杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2065号 原告：杭州均营物资有限公司,住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇来仁街54号二层。 法定代表人：汪雪梅。 委托诉讼代理人：黄能，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：周晚宁，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告：徐震清，男，1976年8月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：吴謖瑾，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告杭州均营物资有限公司与被告徐震清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告徐震清在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年8月6日作出（2019）浙0191民初2065号民事裁定：驳回被告徐震清对本案管辖权提出的异议。被告徐震清不服一审裁定，上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）浙01民辖终1106号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院公开开庭审理了本案。原告杭州均营物资有限公司的委托诉讼代理人黄能、周晚宁，被告徐震清及其委托诉讼代理人吴謖瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2019年6月1日解除；2.被告向原告支付租金424945.10元（计至2019年6月1日）；3.被告向原告支付物业费18874.10元（计至2019年6月1日）；4.被告向原告支付逾期违约金88763.81元；5.被告立即腾空位于杭州经济技术开发区以及143号（一楼）商铺，并返还给原告；6.被告向原告支付商铺占有使用费239261.50元以及逾期占有期间物业费12349.70元（自2019年6月2日起算，暂计至2019年11月7日，应计至商铺实际腾退之日止）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月22日签订合法有效的《商铺租赁合同》，原告将杭州经济技术开发区以及143号（一楼）部分商铺租赁给被告。自签订之日起，被告已实际占用并使用商铺至今，亦以杭州经济技术开发区（下沙）学正街141、139、133、131、125号（二楼）为经营场所，于2018年9月26日在杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局注册名为杭州经济技术开发区震清旅馆的个体工商户；以杭州经济技术开发区（下沙）学正街147、153、155、161、163号商铺（二楼）为经营场所，于2018年11月23日在杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局注册名为杭州经济技术开发区震芳旅馆的个体工商户。被告多次拖欠租金、物业费，原告多次催缴未果。原告于2019年5月31日向被告发送律师函，依法行使合同解除权。该函件于2019年6月31日送达被告指定的收件地址。被告的违约行为具体如下：1.拖欠租金72万元。根据合同第二条第1款、第2款以及附件（承租商铺租金及支付时间）的约定，被告应当于2018年3月20日之前支付第二半年度（2018年4月1日至9月30日）租金27万元，但被告仅支付9万元，尚欠18万元。被告应当于2018年9月20日前支付第三半年度（2018年10月1日至2019年3月31日）租金27万元，应当于2019年3月20日前支付第四半年度（2019年4月1日至9月30日）租金27万元，均未支付。2.拖欠物业费28350元。根据合同第二条第4款约定，被告应当支付2018年10月1日至2019年9月30日的年度物业费28350元，被告未支付。为维护原告的合法权益，原告起诉请求依法处理。 被告徐震清辩称：一、本案的发生经过。被告于2017年8月看到原告的招租广告，得到原告提供的毛坯房屋肯定可以开设旅馆的保证后，双方于2017年9月22日签订了《商铺租赁合同》。被告于2017年9月18日向原告支付定金10万元，9月28日分两笔向原告支付租金284175元。2017年9月24日，被告开始对房屋进行装修，至2018年5月中旬装修基本完成。