苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10512号原告：吴江市迪购礼品有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇横扇社区南举路77号。法定代表人：柳晓岚，执行董事。委托诉讼代理人：陈瑜，江苏米来律师事务所律师。被告：苏州前道五金有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇八坼友谊村。法定代表人：俞立新，董事长。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原告吴江市迪购礼品有限公司（下称迪购公司）与被告苏州前道五金有限公司（下称前道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告迪购公司的委托诉讼代理人陈瑜，被告前道公司的法定代表人俞立新到庭参加诉讼。后因审理需要，依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告迪购公司的委托诉讼代理人陈瑜，被告前道公司的委托诉讼代理人姜国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪购公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年7月15日签订的《厂房出租合同》及《协议》；2、被告返还原告房屋租金100000元及租房附加费用10000元；3、被告返还原告房屋租赁保证金10000元；4、被告支付原告实际损失116000元；5、被告赔偿原告装修损失费40000元；6、被告支付原告搬运费10000元、拆除装修2600元、运垃圾费1100元，共计13700元；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月26日，原、被告双方签订《厂房出租合同》及《附件》一份，约定由原告租赁被告位于吴江八坼经济开发区吴变大道和联华路交汇处，租赁建筑总面积为1000平方米(楼层为第三层)的工业标准厂房。双方约定租赁期限自2017年7月15日起至2020年7月14日止。约定的年租金为人民币100000元。租金在每期租赁期开始前，全年一次性支付。被告同时收取了原告10000元人民币的租赁保证金。原告于2019年7月5日支付了第三年的租金及租房附加费用，后被告单方面要求解除前述未到期的合同及附件，双方多次协商无果，现原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请依法判决。被告前道公司辩称，1、本案租赁合同已经双方合意解除，无需判决解除。双方租赁合同约定的租赁物功能为工业用途，但原告擅自使用于商业用途，主要用于堆放网店商品和办公，不符合消防要求。2019年3月，政府相关部门检查后，要求整改，并要求拆除升降机，安装外电梯。原、被告遂协商提前解除租赁合同，并于2019年6月27日在微信中就解约后果达成一致意见，2019年6月29日，双方就腾退房屋达成一致意见，至此双方就解约意向、返还租赁物、租房、押金等相关条款已经达成合意，原租赁合同已经解除。2、被告已将剩余租金及附加费退还原告。合同约定，承租人应于到期前30天，即2019年6月15日前支付下一年租金，因双方已于2019年6月29日达成解除合同合意，故原告未按约支付租金。但原告于2019年7月初突然反悔，并于2019年7月5日支付了第三年度租金10万元和附加费1万元。2019年8月2日，被告扣除原告实际腾退房屋前的租金及附加费后，已将余款103900元退还原告。3、关于保证金1万元，原告结清水电等费用后，被告可马上返还。4、原告主张的实际损失116000元没有依据。首先，原告提供的新租赁合同真实性无法确认，并且未提供相应租金的付款凭证，不能证明其实际支出为每年259200元。其次，租金与租赁物的具体位置、楼层、新旧程度等均有关系，不能简单的以合同租金差额来确定。即使原告的合同真实，合同差价也只有10400元。5、原告主张的装修损失4万元，没有事实依据。首先，根据合同约定，原告如需另行装修需征得被告书面同意，但被告并未同意原告装修，损失应由原告自行承担。其次，原告提供的装修支出系第三人出具的证明，需有转账凭证并由第三人出庭接受质证后才能认定。再次，上述单据合计69024元，扣除可再利用部分，余值为58424元，分摊三年，平均每年折旧为19475元。6、关于原告主张的搬运费、拆除装修费、垃圾清运费等，没有依据。租赁结束后恢复原状是承租人的法定义务，如果双方租赁正常到期，承租人亦应当恢复原状，上述费用非提前解约的额外损失，无需赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月26日，前道公司（甲方）与迪购公司（乙方）签订《厂房出租合同》一份，约定由迪购公司承租前道公司所有的坐落于吴江区八坼经济开发区吴变大道和联华路交汇处的厂房，租赁面积为1000平方米（楼层为第三层），厂房类型为工业标准厂房，功能为工业用途，包租给乙方使用，由乙方自行管理。厂房的租赁期限为三年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止。合同第三条第一款约定，该厂房租赁每平米年租金为人民币10元，年租金合计为100000元。租金全年一次性支付，支付日期在到期月前30天支付第二年租金。乙方如逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以所拖欠租金总额的千分之五，如拖欠租金超过1个月，甲方有权收回该厂房，保证金不予退还。合同第三条第二款约定，甲、乙双方一旦签订合同，乙方同时向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币10000元。租赁期届满，在乙方向甲方交付了全部应付租金及本租赁合同所产生的其它费用，并按本合同规定承担向甲方交换租赁物等所约定的责任三天内，甲方将向乙方无条件归还租赁保证金。合同第四条第一款约定，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、环卫等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。