汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初88号原告：姚振国，男，1952年12月20日出生，汉族，住汕头市金平区，委托诉讼代理人：林贞亮，广东潮之荣律师事务所律师。被告：邓美成，女，1966年6月15日出生，汉族，住汕头市金平区，委托诉讼代理人：陈胜忠、胡俊涛，广东科源律师事务所律师。原告姚振国诉被告邓美成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月10日和12月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林贞亮，被告的委托诉讼代理人陈胜忠、胡俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与郑亚幼签订的二份《房地产买卖合同》（合同编号分别为：320000189、320000190）无效；2、确认位于汕头市金平区八合里12幢（原春梅里二巷B幢）204号房全套、汕头市金平区八合里11幢（原春梅里三巷C幢）205、206号房全套的所有权均归原告所有；3、判令被告应立即将上述二套房产返还原告；4、判令被告应立即协助原告办理上述二套房产的产权转移登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年1月份，原告的母亲郑亚幼通过购买取得位于汕头市金平区春梅里三巷C幢（后更名八合里11幢）205、206号房及位于汕头市金平区春梅里二巷B幢（后更名八合里12幢）204号房全套（以下统称涉案房产）的所有权，并持有证号C4686168、C4686015的《房地产权证》。郑亚幼因在此之前已经开始出家礼佛，故将涉案房产作为礼佛场所使用，即善光精舍佛堂。同时，因为出家礼佛，郑亚幼没有与家人共同生活，平时在佛堂内居住生活。被告也是礼佛信徒，自己也有主持一个佛堂。2013年9月左右，被告以自己要做郑亚幼佛堂的接班人并负责郑亚幼的日常起居及养老送终为由接近郑亚幼，开始与郑亚幼一起在佛堂居住生活。2013年11月10日，被告以佛堂的房产证需要更换新证为由，拐骗郑亚幼（91岁）取出房产证与其到汕头市金平区房产交易所，然后，哄骗郑亚幼在合同编号分别为320000189、320000190的《房地产买卖合同》上签字，并办理产权转移登记手续。2013年12月底，因找不到房产证，郑亚幼发现涉案房产已经变更至被告名下。郑亚幼茶饭不思，寝食不安，终日悲哭，要求被告将名字变更回来。但被告不予理睬。后因佛堂信徒联系原告后，郑亚幼与儿子等一起到属地派出所报案。后经派出所协调，此事转交当地居委会调解。调解期间，郑亚幼悲伤过度生病，并于2015年1月27日去世。涉案房产仍作为佛堂供信徒礼佛使用。郑亚幼出生于1922年6月14日，自2009年起一直患有老年性痴呆症，丧失劳动及生活能力，需要专人看护。郑亚幼的近亲属有姚振加、姚振国、姚振群等儿子及姚坤煌等孙子孙女。现因其他继承人声明放弃继承涉案房产，故原告是唯一合法继承人，承接郑亚幼因涉案房产享有的相关权利义务。另因涉案二份《房地产买卖合同》均约定如有纠纷，由汕头仲裁委员会处理。2018年10月19日，原告向汕头仲裁委员会提出仲裁申请。2018年11月15日，被告对仲裁管辖提出异议，认为不能由汕头仲裁委员会裁决。2018年11月27日，原告也认为仲裁协议无效，不能由汕头仲裁委员会管辖。2018年12月18日，汕头仲裁委员会作出决定，原、被告上述的意见应视为双方就涉案房屋买卖合同纠纷的处理一致同意放弃仲裁解决，双方可另循其他法律途径解决。故原告向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称：一、原告要求确认涉讼二套房产的《房地产买卖合同》无效缺乏依据。首先，被告与郑亚幼签订合同编号为320000189、320000190的二份《房地产买卖合同》，约定被告分别以20万元、10万元的价格向郑亚幼购买位于汕头市金平区八合里12幢（原春梅里二巷B幢）204号房、汕头市金平区八合里11幢（原春梅里三巷C幢）205、206号二套房产，双方在合同中明确约定了交易的房产地址及金额等，并且双方也在合同中签名确认合同效力，更重要的是，被告也依约向郑亚幼支付了涉讼二套房产的购房款共计30万元，故二份房地产买卖合同均具备法律效力，应受法律保护。