山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13063号原告：李建春，男，汉族，1963年2月7日出生，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：田洪友，济宁任城金德法律服务所法律工作者。被告：冯长国，男，汉族，1972年9月16日出生，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：文嵩，山东报捷律师事务所律师。原告李建春与被告冯长国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建春向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付租金8万元，承担房屋维修费用3.4万元。事实与理由：2011年9月6日，原告将坐落在济宁市任城区古槐北路，所属自己的所有权房屋租赁给被告使用经营“百家兴”饭店。约定租期十年，自2011年10月8日至2021年10月8日止；租金前三年每年5万元，从租赁第四年起，每年增加租金10%，即增加5000元，租金支付约定：每年10月8日前10天内支付下年房费。2019年10月8日，按房屋租赁合同约定，被告应当在10月8日前支付房屋租金8万元，但至今未付。虽多次催要，被告均以无正当理由未付。另，被告在房屋租赁期间，于2014年下雪压塌房顶，是因为被告在下雪时用草栅子盖房顶造成的压力过重而塌漏。因此，原告出资3.4万元维修费用，该维修费用应当由被告支付。被告冯长国辩称，原告诉讼请求应当予以驳回。被告已经将使用至今的房租全部缴纳完毕，被告不欠原告的房租，且由于原告提供的租赁物本身因为存在消防安全隐患，已经被消防安全部门作出罚款处罚，并勒令停止营业，故原告交付的租赁物本身不符合合同约定的用途，致使不能实现合同目的。原告的行为已经构成根本违约，被告已依法于2019年10月22日与原告解除了租赁合同关系，同时停止使用该租赁物，并向原告返还，但遭到原告的阻挠。故原告无任何理由再要求被告支付所谓的租金，我方保留要求原告赔偿因提供的租赁物不符合约定用途造成我方损失的权利，另外，按照合同法相关规定，租赁物的维修义务应当归于出租人，租赁物自然消耗、毁损、以及因发生不可抗力因素至损，承租人不承担任何责任，如果属于自然灾害造成的损失，比如下大雪压塌房顶，应当由出租人即原告负责维修，而且2014年济宁市并没有下过大雪，不存在下雪导致房屋房顶压塌的可能性，再次，原告超出诉讼时效提起诉讼，其请求权已经灭失。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月6日，被告（乙方）租赁原告（甲方）坐落在济宁市任城区古槐北路与任城大道路口西北角的车间从事经营餐饮，双方签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定，租赁期限：2011年10月8日至2021年10月8日，三年后每年递增10%；第三条约定，租金和付款方式，租金每年伍万元，每年房租到期前拾天内交齐下年房租，甲方在2011年9月16日之前清理完场地，交付乙方使用，初次房租计算时间由：2011年10月8日至2012年10月8日；第六条约定，在合同期内，乙方在不影响甲方利益的情况下，乙方有权转租，转让租赁车间。合同签订后，原、被告按照合同约定各自履行了自己的义务。被告在租赁期间内就租赁车间进行了转租。2018年10月份，被告分两次向原告交付房租费3万元和4.5万元，合计7.5万元。2019年10月22日，被告向原告发送微信，要求解除双方之间的房屋租赁合同。2019年11月20日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄邮件。邮件收件人名址有误/不详，且无法联系收件人被退回。本院认为，被告租赁原告坐落在济宁市任城区古槐北路与任城大道路口西北角的车间从事经营餐饮，双方由此签订《房屋租赁合同》，原、被告双方对此事实均无异议，新原告要求被告给付2019年至2020年租赁费，因此本案需明确的是：一、关于双方签订的租赁合同是否无效合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告所出租房屋未经主管部门批准建设，亦未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。该房屋坐落在辖区之内，应视为城市、镇规划区内的房屋，应适用上述法律规定。原告并未证据证据其对外出租的房屋经过批准建设。因此，双方签订的租赁合同系无效合同。二、关于基于租赁合同无效双方争议的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方约定每年到期前十天内交齐下一年的房租，依照该约定被告应在2019年10月8日前10日内向原告交清2019年至2020年的房屋占有使用费（房租），被告在上述期间内并未交纳，虽然被告在2019年10月22日向原告发出解除合同信息，但在该时间被告仍占用原告的房屋，且庭审中被告自认其去拆除设备时原告进行了阻挠，故可说明被告在2019年10月8日后仍占用租赁房屋。被告应依照合同约定租金标准，向原告支付实际占用租赁房屋期间的房屋占有使用费。三、关于租金标准的问题。双方租赁合同约定：租赁期限为2011年10月8日至2021年10月8日，三年后每年递增10%。被告在庭审中辩称合同第三条租金和付款方式中，并没有租金递增的约定，其只是租赁期限中加了一句话，但双方租赁合同租金为5万元/年，被告交纳2018年至2019年房租为75000元，被告交纳该年度的所增加的房租数额，与原告诉称每年增加5000元租金的主张能够相印证，亦可说明双方实际执行了租金递增条款，因此原告诉称2019年至2020年租金为8万元的主张，本院予以支持。四、对于房屋维修费用3.4万元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告签订的租赁合同，并未对租赁物维修问题作出约定，且原告提供的证据并不足以证实租赁房屋屋顶被压塌是由被告原因造成，因此原告要求被告承担房屋维修费用3.4万元的主张，证据不足，本院不予支持。综上，本案案涉租赁房屋在城市、镇规划区内，原告并未证据证据其对外租赁的房屋经过批准建设，双方签订的租赁合同应为无效合同。双方签订的合同无效，被告应将租赁房屋返还原告。被告在约定给付租金期限后要求解除合同，但仍实际占用租赁房屋，其不仅因承担返还房屋责任，还应依照合同约定租金标准，向原告支付实际占用租赁房屋期间的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯长国于判决书生效之日起三十日内从位于济宁市任城区古槐北路与任城大道路口西北角租赁车间内搬出，并将租赁车间返还原告李建春；二、被告冯长国还应同时支付原告李建春自2019年10月8日起至实际搬出之日止，按照8万元/年标准计算的房屋占用使用费；三、驳回原告李建春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1290元，由原告李建春负担690元，被告冯长国负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  杨晓勇二〇二〇年一月十三日书记员  路子平