陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13652号上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区长安北路30号。法定代表人：郭明耀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李生莲，女，1960年7月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛爽，西安市莲湖区青年路法律服务所实习法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人李生莲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月2日，通达公司通过法院判决形式取得了位于西安市莲湖区，和503号楼的产权登记，2016年3月23日，李生莲、通达公司签订房屋买卖合同，约定：通达公司将西安市莲湖区房屋出售给李生莲，房屋总价款449000元。合同约定，通达公司应当在交付房屋过后360日办理房屋产权证，如因甲方原因导致逾期办理房产证，甲方向乙方支付房款1%违约金。又约定：本房屋所有权转移所发生的税费按照相关规定由双方各自承担。庭审中，双方均认可涉案房屋已交付。2015年12月25日，西安晚报刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，已包含李生莲所购涉诉房屋。经查，涉诉房屋至法庭辩论终结时未更名至李生莲名下。通达公司提交2019年5月13日《关于办理房产证的承诺》，但无李生莲签字确认或授权业主代表协商认可承诺内容的证据提交。《陕西通达公司双仁府迎春小区第二批9套房屋按发票计算土增税明细表》、《西安市地方税务局土地权属变更（完税）审核表》所载内容，非李生莲应承担税费。李生莲于2019年06月21日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令通达公司协助李生莲办理西安市莲湖区房屋的所有权转移登记手续；2、判令通达公司支付李生莲违约金4490元；3、判令诉讼费由通达公司承担。事实与理由：李生莲于2016年3月23日与通达公司签订了位于西安市莲湖区.42平方米的房屋的二手房买卖合同，房屋共计449000元，合同约定李生莲于合同签订之日支付房款40万元整，剩余49000元待办理房产证前向通达公司全部结清。通达公司自收到李生莲支付的40万元起3日内向李生莲交付房屋，并于房屋交付李生莲后180日内办理房屋产权证。2016年3月22日李生莲支付清所有房款，后通达公司却迟迟不履行其协助办理房屋产权转移登记手续的义务。后经李生莲催促无果，故为维护李生莲的合法权益不受侵害，诉至法院，望判如所请。通达公司辩称，同意协助李生莲办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前通达公司正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜。通达公司无需向李生莲支付违约金，2019年5月13日，通达公司和李生莲推举的业主代表就剩余几户业主办理产权证书事宜达成一致意见，根据代表要求，通达公司书面承诺于2019年12月1日前办理完剩余房屋业主的产权证书。事实上，通达公司一直在积极履行办理房产证的义务，本案争议房屋所在小区绝大多数业主已经在约定期间办理完成产权登记手续，但是2016年按税务制度改革，由于与本案相关的增值税抵扣装修款项目在税务机关现行的金三系统暂无法抵扣，只是涉案房产的完税证明迟迟无法办理，上述原因系不可抗力，并非通达公司过错，通达公司不应承担违约责任。原审法院认为，李生莲、通达公司就涉诉房屋买卖一事做出真实有效意思表示，并不违反国家强制性法律规定，且涉诉房屋登记在通达公司名下，双方应依约履行各自义务、享有各自权利。李生莲已完全履行了己方购房付款义务，双方也确认涉诉房屋交付李生莲。故按照双方合同约定，通达公司应在房屋交付之日起180日内履行房屋产权更名义务。2015年12月25日虽西安晚报已刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，但涉诉房屋至今未变更登记至李生莲名下。通达公司辩称更名义务不能继续履行系税务部门抵扣税暂不能进行，但该部分并非应由李生莲承担的税费。故通达公司应继续履行配合李生莲办理房屋产权变更登记。李生莲主张通达公司支付逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金，未超出双方约定标准，原审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陕西通达实业有限公司立即协助李生莲办理坐落于西安市莲湖区，产权登记号为西安市房权证莲湖区字第××号房屋产权变更登记；过户期间产生的税、费由李生莲、陕西通达实业有限公司双方按规定承担；二、本判决生效后三日内，陕西通达实业有限公司支付李生莲逾期办证违约金4490元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，李生莲已预付，原审法院减半收取25元，由陕西通达实业有限公司承担。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，被上诉人有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。被上诉人早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向被上诉人支付逾期办理违约金是错误的。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。李生莲辩称，一、驳回通达公司的上诉请求。二、通达公司应支付逾期办证违约金。1、交税是通达公司的法定义务，与被上诉人无关。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条和《买卖合同司法解释》第二十四条规定，以及房屋买卖合同双方权利义务的相对性，通达公司理应支付逾期办证违约金。三、双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款恰恰说明了，因通达公司原因导致不能办理产权登记手续的情况下，解除合同的权利归于被上诉人，而非成为通达公司逃脱办证义务的借口。另外，通达公司逾期办理产权证书影响了被上诉人对房屋的处分权，给被上诉人可期待利益造成巨大损失，理应支付逾期办证违约金。本院经审理查明，通达公司（甲方）和李生莲（乙方）签订的《房屋买卖合同》第二条房屋价款及支付方式约定：2、乙方按照以下第（2）种方式付款：（2）乙方于签订合同当日支付房屋人民币肆拾万元整（小写￥400000元），剩余房款人民币肆万玖仟元整（小写￥49000元）办理产权证前一次性支付清。李生莲已支付购房款400000元整，尚余49000元购房款未支付。原审判决认定其余事实属实。本院认为，通达公司和李生莲签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的义务，一方履行义务不符合《房屋买卖合同》约定的，应当承担相应的违约责任。按照《房屋买卖合同》约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起360天内协助李生莲取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致李生莲至今未能取得涉案房屋权属证书，通达公司违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。李生莲要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。通达公司认为因李生莲未支付剩余49000元购房款，其公司有权拒绝办理房产证，没有合同依据，不予采信。综上，通达公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西通达实业有限公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年一月十七日书记员 刘燕子