湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初879号原告（反诉被告）：武汉百家信物流有限责任公司，住所地武汉市硚口区古田二路长丰北垸特一号蓝焰物流基地信息交易中心D203-220。法定代表人：彭文俊，系公司董事长。委托诉讼代理人：柳平、杨旭男，均系湖北瑞通天元律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：武汉蓝焰物流基地股份有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路长丰北垸特一号。法定代表人：袁云飞，系公司董事长。本诉委托诉讼代理人：范红霞、刘文昭，均系湖北金卫律师事务所律师（一般授权）。反诉委托诉讼代理人：范红霞，系湖北金卫律师事务所律师（一般授权）。反诉委托诉讼代理人罗柏林，系公司员工（一般授权）。原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司（以下简称百家信公司）与被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司（以下简称蓝焰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日、9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百家信公司的委托诉讼代理人柳平、杨旭男、被告及（反诉原告）蓝焰公司的本诉委托诉讼代理人范红霞、刘文昭、反诉委托诉讼代理人范红霞、罗柏林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。案件审理过程中，被告（反诉原告）蓝焰公司书面提出对物品损失及配送中心天井、旋转车道等面积进行评估和测绘，评估和测绘期间不计入审限。原告（反诉被告）百家信公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2018年11月30日作出的《合同终止函》之《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心、配送中心）解除无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月21日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》（下称《仓储中心合同》）、《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》（下称《配送中心合同》）以及《物业管理服务协议》。其中《仓储中心合同》约定：甲乙双方共同合作经营蓝焰电商物流城项目，甲方将位于蓝焰物流基地一期仓储中心（1、2、3号）建筑面积约65750平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。合作期为十年，合同五年一签，合同租赁时间暂定为2014年7月1日起至2019年6月30日。《配送中心合同》约定：甲乙双方共同合作经营蓝焰电商物流城项目，甲方将位于蓝焰物流基地一期城市配送中心建筑面积约104179平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。合作期为十年，合同五年一签，本合同租赁时间暂定为2015年1月1日起至2019年12月31日止。2014年12月20日，被告将仓储中心（1、2、3号）租赁物交付给原告使用；2015年9月20日，被告将城市配送中心租赁物交付给原告使用。合同履行期间，原告均依约缴纳租金，被告不仅未履行合同约定的合作义务，且屡次无故拒绝办理商户入驻备案手续，不给入驻商户办理停车优惠卡，不办理装修手续等，严重阻碍了原告的招商进度，直接导致原告承租的租赁物大面积空置。2017年12月份，由于租赁物大面积空置，仓储租赁市场萎缩，已入驻商户退租等客观因素。加之，被告针对仓储中心做了单方评估，继续经营与否不确定，原告多次找被告协商，并征得同意后，将租金交付方式由半年一付的方式变更为按月支付。在此之前，原告均是按照半年一付的方式缴纳租金及物业管理费。2018年11月30日，被告以原告违约为由解除双方签订的《仓储中心合同》、《配送中心合同》及《物业管理协议》。事后，原告多次找被告协商未果。原告为维护自身权益遂提起诉讼。被告（反诉原告）蓝焰公司辩称：一、双方签的租赁合同第七条、第十四条、物业服务合同第六条明确约定了双方租赁合同解除终止的条件，答辩人依约享有合同解除权。二、被答辩人在合同履行的过程中，存在严重不符合合同约定及《合同法》规定的行为，答辩人依法依约于2018年11月30日公证送达了《合同终止函》，解除了与被答辩人签订的《合作经营合同与物业租赁合同》。根据被答辩人商户信息核实情况及答辩人单量提成情况，被答辩人背离双方签订合同的初衷和约定，绝大多数商户并非电商企业，无法实现单量提成，被答辩人从答辩人处以极其低廉的价格租赁房屋及场地，改变租赁物用途，直接以高价转租获取高额利润。同时被答辩人隐瞒商户信息，并未按约定将商户合同信息在答辩人处备案，上述行为直接影响答辩人合同约定的单量提成及收入均无法达到合同约定标准，影响合同第十四条特别约定的评估目标的实现，导致答辩人的合同目的无法实现，直接损害了答辩人利益，答辩人依约享有解除合同、单方面终止合同并免责的权利，同时该行为属于《合同法》第九十四条第四项规定当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的，答辩人依法也享有合同解除权。被答辩人未按合同约定的时间、金额及方式缴纳租金、物业管理费及水电费，均逾期超过合同约定的三十日，根据租赁合同及物业服务合同，答辩人享有合同解除的权利。被答辩人在合同履行过程中不按合同约定缴纳以最终实际工程验收面积为准的面积差异租金，经催缴后仍不履行，属于迟延履行主要债务，导致答辩人合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条规定，答辩人享有法定解除权。综上，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。