沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初12889号 原告：深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区中华路 。 负责人：郑建源，系该公司经理。 委托代理人：成明，系辽宁同方律师事务所律师。 被告：周宁，男，1983年7月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人：焦大明，系辽宁讯好律师事务所律师。 委托代理人：靳海峰，系辽宁讯好律师事务所律师。 原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司诉被告周宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、赵淑媛参加评议。分别于2019年8月22日、2019年9月25日和2019年12月16日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人成明和被告周宁及其委托代理人焦大明均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告诉称：原告接受房屋产权单位ShenyangHolding CompanyLimited（以下简称“产权单位”）的委托和授权许可，负责沈阳市和平区民族路10号、中华路9号、15号及21号商用物业项目的对外出租及管理工作。2017年10月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（合同编号SY-2017-021，铺位号：B1-19），将坐落于沈阳市和平区中华路，面积为36.63平方米的商铺出租给被告经营使用。合同约定租赁期限自2017年10月16日至2018年10月15日；租金为自交付日起45天固定租金为10205.05元、45天届满次日至第一租赁年度届满日固定租金为10082.1元/月；管理费为974.34元/月；租金的增值税税率为5%、管理费的增值税税率为6%，均由被告承担。在交付相关费用时一并支付给原 告；被告应当在每月15日前向原告支付；租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由被告承担，被告应按原告通知被告支付该等费用；被告逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过十五天的，原告有权书面通知解除合同，并要求被告承担违约责任；被告擅自中途退租的，即构成严重违约，原告有权单方解除合同或者继续履行，并有权向被告索赔；原告按合同约定行使解除权的，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，被告还应向原告支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金，违约金不足以补偿原告损失的，被告应补足损失的差额部分；在租赁期限内，被告逾期支付合同约定的应交款项的，每逾期一天，应按该逾期支付之款项（含税）的0.1%支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺。但被告于2017年11月开始拖欠原告租金、管理费等各项费用，并于2018年9月开始擅自停止营业。鉴于被告的上述违约行为，经原告多次书面催促，告知无效的情况下，原告依约行使解除权，书面通知被告双方的《商铺租赁合同》于2018年9月30日正式解除。根据《商铺租赁合同》的约定，被告应当向原告补交租金和管理费，向原告支付违约金和滞纳金。在多次催促无果的情况下，为维护自身合法权益，原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付租金48893.36元；2、请求法院判令被告向原告支付管理费4736.43元；3、请求法院判令被告向原告支付水费1426.80元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金34857.03元；5、请求法院判令被告向原告支付滞纳金17748.40元（以被告实际拖欠租金和管理费的金额和天数，按照每日0.1%的标准支付至实际给付之日，现暂计算至2019年5月31日）；请求法院判令被告向原告支付拆铺费用3014.30元；以上合计110676.32元，减去被告已经交纳的装修押金11619.00元，诉讼标的金额为99057.32元；6、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称：1、原告主体不适格，因为商铺租赁合同是被告与毛里求斯一家外国公司签订，原告只是以代理人的身份出现在合同中，并且该商铺的产权单位也是该外国公司，因此不管是从合同法的合同相对性还是从物权法的物权角度，本案中原告主体均不适格。2、被告交纳首期45天租金后，即2017年12月10日至2018年4月28日此期间的租赁费及管理费，原告同意被告用租赁保证金、质量保证金、装修押金抵顶，2018年4月28日之后的管理费及租赁费被告正常交纳，因此，被告不存在违约行为，原告的所有诉讼请求不应得到支持。3、根据民法通则诉讼时效的规定，租金的诉讼时效应为一年，原告起诉的时间为2019年7月8日，因此即使被告拖欠租金，2018年7月7日之前的租金已过诉讼时效，因为租金是按月交纳，诉讼时效应该分别计算。4、我方租赁合同到期为2018年10月14日，原告于2018年10月1日对我方店铺停水、停电，原告的行为给我方造成了损失，反而应赔偿被告损失。 经审理查明：ShenyangHoldingCompanyLimited系沈阳市和平区中华路15号，建筑面积33042.22平方米房屋的所有权人。 2016年11月，原告（甲方）与ShenyangHoldingCompanyLimited（乙方）就沈阳印象城项目签订《物业管理服务委托协议》，约定：乙方委托甲方为其委托代理人就位于沈阳市和平区民主路10号、中华路9号、中华路15号及中华路21号，建筑面积151308.34平方米房屋代表乙方于租户签署租赁合同、收取租金及其他费用，并向租户就收取租金出具发票；将代乙方收取的所有收入（包括但不限于租金收入和停车场收入），在扣除本协议允许的税费和其他费用后将余额支付给乙方；协议有效期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止……。 2017年5月11日，被告向原告缴纳了诚意金50000元。2017年10月15日，原告代表ShenyangHoldingCompanyLimited（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同通用条款第4.1约定，若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项即甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。