云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初2326号 原告：丘北宏鼎置业有限公司，统一社会信用代码：91532626566217233G。 住所地：云南省文山州丘北县锦屏镇石缸坝丘城金界步行街。 法定代表人：彭登红，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婷、何丽，云南上上律师事务所律师，特别授权。 被告：杨文艳，女，1981年8月18日生，住云南省丘北县。 被告：张关红，男，1977年10月5日生，住云南省丘北县。 两被告委托诉讼代理人：居云兴，云南杨柏王（丘北）律师事务所律师，特别授权。 原告丘北宏鼎置业有限公司与被告杨文艳、张关红商品房购销合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告丘北宏鼎置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈婷、何丽与被告杨文艳、张关红及共同特别授权委托诉讼代理人居云兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丘北宏鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的合同（合同编号：ＱＣＪＪ2-12-11）及《补充协议》；2.判令被告将擅自入住的、占有、使用的房屋（丘城金界二期12幢11号）恢复原状并立即搬离；3、判令被告支付原告违约金34000.00（30日内按50元／天，超过30日按购房总价款5%计算）；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月30日，被告与原告签订《商品房购销合同》（合同编号ＱＣＪＪ2-12-11）及《补充协议》。约定被告购买原告位于丘城金界商业步行街××商品房××栋，该房屋套内建筑面积为236.51平方米，总房款为人民币65万元，付款方式为两被告在签订本合同时向原告支付首付款人民币55万元，余款10万元选择向银行按揭。合同约定双方的权利义务，包括付款方式，违约责任等。按照合同约定，两被告应在合同签订时就向原告支付首付款55万元，并向原告提供材料配合银行办理按揭。但两被告在本合同签订时并未按约定向原告支付首付款及银行办理按揭，直到2015年5月18日才向原告支付一笔15万元房款。两被告向原告支付房款是其最基本也是最主要的合同义务，如果交付时间或方式发生改变属于对合同主要条款的重大变更，双方应另行签订书面补充协议进行明确，否则两被告仍应按合同约定履行支付义务。两被告违反合同约定，恶意拖延支付房款且未如期办理银行按揭，被告杨文艳还利用作为销售人员的便利，在逾期近半年且仅支付了15万元借款又未向银行申请办理按揭的情况下，将双方签署的《商品房购销合同》进行了备案，这不仅违背了原告订立合同的合同目的（即销售房屋取得价款），也不符合正常房屋的交易习惯。之后，两被告在房屋未通过验收交付的情况下擅自搬入，违法占有、使用了数年，两被告的上述行为均已构成根本违约。另根据《补充协议》第三条第二款约定：“2、乙方不能按期支付购房款且逾期在30日内的，每逾期一日，应当向甲方支付人民币五十元的违约金。”原告对两被告不能按期支付购房款的行为主张违约赔偿。原告丘城金界二期项目在2019年5月重新复工后，接收了之前拟投资人2017年对项目进行摸底，债权人对债权申报的相关资料，并与公司账户流水相互核对后发现两被告逾期付款已构成根本违约事实，并于2019年11月29日向两被告发出了《解约合同通知书》，两被告知悉后并不配合办理合同解除及腾房事宜。现原告按照合同约定要求解除与两被告之间的《商品房购销合同》（合同编号：ＱＣＪＪ2-12-11）及《补充协议》，要求被告将擅自入住、占有、使用的房屋恢复原状并立即搬离；同时两被告还应当按照合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自身权益，唯有向贵院提起诉讼，请贵院查清事实，依法判允原告的诉讼请求。 杨文艳、张关红辩称，1、原告所述与事实不符；2、合同不予解除应继续履行；3、被告未能支付房款是原告过错造成的；4、驳回原告的诉讼请求。 