福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5199号 上诉人（原审被告）：叶坚业，男，1975年1月3日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区坚尼地城西环村中宛台1103室，现暂住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈海波，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明堂，福建君宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：毛雁，女，1977年12月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区坚尼地城西环村中宛台1103室，现暂住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈海波、张洁，福建英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈帅根，男，1991年7月29日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市金溪县，经常居住地福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘海树、林文滨，福建天衡联合律师事务所律师。 原审第三人：厦门众念诚房产代理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林宁海二里3号728室。 法定代表人：石成奇，公司经理兼执行董事。 上诉人叶坚业、毛雁与被上诉人陈帅根、原审第三人厦门众念诚房产代理有限公司（以下简称众念诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶坚业、毛雁及其共同委托诉讼代理人陈海波、李明堂，被上诉人陈帅根的委托诉讼代理人刘海树、林文滨，原审第三人众念诚公司的法定代表人石成奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶坚业、毛雁上诉请求：1、撤销厦门市集美区人民法院作出的（2019）闽0211民初1563号民事判决书，依法驳回被上诉人陈帅根原审的诉讼请求或将案件发回重审。2、判令由两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为《购买意向书》性质为预约合同，缺乏事实与法律依据。《购买意向书》缺乏合同的基本要素，性质为磋商性、谈判性文件。其中的“补充条款”系厦门众念诚房产代理有限公司（下称众念诚公司）职员石成奇在洽谈过程中与被上诉人陈帅根达成的初步意见，并非两上诉人完整、真实的意思表示。首先，案涉《购买意向书》由被上诉人陈帅根与原审第三人众念诚公司职员石成奇在与两上诉人的磋商过程中签订的磋商性、谈判性文件，该《购买意向书》从标题看，该文件明确为“意向书”，并非常用的“合同”“协议”等名称；从内容看，该文件中并未有两上诉人的身份情况，对于双方的权利义务以及法律责任约定并不明确。 《购买意向书》是被上诉人陈帅根委托众念诚公司与两上诉人就房屋买卖进行缔约前的谈判，目的在于在将来一定期限内另行订立房屋买卖合同，该《购买意向书》并非房屋买卖合同预约合同或本约合同。其次，从措辞上看，按照《购买意向书》的约定，众念诚公司谈妥房产价格后，被上诉人陈帅根才需至众念诚公司与两上诉人签订正式房屋买卖合同，该《购买意向书》之补充条款全部系石成奇在未将卖方真实意思表示传达给买方的情况下单方填写，对于付款方式这一重要内容，仅以“商业贷款或组合贷款”表述，既未对贷款方式、贷款类型等做明确说明，也未对贷款付款期限做具体约定，正因为买卖双方关于购房款的支付条件始终未达成一致，双方才在《购买意向书》中两次明确“2019年3月3日签约居间买卖合同”，可见双方需要经过再协商、再约定，该补充条款中的所谓期限系石成奇对被上诉人陈帅根的单方承诺，并非两上诉人的真实意思表示。该《购买意向书》无论从标题、内容还是措辞上，均明确为买卖意向，仅约束被上诉人陈帅根及众念诚公司在其两方之间发生法律效力，不能作为约束两上诉人之合同依据，不对两上诉人产生法律拘束力，故被上诉人陈帅根要求两上诉人赔偿损失没有合同依据。