福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初2904号 原告：陈秀娟，女，1980年1月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：向传金，上海锦天城（福州）律师事务所律师，特别授权。 被告：邱钊明，男，1951年10月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：吴惠友，女，1956年5月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：邱某，女，1981年10月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：张某，女，2007年12月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 法定代理人：邱某（系张某母亲），女，1981年10月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告陈秀娟与被告邱钊明、吴惠友、邱某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告陈秀娟及其委托诉讼代理人向传金、被告邱钊明到庭参加诉讼，被告吴惠友、邱某、张某经公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀娟向本院提出诉讼请求：1.四被告立即支付购房款300000元；2.四被告支付截止2019年6月20日的违约金7500元；此后的违约金以300000元为基数，按照月1.5%支付违约金至实际支付完毕之日为止；3.四被告承担本案律师费12000元，财产保全费1500元；4.四被告承担本案诉讼费、保全费、财产保全保险费。诉讼中，陈秀娟变更第二项诉讼请求为：2.判令四被告支付截止2019年6月30日的违约金1500元；此后的违约金以300000元为基数，按照月1.5%支付违约金至实际支付完毕之日为止。 事实与理由：2018年7月25日，原告陈秀娟与被告邱钊明签署《房屋买卖合同》，同时，双方与居间方福建福居房地产代理有限公司签署《居间服务合同》、《交易服务合同》。 《房屋买卖合同》约定，由原告将其位于福州市连江县㎡，房屋所有权证书编号为连房权证Ｌ字第××号）出售给被告邱钊明或其指定的第三人。 双方约定房屋价格为1400000元整。乙方即买方需在2018年11月15日之前将全额购房款筹备到位，并于当日由双方配合办理银行托管的监管手续（补充协议第3点）。乙方领取其名下的所有权证后一个工作日内将银行托管的购房款转给甲方即卖方。在2018年，原告的房产已经过户到被告邱钊明指定的被告吴惠友、被告张某名下。被告取得编号为闽2018连江县不动产权第0022985号、第0022986号权属证书。 但被告拒不支付购房尾款，截止2019年5月1日，被告尚欠原告购房尾款300000元，被告邱钊明、被告吴惠友、被告邱某于2019年5月20日签署《欠条》，确认尚欠原告购房尾款300000元，同意在2019年5月31日前付清；利息从2019年5月1日起算，每月按1.5%计算利息。若被告逾期付款的，原告有权通过上述解决，诉讼过程中所产生的诉讼费、律师费、误工费等费用由被告邱钊明、被告吴惠友、被告邱某共同承担。 原告将房屋过户给邱钊明指定的第三人吴惠友和张某名下，吴惠友和张某是房屋的所有权人。原告为了催讨欠款，要求吴惠友、邱钊明、邱某签署欠条。吴惠友作为房屋的买受人，所以愿意在欠条上签字，邱钊明、邱某愿意作为共同还款人在欠条上签字。张彬作为张某的法定代理人，应代为履行还款义务。此后，原告多次催讨购房尾款，但诸被告拒不还款。无奈，原告只得诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。 邱钊明辩称，对房屋买卖时间、过程、还款情况没有异议，还剩下300000元没有支付。房屋已经交付，我们已经入住。对欠款问题，我作为房屋买卖合同的协议人，当时通过邱某将房款全额给原告。300000元欠款的问题是邱某和原告私下商量后，原告借给邱某做活动。这个欠款是房子交易完后，邱某将房款截留后，欠原告300000元。本案是房款还是欠款问题需要商讨。我和我老婆到起诉之前还一直向原告支付欠款利息。我都不知道这件事情，是邱某私下向原告借款。应该将购房款与欠款分别处理这件事。中途截留300000元是邱某和原告私下商量后做出的。房屋产权办下来后，我还将房屋产权证留在原告处，我们有诚心解决这件事，原告已经起诉，房产证不应该再留在原告处。我认为原告对案涉房屋采取保全措施，应当经过我方同意，保全是原告单方行为，我方不承担保全费。