黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初12698号原告：哈尔滨恒顺物业有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区赣水路15号，统一社会信用代码91230199128027333G。法定代表人：于成汗，职务总经理。委托诉讼代理人：张林枫，黑龙江大地律师事务所律师。被告：王星雅，女，1972年1月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宗福军，黑龙江迅雷律师事务所律师。原告哈尔滨恒顺物业有限公司（以下简称恒顺物业）与被告王星雅物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒顺物业的委托诉讼代理人张林枫，被告王星雅的委托诉讼代理人宗福军、孙晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年-2018年物业管理费5639.88元（2015年度物业费1306.2元，2016年度、2017年度、2018年度物业费均为1444.56元）；2.判令被告支付逾期违约金（2015年度物业费违约金自2016年1月1日起至实际给付之日止，2016年度物业费违约金自2017年1月1日起至实际给付之日止、2017年度物业费违约金自2018年1月1日起至实际给付之日止、2018年度物业费违约金自2019年1月1日起至实际给付之日止，按照欠缴金额每日千分之一计算）；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告是某小区的物业服务单位，被告是该小区的业主，双方是物业服务合同关系。根据《物业管理合同》约定，物业费收费标准为：使用面积每月每平方米1.00元，被告房屋的使用面积为108.85平方米，2015年每年应缴纳物业费1306.2元。2016年1月8日物业服务费调整为高层建筑面积每月每平方米1.10元，多层建筑面积每月每平方米0.84元，被告2016年至2018年应缴纳物业费1444.56元，被告自2015年至今一直未缴纳物业费，截止到2018年12月31日共计欠缴物业费5639.88元。根据《物业管理合同》和《业主手册》的约定，业主逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按欠缴金额每日千分之一收取违约金，被告应缴纳违约金4084.96元（自逾期之日起至2019年7月9日止），被告经原告多次催要未果，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告王星雅辩称，1.原告主张超过诉讼时效期间。原告已超过法律规定的诉讼时效期限间，原告诉请2015年至2018年的物业管理费，其中部分债务即2015年、2016年的物业费用已过诉讼时效期间，且原告的权利主张未送达至被告的有效接收地址，其催交通知书未生效力。2.原告主张的物业费用本金及违约金无依据。双方于2007年签订的《物业管理合同书》中约定管理费为每月每平方米1.00元，未规定违约金。签订合同至今，双方均未对合同进行变更或补充。原告主张的物业费用的本金及违约金无法律依据。3.《物业管理合同书》中的保质期已过，原告负有维修、保养房屋及相关设施的先行义务。《物业管理合同书》第二条第三项规定：甲方是小区内综合管理机构，依据有关法规及物业管理合同对小区行使管理权，包括房屋建筑共用部位：屋面、梁柱、基础的承重部位，外墙体（不包括窗户）、楼梯间、走廊通道、设备机房、庭院的维修和管理；房屋建筑共用设施、设备；共用的上、下水管道、落水管、排风道、暖气管线，二次加压供水设备、公用照明、消防系统、电梯等的维修、养护管理。第四条规定：甲方须按下方约定实现目标管理：房屋及设施、设备、维修养护及时。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，已发生效力，合同中明文规定了原告对相关共用部位、房屋及设施设备等的维修养护义务。4.原告不履行合同义务，被告有权抗辩，并据此拒绝履行。2014年，被告发现屋顶存在漏水现象，曾多次向原告申请维修后，原告多次推诿，不作为至今，未履行合同约定，对屋顶部分漏水的部分进行维修、养护，致使被告的房屋丧失使用功能。根据合同法相关规定，履行债务不符合约定的，对方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告并未提供相应的物业服务，至少存有重大瑕疵，导致无法实现合同的根本目的，使被告无法入住房屋，因此被告有权拒绝履行相应的对待给付义务。综上,请求法院判令驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一某小区物业管理合同，证据三业主手册，证据四收据，证据五欠费明细表、违约金计算明细表，证据六小区环境照片7张、楼顶屋面维修照片1张，证据七小区荣誉照片，能够相互结合证明案件事实，本院予以采信；原告提交的证据二某小区多层住宅物业服务等级和收费标准备案表，未记载备案起止日期，不能证明物业管理费收费标准调整后的适用期间；原告提交的证据八费用催缴通知书5张、律师函1张无其他证据佐证，不能证明原告自2016年起至2019年一直向被告主张欠缴物业费的事实。