广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14853号上诉人（原审原告）：陈川东，男，1994年2月14日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区************，公民身份号码445************334。被上诉人（原审被告）：胡东元，男，1970年4月28日出生，汉族，住四川省阆中市*************，公民身份号码512************938。上诉人陈川东因与被上诉人胡东元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈川东上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判胡东元单方提前终止合同属于违约，押金自动转化为定金，胡东元需向陈川东双倍返还定金2000元及赔偿中介费500元；2.胡东元承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认为涉案《房屋租赁合同》是双方协商一致解除，双方均无需承担违约责任，认定事实错误。陈川东搬入涉案房屋后发现，由于房屋内电线老化，造成经常停电，已严重影响日常生活，故向中介方投诉反映，胡东元知道若按涉案《房屋租赁合同》第四条第5项的规定需双倍返还定金，故进行了维修及更换新的电器，但仍未能解决停电问题。陈川东是打算在合同期满后才搬离，但胡东元提出因其儿子结婚需要房子，坚决要求陈川东在合同期内提前搬离。胡东元无视涉案《房屋租赁合同》的约定，提前解除合同，属于违约行为。陈川东支付的中介费500元，需由胡东元赔偿。且依据涉案《房屋租赁合同》第四条第4项关于“出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方双倍返还定金”的约定，胡东元需向陈川东赔偿违约金2000元。胡东元辩称，胡东元没有恐吓、威胁、责令陈川东搬离涉案房屋。胡东元出租涉案房屋给陈川东时，提供了新的家具、家电，但陈川东搬离时仍拖欠房租及水电费，还将胡东元提供的家具、家电损坏，造成胡东元的经济损失。陈川东要求胡东元退回押金及双倍赔偿定金缺乏理据。陈川东向一审法院起诉请求：胡东元退还陈川东4000元、赔偿中介费500元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈川东与胡东元于2018年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定：胡东元将坐落于广东省佛山市顺德区某北2座11号411的房屋出租给陈川东作住宅用途；出租期限从2018年12月13日至2019年12月12日，每月1日前支付租金1000元，支付方式为现金支付；陈川东应在合同签订时向胡东元支付押金2000元及首月租金1000元；租赁期间，每月的物业管理费、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费均由陈川东支付；陈川东如在租赁期满前单方解除租赁合同，胡东元有权没收押金自动转化的定金；胡东元如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，胡东元须向陈川东双倍返还定金。合同签订后，陈川东向胡东元支付了押金2000元。2019年5月21日，胡东元通过微信询问陈川东是否已找到房子，多久搬离。2019年6月4日，陈川东称胡东元的行为属于违约，陈川东已经找到了新房子可以当天退押金，如果胡东元跟陈川东说不用搬，陈川东就直接将新房子的押金退了；如果胡东元需要陈川东搬的话，第二天直接来拿钥匙，但胡东元要陈川东搬离属于违约。胡东元当天回复陈川东，让陈川东搬。陈川东实际于2019年6月6日搬离涉案房屋。搬离时，陈川东尚欠2019年5月13日至6月6日的房租800元、水电费400元没有付清；胡东元也没有向陈川东退还押金。另查明，胡东元为涉案房屋的登记所有权人。庭审中胡东元称，在陈川东搬离时，胡东元提出在押金中扣除陈川东所欠房租、水电费后，向陈川东退还1000元左右。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈川东与胡东元所签订的《房屋租赁合同》，合法有效，应受法律保护。陈川东已实际于2019年6月6日搬离涉案房屋，双方的租赁合同关系已实际解除。对于合同提前解除的原因，陈川东及胡东元均主张系对方提出解除。对此，陈川东提交的微信聊天记录虽能反映胡东元曾向陈川东询问搬离的时间并在陈川东要求胡东元明确是否要其搬离时作出了回复；但从对话内容显示，该内容并非双方协商合同解除之时的对话，而是发生于双方确定解除合同之后。故陈川东以该证据主张系胡东元提前要求解除合同的理据不足。因双方均未能提供证据证明本案合同系因对方违约而解除，故一审法院认定本案合同系双方协商一致解除，双方均无须承担违约责任。合同解除后，胡东元应向陈川东退还租赁押金2000元。因陈川东搬离时尚欠租金800元及水电费400元未结清，该费用应在押金中予以扣除。由于胡东元称在陈川东搬离时曾向陈川东提出，同意在扣除陈川东所欠租金及水电费后向陈川东退还1000元左右，故一审法院酌定胡东元应向陈川东退还押金余额1000元。至于陈川东要求胡东元赔偿中介费，因陈川东未能举证证明本案《房屋租赁合同》系由于胡东元违约而导致解除，故陈川东该主张缺乏理据。综上，一审法院对陈川东诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、胡东元于判决生效之日起十日内向陈川东返还租赁押金余额1000元；二、驳回陈川东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由陈川东负担5元，胡东元负担20元（胡东元负担的部分于判决生效之日起十日内迳向陈川东支付，一审法院不另作收退）。二审中，陈川东提交微信聊天截图，拟证明陈川东搬进涉案房屋后，胡东元未向其交付完好的电器，按照涉案《房屋租赁合同》第四条第5项的约定，胡东元应向其双倍返还定金。胡东元没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，胡东元对上述证据真实性没有异议，本院对该证据真实性予以确认，但仅凭微信截图不足以证明上诉人主张的证明内容，据此本院对该证据不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据陈川东的上诉意见及胡东元的答辩意见，本案二审争议焦点为：胡东元应否向陈川东双倍返还定金2000元及赔偿中介费500元。关于胡东元应否向陈川东双倍返还定金2000元的问题。陈川东上诉主张是胡东元先单方提前解除合同，故根据涉案《房屋租赁合同》第四条第5项“出租方如有权单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金”的约定，胡东元需向陈川东双倍返还定金2000元。经核查，陈川东提交的微信聊天记录仅能反映胡东元与陈川东之间在双方确定解除涉案《房屋租赁合同》之后就搬离涉案房屋的事宜进行协商及回复的对话内容，无法反映双方解除涉案《房屋租赁合同》系何方违约导致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，陈川东应承担举证不能的法律后果。陈川东的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于胡东元应否向陈川东赔偿中介费500元的问题。陈川东上诉主张胡东元应向其赔偿中介费500元。如前所述，陈川东所举之证据不足以证明涉案合同系由于胡东元违约而解除，据此，胡东元无需承担陈川东已支付的中介费500元。陈川东的该主张理据不足，本院不予支持。综上所述，陈川东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈川东负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年一月二十一日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