湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终240号上诉人（原审被告）：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，暂住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵尚军，湖南锐杰律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：何黎辉，湖南锐杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘长青，男，1965年12月18日出生，汉族，住湖南省永州市祁阳县。委托诉讼代理人：蒋增民，男，1972年3月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系永州市冷水滩区梅湾街道三多亭社区居民委员会推荐（特别授权）。被上诉人（原审原告）：邓小慧，女，1966年6月19日出生，住湖南省永州市祁阳县。委托诉讼代理人：蒋增民，男，1972年3月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系永州市冷水滩区梅湾街道三多亭社区居民委员会推荐（特别授权）。被上诉人（原审被告）：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省渝洲房地产实业有限公司管理人。法定代表人：张容，该所主任。委托诉讼代理人：陈炜，湖南人和人（永州）律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司管理人。法定代表人：张容，该所主任。委托诉讼代理人：陈炜，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人邓日峰因与被上诉人刘长青、邓小慧、湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。邓日峰上诉请求：撤销原判判决，依法改判或者发回重审，由刘长青、邓小慧、渝洲公司、湘汇公司承担本案的全部诉讼费用。理由：一、邓日峰与湘汇公司的抵押登记行为合法真实有效，双方签订的《房产抵押合同》当然有效，不存在合同无效的情形。1、邓日峰与湘汇公司签订的《房产抵押合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同真实合法有效，不存在无效情形。借款人姚芳明、王茜与上诉人签订有《借款合同》，并有真实存在向上诉人借款500万元的事实，湘汇公司基于借款事实作为担保人将涉案房屋抵押给上诉人，双方同时签订《房产抵押合同》，并依法到永州市房产交易所办理了抵押权登记。2、邓日峰在办理抵押登记前通过查询房屋产权证登记情况，房屋所有权清晰明确，邓日峰有充分理由相信房屋所有权人为湘汇公司，根据物权公示原则，上诉人有理由相信该产权归属的真实性，与登记的权利人湘汇公司进行抵押，应受法律保护，何况我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证作实质性审查的义务。二、一审法院作出的判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、邓日峰与湘汇公司签订的《房产抵押合同》，不违反《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，没有发生以合法形式掩盖非法目的的行为。原审原告在诉讼中没有任何证据证明邓日峰与湘汇公司订立抵押合同时存在以合法形式掩盖非法目的，更无法证明邓日峰与湘汇公司存在恶意串通行为。2、湘汇公司自2013年2月7日起登记为涉案房产的所有权人，并前后经手过多次抵押，与上诉人办理抵押登记属于有权处分人设立抵押权。调解书确认的是一种债权，未办理物权变更登记，并非涉案房产的所有权人，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应以登记为准。三、基于合同相对性原则，被上诉人刘长青、邓小慧的诉讼主体不适格，其享有的仅是物权期待权，合同效力一直处在待定状态，属于债权请求权，故诉讼主体不适格。涉案房屋于2013年2月7日开始起一直登记在湘汇公司名下，被上诉人刘长青、邓小慧与非房产权属人渝洲公司签订《商品房买卖合同》，也并未办理不动产权证，涉案房产的物权未发生变动，更没有取得涉案房产的物权，故刘长青、邓小慧与渝洲公司、湘汇公司达成的调解书不能达到物权变动的法律效果。刘长青、邓小慧所享有的仅是物权期待权，一直处在待定状态，其要求履行合同义务的权利其实是一种债权请求权。根据民法的基本常识，当同一标的物上物权与债权并存时，无论其成立之先后，物权均有优先于债权的效力。综上，一审法院作出的判决没有事实及法律依据，已经严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原判决，并予以改判或者发回重审。刘长青、邓小慧辩称，一、上诉人与湘汇公司签订的抵押合同违反法律规定，其实质是以合法形式掩盖非法目的，应属无效，一审法院判决正确。1、湘汇公司将已出售的房产进行抵押违反了《担保法》、《物权法》之规定。