重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初23799号 原告（案外人）：孙卫良，男，1984年12月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：徐俊标，重庆中标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈玉凤，重庆中标律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区仙桃街道桂馥大道1号华辰财富广场3幢12层、13层、14层、15层，统一社会信用代码91500112903509537J。 负责人：唐莉，职务：行长。 委托诉讼代理人：周锐岚，重庆瀛寰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗亚丽，女，汉族，1973年11月5日出生，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：薛凌，男，汉族，1973年11月27日出生，住河北省邢台市。 第三人（买受人）：雷爽秋，女，汉族，1984年9月30日出生，住重庆市渝中区。 原告孙卫良与被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行、第三人罗亚丽、薛凌、雷爽秋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员彭钦洪、沈显琼组成合议庭适用普通程序于2019年11月20日进行公开开庭审理。原告孙卫良的委托诉讼代理人徐俊标、沈玉凤，被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，第三人罗亚丽到庭参加诉讼。第三人薛凌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。审理过程中，本院依法追加第三人雷爽秋参加诉讼，2019年12月23日，由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员何兴专、彭钦洪组成合议庭再次进行公开开庭审理，原告孙卫良的委托诉讼代理人徐俊标、沈玉凤，被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，第三人罗亚丽、雷爽秋到庭参加诉讼。第三人薛凌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销渝北区人民法院(2019)渝0112执异389号《执行裁定书》；2.裁定原告在2025年6月30日租赁期限届满前不向买受人雷爽秋移交位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋，并立即停止对该房屋采取的强制腾退措施（房屋租金共计30000元）；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年3月30日，孙卫良与罗亚丽签订《房屋租赁协议书》一份，约定：1、罗亚丽将其位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋中的一间出租给孙卫良；2、出租房屋建筑面积38平方米、使用面积40平方米；3、租赁期限为13年，罗亚丽从2013年3月30日起将出租房屋交付孙卫良使用，至2025年6月30日收回；4、承租期间，孙卫良利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，罗亚丽可终止合同，收回房屋；5、合同期满后，如罗亚丽继续出租该房屋，孙卫良拥有优先承租权；6、双方商定租金一年2万，一年一付；7、孙卫良因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到罗亚丽同意后方可施工等。合同签订后，孙卫良依约履行了租金交付等义务，并在承租的房屋内居住使用至今。2018年7月24日，重庆市渝北区人民法院根据中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行的执行申请，作出(2018)渝0112执8756号民事裁定书，裁定查封孙卫良承租的、登记在罗亚丽与薛凌名下的位于重庆市渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋一套，并对该房屋启动了司法评估、拍卖程序。在司法评估拍卖中，拍卖公告披露了孙卫良与罗亚丽之间的房屋租赁事实，明确了该房屋系带租拍卖。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在本案中，孙卫良在法院查封之前已与罗亚丽签订了合法有效的《房屋租赁合同》并占有使用该房屋，在司法评估拍卖中拍卖公告亦披露了孙卫良与罗亚丽之间的房屋租赁事实，所以最终拍卖成交的价格仅为评估价格的56%。孙卫良作为该房屋租期内的承租人，有权请求阻止向受让人移交占有罗亚丽的该房屋。综上，渝北区人民法院(2019)渝0112执异389号《执行裁定书》认为孙卫良提交了其与罗亚丽签订的《房屋租赁合同》及交易明细等，但该证据无法证实双方租赁关系的真实性，亦无法证实其占有使用涉案房屋的观点是错误的，遂诉至法院。 被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行辩称，该案执行异议裁定书，适用法律正确，应予采纳。涉案的租赁合同及交易明细的真实性、合法性及关联性我方均不认可。承租人没有举证证明房屋是由其实际占有。该租赁合同约定租赁期限有10年，而正常签订的租赁合同的期限一般是2-3年，签订如此长期限的租赁合同有悖常理。我方在向第三人罗亚丽发放贷款时，审查案涉房屋时并没有租赁关系存在。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人罗亚丽辩称，房屋租赁合同是真实的，应当支持原告的请求。 第三人雷爽秋辩称，不同意原告的请求。我是按照正常的拍卖程序进行的拍卖，而且房屋已经过户，渝北区法院已经发了限期腾房公告，但房屋到现在还没有交付给我。 