广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28123号原告：曾德贤，男，1967年8月29日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。被告：广州市白云市场建设管理有限公司，住所地广州市白云区景泰西二巷21号。法定代表人：罗文心，总经理。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市白云区恒丰实业有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇圩场福龙街昌华楼地下02号。法定代表人：胡耀文，总经理。被告：广州市正威物业管理有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇竹料大道西9号。法定代表人：段伯良，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：唐欢，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告曾德贤诉被告广州市白云市场建设管理有限公司（以下简称：白云市场公司）、广州市白云区恒丰实业有限公司（以下简称：恒丰公司）、广州市正威物业管理有限公司（以下简称：正威公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾德贤的委托诉讼代理人宋双双，被告白云市场公司的委托诉讼代理人洪婷、胡传超，被告恒丰公司、正威公司的共同委托诉讼代理人唐欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾德贤诉称：2014年11月初，被告恒丰公司的负责人找到原告称由于竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）现有的破旧锌瓦大棚不符合消防设计要求而无法办理消防手续，加之被告白云市场公司总经理张卫东等领导也指示恒丰公司尽快拆除这些锌瓦大棚，并将其改建成混凝土结构的商铺，但是恒丰公司缺乏资金投入，故想申请原告与恒丰公司合作，由原告出资对该市场的破旧辛瓦大棚进行拆、改建。此事经双方充分协商后，双方遂于2014年11月25日签订了《合作投资经营协议书》，该协议约定：1、甲方（注：恒丰公司）在竹料市场内腾空约2000平方米场地由乙方（注：即异议人）建造独立商铺44间，每间商铺面积28平方米，净空不能少于3.7米，有独立水电表，带镀锌卷闸；2、乙方同意投资人民币300万元进行商铺建设，乙方自行建设，并保证2016年6月前开业经营；3、2016年6月1日至2023年5月31日为双方合作经营期，租金收益归乙方所有，乙方自负盈亏；4、在合作经营期限内，由甲方对新建的商铺进行管理，负责收取商铺租金和水电费，在每月实际租金收益中提取10%作为甲方管理费用，甲方每月5日前将代收的租金在扣除管理费后如数交给乙方；等等。另，双方口头约定，合作到期，涉案商铺所有权归原告所有。协议签订后，原告依约独自投入所需资金并于2016年5月下旬将44间商铺建成交付恒丰公司（代为）管理（包括代收租金和水电费）至今。然而，到了2017年6月2日，白云市场公司在原告毫不知情的情况下到广州市白云区人民法院提起诉讼，要求解除其分别于2005年6月1日及2007年8月1日与恒丰公司签订的《竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）场地租赁合同》及《补充协议书》，并无偿收回竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）内所有设施及市场经营管理权，等等。2018年1月16日，广州市白云区人民法院对该案作出（2017）粤0111民初6881号民事判决书，该判决以恒丰公司未经白云市场公司书面同意便将竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）转租给正威公司经营为由，判决如下：1、解除白云市场公司与恒丰公司签订的《竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）场地租赁合同》及《补充协议书》；2、竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）内所有设施归白云市场公司所有；3、正威公司协助向白云市场公司交还竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）的经营管理权；等等。判后被告恒丰公司不服提起上诉。2018年7月13日，广州市中级人民法院对该案作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。