浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6377号 原告：浙江欢乐颂酒店管理有限公司，住所地：嘉兴市经济技术开发区聚成大厦1幢酒店七、十一至十八层，统一社会信用代码：91330401MA28AFMG49。 法定代表人：张华福，执行董事。 委托诉讼代理人：周金泽、周体敏,浙江几丰律师事务所律师。 被告：陆建忠，男，1968年12月30日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：高扬、任雨辰，浙江群策律师事务所律师。 原告浙江欢乐颂酒店管理有限公司与被告陆建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，并于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周体敏、被告陆建忠及其委托诉讼代理人高扬、任雨辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》；二、被告立即将位于嘉兴市南湖区的商铺（建筑面积2196平方米）腾空并恢复原状后返还原告；三、被告支付2019年7月1日起至被告实际交还商铺之日止的租金或房屋占有使用费（按合同约定的租金标准暂计至2019年8月23日为135786元，实际支付至被告实际交还商铺之日）；四、被告支付自2019年7月1日起至被告实际交还商铺之日的逾期损失（以欠付租金及占有使用费为基数，按照年利率24%的标准暂计算至2019年8月23日为4821元，实际支付至被告实际交还商铺之日）；五、被告向原告支付律师服务费50000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月26日，原、被告签订《商务楼租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉兴市南湖区间，建筑面积为2196平方米，租期自2018年8月1日至2028年5月31日。原告按照合同约定将商铺交付被告使用，被告正常支付了2019年第一、二季度租金，但2019年6月开始被告拖欠第三季度租金，经原告多次催告后，被告均无付款意向。2019年8月2日，原告委托律师向被告发送律师函要求被告支付租金，被告仍未支付。 被告辩称，一、原、被告存在租赁合同关系，无约定和法定解除依据。二、签订合同时原告未出示记载面积的房产凭证，合同履行中被告发现房屋实际面积与约定不符并与原告进行沟通，被告不支付租金是被告行使先履行抗辩权。三、双方未约定逾期违约金，原告要求被告支付逾期损失无法律依据，即使解除合同，也只是支付占有使用费。原告主张律师费也无相应依据。 本案审理过程中，被告于2019年12月30日向本院提交变更答辩意见书，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了下列证据：1.商务楼租赁合同一份，2.账户明细查询一份、收据一份、网上银行电子回单二份，3.律师函、快递单及签收情况查询单各一份，4.委托律师提供法律服务合同及律师费发票各一份，5.租赁合同一份、房屋无偿使用证明一份，6.不动产权证书、房屋测绘报告各一份。被告提供了下列证据：1.2014年3月竣工图纸一份，2.2017年6月房屋建筑面积测绘成果报告书一份，3.律师函、快递单及邮寄查询单各一份，4.2019年5月房产测绘报告一份。经质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证，至于租金应以何标准计收，具体在本院认为部分一并阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月26日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《商务楼租赁合同》一份，约定：原告出租的商铺坐落地址在嘉兴市南湖区，建筑面积2196平方米（其中3楼露台在租赁期内无偿归被告使用），租赁用途为商务楼使用；原告将房屋交给被告后，被告在使用期间的装修及修缮由被告自行负责，如被告不再使用出租的房屋，被告不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；在租赁期内，允许被告整修转租、转让或转借，在被告有拖欠租金的行为时，原告有权提前终止合同，并提出相应的经济赔偿；租期10年，自2018年8月1日起至2028年5月31日止，其中2018年8月1日起至2018年12月31日为免租期；经双方协商同意，前三年租金按每月35元／平方米计算，第四年开始按每月36.75元／平方米计算，第七年开始租金按每月38.5875元／平方米计算直至合同结束，第一年租金为922320元；租赁费自租赁起租日开始，按“先租赁后经营”的原则，第一年以三个月为一个交费期支付一次，从第二年开始以六个月为一个交费周期支付一次，被告应在到期日前一个月一次性支付下期租赁费；双方商定租赁押金为两个月租金（按第一年月租金标准计算）；合同签订后三日内被告需支付第一期租金及租赁押金，租赁费汇入张华福农行账户。 2018年7月30日，被告向张华福转账支付384300元，转账备注为“房租及押金”。2019年4月10日、4月15日，被告又分别转账支付租金100000元、130580元，合计230580元。原告确认已收到被告支付的租赁押金153720元和2019年1-6月的租金合计461160元。 2019年8月2日，原告通过邮寄方式向被告发《律师函》，要求被告在收到此函后7日内向原告支付租金230580元。该函件被告于2019年8月3日签收。2019年8月21日，被告也通过邮寄方式向原告发《律师函》，载明：“合同签订后，陆建忠除自用外将房屋进行了转租并依约支付了前2季度的租金，但经过测算，发现实际建筑面积远小于合同约定建筑面积。针对该问题，陆建忠及时向你公司提出异议，并抄送不动产权利人嘉兴市聚鼎置业有限公司。后查明，双方《商务楼租赁合同》约定面积是因你公司在签订合同过程中将酒店用大堂、门厅、楼梯间等专为你公司酒店服务的部分建筑面积强加于陆建忠。陆建忠经过多方调查发现，三楼的实际建筑面积为1800余平方米。陆建忠未缴纳第三季度租金的行为系履行合同抗辩权。请你公司收到本函之日起7日内与陆建忠及时按照实际建筑面积变更《商务楼租赁合同》，合同变更后双方按实结算，陆建忠可以支付第三季度的租金。” 