贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9847号原告：周应祥，男，1968年11月10日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：邓凤玲，女，1973年5月25日生，汉族，住贵州省，系原告周应祥之妻。一般授权代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告周应祥与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周应祥，被告安达公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。现已审理终结。周应祥向本院提出诉讼请求：1、判令安达公司支付2017年9月2日起至2019年9月1日止的逾期交房违约金6569.53元；2、判令安达公司支付2012年7月1日至2015年8月29日、2017年8月31起至2019年8月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金75126.67元；3、诉讼费由安达公司承担。事实及理由：2011年6月11日，周应祥与安达公司签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市XXX房屋一套，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价303974元。后经测绘机构实测面积为124.82平方米，多付房款6902元安达公司已退还周应祥。合同约定2012年6月30日前交房，交房时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。因安达公司至今未提供符合交房条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要安达公司提供的证明文件，安达公司也未到房屋登记机构办理备案登记。安达公司的违约情形处于持续状态，鉴于周应祥已入住，本次逾期交房违约金按同类房屋租金7.2元/月/平方米的30%计算，逾期办证违约金按生效判决逾期办证平均值39.855元/天计算，2019年8月30日之后的部分，周应祥保留诉权。为维护周应祥的合法权益，遂诉至法院，望判如所请。安达公司辩称：一、就涉案房屋，周应祥已向法院提起三次诉讼，安达公司均按照生效文书履行了赔偿义务，周应祥所获取的逾期交房、逾期办证违约金占购房总价款金额的比例为22.30%，共计69003.50元，在周应祥未对其实际损失举证的情况下，且得到高额的违约赔偿金，再由安达公司支付赔偿金有失公允，违反公平公正原则。二、周应祥已经就涉案房屋收房入住。周应祥已于2012年11月9日将房屋装修入住，对房屋的转移占有应视为交付，故安达公司不承担逾期交房违约金。三、案涉房屋已达到法定交付条件。案涉房屋已于2012年3月21日取得工程竣工验收合格证明文件，该房屋在合同约定的交付时间以前就已经达到法定交付条件。2012年3月21日，蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）建设工程经施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司、建设单位安达公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站（6家单位）进行竣工验收，均认定蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）住宅楼基础分部工程及主体工程分部竣工工程质量合格；四、逾期办证非安达公司违约导致。安达公司至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位贵州化工建设有限责任公司（以下简称化建公司）违约行为导致。就安达公司逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由化建公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为化建公司，依法应追加化建公司为共同被告参加庭审。因施工单位就该栋房屋施工建设完毕后一直未按建设工程施工合同约定向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致安达公司不能如期向周应祥办理房屋产权证。就施工单位未向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，安达公司于2013年向兴义市人民法院提起诉讼，请求施工单位（贵州化工建设公司）向安达公司提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。同年10月22日，兴义市人民法院作出判决，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。判决生效后，贵州化工建设公司至今仍未履行。安达公司申请强制执行亦未果。因执行未果导致产权证无法办理，故逾期办证不是安达公司的原因导致，违约金的赔偿责任主体应是化建公司，安达公司不应承担逾期办证违约金。本案争议焦点是：1、周应祥的诉请的逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2、周应祥诉请的违约金是否有事实及法律依据，应否获得支持；3、本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼。围绕诉讼请求及争议焦点，周应祥向本院提交了《商品房买卖合同》、（2015）黔义民初字第2964号《民事调解书》、（2017）黔2301民初6961号《民事判决书》复印件各一份、收款收据复印件两份,安达公司提交了营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、质量验收证明书（基础部分、主体工程部分）、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书复印件各一份等证据在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2011年6月9日，周应祥与安达公司签订合同编号为安字2011112号《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市XXX商品房，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为303974元，付款方式为首付款91974元加银行按揭212000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。周应祥按约定方式支付了全部购房款，并于2012年9月装修入住。周应祥曾就安达公司逾期交房、逾期办证违约金以及面积差价款分别于2014年6月5日、2015年9月7日、2017年9月25日提起诉讼，周应祥在三次诉讼中已获得逾期交房违约金37385.16元、逾期办证违约金29094.50元（共计66479.66元，占房屋总价款的22.38%），退2.9平方米面积差购房款6902元。另查明：1、安达公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记；2、经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%；3、（2013）黔义民初字第1981号生效判决书认定“2012年10月蓝天花园紫薇园C栋整体工程竣工，化工公司未向安达公司交付竣工验收资料，……。”本院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后与周应祥所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。关于本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼问题，首先，本案系周应祥支付相应价款向安达公司购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，安达公司应系承担本案违约金的赔偿主体责任。关于周应祥的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，周应祥诉请的逾期交房和逾期办证违约金系按日累计计算，系一种继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》，关于普通诉讼时效期间为三年，周应祥于民法总则施行后提起的诉讼，应适用三年的诉讼时效，本案于2019年9月5日立案，应以立案之日作为周应祥主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年9月6日为未超过诉讼时效期间，故周应祥在2016年9月6日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于周应祥诉请的违约金是否有事实及法律依据，应否获得支持的问题，本案中，周应祥已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于逾期交房违约金，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，该约定明显过高，本院生效判决认定的涉案小区房屋租金标准为每平方米7.2元/月，周应祥亦主张按此标准作为本案裁判依据，本院予以确认。因周应祥已收房入住，则按房屋租金的30%计算逾期交房违约金。故安达公司应支付周应祥的逾期交房违约金依法计算为:[124.82平方米×7.2元/月·平方米÷30天×729天（2017年9月2日至2019年9月1日）]×30%=6551.55元。关于逾期办证违约金，因双方未对安达公司逾期办证的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对安达公司应支付的2017年8月31日至2019年8月30日期间的逾期办证违约金计算为：[297072元×4.75%÷365天×729天（2017年8月31日至2019年8月30日）]=28183.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，经本院审委会决定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付周应祥2017年9月2日至2019年9月1日的逾期交房违约金6551.55元；二、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付周应祥2017年8月31日至2019年8月30日的逾期办证违约金28183.18元；三、驳回周应祥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，减半收取921元，由周应祥承担531元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇二〇年一月十七日书记员  曾光翠