河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初1287号 原告：刘桂兰，女，1958年5月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：徐秉德，河北港城律师事务所律师。 委托代理人：**，河北港城律师事务所律师。 被告：秦皇岛金叶物流有限责任公司，住所地秦皇岛经济技术开发区永定河道3号。 法定代表人：刘军民，董事长。 委托代理人：王计伟，河北海立律师事务所律师。 被告：秦皇岛烟草机械有限责任公司，住所地秦皇岛经济技术开发区龙海道67号。 法定代表人：王小飞，总经理。 委托代理人：郭琦，系公司员工，女，1993年4月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告刘桂兰与被告秦皇岛烟草机械有限责任公司（以下简称烟草机械）、秦皇岛金叶物流有限责任公司（以下简称金叶物流）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐秉德、**，被告金叶物流委托代理人王计伟，被告烟草机械委托代理人郭琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘桂兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带给付修缮房屋款153750元及自2016年7月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计付利息；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2004年初开始，被告秦皇岛烟草机械有限责任公司将其所属轻安里托儿所房屋出租给原告使用，年租金14000元。自2006年底开始由烟机厂的全资子公司秦皇岛金叶物流有限责任公司（以下简称金叶物流）与原告签订租赁合同。由于租赁房屋破旧严重，需要大修，2015年底双方商定由原告垫资修缮，且被告承诺合同期满后还继续续租，为此在2015年12月31日双方又续签了为期两年的租赁合同。合同续签后，原告便利用2016年3月28日至6月25日三个月的时间、垫资153570元对房屋进行修缮。然在2017年底原告再找被告金叶物流续签合同和索要修缮房屋垫资时，被告知房屋已经被烟机厂统管了，让原告找烟机厂商谈，可到烟机厂后被告知不再续租，也不给付修缮房屋垫资。故诉至法院。诉讼过程中，原告更正诉请第一项：给付修缮房屋款153570元。 被告金叶物流辩称：一、刘桂兰不具备本案原告的诉讼主体资格。2015年12月31日，金叶物流与海港区恰洽幼儿园签订《托儿所承包合同》，海港区恰洽幼儿园在合同“乙方”处盖章，刘桂兰仅仅是合同“乙方”的法定代表人，并不是合同当事人，不具备本案原告主体资格；二、金叶物流从来没有与原告形成过由原告垫资修缮房屋的合意；2015年12月31日，金叶物流与海港区恰洽幼儿园续签《托儿所承包合同》时，并没有与恰洽幼儿园形成过任何修缮房屋的一致意见，更没有见到过原告刘桂兰本人，根本不存在金叶物流同意由原告垫资修缮房屋的事实；三、承包人应自行承担托儿所经营期间的营业改造装修费用。《托儿所承包合同》第六条明确约定：乙方必须保证房产及其附属设施完好，不得损坏，如系人为损坏，按价赔偿；乙方不得任意改房屋建筑、设备原状，如系营业需要更改，必须经甲方同意后方可进行，所发生费用由乙方承担。自2004年起，托儿所即由恰洽幼儿园承包经营，承包人应该随时维护承包房产，保证房产及附属设施完好。2016年，恰洽幼儿园改变营业用途，将托儿所改造成中医培训会所，所发生的改造装修费用当然只能由其自己承担；四、托儿所房屋始终是按房屋现状延续承包，原告要求支付款项没有任何依据。