上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初28281号原告：中国电信集团有限公司上海分公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道211号40楼。法定代表人：马益民，总经理。委托诉讼代理人：**，上海瀛泰律师事务所律师。被告：顾伟东，男，1967年12月28日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：洪碧红，女，1971年8月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。两被告共同委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。第三人：上海市普陀区不动产登记事务中心，住所地上海市普陀区大渡河路XXX号XXX号楼五楼。法定代表人：肖建新，主任。委托诉讼代理人：袁秦艳。原告中国电信集团有限公司上海分公司(以下简称“电信上海分公司”)与被告顾伟东、洪碧红以及第三人上海市普陀区房地产交易中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院通知上海市普陀区房地产交易中心退出诉讼，并依法追加上海市普陀区不动产登记事务中心(以下简称“普陀区不动产登记中心”)作为第三人参加诉讼。原告电信上海分公司的委托诉讼代理人**，被告顾伟东及被告顾伟东、洪碧红的共同委托诉讼代理人郝胜，第三人普陀区不动产登记中心的委托诉讼代理人袁秦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信上海分公司提出诉讼请求：一、判决就上海市普陀区真大路XXX弄XXX号乙XXX室房屋(以下简称“真大路101室房屋”)签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、判令两被告向原告返还占用的真大路101室房屋；三、判决两被告、第三人协助办理将真大路101室房屋的产权变更登记至原告名下的手续；四、判决两被告支付从2001年1月1日起至实际归还上述房屋之日的房屋占用费，参照同地段同类房屋的市场平均年租金人民币24,000元(以下币种均为人民币)计算；五、判令两被告承担诉讼费用。审理中，原告电信上海分公司自愿撤回第四项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：判决就真大路101室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》不成立或者无效。事实与理由：2000年11月，顾伟东与案外人陈某某签订《上海市公有住房差价换房征询表》，并取得上海市普陀区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“真大路103室房屋”)承租权。2000年12月29日，电信上海分公司与顾伟东就真大路103室房屋签订《上海市公有住房出售合同》，但顾伟东将《上海市公有住房出售合同》中的房屋室号变更为101室，并用模糊不清的印章遮盖建筑面积，顾伟东采取欺诈手段向房屋登记部门提交上述变造的合同，从而取得真大路101室房屋产权，并实际占有使用该房屋，故电信上海分公司诉至法院，请求判如所请。被告顾伟东、洪碧红共同辩称，顾伟东与电信上海分公司就真大路103室房屋签订《上海市公有住房出售合同》，但未就真大路101室房屋签订过房屋买卖合同，不存在合同不成立或无效的问题，而真大路101室房屋产权变更登记手续系由电信上海分公司负责办理，属于登记错误，不同意配合办理恢复产权登记手续。真大路101室房屋与真大路103室房屋门牌号标注存在错误，顾伟东实际占有使用的系真大路103室房屋，真大路101室房屋原由电信公司上海分公司对外出租，现由顾伟东的岳父占有使用。第三人普陀区不动产登记中心述称，其依据顾伟东提交的合同及其他材料，将真大路101室房屋登记至顾伟东名下。在材料审查过程中，发现顾伟东提交的《上海市公有住房出售合同》中记载的房屋建筑面积与真大路101室房屋实际建筑面积不符，故要求其予以更正，后顾伟东提交的合同中加盖了“上海市电信公司房屋业务更正章”，更正后的材料符合登记要求。2011年左右，顾伟东申请将房屋产权变更为顾伟东、洪碧红共有，故不可能不清楚真大路101室房屋的登记情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：真大路103室房屋原系案外人陈某某承租的公房。2000年12月，经上海市长途电信局审核，上海市徐汇区房地产交易中心同意，顾伟东通过差价换房的方式取得真大路103室房屋承租权。2000年12月29日，上海市长途电信局作为甲方，与作为乙方的顾伟东签订《上海市公有住房出售合同》(合同编号99-0369)，主要载明：乙方自愿购买甲方出售的真大路103室房屋；房屋建筑面积47.45平方米；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为10,799元；乙方凭付款凭证，办理退租手续，交换租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证；本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房屋所在地房地产行政管理部门、房地产登记部门各执一份存查。