同时被告提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《合作经营合同与租赁合同》于2018年11月30日已解除，反诉被告立即清退房屋及场地，履约保证金不退；2、依法判令反诉被告按竣工验收备案证面积支付拖欠的面积差异租金暂571，120.99元；3、依法判令反诉被告支付逾期缴纳租金的违约金1，899，383.32元；4、依法判令反诉被告支付合同解除日至所有租赁房屋、场地实际腾退日的占用费，先暂计至2019年1月30日，共计6，274，066.56元；5、依法判令反诉被告违反合同约定直接以转租为目的并隐瞒应备案商户信息造成反诉原告的损失、对损坏的租赁物恢复原状（墙体发黑部分）或赔偿损失；6、本案本诉及反诉的诉讼费、公证费全部由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉原告与反诉被告签订的《合作经营合同与物业租赁合同》、《物业管理服务协议》明确约定了双方租赁合同解除终止的条件，反诉原告依约享有合同解除权。二、反诉被告在合同履行的过程中，存在严重不符合合同约定及《合同法》规定的行为，反诉原告依法依约于2018年11月30日公证送达了《合同终止函》，解除了与反诉被告签订的《合作经营合同与物业租赁合同》，请贵院依法确认。三、因反诉被告存在上述严重不符合合同约定的行为，其应按约承担相应的责任并应立即腾退交还房屋及场地，支付占用费。反诉被告违反合同约定，绝大多数商户并非电商企业，无法实现单量提成，其改变租赁物用途直接以转租为目的并隐瞒应备案商户信息导致反诉原告收入及快递单量提成无法达到约定标准，应赔偿反诉原告的损失。同时，反诉被告损坏反诉原告租赁房屋应恢复原状或按市场价格赔偿损失。原告（反诉被告）百家信公司对被告的反诉请求辩称：1、本案双方当事人所签订合同明确约定租赁物交付条件，事实上被告至今为止未能按合同约定提供符合条件的租赁物，构成严重违约，其违约是导致双方合同争议及合同目的受阻的基本原因，被告应依法承担违约责任，被告本诉答辩意见及反诉请求实属无理，不应予以支持。2、原告作为民营企业，响应政府号召及被告的要约付出了代价，促使被告物流园的建设开园得以进行，虽因被告严重违约合同履行受到严重阻碍，原告蒙受相应损失，仍坚持初衷，长期与被告协商以求和解共渡难关，被告在变更领导人员之后突然翻案，急于将原告逼出蓝焰物流园，独占前期开发运营成果。单方公告解除双方合同，已导致原入园商户开始流失，原有意入园商户停止入园，造成原告单方损失日益扩大，其行为实属违约，应受司法制裁，被告反诉无理，应予以驳回。原告诉请有理，依法应予支持。本院经审理查明：2014年2月21日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》（下称《仓储中心合同》）、《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》（下称《配送中心合同》）以及《物业管理服务协议》。《仓储中心合同》约定：一、甲、乙双方共同合作经营蓝焰电商物流城项目，将仓储中心（1、2、3号）租赁于电子商务企业，共同参与运营管理，整体项目定位为电子商务企业提供电商仓配一体化及物流配套服务。……二、甲方将位于蓝焰物流基地一期仓储中心（1、2、3号）建筑面积约65750平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。乙方对租赁物的租赁面积按租赁物的建筑面积计，即租赁面积为65750平方米（以最终实际工程验收面积为准）。三、1、甲乙双方合作期为十年，合同五年一签，本合同租赁时间暂定为2014年7月1日起至2019年6月30日止。2、最终起租时间以甲方相关租赁物最终竣工时间以及甲方将租赁物交付给乙方的最终时间为准。甲方将租赁物交付于乙方时，租赁物应满足以下条件：（1）租赁物建设工程规划验收合格；（2）租赁物建筑结构工程，室内水、电、消防设施、客货梯，周边市政工程的建设完工并验收。四、……2、租金结算及交纳方式：合同期内第一年，甲方给予乙方六个月的市场培育期，仓储中心两个月的装修期（市场培育期、装修期仅对租金免租，无物业管理费在市场培育期按每月每平方米2元的标准收取，运营提成不在此范围内），第一年的租金标准为每月每平方米7.2元，以后每年租金必须按照4%-6%的幅度区间递增，具体由双方在此区间协商一致后最终确定。租金采用支票或现金方式收取，半年一付，先租后用。付款方式：2014年7月1日至2014年12月31日，租金0元；2015年1月1日至2015年6月30日，租金1893600元；五、乙方在甲方向乙方交付仓储中心之前向甲方缴纳仓储中心履约保证金1430000元，该保证金在合同期满后无息清算退还。……。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除《合作经营及物业租赁合同》和《物业管理服务协议》、收回租赁物、已付租金、履约保证金不予退还：……3、未经甲方同意，擅自将租赁物转借、改变用途或超出经营范围开展经营活动的；……5、未经甲方书面同意，在甲方交付租赁物后擅自连续停业三十日以上的；6、乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的；九、其他事项……13、凡涉及本合同有关的一切变更、解除事项，甲乙双方均采用书面报告形式，并在接到书面报告之日起三十日内做出书面答复，否则视为默认……。十、违约责任：……3、乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日），适用于本合同第七条的约定；4、乙方未按本约定缴纳运营提成的，每逾期一日按应付总额的千分之零点五计算违约金，逾期四十五日不缴纳的，适用于本合同第七条的约定；5、甲乙双方在合同期限内，单方提前终止合同的，应提前六个月以书面形式通知对方，并应对对方的剩余合作年限支付经营补偿，计算方式为解除合同时间至双方合作期满时间，乙方的租金进行累计计算。合同还对其他事项进行了约定。《配送中心合同》约定：一、甲乙双方合作运营蓝焰电商物流城项目，将城市配送中心租赁于电子商务企业，共同参与运营管理，整体项目定位为电子商务企业提供电商仓配一体化及物流配套服务。