四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5369号 原告:成都市仕和物业服务有限公司，统一社会信用代码915101135696849532，住所地成都市青白江区石家碾中路1、3号。 法定代表人：李建成，公司总经理。 委托诉讼代理人：白雪峰，公司员工。 被告：林成海，男，1965年1月22日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市叙州区，住四川省宜宾市叙州区。 被告：吴玉兰，女，1966年3月4日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市叙州区，住四川省宜宾市叙州区。 二被告委托诉讼代理人：龚洪明，宜宾市叙州区公义法律服务所法律工作者，执业证号32312021102083。 原告成都市仕和物业服务有限公司（以下简称“仕和物业”）与被告林成海、吴玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仕和物业委托诉讼代理人白雪峰、被告林成海及其委托诉讼代理人龚洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都市仕和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费3248.41元以及逾期付款违约金2627.48元（违约金暂时从2017年6月1日计算至2019年8月31日，实际支付至付清之日止，具体计算方式见“附注”）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于宜宾市叙州区“北新国际”项目4-1-1801住宅物业的业主，于2015年12月30日办理了房屋交付手续入住。自2017年6月1日起便无故拖欠物业服务费，至2019年8月31日止共计3248.41元。原告曾多次以多种方式向被告催交物业服务费，但被告均未予理睬。原告为维护自己的权利，特诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告林成海辩称，原告未完全履行《前期物业服务协议》。合同法规定，当事人应当遵循全面履行原则与协作履行原则，所谓全面履行是指当事人按合同约定俗成的数量、质量，由适当的主体在适当的期限、地点，以适当的方式，全面履行合同约定义务。《前期物业服务协议》的约定第二条，物业管理服务内容（三）1、保持物业公共区域的环境清洁、卫生、美观的约定；而其服务区域内多处存在车辆乱停放，公共区域占道经营，垃圾随处可见，楼梯间垃圾无人清扫，垃圾桶未盖，灭火器失效等；足以说明该物业公共区域的环境、清洁、卫生及美观不符合约定。2、违反公共秩序及消防约定，主要表现在一栋入户大厅无保安值班，地下车库进单元有障碍物，交通不畅，入户单元门被物管拆除，单元门被物管拆除，不维修单元门，没有民用电梯（使用的是消防和担架电梯），电梯显示屏常年损坏不管，干枯树枝未进行补种移栽，有裸体电线挂树枝（存在安全隐患），七栋对面景观喷泉常年不能使用，足以说明原告违反物业管理内容公共秩序及消防约定。3、《前期服务协议》约定小区主入口应24小时值班、却长期无人看守；约定对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施，而物业服务小区范围内经常发生火灾，导致大量人员不敢回家居住，业主无家可归而入住宾馆。前述三点，原告违约及未履行前期物业服务协议的事实。根据《物业管理条例》、《四川省物业管理条例实施细则》、《宜宾市物业管理条例》[宜价费（2004）016号]第七条规定“宜宾市翠屏区范围内普通住宅实行政府指导价。普通住宅的物业服务收费基准价为每月每平方米0.20-0.40元，基准价上下浮动幅度不得超过20%。翠屏区以外其他各县的物业管理服务收费基准价和浮动幅度由各县政府主管部门会同当地房地产行政主管部门制定并定期公布”，由此可见，原告与被告所签订的前期物业服务协议约定的每月每平方米1.20元物业服务费，明显超过政府指导价。属于抬高价格乱收费行为，根据相关法律规定，被告有权拒交超出的物业服务费。综上所述，原告称“自2017年6月11日起便无故拖欠物业服务费”不是事实，被告不构成违约，依法不应承担违约金。法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告成都市仕和物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了原告宜宾北新国际物业服务中心物业服务动态报告、《关于北新国际部分业主提出的问题回复》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《装修资料》、《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》。被告依法提交了林成海、吴玉兰身份证复印件，《物业服务协议》、图片打印件38张、收据6张、《宜宾市物业管理条例》。由于双方当事人对《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》以外证据的真实性、合法性均未提出异议，仅对证明目的提出异议，且以上证据均系原件或与原件核对无异，对前述证据本院予以确认并在卷佐证。对被告存在异议的《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》,经本院网上查询，合法性得到印证，依法予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：仕和物业成立于2011年3月21日，物业管理服务属于该公司经营范围内。2013年11月8日，仕和物业与宜宾经典置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定仕和物业为宜宾市宜宾县金江大道“北新国际”（高层居住物业、规划建筑面积334157.6平方米、一期建筑面积121846.26平方米）提供物业服务，期限自2013年12月1日起到业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效日止，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所权证的按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取、多层住宅0.8元/平方米.