根据原告提供的不动产权证记载：坐落于嘉兴市聚成大厦1幢酒店3-7层为嘉兴市聚鼎置业有限公司（以下简称聚鼎公司）单独所有，土地使用权面积1938.79平方米，房屋建筑面积7075.49平方米，专有建筑面积5172.40平方米，分摊建筑面积1903.09平方米。2019年3月31日，聚鼎公司出具《房屋无偿使用证明》一份，载明：今有位于嘉兴市南湖区酒店，产权属于本公司，属于合法建筑，本公司提供给张庆允无偿使用，使用期限为2018年3月30日至2053年10月21日，使用期间，张庆允有权利自用或出借出租给第三人使用。2017年12月20日，张庆允与张华福签订《租赁合同》一份，载明：张庆允将坐落于聚成广场三至七层酒店，建筑面积约为7075.49平方米的写字楼（最终以政府相关部门测绘面积为准，租金不因面积差异调整）出租给张华福使用；本物业租赁期为10年，自2018年6月1日至2028年5月31日止；该物业第一年至第三年每年租金为2971705.80元，三年租金共计8915117.40元（单价：35元／平方米／月）。 案件审理中，被告提供了由浙江宏正建筑设计有限公司于2014年3月绘制的嘉兴聚鼎大厦1#楼三层平面图（竣工图），载明本层建筑面积1887.98平方米。被告提供了嘉兴市规划设计研究院有限公司2017年6月出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明嘉兴市聚成大厦1幢的建筑总面积23170.36平方米，建成年份2017年，地下层数2，地上层数19；该报告未载明1幢3层的具体面积。 2019年5月，受聚鼎公司的委托，嘉兴市规划设计研究院对聚鼎公司（嘉兴市山东商会聚鼎大厦1幢酒店部分出租分割面积）进行测绘，并出具《房产测绘报告》，载明：经测绘，聚鼎大厦1幢三-七层合计面积7075.49平方米（套内建筑面积5172.40平方米、分摊的共有建筑面积1903.09平方米），其中三层面积2277.54平方米（套内建筑面积1599.81平方米、分摊的共有建筑面积677.73平方米）。该报告书另记载：本宗酒店面积为7075.49平方米，其中楼梯1、楼梯4、风井通往三、四层，其面积分摊给三层和四层；各层前室，布草间为当层服务，其面积分摊给当层，除以上公摊部分剩余为酒店用的大堂、门厅、楼电梯为酒店服务的，三-七层共同分摊。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告主张解除双方于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》，被告也明确表示同意解除合同，故本院对合同解除予以确认，被告应将案涉商铺腾退交还原告。本案中，双方的主要争议焦点为：一、商铺租金应按何标准计收；二、被告应否赔偿原告逾期损失及律师服务费。关于争议焦点一，《商务楼租赁合同》明确约定，出租商铺建筑面积2196平方米，经双方协商同意，前三年租金按每月35元/平方米计算，第一年租金为922320元。由此可见，合同约定的商铺租金是经双方合意确定的固定金额，建筑面积仅是确定租金的一个参照标准，且签订合同时商铺即具备交付给被告使用的条件，应认为被告对商铺情况及租金是知晓和认可的。至于《商务楼租赁合同》约定的建筑面积2196平方米是否有误，对此原告提供了2019年5月，该报告记载内容可与不动产权证的有关记载相印证，被告亦明确不申请重新测绘，因此该报告具有证据效力。《房产测绘报告》载明三层面积为2277.54平方米，《商务楼租赁合同》约定的2196平方米小于该测绘面积，可见合同约定并未损害承租人利益。被告认为实际租赁面积为1887.98平方米，其所依据的是浙江宏正建筑设计有限公司于2014年3月绘制的竣工图，在合同未作出明确约定的情况下，竣工图不能作为计算租金的依据，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上，原、被告之间签订的《商务楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，有关租金的约定不构成重大误解，合同对双方均具有约束力。自2019年7月1日起的租金被告至今未付，其行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定支付尚欠的租金及占有使用费，经计算，2019年7月1日至2019年12月31日的租金及占有使用费为461160元，此后的占有使用费按合同约定的每年922320元的标准计算至实际腾退之日。关于争议焦点二，对于逾期损失，《商务楼租赁合同》对违约责任未作出相关规定，但被告逾期支付租金的行为客观给原告造成了损失，综合案件情况，本院确定逾期损失以未付的租金及占有使用费为基数按年利率6%自逾期之日计算至实际腾退之日，其中计算至2019年12月31日为10376.10元；原告主张按年利率24%计算逾期损失，无相应依据，对超出部分本院不予支持。关于律师服务费，双方合同对此也未作出约定，因律师费并非必然支出，对原告该主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江欢乐颂酒店管理有限公司与被告陆建忠于2018年7月26日签订的《商务楼租赁合同》； 二、被告陆建忠于本判决生效之日起十五日内将坐落于嘉兴市南湖区的商铺腾退交还原告； 三、被告陆建忠于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江欢乐颂酒店管理有限公司租金及占有使用费461160元（暂计算至2019年12月31日，此后的占有使用费按每年922320元的标准计算至实际腾退之日）； 四、被告陆建忠于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江欢乐颂酒店管理有限公司逾期损失10376.10元（暂计算至2019年12月31日，此后以未付的租金及占有使用费为基数按年利率6%计算至实际腾退之日）； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2056元，由原告负担536元，由被告负担1520元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年一月十五日 书记员  斯群蓉