江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初4378号原告（反诉被告）：蒋凤珠，女，1958年6月19日出生，住河北省石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：刘克勤，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，江苏苏沪律师事务所律师。被告（反诉原告）：严军，男，1973年6月2日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陈春和，江苏义缘律师事务所律师。第三人：王丽阳，女，1954年8月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告（反诉被告）蒋凤珠与被告（反诉原告）严军、第三人王丽阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋凤珠的委托诉讼代理人刘克勤和王峰、被告严军及其委托诉讼代理人陈春和、第三人王丽阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋凤珠向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年3月18日至2019年5月3日期间的房租13863元及资金占用利息（以13863元为基数，自2019年3月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、要求被告支付违约金50000元；3、要求被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费（自2019年5月4日起至2019年12月30日止，按合同约定的租金标准即每年11万计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因长期居住于河北省石家庄市，全权委托三嫂即第三人王丽阳和被告洽谈、签订房屋租赁协议，将位于江苏省宿迁市泗阳县众兴镇振兴路1号碧云商城二号楼1-21号房屋中的部分商业用房出租给被告。根据合同约定，被告应于2019年2月18日前支付2019年度的房屋租金，但经原告多次催要，被告均称资金紧张而没有支付，已构成违约。2019年4月13日，被告承诺最迟于2019年5月3日晚将房屋交付给原告，但被告至今仍拒不搬离。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。被告严军辩称，原、被告签订房屋租赁协议属实，后原告通过第三人告知被告要将房屋出售或者另行出租给他人，要求被告在租赁合同中注明作废并承诺交房时间，同时承诺赔偿被告的损失100000元，但原告至今未支付，故被告才没有搬离。反诉原告严军向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付反诉原告装潢损失补偿款100000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月8日，反诉原告与第三人签订《租赁合同》，约定将位于泗阳县个卷帘门的房屋出租给反诉原告，租期为十年，并约定了租金支付方式。2019年要到支付租金时，第三人说该房屋有其他人要租赁，租金比反诉原告支付的高，还有人要购买该房屋，要求反诉原告在第三人持有《租赁合同》上签“作废”，购买人才能给第三人500000元定金。同时，因反诉原告对房屋装修有损失，经反复协商，最终第三人口头答应支付反诉原告装修损失100000元。反诉原告认为，第三人代理反诉被告与反诉原告签订《租赁合同》，所产生的后果由反诉被告承担，故要求反诉被告支付反诉原告100000元。反诉被告蒋凤珠辩称，反诉被告及第三人与反诉原告之间就装修补偿没有达成契约。反诉原告严军未经出租人同意擅自装修，且系因反诉原告迟延履行支付租金义务才导致合同解除，故反诉被告不应承担任何的赔偿责任，且保留要求反诉原告恢复原状的诉权。第三人王丽阳述称，第三人是原告的嫂子，原告委托第三人将房屋出租，租金都是被告通过第三人，第三人再转给原告。2019年4月13日，第三人找被告要房租，并告知被告交房租或者不租，被告称如果不租就要求赔偿100000元装潢损失，第三人没有同意。后来被告就不想租了，承诺2019年5月3日把房子返还，当时被告已经另行租赁了其他房子。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年3月18日，第三人王丽阳受原告蒋凤珠委托与被告严军签订《租赁合同》，约定被告承租原告蒋凤珠所有的位于泗阳县个卷帘门。合同第二条约定：“租期为10年。第一年为玖万元整，第二年为壹拾万元整，第三年为壹拾万零伍仟元整，从第四年到第十年每年都是壹拾壹万元整”。第三条约定：“房租费付款方式：每年一次性付清，乙方（被告）于每年提前一个月向甲方付清下一年的全年房租费。余期为违约”。第八条约定：“乙方如因经营需要改变房屋结构，须经甲方同意后方可实施，有关费用由乙方承担”。第十二条约定：“本协议从2015年3月18日至2025年3月18日终止，乙方如需续租甲方优先考虑，另行协议，租赁事宜”。第十三条约定：“违约责任：协议一经签字双方应共同遵守，如有违约，则付给对方违约金伍万元整”。