广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7353号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 被告：韦成克，男，1975年6月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宜州市。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告韦成克商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯到庭参加诉讼，被告韦成克经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年6月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》，并判令被告向原告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海地下室地下一层B1149号车位、协助原告办理合同编号为QF201862700171的商品房买卖合同网签注销手续；2、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金39590.1元（计算方法131967元×30%=39590.1元）；3、被告向原告支付一审律师代理费8300元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月27日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海地下室地下一层B1149号车位，合同总价款为131967元。合同约定签订之日被告付款22%，即27967元；剩余78%即104000元分期支付完毕，并支付资金占用费。2019年6月27日车位款50326.64元、资金占用费6916元，2020年6月27日53673.36元、资金占用费3579.06元。被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，并按合同总价款的30%支付违约金。原告于2019年6月4日向被告发出《还款提醒函》，提示被告按时付款。支付期限届满后，原告向被告发送《收房确认函》、《催收函》，但被告仍未支付车位款。被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告韦成克未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月12日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海地下室非人防机动车车位部分（证号：南房预字[2018]第135号）。 2018年6月27日、6月28日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）韦成克分别签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海地下室地下一层B1149号车位，车位价款为131967元；《合同补充协议》第一条约定收件人韦成克的邮寄地址为南宁市鲁班路89号同和慧源观澜阁C座1502室。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出次日（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。合同第七条及补充协议第三条第一款约定合同签订当日支付总价款的22%，即27967元。剩余78%即104000元分期付款并支付资金占用费，即2019年6月27日车位款50326.64元、资金占用费6916元，2020年6月27日53673.36元、资金占用费3579.06元。第三条第三款约定买受人逾期超过30日支付任一期车位款或资金占用费，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的30％向出卖人支付违约金。第七条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之五向对方支付违约金。第七条第六款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还车位款的，前述全部费用可在出卖人应退还车位款中予以扣除等。 被告于2018年6月27日向原告支付了专项维修资金2492.49元和产权登记代办费300元、产权登记费550元、晒图费30元、印花税5元。被告向原告支付了首期车位款27967元。被告所购车位于2018年6月27日办理网上签约手续（合同编号QF201862700171、业务编号2018062703198）。2018年9月30日，原告将案涉车位交付给被告使用。 2019年7月5日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《催收函》，明确被告按合同约定应于2019年6月27日支付车位款50326.64元、资金占用费6916元，但仍未支付已构成违约，通知被告及时支付。2019年7月31日，原告再次根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《收房确认函》，主张因被告应于2019年6月27日支付车位款50326.64元、资金占用费6916元，因逾期未付已构成根本违约，为此通知解除双方签订的合同，被告应在收到本通知后15日内到原告处办理合同解除及结算相关手续等。 另查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案诉讼代理人。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韦成克经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题 原告嘉和公司与被告韦成克签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。按照合同约定被告支付完首期车位款后，剩余车位款及资金占用费应分两期履行完毕，第一期分期款应于2019年6月27日前履行，但原告提供的证据显示被告并未按合同约定履行，原告已经向被告发送《催收函》进行催收，直至本案法庭辩论终结前被告并未采取积极措施弥补原告损失，其行为已经构成根本性违约，导致原告合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告对此享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。合同约定信件发送次日即视为送达，该约定明显不符合常理，根据合同约定地址，本院确定解除通知发出五日后视为送达买受人。原告于2019年7月31日通过邮寄方式向被告送达合同解除函，则该通知于2019年8月5日视为送达被告处，故原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2019年8月5日解除。 二、关于办理登记撤销手续问题 办理网上签约手续为签订车位买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应配合原告办理所购车位的网上签约的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理车位网上签约的撤销手续，于法有据，本院予以支持。 三、关于原告主张的违约金问题 双方签订的合同约定由于被告违约导致合同解除的，应按合同总价款的30%向原告支付违约金，据此合同解除后被告应向原告承担相应的违约责任。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担，故违约方的违约责任承担应和违约行为、过错程度相一致。在原告没有举证证明其具体损失的情况下，解除合同违约金按合同总价款的30%计算明显过高，结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，违约金的计算基数本院调整为按购房总价款131967元的20％计算，即131967元×20%=26393.4元。 四、关于原告诉请的律师费问题 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第七条第六款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，应予支持。原告已提供发票证明已经实际发生，但应以合同总价款为基数计算律师费，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院核定为6439元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案车位买卖合同既已解除，被告已经向原告支付完全部购房款、专项维修资金、产权登记费、产权登记工本费、他项权证工本费等费用，在其承担上述责任后，若存在剩余部分原告应予返还，但被告无需另行主张返还，可在与本案判决被告应付款项相互予以抵扣后，由原告向被告返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西嘉和置业集团有限公司与被告韦成克于2018年6月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年8月5日解除； 二、被告韦成克协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海地下室地下一层B1149号车位网上签约（合同编号QF201862700171、业务编号2018062703198）的撤销手续； 三、被告韦成克向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金26393.4元； 四、被告韦成克向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费6439元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费997元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担313元，被告韦成克负担684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王星 二〇二〇年一月二十二日 书记员  赖兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可依约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可依约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可依约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。