成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8221号 原告（执行案外人）：赵晓军，女，汉族，1977年4月6日出生，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：曾正，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方映华，赵晓军之母。 被告（申请执行人）：成都厚德缘投资有限公司，住所地成都市成华区东虹路58号6栋3单元1层4号。 法定代表人：沈德文，公司总经理。 委托诉讼代理人：童方莉，四川智力律师事务所律师。 被告（被执行人）：陆军，男，汉族，1968年6月16日生，住成都市青羊区。 被告（被执行人）：支莉，女，汉族，1968年12月19日生，住成都市青羊区。 被告（被执行人）：成都市泰德建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区武科东四路18号联邦财富中心1栋4层402号。 法定代表人：唐详友，公司总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 原告赵晓军与被告成都厚德缘投资有限公司（以下简称厚德缘公司）、陆军、支莉、成都市泰德建筑工程有限公司（以下简称泰德公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行审理。原告赵晓军的委托诉讼代理人曾正、方映华，被告厚德缘公司的委托诉讼代理人童方莉，被告陆军、支莉、泰德公司的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵晓军向本院提起诉讼请求：判令不得执行位于成都市龙泉驿区房屋，并确认位于成都市龙泉驿区房屋归原告赵晓军所有。事实与理由：2012年2月20日，赵晓军与陆军签订《房屋购销合同》（合同编号：0002216）全额出资购买了位于成都市龙泉驿区房屋。赵晓军支付全部购房款后将上述房屋用于自己居住。但由于上述房屋一直未办理号土地使用权证，故一直未办理过户手续。后因陆军与泰德公司借款纠纷一案，成华区法院依法判决，陆军、支莉由于为上述借款作担保而被依法裁判其二人对担保债务承担连带责任，后法院查封了陆军已经出售给赵晓军的位于成都市龙泉驿区房屋。此案进入执行程序后，赵晓军才得知，其合法购买的房屋已经被厚德缘公司申请法院查封。对此，赵晓军向法院提起了执行异议申请，但被驳回。本案中，赵晓军从陆军处购得住宅用房不违反任何法律法规的规定，且赵晓军已经向陆军支付了全部的房屋价款。赵晓军购买房屋后进行了简单装修并将其作为度假居所，已经在法院查封前合法占有该房屋，最终未办理过户登记并非因为赵晓军自身原因，而是陆军未及时办理土地使用权证所致。本案中，厚德缘公司申请查封的位于成都市龙泉驿区房屋并非是陆军的财产，而是赵晓军拥有合法所有权的财产，执行裁定书驳回赵晓军作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护原告合法权益，诉讼至法院。 被告厚德缘公司辩称，成华区人民法院裁定书事实查明清楚，法律适用正确，本案原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的四个条件，请求法院驳回其诉讼请求。 被告陆军、支莉、泰德公司辩称，陆军已将房屋出售并交付给了原告并办理了委托方映华代为办理过户手续的公证，该行为合法有效，方映华未办理过户手续与陆军无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如 下：2012年2月20日，陆军作为销售方（甲方）与赵晓军作为购买方（乙方），通过中介机构居间签订《房屋购销合同》（合同编号：0002216）。合同约定，甲方现有38㎡的房屋，地址龙泉驿区锦宏自由假日Ａ幢7楼704号，自愿出售给乙方。乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）2012年2月20日付人民币20000元，第二次于产权办理完成后在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方40000元。同时，双方对上述案涉房屋签订《补充协议》约定，甲方办理房屋产权就过户给乙方；甲方办理产权期间，不得有任何理由收回此房屋；甲方办理产权费用，由甲方自己负责；甲乙双方从签合同之日起，此房屋给乙方使用，水、电、物管费由乙方负责支付。协议末尾有甲方陆军、乙方赵晓军的签名。同日，双方签订补充协议约定：甲方办理此房屋产权就过户给乙方，从签订合同日起，房屋归乙方使用，水、电、物管费由乙方负责支付。 合同签订后，赵晓军付款20000元。陆军将房屋交付给赵晓军，并一直由赵晓军缴纳收房后的物业费用。在2019年7月30日一次性补缴了2014年8月至2019年7月30日的物业管理费。 2014年7月11日，案涉房屋产权登记在陆军名下，陆军取得房屋产权证，但未取得房屋国土使用权证，致赵晓军无法完成过户。2014年7月16日，赵晓军母亲方映华从银行取现金50000元。