江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终560号上诉人（原审被告）：常俊，男，1990年5月28日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审被告）：施彩凤，女，1991年2月8日生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人共同委托诉讼代理人：於峰，江苏公大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胥荣，男，1992年9月4日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王献华，江苏道金律师事务所律师。上诉人常俊、施彩凤因与被上诉人胥荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初7350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常俊、施彩凤的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：承重墙改动不是合同约定的解约事项，改动达不到重大安全隐患；按常理胥荣应当知道所做的改动，两次现场看房应视为对改动后现状的认可胥荣二审辩称，一、案涉合同解除依据有合同依据和法律依据。二、常俊、施彩凤作为案涉房屋的所有权人，认为破坏承重墙系装修人员所为，违背生活常识及常理。三、合同是否应解除还是由出卖方修复，属于守约方的选择权胥荣向一审法院起诉请求：常俊、施彩凤双倍返还购房定金35万元，并支付以17.5万元为基数从2019年8月26日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际给付之日止；并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于相城区元和街道润元路288号香城颐园33幢707室房屋一套，建筑面积92.73平方米，登记所有权人为常俊单独所有。常俊、施彩凤对房屋进行了装修，在此过程中对该房屋中客厅的承重墙和次卧室的承重墙进行了破坏性的装修。2019年7月31日，胥荣（买受方）与常俊、施彩凤（共同作为出卖方），在我爱我家公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》一份，约定由胥荣以总价150万元购买常俊、施彩凤上述房屋一套等基本内容。该合同第六条约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况等”。双方在《合同补充协议》中约定：“如有一方违约，中介方有权中止居间服务或解除居间协议，并由违约方赔偿中介方和守约方的所有损失（包括但不限于直接损失、可得利益损失及因此而产生的对第三方的违约金、差旅费、诉讼费、律师费等）；买受方在签约当天支付出卖方定金7.5万元由中介方代为保管”。当天，胥荣向常俊、施彩凤支付了购房定金7.5万元，常俊出具收条予以确认。至2019年8月25日，胥荣又向常俊、施彩凤追加购房定金10万元，常俊、施彩凤同样出具收条确认。在交易前的验房过程中，胥荣发现客厅的部分墙体存在改动，经询问后常俊、施彩凤方告知是进行了改动，但不影响。看房后，中介人员在胥荣的要求下于2019年8月27日在微信中再次询问常俊、施彩凤：“确定那是没有砸到钢筋的哈？那就是只砸了墙体没有破坏钢筋对吧”，回复：“是的呀，这怎么能瞎搞，对的”。其后，双方调阅了房管局的备案材料后发现上述两处承重墙均有破坏性改动。2019年9月24日，胥荣委托律师向常俊、施彩凤发函称：“出卖方在交易过程中隐瞒足以影响房屋交易的重大事实，同时未经行政审批私自整改承重墙，导致所交易房屋存在重大质量问题和安全隐患。鉴于此，即日起解除双方签订的《房屋买卖合同》，并双倍返还定金35万元及赔偿损失”。常俊、施彩凤于次日收到。现双方因解约事宜协商未果，胥荣诉至法院。上述事实，由当事人提供的《房屋买卖合同》、房产证、收条、照片、结构图、证人证言、律师函、邮寄凭据及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，胥荣与常俊、施彩凤签订的《房屋买卖合同》，不违反法律强制性规定，合法有效，应予确认。双方均应按照合同全面履行各自的义务。在签约后，胥荣发现该房屋存在两处承重墙被破坏，应认定该房屋存在重大的安全隐患瑕疵，足以影响到交易成立和继续，导致胥荣的购房目的无法实现；而常俊、施彩凤在签约时对此重大瑕疵均未向胥荣准确告知，违反了合同中“对房屋状况如实陈述”的义务，胥荣也无从知晓对此并无过错。