4.2约定，租赁关系终止时，在乙方完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格，乙方已经妥善处理完其发行的储值卡/会员卡等善后事宜并经甲方确认的前提下，甲方应在乙方交还该商铺且完成本款约定的其他事项后的三个月内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还乙方。4.3约定，如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足装修押金。乙方完成装修经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三个月内将装修押金在扣除上述扣款（如有）后一次性无息退还乙方。4.5约定，租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足公用事业保证金。乙方如要求在非正常工作时间供应空调、暖气或其他设施，应事先取得甲方同意，并承担相应费用。4.6条约定，与本合同相关的应缴税费按照法律规定由双方各自承担（本合同已经有明确约定或双方各有书面约定的除外）。合同7.2约定,甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任。合同7.2.6约定，乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的。合同8.3条约定，甲方逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项（含税）的0.1%向乙方支付违约金。但因乙方原因造成甲方逾期履行上述义务的，甲方不承担责任。合同9.2条约定，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同，并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能和必要，则有权单方解除合同，并按合同约定向乙方索赔。合同9.3条，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金（含税）和管理费（含税）之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。合同9.4条，在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务。合同11.1条…未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方延迟交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占有使用费。合同11.2，乙方向甲方交还该商铺前，应该将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态。合同19.8条，乙方同意及确认，原告为甲方委托的代理人，并有权代表甲方签署本租赁合同、收取租金及其他费用并向乙方就收取的款项出具发票或收据。合同专用条款甲方出租给乙方的商铺坐落在沈阳市和平区中华路商铺，建筑面积为39.63平方米；乙方承租经营商铺名称为茶太良品的餐饮店，甲方应于2017年10月16日向乙方交付该商铺，租赁期限自2017年10月16日至2018年10月15日，租赁期包含装修期和营业期；该商铺自交付日起开始计租，装修期内乙方须向甲方支付租金及装修管理费、水电费等实际发生的费用。合同23.1.2条，按固定租金/与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。自交付日起的45天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付的固定租金为10205.05元，提成租金为此租金乙方含税营业额的11.43%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为254.41元/平方米/月，即10082.1元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的11.43%。以后乙方于每月15日前向甲方支付或结算下月的固定租金，上月的提成租金超过固定租金/的差额，乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付结算。合同23.3条，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为34857元、质量保证金5000元。23.4条，乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金11619元、装修管理费974.34元；23.5条，乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为24.59元/平方米/月，即974.34元/月。23.6条，甲、乙双方确认：本合同中约定的乙方应支付的费用（包括但不限于租金、管理费等）均为不含增值税的费用。租金（含固定租金和提交租金）的增值税税率为5%，管理费（含装修管理费）的增值税税率为6%，水费的增值税税率为3%，电费的增值税税率为17%，乙方应支付的费用所产生的增值税由乙方承担，乙方支付相关费用时应将该费用所产生的相应的增值税一并支付给甲方。合同签订后，原告将涉案商铺交付给了被告进行经营。2017年11月1日，被告向原告补交其他费用14513.3元。2017年11月6日，被告向原告缴纳首期租金10715.3元。2018年4月11日，原告向被告出具了原告缴纳装修押金11619元、质量保证金5000元、租赁保证金34857元的收款证明。2018年5月15日至2018年9月30日期间，被告向原告共计缴纳了租金53440.01元、物业费5247.3元。 另查明：因被告在承租期间拖欠原告管理费和租金，2018年9月7日，原告向被告下发了关于贵方申请续约需补缴欠费相关事宜的通知函，函中载明：贵方于2018年9月6日申请提出续约申请，截止到2018年9月7日贵方已欠缴2018年4月19日至9月30日期间租金59479.57元，物业管理费5769.23元，合计65248.8元，现我方特此函告如下：1、贵方应在2018年9月25日前向我方支付欠缴的租金59479.57元，物业管理费5769.23元；2、贵方应按照《租赁合同》的约定办理相关保险，在2018年9月15日前将财产一切险和公众责任险办理完毕，并向我方提供保险复印件。 2018年12月6日，原告向被告发出了《解约函》，函中载明：贵司在未经我司同意的前提下于2008年9月30日擅自停止营业，经我司多次催告后仍未纠正，贵司的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，现就贵司违约事项函告如下：1、贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之《租赁合同》已于2018年9月30日正式解除。