大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初1183号 原告：大连银行股份有限公司第四中心支行，住所地辽宁省大连经济技术开发区益海园1栋4号、5号、6号、7号。 负责人：李丽芳，行长。 委托诉讼代理人：刘文军，辽宁箴言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙群，辽宁箴言律师事务所律师。 被告：李晓明，女，1987年5月12日生，汉族，大连市金州区。 被告：大连维泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区红梅小区81#1-14-6。 法定代表人：蔡逸鹏。 原告大连银行股份有限公司第四中心支行与被告李晓明、被告大连维泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文军到庭参加诉讼。被告李晓明、大连维泰房地产开发有限公司（以下简称维泰公司）经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告李晓明偿还原告借款本金112905.73元及利息、罚息；2、被告维泰公司对前项诉讼请求承担连带清偿责任；3、原告有权就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、案件受理费、保全费、公告费由二被告承担。 事实和理由：2007年11月13日，被告李晓明与被告维泰公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李晓明购买被告维泰公司开发的位于大连经济技术开发区0517005号商业地块上的海滨花园区B区6-19号商品房（建筑面积65.21平方米），合同总价500151.00元。 2007年11月28日，被告李晓明、被告维泰公司与原告签订《个人住房借款合同》，约定被告李晓明向原告借款29万元用于购买上述商品房。借款期限为120个月，自2007年11月28日起至2017年11月20日止。贷款利率为浮动利率，在合同期间按月调整，贷款年利率为8.613%。贷款方式为等额本息，最后一次还清本息日为2017年11月20日。如逾期还款，原告从贷款逾期之日计收利息和罚息。罚息按照国家规定对合同载明的当期合同执行利率基础上上浮50%计收。被告维泰公司不可撤销地为同本合项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及被告李晓明应付的其他款项承担连带保证责任。《借款合同》特就合同争议的管辖法院约定为大连经济技术开发区人民法院。 关于维泰公司承担的保证责任，原告与维泰公司曾于2006年3月30日签订《商品房按揭贷款合作协议书》，约定维泰公司“在房屋产权及有关抵押手续办妥之前，乙方对借款人在甲方的贷款承担连带保证责任”。现该房屋因被告维泰公司的原因未能办理商品房所有权凭证。 签订借款合同当日，原告与被告李晓明签订《个人住房抵押合同》，约定被告李晓明为履行前述借款合同约定义务，将其所购房屋作为物权担保抵押给原告，同时申请办理抵押登记。大连经济技术开发区房产管理中心于同日受理并做出登记。 合同签订后，原告依借款合同发放贷款。但自2014年10月21日起，被告李晓明再未依约履行按期偿付购房本息的义务。至2018年11月21日，累计拖欠本金112905.73元、利息11536.98元、罚息23294.36元，合计147737.07元。 被告李晓明未作答辩。 被告维泰公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、大连市商品房销售（结算）专用发票、《个人住房借款合同》、借款借据、《商品房按揭贷款合作协议书》、《个人住房抵押合同》、抵押物清单、个人贷款借款明细表、客户还款明细清单，上述证据经本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 原告与被告维泰公司曾于2006年3月30日签订《商品房按揭贷款合作协议书》，约定维泰公司在房屋产权及有关抵押手续办妥之前，对借款人在原告处的贷款承担连带保证责任。 2007年11月13日，被告李晓明与被告维泰公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李晓明购买被告大连维泰房地产开发有限公司开发的位于大连经济技术开发区0517005号商业地块上的海滨花园区B区6-19号商品房（建筑面积65.21平方米），合同总价500151.00元。 2007年11月28日，被告李晓明、维泰公司与原告签订《个人住房借款合同》，约定被告李晓明向原告借款29万元用于购买上述商品房。借款期限为120个月，自2007年11月28日起至2017年11月28日止。贷款利率为浮动利率，在合同期间按月调整，贷款年利率为8.613%。还款方式为等额本息，最后一次还清本息日为2017年11月20日止。如逾期还款，原告从贷款逾期之日计收利息和罚息。罚息按照国家规定对合同载明的当期合同执行利率基础上上浮50%计收。被告维泰公司自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及被告李晓明应付的其他款项承担连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至办妥抵押登记之日止。 2007年11月28日，原告与被告李晓明签订《个人住房抵押合同》，约定被告李晓明为履行前述借款合同约定义务，将其所购房屋作为物权担保抵押给原告，并于同日在大连经济技术开发区房屋管理中心办理了案涉房屋的抵押预登记。 合同签订后，原告依借款合同约定向被告李晓明发放贷款29万元。被告李晓明已向原告偿还部分借款本息。自2014年10月21日起未偿还借款本息。截止2018年11月21日，被告李晓明尚欠原告借款本金112905.73元、利息11536.98元、罚息23294.36元。 本院认为，原告与被告维泰公司签订的《商品房按揭贷款合作协议书》、被告李晓明与维泰公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告李晓明、维泰公司签订的《大连市商业银行个人住房借款合同》、原告与被告李晓明签订的《大连市商业银行个人住房抵押合同》均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 原告已按约定向被告李晓明发放借款，无违约行为。被告李晓明自2014年10月21日起未向原告偿还借款本息，构成违约。借款期限已届满，原告要求被告李晓明偿还借款本金112905.73元及利息、罚息，于法有据，本院予以支持。 被告维泰公司应当按照与原告签订《商品房按揭贷款合作协议书》及《大连市商业银行个人住房借款合同》的约定，在保证期间和保证范围内对被告李晓明在原告处的贷款承担连带保证责任，故原告要求被告维泰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。案涉房屋仅办理了抵押预告登记，不直接导致担保物权的设立。在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 被告李晓明、被告维泰公司经本院合法传唤，未提正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告李晓明偿还原告大连银行股份有限公司第四中心支行借款本金112905.73元及利息、罚息（截止2018年11月21日，利息为11536.98元、罚息为23294.36元；自2018年11月22日起至借款付清之日止，按照合同约定的利率标准计算）； 二、被告大连维泰房地产开发有限公司对本判决第一项的借款本息承担连带偿还责任； 三、驳回原告大连银行股份有限公司第四中心支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3255元、财产保全费1259元、公告费900元，由被告李晓明、被告大连维泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内日，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  邹凤娟 人民陪审员  曲爱琳 人民陪审员  刘元明 二〇一九年十二月六日 书 记 员  宋燕妮