河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19236号原告：李露露，女，1991年2月20日出生，汉族，户籍地：西宁市城北区。委托诉讼代理人：卢素娟，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨公尚，男，1992年7月15日出生，汉族，户籍地：山东省单县。系原告配偶。被告：李国强，男，1982年2月15日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：史玉靖、摆亚楠（实习），河南光法律师事务所律师。被告：郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司，营业场所：郑州市二七区长江中路108号1号楼1层41号。统一社会信用代码：91410103562494989Q。负责人：时坤明，系公司经理。委托诉讼代理人：陈盼盼，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。原告李露露与被告李国强、郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李露露的委托诉讼代理人卢素娟、杨公尚，被告李国强及其委托诉讼代理人史玉靖，被告郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司的委托诉讼代理人陈盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李露露向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告同二被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告李国强退还原告购房款30万元并向原告支付装修房屋费用、中介费用、银行贷款费用、贷款评估费用、网签费用、物业费用、房贷利息等共计598047.22元；3.请求判令被告李国强按照房屋总价款125万元的15%向原告支付违约金18.75万元；4.判令被告郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司退还定金7000元，以上共计792547.22元；5.判令二被告立即协助原告前往部门办理2019100623号《郑州市存量房买卖合同》网签注销手续及撤销《郑州市存量房屋交易资金监管协议》手续；6.本案诉讼费用、保全费用等由二被告承担。事实与理由：2018年11月6日，原被告及被告郑州居美不动产营销策划有限公司长江路分公司经协商签订编号为：1800470的《房屋买卖合同》，约定被告将位于郑州市二七区长江中路129号7号楼24层163号房屋（产权证号：10××87）出售给原告，建筑面积共88.36平方米，总房款125万元。2018年12月5日，原告丈夫杨公尚就该涉案房屋与被告签订补充协议，约定被告借用杨公尚295000元用于偿还所欠工商银行贷款，偿还贷款后解除因该贷款所设定于该房屋的抵押。根据协议第四条约定被告及杨公尚同意将该笔借款于办理过户之日用于冲抵涉案房屋的转让款。原告已经按照双方约定向被告支付30万元的购房款，剩余95万元也已经双方约定以按揭贷款的方式将贷款存入了存量房交易资金监管机构所指定的账户。且被告将房屋交付给原告后，原告对房屋进行了装修并居住生活至今。房屋月供2019年3月份已经开始偿还，但被告却一直不配合办理房屋过户手续，后原告得知，涉案房屋自2019年2月14日被查封，至今仍处于查封状态，导致涉案房屋不能过户致原告名下，合同根本目的无法实现。且房屋查封后，原告多次向被告进行沟通房屋能否解封，但被告称3年内甚至更长时间都有可能无法过户，但原告面临户口落户等问题，迫于无奈只能选择另购房屋，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告李国强辩称，1、李国强不存在主动违约情形，愿意继续履行房屋买卖合同，愿意协助原告办理房屋过户手续，因涉案房屋被第三人恶意查封，导致无法办理过户手续，被告愿意在解除查封之后第一时间为原告办理过户手续；2、如果法院依法判决解除房屋买卖合同，原告主张违约金不符合合同约定条件，合同第16条第4款约定的15%的违约金，前提是在一方拒绝履行合同的情况下，本案虽然因房屋被查封没有办理过户，但李国强一直在积极想办法解除房屋的查封，也已经通过现金置换的方式解除了查封，但被第三人再次恶意保全，导致目前仍处于查封状态，但李国强从未表示拒绝履行该房屋买卖合同，原告曾在本院提起过履行合同之诉，李国强在诉讼中也表示愿意继续履行，因此，不应当适用该条款计算违约金，且原告主张的违约金过高；3、如果法院依法判决解除房屋买卖合同，原告主张的各项损失过高，李国强愿意退还购房款费用，但原告主张的其他损失超出其合理支出，对过高的损失及违约金应当予以扣除。被告郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司辩称：1、如买卖双方协商同意解除三方签订的《房屋买卖合同》或符合合同解除的法定要件，答辩人同意解除三方签订的《房屋买卖合同》。《郑州市存量房买卖合同》（及网签合同）和《郑州市存量房屋交易资金监管协议》系买卖双方在房管局自行签订，答辩人不是合同参与人，网签注销及资金监管协议的撤销手续与答辩人无关。2、答辩人对案涉房屋无法办理过户无任何过错，不应当承担任何法律责任。本案诉讼费、保全费不应由答辩人承担。答辩人已依约完成全部合同义务，居间服务已完成，且不存在任何故意隐瞒重要事项或提供虚假情况等有损委托人利益的情形及违约行为。