二、即便如原审法院认定该《购买意向书》的性质为预约合同，但原审法院却判决由两上诉人承担该案全部的民事责任，缺乏事实与法律依据。原审法院一方面认为该《购买意向书》为预约合同，另一方面却判令两上诉人承担全部过错责任自相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定两上诉人应承担的是相应的缔约过失责任，但两上诉人在合同的缔约过程中并未有过失，更不应该承担全部的民事责任，理由如下：1.上诉人毛雁对于石成奇转述的关于被上诉人陈帅根因社保缴交年限不够未符合厦门购房条件和付款条件差等问题，于2019年2月25日明确表示因买方不能满足两上诉人售房回款需求，予以拒绝，故在上诉人毛雁首次通过中介石成奇与被上诉人陈帅根沟通关于买卖两上诉人所有的位于厦门市集美区的房屋（以下简称案涉房屋）时，就已明确告知其急需资金的要求。2.2019年2月26日，石成奇再次提出被上诉人陈帅根有意购买时，上诉人毛雁多次强调购房款付款条件、售房款回款问题，石成奇均表示先行将初步意向写入《购买意向书》，并且明确表示关于尾款时间最好是能见面谈，通过面谈沟通清楚，故关于售房款回款问题因石成奇明确表明双方可通过见面沟通，上诉人毛雁寄希望于在面谈时能充分磋商，故关于案涉房屋买卖的问题，双方从未能协商一致。3.2019年3月3日，叶坚业于2019年3月3日依约专程赶往厦门，在众念诚公司组织下与被上诉人陈帅根就购房款支付条件进行磋商谈判，双方始终未能达成合意，众念诚公司亦未能从中协商处理，致使双方最终没有签署正式房产买卖合同。综上，从两上诉人通过被上诉人众念诚公司与被上诉人陈帅根缔约合同的过程中可明显看出，两上诉人从缔约开始到结束就反复多次与石成奇沟通和强调关于售房款的回款问题，石成奇既作为其与被上诉人陈帅根的中介，应认为两上诉人已将买卖案涉房屋的条件和需求与被上诉人陈帅根进行表达，其已充分履行了缔约过程中的通知、说明等先合同义务，并且因双方尚未协商一致，两上诉人自始至终都未就出售案涉房屋作出明确承诺，所以两上诉人在缔约合同的过程中并未有违反诚实信用原则的行为，不应承担缔约过失责任。但原审法院在确认两上诉人曾反复多次与石成奇强调是因售房款回款时间无法满足其预期的事实，仍仅因上诉人毛雁在与石成奇的沟通过程中曾提到案涉房屋的房价上涨问题就单方推定两上诉人是因房价上涨而不愿意与被上诉人陈帅根继续交易，属于主观臆断，认定事实不清，原审法院以此为由认定两上诉人在缔约过程中存在过失并判决两上诉人承担全部的民事责任，缺乏事实与法律依据。三、原审法院对于众念诚公司职员石成奇当庭自认未将两上诉人的真实、完整的意思表示与被上诉人陈帅根进行沟通的过错视而不见，反而将所有责任归责为两上诉人显失公平在《购买意向书》签订前，两上诉人就已将其急需资金的需求明确告知众念诚公司的职员石成奇，并就购房款付款条件、售房款回款问题与石成奇反复多次强调与沟通，但石成奇并未将两上诉人的真实意思表示如实、准确的转述予被上诉人陈帅根，对此石成奇在一审庭审中已自认其确实未将两上诉人售房款回款问题转述予被上诉人陈帅根，且石成奇亦未将买方的贷款条件、贷款额度、贷款进度、贷款方式、放款周期等明确告知两上诉人，遂以补充条款之意思表示向被上诉人陈帅根作出单方允诺，其在两上诉人与被上诉人陈帅根缔约合同的过程中存在严重过失，其应承担缔约过失责任，原审法院在石成奇已经承认其未有将两上诉人的真实意愿如实、准确的转述予被上诉人陈帅根的情况下，却将该过错责任全部归责于两上诉人，而未判决石成奇承担任何的法律责任，有失偏颇，显失公平。四、退一步讲，即便原审法院认为本案的缔约过失责任应由两上诉人承担，但原审法院认定的损失金额亦缺乏事实与法律依据。2019年3月3日，在两上诉人与被上诉人陈帅根就案涉房屋的买卖问题未能协商一致后，2019年3月8日，短短几日，被上诉人陈帅根便已与案外人李萍签订正式的《房产买卖居间协议书》，故不存在被上诉人陈帅根主张的其错失交易机会进而造成经济损失的情况。即便法院认为本案存在被上诉人陈帅根主张的因错失交易机会而造成经济损失的情况，在2019年3月8日，被上诉人陈帅根便已经与案外人签订正式的《房产买卖居间协议书》，应认为被上诉人陈帅根购买房屋的价格已经确定在2019年3月8日，故该经济损失的时间截止点也应当为至2019年3月8日止，并非被上诉人陈帅根主张的2019年3月18日。但原审法院最终认定的经济损失的时间截止点为2019年3月18日，与事实严重不符，并据此要求两上诉人承担截止至2019年3月18日的全部经济损失，更是未有事实与法律依据。