苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初8365号原告（反诉被告）：沈冬华，男，1976年12月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告（反诉被告）：江春华，女，1979年3月4日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李格致，江苏东大舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁娟，女，1983年8月1日出生，汉族，住安徽省明光市。被告（反诉原告）：黄丰，男，1977年3月18日出生，汉族，住安徽省明光市。以上二被告共同委托诉讼代理人：章国平，浙江民理律师事务所律师。第三人：苏州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市十梓街485-487号。法定代表人：赵卓亮，经理。委托诉讼代理人：骆宝兰，女，1982年1月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系公司员工。原告沈冬华、江春华与被告丁娟、黄丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依原告沈冬华、江春华申请依法追加苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，被告丁娟、黄丰依法提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告江春华及其与原告沈冬华的共同委托诉讼代理人陈燕明、被告丁娟、黄丰的共同委托诉讼代理人章国平、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人骆宝兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈冬华、江春华共同向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，配合二原告办理资金托管手续，待二原告支付全部购房款后交付房屋，协助二原告办理苏州市吴江区阳光悦湖豪苑27-104室房屋过户手续；2.判令二被告支付逾期办理资金托管违约金36800元（按总房款184万元，自2019年4月30日起至二被告实际配合办理资金托管手续之日止，按每日万分之四计算，暂计至2019年6月20日）；3.判令二被告承担本案诉讼费。2019年8月8日，原告沈冬华、江春华变更诉讼请求为请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.二被告返还房屋定金5万元，并赔偿二原告房价上涨损失73万元（以2019年8月8日市场单价22000元/平方米与2019年3月19日184万元的差额计算）；3.二被告支付二原告已给付第三人我爱我家公司的中介费27600元；4.二被告承担本案诉讼费。2019年9月18日，原告沈冬华、江春华自愿撤回第三项诉讼请求。2019年10月29日，原告沈冬华、江春华变更诉讼请求为请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.二被告返还房屋定金5万元，并赔偿二原告房价上涨损失889499.24元（以经鉴定的市场单价23361元/平方米与2019年3月19日184万元的差额计算）；3.二被告承担本案诉讼费、评估费19490元。事实和理由：原、被告通过第三人我爱我家公司于2019年3月19日签订《房屋买卖合同》（编号为42663号），约定二被告将其所有的位于江苏省苏州市吴江区阳光悦湖豪苑27-104室房屋（所有权证编号9069693）出卖给二原告，总房价184万元。为保证《房屋买卖合同》切实履行，应二被告要求，二原告在合同签订当日支付二被告5万元定金。至此，二原告已履行完买方在资金托管前的义务，并表示已做好随时支付首付款以办理资金托管手续的准备。但在合同签订后，二原告和第三人我爱我家公司一再督促二被告立即给付资金托管需要的手续文件，但二被告一直敷衍拖延至2019年5月中旬才迟迟给付，期间还多次向二原告和第三人我爱我家公司请求解除合同不出卖房屋。在二原告明确拒绝后，二被告才于2019年5月23日勉强配合办理资金托管手续。但因资金托管资料存在问题，当天仅办理了《房屋买卖合同》登记备案，其余手续被告知需重新补报后方能办理。2019年5月27日，第三人我爱我家公司在备齐正确的报送资料后，通知原、被告双方立即办理资金托管手续。此时，二被告明确告知不再出卖房屋。2019年6月8日，第三人我爱我家公司再次要求二被告配合，二被告拒不理睬。二原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效且已履行。在合同履行过程中，二被告不配合履行合同约定的托管和过户义务，显属违约。被告丁娟、黄丰共同辩称，二被告认为二原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。