黑龙江省大庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑06执异3号 案外人：大庆石油管理局有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区龙南。 法定代表人：孙龙德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔潇，该公司员工。 申请执行人：孙丽萍，女，1973年5月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被执行人：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。 法定代表人：童云峰，该公司董事长。 在本院执行孙丽萍申请执行大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称大庆唐人公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人大庆石油管理局有限公司（以下简称石油管理局）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人石油管理局异议称，2011年11月28日，石油管理局与上海立天唐人商业投资有限公司（以下简称上海唐人公司）签订《协议书》，约定根据大庆市政府整体规划，上海唐人公司在“昆仑唐人中心”项目中需拆迁石油管理局及其下属单位所有的187878.16平方米的物业。项目完成后由上海唐人公司按照“同区域、同类型、等面积、统一建造标准、面积互补和整体回迁”原则予以还建。协议附件三《回迁位置图》上明确了回迁房屋的位置、面积，建成后就已经交付给石油管理局。石油管理局也已于2014年12月12日开业经营。（2019）黑06执625号之二裁定书查封的该房屋整体都是回迁给石油管理局所有的。被执行人大庆唐人公司系上海唐人公司依据上述《协议书》在大庆成立的控股子公司，进行项目地块的开发建设，并在建成后将房屋产权落户到被执行人大庆唐人公司名下。该房屋建成后，双方一直在办理交接还建工作，期间发现法院于2019年8月19日以（2019）黑06执625号之二裁定书对该房屋进行查封，造成异议人无法办理房屋还建办证工作。综上，异议人是案外人，法院将案外人财产予以查封没有法律依据，请求法院立即中止对大庆市让胡路区昆仑唐人中心商业楼一层电器商场（建筑面积4675.44平方米）的查封，维护其合法权益。 申请执行人孙丽萍答辩称，（一）根据已生效的（2016）黑06民初17号民事判决，大庆市中级人民法院的执行行为具有正确性、合法性。2019年4月19日，黑龙江省高级人民法院作出(2019）黑民终148号民事判决书，驳回大庆唐人公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行（以下简称光大银行）的上诉，维持(2016)黑06民初17号民事判决。(2016）黑06民初17号民事判决撤销孙丽萍与大庆唐人公司的《商品房买卖合同》及补充协议，大庆唐人公司返还孙丽萍购房款8422580元及利息。判决生效后，大庆唐人公司未履行生效判决确认的内容，故孙丽萍申请强制执行，大庆市中级人民法院根据该生效判决及孙丽萍的执行申请，查封被执行人大庆唐人公司开发建设的商服，无论从执行依据还是执行行为上，都具有合法性、正确性。（二）案外人石油管理局提供的证据不能证明其系查封房屋的权利人，不能排除本案强制执行。1.根据物权法定、物权公示原则，只有依法办理不动产物权登记后，才发生物权变动的法律后果，未经登记，不发生物权变动的法律效果。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据物权法定、物权公示原则，只有依法办理不动产物权登记后，才发生物权变动的法律后果，未经登记，不发生物权变动的法律效果。案外人石油管理局虽称其系查封房屋的权利人，但未能提供权属证明或其他有力证明文件，也未根据物权法规定办理房屋产权登记，因此其不是涉案房屋产权人，不享有涉案房屋的物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应依法进行登记，案外人石油管理局主张本案所涉房屋为其所有没有事实和法律依据。2.与案外人石油管理局签订《协议书》的合同相对方为上海唐人公司,与本案被执行人大庆唐人公司为各自独立的法人主体，投资控股关系并不能改变两个公司的独立主体地位。经查询工商登记信息，上海唐人公司成立于2010年3月8日，性质为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为上海彦华投资咨询有限公司和江西立天唐人房地产发展有限公司。大庆唐人公司成立于2012年3月21日，性质为其他有限责任公司，股东为上海环晖投资有限公司和上海唐人公司。上海唐人公司虽为大庆唐人公司的法人股东，但这种投资控股关系并不能改变两个公司的民事主体地位，作为有限责任公司，大庆唐人公司应当就其对外的债务承担赔偿责任。3.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人石油管理局提出的执行异议不能排除本案强制执行，依法应予驳回。该规定第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三)该权利能否排除执行”，第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿来判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案外人石油管理局无法证明其为查封房屋的真正权利人，其提出的排除执行的理由不能成立，对其异议请求不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十四条第一项、第二十五条第一款第一项规定，恳请法院依法驳回案外人石油管理局的执行异议。 本院查明，原告孙丽萍与被告大庆唐人公司、第三人光大银行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月17日作出（2016）黑06民初17号民事判决。