大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初733号原告：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水P3区2号，统一社会信用代码9121020057088715XG。法定代表人：李云峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙伟，包欣，辽宁建方律师事务所律师。被告：陈某2，男，汉族，1961年9月22日生，住辽宁大连市。被告：陈某1，女，汉族，2006年9月29日生，住辽宁大连市。法定代理人：陈某2，系陈某1之父。原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司诉被告陈某2、陈某1房屋租赁合同纠纷发回重审一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙伟、包欣及被告陈某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年3月29日签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》。合同约定：原告将坐落于大连市甘井子区泉水P3区7号楼1单元2604号房屋出租给被告使用；租期一年，租金791元/月，六个月一付，如逾期缴纳租金，按每日欠缴租金总额的千分之一支付滞纳金；如拖欠租金累计3个月以上的，原告有权解除合同并收回出租屋。被告入住案涉房屋后，自2015年3月28日起至今一直未支付房屋租金，原告多次催缴无果，诉至法院请求：1，判令被告向原告支付拖欠的房屋租金31005元、滞纳金2400元，合计33405元（房屋暂计至2019年3月15日，具体计至实际腾退之日）；2，判令解除原、被告的房屋租赁合同；3，判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未经我同意断了我家水电，使我不能居住。原告从未给我打电话沟通，导致我未腾退，原告的工作疏忽与我无关。经审理查明，2014年3月29日，原告（甲方）、被告陈某2（乙方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P3区7号楼1单元2604号房屋出租给乙方及共同承租人居住使用，其中被告陈某1、案外人吕爱民为共同承租人；合同期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日，租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请；租金为791元/月，逾期缴纳租金的，乙方每日按欠缴租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元，合同解除或终止，乙方如有欠缴费用，从履约保证金中抵扣后退还余额；乙方拖欠租金累计三个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并一次性结清房屋租金、水、电、煤气等费用。原告自认被告签订合同后已支付一年房屋租金及2400元履约保证金。庭审时，原告举证照片5张证明原告多次向被告催缴欠缴租金。被告质证：我没看到过。查，照片显示：原告于2015年3月23日至2016年9月17日5次向案涉房屋房门张贴按期缴纳租金通知单，内容为催缴租金。其中2015年6月12日的通知单内容为被告应于2015年6月28日前补齐欠款，否则停水停电。庭审时，被告举证水电费票据证明2015年4月25日原告将我的水电断了，我无法居住。原告质证：证据名称是电费通知单，不是电费缴纳发票，不能证明具体的停水停电日期。且我方提供的照片显示，停水停电日期是2015年6月28日，是被告欠缴房租的违约行为导致。查，2015年4月25日的电费通知单显示：当月用电量为0。庭审时，原告称，原租赁合同期限届满后，虽然原、被告没有重新签订租赁合同，但至今案涉房屋钥匙仍由被告保管，且原告从未接到过被告提出的退房申请，租赁合同已经变为不定期租赁合同。庭审时，被告陈某2表示，租赁期满后，我没再拿到国家每月的补贴，导致我交不了房租。原告当时要强行腾退房屋，我同意了。庭审时，原告称其主张的租金自2015年3月29日起算，因为租期正常应从2014年3月29日合同签订之日起算，但2014年4月1日被告才交费，故租赁合同从这天开始算一年的租期。我方主张的数额不包括2400元的履约保证金，我方要看被告是否拖欠暖气费、水电费等，在这些款项支付后再将履约保证金退还给被告。本院所确认的上述事实，有大连市公共租赁住房合同、照片5张、水电费票据及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告陈某2签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的民事合同。原告作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告陈某2作为承租人负有按照合同约定支付租金的义务。根据合同约定，案涉房屋租期为一年，办理退房的义务在于被告陈某2。租期届满后，被告陈某2未办理退房手续交还钥匙，继续占有案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，因租赁期限届满后被告继续使用案涉房屋，原告也没有提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于原告主张解除合同，被告陈某2在庭审期间表示的“租赁期满后，我没再拿到国家每月的补贴，导致我交不了房租”，构成其对租期届满后没再支付房租的自认，根据合同约定，原告可单方终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方根据该法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。故案涉租赁合同应自被告收到原告的起诉状时解除，即2017年5月19日。关于原告要求被告腾退房屋及协助办理相关手续，第一，租赁合同解除后，承租人陈某2应当向出租人返还租赁物，故被告陈某2应该向原告腾退房屋。第二，被告陈某1不是案涉租赁合同的当事方，不受合同的约束，其只是作为共同承租人与被告陈某2在案涉房屋居住，不负有合同解除带来的腾退义务。但陈某1系限制行为能力人，其法定监护人陈某2在租赁合同解除后无权继续占有使用案涉房屋，陈某1亦应该随之搬离案涉房屋。第三，原告称相关手续系指协助办理结清水、电、暖各项费用的手续，本院认为，双方在签订租赁合同时，被告已经按约缴纳了2400元履约保证金，且合同约定在解除或终止合同时，从该部分款项中抵扣应由被告承担的相关费用后返还给被告，故原告提出的水、电、暖各项费用，可在案涉房屋腾退时一并结算，由原告在被告缴纳的履约保证金中扣除，无需另行判决。关于原告主张被告陈某2支付自2015年3月29日起至实际腾退之日止的房租，在租赁合同于2017年5月19日解除之前的欠付房租791元/月×25月+791元/月×12月÷365天×21天=20321元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在合同解除之后被告占有使用案涉房屋，给原告造成的租金损失，本院亦予以支持，损失按合同约定的租金计算，也即被告陈某2应向原告支付自2017年5月20日起至实际腾退案涉房屋之日的占有使用费，按照791元/月×12月÷365天=26元/日的标准计算。关于被告以案涉房屋停水停电为由拒付租金的抗辩，本院认为，被告提供的水电费票据尚不足以证明该部分事实，且即使该事实真实存在，亦不足以成为排除被告支付租金义务的有效抗辩。关于原告主张被告陈某2承担滞纳金的请求，由于双方在合同中约定了“租金每6个月一付，如逾期交付，每日按欠缴额千分之一支付滞纳金”的内容，且据此计算，被告应承担的滞纳金高于原告现主张的2400元。故原告主张被告陈某2因违约而承担滞纳金2400元，应予支持。因被告陈某1尚未成年，无经济收入来源，不具有完全民事行为能力，因此原告要求被告陈某1承担支付房租及滞纳金的义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告陈某2向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付拖欠的房屋租金20321元及滞纳金2400元。二、于本判决生效后十日内，被告陈某2按照26元/日的标准向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付自2017年5月20日起至被告陈某2实际腾退大连市甘井子区泉水P3区7号楼1单元2604号房屋之日止的房屋占有使用费。三、原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被告陈某2之间的房屋租赁合同关系自2017年5月19日解除。四、于本判决生效后十日内，被告陈某2向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退大连市甘井子区泉水P3区7号楼1单元2604号房屋。五、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币365元（原告已预交），由被告陈某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审 判 长  景 渤人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇二〇年一月六日书 记 员  郝安琪