四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2722号 原告：北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛安街77号附201号2层。 法定代表人：刘磊，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 被告：四川翔凤房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇迎宾大道中段1幢1-2号。 法定代表人：周涛，职务不详。 被告：华势集团有限公司。住所地：成都市锦江区东华正街42号21层。 法定代表人：罗彬，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡建萍，四川西蜀律师事务所律师。 被告：彭龙，男，1982年2月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：黄纲，四川益州（都江堰）律师事务所律师。 原告北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司（以下简称智创分公司）与被告四川翔凤房地产开发有限公司（以下简称翔凤公司）、华势集团有限公司（以下简称华势公司）、彭龙委托代理合同纠纷一案，本院于2019年5月20日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年7月3日立案受理后，华势公司、智创分公司分别向本院递交追加被告申请书，均要求追加彭龙为本案共同被告参加诉讼。经审查本院予以准许，本案审理期限从追加彭龙为本案共同被告之日起重新计算审理期限，并依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告智创分公司及其委托诉讼代理人陈俊吉，被告华势公司委托诉讼代理人胡建萍，被告彭龙委托诉讼代理人黄纲到庭参加诉讼，被告翔凤公司法定代表人周涛第二次开庭时到庭参加诉讼（翔凤公司第一次开庭时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理）。本案现已审理终结。 智创分公司向本院提出诉讼请求：1.判令翔凤公司、华势公司、彭龙共同承担向智创分公司支付渠道佣金、自销奖金及佣金109128元；2.判令翔凤公司、华势公司、彭龙共同承担违约金1000000元；3.判令翔凤公司、华势公司、彭龙共同承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：翔凤公司作为维纳斯堡项目的建设方，其向华势公司出具《商品房销售委托书》，载明翔凤公司将其开发建设的维纳斯堡项目资产整体转让给华势公司，华势公司有权处置该资产，包括向第三方销售。委托范围及权限：项目销售前咨询及取得预售证在售房源的购买及向第三方销售工作，委托期限自2018年11月1日至该项目销售完毕。2018年11月6日，华势公司与智创分公司签订《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同》，约定委托智创分公司作为全国独家销售代理事宜，并约定了委托代理事宜及期限。该项目的销售条件为：华势公司就委托的业务取得《预售许可证》，售楼中心装修、广告包装完成，设施设备投入使用并具备销售条件，正式销售的时间不得迟于2018年11月30日等内容。华势公司于2019年1月23日取得编号成房预售都江堰字第××号商品房预售许可证，因开盘时间推迟，故依据合同约定，智创分公司的考核任务作废。智创分公司在取得预售许可证之前，便开始了前期准备工作，在取得该证后按照合同约定负责销售工作，截止2019年3月，智创分公司共销售五套房屋，翔凤公司、华势公司、彭龙共同欠付佣金合计109128元。翔凤公司、华势公司多次以电话微信的方式要求与智创分公司解除《委托销售代理合同书》，翔凤公司于2019年4月28日向智创分公司出具《撤场通知书》。智创分公司迫于无奈于同日办理了撤场交接手续，翔凤公司出具了《撤场交接说明》。