文书内容重庆市万州区人民法院民事判决书（2019）渝0101民初15474号原告(反诉被告)：重庆市万州宾馆有限责任公司，住所地重庆市万州区高笋塘1号，统一社会信用代码91500101711684728D。法定代表人：刘成英，董事长。委托诉讼代理人:张守贵，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁勇进，女，汉族，1977年8月24日出生，住重庆市万州区，系该公司员工。被告（反诉原告）：吴磊，男，汉族，1988年5月25日出生，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：向举，重庆谦合谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏仁栩，重庆谦合谦律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆市万州宾馆有限责任公司与被告（反诉原告）吴磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)重庆市万州宾馆有限责任公司委托诉讼代理人张守贵，被告（反诉原告）吴磊委托诉讼代理人向举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆市万州宾馆有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告给付2019年6月15日至2019年12月14日所欠付租金11.1万元；2.被告向原告支付水电费及空调费7556.83元；3.被告向原告支付违约金5万元；4.受理费由被告承担。事实和理由：原告重庆市万州宾馆有限责任公司(出租方，甲方)与吴磊(承租方，乙方)于2015年3月24日签订《场地租赁合同》，约定甲方将X号楼(客房楼)的第一层XX房、接待室、4号楼(新建三区)的第一层、3号楼(会议厅楼)的夹层，面积约1400平方米租赁给乙方用于经营舞蹈培训中心；租赁期限从2015年6月15日起至2020年6月14日止；租金及其缴纳方式:第一年租金贰拾叁万元，第二年租金贰拾肆万元，第三年租金贰拾肆万元，第四年租金贰拾肆万元，第伍年租金贰拾陆万肆仟元；租金每半年支付一次，每年6月1日支付上半年租金，每年12月1日支付下半年租金，每逾期一天，乙方按照应付租金的5‰向甲方缴纳滞纳金，以此类推；在租赁期内，甲方为乙方提供电源、水源及中央空调，按照乙方实际使用的实际用量按月收取费用；乙方必须于每月10日前向甲方缴纳水、电、中央空调等费用；违约责任，甲乙双方任何一方违约，应支付另一方违约金5万元，并承担因此造成的损失费；在履行本合同过程中如发生争议，应首先友好协商解决。如协商不成，任何一方均可向甲方所在地法院诉讼。本合同经双方签字或者盖章后生效。合同签订后，原告按约定履行了义务。被告吴磊欠原告2019年6月15日至2019年12月14日租金11.1万元，欠水电、空调费7556.83元。经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求前诉讼请求。被告（反诉原告）吴磊辩称，原告重庆市万州宾馆有限责任公司与被告吴磊于2015年3月24日签订的《场地租赁合同》情况属实，合同内容有的是真实的，原告没有按合同约定履行义务，交付的房屋面积与实际约定的面积不符，约定的是1400平方米，而原告交付的房屋估算只有850平方米，面积相差很大，被告已经按1400平方的面积支付了95万元的房租，按照实际面积800平方米的面积计算，被告已经超额支付了二三十万租金，故被告不欠原告租金，而是原告多收了租金，被告在法庭辩论终结后提出对所实际接房面积进行司法鉴定；原告多次虚构、伪造水电空调的金额及费用，原告要求被告支付水电费及空调费7556.83元必须提供证据证明；被告在使用租赁房屋期间，由于原告房屋水管破裂，造成多处经常漏水，装饰装修被浸泡和腐蚀长达几年时间，被告多次要求原告维修，原告没有履行维修义务，给被告的经营造成了很大的损害，被告没有违约行为；即便被告违约，该5万元违约金过高，被告要求调减。被告（反诉原告）吴磊向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即维修反诉原告承租范围内的房屋（具体要求:①使反诉原告所承租的房屋不在出现流水现象；②因漏水现象造成反诉原告的装修被腐蚀、锈蚀、浸泡的部分，应按原装修材料予以更换）；2.请求判令反诉被告维修承租房屋所花费的时间作为反诉原告租期的延长（以反诉被告开始维修之日起至实际维修完毕且再次交付反诉原告使用之日止）；3.