重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019渝01民终9403号上诉人（原审被告）：何培莲，女，汉族，。上诉人（原审被告）：陈英，女，汉族.委托诉讼代理人：何培莲(陈英之母)，女，汉族。被上诉人（原审原告）：庹思林，女，汉族。被上诉人（原审原告）：张启军，男，汉族。共同委托诉讼代理人：张海林，重庆市奉节县永安法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司。法定代表人：周科，总经理。上诉人陈英、何培莲因与被上诉人庹思林、张启军，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（下称科尚居久公司）确认合同效力纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。于2019年12月2日对本案进行了调查询问，上诉人何培莲（同时系上诉人陈英的委托诉讼代理人），被上诉人庹思林、张启军的共同委托诉讼代理人张海林到庭参加了诉讼。于2020年1月9日对本案进行了公开开庭审理，上诉人何培莲（同时系上诉人陈英的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被上诉人庹思林、张启军，原审第三人科尚居久公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。陈英、何培莲向本院提交了上诉状及上诉状（内容补充），在2020年1月9日庭审中，上诉人称，其上诉请求、事实及理由以上诉状（内容补充）为准。陈英、何培莲上诉请求：1.纠正错案，判决案涉《房屋买卖合同》为无效合同；2.由庹思林、张启军退还10万元定金；3.由庹思林、张启军支付违约金（以74万元为基数，按20%计算违约金，从2018年10月计算至付清为止）；4.由庹思林、张启军支付代理费3万元；5.如庹思林、张启军拒绝支付上述请求，请求判用案涉房屋抵押；6.如果庹思林、张启军不按期赔偿，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；7.案件受理费由庹思林、张启军负担；8.由庹思林、张启军赔偿误工费6万元（按月工资5000元计算）。事实及理由：庹思林、张启军在出卖案涉房屋过程中存在诈骗，一审法院法官充当了诈骗犯的保护伞，亦是诈骗犯。因此，一审判决违法，二审应纠正错案。庹思林、张启军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回陈英、何培莲的上诉请求。科尚居久公司辩称，法院依法判决。庹思林、张启军向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋买卖合同有效；2.判决陈英、何培莲支付庹思林、张启军房款64万元及违约金（违约金以64万元为基数，从2019年1月3日起，按每日千分之一标准计算至付清时止）；3.判决陈英、何培莲支付庹思林、张启军律师代理费3万元、交通费2000元；4.本案诉讼费由陈英、何培莲负担。一审法院认定事实：坐落于重庆市沙坪坝区房屋登记的权利人为庹思林、张启军，共有情况为按份共有，产权人各占50%产权，房屋建筑面积65.50平方米，套内建筑面积55.47平方米，房地产权证号为：渝（2017）沙坪坝区不动产权第000679637号，颁证时间为2017年7月11日（2017年12月26日注销抵押登记）。2018年10月16日，张启军向第三人科尚居久公司出具《授权委托书》一份，载明：“委托人：张启军，身份证号码5002361985××××××××，住址重庆市奉节县附1号，联系电话185××××8321）；被委托人：庹思林，身份证号码5002361994××××××××，住址重庆市奉节县，联系电话185××××4960）；本人因工作等原因不能亲自到科尚居久公司办理房屋买卖事宜和签署相关协议，特委托庹思林女士处理代办相关事宜，被委托人签署的房屋买卖合同和有关文件委托人均承认法律效力，由此所造成的一切法律责任均由委托人承担”（一审审理中，何培莲否认签订合同时看到过该委托书，第三人科尚居久公司认可签订合同时未向方出示该委托书）。2018年10月22日，庹思林以委托方身份在第三人科尚居久公司（受托方）填写《委托出售房屋登记表》一份，委托第三人科尚居久公司将坐落于重庆市沙坪坝区学智路717号13幢13-5、产权人为庹思林、张启军的房屋（楼盘名称为宝嘉花与山，建筑面积65.50平方米，房屋目前的情况为空置，基础设施包含水、电、气，家具配套包含衣柜）在委托期限内为其寻找符合条件的求购客户，委托方式为一般委托，售价740000元。