广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4717号原告（反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托代理人：刘永矿，该公司员工。被告（反诉原告）：曾青松，男，1970年8月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区，原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）与被告（反诉原告）曾青松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序独任审理。因案情复杂，本院于2019年10月9日作出（2019）粤0117民初4717号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员刘建明、邓洁红组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理。被告曾青松于2019年12月26日向本院提出反诉申请，经审核，本院依法受理了被告的反诉。原告（反诉被告）康景物业公司的委托代理人曾景熙及被告（反诉原告）曾青松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2014年3月1日2019年5月31日管理费26189.10元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）2433.60元，共计28622.7元，其中住宅管理费是每月325.2元，花园管理费90.5元，共计每月415.7元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年12月1日，曾青松因购买位于从××区太平镇××花园格林纳达××街××号，与康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：康景物业公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；曾青松自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；曾青松违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，康景物业公司有权要求曾青松补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。曾青松在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，曾青松签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年3月起，曾青松未按期向康景物业公司交纳物业管理费，至2019年5月止共拖欠康景物业公司物业管理费26189.1元。康景物业公司多次催要，曾青松均拒不交纳。曾青松的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定。曾青松辩称：一、康景物业公司所述不实，曾青松并不违约。1、康景物业公司强行向曾青松收取花园管理费和公摊水电费属违法违规行为，2007年夏湾拿小区业主苏昭曾就收取花园管理费是否合理的问题向从化市物价局发函咨询，从化市物价局复函（【2007】40号）告知，私人花园管理属于增加服务内容，应由业主与物业管理公司另行约定，不统一按0.5元/平方米收取，2010年10月19日广东省物价局对汕尾市物价局《关于物业服务收费有关问题的请示》的复函（粤价函【2010】975号）及《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（粤价【2010】1号）的文件重申了物业服务收费按建筑面积计收，业主住宅附属地面花园没有计入房屋建筑面积，不应收取物业管理费。关于公摊水电费，广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价【1997】173号）中规定：住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电必须单独设计计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住户分摊。因此，康景物业公司强行向曾青松收取花园管理费和公摊水电费属违法违规行为，康景物业公司将上述费用与住宅物业管理费捆绑在一起，强行收取该费用，其行为违反了国家和政府的相关法律法规。2、曾青松在得知康景物业公司违法违规收取花园管理费和公摊水电费的真相之后，明确向康景物业公司提出不同意支付上述费用，只交纳住宅物业管理费，但被康景物业公司的公司人员告知不能分开缴费，曾青松多次与康景物业公司协商均遭到拒绝，故未交纳物业费是由康景物业公司造成的，故康景物业公司无权主张违约金。二、康景物业公司履行合同违约。曾青松曾于2014年1月30日失窃，被盗取了现金、手机、首饰等共计16200元，康景物业公司因其提供的物业服务不到位，特别是安保服务严重不足，违反了物业服务协议确定的多项义务，曾青松与康景物业公司曾进行协商，要求其整改，但康景物业公司只整改了两个项目，其余的十三个项目至今没有整改，至今仍陆续有盗窃案件发生，康景物业公司严重违约在先，曾青松是基于保护自身的权益不受侵犯才拒交物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》和《物业管理条例》第三十五条的规定，康景物业公司在没有合理赔偿曾青松被盗损失之前，曾青松有权拒绝支付管理费，至于曾青松何时交纳管理费，交纳多少取决于康景物业公司是否能够履行物业协议的义务及十五项整改项目以及核实公布康景物业公司以往收费收支账目。曾青松于2019年12月26日向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、请求判决康景物业公司立即停止强行收取花园管理费和公摊水电费等违法违规行为；2、判决《东方夏湾拿前期物业管理服务合同》第二章第十三条第二点关于公共水电分摊费用的条款及第七章第22条花园管理费条款无效；3、判决康景物业公司退还曾青松在不知情的情况下交纳的自2007年12月至2014年2月的花园管理费和公摊水电费共8287.5元，并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的“退一赔三”条款，赔偿曾青松24862.5元；4、本案反诉费用由康景物业公司承担。庭审中，曾青松当庭追加以下诉讼请求：5、康景物业公司应公开物业服务协议约定的收费明细；6、公开物业管理费和花园管理费的收费依据；7、提供合法取得案涉小区物业服务协议的依据。事实与理由：1、《东方夏湾拿前期物业管理服务合同》第二章委托管理事项中没有标明包括花园管理服务，康景物业公司事实上也没有向曾青松提供花园管理和维护服务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（二）项规定，该条款违法且无效。2、根据《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第十五条和广东省物价局复函规定，物业服务收费按建筑面积计收，业主住宅附属地面花园没有计入房屋建筑面积，不应收取物业管理费，因此，前期物业管理服务合同违反了上述物价管理规定。