另，据了解，白云市场公司已于2019年1月20日向广州市白云区人民法院申请执行该案，案号为（2019）粤0111执1526号。据上，正威公司在2016年7月11日才成立，而原告与恒丰公司早在2014年11月25日便已签署了《合作投资经营协议书》，在原告投资建成的44间商铺等物业建成后，原告与恒丰公司也从2016年6月1日开始便合作经营该物业了。且，原告自2014年11月25日与恒丰公司签订《合作投资经营协议书》并于2016年6月1日开始与之合作经营该44间商铺等物业至今，白云市场公司也一直未对此提出过任何异议，因此，应当认定其已默认了这一事实。更何况（2017）粤0111民初6881号民事判决书也认定了涉案市场部分商铺的公安消防备案手续及部分部位的租赁合同也以被告正威公司的名义办理或签订，由此也可以证实，白云市场公司早在2016年便知道原告与被告恒丰公司合作一事。再者，从2014年11月25日原告与被告恒丰公司签订《合作投资经营协议书》以来的几年内，原告在市场内投资建设44间商铺并与之合作经营至今，被告白云市场公司不可能不知道，但被告白云市场公司并未提出任何异议，故原告与被告恒丰公司合作投资经营44间商铺等物业行为是合法有效的，应当受国家法律的保护。可在（2017）粤0111民初6881号及（2018）粤01民终777号《民事判决书》中却没有提及由原告投资建设的该44间商铺等物业作何处理。若广州市白云区人民法院在执行（2019）粤0111执1526号案时将原告出资建设的44间商铺等物业也一并收回去划归为白云市场公司所有，则会损害到原告的合法权益。经核算，原告投资建设的44间商铺及通道档位月租金为96874元，扣除被告恒丰公司的10%管理费后每月收益为96874×90%=87186.6元。从2019年9月1日至2023年5月31日为止（45个月），总收入应为87186.6元×45=3923397元。加上原告已经实际投资的300万元，故原告损失共计6923397元。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、三被告按合同约定继续让原告经营使用由原告在竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）内投资建设的44间商铺及通道档位至2023年5月21日为止；2、被告承担本案的受理费。被告白云市场公司答辩称：我方认为本案原告所称的合作关系不是事实存在的，本案应当是原告与被告恒丰公司、正威公司设计的，我们认为是虚假诉讼。因为在（2018）粤01民终7774号民事案件中，我方起诉被告恒丰公司解除竹料市场的租赁合同。此后根据生效判决申请了执行。在该案件的一审、二审以及执行的过程中，被告恒丰公司从来没有提出过其与原告之间有过任何的合作关系。而原告也没有在该案件中主张过权利。我们认为本案就是被告恒丰公司为了妨碍生效判决的履行阻碍执行而进行的虚假诉讼。在7774号案件的执行过程中，被告恒丰公司曾经提出过就是以本案的案由主张过执行异议未得到受理，故重新以原告的身份提起了本案。所以我们认为本案不存在原告与被告恒丰公司合作的事实。被告恒丰公司答辩称：被告恒丰公司同意原告的诉求。因为原告在竹料市场建造的商铺是由其投资建设的。建设的商铺的原因也是在被告白云市场公司的要求下拆除旧有的大棚重建的，被告白云市场公司是知晓原告和被告恒丰公司存在一个合作投资的合作关系，也是知晓本案竹料市场建造的商铺是由原告建造的。第二，被告恒丰公司不服（2018）粤01民终7774号民事判决，现已向广东省高院申请再审，广东省高院已经接收了材料，案件正在受理过程中。被告正威公司答辩称：被告正威公司与本案无实际的关系。被告正威公司是受被告恒丰公司的委托管理本案的竹料市场的44间商铺。经审理查明：2014年11月25日，原告曾德贤（乙方）与被告恒丰公司（甲方）签订《合作投资经营协议书》约定：“甲、乙双方经友好协商，现就乙方投资在甲方市场内改建商铺及相关收益分成事宜达成协议如下：一、甲方在竹料市场内腾空约2000平方米场地由乙方建造独立商铺44间，每间商铺面积为28平方米，净空不能少于3.7米，有独立水电表，带镀锌卷闸。二、乙方同意投资人民币300万元进行商铺建设，乙方自行建设，并保证2016年6月前开业经营。三、2016年6月1日至2023年5月31日为双方合作经营期，租金收益归乙方所有，乙方自负盈亏。四、在合作经营期内，由甲方对新建的商铺进行管理，负责收取商铺租金和水电费，在每月实际租金收益中提取10%作为甲方管理费用，甲方每月5日前将代收的租金在扣除管理费后如数交给乙方。五、本协议有效期八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止”。