湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13041号上诉人（原审原告）：池磊明，男，1988年12月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：金啟文，湖北圣青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓辉，男，1978年1月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：谌康，湖北皋野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓庆红，男，1953年10月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：谌康，湖北皋野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉楚汉益家房地产营销策划有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街高潮村阳光城1、4栋4号楼单元1-2层16号。法定代表人：周川，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙珊，该公司员工。委托诉讼代理人：胡翠香，该公司员工。上诉人池磊明因与被上诉人邓辉、邓庆红、武汉楚汉益家房地产营销策划有限公司（以下简称益家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池磊明上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判为：邓辉、邓庆红向池磊明退还购房定金50000元；益家房产公司向池磊明退还中介费13500元；2、一、二审诉讼费由邓辉、邓庆红、益家房产公司承担。事实和理由：一、一审法院未查明本案事实。1、涉案房屋系小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同不能备案，其所谓的产权证不是真正合法有效的产权证，这与池磊明购房目的并不一致。2、双方签订《房屋买卖合同》时，邓辉、邓庆红承诺去政府部门将购房人由邓辉变更为池磊明，后因无法变更购房者姓名，购房合同无法继续履行。3、武汉市黄陂区国土资源和规划局《关于湖北省国营武湖农场新桥（三期〕危房改造项目规划方案的批首公示》不能作为涉案房屋的权属证明。一审法院明知涉案房屋尚未办理房屋权属登记手续，不具备上市交易条件，在双方无法更名、合同无法继续履行情况下，仍错误认定《房屋买卖合同》不违反法律、法规强制规范，合法有效。二、一审法院适用法律错误。池磊明与邓辉、邓庆红无法在有关部门办理更名手续，导致该合同无法继续履行下去，其过错不在于池磊明。该类房屋的买卖并不受法律的保护，因此合同解除后，邓辉、邓庆红应当退还定金，中介公司应当退还中介费。邓辉、邓庆红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。益家房产公司辩称，合同真实有效，各方都应该按照约定履行合同，如果池磊明要求解除合同，就应该支付中介费，请求驳回上诉，维持原判。池磊明向一审法院起诉请求：1、判令解除池磊明与邓辉于2019年6月2日签订的《房屋买卖合同》；2、邓辉、邓庆红向池磊明退还购房定金50000元；3、益家房产公司向池磊明退还中介服务费13500元；4、本案诉讼费由邓辉、邓庆红、益家房产公司承担。一审法院认定事实：2019年6月2日，池磊明（买方）与邓辉（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定条款如下：“第一条甲方所售房屋的基本情况：1、现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落于武汉市黄陂区武湖新桥小区三期6栋3单元1002号的房屋出售给乙方，并将所出售房屋的使用权同时转让给乙方。甲方保证提供的信息真实有效。2、此房屋权属小产权房，建筑面积82平方米。3、本合同中所述房屋为邓辉的家庭财产，甲方已经取得全部产权人的一致同意。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利纠纷……。4、乙方对此房屋已作充分了解并实地看房。对此房屋无异议，自愿购买此房屋。第二条房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，房屋成交价格为：人民币伍拾柒万元整。第三条中介服务费及支付方式：2、基于中介方提供服务，乙方须向丙方缴纳中介服务费（人民币）壹万叁仟伍佰元整。第四条付款方式（本合同均不计利息）：乙方向甲方交款约定：在签订合同之日，乙方支付定金伍万元整给甲方，在2019年6月10号之前付清全部房款伍拾柒万元整（含定金伍万元整）甲方交钥匙给乙方，如因乙方原因不能按约定付款，甲方不退还所收定金。并且由乙方支付丙方中介费。第六条相关事宜：4、甲方逾期交房，时间在20天以内的，每逾期一天，按购房金额的2%收取滞纳金，逾期交房超20天的，视甲方单方违约，乙方逾期超过15天的，视为乙方单方违约，如甲方违约除退全部定金外，还应向乙方赔付房屋总房款的20%违约金，如乙方违约，甲方不予退还全部定金。5、如甲乙双方任何一方违约，违约方将支付全合同总约定的三倍中介费给丙方，目前收取的各项费用一律不予退还。”合同还就其他有关事项进行了约定。邓庆红代邓辉在甲方处签字并捺印，池磊明在乙方处签字并捺印，益家房产公司在丙方处签章。同日，池磊明向益家房产公司转账支付63000元，现金支付500元。邓庆红代邓辉向池磊明出具定金收条一份，载明“收到池磊明购买武汉市黄陂区武湖新桥小区三期6栋3单元1002号房屋定金伍万元整。”益家房产公司向池磊明出具收据一份，载明“收新桥小区三期6-3-1002号中介费13500元”。后池磊明认为涉案房屋系小产权房，无法办理产权登记手续而未在合同约定期限内支付购房款，是此引发诉争。涉案房屋系案外人熊海珍于2017年10月1日新家园建设置换取得，熊海珍系邓辉之祖母，该房屋所在土地性质为城镇住宅用地，国有土地使用权证编号为黄陂国用2015第18460号。至起诉之日，涉案房屋尚未办理房屋权属登记手续。邓辉与邓庆红系父子关系，邓辉对邓庆红代其出售涉案房屋并与池磊明签订房屋买卖合同，收取定金的事实没有异议。一审法院认为，一、关于池磊明与邓辉之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本案所涉房屋系新家园建设置换房屋，系国有土地上的房屋。在池磊明与邓辉签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋虽没有办理房屋权属手续，但双方在《房屋买卖合同》中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，池磊明对该房屋暂时不能办理房屋权属证明是明知的，从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即涉案房屋转让协议并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。池磊明与邓辉签订的《房屋买卖合同》虽系邓庆红代邓辉订立，但邓辉对邓庆红订立合同的行为进行了追认，因此，上述《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。现池磊明要求解除合同，邓辉亦同意解除合同，故对池磊明要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以照准。二、对于池磊明要求退还定金50000元的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》第四条的约定“如因乙方（池磊明）原因不能按约定付款，甲方不退还所收定金。”以及第六条第四款的约定，“乙方逾期超过15天的，视为乙方单方违约，如乙方违约，甲方不予退还定金。”池磊明在签订合同后以涉案房屋不能在有关部门办理更名手续为由不愿意继续履行合同，对此池磊明存在过错，因此对池磊明要求退还定金50000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。根据合同的相对性，邓庆红不是该房屋买卖合同的相对方，故对池磊明的该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、对于池磊明要求益家房产公司退还中介服务费13500元的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，池磊明可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除池磊明与邓辉于2019年6月2日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回池磊明的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取694元，由池磊明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所在土地性质为城镇住宅用地，该房屋虽未办理房屋权属登记手续，但该房屋的转让并未违反法律、行政法规的强制性规定，池磊明与邓辉签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。池磊明认为因无法变更购房者姓名导致合同无法继续履行，过错不在池磊明的上诉理由，因池磊明在签订合同时对涉案房屋不能办理房屋权属证明是明知的，其在合同签订后以无法办理更名手续为由不愿意继续履行合同，违反了双方的约定，构成违约，一审法院对其要求退还定金50000元的诉讼请求不予支持，并无不当，对池磊明的该项上诉理由，本院不予采纳。池磊明与益家房产公司之间的纠纷与本案属于不同的法律关系，池磊明可另行主张权利。综上所述，池磊明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388元，由池磊明负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月二日书记员 陈旭敏