北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22744号原告（反诉被告）：北京城乡黄寺商厦有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街15号。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：袁丁，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焕之，北京市安理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京现代佰隆物业管理有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇西小营南环路10号院3幢3086号。法定代表人：衣龙，董事长。委托诉讼代理人：于晓雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：董馨硕，北京现代佰隆物业管理有限公司职员。被告：衣龙，男，1976年7月11日出生，汉族，北京现代佰隆物业管理有限公司董事长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于晓雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司（以下简称城乡公司）与被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司（以下简称佰隆公司）、被告衣龙（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。城乡公司的委托诉讼代理人袁丁、李焕之，佰隆公司的委托诉讼代理人于晓雪、董馨硕，衣龙的委托诉讼代理人于晓雪、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城乡公司向本院提出诉讼请求：1、判令佰隆公司将位于北京市朝阳区黄寺大街15号北京城乡黄寺综合楼（北京城乡黄寺商厦有限公司）腾退并交还城乡公司；2、判令佰隆公司、衣龙连带支付城乡公司房屋租金24639722.32元（合同租赁期间自2015年10月1日至2017年12月5日共计796天，共计租金52339722.32元，佰隆公司及衣龙已交纳租金2770万元，尚欠付24639722.32元）；3、判令佰隆公司、衣龙连带支付城乡公司房屋占用费25709587.2元（占用费按照每天65753.42元的标准计算，自2017年12月6日开始计算至2018年12月31日，因为佰隆公司自2019年1月开始继续向城乡公司交纳占用费了）（年租金2400万元除以365天得出日租金65753.42元）；4、判令佰隆公司、衣龙连带支付城乡公司违约金（违约金以6000元每天的标准，自2016年11月25日计算至佰隆公司、衣龙实际付清租金之日止）（年租金2400万元除以12个月乘以千分之三得出6000元每天）；5、判令佰隆公司、衣龙连带支付城乡公司欠缴水电费5073153.31元（2017年4月10日至2018年3月15日）；6、判令佰隆公司、衣龙连带支付城乡公司因欠缴水电费给城乡公司造成的利息损失（以5073153.31元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2017年4月10日开始计算至实际给付之日止）。事实和理由：2015年9月16日，城乡公司、佰隆公司签订《房屋租赁合同》，佰隆公司租赁城乡公司位于北京市朝阳区黄寺大街15号房屋。合同约定租期为2015年10月1日至2025年9月30日。其中2015年10月1日至2018年9月30日的年租金为2400万元。每三个月支付一次，支付时间为每一付款周期的上月的第20至25日。合同签订之前，城乡公司已将房屋交付佰隆公司。2017年11月6日，因佰隆公司拖欠租金，城乡公司向佰隆公司邮寄《提前终止房屋租赁合同通知》，城乡公司与佰隆公司于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》已经于2017年12月5日解除。因佰隆公司系一人有限责任公司，衣龙作为佰隆公司的唯一自然人股东兼法定代表人，其个人账户与佰隆公司存在混同。现城乡公司诉至法院，望法院判如所请。衣龙辩称：不同意城乡公司的全部诉讼请求，衣龙系代表佰隆公司履行，不是个人行为，且未出现财产混同。佰隆公司不存在拖欠租金。1、2015年9月底佰隆公司进场后发现房屋不具备适租状态，后佰隆公司对房屋进行更新、改造，2016年5月1日正式具备适租条件，合同中约定1个月免租期，故租金起算时间应为2016年6月1日。2、双方合同约定佰隆公司承租用途为经营性商业出租，签订合同时城乡公司也明确告知佰隆公司房屋具备转租条件。但佰隆公司在承租房屋后，办理营业执照时，因城乡公司经营范围中没有出租商业用房，致使佰隆公司无法转租。且无法办理装修施工许可证，导致佰隆公司耽误装修进度3个月。3、因承租房屋不具备使用条件，经双方协商，佰隆公司为城乡公司垫付了28190793.26元更新改造费，对房屋进行改造。对该部分费用，佰隆公司提出同时履行抗辩权，双方曾协商对该部分费用争议进行搁置。4、房屋地下一、二层未进行租赁备案，导致佰隆公司无法正常使用。地下二层存在一个机房，该机房系城乡公司另行出租给了中国移动。故佰隆公司每年应支付城乡公司的租金中应扣除城乡公司与中国移动签订的租赁合同中涉及的租金（每年81000元），从2016年6月1日开始冲抵。地下二层中还有230平米的面积由城乡公司自用，亦应按照81000元/年的标准冲抵佰隆公司所应支付的租金，从2016年6月1日开始冲抵。