四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初2202号 原告:魏炼,男,生于1968年10月15日,汉族,住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨明，四川则昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珂，四川则昂律师事务所实习律师。 被告:唐小兵,男,生于1986年5月26日,汉族,住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋友波、蒋坤，四川良众律师事务所律师。 第三人:广安市广安区顺祥德清油火锅店,统一社会信用代码92511600MA68UPXE1U，住所地四川省广安市广安区滨河路一段1号附58号、59号、60号门市。 经营者：孟杰，男，生于1991年8月28日，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：朱小琴，女，汉族，生于1986年7月15日，住四川省广安市。 委托诉讼代理人：许江，四川爱众律师事务所律师。 原告魏炼与被告唐小兵、第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店、朱小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏炼的委托诉讼代理人杨明，被告唐小兵及其委托诉讼代理人蒋友波，第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店的经营者孟杰，第三人朱小琴的委托诉讼代理人许江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏炼向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商铺转租合同》合法有效，判令被告继续履行该《商铺转租合同》；2、判令被告开具已收租金25000元税务发票给原告；3、判令被告因违约应承担双倍返还原告保证金计60000元；4、判令被告赔偿原告各种损失79141.55元；5、判令被告将房屋恢复原状；6、判令第三人停止侵害并限期将占有使用的商铺交付给原告；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由为：原、被告于2018年8月9日签订《商铺转租合同》，合同主要约定：由被告将位于广安市广安区某商铺（一层100㎡、二层300㎡）转租给原告使用，租期2年（从2018年8月16日至2020年8月15日），年租金150000元，租金按月支付，签订合同之日起3日内交纳第一个月租金12500元及保证金30000元，以后每月租金在每月期满前交清；如原告违约或提前解除合同，则保证金不退还，被告违约或提前解除合同则双倍返还原告的保证金等。合同签订后，原告于2018年8月10日向被告交付租金12500元及保证金30000元，被告将该商铺交付给了原告占有使用。原告承租后，与他人合作冠餐厅名称为广安“红磨坊”从事餐饮服务，但仍暂时使用被告提供的原商铺“鸭脚板汤锅餐馆”营业执照、税务发票等手续，并将餐厅门头等部位的宣传广告、店名等更换为“红磨坊”名称，且以“红磨坊”名义在网络、美团、现场发单等方式宣传。同时，原告还对商铺内进行了部分装修、添附了部分设施、更换了设备、厨具等。原告随后于2018年8月中旬正式营业，并于2018年9月10日向被告交付租金12500元。原告交付租金后，在租期内多次要求被告开具租金发票等手续，被告均称无问题，但以房东未回广安为由一再推迟。由于原告内部合伙人合作及餐饮经营品种产生意见分岐，原告遂于2018年10月初对该餐饮店暂歇业，并将“鸭脚板汤锅餐馆”的营业执照等证照交还给了被告。因该商铺系被告在房东刘某某处租赁而来，被告将租赁房屋划分为两部分，一部分自行使用，一部分转租给原告，而整体房屋的水、电表及总开关在原告承租的商铺内，原告歇业期间又将商铺的备用钥匙一把交给了被告，以便于被告查交水电及代为看管商铺。原告在2018年10月下旬通知被告准备该商铺房东的房产证复印件等手续，以便原告进行工商变更登记，但此时被告却告之原告，该商铺他以另行转租给了第三人。经原告了解，被告已于2018年10月12日在广安58同城网发布了转租该商铺的转租信息，随后，被告将该商铺转租给孟杰经营“广安市广安区顺祥德清油火锅店”，该火锅店已于2018年10月18日开业。原告认为，原、被告签订的《商铺转租合同》系双方的真实意思表示，且已得到房东刘某某的同意，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，故被告应继续履行该《商铺转租合同》；被告按《商铺转租合同》的约定已收取原告的租金，根据法律规定，理应向原告开具发票给原告；被告在原告承租期内，擅自将商铺转租给第三人，构成严重违约，应承担违约责任，根据合同约定，被告应双倍返还保证金给原告；现商铺已被第三人占有使用，对原告在商铺内进行的部分装修、添附的部分设施、更换的设备、厨具等造成了事实上的损害、灭失，原告所进行的各种广告宣传等全部成为泡沬而灭失，经原告核算，给原告造成的经济损失为79141.55元，该损害后果系被告违约所致，应由被告赔偿给原告。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出前述诉讼请求。 被告唐小兵辩称，1、原、被告签订的《商铺转租合同》已于2018年10月15日解除，被告在本案中不应承担赔偿和支付责任。