中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13330号原告：张天航(反诉被告)，男，1992年7月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：张文波,男，1965年8月28日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被告：舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO，反诉原告)，女，1967年7月8日出生，国籍：法国，现住上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。原告张天航与被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张文波、被告委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天航向本院提出诉讼请求：一、支付欠交房租：1、2017年9月8日至2017年11月8日，2,000元/月*2个月=4,000元，依据合同约定，该期间内租金被告已支付4万元；2、2017年11月8日至2018年2月8日，22,000元*3个月=66,000元，依据合同约定；二、支付逾期违约金：1、2017年9月8日至2017年11月8日，2,000元/月*2个月=4,000元；2、2017年11月8日至2018年2月8日，22,000元/月*3个月=66,000元，依据合同第四条第三款约定；三、支付根本性违约金：22,000元/月*2个月=44,000元；四、自起诉之日起,按中国人民银行同期贷款利率支付由欠交房租,逾期违约金,根本性违约金产生的利息,直至被告付清原告所有诉讼请求的款项之日止；五、自法院判决生效之日起十五日内付清法院判决被告应支付原告的所有诉讼请求款项,如逾期支付,除应按中国人民银行同期贷款利率支付法院判决未付诉讼请求款项产生的利息外还需按中国人民银行同期贷款的双倍利率另支付惩罚性利息；六、被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：原告委托受委托人陈敏于2016年8月24日同被告舒音就原告名下位于上海市青浦区老沪青平公路XXX号久事西部花园A区6号房屋签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定,自2016年9月8日至2017年9月7日为止,租金为每月20,000元整,自2017年9月8日至2018年9月7日为止,租金为每月22,000元整。但被告于2017年9月17日支付第二年首期租金时,少付4,000元(每月少付2,000元),原告多次催交,被告一直没有补交。并且被告于2017年11月之后的房租至今没有支付,期间原告多次催交未果。且被告于2018年1月24日手机短信称其于2018年2月8日搬离该房屋,原告认为被告恶意违约,严重损害了原告的合法利益,请求法院维护原告的合法权益,并依法支持原告的诉讼请求。被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)辩称：第一，被告不存在违约行为，从入住租赁房屋期间，被告发现房屋存在大量问题，被告一再催促原告，原告未进行修理。问题：监控没有调试安装交付使用，2016年10月下旬阳光房漏水、2017年1月一楼客厅、二楼西北房间以及阳台有漏电、2016年9月入住期间存在严重异味无法使用、大门没有门档导致下雨时雨水进入并有老鼠。严重影响被告居住、生活，被告通过短信、电话告知原告，如果不能解决，被告只能搬家，但是原告依然没有采取有效措施，且态度恶劣，拒绝进行沟通。被告试图通过物业、房屋中介联系原告，但原告没有出现。被告只能在同一小区另行寻找房屋，并在通知原告后于2018年2月8日搬离房屋。原告的行为严重违反租赁合同约定，被告有权解除合同，并且系原告构成违约，原告无权要求被告支付违约金、赔偿。第二，即使被告行为构成违约，原告主张的违约金过高且没有合理依据。原告主张的违约金包括逾期违约金以及根本性违约金，从合同4.3条内容看，如果被告逾期支付租金，在逾期超过20日情况下视为被告终止合同，按照第九条承担违约责任。在第一笔租金逾期20日情况下，直接视为第九条承担违约责任，不再使用第4.3条，否则系对同一事实重复赔偿，没有事实以及法律依据。关于原告主张的利息损失，缺乏法律依据，不应得到支持。同时，被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金4万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金44,000元；3、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月24日,被告与原告签订了一份《上海市房屋租赁合同》,就原告承租上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号的房屋相关事宜达成一致。被告按照租赁合同要求支付了租赁保证金4万元和租赁期间相关租金及费用。入住租赁房屋期间,被告发现租赁房屋存在大量问题,但尽管一再通知、催促,原告始终怠于修理。截至2017年9月,租赁房屋主要问题包括：(1)监控自入住之日起一直未调试安装并交付使用；(2)一楼阳光房、二楼阳光房自2016年10月下旬就开始漏水；(3)2017年1月起,一楼客厅、二楼西北卧室及阳台漏电;(4)一楼两个卫生间自2016年9月入住起一直存在异味,无法使用;(5)大门未做门档而致下大雨时室外雨水流进客厅、老鼠窜行等。上述租赁房屋情况已经严重影响了被告的正常居住和生活,被告于2017年9月通过短信、电话等多种方式明确告知原告若上述问题不能解决则被告只能搬家,但原告依然没有采取任何有效措施,拒绝进行任何沟通。被告曾试图通过房屋中介、物业等联系原告,但原告均既无回应也未出现。