5、城乡公司与佰隆公司签订《关于办理不动产权证书（房屋所有权证）更正登记委托协议》，约定佰隆公司代办房产证更正登记，城乡公司给予佰隆公司不少于四个月的免租期。6、佰隆公司代城乡公司垫付居民遮光费72.5万元，城乡公司一直未支付佰隆公司。7、双方租赁合同中约定城乡公司应向佰隆公司提供物业服务，城乡公司未提供，佰隆公司自行聘用人员进行物业管理，造成每年200万元的支出。8、城乡公司所主张的水电费中包含其自用部分及公共区域的水电费，该部分费用不应由佰隆公司负担。不认可按照1.1元/度的标准支付。9、佰隆公司未收到城乡公司的解除通知，不同意解除合同。城乡公司强制要求佰隆公司腾退，干扰佰隆公司正常经营。截止到城乡公司起诉时，佰隆公司已经缴纳租金2770万元，所以不存在违约，不应支付城乡公司违约金，且双方违约金约定过高。佰隆公司答辩并反诉称，不同意城乡公司的全部诉讼请求，佰隆公司不存在拖欠租金。1、2015年9月底佰隆公司进场后发现房屋不具备适租状态，后佰隆公司对房屋进行更新、改造，2016年5月1日正式具备适租条件，合同中约定1个月免租期，故租金起算时间应为2016年6月1日。2、双方合同约定佰隆公司承租用途为经营性商业出租，签订合同时城乡公司也明确告知佰隆公司房屋具备转租条件。但佰隆公司在承租房屋后，办理营业执照时，因城乡公司经营范围中没有出租商业用房，致使佰隆公司无法转租。且无法办理装修施工许可证，导致佰隆公司耽误装修进度3个月。3、因承租房屋不具备使用条件，经双方协商，佰隆公司为城乡公司垫付了28190793.26元更新改造费，对房屋进行改造。对该部分费用，佰隆公司提出同时履行抗辩权，双方曾协商对该部分费用争议进行搁置。4、房屋地下一、二层未进行租赁备案，导致佰隆公司无法正常使用。地下二层存在一个机房，该机房系城乡公司另行出租给了中国移动。故佰隆公司每年应支付城乡公司的租金中应扣除城乡公司与中国移动签订的租赁合同中涉及的租金（每年81000元），从2016年6月1日开始冲抵。地下二层中还有230平米的面积由城乡公司自用，亦应按照81000元/年的标准冲抵佰隆公司所应支付的租金，从2016年6月1日开始冲抵。5、城乡公司与佰隆公司签订《关于办理不动产权证书（房屋所有权证）更正登记委托协议》，约定佰隆公司代办房产证更正登记，城乡公司给予佰隆公司不少于四个月的免租期。6、佰隆公司代城乡公司垫付居民遮光费72.5万元，城乡公司一直未支付佰隆公司。7、双方租赁合同中约定城乡公司应向佰隆公司提供物业服务，城乡公司未提供，佰隆公司自行聘用人员进行物业管理，造成每年200万元的支出。8、城乡公司所主张的水电费中包含其自用部分及公共区域的水电费，该部分费用不应由佰隆公司负担。不认可按照1.1元/度的标准支付。9、佰隆公司未收到城乡公司的解除通知，不同意解除合同。城乡公司强制要求佰隆公司腾退，干扰佰隆公司正常经营。截止到城乡公司起诉时，佰隆公司已经缴纳租金2770万元，所以不存在违约，不应支付城乡公司违约金，且双方违约金约定过高。现佰隆公司反诉要求，1、判令城乡公司给付佰隆公司垫付的设备、设施更新改造费用28190793.26元；2、判令城乡公司给付佰隆公司垫付的第四层遮挡居民补偿款725000元；3、判令城乡公司给付佰隆公司物业管理费600万元（按照每年200万元的标准，自2016年6月1日起计算至2019年5月31日）。城乡公司针对佰隆公司的反诉辩称，不同意佰隆公司的反诉请求。1、对于设备设施更新改造费，这个费用不应该由城乡公司承担，佰隆公司根据设备设施更新情况说明，要求城乡公司垫付更新改造款，但对于该说明真实性，城乡公司不予认可。佰隆公司存在套打的情况。2017年12月24日，根据佰隆公司发给城乡公司的函，改造费用、水电费等这个事情双方一直没有解决，城乡公司2017年11月11日就起诉了，不可能在起诉之后在出具情况说明。这个更新情况说明是出现在2015年9月16日正式合同之前，通过租赁合同第4条现状交付，可以证明已经解决完毕了。根据合同第6条第1款第3项约定，乙方对设施改造自行负担。合同第6条第2款第6项，设备设施更新改造还应当以租赁协议约定为准，应该佰隆公司承担。根据佰隆公司向城乡公司出具的申请书，在签订正式合同之前，佰隆公司已经入驻涉案房屋，已经发现了设备设施问题。2、关于遮挡居民补偿款，这不是应该由城乡公司承担的。数额也不认可。3、关于物业管理费，根据租赁合同第3条第2项，租金中包括物业管理费，这个意思就是城乡公司不再向佰隆公司收取物业费，而不是物业费是单独的合同义务。城乡公司没有收佰隆公司物业费，且城乡公司已为佰隆公司提供物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议事实如下：北京市朝阳区黄寺大街15号-2至-1层地下室，1至4层登记在北京城乡贸易中心股份有限公司名下。2015年9月，北京城乡贸易中心股份有限公司出具《房屋租赁授权委托书》，将上述房屋委托城乡公司进行出租，委托期限自2015年9月1日至2030年9月30日。2015年9月16日，城乡公司（出租方、甲方）与佰隆公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区黄寺大街15号北京城乡黄寺综合楼（北京城乡黄寺商厦有限公司）（下称涉案房屋）出租给乙方经营使用，使用面积地下二层至地上四层共计18012.19平方米。（剔除现有租户味多美，肯德基及其设备占用面积）全部租赁给乙方使用。除非甲乙双方按协议约定解除或经协商同意提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止。每三个月支付一次租金，租金数额为该年度租金的四分之一。本合同装修免租期为一个月，即2015年9月1日至2015年9月30日。