山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9056号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：张政敏，女，系该公司法务人员。 被告：谢洪福，男，1959年7月23日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢文科，男，1983年9月3日出生，汉族，户籍地济南市系被告谢洪福之子。 原告济南俊汇置业有限公司与被告谢洪福商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇置业有限公司的委托诉讼代理人张强，被告谢洪福的委托诉讼代理人谢文科、姜广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：000430X）；2.判令被告所付款项276376元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2017年12月31日原、被告签订《恒大悦庭商品房认购书》（认购书编号：000430X），被告认购济南恒大悦庭项目X号房屋，房屋总价款1842504元。被告于2017年12月31日前支付了定金2万元。按认购书约定，被告应于2018年1月9日前支付首期款256376元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余款项采用分期付款方式自2018年6月30日至2019年12月31日分4期付清。被告于2018年1月8日支付了首期房款276376元（含定金2万元），但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，被告必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋，被告一直占有原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致原告房屋出售后，资金一直无法正常回笼，损失严重，为此，诉至法院。 谢洪福辩称，一、原告主张被告并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》与事实不符。按照认购书约定，在被告支付首期房款的同时，原、被告就应该签署《商品房买卖合同》，被告按认购书约定于2018年1月8日去原告售楼处刷卡支付了首期房款，但是原告给被告的答复是按照其销售习惯，需要等到网签时才与被告签订正式商品房买卖合同。原告作为开发商是商品房买卖合同的制作者和提供者，若是当日原告提供商品房买卖合同，被告没有不签署买卖合同的理由。此后原告一直未就签合同事宜与被告沟通过，被告认为商品房买卖合同的签订关系自身重大利益，在没有签订正式买卖合同之前，被告没有继续向原告继续支付价款的义务，遂形成后期原告主张的预期违约一事。二、原、被告签订的认购书性质应为商品房预约合同，是原、被告就商品房买卖达成的初步意向协议，不能替代商品房买卖合同。三、正式的商品房买卖合同内容涉及原、被告双方重要的权利义务，然而，被告在付完首付款后，原告却以销售习惯为由未与被告签订正式商品房买卖合同，剥夺了被告就其认购的商品房具体合同条款进行认定、磋商的权利。亦不能排除原告自身存在违法违规行为，刻意规避法律法规，进而推迟签订商品房买卖合同的嫌疑。四、被告有不按照认购协议继续履行付款义务的抗辩权利。原、被告未按照约定签署商品房买卖合同，应该视为认购协议约定条款未履行，且造成该条款未履行的责任在原告，因此，被告没有向原告继续履行付款的义务。原告主张被告因延期履行支付违约金的请求缺乏事实和法律依据。五、原被告双方的认购协议已于2019年9月9日解除。被告于2019年9月9日收到原告委托山东兰坤律师事务所张晓光律师向被告发出的解除合同通知书，被告同意解除认购书，并与原告销售负责人吴娜就已付房款的退还及扣费事宜进行过协商，因此可以视为双方对解除《认购书》达成合意。但是对于原告在律师函中主张的违约责任，被告因履约过程中并无任何过错，自然不需要承担其所谓的赔偿义务。在原被告认购书解除后，原告应向被告返还已付房款及定金，并支付相应利息。原告请求将被告所付款项276376元作为违约金不予退还，缺乏事实和法律依据。首先，该认购书属于原告制作和提供的格式文本，其中违约条款共计12项，11项是针对买受人设定，这明显的加重了买受人的义务。而且针对买受人的11项违约条款未经任何显著标示，应视为原告未尽到提示义务。其次，认购书中唯一的1条针对原告的违约条款是第六条：“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见，这唯一一条针对出卖人违约责任的设定反而充分体现出原告作为出卖方从预约合同签订时就做好了低成本毁约的准备。原告利用其出卖人的优势地位，加重了买受人的违约责任，降低自己违约成本。这明显违反了合同法的平等公平原则。退一步讲即使被告存在违约情况，也不存在定金和违约金同时适用的法律依据。综上，原、被告虽然签订了认购书但是由于原告原因，双方一直没有再签订《商品房买卖合同》。原告向被告发出的解除认购书通知，被告已经确认并同意。因为被告在认购书签订及履行中不存在任何过错，原告的扣除定金及首付款的主张，没有任何法律依据。要求解除双方认购书，认定被告不承担任何法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2017年12月31日，济南俊汇置业有限公司（甲方、出卖人）与谢洪福（乙方、买受人）签订《恒大悦庭商品房认购书》，由乙方认购济南恒大悦庭楼盘XX室，建筑面积104.76平方米，房屋总价款1842504元。