山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终640号上诉人（原审原告）：于丰强，男，1983年12月8日出生，汉族，住潍坊高新区。委托诉讼代理人：时楷，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发财，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东新富房地产集团有限公司，住所地：潍坊高新区福寿东街3988号。法定代表人：李春忠，总经理。上诉人于丰强因与被上诉人山东新富房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0791民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于丰强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，被上诉人向上诉人发出通知要求上诉人办理房屋交付手续时，涉案房屋并不具备合同约定的交付条件，因此该通知所确定的房屋交付时间对于上诉人没有约束力，涉案房屋的交付时间应为上诉人实际接受房屋时。根据上诉人和被上诉人的合同约定，涉案房屋的交付必须具备竣工验收备案，涉案房屋取得竣工验收备案的时间为2018年7月9日，而被上诉人向上诉人发出通知要求办理交房手续的时间是2018年6月22日，此时涉案房屋并不具备双方约定的交房条件，通知书中也未明确告知上诉人涉案房屋取得竣工验收备案的具体时间，因此被上诉人所发的通知并不符合双方的合同要求，对上诉人不具备约束力，且在涉案房屋取得竣工验收备案后被上诉人并未再次通知上诉人进行房屋交付，故一审法院据此认定上诉人实际收房时间为2018年6月27日，属于认定事实错误，应当依法予以纠正。另外，根据一审庭审过程中，被上诉人所提交的相关证据证实上诉人实际收房的时间为2018年8月29日，故此时间应为上诉人实际接受房屋的时间，既此时被上诉人才向上诉人完成了房屋交付。2、一审法院将逾期交房的违约金调整为按照年息6%计算，既违背了上诉人与被上诉人之间的合同约定，也不足以赔偿上诉人的实际损失，侵害了上诉人的合法权益，应依法予以纠正。上诉人与被上诉人之间合同约定，逾期交房超过90日，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，该约定属于双方之间的真实意思表示，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金就是为了降低发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重定约、适当履约，因此人民法院对于约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。在本案中，被上诉人仅仅主张违约金过高，应按照同期贷款利率予以调整，并未提交相应的证据，一审法院据此认定因上诉人未提交因逾期交房产生的损失情况的证据，且房价在逾期交房期间有一定的涨幅，将举证责任倒置，违反了“谁主张谁举证”的原则，应予纠正。另外，涉案房屋在逾期交房期间的涨跌问题与被上诉人承担多少违约金没有必然的联系，涉案房屋的涨跌属于市场行为，非上诉人和被上诉人所能预期和控制，上诉人作为涉案房屋的买受方，理应承担涉案房屋涨跌所带来的后果，与被上诉人无任何关系，且被上诉人在一审时并未主张因涉案房屋涨价要求降低违约金，因此一审法院据此调整违约金侵害了上诉人的合法权益，应依法予以纠正。山东新富房地产集团有限公司未提交书面答辩意见。于丰强向一审法院起诉请求：1、依法判令山东新富房地产集团有限公司自2018年1月1日起按照合同约定向于丰强支付全部房款的日万分之五违约金至山东新富房地产集团有限公司实际交房之日止（暂计算至起诉之日为102243元）；2、诉讼费用由山东新富房地产集团有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月26日，于丰强与新富公司签订商品房买卖合同（预售），约定：于丰强从新富公司处购得位于潍坊××新区××楼××单元××号房屋一套，总价款881409.13元；于丰强采用按揭贷款方式付款，于丰强于2017年4月26日前支付首付款471409.13元，余款410000元申请贷款支付。商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告；还应提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。新富公司应当在2017年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付于丰强使用，新富公司如未按合同规定的期限将商品房交付于丰强使用，逾期超过30日，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金.出卖人遇到下列情况的，据实予以延期交房：1、因房屋建造工地邻近的市政工程建设使房屋的建造施工停止；2、市政配套设施不能按时提供配套；3、主合同签订之后颁发新的法规、规章及政府文件，导致出卖人为了遵守上述规定不能按时将房屋交付使用的；4、工程建设中遇到重大技术难题或重大事故；5、出卖人在规定交房时间内已经具备交房条件，在实际交房过程中由于交房先后顺序的安排原因而导致的交房日期拖延不超过60日。上述5种情况买受人不追究出卖人责任，出卖人不承担任何违约责任；双方还约定了其他事项。合同签订当天，于丰强向新富公司支付购房首付款共计471409.13元，余款通过银行按揭贷款支付。涉案房屋于2018年7月9日办理竣工验收备案。于丰强在2018年6月27日的交房签字确认表中签字，但于丰强主张，实际交房时间为2018年8月29日。一审法院认为，于丰强、山东新富房地产集团有限公司签订的商品房买卖合同（预售），系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。合同签订后，于丰强向新富公司支付了涉案房屋全部的购房款，新富公司未按照合同约定的时间向于丰强交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。新富公司对于丰强主张的违约金的计算方式及数额提出异议，主张逾期交房有政府政策影响的原因，违约金的计算标准应调整为按照银行同期贷款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”审理中，于丰强未提供证据证明其因逾期交房产生的损失情况，反而在此期间房价有一定的涨幅，因此，新富公司要求调整违约金，于法有据，法院予以支持。综合考虑于丰强的损失，合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，法院调整逾期交房违约金为按年息6%计算。于丰强虽对2018年6月27日的交房时间有异议，但未提供有效证据予以反驳，故法院予以认定。虽然新富公司在向于丰强交房时尚未取得竣工验收备案表，但于丰强自愿接受交付房屋，应视为对房屋现状的认可，故应按该交付日期计算逾期交房的时间，共计178天，以房屋总价款为881409.13元为基数，按年息6%计算违约金，共计25790.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、山东新富房地产集团有限公司支付于丰强逾期交房违约金25790.27元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回于丰强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，由于丰强负担1753元，山东新富房地产集团有限公司负担592元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为，于丰强与新富公司签订的商品房买卖（预售）合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，于丰强向新富公司支付了涉案房屋全部的购房款，但新富公司未按照合同约定向于丰强交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房日期问题，一审法院依据在案的证据，认定涉案房屋的实际交房时间为2018年6月27日，并无不当上诉人主张被上诉人实际交房的日期为2018年8月29日，但未提交确实有效的证据予以证实，以上主张，本院不予采信。关于利息问题，一审法院结合于丰强的损失情况，综合考虑案件的实际情况，将双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金调整为按年息6%计算，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人于丰强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2345元，由上诉人于丰强负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年一月二十一日书记员  郑 伟