福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0921民初3306号 原告：王燕佺，男，1965年6月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：王穗珍，女，1958年12月7日出生，汉族，住福建省宁德市东桥区。 原告：王穗凤，女，1963年1月24日出生，汉族，住宁德市霞浦县。 原告：王穗华，女，1963年1月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 以上三原告委托诉讼代理人：王燕佺，男，1965年6月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福建省同人建设工程有限公司霞浦分公司，住所地福建省霞浦县松港街道太康路金山花园4号楼。 负责人：章长松。 被告：章长松，男，1976年3月22日，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈言峰，福建霞邑律师事务所专职律师。 原告王燕佺、王穗珍、王穗凤、王穗华与被告福建省同人建设工程有限公司霞浦分公司（以下简称同人建设公司）、章长松合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王燕佺，原告王穗珍、王穗凤、王穗华委托诉讼代理人王燕佺，被告章长松委托诉讼代理人陈言峰到庭参加诉讼，被告福建省同人建设工程有限公司霞浦分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王燕佺、王穗珍、王穗凤、王穗华向本院提出诉讼请求：1.判令解除王燕佺与章长松2017年7月10日签订的《联合建房协议》；2.判令章长松、同人建设公司按合同约定支付王燕佺、王穗珍、王穗凤、王穗华违约金10万元。事实与理由：2017年，章长松通过王燕佺姐夫汤朝龙介绍，说服王燕佺将其所有的位于霞浦县其进行联合建房，章长松称其所在的同人建设公司已取得政府同意进行旧改的资格。后王燕佺同意联合建房，2017年7月10日，章长松代表同人建设公司与作为家庭代表的王燕佺签订《联合建房协议》，其中协议约定：章长松、同人建设公司交付新房时间为王燕佺交付产权证书等一年内；章长松反悔违约不建或无故拖延建房时间超过约定交房时间的，视为违约，应向王燕佺交付10万元违约金等。协议签订后，王燕佺依约将产权证、土地证、产权变更后的不动产权证书等相关复印件提交给章长松，并在2017年7月底将原承租房子的租客劝离。在章长松主导下，王燕佺于2017年7月20日与霞浦县酒厂、集贤社区居民委员会、叶建华三家共同签订了公用面积《协议书》，但章长松自此杳无音讯，未告知工程审批等的进度。2018年4月，章长松通过他人电话告知王穗华说项目做不了，未告知原因，并要求王燕佺将合同交给其。王燕佺不同意，要求章长松书面告知工程无法开工事宜或当面协商，妥善处理合同解除事宜，但章长松置之不理。同年5月，福建丰烁建设有限公司项目负责人兰礼航来电告知王燕佺，章长松、同人建设公司均未与霞浦县酒厂、集贤社区居民委员会签订合同，县酒厂、集贤社区居民委员会、叶建华已准备与丰烁建设公司签订改建合同，仅剩王燕佺一家。考虑到章长松违约已超过一年，已无履约的可能，为了顾全大局，王燕佺只好于2018年5月24日与福建丰烁建设有限公司签约。故现王燕佺要求解除与章长松的合同，并要求其与同人建设公司支付相应违约金。 同人建设公司未作答辩。 章长松辩称，其与王燕佺签订的《联合建房协议》的性质属于合作开发房地产合同而不是土地使用权转让合同，即使是土地使用权转让合同也违反了法律规定，为无效合同，故双方都不应承担责任，请求驳回王燕佺的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。可以认定下列事实：2017年7月10日，章长松与王燕佺签订《联合建房协议》，该协议在违约责任中约定：章长松违约不建或无故拖延建房时间超过约定交房时间的，视为违约，应向王燕佺交付10万元违约金等。协议签订后，王燕佺依约将产权证、土地证、产权变更后的不动产权证书等相关复印件提交给章长松。2018年5月24日王燕佺就该房屋建房事宜另与福建丰烁建设有限公司签约。章长松与王燕佺签订《联合建房协议》双方自行解除。 本案争议的焦点是：1.《联合建房协议》是否有效；2.章长松及同人建设公司是否要支付违约款10万元。 针对第一个争议焦点，王燕佺认为《联合建房协议》有效，提供《联合建房协议》、章长松名片、《霞浦县人民政府办公室文件呈批单》、同人建设公司营业执照、开户许可证等证据证明。章长松质证认为该协议性质应属于房地产开发，系其个人与王燕佺签订联合建房协议，与同人建设公司无关。属于无效协议。本院分析认为，王燕佺与章长松签订的《联合建房协议》无同人建设公司签字，内容亦无涉及无同人建设公司，系王燕佺与章长松自然人签订。王燕佺提供提供章长松名片、《霞浦县人民政府办公室文件呈批单》、同人建设公司营业执照、开户许可证等证据不能证明《联合建房协议》与同人建设公司有关联。王燕佺与章长松签订的《联合建房协议》属于合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，王燕佺与章长松截至起诉前均不具备房地产开发经营资质，因此，《联合建房协议》为无效合同。 针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定；“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《联合建房协议》作为无效合同自始无效，关于“乙方应向甲方支付人民币10万元的违约金”的违约条款在无效合同中也自始无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，王燕佺未在其后又与福建丰烁建设有限公司签约，至今未提供其有损失证据。故本院认为，王燕佺与章长松均存在过错，双方应各自承担合同无效的相应责任，章长松无需支付王燕佺违约款10万元，同人建设公司作为合同以外的第三人，亦无需支付违约款。 综上所述，本院认为，王燕佺与章长松所签订的《联合建房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议自始无效，且双方已自行解除。因双方对合同无效均存在过错，无需相互赔偿，故对王燕佺要求解除与章长松签订的《联合建房协议》及要求章长松、同人建设公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院依法不予支持。大同建设公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十四条的规定，判决如下： 驳回王燕佺、王穗珍、王穗凤、王穗华全部诉讼请求。 本案受理费2300元，减半收取计1150元，由王燕佺、王穗珍、王穗凤、王穗华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  胡恒松 二〇二〇年一月二日 书记员  陈美娥 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。