广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15019号上诉人（原审被告）：吴东全，男，汉族，1988年2月16日出生，住广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：蔡觐洲，男，汉族，1985年8月30日出生，住广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：肖雯，广东德荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁晓斌，男，汉族，1967年7月6日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。上诉人吴东全、蔡觐洲因与被上诉人梁晓斌房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初11464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。上诉人吴东全、蔡觐洲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人梁晓斌在一审中全部诉讼请求；2、确认上诉人吴东全与被上诉人梁晓斌签订的《深圳市房屋租赁合同》无效,并判令被上诉人梁晓斌返还租赁保证金8万元；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人梁晓斌承担。事实与理由：一、吴东全与梁晓斌于2014年11月4日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同，梁晓斌应退还吴东全已支付的租赁保证金8万元。上诉人在一审中向法院提交的《房产证》上记载土地位置为华强北路上步工业区，用地面积为64.9平方米，用途为工业仓储，使用年限为30年，从1983年1月3日起至2013年1月3日止。由此可见：①在吴东全与梁晓斌签订租赁合同时，《房产证》中记载的使用年限已过，梁晓斌在租赁期间已无租赁房屋的合法使用权；②梁晓斌将该房屋作为商业用途进行出租不符合房产证所记载的工业仓储用途；③租赁合同中约定的租赁面积为125.99平方米，与房产证记载的用地面积64.9平方米不符，说明租赁房屋可能存在61.09平方米的违法加建部分。因此，吴东全与梁晓斌于2014年11月4日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同，梁晓斌应当向吴东全返还已收取的租赁保证金8万元。二、梁晓斌一审提交的《借记卡交易明细对账单》中遗漏了上诉人已实际支付的租金。吴东全于2017年2月23日向梁晓斌名下中国银行深圳分行蛇口支行转入租金63000元，但梁晓斌未向一审法院提供该笔租金的转账记录，因此,对于吴东全所欠缴的租金数额应当扣减63000元。三、计算租金的截止日期应为梁晓斌对租赁房屋采取锁门措施的2018年2月7日，而非一审判决认定的2018年5月25日。梁晓斌于2018年2月7日便已对租赁房屋采取锁门措施并实际收回租赁房屋，导致吴东全自此时起无法再继续正常使用租赁房屋。因此租金不应计至2018年5月25日。一审所认定吴东全所欠缴的租金数额应当扣减2018年2月7日至2018年5月25日期间的租金数额171871元（48000元×3个月+18/31天×48000元）。四、一审法院判决梁晓斌承担违约金没有法律依据。《还款计划协议书》应与租赁合同密不可分，该协议书已明确还款的租金即为吴东全承租梁晓斌租赁房屋期间所欠缴的租金，如该租赁合同无效，该协议书也因与租赁合同存在附属关系而无效。梁晓斌已于2018年2月7日通过锁门方式及时收回租赁房屋，除未及时收回吴东全欠缴的房屋使用费外并未产生其他经济损失，因此,一审法院判决没收租赁保证金的同时再判决梁晓斌承担违约金已过分高于梁晓斌的实际损失，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。因此，一审法院判决梁晓斌承担违约金92200元没有法律依据。综上所述，为保护上诉人的合法权益，根据有关法律的规定，特向法院提起上诉，请求法院查明案件事实，依法作出判决，判如所请。被上诉人梁晓斌答辩称：一、关于房产证期限的问题，不动产登记中心已自动把30年限延成了50年，而且该用地建筑面积是125.99平方米，所以根据合同规定我方的合同是有效的，我方不应退回租赁保证金8万元。