事实上，原告已依约支付首付款，剩余购房款经贷款银行审批通过并已实际发放至房管局资金监管账户，买卖双方在办理过户手续期间因出卖人个人原因致使案涉房屋被查封导致无法过户，答辩人多次协助解决未果。因此，答辩人对案涉房屋无法办理过户不承担任何责任，已收取的居间服务费及代办费2.3万元不应退还，诉讼费、保全费也不应由答辩人承担，该部分损失应由违约方承担。3、答辩人已将7000元定金退还原告。买卖合同签订后，原告李露露按合同约定向答辩人支付3万元（其中居间服务费2.1万元、代办费2000元，余额7000元作为定金）。经原告多次申请，答辩人已于2019年12月6日通过公司财务徐婷婷将7000元定金退还至原告丈夫杨公尚账户。故原告又要求答辩人退还定金7000元应不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年11月6日，李国强（甲方）与李露露（乙方）、郑州居美不动产营销策划有限公司长江路分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：1800470）。协议主要约定，第一条，甲方拥有位于二七区长江中路129号7号楼24层163号的房屋（产权证号：第××号），建筑面积为88.36平方米。第二条，甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人同意出售此房，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第三条，成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为1250000元。第四条，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币50000元，（其中佣金及代办费人民币28000元，余额作为丙方代甲方保管的定金）。第六条，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人（丙方）促成合同成立的，委托人应按照约定支付居间报酬，现丙方已促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》，应向丙方支付中介佣金。乙方应向丙方支付佣金人民币25000元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，在合同履行过程中如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。第九条，付款方式：按揭贷款，乙方确定自己在金融机构系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同的伍个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。第十条，该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后柒个工作日内向贷款银行提出还款申请。（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之日或之前，还清按揭银行贷款时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币300000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹款，甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。第十六条，违约责任：1、甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方的佣金损失和其他经济损失；3、本合同签订后甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数无息退还。4、本合同签订后甲乙双方任何一方拒绝按合同约定履行合同和办理过户手续，违约方应按本合同约定的房屋总价款的15%向守约方支付违约金。二、2018年12月5日，李国强（甲方）与杨公尚（乙方）签订补充协议，协议主要约定，鉴于甲乙双方已于2018年11月6日签订房屋买卖合同，合同约定甲方将其所拥有的位于二七区长江中路129号7号楼24层163号房屋，房屋所有权证号10××87,（以下简称“该房屋”）出售给乙方。甲乙双方商定甲方借用乙方人民币贰拾玖万伍仟元整（￥295000.00元）。借款用于偿还所欠工商银行贷款，偿还贷款后解除因该贷款所设定于该房屋的抵押。双方同意上述借款于办理过户手续之日用于冲抵二七区长江中路129号7号楼24层163号的房屋转让款，在过户同时由甲方为乙方开收据并收回借据。甲方保证上述房屋除了此银行抵押外无其他任何抵押、无查封、无冻结、无债权债务、无任何经济纠纷。合同签订当日，杨公尚通过中国民生银行账户（62×××19）向李国强中国工商银行账户（62×××82）转账295000元。另查明，李露露与杨公尚系夫妻关系，二人于2018年12月7日登记结婚。杨公尚向法庭提交情况说明一份，内容为“补充协议是在李露露授权下代理李露露签订，该协议的相关权益交由李露露主张”。原告李露露称自2019年3月起开始偿还案涉房屋贷款。三、2018年11月6日，郑州居美房地产营销策划有限公司向李露露出具《收据》一份，载明收到李露露购房定金（其中佣金及代办共计贰万叁仟圆整）30000元。