上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0109民初19384号 原告：张某某，女，1934年1月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：夏永根，上海哲言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：归魏华，上海哲言律师事务所律师。 被告：李某某，男，1955年6月6日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，现住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：王赵康，上海市黄浦区打浦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐之富，上海市黄浦区打浦法律服务所法律工作者。 第三人：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路XXX号。 法定代表人：张作理，董事长。 委托诉讼代理人：尹雄，上海宏阳物业有限公司员工。 委托诉讼代理人：王玉奇，上海宏阳物业有限公司员工。 原告张某某与被告李某某、第三人上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人夏永根、被告李某某及其委托诉讼代理人王赵康、第三人虹房公司的委托诉讼代理人尹雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：确认张某某与李某某就上海市嘉兴路XXX-XXX号二层中前楼房屋(以下简称系争房屋)的承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至张某某名下。事实和理由：李某某系张某某的女婿。系争房屋原承租人为张某某。张某某原一直居住系争房屋，2000年张某某儿子严某某承租的侯家路XXX弄XXX号房屋(以下简称侯家路房屋)即将拆迁，张某某为争取拆迁利益搬至侯家路房屋居住并将户籍迁入侯家路房屋。之后，系争房屋由张某某儿子严某某、儿媳梁某某居住，2005年起，系争房屋由严某某、梁某某对外出租，租金通过梁某某转付给张某某。2018年7月系争房屋租客提出退租并称系争房屋承租人是李某某，其已与李某某重新签订房屋租赁合同。之后，经委托律师查询，张某某才得知系争房屋承租权已转至李某某名下。张某某从未办理系争房屋退租手续，也未在系争房屋《退房单》、《上海市公有住房差价换房征询表》上签字盖章，《退房单》上“张某某”的印章是其本人的，但非张某某本人所盖，张某某也从未收到系争房屋转让款。张某某对于系争房屋承租权转让并不知情，故张某某与李某某之间的系争房屋承租权转让行为应为无效。 李某某辩称，2000年，张某某儿子严某某承租的侯家路房屋即将拆迁，张某某为争取更多的拆迁利益将户籍迁至侯家路房屋，考虑到李某某对家庭贡献较大且为防止系争房屋被物业收回，经家庭内部协商一致，张某某决定将系争房屋承租权无偿转让给李某某。当时，张某某、李某某、严某某及其妻子梁某某共同至物业公司办理系争房屋承租权转让手续，物业公司工作人员再三询问张某某意见，张某某确认将系争房屋承租权转至李某某名下并在相关材料上盖章。系争房屋《退房单》、《上海市公有住房差价换房征询表》上“张某某”的签名不是张某某本人所签，可能是严某某或梁某某代签，但签字时张某某在场。系争房屋《退房单》上“张某某”的印章是张某某本人加盖。当时，根据系争房屋出售单位要求，由李某某与上海虹房(集团)有限公司宏佳分公司(以下简称虹房公司宏佳分公司)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，将系争房屋承租权转让至李某某名下。李某某取得系争房屋承租权后，考虑到严某某、梁某某居住困难，系争房屋一直交由严某某、梁某某居住，2005年严某某、梁某某将系争房屋对外出租并收取租金。2018年严某某、梁某某要求张某某住回系争房屋，李某某表示不同意。2018年8月李某某收回系争房屋并与租客重新签订租赁合同。2000年-2018年期间，系争房屋租金都由张某某和严某某、梁某某向物业公司缴纳，物业公司开具的租金收据上写明系争房屋承租人为李某某，张某某早就应当知道系争房屋承租权转至李某某名下，但张某某从未对系争房屋承租权转让提出异议。系争房屋的承租权转让应为合法有效，张某某也已享受到侯家路房屋的拆迁利益。不同意张某某的诉讼请求。 第三人虹房公司述称，2000年9月，系争房屋先由张某某退租，将系争房屋承租权保留在虹房公司宏佳分公司名下，再由虹房公司宏佳分公司与李某某签订承租权转让合同，将系争房屋承租权转让至李某某名下，虹房公司宏佳分公司未收取李某某系争房屋转让款，仅收取中介费。系争房屋《保留承租权的证明》上将保留承租权单位写为“宏阳物业宏阳分公司”是笔误，应为“虹房公司宏佳分公司”。按照规定，物业在办理系争房屋退租手续时应当征询张某某本人意见。因时间久远，虹房公司已不清楚张某某是否全程参与办理系争房屋承租权转让手续，也不清楚系争房屋《退房单》、《上海市公有住房差价换房征询表》上“张某某”的签名、《退房单》上“张某某”的印章是否张某某本人所签、所盖。系争房屋承租权转让应为有效。不同意张某某的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 系争房屋原承租人为张某某，房屋使用面积9.70平方米。 2000年9月29日，上海宏阳物业有限公司(以下简称宏阳公司)就系争房屋出具《保留承租权的证明》。