二、经查实上诉人于2017年2月23日向被上诉人转了63000元，该笔款项一审法院没有扣除。三、2018年2月7日上诉人确实因为讨要相关的租金曾有锁门的情况，但是在当日已把门锁解开，上诉人是可以正常营业。另外，在一审中被上诉人提供了上诉人与被上诉人签署的《商铺交接确认书》，明确约定上诉人退还涉案房屋的时间是2018年5月20日。四、被上诉人认为《还款计划协议书》与租赁合同都是有效的，也是双方真实的意思表示。而且该违约金也没有夸大的成分，也没有对上诉人造成不公平的待遇。上诉人从2015年就开始拖欠租金，被上诉人一直也没有向上诉人索要相关的利息，如果按利息计算,该违约金也不足以弥补上诉人的损失，一审法院对该违约金的支持是正确的。综上,原审判决正确,请求维持原判。原告梁晓斌于2018年1月9日向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告吴东全签订的《房屋租赁合同》及原告与被告吴东全、蔡觐洲签订的《补充协议》；2、被告吴东全、蔡觐洲向原告支付2015年4月1日至退房之日止拖欠的租金及违约金（按拖欠租金总额的20%计算）、利息（按银行同期贷款利率计算），暂计至2018年1月3日拖欠的租金共计753000元、违约金150600元及利息101355.86元；3、原告无须退还被告吴东全租赁保证金8万元；4、被告吴东全、蔡觐洲承担本案全部诉讼费。审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求,第2项诉讼请求为：被告吴东全向原告支付自2015年4月1日起至2016年7月31日拖欠的部分租金461000元，2017年5月至2018年5月20日期间拖欠租金606967.74元，租金合计为1067967.74元，违约金213593.55元（1067967.74元×20%），撤回利息请求，被告蔡觐洲对被告吴东全的上述债务承担连带清偿责任。原审法院经审理查明：2014年11月4日，原告与被告吴东全签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市福田区xx工业区x栋x号（租赁房产证号：30xxxx65）商铺出租给被告吴东全使用，面积125.99平方米；2014年11月6日至2016年12月31日每月租金为4万元，2017年1月1日至2020年10月31日每月租金为48000元，被告吴东全应于2014年11月6日前交付首期租金4万元，并于每月5日前支付当月租金；租赁期限自2014年11月6日起至2020年10月31日止；原告应于2014年11月6日前将涉案商铺交付给被告吴东全使用，并办理有关移交手续；原告交付涉案商铺时，可向被告吴东全收取2个月租金数额的租赁保证金8万元；被告吴东全在租期未满提前退租或拖欠租金、物业管理费、空调费、水电费、卫生费等相关费用或对房屋本体或装修造成损坏，原告可不予退还保证金；租赁期间，被告吴东全可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记备案手续，但转租期限不得超过本合同之租赁期限；被告吴东全拖欠租金达30天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达5万元以上或擅自将房屋转租给第三人的，原告可向被告吴东全请求赔偿损失并不予退还租赁保证金；原告通信送达地址为福田区x村2-8xx房，被告吴东全的通信送达地址为福田区华xx广场4xx房，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如邮寄文件被退回的，退回之日视为送达之日。《房屋租赁合同》签订后，被告吴东全依约向原告支付了租赁保证金8万元。另查，在合同履行过程中，因被告吴东全长期拖欠租金，原告委托广东星辰律师事务所于2016年7月15日向合同约定的被告吴东全的通信送达地址发出《律师函》，函载：从2015年4月始，被告吴东全一直拖欠原告租金，现原告通知被告吴东全并解除双方于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》。原告称该邮件已由被告吴东全签收，但因时间久远，无法提供邮件送达记录。2016年8月17日，原告与被告吴东全、蔡觐洲三方签订《还款计划协议书》约定，因被告吴东全一直未向原告缴纳涉案商铺2015年4月1日至2016年7月31日的租金，经原告与被告吴东全、蔡觐洲三方友好协商，制定如下还款计划：1、被告吴东全确认共拖欠原告2015年4月1日至2016年7月31日的租金64万元。