)签订《购房退款协议》，言明：“丙方于2015年分三次合计肆百万元支付于乙方(代收方)购买陈志华位于曲幽路的123号房(办公楼)，乙方收到后即汇款至陈志华个人账户。现甲、乙双方达成协议，丙方不再购买本房屋。甲方收到的资金在2017年12月底前支付给乙方公司帐户，再由乙方支付给丙方。本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份。”2018年6月27日，旗轩公司出具证明，言明陈志华签订曲幽路XXX号退房协议后从未支付至该公司任何房款资金，公司未收到退房款，故也未能代付退房款。2018年6月29日，原告金玉青丈夫浦勇坚出具情况说明，言明：“2013年金玉青向陈志华购买曲幽路XXX号房屋，先后向陈志华的指定收款人旗轩公司汇付购房款400万元。因该房屋一直未能取得合法产权登记证明，故金玉青于2017年2月27日要求陈志华退房并返还房款，同日因金玉青有事未到现场，故由我代为与陈志华签订购房退款协议书，该协议书的全部权利义务均由金玉青享有和承担。”2014年4月8日，上海市公安局浦东分局惠南派出所出具证明，言明：兹有本辖区居民金玉清(身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX)房屋地址为“浦东新区惠南镇曲幽路XXX号(临)。特此证明。(限用于安装水电设备使用)。同年6月11日，金玉青向上海南汇自来水有限公司支付装表费1,008元。另查明，原告金玉青曾于2018年7月6日起诉被告陈志华房屋买卖合同纠纷一案，本院根据合同相对性原则，认为应由浦勇坚根据购房退款协议书向被告主张权利、金玉青诉讼主体不适格，于2019年2月15日作出(2018)沪0115民初51395号民事裁定书，裁定驳回原告金玉青的起诉。原告金玉青不服该裁定，向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2019年5月29日作出(2019)沪01民终6227号民事裁定书，认定：上诉人金玉青与浦勇坚系夫妻关系，且浦勇坚在本案中明确表示其是代上诉人与陈志华办理签订购房退款协议书。其次，从本案交易过程的事实及被上诉人陈志华答辩的情况来看，被上诉人对上述情况是明知的。根据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。据此，本案系争的购房退款协议书直接约束上诉人与被上诉人，上诉人据此提起本案诉讼，应属主体适格。原审法院裁定驳回起诉不当，应予以纠正，故终审裁定：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初51395号民事裁定；二、本案指令上海市浦东新区人民法院审理。本案审理中，被告申请对暑期2017年2月27日的购房退款协议书甲方落款处的“陈志华”签名是否复印形成，“陈志华”签名、“2017.2.27”日期及“XXXXXXXXXXX”手机号码是否陈志华所写进行司法鉴定。司法鉴定科学研究院于2019年12月24日出具司鉴院【2019】技鉴字第1831号意见书，鉴定意见为：(一)购房退款协议书甲方落款处“陈志华”签名不是复印形成，而是书写工具直接书写形成。(二)购房退款协议书甲方落款处“陈志华”签名是陈志华所写；无法判断购房退款协议书甲方落款处“2017.2.27”日期及“XXXXXXXXXXX”手机号码是否陈志华所写。原、被告对鉴定意见书的结论均没有异议，被告坚持认为协议书是其先在空白处签名后形成的，并非为了本案系争房屋。又查明，徐应士诉陈志华(2018)沪0115民初51391号房屋买卖合同纠纷一案，本院查明如下事实：案外人上海诚功实业有限公司起诉上海市浦东新区惠南镇人民政府，请求撤销(浦-450)城管限拆字[2017]第0248号《限期拆除决定书》，经本院(2018)沪0115行初336号行政判决书查明：2017年10月25日，被告惠南镇人民政府作出(浦-450)城管限拆字[2017]第0248号《限期拆除决定书》(以下简称被诉决定)，认定原告诚功公司于2002年、2012年至2016年之间在惠南镇曲幽路XXX号、115弄、117号、119号、121号、123号、125号实施未取得建设工程规划许可证搭建建筑物(建筑面积7730.52平方米)、构筑物(面积141.7平方米)及围墙(立面面积1465.2平方米)的行为，[惠南镇曲幽路XXX号建有1号建筑物(搭建时间2012年下半年)、2号建筑物(搭建时间2013年8月)、14号和15号构筑物(搭建时间均为2016年8月)；曲幽路115弄建有8号、9号、10号、11号、12号建筑物(搭建时间均为2013年8月)；曲幽