华势公司作为翔凤公司的项目受托人，并与智创分公司签订了合同，彭龙与智创分公司、华势公司签订了《承诺书》，彭龙承诺承担因委托销售代理合同所涉及的一切费用，上述三者应共同承担责任，故涉诉，望判如所请。 翔凤公司辩称，其与智创分公司无任何合同关系，不应承担责任。其于2018年10月26日与华势公司签订案涉项目的《资产转让合作协议》，因华势公司存在未履行和违约情况，于2019年3月22日双方又签订了《解除协议》，约定华势公司在处置维纳斯堡资产或向第三方销售过程中包括但不限于与销售代理公司广告宣传、人员工资、建筑规划修改及各种协调费、形成私费等产生相关所有费用应由华势公司负责，与翔凤公司没有任何关系。 华势公司辩称，1.智创分公司的主张无事实和法律依据。2018年10月26日，华势公司与彭龙签订《维纳斯堡委托销售营销代理合同》，因彭龙作为个人无法履行合同，于是经彭龙引荐，华势公司遂与智创分公司于2018年11月6日签订了《委托代理销售合同》。2018年11月7日，智创分公司、华势公司、彭龙签订《承诺书》，约定委托销售代理合同中所涉及的一切费用由彭龙支付，与华势公司无关；2.华势公司不存在违约行为。在智创分公司与华势公司履行委托销售代理合同期间，华势公司与翔凤公司因故终止了《资产转让协议》，遂向智创分公司出具《告知函》，智创分公司拒绝签收，自动放弃优先代理权。并在没有协商好的情况下自行撤场，其行为明确表明不履行主要债务，故解除合同应归责于智创分公司；3.华势公司与智创分公司以及其与彭龙签订的合同、《承诺书》，均是各方真实意思的表示，应当有效。根据承诺书，智创分公司应当向彭龙主张佣金；4.根据合同约定，一方终止合同时需提前30天书面通知对方。即便华势公司通过微信、电话的方式也不能成为华势公司解除合同的有效证据，故智创分公司没有证据证明华势公司向其发出过解除合同的书面通知。 彭龙辩称，本案的核心问题在于华势公司没能继续履行与翔凤公司的转让协议，导致翔凤公司收回了彭龙和智创分公司代理销售的维纳斯堡项目，一切责任应由华势公司承担。虽彭龙出具了《承诺书》，但此承诺是建立在华势公司对维纳斯堡项目有处置权的情况下，彭龙也是受害者，故法院应驳回对彭龙的诉请。 本院经审理查明事实如下：一、华势公司与彭龙签订合同的情况。翔凤公司系都江堰市“维纳斯堡”项目的开发商，该项目地址为都江堰市幸福镇观凤村5组。2018年10月26日，翔凤公司与华势公司签署《资产转让合作协议》，协议约定翔凤公司将其名下都江堰市“维纳斯堡”项目资产整体转让给华势公司。同日，华势公司（甲方）与彭龙（乙方）签订《都江堰维纳斯堡委托营销代理合同》（以下简称《营销合同》），约定甲方将都江堰“维纳斯堡”项目独家代理事宜全权委托于乙方，销售代理期限为2018年11月1日至2020年4月30日，双方还就销售代理模式、代理工作团队及内容、佣金支付标准、双方权利义务等内容进行约定。 2018年11月6日，翔凤公司向华势公司出具《商品房销售委托书》（以下简称《委托书》），载明“我司将开发建设的“维纳斯堡”项目资产整体转让给华势公司，其有权全权处置该资产，包括向第三方销售。委托范围权限：项目售前咨询及取得预售证在售房源的购买及向第三方销售工作。委托期限自2018年11月1日至项目销售完毕。” 二、智创分公司与华势公司签订合同以及与彭龙三方签订《承诺书》的情况。因彭龙作为个人无法履行其《营销合同》，其后2018年11月6日，华势公司（委托方、甲方）与智创分公司（受托方、乙方）签订《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同书》（以下简称《代理合同书》），约定（与本案有关的内容）：甲乙双方就产权属于甲方的都江堰市“维纳斯堡”项目委托给乙方作为全国独家销售代理事宜达成本合同：一、合作方式和范围。委托代理销售总建筑面积约15000㎡（其中委托公寓销售建筑面积4320㎡，委托商业销售建筑面积5432㎡，车位91个，具体以甲方提供本项目资料、政府批准的文件为准）。二、销售代理期限与销售代理进度。1.本合同生效后甲方就所委托销售的物业在当地公开开盘销售起12个月止。2.