上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初2826号原告：卓佐凯，男，1970年1月10日出生，汉族，住浙江省。原告：朱徐梅，女，1975年3月2日出生，汉族，住浙江省。上列两原告之共同委托诉讼代理人：魏琦，上海君恩律师事务所律师。被告：刘晓庆，女，1990年3月20日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶，上海市锦天城律师事务所律师。原告卓佐凯、朱徐梅诉被告刘晓庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，因与此案相关的(2018)沪0115民初29225号案件尚在审理中，故本案于2019年1月25日中止审理。2019年8月8日，本案恢复审理，依法适用简易程序，原告卓佐凯、两原告委托诉讼代理人魏琦，被告刘晓庆的委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。2019年8月19日，因被告对上海市第一中级人民法院出具的(2019)沪01民终3403号民事判决书不服，申请再审，本案再次中止审理。后上海市第一中级人民法院裁定驳回了被告的再审请求，本案于2019年12月24日再次公开开庭进行了审理。原告卓佐凯、两原告共同的委托诉讼代理人魏琦，被告刘晓庆的委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓佐凯、朱徐梅诉称，2017年6月，两原告与被告签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，约定两原告将上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)以808万元的价格出售给被告。被告向两原告支付购房款283万元(含定金20万元)后不再支付剩余房款，亦拒绝与两原告办理涉诉房屋产权过户手续。根据双方所签的《房地产买卖合同》的相关约定：双方应于2017年8月13日前办理涉诉房屋产权过户手续，被告于过户当日支付剩余房款523万元；购买方未依约支付房款的，以逾期未付房款金额为基数，按照日万分之五的标准向出售方支付违约金。现被告明显违约，原告请求如下：1.判令被告继续履行与两原告签订的《房地产买卖合同》,并向两原告支付剩余房款523万元，同时两原告配合被告将涉诉房屋过户至被告名下；2.判令被告在支付523万元后三日内向两原告支付房屋尾款2万元，同时两原告将涉诉房屋交付被告；3.判令被告向两原告支付逾期付款违约金161.60万元(按照《房屋买卖合同》第六条约定计算已经超过总房价的20%，故酌情调低至总房价的20%，即161.60万元)；4.判令被告承担本案诉讼费。被告刘晓庆辩称，对诉请1、2无异议，但不同意原告的诉讼请求3，被告仅同意支付两原告2017年8月14日至同年8月18日期间以523万为本金按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金。理由如下：因被告曾于2017年8月16日主动要求双方于8月18日过户及支付剩余房款，但两原告未同意，故2017年8月18日之后的逾期付款违约金系因双方就新的过户时间未能协商一致所致，双方均无责，被告无需支付违约金。按照《房屋买卖合同》补充条款(一)第5条约定，剩余房款523万中的部分房款系因贷款不成而由现金补足的部分，因双方对先过户还是先付款未明确约定，只载明过户当日付523万元，故被告要求两原告2017年8月18日过户及付款系事实上已经主动纠正了己方违约行为，造成涉诉房屋现在还未过户的责任在两原告。经审理查明，2017年6月，原告卓佐凯、朱徐梅与被告刘晓庆在上海首居房地产经纪有限公司(以下简称居间方)的居间下签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及《房地产买卖合同》，约定两原告将涉诉房屋以808万元的价格出售给被告。《房地产买卖合同》第六条载明，“甲(指卖售人)、乙(指买受人)双方确认，在2017年8月13日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。第九条(三)载明，“乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款日止。逾期超过五日后乙方仍未付款的，除了乙方应当向甲方支付五日违约金外，甲乙双方同意还应按以下方式处理，即：甲方有权向法院提起诉讼要求继续履行合同，若乙方在取得新产证后不继续履行合同的，甲方有权要求法院查封该房屋。甲方应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付”。《房地产买卖合同》补充条款(一)载明：“乙方于签订本合同当日内支付首付款283万元(含已付定金20万元)，甲方同意乙方以银行贷款的方式向甲方支付第二笔房款……乙方向银行申请的贷款金额为人民币伍佰贰拾叁万元整……如乙方的贷款申请未获得银行通过或贷款额度不足乙方申请的贷款金额，则不足部分应于过户当日以现金的形式支付给甲方；在甲方收到上述所有房款后3日内，甲方向乙方办理交房手续；在甲乙双方办理完交房手续的当日内，乙方直接向甲方支付尾款2万元。”截至2017年6月13日，被告累计向两原告支付购房款283元(含定金20万元)。