江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初8357号 原告：王飞兵，男，1965年10月1日生，汉族，住安徽省来安县。 原告：王登超，男，1991年3月14日生，汉族，住安徽省来安县。 原告：李静，女，1988年9月6日生，汉族，住南京市玄武区。 上列三原告共同委托诉讼代理人：邹浩，安徽永阳律师事务所律师。 上列三原告共同委托诉讼代理人：查夕聪，安徽永阳律师事务所律师。 被告：南京大华投资发展有限公司，住所地在南京市浦口区柳洲南路1号。 法定代表人：金建明，总经理。 被告：南京大华锦锈物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区浦珠北路110号-51（科工园）。 法定代表人：金福民，总经理。 上列两被告共同委托诉讼代理人：孙丹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人：吴昊，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 原告王飞兵、王登超、李静诉被告南京大华投资发展有限公司（以下简称大华投资公司）、南京大华锦锈物业管理有限公司（以下简称大华锦锈物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王飞兵、三原告共同委托诉讼代理人邹浩和查夕聪、被告大华投资公司和被告大华锦锈物业共同委托诉讼代理人孙丹和吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞兵、王登超、李静共同向本院提出诉讼请求：1、两被告赔偿财产损失27475.55元；2、两被告赔偿租金损失按3000元/月标准自2017年10月计算至本案判决时止；3、被告承担诉讼费和鉴定费。事实和理由：2015年9月8日，原告与被告大华投资公司签订《南京市商品房预售合同》，原告购买位于浦口区住宅。2016年10月15日，被告大华投资公司将该房产交付给原告。原告对涉案房屋进行了装修，并于2017年3月装修完毕。原告暂时没有居住。2017年9月22日，同楼的202室业主看到原告家大门下面向外流水。202室业主打电话给小区物业。次日一早，物业打电话给原告。原告赶到该房屋时发现满屋是污水，观察后发现所有污水全是从座便器溢出来的。当时座便器还在不停地往外漫污水。屋中的家具、地板等长时间（大约两周）泡在水中，造成家具、地板（已变黑）、门套、卧室门、墙壁等损坏。原告立即通知被告大华锦锈物业到现场并报警。被告大华锦锈物业管理人员到场后，确定是楼下的主下水管道堵塞，遂安排人员对其进行疏通。事发后原告找两被告要求处理，但被告一直拖延不理。2017年10月10日，污水溢出事件再次发生，由楼下的101室的人通知了原告，溢出的污水已严重影响到楼下。物业在未通知原告的情况下悄悄地将下水管疏通。原告认为被告大华投资公司交付的房屋存在严重的安全隐患，在保修期内数次主下水管道堵塞。被告大华锦锈物业对小区内公共设施疏于管理，致原告装修好尚未入住的房屋屡次遭受损坏，给原告装成了极大损失。两被告应当承担赔偿责任。 被告大华投资公司辩称，我方与被告之间存在房屋买卖合同关系。2016年10月15日双方对涉案房屋进行了交付，房屋符合质量要求，业主也签字确认。交付之后的的漏水问题与我方没有直接关系。 被告大华锦锈物业辩称，我司在2017年9月23日接到报修后，及时安排人员到现场查看，初步断定为卫生间坐便器堵塞，房屋中漫水情况属实。我司当天对室内的污水及卫生清理，对下水进行疏通。在清理过程中发现了有装修剩余的乳胶漆凝固。小区房屋初次交房，业主基本都在装修导致。我司不同意承担责任。 经审理查明，被告大华锦锈物业（乙方）与被告大华投资公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，被告大华锦锈物业为大华锦锈华城香鸢美颂花园提供物业管理服务，该合同第二条规定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护、装饰装修管理服务、物业档案资料管理。合同第六条规定物业服务费：多层住宅1.5元/月/平方米。合同第十七条规定，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。合同第二十二条第6条规定，乙方应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告。合同第二十九条规定本合同中有关词语的含义是:7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备等。合同附件八物业承接验收确认书中三、物业资料的移交，甲方已于2017年2月28日，向乙方提供和移交了下列物业资料：1、规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工较长、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。 2015年9月8日，原告（乙方）与被告大华投资公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方位于浦口区，建筑面积105.54平方米，总价款1177826元。 