宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初12757号原告：银川万通物业服务有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：包某。委托诉讼代理人：朱某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：韩某，山东省嘉兴县人，住宁夏回族自治区。公民身份号码:×××委托诉讼代理人：芦某（与韩某系夫妻关系），黑龙江省鸡西市人，住宁夏回族自治区。公民身份号码：×××原告银川万通物业服务有限公司（以下简称银川万通公司）与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川万通公司的委托诉讼代理人包某、朱某，被告韩某的委托诉讼代理人芦某到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告银川万通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠缴的物业服务费6995.7元，电梯费3206.4元，违约金367.2元，总计10569.3元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为银川市金凤区森林半岛小区提供物业服务，按照合同约定及法律规定，各业主应向原告支付物业服务费。现被告作为该小区32#-xxxx室的业主，无故拖欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，电梯费10202.1元，其行为已违反合同约定及法律规定，并应支付相应的违约金。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告韩某辩称，1、诉状是2019年2月28日起诉的，按民法通则法律有关规定，诉讼有效期为两年，所以诉讼时效应为2018年2月27日至2019年2月28日，但是原告起诉的日期为2016年1月1日至2018年12月31日，起诉期部分超过了有效诉讼期；2、起诉的金额应是每月190元的物业费，其同意支付电梯费和11个月的物业费，但物业公司以不能全额缴纳物业费为由不收取。森林半岛32号楼进户门，此门没有自动回门装置，导致此门不能自动关闭，社会推销人员经常敲门推销产品和贴放广告，严重影响了住户的休息和家庭财产安全，住户多次反映物业公司，但此问题至今未解决；3、小区大门车场已满，小区内无车位的车辆不让进入，由于业主身患重病，行走困难，物业也不让车进入小区送业主上楼，给业主带来巨大的身体痛苦，由于车场已满，不让车辆进入，严重堵塞道路，造成汽车鸣笛，汽车鸣笛严重影响32号楼xxxx住户的休息；4、因为汽车鸣笛严重影响32号楼xxxx住户的休息，业主只好在屋内又加装了一层窗户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的物业服务费收缴凭证、温馨提示，无法达到其证明目的，本院不予采信；2、原告提交的物业服务费催缴通知单照片，客观真实，本院对真实性采信,对证明目的部分采信；3、被告提交的照片3张，原告对真实性认可，本院对真实性采信，对证明目的部分采信；4、被告提交的录音（手机载体播放），因其未在法庭限定的期限内提交录音光盘及文字整理资料，视为被告未提交该份证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：森林半岛业主委员会与案外人陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称陕西万通银川分公司）签订《物业服务合同》一份，约定：陕西万通银川分公司为森林公园M岛森林半岛小区提供物业服务，合同期限自2015年7月1日至2017年12月31日，物业费的收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米（28#-32#楼），住宅电梯费收费标准为1层0.15元/月/平方米，2至6层每层递增0.05元/月/平方米，7层以上每三层递增0.05元/月/平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，森林半岛业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按千分之三的标准向陕西万通银川分公司支付违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉。2016年3月3日，原告银川万通公司与陕西万通银川分公司签订《森林半岛陈欠物业服务费用交接协议书》一份，约定银川市金凤区森林半岛小区的物业服务企业现由陕西万通银川分公司变更为原告，陕西万通银川分公司退出，小区部分业主欠缴陕西万通银川分公司部分物业服务费、电梯使用费，陕西万通银川分公司未主张权利的，均由原告继续主张欠缴业主欠缴期限内的欠缴金额，追缴所得物业费、电梯使用费归原告所有，陕西万通银川分公司不再主张；具体欠缴业主及欠缴金额详见附件一《欠缴物业费、电梯使用费的业主清单》，原告仅对该附件所载的业主欠缴期限内的欠缴金额有权主张，其他欠缴费用追缴权利仍归陕西万通银川分公司。《欠缴物业费电梯使用费业主清单》中载明，韩某，房号32-1001，2016年1.1-2016.3,3个月物业费583元，电梯使用费267元，费用850元。2016年3月5日，原告银川万通公司与森林半岛业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：原告为森林公园M岛森林半岛小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日至2017年12月31日，物业费的收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米（28#-32#楼），住宅电梯费收费标准为1层0.15元/月/平方米，2至6层每层递增0.05元/月/平方米，7层以上每三层递增0.05元/月/平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，森林半岛业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按日千分之三的标准向原告支付违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉。2017年12月21日，原告银川万通公司与森林半岛业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：原告为森林公园M岛森林半岛小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日，物业费的收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米（28#-32#楼）；32号楼十层至十二层电梯费收费标准为0.55元/月/平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用和电梯使用费的，森林半岛业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按累计欠付的物业费电梯使用费总和日万分之二的标准向原告支付违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉。物业服务企业因诉讼产生的包括但不限于诉讼费、公告费、邮递费、律师费等相关费用均由欠缴人承担。被告韩某系银川市金凤区北京中路森林半岛小区2-32号楼xxxx室业主，房屋面积为161.94平方米。现原告主张被告支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及电梯费，为此诉至本院。本院认为，业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对居住在该小区的业主具有约束力。物业管理企业提供物业管理服务后，有权依据法律或者合同的规定获取物业服务费。被告韩某作为森林半岛小区2-32号楼1001室房屋业主，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，原告在此期间为该小区提供物业管理服务，被告应按合同约定向原告交纳相应的物业服务费及电梯费。对于原告主张物业费6995.7元、电梯费3206.4元的诉讼请求，经查，2016年1月至3月期间，物业服务企业为案外人陕西万通银川分公司，2016年3月3日陕西万通银川分公司撤出涉案小区，并与原告签订交接协议书，该协议书明确载明被告存在拖欠2016年1月至3月的物业费、电梯费共计850元，自2016年3月3日原告应当知道权利受到损害，故对此期间的债权已经超过诉讼时效。自2016年4月1日直至原告起诉时，涉案小区的物业服务企业为原告，因物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。经核算自2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业费6420.81元（161.94㎡×1.2元/月/㎡×12月÷365日×1005日=6420.81元）、自2016年4月1日至2017年12月31日期间的电梯费1703.70元（161.94㎡×0.50元/月/㎡×12月÷365日×640日=1703.70元）、2018年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费1068.80元（161.94㎡×0.55元/月/㎡×12月=1068.80元）。鉴于原告在提供物业服务时存在服务不到位的情况，本院酌情支持韩某支付85%的物业费，即5457.69元（6420.81元×85%=5457.69元）；支持韩某支付自2016年4月1日至2018年12月31日期间的电梯费2772.50元。对于原告主张违约金的诉讼请求，虽在合同中对违约责任进行了约定，但因双方对于物业服务存在争议，被告不属于无故拖欠，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩某于本判决生效后十日内支付原告银川万通物业服务有限公司自2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5457.69元、电梯费2772.50元，合计8230.19元；二、驳回原告银川万通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费33元（已减半收取），由原告银川万通物业服务有限公司负担8元，由被告韩某负担25元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇二〇年一月十四日书记员 杨晓云附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。