沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初14754号 原告：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码9121011207153507XL，住所地沈阳市浑南新区新明街1-5号1门。 负责人：王经山，系该公司经理。 委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告吴名，女，1988年8月8日出生，满族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：辽宁省瓦房店市）。 被告刘天宝，男，1979年1月31日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：沈阳市沈河区）。 二被告委托诉讼代理人：李岗、张海宁（实习），系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称：“泉州物业沈阳公司”）与被告吴名、刘天宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，于2019年7月18日做出(2019)辽0112民初8610号民事判决书，原告不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中院于2019年9月19日做出（2019）辽01民终13372号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院重新受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于贺，被告委托诉讼代理人李岗、张海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求，1.判令被告支付2016年7月14日至2018年12月31日物业管理费3,773.3元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了位于沈阳市浑南区，房号为1#2-2-4，面积为63.81平方米，根据《前期物业服务协议书》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月14日起便无故拖欠物业管理费，原告多次催要无果，诉至法院。 被告辩称，一、被告购置的房屋至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续条件，对应前期物业服务费用应当由建设单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华地产公司”）承担。被告于2014年6月从案外人益华地产公司处购置沈阳市浑南区新明街1-2号2-2-4房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为63.81平方米，2015年7月14日实际入住上述案涉房屋。案外人益华地产公司擅自隐瞒真相将未经建设行政主管部门验收合格的案涉房屋交付给被告使用，致使被告至今无法办理房屋产权证书，对此沈阳市浑南区城建局已对益华地产公司擅自交房的违法行为进行立案处罚。根据国务院《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》相关规定，建设单位须在建设行政主管部门竣工综合验收后才可向物业买受人办理物业交付手续，否则须承担前期物业管理费用。本案益华地产公司违反相关法律法规规定，故案涉房屋前期物业服务费用应由案外人益华地产公司承担，而非由被告承担。 二、原告诉请被告缴纳拖欠物业服务费用的前期物业服务合同不具有法律效力，被告无需按照该合同约定向原告支付物业服务费用。首先，根据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及《沈阳市物业管理条例》相关规定，结合案涉住宅建筑面积，建设单位益华地产公司应当通过招投标方式选聘物业服务企业，在指定期限内向物业行政主管部门办理备案，并将备案情况在物业管理区域内显著位置公告。据被告了解，原告与案外人益华地产公司系关联公司，双方签订所谓的前期物业服务合同并未通过法律规定的招投标程序，原告也未在园区内对前期物业服务合同等物业服务资料进行公示。案外人益华地产公司向被告交付房屋时并未向被告提供上述前期物业服务合同，被告对前期物业服务合同内容不曾了解，对物业服务收费标准更不知情。故被告无需按照该无效合同向原告支付物业服务费用。 三、被告所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到原告提供的前期物业服务合同约定质量标准，即使贵院认定被告需缴纳物业服务费用也应当自2018年起在上述收费标准的基础上大幅度的减免缴纳。在被告实际居住期间园区内无人管理，垃圾成堆，杂草丛生，公共设施损坏无人维修，甚至园区中电梯无人维保被主管机关贴上封条并作出行政处罚，根本不存在物业服务，时至今日尚有大量问题不能得到有效解决。另外，因案外人益华地产公司及原告均未向被告提供所谓的前期物业服务合同，故当时没有明确物业服务收费标准，被告仅按照交房要求提前预交一定数额的物业服务费用。自2018年年初被告居住的园区入驻新物业才有象征意义上的物业服务，但园区内仍存在大量问题，公共设施漏水无人问津，园区车辆任意停放，园区电线外漏等，与原告提供的前期物业服务合同约定的物业服务质量标准相差甚远，故原告请求被告按照前期物业服务合同费用标准支付物业服务费用缺乏事实依据。综上，在案涉房屋尚未综合竣工验收合格的情形下，按照法律法规规定应当由建设单位益华地产公司承担相应的物业服务费用。同时，原告提供的前期物业服务合同因未按照法律规定通过招投标程序和向物业行政主管部门备案，故不具有法律效力，在其未按照物业服务质量标准向被告提供物业服务的情况下，请求被告按照对应费用标准支付物业服务费用，无事实和法律依据，即使认定被告需缴纳物业服务费用也应当自2018年起在上述费用标准之上大幅度减免支付。