山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初11699号原告：青岛恒宜宏物业管理有限公司，住所地青岛市市南区。统一社会信用代码：91370202766704749K。法定代表人：郑阳，经理。委托诉讼代理人：张栋，山东劳谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐璐,山东劳谦律师事务所律师。被告：张德震，男，1976年6月13日出生，汉族，住青岛市市北区。公民身份号码：。委托诉讼代理人：吕红娟（系张德震之妻），女，1976年6月24日出生，汉族，住青岛市市北区。公民身份号码：。原告青岛恒宜宏物业管理有限公司（以下简称恒宜宏物业）与被告张德震物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒宜宏物业委托诉讼代理人张栋、刘璐璐、被告张德震及其委托诉讼代理人吕红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宜宏物业向本院提出诉讼请求：请求依法判令：1、张德震向恒宜宏物业支付拖欠的物业服务费2476.8元（2015年1月1日至2017年8月31日止）、电梯使用费1591.2元（2015年1月1日至2017年12月31日止）、水费269.5元（2017年1月至12月）、违约金5682.13元；2、诉讼费由张德震承担。事实及理由：2013年4月25日，恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为浮新小区提供物业服务。恒宜宏物业为小区服务至2017年12月31日。2017年12月15日，恒宜宏物业与业主委员会、青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，对此作出了确认。张德震系浮新小区1号楼2单元902户业主，拖欠上述费用。请求判如所请。张德震辩称，恒宜宏物业起诉所依据的物业服务合同版本存在争议，2013年4月31日业主委员会与物业公司法定代表人常美君签订的《浮新小区物业管理合同》约定服务期限至2014年4月30日，合同期满自动终止，之后再未签订合同，恒宜宏物业强制滞留，直到2017年底被赶出小区。本人一直根据合法的物业合同交纳物业服务费至2014年底，因恒宜宏物业没有合同并强行滞留小区期间，不提供物业服务，破坏单元门，窃取小区公共维修基金，所以本人自2015年起未交费，但水费全额交纳。恒宜宏物业没有合法依据主张物业服务费和违约金，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条有关规定，法院不应予以支持，请求返还本人2014年5月1日至12月31日的物业服务费619.2元、电梯使用费353.6元。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2013年4月25日，恒宜宏物业与业主委员会签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为位于青岛市市北区辽阳西路299号的浮新小区提供物业服务，约定服务期限自2013年6月1日至2014年5月30日，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签或终止合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见。收费标准为物业服务费0.7元/月/平方米、电梯使用费0.4元/月/平方米；合同还对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定。合同期满后，恒宜宏物业未撤离，继续留置小区，但未与业主委员会续签合同。2017年12月15日，业主委员会、恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会，该委员会系经小区业主代表推荐，由业主委员会组建的业主临时自治服务机构）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，就恒宜宏物业于2018年1月1日正式撤出浮新小区的有关交接事宜进行了约定，其中涉及到费用收缴的事宜，约定2017年8月以前（含当月）的相关费用，由恒宜宏物业和当事业主协商解决；2017年9月（含当月）至12月（含当月）期间由于业主委员会行文已同意恒宜宏物业退出小区物业服务，业主暂停交纳物业服务费，期间费用由业主委员会按照此前三个月物业开支平均值的八折交给恒宜宏物业，提前预收费用由恒宜宏物业退还业主；2017年12月（含当月）以前恒宜宏物业垫支的电梯费、水费由恒宜宏物业收缴，2018年1月1日（含当日）后由自治委员会代收。