综上所述，原审法院片面采纳本案证据，仅要求原审第三人提供与两上诉人的微信聊天记录，却未要求原审第三人提供其与被上诉人之间的完整聊天记录，主观臆断两上诉人的意思表示，存在认定事实不清，证据不充分等情形，枉顾原审第三人自认的过错置之不理，判令两上诉人承担的责任及金额显失公平，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，特提起上诉，请求判决如上诉请求，以维护上诉人的权益。 陈帅根辩称，上诉人叶坚业、毛雁的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、一审判决在事实部分查明：被上诉人与上诉人双方之间就房屋买卖合同的主要条款进行了明确约定，因此认定《购买意向书》系两上诉人叶坚业、毛雁与被上诉人陈帅根的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力，上述认定有法律及事实依据，应予以维持。（一）《购买意向书》在实质上完全符合合同的基本要素，于形式上使用“意向书”并不影响其实质内容就是正式的房屋买卖合同。在磋商的过程中，被上诉人与上诉人双方均是以正式的《房屋买卖居间合同》为版本进行协商的。因当时一审第三人处暂时没有正式的《房屋买卖居间合同》，所以就拿了《购买意向书》为版本，在《购买意向书》上填写双方已详细磋商并确定的购房条款，实质内容并无欠缺，且双方当时对此均无异议。一审法院已查明：本案案涉《购买意向书》就案涉房屋的坐落、交易价格、定金、付款方式、付款时间、办理按揭贷款的时间及贷款金额、贷款不成功的补救方式、过户时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行了明确约定。并且从石成奇与上诉人毛雁的微信聊天记录及被上诉人陈帅根在众念诚公司洽谈的过程看，上诉人叶坚业与被上诉人陈帅根的身份证照片在微信里均有发送，买卖双方均知悉对方的具体身份信息，被上诉人陈帅根在《购买意向书》上签名，毛雁知悉、确认《购买意向书》的全部内容并同意石成奇代签。因此，上诉人叶坚业、毛雁认为该文件名称为“意向书”，并非常用的“合同”“协议”等名称，而以此主张该《购买意向书》并非正式的房屋买卖合同，这一推论是相当荒谬的，无事实及法律依据。（二）上诉人主张《购买意向书》是石成奇与被上诉人达成的，并非上诉人的真实意思表示，该主张与客观事实完全不符。在《购买意向书》中，陈帅根在购买人签名一栏签名，石成奇在销售代表一栏签名，同时石成奇在收款人一栏签名并备注“代叶坚业”，后石成奇将《购买意向书》拍照发送给毛雁，石成奇回复毛雁：“那你看可以他现在转账。”毛雁回复：“可以了。”在石成奇将陈帅根微信转账的截图和陈帅根的身份证照片发送给毛雁，毛雁回复：“确认收到陈帅根购房定金（意向金）1万元厦门市集美区产权证号01183326-1-2号。”石成奇回复：“中介方代收一万今收到陈帅根购房定金（意向金）1万元厦门市集美区产权证号01183326-1-2号。”并且毛雁回复“收到”。后毛雁还询问是否需要在意向书上签名拍照，石成奇回复“买方很信任我，说你同意了代签就可以”。毛雁也回复“好”。毋庸置疑，众念诚公司在微信聊天截图中明确有“代收”、“代签”字眼，直观地反映出其仅仅是以居间人的身份参与交易全程，交易的双方是上诉人与被上诉人。因此《购买意向书》系两上诉人根据自己真实意思自愿签署，合同成立并生效，对双方均具有法律约束力。综上，上诉人叶坚业与毛雁关于《购买意向书》缺乏合同的基本要素，性质为磋商性、谈判性文件的主张，无事实依据，应予以驳回。 二、一审判决已认定：案涉房屋买卖最终未能签订正式买卖合同的原因系上诉人叶坚业、毛雁单方违反《购买意向书》的约定，应承担违约责任，赔偿由此给被上诉人造成的损失，与客观事实相符，依法应予以维持。（一）一审法院已查明：《购买意向书》明确约定双方于2019年5月15日办理房屋过户手续，陈帅根于当日支付350，000元购房款，并于当日办理按揭贷款1，650，000元。且一审第三人员工石成奇在2019年2月26日通过《购买意向书》及微信聊天明确告诉上诉人毛雁至少要到2019年7月才付清全部购房款。毛雁对《购买意向书》及石成奇告知的内容予以同意，故一审法院认定两上诉人接受了前述付款期限。该查明事实清楚、正确。但是上诉人毛雁在2019年3月2日提出要在2019年4月底拿到全款，并以此为由不签订正式的房屋买卖合同，是有违诚信原则的，应承担违约责任。是上诉人违约。 （二）通过微信聊天记录可知上诉人毛雁明确知晓房屋涨价，后续以各种借口拒绝签订正式的房屋买卖合同，一审法院结合一审第三人众念诚公司的陈述、相关聊天记录以及证人余某陈述称陈帅根提出愿意借款提前支付全款时，两上诉人并不予理睬等证据相互印证，可知，房屋涨价确是两上诉人不愿继续交易的原因之一，两上诉人违反《购买意向书》的约定，应当承担违约责任。综上，上诉人叶坚业、毛雁违反《购买意向书》项下的约定，对未能签订正式的房屋买卖合同存在过错，应当承担相应的违约责任。三、一审法院认定被上诉人的损失金额是以上诉人和被上诉人双方在案件审理过程中一致同意以2019年3月18日作为价值基准日对案涉房屋的价值进行评估，以确定差价，故一审法院依据评估公司的评估价格，确定被上诉人的损失为108000元，合法、合理应予以维持。在本案中，双方在案件审理过程中一致同意以2019年3月18日作为价值基准日对案涉房屋的价值进行评估，以确定差价，以该基准日对于确定陈帅根的损失合法有效。上诉人辩称的因被上诉人陈帅根于2019年3月8日已经与案外人签订正式的《房屋买卖居间协议书》，便因此认定被上诉人陈帅根的经济损失的截止点也应当至2019年3月8日止，此种认定站不住脚。一审法院已认定：被上诉人陈帅根是否购买其他房屋与陈帅根不能购买本案所涉房屋产生的机会损失没有必然关系，上诉人与被上诉人之间的《购买意向书》和被上诉人与案外人之间的《房屋买卖居间协议书》是毫不相关的两个事实，并不存在必然联系，被上诉人与案外人签订的《房屋买卖居间协议书》与本案无关，更无法证明被上诉人未遭受机会损失，故上诉人的上诉主张应予以驳回。被上诉人认为原审判决的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。《购买意向书》是两上诉人与被上诉人基于双方真实自由的意思表示而订立，对相关房屋买卖事项具有明确的条款约定，合同成立并生效，对双方均具有法律约束力。两上诉人叶坚业与毛雁违约，应当承担相应的违约责任。 众念诚公司述称，众念诚公司在邀约签协议和两方进行了协商，毛雁明确表示不卖房子给陈帅根。 陈帅根向一审法院提出诉讼请求：1.判令叶坚业、毛雁立即向陈帅根返还购房意向金人民币（币种下同）20,000元，并赔偿陈帅根损失200,000元，合计220,000元；2.判令叶坚业、毛雁承担本案全部诉讼费用、保全费用。本案审理过程中，陈帅根将前述第1项诉讼请求变更为：判令叶坚业、毛雁赔偿陈帅根损失200,000元。事实与理由:2019年2月26日，叶坚业、毛雁夫妻二人授权房产中介人员石成奇与陈帅根签订1份《购买意向书》，约定陈帅根向叶坚业、毛雁购买位于厦门市集美区的房屋（产权证号：厦国土房证第××号、厦国土房证第××号），总价款为2,300,000元。陈帅根应在2019年2月27日向叶坚业、毛雁支付20,000元意向金。双方应于2019年3月3日签订讼争房屋的正式房屋买卖合同。陈帅根应于签订正式房屋买卖合同时向叶坚业、毛雁支付180,000元，应于2019年4月5日向叶坚业、毛雁支付100,000元，应于2019年5月15日办理过户手续当日再支付350,000元，于2019年5月15日办理按揭贷款1,650,000元。上述《购买意向书》签订后，陈帅根依约于2019年2月26日向叶坚业、毛雁及其指定的中介人员石成奇账户支付购房意向金共计20,000元。同日，中介工作人员向厦门市存量房网上交易系统就本案讼争房屋申请了网签。2019年3月3日，叶坚业、毛雁以讼争房屋已涨价200,000元为由，明确向陈帅根及中介人员石成奇表示拒绝签订讼争房屋正式的房屋买卖合同。同时，叶坚业、毛雁向厦门市房地产中介协会申请撤销本案讼争房屋的网签。叶坚业、毛雁的上述行为已构成严重违约。陈帅根多次与叶坚业、毛雁协商，然而叶坚业、毛雁对陈帅根的要求置之不理。《购买意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，对双方均有约束力。依据《购买意向书》的约定，叶坚业、毛雁负有继续履行讼争合同的义务，但是，叶坚业、毛雁明确表示拒不履行，并且申请撤销讼争房屋的网签，该行为是明显违约行为。叶坚业、毛雁应依法赔偿陈帅根的损失，损失以讼争房屋增值的200,000元计算。陈帅根为此提起本案诉讼。 一审法院认定事实:叶坚业、毛雁夫妻二人委托众念诚公司出售两人所有的位于厦门市集美区的房屋（产权证号：厦国土房证第××号、厦国土房证第××号），由众念诚公司的法定代表人石成奇代叶坚业、毛雁与意向客户洽谈，并就洽谈的情况及时通过微信与叶坚业、毛雁沟通。2019年2月25日，石成奇告知毛雁有个客户“因为医保社保的问题还差三个月”，让毛雁考虑后答复。