江苏省盐城市亭湖区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0902执异202号异议人（案外人）：江苏挪佰瑞空品科技有限公司，住所地在盐城市亭湖区。法定代表人：王爱萍，该公司董事长。申请执行人：盐城强胜建设工程有限公司，住所地在江苏省射阳县。法定代表人：顾瑶瑶，该公司董事长。被执行人：中智环保新材料江苏有限公司，住所地在盐城市。法定代表人：王新，该公司总经理。在本院执行申请执行人盐城强胜建设工程有限公司（下称强胜公司）与被执行人中智环保新材料江苏有限公司（下称中智环保公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人江苏挪佰瑞空品科技有限公司（下称挪佰瑞空品公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。挪佰瑞空品公司提出异议称，请求撤销盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902执恢617号公号。事实与理由：2014年5月20日，异议人与被执行人中智环保公司签订了租赁合同，从2014年5月21日起，异议人承租亭湖区××镇××村××、××组工业房地产及附属设施，从事生产经营活动。租期为2014年5月21日至2034年5月19日。异议人在2015年9月20日支付了18万元租金，按照约定的年租金8000元，异议人已经支付了20年的租金。且异议人一直在使用租赁的房屋，而强胜公司查封时间是2017年6月15日，该查封不能对抗异议人的租赁协议以及异议人的生产经营权。异议人在租赁的房屋所在地注册成立了公司，工商部门为异议人办理的营业执照住所地，也确认了异议人与中智环保公司签订的租赁合同合法有效。异议人是租赁房屋的唯一租赁人，对被执行人中智环保公司的房产享有优先购买权。贵院在没有依法定程序强行拍卖被执行人中智环保公司的房地产，并张贴公告，责令异议人迁出，侵害了异议人的合法权，该拍卖应依法撤销。本院查明，原告盐城强胜建设工程有限公司与被告中智环保新材料江苏有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出(2017)苏0902民初3157号民事调解书，载明：一、工程总价款确定为1730万元（含签订本协议之前的所有利息），已付工程款570万元（最终以双方的财务核对的数据为准）。二、如企业重组成功，则被告于2017年10月31日前付款120万元，2018年2月10日前付款400万元，余款在2018年12月31日前付清；如重组不成功则于2017年10月31日前付款20万元，2018年2月10日前付款100万元，余款在2018年12月31日前付清。三、被告按上述还款计划履行还款义务，则不再支付任何利息，如不能按期还款，则对未付款项承担自签订调解协议之日起至全部还清之日止年利率6%计算的利息，且原告有权就未到期款项申请人民法院强制执行。四、案件受理费169315元，减半收取84657.50元，财产保全费5000元，合计89657.50元，由原告盐城强胜建设工程有限公司承担。在诉讼过程中，本院于2017年6月15日查封了中智环保公司所有的亭湖区1-4幢、5幢101、102室房产及位于亭湖区××镇××村××、××组的国有建设用地使用权。该民事调解书生效后，强胜公司向本院申请执行，本院于2018年2月13日立案，执行案号为（2018）苏0902执741号。2019年3月12日，本院发出（2018）苏0902执741号公告，载明：“关于申请执行人盐城强胜建设工程有限公司与被执行人中智环保新材料江苏有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院拟对被执行人中智环保新材料江苏有限公司位于亭湖区××镇××村××、××组1-4幢、5幢101、102室房产和位于亭湖区××镇××村××、××组的国有建设用地使用权及附属设施进行拍卖。拍卖标的物：亭湖区××镇××村××、××组1-4幢、5幢101、102室房产和位于亭湖区××镇××村××、××组的国有建设用地使用权及附属设施。拍卖标的物所有权人：中智环保新材料江苏有限公司。……”后本院以（2019）苏0902执恢617号案对亭湖区××镇××村××、××组1-4幢、5幢101、102室房产和位于亭湖区××镇××村××、××组的国有建设用地使用权及附属设施进行网络司法拍卖。