湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初994号原告：高飞，男，1976年9月20日出生，回族，武汉市汉阳区墨北社区康馨养老院院长，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡胜泉、张露，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。被告：何正汉，男，1941年11月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈家豪，湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。被告：李三枝，女，1948年5月10号出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉市汉桥中兴集团有限责任公司，住武汉市汉阳区永丰乡汉桥村。法定代表人：徐安华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。原告高飞与被告何正汉、第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，因李三枝与本案具有直接利害关系，本院依法追加李三枝为本案被告参加诉讼，后分别于2019年3月25日、11月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高飞及其委托诉讼代理人胡胜泉、张露，被告何正汉、李三枝的共同委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高飞向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间于2011年9月18日的《合作协议》合法有效；2、判决被告应与原告继续履行《合作协议》的约定，即被告在取得汉阳区徐家大湾141号房屋拆迁补偿安置利益后，应当将安置利益的50%向原告账户支付相应的对价款或配合办理房屋产权分割过户事宜；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。本案诉讼中，原告明确诉讼请求2中的安置利益的50%系534.25平方米的还建安置面积，要求被告配合办理过户手续。事实与理由：2011年7月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“被告将位于徐家大湾141号的房屋出租给原告使用，租赁房屋为五层建筑，房屋面积为1,100平方米，租赁期限自2011年9月18日至2021年9月18日，十年期满后继续续租。原告按月支付租金人民币8,000元，每年房租调整幅度根据原告经营状态协商，月租金最高调整至每月人民币10,000元，第三年年租金人民币120,000元，租金计算时间自2011年9月18日起计算。……”。合同第六条第二款约定：“如遇政府拆迁，装修费用补偿，原告租赁被告的房屋在五年内，遇政府拆迁的所有补偿属原告所有；原告租赁被告的房屋在五年外，所有补偿属原被告双方各占五成。”2011年9月18日，原、被告签订《合作协议》，协议约定在原合同基础上达成补充协议，“一、原、被告双方共同经营该租赁房屋，开办汉阳区墨北社区养老院，在经营期间如政府征用土地拆迁，其拆迁赔偿归原、被告双方各占百分之五十。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。……”。武汉市人民政府于2013年4月作出【2013】第60号征收土地公告，对位于汉阳区永丰乡五里墩村的部分区域进行征收，案涉房屋位于城中村改造项目范围内，后该城中村改造项目于2018年启动，被告于2018年5月25日与第三人签订了序号K4-251的武汉市汉阳区“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿协议书，协议中约定被告选择安置房屋面积1,068.5平方米，及领取结算差额人民币697,332元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，原告依照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定，依法履行了上述合同的所有给付义务，现依法要求被告确认并配合办理相关合同的义务。根据事实及相关法律规定，原、被告之间的协议不存在法定的无效或可撤销的情形，依法应当予以确认。因此，原告依法要求确认原、被告之间于2011年9月18日的《合作协议》真实有效的诉讼请求应当得到支持。综上，原、被告之间的《合作协议》系双方的真实意思表示，原告已经履行完毕合同义务，因被告拒不承认合同效力，为维护原告的合法权益，起诉来院，望判如所请。被告何正汉辩称：何正汉仅与武汉市汉桥中兴集团有限责任公司签订拆迁安置补偿协议书，且拆迁协议书所对应的实物安置面积何正汉至今未进行选房，因此所对应的拆迁权益并不确定。