2018年9月26日，被告向下沙市场监督管理局申领经营旅馆的营业执照，12月12日委托安泰信建设集团有限公司杭州分公司对租赁房屋进行消防工程系统改造，12月15日支付审图款5万元。2018年12月25日，被告到钱塘新区建设局消防与人防科申报旅馆业消防备案许可，得到的答复是不予受理，理由为“该房屋是小区配套公建房，根据杭州市人民政府第72令杭州市建筑装饰工程管理办法的规定不得对该房屋实施消防改造工程”。基于此，被告自2019年1月开始多次找原告要求赔偿损失，均遭拒绝，原告仅在2019年5月30日作出承诺帮助被告减少损失。因该房屋不能经营旅馆业，导致被告资金困难，被告只得将房屋出租给第三方以减少损失。原告自2019年5月至今，采取拉闸、断水、骚扰租客、拆毁店牌、损坏被告名誉的手段屡次干扰、破坏被告的出租活动。二、原告应当承担本案的全部责任。由于原告明知该房屋不得开办旅馆，却故意隐瞒事实，采取欺诈性的行为，诱使被告签订《商铺租赁合同》，导致本案的发生。原告的行为违反了《合同法》第52条第1款和第5款、第216条。案涉房屋没有任何产权信息，原告将案涉房屋出租给被告，违反了《商品房屋租赁管理办法》第十五条第三项“房屋所有权证书或者其他合法权属证明”的规定。原告提供给被告的《房屋租赁备案证》，存在两个问题。一是在没有产权证的情况下是如何取得的，二是备案证上设计用途为“非住宅（配套公建）”，能够证明该房屋不得作为旅馆使用，只能开设理发店、小超市、仓库等经营场所。原告将案涉房屋出租给被告开设旅馆，违反了《商铺房屋租赁管理办法》第六条第三项“违反规定改变房屋使用性质的”，房屋不得出租的规定。原、被告的通话录音也能够证明原告是明知该房屋不能进行合法的消防改造。浙公通字（2017）89号文件《关于印发浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南的通知》第191条、第192条明确规定了商业服务网点的设计要求，该房屋只能适用于该条款的规定。住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布的于2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》第2.1.4明确定义了商业服务网点，该定义排出了旅馆业的范畴。三、被告不承担任何责任。为了履行《商铺租赁合同》，被告采取了积极的措施，因案涉房屋不符合开设旅馆的条件，被告无法经营，才导致不能继续支付租金。四、原告赔偿因其欺诈行为导致被告发生的全部损失。被告为了开办旅馆，对房屋投资包括装修，装修材料费、房间内设施、设备、人工费共计1437401元，已支付的房屋租金共计625275元。可预期损失，被告与杭州圣玛丁教育咨询有限公司签订一份公寓租赁合同，从2018年8月1日至2022年9月30日合计50个月的租赁期，共计3222152元。由于该房屋不能办理旅馆业消防备案许可，导致该合同无法履行。原告申请法院于2019年7月24日查封了被告的商铺，影响了被告的征信，导致被告无法向银行贷款200万元。根据《合同法》第112条、第113条规定，应当由原告赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告赔偿被告的损失和解除查封措施。 经审理，本院查明案件事实如下： 2017年9月22日，原告杭州均营物资有限公司（甲方，出租人）与被告徐震清（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条，租赁商铺情况。1.商铺座落在杭州市经济技术开发区以及143号（一楼），面积总计约1575平方米。2.乙方已实地踏看该商铺，对商铺位置、产权性质、政府限制行业、用途等现状已作充分了解，愿意承租该商铺。3.乙方商铺经营的业态种类为旅馆，但以政府规定为准，甲方不承担是否能领取营业执照责任。不得经营当地消防、卫生、环境等职能部门限制的业态。4.租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止。装修（免租）期为60天（含在租期内），免租期租金在第三、第四半年租金中分别减去（第三半年度减30天，第四半年度减30天）。该商铺不得转租（法人代表或经营者必须与签约人一致），承租人在合同期内如不再经营，乙方可在3个月前向甲方书面申请，经甲方同意，乙方可以联系第三方，甲乙双方合同废除后，甲方与第三方签订合同，并向乙方收取该商铺年租金额10%的手续费。原装修免租期（已兑现的不再给予）、租金、履约保证金等全部转移至第三方或由第三方将剩余的租金、履约保证金交给乙方；如经营不到一年的（含一年整）要求解除租赁合同的，免租装修期不予兑现。第二条，租金、履约保证金、物业费及垃圾清运费的标准和支付方式。1.年租金为540000元。两年内不递增，从第三年开始递增，每年在上一年的基础上递增6%。2.租金每半年支付一次，先交后用。