其次，被告与郑亚幼于2013年11月10日、11月15日前后两次一起到汕头市金平房产交易所办理涉讼二套房产的过户手续，被告按约定缴交了房产过户所需缴纳的税、费等，故涉讼二套房产的过户手续也是完整有效的。最后，双方办理完毕过户所需的一切手续后，被告依法领取了涉讼二套房产的《房地产权证》，成为涉讼二套房产的合法权属人。因此，鉴于被告与郑亚幼之间的整个房产交易过程符合法律规定的形式要件及实质要件，房产交易出自双方的自愿行为，所有材料也由郑亚幼亲笔签名确认，故涉讼二套房产的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。二、被告系涉讼的汕头市金平区八合里12幢（原春梅里二巷B幢）204号房、汕头市金平区八合里11幢（原春梅里三巷C幢）205、206号房产的合法权属人。原告诉称被告“以佛堂房产证需要更新为由拐骗郑亚幼取出房产证与其到汕头市金平区房产交易所，并哄骗郑亚幼在合同编号为320000189、320000190的二份《房地产买卖合同》上签字、后办理产权转移登记手续”与事实相悖，这完全系原告为达到其目的而捏造出来的。事实是，被告自与郑亚幼开始在善光精舍佛堂同住后，悉心照顾郑亚幼的生活起居，将郑亚幼视为长辈、母亲对待，郑亚幼也将被告认为义女，两人早已情同母女。2013年11月9日，郑亚幼更是与被告签订一份《接班协议书》，可见双方的感情至深，郑亚幼早已决定在自己往生后由被告继承衣钵、继续将佛法发扬光大，郑亚幼甚至在《接班协议书》中承诺将其名下房产及一切财产赠送给被告。因此，郑亚幼在生前将涉讼的汕头市金平区八合里12幢（原春梅里二巷B幢）204号房、汕头市金平区八合里11幢（原春梅里三巷C幢）205、206号房产过户转让给被告的行为完全是出于郑亚幼自愿作出，不存在原告捏造的所谓拐骗或哄骗情形，被告系涉讼二套房产的合法权属人，原告诉请该二套房产归其所有缺乏事实和法律依据，应予驳回。三、原告声称郑亚幼生前患有老年性痴呆症缺乏依据，也与事实不符。郑亚幼生前精神正常、身体健康，其将涉讼二套房产转让给被告完全出自其真实意思表示。郑亚幼曾经于2013年11月7日前往井都派出所办理申领身份证的手续，后又分别于2013年11月10日、15日先后二次与被告及佛友肖丽英、杨赛梅、黄金城一起前往汕头市金平房产交易所办理涉讼房产的过户手续，并且在交易所工作人员的指引下、在相关过户文件上签名，所有手续都是当场办理、当场签名。如若郑亚幼患有老年痴呆，那么所有过户手续根本无法进行，更不可能存在原告方的证人所称的“是邓美成握着郑亚幼的手签的字”。四、原告声称郑亚幼发现房产被过户至邓美成名下后十分伤心也缺乏依据，甚至自相矛盾。原告在诉状中称“2013年11月10日，被告以佛堂的房产证需要更新证为由，拐骗郑亚幼（91岁）取出房产证与其到汕头市金平区房产交易所······后因佛堂信徒联系原告后，郑亚幼与儿子等一起到属地派出所报案。”。如若按照原告所述，那么郑亚幼应该是在精神正常、神志清醒的情况下，才会知道被“拐骗”、“哄骗”至交易所，并且后来发现后“茶饭不思、寝食不安，终日悲哭”，甚至还“与儿子等一起到属地派出所报案”，但是原告又称郑亚幼“自2009年起一直患有老年性痴呆症，丧失劳动及生活能力，需要专人看护”，如若郑亚幼的确自2009年起就患有老年痴呆，那么郑亚幼如何能够在此之后继续主持佛堂长达五年时间？又如何表现出“茶饭不思、寝食不安、终日悲哭”的情感？甚至还能够主动到派出所报案？由此可见，前述所谓的“拐骗”、“哄骗”、“茶饭不思、寝食不安、终日悲哭”等均是原告为达到其目的而主观臆测、捏造出来的，并没有客观事实和依据支持，而且前后矛盾，严重不符合逻辑常理。五、溪南卫生院出具的《诊断证明书》无法证明郑亚幼患有老年性痴呆症。首先，郑亚幼生前精神正常、头脑清醒，并不存在老年痴呆症状；其次，溪南卫生院没有确诊病人是否患有老年痴呆疾病的资质，即使要确定郑亚幼是否患有老年痴呆，也应当经过有资质的鉴定机构经合法程序才能进行评定；最后，郑亚幼生前只是于2014年6月9日在溪南卫生院进行过一次简单的门诊治疗，溪南卫生院也只是在当天向郑亚幼开具了十片艾司唑仑片（主要用于抗焦虑、失眠），此外郑亚幼在溪南卫生院再没有其他病历档案资料记录。如若郑亚幼确是患有老年痴呆，而且按照《诊断证明书》上所述已患病五年，那么该医院或者医生应当根据郑亚幼提供的此前五年的就医、取药甚至住院记录才能得出郑亚幼患有老年痴呆症五年的结论。