天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初2307号原告（反诉被告）：天津御泽庄苑置业有限公司，住所地天津市武清区下朱庄华北城E区31栋106-44（集中办公区）。法定代表人：汤磊，经理。委托诉讼代理人：王红蕾。被告（反诉原告）：王红青，女，1973年9月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王睿，男，1974年1月8日出生，汉族，住天津市北辰区，系王红青之夫。原告天津御泽庄苑置业有限公司（以下简称御泽公司）与被告王红青商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王红蕾、被告王红青及委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御泽公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方的《天津市商品房买卖合同》继续履行，被告尽快与原告办理房屋的收楼手续；2、请求法院判令被告向原告支付原告垫付的水费210元、电费200元、供暖费5218.5元，合计5628.5元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2015年5月11日签署了《天津市商品房买卖合同》（合同编号为：2015-0053644），被告购买了原告开发的润泽家园某号商品房一套（以下简称“该商品房”），该商品房建筑面积183.03m2，总房款188万元。该商品房已于2017年8月21日通过政府部门竣工验收合格，取得了《竣工验收备案证明》并于2017年9月22日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》已具备了法律及合同约定的交房条件。原告于2017年9月22日向被告书面寄送了收楼信，通知被告于2017年9月23日办理收楼手续，但是被告始终以各种理由拒绝接收该商品房。根据法律规定及双方签署的合同约定，自原告发出的书面收楼信中的通知交付日的次日即为该商品房的交付日，自交付日起，该商品房的所有费用全部由被告负担。原告已为被告垫付了水费、电费及供热费，前述费用均应由被告承担并支付予原告。故此，原告特诉至法院，请求法院判令被告尽快办理收楼手续，向原告支付该房屋的供热费、水电费等原告代垫的费用，望判如所请。被告王红青辩称，原告不具备收房条件，要求原告进行整改，待房屋有收房条件被告方同意收房；原告起诉的费用不认可，实际收房了被告也不同意缴纳费用，因为现在没水没电，这期间使用的水电费不同意缴纳，并且总水管漏水，今年5月18日施工工作人员说水管漏水，不知道漏水多久了，供暖费是开发商自愿交的，是为原告自己服务的，与被告无关，被告也没有享受到取暖服务，不同意交付费用；存在房屋质量问题、安全问题、小区道路、水、电证件问题，开发商宣传承诺的内容没有兑现；原告不具备收房条件，被告可以不收房，限期让原告交出合格的商品房，满足交房条件后被告再收房，在没有收房之前，该商品房的所有费用全部由开发商负担；原告应自行承担取暖费、水费、电费、原告承担本案的全部诉讼费。反诉原告王红青向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告提出的取暖费超出房屋建筑面积，取暖费超出的面积反诉被告必须给个交代；2、请求法院判令反诉被告按《天津市商品房买卖合同》约定的逾期交付商品房的处理办法支付反诉原告逾期利息及违约金，自合同约定2016年6月1日起至实际交付商品房之日止；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付66平方米菜地款145061.12元，小院面积比约定的面积小106平方米的面积款810810.96元，美国进口百诺肯净水系统45000元，德国进口朗适新风系统30000元，合计1030872.08元；4、请法院依法判令反诉被告退还以纯别墅及赠送的名义虚抬物价欺骗业主获得的不当收入549090元及利息，利息自2015年5月11日起至退款日止按同期贷款利率计算；5、请求法院判令反诉被告因虚假宣传支付违约金，按房款总价的20%计算（1955200元×20%）＝391040元；6、请求法院依法判令赔偿冒充业主签字侵犯业主权力违约金，按照房款总价的1%支付19552元；7、请求法院判令反诉被告应履行约定给反诉原告更换型材为断桥铝合金85型钢材的窗户，反诉被告应履行约定给反诉原告更换入户门为钢木复合装甲门，反诉被告应履行合同给反诉原告安装窗磁、门磁，反诉被告应履行给反诉原告安装报警系统，反诉被告应按规划要求给反诉原告修楼梯达到规划标准；8、请求法院依法判令被告赠送的半地下室属于建筑，反诉被告应给反诉原告半地下室的产权证；9、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告御泽公司辩称，请求法院驳回反诉原告的全部诉请，其具体理由为：反诉原告的第1项诉讼请求不明确、不