起租日期为2015年10月1日。第一年至第三年每年租金为2400万元，租金递增幅度为每三年递增3%。乙方应于2015年10月1日前支付首期租金，此后乙方应于每一付款周期的上月的第20日-25日前支付该付款周期的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之三支付违约金。延期十五天甲方有权停止乙方的经营活动，延期三十天，甲方有权终止合同，并有权追究乙方违约责任。乙方所支付的租金中已包括物业管理费，甲方不得以此或者其他名目再向乙方收取或者要求乙方向他方缴纳该类费用。乙方在租赁期间需独自承担：水、电、煤气、通信（电话）、排污、垃圾消纳、空调设备等费用。电费单独安表计量。电费收取按甲方总表电量，电力公司收取的总电费/总电量*乙方分表电量=乙方应承担的电费金额，电费按月收取。水费单独安表计量。水费收取按乙方实际用水量*政府规定的行业水费标准=乙方应承担的谁费金额，水费按月收取。乙方按经营规模，自费设计和改造上、下水及排污系统设施，所发生的排污费用由乙方承担。甲方应于2015年9月10日前将涉案房屋腾空并向乙方进行现状交接，包括但不限于房产、水电以及相关设备。双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产现状交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。第二日是为乙方进场日。租赁期内，甲方应保证租赁房产及相关设备设施具备安全、良好的适租状态。甲方负责租赁房产的消防安全，并保证水、电、空调、电梯、供暖等保持良好的运营状态，如乙方对前述设备设施进行改造，则乙方自行负责。甲方负责提供乙方履行正常合法手续需甲方提供的相应文件，包括但不限于房产证明、授权委托书等。乙方负责租赁区域内的日常管理、维修，如水、电、煤气管道、下水道疏通、维护与保养，并根据有关消防要求定期维修清理，费用由乙方承担。租赁期间，乙方自行负责本单位的防火治安、物业管理及安全生产等工作。甲方无违约，乙方迟延未按约定时间支付租金及其他费用达一月以上的，甲方有权提前终止合同，收回房屋。乙方在租赁期间，如未按时缴纳甲方租金及其他各项费用满15天，甲方有权停水、停电、停气关闭经营场所，一切损失由乙方自行负责，并由乙方按违约部分千分之三向甲方支付违约金，如缴纳日届满30天乙方仍未支付租金和其他费用，甲方有权解除合同并扣除乙方保证金。本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，修改及补充协议经双方授权人签署书面文件为准。按照本合同规定的原则，由甲乙双方共同协商的补充条款和有关文件，与本合同具有同等法律效力。2015年9月25日，城乡公司（作为甲方）与佰隆公司（作为乙方）签订《黄寺综合楼物业管理补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定租赁合同保证金600万元。乙方在租赁期内可进行转租，乙方与第三方签订的转租协议需经甲方同意并备案后生效。甲、乙双方共有涉案房屋物业管理服务项目1、物业共有部位的维修、养护和管理，物业共有部位包括：房屋的承重结构，（基础、承重墙体、梁柱、楼盖）、水泵间、电表间、电话分线间等；2、物业共有设备设施的运行、维修、养护和管理。物业共有设备设施包括：绿化、道路、雨水检查井、配电室、水泵房、热交换站、空调冷却塔、煤气调压站、消防水池、中央监控系统、消防栓等；3、雨水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序、安全、消防等事项的管理；6、保证电力系统安全运行的高压配电室昼夜值班和高低压设备设施及线路的维护、保养、维修；7、日常用水供应负责至乙方的上水口，保证供水系统正常运行的管线、阀门等设备设施的维修、维护、保养；8、正常的空调供应，中央空调系统制冷剂、设备的运行、维修、维护和保养；9、冬季供暖的运行，供暖锅炉及附属设备的维修、维护及保养；10、物业档案资料管理。甲方责任为：1、保证高低压设备正常运行，高压配电室24小时值班，日常维护、维修至乙方承租范围的电力主线上口；2、保证消防中控室24小时监控，每班消防值班人员不少于2人；3、协助乙方进行上、下水改造，日常维修至乙方承租范围的进口阀，协助乙方办理用水指标；4、负责中央空调制冷机、设备运行、维护和保养，协助乙方承租范围内的改造；5、负责冬季供暖。乙方责任为：1、乙方租赁范围内，自行设计和改造后的各种设备、设施、各种管线等由乙方自行维修、维护和保养；2、按餐饮业要求配备消防灭火器；3、承担装修改造期间水、电等乙方发生的消耗费用；4、有关物业管理法规中应由乙方承担的相关责任。2015年9月4日，佰隆公司向城乡公司出具申请书，显示“致城乡公司：我公司现已进入实际装修阶段，现场实际考察后，发现大厦消防系统、新风系统、监控系统、污水处理系统以上设施已无法正常使用，原遗留装修全部拆除并重新改造，导致我公司预算费用大量增加，我公司愿意将大厦改造后达到各政府部门的改造标准，取得相应的合格证书，以便今后大厦安全的正常运营，所以我公司加大了基础设施的更换费用。故申请双方租赁合同中的保证金请贵司予以减少，我公司恳求保证金为人民币600万元，将余出的费用用于基础设施的更换改造。其次，因我公司股东担心今后公司增项、增资、扩充公司业务发展问题，不同意将股权抵押……”城乡公司提交催缴通知，用以证明因佰隆公司拖欠租金，城乡公司于2016年10月22日向佰隆公司发函要求其缴纳。佰隆公司对该证据真实性不予认可，称未收到催缴通知。2016年11月14日，佰隆公司出具回函，显示“一、未交清部分租金理由：1.关于设施设备的改造，我公司于2015年09月开始入驻本物业，设施设备老化无法正常使用。2.