宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初5670号 原告：宁波金三湖科技有限公司。住所地：宁波市奉化区方桥工业园恒丰路25号。统一社会信用代码：91330283MA2GTPM280。 法定代表人：陈泽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁伟，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金林，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波美格家居五金电器有限公司。住所地：宁波市奉化区民营科技园方桥分区。统一社会信用代码：913302837473933919。 法定代表人：胡荣耀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕晖，浙江嘉丰律师事务所律师。 原告宁波金三湖科技有限公司（以下简称金三湖公司）为与被告宁波美格家居五金电器有限公司(以下简称美格家居公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月6日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人袁伟、被告的委托诉讼代理人吕晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金三湖公司以租赁协议无效为由，要求判令：1、被告向原告支付停产停业损失220000元，一次性搬迁和临时安置费50000元；2、本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求依法确认被告与原告于2018年3月20日、2019年4月17日签订的两份《厂房租赁协议》无效；2、请求依法判决被告与原告于2018年8月18日签订的《厂房租赁协议》于2018年12月26日终止，自2018年12月26日起被告无权收取2018年3月20日、2018年8月18日签订的两份《厂房租赁协议》约定的租金；3、请求依法判令被告无权收取2019年4月17日签订的《厂房租赁协议》约定的租金；4、请求判令被告向原告返还已付租金467148元；5、请求判令被告向原告返还保证金10000元；6、请求判令被告向原告支付装修补偿43285元、重大设施拆迁损失费11400元；7、请求判令被告向原告支付停产停业损失补偿费172769元；8、请求判令被告向原告支付一次性搬迁和临时安置费97307元；9、本案诉讼费由被告承担。 被告美格家居公司到庭答辩称：1、本案实际情况是原告自2013年就承租被告厂房，近几年原、被告均得知要拆迁，故租赁合同是一年一签，在续签租赁合同期限内，原告已明知拆迁，在规定期限内无条件搬迁，拆迁补偿应归被告所有；2、本案所涉房屋均是被告合法所得，也是经主管部门同意建设，不存在合同无效事由，被告与拆迁部门于2018年12月26日签订拆迁协议，因实际情况并未对拆迁区域实施动迁，原、被告的租赁协议并未受影响，原告从未提出过解除合同请求，也不存在合同终止的情形，即使合同终止，被告也有权要求原告依据合同支付房屋占用使用费用，不存在退还租金的问题。综合，被告认为原告的主张无事实及法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：2013年起，原告金三湖公司向被告美格家居公司承租奉化区江口街道方桥工业区恒丰路25号的厂房用于生产经营。2017年8月31日，原、被告就朝南一幢厂房一楼、二楼及三楼东侧钢棚签订《厂房租赁协议》一份，该协议载明：租赁期限为一年，从2017年9月18日起至2018年9月17日止。2018年8月18日，原告（乙方）与被告（甲方）就前述厂房租赁事宜续签《厂房租赁协议》一份，该份协议载明：租赁期限自2018年9月18日至2019年9月17日。协议第二条第3款约定：“租赁期内，由于甲方已被列入政府规划性拆迁范围，此情况乙方已明知并且承诺如遇拆迁，本协议终止，乙方应在规定的期限内无条件搬迁，甲方不作任何补偿，甲方应退回剩余租金和保证金，政府所有的拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无涉。”合同第三条第3款约定：“甲、乙双方签订合同时，乙方需向甲方支付保证金人民币壹万元正（10000.00），合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金无息退还乙方。（已交保证金）”。 2018年3月20日，原、被告就东幢一楼、二楼部分厂房出租事宜签订《厂房租赁协议》一份，该协议载明：租赁期限为一年，从2018年4月20日起至2019年4月19日止。2019年4月17日，原告（乙方）与被告（甲方）就前述厂房租赁事宜续签《厂房租赁协议》一份，该份协议载明：租赁期限自2019年4月20日至2020年4月19日。协议第二条第3款约定：“租赁期内，由于甲方已被列入政府规划性拆迁范围，此情况乙方已明知并且承诺如遇拆迁，本协议终止，乙方应在规定的期限内无条件搬迁，甲方不作任何补偿，甲方应退回剩余租金和保证金，政府所有的拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无涉。” 2018年12月24日，宁波奉化锦溪房地产估价有限公司就涉案厂房作出估价报告书一份，该估价报告书估价假设条件载明:“......1、估价对象是合法取得的或经政府部门认定可以依法进行拆迁补偿的房地产，估价对象未存在有关产权方面的纠纷”。