上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80929号原告(反诉被告)：李青，女，1989年3月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：裴晴晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：伍薇，女，1991年11月12日出生，汉族，住湖南省永州市。委托诉讼代理人：杨洪毅(系被告伍薇丈夫)，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。原告李青与被告伍薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告伍薇提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李青及其委托诉讼代理人裴晴晴，被告(反诉原告)伍薇的委托诉讼代理人杨洪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李青向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告缴纳的押金人民币10,600元；2.判令被告向原告支付违约金11,000元；3.判令被告归还其非法占有的原告财物，原物尚存的归还原物，赔偿原告丢失或损毁灭失物品的经济损失16,751.18元(具体明细见原告所列清单)；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月10日,原、被告签订《租房协议》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年12月10日起至2018年12月12日止，租金为每月5,300元(含物业管理费)，押金为10,600元，违约金为两个月租金。2018年12月11日，双方签订《补充协议》，约定租金调整为每月5,500元(含物业管理费),租赁期延长至2019年12月12日止，其余条款按照上述《租房协议》履行。2019年6月4日，系争房屋所属的禹洲物业服务有限公司上海分公司(以下简称禹洲物业)发出《物业费水电费催缴通知单》,载明系争房屋尚欠物业管理费2,067.60元，若租户未于接到通知后三日内结清欠款，物业将采取停水停电措施。原告将前述通知告知被告后，被告未及时缴纳物业费，导致系争房屋于2019年6月6日被禹洲物业采取停水停电措施。2019年6月7日，原告代被告缴纳拖欠的物业费后，物业暂时恢复供水供电。2019年6月12日，被告在系争房屋门上张贴《解除〈租房协议〉通知》，称原告延期支付租金超过七天，《租房协议》于2019年6月12日解除，并要求原告立即搬离。同日,原告向被告微信转账5,500元，用于支付自2019年6月13日起至同年7月12日止的租金。2019年6月13日，被告确认收款5,500元。2019年7月15日,被告出具授权书指示禹洲物业对系争房屋采取停水停电措施，导致系争房屋一直处于断水断电状态。期间，原告被迫在外租住。后在民警的协调下，双方就支付房租等事宜达成和解。但被告又拒绝履行维修义务，原告遂延期支付费用。2019年7月26日，被告擅自撬开房门，拿走并丢弃原告物品且拒不退还。原告认为，因被告未按时缴纳物业费导致系争房屋停水停电无法居住，原告有权延迟支付租金。被告不仅未能提供符合正常使用状态的租赁房屋，还单方违法解除合同，擅自取走原告物品拒不归还，被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至本院。伍薇辩称，系原告构成违约，故其不同意退还押金，不同意支付违约金；被告收回系争房屋时确实取走系争房屋内的相关物品，但不确定是否与原告所提供的清单一致，现其同意将取走的物品返还给原告。2019年6月6日，系争房屋停水系因原告拖欠水电费所致。2019年6月12日，被告书面通知原告解除合同。2019年7月26日，被告按合同约定行使了收回房屋的权利。伍薇向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》及《补充协议》于2019年6月12日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金11,000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年7月13日起至同年7月26日止的房屋占用费2,483.87元；4.判令反诉被告支付反诉原告损坏的两个床头柜500元、马桶修理费515元、墙纸修理费1,395元，合计2,410元；5.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的水电费267.80元；6.判令反诉被告支付反诉原告回收房屋时的开锁费300元；7.判令反诉被告支付反诉原告历次逾期支付租金的违约金27,880元；8.判令反诉被告支付反诉原告保管室内滞留物品的包装材料费107.80元、打包搬运人工费1,120元、运费、仓储费(按照每日50元的标准自2019年7月26日起计算至被告保管终结之日止)，上述暂计5,727.80元；9.