江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0214民初463号原告：无锡市瑞城花园首届业主委员会，住所地江苏省无锡市瑞城花园30号101室。负责人邰永利，该业主委员会主任。委托代理人李本进，江苏玄博律师事务所律师。被告：上海上实物业管理有限公司，统一社会信用代码91310118607374201W，住所地上海市青浦区金泽镇沪青平公路9565号1幢3层H区348室。法定代表人朱云飞，该公司董事长。被告：上海上实物业管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市梁溪区盛岸一村1-8号。负责人朱云飞。委托代理人胡智勇、袁晓东，北京国枫（上海）律师事务所律师。原告无锡市瑞城花园首届业主委员会（以下简称瑞城花园业委会）与被告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实公司）、上海上实物业管理有限公司无锡分公司(以下简称上实无锡分公司)物业合同纠纷一案，因被告上实公司不服本院（2015）新民初字第3215号民事判决，向无锡市中级人民法院提出上诉。无锡市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）苏02民终3647号民事裁定，撤销本院（2015）新民初字第3215号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行由审判员陈津波、审判员王莉娜、人民陪审员李浩荣组成合议庭，于2019年3月19日、11月18日公开开庭进行了审理。瑞城花园业委会的负责人邰永利及其委托代理人李本进，上实公司及上实无锡分公司共同委托代理人胡智勇到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告瑞城花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交前期物业管理开办费204200元；2、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交公共收益2843505元的70%即1990453.5元；3、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交2015年6月30日前预收的物业费34843.18元以及地面停车费12000元；4、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交交房时未装修业主预交的截止到2015年6月30日前垃圾清运费18900元；5、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交2015年6月30日前业主预交的装修押金113800元；6、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交地下车位费296211元（该款项在总金额307150元中扣除公益性支出10939元）；7、判令上实公司、上实无锡分公司向瑞城花园业委会赔偿围墙粉刷费用120000元、绿化补植费用96000元；8、以上费用自2015年7月1日起至实际给付之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；9、要求上实公司、上实无锡分公司承担本案诉讼费用及审计费。事实与理由：无锡市新区瑞城花园小区（以下简称瑞城花园）原由上实无锡分公司具体提供物业服务，但服务质量不佳。2014年8月16日，瑞城花园业委会成立后于2015年5月25日通过公开招标方式产生预中标人江苏华高物业服务有限公司。2015年6月30日，上实公司及上实无锡分公司退出瑞城花园，但撤场时未移交相关资料及款项，故诉至法院。被告上实公司、上实无锡分公司共同辩称：1、关于瑞城花园业委会提出的第1、2、4、5项诉讼请求，瑞城花园业委会非适格主体。开办费是由开发商支付物业服务单位用于采购维修工具、保安装备、保洁工具、办公设施及用品等物业管理设施使用，并非业主支付。第3、4、5项是小区业主交纳的费用，应直接退还各业主，不应返还瑞城花园业委会。2、上实公司、上实无锡分公司一直认可返还公益性收入，但金额应为1038973.25元，计算方式是2843505元乘以70%得出1990453.5元再扣除5.7%的税收113455.85元，再减去公益性支出838024.4元得出。3、地下车位产权属于开发商，不应当返还给瑞城花园业委会。人防车位上实公司、上实无锡分公司并未出租，未收取人防车位费。4、瑞城花园业委会提出的第7项诉讼请求，该项目均属于公益性支出，且并不一定要发生，不应当由上实公司、上实无锡分公司赔偿。5、关于瑞城花园业委会主张的利息。因上实公司、上实无锡分公司一直同意返还1030000元左右，是瑞城花园业委会不同意接收，故上实公司、上实无锡分公司不应当承担利息损失。原审查明的事实为：一、2007年5月11日，无锡中锐房地产有限公司（以下简称中锐公司）与上实公司签订瑞城花园《前期物业服务合同》1份，约定：由上实公司为瑞城花园提供物业管理服务。