2、湘汇公司设定抵押行为属无处分权人处分他人财产的行为，违反了《民法总则》、《合同法》等法律有关规定。3、湘汇公司的抵押行为是恶意的，抵押权人邓日峰的行为，有大量的事实和充分的证据证明其未足够谨慎审查，存在重大过错，违反了《物权法》有关抵押权善意取得的规定。现实生活中，存在少量不动产登记的权利人与真实权利人不一致的情形。同时，不少开发商将开发的楼盘出售后，拖延办证。本案中，邓日峰不成立善意取得。首先，舜德摩尔财富中心作为房地产开发企业渝洲公司开发的大项目，建筑面积达35万平方米，上诉人邓日峰有义务对用来抵押的该楼盘房产的已售、在售情况进行了解，但其未了解，存在过错。其次，上诉人可以通过登记情况以外的其它手段或方式审查得知抵押物的真实权属状况，办理抵押时，广大业主已经进行收租金的维权。再次，有以下多种方式知道该楼盘商铺销售情况：一是涉案楼盘项目房屋建成发售时，开发商多次大范围、声势浩大地用横幅、标语、气球等形式通过电视台、自媒体广泛宣传促销，可以说人人皆知。二是各种网站都有许多有关该楼盘商铺的销售情况，随时可以查知。三是涉案商铺实际出租使用情况问问承租人步步高公司便可以知道实情。四是营销中心就在隔壁，邓日峰设立抵押前后仍在销售4层、5层的商铺，走进去一看便知。二、一审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人是涉案房屋的真实权利人，买受人依法签订房屋买卖合同，一次性支付房款，便取得了物权期待权，又进行了房屋交付，按约缴纳房屋买卖契税、产权转移印花税，并从2015年1月收取租金，已占有、使用和收益。三、被上诉人（原审原告）的合法权益应优先保护，其诉请于法有据，又合情理。原审原告是房屋的真实权利人，整个过程是依照法律规定和合同约定进行的，不损害国家、集体和任何第三人的利益。现在房屋办证受到妨碍，法院生效法律文书不能得到执行，只有确认涉案商铺的《房产抵押合同》无效并撤销抵押登记才实现。综上，原审原告买受房屋在先、成为房屋的真实权利人在先，邓日峰的抵押在后，买受人的合法权益应得到保护。渝洲公司、湘汇公司辩称，希望法院依法判决。刘长青、邓小慧向一审法院起诉请求：1.判令被告邓日峰与湘汇公司签订的借款抵押合同中涉及的永州市冷水滩区零陵北路Ｂ48号舜德摩尔·财富中心壹栋第四层402室（房屋产权证号71××56）Ｂ03号房屋抵押内容无效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：刘长青、邓小慧于2014年9月2日与渝洲公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，购买了渝洲公司开发的位于永州市冷水滩区商铺，面积为27.39平方米，购房款217256元。原告按合同约定一次性支付了购房款，双方签订了《交房确认书》，约定于2014年11月30日按现状交房，并约定“以委托租赁合同上计租之日起贰年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证”。同日，原告还与湘汇公司签订了《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》，将原告购买的Ｂ03号商铺的使用权全权委托交由湘汇公司代为租赁、招商及管理，期限自2014年12月1日至2029年12月31日，其中包含免租期5个月。此后，原告按约定缴纳了房屋维修基金、房屋买卖契税、产权转移印花税及办理产权证等费用，且从2015年1月起收取了由被告湘汇公司支付的租金，但渝洲公司、湘汇公司一直未按约定给原告办理房屋不动产权证书，原告便于2019年5月5日向法院提起诉讼，要求渝洲公司、湘汇公司履行办理商铺不动产权证。该案经法院主持调解，法院作出了了（2019）湘1103民初2158号民事调解书,由二被告在调解书生效之日起3个月内为原告办理该商铺不动产权证。但由于湘汇公司于2018年1月25日在姚芳明、王茜与邓日峰签订的《借款合同》中作为担保方将该房屋进行了抵押担保，并办理了上述房屋的抵押登记手续，房他证号为第518000234号，致在执行中对原告申请的产权过户无法进行，遂酿成本案。一审法院认为，刘长青、邓小慧与渝洲公司、湘汇公司于2014年9月2日签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》和《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》是双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，且二原告依据合同约定向被告交付了全部购房款，并经法院（2019）湘1103民初2158号民事调解书确认：由渝洲公司、湘汇公司为原告购买的位于冷水滩区零陵北路458号舜德城市摩尔·财富中心四楼Ｂ03号商铺不动产权证。该商铺出售时虽登记在湘汇公司名下，但二原告与渝洲公司签订商品房买卖合同的当日即与湘汇公司签订了委托租赁合同，湘汇公司对该商铺的买卖合同知情，且从2015年6月开始一直支付该商铺的租金给二原告，事后又与二原告达成了办理不动产证的调解协议，应视为对委托渝洲公司销售商铺给原告行为的准许和认可，故该商品房买卖合同合法、有效。本案原被告之间的实际是因无权处分人设立抵押权引起的抵押合同纠纷。