广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1716号原告：韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市********。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：佘伟君，该公司员工。被告：罗广平，男，1960年11月16日出生，汉族，住广东省乐昌市**********1*****。委托诉讼代理人：邱东华，男，1965年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市武江区工业东24号阳光康地C座601房。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司与被告罗广平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣、佘伟君，被告罗广平及其委托诉讼代理人邱东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳物业服务费1166元、维修公摊费27元、违约金175元，合计1368元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1、2018年1月1日至2019年10月31日物业服务管理费为105.2平方米×0.5元×22个月＝1166元；2、2018年1月1日至2019年10月31日违约金为53元/月×0.005×30天×22个月＝175元；3、2018年1月1日至2019年10月31日维修公摊费27元，明细如下：2018年12月10日更换大门锁27元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告罗广平辩称：原告违反《物业管理条例》、物业服务委托合同及物业管理服务协议约定，存在重大过错，属于严重违约行为，被告有正当理由拒绝交纳物业服务费，根据《物业管理条例》规定，有八种情况业主可以拒绝交纳物业费，其中一种情况为物业服务质量过差可暂停拒交，但要有有力证据，并找寻实质解决办法。被告有证据证明原告拒绝履行管理服务义务，物业服务质量过差，事实理由如下：1、被告从2009年8月25日入住乐昌市****************（以下简称204房）至2017年12月31日期间，从未拖欠过物业费；2、原告于2018年1月1日向顺易华庭提供物业服务管理，但其管理的顺易华庭二期1栋楼梯间的门铃对讲机的布线混乱，导致被告的门铃对讲机长期不能正常使用，经被告多次投诉要求，原告的工作人员总是敷衍了事、置之不理，拒绝履行管理服务义务，至今被告的门铃对讲机还不能正常使用。原告的行为严重影响被告的生活，违反了《物业管理条例》及物业服务合同，存在重大过错，构成严重违约，应少收或免收被告的物业费。在原告完全履行物业服务义务前，被告有权拒绝或延迟交纳物业费，并有权要求减少相应的物业费；3、原告主张的27元维修公摊费，应提供合理维修方案、收费票据及分摊明细材料，否则被告不予认可，拒绝交纳；4、被告并非不愿意交纳物业费，是由于原告的严重违约在先，侵害了被告的合法权益，因此原告要求被告支付175元违约金没有事实依据；5、被告愿意在法院的主持下与原告达成调解，如原告能立即履行物业服务义务，确保被告的对讲机能正常使用，被告承诺立即交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭二期1栋204房（以下简称204房）的业主，204房建筑面积为105.2平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市***地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市**物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市**物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。合同约定物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市**物业服务有限公司设立了韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务，原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告从2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2019年10月31日累计欠缴物业服务费1166元（计算标准：204房建筑面积为105.2平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为105.2㎡×0.5元/㎡≈53元/月，累计欠交22个月，共计53元/月×22个月＝1166元）。原告主张其自接管该小区起对被告204房所在1栋公共设施设备进行维修和养护，于2018年12月10日更换大门锁花费380元，被告负担27元，并将维修情况及公摊费用制作通知、公告张贴于小区。对此，被告主张原告提供的通知不能证明经过三分之二的业主同意，且要求原告提供相应的维修费用发票才予以认可，而原告至今未向本院提交维修费发票。被告称因原告未履行对小区公共设施、设备日常维修和养护义务，导致其门铃对讲机长期不能正常使用，因此拒绝交纳物业费。原告称接到被告投诉问题后与工程师傅上门检查了被告的门禁设备，发现门禁设备是坏的，需要更换，但是被告不愿意出更换设备的费用，因此问题一直没有解决。被告确认原告与工程部维修人员有上门检修，但认为系线路问题，不是门禁设备的问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告204房所在的顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市**物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力，因此，被告应按合同约定向原告交纳物业管理服务费。对被告反映的原告未履行公共设施设备的维修义务，导致其门禁设备长期无法使用，存在重大违约的行为。从本案事实来看，被告仅因其门禁问题未得到处理，从而拒绝交纳物业服务费，但物业管理服务涉及方方面面，不仅仅是业主门禁的维修，原告自对涉案小区进行物业服务，小区运转正常，据此可以确认原告基本履行了物业服务合同约定的基本义务。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据合同的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按合同约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约，因此，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告交纳204房拖欠的2018年1月至2019年10月的物业服务费1166元。至于被告门禁无法使用的原因，在双方争执不下的情况下，完全可以由专业技术人员在双方当事人在场时进行检测，听取专业技术人员的意见，确定门禁无法使用究竟是设备问题还是线路问题，进而确定相应的解决方案。如被告认为原告在服务过程中存在瑕疵，原告对其反映的问题置之不理，被告可根据物业管理条例有关规定处理或通过其他合法途径维护自己的权益，而以拒付物业服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为既无法律依据，也非明智之举，如果业主都以此为由不交纳物业服务费，物业服务企业将无法运转，当然也就无法为业主提供物业服务。原告作为物业服务企业，亦应当听取业主、物业使用人对物业服务管理的意见和建议，对业主反馈的物业服务中存在的问题积极协调与妥善解决，改进物业管理服务。因被告未按约定向原告交纳204房2018年1月至2019年10月的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，应向原告支付违约金。因前期物业服务合同约定支付物业服务费的日期为每月5日前，故违约金应从2018年1月6日起计算。对于违约金的计算标准问题，因被告未缴纳物业服务费的原因之一为其反映的门禁设备维修问题一直未得到解决，原告主张已上门进行检修，但在双方对门禁无法使用的原因存在争议的情况下，原告请求按合同约定每日5‰的标准计算违约金过高，从被告违约未支付物业服务费的过错程度考虑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情调整为按每月1.5％的标准计算。经审查，原告诉讼请求的违约金175元，未超出从2018年1月6日起以所欠金额按每月1.5%的标准计算至2019年10月31日的违约金数额，本院予以支持。关于原告主张的维修公摊费，根据《前期物业服务委托合同》关于“公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担”的约定，原告对公共设施设备的维修及更新改造费用应由原告及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核。现被告对原告主张的维修费提出异议，并要求原告出具相应的维修发票，而原告仅向本院提供相关的通告，通告内容只是通知业主支付分摊费用，原告未能向本院提供相应证据证明已经实际支出该笔费用并履行了报全体业主审核的义务，为此，原告应承担举证不能的不利后果，对原告请求被告支付27元维修公摊费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗广平应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年10月的物业服务费1166元、违约金175元；二、驳回原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司负担1元，被告罗广平负担24元。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇二〇年一月二十一日书记员 彭莉雯