安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初11864号 原告：严红，男，1967年5月18日出生，汉族，住所地安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。 被告：芜湖市镜湖区范罗山街道办事处，住所地安徽省芜湖市镜湖区申元街3-5号，统一社会信用代码11340202MB0R47196G。 负责人：方仲明，主任。 委托诉讼代理人：王元强，安徽赭麓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏厚木，安徽纬纶律师事务所律师。 第三人：芜湖市巨龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区富春园小区18#楼。 法定代表人：王荣生，董事长。 破产管理人：安徽文理律师事务所。 委托诉讼代理人：杨尚琦，该公司职工。 委托诉讼代理人:尹家德，安徽文理律师事务所律师。 原告严红诉被告芜湖市镜湖区范罗山街道办事处（以下简称范罗山办事处）、第三人芜湖市巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）镜民一初字第01222号民事裁定，严红不服裁定提出上诉，芜湖市中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）皖02民终1599号民事裁定书，认为本案尚需进行实体审理，并将该案发回重审。本院于2019年10月22日重新立案受理,并依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告严红及其委托诉讼代理人朱长华，被告范罗山办事处的委托诉讼代理人王元强、夏厚木，第三人巨龙公司的委托诉讼代理人尹家德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严红向本院提出诉讼请求：1、确认严红为芜湖市镜湖区中二街251号4-7层计1262.36平方米房产的所有权人。2、范罗山办事处协助严红将芜湖市镜湖区中二街251号4-7层1262.36平方米房产所有权人转移登记为严红。事实和理由：2003年1月23日，原芜湖市镜湖区中江街道办事处（后变更为芜湖市镜湖区滨江公共服务中心，又变更为范罗山办事处）经原芜湖市镜湖区建设委员会盖章见证，与巨龙公司签订《合作协议》，约定与巨龙公司合作开发建设中江街道的办公楼，中江街道负责办理相关建设手续，巨龙公司负责实施拆迁、建设，并承担全部费用；项目建成后，由巨龙公司按成本价出售给中江街道1000平方米，剩余房屋产权归乙方所有。同年8月14日，双方再次经芜湖市镜湖区建设委员会盖章见证，签订《补充协议》，约定由于规划调整致项目建筑面积减少，镜湖区住建委“按成本价（含拆迁、建安、契税等）购得办公楼770平方米产权”。此后，巨龙公司出资完成拆迁并建造了芜湖市镜湖区中二街251号楼房，其中1-3层交付给了中江街道。中江街道自2003年6月至2007年12月，先后支付巨龙公司购房款1613799.06元（2016年11月2日，经芜湖市镜湖区财政局和巨龙公司共同委托审计，扣除电梯等4-7层房屋所使用的电梯造价等，列入双方《合作协议》造价结算范围的251号楼房建设成本认定为4212930.83元）。2010年9月9日，巨龙公司与安徽帝讯通讯科技有限公司（以下简称“帝讯公司”）签订《商品房买卖合同》一份，约定巨龙公司将位于芜湖市镜湖区房屋1200平方米按总价633万元的价格出售给帝讯公司。2012年6月22日，严红、巨龙公司及帝讯公司协商一致，将该房屋转让给严红，严红与巨龙公司重新签订《房屋买卖合同》。此后，帝讯公司将讼争房屋5-7层交付给严红，巨龙公司亦于2012年6月25日向严红承诺：我公司二街251号办公楼已经出售给严红，在产权证未办好之前，该办公楼5-7层先交给严红无偿使用。但此后巨龙公司没有按照与严红所签合同的约定在90天内办妥产权变更登记，也没有将房屋的第4层交付给严红。2014年6月11日，严红因巨龙公司未履行承诺而向镜湖法院起诉，经（2014）镜民一初字第01337号《民事调解书》确认“被告巨龙公司于2014年6月30日前协助原告严红办理芜湖市镜湖区房屋（1200平方米左右，以房管局测绘面积为准）的产权过户登记手续并将该房屋交付原告严红使用”。