次日，毛雁答复石成奇称：“考虑了下，因为我们也急需资金，所以没办法接受这个客户的要求”。2019年2月26日晚上，陈帅根来到众念诚公司就购买案涉房屋事宜与石成奇进行洽谈，石成奇当场与毛雁接通微信视频聊天，于20:29分至20:40分期间进行了约10分钟的视频通话。之后，石成奇向毛雁发送文字内容：“第一备注付意向金2万在签约合同当日支付18万在4月5日支付定金10万办理过户当日支付首付款35万”“第二乙方在2019年5月15日前办理过户手续，如无办理过户手续甲方不退还已收定金30万”。接着石成奇给毛雁发送1份《房产买卖居间协议书》的格式文本照片，其中关于付款方式的条文有用粗线条圈起来，并用语音告知毛雁：“你看这样是针对银行贷款的，你看一下。然后你再想一下需要什么备注的，我等下再把协议书上这样再写个备注条款，备注条件……”毛雁回复：“没有支付首付款的35万和办理银行贷款时间”。石成奇回复：“在2019年5月15日当日办理过户支付首付款35万5月15日当日办理贷款手续165万”。毛雁回复：“还是不太明白，合同上写的甲方需要办理抵押登记手续？”“还有一个，尾款收到的时间？”石成奇回复：“尾款时间都没有写的，因为贷款时间是有银行卡的，没有任何合同都会写尾款时间的，这点是没有写的，姐”。毛雁回复：“那一直没有收到尾款呢”。石成奇回复：“在收到银行抵押的时候，他如果收到抵押的话没有发款给你，他有个时间的，这个有时间限制”。接着石成奇给毛雁发了1份案外人签的《房产买卖居间协议书》，其中“乙方向银行申请贷款……元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款拾日内将差额部分以现金方式支付给甲方……”的文字内容有用粗线条圈起来。石成奇接着又称：“你看下这个条款，这个时间我填过的时间你看一下。”“他会以现金的方式给你补齐房子，就是以现金方式来补齐差价的。”“但是你最后的一个尾款时间的话，如果要是备注说明的话，最好是见面，见面谈的时候，然后大概说一个时间也可以。这也不是不行，但是这个时间写宽裕，不能写这种是，贷款的时间至少要约两个月，两个月左右。但是很少有点儿备注的，你看这样行不行，如果这样行，我再跟他说。”毛雁回复：“可以”。接着毛雁给石成奇发送了叶坚业的身份证照片、银行卡照片以及案涉房屋的房产证照片。石成奇回复：“那个客户在我店里，然后我写完了拍照发给你，然后你觉得可以，你们俩视频一下，然后我就把这个叫他把意向金直接转给你。”毛雁回复：“好”。接着，石成奇向毛雁发送了1份《购买意向书》的照片。 前述石成奇以照片形式发给毛雁的《购买意向书》载明：购买人为陈帅根，并写明了陈帅根的身份证号码及联系方式。购买房屋坐落为厦门市集美区，并写明了产权证号。买方价格为总价2,300,000元，付款方式为商业贷款或组合贷款。委托洽谈期限为10天，在2019年3月3日签订居间买卖合同。购买人自愿在签订本意向书时向本所支付购买该房产诚意保证金人民币20,000元整，在与卖方签订正式合同（房屋买卖合同）时即转为购买该房产的定金。该《购买意向书》的备注栏以手写文字填写了以下内容：2019年2月27日支付意向金20,000元。支付业主叶坚业10,000元，剩余10,000元交付中介方石成奇保管。该《购买意向书》的补充条款一栏以手写文字填写了以下内容：“1、近10日内签买卖居间合同并向甲方当日支付人民币壹拾捌万元整（￥180000）含意向金贰万元整合计贰拾万元整（￥200000）为定金。2、乙方于2019年4月5日再支付甲方壹拾万元整（￥100000）合计人民币叁拾万元整为定金。3、双方约定在2019年5月15日办理过户手续，甲方需积极配合乙方（或乙方指定的第三方），办理过户手续当日支付人民币叁拾伍万元整（￥350000）购房首付款，在2019年5月15日办理按揭贷款壹佰陆拾伍万元整（￥1650000）合计房款人民币贰佰叁拾万元整。4、如按揭贷款不成功，乙方以抵押贷款或现金方式支付给甲方（出卖方）。5、在2019年5月15日办理过户时间后未办理过户手续，定金人民币叁拾万元整（￥300000）不退还给购买方（乙方）在2019年3月3日签订居间买卖合同。”陈帅根在购买人签名一栏签名，石成奇在销售代表一栏签名，同时石成奇在收款人一栏签名并备注“代叶坚业”。 石成奇第一次发送前述《购买意向书》给毛雁时，补充条款上没有前述第5条内容，毛雁提出：“意向合同上没有办理过户时间逾期，定金不退还”。石成奇遂补上了前述第5条内容，并补上“在2019年3月3日签订居间买卖合同”，然后再次拍照发给毛雁。毛雁回复：“想问一下什么叫组合贷款会不会影响尾款”。