湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10846号原告（反诉被告）：长沙市喜民农机配件有限公司，住所地湖南省长沙市天心区刘家冲北路129号喜民大厦5128房。法定代表人：余喜民。委托诉讼代理人：彭凌风，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小阳，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹胜昔，男，1973年9月6日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：陈琛，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊玲，湖南同才律师事务所律师。原告长沙市喜民农机配件有限公司（以下简称喜民公司）与被告邹胜昔租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判。被告邹胜昔于答辩期内向本院提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并进行审理，本案于2019年12月18公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）喜民公司的委托诉讼代理人彭凌风、被告（反诉原告）邹胜昔及其委托诉讼代理人陈琛、李俊玲均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告喜民公司于本诉中向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补偿协议（2）》已于2019年10月29日解除；2、判令被告向原告支付房屋租赁期间拖欠的租金及物业管理费共计68111.8元（暂计算至2019年10月30日），并支付房屋租赁期拖欠的水费共计8712元（暂计算至2019年11月19日止）；3、判令被告缴纳的租赁押金50000元作为违约金不予退还，并由被告依照合同约定向原告支付违约金298542元；4、判令被告立即向原告返还全部租赁房屋，并按租赁合同解除时的租金标准、物业管理费标准（1115.85元/日）支付房屋占用费和物业管理费（暂计算至2019年12月18日107121.6元）至租赁房屋实际返还之日止；5、判令被告承担本案全部费用。被告邹胜昔本诉中辩称：1、答辩人与原告于2019年9月10日签订《对账单》，证实双方对2019年7月27日之前的租金、物业管理费等合同履行事宜已经全部结清，双方对之前履行合同的事宜也就再无争议，现原告依据已经结清的事实作为解除合同的依据不能成立；2、虽然答辩人一直存在持续支付租金的行为，截至2019年10月30日，答辩人也累计支付款项147000元，但并未损害到原告的利益，原告诉称答辩人拖欠租金59185元，没有事实依据；3、对于2019年10月30日之后的租金，因原告提出提前解除合同，要求答辩人于2019年12月前搬离，答辩人不同意提前终止，原告起诉至法院要求解除合同，并以停电为要挟，其构成违约，答辩人遂未再支付该租金，如继续履行租赁合同，答辩人愿意将截至目前的租金支付给原告；4、答辩人收到法院送达的证据副本后，才收到他人转交过来的《律师函》，故该《律师函》不能作为证明原告起诉前已通知答辩人解除租赁合同的依据；5、答辩人自2019年1月开始，虽然自身经济困难，但一直在陆续支付租金，且双方对于之前已经履行完毕的合同租金办理了结算，现答辩人也同意继续支付租金，故本案不存在租赁合同目的无法实现的情形；6、原告要求解除租赁合同，并非基于答辩人的租金是否支付，而是其将案涉房屋出售给他人，原告在买受人处获取了搬迁、装修等补偿款，但原告又不愿意补偿答辩人，故其将答辩人以前支付租金的事实作为依据要求解除租赁合同，原告的行为属于非法占有搬迁、装修等补偿款的行为，损害了答辩人的合法权益。被告（反诉原告）邹胜昔反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》至2021年7月28日；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2019年9月17日的停业损失16685元、租金及物业管理费损失2265元，以及自2019年9月18日至2019年11月23日期间的营业损失142626元、企业信誉损失100000元；3、判令反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）喜民公司反诉中辩称，1、反诉原告在履行租赁合同的过程中违反合同约定，长期以来均未按时支付租金，其违约行为早已符合解除合同的条件。答辩人依照租赁合同的约定以及合同法的规定，向反诉原告发出了解除租赁合同的通知，反诉原告已经签收，故双方的租赁合同已经解除；2、反诉原告与反诉被告从未就租金的支付方式存在另行约定，也未就租金支付方式的变更达成过一致协议。