广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初28952号原告（反诉被告,以下统称原告）：东莞富城饰物包装品有限公司，住所地：东莞市*********。法定代表人：李某1。委托代理人：**，广东实德律师事务所律师。委托代理人：罗墡敏，该公司员工。被告（反诉原告,以下统称被告）：张家宝，男，汉族，1976年1月8日出生，住广州市番禺区*********************，身份证号码：360************05X。委托代理人：周家剑，广东伯方律师事务所律师。原告东莞富城饰物包装品有限公司诉被告张家宝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年11月13日、2019年12月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人**，被告的委托代理人周家剑到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告的委托代理人罗墡敏，被告的委托代理人周家剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月9日，原告与被告就东莞市**********自置厂房（下称案涉物业）签订了《租赁合同》，约定租期为2013年10月1日至2016年9月30日，每月租金为20000元。2015年6月4日，被告与原告就上述《租赁合同》签订《补充合同》，约定租期延长3年，即租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日止，2016年10月1日至2017年9月30日，租金为22000元；2017年10月1日至2018年9月30日，租金为24200元；2018年10月1日至2019年9月30日，租金为26620元。此后，被告将案涉物业二楼一部分转租给案外人王冬秋，将三楼整层转租给案外人单唐生、曹永生。自2019年1月起被告未向原告支付租金。原告于2019年2月21日向被告送达《解除合同告知函》，通知被告原租赁合同及补充合同于2019年2月23日解除，并要求被告支付欠付的租金、水电费、违约金等，但被告未予理会并拒绝搬离案涉物业。后经原告了解，2018年12月25日，因被告涉嫌其他纠纷，法院以（2018）粤1971财保1101号民事裁定书查封被告所有的安置在案涉物业的一批机器设备，而该批设备于2019年4月26日才由法院搬离该物业。为挽回损失，原告于2019年3月30日与王冬秋、3月27日与单唐生及曹永生、4月30日与吴海坤签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房各层分租给以上三方。截止2019年6月21日，被告拖欠原告如下款项：2019年1月至2月租金43410.22元、2019年3月至4月场地占用费43200元、2019年1月水电费449.1元，以上合计87059.32元。根据《租赁合同》的约定，被告逾期缴纳租金、水电费等一切应缴费用的，应按日5%收滞纳金，现原告诉请被告就欠付费用按年24%的标准向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告与原告于2013年10月9日就东莞市**********自置厂房签订的《租赁合同》、2015年6月4日签订的《补充合同》自2019年2月23日解除，租赁保证金60000元归原告所有；2、被告立即向原告支付已拖欠的东莞市**********自置厂房租金合计43410.22元、厂房占用费43200元、水电费449.1元，及逾期支付至清偿之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年6月21日为6952.9元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，1、2018年12月25日被告因涉诉，厂里机器设备将要被查封时，原告将厂门加锁导致被告无法进入厂区。被告与原告协商，用被告的3吨半PPA原料和2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）折价及次承租人的租金以抵扣租金，原告无须再支付租金，并提出解除租赁合同，但原告不同意被告将厂里的办公用品、设施搬离厂区，案涉物业实际由原告掌控，被告无法使用案涉物业。2、2013年10月9日签订租赁合同时，原告收取租赁保证金60000元，2018年12月25日法院查封案涉物业内的机器设备时，案涉物业已由原告实际控制，原告与被告达成上述抵扣租金的协议，已足够支付租金，被告并未拖欠租金。2018年12月25日涉诉后，原告把被告的保安赶走了，厂门加锁，导致被告无法使用案涉物业，更谈不上水电费。故原告应返还租赁保证金给被告。3、退一万步说，即使被告需要支付解除合同的占用使用费，也不能按照整栋物业的面积3200平方米计算。查封的机器设备在一楼，占用面积1100平方米，原告已收取王冬秋2019年3月至2019年4月租金10600元，单唐生、曹永生2019年4月租金7500元，理应扣减。