文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18050号原告:庄波，男，汉族，1977年5月12日生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李强，重庆万忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷梦，重庆万忠律师事务所律师。被告：重庆市海棱房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区龙泉村28幢2楼，统一社会信用代码91500107622029094A。法定代表人：何海模，董事长。委托诉讼代理人：彭轶，重庆立元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦懿，重庆立元律师事务所律师。被告：重庆源泽房地产经纪有限责任公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道宝桐路101号AB幢2-2-2号，统一社会信用代码91500112666411586W。法定代表人：汪天下，经理。委托诉讼代理人：肖宏，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桉，重庆中耀（渝北）律师事务所实习律师。原告庄波与被告重庆市海棱房地产开发有限公司（以下简称海棱公司）、重庆源泽房地产经纪有限责任公司（以下简称源泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员王先容、刘运祥组成合议庭公开开庭进行了审理，原告庄波及其委托诉讼代理人李强，被告海棱公司的委托诉讼代理人彭轶，被告源泽公司的法定代表人汪天下及其委托诉讼代理人肖宏、李桉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告庄波的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告海棱公司于2018年2月1日签订的《商铺认购书》；2、请求人民法院判决二被告共同退还原告购房款100万元，并支付从2018年2月1日起至付清该款时止按月利率2分计算利息；3、请求人民法院判决二被告共同赔偿原告100万元；4、请求人民法院判决被告承担本案案件受理费、保全费5000元、担保费1600元。事实及理由：原告与被告海棱公司于2018年2月1日签订《商铺认购合同》，被告海棱公司将其开发的位于重庆市北部新区泰山大道东段126号附1-1号（名义层负1层、物理层第3层）第S10号商铺出售给原告，合同价款100万元。原告将100万元购房款支付给被告。被告源泽公司系商品房保底销售代理公司，其向原告承诺于2018年5月为原告办理房屋所有权证。然而直至原告起诉，被告仍未为原告办理房屋所有权证。原告通过两江新区不动产登记中心查询得知，被告海棱公司将房屋出售给原告时，已经将该房屋抵押给银行，根本不能为原告办理房屋所有权证。现《商铺认购合同》的合同目的不能实现，原告无法取得房屋所有权，因此要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。遂起诉。被告海棱公司辩称：1、原告与我方没有任何法律关系，没有房屋买卖有效关系；2、原告从未向我方支付过任何认购金和购房款等；3、原告在起诉前，从未向我方主张过任何法律权利，印证了双方不存在权利关系；4、认购书中明确需另行签订正式合同，体现了5.1%的认购金，并未涉及其余款项，故其性质仅为认购不属于房屋买卖合同。从客观上看，案涉房屋在签订认购书时不具备买卖的法定要件，故不可能签署正式的买卖合同；5、认购金需支付至我方；6、从签署协议前的协商过程以及租赁、返款等均不能推定我方存在销售的意思。综上，我方不是本案适格被告，不是责任的承担主体。被告源泽公司辩称：1、原告与海棱公司签订的认购书并未生效；2、原告庄波并非向我方购房，而是向杨某购房，我方不是适格被告；3、原告主张的利息和赔偿，无事实法律依据，不予认可。经审理查明：2018年2月1日，以原告庄波为乙方（买房认购方）与被告海棱公司为甲方（开发业主方）签订《商铺认购书》，约定，甲方合法取得位于重庆市北部新区泰山大道126号的地块后并开发建设该“海龙居”项目，乙方因自身的需求自愿进行认购。