江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初2792号原告：许长年，男，1964年1月9日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：孙扬，江苏苏瑞律师事务所律师。被告：王月红，女，1952年3月27日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：王文浪，江苏汉申律师事务所律师。原告许长年与被告王月红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序于2019年11月28日和2020年1月7日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭原告许长年的委托诉讼代理人孙扬和被告王月红及其委托诉讼代理人王文浪到庭参加诉讼，第三次开庭原告许长年及其委托诉讼代理人孙扬和被告王月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许长年向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于扬中市扬子中路71号XXX室房产过户登记至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告的配偶杨某（2007年病故）于1997年1月10日签订房地产买卖契约一份，约定：杨某将坐落于扬子中路71号XXX室房产以65000元价格出卖给原告；原告支付定金后，余款待杨某提供办理产权证的证明文件后支付；房产过户费用双方各自承担。原告支付定金后，杨某即将房屋交付给原告占有、使用至今。因涉案房屋系杨某所在公司扬中市华升物资总公司福利分房，杨某未能将公司要求的应付款项付至公司，导致房屋无法办理产权过户。后原告一直催告办理房产过户，杨某总以借口推辞。2007年杨某病故，直至2019年2月原告得知涉案房产已过户至被告名下。为维护原告合法权益，原告请求被告配合办理产权过户，故诉至法院。被告王月红辩称，一、原告提供的房地产买卖契约效力不明，被告从未知晓有该份买卖契约的存在，契约中甲方签字并非杨某本人所签，即使该份契约真实，但买卖合同并不当然引起物权变动，且买卖合同并未履行完毕，而合同相对方杨某已经去世。二、根据物权法规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。杨某于2007年去世，被告通过继承取得案涉房产所有权并办理了产权变更登记，案涉房产现登记在被告一人名下，被告是案涉房产的合法所有权人，原告依据其与杨某签订的买卖合同要求被告变更登记至原告名下，没有法律依据。三、即使原告提供的房地产买卖契约真实有效，原告主张权利的请求已经超过法定诉讼时效，房地产买卖契约约定杨某应于1998年3月底前向原告提供能办理产权证的所有证明文件，反之则按照违约处理，根据该约定，双方履行合同的最后期限为1998年3月底前。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：被告王月红与杨某（2007年去世）系夫妻关系，双方未领取结婚证，属于事实婚姻。原告许长年与杨某系朋友关系。1997年1月10日，杨某作为甲方、原告许长年作为乙方签订房地产买卖契约一份，约定甲方将坐落在扬子中路71号XXX室的房地产以65000元出售给乙方，购房定金50000元，余款待甲方将全部手续交给乙方时一次付清；甲方于1997年1月10日将房屋交付乙方；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担（乙方同意有关房产过户税费自理）；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；甲方保证于1998年3月底前向乙方提供能办理产权证的所有证明、文件，反之则按违约处理，处理依据本契约第四、第五条。第四条约定：甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条违约责任：乙方中途违约，乙方不能向甲方索要定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付上述房地产价款千分之二十的滞纳金。2001年6月12日，杨某向原告出具收条一份，载明：收到扬子中路71号XXX室房子款50000元，并备注：换陆建华收条，1997年元月10日35000元收条一张，1998年元月3日15000元收条一张，50000元钱在陆建华处，由其与陆建华交涉，与原告无关。2002年12月11日，杨某向原告出具收条一份，载明：今收到扬子中路房款1000元。庭审中，原告陈述：其与杨某签订房地产买卖契约时，杨某告知原告由陆建华（女）收取房款，并向其出具了授权委托书。后原告两次向陆建华交付房款共计50000元，陆建华分别向原告出具两份收条。因房屋无法办理过户登记，原告于2001年6月12日到杨某家里（位于扬中市找到杨某，并将陆建华的收条交给杨某，杨某重新向原告出具收条。另外，原告称杨某出具该份收条时被告在场，被告对此不予认可，并辩称杨某从单位购买本案所涉房屋后告知被告，有个姓许的朋友，因小孩上学需要，故将房屋借给其居住，杨某病重时要求被告仍将房屋借给其继续居住。另查明，1998年10月20日，杨某作为买方（即乙方）、扬中市工业供销公司作为卖方（即甲方）签订房地产买卖契约，约定甲方自愿将坐落在文化小区扬子中路71号XXX室的房地产（房屋建筑面积71.1平方米）出售给乙方，成交价格为20365元；双方同意于1999年元月30日由甲方将上述房地产交付给乙方。