广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15259号原告：广州美联港置房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区************之A。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：薛红，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丽莉，女，该公司员工。被告：中山市宏茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********************之一。法定代表人：张政，总经理。委托诉讼代理人：吴冬尼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓彤，女，该公司员工。原告广州美联港置房地产代理有限公司（以下简称美联公司）与被告中山市宏茂房地产开发有限公司（以下简称宏茂公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告美联公司的委托诉讼代理人薛红、唐丽莉，被告宏茂公司的委托诉讼代理人吴冬尼、陈晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美联公司向本院提出诉讼请求：1.宏茂公司向美联公司支付中介服务费460472元；2.宏茂公司向美联公司支付利息（以460472元为基数，从2019年9月18日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。诉讼过程中，美联公司变更诉讼请求为：1.判令宏茂公司向美联公司支付中介服务费102466元；2.宏茂公司向美联公司支付利息（以102466元为基数，从2019年9月18日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2017年，美联公司与宏茂公司签订《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》。合同约定宏茂公司委托美联公司为其销售代理人，为宏茂公司位于中山市横栏镇“大大的家”项目（报建名：佳诚富鸿花园）提供居间服务。对于美联公司居间服务成交的单位，宏茂公司按照房屋售价的12%结算居间服务费，服务费按自然月结算，当月30日前结算上一个月的费用。美联公司按照约定履行了义务，但宏茂公司尚欠佣金未支付。美联公司多次向宏茂公司催促，并于2019年7月17日委托律师向宏茂公司发送催促支付服务费的函件，但宏茂公司仍未能支付。为维护自身的合法权益，美联公司向法院提起本案诉讼。宏茂公司辩称，1.根据美联公司代理律师的两次短信回复显示，双方争议的标的仅为13栋808房及13栋607房的佣金，争议金额为102466元，并非460472元；2.美联公司提出结佣请求所依据的《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》是商铺的销售代理合同。而本案争议金额所涉的两套物业为公寓，并非商铺，不在双方签订的居间合同代理范围内，所以美联公司对上述两套物业无权代理；3.13栋808房业主梁少芬的六万元佣金收据为珠海市百川置业投资有限公司（以下简称百川公司）开出，而珠海百川公司为宏茂公司代理销售公寓。13栋607房业主黄凤娥的六万元佣金收据为业务员手写，未加盖美联公司公章。另外，宏茂公司与销售代理公司签订销售代理合同，由销售公司派出销售人员带客户前往指定项目时应在项目销售群组报备、抵达项目时会给代理销售人员发出《转介客户登记表》（来访确认单）、成功售出物业后会给代理销售人员发出《成交确认表》，用以证明物业是经由该代理公司出售的，但美联公司均未出具上述材料，无法证明上述两套物业是由美联公司售出。综上，美联公司的诉请没有依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，宏茂公司与美联公司签订《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》，约定美联公司为宏茂公司位于中山市横栏镇“大大的家”项目（报建名：佳诚富鸿花园）的场外销售提供居间服务。合同约定服务期限为2017年6月1日至2017年10月31日，宏茂公司按照单套房屋售价的12%作为结算居间服务费，居间服务费按自然月进行结算，当月结算上月的费用；美联公司应当于次月5日前向宏茂公司提供当月《成交明细表》（一式两份并加盖美联公司公章）进行对账，对账后宏茂公司应在次月30日前予以支付；收款前，美联公司应当按照宏茂公司要求提供等额合规增值税专用发票，否则宏茂公司有权顺延支付居间服务费且不属于违约，美联公司应继续履行合同；如因宏茂公司原因而导致逾期付款的，按逾期付款金额部分银行同期贷款利率承担违约责任。