贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4544号原告刘莎，女，1980年3月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人潘竤蒽、潘兴艳，贵州国喜律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼，统一社会信用代码91520112059075752E。法定代表人刘长波。委托代理人罗珠玉，该公司员工，代理权限为特别代理。第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔，统一社会信用代码91520000697540081N。法定代表人衡琨。委托代理人李涛，该公司员工，代理权限为一般代理。原告刘莎诉被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘莎的委托代理人潘竤蒽、潘兴艳、被告中渝公司的委托代理人罗珠玉、第三人浦发银行的委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莎诉称，2016年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省贵阳市乌当区中渝万锦城第Ａ9栋1层13号房，建筑面积49.18平方米；总价款660690元，原告首付330690元，余款330000元以银行按揭方式支付；被告应在2018年10月31日前交房，逾期交房超过180日，原告有权退房；原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向原告支付违约金。合同签订之日，原告按约向被告支付首付款330690元及专项维修资金7162元。2016年11月11日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》约定：原告向第三人借款330000元用于购买上述房屋，借款期限为10年，即2016年11月11日起至2026年11月11日止；并以上述房屋设定抵押；贷款利率执行浮动利率，即在同期同档次基准利率基础上上浮20%计算，按年调整，分段计息，从中国人民银行调整利率的次年1月1日调整；并对罚息利率、违约责任等进行了约定。合同签订后，第三人将该笔借款支付给被告，原告从2016年12月10日起按约向第三人归还本金及利息，截止2019年11月10日共计归还第三人借款本金99000元、利息49668.94元，尚欠借款本金231000元。原告按约履行付款义务后，被告应在2018年10月31日前向原告交房，而被告至今未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼要求法院判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告立即支付原告首期购房款330690元及资金占用费62335.07元（以330690元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%为标准，从2016年10月15日暂计至2019年11月20日，之后按照相同标准计算至被告实际付清之日）；四、被告支付原告专项维修资金7162元及资金占用费1350.04元（以7162元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%为标准，从2016年10月15日暂计至2019年11月20日，之后按照相同标准计算至被告实际付清之日）；五、被告立即向原告支付已还按揭贷款本金99000元及利息49668.94元（自2016年12月10日暂计至2019年11月10日），同时向原告支付自2019年11月11日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；六、被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金及利息；七、被告赔偿原告损失62294元（按同区域、同地段、同类型房屋租金100元／㎡的标准从2018年10月31日暂计至2019年11月20日，之后按照相同标准计算至合同实际解除之日）；八、诉讼费由被告承担。被告中渝公司辩称，我方已收到原告交纳的首付款和银行按揭贷款。由于政府拆迁工作未落实，导致案涉房屋现在还不具备交付条件，我方同意解除合同。双方签订的商品房买卖合同已约定违约金的计算方式，解除合同后，应当按照约定（1%）计算违约金，同时扣除我方已赔付原告的逾期交房违约金4030元。维修基金是由我方代住建局收取，不存在资金占用费的依据。原告在购房时是其自身选择的贷款方式，应由其自行负担。原告未举证证明应按房屋租金每平方米100元来计算损失，应承担举证不能的后果。因此，我方同意退还原告首付款、原告已偿还的贷款本金及利息，并同意偿还原告尚欠第三人的剩余贷款本息，不同意原告的其他诉请。请求法院依法判决。第三人浦发银行辩称，不论是原告还是被告偿还剩余贷款本息，只要贷款结清后，我方同意解除合同。请求法院依法判决。经审理查明，2016年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省贵阳市乌当区中渝万锦城第Ａ9栋1层13号商业用房，建筑面积为49.18平方米；房屋总价款为660690元，首付330690元，余款330000元以银行按揭支付；交房时间为2018年10月31日前，逾期交房超过180日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告于当日依约向被告支付了首付款330690元及房屋维修基金7162元。2016年11月11日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》约定：原告向第三人借款330000元用于购买上述房屋，借款期限为10年，预计自2016年11月11日起至2026年11月11日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的基准利率的基础上上浮20%计算，按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次年1月1日调整；借款支付至被告账户，原告采用等额本金还款法还款；被告提供阶段性连带责任保证；并对罚息利率、违约责任等事项进行了约定。