广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31832号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂，住所地深圳市龙华新区观澜街道牛湖石一居民小组新湖路。法定代表人：张加忠，经营者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市牛湖俊亮股份合作公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道牛湖社区石一船岭1号。法定代表人：陈亮宇，董事长。委托诉讼代理人：李明星，广东志润律师事务所律师。委托诉讼代理人：许汉芬，广东志润律师事务所实习律师。上诉人深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂因与被上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂上诉请求：1.依法裁定撤销深圳市龙华区人民法院作出的（2019）粵0309民初7718号民事判决，发回重审或改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案中提出反诉，一审法院未给予上诉人举证期限，违反法定程序，应发回重审。本案中，上诉人在一审中提出反诉，一审法院也予以受理，但一审法院未指定举证期限，也未对反诉人的反诉请求进行审理，理应发回重审。二、上诉人在本案中提出反诉后，反诉人也向一审法院提出对被上诉人在承租涉案物业后增加的环保工程进行评估鉴定，但一审法院并未对此进行处理，违反法定程序。三、涉案环保工程系因为承租厂房的不完善所致，系为实现合同目的所建工程，被上诉人在本案中明知涉案房产未取得产权证书或建设工程规划许可证，并将涉案房产出租给上诉人，且上诉人花费巨资对涉案厂房进行装修和改造，被上诉人存在重大过错，被上诉人应对上诉人的装修.改造产生的花费进行赔偿。四、上诉人一直在涉案厂房兴办实业，被上诉人系因涉案厂房所在地涉及旧城改造，涉及巨额利益而不愿意对上诉人进行任何赔偿，被上诉人向法院起诉；实际上是借诉讼之名行驱赶上诉人之实。综上，请求贵院依法严格审查，发回重审或依法改判。二审庭审时补充如下意见：被上诉人在一审时合同到期前五天到我处签字记账，后没有返还给我方，又主张合同无效。且，被上诉人一直承诺要租赁给我方。家具没有地方可以放，工作人员都没有地方可以去。被上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司辩称，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、原审法院已经当庭接受上诉人提出的反诉请求及证据，并对反诉请求依法进行了审理和裁判，原审判决的程序合法。二、上诉人所称的环保工程并非针对本案的租赁标的所实施，而系上诉人生产经营所需要进行的废气粉尘处理，与本案的争议无任何关联。三、涉案租赁合同因不具备建筑工程规划许可证而致无效，上诉人应立即向被上诉人腾退房屋。即使租赁合同被认定为有效，租赁期限也已到期，且双方并未就合同续期事宜达成一致意见，上诉人应立即向被上诉人腾退租赁物。四、因上诉人拒不腾退房屋已导致被上诉人集体资产严重流失，股东权益无法获得保障，造成被上诉人重大损失。深圳市牛湖俊亮股份合作公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令原、被告之间的租赁关系已于2018年5月31日终止；2.请求法院判令被告立即向原告交还承租物业；3.请求法院判令被告按每月人民币23562.5元的标准向原告支付自2018年6月1日起至被告向原告实际交还承租物业期间的房屋占有使用费，暂计至2018年9月5日，要求实际计至被告交还物业之日止（74614.5元）；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费。深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂向一审法院反诉请求：1.请求贵院判令反诉原告与反诉被告签订的《续租厂房合同》无效；2.请求贵院判令反诉被告赔偿反诉原告环保工程损失人民币780000元；3.反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年4月20日，原、被告双方签订了《续租厂房合同》，由被告承租原告所有的位于观澜街道××马××社区××路段××层厂房及宿舍第一层，厂房宿舍总面积为2725平方米；每月每平方米租金人民币8.5元，租金为每月人民币23562.5元，租赁期间为2014年6月1日起至2018年5月31日止，被告已向原告支付押金35480元。《续租厂房合同》第六条第5款约定，租赁期满后被告将承租物业交还给原告。《续租厂房合同》签订后，原告依约将承租物业移交给被告使用。被告亦缴纳租金至2018年5月31日。2018年5月31日租赁期限届满后，双方未能就续租事宜达成一致意见，被告一直在继续使用涉案厂房。为了催促被告交还承租物业，原告分别于2018年7月3日、2018年7月23日向被告通过快递方式向被告发出《通知》，通知被告双方合同不再续签，要求被告将承租物业交还给原告。但被告至今未将承租物业交还给原告，仍占有使用涉案物业，且自2018年6月1日起没有向原告继续缴纳租金。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，遂诉至法院。另查，本案涉案房屋已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，但没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续。