福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12004号 原告：中国建设银行股份有限公司福州城东支行，住所地福建省福州市古田路56号名流大厦。 负责人：林毅,行长。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 被告：陈利春，男，1957年1月10日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：陈凤英，女，1962年10月17日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：王水明，男，1986年6月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告：福建心家泊房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区新店镇秀峰路鹅峰村北纬25度安妮女王别墅16#。 法定代表人：许伊旋。 原告中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称“建行城东支行”）与被告陈利春、陈凤英、王水明、福建心家泊房地产开发有限公司（以下简称“心家泊房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行城东支行的委托诉讼代理人罗贺良到庭参加诉讼。陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行城东支行向本院提出诉讼请求：1.判令陈利春、陈凤英、王水明归还建行城东支行贷款本息合计人民币3143557.07元，其中贷款本金人民币3070481.07元，利息人民币73076元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；2.建行城东支行有权就陈利春、陈凤英、王水明提供的抵押物即福州市晋安区复式单元房产及土地使用权的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；3.福建心家泊房地产开发有限公司为陈利春、陈凤英、王水明的上述债务承担连带清偿责任；4.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）。2019年12月19日，建行城东支行向本院明确其诉讼请求，其将第四项诉讼请求中的律师费的金额明确为68068.87元。 事实和理由如下：2011年4月15日，建行城东支行与陈利春、陈凤英、王水明、福建心家泊房地产开发有限公司（以下简称“心家泊公司”）签订了编号为2011年建闽房东个房借字104号的《个人住房借款合同》。合同约定，被告陈利春、陈凤英、王水明向建行城东支行借款410万元，用于购置位于福州市晋安区房产，借款期限为240个月（即从2011年5月3日起至2031年5月3日止），本合同项下的商业性贷款利率是在基准利率水平上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上浮50%；还款方式为等额本金还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即被告陈利春、陈凤英、王水明以福州市晋安区房产其土地使用权提供抵押担保，被告心家泊公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日延长三年。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建行城东支行为实现债权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。建行城东支行与陈凤英于2011年4月19日就上述抵押物办理了预告登记［他项权证号为：榕房预ＱＲ字第××号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若被告不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，建行城东支行有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还借款本息及相关费用，对于被告未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同解决争议的方式为向贷款人所在地人民法院起诉。 2011年5月3日，建行城东支行依约向被告发放借款410万元并将全部款项转入合同约定的心家泊公司银行账户用于购买上述抵押物，履行了放款义务。现被告陈利春、陈凤英、王水明未按合同约定按时、足额偿还借款本息，鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下建行城东支行债权，建行城东支行根据上述《个人住房借款合同》第十六条采取救济措施，宣布上述借款提前到期，要求被告陈利春、陈凤英、王水明立即清偿借款本息共计人民币3143557.07元，其中贷款本金人民币3070481.07元，利息人民币73076元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）。被告心家泊公司有义务督促被告陈利春、陈凤英、王水明办理房屋产权证和房屋他项权证，但被告陈利春、陈凤英、王水明均未办理，故被告心家泊公司应承担连带责任。 陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司未作答辩。 本院认为，陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。建行城东支行提交的证据为均为书证，并能与原件核对一致或能与其他证据相互印证，上述证据内容真实，形式与来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 经审理查明，2011年4月15日，陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）共同签订了编号为2011年建闽房东个房借字104号的《个人住房借款合同》。合同约定，陈利春、陈凤英、王水明向建行城东支行借款410万元，用于购买位于福州市晋安区房产；贷款期限为240个月，自从2011年4月29日起至2031年4月29日止;借款年利率为基准利率上浮0%;采用等额本息还款法按月归还贷款，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%;借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约;出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利;贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担;合同的担保方式为抵押加阶段性保证，担保的范围均为本合同项下贷款本金、利息（包括罚息、复息）、违约金、赔偿金、借款人应支付的其它款项、贷款人实现债权和担保权利而发生的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖费、公告费等;陈利春、陈凤英以购置的位于福州市晋安区产作为抵押。陈利春、陈凤英应在建行城东支行规定的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，并于抵押登记手续完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。陈利春、陈凤英应在以下两个日期中的先到之日前办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：（1）自贷款发放日起36个月；（2）抵押物能够进行不动产登记之日起三个月。否则视为抵押人违约，贷款人有权采取违约救济措施。