乙方在签订本合同后3日内付清第一半年度租金。乙方逾期付款的，视作违约，甲方有权单方解除合同，履约保证金（定金）不予返还。3.履约保证金为12万元，乙方在签订本合同之日缴纳履约保证金10万元，剩余2万元在2018年4月1日前付清。该保证金涵盖租金、水电费、设施设备（包括消防设施、室内装饰装潢、广告牌、门窗、玻璃等）、滞纳金等。租赁期满并结清各项费用，完成营业执照地址的注销（餐饮、食品类除外），并将甲方验收确认收回房屋后，一次性无息退还给乙方。如乙方不及时结算有关费用，或存在乙方应付甲方违约金或赔偿金的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。4.物业费为18元／年／平方米，计28350元（代物业公司收取，不含门前三包和经营性垃圾清运费）。第一计租年度物业费减半，以后每年支付整年物业费，物业费与租金同时缴纳。第三条，商铺交接。1.甲乙双方在本合同签定之日进行验收交接，交接以商铺现状为准。2.乙方应在承租期最后一日前向甲方完成商铺的归还交接。第四条，甲方责任。1.甲方协助乙方到相关职能部门办理工商登记手续（费用由乙方承担）。2.租赁期内，甲方有权定期检查商铺设施及安全情况。第五条，乙方责任。1.乙方应按照合同约定，自行取得营业执照。保证所租赁商铺仅作为其从事营业执照范围内经营活动使用，不得利用该商铺进行任何违法或不道德活动，也不得利用该商铺做任何不利于甲方或相邻商铺的行为。如因超范围经营，或违反法律法规或违反当地政府有关行业禁令规定等被处罚的，由乙方负全责。2。乙方承租后，甲方不再为其改变条件进行投入。乙方如要改变商铺设施中的电气系统、消防（包括水泵）、监控等设施设备的，包括对该设施设备进行更新改造的，必须提供政府相关职能部门批准书或审核意见资料，与此相关的费用均由乙方承担。3.根据《浙江省高层建筑消防安全管理规定（省府令313号）》，商铺不得使用灌装液化气；乙方不得对商铺外立面进行改造、装修。乙方如需对供水、供电、消防喷淋系统，排水排污管道、线路等进行改变调整的，应事先征得甲方的书面同意后才能动工，装修前按规定向物业或有关部门办理申报手续，获准后方可进行，否则甲方有权责任乙方停工，并要求乙方承担违约责任。第六条，违约责任。1.乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付当日租金100%的滞纳金。2.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收乙方的履约保证金，收回商铺，由此造成的损失由乙方承担。造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿损失。（3）在租赁期内未根据本合同约定日期支付租金，拖欠租金累计时间超过半个月或累计超过2次的，乙方同意甲方采取措施，包括甲方对乙方停水、停电、锁门，由此造成的损失由乙方自行承担。第七条，合同解除。3.因不可抗力、国家建设、房屋被列入拆迁范围或政策、法律、法规和当地政府规定不允许经营等原因导致合同无法履行的，甲乙双方中任何一方有权解除合同，双方互不承担违约责任。被告应当于2017年9月25日前支付2017年10月1日至2018年3月31日的房屋租金270000元，2018年3月20日前支付2018年4月1日至9月30日的房屋租金270000元，2018年9月20日前支付2018年10月1日至2019年3月31日的房屋租金270000元，2019年3月20日前支付2019年4月1日至9月30日的房屋租金270000元。被告应当于2018年9月20日前支付2018年10月1日至2019年9月30日的物业费28350元。 上述合同签订后，被告向原告支付的下列款项，原、被告一致认可：履约保证金120000元，房屋租金420000元，物业费14175元。双方有争议的款项：被告认为2018年4月8日向原告支付35000元，5月16日向原告支付16100元，8月3日向原告支付20000元；原告均不予认可。 被告于2018年9月26日办理了名称为“杭州经济技术开发区震清旅馆”的营业执照，2018年11月23日办理了名称为“杭州经济技术开发区震芳旅馆”的营业执照。案涉商铺因房屋性质无法办理出消防许可证。被告将案涉商铺转租给他人经营使用。 原告多次向被告催讨租金未果，原告于2019年5月31日向被告邮寄《律师函》，载明被告多次拖欠租金、物业费，经多次催缴仍拒绝支付，根据《商铺租赁合同》第二条第2款、第六条第3款的约定，依法行使解除权，自本律师函到达时，双方签订的《商铺租赁合同》即解除并终止。限于2019年6月3日前补缴租金496602.74元、物业费19029.45元（暂计至2019年6月3日）。该邮件于2019年6月1日由他人代收。被告未再支付费用。 