金叶物流发包的托儿所建筑面积525.8平方米，包括近十间房屋和所在院落，考虑到房屋建成时间较长，才每年仅仅收取承包费14000元，且自2004年起从没有增加过。每次延续承包时，都是按房屋现状继续承包，承包人一直延续使用，对房屋现状是明知的，且从没有提出过异议。现要求支付15万多元的房屋装修款，没有任何事实依据。 被告烟草机械辩称：2018年1月1日以前，我公司将轻安里托儿园房产委托给秦皇岛金叶物流有限责任公司管理，我公司与原告没有签订过任何合同，也没有合同法律关系，我公司不应是本案的被告。请求法院驳回原告对我公司的起诉。基本事实陈述：2018年1月1日以前，我公司将轻安里托儿园房产全权委托给秦皇岛金叶物流有限责任公司管理，由于房产使用、管理产生的事项与我公司无关。2018年，我公司决定将轻安里托儿所房屋用于离退休人员活动场所和物业管理用房，在金叶公司与原告签订的承包合同到期后，我公司将轻安里托儿所房产管理权收回，该房屋不再对外出租。由于原告迟迟不交，2018年10月23日才将房产收回，我公司保留向原告追缴合同期满后房产占用费的权利。另外，原告交还时房产损坏严重，我公司也保留要求原告赔偿的权利。 经审理查明，坐落于海港区轻安里2栋南侧1号平房1号房屋（原轻安里托儿园）系被告秦皇岛烟草机械有限责任公司所有，原告刘桂兰系海港区怡洽幼儿园（原轻安里托儿园）经营者。自2004年初开始至2018年1月1日前秦皇岛烟草机械有限责任公司委托给秦皇岛金叶物流有限责任公司管理上述房屋。烟草机械委托金叶物流将其所属轻安里托儿所承包给原告刘桂兰，年承包费14000元。自2006年底开始由烟草机械委托金叶物流与原告签订租赁合同。 2015年12月31日，原告（乙方）与被告金叶物流（甲方）签订了《托儿所承包合同》，合同约定，乙方必须保证房产及其附属设施完好，不得损坏，如系人为损坏，按价赔偿；乙方要保证房产的安全，如系责任造成火灾等重大灾害事故，要赔偿甲方经济损失（每平米300元）；乙方不得任意改房屋建筑、设备原状，如系营业需要更改，必须经甲方同意后方可进行，所发生费用由乙方承担。承包期二年，2016年1月1日至2017年12月31日止，承包费每年14000元，合计28000元。承包费每年结算一次，采用上交承包费办法，即合同签订后交一年承包费，合同期满后，在同等条件下乙方可优先继续承包。合同签订后，原告向被告金叶物流交纳了承包费，被告金叶物流将房屋交付原告。原告称与被告金叶物流续签合同后，与被告金叶物流协商对所租赁的房屋进行修缮，2016年3月28日至6月25日其垫资153570元进行修缮，维修后用于开办养生会所。被告金叶物流、烟草机械对修缮不予认可，原告擅自改变了房屋用途未与被告进行协商沟通，原告所述的修缮多为增加原有房屋内的相关设施。合同到期后，被告烟草机械称上述房屋应予以收回，对外出租应进行招投标，因此被告金叶物流未与原告续租合同，原告于2018年10月23日与被告烟草机械办理幼儿园交接手续。 诉讼过程中，原告申请对轻安里幼儿园房屋维修费用进行工程造价鉴定。本院向原告告知鉴定风险，并依法进行了委托鉴定，河北衡信滨海工程项目管理有限公司作出河衡管鉴字（2019）007号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为（一）、轻安里幼儿园房屋维修费用，能直接确定鉴定造价为97320元。（二）、轻安里幼儿园房屋维修费用，不能直接确定鉴定造价为35303元。 原告对鉴定报告的三性均无异议，鉴定内容分为能直接确定和不能直接确定两部分，对于不能直接确定部分，鉴定机构根据双方当事人和鉴定机构人员现场勘测得出了造价结果，鉴定机构认为不能确定原告修缮部分的比例，对该部分鉴定请合议庭结合三方现场勘测和鉴定报告所提到的刘桂兰修缮的相应大部分这一实际情况确定不能直接确定鉴定结果的费用比例。对于鉴定费是我方垫付的，该鉴定费用应由二被告承担。 