广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2779号上诉人（一审被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区********自编1101房，统一社会信用代码914***********501R。法定代表人：黎燕明，执行董事。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄荣伟，男，1982年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********，居民身份证号码450************118。被上诉人（一审原告）：张晓辉，女，1973年8月12日出生，汉族，住珠海市香洲区香洲************，居民身份证号码510************829。被上诉人（一审原告）：何逢恨，女，1953年9月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，居民身份证号码440************321。被上诉人（一审原告）：沙岚，女，1965年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，居民身份证号码210************369。被上诉人（一审原告）：雷云，女，1971年7月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************，居民身份证号码360************029。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。一审被告：珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会，住所地珠海市**********远大美域新城业主委员会办公室。负责人：林建华，主任。上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人黄荣伟、张晓辉、何逢恨、沙岚、雷云（以下简称黄荣伟等五人）、一审被告珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会（以下简称远大美域业委会）确认合同无效纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。时代公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄荣伟等五人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由黄荣伟等五人承担。事实与理由：一、黄荣伟等五人不具有确认合同无效的诉权。即使合同确实侵害黄荣伟等五人权益的，黄荣伟等五人仅有权确认合同对其不发生效力，无权要求确认合同对全体业主不发生法律效力，黄荣伟等五人无权代表其他业主处分权利。二、一审法院认定事实不清，漏查本案如下重要事实，影响本案实体处理，且已导致业主对时代公司及相关案外人的重大误解。1、2016年8月14日，远大美域业委会通过微信公众号发出“远业字[2016]第3号”《关于业主委员会成员分工的公告》，主要内容为：“业主委员会成员分工如下：主任邱鲁斌，负责业委会全面工作，主持业委会会议，代表业委会签发文件、签订合同”等。该事实足以使相对人深信原远大美域业委会主任邱鲁斌具有相应职责，其与时代公司签约系职务行为，并未超越职权。2、2017年5月22日，招标小组组织召开《关于小区物业招标事项的专题会议》，且形成2份纪要，主要内容为：“介绍大家关注的焦点事项和问题，主席团的讨论意见为否定价格的调整，招标文件定稿”等。该事实足以证实，招标文件定稿经过集体讨论，并非邱鲁斌的个人行为。3、2017年6月17日，招标小组在后环社区居委会的监督下，组织参与投标的各家物业公司分别进行10分钟的公开演讲，经招标小组反复询问，各物业公司均明示“垫资”。招标小组于当日形成《评标报告》，主要内容为：“推荐中标候选人的排名如下：（1）广州市时代物业管理有限公司分数105.50，（2）广东碧桂园物业服务股份有限公司分数88.70”。2017年6月24日，远大美域业委会作出“远业字[2017]第27号”《关于远大美域新城小区物业招标进程的公告》，主要内容与《评标报告》内容基本相同。根据《珠海市物业管理条例》第十二条第二款“业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理”之规定以及该项事实，足以证实所有开标、评标活动均公开、透明，且接受了主管部门后环社区居委会的监督。4、2017年7月14日，招标小组将《远大美域物业招标情况说明》、《时代物业-远大美域投标10分钟演讲PDF》（包含以红色字体突出显示“我司承诺垫资100万元作为紧急整改专项款，在后期公共收益中收回”的记载）、《珠海远大美域第三次业主大会投票流程图解》等文件上传至该小区QQ群供全体业主查阅。