广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4634号 原告：北海大和物业服务有限公司,经营场所:北海市西南大道侧、北京路东天和花园，统一社会信用代码：9xxxxxxxx3。 法定代表人：陈庆功，总经理。 委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 被告：邹珊珊，女，汉族，1963年08月08日出生，住广西北海市铁山港区，现住广西北海市海城区。 原告北海大和物业服务有限公司（以下简称“大和物业公司”）诉被告邹珊珊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告大和物业公司的委托诉讼代理人何能容、被告邹珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年9月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、公共维修资金、公摊围栏费共计24550元；2、判令被告支付违约金3273元（违约金以每年欠费总额为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，暂计至2019年9月1日，其余计至实际偿清之日止）；3、本案原告因诉讼产生的律师费1227.5元由被告承担。事实与理由：原告为具有合法经营资格的物业服务公司。2013年9月1日，经北海市都市庭园业主委员会选聘，正式进驻北海市都市庭园小区并对该小区实施专业化的物业服务。北海市都市庭园业主委员会选聘原告后，双方对物业服务费收费标准作出如下约定：A座共7幢商住楼房，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币310元/幢/月；B座共12幢商住楼房，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币220元/幢/月；C座共12幢别墅，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币190元/幢/月；D座共8幢别墅，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币290元/幢/月；E座属住宅套间共24套，每套按建筑面积计算暂定为：人民币0.60元/㎡/月等。双方协商一致后，在都市庭园小区进行了书面的公告。2013年12月10日，原告与北海市都市庭园业主委员会正式签订了物业管理服务合同。2014年12月17日，原告与北海市都市庭园业主委员会正式签订了物业管理服务合同补充协议，约定了公共维修资金的收费标准，补充协议约定：E座属住宅套间共24套，每套每月按人民币10元收取，其余座共39幢，每幢每月按人民币20元收取。上述签订物业管理服务合同和补充协议于2018年8月31日到期，经过北海市都市庭园业主委员会讨论商议，决定合同到期后继续聘请原告为都市庭园小区的物业管理方。于是双方在2018年11月17日续签了物业管理服务合同，合同约定：A型、B型、C型、D型、E型每户按面积暂定为（0.7元/㎡/月）计算；公共维修资金含公摊水电费暂定A、B、C、D型20元/户/月，E型10元/户/月；电动车充电费（不含保管费）暂定35/月/辆；空置的房屋，按规定每月全额收取物业服务费及公共分摊等一切费用；业主出租房屋时，按出租房屋合同约定综合物业服务费及车位费由受益方交纳的，业主承担连带责任。另外，北海市都市庭园业主委员会于2019年9月5日公告，因修缮防盗围墙，业主需按户型一次性交纳公摊费（费用标准详见分摊公告）。原告入住都市庭园小区后全面履行了合同义务，并获得了决大多数业主的认可。被告系北海市都市庭园小区A6幢的业主，按合同约定，从2013年9月1日至2018年11月31日，被告每月需向原告缴纳物业费310元，从2015年1月1日起，应按合同约定交纳维修资金毎月20元，从2018年12月1日起，应按合同约定交纳物业费每月367元。如被告不按合同约定缴纳有关费用，从逾期之日起原告每天按所欠费总额的千分之三收取违约金，并有权要求被告承担因原告追缴欠费提起诉讼产生的律师费、诉讼费等费用。被告自欠缴物业服务费以来，原告多次向被告催缴并书面通知，被告均拒绝缴纳。截止2019年9月30日，被告共欠缴物业服务费、公共维修资金、公摊围栏费共计24550元。为此，原告诉至法院请求法院判如所请。 被告邹珊珊辩称：1、原告在未得到百分之七十以上业主同意下应立即停止对都市庭园小区物业的强行管理。北海市都市庭园业主委员会并未按照相关法律规定进行选举，没有经过多数业主同意，是私自成立的，其无权与原告签订物业服务合同，故业主不应该对该合同负任何法律责任；2、物业服务合同签订后，原告也没有按照合同约定对小区进行管理，其中小区卫生问题、消防问题及随便收取维修费用等问题多次引起小区业主公愤；3、在原告强行对小区进行管理后，业主与原告之间的纠纷并没有任何人进行调解，包括所谓的“业主委员会；4、原告诉状及证据说存在多次催缴被告缴纳物业费的事实，但实际上被告从来没有收到过原告催缴费用的任何通知；5、被告2007年在小区被盗电动车，原告只赔付了同小区别的住户，但并未赔付给被告。