江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初12273号 原告：艾丙和，男，1955年11月15日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞(苏州)律师事务所律师。 被告：郭苏军，男，1968年3月18日出生，汉族，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：杨龙，江苏法鼎律师事务所律师。 被告：朱祥洪，女，1975年2月14日出生，汉族，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：杨龙，江苏法鼎律师事务所律师。 原告艾丙和诉被告郭苏军、朱祥洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案，审理中，本院根据原告艾丙和的申请，委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋市场租金进行评估。后依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告艾丙和的委托诉讼代理人邵磊、被告郭苏军及朱祥洪的委托诉讼代理人杨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾丙和向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金192500元（按照每月3000元，从2008年8月30日计算至2016年1月18日）；2、判令被告支付原告房屋占有使用费暂计287557元（从2016年1月18日计算至2019年9月22日，实际以评估报告计算标准计算至实际搬离之日）；3、诉讼费和鉴定费用由被告承担。事实和理由：2008年6月起，原告因资金周转需要向被告郭苏军借款，后被告郭苏军于2015年10月22日起诉原告归还借款，该案经常熟市人民法院审理作出(2015)熟兴民初字第00586号民事判决书，后原告上诉至苏州中院，苏州市中级人民法院作出(2016)苏05民终5019号民事判决书，维持了该案的一审判决，该案已进入执行阶段，执行案号(2016)苏0581执6335号。2008年8月30日，原告因欠款无法归还被告，被告强行占据原告所有的常熟市古里镇新桥新村7组XX号，后经常熟市公安局古里派出所约谈，原告与被告口头协商一致，被告以每月3000元的价格承租该房屋，但后来被告以原告欠其款没有归还为由拒绝支付租金。原告无奈于2015年10月13日起诉被告立即腾空常熟市古里镇新桥新村7组XX号房屋并返还给原告，该案经常熟市人民法院审理作出(2015)熟兴民初字第00570号民事判决书，后被告上诉至苏州中院，苏州市中级人民法院作出(2016)苏05民终1834号民事判决书，维持了该案的一审判决，该案已进入执行阶段，执行案号(2016)苏0581执3775号。原告认为，常熟市古里镇新桥新村7组XX号房屋为原告所有，原告依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然原告向被告郭苏军借款，但被告郭苏军与原告的借款纠纷已经起诉并已进入执行阶段，原被告双方也并未达成以房租抵债的合意，被告理应向原告支付房屋租金及占有使用费。故向法院起诉。 被告郭苏军、朱祥洪辩称，原告诉请被告支付租金，被告认为不成立，因为2008年6月10日至2008年8月份，原告向被告借款195000元以后，不知踪影，逃避履行还款义务，人去楼空，在这种情况下，被告找到了原告的女儿艾敏英，后艾敏英将其家里的大门钥匙给了被告，表示用房子作为抵押，如果其父归还了所欠的款项后，再将房子还给原告方。后来在2008年年底，两被告入住了原告的房屋，但是实际使用的房屋只有三间，楼上三间房屋有水电，楼下的三间房屋无水电，是无法使用的，被告使用的三间分别是楼上的两间和厨房一间，其他的房屋均未使用。也就是说，被告从2008年年底使用原告的房屋，仅仅是三间，大约是几十个平米，所以原告要求被告支付整栋房屋的使用租金，有失公平。另外，关于每月3000元租金的说法，也只是被告在公安机关向其调查入住房屋的时候所说的，原被告双方并没有就租住房屋签订过协议、明确过租金的金额，被告认为原告至今未能归还所欠被告的款项195000以及利息，所以房屋的租金问题不存在的。退一万步说，如果算被告实际所使用的房屋，而不应当以现在的价值时点来评估租赁的价值。对于所使用的房屋，常熟市人民法院在2017年3月6日因被告与原告之间的民间借贷纠纷执行案，曾经委托苏州天地房地产土地评估有限公司对原告的房屋市场租金进行了评估，评估的总价为每年2.13万元。至于现在的苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对原告的房屋租赁价值从2016.1.18日至2019.9.22日为价值时点，得出租赁价值为287557元，同样的一栋房屋，评估的租赁价值相差甚大，被告认为如果被告应当支付房屋使用费的话，应当以2009年1月1日至2019年12月31日作为价值时点来确定租赁价值，然后再根据被告实际使用的房屋平方来测算应该支付的房屋使用费。