2018年10月22日，陈英以委托方身份在第三人科尚居久公司（受托方）填写《委托洽购书》一份，载明：“本人何培莲／陈英，身份证号码：5129251940××××××××／512925197208190027），现委托科尚居久公司就地址为：沙坪坝区（小写：740000.00元）的价格与物业产权人或其代理人进行洽谈、确认成交。如置业顾问以上述范围内的价格与物业产权人或其代理人洽谈达成一致的，本人予以认可，其他相关事项（物业转让交易条件）以签署的《房地产买卖居间协议》为准。洽购日期以1天为限，即自2018年10月22日起至2018年10月22日止”。2018年10月22日，以庹思林、张启军为甲方（出售方）、陈英、何培莲作为乙方（购买方）、第三人科尚居久公司作为丙方（居间方），各方签订了《房屋买卖（转让）合同》（合同编号：8000638），约定：经丙方居间，甲乙丙三方在协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房屋事宜签订本合同。一、该房屋基本情况（如本条描述与房屋实际情况不符，以该房屋权属证明文件记载内容为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认）：1.甲方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方，房屋建筑结构为钢混，建筑面积65.50平方米，套内面积55.47平方米，房地产权证号为渝（2017）00679637，国土证号Ｄ5××74，房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为出让，所有权人为2人，该房屋未设定抵押。2.甲方需保证该房屋权属真实、清晰、合法，并保证无限制交易的情况（司法机关查封、罚没、财产保全等；公告拆迁范围，即将实施拆迁；作为抵押担保物以及其他限制交易的情况），没有产权及债务纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定；乙方承诺其配偶和共有买方均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定。若因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方赔偿该房屋成交总价20%的违约金给守约方。3.乙方对该房屋已实地看房、全面检查并作充分了解，对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得以此借故拒绝交易。二、房款及支付方式（本条各款项不计利息，本条款约定外的付款方式由买卖双方自行承担安全风险）：1.该房屋成交价格为740000元，乙方须于签订本合同当日支付定金50000元予甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵作房款。2.成交价格已包括甲方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）及《房屋附属设施清单》（附件）中所有物品、设施设备。3.甲乙双方选择由乙方支付全款的方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：乙方须于过户当日支付690000元予甲方。三、房屋解押、过户、入押、交付：1.若该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2018年10月30日之前向银行预约提前还款和还清银行的贷款。2.甲方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后4个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起即时交丙方托管。3.乙方若为按揭购房的，须在领取新《不动产权证书》后三个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。4.甲方承诺于过户当日将该房屋交付乙方，甲乙双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施。甲方负责结清交房前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该物业的所有税费。四、税费承担：1.国家规定之买卖双方须付税费，双方一致同意由乙方全部承担。2.本合同履行过程中因国家或者地方法律、法规、政策发生变化导致税费种类及标准发生变化，由双方各自承担变化后果。3.甲乙双方应当按照国家法律规定如实纳税，否则由此产生的法律责任由甲乙双方自行承担。五、其他权利义务约定：1.如该房屋带租约，甲方应保证已经取得承租人放弃优先购买权的书面声明并承诺于过户之前提供给乙方。2.如该房屋系甲方继承或受赠所得，则甲方保证遗产税、赠与税已经交清，甲方最迟于过户之前补交完毕，否则承担违约责任。