山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终20号上诉人（原审原告）：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街113号。负责人：赵佩红，行长。委托诉讼代理人：胡玉亭，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞凯，山西国晋律师事务所律师。上诉人郝红星因与被上诉人华夏银行太原分行房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝红星的委托诉讼代理人郭卫山，被上诉人华夏银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人胡玉亭、李瑞凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝红星上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人向上诉人支付违约金88000元人民币；3.依法改判被上诉人赔偿上诉人可得利益损失2589378.93元；4.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决存在事实认定错误，(一)上诉人欠付租金的起算日为2018年1月1日，原审未予认定是错误的。上诉人租赁的标的物是麦特摩尔大厦1-4层门面楼整体，签订《承租合同》《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》的主体必然是麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，接受租金的主体、未收到租金的主体必然是麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，出租方要解除合同，其主体就只能是1-4层业主这个整体。显然“整体”是合同的核心与基础。因此，上诉人支付租金的起算日具有整体性和统一性，欠付租金起算日同样具有整体性和统一性，各个业主不存在差异。《承租合同》是上诉人与李好生签订的，李好生代表麦特摩尔大厦1-4层业主这个整体，租赁期限十年。第一年租金377万元，第二年至第十年每年471万元。上诉人将整体租金支付给李好生或是业主委员会主任赵永灵等人，不针对单个业主，也不针对单个楼层的整体业主。显然，从合同的签订到已经实际履行的六年，均是按合同约定履行的。因此，若要解除合同应是1-4层业主这个整体，单个业主、单个楼层的整体业主没有资格或权利与上诉人解除合同。所以，接受租金的主体具有整体性和统一性，欠付租金起算日同样具有整体性和统一性。按照《承租合同》第九条第三款约定，上诉人“拖欠房租累计3个月以上”。且(2019)晋0109民初2166号民事判决等80多份生效判决皆认定上诉人欠付租金的起算日为2018年1月1日；据此计算,至2018年4月1日欠付租金时长才满3个月，才能成就出租方解除合同的条件。因此，该事实决定了在2018年3月,麦特摩尔大厦1-4层整体业主无权解除《承租合同》，据此否定了一审法院关于被上诉人在履行与上诉人的合同中，无法实现合同目的的论证；况且，欠付租金起算日2018年1月1日是人民法院发生法律效力的判决所确认的事实。综上，不予认定上诉人欠付租金的起算日2018年1月1日是明显的认定事实错误。(二)一审的证据没有显示1-4层业主这个整体向上诉人提出解除《承租合同》，但一审法院认定“2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》”，该认定显然是1-4层业主整体，因此，该认定是没有事实依据的。一审的证据中没有显示麦特摩尔大厦1-4层全体业主们向上诉人提出解除《承租合同》；没有显示1-4层全体业主授权委托哪个业主或哪几个业主向上诉人提出解除《承租合同》；显然，没有证据证明或支持1-4层业主这个整体提出与上诉人解除《承租合同》。(三)一审法院根据上诉人2018年7月11日曾向原审法院起诉四层18名业主的起诉状就推定“原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知”，该推定中的“业主”显然包括了二层业主在内的1-4层的整体业主，是事实认定错误。2018年7月11日，上诉人起诉的业主共计18位，皆是四层的业主，而非1-4层业主这个整体，也非二层业主,充分说明1-4层业主整体或二层业主并没有在麦特摩尔大厦张贴解除合同通知，也没有授权这18位业主解除合同;上诉人也没有收到过1-4层业主整体或二层业主其他形式的解除通知。因此，一审法院无依据地认定业主们提出与上诉人解除《承租合同》，上诉人收到了包括二层在内的业主的解除通知，显然是事实认定错误。二、一审法院未正确适用《合同法》关于合同解除权行使的有关规定，没有审查麦特摩尔大厦1-4层业主们在2018年3月是否享有合同解除权，就错误认定承租合同已经解除。根据相关法律规定，当事人一方解除合同的前提条件是依法享有约定的解除权或法定的解除权；即发出解除通知的一方须有解除权，没有解除权的解除通知是不发生合同解除的法律效果。上诉人欠付租金起算日为2018年1月1日，在2018年3月出租方无权解除承租合同，1-4层全体业主整体或单个楼层业主或单个业主皆没有《承租合同》的解除权，无权提出解除合同，既便是提出依法也不能产生解除合同的法律效力。三、一审法院断章取义地适用《合同法》第九十六条，错误认定《承租合同》已经解除。《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”该两个法条的整体文义显然是:享有约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。