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 被告邹珊珊、张万业系北海市京泰路30号都市庭园A06号房屋业主，房屋面积为524.07㎡。案件审理过程中，原告自愿放弃对张万业主张任何权利。 2013年12月10日，原告（乙方）与北海市都市庭园业主委员会（甲方）签订《北海市都市庭园物业管理服务合同》，约定由原告对位于北海市京泰路都市庭园内包括本案被告在内的63户（其中A、B座是临街商铺：19幢，C、D座是住宅别墅：20幢，E座是住宅套间：24户）提供物业服务，并约定物业管理服务收费标准为：A座（A1至A7）共7幢商住楼房，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币310元/幢/月；B座（B1至B12）共12幢商住楼房，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币220元/幢/月；C座（C1至C12）共12幢别墅，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币190元/幢/月；D座（D1至D8）共8幢别墅，每幢物业服务费收费标准暂定为：人民币290元/幢/月；E座属住宅套间共24套，每套按建筑面积计算暂定为：人民币0.60元/㎡/月等。经甲、乙双方商定，公共维修资金平时不向业主收取，如果小区公共范围需要维修，维护时再由业主委员会向各家各户（或栋）业主根据工程造价平均分摊，专款专用，但公共水、电由物业统一据实收缴，合理分摊。甲方应按时（每月的十号前）按合同所定的收费标准向乙方交纳物业管理服务等费用。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起乙方每天按所欠费总额的千分之一（1‰）收取违约金，并有权依法追缴欠费。本合同自2013年9月1日起至2018年8月31日止(期限为5年)。合同期满后经业主委员会考核评定及格，再公布全体业主半数以上同意后续签合同。合同还约定了其他内容。 2014年12月17日，原告（乙方）与北海市都市庭园业主委员会（甲方）签订《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》，约定：经甲乙双方商定，修改《北海市都市庭园物业管理服务合同》第三条：小区大门收费处旁向南的一间物业用房（约12平方米）给乙方自由使用，亦可出租，所得的收入补贴给物业公司物业费的不足部分（从2014年10月1日起不能再作为维修费使用）；第四条：从2015年1月1日开始收取公共维修基金（专款专用），公共维修资金收费标准暂定为：E座属住宅套间共24套，每套每月按人民币10元收取，其余A、B、C、D座共39幢，每幢每月按人民币20元收取。本协议作为合同的附件，与合同具有同等法律效力。 2018年11月17日，原告（乙方）与北海市都市庭园业主委员会签订《北海市都市庭园物业管理服务合同》，约定由原告对位于北海市京泰路都市庭园内包括本案被告在内的63户（其中A型7幢、B型12幢是临街商铺：C型12幢、D型8幢是住宅别墅，E型24户是住宅套间）提供物业服务，并约定综合物业服务收费标准为（计算后四舍五入精确到元）：A型、B型、C型、D型、E型每户按面积暂定为（0.7元/㎡/月）计算；公共维修资金含公摊水电费暂定A、B、C、D型20元/户/月，E型10元/户/月（包干制）。业主应按时（每月的十号前）按合同所定的收费标准向乙方交纳物业管理综合服务等费用。业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起乙方每天按所欠物业费总额的千分之三（3‰）收取违约金，并有权依法追缴欠费，向法院提起诉讼而发生的律师费和诉讼材料复印费及相关的一切费用由业主全部承担。本合同自2018年12月1日起至2023年11月30日止(期限为5年)。经甲乙双方商定，由物业公司预先垫资如下：一、……。二、…。三、对小区西边南A1幢至北C7幢一百二十多米的铁围栏进行修补加固。四上述设施建设及维护费用乙方从物业管理服务利润中逐步收回，期间不得以任何理由就上述建设项目及维护费向业主收费。 另查明：原告于2013年9月1日开始进驻北海市京泰路都市庭园提供物业管理服务至今。被告自2013年9月1日起未按约交纳物业费用及有关费用。经原告多次向被告催收并发出公告催缴，但被告至今仍未缴纳。 再查明：北海市海城区住房和城乡建设局于2013年11月7日出具《业主委员会备案证明》[北城物会备（2013）第11号]，内容载明：坐落于京泰路30号的都市庭园业主委员会已经成立，提交的材料齐全，符合备案条件，予以备案。 还查明：原告为本案诉讼支出律师代理服务费2000元。 庭审中，原告主张按照《广西壮族自治区律师服务收费标准》关于“争议标的10万元以下的（含10万元），费率为5%，每件低于1000元的按1000元收取”的规定，其实际支出的2000元律师服务费已超出法律规定，故本案只酌情请求1227.5元。 