广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26845号原告：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路4003号世界金融中心A座11层，统一社会信用代码：91440300727151643D。法定代表人：张锦成。委托诉讼代理人：洪志军，男，汉族，1987年6月22日出生，身份证住址：广东省龙门县，该公司员工。被告：李勋职，男，汉族，1995年12月26日出生，身份证住址：湖南省嘉禾县，委托诉讼代理人：李军，广东冠杰律师事务所律师，执业证号：14403201810831100。被告：李玲凤，女，汉族，1979年6月3日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，原告美联物业代理（深圳）有限公司与被告李勋职、李玲凤居间合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪志军，被告李勋职及其委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告李玲凤经本院公告传唤无正当理由未参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李勋职向原告支付佣金60000元；2.被告李勋职向原告支付违约金（以60000元为基数，从2019年04月15日起按每日千分之一的标准计算至该笔款项付清时为止,暂计至2019年7月12日的违约金为5280元）；3.被告李玲凤对上述佣金及违约金承担连带贵任；4.两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：被告李玲凤与原告于2017年04月19日签订了《委托合同书》，约定：“被告李玲凤独家委托原告代理购买深圳市罗湖区××路××花园××407单位（以下简称：该物业）”。在原告的居间服务下，被告李玲凤与案外人曾纪冲于2017年04月19日签订了《房屋转让合同书》(编号:37327)。同日，被告李玲凤向原告出具了《佣金及必要费用确认书（买方)》，承诺：“鉴于贵司在本次交易过程中为本人所提供的商业信息及居间服务，本人自愿向贵司支付佣金134640元；如本人未按时支付上述佣金或必要费用，则每逾期一日，以应付款为基准，按每日千分之的标准向贵司支付逾期付款违约金。”后两被告与案外人曾纪冲协商一致，由被告李勋职的名义继续购买该物业。被告李勋职与案外人曾纪冲另于2017年5月31日签署加定《协议书》，在原来约定定金金额基数上额外增加定金200万元。同日，被告李勋职向原告出具《承诺书》，承诺：“现由于本人个人原因，于2017年5月31日前支付贵公司代理费柒万肆仟陆佰肆拾元整，剩余陆万元整，本人承诺于国土部门确权贰日内支付”。目前涉案物业己登记到被告李勋职名下，原告多次催告两被告支付佣金，但是两被告不支付，原告于2019年6月03日向被告李勋职发出了书面的支付佣金《催告函》，两被告至今也未支付。惠根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告李勋职辩称，一、原告未切实履行合同义务，未为被告李勋职办理房产过户手续并取得产权证提供服务，故原告不享有向被告主张剩余居间服务费的权利,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2017年4月19日，经原告居间服务，案外人曾纪冲将一套回迁房【深圳市罗湖区深业东岭花园1期1栋407】以561万元的价格卖给被告李玲凤，买卖双方签订了《房屋转让合同书》，当日曾纪冲收取了李玲凤20万元的购房定金。之后，李玲凤与曾纪冲签订了《补充协议》，约定定金增加至80万元。原告据以提供居间服务的《委托合同》和《佣金及必要费用确认书（买方）》，是原告与被告李玲凤于2017年4月19日所签，约定居间服务费为13.464万元由被告李玲凤支付。2017年5月31日，被告李玲凤通过刷POS机向原告支付了74640元的服务费（佣金）。