广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4720号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：高峻，女，汉族，1971年1月11日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区，被告：逯晓冬，男，回族，1967年1月22日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区，原告广东康景物业服务有限公司与被告高峻、逯晓冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序独任审理。后因案情复杂，本院作出（2019）粤0117民初4720号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序审理，并依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员刘建明、邓洁红组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾景熙，被告高峻、逯晓冬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费16210.00元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）596.40元，共计16806.40元；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求：判令被告支付拖欠的2017年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费16210.00元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）596.40元，每月物业费为648.4元。事实和理由：2011年7月1日，被告因购买位于从××区太平镇××花园××海滨××街××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年5月止共拖欠原告物业管理费16210.00元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告的管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。被告高峻、逯晓冬辩称：1、原告诉状所述不实，被告没有违约。被告在收楼时只见到物业公司的工作人员，收楼清单上应该由开发商签字的地方却写着管理中心经办人，被告在跟物业公司工作人员陈香萍确认物业公司有代签字权后，才在清单上签名。后来被告房屋地下室出现霉变、渗水等质量问题，被告多次与物业公司沟通协商，该质量问题也没有得到解决，被告才开始拒绝交纳各种费用抗议。2、被告从2014年11月开始缓交物业管理费，至2016年12月底共计16858.4元，与物业公司协商后，物业公司范总同意将该费用挂账处理。在管理员利敏红、收款人罗婉琼共同见证下，经他们商议同意后被告开始缴纳之后的物业管理费。原告主张的物业费实际上是2014年11月至2016年12月期间的物业费，被告认为这部分管理费早已过了诉讼时效。3、原告存在多项违法违约及其他不当行为：违法强行收取公摊水电费；原告工作疏忽造成无关人员被各种信息骚扰；未按物业服务协议公布物业管理费用收支账目、未按约定维护公共道路及设施、未按约定提供绿化服务、未按约定提供安全生活环境等。经审理查明：2008年4月1日，广东康景物业服务有限公司从化分公司（受托方、乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《东方夏湾拿花园西区前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园西区委托给原告进行物业管理；委托期限自2008年4月1日起至业主委员会成立之日止。2010年12月28日，被告高峻、逯晓冬（乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市太平镇东方夏湾拿花园自编H区B（1）106号，该商品房合同约定建筑面积共259.07平方米。”2011年7月1日，被告逯晓冬（乙方，业主）与原告广东康景物业服务有限公司（甲方，物业管理企业）签订《前期物业服务协议》，前期物业管理期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止。协议约定：“本物业名称为东方夏湾拿花园；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为20101220130X；乙方所购房屋坐落位置为从化太平镇B106，类型为商品房，建筑面积259.07平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，其中第二条物业管理服务内容约定了甲方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修共六方面内容；第三条物业管理服务质量约定了房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位共用设施设备小修和急修共九方面内容；第四条物业管理服务费用约定：“一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米2.5元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。”第十一条违约责任约定：“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”第十八条约定：“本协议自签字之日起生效。”该协议盖有原告签章及被告逯晓冬签名予以确认。2011年7月1日，被告逯晓冬签署了《承诺书》、《缴费协议书》和《收楼表清单》,确认签收上述房屋。原告于2019年6月1日向被告高峻发出《付款通知书》，催收物业管理费、公共分摊水电费等相关费用。另，原告曾向被告高峻、逯晓冬开具《收据》数张，其中部分载明的管理费时间与收据开具时间、公摊水电费时间均不对应，具体有：（1）2016年12月27日开具的收据载明“管理费（6个月）、代收水费及公摊费（2016年7月-2016年10月）”；（2）2017年7月9日开具的收据载明“管理费（2015年5-10月）、代收水费及公摊费（2016年11月-2017年6月）”；（3）2018年7月9日开具的收据载明“物业管理费（2015年11月-2016年4月）、代收水费及公摊费（2018年5月-2018年6月）”；（4）2019年5月24日开具的收据载明“物业管理费（2016年11月-2017年4月）、代收水费及公摊费（2018年11月-2019年4月）”。庭审中两被告陈述系因为原告一直没有妥善解决地下室渗水等质量问题，自2014年11月起两被告拒交管理费。直到2016年12月27日，原被告达成口头协议，同意将2014年11月至2016年12月期间的管理费挂账处理、两被告只需缴纳之后的管理费，因此两被告主张上述收据缴纳的实际是自2017年1月起至2019年6月止的物业管理费。庭后，本院前往案涉小区东方夏湾拿花园现场查看。根据广州市从化区城市建设档案馆向本院出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》显示，涉案房屋坐落为太平镇东方夏湾拿花园H区B（1）106号，卖方为广州市从化珠江房地产开发有限公司，预购人为逯晓冬、高峻，建筑面积259.07平方米。根据《前期物业服务协议》约定，物业费应按照2.50元/月平方米计算。自2017年5月起至2019年5月止（共计25个月）两被告拖欠的物业管理费为259.07平方米×2.50元/平方米×25个月=16191.88元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。关于两被告拖欠物业管理费的实际时间。综合本案全部证据及原被告庭审陈述来看，被告居住的房屋确实存在地下室渗水、霉变等质量问题，被告多次找原告沟通后以拒交管理费作抗议，但被告提供的证据并不足以证明原告已经同意被告免交2014年11月至2016年12月期间的物业管理费，亦未提供其他证据证明其实际缴纳了2017年5月之后的物业管理费，且房屋质量问题不是拒交物业费的合理理由，因此本院确认两被告拖欠物业管理费时间为2017年5月至2019年5月。本院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，原告虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对两被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案两被告提交的证据以及本院的现场查看，原告广东康景物业服务有限公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。两被告认为原告提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对两被告抗辩不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但两被告自2017年5月起至今未交纳物业管理费，经核算，该期间两被告拖欠的物业管理费为16191.88元，对原告主张物业管理费16210.00元的超出部分本院不予认可。故本院确认被告高峻、逯晓冬应向原告支付自2017年5月至2019年5月（共计25个月）的物业管理费16191.88元。关于违约金。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据本院的现场查看及两被告提供的证据，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，案涉小区同系列案件中，部分到庭被告亦举证证明原告提供的物业管理存在瑕疵，不应支持违约金，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，故根据公平原则，本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高峻、逯晓冬自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2017年5月到2019年5月的物业管理费16191.88元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220元（原告已预交），由被告高峻、逯晓冬负担205元，由原告广东康景物业服务有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 硕人民陪审员  邓洁红人民陪审员  刘建明二〇二〇年一月二日法官助理龙艳书记员何靖文