福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终57号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住址福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住址福建省武平县。系公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）方勇淮，男，1978年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人方勇淮商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初1481号民事判决书，并发回重审或者依法改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求。事实和理由： 一、一审法院认为合同未约定方勇淮应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，方勇淮应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条之规定，结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定方勇淮支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内，是公平合理的。其次，本案讼争商品房签订合同的时间为2016年7月27日，方勇淮支付按揭款时间为2016年10月10日,方勇淮逾期支付按揭款，根据双方签订的合同及补充协议约定，方勇淮尚有应付款或违约金未付清前，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延。再次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于方勇淮，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。一审法院认定合同未明确约定方勇淮将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定方勇淮的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便方勇淮签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，方勇淮也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,方勇淮支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后3个月内。把适用于某一特定领域的司法解释所体现出来的原理，扩张到合同其它领域，符合民法的原理和精神，并无不妥。欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。二、一审法院认为合同及附件六未明确约定方勇淮应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与方勇淮签订的合同及其附件六明确约定了方勇淮应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。根据合同第六条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，方勇淮认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由方勇淮承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。三、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照租金标准适当予以调低。 一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，一审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。即便方勇淮的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2600元，而按合同约定的标准计算出来的违约金6161.31元（每日违约金205.377元，一个月的违约金6161.31元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。 方勇淮辩称，首先，欣盛丰公司因逾期交房所导致的系列案件已有很多结果一、二审处理结案，关于案件的判决结果，欣盛丰公司也是清楚的，欣盛丰公司提起上诉的目的只是为了拖延支付违约金，方勇淮认为该行为严重浪费司法资源，损害方勇淮权益。其次，根据双方所签订的《商品房买卖合同》，双方并未约定提供按揭贷款所需的资料，亦未约定按揭款的支付时间。欣盛丰公司所谓的根据交易习惯来推定按揭款应支付时间没有事实和法律依据。另外附件六第三条属于格式条款，欣盛丰公司作为提供格式条款一方没有尽到提示义务，第三条第八款所约定的违约责任更是免除欣盛丰公司责任，加重方勇淮责任，该格式条款应认定为无效。综上，欣盛丰公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 方勇淮向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向方勇淮支付逾期交房违约金（违约金自2017年1月1日起按已付房款2053770元的日万分之一计至房屋实际交付之日止）；2.判令由欣盛丰公司承担本案诉讼费用。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令方勇淮立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款违约金14553元；2、判令方勇淮立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金2310元，；3.判令本诉与反诉的诉讼费用均由方勇淮承担。 一审法院认定事实：2016年7月27日，方勇淮与欣盛丰公司签订编号为03299615的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，方勇淮购买欣盛丰公司开发的欣盛园2#楼6层603室商品房，建筑面积为127.79平方米，总价款为人民币2053770元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年7月27日前付513770元，余款1540000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地 址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修 期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降 雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2016年8月8日，欣盛丰公司向方勇淮出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款513770元。关于按揭贷款的支付，2016年9月28日，方勇淮与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定方勇淮向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为1540000元。2016年10月10日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为8001的工行账户。2016年10月28日，欣盛丰公司向方勇淮出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款1540000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向方勇淮发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年11月17日办理接楼手续。方勇淮于2017年11月7日接房。 另查明，2016年4月15日至2016年12月31日期间，厦门 市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共25天，高温35度及以上的天气共20天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数3天）。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。 2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，厦门市公安消防支队同安大队对欣盛园（1-6#）建设工程出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效，其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。欣盛丰公司未按合同约定的时间交付商品房，方勇淮请求该公司支付逾期交房违约金，法院应予支持。关于欣盛丰公司提出方勇淮未于合同签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，欣盛丰公司有权在其付清上述逾期付款违约金之前拒绝交房的答辩意见。法院认为，合同并未约定方勇淮应于合同签订之日起60日内付清购房款，也未约定按揭款的支付时间，而且方勇淮已在合同约定的交房日期之前向欣盛丰公司付清了包括按揭款在内的全部购房款，其中欣盛丰公司对方勇淮是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。关于欣盛丰公司提出因气象原因可顺延交房247天的问题。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨和高温天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨 和高温天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上气温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，法院不予采纳。鉴于双方签订合同后在约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是期间还受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定的影响，法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房42天。 关于方勇淮提出逾期交房违约金应计算至实际交房之日止的主张。法院认为，截至2017年10月9日，案涉房已通过竣工验收和消防备案，符合交房条件，方勇淮在收到交房通知书之后亦于2017年11月17日实际办理了接房手续，故逾期交房违约金只能计算至2017年11月17日。据此，欣盛丰公司从2017年1月1日至2017年11月17日，扣除可顺延交房的42日，其余279日应当按照方勇淮已付购房款2053770元的日万分之一即205.3770元/日向方勇淮计付违约金57300.18元。欣盛丰公司辩称双方约定的违约金过高，因其未提供相应证据，法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金。法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以方勇淮签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明方勇淮逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求方勇淮承担逾期付款的违约责任，证据不足，法院亦不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向方勇淮支付逾期交房违约金57300.18元。二、驳回方勇淮的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：一、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证、二、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账.三、1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，拟证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于方勇淮应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定方勇淮付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张方勇淮存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明方勇淮提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明方勇淮应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向方勇淮主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向方勇淮主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金约定是否过高问题。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照方勇淮已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1233元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年一月十七日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。