西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书     （2019）陕0113民初12214号原告：田扣新，女，1982年2月4日出生，汉族，籍住西安市长安区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:周亚军，男，1975年3月6日出生，汉族，籍住西安市雁塔区，系原告丈夫。委托诉讼代理人:张蕾蕾,陕西联诺律师事务所律师。被告：西安茂安房地产有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：彭以良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸霞，陕西金镝律师事务所律师。原告田扣新与被告西安茂安房地产有限公司（以下简称“西安茂安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周亚军、张蕾蕾，被告西安茂安公司委托诉讼代理人安钢、张幸霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田扣新诉称，原告与被告于2017年9月30日签订编号为6665270的《西安市商品房买卖合同》，约定被告将其名下位于招商依云曲江1幢1单元10106号商品房114.95平方米商铺一套以1212010元的价格出售给原告。原告于2017年9月30日付清全部购房款。该合同约定于2018年3月30日前交房，逾期交付承担购房总价款日万分之一的违约金。2017年12月下旬原告接到被告交房通知书，前往该房查验房屋，发现涉案房屋一、二层大面积的屋面、墙面潮湿，渗漏严重，便将情况告知被告，被告称会进行修复、待检验合格后再行通知原告收房。后原告于2017年12月27日书面发出敦促被告立即修复漏水，验收合格后早日向原告交房的函告。并于2018年3月份又多次前往招商依云售楼部、物业处不断催促被告尽快修复，但被告与物业互相推诿，一直没有实质维修行动。2018年5月至8月因经常下雨，原告便多次前往物业借出钥匙，进涉案房屋实地查看，发现涉案房屋问题越加严重，便一再要求被告尽快修复，但因被告工作人员人事变动，物业、开发商两方互相推诿，造成原告租金损失不断扩大。2018年11月，因原告购买该小区车位，原告再次前往该房查看，发现屋面、墙面仍然是大面积潮湿渗漏，故告知被告人员必须尽快修好，待验收合格后早日交房，否则就追究被告违约责任。2018年12月5日，原告收到被告致函称原告自2017年12月18日起一直未与被告联系办理入住事宜，原告于2018年12月8日持该函件，同被告方人员一同勘察该房，发现墙面依然是大面积潮湿渗漏水渍。被告客服人员坚称此房已经过维修，原告要求被告等墙面干燥后做防水试验、试验合格后就立刻通知收房，但均未得到被告任何回复。2019年3月4日原告又收到被告函件称原告自2017年12月18日起从未与被告联系办理入住事宜，对何时向原告交房，房屋漏水是否维修合格只字不提。原告于2019年3月5日便前往该房查看，这时发现墙面虽仍有潮湿渗漏水渍，但与以前相比面积小了很多，便询问被告是否维修合格，是否做防水试验、并要求被告出示屋面墙面防水完工验收证明文件。此时被告工作人员突然变脸，拒不承认原告报修该房屋面、墙面严重渗漏的事实，还让原告给被告提供相关查验报修证据，也拒不承认交付逾期违约。原告要求被告提供原告报修受理记录、被告也拒不提供。原告本着及早解决问题、减少日益增多的租金损失的态度于2019年3月7日将部分报修记录通过微信发给被告，被告工作人员请示领导后口头承诺承担违约责任，赔付逾期交房日万分之一违约金。原告与被告多次沟通，要求被告通知物业变更交付时间，以便于原告收房，但原告一直未得到被告任何正式通知及书面赔偿方案。鉴于被告已逾期交房一年之久，为减少损失，原告于2019年5月10日前往被告处洽谈，但被告办公室大门紧锁，原告找到物业处办理物业入伙手续，但物业公司要求原告必须从2018年4月1日开始支付物业费，称物业和开发商是两家公司，虽然被告未给原告交房，但物业没有权利变更交费起算时间，并且被告未给原告出具通知文件，物业更无法变更。故原告于2019年5月13日、2019年5月21日两次致函被告，被告收函后同意赔偿原告违约金，但又推诿说逾期交房违约金计算要从维修期90日后开始计算，逾期的90日不计算违约金。对此，原告仍积极与被告商谈协议解决此事，但被告根本没有诚意并告知原告需提供到被告处维修的报修资料及领导审批资料，并且上述资料属于被告方内部资料，原告无法提供。被告承诺按照合同赔偿责任给原告赔偿，但未出具有书面赔偿方案。综上所述，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告交付2017年9月30日双方签订的编号为6665270《商品房买卖合同》项下招商依云曲江1幢1单元10106号商品房；2、被告向原告支付逾期交房自2018年3月31日至实际交房日止按购房总价款1212010元日万分之一的违约金，暂计算至2019年4月30日为47874.39元；3、被告赔偿原告逾期交房自2018年3月31日至实际交付之日逾期交房租金损失，租金损失以评估价值为标准，暂计至2019年7月31日为74026元；4、被告于招商依云曲江1幢1单元10106号商品房交付日，向原告履行开通水、电及物业交接入伙手续，从实际交付日开始计收物业费；5、本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。