河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8467号 原告：邵华，男，1976年4月8日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告：张明霞，女，1977年4月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 二原告共同委托诉讼代理人：霍继强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：张志蕊，女，1979年5月8日出生，汉族，户籍地石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李彦军，男，1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：康秀香，女，1944年9月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 二被告共同委托诉讼代理人：杨建国，河北球衡律师事务所律师。 原告邵华、张明霞与被告康秀香、张志蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告邵华、张明霞的委托诉讼代理人霍继强，被告张志蕊及其委托诉讼代理人李彦军、二被告共同委托诉讼代理人杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵华、张明霞向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告康秀香继续履行合同，将长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4-1-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下，被告张志蕊履行协助义务；二、依法判令被告康秀香承担奥北公元小区Ａ区41-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下的全部费用；三、依法判令被告康秀香返还原告面积差价购房款5688元；四、依法判令被告康秀香、张志蕊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告康秀香系长安区北翟营村村民，原有住房一套，因城中村改造可得改造房三套共300平米。2010年12月19日，原告邵华、张明霞作为乙方与被告康秀香及其子张志广作为甲方就其中一套120平米的房产买卖事宜签订协议书。双方约定，甲方将该120平米房产以每平米3950元的价格卖给乙方；总房款47.4万元由乙方在协议签订日后五日内给付一半，2011年1月10日前剩余一半房款全部付清；房产建成后实际建筑面积与约定有出入的，双方在交钥匙当日仍以每平米3950元的价格多退少补，一次性结清；甲方承诺所卖房屋为市证，乙方购买的房产无论涨价还是降价双方均不得反悔；房产建成后甲方于领到钥匙当日将钥匙交付乙方，甲方在此后30日内配合乙方办理完成过户手续，并支付办理过户手续所需的所有费用。协议签订后，原告分别于2010年12月20日、2010年12月20日、2011年1月10日向被告支付了全部房款。2013年，被告康秀香之子张志广去世。2015年初，被告康秀香与张志蕊领取了奥北公元小区Ａ区4-1-601室房屋钥匙并交付原告。此后，原告对该房屋进行了装修入住，现对外出租。2019年7月，原告方得知被告康秀香违反合同约定，与被告张志蕊串通擅自将房屋登记至张志蕊名下。原告认为，双方协议已经成立生效并已实际履行，原告已付清全部购房款项，被告康秀香虽已将房屋交付原告，但其未履行将房屋过户至原告名下的约定义务，应承担继续履行责任，并应承担过户费用、返还面积差价款责任；被告张志蕊应依法履行相关协助义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法公正审理，判如所诉。 被告康秀香、张志蕊辩称，1、原被告之间不存在涉案房屋买卖的真实意思表示，涉案房屋的物权权利人为张志蕊，张志蕊没有与原告签订过房屋买卖合同，更没有收到过原告的任何款项。因此张志蕊与二原告之间不存在买卖房屋的合意，因此张志蕊不能作为本案被告。2、虽然买卖合同是康秀香、张志广与原告签订，但康秀香、张志广无权处分涉案房产，因为涉案项目系城中村改造拆迁项目，当时签订此协议时，涉案房屋根本不存在，没有房屋买卖的标的物，张志广不是涉案房屋权利人，无权对外进行处分；3、康秀香没有收到原告任何款项，仅仅收到8万元房款。原告也无证据证明履行了合同约定的支付房款。因此原告诉讼请求没有依据。当时签订合同时是集体使用权证，合同当时是无效的，只有本村的村民之间可以买卖，原告是外村的，因此买卖合同无效。