江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6522号 原告:苏州虎丘婚纱投资有限公司，住所地苏州市姑苏区虎丘路388号。 法定代表人：陶澄，董事长。 委托诉讼代理人:陈翔，江苏正华正律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。 被告:谢强，男，1980年6月24日出生，汉族,住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人:周杰，江苏益友天元律师事务所律师。 原告苏州虎丘婚纱投资有限公司（以下简称虎丘婚纱公司）与被告谢强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，转为普通程序，组成合议庭，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告虎丘婚纱公司的委托诉讼代理人陈翔、朱敏辰与被告谢强的委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虎丘婚纱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金6515103.44元（以合同期内平均租金204865.66/月为基数，自2016年10月7日起计算至2019年7月1日，减去被告已经支付的租金20万元）、利息88527.99元（以6515103.44元为基数，按照每日0.05%复利自2019年7月2日起计算至起诉之日2019年7月29日，应计算至所有款项付清之日）、违约金397797.4元（以标准租金198898.7/月为基数计算两个月）以及房屋占有使用费170017.52元（以标准租金198898.7/月为基数，按照200%自2019年7月16日起计算至起诉之日2019年7月29日，应计算至所有款项付清之日），共计7171446.35元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求3、要求被告以装修现状返还涉案房屋虎丘婚纱城C区。事实和理由：原、被告于2015年5月12日签署了租赁合同，约定原告向被告出租位于虎丘婚纱城的房屋给被告用于经营餐饮，租赁期限为婚纱城开业(2016年10月7日)后8年，每月租金198898.7元，最后三年租金增长8%，并约定开业之日起免除36个月租金，但后五年的租金在七年中分摊支付(第一年不分摊)，开业之日起12个月免物业费。水、电、燃气费用由被告自行承担。原告于2015年6月11日向被告交付了房屋，但被告自2018年1月7日起便不再支付租金，经原告多次催讨和沟通未果后，原告于2019年7月2日解除了上述合同，但至今被告未返还租赁房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告谢强辩称：一、双方约定的租金起算日是以项目正式开业日期为准，但是该项目是由原告统一运营管理的商业项目，商业的开业与营业应当基于商铺的消防检查通过，而原告提供的所谓的开业、通知或者是开业的相关社会报道并不是该商业的真正开业时间，所有的商铺都未经过消防检查的前提下，该项目是无法正式开业的，也就是原告所说的开业时间是违规开业情况，因此，本案的租金起算日我方认为不应当以原告主张的2016年10月7日为准。二、双方合同约定的免租期问题，虽然有表格写了第一年年租金0元，第二年年租金70万元，第三年年租金70万元，但是该条中并未约定支付时间，从被告的理解应当按照合同4-1条中明确的自正式开业起36个月免交租金，因此，在正式开业日存在问题，免租期还没有届满时，原告单方解除双方的租赁合同，违约责任在原告，虽然被告同意解除，但是原告应当赔偿被告装修损失及相应的经营损失，该部分被告另案起诉。三、原告主张的利息、违约金、房屋占有使用费等均应当作合同解除后的违约责任，单纯从数字上看违约金过高，原告仅存在房屋租金损失问题，即便法院判被告违约，也应当计算自合同解除后房屋返还之前相关的租金损失，而不应当计算巨额违约金或利息。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，虎丘婚纱公司（甲方，出租方）与谢强（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区虎丘婚纱城房屋出租给乙方经营婚纱礼服使用，其中建筑面积1055.11平方米，建筑面积1204.93平方米（含公摊面积）。租赁期限8年，自本项目正式开业之日起计算租期，正式开业日期以甲方书面通知确定的日期为准。