山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终23号上诉人（原审原告）：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薄俊平，男，1968年5月14日出生，汉族，个体，住太原市。委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。上诉人郝红星因与被上诉人薄俊平房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝红星的委托诉讼代理人郭卫生，被上诉人薄俊平的委托诉讼代理人段治峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝红星上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人可得利益损失2632634.54元；3.由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决存在事实认定错误，(一)上诉人欠付租金的起算日为2018年1月1日，原审未予认定是错误的。上诉人租赁的标的物是麦特摩尔大厦1-4层门面楼整体，签订《承租合同》《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》的主体必然是麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，接受租金的主体、未收到租金的主体必然是麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，出租方要解除合同，其主体就只能是1-4层业主这个整体。显然“整体”是合同的核心与基础。因此，上诉人支付租金的起算日具有整体性和统一性，欠付租金起算日同样具有整体性和统一性，各个业主不存在差异。《承租合同》是上诉人与李好生签订的，李好生代表麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，租赁期限十年。第一年租金377万元，第二年至第十年每年471万元。上诉人将整体租金支付给李好生或是业主委员会主任赵永灵等人，不针对单个业主，也不针对单个楼层的整体业主。显然，从合同的签订到已经实际履行的六年，均是按合同约定履行的。因此，若要解除合同应是1-4层业主这个整体，单个业主、单个楼层的整体业主没有资格或权利与上诉人解除合同。所以，接受租金的主体具有整体性和统一性，欠付租金起算日同样具有整体性和统一性。按照《承租合同》第九条第三款约定，上诉人“拖欠房租累计3个月以上”。且(2019)晋0109民初2166号民事判决等80多份生效判决皆认定上诉人欠付租金的起算日为2018年1月1日；据此计算，至2018年4月1日欠付租金时长才满3个月，才能成就出租方解除合同的条件。因此，该事实决定了在2018年3月，麦特摩尔大厦1-4层整体业主无权解除《承租合同》，据此否定了一审法院关于被上诉人在履行与上诉人的合同中，无法实现合同目的的论证；况且，欠付租金起算日2018年1月1日是人民法院发生法律效力的判决所确认的事实。综上，不予认定上诉人欠付租金的起算日2018年1月1日是明显的认定事实错误。(二)一审的证据没有显示1-4层业主这个整体向上诉人提出解除《承租合同》，但一审法院认定“2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》”，该认定显然是1-4层业主整体，因此，该认定是没有事实依据的。一审的证据中没有显示麦特摩尔大厦1-4层全体业主们向上诉人提出解除《承租合同》；没有显示1-4层全体业主授权委托哪个业主或哪几个业主向上诉人提出解除《承租合同》；显然，没有证据证明或支持1-4层业主这个整体提出与上诉人解除《承租合同》。(三)一审法院根据上诉人2018年7月11日曾向原审法院起诉四层18名业主的起诉状就推定“原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知”，该推定中的“业主”显然包括了二层业主在内的1-4层的整体业主，是事实认定错误。2018年7月11日，上诉人起诉的业主共计18位，皆是四层的业主，而非1-4层业主这个整体，也非二层业主，充分说明1-4层业主整体或二层业主并没有在麦特摩尔大厦张贴解除合同通知，也没有授权这18位业主解除合同;上诉人也没有收到过1-4层业主整体或二层业主其他形式的解除通知。因此，一审法院无依据地认定业主们提出与上诉人解除《承租合同》，上诉人收到了包括二层在内的业主的解除通知，显然是事实认定错误。二、一审法院未正确适用《合同法》关于合同解除权行使的有关规定，没有审查麦特摩尔大厦1-4层业主们在2018年3月是否享有合同解除权，就错误认定承租合同已经解除。根据相关法律规定，当事人一方解除合同的前提条件是依法享有约定的解除权或法定的解除权；即发出解除通知的一方须有解除权，没有解除权的解除通知是不发生合同解除的法律效果。