内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2018）内0302民初1097号原告（反诉被告）：牛泽忠，男，汉族，1982年8月12日出生，公民身份号码×××，住乌海市。委托代理人：解仲鹏，内蒙古邦铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古锦邦之星商业运营管理有限公司。（以下简称锦邦之星公司）法定代表人：黄建春。委托代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌海月星家居广场管理有限公司。（以下简称月星家居公司）法定代表人：李国祥，董事长。委托代理人：温小霞，内蒙古锐信律师事务所律师。原告（反诉被告）牛泽忠诉被告（反诉原告）锦邦之星公司、月星家居公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛泽忠及委托代理人解仲鹏、马仙凤，被告锦邦之星公司的委托代理人徐慧芳、李光达，被告月星家居公司的委托代理人冯丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）牛泽忠向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告已付的租金14013元，运营管理费8850.3元，物业费10325.35元，质保金10000元，活动保证金2000元，合计45188.65元。2、判令二被告支付原告违约金13275.46元。3、判令二被告支付原告公证费216元。共计58680.11元。4、判令依法委托评估机构对原告经营的克蕾诗帝软床床店的月利润进行评估并判令二被告按照评估结果赔偿原告9个月的经营损失。5、请求依法委托鉴定机构对2017年6月1日原告承租的乌海市月星家居广场编号为B085、B086、B087的展位装修价值进行司法鉴定，并判令二被告按照鉴定结果赔偿原告的装修损失226187元。6、判令二被告立即返还原告店铺内原有的全部货物。7、本案诉讼费及鉴定费由二被告承担。事实理由：2016年2月25日，原告与二被告签订了《乌海月星家居广场租赁合同》一份，约定原告承租被告锦邦之星公司开设的月星家居广场编号为BO85、B086、B087的展位用于经营床，租期2年，租金按月结算，先付后用，被告锦邦之星公司全权委托被告月星家居公司代为行使出租人权利。上述合同签订后，原告依约按时支付各项费用，至2017年5月31日，原告因资金周转不足，未能按期向被告支付租金、运营管理费及物业费等各项费用6637.73元。被告乌海月星家居公司于2017年6月1日对原告采取了断电的限制经营措施。截至此时，原告已经按照约定缴纳了19个月的费用，而原告实际使用展位时间仅为15个月。被告月星家居公司于2017年7月10日组织多人到原告店铺内强行将原告店内所有物品搬离并扣留，不给原告退还。被告（反诉原告）锦邦之星公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求没有事实依据，不予认可。依照合同约定合同解除后自商户撤场之日起的1年后才应退还保证金，现合同虽然解除，但是原告并未办理撤场手续，不具备退还保证金的条件。原告的已付款减去实际租赁期间发生的租金、运营管理费、物业费，再扣除原告逾期支付租金应当承担的违约金，原告还应向被告补交一部分费用。二、原告的第二项诉讼请求是原告违约在先，违约金支付请求权的权利人不是原告而是被告。三、公证费与被告无关。四、第四项诉讼请求不认可，合同解除的后果是恢复原状，即原告交清租金后从商场办理撤场手续，后续不存在经营损失。五、第五项诉讼请求，根据合同约定无论因何种原因导致合同解除，原告的装修均归被告所有。六、同意返还原告的货物。被告提起反诉，反诉请求：1、判令反诉被告（原告）向反诉原告（被告）支付违约金13275.46元。2、判令反诉原告（被告）有权从应退还给反诉被告（原告）的金额里核减反诉被告应支付的违约金。3、判令反诉被告向反诉原告支付物品保管费10000元。4、判令反诉被告承担本案全部的本诉、反诉的诉讼费。事实与理由：依据反诉原告与反诉被告签订的《乌海月星家居广场租赁合同》第三条第四款约定如乙方（牛泽忠）退场1年后无售后遗留问题，则由丙方（月星家居公司）通知乙方在商品三包期结束后十个工作日内无息归还乙方交存的质量保证金,因本案合同虽然解除，但是反诉被告并未办理撤场手续，所以1年起算期还未开始计算，不具备退还保证金的条件。