江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初11450号原告：王元元，女，1978年12月16日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：曾宪军（系原告丈夫），男，1976年8月10日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：蒋永龙,江苏宪德律师事务所律师。被告：夏章静，男，1984年10月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：丁蓉蓉，女，1984年7月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被告委托诉讼代理人：薛立新，江苏臣浩律师事务所律师。原告王元元与被告夏章静、丁蓉蓉不当得利纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王元元的委托诉讼代理人曾宪军、蒋永龙，被告夏章静，被告夏章静、丁蓉蓉的委托诉讼代理人薛立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王元元向本院提出诉讼请求：1.被告将购房款差价122900元退还给原告；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：夏章静、丁蓉蓉是夫妻关系，丁蓉蓉是南京美旭房地产开发有限公司（以下简称南京美旭公司）的工作人员。2017年6月，王元元欲购买南京美旭公司开发的位于华飞路1号翡翠华庭商铺，丁蓉蓉为倒卖房源给王元元，告之王元元其已购得翡翠华庭13、14号楼二楼33号商铺一间，可以转售给王元元，王元元信以为真。丁蓉蓉（甲方）与王元元（乙方）随后于2017年6月14日签订《协议书》,约定甲方现有华飞路1号翡翠华庭13、14号楼二楼33号商铺一间，面积62.56平方米，甲方以1000000元整转让给乙方，乙方支付定金15000元给甲方，乙方与开发商恒大翡翠华庭签订正式合同并更名以后，须立刻付清余款给甲方。王元元于当日支付15000元定金给丁蓉蓉，夏章静写下《收条》为凭。王元元于次日即2017年6月15日汇款55000元给夏章静，汇款320000元给丁蓉蓉，按丁蓉蓉指示将610000元汇给开发商南京美旭公司，王元元于当日即与南京美旭公司签订《翡翠华庭》商品房预售合同，南京美旭公司出具877100元收据给王元元。因南京美旭公司交付的商铺不符合合同约定，没有上下水设施，王元元于2019年9月27日在南京市玄武区人民法院与南京美旭公司达成民事调解书，解除商品房预售合同。王元元认为，丁蓉蓉作为售楼处工作人员，通过倒卖房源的空手套白狼的不公平不诚信的手段获得非法利益不应得到法律保护，违反民法上公平原则及诚实守信原则，依法应予退还。王元元签订的转售案涉房屋的协议书的合同目的在于获得开发商在商品房预售合同中承诺的案涉房屋，现因案涉房屋在实际交付时并不符合约定，王元元与南京美旭公司已经达成协议解除此商品房预售合同，导致王元元与丁蓉蓉签订的《协议书》的合同目的无法实现，夏章静、丁蓉蓉基于《协议书》而获得的不当利益应予退还。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告夏章静、丁蓉蓉辩称，王元元陈述与事实不符，本案不存在不当得利的情形，请求法院驳回王元元的诉请：1.丁蓉蓉不是南京美旭公司的员工，而是恒大农牧集团江苏分公司的员工，案涉房屋的购买系恒大集团内部的福利，恒大员工进行内部摇号，中号后，以内部价即比市场低的价格购买恒大开发的房产，丁蓉蓉获得该资格后，由于无法筹集到足够的资金，便将购买权转让给王元元；2.王元元向丁蓉蓉购买低价房屋购买权是双方真实意思表示，且意思表示一致，不违反法律的规定，其行为应受到法律的保护，王元元清楚知道丁蓉蓉购买的是期房，房屋的最终购买需要和南京美旭公司签订《商品房预售合同》，房屋的具体情况以最终合同为准，王元元在签订合同前，也当场向销售顾问充分了解了房屋的情况；夏章静、丁蓉蓉不可能预先知道实际交房的具体情形，王元元与夏章静、丁蓉蓉在协议上也只是约定了要求面积一致，并无其他特别要求，故夏章静、丁蓉蓉并不存在隐瞒或欺诈的情形；3.夏章静、丁蓉蓉已将低价房购买权转交王元元，协助王元元完成与房地产开发公司的合同签署，完整履行了自己的义务，且不存在违约情形，有权依照约定获得价款，王元元已经享有低价购买的权益，即以877100元的价格购买房屋，自然应当向夏章静、丁蓉蓉支付对价，需要指出的是，该购买价格是内部购买价，远低于市场价格，在合同签订时，小区住宅价格30000元/㎡以上，一楼门面房40000-50000元/㎡；4.夏章静、丁蓉蓉不是商品房预售合同的当事人，即便王元元认为南京美旭公司构成违约，那也是王元元和该公司的纠纷，与夏章静、丁蓉蓉无关，王元元与南京美旭公司达成和解，是对自己权利的自由处分，如果因此受到任何损失，也是王元元自己的行为造成的，与夏章静、丁蓉蓉无关。原告王元元围绕诉讼请求依法提供协议书、收条、中国建设银行交易明细、中国邮政银行交易明细、南京市商品房预售合同、收据、民事调解书、两被告结婚证及夏章静身份证复印件作为证据。被告夏章静、丁蓉蓉提供两份劳动合同作为证据。对当事人提交的证据，本院依法进行了审查确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月14日，夏章静、丁蓉蓉（甲方）与曾宪军（乙方）签订《协议书》一份，约定：“甲方现有华飞路1号翡翠华庭13、14号楼二楼33号店铺一间，面积62.56平方米，甲方以1000000元转让给乙方，乙方支付定金15000元给甲方，乙方与开发商恒大翡翠华庭签订正式合同并更名以后，须立即付清余款给甲方。备注：1.以上面积甲方所说与开发商签订的合同面积必须一致。2.乙方违约，甲方没收其定金；甲方违约，甲方须双倍定金金额退还乙方”。同日，夏章静出具收条一份，称“今收到曾宪军购房订金15000元”。