但一审法院根据其认定的“业主们提出解除合同的时间为2018年3月”、“上诉人于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知”等错误事实，并截取合同法第九十六条的“合同自通知到达对方时解除”，以此径行认定“该承租合同已经事实上解除”。显然，一审法院没有考虑业主(们)在2018年3月是没有《承租合同》的解除权和解除合同的基本法律要件。综上，一审法院认定承租合同已经解除是适用法律错误。一审法院以其错误适用法律认定的《承租合同》已经解除为基础，进一步错误地认为上诉人丧失了对麦特摩尔大厦一层西侧至四层房屋的转租权，被上诉人在履行与上诉人的合同中，无法再实现合同的目的，被上诉人与二层业主代表签订合同的行为不但不构成违约，而且不再履行与上诉人之间合同的行为具有正当性；错误地判决驳回上诉人的全部诉讼请求。四、本案的客观事实上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》没有被解除，被上诉人就与一层业主签订租赁合同，并向其交纳租金，单方构成根本违约。上诉人向1-4层业主每年支付471万元，根据一层业主每年分得的租金619323.62元，被上诉人的根本违约行为致使上诉人损失了本应可获得的2589378.93元【被上诉人应向上诉人支付的租金减去应缴纳税金减去一层业主应分得的租金，即(1760000+1850000×2)-(1760000×0.3088+1850000×2×0.2514)-(619323.62÷798.01×600×3)】的利益，被上诉人依法应当赔偿。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人华夏银行太原分行辩称，1、涉案房屋产权人已经与上诉人郝红星解除了租赁关系，上诉人丧失了转租权。2、被上诉人华夏银行太原分行已经与上诉人解除了租赁合同关系，解除的主要原因是：上诉人郝红星的违约导致被上诉人无法正常使用涉案房屋，被上诉人保留追究上诉人违约责任的权利。在一审时被上诉人基于本案事实向上诉人提出了反诉。3、上诉人关于税费的计算方式错误，关于全面推开引改增试点的通知明确规定，2016年5月1日起不动产租赁税率为11%，并非上诉人在上诉状中描述的0.3088和0.2514。补充说明：一、业主已经与上诉人解除了房屋租赁合同，首先，上诉人的上诉状中所提及的欠付租金时间为2018年1月1日起算并不是事实。事实上在2017年7月时，上诉人已经拖欠业主租金，在此情况下包括华夏银行太原分行在内的承租人都收到了业主共同委托人李好生及部分业主代表和物业公司所发出的通知，并且因上诉人的租金拖欠行为，物业公司还对被上诉人租赁房屋采取了停电的措施，影响被上诉人的正常经营。其次，根据上诉人与业主的共同委托人李好生所签订的租房合同第九条第三款第五项的规定，在上诉人拖欠房租累计三个月以上时，业主有权解除与上诉人之间的租房合同，上诉人的行为已累计超过三个月，具备解除合同的条件。再则，业主的共同委托人李好生与上诉人签订租房合同的行为，是基于李好生与各个业主之间的委托代理关系，事实上各个业主均为独立的民事法律主体，而且所委托李好生对外租赁的房屋均具有独立的产权，因此郝红星与李好生尽管只签订了一份租房协议，但是由各业主与上诉人之间独立租房合同的一个集合和组成，解除合同完全可以分别实施。综上，一审法院认定业主与上诉人解除租房合同的事实清楚，应当予以维持。二、被上诉人已经依法解除了与上诉人之间的房屋租赁合同，一审法院在判决中漏查了该事实，首先，在一审庭审过程中，被上诉人向法庭依法提交了上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同，上诉人向被上诉人华夏银行单方出具的承诺函，在房屋租赁合同和承诺函中均明确约定，如果上诉人不能提供符合正常使用条件的租赁房屋，或者出现与业主之间的纠纷，影响被上诉人对承租房屋的正常使用时，华夏银行有权解除与上诉人之间的房屋租赁合同。其次，在一审庭审过程中，被上诉人也向法庭提交了业主的委托代理人李好生、物业公司以及业主新的委托代理人王胜利，多次向被上诉人发送的通知，证实上诉人在与被上诉人履行房屋租赁合同时，多次出现违约行为，严重影响被上诉人对房屋的正常使用。3、一审庭审时，被上诉人向法院提交了向上诉人邮寄送达的解除合同的律师函，以及通过手机短信、彩信送达的解除合同律师函，证实2018年5月14日被上诉人已经依照法律规定和合同约定，解除了与上诉人之间的房屋租赁合同。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人郝红星向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金88000元；2、判令被告赔偿原告可得利益损失2589378.93元；3、判令诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2011年，李好生作为业主授权的业主代表为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝红星签订了《承租合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给乙方，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为377万元，第二年起每年租金为471万元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。合同中双方还约定了违约责任等其他条款内容。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后，原告将承租房屋进行转租。2012年10月26日，原告郝红星给华夏银行太原分行出具承诺书一份，载明：本人郝红星与太原市漪汾街26号麦特摩尔大厦西侧1-4层全体业主被授权人李好生签订了承租合同，承租期限十年，近期本人拟将一层部分商品房面积660平方米租赁给华夏银行，用于经营办公使用。