江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4004号原告：苏州通灵金属贸易服务有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村牡丹港路8号。法定代表人：陈利德。委托诉讼代理人：沈建根、葛娴，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：苏州惠青塑胶制品有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村。法定代表人：袁小红委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。原告苏州通灵金属贸易服务有限公司（以下简称通灵公司）与被告苏州惠青塑胶制品有限公司（以下简称惠青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理。本案于2019年7月16日公开开庭审理，原告通灵公司委托诉讼代理人沈建根、被告惠青公司法定代表人袁小红及其委托诉讼代理人许王瑜到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，由审判员孙明任审判长，人民陪审员卢芝华、周云生组成合议庭参加评议，于2019年10月15日公开开庭审理，原告通灵公司委托诉讼代理人沈建根、被告惠青公司法定代表人袁小红及其委托诉讼代理人许王瑜到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告通灵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订2008年6月1日签订的《租赁合同》已解除；2、判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2008年6月1日被告与陈利德签订了《租赁合同》，约定将位于苏州市相城区望亭镇宅基村的标准厂房10幢，其他房屋3幢，总面积9686.1(实租9460)平方米出租给原告，用于开办有色金属交易市场，约定租期至2028年5月31日，合同签订后苏州通灵金属贸易有限公司(下称原告)承继了原告的权利和义务。2018年10月22日，在开展“两减六治三提升”专项活动中，苏州市相城区望亭镇人民政府颁布了望政发(2018)65号文《于实施关闭通灵金属市场的通知》，要求通灵金属市场于2018年12月31日日前实施整体关闭，原告接通知后已按期关闭了市场。2019年1月4日，原告接苏州相城区望亭镇宅基村村民委员《通知》，因原告承租被告的厂房及土地处于“散乱污”区域范围内，宅基村村委会将在该区域红线范围外建设围墙，要求整治，否则不得开展后续经营活动。鉴于原告与被告签订的《租赁合同》，对租赁的厂房及设施用途进行了限制，政府又关闭了通灵金属市场，原告于2019年1月决定解除与被告签于2008年6月1日签订的《租赁合同》，将《解除租赁合同》”的通知张贴于租赁厂房所在地，并向所有被告股东及法定代表人进行了通知。原告认为根据合同法规定及双方合同约定，原告可以解除本合同且已按规定向被告方进行了通知，因此双方于2008年6月1日签订的《租赁合同》已解除，为此请贵院予以确认。被告惠青公司辩称，1、原告虽于2019年1月15日向被告发出解除租赁合同的通知，但通知中承诺的有关解除合同的补偿事宜至今未与答辩人公司协商过，同时也未对在租赁期间改造的租赁房屋围墙、门窗和其他设备进行恢复，更未将房屋腾空，向答辩人公司交还租赁房屋，至今尚有人使用租赁房屋；2、其次，苏州市相城区望亭镇人民政府实施关闭通灵金属市场，其原因是原告公司经营的金属市场内部存在严重的环保消防安全等隐患，属于散乱污淘汰整治企业，故原告公司无法实现合同目的，而提前解除租赁合同，原因均在原告通灵公司自身，与被告无关；3、最后，根据租赁合同的有关约定，原告提前解除合同，应在解除之日交出房屋并补给答辩人当期三个月租金作为补偿。综上，被告认为，原告确认要解除合同，其理应履行相关租赁解除后的后续义务，即原告通灵公司将改造的租赁房屋及围墙、门窗其他事实进行恢复，并交付给答辩人公司，若不能，则按合同约定折价赔偿，同时由原告向被告公司支付至交付房屋之日止租金和三个月租金的补偿。