六、中介服务费：甲乙双方一旦签订本合同，即视为丙方完成居间服务，则甲乙双方须于签订本合同当日向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付7900元。七、违约责任：1.甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于①迟延办理解押；②拒不或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者迟延到场办理按揭贷款、过户、抵押手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者迟延履行本合同项下之其他义务），则：（1）逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。2.如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）；甲方如系委托代理人，则甲方应当保证已经取得房屋所有权人的书面授权，否则，甲方应当赔偿乙方、丙方所遭受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）。3.合同签订后，如甲乙双方未征得丙方同意即自行解除本合同，则甲乙双方同时成为本合同之违约者，甲乙双方需各向丙方支付相当于该房屋成交价1%的违约金。4.若甲乙双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，违约方应向丙方支付相当于该房屋成交价格2%的违约金。八、免责条款：由于不可抗力导致双方损失的，三方互不承担责任；但发生不可抗力的一方应于不可抗力事件发生后3日内通知对方并积极采取补救措施尽量减少双方损失。九、其他：1.本合同记载的“现居地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。2.丙方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详细解释。甲乙双方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。3.合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用。4.合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。十、补充条款（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：经甲乙双方协商一致：（1）甲方自愿将该房屋在收到订金伍万元加房款伍万元，合计壹拾万元后交于乙方暂时使用；（2）乙方自愿在入住后交付该房屋的物业费、水费、电费、燃气费；（3）甲方在签订合同当时结清物业费、水电费并开通天然气手续。该合同尾部甲方（签章）处有“庹思林”及“代张启军”签名及捺印（庹思林认可系其书写）。上述合同签订当日，何培莲向庹思林支付购房定金50000元及购房款50000元，庹思林向何培莲出具《收条》一张，载明：“今收到何培莲身份证号：5129251940××××××××重庆市沙坪坝区号房屋的定金¥50000.00元（大写：伍万元整）。备注：再加伍万元整房款，总计壹拾万元整（¥100000.00）”，落款处有收款人“庹思林”签名捺印及相应身份证号码、出具日期的记载；庹思林、张启军也于合同签订当日按约将位于重庆市沙坪坝区房屋交付何培莲、陈英（何培莲、陈英认可涉案房屋已经交付给的事实，但称其居住一段时间后就搬走了，目前并未在涉案房屋居住，但并无证据显示涉案房屋是否交还庹思林、张启军）。2018年12月13日，张启军与何培莲进行电话通话，在通话中，张启军表示“我们合同签了这么久了，你把余下尾款打了、钱付了，我们好过户撒”，何培莲说“我还给你打尾款呀，你卖给我那个房子，我把家具搬进去，把十万元定金交给你，我现在好可怜哟，我帮你去举报，那个假一可以赔十，我跑了十多天，我好可怜哟，你那个热水器是旧的，天然气打不燃，是旧的，你还说你花了好多钱装修的好好”，张启军又说“你听我说，签合同之前你都是看好了再签的合同，现在你又说是旧的，都是成年人了，你怎么说话不算数呢？”，何培莲说“我说话算数，你还骗我”，张启军说“你是自己看好了催我们过来签的合同，你现在莫和我吵，你尽快把完善了我们好过户”，何培莲说“你卖你×个假房子给我，你骗我，你还说你装修的很好、花了很多钱”，张启军说“你现在说这些没用，房子你都住这么久了，快把手续办了，人家房子怎么想买就买？说买总要买撒，住到里面又不给房款”，何培莲说“你欺骗了我，是欺骗罪，是假货”（审理中，何培莲认可张启军2018年12月13日向其打电话要求支付房款，但何培莲认为合同是可以撤销的，不同意支付房屋尾款）。