山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初5865号原告：青岛市中纺四季青实业股份有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路1617号服装市场A区对面中纺联合运营中心。统一社会信用代码：913702000984351755。法定代表人：田启明，董事长。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：杨科举，男，1982年5月4日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：金维勇，山东文鼎律师事务所律师。原告青岛市中纺四季青实业股份有限公司（以下简称四季青公司）与被告杨科举房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月17日向本院起诉，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四季青公司的委托诉讼代理人吕彦霖、被告杨科举的委托诉讼代理人金维勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告四季青公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年9月14日签订的编号为A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除；2、判令被告立即将位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺返还给原告；3、判令被告支付原告自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照362.74元/天的标准计算的延期占用费；4、判令被告向原告支付解除合同违约金99300元；5、判令被告向原告支付律师费13000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月14日原被告签订编号为A213-3及编号为A213-15的《中纺服装城同铺租赁合同》各一份，由被告承租原告位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺。合同签订后，原告将商铺交付被告，被告对商铺装修后开始营业。在经营过程中，被告存在擅自停止营业、拖欠租金和综合服务费、货品丰满度低于80%等各种根本违约行为。双方经多次沟通无效后，原告向被告发函解除了上述租赁合同。为维护原告的合法权益,特具状起诉，望判如所请。被告杨科举辩称，本案租赁合同无效，涉案商铺没有消防验收合格证和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，应当依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和原、被告提交的证据，本院对证据和事实认定如下：位于青岛市即墨区鹤山路1617号中纺四季青国际服装城项目于2015年5月20日取得建设工程规划许可证，建设规划367038平方米，其中地上263238平方米、地下103800平方米。2018年7月15日消防验收合格，2018年12月26日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年10月30日整体工程竣工验收合格。原告与被告于2017年9月14日签订A213-3及A213-15号中纺服装城商铺租赁合同两份。其中A213-3号合同主要约定：1、被告承租原告位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺，建筑面积约67.79平方米。租赁期间自2017年9月28日起三年。被告应于合同签订之日向原告交纳履约保证金10000元。第三年届满6个月前，若被告选择在合同期满后继续经营的，则应按照双方已经签订的15年期租赁合同执行并交纳第一笔租金；逾期超过15日未交纳租金的，视为放弃租赁权，本租赁合同于第三年届满时终止，原告在第三年届满后1个月内将履约保证金无息退还给被告。合同因被告原因提前解除或者提前终止时，履约保证金不退，不抵扣被告应付的任何费用。2、被告按照与原告指定的商业管理公司签订的综合服务合同的约定，遵守商业管理公司制定的服装城管理制度或者守则，并向商业管理公司支付综合服务费等费用。3、被告需按原告指定的商业管理公司规定每天开门营业，不得连续5天或一年内累计20天不开门营业(服装城统一规定的春节市场歇业期除外)；而且，被告应保证商铺货品丰满度不低于80%。4、本合同解除或终止，被告应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给原告。如果被告未能在退还期内交还商铺给原告，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向原告支付延期占用费至实际交还商铺之日。5、被告逾期支付租金、综合服务费等超过30日，视为被告根本违约，原告有权提前解除合同，合同于原告解除合同通知送达被告之日终止。因被告原因导致原告解除合同的，被告应按照本合同租金总额的50%支付违约金。6、本合同载明或者签署页填写的地址、联系方式均为有效送达地址。任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以快递等方式送达给另一方，快递自发出后72小时视为收到，而不论另一方是否实际收到快递或者快递被拒收或者任何原因无法送达，均发生送达的法律效力。7、因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，因此发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）由违约方承担。8、本合同解除或终止，双方已经签订的15年期租赁合同同时解除或者终止。A213-15号商铺租赁合同主要约定：1、双方已经就该商铺签订了三年期租赁合同，该三年期租赁合同期限届满之日的次日为本租赁合同的起算日。本租赁合同期限为15年。2、被告应支付的三年期租赁合同租金与本合同前三年租金共计397200元，分三次平均支付，提前6个月付清当年租金。该租赁合同其他内容与三年期租赁合同基本一致。2017年9月14日，被告杨科举与青岛中纺联合商业管理有限公司签订《中纺服装城综合服务合同》一份，约定涉案商铺的综合服务费自《中纺服装城租赁合同》约定的计租日开始计算，标准为0.5元/㎡/天，年付。被告于签订本合同时支付第一年综合服务费12400元/年；自第二年起提前30日一次性付清当年度综合服务费。合同签订后，原告于2017年9月14日将涉案商铺交付给被告，被告进行了装修后占有使用至今。被告已经支付履约保证金及第一年综合服务费。被告自2018年9月27日起拖欠涉案商铺综合服务费12400元，至今未付。2019年6月1日原告及物业管理公司青岛中纺联合商业管理有限公司分别按照合同约定的送达地址和身份证地址邮寄催费函，快递均被退回，被告亦未按时缴纳。2019年6月4日原告以合同约定的“即墨市文化路29号”地址向被告邮寄送达解除编号为A213-3（三年期）和A213-15（十五年期）的《中纺服装城商铺租赁合同》通知书，于2019年6月8日因“查无此人”和“收件人不在指定地址”为由退回。原告为本次诉讼支付律师费13000元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、中纺服装城商铺租赁合同、装修施工申请表、消防治安安全责任书、施工现场交底书、商户装修施工管理协议、轻质隔墙拆除审批表、《要求立即补交商铺租金和综合服务费等费用的通知书》、EMS底单、跟踪清单、《解除、通知书》、律师代理合同、发票、支付凭证等证据在案佐证，经双方质证并经本院审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的编号为A213-3（三年期）和A213-15（十五年期）的两份《中纺服装城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告辩称涉案商铺未取得消防验收合格证和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，因此租赁合同无效，被告的答辩意见与事实不符，且涉案商铺是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，被告的答辩意见本院不予采纳。关于原告要求确认双方签订的A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除的诉讼请求，本院认为，根据商铺租赁合同约定，被告逾期支付综合服务费超过30日，视为被告根本违约，原告有权提前解除合同。原告以被告拖欠综合服务费、其他公共能耗费用为由解除与被告签订的商铺租赁合同，符合合同约定，本院予以确认。原告于2019年6月4日向被告邮寄送达解除合同通知书，2019年6月8日邮件退回。故，本院认定编号为A213-3（三年期）、编号A213-15（十五年期）商铺租赁合同于2019年6月8日同时解除。根据合同约定被告应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给原告，但涉案商铺至今仍在被告处占有使用，故原告要求被告返还位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照362.74元/天的标准计算的延期占用费的诉讼请求，本院认为，根据商铺租赁合同约定如果被告未能在退还期内交还商铺给原告，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向原告支付延期占用费至实际交还商铺之日，但三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，因此，原告的主张本院不予支持。关于原告主张被告支付解除合同违约金99300元的诉讼请求，根据商铺租赁合同约定，因被告原因导致原告解除合同的，被告应按照本合同租金总额的50%支付违约金。但本案中，双方三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费13000元的诉讼请求，根据合同约定因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，发生的各项费包括但不限于诉讼费、保全费、律师费由违约方承担。原告主张律师费13000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告青岛市中纺四季青实业股份有限公司与被告杨科举于2017年9月14日签订的A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》于2019年6月8日解除；二、被告杨科举于本判决生效后十日内返还原告位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺；三、被告杨科举于本判决生效后十日内向原告支付律师费13000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2546元，由被告杨科举负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  邵珊珊审判员  李 伟审判员  李言波二〇二〇年一月六日书记员  李萍萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证据证明责任的当事人承担不利法律后果。