湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2902号上诉人（原审被告）：宜昌市鑫丰体育服务有限公司，住所地宜昌市体育场路21号。法定代表人颜新明，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：宜昌开发区天和汽修厂，住所地宜昌市东山区体育路19号体育馆内104号平台。法定代表人：付青芳，该汽修厂经营者。委托诉讼代理人：朱国辉，湖北三立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宜昌市体育中心，住所地宜昌市体育场路19号。法定代表人：黄德荣，该中心主任。委托诉讼代理人：李海波，湖北百思特律师事务所律师。上诉人宜昌市鑫丰体育服务有限公司（以下简称鑫丰公司）因与被上诉人宜昌开发区天和汽修厂（以下简称天和汽修厂）、宜昌市体育中心（以下简称体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院作出的（2019)鄂0502民初392号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。一、二审案件受理费由天和汽修厂承担。主要事实和理由：1、一审判决我公司赔偿天和汽修厂装修损失200528元事实不清，续签的房屋租赁合同履行期间，天和汽修厂未进行任何装修。2、一审判决的搬运费45000元、预交电费、停业利润损失33900元应由体育中心承担。3、因房租损失不存在，评估机构任意扩大评估范围，故评估费15000元不应由我公司承担。天和汽修厂辩称：1、一审根据评估报告书判令鑫丰公司赔偿装修损失200528元于法有据。2、一审判决鑫丰公司承担赔偿责任符合法律规定。应予维持原判。体育中心辩称：1、一审没有区分鑫丰公司和天和汽修厂系续租合同，第一次签订合同在2010年，一审对于天和汽修厂的装饰形成时间并没有界定，如果装饰装修发生在2015年之前应该恢复原状，主要依据是合同约定和法律规定。2、关于体育中心是否应当对天和汽修厂有补偿和赔偿的义务，体育中心对类似的实际承租人有支付搬家费的客观情况存在，是基于要及时完成行政主管部门和政府的要求，让体育设施服务于民。但是本案天和汽修厂并没有积极配合，一直到本案第二次一审时才腾退给鑫丰公司，所以体育中心丧失了向天和汽修厂补偿的前提。3、纠纷的解决在合同约定和法律规定的前提下应适用公平的原则。本案鑫丰公司每年向天和汽修厂收取租金大约5-6万元，合同终止后还需向其赔偿30余万元明显违反公平原则，按此逻辑，不排斥鑫丰公司向我中心进行索赔，整个市场经济将处于无序状态。天和汽修厂一审诉讼请求：1、二被告赔偿违约解除《房屋租赁合同》给原告造成的各项损失共计1003536元，其中装饰装修价值200528元、停产停业利润损失（净利润）179105元（565元/天×317天）、押金及保证金15000元、停业期间员工工资243034元（23000元/月÷30天×317天）、停业期间的房租损失52260元（57960元/年÷365天×75天+60858元/年÷365天×242天）、搬运费45000元、评估费15000元、漏水维修补偿2000元、预交电费1300元、解除员工违约金138000元（23000元/月×6个月）、2018年1月1日到1月9日利润5085元（565元/天×9天）、搬迁安置过渡期损失67800元（565元/天×120天）、合同违约金39424元（394238.87元×10%）；2、二被告承担本案的案件受理费及其他。一审认定事实：2010年9月10日，鑫丰公司与体育中心签订了《体育中心房屋租赁合同》，约定体育中心将宜昌市体育场路21号房屋出租给鑫丰公司使用，租赁面积2338平方米，租赁期限为原则上长期租赁，合同一年一签（2010年9月10日-2011年9月10日）。同日，双方再次签订《补充协议》，约定租赁范围体育中心将体育场主体建筑除保留主楼一楼的品味装饰，二楼的功能用房，主楼主席台通道和主楼所有观众通道及场内的训练、比赛场地外的部分租于鑫丰公司，面积4638平方米，其租金和主合同租金保持一致、租期原则上不低于10年（2010-2020年）同等条件下可长期续签。2012年8月，鑫丰公司与体育中心再次签订《体育中心房屋租赁合同》，租赁面积一栏中空白，其他内容和2010年9月10日的合同完全一致。合同签订后，双方依照合同履行。鑫丰公司对租赁场地的主楼装修成体育大酒店自行经营，对侧楼装修成16个门面房对外招租。