请求判令反诉被告向反诉原告返还多收取的房屋租金暂计20万元【（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×已付房租金额，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确】；4.请求判令租赁期限尚未届满的租金按照实际面积计算【（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×264000元，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确】；5、反诉受理费、评估费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2015年3月24日签订《场地租赁合同》,约定反诉被告将万州宾馆X号楼第一层X至X号房、接待室、X号楼(新建三区)的第一层、X号楼(会议厅)的夹层出租给反诉原告使用,面积约1400㎡。反诉原告近日发现其所承租的房屋面积不足1000㎡,与合同约定的1400㎡相差甚远,因此反诉原告已经支付的租金有多支付的部分,应当予以返还。租赁期限尚未届满的部分,亦不应当按照原约定标准缴纳租金,而应按反诉被告实际交付的面积支付租金,因此未届期限的租金应当予以调整。反诉原告在使用所租赁的房屋期间,因反诉被告自身水管问题造成反诉原告所承租的房屋多处漏水,且漏水现象长达几年,给反诉原告的装饰装潢造成了腐蚀、锈蚀、浸泡的损害,反诉被告应当进行维修,但经反诉原告多次催促,反诉被告至今仍未进行维修,给反诉原告的经营带来不利影响。反诉被告进行维修,势必会造成反诉原告无法正常使用承租房屋,因此维修所花费的时间应当作为租期的延长。综上,反诉原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望判如所请。原告（反诉被告）重庆市万州宾馆有限责任公司对被告（反诉原告）吴磊的反诉辩称，反诉原告陈述的事实不实，不是反诉原告本身的真实意思表示，反诉原告没有签名，是其委托代理人向举代签的；原、被告双方签订合同约定是按实物交付的3处具体位置的房屋计算租金，不是按面积计算租金，反诉原告使用租赁房屋5年后提出租赁物面积不足违背常理；反诉原告没有举示房屋漏水以及需要反诉被告维修的事实及法律依据，反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告重庆市万州宾馆有限责任公司(甲方)与被告吴磊(乙方)于2015年3月24日签订《场地租赁合同》，约定甲方将X号楼(客房楼)的第一层XX房、接待室、X号楼(新建三区)的第一层、X号楼(会议厅楼)的夹层，面积约1400平方米租赁给乙方用于经营舞蹈培训中心；租赁期限从2015年6月15日起至2020年6月14日止；租金及其缴纳方式:第一年租金贰拾叁万元，第二年租金贰拾肆万元，第三年租金贰拾肆万元，第四年租金贰拾肆万元，第伍年租金贰拾陆万肆仟元；租金每半年支付一次，每年6月1日支付上半年租金，每年12月1日支付下半年租金，每逾期一天，乙方按照应付租金的5‰向甲方缴纳滞纳金，以此类推；甲方于2015年3月24日将场地交付乙方；在租赁期内，甲方为乙方提供电源、水源及中央空调，按照乙方实际使用的实际用量按月收取费用；乙方必须于每月10日前向甲方缴纳水、电、中央空调等费用；违约责任，甲乙双方任何一方违约，应支付另一方违约金5万元，并承担因此造成的损失费；该合同还对其他方面进行了约定。本案争议租赁房屋X号楼(客房楼)的第一层XX房、接待室、X号楼(新建三区)的第一层、X号楼(会议厅楼)的夹层位于万州区高笋塘XX号，原告对X号楼和X号楼已经取得产权证，原告对万州宾馆停车库和附楼已经取得建筑工程施工许可证，并且万州区建委已经通知原告缴纳规费予以办证。原告在签订合同后立即将合同约定的3处房屋交付给了被告使用至今。被告在2015年7月10日向原告支付了2015年6月15日至2015年12月14日期间合同约定的半年租金11.5万元，之后,被告将2019年6月14日之前的租金按照合同约定的租金标准已向原告付清。2019年6月15日至2019年12月14日之间合同约定的半年租金13.2万元，原告仅在2019年10月向被告支付2.1万元，被告现欠付原告该半年租金11.1万元。