沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初17430号 原告：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号，统一社会信用代码11210100001583439Y。 负责人：陈杰，该局局长。 委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。 被告：沈阳市水门厂，住所地沈阳市和平区桂林街83号，统一社会信用代码91210102117769518P。 法定代表人：席桂兰，该厂厂长。 委托诉讼代理人：徐绍凯，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。 原告沈阳市房产局与被告沈阳市水门厂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳市房产局的委托诉讼代理人王爽、被告沈阳市水门厂法定代表人席桂兰、委托诉讼代理人徐绍凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳市房产局诉称，被告多年来一直承租原告位于和平区柳州街36号，建筑面积258平方米直管公房，租金按照政府指导价格计算。被告自1997年1月起一直拖欠房租，截至2018年12月被告共拖欠租金1684409.76元，截至2019年6月被告共拖欠利息513179.65元，两项共计2197589.41元。为维护国有资产收益，防止国有资产流失，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付陈欠租金1684409.76元(自1997年1月1日起—2018年12月31日，房屋面积258平方米）和迟延支付的利息；2、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告沈阳市水门厂辩称，一、被告系特困企业，从95年来一直停产，只有几人留守，该厂于1998年负债改制，由席桂兰改制为个人独资企业，改制后的企业仍停产，职工放假，和平区工业局与该厂在改制文件债权债务中，无该租赁房屋的相关信息。原告起诉后经被告查询，原、被告于1995年7月1日签订了公房租赁合同，合同约定：甲方(原告)将位于和平区和平大街二段28里1号，建筑面积258平方米的房屋租给乙方(被告)用于仓储使用，租赁期从1995年7月1日至1998年7月1日，共计三年，租金标准执行沈价发1995年55号文件，每平方米每月租金为8.72元，计每月2249.76元。合同还约定，无正当理由拖欠租金累计达6个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋。该房屋是原告在马路边儿用旧砖、油粘纸及石棉瓦建的违建房屋，无房证，系违章建筑，被告当时在该房装的是积压的产品，由于房梁折断，墙体脱落，墙体漏水长毛，长青苔，将被告的产品造成生锈、作废，被告多次要求原告对房屋进行维修，原告均放任自己的维修义务，从来没有对该房进行过维修。无奈被告自己出资将房梁加固，房顶做防水等予以维持，由于该房确实无法使用，被告于1996年将该房屋交付原告，接收的房管员姓李，事实上原告对该房不管理、不维修、不收租金，早已放弃了对该房的权利。从本案的房屋租赁合同中可以看到租赁期从1995年7月1日至1998年7月1日，如被告6个月不交房租，原告有权终止合同、收回房屋，而原告在此期间即不收取租金，也不收回房屋，更不维修该房，以实际行动放弃了对该房的权利。二、民法通则136条规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第5条规定，租房合同中当事人约定分期履行的，其诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算，本案被告从1996年即解除了房屋租赁合同、交回房屋、拒付租金(按季度支付房租)，诉讼时效由此而发生，而原告明知自己的权力被侵害，而未在一年内向人民法院对被告主张权利，已丧失了胜诉权，为此被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。三、关于租金的问题，由于该房漏水不能使用，我们已在1996年将房交回，房租我们交了一个季度，我们欠了21个月租金（1995年4月—1996年12月末），不是原告说的168万。四、关于利息问题，我们租赁合同中没有利息约定，没有违约金约定，我们不同意原告该项诉讼请求。五、关于原告分段计取房屋租赁费，我们认为是错误的，双方租赁合同租金标准约定了以1995年55号文件执行，租金可协议收费，按双方合同，可在租期内计取，租期外不计取，本案中原告是按不同时期的文件分段计取的，我们认为这是指导性价格，不是强制性价格，双方租赁租金有约定，不适用上述文件的递增情况，现在租金已市场化，指导价格违反了合同法自治原则的规定，我们租赁原告的房屋离我们厂区有一公里，不在我们厂区内，所以我们租赁房屋没有任何意义。 经审理查明，原告沈阳市房产局（出租方、甲方）、和平区房产局（受托人）与被告沈阳市水门厂（承租方、乙方）签订《公用公房租赁合同》一份，约定“甲方将座落于和平区和平大街2段28里1号（现门牌号码变更为和平区柳州街36号）共2栋，分别为1栋117平方米和3栋141平方米，总建筑面积258平方米的房屋出租给乙方用于仓库。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回。租赁期共3年。租金标准按沈价发[1995]55号文件执行，每平方米月租金8.72元，计2249.76元，租金交纳时间为每季度首月25日前付清……租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。合同约定的租期届至后，原、被告双方未续签房屋租赁合同。庭审中，原告向本院提交了2015年12月10日、2016年12月10日、2017年12月10日、2018年12月10日的催缴通知及催缴租金情况说明，以证明原告向被告催缴租金的事实，但庭审中其自述上述材料“无人配合签收，未具体送达给任何人……水门厂具体地址在涉案房产附近……从未去过水门厂办公地址送达……”被告则自述其于1996年12月腾退涉案房屋。 另经现场查勘，和平区柳州街36号1栋117平方米房产曾经营快餐店，现已停止营业；和平区柳州街36号3栋141平方米房产处于闲置状态。原、被告双方对房屋的上述现状予以认可。 上述事实，有当事人向法庭提供的《公用公房租赁合同》、房产管理户卡、新门牌号码登记表、房屋使用情况说明、照片等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《公用公房租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告提出的1997年1月1日至1998年6月30日期间的租金及相关时间段利息问题。合同约定，涉案房屋的租赁合同期限截止至1998年6月30日，被告虽辩称其已于1996年年末搬离，但未提供证据予以佐证，被告应支付该期间房屋租金。但根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年8月15日起诉至法院，该债权已超诉讼时效保护期间，故对于原告提出的诉求，本院不予支持。 关于原告提出的1998年7月1日至2018年12月31日期间的租金及相关时间段利息问题。本案中，原告虽提供证据证明其于2015年12月10日起向被告催收租金，但其催收行为始于合同截止期限的17年后，且庭审自述“无人配合签收，未具体送达给任何人……水门厂具体地址在涉案房产附近……从未去过水门厂办公地址送达……”通过上述陈述可知，原告作为房屋的出租方，多年来未向被告催收房屋租金，该行为与常理不符。且，租赁合同期限届满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，未达成续租合意，原告亦无法证实被告存在继续占有、使用涉案房屋的事实，故对于原告提出的要求被告承担上述期间房屋租金及利息的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈阳市房产局的诉讼请求。 案件受理费12190元，由原告沈阳市房产局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年一月七日 书记员 郭潇月 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。