四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17043号 原告：四川希望教育产业集团有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路59号瑞光大厦七楼。 法定代表人：徐昌俊，董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被告：何锡龙，男，1965年7月21日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴小露，四川宝略律师事务所律师。 被告：张桂琼，女，1966年6月9日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴小露，四川宝略律师事务所律师。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，四川中沛律师事务所律师。 原告四川希望教育产业集团有限公司（以下简称希望教育集团公司）与被告何锡龙、张桂琼、成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告希望教育集团公司的委托诉讼代理人贺晓薇、张强，被告张桂琼及何锡龙、张桂琼的共同委托诉讼代理人戴小露、蔡国荣和被告桂溪房地产公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 希望教育集团公司向本院提出诉讼请求：继续查封并准许执行位于成都市高新区房屋。事实及理由：2019年5月28日，成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区人民法院）根据希望教育集团公司的申请，作出（2019）川0105民初4664号之一民事裁定书及（2019）川0105执保832号协助执行通知书，依法查封桂溪房地产公司位于成都市高新区房屋。2019年9月9日，何锡龙、张桂琼提出书面异议，青羊区人民法院作出（2019）川0105执异459号执行裁定书，裁定：中止对上述房屋的执行。由于该房屋至今仍登记于桂溪房地产公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的变更、转让以登记为准，未经登记的，不发生物权效力、不产生公示公信力。案涉房屋并未转让登记，无公示效力，不能对抗作为善意第三人的希望教育集团公司。何锡龙、张桂琼与桂溪房地产公司签订的房屋买卖合同只能证明双方间的合同债权债务关系。何锡龙、张桂琼并不享有案涉房屋所有权，也并未实际占有该房屋，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的四项条件，因此何锡龙、张桂琼并不享有该房屋的所有权。故希望教育集团公司向法院提起诉讼。 何锡龙、张桂琼共同辩称，1.何锡龙、张桂琼与桂溪房地产公司于2012年7月11日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并且已经办理了合同备案登记，合同真实合法有效；2.在青羊区人民法院查封前，桂溪房地产公司已向何锡龙、张桂琼交付了房屋，何锡龙、张桂琼自2013年起实际占有使用房屋至今；3.何锡龙、张桂琼在青羊区人民法院查封前，已全额付清购房款及办理产权的相关税费；4.涉案房屋至今未能办理产权转移的原因系桂溪房地产公司违约造成，并非何锡龙、张桂琼的原因所致。请求驳回原告的诉讼请求。 桂溪房地产公司辩称，案涉房屋系桂溪房地产公司开发建设的商业用房，桂溪房地产公司于2012年7月与何锡龙、张桂琼签订《商品房买卖合同》，何锡龙、张桂琼已按约付清了房款，桂溪房地产公司也将房屋交付何锡龙、张桂琼实际占有和在房管局办理了备案登记。后因桂溪房地产公司资金不到位，没有及时向成都市国土资源局高新分局（以下简称高新区国土局）交清土地出让金，以及缺乏办理产权须交纳的契税、营业税等办证资金等原因，导致目前仍未给包括涉案房屋在内的小区全部商业房屋办理分户产权证。何锡龙、张桂琼为此多次要求桂溪房地产公司办理产权证和支付逾期办证的违约金。另希望教育集团公司与桂溪房地产公司之间的借款合同纠纷，桂溪房地产公司在借款时已向希望教育集团公司提供高额、足值的抵押物，并进行了抵押登记。而案涉房屋的真实权利人应为何锡龙、张桂琼，希望教育集团公司申请对何锡龙、张桂琼的房屋进行查封，属超标的查封和乱查封，应驳回希望教育集团公司的诉讼请求。 根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2019年4月3日受理了希望教育集团公司与桂溪房地产公司的借款合同纠纷一案，并根据希望教育集团公司的申请作出（2019）川0105民初4664号之一民事裁定书及（2019）川0105执保832号协助执行通知书，查封了本案案涉房屋。何锡龙、张桂琼向本院提出执行异议，本院于2019年9月25日作出（2019）川0105执异459号执行裁定书，裁定中止对本案案涉房屋的执行。希望教育集团公司不服（2019）川0105执异459号执行裁定书向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明：2012年7月11日，何锡龙、张桂琼（买受人、乙方）与桂溪房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人购买出卖人建设的位于成都市高新区，套内建筑面积341.08平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米27129.82元，总价款9253440元。出卖人应在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、分户国土使用证工本费、按揭客户抵押手续费等。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：乙方需要由甲方代为办理房屋权属证书的（乙方采用贷款方式付款的必须由甲方代办），在房屋交付时乙方需与甲方签订代办房屋产权证的委托书，并向甲方提交商品房买卖合同，房款支付凭证，已完税收、登记费、手续费、专项维修资金、权属证书工本费等交纳凭证和身份证复印件等办证资料。