在物业管理区域内，上实公司提供的前期物业管理服务内容如下：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、物业共用部位相关场地和共用设施设备的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和服务；5、公共区域的车辆停放秩序管理；……物业服务收费采取包干制，按照高层每月1.55元/平方米、商业每月2元/平方米的标准收取物业费，公寓房的物业服务费由双方另行协商确定，并签订补充协议。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。上实公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由上实公司享有或承担。……中锐公司承诺向上实公司支付本项目的前期物业管理开办费204200元。由中锐公司在交付第一期开发项目的前三个月一次性支付，前期物业管理开办费包括：员工服装、维修工具、保安装备、保洁工具等物资的购置、组建物业管理处所需添置的办公用品及设施设备等。停车场地的收费约定：1、地面停车场属于全体业主共有的，其中上实公司提取每个车位停车费的30%作为停车管理服务费，每个车位停车费最终以当地物价局核定为准。2、地下停车库属中锐公司所有的，可租让给车主临时泊车，中锐公司委托上实公司进行管理，上实公司受中锐公司委托向车位使用人收取车位停车费，其中上实公司提取每个车位停车费的50元/月作为停车管理服务费，每个车位停车费最终以当地物价局核定为准。3、地下停车位属业主所有的，该业主须按每车位50元/月的标准向上实公司缴纳停车库管理服务费。4、地面临时停车收费按照当地政府有关停车收费的规定执行，其中上实公司提取每个车位停车费的30%作为停车管理服务费，余额部分纳入维修费。5、地下停车库设施设备日常维修费用由所有人承担。……利用本物业管理区域内属于全体业主所有的公共场地、共用部位、公用设备设施获得收益，其收益按下列约定处置：根据无锡市现行的《无锡市物业服务收费管理办法》第十一条规定，约定为：该项经营收入在扣除物业管理单位必要的成本后，须将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入维修费。……专项维修费的缴存、管理、使用和续筹按照当地政府有关规定执行。……本合同期限自2007年5月11日生效，至业主委员会代表全体业主与由其选任的物业管理企业签订的新一轮物业服务合同，并以书面形式通知上实公司时，本合同才自然终止。本合同终止时，上实公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会或由其选任的物业管理企业。合同签订后，上实无锡分公司于2008年12月入驻瑞城花园，开始进行物业服务。上实无锡分公司由上实公司依法设立，系不具备法人资格的分支机构。瑞城花园业委会于2014年8月16日成立，于2014年9月3日经瑞城花园业委会向无锡市人民政府新区管理委员会房产管理局备案。2015年5月25日，瑞城花园业委会通过公开招标方式产生预中标人江苏华高物业服务有限公司。2015年6月30日，上实公司及上实无锡分公司退出瑞城花园。同日，上实无锡分公司与瑞城花园业委会办理了各项资料、设备设施等的交接手续，签订了各类别的移交清单，另制作了物业管理项目退出移交汇总清单，载明：以上移交清单共八项2页，双方确认已涵盖全部应移交项目，符合相关法律、法规及合同等要求。上述事实，有当事人的陈述及前期物业服务合同、瑞城花园业委会成立公告及备案回执、中标结果公示提供的通告，退出移交汇总清单、设施设备清单、资料移交清单、绿化移交清单、合同移交清单等证据在卷佐证。二、经瑞城花园业委会申请，本院依法委托江苏公勤会计师事务所有限公司（以下简称公勤事务所）对上实无锡分公司在瑞城花园进行物业管理期间的以下项目进行审计：1、2008年12月至2015年6月30日期间的公共收益(停车费、电梯广告费、联通室内分布系统电费、无锡信号场地使用费、电子显示广告屏场地租金、灯箱广告费等；2、上实公司收取的小区所有业主2015年7月1日之后的物业费、停车费；3、2008年12月至2015年6月30日期间的垃圾清运费及使用情况；4、2008年12月至2015年6月30日期间装修押金的收取和使用；5、上实公司收取的人防地下车位收入及用于地下车库的支出；6、公益性支出中非正规票据支出的费用（如白条、收据）及用于非小区公共部位的维修或改造的费用支出（如餐费、业务招待费）；7、2014年8月16日前未经社区盖章批准的公益性支出；2014年8月17日至2015年6月30日未经业委会盖章批准的公益性支出。2017年2月3日，公勤事务所作出“公勤专审字[2017]第0045号”《专项审计报告》，审计意见为：1、2008年12月至2015年6月30日，上实无锡分公司瑞城花园管理处合计经营取得相关项目收益（停车费、电梯广告费、联通室内分布系统电费、无锡信号场地使用费、电子显示广告屏场地租金、灯箱广告费等）的收入总额2843505元，其中：地面停车费收入2646015元；电梯广告管理费收入96688.00元；联通室内分布系统电费/通讯系统接入的管理费48252元；电子显示广告屏场地租金收入8000元；灯箱广告费收入24100元；其他收入20450元。2、截止2015年6月30日，上实无锡分公司瑞城花园管理处账面反映预收账款：业主管理费余额302666.36元，预收账款地面机动车停车费余额100200元。