陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终9757号上诉人（原审被告）：陕西易美居广告文化传播有限公司。住所地：西安市经开区。法定代表人：武盼，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：王亚峰，男，1959年8月8日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：王亚荣，女，1973年5月27日出生，汉族，住西安市碑林区乐居场正街西办303。上诉人陕西易美居广告文化传播有限公司（以下简称易美居公司）与被上诉人王亚峰商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易美居公司上诉请求：1、撤销原审判决，并驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明事实不清。 2017年10月22日，被上诉人因购买房屋与其公司达成口头协议，约定的价格范围是4600元至4900元之间，约定交易时间为2018年3月，而非被上诉人诉求中所述每平米4650元及交易时间2017年12月前。被上诉人与其达成房屋买卖预约口头合同时明确知晓房屋存在一定的风险，且其提供的另一套房屋系同小区同面积同价格的房屋，与被上诉人而言并无实际损失，被上诉人无理拒绝，应承担双方交易不成的全部责任，一审法院对此情况并未查明。二、一审法院判决适用法律不正确，作出的判决显失公正。被上诉人对其主张的损失并未提出明确的证据佐证，一审法院便径行认定从2017年10月到2018年4月期间房屋价格上涨1000元/㎡，并且按照一审法院作出的判决可以看出，判令上诉人承担74%的责任，被上诉人承担26%的责任，无法律和事实依据。同时，根据一审法院的判决和引用的相关法条而言，是被上诉人违背了《合同法》第60条、第107条，导致无法完成交易。三、上诉人与被上诉人达成口头交易时，就已经明确告知了房屋属于工程抵债房的情况，上诉人始终在积极配合，尽到了作为代理机构应尽的责任，造成双方交易无法完成的责任是被上诉人在成的，上诉人不应退还定金，也不应赔偿其所谓的房屋上涨差价。王亚峰辩称：1、一审法院认定事实正确，被答辩人称一审法院查明事实不清，不能成立。2017年10月22日约定的价格是4650元，交易时间是2017年12月底，且约定底层和高层不要。期间答辩人一直催促被答辩人履行合同义务，直至2018年4月12日，被答辩人才明确答复约定的房屋无法交易，之后被答辩人称有其他房屋，但是该房屋系高层房屋，与约定房屋相差甚远。被答辩人违反诚信原则，应承担相应责任。2、答辩人一审时提供了案涉小区实时房价资料，且被答辩人自己也承认房价上涨事实。被答辩人违反诚信原则，应承担其相应责任。3、是被答辩人违背了《合同法》第60条、第107条，不遵守诚实守信原则，将所约定的房屋又高价出售，上述事实清楚的证明被答辩人有欺诈行为。王亚峰向一审法院起诉请求：1、易美居公司返还其定金2万元，并判令易美居公司赔偿因其违约而给其造成的损失207658元 （2017年10月交纳定金时约定4650元/㎡，2018年12月高陵区天下荣郡小区房屋市场价为6918元/㎡-7371元/平方米，按最低保守价6850元/㎡计算，原定 E9-1-602号房面积为94.39㎡，由于易美居公司违约给其造成损失207658元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，王亚峰于2017年10月22日向易美居公司支付2万元，易美居公司向王亚峰出具收款收据一张，记载的内容为“王亚峰定房款E9-1-602”，双方均认可王亚峰向易美居公司支付的2万元系预定西安龙发实业有限公司开发的西安市高陵区鹿苑大道天下荣郡小区E9-1-602 室房屋，建筑面积94.39平方米。后因房源未能落实，易美居公司于2018年4月12日通过微信告知王亚峰代理人王亚荣房屋已经进行备案，不允许解除，想办法为王亚峰找二手房，后双方进行了协商更换楼层，未达成一致意见。2018年 4月29日，王亚峰代理人王亚荣与易美居公司的法定代表人武盼在XX沟XX室房屋目前没办法购买。庭审调解中，因双方调解意见差距过大致调解未果。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案双方口头达成商品房预约合同，应当按照约定的 内容履行义务，易美居公司虽未向一审法院提供其与开发商签订的销售代理协议，但其应当对其与王亚峰的合同行为承担法律后果。其应在约定的时间向王亚峰提供符合双方约定的房源，其最终未能提供的行为构成违约，应当承担违约责任。现双方均认可王亚峰预定的房屋已经不能交易，故王亚峰请求易美居公司返还定金2万元的诉讼请求依法予以支持。王亚峰主张的房屋上涨差价损失因其未申请司法鉴定，结合易美居公司的违约情况，王亚峰预定的价格及同小区房子2018年4月的平均价格，一审法院酌情认定争议房屋截止2018年4月每平方米上涨1000元，争议房屋截止双方确定不能交易共计上涨94390元。王亚峰未通过正常的销售途径购买房屋，亦未核实易美居公司的代理销售资格，王亚峰亦存在过错，结合易美居公司的违约行为及王亚峰的过错情况，一审法院酌情认定94390元的房屋上涨差价由易美居公司承担7万元，其余由王亚峰自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西易美居广告文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王亚峰定金2万元。二、被告陕西易美居广告文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王亚峰房屋上涨差价损失7万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元（原告已预交），现由被告陕西易美居广告文化传播有限公司承担3000元，其余由原告自行承担，被告承担部分于上述款项给付时一并支付原告。二审中，王亚峰提交新证据：1、案涉房屋的装修许可证，系物业公司给新房主开具的，日期是2018年12月17日。用于证明该房屋在2018年12月17日被出售。但其已经和易美居公司约定将案涉房屋卖给其，上诉人易美居公司违约。其去看小区房屋情况的时候，看见该装修许可证在门上贴着，就拿走了。易美居公司质证称，2017年10月王亚峰给交的定金，2018年4月12日其公司已经告知王亚峰房屋不能卖了，之后房屋出售情况与其公司无关，不存在欺诈行为。2、王亚峰名下的房产证，在高陵区XX小区购买的房屋，发证日期是2018年12月14日。用于证明王亚峰是真心购买房屋的，因为易美居公司违约，才在另外的小区购买的房屋。易美居公司质证称，该证据与本案无关。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，易美居公司应当在约定的时间向王亚峰提供符合双方约定的房屋，但易美居公司未能向王亚峰提供，其行为构成违约，故易美居公司应当承担违约责任。双方均认可王亚峰预定的房屋已经不能交易，故一审对王亚峰请求易美居公司返还定金2万元的诉讼请求依法予以支持，判处并无不当。关于王亚峰请求赔偿损失问题。原审根据王亚峰所预定房屋的价格以及同小区房屋2018年4月的平均价格，酌情认定涉案房屋截止2018年4月每平方米上涨1000元，截止双方确定不能交易共计上涨94390元，认定并无不当。王亚峰未通过正常的销售途径购买房屋，亦未核实易美居公司的代理销售资格，其也存在一定过错，原审结合易美居公司的违约情况及王亚峰的过错，酌情认定由易美居公司赔偿王亚峰因房屋价格上涨造成的损失7万元，亦无不当。综上，易美居公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由陕西易美居广告文化传播有限公司承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年一月十三日  法 官 助 理   孙  静  文                     书 记 员    崔  诚  浩    1