云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3067号原告：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理州大理市下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。法定代表人：冯荣满，职务执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91532900662604487N。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：张玉晗嫣，女，1973年12月26日出生，汉族，户籍住址吉林省四平市铁东区。委托诉讼代理人：彭礴，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。原告大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称石寨子公司）与被告张玉晗嫣租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石寨子公司的委托诉讼代理人张卫珍，被告张玉晗嫣及其委托诉讼代理人彭礴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石寨子公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年6月27日签订的合同编号为ＭＷ-Ｈ-（2017）057号的《商铺租赁合同》，并判令被告立即退还原告坐落于大理市；二、判令被告支付原告2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金38981.38元，以及迟延履行违约金24558.27元，并支付租金38981.38元从2019年7月1日起至实际支付之日止按每日3‰计算的迟延履行违约金；三、判令被告支付原告免租装修期的租金12375.04元；四、判令被告支付原告从2019年12月1日起至房屋实际退还之日止按照224.28元／天的标准支付的房屋占用费；五、判令被告支付原告2019年8月1日起至房屋实际退还之日止按9.54元／天的标准支付物业服务费；六、判令被告赔偿原告因维权支出的律师费5000元；七、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告主营旅游景点的开发和经营管理。2011年，原告接手负责大理密湾小镇（原南国城）招商运营工作，运营方式为与密湾小镇商铺的业主签订租赁合同承租商铺后，再统一对外招商招租。2017年7月27日，原被告签订合同编号为ＭＷ-Ｈ-（2017）057号《商铺租赁合同》，约定原告将承租的位于大理市转租给被告经营使用，租赁面积为96.68平方米，租赁期限为6年10个月，即从2017年8月1日起至2024年5月31日止，起始租金为32元／月／平方米，第二个租赁年度起后续每一租赁年度的租金在前一年度的基础上上浮5%，物业服务费为3元／平方米／月；水电费为按月代收代缴。付款方式为：先付款后使用，一年一付。合同第十条第2款还约定，合同签署后，如被告迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费、装修保证金、能源费用及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金；迟延缴纳期超过30日的，视为被告严重违约，原告即有权单方解除合同，双方特别确认，在租赁期限内，若被告迟延缴纳租金累计超过三次（含本数），则原告有权单方解除合同。合同签订后，原告如约履行《商铺租赁合同》，向被告交付了房屋，但被告屡次逾期支付租金及物业服务费，经原告多次催收，被告仅向原告支付了2018年11月30日以前的租金，却拒不按照合同约定支付后期的各项费用。被告的行为已经构成严重违约，应当向原告支付各项费用及迟延履行违约金依照合同的约定，鉴于被告违约拒不支付租金，原告有权解除《商铺租赁合同》。被告张玉晗嫣辩称，诉请一、原告要求解除合同，被告同意解除。诉请二、被告认为与事实不符，原告租金算到2019年11月30日，现在（2019年10月16日）还没有到，且之前被告也提出退出，只是双方未达成一致，租金一直在计算也是不合理的。对于迟延履行违约金，原告的计算违反了法律的强制性规定，被告欠的是房租，原告按照3‰/天计算月利率就是9%，违反了法律强制性规定。诉请三，按照合同双方约定了免租期，不应该收取该项费用，只有由于被告的原因导致合同不能履行，原告才有权要求支付免租期租金，但合同未约定免租期的租金的数额。诉请四，对于房屋占用费，被告今天（2019年10月16日）就可以将案涉房屋交还，原告该项请求不成立。诉请五，对于物业费，被告认为原告没有诉讼主体资格，原告无权主张。诉请六，聘请律师是原告的自我行为，费用只能由原告负担，被告也不认可。事实及理由中，原被告签订租赁合同属实，但合同部分条款明显不利于被告，是格式合同，只能作不利于原告的解释。原告在租赁商铺时，向被告宣传是一个商圈，并承诺了多种服务，但原告未尽到其承诺的义务。被告承租商铺用于经营音乐餐吧，但被告商铺楼上的房屋在经营酒店，两者之间经营项目时间有冲突，双方产生矛盾还因此报警，原告有过错。被告同意解除合同，但过错责任主要在原告，请法庭公正判决。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的照片17张、微信聊天截图记录打印件77页，形式要件不合法，与本案无关联，不能证明其证明目的，本院不予确认。