山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1526民初3220号原告：尹国建，男，1962年8月7日出生，汉族，户籍地山东省高唐县，现住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：隋吉岭，高唐杨屯法律服务所法律工作者。被告：高文才，男，1969年6月21日出生，汉族，户籍地山东省高唐县，现住山东省高唐县。委托诉讼代理人：卞立刚，男，1973年1月5日出生，高唐县清平镇政府职工。原告尹国建与被告高文才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人隋吉岭，被告高文才及其委托诉讼代理人卞立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹国建向本院提出诉讼请求：依法判决确认房屋买卖关系无效，并返还涉诉房屋。事实和理由：原告与尹国华、尹国利兄弟三人，系父亲尹作宽名下高房权证鱼邱湖字第××号房屋的法定继承人。2010年6月28日，经高唐县房地产管理局转移登记，原告取得高房权证鱼邱湖字第××号产权证。2010年8月，经中介，原告预将其房屋卖出，并在中介拟定的《房屋买卖协议》上空格处签名后，将房产证留置在中介处。之后，被告于2010年9月5日在《房屋买卖协议》上签名，于2010年10月28日经房管部门办理转移登记，取得高房权证鱼邱湖字第××号房产证，但被告至今没有给付购房款，且一直占有该房屋。2014年10月14日，高唐县人民法院（2014）高行初字第18号行政判决书认定为原告办理的高房权证鱼邱湖字第××号产权证违法即该证被撤销。2015年3月25日，被告在（2015）聊行终字第7号行政案中作为第三人述称，不认识尹国华、尹国利、尹国建兄弟三人，其是通过中介购买的尹国建的房屋，办理了房屋转移登记。综上，被告名下高房权证鱼邱湖字第××号房产证，来自原告名下的03-0267号产权证，而原告名下房产证来自于其父亲尹作宽名下03-0254号房产证，房屋系尹作宽遗产，系其法定继承人共有财产。涉案《房屋买卖协议》系合同，应由双方平等自愿予以磋商并诚信履行。但正如被告所言，原被告并不认识，因此该协议看似合法，但不排除其中具有隐蔽瑕疵之情形。原告名下房产证已被撤销，实际上应回到其父亲尹作宽名下房屋继承原点，因此涉案《房屋买卖协议》已丧失交易标的物载体，还因被告未支付购房款而缺乏成就要件，故买卖关系当属无效。请求人民法院依法判决。高文才辩称，从原告陈述和其在房屋登记部门签字的过户手续看，原告将登记在其名下的房屋卖给被告，是其真实意思表示。原被告均具有缔约能力，双方所签房屋买卖协议也未违反法律强制性规定，因此涉案房屋买卖协议合法有效。答辩人也已支付了相应的价款，原告也到房屋登记部门办理了过户手续，将涉案房屋转移到被告名下，以上协议已履行完毕。双方签署的协议及协议签署过程并没有《合同法》第52、53条所规定的合同无效的情形，原告所诉无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉求。原告提交了房屋买卖协议、（2014）高行初字第18号行政判决书、（2015）聊行终字第7号行政裁定书，拟证明因原告不具有涉诉房屋处分权，原、被告双方签订的买卖合同程序违法而该合同不成立，因被告未给付原告购房款，双方买卖关系无效，且被告系恶意侵占。被告提交了高唐县万事达房产信息中介中心出具的收款条两张、契税完税凭证、房地产买卖契约，拟证明被告已付款并缴纳了契税、原告认可收到购房款。被告申请法庭调取（2015）高行初字第19号案件中的相关证据，本院准许并调取了《房屋所有权转移登记询问表》和《房屋买卖协议》，各方对法庭调取的证据均无异议。经审查，上述证据来源合法，能够客观证明待证事项，为有效证据，本院予以确认。经审理，查明：原告尹国建与尹国华、尹国利的父亲尹作宽，在高唐县建有住宅一处，高唐县人民政府为其颁发了《山东省城镇私房所有权证》，产权来源及取得日期为1989年。该证因尹国建申请换证于2010年4月9日被高房权证鱼邱湖字第03-××号房屋所有权证书所取代。尹作宽于2002年农历腊月十五去世，其妻吴素琴2006年4月30日去世。2010年6月24日尹国建申请继承公证，山东省高唐县公证处为其出具了公证书，内容为：“一、被继承人尹作宽，男，已于1993年12月份因病死亡；吴素琴，女，已于1995年7月因病死亡。二、被继承人尹作宽、吴素琴生前在高唐县西侧有房产一处。（房产证号为高房权证鱼邱湖字第××号）房产登记在尹作宽名下。三、被继承人尹作宽、吴素琴的继承人称，被继承人尹作宽、吴素琴生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人尹作宽、吴素琴生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议。截至公证书出具之日亦未有其他人向本处提出异议。四、被继承人尹作宽、吴素琴的父母均已先于被继承人尹作宽、吴素琴死亡。被继承人尹作宽、吴素琴的儿子尹国建。五、现尹国建要求继承被继承人尹作宽、吴素琴遗留的上述房产。结论为被继承人尹作宽、吴素琴遗留的上述房产应由其儿子尹国建及尹作宽、吴素琴的父母继承，因被继承人的父母已先于被继承人死亡，因此被继承人尹作宽、吴素琴遗留的上述房产由尹国建一人继承”。2010年6月28日尹国建持身份证、公证书、房产证、契税减免证明、免税证明就该涉案房屋向高唐县房地产管理局申请房屋转移登记，高唐县房地产管理局依据其提交的材料对其申请进行了审核审批，在审核意见一栏加盖了高唐县房地产交易中心及负责人的公章，其审批意见一栏审批意见、审批机关、负责人空白。同日高唐县房地产管理局为尹国建颁发了高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证书。与此同时高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证因尹国建的继承行为而被注销。2010年9月5日，原告尹国建、被告高文才通过高唐县万事达房产信息中介中心居间分别在《房屋买卖协议》上签字，协议主要内容是：尹国建自愿将坐落在东兴路南段西侧、房产证号为高房权证鱼邱湖字第××号的房屋以人民币壹拾贰万伍仟元整的价格卖给高文才，尹国建在本协议签订之日起将上述房屋和相关证件全部交给高文才，高文才将上述购房款一次付清。本协议双方签字之日起生效，不得单方改变。从本协议生效之日起，高文才即拥有此房屋的所有权。