北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初17577号原告：李峪华，女，1962年11月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。被告：鲍金秀，女，1935年1月23日出生，汉族，无业，住日本东京都涩谷区。被告：范立，男，1962年1月16日出生，汉族，住日本东京都涩谷区。委托诉讼代理人：孙晓铁，男，住北京市房山区。委托诉讼代理人：毛瀚章，北京市京师律师事务所律师。原告李峪华诉被告鲍金秀、范立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李峪华委托诉讼代理人陈谷文;被告鲍金秀、范立委托诉讼代理人孙晓铁、毛瀚章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峪华向本院提出诉讼请求：1．确认李峪华与鲍金秀、范立于2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除；2．二被告返还房款2500000元；3．二被告赔偿房屋差价损失3000000元；4．诉讼费被告承担。事实与理由：2013年3月12日，二被告办理了委托公证，二被告同意将北京市海淀区上园村x号x区西x号楼x层x单元x房屋（以下简称涉案房屋）出售，因不便回国，故委托谭勇为代理人，代理办理此房的买卖交易手续，受托人谭勇在委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件二被告均予承认，并承担由此产生的一切法律后果，委托期限自委托之日起至办理完毕上述事宜为止。该委托书于同日在中华人民共和国驻日本国大使馆领事部公证。2015年12月29日，谭勇与原告李峪华签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，明确涉案房屋性质为已购公有住房，价款392万元，李峪华已于2013年11月26日前付清首付款250万元，待房屋办理完过户手续后支付尾款142万元。2015年12月30日，谭勇代理二被告出具《承诺书》，并将房屋产权证交原告保管。此后，因二被告拒绝履行2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的办理房屋交割手续，原告于2016年向海淀区人民法院提起诉讼。法院经审理，确认涉案合同合法有效，但因涉案房屋无法办理央产房上市交易手续，合同目的不能实现，故海淀法院驳回了原告的诉讼请求，现该判决已生效。原告认为，二被告一方面长期无偿占用原告巨额资金，又因房价上涨，拒绝履行合同，已经构成违约，依法应当承担违约责任。鲍金秀、范立共同辩称,不同意原告全部诉讼请求。一、我方与王毅间存在房屋买卖合同关系，但因我方长期居住在日本，不便回国办理向王毅转移登记涉案房屋的手续，所以才办理了涉案委托公证书，该委托书实质上是特定代理、无偿代理，即只能由谭勇代理我方继续办理与王毅间的房屋买卖手续，且委托书载明受托人无转委托权，所以谭勇不得更换买受人，而且，答辩人并未授权谭勇向李峪华卖房；二、我方与李峪华之间不存在房屋买卖合同关系；三、谭勇不具有代理我方与李峪华签订房屋买卖合同的权利；四、涉案房屋买卖合同本身对我方不产生效力，谭勇行为属于无权代理，其签订的《补充协议》系伪造。我方与李峪华没有签订过买卖合同，更未收到过李峪华的钱款，根据合同相对性，其应找谭勇、王毅主张返还房款；四、谭勇与李峪华间的合同自始无法律效力，不涉及合同解除事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就涉案房屋，李峪华曾起诉鲍金秀、范立，要求二人继续履行2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，办理涉案房屋交割手续并支付违约金。北京市海淀区人民法院做出（2016）京0108民初27117号民事判决书，该判决书中认定如下事实：鲍金秀与范振武系夫妻，范立系二人之子。涉案房屋系范振武与鲍金秀夫妻共同财产，原登记在范振武名下。范振武于2003年5月25日死亡。2013年2月6日，鲍金秀就涉案房屋以范振武（出卖人）名义与王毅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定:该房屋为已购公有住房，成交价格320万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10000元；买受人向商业银行贷款，拟贷款金额为1800000元；双方同意自本合同签订之日起90个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，鲍金秀以范振武（甲方）名义与王毅（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方；买卖双方在签订合同二天内，买方支付卖方定金人民币10000元，在办理完央产房手续之后10日内买方支付卖方定金90000元，此交易房屋是央产房，卖方在买方房屋贷款之前办理央产房上市手续，如不能上市双方不承担违约责任，合同自然终止，卖方在5日内退还买方其定金；继承人为鲍金秀和其子范立，两人因工作繁忙不能办理买卖相关手续，特委托谭勇办理相关买卖事宜；现本合同甲方为范振武，因出售人范振武已去世，特由继承人鲍金秀、范立代签，并收取定金，待继承人公证办理领取新房本，并办理委托公证后，由委托公证人按本合同同样内容签订新买卖合同及补充协议，本合同及补充协议视为具有同等法律效力。