2018年11月13日，河南融众房地产营销策划有限公司向杨公尚出具《收据》一份，载明收到杨公尚按揭费用19080元。2018年12月30日，李国强向李露露出具《收据》一张，显示收到李露露物业交割保证金3000元。2019年4月21日，李露露向河南盛世物业管理有限责任公司缴纳案涉房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1836.00元。四、原告提交被告李国强名下位于二七区长江中路129号7号楼24层163号（不动产权证号：10××87）房产的不动产登记资料查询结果显示：2019年2月14日该房产被郑州市金水区人民法院查封，查封文号为（2018）豫0105民初27859号；2019年5月14日该房产被郑州市金水区人民法院查封，查封文号为（2019）豫0105财保844号。对于房产查封状态，被告李国强做出解释：因案外人刘博与李国强之间发生纠纷，郑州市金水区人民法院依刘博申请于2019年2月14日查封了李国强名下的房产，李国强向金水区法庭提供等值担保财产请求变更保全标的物，金水区法院于2019年5月9日作出了解除房产查封的裁定，但该房产在2019年5月14日再次被刘博申请查封，至今李国强一直与金水区法院沟通解封事宜，未果。五、原告向法庭提交《收据》六张、微信转款截图1份、装修照片3张，证明原告产生的装修损失213000元。对此，被告不予认可。六、庭审中，原告李露露认可被告郑州居美房地产营销策划有限公司已将7000元定金退还原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告李露露与被告李国强、郑州居美不动产营销策划有限公司长江路分公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原告李露露依约履行了相应的义务，但被告李国强出卖的房屋因涉及纠纷被法院查封，导致双方无法办理房屋产权过户手续，致使合同目的不能实现，被告应当承担合同不能履行的违约责任，故原告要求解除《房屋买卖合同》及补充协议，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同解除后，被告李国强应将原告已付购房款予以退还，并协助原告办理案涉房屋买卖合同的网签注销手续。对于原告主张退还购房款300000元，依据原告的转款凭证及被告出具的收据，本院支持被告返还298000元（房款295000元+物业保证金3000元），剩余2000元因证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告李国强赔偿各项损失以及违约金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案原告主张的损失赔偿数额为：中介及代办费用23000元、贷款加评估费用19100元、物业费用1600元、装修房屋费213000元、网签费用3000元。其中装修房屋费213000元，因原告现有证据不足以证明其装修费用的实际支付情况，该项损失，本院不予认定；网签费用3000元，因证据不足，本院不予认定；物业费用1600元，属于原告个人生活所需支出，该项损失，本院不予支持。综上，被告违约给原告造成的损失，按原告现有证据只能认定中介及代办费用23000元以及贷款加评估费用19080元，共计42080元。对于违约金数额，依据《房屋买卖合同》中双方约定，违约方应按房屋总价款125万元的15%向守约方支付违约金，即被告应支付的违约金数额为187500元。虽被告认为原告主张的违约金过高，但依据本院查明的事实和合同实际履行情况、原告的实际损失以及被告的过错程度等综合因素，双方在合同中约定的违约金在合理范围之内。但原告即主张合同解除造成的损失，又主张违约金，因违约金足以填补原告所受损失，故本院仅支持违约金187500元。关于原告主张被告郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司退还定金7000元的诉请，庭审中原告认可定金7000元已退还，故该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告李国强赔偿房贷利息损失，并协助办理撤销《郑州市存量房屋交易资金监管协议》手续的诉请，因证据不足，本院不予支持，原告待有证据后可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告李露露与被告李国强、郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司于2018年11月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1800470）以及2018年12月5日签订的《补充协议》；二、被告李国强于本判决生效之日起十日内返还原告李露露购房款298000元，并支付违约金187500元，以上共计485500元；三、被告李国强于本判决生效之日起十五日内协助原告李露露办理上述房屋买卖合同的网签注销手续；四、驳回原告李露露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11725元，减半收取5862.5元，由原告李露露负担2271.5元，由被告李国强负担3591元（该费用原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告），剩余5862.5元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二〇年一月十七日书记员  岳子健