利息是还到2019年6月份为止，6月份只还了3000元利息，6月份之前的利息已经还清；我们愿意还300000元，只是经济困难，需要延期还款。因为原告起诉了，我不愿意承担利息；保全费是原告个人行为，我不愿意付；律师费过高，应予以调整，律师费适当负担。 吴惠友、邱某、张某未作答辩。 陈秀娟围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱钊明未提供证据。吴惠友、邱某、张某未到庭应诉，也未提供证据，视为自愿放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据：Ａ1.《房屋买卖合同》及补充协议、Ａ2.《居间服务合同》、《交易服务合同》、Ａ3.房屋权属证书（权利人为吴惠友、张某）、Ａ4.欠条（2019年5月20日）、Ａ5.律师委托代理合同、发票、付款流水、Ａ6.财保保单及发票、Ａ7.不动产转让合同，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邱钊明与吴惠友系夫妻关系，邱钊明、吴惠友系邱某父母，邱某与张某系母女关系。2018年7月25日，陈秀娟与邱钊明签订了《房屋买卖合同》，合同约定，陈秀娟将坐落于福建省连江县房屋（房产证号：连房权证Ｌ字第××号）以1400000元的价格出售给邱钊明。同日，福建福居房产代理有限公司与陈秀娟、邱钊明三方就诉争房屋还共同签订了一份《居间服务合同》和一份《交易服务合同》。 该《房屋买卖合同》第三条：……甲乙双方任何一方未依约履行本合同、违约双方确认事项及本人的保证内容或保证、告知内容不实导致该房屋交易延误或无法继续进行的，视为该方违约。 第九条第（二）款：乙方应在完税后即领取其名下所有权证并在领取该证件后一个工作日内将银行托管的购房款划转给甲方。（若该房屋的登记机构为县区级房屋登记机构的，乙方应在该机构或交易服务方通知可领证后三个工作日内领取所有权证）。 第十三条第（二）款：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因该主张违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。 第十九条第2点：乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人，若乙方确定第三人作为该房屋新产权人的，则乙方应在该房屋办理银行资金监管前告知交易服务方关于该第三人的具体身份并保证该第三人具备购买该房屋的资格，甲方同意将该房屋所有权过户至该人员的名下。 上述合同签订后，邱钊明已向陈秀娟支付购房款1000000元。2018年12月10日，陈秀娟与邱钊明指定的第三人吴惠友、张某签订不动产转让合同，因张某系未成年人，由其父母张彬、邱某代为签字。双方于当日前往连江县不动产交易登记部门办理过户登记，案涉房屋已于2018年12月10日转移登记至吴惠友和张某名下［权利证书号为：闽（2018）连江县不动产权第0022985号）、闽（2018）连江县不动产权第0022986号）］。案涉房屋现已交付使用并入住。合同签订后，邱钊明未能依约及时付清全部购房款，双方于2019年4月份签订一张欠款金额为400000元的欠条，后又归还100000元欠款，余欠300000元未还，陈秀娟与吴惠友、邱某于2019年5月20日重新具结一张欠条，欠条内容如下：“……目前邱钊明（身份证号：3504291951××××××××），爱人吴惠友（身份证号码：3450102194586045220323）及女儿邱某（身份证号码：3501021981××××××××）购买上述房产的部分购房款人民币叁拾万元整（¥300000.00）截止到2019年4月30日还未支付给对方，现乙方承诺该笔款项每月按1.5%利息支付给甲方陈秀娟，不足一个月按天计算，截止到该笔款项还清为止，乙方同意于2019年5月31日前将该笔购房款及利息归还给甲方陈秀娟，转入甲方陈秀娟指定收款账户……归还后，甲方陈秀娟立即归还乙方《不动产权证书》，若截止2019年5月31日前乙方邱钊明等三人没有将该房款30万元与利息归还甲方陈秀娟，甲方陈秀娟将通过法律途径进行诉讼解决，诉讼过程中所产生的所有费用（律师费、诉讼费、开庭费、住宿费、误工费等等）由乙方邱钊明（身份证号：3504291951××××××××），爱人吴惠友（身份证号码：3450102194586045220323）及女儿邱某（身份证号码：3501021981××××××××）三人共同承担，旧借条作废。”陈秀娟、吴惠友和邱某分别在欠条上签名捺手印，吴惠友代邱钊明在欠条上签名并捺手印。诉讼中，邱钊明表示对该欠条的内容已经知悉并愿意作为共同还款人参与到本案中，并且确认“利息是还到2019年6月份为止，6月份只还了3000元利息，6月份之前的利息已经还清”。 2019年6月17日，陈秀娟委托上海锦天城（福州）律师事务所律师向传金作为委托诉讼代理人于2019年7月5日诉至本院，陈秀娟为此支出律师代理费12000元。 