陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13325号上诉人（原审原告）：杨丽香，女，1964年11月11日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良，陕西卓煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区东新街2号。法定代表人：王国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯凯旋，男，1994年12月30日出生，系员工，住。委托诉讼代理人：李漾汐，女，1986年3月31日出生，汉族，系员工，住。上诉人杨丽香因与被上诉人西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称“丹尼尔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019）陕0102民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨丽香之委托代理人李良，被上诉人丹尼尔公司之委托代理人李漾汐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨丽香向本院提起上诉请求：1.撤销原判第二项，改判为丹尼尔公司按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金（自2016年5月10日之房屋产权证实际办理之日）；2.撤销原判第三项改判为丹尼尔公司返还大修基金及占有使用费暂计起诉之日（自2016年5月10日之房屋产权证实际办理之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3.二审诉讼费由丹尼尔公司承担。事实与理由：1.涉案房屋逾期办证已达10年之久，合同约定的已付房款1%的违约金明显偏低，根据合同法114条第二款规定，当事人可以请求人民法院予以增加。2.收取涉案房屋大修基金的单位陕西永嘉物业管理有限公司，与丹尼尔公司股东相同，二者是关联公司，所以丹尼尔公司应当返还。丹尼尔公司辩称，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，应当按照合同约定计算违约金。丹尼尔公司并未收取大修基金，要求丹尼尔公司支付没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨丽香向一审法院起诉请求：1、判令丹尼尔公司立即协助杨丽香办理西安市新城区房屋的房屋权属证书；2、判令丹尼尔公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计起诉之日为61757.76元（以427451元为基数，自2016年5月10日至房屋产权证实际办理之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令丹尼尔公司返还杨丽香大修基金12823.50元及占有使用费暂计起诉之日为1852.73元（以12823.50元为基数，自2016年5月10日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由丹尼尔公司承担。一审法院经审理查明，2009年6月9日杨丽香（买受人）与丹尼尔公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，杨丽香购买丹尼尔公司开发的位于西安市新城区房屋，建筑面积为94.36平方米，房屋总价款为427451元。合同第八条约定“出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（经房产开发商与监理公司综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）”。合同签订后，杨丽香依约向丹尼尔公司支付了全部房价款，2010年6月8日，杨丽香、丹尼尔公司双方办理了房屋交接手续，房产证至今未能办理。另查，杨丽香于2010年6月8日交纳了房屋专项维修资金12823.50元，收款收据单位盖章显示为“陕西永嘉物业管理有限公司收费专用章”。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、认购协议书、收款收据、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，杨丽香、丹尼尔公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应认定合法有效。双方当事人均应自觉履行。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。在杨丽香按照约定向丹尼尔公司缴纳了购房款后，丹尼尔公司应在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。丹尼尔公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任，并且应当按照约定继续协助杨丽香办理诉争房屋的产权登记手续。关于违约金计算方法一节，依照双方合同约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款1%支付违约金。杨丽香有权要求丹尼尔公司支付违约金，但违约金应为实际支付房价款的1%。另，杨丽香主张丹尼尔公司返还上述房屋专项维修资金12823.50元，因该费用由陕西永嘉物业管理有限公司收取，并向杨丽香出具收款收据，而并非由丹尼尔公司代收，故杨丽香该诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨丽香办理位于西安市房屋产权权属转移登记手续。二、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽香违约金4274.51元。三、驳回原告杨丽香其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1711元减半收取后，由被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司负担。二审中，杨丽香提供《丹尼尔实际广场房屋维修资金交存协调会纪要》、《丹尼尔世纪广场小区更换大修基金发票名单（一）》、微信聊天记录等证据，证明丹尼尔公司委托物业公司收缴大修基金，其一直在占有使用杨丽香的大修基金，截止2019年11月4日才同意缴存维修基金中心。故丹尼尔应返还大修基金及占有使用费。丹尼尔公司发表意见称，会议纪要真实存在，但是更换大修基金发票及微信记录我们不承认。证明目的也只能证明丹尼尔公司愿意代缴大修基金，并不能证明丹尼尔公司当时收了大修基金。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案的焦点问题为：1.逾期办证违约金问题；2.大修基金及利息问题。关于焦点一，杨丽香、丹尼尔公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应认定合法有效。丹尼尔公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，按照上述合同约定，丹尼尔公司应按已付房价款1%向杨丽香支付违约金。现杨丽香主张合同约定违约金过低要求增加违约金，但杨丽香并未提供证据证明合同约定的违约金数额明显低于给其造成的实际损失，一审未支持其增加违约金的请求，并无不当。关于焦点二，杨丽香缴纳的大修基金12823.50元，该费用由陕西永嘉物业管理有限公司收取，并向杨丽香出具收款收据。丹尼尔公司在本案诉讼中一直没有认可其公司收取杨丽香的大修基金的事实，杨丽香虽在二审中提交了《丹尼尔实际广场房屋维修资金交存协调会纪要》、《丹尼尔世纪广场小区更换大修基金发票名单（一）》、微信聊天记录等证据，但上述证据仅能证明丹尼尔公司目前在政府部门协调下，愿意缴纳涉案小区房屋的大修基金的事实，并不能证明杨丽香原先缴纳的大修基金是由丹尼尔公司收取和占有使用的事实。故杨丽香应当承担举证不利的法律后果，一审法院对其要求丹尼尔公司返还案涉房屋大修基金并支付利息的请求不予支持，亦无不妥。综上，杨丽香的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由杨丽香负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 伟审判员 张 楠二〇二〇年一月十六日书记员 周美丽