另外，被告自涉诉后，要求搬离案涉物业，但原告一再阻止被告将机器设备及办公用品、设施搬离。综上，原告的诉讼请求没有依据，请求驳回原告的诉请，诉讼费应由原告承担。被告反诉称，2018年12月25日被告因涉诉，厂房机器设备被法院查封，案号为（2018）粤1971财保1101号，当时原告已在厂门外加锁，案涉物业一直在原告的控制下，被告无法进入厂区。后原、被告协商，原告同意以被告的3吨半PPA原料和2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）折价及次承租人的租金以抵扣租金，但原告不同意被告将办公用品、设施、原料及机器设备搬离案涉物业，直到2019年4月26日法院强制将机器设备搬离厂房，但被告办公用品及其设施仍被原告留置。原告的行为已侵犯了被告的合法权益，故被告特提起反诉，请求判令：1、原告立即返还空调3P柜机5台、2P挂机5台；2、原告立即返还一张3.5米长大班台，一把班椅，两套五人沙发，6.5米长会议桌，10把会议椅，1.5米茶桌茶椅一套，4.5米书柜一套，健身跑步机一台，2米鱼缸一个，冰箱一台，保险柜一个，视频监控主机一台，监控头十二个，铁质3米高资料柜2个，办公桌3张，办公椅3张，台式复印机一台，票据打印机一台，大理石茶几一个，1.5米床4张，1.8米床一张，席梦思床垫5个，2米衣柜2个，热水器一台；3、原告立即返还三星42英寸液晶电视机2台；4、原告立即返还2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）（约45000元）；5、原告立即返还3吨半PPA原料（约38000元）；6、原告立即退还保证金60000元；7、原告赔偿损失10000元；8、原告承担反诉受理费。原告对被告的反诉答辩称，1、被告提出的反诉请求1-5项的财产设备没有相关的证据材料证明属于原告的控制之下，原告作为出租方仅以场地进行出租，对其他物品的情况并不知情，被告也没有向原告说明过出租场地内的财产设备的详细情况，被告提出的返还财产的情况与当时情况是否一致，无从查证。2、因为之前的厂房设备是被告涉及其他诉讼，由法院查封，根据相关法律规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，所以被告觉得查封有任何异常情况，请法院调查查封笔录核实。3、被告请求返还保证金60000元，不符合双方的约定，虽然案涉厂房没有办理房产证，但被告认为租赁合同是有效的。根据原被告签订的租赁合同第19、21条，被告自2019年1月起未能按时支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同，没收保证金并收回租赁房产。4、被告没有证据表明原告对办公用品、设备、原料有留置行为，原告在收取王冬秋房租时，原告已因被告拖欠租金向被告发出了《解除合同告知函》，解除了双方的《租赁合同》，原告收取王冬秋房租是与王冬秋达成合意，并未侵犯被告的合法权益。经审理查明，2013年10月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于东莞市**********自置房产三层高的厂房一栋出租给乙方使用，租赁房产总建筑面积约3200平方米，房产所在土地已取得土地使用权证，但该房产尚未办理产权证；租赁期间，乙方将上述房产用作厂房用途，若乙方将其转租给他人或改作其它用途，必须经甲方书面同意或另行签订合同；租赁期限为3年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止，前3个月为免租期，从2014年1月1日起至2016年9月30日止每月租金为20000元，乙方须于每月8日前向甲方支付当月租金；乙方须于每月8日前按甲方暂定的价格向甲方缴纳水电费，如供电、供水部门的基本收费标准变化，甲方收取乙方水电费价格也随之变化；乙方于本合同签订之日须支付首期租金20000元及租赁保证金60000元；甲方将房产按现状（结构及外观内观可见附图）交付给乙方使用，甲方应于合同签订后为乙方提供满足120千瓦使用需求的用电容量；房产的室内外装修及水电安装、消防由乙方自行负责，对可能涉及房产建筑结构或房产外观的装修，乙方须将装修方案及设计图纸交甲方审核，获甲方同意方可施工，一切费用由乙方自行承担；如乙方逾期缴纳租金和水电费等一切应缴费用，每逾期一天，按乙方拖欠的总金额以每天5%收取滞纳金，逾期10天还未能缴足的，视为乙方根本性违约；租赁期间，如因乙方违法经营，而被公安、司法机关或工商、税务等其它政府部门查封，被查封期间，租金、水电费等应缴费用按本合同第四条如期缴纳，逾期缴纳按本合同第十九条执行；如出现本合同第十九条、二十条的情形，甲方有权单方即时与乙方解除租赁合同，没收保证金并收回租赁房产；自甲方通知乙方解除本协议之日起乙方在二天内搬离租赁房产，将租赁房产清场移交给甲方，清理费由乙方负责，否则乙方须赔偿给甲方造成的一切损失，如乙方逾期未清理，则视为乙方自动放弃租赁房产内属于乙方所有的物品的所有权，甲方有权直接代乙方清理，甲方代为清理的费用，可在保证金中直接扣除。合同另就其它事项进行了约定。