上诉人欠付租金起算日为2018年1月1日，在2018年3月出租方无权解除承租合同，1-4层全体业主整体或单个楼层业主或单个业主皆没有《承租合同》的解除权，无权提出解除合同，既便是提出依法也不能产生解除合同的法律效力。三、一审法院断章取义地适用《合同法》第九十六条，错误认定《承租合同》已经解除。《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”该两个法条的整体文义显然是:享有约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。但一审法院根据其认定的“业主们提出解除合同的时间为2018年3月”、“上诉人于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知”等错误事实，并截取合同法第九十六条的“合同自通知到达对方时解除”，以此径行认定“该承租合同已经事实上解除”。显然，一审法院没有考虑业主(们)在2018年3月是没有《承租合同》的解除权和解除合同的基本法律要件。综上，一审法院认定承租合同已经解除是适用法律错误。一审法院以其错误适用法律认定的《承租合同》已经解除为基础，进一步错误地认为上诉人丧失了对麦特摩尔大厦一层西侧至四层房屋的转租权，被上诉人在履行与上诉人的合同中，无法再实现合同的目的，被上诉人与四层业主代表签订合同的行为不但不构成违约，而且不再履行与上诉人之间合同的行为具有正当性；错误地判决驳回上诉人的全部诉讼请求。四、本案的客观事实是上诉人与被上诉人的《租房合同》没有被解除，被上诉人就与一层业主签订租赁合同，并向其交纳租金，单方构成根本违约。上诉人向1-4层业主每年支付471万元，根据一、二层业主的租金分配表，一层每年分得的租金619323.62元；二层每年分得的租金1454448.99元，因此，被上诉人的根本违约行为致使上诉人损失了本应可获得的2632634.54元的利益，被上诉人依法应当赔偿。综上所述，一审判决不认定上诉人欠付租金的起算日2018年1月1日，不审查1-4层业主这个整体或二层业主没有合同解除权，就错误地认定没有合同解除权的1-4层业主已经解除《承租合同》，错误地认定上诉人丧失了对房屋的转租权，进而错误地认定被上诉人与二层业主代表签订合同不构成违约；请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人薄俊平辩称，一、郝红星没有权利请求被上诉人赔偿其可得利益损失2632634.54元。2011年8月郝红星与麦特摩尔大厦1层至四层业主授权代表李好生签订了承租合同，郝红星依据承租合同取得了与薄俊平签订房屋租赁合同的权利。2018年3月由于郝红星在履行承租合同的过程中拖欠业主租金导致业主解除了与郝红星签订的承租合同，故郝红星丧失了与被上诉人在房屋租赁合同中作为出租人的权利，因此对于郝红星起诉薄俊平要求支付可得利益损失没有了事实依据，薄俊平不应支付郝红星该可得利益损失。二、郝红星与李好生签订的承租合同在2018年3月份已经解除。2018年4月8日，郝红星起诉李好生、高海云，诉讼请求是确认承租合同有效，该次起诉证明郝红星与李好生、高海云之间关于承租合同已经解除，不存在继续履行的问题。如果郝红星与李好生签订的承租合同在2018年4月8日是有效的合同和正在履行的合同，就不存在郝红星通过起诉的方式请求法院确认承租合同合法有效的诉讼，正是由于业主与郝红星解除了承租合同，才有郝红星通过诉讼的方式请求法院确认承租合同合法有效的诉讼，但在郝红星起诉李好生时，郝红星仍然拖欠业主租金没有支付，从郝红星提供的其与李好生对承租合同的更正说明来看，即使是在2018年3月4日或13日，业主通知郝红星解除合同的时间其拖欠业主租金没有达到3个月，由于郝红星拖欠租金一直处于持续状态，到郝红星起诉李好生请求法院确认承租合同有效，继续履行时，郝红星拖欠业主的租金也已经超过了3个月，在该案件中，李好生也不同意继续履行承租合同，郝红星收到了业主解除合同的通知，也知道业主与其解除了合同，郝红星没有及时支付租金，一直拖欠至今，承租合同被解除已经是客观事实，郝红星通过起诉的方式，也没有达到诉讼目的，该案随着郝红星的撤诉充分说明承租合同已经被解除。从2018年7月28日郝红星起诉杨润生等18位业主诉讼，请求法院确认2018年3月13日业主公告通知解除承租合同无效，请求继续履行合同一案来看，承租合同也已经解除。2018年原审法院2699号判决依法认为承租合同已经解除，该案中郝红星认可其支付的租金到2017年11月30日，故法院认为郝红星拖欠租金已经超过3个月，从业主通知郝红星解除合同之日承租合同解除，郝红星对该判决申请再审，中院驳回郝红星的再审申请。其次，2020年1月8日，李好生给薄俊平出具了证明，说明业主们解除承租合同是由于郝红星在2018年1月15日已经明确告诉业主们以后不付租金了，并且要拿业主们的租金和业主们打官司，业主们一直等到了2018年3月13日也没有收到郝红星支付的租金，在此情况下，2018年3月13日上午业主张贴公告后让薄俊平通知郝红星，薄俊平也通过电话将业主解除合同的内容告诉了郝红星，但郝红星不予理会。