江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1281民初6323号 原告：上圆置业（兴化）有限公司，统一社会信用代码913212815900092902，住所地兴化市阳山路508号缤悦商务楼401室。 法定代表人：王粱。 委托诉讼代理人:刘中满，兴化市楚天法律服务所法律工作者。 被告：江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，统一社会信用代码91321281593999816X，住所地兴化市昭阳私营工业园一区。 负责人：杨兴，行长。 委托诉讼代理人：王园园，女，系该行职员。 第三人：李剑玉，男，1970年5月18日生，汉族，住兴化市。 原告上圆置业（兴化）有限公司（以下简称上圆公司）与被告江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行（以下简称农商行昭阳支行）、第三人李剑玉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上圆公司的委托诉讼代理人刘中满、被告昭阳支行的委托诉讼代理人王园园到庭参加诉讼，第三人李剑玉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上圆公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销兴化市人民法院（2019）苏1281执异62号执行裁定，不得执行兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼房产和土地（合同备案号：SPE16A920FF）。2、如果我公司阻却执行的理由不能被法院支持，我公司为第三人已经偿还的按揭贷款部分，请求从该房屋的变价款中优先支付。事实与理由：原告是借用第三人李剑玉名义与自己签订了商品房买卖合同，并自己开具了首付款发票，进行商品房买卖合同备案。第三人并没有履行给付首付款。经原告担保，也是原告经办，以商品房买卖合同向兴化市工商银行办理了按揭贷款。第三人李剑玉向原告提供其工商银行卡（卡号为62×××07），原告通过其工作人员汇款至第三人李剑玉工商银行卡中，偿还银行贷款。现已偿还50期贷款本息，合计807509.26元。原告将首付款发票进行作废，第三人李剑玉并不持有首付款发票。原告没有给付第三人商品房买卖合同文本，也没有交付商品房，更没有给付房产的土地证的分割证，也未办理产权证。原告认为，上述商品房买卖合同是无效的，符合合同法第52条合同无效的情形；即使第三人享有上述商品房买卖合同权利，由于第三人没有履行给付任何房款，那么对上述商品房买卖合同备案，不构成不动产登记簿上的所有权登记；合同备案的目的是行政机关审查购房资格及防止房地产开发企业一房二卖等采取的一种行政措施，是不构成不动产权的登记法律效力的。由于该商品房没有交付，也没有过户，若第三人享有上述商品房买卖合同权利，也仅构成“对他人的到期债权”。根据民事诉讼法的解释第501条规定“他人对到期债权有异议的，法院是不执行的”。兴化市人民法院（2019）苏1281执异62号执行裁定引用最高院办理执行异议和复议案件规定第二十五条第一款第一项、第五项对本案商品房是第三人的合法财产（所有权），还是合同权利（对他人的到期债权）的事实判断，是错误的。上述事实与理由足以排除强制性执行，故原告依法提起诉讼，请求支持。 被告农商行昭阳支行辩称，1、涉案房屋系第三人李剑玉购买，并与原告签订了房屋买卖合同，且通过银行按揭支付购房款，第三人作为房屋的财产权益人对该房屋可以依法处置；2、原告所称为第三人支付按揭贷款，并没有提供有效证据，不能在拍卖款项中享有优先权。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、兴化法院（2019）苏1281执异62号执行裁定书，证明本案提起执行异议之诉的事实与理由。2、户名为李剑玉（卡号为62×××07）借记卡账户明细清单，证明我公司为第三人偿还50期贷款共计807509.26元。我公司替第三人偿还按揭贷款，是通过工作人员的个人卡汇入第三人的按揭贷款卡中，其中有工作人员何威、王梅红，我公司申请该两人到庭作证。另有公司老板王梁、杜明及其他人员，共计偿还50期。3、工行兴化支行诉李剑玉及其妻子丁兰英、上圆公司金融借款合同纠纷诉状副本、传票、个人购房借款合同、合议庭通知、个人借款凭证各一份，证明不是李剑玉借名，而是李剑玉签订合同，也是其办理按揭贷款，原告是进行了连带担保，且确定了借款金额本金及利息。如果该款项由我们实际偿还，应在本案讼争房屋的变价款中优先支付。4、房屋买卖合同1份，证明原告与第三人签订的房屋买卖合同。5、第三人李剑玉银行卡1份，该银行卡在原告方，原告以该银行卡偿还的按揭贷款。 被告对原告所提供的上述证据的真实性无异议，但认为证据2关联性有异议，第三人李剑玉还款明细只能证明第三人按期归还按揭贷款，至于款项的来源仅能证明何威、王梅红等人与第三人有经济往来，原告称何威、王梅红系原告的工作人员，没有提供有效证据。即使将款项汇给第三人的何威、王梅红系原告的工作人员，第三人从事铝合金门窗经营业务，存在向第三人支付门窗费用的可能性。对证据3，金融借款纠纷尚未开庭审理，有关责任尚未确定，原告就此申请在拍卖款项中享有优先权，没有法律和事实依据，我方不予认可。证据5仅能证明原告私自占有第三人的银行卡。 经质证，被告对原告所提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以确认。