湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13744号原告（反诉被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人:彭英。委托诉讼代理人：肖艳丽，女，1989年6月10日出生，汉族，住湖南省洞口县，原告公司员工。委托诉讼代理人：陈昱，男，1982年2月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，原告公司员工。被告（反诉原告）：王鑫，男，1966年11月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：蒋佳美，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈君维，湖南淇凭律师事务所律师。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越物业公司）诉被告王鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月7日立案受理后，在审理过程中，被告王鑫向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）卓越物业公司的委托诉讼代理人陈昱，被告（反诉原告）王鑫及其委托诉讼代理人蒋佳美、陈君维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告一期23栋303号房物业管理费6684.38元，违约金902.39元，共计7586.78元。2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:2005年6月25日被告与长沙市卓越置业发展有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向长沙市卓越置业发展有限公司开发的长沙卓越蔚蓝海岸小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。长沙卓越蔚蓝海岸小区物业服务费用标准为高层住宅：1.5元／月.平方米，花园洋房：1.6元／月.平方米，别墅：1.8元／月.平方米，商业：3.0元／月.平方米，业主于该建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用。逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金。被告系长沙卓越蔚蓝海岸小区一期23栋303房的业主，物业面积为144.06平方米。根据地产发出的《入伙通知书》，该房号入伙时间为2010年4月9日。被告在收到开发商发出的《入伙通知书》后于2010年4月9日前来物业客服中心办理入伙手续，并针对以上条款予以确认，同时与原告签署《前期物业管理服务协议》。从2017年2月1日起拒交物业管理费。根据约定被告应当向原告缴纳从2017年2月1日至2019年6月30日的物业管理费用6684.38元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金902.39元（本次诉讼按照10%收取）。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴被告均置之不理。为此特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告王鑫辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，依法不应予以支持。理由如下：1、原告怠于履行物业合同约定的对共用部位的维修义务，根据双方签订的物业服务协议，第二条第二款第二项约定，房屋外观完好整洁外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落无污迹。第三款第七项规定，房屋公用部位公共设施设备维修：紧急维修十分钟内到达，设备发生故障时十五分钟到达维修，小修一个工作日内修复故障，大修不超过两个工作日。原告作为物业管理方理应对被告房屋的共用部位有维修义务，然自2010年被告房屋交房以来外墙一直存在严重漏水问题，被告多次通过原告向开发商反映，但原告一直未予以解决。直至保修期临近开发商才派人进行维修，保修期过后房屋漏水情况并未得到解决，甚至更加严重，被告又多次通过电话、微信、短信、上门等多种形式请求原告予以维修，但原告均不予理会。直到本案发生，原被告在长沙市物业调解矛盾纠纷委员会组织下进行了沟通，并达成和解，原告负责施工和维修，在施工方案得到被告的认可下进行施工。然截至目前原告仍未督促施工单位提供可行的施工方案，被告房屋漏水问题至今没有解决。因此原告怠于履行物业合同约定的维修义务，其无权要求被告缴纳物业费。2、原告从未就催缴物业费事宜进行过书面催告，其无权提起本案诉讼。根据物业管理条例第67条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司针对物业费向法院起诉前应进行书面催缴，然本案原告从未向被告进行过任何书面催缴，因此其无权提起本案诉讼。被告王鑫向本院提出反诉请求：1、原告为被告维修房屋；2、原告赔偿被告住房损失75000元；3、本案诉讼费及律师费由原告承担。事实与理由：2005年6月25日，原告与长沙卓越置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告向被告所在的小区提供物业管理服务，原告为被告提供包括房屋维修等服务，保证房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰无脱落、无污痕，房屋完好率达98%以上；房屋公用部位、公共设施设备维修：紧急维修10分钟内到达，设备发生故障时，15分钟内到达维修，小修一个工作日内修复故障，大修不超过2个工作日。