被告在使用租赁房屋上经营的舞蹈培训中心在2019年6月25日至2019年8月24日期间使用电的度数为1476度（219111度-217635度），在2019年8月25日至2019年9月24日期间使用电的度数为545度（219656度-219111度），在2019年9月25日至2019年10月25日期间使用电的度数为544度（220200度-219656度），以上电费按照0.87元/度计价，共计电费为2231.55元，被告至今没有向原告缴纳。原告对诉请的水费及空调电费的具体金额来源不能具体明确。本院认为，本案争议租赁房屋X号楼(客房楼)的第一层XX房、接待室、X号楼(新建三区)的第一层、X号楼(会议厅楼)的夹层位于万州区高笋塘X号，原告系租赁房屋所有权人,有权对外出租。原告重庆市万州宾馆有限责任公司与被告吴磊于2015年3月24日签订《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。由于该合同明确约定了租赁房屋的具体位置（包括楼层、房号），并且被告接受该租赁房屋4年多时间也是按照合同约定的租金标准支付了前4年的租金，被告在这期间一直没有对租赁房屋的面积提出异议，故本院认定原告当场交付给被告的具体房屋是双方租赁合同约定的标的物，原、被告之间的租金应当按照合同约定的标准给付。虽然该合同约定租赁房屋的面积约为1400平方米，这只是双方对租赁房屋面积的一种附带的估计，双方之间的租金计算不能按照租赁房屋的实际面积计算，故被告在本次诉讼中提出交付的房屋面积与合同约定的1400平方米的面积相差很大，要求按照租赁房屋实际面积计算租金的主张，不符合该合同的约定，于法无据，本院不予以认定。被告提出对租赁房屋的实际面积进行鉴定（实测）的请求，本院认为该请求与本案争议的标的物没有关联，不予以准许。由于被告至今没有按照合同的约定交纳2019年6月15日至2019年12月14日所欠付的租金11.1万元和2019年10月25日之前的电费2231.55元，被告存在违约行为，按照合同约定被告应当承担违约责任，介于被告逾期交纳租金和电费给原告造成的损失主要是资金占用损失，本院酌情认定以欠缴费用为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约损失。综上，被告应当向原告支付租金11.1万元和电费2231.55元及违约损失（违约损失分别计算为：以租金11.1万元为基数从2019年6月1日起至该租金付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，以电费2231.55元为基数从2019年11月11日起至该电费付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。关于原告要求被告支付水费及空调费的诉讼请求，介于原告对该两项诉请的具体金额来源不能具体明确，本院不予以支持。关于被告反诉请求由于租赁房屋存在漏水要求原告对房屋进行维修以及因房屋维修延长租期的诉讼请求，由于被告在诉讼中没有提供充分证据证明所涉租赁房屋存在漏水现象以及因漏水致使租赁房屋不能使用必须要原告进行维修，故对被告的该项反诉请求，于法无据，本院不予以支持。关于被告反诉要求原告返还多收取的房屋租金以及租赁期限尚未届满的租金按照实际面积计算的请求，由于本院认定原告当场交付给被告的具体房屋是双方租赁合同约定的标的物，原、被告之间的租金应当按照合同约定的标准给付，而不是按照租赁房屋实际面积计算租金，故对被告的该反诉请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴磊于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)重庆市万州宾馆有限责任公司支付租金11.1万元、电费2231.55元及违约损失（违约损失分别计算为：以租金11.1万元为基数从2019年6月1日起至该租金付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，以电费2231.55元为基数从2019年11月11日起至该电费付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、驳回原告(反诉被告)重庆市万州宾馆有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3692元，减半收取1846元，反诉受理费4300元，减半收取2150元，合计3996元，由被告（反诉原告）吴磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。审 判 员 张文勇二〇二〇年一月十九日法官助理 聂登超书 记 员 罗 双