广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初294号 原告（反诉被告）：广西昌桂源投资有限公司，住所地：广西－东盟经济技术开发区侨光路19号御景名苑5栋1单元601号房，统一社会信用代码：914500006621036588。 法定代表人：苏文金，执行董事。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：刘其昌，男，1988年8月27日出生，壮族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：张仕明，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞君，广西万益律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）广西昌桂源投资有限公司（以下简称昌桂源公司）与被告（反诉原告）刘其昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，根据昌桂源公司的申请，于2019年1月21日对刘其昌所有的位于南宁华侨投资区侨光路98号大地明珠3幢1单元1005号房〔不动产权证号:桂（2016）南宁市武鸣区不动产权第0000425号〕进行查封。随后，依法由审判员石金前适用简易程序于2019年3月12日第一次公开开庭进行了审理。原告润田公司的委托诉讼代理人韦善鹏、黄流庚及被告刘其昌的委托代理人李金晟、黄瑞君均到庭参加诉讼。第一次开庭后，刘其昌于2019年3月18日向本院提出反诉，并将其委托代理人由李金晟、黄瑞君变更为张仕明及黄瑞君。随后，本院于2019年4月11日第二次公开开庭进行了审理，原告润田公司的委托诉讼代理人韦善鹏、黄流庚及被告刘其昌的委托代理人张仕明、黄瑞君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌桂源公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘其昌支付购房款385715元给原告；二、判令被告刘其昌支付逾期付款违约金（违约金计算：以385715元为基数，自2016年5月13日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算。暂计至起诉之日止，为116100.22元）；三、本案诉讼费由被告刘其昌承担。 事实和理由：2016年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁东盟经济开发区，建筑面积103.82平方米，房款合计385715元，被告采用首付加按揭付款的方式支付房款。合同签订后，被告称由于其个人原因无法办理按揭手续，要求办理不动产权证后再融资支付购房款，原告于2016年10月28日给被告办理了不动产权证，但被告至今未支付任何购房款。原告认为，被告至今未支付购房款，已经构成对合同的严重违约，特向法院起诉，请求判如所请。 原告昌桂源公司向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告于被告签订的商品房买卖合同内容；2、《不动产权证》，拟证明原告对合同义务已履行完毕。 被告（反诉原告）刘其昌答辩答并反诉称：2016年5月12日，昌桂源公司与刘其昌签订《商品房买卖合同》，约定刘其昌购买昌桂源公司位于南宁华侨投资区，建筑面积103.82平方米，房屋总价款385715元，刘其昌通过银行按揭方式付款。根据合同第九条约定，昌桂源公司应在2016年8月31日前交付房屋。上述签订合同后，刘其昌如期以现金方式向昌桂源公司支付了房屋总价30%的首付款115715元，并将办理按揭所需的相关手续交给昌桂源公司办理按揭贷款手续，但昌桂源公司没有履行合同义务，未能在2016年8月31日前交付房屋给刘其昌，刘其昌也一直未收到银行办理按揭手续的通知，已经构成严重违约。合同第十条第一款第二项约定，出卖人逾期交付房屋超过30天的，应当按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该约定未能弥补逾期交房给原告带来的损失，并且远低于当地等等地段相同类型房屋的租金价格。另外根据合同第八条第一款第二项的约定，买受人逾期付款超过30天的，应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。综合以上因素，相关违约条款严重不对等，买受人的违约责任明显重于出卖人的违约责任。为实现买卖双方权利义务平等，出卖人逾期交付房屋超过30天的，应当按日向买受人支付房屋总价万分之五的违约金。刘其昌认为合同履行中不存在任何违约行为，昌桂源公司请求从2016年5月13日起按每日万分之五计算违约金不符合合同约定，原告计算的违约金没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回昌桂源公司的诉讼请求，同时请求昌桂源公司向刘其昌支付违约金（违约金计算方式：以房款385715元为基数，从2016年9月1日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算。暂计至2019年3月10日止，为178007.47元）。 被告（反诉原告）刘其昌向本院提交如下证据：中国农业银行业务凭证及昌桂源公司出具的收据复印件各2张，拟证明刘其昌已经按《商品房买卖合同》的约定，支付了115715元购房首付款的事实。 反诉被告昌桂源公司答辩称：一.涉案房屋已经交付，且刘其昌存在违约行为。刘其昌所购买的房屋，昌桂源公司已为其办理房产证且交付房屋，亦通过相关媒体发布公告要求购房者办理交房手续，不存在房屋为交付的事实。