……二、甲方将位于蓝焰物流基地一期城市配送中心建筑面积约123086平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。乙方对租赁物的租赁面积按租赁物内扣除天井、旋转车道以及一楼大厅二楼中空层面（18907平方米）后的建筑面积计算，即租赁面积约为104179平方米。（以最终实际工程验收面积为准）。配送中心地下一层作为双方合作经营项目的配套设施由甲方提供给乙方有偿使用，租赁标准为当年租金租赁标准的50%。三、1、甲乙双方合作期为十年，合同五年一签，本合同租赁时间暂定为2015年1月1日起至2019年12月31日止。2、最终起租时间以甲方相关租赁物最终竣工时间以及甲方将租赁物交付给乙方的最终时间为准。甲方将租赁物交付于乙方时，租赁物应满足以下条件：（1）租赁物建设工程规划验收合格；（2）租赁物建筑结构工程，室内水、电、消防设施、客货梯，周边市政工程的建设完工并验收。四、……2、租金结算及交纳方式：合同期内第一年，甲方给予乙方六个月的市场培育期，配送中心三个月的装修期（市场培育期、装修期仅对租金免租，无物业管理费在市场培育期按每月每平方米2元的标准收取，运营提成不在此范围内），第一年的租金标准为每月每平方米7.2元，以后每年租金必须按照4%-6%的幅度区间递增，具体由双方在此区间协商一致后最终确定。租金采用支票或现金方式收取，半年一付，先租后用。付款方式：2015年1月1日至2015年6月30日，租金0元；2015年7月1日至2015年12月31日，租金2250266元；五、乙方在甲方向乙方交付配送中心之前向甲方缴纳配送中心履约保证金2260000元，该保证金在合同期满后无息清算退还。……。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除《合作经营及物业租赁合同》和《物业管理服务协议》、收回租赁物、已付租金、履约保证金不予退还：……3、未经甲方同意，擅自将租赁物转借、改变用途或超出经营范围开展经营活动的；……5、未经甲方书面同意，在甲方交付租赁物后擅自连续停业三十日以上的；6、乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的；……。九、其他事项……13、凡涉及本合同有关的一切变更、解除事项，甲乙双方均采用书面报告形式，并在接到书面报告之日起十日内做出书面答复，否则视为默认……。十、违约责任：……3、乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日），适用于本合同第七条的约定；4、乙方未按本约定缴纳运营提成的，每逾期一日按应付总额的千分之零点五计算违约金，逾期四十五日不缴纳的，适用于本合同第七条的约定；5、甲乙双方在合同期限内，单方提前终止合同的，应提前六个月以书面形式通知对方，并应对对方的剩余合作年限支付经营补偿，计算方式为解除合同时间至双方合作期满时间，乙方的租金进行累计计算。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，百家信公司分别缴纳了两份合同涉及的保证金1，430，000元及2，260，000元。在签订上述合同同时，原、被告还就仓储中心和配送中心签订了两份《物业管理协议》。现双方就物业管理协议产生的纠纷在武汉市仲裁委员会进行仲裁。2014年10月14日、10月15日，蓝焰公司和百家信公司互发函确认双方对于仓储中心的交付时间为2014年11月30日，起租时间为2014年12月20日。2014年12月20日，被告将仓储中心（1、2、3号）租赁物交付给原告使用；根据蓝焰公司向百家信公司于2015年9月7日发出的《联系函》和2015年9月29日百家信公司向蓝焰公司发出的《联系函》，确认配送中心的正式起租时间为2015年9月20日，该联系函还就百家信公司提出的配送中心相关附属设施问题进行了反馈。2015年9月20日，被告将城市配送中心租赁物交付给原告使用。2015年3月6日，武汉市公安消防局出具武公消验字（2015）第0068号《建设工程消防验意见书》，综合评定汉正街蓝焰物流中心一期（1-3号楼）建设此项目此次消防验收合格。2016年8月4日，武汉市国土资源和规划局硚口分局出具核字第武规（硚）验（2016）08号《建设工程竣工验收核实证明》，汉正街蓝焰物流中心一期（用地面积113521.6平方米、建筑面积202955.58平方米）符合城乡规划要求。2017年9月30日，武汉市硚口区建设局出具03-17-034（硚）、03-17-035（硚）、03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，确认汉正街蓝焰物流中心一期南区二标段1号、2号、3号办理竣工验收备案。2015年8月7日，武汉市公安消防局武公消验字（2015）第0234号《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，综合评定武汉市硚口区古田二路，含1栋6层丙二类城市配送中心、4#-7#4栋2层丙二类零担楼、地下设停车库和设备用房，建筑高度30.7米，地下建筑面积19752.8平方米，总建筑面积152518.48平方米工程消防竣工验收合格。2017年9月18日，武汉市硚口区建设局出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：03-17-033（硚）），确认上述工程办理竣工验收备案。2016年11月8日，蓝焰公司向百家信公司发出《律师函》，要求百家信公司补缴2016年9月20日至2017年3月19日的租金297910元。2016年12月8日，百家信公司向蓝焰公司发出《说明》，提出因经营压力困难，租金物管费的递增暂时减免。2016年12月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《收款联系函》，说明：百家信公司2015年11月23日至2016年1月30日蓝焰电商城项目产生单量502264单，电商客户产生单量177630单，合计679894单，按每单0.2元快递提成结算费用，合计人民币135978.8元，请于2016年12月25日前交清上述款项，逾期将按总额的千分之零点五计算每天的违约金。