呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再107号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胡培茂,男,个体,住呼和浩特市。再审申请人委托诉讼代理人：刘敏，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：云全风,女,退休教师,住呼和浩特市。被申请人委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。再审申请人胡培茂与被申请人云全风房屋租赁合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院于2018年11月17日作出（2017）内0103民初3385号民事判决。胡培茂不服，向本院提出上诉。本院于2019年5月31日作出(2019)内01民终1580号民事判决。胡培茂不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高院于2019年10月30日作出（2019）内民申3439号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡培茂的委托诉讼代理人刘敏、被申请人云全风及其委托诉讼代理人张占峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡培茂再审请求：一、请求撤销呼和浩特市中级人民法院(2019)内01民终1580号民事判决以及回民区人民法院（2017）内0103民初3385号民事判决，请求再审；二、本案一审本诉、一审反诉、二审、再审案件诉讼费由再审被申请人承担。事实与理由：原一二审法院均认定被申请人实际占有申请人房屋的事实，不予支持非法占有使用费是明显错误的。一、被申请人对涉案房屋的占有为恶意无权占有，应当支付申请人所有的涉案房屋损失即应支付占有使用费。在一审判决中提到“截至本案开庭审理时,原告云全风仍有设备在涉案房屋中,并且由原告方人员看护。”同时，一审中，申请人提供的照片一组证据（法官去现场看房屋，院落大门由被申请人雇佣的看护人员紧锁）也证明了被申请人至开庭前（2018年6月27日）一直占有涉案房屋的事实，被申请人也认可该事实。二审中，申请人再次提交一组照片证明截至2018年7月18日，被申请人依然占有申请人的房屋，被申请人在庭上对其依然有物品在申请人房屋内的事实予以认可，二审法院也认定被申请人的物品在申请人房屋内的事实。由此可知，被申请人对申请人房屋的占有从租赁开始一直持续至一审开庭之日即2018年7月18日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，2017年8月25日至2018年7月18日，自《幼儿园租赁合同》解除后至被申请人实际腾房之日，被申请人对房屋的占有为无权占有，应当支付占有使用费。二、二审法院“只能证明云全风有物品在幼儿园中未搬离,无法证明在此期间云全风仍实际控制占用涉案幼儿园。”的认定是错误的。房屋租赁合同是继续性合同，合同一旦接触，自合同解除的时间节点起，任何非房屋所有权人占有房屋都属非法占有，非法占有人应向出租人返还涉案房屋，没有返还的，应支付占有使用费。本案中，《幼儿园租赁合同》于2017年8月25日解除，被申请人却迟迟没有履行交付房屋的义务（申请人一审提交的双方来往短信的证据）。同时，将自己开办幼儿园期间的办公用品堆放于涉案房屋中不肯搬离并雇佣人员紧锁大门。以上证据足以证明被申请人实际占有涉案房屋，且没有在合同解除时交付房屋，理应支付占有使用费。三、关于房屋损失即占有使用费的计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。因此，本案中，被申请人应该支付的非法占有申请人房屋的损失即占有使用费应参照双方签订的租赁合同约定的租金价格来计算。本案中，双方合同约定的租金价格为100万/年，因此，被申请人应支付申请人房屋占有使用费83.89万元。云全风辩称：一、云全风并未恶意占有涉案房屋，合同于2017年8月25日解除，云全风已将涉案房屋移交给再审申请人。双方均对合同解除无异议，合同于解除函到达胡培茂时解除，合同解除后，云全风已经将幼儿园内物品全部拉走，未拉走部分仅为一些桌椅板凳，堆放在一个小房间。云全风锁涉案房屋是担心胡培茂有损失，况且一把锁并不影响权利人行使自己的权利。二审判决后，胡培茂就自行使用了房屋，也并没有云全风的配合，实际上胡培茂可以随时使用房屋。胡培茂是涉案房屋的小区建筑商，也是小区物业的管理方，其家人朋友很多住在这个小区，他有能力也有条件随时使用涉案房屋，其有意不使用，造成了自己损失。