该合同上，原告在借款人处签名捺印，被告在保证人处盖章，第三人在贷款人处盖章。合同签订后，第三人依约将原告的该笔借款（330000元）支付至被告账户；原告从2016年12月10日起按约向第三人偿还借款本金及利息，截止2019年11月10日共计偿还了借款本金99000元、利息49668.94元，尚欠借款本金231000元。合同约定的交房期限届满后，被告至今未将原告购买的房屋交付给原告使用。2019年11月20日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，被告于2016年12月1日针对原告购买的上述房屋向房管部门进行了商品房预售合同备案登记；被告主张其已赔付原告逾期交房违约金4030元，但其提供的证据无原告签名确认，不能证明原告已收取该款；被告主张其系代住建局收取维修基金，但其未提供相应证据证明其主张的事实成立。审理中，原、被告及第三人各执己见，经本院主持调解，各方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告及第三人陈述、原告提供的当事人身份信息、《商品房买卖合同》、合同备案登记表、收据及支付凭证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、还款明细单、照片、被告提供的赔付明细表等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原告依约支付首付款及维修基金并办理银行按揭贷款后，被告在合同约定的交房期限内未能交付案涉房屋，且至今仍不能将案涉房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的交房期限为2018年10月31日前，被告至今未向原告交付房屋，逾期交房已超过180日，依据合同约定，原告有权选择退房；并且被告及第三人也表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告要求解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。原告系向被告交纳首付款及维修基金，被告也未提供证据证明其已将维修基金交纳给房管部门，且双方合同约定原告选择退房由被告向其支付全部已付款1%的违约金明显低于造成的损失，原告主张按中国人民银行同期贷款年利率6%计算资金占用费，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告要求被告退还首付款330690元、维修基金7162元及按年利率6%计算资金占用费的诉请，于法有据，本院予以支持。被告已实际收取原告向第三人的银行按揭贷款，合同解除后，被告理应返还，故对原告要求被告支付其已偿还第三人银行按揭贷款本金、利息及原告尚欠第三人的银行按揭贷款的诉请，本院予以支持。关于第三人的借款，截止2019年11月10日，原告共计偿还第三人借款本金99000元、利息49668.94元，尚欠借款本金231000元，从2019年11月11日起至本判决生效之日止，原告向第三人偿还的借款本金及利息，由被告据实支付给原告，本判决生效后尚欠第三人的借款由被告直接偿还第三人较妥。关于原告要求被告赔偿损失62294元的诉请，因原告未提供证据证明该损失已实际产生，且原告所受损失其已通过主张资金占用费得到弥补，故本院不予支持。至于被告提出其赔付原告逾期交房违约金4030元应予扣除的抗辩理由，因其提供的证据不能证明原告已收取该款，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘莎与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告刘莎、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于2016年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘莎首付款330690元、维修基金7162元，合计337852元，并支付相应的资金占用费（以337852元为基数，按年利率6%的标准从2016年10月15日计算至337852元债务清偿之日止）；四、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘莎截止2019年11月10日已偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的银行按揭贷款本金99000元、利息49668.94元，合计148668.94元，自2019年11月11日起至本判决生效之日止原告刘莎向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还的借款本金及利息由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司据实支付给原告刘莎，本判决生效后尚欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的银行按揭贷款由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司直接支付给第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行；五、驳回原告刘莎的其余诉讼请求。案件受理费11738元，减半收取5869元，由原告刘莎负担369元，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担5500元（此款原告刘莎已预交，履行时，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司一并支付给原告刘莎）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇二〇年一月十六日书记员  任 奕