河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0481民初2177号 原告：郭占军（执行案外人），男，1972年5月1日出生，汉族，住武安市。 原告：郭延涛（执行案外人），男，1985年2月20日出生，汉族，住武安市。 被告：李法官（申请执行人），男，1943年1月2日出生，汉族，住武安市。 被告：陈怀叶（申请执行人），女，1945年10月23日出生，汉族，住武安市。 被告：李良枝（申请执行人），女，1970年7月23日出生，汉族，住武安市。 被告：李昱颖（申请执行人），女，1999年5月29日出生，汉族，住武安市。 被告：李涛（申请执行人），男，1992年4月2日出生，汉族，住武安市。 以上五被告共同委托诉讼代理人：武宽茹，河北崇州律师事务所律师。 第三人：姚平安（被执行人），男，1959年6月10日出生，汉族，住武安市。 委托诉讼代理人：李婵英，系姚平安妻子。 第三人：李婵英（被执行人），女，1960年8月27日出生，汉族，住山西省长治市。 原告郭占军、郭延涛与被告李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖、李涛、第三人姚平安、李婵英执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭占军、郭延涛、被告李涛及被告李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖共同委托的诉讼代理人武宽茹、第三人李婵英及姚平安委托的代理人李婵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭占军、郭延涛向本院提出诉讼请求：1.解除李婵英位于武安市的查封并停止对涉案房屋的执行，此房价值30余万元；2、请求确认原告对被查封房产享有合法权利，并要求被告配合履行过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月19日,第三人姚平安借二原告现金200万元,其妻子李婵英及儿子姚勇用本人房产为其担保,将武国用（2005）第033-1602号土地使用权证交给原告,双方约定如到2013年10月19日未还清借款,将房产交由原告居住,经评估作价后顶给原告。后姚平安及家人下落不明联系不上。2014年3月15日二原告对抵顶的房屋进行了装修,支付装修费用20余万元。原告系善意取得抵顶的房产所有权,因姚平安及担保人失联,才未能及时办理评估过户手续。抵顶房屋已实际交付给二原告,二原告进行了装修,对该房产占有使用不违反法律规定,没有过错,且该事实均发生在法院因另案作出的保全裁定之前。保全查封行为直接侵害了原告的合法权益。法院应解除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,第三人以担保形式将涉案房屋抵顶给原告,并将房屋钥匙及土地使用权证交给原告,因不能按时还款且失联数年,造成在人民法院查封之前二原告对诉争房产进行了装修及合法占有。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件,应当停止对涉案房屋的执行。退一步讲,即使法院能够对涉案房屋进行执行,对房产的装修及增值部分已与该房产形成共同共有财产,应当对二原告装修的投入价值予以确认,对装修增值的部分,因不属于第三人的财产,法院仅可执行被执行人的份额,对原告所有部分不能执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案李婵英仅办理土地使用权登记,并未办理房产登记取得该房产的物权,人民法院对该房产也不能按物权直接执行。综上所述,二原告取得的房产并不违反法律规定,属于善意取得,法院对该房产的查封侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖、李涛辩称，一、第三人与二原告达成的担保合同是无效合同。2013年4月19日,姚平安向二原告借款200万元,双方在借款合同的第七条中约定“以姚勇、李婵英、姚平安名下房产各一处和姚勇名下车辆一辆作抵押。如到2013年10月19日乙方不能还清此借款,乙方就将此三处房屋交由甲方居住,然后经有关部门评估价值,与借款长取短补”。该条款应当是抵押担保合同,是姚勇、李婵英、姚平安与二原告达成抵押担保合同,为姚平安与二原告的借款合同提供的担保。抵押担保合同的内容有二层,一是以姚勇、李婵英、姚平安名下房产各一处和姚勇名下车辆一辆作抵押。依据《物权法》第187条规定,以房产做抵押,应当登记,抵押权自登记时设立。二是如到2013年10月19日乙方不能还清此借款,乙方就将此三处房屋交由甲方居住,然后经有关部门评估价值,与借款长取短补。《物权法》第186条规定,抵押权人在债务履行届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。二原告与第三人约定的该房屋抵押条款,显然是无效的。二,第三人与二原告达成的担保合同,不能演变成为买卖合同2013年4月19日,第三人与二原告在借款合同中约定的“以姚勇,李婵英,姚平安名下房产各一处和姚勇名下车辆一辆作抵押。如到2013年10月19日乙方不能还清此借款,乙方就将此三处房屋交由甲方居住,然后经有关部门评估价值,与借款长取短补”。该条款不能成为房屋买卖合同的依据。该条款及借款合同中没有任何房屋买卖的文字表述,该条款是双方对已经达成的借款合同的担保。退一步说就是有房屋买卖的意思,也是二原告与姚平安及抵押人相互串通故意作出与内心真实意思不符的虚假意思表示,不存在真实的房屋买卖意思。