福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5798号 上诉人（原审被告）：林玉勤，女，1953年6月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：林建财，男，1981年3月7日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：厦门市中山房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路51号惠盛花园10A。 法定代表人：郑幼霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李欣，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人林玉勤、林建财因与被上诉人厦门市中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院作出的（2019）闽0206民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林玉勤上诉请求：撤销一审民事判决第一项。事实和理由：讼争房产原租住人甘红凤为治病将房屋抵押给林玉勤，双方在律师事务所签订协议书。并约定只要甘红凤还钱即可要回房子，后在甘红凤去世前林玉勤答应还给甘红凤的儿子。之后因房子破烂不堪，住对面的邻居表示愿意出钱简单装修后租住该房，可装修入住不久，便收到中山公司要求收房的通知，考虑到承租人花费数千元装修房屋，为拖延时间，只好伪造租赁合同。林玉勤出于好意帮助原租住人，中山公司监管不力未及时制止，造成现在的局面，林玉勤也是受害者。请求二审法院支持上诉请求。 林建财上诉请求：请求撤销一审民事判决第二项，并依法改判驳回一审全部诉讼请求。事实和理由：讼争房产系其母亲和继父原居住的鱼仔路头巷××号房屋拆迁安置所得。林建财虽落户龙海，但儿女均是厦门户口，理应享有居住祖母房屋的权利。一审判决收取每月1900元房租，不合常理。 中山公司辩称，本案讼争房屋系中山公司所有，原由案外人甘红凤承租，甘红凤在承租期间擅自将讼争房屋违法转让给林玉勤的行为无效，林玉勤无权占有讼争房屋。林建财与中山公司之间没有租赁合同关系，且林建财不具备承租讼争房屋的资格，故林建财亦无权占有讼争房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由如下：（1）本案一审时，中山公司提交的《关于安置房转让协议书及附件》、《关于同意厦门市思明房屋拆迁工程公司资产负债剥离的批复》、《关于代管供方移交供方管理部门的请示》等多份证据足以证明讼争房屋的所有权利由中山公司所有，该房屋仅用于安置原“2002G04”地块的公房租赁户，房屋所有权并未转移，仍由中山公司所有。不论是甘红凤还是林玉勤、林建财，自始至终对讼争房屋并不享有所有权。（2）讼争房屋始终由中山公司所有，甘红凤与中山公司之间仅为租赁合同关系，其无权处分讼争房屋。因此，甘红凤将讼争房屋转让给林玉勤的行为自始无效，由于林玉勤与甘红凤之间并无亲属关系，其在原承租人甘红凤去世后仍占有讼争房屋，依法应承担其侵害中山公司物权给中山公司造成的租金损失。关于租金损失的标准问题，林玉勤否认其提供的与案外人杜静燕签订的《房屋租赁合同书》的真实性，但没有提供相反证据予以反驳，依法不予采信。据中山公司提供的中介网站网页截图来看，讼争房屋的租金标准与该《房屋租赁合同书》约定的月租金基本相当，一审法院据此认定2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金标准为1900元并无不当。（3）如前所述，林建财与中山公司之间不存在租赁合同关系。虽然林建财系原承租人甘红凤的近亲属，但一审中中山公司已提交证据证明，林建财及其子女均不具备承租讼争房屋的资格，故林建财并无任何权利占有讼争房屋。由于林建财拒不返还讼争房屋，应赔偿其占有讼争房屋的租金损失。事实上，林建财目前面临的租金赔偿完全是其自己造成的，在一审庭审以及上诉状中，林建财均承认其在中山公司要求林玉勤返还讼争房屋之前，并没有实际使用讼争房屋。因此，林建财完全具备返还讼争房屋的能力，只要林建财将讼争房屋及时返还给中山公司，就可以避免租金赔偿数额的持续扩大。综上，林玉勤与林建财均不具有合法占有讼争房屋的权利。 中山公司向一审法院起诉请求：判令：1．林建财将厦门市湖里区乌石浦××室返还给中山公司；2．林玉勤向中山公司支付其违法占有房屋给中山公司带来的租金损失，租金损失按照每月2000元的标准，自2013年6月2日计算至2019年1月12日，扣除其已支付的11771.9元，为125494.8元；3．林建财向中山公司支付其违法占有房屋给中山公司带来的租金损失，租金损失按照每月2000元的标准，自2019年1月22日计算至实际返还房屋之日止。 一审法院认定事实：2003年3月10日，厦门市思明房屋拆迁工程公司与厦门天地开发建设公司签订一份《关于安置房转让协议书》，约定厦门天地开发建设公司向厦门市思明房屋拆迁工程公司出售园山公寓安置房42套、梅阳花园安置房27套，其中包括乌石浦××室的房屋。 厦门市思明房屋拆迁工程公司与甘红凤签订一份《住宅租赁合同》，约定：甘红凤向厦门市思明房屋拆迁工程公司租赁位于乌石浦××室的房屋，租赁期限自2004年1月1日至2004年12月31日，租金为每月175.7元。 2006年4月24日，甘红凤与林玉勤签订一份《协议书》，约定：甘红凤把湖里区乌石浦××室公房抵押转让给林玉勤永远居住、全权管理和使用，林玉勤出资20万元给甘红凤，租赁合同的更换及政府搬迁购买产权的事宜，甘红凤无条件协助林玉勤办理，费用由林玉勤负担，如甘红凤有意收回该房屋，应偿还林玉勤连本带利40万元。签订该协议书后甘红凤将房产交付林玉勤使用，2006年4月24日起该房屋由林玉勤使用。 