销售代理进度要求：（原则：根据营销节奏，双方协商确定各项相关工程进度）在甲方保证所有工程进度的前提下，正式销售时间不得迟于2018年11月30日，从项目销售开盘当月起至乙方累计完成商业可销售面积的80%视为完成销售任务。在本合同有效期内，除非违约，双方不得单方面解除合同。四、乙方考核任务。自双方书面确认开盘日起，乙方需按照以下进度实现任务额：第一期开盘日起至2018年12月31日，当期销售套数完成20套。第二期2019年1月1日至2月4日，当期销售套数完成40套。双方定于2018年12月1日开盘，如因甲方条件不成熟，开盘时间推迟，则乙方考核任务作废。五、甲乙双方职责。1.甲方权责：D甲方负责在项目整体销售各阶段与制作公司、装修公司及各媒体等签订合约，有关宣传推广、广告、售楼资料及售楼现场包装及工作服等所需的各项销售推广费用，由甲方支付结算。F甲方按双方共同商定的销售执行方案确保工作进度。负责售楼现场清理、包装不知、办公设备到位等工作，在距乙方销售团队正式进场日7天之前完成，以具备乙方销售进场条件；甲方承担售楼处的电话初装费、电话费、饮用水费、水电费、宽带费等日常费用，为客户提供看楼和贷款备案的交通工具。H委派专人配合乙方销售工作，甲方负责收取客户的定金、首期款、房款及相关的房地产税费，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房购铺手续。I甲方须按时与乙方结算代理费以本合同第四条约定支付，如甲方拖欠佣金超过约定日期30日以上，乙方有权解除合同，乙方不承担任何责任，甲方应在乙方撤场前结清所拖欠的佣金。2.乙方权责：F乙方对每个销售单元代理责任为客户交付全额（首付）购房款、签订《商品房买卖合同》，包括按揭客户银行房贷，若因甲方原因导致客户不能交首期房款的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束。六、营销代理佣金结算标准说明：1.代理佣金及结算方式：A.代理佣金：甲方按照本项目公寓销售总金额的2%，商业销售总金额的4%，给予乙方作为代理佣金；渠道费用标准：公寓30000元/套，商业70000元/套（单套铺位总额2000000元以内），120000元/套（单套铺位总金额2000000元以上，含2000000元），渠道费用在客户签订购房协议或合同时3日内结算，以保证渠道工作的顺利展开。甲方于每月的10号前给予乙方结算代理佣金，以此保证乙方能够正常的开展销售工作。B.可售房源总金额的计算：公寓可售房源总金额=公寓可销售面积×公寓销售代理平均基价；车位可售房源总金额=车位可销售面积×车位销售代理平均基价；商业可售房源总金额=商业可销售面积×商业销售代理平均基价；C.乙方的销售代理佣金由2个部分组成：（1）基本佣金：乙方按当月的签约销售总金额（不含订金）×代理佣金点数，即：每月基本佣金=当月签约的销售总金额（不包含订金）×代理佣金点数。（2）渠道佣金：当乙方完成单房源签约手续时，此房源对应的渠道费用，即：渠道佣金=实际销售单位房源×对应渠道费用标准。D.代理佣金结算时间：（1）基本佣金：双方商定每月10日前为基本佣金结算日，乙方应于次月1日前把上月结佣表上报于甲方，甲方应于当月10日之前与乙方据实结算基本佣金。公寓部分结佣方式：按完成当月销售总金额兑现佣金的100%。渠道结佣方式：因渠道销售是本案的基础，会影响整个项目的发展，无论商业还是公寓，甲方都将在按约定的日期即单位房源签约完成3日内，为乙方一次性结算渠道销售100%佣金，乙方应于签约完成当日把结佣表上报于甲方。甲方自销部分结佣方式：在乙方销售期间，由于甲方自销或采取任何方式产生的房屋销售行为，不论价格的高低，均属乙方销售指标，但乙方不得收取任何渠道费用，同时相对应房屋佣金减半，且甲方自销售部分不能超过可售房源的百分之十。甲方低于销售低价规定给予优惠，由甲方承担，并以甲方指定专人签字为准。甲方预留但同意消费者延期签订《商品房买卖合同》，视为乙方已完成销售。代理佣金的确认和结算：当月代理佣金根据当月签约销售金额为基础，签约销售金额以购房者与甲方签订购房合同并实际支付甲方该套房屋首付款费用为服务费结算依据。甲方支付代理佣金十个工作日内乙方提供相应额度的增值税发票。