2015年11月19日，鑫丰公司与付青芳签订《房屋租赁合同》约定，鑫丰公司将宜昌市体育场路21号体育场南五门楼梯对面四档租给付青芳（天和汽修厂），租赁用途为汽车修理；租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日止；年租金先交后用，首年租金为57960元，租金每年递增5%。……。合同签订后，付青芳按合同约定押金15000元，双方依协议履行，付青芳装修房屋经营对外字号为“小崔汽修”。现付青芳已交纳2016年度租金57960元、2017年度租金60858元。2017年6月，省体育局要求整改体育中心主体部分附属设施存在出租经营汽修、广告制作有限公司等非体育项目问题。同年8月20日，付青芳与鑫丰公司签订20170803号《房屋租赁合同》，将前述租赁合同约定的租赁物用途、租赁面积、年租金数额、租赁期限等内容进行了部分变更，该租赁物用途由“汽车修理”变更为“汽车户外运动俱乐部”、年租金数额变更为18000元、租赁面积变更为60平方米、租赁时间变更为2017年8月20日至2022年8月19日。该合同第五条并约定，室内如需装修需要报经出租方同意由承租方自行负责装修和承担费用。付青芳并以原承租场所为营业场所注册了“宜昌市西陵区天和户外汽车俱乐部服务部”营业执照。但实际经营场所与经营范围未变。2017年10月11日，宜昌市人民政府召开专题会议，作出“关于研究宜昌市体育中心综合整治有关问题的纪要”，要求体育中心在2017年底前清理所有与体育无关的经营企业。同月14日，体育中心向各承租人下发“关于各承租户配合我中心环境整治的紧急通知”，要求清理非体育经营户。通往体育中心的环形道路不间断封闭维修，付青芳与鑫丰公司、体育中心发生纠纷。2017年12月7日，体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”，称有4家非体育经营户未清除，要求尽快完成清除工作。2018年1月2日，体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”，要求尽快完成清除工作，逾期将采取措施拆除。同年1月4日，体育中心向宜昌市西陵区天和户外汽车俱乐部服务部发出“关于限期清理非体育类经营企业的通知”，确定2018年1月9日为清退最后期限，并给予按期搬迁企业一定的补偿，对未近期搬迁的企业依规采取相应的强制措施。次日，“小崔汽修”被断电，门口道路加栏杆设置不能自由通行。之后，体育中心对承租人“小崔汽修”、“超越广告公司”、“培尧广告公司”、“宜昌市正昌汽修”清场工作。2018年1月8日，天和汽修厂与宜昌安佳劳务有限公司签订《搬迁劳务合同》，约定搬运费用45000元。并搬离租赁场所。一审开庭时，天和汽修厂向鑫丰公司交付了钥匙。体育中心在对“超越广告公司”、“培尧广告公司”、“宜昌市正昌汽修”等三户清场时，支付搬迁费83000元。清理“小崔汽修”未达成协议。天和汽修厂委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对其征收造成的财产损失、停业损失进行评估。天和汽修厂提交《装修合同》、2016年1月1日至5月17日《维修台账》，票据等材料。2018年3月14日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具《评估报告书》，结论为：装修损失部分为200528元；停业损失179105元（565元/天×317天）。诉讼中，体育中心与鑫丰公司均未提出重新鉴定申请。庭审时，经一审法院释明，天和汽修厂以鑫丰公司违反《房屋租赁合同》约定为由，要求鑫丰公司、体育中心承担违约损失。一审法院认为：鑫丰公司与体育中心签订了《体育中心房屋租赁合同》，体育中心将位于体育场路21号房屋租给鑫丰公司，鑫丰公司将承租的市体育场南五门楼梯对面四档租给付青芳，并与付青芳签订《房屋租赁合同》，付青芳装修后经营汽车修理属实。各方在履行合同中，省体育局要求整改体育场馆及附属设施存在出租经营汽修、广告制作有限公司等非体育项目问题，体育中心根据宜昌市人民政府的文件要求鑫丰公司与付青芳对其经营的“小崔汽修”进行整改，鑫丰公司与付青芳签订20170803号《房屋租赁合同》，但双方并未履行，付青芳并未改变其经营范围。体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”后，断电并设置了通行栏杆，付青芳才撤出经营场地。合同不能履行系鑫丰公司不能保证其合法的经营场地，存在违约行为，付青芳请求鑫丰公司承担违约责任，予以支持。体育中心与天和汽修厂无合同关系，请求承担违约责任，不予支持。关于装饰装修价值200528元，有鉴定机构的鉴定意见，予以认定。