何锡龙、张桂琼出具《委托书》，委托桂溪房地产公司办理案涉房屋的产权登记相关手续等。 何锡龙、张桂琼在2013年8月22日前，通过刷银行卡方式支付购房款7553440元，通过向银行贷款方式支付购房款1700000元，以上共计9253440元，已全部支付给桂溪房地产公司。2013年8月22日，该房屋办理了签约备案（合同签约备案号：1899650）。 2012年8月28日，桂溪房地产公司在成都商报上发布上锦颐园-佳境49-63栋交房公告。2013年9月12日，何锡龙、张桂琼收房同时向桂溪房地产公司缴纳了位于上锦颐园50号1层5号房屋的房产尾款、登记费、产权契税、印花税、贴花费、手续费、维修基金、抵押登记费、国土证费共计357647元。何锡龙、张桂琼于2012年7月11日与成都市武侯区清江物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并在收房后正常交纳物业费和电费等费用。 高新区国土局于2014年4月2日向桂溪房地产公司发出《成都高新区土地出让收入缴款通知书》，通知其缴纳包括案涉房屋所在的土地出让金461.7929万元；又于2016年12月2日、2017年8月16日再次向桂溪房地产公司发出《律师函》、《成都高新区土地出让收入缴款通知书》，要求其缴纳土地出让金。2017年8月18日，桂溪房地产公司向成都高新技术产业开发区财政局缴纳461.7929万元土地出让金；2017年9月29日成都市国土资源局出具《国有土地使用权登记办理告知书》告知可办理包括案涉房屋在内的建设项目的不动产登记相关事宜。2017年8月13日，桂溪房地产公司向上锦颐园-佳境业主发出关于办理不动产权证进度的承诺书，承诺从2017年9月开始分期办理不动产权证。何锡龙、张桂琼于2017年7月11日起诉桂溪房地产公司要求其协助办理位于成都市高新区办理所有权证的违约金，该案由成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）受理。2019年9月4日，双方达成调解，高新法院作出（2017）川0191民初15344号民事调解书，载明：桂溪房地产公司在成都市青羊区人民法院解除对位于成都市高新区的查封后两个月内为何锡龙、张桂琼办理不动产权证书，并支付违约金10000元等。 以上事实有原被告身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、收据及银行卡POS单凭证、公证书、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、交房公告、委托书、代收费用及说明、物业服务协议、（2017）川0191民初15344号民事调解书、缴款通知书、缴款票据、国有土地使用权登记办理告知书、律师函、（2019）川0105执异459号执行裁定书及当事人陈述等在案为证。 审理中，1.希望教育集团公司认为何锡龙、张桂琼支付给桂溪房地产公司的首付款收据中有改动，支付的款项中部分用于购买成都市高新区房屋，未全额支付案涉房屋购房款。对此，何锡龙、张桂琼辩称，最初是想购买案涉房屋和成都市尚锦路268号50栋2层5号两套房屋，但因家庭原因，最终只决定购买案涉房屋，故将已交予购买尚锦路50栋2层5号房屋的款项转交了案涉房屋中，因此收据中有改动。桂溪房地产公司提交《商品房买卖合同》和合同摘要抗辩，2014年5月20日，案外人与桂溪房地产公司签订商品房买卖合同，购买了位于成都市高新区房屋，并完成签约备案登记。2.希望教育集团公司认为何锡龙、张桂琼与桂溪房地产公司在高新法院的案件是调解结案，不能证明未办理房屋产权证的责任是桂溪房地产公司的原因。桂溪房地产公司提交（2017）川0191民初15430号民事判决书和（2019）川01民终3531号民事判决书，证明高新法院判决认定成都市高新区尚锦路268号（即上锦颐园-佳境）未办理不动产权证书的责任系桂溪房地产公司违约所致。后该案上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2019年10月15日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。3.桂溪房地产公司称，其与希望教育集团公司的借款合同纠纷中，已向其提供了抵押物，查封案涉房屋未在抵押物中。希望教育集团公司予以认可。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，首先，何锡龙、张桂琼与桂溪房地产公司早在法院查封案涉房屋前便签订了书面的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同。案涉房屋也进行了合同签约备案。其次，何锡龙、张桂琼通过刷银行卡和贷款方式向桂溪房地产公司已支付完全部购房款，并缴纳了办理不动产权证书相关的契税、手续费、维修基金等。再由其交纳的物业管理费、电费等情况来看，何锡龙、张桂琼已实际合法占有案涉房屋。最后，何锡龙、张桂琼委托桂溪房地产公司办理不动产权证书，并出具委托书，未办理房屋的过户登记手续系因桂溪房地产公司未及时缴纳成都市尚锦路268号该块土地出让金所致，并非系何锡龙、张桂琼的原因。由此，可以认定何锡龙、张桂琼享有足以排除强制执行的民事权益。故对希望教育集团公司的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告四川希望教育产业集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费76574.08元，由原告四川希望教育产业集团有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  曾晓艳 人民陪审员  吴雅林 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  卢玉婷