2016年10月15日，涉案房屋办理交付房屋验收手续，在被告大华锦锈物业的房屋验收交接表中验收情况：门窗完好、水电齐全、下水畅通，业主方在该表中签名。同日，王登超在入住流转表上签名。 2016年11月1日，王飞兵与来安县金东装修有限公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修，工程期限自2016年11月5日至2017年3月15日，工程造价19.5万元。 原告房屋装修后未居住。2017年9月22日，××室业主看到原告家大门下面向外流水，遂打电话给被告大华锦锈物业。23日早上，被告大华锦锈物业打电话给原告。原告赶到该房屋时发现满屋是污水，观察后发现所有污水全是从座便器溢出来的。原告立即通知被告大华锦锈物业到现场。被告大华锦锈物业派人到场后，确定是楼下的主下水管道堵塞，遂安排人员对主下水管道进行疏通。经过被告大华锦锈物业疏通后，原告家返水停止。 庭审中，原告申请对造成返水的原因及财产维修方案申请鉴定。本院依法委托苏交科集团股份有限公司进行鉴定。苏交科集团股份有限公司接受鉴定申请后，发函要求提供涉案房屋一层、二层给排水平面图以及涉案房屋所在小区给排水总平面图。原告表示到城建档案馆调档，无法调取小区给排水总设计图。本院向两被告询问，两被告均未能提供小区给排水设计图。2018年2月26日，苏交科集团股份有限公司发出退案函，因申请方无法提供涉案房屋所在小区给排水总平面图，无法进行鉴定，作退案处理。 原告经法院释明风险后，仍坚持要求对财产损失进行鉴定。本院依法委托鉴定机构东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定修复方案，该公司于2018年7月24日出具第××号《香鸢美颂××室修复方案司法鉴定报告》，根据现场原、被告双方共同指定的范围，涉案房屋主要存在以下问题：1、地面瓷砖污渍，木地板污渍、起翘、松动；2、踢脚线脱落、松动；3、墙纸污渍等。详见图1、图2。修复方案为：1、对图1中所列的存在污渍的地面瓷砖，清理表面污渍；2、对图1中全部地面的木地板（包括踢脚线）及榻榻米拆除更换后按照原装修标准重新铺设；3、对图1中所列的发霉的墙纸，铲除发霉墙纸所在房间的全部墙纸至基层，打磨清理表面后按照原装修标准重新施工墙纸；4、对图1中所列的踢脚线背部墙面，铲除距地面高200㎜范围粉刷层至基层后按照原装修标准重新粉刷处理。原告支付鉴定费8000元。原告认为，该鉴定报告遗漏了部分应当修复的事项和内容，主要有以下方面：1、室内所有的木质门、门底部发霉、起皮变形；2、室内家具，主要是餐桌、椅子、茶几、电视柜、床和沙发等所有家具，被水浸泡后需要修复；3、室内电器主要是冰箱、洗衣机、地暖被水浸泡后应存在受损。被告大华投资公司对鉴定报告没有异议。 本院根据原告申请，依法委托鉴定机构南京长城土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案财产损失造价进行鉴定。2019年9月24日，该公司出具宁长城造鉴报字【2019】第001号《香鸢美颂××室修复费用工程造价司法鉴定报告书》，鉴定总价为27475.55元。原告支付鉴定费10500元。原告认为，虽然鉴定结果金额远远小于原告实际损失，但鉴定是原告申请的，原告无精力继续付出，接受鉴定结果。被告大华投资公司认为，对鉴定报告的真实性和合法性没有意见，但该鉴定报告的维修费用与我方无关。被告大华锦锈物业认为，对鉴定报告的真实性和合法性无异议，我司已完成物业合同项下的义务，该损失与我司无关。 上述事实，有原告提供的《南京市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、装修合同、《香鸢美颂××室修复方案司法鉴定报告》、《香鸢美颂××室修复费用工程造价司法鉴定报告书》、鉴定费票据、被告提供的房屋验收交接表、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 原告为证明其主张，提供证据如下： 1、视频资料和照片，拟证明原告的房屋因卫生间坐便器返水，屋内进水，导致装潢受损，房屋给排水管道存在质量问题或施工质量问题，被告对于照片中反映的原告家中因卫生间返水的真实性无异议； 2、质量保证书、物业服务合同，拟证明给排水管道质保期为2年，被告对证据真实性没有异议，但认为房屋质量没有问题； 3、装修合同、装修票据、装修损失的预算、拆除费用报价、装修单位的营业执照，拟证明原告装修费用为195000元、重新装修费用138433元、拆除费用47320元，被告对该证据无法预估，不予认可； 4、家具损失清单及购买票据，拟证明受损家具需重新购置的费用，重新装修保存物品费用需20000元，被告认为保管费用无法核实，对该证据不予认可； 5、租赁房屋合同、产权证、押金5000元收条、房主的身份证明，拟证明原告因涉案房屋不能入住，租赁房屋所产生的费用按每月5000元标准自房屋进水之日至原告重新装修入住为止；被告认为无法核实，不予认可； 被告大华投资公司为证明其主张，提供证据如下： 6、××幢房屋的竣工备案表、排水管道质量验收检测报告，拟证明房屋在交付时符合质量要求，排水管道亦经过验收合格，原告对证据的真实性无异议，但不能证明被告对原告的损失不承担责任； 7、上海名华建筑工程有限公司出具的关于××室家中返水情况说明，拟证明交接房屋时下水是畅通的，原告认为，施工单位与被告大华投资公司存在利害关系，不认可； 8、房屋验收交接表，拟证明交接房屋时下水是畅通的，原告对证据的真实性无异议，该证据是被告提供的格式样本，并没有对业主进行详细的说明和解释； 被告大华锦锈物业为证明其主张，提供证据如下： 9、照片，拟证明从下水管道中取出装修垃圾是造成管道堵塞的原告，原告对照片显示的下水道位置没无异议，下水管道堵塞的位置是小区的公共位置，但不能确定照片中有石块是造成下水管道堵塞的原因； 10、维修记录、照片，拟证明我司按照规定每季度对下水管道进行疏通，原告认为，从照片上看只能证明被告对小区的绿化下水进行过维护，维修记录系被告单方制作，不予认可； 11、QQ群截图，拟证明我司对业主进行提醒，原告认为该证据与本案没有关系； 12、房屋验收资料，拟证明在验收房屋时对房屋的下水管道进行试水且通畅，原告认为该证据系被告单方制作，不认可。 