陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10280号上诉人（原审原告）:王缜，男，1986年2月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：陈院，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福雄，男，1960年6月12日出生，中国中铁建设总公司退休职工，住山西省晋中市榆次区，系王缜父亲。上诉人（原审被告）：虞安刚，男，1970年4月5日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈英，女，1969年7月12日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。上诉人王缜、虞安刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王缜上诉请求：1、依法对原审判决第二项改判为虞安刚、陈英向王缜退还定金6.9万元；2、对原审判决第三项改判为虞安刚、陈英向王缜赔偿损失98.83万元。事实与理由：（一）上诉人依约向被上诉人交付定金6.9万元，被上诉人依法应当返还。上诉人于2015年3月14日支付给居某某的定金2万元是双方合同约定由居某某收取。说明上诉人在合同签订当天已经完成交付定金的义务。居某某工作人员薛某某、李某甲证实被上诉人儿子虞某某已将定金领走。一审判决返还定金5.4万元属于认定事实错误。（二）经双方委托评估，涉案房屋截止2018年6月29日上涨92.83万元。该鉴定结果客观公正，上诉人的损失清楚、明了。原审法官自由裁量权过大，与实际情况不符，严重超出自由裁量范围。上诉人自2015年9月14日开始占有使用该房屋，截止2018年6月底案外人李某乙从未对涉案房屋进行查看在长达一年半的时间里也未要求过上诉人返还涉案房屋。被上诉人于2015年3月份将涉案房屋卖给上诉人，由于2017年以相同的价格将涉案房屋卖给了案外人李某乙，且合同未约定定金及违约等条款，而是直接去房管局办理了过户手续。原审既然认定被上诉人恶意根本性违约，那么对其就应对其行为进行处罚，对上诉人的损失不应随意酌情判决。上诉人虽只是交了定金，没有交全部购房款是因为被上诉人迟迟不予办理撤押，后期款项无法交入监管账户。上诉人不存在任何过错。（三）原审认定陈英未在合同上签字，事后未予追认合同，对上诉人要求其承担责任的请求不予支持，认定明显错误。合同签订过程中虞安刚、陈英均向虞某某出具了授权委托书，且签订过程中上诉人也见到了陈英，陈英对虞某某的委托书也经过了公正，显然合同对其具有约束力。被上诉人虽办理了离婚，但本案发生在夫妻关系存续期间，离婚了陈英仍需承担相应的法律责任。（四）上诉人完全履行了自己的合同义务，被上诉人恶意违约，故意损害上诉人合法权益，依法应就上诉人的损失承担赔偿责任。虞安刚、陈英答辩称，1、关于定金数额问题。王缜无任何证据证明定金中的1.5万元交付答辩人，确认书约定本次定金为5000元，没有2万元的任何表述，答辩人也没有向居间人出具收取定金的委托书，没有答辩人收取该款项的证据。该请求不能成立。2、关于王缜的损失问题。答辩人在上诉状中已有论述。双方约定最后履行时间是2015年12月前，那么王缜用在合同约定的最后履行期限届满后3个月内主张是否解除，如果没有请求，合同自然终止，该时间也应当作为诉讼时效起算的时间，也是房屋损失认定的时间。该时间房屋价格为60万元，不存在损失。3、陈英是否承担责任问题。陈英并未在《存量房买卖合同》上签字，也未进行追认，无证据证明该交易与陈英有关，且虞安刚与陈英已经离婚，后期买卖也于陈英无关，婚姻关系存续不能作为承担责任的理由。4、关于违约的问题。答辩人于2017年转让房屋，价格与王缜购买时价格相同，答辩人没有在房屋交易中有其他获利，答辩人与第三人的转让不存在无效或者不合法。2017年明知房屋已经买卖仍占有房屋，属故意扩大损失的行为，答辩人无向王缜承担损失扩大的义务。5、一审中，答辩人两次向法院提出鉴定异议，并要求鉴定机构出庭接受质询，但第二次的异议没有回复，答辩人申请鉴定人员出庭，一审也未安排鉴定人员出庭接受质询，存在程序错误。