山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0703执异2号 异议人：韩秋生，男，1973年9月28日生，汉族，住潍坊市奎文区， 申请执行人：郑立志，男，1969年7月11日生，汉族，住潍坊市潍城区， 委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。 被执行人：杜健，男，1965年3月8日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区， 本院在执行申请执行人郑立志与被执行人杜健等金融借款合同纠纷一案中，异议人韩秋生以潍坊市奎文区X室的鲁弘估字[2019]第156号估价报告存在失误为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年1月10日进行了听证，异议人韩秋生、申请执行人的委托诉讼代理人谭智勤到庭参加听证，被执行人杜健经本院依法传唤未到庭，本案现已审查终结。 异议人韩秋生述称，2019年10月20日，其通过阿里巴巴司法拍卖以445665元的价格拍得潍坊市奎文区X室，并已缴清全款。2019年10月28日，异议人获知，其拍得的上述房产为政府相关部门鉴定的Ｃ级危楼。C级危楼未公示，鲁弘估字[2019]第156号估价报告存在重大失误，对其竞拍造成了严重误导。故请求法院撤销变卖，返还变卖款。 异议人为证明其主张提交证据如下：《山东省城乡建设勘察设计研究院》出具的SKJG2016-51鉴定报告复印件一份。 申请执行人郑立志辩称，该变卖经法院正规程序进行，且在变卖公告中已经对竞买人进行了提示义务，竞买人对参与竞买应承担的风险是明知的。因此申请执行人对其提出的异议申请不予认可。 申请执行人郑立志未提交证据。 被执行人杜健经本院依法传唤未到庭听证，亦未提交书面答辩意见。 本院查明，原告潍坊市寒亭区蒙银村镇银行股份有限公司（以下简称寒亭蒙银村镇银行）与被告潍坊宏发贸易有限公司（以下简称宏发公司）、潍坊银海上菱电梯销售服务有限公司（以下简称银海公司）、杜健、王惠卿、张晓东银行承兑合同纠纷，本院于2015年3月12日作出（2014）寒商初字第527号民事判决书。判决书生效后，因被执行人未履行判决书中确定的金钱给付义务，原告寒亭蒙银村镇银行向本院申请强制执行,执行案号（2015）寒执字第445号。执行过程中，寒亭蒙银村镇银行将涉案债权及相应权利转让给郑立志。因郑立志申请变更申请执行人，2018年10月11日，本院经审查后作出(2018)鲁0703执异48号执行裁定书，裁定变更申请人其为（2015）寒执字第445号案件的申请执行人。后本案终止本次执行程序后又恢复执行，案号（2018）鲁0703执恢477号。 另查明，本案在一审过程中，因原告寒亭蒙阴村镇银行申请财产保全，本院于2016年10月22日查封被告杜健名下潍坊市奎文区X室房产一套，案件进入执行程序后本院于2018年6月22日续查封。经本院委托，山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司（原名山东弘裕土地房地产评估有限公司）对该涉案房产进行了评估，并于2019年4月5日出具鲁弘估字[2019]第156号估价报告，该房产评估总价531478元。本院于2019年8月8日、2019年9月11日两次委托阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述房产进行公开拍卖，两次均流拍。2019年10月2日，经过降价，该房产以起拍价382665元的价格在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开变卖。异议人韩秋生于2019年10月20日以最高价445665元价格竞得该房产。2019年10月23日本院作出（2018）鲁0703执恢477号执行裁定书，裁定：一、位于奎文区××××××楼××房产（所有权证号：潍房权证实属改字第××号）的所有权及相应的其他权利归买受人韩秋生（身份证号码：）所有。该财产权自送达买受人韩秋生时转移；二、买受人韩秋生（身份证号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。上述裁定书于2019年11月8日送达异议人韩秋生。后韩秋生获知涉案房产被政府相关部门鉴定为C级危楼，向本院对该房产的估价报告严重失误提出书面异议，要求撤销变卖，返还变卖款。 另查明，2016年8月1日，潍坊市住房和城乡建设局委托山东省城乡建设勘察设计研究院对涉案房屋所在的潍坊市X饭店1#宿舍楼建筑安全性进行鉴定。2016年8月4日，该研究院作出编号为SKJG2016-51的鉴定报告，鉴定结论为：该建筑安全等级为C级，部分承重结构承重力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；处理意见主要为建议由具有专业加固资质的加固公司进行专业的加固设计，对不满足结构承载力要求和不满足安全使用要求的部位进行专业加固以满足安全使用要求。 本院于2019年11月10日通知评估公司对评估报告作出说明。2019年11月13日，山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司出具说明称经其核实“估价对象所在X饭店宿舍在2016年鉴定为C级危楼，于2019年9月30日在社区张贴通知进行公示，发生于估价报告时点2019年3月22日后。估价作业期内我公司对估价对象进行市场调查并未获知此情况，故在估价报告中未考虑估价对象为C级危楼这一因素对价值的影响”。对于涉案房产的实际价值，2020年1月6日山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司函复本院“C级危房对房价及购买者的期望值的影响在评估价值的10%-20%左右，结合估价对象现有的实际状况我公司建议为评估价值的15%，即估价对象在C级危房的影响下于估价时点的评估价值为451756元”。 上述事实由（2014）寒商初字第527号民事判决书、(2018)鲁0703执异48号执行裁定书、鲁弘估字[2019]第156号估价报告、SKJG2016-51鉴定报告复印件、(2018)鲁0703执恢477号执行裁定书、山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司2019年11月13日、2020年1月6日分别出具的说明、拍卖公告、变卖公告足以认定。 本院认为，本案争议的焦点：是否应撤回对涉案房产的变卖。本案中，潍坊市住房和城乡建设局委托山东省城乡建设勘察设计研究院对涉案房屋所在的潍坊市X饭店1#宿舍楼建筑安全性进行鉴定，并于2016年8月4日作出编号为SKJG2016-51的鉴定报告，界定结果为该建筑安全等级为C级，部分承重结构承重力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。经山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司的重新估价，该危房因素会对涉案房产的价值产生加大影响。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定“当事人、异议人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本院委托评估、拍卖、变卖时均对涉案房屋为C级危楼的鉴定不知情，故在公示材料中未体现。异议人提供鉴定报告后，本院及时通知评估公司作出C级危楼因素对涉案房产价值的影响说明，评估公司复函称建议较评估价值降价15%，确对买受人权益造成实质性影响。依照上述规定，买受人韩秋生要求撤销网络司法变卖，返还变卖款异议请求本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第十七条第（二）项之规定裁定如下： 撤销本院对潍坊市奎文区X室房产的变卖行为，返还异议人韩秋生对该房产的竞买款项。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向潍坊市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  张瑞云 人民陪审员  宋秋玲 二〇二〇年一月十四日 法官助理于丽霞 书记员张良波