广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24175号原告：吴海云，男，1970年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：罗韩静，女，1971年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：何仲军，男，1979年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈绮雯，广东达声律师事务所律师。第三人：何国泰，男，1953年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：颜利，广东顺晖律师事务所律师。原告吴海云、罗韩静与被告何仲军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海云、罗韩静及共同委托诉讼代理人钟蒋杰、被告何仲军的委托诉讼代理人陈绮雯到庭参加诉讼。后本院依法通知何国泰作为第三人参加诉讼，再次开庭审理。原告吴海云、罗韩静的共同委托诉讼代理人钟蒋杰、被告何仲军的委托诉讼代理人陈绮雯、第三人何国泰及其委托诉讼代理人颜利到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于佛山市顺德区**6号房屋的所有权转移登记至两原告名下，并由被告承担转移登记手续的一切费用；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年期间，原告因结婚需要，欲购置新屋作为婚房。后与原告舅父何国泰（被告父亲）偶然闲聊得知，其家庭有一自建房可以转让给原告。经原、被告双方协商，被告同意将位于佛山市顺德区******新基队（旧地址，后地址变更为佛山市顺德区**号）的两层半自建房（以下简称案涉房屋）（房屋所有权证号：粤房字第3**3号，土地使用证号0**5号）房屋所有权转让给原告，转让总价款为180000元，该款项三年内付清给被告。上述房屋买卖合同达成后，原告依约足额支付转让价款，被告亦将涉讼房屋交付给原告使用至今，但由于当年法律法规以及政策等客观原因，涉讼房屋暂时未能过户登记至原告名下，待条件具备后被告协助原告完成涉讼房屋过户登记。截至2018年，根据相关法律法规以及政策调整，涉讼房屋的土地权属性质发生改变，于2018年8月3日转为国有划拨，国有建设用地使用权，又于2019年年初，涉讼房屋土地补缴土地出让金，土地权属性质变为国有出让。该土地权属变更手续均由原告陪同被告办理，以及承担相关手续费用。至此，所有手续完备后，被告应当依约协助原告完成涉讼房屋所有权转移登记。但在最后涉讼房屋办理补缴土地出让金的业务流程中，被告却向原告隐瞒了业务办理进度，并私自补缴了土地出让金。纵使原告百般追问，被告亦以相关主管部门尚未办妥为由推搪，后发展为原告电话、短信等沟通均得不到回应，甚至上门拜访也遭遇闭门羹。关于本案，原、被告之间的房屋买卖合同系真实意思表示，且原告依约足额支付购房款项，被告亦交付房屋给原告占有使用二十年之久，原告为涉讼房屋真实所有权人。另外，现房屋具备所有权转移登记至原告名下的条件，所有权转移登记亦是被告作为房屋出卖人的重要义务。为维护原告合法权益，原告有权要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记。被告提交书面答辩状，辩称，一、本案纠纷产生的背景：被告的父亲何国泰与原告的母亲何秋婵是亲姐弟关系，原告的父亲吴添泉是被告父亲的姐夫，双方一直都保持良好的亲戚关系。案涉房屋自1992年建成后一直都是登记在被告名下，当时建造案涉房屋（含铺贴、水电布线安装）共花费约250000元。案涉房屋建成后一直都是处于闲置状态。被告2000年8月至2005年6月期间在德国留学。2001年初，原告的父亲吴添泉找到被告的父亲，称其大儿子即原告吴海云快结婚，继续在顺德五沙的房屋居住很不便利，但暂时没有能力为其购买商品房，希望被告的父亲能将案涉房屋借给原告婚后居住。被告的父亲看在自己亲姐情分上便答应了原告父亲的请求，将案涉房屋借给两原告居住。被告的父亲从未主动要求原告或原告的父亲支付租金，是原告的父亲提出如果每月有闲钱就会支付点租金给被告的父亲。两原告是在这样的背景下入住到案涉房屋的。在原告居住案涉房屋期间，原告的父亲以查户口为由向被告的父亲借走了案涉房屋的房产证及土地使用证。另外，无论是原告还是原告的父亲都从未向被告提出过要购买案涉房屋。原告的父亲曾向被告的父亲提出以180000元购买案涉房屋，但被告的父亲并未同意。