本院认为：原告与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》及《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。关于被告抗辩北海市都市庭园业主委员会并非合法选举成立，无权与原告签订物业服务合同，故原告与北海市都市庭园业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《补充协议》均为对其无法律约束力的辩解意见，根据北海市海城区住房和城乡建设局出具的《业主委员会备案证明》已证实北海市都市庭园业主委员会已合法成立，现被告对此并未向本院提交任何证据予以推翻该事实，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为都市庭园的业主，原告与北海市都市庭园业主委员会之间签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》及《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》对其均具有约束力，被告接受了原告的物业服务，理应按照合同约定交纳相应物业管理费及公共维修资金，故对于原告要求被告支付所欠物业费及公共维修资金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告应支付自2013年9月1日起至2019年9月30日止拖欠的物业服务费23200元（310元/月×63月+367元/月×10月=23200元），2015年1月1日至2019年9月30日止拖欠的公共维修资金1140元（20元/月×57月=1140元）。关于原告诉请的公摊围栏费210元，因原告与北海市都市庭园业主委员会已在2018年11月17日签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》中已明确约定“经甲乙双方商定，由物业公司预先垫资如下：一、……。二、…。三、对小区西边南A1幢至北C7幢一百二十多米的铁围栏进行修补加固。四、上述设施建设及维护费用乙方从物业管理服务利润中逐步收回，期间不得以任何理由就上述建设项目及维护费向业主收费”，现原告就此费用再向业主主张，无事实依据，本院不予支持。关于被告抗辩原告没有按照合同约定对小区进行管理，导致小区卫生问题、消防问题及随便收取维修费用等问题多次引起小区业主公愤及其并未收到过原告催缴费用的任何通知的辩解意见，因被告对此并没有向本院提交任何证据予以证实，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。 关于违约金，合同已明确约定如业主不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按所欠物业费总额的千分之一（1‰）、千分之三（3‰）收取违约金，被告未按时足额交纳物业服务费的行为已构成违约，根据合同约定，应从逾期之日起交纳违约金，但依据该标准计算违约金过高，原告自行调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。原告自行调低该标准是其处分诉权的表现，且并未超出法律规定的范围，本院予以尊重。现原告按照该标准诉请2013年9月1日起至2019年9月1日期间的违约金为3273元，并未超出法律规定的范围，本院予以支持。2019年9月2日后的违约金，应以23200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止。 关于原告诉请的律师服务费，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，但原告诉请的1227.5元过高，本院酌情支持1217元[（24550元-210元）×5%=1217元]，超出该部分的数额，本院不予支持。 综上所述，为维护公民和法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邹珊珊支付自2013年9月1日起至2019年9月30日止的物业服务费23200元、公共维修资金1140元及违约金（2019年9月1日前的违约金为3273元，此后的违约金计算方式：以23200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）给原告北海大和物业服务有限公司； 二、被告梁邹珊珊支付律师服务费1217元给原告北海大和物业服务有限公司； 三、驳回原告北海大和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费526元，减半收取263元，由原告北海大和物业服务有限公司负担2元，被告邹珊珊负担261元。（该费用原告已向本院预交，被告应负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费526元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