被告提交的证据一物业管理合同书，具备真实性，但不能证明被告欲证明的问题；被告提交的证据二照片67张，被告未提供照片拍摄的原始载体，无法体现照片拍摄的时间及地点，该证据无其他证据佐证，不能证明被告欲证明的问题，本院不予采信。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒顺物业系哈尔滨市南岗区某小区的物业服务单位，王星雅系该小区业主。2007年8月1日恒顺物业（甲方）与王星雅（乙方）签订《物业管理合同书》，合同中约定，业主对共同享有产权和使用权的公共设施、设备应尽保护、清洁、维修之义务，业主对上述应尽义务以支付管理费和维修费形式委托甲方代办；小区内房屋建筑，共用部位，共用设施、设备，市政共用设施的大中修、更新改造所发生费用在维修基金中支出；管理费将用于管理公司对小区内房屋建筑共用部位，共用设施、设备，市政共用设施，公共绿地、清洁卫生等的日常维修、养护、能源材料消耗，管理人员工资及其他杂费等；合同签订，乙方应缴纳一年的管理费，标准为多层住宅按使用面积每月每平方米1元，被告房屋使用面积108.85平方米，各项收费标准的变动，按有关规定执行；对不按时缴纳管理费的业主和用户，甲方有权按规定征收滞纳金。王星雅于2007年8月1日进户，一直正常缴纳物业费，直至2015年起王星雅因屋顶漏水问题拒绝缴纳2015年物业管理费1306.2元，2016年物业管理费1306.2元，2017年物业管理费1306.2元，2018年物业管理费1306.2元，恒顺物业诉至法院。本院认为，原告恒顺物业于2007年8月1日与被告王星雅签订《物业管理合同书》，涉案小区一直由恒顺物业进行物业服务工作，被告应缴纳相应费用。现原告要求被告支付自2015年1月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费，被告承认未缴纳物业费事实存在但提出时效抗辩，原告未提供证据证明在诉讼时效期间内主张过权利，故本院采纳被告的时效抗辩，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持：原告主张的2016年、2017年、2018年的物业费未超过三年诉讼时效，但本院对原告请求的金额予以调整：原告主张涉案小区自2016年起调整了物业服务收费标准，但其提交的收费标准备案表未记载备案起止日期，因此本院对原告该项主张不予采纳，本院按照《物业管理合同书》中约定的管理费收取标准支持原告的诉讼请求，即2016年、2017年、2018年被告每年应缴纳的物业管理费为1306.2元（108.85平方米×每月每平方米1元×12个月）。关于滞纳金，被告接受物业服务，未按期交纳物业费，原告按照合同约定主张被告支付滞纳金于法有据，本院予以支持，但对滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于被告以原告未提供相应的物业服务、至少存有重大瑕疵（具体指未履行合同约定对屋顶漏水部分进行维修养护，致使被告房屋丧失使用功能）为由作为其不交纳物业费的抗辩，首先，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条，按时交纳物业服务费用对于业主来说，既是应履行的法定义务，又是在物业服务合同中承担的约定义务；其次，当事人对自己的主张，有责任提供证据，被告主张屋顶漏水是物业未尽到管理职责，但被告所提证据不能证明漏水原因与原告未尽到管理职责具有关联性，且原告提交了其对涉案小区楼顶屋面进行日常维修的初步证据；最后，涉案房屋于2007年8月1日进户，系顶楼，涉案房屋楼顶系小区内房屋建筑的共用部位，从涉案房屋使用年限及被告陈述的房屋漏水严重程度分析，对楼顶进行维修应属大中修，根据《物业管理合同书》第二条第五款，对共用部位的大中修，更新改造所发生费用在维修基金中支出，小区维修基金暂不收取。根据相关规定，专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新，住宅专项维修基金的使用计划一般由业主委员会提出，被告在答辩状中亦陈述《物业管理合同书》中的保质期已过，因此，对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告提出的要求原告对楼房房顶进行修缮、将原告屋内恢复原状并赔偿原告屋内因漏水造成装修损失的反诉请求，与本案不属于相同法律关系，本院对被告的反诉不予受理，被告据此提出的对房屋漏水原因及维修费用进行司法鉴定的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王星雅于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒顺物业有限公司2016年物业管理费1306.2元，2017年物业管理费1306.2元，2018年物业管理费1306.2元；二、被告王星雅于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒顺物业有限公司上述欠缴物业管理费滞纳金（以2016年物业管理费1306.2元为基数自2017年1月1日起，以2017年物业管理费1306.2元为基数自2018年1月1日起，以2018年物业管理费1306.2元为基数自2019年1月1日起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王星雅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  黄 荣二〇二〇年一月二十日书 记 员  李 雪