2、被告吴东全两年分24期归还上述拖欠的租金，即于2016年8月26日支付第1期款项65000元，其余每月归还原告25000元，在2018年7月31日前将租金共计64万元全部还清。被告吴东全每期应还租金必须于当月5日前主动存入原告账户。3、本协议签署后，被告吴东全任何一期不能按时还款的，则被告吴东全余下应还租金视为全部到期，原告除有权追收被告吴东全全部应还租金及利息之外，还有权追收全部应还租金的20%作为违约金。4、为了保证原告资金的安全，由被告蔡觐洲作为被告吴东全还款的担保人并承担连带担保责任。如被告吴东全有一期逾期或无法将租金归还给原告，原告有权要求被告蔡觐洲提前为被告吴东全垫付欠款，并承担相应的法律责任。5、被告蔡觐洲的保证担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。同日，原告与被告吴东全、被告蔡觐洲三方还签订了《补充协议》约定：1、为了保证被告吴东全如期支付租金，由被告蔡觐洲作为被告吴东全租赁关系（包括但不限于支付租金、违约金）的担保人并承担连带担保责任；2、若被告吴东全有一期逾期或无法将租金归还给原告，原告有权要求被告蔡觐洲提前为被告吴东全支付租金并承担相应的法律责任；3、被告蔡觐洲的保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。又查，原告提供了其名下在平安银行尾号为9712的账户和在中国民生银行尾号为8003的账户流水信息，主张被告吴东全没有完全按还款计划还款，截至2017年7月4日总计向原告支付了57.1万元，其中偿还还款计划中确定的拖欠租金17.9万元，另外39.2万元是2016年8月至2017年4月的租金，具体如下：1、2016年8月31日支付了6.5万元（其中2.5万元是偿还还款计划的，另外4万元是当月租金）；2、2016年9月13日支付6.5万元（其中2.5万元是偿还还款计划的，另外4万元是当月租金）；3、2016年11月29日支付6.3万元（其中2.3万元是偿还还款计划的，另外4万元是2016年10月份的租金）；4、2017年5月8日支付12.6万元（其中4.6万元是偿还还款计划的，另外8万元分别是2016年11月、12月份的租金）；5、2017年5月9日支付6.3万元，（其中1.5万元是偿还还款计划的，另外4.8万元是2017年1月份的租金）；6、2017年5月26日支付6.3万元（其中1.5万元是偿还还款计划的，另外4.8万元是2017年2月份的租金）；7、2017年6月6日支付6.3万元（其中1.5万元是偿还还款计划的，另外4.8万元是2017年3月份的租金）；8、2017年7月4日支付6.3万元（其中1.5万元是偿还还款计划的，另外4.8万元是2017年4月份的租金）。上述57.1万元中的39.2万元是2016年8月至2017年4月的租金【2016年8月至12月租金20万元（4万元/月×5个月）+2017年1月至4月租金19.2万元（4.8万元/月×4个月）】；另17.9万元是偿还还款计划64万元中的部分款项，还款计划尚欠46.1万元（64万元-17.9万元）。即2015年4月1日至2016年7月31日期间拖欠的租金仍有46.1万元未支付，并自2017年5月起未再支付租金。2017年5月5日，原告再次委托广东星辰律师事务所分别向被告吴东全、蔡觐洲发出《律师函》，函称两被告在签订《还款计划协议书》及《补充协议》后，仍未依约支付租金，且在没有经得原告同意的情况下私自将涉案商铺转租给他人经营餐饮并收取租金，构成根本违约。故致函解除原告与被告吴东全于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》并要求被告支付拖欠的租金、搬离涉案商铺。原告称，邮寄给被告吴东全的邮件已被签收，但因时间久远，无法提供邮件送达记录；邮寄给被告蔡觐洲的邮件被拒收退回。2018年5月25日，原告与被告吴东全签订《商铺交接确认书》，约定：为避免出租人梁晓斌与承租人吴东全的损失扩大，承租人吴东全于2018年5月20日将涉案商铺交回给出租人梁晓斌。交接之前的所有费用包括物业管理费、水电费、煤气费等费用由承租人吴东全承担，交接之后的费用由出租人梁晓斌自行承担，其他未解决事项继续由法院解决。