后因被告银行贷款申请未获得通过，故未在2017年8月13日前支付第二笔房款。2017年8月16日，居间方业务员郭二卫向原告卓佐凯发送短信，通知其于2017年8月18日下午一点半至房地产交易中心办理过户。卓佐凯于次日短信回复：“买卖合同定于2017年8月13日之前过户，你通知我的过户日期是2017年8月18日，已超过户日期，你已经影响到我自己的购房流程，我付给我上家的定金已经被扣掉，我没有必要听你给我的安排。”2017年8月17日、21日，被告委托郭二卫通过EMS邮政快递向卓佐凯的户籍地、涉诉房屋所在地二次发送过户通知函，通知其于2017年8月18日、23日下午一点半至交易中心过户。2017年11月10日，被告委托郭二卫通过EMS邮政快递向卓佐凯的户籍地、涉诉房屋所在地发送解除合同通知书。上述信函中寄至卓佐凯户籍地的均未妥投，寄至涉诉房屋所在地的信函被他人签收。2017年12月10日，卓佐凯向刘晓庆及郭二卫发送短信：“……房地产买卖合同第六条约定：刘晓庆应与卓佐凯、朱徐梅在2017年8月13日以前办理房地产转让过户手续。房地产买卖合同补充条款(一)第5条书面约定：过户当日，刘晓庆应向卓佐凯、朱徐梅支付523万元房款。但至今为止，刘晓庆一直未向卓佐凯、朱徐梅支付523万元房款。依据房地产买卖合同第九条第三款书面约定：刘晓庆未依约支付房款的，以逾期未付房款金额，每天万分之五，刘晓庆应向卓佐凯、朱徐梅支付违约金。从2017年8月14日至2017年12月10日，刘晓庆应向卓佐凯、朱徐梅支付违约金308,570元……”2017年12月25日，卓佐凯通过微信再次向郭二卫送达以上通知，郭二卫建议卓佐凯与刘晓庆面谈，双方确定2017年12月29日在中介办公室面谈。后双方对违约金协商未果，遂引发本案诉讼。另查明，1.2017年8月18日，被告银行账户获得自筹资金600万元。2.2018年1月4日，被告向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0115民初3039号，被告起诉要求确认与两原告双方所签订的《房地产买卖合同》已依法解除、要求两原告双倍返还定金40万元及返还首期购房款263万元。2018年3月21日开庭当日，刘晓庆称交通拥堵，迟到半小时到庭，卓佐凯、朱徐梅表示刘晓庆未按时到庭参加诉讼即为拒绝法院对该案件进行审理，法院应当依法裁定按撤诉处理，若法院不依法裁定，其只能向法院相关部门投诉。后法庭要求刘晓庆提供迟到相关依据，刘晓庆未能提供，该案遂按刘晓庆撤诉结案。3.2018年4月17日，两原告向本院提起诉讼，案号(2018)沪0115民初29225号，要求被告继续履行涉诉合同、支付剩余房款等诉讼请求；被告亦提起(2018)沪0115民初29736号诉讼，要求确认涉诉《房地产买卖合同》已依法解除等诉讼请求，判令两原告双倍返还被告定金40万元及判令两原告返还购房款263万元。后两案合并审理。2018年9月10日开庭时两原告在本院传票传唤下拒不到庭，本院裁定对两原告的本诉诉请按撤诉处理，同时对被告的反诉请求依法审理，并于2018年12月14日判决驳回了被告的所有反诉请求。被告不服，上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2019年5月14日出具(2019)沪01民终3403号民事判决书，驳回了被告的上诉请求，维持原判。被告对此不服，申请再审，上海市第一中级人民法院于2019年10月28日驳回了被告的再审申请。在(2018)沪0115民初29225号一案审理过程中，被告申请居间方业务员郭二卫出庭作证，证人陈述：“在2017年8月13日前几天，我通知房东买方银行贷款未获批，买方要求换家银行申请贷款，房东表示不同意，我就通知买方去筹集资金。8月16日，我告诉房东买方已经将房款凑齐，通知房东于8月18日过户，房东回复说已经影响到他其他房屋的购房流程，所以不同意配合。8月18日，我和买方去了交易中心，房东没去，打他电话也没打通。后来我通过快递通知房东于8月23日去过户，房东还是没去。在通知房东过户的几天后，房东要求买方支付五六十万的违约金，买方认为按法律规定来支付，之后房东最低要求25万元违约金，双方协商多次但未能达成一致。2017年12月10日，房东给我发短信，要求继续履行合同、买方赔偿违约金30余万元。”4.两原告于2017年6月27日提前归还涉诉房屋剩余贷款本息合计970,277.08元。再查明，原告卓佐凯表示其未收到过被告及中介称向其户籍地及涉诉房屋所在地寄送的过户通知函及解约通知函。2017年原告一家人均居住在卓佐凯公司的宿舍楼里，涉诉房屋无人居住，不清楚寄往涉诉房屋的快递是谁签收的。原告卓佐凯另表示其在与被告就涉诉房屋进行交易的同时未购买其他房屋。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》，手机短信微信截屏、(2018)沪0115民初29225号民事判决书、(2019)沪01民终3403号民事判决书、上海房地产登记证明、贷款还款回单、贷款结清证明等证据证实及原、被告庭审陈述在案佐证。庭审中，原告提供在中介业务员郭二卫的主持下,卓佐凯与刘晓庆的朋友顾先生于2017年12月29日进行面谈时的录音及部分录音材料一份，证明刘晓庆没有钱款,拒绝履行付款义务，其中顾先生应该是被告男朋友。经质证，被告对该份证据真实性不予确认，表示可能有人去协商，但并不能代表被告的意见。