2、截至合同解除日，贵司尚欠我司2018年9月30日前之租金、管理费、水电费及滞纳金等上述费用合计63935.34元，贵司务必于2018年12月31日前向我司足额支付上述费用。若贵司实际交还房屋后仍发生本函件中未提及的其他费用，则以实际发生额进行结算，该费用由贵司承担。3、因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》解除，依据《租赁合同》第9.3条之约定，除贵司已支付的全部费用均不予返还外，贵司还需向我司支付月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额合计34857元作为违约金。贵司务必于2018年12月31日前向我司足额支付上述费用。4、贵司务必于2018年12月31日前，搬离房屋内一切设备设施、拆除装修将房屋恢复原状交付我司，贵司逾期搬离的应按照《租赁合同》中签订的租金及管理费作为标准向我司支付逾期期间的房屋占用费及承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。同时，贵司滞留在房屋内的一切物品均视为自弃，我司有权自行处置，且因房屋恢复原状产生的一切费用亦应由贵司承担。 再查明：在被告承租期间，被告拖欠水费共计1426.8元。 原、被告双方于2018年9月30终止合同，后原告将涉案房屋恢复原状，为此产生费用3014.30元。 以上事实有房屋所有权证、就沈阳印象城项目物业管理有限公司委托协议、房屋电子登记查询、商铺租赁合同、商户结算通知单、关于贵方申请续约需补缴欠费相关事宜的通知函、解约函、快递单及电子回执单截图、水费通知单、竣工验收书、拆除图纸、撤场后照片、发票、证人证言等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：本案原告代表出租方ShenyangHoldingCompanyLimited与被告的签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告依约履行了交付房屋的义务，被告理应支付租金。对于原告要求被告支付租金48893.36元的请求，经查，被告首期缴纳45天租金10715.3元后，从2017年12月11日至2018年9月30日承租期间的租金为101980.48元（10586.21元/月÷30天×19天+10586.21元/月×9个月），扣除被告已缴纳的租金53440.01元，现尚欠原告租金48540.47元；对于原告主张的管理费，被告应交付2017年10月27日至2018年9月30日承租期间的管理费11498.5元（1032.80元/月÷30天×4天+1032.80元/月×11个月），扣除被告已缴纳的管理费6280.10元，尚欠原告管理费5218.4元，原告仅主张4736.43元，系其对自己权利的处分，本院准许；对于原告主张的违约金和滞纳金，因就同一违约事实，原告即主张违约金又主张滞纳金，该主张势必加重被告的负担，不宜同时适用，庭审中原告选择了违约金，但约定过高，本院适当调整为给付一个月租金和管理费计11619元作为违约金为宜；因双方合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，原告应将收取的装修押金11619元、质量保证金5000元、租赁保证金34857元予以退还，因装修押金和违约金数额相等可抵顶；质量保证金、租赁保证金可抵顶租金；对于原告主张的拆铺费用3014.30元的请求，经查，合同约定“乙方向甲方交还该商铺前，应该将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担”，因被告未将商铺恢复原状，原告自行恢复，按合同约定，恢复商铺产生的费用应由被告承担；对于被告提出的原告要自行整体拆除，不用被告拆除的辩解，因其未提供相应的证据且原告对此不予认可，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于原告主张的水费，依据合同“租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用”之约定，被告承租期间发生的水费应由被告承担，故本院对原告的该项请求予以支持；对于被告提出的原告主体不适格的辩解，本院认为，2016年原告与ShenyangHoldingCompanyLimited签订了《物业管理服务委托协议》及原告作为出租方ShenyangHoldingCompanyLimited的代理人与被告签订的《商铺租赁合同》中均已载明原告具有代表出租方与租户签署租赁合同、收取租金及其他费用的权利，且被告在《商铺租赁合同》中对此亦是认可的，原告具有本案的诉讼主体资格，因此，本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的该案超过诉讼时效的辩解，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，该案未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的其不存在违约的辩解，本院认为，被告至今仍拖欠原告租金及管理费，故本院对被告的该项辩解不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告周宁于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的含税租金8683.47元(48540.47元-5000元-34857元)； 二、被告周宁于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承租期间拖欠的管理费4736.43元（含税）； 三、被告周宁于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司拆铺费3014.30元； 四、被告周宁于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司水费1426.8元（含税）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2276元，由原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承担1884元，被告周宁承担392元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  刘静明 人民陪审员  魏晓萍 人民陪审员  赵淑媛 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  刘 雷 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。