湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2677号原告：刘永启，男，汉族，1948年10月25日生，住湖北省赤壁市。被告：吕恢胜，男，汉族，1964年5月21日生，住湖北省赤壁市。被告：邵军平，男，汉族，1968年10月1日生，住湖北省赤壁市。被告：余三林，男，汉族，1973年7月12日生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：邵军平，即本案第二被告。原告刘永启诉被告吕恢胜、邵军平、余三林合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年5月4日作出（2017）鄂1281民初2103号民事裁定。刘永启不服该裁定，向湖北省咸宁市中级人民法院提起上诉。湖北省咸宁市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）鄂12民终1284号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。刘永启不服该裁定，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2019年8月12日作出（2019）鄂民申2446号民事裁定，由该院提审，并于2019年8月18日作出（2019）鄂民再251号民事裁定，撤销（2018）鄂12民终1284号民事裁定和（2017）鄂1281民初2103号民事裁定，指定本院进行审理。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告刘永启，被告吕恢胜，被告邵军平即被告余三林的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永启向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告二楼门店大梁断裂产生的损失20000元（以评估为准）；2.判令被告按合同要求每户安装水表、电表；3.判令被告承担不办房产证违约金每月3000元（自交房之日起计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于赤壁营里二巷34号一栋老旧三层楼房（占地面积240平方米）交给被告吕恢胜、余三林两人进行开发重建，双方于2008年5月12日签订了“房屋改建合同”。后被告邵军平要求被告吕恢胜、余三林将房屋改建工程转让给被告邵军平一人改建，并花费1万元买下了合同。此栋房由被告邵军平一人开发，于2009年改建完工，一共建了9层楼，其中12套房屋用来出售。原告入住后，二楼门店房屋大梁出现了对裂现象，质量出现了严重的问题。因原告要求，被告邵军平才将大梁做了一米宽的简裂墙，其表叔龚主华当场指出这样不行，修建问题到目前也未完工。原告的三层楼房屋被告一直未予办证。诉讼过程中，原告刘永启当庭申请变更诉讼请求为：要求三被告共同赔偿原告合同水电违约款396000元、合同办证款396000元、大梁立柱乘井水管一起费用820000元，合计金额为1612000元。刘永启在原审中仅按原诉求交纳了案件受理费450元，其变更起诉标的金额应按照增加后的诉讼请求数额计算补交，本院当庭通知其在7天内预交案件受理费18858元，其未在本院指定期限内预交，应按撤回变更诉讼请求申请处理。被告吕恢胜辩称，我和余三林只与刘永启签有协议，且我们没有从中获利，刘永启家的房子是邵军平在做和卖，事情都是邵军平在处理，合同的权利义务都转让给邵军平了。被告邵军平、余三林共同辩称，原告的房屋由邵军平施工属实，但房屋改建合同是吕恢胜、余三林和刘永启签订的，邵军平没有签订合同，当时邵军平在原告隔壁帮其舅舅做房子，因为是小产权房，原告到处告状，不让其继续做房子。吕恢胜也在原告家旁边开发小产权房，原告因自家的房子被火烧了，要求吕恢胜把他家房子拆了改建并给原告三层房子，才让我们继续做房子，无奈之下吕恢胜、余三林和原告签订建房合同。图纸和设计都是经过原告许可了的，规划局只批准建设2层，但实际多做了几层，邵军平卖了10套房，每套房子卖了10万元，卖房收入大约是100万元，邵军平还给了原告1万元质保金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘永启系赤壁赤马港办事处营里社区一组居民，在营里二巷34号原有三层旧楼房一栋。