认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项约定，乙方须于2018年1月9日前支付首期房款256376元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月30日前付清276376元；于2018年12月31日前付清368501元；于2019年6月20日前付清368501元；于2019年12月31日前付清552750元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大悦庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。第八条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。认购书落款处有济南俊汇置业有限公司的盖章和谢洪福的签名捺印，乙方处载明的通讯地址为济南市历城区XX，联系电话为XX。 上述认购书签订后，谢洪福于2017年12月31日前支付定金2万元，后按约支付首期房款256376元（不含定金2万元），济南俊汇置业有限公司于2018年1月8日为谢洪福出具《收据》一份，载明谢洪福共支付款项276376元（含定金2万元）。之后，双方未签订《商品房买卖合同》，谢洪福亦未支付剩余房款。涉案房屋并未交付给谢洪福。 另查明，涉案房屋所在楼盘济南恒大悦庭项目（二期）X8#楼于2017年8月25日取得济建预许2017XX号商品房预售许可证。 济南俊汇置业有限公司主张谢洪福未按约定签订《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，构成违约，根据《恒大悦庭商品房认购书》第五条约定，谢洪福支付的276376元应作为向济南俊汇置业有限公司支付的违约金。济南俊汇置业有限公司提交《催款并签订商品房买卖合同通知书》2份及邮件签收汇总表，证实该公司就涉案款项向谢洪福进行催款及要求签订《商品房买卖合同》。谢洪福否认曾收到上述函件。经核实，济南俊汇置业有限公司邮寄《催款并签订商品房买卖合同通知书》的地址为认购书约定的邮寄地址恒大城XX，谢洪福认可该地址为其现居住地址，邮件签收汇总表中记载的快件状态显示已签收。 2019年9月9日，济南俊汇置业有限公司委托山东兰坤律师事务所向谢洪福认购书中所载明地址恒大城XX发出解除合同通知书，该通知书以谢洪福违约为由，要求与其解除涉案合同。谢洪福当庭陈述其于2019年9月9日收到该通知书，在收到该通知书后即同意解除涉案合同。 本院认为，济南俊汇置业有限公司与谢洪福签订的《恒大悦庭商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。济南俊汇置业有限公司于2019年9月9日向谢洪福送达主张解除合同的通知书，谢洪福亦表示同意，故本院确认双方签订的《恒大悦庭商品房认购书》自谢洪福收到解除合同通知书之日即2019年9月9日解除。关于济南俊汇置业有限公司主张的违约金，本院认为，双方在《恒大悦庭商品房认购书》中对谢洪福签署《商品房买卖合同》以及支付款项的时间明确进行了约定，济南俊汇置业有限公司按认购书中约定的谢洪福的通讯方式邮寄了《催款并签订商品房买卖合同通知书》，回执信息显示为已签收，故本院对济南俊汇置业有限公司主张的未签订《商品房买卖合同》系谢洪福违约予以采信，谢洪福应承担相应的违约责任。济南俊汇置业有限公司主张按《恒大悦庭商品房认购书》第五条约定，谢洪福所支付的首付款和定金作为违约金不予退还，对此本院认为，认购书第二条第三项约定谢洪福于2018年1月9日前支付首付款并签订《商品房买卖合同》，而未在该期限支付首期款及签署《商品房买卖合同》则所付款项不予退还。自2017年12月31日签订认购书至约定的应支付首付款的时间之前，谢洪福已支付的款项为定金2万元。故该条约定的不予退还的款项应为已支付的2万元。结合认购书第六条在谢洪福履行完毕认购书义务但济南俊汇置业有限公司未能为谢洪福保留房号，应双倍返还定金的约定亦可印证，第五条、第六条系分别对济南俊汇置业有限公司及谢洪福的违约行为导致的已支付的定金处理方式的约定。故济南俊汇置业有限公司依据上述认购书第五条的约定将谢洪福已支付的全部款项作为违约金没有依据，本院不予支持，对其主张的违约金参照上述定金数额2万元予以认定。关于谢洪福已支付的款项276376元，济南俊汇置业有限公司扣除谢洪福承担的2万元违约金后，余款257376元应予返还。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与谢洪福于2017年12月31日签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：000430X）于2019年9月9日解除； 二、谢洪福于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金2万元（在谢洪福已支付的276376元中扣除）； 三、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2723元，由济南俊汇置业有限公司负担2526元，谢洪福负担197元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年一月十六日 书记员  袁 萌