广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1231号上诉人（原审原告）：陈伟玲，女，1969年6月6日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：陈松钧，男，1955年11月18日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：谭晓，男，1991年10月6日出生，汉族，住罗定市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓月明，广东焯谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈瑞演，男，1990年8月19日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上诉人陈伟玲、谭晓因与上诉人陈瑞演房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈伟玲、谭晓上诉请求：1.请求二审法院依法判决解除陈伟玲、谭晓与陈瑞演于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》，解除合同的时间为判决生效之日；2.判决陈瑞演支付从2019年3月1日起至二审判决生效之日止的租金给陈伟玲、谭晓（以每月租金11000元的标准计算），并支付从2019年2月6日开始至房屋租赁合同解除之日止的滞纳金给陈伟玲、谭晓（滞纳金以11000元为基数每天支付5%的标准计算）。3.陈瑞演交纳的押金22000元，由陈伟玲、谭晓收取；4.判决陈瑞演支付违约金88000元给陈伟玲、谭晓；5.本案诉讼费用由陈瑞演承担。事实和理由：一、一审判决将违约金抵扣陈瑞演应缴租金，陈伟玲、谭晓认为明显不合理。陈伟玲、谭晓与陈瑞演签订的《房屋租赁合同》尚未依法解除，一审判决确认计算租金至2019年8月31日较为合理。陈伟玲、谭晓认为，既然租金应计算至2019年8月31日，那么陈瑞演应缴纳的租金为2019年3月1日至2019年8月31日，即11000元×6个月=66000元，该租金应由陈瑞演承担。由于陈瑞演延迟交租的行为，已经违反了租赁合同的约定，根据《租赁合同》第十条约定的“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同月租金800%的额度向甲方支付违约金。”由于陈瑞演违约，所以应当按照合同的约定支付违约金88000元给陈伟玲、谭晓，陈伟玲、谭晓认为陈瑞演拖欠的租金与违约金可以同时适用，一审判决将违约金抵扣了陈瑞演应缴纳的租金明显欠妥。二、请求二审法院判决陈瑞演支付拖欠租金期间的滞纳金。一审判决将违约金与滞纳金合并计算缺乏事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第四条第2点的约定，每月的1-3号为租金缴纳期限。如无故拖欠租金第五天起甲方有权向乙方每天按实收租金的5%收取滞纳金。陈伟玲、谭晓认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，一审判决完全没有支持陈伟玲、谭晓的该项请求，将违约金与滞纳金合并计算没有事实和法律依据。三、一审判决认定涉案房屋已经由陈伟玲、谭晓控制，与事实不符。陈伟玲、谭晓与陈瑞演并没有就解除《房屋租赁合同》事宜达成一致意见，陈瑞演在微信聊天中提出解除合同，这只是其单方面提出，但是陈伟玲、谭晓一直没有同意，陈瑞演并没有单方面作出解除合同的权利。直至现在为止，陈瑞演尚未将涉案房屋的锁匙交付给陈伟玲、谭晓，更没有与陈伟玲、谭晓办理交接房屋的手续。一审判决认定涉案房屋已由陈伟玲、谭晓控制与事实不符。