山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初2298号原告：义乌市潍达房地产经纪有限公司，住所地：浙江省义乌市大陈镇八里桥头村清泉小区1号，统一社会信用代码：91330782MA2DDY2412。法定代表人：周良春，执行董事。委托诉讼代理人：孔祥凯，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜甜，山东鲁潍同心律师事务所律师。被告：浙江土木建设有限公司，住所地：浙江省义乌市西城路581土木大厦，统一社会信用代码：91330782717603562U。法定代表人：王跃进，董事长。委托诉讼代理人：吴光东，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。原告义乌市潍达房地产经纪有限公司与被告浙江土木建设有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告义乌市潍达房地产经纪有限公司委托诉讼代理人孔祥凯、李甜甜、被告浙江土木建设有限公司委托诉讼代理人吴光东、郇长杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市潍达房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失（可得利益损失）29000000元；2、判令被告支付消防费用702908元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。事实与理由：2018年8月2日，原告与被告签订了《房产委托销售合同》（下称销售合同），销售合同第3条约定：由原告包销被告经诉讼抵偿的房产及地下车库，约定销售期限二年，期满可以延长委托期限。2019年5月23日，原告突然收到被告发出的《解除合同的通知》，其理由是原告违反双方合同第2条、第5条、第6条的规定。销售合同第2条双方约定了包销总价56000000元，但因原告控股方是该项目建设的实际施工人，被告尚欠原告大量工程款，故销售款需经双方结算后才能支付，因此，原告并未违反该条约定；第5条约定以甲方名义对外销售的情况，因涉及房屋等不动产交易的销售税费项目多，被告系浙江省规模企业，日常办公地不在本案项目所在地山东潍坊，在交纳、申报本项目交易的相关手续方面极为不便，且销售方式系包销，被告没有派驻专任驻守的情况下，经与被告沟通，被告方同意由原告名义进行销售，因此原告的销售方式并不影响也不损害被告的利益；合同第6条约定由被告派驻人员从事监管、协助销售，但被告一直未派驻专人到原告处长期协助原告从事销售工作，导致原告无法按合同要求及时销售，为加速销售、回笼资金，原告才被迫开展销售，双方一直保持沟通，所有情况被告均非常清楚。因此原告并不存在被告所称的违反此条约定的行为。因约定的包销时间尚未到期，被告单方无理解除合同实属根本违约，其解除行为给原告造成可得利益损失29000000元。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告浙江土木建设有限公司辩称，1、原被告签订的合同为委托销售合同，被告作为委托方享有任意解除权利，不会因行使任意解除权而支付相应赔偿；2、合同履行过程中原告违反合同约定，擅自以自己名义对外销售房屋；没有每周向被告汇报房产的销售情况；超出代理权限，转委托他人进行房屋销售；对于房屋销售合同的内容，包括交房时间、违约条款等核心要件，没有经过被告公司的同意许可，其擅自约定使被告公司处在巨大风险之中。原告公司的上述行为严重违反了双方合同约定，其不向被告公司及时汇报销售情况、没有向公司及时支付购房款的行为也使案涉合同目的（尽快回款）不能实现。被告公司发函要求原告改正上述违约行为，原告公司收到函告后未予以改正，已经构成了根本违约。被告为防止损失的进一步扩大，行使合同解除权，解除了案涉合同；3、原告诉讼请求所主张的损失为可得利益损失，根据其事实与理由，该可得利益损失为经营性可得利益损失，结合原告以自己名义在8个月内销售38套房产的销售进度及潍坊地区的房产状况，该经营性可得利益不存在可预期性。案涉房产并没有经过验收合格备案，不能够达到交房条件，原告公司作为非置业公司，销售没有经过验收备案的房产，签订的房屋买卖合同是无法履行的，其超越代理权限、虚构事实、对购房户虚假承诺，也导致了合同的无效，因此原告基于不能履行的无效的合同，无法取得可得利益。另，被告要求原告将已经擅自出售的房屋的情况，向被告陈述说明，并将签订的所有房屋买卖的相关合同及购房款项向被告交付，以履行双方的合同约定。原告要求的律师费非必须费用，由原告自行承担。原告从来没有和被告沟通过可以以原告的名义进行销售；双方一直没有对房屋销售的情况有过沟通，原告一直向被告隐瞒房屋销售情况，目的是独占购房款，使销售行为脱离被告的监管，原告同时还向购房户隐瞒房屋属于被告所有的事实，使购房户无法认识到房屋所有权人并与被告联系，原告是有意向被告隐瞒销售事实，其在诉状中与被告沟通的说法不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙江土木建设有限公司与潍坊市家福置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，潍坊市中级人民法院于2016年9月12日作出（2015）潍民一初字第98号民事判决书，判决：一、潍坊市家福置业有限公司支付浙江土木建设有限公司工程款54929699.08元及相应的利息；二、浙江土木建设有限公司对潍坊市家福置业有限公司投资开发的潍坊市中华茶博城酒店、商务楼ABC、地下车库工程的工程折价或拍卖价款在54929699.08元的范围内享有优先受偿权。