丘北宏鼎置业有限公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：一、《商品房购销合同》及《补充协议》的复印件，以证明两被告违背诚实信用原则，恶意拖延履行付款的义务，未按约定数额缴纳房款且未如期办理银行按揭，致使原告订立本合同时的合同目的不能实现，两被告的行为已构成根本违约；原、被告于2014年12月30日签订涉案合同，却将交房时间约定在合同签订后的次日（即12月31日），被告杨文艳作为楼盘销售人员对房屋施工进展情况是十分清楚的，在明知双方合同签订后原告必然会因无法如期交房而违约的情况下仍然按此填写了交房时间，具有主观恶意，加重原告的合同义务，显失公平；两被告在逾期近半年且仅支付了15万元价款（只占总房价的23%）的情况下，案涉房屋居然在2015年6月16日进行了网签备案，不符合正常房屋买卖的交易习惯。二、被告杨文艳提交的“债权申报材料”及12幢相同户型与面积业主购房情况，以证明两被告与原告所签订的涉案合同中的房屋单价远远低于同一地段相同房型，基本仅为同类房屋价格的80%，但两被告却未能提供任何优惠的依据与合理解释，存在明显的不合理性。三、解除合同通知书及邮寄证明，以证明原告在接受之前拟投资人2017年对项目进行摸底，债权人对债权申报的相关资料，并与公司账户流水核对后发现了两被告逾期付款等已构成根本违约的事实，并于2019年11月29日向两被告发出了《解除合同通知书》。 经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但对原告的证明观点有异议，被告未能如约交付房款系原告自身原因造成，并非被告故意拖延。而签订与交房时间的约定系原告要求如此填写并非被告主观意愿能够做到，事实上在2014年12月30日后原告出售房屋所签订的商品房购销合同中均是按此模式填写，至于原告为何如此操作，被告就不得而知，对于房屋网签备案也同样系原告公司行为，若原告不同意那被告是无法自行达成这一结果的，由此说明原告对于被告的付款及购房行为是认可的，合同合法生效并不具备解除的法定条件，理应继续履行；对第二组证据的真实性认可，但同样不能证明原告的证明观点。本案争议合同系双方自愿达成，以多少价格出售均是原告自愿行为且不违反法律规定，其法律效力毋庸置疑，并且被告杨文艳当时作为公司工作人员，公司在出售房屋时给予员工一定的优惠也具有合理性，故不合理之说不能成立；对第三组证据的真实性无异议，但该证据只能说明原告单方提出解除合同的要求，系原告的单方意思表示，被告对此解除通知并不认可，故该通知对被告不具备解除合同的法律效力。 杨文艳、张关红为证明自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：一、被告身份证及结婚证复印件，以证明被告身份情况及二人系夫妻关系。二、商品房购销合同、收据、转账凭证及商品房预售许可证，以证明1、原、被告于2014年12月30日（实际为2015年6月15日签订）签订商品房购销合同，由原告将自己开发建设的“丘城金界商业步行街二期”第12幢房屋出售给被告，房屋建筑面积为236.51平方米，价款为人民币65万元整；2、合同约定在合同签订之日被告应付款55万元整，余款10万元向银行按揭贷款，若被告不能按时履行付款义务则每天按照50元的标准支付违约金；3、原告应于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付被告，否则每天按照50元的标准向被告支付违约金；4、该购销合同已经在2015年6月16日向丘北房地产管理所登记备案，登记号为：QB201500798号；5、被告于2015年5月18日向原告支付购房款15万元；6、被告购买房屋所处项目已取得商品房预售许可证。三、被告与原“丘城金界二期项目”负责人杨兴通话录音及被告欲履行合同支付购房款的视频光碟，以证明1、“丘城金界二期项目”2015年7月全部停工，原告擅自关闭售楼部撤走全部工作人员，导致被告无法履行购房款交付义务；2、原告重新开放售楼部后，被告曾多次到办公地点要求履行购房款交付义务，但原告拒绝收取。四、丘政办发（2016）26号文件及“限期搬/撤离的通告”，以证明“丘城金界二期项目”自2015年7月停工后引起丘北县委政府的重视，专门成立协调工作领导小组，解决项目问题争取早日复工；2、原告于2019年5月13日才恢复施工；五、照片，以证明1、“丘城金界二期项目”至今仍在施工过程中，原告逾期交房已成事实；2、被告在项目建设长期拖延而又急需解决住房问题的情况下，不得已与其他多户购房者一起自筹资金解决房屋的水电路问题并装修入住交易房屋内。六、存款凭证，以证明被告具备交付剩余购房款，履行合同义务的能力。 经质证，原告对被告提交的第一组证据的三性予以认可，对证明内容予以认可。对第二组证据的三性予以认可，对证明内容不予认可。