广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18603号原告：郑育英，女，1968年3月13日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：李维，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奎山，广东赛维律师事务所律师。被告：深圳市安元实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区侨香路裕和大厦法定代表人：林雪芳。被告：深圳市葵涌官湖股份合作公司，住所地：广东省深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖东路法定代表人：王建雄，董事长。原告郑育英诉被告深圳市安元实业发展有限公司（以下简称安元公司）、深圳市葵涌官湖股份合作公司（以下简称官湖股份公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑育英及其委托诉讼代理人李维、杨奎山到庭参加诉讼。被告安元公司、官湖股份公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑育英向本院提出诉讼请求：1.被告安元公司向原告支付迟延交楼违约金115000元（违约金按每月5000元的标准，自2018年2月1日起暂计算至2019年12月31日止，违约金应计算至被告实际交楼之日止）；2.被告官湖股份公司对上述债务承担连带责任；3.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告系深圳市大鹏新区官湖村原村民。2008年8月原告与被告安元公司签订《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》，约定被告在取得施工许可证后负责为原告统建楼房，但被告签订合同后怠于履行义务。后被告向统建楼未建房45户村民作出承诺：在取得施工许可证之日起20个自然月内交楼，如不能按期交楼，则迟交一个月应向原告支付5000元的迟延交楼违约金，以此类推。被告于2013年1月21日取得施工许可证，至2014年9月21日已满20个自然月，被告应当履行交楼义务，但被告至今未履行交楼义务，已构成根本违约，被告应按其承诺向原告支付迟延交楼违约金。原告故诉至法院，请求支持原告的诉请。被告安元公司、官湖股份公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状或证据。经审理查明：原告系官湖村原居民。2008年原告等人作为甲方、被告安元公司作为乙方、被告官湖股份公司作为配合方共同签订了一份《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》。协议约定，因政府将解决官湖村45户原居民未建房户统建上楼住宅用地划定在陡坡上，并与“旧改”范围有部分重叠，导致该45户未建房户统建上楼住宅用地无法落实，原告等45户同意由被告安元公司负责协调将该45户未建房户统建上楼住宅用地选址调整至官湖长坳，并在该地块上统建住宅，经原告与被告安元公司协商，由被告安元公司负责办理统建楼用地的审批手续，在审批用地范围内对统建楼进行投资建设，建成后，被告安元公司在统建住宅中无偿返还150平方米住宅建筑面积给原告；选址落实并由被告安元公司按照法定程序取得用地方案图后，原告及被告官湖股份公司须积极配合被告安元公司按报建流程各个环节共同推进工作，被告安元公司负责报建、设计、建设的全过程，被告官湖股份公司董事会派人参与报建及协助被告安元公司推进工作。2009年7月6日，深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会（甲方）与被告安元公司（乙方）签订了《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，约定：按双方与45户未建房户三方签署的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》精神，选址落实后由被告安元公司协助官湖社区居民委员会按照法定程序取得《用地方案图》，按《统建楼项目工作进度计划表》各报建环节协助推进工作，被告官湖股份公司董事会派人并选派45户代表参与报建，便于督促、协助被告安元公司推进工作，被告安元公司负责报建、设计、建设的全过程，被告安元公司须按以下约定时间完成以下项目推进事项：1、取得《建设用地方案图》和立项批文后四十个工作日内出规划设计方案及总平面图，供甲方认可后报《建设用地规划许可证》；2、取得《建设用地规划许可证》后四十个工作日内出平面方案设计图、立面方案设计图，供甲方确认后报规划局；3、取得规划局审核意见后六十个工作日内出施工图，供甲方确认后报相关管理部门；4、取得《施工许可证》后二十个工作日内开工；5、开工后250个工作日内返还45户部分的建筑封顶，如被告安元公司未能在约定时间内完成约定事项，视为被告安元公司违约，甲方有权另行选择发展商对该45户未建房户用土地范围内统建楼进行投资建设，被告安元公司不得以任何方式干扰；如因“1、未建房户对统建楼之合作提出异议；2、政府政策变动调整原因；3、因相关主管部门对项目各阶段报批批复迟延或反复提出修改意见造成各阶段批复进展迟于统建楼项目工作进度计划表安排；4、主干道官湖路改道建设；5、水厂拆迁；6、市政排污系统建设；7、通信光缆迁移”等原因造成项目批复延期、推迟开工、工期拖延或停工，与被告安元公司无关，上述约定推进事项完成时间根据延误时间向后顺延，甲方须负责沟通协调解决问题，并承担因此给被告安元公司及45户未建房户带来影响的全部责任。此后，安元公司按照上述约定安排涉案统建楼的施工工作，官湖社区居民委员会亦配合安元公司以官湖社区居民委员会的名义对外签订设计、施工、监理协议，涉案工程设计单位为深圳市华筑工程设计有限公司，施工单位为深圳市岭南天地建设工程有限公司，监理单位为深圳市佳安建设监理有限公司。2012年5月7日，被告安元公司作为承诺人、被告官湖股份公司作为保证人向原告发出《承诺书》，承诺如不能于统建楼项目取得政府主管部门许可的主体工程施工许可证之日起20个自然月内向原告交付原告应分得物业，迟交一个月被告安元公司应向原告支付5000元迟延交楼违约金。2013年1月21日，深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核同意颁发官湖社区统建楼的《建筑工程施工许可证》。