2015年7月1日之后，上实无锡分公司瑞城花园管理处对该部分预收款进行陆续清退，至2016年6月30日，尚余业主管理费34843.18元及地面停车费12000元尚未清退。因审计范围受限，无法逐户对该款项的期后清退情况进行核实，仅以上实无锡分公司瑞城花园管理处提供的退款收据及款项交付记录为准。3、2008年12月至2015年6月30日上实无锡分公司瑞城花园管理处共代收业主建筑垃圾清运费2671户次，合计金额618750元。截止2016年6月30日，已与承运方结算金额344760元，零星费用支出14500元，账面其他应付款/代收款项：建筑垃圾清运费余额为259490元，其中尚有79户业主尚未装修，合计代收该部分业主建筑垃圾清运费18900元尚未清退。4、2008年12月至2015年6月30日期间上实无锡分公司瑞城花园管理处共收取业主装修押金2187户次，合计金额2177000元。截止2016年6月30日，已清退2073户次，已清退总额2063200元，尚有114户业主装修押金尚未清退，总额113800元。因审计范围的限制，无法逐户对该款项的期后清退情况进行核实，仅以上实无锡分公司瑞城花园管理处提供的收据及款项支付记录为准。5、2012年4月至2015年8月期间上实无锡分公司瑞城花园管理处共收取业主人防地下车位费，总额307150元。公益性支出中用于地下车库的支出总额10939元。因审计范围的限制，无法逐笔对该款项的收支情况进行核实，仅以上实无锡分公司瑞城花园管理处提供的票据及款项收付记录为准。6、2009年4月至2015年8月期间上实无锡分公司瑞城花园管理处共发生公益性支出总额838024.40元。其中，未发现非正规票据（如白条、收据）列支费用支出，用于非小区公共部位的维修或改造支出（如餐费、业务招待费）费用总额3449元。7、公益性支出中，2014年8月16日前未经社区盖章批准的支出总额85810.50元，2014年8月17日至2015年6月30日未经业委会盖章批准的支出总额3449元。经质证，瑞城花园业委会对第1至5项审计意见无异议。但认为第6、7项审计意见，维修产生的费用有无经过维修申请审批、维修结果的验收、维修验收合格后对费用的审计和结算等事项未予明确。瑞城花园业委会进一步发表意见称：1、公益性支出除了要有相关的票据外，还要有相应工程完工情况、工程验收情况及经相关政府部门、相关审计单位共同审计确定的相关资料才能认定。2、《前期物业服务合同》关于公共收益的处理约定清楚，即30%是用于补贴公共服务性工程，70%必须打入专项房屋维修账户，不得随意使用，且合同中并无任何所谓公益性支出的约定，更未约定可以在公共收益中扣除。3、上实公司及上实无锡分公司收取的开办费并未用于瑞城花园相关开办事项，也未提供证据证明开办费的具体用途和数额，因此开办费应移交原告。4、公共收益中给予物业服务企业的30%的部分就是用于包括税收费用等用途。上实公司及上实无锡分公司对审计意见无异议，但其中第5项审计意见中的人防地下车位费实为地面停车费。上实公司及上实无锡分公司进一步发表意见称：1、《前期物业服务合同》是开发商与物业服务企业签署的，瑞城花园业委会非合同主体。公益性支出是为了小区提供更好的服务，且大部分支出都经过主管社区的同意并向业主进行了公示，应予支持。2、只要开具发票即被相关税务管理机关扣除5.7%的税收费用，这是财务常识，上实公司及上实无锡分公司所有的公益性收入都开具了发票，应该从70%的部分中扣除。原审认为，《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；……（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用。根据该规定，瑞城花园业委会重新选聘新的物业服务企业后，上实公司及上实无锡分公司应向瑞城花园业委会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业交接上述规定涉及的费用，故瑞城花园业委会系适格原告。现瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司移交2015年6月30日前预收的物业费34843.18元、地面停车费12000元、未装修业主的垃圾清运费18900元、装修押金113800元，符合相关法律规定，金额也与审计结果相符，本院依法予以支持。关于瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司返还前期物业管理开办费204200元的主张，本院依法不予支持。理由如下：首先，根据上述规定，瑞城花园业委会有权要求上实公司及上实无锡分公司移交由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产，系适格原告。其次，根据《前期物业服务合同》的约定，前期物业管理开办费包括：员工服装、维修工具、保安装备、保洁工具等物资的购置、组建物业管理处所需添置的办公用品及设施设备等。瑞城花园业委会主张上实公司及上实无锡分公司实际上未将开办费用用于瑞城花园的相关开办事项，但对此未提供证据予以证明，故本院对瑞城花园业委会的该项主张依法不予采信。