两原告是从其父亲处听说已经以180000元购买案涉房屋就认为自己是买受人，对此，被告的父亲也向原告解释是其父亲自己误会，从来没有以180000元的价格答应出售案涉房屋。至于两原告为何现在提起诉讼认为其实际已购买了案涉房屋，被告及被告的父亲也是十分不解及诧异。二、被告与两被告就案涉房屋不存在买卖合同关系。首先，被告无任何证据证明双方已达成口头或者书面的案涉房屋买卖合同。被告在2000年8月至2005年6月在德国留学，期间只有在2003年回国一次，逗留时间不过30天，期间并未与原告协商过案涉房屋的买卖事宜，而被告的父亲也仅是同意将案涉房屋借给两原告居住。而且，无论是现今还是十九年前，房屋买卖都属于大宗金额的交易，买卖双方在交易时会更加地谨慎、小心，不可能随便以“口头协议”的形式就确认双方的买卖合同关系。虽然原告吴海云与被告是表兄弟关系，但涉及的交易金额较大，且按照原告在起诉状的陈述，转让价款支付期限为三年之久，在过户时间也不确定的情况下，仅凭所谓双方口头协议难以保障双方交易安全，显然两原告主张双方达成的是口头协议不是事实。其次，被告不可能以180000元的价格就出售案涉房屋，且也从未收到两原告支付的180000元购房款。被告当时建造案涉房屋就花费250000元，即便被告与原告吴海云是表兄弟的关系，也不可能以远低于建造成本的价格出售案涉房屋，两原告也未能提供银行流水或收款收据予以证实已在三年内支付完毕180000元给被告。这足以说明原告所述并非事实，双方就案涉房屋从未达成过买卖合同。最后，原告称由于当年法律规定及政策等客观原因导致未能过户与事实不符。案涉房屋所在的新松居委会在2000年就已完成了“村改居”的工作，而根据顺发【2001】13号文件可知，新松居委会的集体土地在2001年8月起就可以申请转变为国有性质。假设原告所称的双方以180000元的价款达成买卖合同是真实的，原告在案涉房屋居住了数十年不可能不知道这一政策，但原告从未向被告主张权利，要求办理案涉房屋土地性质的变更及过户登记手续。而且如果被告真的出售了案涉房屋给原告，完全没有必要自行缴纳近290000元的土地出让金。可见，双方根本不存在案涉房屋的买卖合同关系。虽然原告的父亲确实是找过被告的父亲，说想用180000元购买案涉房屋，被告的父亲也明确告知其之前有人出价380000元都不愿意卖，怎么会180000元卖。之后双方就再没有就购房事宜进行协商。再后来就有了原告称其父亲告诉他已经以180000元的价格购买了房屋。但被告确实从未与原告就案涉房屋达成买卖合同。三、被告与两原告就案涉的房屋仅存在过租赁合同关系，而且租赁合同关系已经解除。通过前述背景介绍可知，两原告长期居住在案涉房屋是基于被告的父亲同意将案涉房屋借给两原告居住，而非基于被告与两原告就案涉房屋存在买卖合同关系。当原告的父亲在2001年初请求被告的父亲将案涉房屋借给两原告居住时，被告的父亲当即同意，且没有对租用期限、租金及租金支付时间作出明确的要求，以便两原告可以安心居住。原告的父亲是有向被告的父亲支付过租金，但因时间太久具体金额已经不清楚。而被告是由始至终都没有收到过原告或其父亲支付的任何款项。被告直到2018年初因办理案涉房屋土地性质联系原告吴海云让其返还案涉房屋产权证时才知道两原告已经没有在案涉房屋内居住，但两原告从未将该情况告知被告或被告的父亲。被告认为，双方就案涉房屋租赁关系已经终止。第三人提交书面答辩状，辩称，一、第三人从来没有答应将案涉房屋转让给两原告，由始至终是原告的父亲及原告吴海云一厢情愿地以为自己购买了案涉房屋。案涉房屋是第三人在1992年左右就已经建好，登记在被告名下，案涉房屋是第三人赠与被告，属于被告所有。当初建好之后，原告结婚时，原告的父亲找到第三人，说暂时无能力购买房子，向第三人提出借案涉的房屋给两原告居住，同时提出如果有闲钱会主动支付一些租金给第三人。看在一场亲戚的份上，第三人就答应了原告父亲的要求。在居住期间，当时国家政策查暂住证非常严，原告的父亲提出将房产证借给他们，由他们保留，以方便应付查户口的人员。在原告居住期间，被告与第三人从来没有同意将案涉的房屋转让给原告，双方家庭也从来没有就转让案涉房产达成过一致意见，更没有同意以180000元的价格转让给原告，180000元是否有收取，不得而知，即使有收取，也不是三年内支付完毕。根据第三人的回忆，当时是原告的父亲自原告入住之后，多次将1000元至3000元不等的金额支付给第三人，并且每一次都要第三人签收条，时间跨度将近10年，2008年汶川大地震时，原告的父亲向第三人说，已经给了180000元。但第三人没有统计过是否真是有收到这个金额。即使有180000元，也是属于租金，原告居住了近十年时间，每月1500元租金很合理。