江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初5965号原告:沈小娟，女，1983年2月27日出生，住宿迁市宿城区。被告:苏州博思堂营销策划有限公司，统一社会信用代码91320506696740284D，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路198号博济科技创新园7幢。法定代表人：周宗光。委托诉讼代理人：王炫、陈雅梅，系该公司员工。原告沈小娟诉被告苏州博思堂营销策划有限公司（博思堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告沈小娟、被告博思堂公司委托诉讼代理人王炫、陈雅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈小娟向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告给付原告2019年7月15日至2020年1月14日期间租金16200元，其中包括被告应补偿原告的2个月房租损失。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年1月15日，原被告签订合同,约定原告将其所有的位于宿迁市宿城区金鹏国际C1014室房屋出租给被告用于经营使用，租期1年，即2019年1月15日至2020年1月14日，租金2700元/月，年租金32400元，半年支付一次等。后被告在即将支付下半年租金时，要求解除合同。原告认为，被告行为构成违约，故诉至法院提出上述请求。被告博思堂公司辩称：原被告之间租赁合同于2019年7月14日已经解除，被告不应在支付原告主张期间租金。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2019年1月15日，原告沈小娟（甲方，出租方）与被告博思堂公司（乙方，承租方）、案外人宿迁鑫家房产经纪有限公司（丙方，中介方，以下简称鑫家公司）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲乙双方委托丙方提供房屋租赁相关事项的服务。2、租赁房屋坐落于宿迁市宿城区金鹏国际C1014（室），该房屋所在楼层为10层，共28层，建筑面积为59平方米，产权人为沈小娟。3、租赁用途为商住。4、租赁期限为2019年1月15日止2020年1月14日，共计1年……7、租金2700元/月（含税），租金总额为32400元，半年支付一次，即2019年1月15日、2019年7月15日前分别支付16200元。8、押金2700元，乙方于2019年1月15日前支付给甲方，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿金外，剩余部分应如数返还给乙方。……11、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……甲方不按时提供发票的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达5日的……12、违约责任。（一）甲方违反约定导致乙方解除合同的，甲方应按照合同月租金的100%向乙方支付违约金……甲方无约定理由提前解除合同，应向乙方支付违约金，且乙方未使用而甲方提前收取的租金及押金应返还乙方。（二）乙方违反约定导致甲方解除合同的，乙方应按照合同月租金的100%向甲方支付违约金。乙方无约定理由提前退租的，应按本合同月租金的100%向甲方支付违约金……15、其他约定事项：1、乙方支付首期半年房租并押金后，甲方应于收到乙方租金并乙方合同盖章送达乙方和丙方后的7个工作日内为乙方提供租金发票（增值税普票）……同日，原告向被告交付涉案房屋。后被告按约定向原告支付了2019年1月15日至7月15日期间的房屋租金，并交付押金2700元。2019年6月25日，原告通过微信聊天与被告工作人员吴某联系，告知被告于2019年7月15日前支付下半年房租，对方答复：…领导决定下半年不再续租了，15号之前会让其他同事去和你这边对接，把钥匙、电卡退还给你，因为我们之前签的一年合同，押金按理我们也不能要回来等。2019年7月11日，原告与鑫家公司工作人员李某通过微信沟通，李某告知原告：询问被告究竟是续租还是退租。2019年7月11日，被告工作人员吴某与原告通过微信沟通，吴某告知原告：我们这边已经按照正常流程提前告知，还请明天中午左右到场交接完毕；原告告知吴某：合同没到期，不存在什么交接。2019年7月12日，被告工作人员吴某与鑫家公司工作人员李某通过微信沟通，吴某告知李某，涉案房屋房东不收钥匙，请李某转交，李某同意。2019年9月6日，被告派其工作人员询问原告是否愿意出租涉案房屋，原告称愿意。另查明，涉案房屋登记权利人为沈小娟、唐某，共同共有，坐落于宿城区金鹏国际广场C1014号商务办公。后双方就违约赔偿问题协商未果因而成讼。上述事实有不动产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天截图、录音及当事人陈述在卷佐证，足以证实。本院认为：本案原被告之间签订的《房屋租赁合同》依法成立、合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1、本案合同解除时间。2、被告应向原告赔偿租金损失数额。关于争议焦点1，本院认为，被告博思堂公司提前要求不再租赁，违反合同约定，原告明确表示不同意，被告行为不具有单方解除合同的效力，但是鉴于被告不愿继续履行合同且又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故原被告之间的租赁合同应当予以解除。关于合同解除的时间。综合原告与被告工作人员吴某、中介工作人员李某等沟通情况、后期租金约定支付时间等，本院酌情确定为2019年7月15日。关于争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，本案合同解除后，原告有权要求违约方即被告赔偿相关损失。鉴于上述认定本案合同于2019年7月15日解除，原告主张的租金，其性质上应认定为相应期间的租金损失。对于具体数额，双方合同虽约定违约金为1个月租金即2700元，但综合原告陈述直至本案庭审时涉案房屋尚未出租、被告亦未举证涉案房屋已经出租、2019年9月6日被告派人询问原告涉案房屋出租情况等，本院认定本案合同约定违约金不足以弥补原告损失，结合原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，本院酌情确定为三个月租金8100元（2700元*3），扣减被告已经给付押金2700元，被告还应向原告支付5400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告苏州博思堂营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告沈小娟5400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，由原告沈小娟负担155元，由被告苏州博思堂营销策划有限公司负担50元（原告已经垫付，被告在履行判决确定义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  姚长萍人民陪审员  高修红二〇二〇年一月十七日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。