四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终816号 上诉人（原审原告、执行案外人）：徐宗质，女，1951年11月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周旭东，四川道合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行，住所地四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：李雷，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺璇，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司，住所地四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：陈林，董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司，住所地四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街六号楼三层。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区置信路57号。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 上诉人徐宗质因与被上诉人成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司），原审第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭于2019年10月30日，公开开庭进行了审理。上诉人徐宗质的委托诉讼代理人周旭东、吴明富，被上诉人成都银行锦江支行的委托诉讼代理人李雷、华乘万青置地公司的委托诉讼代理人魏有志，原审第三人长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民的共同委托诉讼代理人魏有志到庭参加了诉讼。被上诉人金穗担保公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 徐宗质上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2905号民事判决；2.判令停止对成都市温江区房屋的执行；3.本案诉讼费由成都银行锦江支行、华乘万青置地公司、金穗公司负担。事实和理由：一、徐宗质与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效。双方于2014年11月30日签订案涉《商品房买卖合同》，该合同内容是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条无效情形，双方已实际履行，且该合同还经人民法院生效调解书予以确认。合同签订后，徐宗质于2015年1月16日开始装修并入住，且从接房之日起至今持续交纳了物业管理费、水电费。虽然未取得案涉房屋的所有权，但系华乘万青置地公司欠付土地出让金等原因所致，徐宗质并无过错。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的规定，徐宗质对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够阻却一审法院的强制执行。二、华乘万青置地公司与金穗担保公司签订的《商品房买卖合同》无效。1.该合同除已备案外，金穗担保公司未履行支付房款的义务，华乘万青置地公司也未交付案涉房屋，该交易行为违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定。2.一审中，华乘万青置地公司也主张与金穗担保公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是担保，并出示《公证书》，以证明双方存在反担保关系，即让与担保，该担保因违反物权法及担保法的相关规定无效。即使该担保行为有效，但其形成的法律关系也属于债权性质，而徐宗质主张的是物权期待权，具有物权性质。根据法律规定，让与担保的债权不能对抗物权期待权。三、一审法院提出的交易疑点理由欠缺证据支持，不能成立。一审法院以“提前支付购房款”的质疑从而否定案涉房屋买卖交易的真实性及合法性，存在以偏概全。首先，法律不禁止先款后合同，只要当事人意思自治即为真实，不违反法律即应认定为有效。其次，双方前期支付款项有可能不完全基于购房目的，但双方最终交易关系为房屋买卖，该行为受法律保护，除非有证据证明双方涉嫌非法交易。最后，如果双方买卖行为不真实，为什么徐宗质在签订合同后随即装修入住，并持续交纳物业管理费、水电费等。一审法院仅凭怀疑而否定交易真实性无事实和法律依据。四、徐宗质与华乘万青置地公司最初系借贷关系，借款到期后华乘万青置地公司不能返还借款，而徐宗质也要购买房屋，故徐宗质购买华乘万青置地公司开发的房屋，并用借款冲抵购房款，双方最终形成的是房屋买卖合同关系。 成都银行锦江支行辩称，一、徐宗质与华乘万青置地公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋备案在金穗担保公司名下，该买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害第三人利益”情形，是无效行为。