又查，被告称其已在2016年做了环保工程，共花费人民币780000元，其向法院提交了一份被告与深圳市风清环保科技有限公司于2016年5月12日签订的《环保工程（施工）合同书》及780000元的收款收据三张。该《环保工程（施工）合同书》载明工程内容为深圳市龙华新区观澜东方工艺红木家私厂打磨粉尘废气治理、环评、验收及排污证。2019年9月2日，被告以原告提供的涉案物业不符合环保要求，被告将包括涉案物业内的环保工程交由第三方公司施工处理，共投入78万元，原告认为其中涉案物业内的环保工程约为20万元，向法院提出评估申请。上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的、《续租厂房合同》、深圳农村商业银行电子回单，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、EMS邮件等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证质证，法院予以确认。一审法院认为，本案原告未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告与被告签订的《续租厂房合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应将收取的押金人民币35480元退还被告，被告应将涉案厂房及宿舍腾退给原告。关于原告诉请被告支付2018年6月1日起至腾退房屋前占用房屋期间使用费问题。虽然合同无效，但被告自2018年6月1日起至今一直占有使用原告的厂房，且未支付使用费，故仍应参照合同的约定租金23562.5元/月标准向原告支付占用房屋期间使用费。关于反诉原告反诉请求问题。反诉原告称其在合同到期后，进行了环保工程共花费人民币780000元，但其提交《环保工程（施工）合同书》载明工程内容为深圳市龙华新区观澜东方工艺红木家私厂打磨粉尘废气治理、环评、验收及排污证。属于反诉原告公司正常经营生产所需的工程，反诉原告没有证据证明与本案具有关联性，且该工程是发生在租赁合同期限内，属于反诉原告的单方行为，并未征得反诉被告同意，且租赁合同的租赁期限亦已履行完毕，该工程的使用期限随同租赁期限亦已终结，故该工程费用应由反诉原告自行承担。故反诉原告的诉讼请求及评估申请没有事实及法律依据，法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、原告深圳市牛湖俊亮股份合作公司与被告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂双方于2014年4月20日签订的《续租厂房合同》无效；二、被告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂于判决生效之日起十日内将位于观澜街道××马××社区××路段××层厂房及宿舍第一层腾退给原告深圳市牛湖俊亮股份合作公司；三、原告深圳市牛湖俊亮股份合作公司于判决生效之日起十日内向被告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂退还租赁押金人民币35480元；四、被告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂于判决生效之日起十日内以每月23562.5元的标准，向原告深圳市牛湖俊亮股份合作公司支付2018年6月1日起至涉案厂房腾退之日止的房屋使用费；五、驳回原告深圳市牛湖俊亮股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费833元、反诉受理费4300元，由被告深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂负担。受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。二审期间，各方当事人没有提交新证据。原审法院查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案一审、二审查明的事实，涉案的房屋租赁合同属无效合同且约定的租赁期间也已经届满，上诉人继续占用房屋没有法律依据，原审据此判决上诉人将涉案房屋腾退给被上诉人以及由上诉人以每月23562.5元的标准向被上诉人支付2018年6月1日起至涉案厂房腾退之日止的房屋使用费符合法律规定，系原审法院在事实认定与举证责任分配中正确行使自由裁量权的结果，处理正确，本院予以确认。关于上诉人反诉请求的环保工程损失200000元的问题，本院认为，上诉人主张的环保工程发生在租赁合同期限内，并未征得被上诉人同意，且租赁合同的租赁期限亦已履行完毕，该工程的使用期限随同租赁期限亦已终结，该工程费用应由上诉人自行承担，上诉人关于环保工程损失200000元的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人的评估申请缺乏必要性，本院不予准许。原审判决阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。综上所述，上诉人深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10160元，由上诉人深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂承担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年一月十四日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。