四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9144号 原告：张松柏，男，1971年3月10日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋嘉韵，四川慧灼律师事务所律师。 被告：潘建洪，男，1977年10月12日出生，汉族，住四川省三合县。 第三人：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，营业场所成都市西玉龙街211号。 负责人：王喆，总经理。 委托诉讼代理人：唐晨，公司员工，女，1972年6月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告张松柏与被告潘建洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依张松柏申请追加第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交通银行四川省分行）参加本案诉讼。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，张松柏的委托诉讼代理人罗汉林、宋嘉韵，交通银行四川省分行的委托诉讼代理人唐晨到庭参加诉讼。潘建洪经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 张松柏向本院提出本诉诉讼请求：一、确认《房屋预定买卖合同》合法有效；二、判令张松柏代潘建洪向交通银行四川省分行清偿成都市新都区大丰街办博雅路蓝光花满庭二期X-X房屋上设立的抵押贷款本息，并在应向潘建洪支付的购房款中进行相应扣减；三、判令交通银行四川省分行在案涉抵押权实现后解除对案涉房屋的抵押登记；四、判令潘建洪继续履行合同，协助张松柏办理案涉房屋的过户手续；五、判令潘建洪向张松柏支付补偿金20100元及违约金（以402000元为基数，按照日利率千分之三从2017年1月1日起计算至房屋过户手续办理完毕之日止）；六、本案诉讼费由潘建洪承担。事实及理由：2016年6月16日，张松柏与潘建洪、案外人成都市亿辉房地产经纪有限公司签订了《房屋预定买卖合同》。合同约定张松柏向潘建洪购买位于成都市新都区大丰街办博雅路蓝光花满庭二期X-X-X房屋，成交价为402000元，合同还约定了违约条款等。张松柏于合同签订当日向案外人交付定金20000元，于2016年6月21日向潘建洪支付购房首付款82000元。后潘建洪将房屋交付给张松柏，但表示不再继续履行合同。张松柏为维护自身合法权益提起诉讼。 潘建洪未到庭发表答辩意见。 交通银行四川省分行述称，潘建洪以案涉房屋抵押给交通银行四川省分行贷款。截止2020年1月6日，潘建洪尚欠交通银行四川省分行本金207498.78元。交通银行四川省分行愿意配合法院的裁判，待张松柏或潘建洪潘建洪一次性收完上述款项后配合办理解除案涉房屋的抵押手续。 本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，张松柏与潘建洪及案外人成都市亿辉房地产经纪有限公司（以下简称亿辉公司）签订《房屋预定买卖合同》。合同约定张松柏以总价402000元购买潘建洪所有的位于新都区房屋（以下简称案涉房屋）。合同还约定：1.付款方式。张松柏在本合同签订当日向潘建洪支付购房款定金20000元。张松柏于办理委托公证后向潘建洪支付首付款62000元。张松柏以银行贷款的方式支付房款300000元，双方应在2016年12月31日前备齐资料，前往银行签订贷款合同。张松柏在做完物业交割向亿辉公司支付尾款20000元作为保证金；2.潘建洪在取得该房屋产权15个工作日内还清贷款机构的贷款；3.亿辉公司协助双方在张松柏通过银行贷款7个工作日内前往方管部门办理过户手续；4.双方任何一方未按照合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应当向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。如因双方一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的5%作出补偿。同日，张松柏将购房定金20000元交付给亿辉公司。2016年6月21日，张松柏向潘建洪支付820000元，同日，潘建洪将案涉房屋交付给张松柏。 另查明，潘建洪于2013年向案外人成都新都蓝光和骏置业有限公司购买了案涉房屋，并于2013年1月29日办理网签合同备案登记（网签备案号XXXX）。2013年1月31日，潘建洪与交通银行四川省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》。该合同约定潘建洪向交通银行四川省分行贷款270000元用于购买案涉房屋，期限20年。2013年7月9日，案涉房屋办理抵押登记（新房预抵新都字第××号），抵押权人为交通银行四川省分行。截止2020年1月6日，潘建洪尚欠交通银行四川省分行本金207498.78元。 再查明，案涉房屋所有权登记在开发商成都新都蓝光和骏置业有限公司名下，潘建洪未取得不动产权证。 庭审中，张松柏提交录音证据称潘建洪并未按照合同约定配合其办理按揭贷款手续，并对违约进行自认。张松柏主张继续履行合同，其愿意将购房尾款中的部分用于代替潘建洪向交通银行四川省分行偿还案涉房屋按揭贷款，并将扣除交通银行四川省分行还款后剩余房款一次性支付给张松柏。 本院认为，张松柏与潘建洪签订的《房屋预定买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行己方义务。本院在判决主文中不予赘诉。本案审理要点为：1.在合同履行过程中潘建洪是否存在违约行为的问题；2.违约责任的承担问题。本院对本案争议焦点分述如下： 潘建洪是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，张松柏将定金、首付款等共计102000元支付给潘建洪，潘建洪亦应当按照合同约定配合张松柏办理按揭贷款手续，但潘建洪至今未办理并在录音中承认己方违约。综上，本案违约方系潘建洪。 违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张松柏要求继续履行合同，且在庭审中陈述愿意一次性替代潘建洪偿还关于案涉房屋在交通银行四川省分行的贷款，交通银行四川省分行也同意在清偿贷款后配合注销案涉房屋抵押登记。本院根据本案双方当事人实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对潘建洪提出的继续履行的诉请予以支持。关于过户的问题。从法庭查明的情形来看，案涉房屋所有权登记在案外人而非潘建洪名下，故本院对张松柏主张的过户和逾期过户违约金的诉请不予支持。关于违约金的问题。本院认为，合同约定了违约方向非违约方支付总房价款5%的“补偿金”，该“补偿金”性质即违约金。且合同继续履行后，张松柏并无较大损失，因此本院对张松柏主张的补偿金予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张松柏在本判决生效之日起三十日内代潘建洪向第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部清偿关于新都区大丰街道润丰路X号X栋X单元X层X号房屋的贷款本息（贷款本息按照被告与第三人签订的贷款合同计算，具体偿还金额以还款当日第三人结算为准）。 二、潘建洪、交通银行股份有限公司四川省分行营业部在张松柏清偿完上述费用后三十日内办理注销新都区大丰街道润丰路X号X栋X单元X层X号房屋抵押登记。 三、潘建洪于本判决生效之日起十五日内向张松柏支付补偿金20100元。 四、驳回张松柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取352元，由张松柏负担100元，潘建洪负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇二〇年一月九日 书记员  张娜