第三，上实无锡分公司已向瑞城花园业委会移交了所有的设施设备、资料等，双方已办理了交接手续，且瑞城花园业委会亦未提供证据证明存在使用开办费用购置的物品尚未移交的情况，故应认定上实公司及上实无锡分公司已将相关设施设备及材料移交完毕。双方当事人对于应将部分公共收益移交瑞城花园业委会并无争议，双方争议在于移交的金额应为审计确定的公共收益2843505元的70%即1990453.5元，还是应在此基础上再扣除5.7%的税收113455.85元并减去公益性支出838024.4元。本院认为，上实公司及上实无锡分公司应向瑞城花园业委会移交1990453.5元。理由如下：首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据该规定，上实公司及上实无锡分公司被瑞城花园业委会解聘后，应向瑞城花园业委会移交专项维修资金。其次，《江苏省物业管理条例》第六十五条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。《前期物业服务合同》也约定，“利用本物业管理区域内属于全体业主所有的公共场地、共用部位、公用设备设施获得收益，其收益按下列约定处置：根据无锡市现行的《无锡市物业服务收费管理办法》第十八条规定，约定为：该项经营收入在扣除物业管理单位必要的成本后，须将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入维修费。”根据上述规定，公共收益的70%应纳入住宅专项维修资金，故公共收益2843505元中的70%即1990453.5元应纳入住宅专项维修资金，但上实公司及上实无锡分公司并未将该款存入相应的专用账户。第三，《物业管理条例》第五十三条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。中华人民共和国建设部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。《无锡市住宅专项维修资金管理办法》第十九条规定，业主大会未成立，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。（三）物业服务企业、相关业主组织实施使用方案。（四）物业服务企业、相关业主持有关材料，向市房产行政主管部门申请列支，经审核同意后，市维修资金管理机构将资金拨付给物业服务企业或者相关单位。公有住房售房单位需动用维修资金的，参照以上程序办理。第二十条规定，业主大会成立后，维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，业主大会授权业主委员会按照业主大会讨论通过的使用方案，向市房产行政主管部门申请列支。市房产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；符合规定的，市维修资金管理机构将维修资金拨付给维修单位。第二十二条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：（一）维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第十九条第三项、第四项的规定办理。根据上述规定，专项维修资金的使用必须依照上述程序进行，而本案中，上实公司及上实无锡分公司主张并在《专项审计报告》中列明的公益性支出总额838024.40元，部分费用支出虽有主管社区的同意且经公示，但上实公司及上实无锡分公司未提供相关费用支出符合上述规定程序及市房产行政主管部门审核同意的证据材料，故上实公司及上实无锡分公司对专项维修资金或应纳入专项维修资金部分的款项的使用是不符合相关规定的，应由其自行承担相应不利的法律后果，即上述公益性支出838024.40元不应在纳入专项资金的70%的部分中扣除。第四，《前期物业服务合同》约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费的用途包括法定税费，故上实公司及上实无锡分公司要求扣除5.7%的税收费用的抗辩意见，本院依法不予支持。关于人防地下车位费，本院认为应由上实公司及上实无锡分公司向瑞城花园业委会移交207347.7元，理由如下：首先，《专项审计报告》中审计意见的第1项载明地面停车费收入2646015元，第5项审计意见载明人防地下车位费总额307150元，两项内容清晰明确，不存在混淆情形，故关于上实公司及上实无锡分公司辩称《专项审计报告》第5项审计意见中的人防地下车位费实为地面停车费的意见，本院不予采信。其次，《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。根据该规定，本案中，上实无锡分公司共收取人防地下车位费307150元，扣除用于地下车库的公益性支出10939元剩余296211元，该款的70%即207347.7元应纳入住宅专项维修资金，剩余款项可用于补贴物业服务费。第三，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，瑞城花园业委会有权要求上实公司及上实无锡分公司移交上述应纳入住宅专项维修资金的金额即207347.7元。