对证据3因与本案无关联性，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行与被告李剑玉、丁兰英、李益民、金付喜、王德洲金融借款合同纠纷一案,本院于2018年10月24日所作出的（2018）苏1281民初6468号民事判决书已经发生法律效力，判决主文为：一、被告李剑玉于本判决生效后10日内向原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行支付借款本金500000元及利息、罚息、复利（截止2018年9月6日前为9870.31元；自2018年9月7日起至实际给付之日止，按年利率15%计收罚息,对应付未付利息，按合同约定计收复利）。二、被告丁兰英、李益民、金付喜、王德洲对被告李剑玉的上述给付义务承担连带清偿责任。被告丁兰英、李益民、金付喜、王德洲承担连带清偿责任后，有权向被告李剑玉追偿。案件受理费收取8876元，由被告李剑玉、丁兰英、李益民、金付喜、王德洲承担共同给付义务。诉讼中，本院于2018年9月21日依法查封了李剑玉名下的位于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼的房屋（合同备案号：SPE16A920FF）。后申请执行人农商行昭阳支行向本院申请强制执行，本院于2019年1月28日立案，执行案号（2019）苏1281执675号。2019年5月13日，本院作出（2019）苏1281执675号执行公告，拟对被执行人李剑玉所有的坐落于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼房产和土地（合同备案号：SPE16A920FF）进行评估和拍卖。原告向本院提出执行异议，本院经审查，于2019年7月19日作出（2019）苏1281执异62号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。 2、2014年12月25日，上圆公司与李剑玉签订商品房买卖合同，约定上圆公司将位于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼1幢1号房屋（合同备案号：SPE16A920FF）售与李剑玉，该房屋建筑面积184.37平方米，总价款2921796元。上圆公司称，该房屋首付款李剑玉并未给付，是开发商开了一张预购发票后作废；房屋按揭贷款是以李剑玉的名义办的银行卡，由上圆公司工作人员将款打入此卡中用于偿还按揭贷款。 3、2015年1月15日，李剑玉、丁兰英与中国工商银行兴化支行签订了个人购房借款担保合同，借款人为李剑玉、丁兰英，担保人为上圆公司。该合同5.3A约定贷款一次性划入兴化市上圆置业有限公司，账号11×××89。涉案房屋的按揭贷款由李剑玉的工行银行卡62×××07作为还款账户，约定在每期还款日前，借款人向还款账户足额存入应偿还的本息。偿还款项来源于尾号5432户名何威、尾号1225户名胡某楠、尾号2119户名王梅红及尾号2993户名李某玉等人的银行卡。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对讼争财产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。江苏省高级人民法院苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》第三条规定，被执行人已将房款全部支付给开发商（包括被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。……对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。本案中，第三人李剑玉和原告上圆公司签订商品房买卖合同后，第三人已将房款全部支付给开发商（包括第三人自付一部分，银行贷款一部分），办理了预售合同的备案登记，该房屋登记在第三人李剑玉名下。本院依法查封案涉房屋，即限制了该房地产权利转让。上圆公司为李剑玉购买涉案房屋的按揭贷款提供反担保或阶段性担保，如能证明其已为李剑玉偿还部分按揭贷款的，可以从房屋变价款中优先支付，但不能阻却本院对该房屋依法处置。 至于上圆公司所称，该房屋的首付款李剑玉未给付，李剑玉不持有房屋买卖合同，房屋的按揭贷款实际也是上圆公司偿还的。因涉案房屋已办理了备案登记，故对原告主张李剑玉未给付房屋首付款、不持有房屋买卖合同的主张，本院不予采信。李剑玉工行卡（62×××07）交易明细，虽然显示偿还款项来源于尾号5432户名何威、尾号1225户名胡某楠、尾号2119户名王梅红及尾号2993户名李某玉等人汇入的款项，但仅凭该证据不能证明房屋按揭贷款不是李剑玉偿还。 综上，上圆公司提供的证据不足以证明其对讼争房屋享有能够排除执行的权益，本院对其要求对该房屋停止执行的请求不予支持。对原告主张为第三人已经偿还的按揭贷款部分，请求从该房屋的变价款中优先支付，因证据不足，本院亦不予支持。第三人李剑玉经本院传票传唤未到庭，亦未提出正当理由，视为对其权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回案外人上圆置业（兴化）有限公司的异议请求。 案件受理费8899元，由原告上圆置业（兴化）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费8899元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；帐号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  何卫民 审 判 员  汪龙飚 人民审判员  王红根 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  吕海燕