广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1648号 上诉人（一审被告）：梧州国海置业有限公司。住所：广西梧州市新兴二路137-6号4楼。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：沈红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谌明明，男，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：张建南，男，1955年5月29日出生，汉族，住广西梧州市。 上诉人梧州国海置业有限公司（下称“国海公司”）因与被上诉人张建南商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初955号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国海公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决将《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》认定为预约合同属认定事实错误，应认定为商品房买卖合同；2、《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》实质为商品房买卖合同，且在未取得商品房预售许可证明的情况下签订，应认定为无效合同，被上诉人在明知上诉人未取得预售许可证的情况下仍购买案涉商品房存在过错，应承担相应的责任，因此被上诉人支付给上诉人资金被占用期间的利息损失应由被上诉人自行承担。 被上诉人张建南辩称，1、上诉人利用其上市公司的市场地位，利用非法手段骗取希望改善生活而向其购房的群众的血汗钱，并长期占用获取利益，若被上诉人不持续追讨，上诉人断不会履行合同主动退还款；2、上诉人对法律条文断章取义，企图把责任完全推给消费者，撇清自身的责任，上诉人炮制《预约合同》向民众圈钱完全是上诉人自身过错；3、上诉人明知法律规定，知法犯法，顶风作案，疯狂做广告拉客户，故意欺骗消费者，本案的实质就是上诉人变相向社会非法集资的行为；4、上诉人的销售人员极力劝说被上诉人购买该小区其他可售房源未果的情况下，对被上诉人多次催促要求其退还预约金及利息不予理睬，故意耍赖、拖延。综上，请求二审法院判令：1、上诉人履行合同，返还一审法院判决的被上诉人购房款利息9026.45元；2、一、二审全部诉讼费用由上诉人承担；3、追加上诉人返还被上诉人购房款利息9026.45元从2019年1月31日起至2019年12月25日的延迟履行金352.84元（328天，一年期利率4.35%）。 张建南向一审法院起诉请求：1、判令被告支付购房款预约金利息9144.40元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月31日，被告国海公司作为甲方与原告张建南作为乙方签订《“玫瑰园”预约意向书》，约定乙方自愿在签署本意向书当天向甲方支付预约登记费177705元。2018年1月5日，被告国海公司作为出卖人与原告张建南作为买受人签订《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》，主要约定：原告认购被告开发的“彰泰·玫瑰园”小区8栋1-2704号商品房，该房建筑面积为76.56㎡，折后总价为347705元；买受人同意在本协议签署时按上述总房款的50%向出卖人支付预约金177705元，收款后出卖人应当向买受人开具收据。买受人愿意在本商品房达到法定销售条件（即取得《商品房预售许可证》）时，在出卖人通知的时间内按出卖人已公布的《商品房买卖合同》;文本与出卖人签署正式的《商品房买卖合同》。买受人认可出卖人可以短信(微信)通知、或电话通知、或快递通知等方式;如具备销售条件后买受人在收到通知后15日之内未与出卖人签署《商品房买卖合同》的，买受人同意出卖人有权将本商品房转卖他人，预约金退还原买受人并支付利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，按实际缴付期限计息）;若该15日期满后双方仍愿意签署《商品房买卖合同》的，则买受人同意按折前总价支付出卖人款项。此外，为保障买受人的权益，双方同意如2018年8月31日前本商品房仍未满足法定销售条件的，买受人有权选择出卖人无条件退还前述预约金及相关利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，按实际缴付期限计息）；亦可以选择定购“彰泰•玫瑰园”小区其他可售房源，预约金可以冲抵购房款（购房价格、折扣按具体定购时的市场价格确定）。原告于2017年12月31日、2018年1月5日分别向被告支付预约登记费70000元、107705元，共计177705元。2018年11月30日，因被告未能满足法定销售条件，原告填写（玫瑰园项目）退房申请书要求被告退回已交款项177705元，置业顾问秦建勇在该申请书签名栏签字。2019年1月30日，被告将177705元退回原告交通银行62×××71账户。后双方就房款利息问题协商未果，原告诉至法院成讼。 一审法院审理认为，原、被告签订的《“玫瑰园”预约意向书》、《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同履行。原告在上述合同签订后向被告支付了177705元，后因被告未能满足法定销售条件，被告于2019年1月30日退回原告177705元，但未按合同约定退回相关利息（合同约定按中国人民银行同期贷款基准利率，按实际缴付期限计息），构成违约。利息的计算，应分别起算，按中国人民银行同期贷款基准利率1至3年的年利率4.75%算，第一笔70000元从2018年1月1日算至2019年1月29日为3583.61元，第二笔107705元从2018年1月6日算至2019年1月29日为5442.84元，合计9026.45元。被告辩称原告本可以在2018年8月31日主张退房，其一直到10月30日才主张退房是怠于行使自己的权利，但被告一直占用原告的款项却是事实，被告直至2019年1月30日才将款项退回，是被告的效率问题，因此对其抗辩，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告梧州国海置业有限公司应向原告张建南返还购房款利息9026.45元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。 二审期间，各方当事人均没有证据向本院提交。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人返还购房款的利息。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。商品房买卖合同，一般包括商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等内容。根据双方签订的《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》可见，从形式上看合同名称为“预约合同”，从内容上看该合同约定了购房预约金、签署《商品房买卖合同》的期限等内容，但没有对交付日期、质量要求等进行约定。因此，《彰泰玫瑰园商品房买卖预约合同》是商品房预约合同，上诉人主张该合同为商品房买卖合同不当，本院不予采纳。签订该合同是双方当事人的真实意思表示，均应遵照执行。根据该合同第四点约定，商品房在2018年8月31日前仍未满足法定销售条件的，买受人有权选择出卖人无条件退还前述预约金及相关利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，按实际缴付期限计息），现被上诉人要求上诉人按照该约定支付预约金的利息，一审法院据此判决上诉人需向被上诉人支付购房款的利息9026.45元于法有据，本院予以采纳。对于被上诉人提出追加上诉人返还被上诉人购房款利息9026.45元从2019年1月31日起至2019年12月25日的延迟履行金352.84元（328天，一年期利率4.35%）的主张，因被上诉人在一审时没有提出该诉请，本院在本案不予审理，被上诉人可通过其他合法途径另行解决。综上所述，上诉人国海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人梧州国海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年一月十九日 法官助理 薛 华 书 记 员 梁美兰 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。