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月10日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《租房协议》，其中对付款期限、违约责任作了明确约定。2018年12月11日，双方就系争房屋签订《补充协议》，约定将租期延长，并调整租金标准。2019年7月18日，在物业和派出所的调解下，双方签订《补充协议二》，确认上述《租房协议》及《补充协议》已于2019年6月12日解除，约定反诉被告应于2019年7月22日前支付反诉原告自2019年7月13日起至2019年8月12日止的房屋占用费5,500元，若逾期支付，则反诉原告可随时采取停水停电等措施自行收回系争房屋。2019年7月23日，因反诉被告未按期支付上述费用，反诉原告向反诉被告发出《立即搬离通知》。2019年7月26日，因反诉被告拒绝返还系争房屋，故反诉原告自行收回系争房屋，并为此支出开锁费、包装材料费、搬运整理人工费、运费、仓储费。反诉被告在使用系争房屋期间造成墙纸、卫洗丽、床头柜等物品损坏。原协议履行期间，反诉被告多次逾期支付租金，构成违约，故反诉原告提起反诉。李青辩称，其不认可双方的《租房协议》于2019年6月12日解除，《补充协议二》因其未于2019年7月22日前支付5,500元而未生效，且被告不具有单方解除权，原告认为合同于2019年7月26日被告强行收回房屋之日解除。其不同意支付违约金；不同意支付床头柜费用、马桶修理费、墙纸修理费，因为上述物品不是原告造成的损坏；其不同意支付包装费、人工费、保管费，因为被告不是善意保管，原告要求取回时遭被告拒绝。其同意支付水电费差额267.80元；同意按照租金标准支付2019年7月13日起至7月26日期间的房屋使用费。其对逾期付款违约金予以认可，但认为计算标准过高，要求予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，伍薇作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的李青签订《租房协议》一份，约定李青向伍薇承租位于上海市浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋(即系争房屋)，租赁期限自2017年12月10日起至2018年12月12日止(甲方免收乙方2017年12月10日至12日房租)；每月租金(含物业管理费)为5,300元，水、电、燃气、宽带、有线电视、卫生保洁费、电话(若需)等均应由乙方按实承担并自行支付。该协议第五条约定：“付款方式：1.乙方已在2017年12月6日支付甲方并由居间方保管定金2,000元，乙方在本《协议》签订同时以现金方式向甲方支付13,900元，此笔款项与定金合计15,900元，其中包含相当于二个月房租的租赁保证金10,600元，以及第一个月的房租5,300元(自2017年12月13日至2018年1月12日)；2.2018年1月起乙方须分别每月3日前以银行转账方式向甲方支付当月13日至下月12日之间的房租5,300元……”第九条约定：“1.甲方若未能按时交房，应支付乙方相当于月房租百分之五每日的违约金；乙方若未能(按)本协议第五条第1条约定如期付款，过期甲方有权随时单方面终止本《协议》；乙方若未能按本《协议》第五条第2条付款(包括向甲方支付的房租以及乙方应自行支付的水、电、煤、电话、宽带、有线电视等)，应支付甲方延迟部分百分之五每日的违约金；2.甲方延期交房超过七天或乙方延期付款超过七天，均视为不履行本《协议》，对方有权单方面终止本《协议》，并要求违约方另外支付相当于二个月房租的赔偿金；3.乙方在租赁期内若有违反本《协议》规定或违反国家法律、法规，甲方有权单方面终止本协议的履行，并要求乙方支付相当于二个月房租的违约金。4.因乙方违约而甲方行使单方面终止本《协议》权利时，甲方即可随时回收上述房屋及附属、配套设施，乙方不配合甲方可自行打开房门收回上述房屋及附属、配套设施(届时上述房屋内若有非甲方物品，则一概作为废弃物处理)……”第十二条约定：“甲乙双方于租赁期满当日办理房屋交接，在室内设施无缺损且乙方无拖欠房租及其他费用的情况下，甲方在收回该房屋三天内将租赁保证金如数无息退还乙方。如有违约则比照本《协议》第九条执行。”协议还约定了其他事宜。协议签订后，伍薇向李青交付系争房屋，李青向伍薇支付了押金10,600元，并陆续支付租金。2018年12月11日，伍薇与李青签订《补充协议》，约定双方一致同意将租赁期延长至2019年12月12日止；房租调整为每月5,500元，付款方式等其他内容保持不变；《租房协议》其它约定不变，继续有效。2019年6月4日，禹洲物业向系争房屋发出《物业费水电费缴费通知单》，内容包括：“……贵单元的物业管理费自2019年1月至2019年6月仍尚未支付，共计拖欠了6个月，共计2,067.60元；水电费自2018年11月至2019年4月合计1,069元，两项总计金额3,136.30元……”后李青通过微信与伍薇之夫沟通上述事宜。2019年6月12日，伍薇向李青发送《解除通知》，表示因李青多次逾期支付租金，应于2019年6月3日支付当月租金，现已逾期超过七天，经催讨后仍未支付，故要求解除合同。当日，李青收到上述通知。