贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初5589号 原告：都匀市星星物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：李星玲。 委托诉讼代理人：刘忠美，系该公司员工。 被告：刘慧君，女，1971年12月7日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：刘鑫，系黔南州都匀市中心法律服务所法律服务工作者。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司（以下至判决主文简称星星物业公司）诉被告刘慧君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星星物业公司委托诉讼代理人刘忠美、被告刘慧君委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星星物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付都匀市物业费32954.86元以及违约金9886.458元，合计42841.318元；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：被告为都匀市房的业主。2015年12月10日，原告与被告所在小区的开发商签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同约定的物业服务收费标准为物业费单价为1元／平方米／月，被告建筑面积为77.28平方米、161.32平方米、161.32平方米、137.56平方米、143.93平方米，共计为681.38平方米，按月收取；逾期未按时交纳以累计未付金额每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年12月起，停止交纳物业费，截止至2019年9月，被告欠缴2015年12月至2019年9月46个月物业费，每个月应交金额为84.28元、168.32元、168.32元、144.56元、150.93元，实际每房应交金额3876.88元、7742.72元、7742.72元、6649.76元、6942.78元，被告共计欠交物业费32954.86元，违约金9886.458元，合计42841.318元。原告多次催收无果，故诉至法院，请求支持以上诉求。 被告刘慧君辩称：1、原告提交物业管理合同不能证实被告与任何一方具有物业管理合同关系，原告未能提供《前期物业服务合同》来证明双方具有物业管理合同关系。2、经都匀市不动产登记查询中心的查询结果，都匀市登记在被告名下的房屋只有XXX号（面积为143.75平方米）；原告将被告签订的《房屋移交协议书》作为被告拥有四套房屋产权人，有违《民法总则》、《物权法》相关规定，且原告没有任何证据证明上述四套房屋由被告居住或实际管理情况下，将上述四套房屋及被告名下五套房屋一并起诉至法院，被告为本案的诉讼主体不适格。综上，根据《民事诉讼法》及民诉法证据相关司法解释的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认以下事实：被告为都匀市的业主。2015年8月5日，都匀市剑峰房地产开发有限公司、黔南州建筑工程有限公司都匀市剑峰小区工程项目部及业主刘慧君三方签订《房屋竣工验收前移交协议书》，刘慧君为XXX号房屋业主，2015年11月5日，上述三方再次签订《房屋移交协议书》，注明刘慧君为四套房屋的业主。上述五套房屋为拆迁安置房，被告刘慧君领取了上述房屋钥匙。2015年12月10日，都匀市剑峰房地产开发有限公司向原告星星物业公司作出《移交房屋钥匙通知书》，通知书载明：“业主刘慧君身份证号码×××（业主刘慧君于2015年8月5日签订了《房屋竣工验收前移交协议书》，办理了安置新房移交并领取了装修钥匙），请办理房屋钥匙移交完善相关手续”。原告与被告所在小区的开发商都匀市剑峰房地产开发有限公司于2004年12月28日签订了《前期物业服务合同》，双方于2009年8月20日又签订了《前期物业服务补充合同》，约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.8元／平方米／月，高层住宅1.2元／平方米／月，本合同期限自2009年8月20日起至小区成立业主委员会止等”。原告依约对小区实施物业管理，并提供物业管理服务。原告认为，自2015年12月起，被告停止向原告交纳物业费，截止至2019年9月，被告欠缴2015年12月至2019年9月46个月物业费，每个月应交五套房屋的物业费金额分别为84.28元、168.32元、168.32元、144.56元、150.93元，实际每房欠交物业费总金额为3876.88元、7742.72元、7742.72元、6649.76元、6942.78元，被告共计欠交物业费为32954.86元，违约金9886.458元，合计42841.318元。经多次催收无果后，原告特诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，在诉讼过程中，被告刘慧君之妹已向原告交纳XXX号房屋的物业管理服务费3000元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告向本院提交的原告《营业执照(副本)》复印件、《法定代表人身份证明》、法定代表人及被告的《居民身份证》复印件、《前期物业管理服务委托合同》复印件、小区环境及物业服务工作照片、电梯维护保养合同、小区违建整该情况、物业交费通知、小区业主满意度调查表及社区物业服务满意度情况评价表，被告提交都匀市不动产查询结果、房屋产权记载表，上述证据，已经庭审质证和本院审查，证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，在履行法定的明示及说明义务后，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，原告系依法成立的物业管理企业，其与小区开发商签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认，上述物业服务合同对开发商及原、被告均具有约束力，各方应按该合同约定全面履行各自的义务；原告作为物业管理服务企业，提供了物业服务，应当享有收取物业服务费的权利。本案中，虽然被告领取了上述五套房屋钥匙，但不能据此证明上述五套房屋的产权人均为被告，因除了被告之外，还有其他家庭成员，被告提供证据证明登记在其名下的只有XXX号房屋（面积为143.75平方米），而原告提供的证据不能证明被告系上述另外四套房屋的物业业主，故原告向被告主张收取上述另外四套房屋物业管理服务费，本院不予支持；被告应当承担向原告交纳登记在其名下的XXX号房屋物业管理服务费的义务，其他四套房屋的物业管理服务费应由实际物业业主、物业承租人、借用人或者其他使用人承担交纳义务；被告XXX号房屋的物业管理服务费为：（143.75元＋7元）／月×46月＝6934.5元；对违约金请求部分，本院认为，合同约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，违约金以所欠物业管理服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起计至全部付清之日止，本院予以确认。 综上，原告请求被告交纳拖欠的物业管理服务费及违约金合理部分的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘慧君于本判决生效之日起三日内向原告都匀市星星物业服务有限责任公司交纳物业管理服务费6934.5元及违约金(违约金以6934.5元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部付清之日止； 二、驳回原告都匀市星星物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费436元，由原告都匀市星星物业服务有限责任公司负担300元，被告刘慧君负担136元（该款原告已向本院预交，被告可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员  王翔 二〇二〇年一月十二日 法官助理李劼 书记员詹婷婷（代）