内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终41号上诉人（原审原告、反诉被告）:扎鲁特旗东兴商贸有限公司。所在地：内蒙古自治区扎鲁特旗鲁北镇家世界商城。法定代表人：额尔敦夫，职务：经理。委托诉讼代理人：张久辉，内蒙古科硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宏林，男，汉族，1976年4月3日出生，扎鲁特旗东兴商贸有限公司职工，住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白玉梅，女，1972年3月6日出生，蒙古族，个体户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：廉广辉，内蒙古浩文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利，男，1968年3月21日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区，系白玉梅丈夫。上诉人扎鲁特旗东兴商贸有限公司因与被上诉人白玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2017）内0526民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。扎鲁特旗东兴商贸有限公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书第二项判决,改判驳回被上诉人的反诉请求。二、一、二审的诉讼费用及鉴定人出庭费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的商品没有损毁,均已经被被上诉人销售。二、鉴定报告所评估的物品,均是被上诉人自行陈述,没有证据来证明其存在。一审法院征求上诉人鉴定机构选定意见时,上诉人认为没有鉴定的基础,不同意鉴定。后期审理中,法院询问上诉人是否重新鉴定,在货物是否损坏及损害的种类数量均无法查证的情况下,第一次鉴定就没有事实依据,再次鉴定仍旧没有事实依据,因此上诉人不申请再次鉴定。一审法院根据被上诉人自行陈述的损失物品数量及种类,委托鉴定机构评估是错误的,进而又采信没有事实依据的评估报告结论更是错误的。三、被上诉人反诉并申请评估的目的是为了恶意逃避给付上诉人租赁费等各项费用。综上,请求二审法院撤销该判项。白玉梅辩称，请求维持一审判决。一、上诉人称被上诉人商品没有损毁，均已被白玉梅销售，没事事实和法律依据。1.上诉人自认跑水事实，且派员工到场清理。2.一审中白玉梅提出反诉，并向法庭提交管理服务合同、证明材料两份、价格评估报告书、光盘佐证大热管道爆裂跑水，造成装修地面、经营的家具、加点损毁，经鉴定损失价格为120149元，上诉人在法定期限内没有申请重新鉴定，且没有足以推翻鉴定报告的证据，上诉理由不能成立。二、上诉人称被上诉人提出反诉并申请评估是恶意逃避应给付的费用没有依据。答辩人有相关损失照片在案佐证。扎鲁特旗东兴商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付原告商铺租赁费80369元、物业费21727元、取暖费18789、电费7045元，合计127930元，及自2016年8月15日至以上款项给付之日的人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案的诉讼费用由被告承担。白玉梅向一审法院反诉请求：1.依法要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失和物品损失120149.00元；2.依法要求反诉被告承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2013年8月15日，原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司与被告白玉梅签订《家世界商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告的家世界现代家居购物中心家具区二栋E区1009、1010、1011、1012号商铺，总面积为490.67平米，用于经营家具和家电，商铺租赁费用每月面积为12元，租赁期期限为3年，从2013年8月15日起至2016年8月15日止。房屋租赁费12元/月/平米，共70656.48元，物业费3元/月/平米，取暖5.6/月/平米，合同约定原告负责保持建筑物、设备及渠道良好及其有关维修保养。同日，原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司与被告白玉梅签订《家世界商铺租赁补充协议》，约定被告经营的E区1009、1010、1011、1012号商铺，免收2013年8月15日至2014年10月1日的租金、物业费、取暖费。2012年8月12日，扎鲁特旗众旺物业服务有限责任公司与扎鲁特旗东兴商贸有限公司签订《物业收费委托书》，约定扎鲁特旗东兴商贸有限公司代扎鲁特旗众旺物业有限公司收取各承租商户的物业费。截止2016年12月31日被告承租的1009号、1010号、1011号、1012号商铺物业费已由原告代为按每月每平米3元的标准向扎鲁特旗众旺物业有限公司交纳完毕。2013年8月15日，原告与被告签订了《家世界现代家居生活购物中心管理服务合同》。被告租赁经营的1009号、1010号、1011号、1012号商铺（面积合计为490.67平米），自2014年8月15日至2016年8月15日拖欠租金70854元，拖欠物业费19348元，拖欠取暖费16486元，拖欠电费：6216.80元，合计112904.80元。另查明，2016年1月28日，原告供应的大热管道爆裂造成被告租赁店铺跑水，造成装修地面、经营的家具家电毁损，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司通辽市分公司作出内衡正通（通）估字【2018】第140号价格评估报告书，经评估被告经营的廉利家具批发行被损毁的家具和地板等价格为120149元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，扎鲁特旗东兴商贸有限公司与白玉梅就涉案房屋签订《家世界商铺租赁合同》、《家世界商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人即均应全面履行合同义务。