第三人我爱我家公司述称，没有意见。针对原告沈冬华、江春华的诉讼请求，被告丁娟、黄丰共同向本院提出反诉请求：1.判令解除双方之间的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金368000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月19日，反诉原、被告经第三人我爱我家公司居间介绍签订《房屋买卖合同》一份，约定反诉原告将位于江苏省苏州市吴江区阳光悦湖豪苑27-104室房屋出卖给反诉被告。受第三人我爱我家公司的误导，《房屋买卖合同》虽约定转让价格，但对价款的支付未作明确约定，仅约定双方于2019年4月30日前办理资金托管账户，由反诉被告支付30%的首付款，余款待反诉被告贷款后支付。后由于第三人我爱我家公司的工作失误，反诉原告多次去办理资金托管账户至今未办理成功。根据双方约定，反诉被告的首付款应于2019年4月30日之前支付给反诉原告，但反诉被告至今未支付，致使反诉原告的合同目的落空。根据《房屋买卖合同》第5.2条约定，反诉被告逾期支付房款15日以上，反诉原告有权解除合同，并由反诉被告按房屋总价款20%支付违约金。反诉被告沈冬华、江春华共同辩称，1.双方权利义务已在合同中明确约定，双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，且可以得到履行；2.第三人我爱我家公司材料准备的偶尔失误并不影响合同继续履行。在偶尔失误原因消失后，第三人我爱我家公司屡次催办，但反诉原告通过微信明示违约，过错在于反诉原告。正因反诉原告的违约行为才导致合同无法正常履行，造成反诉被告无法按约付款。因此，反诉被告不存在逾期付款，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人我爱我家公司述称，涉案房屋买卖合同完全可以履行，不存在导致合同无法履行的情况，第三人我爱我家公司不存在失误，微信聊天记录可以证实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路999号阳光悦湖豪苑27幢104室房屋系丁娟、黄丰共同共有，房屋建筑面积为116.84平方米。2019年3月19日，黄丰、丁娟作为出卖方，沈冬华、江春华作为买受方，我爱我家公司作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》一份，编号为第42663号，第一条约定房屋坐落苏州市吴江区；房屋登记簿记载所有权证编号为9069693；产权登记建筑面积为116.84平方米；第三条约定该房屋的价款为人民币184万元；第4.3条约定买卖双方约定于2019年4月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜；第5.1条约定买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第七条约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内；第十条约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；第十二条约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方承担。合同补充协议作为附件二附在前述合同后，其中第8条约定买受方在签约当天支付出卖方定金5万元由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将5万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金5万元打入资金托管账户；第9条约定买卖双方约定于2019年4月30日将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理资金托管申请期限之第二天起，至实际办理资金托管申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金；第10条约定买受方需办理商业贷款，中介方应协助买受方办理，买受方也应积极配合中介方向任一银行申请贷款，直至贷款申请到位。如由于买受方无法贷足128.8万元整，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐；如因银行政策原因导致无法贷款或无法贷足的，本合同解除，买卖双方互不追究违约责任，出卖方全额无息退还所有买受方已付房款，中介方全额无息退还买卖双方所有已付佣金（凭中介方佣金蓝联收据）。同日，沈冬华向丁娟转账支付定金5万元。同日，丁娟向沈冬华出具《收条》一张，载明：今收到沈冬华支付的购买房屋地址为阳光悦湖27幢104室的定金人民币5万元。2019年5月13日，黄丰（以下简称黄）向我爱我家公司员工陶某（以下简称陶）发送微信：那边房子我不卖可以吗？陶回复：要赔房屋总价20%的违约金给客户。黄发送：你们的是和别的中介不一样的？陶回复：正式合同签，在哪个中介都一样，更何况已经送审结束了，这个签合同时和你说了的。