心家泊房地产公司作为保证人为合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行城东支行核对无误、收执之日止。本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行城东支行，借款人和担保人均已知悉并同意上述权利转移的行为。 2011年4月19日，建行福建省分行与陈凤英在福州市抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号）。2011年5月3日，建行福建省分行依约向陈利春、陈凤英、王水明发放贷款410万元。但陈利春、陈凤英、王水明未按时足额偿还贷款本息。截至2019年5月24日，陈利春、陈凤英、王水明尚欠建行城东支行借款本金3070481.07元、利息70376元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按《个人住房借款合同》的约定计付至款项还清之日）。 另查，位于福州市晋安区产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件。但陈凤英、陈利春至今未办理上述房产的抵押登记手续。建行城东支行与福建闽天律师事务所签订《个人类贷款诉讼／仲裁案件委托代理协议》，约定建行城东支行委托福建闽天律师事务所处理建行城东支行与借款人金融借款合同纠纷诉讼法律事宜；协议约定的律师费为68068.87元。目前，建行城东支行已经实际支出律师费17017.22元。 综上所述，本院认为，建行福建省分行与陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司签订的《个人住房借款合同》是当事人真实意思表示，合同依法有效。建行福建省分行按约向陈利春、陈凤英、王水明发放贷款，已履行合同义务。借款发放后，建行福建省分行将合同项下权利、义务一并转让给建行城东支行，符合《中国人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，合法有效。陈利春、陈凤英、王水明未按约还款已构成违约，应承担违约责任建行城东支行要求陈利春、陈凤英、王水明偿还全部借款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。故陈利春、陈凤英、王水明应向建行城东支行偿还借款本金3070481.07元、利息73076元【利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按《个人住房借款合同》的约定计付至款项还清之日】。 《个人住房借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括但不限于律师费等。但律师费属于损失的范畴，建行城东支行目前已实际支付的律师费仅17017.22元。故建行城东支行仅有权要求陈利春、陈凤英、王水明赔偿律师费损失17017.22元。对于建行城东支行主张的剩余律师费，待其实际支付后，其有权另案主张。 案涉抵押物仅办理了预告抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的准物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈凤英怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人陈凤英负有协助办理抵押登记的义务，心家泊房地产公司应督促其办理。陈凤英应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人陈凤英若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈凤英虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻却条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建设银行福建省分行有权处分购房人陈凤英于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈凤英取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建行城东支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因建设银行福建省分行与保证人心家泊房地产公司约定的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交付核对无误、收执之日止，在抵押权未能依登记而设立情况下，心家泊房地产公司的保证责任延续。心家泊房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。若债权人建行城东支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还心家泊房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的退还陈凤英。 陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈利春、陈凤英、王水明应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福州城东支行偿还借款本金3070481.07元及其利息、罚息、复利【暂计至2019年5月24日的利息、罚息、复利为73076元，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定的标准计付】； 二、陈利春、陈凤英、王水明于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福州城东支行赔偿律师代理费损失17017.22元； 三、福建心家泊房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、陈凤英应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福州城东支行办理位于福州市晋安区房产的抵押登记手续，福建心家泊房地产开发有限公司应督促陈凤英并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州恒宇房地产发展有限公司的保证责任终止； 五、上述房产抵押登记办妥后，或陈凤英逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福州城东支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的主债权优先受偿； 六、中国建设银行股份有限公司福州城东支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建心家泊房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（自垫付之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；再有余款的退还陈凤英； 七、福建心家泊房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈利春、陈凤英、王水明追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费31948元，公告费560元，保全费5000元，由陈利春、陈凤英、王水明、心家泊房地产公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任建坤 人民陪审员  吴玲娟 人民陪审员  郑 捷 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  林 舒 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。