石成奇回复：“组合贷款就是公积金商业贷款”“公积金跟商业和在一起”。毛雁回复：“好的”。石成奇回复：“好那你看可以他现在转账”。毛雁回复：“可以了”。之后石成奇将陈帅根微信转账的截图及陈帅根的身份证照片发给毛雁，毛雁回复：“确认收到陈帅根购房定金（意向金）1万元厦门市集美区产权证号01183326-1-2号”。石成奇回复：“中介方代收一万今收到陈帅根购房定金（意向金）厦门市集美区产权证号01183326-1-2号”，并让毛雁回复“收到”，毛雁遂回复“收到”。接着石成奇说：“那我把那个他签了意向金的书拍照发给你两份，一起拍照发给你哈。”毛雁回复：“好”“我需要签字拍照发吗”。石成奇回复：“姐，买方很信任我，说你同意了我代签就可以，也是实实在在刚需。”毛雁回复：“好”。接着石成奇将《购买意向书》一式两份一起拍照发给了毛雁。之后毛雁问石成奇签“定金协议”由叶坚业一个人来、办理过户时两人再一起来是否可以，石成奇答复称可以。毛雁接着告诉石成奇已买好机票，3月2日到厦门，3月3日办理“定金协议”。石成奇则告诉毛雁“房子我已经网签，别的中介问你就说已售，不用理他们了。”毛雁回复称“好的”。 2019年3月1日及3月2日，毛雁与石成奇通过微信沟通确定见面时间以及需要携带的材料。3月2日晚上，石成奇微信里对毛雁说：“姐你说房价涨了我给你看我刚成交的万科四房”。接着给毛雁发了案外人的购房合同及房屋图片。毛雁回复：“按照这个价格，我房应该卖240”。石成奇又发了一些案外人的购房合同及房屋图片给毛雁，并告诉毛雁：“我知道你朋友又跟你说还有一些中介但是姐行情没有你想的那么好。”毛雁回复：“我自己也看了安居客链家确实涨了一点”。石成奇回复称那是别人搞破坏，高报价格。毛雁回复：“其实这也不是最重要的”“最关键是我要等5、6月才拿到全款”。石成奇回复：“那当时你也同意了”，并称原来都谈好了，也收了定金。毛雁则称只收了意向金，没有签居间协议，就不是定金，未签订正式合同，要调整更改是合理的，并称已经请律师看过了。之后双方在微信上发生了争论，石成奇认为《购买意向书》已写了所有主要条款，买卖双方已达成具体协议，具有法律效力，不同意毛雁不想出售案涉房子的意见。毛雁则认为买卖双方没有签正式协议，收取的只是意向金，条款是可以再谈再调整的。毛雁还称：“价格就算涨也不是最大问题”“我是介意拿到尾款时间”。石成奇告知毛雁房子不卖的话会有诉讼，“时间改动”可以协商。毛雁提出要4月底收到全款。石成奇说这个时间问题见面再聊。之后，毛雁称了解到房价确实上涨了，但这个不是最重要的，最重要的是拿到全款的时间，觉得要等五六个月才能拿到全款时间太久。石成奇称4月底拿到全款时间有点紧，贷款审批快的话差不多5月底可以拿到钱。之后，双方多次微信沟通，并于2019年3月3日见面协商，但未能达成一致。当日，毛雁明确告诉石成奇及陈帅根，不同意出售案涉房屋。之后，毛雁向相关部门投诉，案涉房屋的网签被撤销。 2019年3月16日，叶坚业、毛雁将收取的10,000元款项及相应的利息退还给陈帅根。 本案庭审过程中，证人余某出庭陈述称，其系陈帅根的同事，陈帅根在众念诚公司洽谈的当晚余某有在场，石成奇通过视频的形式与毛雁确定了房屋买卖的事宜，谈的内容与石成奇写的条款一致。余某还称2019年3月3日其陪同陈帅根到众念诚公司与叶坚业协商，叶坚业说了很多拒绝卖房的理由，其中之一就是要在4月底拿到全款。陈帅根在协商过程中表示愿意购买房屋，还表示愿意去借款，在4月底拿全款给叶坚业，叶坚业表示要回去跟毛雁商量，可叶坚业没有按约定时间继续来协商。 本案审理过程中，经陈帅根申请，一审法院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对案涉的位于厦门市集美区的房产价值进行评估，双方当事人一致同意以2019年3月18日为评估基准日。厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司经评估出具了厦信衡房评字〔2019〕第F19016号《房地产估价报告书》。估价结果为，单价每平方米30,048元，总价为2,408,000元。陈帅根为此支付评估费8,520元。 本案审理过程中，叶坚业、毛雁提交1份陈帅根与案外人李萍及众念诚公司签订的《房产买卖居间协议书》，该协议书载明陈帅根与李萍于2019年3月8日约定李萍将位于厦门市集美区的房屋（房屋建筑面积119.86平方米）以3,750,000元的总价出售给陈帅根。 一审法院认为，本案系因买受人向出卖人主张违约责任而引起的房屋买卖合同纠纷。