在销售期间如因客户原因造成的退房，在甲方同意退房并收取客户违约金的情况下，乙方所收佣金不予退还；如甲方未收取违约金的，乙方所收佣金给予退还。同时甲方原因造成的客户退房，乙方所有佣金不予退还。凡是在代理期内已交齐定金、签署认购书，并经甲方确认后，乙方销售代理期结束后30日内支付全房款的部分，甲方于代理期结束后35日内支付乙方应收代理佣金。七、前期启动费用约定。甲乙双方应于签订本合同后，按本合同约定乙方独立承担项目销售前期启动费用，前期启动费用用于乙方做市场调研、项目定位、营销建议、营销方案编写、广告文案撰写、员工住宿、员工工资等前期开支；八、乙方人员架构的约定。团队组成人数为十人，其中销售总监、策划师各1名，均不驻场，项目助理2名、置业顾问6人驻场；九、合同生效及其他。2.本合同执行过程中，如有因不可抗力因素影响有关条款之执行的，应由双方协商解决，在双方达成一致意见的基础上而中止合同或改变合同的有关条款的不视为违约。经双方协商可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。无论合同到期或是合同中止，甲方都需全额支付乙方所有佣金才视为合同结束。3.在本合同执行期间，如有因股东变更、产权交易等原因导致甲方委托乙方代理销售物业产权改变时，甲方除应支付乙方售出部分的代理费外，还应向新产权方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务及债权债务事宜签订协议。如新产权方要求重新委托代理销售，乙方享有优先代理权。4.任何一方按本合同规定提出中止合同时，需提前30天书面通知对方，双方派人于通知日起29日内完成办理相关结清款项、解除合同等手续。7.签订代理合同后，甲乙双方不得违约，违约方给予守约方1000000元违约金作为补偿。 2018年11月7日，华势公司、智创分公司与彭龙签署《承诺书》，载明：鉴于都江堰“维纳斯堡”项目营销需要，1.2018年10月26日华势公司、彭龙签订了《营销合同》。2.2018年11月6日，华势公司、智创分公司签订了《代理合同书》。现所涉项目营销合同三方（华势公司、智创分公司、彭龙）共同承诺：2018年11月6日《代理合同书》中所涉及一切费用由彭龙向智创分公司支付，与华势公司无关。 2019年1月23日，翔凤公司取得维纳斯堡项目的商品房预售许可证（成房预售都江堰字第××号）。 三、翔凤公司与华势公司签订《解除协议》的情况。2019年3月22日，甲方翔凤公司与华势公司签订《解除协议》，确定甲乙双方于2018年10月26日签订《资产转让合作协议》后，截至目前乙方仅向甲方支付了500000元定金及500000元的资产转让款，履约存在违约和未履行的行为。根据协议约定与履约情况，经甲乙双方友好协商达成以下解除协议：1、甲乙双方签订的《资产转让合作协议》从本协议签订之日起解除废止，互不追究违约责任；之前乙方在处置或销售甲方“维纳斯堡”与第三方产生的所有一切经济、法律责任与甲方无关，甲方不承担任何经济、法律责任；2、乙方在处置甲方“维纳斯堡”资产或向第三方销售过程中包括但不限于销售代理公司、售楼部建设、宣传广告资料等产生的相关所有费用包干，由乙方自行负责结算并处理完善；甲方给予乙方1200000元补偿在项目中扣除；3、乙方与第三方销售代理签订的委托代理销售亦在本协议签订之日同时解除，且与甲方无任何经济、法律责任；4、鉴于乙方法定代表人为甲方实际股东，乙方法定代表人继续履行在甲方的股东权利、义务，按股份比例出资确保项目建设和正常运行。 四、智创分公司撤场情况。2019年4月28日，翔凤公司向智创分公司发出《撤场通知书》，载明：根据翔凤公司与华势公司于2019年3月27日所签署的解约协议，我司开发建设的“维纳斯堡”项目即日起与华势公司解除一切收购协议和委托权限。“维纳斯堡”项目销售由翔凤公司自行组织销售，故通知智创分公司于2019年5月1日前撤离维纳斯堡销售中心，以免影响我司正常的销售工作，如贵司不能按期撤离销售中心并对我司销售工作进行阻挠，我司有权追究贵司法律责任。智创分公司与华势公司所签署销售代理合同未尽事宜，由智创分公司与华势公司自行解决。同日，智创分公司向翔凤公司递交《撤场交接说明》，载明“智创分公司于2019年4月28日收到翔凤公司撤场通知书，应该公司要求，智创分公司于2019年4月28日撤场。