安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3623号原告：史骥，女，1988年9月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：李振华，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪松，安徽亚星律师事务所律师。被告：刘芝，女，1974年6月11日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。第三人：淮北光大房产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市古城路。法定代表人：白燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。原告史骥与被告刘芝、第三人淮北光大房产咨询服务有限公司（以下简称光大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。因不宜适用简易程序，于同年10月15日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告史骥的委托诉讼代理人李振华、第三人光大公司的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。被告刘芝经本院公告送达出庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史骥向本院提出诉讼请求：1.依法解除史骥与刘芝、光大公司签订的《房屋买卖居间合同》，判决刘芝向史骥支付双倍定金4万元、违约金4.87万元及律师代理费2000元，并自2019年7月30日起按照每日243.5元支付违约金至付清款之日止，暂合计9.07万元；2.本案产生的诉讼费、保全费等费用均由刘芝承担。事实和理由：2019年7月15日甲方刘芝与乙方史骥、丙方光大公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定该房屋成交总价款48.7万元，定金为2万元；该房屋处于抵押、查封状态，甲方(卖方)承诺于本合同生效之日起至2019年7月29日前还清银行贷款或解除查封，办妥注销抵押手续，并取得产权证；或甲方没有按合同约定到房地产交易中心或银行办理相关手续则视为甲方违约应双倍赔偿乙方定金；如甲、乙任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金；甲乙双方如发生纠纷，诉讼费、律师费等全部由违约方承担；办理过程中甲乙任何一方不按国家规定流程及时间办理视为违约，违约方向对方承担每日0.05%违约金；若本合同发生纠纷，协商不成时，任何一方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼；本合同自甲乙丙三方签字(盖章之日起生效)。合同签订后，史骥支付了2万元定金，但是刘芝至今没有办理抵押贷款注销手续。综上所述，史骥、刘芝、光大公司签订的合同合法有效，但是刘芝的行为严重违约，应当按照合同约定承担责任。为此，特提起诉讼，望依法裁决。刘芝未作答辩。光大公司述称对本案的事实不持异议，三方确实签订了《房屋买卖居间合同》，合同没有履行是因为刘芝在约定的时间内没有将他项权证注销，导致后续的程序无法办理。本院组织当事人围绕诉讼请求进行了证据交换和质证。史骥提交的《房屋买卖居间合同》、定金收条、律师代理费发票、公告收费专用票证具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，甲方刘芝与乙方史骥、丙方光大公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在淮北市相山区永光巷XXX室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋，甲方保证该房屋在合同签订后的情况和乙方看房时状况一致，同时甲方保证出卖的房屋能够顺利过户至乙方名下，该房屋产权证编号皖2017淮北市不动产权第XXX号；房屋成交价48.7万元；定金2万元，本合同签订时交付甲方；该房屋处于抵押、查封状态，甲方承诺于本合同生效之日起至2019年7月29日前还清银行贷款或解除查封，办妥注销抵押手续，并取得产权证；为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，甲方同意在已收取乙方定金中预留1万元在丙方处；甲乙双方签订此合同后并约定XXX年X月X日前（含X日）到银行办理二手房按揭签字手续，并在签字当日支付首付款（含定金）按银行规定支付甲方或由银行监管，首付款一般不低于评估价的30%（首套房）、二套房（不杜宇40%），剩余房款70%（首套房）或60%申请银行按揭贷款等；甲乙双方在签订此合同后并约定2019年7月31日前（含31日）办理二手房公积金贷款；经甲乙双方协商同意，甲方应于收到全部房款后3日内将该房屋交于乙方；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1、2、3，违约责任均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成加价的10%作为违约金；甲乙双方如发生纠纷，（诉讼费、律师费、执行费、公证费、调查费、交通费、误工费等一切费用）全部由违约方承担等内容。合同签订当日，史骥向刘芝交付购房定金2万元，刘芝向史骥出具收条，定金中的1万元作为交房保证金由光大公司代为保管。合同签订后，刘芝未按合同约定在2019年7月29日前还清银行贷款或解除查封办妥注销抵押手续，并取得房产证。后经史骥、光大公司多次与刘芝联系处理均未果，遂致本纠纷发生。本院认为，依法成立的合同受法律保护。史骥、刘芝、光大公司之间签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应如约履行。关于合同解除。合同签订后史骥已向刘芝交付定金，刘芝未在约定的时间内还清银行贷款、解除查封办妥注销抵押手续，并取得产权证的行为构成违约。由于刘芝的违约行为，导致合同不能继续履行，史骥购买房屋的合同目的不能实现，且光大公司同意解除合同，故史骥起诉要求解除《房屋买卖居间合同》于法有据，本院予以支持。关于定金。合同解除后，刘芝应向史骥退还购房定金2万元，光大公司表示协助退还代为保管的定金1万元。庭审中，史骥放弃向刘芝主张双倍支付定金，仅向刘芝主张违约金，符合法律规定，本院予以准许。关于违约金。合同约定甲乙任何一方拒绝履行合同，违约责任均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成加价的10%作为违约金。刘芝系违约方，史骥要求刘芝向其支付违约金4.87万元于法有据，本院予以支持。合同约定同时如发生纠纷，（诉讼费、律师费、执行费、公证费、调查费、交通费、误工费等一切费用）全部由违约方承担等内容。故史骥要求刘芝承担律师代理费2000元、公告费350元，本院予以支持。至于史骥要求按照合同约定“办理过程中甲乙任何一方不按国家规定流程及时间办理视为违约，违约方向对方承担每日0.05%违约金”，因涉案房屋刘芝并未偿还银行贷款办妥注销抵押登记手续并取得房产证，致使后续房屋买卖的流程无法进行，史骥要求刘芝自2019年7月30日起按照每日243.5元支付违约金至付清款之日止，条件未成就，且系重复主张，本院对其上述诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除史骥与刘芝、淮北光大房产咨询服务有限公司于2019年7月15日签订的《房屋买卖居间合同》；二、刘芝于本判决生效之日起十五日内向史骥返还定金2万元，并支付违约金4.87万元、律师代理费2000元、公告费350元，合计71050元；三、驳回史骥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2068元，由史骥负担468元、刘芝负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳人民陪审员  陈 斌人民陪审员  陈韩笑二〇二〇年一月十三日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。