其中，还应当扣除修缮房屋的费用和被告所缴纳村里的公摊费用。所以原告的诉请是不合理的，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理查明事实如下：常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋系艾丙和于1989年7月4日经批准建造，艾丙和于1999年9月28日取得常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋的土地使用权证，其中家庭成员为妻子钱小二、女儿艾敏英。郭苏军、朱祥洪系夫妻关系。 2015年10月13日，艾丙和向本院提起诉讼，要求判令郭苏军、朱祥洪立即腾空常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋返还给艾丙和。该案在审理中，向常熟市公安局古里派出所调取了郭苏军、艾丙和的笔录等材料。艾丙和在2014年4月12日的笔录中陈述，其和郭苏军有债务纠纷，郭苏军一直住在其家里，当时商量好以房租抵债务，其算算郭苏军在其家里住了7年了，当时的债务已抵的差不多了，今天其就回到新桥的家里，准备向郭苏军收回房子，但郭苏军不愿意搬走，并且还让其还之前的借款，双方就此发生纠纷。……2008年底，郭苏军打电话给其，说要搬到其家里去住，其说愿意还款让其不要搬进来，当时其不在家，郭苏军说他已经在其家里了，其女儿也把家里的钥匙给他了，后来据其所知，郭苏军是撬了其家里的门锁进去的，其家里的大门钥匙不是其女儿给的，是家里的出租户当着其女儿的面给郭苏军的。2013年左右，由于郭苏军一直住在其家里，其想通过常熟市古里派出所调解以4万元/年的租金，来向郭苏军偿还其欠他的借款，因当时郭苏军在吃官司，没有见到他人，具体郭苏军有无答应，其也不清楚。 艾丙和在2015年4月20日的笔录中陈述，其向郭苏军借了钱，郭苏军已经霸占其涉案房屋7年左右时间了。2008年8月底的时候，郭苏军打电话给其说要住到其家里，其说：你别住进去，钱会慢慢还你的，你住进去属于私闯民宅，他说房屋的钥匙其女儿已经给他了，其说女儿是不可能给他钥匙的。郭苏军住进涉案房屋的时候，其家里没有人在场，双方也没有书面或口头约定。2015年4月12日，其就和老婆、女儿还有亲戚到我家里去找郭苏军，意思是让郭苏军将房子还给其，欠他的钱和这几年他使用房子的租金一笔勾销，郭苏军没有同意，双方还发生了纠纷并报警。其现在的想法是让郭苏军把房子、土地使用权证原件还给其，其欠郭苏军的钱与郭苏军使用房子7年左右的租金相抵了，从此无涉。 郭苏军在2011年11月1日的笔录中陈述，艾丙和原是在新桥开玻璃纤维厂的，其有辆小货车经常去他厂里帮他拉货，他厂里资金不够，经常向其借钱，借了好几次，借还反反复复，现在一共加起来还欠其19万元左右。这几年艾丙和一直没有还钱给其，艾丙和说他的钱被上海人骗走了。2年前其搬到了艾丙和位于新桥的房子，三上三下的楼房，其和老婆住在楼上，楼下有2间也被租掉了。艾丙和一直没住那里，都搬走了，其住这个房子的时候，艾丙和女儿把整个房子的钥匙都给了其。整个房子的租金是3000元/月，刚租的时候，艾丙和来过一次，他拿了3000多元钱，后来他就没有来找过其，也没有联系其，其也没有联系上他，楼下两间的房租费也是其收的。关于新桥房子的租房协议没有书面的，是口头的协议，反正3000元一个月，说是房租在欠其钱的总数中扣除。另外其租艾丙和的房屋，房租按照3000元/月抵债。其租在艾丙和的房屋里大概有二年时间了。 郭苏军在2015年4月12日的笔录中陈述，2008年5月份开始，艾丙和陆续找到其向其借钱，到2008年年底的时候，其因联系不到艾丙和，就搬进了艾丙和位于常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋，居住至今。 郭苏军在2015年4月24日的笔录中陈述，艾丙和向其借钱的时候其要求艾丙和将常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋抵押给其，只是口头抵押。其于2008年下半年住进新桥的房子，当时艾丙和拿了其的钱，人跑掉了，其叫艾丙和的女儿还钱，艾丙和女儿说不会给她爸还钱，房子她也不要了。其住进新桥的房子，艾丙和的女儿是同意的，钥匙也是艾丙和的女儿给其的，艾丙和给其的是大门的钥匙，房子里面的其他的钥匙是挂在厨房间的窗台上的，其没有撬他们家的门锁，因为门锁老化，其现在已经更换了新桥房子的门锁。其住进去时没有租客，房子是在2014年下半年才开始出租的，之前只有其朋友借住过几个月是不收钱的，从开始出租至今一共收了3000元左右的租金。 另在常熟市公安局呈请撤消案件报告书中载明：我局于2015年4月30日对“20140430艾丙和被非法侵入”立案侦查，经侦查查明：2008年秋艾丙和欠债无法偿还，后艾丙和一家人为躲债而搬离常熟市古里镇新桥村7组XX号房屋，后郭苏军、朱祥洪搬入该地居住至今。2008年秋至2015年4月间，艾丙和及其家人在未偿还所负郭苏军债务的情况下，至常熟市公安局古里派出所多次反映，要求处理其与郭苏军的债务、房产纠纷，提出以郭苏军居住其房子支付租金的形式冲抵艾丙和欠其的债务，后古里派出所民警应艾丙和及其家人的要求，至看守所提审郭苏军（涉嫌合同诈骗罪被羁押），郭苏军提出其居住艾丙和的房子，支付每月3000元的租金，用以冲抵艾丙和欠其的债务，但未提及开始计算的时间及结束时间。