2015年5月8日，原告曾德贤（甲方）与案外人肖卓炳（乙方）签订《建筑工程承包协议书》约定甲方将竹料综合农贸市场改造工程，原星瓦大棚拆除改建成混泥土结构商铺总面积约2000平方米，建筑面积1756平方米。框架结构，首层，内外装修承包给乙方。双方对结算方式、付款方式、违约责任等进行约定。原告提交萧桂娥、萧凤友、张桂娣、张肖兴的证人证言拟证明原告投资拆除破旧大棚后改建成商铺。被告白云市场公司对原告提交的证据真实性提出异议。白云市场公司诉恒丰公司、正威公司租赁合同纠纷一案，本院受理后于2017年12月29日作出（2017）粤0111民初6881号民事判决认定：白云市场公司承继了白云区市场中心在《竹料市场租赁合同》和《补充协议书》中的所有权利和义务，白云市场公司与恒丰公司均应当按照《竹料市场租赁合同》和《补充协议书》的约定恪守履行。恒丰公司与正威公司是两个独立的法人主体，对自身的民事法律行为对外独立享有权利和承担义务，而恒丰公司在承租期间，由正威公司办理了涉案市场部分商铺的公安消防备案手续，由正威公司作为出租方与实际承租人签订部分铺位租赁合同，并且2017年1月18日的《市场管理责任书》、《安全生产责任书》的承租人落款由正威公司签章，恒丰公司和正威公司确认由正威公司办理了涉案市场的部分牌照，可见，上述一系列民事法律行为均是正威公司以自身名义而并非以恒丰公司名义对外实施的，故恒丰公司和正威公司抗辩恒丰公司只是委托正威公司管理市场证据不充分，不予采纳。另一方面，恒丰公司与正威公司表示两公司是两个牌子一套人马，实际上还是由恒丰公司的员工对涉案市场进行管理，只是部分牌照是以正威公司的名义，不存在整体转租行为，对此一审法院认为，正因为恒丰公司与正威公司的内部人员混同，不依法规范管理，两者却又同时具备独立法人资格，对外可随意以任一主体名义实施民事法律行为，由此更容易误导不知情的合同相对方从而达到规避法律的目的，增加合同相对方的经营风险。综合上述分析，恒丰公司的行为应当视为将涉案市场整体转租给正威公司。恒丰公司未能举证证实经过白云市场公司书面同意后再予以转租，也没有证据证实是白云市场公司要求恒丰公司将涉案市场交由正威公司进行管理，因此，恒丰公司抗辩白云市场公司知晓并同意正威公司管理涉案市场证据不足，不予采纳。恒丰公司违反合同约定擅自转租涉案市场给正威公司，现白云市场公司主张解除2005年6月1日签订的《竹料市场租赁合同》及2007年8月1日签订的《补充协议书》合理合法，一审法院予以支持。由于恒丰公司违约导致涉案租赁合同解除，白云市场公司按照合同约定要求不予退还合同履约保证金人民币240000元、恒丰公司补交2个月免租期的租金和管理费共160000元、租赁场地内所有设备设施归白云市场公司所有且白云市场公司无需进行补偿、恒丰公司和正威公司将租赁场地经营权交还给白云市场公司、恒丰公司按照合同约定的租金标准支付从2017年7月起至合同解除之日止的租金、正威公司逾期交还租赁场地经营管理权需参照合同约定的月租金标准支付经营使用费等诉讼请求均于法有据，予以支持。故作出判决：一、解除白云市场公司与恒丰公司签订的《竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）场地租赁合同》、《补充协议书》；二、白云市场公司无需退还恒丰公司交纳的合同履约保证金人民币240000元；三、自判决生效之日起三日内，恒丰公司向白云市场公司补交两个月免租期的租金和管理费共160000元；四、竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）内所有设施归白云市场公司所有；五、自判决生效之日起三日内，恒丰公司向白云市场公司交还竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营管理权，并按照《竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）场地租赁合同》和《补充协议书》约定的租金标准支付从2017年7月起至上述合同解除之日止的租金；六、自判决生效之日起三日内，正威公司协助向白云市场公司交还竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营管理权；逾期交还经营管理权的需按照《竹料综合农贸市场（含三鸟批发市场）场地租赁合同》和《补充协议书》约定的租金标准支付经营使用费。恒丰公司不服判决提出上诉，2018年7月13日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终7774号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已在申请执行。另查明：坐落于广州市白云区竹料镇原纸箱厂地块10397平方米土地使用权人为原告白云市场公司。竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）内四十四间商铺及通道档位无房产证，亦无报建手续。