第二条，1、乙方认购的商铺为现房，现暂定名为“富瑞祥”广场；2、乙方认购的商铺位于重庆市北部新区泰山大道东段126号附1-1号，名义层第负1层（物理层第3层），第S10号，建筑面积约为65平方米，总额为100万元；3、乙方须按本认购书第三条第二款中约定的签约期限内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》……乙方须在签署本认购书时，缴付5.1%的认购金（签订商品房买卖合同后冲抵费税，多退少补）。第三条，1、付款方式：一次性付款；2、签署本认购书后，等候甲方通知，乙方凭认购书原件，身份证原件及认购金收据原件至甲方通知的地点签署《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）同时并付清相关款项以及相关税费。第四条，2、本认购书在乙方缴纳认购金之后方可生效；乙方所有款项等费用付款至：名称：重庆市海棱房地产开发有限公司；开户行：大连银行重庆九龙坡支行，账号：45430120900××。第五条，1、乙方已熟知、理解并完全同意本认购书内的所有条款及内容；2、本认购书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经甲乙双方签字盖章后即时生效，具有同等法律效力。认购书尾部甲方处加盖有海棱公司的印章，委托代理人处为“陈秋波、汪天下”签字；乙方处有庄波的签字捺印。认购书签订后，原告向案外人杨某转账付款，源泽公司出具《收据》，其中载明金额为100万元，收款事由为购龙头寺商铺LG楼S10号房款。海棱公司认可认购书中的公章确系其公章，但仅是将空白的认购书交给源泽公司向购房客户作展示使用，没有作出与原告签订认购书的意思表示，且认购书中约定了唯一的收款账户，我方并未收到款项；同时认购协议仅约定应付金额为合同总金额5.1%即5.1万元，即使海棱承担相应退还责任，仅应按认购书约定对价支付，超出部分系原告与案外人之间的法律关系。源泽公司认可认购书的真实性，亦认可收据的真实性，但称未收到100万元。2018年1月30日，源泽公司出具《补充条款》，内容为：1、如果甲方在2018年5月份内未办理房屋网签手续，则按延长的时间每月支付乙方双倍租金；2、甲方2018年10月份内未给乙方办理网签手续，乙方有权要求甲方退还购房款并且赔偿乙方40%的违约金；3、契税、大修基金、分户费等所有费用包干价5.1%，于网签时交齐。源泽公司称该份补充条款并非针对原告庄波出具。2018年1月30日，原告庄波还与源泽公司就案涉房屋的租赁事宜签订了《租赁协议》，约定从2018年2月1日起至2024年1月底结束，源泽公司承租庄波名下商业用作经营，租金为137元/㎡/月，于次月20日以前支付到庄波指定账户。其后，汪天下按月多次向原告转账付款，其中有多次的金额均为8905元。另查明，2017年3月9日，海棱公司与源泽公司签订《商品房保底销售代理合同》，约定，海棱公司拟出售房屋及车库包括重庆市北部新区泰山大道东段126号附1号一层面积3176.18㎡、负1层至负三层车库面积6563.12㎡，已抵押至浦发银行解放碑支行贷款及利息3000万元，于2017年8月底到期；合同约定物业房产销售保底价格为人民币112000000元净价金额；本合同签订后该房产的室内外一切装饰装修及设备设施等所涉及的相关费用全部由源泽公司自行承担；超过本合同约定的房屋保底销售款后的款项及尾房作为源泽公司的代理销售费用；源泽公司保证按以下时间节点完成销售任务并将房屋销售款足额存入至海棱公司账户内：第一期完成销售额为人民币100万元，乙方应于2017年3月15日前完成第一期包销金额人民币100万元，不足部份由乙方予以补足到位……第八期完成包销销售尾款1800万元，在本合同约定房产全部过户前支付。2017年12月30日为源泽公司保底包销代理的最后期限，如源泽公司在此期限内未能代理销售到本合同约定的甲方净收的房款，乙方应无条件购买剩余未售房，并将约定的甲方应净收的包销销售房款额人民币112000000元的差额部分一次性补足支付给甲方。本合同签订并生效后海棱公司将该房产所涉及资料一并交给源泽公司，以便源泽公司进行整体项目策划销售。源泽公司明确知晓所销售的物业的抵押状态，在源泽公司支付完毕4000万包销款后，海棱公司负责解除浦发银行重庆解放碑支行的抵押。