关于瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司赔偿围墙粉刷费用120000元、绿化补植费用96000元的请求，因瑞城花园业委会在上实公司或上实无锡分公司对上述损失的产生存在过错、修复、补植的必要性、费用的合理性及程序的合规性等方面均未提供证据予以证明，故本院对瑞城花园业委会的该项诉讼请求，依法不予支持。综上，因上实无锡分公司系上实公司依法设立的不具有法人资格的分公司，其责任应由上实公司承担，故上实公司应当向瑞城花园业委会移交上述费用合计2377344.38元。移交的时间应为《前期物业服务合同》终止时，最迟应为双方办理交接手续时，故瑞城花园业委会要求上实公司支付该款自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、国务院《物业管理条例》第三十九条、第五十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《江苏省物业管理条例》第五十条、第五十六条、第六十五条、第六十六条之规定，判决:一、上海上实物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市瑞城花园首届业主委员会移交以下费用：公共收益1990453.5元、预收的物业费34843.18元、预收的地面停车费12000元、预收的垃圾清运费18900元、预收的装修押金113800元、人防地下车位费207347.7元，合计2377344.38元并支付利息损失（以2377344.38元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）。二、驳回无锡市瑞城花园首届业主委员会其他诉讼请求。上实公司不服，遂向无锡市中级人民法院起诉。二审过程中，二审法院认为一审没有扣除物业公司必要的成本，事实未查清楚，故发回重审。本案在重审过程中，原告诉请、被告辩称均与原审一致，对于一、二审过程中提供的证据的质证意见亦与原审一致，并一致同意原审过程中鉴定报告在本案中依然适用。重审过程中，业委会表示若需要扣除成本，该扣除的应是与经营性收入相关联的成本，而不是物业公司自身经营的成本。上实公司及上实无锡分公司表示公益性支出并不是成本，而是其所支出的属于大修基金范围内的费用，应在计入大修基金的70%中予以抵扣。经本院向公勤会计师事务所注册会计师李琦调查，李琦表示公益性支出从会计学的角度讲就是成本，在委托事项时也有要求审计“公益性支出中非正规杜撰支出的费用（如白条、收据）及用于非小区公共部位的维修或改造的费用支出（如餐费、业务执行费）；2014年8月16日前未经社区盖章批准的公益性支出；2014年8月17日-2015年6月30日未经业委会盖章批准的公益性支出”的项目，其所针对该两项也做出了核减。另本院在重审过程中向公勤会计师事务所注册会计师李琦调查并调取了公益性支出明细清单，李琦表示公益性支出从会计学的角度讲就是成本，在委托事项时也有要求审计“公益性支出中非正规杜撰支出的费用（如白条、收据）及用于非小区公共部位的维修或改造的费用支出（如餐费、业务执行费）；2014年8月16日前未经社区盖章批准的公益性支出；2014年8月17日-2015年6月30日未经业委会盖章批准的公益性支出”的项目，其所针对该两项也做出了核减。业委会表示若在扣除成本，应该扣除的应是与经营性收入相关联的成本，而不是物业公司自身经营的成本。上实公司及上实无锡分公司表示公益性支出并不是成本，而是其在进行物业管理过程中，垫付的属于大修基金范围内的费用，应在计入大修基金的70%的经营性收入中予以抵扣。根据公勤会计师事务所提供的公益性支出汇总清单，可以看出其中属于大修基金范围的有661841.90元，在该661841.90元中，无居委盖章的或无公示信息的为40393元；另上实公司及上实无锡分公司为业委会垫付了业委会的相关费8290.80元。经本院向物管部门咨询，物管部门表示在动用大修基金是需要经过一定的程序，但如果是前期物业服务，业委会尚未成立，或者紧急情况下，物业公司可以向社居委或者物业部门报告，先行垫付相关费用后在尚未计入大修理基金的营业性收入中予以抵扣。二审过程中，上实公司另提供了其在判决后向相关业主返还停车费、物业费等清单。瑞城花园业委会表示清单均为上实公司自行制作，并无相关人员签字，不予认可。上实无锡分公司表示无异议。至宣判前，上实公司未提供其向相关业主返还停车费、物业费等费用的证据。本院认为，上实无锡分公司系上实公司依法设立的不具有法人资格的分公司，上实公司应对上实无锡分公司的债务承担连带责任。本案中，瑞城花园业委会重新选聘新的物业服务企业后，上实公司及上实无锡分公司应向瑞城花园业委会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业交接上述规定涉及的费用，故瑞城花园业委会系适格原告。现瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司移交2015年6月30日前预收的物业费34843.18元、地面停车费12000元、未装修业主的垃圾清运费18900元、装修押金113800元，符合相关法律规定，金额也与审计结果相符，本院依法予以支持。上实公司虽称其在原审判决后又陆续向相关的业主返还了预收的部分停车费及物业费，但除其自行制作的清单外未提供其他证据予以证明，本院对上实公司主张的该事实不予采信。