然自被告交房入住不到1年，被告的房屋外墙即存在严重的漏水问题，被告多次向原告反映并要求其组织维修，但原告一直拖到共同利益人—开发商的保修期期满前才组织开发商派人入场进行维修。维修三个月后又开始复漏，其漏水情况不但没有好转，反而更加严重。针对愈来愈严重的漏水问题，被告又多次要求原告维修房屋，然原告不是不予理睬，就是推诿。2017年9月，因房屋的漏水问题太过严重已然不适合居住，被告不得不搬出该房屋另找住处，在外居住至今。综上，原告的不作为已严重违反《前期物业服务合同》的约定，不及时履行其应履行的义务，使涉案房屋丧失了基本居住功能，给被告的生活造成了极大的影响和巨大的经济损失。根据《合同法》第一百零七条之规定，原告应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。为维护自身合法权益，被告特反诉至法院，请求判如所请。原告卓越物业公司辩称：1、物业公司对小区公共部分的维修、养护是物业公司的义务，但针对被告提出的关于房屋漏水的维修，应该按照被告与开发商签订的《商品房买卖合同》的相关保修期限予以维修。2、物业公司所做的公共部位维修在提供的证据里，工程部的工作日志反映了物业对公共区域及业主家中的维修及时响应并处理。3、被告提出的在质保期内开发商的维修单位进行过维修，也证明物业公司有协调开发商处理被告的渗水事宜。4、根据物业管理条例及湖南省物业收费管理办法，物业共用部位共用设施保修期满后的大修、中修的维修改造需经过业主同意，通过房屋维修资金进行维修。物业公司针对被告的房屋渗水问题已经于2017年就着手申请房屋专项维修资金进行维修的相关工作。截至目前维修资金进行维修的进度为施工单位已进场为该栋进行维修。5、关于房屋公共部位渗水维修申请维修资金周期较长，原告虽于2017年着手相关工作，但前期的维修单位招标以及维修单位逐户上门进行拍照取证，维修单位出具维修报价，业主代表签字，社区对签字进行核实盖章需要大量时间。所以在原告提交的证据申请使用专项维修基金报告签字日期为2017年11月28日之前物业已做了大量的工作。6、对于申请该栋房屋维修资金流程中需要三分之二业主签字，但被告拒不签字，影响到维修资金申请的流程办理，也是维修资金办理进展较慢的原因之一。7、被告从2017年2月1日就开始拒缴物业费，说明在2017年2月1日之前已经知道并履行了缴纳物业费的义务。恰恰是因为被告房屋外墙渗水而拒缴物业费，期间被告拒绝接纳物业的缴费通知书。8、关于房屋维修物业已经动用维修基金为被告进行维修，且该栋已经进场施工，但被告对房屋维修的施工方案有异议，故该栋已暂停维修。从被告提交的证据中可以看到，被告本人及政府相关部门、物业公司、维修单位已就维修的相关事宜进行过沟通协调，说明物业也在积极的配合该栋房屋进行渗水维修的事宜，尽到了物业的相关义务。9、被告提出的房屋损失，开发商在保修期范围内有做过维修，故其房屋的相关损失应从开发商与业主所约定的购房合同中处理。且物业在保修期后针对该栋的渗水维修也做了大量的工作，履行了物业服务的相关义务，被告的相关损失不应由原告承担，但请被告履行物业服务合同的相关缴费义务。经审理查明：2010年4月9日，原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司（甲方、于2016年8月10日更名为深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司）与被告王鑫（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、协议期限、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议第二条物业管理服务内容及质量标准中约定：…二、房屋及维修管理：…2、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。房屋完好率达98%以上。…三、共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道、设备机房等；…7、房屋共用部位、共用设施设备维修：紧急维修10分钟内到达，设备发生故障时，15分钟内到达维修，小修一个工作日内修复故障，大修不超过2个工作日。第三条协议期限约定：前期物业服务时间是指：从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。第四条物业管理服务费用约定：乙方交纳费用的时间：交房之日开始预交叁个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。花园洋房住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币。第五条违约责任约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告王鑫系卓越蔚蓝海岸一期23栋303房业主，房屋面积144.06平方米。被告于2010年4月9日收房。被告自2017年2月1日起至今未缴纳物业服务费。原告于2019年7月22日向本院申请诉前调解，因诉前调解不成功于9月24日结案，原告于10月7日向本院提起诉讼。另查明：被告的23栋303号房屋存在外墙漏水问题，被告曾向原告反映，在保修期内，开发商进行过一次维修，但之后仍然漏水。2017年11月28日，原告向长沙市物业维修资金管理中心提交《申请使用物业专项维修资金的报告》及附件《长沙市物业专项维修资金申请使用方案》，报告中称因卓越蔚蓝海岸小区一期23栋房屋屋顶、外墙严重渗水，需进行维修、整改，申报物业维修基金。