沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初8110号 原告：益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：吴家雄，系该公司经理。 委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告：焦振宇，男，1993年11月24日出生，汉族，住辽宁省法库县。 第三人：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区。 负责人：张仕才，系该银行行长。 委托诉讼代理人：于龙，男，1984年4月5日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：张志海，男，1979年7月8日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。 原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司与被告焦振宇、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于贺，第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉讼代理人于龙、张志海到庭参加诉讼，被告焦振宇经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1710182161）。2、请求判令被告支付违约金135952元（按商品房总价款的20%计算）。3、请求判令被告协助原告到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。4、判令被告及第三人协助办理抵押权预告登记撤销手续；5、诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实与理由，2017年12月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告焦振宇购买原告开发的位于沈阳市东陵区单元房屋一套，房屋总价款679760元，合同约定付款方式为银行按揭分期付款。2018年2月11日，被告焦振宇与交通银行股份有限公司签订了《个人购房借款（综合）合同》，约定被告向交通银行股份有限公司借款540000元，用于购买上述房产，原告对借款向银行承担连带责任保证。但被告自2019年3月起就未再向银行还款，导致原告代替被告向第三人清偿了借款本金及利息。现因原告承担了保证责任，故依据合同附件四第四条第六款约定“买受人承诺并同意，若是由出卖人代买受人清偿银行贷款、或承担实际担保责任的，买受人构成违约，如买受人未能够按照出卖人的要求及时向出卖人清场前述款项的，出卖人有权选择要求买受人承担支付违约金履行合同、或出卖人收回并处置买受人所购房屋等任何一种方式进行处置”。原告选择与被告解除合同并要求承担违约金，综上，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告焦振宇未向法院提交书面答辩状及证据。 第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行陈述，鉴于原、被告之间的商品房买卖合同解除可能会影响被告与第三人之间签订的个人住房抵押贷款合同的效力，以及被告抵押给第三人的抵押房产的抵押权效力，因此，第三人认为在被告所欠第三人贷款未全部还完前，商品房买卖合同不应解除。如原告代为清偿全部欠付借款本金及利息，第三人对解除商品房买卖合同没有异议，且同意协助办理房屋抵押预告登记撤销手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1、催收通知书；2、还款明细；3、商品房买卖合同；4、贷款合同、欠款明细，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2017年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号E1710182161）及补充协议，约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区房屋，建筑面积93.62平方米，总房款679760元，其中首付款139760元，剩余540000元以贷款方式支付；合同同时约定，若被告未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同，被告应当偿还原告实际承担担保责任的发生额，并按总房款20%计算标准赔偿原告的损失。合同签订后，被告按约交纳首付款139760元。 嗣后，原告（保证人）、被告（借款人）与交通银行股份有限公司辽宁省分行（贷款人，以下简称“交通银行辽宁省分行”）签订个人房产抵押贷款合同，约定：借款金额540000元；借款用于购买坐落于沈阳市东陵区房屋；担保方式为抵押，抵押物为上述房屋；借款期限360个月，从2018年3月1日至2048年3月1日；原告作为担保人，对合同项下借款本金、利息、罚息、复利、实现债权的费承担连带保证责任，担保期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，借款人取得房屋权利证明且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。贷款合同签订后，交通银行辽宁省分行将被告贷款540000元支付给原告。被告于2019年3月开始逾期向银行偿还按揭贷款，同时交通银行辽宁省分行向原告发出催收通知书，要求原告承担连带保证责任。至2019年11月4日，原告作为担保人代为被告共计偿还557710.75元的贷款本金、利息及罚息,清偿了被告所欠的所有贷款本金及利息。现原告起诉来院，要求解除房屋买卖合同。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告焦振宇经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告焦振宇未按个人购房担保借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在交通银行辽宁省分行的要求下承担保证责任，全额偿还了剩余贷款本金及利息、罚息，依照原告与被告焦振宇签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告焦振宇按照总房款20%（679760元×20%=135952元）赔偿损失。合同解除后，被告焦振宇应配合原告办理商品房买卖合同备案的撤销手续。关于原告要求被告及第三人配合其办理撤销抵押预告登记的主张，现原告已经清偿所有的银行贷款，且第三人对此没有异议，故本院对原告的该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司与被告焦振宇于2017年12月6日签订的编号为E1710182161的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除； 二、被告焦振宇于本判决生效之日起十五日给付原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司违约金135952元； 三、被告焦振宇于本判决生效之日起十五日内协助原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司办理编号为E1710182161《商品房买卖合同》的备案撤销手续； 四、被告焦振宇、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行于本判决生效之日起十五日内协助原告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司办理位于沈阳市东陵区房屋抵押权预告登记的撤销手续。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11957元、公告费600元，均由被告焦振宇负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 朱 波 审 判 员 宁 伟 人民陪审员 金 丽 二〇一九年十二月三日 书 记 员 周立颖 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。