本院经审理查明：2017年7月27日，被告张玉晗嫣（乙方）与原告石寨子公司（甲方）签订编号为ＭＷ-Ｈ-（2017）057号《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市出租给乙方用于经营蓝鹊咖啡吧，房屋实用面积为96.68平方米；租期为6年10个月，自2017年8月1日起至2024年5月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。自本合同签订之日起至2017年11月30日止的4个月内，为乙方的免租装修期。免租装修期内不计收租金，但须承担物业服务费以及该房屋交接后发生的水、电等各项费用。租金分别为：2017年12月1日至2018年11月30日37125.12元；2018年12月1日至2019年11月30日38981.38元；2019年12月1日至2020年11月30日40930.45元；2020年12月1日至2021年11月30日42972.33元；2021年12月1日至2022年11月30日45118.62元；2022年12月1日至2023年11月30日47380.93元；2023年12月1日至2024年5月31日24873.83元。合同项下的租金及物业服务费均以一个年度为一个缴费期，按照先支付后使用的原则，乙方应当在每个缴费期届满前20日内向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金、物业服务费。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金，并没收本合同项下之履约保证金。本合同签署后，如乙方延迟缴纳本合同项下租金、履约保证金、物业服务费、装修保证金、能源费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟缴纳期超过30日的，视为乙方严重违约，甲方即有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次（含本数）则甲方有权单方解除合同。”合同签订后，原告将商铺交付给被告，被告对商铺进行装修后开始经营酒吧，被告向原告交纳了2018年11月30日前的租金、及2019年7月31日前的物业管理费。此后，被告没有按时交纳租金等费用，原告于2019年7月起对被告承租的物业限供水电。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告已按约将标的物交付给被告，依据合同约定，被告应在2018年11月10日前交付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金，被告未按约履行义务，已构成违约，依据合同“本合同签署后，如乙方延迟缴纳本合同项下租金、履约保证金、物业服务费、装修保证金、能源费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟缴纳期超过30日的，视为乙方严重违约，甲方即有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次（含本数）则甲方有权单方解除合同。”的约定，原告行使解除权，被告无异议，合同应予解除。合同解除后，被告应将承租商铺交还原告。关于租金问题，2018年12月1日至2019年6月30日期间，被告应按合同约定标准支付租金22,739.14元（38,981.38元÷12月×7个月）。2019年7月1日，因原告对案涉房屋采取限供水电措施，影响被告对房屋的正常使用，根据公平原则，自2019年7月1日起至被告将案涉房屋返还原告之日止的租金，由原、被告各承担一半。关于免租装修期的租金问题，合同约定了4个月的免租装修期，同时合同又约定“乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金，并没收本合同项下之履约保证金。”，被告应向原告支付自2017年8月1日起至2017年11月30日止的租金12,375.04元（37,125.12元÷12×4个月）。因被告违约，应承担合同约定的违约责任，但合同“按欠费金额3‰/日支付延迟履行违约金”的约定过高，本院予以调整，酌定以截止2019年6月30日欠付的租金数额22,739.14元为基数按年利率6%计付违约金。关于物业管理费问题，合同约定物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供，故原告不是收取物业管理费的适格主体，被告辩解有据，就原告要求被告支付物业管理费的主张本院不予支持。关于律师费问题，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告大理州新华石寨子旅游有限公司与被告张玉晗嫣于2017年7月27日签订的编号为MW-H-（2017）057号《商铺租赁合同》。二、由被告张玉晗嫣在本判决生效之日起十日内将位于大理市交还给原告大理州新华石寨子旅游有限公司。三、由被告张玉晗嫣在本判决生效之日起十日内支付原告大理州新华石寨子旅游有限公司截至2019年6月30日止的租金22,739.14元。并由被告张玉晗嫣承担自2019年7月1日起至返还商铺之日止按合同约定租金标准1/2计算的租金。四、由被告张玉晗嫣在本判决生效之日起十日内支付原告大理州新华石寨子旅游有限公司违约金，违约金以22,739.14元为基数自2018年12月1日起至款项付清之日止按年利率6%计算。五、驳回原告大理州新华石寨子旅游有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,698元，由原告大理州新华石寨子旅游有限公司负担509元，被告张玉晗嫣负担1,189元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  罗进文人民陪审员  滕 英二〇二〇年一月九日书 记 员  李晓松