在此情况下,被告只能在同一小区另行寻找了一处房屋,并在通知原告后,于2018年2月8日搬离了租赁房屋。被告认为,租赁房屋存在严重瑕疵,且原告始终未能尽到维修义务,原告的行为严重违反了租赁合同的约定,依据租赁合同第7.1条和第9条的规定,被告有权解除合同,并要求原告支付相当于租金2倍的违约金。有鉴于此,为了维护自身合法权益,特诉至法院,请求法院判如所请。针对反诉，原告张天航辩称：对于监控，交付时即没有监控，且被告也从未提过监控。对于一楼二楼阳光房漏水，租赁过程中原告已经处理完毕。对于漏电情况，二楼阳台原告告知被告不好用，被告也未提出。即使存在插座情况，也已经及时修理了。对于异味，可能被告不经常使用导致，但原告去查看过发现并无异味。对于大门没有门档，系进户门，实际上不可以也不需要做门档，且告知过被告如果被告需要可自行安装原告可以付钱。对于老鼠，被告从未提过老鼠。综上，不存在被告陈述的问题，及时存在也已经全部处理了。对于反诉诉请1，同意返还租赁保证金。对于反诉诉请2，不同意支付违约金，原告不存在违约行为。经开庭审理查明：2016年8月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号出租给乙方。租赁期限为二年,自2016年9月8日起至2018年9月7日止。租金每月2万元，租金按二个月为一期支付,第一期租金乙方应于2016年9月8日前付清,以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日,除如数补交租金及逾期违约金外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同,乙方须按合同第9条承担违约责任。乙方应在合同签订后当日内,自行或通过居间方向甲方支付定金计2万元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时,已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。乙方需支付给甲方租赁保证金(房屋押金)共计4万元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付,甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除合同另有约定之外,甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意,乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内,水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担,并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担,并按单如期缴纳。租赁期限内,乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用,致使该房屋或其他附属设施、设备毁损,乙方应负责维修。乙方拒不维修的,甲方可代为维修,费用由乙方承担。乙方应按合同规定,按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的,甲方有权单方面解除合同,并依据合同第9条追究乙方违约责任。租赁期限内,未经甲方书面同意,乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人,亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人,否则,甲方有权单方面解除合同,并依据合同第9条追究乙方违约责任。乙方如需在租赁期限届满后续租的,应在租赁期限届满一个月前书面通知甲方,甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权。除甲、乙双方续租外,乙方应在租赁期限届满后当日内,将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品,在未取得甲方的谅解之下,均视为放弃,并由甲方处置。若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按合同约定履行,合同另有特别约定相关责任的,从其约定;合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,从其约定;合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为租金的2倍。若甲方违约,且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的,则甲方除需按此条承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费,装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准;若乙方违约,且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需按本条承担违约责任外,乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。甲、乙双方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在合同签章处书写的联络地址即为合同下任何书面通知的送达地址,若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的,均按照付邮日(以邮局邮戳为准)视作通知方已依合同给予书面通知。若任何一方联络地址变更的,应及时书面通知相对方。其他约定：2017年9月8日至2018年9月7日租金为22,000元。合同另行约定了其他权利义务。