根据《乌海月星家居广场租赁合同》第八条第3款约定我方有权从已付款扣除两个月的综合费用13275.46元，反诉被告未按合同约定按期向反诉原告支付租金、运营管理费及物业费导致反诉原告解除合同的情况在先，应当支付违约金13275.46元。根据《乌海月星家居广场租赁合同》第九条第二、三款的约定，无论因何种原因导致合同解除，反诉被告的装修均归反诉原告所有，同时向乙方（月星家居）还应当支付物品管理费。被告（反诉原告）月星家居公司辩称：本诉答辩意见及反诉请求同锦邦之星一致。本院经审理认定事实如下：2016年2月25日，原告牛泽忠作为承租人、被告锦邦之星公司作为出租人、被告月星家居公司作为管理人，原告与二被告签订了《乌海月星家居广场展位租赁合同》及附件（一），约定原告承租位于乌海市××区的乌海月星家居广场编号为BO85、B086、B087的展位用于经营床，品牌克蕾诗帝。租期2年，自2016年3月1日起至2018年2月28日。租赁期间乙方（原告）需向甲方（锦邦之星公司）缴纳综合费用明细如下：展位租金67262.28元；物业管理费49561.68元；商场运营管理费42481.44元，这三项计算面积295.01平方米，租金按月结算。合同约定乙方签订本合同之日起十日内，向丙方（月星家居公司）支付商品质量保证金10000元。被告锦邦之星公司全权委托被告月星家居公司代为行使出租人权利。附件（一）约定原告应当分16次付清24个月的租金、营运管理费及物业费。第一个月原告必须先一次性支付6个月的综合费用，之后每月或支付1个月的综合费用，或支付2个月的综合费用。至2017年9月30日前原告应当付清全部的综合费用。2017年5月31日，原告因未能按期向被告支付2017年5月的租金、运营管理费及物业费等各项费用6637.73元。被告于2017年6月1日对原告采取了断电的限制经营措施。被告委托律师向原告出具律师函，邮政快递于2017年6月19日10时将装有律师函的邮件送到原告家中，该律师函称，截至2017年6月14日原告仍未支付2017年5月的租金，并要求原告于收到本函之日起3日内向被告支付2017年5月的综合费用6637.73元。2017年6月23日原告要缴纳综合费用，被告拒收。原告于当日将应付被告的综合费用6637.73元提交公证处提存，提存产生的公证费为216元。2017年7月1日，被告委托律师向原告发送律师函，在律师函中确认了原告欠款为2017年5月的综合费用6637.73元及2017年6月的综合费用13275.45元，并依据双方于2016年2月25日签订的《租赁合同》第七条第4项第（1）小项的规定，单方解除该租赁合同。截至2017年6月1日，原告已经按照约定缴纳了19个月的费用，而原告实际使用展位时间仅为15个月。被告于2016年4月15日收取原告活动保证金2000元，2016年6月28日收取原告质保金10000元。锦邦之星公司委托月星家居广场公司经营、管理月星家居商场，二被告系委托经营关系。乌海月星家居商场是锦邦之星公司建的，一部分产权是业主的，一部分产权是锦邦之星公司的。诉讼期间，原告牛泽忠二次申请对原告承租的乌海月星家居广场编号为BO85、B086、B087的展位装修价值进行评估。2019年6月14日内蒙古诚裕信项目管理有限公司出具工程造价鉴定意见书鉴定结果为：“本工程项目的鉴定结果为226187元，其详细明细见汇总表和工程造价鉴定书。”本院将工程造价鉴定意见书送达原、被告后，被告锦邦之星公司于2019年7月1日向本院出具对鉴定报告的异议书面意见，本院让鉴定机构对鉴定报告的异议书面意见给予回复说明，内蒙古诚裕信项目管理有限公司于2019年8月16日出具回复函，对被告锦邦之星公司提出异议给予了书面回复说明。上述事实的认定有原告当庭提供的《乌海月星家居广场展位租赁合同》及附件（一）、邮政速递海北揽投部出具的证明、2017年6月的律师函、2017年6月23日原告及妻子张镜予与被告月星家居公司的王经理的通话录音、（2017）内乌智诚证字第1189号《公证书》及领取提存款的通知书、2017年6月26日原告与被告月星家居公司的王经理通话录音、2017年7月1日的律师函、被告月星家居公司出具的《收据》二份、乌海市智诚公证处出具的发票216元，被告提供的万达物业公司情况说明及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原告、被告是在平等、自愿的基础上签订《乌海月星家居广场租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自义务，未按照合同约定履行义务者，应当承担本案的民事责任。