广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19372号原告（反诉被告,下称原告）：冯文峰，男，1980年10月20日出生，汉族，住广西鹿寨县鹿寨镇西闸塘路18号，公民身份号码为452************012。委托诉讼代理人：张振永，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：陈福嫦，女，1972年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为441************822。委托诉讼代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智超，广东顺彰律师事务所律师。原告冯文峰诉被告陈福嫦租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告陈福嫦在法定的期限内提起反诉，本院审查后予以受理。本案依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告冯文峰及其委托诉讼代理人张振永，被告陈福嫦的委托诉讼代理人叶建斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯文峰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年1月1日签订的《租用合同》无效；2.被告退还原告已支付的押金20,000元、租金34,500元、棚房及餐饮用具转让费10,000元、填土费用10,000元，以及上述所有款项的利息（以74,500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2019年1月24日计至退还所有款项之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告本在经营东莞市沙田常记餐饮店，因不愿意继续经营遂出租土地及转让土地上用作餐饮店的棚房和餐饮用具。原告告知被告欲租用涉案土地平整用于停车和经营餐饮，被告告知原告涉案土地使用权系土地所在村村长所有，不会有任何问题。原告于2018年12月17日向被告转账19,000元及现金支付1,000元，共计20,000元作为押金交给被告，又于2018年12月28日转账44,500元给被告，其中34,500元为三个月租金，另外10000元为棚房、餐饮用具转让费。双方于2019年1月1日签订《租用合同》，原告随后花费10,000元买土、拉土整平案涉土地。2019年1月23日，东莞市沙田镇人民政府发送《告知书》给原告合伙人，要求消除违法状态，恢复土地原状。而且案涉土地原本只有1380平方米，而被告却欺诈原告按3000平方米租赁给原告。综上所述，被告违反了相关法律规定，违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求法院判如所请。被告陈福嫦辩称：被告于2019年1月1日将位于东莞市沙田镇民田民上股份经济合作社的一块农田用地出租给原告。被告出租给原告的土地有一小部分原为经营农家乐的饮食店，其余地方是作为农业种养之用，双方在签订《租用合同》时也明确地块的用途为农田用地，被告将农田用地交付给原告使用，但是原告在未经依法申请变更地块用途前，擅自在该农田用地填埋建筑废料。原告的违法行为招致东莞市沙田镇人民政府的告知及责令消除违法行为，同时原告的行为也违反双方的合同约定，且原告也拒不支付被告2019年4月至2019年10月的租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈福嫦向本院提出反诉请求：1.原告将涉案农田用地恢复原状；2.原告向被告支付2019年4月至2019年10月的租金80,500元，租金计算到原告将农田用地恢复原状时止；3.被告无需退还原告押金20,000元；4.原告承担本案诉讼费。事实理由与答辩意见一致。原告冯文峰针对被告陈福嫦的反诉，明确其答辩意见与起诉状意见一致。经审理查明：2019年1月1日，原告冯文峰与被告陈福嫦签订了一份《租用合同》，约定被告陈福嫦将位于东莞市沙田镇民田民上股份经济合作社的农田用地，总面积约3000平方米，出租给原告冯文峰使用；租用期限为3年，即2019年1月1日起至2022年1月1日止，租金为每月11,500元，每三个月1号交一次租金，一次性交三个月，逾期10天，陈福嫦有权收回土地，并没收押金；冯文峰在合同签订后向陈福嫦支付押金20,000元，合同期满后退回给冯文峰，但若冯文峰提前终止合同，押金不再退回。在签订上述《租用合同》前，冯文峰已于2018年12月向陈福嫦支付了44,500元、押金20,000元。冯文峰主张44,500元包括了三个月租金34,500元以及涉案土地上建筑物餐饮店的棚房及餐具转让费10,000元；陈福嫦则主张44,500元均是租金。另查，涉案土地在出租给冯文峰前有搭建了约500平方米的棚房，用于经营餐饮店。冯文峰主张其承租涉案土地系用于经营餐饮店及停车场，并提供了录音以及申请了证人出庭作证予以证明。该录音录制时间是2019年1月28日，录音中陈福嫦提及冯文峰承租土地的用途是停车。证人证言出庭接受质询，明确陈福嫦就涉案土地向外界招租，并发布了招租广告牌，且涉案土地上有一间餐饮店，空地种了植物。陈福嫦确认录音的真实性，仅确认证人部分证言的真实性。再查，2019年1月23日，东莞市沙田镇人民政府发文认定涉案土地上搭建棚房的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，要求使用人在2019年1月30日前消除违法状态，恢复土地原状。原、被告均确认涉案土地上搭建的棚房已被东莞市沙田镇人民政府拆除。还查，本院于2020年1月10日到涉案土地现场进行查看，原、被告明确涉案土地在出租给被告前，部分土地系荒地，可以用于种植农作物，被告承租后倾倒了部分建筑砖块填埋拟用于停车（详见本院拍摄图片五、图片六）。原告亦向本院提供了一份收据，收据显示其填埋部分土地产生费用共计10,000元。庭审中，原、被告确认涉案土地为农用地。东莞市******民委员会出具一份证明说明陈福嫦从莫金有处转租了面积为3000平方米的农田用地，并附上了一张卫星图。原、被告双方确认涉案土地的卫星图（图一）显示的土地面积与东莞市******民委员会出具的卫星图相比少了一个鱼塘。被告与马莫金有签订的《租赁合同》显示租赁土地面积为1380平方米。原告主张其承租的涉案土地面积约为1380平方米。