江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初2953号原告：盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部，住所地在江苏省盐城市盐都区潘黄街道美丽居委会四组。经营者：许忠华，男，该服务部业主，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人:邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。被告：南京建工集团有限公司，住所地在江苏省南京市雨花台区阅城大道26号。法定代表人：朱承胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞小（晓）军，该公司项目经理。委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。原告盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部（以下简称华诚租赁）与被告南京建工集团有限公司（以下简称南京建工）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，先适用简易程序后适用普通程序，分别于2019年5月28日、2019年12月21日两次公开开庭对本案进行了审理。原告华诚租赁业主许忠华及其委托诉讼代理人邹明标和被告南京建工委托诉讼代理人卞晓军、唐朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华诚租赁向本院提出诉讼请求：南京建工支付租金350518元（审理过程中变更要求支付租金291586.57元），承担律师代理费20000元及本案的诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日、26日，华诚租赁与南京建工签订施工协议和租赁合同及补充协议各一份，约定华诚租赁与南京建工工程结算面积按最后测绘面积为准。2017年1月25日双方在没有测绘面积具体数据的情况下初步按建筑面积82356平方米结算，结算金额为356万元，南京建工已经支付346万元。后华诚租赁多次提供测绘面积要求南京建工结算，南京建工不予理睬，故诉至法院。原告华诚租赁向本院提供的证据有：1、2014年11月1日、26日双方签订的建筑工程脚手架双包项目施工协议和租赁合同各一份。2、2016年9月9日双方确认的按照测绘面积结算的便函一份。3、依据图纸自制的建筑面积汇总表及明细一份。4、委托代理合同和律师代理费发票各一份。5、建筑工程结算面积规范一份。6、盐城市瑞地勘测有限公司作出的测绘报告书一份。被告南京建工辩称：1、华诚租赁根据建筑工程脚手架双包项目施工协议和建筑设备周转材料租赁合同主张权利，前份合同应认定为建设工程施工合同，结合本案双方主要争议是案涉工程的建筑面积，因此本案案由应当定为建设工程施工合同纠纷，或者以建设工程施工合同纠纷为主进行审理。2、双方在2014年11月对案涉脚手架搭设和材料租赁的计价方式均作出了明确约定，2016年9月9日双方约定对脚手架面积，按测绘部门最后确认的测绘面积为准。2016年11月30日盐城市规划局对案涉工程出具了9份竣工验收规划许可证，对案涉工程的建设面积作出具备法律效力认定。2017年1月25日双方根据盐城市规划局出具的测绘建筑面积，对工程款和材料费进行结算确认。3、盐城市规划局作出的规划竣工验收许可证是合法的具体行政行为，华诚租赁在2017年也认可上述许可证的真实性和有效性，并依此进行工程造价结算。如果华诚租赁认为规划许可证认定的测绘面积是错误的，应当先通过行政程序撤销规划许可证，否则违反了先行政后民事的诉讼原则。4、双方在2017年1月25日就案涉工程造价进行了结算，该结算是双方真实意思表示，具有法律效力。华诚租赁即便不认可也应当撤销该结算书，未撤销而直接主张支付工程款，诉讼法律逻辑错误，现增加撤销结算书的诉讼请求，超过法律规定的一年诉讼时效。同时根据最高人民法院关于审理建设工程司法解释第十二条规定，当事人在诉讼前已经对建设工程的价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予准许，该规定也说明华诚租赁在工程造价结算的情况下，进行重新结算是没有事实和法律根据的。5、双方仅在建筑设备周转材料租赁合同中约定败诉方承担律师费，在脚手架双包项目施工协议中并未作约定，因此华诚租赁主张律师费无事实根据。