2017年5月31日购房主体变更为被告李勋职，李勋职与曾纪冲签署了《加定协议》，约定在原80万元的定金基础上再增加200万元的定金。李勋职按约定交付定金之后，又与曾纪冲做了281万元的购房资金银行监管。原告应当根据《委托合同》的约定和房屋买卖合同的目的为被告李勋职提供服务。根据合同目的，原告提供的服务不仅包括促成买卖双方达成交易，而且要为双方办理房产过户手续，协助被告李勋职取得产权证书提供服务，直至交易完毕，被告李勋职顺利取得房屋产权。案外人曾纪冲售房时尚未取得房屋产权证，拥有的仅仅是拆迁补偿安置的回迁房权益（实际上是代理）。本案当中，被告李勋职要实现合同目的，拿到房屋产权证，有两种方式，一是曾纪冲或者曾纪冲代理的权利人办理产权登记后，立即过户给李勋职，这种情形下转让方要承担大量的交易税费，都不愿意接受这种方式；二是经开发商新旺实业公司和拆迁补偿权利人同意，将安置补偿的回迁人变更为李勋职，这需要修改有关拆迁补偿的有关法律文件，其过程非常复杂，并且涉嫌违规操作。在大多回迁房买卖当中，都是采取第二种交易模式。原告是专业的房产中介，非常熟悉其操作流程和其中的手续办理的要点，原告不履行协助办理产权过户手续的服务义务，被告李勋职显然是无法实现合同目的，无法拿到房产证的。签订《委托合同》之后，原告就多次承诺2017年12月即可办理房产过户手续，而案外人曾纪冲的回迁房于2017年12月竣工交房，确实具备办理产权登记手续的条件。从2017年12月开始，被告李勋职多次催促原告办理房产证过户，但原告均以种种理由推脱，也不提供案外人曾纪冲的联系方式。开发商向被告李勋职交房之后，李勋职又多次催促原告协助办证，但原告既不理会李勋职的办证请求，也不通知案外人曾纪冲协助。正因为原告拒不履行合同义务，导致原本可以在2018年3月（即交房后的90日）即可办理产权登记手续的，一直拖延到2019年2月都没有动静。而被告李勋职281万元的购房资金银行监管，每月要承担月利率2%的借款利息5.62万元。李勋职为此心急如焚，不断催促原告协助办理产权过户手续。但原告就是不予理会，导致被告李勋职从2018年3月到2019年2月就损失利息67.44万元。被告李勋职实在无法承受巨额利息损失，无奈之下经多番打听，于2019年3月通过黄贝岭××委联系到案外人曾纪冲及其儿子曾智宏，请求办理以上房产登记(过户）手续。之后双方一同找到开发商兴旺实业有限公司、黄贝岭××委、拆迁补偿权利人，变更并签署了有关法律文件，于2019年3月18日成功办理了产权登记手续，该房产登记到了李勋职名下。在该产权手续办理过程中，原告及其工作人员未参与，也未提供任何服务。综上，原告未切实履行合同义务，自行违约，不享有向被告主张剩余居间服务费（佣金）6万元的权利。二、如前所述，由于原告不履行合同义务，导致被告李勋职不得不自行找到案外人曾纪冲办理有关手续，延迟1年才取得房屋产权证，同时造成281万元的监管资金67.44万元的利息损失。对此，被告李勋职保留另行起诉原告的权利。三、被告李勋职虽是房产的实际购买人，但并不是《委托合同》的签订人，根据合同的相对性，剩余居间服务费不应由被告李勋职承担。虽然李勋职签署了承诺书，但原告未切实履行合同义务，不享有向被告主张剩余佣金的权利。另外李勋职并未承诺支付违约金，违约金条款不适用于李勋职。四、本案不应按千分之一每日的标准计算违约金。如前所述，原告未切实履行委托合同，不享有向被告主张剩余居间服务费的权利，相应的不存在主张违约金的基础。另外，我国现行法律规定的违约金性质是补偿性的，不是惩罚性的。故即使违约金成立，也应当按照原告的实际损失来确定违约金的金额。原告延迟收到居间服务费的损失就是同期银行贷款的利息损失，年利率为4.75%。本院经审理查明如下事实：2017年4月19日，被告李玲凤（甲方）与原告（乙方）签订《委托合同书》，主要约定，被告李玲凤独家委托原告代理购买深圳市罗湖区××路××花园××407单位，该物业的价格不超过561万元，在甲方与买方签订二手房买卖合同之前，应向乙方支付134640元作为佣金。