安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1324民初2852号原告:史敦保，男，1980年1月22日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人:郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。被告:付军，男，1965年9月15日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人:蔡震，安徽玉金律师事务所律师。第三人:刘刚，男，1976年10月1日出生，汉族，现住安徽省白湖潜川监狱第一监区。原告史敦保诉被告付军、第三人刘刚案外人执行异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告史敦保委托诉讼代理人郑良付、被告付军委托诉讼代理人蔡震、第三人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史敦保提出如下请求，一：判决立即停止对原告购买的位于泗县大杨乡赵集村新兴街南侧由西向东第10号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封、拍卖。二：判决确认原告与被告刘刚之间房屋买卖合法有效，并确认位于泗县大杨乡赵集村新兴街南侧由西向东第10号房产归原告所有。三：案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月20日原告与被告刘刚签订《订房协议》，约定被告刘刚将位于泗县大杨乡赵集村新兴街南侧由西向东第10号房产以人民币90000元的价格出售给原告。协议达成后，原告向被告支付全部购房款。被告刘刚已将上述房产实际交付给原告，原告装修后居住至今，原告一直不知道涉案房产登记在刘刚名下，被告刘刚也一直未能为原告办理产权登记手续。2016年4月18日，被告付军与被告刘刚因民间借贷纠纷一案涉诉，根据被告付军的申请泗县人民法院作出皖1324民初1775号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告刘刚名下位于泗县大杨乡赵集村新兴街南侧由西向东第10号房产予以查封。被告付军与被告刘刚之间的民间借贷纠纷，泗县人民法院已于2016年12月27日作出皖1324民初1775号民事判决书，目前该判决书已生效。执行期间，泗县人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖1324执578号执行裁定书，裁定将被告刘刚名下位于泗县大杨乡赵集街证号为房地权证皖泗第00019059、00××60号房产进行拍卖。原告依法向泗县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封拍卖，并中止对上述财产的执行。2019年4月16日，泗县人民法院作出皖1324执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。综上，原告与被告刘刚达成的房屋买卖是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，协议合法有效，同时原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权登记，但是原告已依合伺同支付价款并占有标的物至今。为此，根据《民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条诉至贵院，请求依法支持诉请。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、行政复议决定书，证明涉案房屋的土地证、房产证均因违法而被撤销。2、订房协议一份，证明原告与刘刚于2014年5月20日签订了《订房协议》，刘刚将涉案房屋以90000元价格出售给原告，并收取2000元办证费。3、收条两张，证明原告交付给刘刚购房款90000元；办证费2000元。被告付军辩称：被答辩人称涉案房屋是2014年花90000元从被执行人刘刚手购买，与事实不符，第一：一套房屋90000元远远低于市场价；第二、2014年买卖房屋，2012年被答辩人就交了2000元办证费给被执行人，显然造假；第三、收条没有注明房款已全部交清；第四、房屋产权没有变更登记，至今涉案房屋产权仍在被执行人刘刚名下，2016年答辩人起诉第三人于2016年4月19日泗县人民法院对该房屋进行了保全，且现场已张贴查封公告，没有任何人提出异议，该房屋查封长达3年之久，现在原告提出来涉案房屋买卖，显然是为刘刚逃避债务，扰乱法院执行秩序。根据物权法规定，不动产实行登记制度，以登记为准，现在该涉案房屋至今仍登记在刘刚名下，至今双方也没有办理正式房屋买卖合同，现被答辩人提出执行异议，目的是为了帮助被答辩人恶意转移、变卖财产，应依法承担法律责任。综上所述，本案涉案房产登记在刘刚名下已长达七年之久，泗县人民法院作出（2016）皖1324执1775号民事裁定书、（2017）皖1324执578号民事裁定书有事实与法律依据，被答辩人现在提出来，很显然为刘刚逃避债务，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件情形且其权利能力配出执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同……”。本案中，被答辩人异议涉及的房屋没有签订合法有效的书面买卖合同，提供的收款收据存在虚假，2014年买房，2012年就交办证费，明显存在虚假，被答辩人诉求不能得到法院的支持，故请求法院驳回被答辩人执行异议诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告付军为支持其诉讼请求，提交证据为：房地产权证复印件，证明涉案房产系刘刚所有，与他人无关。第三人刘刚辩称，对原告的起诉我认可。第三人刘刚没有提交证据。经审理查明：第三人刘刚在开发位于泗县大杨乡赵集街房屋期间，于2014年5月20日与原告史敦保签订《订房协议》，约定第三人刘刚将位于泗县大杨乡赵集村新兴街南侧由西向东第10号房产以人民币90000元的价格出售给原告。协议达成后，原告向被告支付全部购房款，并支付给第三人2000元办证费。被告刘刚已将上述房产实际交付给原告，原告装修后居住至今，刘刚也一直未能为原告办理产权变更登记。2016年4月18日，付军与刘刚因民间借贷纠纷诉讼中，泗县人民法院作出（2016）皖1324民初1775号泗县人民法院民事裁定书，裁定将上述房屋（产权证号为：00019059、00019060）予以查封。后付军与刘刚之间的民间借贷纠纷泗县人民法院于2016年12月27日作出（2016）皖1324民初1775号民事判决书，判决书生效后，在执行期间泗县人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖1324执578号执行裁定书，裁定将上述房屋进行拍卖。2019年8月5日泗县人民政府作出行政复议申请决定书撤销皖泗字第00019059号、第00××60号房地产权证。2019年3月原告向泗县人民法院提出执行异议，2019年4月1日泗县人民法院作出（2019）皖1324执异字13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，史敦保不服提起执行异议诉讼。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：原告与本案查封的房屋有无利害关系，是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告在人民法院查封房屋之前与第三人刘刚签订了书面购房合同、支付房屋的对价，且占有使用该房屋，并向第三人刘刚支付了2000元办证费，原告不是因为自身没有办理产权登记，原告与本案查封的房屋有利害关系，足以阻却查封、排除执行。原告要求停止对位于泗县大杨乡赵集街路南由西往东第10套房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、拍卖的请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人执行异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。刘刚不反对案外人史敦保提出的执行异议之诉，原告将刘刚列为被告应变更为本案第三人。因刘刚的房地产权证被泗县人民政府撤销，原告要求确认原告与刘刚房屋买卖合法有效，确认房屋产权归原告所有的诉讼请求没有法律和事实依据，本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、停止对位于泗县大杨乡赵集街路南由西往东数第10套房屋的强制执行，解除对该房屋的查封、拍卖；二、驳回原告史敦保的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由原告史敦保负担1025元、被告付军负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判长  房强审判员  陈珊审判员  李梅二〇二〇年一月二十一日书记员  张恒