内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初6667号原告（申请执行人）：内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司，住所地赤峰市红山物流园区。负责人：陈广河，经理。委托诉讼代理人：卢振喜，内蒙古红城律师事务所律师。被告（案外人）：王立军，男，1969年4月18日出生，汉族，农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈晓云，内蒙古百柳律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰市天华置业有限公司，住所地赤峰市红山物流园区。法定代表人：不详。原告内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司（以下简称辽河工程局红山混凝土分公司）与被告王立军、赤峰市天华置业有限公司（以下简称天华公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽河工程局红山混凝土分公司的委托诉讼代理人卢振喜、被告王立军及其委托诉讼代理人陈晓云到庭参加诉讼，被告天华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽河工程局红山混凝土分公司向本院提出诉讼请求：1.准许对位于赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场10号楼02015号房产的执行；2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告天华公司买卖合同纠纷一案，红山区法院于2018年11月5日作出（2018）内0402民初3893号民事判决书，判令被告天华公司于判决生效后十日内给付原告款1492730元，并自2016年11月14日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付违约金。因被告天华公司未履行给付义务，原告于2019年2月18日申请强制执行，形成红山区法院（2019）内0402执707号执行案件。执行过程中，红山区法院于2019年4月15日作出（2019）内0402执707号执行裁定，裁定查封了案涉房产。2019年7月30日，被告王立军对执行标的提出书面异议，红山区法院于2019年9月10日作出（2019）内0402执异287号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告于2019年9月22日收到该裁定，对该执行裁定不服，现提起执行异议之诉。原告认为，被告王立军要求解除对案涉房产的查封、排除法院执行，依据不足，红山区法院裁定中止对案涉房产的执行错误，应准许对案涉房产的执行。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王立军辩称，案涉房屋在被法院查封之前，已由王立军通过全款购买的方式购买，且2014年被告天华公司已将案涉房屋交付王立军占有使用至今，根据相关法律规定，王立军享有排除法院强制执行的权益，请求法院驳回原告的起诉。被告天华公司未作答辩亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，被告王立军（乙方、认购方）与被告天华公司（甲方、出售方）签订认购协议书，主要约定：“乙方购买由甲方开发的位于北方汽车站商业广场宾馆楼1-2层1厅（本协议约定的房号为暂时编号，最终以房管局编号为准）。建筑面积320平方米（最终以房管局相关部门实测面积为准）。销售单价8750元/平方米，房屋总价款280万元。乙方自愿在签订本协议时向甲方支付认购定金2万元，其余房款付款方式为一次性全部付清。乙方须在甲方发出的书面交房通知书注明的交付日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，以实际交付日或最迟不超过交房通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。自交付日起，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由乙方承担。本协议所购房屋最迟交房日期为2013年12月30日。乙方购买认购房屋相关的公共维修基金、印花税、契税、工本费等各项相关税款及费用，按照国家有关规定由乙方自行承担。认购方在签署商品房买卖合同前，此认购书对双方具有法律效力，在签署商品房买卖合同后，本认购书自动失效。”2012年6月11日，被告天华公司为被告王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为2万元收据1枚，经办人处签写鹿亚云，王立军称该定金2万元系通过现金方式支付。2012年6月13日，王立军向鹿亚云转款278万元，同日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为278万元收据1枚，经办人处签写鹿亚云。王立军主张案涉房屋已由天华公司于2014年12月15日交付，并向本院提举了北方汽车站商业广场交房单1枚（宾馆楼02015室，321.87平方米）、物业管理服务协议书1份、装修保证金收据1枚、垃圾转运费收据1枚及物业费收据1枚。2014年12月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为16363元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求补交的案涉房屋差价款。2015年10月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为84491元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求交纳的房屋契税。案涉房屋于2015年1月26日完成初始登记，证号为112011501076，登记权利人为天华公司，登记坐落为赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场10号楼02015，设计用途为商业，建筑面积为322.32平方米。2017年4月25日，天华公司出具证明，主要载明：“王立军购买的赤峰市天华置业有限公司北方汽车站商业广场宾馆楼1-2层1厅和赤峰市红山区人民法院（2016）内0402执保719号执行裁定书所保全的赤峰市天华置业有限公司北方汽车站商业广场10号楼1-2楼02015号是同一标的物。”2017年5月10日，本院立案受理了王立军与天华公司商品房预售合同纠纷一案，王立军诉请天华公司立即为其办理位于赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站宾馆楼1-2层1号厅房屋所有权的过户手续并赔偿违约金588000元。2017年6月29日，本院作出（2017）内0402民初2524号民事判决书，以案涉房屋涉及司法查封及转移登记的合同目的尚不确定为由，判令驳回了王立军的诉讼请求。王立军就陈广德、黄爱民与天华公司、韩树志、徐志强、吴振瑞民间借贷纠纷一案向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。2017年7月17日，本院作出（2017）内0402执异113号民事裁定书，裁定中止本院2016年11月24日作出的（2016）内0402执719号执行裁定中对案涉房屋的查封。2018年6月20日，本院立案受理了辽河工程局红山混凝土分公司与天华公司买卖合同纠纷一案。2018年11月5日，本院作出（2018）内0402民初3893号民事判决书，判令天华公司于判决生效后十日内给付辽河工程局红山混凝土分公司款1492730元，并自2016年11月14日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付违约金。辽河工程局红山混凝土分公司申请执行后，形成本院（2019）内0402执707号执行案件。2019年4月15日，本院作出（2019）内0402执707号执行裁定书，裁定查封赤峰市天华置业有限公司位于赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场10号楼02015号不动产一处，查封期限为三年。王立军向本院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除保全措施。2019年9月10日，本院作出（2019）内0402执异287号执行裁定书，裁定中止本院2019年4月15日作出的（2019）内0402执707号执行裁定中对案涉房屋的执行。辽河工程局红山混凝土分公司不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是被告王立军就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人在未办理房产过户登记的情况下，虽不能直接依照物权法的规定取得不动产物权，但如果符合前述规定的条件，则其就购买的房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，辽河工程局红山混凝土分公司作为债权人的权利内容指向的是被执行人的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而王立军作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为客体。王立军与天华公司签订认购协议书、完成案涉房屋交付的行为均在案涉查封之前，王立军按约支付了房屋价款，并与物业公司签订物业管理服务协议书，支付了有关的费用，已对案涉房屋进行了实际控制。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但并无证据证明系王立军的过错所致，且其在本案所涉查封之前亦提出过履行请求及执行异议。因此，王立军除依法享有要求办理过户登记的物权期待权外，其作为合法占有人亦依法享有主张房屋所有权人能够主张的排他性权利。综上所述，被告王立军对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告辽河工程局红山混凝土分公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定并参照前述规定，判决如下：驳回原告内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 于和永人民陪审员 李艳萍 二〇二〇年一月八日书 记 员 李媛媛