江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初4213号 原告：吴平，女，1981年10月1日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。 被告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。 法定代表人：张孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。 委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。 原告吴平与被告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地管理公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴平、被告金地管理公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴平向本院提出诉讼请求：判令，1、解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》。2、被告自2017年7月1日起，按照区法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：1、2014年4月16日，我在淮安金地置业有限公司售楼处，购买了位于楚州区商铺，同时与被告签订了《商铺委托租赁合同》，其中双方约定了租金的有关条款。但后来被告并没有遵守合同的约定，单方面以与第三人合同中约定的租金为依据，拒绝支付合理租金给原告。2、认为被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》是假的，要求对合同进行鉴定。 被告金地管理公司辩称，1、被告主张维持《商铺委托租赁及经营管理合同书》，有合同依据。原告要求解除合同，不符合合同约定。被告有权在租赁合同的存续期内行使该商铺经营权（对外租赁权）。2、原告单方要求解除《商铺委托租赁及经营管理合同书》，有违双方的合同约定。3、原告要求自2017年7月1日起按照评估机构出具的租金标准支付租金没有合同依据。合同约定第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。2017年7月起至2019年6月被告均按“九一分成”的方式支付了原告的租金。原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2014年4月16日，原告与案外人淮安金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：淮安金地置业有限公司将位于淮安市淮安区翔宇南道588号金地商业广场地下商铺10545号房，建筑面积为15.29平方米，以总价171912元，出售给原告。 2015年1月，淮安市淮安区房屋登记中心将位于淮安区房屋所有权证书核发给房屋所有权人吴平。 2、2014年4月16日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，约定：乙方经得甲方同意，作为第一任管理公司对甲方购买的“金地商业广场”商铺实行受托租赁及经营管理。经协商一致，就甲方自愿把所购产权商铺委托乙方自营或对外租赁经营事宜，签订本合同，具体约定事项如下：第一条、商铺房屋标的：商铺房屋坐落位置：淮安市淮安区翔宇南道588号第2幢B1层10545号商铺。建筑面积约：15.29平方米。第二条、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及该商铺租赁及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将该商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺租赁及经营合同约定。第三条、委托经营事项：…。本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。第四条、委托经营期限：双方约定本协议委托租赁、经营期限为长期。在本合同协议期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此认可无异议；权利义务、合同的变更和解除、违约责任、争议的解决等内容。 原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条规定，委托租赁租金标准及支付方式：自金地商业广场交付之日起前3年租金为：年限第一年、金额（元）13752、备注8%，年限第二年、金额（元）13752、备注8%，年限第三年、金额（元）13752、备注8%，第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。 被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条规定，委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年，乙方以商铺总价款为标准每年按8%比例给予甲方固定租金回报。该款三年总计为24%已在甲方支付总房款时一次性抵扣。第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，方式一：由金地商业管理公司统一招商，采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费；方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。 合同签订后，原告用前三年商铺租金抵冲了购房款。2017年11月27日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金282.74元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金426.53元、422.67元。2018年8月3日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金419.77元。2018年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金410.12元、410.12元。2019年3月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金407.23元。2019年5月28日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金428.46元。2019年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金428.46元。 3、2016年11月11日，被告金地管理公司（甲方、出租方）与王会龙（乙方、承租方）签订《淮安金地商业广场租赁合同》，约定：甲方是位于淮安市淮安区的管理使用单位，同意将其室内一、二栋（B1F）层（E005－E011、E015—E028、E035－E049、E056－E105）号商铺，面积为6188平方米，出租给乙方使用，租赁期限：自2017年3月10日至2025年3月9日止。租金标准及支付：第一、二年租金单价按13元/平方米/月计算，第三、四年租金单价按14元/平方米/月计算，第五、六年租金单价按15元/平方米/月计算，第七、八年租金单价按16元/平方米/月计算，其中免租金期限15个月，即2017年7月10日至2017年10月9日、2017年11月10日至2018年2月9日、2018年4月10日至2018年6月9日、2018年7月10日至2018年9月9日、2018年10月10日至2018年12月9日、2019年1月10日至2019年3月9日、2019年5月10日至2019年6月9日。