虞安刚上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，并依法改判驳回王缜诉讼请求。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院判决认定事实不清，应当予以改判驳回王缜诉讼请求。1、一审判决认定解除合同的时间错误。一审认定2015年12月前，上诉人未办理过户构成违约，那么该时间就是认定合同解除的时间节点。2015年12月前没有履行，合同自然就应解除。一审以起诉时间作为解除合同的时间显然错误。2、一审认定上诉人应承担赔偿的事实认定错误。2015年12月双方约定的最后履行期限届满，并未就房屋买卖达成新的协议变更时间，那么被上诉人就应采取措施防止损失扩大，未采取措施就应承担2015年12月后损失扩大的责任。3、2015年合同到期后，双方约定上诉人未退还款项时，由被上诉人暂时租用，费用从原款项中冲减。双方从未以买卖名义移交房屋，被上诉人只是暂住。一审认定房屋是买卖移交事实认定错误。5、涉案房屋2017年转让，价格与被上诉人购买时相同，上诉人并未在交易中获利，答上诉人与第三人的转让不存在无效或者不合法。被上诉人在2017年明知房屋已经买卖仍占有房屋，属故意扩大损失的行为，上诉人无向被上诉人承担损失扩大的义务。（二）本案已超过诉讼时效期间。双方合同最后履行期限是2015年12月底，其知道上诉人转让房屋的时间是2017年，不管是债权时效，或者是撤销权诉讼时效均已超期。（三）一审适用法律错误。双方约定了定金条款，就应以定金条款约束双方的违约行为。被上诉人已经已出租房屋的形式全额收回定金，双方已经没有争议。王缜答辩称，上诉人虞安刚上诉请求无事实及法律依据。2018年6月28日之前上诉人从未告知王缜房屋被出售，王缜是在房管局调查时才得知房屋已另售，在得知房屋另售时，王缜就向未央法院起诉，不存在扩大损失的行为。中介公司及上诉人一直未催促办理过户，王缜多次找上诉人虞安刚，其均表示不在西安，直至2018年上诉人仍在隐瞒房屋出售事实，故上诉人诉请无证据支持。补充协议是2015年9月签订，在2015年底王缜给虞安刚打电话就一直不接，联系不上。之间断断续续的有时能联系上，有时联系不上，直至2018年6月底上诉人将房屋出售，此时王缜才得知房屋出售。王缜起诉至一审法院请求： 1、确认其与虞安刚、陈英签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年6月28日正式解除；2、由虞安刚、陈英返还定金6.9万元；3、由虞安刚、陈英赔偿损失100万元；4、虞安刚、陈英承担本案诉讼费。一审经审理查明，2015年3月14日，虞某某（虞安刚之子）以虞安刚（甲方、出卖人）、陈英（产权共有人）委托代理人名义与王缜在科威公司居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定：王缜购买虞安刚、陈英所有的位于西安市未央区XX路XX幢XX单元XX室建筑面积为101.62平方米的房屋一套，房屋成交价60万元，王缜应于合同签订当日支付2万元定金给科威公司，首期房款为16万元，剩余房款42万元王缜申请银行贷款，王缜将首期房款存入监管账户当日交付房屋，甲方将房产证原件交与科威公司后三十五个工作日办理过户手续，任何一方违约需赔偿违约金6万元给守约方、违约方还应赔偿因此给守约方造成的一切损失，甲方及产权共有人签署合同后或将全权委托公证书委托至委托人虞某某名下后将公证书交与科威公司后转付定金，甲方过户前将定金存于监管账户，合同签订前甲方已收取定金5000元等。《西安市存量房买卖合同》签订当日，王缜向科威公司交纳定金2万元，科威公司出具收款收据。2015年6月8日，王缜追加定金4.9万元，约定此款只能用于撤押，虞某某收取了该款。2015年9月14日，王缜与虞安刚、科威公司签订补充协议，约定：因虞安刚未按照约定时间撤押过户，《西安市存量房买卖合同》继续有效履行、不承担6万元违约金，虞安刚于2015年9月14日将房屋交付王缜，虞安刚承诺最迟2015年9月30日将所卖房屋的欠款还至银行、保证2015年12月之前拿到房产证并配合过户，王缜和科威公司同意不追究虞安刚之前迟延还款至2015年9月30日的违约责任。