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阻却执行需符合相应法定情形。就本案而言，首先，案涉《商品房买卖合同》是订立在金穗担保公司备案合同之后，根据日常交易惯例，徐宗质在购买案涉房屋前应对该房屋的合同备案情况等信息进行核实，据此可以推定徐宗质对案涉房屋已备案的情形明知的，此情况下其仍然与华乘万青置地公司签订《商品房买卖合同》，其不属于善意买受人。其次，关于购房款的支付问题，徐宗质一审中并未举示证据证明其在签订合同后支付了购房款，其提供的转账依据是合同签订前，由其本人或案外人向华乘万青置地公司转账的情况，这些转账行为不能证明就是支付的购房款。再次，徐宗质实际占有案涉房屋也是与华乘万青置地公司恶意串通，该行为损害了第三人合法权益，系无效行为。最后，案涉房屋已备案在金穗担保公司名下，徐宗质如果是真实的买房，其没有理由不就房屋信息进行核实，且在签订《商品房买卖合同》后的两年时间内，未要求华乘万青置地公司进行备案，也不符合常理，唯一合理解释就是徐宗质在签订《商品房买卖合同》时明知案涉房屋备案在金穗担保公司名下。综上，徐宗质并未形成对案涉房屋享有物权期待权。虽然徐宗质与华乘万青置地公司在法院通过调解的方式确认其对案涉房屋享有合法权利，但该调解书是双方在明知案涉房屋备案在他人名下仍然采取自认模式来确认合同的效力，恰恰反映了徐宗质与华乘万青置地公司恶意串通损害第三人利益的真实目的。徐宗质二审陈述称其购房款是用以前借款进行冲抵，但该陈述与其在一审中的陈述完全矛盾，其一审中坚决否认与华乘万青置地公司之间除房屋买卖关系外无其他任何关系，其二审的陈述不能推翻一审的自认。即使存在以房抵债的行为，但该行为并不产生物权期待权，无法对抗已备案买受人对房屋应享有的权利，本案中也无法阻却成都银行锦江支行的强制执行。 华乘万青置地公司辩称，1.徐宗质与华乘万青置地公司签订房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，徐宗质是将之前的借款转化为房款，华乘万青置地公司将房屋交付给了徐宗质，且该房也被徐宗质占有管理使用。2.华乘万青置地公司在将案涉房屋出售给徐宗质前，采取让与担保的方式将该房备案登记在金穗担保公司名下。虽然以买卖形式备案在金穗担保公司名下，但未实际履行，金穗公司未交房款，华乘万青置地公司也没有交付房屋给金穗公司。3.华乘万青置地公司将案涉房屋出售给徐宗质时，未告知该房屋登记备案在金穗担保公司名下这一事实。4.华乘万青置地公司因未缴纳土地出让金等原因造成包括案涉房在内的商品房未办理初始登记。基于该障碍，故一直未将案涉房屋过户到徐宗质名下，对此过错不在徐宗质。 长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民陈述称，同意华乘万青置地公司的意见。 徐宗质向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于成都市温江区房屋，确认该房屋的所有权属徐宗质；2.判决华乘万青置地公司为案涉房屋办理不动产登记至徐宗质名下。 一审法院认定事实：案涉房屋是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2013年7月4日，案外人金丽向华乘万青置地公司转账200万元；2014年3月28日，徐宗质向华乘万青置地公司转账300万元；2014年4月22日，徐宗质向华乘万青置地公司转账350万元；2014年7月7日，案外人覃卓云向华乘万青置地公司转账400万元；2014年7月18日，案外人李莉雯向华乘万青置地公司转账100万元；以上五笔转款金额共计1350万元。徐宗质与另案当事人金绍学及李莉雯、覃卓云、金丽、徐开飞、包奕发等共八人分别与华乘万青置地公司订立商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，合同共涉及住房12套、车库10个。其中徐宗质涉及2套住房和5个车位。案涉房屋由华乘万青置地公司与徐宗质于2014年11月30日签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，合同约定房屋建筑面积169.81平方米，总价1209291元，合同对房屋交付时间未作约定。同日，徐宗质与成都合达联行物业服务有限公司签订前期物业服务合同。2015年1月16日，华乘万青置地公司向徐宗质交付了案涉房屋，双方办理了相应的交接手续。同日，徐宗质交纳了从2014年12月1日开始的物业管理费。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保，2014年10月10日，华乘万青置地公司与金穗担保公司之间就案涉房屋以商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将案涉房屋作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经四川省成都市中级人民法院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。四川省成都市中级人民法院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对案涉房屋续行查封，查封时间从2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，四川省成都市中级人民法院公告对案涉房屋进行处置。