原告陈述该份《商品房保底销售代理合同》系其签了认购书后，源泽公司向其出示的。2017年9月6日，案外人杨某、刘守权以及源泽公司签署《协议书》，约定，刘守权与杨某于2017年5月11日所签《重庆市龙头寺海龙居富瑞祥商铺装修工程》由杨某实际施工完成，其工程量经刘守权、杨某对已完成工程量进行审核，其结算金额源泽公司认可，除去源泽公司已支付刘守权的工程款外，现结算价暂估138万元，该款由源泽公司直接支付杨某。杨某继续垫资该商铺的水、电、商铺周围环境工程及人行道等，因杨某垫资修建，现源泽公司暂时无资金支付上述300万元工程款，丁方自愿提供位于重庆市北部新区泰山大道东段126号商用房屋LG层即负一楼四个门面的80%购房款作为担保，若再约定付款期限内源泽公司未付足工程款100万元，则杨某与丁方签订《重庆市商品房买卖合同》，丁方将此抵押商铺出售杨某。同年9月23日，杨某与源泽公司对海龙居皮草城分项工程的工程量暂估金额为1596516元。2018年4月3日，杨某与源泽公司就龙头寺皮草城工程款达成结算协议，载明：应付全部工程款为376万元，杨某同意购买龙头寺皮草城摊位肆个，合计人民币400万元，杨某已支付50万元，源泽公司奖励其购买摊位信息费10万元，故杨某尚欠摊位费340万元，源泽公司同意杨某用工程尾款人民币329万元冲抵购买摊位款340万元。案涉房屋在2014年9月16日办理了土地房屋最高额抵押登记，于2017年9月15日终止。后又分别于2015年9月21日、2016年9月28日办理了抵押登记，抵押权人均为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行。原告因本案诉讼向我院申请财产保全，为此支付了保全费5000元、保全担保费1600元。审理中，源泽公司陈述汪天下系其法定代表人，但2018年4月以前，实际控制人为陈秋波；源泽公司向原告支付的款项是因为合同无法履行故向原告退还了部分款项。海棱公司称2017年12月份包销到期后找过源泽公司要求返还空白合同，但无证据证明。证人杨某的证言表明，杨某在源泽公司处接手处理房屋装饰工程，由于源泽公司无力支付工程款，故汪天下称让其找几个人来购买商铺，以款项抵工资。杨某自己认购了一个商铺，另经其介绍，包括本案原告在内的六户业主购买了商铺。由于其产值只有400万元，故只有庄波、叶玉萍、吴凯旋和胡帅三户直接将款项给其以抵工资。在杨某进场装修前，汪天下就将包销协议拿给其看过，在协商房屋买卖事宜时，也曾将包销协议拿给原告看。庭审中，原告还举示了以下证据：1、2019年3月4日源泽公司向另案原告石继全出具的《承诺书》，源泽公司承诺在2019年6月31日前付清拖欠石继全的所有租金、完成石继全购买房屋的产权分割测绘分证，并在2019年11月30日前将房屋转移登记至石继全名下，若未完成，源泽公司自愿退还购房款100万元并赔偿40万元损失。拟证明源泽公司称房屋没有分户故没有过户登记，才出具承诺书，买房时未告知房屋已被抵押。源泽公司称该份承诺书与本案无关。2、2018年11月29日源泽公司出具的《承诺》，源泽公司在2018年12月30日前付清：王志兰、吴凯旋、庄波、石继全、杨某、叶玉萍、陈富权2018年10月20日至2018年12月20日全部付清，汪天下在承诺中签名确认。拟证明源泽公司承租商铺后对未付清的租金向原告作出承诺。海棱公司质证：对真实性不清楚，与其无关。源泽公司质证：对真实性无异议，但并未载明是支付租金或是其他款项，约定不清楚，与本案无关。3、2019年10月6日原告代理人与杨某的《调查笔录》，其中杨某陈述其在海棱公司开发的龙头寺海龙居富瑞祥商铺做工程，2018年春节前我就施工完毕，预估源泽公司应支付给我400万元工程款，由于其资金困难，无法按合同支付工程款，为了解决春节期间的农民工工资和材料款，于是源泽公司要求叶玉萍、胡帅、吴凯旋、庄波将购买商铺的购房款直接支付给我，作为源泽公司应支付给我的工程款，所以才出现先向我支付购房款，后与源泽公司进行结算以及以购房款抵偿工程款的情况；庄波支付100万元，包括其爸爸庄维厅代其支付以及我欠庄维厅的款项抵扣。杨某在每一页笔录中均签名捺印。二被告称该证据系原告代理人作出，故对真实性不认可。海棱公司举示了其在《商品房保底销售代理合同》期限内与案外人签订的《商铺认购书》、收据、POS单、《重庆市商品房买卖合同》、对账单、发票、不动产权证书各三份，拟证明其交易模式为：在售房部签署认购书，认购人支付总金额的5.1%为认购金，其开具认购金收据；随后双方签订正式合同，再支付剩余房款等。