3、涉案房屋自交楼以来，康景物业公司一直捆绑收取花园管理费和公摊水电费，违反了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》的规定，2007年从化物价局曾就此事发函给康景物业公司，要求其整改，但康景物业公司掩盖违法收费的真相，至今还在继续收取，该行为属于欺诈，康景物业公司向业主提供有偿服务，业主支付管理费符合消费者权益保护法第二条规定的消费者为生活消费接受服务的情形，故可根据消费者权益保护法主张三倍赔偿，我方自2007年12月至2014年2月在不知情的情况下交纳了花园管理费6787.5元和公摊水电费至少1500元（为便于计算，暂定每月20元），根据上述规定应退还8287.5元和赔偿24862.5元。康景物业公司辩称：我方不同意曾青松的全部反诉请求，认为我方收取的花园管理费用有合同依据以及没有违反法律规定，不应认定关于花园管理费的合同约定条款无效，对于公摊水电费的收取我方认为不是本诉的请求范围内，不应在本案中予以审理。对于曾青松主张的第三项反诉请求已经过了诉讼时效，不应支持。经审理查明：2006年8月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司将东方夏湾拿花园（物业名称）委托给广东康景物业服务有限公司实行物业管理，双方签订了《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》。合同第十三条约定物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共水电分摊费用；3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）。…合同第十七条约定前期物业服务期限自2006年8月1日起至本小区业主委员会成立之日止。2007年12月1日，康景物业公司康景物业公司（甲方）与曾青松曾青松（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定:“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为东方夏湾拿花园；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为261532；乙方所购房屋坐落位置为从化区太平镇××花园格林纳达街××号，类型为商品房，建筑面积169.71平方米，花园面积165.26平方米。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：8、每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目…。第二条物业管理服务内容约定了甲方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修共六方面内容，其中：四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时全天候安全监控与巡逻；2、责任：（1）无发生重大安全责任事故和治安、刑事责任案件；（2）闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗值勤、责任到人；（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善。第三条物业管理服务质量约定了房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位共用设施设备小修和急修共九方面内容，其中：七、保安：1、小区内公共秩序良好，无聚众闹事，打架斗殴等不良现象；2、无重大火灾、治安刑事责任案件，监控系统正常运行。第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米1.9元，花园按占地面积每月每平方米0.5元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。…七、物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整；…第十一条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。第十八条：本协议自签字之日起生效”。同日，曾青松签署了《收楼表清单》、《承诺书》、《缴费协议书》、《紧急联络表》等收楼资料，确认签收上述房屋。康景物业公司公司分别于2016年5月20日、2017年11月8日向曾青松发出法律函，催缴相关物业管理费。庭审中，曾青松确认未交纳2014年3月至2019年5月期间的物业管理费，但认为康景物业公司计算费用有误。本院调取了案涉房屋的不动产查册表，案涉从化市太平镇东方夏湾拿花园J区五街1号房屋建筑面积171.17平方米。另查，在另案康景物业公司诉曾海标案件中（【2019】粤0117民初4695号），本院调取曾青松的报案记录：“2014年1月30日，曾青松向从化区公安局神岗派出所报案称，位于从化市太平镇××小区××街××号被盗窃，2014年2月2日，从化区公安局出具《立案决定书》，对该盗窃案立案侦查。庭后本院调取了曾青松及其妻子冯文倩在神岗派出所的询问笔录，事主自述被盗一条水晶项链（价格不详）、现金1000元、三星手机（价值1200元）以及一本外币收藏册（价值折合3000元）。”2015年5月30日，曾青松与案涉小区部分业主共同向康景物业公司发出公开信，对于案涉小区安保服务不到位提出了整改意见，康景物业公司的工作人员签收。再查，东方夏湾拿花园小区内分为多个名称不同、相对封闭的内部区域，根据庭后本院的现场查看及平面图，该小区共分为哈瓦那区域、格林纳达区域、里约区域、安达卢西亚区域、圣地亚哥区域、圣多明各区域等，各区域相对独立，且均设有独立的门禁。在另案康景物业公司诉曾海标案件中（【2019】粤0117民初4695号），本院就花园管理费收费问题向从化区发展和改革局发函，从化区发展和改革局复函称：根据《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【2016】4号）的相关规定：“一、新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月；七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行”。因此，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月不包括别墅，别墅花园管理费可不执行政府指导价，由商品房买卖双方合同约定。在另案康景物业公司诉曾海标案件审理中（【2019】粤0117民初4695号），本院曾前往案涉小区现场查看，在物业服务中心陈列公示栏。本院认为：康景物业公司与曾青松签订《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，故康景物业公司与曾青松之间物业管理服务关系成立，双方均应依约全面履行自己的义务。曾青松抗辩因康景物业公司未按合同约定履行相关义务，尤其是安保服务出现严重瑕疵，导致其房屋被盗且一直未整改其服务不到位的问题，属于未按协议约定提供相应的物业管理服务，故拒绝履行支付物业管理费的义务。本院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，康景物业公司虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对曾青松房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案曾青松提交的证据以及本院庭后的现场勘验，康景物业公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。