江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2740号原告：苏州华新国际物业管理有限公司，统一社会信用代码9132059471416818XU，住所地苏州工业园区金鸡湖大道1655号2号楼301室。法定代表人：汪美琳。委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：梁轶，女，1977年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告苏州华新国际物业管理有限公司与被告梁轶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，于2019年3月19日公开开庭进行了审理，后由于案情复杂转为普通程序,被告无法送达,本院采取公告形式进行送达,并于2020年1月9日公开开庭进行了审理,原告苏州华新国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人江苏蓝之天律师事务所律师徐玲到庭参加了诉讼,被告梁轶经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告苏州华新国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费15136.74元(自2016年12月1日至2019年3月1日共计27个月)，滞纳金以15136.74元为基数，按银行同期贷款利率计算自本案立案日次日起至实际支付之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由,原告自2016年12月1日起为位于昆山市国际XX小区业主提供物业服务至今。根据相关法律规定及《物业管理服务合同》的约定，被告应当按房屋所有权属登记的建筑面积200.22平方米及约定的价格2.8元/月/平方米向原告支付物业费。截止2019年3月1日止，被告拖欠物业管理费并未支付，原告催要无果，诉至法院，请求判令被告支付未付物业费并支付相应滞纳金。被告梁轶未到庭未作答辩。经审理查明，2016年11月30日,江苏昆山经济开发区国基XX花园小区第一届业主委员会(甲方)与苏州华新国际物业管理有限公司(乙方)签订《物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对国基XX花园实施物业服务。委托服务期限为3年，自2016年12月01日起至2019年11月30日止。座落位置：昆山市金中路(街道)XX号。物业类型为住宅。建总筑面积：178746.39平方米：其中住宅129102.14平方米，商业4781.85平方米。双方约定收费标准为第八条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。(1)住宅：公共服务费1.70元/月·平方米(含代收代缴)；(2)别墅：公共服务费2.80元/月·平方米(含代收代缴)；(3)商业：公共服务费3.60元/月·平方米(含代收代缴)。1、缴费周期：物业服务费以月度为计费周期最低为1个月，但业主/物业使用人可选择按月、季、年度缴交物业服务费，履行交纳义务。2、缴费起始时间：乙方自2016年12月1日起向业主收缴第一个缴费周期的物业服务费(以后每月度10日前向未缴费业主发送《缴费通知单》，通知单可以快递、信件、张贴于业主大门、送达业主家中或邮箱的方式(以乙方送达存根联为准)；6个月以上不缴交物业服务费的业主，物业公司可向业主发送律师函或提起法律诉讼。违约金的计算按照最低收费周期(1个月)计算，超过1个月开始起计违约金直至缴费之日止(所有的欠费天数均计违约金)。另查明，被告所有的物业位于江苏省昆山市国基XX小区58幢101室，房屋面积200.22平方米，在原告进行物业管理的小区内。涉案房屋于2015年4月7日登记在被告名下。再查明，2017年11月21日，原告向被告发出催费律师函，载明“苏州华新国际物业管理有限公司昆山花桥分公司至2016年12月01日为昆山市国基XX小区业主提供物业管理服务。物业公司严格依据物业服务合同约定履行了服务义务，为业主及物业使用人提供了物业服务，依据我国相关法律规定及合同约定，贵业主应当向物业公司支付物业管理服务费6727.44元(自2016年12月1日-2017年11月30日)但截至目前，贵业主仍未依约缴纳该笔物业管理服务费，拖欠已达12个月之久。物业服务本来就是微利行业，业主交纳的物业服务费是物业公司提供物业服务的经济保障。因部分业主长期拖欠物业服务费，导致小区物业服务经费严重短缺，造成小区物业服务运转困难，最终受害的还是小区的业主。因此，物业公司现正式委托本律师向未能按时交纳物业费的业主按法律途径追缴物业服务费及滞纳金。综上，本律师现代表物业公司向您正式通知：请贵业主于七日内任选本函件后附二种方式之一补缴所拖欠的物业管理服务费6727.44元，及滞纳金3935.55元。否则，物业公司将诉至法院，追究贵业主的法律责任。若此，贵业主除补缴所拖欠的物业管理服务费之外，还将承担相应的滞纳金以及法院的诉讼费、强制执行费等额外损失。(因此函在发送至贵府存在时间差，如您在此期间已缴费，请致电物业服务中心工作人员撤销此函件，如此函件的数据有误也请您致电物业服务中心核实调整，给您带来的不便敬请谅解，谢谢!”2017年11月22日邮件显示他人签收,被告仍未交纳相关物业费。原告无果故诉至本院。上述事实有物业服务合同、律师函、快递单、房产登记信息等及本案原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告与被告所在小区业委会签订了物业服务合同，涉案房屋于2015年4月7日登记在被告名下，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，被告应按约定履行向原告支付物业费的义务。故对原告要求被告支付自2016年12月1日至2019年3月1日共计27个月的物业费15136.74元予以支持。双方合同约定了未依约支付物业费应承担逾期支付的滞纳金，原告以诉讼形式催费，被告仍未支付，故原告要求以15136.74元为基数，按银行同期贷款利率自立案日次日起算至实际支付之日止计算逾期利息不违反法律规定，本院对此也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告梁轶支付原告苏州华新国际物业管理有限公司关于涉案房屋自2016年12月1日至2019年3月1日的物业管理费共计人民币15136.74元并支付滞纳金（滞纳金计算方式：其中2019年8月19日之前为344元，其中2019年8月20日之后以15136.74元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，公告费690元，共计868元，由被告梁轶负担，该诉讼费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年一月十五日书 记 员  孟 伟