该三份认购书在2017年签订，但正式合同均在2019年期间签订。原告质证认为与案涉房屋不是同一楼层，且均是按揭付款，按规定，办理按揭的首付必须支付给开发商否则不能办理，故与本案没有关联性。源泽公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。上述事实有双方当事人的陈述、商铺认购书、补充条款、收据、付款凭证、租赁协议、商品房保底销售代理合同、档案查询结果、承诺书、保函、发票、民事裁定书、承诺、身份证复印件、情况说明、协议书、施工协议书、结算协议、调查笔录、POS单、重庆市商品房买卖合同、不动产权证书、证人证言等证据在案佐证。本院认为：海棱公司与源泽公司之间存在商品房包销合同关系，按照商品房保底销售代理合同约定，源泽公司以海棱公司的名义销售包括案涉房屋在内的房源，源泽公司向海棱公司支付固定的保底销售房款。包销期限到期后，约定房源未售罄，海棱公司亦未将加盖公章的空白商铺认购书收回，视为源泽公司代理销售行为的延续。另，结合案涉项目的施工、结算协议以及证人杨某的证言、调查笔录等证据可以推定，杨某承包案涉项目的装饰工程，由于源泽公司无力支付工程款，故同意杨某介绍本案原告购买案涉房屋，并将购房款直接支付给杨某以抵作源泽公司欠付杨某的工程款。综上所述，原告与海棱公司签订的商铺认购书经过原告的签字捺印、海棱公司加盖公章予以确认，且原告已付清购房款，该商铺认购书合法有效，原告与海棱公司均应受其约束履行义务。案涉房屋为现房，原告已与源泽公司签订租赁协议，约定由源泽公司承租该房屋并向原告支付租金。租赁协议签订后，源泽公司按月多次向原告转账付款，金额与协议约定月租金金额一致，故原告认购案涉房屋后已履行完毕付款义务，且将案涉房屋实际出租使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉商铺认购书应当认定为商品房买卖合同。合同签订之前，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，合同签订后至今，尚未解押，无法办理转移登记，海棱公司构成违约，原告购房的合同目的无法实现，享有法定解除权，故对原告要求解除商铺认购书的诉讼请求，本院予以支持。根据海棱公司与源泽公司签订的代理合同约定，包括案涉房屋在内的房屋内外装饰装修费用均由源泽公司承担。因此，该笔购房款实际已由源泽公司收取并用于清偿工程款，且源泽公司未举证证明其已将该笔房款交付给海棱公司，合同解除后，源泽公司应退还原告购房款100万元，海棱公司应对源泽公司的代理行为承担责任，因此，海棱公司应与源泽公司共同退还原告上述款项，对原告要求二被告共同退还房款的诉讼请求，本院予以支持。关于利息的请求，原告支付购房款后将案涉房屋出租给源泽公司，月租金为8905元（137元/㎡×65㎡），源泽公司已多次向原告支付租金，原告享有的租金收益已足以弥补其资金占用损失，故对原告要求支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋在认购书签订前抵押，但原告无证据证明海棱公司以及源泽公司故意隐瞒房屋的抵押事实，故对其要求赔偿100万元的诉讼请求，本院不予支持。关于保全担保费，认购书中没有明确约定，且该笔费用并非必然产生的诉讼费用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告庄波与被告重庆市海棱房地产开发有限公司于2018年2月1日签订的《商铺认购书》；二、被告重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告庄波购房款1000000元；三、驳回原告庄波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告庄波负担11400元，被告重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司共同负担11400元；保全费5000元，由被告重庆市海棱房地产开发有限公司、重庆源泽房地产经纪有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  陶 立人民陪审员  王先容人民陪审员  刘运祥二〇二〇年一月十四日书 记 员  马 瑞