成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5958号 原告（反诉被告）:成都市景怡物业管理有限公司银通综合管理处。住所地：成都市双流区东升街道棠湖东路二段8号。 负责人：王尔,总经理。 委托诉讼代理人:李勇盛，四川精济律师事务所律师。 委托诉讼代理人:史建川，四川精济律师事务所律师。 被告（反诉原告）:刘光强,男,1975年7月27日出生,汉族,住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：陈德伟，四川中研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，四川中研律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通综合管理处（以下简称“景怡物业公司”）与被告（反诉原告）刘光强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。景怡物业公司的委托诉讼代理人李勇盛、史建川，刘光强及其委托诉讼代理人陈德伟、徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景怡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘光强向景怡物业公司支付2007年1月至2018年6月的物业服务费17219.4元、违约金45459元及停车费26100元，共计：88778.4元；2、本案诉讼的费用由刘光强承担。事实与理由:刘光强为景怡物业公司管理的物业“银通综合楼”的业主。根据双方签订的《前期物业服务合同》第二条第二款“每月1-5日前交纳当月的物业服务费”及第三款“物业服务费标准：住宅按产权登记的建筑面积计算，暂定为每月每平方米0.8元；非住宅按产权登记的建筑面积计算，每月每平方米6.4元”之规定，刘光强应当向景怡物业公司交纳物业服务费。根据第八条第四款规定：“乙方（业主）违反协议，未按本协议约定的金额和时间交纳相关费用的，甲方（物业公司）有权要求补交，并按欠费总额的每日万分之五收取违约金。”经统计，刘光强截止2018年6月尚欠物业服务费17219.4元、违约金45459元及停车费26100元。经景怡物业公司多次催收，刘光强至今分文未付，景怡物业公司为了维护自己的合法权益，故提起诉讼。 刘光强辩称：刘光强不应当缴纳物业费，景怡物业公司诉求的物业费在起诉之日往前倒推超过3年的请求已经超过诉讼时效，不应得到法律支持，景怡物业公司未履行物业服务合同约定的服务标准，安全通道堆放大量杂物、单元门门禁长期损坏不维修、垃圾遍地不清理、小区大量住户改商用、大量的非业主出入小区、原车库的其中一道出入门封死、刘光强家里外墙长期漏水，因漏水造成墙面开裂、地板被泡坏，多次向物业反映该问题，长期不解决，给刘光强造成了严重的经济损失；景怡物业公司诉称的车位停车费没有相应的证据支持，也超过了诉讼时效。由于景怡物业公司未履行物业合同，首先违反了合同义务，刘光强不应承担违约金，而且违约金过高。 刘光强向本院提出反诉请求：1、判令景怡物业公司将刘光强位于银通综合楼1栋2单元503号房因房屋质量长期下雨漏水导致墙体裂缝在20天内恢复原状，将漏水问题彻底修复好，同时将因漏水地板长期浸泡损坏更换；2、判令景怡物业公司支付刘光强因房屋质量漏水长期得不到解决所造成精神损失50000元；3、判令景怡物业公司承担本案诉讼费用及律师费用。事实与理由：景怡物业公司为银通综合楼物业管理方，同时也是开发商成都原野房地产开发公司的子公司，他们管理属于同一套班子。房屋交房装修入住后每逢下雨，客厅窗户夹缝处便往屋内漏水，后延至另外两个卧室窗户夹缝也同样漏水。2006年底叫物业管理方经理去看过现场，此后没有解决，从2007年开始刘光强不再交物业费，要求物业方先把漏水问题解决了。后因漏水严重，又叫了物业经理去看现场并协商解决方案，当时他提出外面搭个雨棚，搭雨棚所花费用限几千元由物业方承担，以后漏水就不管了，但是考虑到搭雨棚城管未必同意，同时不一定能防止漏水，刘光强就未同意，至今景怡物业公司未解决漏水事宜，故刘光强为了维护自身合法权益，现依法提起反诉。在庭审过程中，刘光强变更诉讼请求，变更诉讼请求为：1、请求承担赔偿房屋漏水造成损失共计58645元；2、请求承担诉讼费及律师费。 景怡物业公司辩称：案涉房屋的墙体裂缝而导致漏水，责任不在景怡物业公司，景怡物业公司不是适格的主体，与景怡物业公司无关，请求法院依法驳回反诉请求。 本院经审理认定事实如下：刘光强系“银通综合楼”（棠湖壹号）小区1-2幢5层3号房屋的业主，房屋建筑面积为155.97平方米。2004年8月19日，景怡物业公司与刘光强签订了《前期物业服务合同》，约定景怡物业公司为“银通综合楼”（棠湖壹号）小区提供前期物业服务；交房时，刘光强预交3个月物业服务费，此后每月1-5日前交纳当月的物业服务费。首期物业服务费从刘光强领取房屋钥匙手续之日起计；物业服务费标准住宅按产权登记的建筑面积计算，暂定为0.8元/平方米·月；因刘光强原因空置房屋按以上标准的50%交纳物业管理费（空置房需到小区物管处办理房屋空置手续，出于安全原因，物管处将截断空置房的水、电源）；地下车库产权为成都原野房地产开发有限公司所有，其车位租金由其按政策规定确定，并委托景怡物业公司代为收取；景怡物业公司的权利义务为1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……；刘光强违反协议，未按本协议约定的金额和时间交纳相关费用的，景怡物业公司有权要求补交，并按欠费总额的每日万分之五收取违约金。 2006年12月30日，刘光强向景怡物业公司支付了2006年1月1日至2006年12月30日的物业服务费1497.6元，此后，刘光强以景怡物业公司未履行物业服务的义务，案涉房屋漏水为由，拒绝支付物业服务费等费用。2017年到2018年，景怡物业公司于每年的3月26日在小区入口张贴《催缴通知》，并在案涉房屋处张贴律师函（律师函落款时间为2018年8月7日）的方式催收物业费无果，故提起诉讼。