内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再285号再审申请人（一审原告）：赵某，男，1987年7月13日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：王某，翁牛特旗亿合公镇法律服务所法律服务工作者。被申请人（一审被告）：翁某，女，1971年12月29日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：于某1，内蒙古赤玉律师事务所律师。被申请人（一审被告）：赤峰盛世纪房地产经纪有限公司，住所地：赤峰市新城区水榭花都B49-1号楼01013号。法定代表人：于某2，总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：张某，内蒙古法林律师事务所律师。再审申请人赵某因与被申请人翁某、赤峰盛世纪房地产经纪有限公司（以下简称盛世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院(2018)内0402民初5614号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月21日作出（2019）内04民申349民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人赵某及其委托诉讼代理人王某，被申请人翁某及其委托诉讼代理人于某1，被申请人赤峰盛世纪房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某再审请求：依法撤销赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初5614号民事判决的第三项，并支持申请人的诉讼请求。事实和理由：一、申请人在履行房屋买卖合同过程中无过错。2018年5月29日，申请人在被申请人盛世纪公司居间服务后，与被申请人翁某签订了《房屋买卖合同》，并依约定交付了定金及首付款。二、翁某及盛世纪公司在解除房屋抵押权上均存在过错。翁某在房屋尚未解押的情况下，就欲将涉案房屋出售给申请人。所以解除房屋抵押是履行房屋买卖合同的前提条件，而翁某及盛世纪公司已经就解除抵押垫资问题达成了协议，双方均是解除抵押的义务人。盛世纪公司为了促成房屋买卖、收取中介费用，故意作出虚假承诺，此后又与翁某相互推诿责任，致使约定的房屋过户超期限后，仍不能履行过户手续。翁某是房屋的所有权人，出售房屋前解押是其应当履行的义务，在盛世纪公司不配合垫资时，翁某也应当主动履行先期解押义务，以便实现房屋买卖的目的。三、申请人要求被申请人承担违约责任是有事实及法律依据的。申请人已经按照房屋买卖合同及居间合同约定交付了各项费用，同时准备了办理贷款所需的手续，由于翁某与盛世纪公司就垫资解押问题产生纠纷，进而互相推诿责任，才导致买卖合同无法继续履行的，翁某未能解押是致使合同未能履行的主要原因，而且也不存在不能解押的不可抗力条件。因此属于“甲方个人原因未能出售该房屋给乙方的，应将已经收取，乙方交纳的全部款项，退还给乙方，并应承担乙方因入住装修贷款等给乙方所造成的损失费用，同时应支付给乙方购买房屋总房款的20%款项作为违约金”的情形。翁某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人赵某的申请事由不能成立。其一、案涉合同为三方合同，在签订该合同时申请人对于我方无力单独完成解押一事是明知的，对我方与中介方盛世纪公司是否能够达成垫资解押协议的可能性及不能垫资解押的后果是有预期的，且三方对不能解押导致不能实现合同目的的责任承担没有进行约定，进一步表明再审申请人对合同不能履行的风险是有认知并自愿承担的。其二、在原审时，我方虽然同意解除合同，但同时也明确表示仍愿意继续履行合同，但前提是中介方盛世纪公司按约定垫资解押。因为继续履行符合我方意愿，实现合同目的。故此，我方没有阻却合同履行的动机，更无推诿之行为。其三、合同签订的50个工作日内办理过户手续的前提是在此期间内能够解押，且没有约定超过该约定期限的违约责任，所以，就此向我方主张合同价款20%的违约责任没有约定依据。其四，按约定，只有在因我方原因未能出售房屋时，才可能按照总房款的20%承担违约金。本案中，一方面，我方一直在积极协调，尽可能促成交易完成，并无阻却、推诿之行为；另一方面，合同未能履行是因中介方盛世纪公司不予垫资解押所致，与我方无关。因此，向我方主张未约定违约金没有事实根据。盛世纪公司答辩称，答辩人在合同签订时并无过错。答辩人作为居间方促使买卖双方签订了《房屋买卖合同》，并对涉案房屋存在抵押的情况对买方赵某如实履行了告知义务。赵某对此情况也是明知。并且也有房屋买卖合同。《房屋买卖合同》第11条已经约定，垫资的前提是需要由卖方自行办理房屋不动产权证，并且在卖方提供房产证后再另行签订补充协议确定垫资解押事宜。本案中，答辩人并非在推诿责任，卖方并未按照合同约定在约定的过户时间前向我公司提供案涉房屋的房产证，也并未与答辩人间签订后续的补充协议，导致不符合答辩人垫资解押的前提。