文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初2930号原告：李静，女，汉族，1980年3月26日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：覃勤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德乾，湖北新理念律师事务所律师。被告：重庆渝永房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区渝西大道支路19号，统一社会信用代码91500118203797902A。法定代表人：罗古全，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，重庆静昇律师事务所（实习）律师。原告李静与被告重庆渝永房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法由审判员尹晓华独任审判并适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人覃勤、杨德乾，被告重庆渝永房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖成勇、刘畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李静经明确后向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告共同办理位于重庆市合川区南办处江城大道XX号房屋（建筑面积973.84平方米）的产权转移登记手续，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、判令被告以已付房价款4273466元为基数，按日万分之二向原告支付自2015年11月23日起至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的逾期违约金(截止立案起诉之日2019年3月26日共计违约金1041871元)；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月22日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市合川区南办处江城大道XX号现房，总成交价为4273466元，原告未付清房款前产权证原件由被告保管。现原告已按合同约定履行了支付所有购房款的义务，但被告至今未将房地产权证交由原告。另该合同第十三条约定:被告应于该合同签订之日起30日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。被告在约定时间不履行提交相关资料并取得登记受理单的义务，逾期360日以内，被告承担全部已付房款日万分之一的违约金直至提交申请;逾期360日以上的，被告承担全部房款不低于日万分之一的违约金直至提交申请。原告依约向被告支付了所有购房款，但被告将涉案房屋交付后至今未向土地房屋登记机构提交过户申请及相关资料，亦未将房屋的产权登记在原告名下。因此，被告应履行协助办理房屋产权过户的义务，并承担合同中约定的逾期违约金。该事实业经重庆市合川区人民法院(2018)渝0117民初6733号民事判决、重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终8073号民事判决，两级人民法院确认:原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告在该两次庭审中多次申明其已经按照合同约定履行了合同义务，并强调及要求被告亦应履行协助办理产权过户的义务。但尽管原告自合同签订后即多次催促被告，被告均不置可否。综上，被告一直拒不按照双方合同约定为原告办理房屋产权过户的行为不仅严重侵害了原告的合法权益，亦是有违民事法律行为所应遵循的诚实信用原则。为此，原告为维护自身的合法权益，特据我国《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法作出公正裁判。被告重庆渝永房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人在起诉状中陈述的事实错误。1、商品房买卖合同中关于房屋总价款的约定不是当事人真实意思表示。双方关于房屋总价款的真实意思为7050601.6元，被答辩人已支付的房款仅为3777135.6元，尚欠答辩人房款3273466元；2、重庆市合川区人民法院(2018)渝0117民初6733号民事判决、重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终8073号民事判决并未将“案涉《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效”这一部分作为认定的事实，该部分仅系法院的判决理由；3、双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定办理不动产权属证书的前提是:被答辩人告知答辩人其将取得贷款，双方同意共同申请办理《房地产权证》。由于被答辩人未能实际获取贷款，并被列入失信被执行人名单，被答辩人为拖延债务偿还时间，自双方签订案涉《重庆市商品房买卖合同》至本案起诉前，从未要求过答辩人办理不动产权属手续。二、答辩人不应为被答辩人办理《房地产权证》。案涉《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款第二项约定，在甲方提供房屋产权证之日起10个工作日内，乙方向甲方支付余款3273466元;乙方在没有付清余款前房屋产权证由甲方保管。首先，被答辩人投资的重庆市合川区珈屹酒店管理有限公司于2017年8月3日被纳入失信企业四类人员名单，被答辩人本人也于2017年9月被多家法院纳入失信被执行名单。被答辩人也因此未能获取贷款。如答辩人为被答辩人办理房屋房权证，被答辩人将于10个工作日内向答辩人支付余款3273466元。正是因为被答辩人无力支付余款，为逃避债务才主动放弃办证。现被答辩人仍系失信被执行人，负债累累，根本没有能力向答辩人支付3273466元余款，要求答辩人为其办证有违公平原则，也有违诚实信用原则。其次，即使答辩人为其办证，其因未支付余款也不能实际取得证件原件，办得证件对被答辩人无任何益处，反而会极大损害答辩人合法权益。综上，答辩人不应为被答辩人办证。三、答辩人不存在违约行为的事实。1、答辩人已于2017年5月4日办理案涉房屋的《不动产权证书》，已经履行了办证义务。2、本案中，被答辩实际上自2016年起已失去履约能力，答辩人于2018年4月18日起多次发函向被答辩人催收房款。但是至今，被答辩人也未能支付款项。3、案涉《重庆市商品房买卖合同》关于办理《房地产权证》申请约定如下:第一，申请应由甲乙双方共同完成，相互配合;第二、由乙方委托甲方办理的，应在签订本合同10日内向甲方提供办证所需资料;第三、因甲方原因导致乙方未能办理过户手续的，乙方才有权要求甲方承担责任。