广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0306民初36669号原告：胡俊峰，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：林冰，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋碧云，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：深圳航空有限责任公司，住所地：深圳市宝安区宝安国际机场深航办公大楼，统一社会信用代码91440300192211290H。法定代表人：宋志勇。委托诉讼代理人：赖湘平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。原告胡俊峰与被告深圳航空有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡俊峰的委托诉讼代理人林冰、被告深圳航空有限责任公司的委托诉讼代理人赖湘平、张晓静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认深航假日名居01栋2单元2601室商品房（暂定合同价格111397.48元，最后以实际评估价格为准）所有权属于原告；2、请求人民法院判决被告配合原告办理上述房屋的登记手续；3、请求人民法院判决本案诉讼诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年4月13日与被告签署《深航限价商品房认购确认申请书》并于2008年5月30日将54万元人民币贷款汇入被告指定的建房基金专用账户。2011年10月27日，原告向中国建设银行深圳市分行办理个人住房贷款，共贷款57万元用于向被告支付剩余购房款。2013年1月14日，原告与被告签署《入户装修特别事项约定》，约定对本商品房的装修事宜。2013年12月27日，原告与被告签署《收楼确认书》确认2014年1月1日正式把本商品房移交给原告。2018年11月6日，原告的银行贷款到期，银行贷款结清。由于办理不动产登记需要被告作为开发商即被告予以配合，原告在与被告的沟通过程中，被告以种种理由拒绝配合。为此，原告委托律师于2019年4月16日向被告法定代表人和法务部门发送律师函，被告仍然拒绝协商和配合。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、本案基本事实。（一）关于案涉假日名居项目限价商品房的基本情况：案涉房屋所在的深航假日名居项目，是我方为解决公司民航专业人员及人才住房紧张问题，经深圳市政府批准建设的限价商品房项目。该项目由我方通过招、拍、挂方式获得土地使用权，于2008年5月23日签订《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字（2007）4195号]。根据该土地使用权出让合同相关条款的规定，假日名居宗地编号为A001-0126，用地面积为92808.28平方米，土地使用年限是70年，土地用途为居住用地，土地性质为商品房；宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法，最高销售价格为宗地开发竣工并取得房地产权证时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%；销售、出租、转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，上述人员自取得房地产证之日起10年内不得转让。假日名居项目建设单位为我方，项目全部建设资金由深航及其子公司在职员工及我方共同出资筹集，员工资金是分两次缴纳的。按照国土部门的规定，该项目限价商品房属于现房销售，不采用预售方式，完成初始登记的时间是2014年12月25日，已办理完分户房地产证。（二）关于原告申购限价商品房的基本情况：原告于2006年10月1日进入深航，与深航建立劳动关系。2009年按照我方《深航限价商品房配售方案》的规定，以一类人员身份（飞行员）参与我方假日名居项目集资建房。2011年5月4日，我方与原告签订《十年服务期协议》，双方约定在我方连续工作满十年的条件下，原告将以成本价出售案涉房屋，否则，应当按照双方确定的周边房屋市场价80%的价格找补差价。该协议是双方的真实意思表示，各方应当遵照执行，但原告于2013年1月1日主动辞职，未能完全履行十年服务期约定。鉴于该项目是现售房，完成初始登记的时间是2014年12月25日，此时原告已经主动离职近两年，因此双方之间并未签署正式的《商品房买卖合同》，至今该涉案房屋仍登记在我方名下。