沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2117号 原告（反诉被告）：沈阳奥体万达广场有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人：黄国斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙建，系辽宁观策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王玥，男，1982年11月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：王晓丽，女，1955年5月3日出生，汉族，系原告母亲，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：尚伟，系吉林盛冠律师事务所律师。 原告沈阳奥体万达广场有限公司与被告王玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告提出反诉，依照法律规定，本院决定合并审理。原告的委托诉讼代理人孙建、被告王玥委托诉讼代理人王晓丽、尚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告于被告2017年11月24日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付原告违约金578298元（总房款2891490×20%）；3、请求判令被告配合原告办理撤销备案及撤销预告登记；4、请求判令原告从被告已付购房款首付款中扣除诉讼请求第二项；5、请求判令被告承担全部诉讼费。事实与理由2017年11月24日，原告与被告就东陵区房屋（下称“案涉房屋”）签订《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）。买卖合同约定，案涉房屋建筑面积295.05平方米；购房款总额为2,891,490元；付款方式为首付款871,490元，剩余购房款被告向银行申请贷款，并确保于合同签订后30日内支付给原告。买卖合同补充协议第三条第1款约定，被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同；买卖合同补充协议第十一条第2款约定，因被告原因导致合同解除的，被告向原告支付购房款总额20%的违约金且原告有权在已付购房款中先行扣除违约金。因被告未按照买卖合同约定将银行贷款部分的房款支付给原告，原告多次催告被告。但时至今日，被告仍未办理贷款事宜，也未按照买卖合同约定支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，被告违反买卖合同约定逾期支付房款，符合买卖合同约定的解除条件。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担支付违约金，并配合原告办理撤销备案及撤销预告登记义务。综上所述，恳请贵院依法维护原告合法权益，支持原告请求。 被告辩称，一、原告诉称与事实不符。截止2018年6月6日，反诉原告交付反诉被告房款共计1161490元，并不是诉状中写到的871490元。二、剩余房款的交付时间发生变化。合同中约定于30日结清剩余房款，但事实上，被告于2018年6月6日仍收取购房款，远远超出约定的期限，原告的行为表示交付的时间与合同约定不一致，用行为变更了此条款。三、原告严重违约。一方面，被告按照合同约定支付首付款871490元后，原告又要求被告增加首付款金额，无奈，截止2018年6月6日，被告共支付首付款1161490元。在增加首付款后，原告拒不变更合同备案导致贷款不能。另一方面，原告在2018年1月30日前，非但未向被告交付房屋反而将房屋擅自交付给他人。由于原告的过错导致合同难以履行，应承担违约责任。 反诉原告诉称，1、判令继续履行双方于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同》并交付位于东陵区房屋。2、判令原告对位于东陵区房屋全部重新装修；3、判令原告配合变更备案合同即2017年11月24日签订的《商品房买卖合同》，同时配合办理银行贷款；4、判令原告支付逾期交房的违约金，自2018年1月30日起至交房日为止，以2891490元为基数，暂按中国人民银行同期贷款利率计算；5、判令原告承担全部诉讼费。事实与理由，2017年11月24日，原、被告就东陵区房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定“购房款总额为2891940元，被告应支付首付款871490元，且原告应于2018年1月30日前，将房屋交付给被告”。履行过程中，被告按照合同约定支付首付款871490元后，原告要求被告增加首付款金额，无奈，截止2018年6月6日，被告共支付首付款1161490元。在增加首付款后，原告拒不变更合同备案导致贷款不能，更有甚者，原告在2018年1月30日前，非但未向被告交付房屋反而将房屋擅自交付给一群低级污秽之人使用，大肆破坏装修屋内生活垃圾比比皆是，地板布满划痕，精装修的墙面污渍斑斑，清晰可见尿渍，整个室内臭气熏天，刺鼻气味已渗入到墙面的壁纸内，卫生间到处是尿痕和粪便，浴盆内装满不明黑水，整个房间惨不忍睹有数张照片为证，如不重新装修，被告无法入住。原告上述行为已构成严重违约，现被告依据《中华人民共和国合同法》107条要求原告继续履行合同、采取补救措施并赔偿损失。综上，为维护被告的合法权益，望法院判如所请。 反诉被告辩称，因被告原因逾期支付购房款，原告依据合同约定有权不向被告交付房屋，现原告坚决坚持解除双方签订的合同，因此被告的反诉请求不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据交款记录单、发票，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2017年11月24日，原、被告签订商品房买卖合同（编号E1710175878）及补充协议，约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区房屋，建筑面积295.05平方米，房屋总金额2891490元，付款方式为被告于合同签订的同时支付30%（60%）以上购房款，计871490元，其余购房款20020000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人指定银行账户，不论何种原因未能到达出卖人银行账户的均视为买受人逾期付款，买受人应承担逾期付款违约责任；买卖合同补充协议第三条第1款约定，被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同；买卖合同补充协议第十一条第2款约定，因被告原因导致合同解除的，被告向原告支付购房款总额20%的违约金；合同同时约定，原告应于2018年1月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付给被告。合同签订时，原告共计支付首付款871490元。而后，因贷款额度原因，双方又协商将首付款金额提高至1161490元，余款1730000元以贷款方式支付，故原告分别于2018年4月13日补交100000元、2018年6月6日补交190000元，共计交纳首付款1161490元。现因被告一直未按合同约定，支付剩余购房款1730000元，故原告来院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告未按约定支付剩余购房款，违约在先，应承担合同约定的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同，并有权主张违约金。关于违约金的金额，合同约定为购房款总额的20%，因被告截止2018年6月6日已支付1161490元首付款，并非恶意违约，合同约定的违约金过高，根据合同履行情况及被告的过错程度，本院认为被告按合同金额5%（2891490元＊5%=144574.50元）向原告支付违约金为宜。合同解除后，被告应协助原告办理商品房买卖合同备案的撤销手续及预告登记的撤销手续。同时，因合同取得财产应当予以返还，原告支付购房款1161490元，扣除违约金144574.50元，剩余1016915.50元原告应予退还。 关于被告提出的继续履行合同、交付重新装修的案涉房屋、配合办理银行贷款的诉讼请求，因被告违约在先，已构成合同约定的解除条件，故本院对被告的该项反诉请求，不予支持。关于被告提出其未能办理贷款系因原告未进行备案合同变更导致的抗辩理由，因原告已向法院提交变更后的备案合同，故本院对被告的该项主张，不予采信，其要求变更备案合同的反诉请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金，因被告并未按约支付全部购房款，原告不按约定时间交付房屋符合合同约定，并未构成违约，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条一款、第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）沈阳奥体万达广场有限公司与被告（反诉原告）王玥于2017年11月24日签订的编号为E1710175878《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除； 二、被告（反诉原告）王玥于本判决生效之日起十五日内，协助原告（反诉被告）沈阳奥体万达广场有限公司办理编号为E1710175878《商品房买卖合同》的备案撤销手续； 三、被告（反诉原告）王玥于本判决生效之日起十五日内，协助原告（反诉被告）沈阳奥体万达广场有限公司办理坐落于沈阳市东陵区房屋的预告登记撤销手续； 四、原告（反诉被告）沈阳奥体万达广场有限公司本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）王玥购房款1016915.50元； 五、驳回原告（反诉被告）沈阳奥体万达广场有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）王玥的反诉请求。 案件受理费34558元、反诉费15515元，均由被告王玥负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 朱 波 审 判 员 宁 伟 人民陪审员 金 丽 二〇一九年十二月三日 书 记 员 周立颖 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。