吉林省珲春市人民法院民事判决书（2018）吉2404民初1743号原告：许永燮，男，1949年8月25日出生，朝鲜族，住珲春市。委托诉讼代理人：裴雄日，吉林何晓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴基淑（系许永燮妻子），女，1950年7月5日出生，朝鲜族，住珲春市。被告：穆战斌，男，1978年7月13日出生，满族，个体工商户，住珲春市。原告许永燮与被告穆战斌租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许永燮及其委托诉讼代理人裴雄日、朴基淑，被告穆战斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许永燮向本院提出诉讼请求：１.依法解除《房屋租赁协议》；２.依法判令被告立即腾迁；3.依法判令被告支付租赁费至腾迁止；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年3月29日开始原告将原告所有的位于珲春市××镇面积191.36平方米房屋租赁给被告。2017年3月27日原告与被告续签《房屋租赁协议》。协议约定：原告将原告所有的位于珲春市××镇面积191.36平方米房屋租赁给被告。如被告只卖轮胎或修轮胎每年租金1,000元；如建轮胎翻新厂每年租金1,0000元。2018年3月27日之后，再没有签订租赁合同，故该租赁合同为不定期限合同，现要求解除《房屋租赁合同》。穆战斌辩称，我花16,000元安装三相电，2014年与原告签订租赁合同时，租赁期限约定至三相电拆迁为止，现租赁期限未到期，故不同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：许永燮提供2015年3月29日、2016年3月29日、2017年3月29日的《房屋租赁协议》各一份，证明原被告之间房屋租赁合同是一年一签，是不定期的合同。而且租赁合同中三相电拆迁之日，16,000元人民币本钱归乙方的含义并不是租赁合同期限约定到三相电拆迁之日，而是仅仅拆迁时拆迁三相电的补偿款归承租方所有的意思。穆战斌对该证据的真实性没有异议，但提出该份协议仅是证明一年一签，约定的租赁期限是到三相电拆迁为止，所以租赁费用每年一付。我不可能就租赁一年，投资那么多钱。本院认为，穆战斌对该证据的真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定如下事实：穆战斌于2014年3月29日开始租赁许永燮所有的位于珲春市××镇的房屋（珲房权证英字第XXXX号），建筑面积191.36平方米，使用面积286.24平方米。租赁期间，穆战斌经许永燮同意，在租赁房屋中添附三相电设备，花费16,000元。2015年3月29日，双方签订《房屋租赁协议》，内容为：“一、租赁地点及设施：1.租赁地址：珲春市××镇房型规格：平方；居住面积平：191.36平米。二、租用期限及其约定：1.租用期限：由于（外加一块小地）不属于甲方属于珲春市英安镇英安衬村委会，导致乙方安装三项电花费1万6千元人民币，所以甲方决定2014年3月29日至2015年3月29日房费免费，另外三相电到拆迁之日1万6钱人民币本钱归乙方，剩余补偿款归甲乙双方平分。2.房屋租金2015年3月29日算起；如乙方不再此地建轮胎翻新厂，只卖轮胎或修轮胎，每年租金5千元人民币。另东面有600多平方场地是邻居家粮食加工厂，如能租下就建轮胎翻新厂，每年租金一万元人民币。由于（外加一块小地432平方)如能租下432平方由甲方承担，剩余200多平由乙方承担。3.(1)付款方式：建轮胎翻新厂按年支付每年一万元人民币。卖轮胎或轮胎修理部按年支付每年5千元人民币。4.房屋期内房屋修缮等费用由乙方支付：5.租用期内，其他一切费用由乙方承担。有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的：（2)乙方利用承担房屋进行非法活动损害公共利益（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天。三、双方责任及义务：1.乙方须按时缴纳水、电等费用，并务必将以上费用账单交给甲方，甲方须监督检查以上费用：2.在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者：或在租赁期内房租加价：3.乙方入住应保持甲方房屋及周围环境整洁,做好防火、防水、防盗工作，如发生事故乙方应负责全部责任：四、如此房占用建卫生院三相电事宜，由甲乙双方共同解决，乙方退回本钱剩余赔偿款甲乙双方共同平分，如甲方不允许拿完房屋补偿款不管三相电事宜,如甲方不履行义务，造成经济损失，由甲方自行承担。五、房屋改造到租房终止，所有修缮费用由乙方承担。2015年3月29日”，穆战斌支付租金5,000元。2016年3月29日，双方续签《房屋租赁协议》，内容与2015年3月29日《房屋租赁协议》一致，穆战斌支付租金5,000元。2016年，该租赁房屋西侧的住户因经营收粮，在穆战斌租赁的场地范围内修水泥道，用于收粮车辆通行。2017年3月29日，双方再次签订《房屋租赁协议》，约定房屋租金2017年3月29日算起，如穆战斌不在此地建轮胎翻新厂，只卖轮胎或修轮胎，每年租金1,000元人民币。其他内容均与2015年3月29日签订的《房屋租赁协议》一致，穆战斌支付租金1,000元。本院认为，关于许永燮与穆战斌签订的《房屋租赁合同》的效力及期限问题。双方于2017年3月29日签订的房屋租赁合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。虽然房屋租赁合同中未明确写明租赁期限，但根据原、被告双方一年一签租赁合同，且在2017年3月29日租赁合同中变更租金行为看，双方之间的租赁期限应当为1年，即租赁期限为2017年3月29日至2018年3月28日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，该房屋于2018年3月28日到期后，许永燮允许穆战斌继续使用，故双方于2017年3月29日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期租赁，租金每年1,000元。穆战斌抗辩称合同约定租赁期限至三相电拆迁为止，但能否拆迁，何日拆迁，均无法确定，且该约定是只对拆迁时三相电的补偿问题的约定，并不是对租赁期限的约定，故租赁期限约定不明，应当视为不定期租赁。穆战斌且未提供证据证明其主张，故对其抗辩主张本院不予支持。关于许永燮主张解除合同并要求穆战斌滕迁房屋并支付至滕迁为止租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，故许永燮主张解除房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。合同解除的时间应当以解除通知到达穆战斌的时间为准，即本院向穆战斌送达起诉状之日的2018年7月7日。故许永燮主张穆战斌返还房屋并支付至返还租赁物之日止的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但应给予承租人相应的期限。关于三相电的处理问题。双方在房屋租赁协议中约定“三相电到拆迁之日16,000元本钱归穆战斌”，现双方解除租赁合同，但三相电是否能拆迁无法确定，故解除合同许永燮应返还穆战斌三相电的本钱16,000元，三相电归许永燮所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定判决如下：一、确认原告许永燮与被告穆战斌于2017年3月29日签订的《房屋租赁协议》已于2018年7月7日解除；二、被告穆战斌于本判决发生法律效力后7日内，返还租赁房屋（房屋位置：珲春市英安镇英安村，产权证号：珲房权证英字第XXXX号，丘地号：y-1-188）；三、被告穆战斌于本判决发生法律效力后7日内，支付给原告许永燮房屋租赁费（自2018年3月30日起至实际返还租赁房屋之日止，按照年租金1,000元计算）；四、原告许永燮于本判决发生法律效力后7日内，支付给被告穆战斌三相电本钱16,000元，三相电归原告许永燮所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由穆战斌负担50元，许永燮负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金银珠人民陪审员 辛书冬人民陪审员 高薇薇 二〇二〇年一月三日书 记 员 张金妮