理由如下，1、被告在证明内容的陈述中前后矛盾，被告认为原、被告实际签订合同的时间为2015年6月15日并非案涉合同中所写的2014年12月30日，但其银行转账凭证载明被告第一笔购房款的支付时间为2015年5月18日，在购买房屋这样一个重大处分行为上，先付款再签合同明显违背交易常识，对此被告仅口头进行了辩解，但未能提交相关证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果；2、被告提交的证据2恰恰能证明原、被告是于2014年12月30日签订的案涉合同，两被告在逾期近半年且仅支付15万元价款（只占总房价23%）的情况下,案涉房屋居然在2015年6月16日进行了网签备案，不符合正常的交易习惯。两被告违背诚实信用原则，恶意拖延履行付款义务，未按约定数额缴纳房款且未按期办理银行按揭，致使原告订立合同时的合同目的不能实现，两被告的行为已构成根本违约。对第三组证据的三性不予认可，对证明内容不予认可。理由如下，1、在证据名称中被告载明的是与原“丘城金界二期”负责人杨兴的录音，但更多的仅仅是被告杨文艳的自述，录音中另一方并未给予肯定或明确的回答，且对合同签订时间及案涉合同房屋单价远远低于同一地段相同房型等关键性事实问题均未涉及，单凭该录音无法证明被告欲证明的事实；2、庭审中播放的所谓视频并未拍摄到交谈的双方，仅仅只是一个房间的墙面，原告无法判断是何人？何时？在何处与原告进行的对话？双方谈话中均为被告杨文艳的自述，无法证明被告欲证明的事实。对第四组证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可，无法证明被告欲证明的事实。对第五组证据的三性不予认可，对证明内容不予认可。理由如下，1、无法判断被告所提供的照片是何时形成？是否为项目现状？且从照片无法看出被告欲证明的内容；2、被告提供的照片却可以证明两被告在房屋未通过验收交付的情况下擅自搬入，违法占有、使用数年，房屋现状无法直接进行竣工验收，对本项目重新复工收尾后的竣工验收工作造成严重影响和障碍，再次加重了原告的合同义务与开发建设成本，对第六组证据的三性不予认可，对证明内容不予认可。理由如下，1、被告故意混淆概念，有没有支付能力与被告愿不愿意及时履行支付义务是完全不同的认定，有支付能力不能当然的推导出必然愿意履行支付义务；2、被告目前的支付能力并没有溯及力，不能证明被告在与原告签订合同时也具有支付能力，且被告是否有支付能力与被告是否愿意履行支付义务是完全不同的认定。 丘北宏鼎置业有限公司围绕自己的诉讼请求，向本院提交的第一组证据能证明2014年12月30日，丘北宏鼎置业有限公司与杨文艳、张关红签订《商品房购销合同》及《补充协议》，两份合同明确约定了双方的权利义务，本院予以采信，但不能证明原告的其他证明观点；第二组证据能证明杨文艳、张关红尚欠购房款50万元的事实，该证据本院予以采信，但不能证明原告所欲证明的价格不合理的观点；第三组证据能证明原告邮寄了解除合同通知书给被告的事实，本院予以采信，但不能证明被告构成根本违约的证明观点。 杨文艳、张关红围绕自己的诉讼主张，向本院提交的第一组证据能证明被告的身份情况及二人系夫妻关系的事实，本院予以采信；第二组证据能证明丘北宏鼎置业有限公司与杨文艳、张关红签订《商品房购销合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任，杨文艳、张关红于2015年5月18日支付了15万元的购房款，购销合同于2015年6月16日在丘北县房地产管理所登记备案，合同所涉房屋于2013年3月29日取得了商品房预售许可证明，本院予以采信；第三组证据能证明“丘城金界二期”在2015年7月已停工，重新开放售楼部后，杨文艳去交付购房款被拒收的事实，本院予以采信；第四组证据能证明“丘城金界二期”停工后，受到丘北县政府的重视，于2016年3月2日成立丘城金界存在问题协调工作领导小组，丘北宏鼎置业有限公司于2019年5月15日发布通知，“丘城金界二期”项目2019年5月13日正式复工的事实，本院予以采信；第五组证据能证明“丘城金界二期”项目仍在施工，被告已实际入住的事实，本院予以采信；第六组证据能证明杨文艳、张关红具备交付购房尾款，履行合同的能力，本院予以采信。 根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 丘北宏鼎置业有限公司与杨文艳、张关红双方签订《房屋购销合同》和《补充协议》，合同签订落款日期为2014年12月30日，合同约定丘北宏鼎置业有限公司出售“丘城金界二期”第12幢房屋给杨文艳、张关红，房屋总价为65万元，合同签订之日首付款为55万元，余款10万元为银行按揭，如杨文艳、张关红逾期30天内支付房款，每天支付50元违约金，丘北宏鼎置业有限公司交房时间为2014年12月31日前，丘北宏鼎置业有限公司交房时间逾期30天内，丘北宏鼎置业有限公司每天支付50元违约金，《房屋购销合同》约定双方违约超过30天的以《补充协议》的约定为准，但《补充协议》未约定杨文艳、张关红交付房款逾期超过30天的违约责任，《补充协议》约定逾期交房的违约责任为每天支付50元违约金。