上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22553号原告：刘强，男，1987年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：金意敏，女，1990年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告的共同委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李哲，上海骥路律师事务所律师。被告：樊克宇，男，1960年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：王晓红，女，1970年10月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：上海佳丰房地产经纪事务所，住所地上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层。法定代表人：吴永丽，执行董事。委托诉讼代理人：邱涛。原告刘强、原告金意敏与被告樊克宇、被告王晓红、第三人上海佳丰房地产经纪事务所(以下简称佳丰房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘强及两原告的共同委托诉讼代理人邱扬成、李哲，被告樊克宇、第三人佳丰房产的委托诉讼代理人邱涛到庭参加了诉讼，被告王晓红经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。原告刘强、金意敏向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年3月26日就上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖居间协议》于2019年9月6日解除；2、判令两被告返还原告已经支付的购房定金50,000元；3、判令两被告向原告支付违约金350,000元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月26日，原、被告双方在第三人佳丰房产的居间下，签署了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买两被告的系争房屋，房屋总价款为275万元。协议约定双方应于协议签订后140日内(截止2019年8月13日)共赴中介签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首付款。协议签署后，原告已按约向被告支付了定金共计5万元。后原告多次向被告寄送《催告函》，督促被告在2019年8月13日前按约签署《上海市房地产买卖合同》，并支付首付款，但两被告均以各种理由推辞，直至协议约定的截止日期也未按约履行义务。协议约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。因此，基于被告的违约行为，原告于2019年9月4日通过快递向被告寄发了《解除合同通知书》，通知被告解除协议，并承担相应的违约责任，被告已于2019年9月6日签收快递。考虑到被告违约后房价上涨、房贷利率变更的因素，导致原告产生了利息损失以及再次购房存在的不确定性，以及两原告的误工费、中介费、交通费、律师费、5万元定金占用费的损失，根据合同约定违约方要承担20%房价款的违约赔偿义务，结合本案实际情况和被告过错程度，故原告提出35万元违约赔偿金主张。被告樊克宇辩称，不同意原告诉请。2019年3月26日，原、被告和第三人三方签订了《房地产买卖居间协议》，第三人员工到我家给我看了这份居间协议，价值275万元的房屋有5万元定金，我认为房屋买卖定金过高，一般定金应在2万元以内，我问中介是不是如果买卖不成，我不用赔付太多的违约金给原告方，我妻子被告王晓红说就5万元的普通协议，让我快点签字，我在不知情且对协议条款不太懂的情况下，在居间协议上签了字。我确认实际收到原告1万元的意向金，但该款并未打入我的账户。我于2019年4月初多次向第三人提出，要求第三人约原告再签订一份补充协议，主要是约定一下买卖房屋的收付款方式，因两原告和被告王晓红三人约定的收付款均是将房款打入被告王晓红的银行账户内，显然可能侵害到我的合法权益，且协议上约定的义务均是约束被告方，而原告方的违约责任和违约后果并无明确约定，显然不公，因原告还存在贷款的义务，如贷款遇阻无法支付我方房款，则应当追究原告的违约责任。居间买卖协议上有约定要签订正式房屋买卖合同，系争房屋我现已不打算再出售给原告方了，且不愿意就房屋买卖与原告方签订正式的房屋买卖合同。2019年4月14日，原、被告之间的买卖关系就已经终止，我已经明确告知第三人不再履行房屋买卖手续。造成合同纠纷的主要原因是第三人没有做好本职工作，其没通知三方见面，如果协调不成我方可退还1万元的意向金给原告方，终止双方买卖居间协议，也就不存在本案纠纷了，如要追究责任，应当追究第三人的过错责任。被告王晓红未到庭答辩。第三人佳丰房产述称，本案所产生的诉讼纠纷就是因房东即被告方违约所导致的，2019年3月26日，双方签订了买卖居间协议，被告樊克宇对该协议无异议，且签字确认。2019年8月13日，原、被告应签订房屋买卖合同，当时在被告家中，被告王晓红说肯定要卖房屋的，被告樊克宇说要终止协议，当时警察也在场，警察也说被告樊克宇违约。就是因为两被告内部间的财产纠纷问题导致系争房屋无法出售，我方作为中介方已经在做原、被告双方的工作，导致本案系争房屋无法交易的原因是两被告就购房款产生争议所致，原告诉请是合理的，违约金金额由法院确定。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。系争房屋系两被告名下的产权房。2010年12月22日，两被告取得系争房屋的《上海市房地产权证》，产权证编号为：沪房地杨字(2010)第024170号。2019年3月26日，被告樊克宇、王晓红作为出售方(甲方)与作为买受方(乙方)的原告刘强、金意敏签订《房地产买卖居间协议》，约定：愿意委托居间方(丙方)佳丰房地产经纪事务所提供居间媒介服务。房地产座落在上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室，类型为住宅，建筑面积63.79平方米，权利人为樊克宇、王晓红，房地产权证编号为沪房地杨字(2010)第024170号；该房地产的转让价格共计2,750,000元，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10,000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后1个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后10日内自行或通过丙方补足定金至50,000元；甲乙双方应当在本协议签订后140日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计1,360,000元(含已支付的全部定金)；乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款计1,370,000元，乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后7日内(最晚不得晚于2019年9月10日)共赴房产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；尾款20,000元双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内支付。