内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院行政判决书（2019）内2201行初15号原告马义，汉族，1949年7月19日出生,个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托代理人王立伟，内蒙古烛拉律师事务所律师。委托代理人马云峰，男，汉族，1976年8月14日出生，农村公路路政管理大队职员，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告乌兰浩特市房屋征收局。地址乌兰浩特市君御华庭22号楼3楼。法定代表人杨子文，局长。委托代理人罗相宝，男，蒙古族，1993年5月11日出生，该局法制科法务。第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司。法定代表人杨双何，总经理。委托代理人刘兴伟，1981年11月11日出生，蒙古族，该公司法律顾问。原告马义认为被告乌兰浩特市房屋征收局（以下简称市征收局）、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司（以下简称兆星瑞公司）未按照约定履行房屋拆迁安置补偿协议，于2019年4月12日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月10日、2019年9月16日公开开庭审理了本案。原告马义的委托代理人马云峰、王立伟，被告市征收局的委托诉讼代理人罗相宝、第三人兆星瑞公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。原告马义诉称，2011年10月5日，原、被告签订编号为1104830号《城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称协议书），约定：被告征收原告所有的位于爱国街的经营性住宅，被告同意为原告安置美高美商住小区4号楼东数第一家，面积为71.3平方米商业楼和4号楼东数第一家车库22平方米作为回迁房。合同约定回迁日期为2013年10月6日，逾期按临时安置补助标准的双倍支付和停产、停业补偿每月每平方米按20.00元补偿。现被告拒不交付房屋，拒不支付过渡费等。无奈，原告为维护自身合法权益，诉至法院。请求：一、要求被告继续履行房屋拆迁协议，赔偿原告违约损失889974.00元；二、请求依法判令被告自2011年10月6日起按临时安置补助费标准的二倍给付原告临时安置补助费，自房屋交付之日止，暂计至起诉之日2019年4月12日为223920.00元，停业、停产补偿每月每平方米20.00元，计139950.00元，合计363870.00元；三、诉讼费由被告承担。原告马义向本院提交以下证据：一、编号为201907046862号不动产查询信息结果证明一份；二、编号为1104830号《乌兰浩特市房屋征收产权调换协议书》一份；三、纳税人名称为马毅诊所的税务登记表一份；四、乌政发[2010]180号乌兰浩特市人民政府文件一份、乌政发[2012]68号乌兰浩特市人民政府文件一份；五、乌兰浩特市土地租金征稽处收费手册一本；六、马毅诊所内蒙古自治区行政事业性收费专用收款收据两枚；七、中华人民共和国税收通用完税证五枚；八、内蒙古自治区工商行政管理专用收费收据六枚；九、个体机读档案登记资料六页；十、户口本原件两页；十一、乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书一份。被告市征收局辩称，不同意原告的诉讼请求，一、乌兰浩特市房屋征收产权调换协议书（编号1104830），因房屋实际建筑商贸资金链断裂，该合同已无法实际履行，回迁楼房美高美小区4号楼未建设，故无法办理回迁事宜；二、原告主张的逾期安置补助费的计算方法开始时间错误，应从自行过渡期2013年10月5日以后开始计算；且是开发企业原因导致承诺回迁的美高美小区4号楼未开工建设，故逾期过渡费应当由开发企业向原告支付；逾期安置补助费实际的计算方法为按照原房屋面积乘以16.00元/月，乘以时间（月数），原告诉请中计算数额错误；三、原告回迁房屋为住宅，并非商业，并不存在停产停业损失，这是回迁协议明确标明的，故原告不应当在主张停产停业损失；四、房屋的补偿价格应当按当时其它楼段楼房给付；五、不同意承担本案诉讼费，因征收局账户上的款项全部为百姓房屋征收款，关系着回迁户的切身利益，扣划不利。被告市房屋征收局向本院提交了如下证据：一、编号为1104830号《乌兰浩特市房屋征收产权调换协议书》；二、乌政发[2012]68号乌兰浩特市人民政府文件一份；三、2019年9月9日第三人出具的说明一份。第三人兆星瑞公司未到庭亦未举证。经庭审质证，原、被告双方均提交的编号为1104830号《乌兰浩特市房屋征收产权调换协议书》，涉及本案被诉标的，本院对其真实性予以认定；乌政发[2010]180号乌兰浩特市人民政府文件、乌政发[2012]68号乌兰浩特市人民政府文件均为规范性文件，真实性本院予以认定。