随后，业委会印发《志愿者工作手册》，内容包括：“业委会会议纪要-决定开业主大会，业委会开第三次业主大会公告，招标说明，时代物业简介PPT（包含以红色字体突出显示“我司承诺垫资100万元作为紧急整改专项款，在后期公共收益中收回”的记载）”等等，供第三次业主大会业主投票时查阅使用。该事实及招标文件足以证实，虽然远大美域业委会在签约之前未将签订版的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》（以下简称“《合同》”）公示以及作为第三次业主大会的独立表决事项，但事实上业主在第三次业主大会行使表决权时，已经知晓除招标版《合同》以及时代公司“垫资”等服务承诺，应当视为签订版的《合同》主要条款均已经过业主大会的审议和批准。5、2017年9月26日，远大美域业委会与时代公司在后环社区居委会的监督、派出所的参与、以及招标小组、相关业主的见证下签订《合同》。该项事实以及后环社区居委会指导、监督第二次、第三次业主大会的事实，足以证实所有活动均公开、透明，时代公司完全有理由相信该次签约符合相关规定，时代公司系善意第三人。6、远大美域业委会自成立时起即建立了业委会内部议事使用的微信群，所有以业委会名义对外发出的公告均事先在微信群中提交讨论和通过。特别是2017年9月25日13：43，邱鲁斌在该群中通知“明天上午十点集中后环居委会会议室，发中标通知书给时代并签合同，请各位务必准时参加！”。而其他委员均以“在外办事”、“回不去”、“上班”为由表示不参加。7、2018年5月31日，时代公司取得珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会发展改革和财政金融局出具的《高新区发改局收费备案审批表》，珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会规划建设环保局出具的《珠海市物业服务合同备案表》。三、《合同》合法有效，且一审法院对效力所作出的认定与裁判结果相矛盾。（一）签订版《合同》的主要条款以及时代公司的投标文件实质经过了业主大会的审议和批准，应当确认其合法性。1、第二次业主大会决定“以招标的方式选聘物业公司”。2、远大美域业委会作为业主大会的法定执行机构，在无配套法规作为明确指引、且不违反法律法规禁止性规定的情形下，负责编制包含《合同》在内的招标文件，并向业主公示。3、时代公司的所有投标文件（包含争议较大的“垫资”条款）在第三次业主大会时已向业主公示。4、第三次业主大会虽然未将审议和批准签订版《合同》作为一个独立的表决事项，但业主在表决“时代公司作为中标单位”时，实质已对招标版以及时代公司的投标文件进行了审议批准。5、招标版《合同》与签订版《合同》的条款差异应区别处理。综前事实，签订版《合同》的主要条款实质已经获得业主大会的审议和批准。在相关法规无具体明确指引的情形下，实务中的自主招标选聘和一般选聘之区别在于，前者需要编制招标文件作为招标的组成部分，招标文件中一般应包含合同主要条款或全部条款，而后者只是单纯对物业公司作出选择，一般不需编制招标文件，不含合同及条款。本案中，第二次业主大会决定以招标方式选聘物业公司时，远大美域业委会作为业主大会的执行机构，已被赋予从事相关活动的实体权利。随后远大美域业委会依次成立招标小组、招标小组编制含物业合同在内的招标文件并向全体业主公示、发布招标公告、邀请主管部门见证开标，小区业主均已知晓物业合同内容，且远大美域业委会在组织召开第三次业主大会过程中，再次将时代公司的《远大美域新城物业服务方案》在业主QQ群中公示，重大条款亦印制在《志愿者工作手册》中供业主表决时查阅。虽然第三次业主大会未将审议批准《合同》明确作为一个独立的表决事项，但业主在知悉招投标文件且选择时代公司为中标单位时，理应视为业主同时表决通过了《合同》。（二）一审法院未将合同部分无效与全部无效加以区分。1、一审判决本意是认定招标版《合同》和时代公司的投标文件已经过业主大会的审议批准，仅是认为签订版的《合同》未提交审议批准。但此种情形下，一审法院理应严格区分合同全部无效或部分无效，但一审法院却未予区别处理。2、签订版《合同》并未改变招标版《合同》中的“物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标；物业管理服务费用的标准及收取办法;物业管理服务费用收支管理的措施及目标；各方主要权利义务；合同争议及纠纷的解决办法；合同期限；合同生效”等主要条款，但一审法院却认定合同整体无效，明显与法相悖。四、招标版《合同》与签订版《合同》的差异条款亦不符合《物业纠纷司法解释》”“免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”规定的部分无效之情形。1、条文数量的变化并未改变合同双方的主要权利义务。2、“垫资”条款的修订是根据招投标情况而据实作出的调整，第三次业主大会时已向业主公示。若时代公司在《投标文件》或评标演讲时均明示“投入自有资金、无须返还”，而最终签订合同时修改为“垫资”才属违反承诺。