综上所述，一审判决认定部分事实不清，没有全部支持陈伟玲、谭晓的一审诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明本案事实，维护陈伟玲、谭晓的合法权益，对本案依法改判，支持陈伟玲、谭晓的上诉请求。陈瑞演辩称：1.2019年3月至2019年8月31日陈瑞演并没有实际使用涉案房屋，陈伟玲要求陈瑞演支付房屋租金没有事实及法律依据，而且违约金的计算过高，明显高于超过造成损失的30%。2.一审法院对滞纳金的认定事实清楚，予以酌减合理。3.一审法院已经查明陈瑞演已实际将涉案房屋腾空，案涉房屋由陈伟玲控制。陈瑞演上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判；2.判决陈伟玲、谭晓向陈瑞演返还押金22000元；3.本案诉讼费由陈伟玲、谭晓承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、陈瑞演认为合同已经协商解除，不存在违约行为。2019年3月6日，陈瑞演已经和谭晓商量退租房屋事宜，并于2019年3月15日微信告知陈伟玲到租赁房屋取回房屋钥匙，且于2019年3月16日，微信告知谭晓，案涉房屋已经无人居住，陈瑞演已经撤场。陈伟玲、谭晓对以上事实已经确认，并要求陈瑞演缴交剩余的租金尾款以及水电费。一审判决认定陈伟玲自始至终没有对陈瑞演的撤场以及转租事宜明确表示过同意，且陈瑞演于3月15日已经通知陈伟玲，又于3月16日通知谭晓转告陈伟玲不符合常理，故而认定合同未协商一致解除，属于认定事实不清。陈瑞演认为，陈伟玲已经明确知悉陈瑞演提出撤场或者转租的请求，但一直不置可否，视为默认与陈瑞演解除合同。故解除合同的通知到达陈伟玲时解除。若陈伟玲一方面不同意与陈瑞演解除房屋租赁合同，又没有明确告知陈瑞演是否同意解除而一直拖延陈瑞演解除合同的时间，另一方面又向法院提起诉讼主张陈瑞演违约，要求陈瑞演支付违约金的行为明显有违诚实信用原则。若法院支持陈伟玲的请求，属于违反民法中鼓励交易的原则。陈瑞演因为经营不善，每月亏本，而且已经明确表示解除租赁合同，而陈伟玲不置可否，既不肯定也不否定，导致陈瑞演以为陈伟玲默认解除了合同。因此，陈伟玲对解除合同的请求不置可否，又对退租事宜进行了初步的洽商，视为对解除合同的默认。陈瑞演与陈伟玲的合同已经协商解除。二、即使陈瑞演未与陈伟玲协商解除，陈瑞演于2019年3月15日已经明确告知陈伟玲解除合同，陈瑞演已经以行为明确表示违约。陈伟玲应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，但至陈伟玲提起本案诉讼时，其也没有任何将房屋积极出租的意思表示及行为。一审判决认定陈伟玲的损失应按6个月的租金计算比较合理，且按800%计算违约金为过分高于陈伟玲的损失。陈瑞演认为，一审判决对陈伟玲的损失定性具有随意性。收回租赁物也就是交接钥匙以及检查房屋是否损坏，需要的时间不需要长达6个月时间。将涉案房屋另行出租，按照涉案房屋所在地的地段，若陈伟玲积极另行出租，根本不需要半个月的时间，一审判决认定另行出租所需时间酌情为6个月具有随意性，而且十分不合理。三、陈伟玲的实际损失为零。房屋所有权是陈伟玲的，陈伟玲只要不使用房屋，每月不需要缴交任何水电费，也不需要缴交物业管理费，因此，陈瑞演解除与陈伟玲之间的租赁合同，陈伟玲没有产生任何实际损失。一审判决认定按月租金的800%计算违约金未过分高于陈伟玲的损失属于认定事实不清，证据不足。四、关于合同解除损害赔偿之范围问题。合同法虽明确规定赔偿损失为合同解除的法律后果之一，但对合同解除损害赔偿的性质及其范围并未明确，故本案中违约赔偿范围不应该包括履行利益（可得利益）、即租赁合同因违约解除后，陈伟玲可以获得的赔偿不能包括合同履行时的可得利益。本案中，法院应根据解除合同时合同实际上是否已无法继续履行或履行费用过高、无法继续履行、是否由违约方恶意违约导致等因素并结合合同的履行程度等情况综合确定合同解除后的损害赔偿，有利于实现实质意义上的公平与正义。