贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0103民初10426号原告：贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会，住所地贵阳市云岩区万江路33号XX花园。法定代表人：何琳珠，职务：主任。委托诉讼代理人：黄震，男，XX花园小区业主，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈文胜，贵州黔策律师事务所律师。被告：贵阳实佳物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区宅吉路97号。法定代表人：石世祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：宋镜飞、周志惠，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。第三人：贵州常青蓝天物业服务有限公司，住所地贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区一期A栋5号。法定代表人:彭尚兵，职务：董事长。委托诉讼代理人：李琳，女，公司员工。原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会诉被告贵阳实佳物业管理有限公司（以下简称实佳物业公司），第三人贵州常青蓝天物业服务有限公司（以下简称常青蓝天物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的法定代表人何琳珠及委托诉讼代理人黄震、陈文胜，被告的委托诉讼代理人宋镜飞，第三人的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害、排除妨碍，立即撤出XX花园小区，并停止对入驻XX花园小区的第三人履行管理职责进行非法阻止和干扰；2、判决被告根据《贵州物业管理条例》第57条第2款规定，向原告移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料；3、判决被告按每月每平方米40元为标准向原告支付物业用房使用费，直至撤离时止（物业用房面积632平方米，从2019年6月1日起暂计算至8月31日为75800元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：贵阳市云岩区“XX花园”小区于2015年建成，该小区共有1920户，总建筑面积为19万平方米。被告系该小区开发商贵阳银通房地产开发有限公司指定的前期物业服务企业。原告系经云岩区住建局备案，于2017年5月18日依法成立的业主委员会。鉴于被告存在长期侵占小区公共物业、公共收益、服务质量差且拒不整改等原因，广大业主要求更换被告。2018年8月15日，原告在小区公告栏张贴通知，明确于2018年8月15日起采取入户书面征求意见的方式召开业主大会，就“是否同意选择物业管理方并重新签订物业服务合同”征求小区广大业主的意见。截止2018年10月10日，小区业主书面签字同意更换被告的为1140户，专有面积共计107690平方米，分别占总户数的59.37%，占小区专有总建筑面积的56.67%；其他未表达意见的业主共764户，专有面积共计27643平方米。以上两项合计业主共1904户，共计专有面积135333平方米，已达到小区业主总数的99%以上，占总建筑面积的71.23%。不同意更换被告的有16户，专有面积共计1653.33平方米，分别占小区总户数的0.83%，占总建筑面积的0.87%，其中商业用房约2万平方米，房开建成后未出售，权属不明，该商业用房占总建筑面积的10.52%。2018年11月10日，原告通过公开招投标的方式，选定本案第三人作为小区物业服务企业。2019年5月10日，原告向被告送达终止物业管理服务通知书。2019年7月23日，第三人根据合同约定到小区提供物业服务，遭到被告阻止，致使第三人无法正常履行物业服务责任。截止至起诉日，被告仍拒不撤离物业办公区域，拒不移交相关资料。综上所述，被告强行占用原告房屋，已经构成侵权，为维护原告合法权益，诉至法院，诉请如前。被告实佳物业辩称：原告主体不适格，原告没有召开业主大会，原告起诉没有得到业主的授权；原告更换物业公司的程序不符合法律规定，关于是否更换物业公司住政府都有指导意见，原告没有遵照指导意见；原告陈述更换物业公司得到小区专有面积50%以上业主同意不是事实，居委会核实的数据与原告陈述的数据不符。请求驳回原告的诉讼请求。第三人常青蓝公司述称：第三人经招投标程序被原告选聘为XX花园小区的物业方，第三人与原告签订了物业服务合同，第三人2019年7月23日入场时受到阻碍，至今未能入驻XX花园小区。经审理查明：2007年12月25日，被告实佳物业公司与贵阳银通房地产开发有限公司（以下简称银通房开公司）签订《物业管理委托合同书》，成为本市云岩区鹿冲关路213号“XX花园”一期A、E栋物业服务企业。2012年5月18日，被告又与银通房开公司签订《物业管理委托合同》，成为“XX花园”二期DFGB栋、中心平台物业服务企业。两份《物业管理委托合同书》约定的委托管理期限均为“从本合同签订之日起至业主委员会成立并另行签订合同前有效”。2017年5月18日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局作出《关于同意“XX花园小区”业主委员会备案的通知》（云住建通字[2017]44号）。