江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3342号 上诉人：江西首创奥特莱斯置业有限公司，住所地江西省南昌市新建县，统一社会信用代码：91360100336423525G。 法定代表人：蒋荣虎，该公司董事。 委托代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师。 被上诉人：裴家辉，男，汉族，1993年4月17日出生，住江西省吉安市吉水县。 上诉人江西首创奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人裴家辉房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奥特莱斯公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，2.依法改判裴家辉支付租金和管理费直至裴家辉实际交还商铺之日止；3.改判裴家辉向奥特莱斯公司支付违约金89251.8元和律师费8147元；4.本案一、二审诉讼费由裴家辉承担。事实和理由：根据《商铺租赁合同》约定，奥特莱斯公司没有催缴租金和管理费的义务，实际上裴家辉拖欠租金后奥特莱斯公司进行了多次催缴，但其仍不缴纳。至今裴家辉未清理商铺并一直占用，根据合同法规定，裴家辉应支付占用期间的使用费。一审将裴家辉缴纳的2万元履约保证金与租金相抵扣，违反了双方的合同约定。一审判决驳回奥特莱斯公司要求裴家辉支付违约金的诉请，判令裴家辉不承担违约金及律师费，无合同及法律依据。 裴家辉辩称：开业之初裴家辉多次咨询奥特莱斯公司，商场人气不行想要撤铺，奥特莱斯公司表示不催缴租金，后面商场会减免，若非奥特莱斯公司原因不可能出现欠租的情况。聊天记录和电话录音表明，奥特莱斯公司多次表示会减免租金，并非裴家辉不按时交租。裴家辉多次口头和书面要求奥特莱斯公司走撤铺流程，均被拒绝，裴家辉早已用实际行动表明不在商铺经营，且商铺已被奥特莱斯公司用玻璃背胶全面封闭，不存在占用情况。未及时交租是因奥特莱斯公司原因导致，故保证金可抵扣费用，裴家辉也不存在违约行为，且律师费也应由奥特莱斯公司自行承担。原审事实清楚、证据充分，适用法律正确，责任区分得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 奥特莱斯公司向一审法院起诉请求：1.判令裴家辉向奥特莱斯公司支付拖欠的租金和管理费，暂计算至2019年5月底的租金60333.04元、管理费54092元，租金和管理费按合同约定计算至裴家辉实际交还商铺为止；2.判令裴家辉向奥特莱斯公司交还所租商铺，并将商铺恢复原状；3.判令裴家辉向奥特莱斯公司支付违约金89251.8元（即29750.6乘以3）；4.判令裴家辉向奥特莱斯公司支付因维权产生的律师费8147元；5.本案受理费由裴家辉承担。 一审法院认定事实：2017年9月，奥特莱斯公司与裴家辉签订《商铺租赁合同》。合同约定奥特莱斯公司（甲方）将南昌首创奥特莱斯的商铺，铺位编号F3-A-XX，租赁面积135.23平方米，出租给裴家辉（乙方）经营使用。租期5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日；月租金第一年和第二年为每平方米55元/月；另裴家辉向奥特莱斯公司缴纳管理费25元/平方米/每月；履约保证金29750.6元；合同18.6.6约定，拖欠租金、管理费推广费等其他费用之一或全部，逾期达到15日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，并有权要求乙方赔偿因此受到的损失。18.7条约定：甲方依据本合同18.6条单方解除合同的，应当书面通知乙方并要求乙方3日内迁离和交还该商铺及在30日内完成承租商铺经营证照的注销；本合同自甲方书面通知送达乙方之日解除；乙方交付的履约保证金不予退还，同时乙方应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额一并作为违约金赔偿给甲方；若以上违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。18.9条约定：甲方因向乙方催讨租金或其他费用以及甲方因对乙方行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用和开支（包括律师费）均由乙方承担。合同签订后，被告缴纳20000元。2017年10月1日，裴家辉接收商铺开始经营。2019年6月17日，奥特莱斯公司向裴家辉发出律师函，解除与裴家辉的租赁合同。裴家辉对欠付奥特莱斯公司自2018年9月1日至2019年5月31日租金60333.04元无异议；但对奥特莱斯公司自2018年2月1日至2019年5月31日管理费54092元认为多计算了一个月，要求减免一个月管理费3380.8元（135.23㎡×25元/㎡/月）。法院告知裴家辉在庭后十日内（即2019年9月12日之前）向法庭提交三个月管理费的缴费凭证，逾期视为放弃举证，但裴家辉逾期未提交。另查明，2019年9月10日，裴家辉支付原告租金50000元。 一审法院认为，奥特莱斯公司与裴家辉签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自义务。