2006年8月31日，厦门市思明区财政局作出《关于同意厦门市思明房屋拆迁工程公司资产负债剥离的批复》，同意改制前厦门市思明房屋拆迁工程公司所有权利义务，均由中山公司承接，与改制后企业无关。 2007年1月19日，中山公司与甘红凤签订一份《住宅租赁合同》，约定：甘红凤向中山公司租赁位于乌石浦××室的房屋，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日，租金为每月175.7元，甘红凤如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，中山公司有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款。 2008年12月31日，2012年1月1日、2013年1月1日，林玉勤均作为甘红凤的代表，代甘红凤与中山公司各签订一份《住宅租赁合同》，分别约定租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日，其他内容与上述2007年签订的《住宅租赁合同》一致。 林玉勤以甘红凤的名义按照《住宅租赁合同》约定的标准向中山公司支付了2004年8月起的租金，其中2013年6月2日起的费用共计支付11771.9元。 2013年6月1日，甘红凤因病死亡。 2019年1月15日至3月7日，林玉勤与中山公司的工作人员联系，希望就讼争房产能够先更名至林建财名下，之后再更名至林玉勤女儿名下，并表示因为讼争房产在出租，租户腾房需要时间，希望宽限时间，并向中山公司的工作人员拍照发送了林玉勤与案外人杜静燕签订的《房屋租赁合同书》。房屋租赁合同书载明租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金为1900元。 林建财系甘红凤的儿子。2019年1月22日，林玉勤将讼争房产交付林建财。 一审法院认为，依法取得的物权应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《住宅租赁合同》约定甘红凤不得擅自转让讼争房屋，擅自转让房屋行为无效。甘红凤无权将讼争房产转让给林玉勤，中山公司对甘红凤的转让行为不予追认，因此，甘红凤转让讼争房产给林玉勤的行为无效，林玉勤无权占有讼争房产。林玉勤占有讼争房产侵害了中山公司享有的物权，中山公司主张林玉勤支付自2013年6月2日起至2019年1月21日占用讼争房产给中山公司造成的租金损失，应予支持。因中山公司提交的证据仅体现林玉勤与案外人签订的租赁合同约定2018年12月1日至2019年11月30日的月租金标准为1900元，而没有证据证明2018年12月1日前的租金损失金额，因此，一审法院认定，2013年6月2日至2018年11月30日讼争房屋的租金损失参照甘红凤与中山公司约定的租金标准，2018年12月1日至2019年1月21日租金损失按每月1900元计算，即2013年6月2日至2018年11月30日的租金损失为11590.34元（175.7元/月×65个月+175.7元/月÷30天×29天=11590.34元）。2018年12月1日至2019年1月21日的租金损失为3187.1元（1900元/月×1月+1900元/月÷31天×21天=3187.1），共计14777.44元，扣除林玉勤已经支付的11771.9元，林玉勤应支付中山公司租金损失共计3005.54元。 林建财与中山公司之间不存在租赁合同关系，林玉勤亦无权将房产交付林建财占有使用，因此林建财无权占有讼争房产，中山公司主张林建财返还讼争房产，有事实和法律依据，一审法院予以支持。中山公司提交的证据体现林玉勤与案外人签订租赁合同月租金标准为1900元，因此，一审法院认定林建财占有房屋给中山公司造成租金损失按每月1900元计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林玉勤应于判决生效之日起十日内支付厦门市中山房地产开发有限公司因林玉勤占用房屋造成的租金损失3005.54元。二、林建财应于判决生效之日起十日内将厦门市湖里区乌石浦××室房产返还给厦门市中山房地产开发有限公司，并支付占有房屋给厦门市中山房地产开发有限公司造成的租金损失（按每月1900元的标准，自2019年1月22日起计至实际返还之日止）。三、驳回厦门市中山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2824元，由厦门市中山房地产开发有限公司2624元，由林玉勤负担50元，由林建财负担150元。 二审中，各方均未提交新证据。 经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系物权保护纠纷。讼争房产系厦门市公有住房，原由案外人甘红凤（已故）向中山公司承租。鉴于《住宅租赁合同》约定讼争房屋不得擅自转让。故林玉勤主张因借款受让讼争房屋，其受让行为不符合政策及合同约定，受让行为依法不对中山公司发生效力。林建财虽系原承租人之子，但其与中山公司之间不存在租赁合同关系，故林建财主张其子女享有依法居住讼争房产的权利，缺乏事实与法律依据。综上，林玉勤与林建财对于讼争房产均不享有合法的居住权利，故中山公司主张林建财返还讼争房产，有事实和法律依据。鉴于中山公司提交的证据体现林玉勤与案外人签订租赁合同月租金标准为1900元，林玉勤与林建财未提供反驳证据，故一审法院按每月1900元计算占用费，并无不妥。 综上所述，林玉勤和林建财的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由林玉勤负担50元，林建财负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年一月十六日 代书记员 黄亚君 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。