陈瑞演并非恶意违约，只是因为实在没有办法继续经营提出与陈伟玲终止租赁合同关系，陈瑞演继续履行合同的费用过高，实质已经是无法继续履行。若按月租金的800%计算违约金明显是高于陈伟玲、谭晓的实际损失，实际损失并不包括合同履行后可获得的利益。综上，一审判决认定事实不清证据不足，请求撤销一审判决第二项，依法改判支持陈瑞演的各项上诉请求。补充事实和理由：陈伟玲的实际损失为零，而且一审法院查明2019年3月中旬陈瑞演已腾空所租赁的房屋并及时通知了陈伟玲，即使陈伟玲的租金损失应计至2019年8月31日，即如合同不继续履行，陈伟玲的预期利益损失也不过是2.6万元，根据合同法第113条及《最高院关于适用若干问题的解释二》第29条的规定，本案中，陈伟玲在收到陈瑞演解除合同的通知后，既不同意解除合同，也没有积极将房屋另行出租，违反了诚实信用原则，对陈瑞演是不公平的。陈伟玲、谭晓辩称：1.根据双方签订的租赁合同第三条第三款的约定，租赁期满后，甲方要退回押金2.2万元给乙方，陈伟玲、谭晓认为退还该2.2万元给陈瑞演的条件是租赁期届满后，即60个月，现陈瑞演尚未履行继续承租的义务，所以该押金应由陈伟玲、谭晓收取。按照合同的约定，陈伟玲要求陈瑞演赔偿一个月租金800%的违约金，即8.8万元，因为合同租期是60个月，陈瑞演未到租期就违约，陈瑞演也未将锁匙交回给陈伟玲，直到一审判决后陈瑞演亦没有将锁匙交回陈伟玲或谭晓，其仍在控制涉案房屋。陈伟玲、谭晓向一审法院起诉请求：1.判决解除陈伟玲、谭晓与陈瑞演于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》，从判决确认合同解除之日起由陈瑞演将其租赁的罗定市XX街道XXX路XX号房屋腾空给陈伟玲、谭晓；2.判决陈瑞演支付从2019年2月1日起至人民法院判决房屋租赁合同解除之日止的租金给陈伟玲、谭晓（以每月租金11000元的标准计算），并支付从2019年2月6日开始至房屋租赁合同解除之日止的滞纳金给陈伟玲、谭晓（滞纳金以11000元为基数每天支付5％的标准计算）；3.陈瑞演交纳的押金22000元归陈伟玲、谭晓所有；4.判决陈瑞演支付违约金88000元给陈伟玲、谭晓；5.案件诉讼费由陈瑞演承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，陈伟玲出具《房屋租赁授权委托书》给谭晓，委托谭晓出租其房屋并进行日常管理、维护等事宜。2017年9月30日，谭晓凭上述委托书作为作出租方（甲方），陈瑞演作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定将位于罗定市XX街道XXX路XX号的房屋（房地产权证号：粤房地证字第C188XXXX号，权属人：陈伟玲）出租给乙方作饮食经营用途，出租房屋面积共1173平方米，租赁期自2017年10月1日起至2022年10月1日共60个月；2017年10月1日至2020年9月30日每月租金为11000元，2020年10月1日至2021年9月30日每月租金为12000元，2021年10月1日至2022年9月30日每月租金为13000元；每月1至3日为租金交纳期限；如无故拖欠租金第5天起甲方有权向乙方收取每天按实欠租金5%计收滞纳金；乙方拖欠房租1个月的，甲方有权解除合同、收回出租房屋；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金800%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，陈伟玲、谭晓依约将房屋交付陈瑞演使用。从陈瑞演提交的微信聊天记录显示，2019年2月底，陈瑞演向陈伟玲提出因营收不理想，其无法继续经营店铺并准备撤场，建议陈伟玲将房屋转租他人，陈伟玲则要求陈瑞演付清租金的尾款，对陈瑞演提出撤场一事未置可否。2019年3月4日，陈瑞演向陈伟玲支付了2019年2月的租金，并告知陈伟玲其准备撤场。2019年3月15日，陈瑞演微信通知陈伟玲当晚到租赁的房屋取回房屋钥匙，但没有陈伟玲的回复信息。