被告西安茂安公司辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为，案涉房屋经竣工验收合格，达到了法定交付标准，且被告已经是在约定的期限内向原告邮寄送达了《入伙通知书》。《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房的交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前交付该商品房。案涉房屋已于2017年6月28日取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。且被告已于2017年12月18日通过EMS快递向原告邮寄了《入伙通知书》，履行了通知义务。但原告一直拖延履行办理收房的义务，其2018年5月11日才过来被告处办理入伙手续，故被告并不存在逾期交房的违约行为。二、被告在收到原告的报修申请后，已经在约定的时间内维修完毕并通知原告，被告在收到通知后拒不查验房屋，故逾期收房的责任在原告而非被告。三、原告系基于认为被告存在逾期交房行为而诉请赔偿租金损失，在被告并不构成逾期交房的情况下，原告关于租金损失的诉请没有任何依据，且案涉房屋为毛坯房，收房以后原告不可能马上入住，原告亦未能提供其实际存在租金损失的证据，应承担举证不能的责任。四、关于物业费的缴纳，应以原告与物业公司签订的《物业管理服务协议》为依据，原告于2018年5月11日领取房屋钥匙后，被告已经完成交房手续。后原告因为房屋质量存在部分问题拒绝收房，但物业公司已经履行了物业管理义务，是否应该缴纳物业费及从什么时间缴纳物业费应该由原告跟物业沟通协商，而非被告。综上所述，被告并不存在逾期交房的违约行为，原告的主张没有任何事实依据及法律依据，请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2017年9月30日，原告田扣新与被告西安茂安公司签订《西安市商品房买卖合同》（合同登记号Y17167006），约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX路以南，新开门南路以东，创意大道以北，XX道XX幢XX单元XX层XX号商铺（以下简称：案涉商铺），房屋套内建筑面积为108.84平方米，单价为每平方米10541.97元，总价款为1212010元。买受人采取一次性付款，在2017年9月30日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定 ㈠出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全、不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……㈣查验房屋 1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电器设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条约定 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年3月，案涉房屋所在楼栋取得《房产测绘成果报告》。2017年6月28日，案涉商铺所在楼栋经过竣工验收备案。2017年12月18日，被告以特快专递方式，按照合同记载的地址（西安市XX路紫薇曲江意境2-3104）向原告邮寄了《入伙通知书》及相关收楼文件，邮件投递结果显示2017年12月20日本人收。2018年5月31日，原告前往被告处办理收房手续，在《招商·依云曲江钥匙、门禁卡、资料签收表》上签字后发现案涉商铺存在漏水问题未办理相关收房手续。2018年7月18日，被告就案涉商铺漏水情况向案外人中建五局第三建设有限公司发出《西安公司客服工作联系函》，载明：“由贵公司承建的招商依云曲江小区1号楼10106商铺，目前尚处于保修期内，现该房屋出现了以下问题：1、1-10106商铺二层北墙顶部渗水（与1号主楼体之间沉降缝部位）。目前已严重影响到业主办理收房。望贵公司接到本通知后24小时内安排人员达到项目现场，并与我司工作人员联系，落实维修整改事宜，如无法修复请配合我司工作人员进行赔付的谈判工作……”。2018年8月23日，案外人中建五局第三建设有限公司就维修事宜向被告西安茂安公司发出《关于1栋商业10-106商铺墙面渗水修复完成回函》回复称：“关于我司接到贵公司就招商依云曲江小区一期1-10106商铺渗水事宜联系函件后，我司于24小时内派人至招商依云曲江小区1栋商业10-106商铺现场实地查看具体情况并拟定维修方案。经过现场查看渗漏点为该户商铺二层南侧与1号主楼体之间沉降缝处渗水。维修方案如下：对沉降缝两侧墙体之间进行防水铺设处理。现于2018年8月23日1栋商业10-106商铺完成维修并回复”。当日，被告将维修完毕事宜以短信形式告知原告（1809272XXXX），原告回复“好的”。之后，原告前往案涉房屋拍摄照片，认为房屋仍存在漏水情况，至今未办理收房手续。后原告分别于2019年5月12日、5月20日两次向被告发出《催促交房支付违约金的函告》。