后古里派出所向艾丙和反馈该情况后，艾丙和及其家人表示认可。2015年4月，艾丙和及其家人认为租金足以冲抵债务，遂要求郭苏军返还房产，遭郭苏军拒绝后报警。 该案经审理后，本院作出了（2015）熟兴民初字第00570号民事判决书，判决郭苏军、朱祥洪于本判决生效之日起三十日内从原告艾丙和所有的位于常熟市古里镇新桥村7组XX号的房屋中迁出。郭苏军、朱祥洪不服向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年5月3日作出（2016）苏05民终1834号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 为查明本案事实，本院调取了（2015）熟兴民初字第00570号一案的庭审笔录及执行材料，庭审中审判员问：原告（即艾丙和）何时得知房屋被被告（即郭苏军）占有？原告（即艾丙和）回答：2008年8月底，被告住进去后打电话给我的。审判员问：被告（即郭苏军）何时住进所涉房屋的？被告（即郭苏军）回答：2008年8月份。执行材料显示，被告郭苏军、朱祥洪于2019年7月1日迁让出涉案房屋，后该房屋由法院予以查封。 本案在审理过程中，根据原告艾丙和的申请，本院委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对常熟市古里镇新桥村7组XX号的房屋市场租金进行了评估，该公司于2019年10月31日出具了房地产估价报告，结论为2016年1月18日至2019年9月22日该房屋的租赁价值为287557元。为此，原告艾丙和支付了评估费6157元。 本案争议的焦点：原被告之间是否存在租赁关系，被告占有原告房屋是否应该支付相应的费用，如何计算。原告认为，原告因欠被告借款无法归还，被告强行于2008年8月占据原告所有的常熟市古里镇新桥村7组XX号的房屋，后原告要求常熟市公安局古里派出所进行处理，后原告与被告口头协商一致，原告同意被告以每月3000元的价格承租该房屋。故双方之间系租赁关系，被告应该支付原告租金及使用费，故要求被告支付租金192500元（自2008年8月30日起至2016年1月18日止按每月3000元计算）及2016年1月18日起至实际返还房屋之日止按评估价格计算的房屋占有使用费；被告认为原告的诉请不合理，原告诉讼的排除妨碍一案，经法院判决，意味着被告需要搬走，那么之后的房屋的使用费是应当支付的；对于之前由于原告欠被告钱未支付，被告入住至原告的房屋，原告女儿是同意的，且房屋的钥匙也是原告女儿给被告的，被告住至原告的房屋内，只是为了向原告要还借款，故这段时间是不应当收取租金的；而且，使用费的标准不能按照评估报告，应按照被告实际使用的面积来计算。本院认为，从原、被告在常熟市公安局古里派出所调查时所作的陈述及（2015）熟兴民初字第00570号一案的庭审笔录及执行材料看，可以认定被告自2008年8月底开始居住至涉案房屋常熟市古里镇新桥村（7）新桥XX号，至2019年7月1日搬离涉案房屋，期间双方口头协商确认房屋租金（使用费）按每月3000元计算。故双方之间虽然未签订书面的房屋租赁协议，但构成事实上的房屋租赁关系。按照法律规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中原被告双方未签订书面租赁合同,租赁期限已超过六个月,应视为不定期租赁。被告占有使用涉案房屋，被告应向原告支付占有使用费，至于使用费应按双方确认的每月3000元计算，自2008年8月31日起至2019年7月1日止，计算为390200元。被告占有使用原告的房屋属于连续的状态，原告主张自2016年1月18日起房屋使用费按评估价计算，缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称的房屋使用费应该从法院判决被告迁出涉案房屋时开始，且应按照被告实际占有使用的面积进行计算等理由不能成立，本院不予采信。 综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条规定，判决如下： 一、被告郭苏军、朱祥洪于本判决生效之日起十日内支付原告艾丙和房屋使用费390200元，款由被告直接给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告艾丙和的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3969元，保全费1520元，合计5489元，由原告艾丙和负担392元，被告郭苏军、朱祥洪负担5097元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分5097元，由被告郭苏军、朱祥洪在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）；评估费6157元，由原告艾丙和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  邵宝华 二〇二〇年一月十日 书记员  潘 莉