路XXX号建有3号建筑物(搭建时间2013年8月)，13号建筑物(搭建时间2016年8月)；曲幽路XXX号建有4号建筑物(搭建时间2013年8月)；曲幽路XXX号建有5号建筑物(搭建时间2013年8月)；曲幽路XXX号建有6号建筑物(搭建时间2013年8月)；曲幽路XXX号建有7号建筑物(搭建时间2013年8月)(建筑物编号依据案件中现场示意图为准)；15处建筑物、构筑物外有围墙(搭建时间2002年)]，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第(一)项的规定，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条的规定，责令诚功公司自收到本决定书之日起7日内自行拆除，逾期不拆除的本机关可以依据《上海市城乡规划条例》第六十一条的规定申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由诚功公司承担。本院一审判决驳回诚功公司的诉讼请求后，诚功公司不服判决上诉，上海市第一中级人民法院于2018年9月11日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。据此，本院于2019年2月15日作出(2018)沪0115民初51391号一审判决，判决：一、被告陈志华于本判决生效之日起十日内返还原告徐应士购房款400万元；二、被告陈志华支付原告徐应士上述400万元自2018年1月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。陈志华不服该判决提出上诉，上海市第一中级人民法院因上诉人陈志华收到缴纳上诉费用通知后仍不予缴纳，于二○一九年六月二十日作出按上诉人陈志华自动撤回上诉处理的终审裁定。上述事实，由原告提供的购房退款协议书、旗轩公司证明、情况说明、转账汇款明细、发票、结婚证、自来水发票、(2018)沪0115民初51395号民事裁定书、(2019)沪01民终6227号民事裁定书等证据材料及本案庭审笔录等予以佐证。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但结合原告方在2013-2014年间向被告指定的旗轩公司支付400万元房款的事实，以及原、被告及旗轩公司于2017年2月27日签订的购房退款协议书内容，原告主张与被告之间存在房屋买卖合同关系，本院予以确认。鉴于本案系争房屋已被认定为违法建筑，故双方的买卖关系应属无效。被告关于原、被告未签订房屋买卖合同、双方不存在房屋买卖关系的抗辩意见，未提供相反证据予以佐证，本院不予采信。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。购房退款协议书系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应遵照履行。系争房屋经生效行政判决被认定为违法建筑并已被拆除，被告未按退款协议约定履行还款义务，理应承担违约责任。现原告诉请要求被告返还购房款400万元，符合双方退款协议书的约定，本院应予支持。原告要求被告偿付以上述款项自2014年4月18日起的利息损失，因双方对利息并无约定，本院难以支持；但被告承诺于2017年12月底退款却分文未还，故自2018年1月1日起至实际清偿之日的利息损失，本院可予支持，被告应支付原告以400万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2018年1月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告金玉青、被告陈志华之间的房屋买卖关系无效(房屋原坐落于上海市浦东新区惠南镇曲幽路XXX号)；二、被告陈志华于本判决生效之日起十日内返还原告金玉青购房款400万元；三、被告陈志华于本判决生效之日起十日内支付原告金玉青以上述400万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2018年1月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,800元、鉴定费25,300元，合计64,100元，由被告陈志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉审 判 员  朱 敏人民陪审员  黄 澄二〇二〇年一月二十二日法官 助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。