2015年6月4日双方签订《补充合同》，就双方在2013年10月9日签订的《租赁合同》内容补充如下：原合同的租赁期限于2016年9月30日届满，现甲乙双方同意将租赁期限延长三年，即从2016年10月1日起至2019年9月30日止；2016年10月1日至2017年9月30日的租金为22000元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为24200元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为26620元；除以上修改补充之处，其余条款按原租赁合同继续执行。庭审中，原、被告双方确认，双方口头约定将2018年10月1日至2019年9月30日租金变更为25600元/月。合同签订后，原告依约将案涉租赁厂房交给被告使用，被告向原告支付了保证金60000元及一个月租金20000元。被告于2018年11月26日将案涉厂房二楼半分租给王冬秋，合同约定：租赁期为2年，从2018年11月27日至2020年11月26日止，每月租金5300元，2018年11月27日至2018年12月26日为免租期，签订合同当天王冬秋交合同保证金10600元及第一个月的租金给被告。被告于2019年1月1日将案涉厂房三楼分租给单唐生，合同约定：租赁期为4年，从2019年1月1日至2022年12月31日止，每月租金7500元，2019年1月1日至2019年2月28日为免租期，签订合同当天单唐生交合同保证金15000元及第一个月的租金给被告。2019年1月，被告因涉另案纠纷，案涉厂房内的机器设备被东莞市第一人民法院查封，2019年4月26日上述查封的机器设备从案涉厂房内搬离。原告主张：被告从2019年1月开始拖欠租金，原告根据《租赁合同》的约定于2019年2月22日向被告发函解除合同，被告在2019年2月23日收到解除合同告知函，故案涉《租赁合同》及《补充合同》已于2019年2月23日解除。2019年2月22日、2019年3月25日，原告代被告收取了王冬秋支付的2019年2月租金5300元、2019年3月租金5300元。原告与被告的租赁关系解除后，原告于2019年4月30日将案涉厂房一楼租予案外人吴海坤，租赁期4年，从2019年5月1日起至2023年4月30日止，其中2019年6月1日起至2020年4月30日止的月租金为16500元；原告于2019年3月30日将案涉厂房二楼租予案外人王冬秋，租赁期2年，从2019年4月1日起至2021年3月31日止，月租金为8000元；原告于2019年3月27日将案涉厂房三楼租予案外人单唐生、曹永生，租赁期4年，从2019年4月1日起至2023年3月31日止，其中2019年4月1日起至2020年3月31日止的月租金为7500元。原告收取了王冬秋支付的2019年4月租金8000元、单唐生及曹永生支付的2019年4月租金7500元。由于被告的机器设备在2019年4月26日才搬离案涉物业，故被告应缴纳2019年1月、2月租金及2019年3月、4月的厂房占用费、水电费。由于在2018年12月份向原告预缴了电费27057.78元，2018年12月的电费实为24568元，多交的电费抵扣了1月份的部分租金，故1月尚欠租金为23110.22元=25600元-（27057.78元-24568元）；2019年2月的租金20300元（25600元-代收王冬秋2月租金5300元）；2019年3月、4月厂房占用费按照原告与案外人签订的租赁合同约定的租金标准计算即32000元/月（16500元+8000元+7500元），故2019年3月厂房占用费为26700元（32000元-代收王冬秋3月租金5300元）、2019年4月厂房占用费为16500元（32000元-已收取王冬秋4月租金8000元-已收取单唐生、曹永生4月租金7500元）、水电费449.1元。被告主张：2019年1月，原、被双方口头协商用用被告的3吨半PPA原料和2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）折价及次承租人的租金以抵扣租金，被告无须再支付租金，双方于2019年1月解除了案涉租赁合同，被告无需再支付2019年2月至4月的场地占有使用费，原告应返还被告保证金60000元。被告要求原告返还空调3P柜机5台、2P挂机5台、3.5米长大班台1张，班椅1把，五人沙发2套，6.5米长会议桌，会议椅10把，1.5米茶桌茶椅1套，4.5米书柜1套，健身跑步机1台，2米鱼缸1个，冰箱1台，保险柜1个，视频监控主机1台，监控头12个，铁质3米高资料柜2个，办公桌3张，办公椅3张，台式复印机1台，票据打印机1台，大理石茶几1个，1.5米床4张，1.8米床一张，席梦思床垫5个，2米衣柜2个，热水器一台、三星42英寸液晶电视机2台、动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）2组、PPA原料3吨半，并要求原告赔偿被告损失10000元。对于上述主张被告均未提交任何证据证明。庭审中，原告陈述，案涉厂房未办理房地产权证及建设工程规划许可证。在本院释明案涉租赁合同可能为无效合同后，原告确认不变更租金为场地占有使用费。