何正汉与高飞签订《合作协议》的真实时间为2017年，当时签订该协议时系高飞打印好给何正汉的，何正汉在其所持有的协议中补充“房屋补偿、房屋过渡费由甲方享用”，并由高飞予以确认签字。何正汉与李三枝系夫妻关系，该拆迁权益应由其共同享有，但《合作协议》里仅何正汉签字，何正汉仅享有拆迁权益的二分之一。何正汉与李三枝共有三子，且均没有住房，也不知道《合作协议》的事情。何正汉仅系将诉争房屋出租给高飞开办墨北社区养老院，法定代表人系高飞，与何正汉无关联，且双方从未签订任何合作经营协议，双方之间仅存在租赁关系，不存在《合作协议》中表述的共同经营，故此《合作协议》的内容不真实，高飞没有对诉争房屋进行改扩建，实践中也不存在租户在未对房屋进行改扩建的情况下去分配房屋拆迁权益的情形，且高飞已收到何正汉的补偿款。高飞的行为已经对何正汉身心造成了巨大伤害。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李三枝辩称：何正汉与李三枝是夫妻关系，何正汉对诉争房产的处理并不代表李三枝的意见，本案中所有的拆迁权益李三枝应当享有一半的权利。第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证、当事人陈述认定事实如下：被告何正汉与李三枝系夫妻关系，双方于1967年登记结婚。1998年，何正汉自建位于武汉市汉阳区徐家大湾141号4间5层楼房一栋，该房屋所在土地系汉阳区汉桥村的集体土地，2005年双登双录房屋建筑面积为1,124.73平方米。2005年至2010年期间，无双登双录新增建筑面积。2011年7月12日，何正汉作为出租方（甲方）与承租方（乙方）高飞签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方愿将位于徐家大湾141号的房屋出租给乙方使用，现就有关事项达成以下协议：一、房屋租金：甲方出租房屋是五层楼，面积为1100，年租金为9.6万。二、租赁期限：甲方从2011年9月18日至2021年9月18日，十年期后继续续租，甲方将上述房屋交给乙方使用。三、租金的交付方式：1、乙方愿承租上述房屋，租金按月支付，每月支付承租房屋金额为8000，次年后按季交付。2、甲方每年房租调整浮度根据乙方经营状态协商，最高调整浮动每月房租逐渐增长到1万后将不再调整（第三年租金全年12万正）。3、甲方给予乙方2个月装修期间，收租时间从2011年9月18日开始计收。四、房屋设施及维修：甲方仅向乙方出租现状的房屋，乙方承租后应妥善保养维护，不得随意变动，房屋的内部设施，若实在需要维修，事先应征得甲方同意，且装修的费用由乙方自行承担。……六、其它事项：…2、若遇政府拆迁，装修费用补偿。1）乙方租赁甲方的房屋在五年内，遇政府拆迁的所有补偿属于乙方所有。2）乙方租赁甲方的房屋在五年外，所有补偿属甲乙双方各占五成。3、未尽事宜，双方另行协商。……”。租赁合同下方，何正汉签名、捺印，高飞签名。《房屋租赁合同》签订后，何正汉依约将诉争房屋交付高飞，高飞对诉争房屋进行装修后经营墨北社区康馨养老院。何正汉（甲方）与高飞（乙方）另行签订《合作协议》一份约定：“甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上达成一致的合作协议：一协议内容为：甲乙双方共同经营汉阳区徐家大湾141号房屋开办汉阳区墨北社区养老院，在经营期间如政府征用土地拆迁，其拆迁赔偿归甲乙双方各占百分之五十。二本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。三本协议一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”协议下方，何正汉、高飞分别签名、捺印，协议落款时间显示为“2011年9月18日”。在何正汉提交的《合作协议》中，协议打印条款下方，何正汉手写“房屋补偿、房屋过渡费由甲方享用”，高飞在该手写内容旁签名、捺印。庭审中，高飞表示认可《合作协议》手写内容中的“房屋过渡费由甲方享用”部分的约定，该手写内容中的“房屋补偿”部分系何正汉事后添加形成，并向本院申请对上述手写内容中的“房屋补偿”部分与“房屋过渡费由甲方享用”部分是否系连续形成以及“房屋补偿”部分是否系添加形成进行司法鉴定。后本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心就高飞的上述申请事项进行司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》表示《合作协议》原件上手写字迹“房屋补偿”与“房屋过渡费由甲方享用”不是同一支笔一次性连续书写形成，“房屋补偿”四字应系添加形成。高飞对租赁房屋进行装修后于2011年9月开始使用租赁房屋自行经营社区养老院直至2017年12月，但未对租赁房屋进行改扩建。租赁期间，高飞除依约向何正汉支付了租期内的全部房屋租金外，未向何正汉支付其他任何钱款，何正汉未参与上述高飞所开办的社区养老院的经营管理，也未参与收益分配。