该案在执行中，潍坊市中级人民法院于2018年5月18日作出（2016）鲁07执95-5号执行裁定书，裁定：一、将潍坊市家福置业有限公司位于潍坊青年路2555号中华茶博城2号楼潍2013房预售证号第00003387号项下37套房产（面积1766.95平方米）所有权交付浙江土木建设有限公司。二、将潍坊市家福置业有限公司位于潍坊青年路2555号中华茶博城4号楼潍2013房预售证号第00005080号项下175套房产（面积8502.04平方米）所有权交付浙江土木建设有限公司。三、将潍坊市家福置业有限公司位于潍坊青年路2555号中华茶博城5号楼潍2013房预售证号第00005081号项下74套房产（面积3152.49平方米）所有权交付浙江土木建设有限公司。四、将潍坊市家福置业有限公司位于潍坊青年路2555号中华茶博城商业部分地下车库B区全部（面积8755.33平方米）使用权交付浙江土木建设有限公司。五、将潍坊市家福置业有限公司位于潍坊青年路2555号中华茶博城商业部分地下车库A区西北角部分（东西均长75.78米，南北宽30.88米，面积约2340平方米）使用权交付浙江土木建设有限公司。六、将上述一到五项财产权所占用的潍国用2011第B42号相对应的土地使用权交付浙江土木建设有限公司。七、以上房产所有权和商业部分地下车库使用权作价55092240元，交付浙江土木建设有限公司抵偿山东省潍坊市中级人民法院（2015）潍民一初字第98号生效法律文书所确定的部分义务。房产所有权、商业部分地下车库使用权自本裁定送达浙江土木建设有限公司时起转移。八、浙江土木建设有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。附：1、抵顶房产明细表2、抵顶商业部分地下车库A平面图左上角方框内部分3、抵顶商业部分地下车库B平面图。浙江土木建设有限公司据此取得上述房产所有权及商业部分地下车库使用权。2018年8月2日，原告（乙方、销售方）与被告（甲方、委托方）签订《房产委托销售合同》一份，主要内容约定：1、甲方将（2016）鲁07执95-5号执行裁定书项下确定的286套房产及地下车库使用权全部委托给乙方对外销售；2、乙方以总价56000000元的价格包销上述房地产及地下车库，即无论市场行情如何变化，乙方均应以该价格向甲方支付销售资金，超出部分归乙方，不足的部分由乙方自行补足；3、乙方销售期限暂定为二年，即从双方签订本合同之日起计算；4、因该房屋系二次销售，因此产生的所有税收，及超过包销价格以外的收入所产生的税收，均由乙方自行承担并负责缴纳；5、因所有房屋需以甲方的名义对外销售，并签订销售合同，协助购房业主网签过户备案等，故甲方有义务协助乙方及购房业主办理房屋过户等手续，由此产生的费用与甲方无关；6、甲方应指派一名人员代表甲方对房屋的销售及回笼资金进行监管，此外该人员还应代表甲方协助乙方及购房业主办理房产交易过户手续；乙方应每周向甲方汇报本周房屋销售及资金回笼情况；双方还对其他事项作了约定。合同履行中，因原告以自己的名义对外销售案涉房产，被告于2019年1月11日向原告法定代表人送达了《要求严格履行〈房产委托销售合同〉的函》，主要内容为：原告以其自己名义对外销售案涉房产、订立房屋买卖合同、收取购房款，同时不向被告支付购房款、每周汇报房屋销售情况及资金回笼情况，已构成严重违约；要求原告立即纠正违约行为，采取补救措施，将已收取的房款汇入被告公司，并以被告公司名义对外销售房屋；否则将依法行使合同解除权等。因原告继续以其名义销售房产、签订房屋买卖合同、未将收取的购房款交与被告，被告于2019年5月21日向原告送达《解除合同的通知》，解除了双方于2018年8月2日签订的《房产委托销售合同》。截止2019年6月30日，原告以自己的名义对外销售案涉房产38套，均以其名义与购房户签订了《商品房销售合同》，并收取了销售款额10360753元。原告与38位购房户签订的合同文本为潍坊市住房和城乡建设局示范文本，除购房者姓名、房屋位置面积价款、付款方式不同外，其他内容基本一致，出卖人均为原告公司，项目建设依据均为“出卖人以出让方式取得位于×编号为×的地块的土地使用权出让证号为：潍国用（2011）第B42号。”根据原告的诉前财产保全申请，本院依法采取了相应的保全措施（详见（2019）鲁0702财保870号卷内材料）。本院认为，1、原、被告签订的《房产委托销售合同》有效成立，双方应当按约履行。因合同明确约定“房屋系二次销售；所有房屋需以甲方（即被告）的名义对外销售，并签订销售合同”，但原告却以自己的名义对外销售房屋并以自己的名义签订房屋买卖合同，其行为已经违反了合同约定。在被告通知原告按合同约定履行义务后，原告仍继续以自己的名义对外销售房屋并以自己的名义签订房屋买卖合同，已构成根本违约。被告据此解除合同不违反法律规定。原告因其违约在先导致合同解除，相应的法律后果应当自行承担。2、原告要求被告支付消防费用702908元，与本案不是同一法律关系，原告可另行主张权利。综上所述，原告要求被告赔偿可得利益29000000元理由不当，证据不足，本院不予支持。被告抗辩理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告义乌市潍达房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费186800元，财产保全费5000元，合计191800元，由原告义乌市潍达房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 吕虹人民陪审员张志峰人民陪审员 徐    君    哪二〇二〇年一月十九日代书 记员 徐    姣    琨