诉讼前，陈秀娟于2019年6月25日向本院申请诉前财产保全，连江县人民法院作出（2019）闽0122财保6号民事裁定书对案涉房产进行了财产保全，陈秀娟支付保全保险费1500元、保全申请费2117.5元。 诉讼中，陈秀娟表示同意将邱某列为张某的法定代理人，不再将张彬列为张某的法定代理人。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。本案中，陈秀娟与邱钊明签订的《房屋买卖合同》、陈秀娟与吴惠友、邱某签订的欠条等系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同和欠条约定全面履行自己的义务。在合同履行中，案涉房屋已于2018年12月10日转移登记至邱钊明指定的第三人吴惠友和张某名下并已交付入住，陈秀娟已履行合同主要义务，但邱钊明作为买受人（诉讼中，邱钊明表示愿意作为共同还款人参与到本案中），吴惠友、邱某作为欠条的签订人，违反合同和欠条约定，未依约及时付清全部购房款，均应承担违约责任。关于违约金，邱钊明、吴惠友和邱某在起诉前一直按照欠条约定的利率向陈秀娟支付利息至2019年6月份（6月份尚欠1500元利息），现邱钊明仅是以“因为原告起诉了，我不愿意承担利息”为由抗辩，理由不成立，不予采纳。邱钊明、吴惠友、邱某应按照欠条约定的月利率1.5%继续支付违约金。关于律师费，陈秀娟向上海锦天城（福州）律师事务所律师向传金支付的律师费12000元符合《福州市律师服务收费指导标准（试行）》的规定，费用合理，予以支持。关于保全申请费和保全保险费，财产保全是一方当事人为了保证将来作出的判决得以执行或者为了避免财产遭受损失而向法院申请采取诉讼保全措施，无需经过对方当事人的同意。并且在欠条中，双方约定诉讼费由邱钊明、吴惠友、邱某承担，故邱钊明、吴惠友、邱某应承担本案保全申请费2117.5元。保全保险费并非采取财产保全措施必然发生之费用，应由陈秀娟自行承担。 关于张某的责任。八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。张某为限制民事行为能力人，可以独立实施纯获利益的民事法律行为，可以接受邱钊明无偿赠与的房屋，但不应承担所赠房屋上的附属义务，故张某不承担还款责任。诉讼中，吴惠友、邱某、张某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第二十九条第一款、第三十八条第三款规定，判决如下： 一、邱钊明、吴惠友、邱某在本判决生效之日起10日内偿还陈秀娟300000元及其违约金（以300000元为基数，按照月利率1.5%计算，从2019年7月1日起计算至实际偿还之日止）； 二、邱钊明、吴惠友、邱某在本判决生效之日起10日内向陈秀娟支付2019年6月份余欠违约金1500元； 三、邱钊明、吴惠友、邱某在本判决生效之日起10日内向陈秀娟支付律师费12000元、保全申请费2117.5元； 四、驳回陈秀娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6025元，由邱钊明、吴惠友、邱某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱启开 人民陪审员  周仁章 人民陪审员  余文诗 二〇二〇年一月六日 书 记 员  何诺佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国民法总则》 第十七条十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十七条父母是未成年子女的监护人。 未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人： （一）祖父母、外祖父母； （二）兄、姐； （三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《诉讼费用交纳办法》 第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费： （一）申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书； （二）申请保全措施； （三）申请支付令； （四）申请公示催告； （五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力； （六）申请破产； （七）申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告； （八）申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。 2