当日下午，业主通知薄俊平去麦特摩尔大厦八层签订出租合同，并且与郝红星电话沟通，郝红星表示同意。合同目前已经履行了两年半，没有任何业主对合同提出过异议，薄俊平也一直按时支付租金，业主们也都收到了应得的租金，说明新合同是业主们同意的。三、关于上诉人在上诉状中对业主与其解除承租合同权利问题，被上诉人认为是业主与郝红星之间的合同纠纷，与本案没有关联。由于涉案业主已经解除了与郝红星签订的承租合同，故郝红星丧失了与薄俊平签订的《房屋租赁合同》中作为出租方的权利，导致郝红星与薄俊平签订的房屋租赁合同无法继续履行，郝红星要求薄俊平支付可得利益损失没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人郝红星向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告可得利益损失2632634.54元；2、请求判令诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2011年，李好生作为业主授权的业主代表为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝红星签订了《承租合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给乙方，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为3770000元，第二年起每年租金为4710000元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。合同中双方还约定了违约责任等其他条款内容。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后，原告将承租房屋进行转租。2015年6月5日，原告郝红星作为出租方（甲方）与被告薄俊平作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：双方经平等协商，就租赁甲方房屋事宜达成协议；房屋位置太原市漪汾街麦特摩尔大厦一、二层，一层面积为100平方米，二层2300平米；租赁期为自2015年6月5日至2021年11月30日（含90天装修期，装修期间不支付房租，但须支付水电费用）；年租金为2237400元；双方签订本租赁合同后，乙方应于2015年6月5日前支付履约保证金100000元，甲方收到保证金后向乙方出具收据；甲方确保拥有该房屋的使用权、转租权；甲方应于2015年6月5日前将房屋交付乙方使用；一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担；等等。2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》。2018年3月13日，二层业主代表“李特英”等人作为出租方（甲方）与薄俊平作为承租人（乙方）签订《麦特摩尔房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦二层建筑面积2200㎡房屋出租给乙方用于商业经营使用；租赁期四年自2018年3月6日起至2022年3月6日；租金1846900元，每半年支付一次，上半年于3月6日前支付，下半年租金于9月6日前支付。合同中双方对其他内容作了约定。2018年7月11日，郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝红星撤回起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案2011年的《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》、2015年6月5日的《房屋租赁合同》、《麦特摩尔房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。本案争议的焦点是：一、原、被告的合同是否已经解除；二、被告是否构成违约。关于本案中2011年《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，故该承租合同事实上已经解除。经查，业主们提出解除合同的时间为2018年3月，虽在原、被告的合同履行期间内，但是业主们作为各个商铺的所有人解除了与原告的合同，就意味着被告在履行与原告的合同中，无法再实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故被告在与二层业主代表签订合同时，已经以自己的行为，表明不再履行原、被告之间的合同。故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于被告是否构成违约，在原告郝红星与被告薄俊平签订的《房屋租赁合同》中约定，原告确保拥有该房屋的使用权、转租权。由于业主们解除了与原告的合同，致使原告在与被告的出租合同中丧失了对房屋的转租权，故被告并不构成违约，因此原告要求可得利益的损失，理由不足，不予支持。