宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2019）宁0423民初1513号原告（反诉被告）：李金霞，女，汉族，1971年9月5日出生，农民，住宁夏隆德县好水乡三星村五组25号。委托诉讼代理人：张昌辉（系李金霞丈夫），男，汉族，1966年2月22日出生，农民，住宁夏隆德县星兴广场26号商铺。委托诉讼代理人：张龙频，宁夏和仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏兴龙房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏隆德县人民路121号。法定代表人：黄国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德隆，宁夏燕翼律师事务所律师。原告（反诉被告）李金霞与被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司（以下简称兴龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李金霞委托诉讼代理人张昌辉、张龙频，兴龙公司委托诉讼代理人李德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金霞诉（辩）称：1.请求判令兴龙公司协助办理星兴广场商住楼00226号房屋权属登记证书；2.判决确认李金霞和兴龙公司签订的商品房销售合同第五条无效；3.请求判令兴龙公司支付迟延办理星兴广场商住楼00226号房屋权属登记证书违约金2509元。事实与理由：2013年9月25日，双方签订商品房预售合同，合同约定李金霞购买兴龙公司开发的位于隆德县人民路121号星兴广场商住楼00226号房屋，面积为38.1平方米，总价款为259080元，并约定兴龙公司在商品房交付使用后60日内向产权登记机关申报备案登记，逾期导致李金霞未取得房产证的，兴龙公司应当向李金霞支付违约金。李金霞按照合同约定支付了购房款，兴龙公司未按合同约定协助李金霞办理不动产登记证书的行为已构成违约，应承担违约金。兴龙公司作为开发商未经政府相关部门批准擅自将设计图纸变更，在房屋建造过程中因消防等原因更改了房屋结构，未通知李金霞，也未向李金霞告知涉案房屋的最终面积。直至2019年9月，李金霞才从他人口中得知与其相同结构的商品房面积被测定为45.25平方米，比合同约定面积增大了18.8%。合同中关于面积确认及面积差异处理的约定为“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，并约定了两种裁决方法。合同是由兴龙公司提供的格式合同，兴龙公司即未与李金霞就合同第五条约定进行协商，也未就房屋面积差异的处理办法向李金霞提请特别注意，李金霞在完全不知情的情况下签订合同，并以为合同中记载的两种解决方法是同时适用的。根据《合同法》第三十九条、第四十一条和《消费者权益保护法》第二十六条的规定，兴龙公司在签订合同的过程中未就面积误差的处理条款向李金霞进行特别说明，涉案合同第五条虽然约定了面积误差的处理条款，但该条款仅是对发生面积差异的约定，对面积差异如何结算没有约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，李金霞仅支付房屋面积误差比绝对值在3%以内的差价即1.14平方米的差价款7752元，面积误差比绝对值超出3%以外的部分应当依法由兴龙公司自行承担。兴龙公司辩（诉）称：2013年9月25日，兴龙公司和李金霞签订房屋买卖合同，约定将兴龙公司开发的位于隆德县人民路121号隆德县星兴广场00226号房屋出卖给李金霞，合同约定建筑面积为38.1平方米，单价为每平方米6800元，总价款为259080元。合同签订后，李金霞缴纳购房款259080元。2013年11月8日，兴龙公司将房屋交付给李金霞使用。2014年9月13日，隆德县牧蓝测绘有限公司出具《房产测绘成果报告》，测出李金霞购买的00226号房屋面积为45.25平方米，比双方约定面积增加7.15平方米，当即兴龙公司通知李金霞补交48620元，遭李金霞拒绝。涉案合同第五条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准。合同约定面积为38.1平方米，测绘面积为45.25平方米，李金霞实际还要补交7.15平方米差价款48620元（7.15平方米×6800元）。兴龙公司才能出具备案要求的发票，办理房屋权属证书，因李金霞仅缴纳38.1平方米的购房款259080元，兴龙公司出具购房款为259080元的宁夏增值税普通发票不符合相关备案要求。李金霞主张赔偿违约金2509元的理由不能成立，涉案合同第十五条虽然约定了迟延办理房屋权属登记证书的违约金，但造成李金霞不能办理房屋权属证书的责任在于李金霞，其不按照合同约定的房产测绘成果报告缴纳差价款导致兴龙公司出具的宁夏增值税发票所反映房屋面积与测绘部门测绘面积不相符合，故无法办理房屋权属证书。综上，李金霞的诉讼请求不能成立，请求依法驳回并支持兴龙公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，李金霞与兴龙公司签订《商品房预售合同》，合同约定兴龙公司将其开发的位于隆德县星兴广场商住楼00226号房屋出售给李金霞，房屋面积为38.1平方米，每平方米单价为6800元，总价款为259080元。合同签订后，李金霞支付首付款130080元。2013年11月8日，兴龙公司向李金霞交付了涉案房屋。2014年6月10日，李金霞支付剩余房款129000元。2014年11月26日，隆德县牧蓝测绘有限公司测绘星兴广场00226号房屋套内建筑面积为26.47平方米，分摊面积为18.78平方米，套建筑面积为45.25平方米。兴龙公司至今没有协助李金霞办理房屋权属登记证书，李金霞尚欠兴龙公司涉案房屋7.18平方米差价款48620元。上述事实有当事人的陈述、商品房预售合同、借款凭证、收据、房产测绘成果报告佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李金霞与兴龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉遵守。兴龙公司应当按照合同约定协助李金霞办理房屋权属登记证书，李金霞的该项诉求，有合同依据，本院予以支持。涉案合同第十五条约定兴龙公司未能在房屋交付使用后60日内协助办理房屋权属登记证书的，兴龙公司应按已付房价款的1%向李金霞支付违约金，故兴龙公司应按照约定支付李金霞违约金2590.80元（259080元×1%），李金霞主张的违约金2509元在合同约定范围内，本院予以支持。关于李金霞主张涉案合同第五条约定无效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人自法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。李金霞提出双方签订的房屋买卖合同系兴龙公司提供的格式合同，未对其进行合理的提示释明，该合同对其有重大误解或显失公平，其应在法律规定的期限内行使撤销权。因其未在法律规定的期限内行使权利，视为对其权利的放弃，故对其该项诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，涉案合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准。”李金霞应当按照约定补交房屋差价款，兴龙公司主张李金霞支付房屋差价款48620元的诉求，有合同依据，本院予以支持。李金霞提出涉案合同第五条属于约定不明的情形，其只承担房屋面积差绝对值在3%以内的差价款7752元的辩解意见，因与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）李金霞办理坐落于隆德县城人民路121号星兴广场商住楼00226号房屋权属登记证书；二、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）李金霞违约金2509元；三、原告（反诉被告）李金霞于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款48620元；上述二、三项相抵后，由原告（反诉被告）李金霞再支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款46111元；四、驳回原告（反诉被告）李金霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元，由被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限公司责任公司负担；反诉案件受理费508元，由原告（反诉被告）李金霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 宋慧慧 二○二〇年一月二日书记员 赵 婕附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督