2018年12月20日，何培莲向重庆市沙坪坝区房屋管理局提交书面举报信，称其在购买房屋时遭到庹思林、张启军以及第三人科尚居久公司的欺骗，要求重庆市沙坪坝区房屋管理局对科尚居久公司进行处罚等，重庆市沙坪坝区房屋管理局对何培莲进行了接待、详细询问了其相关诉求、组织相关方及法律专业人士听取了何培莲的意见、回应了其相应诉求、告知了相应救济途径，并于2018年12月24日向何培莲出具《不予受理告知书》，告知何培莲提出的信访事项应通过诉讼途径解决。之后，由于双方就合同继续履行等事宜并未达成一致，庹思林、张启军为维护其自身合法权益，寻求通过法律途径解决相关纠纷，并于2019年2月15日作为甲方与奉节县永安法律服务所（乙方）签订（2019）奉永法服代字第0215号《法律事务委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派法律工作者张海林为甲方与陈英、何培莲、第三人科尚居久公司房屋买卖合同纠纷一案一审阶段的代理人，代理费为30000元；甲方因调解、和解、撤诉等原因造成的本合同无需要履行或不能履行，均应视为乙方已全面履行本合同约定义务，甲方应根据本合同的约定金额支付代理费。双方还就乙方的勤勉义务、合同有效期及解除等事项进行了约定。该合同签订后，庹思林按上述约定向奉节县永安法律服务所支付了代理费30000元，奉节县永安法律服务所出具了由国家税务总局奉节县税务局代开的重庆增值税普通发票一张，该发票载明购买方庹思林向销售方奉节县永安法律服务所支付代理费30000元，发票备注栏注明“庹思林与陈英、何培莲房屋买卖纠纷”。2019年2月18日，庹思林、张启军作为诉至本院，要求法院依法判如所请。一审审理中，何培莲自称其与陈英系母女关系，何培莲、陈英曾向本院对本案提出反诉，要求撤销合同等，后何培莲、陈英自行要求撤回反诉并获本院准许；何培莲、陈英认可在签订本案《房屋买卖（转让）合同》前，陈英、何培莲曾两次对涉案房屋进行了实地查看，并且在回答本院关于看房的情况时，陈英、何培莲向本院陈述称“我先看好了这套房屋，但是我不懂，所以就找中介帮我处理相关的事情”，“中介带我去看过，我自己之前也去看过”，“打电话说他的房屋装修的很好，我去看也觉得都是品牌货，觉得是豪华装修”。庹思林、张启军均认可出售涉案房屋给何培莲、陈英的事实，还举示了龙泉宾馆发票、尚瑞斯酒店明细账单、重庆市增值税普通发票、火车票、重庆高速ETC消费通知截图等证据以证明代理人张海林为参加本案诉讼产生交通费、住宿费等费用，何培莲、陈英对证据的真实性无异议，但认为该费用不应由何培莲、陈英承担。庹思林、张启军坚持要求法院依法判如所请；陈英、何培莲坚持认为庹思林、张启军存在欺骗行为，合同应予撤销，并且涉案房屋尚未过户，付款条件尚不成就，不同意张启军、庹思林的诉讼请求；第三人科尚居久公司表示请求法院依法判决。由于双方分歧较大，本院调解未成。一审法院认为，本案系因房屋买卖产生的纠纷，关于房屋买卖合同的效力以及何培莲、陈英应否支付庹思林、张启军约定房款并承担相应违约责任等应系双方当事人争议的焦点。结合庹思林、张启军的诉讼请求，针对双方当事人争议的焦点，一审法院分别评述如下：（一）关于双方之间房屋买卖合同效力问题依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，自成立时生效，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应当遵循诚实信用原则依法行使权利和履行义务。本案系因房屋买卖产生的纠纷，双方于2018年10月22日签订了《房屋买卖（转让）合同》，该合同双方当事人均具有相应的民事行为能力，且张启军在一审审理中明确表示认可庹思林代为签订涉案房屋买卖合同的行为，双方买卖涉案房屋的意思表示真实，内容并未发现有违反法律、行政法规的强制性规定的记载，依法应当认定为有效，双方均应当基于诚实信用原则全面适当履行自身合同义务。至于何培莲、陈英关于该合同属于可撤销合同，依法应当予以撤销的辩解意见。1.涉案《房屋买卖（转让）合同》并未记载涉案房屋是清水房，也未写明总房价740000元内不包含何培莲、陈英所称的法诺斯热水器、燃气灶和抽油烟机，并且，涉案房屋买卖交易属于现房买卖，陈英、何培莲在签订涉案房屋买卖合同前已进行过两次实地看房，显然应当清楚和了解涉案房屋是否装修、装修情况以及房屋内的物品设施状况，即便庹思林、张启军曾向陈英、何培莲声称“涉案房屋装修得很好”，在陈英、何培莲已两次实地看房的前提下，陈英、何培莲完全有充足的时间对房屋内的装饰装修的档次进行了解，并对房屋内的家具家电及其他配套设施是否能正常使用进行检查，仅仅靠庹思林、张启军“涉案房屋装修得很好”的描述远不足以让陈英、何培莲陷入错误认识，何培莲、陈英在此情况下自愿签订《房屋买卖（转让）合同》，显然不能认定庹思林、张启军对存在欺骗或者欺诈，何培莲、陈英关于庹思林、张启军隐瞒涉案房屋属于装修房，庹思林、张启军构成欺诈的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2.