二、2019年4月13日，第三人与被告严军解除上述租赁合同，被告严军在《租赁合同》右下角签署“此合同作废严军”并在合同背面书写“本人严军于2019年5月3号晚交房给房主”。2019年8月29日，被告严军将案涉房屋返还原告。三、原、被告一致认可2019年3月18日之前的房租已付清。四、经被告严军申请，本院依法委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋中已经形成附合的装饰装修费用进行评估。2019年12月20日，江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司作出苏中恒鉴评字（2019）第025号资产评估报告书，认为涉案装修项目的评估价值为88132元。本案的争议焦点为：一、租赁合同的解除原因是被告未按期缴纳租金还是原告欲将房屋出租或出售他人；二、对于被告的装修损失，原告是否应当赔偿；三、被告在交还房屋后是否还应支付占有使用费。关于第一争议焦点，原告主张被告逾期未支付租金导致合同解除，被告主张原告欲将房屋出租或者出售他人，故与被告协商解除租赁合同并承诺赔偿被告装修损失100000元。为证明自己的主张，双方向本院提交以下证据：1、原告向本院提交了2018年5月与被告的短信聊天记录截屏打印件，拟证明向被告催要房租；2、被告向本院提交了其配偶与第三人的通话录音资料。结合原告、被告、第三人陈述及双方提交的现有证据，本院综合分析认为，被告提供的通话录音资料中未能充分证实其待证观点，应由被告承担举证不能的法律后果。根据双方租赁合同约定，被告应于2019年2月18日前支付2019年3月18日至2020年3月17日期间的房屋租金，而被告在2019年4月13日合同解除时仍未缴纳，存在违约行为，故本院认定原、被告解除合同的原因系被告未按约定期限支付租金导致。关于第二争议焦点，被告主张原告提前解除合同，故应承担赔偿装修损失的违约责任，且在解除合同时第三人同意赔偿原告装修损失100000元。原告主张被告未经同意擅自装修，且系被告违约导致合同解除，故不同意赔偿装修损失。为证明自己的主张，被告向本院提交的证据仍为其配偶与第三人的通话录音资料，原告对此争议焦点未提供证据。本院认为，1、被告配偶与第三人的通话录音中虽涉及装修损失赔偿问题，但仅能反映出协商过程，第三人并未明确同意赔偿，不能证明双方就装修损失赔偿问题达成一致意见；2、租赁合同中已注明被告承租房屋的目的为经营，其进行适当装修是必需的，也是原告应当知晓的，且租赁合同签订时至本案诉讼时已达四年之久，在此期间原告对于被告的装修行为均未提出异议，故本院推定原告对于被告的装修行为是明知和同意的；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，被告未能证明双方在解除合同时对于装饰装修物的处理作出约定，且系因被告原因导致合同解除，故对于被告要求原告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。关于第三争议焦点，原告主张被告申请对涉案房屋装修价值进行评估，导致原告无法将房屋另行租售，故被告支付占在使用费的截止时间应为原告签收鉴定报告之日即2019年12月30日。本院认为，被告于2019年8月29日已将涉案房屋返还原告，诉讼过程中的装修价值评估申请并不必然导致原告无法另行租售，故占有使用费的计算截止时间应为2019年8月29日，原告主张计算至收到鉴定报告之日，无法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告之间形成的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。2019年4月13日，租赁合同解除，而被告仅支付租金至2019年3月18日，对于2019年3月19日至租赁合同解除期间的租金7836元（110000元÷365天×26天）应予补齐。被告辩称双方口头约定该期间不再支付租金，未提供证据证实，本院不予采信。被告承诺于2019年5月3日返还房屋，而实际返还时间为2019年8月29日，故应支付原告该期间内的占有使用费，费用标准可参照合同约定租金标准计算，即为35562元（110000元÷365天×118天）。因被告违约导致租赁合同提前解除，根据合同约定，被告应支付原告违约金50000元。对于原告主张的逾期付款利息，因其在本案中已另行主张合同约定违约金50000元，且未提供证据证明其实际损失超出约定违约金的范围，故本院对于逾期付款利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告严军于本判决发生法律效力后十日内支付原告蒋凤珠租金7836元、占有使用费35562元和违约金50000元；二、驳回原告蒋凤珠的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告严军的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1470元（原告已预交）、反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），由被告严军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交纳上诉案件受理费。审 判 长  刘向远人民陪审员  胡继龙人民陪审员  刘厚昶二〇二〇年一月九日书 记 员  葛天民