河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2649号原告：王现云，男，汉族，1973年1月25日出生，住新乡市。原告：杨艳凤，女，汉族，1973年6月5日出生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师。被告：新乡发展三江置业有限公司，住所地：新乡市平原路970号红星美凯龙商场4层417号。法定代表人：高胜伟，任该公司董事长。委托诉讼代理人：谭森，河南诚友律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭林林，女，汉族，1992年11月30日出生，住河南省新安县，系被告公司员工。原告王现云、杨艳凤诉被告新乡发展三江置业有限公司（以下简称发展三江公司）商品房买卖合同纠纷纠纷一案，被告发展三江公司不服本院（2018）豫0711民初2581号民事判决书，上诉至新乡市中级人民法院。新乡市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）豫07民终2009号民事裁定书，认为原判决认定基本事实不清，裁定发回本院重审。本院受理后另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告王现云、杨艳凤的委托诉讼代理人张在范，被告发展三江公司的委托诉讼代理人谭森、郭林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王现云、杨艳凤向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还定金，被告承担违约责任并赔偿原告房屋差价损失800000元；2、由被告承担本案诉讼受理费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除2017年5月4日签订的认购书，返还定金10000元，赔偿损失563486元，诉讼费11800元和鉴定费18670元由被告承担。事实与理由：2017年5月，原、被告商定原告购买被告方开发出售的位于新乡市××区××与××大道交汇处××城市广场××楼××单元××号房××套，建筑面积261.82平方米，单价为5568元/平方米，房产总价为1457814元。原告依约向被告支付购房首付款453000元。原告在与购房贷款银行面签贷款申请之后被告人员通知该套房产法院依法查封，问题等待解决。2017年5月4日，原被告双方协商签订了《发展红星城市广场认购书》，合同中确定了原告购买被告的房产的地址、房号、面积、单价和总价。按照合同约定原告交付定金10000元，合同备注中另注明“该房源由出售方解除法院查封后通知认购方；认购方应在接到电话10日内完成付款签约手续，以上单价及总价为优惠后的单价及总价”，合同签订生效后至2018年5月份被告却在未征得原告同意的情况下擅自将原告已付的购房首付款转回原告账户，并通知原告称该房产合同解除，原告所购房产已经在法院查封执行中经协商抵偿债务了，现终止交易，原告多次与被告据理力争、全面交涉，而被告竟然置之不理。原告特对被告提起诉讼并请求人民法院依法判决。以上所述，被告无视法律、背信弃义的违法行为直接侵害了原告的合法权益，致使原告经济上造成巨大损失。为此，请求人民法院判令被告返还定金并赔偿原告经济损失，以维护原告的合法权益和国家法律的尊严。被告发展三江公司辩称，一、本案中答辩人与被答辩人签订的认购书属无效合同，不存在解除问题；二、被答辩人要求“答辩人赔偿其损失”无依据，双方应按无效合同承担责任。综上，本案中答辩人与被答辩人双方签订的认购书属无效合同，双方应按无效合同承担责任，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的网上的售房信息、房屋买卖及中介合同，不能客观反映涉案房产的真实价格，不予采信；对于原告提供的评估报告、评估费票据，客观真实，予以采信；对于被告提供的通知，客观真实，予以采信；对于被告提供的和解协议，不符合证据形式，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，原告王现云、杨艳凤与被告发展三江公司签订认购书一份，约定原告购买被告开发的位于新乡市××区××与××大道交汇处（××）1号楼1单元30层01号房，单价5800元/㎡，总价1518556元。二原告2017年4月21日向被告支付了首付款，涉案房产被新乡市中级人民法院查封后，被告发展三江公司将上述款项返还给了二原告。2017年5月4日，二原告王现云、杨艳凤与被告发展三江公司就位于新乡市××区××与××大道交汇处（××）1号楼1单元30层01号房签订一份认购书，认购书载明：“……单价：5568元/㎡，总价：壹佰肆拾伍万柒仟捌佰壹拾肆元（￥1457814元），定金10000元/套须于签订认购书时付清；在该认购书有效期内，出售方有义务为认购方保留上述房源，不得另行销售；如认购方不能在规定的期限内向出售方缴付首期房款及相关签署商品房买卖合同，已缴纳定金不予退还；该房源由出售方解除法院查封后通知认购方，认购方应在接到电话通知10日内完成付款签约手续，以上单价及总价为优惠后的合同单价及总价。认购方：王现云置业顾问：李晶晶日期：2017年5月4日”，被告发展三江公司在认购书上盖有合同专用章。2018年7月19日，新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民初4-4号民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。2018年7月23日，被告发展三江公司与徐宝儒签订商品房买卖合同，被告以每平方米6100元，总价1597102元的价格卖给了徐宝儒。2018年9月3日，徐宝儒办理了涉案房屋的登记手续。在案件审理过程中，案涉房屋经原告申请由河南方正房地产资产评估咨询有限公司评估，估价结果为：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用比较法、收益法进行评估，最终确定估价对象在价值时点的市场价值为202.13万元，大写人民币贰佰零柒万壹仟叁佰元整，合建筑面积单价7720元/平方米。估价作业期为2018年12月27日至2019年1月7日。涉案房产鉴定费为18670元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告王现云、杨艳凤与被告发展三江公司签订的虽是认购书，但认购书中对于房屋的具体位置、面积、价格和付款方式等都进行了明确的约定，且被告已经向原告收取了10000元定金，该认购书应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照约定履行合同。被告发展三江公司在法院解除案涉房屋的查封后却将房屋另行出售给他人，已构成违约。二原告要求解除合同、要求返还定金的请求应予以支持，关于二原告要求被告赔偿损失563486元的请求，涉案房产评估的市场价值为202.13万元，估价作业期为2018年12月27日至2019年1月7日，但考虑到被告已在2018年7月份将涉案房产卖与了他人，二原告要求被告赔偿563486元的请求应酌情予以调整，以500000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于》第五条之规定，判决如下：一、解除原告王现云、杨艳凤与被告新乡发展三江置业有限公司2017年5月4日签订的房屋买卖认购书；二、被告新乡发展三江置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告王现云、杨艳凤定金10000元；三、被告新乡发展三江置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告王现云、杨艳凤可得利益损失500000元；四、驳回原告王现云、杨艳凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告新乡发展三江置业有限公司负担9535元，原告王现云、杨艳凤负担2265元；鉴定费18670元，由原告王现云、杨艳凤负担8670元，由被告新乡发展三江置业有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡巿中级人民法院。审判长  郝章勇审判员  李海云审判员  陈青青二〇二〇年一月十九日书记员  李 哲