被告金叶物流对鉴定报告的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。1、该意见书是按照河北省建设工程施工定额进行计价鉴定，鉴定项目中包括人工费、材料费、机械费、工程措施费、安全文明施工费、施工企业管理费等费用，但本案中原告方提供证据显示是个人承包，没有任何证据能够证明是有施工资质的施工企业进行施工，鉴定取费及鉴定结论根本不适用本案工程。2、意见书鉴定的门窗更换、地面重新铺贴、墙面顶棚重新粉刷、新增洗面台、增加墙裙暖气罩、增加厕所蹲台、墙面增加了抹灰、增加了石棉瓦雨棚、增加了大门、暖气管道全部换新、增加了给水管道和洁具、新增配电管线和插座灯具等，全部是新增加的装修项目，根本没有房屋主体结构维修的项目，承租方为了将房屋履行成中医培训会所进行的装修，费用只能由其自己承担。3、原告诉状中陈述，利用2016年3月28日至6月25日期间进行修缮、施工，但鉴定意见中项目规费计取依据的冀建市（2016）11号文件，是在2016年5月1号实施，且文件明确之前的工程仍按原规费计取方式执行。因此，依据该文件作出的鉴定结论不能适用本案。4、意见书虽然没有鉴定基准日，但鉴定结论依据的是原告陈述装修时的工程造价，但原告在装修完成后，已经实际使用装修物经营近三年，装修物在原告交还房屋时已与装修完成时完全不同，装修物应该计算三年使用期的折旧，如果需要补偿也应按照交还房屋时的装修物剩余价值补偿。而不能依据装修完成时的价值进行补偿。 被告烟草机械对鉴定报告意见同金叶物流的质证意见。 原告为证明其主张提交如下证据：证据一、办园许可证复印件1份，证明目的：证实原告刘桂兰自2004年起就一直租赁使用涉案租赁房屋开办幼儿园；证据二、托儿所承包合同2份，证明目的：证实原、被告双方在2015年之前的租赁合同是一年一签，而在2016年开始，由于原告垫资修缮租赁房屋，双方将租赁合同改为每两年一签的事实；并且，通过合同第二条“甲方负责房屋及水、暖、电的正常维修”及第十一条“违约责任之4、甲方不按第二条服务，造成乙方损失时按价赔偿”，被告负有维修租赁房屋的约定义务，维修费用由被告承担，造成的损失也应由被告赔偿。原告一共租赁平房六间，一个厕所一个厨房。从2004年租赁后一直经营幼儿园，经营到2010年，原告将房屋作为宿舍出租，后又开养生会所，直到交回房屋；证据三、租赁房屋修缮前后的照片16张，证明目的：证实涉案房屋在2015年12月31日签订租赁合同后的破败状况，经被告方同意原告垫资修缮门窗、内外墙壁、屋顶、水电暖设施等之后的状况，证实在2018年10月租赁房屋交还给被告后，被告将原告修缮房屋进行拆改的事实；证据四、维修房屋协议1份及收条2份，证明目的：证实原告在租赁期间垫资修缮租赁房屋的事实，以及原告修缮房屋所垫付的资金明细情况，房屋因维修租赁房屋支付定金5000元，材料费65000元，抹墙工费17100元，房顶修补5500元，木工费9800元，电工工费12500元，改水工费4500元，室内贴砖工费19670元，安装暖气工费2500元，内墙墙面刷漆12000元，以上共计153570元；证据五、期限搬离告知函1份、房屋交接记录1份，证明目的：证实二被告在2018年7月6日开始，就要求原告归还租赁房屋，但因被告未予给付原告修缮房屋的垫资，导致原告拒绝交房。后原告经咨询专业人士得知，交还被告房屋和被告偿还修房垫资是两个法律关系，在这种情况下，原告在2018年10月23日将租赁房屋交还给被告；证据六、烟草机械公司的招租通告。 被告金叶物流对原告提交的证据质证意见：对证据一真实性合法性无异议，但我方认为开办幼儿园是否是有效的程序，是不是合法，原告应当证明，幼儿园虽然取得办园许可证，还应当到民政机关办理手续。对证据二真实性合法性无异议，但从合同乙方处加盖的是恰洽幼儿园的公章，法定代表人仅为刘桂兰，但经我方比对并非刘桂兰本人所写，刘桂兰本人当时并没有到场签属合同，是幼儿园工作人员与我方签订合同。