具备可执行性；不同意反诉原告诉请第2项逾期交付违约金，不可抗力等造成延期交房不属于违约，由于施工期间因政府扬尘治理、大气水污染治理及雾霾、降噪等原因，导致反诉被告未能在合同约定时间交房，根据反诉被告提供的政府停工文件，因该等原因造成停工共计110天，造成的交房逾期并非反诉被告主观过程造成，属于反诉被告无法预见、无法避免的客观情况，且反诉被告御泽公司曾向一期业主发函，告知业主存在影响工期的情况，并告知业主将交房日期顺延至2016年8月31日，涉案房屋于2017年8月21日通过验收，并于2017年9月21日取得准许交付使用证，具备了合同约定的交付标准，反诉被告通知原告于2017年9月23日到被告售楼处收房，履行了通知收楼义务，故涉案房屋交付日应为2017年9月23日，被告延期交房的时间应计算至2017年9月22日；反诉原告第3项诉请的各项赔偿金无任何标准及计算依据，反诉原告诉请的小院、净水系统、新风系统在双方签订的合同中并未明确约定，不属于诉争房屋交易的内容，反诉原告提出的赔偿要求无事实和合同依据，请求法院予以驳回，小院、菜地未写入双方合同，其面积未计入房屋价款中，反诉原告按照地价款计算小院面积赔偿没有依据且不具备参照性，不符合公平原则，关于菜地，反诉被告提供了两种解决方案，关于菜地的使用时限，反诉被告未向反诉原告允诺过具体的使用年限，且菜地面积未计入房屋面积，反诉原告诉请按照诉争房屋使用年限计算菜地赔偿金无依据；反诉原告第4项诉讼请求无事实和合同依据，且计算标准不具备客观性，不同意承担，反诉原告在诉状中提到“在价格上却比附近临近小区价格要高上3000元左右”，对此说法，反诉原告未提交任何证据证明，而根据反诉被告查询，在反诉原告签署商品房合同的当月，反诉原告购买诉争房屋的单价是低于周边竞品成交价格的，反诉原告诉称被告哄抬物价的事实不存在，且反诉原告的诉请未提供任何证据予以证明，故请求法院予以驳回；反诉原告第5项、第6项诉讼请求的违约金缺乏事实及合同依据，关于违约金的计算标准缺乏法律依据，不同意承担；反诉原告第7项诉讼请求无合同依据，其诉求超出了合同约定的交付标准，其诉请楼梯未达到规划标准与实际情况不符，反诉原告第7项诉请为诉争房屋交付标准的诉求，其要求更换的窗户型材、入户门规格、窗磁门磁、紧急报警系统均与合同附件约定的交付标准不符，诉争房屋楼梯系按照规划要求施工的，符合交付条件；反诉原告第8项诉讼请求无依据，不具备执行性，且与本诉争议内容无关，半地下室并未在商品房合同中约定，属于反诉被告赠送反诉原告使用，反诉原告仅具备使用权，因此反诉原告无权诉请办理房产证，且根据天津市的政策，地下室是没有独立房产证的。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉请。双方围绕诉讼请求向本院提交相关证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：原告公司原名称为天津御泽庄苑商业投资有限公司，2015年5月11日原告与被告王红青签订编号为《天津市商品房买卖合同》，被告购买位于武清区房屋一套，建筑面积183.03平方米，套内建筑面积174.52平方米，公告部位分摊建筑面积8.51平方米，约定商品房总价款1880000元；第三条商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，原告在2016年6月1日前交付被告房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，按照如下方式处理，即接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，原告不承担违约责任；第四条乙方付款形式及付款时间约定，贷款付款的，乙方应于2015年5月31日前一次性存入商品房首付款760000元，其余价款办理贷款；第五条甲方逾期交付商品房的处理，甲方未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的原告有权向被告追究已付款利息，利息自本合同约定原告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述约定期限的，乙方（被告）在向甲方（原告）追究已付款利息的同时，有权按照约定，追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方（原告）应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3支付违约金。