2000年9月29日，虹房公司宏佳分公司作为转让方、李某某作为受让方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，虹房公司宏佳分公司将系争房屋承租权转让给李某某，成交价为2.5万元。合同签订后，李某某实际未向虹房公司宏佳分公司支付房屋转让款，也未向张某某支付房屋转让款。2000年9月30日，上海市虹口区房地产交易中心向李某某发放《准予差价换房通知书》。2000年10月，李某某取得系争房屋承租权。 2000年，张某某从系争房屋迁往侯家路房屋居住，张某某户籍也于2000年10月26日从系争房屋迁至侯家路房屋。之后，系争房屋由张某某儿子严某某、儿媳梁某某居住，2005年起，严某某、梁某某将系争房屋对外出租。2018年，李某某从租客处收回系争房屋并另行出租。 另查明，落款日期为2000年9月30日的系争房屋《退房单》载明，承租人张某某，房屋地址嘉兴路XXX-XXX号，部位二层中前楼，退房原因置换，退房日期2000年9月30日。承租人签章一栏有“张某某”的签名及印章，该签名非张某某本人所签，“张某某”的印章是张某某本人的。 落款日期为2000年9月29日的系争房屋《上海市公有住房差价换房征询表》载明，租赁户名张某某，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXX，住房座落虹口区嘉兴路XXX-XXX号二层中前楼，公房凭证编号宏阳第03445号，独用面积9.7平方米，“差价换房原因”一栏写明置换后造成居住困难本人负责。承租人签名一栏有“张某某”的签名，该签名非张某某本人所签。物业管理单位经办人一栏签有“尹正薇”的名字。 落款时间为2014年3月31日的系争房屋《相邻利害关系人同意书》载明，本人李某某居住在嘉兴路XXX号XXX楼为嘉兴路XXX号的相邻业主/承租人，现同意季某1将其居住房屋在不影响周围环境和相邻居民生活，并遵守《上海市住宅物业管理规定》及有关法律法规规定的情况下，临时改变使用性质。落款处有“李某某”的签名。 再查明，虹房公司宏佳分公司于2009年9月23日注销。 审理中，李某某申请证人季某1到庭作证。季某1陈述，系争房屋《相邻利害关系人同意书》落款处“李某某”的签名是李某某的妻弟季2(音同)所签。对于嘉兴路XXX号XXX楼的房屋情况，其有点知晓，但不是很清楚。因居委会经常发放居民选票，其看到嘉兴路XXX号XXX楼的居民选票上的名字发生变更，由此得知嘉兴路XXX号XXX楼房屋的名字变更了，但具体如何变更的，其不清楚。经质证，张某某对于证人证言的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明张某某知晓系争房屋承租权发生变更。李某某对证人证言的真实性无异议，认为证人证言可以证明系争房屋承租权转让经过家庭成员协商一致。虹房公司对证人证言无异议。 审理中，办理系争房屋退租及承租权转让手续的原上海宏阳物业有限公司工作人员尹正薇向本院陈述，按照相关规定，办理差价换房手续，房屋原承租人和新的承租人本人都要到场，办理房屋退租手续也需要原承租人本人到场。但现在时隔20年，对于系争房屋原承租人本人是否到场办理系争房屋退租及差价换房手续，是否原承租人本人签字，当时几个人到场办理手续，其已不记得。 审理中，李某某申请就张某某是否知晓系争房屋承租权转让给李某某对张某某进行测谎鉴定，张某某称测谎鉴定没有必要，且张某某已八十高龄又身有残疾，不同意进行测谎鉴定。 本院认为，本案的争议焦点为系争房屋承租权无偿转让给李某某是否张某某的真实意思表示。首先，系争房屋《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》上“张某某”的签名非张某某本人所签，《退房单》上“张某某”的印章虽是张某某本人的，但无证据证明该印章是张某某本人加盖或经过张某某同意加盖。而当时办理系争房屋退租及承租权转让手续的物业经办人员尹正薇陈述其已不记得张某某本人是否到场办理系争房屋退租及差价换房手续。故依据《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》无法得出系争房屋的退租及承租权转让经过张某某同意的结论。其次，根据张某某、李某某的陈述，2000年张某某从系争房屋迁住侯家路房屋并将户籍从系争房屋迁至侯家路房屋的目的是争取侯家路房屋的拆迁利益，而非转让系争房屋承租权。再次，李某某自2000年10月取得系争房屋承租权至2018年从租客处收回系争房屋期间，从未使用系争房屋或收取系争房屋租金，明显不符合常理。第四，即使张某某及其儿子严某某知晓系争房屋租金收据上的租赁户名变更为李某某，也不能因此得出张某某同意将系争房屋承租权无偿转让给李某某的结论，不排除张慧珍为避免系争房屋被物业收回将系争房屋承租权挂在李某某名下的可能。因此，本院认定，系争房屋承租权无偿转让给李某某并非张某某的真实意思表示。对张某某要求确认其与李某某就系争房屋的承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至张某某名下的请求，依法应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 确认张某某与李某某就上海市嘉兴路XXX-XXX号二层中前楼房屋的承租权转让行为无效，该房屋承租权恢复至张某某名下。 案件受理费80元，由李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  华 琴 人民陪审员  胡正军 人民陪审员  韩金凤 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  王梦熊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。