黄回复：谢谢。那就拜托你明天和买家客户说一下吧！陶回复：行，你赔他那边20%的违约金，还有我们这边中介费都是你这边承担啦。那我明天就跟他说啦。那明天我顺便把违约金和我们中介费给你算出来，然后到时候你打到对方的账户上面，还有你上次收他们的定金也要还给人家。黄回复：违约金我要协商解决。陶回复：你可以试试，我们中介方是按照合同上走的，至于你们怎么谈的我们中介方不好过多插手。2019年5月28日，陶某向黄丰发送微信：看看这个身份证有没有问题，没问题的话跟我说一下就可以了。房东你让你太太把这个信息对一下，我要往上面送审啦。（对方忙线中）。黄回复：老妹这几天一直纠结这个事情，我还是想终止走流程！陶回复：可以，你们确定好了，告诉一声，早点和我说，我要和客户那边说一下。黄回复：谢谢。那就拜托你明天和买家客户说一下吧！陶回复：行，你赔他那边20%的违约金，还有我们这边中介费都是你这边承担啦。2019年6月8日，陶某向黄丰发送微信：房东我们下周二（2019年6月11号）你家阳光悦湖27幢104的房子走资托，你们还是过来一趟吧。同日，陶某向黄丰（手机号码137××××7175）发送二条短信：房东我们下周二（2019年6月11号）你家阳光悦湖27幢104的房子走资金托管（去房管局走流程），你过来配合走流程。2019年9月18日，沈冬华、江春华申请对位于江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路999号阳光悦湖豪苑27幢104室房屋在该日的市场价进行评估。后，本院委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司进行评估。2019年10月16日，沈冬华、江春华向苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司缴纳评估费19490元。2019年10月22日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具《评估报告》，明确阳光悦湖豪苑27幢104室房屋在2019年9月18日的市场价值为2729500元（取整至百位），折单位建筑面积价值23361元/平方米。庭审中，第三人我爱我家公司申请证人陶某出庭作证。证人陶某陈述：2019年4月2日，其通知出卖方交资料，此前出卖方没有及时交资料给其，出卖方直到2019年4月8日才按要求给其资料。其收到资料后送审，因出卖方的物业费发票不合格致送审失败。出卖方于2019年4月9日重新开具物业费发票，于2019年4月12日开具完成。2019年4月30日，其拿到出卖方重开的物业费发票后再次送审，送审结束当天晚上通知出卖方资金托管，出卖方未回复。2019年5月11日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方回复有事来不了。期间，出卖方称要清偿涉案房屋的抵押，其说可以先办理资金托管后清偿抵押。2019年5月13日，出卖方问其能否不卖涉案房屋，出卖方姐夫不卖房退一赔一。2019年5月22日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方未回复。2019年5月23日，出卖方至现场办理资金托管。其将出卖方发送给其的身份证原封不动地提交，但因出卖方的身份证正反面放错致第一次资金托管被退。2019年5月27日，其重新与出卖方约资金托管，出卖方未回复。2019年5月28日晚上10时，出卖方仍要求终止合同。后，其致电出卖方，出卖方说不要找他，找律师沟通。2019年6月8日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方未回复，就将律师电话号码发给其。资金托管时，房管局会给个账户，让买受方将首付款汇入该账户。买受方将首付款汇入该账户后凭支付首付款凭证办理贷款。以上事实，由沈冬华、江春华共同提交的房屋买卖合同、不动产登记证拍照打印件、不动产登记簿查询记录、个人业务凭证、凭证、收条、存量房承购居间代理委托协议、收款收据、微信聊天记录截屏打印件四张、短信聊天记录截屏打印件、网页截屏打印件八张、客户对账单、借记卡账户历史明细清单、评估报告、江苏增值税普通发票、丁娟、黄丰共同提交的微信聊天记录截屏打印件二张、挂牌登记表拍照打印件、鉴定人山某证言、鉴定人沈某证言、证人陶某证言、证人陶某提交的微信聊天记录截屏打印件十七张以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同能否履行。沈冬华、江春华主张，涉案房屋买卖合同对双方权利义务约定较明确，可以履行，理由如下：房屋买卖合同补充条款第十条明确约定贷款金额，结合总房价184万元的约定，2019年4月30日应支付的首付款为552000元。至于贷款部分，虽未明确约定贷款时间，但按合同法的一般规定应及时付款。因贷款是否发放可以查询得知，即便贷款无法发放，买受人应对贷款部分金额及时支付。丁娟、黄丰认为，涉案房屋买卖合同无法履行，理由如下：1.房屋买卖合同未明确约定房屋价款支付以及首付款金额，仅约定房屋总价为184万元以及2019年4月30日办理资金托管，办好后二个工作日申请贷款，但贷款不等于沈冬华、江春华的付款；2.