2017年6月21日，百家信向蓝焰公司发出《回复函》，说明关于确认仓储中心、配送中心最终租赁面积由蓝焰公司根据测量数据和合同中相关条款给出建议方案后双方协商确认；装修期内无任何费用；关于租金物管费考虑租金递增幅度低于4%。2017年9月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示根据双方仓储中心租赁合同第十四条的内容，将就合同约定进行收入及单量的评估（2014年12月20日至2017年12月19日）。2017年9月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《通联函》，主要内容为电商城项目是双方合作经营项目，但受内部因素比如延迟交付、配套迟缓、房屋维修、通讯网络单一等因素及外部因素影响下，项目运营存在一些困难，应公正作出评估；同时因蓝焰公司提前评估相关数据对招租收租产生不利影响，并申请延迟缴纳配送中心2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金。2017年9月27日，蓝焰公司针对上述《通联函》向百家信公司发出《通联函》，意为百家信公司应按照合同约定按期缴纳配送中心2017年9月20日至2018年3月19日的租金及物管费和拖欠的水电费，并及时对仓储中心合同收入及单量评估提出切实可行的方案。2017年9月27日，百家信公司向蓝焰公司发出《通联函》，提出考虑到评估的不确定性，暂支付配送中心2017年9月20日至12月19日的租金1，960，545.6元。2017年10月18日，蓝焰公司将仓储中心和配送中心的图纸发给了百家信公司。2017年11月7日，蓝焰公司向百家信发出《联系函》，要求百家信公司于2017年11月13日之前向蓝焰公司缴纳提成结算费用224742.4元。2017年12月29日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，确认蓝焰公司于2017年12月20日对仓储中心租赁合同的履约情况进行评估，两项评估指标均未完成合同约定的标准，实际结算收入完成合同约定的87.04%，实际结算单量完成合同约定的7.28%。2018年1月3日，百家信公司向蓝焰公司发函要求确认租金和物业费的交款时间和金额。2018年2月5日，蓝焰公司百家信公司发出《通联函》，提出于2017年12月20日对百家信公司的合同履约情况进行评估，两项运营评估指标均未完成《租赁合同》约定的标准，并要求百家信公司按原《租赁合同》约定于2018年2月10日前暂交2017年12月20日至2018年1月19日租金物管费共计896051.52元。2018年2月7日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系单》，通知百家信公司缴纳2018年3月20日至2018年9月19日的房租、物业费共计8055489元。2018年2月8日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示百家信公司对于仓储中心合同履行的实际收入和单量未能达到合同约定的标准，请百家信公司确认是否通过其他方案满足合同的评估要求，如无法通过其他方案满足合同约定的评估标准，则根据合同第十四条的约定，双方均有权单方面提出终止合同并免责，请百家信公司于2017年2月14日就此回复。2018年2月9日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，要求按仓储中心租赁合同约定缴款并保留单方面终止租赁合同的权利。2018年3月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示按照双方仓储中心租赁合同的约定，百家信公司应缴纳2017年12月20日到2018年2月19日的租金物管费179，210.304元，应缴纳2018年1月水电费170，072.9元，2月水电费159787.6元，合计为2，121，963.54元；蓝焰公司于2018年3月12日收到缴纳费用861588元，还欠1，260，375.54元，应按合同约定尽快缴纳。2018年3月22日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司于2018年3月30日之前缴纳2017年10月1日至2017年12月31日的提成结算费用117869.4元。2018年3月27日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，提出因处于评估期间，双方未就后续合作问题达成一致前，相关费用暂缓缴纳。3月29日，百家信公司再次向蓝焰公司发出《联系函》，要求评估期间租金按月缴纳，单量提成暂缓缴纳。2018年3月30日，蓝焰公司针对百家信公司上述两份函件向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司按双方合同约定的时间方式履行付款义务。2018年4月25日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年1月1日至2018年3月31日的提成结算费用78748.8元。2018年7月25日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年4月1日至2018年6月30日的提成结算费用100182.4元。2018年8月22日、8月31日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》提出蓝焰公司草拟了《补充协议》，希望百家信公司尽快答复。2018年9月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，仍然要求评估期间租金按月缴纳。2018年9月27日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年7月1日至2018年9月19日的提成结算费用79720.6元。