因此胥荣现以此为由解除双方的《房屋买卖合同》，符合法律规定的解除情形，法院认定双方的上述合同于2019年9月25日解除。由于系因常俊、施彩凤交付的房屋存在重大瑕疵，故合同解除后常俊、施彩凤应当向胥荣承担违约责任。胥荣现主张双倍返还定金35万元的请求，合法有据，应予支持。对于常俊、施彩凤辩称承重墙系装修人员所为，其无法知晓的辩解，与生活常识不符，也有违其房屋所有权人的瑕疵担保责任，故对此辩解不予采信。对于胥荣另外主张的定金利息损失不再予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条等规定，判决：一、常俊、施彩凤共同双倍返还胥荣购房定金合计人民币35万元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回胥荣其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3282.5元，保全申请费2270元，合计人民币5552.5元，由常俊、施彩凤共同负担。二审中，双方确认发生纠纷后，常俊、施彩凤调阅了房管局的备案材料。二审查明的其他事实与一审一致。二审中，常俊、施彩凤称签订合同时已经告知胥荣房屋两处改动涉及承重墙，但无法提供证据。常俊、施彩凤又称调阅房管局材料后才知道改动是在承重墙上。二审中，常俊、施彩凤提供了下列证据：1、崔佳琪在我爱我家的记录9页。证明其在香城花园四期多次看房(香城花园四期又名香城颐园)，其对房型非常清楚，其一审所说仅在相城从事中介活动两年不符，其说不知道房型与事实不等符，其从证人角度未能做到诚信。2、我爱我家的房型图1页。证明我爱我家知道这个小区的房型，不存在中介不知道房型，不知道房型改动的说法。而且门的改动是明显的，因为原来进了入户门就直接可以看到小屋的门，而现在直接是一面墙，明显不一样!3、现场房屋部局图1页。直观说明对方所不认可的改动恰恰显而易见，不是可以隐藏不容易发现的。4、常俊、施彩凤存量房出售委托书1页。证明常俊、施彩凤也是委托我爱我家的，我爱我家代理卖方应当知道卖方房屋的相关的信息。5、常俊与我爱我家中介崔佳琪的微信记录3页。证明当时是常俊自己去调取相关的房屋结构图，并没有耽误时间，中介于8月29日问，约定于9月4-5日，因为其中周六周日房管不上班，9月2日常俊、施彩凤白班，9月3日是必须要上午睡觉休息的夜班，9月4日调取的，从未迟延，说明常俊、施彩凤也不清楚房屋的承重情况，否则就不可能调取了。胥荣质证认为：1、常俊、施彩凤提交的所有证据均形成于一审之前，已超过举证期限，依法不能作为二审新证据予以认定，证据三性均不予认可。2、证据1、证据2、证据4、证据5，是常俊、施彩凤和中介方的关资料，胥荣无法核实其真实情况。胥荣认为中介看房是其日常工作，并不能以此判定其对房型十分清楚。退一步客观的说，中介作为居间方，有如实披露的义务，如知道涉案房屋存在承重墙被砸这种严重影响居住的情况，依据一般人的理解，作为中介方应该会如实告知买受人一方。比起买受方、中介方，出卖方作为房屋的所有权方和居住方，其对房屋质量具有法定的瑕疵担保以及如实披露义务，应该完全清楚房屋的房型和改动情况，而不是常俊、施彩凤所说的不知情，主观上不能，客观上也不可以把其不知情的原因归结到其他第三方。3、证据3系常俊、施彩凤单方制作的户型图，跟本案没有关联性，也不能达到常俊、施彩凤的证明目的。本院认为：胥荣与常俊、施彩凤签订的房屋买卖合同合法有效。合同约定常俊、施彩凤作为出卖方应当如实陈述房屋的装饰装修情况等。常俊、施彩凤称签订合同时已经告知胥荣出售房屋两处改动在承重墙上，但未能提供证据。案涉房屋两处改动均涉及承重墙，常俊、施彩凤未能履行合同约定的如实告知义务，有可能造成房屋使用中的重大安全隐患，胥荣据此要求解除合同应予支持，并应由常俊、施彩凤承担违约责任。常俊、施彩凤二审中提供证据认为中介方应当知道房屋进行了改动。但常俊、施彩凤作为房屋所有权人，自称在发生纠纷后调阅房管局材料才知道房型改动在承重墙上，则中介及买方仅凭肉眼查看更无法得知，故对常俊、施彩凤的证据本院不予采信。综上所述，常俊、施彩凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6565元，由上诉人常俊、施彩凤负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年一月十六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。