广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7941号原告（反诉被告）：邱景添，男，1988年6月16日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，委托诉讼代理人：房丹玲，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨子林，男，1978年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县，委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。原告（反诉被告）邱景添（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨子林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱景添的委托诉讼代理人房丹玲，被告（反诉原告）杨子林及其委托诉讼代理人杨练飚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱景添诉称：2018年10月8日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于广州市白云区广州大道北1925号首层门面房出租给原告经营餐饮使用。原告支付了10万元押金及12万元进场费给被告。承租后，原告投资约80万元进行装修，并于2018年1月18日正式营业。装修期间，被告承诺会为原告找代理公司办理营业执照，但直至原告开业，营业执照尚未办妥。2019年3月，原告到工商局咨询营业执照的办理问题，得到的答复是原告承租的场地属于宅基地，不是商业用地，无法办理营业执照，且该地区在两年前就已经停止办理餐饮类的营业执照。当日，原告通过微信语音与被告联系，被告承认了确实无法办理营业执照。2019年3月21日，原告正式向被告发出解除合同通知，解除与被告的租赁合同关系。原告认为：被告违反了《租赁合同》第六条，其违约行为导致合同合同目的不能实现，原告依据《合同法》第94条合法解除与被告的租赁关系。合同解除后，根据《合同法》第107条的规定，被告应赔偿原告的损失。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原被告于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告退还原告缴纳的租赁押金10万元，退还进场费12万元；3、判令被告赔偿原告装修损失266588元，遣散费损失6万元，购买设备的损失279600元；4、判令本案的评估费、诉讼费用由被告全部承担。针对杨子林的反诉，邱景添辩称，原告仅同意支付租金至2019年3月22日，租金为27866元。原告在2019年3月22日已经向被告发出了解除合同的通知，在此之后多次催促被告收回场地，但被告一直拒绝。自2019年3月22日开始，原告没有再继续使用被告的场地且被告没有按照合同的约定保证该租赁房为商业用房并能办理营业执照及相关手续，所以原告不同意支付之后的场地使用费与滞纳金。另外，2019年3月时，原被告已经产生了本案的纠纷，故原告没有缴纳2019年3月22日之前的租金，并不是原告故意不交，因此原告认为不需要支付滞纳金。关于水电费，也仅同意支付至2019年3月22日之前的，但因被告没有提交2019年3月22日之前的水电费具体的数额及使用度数，故原告暂时不能确认水电费的金额。被告（反诉原告）杨子林提起反诉称：2018年10月8日，原被告签订了《租赁合同》。上述合同签订后，被告将场地交付给原告，原场地的装修和物品亦转让给原告。原告承租后，用于经营蒙古美食。自2019年3月起，原告开始拖欠租金。经被告多次催促交租后，原告仍然拒不缴纳。被告已经依约向原告交付场地，且原告至反诉之日仍正常经营的情况下，原告拒不交租的行为已经构成违约金。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1.请求判令原告立即支付租金159355元及滞纳金（租金从2019年3月起暂计至2019年7月6日，每月租金38000元，滞纳金以当月应缴租金为本金，从每月6日开始计算至实际支付之日止）；2、判令原告立即支付2019年2、3、4月份的水电费共计16900元；3、请求依法判令反诉的诉讼费均由原告承担。针对邱景添的本诉，杨子林辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，涉案合同是有效的，其不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，不应适用上述条款。涉案建筑物并非违法建筑物。理由如下：涉案建筑物建成一直使用至今，城管部门从未对涉案房屋作出违法建筑物的认定。涉案房屋虽未取得产权证，但因历史原因并不影响其合法性。类似涉案房屋因历史原因无法取得产权证的比比皆是，但并不影响合同效力。第二、被告已经依约向原告提供涉案商铺。根据被告提交的证据显示涉案商铺是可以办理营业执照的，且根据涉案合同的约定，被告仅有提供相应资料协助原告办理营业执照的义务。办理营业执照的义务在于原告而非被告。据被告了解，原告提起本诉是因为其自身经营不善，造成经营损失，其为了转移亏损才提起本诉，有违商业道德。第三、原告在被告没有违约不存在法定和约定解除的情况下单方解除合同行为，已经构成了根本违约。第四、涉案房屋是通过白云区三资平台出租的，在公示中载明有集体产权证，被告对此不存在过错。第五，至于入场费，被告认为该费用实际上是顶手费，不应该退回给原告。第六，交场时间应为2019年7月6日即原告通知被告交钥匙之日。原告主张遣散费及设备损失的诉请无法律及事实依据，该费用应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、收据、复函、评估报告书、设备明细表、照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月8日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市白云区广州大道北1925号首层门面房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作为经营餐饮使用，经营期间由乙方自负盈亏；租赁期限为2018年11月1日至2027年5月30日止，装修期为一个半月（装修期免房租）（交付场地时间为2018年10月8日）；2018年11月1日至2020年11月30日月租金额为38000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，租金支付至甲方指定账户。