村里给的是家庭村民共有产权安置房，必须经村委会同意，持证人及有关当事人必须按照有关规定办理有关登记，原告和被告没有经过村委会同意，私下签订协议，私下签订的协议无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月19日，甲方康秀香、张志广，乙方邵华、张明霞，签订《协议书》约定：甲方系石家庄北翟营村村民，原有位于住房一套，因城中村改造，甲方可得改造房三套共计300平米，现甲方将其中一套120平米的房产以每平米3950元的价格卖给乙方，总房款共计47.4万元整，乙方自本协议签订后五日内付给甲方总房款的一半整，在2011年1月10日之前，将剩余的一半房款全部付给甲方，改造房建成后实际建筑面积与约定的120平米有出入，甲方向乙方交钥匙当日，双方仍以每平米3950元的价格多退少补，一次性结清……房产建成后，甲方于领到钥匙当日将该钥匙交给乙方，甲方在乙方收到钥匙后30日内配合乙方办理完成过户手续，并支付办理过户手续所需的所有费用……。2010年12月20日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买北翟营村改造房房款14万元，特签此收条。2010年12月24日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买北翟营村改造房房款16万元，特签此收条。2011年1月10日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买北翟营村改造房房款17.4万元，特签此收条。原告称支付购房款系现金支付，提交：户名为邵华的中国建设银行取款凭条显示2010年12月24日取款160000元，2011年1月9日户名为赵世英的中国建设银行取款凭条显示取款80000元，2011年1月10日户名为赵世英的取款凭条显示取款50000元，2011年1月10日户名为邵华的中国工商银行个人业务凭证显示取款金额10000元。2014年12月20日被告选房后将房屋钥匙交付原告，原告居住至今。原告提交2013年1月4日视频一个、2014年12月20日视频2个、2015年2月4日视频2个，证明二原告到被告康秀香住处与康秀香确认合同系康秀香、张志广签字，购房款已全部由张志广收取，二原告与康秀香、张志蕊共同办理房屋交付手续。被告认为原告提交的合同无法确认张志广签字以及款项系张志广收取，视频侵犯被告隐私不合法，不能作为证据使用。被告提交电费结算协议、新奥燃气卡、电卡、物业费、有线电视费，主张张志蕊为房屋权利人。 2018年12月21日石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会出具证明一份：兹证明，我辖区居民原宅基地房主康秀香，将此房更名于张志蕊，身份证号：1301061979××××××××，本人原宅基地位于石家庄市长安区，因原宅基地上无房屋，无法出具评估单。2018年12月15日丙方张志蕊、甲方石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会、乙方石家庄荣泰房地产开发有限公司签订《北翟营城中村改造拆迁安置补偿协议》，协议约定，乙方为丙方建造住宅118.56平方米住宅1套，乙方将上述房屋施工完毕验收合格后交付甲方，甲方根据丙方所选房号将房屋分配给丙方，丙方挑选房号为：长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4号住宅楼01-601。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告与被告康秀香、案外人张志广在签订购房协议的时候被告对村集体土地使用权的转让系无权处分，在案涉房屋办理产权证书后被告康秀香取得土地使用权及房屋所有权，原告与被告康秀香签订的购房协议有效，双方应当按照约定履行合同。张志广出具的收条是一种收付款凭证，收条一般为收到相关款项后所出具，结合原告提交的取款凭条、原告录制的视频等证据，本院对原告已向被告康秀香、案外人张志广支付购房款的事实予以认定。被告将涉案房产出卖并交付给原告后，又恶意通过村委会出具证明将房屋更名至张志蕊名下，其行为侵犯了第三人即本案原告的合法权益，张志蕊应配合原告办理房屋过户手续，故原告要求被告康秀香、张志蕊协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告按照120平方米价格支付被告康秀香购房款，房屋实际面积为118.56平方米，根据协议按照每平方米3950元，被告康秀香英应返还原告面积差价购房款为（120平方米-118.56平方米）*3950元/平方米=5688元。根据《协议书》康秀香应在原告收到钥匙后30日内配合原告办理完成过户手续并支付办理过户手续所需的所有费用，故原告主张被告康秀香承担案涉房屋过户的全部费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告康秀香继续履行合同，将长安区丰收路188号奥北公元小区A区4-1-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下，被告张志蕊履行协助义务； 二、被告康秀香承担奥北公元小区A区4-1-601室房屋变更至原告邵华、张明霞名下的全部费用； 三、被告康秀香返还原告面积差价款5688元。 案件受理费80元，保全费5000元，由被告康秀香、张志蕊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李建中 人民陪审员  单 鹏 人民陪审员  刘东波 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  刘霄琼