上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12354号原告(反诉被告)：朱院生，男，1968年12月27日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：朱冬，住江西省丰城市。被告(反诉原告)：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。原告朱院生与被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称九洲世贸)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序审理。本院依法于2019年8月27日公开开庭进行了审理。被告于2019年9月9日向本院提起反诉。本院依法受理，并就本、反诉进行合并审理，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院根据原告朱院生的申请，委托上海市建设工程监理咨询有限公司对租赁房屋装修残值进行司法鉴定。本院于2019年12月27日组织第三次开庭。原告朱院生及其委托诉讼代理人朱冬，被告九洲世贸的委托诉讼代理人林梓琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱院生向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告签订的《九洲世贸商户进场经营合同》(以下简称进场经营合同)和《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》(以下简称管理服务合同)；2.被告退还原告已付的2017年租金91,175元、经营保证金20,000元；3.被告赔偿原告装修损失170,000元；4.被告赔偿原告经营损失345,600元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的进场经营合同和管理服务合同；2.被告退还原告已付的2017年租金81,955元、管理费9,220元及经营保证金20,000元；3.被告赔偿原告装修损失108,562元；4.被告赔偿原告经营损失345,600元。事实和理由：2016年底，被告对外招商，吸引租户入驻上海九洲世贸综合市场。被告宣称将投放广告，对外宣传市场；承诺在市场的每栋建筑安装电梯；还承诺为原告办理属地经营的营业执照。2017年4月，原告因而与被告签订进场经营合同和管理服务合同，租赁上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场34号116AB室(以下简称系争房屋)用于经营酒店用品。之后，原告入驻，按约付款，进行装修。然到目前为止，被告不仅未按承诺投放广告、安装电梯，还向包括原告在内的广大租户隐瞒市场只能经营食品，导致原告未能取得属地经营的营业执照，致使原告一直未能正常、合法经营，只能将系争房屋作为仓库使用，造成原告一直亏损，给原告带来严重的经营损失。故原告诉至人民法院，要求判如所请。被告九洲世贸辩称，同意第1项诉讼请求，但不同意返还租金、管理费，因为原告使用了系争房屋；不同意退还经营保证金，因为被告有权没收；不同意赔偿装修损失，因为经司法鉴定，系争房屋的装修残值极低，被告也不会利用；不同意赔偿经营损失，这是原告经营的商业风险，且也没有证据证明其遭受的经营损失。被告协助原告注册过上海焱生酒店用品公司，注册地址为上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX号，法定代表人为朱冬，原告以该公司名义经营，这说明原、被告以实际行动变更了进场经营合同第5条的约定，并且九洲世贸市场是可以办理非食品类营业执照。审理过程中，反诉原告九洲世贸向本院提起反诉，请求：1.判令反诉被告朱院生支付2018年5月1日起至2020年4月30日止的租金及管理费；2.反诉被告朱院生支付逾期支付租金违约金(以90,150元为基数，分别自2018年4月1日起、2019年4月1日起计算至实际清偿之日止，均按年利率24%标准)；3.反诉被告朱院生支付逾期支付管理费违约金(以9,220元为基数，分别自2018年4月1日起、2019年4月1日起计算至实际清偿之日止，均按日万分之五标准)。案件审理过程中，反诉原告变更反诉请求：1.反诉被告朱院生返还系争房屋；2.反诉被告朱院生支付2018年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金及管理费(分别按90,150元/年、9,220元/年标准计算)；3.反诉被告朱院生支付逾期支付租金违约金(以90,150元为基数，分别自2018年4月1日起、2019年4月1日起计算至实际清偿之日止，均按年利率24%标准)；4.反诉被告朱院生支付逾期支付管理费违约金(以9,220元为基数，分别自2018年4月1日起、2019年4月1日起计算至实际清偿之日止，均按日万分之五标准)。事实和理由：2017年4月4日，反诉原、被告签订进场经营合同和管理服务合同，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，还约定了租金、管理费支付，违约责任等条款，但反诉被告仅支付了第一年的租金、管理费，之后再未付款，且一直占用系争房屋。