2018年5月，武汉市汉桥中兴集团有限责任公司与何正汉就案涉租赁房屋拆迁补偿事宜签订《武汉市汉阳区汉桥村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿协议书（外来户）》（序号：K4-251），约定何正汉自愿选择还建安置房建筑面积1,068.5平方米，武汉市汉桥中兴集团有限责任公司向何正汉支付各项拆迁补偿费用合计人民币697,332元。其中，货币补偿人民币47,795元，临时安置补助费人民币280,440元，搬迁补助人民币1,200元，附属设施补偿项下的空调移机费人民币5,000元、热水器人民币3,000元、电表人民币960元，它项补偿项下的附属物补偿费人民币57,000元、装修补偿费人民币106,850元、其他补偿费人民币185,087元，搬迁奖金人民币10,000元。拆迁协议签订后，2018年7月11日，何正汉通过案外人徐光文向高飞支付人民币300,000元。同日，高飞出具收条一份载明：“今收到徐家大湾141号（拆迁号169）徐光文给付叁拾万元正（￥300000）房屋装修款。”现何正汉尚未就还建协议确定的还建面积办理还建安置房的选房手续。原、被告双方就诉争《合作协议》的效力及履行事宜发生纠纷，原告诉至本院请求判如所请。本院认为：高飞在履行合同过程中，仅向何正汉支付房屋租金，何正汉并未参与高飞养老院的经营、管理和利益分配，高飞与何正汉之间仅系房屋租赁合同关系，并无合作经营关系。对于高飞是否可以依据租赁合同关系要求何正汉将何正汉名下的拆迁还建安置面积的50%即534.25平方米的还建安置面积过户至高飞名下。首先，从《房屋租赁合同》和《合作协议》的效力来看。位于武汉市汉阳区徐家大湾141号1栋4间5层房屋系何正汉在未办理规划审批情形下占用集体土地自建而成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的除外。”及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，诉争租赁房屋现已被拆除且直至一审庭审辩论终结前，原、被告双方均未提交该房屋的建设工程规划许可证或其他批准建设手续，故何正汉于2011年7月12日与高飞就位于武汉市汉阳区徐家大湾141号1栋4间5层房屋签订的《房屋租赁合同》无效，《合作协议》作为《房屋租赁合同》的一部分，也属于无效。且诉争房屋系由何正汉出租给高飞独自经营养老院用于非农经营，而由于诉争房屋所占土体为集体土地，故该集体土地之使用权实际系被何正汉出租用于非农建设，《合作协议》也因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。…”之规定无效，故《房屋租赁合同》和《合作协议》均属无效，对原、被告均不具有法律约束力，合同中关于房屋拆迁补偿分配的约定亦不对双方产生任何法律约束力，高飞不能基于其与何正汉签订的《房屋租赁合同》和《合作协议》的约定获得诉争房屋相应的拆迁补偿权益。其次，从《房屋租赁合同》和《合作协议》的履行来看，原、被告双方之间虽形成了事实上的房屋租赁关系，高飞作为房屋承租人在租赁期间仅对房屋进行了装修用于经营，并未取得诉争房屋的所有权，也未对诉争房屋进行任何改、扩建，故高飞不能基于其与何正汉之间的房屋租赁关系而获得诉争房屋相应的还建安置面积。《合作协议》签订后，何正汉并未参与养老院的经营、管理和利益分配，双方并未实际履行《合作协议》，并无合作经营期间，《合作协议》中约定的共同经营期间政府拆迁的情形下的拆迁权益分配的前提并不存在。高飞也无权要求依据《合作协议》的约定进行拆迁权益分配。最后，从双方在房屋拆迁安置补偿后的拆迁权益分配来看，拆迁安置补偿协议签订后，何正汉已支付高飞人民币300,000元，虽高飞出具的收条中载明的系装修补偿款，但在何正汉签署的拆迁安置补偿协议书中何正汉就诉争房屋除还建安置房建筑面积外，其余货币补偿总金额为人民币697,332元，其中修补偿费仅人民币106,850元，可以看出，上述何正汉支付给高飞的人民币300,000元并不仅限于装修补偿，高飞作为承租人使用诉争房屋，在租赁合同无效、高飞实际使用诉争租赁房屋经营长达六七年时间的情形下，高飞作为承租人即使享有装饰、装修、经营、搬迁等补偿，人民币300,000元的补偿也已足够。综上，高飞与何正汉于2011年9月18日签订的《合作协议》无效，高飞要求被告配合办理诉争房屋拆迁协议项下确定的534.25平方米还建面积的分割过户手续的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告高飞的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币31,013元（此款原告高飞已缴纳）、鉴定费人民币3,400元，由原告高飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  胡 君二〇二〇年一月二日法官助理凃晓剑书记员李玥