但是，郑亚幼只是在2014年6月9日有过一次门诊记录，并购买了十片艾司唑仑片，并不能与《诊断证明书》上的内容互相印证。因此，仅凭溪南卫生院出具的一张所谓《诊断证明书》，无法证明郑亚幼生前患有老年痴呆症。四、原告的起诉已超过诉讼时效，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，第五十五条第一款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭:具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”因本案原告起诉要求判决确认被告与郑亚幼签订的二份《房地产买卖合同》无效的依据是原告认为郑亚幼生前患有老年痴呆，故郑亚幼将涉讼二套房产转让给被告的行为无效。假设原告的依据成立，那么根据前述规定，郑亚幼应当在本案二份《房地产买卖合同》签订后（即2013年11月10日、15日）的一年内行使撤销权，但郑亚幼在2015年1月27日去世之前均没有依法行使撤销权，故其撤销权已经消灭，原告的起诉显然超过法定诉讼时效，应当依法予以驳回。综上所述，鉴于原告的起诉一方面超过法定诉讼时效，另一方面又缺乏事实和法律依据，请求法院依法查明本案事实，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告作为涉讼二套房产合法权属人的合法权益。经审理查明：案涉的汕头市金平区八合里12幢（原春梅里二巷B幢）204号房全套、汕头市金平区八合里11幢（原春梅里三巷C幢）205、206号房的原产权人为原告的母亲郑亚幼（公民身份号码），案涉房产由郑亚幼设立善光精舍佛堂作为礼佛场所及其居住场所使用。2013年8月份开始，被告与郑亚幼一起在案涉房产处居住生活，由其照顾郑亚幼的日常生活。郑亚幼于2013年11月9日与被告签订《接班协议书》，内容为：“汕头市金平区八合里十二座二楼，地产权证分粤地字第4686168号、粤地字房产证第××号，二楼全套开设善光精舍，主持人及房地产权人释宗照，俗名郑亚幼，女性，身份证号码，本人年岁已高，为继承慧命，弘法利生，需要接班人一名，是释惟果，俗名邓美成，女性，身份证号码。师徒二人在性格方面，互相了解认识了四五年多，本师愿意接受释惟果，作为善光精舍接班人，并对徒弟要求以下几点事项，1、徒弟应关心师傅，照顾师傅至百年，尊重师傅是上辈人，是母子关系，又是师徒关系，日夜应在佛堂内，同住、同吃、同修不得放弃，始终如一。2、善光精舍堂内，要布置或装修、水电费室内各方面费用，收付应由接班人员担负责。3、为了继承佛的利生，师傅百年后房地产权及一切财产，应赠送给接班人释惟果徒弟。与各位亲属无关，为了善光精舍的继承，不能卖给其它人、做其它事。4、以上事项师傅徒弟同意自愿，自签定日起生效”。2013年11月10日及11月15日，郑亚幼与被告分别签订合同编号为320000189和320000190的二份《房地产买卖合同》，将案涉房产转让给被告，被告据此取得案涉房产粤房地权证汕字第××、10××53号《房地产权证》。被告在取得案涉房产的产权后，郑亚幼于2015年1年27日死亡。另查明，2018年10月19日，原告向汕头仲裁委员会提出仲裁申请。2018年11月15日，被告对仲裁管辖提出异议，认为不能由汕头仲裁委员会裁决。2018年11月27日，原告也认为仲裁协议无效，不能由汕头仲裁委员会管辖。2018年12月18日，汕头仲裁委员会作出（2018）汕仲案字第97号《汕头仲裁委员会决定书》，认为原、被告上述的意见应视为双方就涉案房屋买卖合同纠纷的处理一致同意放弃仲裁解决，双方可另循其他法律途径解决，故决定撤销原告与被告之前的房屋买卖合同纠纷仲裁案。原告遂于2019年1月3日向本院起诉，提出上述诉讼请求。案在审理期间，根据原告起诉所称的郑亚幼自2009年起一直患有老年性痴呆症，并提交汕头市澄海区溪南镇卫生院的落款日期为2014年6月9日的《澄海区溪南镇卫生院诊断证明书》，为此，本院依法向该院发函调查：⑴该证明书是否是你院所出具的？⑵若是你院出具的，该证明书中称郑亚幼经诊断患有老年性痴呆、总病程近5年，有何依据？如有其病历档案或就诊的相关记录，请随复函提交我院。该院对本院发函调查的问题函复：一、《澄海区溪南镇卫生院诊断证明书》不是原件，无法确定是否是我院出具；二、经查证，郑亚幼仅于2014年6月9日在我院就诊开药品艾司唑仑片10片，而门诊病历资料是由患者自行保存，随诊随带。