后，王毅向鲍金秀、范立支付定金100000元。同日，鲍金秀、范立办理了继承公证，公证书载明涉案房屋为范振武与鲍金秀的夫妻共同财产，范立表示继承范振武的上述财产，鲍金秀表示放弃继承范振武的上述财产；故范振武在涉案房屋的遗产由范立继承。同日，鲍金秀、范立与谭勇办理了委托公证，委托书载明：涉案房屋中属范振武所有的部分由其子范立继承，因范立与鲍金秀即将离京，不便亲自办理上述房产的产权登记事宜，现委托谭勇为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理产权登记、缴纳相关费用、办理并领取新的房屋所有权证等相关事宜，受托人在授权范围内所签署的相关法律文件委托人均予以承认，受托人无转委托权。委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。2013年2月27日，谭勇代理鲍金秀、范立（甲方）与王毅（乙方）签订协议书，约定：甲乙双方在2013年2月6日签订本合同及补充协议，由于出卖方不能办理上市手续，经双方协商达成一致：1、甲方必须在壹年内办理完毕（央）产上市手续，否则视为违约;2、乙方因购买此房，必须出售另一套房产，出售时间并支付甲方房款不得超出壹年；3、现乙方支出的央产房上市费贰拾万元整在签订本协议一并支付甲方；4、乙方在特殊情况下可以更换他人（如亲属或朋友）购买此房，并配合甲方和新购买人签订合同以及后续手续及过程，乙方更换的购买人必须符合购买条件、付款方式及时间不得低于和少于乙方现有的支付方式和时间；5、如乙方更换购买人，其承担价格中必须要有（央）产上市费的费用，其价格不得低于之前价格或包括交易价格与央产上市费的总和，乙方支付的房款和央产上市费在产权变更时一并退换（还）。2013年3月5日，涉案房屋过户至鲍金秀、范立名下，二人按份共有，每人各50%的产权份额。2013年3月12日，鲍金秀、范立为谭勇出具委托书，主要内容为：我们同意将涉案房屋出售，因不便回国，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托谭勇为我们的代理人，全权代理我们办理如下事项：1、在符合乙方出售的前提下，代我们办理此房产权转移、过户的有关事宜，代办央产上市申请手续，代为办理与出售此房相关的税务手续，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；2、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我们在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房屋交易结算资金划转协议》、《存量房屋交易结算资金自行划转声明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款收据》、《首付款证明书》及《存量房屋买卖合同》；受托人谭勇在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限：自委托之日起至办理完毕上述事宜为止；代理人无转委托权。该委托书于同日在中华人民共和国驻日本大使馆领事部公证。2013年7月25日，鲍金秀（卖方）与王毅（买方）签订补充协议，约定：1、经双方协商，买方购买涉案房屋，价格由320万元变更为330万元；2、买方于2013年8月10日前凑齐全部房款，根据国家及银行相关规定，办理银行资金监管手续及产权变更；3、如上述条件没有达成，双方在2013年8月10日解除买卖合同，双方均不承担任何违约责任。2013年12月26日，鲍金秀、范立（甲方）与王毅（乙方）签订补充协议，约定：1、经甲、乙双方友好协商，涉案房屋房款由330万元变更为368万元；2、在房屋产权变更当天，乙方将房款付至360万元，剩余房款8万元由乙方在产权变更后6个月付清；3、产权变更手续当天办理物业交割；4、在产权变更之前，双方对此房屋交易事项不再产生任何变化，有变化的一方视为违约，并承担相应的违约责任。2013年3月，李峪华及其夫顾敏立以女儿顾锐的名义购买涉案房屋；3月11日，李峪华从其名下账户向王毅转账40万元；3月12日，谭勇出具收条，主要内容为：今收到顾锐交付涉案房屋定金10万元，房款30万元。2013年5月20日，李峪华向王毅转账40万元，谭勇出具收条，主要内容为：今收到顾锐交付涉案房屋房款40万元。2013年10月13日，谭勇代理鲍金秀、范立与顾锐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：顾锐购买涉案房屋，价款为392万元。同月15日李峪华向王毅转账140万元，谭勇出具收条，载明收到顾锐涉案房屋房款140万元，王毅作为经办人在该收条上签名；11月16日，李峪华向王毅转账30万元，谭勇出具收条，载明收到顾锐交付涉案房屋房款30万元，王毅在收条上签字。李峪华确认其向王毅付款为按照谭勇指示付款，谭勇亦认可。