被告提交的2019年9月9日第三人出具的说明一份，用以证明被征收回迁小区无门市房，此为本案无争议事实，本院予以认定。原告举证纳税人名称为马毅诊所的税务登记表一份、乌兰浩特市土地租金征稽处收费手册一本、马毅诊所内蒙古自治区行政事业性收费专用收款收据两枚、中华人民共和国税收通用完税证五枚、内蒙古自治区工商行政管理专用收费收据六枚，用以证明原告开展诊所业务已经持续经营十年以上；被告对以上证据真实性无异议，但认为“马毅”与“马义”不符。因被告对真实性无异议，以上证据真实性本院予以认定。原告向本院提交个体机读档案登记资料6页、户口本原件2页用以证明“马义”曾用名为“马毅”，该诊所因原告改名曾更改过诊所名称。被告对上述证据真实性无异议。以上证据真实性本院予以认定。原告向本院提交乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书，用以证明门市及车库评估价格；被告认为乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书评估时间节点不正确，应以2013年为评估时间节点。因乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书是有资质的评估机构作出的，对其评估意见，本院予以采纳。经审理查明，2013年9月24日，原告马义与被告市征收局签订编号为：1104830号协议书一份，主要内容为：征收人（甲方）乌市征收局、被征收人（乙方）马义。第一条，被征收房屋的基本情况：位于乌兰浩特市××街段，产权证号：3XXXX号，房屋所有人马义，建筑面积79.08平方米，用途：住宅经营。第二条，被征收房屋产权调换方式：甲方提供位于爱国街美高美商住小区4号楼东数第单元一家号楼，建筑面积71.3平方米，用途住宅（上写有商业被划掉），结构砖混（期房）做为乙方的回迁安置房屋，4号楼车库东数第一家。第三条，被拆迁房屋产权调换过渡安置：乙方自行过渡期限自2011年10月5日至2013年10月5日，回迁时按实际发生结算房屋建筑结构和楼层差价款。第五条，逾期安置的违约责任：甲方应在本协议约定的临时过渡期内保证乙方回迁安置。逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30日前通知乙方，并按下列约定处理：（一）除不可抗力外，乙方不能按合同约定期限回迁安置的，自逾期之月起，由甲方按照临时安置补助费标准的2倍向乙方支付临时安置补助费。回迁安置非住宅房屋的，自逾期之日起，由甲方按每月每平方米20.00元的标准向乙方支付停产停业补偿款。原告在庭审中主张协议书中约定的回迁的是门市而非住宅,协议书中用途处本来填写的是门市，是被告把协议书要回去自己改成住宅的，并且临时安置补助费应按每月10.00元/平方米计算。被告在庭审中主张回迁安置房屋为住宅。临时安置补助费应按每月8.00元/平方米计算。又查明，原、被告双方协商认定车库面积为20平方米。原告提交的乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书评估的价值时点为2019年8月8日，车库单价为6803元/平方米。另查明，《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》内容：（一）征收范围：盛苑花园一期住宅楼、汽车连南院墙以南、向阳街以北、爱国路以西，盟农牧场管理局住宅楼以东区域内所涉及的房屋。四、补偿安置办法：（二）......产权调换方式回迁门市楼价格表：多层5800.00元。......4、临主次干道、房屋所有权证标注用途为住宅并实际连续从事生产经营24个月以上的被征收房屋，被征收人选择回迁安置须提供营业执照、纳税证明、土地租金证明等相关证件，回迁安置到非住宅楼房的，按原征收房屋面积的90%执行，交纳建筑结构差价款与非住宅相同。（三）其他补偿标准：3、在搬迁过渡期限内，被征收人自行过渡安置的，征收人须根据被征收房屋建筑面积，按照每月每平方米8.00元的标准，向被征收人预付临时安置补助费，回迁安置楼房为多层的，预付18个月的临时安置补助费，回迁安置楼房为高层的，预付24个月的临时安置补助费。被征收人回迁安置时，被征收人应当按照实际过渡期结算发生的临时安置补助费，多退少补（不足半个月按半个月计算，超过半个月按一个月计算）。本院认为，原、被告双方签订的产权调换协议，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照协议的约定履行义务，如违约，违约方应承担违约责任。第三人作为原告回迁房屋的建设单位，应与被告共同履行协议约定的交付房屋义务、承担违约责任。本案双方争议的第一个焦点问题为回迁安置房屋的用途。根据被告提交《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》第4条规定：“临主次干道，房屋所有权证标注用途为住宅并实际连续从事生产经营24个月以上的被征收房屋，被征收人选择回迁安置须提供营业执照、纳税证明、土地租金证明等相关证件，回迁安置到非住宅房屋的，按原征收房屋面积的90%执行，交纳建筑差价款与非住宅相同”。