经审理查明：2008年6月1日，被告（出租方）与原告法定代表人陈利德（承租方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：承租方拟在苏州市相城区望亭镇宅基村投资开办有色金属交易市场，并有意承租出租方在宅基村的所有厂房。二：出租方将位于苏州市相城区望亭镇宅基村的标准厂房10幢，其他房屋3幢，总面积9686.1平方米出租给陈德利，用于开办有色金属交易市场；三、租赁期限为20年，自出租方从2008年6月1日起将出租房屋交付给承租方实际使用时开始计算，至2028年5月31日时止。期满后，承租方有优先承租权。四、租赁费用计算方式，房屋使用税和土地使用税由承租方承担并支付。五、租赁房屋租金(含道路)房屋年租金为120元/m²，面积为9686.1平方米。六、租金结算周期以三年为一个周期，支付周期在每年以3个月为个支付周期。自出租方将租赁房屋在签约协议生效之日起计算。先付后用。在每一支付周期的第一周结付。如租金不在一周内付清，逾期一天按一支付周期总额的5%计算违约金。第一个三年支付周期满后，第二个租赁周期(第4-6年)租金在第一个三年支付周期的年租金基础上上涨16%。以下剩余的三年支付周期租金的调整按上述方式调整，具体结算详见附表。七、承租方应尽合理谨慎的义务来使用租赁房屋。出租方同意承租方为了经营需要，在不破坏房屋结构，不影响房屋安全的状况下，对租赁房屋及围墙、门窗和其他配套设施、设备进行改造。合同期满后，由承租方恢复原样或由出租方、承租方协商确定处理按现状图赔偿方法。（详见附表）八、在房屋租赁期内水、电二项费用以及其他各种费用和各种税费，由承租方承担并支付。九、在房屋租赁期内，出租方同意承租方将租赁的房屋与他人合作兴办市场。出租方认可市场投资运作公司注册之日起本协议承租方一切权益及义务归市场资运作公司所有。同意认可市场投资运作公司将租赁房屋转租、转借，但在有色金属交易市场上基础经营性质不能改变。承租方应注意在租赁区域内消防及保卫工作，并对租赁财产和人身的安全负责。十、出租方：对房屋出租的有效性负责，并保证承租方在正常情况下的合法租赁。出租方如需出卖房屋，须提前三个月通知承租方，在同等条件下，承租方有优先购买权。出租方转让房屋的，不影响本租赁合同的效力。十一、租赁期间，如因遇不可抗力的原因导致租赁厂房及其他房屋的损毁并造成损失的双方互不承担责任。因苏州市目前正处于大开发大发展期内，承租方在有效租赁期内经营可能遭遇开发拆迁而给其正常经营带来的风险有充分的认识。如在租赁期内，遇国家或当地政府有重大工程建设，需要拆除租赁房屋时，本合同自然终止，双方互免责任。十二、承租方如在租赁期内需提前解除或终止本协议的，承租方在租赁合同提前解除之日交出房屋后要补给出租方当期三个月租金作为补偿。十三、出租方、承租方应按本合同约定积极履行其合同义务。出租方如有违约行为的，导致本合同无法履行或者提前解除本合同的，应向承租方支付20年的房屋总租金的20%的违约金，如出租方不收回房不属于违约行为(含不可抗力及政府行为)。十四、承租方，租赁合同被解除或合同期满后，租赁厂房和其它房屋内装修的装饰物及添附的建筑物归出租方所有，出租方不承担任何义务及经济补偿。十六、其他约定事项：现合同由陈利德个人签订，待陈利德与他人合资组建的公司注册成立后，合同中的权利和义务由注册成立后的公司承担一切法律责任(本合同加盖注册后公司公章)。十七、承租方在承租期间如房屋损坏等，由承租方自行修理，维修及产生的一切费用均由承租方自理。但承租方在租用期间由于自然因素(如房屋大面积漏水及因建材包用期限外需维修或更换的)产生的费用由出租方承担。合同签订后。陈德利即以苏州通灵金属贸易有限公司名义接受了上述合同权利、义务，由苏州通灵金属贸易有限公司从事招租、转租业务，并由一直苏州通灵金属贸易有限公司向被告缴纳上述租金至2019年2月止。2018年10月22日，在相城区开展“两减六治三提升”专项活动中，苏州市相城区望亭镇人民政府颁布了望政发(2018)65号文即《关于实施关闭通灵金属市场的通知》，要求通灵金属市场于2018年12月31日日前实施整体关闭，原告接通知后已按期关闭了市场。2019年1月4日，原告接到苏州相城区望亭镇宅基村村民委员《通知》一份，内容为：因原告承租被告的厂房及土地处于“散乱污”区域范围内，宅基村村委会将在该区域红线范围外建设围墙，要求整治，否则不得开展后续经营活动。