调解书生效后，巨龙公司除于2014年7月1日向严红交付了第4层房屋外，一直未能办妥所售房屋的产权初始登记手续。2016年11月8日，严红与巨龙公司签订《购房款结算支付协议》，据此，双方确认严红购买讼争房屋的价款已经全部付清。严红在要求巨龙公司办理产权过户登记时，得知镜湖区滨江中心已将二街251号的2274.7平方米房产全部登记自己名下，遂多次与巨龙公司、芜湖市镜湖区滨江公共服务中心联系交涉办理案涉房屋的产权变更登记手续，但芜湖市镜湖区滨江公共服务中心均不予配合。故诉至法院，请求判如所请。 范罗山办事处辩称，严红与巨龙公司达成的调解协议对答辩人无约束力，且房屋买卖合同与调解协议的内容违反法律的禁止性规定。案涉房产的土地性质为划拨，房产转让前应缴纳土地出让金，巨龙公司并未支付土地出让金，故巨龙公司的转让行为不符合法律规定，案涉合同为无效合同。被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。 巨龙公司述称，房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，巨龙公司已履行了合同项下义务。 本院经审理认定事实如下：原芜湖市镜湖区中江街道办事处（以下简称中江办事处）先后更名为芜湖市镜湖区滨江公共服务中心（以下简称滨江服务中心）、范罗山办事处。2003年1月23日，中江办事处与巨龙公司签订合作开发房产协议，约定中江办事处负责办理规划手续、计委立项、土地证等前期手续，巨龙公司负责开工建设，工程、拆迁费用由巨龙公司承担，原芜湖市镜湖区建设委员会负责拆迁相应地块；该楼建成后，中江办事处按成本价购得1000平方米产权，剩余产权划归巨龙公司以冲抵拆迁、工程费用。原芜湖市镜湖区建设委员会在协议落款处盖章。2003年8月14日，中江办事处与巨龙公司签订补充协议，原芜湖市镜湖区建设委员会在协议落款处盖章。巨龙公司依约建设位于芜湖市，该建筑土地使用权人为中江办事处，土地性质为划拨，土地用途为公共建筑。巨龙公司依约将一至三层交付中江办事处。2010年8月10日，巨龙公司与安徽帝迅通讯科技有限公司（以下简称帝迅公司）签订购房合同，约定将芜湖市二街251号楼四至七层以633.6万元出售给帝迅公司。其后帝迅公司又将案争房屋转让给严红，并由严红于2010年9月9日与巨龙公司重新签订房屋买卖合同。2012年6月25日，巨龙公司将五至七楼交付严红。2014年6月11日，严红将巨龙公司诉至本院，双方达成（2014）镜民一初字第01337号民事调解协议：一、巨龙公司于2015年6月30日前协助严红办理芜湖市镜湖区房屋（1200平方米左右，以房管局测绘面积为准）的产权过户手续；二、巨龙公司于2014年6月30日前将芜湖市镜湖区房屋交付严红使用……该调解书生效后，巨龙公司于2014年7月1日将251号房屋四层交付严红使用。2016年3月9日，滨江服务中心将镜湖区中二街251号一至七层产权登记至其名下。2016年11月8日，巨龙公司与严红签订购房款结算支付协议，协议载明土地出让金130万元由严红以购房款形式代付。 本院认为，本案争议焦点为案涉房屋买卖协议的效力问题。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于范罗山办事处以划拨方式取得的土地之上，因此巨龙公司处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人范罗山办事处未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。严红据此主张确认案涉房屋归其所有并要求范罗山办事处协助办理产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下： 驳回严红的诉讼请求。 案件受理费56152元，由严红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 林 艳 人民陪审员 杨 琴 人民陪审员 姚琛嘉 二〇二〇年一月十五日 书 记 员 曹丽明 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让、房地产报批时有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。