故反诉原告九洲世贸提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告朱院生辩称，同意在人民法院判决后，再向反诉原告返还系争房屋；不同意反诉原告的其余全部诉请，因为是反诉原告违约在先，反诉被告无法正常使用系争房屋；对反诉原告主张的租金及管理费的标准予以认可，但对其主张的违约金计算标准认为均过高，要求人民法院调低。反诉被告曾向反诉原告提供了办理营业执照的相关材料，但反诉原告为其办理了焱生公司的营业执照，并非属地经营的营业执照。反诉被告多次找过反诉原告，要求办理属地营业执照。本院经审理认定事实如下，2017年4月24日，原、被告签订进场经营合同。第一条约定原告将系争房屋(合计1间、建筑面积为84.2平方米)出租给被告；2017年5月1日至2018年4月30日的租金为81,955元，于签订本合同时支付；2018年5月1日至2019年4月30日的租金为90,150元，于2018年4月1日前支付；2019年5月1日至2020年4月30日的租金为90,150元，于2019年4月1日前支付；经营范围为酒店用品。第二条约定自2017年5月1日起计租，每年度各免租1个月；免租期执行办法：……2、每间(1-2层共92平方米)商铺必须达到高档装修标准(费用30,000元以上，包括商铺统一广告牌)；一楼装修低于18,000元，影响市场公共形象的，应自觉转至二楼经营，否则按违约处理。第三条约定租金一年一付，先付后用。第四条约定1、市场管理服务费、商业用水、用电等其他收费标准和支付方式根据市场统一约定的标准履行；……4、二楼商铺使用特别约定：因多数入驻商户希望改造楼道宽度和电梯使用。原告同意在有改造楼道宽度和电梯使用的情况下，二楼商户同意包干增加使用费(含电梯维修和电费)0.30元/平方米/天。自原告开始享受通道拓宽后和电梯使用时开始计使用费，工程开工先付一半。第五条约定被告协助原告按规定办理属地工商营业执照、食品及相关产品许可证等经营所需的有关证照手续；原告依法经营，遵守国家法律、法规、政策，合理使用系争房屋，按时缴纳租金及各项应付费用；原告必须按国家有关规定，办理好系争房屋属地营业执照、税务登记、许可证等证照手续进行合法经营，按规定建立台账制度，否则由此造成的后果，由原告负全部责任。第六条约定……4、原告投入的商铺装修内容和费用在合同终止或在原告违约造成租赁合同提前终止的，装修装潢的设施若属于系争房屋不可分割的依附物，其所有权无偿归被告所有(可移动设施除外)，被告不予赔偿或补偿，原告对此无异议。……6、原告在合同期满或其他原因解除租赁合同的，在合同到期或解除合同之日起七日内自行撤除可移动物品。期满后，被告有权收回系争房屋并对其内的财物进行全权处理，被告不给予原告补偿，原告对此无异议。第七条约定……3、原告未按时向被告交纳租金、市场经营管理服务费等费用，每逾期1天，承担当期应缴总金额1‰的违约金，并按此累计。……5、本合同期内，如遇国家宏观政策调整、城市规划修整、自然灾害、战争、瘟疫不可抗力因素，以及政府有关执法机关根据国家法律法规发出不得经营或生产的通知，原、被告双方均不负违约责任。原、被告同意听从政府指导的合理解决办法。第八条约定若原告违约，被告可以根据合同约定和《产品质量和食品安全经营责任承诺书》及《上海九洲世贸综合市场经营户消防安全承诺书》(以下简称消防安全承诺书)的约定，将原告经营保证金转为原告的违约金，被告不再退回经营保证金。第十一条约定本合同应与管理服务合同、《上海九洲世贸综合市场商户文明公约》(以下简称文明公约)、《入驻九洲世贸市场经营产品质量和食品安全责任承诺书》(以下简称产品质量和食品安全责任承诺书)、消防安全承诺书同时签订并生效。当日，原告出具文明公约、产品质量和食品安全责任承诺书、消防安全承诺书；原、被告还签订管理服务合同。第一条约定根据松江区人民政府批准，被告为九洲世贸综合市场经营管理的责任公司，承担本市场商铺的统一业态规划经营管理责任，同时本着坚持本市场“四个统一”经营管理模式特点，原告委托被告管理维护九洲世贸综合市场内的系争房屋达成一致并签订本合同。第二条约定系争房屋的经营维护管理服务费统一为0.30元/平方米/天。第三条约定原告应依据本合同向被告交纳管理服务费及其他各项费用；原告必须维护市场整体利益，服从市场业态功能分区经营，服从市场管理服务机构，执行市场管理制度，办理进场经营的各类证照，按规定交纳各项税费。第五条约定被告按合同要求依法对市场公共部位进行维护、修缮、服务与管理，建立、健全市场管理档案；遵守并根据国家法律、法规，结合实际情况，制定市场管理制度，供共同执行；维护商铺业主和经营者的合法权益，维护市场正常经营活动的基本条件和既有的服务设施；协助原告房屋装饰装修申报登记，及时将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知原告；根据原告申请，为原告提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等特约有偿服务；参照相同行业实行的水、电收费标准向原告收取水、电、宽带网络等费用。第十一条约定委托管理期限为自签订合同之日起至依法解除合同之日止。第十二条约定为了稳定市场经营发展，保证支持市场良好、规范的经营秩序。原告向被告交纳市场商铺规范合法经营保证金20,000元。第十三条约定管理费以先付后用为原则，原告以年度为期提前一个月向被告交纳。