2017年12月10日至2018年1月23日，原告向23栋的业主征求是否同意使用专项维修资金的意见，三分之二以上业主在意见签名表上签名表示同意，但被告未在意见签名表上签名拒绝使用专项维修资金进行维修。2018年4月17日，原告向23栋的全体业主公示了《关于使用物业专项维修资金的公示》、使用专项维修资金业主意见签名表、《长沙市物业专项维修资金申请使用方案》及审价报告等，公示7日。2018年9月施工单位进场施工。2019年7月31日，长沙市岳麓区物业矛盾纠纷人民调解委员会组织原、被告、社区、望岳街道办事处及施工单位相关代表参加的协调会议，协调会笔录记录：“业主王先生：…第二，何时彻底解决漏水问题何时同意补交所欠的物业费用。…经协调，参会人员达成如下共识：1、2019.8.10日之前由施工方制定23栋303房的具体施工方案，并与业主王先生达成书面文书。2、物业公司对施工方案进行监督和监管。3、社区、街道全程进行监管履行物业公司与施工方和业主王先生自愿达成的施工协议。”现因被告与施工单位未达成具体施工方案，故导致被告房屋仍未进行维修。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、《申请使用物业专项维修资金的报告》、《关于使用物业专项维修资金的公示》及照片、《岳麓区卓越蔚蓝海岸小区使用维修资金业主意见签名表》，被告王鑫提交并经庭审质证的《告知书》、《卓越蔚蓝海岸23栋303房漏水处理协调会笔录》、照片等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立并生效。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。从2010年4月9日起原告为被告提供了物业服务，被告应按时交纳物业服务费，被告王鑫应向原告交纳2017年2月1日至2019年6月30日的物业服务费6684.38元（144.06㎡×1.6元／㎡／月×29个月），故对原告要求被告支付物业管理费6684.38元的诉请，本院予以支持。原告主张被告支付违约金902.39元，虽然被告未按合同约定交纳物业服务费存在违约，需承担违约金的责任，但考虑到被告房屋的漏水情况，本院予以免除。对于被告抗辩原告怠于履行物业服务的维修义务故原告无权要求被告交纳物业费，因原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定了双方各自的义务，双方均应按照约定履行义务，如双方都违反合同义务的，应当各自承担相应的责任，被告不得以此为由拒交物业费，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。对于被告抗辩原告未对被告进行过书面催交故无权提起诉讼，因根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因在协调会笔录中被告承诺何时彻底解决漏水问题何时同意补交所欠的物业费用，可以证明原告曾向被告主张过物业费，且本案经过诉前调解，被告系在催告的合理期限内仍未交纳物业费，原告请求被告支付物业费的，人民法院应予支持。故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。对于被告王鑫要求原告为其维修房屋的反诉请求，因原告已根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定提出专项维修资金的使用建议并征得23栋三分之二以上业主的同意，并正在组织实施使用方案，已尽到原告的应尽义务，现系被告与施工方达不成具体施工方案造成被告房屋没有维修，原告并非涉案房屋的直接维修人,故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付住房损失75000元的反诉请求，因被告的房屋于2010年4月9日收房，房屋存在外墙漏水问题，质保期内经开发商维修一次后仍然漏水，2015年4月8日过质保期，而原告在2017年11月27日才开始启动专项维修资金，原告存在未及时履行启动专项维修资金的义务，造成被告房屋无法入住，对被告的生活造成了较大的影响，应当承担赔偿损失的违约责任，根据公平原则，故对被告的该项反诉请求本院部分予以支持，酌情确定原告向被告赔偿损失10000元。对于被告反诉要求原告承担律师费，因无具体诉请也未提交证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）王鑫在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付自2017年2月1日起至2019年6月30日止的物业服务费6684.38元。二、限原告(反诉被告)深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王鑫赔偿损失10000元。三、驳回原告（反诉被告）深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王鑫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）王鑫承担；反诉案件受理费1676元，减半收取838元，由原告（反诉被告）深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司承担112元，由被告（反诉原告）王鑫承担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年一月二日书记员  陈旸芷附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。