广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23895号原告：李武标，男，1981年10月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区********************，公民身份号码：440************795。委托诉讼代理人：郑银鸿，广东亿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱亮，广东亿商律师事务所实习律师。被告：广州源宝科技有限公司，住所地广州市天河区******财润国际大厦2108室，统一社会信用代码：914************312。法定代表人：曾小平，总经理。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏悦，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。原告李武标与被告广州源宝科技有限公司（下称源宝公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑银鸿，被告的委托诉讼代理人冯志玲、苏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李武标向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋占有使用费7309.4元（按月租金标准6265.2元支付至搬离之日，从2019年8月2日起算，暂计至2019年9月23日）；2.判令被告支付律师费10000元、物业管理费10683元；3.判令被告返还房屋使用权。事实和理由：2018年7月27日，原告通过淘宝网竞买位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区**********************701的拍卖房屋。2019年8月2日，深圳市福田区人民法院出具（2018）粤0304执41461号之二执行裁定书，裁定原告取得上述房屋的所有权。根据顺德区国土城建和水利局发布的房屋租金参考标准的通知，上述房屋租金参考标准为每平方米23元，即每月租金6265.2元（272.4平方米×23元/平方米）。被告非法占用上述房屋，严重损害原告的合法权益。被告源宝公司辩称，1.被告与涉案房屋原业主签订了租赁合同，被告合法占有、使用涉案房屋，非无权占有，且已实际向原业主支付了至2020年5月22日的租金93600元，在租赁期满前，原告请求被告支付占用费无法律依据；2.被告与原业主签订的租赁合同约定的租金每月3900元是依据当地中介公司公布的实际租金情况所做的约定，原告主张按6265.2元计算过高；3.原告在参与竞拍涉案房屋之前已经知道涉案房屋属于带租拍卖的情形，客观上亦因此才以较低的价格成交；4.原告要求被告承担律师费无依据；5.被告与原屋主签订的租赁合同约定被告无须支付物业管理费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供裁定书、不动产证书、租金参考标准、物业费缴费单、委托代理合同、发票、律师函、快递底单、签收证明以支持其诉讼请求；被告在诉讼中提供房屋租赁合同、银行电子回单、押金收据、租金收据、阿里拍卖房屋现状（打印件）、竞买公告（打印件）、竞买须知（打印件）以证明其主张。诉讼中，本院依法向佳兆业物业管理（深圳）有限公司杏坛分公司可园物业管理有限公司发函询问涉案房屋的物业管理费缴交情况，该公司对此问题出具了《复函》进行了回复，本院另向招商银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、顺德农商银行股份有限公司调取了黄妙丽的相关银行交易记录，上述证据材料经当庭质证，原、被告对真实性均无异议。经审查，原告及被告提供的上述证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；对于本院依法调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。综合采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区**********************701的房屋，原登记于陈平、黄妙丽名下。该房屋于2018年2月13日办理了抵押登记，抵押权人是中国银行股份有限公司顺德分行（抵押担保的债权数额为3001800元，债务的履行期限自2018年1月1日起至2028年12月31日止）。2018年5月22日，陈平、黄妙丽与被告源宝公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、陈平、黄妙丽将涉案房屋出租给源宝公司，租赁期限为10年，租赁期间自2018年5月22日起计算；二、2018年5月22日起至2020年5月22日期间的租金按每月3900元计算，源宝公司向陈平、黄妙丽一次性支付上述期间的租金合共93600元。