此外，《商品房买卖合同》附件七第四条约定：“可交房时，如买受人未付清应付款（含专项维修资金、违约金）的，则购房时间顺延应付款交清之时”，刘其昌未按约定支付购房款，已构成违约。在刘其昌未支付完购房款之前，昌桂源公司可行使抗辩权，即使未交付房屋，原告也不存在过错，刘其昌主张的逾期交房违约金没有事实及法律依据；二.未能办理按揭贷款的原因在于刘其昌。在商品房交易过程中，按揭贷款由购房者负责办理，不存在“将按揭手续交付反诉被告办理按揭手续”的情况。银行按揭贷款的办理要求购房者亲自到场面签，不可能由开发商代为办理。本案中刘其昌的个人征信未能达到贷款要求，导致银行拒绝贷款。因此，本案中未能办理按揭贷款的原因在于刘其昌而不是昌桂源公司；三.刘其昌诉请的违约金计算方式无事实及法律依据。《商品房买卖合同》时双方的真实意思表示，已成立生效，不存在无效或可撤销的事由，合同当事人应当按约履行合同。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之二而不是日万分之五，该金额是双方合意的结果，不存在不对等的情形。而且，刘其昌并未举证证明逾期交房造成的损失，也未举证证明“同等地段相同类型房屋的租金价格”，据此，昌桂源公司认为刘其昌诉请的违约金计算方式五事实及法律依据,请求法院依法驳回刘其昌的反诉请求。 反诉被告昌桂源公司向本院提交如下证据：1、昌桂源公司法定代表人苏文金的居民身份证复印件及出具的情况说明、网上电子银行回单；甘驰宇的居民身份证复印件及出具的情况说明、中国农业银行回单，拟证明刘其昌未实际支付购房预付款115715元，上述款项实际都是昌桂源公司委托该公司财务人员以刘其昌的名义代为支付的；2.证人陆某出具的证人证言，拟证实以刘其昌的名义存到昌桂源公司账户的款项，系昌桂源公司委托陆某办理，该款并非刘其昌支付。 经审理查明：2016年5月6日，昌桂源公司为出卖人，刘其昌为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201600009102），由刘其昌向昌桂源公司购买位于南宁华侨投资区，建筑面积103.82平方米，套内建筑面积89.08平方米。商品房销售单价为3715.23元/平方米，总房款为385715元。合同附件六第一条约定为：“…3.银行按揭付款（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，首期款共占全部房价的30%，计人民币壹拾壹万伍仟柒佰壹拾伍元整。（2）余款占全部房价的70%，计人民币贰拾柒万元整，由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人应按银行要求且在出卖人通知提交按揭资料之日起五个工作日内，提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在借到银行或出卖人通知之日起七个工作日内到银行办理完所有按揭手续。否则出卖人视买受人为逾期付款，买受人应按本合同第七条承担违约责任。…（4）如因买受人的原因而导致其贷款的申请被银行拒绝的，买受人应在30日内付清购房款余额，逾期不付清的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人按购房款总额的10%支付违约金，买受人办理解除商品房预售登记后30日内，出卖人无息退清买受人移交购房款扣除违约金后的余额。如因出卖人的原因，导致买受人被银行拒绝贷款的，买受人可延期付款，直至其消除导致不能贷款的原因为止。”。附件六第三条约定:“本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系方式以书面形式按下列地址或电话号码传真送达对方，房屋交接等向本项目所有买受人送达的统一通知，出卖人可以刊登于《南国早报》。1.买受人：刘其昌，通讯地址：关系贵港市港北区中里乡平山村平山屯84号，邮政编码：537113，电话号码：182××××0161，收件人：刘其昌…”。附件六第四条“关于‘物业专项维修资金’的特别约定”第1款约定：“买受人应当在出卖人交付本合同约定的商品房前，按合同约定面积×77元/㎡交存物业专项维修资金”。合同附件七第4条约定：可交房时，如买受人未付清应付款（含专项维修资金、违约金）的，则交房时间顺延用付款交清之日。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定:“…按逾期时间分别处理（不作累加），……逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五﹝该比率应不小于第（1）项中的比率﹞的违约金，合同继续履行”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“…按逾期时间分别处理（不作累加）…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二﹝该比率应不小于第（1）项中的比率﹞的违约金。”合同第十七条第3款约定：“双方同意选择第1种方式办理房屋所有权登记;(1)买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”。2016年10月28日，本案所涉房屋取得了不动产登记机关颁发的《不动产权证》。 另查明：2016年5月10日15时28分，甘驰宇接受昌桂源公司的委托，向该公司财物人员陆某开设在中国农业银行的个人账户（账号：62×××19）转账72145元。同日15时58分，陆某在中国农业银行股份有限公司南宁东盟经济园区支行柜台从该账户现金取款15715元。同日16时07分，陆某在上述银行网点以刘其昌的名义将现金15175元存入昌桂源公司账户，并在“交易附言”一栏备注“3-1-1005房定金”。2016年5月12日9时46分及9时48分，昌桂源公司的法定代表人苏文金分别向该公司财物人员陆某开设在中国农业银行的个人账户（账号：62×××19）转账57000元及80000元。