因该录音证据未经公证，不符合证据形式要件，且原告未举证证明顾先生的身份及有权代表被告谈判，故本院对上述证据不予确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原、被告签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故对双方当事人均有约束力。(2018)沪0115民初29225号民事判决书、(2019)沪01民终3403号民事判决书均已认定：被告未能在合同约定的最后期限即2017年8月13日支付两原告第二笔房款523万元已经构成违约，此情况符合双方合同约定的“乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款日止”。但与此同时，合同约定“逾期超过五日后乙方仍未付款的，除了乙方应当向甲方支付五日违约金外，甲乙双方同意还应按以下方式处理，即：甲方有权向法院提起诉讼要求继续履行合同”。可见，在被告逾期未付款的情况下，对被告来说应按照逾期未付款日万分之五的标准向两原告支付违约金至实际付款日止；对两原告来说除了有权向被告主张支付五日违约金外，还应及时向法院提起诉讼以继续履行合同。庭审查明，原、被告在此事件上态度及行为如下：被告在2017年8月13日之前得知贷款未能通过后即通过中介希望原告配合更换贷款银行，原告对此予以拒绝，被告在遭到原告拒绝后着手筹集现金，并实际于2017年8月18日获得足够款项；被告于2017年8月16日通过中介向原告发送要求8月18日办理涉诉房屋产权过户的短信，原告卓佐凯于次日回复称2017年8月18日已超过户日期，被告的行为已经影响其购房流程，其付给上家的定金已被扣掉，没有必要听从被告的安排；被告两次委托中介通过EMS邮政快递向原告户籍地及涉诉房屋所在地发送要求于2017年8月18日、8月23日过户的信函，并于2017年11月10日委托中介通过EMS邮政快递向卓佐凯的户籍地、涉诉房屋所在地发送解除买卖合同的信函；原告卓佐凯于2017年12月10日、12月25日向刘晓庆及中介发送短信、微信要求被告支付第二笔房款及支付逾期付款违约金30余万元；被告在短信遭拒、信函均未获得回应的情况下，于2018年1月4日向本院提起确认涉诉房屋买卖合同已经解除之诉。在2018年3月21日(2018)沪0115民初3039号案件开庭当日，因该案原告即本案被告迟到半小时，本案两原告即该案被告拒绝开庭，该案不得已以撤诉结案；两原告于2018年4月17日向本院提起诉讼后，被告亦随后提起诉讼，后两案合并审理。在2018年9月10日开庭当日两原告拒绝到庭，导致本诉按撤诉处理。综合原、被告以上行为可见，被告在得知贷款遭拒、未能在2017年8月13日前按约支付原告第二笔房款已经违约后积极采取筹集资金、与原告协商变更过户日期、发函及诉讼等措施以补救。反观两原告的行为，则与被告积极主动完全相反，在不配合被告变更贷款银行、被告筹集够足够款项通知其于2017年8月18日过户之时，以被告的行为已经影响其购房流程、谎称其付给上家的定金已被扣掉为由拒绝被告重新安排过户的要求。之后，两原告未与被告积极进行协商，也未按照合同的约定及时提起诉讼，甚至在被告提起诉讼时亦没有解决问题的诚意，不愿意早日开庭处理纠纷。两原告唯一主动的行为系其于2017年12月10日、25日以微信、短信催促被告履行合同。此外，原告称因被告逾期付款遭受经济损失，然其除了提供其提前归还涉诉房屋贷款97万余元之外并未提供其他证据，该证据亦不能证明此项为两原告的损失，还清房贷是房屋交易的前提条件。且涉诉房屋亦并未交付给被告使用，两原告至今占有使用被告已经支付的283万房款。综上，本院采信被告意见，确定导致涉诉房屋未能在2017年8月13日前过户的原因在被告，导致涉诉房屋至今未能过户的责任则在两原告，被告只需支付两原告2017年8月14日至同年8月18日期间以523万为本金按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金13,075元即可。两原告要求被告支付逾期付款违约金160余万元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘晓庆继续履行与原告卓佐凯、朱徐梅签订的《上海市房地产买卖合同》,并于本判决生效之日起十日内支付原告卓佐凯、朱徐梅第二笔房款523万元，原告卓佐凯、朱徐梅在收到上述房款同时配合被告刘晓庆将上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至被告刘晓庆名下；二、被告刘晓庆在支付原告卓佐凯、朱徐梅523万元后的三日内向两原告支付尾款2万元，同时原告卓佐凯、朱徐梅将上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋交付被告刘晓庆；三、被告刘晓庆于本判决生效之日起十日内向原告卓佐凯、朱徐梅支付逾期付款违约金13,075元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,722元，减半收取29,861元，由原告卓佐凯、朱徐梅负担9,600元，由被告刘晓庆负担20,261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 左翠莲二〇二〇年一月十日法官助理 孙 佳书 记 员 万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。