2018年10月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示蓝焰公司就配送中心租赁合同的约定进行收入和单量两项指标的评估，评估的结果为：实际合同收入完成合同评估收入标准的87.16%；实际单量提成收入仅完成合同评估单量标准的7.73%，与评估标准相差较大。2018年10月12日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，意为根据双方签订的仓储中心租赁合同和配送中心租赁合同，租赁面积以最终实际工程验收的面积为准，现将配送中心和仓储中心的工程竣工验收备案证明书函告百家信公司，百家信公司应按合同约定据实结算仓储中心和配送中心租金及物管费，截止2018年9月19日，仓储中心需补交租金物管费295，143.12元；配送中心截止2018年9月19日应补缴租金物管费645，963.96元。2018年10月31日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，提出百家信公司应按照蓝焰公司的样表提供所有分租商户的信息填表备档；仓储中心验收面积应按66363平方米结算租金，配送中心应按118，559.54平方米扣减合同约定相关面积后以105，237.74平方米结算租金和物管费，截止2017年12月19日，仓储中心需补交租金物管费228，310.62元，配送中心需补交租金物管费645，963.96元（租金物管费暂按评估前的标准计算，具体见10月12日联系函）；仓储中心、配送中心租金物管费应严格按照合同约定半年一付，先付后用执行，贵司现按月支付已经严重违约；三年评估期后，仓储中心自2017年12月20日起，配送中心自2018年9月20日起租金物管费按6%涨幅计算，其中仓储中心2017年12月20日至2018年12月19日租金物管费应缴纳11，061，575.97元，现实际缴纳8，064，459.52元，剩余2997116.45元未缴；配送中心2018年9月20日至2019年3月19日应缴纳8，687，670.1元，实际缴纳1，396，285元，剩余7，291，385.1元未缴。该函还要求百家信公司及时缴纳违约金，并核对已缴租金、物管费、水电费、单量提成等款项对应明细单。2018年11月5日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，内容为：一、关于前期租金和物业费百家信公司多缴纳可263，000元，应于冲抵后期应缴租金；二、因配送中心中2万方的仓库自6月1日交给了蓝焰公司，对于配送中心自2018年6月1日后产生的物业管理费及租金应由蓝焰公司承担；三、双方协商签订补充协议，在补充协议签订前，电商城的租金按月缴纳。四、电商城的租赁面积，蓝焰公司单方确定的数字与合同约定不符，与实际面积也不符，对蓝焰公司单方确认的面积和租金不予认可，蓝焰公司应将对收取的部分退还或冲抵后期租金；五、蓝焰公司单方按6%上调租金不予认可；该联系函还对双方合作的电商城项目风险承担即电商城安全方面的事宜提出要求。2018年11月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，说明百家信公司将组织品牌商品特卖会，特向蓝焰公司报备。2018年11月23日，蓝焰公司向百家信公司发出《通告函》，告知百家信公司对于11月20日报备的组织商品特卖会的事项不予批准，并要求百家信公司立即拆除会场。2018年11月30日，蓝焰公司向百家信公司发出《合同终止函》，提出：双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》、《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》以及《物业管理服务协议》于收到之日起解除；百家信公司在收到本函后的二十天内（即最迟在2018年12月20日前）腾退上述合同中的所有租赁房屋及场地；百家信公司应按市场价格标准22元/月/平方米支付合同解除之日至所有租赁房屋、场地至实际腾退之日的占用费；若百家信公司未在上述期间办理各项事项，蓝焰公司将依法实现权利并赔偿因上述原因造成的一切损失。同时，蓝焰公司还向百家信公司发出《关于仓储中心和配送中心租赁合同履约情况评估结果的函》，告知仓储中心和配送中心实际收入及快递单量均未达到合同约定的评估标准。另外，蓝焰公司还向百家信公司发出《关于违规组织品品牌商品特卖会的函》，认为百家信公司组织特卖会违反配送中心合同的约定，将依据合同和法律规定追究百家信公司的法律责任。2018年12月1日，蓝焰公司向蓝焰电商城的商户发出《商户通告函》，告知各商户蓝焰公司已于2018年11月30日向百家信公司发函终止《合作经营合同及物业合同》（仓储中心）并要求百家信公司于2018年12月20日前腾退仓储中心所有的租赁房屋及场地。2018年12月18日，百家信公司向蓝焰公司发出《关于不同意解除租赁合同及物业管理协议》的函，表示不同意、不接受蓝焰公司单方解除涉案合同，百家信公司已就合同解除的争议诉诸法律。2018年12月29日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，说明蓝焰公司已经发出合同终止函，百家信公司于2018年12月28日缴纳的2292336元，抵充2018年11月20日至2018年11月30日期间应收租金及物管费共计918，485.1元，抵充腾退期间水电费97，484.9元，剩余款项中冲抵腾退期间的房屋及场地占用费，未缴纳的房屋机场地占用费按每月每平方22元的标准支付至实际腾退之日止。2019年1月3日，蓝焰公司在涉案园区公布《商户通告函》。表示已经解除与百家信公司签订的仓储中心、配送中心的租赁合同，蓝焰公司将继续按前期公告承诺的优惠政策及建筑面积与商户签约。另外，2015年6月至2018年底，百家信公司向蓝焰公司发出多份联系函，就电井、漏水等事宜要求蓝焰公司予以维修，并说明因商城内多次断网造成一定损失。蓝焰公司及蓝焰园区管理服务中心向百家信公司发出数份租金物管费及水电费催款通知。现百家信公司仍然在涉案场地经营。