同日10时30分，陆某在中国农业银行股份有限公司南宁东盟经济园区支行柜台从该账户现金取款100000元。同日10时33分，陆某在上述银行网点以刘其昌的名义将现金100000元存入昌桂源公司账户，亦在并在“交易附言”一栏备注“3-1-1005房首付款”。 本院认为：原、被告于2016年5月6日签订的《商品房买卖合同》双方的主体适格，双方的意思真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同生效后，合同当事人均应全面恪守履行。刘其昌应按合同约定向昌桂源公司支付购房款，被告应将符合合同约定的房屋交付刘其昌并办理不动产权登记证书。 关于刘其昌应否支付购房款问题。根据合同第七条及合同附件六的约定，刘其昌应当在签订合同当天交纳首付款115715元，余款270000元由刘其昌向银行申请按揭贷款支付，如果买受人获得的贷款不足以支付的，不足部分在接到买受人通知之日起五个工作日付清。如因买受人的原因导致其贷款申请被银行拒绝的，应在30日内付清付款余额。关于双方争议的首付款问题115715元刘其昌是否已支付问题，刘其昌主张其在合同签订当日已通过现金方式将款项支付给昌桂源公司的财务人员陆某，并提交了收据复印件2张予以佐证，昌桂源公司及出庭佐证的证人陆某均不予认可，但刘其昌未能提交收据原件进行质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；…”的规定，本院对刘其昌提交的收据复印件不予采信，不能作为认定案件事实的依据。刘其昌主张其已支付首付款115715元，证据不足，本院不予采信。相反，昌桂源公司主张该款系该公司为协助刘其昌办理按揭贷款而代交的，提交了银行转账凭证、取款款业务回单等证据佐证，上述证据在时间、金额等方面高度吻合，可以形成完成的证据链，故本院对上述证据予以采信，确认昌桂源公司与刘其昌签订《商品房买卖合同》后，刘其昌实际并未支付首付款115715元，该款系昌桂源公司代交。合同履行中，昌桂源公司不但未实际要求刘其昌支付首付款，反而出资代刘其昌代交首付款，且昌桂源公司在起诉状中也主张因刘其昌个人原因无法办理按揭贷款手续，要求办理不动产权证后再融资支付购房款，由此可以反映出对合同约定的付款方式及期限双方并未实际履行，合同履行中双方已对购房款的支付方式和期限进行了变更。本案中，鉴于双方对房款的支付方式和期限意见不一致，且双方并未提交证据佐证，同时无法达成补充协议，购房款的支付方式及期限无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，昌桂源公司可以随时要求刘其昌支付，但应该刘其昌必要的准备时间。昌桂源公司于2019年1月16日向本院提起诉讼，但刘其昌至今未支付购房款，故请求判令刘其昌一次性支付尚欠的购房款385715元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。此外，刘其昌至今未支付购房款，已构成违约，还根据合同约定的违约金标准向昌桂源公司支付逾期付款违约金，鉴于昌桂源公司并未提交证据证实其曾向刘其昌主张债权，故违约金应以尚欠的购房款385715元为基数，从该公司提起诉讼之日即2019年1月16日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算。昌桂源公司请求刘其昌从2016年5月13日起支付逾期付款违约金，不符合法律规定，本院不予支持。刘其昌提出的其不存在违约行为的抗辩主张，无事实及法律依据，本院亦不予采信。 关于刘其昌反诉请求昌桂源公司支付逾期交付房屋违约金问题。合同第九条明确约定出卖人应当在2016年8月31日前，将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付买受人使用，但合同附件七第4条则约定：可交房时，如买受人未付清应付款（含专项维修资金、违约金）的，则交房时间顺延用付款交清之日。本案中，合同约定的房屋交付时间为2016年8月31日前，故刘其昌应在2016年8月31日前交付物业专项维修资金，但刘其昌至今未支付，根据合同附件七第4条及《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，昌桂源公司有权顺延交付时间。反诉原告刘其昌主张反诉被告昌桂源公司逾期交付房屋，没有事实就法律依据，本院不予采信。刘其昌请求昌桂源公司支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条及第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告刘其昌支付原告广西昌桂源投资有限公司大地明珠小区3幢1005号房购房款385715元； 二、被告刘其昌向原告广西昌桂源投资有限公司支付逾期付款违约金[违约金计算：从2019年1月16日至被告实际清偿之日止，以购房款385715元为基数，按每日万分之五计算]; 三、驳回原告原告广西昌桂源投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘其昌的反诉诉讼请求； 本诉案件受理费8818元，减半收取4409元，本诉原告广西昌桂源投资有限公司负担1327元，本诉原告刘其昌负担3082元；反诉案件受理费1930元，减半收取965元，由反诉原告刘其昌负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费8818元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 石金前 二〇二〇年一月十四日 法官助理 韦瑞侠 书 记 员 黎 发 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。