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《补充合同》、解除合同告知函、EMS快递单及EMS官网邮件查询情况、收据、《厂房租赁合同》，被告提交的《租赁合同》、《补充合同》、收据、照片以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据双方陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点如下：关于案涉租赁合同的效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的厂房租赁合同无效。涉案的租赁房屋未办理房地产权证，原告亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告就租赁厂房事宜签订的《租赁合同》及《补充合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故被告诉请原告退还已收取的租赁保证金60000元，合法有据，本院予以支持。原告请求已收取的租赁保证金60000元归原告所有，于法无据，本院依法予以驳回。因原告确实已将房屋交付给被告使用，被告亦应参照合同约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费，原告请求按照原告与案外人吴海坤、王冬秋、单唐生及曹永生签订的租赁合同约定的租金标准计算，缺少法律依据，本院不予支持。关于使用费的数额，双方对被告从2019年1月起未支付使用费没有异议，本院予以确认。被告主张已用3吨半PPA原料和2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）折价及次承租人的租金以抵扣租金，但并未举证证明，原告亦不确认，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予采信。至于支付使用费的截止时间，应截至被告搬离案涉租赁厂房即停止占有使用之日为止。双方对原告搬离时间存在争议，原告主张为2019年4月26日，被告则主张为2019年1月。本案中负有返还租赁物义务的为被告，应由被告就已履行返还义务承担举证责任，现被告未能就其主张的返还时间进行举证，应承担举证不能的不利后果，故本院依法采信被原告的主张，认定案涉租赁物返还的时间为2019年4月26日，故被告应按按合同约定的租赁标准25600元/月支付从2019年1月1日起至2019年4月26日止的占有使用费。经核算应为2019年1月23110.22元、2019年2月20300元（25600元-5300元）、2019年3月20300元（25600元-5300元）、2019年4月6686.67元（25600元÷30天×26天-7500元-8000元），以上合计70396.9元，对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。原告诉请被告支付水电费449.1元，并未提交水电费的票据佐证，本院不予支持。因案涉租赁合同系无效合同，合同中关于逾期支付租金的违约金条款也属无效，对于原告诉求的违约金，本院亦不予支持。被告诉请原告返还空调3P柜机5台、2P挂机5台、一张3.5米长大班台，一把班椅，两套五人沙发，6.5米长会议桌，10把会议椅，1.5米茶桌茶椅一套，4.5米书柜一套，健身跑步机一台，2米鱼缸一个，冰箱一台，保险柜一个，视频监控主机一台，监控头十二个，铁质3米高资料柜2个，办公桌3张，办公椅3张，台式复印机一台，票据打印机一台，大理石茶几一个，1.5米床4张，1.8米床一张，席梦思床垫5个，2米衣柜2个，热水器一台、三星42英寸液晶电视机2台、2组动力线（75平方铝质线三组160米×3共计480米，50平方铜质线三组90米×3共计270米）（约45000元）、3吨半PPA原料（约38000元），被告并没有提供证据证明上述物品是被告所有、添置在案涉厂房并由原告掌控，对于被告要求原告返还上述物品的诉请，本院不予支持。被告诉请原告赔偿损失10000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张家宝于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞富城饰物包装品有限公司支付2019年1月至2019年4月的厂房占有使用费70396.9元；二、原告东莞富城饰物包装品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告张家宝退还租赁保证金60000元；三、驳回原告东莞富城饰物包装品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告张家宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1690.12元、反诉受理费775.00元，共计2465.12元（原告已预交本诉受理费，被告已预交反诉受理费），由原告东莞富城饰物包装品有限公司负担1581.87元，被告张家宝负担883.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年一月十五日书记员  许宝銮王思敏