对于可销售的物业，合同约定为经宏茂公司确认的位于中山市横栏镇“大大的家”项目的可售物业（详见附件一：《可售物业清单》），但《可售物业清单》为空白。对于客户的确认，合同约定以双方共同确认的《转介客户登记表》、《成交确认表》为准。2019年7月16日，美联公司委托律师向宏茂公司发送《律师函》及《确认函》，要求宏茂公司向美联公司支付《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》尚欠的6套房屋居间服务费460472元。2019年7月29日，宏茂公司向美联公司回复《关于宏茂与美联港居间服务合同确认函的情况说明》（以下简称《情况说明》），称《确认函》所涉的12栋114房、13栋407房、13栋603房均在未达结佣条件时已退房，所以不存在结佣的问题；对于商铺12栋108卡、13栋808房、13栋607房，因宏茂公司在2018年向美联公司支付过132000元，故宏茂公司对美联公司新提出的上述三套房屋佣金144472元的金额存疑。2019年8月23日，宏茂公司再次向美联公司发出《关于宏茂与美联港居间服务合同确认函的情况说明》。主要内容为：12栋114房、13栋407房、13栋603房均已在未达结佣条件之前退房，所以不存在结佣的问题；合同约定按单套房屋售价的12%作为结算居间的服务费，商铺12栋108卡成交价格为1100000元，结佣金额应为132000元，13栋808房成交价格为463885元，结佣金额为55666.2元，13栋607房成交价格为390000元，结佣金额为46800元，因此宏茂公司对美联公司提出的金额存疑，希望美联公司进行核实；美联公司提出结佣要求前应提前与宏茂公司核对交易资料及结佣金额，在核对无误后由美联公司向宏茂公司寄送发票并发起付款请求。2019年8月29日，美联公司委托诉讼代理律师向宏茂公司的工作人员发送短信，确认同意按照102466元进行结算，并询问是否寄送确认函和发票。工作人员分别回复：“不好意思，薛律师，我们这边先和业务部门沟通一下，我稍后再回复您发票是寄给我还是我们这边的业务部门直接与您对接可以吗？谢谢！”；“薛律师，我跟业务部门的同事沟通过了，他会直接跟您对接的，谢谢！”。之后，宏茂公司工作人员通过微信向美联公司工作人员发送“合同协议付款申请表”、“合同协议条件支付清单”、“佣金明细表”，要求美联公司打印并盖章后快递寄回。“合同协议付款申请表”、“合同协议条件支付清单”、“佣金明细表”载明申请付款的金额为102466元，其中13栋808房佣金55666元，13栋607房佣金46800元。美联公司于2019年9月16日将上述材料打印盖章并寄送给宏茂公司。诉讼中，美联公司与宏茂公司均表示不能提供案涉房屋的转介客户登记表与成交确认表。美联公司称诉请的佣金为13栋808、13栋607两套房屋的佣金，并同意向宏茂公司提供相应金额的增值税专用发票。宏茂公司称13栋808、13栋607两套房屋已售出，且购房款已支付完毕，相应的居间服务费也由购房者支付；正常的付款流程是，对方申请付款后，由宏茂公司的业务部门以及法务、财务部门多方审核确认，再由对方提供相应金额的发票，收到相应金额发票后支付；向美联公司回复《情况说明》对13栋808、13栋607的佣金情况进行核对，以及之后通过微信向美联公司工作人员发送“合同协议付款申请表”、“合同协议条件支付清单”、“佣金明细表”，均是由于工作人员没有与财务人员进行核实所造成的，属于工作上的纰漏。宏茂公司为证明13栋808房与13栋607房并不是由美联公司售出，提交了《“大大的家”项目公寓场外销售代理合同》和两份收据。《“大大的家”项目公寓场外销售代理合同》显示，宏茂公司与案外人百川公司签订合同，约定由百川公司代理宏茂公司位于中山市横栏镇“大大的家”项目（报建名：佳诚富鸿花园）的场外销售，代理费按照单套房屋售价的9%至10%结算，合同其他约定内容与《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》基本一致，合同附件一《可售物业清单》包括13栋8楼10套和13栋6楼10套。两份收据均为复印件，分别反映收到梁少芬交付的大大的家13-808房60000元；收到黄凤娥交付的大大的家13栋607房装修费用60000元；梁少芬的收据加盖有百川公司公章，黄凤娥的收据没有收款单位盖章。美联公司对《“大大的家”项目公寓场外销售代理合同》的真实性确认，但认为房地产公司不会只跟一家代理公司签署销售代理合同，而该份合同也不是独家代理合同，并不能排除其他公司及美联公司代理销售公寓；对两份收据的三性均不确认。本院认为，美联公司与宏茂公司存在居间合同关系，双方签订的《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。本案争议的焦点为，一是13栋808、13栋607两套房屋是否由美联公司销售；二是宏茂公司是否应当向美联公司支付13栋808房、13栋607房两套房屋的居间服务费及利息；一、13栋808房、13栋607房两套房屋是否由美联公司销售。