又再根据原告起诉称的其母亲郑亚幼因案涉房产被变更登记在被告名下与儿子等一起到属地派出所报案，后经派出所协调，将此事转交当地居委会调解，本院依法向管辖案涉房产的汕头市公安局金平分局崎碌派出所调取与本案相关的所有报警记录及该所制作的《询问笔录》，根据调取的情况，只有被告分别于2017年10月27日及2018年5月9日、7月29日向该所报警称案涉房产被原告占用后该所向原、被告及相关人员所作的《询问笔录》，但并没有郑亚幼的报警记录和《询问笔录》。尔后，本院也依法向管辖案涉房产的汕头市金平区大华街道华新社区居民委员会发函调查：⑴原告前述情况是否属实？⑵若属实，你会召集原告与被告共进行了几次调解？调解的具体时间和调解的相关情况？⑶郑亚幼系2015年1月27日死亡，在此之前，郑亚幼是否有到你会反映有关汕头市八合里11幢205、206及12幢204房的一些情况？该会对本院发函调查的问题函复：一、原告因其母亲郑亚幼汕头市八合里11幢205、206及12幢204房被变更登记在被告名下，以及原告、郑亚幼因该房产变更登记向汕头市公安局金平分局崎碌派出所报警一事，我居委会均不清楚上述情况；二、因上述房产纠纷一事，我居委会曾于2017年11月8日组织原、被告双方在我居委会调解仅一次，调解过程中，因双方意见各异最终调解无果；三、因郑亚幼非我居委会管辖户籍人口，我居委会并不清楚其于何时何因死亡，但在2015年1月27日之前，郑亚幼由始至终没有向我居委会反映有关上述房产的相关情况。本案在2019年12月10日开庭审理时，原告申请证人黄某（原告的妻子）出庭作证，本院依法予以照准，其到庭陈述其在2014年4月份二次陪同郑亚幼前往汕头市公安局金平分局崎碌派出所就被告欺骗郑亚幼办理案涉房产的过户手续一事向该所报警，虽该所没有出具报警回执，但有制作《询问笔录》。以上事实，有原、被告的《居民身份证》，案涉房产合同编号为320000189和320000190的二份《房地产买卖合同》和粤房地权证汕字第××、10××53号《房地产权证》、案涉房产办理过户手续需缴纳相关税费的缴款凭证、汕头市房地产档案馆有关案涉房产的档案资料，汕头市公安局井都派出所和潮南区井都镇和丰村民委员会《证明》、汕头市公安局金平分局崎碌派出所《询问笔录》、汕头市澄海区溪南镇卫生院《回复函》、汕头市金平区大华街道华新社区居民委员会《复函》以及本案的《询问笔录》、《庭审笔录》在卷为证，足以认定。本院认为：根据“谁主张谁举证”的原则，原告为支持其诉讼请求，就必须举证证明案涉房产原产权人即其母亲郑亚幼对其与被告转让案涉房产存在异议或双方签订有关案涉房产转让的《房地产买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形的相关证据，但原告所提供的《澄海区溪南镇卫生院诊断证明书》，经本院依法向汕头市澄海区溪南镇卫生院发函调查，该院回复该证明书不是原件，故无法确认是否是该院所出具的；其次，原告申请证人黄某出庭作证以证明郑亚幼就案涉房产转让一事曾于2014年4月份分二次向汕头市公安局金平分局崎碌派出所报警，该所虽没有出具报警回执，但有制作《询问笔录》，因证人黄某系原告的妻子，与原告有利害关系，且本院向汕头市公安局金平分局崎碌派出所调取与本案相关的报警记录及《询问笔录》，均没有证人黄某所陈述的郑亚幼报警之后该所为其制作的《询问笔录》；再次，根据原告起诉所陈述的事实和理由，本院依法发函向汕头市金平区大华街道华新社区居民委员会调查，该委员会函复的情况与原告所述也并不相符，故原告的主张本院均不予采信，原告由此应承担举证不能的法律后果。被告与案涉房产原产权人郑亚幼转让案涉房产行为已经由房地产管理部门确认并依法登记，被告现已取得案涉房产的《房地产权证》，故原告的上述主张缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：驳回原告姚振国的诉讼请求。本案受理费5800元减半收取为2900元由原告姚振国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇二〇年一月十五日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条窗体顶端《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。