辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初19944号 原告：沈阳塔湾物流有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。 法定代表人：安振中，男，1981年9月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：霍佳睦，辽宁恒生律师事务所律师。 被告：辽宁盛京至宝二手车市场有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。 法定代表人：邹斌。 原告沈阳塔湾物流有限公司（以下简称“塔湾物流公司”）与被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司（以下简称“盛京至宝二手车市场”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告塔湾物流公司的委托诉讼代理人霍佳睦到庭参加了诉讼。被告盛京至宝二手车市场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告塔湾物流公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的租赁合同；2、判令被告向原告支付2019年租金800万元；3、判令被告向原告支付违约金，违约金的数额以800万为基数，按日千分之五计算至实际给付之日；4、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2004年10月15日，沈阳于洪区北陵乡和平农工商联合公司（甲方）与沈阳塔湾旧机电产品市场管理有限公司（乙方）签订一份《沈阳塔湾旧机电产品市场土地租赁协议书》，该协议约定：沈阳塔湾旧机电产品市场承租沈阳于洪区北陵乡和平农工商联合公司所属土地，租赁期限为20年，自2004年12月31日至2024年12月31日止。租赁土地的地址位于沈阳市于洪区XX号（轮胎市场以西至二环桥下，宠物市场以南至铁路边）,总面积约14万平方米（其中废沙坑地的面积为6万平方米）。 2012年，沈阳塔湾旧机电产品市场更名为沈阳塔湾物流有限公司（即本案原告），并在工商管理部门办理了变更登记手续。 2017年，原告沈阳塔湾物流有限公司（甲方）与案外人安振中、于澐、韩晓龙签订一份《租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于沈阳市于洪区XX号面积为44000平方米的土地，租赁期限为2017年至2022年共五年。合同第三条约定合作的内容即方式为：甲方自行出资将现有的钢材市场改造成二手车交易市场，乙方以600万元取得甲方于本协议项下标的的租赁权，进行二手车市场招商计划，乙方对入场商户进行招商引进，获得利润全部归乙方，盈余亏损与甲方无关。该协议签订后，案外人曲林以入伙的形式获得安振中、于澐、韩晓龙在沈阳市于洪区XX号辽众沈二手车市场除承包费用外纯利润10%的股份。 2017年6月5日，原告沈阳塔湾物流有限公司（甲方）与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林（乙方）、被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司（丙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：乙方在甲方同意的前提下，将乙方承租甲方的位于沈阳市于洪区XX号面积3.8万平方米土地租赁给丙方（即本案被告），租赁期限为五年，自2017年9月1日自2022年8月31日。租金为每年1100万元。付款方式为：“每年年度租赁期起始前的前30天，丙方支付乙方当年度摊位租金的95%，当年摊位租赁期满前7个工作日内，丙方支付乙方当年度剩余摊位租金。”上述租金由乙方向丙方收取后转交给甲方，丙方将租金汇入乙方在工商银行开办的联名账户。该《租赁合同》第七条关于违约责任，做出如下约定：“丙方应按合同约定的时间支付租金。每逾期一天，按应付款项对应金额的日千分之五支付违约金，违约金累计不超过未付金额的30%，逾期不超过付款到期日后30天。超过30天甲方有权解除合同，市场销售权交还给乙方。” 2018年9月26日，原告沈阳塔湾物流有限公司（甲方）与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林（乙方）、被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司（丙方）签订一份《补充协议》，内容为：“甲、乙、丙三方针对印工期延误等因素导致丙方经济损失等问题，经协商，对三方于2017年6月5日签订的关于XX号沿线摊位面积3.8万平方米土地的《租赁合同》做出以下补充条款：一、租金由每年的1100万元改为每年900万元；二、租赁期限由原合同自2017年9月1日起至2022年8月31日止，改为自2017年11月1日起至2022年8月31日止。”