从原告要求被告开具25000元税务发票的诉讼请求可以看出，被告只支付了8月至9月、9月至10月2个月的租金，2018年10月15日以后的租金被告没有支付，被告享有单方解除权，且原告委托其店员朱小琴与被告多次当面和电话洽谈解除合同事宜，朱小琴于2018年10月12日将案涉商铺钥匙、营业执照、税务发票等交还给了被告，原告已明确不再履行租赁合同，故原、被告签订的《商铺转租合同》已于2018年10月15日解除，被告无违约行为；2、原告在不履行合同的情况下，即使增添了设备，在解除合同时，设备应归被告所有。请求驳回原告除要求被告开具租金税务发票外的其他全部诉讼请求。 第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店述称，在寻找门市的过程中，觉得该门市可以就在被告唐小兵手上承租了该门市。原、被告之间的纠纷他火锅店不清楚，他火锅店不应承担任何责任。 第三人朱小琴述称，原告在诉状中陈述的事实与她掌握的事实相符，她是原告魏炼雇请的员工，任大堂经理，不是魏炼的合伙人，她至始未参与原、被告解除租赁合同的决策中，至于合同是否已经解除由法院综合证据确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对案件事实，本院认定如下： 2018年4月9日，以刘某某为出租方（甲方）、唐小兵为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广安市广安区某路段55、56、57、58、59、60号商铺出租给乙方经营使用，甲方商铺包括一层全部面积288平方米、含隔层二楼288平方米；租期5年，租金每年22万元。双方还对租金的递增、商铺的装修、续租、租赁期满时铺面的交还、免责条件等方面进行了约定。合同签订后，唐小兵以此商铺经营“广安市广安区鸭脚板汤锅餐馆”。 2018年8月9日，以唐小兵为出租方（甲方）、魏炼为承租方（乙方）签订《商铺转租合同》，约定的主要内容有：甲方将位于广安市广安区某商铺转租给乙方使用，商铺包括一层全部面积100平方米，含隔层二楼300平方米，租期2年，从2018年8月16日到2020年8月15日止，租金每年15万元，租金的交纳方式为按月支付，双方签订合同之日起3日内交纳第一个月租金12500元及保证金30000元，以后每月租金在每月期满前5日交清；乙方违约或提前解除合同则保证金不退还，作为支付给甲方的损失，如果甲方违约或提前解除合同则双倍乙方的保证金，作为支付乙方的损失；乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为年租金的5%；租赁期间，乙方拥有完整合法的经营自主权，但没有转让此铺面的权利；乙方如果因经营情况需要将房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，通过甲方同意，重新签署新的转租合同。双方还对合同终止时铺面的交还、免责条件等方面进行了约定。2018年10月16日，前述商铺所有权人刘某某出具了《转租同意书》，同意唐小兵将商铺部分面积转租给魏炼使用。2018年8月10日，魏炼向唐小兵交纳了第一个月租金12500元及保证金30000元。2018年9月10日，魏炼向唐小兵交纳了第二个月租金12500元。后魏炼并将店名等更换为“红磨坊”，并制作了招牌，经营餐饮服务，但仍借用“广安市广安区鸭脚板汤锅餐馆”的个体工商户营业执照及发票专用章，于2018年8月中旬正式营业。后因原告内部合伙人对餐饮经营品种等产生意见分岐，原告于2018年10月初对该餐饮店暂歇业。2018年10月12日，被告在“广安58同城”网络发布了“（出租）十字路口精装商铺”广告。后被告将前述案涉商铺转租给了孟杰经营“广安市广安区顺祥德清油火锅店”，孟杰于2018年10月16日办理了该火锅店的个体工商户营业执照，并于2018年10月下旬开业，现孟杰又将案涉商铺转租他人从事美容美发业务。2018年10月10日、10月12日、10月15日原告雇请的大堂经理朱小琴于被告就终止合同等进行了协商，朱小琴在电话中称原告叫被告草拟一份终止合同书，叫她寄给原告签字。嗣后，被告草拟了一份《商铺转租合同终止协议书》，朱小琴将该终止协议书寄给了原告，但原、被告均未在该终止协议书上签名。2018年10月25日，原告通过微信号告知被告在一个星期内将已交纳的房租费开具发票给他，否则投资方将取销投资。2018年10月29日，原告又通过微信号告知被告铺子准备马上重新工商注册成“红磨坊”开业，叫被告准备好工商注册用手续。后朱小琴将原“鸭脚板汤锅餐馆”的营业执照、食品卫生证、银税卡、钥匙等交还给了被告。本院工作人员在询问朱小琴时，朱小琴称：她将这些证照、钥匙等交还给被告并不是原告不做该餐厅了，而是要另外做一个品牌。 同时查明，原告魏炼租赁案涉商铺后，对商铺内进行了部分装修、添附了部分设施、更换了设备、厨具等，其中购买菜板等厨房用品花费590元、购买两炒两温等花费2270元、购买保鲜盒等花费544元、购买电饭锅花费350元、购买水壶等花费680元、购买线管等花费123元、购买日丰管等费150元、购买灯具花费525元，更换锁费290元、购买换气扇花费440元、购买水龙头、插座花费38元、制作室外雨棚花费1740元、吊顶维花费1400元、门头广告花费6275元、包间维修花费7200元、厨房改造花费2750元、吧台维修花费1600元、门窗安装花费1800元、水电安装及加材料花费5700元、厕所维修花费450元、空调移机及检测等花费2100元、购买纸品花费49.9元、被褥花费168元、点餐牌22元、灯泡163.5元、吸油纸210元、电子称80元、凳子118.75元、190.75元、购买味精花费194.4元、鸡脚711元、鸡精280元、晾衣夹花费44元、门地毯花费254元、厨师工作服、屏风等花费902元，通过朱小琴负广告宣传费825元、通过朱小琴支付服务员工资5680元。