依据评估报告显示，涉案厂房二楼朝南、三楼东侧钢棚、朝东一楼、二楼厂房载明“于2014年新建，红线内无证”字样。该评估报告备注载明：“......2、本报告中的‘红线内无证’即为有证土地上未办理或无法办理房屋权属证明的建筑”。2018年12月26日，被告（乙方）与宁波宁南贸易物流区开发投资有限公司（甲方）签订《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》一份，载明涉案厂房土地性质为国有出让、土地用途为工业用地，该协议第四条载明：“......乙方保证在公告规定搬迁期限（2019）年6月26日）前搬迁并腾空房屋......”等字样。 又查明，原告于2018年3月30日支付给被告163800元，于2018年8月27日支付195900元，于2019年4月17日支付223800元，于2019年9月17日支付48975元；被告美格家居公司于2004年4月19日取得建设工程规划许可证，后被告取的厂房房产证及土地证，载明土地用途为工业用地、使用权类型国有出让。 以上事实由原告提供的《厂房租赁合同》、农业银行网上银行电子回单、评估报告及被告提供的《厂房租赁合同》、建设工程规划许可证、房产证、土地证及原、被告当庭陈述予以证明。 本院认为：本案的争议焦点为《厂房租赁合同》效力问题，对此原告认为租赁合同无效，原因如下：1、合同中所涉部分房产系无证厂房，故涉及该部分的租赁合同无效；2、出租时未经消防验收，依据相关规定，租赁合同无效。被告认为，涉案房产已取得建设归还许可证，涉及厂房的租赁合同应认定为有效。本院认为，涉案的厂房租赁合同应认定为合法有效，理由如下：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中，被告承建厂房已取得建设工程规划许可证，诉争房产虽部分系无证厂房，但是否按照建设工程规划许可证的规定建设，即系是否为违法建筑的认定是行政机关职权范畴,在行政机关未认定其为违法建筑的前提下,视其为合法建筑，故对原告的该无效意见，本院不予采信；2、最高人民法院公布[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》,对云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》函复如下:“……关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效……”。但在2013年前后,为适应形势发展变化,保证国家法律统一正确适用,根据有关法律规定和审判实际,最高人民法院会同有关部门,对1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的司法解释和司法解释性质文件进行了集中清理,并于2013年2月26日发布《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》,决定废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的81件司法解释和司法解释性质文件。前述[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》,因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突而被废止，故对于原告的该答辩意见，本院不宜采信。 现原、被告签订的关于涉案厂房的各份《厂房租赁合同》应认定为合法有效前提下，对双方有约束力，原告应依约支付相应的厂房租金，故对其返还租金的诉请，本院难以支持。2018年12月26日，被告与宁波宁南贸易物流区开发投资有限公司签订的《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》承诺“搬迁期限（2019）年6月26日）前搬迁并腾空房屋”，故依据双方于2018年8月18日签订《厂房租赁合同》第二条第3款的约定，协议应当予以终止，依据协议文字的意思表示，系双方当事人合同约定解除的条件，现解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同，故本院确认双方于2018年8月18日签订《厂房租赁合同》于2018年12月31日解除，但合同解除后，原告实际仍租用涉案厂房，故对其要求返还租金的诉请，本院不予准许，原告可在实际搬离后，再行主张返还该份合同项下的剩余租期租金，对于合同解除后保证金返还问题，鉴于被告同意返还，故本院对原告主张返还保证金10000元的主张，本院予以支持。关于原告主张的装修补偿费、拆迁损失费、停产停业损失费、一次性搬迁和临时安置费用因双方在合同中已对拆迁补偿归属作出约定，故对于原告支付以上费用的主张，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告宁波金三湖科技有限公司与被告宁波美格家居五金电器有限公司于2018年8月18日签订的《厂房租赁协议》于2018年12月31日解除； 二、被告宁波美格家居五金电器有限公司于本判决生效后十日内退还给原告宁波金三湖科技有限公司保证金10000元； 三、驳回原告宁波金三湖科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费14410元，减半收取7205元，由原告宁波金三湖科技有限公司负担7180元，由被告宁波美格家居五金电器有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审判员  陈石磊 二〇一九年十二月三十一日 书记员  干丹丹