上述事实，有《租用合同》、住所（经营场所）产权证明、营业执照、法定代表人身份证明书、转账交易凭证、中国农业银行个人明细对账单、收据、收款收据、东莞市沙田镇人民政府告知书、《租赁合同》、录音光盘（文字说明）、证明、加盖了东莞市*******民委员会印章的四至图、案涉土地卫星图、图一、图二、图三、图四、图五、图六以及本案一审庭审笔录、质证笔录等证据附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案的《租用合同》效力如何？2.原告要求被告退回押金是否合法？3.原告要求被告退回转让棚房及餐具的款项10,000元是否合法？4.原告要求被告赔偿填土损失是否合法？5.原告应否向被告支付租金？若需支付，支付至何时？6.被告反诉原告对涉案土地恢复原状是否合法？关于焦点一，涉案《租用合同》明确出租的土地系农田用地，原、被告亦确认涉案土地为农用地，但原告承租涉案土地用于餐饮经营及停车，被告在录音中也提及原告承租涉案土地用于停车，即原、被告双方均知道原告承租涉案土地用于非农建设，私自变更了土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定无效。”本院认定涉案《租用合同》属无效合同。关于焦点二，如焦点一所述，涉案《租用合同》无效，被告收取原告押金并无合同依据，应当向原告退回押金20,000元及从2019年1月24日起至全部款项退回之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率的标准计算的利息（法定孳息）。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点三，原、被告双方对于原告向被告支付的44,500元款项的构成存在争议，原告主张为三个月租金34,500元（因合同无效，实为占用费）以及涉案土地地上建筑物棚房、餐具的转让费10,000元；被告则主张均为租金。本院结合涉案的《租用合同》约定的租金标准为11,500元/月，且交租方式为每三个月交一次租金，即3个月租金金额为34,500元；再结合涉案土地上建有餐饮店棚房，原告主张以10,000元的价格购买餐饮店棚房及餐具能与该事实相互印证，故本院对原告的主张予以采信。关于10,000元转让款应否退还？本院分析如下：原、被告双方明知涉案土地系农用地，而地上搭建棚房系用于经营餐饮，双方擅自变更了土地用途，双方对此均存在过错，各自应对棚房及餐具损失承担50%的过错，故被告应退还原告5,000元款项及从2019年1月24日起至全部款项退回之日止，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准计算的利息（法定孳息）。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点四，根据本院现场查看及当事人的陈述，原告承租涉案土地后确有倾倒建筑砖块等材料填埋了部分土地，产生了填埋费用。原告主张填埋费用为10,000元，并提供了收款收据予以证明，虽然被告不确认收款收据的真实性，但原告主张的数额与行情较为相当，本院对此予以采信。如上所述，原、被告双方擅自变更土地用途，双方均存在过错，原告由此产生的填土损失10,000元，由双方各承担50%。被告应当向原告支付5,000元。原告主张的利息，于法无据，本院予以驳回。关于焦点五，涉案的《租用合同》无效，原告支付给被告的34,500元实为占用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告仍应参照合同约定的租金标准向被告支付占用费。至于租赁物的面积，结合东莞市******民委员会出具的证明及相应的卫星图与实际承租的土地的卫星图相比，确实未包括鱼塘。而包括鱼塘的土地面积为3000平方米，结合被告向案外人承租土地面积为1380平方米的事实，本院酌定实际租赁的土地面积为1500平方米。则每月的占用费应减半为5,750元。又因涉案的棚房于2019年1月23日被东莞市沙田镇人民政府要求拆除，故占用费应从2019年1月1日起支付至2019年1月23日止，数额为4,266.13元（5,750元/月÷31天/月×23天=4,266.13元）。被告应向原告退还剩余的占用费25,967.74元（34,500元-4,266.13元=30,233.87元）以及从2019年1月24日起至全部款项退还之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率的标准计算的利息（法定孳息）。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点六，涉案土地系农用地，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，但原告倾倒的建筑砖块等材料导致涉案部分土地（具体见图五及图六）不能用于农业生产，原告应当将其恢复至可用于农业生产的荒地状态。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告冯文峰与被告陈福嫦于2019年1月1日签订《租用合同》无效；二、限被告陈福嫦于本判决发生法律效力之日即日向原告冯文峰退回押金20,000元及利息（以20,000元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率的标准，从2019年1月24日起计算至全部款项退回之日止）、占用费30,233.87及利息（以30,233.87元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率的标准，从2019年1月24日起计算至全部款项退回之日止）、棚房及餐具转让费共计5,000元及利息（以5,000元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率的标准，从2019年1月24日起计算至全部款项退回之日止）；三、限被告陈福嫦于本判决发生法律效力之日即日向原告冯文峰支付填埋费5,000元；四、限原告冯文峰于本判决发生法律效力之日起三日内将填埋的土地恢复至原状（清走用于填埋的建筑砖块，再用泥土进行填埋）；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费858.75元，由原告负担205.85元，被告陈福嫦负担652.9元；反诉受理费1,155元，由被告陈福嫦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 詹 杰二〇二〇年一月二十日书记员 乐芳琴附强制执行风险提示：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。