第十九条约定原告未能及时缴纳市场商铺房管理服务费、被告代收代缴的水、电费及其他相关费用，每逾期1天向被告支付欠费金额万分之五的滞纳金。当日，原告向被告支付了经营保证金20,000元及2017年5月1日至2018年4月30日的租金81,955元、管理服务费9,220元。之后被告向原告交付系争房屋，但双方未办理房屋交接手续；交房时，系争房屋内原有装修：地砖、阁楼、洗手间、东面有一块玻璃。原告进场、装修。另查明，系争房屋于2013年5月6日核准登记至案外人上海松江礼品城有限公司名下。再查明，2019年9月10日，上海市松江区市场监督管理局答复本院，称依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于九洲世贸综合市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，涉案房屋所在市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动。因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此我局未对涉案房屋内经营者采取取缔行为。依据上述所提及的会议纪要，涉案房屋目前无法办理经营范围除食品以外的营业执照。公司在其住所之外设立经营场所应当依法办理登记。公司经营过程中，使用异地营业执照的，由公司登记机关依照相关法律法规处理。本案诉讼前，原、被告均未向对方发过解除房屋租赁关系的通知，在案件审理过程中一致确认进场经营合同和管理服务合同于2019年8月27日解除。原告申请对系争房屋内形成于2017年5月的装修残值进行司法鉴定(评估时间节点为2019年8月27日)，并为此支付鉴定费用4,320元。本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年12月2日出具《工程造价鉴定意见书》(SPM-JD-XXXXXXXXXX号)，作出鉴定结论：系争房屋内形成于2017年5月的装修，评估时间节点为2019年8月27日的装修造价为108,562元，装修残值为24,817元。原告对《工程造价鉴定意见书》中的装修造价认可，但认为由于被告欺诈招商，应按照造价赔偿装修损失，不应当按照合同期计算残值。被告对《工程造价鉴定意见书》中的装修造价不认可，认为：1、(靠墙)货架、吧台均为可移动物品，不应纳入评估范围；2、其中材料费和其中主材费两项重复计算，其中材料费已经包括了其中主材费；3、费用表中第2至11项的税费并未实际发生，应当扣除。上海市建设工程监理咨询有限公司出庭答复：1、根据税法相关规定，租赁固定资产装修残值根据租赁期内剩余期限进行摊销计算；2、系争房屋内的货架、展示架均用螺栓固定在地面、墙面，又是根据系争房屋的尺寸定制的，拆除后可能会造成墙面、地面损坏，且搬到其他地方可能无法正常利用，因此根据一般惯例，认为是已经形成附合的房屋装修；3、其中材料费和其中主材费两项分别独立，并未重复，其中主材费是根据材料信息网导入的价格，其中材料费是针对材料信息网上没有价格的材料，市场询价后人工录入的；4、费用表中第2至11项是在按照聘请有资质的装修公司的情况下，根据上海2016定额，计算得出的。以上事实，有进场经营合同、管理服务合同、收据、照片、工程造价鉴定意见书等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的进场经营合同及管理服务合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据合同约定，原告承租系争商铺用于经营酒店用品，属地工商营业执照等由被告协助办理。但根据上海市松江区市场监督管理局的复函，涉案九洲世贸市场早在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，被告作为该市场的经营管理者对此事先明知，但仍然与原告签订上述租赁合同并承诺协助办理相关营业执照，现原告因无法办理属地的营业执照，影响其正常经营，致使合同目的无法实现，主张系争两份合同解除，于法有据，本院予以支持。鉴于本案诉前原、被告均未发送过书面解除合同通知，且原、被告均同意以本案第一次开庭之日即2019年8月27日作为合同解除之日，本院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，被告作为出租人，在明知涉案市场不允许从事预包装食品经营以外其他经营活动的情况下，仍向原告招商进行出租，对租赁合同解除，应承担主要过错责任；而原告作为承租人及实际经营人，在租赁合同订立过程中应尽相应的谨慎注意义务，在未能办理营业执照时，应及时行使解除权，归还房屋，避免损失扩大，故对合同解除应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及减损义务履行情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担30%的责任，被告对造成的损失承担70%的责任。关于原告主张的经营损失，原告审理中明确系争房屋一直由其经营使用，且其并无证据证明因属地营业执照无法办理导致其产生相应的经营损失，故对于该项诉请，本院不予支持。关于原告的装修损失问题，根据鉴定意见书，就系争商铺截止至合同解除之日，即2019年8月27日，已形成附合的装饰装修残值为24,817元，该部分的损失应由被告承担70%的赔偿责任，即17,371.90元。