宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初2293号原告：张志礼，男，1972年12月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：邱福荣，宁夏新中元律师事务所律师。被告：陈子增，男，1972年10月4日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：肖遥，宁夏金世永业律师事务所律师。被告：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：陈自茜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀东，男，1954年12月19日出生，系银川旺元投资实业（集团）有限公司员工，住宁夏回族自治区永宁县。原告张志礼与被告陈子增、银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志礼的委托诉讼代理人邱福荣、被告陈子增的委托诉讼代理人肖遥、被告旺元公司的委托诉讼代理人张耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志礼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈子增签订的《租赁合同》；2.判令被告陈子增支付原告租金68190.4元（截止日期2018年12月31日），被告旺元公司承担连带清偿责任；3.判令被告陈子增支付原告违约金7026元（计算至2018年12月31日），被告旺元公司承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年9月2日，原告与被告陈子增经营的银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店经过协商签订了《房屋租赁合同》，原告将从被告旺元公司处购买的城南炫特区A9号楼7层32室房屋出租给银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店，租期为10年（2014年10月1日至2024年9月30日），租金为房屋价款的10%，即每年为20056元。被告旺元公司为其房屋租金出具了担保书，担保日期为2014年10月1日至2024年9月30日。租赁合同签订后，原告按照约定将上述房屋交付给银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店使用，被告仅支付了2014年至2015年的全年租金及2015年至2016年60%的租金，其余租金至今未支付。因银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店已注销，被告陈子增作为经营者，应向原告承担支付租金及违约金的责任。原告认为，二被告的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任，故起诉至法院。陈子增的委托诉讼代理人辩称，被告陈子增同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，但解除合同的原因是原告未实际履行合同。合同签订至今，被告陈子增始终未收到原告应交付的涉案房屋，因此不存在向原告支付房屋租金及承担违约金的事实。旺元公司辩称：1.同意被告陈子增与原告解除《租赁合同》；2.原告未将房屋交付给被告陈子增，而是交给我公司出租，原告的租金也是由我公司支付；3.原告2014年至2016年的租金共计40112元我公司已支付完毕。2016年至2017年的租金我公司支付了12034元；4.按照担保合同约定，我公司只对欠付的房屋租金承担担保责任，对违约金不承担担保责任；5.诉讼费超出标的额的部分我公司不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告旺元公司提交的两份《房屋租赁合同》，其首页出租方（甲方）及尾页落款处的甲方名称均为宁夏兰花椛国际大酒店有限公司，而尾页落款甲方处加盖的印章为宁夏兰花花国际大酒店有限公司合同专用章。经核查，宁夏兰花椛国际大酒店有限公司的法定代表人为陈自华，宁夏兰花花国际大酒店有限公司无任何工商登记信息。该二份证据不具有真实性，与本案无关，本院不予认定；2.被告陈子增主张原告未向其交付涉案房屋，但未提交相关证据。为查明案情，本院调取了2019年3月5日本院对于原告与被告旺元公司商品房销售合同纠纷一案作出的已发生法律效力的（2019）宁0121民初418号民事判决书。该判决书与原告提交的《租赁合同》及《担保书》相互印证，证实原告与被告旺元公司签订《房屋认购协议》，购买涉案房屋以及双方当事人签订《租赁合同》、《担保书》的日期均为2014年9月2日。根据该事实，可以证实被告旺元公司系采取售后返租的促销模式将涉案房屋出售给原告，银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店（以下简称兰花花酒店汽车站店）系被告旺元公司指定的承租商户。故向兰花花酒店汽车站店交付涉案房屋的义务人为被告旺元公司。被告旺元公司未向兰花花酒店汽车站店交付涉案房屋，兰花花酒店汽车站店有权向原告或被告旺元公司主张交付涉案房屋，被告陈子增作为兰花花酒店汽车站店的经营者在《租赁合同》履行期间，未向原告主张交付涉案房屋或解除《租赁合同》，对被告旺元公司按照《担保书》约定向原告代为支付租赁费也未表异议，应视为被告旺元公司已将涉案房屋交付兰花花酒店汽车站店。对被告陈子增主张原告未交付涉案房屋的事实，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日,被告旺元公司以售后返租的促销模式与原告签订《房屋认购协议》,协议约定原告购买被告旺元公司开发建设的位于永宁县望远镇的兰花花国际公寓城南炫特区A9号楼7层32室房屋,总价为200564元。