双方约定逾期交租收千分之五滞纳金，超过十五号未交租甲方有权收回本档口；乙方在签订本合同向甲方支付押金100000元；乙方必须每月按时缴纳水电及卫生费等，如不按时缴费造成的损失由乙方承担，与甲方无关；甲方保证该租赁房屋为商业用房并可以作为餐饮使用，甲方保证该房屋的手续齐全，便乙方办理营业执照及相关营业手续，甲方无条件提供乙方办理经营手续需要甲方提供的资料并协助办理(所需费用由乙方承担)；如果乙方未按照本合同甲方指定的账户支付租金，则乙方构成违约，乙方每天应按照违反约定形成支付租金总额的5%计付违约金，（超过5日乙方没能支付租金，甲方有权单独终止解除合同）等等。被告收到原告押金10万元及进场费12万元。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局向本院复函称，经查，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。根据原告申请，本院通过摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修装饰现值损失进行评估。2019年9月11日，广州市安衡价格事务所有限公司出具《评估结论书》，评估结论为：广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修现值为266588元；其中，无争议部分现值为114349元；争议部分现值为152239元。由此产生评估费5000元，已由原告预交。原告对评估总价没有意见，但认为不应该区分有无争议部分现值，原告的装修已经覆盖了原来商铺所有的装修。被告对于评估结论书的合法性及关联性不确认，认为有争议部分现值就是被告原本的装修而不是原告在此次进场后的装修，且评估单价过高。庭审中，原告提交如下证据：1、微信聊天记录，拟证明被告承诺会办理好涉案场地的营业执照；2、劳动合同、遣散费收据、身份证复印件及中国建设银行活期账户交易明细，拟证明原告支付12名员工遣散费共60000元；3、设备损失明细表及照片，拟证明被告应赔偿其购买设备损失共计279600元。庭审中，被告提交：1、收据，拟证实被告代原告垫付2019年2月水电费7267元、3月水电费5891元及4月水电费3742元，共计16900元；2、交场时现场照片及视频，拟证明原告于2019年7月6日将涉案房屋移交给被告，且搬走了部分承租时原有的物品，遗留下一个烤炉占用了涉案房屋。涉案房屋已于2019年7月6日由被告收回。本院认为：涉案房屋无合法报建手续，属于违法建筑，原被告于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效。故原告主张确认《租赁合同》无效的诉请，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应向原告返还押金100000元及入场费120000元，故原告主张被告返还上述费用的诉请于法有据，本院予以支持。关于装修损失。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的《评估结论书》显示，涉案房屋装修现值损失为266588元。按照原被告对涉案租赁合同无效各自承担50%的过错责任，被告应向原告赔偿装修损失133294元（266588元/2）。对于被告称有争议部分现值就是被告原本的装修而不是原告在此次进场后的装修，且评估单价过高的意见，鉴于广州市安衡价格事务所有限公司于2019年9月11日已对被告上述异议出具《函复》，且该复函内容科学合理，本院予以采纳，且被告称有异议部分的装修实际为被告实施并非原告装修，因其未提供证据证实，故本院对被告提出的异议不予支持。关于遣散费6万元及购买设施设备损失279600元，因原告对租赁合同的无效自身亦存在过错，故遣散费应由其自行承担。因购买的设施设备属于可移动物品，原告可搬走再次利用，故原告主张被告赔偿该损失于法无据，本院不予支持。因涉案房屋已于2019年7月6日由被告收回，且原告亦未提供证据证实其已支付2019年3月至7月6日期间的房屋占有使用费，现被告主张原告支付自2019年3月至7月6日期间的房屋占有使用费159355元（38000元/月×4个月+38000元/31天×6天）合情合理，本院予以支持。对于原告称因涉案房屋无法办理营业执照，其已于2019年3月要求被告收回涉案房屋，因被告怠于收回，故不应支付2019年3月至7月6日期间的房屋占有使用费，本院认为，涉案房屋无法办理营业执照并不影响原告的正常经营，原告以此为由要求被告收回涉案房屋并拒绝支付占用期间的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金，因《租赁合同》无效，故关于滞纳金的约定亦属无效，被告主张原告支付滞纳金于法无据，本院不予支持。根据被告提交的《收据》显示，被告代原告支付2019年2、3月、4月期间的水电费共计16900元，故原告应向被告支付上述水电费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认邱景添与杨子林于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，杨子林向邱景添返还租赁押金10万元及进场费12万元，共计22万元；三、自本判决生效之日起三日内，杨子林向邱景添赔偿装修损失133294元；四、自本判决生效之日起三日内，邱景添向杨子林支付2019年3月至2019年7月6日期间的房屋占有使用费159355元及2019年2月、3月及4月期间的水电费16900元；五、驳回邱景添的其他诉讼请求；六、驳回杨子林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6990元，由邱景添负担4568.9元，由杨子林负担2421.1元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费1743.55元，由邱景添负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费5000元，由邱景添负担3268.17元，由杨子林负担1731.83元并于本判决生效之日起三日内向邱景添支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年一月六日书记员  陈春燕