我公司与原静雅酒店完全属于两个业态，关于设施设备的改造问题，我公司已向城乡公司多次沟通无果，为了保证设施设备正常使用，我公司付出巨大的财力与物力。我公司原计划四至六个月的装修改造期，由于设施设备的更换，装修改造期整整用了一年的时间。3.免租期：前期在考察该项目时，我公司预计免租期为四至六个月，可贵公司只给了一个月的免租期（其中包括消防改造、空调系统改造、外立面改造、燃气管线改造），与实际近2万平米的商业装修改造严重不符。……二、诉求……1.大厦新换设施设备费用由贵公司承担。2.鉴于大厦设施设备老化我公司无法正常使用，直接影响我公司的工程进度，原合同双方签订的免租期为一个月，现特向贵公司申请免租期延长至六个月。3.鉴于大厦现在经营状况，同时也本着双方互利共赢的原则，特向贵公司申请年租金降至2000-2100万元整。……三、承诺如贵公司同意我公司诉求或贵司从其他方面给予我公司补偿的，我公司将做出以下承诺：1.我公司承诺2016年12月31日前将2016年10月31日前所欠贵公司所有款项一并结清……2.如以上诉求贵公司一项不予准许的，自2017年1月1日起，我公司将停止向贵公司缴纳任何费用，并保留向法院提出法律诉讼的权利……”佰隆公司支付城乡公司押金及租金具体情况如下：2015年8月31日支付押金280万元，2015年10月10日支付押金120万元，2015年10月12日支付押金100万元，2015年10月13日支付租金80万元，2015年11月6日支付租金320万元，2016年2月6日支付租金200万元，2016年3月16日支付租金50万元，2016年3月31日支付租金50万元，2016年4月8日支付租金50万元，2016年4月22日支付租金50万元，2016年4月29日支付租金100万元，2016年7月13日支付租金50万元，2016年8月10日支付租金50万元，2016年10月16日支付租金200万元，2016年12月15日支付租金150万元，2017年1月6日支付租金120万元，2017年2月3日支付租金100万元，2017年3月17日支付租金360万元，2017年3月31日支付租金840万元。庭审中，佰隆公司、衣龙均认可双方在个人财产与公司财产之间存在财产混同。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于涉案房屋交付情况城乡公司称其已于合同签订之前将涉案房屋现状交付佰隆公司。佰隆公司称2015年10月1日其正式进场，但因涉案房屋不具备适租条件，遂进行更新改造，2016年4月底施工完毕，2016年5月1日正式具备适租条件。城乡公司对此不予认可，称佰隆公司已于2015年9月将涉案房屋对外出租，并提交佰隆公司与柏润（北京）体育文化产业发展有限公司（以下简称柏润公司）、杨书林、北京东方良子企业管理有限责任公司（以下简称东方公司）的租赁合同予以佐证。其中佰隆公司与柏润公司的租赁合同签订于2015年9月28日，租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，双方约定佰隆公司于2015年10月15日前将房屋交付柏润公司；佰隆公司与杨书林的租赁合同签订于2015年11月15日，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，免租期自2015年11月15日至2016年4月30日，双方约定佰隆公司于2015年11月15日将房屋交付杨书林；佰隆公司与东方公司的租赁合同签订于2015年11月21日，租赁期自本协议由2016年1月1日起生效（具体起租日以佰隆公司满足东方公司开业条件为准），双方约定佰隆公司于2015年11月24日将房屋交付东方公司。佰隆公司对三份租赁合同真实性予以认可，但称其2016年5月1日才开始收取租金，并提交情况说明予以佐证。城乡公司对上述情况说明真实性无法确认。经询，双方针对房屋交接未办理交接手续。2、关于设施更新改造情况佰隆公司提交《关于黄寺商厦设备设施现状及更新改造的情况说明》（以下简称《改造情况说明》），显示：城乡公司与佰隆公司于2015年9月正式签署房屋租赁合同，双方约定租赁用途为综合经营管理写字楼、餐饮、住宿、影视娱乐，租赁保证金改为500万人民币，办理交接手续正式入驻后，保证金转为押金，免租期一个月。由于大厦设备设施无法正常运行，城乡公司与佰隆公司无法正常交接，佰隆公司无法入驻装修，如按约定到月底交纳租金，则佰隆公司实际上并不存在免租期。由于城乡公司申请、审批流程繁琐，设备设施改造更新专项资金到位时间漫长，导致城乡公司无法正常履行合同，故要求佰隆公司先行垫付设备设施更新改造等款项，将设备设施全部更新改造完毕，符合大厦整体运营需求，与此同时城乡公司提供相应证照，配合佰隆公司取得相应合格证书以达到安全适租可入场状态，双方正式办理交接手续后佰隆公司入驻装修，城乡公司同意佰隆公司对以下设备设施进行改造：从市政管线处接水到每一层东、西管井；西侧广场新挖一个化粪池，从西侧到东侧地下一层新增排污管道；地下一层到每层东、西管井新做排水管线，北侧新增两套厨房排水管线；南侧新增两套厨房排水管线；地下二层新增一大一小两个隔油池，新接西侧化粪池到市政排污管线；将大厦原排污管线接至市政排水管线；电气增容改造至2500KW；更换所有老化电缆，从地下一层总配电室新做电缆到每层东、西管井配电柜；原有燃气管线报停、销户；更换原有五部旧电梯；新增两部新电梯；新加广告牌电缆；重新做大厦整体消防（剔除地下二层消防）；购置冷暖主机、冷却塔及进出水管；更换软化水泵；更换大厦北侧烟道；重做四层楼顶防水；大厦重做弱电工程，监控系统；广场重新夯实铺砖，广场北侧硬化地面，挖设室外雨水槽；拆除四楼楼顶违建及支付因四层违建产生的遮光费；对楼内每层天井填平改造；在四楼楼顶给肯德基空调机组做雨搭……”落款处有城乡公司及佰隆公司的盖章。