另查明，2017年9月30日，蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储通过竣工验收备案（编号03-17-034（硚）、编号03-17-035（硚）、编号03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》），建筑面积分别为17855平方米、24254平方米、24254平方米；2017年9月18日，蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）（编号03-17-033（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）通过竣工验收备案，建筑面积地上为118559.54平方米、地下为19669.37平方米，地上6层，地下1层，其中人防地下室0平方米；再查明，百家信向蓝焰公司缴纳仓储中心租金情况如下：2015年7月9日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金1，893，600元；2015年12月28日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金2，982，420元；2016年6月20日、12月21日，百家信公司分别每次向蓝焰公司缴纳仓储中心租金2，982，420元；12月29日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金119，297元；2017年6月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金3，101，717元；2018年3月12日、4月4日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金516，952.8元；2018年5月30日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金41，355.6元、1，612，891.8元；2018年6月29日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金537，630.6元；2018年7月30日、8月20日、9月20日、10月22日、11月21日，百家信公司每次分别向蓝焰公司缴纳仓储中心租金537，630.6元；2018年12月28日，百家信公司向蓝焰公司支付537，630.6元。仓储中心按65750平方米计算租金。百家信向蓝焰公司缴纳配送中心租金情况如下：2016年3月18日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金2，234，326元；2016年9月27日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金4，468，651.2元；2016年11月14日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金178，746.05元；2017年3月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金4，677，397.2元；2017年9月27日、10月13日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金1，176，327.36元、3，656，965.78元；2018年4月4日、5月30日，百家信公司向蓝焰公司分别每次缴纳租金805，548.6元；2018年6月29日至9月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金共计3，222，195元；2018年10月22日、11月21日，百家信公司每次分别向蓝焰公司缴纳租金837，771元；2018年12月28日，百家信公司向蓝焰公司缴纳837，771元。配送中心面积按103441平方米计算租金，即合同约定的104179平方米-738平方米（该部分为蓝焰公司自用，后蓝焰公司确认实际自用是783平方米）。案件审理过程中，蓝焰公司申请对仓储中心1、2、3号楼及配送中心内房屋及装修和设备经济损失进行鉴定。本院依法委托武汉天马房地资产评估有限公司对上述事项进行鉴定，武汉天马资产公司经现场勘查后于2019年7月25日作出武天评报资字（2019）032号《资产评估报告》，结论为：截至评估基准日2019年7月10日，纳入评估范围的位于武汉市硚口区古田二路蓝焰物流基地一期仓储中心1号、2号、3号及配送中心内房屋及装修、设备经济损失评估值为20，865元。蓝焰公司还申请对配送中心旋转车道、天井、一楼大厅二楼中空面积进行测绘，本院依法委托武汉市房产测绘中心对上述场地进行了测绘，武汉市房产测绘中心于2019年12月19日出具了《面积测量说明》，结论为一期城市配送中心一至六层旋转车道总面积为11124.24平方米（每层为1854.04平方米）；一至六层天井总面积为5107.68平方米（每层851.28平方米）；二楼中空面积为562.84平方米；部分二层室内总面积为5107.68平方米；另外一至六层旋转车道空面积为4520.16平方米，每层为753.36平方米；室内车道总面积15718.86平方米，每层为2619.81平方米。以上事实，由双方当事人提交的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心、配送中心）、多份银行转账回单、发票、双方多份来往函件、公证书、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、照片等书面证据等经庭审质证在卷为凭。对于双方提交的证据的真实性本院予以认可，对于证明目的本院综合全案予以认定。本院认为，根据双方提交的证据及庭审辩论意见，总结本案争议焦点如下：百家信公司是否构成违约，双方合同是否达到解除条件？蓝焰公司向百家信公司发出合同终止函是否无效？本院认为，双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）和《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均系合法有效合同，双方均应恪守履行。