定金责任条款约定：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。违约责任约定：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。《房地产买卖居间协议》签订当日，两原告即依照协议约定，支付意向金10,000元，王晓红于2019年3月27日出具一份《收款收据》，言明收到金意敏付给本人的款项10,000元，确认上述款项系买受方金意敏用于购买系争房屋的款项。2019年4月10日，两原告转账40,000元至王晓红账户。王晓红于当日出具一份《收款收据》，言明收到金意敏付给本人的款项40,000元，确认上述款项系买受方金意敏用于购买系争房屋的定金款项。2019年8月5日，原告刘强、金意敏向被告樊克宇、王晓红寄送一份《提醒函(履行房产买卖合同)》，载明：本人和佳丰地产中介已于2019年3月26日与贵方签订了《房地产买卖居间协议》，约定向您购买上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室住宅一套，房屋建筑面积为63.79平方米，总房价为275万元。目前本人已经准备好待付的首期房价款。依据合同约定，本人与贵方应于签订合同后140日(2019年8月13日)共赴丙方(佳丰地产)处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首期房价款。请贵方在截止日期8月13日前，与本人或丙方(佳丰地产)联系约定当天签约的具体时间，以便双方一同前往中介处，签订《上海市房地产买卖合同》。如有变动，请及时告知。2019年8月13日，原告刘强、金意敏再次向被告樊克宇、王晓红寄送一份《提醒函(履行房产买卖合同)》，内容与2019年8月5日《提醒函》一致。2019年8月22日，原告刘强、金意敏向被告樊克宇、王晓红寄送一份《催告函》，载明：本人和佳丰地产中介已于2019年3月26日与贵方签订了《房地产买卖居间协议》，约定向您购买上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室住宅一套，房屋建筑面积为63.79平方米，总房价为275万元。目前本人已经准备好待付的首期房价款。依据合同约定，本人与贵方应于签订合同后140日(2019年8月13日)共赴丙方(佳丰地产)处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首期房价款。因贵方在截止日期8月13日前，未能及时到场签字，特别告知你，依照合同《房地产买卖居间协议》第八条的约定，违约方逾期超过15日，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。请贵方即刻与本人或丙方(佳丰地产)联系约定签约的具体时间，以便双方一同前往中介处，签订《上海市房地产买卖合同》。如贵方仍然不履行，本人将按照约定，行使解除合同的权利，并追究贵方违约责任。2019年9月4日，原告刘强、金意敏向被告樊克宇、王晓红寄送一份《解除合同通知函》，载明：2019年3月26日，你方与我方在上海佳丰地产(居间方)的居间下签订了关于上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》，合同签订后，我方向你方支付了总计定金50,000元整，你方违反合同约定，在2019年8月13日未能及时到居间方(上海佳丰地产)处签订示范文本(上海市房地产买卖合同)，经我方及中介公司书面、电话催告后，仍不履行合同约定，且明确告知我方决定不再将房屋出售给我方。基于以上事实，我方认为，你方拒绝继续出售房屋，单方面违反合同约定，已经构成违约。现我方正式发函通知你方，解除与你方之间签订的《房地产买卖居间协议》，我方将按合同约定追究你方的相关违约责任。该《解除合同通知函》于2019年9月6日送达被告方。2019年9月23日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告当庭确认其尚未办理购买系争房屋的贷款手续，交通费、误工费的具体损失金额无法确定，系争房屋所在地区房价上涨的依据目前无法提供。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、转账记录、收款收据、提醒函、催告函、解约函、邮件交寄单、邮件投递查询单及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告当事人于2019年3月26日签订的系争房屋的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。协议明确约定，原、被告双方应当在该协议签订后的140日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，一方未按协议约定履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议。两被告在签订《房地产买卖居间协议》后，因自身原因并未在约定的期限内与两原告就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，且明确拒绝出售系争房屋，经原告书面及口头催告后两被告仍未履约，故原告要求解除《房地产买卖居间协议》的诉请并无不当，解约时间以解约函送达被告之日予以确定。协议解除后，两被告应退还已收取的购房定金5万元。原告主张要求被告支付违约金35万元，因原告并未提供因被告违约导致其产生实际损失的具体依据，故本院根据买卖居间协议中的定金责任条款的约定，确定由两被告承担双倍返还定金责任。被告樊克宇认为主要过错责任在第三人处，要求第三人承担赔偿责任的抗辩理由并无事实和法律依据，本院不予采信。被告王晓红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告王晓红自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘强、原告金意敏与被告樊克宇、被告王晓红于2019年3月26日就上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2019年9月6日解除；二、被告樊克宇、被告王晓红应于本判决生效之日起十日内返还原告刘强、原告金意敏购房定金50,000元；三、被告樊克宇、被告王晓红应于本判决生效之日起十日内支付原告刘强、原告金意敏违约金50,000元。四、原告刘强、原告金意敏的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,300元，减半收取计3,650元，由原告刘强、金意敏负担1,800元，由被告樊克宇、王晓红负担1,850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二〇年一月二十日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。