综上，对支付10万元无异议外，请求驳回华诚租赁的其他诉请。被告南京建工向本院提交的证据有：1、2014年11月1日、26日双方签订的建筑工程脚手架双包项目施工协议和租赁合同以及项目概况影印件各一份。2、2016年9月9日双方确认的按照测绘面积结算的便函一份和盐城市规划局出具的案涉工程竣工验收表八份。3、2017年1月25日双方确认的结算单一份。根据双方当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，南京建工盐城凤凰汇熙园项目部（甲方）与许忠华（乙方）签订建筑工程脚手架双包项目施工协议一份，约定：双方就盐城凤凰汇熙园项目脚手架工程施工事宜达成一致而签订本合同；承包工程概况为地下车库、商业楼1-2#楼、住宅楼1-6#楼的内外脚手架施工工程；施工面积地上部分约80594平方；工程范围为每栋外墙脚手架、钢筋棚、卸料平台等临时设施用脚手架的搭设和拆除，楼层上料平台的安装、翻转、拆除等；±0以上部分单价每平方21元（面积按建筑图纸标注的），每3栋住宅楼施工到13层楼面20天内付已完工程款的60%，主体封顶20天内付13-18层已完工程款的60%，拆除外架后15天内付至工程价款的80%，余款90天内结清；±0以下部分单价每平方5元（面积按建筑图纸标注的），地下室完成约一半主体结构工作量后30天内付已完价款的55%工程款，3个月内付至85%，余款在外架拆除后10内付清；等等。2014年11月26日华诚租赁为出租方与南京建工为承租方签订建筑设备周转材料租赁合同一份，约定：南京建工因承建盐城凤凰汇熙园人防、地下车库、商业楼1-2#、住宅楼1-6#楼，以及附属工程需要，向华诚租赁租赁钢管、扣件、悬挑工字钢等用于该工程施工；±0以下部分单包单价每平方26元（面积按建筑图纸标注的），地下室完成约一半主体结构工作量后30天内付已完价款的55%工程款，3个月内付至85%，余款在外架拆除后10内付清；±0以上部分单包单价每平方26元（面积按建筑图纸标注的），每3栋住宅楼施工到13层楼面20天内付已完工程款的60%，主体封顶20天内付13-18层已完工程款的60%，拆除外架后15天内付至工程价款的80%，余款90天内结清；租赁期限自2014年12月1日至2016年5月1日止，到期后承租方应全部归还租赁物并结清全部款项；承租方所租材料不得转租、转借、移地使用，否则出租方加收双倍租金，有权随时收回租赁物；一方违约，应向守约方支付违约金20万元；等等。合同双方还就其他事项作了约定。2016年9月9日，许忠华与卞晓军确认：“架子工班组的结算面积按测绘部门最后确认的测绘面积为准”。2017年1月25日，许忠华在卞晓军制作的“凤凰汇熙园许忠华班组结算单”上签名。该结算单载明：地下室建筑面积19621㎡，单价31元计价款608251元；1-6#楼、S1、S2、配电房、门卫室62735㎡，单价47元计价款2948545元；补钢管损失3204元，合计3560000元。嗣后，南京建工付款3460000元。华诚租赁对上述结算单中1-6#楼、配电房和门卫室认为未按建筑测绘面积结算租金，遂诉至本院要求承租方南京建工支付租金350518元。在审理过程中，华诚租赁向本院申请对盐城凤凰汇熙园1-6#楼、配电房及门卫室建筑面积按房屋面积测算技术规范进行鉴定。经委托盐城市瑞地勘测有限公司测绘，盐城市凤凰汇熙园1-6#楼及配电房、门卫室等房产面积测算结论为57727.01㎡，均包括保温层面积，其中3#、4#楼含地下一层建筑面积计1040.64㎡。另查明，2019年3月24日，江苏腾飞苑律师事务所与华诚租赁签订委托合同一份，约定由该所律师邹明标为华诚租赁与南京建工租赁合同案一审代理人，由华诚租赁向该所支付代理费20000元。本院认为：华诚租赁与南京建工于2014年11月1日、11月26日签订的施工协议、租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的施工协议和租赁合同有效。有效合同受法律保护，合同双方均应依照约定享受权利和承担义务。关于华诚租赁与南京建工构成何种法律关系问题。南京建工认为双方签订的合同中其中一份是建筑工程脚手架双包项目施工协议，应当认定为建设工程施工合同纠纷。对此本院认为，2014年11月1日双方签订的合同虽然冠以工程施工字样，但从合同约定的权利义务分析，华诚租赁主要义务是负责案涉住宅楼建设的内外脚手架的架搭等，并不涉及住宅楼主体或附属工程的施工，且协议亦未对工程质量、验收等建设工程合同应当具有的条款作出约定，因此该协议虽冠以施工协议，但并未具备建设工程合同的法律特征。