以上事实认定，由原告提交的《商铺租赁合同》《营业执照》2份、《催缴租金通知单》、快递单、《律师函》、快递单、快递记录、民事判决书、情况说明、转账记录，被告提交的《房屋租赁备案证》《租户通知函》、收款收据、《营业执照》2份、光盘，以及当事人的当庭陈述加以证明。此外，原告提交的照片，无法看出系案涉房屋状况，本院不予认定；案外商铺租赁合同、业务回单、收款收据，其真实性无法确认，本院不予认定。被告提交的不动产查询申请表，无法看出相关内容，本院不予认定；消防系统改造合同、付款凭证、公寓租赁合同、光盘、银行账单、支付宝清单、微信清单、销货清单、收条等，其真实性无法确认，本院不予认定；文件、规范不属于本案的证据范畴。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于被告已支付的款项，双方无异议的内容即被告已支付履约保证金120000元、房屋租金420000元、物业费14175元，本院予以确认。双方有争议的款项，2018年4月8日的35000元，原告认为当天出具了收据2份共计50000元，争议款项已包含在50000元中。被告认为其支付了共计85000元。本院认为，被告提供的转账记录仅能证明其在2018年4月8日支付给原告35000元，本院认定35000元已包含在50000元的收据中，不再重复计算。2018年5月16日的16100元、2018年8月3日的20000元，原告认为系另外商铺的款项，与本案无关，本院认为原告无有效证据证明该两笔款项系案外商铺款项，本院对该两笔款项予以认定。 关于案涉房屋是否解除及应付款项问题，被告未按约支付房屋租金和物业费，经原告多次催告仍未支付，原告于2019年5月31日向被告邮寄《律师函》，表明自该函到达时，双方签订的《商铺租赁合同》即解除并终止。被告认可2019年6月1日收到该函。现原告要求确认双方之间的《商铺租赁合同》已于2019年6月1日解除，并要求被告腾空案涉商铺，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付计算至2019年6月1日的房屋租金和物业费,根据合同约定，截至2019年6月1日，被告应支付原告房屋租金901480元、物业费33049.10元，扣除原告已支付的房屋租金456100元（420000元+16100元+20000元）、履约保证金120000元、物业费14175元，原告尚应支付被告房屋租金325380元、物业费18874.10元。原告要求被告支付2019年6月2日暂计算至11月7日的商铺占有使用费、物业费，原告主张的商铺占有使用费计算有误，本院调整为235232.88元，对于物业费12349.70元本院予以支持。原告要求被告支付违约金88763.84元，本院认为案涉房屋因房屋性质无法办理出消防许可证，双方合同中明确约定房屋用途为旅馆，原告未尽到谨慎合理的审查义务，被告出租的租赁物无法开设旅馆，双方均有过错，故本院对原告的该项诉请不予支持。虽案涉房屋无法办理出消防许可证，但被告并未将案涉房屋交还给原告，而是转租给他人经营使用，故被告应支付原告相应的房屋租金和占有使用费等，具体金额如前所述。被告辩称原告应赔偿其装修损失，本院认为被告并未提起反诉，且在本案中被告未提交有效证据证明其装修损失，装修损失不宜在本案中处理，被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告杭州均营物资有限公司与被告徐震清签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月1日解除； 二、被告徐震清于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州经济技术开发区以及143号（一楼）商铺； 三、被告徐震清于本判决生效之日起三十日内支付原告杭州均营物资有限公司房屋租金325380元、物业费18874.10元（计算至2019年6月1日）； 四、被告徐震清于本判决生效之日起三十日内支付原告杭州均营物资有限公司房屋占有使用费235232.88元、物业费12349.70元（自2019年6月2日起暂计算至2019年11月7日，实际计算至腾退之日）； 五、驳回原告杭州均营物资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11642元，减半收取5821元，财产保全申请费3183元，合计9004元，由原告杭州均营物资有限公司负担1794元，被告徐震清负担7210元。原告杭州均营物资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告徐震清于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年一月二十二日 书记员  袁依婷