城乡公司对该证据真实性不认可，本院依据城乡公司申请委托北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称京安拓普）对《改造情况说明》中城乡公司的公章是否系城乡公司所盖、公章与字迹形成的先后时间、正文与落款油墨是否同一时间形成进行鉴定。2018年11月26日，京安拓普出具京安拓普[2018]鉴（文）字第159号鉴定意见书，认定《改造情况说明》中城乡公司公章印文与城乡公司样本公章印文系同一公章所盖，落款处为先打字迹后加盖印章印文。对正文与落款油墨是否同一时间形成无法鉴定。双方对鉴定意见均予以认可。本院对《改造情况说明》真实性予以确认。虽《改造情况说明》未写明日期，但结合文意，本院认定其形成于双方《房屋租赁合同》签订之后。关于佰隆公司更新改造支出情况，经佰隆公司申请，本院委托北京东方华太工程咨询有限公司（以下简称华太公司）对涉案房屋佰隆公司更新改造的设备设施的造价进行鉴定（具体范围以《情况说明》中所涉及的改造范围为准）。2019年8月12日，华太公司出具（2018）京0105民初22744号司法鉴定报告书，鉴定结论为佰隆公司更新改造造价7308370.72元。城乡公司对鉴定结论予以认可，佰隆公司不予认可，申请补充鉴定，并补充鉴定检材，对于补充检材中，出图日期显示为2019年的图纸，城乡公司不认可真实性，因佰隆公司对出图日期未能进行合理解释，本院对该部分图纸真实性不予认可，不作为鉴定依据，但仍向华太公司提交，以作为华太公司现场勘验时的参考。对于佰隆公司提供的2005年及2016年的图纸，本院予以认可，作为鉴定检材向华太公司提交。同时，本院确定举证期截止时间为2019年9月16日，逾期不再收取检材。2019年11月11日，华太公司出具（2018）京0105民初22744号司法鉴定补充报告书，确认维持原鉴定结果中金额4455413.32元，参考2005年及2016年图纸鉴定金额4052718.07元。参考2019年图纸鉴定金额4149581.82元，对该部分金额，因佰隆公司提供的图纸真实性未予认可，机电工程大部分为隐蔽工程，无法根据现场测量，故该部分金额仅作为参考依据。另外，佰隆公司于2019年11月4日及2019年11月7日自行单方补充包括新增电梯钢结构图纸（电梯井道资料仍不齐全）、西侧化粪池至市政排污管线的顶管施工方案等，华太公司对此部分未计入鉴定结果，但给出参考造价，其中西侧化粪池至市政排污管线造价263313.48元；电器增容改造至2500KW造价427899.36元；电梯井道钢结构造价290776.97元（目前提供的资料仍不齐全）。佰隆公司对补充鉴定报告意见不予认可，并申请鉴定人出庭接受质询。针对佰隆公司提出的异议，城乡公司、佰隆公司、华太公司再次到现场进行勘验.2019年12月5日，华太公司出具现场勘验记录表及项目估价表，根据现场勘验情况，增加造价金额1205967.65元。城乡公司对全部鉴定意见予以认可。佰隆公司认为项目估价表中第12项燃气管线报停、销户估价过低，补充鉴定报告中单列项应计算在总造价中，对其他鉴定意见予以认可。本院对华太公司出具的鉴定意见予以确认。针对补充报告单列项，经本院询问，鉴定人称虽2019年图纸形成在后，但根据现场勘验情况，2019年的图纸具有一定合理性，故本院对2019年图纸对应的鉴定金额予以认可。对于西侧化粪池至市政排污管线造价、电器增容改造至2500KW造价、电梯井道钢结构造价，该部分工程系现场客观存在，且具备合理性，故对该部分金额，本院予以认可。本院确认《改造情况说明》中所涉及的佰隆公司更新改造费用为14845670.67元。3、关于免租期限佰隆公司提交《关于办理不动产权证书（房屋所有权证）更正登记委托协议》（以下简称《委托协议》），用以证明佰隆公司为城乡公司提供房产证变更服务，城乡公司承诺给予四个月免租期以折抵服务费。其中《委托协议》显示：“……黄寺商厦（甲方）现委托佰隆公司（乙方）为其办理房屋所有权证（现更名为不动产权证书，以下统称为房屋所有权证）更正登记手续。委托事项1、乙方接受甲方委托办理甲方所有的坐落于北京市朝阳区黄寺大街15号黄寺商厦房屋的房屋所有权证更正登记手续相关事宜。2、本协议服务费用折抵乙方租赁黄寺商厦不少于四个月免租期。3、黄寺商厦原房屋所有权证证载面积为18012.19㎡，实际面积为18412.19㎡，故增加后的不动产登记证证载面积应当为18412.19㎡……”落款处有城乡公司及佰隆公司的盖章。城乡公司对该证据真实性不认可，本院依据城乡公司申请委托京安拓普对《委托协议》中城乡公司的公章是否系城乡公司所盖、公章与字迹形成的先后时间、正文与落款油墨是否同一时间形成进行鉴定。2018年11月26日，京安拓普出具京安拓普[2018]鉴（文）字第159号鉴定意见书，认定《委托协议》中城乡公司公章印文与城乡公司样本公章印文系同一公章所盖，落款处为先打字迹后加盖印章印文。对正文与落款油墨是否同一时间形成无法鉴定。双方对鉴定意见均予以认可。本院对《委托协议》真实性予以认可。城乡公司认可其确实委托佰隆公司为其进行不动产变更登记，根据城乡公司提交的房屋所有权证显示，2016年7月5日，涉案房屋登记面积为18412.19㎡。故本院认定佰隆公司已履行《委托协议》中的义务。现佰隆公司依据《委托协议》主张4个月免租期，本院予以认可。4、关于地下二层占用情况佰隆公司提交涉案房屋地下二层的照片、钥匙交接表，用以证明佰隆公司将地下二层中四间办公室房屋交给城乡公司使用。城乡公司对上述证据真实性予以认可，认可其曾占用部分房屋，但在2016年9月之后将占用房屋交付佰隆公司，对此未举证证明。双方均认可城乡公司占用房屋面积为230㎡。城乡公司提交其与中国移动通信集团北京有限公司（以下简称移动公司）的房屋租赁协议，显示：城乡公司将涉案房屋地下二层西南侧库房共计77平方米的房屋出租移动公司，用以建立移动通信2-041号黄寺大街机房。