2019年4月4日，陈伟玲要求陈瑞演缴付2019年3月的电费、水费以及房屋租金尾款。2019年3月6日，陈瑞演与谭晓商议退租房屋事宜，2019年3月16日，陈瑞演微信告知谭晓，案涉房屋已经无人居住、陈瑞演已经撤场，谭晓表示其在外地。诉讼中，陈伟玲、陈瑞演双方确认陈瑞演已付清2017年10月1日至2019年2月的租金，2019年3月起陈瑞演不再支付租金给陈伟玲。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。谭晓凭陈伟玲的委托书，与陈瑞演签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给陈瑞演的事实清楚，谭晓的行为应当认定系代理行为，故案涉《房屋租赁合同》的双方当事人应为陈伟玲和陈瑞演，合同的双方当事人的意思表示真实，陈伟玲、陈瑞演对此均不具异议，陈伟玲与陈瑞演之间的租赁关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。本案争议的焦点为，1.双方租赁合同是否已经双方协商一致实际解除；2.陈瑞演作为承租方是否已退还房屋及钥匙给出租方；3.双方在履行租赁合同的过程中是否存在违约行为以及应否承担相应的违约责任，包括违约金是否过高应否调整，押金应否归陈伟玲、谭晓所有；4.陈瑞演是否尚欠陈伟玲、谭晓的房屋租金。关于第一个争议焦点，双方租赁合同是否已经协商一致实际解除的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，案涉的《房屋租赁合同》系合法有效的合同，陈瑞演主张该合同经双方协商一致解除，应当对该事实承担举证责任。陈瑞演提交的微信聊天记录中，陈伟玲没有对陈瑞演提出的撤场、转租事宜明确表示过同意，支付租金、水电费是陈瑞演方的合同义务，陈伟玲获知陈瑞演准备撤场，而要求陈瑞演履行上述合同义务，不能推定为陈伟玲作出同意解除案涉合同并放弃要求陈瑞演支付约定的违约金的意思表示。且如果陈瑞演于3月15日通知陈伟玲交接房屋后，陈伟玲、陈瑞演双方协商一致解除了合同，则3月16日、3月22日陈瑞演仍联系谭晓让其转告陈伟玲房屋已经腾空一事就不合常理，因此，陈瑞演主张合同已经协商一致解除，理据不足，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点，陈瑞演作为承租方是否已退还房屋及钥匙给出租方的问题。陈瑞演提交的聊天记录显示，2019年2月底，陈瑞演向陈伟玲提出因经营困难准备撤场并建议陈伟玲将房屋转租，2019年3月陈伟玲、陈瑞演双方就案涉合同解除问题进行过协商，陈瑞演明确表示退场并通知陈伟玲取回房屋钥匙。一般情况下，出租方虽未同意与承租人解除合同，但获知承租人退还房屋，应当会及时查验房屋的情况。陈瑞演询问谭晓为何提起诉讼，谭晓亦表示其母亲陈伟玲知悉陈瑞演退出案涉房屋的事实。且陈伟玲未提交陈瑞演现仍实际占用案涉房屋的相关证据，故一审法院认定，在陈伟玲起诉前，陈瑞演已实际将案涉房屋腾空，现案涉房屋系陈伟玲控制。陈伟玲仍起诉要求判令陈瑞演腾空案涉房屋并将房屋交还陈伟玲，没有事实依据，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，双方履约过程中是否存在违约行为以及责任该如何承担的问题。按照合同的约定，陈瑞演须于每月1至3日支付租金，陈瑞演却于2019年3月4日才支付2019年2月的租金，已构成违约；2019年3月，陈瑞演又自行退租并停止支付租金给陈伟玲，违反了合同对租赁期限和租金支付期限的约定，应当认定陈瑞演单方违约。现陈伟玲要求解除案涉《房屋租赁合同》，符合该合同第八条的约定，理据充分，一审法院予以支持。至于双方约定的滞纳金和违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款和第一百一十四条第二款的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求法院予以适当减少，是否应该予以酌减，应该以违约方给对方造成的损失为标准。