江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终87号上诉人（原审被告）：宜春步步高智搏置业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区东风路202号，统一社会信用代码：9136090056629620XL。法定代表人：吕元庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭桂芳，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小红，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾勇，男，1991年8月24日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨（宜丰）律师事务所律师。上诉人宜春步步高智搏置业有限公司（以下简称智搏公司）为与被上诉人曾勇房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2523号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员易芳担任审判长，与审判员高胜敏、黄若凡参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智搏公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回曾勇的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由曾勇承担。理由是：一、一审法院认定事实不清，证据不足，双方之间不存在房屋买卖关系，《认购协议》注明以双方商品房买卖合同为准，该协议不具备房屋买卖合同的必备条款，不能作为房屋买卖合同成立的证据认定。智搏公司仅收取了曾勇10000元定金，除此之外也未收取曾勇所谓首付款117125元。智搏公司出具收款收据不能证明曾勇支付了购房款。曾勇支付的10000元定金，因曾勇未按照认购协议的约定前来签订正式的商品房买卖合同，按照认购协议的约定，该10000元定金不应当返还，涉案房屋也不属于一房二卖的情形；二、原审判决智搏公司返还曾勇购房款12725元及相应利息，赔偿曾勇损失127125元认定事实及适用法律错误。原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款判决返还曾勇购房款12725元及相应利息，赔偿被损失127125元，该款的适用前提是已经订立商品房买卖合同，且买受人不存在违约行为。本案中智搏公司与曾勇之间仅有一份认购协议，该协议的性质是预约合同，且该认购因曾勇未前来签订正式的商品房买卖合同而未得到履行，双方从未建立商品房买卖合同关系。曾勇也没有支付购房款，也未履行该义务，存在根本违约行为，应当由曾勇承担违约责任，智搏公司不存在违约行为，不应赔偿曾勇的任何损失；三、原审判决智搏公司赔偿曾勇房屋差价损失175575元及鉴定费6000元，违反法律法规、事实认定错误。涉案房屋收款收据是智搏公司受到王家磊欺诈后出具的，不是智搏公司的真实意思表示，王家磊的行为已经被生效判决认定是犯罪行为，曾勇签订认购协议后也看中了其他地方的房子不愿意履行认购协议的内容，曾勇是违约方，对该损失应系曾勇自身原因造成，现其要求智搏公司承担该损失，没有事实和法律依据。原审判决将评估报告中2018年9月份的市场价格作为认定差价损失的客观事实依据实属认定事实和适用法律错误，假如存在可得利益损失也应以商品房买卖合同订立为依据，而不应以2018年9月份的市场价值作为损失的依据，当然以此作出评估报告的费用也不应由智搏公司承担。二审中，被上诉人曾勇答辩称：一、曾勇已实际向智搏公司支付10000元定金和首付款117125元，智搏公司向曾勇出具了定金和首付款的收款收据，其提出是受王家磊诈骗而出具为无效行为不能成立，也无法否认本案认定曾勇已付款的事实，曾勇已提交银行流水证明付款情况，该情况与王家磊诈骗案判决所认定的证人证言部分相互印证；二、（2019）赣0902民初478号生效判决依法确认曾勇和智搏公司之间的房屋买卖合同关系成立，智搏公司对该判决并无异议；三、智搏公司在与曾勇形成房屋买卖合同关系后又将房屋出卖给谢小文，导致曾勇不能再取得所购买的房屋，智搏公司的行为构成一房两卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，曾勇可以请求解除买卖合同关系，返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，该四项为并列请求，互不重复冲突，为惩罚性规定，而对于另行购房的差价损失，以智搏公司为对象进行房屋价格评估，应作为本案判决依据。曾勇一审诉讼请求：1、解除曾勇和智搏公司之间的商品房买卖合同关系；2、智搏公司立即向曾勇返还已付购房款127125元，并按银行同期同类贷款利率（年利率8.4%）承担自2015年9月1日至实际返还之日的利息（截止2019年2月28日利息为37374.75元）；3、智搏公司赔偿曾勇127125元；4、智搏公司赔偿曾勇应另行购房产生的差价等损失费302708.06元；5、本案诉讼费由智搏公司承担。原审认定的事实及判决要点：智搏公司为宜春市袁州区高士路1155号书香名郡项目的开发商。2015年7月27日，智搏公司的北湖书香名郡项目部与宜春市家鼎工程有限公司（法定代表人为王家磊）签订了一份《电梯设备供货合同》，合同约定宜春市家鼎工程有限公司为智搏公司销售商品房，以所得房款抵扣智搏公司应支付给宜春市家鼎工程有限公司的电梯款，智搏公司将其正在对外销售的10套房屋拿给王家磊销售以抵电梯款。