以上共计46908.3元。 另查明，因原告魏炼系与秦某某、杨某某合作投资广安市广安区滨河路一号附60号餐厅，秦某某、杨某某向魏炼交付了启动资金30000元，后因被告唐小兵将商铺转租他人，魏炼向秦某某、杨某某退还了启动资金30000元，但未按合作协议履行双倍退还启动资金的约定。秦某某、杨某某于2018年11月22日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，经成都市青羊区人民法院主持调解，确定由魏炼于2018年11月25日前向秦某某、杨某某赔偿损失28000元。嗣后，魏炼于2018年11月24日向秦某某、杨某某支付了前述赔偿款28000元。 认定上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、《商铺租赁合同》、《商铺转租合同》、产权证、个体工商户登记信息、收条、微信聊天记录、电话通话录音、相片、网页截图、支付有关费用的票据等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《商铺转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，且经过了房屋所有权人刘某某的同意，不违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，双方均按合同约定履行各自的义务。合同约定原告租金的交付时间为“每月租金在每月期满前5日交清”，按该约定，原告应于2018年10月11日前交纳2018年10月16日至2018年11月15日的租金，但从该案的实际情况看，房主刘某某系于2018年10月16日才同意被告唐小兵转租房屋，原告于2018年10月初对餐馆暂时歇业，双方在此期间已就是否终止合转租合同进行了多次协商，原告通过其员工朱小琴与被告唐小兵确定由唐小兵草拟终止合同的协议，由原告魏炼签字后转让合同终止，但朱小琴将终止转让合同的协议邮寄给原告魏炼后，魏炼并未在唐小兵草拟的合同上签字，故原、被告就终止转租合同并未达成一致，双方应继续履行转让协议。原告魏炼虽未支付2018年10月16日至2018年11月15日的租金，但不属根本性违约，且根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方……”，本案原、被告双方仅就终止合同进行了多次协商，但被告未就单方解除合同明确通知原告，故被告称其行使单方解除权、合同已解除不符合法律规定，本院不予支持。被告在转让合同未解除或终止的情况下将案涉商铺又转租给他人经营，违反了合同约定，应承担相应违约责任。但鉴于被告已将商铺转让给孟杰、孟杰又转租给他人经营美容美发业务的实际情况，被告系以实际行为表明其不再履行合同，且原、被告再履行转租合同已无现实可能，该转租合同应予解除。由于被告唐小兵与孟杰签订的转租协议的履行期为2018年10月17日，故原、被告签订的转租合同于2018年10月17日解除。被告应向原告赔偿因其不履行合同给原告造成的相应损失，对原告要求被告继续履行该《商铺转租合同》、恢复房屋原状及要求第三人广安市广安区顺祥德清油火锅店停止侵害、限期将商铺交付原告的诉讼请求本院不予支持。因原告已经营了约两个月时间，其购买的纸品花费49.9元、购买味精花费194.4元、鸡脚711元、鸡精280元、支付给员工的工资5680元计6915.3元属经营中的消费品及支付给员工的报酬，不应作为其损失计算，且装修、添制的用品等亦应按期租期5年扣除已经营的两个月时间进行折旧计算，即38659.9元｛(46908.3元－6915.3元)÷60个月×58个月｝。魏炼向其合作人秦某某、杨某某赔偿的费用28000元，该费用系魏炼与秦某某、杨某某在人民法院主持下协商确定，且魏炼已向秦某某、杨某某支付了该费用，故亦应作为魏炼的损失由被告赔偿。因本案中原告的损失总额为66659.9元(38659.9元＋28000元)，已高于定金30000元，本案中原、被告双方约定的违约责任系双倍返还定金，但如被告向原告双倍返还定金，被告的违约责任则过分高于损失，故被告仅应向原告返还定金计30000元，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。被告对其收取的租金向原告开具税务发票的诉讼请求无异议，本院亦予以认可。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、原告魏炼与被告唐小兵于2018年8月9日签订的《商铺转租合同》于2018年10月17日解除。 二、被告唐小兵于本判决生效后十日内向原告魏炼返还定金30000元，并赔偿原告魏炼损失66659.9元。 三、被告唐小兵于本判决生效后10日内就已向原告魏炼收取的租金25000元向原告魏炼开具税务发票。 四、驳回原告魏炼的其他诉讼请求。 本案受理费3082元，减半收取1541元，由原告魏炼负担433元，被告唐小兵负担1108元负担，分别向广安市广安区人民法院交纳。 履行给付金钱义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘武军 二〇二〇年一月二十二日 书记员  王 雪 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以适当减少。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金金条款。