租赁期限自2014年10月22日至2019年10月21日。租金总额40.5万元。城乡公司称在与佰隆公司签订租赁合同之前该机房就亦存在，房屋交付系现状交付，佰隆公司考察时已考虑到基站情况。佰隆公司对租赁合同真实性予以认可，认可现状交付，但认为该部分面积租金应抵扣其应向城乡公司交纳的租金。5、关于城乡公司是否影响佰隆公司正常营业佰隆公司称因城乡公司出租涉案房屋时没有商业出租的经营范围、地下二层未进行备案，故影响其对外出租，且导致其申报建设工程施工许可证被多次退回，影响其进场施工。且城乡公司多次要求佰隆公司腾房，干扰其正常经营，但对此均未能举出有效证据证明。6、关于物业费负担情况佰隆公司称，根据《房屋租赁合同》约定，其向城乡公司支付的租金中包含物业管理费，但城乡公司并未提供物业服务，其自行承担了涉案房屋的物业服务，相关费用应由城乡公司承担。具体服务内容包括涉案房屋内外卫生服务、垃圾清运、承租区域内设施日常维修养护、运营（包括电梯、水管、消防等）、安保、楼外绿地景观的养护。关于物业服务费用，佰隆公司提交劳动合同、消防合同、环卫合同、消杀承包合同、烟道清洗合同，用以证明其雇佣物业服务人员的支出。城乡公司对上述合同真实性予以认可，对于上述合同中涉及会计、出纳、招商部、工程部的劳动合同与本案无关，对于保安、保洁、环卫、消杀承包合同未标明服务地点，关联性不予认可。城乡公司称其已完成合同约定的物业服务，并提交劳动合同、服务合同、工资明细等证据佐证。佰隆公司认为上述证据只针对2017年7月之后，无法证明2016年5月就已经提供服务，且部分服务城乡公司只为自己提供了服务，没有为佰隆公司提供。7、关于水电费负担情况城乡公司提交水电费发票、农业银行对账单、水电摘抄表、水、电费用量表，用以证明2017年4月至2018年3月佰隆公司欠付水电费情况，佰隆公司对上述证据真实性认可，认可城乡公司实际交纳情况，认可表数用量，但认为该部分用量已包含公共区域及地下二层办公室水电费用量，这部分费用不应由佰隆公司负担。2017年3月之前及2018年4月之后的水电费，佰隆公司按照城乡公司主张的计算标准进行交纳水电费。经询，本案中，双方均同意按照水费9.5元/立方米、电费1.05元/度的标准计算水电费。8、关于遮挡补偿款佰隆公司提交委托书、张云英的迁移承诺书及收条、《关于黄寺项目施工扰民的补偿决定》、曹海燕的补偿协议书、魏淑梅、刘桂芬、李淑敏、孙彩凤、沈玉华、王桂娟的补偿协议书及汇款回单，用以证明城乡公司委托佰隆公司处理涉案房屋遮光扰民等事宜，佰隆公司为此支付补偿款725000元。其中《委托书》显示：“我单位北京城乡黄寺商厦有限公司委托北京现代佰隆物业管理有限公司，处理关于北京市朝阳区黄寺大街15号综合楼的遮光扰民事宜。”落款处有城乡公司的盖章。迁移承诺书显示：因占用面积，佰隆公司补偿张云英8000元；《关于黄寺项目施工扰民的补偿决定》显示：因佰隆公司2015年10月开始拆除工作，补偿11户居民每人500元；补偿协议书显示：因涉案房屋四楼加建及广告牌补偿曹海燕12万元、补偿魏淑梅、刘桂芬、李淑敏、孙彩凤、沈玉华、王桂娟各10万元；银行回单显示衣龙向魏淑梅、刘桂芬、李淑敏、孙彩凤、沈玉华、王桂娟各转账6万元。城乡公司对上述证据真实性予以认可，关联性、证明目的不予认可，其确实委托佰隆公司处理遮光扰民事宜，但未委托进行付款，且遮光、占用、扰民与城乡公司无关，款项不应由城乡公司负担。9、关于解除通知的送达城乡公司提交《提前终止房屋租赁合同通知》、公证书、EMS网络查询单，用以证明其于2017年11月13日通过公证向佰隆公司邮寄送达解除合同通知，佰隆公司于2017年11月15日签收。其中，《提前终止房屋租赁合同通知》写明：因佰隆公司欠付保证金、租金，故城乡公司主张双方租赁合同于2017年11月26日提前终止。EMS网络查询单显示邮件于2017年11月15日经单位收发章签收。佰隆公司对公证书真实性予以认可，对EMS网络查询单真实性不认可，称并未收到过《提前终止房屋租赁合同通知》。另，城乡公司提交《沟通函回函》，用以证明解除通知送达佰隆公司，《沟通函回函》显示，城乡公司称已多次发函给佰隆公司，要求2017年11月27日终止租赁合同，并督促佰隆公司洽谈终止合同事宜。落款处有许建宇签字，城乡公司称该回函系现场实际送达，许建宇系佰隆公司保安队长。佰隆公司对《沟通函回函》真实性不予认可，并否认许建宇系其单位员工。本院认为，本案中，城乡公司和佰隆公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在法定的无效事由，应认定为合法有效，当事人均应按照合同履行义务。本案中，双方争议的焦点问题有五：一、租赁房屋交付时间和免租期限如何确定。二、佰隆公司能否根据同时履行抗辩权拒付租金。三、改造费用的负担和数额。四、城乡公司在合同履行过程中是否存在其他违约行为。五、物业费、水电费、遮挡费负担问题。其中争点一、二涉及城乡公司解除租赁合同是否符合法律和合同约定。以下分别论述。一、关于第一个争议焦点关于房屋交付问题。《房屋租赁合同》虽约定了房产交付的书面确认程序，但自合同实际履行至今，双方均未按照约定签订交付确认书，故无法以书面证据确认交付时间。城乡公司主张已于2015年9月交付涉案房屋。根据佰隆公司2015年9月4日向城乡公司提交的《申请书》可以认定佰隆公司实际于2015年9月接收了房屋，但房屋设备设施尚需更新改造以达到适于使用状态。佰隆公司认为设备设施更新改造期间不应计算租金。本院认为，首先，根据审理查明的情况，佰隆公司在明知涉案房屋存在设备设施无法使用的情况下接收了涉案房屋，并自2015年10月至其自述的2016年5月改造完毕期间持续支付租金900万元，上述事实系其以自身行为表明同意支付设备改造期间的租金。