广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14712号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市汇昌贸易有限公司。住所：广东省东莞市横沥镇裕宁工业区**。统一社会信用代码为914************337。法定代表人：刘巧当，总经理。委托诉讼代理人：肖哲仁，广东国永律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾红卫，男，汉族，1967年6月14日，住陕西省西安市雁塔区北山门口225号，公民身份号码为610************114。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹敏，女，汉族，1970年12月5日，住西安市雁塔区北山门口225号，公民身份号码为610************127。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕修金，广东赤道律师事务所律师。上诉人东莞市汇昌贸易有限公司（以下简称汇昌公司）因与被上诉人贾红卫、曹敏建设用地使用权纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇昌公司于2019年4月18日向一审法院提起诉讼，请求：1.贾红卫、曹敏返还租金2243745元及利息（利息以2243745元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月9日开始计算至付清之日止）元；2.本案的诉讼费由贾红卫、曹敏承担。贾红卫、曹敏反诉请求：1.汇昌公司支付物业管理维护费711974元及利息（利息以711974元为本金，按人民银行同期同类贷款利率自2018年9月1日其计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由汇昌公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、贾红卫、曹敏应于判决发生法律效力之日起五日内退还汇昌公司租金476588元；二、汇昌公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付贾红卫、曹敏管理维护费用49667元；三、驳回汇昌公司、贾红卫、曹敏的其他诉讼请求。本案本诉受理费13021.18元（汇昌公司预交），由汇昌公司负担10441.18元，贾红卫、曹敏共同负担2580元；反诉受理费5580元（贾红卫、曹敏预交），由汇昌公司负担342元，贾红卫、曹敏共同负担5238元。本案保全费5000元，汇昌公司负担4009元，贾红卫、曹敏共同负担991元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7517号民事判决。汇昌公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判贾红卫、曹敏退还租金（含押金）2120195元及利息（利息以2120195元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月9日开始计算至付清之日）；3.汇昌公司无需支付贾红卫、曹敏管理费用49667元；4.二审诉讼费由贾红卫、曹敏承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。汇昌公司要求贾红卫、曹敏退还案涉厂房在2017年4月至2018年7月期间租金2243745元及利息，一审庭审期间经双方确认，案涉厂房2017年4月至2018年7月期间租金为2059595元、押金60600元，对此，一审判决也予以认可。但一审判决仅判决贾红卫、曹敏退还“2018年4月至2018年8月的租金476588元”，却未对2017年4月至2018年3月期间的租金予以处理。（二）汇昌公司与贾红卫、曹敏之间的转让合同被解除，双方应当互相返还因合同取得的收益，该收益包括贾红卫、曹敏收取租金的占用利息，汇昌公司要求贾红卫、曹敏支付利息合理合法。（三）一审判决汇昌公司向贾红卫、曹敏支付管理维护费用49667元无事实和法律依据。对于管理维护费用，贾红卫、曹敏并未提供合法的证据。贾红卫、曹敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审期间，汇昌公司、贾红卫及曹敏均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系建设用地使用权纠纷。汇昌公司未在一审中主张退还押金，本院二审不予审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人汇昌公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、贾红卫、曹敏应退还租金的具体数额；二、汇昌公司是否应支付贾红卫、曹敏管理费用。一、贾红卫、曹敏应退还租金的具体数额双方曾签订《国有土地使用权及建筑物转让合同》、《补充协议》及《补充协议二》，约定汇昌公司将土地及地上建筑物和配套设施全部转让给贾红卫、曹敏。东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初12062号民事判决认定上述全部协议于2017年10月19日解除，该判决于2018年4月9日生效。汇昌公司于2018年8月收回上述租赁物，其主张贾红卫、曹敏应返还2017年4月至2018年7月期间向承租人收取的租金2243745元。贾红卫、曹敏主张其仅需返还2018年4月10日至2018年7月的租金476588元。本院认为，根据已生效的（2017）粤1973民初12062号民事判决，从2017年10月20日起，贾红卫、曹敏占有上述租金已无法律依据，其应当向汇昌公司返还2017年10月20日至2018年7月的租金及相应利息。汇昌公司确认上述期间贾红卫、曹敏向承租人收取的租金分别为：2017年10月份收取租金132577元、2017年11月份收取租金131677元、2017年12月份收取租金132577元，2018年1月份收取租金134227元、2018年2月份收取租金134227元、2018年3月份收取租金135420元、2018年4月份收取租金135420元、2018年5月份收取租金136820元、2018年6月份收取租金137820元、2018年7月份收取租金111668元。故贾红卫、曹敏应当退还汇昌公司租金1241176元（132577元÷31天×12天+131677元+132577元+134227元+134227元+135420元+135420元+136820元+137820元+111668元）。汇昌公司主张上述款项自2018年4月9日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。案涉协议约定租金应当自本月5日前支付，故利息的计算方式为：以本金854868元，自2018年4月9日计算至2018年5月5日；以本金991688元，自2018年5月6日计算至2018年6月5日；以本金1129508元，自2018年6月6日计算至2018年7月5日；以本金1241176元，自2018年7月6日计算至实际付清止。二、汇昌公司是否应支付贾红卫、曹敏管理费用承上所述，2017年10月20日至2018年7月期间，由于案涉协议已经解除，贾红卫、曹敏占有租金无法律及事实依据。但是，汇昌公司于2018年8月才收回案涉租赁物。即上述期间内，贾红卫、曹敏对案涉租赁物履行了管理义务，其有权主张汇昌公司支付相应管理费用。鉴于案涉租赁物较多，一审判决酌情按照两人每月工资5000元的标准计算5个月，已有利于汇昌公司，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7517号民事判决第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7517号民事判决第三项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7517号民事判决第一项为：贾红卫、曹敏应于本判决发生法律效力之日起五日内退还东莞市汇昌贸易有限公司租金1241176元及相应利息（利息计算方式：中国人民银行同期同类贷款利率以本金854868元，自2018年4月9日计算至2018年5月5日；以本金991688元，自2018年5月6日计算至2018年6月5日；以本金1129508元，自2018年6月6日计算至2018年7月5日；以本金1241176元，自2018年7月6日计算至实际付清止）；四、驳回东莞市汇昌贸易有限公司、贾红卫、曹敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13021.18元（东莞市汇昌贸易有限公司预交），由汇昌公司负担4021.18元，贾红卫、曹敏共同负担9000元；一审反诉受理费5580元（贾红卫、曹敏预交），由汇昌公司负担342元，贾红卫、曹敏共同负担5238元。一审保全费5000元，汇昌公司负担4009元，贾红卫、曹敏共同负担991元；二审案件受理费20040元（东莞市汇昌贸易有限公司负担），由上诉人东莞市汇昌贸易有限公司负担10040元，贾红卫、曹敏共同负担10000元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年一月十五日书记员  施淑女郑承怡附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。