对证据三没有显示拍摄时间及地点，不能证明该房屋2015年底时的房屋现状，从原告提交的部分照片可以看出，原告将房屋改造成了养生会所，改造的装修费用与被告金叶物流没有任何关系。对证据四的三性有异议，从原告提交的协议及收条中可以看出，所花费的费用全部是房屋装修费，与被告之间无关。对证据五真实性合法性无异议。对证据六真实性合法性无异议。与原告的合同期满之后按国有资产的管理规定应当进行公开招租。 被告烟草机械对原告证据的质证意见同金叶物流的质证意见。 被告金叶物流提交如下证据：证据一、房产证。证明托儿所承包合同所约定的房屋是烟机公司合法所有，面积为528.8平方米，但房屋租金自2004年起一直没有改变，仅为14000元每年。租给恰洽幼儿园有六间房屋，一个厕所一个厨房。证据二、承包合同。证明承包人是恰洽幼儿园，并不是刘桂兰。 原告对被告金叶物流提交证据的质证意见：对证据一的三性无异议，但我方要说明从宗地图中的房屋结构部分可以看出，被告租赁给原告的是宗地图中的点1、点2点12范围内的房屋，而不是全部，对证据二的三性无异议，该证据并不能证明被告金叶物流的主张，恰洽幼儿园是原告承办，是具有个体性质的其他组织，承包合同的房屋租赁主体是原告是没有异议的，在合同第二条和第十一条的第4项，均证实被告对租赁合同的房屋具有修缮义务。 被告烟草机械无质证意见，未提交证据材料。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，坐落于秦皇岛市海港区轻安里2栋南侧1号平房1号房屋（原轻安里托儿园）系被告烟草机械所有，其委托给被告金叶物流对外管理使用。2015年12月31日，被告金叶物流与原告签订的《托儿所承包合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。关于被告提出原告主体不适格的问题，《托儿所承包合同》中乙方海港区恰洽幼儿园加盖公章并由原告签字，但实际经营人为原告刘桂兰，合同中也明确将托儿所承包给原告刘桂兰，故被告的该抗辩，本院不予采纳。关于原告所诉租赁房屋垫资修缮的问题，原告提出在租赁期间，自2004年开始承包使用上述房屋，年租赁费14000元，十余年未有变化，房屋未曾修缮过。原告称经被告同意由原告继续使用房屋并垫资修缮，二被告提出在《托儿所承包合同》中明确约定如改变房屋用途或修缮须经出租人同意后方可进行，原告修缮房屋未与被告金叶物流达成垫资修缮合意，原告将房屋修缮后用于养生会所培训，改变原房屋用途，其应自行承担修缮费用。在使用上述房屋期间，原告称要求过被告对房屋进行修缮，未提交相关证据予以证明，在修缮过程中有增加相关门、窗等施工项目，对房屋产生可得利用价值，但原告应在修缮时考虑到合同到期时是否续租及实际使用情况，合同到期后，双方未续签租赁合同，应承担相应法律责任。综合各方当事人提交证据及现场勘查情况和鉴定结论，本院对原告要求被告烟草机械、金叶物流给付维修款及利息的诉请，酌情给付30000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛烟草机械有限责任公司、秦皇岛金叶物流有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告刘桂兰维修款30000元； 二、对原告刘桂兰的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3375元，由原告刘桂兰承担2700元，被告秦皇岛烟草机械有限责任公司、秦皇岛金叶物流有限责任公司负担675元；鉴定评估费10000元，原告负担7000元，被告秦皇岛烟草机械有限责任公司、秦皇岛金叶物流有限责任公司负担3000元，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年一月二十一日 代理书记员  杨晓娜