关于涉案房屋买卖是否存在显失公平问题。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。从庭审查明的事实来看，双方约定的成交价为740000元，何培莲也曾经希望方能够降低价款，但并未获得方同意，此时假如何培莲认为该要价过高，其完全可以选择放弃购买该房屋，但何培莲选择了接受该要价与方成交，并未有证据显示方利用了自身优势或者方的劣势；至于房屋价款问题，因房屋的价值通常取决于房屋所处地段、周边环境、交通便捷程度、是否学区房、生活舒适程度、开发企业的品牌知名度以及其他配套设施的完善程度等因素，无证据显示该房屋成交价畸高以致双方利益明显失衡的情形，因此，对于何培莲、陈英关于涉案房屋买卖合同显失公平的辩解意见，一审法院不予支持。3.关于何培莲、陈英提出的张启军未在《房屋买卖（转让）合同》上签名，且签订合同时也未向陈英、何培莲出示委托书的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。显然，该条法律规定对何种情形下签订的合同属于可撤销的合同作出了明确规定，但张启军在签合同时未到场以及双方签合同时庹思林、张启军未当场向陈英、何培莲出示委托书均不能导致《房屋买卖（转让）合同》撤销。同时，即便庹思林在签订合同时未出示张启军的委托书，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。显然，该条法律规定的一个月期限，指的是在相对人向被代理人催告的前提下，被代理人若未在一个月期限内追认，则视为拒绝追认，现并无证据显示何培莲、陈英就此请求张启军予以追认，相反，何培莲在一审庭审中多次表示其在签合同之前曾要求张启军降价，张启军不同意降价，很显然张启军对出售涉案房屋是知情且认可的，合同签订后，张启军还与何培莲电话通话要求继续履行合同、付清房款配合完成过户手续。即便再退一步讲，涉案房屋买卖合同未得到张启军的追认，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，即便庹思林在签订涉案房屋买卖合同时未获得张启军的授权，也并不影响房屋买卖合同的效力。现何培莲、陈英以此主张涉案房屋买卖合同属于可撤销合同，于法无据，一审法院不予支持。4.关于何培莲、陈英所称的签订合同时张启军未到场导致其误认为房屋的产权人系庹思林一人的问题。由于涉案《房屋买卖（转让）合同》明确记载“出售方：庹思林/张启军”，“房屋所有权人2人”，并且何培莲在一审庭审中多次表示其曾要求张启军降价，张启军均不同意，何来何培莲不知道涉案房屋的产权人为二人的问题，因此，陈英、何培莲在签订合同时对涉案房屋的产权人为庹思林、张启军二人应当是清楚且知情的，陈英、何培莲的此一抗辩意见明显与事实不符，一审法院不予支持。综上，对于何培莲、陈英关于涉案房屋买卖合同应当予以撤销的辩解意见，一审法院依法不予支持。（二）关于何培莲、陈英应否支付庹思林、张启军房款640000元的问题虽然涉案《房屋买卖（转让）合同》第二条第3款约定，乙方采取全款方式支付除定金之外的房款，具体约定为：乙方须于过户当日支付690000元予甲方，但该合同第十条补充条款约定（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：经甲乙双方协商一致：（1）甲方自愿将该房屋在收到订金伍万元加房款伍万元，合计壹拾万元后交于乙方暂时使用。依据该两条合同约定以及一审法院已查明的事实，乙方即何培莲、陈英应当于过户当日支付640000元（总房款740000元-已支付的100000元=尾款640000元）给甲方即庹思林、张启军。至于前述“过户当日”的具体时间，该《房屋买卖（转让）合同》中未作约定，依据该《房屋买卖（转让）合同》第七条第1款约定，“合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限”。本案中，庹思林、张启军提供的通话录音显示，张启军曾于2018年12月13日在电话中要求何培莲“支付尾款以完成过户手续”，何培莲在10日内既未履行支付尾款的义务，也未对张启军的意见予以响应。虽然可以以此作为对“过户当日”具体时间的确定依据，但并不能直接确定“过户当日”双方分别履行付款义务和过户义务的先后顺序，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。据此，虽然双方在过户当日应当同时履行过户和付款义务，但在明确提出履行并要求方对待给付时，至今未予相应的行为显然已构成违约，依法应当承担包括继续履行在内的相应违约责任。因此，对于庹思林、张启军要求何培莲、陈英支付尾款640000元的诉讼请求，一审法院予以支持。