广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11623号原告：李秀红，女，1968年7月12日出生，香港特别行政区居民，住香港沙田马鞍山，委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡，统一社会信用代码91442000MA4W0DXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室－28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，经理。原告李秀红诉被告林伟航、许平，中山市浩方装饰设计工程有限公司（浩方公司）、珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019你啊你4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀红的委托诉讼代理人周静，被告许平、林伟航的委托诉讼代理人张景文，广昇公司的法定代表人李文杰，浩方公司的委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李秀红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的房地产买卖合同；2.许平、林伟航连带归还原告所支付购房款399910元及违约金11997.3元，过户杂费和律师费2600元，其中399910元从2017年12月28日起按年利率6%支付利息至清偿之日止；3.浩方公司在85000元及利息内承担连带责任，广昇公司在264910元及利息内承担连带责任；4.许平、林伟航双倍返还定金50000元。诉讼中，原告变更其违约金的数额为61997.3元，撤回要求许平、林伟航退还双倍定金的诉讼请求。事实与理由：被告许平、林伟航自称其“广昇深中优荟”项目是经中山市由关政府部门批准销售之商住项目，位于中山市××××号。原告与被告于2017年12月28日签订房地产认购协议，购买3栋202房的物业，房屋总价款为399910元。原告于2017年12月6日交付定金50000元，于2017年12月28日再交余款349910元。其中85000元由浩方公司收取并出具收据，被告的目的就是为了规避中山市的商品房限价政策。由于预售证一直没有办下来，在原告的多次追问下，许平、林伟航承认涉案房屋不能办证，但告诉原告可以退房退款。原告于2018年11月16日把退款申请书交给被告，被告许平、林伟航承认一共收取房款399910元，愿意于2019年1月31日退款给原告，但至今没有退款。被告许平、林伟航答辩称，同意解除合同，同意向原告退还购房款314910元及支付违约金，违约金应按合同补充协议约定按已付购房款3%支付。对于装修款，不应由被告支付。过户杂费、律师费等费用，不应由两被告支付。被告广昇公司答辩称，同意解除认购协议。关于利息及违约金与广昇公司无关。对购房款及装修款，应由开发商全部承担，装修款是房款的一部分。被告浩方公司答辩称，浩方公司没有收取原告任何款项，也没有与原告达成相关装修协议，原告提供的声称向浩方公司支付的款项证据中付款记录显示收款单位均不是浩方公司，浩方公司也没有或授权其他人收取原告主张的相关费用。浩方公司在原告与林伟航、许平的交易中并没有真正参与过。浩方公司认为假如原告要求浩方公司退款，应进一步证明已经把相关装修款交付给了浩方公司，并证明浩方公司与原告交易的相关单位存在交易关联，但原告现有证据无法证明浩方公司有收取过该装修款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告李秀红提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2017年12月6日，以许平、林伟航为出售方，以李秀红为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定：李秀红以314910元总额认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟3栋202房；李秀红应在签订认购协议当日支付定金50000元，购房余款314910元（含定金）李秀红应在2017年12月31日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清。2017年12月28日，李秀红与许平、林伟航签订了广东省房地产买卖合同。合同约定李秀红以314910元向许平、林伟航购入涉案房屋，合同签订日起270日内，双方办理过户手续；双方同意于2018年9月1日由许平、林伟航将该房屋交付给李秀红使用；林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给李秀红；如李秀红中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作李秀红悔约处理，本合同即告解除，李秀红所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给李秀红。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，林伟航、许平若逾期将该房地产交付予李秀红使用的，则按日支付已付购房款万分之一的违约金；若逾期办证，每逾期一天，向李秀红按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。2017年12月6日、2017年12月28日，李秀红支付了50000元定金、264910元购房款，由广昇公司及许平、林伟航开具了相关收据。2017年12月28日，李秀红支付了85000装修款，由浩方公司开具了收据。李秀红还支付了律师见证费、过户费等杂费合计2600元，由中山市恒盈房地产代理有限公司开具了收据。2.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为李秀红单独办理涉案商品房不动产权证。3.在本院审理另案[（2019）粤2071民初9619号]时，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）提交广昇公馆项目独家代理合同、独家代理授权书、广昇公馆交付标准、广昇公馆项目独家代理合同补充协议、广昇公馆项目独家代理合同补充合同二、广昇公馆项目独家代理合同补充合同三、广昇公馆项目独家代理合同补充合同四。浩方公司、许平、林伟航均已发表质证意见。上述合同经审查主要查明以下事实：2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。4.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]庭审中确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于李秀红购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。李秀红、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，李秀红与许平、林伟航签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行协议义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案协议履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。李秀红诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故李秀红诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李秀红诉请判令林伟航、许平退还314910元购房款（含定金），许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。李秀红认为广昇公司是涉案房产交易的代理方，实际收取了涉案购房款，据此要求广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任。首先，涉案合同的合同相对方为林伟航、许平与李秀红，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与李秀红享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖的代理方，代理林伟航、许平向李秀红出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。李秀红对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，李秀红诉请广昇公司对涉案债务中264910元承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。关于装修款部分。虽涉案装修收据是由浩方公司向李秀红开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在本系列案的另案[如（2019）粤2071民初12302号、（2019）粤2071民初9619号等案]中明确基于涉案楼盘所收取的装修款实际就是购房款，也确认该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即李秀红没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，李秀红是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即李秀红以装修款名义缴纳相关款项只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。李秀红主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。虽涉案装修款实为广昇公司收取，但如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向李秀红出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款（装修款），履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向李秀红返还以装修名义收取的购房款85000元，广昇公司无需承担返还责任。而浩方公司作为装修公司，并未实际与李秀红建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，李秀红也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此李秀红无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任，故浩方公司无需对85000元承担连带清偿责任。关于支付违约金的问题。涉案买卖合同及补充协议仅对林伟航、许平逾期交房及在合同继续履行的情况下逾期办证应承担的违约责任进行了约定。但本案房屋购房款尚未付清，合同约定交付房屋的条件尚未成就，李秀红无权据此主张逾期交房违约金。而逾期办证违约金的违约条款是针对继续履行合同所制定，现合同已解除，故李秀红亦无法直接适用该条款主张逾期办证违约金。本案中李秀红所主张的违约金，实际是基于林伟航、许平根本违约导致涉案合同无法履行后所产生的违约损失，但双方对此未作具体约定。本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时李秀红的损失赔偿标准的，李秀红因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%的计算标准，以李秀红的实付购房款为基数，从李秀红付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定该损失数额，李秀红主张从2017年12月28日开始计算该损失，且要求许平、林伟航连带承担该违约损失，理据充分，本院予以支持。但李秀红直接要求许平、林伟航支付61997.3元违约金，该违约金的金额没有合同依据，本院不予支持。同时，涉案合同的违约方、合同相对方均非广昇公司、浩方公司，该两司无需对此承担违约责任。关于购房产生的律师费及过户杂费2600元的问题，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给李秀红造成的损失，李秀红有权向林伟航、许平主张该笔损失。李秀红诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李秀红与被告林伟航、许平于2017年12月28日签订的广东省房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李秀红退还购房款399910元并支付违约损失（以399910元为基数，从2017年12月28日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李秀红赔偿律师费、过户杂费损失2600元；四、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8418元（原告已预付），由李秀红负担887元，由被告林伟航、许平负担7531元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 邓文辉二〇二〇年一月十四日书记员 梁敏霞孙永辉