据此，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据营业执照、业主手册、前期物业服务合同、业主临时管理规约、业主消防安全责任书、业主手册签收回执、房屋交接单、确认书、物业维修派工单、电梯保修记录、小区照片、物业客服微信截图、专用收款收据、中标通知书本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：被告提供的沈阳市浑南区城建局民心网回复网络打印件、质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号、案涉园区照片，用以证明开发单位向被告交付的房屋未经过综合验收，园区内电梯亦未经过相关审批手续，园区物业服务不到位，因该组证据反映的情况与客观事实相符，故本院对该证据的真实性、合法性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告泉州物业沈阳公司与益华地产公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华?御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2015年7月14日，被告吴名、刘天宝办理了房屋入住手续缴纳了物业服务费用1,531.40元，接收了其购买的益华?御才湾小区1号楼2单元2层4号，建筑面积为63.81平方米的房屋。此后，被告未再交纳物业服务费用，原告多次催要未果，诉至法院。 2015年7月14日，办理入住手续时被告签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华?御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华?御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。 另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面，开发商同意按照合同进行执行。 2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。 本院认为，原告与益华御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原、被告双方均应履行合同约定的义务。原告依约提供了物业服务，被告应按合同约定交付物业费用。被告抗辩小区内存在有泥泞路段下雨天难以通行、垃圾遍地等问题，并向法庭提交了照片等证据，经法官现场勘查，被告抗辩的部分问题小区内的确存在，且原告诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定原告在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，本院认为可按被告拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。关于被告已交纳的1,531.40元物业费服务费用的对应期间，虽然原、被告向法庭提交的收款收据未载明收费期间，但原、被告庭审中均认可，该费用系一年物业服务费，该主张亦符合行业惯例，故本院认为该1,531.40元物业服务费用系2015年7月14日至2016年7月13日的费用，被告自2016年7月14日至2018年12月31日共计欠费29.58个月，被告购买房屋面积63.81平方米，故被告应向原告交纳物业服务费用3,020元（2元×63.81平×29.58个月×80%）。 被告辩称，涉案房屋尚未经建设行政主管部门综合验收，依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定前期物业服务费用应由建设单位承担。本院认为，该条例自2018年2月1日起才开始施行，对2018年2月1日前的收取物业服务费用的行为不具备溯及力，且该第四十四条第二、三款亦明确规定，已交付业主的物业，物业服务费用，由业主承担。现被告已接受涉案房屋，原告亦提供了物业服务，被告应缴纳物业服务费用，被告的该抗辩无事实和法律依据本院不予支持。 被告辩称，原告与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序，应属无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四条虽规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该条例第五十七条同时规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可知，违反招投标方式选聘物业服务企业的应由行政机关给予相应处理，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条也没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，故对被告的该抗辩本院不予支持。 被告辩称，原告并未向其提交过《前期物业服务合同》，其对物业收费标准亦不知情。本院认为，被告在办理入住手续同时已预交一年物业服务费，且原告已为其开具收款收据，庭审中被告对交费事实予以认可，故对被告的该项抗辩本院不予采信。 被告辩称，涉案园区自2018年起才享有物业服务，但其并未提交证据对该主张予以证实，且该主张亦不符合日常惯例，原告向法庭提交的系列入住文件，可证明自被告2015年7月14日接收房屋起，原告即已进驻涉案小区提供物业服务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴名、刘天宝于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年7月14日至2018年12月31日的物业管理服务费3,020元； 二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告吴名、刘天宝承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  马克瑞 审 判 员  崔晓辉 人民陪审员  卓 越 二〇二〇年一月六日 法官助理李岩峰 书记员杨文君 附本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《物业管理条例》 第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 《辽宁省物业管理条例》 第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。 前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。