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,此类纠纷只能作为单纯的民间借贷合同来对待,二原告不是房屋的买受人,无权要求按照房屋买卖合同进而以取得房屋所有权抵偿债务；三、原告不能适用善意取得取得房屋。二原告不能基于善意取得取得本案所涉房屋。二原告的行为不符合善意取得的构成要件。1,本案所涉房屋没有进行产权登记,不具有可转让性,属于不得处分的不动产;2、二原告虽然在房屋内居住,但是,并没有进行房屋产权变动登记;3,二原告不具有房屋买受人的资格,与房屋所有人之间没有达成书面且有效的房屋买卖合同。由于二原告的行为不能满足上述条件,即使二原告在主观上是善意的,也不能基于善意取得取得争议的房屋。四、二原告不能依据先占取得房屋。二原告自2014年3月开始在诉争房屋中居住至今,二原告的实际居住属于无权占有。二原告是基于其与姚勇、李婵英、姚平安签订的抵押合同而占有诉争的房屋的,而双方签订的抵押合同是法律明文禁止的,属于无效合同,所以,二原告基于无效合同占有诉争房屋属于无权占有,不是有权占有,不能由此取得房屋所有权。五、原告的装修行为与本案无关。2014年3月15日,二原告对抵押的房屋进行了装修,支付装修费用20万元。二原告的装修行为应当属于“添附”。《民法通则若干问题的意见》第86条的规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。二原告对房屋的装修行为及装修的增值如何处理,应当由二原告与姚平安根据《民法通则若干问题的意见》第86条的规定处理。本案是答辩人申请执行法院查封的第三人的房产,执行标的的价值应当依法进行鉴定,由法院依法执行。在本案的执行中,不应当去解决二原告关于房屋添附的法律问题,二原告关于房屋添附的纠纷与本案无关。六，人民法院可以执行房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,人民法院查封第三人李婵英名下的房产,土地使用权符合相关规定。人民法院依据相关判决书对第三人的房产及土地使用权强制执行是合法的。二原告提供的证据不能证明其诉讼请求的成立,不足以排除人民法院的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：被告李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖、李涛与本案第三人姚平安、李婵英民间借贷案，我院作出（2017）冀0481民初1463号民事判决，由于姚平安、李婵英不履行判决确定的还款义务，2016年6月16日，武安市人民法院作出（2016）冀0481民初1913-1号民事裁定，查封李婵英位于武安市户（1602）房产一处。郭占军、郭延涛以该查封房产已由李婵英、姚勇作为借款担保在借款人姚平安未能还款情况下善意取得该房产为由，提出执行异议，我院作出（2019）冀0481执异23号执行裁定书，裁定驳回郭占军、郭延涛的异议申请。郭占军、郭延涛不服该裁定，向我院提起执行异议之诉。 另查明，2013年4月19日，郭占军、郭延涛与姚平安签定借款合同书，约定姚平安向郭占军、郭延涛借款200万元，借款期限自2013年4月19日至2013年5月19日，由李婵英、姚勇担保，担保抵押方式约定：以姚勇、李婵英、姚平安名下房产各一处和姚勇名下车辆一辆作抵押，如到2013年10月19日，乙方不能还清此借款，乙方需将此三处房屋交由甲方居住，然后经有关部门评估价值，与借款长取短补。本案争议的武安市户1602号房产就是其中一套在李婵英名下的房产（土地使用权人为李婵英，证号为武国用（2005）第033-1602号土地使用权证）。上述协议签订后，郭占军、郭延涛、向姚平安支付了借款200万元，李婵英将其房屋土地使用证和房屋钥匙交于郭占军、郭延涛，借款到期后，因姚平安未能按时还款，郭占军、郭延涛向我院提起诉讼，我院于2018年10月19日作出（2018）冀0481民初2364号民事判决书，判令“一、被告姚平安自本判决生效起十日内偿还原告郭延涛、郭占军借款本金200万元及违约金60万元；二、被告李婵英、姚勇对上述借款本息承担连带责任”。现本案争议的李婵英名下房产由郭占军、郭延涛装修后实际占有、使用。 本院认为，本案争议的焦点是武安光明小区1号楼六层东户1602号房产为2013年4月19日借款抵押合同约定的担保，能否阻止人民法院对抵押房屋的执行。该合同约定，到2013年10月19日不能还清借款，房屋交由原告居住，经评估价值后与借款相抵，长取短补。本案庭审过程中，姚平安、李婵英明确表示，双方意思表示真实，故该抵押担保合同虽未办理抵押登记，但合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故原告对争议房屋的权利优先于被告李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖、李涛对普通债权的执行，原告郭占军、郭延涛享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，判决如下： 不准予对李婵英名下位于武安市的房产（土地使用权人为李婵英，证号为武国用（2005）第033-1602号土地使用权证）的执行。 案件受理费5650元，由被告李法官、陈怀叶、李良枝、李昱颖、李涛承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  陈海龙 审 判 员  田艳英 人民陪审员  申万斌 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  赵 波