《房屋租赁合同》未约定物业管理费由谁负责支付。合同签订后，被告源宝公司的股东林金福通过银行转账的方式于2018年5月22日向黄妙丽支付了93600元。因陈平、黄妙丽拖欠他人债务引起诉讼，上述房屋于2018年11月29日被深圳市福田区人民法院查封，因陈平、黄妙丽不能清偿到期债务，该房屋被深圳市福田区人民法院强制拍卖，原告李武标以1800680元竞买成功。原告李武标交付了款项后，深圳市福田区人民法院于2019年8月2日作出（2018）粤0304执41461号之二执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权自裁定书送达李武标之日起归李武标所有。佛山市自然资源局就涉案房屋于2019年8月27日重新颁发了不动产权证，权利人登记为李武标。原告李武标委托律师向被告源宝公司发函，要求被告源宝公司搬离涉案的房屋，结清水电费、物业管理费，否则需承担因此而产生的律师费等费用，但源宝公司于2019年9月5日收到该函件后，至今仍占用涉案的房屋。因涉案房屋拖欠管理费等费用，原告李武标于2019年11月7日缴交了拖欠的管理费、水电费、滞纳金等合共13465元。原告就本案纠纷，委托律师提起诉讼，约定支付律师代理费10000元。另查明，至2018年9月，涉案房屋的物业管理费一直由黄妙丽及其家人支付。本院认为，涉案房屋被深圳市福田区人民法院强制拍卖，原告李武标通过竞买的方式取得所有权，佛山市顺德区自然资源局并已就涉案的房屋重新颁发了不动产权证，产权人登记为原告李武标，即原告李武标已合法取得了涉案房屋的所有权。涉案房屋于2018年2月13日办理了抵押登记，房屋的原所有权人陈平、黄妙丽，于2018年5月22日与被告源宝公司签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告源宝公司，即涉案房屋是抵押后才出租给被告源宝公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此，陈平、黄妙丽于2018年5月22日与被告源宝公司签订的《房屋租赁合同》，对原告李武标不具有约束力。故原告请求被告交还房屋，理由充分，本院予以支持。深圳市福田区人民法院作出的（2018）粤0304执41461号之二执行裁定书载明，涉案房屋的所有权自裁定书送达李武标之日起归李武标所有。故自涉案房屋的所有权归原告李武标之日起，原告李武标即享有对涉案房屋的收益权。因原告李武标在诉讼中未举证证明其收到上述裁定书的时间，综合考虑佛山市自然资源局就涉案房屋重新出具不动产权证的时间是2019年8月27日，本院酌定原告李武标自2019年8月15日起享有对涉案房屋的收益权。即被告源宝公司应自2019年8月15日起向原告李武标支付租金。至于租金的计算标准，原告所举证的租金标准只是参照标准，对租赁双方没有约束力，本院在诉讼中询问原告是否对租金标准进行评估，原告明确表示不进行评估，故租金标准可参照陈平、黄妙丽与被告源宝公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准计算，即按每月3900元计算。至于律师代理费，原告在提起诉讼前已向被告发函，要求被告交还涉案的房屋，但被告拒不交还，原告才聘请律师提起本案诉讼。即原告提起本次诉讼是因被告拒不交还房屋，故被告应承担原告因诉讼而支出的律师费。具体的数额本院酌定为8000元。至于原告请求被告支付涉案房屋所拖欠的物业管理费合共10683元，陈平、黄妙丽与被告源宝公司签订的《房屋租赁合同》，虽未明确约定物业管理费由谁支付，但根据本院查明的事实，2018年9月及之前，涉案房屋的物业管理费等费用均由黄妙丽及其家人支付，而被告租赁涉案房屋的时间是2018年5月22日，故可确认，物业管理费由陈平、黄妙丽负责支付，被告源宝公司不须负担物业管理费。故原告请求被告源宝公司支付物业管理费，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广州源宝科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区**********************701的房屋交还给原告李武标；二、被告广州源宝科技有限公司应自2019年8月15日起至将上述房屋交还给原告李武标之日止，以每月3900元的标准向原告李武标支付租金；三、被告广州源宝科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向李武标支付律师代理费8000元；四、驳回原告李武标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为249.91元，由原告李武标负担49.91元，由被告广州源宝科技有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳永本二〇二〇年一月十三日书记员 黄 安 琪