另查，原告于2008年5月16日办理了工商企业注册登记，现股东为王沨、宋文庆，陈德利为执行董事兼总经理，系公司法定代表人。涉案房产已由有关部门在2019年9月拆除完毕。原告于2019年1月，将《解除租赁合同》书面通知一份张贴于涉案租赁厂房所在地向被告进行公示。审理中，双方均未提交上述涉案厂房的土地、规划许可证、不动产权属证书。审理中，原告举证：1、提供租赁合同复印件一份，证明原被告之间建立租赁关系，且确立权利、义务关系，根据合同的第十二条，承租方如果要解除合同，可以提前解除；2、《关于实施关闭通灵金属市场的通知》复印件一份，证明望亭镇政府于2018年10月22日发文要求关闭通灵金属市场；3、通知复印件两份，证明宅基村村民委员会通知，被告房屋在1月初已被村委会建设围墙，处于散乱屋的区域，要求不得经营；4、照片复印件七张，证明案涉厂房解除前已被村委会围封；5、解除《租赁合同》的通知及张贴照片、短信通知复印件一份，证明解除通知原告已向被告法定代表人袁小红、匡惠清在2019年1月15日发出解除合同的彩信通知，也已张贴在涉案房屋周围；6、业务付款回单复印件一份，证明原告已将租金支付至2019年2月28日。被告质证认为：首选对六项证据真实性均无异议，但对原告所要证明的内容，我方认为导致市场关停，上述证据可以证明是由于原告管理不善，并非租赁房屋本身瑕疵，因此导致合同无法履行，其应当承担主要责任，并且应当按合同约定履行相应的后续义务。审理中，被告举证：1、《房屋装修补偿协议》复印件1份，证明通灵公司2019年7月9日与他人签订了房屋租赁补偿协议，同时证明通灵公司仍然占有租赁房屋；2、兰州拉面门面照片以及市场部分被拆除损坏的房屋现状，证明房屋仍然由通灵公司使用。原告质证认为：在原告2019年年初发出解除合同之后，是被告拒不接受，导致部分门面房，有限的几间，被合同已经到期的其他第三人非法侵占了，原、被告签订的合同面积将近1万平方，但被第三人侵占的面积不到200平，所以并不影响大局。据当事人讲，被告在2019年6月19日，已经与望亭镇政府签订了拆迁的协议，所以说本案所涉及的房补，原告没有交付事实，与实际不符。原告在发出解除和合同之后，涉案房屋早就不再经营使用。另查，原告在有关单位发了关闭市场通知后，因为房屋被政府查封，因双方未能就房屋腾空、修复以及赔偿事宜达成一致，所以双方至今没有办理移交手续。2019年9月，涉案房屋已经被全部拆除。以上事实，由原告提供的当事人工商登记信息、提供租赁合同、《关于实施关闭通灵金属市场的通知》、宅基村村民委员会通知、照片、原告解除《租赁合同》的通知、张贴照片、短信通知、业务付款回单、被告提供的房屋装修补偿协议、兰州拉面门面以及市场部分被拆除损坏的房屋现状照片、7月18日当天的房屋的现状公证书复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿；有过错的一方，应赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方当事人就涉案房屋均未提供建设工程规划许可证、不动产权证书等不动产的合法建造凭证，故该租赁合同应为无效；因涉案合同签订主体为双方当事人，相应合同义务应由合同双方各自负担；陈德利作为原告法定代表人与被告签订了合同，此后原告也承接了相关权利义务，故原告应为承租方实际合同当事人；合同无效后，原告应向被告返还涉案房屋，被告应向原告返还收取的相应租金；本案中，被告明知其所有的厂房没有不动产权证、建设工程规划许可证，仍对外出租厂房，具有过错。原告未审核涉案厂房的不动产权证、规划许可证，仍承租涉案厂房，亦存在过错；鉴于涉案房屋已经全部为有关部门拆除完毕，原告也自2008年6月至2019年2月间实际使用了被告涉案房屋并支付有关房屋占有使用费，故原告无须返还有关房产，被告也无须返还已经收取的租金；双方其余损失各自承担；故原告主张双方合同解除，于法无据，不予支持；为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告苏州通灵金属贸易服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费141633元，由原告苏州通灵金属贸易服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙 明人民陪审员  卢芝华人民陪审员  周云生二〇二〇年一月十七日书 记 员  陈曹懿