原告交付房屋后，被告应按照约定履行交付租金等义务，故对于原告要求被告给付拖欠的商铺租赁费、物业费、取暖费及电费的诉讼请求，应予支持。原告主张的被告将1009、1010号商铺转租他人导致原告延迟收回所产生租金、物业费、取暖费及电费，因被告否认，原告又未提举证据予以证明，故对该部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告作为涉案房屋的出租人，应保证涉案房屋作为被告正常从事经营的用途，被告提供了光盘及证明材料，且原告自认涉案房屋跑水时被告当时通知原告了，原告公司物业、员工也去了，已经可以证明因大热管道爆裂造成被告租赁店铺跑水的事实，原告应当承担瑕疵履行的违约责任，对于损失数额，应以评估结论意见为准，原告虽然对评估结论有异议，但未向法庭提供足以推翻该评估结论的有效证据，且经法庭释明后仍表示不申请重新评估，因此对反诉原告要求赔偿装修损失和物品损失的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告白玉梅于本判决生效后给付原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司商铺租赁费70854元、物业费19348元、取暖费16486元、电费6216.80元，合计112904.8元及自2016年8月15日至以上款项给付之日的人民银行同期贷款利率计算的利息；二、由原告（反诉被告）扎鲁特旗东兴商贸有限公司于本判决生效后给付被告（反诉原告）白玉梅装修损失和物品损失120149元；三、驳回原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元（已减半收取），由原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司负担168元，由被告白玉梅负担1262元；反诉受理费1352元，由原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司负担负担。鉴定人出庭费用1500元，由原告扎鲁特旗东兴商贸有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。被上诉人白玉梅出示：照片12张，系从一审提交的光盘中打印而成，证明：上诉人的大热管道爆裂跑水造成被上诉人物品损毁的相关情况，以及跑水后上诉人员工到现场清理跑水的事实。上诉人扎鲁特旗东兴商贸有限公司质证，不是大热管道爆裂，是隔壁的消防喷淋头爆裂从隔壁流过去的。照片1-6号、9号真实性无异议，照片中反应只是地面很少量的水，地面并不是地板，当时屋内摆设的有很多是铁质的茶几，该少量的过水并不会导致室内商品的全部损毁。照片7、8、10、11、12号的地点、来源均不清，但很明显不是来源于光盘。经综合认定，被上诉人提交的证据中对照片1-6、9号的真实性予以采信，照片7、8、10-12号来源不清，与光盘视频内容不符，不予采信。一审被上诉人提交的扎鲁特旗鲁北镇东诚给排水直营店、扎鲁特旗鲁北镇天源恒泰农机商场出具的证明材料没有相关人员出庭接受质询，该证明材料不能证明物品具体损毁情况，对该两份证明材料不予采信。除外，本院对一审采信的证据予以确认。经审理查明，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司通辽市分公司作出的内衡正通（通）估字【2018】第140号价格评估报告书，系依据被上诉人白玉梅提供的被损毁物品清单作出的价格评估意见，损毁物品的数量、种类及损毁程度均没有实物予以佐证，上诉人扎鲁特旗东兴商贸有限公司对损毁物品清单又不予认可，故该价格评估报告书作出的价格评估意见缺乏客观依据，对该份证据不予采信。除外，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人扎鲁特旗东兴商贸有限公司与被上诉人白玉梅房屋租赁关系成立，被上诉人应按照合同约定支付租赁期间的租金、物业费、取暖费、电费，故原审法院判决被上诉人支付上诉人拖欠的房屋租金等费用，符合法律规定。上诉人作为房屋出租方，应按合同约定保证房屋及附属设施正常使用。本案中被上诉人白玉梅经营的商铺出现大热管道爆裂跑水是客观事实，被上诉人可就其产生的经营损失、装修损失和物品损失向上诉人主张赔偿，但应对损失情况承担证明责任。一审中被上诉人向上诉人主张了装修损失和物品损失，并向一审法院申请对该损失进行价格评估，经内蒙古衡正通价格评估有限责任公司通辽市分公司作出内衡正通（通）估字【2018】第140号价格评估报告书，评估损失标的物价格为120149元。该报告书所依据的损毁物品清单系被上诉人单方提供，没有实物对物品的种类、数量和损毁程度佐证，且报告书是按照物品完全灭失出具的价格评估意见，而被上诉人提供的物品清单中如晾衣架、铁床、保险柜、转椅、门厅柜、橱柜等均非过水即灭失的物品，所以，该价格评估报告书的价格评估意见缺乏客观性、合理性，对被上诉人装修损失和物品损失不具证明力。原审法院对内衡正通（通）估字【2018】第140号价格评估报告书采信错误，并据此判决由上诉人赔偿被上诉人装修损失和物品损失120149.00元，判决结果错误，应予纠正。被上诉人现有证据不能证明其装修损失和物品损失的实际情况，故依法驳回其向上诉人主张该损失的诉讼请求。综上所述，扎鲁特旗东兴商贸有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院作出的（2017）内0526民初2766号民事判决第一、三项；二、变更内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院作出的（2017）内0526民初2766号民事判决第二项为：驳回被上诉人白玉梅反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1430元(已减半收取)，由上诉人扎鲁特旗东兴商贸有限公司负担168元，由被上诉人白玉梅负担1262元；一审反诉案件受理费1352元，评估费3000元、鉴定人出庭费用1500元，由被上诉人白玉梅负担。二审案件受理费2860元，由被上诉人白玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 白 丽审判员 董明华 二○二○年一月二十一日书记员 于 磊