同时上述合同还附有若干附件，其中附件六为《补充协议》特别提示，其第一条买受人确认部分约定，买卖双方的权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所制作的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页，报纸广告、电视广告、模型、样板间、户外广告等）仅供买受人购房时参考；仅作为要约邀请，并不视为正式要约之内容，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品；第三条对合同第三条的补充约定，如在合同履行期间发生自然灾害、战争、政府政策改变等不可抗力事件，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担责任；第九条对合同第十条的补充部分第三款约定，如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人，出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即为交付日。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有限电视租赁费等）全部由买受人负担；第十一条其他约定第4款约定，买受人同意建筑区划内所有与住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权，该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权，该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台、其范围、面积以该住宅单位的出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。签订上述合同后，王红青已经支付房款1880000元、契税56400元、公共维修基金18800元。2016年5月11日原告御泽公司向润泽尚苑业主发出《润泽尚苑告知函》，告知因扬尘治理、重污染天气、雾霾等原因工程进度延缓，交房时间延后至2016年8月31日。原告就润泽家园49#楼进行工程验收备案，于2017年8月21日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2017年9月21日取得了润泽家园49#楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告于2017年9月22日向包括王红青在内的业主邮寄《收楼通知书》，告知业主办理收房，告知业主商品房已达到商品房买卖合同约定的交付条件，可于2017年9月22日交付业主。另，在原、被告签订上述《天津市商品房买卖合同》后，武清区清新空气行动分指挥部、美丽武清一号工程总指挥部曾发布了多个文件，其中2015年8月11日武清区发布了重污染天气Ⅲ（黄色）预警信息，启动了Ⅲ级应急响应措施，至14日24时起终止实施应急相应措施，涉及停工4天；2015年9月24日至26日武清区重污染天气Ⅲ（黄色）预警信息，涉及停工3天；2015年11月1日至3日空气质量达到四级中度污染及五级重度污染，涉及停工3天；2015年11月10日至15日重污染天气Ⅳ级(蓝色)预警信息，启动Ⅳ级响应措施，涉及停工6天；2015年11月27日重污染天气Ⅲ级（黄色）预警信息，2015年11月30日升级为Ⅱ级（橙色预警），至2015年12月2日15时终止实施应急响应，涉及停工6天；2015年12月5日重污染天气Ⅲ级（黄色）预警，2015年12月8日14时调整为Ⅱ级，至2015年12月10日终止实施应急响应，涉及停工3天；2015年12月11日发布通知，要求做好2015年12月12日至13日重污染天气应对工作，涉及停工2天；2015年12月19日发布通知，要求做好2015年12月19日至23日重污染天气应对工作，涉及停工5天；2015年12月21日发布通知，要求做好12月23日0时至12月24日6时重污染天气应对工作，涉及停工2天；2016年1月1日零时至2016年1月4日实施Ⅲ级应急响应，涉及停工4天；2016年3月2日零时至2016年3月4日实施重污染天气Ⅲ级应急响应，涉及停工4天；2016年3月14日至2016年3月18日实施重污染天气应急响应，涉及停工5天；2016年4月13日至2016年4月15日实施重污染天气黄色预警，涉及停工3天；2016年8月25日至31日采取紧急措施应对大气污染，涉及停工7天；2016年9月22日至26日实施重污染天气应对工作的紧急通知，涉及停工5天；2016年9月29日发布了重污染天气应对工作的紧急通知，2019年9月30日至10月4日实施重污染天气应急响应；2016年10月13日至16日重污染天气黄色预警；2016年11月2日至11月6日14时实施重污染天气黄色预警；2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布美丽天津一号工程〔2016〕27号文件，2016年11月15日至2016年12月31日实施施工特许管理，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工；2016年12月1日至5日12时实施重污染天气应急响应措施；2016年12月16日至21日实施重污染天气应急响应措施；2017年1月15日至18日17时实施重污染天气应急响应措施；2017年2月13日至16日18时实施重污染天气应急响应措施；2017年2月27日至28日实施重污染天气蓝色预警；2017年4月2日18时至4月7日18时实施重污染天气应急响应，上述停工天数累计112天。