文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初6510号原告：余晓妹，女，1970年9月9日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：王昆鹏，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。被告：宿迁淮海建材装饰城管理有限公司，住所地宿迁经济技术开发区淮海建材城36幢3楼。法定代表人：**。原告余晓妹与被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司（以下简称淮海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）苏1302民初1691号民事判决书，以超过诉讼时效为由判决驳回余晓妹的诉讼请求，余晓妹不服上诉至江苏省宿迁市中级人民法院，江苏省宿迁市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）苏13民终904号民事裁定书，裁定：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初1691号民事判决；二、本案发回江苏省宿迁市宿城区人民法院重新审理。本院于2019年8月1日立案受理后，于2019年9月19日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏云松到庭参加诉讼。被告淮海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余晓妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年5月31日前的租金269240元及利息（以269240元为基数，自起诉之日起按年利率6%支付至实际履行之日止）；2.判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失48971.66元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2010年4月6日、2010年4月16日签订《铺位委托经营合同》三份，约定原告将其所有的位于宿迁经济技术开发区商铺委托给被告经营管理。合同对双方的委托年限、租金、付款时间及方式等作出约定，但被告至今只支付了部分租金，其余租金并未给付。另外，由于被告未及时支付租金，导致原告无法按期缴纳涉案房屋按揭贷款，给原告造成各项损失48971.66元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法处理。被告淮海公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：原告余晓妹系宿迁经济技术开发区淮海建材装饰城58幢1-122号、1-178号、1-181号商业房屋的业主。2010年4月6日、4月16日，原告和被告共签订《铺位委托经营合同》三份，约定原告（甲方）将上述三间房屋委托给被告（乙方）经营管理，委托期限均自2011年5月31日起至2021年5月31日止。合同尾部乙方处有林明某签名并加盖被告公司公章，林明某系被告公司主要股东及监事，也是江苏中瓯置业有限公司的法定代表人。合同第四条对租金及支付作出约定，均约定“乙方经营甲方铺位十年，由于乙方培育市场前期投入较大，甲方同意前三年零租金给乙方使用……第四年租金在前三年租期满后第一季度内支付，一年一付，下一年按此类推。租赁房产税及土地税甲方承担”。合同还分别对第四至第十年租金作出约定，其中第1-122号房屋的合同约定，“第四、五年租金每年为叁万肆仟捌佰壹拾捌元整（￥34818.00元），第六、七年租金每年为叁万玖仟壹佰柒拾零元整（￥39170.00元），第八到第十年每年租金为肆万叁仟伍佰贰拾贰元整（￥43522.00元）”；第1-178号房屋的合同约定，“第四、五年租金每年为叁万陆仟贰佰捌拾肆元整（￥36284.00元），第六、七年租金每年为肆万零仟捌佰壹拾玖元整（￥40819.00元），第八到第十年每年租金为肆万伍仟叁佰伍拾肆元整（￥45354.00元）”；第1-181号房屋的合同约定为，“第四、五年租金每年为叁万壹仟贰佰贰拾壹元整（￥31221.00元），第六、七年租金每年为叁万伍仟壹佰贰拾叁元整（￥35123.00元），第八到第十年每年租金为叁万玖仟零佰贰拾伍元整（￥39025.00元）”。《铺位委托经营合同》签订后，原告将涉案三间房屋交给被告租赁使用。被告共支付原告租金合计54169元，剩余租金并未支付，原告于2018年3月2日向本院提起诉讼。另查明，因被告未按时支付租金，林明某曾于2015年3月25日向包括原告在内的业主出具《承诺书》一份，载明“本人林明某郑重承诺我温州老乡在淮海建材城58幢店铺业主（名单附后）决定第四年一年租金在2015年4月1日至六月30日前保证一次性付清。58幢土地证在两个月内分割到位”。此后，原告在内的业主又于2017年12月19日到我市信访部门反映涉案商铺租金拖欠问题，要求处理。再查明，江苏中瓯置业有限公司与余晓妹商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2017）苏1302民初7756号民事判决书，判决余晓妹于判决发生法律效力之日起十日内向江苏中瓯置业有限公司支付23050元及利息损失（以23050元为基数，自2017年10月11日始至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。对于原告起诉是否已经超过诉讼时效的问题。被告在（2018）苏1302民初1691号案件中辩称，2014年至2016年度的租金已经超过诉讼时效，本院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案租赁合同约定房屋租金分期按年度支付，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，诉讼时效应该从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。原告和被告签订的三份《铺位委托经营合同》委托期限均自2011年5月31日起至2021年5月31日止，原告于2018年3月2日向本院提起诉讼，故原告起诉未超过诉讼时效。对于被告欠付原告租金数额及利息问题。本院认为，根据双方签订的三份《铺位委托经营合同》约定，被告应支付原告从2011年5月31日至2017年5月31日期间的淮海建材装饰城58幢1-122号、1-178号、1-181号商业房屋租赁费用合计为319758元。被告已经支付原告租金54169元，仍需支付原告租金为265589元，利息应以265589元为基数，自2018年3月2日起按年利率6%计算至实际履行之日止。另外，被告在（2018）苏1302民初1691号案件中辩称，江苏中欧置业有限公司代替原告偿还中国建设银行23050元，应予以扣除。因江苏中瓯置业有限公司代替原告偿还中国建设银行23050元，江苏中欧置业有限公司已经通过诉讼主张权利，且经本院作出（2017）苏1302民初7756号民事判决书予以确认，本案不予理涉。对于被告应否承担原告损失48971.66元的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张因被告未能支付原告租金，导致原告无力偿还中国建设银行的房屋按揭贷款，中国建设银行据此申请法院强制执行，原告额外支付了中国建设银行利息、罚息、房屋评估费、执行费及支付手续费合计48971.66元。本院认为，原告未按时偿还中国建设银行的房屋贷款，由此导致原告支付额外的费用48971.66元，但该费用并非原、被告签订《铺位委托经营合同》时，被告能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告主张被告赔偿其损失48971.66元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告余晓妹房屋租金265589元及利息（以265589元为基数，自2018年3月2日起按年利率6%支付至实际履行之日止）；二、驳回原告余晓妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6072元，由原告余晓妹负担790元，被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司负担5282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  柏小凤人民陪审员  胡晓庭人民陪审员  邹建国二〇二〇年一月三十日书记员张雅文