涉案四十四间商铺均由被告正威公司与案外人签订《铺位租赁合同》对外出租。庭审中原告与被告恒丰公司、正威公司一致确认由恒丰公司收取租金，然后扣除10%的管理费之后，被告恒丰公司将90%的租金给付原告。被告恒丰公司每月向原告交付87186.6元。被告恒丰公司通过转账方式向被告白云市场公司支付租金。被告恒丰公司、正威公司认为其在之前诉讼中有提起过涉案的商铺是原告建设的，被告白云市场公司予以否认。被告恒丰公司、正威公司未能提供证据证明其主张。原告认为被告白云市场公司知道并同意原告在案涉场地建设44间商铺，被告白云市场公司予以否认，原告未能提供证据证明其主张。上述事实有《合作投资经营协议书》、《建筑工程承包协议书》、证人证言、《场地租赁合同》、《补充协议》、发票、（2017）粤0111民初6881号民事判决书、（2018）粤01民终7774号民事判决书、铺位租赁合同及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：被告白云市场公司是竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的出租方，恒丰公司是承租方。恒丰公司未经白云市场公司的允许将涉案场地转租正威公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故（2017）粤0111民初6881号判决书、（2018）粤01民终7774号判决解除租赁合同，恒丰公司向白云市场公司交还竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营管理权。（2018）粤01民终7774号民事判决书已发生法律效力并进入执行阶段。白云市场公司依法享有竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营管理权。原告与被告白云市场公司没有签订合同。双方不存在合同关系。原告认为被告白云市场公司知道并同意原告在案涉场地建设44间商铺及通道档位，被告白云市场公司予以否认，对此原告未能提供证据证明其主张，应由原告承担举证不能的不利后果。被告白云市场公司不知道也未同意原告在涉案场地建设44间商铺及通道档位。原告要求被告白云市场公司将竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）中44间商铺及通道档位的经营权交原告使用的诉讼请求缺乏事实及法律依据。本院不予支持。原告虽然与被告恒丰公司签订了《合作投资经营协议书》，并约定合作期限至2023年5月31日。但根据（2017）粤0111民初6881号及（2018）粤01民终7774号民事判决书，恒丰公司已不享有竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营权。原告要求被告恒丰公司将竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）中44间商铺及通道档位的经营权交原告使用，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告正威公司未签订书面合同，正威公司不享有竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）的经营权。原告要求被告正威公司将竹料综合农贸市场（含竹料三鸟批发市场）中44间商铺及通道档位的经营权交原告使用，缺乏依据，本院不予支持。恒丰公司收取租金，然后扣除10%的管理费之后，被告恒丰公司将90%的租金给付原告。被告恒丰公司每月向原告交付87186.6元。但被告恒丰公司未能提交证据证明其向原告转账支付过租金，其向本院解释向原告支付的全部是现金。考虑到被告恒丰公司通过转账方式向被告白云市场公司支付租金，恒丰公司有转账支付的习惯。恒丰公司却未向本院提交转账给原告租金的任意一笔转账记录，不符合常理。此外，被告恒丰公司、正威公司称其在（2017）粤0111民初6881号及（2018）粤01民终7774号案件中提起过涉案的商铺是原告建设的，被告白云市场公司予以否认。经本院分配举证责任后，被告恒丰公司、正威公司未能提交证据证明在（2017）粤0111民初6881号及（2018）粤01民终7774号案件中提起过涉案的商铺是原告建设。应由被告恒丰公司、正威公司承担举证不能的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告曾德贤全部诉讼请求。本案受理费60264元，由原告曾德贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  鲍 敏人民陪审员  曾结枝人民陪审员  黄玉华二〇二〇年一月十六日书 记 员  林月好