河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5093号原告：广发银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市新飞大道82号。负责人：周保伟，行长。委托诉讼代理人：赵钦亚，女，河南师大方正律师事务所，特别授权。被告：张小红，男，1982年7月23日出生，汉族，住河南省辉县。被告：郭海云，女，1984年8月22日出生，汉族，住河南省辉县。被告：新乡市宜家置业有限公司第一分公司(原名称为许昌市宜家置业有限公司新乡分公司)，住所地新乡市振中路信达花园C号D号营业房101号。负责人：芦伟，总经理。委托诉讼代理人：路静，女，该公司员工，特别授权。原告广发银行股份有限公司新乡分行（以下简称广发新乡分行）诉被告张小红、郭海云、新乡市宜家置业有限公司第一分公司（以下简称置业第一分公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发新乡分行委托诉讼代理人赵钦亚，被告置业第一分公司委托诉讼代理人路静到庭参加了诉讼，被告张小红、郭海云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与两被告之间的《个人购房贷款合同》；2、请求法院依法判令第一、二被告向原告立即偿还借款本金33969.05元及利息、复利、罚息（截止2019年4月9日为止共欠利息、罚息、复利695.65元，此后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至全部清偿之日止）；3、请求法院依法判令原告对新乡市开发区新乡宜家1号7单元6层西户的房产享有抵押权，并且对抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；4、被告置业第一分公司对上述债务承担连带清偿责任；5、依法判令三被告共同承担本案的案件受理费、保全费、律师费等费用。事实和理由，2010年3月15日，第一、二被告以购买房产为由向原告申请贷款并与原告签订《个人购房贷款合同》。合同约定二被告共贷款70000元人民币用于购买新乡市开发区新乡宜家1号7单元6层西户的房产，还款方式为等额本息，每月20日还款，共分期180个月。利息按照放款日中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率下浮20%执行，首期利率为年利率4.752%，人民银行调整基础利率的合同项下借款利率随之调整。罚息、复利为合同约定的借款利率水平上加收50%。合同还约定将上述案涉房产办理预告登记、第三被告置业第一分公司对该借款承担连带还款责任。合同签订后，原告依约向被告指定的账户放款，但是被告在使用借款后未能按照合同约定归还贷款本息，截止2019年4月9日，被告共欠本金33969.05元，利息、复利、罚息695.65元。由于被告的违约行为给原告造成严重的损失，原告有权要求解除与被告之间的贷款合同并要求三被告依照合同约定归还贷款本息。为维护原告的合法权利，故诉至贵院。被告置业第一分公司辩称，1、该笔借款张小红以其所有的房产提供了担保，原告应当先就该房产进行拍卖实现债权，再不能偿还完毕的情况下，就不足部分，再由答辩人承担偿还责任。2、合同约定答辩人向原告提供的系阶段性担保责任。在法院判决解除合同的部分已经不是阶段性的债务，我们不承担担保责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年3月15日，广东发展银行股份有限公司新乡支行（以下简称广东新乡支行）（贷款人、甲方）与张小红（借款人、抵押人、乙方）、许昌市宜家置业有限公司新乡分公司（以下简称置业分公司），共同借款人郭海云签订《个人购房贷款合同》一份，主要约定乙方因购买位于新乡市开发区新乡宜家1号1单元6层西户号房的房屋/商铺向广东新乡支行贷款70000元，商品房预售合同号2010-002734；贷款期限为15年或180个月，自2010年3月15日至2025年3月15日；借款利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮20%计息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款本息按照等额本息偿还法，乙方应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本、息，还款期共180期，每月的20为还款日；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等；保证人为本合同项下的债务提供连带责任保证；若乙方不按照本合同的规定偿还到期应付贷款和/或其他应付款项，甲方可以行使抵押权；若乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，宣布乙方在甲方办理的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；郭海云作为张小红的配偶，在共同借款人处签字确认。2010年3月15日，广东新乡支行与张小红就涉案房屋办理了抵押预告登记，预告登记证书编号为房预字第YH1003150022号。2010年4月2日，广东新乡支行向张小红发放贷款70000元，张小红收款后未按约定还款，截止到2020年1月3日，尚欠贷款本金34387.06元及利息、罚息、复利1115.45元未偿还。另查明，庭后，广发新乡分行出具了中国银行监督管理委员会于2011年1月27日出具的银监复（2011）30号批复，载明：同意“广东发展银行股份有限公司”更名为“广发银行股份有限公司。”另查明之一，2019年11月28日，许昌市宜家置业有限公司新乡分行变更为新乡市宜家置业有限公司第一分公司。本院认为,广发新乡分行与张小红、郭海云、置业第一分公司签订的《个人购房贷款合同》，系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，各方均应按照合同约定履行各自的义务。广发新乡分行按照合同约定发放了贷款，张小红、郭海云未按约还款，置业第一分公司亦未履行保证责任，已构成违约，截止到2020年1月3日，尚欠贷款本金34387.06元及利息、罚息、复利1115.45元未偿还，其行为显属违约，应承担相应违约责任。广发新乡分行要求约定解除合同主张张小红偿还本息并要求置业第一分公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。郭海云作为张小红的配偶，在《个人购房贷款合同》共有人处签字确认的行为系对借款事实及用途的知晓，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，郭海云应当与张小红共同承担还款责任，本院对广发新乡分行主张上述二人共同承担还款责任的诉请予以支持。对于广发新乡分行诉请的优先受偿权，本案广发新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。广发新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。虽置业第一分公司辩称就抵押物优先受偿后承担不足部分的连带保证责任，但根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，且当庭核实涉案房屋确未办理正式他项证书，故其该项答辩意见不予采信。对置业第一分公司辩称解除合同后阶段性的债务不再承担的答辩意见，因合同中确有约定保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止，且合同解除不影响合同当事人承担应当承担的相应责任，故本院对其答辩意见不予采信。对广发新乡分行主张的保全费、律师费等费用，广发新乡分行并未提交证据证明已实际产生，故本院不予支持。综上所述，本院对广发新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除张小红与广发银行股份有限公司新乡分行签订的《个人购房贷款合同》。二、张小红、郭海云自本判决生效之日起十日内偿还广发银行股份有限公司新乡分行欠款本金34387.06元及利息、罚息、复利1115.45元（2020年1月3日之后的利息、罚息、复利，按照合同约定计算至实际清偿之日止。）三、新乡市宜家置业有限公司第一分公司对本判决第二项内容承担连带保证责任，并有权在新乡市宜家置业有限公司第一分公司实际承担清偿责任的范围内向张小红、郭海云追偿。四、驳回广发银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667元，由张小红、郭海云、新乡市宜家置业有限公司第一分公司负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  吴行州二〇二〇年一月八日书记员  齐翠翠