该协议还约定，截止2018年12月31日的剩余租金汇到乙方的联名账户内，自2019年开始，全部租金汇入原告沈阳塔湾物流有限公司法人安振中名下，确定为甲方市场收款。且双方商定，将交租金的时间由每年的11月份改为每年1月初。 2018年9月27日，原告沈阳塔湾物流有限公司与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林签订一份《解除合同协议》，该协议约定，原告同意与安振中、于澐、韩晓龙、曲林解除原在2017年签订的XX号四万四千平的场地租赁协议。即日起，市场租赁所有事宜及2018年12月30日第二年租金由沈阳塔湾物流有限公司与辽宁盛京至宝二手车市场有限公司直接交接，与安振中、于澐、韩晓龙、曲林无关。沈阳塔湾物流有限公司已经收到安振中、于澐、韩晓龙、曲林全部租金，租期截止到2018年12月30日。 原告按合同约定履行了上述协议的全部义务，但被告在2019年年初向其出租的商铺收取2019年全年的摊位费后，仅向原告缴纳了100万元租金，剩余租金一直不予缴纳，原告多次催缴均无果。 上述事实清楚，法律关系明确，依据合同约定及相关法律规定，被告应向原告缴纳土地租金800万元，但截止原告起诉之日，被告一直未缴纳上述租金，故原告依据合同约定，请求解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告支付违约金。违约金的数额以800万为基数，按日千分之五计算至实际给付之日。 被告盛京至宝二手车市场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告曾用名为沈阳塔湾旧机电产品市场管理有限公司。2004年7月15日，原告与案外人沈阳市于洪区北陵乡和平农工商联合公司签订《沈阳塔湾旧机电产品市场土地租赁协议书》，约定原告承租沈阳市于洪区北陵乡和平农工商联合公司所属土地，租赁期限为20年，自2004年12月31日至2024年12月31日止。租赁土地的地址位于沈阳市于洪区XX号（轮胎市场以西至二环桥下，宠物市场以南至铁路边）,总面积约14万平方米（其中废沙坑地的面积为6万平方米）。 2017年，原告沈阳塔湾物流有限公司（甲方）与案外人安振中、于澐、韩晓龙签订一份《租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于沈阳市于洪区XX号面积为44000平方米的土地，租赁期限为2017年至2022年共五年。甲方自行出资将现有的钢材市场改造成二手车交易市场，乙方以600万元取得甲方于本协议项下标的的租赁权，进行二手车市场招商计划，乙方对入场商户进行招商引进，获得利润全部归乙方，盈余亏损与甲方无关。该协议签订后，案外人曲林与安振中、于澐、韩晓龙签订合作协议，约定曲林以入伙的形式获得安振中、于澐、韩晓龙在沈阳市于洪区XX号辽众沈二手车市场除承包费用外纯利润10%的股份。 2017年6月5日，原告沈阳塔湾物流有限公司（甲方）与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林（乙方）、被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司（丙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：乙方在甲方同意的前提下，将乙方承租甲方的位于沈阳市XX号面积3.8万平方米土地租赁给丙方（即本案被告），租赁期限为五年，自2017年9月1日自2022年8月31日。租金为每年1100万元。付款方式为：“第一年度，在合同签订后7日内，丙方支付乙方当年度摊位租金的50%，即5500000元；甲方交付后7日内，丙方支付乙方当年度摊位租金30%，即3300000元；水电供暖等甲方承建项目全部开通并经丙方验收合格后7日内，丙方一次性支付乙方2200000元。其余四个年度，每年年度租赁期起始前的前30天，丙方支付乙方当年度摊位租金的95%，当年摊位租赁期满前7个工作日内，丙方支付乙方当年度剩余摊位租金。”上述租金由乙方向丙方收取后转交给甲方，丙方将租金汇入乙方在工商银行开办的联名账户。该《租赁合同》第七条关于违约责任，做出如下约定：“丙方应按合同约定的时间支付租金。每逾期一天，按应付款项对应金额的日千分之五支付违约金，违约金累计不超过未付金额的30%，逾期不超过付款到期日后30天。超过30天甲方有权解除合同，市场销售权交还给乙方。” 2018年9月26日，原告沈阳塔湾物流有限公司与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林及被告签订补充协议一份，约定租金由每年11,000,000元改为每年9,000,000元，租赁期限由原合同的自2017年9月1日起至2020年8月81日止，改为自2017年11月1日起至2022年8月31日止。 2018年9月27日，原告沈阳塔湾物流有限公司与案外人安振中、于澐、韩晓龙、曲林签订一份《解除合同协议》，该协议约定，原告同意与安振中、于澐、韩晓龙、曲林解除原在2017年签订的XX号四万四千平的场地租赁协议。即日起，市场租赁所有事宜及2018年12月30日第二年租金由沈阳塔湾物流有限公司与辽宁盛京至宝二手车市场有限公司直接交接，与安振中、于澐、韩晓龙、曲林无关。