原告主张按照装修造价赔偿，无法律依据，本院不予采纳。被告要求扣除货架、吧台、电扇等物品费用的意见，因该部分属于已形成附合部分的装饰装修，故该辩论意见本院不予采信。另，合同解除后，原告要求返还经营保证金20,000元的诉请，于法有据，本院予以支持。因原告至今仍占有使用系争商铺，合同解除后，被告要求原告搬离并返还系争商铺的反诉请求，于法有据，本院予以支持。原告应向被告支付其租赁期间的租金及占有使用期间的占有使用费。本院综合考虑原、被告双方的过错责任、原告的减损义务等因素，本院酌定原告应向被告支付自2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金57,368.50元(81,955元×0.7)，现原、被告双方一致确认，原告已支付该期间的租金81,955元，故被告应向原告返还差额24,586.50元。因被告在第三次庭审之日才明确要求原告搬离系争商铺，而原告明确表示不同意搬离，故原告应向被告支付2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金63,105元(90,150元×0.7)，2019年5月1日起至2019年12月27日期间的租金及占有使用费(按63,105元/年的标准计算)；另外原告应向被告支付2019年12月28日起至实际搬离之日止的占有使用费(按90,150元/年计算)。关于被告主张的管理费，根据双方合同的约定，该部分为被告对系争房屋进行经营维护管理的服务费，原告应按约予以支付，故原告要求返还已付的管理费的诉讼请求，本院不予支持，且原告应向被告支付2018年5月1日起至实际搬离之日止的管理费(按9,220元/年计算)。鉴于无法办理属地营业执照的主要过错在于被告，被告在本案审理过程中，一直坚称可以办理相关营业执照，故原告虽延期支付租金及管理费，但可视为其因无法办理属地营业执照而行使抗辩权的结果，故对于被告要求原告支付逾期支付租金及管理费违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱院生与被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于2017年4月24日就坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场34号116AB室房屋签订的《九洲世贸商户进场经营合同》《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》于2019年8月27日解除；二、原告(反诉被告)朱院生于本判决生效之日起十日内腾空并返还被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场34号116AB室房屋；三、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱院生2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金24,586.50元；四、原告(反诉被告)朱院生于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2018年5月1日起至2019年12月27日止的租金104,771.59元；五、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱院生经营保证金20,000元；六、原告(反诉被告)朱院生于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2019年12月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按90,150元/年标准计算)；七、原告(反诉被告)朱院生于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2018年5月1日起至实际返还房屋之日止的管理服务费(按9,220元/年标准计算)；八、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱院生装修损失17,371.90元；九、驳回原告(反诉被告)朱院生的其余诉讼请求。十、驳回被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,453元，减半收取计4,726.50元，由原告(反诉被告)朱院生负担(已付)，反诉案件受理费减半收取计2,461元，由被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担(已付)。鉴定费4,320元，由原告(反诉被告)朱院生负担1,296元(已付)，由被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担3,024元(于本判决生效之日起十日内直接支付给朱院生)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年一月二十一日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。