双方于2019年9月10日签订的《对账单》和《对账单附件支付明细表》，明确约定租金、物业管理费支付时间、方式以《房屋租赁合同》约定为依据，反诉原告未按合同约定支付租金，构成违约；3、关于反诉原告主张的其停业损失和企业信誉损失，反诉被告未采取任何手段或行为切断反诉原告经营场所的电源，实际上系其购买的电量使用完毕导致跳闸停电，反诉被告要求反诉原告支付其长期拖欠的租金再协助其购电，属于无奈之举，也是以此防止租金损失扩大，且反诉原告未举证证明反诉被告实施了侵害其企业信誉的行为，也未举证证实其各项损失，其应当承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：喜民公司系位于长沙市天心区刘家冲北路129号喜民大厦全部的所有权人（面积为6380.64平方米，产权证号为：长房权证天心字第××号）。2012年4月22日，喜民公司（出租方）与邹胜昔（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租方将其所有的位于长沙市天心区.63平方米）和第一层北端弧形门面（面积为60.17平方米）出租给承租方，租赁期限为9年，即从2012年7月28日起计算至2021年7月28日止，自合同签订之日至2012年7月27日为免租装修期，租金支付方式如下：第二层租金前1年按17.5元／平方米计算，即月租金19594元，年租金为235122元；第一层租金前1年按35元／平方米计算，即月租金2106元，年租金25271元；租金自第2年起按上年度租金总额递增4%；租金采用预付方式，承租方以每3个月为一个支付周期，并在相关月份前20天预付下期租金，以此类推，每次需付款时，出租方提前5个工作日通知承租方。其中，合同第九条约定，承租方在合同签订时应支付首期租金，并支付租赁押金50000元，承租方若无违约行为，出租方应于合同终止后30日内将此押金退还给承租方；第十条约定，若承租方不履行合同，则押金不退还，若出租方不履行合同，则应当押金返还，并按银行同期贷款利率的2倍计算利息；第十四约定，出租方如违反合同约定，未经承租方同意，提前收回房屋的，出租方除退还承租方所交的押金外，还需补偿承租方装修的费用，并按照合同总租金的10%向承租方支付违约金；第十五条约定，承租方若逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的1%支付滞纳金，拖欠租金超过2个月，出租方有权单方解除租赁合同并收回出租房，承租方按实际使用时间缴纳租金并负担违约责任；在租赁期内，承租方逾期交纳水电费等费用的，每逾期一天，则应按拖欠费用总额的1%支付滞纳金；第十七条约定，租赁期间，承租方有以下行为的，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方应按合同总租金的10%向出租方支付违约金：......；（4）、拖欠房租及水电费用累计2个月（含2个月）以上的；......。同日，喜民公司与邹胜昔又签订《喜民大厦物业经营管理合同》，约定因喜民公司将喜民大厦第2层和第一层北端弧形门面出租给邹胜昔，由喜民公司对该租赁区域提供物业服务，物业管理期限为9年，即从2012年7月28日起计算至2021年7月28日止，物业管理费标准：第二层按0.59元／平方米.日计算，即每月19594元、每年235122元；第一层按1.17元／平方米.日计算，即每月2106元、每年25271元；物业管理费自第2年起按上年度管理费总额递增4%；邹胜昔使用区域的水、电等费用由喜民公司代收、代缴，水电费每月交纳一次；邹胜昔若逾期支付物业经营管理费，每逾期一天，则按应缴费的1%支付滞纳金，拖欠物业经营管理费超过2个月，视为自动放弃该物业经营权，喜民公司有权追讨欠款的同时解除合同，将邹胜昔所租赁的房屋予以收回。2012年4月28日，喜民公司与邹胜昔签订《房屋租赁补充协议》，约定双方在第1层北端弧形门面的原基础上增加建筑面积5平方米，由喜民公司出租给邹胜昔使用，该部分房屋前两年按每月每平方米35元计算，即月租金175元，年租金2100元，物业管理费按每月租金175元，年物业管理费2100元，租赁期、免租期、递增比例及其他事项按合同约定条款执行。合同签订后，喜民公司向邹胜昔交付了上述租赁物，邹胜昔对该商铺进行了装修后用于经营“长沙市天心区三大碗酒楼”餐饮店，喜民公司也依约为该物业提供了物业服务，后邹胜昔依约向喜民公司支付了2016年7月27日以前的租金和物业管理费，后邹胜昔开始拖欠租金。2016年8月18日，喜民公司与邹胜昔签订《房屋租赁补充协议（2）》，约定将房屋租金从每年按上年度租金总额递增4%改为每年按上年度租金总额递增8%；将物业管理费从每年按上年度租金总额递增4%改为每年按上年度租金总额递增8%，每年递增8%从2016年7月28日起实行。2016年11月25日，喜民公司与邹胜昔进行对账，确认邹胜昔欠付喜民公司自2016年7月28日至2017年1月27日的租金共计265512.8元。