合同约定2016年5月31日前付清租金2802.60元、运营管理费3540.12元、物业费4130.14元。原告未按约定付清上述费用。依据合同第七条展位租赁合同解除第4项第（1）约定“乙方未按照展位租赁合同约定支付综合费用和其他有关款项逾期七个工作日的，经丙方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部综合费用和其他有关款项的；”丙方可以单方解除合同。被告委托律师向原告出具律师函，原告于2017年6月19日10时收到律师函，律师函要求原告于收到本函之日起3日内向被告支付2017年5月的综合费用6637.73元。原告在2017年6月23日即收到律师函的第四日向被告缴纳综合费用，被告拒收。因租赁合同约定是五日内仍未缴纳费用，律师函应遵照租赁合同约定的时间限期五日内，而不应该限期三日内，被告的单方合同解除权没有实现。不应视为原告根本违约。在原告未依照约定时间支付房屋租金的情形下，被告月星家居公司于2017年6月1日对原告采取了断电的限制经营措施，导致原告无法正常营业。原告请求二被告返还原告已付的租金（五个月的）14013元，运营管理费8850.3元，物业费10325.35元，质保金10000元，活动保证金2000元，合计45188.65元，本院予以支持。原告请求二被告支付原告违约金13275.46元，不符合租赁合同第八条的约定，被告应向原告支付违约金的情景，故原告的该项请求，本院不予支持。2017年5月的综合费用经律师函催告，原告向被告缴纳，被告拒收，原告提存在公证处，2017年5月的综合费用归被告所有，公证费216元，应由被告承担。原告的第四项及第六项诉讼请求为侵权之诉，两种法律关系在同一案件里只能选择其一，经当庭询问原告明确其诉讼请求，原告明确选择违约之诉。本案按违约之诉审理，故原告的第四项、第六项诉讼请求，本案不做调整，原告可另行起诉。原告请求二被告按照鉴定结果赔偿原告的装修损失226187元，因BO85、B086、B087的展位原告已经经营使用了15个月，租赁合同期限为2年，合同到期后装修部分归被告所有，被告应返还原告装修费226187元÷24个月×9个月=84820.12元。二被告的反诉请求判令反诉被告（原告）向反诉原告（被告）支付违约金13275.46元，二被告依据租赁合同第八条第3款约定，因原告虽然未按照约定时间缴纳2017年5月综合费用，但被告的单方合同解除权没有实现，故二被告的第一项、第二项反诉请求，本院不予支持。二被告的第三项反诉请求为本诉的侵权之诉，本案不做调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古锦邦之星商业运营管理有限公司、乌海月星家居广场管理有限公司返还原告（反诉被告）牛泽忠已付的租金14013元、运营管理费8850.3元、物业费10325.35元、质保金10000元、活动保证金2000元、合计45188.65元。二、被告（反诉原告）内蒙古锦邦之星商业运营管理有限公司、乌海月星家居广场管理有限公司给付原告（反诉被告）牛泽忠公证费216元。三、被告（反诉原告）内蒙古锦邦之星商业运营管理有限公司、乌海月星家居广场管理有限公司赔偿原告（反诉被告）牛泽忠展位装修费84820.12元。四、驳回被告（反诉原告）内蒙古锦邦之星商业运营管理有限公司、乌海月星家居广场管理有限公司要求原告（反诉被告）牛泽忠支付违约金的反诉请求。上述一至三项，合计130224.77元，二被告于本判决生效后七日内履行。案件受理费2786.5元（应为5573元，因适用简易程序减半收取，原告预交）、反诉费190.94元（二被告预交），合计2977.44元，原告承担1334.25元，二被告承担1643.19元，二被告承担的部分于上述付款期限内一并给付原告1452.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员 王 洢 二〇二〇年一月三日书记员 罗少丹