在承租合同中本人与李好生签订的承租合同第九条关于合同的变更、解除和终止和第十二条乙方违约责任内容中可能会对贵行带来影响，为此本人郑重承诺，保证租赁期间不会出现第九条关于合同的变更、解除和终止和第十二条乙方违约责任的情况，如出现上述情况，本人同意贵行将租金直接支付给业主，同时本人自愿承担一切法律责任，并赔偿由此产生的全部经济损失。2012年11月26日，原告郝红星作为出租方（甲方）与被告华夏银行股份有限公司太原分行作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于太原市漪汾街26号麦特摩尔大厦一层西侧建筑面积为600平方米，赠送一层北凹处建筑面积60平方米，共计660平方米；租赁期为，自2013年1月10日至2021年1月10日（其中2012年11月26日至2013年1月9日为免租期，免租期内甲方免收租金）；乙方承租的含税房屋租金总额为168万元/年，承租一年至三年房租不变，承租第四至六年房租依据市场平均增长速度（租金涨幅不得超过第一年租金的5%）调整，承租第七至八年房租依据市场平均增长速度（租金涨幅不得超过第一年租金的10%）调整，以上租金含租赁的相关税费；租金按半年支付，在本合同生效后10个工作日内支付甲方前半年租金，此后各年乙方于1月10日前、7月10日前向甲方交纳半年度租金，最后一期租期不足半年，乙方按实缴纳；甲方保证所出租的房屋符合国家和租赁房屋所在地政府对租赁房屋管理的有关规定，并保证租赁房屋权属清楚，若发生与甲方或甲方租赁房屋有关的纠纷，概由甲方负责清理和承担民事责任，若因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿；租赁期内，甲方为乙方提供水、电、空调及相关的营业设施和服务，并保证所提供的营业设施和服务能够满足乙方日常营业的需要和正常使用；租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；等等。同日，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中还约定：甲方向132名业主租赁山西建材大厦商品房西侧一至四层，拥有转租权，其中涉及乙方租赁面积的有7名业主，如在标的房屋产生纠纷影响乙方租赁时，乙方有权暂停向甲方支付租金或向房屋实际权利人的被授权人履行支付租金义务。2017年7月3日，李好生给麦特摩尔大厦一至四层使用人（华夏银行）通知一份，载明本人李好生受大厦一至四层业主委托，与郝红星签署了关于麦特摩尔大厦西侧一至四层的承租合同，截止2017年7月3日，本人尚未收到2017年下半年租金，现通知大厦各位实际使用人，如本人截止7月5日未收到2017年下半年租金，本人将代表全体业主通知物业管理公司采取有效的维权措施。2017年7月7日，山西麦特摩尔物业管理有限公司给华夏银行出具通知一份，主要内容是：2017年下半年，部分业主至今又未能按时拿到自己的租金，现又委托物业公司要以停水停电来解决租金难收的问题，为了以后四年，不要再发生类似事件，现告知各位使用人，在以后支付租金时，必须通知麦特摩尔物业公司、实际合同人李好生及承租人郝红星三方在场，并签字，方可付款。如不按约执行，物业公司为了保护持有大红本的业主们的利益，停水停电所带来的后果自负，我物业公司概不负责。2018年1月20日，李好生发出《公告通知》，公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议，李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系，由业主自己索要各自租金，维护自己的权益。2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》。2018年7月10日，山西福林华贸易有限公司（法定代表人王胜利）受业主委托作为出租方（甲方）与华夏银行股份有限公司太原分行作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦一层西侧面积600㎡房屋出租给乙方；租赁期限自2018年7月10日起至2019年7月10日止；乙方承租房屋的年租金总价为1597600元；按照甲方与王胜利等签署的《关于房屋租赁使用不受影响的备忘录》规定，乙方将2018年1月10日至2018年7月10日未完成支付的房屋租金在扣除对乙方经营受损的补偿后剩余部分798800元支付给甲方等。2018年7月11日，郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝红星撤回起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案2011年的《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》、2012年11月26日的《房屋租赁合同》及《补充协议》、2018年7月10日《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。本案争议的焦点是：一、原、被告的合同是否已经解除；二、被告是否构成违约。关于本案中2011年《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，故该承租合同事实上已经解除。经查，业主们提出解除合同的时间为2018年3月，虽在原、被告的合同履行期间内，但是业主们作为各个商铺的所有人解除了与原告的合同，就意味着被告在履行与原告的合同中，无法再实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故被告在与一层业主代表签订合同时，已经以自己的行为表明不再履行原、被告之间的合同。