江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16573号原告（反诉被告）：吴艳（曾用名：**兄），女，1981年10月15日出生，盐城市人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：张秋菊，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丁业，江苏华脉律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）吴艳与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴艳委托诉讼代理人张秋菊、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳向本院提出诉讼请求：判令被告南部新城公司向原告吴艳支付逾期交房违约金24886元，并从起诉之日起按年利率6%计算利息至实际付清之日止。本案在审理过程中，原告吴艳关于逾期交房违约金的诉讼请求明确为以已付购房款962001元、120000元为基数，从2018年11月1日起按日万分之一计算至2019年5月9日。事实和理由：2017年3月13日、4月1日，原、被告分别签订两份《商品房买卖合同》，约定吴艳购买南部新城公司开发的边城慧居城小区3幢102室房屋、3幢102储藏室，价款分别为962001元、120000元。合同约定被告应于2018年10月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，并在交付使用后90日内办理权属登记，否则按日向买受人支付违约金。现被告未能在合同约定的交付期限内交付房屋，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2019年4月17日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2019年4月17日。我公司于2019年5月8日向吴艳发出书面交房通知，5月9日签收，已经履行了书面通知交房义务。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告吴艳向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金3751.8元（以962001元为基数，自2019年5月16日起按日万分之一计算至2019年6月24日）。事实与理由：2017年3月13日，吴艳与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定吴艳购买南部新城公司开发的边城慧居城3幢102室房屋。在案涉商品房符合交付条件后，南部新城公司于2019年5月8日向吴艳邮寄业主上房通知书，吴艳于2019年5月9日签收，但至2019年6月24日办理房屋交接手续，迟延收房，根据双方签署合同第九条、附件四第3条约定，反诉被告吴艳应向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金。反诉被告吴艳辩称：吴艳没有收到南部新城公司的快递，且认可2019年5月9日为收房日期。吴艳在得知他人可以上房后主动于2019年6月20日至收房。本案经审理查明事实如下：2017年3月13日、4月1日，原、被告分别签订两份《商品房买卖合同》，约定吴艳购买南部新城公司开发的边城慧居城小区3幢102室房屋、3幢102储藏室，价款分别为962001元、120000元。吴艳在两份合同中预留地址为“江苏省盐城市亭湖区永丰镇联盟村四组14号，电话136××××0955”。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。102室房屋还约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。2019年4月17日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2019年3月28日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居城小区3#、9#的《竣工验收备案表》。2019年5月8日，南部新城公司通过EMS（单号为1185199963172）向“江苏省宿迁市沭阳县锦绣江南3#甲单元602室，电话0527-11××××2、136××××0955”地址邮寄上房通知书，收件人吴某兄，投递结果为“2019年5月9日妥投，单位收发章收”。2019年6月24日，原、被告办理了102室房屋交接手续。现原、被告因案涉房屋逾期交房、逾期收房等事宜产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合交付条件；南部新城公司向吴艳履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋于2019年4月17日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件，南部新城公司应向原告承担2019年5月9日前的逾期交房违约金。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，本院依法不予采信。关于吴艳的第二项诉讼请求，以违约金为基数从起诉之日起按年利率6%计算利息不属于违约责任中“赔偿损失”范畴，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，本院认为，原告吴艳在合同中预留地址为“江苏省盐城市亭湖区永丰镇联盟村四组14号，电话136××××0955”，而南部新城公司邮寄地址为“江苏省宿迁市沭阳县锦绣江南3#甲单元602室，电话0527-11××××2、136××××0955”，邮件的投递结果为“单位收发章收”，现吴艳否认实际收取该份邮件，南部新城公司未能举证证明收件地址的变更由原告吴艳提出，或者经其同意，或者吴艳已经实际收取了书面的交房通知书，否则应承担举证不能的不利法律后果，故2019年5月9日的书面交房通知对原告吴艳并不产生法律效力，吴艳并不应向南部新城公司承担逾期收房的违约责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴艳支付逾期交房违约金20558.02元（以1082001元为基数，自2018年10月31日起按日万分之一计算至2019年5月9日）；二、驳回反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取计211元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告吴艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费211元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月十三日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。