房屋每日租金为3元/天/平方米，房屋每日租金为2.8元/天/平方米，上述房屋租金总计198898.7元/月（按每年365日计），自正式开业之日起的36个月内，甲方免除乙方交纳租金的义务，具体分摊如下（合同期内前5年无递增，合同期第6年至第8年，每三年递增8%），第一年年租金0元，第二、三年年租金70万元，第四、五年年租金1686784.4元，第六、七、八年租金2577727.2元。双方约定每期租金为3个月的租金，自本项目正式开业之日起计算，每一期租金应提前30天支付，先付后用，乙方每逾期一日支付，按所欠缴租金金额的0.05%支付滞纳金，按日累计。双方约定，如甲方约定因乙方拖欠租金而提前解除合同的，对于乙方享受到的优惠政策（包括租金减免、奖励），乙方应当按照合同期内平均租金标准赔偿给甲方。乙方应在本合同终止后的15天内将该房屋归还给甲方，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按照日租金的200%向甲方支付该房屋占有期间的使用费，乙方返还该房屋时应保持届时装修现状，本协议期满或中途解除协议时，对无法拆除带走的装修、装饰、装潢等添附物、构筑物，乙方对其放弃所有权。如乙方拖欠租金逾期累计超过15日的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按合同解除当月租金额的2倍支付违约金。合同附件二约定C区交付标准为所有消火栓、喷淋、烟感、排烟系统、防火卷帘、消防广播、疏散照明等均按消防规范安装到位，满足一次消防验收要求，租赁区域内的二次装修报审、消防改造报审、消防验收均由租户负责，改造工程由管理公司指定具有资质的专业单位施工，相关费用由乙方承担。合同及附件还对其他事项作了约定。 合同签订后，虎丘婚纱公司于2015年6月11日将上述商铺交付谢强使用，谢强签署了商铺接场验收登记表及物品交接单，谢强登记商铺成员为谢强、陈X。谢强在租赁房屋内开设了“喜缘餐厅”。 2016年8月31日，陈X签收虎丘婚纱公司向各商户发送的虎丘婚纱城正式开业通知书，虎丘婚纱城于2016年10月7日正式开业。 2018年3月、4月，谢强累计支付虎丘婚纱公司租金20万元。 2019年3月14日，虎丘婚纱公司工作人员通过短信方式向谢强发送租金收取通知单，3月27日向谢强发送催告函，4月16日向谢强发送警示函，均要求谢强支付2016年10月7日至2019年4月6日期间欠付的租金95万元。虎丘婚纱公司还在喜缘餐厅门口张贴租金催告函。 2019年7月1日，虎丘婚纱公司委托江苏正华正律师事务所向谢强邮寄律师函，称其拖欠租金120万元，多次催讨无果，根据法律和合同约定，双方签订的房屋租赁合同自谢强收到律师函之日起解除，谢强付清所有费用，并于收到律师函之日起15日内返还租赁房屋。谢强于2019年7月2日收到上述律师函。 在本院审理中，谢强陈述，其向虎丘婚纱公司支付租金80万元，但未能提供相应的凭证。 另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，房屋的所有权人为虎丘婚纱公司，于2017年9月12日取得不动产单元首次登记表。目前，涉案房屋仍由谢强占有使用。 再查明，2015年5月13日，苏州市公安消防局出具苏公消验字（2015）第0426号建设工程消防验收意见书，该局对虎丘婚纱公司于2015年5月6日申报的虎丘婚纱城不含D区（土建及内装修）复验工程进行了消防验收，该工程位于虎阜路以南，C1-C12楼均为地上三层，建筑高度12米，其中建筑面积2263.66平方米，使用功能均为商业，综合评定该工程消防验收合格。 以上事实，有不动产单元首次登记信息表、房屋租赁合同、商户情况登记表、商铺接场验登记表、物品交接单、虎丘婚纱城正式开业通知书及签收表、短信记录、照片、律师函、邮寄凭证及查询结果、建设工程消防验收意见书、苏州市房屋建筑工程竣工验收报告、虎丘婚纱城建筑面积实测报告及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定,涉案房屋租赁年限自开业之日起算，即承租人自可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价。本案中，虎丘婚纱城于2016年10月7日开业经营，谢强应当按约支付自该日起的租金，虽双方约定自开业之日起36个月内，虎丘婚纱公司免除谢强交纳租金的义务，但双方将第4、5年的租金分摊至第2、3年，谢强仍应在虎丘婚纱城开业的第2年支付租金70万，第三年支付租金70万元。虎丘婚纱公司主张谢强仅支付租金20万元，谢强虽有异议，但未提供证据证明其缴纳的租金，应当承担举证不利的后果，本院认定谢强支付租金20万元。