但时代公司《招标文件》中即明确表述为“应投入自有资金”，并未特别约定无偿或无须返还，而“垫资”亦属投入自有资金，且该修订与时代公司《投标文件》中的表述及6月17日评标演讲现场承诺完全一致，属于合理范围。3、“专项服务外包”条款的修订符合《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，属明确业委会的法定“监督”而非“管理”职责，划清各自的权利边界，并未损害业主利益。4、“业主逾期交纳物业费违约金标准”条款的调整并未非损害业主利益。众所周知，物业服务的资金全部来源于业主交纳的物业服务费用，《物业管理条例》第四十一条亦规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故按时交纳物业费是业主的法定义务，否则是对其他按时交费业主权利的侵害。5、其他条款的修订并非重大权利义务的变更，条款修订并非违背《关于远大美域新城物业管理基本招标程序的公告》要求。该公告第三条第1款仅表述为“一般不作更改”，并非不得更改。五、一审法院对于“合同大量修改，属于一份新的合同，讼争的合同签订前未经业主大会审议、批准，不是远大美域新城小区业主的真实意思表示”的认定于法无据，与事实不符。首先，讼争的合同正文后的第一页特别标注了附件，包括“小区招标文件、时代公司投标文件、时代公司服务方案”，并记载附件与合同具同等法律效力，共同生效”；其次，招标版合同与讼争的合同虽然条文数量发生了变化，但并只是对条款进行了分拆，个别条款按照法律、行政法规的规定进行了明确，同时也增加了对业主有利的9个条款；最后，是否小区业主的真实意思表示，完全可以从业主是否履行讼争合同的主要义务（即支付物业费）进行判断，不应以地方性法规规定的“合同是否经过审议批准”作为唯一标准。结合《合同法司法解释二》第十二条的规定，远大美域业委会于2017年10月在小区向全体业主公示了讼争的合同，但一直以来，有大多数业主向时代公司交纳物业费（即履行讼争合同），足以证实讼争合同是小区业主的真实意思表示，认可或追认讼争的合同。六、讼争的签订版《合同》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院法律适用错误。除作为地方性法规的原《珠海市物业管理条例》第十七条规定“业主大会行使下列职权：（三）审议批准物业管理服务合同”之外，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均未明确列举，亦未作出相关禁止性规定。一审法院关于“涉案的《珠海市高新区远大美或新城物业管理服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的禁止性规定”的认定，属法律适用错误。行业现状是，各地关于物业管理有关的地方性法律、规章、规范性文件数量多、且参差不齐，时代公司作为普通的民事主体，在民事活动中关于合同效力的合理注意范围理应以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定为限，一审法院不应擅自扩大。七、讼争合同所修订的条款，并不存在《最高院物业服务司法解释》第二条所列举的免除物业企业责任、加重业主责任，排除业委会或业主主要权利的条款，并未侵害业主的权益。远大美域业委会于2017年3月作出的《关于远大美域新城物业管理基本招标程序的公告》以及2017年5月最终对外发布的《招标文件》，也仅表述“合同一般不作更改”，故时代公司有理由相信，合同条款可以在平等、符合法规的条件下进行修订，时代公司系本案的善意第三人。八、时代公司系善意第三人，一审法院关于案外人“邱鲁斌与时代公司签订合同”的认定明显不当。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，《物业管理条例》第三十四条第一款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，《广东省物业管理条例》第四十四条第一款规定：“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明”。1、不论讼争的《合同》是否还需再次经过业主大会审议和批准、远大美域业委会及邱鲁斌是否具备相应的代理权，但毕竟远大美域业委会系经过主管部门合法备案的业主大会执行机构，其在行政法规强制性规定赋予的法定职责和义务范围内，与业主大会选聘的时代公司签订合同，时代公司有理由相信其已具备代表业主大会与时代公司签订合同的合法代理权。2、2017年6月17日评标和9月26日签订《合同》现场均有作为法定行政主管部门的后环社区居委会到场监督，公安机关在场协助，远大美域业委会亦向时代公司出示了《物业管理条例》第四十四条第一款要求的《业主委员会备案确认书》、第三次业主大会结果、《中标通知书》等文件，足以使时代公司确信远大美域业委会具有代理权。3、即使远大美域业委会没有代理权，但目前已有大多数业主在履行《合同》，以及向时代公司交纳物业费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”之规定，亦应视为大多数业主对《合同》的追认，故应保护时代公司作为善意第三人的合法权益。