湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1087民初1679号原告：枝江歌库文化娱乐有限公司，住所地：枝江市马家店街办迎宾大道中央华庭四楼。法定代表人：唐进华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹光生，男，1962年5月9日出生，汉族，该公司职工，住枝江市。特别授权代理。委托诉讼代理人：艾天彬，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。被告：茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司，住所地：松滋市新江口镇玉岭南路中央天城商业2幢337-342房。法定代表人：陈千枣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈亚，男，1990年7月10日出生，汉族，该公司经理，住松滋市。特别授权代理。委托诉讼代理人：胡小林，湖北盛华律师事务所律师。特别授权代理。原告枝江歌库文化娱乐有限公司（以下简称歌库娱乐公司）与被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司（以下简称茂隆恒融松滋公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月29日立案受理，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告申请对原告装修的松滋市歌库量贩式歌厅鑫泰店建设工程价值进行重新鉴定，湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司接受本院委托于2019年11月25日作出工程造价鉴定意见书。本案于2019年12月13日、2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告歌库娱乐公司委托诉讼代理人曹光生、艾天彬，被告茂隆恒融松滋公司的委托诉讼代理人陈亚、胡小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告订立的租赁经营合同；2.由被告赔偿因违约给原告造成的损失1239700元，并支付违约金200000元；3.由被告退还原告装修保证金、垃圾清运费及租赁保证金共计41000元。事实和理由：2017年4月15日，松滋市融翔商贸有限责任公司（被告经营代理公司，以下简称融翔商贸公司）与原告签订《租赁经营合同书》及《松滋鑫泰-中央天城商铺租赁补充合同》，合同约定原告向融翔商贸公司承租位于松滋市××岭南路鑫泰·中央天城商业一号楼三层的商铺经营歌库KTV，商铺面积2414平方米，租赁年限10年，同时约定商铺交付日期2017年7月31日前。合同订立后，原告依约于2017年4月20日、4月21日向被告支付装修保证金、垃圾清运费及租赁保证金共计41000元。2017年7月4日，被告催促原告进行装修工程施工并承诺承担由于未批先建造成的所有法律后果。2017年7月20日，原告开始对承租商铺进行装修工程施工。2017年10月底，承租商铺装修工程及户外广告牌全部完工。但由于被告原因致使原告不能如期开业，经原告多次催促，原告的合同目的至今无法实现，现诉请法院，判如所请。被告茂隆恒融松滋公司辩称，1.被告严格依照租赁合同履行了该合同项下的所有义务，不存在违约行为；2.原告诉请之损失不应由被告承担且数额严重与实际不符；3.原告解除合同给被告造成了约30万元的经济损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。松滋市鑫泰实业有限公司于2016年6月10日授权融翔商贸公司出租松滋市新江口镇玉岭南路鑫泰·中央天城房屋及附属设施设备等物业。2018年4月27日，松滋市鑫泰实业有限公司变更为松滋市鑫泰实业集团有限公司，次日，又变更为茂隆恒融松滋公司。2017年4月15日，融翔商贸公司（甲方）与歌库娱乐公司（乙方）签订《租赁经营合同书》和《松滋鑫泰-中央天城商铺租赁补充合同》，《租赁经营合同书》约定：乙方承租甲方鑫泰·中央天城商业一号楼三层1301-1302区位商铺，租赁建筑面积2414平方米，经营范围限定于娱乐品类歌库KTV品牌；租赁期限10年，从2017年10月31日至2027年9月30日止，商铺装修期从2017年5月1日至2017年10月31日止，装修期内除不需交付租金外，正常缴纳其他各项费用包括物业管理费；乙方租赁商铺需缴纳租赁保证金30000元；甲方须于2017年7月31日前按约定商铺交付标准将商铺交付给乙方使用：地面、墙、柱面、天棚现状交付，消防验收合格交付，达到一次消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》等标准，同时达到工程竣工验收条件；甲方未按期交付商铺，自实际交付日起计算装修期、租赁期及计收租金、物业管理服务费等相关费用，同时顺延免费装修期。《松滋鑫泰-中央天城商铺租赁补充合同》除对商铺租赁面积、租期、租金、房屋交付进一步约定外，还约定双方违约责任：因甲方责任导致《租赁合同》无法履行的，甲方除退还押金、租金并支付违约金外，还需30日内返还乙方全部投资的装修款及损失费用；本补充合同书在履行过程中的争议双方协商不成的可依法向租赁标的物所在地法院起诉，任意一方违约按200000元支付对方违约补偿金。两份合同签订后，歌库娱乐公司向融翔商贸公司支付租赁保证金30000元。2017年7月4日，鑫泰实业公司给歌库娱乐公司出具承诺书一份，通知歌库娱乐公司对歌库量贩式歌厅鑫泰店建设项目在鑫泰·中央天城商业项目整体消防尚未验收的情况下，只需将二次消防申报资料报鑫泰实业公司备案并由鑫泰实业公司负责办理消防申报及验收事宜，便可马上开工建设，因此而引起的法律责任及全部经济损失均由鑫泰实业公司负全部责任，包括因未批先建引起的行政处罚、罚款、停工损失、材料及运输费用损失等、因未批先建导致歌库鑫泰店开业前不能顺利办理相关证照及行政许可证件、鑫泰实业公司负责协调办理歌库量贩式歌厅鑫泰店建设项目消防验收，并取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。