河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初3069号原告：宋春喜，男，1965年2月6日出生，汉族，住三门峡市灵宝市。原告：杜惠霞，女，1967年5月20日出生，汉族，住三门峡市灵宝市。二原告共同委托诉讼代理人：王海滨，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：张欣哲，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：邵军，男，1956年6月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵栋梁，男，1989年7月21日出生，汉族，住三门峡市卢氏县。系单位推荐。代理权限为特别授权。被告：三门峡裕鑫房地产开发有限公司（自然人独资），住所地：三门峡市上阳路南段西河堤路10号楼3单元3层东户。法定代表人：邵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵栋梁，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告宋春喜、杜惠霞与被告邵军、三门峡裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋春喜、杜惠霞的共同委托诉讼代理人张欣哲，被告邵军、裕鑫公司的共同委托诉讼代理人赵栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋春喜、杜惠霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告裕鑫公司支付原告房款、维修基金、空调初装费三项差价合计409127元；2.被告邵军对上述款项承担连带责任；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年11月23日，原告从裕鑫公司处购买银堤漫步5号楼一、二层商铺第2号一间。后发现房屋建筑面积有误差，经协商决定，由裕鑫公司退还差价共计409127元，裕鑫公司出具欠条一张。裕鑫公司为一人公司，邵军在未能证明财产与裕鑫公司独立的情况下，应当对公司债务承担连带清偿责任。现被告未支付原告上述款项，原告诉至法院。被告邵军、裕鑫公司共同辩称：一、本案的基础法律关系系民间借贷。2011年1月，裕鑫公司向灵宝市鑫德矿山工程有限公司（以下简称鑫德公司）借款5000万元，月利率3%，原告宋春喜、杜惠霞及陈诸宏均是鑫德公司的储户，通过鑫德公司从裕鑫公司获取高息。2014年9月14日，裕鑫公司与鑫德公司签订《借款债务清偿协议书》，约定裕鑫公司用其开发的商品房抵顶本息9958万元，由裕鑫公司将房屋直接抵顶给鑫德公司的各个储户，并与各个储户签订购房协议，购房款以相应本息金额进行抵顶。2014年11月6日，裕鑫公司与陈绪宏签订《商品房认购协议书》，将涉案房屋抵顶8497962元本息。之后，陈诸宏申请将房屋更名到原告名下，在支付500元更名费之后，裕鑫公司将原购房协议收回，与原告签订购房协议。二、3%的月利率超过法定利率红线，对超过年利率24%的部分，依法不应当保护。三、裕鑫公司抵顶的购房款不仅包含借款本金，还包括利息。根据《中华人民共和国所得税法》第1、2、3、6、9条的规定，原告从裕鑫公司获得的利息应当支付20%的个人所得税，裕鑫公司作为支付利息单位，系扣缴义务人。税务机关要求裕鑫公司补扣个人所得税，裕鑫公司有权将相应部分的税款从原告抵顶的房款中扣除。三、2018年5月8日，裕鑫公司与原告结算了原告应当补交的个人所得税，并向原告送达了《纳税义务告知书》。根据结算情况，原告8497962元购房款中利息收入为4886328元，原告应当承担的个人所得税为977265.6元。裕鑫公司已明确告知原告，在原告履行纳税义务后，方可退还其面积差。目前原告未补交个人所得税，其无权要求裕鑫公司支付面积差额。四、借款以及抵顶房屋，均系裕鑫公司的行为，与邵军没有任何关系。裕鑫公司拥有独立的法人资格，独立承担民事权利义务，根据合同相对性原则，原告要求邵军承担责任没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月，裕鑫公司向鑫德公司借款5000万元，2014年9月14日，鑫德公司与裕鑫公司签订《借款债务清偿协议书》，约定：经核算，本金5000万元，月利率3%，截止2014年9月1日，裕鑫公司下欠债务9958万元，对于上述债务以裕鑫公司开发的在建楼盘项目“银堤漫步”的部分商铺和住宅房产折价抵顶的方式，全部清偿。2014年11月6日，鑫德公司出具确认书一份，确认上述9958万元债务已由裕鑫公司邵军全部清偿。2014年11月6日，裕鑫公司出具收据一份，载明：交款单位陈绪宏，人民币8497962元，款项事由系5#楼一、二层2号商铺款。2015年11月23日，裕鑫公司出具收据一份，载明：交款单位陈绪宏，人民币500元，收款事由为更名费。同日，裕鑫公司与宋春喜、杜惠霞签订《商品房认购协议书》，主要约定，原告认购银堤漫步项目内房五号楼一、二层商铺第2号，建筑面积429.19平方米（实际建筑面积以房产管理部分测绘面积为准），总金额8497962元。裕鑫公司以此房作为所欠宋春喜、杜惠霞借款的抵押物，自本协议签订后一年内，裕鑫公司按合同价格收回该房，若裕鑫公司不能如期偿还原告借款，原告按合同价格购买该房，多退少补。庭审中，原告称，未缴纳该房屋房款，系由陈绪宏处更名过来，且房款全部为借款本金，不包含利息。2015年12月1日，德益公司银堤漫步资产处置小组签订“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”，主要内容为：经市处非办、涧东区管委会主持协调，德益担保公司87位理财客户同意与德益担保公司法人李丑云的位于三门峡市区××路××堤××小区××楼××、××商铺××号的产权（以下简称“该房”，原交费收据名字为陈绪宏），实行兑顶，面积429.19平方米，折合836.8万元，用于清偿德益担保公司87位理财户的理财债务。该房产协议的产权人名字填写客户代表宋春喜、杜惠霞2人，实际产权为87位理财人共有。协议见证人张某。后经测量，涉案房屋实际面积小于《商品房认购协议书》载明的面积，裕鑫公司遂于2018年5月8日向原告出具欠条一份，内容为：应退宋春喜、杜惠霞商铺合同编号5#一、二层第2号，测绘报告商铺编号：5#1、2层7号商铺，房款维修基金、空调初装费三项差价合计409127元。其中，房款差403524元，维修基金差1222元，空调初装费差4381元。欠条出具后，裕鑫公司未支付，原告遂诉至法院。2019年11月8日，本院对张某作出调查笔录，张某称其在2015年12月份时是涧东区管委会副主任，“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”所涉及的金额均为借款本金，不包含利息。本院认为,原告宋春喜、杜惠霞与被告裕鑫公司签订的《商品房认购协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行义务。现房屋实际面积与协议约定面积不相一致，裕鑫公司予以认可，并出具欠条表示同意退还房屋面积、维修基金、空调初装费差价，由于房款系裕鑫公司的借款转化而来，而根据“德益担保公司87户理财客户兑顶三门峡银堤漫步商铺房产的补充协议”可确认，借款数额实际为836.8万元，与《商品房认购协议书》里载明的房款为8497962元不一致，故应在差价中扣除超出借款实际数额的部分，综上，裕鑫公司应退还的差价款项为409127元-（8497962元-8368000元）=279165元。被告裕鑫公司系自然人独资公司，被告邵军未提供证据证明其财产独立于裕鑫公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，邵军应当对上述款项承担连带清偿责任。被告辩称，该案系借款本息抵债，原告应当承担收取利息的个人所得税。根据本院对张某的调查，转化为房款的借款均系本金，不包含利息，故被告辩称与事实不符，本院不予采纳。综上所述，原告起诉，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司支付原告宋春喜、杜惠霞房屋差价款279165元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、被告邵军对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7440元，原告宋春喜、杜惠霞负担2440元，被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司、邵军共同负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽人民陪审员  张 云人民陪审员  范铁峡二〇二〇年一月十五日书 记 员  范 倩