合同第五条第四款约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。原则上不得破坏甲方原有设施及布局。合同第七条第四款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自付。如遇市政拆迁或租赁期满后乙方不再承租，甲方不作任何补偿。装修、改建增加的附属物产权归甲方所有，乙方无权对此主张权利或要求甲方给予补贴。2017年7月15日，前道公司与迪购公司签订《协议》一份，双方约定从2017年7月15日起，每年租房附加费用为12000元。2019年6月，前道公司通过微信通知迪购公司，称“……尽量抓紧时间搬，（三治办）叫我尽量早点，要检查，谢谢！”迪购公司回复称“月底有个人家搬走，我搬进去。”前道公司在微信中回复没到期的房租、押金等一起退给迪购公司。2019年7月5日，前道公司在发给迪购公司的微信中称“王老板你好！现在房租市场价150-180，不是底层，每月，多差不多这个价。”“我给你到7月十五号前搬完，7月十五号后就停电了，你自己看着办。”迪购公司在微信中称“现在是你想叫我搬，还是政府”，“政府叫我搬，文件在哪儿”，“你故意刁难我对吗？”2019年7月20日，迪购公司与前道公司因房屋租赁问题向苏州市吴江区公安局八坼派出所报警，公安机关告知双方通过诉讼或协商解决。另查明，2019年7月5日，迪购公司向前道公司支付租金100000元，附加费10000元。2019年8月2日，前道公司退还迪购公司租金及附加费103900元。签订《厂房出租合同》时，迪购公司向前道公司交纳押金10000元；庭审中，双方确认迪购公司尚欠前道公司水电费2689.24元。再查明，2019年7月22日，迪购公司与苏州市吴江正火速递有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由迪购公司租赁苏州市吴江正火速递有限公司的厂房，厂房面积为1200平方米，租金为18元每平方米，年租金为259200元。2019年8月3日，迪购公司通过转账方式向苏州市吴江正火速递有限公司法定代表人郑火根支付租金259200元。庭审中，迪购公司提交装修费用清单、送货单、视频光盘等证据，证明迪购公司对租赁厂房进行装修的事实。前道公司对装修费用清单、送货单的真实性不予认可，对视频光盘的真实性无异议，但认为视频仅能证明迪购公司已经将固定装修拆除，不能证明装修前房屋的状况，不能证明原告支出的装修费用。庭审前，迪购公司申请本院对涉案厂房的装修价值进行评估，后迪购公司陈述厂房装修已经自行拆除，并已恢复到承租前的状况，向本院撤回评估申请。迪购公司提交苏州通祥搬家有限公司开具的增值税发票一份，证明迪购公司共支出搬运费10000元、拆除装修费2600元、垃圾清运费1100元。前道公司对该证据的真实性无异议，但认为不应当由前道公司承担。以上事实，由原告提交的厂房租赁协议、附件、银行付款记录、微信聊天记录、接处警登记表、厂房租赁合同、付款凭证、装修费用清单、送货单、增值说发票、视频光盘，被告提交的微信聊天记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告迪购公司与被告前道公司之间签订的《厂房出租合同》依法成立并有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告前道公司以政府部门检查要求原告搬走为由，解除租赁合同，无相应证据证明，且该理由也不属解除租赁合同的法定事由，故被告解除合同的行为系违约行为。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告解除租赁合同，致使原告于2019年7月22日与苏州市吴江正火速递有限公司签订新的租赁合同，由此造成的租金差价损失，应由被告赔偿。关于损失的计算标准，原告提交的《厂房租赁合同》、租金支付凭证能够相互印证，并且约定的租金标准与被告在微信聊天中陈述租房市场价基本吻合，故本院以每月每平方18元计算，原告2019年7月22日至2020年7月14日的租金差价损失为117044元（18/30*1000*359-100000/365*359）,原告主张116000元，在法律规定范围内，本院予以支持。关于原告要求被告返还保证金的主张，根据合同约定，保证金应当在租赁期满返还，现双方合同已经解除，保证金应由被告返还，但原告承租厂房期间产生的水电费等应由原告负担，扣除水电费2689.24元后，被告应返还原告保证金7310.76元。关于原告迪购公司要求被告前道公司赔偿装修损失的主张，原、被告双方租赁合同第五条第四款和第七条第四款存在冲突，但原告在第一次庭审前已经将厂房装修拆除，将厂房恢复到承租前状态，致使装修损失无法确定，故原告要求被告赔偿损失的证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋租金及附加费的主张，因被告已实际返还，原告在庭审中也予以确认，故本院不再支持。关于原告要求被告支付搬迁费用的主张，租赁合同解除后，被告存在一定的搬迁损失，但原告仅提交增值税发票，不足以证明该费用与本案存在关联性，本院不予支持。关于双方租赁合同解除的时间，原告于2019年7月31日实际搬离厂房，本院确认租赁合同于该日解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告吴江市迪购礼品有限公司与被告苏州前道五金有限公司于2017年6月26日签订的《厂房出租合同》及2017年7月15日签订的《协议》于2019年7月31日解除。二、被告苏州前道五金有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴江市迪购礼品有限公司租金损失116000元。三、被告苏州前道五金有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴江市迪购礼品有限公司保证金7310.76元。四、驳回原告吴江市迪购礼品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由原告吴江市迪购礼品有限公司负担2488元，被告苏州前道五金有限公司负担1962元，被告负担部分于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐香宝人民陪审员  徐火观二〇二〇年一月二十日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。