四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执复448号 复议申请人（申请人）：四川景泽建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区武晋路1488号17栋4楼6号、7号、8号。 法定代表人：徐晓琳，总经理。 委托诉讼代理人：梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖宏程，四川蜀鼎律师事务所律师。 被申请人：成都金河谷置业有限公司，住所地四川省成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，总经理。 委托诉讼代理人：刘博，四川君合律师事务所律师。 复议申请人四川景泽建筑工程有限公司不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2071号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院接受四川景泽建筑工程有限公司（以下简称景泽公司）的财产保全申请，于2019年7月29日作出（2019）川01执保342号之一执行裁定书，被申请人成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）不服，向该院提起书面异议称，本案保全金额为4900万元，法院冻结该公司银行账户90万余元并查封该公司名下房屋14套及3套别墅，查封房产总价值已超过1亿元，远远超过保全范围。请求解除对位于成都市涌泉江浦路2666号的6套房屋的查封。 景泽公司答辩称，已查封金河谷公司名下14套房屋及3套别墅没有超过保全金额，金河谷公司提供的证据不足以证明案涉房屋价值超过1亿元，应以案涉房屋在房屋管理机构的备案价格作为参考，且应考虑不动产变现、流拍等因素，故查封没有超过保全范围。请求驳回金河谷公司的异议请求。 四川省成都市中级人民法院查明，该院在审理景泽公司诉金河谷公司建设工程施工合同纠纷一案，接受景泽公司的财产保全申请，于2019年7月4日作出（2019）川01民初4172号之一民事裁定，对金河谷公司的财产在4900万元范围内采取保全措施。后该院于2019年7月19日作出（2019）川01执保342号执行裁定，冻结金河谷公司在中国建设银行成都温江支行及中国农业银行成都长寿路支行的账户存款。截止2019年8月，实际冻结金额为1029507.2元。2019年7月29日，该院作出（2019）川01执保342号之一执行裁定，查封金河谷公司名下位于成都市温江区房屋（以下简称案涉房屋）。查封期限三年，自2019年7月29日起至2022年7月28日止。 另查明，本案审查过程中，金河谷公司委托四川良建德恒房地产土地评估有限公司（以下简称良建公司）对案涉房屋价值进行评估。2019年10月8日，良建公司作出川良建房评字[2019]第470号《房地产估价报告》（以下简称评估报告），载明：案涉房产在价值时点2019年9月25日的市场价值为13812.46万元。 以上事实有民事裁定书、执行裁定书、《房地产估价报告》、当事人陈述等证据在案为证。 四川省成都市中级人民法院认为，本案的争议焦点为对案涉财产的查封是否明显超过保全范围。本案中，经金河谷公司委托，良建公司作出评估报告载明案涉房屋在价值时点2019年9月25日的市场价值为13812.46万元，该评估结论与案涉房屋的市场价值较为符合，景泽公司虽表示反对，但未提供相应证据予以反驳，该院参照该评估报告的结论认定案涉房屋价值。本案查封财产的范围应当以本案保全范围4900万元为限，但鉴于执行财产在变现过程中存在诸多不确定因素，以及拍卖中可能会出现流拍等风险，综合本案具体情况，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”及第二十六条“……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，本案查封争议房产的价值宜以保全金额（49000000元-1029507.2元）÷56%=85661594.29元为限。因此，金河谷公司关于该院（2019）川01执342号之一执行裁定明显超标的查封财产的主张成立，该院应依法变更查封房屋的范围。至于变更查封房屋的具体楼层、套数属执行请求，金河谷公司可向该院执行机构提出。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，作出（2019）川01执异2071号裁定，变更该院（2019）川01执342号之一执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以价值85661594.29元为限。 景泽公司不服，向本院申请复议称，1.对金河谷公司单方面委托评估公司作出的评估报告不予认可，异议审查中不应作为确认案涉房屋价值的依据；2.根据成都市城乡房产管理局、成都市发展和改革委员会于2017年7月12日印发的《关于做好商品住房价格监管的通知》第一条之规定，温江区房管部门已对该区域内房屋销售价格作出限定，并按照明码标价、一房一价执行，而已查封的案涉房屋均有明确备案价格，故应当严格按照备案价格确定案涉房屋的价值，良建公司的估价结果高于备案价格近3000万元，与监管价格明显不符；3.双方于2019年1月18日签订的《工程抵款协议书》载明的金河谷公司以房抵款的价格（该房与涉案房屋地段、户型、面积、朝向均相似）也与评估价相差较大。故单方委托作出的评估报告不应作为评判依据，应以案涉房屋备案价格为唯一依据。请求以认定事实错误，撤销（2019）川01执异2071号执行裁定。 金河谷公司在复议过程中辩称，1.房屋的销售备案价格与其市场价值没有直接关系，司法拍卖应以市场价值为准；2.委托的评估公司是执行法院的入库公司，且已事先告知执行法院，故评估报告具有真实性和合法性；3.景泽公司对评估报告提出质疑，但未提供有说服力的证据材料；4.双方在施工过程中确定以优惠价抵偿而签订《抵款协议书》，不应就此否定案涉房屋的市场价值；5.执行异议裁定参考评估报告并予以分析和计算，合情、合理，我方予以认可。故请求维持执行异议裁定，驳回复议申请人的复议请求。 本院对四川省成都市中级人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和第三十二条的规定,人民法院不得明显超标的额查封被执行人的财产。本案中，保全裁定确定的保全金额为4900万，故实施保全措施的范围应当以此为限。执行异议裁定审查认为金河谷公司提供的评估报告的评估结论与案涉房屋的市场价值较为符合，故参照该评估结论认定案涉房屋价值，并综合本案具体情况，对金河谷公司关于保全措施的执行裁定明显超标的查封财产的主张予以支持，依法变更查封房屋的范围，并无不当。复议申请人景泽公司不认可金河谷公司提供的评估报告，但未能提供有效证据予以反驳；该公司关于评估结论与当地房管部门监管价格以及双方签订的《工程抵款协议书》载明的以房抵款价格明显不符，应以备案价格为唯一依据的主张，因人民法院对涉案财产所采取的司法控制、处置措施，是以涉案财产的市场价值为基础，并最终交由市场公开检验、实现其价值，故对复议申请人的该项主张，本院不予支持。 综上，景泽公司的复议请求不能成立，本院不予支持；四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2071号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回四川景泽建筑工程有限公司的复议申请，维持四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异2071号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨 桦 审判员 施家蓉 审判员 王东风 二〇二〇年一月三日 书记员 郭 凯 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。