二、本案属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于法院的受理范围，应当依法驳回原告的起诉。案涉房产并非市场商品房，我方与原告的集资建房、分房行为，实际上是以我方为主导地位的一方按照内部分房方案，将属于单位产权的房屋配售给原告，即该案涉房产的配售是深航基于解决公司员工住房问题，根据职工的贡献、业绩、任职时间、学历、考核等因素进行的。我方与原告之间有关案涉房产纠纷，在本质上就是一种单位内部建房、分房所引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案不属于人民法院的受理范围，因此依法应当驳回原告的起诉。三、我方与原告从未就深航假日名居1栋2单元2601室签订过《商品房买卖合同》，我方对案涉房产享有所有权，原告请求确认房产所有权不应得到支持。首先，案涉房产至今仍登记在我方名下。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。”因此，原告请求确认涉案房产所有权属于原告的请求，没有法律依据。其次，我方与原告至今从未就假日名居1栋2单元2601室签订过正式的《商品房买卖合同》。由于涉案房产所在的假日名居为现售房项目，项目办理初始登记的时间为2014年12月25日，双方于2011年5月4日签订《商品房订购合同》时，项目不具备销售条件，该《订购合同》仅为配合原告办理银行个人消费贷款所用，并非该涉案房屋正式的《商品房买卖合同》。因此，双方仅成立限价商品房的集资认购关系，该认购关系在本质上仅为合作建房关系，双方并未成立限价商品房的买卖合同关系。该限价商品房的买卖合同关系，必须是在双方自愿基础上另行签订。由于原告违反双方签订的《十年服务期协议》约定，不具备签订房屋买卖合同的条件，双方至今未签订《商品房买卖合同》。因此，原告请求确认涉案房产所有权的诉求，缺乏合同依据。四、原告违反《十年服务期协议》约定，我方有权要求原告依约补偿差价，在原告补偿差价之前，我方有权拒绝将涉案房屋销售给原告。原告主张我方配合办理涉案房屋登记手续，缺乏合同和法律依据。原告与我方在2011年5月4日签署《商品房订购合同》的同时，签署了《十年服务期协议》。签署该《十年服务期协议》时，深航假日名居周边市场房屋售价已逾18000元/平方米，按照《深圳市土地使用权出让合同》关于最高销售价为同片区、同类型、同品质商品房市场价格80%的规定，双方在该《协议》中确认以14400元/平方米作为计算案涉商品房价格基准价，该价格即为市场价格的80%，在此基础上我方同意以6204.04元/平方米的成本价格将案涉房屋出售给原告，但条件是原告在我方或其下属单位连续工作满十年。该约定是双方在平等自愿基础上签订的协议，应当遵守。原告所在的翡翠国际货运航空有限责任公司是我方持股51%的下属企业，于2013年9月被深圳市中级人民法院裁定受理破产申请。原告作为飞行员，属于航空企业稀缺的人才，翡翠航空破产时，绝大多数飞行员和航空技术人员均选择了入职我方，但原告于2013年1月1日从翡翠航空离职，也未入职我方及其下属企业。按照《十年服务期协议》第四条约定，原告应于离职日前向我方支付补偿差价，如有迟延，则应支付违约金。原告至今未支付任何约定好的差价，也未支付违约金，严重违反《十年服务期协议》的约定。我方在原告找补限价商品房差价之前拒绝与其签订正式《商品房买卖合同》，属于行使合同履行抗辩权的权利，完全符合合同法相关规定。因此，原告在双方没有签订正式《商品房买卖合同》的情况下，主张我方配合其办理涉案房屋的登记手续，缺乏合同和法律依据，不应得到支持。综上所述，我方与原告有关涉案房屋的纠纷，属于单位内部的建房、分房纠纷，不属于法院受理范围，依法应予驳回起诉；与此同时，我方与原告之间从未就案涉房屋签署过《商品房买卖合同》，双方之间不存在有关限价商品房买卖合同关系，原告请求确认涉案房屋所有权和要求原告配合办理房屋登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法也应当驳回其全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月13日，原告与被告签署《深航限价商品房认购确认申请书》，载明：本人胡俊峰，部门翡翠航空公司，身份证号码，已阅知《深航限价商品房配售方案》的所有内容，并承诺接受该方案所有条款的约束，包括但不限于以下规定：按照该方案，本人符合第一类人员的住房认购资格，现本人决定按第一类住房认购资格认购房屋，并已在规定的时间内将54万元的建房基金汇入公司指定的建房基金专用账户。特此申请认购《深航限价商品房配售方案》项下的宝安中心区A001-0126地块180平方米户型限价商品房一套。