山西省吕梁市中级人民法院行政裁定书（2020）晋11行终1号上诉人（原审原告）雒某、吕某（名单附后）。诉讼代表人刘某1，女，汉族，1990年2月2日出生，现住山西省吕梁市。诉讼代表人王某1，男，汉族，1985年7月3日生，汉族，现住山西省吕梁市。诉讼代表人王某2，男，汉族，1987年10月1日出生，现住山西省吕梁市。被上诉人（原审被告）吕梁市房地产管理局。法定代表人胡某，局长。委托代理人高某，吕梁市房地产管理局工作人员。委托代理人宋某，山西轩明律师事务所律师。原审第三人吕梁市恒驰房地产开发有限公司。法定代表人刘某2，执行董事兼总经理。委托代理人张某，吕梁市恒驰房地产开发有限公司职工。上诉人雒某、吕某因请求撤销商品房预售许可证一案，不服临县人民法院（2019）晋1124行初112号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷，对当事人进行询问，本案现已审理终结。2012年至2018年期间，雒某、吕某陆续在吕梁市恒驰房地产开发有限公司购买了该公司开发建设的文华苑住宅小区的房屋。2019年7月20日，吕梁市恒驰房地产开发有限公司发出通知，要求已全部交完购房款的业主办理网签合同等手续。网签的《房屋买卖合同》载明，文华苑商品房项目尚未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；吕梁市房地产管理局已颁发了（2019）晋商房预售吕字第X001号《商品房预售许可证》，时间是2019年2月1日。雒某、吕某认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第七条等相关法律、法规规定，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的前提是所涉工程已经取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，吕梁市房地产管理局在吕梁市恒驰房地产开发有限公司缺失建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的情况下，向其颁发《商品房预售许可证》，依法应予撤销，故提起行政诉讼，请求：撤销吕梁市房地产管理局颁发的（2019）晋商房预售吕字第X001号《商品房预售许可证》。原审法院认为，原告与第三人签订房屋买卖协议在前，被告给第三人颁发《商品房预售许可证》在后，该发证行为对原告与第三人之间房屋买卖合同的权利义务未造成任何影响，原告与本案行政行为没有利害关系。商品房预售许可是行政机关准许房地产开发企业将其开发未建成的商品房出售的一种行政许可，指向的标的虽然是房屋，但是不涉及房屋的权属变更。《商品房预售许可证》是被告颁发给第三人，本案原告并非行政相对人，原告159人与被告作出的《商品房预售许可证》不存在利害关系，对其合法权益明显不产生实际影响。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，原告不具备提起本案诉讼的主体资格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款（一）项之规定，裁定驳回原告雒某、吕某的起诉。上诉人雒某、吕某上诉的事实与理由：原裁定认为“原告与第三人签订房屋买卖合同在前，被告给第三人颁发《商品房预售许可证》在后，该发证行为对原告与第三人之间的房屋买卖合同的权利义务未造成任何影响”，该表述与事实不符。上诉人在2013年至2018年期间陆续购买了吕梁市恒驰房地产开发有限公司开发建设文华苑小区的房屋，属于涉案小区房屋的合法所有权人、使用权人和利益相关人。被上诉人在涉案房屋未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的前提下，为原审第三人颁发了晋商房预售吕字第X001号《商品房预售许可证》，严重侵害了上诉人的合法权益，导致上诉人无法正常办理按揭贷款、无法正常使用公积金贷款，甚至将影响不动产权证书的办理。同时无法进行建设工程消防验收及文华苑小区的房屋出现裂缝等质量问题，均影响上诉人的安全。总之，被上诉人的行为己经严重影响了上诉人与第三人之间的房屋买卖合同的权利义务，一审理解错误，应予以纠正。综上,原裁定认定事实不清、理解和适用法律不当，请求依法撤销原裁定，发回重审或依法改判。被上诉人吕梁市房地产管理局辩称,：一、1.上诉人并非行政相对人，本案不属于行政诉讼受案范围。2.吕梁市房地产管理局在后的颁证行为未对上诉人与第三人恒驰公司之间房屋买卖合同造成任何影响，上诉人与被诉行政行为无法律上的利害关系，依法应驳回起诉。