首先，双方关于起租时间的争议，《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）约定的租赁期限为2014年7月1日至2019年6月31日，市场培育期六个月，装修期两个月，市场培育期和装修期免租，即计租时间从2015年3月1日起算。但通过双方2014年10月14日、10月15日的来往函件，双方对于仓储中心的交付时间确认为2014年11月30日，起租时间为2014年12月20日。则自2015年8月20日开始百家信公司应向蓝焰公司缴纳租金。至于《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）约定的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，市场培育期六个月，装修期三个月，市场培育期和装修期免租。但通过双方2015年9月的来往函件，双方对于配送中心的交付时间确认为2014年12月20日，起租时间为2015年9月20日。则百家信公司自2016年6月20日开始应向蓝焰公司缴纳租金。百家信公司辩称涉案场地于2017年9月才通过竣工验收，且周边市政工程至今未完善，因此涉案场地及房屋不应按上述时间计租。本院认为，涉案场地虽然在租赁合同签订和交付之后竣工验收，但双方早已书面确认了场地交付时间及计租时间，百家信公司使用涉案场地亦是事实，因此应按双方函件确认的时间为起租时间。关于周边市政工程，虽然双方签订的两份租赁合同都约定了交付租赁物时应满足“周边市政工程建设完工并验收”的条件，但“市政工程”是城市基础设施建造工程，是由政府主导，该义务的设定实际超越了蓝焰公司能力范围。故本院对于百家信公司的上述主张不予支持。关于涉案场地的计租面积的争议，双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）和《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）均在合同第二条最后明确了租赁面积以最终的实际工程验收面积为准，根据蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储通过竣工验收备案（编号03-17-034（硚）、编号03-17-035（硚）、编号03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》），建筑面积分别为17855平方米、24254平方米、24254平方米；以上总计66363平方米。因此，仓储中心的计租面积应为66363平方米，比合同约定和实际计算租金的租赁面积多613平方米。蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）（编号03-17-033（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）通过竣工验收备案，建筑面积地上为118559.54平方米、地下为19669.37平方米，地上6层，地下1层，其中人防地下室0平方米；合同约定配送中心的计租面积原为104179平方米，后经双方协商扣减蓝焰公司自用的738平方米，以103441平方米缴纳租金。现配送中心竣工验收的建筑面积为118559.54平方米，应扣除六层旋转车道经测绘的面积为11124.24平方米。根据百家信公司提交的武汉市硚口区住房保障和房屋管理局的《武汉市房产测丈表》及《武汉市房产测绘实施细则》第三十九条规定“房屋建筑面积是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积……且具备上盖，有维护物、结构牢固，有实际使用功能，层高2.2米及其以上的永久性建筑”；第四十条第三项规定“不计算建筑面积的范围包含房屋内中空部分”。因此，配送中心的二层中空部分及天井并不包含在建筑面积之中，双方合同约定的扣减部分包含旋转车道，并未约定包含室内车道，因此配送中心实际计租面积应当为118559.54平方米-11124.24平方米-783平方米（后确认的蓝焰公司自用部分）=106652.3平方米。百家信公司实际按面积103441平方米缴纳租金。实际租赁面积比原计租面积多3211.3平方米。因此，百家信公司还应另行补缴租金。根据双方两份租赁合同的约定，百家信公司应当每半年缴纳一次租金，先租后用，即仓储中心应当在每年度的6月19日和2月19日之前缴纳下一半年的租金；配送中心应当在每年度的6月19日和12月19日之前缴纳下一半年的租金。但从双方提交的缴纳租金明细说明及来往函件可以看出，百家信公司存在多次逾期三十天缴纳租金且不足额缴纳租金的情形，根据双方签订的《仓储中心租赁合同》及《配送中心租赁合同》第七条第六项甲方在“乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的”可以解除合同的约定，蓝焰公司有权解除双方的两份租赁合同。故蓝焰公司向百家信公司发出的合同终止函应当有效，根据该份函件，双方两份租金合同于2018年11月30日解除。合同解除后，百家信公司应当从涉案场地腾退。现百家信公司仍然占用涉案场地，应当向蓝焰公司支付占用使用费。蓝焰公司主张按市场价格每月每平方米22元予以计算，无事实依据，本院酌情确定以原合同确定的2018年度租金标准予以计算，即仓储中心按照每月每平方米8.18元的标准支付，配送中心按照每月每平方米8.1元的标准支付。仓储中心的占用使用费计算至2019年3月1日为66363×8.18×3=1，628，548.02元；配送中心的占用使用费计算至2019年3月1日为106652.3×8.1×3=2，591，650.89元。因百家信公司于2018年12月28日向蓝焰公司转账1，375，401.6元，该金额应当予以扣除。即截止到2019年3月1日，百家信公司还应当向蓝焰公司支付占用使用费2，844，797.31元。之后的占用使用费应当支付至百家信公司实际腾退之日止。关于补缴租金。根据合同约定，每年的租金水平在上一年度租金4%-6%的区间确定。