本院认为，原告提供的证据1能够证明原告家中因返水受损的事实，但不能证明原告家返水受损系因房屋和下水管道质量原因造成；原告提供的证据2能够证明给排水管道质保期2年；原告提供的证据3能够证明原告的涉案房屋进行过装修的事实，但对其关于重新装修费用及拆除费用系原告单方委托，对该证据不予确认；原告提供的证据4不能证明保管费用20000元的事实；原告提供的证据5虽能证明租赁合同的签订，但不能证明其实际履行情况及与本案的关联性，且该合同涉及房屋在玄武区钟山花园城，其租金标准远高于涉案房屋所在地标准，故对其租金标准的主张不予确认；对于被告大华投资公司提供的证据6、7、8及被告大华锦锈物业提供的证据11、12只能说明涉案房屋返水发生前的事实，不能证明与涉案房屋返水的关联性；对于被告大华锦锈物业提供的证据10能够证明被告大华锦锈物业对下水管道进行维修养护的事实；对于被告大华锦锈物业提供的证据9能够证明对涉案房屋返水进行下水管道疏通及疏通的位置在公共位置； 本院认为，公民的合法财产受法律保护。原告家中财产因下水管道堵塞后返水被淹受损，有权要求赔偿损失。被告大华投资公司系涉案房屋的房地产开发商，与原告之间签订房屋买卖合同，双方履行了合同义务，交付了房屋。原告认为被告大华投资公司的下水管道设计存在问题，但未能提供证据证明，被告大华投资公司提供的证据能够证明房屋经过验收合格，且在下水管道疏通之后，亦未再发生下水管道返水一事。原告陈述事后又发生返水，但未提供证据，本院对原告的此部分陈述事实不予确认。另原告认为被告大华投资公司应对下水管道承担质保责任，但未能提供证据证明下水管道存在质量问题，故本院对原告的此项意见不予采纳。被告大华投资公司与被告大华锦锈物业签订前期物业服务合同后，办理了移交手续。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交地下管网工程竣工图等竣工验收资料。被告大华锦锈物业在《前期物业服务合同》中亦明确认可被告大华投资公司移交了地下管网工程竣工图。被告大华锦锈物业在接收物业后应承担对小区物业的管理责任。根据《前期物业服务合同》规定，被告大华锦锈物业应对小区业主收取装修服务费，对装修施工现场进行定期巡查，但被告大华锦锈物业并未提供证据证明其履行了定期巡查管理义务。在本案进行鉴定时，被告大华锦锈物业无法提供小区给排水总平面图，导致鉴定机构因此退案，即无法通过鉴定查明原告家返水的原因，被告大华锦锈物业应承担对其不利的法律后果。虽然被告大华锦锈物业提供了维修记录，说明被告大华锦锈物业对下水管道进行维护，但根据被告陈述位于公共位置的下水管道处被石块等物堵塞与原告家返水财产受损存在因果关系。被告大华锦锈物业陈述因小区业主装修垃圾造成下水管道堵塞，被告大华锦锈物业根据《前期物业服务合同》规定对业主装修有管理的义务，被告大华锦锈物业未提供证据证明其主张，仍不能免除被告大华锦锈物业的物业管理责任。本院认为，被告大华锦锈物业负责物业共用设施设备的日常运行和维修养护，而其负责的公共位置的下水管道堵塞与原告家财产因返水受损存在因果关系。被告大华锦锈物业应对原告财产损失承担赔偿责任。由于原告长期未居住涉案房屋，原告家中无人未能及时减少损失的扩大，酌定被告大华锦锈物业赔偿原告损失的70%。被告大华锦锈物业应赔偿原告财产损失27475.55元×70%=19232.89元。 对于原告关于租金损失的主张，本院认为，原告的涉案房屋长期无人居住，其提供的租赁合同不能证明与涉案房屋财产受损的关联性，考虑原告对涉案房屋进行维修需花费时间，酌定被告大华锦锈物业赔偿原告对涉案房屋进行维修期间的租金损失2500元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告南京大华锦锈物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告王飞兵、王登超、李静财产损失19232.89元、租金损失2500元，合计21732.89元； 二、驳回原告王飞兵、王登超、李静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费560元、鉴定费18500元，合计19060元，由原告王飞兵、王登超、李静承担5718元，被告南京大华锦锈物业管理有限公司承担13342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费560元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  张绍明 人民陪审员  杨益琴 二〇二〇年一月十三日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