恒宜宏物业现已撤出浮新小区。张德震系浮新小区1号楼2单元902户业主，房屋建筑面积110.59平方米，自2015年1月开始欠交物业服务费及电梯使用费。恒宜宏物业对张德震欠费进行过催交。另查明，恒宜宏物业于2017年7月4日与青岛市公用事业收费服务中心签订《自来水代收协议书》，约定恒宜宏物业于2017年1月1日至2019年12月31日期间在浮新小区代收水费。庭审中，张德震向法庭提交另一份业主委员会与恒宜宏物业签署的《浮新小区物业管理合同》（复印件），该合同除了加盖恒宜宏物业公章之外，由“常美君”签字，落款日期为2013年4月31日；而恒宜宏物业提交的《浮新小区物业管理合同》（原件）则由“侯成树”签字并加盖恒宜宏物业公章，落款日期为2013年4月25日，两份合同内容除服务期限不一致外，其余内容基本相同，前者服务期限自2013年4月31日至2014年4月30日，后者自2013年6月1日至2014年5月30日。张德震另向法庭提交2014年7月之后的浮新小区业主委员会会议纪要、致恒宜宏物业函、致浮山新区街道办事处的函、通知、情况说明等材料，以此说明业主委员会要求恒宜宏物业提出续签合同方案未果、恒宜宏物业在无合同服务期间存在服务质量差、不对财务收支状况进行公示等情况。对于张德震提交的上述材料，恒宜宏物业认为张德震并非上述材料的签订主体和制作主体，对真实性和证明事项均不认可。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，恒宜宏物业与业主委员会签订了两份《浮新小区物业管理合同》，该两份合同均具备各种要件，合同内容基本一致，但常美君签字的合同存在明显瑕疵（日期出现4月31日字样）且未提交原件，因此，本院认定双方之间的物业服务合同关系依据系由恒宜宏物业提交的、由侯成树签署的合同，该合同期限自2013年6月1日至2014年5月30日。浮新小区部分未交费业主与恒宜宏物业之间的矛盾焦点在于恒宜宏物业是否有权收取超期限服务期间的物业费。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。但就本案而言，恒宜宏物业在服务期限届满之后至2015年之前的这段时间里，业主委员会、街道办事处、市北区物业办等部门与恒宜宏物业之间，就是否续签合同进行过多次协商，终无结论，业主委员会也未发出明确要求恒宜宏物业的撤出时间、方式以及相互交接的通知，直至2017年，业主委员会方才最终确定不再由恒宜宏物业提供物业服务，并与恒宜宏物业就撤离小区、工作及财务、设备、物品交接等问题达成协议，因此，应当视为业主委员会对于恒宜宏物业在合同到期后直至签署交接协议期间服务的认可，浮新小区业主的物业服务费和电梯使用费交纳期间应以交接协议中约定为准。关于交费标准问题。电梯使用费属于物业公司向电梯维保公司支付的维护电梯的专款专用关于水费问题，恒宜宏物业在与业主委员会未签订物业服务合同的情况下，与青岛市公用事业收费服务中心签订《自来水代收协议书》，当属无效行为，但因之后业主委员会与恒宜宏物业之间的交接协议视为对其在此期间的物业服务的认可，可视作对其提供物业服务行为的追认，也包括了代收水费。恒宜宏物业向法庭提交的《浮新小区收费一览表中》显示了张德震自2017年1月至2017年12月共用水77吨，水费为269.5元，张德震仅向法庭提交其向业主委员会交纳的2017年11月至2018年2月的水费交款收据，按照恒宜宏物业与业主委员会签订的《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》约定，业主委员会无权收取2017年11月、12月的水费，张德震又未能提交在此之前的水费交款凭证，因此对恒宜宏物业向张德震的水费主张，本院予以支持，张德震重复交纳的水费可向业主委员会主张退还。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、张德震给付青岛恒宜宏物业管理有限公司物业服务费2052.55元（自2015年1月至2017年8月）。二、张德震给付青岛恒宜宏物业管理有限公司电梯使用费1592.5元（自2015年1月1日至2017年12月）。三、张德震给付青岛恒宜宏物业管理有限公司垫交水费269.5元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回青岛恒宜宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由青岛恒宜宏物业管理有限公司负担15元、张德震负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈明二〇二〇年一月二日书记员  陶琳