当然，在何培莲、陈英履行了付款义务的情况下，庹思林、张启军依法应当按约履行将涉案房屋产权过户登记至何培莲、陈英名下的合同义务。（三）关于庹思林、张启军主张的违约金问题依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，如前所述，因何培莲、陈英未按期支付庹思林、张启军购房尾款的行为构成违约，庹思林、张启军主张何培莲、陈英支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。至于违约金的计算标准，依据《房屋买卖（转让）合同》第七条第1款约定要求按每日千分之一的标准支付违约金，抗辩称主张的该违约金标准过高，请求一审法院予以调减；鉴于双方约定的违约金计算标准明显过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院确定按年利率24%作为计算支付违约金的标准。因此，结合庹思林、张启军的诉讼请求，一审法院认定何培莲、陈英应当支付庹思林、张启军以640000元为基数，从2019年1月3日起按年利率24%计算至付清之日止的违约金。（四）关于庹思林、张启军主张的代理费及交通费问题依据《房屋买卖（转让）合同》第九条第3款约定，“合同履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用”。现庹思林、张启军基于其提供的法律事务委托合同及发票主张何培莲、陈英负担其为本次诉讼支出的代理费30000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。至于庹思林、张启军主张的交通费，因该部分费用主要系庹思林、张启军委托诉讼代理人张海林参加本案诉讼所支出，并非庹思林、张启军因本案诉讼产生的直接损失，且无证据显示该部分费用需由庹思林、张启军在代理费之外另行支付，因此，在一审法院已支持庹思林、张启军代理费诉讼请求的情况下，对庹思林、张启军主张的该项费用，一审法院依法不予支持。关于何培莲、陈英提出的其他辩解意见。庹思林、张启军并非《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的专门从事生产、销售房屋的经营者的该项辩解意见，于法无据，一审法院不予支持。至于陈英、何培莲关于庹思林、张启军的行为构成诈骗罪应受到相应刑事处罚的问题，一审法院在审理本案过程中并未发现庹思林、张启军涉嫌犯罪，如陈英、何培莲认为庹思林、张启军的行为构成犯罪，可依法向公安机关报案。至于何培莲、陈英的其他关于下水道堵塞、热水器是旧的等辩解意见，因均无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。特别需要说明的是，我国民事诉讼法要求人民法院审理案件应以事实为依据，以法律为准绳。具体案件审判中，法官总是通过法定程序，按照证据规则，根据当事人提交的证据材料，经过质证采信后，对案件事实所作的合理推断与认定。在诉讼中，人民法院总是在努力通过对当事人提交证据的分析并结合日常生活经验法则，采取一切可能的手段最大限度的查明争议事实，采取“三段论”推理模式，即查明案件适用的三段论“大前提”（法律规定）和作为“小前提”的案件事实，然后经过恰当分析后得出裁判结论。这个过程是建立在对案件事实确定、分析的基础上，严格依照法律规定、遵循立法精神的理性分析过程，并不以某一单个个体的认知为转移，也不会受制于某一个个体的逻辑或者经验，原告的认知也好，被告的认知也罢，或者是其他诉讼参加人的意见，均不能凌驾于法律规定和法律的精神之上。虽然法院一直在以实际行动努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，胜败皆服也是我们一直孜孜以求的目标，但总会有一些案件所谓的“输”和“赢”是那么的“泾渭分明”，虽然谁都不愿意接受所谓的“输”，但请不要动不动就对此予以质疑，其实，这种所谓的“输”并不代表就是不公正的，司法领域的公正通常可以分为几个层次，即个体认为的公正、某一群体认为的公正和整个社会公认的公正，司法公正追求的首先是代表整体的公正；在整体公正观的指导下，整个社会才能实现良性运转，人民对美好生活的向往才能成为现实，决不能以某一个人、某一个群体的所谓公正作为评判其他人行为的标准。法治兴，则秩序立，秩序立，则梦想成，只要每一个人都自觉把自身行为置于法律的约束之下，按照法律规定行事，个体的公正将能够与社会整体的公正融为一体并将得到最大程度的实现。