虎丘婚纱公司多次通过短信、张贴公告的方式向谢强催要租金，谢强均未支付，故谢强欠付租金的行为构成违约，虎丘婚纱公司有权依约行使合同解除权，虎丘婚纱公司通过发送解约函的方式行使合同解除权，双方之间的房租租赁合同自谢强收到解约函之日即2019年7月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的合同解除后，谢强应当返还虎丘婚纱公司的涉案房屋，因谢强未按时返还房屋，虎丘婚纱公司根据合同约定要求以装修现状返还房屋的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。 关于虎丘婚纱公司主张根据合同约定因谢强违约导致合同提前解除的，其还应按照合同约定的租金标准补足上述期间优惠差额的意见，本院审查后认为，合同约定的租金减免条款是以合同正常履行到租赁期限届满为前提条件的，现谢强违约导致合同提前解除，不应再享有租金减免利益，补交免除租金条款的设置实为弥补提前解除合同给出租人造成的损失的计算方法。现因谢强欠付租金违约在先，虎丘公司据此解除合同并依据前述合同条款主张要求其补足优惠租金差额部分，于法有据，本院予以支持。将应付租金与该项违约责任合并计算，关于虎丘婚纱公司主张自2016年10月7日起至2019年7月1日止（998天）的租金6515103.44元（按每月204865.66元/月计算）的诉讼请求，本院根据合同约定以及虎丘婚纱公司的实际损失，将虎丘婚纱公司主张欠付租金期间的租金标准确定为198898.7元/月，谢强应付租金6526057.07元，谢强已支付租金20万元，谢强还应支付虎丘婚纱公司租金6326057.07元，虎丘婚纱公司主张超出部分，本院不予支持。 关于虎丘婚纱公司另行主张的两项违约金，一是按解除当月租金额2倍计算的解除合同违约金，鉴于原告已经按前述条款主张了解除合同所造成的实际损失，本院对该项违约金主张不再重复支持。二是关于逾期付款违约金，谢强逾期支付租金（包括免租期租金），应当承担逾期付款违约金，本院确定可以欠付总金额（6326057.07元）为基数。至于逾期付款违约金的起算时间，合同中约定了补交免租期租金的金额，但未确定具体的付款期限，虎丘公司在诉前所进行的催告中也未涉及该笔款项，本院综合费用发生的实际情况，确定自起诉之日即2019年7月31日起计算至实际付款之日止，其中自2019年7月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 目前涉案房屋仍由谢强占有使用，谢强应按198898.7元/月的租金标准自原告主张的2019年7月16日起至房屋实际返还之日止向虎丘婚纱公司支付占有使用费，虎丘婚纱公司主张超出部分，本院不予支持。 关于谢强提出虎丘婚纱城2016年10月7日开业时，该婚纱城的商铺未通过消防验收，不能以虎丘婚纱公司主张的该日期为虎丘婚纱城正式开业时间的抗辩意见，本院经审查认为，双方合同约定正式开业时间以虎丘婚纱公司书面通知为准，虎丘婚纱公司向谢强送达了虎丘婚纱城于2016年10月7日开业的书面通知，且虎丘婚纱城不含D区的工程于2015年5月13日通过消防验收，故对谢强的该抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告谢强于本判决生效之日起十日内按装修现状返还原告坐落于苏州市姑苏区房屋； 二、被告谢强于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司的租金6326057.07元及逾期付款利息（2019年7月31日起至2019年8月19日止的利息14523.57元及以6326057.07元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息）； 三、被告谢强于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司房屋占有使用费（按照198898.7元/月的租金标准，自2019年7月16日起计算至房屋实际返还之日止）； 四、驳回原告苏州虎丘婚纱投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62000元，由原告苏州虎丘婚纱投资有限公司负担5557元，被告谢强负担56443元，被告谢强负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10XXX76。 审 判 长  凌 晨 人民陪审员  周伟明 人民陪审员  俞静玲 二〇二〇年一月十六日 法官 助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