若因歌库娱乐公司在工程施工中因工期及质量不能达到验收标准，鑫泰实业公司不承担上述责任。2017年7月20日，歌库娱乐公司开始对歌库量贩式歌厅鑫泰店进行基础装修工程施工，至同年10月底完工。2017年7月21日，歌库娱乐公司向融翔商贸公司交纳装修保证金5000元、垃圾清运费6000元。2017年8月9日，荆州市公安消防支队对歌库娱乐公司报送的歌库量贩式歌厅鑫泰店室内装修工程消防设计图纸审核为不合格，问题为该室内装修工程所在主体建筑为鑫泰中央天城商业1号楼，其建设规模与取得的《建设工程消防设计审核意见书》标明的不一致。2019年6月30日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司依歌库娱乐公司委托，对歌库量贩式歌厅鑫泰店建设工程现值进行评估，评估价格1239700元。本案审理过程中，茂隆恒融松滋公司申请重新鉴定，本院委托湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司对歌库量贩式歌厅鑫泰店装修工程进行司法鉴定，该公司于2019年11月25日作出鉴定意见：工程造价480954.79元。本院认为：原告歌库娱乐公司与融翔商贸公司代表被告茂隆恒融松滋公司签订的《租赁经营合同》和《松滋鑫泰-中央天城商铺租赁补充合同》，内容无违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应予维护。原告要求茂隆恒融松滋公司承担房屋租赁合同中出租方的法律责任，同时茂隆恒融松滋公司也无异议，本院予以支持。双方对租赁房屋交付约定的条件之一为消防验收合格、取得一次消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，交付时间为2017年7月31日前，被告在尚未将出租房屋满足上述条件下，通知原告开工建设，并对原告作出承诺，且在原告完成基础装修工程后，仍不能将出租房屋达到交付条件，被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告请求解除双方的租赁合同，符合法律规定，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，即原告履行部分：房屋装修、交付的租赁保证金、装修保证金、垃圾清运费，能返还的租赁保证金、装修保证金、垃圾清运费，被告应予返还给原告，不能返还的房屋装修应予赔偿，同时被告还应承担违约责任，按照双方的约定支付违约金。关于租赁房屋的装修损失。原告在起诉前单方自行委托鉴定机构对装修损失进行评估，被告因没有参与，对评估依据、评估方法均提出质疑，并在举证期限内提出重新鉴定申请，本院准许后委托鉴定机构重新鉴定，因此对原告提交的评估意见，本院不予采信。原告对本院委托的鉴定机构作出的鉴定意见提出不能作为定案依据异议意见，认为鉴定目的与委托目的不一致，鉴定的应是租赁合同解除后原告因该合同目的不能实现所遭受的损失，即以合同解除时的时间点作为评估基准日，对评估对象以重置价格进行计算，而不是装修日的装修工程造价，且鉴定时没有送达相关程序性文件，给予当事人申请回避权利，鉴定程序不合规定。本院分析认为，合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原被告订立租赁合同时，被告能预见到其不能交付房屋给原告造成的损失为原告对租赁房屋的装修投入，在原被告之间签订的租赁合同中有约定，同时，本案为合同解除后的以恢复原状为目的的赔偿损失，即原告于2017年7月装修时实际投入在租赁房屋上的费用，也就是原告装修工程造价，而不是原告主张的房屋装修工程在解除合同后的重置价值。故本院委托的鉴定机构作出的工程造价鉴定符合本案鉴定目的；原告提出的鉴定程序上的涉及告知申请鉴定人员回避的相关文书送达问题，因鉴定机构为原被告共同协商指定，且鉴定人员并无应回避而未回避的情形，对鉴定结果无实质影响，因此对原告提出的鉴定异议意见，本院不予支持。对原告装修损失以本院委托鉴定机构作出的工程造价鉴定意见确认的数额予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、解除原告枝江歌库文化娱乐有限公司与被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司于2017年4月15日签订的《租赁经营合同》和《松滋鑫泰-中央天城商铺租赁补充合同》；二、由被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司向原告枝江歌库文化娱乐有限公司赔偿装修损失480954.79元、返还装修保证金5000元、垃圾清运费6000元、租赁保证金30000元，合计521954.79元；三、由被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司向原告枝江歌库文化娱乐有限公司支付违约金200000元；四、驳回原告枝江歌库文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项判决给付内容合计721954.79元于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18126元，减半收取计9063元，由被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司负担5063元、原告枝江歌库文化娱乐有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  王峥嵘二〇二〇年一月九日书记员  刘宝宝