案涉《购买意向书》就案涉房屋的坐落、交易价格、定金、付款方式、付款时间、办理按揭贷款的时间及贷款金额、贷款不成功的补救方式、过户时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行了明确约定。并且，从石成奇与毛雁的微信聊天记录及陈帅根在众念诚公司洽谈的过程来看，叶坚业与陈帅根的身份证照片在微信里均有发送，买卖双方均知悉对方的具体身份情况，陈帅根在《购买意向书》上签名，毛雁知悉、确认《购买意向书》的全部内容并同意石成奇代签。因此，《购买意向书》系陈帅根与毛雁、叶坚业的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。叶坚业、毛雁辩称《购买意向书》仅是意向性文件，是众念诚公司单方对陈帅根的允诺，不是叶坚业、毛雁的真实意思表示，不具有法律约束力。该抗辩明显与事实不符，一审法院不予采信。虽然《购买意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款，与正式的房屋买卖合同已非常接近，但因双方明确约定于2019年3月3日再行签订正式的房屋买卖居间协议，且双方就以按揭贷款形式支付的尾款的具体到款时间还要见面磋商后再补充，故《购买意向书》的性质应认定为预约合同。因此，陈帅根与叶坚业、毛雁均应按照《购买意向书》的约定签订正式的房屋买卖合同，否则应承担相应的民事责任。 陈帅根与叶坚业、毛雁最终未签订正式的房屋买卖合同，在案证据不能证明陈帅根存在违反《购买意向书》约定的违约行为。从查明的事实来看，案涉房屋买卖最终未能签订正式买卖合同的原因系叶坚业、毛雁单方违反《购买意向书》约定： 首先，《购买意向书》明确约定双方于2019年5月15日办理房屋过户手续，陈帅根于当日支付350,000元购房款，并于当日办理按揭贷款1,650,000元。2019年2月26日晚的磋商过程中，对于毛雁提出的付款方式及尾款问题，石成奇专门发送了格式化的房屋居间买卖协议书给毛雁看，并将有关付款条件、办理贷款的条文专门用粗线条圈起来予以提示，且明确告诉毛雁，贷款的时间是由银行决定的，至少两个月，一般是不写在合同里的，如果一定要写，也可以与陈帅根见面后商谈确定一个时间写上。因此，根据前述《购买意向书》的约定及石成奇告知的内容，毛雁应该知道除300,000元购房款于2019年4月5日前支付外，另外有350,000元款项的付款时间是2019年5月15日，以按揭贷款形式支付的尾款1,650,000元至少在2019年5月15日起的两个月即2019年7月才会到款。在此情况下，毛雁对《购买意向书》予以同意，应视为其接受了前述付款期限。但是，毛雁在2019年3月2日提出要在2019年4月底拿到全款，并以此为由不签订正式的房屋买卖合同，明显有违诚信。 其次，毛雁在微信中有提到其了解到案涉房屋已涨价，虽然其一直强调房屋涨价不是其不愿意签订正式房屋买卖合同的“最主要”原因，但是由此可以看出，房屋涨价应是其不愿意继续交易的原因之一。 再次，作为居间方的众念诚公司全程参与案涉房屋的交易磋商过程，其关于案涉房屋买卖最终未签订正式房屋买卖合同系叶坚业、毛雁因房屋涨价而反悔的陈述比较可信，且与微信聊天记录也能形成一定的相互印证。另外，证人余某陈述称2019年3月3日见面磋商时，叶坚业提出要4月底拿到全款，陈帅根提出可以去借款来提前支付全款，但叶坚业、毛雁未按约定继续磋商。虽然余某系陈帅根的同事，但其证言对本案的事实也能起到一定的印证作用。 综上所述，案涉《购买意向书》已就房屋买卖合同的主要内容达成一致，具有履行的可能性，只要双方在此基础上予以适当补充与细化就能达成正式的房屋买卖合同。叶坚业、毛雁违反《购买意向书》的约定，未与陈帅根签订正式的房屋买卖合同，应承担违约责任，赔偿由此给陈帅根造成的损失。案涉房屋交易不成给陈帅根造成的损失主要是机会损失，即合理的房屋差价损失。毛雁于2019年3月3日明确告知陈帅根不同意出售案涉房屋，双方在案件审理过程中一致同意以2019年3月18日作为价值基准日对案涉房屋的价值进行评估，以确定房屋差价，该基准日对于确定陈帅根的损失具有合理性。根据厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司经评估出具的厦信衡房评字〔2019〕第F19016号《房地产估价报告书》，案涉房屋于2019年3月18日的房屋总价为2,408,000元。因此，陈帅根就案涉房屋的合理差价损失为108,000元。也即，由于叶坚业、毛雁的违约行为，陈帅根在合理的期限内购买相同的房屋需要多支出108,000元。