2013年4月20日，官湖社区居委会向被告安元公司邮寄发出了一份《关于限期全面履行一期旧改及合同义务的函》。函称，被告安元公司擅自停止对统建楼项目的建设已严重损害45户居民权益，建设局已于2013年1月15日核发了《建筑工程施工许可证》，但被告安元公司故意拖延不去领取，属以不正当行为阻碍条件成就，视为条件已成就，官湖社区居委会将按《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》及补充协议约定计算被告安元公司应交楼义务。2013年8月14日，官湖社区居委会向被告安元公司出具一份《建设工程施工许可证签收申明》，记载官湖社区统建楼主体建筑工程施工许可证（编号：4403092013000101）于2013年8月14日完成相关费用缴纳，经深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核颁发，现收到被告安元公司递送《建筑工程施工许可证》一正本、一副本。2014年12月27日，涉案统建楼监理单位深圳市佳安特建设监理有限公司向官湖社区居民委员会发出《的监理意见》。意见称，监理单位于2014年12月26日收到施工单位《关于影响官湖社区统建楼正常施工问题的函》，该函所指问题属实；经监理单位对工程设计图纸及用地红线等资料进行核查后发现，按建筑图，官湖社区统建楼主要出入口与市政规划官景路相连通，即在官景路交付使用的前提下，才能保证本项目的出入口的使用；1#楼部分原设计现无法施工，将影响消防验收，进而影响整个项目的竣工验收，无法交付使用；目前官湖路处于建筑红线范围内，此处原设计存在多处管线及化粪池等设施，也将无法施工，影响到整体项目使用功能，导致工程无法使用和验收。2015年11月6日，监理单位向官湖社区居民委员会发出了一份《官湖社区统建楼工程现状报告》。报告称官湖社区统建楼工程于2012年5月开工，于2014年12月22日完成1#楼地下室顶板梁板钢筋、模板工程的施工，2#楼机房顶棚于2015年7月30日完成顶棚浇灌混凝土，目前工程处于无施工状态。该报告除列举了上述2014年12月27日监理意见中提及的工程问题外，还提出2#楼基础、主体结构分部仍未验收致使2#楼主体结构施工完成后未能继续施工，建设单位未与施工单位签订合同补充协议，建设单位拖欠监理费等内容。2015年11月9日，施工单位向官湖社区居民委员会发出了一份《复函》。该函称施工单位不认可官湖社区居民委员会将停工归责于施工单位的说法，涉案工程设计缺陷、图纸不全且至今仍未解决，官湖社区居民委员会无故拖延未与施工单位签订补充协议造成后续工程无法开展。涉案工程现处停工状态。因安元公司未按约定的时间交付房屋，原告等人于2018年再次将安元公司、官湖股份公司诉至本院，请求判令：1.安元公司向各原告支付暂计至2018年1月31日的迟延交楼违约金130000元，违约金应计算至安元公司实际交楼之日止；2.官湖股份公司对安元公司的上述支付义务承担连带责任；3.诉讼费用由两被告承担。本院做出（2018）粤0307民初3415-3421号民事判决，判决：1.被告安元公司于判决生效之日起10日内向原告等人每案支付计至2018年1月31日合计26个月的迟延交楼违约金130000元；2.被告官湖股份公司对被告安元公司的上述支付义务承担连带清偿责任。安元公司、官湖股份公司均不服，提出上诉。2019年5月8日，深圳市中级人民法院做出（2019）粤03民终4367-4373号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审时原告确认两被告已按上述生效判决履行了义务，并陈述涉案统建楼至今仍处于停工状态。本院认为，原告与安元公司签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效协议，双方均应依约履行。协议约定由被告安元公司负责办理统建楼用地的审批手续、在审批用地范围内对统建楼进行投资建设等工作。此后，被告安元公司开展了涉案统建楼的施工工作，但因故未能完工。2012年5月7日，被告安元公司向原告作出承诺书，明确表示在取得《施工许可证》之日起20个自然月内交楼，如未按期交楼则每月支付5000元违约金。在原告同意并认可该《承诺书》内容的情况下，原告有权依据上述《承诺书》向被告安元公司主张违约责任。深圳市中级人民法院（2019）粤03民终4367-4373号民事判决已判定被告安元公司应按《承诺书》约定的每月5000元的标准向原告支付至2018年1月31日期间的迟延交楼违约金，官湖股份公司承担连带清偿责任；对于2018年1月31日以后的迟延交楼违约金，可另循法律途径解决。现被告安元公司仍未履行交楼义务，故原告诉请2018年2月1日之后的迟延交楼违约金，合法有理，本院予以支持。因至本案判决时涉案统建楼仍处于停工状态，但本案判决后的合同履行情况无法确定，不排除此后安元公司事实上无法交付物业致使合同解除的情形出现，故原告请求判令至安元公司实际交付物业之日止，缺乏事实和法律依据。本院暂计算至2019年12月31日止，延迟交楼违约金应为115000元（5000×23）。对于此后的违约金，原告可视合同履行情况另循法律途径解决。被告官湖股份公司在《承诺书》上以保证人的名义盖章，依法应当认定为其自愿为被告安元公司的上述支付义务承担保证责任。《承诺书》没有明确被告官湖股份公司承担的保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告官湖股份公司的保证方式应认定为是连带责任保证。原告请求被告官湖股份公司对安元公司的债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告安元公司、官湖股份公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃相关的诉讼权利，并应承担由此可能导致的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市安元实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑育英支付2018年2月1日至2019年12月31日的延迟交楼违约金115000元；二、被告深圳市葵涌官湖股份合作公司对被告深圳市安元实业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2475元（原告已预交），由被告深圳市安元实业发展有限公司负担。如不服本判决，原告郑育英可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  刘 勇人民陪审员  林彩霞二〇二〇年一月十七日书 记 员  彭慧婷