常州市金坛区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0413执异2号 异议人（案外人）:常州市金元宝装璜有限公司，统一社会信用代码XXXXXX，住所地常州市武进区。 法定代表人：潘保国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。 申请执行人：朱葆春，男，1947年12月27日生，汉族，住常州市金坛区。 被执行人：杨来祥，男，1964年1月9日生，汉族，住常州市金坛区。 本院在执行朱葆春申请执行杨来祥民间借贷纠纷一案中，案外人常州市金元宝装璜有限公司（以下简称金元宝公司）向本院提出书面异议。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年3月20日，本院对朱葆春诉杨来祥民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0482民初1841号民事调解书，调解协议：一、被告杨来祥同意返还原告朱葆春借款本息人民币80000元，此款于2018年4月20日前返还20000元、2019年1月30日前返还20000元、2019年6月30日前返还20000元、2019年12月30日前返还20000元。二、如被告杨来祥未按上述协议履行，原告朱葆春可就未履行部分申请法院一次性强制执行，并同时要求被告杨来祥承担违约金16000元。三、原告朱葆春同意放弃其他诉讼请求。四、案件受理费人民币877元（已减半收取），由被告杨来祥负担。 根据朱葆春的申请，本院于2018年4月24日立案强制执行，案号为（2018）苏0482执1446号。在执行过程中，本院于2018年6月21日作出（2018）苏0482执1446号执行裁定：查封杨来祥所投资的常州市金坛区直溪阳光织带厂的位于常州市××镇工业园区亚细路北侧的不动产（以下简称案涉不动产）。 异议人金元宝公司提出异议称，2018年3月，异议人通过中介，向杨来祥购买了位于常州市××镇一处厂房，房屋所有权证号CZ010XX。在法院首次查封之前付清款项并入住。在办理房屋转让手续过程中，杨来祥遗失房产证。补办证件时，异议人发现案涉不动产被（2018）苏0482民初3812号杨洪芳诉杨来祥民间借贷纠纷案件所查封。2018年7月25日，异议人提起案外人异议之诉，其间陆续又有其他人对案涉不动产采取查封。现该案已判决生效。根据胜诉判决书，异议人已解除了案涉不动产首轮查封。因法院在执行朱葆春申请执行杨来祥民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产，现请求解除对案涉不动产的查封措施。 申请执行人朱葆春辩称，本人起诉杨来祥民间借贷纠纷一案发生在异议人购买案涉不动产之前，异议人在购买案涉不动产这个重大决定之前，有谨慎注意的义务。本人申请查封案涉不动产，实为杨来祥不履行（2018）苏0482民初1841号民事调解书后作出的维护正当权益的举动。异议人未对购买案涉不动产的法律风险作出任何评估，对案涉不动产的查封理应承担相应结果，解除查封将损害本人的正当权益。杨来祥现下落不明，案涉不动产不具备过户条件，异议人申请解除查封没有实际意义。请求驳回异议人的异议，维持查封裁定。 另查明，坐落于常州市××镇工业园区亚细路北侧的房地产【房屋所有权证号CZ0100194，建筑面积726.49平方米；土地使用权证号坛国用（2014）第XX号，面积2051.9平方米】登记于金坛市直溪阳光织带厂（杨来祥投资的个人独资企业，2017年7月27日变更为常州市金坛区直溪阳光织带厂）名下。 2018年2月2日，本院收到朱葆春诉杨来祥、杨洪芳民间借贷纠纷一案的起诉状，经审查后，于2018年3月20日立案。2018年3月30日，常州市金坛区直溪阳光织带厂（甲方，下同）与金元宝公司（乙方，下同）在中介见证下签订房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于常州市××镇工业园区亚细路北侧的房产卖与乙方，建筑面积726.49平方米，售价总金额1616000元，于合同签订之日支付定金20000元，在办理产权变更登记当日支付900000元，剩余696000元于2018年4月15日前一次性支付；办理房地产过户手续的交易税费由甲方承担，甲方在乙方付清房款之日将房屋交付给乙方；甲方需在2018年4月10日前注销营业执照。合同签订当日，金元宝公司支付了20000元。