吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终3774号 上诉人（原审原告、案外人）：长春新星宇后发房地产开发有限责任公司，住所地长春市高新区永新路新星宇后发和源小区第35栋1单元502室。 法定代表人：刘焦武，该公司经理。 委托诉讼代理人：董舶洋，吉林兢诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘宇，男，汉族，1979年7月1日出生，住长春净月高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：金钊，吉林正基律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长春扬天科技有限公司，住所地长春市南关区伊通河以东南环路以南中海国际社区第HG3幢1单元201号房。 法定代表人：李智轶，该公司总经理。 上诉人长春新星宇后发房地产开发有限责任公司（以下简称新星宇后发公司）因与被上诉人刘宇、长春扬天科技有限公司（以下简称扬天科技公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（以下简称净月法院）（2019）吉0194民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。新星宇后发公司的委托诉讼代理人董舶洋、被上诉人刘宇及其委托诉讼代理人金钊到庭参加诉讼，被上诉人扬天科技公司经合法传唤未到庭，本院缺席审理，本案现已审理终结。 新星宇后发公司上诉请求，一、撤销净月法院（2019）吉0194民初字第539号判决并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审推定被上诉人扬天科技公司支付了全部购房款，不符合事实也不符合法律规定，属于认定事实错误。合同备案只是合同签订的公示，不能证明交了全部房款。在企业交易习惯中，在买受人未支付全部价款的情况下，出卖人常提前开具发票。以此，增值税发票不能作为付款证据。况且，相应发票已经在诉讼案件形成之前以红冲的方式收回作废。合同签订后三年的时间没有给被上诉人扬天公司过户，后者也没有主张过户。二、一审法院适用法律错误。原审法院适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，但适用该条的必备条件是被上诉人扬天公司已经支付部分或全部价款并及时占有该财产，虽未过户，但刘宇已经向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。本案被上诉人扬天科技公司没有交付全部购房款。（二）原审举证责任分配错误。 新星宇后发公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）吉0194执异5号《执行裁定书》；2、撤销贵院作出的评估、拍卖行为；3、不得对涉案12套房屋进行执行，即不得采取查封、强制迁出、司法评估、拍卖等执行行为；4、确认我公司对涉案12套房屋享有所有权；5、解除对涉案12套房屋的预查封；6、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：该院在审理刘宇与扬天科技公司民间借贷纠纷一案过程中，根据刘宇申请，作出财产保全裁定，并于2018年7月19日查封了涉案12套房屋。又于2018年8月20日作出（2018）吉0194民初741号民事调解书，确认双方达成如下调解协议：“扬天科技公司在2018年8月27日前一次性偿还刘宇借款本金150万元及利息110万元共计260万元，如扬天科技公司未如期足额给付，则偿还刘宇借款本金150万元及利息（自2015年3月24日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）。案件受理费14160元、保全费5000元由扬天科技公司承担”。因扬天科技公司未能履行调解书确认的还款义务，刘宇申请强制执行。执行过程中，因未发现扬天科技公司有足供执行的银行存款，根据刘宇申请，该院于2018年12月6日启动对涉案12套房屋的评估、拍卖程序，新星宇后发公司提出执行异议，被本院裁定驳回其异议请求。另查明：2015年1月7日，新星宇后发公司与扬天科技公司签订12份《商品房买卖合同》，约定扬天科技公司购买新星宇后发公司开发建设的涉案12套房屋，房屋单价均为8900元/平方米，付款方式和期限均为一次性付款、在签订合同的同时付全额房款。2016年12月12日，新星宇后发公司向扬天科技公司邮寄送达《通知函》，通知函载明与扬天科技公司在2015年1月6日和7日签订60份《商品房买卖合同》，并按单价8900元/平方米的价格开具了发票，合同和发票已送回作废。2018年10月29日，新星宇后发公司以扬天科技公司为被申请人向长春仲裁委员会申请仲裁。长春仲裁委员会分别于2018年11月12日、13日、15日作出《仲裁裁决书》共计12份，载明根据新星宇后发公司与扬天科技公司当日达成的解除12份《商品房买卖合同》、扬天科技公司配合撤销涉案12套房屋备案登记的和解协议，裁决解除12份《商品房买卖合同》、扬天科技公司配合办理撤销备案登记的相关手续。再查明：根据《商品房合同备案信息查询结果证明》记载，涉案12套房屋的付款方式为一次性付款，房屋当前状态为现房。新星宇后发公司在执行异议进行听证时，当庭自认扬天科技公司支付了物业维修基金和契税。 