现佰隆公司在已支付租金情况下再行主张该期间不应支付租金，该主张与实际履行事实不符，本院不予采纳。其次，佰隆公司代城乡公司实施改造工程，对于工程进度是明知的，在改造工程竣工后，其未通知城乡公司参加竣工验收，亦未通知办理交接，导致改造工程实际完工时间难以确定，佰隆公司应对未依约办理交接手续导致的不利后果承担责任。据此，结合佰隆公司在2015年9月至11月期间已从事房屋转租等经营行为，本院确认涉案房屋的起租期自佰隆公司正式入场日期，即2015年9月开始。根据《委托协议》，佰隆公司代为办理不动产变更登记取得的四个月免租期，以及双方《房屋租赁合同》中约定的一个月免租期，城乡公司应给予佰隆公司共计5个月免租期。租金起算基准日为2016年2月1日。二、关于第二个争议焦点本院认为，佰隆公司以垫付改造费用请求权对抗租金支付义务的同时履行抗辩主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。据此，同时履行抗辩权的发生，需具备以下条件：一是须当事人因同一双务合同互负债务。二是合同中没有约定履行的先后顺序，且双方互负的债务均已届清偿期。三是对方当事人未履行或者未按照合同约定正确履行债务。四是对方当事人的对待给付义务的履行是可能的。上述条件的认定，应根据当事人主张其行使同时履行抗辩权时的双方合同履行的具体情况判断。具体到本案，首先，佰隆公司垫付改造费用债权数额并非确定债权，尚未达到支付条件，且债权未能确定原因在于佰隆公司。根据《改造情况说明》，佰隆公司系代为城乡公司进行改造施工，并为城乡公司垫付工程款。佰隆公司自述全部改造工程已于2016年5月施工完毕，但直至2018年3月收到诉状，佰隆公司作为实际组织施工方既未通知城乡公司参与竣工验收，亦未向城乡公司报送竣工结算材料，更从未明确确定提出垫付改造具体金额，甚至在诉讼中，直至本案规定的举证时效期限届满即2019年9月16日，佰隆公司作为证据材料持有人仍不能提交全部结算资料。据此，其仅以未经结算、未经确认数额的概括工程款债权对抗城乡公司到期租金支付请求权，明显缺乏依据，城乡公司在此情况下未向佰隆公司支付改造工程费，不能认定为未履行或者未按照合同约定正确履行债务。其次，同时履行抗辩权应当在对待给付义务范围内行使。本案，《改造情况说明》并未约定垫付工程款的给付时间。截至2016年11月14日，佰隆公司在未明确数额情况下向城乡公司主张垫付改造费用之日，佰隆公司到期租金债务2400万元，实际缴纳租金1200万元。截至佰隆公司收到本案起诉状之日即2018年3月28日，佰隆公司应付租金5400万元，佰隆公司仅支付2770万元。佰隆公司虽在诉讼中主张垫付更新工程款为28190793.26元，但与本案最终鉴定意见明显不一致。故可以认定佰隆公司所负租金债务明显高于其改造工程款金额，其主张同时履行抗辩权在数额上不具有对等性，佰隆公司始终处于违约状态。综上，可以认定佰隆公司未依约向城乡公司支付租金，构成根本违约，城乡公司有权解除合同，佰隆公司否认收到解除通知，本院确认自佰隆公司收到起诉状之日为合同解除之日。三、关于第三个争议焦点《改造情况说明》明确约定佰隆公司系为城乡公司垫付改造工程费并约定了施工范围。城乡公司在该说明上加盖公章，故说明对双方具有合同约束力，城乡公司对此虽不予认可，但未提供相应反证，应承担不利后果。经鉴定及质证，本院确认合理造价部分为14845670.67元。佰隆公司要求城乡公司返还该垫付费用，本院予以支持。四、关于第四个争议焦点佰隆公司主张涉案房屋地下二层存在基站，该部分包含在佰隆公司承租范围之内，但已由城乡公司出租给案外人，故要求其向城乡公司支付的租金中折抵该部分租金。但根据城乡公司与佰隆公司《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的交付方式系现状交付，在佰隆公司签订合同之时基站既已存在，且在合同的后续履行过程中，佰隆公司并未提出异议，应视为佰隆公司认可基站的存在。关于地下二层办公室的占用，根据佰隆公司提交的钥匙交接表，佰隆公司将地下二层的办公室钥匙交予城乡公司，可视为其允许城乡公司对地下二层办公室的使用。此外，涉案房屋的租赁系整体租赁，租金为固定数额，并不以合同约定的面积计算租金数额，且在合同履行过程中，涉案房屋所有权证经过变更，佰隆公司实际使用面积反而大于合同签订时约定面积。佰隆公司称地下二层未经过备案，影响其经营。城乡公司营业执照范围影响其进场装修，城乡公司阻扰其经营，但对此均未举证证明，故对其主张，本院不予认可。综上，城乡公司在合同履行过程中并不存在违约行为，佰隆公司主张扣减租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。五、关于第五个争议焦点1、关于物业费佰隆公司依据《房屋租赁合同》主张要求城乡公司承担物业服务，但双方《房屋租赁合同》仅约定租金包含物业管理费，并未约定具体物业服务内容及金额，无法认定双方针对物业服务进行明确的约定。《补充协议》关于物业服务内容亦未进行明确的划分。城乡公司与佰隆公司各自举证证明组织了部分物业服务，佰隆公司在合同履行中从未对此提出异议，应视为双方均认可现有物业服务提供模式。佰隆公司作为整体承租人，其自行支出物业增值服务，该部分费用亦应由其自行承担。综上，佰隆公司关于物业费的请求，本院不予支持。2、关于遮光扰民费根据城乡公司出具的《委托书》，可以认定城乡公司委托佰隆公司处理涉案房屋的遮光扰民问题。《委托书》中并未限定具体权限，故本院认定，佰隆公司因涉案房屋的遮光扰民问题，与居民签订协议并支付补偿款均在城乡公司的委托权限之内。现城乡公司抗辩称遮光扰民与其无关且未委托佰隆公司进行付款，本院不予认可。经核定，佰隆公司实际支出遮光费36万元，应由城乡公司承担。