2008年5月12日，刘永启（甲方）与吕恢胜、余三林（乙方）签订《房屋改建合同》，约定：甲方将营里二巷34号一栋三层旧楼房占地面积约240㎡，全部交付乙方自主开发和出售；乙方必须在拆屋前画好建房图纸，甲方认可签字后方可进行施工；甲方无偿将该旧房交给乙方自行拆除、清理，乙方必须在拆屋前办好准建证并提供复印件给甲方；新楼由乙方负责带全资承建，并在甲方指导下施工建设；新建房屋所需的规划许可证、土地使用证和水电配套设施由乙方负责办理，办理上述所有证件的一切费用由乙方承担；乙方必须按规划设计施工，并要求新建楼房每层面积不少于240㎡，一层（架空层，净空高3.2米）、二层（门店，净空高3.8米）、三层（套房，净空高3米）归甲方所有，其余楼层即四层至顶层归乙方所有，乙方有权出租或出售；乙方负责为甲方安装卷闸门3个、防盗门5个；负责水电到户，水表、电表按6套安装，即每套房各两表（水电要按公变后的价格直接到电力局和水厂交费、通电、通水，公变费由乙方承担）；二层、三层房屋的房产证、土地证由乙方办理并承担办理费用，交房后如一年不办证处乙方违约金1万元；四层起以上的楼层归乙方所有，楼梯共用；乙方现押1万元保证金给甲方，三层盖板后甲方必须退还乙方保证金1万元；自拆屋至建成以一年为期限，否则为乙方违约，违约金为每月3000元。合同签订当天，吕恢胜、余三林将该合同的权利义务概括转让给了邵军平，由邵军平承建上述房屋，邵军平支付了刘永启保证金1万元。2008年8月8日，邵军平为该房屋在赤壁城市规划管理局办理了赤规建字（2008）第075号《建设工程规划许可批准书》，建筑总面积为377㎡，建筑总层数为2层。后邵军平开始施工，至2010年建成一栋9层（包括隔热层）房屋，其中4至8层共10套房由邵军平出售给他人，第1至3层交付给刘永启，刘永启装修后即入住。因刘永启、邵军平未按照建设工程规划许可证规定内容进行改建，该栋房屋被摸底调查登记为小产权房，至今未办理产权证。近2年，刘永启因居住的房屋出现质量问题要求邵军平处理，邵军平雇人修建剪力墙用以加固大梁。以上事实，有《房屋改建合同》复印件、照片、《建设工程规划许可批准书》、社区居民小区小产权房基本情况摸底表及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，涉案《房屋改建合同》虽系原告刘永启与被告吕恢胜、余三林签订，但签订合同当天吕恢胜、余三林即将该合同的全部权利义务转让给被告邵军平，原告刘永启对此明知，并收取邵军平保证金或刘永启自称的“买合同的钱”10000元，应视为刘永启同意吕恢胜、余三林的该转让行为，又原、被告均主张该合同所涉房屋改建行为实际系邵军平一人负责完成，吕恢胜、余三林并未参与其中，邵军平与刘永启形成事实上的合同关系，故涉案合同相对方为刘永启和邵军平。因刘永启、邵军平以及吕恢胜、余三林均不具备房地产开发经营资质，且原、被告未按照建设工程规划许可证规定内容建设，故该《房屋改建合同》为无效合同。该合同中约定，二层、三层房屋的房产证、土地证由乙方办理并承担办理费用，交房后如一年不办证处乙方违约金10000元，自拆屋至建成以一年为期限，否则为乙方违约，违约金为每月3000元。刘永启与邵军平均明知未取得房地产开发经营资质、未按照规划许可内容改建房屋违反法律、行政法规的强制性规定，且必然导致无法办理相应不动产权证书，合同约定的无法办理产权证违约金及逾期建房违约金均属于无效条款，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿其二楼门店大梁断裂产生的损失20000元，但被告邵军平在原告提出门店大梁断裂要求其处理后，已对此采取补救措施，修建了剪力墙用以加固大梁，原告未能证明该补救措施无效或还有其他损失，且不能提供该房屋的相关图纸导致无法进行评估鉴定，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。合同约定，乙方即实际建设方邵军平应负责水电到户，水表、电表按6套安装，即每套房各两表（水电要按公变后的价格直接到电力局和水厂交费、通电、通水，公变费由乙方承担），原告要求被告按约定为该房的二、三层共计六套房屋办理供水、供电分表，该六套房屋户主现分别为：刘永启（公民身份号码：）、但金莲（公民身份号码：）、刘宗平（公民身份号码：）、刘娟（公民身份号码：）、王祖锋（公民身份号码：）、刘志平（公民身份号码：）。虽然《房屋改建合同》为无效合同，但考虑到上述户主已入住该房屋多年，为保障其正常生活需要，对原告要求办理供水、供电分表的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邵军平于本判决生效之日起十五日内为原告刘永启办理位于赤壁市营里二巷34号二、三层共计六套房屋的供水、供电分表（户主分别为：刘永启、但金莲、刘宗平、刘娟、王祖锋、刘志平），相应费用（以有关部门收取的为准）由被告邵军平承担；二、驳回原告刘永启的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告邵军平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩 婧人民陪审员 袁 英人民陪审员 尹金莲二〇二〇年一月十七日法官助理李想书记员蔡红梅附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。