本案合同解除后的租金占用损失是申请人胡培茂作为出租人故意扩大损失所致，云全风不承担任何责任。自一审二审到高院再审审查，胡培茂一直声称云全风占有房屋，但无任何证据证明。云全风向一审法院起诉请求:1.请求人民法院依法解除原被告签订的幼儿园租赁合同;2.依法判令被告支付原告违约金20万元;3.依法判令被告赔偿原告装修及设施损失(需鉴定);4.依法判令被告赔偿原告逾期可得利益损失(需鉴定);5.诉讼费由被告承担。胡培茂向一审法院提出反诉请求:1.判令被反诉人支付2017年3月至今未付房屋租金66.66万元及全年租金的迟延支付违约金12万元(后续房屋租金持续计算至被反诉人腾出房屋为止);2.判令被反诉人支付非法占有房屋期间的损失250000元(持续计算至腾出房屋);3.判令被反诉人支付单方违约金20万元;4.反诉诉讼费用由被告承担一审法院认定事实：2016年6月22日,原告(反诉被告)云全风与被告(反诉原告)胡培茂签订《幼儿园租赁合同》,约定将胡培茂所有的位于呼和浩特市××区使用。合同期间为2016年9月1日至2026年9月1日,前五年每年租金100万元,后五年每年租金120万元。合同第三条第六款约定:“本合同签订生效之日后,如甲乙双方单方违约,违约方应付二十万元违约金作为补偿。”合同第四条约定:“乙方因使用需要,在不破坏房屋结构的前提下,经甲方许可,可以对承租房屋进行装修,但其装修方案应事先得到甲方同意后方可施工。对装修的一切费用和租赁期满后的权属处理,双方议定,装修的一切费用由乙方承拒,所有权属乙方,乙方不再租用房屋,由甲方收回,不赔偿装修的一切费用。”合同签订当日,云全风支付胡培茂定金10万元,之后于2017年4月支付胡培茂40万元租赁费合同签订后,云全风开始招生、经营幼儿园并对幼儿园进行了装修。2017年3月29日,呼和浩特市回民区教育局向原告所办幼儿园下发通知书,要求对不合格的消防设施进行整改，云全风遂与胡培茂协商消防改造工程事宜,胡培茂向呼和浩特市建设工程施工图审查中心提交了涉案幼儿园消防改造工程施工图设计文件审查。2017年8月25日,云全风委托律师向胡培茂邮寄了律师函,要求解除合同。截至本案开庭审理时,原告云全风仍有设备在涉案房屋中,并且由原告方人员看护。在本案审理过程中,云全风向本院提出鉴定申请,请求对幼儿园内外墙涂料工程、表演厅镜子、内墙手绘、背景墙手绘、室外草坪、室内塑胶地板、监控设备台、腰线冲孔发光字等加装程造价进行鉴定。经本院委托内蒙古华才工程造价咨询有限公司鉴定,云全风施工的幼儿园装修工程项目总造价为212937.82元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷,争议焦点为:云全凤与胡培茂谁是违约方及应承担何种违约责任。针对此争议焦点,本院认为,原告(反诉被告)云全风与被告(反诉原告)胡培茂签订的《幼儿园租赁合同》是双方真实意思的表示,亦不违反法律、法规,合法有效,应予保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”胡培茂将房屋出租给云全风开办幼儿园,所出租的房屋应当符合开办幼儿园的条件。在云全风告知胡培茂案涉房屋的消防设施不符合开办幼儿园的要求后,胡培茂并未进行补救或整改,致使云全风的幼儿园无法继续开办胡培茂的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该法第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定,2017年8月25日,云全风委托律师向胡培茂寄送的律师函到达对方,则云金风与胡培茂之间的《幼儿园租赁合同》解除。云全风为开办幼儿园对涉案房屋进行了装修,经本院委托内蒙古华才工程造价咨询有限公司鉴定,云全风施工的幼儿园装修工程项目总造价为212937.82元。对此损失,胡培茂应当赔偿。对于云全风请求的200000元违约金,在双方签订的合同中有明确约定,本院予以支持。对于云全风请求的可得利益及设施损失80万元,因原告(反诉被告)未举出证据证明其可得利益的数额及设施损失的数额,无法明确该项的具体金额,本院不予支持对于被告(反诉原告)胡培茂的反诉请求,本院认为,2017年8月25日,云全风与胡培茂之间的《幼儿园租赁合同》解除。因此,云全风应当支付胡培茂2017年3月1日至2017年8月25日期间的租金。