2019年4月23日原告与第三人常青蓝公司签订《物业服务合同》，约定由第三人为“XX花园”提供物业服务，“合同期为肆年，2019年5月1日至2023年4月31日（前半年为试运行。具体时间以实际进场时间为准，据此顺延）”等。2019年5月10日，原告向被告送达《终止物业管理服务的通知书》，要求被告接通知后于2019年5月31日前退出小区物业区域，并按照《物业管理条例》第五十八条、第六十三条规定办理资料移交手续，同时协助与第三人办理物业服务交接工作。2019年9月11日，原告诉至本院请求如前。审理中，原告和被告实佳物业公司表示“XX花园”小区一共有1920户业主。原告提供《通知》、《XX花园小区业主会议签到表》、《XX花园业主委员会会议纪要》、《致XX花园小区全体业主的一封信》、《召开业主大会的通知》、《“XX花园“小区业主选择物业管理方意见统计表》、《XX花园小区“更换物管并重新签订物管合同”业主意见统计表》、《关于重新选择物业管理公司并签订物业服务合同的报告》等证据，拟证明原告在2018年7月30日通知在小区业委会办公室召开业主大会，因到会人员只有29人，不能形成决议，遂决定以书面征求意见的形式召开业主大会，最终统计同意更换并重新签订物业管理合同的业主为1140户，不同意更换物管公司业主为16户，因其他原因未表态业主为764户。被告表示原告没有按照业主委员会的议事规则、管理规约及贵州省物业管理条例及物权法的相关规定召开业主大会，提供贵阳市云岩区黔灵镇人民政府（以下简称黔灵镇政府）向贵阳市云岩区住房和城乡建设局（以下简称云岩区住建局）提交的《关于XX花园小区业委会更换物业一事的有关情况汇报》、《关于XX花园业委会更换物业的最新情况报告》，贵阳市云岩区黔灵镇银枫居民委员会（以下简称银枫居委会）向黔灵镇政府提交的《关于XX花园业主委员会更换物业管理公司的情况报告》、银枫居委会出具的《关于XX花园小区“更换物管并重新签订物管合同”征求意见的情况公示结果》及云岩区住建局发出的《关于对“XX花园”小区业主大会提出指导性意见的通知》（云住建通字[2018]82号）、《关于XX花园物业活动矛盾纠纷的指导意见》（云住建[2019]111号）、《XX花园业主管理规约》、《业主大会议事规则草案》、举报信、投诉信、《对XX花园业主委员会成员进行改选》征求意见表等证据。其中《业主大会议事规则草案》第七条规定：“业主大会议事内容：……（十六）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜……；”银枫居委会于2018年11月24日作出的《关于XX花园小区“更换物管并重新签订物管合同”征求意见的情况公示结果》载明：银枫居委会根据业主委员会提供的1140户业主征求意见中“同意更换物管公司业主名义”通过电话核实、上门入户核实，补登8户，共计1148户统计结果为：同意更换物管公司479户、不同意更换物管公司186户，弃权237户，上门无人、电话无人接205户，不是本小区业主18户，建议全面考虑1户，上门无人、电话号码错误20户。云岩区住建局于2019年5月31日发出的《关于XX花园物业活动矛盾纠纷的指导意见》（云住建[2019]111号）载明：“……，2019年3月18日业主委员会向我局提出报告，报告中显示已有XX花园1140户业主同意更换物业服务企业，同时计算面积为107690.69平方。对于业主委员会提交的报告，我局对小区《规划许可证》、《小区规划总图》做详细的查阅，发现小区未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关法规规定。……”。对于本案起诉，原告表示已征求业主意见，有978户业主向原告出具的《授权委托书》。原告提供的《授权委托书》内容均为：“本人作为本小区业主根据《物权法》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律法规之规定，现同意并授权被委托人行使以下权限：一、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；二、代表行使本建筑区划内涉及共有部分利益的诉讼事宜（代为提起诉讼；代为答辩；代为调查收集证据；代为申请回避；代为提出管辖权异议；代为出庭参加诉讼；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为参加调解；代为和解；代为签收法律文书）。授权面积：（每户不同）授权期限：2018年11月26日起至2019年12月31日止”。被告表示该组《授权委托书》与原告起诉被告的其他诉讼中提供的《授权委托书》相同。上述事实，有各方当事人陈述及相关证据佐证，经庭审质证，可以确认。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜应属于业主共同决定的事项，原告提供的《授权委托书》具体授权的诉讼事项不明，且授权期限仅至2019年12月31日，原告提供的召开业主大会的系列证据中并无针对本案起诉及诉讼内容已征求业主意见的内容，不能认定原告的起诉已经得到专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意，原告主体不适格，起诉应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告贵阳市云岩区XX花园小区业主委员会的起诉。案件受理费1695元，退还贵阳市云岩区XX花园小区业主委员会。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 冯 骅审判员 刘咏梅审判员 杨嘉慧二〇二〇年一月七日书记员 杨雪莲