一审法院认为:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，新星宇后发公司认为其对涉案12套房屋具有排除强制执行的民事权益，则应就其主张举证加以证明。关于新星宇后发公司提出的扬天科技公司未足额支付购房款的抗辩意见，因其当庭提交的内部认购协议书、网银业务回单、付款安排均为复印件，网银业务回单中的收款方是长春新星宇房地产开发有限责任公司，交款方是柴英、赵越天，无法核实与本案的关联性，且根据《商品房买卖合同》、《商品房合同备案信息查询结果证明》、《通知函》的记载内容，结合新星宇后发公司在听证会的当庭陈述，可以认定扬天科技公司付款同时就《商品房买卖合同》进行网签备案，并支付物业维修基金、契税，新星宇后发公司已就涉案12套房屋向扬天科技公司开具了发票等事实，以及其在仲裁前长达三年的时间内未向扬天科技公司主张解除合同，以上足以证明扬天科技公司支付了全部购房款，故对该项抗辩意见不予采纳，对新星宇后发公司要求确认所有权的诉请不予支持。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条、第二十二条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”、“预查封的效力等同于正式查封”、“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，根据上述规定，本院可以对扬天科技公司购买并办理了登记备案手续的涉案12套房屋进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，在预查封期间具有查封的同等效力，具有排除之后物权变动的效力，新星宇后发公司与扬天科技公司不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不得通过协商一致解除合同。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十九条第一款“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”之规定，新星宇后发公司以本院查封涉案12套房屋后作出的另案仲裁裁决请求排除执行，没有法律依据，对新星宇后发公司的全部诉讼请求不予支持。被告扬天科技公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百七十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告长春新星宇后发房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费27600元，由原告长春新星宇后发房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明事实与净月法院一审认定事实一致。另查明，扬天科技公司在执行异议听证会时表示，该公司只交纳了案涉房屋的10%的首付款，契税和物维基金。新星宇后发公司二审表示，案涉房屋在2016年已经具备交付使用条件，但该公司没有向扬天科技公司交付案涉房屋，扬天科技公司亦从未向该公司主张交付。 本院认为，首先，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售、转移房屋所有权的于买受人，买受人支付价款的合同。根据物权法的相关规定，虽然新星宇后发公司与扬天科技公司之间签订了商品房买卖合同并且已经在产权部门进行了合同备案，但在案涉房屋还没有办理产权变更登记的情况下，扬天科技公司还没有取得案涉房屋的所有权。因此人民法院对这类财产的执行，实际上是对购房者在商品房买卖合同上所享有的相关利益进行执行。而扬天科技公司支付购房款的情况，就决定了其作为购房者在与新星宇后发公司的商品房买卖合同中所享有的权益。 其次，关于扬天科技公司支付购房款的问题。虽然商品房买卖合同及房屋备案信息登记表关于付款方式均记载为一次性付款，但扬天科技公司在执行异议程序中已经明确表示没有支付全部购房款，仅支付了10%首付款，契税和物维基金；2015年3月新星宇后发公司将购房发票收回并作出红冲作废发票；2016年新星宇后发公司向扬天科技公司邮寄通知函，要求其协助办理撤销备案；2018年新星宇后发公司与扬天科技公司在长春仲裁委协议解除合同；案涉房屋在2016年就已经具备交付条件，新星宇后发公司至今没有将案涉房屋交给扬天科技公司。虽然刘宇向法庭提交了一份，长春新星宇房地产开发有限责任公司出具的《交款证明》的复印件，用以证明扬天科技公司已经交付了全部购房款。但该《交款证明》上的签章与新星宇后发公司向法庭提交的在银行预留印鉴签章不符。结合上述情况，应当认定扬天科技公司没有向新星宇后发公司支付全部购房款。在商品房购房人没有支付全部购房款的情况下，不应将案涉房屋作为购房人的财产进行执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初539号民事判决； 二、不得对位于长春市永新路以北新星宇后发.和源小区36幢19层1909-1920号房屋执行。 三、驳回上诉人长春新星宇后发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费27600.00元，由被上诉人刘宇负担。 本判决为终审判决。 长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 邢春鹤 二〇二〇年一月二十一日 书记员 于斯淼