故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于被告是否构成违约，在原告郝红星与被告华夏银行股份有限公司太原分行签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定，原告向132名业主租赁山西建材大厦商品房西侧一至四层，拥有转租权。由于业主们解除了与原告的合同，致使原告在与被告的出租合同中丧失了对房屋的转租权，故被告并不构成违约，因此原告要求被告支付违约金及可得利益的损失，理由不足，不予支持。一审判决：驳回原告郝红星的诉讼请求。本院二审期间，上诉人郝红星提供向李好生、赵永灵的转款凭证，证明租金已经支付到2017年12月31日。被上诉人华夏银行太原分行提供证据：在2018年5月13日，国晋律所向上诉人邮寄送达解除承租合同的律师函，上诉人郝红星已经签收，2018年5月23日律师给上诉人郝红星的手机发送了律师函的彩信，也给该电话交过话费，证实该电话为郝红星的电话号码。2018年5月24日继续给上诉人郝红星送达解除承租合同的通知，证明承租合同已经解除。上诉人郝红星质证认为，律师函郝红星没有收到，地址不是郝红星的住址，也不是郝红星的办公地址，双方也没有合同约定该地址为双方信函来往的地址，郝红星没有收到解除承租合同的通知。郝红星没有收到短信，彩信也没有收到，交电话费与本案没有关联性。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，涉案争议的主要问题，一、涉案房屋业主是否可以单独行使解除权，上诉人郝红星与涉案业主代表授权李好生签订的《承租合同》及《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》可否认定解除；二、2012年11月26日上诉人郝红星与被上诉人华夏银行太原分行的《房屋租赁合同》在履行过程中，被上诉人是否存在违约，应否承担违约赔偿责任。第一，涉案房屋业主是否可以单独行使解除权，上诉人郝红星与涉案业主代表授权李好生签订的《承租合同》及《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》可否认定解除，首先，涉案业主与授权委托人李好生的法律关系问题，涉案业主给业主代表李好生出具的是授权委托书，即：涉案业主为委托人，李好生为被委托人，涉案业主与李好生之间所形成的是委托代理关系。根据《民法总则》规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。也就是被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，李好生仅为业主授权的代理人，在业主授权的权限范围内行使代理权，被代理人承担民事责任，按照上述法律规定及权利义务相一致的原则，可见，涉案业主有权单独行使《承租合同》的解除权。其次，涉案业主作为房屋的所有权人，事实上已经将涉案的出租房屋收回，并委托山西福林华贸易有限公司（法定代表人王胜利）与被上诉人华夏银行太原分行重新签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋重新出租给被上诉人。涉案业主的行为已明确表明其不再履行与上诉人的《承租合同》，因此，上诉人客观上已丧失转租的房屋，从而导致上诉人与涉案业主代表李好生签订的《承租合同》目的不能实现，故原审认定上诉人与涉案业主签订的《承租合同》已解除并无不当。二、2012年11月26日上诉人郝红星与被上诉人华夏银行太原分行的《房屋租赁合同》在履行过程中，被上诉人是否存在违约，应否承担违约赔偿责任。首先，根据2012年11月26日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《承诺书》约定，郝红星不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响房屋使用，被上诉人有权解除合同；《房屋租赁合同补充协议》中约定，上诉人向132名业主租赁山西建材大厦商品房西侧一至四层，拥有转租权。其中涉及华夏银行太原分行租赁面积的有7名业主，如在标的房屋产生纠纷影响华夏银行太原分行租赁时，华夏银行太原分行有权暂停向郝红星支付租金或向房屋实际权利人或向房屋实际权利人的被授权人履行支付租金义务。事实上由于2018年1月1日起的租金郝红星未依约向业主交纳或支付，依据涉案相关证据显示，上诉人的行为确实给被上诉人的房屋使用造成严重影响。据此，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人拥有涉案房屋的解除权。其次，根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人通过特快专递和发送彩信的方式给上诉人寄送了《解除租赁合同的通知书》，虽然上诉人予以否认其收到该通知书，但其陈述不足以否定被上诉人提供的送达事实。被上诉人的行为既符合双方的合同约定，也符合法律规定。再则，由于上诉人与涉案业主因租金缴纳的纠纷，已造成涉案业主们收回房屋，并与上诉人解除了《承租合同》，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》等已不能实现。据此，原审认定被上诉人的行为不构成违约，不存在其承担违约金和可得利益赔偿的责任。最后，至于上诉人提出的租金从何时起算等问题，该上诉意见是其与涉案业主之间诉讼解决的问题，本案不再赘述。综上所述，上诉人郝红星的上诉请求，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28220元，由上诉人郝红星负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇二〇年一月二十二日书记员 米 鑫