九、一审判决若不加以纠正，必然使3年换取的小区平稳再次陷入危机，影响社区和谐、社会稳定。黄荣伟等五人辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合法有效的合同应当是当事人的真实意思表示，意思表示不真实的，应当认定无效。案涉合同中接受服务的一方是全体业主，根据法律规定，只有业主大会的决议才能代表全体业主的真实意思表示。且物权法、物业管理条例均规定，选聘物业服务企业是业主大会的职权，该条款中的“选聘”不但包含选定合同相对方，更应包括确定合同内容，因此，一审判决查明案涉合同未经业主大会审议批准后，认为审议批准合同是必须由业主共同决定的事项，非经业主大会审议批准的合同，不能认定为业主一方的真实意思表示，是正确的。二、时代公司主张一审法院漏查的“重要事实”不影响本案的实体处理。一审法院认为，案涉合同签订前未经业主大会审议批准，不是业主的真实意思表示，违反物权法、物业管理条例的规定，因此认定案涉合同无效。而时代公司所列举的“漏查事实”均不能代替业主大会依法享有的对合同的审议批准权，不能认定为全体业主的真实意思表示，不能推翻法律规定物业服务合同应当经业主大会审议批准而案涉合同未经审议批准的事实，反而时代公司在其上诉状中确认了邱鲁斌在签订合同前未将合同向业主公示以及提交第三次业主大会表决的事实。三、案涉合同并非部分无效，一审判决的认定正确。案涉合同与招标合同相比，删除了大量对业主有利的条款，增加了对物业公司有利的条款，对部分条款作了对物业公司有利的修改，已经是一份全新的合同，一审判决对此认定正确。如果按时代公司的观点，案涉合同中只能认定部分条款无效，那么，被删除掉的对业主有利的条款应如何处理？被修改的条款应如何处理？何况，即便是招标文件中所附合同，也同样未经业主大会审议批准，事实上招标文件挂网版、各投标单位的投标文件均未向业主公示过，也未经业主大会审议，第三次业主大会在表决时业主仅知晓两家公司的评标分数，且表决票的选项设计只能选择时代公司中标，业主们基于对招标人员及评标结果的信任投票，而不是基于对招标文件的了解、对评标过程的认可、对中标单位投标条件的认可而投票，因此，不能仅凭第三次业主大会的表决结果推定业主知晓招标文件及投标文件的内容并进行过审议批准。四、一审判决认定时代公司不是善意第三人是正确的。时代公司作为一级物业服务企业，多年来在珠海多个楼盘提供物业服务，且有专门的法务人员，应当清楚知道物权法、物业管理条例、珠海市物业管理条例的规定，知道审议物业服务合同是业主大会的职权。时代公司是投标单位，应当清楚知道招标文件中所附合同内容，同样应当清楚知道案涉合同做了大量修改，根据黄荣伟等五人提交的证据，合同的修改是在时代公司的主导下完成的。再者，案涉合同电子文档由时代公司的工作人员于2017年9月21日最后定稿，时代公司与邱鲁斌于2017年9月26日签订合同，中间只间隔五天，绝不可能召开一次业主大会，时代公司应当明知该份修改过的合同未经业主大会的审议批准，事实上，该份合同连业主委员会都没有审议过（该事实在（2018）粤04民终2153号判决书中已经珠海中院认定）。因此，时代公司不但不是善意第三人，还是与邱鲁斌等人共同修改合同侵害业主利益的一方。远大美域业委会对时代公司的上诉无意见。黄荣伟等五人向一审法院起诉请求：1.确认远大美域业委会与时代公司于2017年9月26日签订的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》无效；2.判令时代公司远大美域业委会承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、黄荣伟等五人均是珠海市************远大美域新城小区业主。二、2016年7月18日，远大美域新城小区第一次业主大会选举产生了首届业主委员会委员，邱鲁斌担任业主委员会主任。三、2017年1月，远大美域新城小区召开第二次业主大会，表决通过以下事项：1.不同意续聘海湾物业公司；2.以招标的方式选聘物业公司；3.授权业主代表大会表决、批准选聘新的物业公司。四、2017年3月24日，远大美域业主委员会作出远业字【2017】第009号会议纪要，会议纪要载明：成立招投标小组，由邱鲁斌担任组长，张春波、林建华、张立业、曹红军、王尔峰、梁锦钦任成员。五、2017年3月25日，远大美域业委会发出《关于正式成立远大美域新城物业招标工作小组的公告》（远业字[2017]第10号），该公告载明：1.招标小组主要工作职责：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订物业管理委托合同。2.组成成员（共7人）：组长为邱鲁斌，副组长为张春波，成员为梁景钦、王尔峰、林建华、曹红军、张立业。3.邀请高新区后环居委会党支部负责人、副主任林观生担任此次公开招标的监督员。六、2017年5月8日，远大美域业委会发出《关于的公告》。七、2017年6月1日，远大美域业委会在珠海市物业管理行业协会网站发出招标公告。八、2017年6月16日，时代公司向远大美域业委会递交了《珠海高新区远大美域新城小区物业管理投标文件》。