月、高层住宅1.2元/平方米.月、商业2元/平方米.月。乙方林成海、吴玉兰因购买宜宾市宜宾县“北新国际”项目4栋1单元18层1号住宅房屋（建筑面积100.25平方米），于2015年3月26日与甲方仕和物业签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容中载明“一、物业共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、物业共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水池、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、共用通讯线路、照明、锅炉、供热线路（管道）、供气线路（管道）、消防设施、绿地、道路、总坪路灯、沟渠、池、井、经营性车场车库（不含已经出售的车场车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、管道井等。三、环境卫生1、保持本物业公共区域的环境清洁、卫生、美观；2、确保雨水井、污水井、化粪池、下水道畅通清洁。四、公共秩序及消防1、协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序（但不包含人身、财产的保险、保管责任）。2、按公安部［2001］61号令第十条规定履行消防安全责任。五、交通秩序与车辆停放1、对小区内车辆的行驶和停放秩序实施管理；2、甲方按物业服务合同约定及政府有关收费标准范围收取本物业内车位出租费（该项费用不视为物业服务费用）。3、甲方有权对不遵守本物业规章制度和甲方认为有危险的车辆谢绝停放。4、甲方对本物业管理区域内停放之车辆不负保管义务。”第三条物业服务质量中载明“按下列约定，实现目标管理1、设备运行；2、共用部位、共用设施设备的维护和管理；3、公共环境卫生；4、公共区域绿化；5、公共区域交通秩序与车辆停放；6、公共秩序维护与消防；7、广场共用部位、共用设施设备的维修、小修；上述事项物业管理服务质量参照《四川省住宅物业服务等级标准》三级执行。一、房屋外观1、完好整洁，无违章搭建；2、室外招牌、广告按规定设置；3、空调机按设计位置统一安装。二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理1、运行、使用、维护由专业人员按规定操作，并留有记录；2、公共设施设备维护管理得当；3、管道通畅，无长堵塞处溢现象；4、道路通畅，路面平整。三、环境卫生1、整体环境卫生良好；2、共用部位、公用设施定期保洁；3、化粪池、污水井、水沟清掏及时。四、绿化1、整体环境优美舒适；2、绿化维护管理良好。五、交通秩序与车辆停放交通秩序良好，车辆共用道路通畅，自行车统一停放。六、治安防范1、小区主出入口24小时值班；2、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。七。消防1、消防设施维护得当；2、与乙方签订《治安消防责任书》；3、共用部位、共用设施设备小修和急修及时、合格”。第四条物业服务费用中载明“一、物业管理服务费1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2、本物业管理公共服务费：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月0.8元向甲方缴纳；高层电梯住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向甲方交纳；非住宅，商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向甲方交纳（此收费标准在交房时依据物价局最新核定收费标准执行）。3、本物业管理公共服务费每【半年】交纳一次，每次交纳费用时间为本缴费周期首月的5日内，首次收房时预交一年物业服务费……7.物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢/该物业住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”。第十一条违约责任中载明“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改且给乙方造成损失的，甲方应承担相应违约责任（包括法律责任）；二、乙方违反协议，阻碍甲方行使管理服务，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任（包括法律责任）；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其它费用的，甲方有权要求乙方立即补交有关费用并从逾期之日起，每天按应缴纳费用的0.3%向乙方收取违约金，并可同时终止对乙方提供物业服务；五、以下情况，甲方不承担任何责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身有瑕疵造成损失的；3.因维护物业共用部分，共用设施、设备需要且事先已告知乙方和物业使用人，暂时停水停电、停气，共用设施设备使用等造成损失的；4.非因甲方原因出现供水供电供气供热通讯有线电视及其他共用设施、设备运行障碍造成损失的；5.因第三人侵权行为乙方利益受损的”。2015年12月30日，仕和物业收到林成海、吴玉兰垃圾费预付款72元、2015年12月10日至2016年12月9日高层住宅物业服务1443元；2016年1月18日，仕和物业收到林成海、吴玉兰业主卡费20元。2016年1月22日，林成海向仕和物业提交《装修申报表》，要求自行对房屋进行装修。当日，吴玉兰与仕和物业签订《房屋装饰装修管理服务协议》，该协议约定：装修时间自2016年1月22日起至2016年4月21日止，装饰装修管理费电梯住宅0.04元/平方米天、建渣清运费2.50元/平方米天（如有打墙费用另外加收50元/平方米），吴玉兰须向仕和物业缴纳住宅装修保证金1500元，为维护整体的观瞻性，严禁安装外置式防护栏、雨棚、晾衣架。