福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初9071号 原告：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市磁灶镇陶东路，统一社会信用代码：91350582570957488E。 法定代表人：蔡亦忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：刘玉，女，1966年7月10日出生，汉族，住湖北省宣恩县。 第三人：中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行，住所地晋江市磁灶镇陶东路海西星城S-3幢01、02、03、04、05号店面，统一社会信用代码9135058285626031XQ。 负责人：林映琳。 原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）与被告刘玉、第三人中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行（以下简称工商银行磁灶支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙连仕到庭参加诉讼，被告刘玉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人工商银行磁灶支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除鑫中瑞公司与刘玉于2013年5月25日签订的编号为201305250006的《商品房买卖合同》；2.刘玉立即向鑫中瑞公司返还位于晋江市的房产；3.刘玉立即向鑫中瑞公司偿还被银行划扣的款项30220.7元；4.刘玉立即向鑫中瑞公司支付违约金77358.2元（按照总房价款386791元的20%计算）；5.刘玉协助鑫中瑞公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由：2013年5月25日，鑫中瑞公司与刘玉签订了编号为201305250006之《商品房买卖合同》，约定刘玉购买鑫中瑞公司开发的位于晋江市的房产，房屋总价为386791元，刘玉应先行支付首期购房款116791元，余款270000元按银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条约定，“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项目，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。”刘玉在签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款116791元，但截止至今，刘玉已连续拖欠工商银行磁灶支行多期借款本金、利息、罚息30220.7元未偿还，为此工商银行磁灶支行已从鑫中瑞公司账户代扣此款。根据合同约定，鑫中瑞公司有权解除合同，并扣除总房款的20%作为违约金。鑫中瑞公司已向刘玉发送《代偿逾期银行按揭款催收通知书》，要求刘玉于收到通知书之日起3个工作日内联系鑫中瑞公司偿还以上代垫款项，但刘玉至今未联系鑫中瑞公司偿还以上代垫款项。 刘玉、工商银行磁灶支行均未作答辩。 鑫中瑞公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.预售许可证一份，以证明鑫中瑞公司有权出售涉案房屋；2.《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》；3.《个人贷款还款凭证》两份，以证明因刘玉逾期偿还按揭贷款导致鑫中瑞公司被工商银行磁灶支行划扣款项30220.7元；4.《代偿逾期银行按揭款催收通知书》及回执各一份，以证明鑫中瑞公司于2017年12月28日向刘玉发函，要求其偿还代垫的款项。 刘玉、工商银行磁灶支行均未向本院提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：刘玉、工商银行磁灶支行未到庭参加诉讼，且未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。鑫中瑞公司提供的上述证据来源、形式合法，内容均可以证明其证明目的，本院均予以认定。 经审理查明，鑫中瑞公司与刘玉于2013年5月25日签订编号为201305250006的《商品房买卖合同》，约定刘玉购买鑫中瑞公司开发的位于晋江市的房产，房屋总价为386791元，刘玉应在签订合同的当日付清首期房款116791元，余款270000元办理银行按揭贷款。该合同附件六补充协议第2条还约定，“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项目，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。”签订《商品房买卖合同》后，刘玉依约支付了首付款116791元，余款270000元向工商银行磁灶支行办理了银行按揭贷款。但截止至今，刘玉已拖欠工商银行磁灶支行2017年5月至2017年12月、2018年1月到2018年4月共十一期借款本金、利息、罚息共计30220.7元未偿还，为此工商银行磁灶支行已从鑫中瑞公司账户扣划了上述款项。经鑫中瑞公司于2017年12月书面催告刘玉应在收到通知书之日起七日内向其偿还上述款项，但刘玉至今尚未偿还。诉争房产尚未办理产权证。 本院认为，刘玉就剩余房款270000元向工商银行磁灶支行办理银行按揭贷款后，未按期偿还贷款本金、利息，至今已拖欠十一期的借款本金、利息、罚息共计30220.7元未偿还，导致工商银行磁灶支行从鑫中瑞公司账户扣划了上述款项，且鑫中瑞公司已书面催告刘玉应偿还其上述款项，但刘玉未能举证证明其在鑫中瑞公司指定的期限内偿还给鑫中瑞公司上述代偿款项。合同约定的鑫中瑞公司解除合同的条件已成就，鑫中瑞公司要求解除其与刘玉之间的商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。鑫中瑞公司要求刘玉返还诉争房产，协助办理注销合同备案登记、房屋预告登记手续，本院予以支持。鑫中瑞公司也应返还给刘玉已付购房款116791元。根据合同附件六补充协议第2条的约定，鑫中瑞公司主张刘玉应偿还其代偿的银行贷款30220.7元，并按照总房价款的20%，即77358.2元（386791×20%）向鑫中瑞公司支付违约金，本院予以支持。 综上所述，鑫中瑞公司与刘玉签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。刘玉存在违约行为，合同约定的鑫中瑞公司解除合同的条件已成就，鑫中瑞公司要求解除其与刘玉之间的商品房买卖合同，刘玉应返还诉争房产，协助鑫中瑞公司办理注销合同备案登记、房屋预告登记手续，偿还给鑫中瑞公司代偿的银行贷款30220.7元，并支付给鑫中瑞公司违约金77358.2元，本院予以支持。刘玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。工商银行磁灶支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司与被告刘玉于2013年5月25日签订的编号为201305250006号《商品房买卖合同》； 二、被告刘玉应于本判决生效之日起十五日内返还给原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司位于晋江市的房产，并协助原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司办理注销合同备案登记、房屋预告登记手续； 三、被告刘玉应于本判决生效之日起十五日内偿还给原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司代偿的银行贷款30220.7元，并支付给原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司违约金77358.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7102元，由被告刘玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张鸿玲 审 判 员  陈小红 人民陪审员  李巧芳 二〇二〇年一月七日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －9－