补充协议签订后，虞安刚将房屋交付王缜使用。虞安刚未按补充协议约定时间配合王缜过户。2017年2月，虞安刚将本案所涉房屋以60万元出售与李某乙，2017年3月2日李某乙取得房屋所有权证书。2018年6月21日李某乙前往本案所涉房屋更换门锁时与王缜发生争执，2018年7月27日李某乙起诉要求王缜、盖艳玲返还房屋、钥匙并赔偿损失，该案一审法院已经判令王缜、盖艳玲返还房屋、钥匙并自2018年6月21日至交付房屋之日支付李某乙每月1800元房屋使用费。另查，虞安刚与陈英系夫妻关系，2017年3月1日登记离婚。一审庭审中，王缜表示2018年6月28日虞安刚告知其不再继续履行合同，其前往房地局查询后得知虞安刚将房屋出售给李某乙，认为自此日起《西安市存量房买卖合同》解除；虞安刚追认了虞某某代签的《西安市存量房买卖合同》，认可收到定金5.4万元；陈英表示未委托虞某某亦未在《西安市存量房买卖合同》上签字；虞安刚表示2015年12月底口头向王缜提出解除《西安市存量房买卖合同》之后亦多次告知王缜，只是暂时将房屋交由王缜使用并非正式交付。本案审理过程中，王缜申请对本案所涉房屋2018年6月29日的市场价值进行评估，经陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司评估，该房屋评估基准日市场价值为152.83万元。王缜对该评估报告无异议，虞安刚对评估报告提出异议，认为应以2015年12月至2016年3月的价格作为评估价格。一审法院认为，王缜与虞安刚签订的《西安市存量房买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，王缜与虞安刚均应按照约定履行各自义务。《西安市存量房买卖合同》签订后，王缜按约定交纳了定金，后又追加定金，虞安刚未按约定时间偿还银行贷款办理过户手续，王缜给予了宽限期免除了虞安刚2015年9月30日之前的违约责任，2015年12月之前虞安刚仍未按照补充协议的约定拿到房产证配合王缜过户，虞安刚已构成违约。虞安刚无证据证明2015年12月或此后已经告知王缜解除《西安市存量房买卖合同》，故解除时间以王缜自认收到虞安刚电话通知不再继续履行《西安市存量房买卖合同》时即2018年6月28日为准。补充协议约定2015年9月14日房屋交付王缜，虞安刚辩称只是暂时交由王缜使用依法不予采信，虞安刚违约且在未与王缜解除《西安市存量房买卖合同》、已将房屋交付王缜使用的情况下，于2017年2月将房屋另行出售给李某乙属恶意根本性违约，王缜要求虞安刚退还定金赔偿损失应予支持。王缜所交6.9万元定金其中2万元科威公司收取出具收款收据，王缜无证据证明该款科威公司已全部转付虞安刚，虞安刚应将实际收取的5.4万元定金退还王缜，科威公司收取部分王缜可向科威公司主张权利。经评估本案所涉房屋价格截止2018年6月29日上涨92.83万元，王缜与虞安刚合同约定的违约金为6万元，虞安刚恶意违约，但考虑王缜仅交付了房屋定金未支付全部房款以及2015年12月补充协议约定的过户时间届满王缜未及时主张权利等情况，一审酌情判令虞安刚赔偿王缜损失30万元。陈英未在《西安市存量房买卖合同》上签字，此后亦未追认该合同，根据合同相对性原则王缜要求陈英退还定金、赔偿损失依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王缜与被告虞安刚2015年3月14日签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年6月28日解除。二、被告虞安刚于本判决生效后十五日内退还原告王缜定金5.4万元。三、被告虞安刚于本判决生效后十五日内赔偿原告王缜损失30万元。四、驳回原告王缜的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14421元、评估费6320元（王缜已预交），由虞安刚承担于上述付款时给付王缜。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，虞某某以虞安刚、陈英委托代理人名义与王缜签订《西安市存量房买卖合同》，将虞安刚名下的涉案房屋出售给王缜，后虞安刚又与王缜签订《补充协议》，约定前述《西安市存量房买卖合同》继续有效，继续履行。