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、房产证、律师函、催缴物业费通知单、张贴照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，景怡物业公司与刘光强签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。刘光强系“银通综合楼”（棠湖壹号）小区1-2幢5层3号房屋的业主。景怡物业公司向刘光强提供了物业服务，刘光强应当按照合同约定支付相应物业管理费用等。 关于景怡物业公司要求刘光强支付2007年1月至2018年6月期间的物业服务费17219.4元。刘光强辩称，2016年9月以前的物业服务费已过诉讼时效。本院认为，物业费属于分期付款债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，景怡物业公司自2004年起至今一直在为刘光强房屋所在的小区提供物业服务，但刘光强从2007年1月1日起即未支付物业服务费，故景怡物业公司主张2007年1月至2018年6月期间的物业服务费并未超过诉讼时效，故对于刘光强的该项抗辩本院不予支持。刘光强辩称，景怡物业公司提供的物业服务不到位，安全通道堆放大量杂物、单元门门禁长期损坏不维修、垃圾遍地不清理、小区大量住户改商用、大量的非业主出入小区、原车库的其中一道出入门封死、刘光强家里外墙长期漏水房屋漏水等，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，刘光强如认为景怡物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业服务费缺乏事实依据和法律依据。并且刘光强所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。刘光强应当向景怡物业公司支付2007年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费17219元（0.8元/平方米·月×155.97平方米×138个月）。 关于景怡物业公司要求刘光强支付2007年1月至2018年6月的停车费26100元，本院认为，《前期物业管理服务合同》约定车位租金由其按政策规定确定，景怡物业公司提交的证据不能证明停车费的收费标准与刘光强在上述时间内在案涉小区停车的事实以及车辆的数量，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于景怡物业公司要求刘光强支付违约金45459元（欠费总额×24%×11年）。本院认为，按照《前期物业管理服务合同》刘光强交纳费用的时间为每月1-5日前缴纳当月的物业服务费，刘光强违反协议，未按本协议约定的金额和时间缴纳相关费用的，景怡物业公司有权要求补交，并按欠费总额的每日万分之五的标准收取违约金。”的约定，刘光强逾期交纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。现景怡物业公司要求违约金以欠费总额17219元为基数，按照年利率24%的标准计算11年的主张，与上述约定不符，刘光强应当按照合同约定向景怡物业公司支付违约金，即以每月应付物业服务费124.78元（0.8元/平方米·月×155.97平方米）为基数，按照每日万分之五的标准分别从2007年每月6日、2008年每月6日、2009年每月6日、2010年每月6日、2011年每月6日、2012年每月6日、2013年每月6日、2014年每月6日、2015年每月6日、2016年每月6日、2017年每月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至2018年6月30日止。 关于刘光强要求景怡物业公司赔偿损失58645元。本院认为，刘光强仅举证证明了其房屋墙漏水的事实，但并未举证证明漏水的原因、造成损失的具体金额和组成、以及是否与景怡物业公司的物业管理行为之间存在因果关系，且景怡物业公司对此不予认可。故刘光强的上述反诉理由不能成立，对于其反诉请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘光强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处支付2007年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费17219元； 二、被告（反诉原告）刘光强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处支付违约金（以124.78元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2007年每月6日、2008年每月6日、2009年每月6日、2010年每月6日、2011年每月6日、2012年每月6日、2013年每月6日、2014年每月6日、2015年每月6日、2016年每月6日、2017年每月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至2018年6月30日止）； 三、驳回原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘光强的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1010元、反诉案件受理费633元，共计1643元，由原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处负担443元、被告（反诉原告）刘光强负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月十六日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