吴玉兰于2016年1月22日签订装修承诺书。仕和物业于2016年1月22日收到林成海、吴玉兰楼道恢复费200元。2016年5月13日，林成海房屋装修竣工验收时载明“墙体拆除1平方，客卧、生活阳台、防护栏外置60公分”。2016年7月5日，仕和物业向林成海及吴玉兰发出装修违章整改通知单，要求对外置兜形防护栏及雨棚进行整改。2017年1月9日，当日林成海保证“本人是4-1-1801林成海，因装修时安装了外置凸出防护栏设施，本人承诺如政府行将撤除时，我将自行负责撤除，费用自理、自行配合”；当日，林成海、吴玉兰给付仕和物业2016年12月10日至2017年5月31日的物业服务费686元，打墙、装修服务费、住宅建渣清运费共674元。仕和物业在服务中，每季度公开张贴了物业服务动态报告，展示了其所从事的服务内容，包括安装车场出入道地桩、巡查设施设备并作防锈处理、清洗垃圾池、对绿化植物修枝剪叶除草、清理火灾现场、对外围乱停乱放车辆发放告知书、为受灾业主发放救助金及误工费、为受灾业主家打扫卫生、张贴禁止高空抛物通知等；有五期物业动态报告载明的反应事项“园区垃圾清运不及时、电梯经常坏、业主家里可视电话调试不及时”、“生活垃圾车托运时间太早”“高空抛物严重”、“电梯显示屏坏”、“园区外来人员需多加管控”、“私家车位经常被占用”、“小区正大门水景卫生差须定期清洗”、“生活垃圾中转站位置需重新选址或启用二期的生活垃圾中转站”、“地下车库积水严重”。林成海、吴玉兰提供的照片显示小区外有车辆乱停放、公共区域有占道经营及占道经营时遗留下的垃圾、小区大门无人员值班、楼道有垃圾、绿化有枯枝、垃圾桶未盖盖子、可视电话无显示等现象。 本院认为，原、被告于2015年3月26日签订的《前期物业服务协议》，不违反法律强制性规定，双方应按该协议履行各自义务。自2017年6月1日起至2019年8月31日的期间，被告按协议约定应当支付原告的物业服务费为1.20元/月平方米×100.25平方米×27个月=3248.10元。原告在提供物业服务过程中，提供了主要的物业服务，但存在清运园区垃圾不及时、可视电话调适不及时、小区大门值班缺位现象等情况，属原告履行合同义务违约。原告在以后的物业服务中应当予以重视。虽原告提供的物业服务质量未达到《前期物业服务协议》约定，按《前期物业服务协议》“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改且给乙方造成损失的，甲方应承担相应违约责任（包括法律责任）”的约定，作为业主的被告有权要求原告限期整改，逾期未整改且给被告造成损失的，原告应承担相应违约责任。被告提供的照片虽证实了原告的物业服务质量在拍照时不符合《前期物业服务协议》的约定，但未举证证明其限期原告整改且原告逾期未整改的情况，不属根本性违约，被告不支付物业同的辩解，不予支持；鉴于原告提供的物业服务未达到《前期物业服务协议》所约定的标准，对被告应支付的物业服务费酌减为90%即2923.29元。关于原告主张的违约金问题，原告在物业服务合同中属物业服务提供方，应履行的是先合同义务，被告在接受了服务后才应支付物业服务费，原告在提供物业服务过程中自身存在违约情形，以致发生被告拒绝支付物业服务费纠纷，双方未就物业费的支付达成和解协议，原告不应当要求被告支付物业服务费违约金，因此，本院对原告提出的违约金请求依法不予支持。《宜宾市物业服务收费管理办法》（暂行）第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业收费实行市场调节价。实行政府指导价的普通住宅范围包括：多层住宅楼宇（不含别墅）和七层以上且没有电梯设备的楼宇”、第七条“宜宾市翠屏区范围内普通住宅实行政府指导价。普通住宅的物业服务收费基准价为每月每平方米0.20-0.40元，基准价上下浮动幅度不得超过20%。翠屏区以外其他各县的物业管理服务收费基准价和浮动幅度由各县政府物价主管部门会同当地房地产行政主管部门制定并定期公布。物业管理服务具体收费标准由业主与物业管理企业根据上述规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”，仅规定翠屏区范围内没电梯的多层住宅，而被告所住的是翠屏区外的高达18层以上的电梯住宅，不能以此认定原告是提高标准收费。宜宾县发展和改革局、宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局的宜县发改物价[2015]26号文件规定宜宾县前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准指导价电梯住宅0.50元-1.40元，上下浮动不得超过30%。原、被告所签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费每月每平方1.20元，没有超出宜县发改物价[2015]26号文件规定，且与《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》规定的高层住宅电梯公寓物业服务级别三级的收费标准每月每平方米0.60元-1.20元相符。故被告提出的每月每平方米1.2元的物业费超出了《宜宾市物业管理条例》规定属乱收费、其有权拒绝缴纳的抗辩意见，不予采纳。 综上所述，被告应当向原告支付自2017年6月1日期2019年8月31日的物业服务费1.20元/月平方米×100.25平方米×27个月×90%=2923.29元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告林成海、吴玉兰给付原告成都市仕和物业服务有限公司自2017年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2923.29元，限于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告成都市仕和物业服务有限公司的其余诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序减半收取计25元，由被告林成海、吴玉兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  尹洪 二〇二〇年一月六日 书记员  田力