上述《西安市存量房买卖合同》《补充协议》为虞安刚与王缜真实意思表示，为有效协议。王缜按合同约定交纳了定金，但虞安刚未按约定时间偿还涉案房屋银行贷款并办理过户手续。双方于2015年9月14日签订《补充协议》王缜承诺不予追究虞安刚2015年9月30日之前的违约责任，但虞安刚仍未按协议约定于2015年12月之前拿到房产证配合王缜过户，虞安刚已构成违约。对于虞安刚的违约行为，作为守约方王缜并未主张解除合同，虞安刚上诉关于双方合同于2015年12月前未履行合同自然就应当解除的理由无事实及法律依据。虞安刚也无证据证明2015年12月或此后已经告知王缜解除《西安市存量房买卖合同》，故原审法院认定合同解除时间以王缜自认收到虞安刚电话通知不再继续履行《西安市存量房买卖合同》时即2018年6月28日为准，认定并无不当。虞安刚关于应从2015年12月底计算本案诉讼时效的上诉理由亦不能成立。双方签订的《补充协议》约定虞安刚于2015年9月14日将房屋交付王缜，虞安刚上诉称只是暂时交由王缜使用的理由本院依法不予采信。虞安刚违约，在未与王缜解除《西安市存量房买卖合同》且已将房屋交付王缜使用的情况下，于2017年2月将房屋另行出售给案外人李某乙，属恶意根本性违约，故王缜主张由虞安刚退还定金、赔偿损失的请求应当予以支持。一审审理中经委托评估本案所涉房屋价格截止2018年6月29日上涨92.83万元，王缜与虞安刚合同约定的违约金为6万元，虞安刚属恶意违约，一审法院考虑王缜仅交付了房屋定金、未支付全部房款以及2015年12月补充协议约定的过户时间届满王缜未及时主张权利等情况，酌情判令虞安刚赔偿王缜损失30万元，属于一审法院自由裁量权范围，且理由正当，本院二审对该赔偿数额予以认定。故虞安刚关于其不应赔偿的上诉理由不能成立，王缜关于应按照评估数额赔偿其损失的上诉理由不能成立。关于虞安刚应退还定金的数额问题。双方在签订的《西安市存量房买卖合同》中约定王缜将2万元定金支付给居某某，王缜也依约向居某某支付了该款，应当认定该2万元属于王缜已向虞安刚支付的定金。至于居某某与虞安刚之间就该2万元定金的问题，其可另案处理。故王缜上诉称应退还其定金为6.9万元，理由成立。关于陈英应否承担责任问题。从双方签订的《西安市存量房买卖合同》中约定“定金于甲方产权人及产权共有人签署合同后或将全权委托公证书委托至委托人虞某某名下后将公证书原件交予居某某后转付……”的内容分析，签订本案《西安市存量房买卖合同》时应当是无虞安刚、陈英给虞某某的委托书，王缜也无足够证据证明签订合同时陈英委托了虞某某，陈英也未追认该合同，故原审法院对王缜要求陈英退还定金、赔偿损失的请求不予支持，判处并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故本案中虞安刚违约，王缜主张因虞安刚违约给其造成的损失，于法有据，原审法院予以支持，适用法律正确。综上，虞安刚的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持；王缜上诉惟应返还定金数额部分理由成立应予支持外，其余理由亦不能成立。原审判决应部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14240号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费、评估费负担部分；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14240号民事判决第二项为：虞安刚于本判决生效后十五日内退还王缜定金6.9万元 如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16633元（王缜已预交10833元，虞安刚已预交5800元），由王缜承担10500元，由虞安刚承担6133元。本判决为终审判决。  审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审 判 员   张      楠二○二○年一月十九日法官助理      孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