2019年6月20日，伍薇在系争房屋处张贴《限期搬离通知》，告知：“……若未在2019年6月23日前将该房屋交还本人，本人将随时行使该项权利，并对届时滞留在该房屋内的所有非本人物品(若有)作为废弃物予以丢弃或以其它本人认为合适的方式处置……”2019年7月15日，伍薇向禹洲物业出具《授权书》，表示因承租人拖欠租金，租房协议已于2019年6月12日解除终止，要求禹洲物业立即对系争房屋采取停水停电。2019年7月18日，伍薇作为甲方与作为乙方的李青签订《补充协议二》，协议内容为：“鉴于关于乙方向甲方租赁金豫路XXX号XXX幢XXX室的《租房协议》和《补充协议》已于2019年6月12日解除终止，甲乙双方经友好协商签订本《补充协议二》以妥善处理善后事宜。一、乙方于2019年7月22日前向甲方支付2019年7月13日至8月12日的房屋占用费5,500元；二、乙方承诺于2019年8月12日前将该房屋及配套附属设施、装修和家具家电等完好无损交还甲方，若有缺损，照价赔偿；三、乙方将该房屋及配套附属设施、装修和家具家电等交还甲方时，甲乙双方据实结清该房屋的水电燃气费(多退少补)；四、在乙方履行完毕上述各条当日，甲方退还乙方部分租赁保证金计4,000元(其余租赁保证金不予退还)。五、甲乙双方履行完毕上述各条后，甲乙双方之间的合同关系即告结束，不存在未尽事宜。六、乙方若未如期履行本《补充协议二》第一条，逾期则本《补充协议二》不再有效，并且乙方同意甲方可以随时对该房屋采取停水停电以及其它有助于自行收回该房屋的措施。七、本《补充协议二》经双方签订后生效，并各执一份。”2019年7月22日，李青向伍薇之夫发送微信：“你看下，你晚上3、4点或者5、6点，有空过来看下，家里有墙纸有一点坏，还有楼下的马桶盖坏了，你看下怎么修补下。”当日，李青未按《补充协议二》约定的期限向伍薇支付2019年7月13日至8月12日的房屋使用费5,500元。2019年7月24日，李青在系争房屋门上张贴《告知书》，内容为：“因为存在房屋租赁纠纷，房东停水停电，使我无法居住，希望房东通过法律途径解决，本人个人物品都在房内，如破门一切损失及法律责任由损害方负责。”2019年7月26日，伍薇方人员进入系争房屋内将相关物品打包搬离，收回系争房屋，并向李青发送《限期取物告知书》，要求：务必于2019年7月31日前与本人取得联系，并携带上述物品所有权的有效证明，在向本人支付相当于二个月房租的违约金计11,000元、水电有线电视宽带等欠费、自2019年6月12日至2019年7月26日期间的房屋占用费、2017年12月10日至2019年6月12日期间各次逾期支付房租应付的延期付款违约金、照价赔偿缺损的该房屋配套附属设施、装修、家电等的前提下，取走上述物品。次日，李青向伍薇发送《关于的回复函》，要求立即归还相关物品。2019年7月31日，伍薇之夫在上海市公安局浦东分局金桥出口加工区治安派出所接受询问，就关于如何处理上述物品，其称：“我认为我对这批物品有留置权，在李青结清欠款之前，我不打算把这批物品还给她。如果她一直没有把欠款结清，我将(以)合法地(的)方式处理这批物品。”后因被告尚未退还原告押金以及取走的相关物品，故原告(反诉被告)诉至本院，要求判如所请。审理中，被告(反诉原告)向本院提起反诉。另查明，李青分别于2018年1月13日、2月11日、3月8日、4月9日、5月8日、6月12日、7月11日、8月14日、9月6日、10月5日、11月8日、12月10日，2019年1月8日、2月3日、3月7日、4月7日、5月7日分别支付了至2019年6月12日止的租金；于2019年6月12日支付了2019年6月13日起至2019年7月12日止的金额5,500元。审理中，经本院主持协调，李青与被告之夫于2019年11月28日在系争房屋所在小区进行相关物品交接，并签署《交接单》，被告称其已将取走的物品全部返还完毕。审理中，李青提供物品清单及照片，证明伍薇所取走及丢弃的相关物品；李青提供与物业工作人员的影像资料，并申请系争房屋所在小区的业主徐玲玲、马秋丽作为证人出庭作证，证明物业费与水电费绑定，在物业费没有缴纳的情况下，无法缴纳水电费，故系争房屋停水停电系因伍薇拖欠物业费所致。伍薇对此不予认可，其提供禹洲物业出具的《情况说明》，证明2019年6月6日至7日之间物业公司进行短暂停水的原因系租客未缴纳水电费。伍薇提供微信聊天记录及照片，证明李青在系争房屋内饲养德国牧羊犬，墙纸被损坏，床头柜被损坏，且李青曾认可马桶盖已坏，并提供2019年8月10日的《发票联》《售后服务工作单》、2019年10月18日的《发票联》《商铺售后服务信誉单》，证明马桶修理费为515元、墙纸修理费为1,395元；伍薇提供《发票联》《收条》，证明其回收系争房屋时支出开锁费300元，搬离相关物品的包装材料费107.80元，仓储保管费标准为每天50元。伍薇提供照片，证明7月26日李青将伍薇放置于楼梯间的物品进行整理。对此，李青认为伍薇方非法收房时李青不在现场，无法确认损坏系谁造成，且不认可相关费用凭证。伍薇申请其丈夫的同事俞佳捷作为证人出庭，俞佳捷陈述，2019年7月18日，其与原、被告至物业公司调解并报警处理。经民警协调后，双方达成调解，由李青结清款项、交还房屋后，伍薇退还李青4,000元，故双方签订《补充协议二》，但李青称无法当场支付，故约定于2019年7月22日前付清。2019年7月26日上午，其与伍薇之夫一起将房屋收回。