贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14103号原告：余小琼，女，1982年11月21日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：刘从贵，男，1983年11月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：张勇，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东、黄海，贵州创驰律师事务所律师。原告余小琼、刘从贵与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告余小琼、刘从贵的委托诉讼代理人张勇，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余小琼、刘从贵向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金暂计23545.89元（以原告已交购房款346773元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月28日起计算至2018年9月7日被告办理房屋产权证时止）；2.判决被告向原告退还已收取的各项开户费与交易费4493元；3.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。）事实及理由：2012年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价346773元向被告购买其开发建设的毕节市七星关区碧阳国际城第10-1-504号房。根据合同约定，出卖人应于2013年7月30日前向买受人（即原告）交付房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时，合同约定，出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该房屋所有权初始登记；合同附件十二《补充协议》约定，出卖人应在交房后的360日内办理房屋产权转移登记手续，逾期未办理的，出卖人按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清全部房屋价款，并向被告缴纳各项开户费。原告履行了各项合同义务后，被告贵州碧阳恒通置业有限公司未在合同约定的时间交房，2018年9月7日才为原告办理房屋所有权证书。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所诉。被告碧阳置业公司答辩称：关于逾期办证。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费、签署授权委托书的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务。被告为其办理产权证是在提供有关资料相关税费、签署委托书之日起360日，并不是房屋交付之日360日。办证违约成就的条件是：买受人委托办证，并提供办证有关资料和相关税费、签署授权委托书，被告在委托材料齐备后360日内为其办证，如果未在360日内办证，才构成违约，违约条件成就；本案办证违约成就的条件不是被告是否具备办证条件或是否履行办证通知义务。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关材料和相关税费的，被告认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算并支付，计算违约期限为：实际收房360日后起计算被告履行通知办证义务之日（2018年1月15日）止扣除超过诉讼时效的部分。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定，被告认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治。在原告并未将办证资料提交被告，出具委托办证的委托书，被告在没有这些办证所需资料意见是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，被告完成资料提交义务的前提是原告履行其资料提交义务及出具委托办证的委托书，被告的义务履行后通知原告即完成，原告未能在通知后提交资料的责任不用由被告承担。碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知、报纸等方式进行办证披露。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由被告承担责任，实属不公。被告绝不可能在具备办证条件的情况下要拖延办证，这对被告并无任何好处。如对被告的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决，无异传递的信号是：不用管被告的通知，反正什么时候去办就按什么时候算违约金，这不仅显示公平，也是无限扩大被告的责任，对于认可通知时间并进行调解了其他业主亦是不公平。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间，以使被告不至走入我市部分名存实亡房开的处境，从而最终损害业主的利益。原告所在楼栋的部分业主开具发票时间甚至在张贴通知及报纸之前以及张贴通知后几天，充分说明被告履行告知义务事实是属实的。关于支付违约金金额的问题。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普通，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若原告主张逾期办证给其造成损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区合同基本上签订于我市二证合一之前，产生被告无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月7日，以原告余小琼、刘从贵为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第10幢1单元5层4号房，房屋建筑面积136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米。房屋总价款346773元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款104773元，余款242000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年6月17日，被告将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年3月16日，被告通知业主提交办证资料。2018年9月7日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，编号为黔（2018）毕节市不动产权第0015893号。原告认为，被告办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月17日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月12日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年6月13日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年10月29日）往前倒推三年，即2016年10月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年10月29日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款346773元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年10月29日计算至2018年3月16日，违约金为17442.68元（346773元×0.01%/日×503日）。对于原告撤回的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余小琼、刘从贵逾期办理房屋权属证书违约金17442.68元；二、驳回原告余小琼、刘从贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费250元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇二〇年一月九日书记员 杨云兴