合同签订后，杨文艳、张关红于2015年5月18日交付房款15万元，该幢房屋于2015年6月16日进行了登记备案。“丘城金界二期”2015年7月停工后并关闭了售楼部，停工期间，杨文艳、张关红自行装修入住。2016年3月2日丘北县人民政府成立丘城金界存在问题协调工作领导小组，2019年5月“丘城金界二期”于复工。重新开放“丘城金界二期”售楼部后，杨文艳交付房款被拒收。2019年11月29日，丘北宏鼎置业有限公司邮寄解除合同通知书给杨文艳。2019年12月11日，丘北宏鼎置业有限公司诉至法院，要求1、判令解除原告与被告签订的合同（合同编号：QCJJ2-12-11）及《补充协议》；2.判令被告将擅自入住的、占有、使用的房屋（丘城金界二期12幢11号）恢复原状并立即搬离；3、判令被告支付原告违约金34,000.00（30日内按50元/天，超过30日按购房总价款5%计算）；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。 本院认为，商品买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，丘北宏鼎置业有限公司作为房地产开发企业，将取得商品房预售许可证尚未建成的房屋销售给杨文艳、张关红，双方签订了《房屋购销合同》和《补充协议》，系双方当事人自愿达成的协议，不存在违反法律强制性规定的情形，该合同合法有效，应受法律保护。丘北宏鼎置业有限公司与杨文艳、张关红签订合同后，杨文艳、张关红未按合同约定于签订合同时即2014年12月30日支付购房款55万元，存在违约行为，杨文艳、张关红于2015年5月18日交付房款15万元，该幢房屋于2015年6月16日进行了登记备案，在此期间，丘北宏鼎置业有限公司未主张解除合同及要求杨文艳、张关红承担违约责任。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”杨文艳、张关红迟延支付购房款已超过一年，丘北宏鼎置业有限公司的解除权已消灭，丘北宏鼎置业有限公司要求解除合同的诉讼请求依法应不予支持，杨文艳、张关红要求继续履行合同的主张本院予以支持。杨文艳、张关红在“丘城金界二期”未竣工验收合格的情况擅自装修入住，该工程现仍需继续施工，杨文艳、张关红继续入住存在安全隐患，丘北宏鼎置业有限公司要求杨文艳、张关红搬离的诉讼请求本院予以支持。杨文艳、张关红所购买的房屋已进行了备案登记，杨文艳、张关红愿意继续履行合同且有能力及时履行合同，工程竣工验收后，可依法取得房屋所有权，因此已装修部分在不影响房屋验收的情况下，无需恢复原状，因此丘北宏鼎置业有限公司要求恢复原状的诉讼请求本院不予支持。丘北宏鼎置业有限公司与杨文艳、张关红签订合同,合同约定交房时间为2014年12月31日前，“丘城金界二期”现未竣工，丘北宏鼎置业有限公司已逾期交房五年，双方签订的合同约定逾期付款的违约金和逾期交房的违约金均为逾期30天内每天50元，对超过30天的违约责任未作明确约定，视为双方按同等责任承担违约责任，现双方均有违约，违约责任可互相抵消，因此丘北宏鼎置业有限公司要求杨文艳、张关红承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。丘北宏鼎置业有限公司起诉要求超过30日违约责任按购房总价款5%计算是对合同违约责任的任意适用，本院不予采信。民事诉讼中，当事人谁主张，谁举证，因此对证据是否予以提交，应由当事人自行决定，杨文艳、张关红在庭审中提交的证据，因证据所有人反对，不允许作为证据提交，其要求撤回该组证据不作为案件证据使用，系当事人对证据的意思自治，且该组证据系第三人与丘北宏鼎置业有限公司签订的合同，不影响本案的裁判，应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第一条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由杨文艳、张关红于判决生效后十五日内搬离丘城金界二期12幢11号房屋至“丘城金界二期”竣工验收之日止； 二、驳回丘北宏鼎置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费650元，减半收取计325元，由杨文艳、张关红负担50元，由丘北宏鼎置业有限公司负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判员 袁 杰 二〇二〇年一月二十三日 书记员 张丽清