对于陈瑞演违约所造成陈伟玲损失的数额，陈伟玲未予明确，陈瑞演亦未提出相应的证据，故一审法院依法在已查明事实的基础上进行酌定。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，陈伟玲损失主要是租金损失和因陈瑞演迟延支付租金产生的利息损失。对于陈伟玲的租金损失，依据《合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在陈瑞演方明确提出终止履行合同后，陈伟玲亦负有相应的减损义务。且因租赁合同是继续性合同，陈伟玲虽已及时提起解除合同的诉讼，但在陈瑞演一方明确表示终止履行的情况下，陈伟玲无需等候法院正式判决合同解除就应采取收回房屋、另行出租等减损措施，因此，对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，陈伟玲无权主张。故陈伟玲的租金损失应考虑陈伟玲收回租赁物另行出租所需要时间，双方对此均未举证，一审法院酌定按6个月计算较为合理，则陈伟玲的合理租金损失为66000元（月租金11000元×6个月）。对于合同约定迟延支付租金的滞纳金按日5%计算，折合年利率为1825%，明显远高于银行同期贷款利率以及法律规定的民间借贷利率范围，应予酌减。该两项损失合计后，与双方约定的按月租金的800%计算的违约金相比较，违约金的数额并未过分高于所造成陈伟玲损失，陈伟玲要求陈瑞演按约定的月租金800%支付违约金88000元，符合法律规定，应予支持，陈瑞演认为该部分违约金过高，理据不足，一审法院不予采纳。对于陈瑞演交纳的押金22000元如何处理问题，合同仅约定租赁期满后陈伟玲应全额退回押金给陈伟玲，对陈瑞演违约时该押金如何处理合同没有约定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，陈伟玲主张该押金归其所有，于法无据，一审法院不予支持。一般而言，租赁合同的押金具有使出租人因承租人违约时及时获得赔偿的功能。本案陈瑞演违约需承担支付上述88000元违约金的责任，故该押金应抵作违约金予以扣减，扣减该押金后，陈瑞演仍需向陈伟玲支付违约金66000元，陈瑞演主张陈伟玲返还押金，理据不足，一审法院不予采纳。关于第四个争议焦点，陈瑞演是否尚欠陈伟玲房屋租金未付清问题。陈伟玲提出的诉讼请求是要求解除合同，并要求陈瑞演支付合同解除之日前的租金、滞纳金以及合同约定以月租金的800%计算的承租人单方退租的违约金。也就是说，陈伟玲主张合同正式解除前的租金、滞纳金不包括在陈瑞演单方退租的违约金之中。首先，对于陈伟玲主张的2019年2月份租金陈瑞演已经支付，诉讼中双方均已经确认，故陈伟玲主张的该部分租金一审法院不予支持。对于陈伟玲主张的2019年3月起的租金，如前所述，因陈瑞演于2019年2月底明确提出终止履行合同，并建议陈伟玲采取将房屋另行出租等减损措施，2019年3月中旬陈瑞演已腾空所租赁的房屋并及时通知陈伟玲，陈伟玲负有相应的减损义务，对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，陈伟玲无权主张。对于陈伟玲等待对方履约以及收回租赁房屋并另行出租所需时间，双方均没有证据证实，因此，一审法院认为陈伟玲合理的租金和滞纳金损失计至2019年8月31日较为合理，此后的租金和滞纳金损失，陈伟玲无权主张。但因陈瑞演违约所造成的陈伟玲上述合理期间的租金和滞纳金损失亦已在违约金中反映，因此陈伟玲再另行主张租金和滞纳金损失就构成重复计算，故一审法院对陈伟玲该项请求不予支持。