上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初7128号原告上海全聚德餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人邢颖。委托代理人张南堂，上海市中原律师事务所律师。委托代理人郑春晖，上海市中原律师事务所实习律师。被告上海泛虹实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李国华。委托代理人程丽，上海正策律师事务所律师。原告上海全聚德餐饮管理有限公司与被告上海泛虹实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海全聚德餐饮管理有限公司的委托代理人郑春晖，被告上海泛虹实业有限公司的委托代理人程丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海全聚德餐饮管理有限公司诉称，2015年6月29日，原告与案外人合肥阿斯特贸易有限公司(以下简称阿斯特公司)就上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号一至三层房屋(以下简称涉案房屋)签订《租赁合同》一份，租期自2015年7月1日起至2023年6月30日止，免租期自2015年7月1日起至2015年12月31日止。前三年月租金为人民币(以下币种均为人民币)463186元，支付方式为先付后用，按季支付，阿斯特公司应于每期届满前十日内向原告支付当期租金。2016年4月8日，阿斯特公司向原告出具说明，为方便管理租赁房屋，其在上海成立了被告上海泛虹实业有限公司。2016年5月1日,原被告及阿斯特公司签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》，由被告取代阿斯特公司成为涉案房屋的承租方，享有和承担原承租人的权利和义务。2017年3月31日，被告向原告支付了2017年4月至6月的租金后未再向原告支付租金。2017年11月9日，被告向原告发出《告知函》，要求解除合同。次日，原告回函被告要求被告于2017年11月27日前一次性支付拖欠的租金、违约金及相关损失。然被告既未支付上述任何费用也未按约注销或迁移租赁房屋内的证照。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付2017年7月1日起至2017年11月9日止的房屋租金XXXXXXX元；二、被告向原告支付解除合同的违约金XXXXXXX元；三、被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以XXXXXXX元为基数，自2017年7月1日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计)；四、被告注销或迁移涉案房屋内的证照并向原告支付违约金(自2017年12月10日起算至实际注销或迁移之日止，按每日250元计)；五、本案诉讼费由被告承担。被告上海泛虹实业有限公司辩称，首先，认可所欠租金的时间段和金额，同意支付，但表示暂无能力支付；其次，被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整；同时认为被告未在涉案房屋内注册，不存在违约行为，但同意迁移证照并会积极予以配合，即使其存在违约行为，也没有给原告造成损失，该项违约金约定亦过高；综上，被告同意支付租金及迁移证照，对其余诉请均不予同意。经审理查明，2015年6月29日，原告(原名上海聚谊餐饮管理有限公司)作为甲方，案外人合肥阿斯特贸易有限公司作为乙方就涉案房屋出租事宜签订《租赁合同》一份，约定，1、乙方向甲方承租涉案房屋；2、房屋面积为5076.02平方米；3、租期自2015年7月1日起至2023年6月30日止；4、其中2015年7月1日起至2018年6月30日止的月租金为463186元、2018年7月1日起至2021年6月30日止的月租金为486346元、2021年7月1日起至2023年6月30日止的月租金为510663元；5、装修免租期自2015年7月1日起至2015年12月31日止；6、租赁保证金为463186元；7、支付方式为先付后用，按季支付，支付时间为在每个付款周期届至前十日内支付；8、乙方违反合同约定提前退租的，违约金金额为退租时3个月租金额；9、乙方违反合同逾期支付租金等费用的，每日按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同又约定，乙方若注册在租赁房屋内的，必须在租期结束后1个月内，办理工商营业地址注销或迁移；若乙方拒绝或延迟将其已注册在该房屋内的各类证书执照予以注销或迁移，并将上述注销或迁移之证明提交甲方备案，则每逾期1日，应按照5元/平方米/天向甲方支付违约金。合同签订后，原告向阿斯特公司交付了涉案房屋，阿斯特公司向原告支付租赁保证金463186元。2016年4月8日，阿斯特公司向原告出具《说明》，其称，为管理之便捷，阿斯特公司特在上海成立上海泛虹实业有限公司负责与原告对接涉案房屋所有租赁合同之关系与义务。同年5月1日，原告作为出租人甲方，阿斯特公司作为原承租人乙方，被告作为现承租人丙方就涉案房屋签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》。主要内容为：1、甲乙双方于2015年6月29日就涉案房屋签订的《租赁合同》中的乙方变更为本合同丙方，即：《租赁合同》中由乙方享有的权利和承担的义务自本合同生效之日起全部转由丙方享有和承担，乙方不再享有《租赁合同》项下的任何权利、亦不再承担《租赁合同》项下任何义务，甲方作为出租人继续履行《租赁合同》，并对丙方享有权利和承担义务。2、原乙方支付的租赁保证金直接转为丙方应支付甲方的租赁保证金，由甲方和丙方按照《租赁合同》的相关约定处理和使用。乙方与丙方之间关于保证金款项的处理，由乙方和丙方自行负责解决，与甲方没有任何关系。3、乙方已经支付租金至2016年6月30日，丙方自2016年7月1日起按合同约定按时足额向甲方支付租金。2017年11月9日，被告向原告发出《告知函》，要求解除合同，三日内交接房屋。同时表示解除合同的其他法律后果双方再行协商解决。同年11月20日，原告向被告发出《关于的回复》，要求被告结清拖欠的租金、违约金及其他相应费用，同时将房屋恢复原状。同年11月27日，原被告办理了涉案房屋的交接手续。庭审中，原告表示原无法在涉案房屋内重复注册公司的情形现已被允许，同时表示涉案房屋已对外出租，新承租人并未要求在该房屋内注册公司。被告则表示，其已积极配合案外人办理相关证照的迁移，但因案外人的原因致无法尽快地将注册在涉案房屋内的证照迁移。本案在审理过程中，原被告均表示双方的《租赁合同》已于2017年11月9日协商解除。租期内仅租金未结算完毕。另查明，1、2016年2月25日，上海聚谊餐饮管理有限公司经核准准予变更公司名称为上海全聚德餐饮管理有限公司；2、案外人上海盛晓实业有限公司现注册地址为上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号101室。2019年4月1日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人对房屋租赁关系、费用的结算状况等事实均不持异议，本院对此予以确认。合同签订后，当事人均应按约履行。现被告未按约支付租金且提前解除合同，其行为已构成违约，故对原告要求被告支付租金、解除合同的违约金及逾期支付租金的违约金之诉请本院均予以支持。对于原告要求被告注销或迁移涉案房屋内的证照之诉请，按双方合同的约定，本院予以支持。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋租赁过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。至于押金，原告表示同意返还，本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告上海泛虹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海全聚德餐饮管理有限公司自2017年7月1日起至2017年11月9日止的房屋租金人民币XXXXXXX元；二、被告上海泛虹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海全聚德餐饮管理有限公司解除合同的违约金人民币926372元；三、被告上海泛虹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海全聚德餐饮管理有限公司逾期支付租金的违约金(以人民币XXXXXXX元为基数，自2017年7月1日起至实际支付之日止，按日万分之三的标准计)；四、被告上海泛虹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内注销或迁移上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号101室房屋内的证照；五、被告上海泛虹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海全聚德餐饮管理有限公司未注销或迁移证照的违约金人民币50000元；六、原告上海全聚德餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海泛虹实业有限公司押金人民币463186元。本案受理费人民币37551元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红人民陪审员  赵龙伟人民陪审员  蒋国伟二〇二〇年一月二十一日法官 助理  缪茵渊书 记 员  缪茵渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。