2017年6月15日，南京美旭公司（预售人、甲方）与王元元（预购人、乙方）签订《翡翠华庭》南京市商品房预售合同一份，约定：“甲方已领取宁玄国用（2014）第11759号《不动产权证书》，依法享有南京市玄武区翡翠华庭地块的国有建设用地使用权，甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为翡翠华庭，甲方预售给乙方的商品房为《南京市商品房预售许可证》证载范围中的玄武区东至北苑东路翡翠华庭13、14幢33室；乙方应于2016年8月20日前支付定金50000元；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为14000元/平方米，总价款合计877100元；乙方应于2017年6月15日前支付877100元；甲方应于2018年9月30日前向乙方支付该商品房；在本合同基本信息传送至南京市住房保障和房产备案后，且在本合同签订后30日内，甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续；该商品房交付后90日内，甲、乙双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，领取《不动产权证》”。同日，曾宪军向夏章静转账55000元。王元元分别向丁蓉蓉转账320000元，向南京美旭公司转账610000元。同日，南京美旭公司向王元元出具收据一份，载明金额为877100元，收款事由为房款13、14-233。上述合同签订后，王元元与南京美旭公司于2017年7月20日在登记机关办理备案手续。2019年7月31日，南京市玄武区人民法院立案受理王元元诉南京美旭公司商品房预售合同纠纷一案，王元元诉请：1.解除原被告之间的《翡翠华庭》商品房预售合同号（宁房预售合字2016083692号）；2.被告退还原告购房款877100元；3.被告赔偿原告损失50000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：王元元与南京美旭公司于2017年6月15日签订《翡翠华庭》商品房预售合同，约定由王元元购买南京美旭公司开发的位于南京市玄武区，用途为门面房，南京美旭公司应于2018年9月30日前向王元元交付商品房，且商品房应达到每户设独立水表，给水管接口入户，卫生间预留给排水接口的交付标准。合同签订后王元元依约付清房款，但涉案房屋至今无法实现上下水设施开通，至今未交付，严重限制了房屋的使用，使王元元签订合同的目的无法实现，王元元选择解除合同，并要求南京美旭公司返还王元元已交付的购房款、赔偿租金损失。2019年9月27日，经南京市玄武区人民法院调解，王元元与南京美旭公司自愿达成如下协议：一、王元元与南京美旭公司于2017年6月15日签订的《南京市商品房预售合同》于本调解书生效之日解除；二、南京美旭公司于2019年10月20日前一次性返还王元元购房款877100元及利息17000元，共计894100元；三、原、被告双方无其他纠纷；四、受理费13071元，减半收取6535.5元，由南京美旭公司负担。夏章静、丁蓉蓉提供如下证据：1.劳动合同两份、手机查询社保信息，证明夏章静、丁蓉蓉不是南京美旭公司的员工；2.摇号及收据、翡翠华庭33室档案袋，证明摇号是针对恒大旗下所有员工的摇号，参与摇号的有三百多人，来自不同的单位，只有三十几人摇到号，王元元摇到了19号，取得摇号资格，故夏章静、丁蓉蓉不是南京美旭公司员工。经质证，王元元认为，手机查询社保信息认可，但劳动合同名称和交社保的公司不一致，劳动合同证明丁蓉蓉的确是恒大下属的销售人员，该房屋就是恒大下属南京美旭公司开发的，档案袋证明目的不予认可，收据真实性不予认可，对内部摇号的辩称不认可，如果该份证明是真实的，那仅仅是被告为了倒卖房屋的实施的一种手段。庭审中，双方当事人确认：1.曾宪军系王元元的丈夫；2.针对曾宪军给付的夏章静15000元、55000元，王元元给付丁蓉蓉的320000元，给付南京美旭公司的610000元，合计1000000元，其中122900元系王元元给付夏章静、丁蓉蓉，877100元系王元元给付南京美旭公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。不当得利的构成要件应为:一方获得利益;一方获益无法律依据;致使对方遭受损失。王元元诉请夏章静、丁蓉蓉返还不当得利，其应对不当得利的构成要件事实负证明责任，即王元元应举证证明夏章静、丁蓉蓉取得涉案款项并无法律依据，且王元元自身存在损失。经查，本案中，曾宪军给付夏章静的15000元、55000元，王元元给付丁蓉蓉的320000元，给付南京美旭公司的610000元，均基于2017年6月14日曾宪军与夏章静、丁蓉蓉签订的《协议书》以及2017年6月15日王元元与南京美旭公司签订的《翡翠华庭》商品房预售合同，庭审中，双方当事人对于王元元给付夏章静、丁蓉蓉122900元均无异议，故夏章静、丁蓉蓉获益基于双方的约定，并非无法律依据。本案的基础法律关系应为房屋买卖合同关系，基于特定基础法律关系而产生的纠纷，当事人必须就基础关系展开诉讼，而不能避开基础法律关系直接提起不当得利诉讼。因为不当得利制度有严格的构成要件及适用范围，它并非凌驾于其他民法制度之上的负有衡平调节任务的高层次法律，公平原则已具体化于它的构成要件之中。本院向王元元释明后，王元元仍坚持以不当得利起诉，称原被告信息不对称，夏章静、丁蓉蓉倒卖房屋1000000元给王元元，其中差价属于不当得利，这是王元元试图利用不当得利制度来追求其主观上的“公平结果”，与不当得利制度的固有功能和立法本意不符。综上，王元元所请122900元，不符合不当得利的构成要件，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王元元的诉讼请求。案件受理费减半收取1379元，由原告王元元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  裴玫二〇二〇年一月八日见习书记员  李蕊