《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》约定，对于客户的确认以双方共同确认的《转介客户登记表》、《成交确认表》为准。但庭审中，双方均表示不能提供上述两份客户确认的材料。因此，对于案涉房屋是否由美联公司销售应根据其他证据判断。美联公司为证明其代理销售了“大大的家”项目的13栋808房、13栋607房，提交了《确认函》、《律师函》、两份《情况说明》及与宏茂公司工作人员的微信聊天记录截图。上述证据反映美联公司与宏茂公司多次就13栋808房、13栋607房的佣金数额进行核对，其中宏茂公司于2019年7月29日、8月23日，两次向美联公司发出《情况说明》对商铺12栋108卡、13栋808房、13栋607房的佣金数额与美联公司进行核对，之后宏茂公司工作人员又通过微信向美联公司发送申请支付13栋808房、13栋607房佣金的“合同协议付款申请表”、“合同协议条件支付清单”、“佣金明细表”，并要求美联公司盖章后寄回。而宏茂公司为证明13栋808房、13栋607房不是由美联公司销售，提交了《“大大的家”项目公寓场外销售代理合同》及两份收据作为证据。但《“大大的家”项目公寓场外销售代理合同》仅能反映宏茂公司曾委托百川公司代理销售相关的公寓，而两份收据均为复印件，无法核实其真实性，且收据也未载明款项的用途，其中一份收据亦没有收款单位的盖章。因此，宏茂公司提交的证据并不足以证明13栋808房、13栋607房是由百川公司销售或并不是由美联公司销售。综上，美联公司为证明其代理销售了13栋808房、13栋607房提交了证据佐证并作出合理陈述，宏茂公司提交的证据不足以反驳美联公司的上述主张，经审查双方提交的证据并结合相关事实，本院采信美联公司的主张，确认案涉的13栋808房、13栋607房两套房屋是由美联公司代理销售。宏茂公司是否应当向美联公司支付13栋808房、13栋607房两套房屋的居间服务费及利息。宏茂公司辩称其与美联公司签订的是商铺销售居间合同，而13栋808房、13栋607房两套房屋为公寓，美联公司无权代理销售。虽然宏茂公司与美联公司签订的居间合同名称为《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》，但根据该合同约定，美联公司可销售物业的内容为合同附件一即《可售物业清单》，而《可售物业清单》为空白，因此合同并未对美联公司销售的房屋进行限定。宏茂公司在美联公司销售了13栋808房、13栋607房后，并未就美联公司销售上述房屋的行为提出异议，而是与美联公司就两套房屋的销售佣金数额进行核对，故应视为宏茂公司对美联公司销售上述房屋是认可并接受的。现宏茂公司确认13栋808房与13栋607房已售出，且两套房屋的购房款已支付完毕，宏茂公司应按合同约定支付报酬。《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》约定按照单套房屋售价的12%结算居间服务费，同时宏茂公司在2019年8月23日向美联公司作出的《情况说明》中亦确认13栋808房的成交价为463885元，结佣金额为55666.2元；13栋607房的成交价为390000元，结佣金额为46800元。因此，本院确认宏茂公司应向美联公司支付13栋808房、13栋607房的居间服务费为102466.2元。现美联公司诉请宏茂公司向其支付居间服务费102466元，本院予以支持。《“大大的家”项目商铺场外销售居间服务合同》约定美联公司收款前应向宏茂公司提供相应数额的增值税专用发票。庭审中，宏茂公司亦表示付款前对方应提供相应数额的发票，美联公司则表示同意向宏茂公司提供相应数额的增值税专用发票。因此，根据诉讼经济原则，为免诉累，美联公司亦同时向宏茂公司开具金额为102466元的增值税专用发票。对于利息，合同约定美联公司未能向宏茂公司提供等额的增值税专用发票则宏茂公司有权顺延支付居间服务费不属于违约。因美联公司并未向宏茂公司提供102466元的增值税专用发票，故美联公司诉请宏茂公司支付利息没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：被告中山市宏茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告广州美联港置房地产代理有限公司支付居间服务费102466元；原告广州美联港置房地产代理有限公司于本判决生效之日起三日内向被告中山市宏茂房地产开发有限公司开具并交付102466元居间服务费的增值税发票；驳回原告广州美联港置房地产代理有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8954元，减半收取计4477元，申请保全费3097元，总计7574元。由原告广州美联港置房地产代理有限公司负担6068元，被告中山市宏茂房地产开发有限公司负担1506元（该款已由原告预交，本院不作收退，被告于上述付款期限内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 成二〇二〇年一月十六日书记员 徐杏盈