本案在审理中，原告申请对案涉房屋月租金标准及自2018年3月31日至申请日2019年7月31日未交付商铺的租金损失进行司法鉴定。2019年9月16日，西安天正房地产资产评估顾问有限公司作出天正评估（2019）0941001号《房地产估价报告》，估价结果为：根据委托方要求，本次评估范围为确定的时间区间（自2018年3月31日至2019年7月31日）内估价对象的市场租金及租金损失价值。最终确定估价对象在价值时点的评估价值（租金损失价值）为人民币74026元。原告花费鉴定费3500元。庭审中，原告认为被告对房屋漏水并未维修彻底且漏水严重影响以后的装修及使用，但原告仅提交房屋照片和视频予以佐证。此外，双方合同约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补其不能使用案涉商铺的损失，故其同时主张逾期交房违约金和租金损失。经查看照片及视频显示，案涉商铺的墙面存在水渍痕迹，但无法确定照片及视频形成的时间。而被告对此不予认可，并表示其从未拒绝向原告交付房屋。上述事实，有《西安市商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《招商·依云曲江钥匙、门禁卡、资料签收表》、《竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》、《西安公司客服工作联系函》、《关于1栋商业10-106商铺墙面渗水修复完成回函》、照片等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告签订的《西安市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行己方合同义务。根据法庭调查和双方的举证、质证，本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约行为。本案中，双方合同约定，案涉房屋于2018年3月30日前完成竣工验收并取得《房产测绘成果报告》，在查验房屋时如发现存在屋面、墙面渗漏或开裂等情况，由被告负责修复并承担修复费用，待修复后再行交付。故案涉房屋虽已达到合同约定的交付条件，但根据合同约定，原告在2018年5月31日验收案涉商铺时发现房屋有屋面、墙面、地面渗漏或开裂有权拒绝收房。并且，根据被告与施工方双方就案涉商铺漏水及维修发出的工作联系函的内容来看，案涉商铺存在与1号主楼体之间沉降缝部位渗水，的确严重影响使用收益，直至2018年8月23日施工方才维修完毕，被告才再次通知原告收房。故案涉商铺自2018年3月31日至8月23日因存在漏水严重影响使用未能向原告交付，构成逾期交付违约行为，被告理应承担此期间的逾期交付违约责任。而原告提交照片及视频证明在2018年8月23日后案涉商铺仍存在渗水问题。但经查看，该照片及视频仅能证明案涉商铺曾存在渗水，并不能证明案涉商铺维修后仍然存在漏水或者主体质量等严重影响居住使用的情形，故原告以此拒收涉案商铺的理由不能成立。在涉案商铺经维修具备交付条件后，原告作为买受人未积极接收房屋，被告自此并不构成逾期交付的违约行为。原告要求被告承担自2018年8月24日后的逾期交房的违约责任，无事实及合同依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金及租金损失之诉请，因双方合同约定的逾期交付违约金为总房价款日万分之一即121.2元，但涉案商铺系商业用房，根据司法鉴定的估价结果来看，涉案商铺的日租金为152元，两者相比，合同约定的违约金明显低于被告逾期交付给原告造成的租金损失，故结合合同的履行情况、被告的违约情况及原告的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定被告应按照每日152元的租金标准向原告支付2018年3月31日至8月23日的逾期交付损失22040元。至于原告请求被告向原告履行开通水、电及物业交接入伙手续之诉请，因收房系出卖人及买受人双方都应积极履行的义务，而被告并未表示拒绝向原告交付房屋，故原告应自行前往办理相关收房手续，本院对此不予处理。至于原告提出被告从实际交付日开始计收物业费一节，系原告与物业公司之间的物业服务合同的内容，于本案并非同一法律关系，本案不予涉及。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安茂安房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田扣新逾期交房租金损失22040元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田扣新的其余诉讼请求。本案案件受理费2817元、鉴定费3500元，由被告西安茂安房地产有限公司承担。因原告已预交，故被告西安茂安房地产有限公司于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长   蒲  婷  婷人民陪审员   王  惠  云人民陪审员   王  谋  儿                      二〇二〇年  一 月二十日 书  记  员   史  丽  娜  打印：相丽华    校对：李珍珍     2020 年  月  日送达 1