时代公司的投标文件有说明：我司承诺垫资100万元作为紧急整改专项款，在后期公共收益中收回。九、2017年6月24日，远大美域业委会发出《关于远大美域新城小区物业招标进程的公告》，载明：2017年6月17日完成了远大美域新城小区物业管理公开招标项目的公开开标和评标工作，在6家具备投标资格的公司中，评选出综合得分第一的时代公司（综合评分105.5分）作为中标候选单位，评选出综合得分第二的广东碧桂园物业服务股份有限公司（综合评分88.7分）作为备选单位。十、2017年7月9日，远大美域业委会发出《关于召开远大美域新城业主大会第三次会议的公告》，载明：会议于2017年7月25日至8月25日召开，以书面征求意见方式（即以书面形式表决和投票）召开。会议内容是由全体业主对其授权给业委会的物业招标结果进行表决。十一、远大美域新城小区第三次业主大会表决通过以下事项：1.同意评标结果综合得分第一的时代公司作为中标单位；2。同意评标结果综合得分第二的广东碧桂园物业服务股份有限公司作为中标备选单位，在中标单位出现无法履行的状况时，自动升级为中标单位。十二、2017年9月21日，远大美域业委会在珠海市物业管理行业协会网站发布《珠海市远大美域新城物业管理项目中标公示》。十三、2017年9月26日，远大美域业委会发出《远大美域新城第三次业主大会表决结果正式生效的公告》，并于当日向时代公司发出《珠海高新区远大美域新城小区物业管理中标通知书》。十四、2017年9月26日，远大美域业委会与时代公司签订《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》。十五、签订版合同与招标版合同存在的主要差异之处：1.招标版合同共四十一条，签订版合同共五十条；2.签订版合同删除了“但相应的外包服务应经甲方同意”的表述；3.签订版合同增加明确物业公司收费权的内容；4.签订版合同将“投入自有资金”改为“垫资，从公共部位经营收益中等额归还”；5.签订版合同将“公共部位经营管理办法由甲乙双方共同确定”改为“乙方有权依法自主开展物业管理服务和经营活动”；6.签订版合同删除了“在必要时，甲方可以将全部或部分公有设施设备和公有部分的经营管理权收回，自行管理与经营”；7.签订版合同将“业主考评每年最多举办2次，至少举办1次”改为“考评每年进行一次”；8.签订版合同将“整改计划甲方审核不通过，则合同终止”改为“如果乙方拒绝整改，或整改计划得不到甲方认可，甲方有权单方面终止本合同”；9.签订版合同增加“如果乙方认为考核不合格的原因主要在甲方，有权要求甲方召开业主代表大会听取乙方陈述后再作决定”；10.签订版合同将“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费的，每日按千分之一支付滞纳金”改为“有权按每日千分之三收取滞纳金”。十六、黄荣伟等五人主张招标版合同相比公示版合同，只修改了对物业公司有利的几个条款，对业主不利。十七、公示版合同、招标版合同、签订版合同均未作为表决事项提交业主大会审议、批准。签订版合同在合同签订后才向小区业主公示。一审法院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据黄荣伟等五人的诉讼请求、事实和理由，远大美域业委会、时代公司的答辩意见，以及庭审查明的事实，一审法院认为，本案的争议焦点是：一、黄荣伟等五人是否有提起本案诉讼的主体资格；二、涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》是否为远大美域新城小区业主的真实意思表示；三、远大美域业委会与时代公司是否存在恶意串通损害业主权益的行为；四、涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》是否违反法律、行政法规的禁止性规定。针对以上争议焦点问题，一审法院予以分析评判如下：一、黄荣伟等五人是否有提起本案诉讼的主体资格。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”据此，黄荣伟等五人作为远大美域新城小区的业主，是涉案物业服务合同权利义务的实际享受者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，涉案的物业服务合同的效力与其存在利害关系，因此，黄荣伟等五人具有提起本案诉讼的主体资格。对于时代公司的抗辩意见。一审法院认为，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼。第二条规定：涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。据此，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其对物业服务等涉及全体业主共同利益的争议事项提起民事诉讼，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。