重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27901号原告:张黎，女，1992年4月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周勇，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江琪，重庆渝汇律师事务所律师。被告:刘蓉，女，1985年12月10日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县，现住重庆市渝北区。原告张黎与被告刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告张黎的委托诉讼代理人刘江琪、被告刘蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张黎向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.被告将案涉房屋腾退原告；3.被告支付原告租金，租金按每月11100元从2019年2月1日起计算至2019年11月20日止；4.被告支付原告水费627元、电费1155.58元、商业用电（损耗）280.57元、截至2019年9月30日的物业费8948.84元，合计11011.99元；5.被告支付原告免租期损失8140元（22天/30天×11100元=8140元）；诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月9日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告使用，还约定了租期、租金标准等。被告至今只支付了5个月的租金。原告一直催收被告，但被告一直以各种理由拖延。原告为维护自己的合法权益，起诉来院。被告刘蓉答辩称，第一，被告于2019年1月20日左右就告知原告称不再续租、停业了。因为在被告承租前原告也欠付了水电费，因此被告要求原告垫付被告经营期间的物业和水电费后被告再交给原告，原告同意了，并且被告也没有要求原告退还保证金，保证金作为违约金赔偿给原告。第二，在2019年1月20日后被告按原告要求将案涉房屋的钥匙交给了物业公司。案涉房屋被告已经还给原告了，并告知原告屋内被告的东西不要了，如果下一任承租人不要就通知被告搬走。解除合同时被告想签解除合同的书面协议，但是原告一直不露面，一直是自称原告母亲的人与被告联系。第三，装修免租期在签订合同之前双方就达成了共识，故不存在赔偿免租期损失问题。第四，被告没有过错，诉讼费不应该由被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括《房屋租赁合同》、108房地证2015字第15216号产权证复印件、客户付款回单、微信转账记录截图打印件2张、《证明》、发票2张、短信聊天记录截图等本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是重庆北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋的所有权人。2018年8月9日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司星光大道第二分公司（经纪方、丙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的坐落于重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12出租给乙方使用；本合同约定该房屋租赁期限共60个月，自2018年8月9日起至2023年8月8日止；第三条租金及支付方式，1、该房屋月租金为11100元，2、该房屋租金按季度支付，3、乙方应按约定时间向甲方支付该房屋租金，若乙方拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际使用时间交纳租金并承担相应违约责任；第五条出租条件及承租要求，5、乙方承担该房屋租赁期内的电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用；第七条押金，为保证在租赁期间乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方须在签订本合同并交纳首期租金的同时向甲方支付押金10000元，合同期满，若乙方不再续租且无违约情况，在乙方结清该房屋租赁期内因使用产生的所有费用后，甲方须将押金（不计息）全额退还乙方；第八条合同的终止，2、乙方应于归还房屋当日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方无异议，3、若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并有权向对方提出赔偿要求；第九条违约责任的界定与处理，2、乙方违约的处理，（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途或乙方利用该房屋进行违法活动或拖欠房租1个月以上的，乙方须按1个月的租金金额向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方可据实追诉乙方责任，且甲方有权终止合同；第十一条补充约定，免租期从2018年8月9日到2018年8月30日。合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告向原告支付了租赁押金10000元。被告向原告支付了2018年9月1日起至2019年1月31日期间的租金55500元。2019年9月26日，原告支付了案涉房屋2018年8月9日至2019年9月30日期间的物管费8948.84元、2018年9月21日至2019年3月20日期间的水费627元、2018年8月24日至2019年4月20日期间的电费1436.15元。案涉房屋的物管公司重庆融创物业管理有限公司出具了落款时间为2019年9月26日的《证明》，对原告缴纳前述物管费和水电费的情况予以证明。2019年9月17日，原告的母亲韩梅向被告发短信，主要内容是：小刘你电话不接微信不回，你合同期没到，物管水电没缴，我现依法律来办，就不是之前没缴的物管水电费这么简单哦。2019年11月18日，原告的母亲韩梅向被告发短信，主要内容是：因你承租的门面已累计拖欠月租金和相关费用，经多次催促仍未缴纳，为了避免双方损失继续扩大，本人决定于2019年11月20日与你解除租赁合同，并要求你支付房租及赔偿相关损失。庭审中，原告称，合同是原告的父亲张学兵代为签订，原告的母亲韩梅向被告发消息联系、催款和解除合同，原告对父母的前述行为予以认可；案涉房屋目前由被告占用，原告在江津区，不清楚被告是否还在经营，不清楚是否搬离，原告是为了减损才起诉、发短信给被告要求解除合同；案涉房屋出租给被告前的水电费已经结清，不存在被告称的欠费情况；2019年1月20日左右没有收到过被告解除合同的通知；被告从2019年2月开始欠付租金，但原告于2019年11月才解除合同，是因为原告一直希望被告继续履行合同；押金10000元作为违约金不退还被告。被告称，合同是原告母亲代为签订的；被告租赁案涉房屋用于经营小超市；合同签订后被告向原告支付了6个月租金即支付租金至2019年2月28日；2019年1月20日被告将钥匙交给物管后就停业了，之后原告只是要求被告支付经营期间的物管费和水电费，被告没有收到过原告催收租金的通知，被告居住在案涉房屋附近，不存在原告无法向被告催收租金的情况；合同已于2019年1月解除了。本院认为：原告和被告对原告父母代为签订合同均无异议，故原告和被告签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同、交还房屋。被告称其于2019年1月20日左右就告知原告称不再租赁、停业了，于2019年1月20日后其按原告要求将案涉房屋的钥匙交给了物业公司，但均无证据予以佐证，本院不予采信。被告无法定或约定事由拒不继续履行合同的行为属于根本违约，原告有权解除合同。原告于2019年11月18日短信通知被告于2019年11月20日解除租赁合同。故对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分已于2019年11月20日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告腾空并返还案涉房屋。故对原告要求被告腾空并返还重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金、水电费和物管费。被告作为支付租金义务人，应对其按约向原告支付了租金举示相关证据予以证明，否则应承担相应的举证责任。被告主张其向原告支付了6个月租金，支付租金至2019年2月28日，但是无证据予以佐证，本院对该主张不予采信，对原告主张被告未支付2019年2月1日之后租金的事实予以认可。故被告应向原告支付2019年2月1日至2019年11月20日按照每月11100元计算的租金107337元。合同约定被告应承担租赁期间产生的水电费、物管费等费用。原告代被告支付了案涉房屋2018年8月9日至2019年9月30日期间的物管费8948.84元、2018年9月21日至2019年3月20日期间的水费627元、2018年8月24日至2019年4月20日期间的电费1436.15元，原告主张被告向其支付前述代付费用，本院予以支持。关于免租期损失。合同约定原告给予被告的免租期从2018年8月9日起至2018年8月30日止。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同提前解除时，承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期0.73个月免租期应与实际租赁期60个月相对应。被告仅履行了合同15.4个月（2018年8月9日至2019年11月20日），故被告可以享受的免租期为15.4个月÷60个月×0.73个月＝0.187个月。被告应向原告支付免租期损失（0.73个月－0.187个月）×11100元/月＝6027.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张黎与被告刘蓉签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分已于2019年11月20日解除；二、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎腾空并返还重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋；三、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付租金107337元；四、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付物管费8948.84元、水费627元、电费1436.15元；五、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付免租期损失6027.3元；六、驳回原告张黎的其他诉讼请求。如果被告刘蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2960元，减半收取1480元，由被告刘蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年一月十四日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