四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终543号 上诉人（原审原告）：刘厚北，男，汉族，1969年12月20日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王林，四川法之识律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：谭琼兰，女，汉族，1974年5月26日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王林，四川法之识律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都嘉盟置业有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全。 委托诉讼代理人：陈宇，四川国金律师事务所律师。 上诉人刘厚北、上诉人谭琼兰因与被上诉人成都嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘厚北、谭琼兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判嘉盟公司赔偿刘厚北、谭琼兰因迟延交房造成的损失1800000元；3.本案一、二审诉讼费由嘉盟公司承担。事实和理由：一审法院对案涉房屋交付时间认定错误。案涉房屋没有取得规划验收合格证，不符合合同约定的交房条件，案涉《商品房买卖合同》第十条明确约定“该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。建筑法第六十一条和消防法第九条明确规定未经竣工验收、未经消防验收的房屋禁止投入使用，而案涉房屋仅通过了竣工验收，未办理竣工验收备案，故不符合交付条件。2016年7月4日，嘉盟公司仅向刘厚北、谭琼兰交付了部分钥匙，且交付钥匙后，案涉房屋也不能进场装修，根本不符合交房条件，实际进场装修时间始于2016年9月26日。一审法院认为刘厚北、谭琼兰未举出约定的违约金低于造成的损失的有效证据，属认定事实不清。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金明显偏低，换算为年利率仅为1.825%，连银行存款利率都达不到，刘厚北、谭琼兰有权要求上调。刘厚北、谭琼兰已经提交相应证据证明租金标准，一审法院却认为刘厚北、谭琼兰未举出违约金低于损失的证据错误。综上，请求二审法院予以改判。 嘉盟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘厚北、谭琼兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令嘉盟公司依合同约定向刘厚北、谭琼兰交付“三处商业用房；2.请求判令嘉盟公司赔偿刘厚北、谭琼兰因延迟交房所造成的损失约1800000元（其中三处商业用房的损失应计算至实际交付止，现暂计算至2017年4月）。 一审法院认定事实：刘厚北、谭琼兰与嘉盟公司双方于2013年12月24日签订九份《商品房买卖合同》。合同约定，刘厚北、谭琼兰购买嘉盟公司开发的位于原双流县，房屋总价为5584118元；1栋1层2号商业用房，房屋总价为4314375元；1栋1层3号商业用房，房屋总价为4323375元；1栋1层4号商业用房，房屋总价为2518425元；1栋1层5号商业用房，房屋总价为2498535元；1栋1层6号商业用房，房屋总价为2941596元；1栋1层7号商业用房，房屋总价为3204288元；1栋4层1号商业用房，房屋总价为14247900元；1栋4层2号商业用房，房屋总价为7775514元；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于双流县一社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］13004号，商品房预售许可证号为1XX6。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十条交付条件约定：该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。 合同签订后，刘厚北、谭琼兰按照合同约定向嘉盟公司支付了商铺的购房款5584118元；商铺的购房款4314375元；商铺的购房款4323375元；商铺的购房款2518425元；商铺的购房款2498535元；商铺的购房款2941596元；商铺的购房款3204288元商铺的购房款14247900元；商铺的购房款7775514元。嘉盟公司于2016年7月4日向刘厚北、谭琼兰实际交付了案涉9套房屋。刘厚北、谭琼兰随后将1栋1层2号、3号、6号及1栋4层1号、2号商铺出租给他人使用。 一审法院另查明，“美高登A座”于2016年6月21日完成了竣工验收，《竣工验收报告》结论为该工程质量验收合格。案涉项目尚未完成规划验收。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款收据、竣工验收报告、业主钥匙领取回执表、房屋租赁合同以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，刘厚北、谭琼兰与嘉盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：嘉盟公司是否存在逾期交房违约行为并承担违约责任（含违约金是否过高）。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，同时其交付的房屋应当取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。本案中，涉案房屋所在楼栋于2016年6月21日完成竣工验收，取得竣工验收报告。嘉盟公司于2016年7月4日向刘厚北、谭琼兰交付房屋时虽然尚未取得规划验收合格证，但上述合格证并非法律规定的交房必然条件，且在实际交房时涉案房屋已经取得了竣工验收合格报告，而刘厚北、谭琼兰也实际接收了房屋，并将部分房屋进行了出租，故刘厚北、谭琼兰在实际收房后以交房时未取得规划验收合格证不符合合同约定为由主张逾期交房违约责任的，一审法院不予支持。嘉盟公司逾期交房事实清楚，按照合同约定，应承担违约责任。按照双方合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。