以上事实，由李青递交的《租房协议》《补充协议》《物业费水电费缴费通知单》《授权书》《关于的回复函》《询问笔录》，伍薇递交的《解除通知》《补充协议二》《限期取物告知书》、微信聊天记录、微信收款记录、照片等，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房协议》《补充协议》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：本案争议焦点之一，关于《租房协议》《补充协议》的解除日期问题。伍薇以李青拖欠租金为由，于2019年6月12日向李青发送了《解除通知》，当日李青收到该通知。且双方于2019年7月18日签订《补充协议二》时，确认《租房协议》《补充协议》已于2019年6月12日解除，系双方的真实意思表示，故本院予以确认。至于李青认为其未于2019年7月22日前向伍薇支付2019年7月13日至8月12日的房屋占用费5,500元，则《补充协议二》中所有内容不再有效的意见，本院不予采纳。本院认为该条约定仅针对于合同解除后的相关条款。本案争议焦点之二，违约责任的承担问题。首先，根据《租房协议》约定，李青延期付款超过七日，视为不履行本协议，伍薇有权单方面终止本协议，并要求李青另外支付相当于二个月房租的赔偿金。2019年6月12日，李青已逾期支付租金超过七日，构成违约，故伍薇要求李青支付相当于二个月租金的违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。其次，李青认为，伍薇未按时缴纳物业费导致系争房屋停水的行为构成违约，且以此为由认为其有权延迟支付租金，因其在租赁期内确存在拖欠支付水电费的情况，且亦未提供充分的证据佐证租赁期内的停水确系伍薇未按时缴纳物业费所致。并且，即便系争房屋于2019年6月6日至7日期间存在短暂停水，亦未造成李青不能实现合同目的，其不具备拒付租金的合理抗辩。故李青要求伍薇支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，根据《租房协议》约定，李青若未能按期支付租金，应支付伍薇延迟部分百分之五每日的违约金。在合同履行过程中，李青确存在数次逾期支付租金的情况，故理应承担相应的逾期付款违约金。李青认为协议约定逾期付款违约金标准过高，本院根据合同的履行情况、李青的违约程度，兼顾公平合理原则，对该标准酌情进行调整。本案争议焦点之三，相关物品的返还问题。审理中伍薇认可收房时曾取走李青的物品，后双方办理交接手续，伍薇陈述已将取走的物品全部返还。交接完毕后，李青认为在伍薇处尚有部分物品仍未归还，但缺乏充分的证据材料予以佐证。伍薇方收回房屋当日，李青对放置于楼梯间的物品进行拍摄，说明其仍可进行相应处置。故李青要求伍薇返还物品、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点之四，相关费用的支付问题。审理中，李青同意按照租金标准支付自2019年7月13日起至2019年7月26日止的房屋使用费以及水电费差额，本院予以照准。伍薇称李青在承租期间造成床头柜、马桶、墙纸损坏，因李青表示马桶和墙纸系自然损耗，在租赁期间其曾要求伍薇予以修理，且收房当日系伍薇单方擅自收房，无法证明上述损坏确系李青所致，故伍薇要求李青支付床头柜费用、马桶修理费、墙纸修理费，缺乏充分证据予以佐证，本院不予支持。伍薇要求李青支付开锁费、包装费、人工费、仓储费，因李青承担的违约金中已包含伍薇所受到的实际损失，且伍薇并无对李青个人物品的留置权，且在李青要求返还时拒不返还，故上述费用本院不予支持。因双方签订的协议已确认解除，故伍薇应将李青支付的租赁保证金予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)李青、被告(反诉原告)伍薇于2017年12月10日签订的《租房协议》以及于2018年12月11日签订的《补充协议》于2019年6月12日解除；二、原告(反诉被告)李青于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)伍薇自2019年7月13日起至2019年7月26日止的房屋使用费2,483.87元；三、原告(反诉被告)李青于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)伍薇水电费267.80元；四、原告(反诉被告)李青于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)伍薇违约金11,000元；五、原告(反诉被告)李青于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)伍薇逾期付款违约金300元；六、被告(反诉原告)伍薇于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李青租赁保证金10,600元；七、驳回原告李青的其余诉讼请求；八、驳回反诉原告伍薇的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费326元，减半收取计163元，由原告李青负担83元，被告伍薇负担80元。反诉案件受理费525元，由原告(反诉被告)李青负担325元，被告(反诉原告)伍薇负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇二〇年一月十六日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。