2016年12月21日，喜民公司向邹胜昔送达《欠费催缴通知书》，陈述邹胜昔拖欠租金、物业管理费235513元和2016年11月的水电费和维护费13456元，要求邹胜昔于2016年12月26日前支付欠款，否则将于2016年12月27日进行断电处理，如2016年12月31日前未缴清欠款，喜民公司将解除双方合同。2017年2月10日，喜民公司与邹胜昔签订《三大碗欠房租、水电等明细表》，确认截至2017年1月31日，邹胜昔欠喜民公司、水电费、维护费等共计398922.6元。2019年9月9日，喜民公司向邹胜昔送达《房租缴款通知书》，陈述邹胜昔应于2019年7月8日前缴纳2019年7月28日至2019年10月27日的租金、物业管理费共计206185元，要求邹胜昔于2019年7月8日前支付欠款，否则从2019年7月8日开始收取滞纳金，逾期30日未交足将停水停电，逾期60日未付清，视为邹胜昔单方违约，喜民公司将解除租赁合同。2019年9月10日，喜民公司与邹胜昔签订《对账单》，确认邹胜昔应于2019年1月8日前支付租金和物业管理费185976元，应于2019年4月8日前支付租金和物业管理费185976元，应于2019年7月8日前支付租金和物业管理费206185元，邹胜昔截至2019年9月10日尚欠原告租金和物业管理费152185元。同时，根据原、被告于当天签订的《对账单附件支付明细表》，证实邹胜昔自2019年1月12日至2019年5月14日分数十次向喜民公司付清2019年1月28日至2019年4月27日的租金和物业管理费185976元，每次付款金额为3000元、2300元、6000元不等；邹胜昔自2019年5月17日至2019年8月13日又分数十次向喜民公司付清2019年4月28日至2019年7月27日的租金和物业管理费185976元，每次付款金额为3000元、6000元不等；邹胜昔自2019年8月15日至2019年9月6日分18次向喜民公司支付了2019年7月28日至2019年10月27日期间的部分租金和物业管理费54000元，每次付款金额均为3000元。后邹胜昔又分别于2019年9月10日、9月17日、9月18日、10月7日、10月30日向喜民公司支付3000元、10000元、40000元、10000元、30000元。2019年10月28日，喜民公司委托湖南金州律师事务所向邹胜昔送达《律师函》，陈述邹胜昔一直逾期支付租金，截至2019年10月26日，仍欠付租金、物业管理费89185元、水费7252元，故喜民公司决定解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》，返还房屋，并要求邹胜昔支付欠付的租金、物业管理费、水费。当日，湖南金州律师事务所彭凌风律师通过邮寄的方式向邹胜昔邮寄送达该《律师函》。根据原告提交的邮寄查询单（1030873453534），显示该邮件由前台代收。2019年11月4日，喜民公司诉至本院。另查明，因邹胜昔经营的“长沙市天心区三大碗酒楼”系通过预先购电的方式用电，“长沙市天心区三大碗酒楼”的已购电量使用完后，邹胜昔于2019年9月17日向喜民公司要求继续购买电量，但喜民公司以邹胜昔欠付租金为由，不同意邹胜昔购买电量，“长沙市天心区三大碗酒楼”于2019年9月17日停业。后喜民公司同意邹胜昔继续购电，用于“长沙市天心区三大碗酒楼”经营使用。还查明，案外人印思洁出具证明，陈述邮政快递1030873453534送往顺风传媒（4楼），于2019年11月14日才送往“三大碗”前台。还查明，自2019年7月20日至2019年11月19日，邹胜昔欠付喜民公司水费8712元。上述事实，有喜民公司、邹胜昔提交的营业执照、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》、《喜民大厦物业经营管理合同》、对账单、支付明细表、《欠费催缴通知书》、《房租缴款通知书》、《律师函》及邮寄单、水费通知单、电子转账凭证、微信聊天记录、印思洁出具的《证明》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，喜民公司与邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》、《喜民大厦物业经营管理合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，喜民公司向邹胜昔交付了租赁物，并为邹胜昔提供了物业服务，邹胜昔应当按约定向喜民公司及时、足额支付租金、物业管理费、水电费等费用。但是，根据喜民公司、邹胜昔的对账单，可以证实邹胜昔自2016年起开始长期、持续拖欠喜民公司租金和物业管理费，且截至2019年9月10日，邹胜昔仍欠付喜民公司租金及物业管理费152185元，另根据《房屋租赁合同》约定，邹胜昔应当于2019年7月8日前向喜民公司支付2019年7月28日至2019年10月27日的租金和物业管理费，但邹胜昔至今未能付清，逾期已达6个月，至喜民公司诉至本院时，也已逾期近4个月，且邹胜昔应当于2019年10月8日前向喜民公司支付2019年10月28日至2020年1月27日的租金，其未能支付，故邹胜昔构成违约，根据《房屋租赁合同》和《喜民大厦物业经营管理合同》的约定，邹胜昔拖欠房租及水电费用、物业管理费超过2个月的，喜民公司有权解除合同，收回租赁物。