贷款能否审批通过不确定，若贷款审批不通过对剩余房款如何支付不明确。结合本案而言，何时交清房款不知道，随沈冬华、江春华何时房款交清，丁娟、黄丰没有权利。支付房款是最重要的条款，这个条款都没有，什么时候付钱都不知道，办理托管及银行贷款不应出现在房屋交易中，相关条款是无效条款，无法履行。我爱我家公司认为，涉案房屋买卖合同约定完整，约定了贷款支付、首付款比例，且补充合同第十条亦约定，如果买受方无法贷出贷款128.8万元，不足部分由买受方现金补齐，所以不存在丁娟、黄丰所述未约定资金支付方式和时间。本院认为，涉案房屋买卖合同能够履行，理由如下：1.涉案房屋买卖合同对房屋坐落位置、房产证编号、建筑面积、总价款、交易的税费承担、违约责任等事项均进行了明确约定，已具备房屋买卖合同的主要核心条款；2.结合房屋买卖合同第三条及合同补充协议第10条约定，可以得出首付款金额为552000元。房屋买卖合同第4.3条及合同补充协议第9条均约定了办理资金托管手续的时间，待资金托管手续完成后，沈冬华、江春华方能将首付款汇入资金托管账户，待沈冬华、江春华将首付款汇入资金托管账户后方能办理银行贷款。若银行贷款审批未通过，合同补充协议第10条亦约定由沈冬华、江春华现金补齐银行贷款部分。故对丁娟、黄丰主张涉案房屋买卖合同无法履行的抗辩意见，本院不予采纳。对沈冬华、江春华及我爱我家公司主张涉案房屋买卖合同能够履行的意见，本院予以支持。本院认为，沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等各自的合同义务。因丁娟、黄丰开具的物业费发票问题，导致送审被退后于2019年4月30日方重新送审成功。2019年4月30日送审成功后，我爱我家公司员工陶某于当晚即通知丁娟、黄丰办理资金托管，丁娟、黄丰拖延不办理。后，丁娟、黄丰虽于2019年5月23日配合办理资金托管手续，但因丁娟、黄丰证件复印件的原因未办理成功，丁娟、黄丰应继续配合办理资金托管手续，但丁娟、黄丰于2019年5月28日明示解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，丁娟、黄丰无权解除涉案房屋买卖合同。对丁娟、黄丰主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因丁娟、黄丰于2019年7月5日向本院提出请求解除房屋买卖合同的反诉请求，沈冬华、江春华于2019年8月8日向本院提出解除房屋买卖合同的请求，故本院认定沈冬华、江春华与丁娟、黄丰协商一致，涉案房屋买卖合同于2019年8月8日解除。对丁娟、黄丰主张因我爱我家公司原因导致2019年5月23日资金托管不成功的抗辩意见，本院不予采纳。对丁娟、黄丰主张沈冬华、江春华于2019年4月30日支付首付款，逾期15日未支付，其有权解除合同的抗辩意见，诚如上述，在资金托管后方能支付首付款，因涉案房屋买卖尚未进行资金托管，故对丁娟、黄丰的前述抗辩意见，本院不予采纳。丁娟、黄丰主张其未违约的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，且损失包括合同履行后可以获得的利益。故对沈冬华、江春华主张返还已支付定金5万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于沈冬华、江春华的房价上涨损失，根据评估报告计算，23361元/平方米×116.84平方米-184万元，为889499.24元。沈冬华、江春华的房价上涨损失，于法有据，本院予以支持。丁娟、黄丰主张评估报告不具有客观真实性，不能作为计算依据的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。丁娟、黄丰主张沈冬华、江春华支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的《房屋买卖合同》于2019年8月8日解除；二、被告丁娟、黄丰返还原告沈冬华、江春华定金5万元，并赔偿原告沈冬华、江春华损失889499.24元，合计939499.24元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××61）三、驳回反诉原告丁娟、黄丰的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21360元，保全费5000元，评估费19490元，合计45850元，由被告丁娟、黄丰负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告沈冬华、江春华。反诉案件受理费减半收取10680元，由反诉原告丁娟、黄丰负担。沈冬华、江春华、丁娟、黄丰预交的诉讼费用，本院均不予退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈黎红审 判 员  陆 蕴人民陪审员  沈舜心二〇二〇年一月十九日书 记 员  李 薇附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。