《房屋认购协议》签订当日,原告支付了全部购房款，成为该房屋的实际所有人。同日，原告与被告旺元公司指定的商户被告陈子增经营的兰花花酒店汽车站店签订《租赁合同》一份，并与被告旺元公司及兰花花酒店汽车站店签订《担保书》一份。《租赁合同》约定，原告将上述所购房屋租赁给兰花花酒店汽车站店投资经营使用，租赁期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。租金为每年20056元，第一年租金支付日为2014年10月1日，以后支付日以此类推。合同对双方的权利义务等均作了明确约定。对于逾期支付租金的违约责任，合同约定，逾期一日依本年度约定租金的万分之二支付违约金。《担保书》约定，由被告旺元公司为兰花花酒店汽车站店的房屋租金提供担保。如兰花花酒店汽车站店不能按照租赁合同约定如期全额支付房租给原告，旺元公司有义务代为全额支付，直到兰花花酒店汽车站店有能力继续支付房租为止。担保期限自2014年10月1日至2024年9月30日止。《租赁合同》及《担保书》签订后，由被告旺元公司将房屋交付兰花花酒店汽车站店经营使用。房屋租赁期间，被告旺元公司基于担保合同约定代为支付原告2014年至2016年的租金40112元，期间兰花花酒店汽车站店于2015年6月29日注销了工商登记，但被告陈子增未向原告主张解除《租赁合同》。后被告旺元公司按照担保合同约定代为支付原告2016年至2017年的租金12034元。截止2018年12月31日，被告陈子增尚欠原告2016年10月1日至2017年9月30日的租赁费8022元、2017年10月1日至2018年9月30日的租赁费20056元、2018年10月1日至2018年12月31日租赁费5014元，共计33092元未付。本院认为，被告旺元公司以售房返租的促销模式将涉案房屋出售给原告，被告陈子增经营的兰花花酒店汽车站店系被告旺元公司指定的承租方，兰花花酒店汽车站店与原告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，原告与兰花花酒店汽车站店之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。兰花花酒店汽车站店作为承租方，应按约支付原告租金，其未按约支付，构成违约，原告有权要求解除租赁合同。同时，兰花花酒店汽车站店应当承担支付原告租金以及相关的违约责任。因兰花花酒店汽车站店已注销，故其民事责任应由其经营者被告陈子增承担。被告陈子增同意解除《租赁合同》，故应当予以解除。《租赁合同》解除后，被告陈子增仍应承担支付所欠原告租金33092元及相关的违约责任。对于原告主张的违约金7026元，经审查，租赁合同约定的违约金利率为日利率万分之二，换算为年利率为7.3%。2016年10月1日被告陈子增欠付原告租金8022元，违约金应自2016年10月2日计算，计算至原告主张的2018年12月31日为1333.88元。2017年10月1日被告陈子增欠付原告租金20056元，违约金应自2017年10月2日计算，计算至2018年12月31日为1850.44元。原告主张的租金截止日期为2018年12月31日，故2018年10月1日至2018年12月31日被告陈子增欠付原告的租金为5014元，违约金应自2018年10月2日计算，计算至原告主张的2018年12月31日为91.51元,以上金额共计3275.83元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。被告陈子增因被告旺元公司不能履行担保责任，为逃避承担支付租金义务及违约责任，辩称原告未交付涉案房屋的辩解意见，本院不予采信。关于被告旺元公司的责任问题，因担保书约定被告旺元公司只是在兰花花酒店汽车站店不能支付房租的情况下承担全额支付房租的责任，属于一般保证，而非连带责任保证，故对原告要求被告旺元公司对被告陈子增的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。因担保书约定旺元公司保证担保的范围为租金，故对原告要求被告旺元公司对违约金承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。因被告旺元公司对被告陈子增欠付原告的租金承担一般保证责任，故在对被告陈子增依法强制执行租金不能履行时，由旺元公司承担保证责任。被告旺元公司承担保证责任后，有权向被告陈子增追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款和第二款、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第一百二十五条规定，判决如下：一、解除原告张志礼与被告陈子增经营的银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店于2014年9月2日签订的《租赁合同》；二、被告陈子增于本判决生效后十日内支付原告张志礼房屋租赁费33092元；三、被告陈子增于本判决生效后十日内支付原告张志礼违约金3275.83元；四、对被告陈子增依法强制执行本判决第二项后仍不能履行时，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司承担保证责任。被告银川旺元投资实业（集团）有限公司承担保证责任后，有权向被告陈子增追偿；五、驳回原告张志礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告张志礼负担972元，被告陈子增负担708元。公告费300元，由被告陈子增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 杨建军人民陪审员 陈 怀人民陪审员 邓金珍 二〇二〇年一月十日书记员 阮思娜附：判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。