本人如果要求退房，同意按如下规定处理：一、本人权在签署正式房屋销售合同前可以提出退房申请，并按如下规定处理。1、本人辞职或公司根据《劳动合同法》第三十九条规定辞退本人，本人必须退房或人自身原因申请退房的，公司退还其缴纳的全部建房基金款本金。2、因公司原因或本人未出现《劳动合同法》第三十九条规定的情形，深航与其协商解除劳动合同，本人必须退房，公司退还其缴纳的全部建房基金款本金，并支付其同期活期存款利息。3、三年期满深航限价商品房未竣工，在签署正式房屋销售合同前，本人可以申请退房，公司退还其缴纳的全部建房基金款本金，并支付其同期活期存款利息。4、本人以贷款方式支付住房建设基金的，其贷款利息自行承担。5、在正式房屋销售合同签署后，不得退房。二、如果本人申请退房，本人承诺不向公司提出任何形式的住房保障要求，该要求包括但不限于：1、由公司提供的福利性质的住房（含准成本房。全成本房，社会微利房，成本微利房、限价商品房以及其他福利性质的住房）。2、由公司提供的出租房（含公司自有出租房，公司承租的转租给员工的出租房）。三、签署房屋销售合同后本人离职的，不能提出退房，只能按《十年服务期购房优惠减免合同》的规定处理；四、转岗或竞聘到深航集团内其他分公司、子公司或控股子公司的员工，不得离职。退休人员，不按离职处理。五、本人提出退房申请的，公司集中于每月的20-25日之间进行处理。2008年5月30日，原告将54万元人民币贷款汇入被告指定的建房基金专用账户。2011年5月4日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《商品房订购合同》，约定：1、甲方为解决专业人员及骨干员工住房困难，经深圳市政府批准建设了限价商品房项目，现就乙方向甲方订购该限价商品房事宜，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成本订购合同书；2、甲方经批准在该副土地上兴建商品房，项目名称为假日名居，根据《土地使用权出让合同书》规定，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法，乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让，该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；3、本合同第二条所规定房地产项目中的第1栋2单元2601房，其用途为住宅建筑面积为179.141平方米，甲乙双方约定本房地产按建筑面积计算购房总价款，总金额暂定为1111397.48元，待假日名居项目验收结算后，甲乙双方按照最终确定的购房总价款实行多退少补。2011年5月4日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《十年服务期协议书》，约定：1、深航假日名居1栋2单元2601号商品房，建筑面积179.141平方米，甲方拥有该商品房所有权，乙方为甲方控股子公司的在职员工；2、甲方双方已签署《商品房订购合同》，就乙方订购甲方深航假日名居1栋2单元2601商品房事宜，双方达成合意如下：本协议签署时深航假日名居周边市场房屋售价已逾18000元/平方米，甲乙双方同意本协议中深航假日名居以14400元/平方米作为计算本商品房价格的基准价；3、在一方同意“乙方需于甲方控股子公司处连续工作满十年的条件下”，甲方同意依照6204.04元/平方米的暂定价向乙方出售本商品房；该协议书另约定了未满十年服务期的差价计算方式及十年服务期的具体计算方式。2011年10月27日，原告向中国建设银行深圳市分行办理个人住房贷款，共贷款57万元用于向被告支付剩余购房款。2013年1月14日，原告与被告签署《入户装修特别事项约定》，约定对本商品房的装修事宜。2013年12月27日，原告与被告签署《收楼确认书》确认被告于2014年1月1日将涉案房产移交给原告占有使用。本院认为，涉案房产为非市场商品房，根据《深航限价商品房配售方案》，涉案房产的销售是深圳航空公司基于解决公司员工住房问题，根据职工的贡献、业绩、任职时间、学历、考核等因素进行配售，因此胡俊峰与被告之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回原告胡俊峰的起诉；本案受理费人民币7401元，原告已预交，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年二〇二〇年一月十六日书记员  谢晓帅书记员  石燕妃附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。