青海省民和回族土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0222民初2107号原告：刘某，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：王某、李某，内蒙古仁众律师事务所律师。被告：姚某，住陕西省山阳县，现住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：魏某，青海知安律师事务所律师。原告刘某与被告姚某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王某、李某、被告姚某及其委托诉讼代理人魏某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月24日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金786700元，偿还租金占用期间的利息损失71600元（自2017年9月15日计算至2019年8月14日，按照占用本金的4.75%的年利率计算23个月），剩余利息计算至租金付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年2月24日签订《租赁合同》，被告将位于青海省海东市××县的房屋出租给原告作为服装商场使用。合同约定期限5年，并按年支付租金。原告依约履行了主要义务。2017年6月3日，在原告经营过程中商场二楼起火，原告经营的商铺也因此遭受了巨大损失。因此，原告按照《租赁合同》相关条款的约定，于2017年8月29日上午由商场经理给被告送达书面解除合同的《告知函》，随后原告又通过微信发送《告知函》，明确于2017年9月15日终止租赁合同，并要求被告返还原告未履行8个月的房租786700元。但经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。姚某辩称，1、原告主体不适格，租赁合同是刘某签订的，但是根据诉讼事实原告应是民和县火狐狸服装店；2、原告主张返还租金的理由不明确；3、原告主张的利息损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘某向本院提交的证据有：1、租赁合同及收条、收据各一份，欲证明原、被告于2017年2月24日就青海省海东市××县房屋双方签订租赁合同。原告依约交纳了2017年5月15日至2018年5月14日第一年度租金，共计1180000元及原、被告主体适格的事实。被告对合同的真实性、关联性无异议，对收条、收据有异议，认为虽然房款是被告个人收取的，但缴款人却是火狐狸服装店和刘某，故原告主体不适格；2、火灾事故重新认定书、火灾事故复核决定书各一份，欲证明民和县消防大队、海东市消防支队分别出具的火灾事故最终认定书及复核决定书，证明了2017年6月3日火灾起因及发生的事实，排除人为放火等因素，符合双方合同条款约定的解除或者终止条件。被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为发生的火灾是二楼，对原、被告合同约定的三楼不具有约束力；3、《告知函》、程某和姚某的通话录音光盘、原告与被告的微信聊天记录、证人程某的证言各一份，欲证明原告通过微信、书面送达等方式于2017年8月27日、8月29日向被告送达《告知函》，通知被告终止双方的房屋租赁合同并要求退还剩余租金的事实。被告对该组证据的真实性无异议，认可收到了告知函，也没有书面提出不同意解除合同的意愿，但认为告知函的经营者是火狐狸服装店，告知函没有说清楚终止合同的原因，之后双方多次协商，因没有形成合适的解决方案，希望通过法院判决解决。以上证据虽被告对证明方向均有异议，但本院认为证据来源合法，内容客观真实，相互印证，能够证明本案事实，本院予以采信。姚某向本院提交的证据有：企业基本信息、邮政储蓄银行单各一份，欲证明民和西大街1号三层的经营者是火狐狸服装店及给被告实际支付租金的是樊绍晶的事实，故原告主体不适格。原告对该组证据有异议，认为与本案无关联性。本院认为，根据合同相对性原则，涉案合同的签订者系本案原、被告，与经营名称及付款人姓名无直接关系，故该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告于2017年2月24日签订《租赁合同》，被告将位于青海省海东市××县出租给原告作为服装商场使用。合同约定期限为5年，按年支付租金。从2017年5月15日至2020年租金为每月每平方30元，每年共计1180000元；2020年5月15日至2022年5月15日，租金为每月每平方35元，每年共计1280000元，之后租金根据市场情况另行协商。原告依约于合同签订当日向被告支付定金590000元，于2017年5月20日支付租金余款590000元。2017年6月3日在原告经营过程中商场二楼起火，原告经营的商场因此遭受了烟熏等毁损。经民和县消防大队、海东市消防支队鉴定，火灾排除人为原因引起，不排除电器线路故障引发。之后，原、被告多次协商，都没有形成合适的解决方案，被告对受损商铺也没有进行处理。原告于2017年8月29日上午给被告送达书面解除合同的《告知函》，随后原告又通过微信发送《告知函》，明确于2017年9月15日终止租赁合同，并要求被告返还原告未履行8个月的房租786700元。被告收到《告知函》后，仍没有采取任何措施，为此原告于2017年9月15日搬出货物，移交了商铺。现原告多次向被告催要房租，被告均不予返还。另查明，现涉案商铺已由他人装修后使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订了书面的租赁合同后，原告依约向被告支付了全年的商铺租金1180000元，但在原告租赁使用期间，由于商场二楼电器线路故障引发火灾，导致原告铺面及货物商品受损，依照原、被告所签合同第七条第3项约定“出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，合同解除”，本案中，商铺二楼电器线路故障引发火灾，确系原、被告订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力的范围，故原、被告的约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定；同时，原、被告所签合同第九条约定“承租期内，若因国家政策或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金”，据此，原告于2017年8月29日上午给被告送达书面解除合同的《告知函》，随后原告又通过微信发送《告知函》，明确于2017年9月15日解除租赁合同，并要求被告返还原告未履行8个月的房租786700元的理由正当，本院予以支持。且鉴于被告收到《告知函》后，既不予以退还房租，对受损房屋也不予以处理，原告已交房屋后，被告不采取积极态度协商解决，致使原告的损失不断扩大，故对原告要求被告偿还租金占用期间的利息损失予以支持，但原告主张以占用本金的4.75%的年利率计算的请求过高，不符合法律规定，应以占用租赁费本金为基数按中国人民同期贷款基准利率计算。至于被告所辩称的原告主体不适格，其理由是原告租赁商铺后名称为火狐狸服装店，且付款人为樊绍晶，而不是原告本人，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，即合同的相对性原则，本案签订租赁合同的当事人系原、被告，至于原告租赁房屋后经营的服装店如何命名及委托何人付款，均不影响原告的主体身份，故被告的辩称本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘某与被告姚某于2017年2月24日签订的《租赁合同》，于2017年9月15日予以解除；二、被告姚某在本判决生效之日起十日内退还原告刘某的房屋租赁费786700元；三、被告姚某在本判决生效之日起十日内偿还租金占用期间的利息损失自2017年9月15日起，按照占用租赁费本金为基数按中国人民同期贷款基准利率计算至履行完毕时为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12383元，由被告姚某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 黄学明审判员 马海燕审判员 安国春 二〇二〇年一月八日书记员 汪小芝