原告的父亲在1998年之前根本没有能力在三年之内支付180000元给第三人，当时其只是供销社的销售人员，在之前已经买了一套房子给另外一个儿子，已经倾尽所有，在这样的情况下，根本没有能力在三年内支付180000元给第三人。二、根据《中华人民共和国城市管理法》第四十一条的规定，房地产的转让应当签订书面的转让合同，本案中，买卖双方根本没有签订书面的转让合同，对房产买卖最基本的价款、支付方式、过户情况都没有达成一致意见，缺乏房产买卖合同的最基本的要件，买卖合同根本无法成立，既然买卖合同没有成立，根本没有过户之说。三、根据现有的证据，包括原告提供的录音资料都可以证实双方对最基本的购房款都没有达成一致意见，原告只是听父亲陈述以为购买了案涉房屋，自己本身并未参与其中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-11、13-18，被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。证据12（房屋现状照片），本院对真实性予以采信，可以证明房屋的现状。证据19（对话录音），本院对真实性予以采信，可以证明原、被告家属进行对话的事实。证据20（邻居证人证言），本院对两原告在案涉房屋居住十年以上的事实予以采信。对证人证言，证人吴伟航陈述均是听原告及其家人陈述，属于传来证据，本院不予采信；证人吴添泉的证言，本院对于当年是其与第三人协商房屋问题予以采信。被告提交的证据1、2、4，原告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信。证据3（录音文字整理），是被告根据原告提交的对话录音制作，具体对话内容以录音内容为准。第三人没有提交证据。经审理查明：吴海云和罗韩静是夫妻关系，吴海云的母亲与何仲军的父亲何国泰是姐弟关系。1989年，何国泰建造了位于佛山市顺德区**号房屋，并于1992年登记在何仲军名下。1997年，因吴海云和罗韩静准备结婚，吴添泉告知吴海云，何国泰有房屋要出售，吴海云愿意购买，于是吴添泉与何国泰协商案涉房屋事宜。吴添泉认为其与何国泰协商一致，何国泰同意将案涉房屋以180000元出售。之后吴海云和罗韩静搬入案涉房屋居住，并持有房屋钥匙至今。期间吴添泉不定期给予何国泰一些款项，吴添泉认为是购房款，已支付了180000元。何国泰认为从来没有同意将案涉房屋出售，而是出于亲戚情面将案涉房屋出借给吴海云、罗韩静使用，同意何国泰若有闲钱可时支付租金，吴添泉不定期给付1000元至3000元不等的款项，何国泰认为是租金，长达10年，总金额记不清了。吴海云、罗韩静居住在案涉房屋期间，何国泰将案涉房屋的房屋所有权证、建设用地使用证交给吴海云、罗韩静。2018年，何仲军和吴海云、罗韩静一起去办理了案涉房屋的土地出让金补交手续，何仲军补缴了土地出让金并领取了新的不动产权证。庭审中，吴海云、罗韩静、吴添泉、何国泰、何仲军均确认，当初协商房屋事宜时，何仲军没有参与，一直是由吴添泉和何国泰协商、付款、收款。吴海云、罗韩静确认至今没有与何仲军协商过买房事宜。何国泰收取款项后没有交付给何仲军。何仲军在庭审中明确表示不同意出售案涉房屋，也没有授权过何国泰出售房屋。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告吴海云经其父亲吴添泉询问后同意购买案涉房屋，由其父亲吴添泉与第三人协商购买房屋事宜，虽然一直是由吴添泉协商、付款等，但可见购买房屋经原告吴海云同意，两原告有权提起本案诉讼，是本案的适格主体。经过法庭调查可知，不管双方本意是出售、出借还是出租案涉房屋，均是吴添泉与第三人协商，两原告亦确认被告没有参与其中，两原告及吴添泉均没有与被告协商过买房事宜。两原告没有证据证明被告授权第三人出售房屋，被告在庭审中也明确表示不同意出售案涉房屋、没有授权过第三人出售案涉房屋，可见第三人是以其本人的意思表示而非被告的代理人的身份与两原告及其父亲协商处理案涉房屋事宜，在两原告及其父亲的主观认知上，也一直是认为与第三人协商关于案涉房屋的事宜而非与被告协商，因此，没有证据证明两原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，两原告要求被告履行房屋买卖合同、协助办理产权转移登记手续于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴海云、罗韩静的诉讼请求。本案受理费4400元（已减半收取）、保全费3020元，合计7420元（原告吴海云、罗韩静已预交），由原告吴海云、罗韩静共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇二〇年一月十五日书记员  梁秀雯