2014年7月21日，陆军与赵晓军母亲到四川省成都市蜀都公证处办理委托公证：陆军委托方映华作为代理人代为办理领取房屋产权证、国有土地使用证，并协助买方办理上述房屋产权转移过户登记等手续等事项。四川省成都市蜀都公证处出具了（2014）川成蜀证内民字第18787号《公证书》。办理委托公证当日，赵晓军母亲方映华向陆军支付了房屋尾款40000元。陆军向赵晓军的母亲方映华出具《收条》载明，今收到方映华购买龙泉驿区锦宏自由假日Ａ幢7楼704号房款全部付清（陆万元整），并有陆军的签字及手印。 2018年7月6日，案涉房屋开发商在小区张贴《告知书》载明：由于历史遗留问题，给广大业主办理权属证书带来诸多影响和不便，公司深表歉意。项目已于2018年6月26日分类分批启动了《不动产权证书》办理工作。对已在锦宏客服中心领取了分户《房产证》的，请业主本人带上房产证、身份证自行到不动产登记办证大厅办理换发《不动产权证书》手续。 另查明，2018年4月26日，因厚德缘公司与泰德公司、陆军、支莉、赖小松民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）川0108民初6372号《民事判决书》，判决陆军、支莉对泰德公司的债务向厚德缘公司承担连带付款责任。在执行中，本院于2018年11月9日作出（2018）川0108执3082号之一《执行裁定书》，裁定对登记在陆军名下的位于成都市龙泉驿区房屋（权1776257）予以查封。2019年6月18日，本院作出（2018）川0108执3082号之二《执行裁定书》，裁定拍卖登记在被执行人陆军名下的位于成都市龙泉驿区房屋。后案外人赵晓军对本院拍卖案涉房屋不服向本院提出执行异议。2019年8月15日，本院作出（2019）川0108执异205号民事裁定书，以赵晓军没有证据证明支付相应对价为由，驳回了案外人赵晓军提出的异议申请。案外人赵晓军对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 审理中，陆军对于赵晓军之间的房屋买卖及收完全部购房款没有异议。赵晓军母亲方映华陈述：签订合同时，陆军还没有办理房屋产权证。在2012年方映华将20000元首付款钱给付了陆军的妻子支莉，确认是在银行给的，但是是转账给支莉还是直接将钱给支莉存入银行记不清楚了。买房的目的为了老俩夫妻可以在成都居住，赵晓军在攀枝花做服装销售，方映华丈夫在2013年去世了，方映华就留在攀枝花和女儿赵晓军居住。2014年，支莉打电话给方映华说产权证下来了让把第二次的40000元钱给她。在2019年4月赵晓军到案涉房屋内居住时发现可以办理不动产产权证所以向物业补缴物业费，看见了物业公司门上贴着的开发商张贴的办理不动产产权证的告知书。因开发商处没有赵晓军的联系方式，所以没有办法通知赵晓军，陆军也没有通知赵晓军可以办理不动产登记。也是在那次发现龙泉驿区法院查封案涉房屋的封条。 上述事实有当事人陈述及各方当事人信息、《房屋购销合同》、《补充协议》、《收条》、《公证书》、《四川锦宏家族物业管理有限公司专用收据》、《告知书》、（2017）川0108民初6372号《民事判决书》及（2019）川0108执异205号《执行裁定书》、一本通/绿卡通交易明细等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，主要争议焦点是赵晓军是否足额支付了对价、未办理产权过户登记的原因应归责于谁。根据上述司法解释规定，赵晓军为阻止人民法院对案涉房屋的执行，必须提供充分的证据证明其支付了对价并且未办理产权过户登记的原因非归责于己方。 赵晓军与陆军签订的房屋买卖合同约定两次付款，第一次是签订合同日支付20000元，第二次陆军取得房屋产权证后并向房屋产权交易中心递件受理后或者办理产权公证后支付40000元。虽然赵晓军未提供相关转账凭据证明其支付了全部购房款。但就交易习惯分析，在签订合同后，买受人交付首付款后陆军才能将房屋交付给赵晓军，且方映华也对交付20000元是否为转账或现金交易作出了合理说明。在2014年7月，陆军取得房屋产权证后随即与赵晓军的母亲方映华办理了委托公证，委托方映华代理自己办理相关过户登记手续，方映华据此支付了40000元现金给陆军，陆军出具了收到全部购房款的收据。上述事实有陆军的认可且有方映华的取款凭证、公证委托时间与收条载明的收款时间相互印证，能够证明赵晓军已支付了全部购房款。但开发商于2018年7月6日在案涉房屋小区张贴《告知书》，告知各位业主可以凭相关证件办理不动产产权登记，此时案涉房屋尚未被人民法院查封，赵晓军应当及时办理房屋过户登记手续以避免风险隐患,但赵晓军在能够办理过户登记的情况下未能办理，其自身存在过错。审理中，赵晓军母亲方映华陈述其与赵晓军未居住在案涉房屋不知道能够办理不动产产权登记，但未提供证据证明，即赵晓军提供的现有证据不能证明非因自身原因未能完成过户登记。故应当承担举证不力的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵晓军的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告赵晓军负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  梅朝明 人民陪审员  董 强 二〇二〇年一月十日 书 记 员  王华琳