北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28283号原告：瑞豪（天津）物业服务有限公司。法定代表人：李顺章，执行董事。委托诉讼代理人：王海平，北京汇永律师事务所律师。被告：张洁，女，1981年2月23日出生，汉族，住北京市通州区。原告瑞豪（天津）物业服务有限公司（以下简称瑞豪物业）与被告张洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告瑞豪物业的委托诉讼代理人王海平、被告张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞豪物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张洁向瑞豪物业支付自2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费2472.58元以及逾期利息（以每年年度物业费1236.29元为基数，自应交次年3月1日起算，按照日万分之二点五计算至款项付清之日止）；2.诉讼费由张洁负担。事实和理由：北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福公司）就其开发的位于北京市通州区永顺镇永顺西里的北京万福家园财富东方住宅小区选聘北京龙城兴业物业管理有限公司提供服务，并根据《物业管理条例》第二十条的规定签订了《财富东方小区前期物业服务合同》，约定北京龙城兴业物业管理有限公司按照1.6元/月/建筑平方米的住宅物业费收费标准，业主自收房之日起缴纳，违约责任为按照日万分二点五支付违约金。《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。故前述合同内容对物业买受人具有了约束力。其后，北京龙城兴业物业管理有限公司接管财富东方小区后成立了第一分公司负责管理。因开发商未及时办理房屋产权证书，业主迁怒于物业公司，一直拖欠本案物业费用。经通州区永顺镇政府及物业管理办公室研究协调，北京龙城兴业物业管理有限公司将该小区前期物业管理合同权利及债权转让于瑞豪物业。经通州区物业管理办公室备案后，瑞豪物业于2015年对该小区实施管理，并通知全体业主。现张洁拖欠物业费未支付，故诉至法院。张洁辩称，不同意瑞豪物业的诉讼请求，对尚欠物业费的期间、金额和违约金均不认可。理由如下：1.双方没有合同关系，瑞豪物业所说的开发商与我购房时的开发商不一致，我有购房合同证明开发商是北京顺开房地产开发有限公司；2.物业服务质量不满意，环境脏乱差；3.物业公司没有在公共区域就交通收费及公共维修基金使用情况进行公示；4.瑞豪物业诉状上写的2015年经通州区永顺镇政府及物业管理办公室研究协调北京龙城兴业物业管理有限公司将该小区前期物业管理合同权利及债权转让与瑞豪物业，根据物业管理条例第39条规定必须由业主同意，这样转让是不合法，调研内容没有向小区业主公示；5.备案手续和流程手续未公示，业主无法认定是否符合规定；6.2016年小区遭遇抢劫，安保存在严重问题；7.不承认瑞豪物业给小区提供事实服务，从来没有公示过，不清楚这个物业在小区提供服务，服务根本不达标，存车管理问题、消防管理问题、安保问题、市政保洁与小区内部保洁没有关系，物业收取装修进场费，但是没有做到建筑垃圾清运，没有做到公共设施日常维护等一些服务，没有达到服务标准。本院经审理认定事实如下：2010年2月10日，北京万福家园房地产开发有限公司（甲方、开发建设单位）与北京龙城兴业物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）签订了《财富东方小区前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对财富东方住宅小区提供前期物业管理服务事宜。物业区域服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业费收费标准1.6元/月/建筑平方米，商业及其他物业费收费标准另行协商。物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，以后每年对应日前30日缴纳下年度的物业费。本合同期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。本合同期满前三个月，甲乙双方应就是否延长本合同期限进行协商，如果双方未能达成协议的，则甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。此外，合同还对双方当事人其他权利义务条款进行了约定。另查一，北京顺开房地产开发有限公司与北京万福家园房地产开发有限公司合作开发涉案小区，北京万福家园房地产开发有限公司系涉案小区的投资商，对该建设项目享有收益权。另查二，2015年4月6日，北京龙城兴业物业管理有限公司向通州区物业管理办公室作出情况说明，内容如下：关于通州区永顺镇财富东方小区物业管理撤离的相关事宜，做如下情况说明：1）现通州区永顺镇财富东方小区由北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司负责管理，因北京龙城兴业物业管理有限公司研究决定经营调整，决定注销分公司不再为财富东方小区进行物业管理服务。2）经通州区永顺镇政府、通州区永顺镇物业管理办公室协调研究，同意北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司撤离财富东方小区。3）由瑞豪物业北京分公司暂时服务于财富东方小区，待经通州区物业管理办公室备案后，实施物业管理服务。2015年5月5日，通州区永顺镇人民政府出具情况说明，内容如下：经北京龙城兴业物业管理有限公司征询财富东方小区全体业主意见，自占全体业主总户数50%以上且占全体业主总建筑面积50%以上的业主同意由瑞豪物业为财富东方小区提供物业管理服务。瑞豪物业提供物业管理服务，至本小区业委会成立并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》时止。瑞豪物业提供物业服务期间，未经具相关资质评估公司的评估或相关主管部门批准，本小区物业服务标准及收费标准均维持现行标准。