但是，合同效力是法律赋予依法成立合同所产生的约束力，如果合同违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，国家就不承认此类合同的效力，而不管当事人是否主张合同的效力，也即，合同效力应由相关有权机关依照法律规定进行认定，而不属于全体业主共同讨论决定的事项，单个业主当然有权对违反法律、行政法规的强制性规定，损害其合法权益的合同提起相应诉讼，单个业主的诉权与业主委员会的诉权并不发生矛盾。因此，时代公司以《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定为由主张黄荣伟等五人不具有提起本案诉讼的资格，依据不足，一审法院不予采纳。二、涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》是否为远大美域新城小区业主的真实意思表示。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项。而选聘物业服务企业，内容不仅包括确定物业服务企业，亦应包括与之签订的物业服务合同，因此，物业服务合同属于业主共同决定的事项，应由业主大会审议、批准。本案中，根据已经查明的事实，远大美域新城小区召开第三次业主大会时，并未将招标版合同作为大会的表决事项，但是，鉴于时代公司作为中标单位被第三次业主大会表决通过，而确定中标单位，内容不仅包括确定了时代公司作为物业合同的相对方，亦确定了与之签订的物业服务合同。本案中，远大美域业主委员会发出的招标文件是要约邀请，时代公司提交的招标文件是要约，而远大美域业主委员会向时代公司发出的《中标通知书》是承诺，因此，第三次业主大会表决通过的物业服务合同，内容不仅包括招标版合同，亦应包括时代公司提交的招标文件中的要约。在第三次业主大会表决确定时代公司作为中标单位后，应按照招标版合同和时代公司的要约确定双方签订的合同。但是，远大美域业主委员会与时代公司于2017年9月26日签订的合同却进行了大量的修改，合同条目从41条改为50条，且删除了部分条款，增加了部分条款，修改了部分条款，已经属于一份新的合同。而该份合同在签订前未经业主大会审议、批准，不是远大美域新城小区业主的真实意思表示。三、远大美域业委会与时代公司是否存在恶意串通损害业主权益的行为。一审法院认为，黄荣伟等五人主张远大美域业委会与时代公司在招投标过程中恶意串通，损害业主的合法权益，但未向一审法院提交证据证实，一审法院不予支持。而且，远大美域新城小区第二次、第三次业主大会均有后环居委会的工作人员监督并签名确认，第三次业主大会亦对评标结果进行了表决，可见招投标过程符合相关规定。但是，在时代公司被确定为中标单位后，却不按照招标版合同和投标文件确定双方需要签订的合同，而是另立合同，增加了对其有利，对业主不利的条款，删除了对业主有利的条款，损害了业主的合法权益。邱鲁斌作为时任远大美域新城业主委员会主任，在签订版合同未提交业主大会审议、批准的情况下，与时代公司签订涉案物业服务合同，亦损害了业主的合法权益。再者，法律法规的颁布具有公示作用，时代公司作为物业服务企业，理应知道选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，但是，其在签订涉案物业服务合同时，未要求邱鲁斌出示涉案物业服务合同已经业主大会批准的相关文件，具有明显过错，不属于善意第三人。四、涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》是否违反法律、行政法规的禁止性规定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项。本案中，邱鲁斌未按业主大会授权决定的内容与时代公司签订涉案物业服务合同，且涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》至今未取得业主大会或者专有部份占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，因此，涉案的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的禁止性规定。综上所述，涉案的物业服务合同不是远大美域新城小区业主的真实意思表示，时代公司在签订涉案物业服务合同过程中，不属于善意第三人，涉案物业服务合同因违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定无效。黄荣伟等五人的诉讼请求有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《物业管理条例》第十一条的规定，一审法院判决：确认远大美域业委员会与时代公司于2017年9月26日签订的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》无效。一审案件受理费4092元，由远大美域业委员会、时代公司负担。时代公司二审提交《关于时代公司远大美域新城项目2018年1月1日-2018年12月31日物业管理费收取情况》作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2017年5月22日，远大美域业委会召开“关于小区物业招标事项的专题会议”，表决通过《招标文件》。