徐宗质提出执行异议，四川省成都市中级人民法院审理后，于2017年8月8日作出（2017）川01执异1236号执行裁定，以案涉房屋已经备案登记在金穗担保公司名下，徐宗质订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回徐宗质的异议请求。徐宗质不服裁定提起诉讼。 一审法院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在我国不动产物权变动采用债权契约加登记模式下，物权期待权成立的前提双方存在真实有效的以设立、变更、转让不动产物权的债权契约。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”合同是以要约承诺意思表示一致成立的民事法律行为。在依法成立并生效的买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权给买受人，买受人的主要义务是按合同约定向出卖人支付价款。支付价款是合同义务，双方之间的商品房买卖合同订立于2014年11月16日，但付款1350万元是双方订立商品房买卖合同之前，且并非与商品房买卖合同中的购房人一一对应。徐宗质在诉讼中对总共付款1350万元解释为基于抱团养老和团购优惠的目的。房地产市场上确实存在团购等优惠方式和规避预售许可证要求而采取预约、预购、预订等购房方式，但至庭审辩论终结前，徐宗质也没有提交与他人合意团购房屋和付款前已经选定拟购房屋的证据，相反在房屋没有选定的情况下，其所主张的“团购价款”和事后签署的商品房买卖合同价款刚好吻合。没有合同、没有标的物，但提前精确履行了尚不存在的“合同付款义务”，如此“事实”难以让人相信。结合华乘万青置地公司曾与不同的主体为担保债务履行而签订商品房买卖合同或者以买卖的方式抵偿债务是较普遍存在的情形，由徐宗质等人分次大笔转账给华乘万青置地公司的款项为徐宗质购房款的事实不具有高度可能性。因此，在法律上难以认定转款时的效果意思是购买房屋。整个诉讼中，徐宗质又坚决否认双方存在商品房买卖关系之外的其他可能发生物权变动的债权原因行为的民事法律关系。徐宗质以对案涉房屋享有物权期待权为由提出排除强制执行的理由缺乏事实依据，依法不予支持。因徐宗质排除执行的请求不能支持，对其提出了确认案涉房屋权属归属的请求，不再审理。 综上，徐宗质的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回徐宗质的诉讼请求。一审案件受理费15684元，由徐宗质负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 徐宗质提交了以下证据： 第一组：1.借款350万实际出资说明；2.借款合同；3.融资居间协议；4.徐宗质与罗捷中信银行账户交易明细清单；5.罗捷中国农业银行账户交易明细清单；6.徐宗质中国农业银行账户交易明细清单；7.转账支票。拟证明：1.2014年4月22日，徐宗质与华乘万青置地公司签订《借款合同》，约定覃卓云借款给华乘万青置地公司350万，期限6个月，月利率2%，华乘万青置地公司用六套住房和一张远期支票作为担保，李忠萍、赵兴民为该借款承担连带担保责任。2.徐宗质名下350万借款的实际出资人为徐宗质、罗捷。3.华乘万青置地公司因需要资金，于2014年4月22日与罗捷签订居间协议，由罗捷帮助华乘万青置地公司融资，华乘万青置地公司按照实际使用资金向罗捷支付每月1%的居间费用。4.2014年5月至2014年9月，华乘万青置地公司按照约定向徐宗质支付利息、向罗捷支付了居间费。 第二组证据：1.三方抵债款议书；2.收条；3.委托书。拟证明：1.2014年11月30日，因华乘万青置地公司无力还款，徐宗质、罗捷与华乘万青置地公司签订《三方抵款款议书》，华乘万青置地公司以房抵债，共计用三套房屋和三个车位抵偿全部借款350万元。2.2014年11月30日，徐宗质委托华乘万青置地公司办理三套房屋及车位的《商品房买卖合同》事宜。徐宗质一套及一个车位、罗捷两套住房及一个车位。3.2014年11月30日，徐宗质给华乘万青置地公司出具收条，明确2014年4月22日借款已收回。 第三组证据：1.案涉房屋的商品房买卖合同、补充协议、购房收据、交房程序表、物品领用表、水电费收据；2.物业服务费收据。拟证明：1.以房抵债协议履行完毕，债权债务关系消灭，商品房买卖合同成立并生效，房屋已经交付给徐宗质占有使用。2.徐宗质持续缴纳物管费。 第四组证据：1.不动产权证；2.公证书；3.杨春年案判决书；4.其余车位合同。拟证明：1.与徐宗质类似情况的包奕发包奕发（8-3-601号）、金绍学（5-3-502号）抵债房产已办理产权证。2.开发商将案涉房屋以虚假买卖并登记备案的方式登记于金穗担保公司名下，实际是担保。3.一审法院判决停止执行与案涉房产类似的同一小区杨春年（10-1-102号）房产。4.1350万总共抵了12套住房还有10个车位，都签订了商品房买卖合同。 成都银行锦江支行质证意见：第一组证据：1.借款350万元实际说明，该说明是徐宗质个人陈述，对其真实性及客观性无法判断，不具有任何证明力。2.《借款合同》，该证据无原件，对其真实性不予认可，且与本案无关联性。3.银行转账交易明细，对其真实性无异议，但与本案无关联性。4.徐宗质、罗捷的银行交易明细清单，对其真实性无异议，但该交易明细仅反映银行卡流水情况，与本案无关联性。5.罗捷中国农业银行账户交易明细清单，对其真实性无异议，但仅能反映银行流水情况，与本案无关联性。6.徐宗质中国农业银行账户交易明细清单，对其真实性无异议，但与本案无关。7.转账支票，对其真实性无法认定，不予认可。第二组证据：1.《三方抵款协议书》，首先，对该协议的真实性无异议，但对内容真实性有异议，该协议与徐宗质一审陈述不一致，是徐宗质与华乘万青置地公司为对抗执行虚构的。