所谓脚手架是指施工现场为工人操作并解决垂直和水平运输而搭设的一种临时性的建筑工具，在项目主体或附属工程完工后，脚手架随之拆除，因而搭设脚手架本身并非是建设工程。华诚租赁仅仅为南京建工提供搭设脚手架服务，本质上不是建设工程承发包关系。南京建工辩称本案属于建设工程施工合同争议，缺乏依据。关于盐城市规划局作出的规划验收许可面积可否作为本案双方租金结算面积问题。建设规划许可是对规划区内新建、改扩建建筑物等必须经城乡规划主管部门审核批准的行政审批行为，包括对建筑物等工程竣工验收的审核。因双方在租赁协议中未并约定以盐城市规划局作出的竣工验收面积作为双方租金结算面积，故盐城市规划局出具的具有行政管理性质的竣工验收面积，不能作为双方结算租金的依据。再则，华诚租赁与南京建工签订施工协议和租赁合同，其主要目的是以脚手架面积来计算租金，华诚租赁以提供脚手架方式改变传统的钢管、扣件等租赁方法，在双方未约定以规划许可面积作为租金计算面积时，盐城市规划局作出的规划验收面积，不应对双方具有约束力。故南京建工辩称，盐城市规划局出具的竣工验收面积具有法律效力、需先撤销和先行政后民事诉讼原则等理由，均没有法律依据，本院不予支持。关于案涉租金如何计算问题。两份合同均约定租金按脚手架搭建的面积按每平方米单价计算，面积计算按：“建筑图纸标明的”，2016年9月9日双方调整确认：“架子工班组的结算面积按测绘部门最后确认的测绘面积为准”。但最终双方并未确认测绘部门的测绘面积，导致引发本案的租金争议。在本案审理期间，华诚租赁申请对案涉住宅楼工程面积进行测绘。本院依法定程序通过随机摇号确定测绘机构，由盐城市瑞地勘测有限公司对涉案工程进行测绘。经审查，测绘机构盐城市瑞地勘测有限公司系司法入册的鉴定机构，该机构与测绘人员均具有相应的测绘资质，测绘依据亦不违反相关法律强制性规定，故对该测绘机构作出的测绘报告书合法性予以认定，作为本案的面积确定依据。按该测绘机构出具的测绘报告确定结论：盐城市凤凰汇熙园1-6#楼、及配电房、门卫室房产测绘面积为57727.01㎡（包含保温层面积和3#楼、4#楼地下一层）。双方无异议的地下室内面积19621㎡，S1、S2商业楼9084.3㎡，钢管损失3204元，合计价款3703412.51元（15.66*47=736.02元）。扣除南京建工已支付3460000元，南京建工尚应支付华诚租赁租金243412.51元。关于2017年1月25日许忠华在“凤凰汇熙园许忠华班组结算单”上签字行为能否作为双方对租金已经结算问题。因双方已经约定租金结算面积按测绘部门最后确认的测绘面积为准，但双方均未能提供测绘部门出具的测绘报告，且该结算单载明的1-6#楼等总面积与南京建工提供的盐城市规划局作出的竣工验收面积亦不一致，故该确认单不能作为双方租金结算依据。现通过专业测绘机构的测绘，是解决双方面积争议的行之有效且公平的方法，亦未损害双方应享有的民事权利。关于华诚租赁主张的因本案诉讼而要求南京建工承担律师代理费用20000元应否支持问题。因双方在租赁合同约定律师费用由败诉方负担，经本院审理，南京建工未足额支付租金，应承担违约责任。经本院审核，华诚租赁支付的律师代理费用20000元，未超过相关部门规定的收费标准，故本院对华诚租赁的该请求予以支持。综上，本院对华诚租赁的诉请大部分予以支持，对南京建工的辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京建工集团有限公司支付原告盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部租金243412.51元。二、被告南京建工集团有限公司支付原告盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部律师代理费用20000元。上述第一、二判项限被告南京建工集团有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6154元，测绘费57700元，合计63854元，原告盐城市盐都区潘黄美丽华诚租赁服务部9872元，被告南京建工集团有限公司负担53982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  姚德祥人民陪审员  于国珍人民陪审员  张玉斌二〇二〇年一月十日书 记 员  吴 帆附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。