原、被告双方签订的协议第一条：被拆迁房屋基本情况，乙方原有的房屋位于乌兰浩特市××街段，产权证号3XXXX，房屋所有人马义，建筑面积79.08平方米，用途住宅经营，结构砖混。第二条：被拆迁房屋产权调换方式：（一）甲方提供爱国街美高美商住小区4号楼东数第单元一家号，建筑面积71.3平方米，用途住宅（标有商业被划掉），结构砖混（期房）做为乙方的回迁安置房屋。后用笔填写：4号楼车库东数第1家。根据《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》的规定，回迁安置到非住宅房屋的，按原征收房屋面积的90%执行。原告原有房屋建筑面积79.08平方米，回迁房屋面积71.3平方米，79.08的90%即71.3；据此，本院认定原告回迁安置房屋用途应为商业，即门市房。本案中，被告提交《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》证明盛苑花园一期住宅楼、汽车连南院墙以南，向阳街以北，爱国路以西，盟农牧场管理局住宅楼以东区域所涉及房屋非住宅房屋回迁价格为每平方米5800.00元，据此本院认定被告应以5800.00元/平方米的单价按协议中约定的71.3平方米计算赔偿损失金额，即71.3平方米×5800.00元=413540.00元。本案中对于车库的单价，因被告未举证证明，原告提交的乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书中评估车库单价为6803.00元/平方米，原、被告双方达成车库面积为20.00平方米的合意，据此，本院认定车库价值为6803.00元/平方米×20平方米=136060.00元。因被拆迁房屋产权调换房屋用途为商业，原告主张给付停产停业损失补偿款本院予以支持;本院认为，应以每月20.00元/平方米为标准按79.08平方米计算，自2011年10月5日起至房屋价款给付之日止给付停产停业损失补偿款。因被告未给付过渡期限内安置补助费，本院认为，应以每月8.00元/平方米为标准按79.08平方米计算，自2011年10月5日至2013年10月5日止给付过渡期限内安置补助费；（24个月×8.00元/月/平方米×79.08平方米=15183.36元）。因该房屋未实际建设，逾期安置补助费部分本院不予维护。本案中被告主张原告的回迁房屋实际未建成，被告应当赔偿原告损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款之规定：“......买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本院认为该损失应自协议约定的交房之日即2013年10月6日起以549600.00元（413540.00元＋136060.00元）为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算利息至房屋补偿款给付之日止。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市房屋征收局、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司赔偿原告损失，于本判决生效之日起十日内向原告马义给付商业用房补偿款413540.00元（71.3平方米×5800.00元）；车库补偿款136060.00（6803.00元/平方米×20平方米）；二、被告乌兰浩特市房屋征收局、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司自2011年10月5日起至2013年10月5日止，以79.08平方米为基数、按每月8.00元/平方米的标准计算，向原告支付安置补助费15183.36元；三、被告乌兰浩特市房屋征收局、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司自2013年10月6日起，至房屋价款给付时止以79.08平方米为基数、按每月每平方米20.00元的标准计算，向原告支付停产、停业损失补偿款；四、被告乌兰浩特市房屋征收局、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司自2013年10月6日起，以549600.00元（413540.00元＋136060.00元）为基数按中国人民银行同期贷款利率计算向原告承担因其违约造成的损失，计算至房屋价款给付之日止。案件受理费6758.00元，由被告乌兰浩特市房屋征收局、第三人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区兴安盟中级人民法院。审判长 刘柏杨审判员 董 力审判员 何 雪 二○二〇年一月二十日书记员 毛昕昕附相关法条：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。