综上所述，陈伟玲要求解除合同，理据充分，应予支持；案涉合同因陈瑞演单方违约而解除，陈瑞演应按合同约定向陈伟玲支付违约金88000元；双方未约定押金的用途，陈伟玲主张押金22000元归其所有，理据不足，一审法院不予支持，该押金应先充抵违约金，扣减后陈伟玲仍需支付违约金66000元给陈伟玲；陈伟玲的租金和滞纳金损失已计算在前述违约金中，陈伟玲再行主张租金和滞纳金损失，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除谭晓代陈伟玲与陈瑞演于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、由陈瑞演于判决生效之日起十日内向陈伟玲支付违约金66000元（已经扣减陈瑞演向陈伟玲支付的押金22000元）；三、驳回陈伟玲、谭晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1635元（谭晓、陈伟玲已预交），由谭晓、陈伟玲负担908元，由陈瑞演负担727元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明：陈伟玲与陈瑞演的聊天记录内容如下：2019年2月26日，陈瑞演表示：“玲姐，另一个伙伴说打通路口也不做了，条街静到做无落，如果撤场，就撤走火锅台，同椅、新空调、新冰箱、电视、酒水、监控、LED屏。厨房就撤走酱料、海鲜盘。”陈伟玲表示：“即系装修无破坏，其他的撤走？”陈瑞演表示：“怎么会破坏的呢，还有很多东西的。”陈伟玲表示：“还有乜野？你列下清单啰。”2019年3月4日，陈瑞演表示：“玲姐，做完批货我们撤场了。”2019年3月15日，陈瑞演表示：“玲姐，今晚过档口，交接俾翻锁匙和剩下钱给你。”2019年4月4日，陈伟玲向陈瑞演发送一条电费收费通知，并表示：“电费。剩下屋租尾数，水费去交清一下。”陈瑞演表示：“我会叫人去处理好。”同时，陈瑞演向陈伟玲转账2000元。谭晓与陈瑞演的聊天记录内容如下：2019年3月6日，谭晓表示：“我现在不在罗定，我听讲2、3月租金都未俾。”陈瑞演表示：“俾左了……你可以问你妈2月俾左未的吖，还有从5月份起的每个月200元，到2月份共2000元未俾。”2019年3月16日，陈瑞演表示：“依家无人住无做的了，距滴翻左去，档口空人的。”谭晓表示：“我系外地吖，我过几日就翻了。”2019年3月22日，陈瑞演表示：“几时翻吖。”谭晓表示：“今日到了，天日行清，天日要早起哦。”陈瑞演表示：“天晚呢，你同你妈今晚吃饭提下件事吧，依家里面无人住的了。”还查明：二审中，陈伟玲方表示双方就陈瑞演撤场进行了协商，若陈瑞演撤场，所有装修及空调不能拆走，陈瑞演开始是同意的，但后来陈瑞演却将所有装修及空调拆走了，并通知陈伟玲收回钥匙，陈伟玲不同意陈瑞演的做法，所以不同意陈瑞演撤场。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。谭晓受陈伟玲委托与陈瑞演签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，陈伟玲与陈瑞演之间的租赁关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1.双方合同何时解除？2.陈瑞演应支付租金至何时止？3.陈伟玲是否有权没收押金？陈伟玲主张的滞纳金、违约金应否予以支持？应否予以调整？关于陈伟玲与陈瑞演之间的《房屋租赁合同》何时解除的问题。陈伟玲认为双方合同解除时间为判决生效之日。本院认为，陈瑞演自2019年2月底已向陈伟玲提出解除合同的主张，并于2019年3月15日通过微信通知陈伟玲交接涉案房屋钥匙。虽然陈伟玲并未在微信中作出明确同意解除的意思表示，但二审庭审中，陈伟玲明确表示：“双方就陈瑞演撤场进行了协商，若陈瑞演撤场，所有装修及空调不能拆走，陈瑞演开始是同意的，但后来陈瑞演却将所有装修及空调拆走了，并通知陈伟玲收回钥匙，陈伟玲不同意陈瑞演的做法，所以不同意陈瑞演撤场。”结合陈伟玲在陈瑞演于2019年2月底提出撤场后，陈伟玲提出：“即系装修无破坏，其他的撤走？……还有乜野？你列下清单啰。”