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十八条、第五十四条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：“一、确认庹思林、张启军与何培莲、陈英之间签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分有效；二、限何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付庹思林、张启军购房款640000元及违约金（违约金以640000元为基数，按照年利率24%从2019年1月3日起计算至付清之日止）；三、限何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付庹思林、张启军代理费30000元；四、驳回庹思林、张启军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10770元，减半交纳5385元（庹思林、张启军已预交），反诉案件受理费25元（何培莲、陈英已预交），合计5410元，由何培莲、陈英负担。此款限何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付庹思林、张启军5385元。”二审中，何培莲向本院申请尹六一出庭作证。经审查，尹六一是科尚居久公司一审中的委托诉讼代理人，且尹六一参加了一审组织的三次庭审。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定，审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理。尹六一作为科尚居久公司一审委托诉讼代理人，参加了一审组织的全部庭审活动，陈英、何培莲申请尹六一出庭作证，本院不予准许。二审查明：何培莲的一审答辩状载明，“原告男老板张启军，在讲价时，对中介公司尹六一和我说：因为我装修花了很多钱，我要74万元，不少一份，我要尽收74万元，我不交税。”二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，原审被告陈英、何培莲在一审中虽然曾提出反诉，但其后陈英、何培莲自行要求撤回反诉并获一审法院准许。其在二审中新增庹思林、张启军支付违约金、代理费、误工费等请求后，拒绝与庹思林、张启军就上述请求进行调解，故陈英、何培莲可另行起诉。关于案涉合同的效力，陈英、何培莲一审时即称其合同意思表示不真实，且庹思林、张启军涉嫌诈骗，案涉合同无效或属于可撤销合同，一审法院对此已作充分说理，本院不再赘述。陈英、何培莲还称，庹思林无权代理张启军签订案涉合同，但何培莲在其一审答辩状中明确承认，签订合同时，张启军通过中介公司与其协商价格，说明张启军同意卖房，一审中张启军亦对庹思林的代理行为进行了追认，因此，庹思林有权代理张启军签订案涉合同。一审对案涉合同的效力认定正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋买卖合同明确约定成交价格已包括庹思林、张启军自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）及《房屋附属设施清单》（附件）中所有物品、设施设备，即房屋成交价包括房屋中的所有物品、设施设备。双方当事人一审中确认，案涉房屋在交付使用时房屋内有热水器，且庹思林、张启军已将上述电器的使用说明书、合格证等一并交于陈英、何培莲。因此，热水器也属于双方买卖标的物的组成部分，庹思林、张启军应保证上述物品符合合同约定，能够正常使用。案涉合同还约定，交付房屋当日开通天然气，说明何培莲此前查看房屋至交房前案涉房屋均未开通天然气，何培莲无法查看热水器等部分房屋附属设施是否完好。双方当事人一审中确认，热水器经多次维修，仍存在质量问题。一审认定对于付款时间合同约定不明，但实际上合同明确约定过户之日交付尾款，庹思林、张启军在2018年12月13日电话催促陈英、何培莲支付房屋尾款时，陈英、何培莲亦是以热水器等电器存在质量问题为由拒绝付款，双方因此发生纠纷，陈英、何培莲并非恶意阻碍条件成就。因此，庹思林、张启军主张陈英、何培莲支付房屋尾款的条件尚不成就，陈英、何培莲并不存在迟延支付房屋尾款的违约行为，不应承担相应违约责任。综上所述，一审认定事实正确，但适用法律部分有误，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初5508号民事判决第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初5508号民事判决第二、三、四项；三、驳回庹思林、张启军的其他诉讼请求。一审案件本反诉受理费5410元，由陈英、何培莲负担85元，由庹思林、张启军负担5325元；二审案件受理费11200元，由陈英、何培莲负担85元，由庹思林、张启军负担11115元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳二〇二〇年一月二十日法官助理  吴学文书 记 员  董昫顗书 记 员  李 娜