关于瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司返还前期物业管理开办费204200元的主张，本院依法不予支持。关于人防地下车位费，本案中，上实无锡分公司共收取人防地下车位费307150元，扣除用于地下车库的公益性支出10939元剩余296211元，该款的70%即207347.7元应纳入住宅专项维修资金，剩余款项可用于补贴物业服务费。关于瑞城花园业委会要求上实公司及上实无锡分公司赔偿围墙粉刷费用120000元、绿化补植费用96000元的请求，因瑞城花园业委会在上实公司或上实无锡分公司对上述损失的产生存在过错、修复、补植的必要性、费用的合理性及程序的合规性等方面均未提供证据予以证明，故本院对瑞城花园业委会的该项诉讼请求，依法不予支持。关于物业公司应向瑞城花园业委会移交的公共收益问题。双方当事人对于应将部分公共收益移交瑞城花园业委会并无争议，双方争议在于移交的金额应为审计确定的公共收益2843505元的70%即1990453.5元，还是应在此基础上再扣除5.7%的税收113455.85元并减去公益性支出838024.4元。首先关于税收问题，根据《前期物业服务合同》约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费的用途包括法定税费，故上实公司及上实无锡分公司要求扣除5.7%的税收费用的抗辩意见，本院依法不予支持。对于审计过程中的公益性支出838024.40元的性质，根据本院调的公益性支出汇总中可以看出，其中有8290.80元为业委会的相关费用（业委会用房水费、通读费、业委会选举费、宣传费、刻章费），根据业主大会和业主委员会指导规则第四十二条，业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，故该部分费用属于物业公司为业委会垫付的工作经费，应先行在经营性收入中扣除。扣除后的经营性收入为2835214.20元，其中70%即1984649.94元应计入大修基金。上实公司、上实无锡分公司在经营过程中所支出的属于大修基金范围的费用，经过相关部门批准的，可在应计入大修基金的费用中核减。在公益性支出汇总清单中物业公司垫付的属于大修基金范围的费用为661841.90元，其中未予公示或未经春明居委盖章的40393元因未履行基本的向有关村居委或物业部门通知的程序，无法确定是否是必要的支出，故对该40393元不予认定，剩余621448.90元应在70%中予以扣减，即上实公司、上实无锡公司应返还的费用为1363201.04元。公益性支出汇总明细中的其他费用均属于管理停车场及相关基础设施的保养及维修费用，该部分费用在前期物业合同中约定由上实公司、上实无锡分公司承担，故不应在70%的公益收入中予以核减。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、国务院《物业管理条例》第三十九条、第五十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《江苏省物业管理条例》第五十条、第五十六条、第六十五条、第六十六条之规定，判决如下：一、上海上实物业管理有限公司无锡分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市瑞城花园首届业主委员会移交以下费用：公共收益1363201.04元、预收的物业费34843.18元、预收的地面停车费12000元、预收的垃圾清运费18900元、预收的装修押金113800元、人防地下车位费207347.7元，合计1750091.92元并支付利息损失（以1750091.92元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）。二、上海上实物业管理有限公司对上海上实物业管理有限公司无锡分公司上述还款承担连带责任。三、驳回无锡市瑞城花园首届业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29891元，审计费39008元，共计68899元（此款已由瑞城花园业委会预交），由瑞城花园业委会负担27560元，由上实公司负担41339元（瑞城花园业委会同意其预交的案件受理费41339元由上实公司向其直接支付，本院不再退还，由上实公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接支付瑞城花园业委会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈津波审 判 员  王莉娜人民陪审员  李浩荣二〇二〇年一月十日书 记 员  陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国公司法》：第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《物业管理条例》：第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《江苏省物业管理条例》：第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。第六十六条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。