双方还就交付标准、保险、违约责任等内容进行约定等内容。 4、2018年1月18日，淮安市淮安区人民法院作出（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地广场管理公司）、第三人王会龙委托合同纠纷一案民事判决书，载明：原告吴平向本院提出诉讼请求：判决解除原告与被告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》；事实和理由：2014年4月16日，原告购买淮安金地置业有限公司开发的金地商业广场地下负一层10545号商铺，原告与被告签订租赁期限为三年的《商铺委托租赁及经营管理合同》一份，约定：合同期满后，原告在遵守业主公约和被告的管理制度前提下，原告自己可经营商铺。合同期满后，原告向被告索要商铺经营权，但被告拒不履行。被告金地广场管理公司辩称，被告与原告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》合法有效，被告根据合同约定已将包括原告的商铺在内的周边商铺一同出租给第三人，并与第三人签订了《金地名品家居租赁合同》，为有利于市场经济和社会的稳定，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人王会龙述称，原告与被告签订了长期租赁合同，原告的商铺只是第三人与被告签订租赁合同中的一小部分。第三人与被告又签订补充协议后已大量投入。如果解除合同必然会造成第三人的实际损失。故请求驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：…。2014年4月16日，…。同日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：原告将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号（金地广场）地下室10545号商铺委托被告自营或对外租赁经营。2016年11月11日，甲方（出租方）金地广场管理公司与乙方（承租方）王会龙签订《淮安金地广场租赁合同》一份。甲、乙双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方又将《淮安金地广场租赁合同》相邻的铺位B1FE050—E055、E106—E107号商铺，一并租赁给乙方经营使用。合同签订后，被告按合同约定向第三人交付合同中约定的租赁房屋，第三人按合同约定对租赁的房屋进行装饰装修，于2017年7月23日开业。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告与被告金地广场管理公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，原告将其所有的房屋委托给被告对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。但从双方的内容上，被告按“九一分成”的约定向原告支付租金。又具有房屋租赁和委托出租经营的双重意思表示。故原、被告订立的合同应予以认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告根据合同的约定，在接受原告的委托事项后，有权将原告的商铺对外统一出租。被告与第三人签订的租赁合同，对原告、第三人均具有约束力。第三人根据与被告签订的合同对金地商业广场包括原告的房屋（淮城字第C201502343房屋）进行了装饰和装修，且已经实际履行并营业。如判令解除原告与被告的商铺委托经营管理合同，返还原告商铺，势必给第三人造成重大经济损失，亦不利于保护当事人的合法利益。原告要求判决解除原告与被告的委托租赁合同的请求，因不符合双方约定和法律规定，故本院不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决如下：驳回原告吴平的诉讼请求。案件受理费400元，由原告吴平负担等内容。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》的复印件等证据，被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》、《租金收益确认书》、《淮安金地广场租赁合同》、银行流水账、本院（2017）苏0803民初4082号民事判决书复印件等证据，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，人民法院对下列案件，分别情形，予以处理：（五）、对判决已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条对租赁租金标准及支付方式的约定明确具体，且本院在（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告淮安金地广场商业管理有限公司、第三人王会龙委托合同纠纷一案民事判决中，对被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容已作出认定，故本院对被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容予以确认。 原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条对租赁租金标准及支付方式的约定不明确具体，故本院对原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容，不予采信。 原告与被告金地管理公司签订的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，符合法律规定，系有效合同。原告与被告金地管理公司之间是委托合同法律关系。 原告诉称请求判令解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》，因原告在本院（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告淮安金地广场商业管理有限公司、第三人王会龙委托合同纠纷一案中，原告请求判决解除原告与被告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》，本院判决驳回原告吴平的诉讼请求，故在本案中，原告请求判令解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》，系重复诉讼，不符合法律规定，应驳回原告起诉。 原告诉称请求判令被告自2017年7月1日起，按照区法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金，本院认为，因原、被告约定自第四年起由被告根据市场情况统一招商，并按“九一分成”比例支付租金，而非约定按原告主张的法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金，且被告主张其按“九一分成”的方式支付了原告的租金，依据公平合理及“投资多、收益多”的基本原则，结合原告商铺所在的位置、面积、购买金额等相关因素计算租金，符合合同约定与商业惯例，被告按投资比例计算原告租金较为适宜，故原告的请求无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，判决如下： 驳回原告吴平的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告吴平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  陈 薇 人民陪审员  贾杨忠 二〇二〇年一月二日 书 记 员  张 迟