其中，电信上海分公司持有的《上海市公有住房出售合同》(合同编号99-0369)甲方落款处另加盖中国电信集团上海市电信公司的公章。2002年12月15日，普陀区不动产登记中心收到真大路101室房屋转移登记材料，包含《上海市房地产登记申请书》、《上海市公有住房出售合同》、《购房人缴付费用计算》、《公有住房出售价格计算表》、《个人购房交款凭证》、《上海市公有住房出售收入专用票据》等。普陀区不动产登记中心备案的《上海市房地产登记申请书》中，建筑面积的两处记载进行了手写更改，并加盖“上海市电信公司房屋业务更正章”，该申请书落款处由顾伟东及中国电信集团上海市电信公司盖章，同时加盖“上海市电信公司房屋业务专用章”。普陀区不动产登记中心备案的《上海市公有住房出售合同》载明：顾伟东自愿购买真大路101室房屋；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为10,799元；该合同房屋建筑面积原记载为47.45平方米，后手写更改为50.42平方米，并加盖“上海市电信公司房屋业务更正章”，其余内容均与《上海市公有住房出售合同》(合同编号99-0369)一致；该合同落款处甲方(出售人)处盖有上海市长途电信局及中国电信集团上海市电信公司的印章，乙方(购房人)处盖有顾伟东的印章。普陀区不动产登记中心备案的《购房人缴付费用计算》、《出售单位缴付费用计算》、《公有住房出售价格计算表》、《上海市公有住房出售收入专用票据》中记载的内容除房屋坐落为真大路101室外，其余内容均与电信上海分公司持有的真大路103室房屋购买材料一致。其后，顾伟东经核准登记为真大路101室房屋权利人，并于2011年2月24日通过配偶间更名的方式变更登记为顾伟东、洪碧红共有。真大路103室房屋于2002年7月16日经核准登记权利人为中国电信集团上海市电信公司，后变更登记至中国电信集团公司上海分公司名下。国网上海市电力公司市北供电公司出具的电费缴纳明细载明：真大路101室户名为顾伟东，历年电费均已结清。另，查明中国电信集团上海市电信公司于2017年被中国电信集团公司吸收合并，全部资产、债务纳入新设立的中国电信集团公司上海分公司。同年，在中国电信集团公司经改制过程中，中国电信集团公司上海分公司变更为电信上海分公司。上海市长途电信局于2018年变更公司名称为中国电信集团有限公司上海市长途电信局。以上事实，有《上海市公有住房差价换房征询表》、《上海市普陀区房地产交易中心收件收据》、《上海市公有住房出售合同》(合同编号99-0369)、《购房人缴付费用计算》、《出售单位缴付费用计算》、《公有住房出售价格计算表》、《上海市公有住房出售收入专用票据》、房地产权证、电费明细及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。本案中，顾伟东作为真大路103室房屋原承租人与上海市长途电信局、中国电信集团上海市电信公司就购买该公有住房事宜签订《上海市公有住房出售合同》(合同编号99-0369)，系双方真实意思表示，故该合同依法成立，并受法律保护，非依法律规定或者经双方同意，不得擅自变更。对于由普陀区不动产登记中心保存，并作为办理真大路101室房屋产权变更登记依据的《上海市公有住房出售合同》，虽然顾伟东及电信上海分公司对该合同是否系伪造或变造以及系由何人所为存在争议，但双方均明确否认就该房屋存在买卖关系，双方从未就该房屋签订过任何买卖合同，上述合同并非双方意思表示的体现，故该合同不具备成立要件，不发生法律效力。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案交易标的系房屋，故相应的返还义务包括恢复房屋产权登记以及返还房屋占有。针对恢复房屋产权登记，鉴于顾伟东并无取得真大路101室房屋产权的合法依据，无权处分该房屋，故该房屋变更为顾伟东、洪碧红共有的行为亦无法律依据，电信上海分公司据此要求顾伟东及普陀区不动产登记中心配合办理房屋产权恢复登记手续合法有据，本院对此予以支持。鉴于真大路101室房屋原为公有住房，故应予恢复至购买前的公房状态。针对房屋返还，顾伟东辩称真大路101室与真大路103室房屋门牌号标记错误，但并未提供证据予以证明，而电信上海分公司提供的电费缴纳记录载明真大路101室房屋用电人户名为顾伟东，故本院采信电信上海分公司的意见，即顾伟东、洪碧红应承担返还真大路101室房屋的义务。即使顾伟东、洪碧红所述目前房屋的居住现状属实，即由案外人占有使用，亦不足以免除顾伟东、洪碧红的返还义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、在第三人上海市普陀区不动产登记事务中心处备案的出售人为“上海市长途电信局”、“中国电信集团上海市电信公司”，购房人为“顾伟东”，落款日期为2000年12月29日的《上海市公有住房出售合同》不成立；二、上海市真大路XXX弄XXX号乙XXX室房屋恢复至购买前的公有住房状态，被告顾伟东、洪碧红应于本判决生效之日起十日内配合原告中国电信集团有限公司上海分公司办理产权恢复登记手续；三、被告顾伟东、洪碧红应于本判决生效之日起十日内将上海市真大路XXX弄XXX号乙XXX室房屋返还原告中国电信集团有限公司上海分公司。本案受理费人民币8,316元，减半收取，计人民币4,158元，由原告中国电信集团有限公司上海分公司及被告顾伟东各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年一月二十二日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。