另查三，2015年6月10日，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司向瑞豪物业出具授权委托书，内容如下：现授权瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司全面催缴北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区财富东方项目在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业欠费。所产生回款均由瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司所有。另查四，2015年6月23日，北京市通州区住房和城乡建设委员会出具办理结果通知书，对瑞豪物业申请就财富东方小区物业服务合同备案申请予以备案。另查五，2019年10月28日，北京龙城兴业物业管理有限公司出具情况说明，内容为：北京龙城兴业物业管理有限公司2010年2月承接北京市通州区永顺东里二号院财富东方物业服务项目后，设立了北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司进行项目管理。2015年初，北京龙城兴业物业管理有限公司决定撤出该服务项目，并注销北京龙城兴业物业服务有限公司第一分公司工商登记，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区财富东方项目业主欠缴在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业服务费债权转让于接手项目的瑞豪（天津）物业服务有限公司，回款全部归瑞豪（天津）物业服务有限公司所有。另查六，张洁系北京市通州区永顺东里2号院xxxxx号房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为64.39平方米。庭审中，张洁及到庭其他业主就涉案小区物业服务提出如下异议：1.双方不存在物业服务合同关系；2.瑞豪物业虚构合同、虚构事实取得建委的备案登记；3.瑞豪物业私划停车位，侵吞业主共有利益；4.涉案小区脏乱差，共有部分和公共设施损坏严重，工作人员对业主实施软暴力；5.瑞豪物业与消防公司签订合同，使用“三无”消防产品；6.瑞豪物业私自降低电梯配置、质量缩水；7.瑞豪物业伪造业主在公共基金维修表上签字；8.第B4、B5号楼在2014年5月20日才取得竣工验收表。瑞豪物业对张洁的上述陈述不予认可，称涉案小区最初可能是由金罗马物业公司提供服务，2010年3月至2015年6月期间由北京龙城兴业物业管理有限公司提供物业服务，2015年4月瑞豪物业陆续与部分业主签订物业服务协议并于2015年6月23日办理登记备案。关于张洁反映的其他问题不予认可，已向张洁提供了相应的物业服务。上述事实，有瑞豪物业提供的《财富东方小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明，张洁及其他到庭业主提供的建设工程规划许可证附件、永顺镇（2019）第7-告永顺镇政府信息公开答复告知书、永顺镇（2019）第7号-回登记回执、区市政市容委（2018）第3号-回政府信息不存在告知书、区市政市容委（2018）第3号-回登记回执、通住建委（2018）第81号告知书、通住建委（2018）第81号-回登记回执、关于财富东方（万福家园）小区居民住宅楼消防系统紧急维修情况说明、北京市商品房预售合同、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表以及到庭当事人陈述等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于双方是否存在物业服务合同关系一节。根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，瑞豪物业虽然未与张洁签订物业服务合同，但是根据瑞豪物业提供的《财富东方小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明等证据可知，北京龙城兴业物业管理有限公司系经涉案小区开发商万福公司选聘为涉案小区提供物业服务。后北京龙城兴业物业管理有限公司因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，北京龙城兴业物业管理有限公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业向通州区住建委办理物业服务合同备案。现张洁虽主张其与北京龙城兴业物业管理有限公司、瑞豪物业不存在物业服务合同关系，但未提供充分有效的证据予以反驳，故本院对张洁的该项抗辩意见不予采信。现北京龙城兴业物业管理有限公司将涉案小区2010年3月1日至2015年6月10日期间的物业费债权转让给瑞豪物业，故瑞豪物业向张洁催要2015年6月10日之前的物业费，于法有据。2015年6月10日之后瑞豪物业为涉案小区提供物业服务至今，张洁亦实际接受了瑞豪物业提供的服务，张洁理应向瑞豪物业缴纳物业服务费。关于张洁主张瑞豪物业提供的物业服务存在质量问题的意见，本院认为瑞豪物业应当予以改进。关于张洁反映瑞豪物业在提供物业服务过程中存在违反行政管理相关规定以及侵权问题，因与本案非同一法律关系，张洁可另行解决。经审理，本院认为张洁反映的问题未能证明物业公司在履行合同中存在重大违约，且张洁主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。故本院对张洁要求减免物业费的意见，不予采信。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于瑞豪物业要求违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张洁给付原告瑞豪（天津）物业服务有限公司2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费2472.58元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告瑞豪（天津）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张洁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇二〇年一月十四日法官助理 戴萍萍书 记 员 田力男