其次，以房抵债的行为不能产生物权期待权，并不能优先于在先形成的权利，故不能阻却对该房屋的执行。2.收条，因无原件，对其真实性不予认可。3.委托书，对其真实性无法判断，且该委托书反映的事实与徐宗质在一审中的陈述相悖，委托书的内容并非真实的，不予认可。第三组证据：1.案涉房屋的商品房买卖合同、补充协议、购房收据、交房程序表、物品领用表、水电费收据，一审已经质证过，质证意见与一审质证意见相同。2.物业服务费收据，对其真实性无异议，但只能证明占有该房屋的事实，并不能证明徐宗质对案涉房屋享有物权期待权。第四组证据：1.不动产权证，真实性无异议，但并不能证明案外人包奕发所购房屋也是以房抵债。即使是抵债房，但因该房抵债前不存在其他在先权利，所以能办理产权证。而在本案中，徐宗质并不享有物权期待权，其以房抵债行为不能对抗执行。2.公证书，首先，未提交原件，真实性无法确认。其次，反担保抵押合同所涉房产无本案所涉房产。再次，也不能证明备案在金穗担保公司名下的房产是名为买卖实为担保。3.杨春年案判决书，对其真实性无异议，但并非生效判决，且与本案无关。4.车位合同，对其真实性无异议，但徐宗质是否向华乘万青置地公司购买案涉房屋之外的其他房产与本案无关，即使其他的房屋买卖是真实有效的也不能证明徐宗质和华乘万青置地公司之间对案涉房产的买卖是真实合法有效的。综上，徐宗质在二审中提交的证据并非法律规定的新证据，不应作为新证据予以采信。 华乘万青置地公司、长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民质证意见：对徐宗质提交证据无异议，予以认可。 本院认证意见：对于徐宗质提交的第一组、第二组、第三组证据能够相互印证，其真实性应予确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，应予以采信，其证明力应结合全案证据和事实综合评判。徐宗质提交的第四组证据之证据1、3、4，因各方对其真实性均无异议，应予确认，但证据证明内容与本案不具有关联性，应不予采信；证据2，虽然成都银行锦江支行对其真实性有异议，但该《反担保抵押合同》经公证，且作为签约当事人的华乘万青置地公司、长锦建筑公司对其真实性均予以认可，故其真实性可以确认，且证据证明的内容与本案具有关联性，应予采信，其证明力应结合全案证据和事实综合评判。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定下列事实：2014年4月22日，案外人罗捷与华乘万青置地公司签订融资居间协议，约定由华乘万青置地公司委托罗捷帮其寻找、介绍出资方，罗捷若促成华乘万青置地公司与第三人签署融资协议，华乘万青置地公司按照实际使用资金的1%按月向罗捷支付居间费用。李忠萍、赵兴民作为保证人在融资协议上签字。 2014年4月22日，徐宗质与华乘万青置地公司签订借款合同，约定徐宗质向华乘万青置地公司出借款项350万元，借款期限6个月，即从2014年4月22日至2014年10月21日，借款月利率2%，同时双方还对划款方式、还款日期和方式、借款担保、违约责任等进行了约定。李忠萍、赵兴民作为保证方在借款合同尾部签字。 2014年11月30日，徐宗质出具委托书一份，内容为：徐宗质本人于2014年4月22日与华乘万青置地公司签订《借款协议》，华乘万青置地公司向徐宗质借款人民币350万元，该350万元借款徐宗质认可构成为：徐宗质140万元整、罗捷210万元整。经华乘万青置地公司、徐宗质女士、罗捷女士友好协商，均同意将该350万元借款，转为向华乘万青置地公司开发的英郦庄园项目的购房款，其中：徐宗质女士购买6栋1单元7楼1号房，建筑面积190.21平方米，价格100万元，地下车位176号，价格10万元；罗捷女士购买7栋3单元7楼2号房，建筑面积168.85平方米，价格1073490.89元，8栋2单元4楼2号房，建筑面积144.27平方米，价格917219.6元，地下车位174号，价格10万元。三套住宅和三个车位总价格为：350万元。徐宗质特委托华乘万青置地公司给予办理该三套住宅及三个车位抵偿借款350万元整，《商品房买卖合同》签订生效后，即华乘万青置地公司已还清徐宗质350万元的借款。 2014年11月30日，华乘万青置地公司与徐宗质及案外人罗捷签订三方抵债协议书，主要约定：2014年4月22日，华乘万青置地公司向徐宗质借款人民币350万元，因无力偿还借款并欠合法利息35万元，经三方友好协商一致同意借款转为购房款，徐宗质放弃利息35万元；徐宗质同意华乘万青置地公司向徐宗质、罗捷出售其开发的位于成都市温江区房屋和三个车位，共计350万元；华乘万青置地公司所欠徐宗质借款，在出售房屋款项冲抵后，各方不再找补。 2015年5月5日，徐宗质向成都市温江区人民法院起诉，请求确认其与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。同年5月12日，双方以调解书的方式确认案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。 2014年5月10日，华乘万青置地公司作为抵押人、金穗担保公司作为抵押权人、长锦建筑公司作为主债务人签订《反担保抵押合同》约定，华乘万青置地公司以其享有的财产向金穗担保公司提供抵押反担保。该合同附件《抵押财产清单》载明了用于抵押的具体房屋。 