售楼处所有装修、物品、资料等均由翔凤公司接受，交接时售楼处功能完好，沙盘、桌椅、音响等完好，未有损坏，销售文件完整未有缺失”。该交接说明上由翔凤公司法定代表人周涛签字确认。 五、智创分公司销售房屋情况。在庭审中，智创分公司陈述其成交了五套案涉项目房屋，购买者分别是芶绍英、唐莉娟、宋晓辉、于炳川（及其孙子于菲）、刘翔，但暂未办理备案，彭龙对此事实予以确认。翔凤公司确认已收到与上述五位购房人的合同，以及除芶绍英之外购房人所支付的购房款。根据智创分公司所提交的维纳斯堡佣金结算表（2019年1-3月份）显示，前述被确认已售房屋的成交金额及相应的佣金比例、佣金金额明细如下：1.于炳川（及其孙子于菲）：签约时间2019年1月28日，房号303，建筑面积43.96平方米，成交单价8060.46元，签约总价354338元，付款方式为一次性支付，佣金比例2%，代理佣金费7087元；2.芶绍英：签约时间2019年3月19日，房号521，建筑面积40.12平方米，成交单价7477.57元，签约总价300000元，付款方式为一次性支付，佣金比例2%，代理佣金费6000元；3.唐莉娟：签约时间2019年2月27日，房号524，建筑面积40.12平方米，成交单价8000元，签约总价320960元，付款方式为按揭支付，佣金比例2%，代理佣金费6419元；4.刘翔：签约时间2019年2月28日，房号109，建筑面积100.19平方米，成交单价23255.81元，签约总价 2330000元，付款方式为按揭支付，佣金比例4%，代理佣金费93200元；5.宋晓辉：签约时间2019年3月22日，房号517，建筑面积49.86平方米，成交单价8223.02元，签约总价410000元，付款方式为一次性支付，佣金比例2%，代理佣金费8200元。上述佣金总计120906元，扣减彭龙已经支付的11778元，故尚余佣金109128元（计算方式：120906元－11778元=109128元）。 六、另智创公司自行提交为案涉项目销售实际所花费的费用，包括运营成本及人工成本总计分公司为364914.49元，总公司为195627.77元，总公司与分公司共计已支出人工成本及运营成本为560542.26元（364914.49元+195627.77元，其中人工工资发放情况：2008年11月至2019年4月的人工工资总计197967.36元，以及在此期间缴纳的社保五险一金合计14225.32元）。华势公司、彭龙对以上费用及其提交的证据均不予认可。 上述事实，有诉争各方的陈述及《委托书》《代理合同书》《商品房预售许可证》《撤场交接证明》《撤场通知书》《承诺书》《营销合同》《解除协议》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”之规定，翔凤公司向华势公司出具的《委托书》，华势公司与彭龙所签订的《营销合同》，华势公司与智创分公司签订的《代理合同书》以及华势公司、智创分公司与彭龙三方签署《承诺书》，是各方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，故上述合同依法成立并有效。本案争议的焦点在于：一、向智创分公司承担佣金及违约金给付的责任主体是谁；二、佣金是否应当给付以及应付金额是多少；三、违约金如何确认。 一、关于给付佣金及违约金的责任主体问题。本院认为，给付佣金及违约金的责任主体为彭龙。理由如下：依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，本案中，华势公司将案涉项目的独家销售代理权先后委托给彭龙、智创分公司，因独家销售代理权只能委托一方，遂三方又签署了《承诺书》。本院认为，其一，在未有明确相反证据的情形下，该《承诺书》由智创分公司、华势公司、彭龙签字确认，应视为三方真实意思的表示，且内容合法，故《承诺书》对上述三方均有约束力。其二，《承诺书》实质是变更了《代理合同书》的合同主体。《代理合同书》的合同主体是智创分公司与华势公司，虽然合同具有相对性，但根据前述法律规定，在协商一致的情形下是可以对合同进行变更，包括对合同履行责任主体的变更。