四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4533号 上诉人（原审原告）：南部县美好家园房地产开发有限公司，住所地：南部县蜀北大道西延线奥体中心。 法定代表人：李子木，总经理。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎小瑜，女，1982年12月25日出生，汉族，住武胜县。系该公司员工。 上诉人（原审被告）：成都乐微服饰有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道三段255号。 法定代表人：白彩平，经理。 上诉人（原审被告）：成都拉夏贝尔服饰有限公司，住所地：成都市锦江区学道街81号中电大厦4层401、402、403、418号。 法定代表人：白彩平，经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周喆人，国浩律师（上海）事务所律师。 南部县美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好公司）与成都乐微服饰有限公司（以下简称乐微公司）、成都拉夏贝尔服饰有限公司（以下简称贝尔公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初2899号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人美好公司上诉请求：撤销一审判决，改判乐微公司赔偿各项损失28337471元，贝尔公司负连带责任。事实及理由：对一审认定的重租时间差损失897043元予以认可。上诉人请求被上诉人承担解除合同造成的价差损失21635780元，并未主张违约金，而价差损失是双方在租赁合同中明确约定的损失计算方法，原审法院不应调整。 上诉人乐微公司和贝尔公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回美好公司诉讼请求。事实及理由：被上诉人美好公司与案外人约定年租金100万元且不递增，远低于市场价格，仅为六年前约定价格的三分之一，与其提供的证人杨某证明案涉房屋每月每平方米300元且每年递增5%矛盾，仅为其证人证明价格的六分之一；被上诉人在与案外人签订合同前即计算出租金损失，且案外人至今未实际承租房屋，故其主张的租金价差并不存在；双方租赁合同约定我方因经营不善可解除合同，并非上诉人未尽市场风险预估之责，被上诉人可重新出租挽回损失，不存在信赖利益损失，判决上诉人承担500万元损失明显高于司法实践惯例。 美好公司向原审法院提出诉讼请求为：1、判决解除原、被告签订的《四川南部县新世纪广场房屋租赁合同》；2、判决被告乐微公司向原告支付从2019年5月23日起至2019年11月22日止的租金1345560元；3、判决被告乐微公司赔偿原告损失2500万元；4、判决被告贝尔公司承担乐微公司债务的担保责任；5、判决被告承担本案的诉讼费、保全费。 原审法院查明：美好公司以出让的方式取得南部县南隆镇新世纪广场购物中心3067.44平方米的土地使用权，用于开发建设“新世纪广场购物中心”商业楼盘，并对开发的商铺进行了预售。2013年7月下旬，美好公司与杜超等47人就各自购买的位于案涉商业楼盘1楼的商铺分别签订了《新世纪购物中心商铺委托合同》，主要约定，购房户将所购商铺委托美好公司出租，租期16年，租金以购房户支付的房屋总价款为标准，在租期内逐年按双方约定比例返还给购房户，美好公司自行负责租赁风险。 2013年7月31日，美好公司（甲方）与贝尔公司（乙方）签订了一份《四川南部新世纪广场房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其受托的位于新世纪购物中心地上一层楼部分房屋（租赁面积为1230平方米）出租给乙方经营拉夏贝尔服饰等商城之用，租期16年，租赁期限从2013年8月23日至2029年8月22日，其中2013年8月23日至2013年11月23日为3个月装修免租期，租金表载明的年租金依次为2214000元、2214000元、2324700元、2440935元、2562982元、2691130元、2825687元、2966972元、2966972元、2966972元、2966972元、3115320元、3271086元、3434640元、3606372元、3786690元，租金支付按每6个月一期支付，并于当期最后一个月内支付下一期租金，如遇法定节假日，则在假日结束后第二个工作日支付；乙方在合同生效后7个工作日内向甲方支付30万元合同定金，房屋交付后，该定金转为履约保证金，合同执行完毕，甲方于5个工作日内无息退还乙方。另，乙方与物业公司签订管理合同，费用标准为第一、二年为2元/平方米/月，此后为3元/平方米/月，超出部分则由甲方承担。根据本合同履行义务，乙方按时向甲方交纳租金，乙方如需转租或调整业态组合，需经甲方书面同意，否则视为违约，甲方有权单方解除合同并不退还履约保证金，并赔偿甲方造成的一切损失；合同如果提前终止、解除或届满之日起5日内，乙方应缴清所有的费用并退还租赁房屋，甲方接房后，5个工作日内无息退还乙方交纳的履约保证金30万元；乙方若拖欠租金，则按日以应付未付租金的3‰承担滞纳金，乙方违反合同中的保证或其他约定，在收到甲方通知未及时补救给甲方造成重大损失或延付租金达30日，视为乙方违约，甲方有权提前解除本合同，履约保证金不予退还，乙方还须另赔偿给甲方造成的全部损失，包括一切经济损失和预估的损失及房屋重租时间差、租金差额等损失；因乙方经营不善，导致乙方无法继续经营，提前解除合同，乙方自行承担由此造成的全部经济损失，并承担由此给甲方造成的全部损失，包括一切经济损失和预估的损失及房屋重租时间差、租金差额等损失。 