广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初34912号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，汉族，1993年11月6日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈娅，女，汉族，1981年12月11日出生，户籍地址广东省深圳市盐田区，系公司员工。被告：詹志仍，男，汉族，1981年6月7日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，被告：詹南京，男，汉族，1954年1月25日出生，户籍地址广东省饶平县，原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司与被告詹志仍、詹南京居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄凯欣、陈娅，被告詹志仍到庭参加了诉讼；被告詹南京经本院传票传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告詹志仍、詹南京向原告支付佣金210000元及逾期付款违约金（以佣金210000元为基数，按照年利率24%，自2019年1月1日计至实际付款之日止）。事实及理由：2018年5月2日，经原告居间撮合，原告、被告詹志仍、被告詹南京（卖方）与案外人***（买方）就深圳市罗湖区深南东路福德花园大厦A-0902共同签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。同日，被告詹志仍、被告詹南京向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，其中载明：“我方确认居间方已就福德花园大厦A-0902房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方2018年5月2日签订了买卖合同。现我方向居间方承诺：我方应向居间方支付佣金210000元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金”。原告在买卖合同签订前向两被告提供了市场行情咨询、推介意向客户、引领案外人实地看房、房屋产权状态查询、磋商合同条款等服务，最终促成买卖合同的订立。买卖合同订立后，原告积极协调买卖双方履行合同义务，但被告詹志仍、被告詹南京至今未向原告支付佣金。原告就涉案房产买卖一事，已提供了全面的居间服务，依据《合同法》第四百二十四条及第四百二十六条所明确规定的居间义务，有权利获得居间服务报酬。另，《居间服务及佣金承诺书》系两被告真实意思表示，合法有效，原告依法应当获得约定的报酬。原告撮合两被告与案外人***签订涉案房产，具体的交易是原告的业务人员陈百稳、范荣泉跟进，但陈百稳、范荣泉向原告称该交易并未成功，随后原告查档才得知涉案房产已经交易成功。原告也另案起诉了***，并已调解结案，***在庭审中也确认系经原告的居间服务完成交易。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉求。被告詹志仍辩称，被告詹志仍与***之间的买房买卖居间服务是由被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司员工范荣泉负责联系和办理相关手续,于2018年4月25日签订房屋买卖合同并约定办理赎楼(当时房屋是贷款购买的，尚欠银行200万左右)、过户等所有手续后支付21万元,但是三个月过后,并没有完成赎楼,于是范荣泉提出之前找的担保公司无法完成赎楼,需要换一家担保公司赎楼,并于2018年7月25日签订补充协议，协议内容为：被告詹志仍承担赎楼费用18万及中介费3万元，超出部分由范荣泉承担,被告詹志仍不再承担任何费用。完成赎楼后担保公司扣除了相关费用将剩余6万元转账至深圳市世华房地产投资顾问有限公司员工范荣泉账户,期间被告詹志仍还向范荣泉支付现金5000元用于加急办理赎楼手续。被告詹志仍认为，1、整个居间行为，从未有被告其他工作人员介入,均由范荣泉代表公司提供服务、办理所有手续。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》原件并没有加盖原告公章。《居间服务及佣金承诺书》签署的时候是一个空白文件，范荣泉称只是一个形式,当时基于信任、急于办成出售,并没有仔细阅读上述承诺书的内容。2、被告詹志仍过后发现上述承诺书表述有问题,要求范荣泉予以更正，2018年7月12日被告詹志仍与范荣泉签订了一份《补充协议》，该协议规定“甲方一次性承担担保赎楼费用十八万元及三万元中介费”。从该份协议可以看出上述《居间股务及佣金承诺书》上提及的“佣金”,并非实质意义的佣金,而是赎楼费加中介的个人居间费。3、从银行交易记录可以看出赎楼费的交易记录，是按双方协议二十一万全包所有手续(扣除赎楼费用十五万。剩余的六万都转给范荣泉账号,银行转账记录为2018年7月31号)。4、上述《居间服务及佣金承诺书》的佣金远远超过了有关佣金比例的规定。根据《存量房买卖合同说明》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》的相关规定,房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。涉案的房屋成交价格为389万元,佣金21万元,收取比例比正常佣金高200%,不符合法律规定。综上所述，被告詹志仍与原告之间不存在真实的居间服务关系,不应当支付高达21万的佣金。被告詹志仍根据协议已经支付21万元,现被告还要求被告詹志仍支付,属于重复收费。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告詹南京未答辩。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、2018年5月2日，原告（居间方）、被告詹志仍、詹南京（卖方）与案外人***（买方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方转让位于深圳市罗湖区××花园大厦××房，不动产权号为：2000450531，登记面积90.17平方米。三方还对其他权利义务进行了约定。同日，被告詹志仍、詹南京（甲方）与案外人***（乙方）签订《补充协议》，约定鉴于居间方原告已为甲乙双方提供了媒介居间服务，甲乙双方同意向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限可由甲乙双方另行签署《佣金支付承诺书》。双方还对其他权利义务进行了约定。二、2018年5月2日，被告詹志仍、詹南京向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，载明原告已就福德花园大厦A-0902房产买卖一事提供了全面的居间服务，被告詹志仍、詹南京向原告承诺支付佣金21万元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，被告詹志仍、詹南京应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向原告支付违约金。该承诺书的签字为被告詹志仍、詹南京本人签署，但佣金的金额21万元为原告员工所写。三、2018年7月12日，被告詹志仍与原告员工范荣泉签订《补充协议》，约定被告詹志仍一次性承担担保赎楼费用壹拾捌万元及叁万元中介费，共计贰拾壹万元。费用在房产过户收到全部款项时结清。超出部分由案外人范荣泉及原告承担。被告不再承担任何费用。四、2018年7月31日，被告詹南京通过银行转账方式向案外人范荣泉支付6万元。五、2018年7月17日，被告詹志仍、詹南京与案外人***就涉案房产完成转移登记。六、案外人范荣泉在涉案房产居间期间为原告的员工，双方存在劳务关系。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。原告已依约为涉案房产提供居间服务且完成交易，故原告义务已履行完毕。本案争议焦点有两点，第一，涉案佣金为多少；第二，被告詹志仍、詹南京是否已经支付佣金。关于第一个争议焦点，首先，被告詹志仍主张其签署《居间服务及佣金承诺书》时是一个空白文件，其未填写佣金金额，而原、被告双方均确认《居间服务及佣金承诺书》中佣金21万元并非被告书写，而是原告员工所写。其次，原告授权员工范荣泉负责对涉案房屋的提供居间服务，故范荣泉在该期间的行为属于职务行为。被告詹志仍答辩称佣金承诺书中的21万元为赎楼费18万元、佣金3万元，与被告詹志仍与原告员工范荣泉签署的《补充协议》相互印证，证明上述21万佣金实际包含了赎楼费18万元。此后，经范荣泉与被告詹志仍的协商，将佣金由3万元变更为6万元。再次，根据相关规定、目前房地产行业交易习惯及涉案房产成交价，原告主张的佣金数额比例畸高，不符合规定和交易习惯。故本院对于原告主张涉案佣金为21万元的主张不予采信。关于第二个争议焦点。鉴于被告员工范荣泉在该期间的行为属于职务行为，被告詹南京已将佣金6万元支付至原告员工范荣泉的账户，故视为被告已支付佣金。现原告要求被告向其支付佣金21万元及利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的全部诉求请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2499元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何兴二〇二〇年一月八日杨健书记员    柏榕楠