一审判决：驳回原告郝红星的诉讼请求。本院二审期间，上诉人郝红星提供向李好生、赵永灵的转款凭证，证明租金已经支付到2017年12月31日。被上诉人薄俊平提供证据：1.李好生在2020年1月8日出具的证明及其身份证复印件，证明上诉人明确说以后的租金不付了，用租金和业主们打官司，并提供了证明的视频资料。2.中院的裁定，证明郝红星对原审法院2699号判决申请再审，中院驳回郝红星的再审申请。在2699号判决中，法院认定承租合同于2018年3月份解除，双方一致认为租金付到了2017年11月30日。到2018年3月4日，肯定是超过了三个月。上诉人郝红星质证认为，李好生没有出庭作证，无法接受法庭的询问核实，对真实性有异议，是否受到胁迫无法证明，故不予认可。2699号判决是生效判决，但这个事实缺乏郝红星与李好生的更正说明，有了更正说明就顺延到了欠付租金的起算日为2018年1月1日，不能证明所要证明的目的。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，涉案争议的主要问题，一、涉案房屋业主是否可以单独行使解除权，上诉人郝红星与涉案业主代表授权李好生签订的《承租合同》及《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》可否认定解除；二、2015年6月5日上诉人郝红星与被上诉人签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，被上诉人是否存在违约的事实，应否承担可得利益的违约赔偿的责任。第一，涉案房屋业主是否可以单独行使解除权，上诉人郝红星与涉案业主代表授权李好生签订的《承租合同》及《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》可否认定解除。首先，涉案业主与授权委托人李好生的法律关系问题，涉案业主给业主代表李好生出具的是授权委托书，即：涉案业主为委托人，李好生为被委托人，涉案业主与李好生之间所形成的是委托代理关系。根据《民法总则》规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。也就是被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，李好生仅为业主授权的代理人，在业主授权的权限范围内行使代理权，由被代理人承担民事责任，按照上述法律规定及权利义务相一致的原则，可见，涉案业主有权单独行使《承租合同》的解除权。其次，涉案业主作为房屋的所有权人，事实上2018年3月13日已经将涉案的出租房屋收回，并已委托二层业主代表李特英等四人与被上诉人重新签订《麦特摩欠房屋租赁合同》，将涉案房屋重新出租给被上诉人。涉案业主的行为已明确表明其不再履行与上诉人的《房屋租赁合同》，因此，上诉人客观上已丧失转租的房屋，从而导致上诉人与涉案业主代表李好生签订的《承租合同》目的不能实现。况且，2018年7月11日，上诉人向原审法院起诉要求确认解除通知无效，请求继续履行《承租合同》，故原审认定上诉人已收到解除合同的通知并无不妥。即使是四层业主公告要求与上诉人解除合同，公告中虽然没有二层业主，但四层业主和二层业主履行的均为一份《承租合同》，按照上诉人的上诉观点，一至四层为一个整体合同，四层业主解除合同，必然也应包括二层业主，结合李好生等人的证人证言，原审认定上诉人与涉案业主签订的《承租合同》已解除并无不当。二、2015年6月5日上诉人郝红星与被上诉人签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，被上诉人是否存在违约的事实，应否承担可得利益的违约赔偿责任。首先，根据2015年6月5日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，郝红星应确保拥有该房屋的使用权、转租权。租赁期间上诉人应按合同约定向被上诉人提供出租房屋，确保对房屋的供水、供电的畅通，满足被上诉人对该承租房的正常经营使用。上诉人必须保证租赁给被上诉人的房屋没有抵押等担保行为。如因此致使被上诉人不能正常营业或关闭，造成被上诉人的经济损失全部由上诉人承担。在违约责任条款约定，上诉人未按合同约定期限交付该房屋的，每逾期一日，按年租金的1%向被上诉人支付违约金，逾期达2日时，被上诉人有权单方解除合同。本案中，由于上诉人与涉案业主的租赁费纠纷，造成其租赁房屋已被涉案业主强制收回，上诉人已失去转租权，根本不能将涉案房屋真正意义上交付被上诉人使用，因此，双方在《租房合同》履行过程中，被上诉人并未违约，故原审认定被上诉人不应当承担违约赔偿责任并无不当。其次，至于上诉人提出的租金从何时起算等问题，该上诉意见是其与涉案业主之间诉讼解决的问题，本案不再赘述。综上所述，上诉人郝红星的上诉请求，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27862元，由上诉人郝红星负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇二〇年一月二十二日书记员 米 鑫