3.商品房预售许可是准予房地产开发企业就商品房进行预售的许可，是对整个小区全体业主，个别业主没有起诉权，上诉人不具备起诉主体资格。4.“向第三人颁发了商品房预售许可证导致无法办理按揭贷款、无法办理公积金贷款”的主张与事实不符，案涉按揭贷款手续已经具备办理条件，并且已有部分购房人办理了按揭贷款手续。二、被上诉人办理商品房预售许可证所依据的证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应驳回上诉人的诉讼请求。三、根据《吕梁市市县两级深化相对集中行政许可改革实施方案》《吕梁市相对集中行政许可权改革领导组办公室》及《吕梁市行政审批服务管理局吕梁市房地产管理局审管衔接备忘录》的规定，答辩人不是本案的适格被上诉人。之后，被上诉人针对该条答辩向本院出具了《情况说明》，说明根据上述规定，自2019年12月27日移交之前产生的复议诉讼等法律事宜由被上诉人吕梁市房地产管理局履职。原审第三人吕梁市恒驰房地产开发有限公司述称，一、本案并非行政争议，上诉人并非行政相对人，无权提起行政诉讼。本案并非行政争议，也不属于行政诉讼受案范围。二、案涉项目系解决教师住房特殊需求的重点工程，案涉项目已取得《吕梁市发展和改革委员会关于吕梁市文华苑住宅小区普通商品房建设项目申请报告核准的批复》《建设用地规划许可证》《国有建设用地使用权证》。依据山西省住建厅等五部门共同发布的《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字[2015]215号），吕梁市住建局出具了《关于解决文华苑住宅小区遗留问题的意见》（吕建审函[2016]143号），认定“该项目的建设符合城市规划，主体质量检测能够满足房屋正常安全使用要求”，第三人已按规定要求缴纳了城市基础设施配套费、罚款，经申请，依法取得《山西省商品房预售许可证》。三、吕梁市房地产管理局办理商品房预售许可证所依据的证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应驳回上诉人的诉讼请求。四、《商品房预售许可证》是颁发给原审第三人的，是政府主管部门允许销售商品房的批准文件，对上诉人的权利义务不产生实际影响，案涉上诉人并非行政相对人，与被诉行政行为无法律上的利害关系，不具有行政诉讼上诉人主体资格。本院认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。起诉不符合法定条件的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。上诉人的购房行为发生在2012年至2018年之间，上诉人在购房行为发生时，吕梁市恒驰房地产开发有限公司并未取得合法销售房屋的资格，上诉人应当知道因此可能造成不能正常办理不动产登记和相关贷款等后果，但是上诉人未尽审慎注意义务是可能造成上述后果的原因。《商品房预售许可证》是政府主管部门允许销售商品房的批准文件，并不涉及建设工程消防验收许可的问题。被上诉人颁发预售许可证的行为发生在上诉人购房行为之后，对于上诉人购房行为的判断及建设工程消防验收不产生任何影响。商品房质量问题为买卖双方之间的民事纠纷，属于民事诉讼调整范畴，并非行政争议。为此，上诉人主张的不能办理不动产登记、不能办理相关贷款手续及不能进行建设工程消防验收都不是被上诉人颁发预售许可证行为导致的后果，上诉人的合法权益并不会因发证行为受到损害，上诉人与被上诉人的发证行为不存在行政法上的利害关系，不具有提起本案诉讼的主体资格。因《情况说明》针对被上诉人的主体问题，说明根据相关规定在移交之前产生的诉讼等法律事宜由其来履职。本案属于在移交之前产生的诉讼，被上诉人主体的确定并无不当。一审裁定驳回起诉适用法律正确，应予维持。按照《诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款的规定，原审人民法院裁定不予受理或者驳回起诉的，应当退还当事人已交纳的案件受理费。原审法院未对诉讼费用负担作出处理，本院予以指正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李俊泓审判员 刘慧平审判员 刘云兰 二〇二〇年一月十七日书记员 王雅丽附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款规定，人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。