本院认为，本案二审争议焦点为徐宗质就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 徐宗质上诉主张，其与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，且双方已实际履行，虽然未取得案涉房屋的所有权，但系华乘万青置地公司原因所致，徐宗质并无过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的规定，徐宗质对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够阻却一审法院的强制执行。对此，本院认为，首先，本案一审中，徐宗质称其是基于抱团养老和团购优惠的目的购买案涉房产，但结合其二审提供的证据显示，徐宗质与华乘万青置地公司之间最初系借款关系，后因华乘万青置地公司经营困难，无法偿还借款，故双方合意采取以房抵债的方式了结借款关系并签订了《三方抵款协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。协议签订后，徐宗质也按照约定接受了房屋并已入住。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，徐宗质因与华乘万青置地公司之间先存在债的关系，为实现债权，通过与华乘万青置地公司协商一致采用以物抵债的方式消灭双方的债，并由此订立《商品房买卖合同》，虽然徐宗质与华乘万青置地公司所签订的《商品房买卖合同》的内容与以支付购房款为对价而获取出售房产的所有权的买卖合同无明显的区别，但该合同性质实质上是以房抵债协议，其目的在于消灭华乘万青置地公司对徐宗质的借款，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。另外，虽然徐宗质与华乘万青置地公司就案涉《商品房买卖合同》及补充协议的合法性、有效性通过法院调解确认并形成调解书，但调解协议仅是对双方之间协议效力的确认，并不产生物权效力，且依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该调解书也不能作为阻却执行的依据。 徐宗质上诉主张，华乘万青置地公司与金穗担保公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是让与担保，该担保因违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定而无效，且即使该担保行为有效，但其形成的法律关系也属于债权性质，不能对抗徐宗质享有的物权期待权。对此，本院认为，首先，如前所述，徐宗质对案涉房屋并非享有物权期待权。其次，虽然金穗担保公司与华乘万青置地公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋以买卖合同的名义备案至金穗担保公司名下，但本案中华乘万青置地公司主张双方签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同实为让与担保合同，且结合金穗担保公司为长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款提供担保，以及华乘万青置地公司与金穗担保公司、长锦建筑公司签订《反担保抵押合同》约定华乘万青置地公司以其享有的房屋向金穗担保公司提供抵押反担保的事实，能够明确双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是华乘万青置地公司以该种方式向金穗担保公司提供反担保，因此，双方之间的《商品房买卖合同》名为商品房买卖合同实为让与担保。本案中，金穗担保公司与华乘万青置地公司签订《商品房买卖合同》所约定的房屋买卖，是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，金穗担保公司不能基于双方房屋买卖合同而要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同。双方之间的真实意思行为是让与担保，该种担保方式虽不是法律明确规定的担保方式，确属双方的真实意思表示，且不存在法定的无效情形，应属有效。但由于双方仅办理了备案登记，并未完成担保物权登记，金穗担保公司对案涉房屋不享有担保物权，其享有的权利也仅属于一般债权。第三，案涉房屋属于华乘万青置地公司开发的商品房，华乘万青置地公司目前仍是该房屋的所有权人。虽然金穗担保公司基于让与担保关系，不能要求华乘万青置地公司履行房屋买卖合同，但华乘万青置地公司与金穗担保公司均是成都银行锦江支行案涉债权的债务人，因此，案涉房屋仍属于被执行财产范围。 综上所述，徐宗质与华乘万青置地公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议实质是以房抵债，徐宗质基于该交易不动产的行为，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故徐宗质对案涉房屋享有的民事权益，并不足以排除成都银行锦江支行基于生效法律文书申请的强制执行。一审判决驳回徐宗质要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐宗质的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费15684元、二审案件受理费15684元，均由徐宗质负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 朱文京 审 判 员 蒋 濒 二〇二〇年一月十五日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