上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92065号原告：贾晓辉，男，1980年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张莉莎，女，1983年11月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王韵，上海市经纬律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐菲，上海市经纬律师事务所律师。被告：季蓓樑，男，1966年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：马丹丹，女，1973年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：季嘉依，女，2000年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三被告共同委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师原告贾晓辉、张莉莎诉被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾晓辉、张莉莎及委托诉讼代理人王韵，被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依的委托诉讼代理人杜黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾晓辉、张莉莎向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月8日解除。2、判令被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依返还原告购房定金人民币(以下币种同)50万元。事实和理由：两原告是夫妻关系，于2011年登记结婚。2007年，原告张莉莎购买了位于凌河路的房屋。2009年，原告贾晓辉购买了位于崮山路的房屋，并于2011年添加张莉莎为共同房屋产权人。2019年7月31日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX，以下简称涉案合同)，约定被告将浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告。为此，原告已向被告支付50万定金。此外，原告在购房前已告知被告自己已在上海市内拥有两套房屋，不具备购房资格，属于限购人群，但被告及中介均表示该问题可以解决，并据此签订了有关协议。2019年8月初，原告在咨询专业人士后发现限购问题是无法在现有情况下解决的，且无法完成交易目的，遂于2019年8月8日向被告马丹丹及中介通过发送短信等形式告知解除涉案合同，并希望妥善沟通解决此事，但被告马丹丹始终未予以理睬，并通过中介告知不愿沟通。据此，原告认为自身属于限购人群，且事先已告知被告，无法达到合同目的，合同应当予以解除，被告不愿沟通，无法解决问题，故原告提起本案诉讼。被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依辩称，原告诉称没有事实和法律依据，不同意原告的所有诉请。原告购房目的是为了置换学区房，原告知道被告卖房也是为了置换，被告收到定金后与开发商签订了定金协议。原告签署买卖合同并支付定金后，基于原告自身原因提出反悔不买，要求解除合同，故是原告违约，定金不同意退还，本案买卖合同应于2019年8月30日被告发出解除通知之日解除。经审理，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。对被告提供的另行售房、购房方面的证据，与本案处理结果无必然关联，本案不作认定。现查明如事实：原告贾晓辉、张莉莎是夫妻关系，其已在上海市内拥有两套房屋。涉案房屋权利人为被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依。2019年7月31日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)、居间方上海太平洋房屋服务有限公司(丙方)，三方签订《房地产买卖(含居间)合同》，合同2.1条约定，甲方同意将涉案房屋以总价830万元的价格转让于乙方。2.3条约定，双方约定定金总额为50万元。2.11.1条约定，双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》，双方应于2019年8月5日之前至丙方处签订网络备案版的《上海市房地产买卖合同》。2.11.2条约定，双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否签订网络备案版的《上海市房地产买卖合同》，不影响本合同的效力，双方应当按照本合同约定履行各自的义务。2.12条约定，定金责任：若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则已支付的定金不予返还。4.4.1条约定，丙方对于乙方关于国家及上海市房地产的限购政策、贷款政策及相关的政策作了详尽的解释，并已向乙方出示该房地产有关的房地产登记簿信息。乙方确认其已经知晓国家和本市限购政策、贷款政策及相关的政策，乙方确保自身符合上述政策具备购房的条件并资信良好。当日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订居间方拟定的网络备案版《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)(无落款时间)、《补充协议》，其中《上海市房地产买卖合同》约定，甲方以830万元的价款向乙方转让涉案房屋，双方在2020年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另该合同补充条款(一)第12条规定：甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续……《补充协议》第2条约定，本次交易，甲方承诺自双方签约之日起该房屋对应建平实验小学、中学(枣庄路校区)，小区中小学学区名额前五年内未被使用过，并且承诺在交易过程中不再使用。第3条约定，本次交易，双方约定于2019年8月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。第5条约定，若该房屋交易期间乙方的婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。另双方单独补充签订一份协议，约定甲方对乙方的购房资格情况以及购房置换情况已有充分了解，在合同期内，不得就乙方的购房资格问题提出解除、终止或主张乙方违约。2019年7月31日以及8月1日，原告支付被告定金50万元。2019年8月8日，原告向被告发送短信，以原告限购为由决定解除买卖合同。2019年8月12日，原告向被告发送《律师函》，告知被告买卖合同于2019年8月8日正式解除，要求被告退换已支付的50万元定金。2019年8月30日，被告通过中介向原告送达了《单方解约通知函》，通知被告即时起解除买卖合同，定金不予退还。审理中，原告表示，其购买涉案房屋确系为了置换学区房；原告解除合同是依据网签合同补充条款二第1项。被告表示，双方签订的买卖合同非网络备案版合同，补充条款二第1项适用条件未成就，因原告明确表示不签订网络备案版合同，原告要求退还定金没有依据。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。原告是否存在限购问题仅涉及合同履行问题，不影响合同效力。《补充协议》约定，双方于2019年8月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。但原告在2019年8月8日即以限购问题通知被告解除合同，即其以自身行为明确表示不再履行合同，被告要求适用定金条款的约定没收原告定金，具有事实和合同依据，原告要求返还定金的诉请，本院不予支持。签约时原告属本市限购对象，原告出于置换学区房需求而购买涉案房屋，对此双方都是明知的，为此双方约定了较长的过户日期，即只要在约定过户日期前原告将原房屋售出一套，其完全可顺利购买涉案房屋，但其签约过后一周即反悔不再购买，其行为不符合约定亦有违诚信。现原告以限购问题主张免责，本院不予采信。现双方对合同解除本身无异议，本院予以确认。对解除时间，鉴于原告系违约方，不享有单方解除合同的权利，本院确认以被告通知单方解除买卖合同的时间作为解约日期。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告贾晓辉、张莉莎与被告季蓓樑、马丹丹、季嘉依签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)于2019年8月30日解除；二、驳回原告贾晓辉、张莉莎的其余诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告贾晓辉、张莉莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年一月十五日书记员 朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。