原审法院认为：原告与被告吴东全签订的《房屋租赁合同》及原告与被告吴东、被告蔡觐洲签订的《还款计划协议书》、《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效,各方均应按合同及协议的约定，全面、正确履行义务。根据原告与被告吴东全签订的《房屋租赁合同》所约定的租金，以及原告与被告吴东全、蔡觐洲三方于2016年8月17日在《还款计划协议书》中所确认被告吴东全共拖欠原告2015年4月1日至2016年7月31日的租金64万元，结合被告吴东全截至2017年7月4日向原告转账57.1万元的具体支付情况，法院对原告所主张的被告总计支付租金57.1万元中的39.2万元是2016年8月至2017年4月的租金（2016年8月至12月租金每月4万元，2017年1月至2017年4月租金每月48000元），17.9万元是偿还还款计划中的部分款项，被告吴东全尚欠原告2015年4月1日起至2016年7月31日期间的部分租金为46.1万元（64万元-17.9元）予以确认。另，根据《商铺交接确认书》的约定，涉案商铺的租金计算至2018年5月20日，被告吴东全应向原告支付交铺之前的租金。自2017年5月起的租金，被告吴东全未再向原告支付过，经核算，2017年5月至2018年5月20日期间的租金为606967.74元（48000元×12个月+20天/31天×48000元）。原告请求被告吴东全支付上述拖欠租金1067967.74元（461000元+606967.74元），法院予以支持。被告吴东全未按《还款计划协议书》的约定按期偿还拖欠的租金，尚欠该《还款计划协议书》中所确认拖欠的部分租金461000元未支付，违反了《还款计划协议书》的约定，已构成违约，原告有权要求被告吴东全支付该部分租金20%的违约金92200元（461000元×20%）。原告主张以拖欠租金总额1067967.74元（含《还款计划协议书》之外即2017年5月起拖欠的租金）为基数计算违约金，没有合同依据，法院对超出《还款计划协议书》约定的部分不予支持。根据原告与两被告签署的《还款计划协议书》和《补充协议》，被告蔡觐洲作为被告吴东全所拖欠租金及违约金还款以及后期租赁关系（包括但不限于支付租金、违约金）的担保人并承担连带担保责任。原告请求被告蔡觐洲对被告吴东全的上述债务承担连带责任，法院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间，被告吴东全拖欠租金达30天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达5万元以上，原告可向被告吴东全请求赔偿损失并不予退还租赁保证金。原告请求不予退还被告吴东全支付的租赁保证金8万元，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告吴东全应于判决生效之日起十日内向原告梁晓斌支付自2015年4月1日起至2016年7月31日期间拖欠的部分租金461000元、自2017年5月起至2018年5月20日期间拖欠的租金606967.74元，合计1067967.74元；二、被告吴东全应于判决生效之日起十日内向原告梁晓斌支付违约金92200元；三、被告蔡觐洲对被告吴东全的上述债务承担连带责任；四、原告梁晓斌有权没收被告吴东全支付的8万元租赁保证金；五、驳回原告梁晓斌的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17054元（已由原告预交），由原告负担1092元，由两被告连带负担15242元，由被告吴东全负担720元；保全费5000元（已由原告预交），由两被告连带负担。本院经审理查明,被上诉人的房产证(不动产证号30xxxx68)载明：权利人为梁晓斌，坐落深圳市华强北路xx区鹏基xx厂房x栋x房，权利性质为其他、商品房，用途工业仓储、厂房，用地面积64.85平方米,建筑面积125.99平方米，使用期限50年，自1983年1月3日至2033年1月2日。双方在二审中确认上诉人于2017年2月23日支付被上诉人租金人民币6.3万元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：《房屋租赁合同书》是否无效以及租金、违约金的认定问题。关于《房屋租赁合同书》是否无效的问题。本案中，上诉人吴东全与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。