广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初16689号原告（反诉被告）：陈远跃。被告（反诉原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，女，原告职工，联系地址同上。原告陈远跃诉被告广州市海珠区房屋安全和物业二所租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈远跃及被告的委托代理人寇明如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告于2018年11月份通过广州产权交易所竞拍承租小港路xx号商铺，当时看现场当时发现门己损坏，被告工作人员告知原告门被台风打烂，无法开门看到商铺里面，说可以交接时换新门。后来原告竞拍成功后，被告的工作人员于2018年12月7日通知原告到现场。开门交接时，二楼业主何先生过来告诉我们xx号商铺是他的，我们不能动，并与被告的工作人员发生冲突，并给卷闸门加了把锁，不让我们再进商铺。当时被告的女工作人员告诉我们，原来的旧门就是二楼业主何先生打烂的，后来被告的女工作人员反了锁。但警察说过是商业纠纷他们管不了，被告的男工作人员告诉我等他们处理好与二楼业主的纠纷再通知我交接，这一等就到了2019年5月份。被告的工作人员跟我签好合同，2019年6月份原告进场装修时，二楼业主又来把原告和工人赶了出去，并把我们的工具扔出去路边，并换门锁，为了防止的冲突，原告当时报了警。警察过来处理时，二楼业主何先生，取出一些证件，原告也拿出了与被告签的合同，警察告诉原告说，原告的合同可能无效，叫原告回去找被告。由于当时是星期天，只能等到星期一去被告处反映情况。被告叫我等通知，过了两天，被告叫上街道主任及“扫黑除恶”的工作人员去到小港路xx号商铺现场，被告所长叫我安心，做好档口，现在“打黑除恶”，二楼业主何生不敢乱来，并留下手机号码，叫原告安心等通知。到了15号，原告未等到通知，就去被告处找所长。被告的所长反问原告“你还没开门装修吗？”，原告说“我开不了门啊”，“我做生意，只是求财，不想跟人整冲突”，原告叫被告退还保证金，被告不同意，又让原告回去等通知。当场，被告的所长叫了几个工作人员跟原告去了现场。到了现场，被告的工作人员准备强行开锁和二楼业主何生发生冲突，被告的工作人员报了警。后来街道和“打黑除恶”的工作人员也来了，劝被告所长把跟二楼业主的纠纷解决了，再出租比较好。被告所长没同意，后来110过来给双方调解也不行，110就叫二楼业主何生和被告工作人员回去录口供。事实说明小港路xx号商铺二楼业主何生跟被告有争议，造成本人无法经营，故请求判令：1、被告立即退还保证金43248元；2、被告赔偿原告手续费3000元、利息（以交给产权交易所的押金20000元及交给被告的保证金43248元为本金，按照平安普惠贷款的利率，从2018年11月计至本案判决生效之日止）、2018年12月份原告的误工费5000元；商业损失（从2018年11月至本案判决生效之日止，一年30000元）；上述损失总额为50000元为限；3、被告承担本案的诉讼费。另外，不同意被告的全部反诉请求。因为涉案商铺的产权时有争议的，如果被告无法提供房产证就证明被告不是产权人，租赁合同就是无效的；如果被告能出示涉案商铺的房产证就可以证明被告是产权人，那么合同就是有效的。因为本案的纠纷还没有定夺，所以原告认为无需支付租金及违约金。由于原告无法进场做生意，合同目的无法实现，故合同有效的话，要求解除双方的租赁合同。被告答辩及反诉称：我方不同意原告的全部诉讼请求。在签订租赁合同之前原告是去过现场的，也知道现场有何先生的存在，既然原告知情后还是与我方签订了租赁合同，可见原告是自愿签订租赁合同，双方签订的合同是合法有效的。在签订租赁合同之后至于原告的使用问题，我方也一直在协调配合，原告也应找到何先生进行协调，而不应直接起诉我方。2019年5月28日上午十点，我方到现场开锁交接，将涉案商铺交付给原告，当时交付的时候晓港居委会的人员也是在现场的。在交接完毕之后，原告于2019年6月3日到我方办公处，称其在6月2日进行装修的时候，何先生对涉案商铺进行破坏。当天，我方与居委会人员到了现场，打算对何先生进行安抚协调工作，但是当天何先生是没有出现的。可见，我方一直都是在积极配合，原告一反映情况，我方就立即到现场进行处理。我方认为合同是有效的，法律也没有规定如有人阻扰原告经营，我方就应当退还保证金，故原告的这项诉请我方不予认可。我方不清楚是哪里来的手续费，也没有收取过原告的手续费，故我方不同意向被告支付手续费。租赁合同本身是合法有效的，租赁合同第五条也有约定保证金的问题，也明确约定是不计入利息的。我方认为所谓的误工费是人身伤害的赔偿才会产生误工，故我方对误工费不予认可。涉案商铺是正常交接给原告的，原告如何经营是原告自己的行为，与我方无关，故我方不同意支付商业损失。另外，按照合同约定，原告2019年7月份就应当交租，但是到今日原告没有交过一分钱的租金。且我方在现场张贴了催缴房租的通知，也向原告的身份证地址邮寄了《催缴租金通知书》。根据合同第十三条第二点的约定，如果原告拖欠租金三个月，那么租赁合同终止，故我方反诉要求判令：1、陈远跃支付从2019年7月份起到本案判决生效之日止的租金，租金标准为每月7208元；2、陈远跃支付逾期支付租金的违约金（从2019年7月计至本案判决生效之日止，每月的违约金以7208元为本金，从每月的1日开始计算至陈远跃付清当月的租金之日止）；3、反诉费用由陈远跃承担。经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》{海机编［2013］xx号}，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由原告接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与被告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政街范围内，或者在其他区范围内因业务需要委托广州市海珠区房屋安全和物业二所管理的直管房办理委托直管房管理具体事务之用；委托的事项范围：1、协同开展直管房产权管理工作；2、直管房租金收缴和租赁管理；4、承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项。本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日期至2021年12月31日止；等。广州市房地产管理局于1990年7月15日核发房产证，记载坐落海珠区小港路xx号首层的房屋所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为国家经租，占有份额为全部，备注：该房地委托海珠区房管局管理；等。