辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1382民初3571号原告：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地凌源市铁北路东段天元小区3号楼1号，63号。法定代表人：张吉春，经理。委托诉讼代理人：任红伟，女，1971年5月12日出生，汉族，该公司职员，住凌源市。委托诉讼代理人：张文秀，男，1955年4月26日出生，汉族，该公司职员，住凌源市。被告：赵占军，男，1977年12月10日出生，汉族，农民，住凌源市。原告凌源市鸿远物业管理有限公司与被告赵占军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌源市鸿远物业管理有限公司法定代表人的委托诉讼代理人任红伟、张文秀，被告赵占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌源市鸿远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠我公司物业管理费2,164元；2.判令被告支付违约金216.4元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月，我公司通过投标方式中标了南河花园小区二期的物业管理工程，投入了大量资金对小区内不属于原告提供的服务设施项目进行改造。业主委员会同意我公司于2015年9月30日起向各业主收取2015年7月21日至2016年7月20日期间物业管理费。被告房屋在我公司提供物业服务的南河花园二期小区，面积100.26平方米，经我公司多次催要，被告无正当理由拒交，拖欠我公司2015年7月21日至2019年7月20日期间的物业管理费合计2,164元，违约金216.4元。被告赵占军辩称：1.原告所诉不实。首先，该公司称系以投标方式取得了关于案涉小区的物业服务，对此答辩人不予认可，应由原告就招投标事实举证证实，否则答辩人不认可其具有物业管理资质及权利。其次，该物业公司称对本小区“投入大量的资金”进行物业服务，答辩人不认可。因自该公司进行入住以来，从未对本小区的基础设施及相关配套设施进行过改造，作为业主也没有感受到该公司提供了相关的服务。最后，该公司称改善生活环境等事实均与事实不符，小区内垃圾随处可见，车辆乱停乱放，外来不明人员随意出入等，这样的物业服务根本没有达到物业服务标准。2.答辩人拒绝交纳物业费用具有法定理由。答辩人的房屋位于本小区，不仅有门市且有地下室，而地下室所处周边堆放垃圾及废物等，答辩人曾多次向该物业公司提出请求及时清理，否则将会造成答辩人地下室被雨水浸泡，导致答辩人储存的酒及其他物品毁损。在多次交涉后，该公司仍不能清除废物，为此答辩人自己雇佣工人将垃圾废物清除，并在地下室外侧渗水处雇工硬化防水坡。该事实均有证据相佐证，答辩人请求法庭到现场进行勘察，以确定该事实的真实性。3.物业服务合同约定的内容及物业公司所负有的义务，作为原告本身其更加清楚，而却未依合同约定及行业规范进行物业服务，清理垃圾是最基本的物业服务底线，然而原告却没有做到，其只是不停的在向业主收取费用，没有提供最起码的服务，对此，答辩人拒绝缴费的理由正当合理，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，故请法院在查明案件真实情况下，依法驳回原告的诉讼请求。另补充，我是2016年6月2日买的房子，我是从程金生手中买的房子，买完房子就直接办理的房照，所以原告向我收取2015年的物业费没有法律依据。原告为支持其诉请，向本院提交了营业执照、与业主委员会签订的《物业管理合同》、证明三份、物业催缴通知书等证据。被告向本院提交照片等证据。本院已经庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：2015年7月，原告通过招投标方式取得凌源市南河花园小区二期的物业管理资格，同年7月21日，原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订了《物业管理合同》。其中约定，合同期限为2015年7月21日起至2020年7月20日止，物业管理服务费用按建筑面积每平方米0.45元收取，原告收取物业费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的，业主承担所拖欠费用总额的5%违约金，拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未缴纳各项费用的可将其诉至法院，申请强制执行。合同签订后，原告按照合同约定对该小区进行了相应的改建、修复。2015年9月29日，南河花园小区二期业主委员会向原告出具承诺验收证明，证明原告自2015年7月21日进入小区两个多月时间，为小区环境改建修复投入大量的人力和物力，经业主委员会验证确定原告承诺的各项工作已经基本完成，承诺书中有的事项变动是业主委员会听取了大多数业主的意见和原告协商所解决。2015年9月30日，凌源市南河花园小区二期业主委员会又向原告出具证明，证明原告管理两个月时间中投入资金对小区大多数不属原告服务项目进行全面改建，业主委员会已做工作总结，认可原告服务已达标并获得广大业主认可，业主委员会合议后允许原告于2015年9月30日起依据《物业管理合同》及收费规定开始向小区业主收取物业费（每平方米0.45元，一次性收取2015年7月21日至2016年7月21日的一年期限的物业费）。被告所有的房屋即为凌源市，面积为100.26平方米，属于原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》范围内，原告依据物业服务合同，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务，被告并没有提出异议。原告按照合同及相关规定向被告收取2015年7月21日至2019年7月20日三个年度物业费合计2,164元，被告未予缴纳。致使原告诉至本院。被告庭审中提供照片，以证明小区现状，意为说明原告作为物业公司对该小区并未尽到相关的管理服务义务，但被告对此不予认可。被告辩称该房屋系其于2016年6月2日从案外人手中购得，原告认可被告从2016年6月起交纳物业服务费。本院认为，原告凌源市鸿远物业管理有限公司虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市南河花园小区二期门市0101215#A2室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议，为此，被告应当依照合同的约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费，并按照合同约定的违约事项，依迟延交纳的约定比例，向原告支付滞纳金。关于被告辩称的其自2016年6月2日购得该房屋，原告认可被告可自2016年6月21日起交纳相关物业服务费。关于被告提出的原告未及时清理垃圾导致其地下室渗水，储存的物品被毁损的辩解，因与本案并非同一法律关系，故被告可就其损失向相关义务人另行主张权利。关于被告的其他辩解，因未提供充分有效证据予以证明，故本院依法不予采信。但原告作为物业管理企业，对于被告提出的其未按合同约定履行相应义务，提供服务存在瑕疵等相关问题，原告应予解释说明，双方相互配合，查明问题，找出解决办法，促成和谐的物业管理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：被告赵占军于本判决生效后五日内给付所欠原告凌源市鸿远物业管理有限公司凌源市南河花园小区二期门市0101215#A2室2016年6月21日至2018年7月20日的物业服务费1,668元，并按合同约定给付违约金166.8元，合计1,834.8元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  赵国珍二〇一九年十月十五日书记员  李淋静