被上诉人梁晓斌的房产证显示，其位于深圳市x区厂房x栋x房，使用期限自1983年1月3日至2033年1月2日，建筑面积是125.99平方米，用途为工业仓储、厂房；上诉人吴东全与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》约定，上诉人吴东全租赁被上诉人上述房屋，租赁期限自2014年11月6日起至2020年10月31日止，租赁建筑面积为125.99平方米，用途为商业。基于上述事实，上诉人认为被上诉人租赁的房屋使用期限已过、出租面积存在违法加建部分，缺乏事实依据，本院不予采信；至于被上诉人房屋的用途与《房屋租赁合同书》约定的用途不相一致，并不影响该合同的效力。对此，上诉人上诉主张《房屋租赁合同书》无效，被上诉人应返还其租赁保证金8万元，本院不予采纳。关于租金、违约金的认定问题。由于双方在二审中确认上诉人于2017年2月23日支付被上诉人租金人民币6.3万元，故该6.3万元（其中1.5万元是偿还还款计划的，另外4.8万元是支付2017年5月份的租金）应在上诉人还款及应付的租金中予以扣除,即本院认定上诉人吴东全应向被上诉人支付自2015年5月1日起至2016年7月31日期间拖欠的部分租金446000元(461000-15000)、自2017年6月起至2018年5月20日期间拖欠的租金558967.74元(606967.74-48000)，合计1004967.74元。对此，上诉人上诉主张原审认定租金有误，本院予以采纳。因上诉人吴东全与被上诉人签订的《商铺交接确认书》中约定“上诉人吴东全于2018年5月20日将涉案房屋即商铺交回给被上诉人”，故原审认定上诉人交付租金的截止日为2018年5月20日，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张租金截止日应为2018年2月7日，本院不予采纳。鉴于双方于2016年8月17日签订的《还款计划协议书》中约定“上诉人吴东全确认共拖欠被上诉人2015年4月1日至2016年7月31日的租金64万元，被上诉人有权追收租金、利息、租金20%的违约金”，故原审认定上诉人应支付被上诉人违约金，处理正确，本院予以确认。因上诉人于2017年2月23日支付被上诉人6.3万元中有1.5万元是偿还还款计划的，故上诉人的违约金应认定为89200元（446000元×20%）。对此，上诉人主张其不应支付违约金，本院不予采纳。综上，上诉人关于扣除已还6.3万元的上诉理由成立，其该上诉请求，本院予以支持；其余请求，不予支持。原审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初11464号民事判决第四项；二、撤销深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初11464号民事判决第三、五项；三、变更深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初11464号民事判决第一项为；上诉人吴东全应于本判决生效之日起十日内向被上诉人梁晓斌支付自2015年5月1日起至2016年7月31日期间拖欠的部分租金446000元、自2017年6月起至2018年5月20日期间拖欠的租金558967.74元，合计人民币1004967.74元；四、变更深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初11464号民事判决第二项为：上诉人吴东全应于本判决生效之日起十日内向被上诉人梁晓斌支付违约金人民币89200元；五、上诉人蔡觐洲对上诉人吴东全的上述债务承担连带责任；六、驳回被上诉人梁晓斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币17054元（梁晓斌预交），由梁晓斌负担2494元，由吴东全、蔡觐洲负担14560元；保全费5000元（梁晓斌预交），由吴东全、蔡觐洲负担。吴东全、蔡觐洲应于本判决生效之日起三日内向一审法院支付案件受理费14560元、保全费5000元；一审法院退回梁晓斌预交的受理费14560元、保全费5000元。本案二审案件受理费人民币15242元（吴东全、蔡觐洲预交），由梁晓斌负担2229元，由吴东全、蔡觐洲负担13013元。梁晓斌应于本判决生效之日起三日内向二审法院支付案件受理费2229元；二审法院退回吴东全、蔡觐洲预交的受理费2229元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年一月十三日书记员 彭镘羽