同日，被告李玲凤（买方）与案外人曾纪冲（卖方）签订《房屋转让合同书》(编号:37327)，主要约定，买卖双方交易的房产位于深圳市罗湖区××路××花园××407单位，转让成交价为561万元。同日，被告李玲凤（买方）与案外人曾纪冲（卖方）签订《补充协议》，主要约定，2017年4月21日前，卖方需配合买方到黄贝岭××委以及开发商处更名，签订本合同的三日内买方应向卖方支付定金80万元。同日，被告李玲凤向原告出具《佣金及必要费用确认书（买方)》，主要内容有：鉴于贵司在本次交易过程中为本人所提供的商业信息及居间服务，本人自愿向贵司支付佣金134640元；如本人未按时支付上述佣金或必要费用，则每逾期一日，以应付款为基准，按每日千分之一的标准向贵司支付逾期付款违约金。2017年5月31日，被告李勋职（买方）与案外人曾纪冲（卖方）签署《协议书（加定协议）》，就深圳市罗湖区××路××花园××407单位的购买事宜，双方约定，房屋交易的总价款为561万元，双方均同意，在原来约定定金金额基数上额外增加定金200万元。同日，被告李勋职向原告出具《承诺书》，承诺：现由于本人个人原因，于2017年5月31日前支付贵公司代理费柒万肆仟陆佰肆拾元整，剩余陆万元整，本人承诺于国土部门确权贰日内支付。2017年5月31日，被告李玲凤向原告支付佣金74640元。2017年6月2日，原告向被告李玲凤出具佣金收据，确认收到前述佣金。2019年3月18日，案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为被告李勋职单独所有。本院认为，本案为居间合同纠纷，争议焦点为，一、被告李勋职应否支付原告佣金及违约金；二、被告李玲凤应否就被告李勋职支付佣金和违约金承担连带责任。关于争议焦点一，本院认为，原告与被告李玲凤签订的《委托合同书》及被告李玲凤出具的《佣金及必要费用确认书（买方)》能够确定佣金的支付总额及条件，原告已为被告李玲凤、被告李勋职提供了居间服务，被告李勋职出具《承诺书》确认剩余佣金数额为6万元，将于国土部门确权的二日内支付，案涉房屋于2019年3月18日办理了不动产权证书，被告李勋职应当依约于2019年3月20日前向原告支付佣金。至于违约金，被告李勋职已实际接受原告居间服务并通过买卖取得案涉房屋的所有权，其已实际继受被告李玲凤作为房屋买受人以及佣金承诺人相关的权利义务，被告李勋职亦向原告出具《承诺书》对剩余佣金数额进一步确认；被告李勋职与原告并未对居间服务的项目和内容作出明确具体的约定，被告李勋职以原告未充分提供居间服务为不予支付剩余佣金的抗辩理由不成立，本院不予支持。本院认为，原告向被告李勋职主张逾期支付佣金的违约金有事实和法律依据，但《佣金及必要费用确认书（买方)》对于违约金的约定为格式条款且违约金日利率为1‰过高，本院依法调整为年利率12%，对于不超过年利率12%的部分，本院予以支持。被告李勋职应于2019年3月21日起向原告支付违约金。关于争议焦点二，因被告李勋职已实际继受被告李玲凤作为房屋买受人以及佣金承诺人相关的权利义务，被告李勋职亦向原告出具《承诺书》以确认剩余佣金数额，根据合同的相对性，原告主张被告李玲凤对被告李勋职支付佣金和违约金承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、，被告李勋职应在本判决生效之日起十日内支付原告美联物业代理（深圳）有限公司佣金60000元及违约金（违约金以6万元为计算基数，以年利率12%为计算标准，自2019年3月21日计至实际偿付之日）；二、驳回原告美联物业代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1432元，由被告李勋职负担。公告费600元，由原告美联物业代理（深圳）有限公司负担。上述费用原告美联物业代理（深圳）有限公司已预付，被告李勋职应在本判决生效之日起十日内迳付原告美联物业代理（深圳）有限公司1432元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  叶 云人民陪审员  林丽萍人民陪审员  邱月英二〇二〇年一月九日书 记 员  庄俊雄书 记 员  申志敏