《招标文件》在物业管理招标程序部分规定：“在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中明确规定，一般不作更改”。2017年9月26日，远大美域业委会在后环社区居委会、派出所、招标小组、监事会、业主大会部分成员和其他业主的见证下与时代公司签订了《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》。2017年10月12日，时代公司进驻小区进行全面管理，并于2017年11月13日向远大美域业委会缴纳了20万元的履约保证金。2017年12月13日，远大美域业委会主任由邱鲁斌变更为林建华，并经珠海市高新区公共建设局进行了变更后的备案。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”依据上述法律规定，黄荣伟等五人作为远大美域新城小区的业主，有权向法院起诉请求确认涉案物业服务合同无效，具有提起本案诉讼的主体资格。时代公司上诉主张黄荣伟等五人不具有确认合同无效的诉权错误，本院不予采信。如一审判决所述，远大美域业委会发出的招标文件是要约邀请，时代公司提交的投标文件是要约，而远大美域业委会向时代公司发出的《中标通知书》是承诺。时代公司在投标文件中说明“我司承诺垫资100万元作为紧急整改专项款，在后期公共收益中收回”，这与招标文件中关于物业服务企业投入自有资金进行物业服务小区改造的条款内容不同。虽然该条变更内容未向全体业主征求意见，但远大美域业委会向时代公司发出《中标通知书》，应视为远大美域业委会对该条款变更为垫资条款的认可。在2017年9月26日同一天内，远大美域业委会共签发了三份文件，分别为：1、发出《远大美域新城第三次业主大会表决结果正式生效的公告》，即第三次业主大会表决确定时代公司作为中标单位；2、向时代公司发出《珠海高新区远大美域新城小区物业管理中标通知书》；3、与时代公司签订《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》。那么在第三次业主大会表决确定时代公司作为中标单位后，除前述招标文件中变更的垫资条款外，远大美域业委会与时代公司签订的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》内容应与招标文件合同条款内容相一致，这亦符合《招标文件》中关于“在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中明确规定，一般不作更改”的约定。但实际上，远大美域业委会与时代公司于2017年9月26日签订的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》存在大量的修改，合同条目从41条改为50条，且删除了部分条款，增加了部分条款，修改了部分条款，对部分条款进行了拆分，已经成为一份新的合同，不再代表远大美域新城小区业主的真实意思表示。其中删除“但相应的外包服务应经甲方同意”的表述；将“公共部位经营管理办法由甲乙双方共同确定”改为“乙方有权依法自主开展物业管理服务和经营活动，但不得损害业主或物业使用人的合法权益”；删除了“在必要时，甲方可以将全部或部分公有设施设备和公有部分的经营管理权收回，自行管理与经营”的条款，明显对业委会和业主的物业管理权利进行了限制。而将“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费的，每日按千分之一支付滞纳金”改为“有权按每日千分之三收取滞纳金”，属于加重业主责任的情形。对上述合同条款的变化，时代公司显然明知并存在过错，故对于时代公司主张其为善意第三人的主张，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项。本院认为，选聘物业服务企业，内容不仅包括确定物业服务企业，亦应包括与之签订的物业服务合同，因此，物业服务合同属于需要业主共同决定的事项。涉案《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》内容与招标版合同有较大变化，该签订版合同至今未取得业主大会或者专有部份占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，且部分业主交纳物业服务费的行为亦不能视为对签订版合同的认可。一审法院据此认定《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》因违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的禁止性规定而无效正确，本院予以维持。综上所述，时代公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4092元，由广州市时代物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年一月八日书记员  王 莉