1999年1月18日，杨某向扬中市房产管理局申请办理房屋所有权登记，审核意见一栏载明：该房系单位公房，经房改办审核同意优惠出售，职工享有全部产权，符合发证条件，并向杨某颁发房屋所有权证。2009年1月12日，扬中市公证处作出（2009）镇扬证民内字第24号继承权公证书，载明：被继承人：杨某，男，1950年12月12日出生。继承人：杨志英，女，1927年11月19日出生，系杨某的母亲；王月红，女，1952年3月27日出生，系杨某的妻子；杨翔，男，1975年5月2日出生，系杨某的儿子。查被继承人杨某于2007年6月9日因肝癌在扬中市人民医院死亡，死者生前与其妻子王月红的共有财产为商品房一套（坐落在扬中市，建筑面积为71.1平方米），根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为死者杨某的遗产，死者生前无遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人杨某的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人的父亲杨恒龙已于1982年10月17日先于死者死亡。死者的法定继承人只有上列三人，故死者杨某的上述遗产由其妻子王月红、母亲杨志英、儿子杨翔三人共同继承。现被继承人的母亲杨志英、儿子杨翔均自愿放弃对遗产的继承权，故杨某的遗产由其妻子王月红一人继承。2009年3月，王月红就坐落在扬中市的房屋办理房屋所有权证和土地使用权证。2009年4月14日，王月红与杨才菊、程宗柏签订房地产买卖契约，约定王月红将上述房屋出售给杨才菊、程宗柏，房屋价款15万元。当日，扬中市地方税务局就该房产开具销售不动产统一发票，金额为15万元，并开具契约完税证和个人转让房屋涉税证明。杨才菊、程宗柏领取房屋所有权证。2016年5月24日，杨才菊、程宗柏与王月红签订房屋买卖合同，约定杨才菊、程宗柏将坐落在扬中市的房屋出售给王月红，房屋价款为37万元，协议签订之日，支付定金1万元；交易资金采用自由结算形式，双方各自承担由此引起的交易风险，与二手房交易资金监管机构无涉；买方在到市房产登记管理中心缴纳税费当日将房款付清给卖方，购房定金在付款时冲抵房款。当日，扬中市地方税务局就该房产开具销售不动产统一发票，金额为37万元，并开具契约完税证和个人转让房屋涉税证明。2016年12月27日，王月红就该房屋领取不动产权证书，证号为苏（2016）扬中市不动产权第XXXXXX号，权利人为王月红，共有情况为单独所有。庭审中，被告王月红陈述：其将房屋过户登记至杨才菊、程宗柏名下系因杨才菊、程宗柏夫妇的小孩上学需要，但房款未实际支付，房屋亦未交付，杨才菊、程宗柏夫妇的小孩系被告的干女儿。本院为了查明案件事实，于2020年1月6日至扬中市金州水务有限公司和国网江苏省电力有限公司扬中市供电分公司查询本案所涉房屋的用水、用电情况，系统显示：本案所涉房屋自2010年5月至2015年5月期间，除有少数月份用水量为1吨之外，其余月份用水量均为0，2015年5月后用水量为0；本案所涉房屋2014年1月总电量为22度，此后总电量为0。原告陈述杨某向其交付房屋后，其在房屋内添了墙纸，铺了塑料地毯，并一直居住，最近两三年因购置新房未再居住。第三次庭审中本院向原告释明可以变更诉讼请求，原告拒绝变更诉讼请求。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案所涉房产系杨某与被告王月红夫妻关系存续期间购买，属于杨某与被告王月红共同所有。共同所有人处分共有财产应当经全体共有人同意。原告虽与杨某签订房屋买卖合同，约定杨某将本案所涉房屋转让给原告，但被告并未在买卖合同上签字。原告与杨某系朋友关系，原告与杨某签订房屋买卖合同时知晓房屋属于被告与杨某的夫妻共同财产，但并未将房屋转让的情况告知被告；而根据杨某出具的收条，房款5万元实际由陆建华收取，故原告提供的证据无法证明转让房屋系被告与杨某夫妻双方的共同意思表示。从房屋的产权登记情况来看，房屋产权于1999年登记在杨某名下，被告因继承于2009年取得该房屋的单独所有权后对房屋进行处分，并办理变更登记。2009年4月14日至2016年12月26日期间，房屋登记的所有权人为杨才菊、程宗柏，被告现取得的不动产权系由杨才菊、程宗柏转让。故从原告提供的证据以及本院调查的情况均无法推定被告知道或者应当知道杨某将房屋转让给原告。杨某未经被告同意将房屋转让给原告，损害了被告的合法权益，且原告不构成善意取得，故杨某与原告签订的房屋买卖合同无效，原告依据该房屋买卖合同要求被告办理房屋产权过户登记的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告在本案中的主张为不动产物权请求权，依法不适用诉讼时效的规定，故被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第二十九条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许长年的诉讼请求。案件受理费1426元，由原告许长年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  肖丽容人民陪审员  顾红梅人民陪审员  丁爱平二〇二〇年一月八日书 记 员  缪 婧附录相关法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。