2019年10月29日，买受人盐城海瀛实业投资有限公司以27499940元竞得标的物。2019年12月3日，本院向亭湖区××镇××村××、××组工业房地产及附属设施相关占用单位（或个人）发出（2019）苏0902执恢617号公告，责令相关案外单位（或个人）在2019年12月24日前迁出坐落于亭湖区××镇××村××、××组工业房地产及附属设施，届时本院将要求相关部门协助办理亭湖区××镇××村××、××组工业房地产及附属设施的停水停电。对2019年12月24日后仍滞留上述场地内的各单位（或个人），本院将依法强制执行。案外人挪佰瑞空品公司遂提出上述异议。在本案审查过程中，异议人挪佰瑞空品公司向本院提交了以下证据：1、2014年5月21日，盐城工商行政管理局亭湖分局公司准予设立登记通知书，载明：名称：江苏红竹环保科技有限公司，住所：盐城市亭湖区南洋镇民联村一组、四组3幢108室，法定代表人姓名：王新，经营期限2014年5月21日至2034年5月19日。2、2015年9月14日，盐城工商行政管理局亭湖分局公司准予变更登记通知书，载明：原企业名称：江苏红竹环保科技有限公司，现企业名称：江苏挪佰瑞空品科技有限公司。3、2018年5月29日，挪佰瑞空品公司的营业执照，载明：住所在盐城市亭湖区南洋镇民联村一组、四组3幢108室，法定代表人王爱萍，营业期限2014年5月21日至2034年5月19日。4、中智环保公司（甲方）与王新、许小华、胡庆田（乙方）于2014年5月20日签订的房屋租赁协议一份，约定（摘要）：甲方自愿将位于盐城市亭湖区南洋镇民联村一组、四组3幢108室，面积300平方米，承租给乙方，用于经营，甲乙双方为了明确双方的权利和义务，特具如下协议：一、租期从2014年5月18日至2016年5月17日。二、房租年租金8000元整，一次性付清。5、出租人中智环保公司（甲方）与承租人江苏红竹环保科技有限公司（乙方）于2015年5月10日签订的租赁合同一份，约定（摘要）：第一条租赁地点与铺位面积1、甲方同意将座落在江苏省盐城市环保产业园光伏路现有的办公楼、生产车间（除职工食堂）出租给乙方作商业使用。第二条租赁期限双方约定租赁期限暂定18年，自2015年5月10日至2033年5月9日。第三条租金标准：租金为每年10000元，签订合同时乙方一次性支付现金18年租金18万元。6、2015年9月20日，王新出具收条一份，载明：今收到挪佰瑞空品科技有限公司房租（现金）壹拾捌万元整（180000.00元）7、出租方挪佰瑞空品公司（甲方）与承租方盐城九拓汽车设备有限公司（乙方）签订的厂房租赁协议一份，约定（摘要）：一、甲方将其合法拥有的座落于亭湖区（××产业园内）××镇××村××、××西（办公楼第一层大厅西层区域）合计约300平方米标准毛坯厂房出租给乙方用于生产经营。三、本合同租赁期为3年，自2019年9月17日起至2022年6月30日止。四、房屋租金叁万叁仟捌佰元每年，下年租金需提前三个月缴纳，租金按年计租。本院认为，承租人挪佰瑞空品公司以其与被执行人在不动产被抵押或查封之前订立租赁合同为由提出执行异议，本质是租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案中，从挪佰瑞空品公司向本院提交的中智环保公司与王新、许小华、胡庆田签订的房屋租赁协议，和中智环保公司与江苏红竹环保科技有限公司（挪佰瑞空品公司变更前名称）签订的租赁合同看，王新作为被执行人中智环保公司的法定代表人和承租人挪佰瑞空品公司的原法定代表人，因此作为租赁合同的当事人，存在一定的利害关系。同时综合分析来看，一次性支付18年房租亦违反常理，且租赁合同中约定的案涉房地产年租金均不超过10000元，租金严重偏离市场价格。另实际上，承租人在查封之后仍然对外出租的行为，可认定为异议人与被执行人中智环保公司存在串通，将案涉执行标的以明显不合理的低价出租，不能产生阻却执行的效果。故挪佰瑞空品公司提出的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人江苏挪佰瑞空品科技有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  马立国人民陪审员  孙红梅人民陪审员  王尊朝二〇二〇年一月十五日书 记 员  周 斌附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。