2015年12月29日各方同意以李峪华自己名义与鲍金秀、范立另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，对于原合同无其他的变更协议，谭勇为鲍金秀、范立代理人。该合同中约定：房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致该房屋成交价格392万元，买受人采取全款方式购买；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还全部已付款，并按照买受人全部应付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，谭勇向李峪华交付了鲍金秀的户口簿、委托书及鲍金秀的房屋所有权证。李峪华已按谭勇指示向王毅支付涉案房屋购房款250万元；鲍金秀、范立主张自王毅处收到购房款160万元；王毅主张收到李峪华支付的房款后支付给谭勇45万余元用于办理央产房上市手续，谭勇予以认可；鲍金秀、范立确认曾向谭勇借款29万元，谭勇、王毅确认该笔款项实际为王毅向谭勇支付。2016年2月13日，鲍金秀、范立出具声明书，内容为：“声明取消2013年3月12日办理的委托书号码为（2013）日领证字第0002937号公证书至有关部门人员收到此声明书为止，因已实施的委托事项给有关人员造成的损失，由我们承担，未实施的委托事项停止实施”。该声明书于同日经中华人民共和国驻日本大使馆领事部公证；鲍金秀、范立确认该声明书未对外公示。该判决还认定，谭勇在委托期限内代理鲍金秀、范立与李峪华签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的行为合法有效，合同中出卖人的相关权利义务应由鲍金秀、范立承担。但因涉案房屋无法对外上市交易，合同目的已不能实现，故法院最终驳回李峪华诉讼请求。李峪华不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院出具（2018）京01民终9844号民事判决书，该判决书再次认定：谭勇持出卖人的公证委托书与李峪华签订了房屋买卖合同，李峪华已根据谭勇的指令向王毅支付了250万元，鲍金秀、范立与李峪华之间的房屋买卖合同合法有效，合同的权利义务均由鲍金秀、范立承担。最终，该判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，李峪华曾申请对涉案房屋的现价值进行鉴定，鉴定机构以评估对象不能上市交易，无法对评估对象进行公开市场价值评估为由，将鉴定退回。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鲍金秀、范立提交2016年3月24日与谭勇的电话录音一份，证明此时谭勇仍称王毅在买房，但谭勇与李峪华签订合同日期在此日期之前，李峪华表示鲍金秀、范立与谭勇的委托关系与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，生效判决已认定，鲍金秀、范立与李峪华之间的房屋买卖合同合法有效，涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的权利义务均由鲍金秀、范立承担，现鲍金秀、范立仍坚持主张与李峪华间无合同关系，相关法律后果不应由二人承担，本院不予认可。则李峪华依照合同约定及鲍金秀、范立之公证受托人谭勇的指令所支付的房屋首付款250000元，应视为鲍金秀、范立收取的首付款。就李峪华主张要求确认双方合同解除一节，生效判决已经确认涉案合同目的无法实现，不具有继续履行可能，故李峪华通过诉讼方式要求解除合同，本院予以确认。现涉案合同已解除，则鲍金秀、范立理应将上述款项退还李峪华。至于鲍金秀、范立主张谭勇在受委托期间存在故意或重大过失的情形，应另行与谭勇解决，鲍金秀、范立与谭勇间的委托合同纠纷对李峪华不产生任何影响。就李峪华要求的房屋差价损失，首先，鲍金秀、范立未按合同约定交付房屋导致涉案合同未继续履行进而引发系列诉讼，鲍金秀、范立作为违约方应承担违约责任，但涉案合同目的无法实现的主要原因在于涉案房屋无法上市交易，对该情况，李峪华明知并自愿承担该风险，故李峪华对于合同解除而发生的损失也应承担自己过错范围内的部分，同时考虑到涉案房屋无法确定在公开市场上的价值，故本院将参照原合同约定，就损失部分予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、李峪华与鲍金秀、范立于2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、鲍金秀、范立于本判决生效后十日内向李峪华退还房款2500000元并支付赔偿金250000元；三、驳回李峪华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，由李峪华负担21500元（已交纳），由鲍金秀、范立负担28800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  赵 齐人民陪审员  段福奎二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张立莉