综上，答辩人在整个房屋买卖过程中，不存在任何过错。再审申请人的申请理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。依法维持原审判决。赵某向一审法院起诉请求：1、依法解除原告赵某与被告翁某签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告翁某退还原告购房款10万元；3、依法判令被告翁某返还原告定金20000元；4、依法判令被告翁某支付违约金22万元；5、依法判令被告翁某给付原告中介费18000元;以上总合计人民币358000元。6、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月29日原告（合同称乙方）通过被告盛世纪公司（合同称丙方）居间介绍与被告翁某（合同称甲方）签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，合同约定，被告翁某将其所有的的位××区的房产（建筑面积130.33平方米）出售给原告，出售价款110万元。原告与被告翁某签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》第2.2条：“乙方在签订本合同当日，应向甲方支付定金2万元”；第2.5条：“甲乙双方在签署本合同之日起30工作日到银行或金融代办机构签署贷款文件，并向甲方支付购房首付款10万元，”。第3.1条“自甲、乙、丙三方签订本合同之日算起50工作日内办理该房屋交易过户手续；”第8.1条“甲方因个人原因未能出售该房屋给乙方的,应将已收取乙方交纳的全部款项退还给乙方,并应承担乙方因入住,装修,货款等给乙方所造成的损失费用,同时应支付给乙方购买该房屋总房款的20%款项作为违约金”。第11条“签订合同后甲方自行办理此房屋不动产权证，丙方需垫资解除抵押，届时与甲方签订补充协议”。签订合同当日，被告翁某收取了原告交付的购房定金2万元。2018年7月2日被告翁某收到原告交付的购房款10万元。因被告翁某购买涉案房屋时有抵押贷款，需解除，在与被告盛世纪公司协商办理房屋解押手续发生争议，至起诉未解除抵押。判决：一、解除原告赵某与被告翁某、赤峰盛世纪房地产经纪有限公司于2018年5月29日签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》；二、被告翁某于本判决生效后十日内立即返还原告赵某购房定金2万元、购房款10万元，合计12万元；三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。再审期间，再审申请人向本院提交其与盛世纪公司员工霍欢欢聊天记录四份，证明房价110万元，中介费8000元，贷款服务费6000元，解押费4000元，盛世纪公司答应马上办理解押手续。被申请人翁某质证认为，对证据的真实性不清楚，提交证据不完整，完整的聊天记录能证明已经告知解押的相关事宜。盛世纪公司质证认为，对证据的真实性有异议，不能确定双方聊天人员的信息。因二被申请人对该证据真实性有异议，认为聊天记录不完整，双方聊天人员信息不确定，故本院不予采信。被申请人翁某申请证人出庭作证，证明盛世纪公司让翁某再签订一份房屋买卖合同和一份房屋租赁合同，因房屋买卖合同是另外一人，而不是赵某，翁某没有签字，并将这两份合同提交一审法院。申请人质证认为，证人证言证明二被申请人在解押问题上存在分歧，当时，申请人也在现场，但不清楚合同内容，因不签合同，导致涉案房屋不能解押。盛世纪公司质证认为，对证人证言的真实性有异议，无法证实翁某提交法院的合同与当时拿走的合同是一致的，如果是盛世纪公司的合同应该有公司的公章，且证人参与过庭审。因证人参与过与该案有关联的案件的庭审，对该证人证言本院不予采信。再审查明的事实与一审认定事实相一致，本院予以确认。本院再审认为，被申请人翁某因不能对涉案房屋自行解除抵押，故与再审申请人、被申请人盛世纪公司三方签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，该合同系各方当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应按约履行。合同中明确约定对涉案房屋解除抵押需盛世纪公司垫资，届时与翁某签订补充协议，从该约定可以看出再审申请人对翁某不具备自行解除房屋抵押的履约能力是明知的，也同意盛世纪公司为翁某进行垫资解除房屋抵押。而翁某与盛世纪公司是否能够签订补充协议以及是否能够履行均具有不确定性。本案在实际履行中，也确因翁某与盛世纪公司就如何办理垫资手续发生争议导致涉案房屋未能解除抵押。对此后果，盛世纪公司负有责任，但是再审申请人作为合同签订的一方，在一审过程中并未要求盛世纪公司承担相应责任。一审法院判决解除合同，因该合同而交纳定金及购房款，翁某应予返还，驳回赵某的其他诉讼请求并无不妥。综上所述，再审申请人的再审理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初5614号民事判决。本判决为终审判决。审判长 高子武审判员 乌 江审判员 吕 岩 二〇二〇年一月九日书记员 孙宏宇