沈阳塔湾物流有限公司已经收到安振中、于澐、韩晓龙、曲林全部租金，租期截止到2018年12月30日。 另查明，原、被告双方在履行合同期间，原告未收取被告押金，被告共计向原告支付2017年11月1日至2019年8月30日期间面积为2.2万平方米的二期项目场地租金共计1150万元。包括2017年11月1日至2018年10月31日租金900万元、2018年11月1日至2018年12月31日租金150万元、2019年1月1日至今租金100万元，尚有截止2019年12月31日前的租金800万元未支付原告。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 依法订立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，应为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告按合同约定将场地交付被告使用，履行了合同义务。根据双方在《租赁合同》中的约定，付款方式为每年年度租赁期起始之日前30天内，被告支付当年度租金的95%，当年度租赁期满前7个工作日内，被告一次性付清当年度租金。被告逾期付款超过30天，原告有权解除合同。现被告逾期付款已超过30天，违反合同约定，迟延履行主要债务，致使不能实现合同目的，故原告可以解除合同。关于租赁一期3.8万平方米项目的约定，租赁期限为2022年9月1日至2025年1月1日，鉴于被告的违约行为，其以自己的行为表明不履行合同义务，已可预见被告亦将不履行主要债务，故对于原告主张解除双方于2017年6月5日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除日期应确定为本判决发生法律效力之日。 关于场地租金问题，被告欠付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金，此期间合同尚未解除，原告主张被告支付拖欠的租金800万元于法有据，应予支持。 关于违约金问题，根据双方在《租赁合同》第七条第一款中关于违约责任的约定，被告应按合同约定的时间支付租金。每逾期一天，按应付款项对应金额的日千分之五支付违约金，违约金累计不超过未付金额的30%，被告于2019年8月1日应向原告支付285万元租金，至今仍未给付原告，按照日千分之五计算违约金，数额远远超出未付金额的30%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于该条法律规范所规定的“过分高于造成的损失”的理解，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，参照该项规定,结合被告的履约情况、过错程度等因素，本院确定被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的罚息标准赔偿原告的违约损失。同时，由于双方之间约定的违约金标准远高于该标准，基于契约自由与契约正义的合理平衡，被告还应按照前述司法解释有关未“超过造成损失的30%”部分属于法律保护范围的规定，再次上浮30%，即贷款利率的1.95（1.5×1.3）倍，以此标准确定被告的违约赔偿责任范围。对于原告主张的超过该标准部分的违约金，没有相应的请求权基础，本院依法不予支持。 关于利息的给付时间问题，被告2017年11月1日开始使用租赁场地，按照双方约定，被告应于每一年度租期开始前30日天缴纳租金，故2019年1月1日以后的租金，被告应于2018年12月1日前缴纳。被告于2019年1月1日给付租金100万元，其余未付租金800万元应从2018年12月1日计算利息至实际给付之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、原告沈阳塔湾物流有限公司与被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司于2017年6月5日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除； 二、被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳塔湾物流有限公司截止2019年12月31日的场地租金800万元； 三、被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳塔湾物流有限公司违约金（以800万元为基数，从2018年12月1日起计算，计算至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款利率的1.95倍标准计算）； 四、驳回原告沈阳塔湾物流有限公司的其他诉讼请求。 如果被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费74，800元，由被告辽宁盛京至宝二手车市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 赵 岩 人民陪审员 郭 帅 人民陪审员 张艳军 二〇二〇年一月十九日 书 记 员 黄凌艳