抵押权作为担保物权的一种，其设立的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即刘长青、邓小慧与湘汇公司谁享有涉案房屋的所有权，谁是该房屋的真实权利人。不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定不动产物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。因此，涉案房屋的真实权利人应以实际履行所有权权能的一方享有，而非仅以不动产登记为准。涉案房屋虽然登记在湘汇公司名下，但湘汇公司已授权渝洲公司将房屋出售给原告，原告也已经完成了付款义务，且湘汇公司与原告签订了委托租赁合同，湘汇公司从2015年6月开始一直支付该商铺的租金给二原告，涉案房屋的所有权已实际转归原告享有。故原告为涉案房屋的真实权利人，被告湘汇公司并非涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋无处分权。但湘汇公司又将已出卖给二原告的房屋商铺在姚芳明、王茜向邓日峰借款时作为担保方对该房屋办理了抵押登记手续，其行为侵害了二原告的合法权益，系以合法形式掩盖其非法目的，应当承担停止侵害的民事责任，其签订的抵押合同应无效，办理的抵押登记应予注销。因此，对涉案房屋无处分权的湘汇公司处分涉案房屋的行为无效；刘长青、邓小慧对此提出的诉请，予以支持；邓日峰提出原告《商品房买卖合同》合法有效性存在瑕疵、主体不适格及抵押合同合法、有效的抗辩意见，不予采纳。渝洲公司未参与对争执房屋进行抵押的行为，故原告对渝洲公司的诉讼请求，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，判决：一、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与邓日峰于2018年1月25日办理的永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋402房屋（房屋产权证71××56号）Ｂ03号商铺设定的抵押权无效；二、限湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司于本判决生效后十日内注销上述房屋的抵押登记手续（房他证号为第518000234号），邓日峰予以协助；三、驳回刘长青、邓小慧的其它诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对证据一商品房预售许可证申请表的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据为原件，加盖了永州市房产局的公章，可以证实2006年8月25日永州市房产局批准了涉案商铺的预售行为。2.对证据二商铺开盘宣传单的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据渝洲公司、湘汇公司予以认可，可以证实渝洲公司出售商铺进行了声势浩大的宣传。3.对证据三承诺书的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据由湘汇公司出具，渝洲公司、湘汇公司予以认可，可以证实在2018年1月22日前湘汇公司未能及时支付租金，导致财富中心众业主进行维权。4.对证据四会议纪要、证据五协议的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据渝洲公司、湘汇公司予以认可，可以证实业主向湘汇公司、渝洲公司要求办证、支付租金的行为。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为湘汇公司与邓日峰于2018年1月25日办理的抵押权是否有效。首先，邓日峰与渝洲公司、湘汇公司签订的抵押合同成立于2018年1月25日。该合同成立时，所涉及的抵押物已经售卖，因渝洲公司、湘汇公司的原因未办理不动产权证且已经交付原审原告使用。虽涉案房产未办理不动产权登记，但实质上原审原告已经获取房屋权利，湘汇公司并非商铺实际权利人，抵押权的设立也未经得房屋买受人的同意，湘汇公司属于无权抵押。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。本案中，渝洲公司与买受人一直未解除合同，买受人也并未进行追认，故该抵押合同不发生法律效力。再次，从2014年开始涉案房屋楼层一直处于销售状态，销售时宣传度高，销售后各业主维权影响大，邓日峰并未尽到审慎义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效，抵押合同无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对邓日峰的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人邓日峰负担。本判决为终审判决。审判长  郑和生审判员  龚 建审判员  黄 素二〇二〇年一月二十日法官助理曾忞书记员李俊晗附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。