2016年8月24日，原、被告双方签订《租赁交房确认书》。同日，被告支付2万元。2016年8月25日，被告支付4万元。2016年8月26日，被告支付押金4万元。另查明，2014年5月30日，坐落上海市青浦区老沪青平公路XXX号久事西郊花园A区6号房屋登记于原告名下，建筑面积224.51平方米。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、租赁交房确认书、租赁合同房屋交接(家具清单)、佣金确认书、短信等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告张天航表示，房屋交付被告后，被告没有及时支付租金，存在违约行为。原告交付房屋没有问题，交付时不存在被告所述房屋存在问题。2018年2月8日被告搬离，2018年5月20日才出租给下一家。交房时间系8月24日，钥匙在中介处，应该按照8月24日确认单交房的，监控内容也系后添的。被告搬离时原告不在场，要求物业拍照留存，确认被告是否已经搬离，但不代表同意被告搬离。被告的短信内容不全，原告的内容没有全部反映。照片不真实的，不确认。合同中约定的第九条，租金是指月租金两倍。被告所说有些问题不存在，有些即使存在瑕疵，也已经全部处理完毕了。即使存在房屋瑕疵，被告提出均已经处理了。按照合同约定，即使不修，被告可以找人来修，原告付款。被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)表示，对物业正式租赁合同、收条的真实性无法确认。根据被告了解，房屋在被告搬离后进行了修整，修整完毕才出租的，所以不是因为被告搬离需要另行找人。对短信聊天记录真实性认可，但证据第25页，“好的”在被告截屏中系没有的，其他短信均没有异议。交房时原告不在，系与中介办理的正式交房，交房时将监控问题写入的。被告退租时原告未到场，与物业办理的交接，物业称系受原告委托进行的。原告与被告之间的短信往来证明被告屡次催促原告修复房屋问题，但原告仅催要租金，对房屋问题未予理会。照片(包括光盘)以及与中介之间的短信往来证明房屋漏水、老鼠咬痕。视频中还有二楼灯没有通电、漏电的情况。合同中约定的第九条，租金是指月租金两倍。原告存在租赁标的物瑕疵，目前只有照片、视频。现在房屋已经被整修，没有证据了。地上漏水，原告认为不真实、系被告泼水的，但实际上系大雨后进水，被告母亲也摔了一跤。刚入住时，很多设备无法使用。漏电问题，外人不知道线路无法修理。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同履行过程中，被告提前搬离系争租赁房屋，也未按约支付租金，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，本案中，原、被告约定逾期支付租金,则每逾期一日,被告应按日租金的壹倍向原告支付逾期违约金，被告认为即使构成违约，原告主张的违约金过高且没有合理依据，本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定被告按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。关于原告主张的被告根本性违约，合同约定违约金为月租金的二倍，即44,000元。双方合同中约定在被告擅自终止合同时应支付相当于二个月租金的违约金，该条款系约定在被告根本性违约的情况下应承担之违约责任。现双方租赁合同之提前终止系被告提出提前退租，且被告未能按期付款，被告怠于履行主要义务已属根本性违约，以其行为明确表示不再履行，且对原告造成了一定的损失，本院结合租赁合同的客观履行情况，原、被告的陈述，被告违约情形及当事人的过错程度等，酌定该项违约金为22,000元。原告要求被告支付上述违约金之利息及惩罚性利息的诉讼请求，并无合同依据或法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金4万元，被告要求返还，原告同意返还，本院予以准许。被告并无证据证明原告提供的租赁物本身存在严重的质量瑕疵进而影响到被告对其正常使用，而且也无证据证明租赁物存在危及承租人安全或者健康的客观事实，故难以认定原告在合同履行过程中存在违约行为，鉴于原告并不存在上述违约行为，原告并非违约方，故对于被告反诉要求支付违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)应于本判决生效之日起十日内支付原告张天航租金人民币70,000元；二、被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)应于本判决生效之日起十日内支付原告张天航逾期付款违约金2,776元；三、被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)应于本判决生效之日起十日内支付原告张天航违约金人民币22,000元；四、驳回原告张天航的其余诉讼请求；五、反诉被告张天航应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)租赁保证金人民币40,000元；六、驳回反诉原告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3,980元，由原告张天航负担人民币1,810.60元，被告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)负担人民币2,169.40元。本案反诉费人民币1,900元，由反诉原告舒音(YIN,AMANDINESHUEP.ZHAO)负担人民币1,100元，反诉被告张天航负担人民币800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙人民陪审员  李玲娟人民陪审员  顾巧珍二〇二〇年一月二十二日书 记 员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。