曾青松认为康景物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求康景物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对曾青松抗辩不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但曾青松自2014年3月起至今未交纳物业管理费，康景物业公司现主张曾青松交纳2014年3月至2019年5月期间的物业管理费于法有据，本院予以支持。涉案房屋建筑面积171.17平方米，每月住宅物业管理费1.9元/平方米，故2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费为20489元（171.17平方米×1.9元×63个月）。综上，曾青松应向康景物业公司交纳2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费为20489元。关于花园管理费。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。”康景物业公司与曾青松在《前期物业服务协议》第四条第七项规定中明确约定物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整，即实行市场调节价，双方已经通过物业服务协议约定了花园管理费按0.5元/平方米，该约定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方均有约束力，双方应按照协议约定履行各自义务，且花园作为曾青松的私人使用区域，占用了物业管理区域的面积，康景物业公司已依约对花园提供了与涉案房屋相同的物业服务，曾青松应当按照协议约定交纳花园管理费，其反诉认为康景物业公司收取花园管理费违法违规的主张于法无据，本院不予支持。康景物业公司现主张曾青松交纳2014年3月至2019年5月期间的花园管理费于法有据，本院予以支持。案涉住宅花园面积为165.26平方米，每月花园管理费0.5元/平方米，故2014年3月至2019年5月期间的花园管理费为5205.7元（165.26平方米×0.5元×63个月），综上，曾青松应向康景物业公司交纳2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费20489元和花园管理费为5205.7元，以上共计25694.7元，康景物业公司计算有误，本院予以纠正。关于违约金。由于康景物业公司在提供物业管理服务中特别是安保问题确实存在一定的瑕疵，该情况是曾青松未及时支付物业费的主要原因，事出有因，故对康景物业公司要求曾青松支付逾期缴纳物业费违约金的主张，本院不予支持。应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于曾青松主张康景物业公司收取公摊水电费违法并要求退还已交纳的公摊水电费的问题。为保障居民公共权益，居民住宅公共用水、公共用电产生的水费、电费需由居民进行分摊。《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费公摊问题的通知》第四条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住户合理分摊。”第五条规定：“小区范围内的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊。”《前期物业服务合同》第十三条明确约定物业公司向业主和物业使用人收取公共水电分摊费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故曾青松主张康景物业公司收取公摊水电费违法于法无据，本院不予支持。关于曾青松主张康景物业公司赔偿收取花园物业管理费和公摊水电费三倍的损失的问题。首先，康景物业公司依据《前期物业服务协议》收取花园管理费的约定真实有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，原告与曾青松是因《前期物业服务协议》而产生的合同关系，并非因产品责任产生的消费者与经营者的关系，曾青松在本案中不应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求康景物业公司赔偿花园管理费三倍的损失，故本院对曾青松的该项主张不予支持。关于曾青松主张康景物业公司公开收费项目的问题。双方在《前期物业服务协议》中明确约定了物业公司的义务包括“每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目”，即约定了业主的知情权，曾青松现主张康景物业公司公开收支账目符合合同约定。但康景物业公司未提交充分证据证实其有公开收支项目，故本院对曾青松的主张予以支持。庭后询问中，康景物业公司表示案涉小区设有公告栏，一般在物业服务中心进行公示。另由于曾青松系在2019年12月27日的庭审中当庭增加该项诉讼请求，故本院确认康景物业公司应在30日内在案涉小区公告栏公示曾青松提出该项诉请时间的上一年度即2018年度的物业管理费用收支账目。关于曾青松主张康景物业公司公开物业管理费和花园管理费的收费依据以及提供合法取得案涉小区物业服务协议的依据的问题，双方在《前期物业服务协议》中并未约定物业公司有提供上述依据的约定，且协议中约定了物业管理费和花园管理费的收费标准是参照物价涨跌幅度调整，实际已经对此进行了约定；而康景物业公司也于庭后提交了前期物业服务合同备案回执，证实其管理案涉小区已经获得了从化区住房和城乡建设局的备案，曾青松抗辩康景物业没有经过招投标程序，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例第二十四条并非效力性强制性规定，康景物业公司与开发商广州市从化珠江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故本院对曾青松的上述两项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾青松自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司支付自2014年3月1日至2019年5月31日的物业管理费20489元和花园管理费为5205.7元；二、原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内在东方夏湾拿小区内的公告栏公示2018年度物业管理费用收支账目；三、驳回原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元（原告已预交），由被告（反诉原告）曾青松负担442元，由原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司负担74元。反诉费628.75元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司负担50元，由被告（反诉原告）曾青松负担578.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。(此页无正文）审 判 长  王 硕人民陪审员  刘建明人民陪审员  邓洁红二〇二〇年一月三日法官助理龙艳书记员何靖文