该协议签订前后，高文才分期将购房款交给高唐县万事达房产信息中介中心。2010年10月28日尹国建、高文才就该涉案房屋向高唐县房地产管理局申请房屋转移登记，双方提交的材料为：房产证复印件、身份证复印件、协议、缴税证明、技术报告、契税单据、询问表。双方在高唐县房地产交易中心签订了房地产买卖契约，其中红契第一、二条约定，买方已将房地产价款人民币壹拾贰万伍仟如数付给卖方，卖方已将坐落在东兴路南段西侧的房产交给买方。同日高唐县房地产管理局向高文才颁发了证号为高房权证鱼邱湖字第××号的房屋所有权证书。同时高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证因房屋过户被注销。另查明，2014年6月20日，尹国华、尹国利作为原告，向本院提起行政诉讼，请求本院确认高唐县房地产管理局为尹国建、高文才制发房屋所有权证书的行为违法，并予以撤销。本院经审理认为，虽然高唐县房地产管理局在为尹国建作出被诉行政登记行为时已尽到了审慎审查义务，但因其为尹国建颁证的依据为不能作为认定事实根据的公证书，因此被告为尹国建作出被诉具体行政行为主要证据不足，依法应予撤销，但高唐县房地产管理局已将尹国建的上述涉案房屋所有权证注销，因此依法应确认高唐县房地产管理局为尹国建作出高房权证鱼邱湖字第××号的房屋所有权证的房屋登记行为违法。本院于2014年10月14日作出（2014）高行初字第18号行政判决书，判决确认高唐县房地产管理局于2010年6月28日为尹国建颁发高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法。本院在（2014）高行初字第18-1号行政裁定书中认为，2011年11月份尹国华、尹国利即知道该涉案房屋已由高唐县房地产管理局为高文才颁发了房屋所有权证，但直到2014年才起诉，依据法律规定已超过起诉期限，裁定驳回了尹国华、尹国利的起诉。尹国华、尹国利不服（2014）高行初字第18-1号行政裁定书，向聊城市中级人民法院提起上诉，二审法院于2015年3月24日作出（2015）聊行终字第7号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年9月8日，尹国建以高唐县房地产管理局为被告，向本院提起诉讼，请求依法撤销高唐县房地产管理局为高文才颁发的房屋所有权证书。本院以超过起诉期限为由，于2016年2月20日作出（2015）高行初字第19号行政裁定书，裁定驳回尹国建的起诉。本院认为：原告在诉状中以房屋买卖协议无效为由，要求本院确认房屋买卖关系无效，并返还涉诉房屋，庭审中，原告又提出，双方签订的《房屋买卖协议》不成立，原因是：原告对房屋没有处分权；原被告双方不认识，也未当面协商，未形成合意；被告至今没有给付购楼款。因此，原被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效是本案审理的重点。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原、被告均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，经高唐县万事达房产信息中介中心居间介绍，已就合同的主要条款达成合意，且《房屋买卖协议》本身即约定本协议双方签字之日起生效。因此，原告合同不成立的理由不能成立，本院不予支持。原告还认为，被告至今没有给付购房款，因此合同不成立。本院认为，未支付价款不是合同不成立的理由，且从实际情况和被告提交的付款单据、《房地产买卖契约》看，被告将款交由中介转交，符合交易惯例，且原告已认可买方已将购房款支付给了自己，因此，原告此项理由亦不成立。本院（2014）高行初字第18号行政判决书的判决内容为，高唐县房地产管理局于2010年6月28日为尹国建颁发高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法。在裁判理由部分，本院已充分阐明，“被告（高唐县房地产管理局）已将尹国建的上述涉案房屋所有权证注销，因此应依法确认被告（高唐县房地产管理局）为尹国建作出高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法”，法律依据为原《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》（已于2018年2月8日被《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》废止）第五十七条第二款第（二）项，“有下列情形之一的的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：……（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；……”，并非原告所称的该证已被撤销。本案中，原告尹国建在与被告签订《房屋买卖协议》时，虽然持有高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》，但该证取得不合法，其不具有对涉案房屋进行处分的权力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告高文才在签订《房屋买卖协议》受让该房产时系善意，已支付了合理的对价，且已办理了房产转移登记，因此，被告高文才已合法取得涉案房产，原告“返还涉案房产”的请求不能成立，本院不予支持。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，从当事人陈述和庭审情况看，本案不存在上述规定的任何一种情形。需要指出的是，因为原告本身的过错，导致原告的亲兄弟尹国华、尹国利没能继承父母的遗产，从而出现了多起诉讼。《物权法》第一百零六条第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原告作为完全民事行为能力人，应对自己行为的后果负责，原所有权人尹作宽的其他继承人，有权依照上述规定寻求救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：驳回原告尹国建的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尹国建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张士河二〇二〇年一月十日书记员  郭 萌