租赁合同明确约定了合同解除的条件，非因奥特莱斯公司原因，裴家辉拖欠租金、管理费推广费等其他费用之一或全部，逾期达到15日，奥特莱斯公司有权单方解除合同，收回商铺，并有权要求裴家辉赔偿因此受到的损失。本合同自奥特莱斯公司书面通知送达裴家辉之日解除。裴家辉交付的履约保证金不予退还，同时裴家辉应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额一并作为违约金赔偿给奥特莱斯公司。截止2019年5月31日，裴家辉应付奥特莱斯公司租金60333.04元。因裴家辉在法院规定的期限内未提供其交纳三个月管理费证据，其应承担举证不能的法律后果。裴家辉应支付奥特莱斯公司2018年2月1日至2019年5月31日管理费为54092元。奥特莱斯公司于2019年6月17日向裴家辉发出解除合同通知书，此通知送达之日即生效，即奥特莱斯公司与裴家辉签订的《商铺租赁合同》依法解除。裴家辉应支付奥特莱斯公司租金及管理费至2019年6月17日，即裴家辉应支付奥特莱斯公司2018年9月1日至2019年6月17日租金为64547.7元；裴家辉应支付奥特莱斯公司2018年2月1日至2019年6月17日管理费为56007.8元。合同约定违约责任，但奥特莱斯公司在裴家辉欠费后并未向裴家辉主张权利，引起裴家辉拖欠租金及管理费的原因是奥特莱斯公司与裴家辉就免租期未达成一致，不能归责于裴家辉单方原因，应由双方承担法律后果。奥特莱斯公司要求裴家辉承担违约责任和律师费，于法无据，法院不予支持。综上，裴家辉应支付奥特莱斯公司租金及管理费合计120555.5元。扣除裴家辉已经支付的履约保证金20000元，已付租金50000元，裴家辉应支付奥特莱斯公司人民币50555.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、限裴家辉在本判决生效后十日内支付江西首创奥特莱斯置业有限公司租金及管理费50555.5元；二、限裴家辉在本判决生效后十日内将江西首创奥特莱斯置业有限公司的位于F3区/层，铺位A35商铺恢复原状（毛坯状态），并交付给江西首创奥特莱斯置业有限公司；三、驳回江西首创奥特莱斯置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4478元，减半收取2239元，由裴家辉承担1119.5元，江西首创奥特莱斯置业有限公司承担1119.5元。 二审期间，奥特莱斯公司提供了一份与裴家辉的微信聊天记录截图，用以证明2019年2月该公司向裴家辉发送了缴费通知书。裴家辉对该份证据的真实性、合法性无异议，对于证明目的有异议，认为奥特莱斯公司虽然2019年的确发过缴费通知书，但是口头包括电话沟通让其不要急着交，包括整个商场除了扣点的铺面都存在这样的情况。裴家辉提供了以下证据：1、照片一张，证明铺位已经被奥特莱斯公司用玻璃胶贴死了；2、2019年7月28日打给首创新来主管的2分钟的通话记录一份，证明其想要配合奥特莱斯公司交铺，但是奥特莱斯公司以没有交清欠付租金为由拒绝其交铺。奥特莱斯公司针对裴家辉提供的证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，认为该商铺的钥匙还在裴家辉手上，因其一直未办理撤铺流程且铺内物品杂乱，公司为了管理贴的玻璃贴；对证据2真实性合法性无异议，关联性有异议，公司向其发出解除合同通知书是2019年6月17日，其申请撤铺是2019年7月22日，并未在约定的时间内撤铺；因其尚欠租金管理费十多万元，故未同意其撤铺，在通话记录中公司的工作人员也明确要求其缴清拖欠的租金及管理费。 对奥特莱斯公司及裴家辉向法院提交的以上证据，双方对真实性合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点：1、涉案商铺未完成交铺的原因是什么，责任如何承担？2、上诉人要求被上诉人支付违约金及律师费是否有事实及法律依据？ 本院认为，关于涉案商铺未完成交铺的原因及责任承担问题。根据一、二审中裴家辉向法院提交的照片和通话记录，以及一审中提交的致奥特莱斯公司的函件，其在2019年3月份与商场负责人左某欢通话时即已表明撤铺的意愿，但左某欢让其再经营三个月并给予一定的补贴，而在接到合同解除通知书后，裴家辉也积极主动地向奥特莱斯公司申请撤铺，未完成撤铺的原因系奥特莱斯公司基于商场经营需要及自身管理规定，在裴家辉支付欠付租金及管理费之前不同意其撤铺，责任在奥特莱斯公司。双方签订的《商铺租赁合同》于2019年6月17日合同解除通知书送达之日已依法解除，一审法院计算租金和管理费至合同解除之日并无不当。 关于裴家辉是否应向奥特莱斯公司支付违约金及律师费的问题。虽然奥特莱斯公司于2019年2月向裴家辉发出了缴费通知书后，但根据裴家辉一审提交的2019年3月19日其与商场负责经理做闵欢的童话录音内容看，双方仍在就商场人气不旺，对减免租金、继续经营及给予一定的补贴等事宜进行协商，因此未交租金及管理费不能完全归责于裴家辉，奥特莱斯公司要求裴家辉承担违约责任和律师费无事实和法律依据。鉴于裴家辉并无明显违约行为，一审将裴家辉已经支付的履约保证金20000元抵扣租金亦无不当。 综上所述，奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2235元，由江西首创奥特莱斯置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年一月十四日 法官助理 喻文勇 书 记 员 任千千