判决如下：（一）撤销原告孙丽萍与被告大庆唐人公司签订的大庆昆仑唐人中心百货楼1单元商服05号、06号房屋的《商品房买卖合同》及《百货楼室外商服合同补充协议》；（二）被告大庆唐人公司返还原告孙丽萍购房款8422580元及利息（以8422580元为基数，按银行同期贷款利率从2014年5月5日起计算至给付之日止）；（三）部分解除原告孙丽萍与第三人光大银行及被告大庆唐人公司2014年5月4日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，即解除大庆昆仑唐人中心百货楼1单元商服楼05号、06号房屋抵押贷款部分；（四）被告大庆唐人公司返还原告孙丽萍已还贷款本金及利息5502778元（从原告还款时起计算至《个人贷款合同（抵押、保证）》部分解除之日止，截止2018年10月20日止已偿还部分）；（五）被告大庆唐人公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人光大银行剩余贷款本金及利息（从《个人贷款合同（抵押、保证）》解除时起计算至给付之日止，截止2018年10月20日应返还第三人贷款本金4695582元，并按贷款合同约定给付从2018年10月20日至贷款结清之日止的利息）。案件受理费122795元，由被告大庆唐人公司负担。大庆唐人公司、光大银行不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2019年4月29日作出（2019）黑民终148号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。孙丽萍于2019年5月20日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。执行过程中，本院依法向被执行人大庆唐人公司送达执行通知书、报告财产令。于2019年8月19日作出（2019）黑06执625号之二执行裁定，查封被执行人大庆唐人公司开发建设的大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场（建筑面积：4675.44平方米）。该裁定及协助执行通知书于同日送达至大庆市住建局完成查封。协助执行通知书注明已协助执行如下事项：已协助预查封大庆唐人公司名下的大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场，预查封期限三年，自2019年8月19日至2022年8月18日止。 另查明，2011年11月28日，大庆石油管理局（甲方）与上海唐人公司（乙方）为完善城市功能、提升城市品位、促进昆仑商业品牌提档升级，按大庆市政府城市改造的总体要求，经甲、乙双方协商，就商厦地区整体改造项目拆迁补偿、公用配套、商业合资经营等事宜签订《协议书》。该《协议书》第一项项目概况中载明“项目地块现状为商业物业、写字楼、宾馆、车库、仓储、公寓等，需进行拆迁（房屋征收和补偿）。其中，属于甲方及甲方下属单位所有的物业（以下统称“甲方物业”）工位187878.16平方米”。第二项项目运作阶段及双方合作内容中第二阶段关于项目地块的拆迁补偿方案中约定“1.甲方物业回迁遵循同区域、同类型、等面积、统一建造标准、面积互补和整体回迁原则。2.项目区域内有甲方物业187878.16平方米，其中商业物业108500平方米，写字楼38707.66平方米、宾馆20475.69平方米、车库及仓储20194.31平方米。以上面积为双方确认的实测数据，双方同意以此作为甲方回迁物业面积的基准。3.具体还建方案为：（1）商业物业、临街商铺、少儿活动中心（指其中作为商业出租的面积，共为1762.17平方米）、物资写字楼一、二层的展示厅回迁为商业物业；（2）写字楼、公寓回迁为写字楼物业（其中少儿活动中心内用于演艺、影院和办公用途的面积10827.31平方米以及其他写字楼物业10679平方米回迁为酒店物业）；（3）石油宾馆回迁为酒店物业（具体补偿方案见附件二）；（4）多层车库回迁为地下车库；（5）仓储用房回迁为地下仓储、设备用房和地下车库。（甲方物业回迁位置图见附件三）”。《协议书》第二项项目运作阶段及双方合作内容中第三阶段关于项目地块的开发建设约定“1.项目名称为‘昆仑唐人中心’，并按此名称进行立项报批手续。2.乙方应在大庆市让胡路区成立控股子公司进行项目地块的开发建设，承担项目相关费用，并不得转让项目开发权。该子公司与乙方共同享有和承担本协议约定的权利和义务”。经查大庆市城乡规划局、大庆市住建局，结合大庆昆仑唐人中心二期工程总平面布局竣工档案图纸、大庆昆仑唐人中心商业楼《建设用地规划许可证》《房屋分层平面图》，本案预查封的大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场位于该《协议书》附件三显示的甲方物业回迁位置。 还查明，大庆唐人公司系于2012年3月21日成立，法定代表人童云峰，注册资本50000万元，上海唐人公司出资35000万元，占股70%。2020年1月13日，大庆唐人公司向本院提交《异议书》中陈述，因孙丽萍申请执行的大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场均属拆迁安置还建房屋，被拆迁人是石油管理局，双方正在办理交接和办证手续。根据其总公司上海唐人公司与石油管理局于2011年11月28日签订的《协议书》，前述房屋正位于还建面积中（商业楼整体还建），因此该房屋不属其公司财产，不应执行。 异议审查期间，案外人向本院提交《协议书》复印件一份，与原件核对无异。 本院认为，本案争议焦点问题为案外人异议请求能否阻却对争议房产的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。首先，案外人石油管理局系于2011年11月28日（本案查封前）与上海唐人公司就商厦地区整体改造项目拆迁补偿等事宜签订《协议书》，且在该协议中确定回迁遵循同区域、同类型、等面积、统一建造标准、面积互补和整体回迁原则，并以附件三回迁物业布置图确定案外人回迁物业位置。而本案预查封的大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场系位于该位置。其次，本案被执行人大庆唐人公司作为《协议书》中约定成立的由上海唐人公司控股进行项目地块开发建设的公司，依据《协议书》约定，被执行人大庆唐人公司承担《协议书》约定的义务。综上，案外人石油管理局以所有权调换形式签订《协议书》取得案涉房屋属拆迁还建性质，且大庆唐人公司对此亦无异议，案外人石油管理局对大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场享有的物权期待权能够阻却本案执行。 综上，案外人石油管理局异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 中止对大庆昆仑唐人中心商业楼一层电器商场的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 慧 审判员 陈欣欣 审判员 麻梦琳 二〇二〇年一月十四日 书记员 吴亚南