2013年9月25日，原告美好公司（甲方）、贝尔公司（乙方）、乐微公司（丙方）三方签订《三方变更合同》，约定：甲乙双方签订的《四川省南部县新世纪广场房屋租赁合同》已生效，现甲乙丙三方经协商并共同确认，乙方将原合同项下所有权利义务全部转让给丙方，自2013年9月25日起由丙方承继履行，乙方不再承担任何权利义务；其他本合同未涉及部分，依照原合同及其补充协议各项条款和内容不变。次日，乐微公司向美好公司交纳履约保证金30万元。履约中，被告乐微公司于2019年5月13日以短信方式致函原告，以经营困难为由要求解除合同，原告于2019年5月19日以短信形式回函不同意解除合同。2019年5月21日，被告乐微公司以快递形式向原告送达了前述短信发送的解除合同商函，原告于2019年5月23日以书面的形式复函被告乐微公司不同意解除合同。前述乐微公司致函的主要内容有“我公司经营品牌严重亏损且无法止损，现难以继续经营，我公司支付的30万元保证金作为对贵公司补偿，我司继续经营两个月作为贵司招租时间，在此期间我司支付租金448520元，我司于2019年7月31日撤场，装修的道具（只需撤柜品牌LOGO）由甲方使用”，美好公司复函的主要内容有“我公司不同意贵司撤柜，请贵公司继续履行合同，依据合同中10.4条约定内容，并结合目前房屋租赁市场情况，贵司撤场给我司造成的损失非30万元能够弥补，贵方撤柜是一双输的选项，望贵公司慎重抉择”。2019年5月24日，被告乐微公司又向原告美好公司致函，主要内容有“因我公司继续经营，亏损将不断扩大，现正式通知贵司于2019年5月31日终止与贵司签订的租赁合同，并于2019年6月5日完成交房，合同解除后，请贵司按合同约定退还履约保证金30万元”；2019年5月28日，被告乐微公司又向美好公司致函，主要内容有“我司多次发函，表明2019年5月31日终止合同，2019年6月5日完成交房，希贵司积极配合。若因贵司阻拦无法于2019年6月5日完成交房，所产生的全部损失由贵司承担，此后占用房屋所产生费用我司概不承担”。针对上两份函，原告未予回复，而是于2019年5月28日向法院提起诉讼。嗣后，被告乐微公司于2019年6月5日完成了租赁撤场，并将案涉租赁房屋的钥匙交给了原告相关工作人员，并将租金付清至2019年6月5日。2019年6月26日，原告美好公司向乐微公司致“关于共同商谈新世纪一楼房屋租赁事宜”的函，主要内容为“我司对贵公司退场的南部县新世纪广场购物中心一楼部分房屋通过报社、网络等渠道广泛发布了招租广告，有商家将于2019年6月29日上午来我司商谈事宜，请贵司派员共同商谈租赁合同事宜。”被告未予回复。2019年6月29日，原告美好公司与四川省南充市亨发商贸有限公司就案涉租赁物签订了“房产租赁合同”。 原审法院认为，案涉《四川省南部县新世纪广场房屋租赁合同》、《三方变更合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。依据诉辩双方的意见，本案争执的焦点为：一、责任主体的认定；二、被告乐微公司的撤场是否违约；三、赔偿损失的认定。关于焦点一、原告美好公司与被告贝尔公司签订租赁合同后，美好公司、贝尔公司、乐微公司三方又协商将租赁合同项下的权利义务转给乐微公司，符合概括转让的法律要件，原告美好公司与被告乐微公司形成了合同的相对方，乐微公司理应是责任主体。庭审中美好公司举出一份加盖的有“成都拉夏贝尔服饰有限公司”印章的“承诺书”，该份承诺书主要内容为：“现因我方原因需将租赁合同中我公司的权利义务转让给成都乐微服饰有限公司，我公司在此承诺该公司不能履行租赁合同，行使相关权利及义务，我公司将代为承担”。被告贝尔公司虽对“承诺书”真实性持有异议，却未有证据证实“承诺书”中印章非其公司加盖的，也未申请对该公章的真实性进行鉴定，对被告贝尔公司意见不予采信，确认“承诺书”真实有效。依据“承诺书”的文义，贝尔公司对乐微公司不能履行合同所产生的责任，将进行承担，此承诺构成债的加入，贝尔公司同样是责任主体。 关于焦点二、首先，需厘清被告乐微公司是否享有合同解除权的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同中8.14条、10.2条约定的是原告享有解除权的条件，10.3条、10.4条约定的是被告享有解除权的条件。现因被告乐微公司经营不善，严重亏损，其符合合同10.4条“因乙方经营不善，导致乙方无法继续经营，提前解除合同，乙方自行承担由此造成的全部经济损失，并承担由此给甲方造成的全部损失，包括一切经济损失和预估的损失及房屋重租时间差、租金差额等损失。”中的约定，解除合同的条件成就，被告乐微公司享有合同解除的权利。 其次，案涉合同是否已解除的问题。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告乐微公司于2019年5月份向原告发函要求于2019年5月31日终止合同，原告已收到该函，即被告乐微公司已履行了通知义务，现已过通知中终止合同的期限，因此《四川省南部县新世纪广场房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除。