后曾勇通过刘少玮得知上述卖房消息，遂通过与刘少玮、王家磊联系到智搏公司办理购房事宜。2015年3月11日，智搏公司（甲方）与曾勇（乙方）共同签订了一份《北湖·书香名郡认购协议》，双方约定，乙方购买甲方开发的北湖·书香名郡小区3栋1单元2903号房，销售面积84.51平方米（产权面积以政府有关部门的测量结果为准），原单价为4778元/平方米，原总价为403789元；乙方于2015年3月11日交纳认购定金10000元，不可退，签署认购协议后的折后单价为4462.49元/平方米，折后总价为377125元；签订协议后10个工作日乙方需按约定付款方式付清全款或首付款，并签订正式《商品房买卖合同》，该认购定金自动转为首付款；在乙方签订本协议及交纳定金后，甲方在约定时间内为乙方保留该物业，并电话通知乙方如期签订《商品房买卖合同》（如果乙方电话号码变更或电话不通导致甲方电话通知不到，责任由乙方承担），如甲方违约，双倍赔偿乙方购房定金。协议落款处，智搏公司在“甲方”处加盖宜春步步高智搏置业有限公司北湖书香名郡项目部公章，曾勇在“乙方”处签名并捺印。签订协议当天，曾勇向智搏公司交纳了10000元购房定金，智搏公司向曾勇出具了一张收款金额为10000元的收款收据，收款事由为购房定金3#-1-2903室。2015年8月31日，曾勇向智搏公司交纳了117125元款项，智搏公司向曾勇出具了一张收款金额为117125元的收款收据，收款事由为3#-1-2903，双方并签订商品房买卖合同一份，合同约定的房屋坐落、单价、总价均与前述认购协议一致。嗣后，智搏公司一直未为曾勇到房管部门将案涉房屋合同进行备案，亦未向曾勇交付房屋及办理产权登记。北湖·书香名郡于2018年9月7日办理了竣工验收备案登记手续。曾勇所购北湖·书香名郡3#1-2903房屋已于2018年10月15日在宜春市房地产管理局备案于案外人谢小文名下，现曾勇以智搏公司一房二卖构成违约为由诉至法院。本案在审理过程中，因曾勇提出评估申请，该院依法委托江西华泰资产评估有限公司对北湖·书香名郡3栋1单元2903号房在2018年9月的市价进行评估，该公司经评估出具赣华泰评报字[2019]第088号评估报告，评估结论为：北湖·书香名郡3栋1单元2903号房在2018年9月的市价为6540元/㎡、总价为552700元，曾勇缴纳评估费6000元。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方之间签订的《北湖·书香名郡认购协议》及商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。智搏公司辩称双方间未签订商品房买卖合同，与已查明事实不符，不予采信。曾勇向智搏公司支付了部分购房款合计127125元，但智搏公司未能将案涉房屋备案至曾勇名下，而是将房屋在经竣工验收备案后卖予案外人谢小文并办理了备案登记手续，其行为属一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”之规定，曾勇诉请解除双方之间的商品房买卖合同关系，理由充分，予以支持；曾勇诉请智搏公司向其返还已付购房款127125元并支付利息、智搏公司向其赔偿127125元，符合法律规定，亦予以支持。对曾勇另行购房产生的差价损失的问题，依法按照曾勇购房时合同约定的房屋价格与案涉房屋在2018年9月份的市场价格之间的差额来计算该部分损失，经计算该部分损失为175575元（552700元-377125元），曾勇诉请要求智搏公司赔偿购房差价损失302708.06元，部分予以支持。因智搏公司违约，且评估鉴定费用系为查明损失而花费的必要费用，故对曾勇缴纳的鉴定费6000元，依法应由智搏公司支付至曾勇。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除曾勇与宜春步步高智搏置业有限公司间的商品房买卖合同关系；二、宜春步步高智搏置业有限公司返还曾勇购房款127125元及相应利息（从2015年9月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、宜春步步高智搏置业有限公司赔偿曾勇损失127125元；四、宜春步步高智搏置业有限公司向曾勇支付房屋差价损失175575元；五、宜春步步高智搏置业有限公司向曾勇支付鉴定费6000元。六、驳回曾勇的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13515元，减半收取计6757.5元，由智搏公司负担。二审中，上诉人智搏公司、被上诉人曾勇均未提供新证据。本院二审查明：本院查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加之佐证，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，一、智搏公司上诉称其与曾勇未签订购房合同，亦未收取曾勇的购房款，但未提供充分证据佐证，且其该上诉理由与已查明的其已收取了购房款等事实明显不符，故对该上诉理由不予采信；二、智搏公司在与曾勇签订了购房合同并按合同约定收取了合同约定的到期部分购房款后，不按合同约定履行义务，并将房屋又卖给他人，明显属一房二卖，原审法院据此依照一房二卖的相关法律规定进行判决，适用法律正确，并无不当。综上，智搏公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，判决正确。经本院调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13515元，由上诉人宜春步步高智搏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年一月二十日法官助理罗武平书记员张媛