关于停产停业利润损失（净利润），鉴定机构的鉴定意见565元/天，考虑到合同不能履行政府整改要求，天和汽修厂未及时配合，对损失扩大自身有相应责任，酌定损失期限2个月，则损失为33900元（565元/天×60天）。关于押金及保证金15000元，予以认定。关于停业期间员工工资、解除员工违约金、漏水维修补偿证据欠充分，不予认定。停业期间的房租损失，酌定为10143元。关于搬运费45000元、评估费15000元、预交电费1300元有合同及票据，予以认定。2018年1月1日至1月9日的利润5085元、搬迁安置过渡期损失67800元、合同违约金39424元无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鑫丰公司赔偿天和汽修厂装修损失200528元、停业利润损失33900元、押金15000元、房租损失10143元、搬运费45000元、评估费15000元、预交电费1300元等共计320871元。二、驳回天和汽修厂的其他诉讼请求。上述判决，于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14819元（原告已预交），由天和汽修厂负担11724元，鑫丰体公司负担3095元，鑫丰公司负担的费用在履行上述判决时一并转付天和汽修厂。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院另查明，1、2010年12月3日，鑫丰公司与付青芳签订《房屋租赁合同》，租赁期为2011年1月1日至2015年12月31日，合同第六条有“租赁期满或合同解除，乙方（承租方）必须按时搬出全部物件。搬迁后3日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”的约定；2015年11月19日，鑫丰公司与付青芳续签《房屋租赁合同》，租赁期暂定为2016年1月1日至2021年12月31日。2、天和汽修厂在一审中提交了分别于2011年1月2日、2017年3月20日与宜昌友道装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同书》，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《评估报告书》中载明的装修时间均为2017年4月20日，与前述天和汽修厂主张的两次装修时间不完全一致；前述《评估报告书》中载明的部分装修依附于天和汽修厂自行搭建部分，不属《房屋租赁合同》约定的租赁物范围。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案二审查明的事实，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《评估报告书》部分内容不符合实际情况，天和汽修厂自行搭建部分的装修不属《房屋租赁合同》约定的租赁物范围，人民法院应依法不予保护，对该《评估报告书》存在的问题部分不予采信。本院综合考虑本案的实际情况，酌定鑫丰公司赔偿天和汽修厂装修损失100000元；评估费15000元，由天和汽修厂负担7500元，鑫丰公司负担7500元。一审认定天和汽修厂停业利润损失33900元、押金15000元、房租损失10143元、搬运费45000元、预交电费1300元等未违反法律规定，且符合本案实际情况。鑫丰公司在本案中承担相关民事责任后，可依法另行主张其合法的民事权益。综上所述，鑫丰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019)鄂0502民初392号民事判决第二项，即：驳回宜昌开发区天和汽修厂的其他诉讼请求。二、变更湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019)鄂0502民初392号民事判决第一项为：宜昌市鑫丰体育服务有限公司赔偿原告宜昌开发区天和汽修厂装修损失100000元、停业利润损失33900元、押金15000元、房租损失10143元、搬运费45000元、评估费7500元、预交电费1300元等共计212843元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14819元（原告已预交），由宜昌开发区天和汽修厂负担11724元，宜昌市鑫丰体育服务有限公司负担3095元。二审案件受理费6038.06元，由宜昌开发区天和汽修厂负担2038.06元，宜昌市鑫丰体育服务有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  周铁金二〇二〇年一月三日书记员  胡祺岚