综前述，加之被告乐微公司将租金已付清至2019年6月5日，其撤场的行为未违约。关于焦点三、首先，需对原告于2019年8月2日提出的“评估鉴定申请书”是否准许作出认定。原告的评估鉴定申请书系庭审结束后提出，早逾举证期。同时，租赁费预估损失不属于司法评估鉴定的范围，其属当事人的举证之责，因此对原告的申请，不予准许。其次，根据案涉合同10.4条的约定，损失的范围主要明确为房屋重租时间差损失、租金差损失和一切经济损失：1、房屋重租时间差损失：原告于2019年6月29日与四川省南充市亨发商贸有限公司就案涉租赁物签订了“房产租赁合同”，合同约定的租赁期从2019年10月1日起，且法院于2019年10月8日现场勘查，案涉租赁房屋现状仍处于关闭中。因此，结合新租赁合同约定的起始时间，以及被告已付清租金时间，认定重租时间差为4个月，并按原、被告约定的2018年11月至2019年11月的年租金标准予以计算，即为897043元（2691130÷12×4）；2、租金差损失：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现行市场店铺的出租受到网购等综合因素的冲击，因此案涉店铺租金差额损失非被告在订立合同时能够预见到的损失，但原、被告签订合同时，被告未对其所经营的产业尽到市场风险预估之责，而盲目的签订了长达16年的租赁合同，致原告对此产生了信赖利益，从而使原告以“买卖返租”的形式从第三人手中租赁了房屋，因此，被告本身具有过错，结合出租的差价、承租人的过错、原告的返祖等因素，酌定租金差损失为500万元；3、其他经济损失：原告称被告进入是为了提升整个商场的形象，在租金上进行了优惠，现予撤场应予赔偿优惠损失，另导致其他承租户减租损失等。由于一切经济损失的约定本系概述，原告所主张的此部分损失，是受市场经济的波动产生，非当事人所能 够预见到的损失，故不予支持。 综上所述，案涉合同已于2019年5月31日解除，对被告乐微公司交付的30万元保证金应当退还，被告贝尔公司对合同解除后的赔偿责任构成了债的加入，对此应负连带之责。判决：一、被告成都乐微服饰有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告南部县美好家园房地产开发有限公司经济损失5897043元，被告成都拉夏贝尔服饰有限公司对此负连带清偿责任（原告应退还的30万元，可在执行时予以冲减）；二、驳回原告南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86764元、诉讼保全费5000元，合计91764元，由原告南部县美好家园房地产开发有限公司负担60224元，由被告成都乐微服饰有限公司负担31540元。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，双方当事人对原审判决重租价差损失均不服，要求调整并阐明了各自理由，因此二审争议焦点为一审自由裁量的重租价差损失是否适当。 双方当事人在签订租赁合同时，已经预见可能出现的履行艰难和经营风险，为此约定在经营困难时，承租方可解除合同。如果将重租价差损失解释为全额赔偿，则使解除合同的减损目的失去意义，不符合双方当事人缔结合同时就风险预估的内心真意，故对上诉人美好公司要求全额赔偿价差损失的主张不予支持。 美好公司主张的重租价差损失，实际为合同全面实际履行后可以获得的经营利益损失。在认定和计算可得利益损失时，应当依据诚实信用和公平原则，综合运用可预见规则、减损规则和损益相抵规则，从非违约方主张的可得利益总额中扣除违约方不可预见的损失以及必要的交易成本。本案中，美好公司在租赁合同解除后，虽然市场行情总体疲软，仍可通过更改经营项目减轻损失，以重租收益冲抵损失，最终确定的赔偿金额不得超过普通商人可以合理预见的违约损失。基于上述原理，参考南部县商业用房租赁行情，美好公司合同利益实际受损的客观情况，以及乐微公司的可预见能力，本院酌定由原审被告赔偿重租价差损失700万元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南部县人民法院（2019）川1321民初2899号民事判决第二项，即驳回原告南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二、变更四川省南部县人民法院（2019）川1321民初2899号民事判决第一项为：上诉人成都乐微服饰有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人南部县美好家园房地产开发有限公司经济损失7897043元，上诉人成都拉夏贝尔服饰有限公司对此负连带清偿责任（原告应退还的30万元，可在执行时予以冲减）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费86764元、诉讼保全费5000元，合计91764元，由原告南部县美好家园房地产开发有限公司负担34698元，由被告成都乐微服饰有限公司负担57066元。 二审案件受理费173528元，由南部县美好家园房地产开发有限公司负担69411元，由成都乐微服饰有限公司、成都拉夏贝尔服饰有限公司共同负担104117元。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇二〇年一月六日 书记员  朱 丹