广东省清远市清新区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1803民再8号 再审申请人（原审原告）：清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。住所地：清远市清新区*********。 法定代表人：廖某1。 委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：韦其钊，男，汉族，1970年9月15日出生，身份证住址为清远市清新区**************，现住清远市清新区***************1*****，公民身份号码441************313. 再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司因与被申请人韦其钊物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）粤1803民初2233号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月4日作出（2019）粤1803民申8号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的委托诉讼代理人周杰、被申请人韦其钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司向本院申请再审称：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2233号民事判决书，依法改判被申请人韦其钊向申请人骏豪城物业公司缴纳物业服务费8485.42元及违约金；二、本案一审诉讼费用由被申请人韦其钊承担。 事实和理由：一审中，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司已经提供了收费备案表来证明收费标准提价经过了2/3以上业主的同意，符合相关的法律规定。原清新县物价局在出具收费备案表之前，其工作人员到再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司核实过签订了《物业管理服务协议》的人数，在编号为清新县价物业费备（2012年第6号）备案表的说明事项一栏：“总户数1508户，第四期559户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有806户，已签订新物业管理服务协议503户”这已经完全证明了再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司调整收费标准，经原清新县物价局备案，符合相关的法律程序。而2017年清远市清新区发展和改革局重新出具的编号为清新发改物业费备（2017年5号）收费备案表，也证明了再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司调整后收费标准是持续有效的。且再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司按照《物业管理服务协议》的标准提供了物业服务，若因被申请人韦其钊拒绝签订《物业管理服务协议》就能一直按照调整前的标准收费，对已经签订了《物业管理服务协议》并按约定缴纳费用的其他业主来说是极大的不公平，会导致极为不利的社会效果。该证据具有真实性、合法性。被申请人韦其钊没有证据证实其就收费备案表提出过任何异议。一审判决中称：“本院认为，原告未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，故原告应当按照原、被告签订的《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准向被告收取物业服务费”属认定事实错误。 综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，依法申请再审。 再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司为其主张在原审和再审期间向本院提交的证据： 一、原审提交的证据：1、营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、前期物业管理服务协议，拟证明原、被告之间的物业管理服务协议关系；4、清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表，拟证明原告提供的物业管理收费标准经备案，并向业主公开，2012年1月1日起多层住宅收费标准为0.6元/㎡；5、收费备案表，拟证明约定收费标准的提价经过了三分之二以上业主的同意；6、整付零寄交寄清单、律师函，拟证明原告进行了书面的催缴。 二、再审提交的证据：广东省清远市中级人民法院（2019）粤18民终101号民事判决书，证明已有同系列案件生效判决，认定再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司调整收费标准经过三分之二以上业主的同意，符合相关的法律程序，被申请人韦其钊应当按照调整后标准缴纳物业费。 被申请人韦其钊辩称：一、再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司主张的物业服务费是没有事实和法律依据。再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司在提价时没有按提价的相关规定进行，没有过半业主通过，物业服务费应按《前期物业管理服务协议》进行收取，没有与再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司签订新的协议。二、造成被申请人韦其钊这次没有缴纳物业费是由于再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司管理不到位，被申请人韦其钊多次要求整改，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司没有整改，违约是再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司造成的，被申请人韦其钊不需承担违约金。三、2017年以前的物业服务费追收已过诉讼时效。请求法院驳回再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的再审申请。 被申请人韦其钊原审及再审期间没有向本院提交的证据。 再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司向本院起诉请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费8485.42元；2、判令被告向原告缴纳梯灯费457.5元；3、判令被告向原告缴纳其他分摊费用6.63元；4、判令被告向原告缴纳滞纳金5502.45元；上述费用合计14452元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。 本院原审经审理认定事实：被告韦其钊购买位于清远市清新区*********************，涉案房屋房产证登记的建筑面积为168.36平方米。2009年5月8日，原告与被告韦其钊签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费的收费标准为多层住宅第一年按每月每建筑平方米0.45元收取，高层住宅第一年按每月每建筑平方米0.7元收取，以后的标准由业主与物业公司协定，约定原告提供的服务质量包括保证楼宇外观整洁、各栋楼宇有明显标志；保证设备正常进行、无事故隐患，保养、检修制度完备、安排在设备发生故障时及时修复，并通知相关业主、定期巡查设备运行情况；垃圾定期清运、每年定期清洗生活水池不少于两次、定期清理化粪池、定期清理疏通沙井及排水管；按照绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、除虫等养护工作；指挥引导园区内车辆按章有序行驶、停放；建立义务消防队伍、发现火灾隐患及时上报处理、房屋共用部位、共用设施小修及时维修率达到95%和共用设施的急修应及时处理并做好相关记录存档等，合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。原告诉称于2012年*月*日起对骏豪城物业服务费进行调价，多层住宅从0.45元/月/平方米提升至0.6元/月/平方米，高层住宅从0.7元/月/平方米提升至*元/月/平方米。原告诉称被告从2011年5月起至2018年6月14日未向原告交纳物业服务费，原告经催收未果，引发本案诉讼。 本院原审认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付。 一、关于原、被告是否违约的问题。原告与被告签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，且原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。 二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。 1、物业服务费，关于物业服务费应以何标准计算，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告提交的证据未能证实物业服务费的调价符合物权法上述规定。再者，《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条规定：“……物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。……”本院认为，原告未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，故原告应当按照原、被告签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准向被告收取物业服务费。被告从2011年5月起至2018年6月14日未支付物业服务费，共欠物业服务费6515.53元（0.45元/月/平方米×168.36平方米×86个月）。原告主张8485.42元物业服务费，对超出部分不予支持。 2、梯灯费，由于《骏豪城前期物业管理服务协议》没有约定梯灯费，原告也没有提交证据证实其代为交纳了梯灯电费和梯灯费的计算方式，本院对此不予支持。 3、其他分摊费用，原告未提供证据证实其他分摊费用的计算依据及对公摊费用公示的情况，本院对此费用不予支持。 4、违约金，《骏豪城前期物业管理服务协议》第九条第四点约定：“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，虽原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。 