2019年5月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区小港路xx号地下全间部位的房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积55.848平方米；租赁期限从2019年6月1日至2024年5月31日，其中2019年6月1日至2021年5月31日月租金为7208元；租金按月结算，乙方在每月的15日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，甲方承担下列责任：1、按约定时间交付房屋给乙方使用；2、交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；5、负责对房屋进行定期安全检查；甲方应于2019年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成；乙方应于2019年6月1日前一次性通过转账方式向甲方交纳43248元保证金；租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用，乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收；乙方一般职责与义务，租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金；2、严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备（指房屋配套的设备，不包括租户自配的生活设备，下同）。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及相应费用：⑸公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用；（第九条）乙方空置租赁房屋6个月或以上，甲方有权解除本合同，并可按现状甲方有权按现状收回房屋，保证金不予退还：造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任；（第十三条）合同终止的情形：2、如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止；9、租赁期内如按政策发还本合同项下房屋给业主，本合同自房屋发还之日起自行终止；（第十四条）合同终止后的处理：2、若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任；即使有相关法院判决、仲裁结果要求甲方承担责任的，甲方有权向乙方追偿；6、出现本合同第十三条第九款之情形，双方互不追责，按本合同第五条约定执行；乙方如需继续使用房屋，可自行与业主协商；乙方同意并确认下列事项：2、甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行；乙方确认其送达地址为小港路xx号地下全间，收件人为陈远跃；乙方承诺：1、若因其确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时书面告知甲方，乙方或者乙方指定的代收人拒绝签收，导致甲方送达的文件、通知等资料未能被乙方实际接收的，乙方自行承担后果，文书被退回之日即视为送达；3、甲方在承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日即视为送达；（第十七条）违约责任：2、租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金；3、租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同规定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用；乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）外，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金；双方约定其他事项：1、房屋出租期限为5年，租期起算日为房屋交付使用之日，租期起算日起1个月为装修免租期；自本合同签订之日起生效；5、乙方须于本合同签订之日起3个工作日内，向甲方交纳相当于房屋6个月租金数额的履约保证金；13、租赁期未满，乙方确有需要提前解除本合同，应提前两个月（或以上）书面通知甲方，但乙方所缴纳的租赁保证金不予退还；乙方未按上述约定提前书面通知甲方而提前解除合同的，除所缴纳的租赁保证金不予退还外，还应向甲方缴付不少于当年月租金额两倍的违约金；等。同日，原告向被告缴纳租赁保证金43248元。原告就其主张还提交了光盘作为证据，被告质证表示：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，从两个光盘的内容可见，被告一直在积极配合处理房屋的使用问题。原告于2019年7月12日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其主张的手续费、利息、误工费及商业损失没有发票单据可以证明，只有其手机上的支付凭证，由法院依法处理。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告向原告承租的涉案房屋是国家经租并委托原告管理的，双方并签订了租赁合同，上述合同是当事人的真实意思表示，应为有效合同。原告主张租赁合同是无效的意见，依据不足，本院不予确认。原告主张由于租赁房屋的产权存在争议导致案外人阻拦其使用涉案房屋，并就此提供了光盘录像作为证据，被告对此也予以确认，故对被告交付房屋给原告后，被告使用房屋过程中遭到案外人阻拦的事实，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告作为出租方，应保证其出租房屋的使用是不存在障碍的，原告才按时交租。但由于案外人对于租赁房屋的产权存在争议导致被告无法使用承租房屋，故原告以合同目的无法实现要求解除合同并要求被告退还保证金43248元，合理有据，本院予以支持。被告以原告逾期交租，存在违约行为反诉要求解除合同，被告支付从2019年7月开始至判决生效之日止租金的反诉请求，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张其因为无法履行租赁合同导致产生手续费及利息、误工费及商业损失，但就此没有举证证明，故对原告要求被告赔偿上述项目的损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈远跃与被告广州市海珠区房屋安全和物业二所就海珠区小港路xx号地下全间签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。二、被告在本判决生效之日起15日内退还原告保证金43248元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2358元和反诉受理费170元由被告负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  **智二〇二〇年一月九日书 记 员  招佐文冯琬晴