根据双方提交的关于缴纳租金的说明，仓储中心第一年度的租金以每月租金标准为每平方米7.2元缴纳，第二年度涨幅为5%，之后每年以4%涨幅递增；配送中心第一年度的租金以每月租金标准为每平方米7.2元缴纳，之后每年以4%涨幅递增。故百家信公司应当补缴仓储中心613平方米（自2015年8月20日起至2018年11月30日）的租金及配送中心3256.3平方米的租金（自2016年6月20日起至2018年11月30日）。该仓储中心补缴租金为613平方米×7.2元×4月+613平方米×7.56元×12月+613平方米×7.86元×12月+613平方米×8.18元×11.36月=188046.82元；配送中心补缴租金为3211.3平方米×7.2元×9月+3211.3平方米×7.49元×6月+3211.3平方米×7.79元×12月+3211.3平方米×8.1元×2.36月=713987.6元。以上总计902034.42元，百家信公司应支付给蓝焰公司。关于违约金。双方租赁合同第十条第三款约定，“乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日）”，现蓝焰公司主张按该条款要求被告支付违约金计算为1，899，383.32元，该标准过高，本院酌情确定为以第一年租金15，977，307.46元为基数按年利率6%计算违约金为958，638元。关于保证金，百家信缴纳保证金共计3，690，000元，在扣除以上应补缴的租金902，034.42元，蓝焰公司应予返还2，787，965.58元。但现百家信公司还应向蓝焰公司支付占用费，本院从减轻当事人诉累角度出发，确认剩余保证金抵扣百家信应付占用费部分，即截止2019年3月1日百家信公司还应付占用费2，844，797.31元，抵扣之后截至2019年3月1日，百家信公司还应支付的占用费为56，831.73元。关于损坏的租赁物的损失及恢复原状部分，百家信公司作为承租人对于损坏的设施设备应予赔偿，根据评估报告价值为20，865元，该部分损失中百家信公司确认14套多媒体箱可以恢复，故该部分损失予以扣除，剩余设施设备损失为17，412元。关于墙体发黑的部分，不能证明是百家信公司故意为之，自然使用也可能存在墙体发黑，故关于恢复原状的诉讼请求本院不予支持。关于蓝焰公司主张的因百家信公司隐瞒信息造成的损失，因无充分证据证明其损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司与被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司签订的《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》和《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》于2018年11月30日解除；二、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司于本判决生效之日起三十日内从武汉市硚口区蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储中心和蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）房屋及场地腾退；三、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司向被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付补缴租金902034.42元（从武汉百家信物流有限责任公司缴纳的3690000元的保证金中予以抵扣）；四、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司于本判决十日内向被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付违约金958638元；五、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付截止至2019年3月1日的占用使用费56831.73元（其余部分已从武汉百家信物流有限责任公司缴纳的3690000元的保证金中予以抵扣）；后续占用使用费自2019年3月2日支付至实际腾退之日止（仓储中心，建筑面积66363平方米，以每月每平方米8.18元的标准予以计算；配送中心，建筑面积118559.54平方米，以每月每平方米8.1元的标准予以计算）；六、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司于本判决十日内向被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付损坏设施设备损失17412元；七、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司缴纳的保证金3690000元抵扣上述部分费用后不予退还；八、原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司于本判决十日内将14套多媒体箱恢复原状；九、驳回原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司的全部诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉收取500元，由原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司负担；反诉案件受理费收取73011元，由原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司负担43806元、被告（反诉原告）武汉蓝焰物流基地股份有限公司负担29205元，诉讼保全费5000元，评估和测绘费用48071元，由原告（反诉被告）武汉百家信物流有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  王岳保人民陪审员  修继红二〇二〇年一月二十一日法官助理王晓然书记员余维