对于该差价损失，叶坚业、毛雁应予以赔偿。叶坚业、毛雁辩称陈帅根与众念诚公司合作炒房，但未提交任何证据予以证明，且即使陈帅根存在炒房行为，也不能证明叶坚业、毛雁可以免除赔偿责任。叶坚业、毛雁还提交1份陈帅根与案外人李萍于2019年3月8日签订的《房屋买卖居间协议书》，拟证明陈帅根不存在机会损失。但是，陈帅根是否购买其他房屋与陈帅根不能购买本案所涉房屋产生的机会损失没有必然关系，且从该《房屋买卖居间协议书》来看，陈帅根所购房屋与案涉房屋的层数、面积相差较大，单价与总价也都明显超出案涉房屋的单价与总价，故该证据不能证明陈帅根不存在损失。综上，陈帅根主张叶坚业、毛雁赔偿损失200,000元的诉讼请求，其中108,000元部分有事实及法律依据，一审法院予以支持，其余部分一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、叶坚业、毛雁应于本判决生效之日起十日内赔偿陈帅根损失108,000元；二、驳回陈帅根的其他诉讼请求。 本案二审期间，叶坚业、毛雁、陈帅根、众念诚公司对一审法院查明认定的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审审理期间，叶坚业、毛雁提交一份《厦门市不动产登记信息查询结果》，拟证明陈帅根于2019年5月26日购买了位于厦门市集美区的房产，该信息可印证陈帅根最初购买房产时确实存在社保缴交年限未满的问题，且石成奇知道叶坚业、毛雁出售房产时有资金需求，需要及时收到房款。陈帅根和众念诚公司质证认为，对该份证据的真实性无异议，但与本案无关。本院对该份证据的真实性予以确认，但该信息查询结果上载明的房产与本案无直接关联，该证据不作为认定本案事实的依据。 本院认为，关于讼争《购买意向书》的性质，从《购买意向书》的内容来看，约定了包括当事人、标的、价款、履行方式、违约责任等合同应具备的主要条款，已满足房屋买卖合同的形式和实体要件，且签约目的系确保买卖双方在将来一定期限内订立正式的购房合同。一审法院认定其性质为预约合同，具有事实与法律依据，本院依法予以维持。《购买意向书》作为独立的预约合同，是各方当事人的真实意思表示，对各方当事人具有法律拘束力，在一方当事人不履行订立买卖合同义务时，应承担的是预约合同的违约责任，而非本约的缔约过失责任。因此，上诉人关于该《购买意向书》为磋商性文件，即便未签订正式的购房合同，仅应承担缔约过失责任的主张，于法无据，本院不予采纳。关于违约责任及损失赔偿金额的认定，鉴于：1、签订《购买意向书》前，石成奇已明确告知毛雁需通过银行贷款的方式支付购房尾款，毛雁最初虽回复无法接受客户要求，但次日与石成奇在微信通讯中又同意陈帅根的付款方式并确定了付款节点，此后亦对《购买意向书》内容予以认可，这表明毛雁已接受了《购买意向书》约定的付款期限，应依约履行订立正式购房合同的义务。然此后毛雁又以不接受尾款支付时间为由拒不签订购房合同，不仅违反诚信原则，也已经构成违约。2、无论是石成奇告知毛雁抑或是毛雁从他处得知讼争房屋售价有上涨趋势，毛雁表示拒绝出售房产时的确提到了“也看了安居客、链家确实涨了一点”，结合作为居间方负责人石成奇的相关陈述，本院不能排除房屋涨价是毛雁违约的根本原因之一。3、根据各方微信沟通情况来看，在石成奇表示意向金已收、所有流程都谈好，不签约对方会有损失的情况下，毛雁多次强调未签正式合同就不算违约，并反复提到不签约的原因是无法在4月底前拿到全款。前述主张不能作为毛雁单方违约的理由，既不能对抗《购买意向书》的法律效力，亦不能免除毛雁违约责任的承担。4、叶坚业、毛雁的根本违约行为导致守约方陈帅根丧失了以各方约定的价格购买讼争房屋的机会，应承担因此给陈帅根造成的包括实际损失、可得利益损失在内的损失赔偿责任。一审法院以2019年3月18日作为价值基准日对讼争房屋价值进行评估，并以此确定房屋差价，进而判定陈帅根就讼争房屋的合理差价损失为108000元，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，叶坚业、毛雁的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2460元，由叶坚业、毛雁负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 林 审判员 洪培花 审判员 陈 石 二〇二〇年一月十七日 书记员 黄 琳 附页 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。