第四、被答辩人在答辩人办理产权证之日起10日内支付余款。如被答辩人积极履行约定，答辩人在2个工作日内就能为其办理，但是被答辩人办得《房地产权证》后就必须在10个工作日内向答辩人支付剩余3273466元房款。被答辩人为了逃避支付款项的责任，从未要求答辩人办理申请，也从未配合答辩人或者委托答辩人办理申请。被答辩人未能办得《房地产权证》或未办理不动产过户登记系其个人原因导致，答辩人不构成违约，应当驳回被答辩人的诉讼请求。四、即使答辨人构成违约，被答辨人也无权要求答辩人予以支付。1、自应当办理申请的履行期满之日起至被答辩人起诉之日，即自2015年11月21日起至2019年3月26日止，已经超过2年的诉讼时效，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。2、案涉《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第二项的约定，甲方应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。现甲方尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，违约金的支付条件未成就，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。五、即使答辩人应当支付违约金，被答辩人主张的违约金过高，应当予以调低。第一，被答辩人实际支付的房款为3777135.6元，违约金的计算基数应为3777135.6元;第二，根据案涉《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第二项的约定，逾期违约金的计算比例应为每日万分之一;被答辩人违约金计算错误。第三，被答辩人在本案中不但没有损失，反而获益不少。被答辩人早于2014年5月便已接收房屋，在合同基础上已提前一年8个月，被答辩人已获得巨大房屋使用利益;被答辩人未办得《房地产权证》并没有对被答辩人造成任何实质上的损失。因此，被答辩人主张的违约金过高，即使答辩人应当支付违约金，也应当调低违约金数额。综上，答辩人不应向被答辩人支付任何违约金，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案诉讼费由被答辩人支付。本院经审理认定事实如下：在原被告签订涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》前，原告于2014年1月26日向被告支付购房定金10万元，2014年1月28日支付两笔购房款250万元、80万元，2014年4月9日支付购房款100万元，共计支付440万元。被告在2014年5月将涉案房屋交付原告使用至今。2015年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的位于重庆市合川区南办处江城大道XX号现房，建筑面积973.84平方米，总成交价为4273466元，第一期:乙方于签订认购合同时支付第一期房款给甲方人民币:1000000元（大写人民币：壹佰万元整）；第二期:在甲方提供该房屋产权证之日起10个工作日内，乙方向甲方支付余款人民币3273466元（大写人民币:叁佰贰拾柒万叁仟肆佰陆拾陆元整），乙方在没有付清该房屋余款前该房屋的房屋产权证原件由甲方保管。合同第十三条关于办理产权登记的约定，1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加):(2)逾期超过360日后，......。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告再未向被告支付房款，被告于2018年7月3日向本院起诉，要求解除双方签订《重庆市商品房买卖合同》，腾退房屋。本院于2018年9月29日作出(2018)渝0117民初6733号民事判决，驳回了其诉讼请求，2018年12月25日重庆市第一中级人民法院作出(2018)渝01民终8073号民事判决，维持本院上列判决。被告已于2017年5月4日办理案涉房屋的《不动产权证书》，建筑面积973.84平方米，权利人为重庆渝永房地产开发有限公司。现被告已另行起诉原告要求支付未支付的房屋价款。上述事实，有原被告的陈述，重庆市商品房买卖合同、(2018)渝0117民初6733号民事判决书、(2018)渝01民终8073号民事判决书、不动产权证等证据为凭并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应当诚信遵照履行合同。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签订之日起成立并生效。根据合同第十三条1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方之约定，由于原告未委托被告办理涉案商品房产权登记，因此原被告应相互配合办理涉案商品房产权登记，现原告以起诉的方式要求被告协助原告共同办理位于重庆市合川区南办处江城大道XX号房屋（建筑面积973.84平方米）的产权转移登记手续，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的请求成立，本院予以支持。根据合同第十三条4(2)逾期超过360日后，......。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金之约定，现原告选择了合同继续履行，因此，违约金的支付条件为被告在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，现尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其支付违约金条件尚未成就，为此，原告要求被告支付违约金的诉请，依法予以驳回，至于被告在本案中是否存在违约行为及应当支付违约金的金额，本案不作评判，待支付违约金条件成就时，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告重庆渝永房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告李静办理位于重庆市合川区南办处江城大道XX号房屋（编号：渝（2017）合川区不动产权第XX号，建筑面积973.84平方米）的产权转移登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、驳回原告李静的其它诉讼请求。案件受理费14176.84元，减半收取7088.42元，由原告李静负担7048.42元，由被告重庆渝永房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  尹晓华二〇二〇年一月六日书记员  杨蕊绮