因云全风不支付房屋租金的原因是胡培茂未进行消防工程的改造,致使其无法开办幼儿园,构成违约,因此,对于胡培茂要求云全风支付12万元的迟延支付违约金的请求和支付20万元违约金的请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十四条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下：一、解除原告(反诉被告)云全风与被告(反诉原告)胡培茂签订的《幼儿园租赁合同》；二、被告(反诉原告)胡培茂在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告云全风装修损失212937.82元、违约金200000元,共计412937.82元;三、驳回原告(反诉被告)云全风的其他诉讼请求；四、原告(反诉被告)云全风在本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)胡培茂2017年3月1日至2017年8月25日期间的租金483562元;五、驳回被告(反诉原告)胡培茂的其他反诉请求。案件受理费4300元,由原告(反诉被告)云全风负担2843元,由被告(反诉原告)胡培茂负担1457元;反诉费7060元,由被告(反诉原告)胡培茂负担4299元,由原告(反诉被告)云全风负担2761元。胡培茂不服，向本院提出上诉，请求：1、请求撤销原判决第五项“驳回胡培茂的其他诉讼请求”，改判由云全风支付非法占有房屋期间的损失即占有使用费83.89万元，后续费用持续计算至解除非法占有之日止；2、本案诉讼费由云全风承担。二审法院认为：最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡培茂上诉主张云全风应支付2017年8月26日至2018年7月18日期间的占用使用费,应举证证明云全风在此期间实际占用使用涉案房屋。依胡培茂一审提供的证据及二审提交的新证据，只能证明云全风有物品在幼儿园中未搬离,无法证明在此期间云全风仍实际控制占用涉案幼儿园。胡培茂的上诉理由无事实依据,本院不予支持。综上所述,胡培茂的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11330.0元,由胡培茂负担。本院再审认为，本案的争议焦点为胡培茂请求云全风支付房屋占有使用费83.89万元是否有事实和法律依据。根据一、二审法院查明的事实，云全风认可截至一审法院开庭审理时，云全风仍有设备在涉案房屋中没有搬走，并且由云全风派人员看护，二审亦查明截止2018年7月18日，云全风仍有物品在幼儿园中未搬离。云全风作为承租人，在双方租赁合同解除后，其未及时向胡培茂返还所租赁房屋并将租赁房屋上锁，导致胡培茂无法使用，构成无权占有。胡培茂作为出租人，有权向云全风主张合同解除后继续占有租赁房屋期间的损失，但其作为出租人，因提供的房屋不符合约定用途致使云全风无法正常经营，且在云全风无权占有房屋期间，并未积极主张自己的权利，应对合同解除后扩大的损失部分承担一定的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，参考本案中胡培茂与云全风约定的租金价格为1000000元/年，本院酌情认定云全风支付胡培茂占有使用费300000元。综上所述，胡培茂的再审请求部分成立，本院予以部分支持。原一、二审法院判决错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院(2019)内01民终1580号民事判决及呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3385号民事判决第五项：即驳回被告(反诉原告)胡培茂的其他反诉请求；二、维持呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3385号民事判决第一项：即解除原告(反诉被告)云全风与被告(反诉原告)胡培茂签订的《幼儿园租赁合同》；第二项：即被告(反诉原告)胡培茂在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告云全风装修损失212937.82元、违约金200000元,共计412937.82元；第三项：即驳回原告(反诉被告)云全风的其他诉讼请求；第四项：即原告(反诉被告)云全风在本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)胡培茂2017年3月1日至2017年8月25日期间的租金483562元；三、云全风于本判决书生效之日起十五日内支付胡培茂房屋占有使用费300000元。四、驳回胡培茂的其他诉讼请求；如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元,由云全风负担2843元,由胡培茂负担1457元;反诉费7060元,由云全风负担3530元,由胡培茂负担3530元。二审案件受理费11330元,由云全风负担5665元,由胡培茂负担5665元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 赵瑞辰审 判 员 杨利民 二〇二〇年一月九日法官助理 多琳娜书 记 员 王宏昌