依申请本院依法向相关管理部门调取了涉案房屋所属工程范围内的有关消防资料，经核实，包括49号楼在内的润泽家园的有关建设工程已经进行竣工验收消防备案，并备案合格。本院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告在售房过程中，所做的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，且并未在上述合同中加以明确，不构成合同的组成部分。原告作为涉案房屋的开发商应依照上述合同的约定及时交付商品房。涉案房屋所在的某号楼已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案表》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案房屋具备了可以交付的条件。而上述合同明确约定了原告在2016年6月1日前交付被告房屋，后在施工过程中，因重污染天气，有关行政主管部门指令停工，原告停工天数合计为112天，根据合同及附件的约定，上述由于治理空气污染政府发布文件，应认定为合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，相应免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。从合同约定的交房日期的次日2016年6月2日至2017年9月22日原告通知被告办理交房之日，自然天数共计478天，扣除上述停工天数112天，逾期交房天数为366天。根据合同约定，原告逾期交房应支付被告逾期利息及违约金，故此应以房屋总价款1880000元为基数，计算逾期利息为：1880000元×4.75%/360天×366天=90788.33元，违约金为：1880000元×万分之0.3×366天=20642.4元。原告主张被告向原告支付原告垫付的水费210元、电费200元、供暖费5218.5元，因该费用系房屋实际交付业主之前产生的费用，可待房屋实际交付业主后，另行主张，故此本院不予支持。涉案房屋取暖费计费面积的具体测量、计算与本案并非同一法律关系，关于王红青关于取暖费的请求部分，本院不予支持；关于王红青主张菜地款、小院面积款、美国进口百诺肯净水系统款项、德国进口朗适新风系统的款项，并未在上述《天津市商品房买卖合同》交工标准中加以明确约定，不构成买卖合同的内容，故此本院不予支持；王红青主张被告退还以纯别墅及赠送的名义虚抬物价欺骗业主获得的不当收入、利息以及虚假宣传支付违约金、赔偿冒充业主签字侵犯业主权利的违约金，本院认为，行政机关依法作出的具体行政行为针对在原告在销售商品房过程中的行为，有关机关依法作出具体行政行为，而原告作为开发商在销售过程中所做的宣传广告、宣传资料并非要约，不构成合同的组成部分，原、被告自愿签订了上述合同，被告并交纳了约定的房款，上述买卖合同是当事人双方的真实意思表示，且合同对于若存在虚假宣传行为开发商是否承担相应的责任并无明确约定，故此，对王红青的该项主张，本院不予支持；王红青主张反诉被告应更换型材为断桥铝合金85型钢材的窗户，更换入户门为钢木复合装甲门，安装窗磁、门磁，安装报警系统，修楼梯达到规划标准，但其所陈述与合同附件中载明的交工标准不符，本院不予支持；王红青主张赠送的半地下室属于建筑，应给半地下室的产权证，办理权属证书属于相关行政机关的职权范围，应由有关行政机关依法审查后予以处理，本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告天津御泽庄苑置业有限公司与被告王红青签订的编号为2015-0053644《天津市商品房买卖合同》继续履行，被告王红青自本判决生效之日起二十日内办理房屋收房手续，原告天津御泽庄苑置业有限公司予以配合；二、反诉被告（原告）天津御泽庄苑置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）王红青已付款利息90788.33元、违约金20642.4元，合计111430.73元；三、驳回原告天津御泽庄苑置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王红青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告天津御泽庄苑置业有限公司负担25元，由被告王红青负担25元；反诉费22714.99元，由反诉原告王红青负担11357.50元，由反诉被告天津御泽庄苑置业有限公司负担11357.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李宗莲审 判 员  曹凤增人民陪审员  王美荣二〇二〇年一月十三日书 记 员  董 维附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。