即陈伟玲对陈瑞演提出撤场要求后已同意解除与陈瑞演之间的合同关系。陈伟玲现是对陈瑞演撤场时将租赁房屋内的装修及设备拆走的行为存在异议。但陈瑞演后期是否有按照约定进行撤场所产生的争议，属于合同解除后所引起的纠纷，双方争议亦是基于陈伟玲与陈瑞演已达成解除合同的一致意见后产生的，并不能否定双方已达成解除合同的一致意思表示。双方已于2019年2月底达成解除合同的一致意见，故本院认定双方合同已于2019年3月1日解除。一审判决对双方协商一致解除合同的事实不予认定错误，本院予以纠正。关于陈瑞演应支付租金至何时止的问题。双方合同于2019年3月1日解除后，陈瑞演直到2019年3月15日才向陈伟玲提出交接钥匙，虽然陈瑞演后续还向谭晓提出房屋已空置需收回的意见，但陈瑞演已于2019年3月15日要求陈伟玲收回钥匙，该日之后房屋是否已及时交接，是陈伟玲自身应履行的交接义务。故陈瑞演实际占有涉案房屋至2019年3月15日止。陈瑞演已支付租金至2019年2月份，故陈瑞演还应支付2019年3月份的半个月房屋占用费5500元（11000元/月÷2）给陈伟玲。陈伟玲认为陈瑞演应支付租金至二审判决生效之日止的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于陈伟玲是否有权没收押金的问题。双方合同约定押金自租赁期满后退还给陈瑞演，双方协议解除合同时即租赁期满，故陈伟玲应退还押金22000元给陈瑞演，因此，陈伟玲要求没收押金的主张本院不予支持，因陈瑞演并未在本案中提起反诉，陈伟玲亦不同意退还押金，故本院不予径行判决。对于陈伟玲主张的违约金问题。双方合同约定：“乙方（陈瑞演）违约责任处理规定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金800%的额度向甲方支付违约金”。现双方已协商一致解除合同，陈瑞演不存在未经陈伟玲同意而擅自退租的行为，故陈伟玲主张的违约金，本院亦不予支持。对于陈伟玲主张的滞纳金问题。陈瑞演应支付的2019年2月份租金直至2019年3月4日才支付给陈伟玲，已逾期29天。而双方约定每月1-3号为租金交纳期限，逾期拖欠租金的第五天起，陈伟玲有权每天向陈瑞演按实欠租金的百分之五收取滞纳金。而陈伟玲因陈瑞演逾期交租所造成的实际损失主要为资金利用的利息损失，双方约定的滞纳金计算标准已远远超过陈伟玲的实际损失，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定滞纳金参照民间借贷中法定可支持的最高利息利率24%（年利率）的标准计算。故陈瑞演应支付该段期间的滞纳金209.75元（11000元/月×29天×24%÷365天）给陈伟玲。综上所述，上诉人陈瑞演的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回；上诉人陈伟玲、谭晓的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2019）粤5381民初1125号民事判决。二、确认谭晓代陈伟玲与陈瑞演于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月1日解除。三、陈瑞演于本判决发生法律效力之日起五日内支付房屋占用费5500元给陈伟玲。四、陈瑞演于本判决发生法律效力之日起五日内支付滞纳金209.75元给陈伟玲。五、驳回陈伟玲、谭晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1635元，由陈伟玲、谭晓负担1610元，由陈瑞演负担25元。二审案件受理费3270元，由陈伟玲、谭晓负担3220元，由陈瑞演负担50元。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年一月二十三日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。