刘厚北、谭琼兰认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其损失，要求参照同地段同类房屋租金标准确定，但本案中，刘厚北、谭琼兰未举出约定的违约金低于造成的损失的有效证据，对刘厚北、谭琼兰上述意见，一审法院在本案中不予采纳。对于嘉盟公司提出的合同约定的违约金过高请求法院调减的抗辩主张，因缺乏充分的事实及法律依据，故一审法院在本案中不予采纳。嘉盟公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，故本案的逾期交房违约金的计算时间应自2016年1月1日起计算至2016年7月3日止，共计185天，1栋1层1号商铺的逾期交房违约金为5584118元×每日万分之零点五×185天=51653元；1栋1层2号商铺的逾期交房违约金为4314375元×每日万分之零点五×185天=39908元；1栋1层3号商铺的逾期交房违约金为4323375元×每日万分之零点五×185天=39991元；1栋1层4号商铺的逾期交房违约金为2518425元×每日万分之零点五×185天=23295元；1栋1层5号商铺的逾期交房违约金为2498535元×每日万分之零点五×185天=23111元；1栋1层6号商铺的逾期交房违约金为2941596元×每日万分之零点五×185天=27210元；1栋1层7号商铺的逾期交房违约金为3204288元×每日万分之零点五×185天=29640元；1栋4层1号商铺的逾期交房违约金为14247900元×每日万分之零点五×185天=131793元；1栋4层2号商铺的逾期交房违约金为7775514元×每日万分之零点五×185天=71924元。共计438525元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嘉盟公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘厚北、谭琼兰支付逾期交房的违约金438525元；二、驳回刘厚北、谭琼兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10500元，由刘厚北、谭琼兰负担2500元，嘉盟公司负担8000元。 二审中，刘厚北、谭琼兰提交了成都上九农业开发有限公司出具的证明、成都大唐四河房地产经纪有限公司出具的证明，拟证明刘厚北、谭琼兰于2016年7月、8月将案涉房屋与他人签订了租赁合同，但案涉房屋无法使用，连进场装修条件都未达到，证明嘉盟公司交付的房屋不符合交付条件。 嘉盟公司质证认为，上述证据材料不属于新证据，对上述证据材料的三性不予认可，同时上述证据材料印证了刘厚北、谭琼兰在2016年7月4日验收房屋、领取钥匙对外出租的事实。 本院对上述证据材料认证如下：上述证据可以证明刘厚北、谭琼兰于2016年7月、8月将案涉房屋租赁给案外人使用的情况以及案外人租金支付情况。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，对此本院予以确认。 本案二审主要争议焦点为嘉盟公司应承担逾期交房责任的时间止点，进而一审法院确认的损失金额是否恰当的问题，现评判如下： 刘厚北、谭琼兰认为嘉盟公司一直未能取得规划验收合格证，所以嘉盟公司的交付不产生交付效力，应当承担逾期交房的责任至取得规划验收合格证之日止。 对此本院认为，从双方的约定来看，案涉房屋交付的约定条件有两个即该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。从现有证据来看，嘉盟公司于2016年7月4日向刘厚北、谭琼兰交付案涉房屋时确未取得规划验收合格证。按照一般交易惯例，出卖人在交付案涉房屋时应当出示规划验收合格证、商品房面积实测报告书，在出卖人没有出示规划验收合格证、商品房面积实测报告书的情况下，买受人有权拒绝接受案涉房屋，并由出卖人承担逾期交房的责任。于本案中，在案涉房屋已经竣工验收合格，符合法定交付条件的情况下，嘉盟公司于2016年7月4日向刘厚北、谭琼兰交付案涉房屋时显然无法提供规划验收合格证，而刘厚北、谭琼兰并未举证证明其于此时就交房提出异议，加之刘厚北、谭琼兰并未举证证明嘉盟公司在此时出示了虚假的规划验收合格证使得刘厚北、谭琼兰相信案涉房屋已经取得了规划验收合格证进而受领案涉房屋。因此，应当认定刘厚北、谭琼兰于2016年7月4日以受领案涉房屋的行为认可案涉房屋交付的约定条件成就，即确认嘉盟公司于2016年7月4日的交付产生了法律上的交付效力。一审法院认定嘉盟公司应当承担截止2016年7月3日止的逾期交房责任正确。 刘厚北、谭琼兰举出了其于2016年7月、8月与案外人签订的租赁合同，并依据该租赁合同约定的租金标准主张2016年1月1日起至符合交房条件之日止的损失。如前所述，嘉盟公司应承担截止2016年7月3日止的逾期交房责任。本案中，刘厚北、谭琼兰要求嘉盟公司赔偿逾期交房的损失即租金损失，刘厚北、谭琼兰举出了2016年7月3日以后的租金标准，以此证明2016年1月1日起至2016年7月3日止的租金损失。对此本院认为，2016年7月3日以后的租金标准并不能当然反映2016年1月1日起至2016年7月3日止的租金损失情况，刘厚北、谭琼兰应进一步举证证明其于2016年1月1日起至2016年7月3日止遭受的实际损失，在刘厚北、谭琼兰未能举出充分证据证明实际损失的情况下，本院采信一审法院确认的违约金金额作为刘厚北、谭琼兰的损失。一审法院在刘厚北、谭琼兰主张损失的情况下支持违约金不当，本院依法予以纠正。 综上，刘厚北、谭琼兰的上诉请求和理由均不能成立。一审法院认定事实部分不清，导致适用法律错误，判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4041号民事判决； 二、成都嘉盟置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘厚北、谭琼兰赔偿逾期交房损失438525元； 三、驳回刘厚北、谭琼兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10500元，由刘厚北、谭琼兰负担2500元，由成都嘉盟置业有限公司负担8000元；二审案件受理费21000元，由刘厚北、谭琼兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  何广智 二〇二〇年一月三日 法官助理  余海洋 书 记 员  毛雅倩