剩余费用，因佰隆公司未提交实际付款凭证，无法证明实际支出情况，对该部分费用，本院不予支持。关于给付张云英的占用费，并不在城乡公司委托范围之内，对该部分费用，本院不予支持。3、关于水电费双方争议焦点为公共区域及地下二层办公室水电费应由谁来负担。因公共区域在佰隆公司承租范围内，故公共区域的水电费应由佰隆公司负担。地下二层由城乡公司占用区域的水电费应由城乡公司负担。因地下二层占用部分未单独计表，故对该部分用电用水量，本院予以酌定。经核，佰隆公司应支付城乡公司2017年4月至2018年3月水费677996元、电费4187359.63元。城乡公司关于水电费利息的主张无事实依据，本院不予支持。综上，本院确认双方之间的租赁合同于2018年3月28日解除，合同解除后，佰隆公司应将涉案房屋腾退给城乡公司，并支付使用和占用期间的租金和占用费。经核算，自2016年2月1日起算，截止到2018年3月27日，佰隆公司共应支付租金51775342.47元，佰隆公司已支付2770万元，还应支付24075342.47元。关于占用费，城乡公司主张参照合同约定按每日65753.42元的标准计算，该主张符合法律规定，佰隆公司应支付2018年3月28日至2018年12月31日的占用费18345204.18元。关于违约金，因佰隆公司逾期缴纳租金，应向城乡公司支付逾期付款违约金，佰隆公司虽抗辩违约金约定过高，但根据佰隆公司的欠款情况，城乡公司主张的违约金计算标准并不过分高于其实际损失，故对其违约金的主张，本院予以支持。因佰隆公司系一人公司，公司财产与股东衣龙财产存在混同，故衣龙应与佰隆公司承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区黄寺大街15号北京城乡黄寺综合楼（北京城乡黄寺商厦有限公司）腾空并返还给原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司；二、被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司、被告衣龙于本判决生效之日起七日内连带支付原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司房租二千四百零七万五千三百四十二元四角七分；三、被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司、被告衣龙于本判决生效之日起七日内连带支付原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司占用费一千八百三十四万五千二百零四元一角八分；四、被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司、被告衣龙于本判决生效之日起七日内连带支付原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司违约金（按照每日六千元的标准，自二〇一六年十一月二十五日计算至实际给付之日止）；五、被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司、被告衣龙于本判决生效之日起七日内连带支付原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司水费六十七万七千九百九十六元、电费四百一十八万七千三百五十九元六角三分；六、原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司垫付的更新改造费用一千四百八十四万五千六百七十元六角七分；七、原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司垫付的居民补偿款三十六万元；八、驳回原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355339元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担118446元（已交纳），被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司负担236893元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费108189元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担57340元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司负担50849元（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担（已交纳）。公告费260元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担（已交纳）。笔迹鉴定费13500元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担（已交纳）。评估鉴定费220000元，由原告（反诉被告）北京城乡黄寺商厦有限公司负担110000元（北京现代佰隆物业管理有限公司已预交，北京城乡黄寺商厦有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付北京现代佰隆物业管理有限公司），被告（反诉原告）北京现代佰隆物业管理有限公司负担110000元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  李文丹审 判 员  于 婷二〇二〇年一月三日法官助理  许 萌书 记 员  刘 月