鉴于邹胜昔多次违约行为，喜民公司经催讨无果，其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》，收回租赁物，并要求邹胜昔支付欠付的租金、物业管理费、水电费以及后续租赁物的使用费、违约金，均符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于欠付租金的计算问题，根据喜民公司、邹胜昔的对账单，确认截至2019年9月10日，邹胜昔欠付喜民公司租金及物业管理费152185元，邹胜昔又分别于2019年9月10日、9月17日、9月18日、10月7日、10月30日向喜民公司支付3000元、10000元、40000元、10000元、30000元，故邹胜昔尚欠喜民公司截至2020年1月14日的租金及物业管理费共计228714.89元（152185元+206185元÷3个月*2个月+206185元÷3个月÷30天*14天-3000元-10000元-40000元-10000元-30000元），且邹胜昔应当参照租金标准向喜民公司支付至其返还租赁物之日止的房屋使用费、物业管理费。关于喜民公司主张的水费，邹胜昔截至2019年11月19日欠付喜民公司水费8712元，本院予以确认。同时，因邹胜昔欠付租金、物业管理费和水费，构成违约，根据《房屋租赁合同》第十七条约定，承租方违约，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方应按合同总租金的10%向出租方支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，喜民公司未举证证实其实际损失，本院酌情确定由邹胜昔向喜民公司支付违约金50000元，鉴于邹胜昔已经向喜民公司支付了租赁押金50000元，故本院确定由邹胜昔以该租赁押金50000元抵扣其应承担的违约金，对于喜民公司主张的违约金的过高部分，本院不予支持。对于邹胜昔反诉中要求喜民公司赔偿其2019年9月17日的停业损失16685元、租金及物业管理费损失2265元，以及自2019年9月18日至2019年11月23日期间的营业损失142626元、企业信誉损失100000元，本院认为，邹胜昔系因其逾期支付租金和物业管理费，构成违约，导致喜民公司未于2019年9月17日为其提供购电服务，故属于因其自身原因产生的损失，由其自行承担，且邹胜昔并无证据证实喜民公司存在违约行为，并导致其自2019年9月18日至2019年11月23日产生经营损失142626元和企业信誉损失100000元，故对于邹胜昔的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司与被告（反诉原告）邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》；二、限被告（反诉原告）邹胜昔于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司返还位于长沙市天心区房屋（面积为1119.63平方米）和第一层北端弧形门面（面积为65.17平方米）；三、限被告（反诉原告）邹胜昔于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司支付截至2020年1月14日欠付的租金、物业管理费共计228714.89元，并由被告（反诉原告）邹胜昔参照租金的标准向原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司支付自2020年1月15日起至其返还租赁物之日止的房屋使用费、物业管理费；四、限被告（反诉原告）邹胜昔于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司支付截至2019年11月19日欠付的水费8712元；五、由被告（反诉原告）邹胜昔以其缴纳的租赁押金50000元用于抵扣其应向原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司支付的违约金50000元；六、驳回原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）邹胜昔的反诉请求。如邹胜昔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7524元，减半收取3762元，反诉受理费2612元，共计6374元，由原告（反诉被告）长沙市喜民农机配件有限公司负担1762元，由被告（反诉原告）邹胜昔负担4612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年一月十四日法官助理祝铭辰代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。