鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初1843号原告：韩晓冬，女，汉族，1963年8月22日出生，住所：鞍山市铁东区。委托代理人：刘桂莲，辽宁千山律师事务所律师委托代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，公司董事长委托代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，公司店长委托代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师原告韩晓冬诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称“沈阳大商公司”）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称“沈阳大商鞍山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘桂莲、徐亮、二被告委托代理人李权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、判令二被告依照《租赁合同》支付原告租金：156890.45元;2、依法判令二被告承担本案律师费、交通费、打印费、诉讼费等全部诉讼费用。事实及理由：2009年11月11日，大商集团将其所有的位于鞍山市铁西区人民路207号（大商.尚城生活商场）一层92号商铺（产籍号：2-47-444-92)卖给原告，大商集团保证投资返还，并通过旗下被告1与原告签定《租赁合同》，用20年租金形式确保原告投资返还，并明确提前解约也付清20年租金来确保投资返还,2009年11月14日，又签定《补充合同》，将租赁方由被告1转成被告2,并再次确定被告2无力履行时由被告1继续履行投资返还义务。2018年12月28日，被告2单方作出了《解除合同通知书》，造成了原告的投资返还无法实现，故原告将其诉至贵院，请法院依法裁决。二被告共同辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的房屋租金4768.56元。其中2018年8月15日至2018年11月14日季度租金为329*9.77=3214.33元。2018年11月15日至2018年12月29日44天租金为329*9.77/90*40=1572.23元。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。因此，原告要求给付合同解除后的租金没有事实依据，被告同意给付原告房屋租金4786.56元并返还房屋。二、原告要求违约金赔偿数额过高，请求法院予以调整。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，被告与原告签订的租赁合同目的根本无法实现，亦应当予以解除。双方租赁合同已经履行近10年，原告租金收益高达10万余元，已经收回购买房屋的投资款。被告持续亏损累计已达6600余万元，确实无力继续支付租金。《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。三、答辩人不同意给付其他费用。依据合同法相关规定，赔偿损失与违约金不能同时主张，现原告既要求支付剩余10年租金的违约金又要求赔偿其他费用等损失，明显缺乏法律依据。律师费不真实，不是必然发生的费用，而且原告诉请明显过高的情况下，律师费过高。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。四、根据最高人民法院司法解释的规定应该至收到解除通知之日起三个月内确认解除通知的效力，原告现当场提出确认解除效力已超出法定的期限，应该驳回该诉请。经审理查明：原告是鞍山市铁西区人民路大商·尚城生活商铺业主（产籍号2-47-444-92），房屋面积9.77平方米。2009年11月11日，原告与被告沈阳大商公司签订房屋租赁合同，约定沈阳大商公司租赁原告该房屋，租期二十年，从2009年11月11日起计算，并约定每5年调整租金，第一个五年310元每平方米每季度（下同），第二个五年329元每平方米，第三个五年349元每平方米，第四个五年368元每平方米。2009年11月14日原告与被告沈阳大商鞍山分公司又签订补充合同，将原合同承租方变更为沈阳大商鞍山分公司。另查，沈阳大商鞍山分公司承租该房屋其包括原告在内的有独立产籍号的商铺，及该房地产开发商华奇置业11101.16平方米商铺用于经营大商超市鞍山铁西人民路店。2018年9月3日，被告沈阳大商鞍山分公司通知华奇置业要求解除房屋租赁合同，2018年10月19日，超市停业，2018年12月28日，沈阳大商鞍山分公司通知原告在内的业主解除合同。另查，原告与二被告的《租赁合同》中约定“九、违约责任1、如甲方违反其在本合同中所做保证、承诺、陈述的，乙方有权解除本合同，而无需承担任何责任，甲方应承担因此遭受的全部损失和责任，如因此给乙方造成损失的，需承担赔偿责任(包括物业公司的损失)。2、在租期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。3、在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失”。另查，包括原告在内的近五十位业主在本院起诉与二被告的租赁合同纠纷，其中最早的一审辩论终结时间为2019年3月5日。另查，二被告欠付原告2018年8月15日起的租金。上述事实，原告提供的证据有：租赁合同一份、补充合同一份、律师合同一份、发票一张。被告提供的证据有：租赁合同一份、补充合同一份、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票、停业公告及照片、《解除合同通知书》和EMS邮寄送达的快递单、与鞍山华奇职业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》、《关于房屋租赁合同解除通知函》。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故依法有效。二被告在没有与原告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。但因二被告租赁原告房屋为经营超市，而二被告租赁的范围的主要部分为华奇置业出租部分，在该部分不能继续承租的情况下，要求二被告继续履行与原告的租赁合同，已无实际意义，因此，原告与二被告的租赁合同应当予以解除。关于支付租金一节，因合同的解除并非依据被告的通知，且包括原告在内的业主向法院就该纠纷起诉，故解除合同的时间应当以其他业主起诉的第一次辩论终结即2019年3月5日为准。二被告应当支付原告2018年8月15日至2019年3月5日的租金，即共计欠付租金202天，故被告每处商铺应当向原告支付欠付租金329元/㎡/季×4季度×9.77㎡÷365天/年×202天=7115.55元。对于2019年3月5日至2029年11月13日的租金，原告主张的依据为租赁合同中第九条“违约责任”，即二被告提前解除合同应承担的违约责任，故原告虽然主张的是租金，但实质上为违约金。对于二被告应承担的违约金数额，本院认为，解除合同的过错在于二被告，因此二被告应当向原告支付违约金。依据租赁合同约定，二被告应当支付原告剩余年限的租金作为违约金，但考虑到距合同期满尚有十年有余，以十年租金衡量原告的实际损失显属过高，故本案结合原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况、被告经营状况等因素综合考量，酌情认定原告因被告解除合同所受的损失应为涉案房屋的四年租金，租金标准即按照合同解除的当年即2019年标准进行计算，故被告应向原告支付的违约金是329元/㎡/季×9.77㎡×16季(4年)=51429.28元，超出部分本院不予支持。关于原告请求律师费一节，本案为系列案件，虽有合同约定支付律师费用，但律师费用为原告的非必要支出，原告扩大损失应自行承担，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩晓冬租金7115.55元；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起时日内支付原告韩晓冬违约金51429.28元；三、驳回原告韩晓冬其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3437.81元（原告已预交），由原告负担2154.81元，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担1283元，被告应随上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  阎璐璐人民陪审员  黄 鸣人民陪审员  徐熙彤二〇二〇年一月九日书 记 员  吴禹瑶