第三人薛凌未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同、收条、（2018）渝0112民初676号《民事判决书》、（2019）渝0112执异389号《执行裁定书》等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2018年3月28日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初676号《民事判决书》，判决：一、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付贷款本金1637600.68元及截至2017年10月9日的利息72132.35元、罚息2921.25元、复息1715.75元；二、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付2017年10月10日以后的利息、复利（利息以贷款本金1637600.68元为基数、复利以利息72132.35元为基数，从2017年10月10日计算至贷款清偿之日；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮82%计算，期间中国人民银行贷款基准利率调整的，在次年的1月1日调整）；三、原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行有权就被告罗亚丽、薛凌提供的抵押物位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房产（产权证号：201房地证2008字第02212号）折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二项款项未受偿范围内优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行其他诉讼请求。 该案判决书生效后，中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，原告孙卫良向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，本院于2019年8月21日作出（2019）渝0112执异389号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月11日向本院提起本案之诉。 审理过程中，原告孙卫良提交了其作为乙方与罗亚丽作为甲方签订的《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将自有的坐落在渝北区回兴街道高岩路242号山语间56幢1单元2-1房屋出租给乙方使用，建筑面积38平方米，使用面积40平方米。租期13年，从2013年3月30日交房到2025年6月30日收回房屋。租金一年一付，一年两万。该合同落款时间为2013年3月30日。原告还提供了罗亚丽书写的房屋租金收条6份，用于证明向罗亚丽支付了6年的房租。 另查明，2013年7月10日，以罗亚丽、薛凌为借款人和抵押人，以中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行为贷款人和抵押权人，签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定罗亚丽向中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行贷款220万元。2013年9月6日，中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行与罗亚丽、薛凌签订《重庆市房地产抵押合同》，被告罗亚丽、薛凌将位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房产抵押给中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行作为借款担保，并办理了抵押登记。 2019年4月4日，重庆市渝北区人民法院发出《拍卖公告》载明：本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行申请执行罗亚丽、薛凌名下位于渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋进行拍卖，经摇号方式，已选定重庆来拍网络科技有限公司为此按的网络拍卖辅助机构，现将有关事宜公告如下：1.拍卖标的：渝北区XX街道XX路XX幢XX房屋；2.拍卖标的权属所有人：罗亚丽、薛凌；3.网络拍卖辅助机构：重庆来拍网络科技有限公司；4.评估价：358.89万元；起拍价251.223万元；保证金25.1万元；增价幅度2000；拍卖平台：淘宝网；与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人需于开拍前7日到重庆市渝北区人民法院确认优先购买权……。 第三人雷爽秋通过网络拍卖程序竞拍获得涉案房屋，2019年7月12日涉案房屋过户登记至第三人雷爽秋名下。渝北区人民法院于2019年7月30日发出腾房通知。 本院认为，案外人孙卫良对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 原告要求停止向拍卖买受人雷爽秋交付房屋并停止腾房的请求不能成立。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，原告虽举示了其与罗亚丽签订的《房屋租赁合同》，但其提供的证据并不能证明该份租赁合同已于2013年3月30日开始实际履行，即原告不能证明当时已取得涉案房屋的租赁权，亦不能证明其租赁权成立在被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行已登记的抵押权之前，故原告主张的其对涉案房屋享有的租赁权，不得对抗被告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行已登记的抵押权，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异389号执行裁定书的请求，因本案属执行异议之诉，该执行裁定是否有误不属于本案的审理范围，原告要求撤销该执行裁定书于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告孙卫良的诉讼请求。 案件受理费3100元，由原告孙卫良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年一月十日 法官 助理  杨 星 书 记 员  潘媛媛