《承诺书》约定，《代理合同书》中所涉及的一切费用由彭龙向智创分公司履行，与华势公司无关，故应当认定彭龙是《代理合同书》履行的一方责任主体，华势公司不再向智创分公司承担合同约定的费用给付义务。其三，关于《代理合同书》的效力是否及于翔凤公司的问题。本院认为，根据合同相对性原则，翔凤公司非合同相对方，《代理合同书》的效力不能及于翔凤公司。故翔凤公司不应向智创分公司承担给付佣金及违约金的法律责任。其四，关于《承诺书》中“一切费用”的理解。根据文义解释原则，本院认为，《代理合同书》约定的华势公司费用给付义务主要包括了：案涉项目销售推广费用、日常维护费用、销售代理佣金（基本佣金+渠道涌金）、违约金，故对《承诺书》中的“一切费用”理解为包含前述所有费用并无不妥。故，本院认为，彭龙应当向智创分公司承担给付佣金及违约金之义务。 二、关于佣金。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”之规定，在庭审中，彭龙、翔凤公司均确认智创分公司已完成5套案涉项目商品房销售，按照《代理合同书》约定，华势公司应向智创分公司支付相应佣金。又根据《承诺书》之约定，华势公司的前述给付义务应由彭龙承担，故本院认为彭龙应向智创分公司支付佣金。关于佣金金额，按照《代理合同书》第6.1.A条之约定，公寓销售佣金为总金额的2%，商业销售佣金为总金额的4%，在庭审中彭龙、翔凤公司确认上述房屋已售事实，翔凤公司只对芶绍英的房款是否收到持异议，并未对具体金额持异议，故本院认为智创分公司所主张的109128元佣金有事实合法依据，彭龙应当支付。 三、关于违约金。合同约定签订代理合同后，甲乙双方不得违约，违约方给予守约方1000000元违约金作为补偿。在本案中，导致合同不能履行的原因在于开发商翔凤公司已就“维纳斯堡”项目与华势公司解除收购协议和委托权限，华势公司不再享有该项目的处置权，代理合同已无法继续履行。且《解除协议》签订后，开发商翔凤公司随即向智创分公司发出撤场通知，智创分公司迫于无奈撤场。故违约方为华势公司而非智创分公司。《代理合同书》第七条约定合同履行前期，乙方即智创分公司应当承担的合同义务为“乙方独立承担项目销售前期启动费用，前期启动费用用于乙方做市场调研、项目定位、营销建议、营销方案编写、广告文案撰写、员工住宿、员工工资等前期开支；第八条约定“乙方人员架构的约定。团队组成人数为十人，其中销售总监、策划师各1名，均不驻场，项目助理2名、置业顾问6人驻场”，合同签订后，智创分公司销售五套房屋，证明智创分公司组建了自己的销售团队，履行了前期准备工作。故，智创分公司为履行合同所支出的费用主要为人工支出成本及运营成本，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，判断违约金过高的标准应当以损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素确认。本院认为，结合双方合同履行情况以及智创分公司为履行合同所支出的人工工资及运营成本，酌情认定违约金为220000元，彭龙应当支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭龙于本判决生效之日起十日内向原告北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司支付佣金109128元； 二、被告彭龙于本判决生效之日起十日内向原告北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司支付违约金220000元； 三、驳回原告北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14782元，减半收取7391元，由原告北京智创联行房地产经纪有限公司成都分公司负担3000元，由被告彭龙负担4391元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年一月十四日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红