本院原审判决：一、被告韦其钊应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费6515.53元及违约金（违约金以75.76元为基数，从2011年6月5日起每月递增75.76元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）； 二、驳回原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费81元，由被告韦其钊负担37元，原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担44元。此款原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司已预交，对于超出原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司预交的37元，本院不作退回，由被告韦其钊在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。 本判决为终审判决（原审适用小额诉讼程序）。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：被申请人韦其钊购买位于清远市清新区*********************（多层住宅），建筑面积为168.36平方米。2009年5月8日与再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费的收费标准为多层住宅第一年按每月每建筑平方米0.45元收取，高层住宅第一年按每月每建筑平方米0.7元收取，以后的标准由业主与物业公司协定。交纳费用的时间为每月5日前。再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收的，被申请人韦其钊有权要求再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司清退所多收费用，同时合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。 2011年5月至2018年6月14日（共86个月）期间，被申请人韦其钊没有向再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司缴交物业服务费。 2017年7月12日、8月27日，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司分别向本院提交清新县物价局物业服务收费备案表[编号：清新县价物业费备（2012年6号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月至2013年12月；总户数1508户，第四期559户，已签协议500户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有806户，已签订新物业管理服务协议503户；备案日期2012年8月16日”及清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表[编号：清新发改物业费备（2017年5号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月1日；备案日期2017年7月6日。”。 被申请人韦其钊至今没有与再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司签订新的物业管理服务协议。 庭审中，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司向本院提出：违约金计算从欠款之日起按银行同期贷款利率计付至付清款项日止。 再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司现仍为涉案房屋所在的骏豪城小区提供物业服务。 本院再审认为：本案是物业服务合同纠纷。一、再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司调整收费标准是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。本案中，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司向本院提交的清新县物价局物业服务收费备案表[编号：清新县价物业费备（2012年6号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月至2013年12月；总户数1508户，第四期559户，已签协议500户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有806户，已签订新物业管理服务协议503户；备案日期2012年8月16日”及清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表[编号：清新发改物业费备（2017年5号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月1日；备案日期2017年7月6日。”均说明再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司从2012年1月1日起将多层住宅物业服务费标准从0.45元/㎡/月调整为0.60元/㎡/月是经过三分之二以上业主的同意，且报物价部门备案同意，该物业服务费的调整，符合上述的法律规定，合法有效。对全体多层业主具有约束力。被申请人韦其钊辩称再审申请人骏豪城物业公司主张的物业服务费是没有事实和法律依据，物业服务费应按《前期物业管理服务协议》进行收取不予采纳。二、关于诉讼时效问题。虽然被申请人韦其钊没有与再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司签订新的《骏豪城物业管理服务协议》，但调整后的物业服务费的收费标准对被申请人韦其钊有约束力。因物业服务合同具有延续性，且再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司至今仍在为涉案房屋所在的骏豪城小区提供物业服务，故被申请人韦其钊辩称2017年以前的物业服务费追收已过诉讼时效，不予采信。三、关于物业服务费及违约金的支付。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，除约定违约金过高应予调整外，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。被申请人韦其钊没有按约定期限和调整后的收费标准向再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费，属违约，应承担违约责任。被申请人韦其钊应支付所欠2011年5月至2018年6月（共86个月）的物业服务费8485.35元（其中2011年5月至2011年12月：0.45元/㎡/月×168.36㎡×8个月，2012年1月至2018年6月：0.60元/月×168.36㎡×78个月）给再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司，再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司请求超出的部分，本院不予支持。同时被申请人韦其钊还应支付再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案的违约金属补偿损失性质，因被申请人韦其钊未按期缴纳物业服务费造成再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的损失是利息的损失，因此，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日。再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司提出违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，并无不当，本院予以支持。被申请人韦其钊辩称再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司管理不到位，没有整改，违约是再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司造成的，被申请人韦其钊不需承担违约金，被申请人韦其钊没有向本院提交证据证明及提出充分的理由，本院不予采纳。原审按照调整前多层住宅0.45元/㎡/月的收费标准计算2012年后的物业服务费不当，依法应予纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）粤1803民初2233号民事判决。 二、被申请人韦其钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费8485.34元及违约金（其中违约金以75.77元为基数，从2011年6月5日起每月递增75.77元至2011年12月30日止；2012年1月5日起违约金以707.12为基数，从2012年2月5日起每月递增101.02元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）。 三、驳回再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费81元，再审案件受理费50元，合共131元，由被申请人韦其钊负担。此款再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被申请人韦其钊在支付上述款项时迳付给再审申请人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。 如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。 审 判 长  黄育文 人民陪审员  冯志文 人民陪审员  韩必康 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  柳咏媚 附适用法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还，有能力偿还拒还偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审法院程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审法院程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判督提审的，按照第二审法院程序审理，所作判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。