4月3日，又支付了980000元。2018年4月18日，双方签订了补充协议，约定：合同总价1600000元，乙方已支付房款1000000元，交易过程中如乙方代付税费，则在总价中扣除；甲方确保在2018年5月20日前将租户全部搬出，房产交乙方使用。同日，金元宝公司支付了100000元。2018年4月25日，中介向公安机关报警称，自己保管的案涉房地产产权证件于2018年4月17日被偷。同日，阳光织带厂与金元宝公司又签订补充协议，约定：因产权证丢失，已挂失，产权证号以补发的为准；因需营业执照办理产权交易，取消原合同中甲方需在2018年4月10日前注销营业执照的条款；因过户时间较长，取消原合同中房屋交付时间的条款，双方商定2018年5月5日乙方设备进场，甲方应如期将东边一半厂房交付，西边一半厂房在2018年5月20日清空后让乙方进场；乙方在过户全部完成后付清房款；房屋产权所属企业营业执照由甲方保管，用于补办房产证等。2018年5月5日，常州市金坛区直溪阳光织带厂向金元宝公司交付了房屋，金元宝公司即购买了办公设备并开始进行装饰装修等准备工作。之后，金元宝公司又陆续支付了价款55000元。截止到2018年5月19日，金元宝公司共支付价款1155000元。 本院在审理杨洪芳诉杨来祥民间借贷纠纷一案中，依据杨洪芳的申请于2018年6月13日作出（2018）苏0482民初3812号民事裁定：查封常州市金坛区直溪阳光织带厂名下坐落于常州市××镇××号的不动产（即案涉不动产），并于6月20日向登记机关送达了协助通知书，查封期间自2018年6月20日至2021年6月19日。2018年7月25日，金元宝公司向本院提出保全异议，本院经审查后作出（2018）苏0482民初3812号之一民事裁定，驳回了金元宝公司对本院作出的裁定查封案涉不动产的复议请求。金元宝公司不服该裁定，遂提起案外人异议之诉。2019年10月21日，本院依法作出（2018）苏0482民初5743号民事判决：一、不得执行本院（2018）苏0482民初3812号民事裁定中对案涉不动产的查封。二、驳回原告常州市金元宝装璜有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费人民币19290元，由第三人常州市金坛区直溪阳光织带厂负担。该判决生效后，本院依法解除了（2018）苏0482民初3812号民事裁定对案涉不动产的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人金元宝公司对案涉不动产的异议，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利是否能够排除执行。对此，本院认为：异议人金元宝公司对案涉不动产的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，依据异议人金元宝公司提供的证据及本院（2018）苏0482民初5743号民事判决书确认的事实可以证明：在本院查封案涉不动产之前，金元宝公司与常州市金坛区直溪阳光织带厂在已签订案涉不动产的书面买卖合同，案涉不动产在本院查封之前已交付给异议人金元宝公司。未及时过户是由于案涉不动产的产权证被中介遗失，有公安机关报警记录可以证明，而非异议人金元宝公司自身的原因。关于合同价款，虽有461000元未付，但根据税务机关出具的估算税款证明，案涉不动产过户的税费合计为507503.23元，已超出了异议人金元宝公司所欠的价款，异议人金元宝公司为保障自身利益，暂不支付剩余价款，不仅符合2018年4月18日补充协议关于异议人金元宝公司可以代付交易税费的约定，而且符合2018年4月25日补充协议关于过户全部完成后付清房款的约定。综上所述，金元宝公司对案涉不动产的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利是否能够排除执行，其异议理由成立，本院应当依法裁定中止对案涉不动产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人杨来祥所投资的常州市金坛区直溪阳光织带厂的位于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  徐爱华 人民陪审员  张福明 人民陪审员  李长明 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  祁云秀