广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初14709号原告：黄映芳，女，汉族，1962年2月5日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：440************341。委托诉讼代理人：叶租锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：苗华，女，汉族，1976年8月19日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：210************420。委托诉讼代理人：林锐煌，广东国硕律师事务所律师。原告黄映芳诉被告苗华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄映芳的委托诉讼代理人李秒华，被告苗华及其委托诉讼代理人林锐煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄映芳向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告无需退还履约保证金30000元给被告；2.判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年8月14日的租金55225.81元；3.判令被告自2019年8月15日起按16000元的标准向原告支付房产占有使用费至被告交还租赁房产之日止；4.判令被告自拖欠租金之日起以拖欠款项为基数，按银行同期贷款利率向原告支付利息至付清之日止；5.判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年10月31日的电费3330元以及2019年9月9日至2019年11月9日的水费747元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年9月23日签订《经营场所租赁合同》一份，约定由原告将位于珠海市*****#商铺租赁给被告，面积91.68平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月30日止，2017年每月租金是14000元，每年租金增加1000元，被告须在每月10日前缴纳当月商铺租金，履约保证金是30000元。另外，合同还约定被告拖欠应缴任何款项及费用十五日的，经书面通知不予缴交，原告有权单方解除租赁合同，履约保证金不予退还，履约保证金不足以赔偿原告损失的，委托人有权留置被告货物并有权向被告追偿。被告自2019年5月1日起未能按合同约定缴交租金，且被告在使用珠海市*****#商铺期间尚有水电费未缴清，其中2019年10月1日至2019年10月31日的电费3330元以及2019年9月9日至2019年11月9日的水费747元未缴清，原告已多次向被告催收，且于2019年*月5日向被告寄送了律师函催收租金，但被告至今仍拖欠租金、水电费。原告认为，被告未能按约定向原告支付租金，其行为已经严重违反合同约定，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法起诉，望判决如诉请。在诉讼过程中，原告黄映芳称，被告苗华已经支付拖欠的水电费，因此撤回第五项诉讼请求；另外，变更诉讼请求第三项为占用费计算至2019年10月31日至，占用费为人民币40000元。原告黄映芳向本院提交了以下证据：1.裁定书2.经营场所租赁合同；3.律师函、快递单；4.解除通知书、快递单；5.水电费及缴费单；6.短信截图。被告苗华答辩称，原被告双方于2016年9月23日签订《经营场所租赁合同》，之后双方一直正常履行合同。2019年1月28日，经双方协商一致，约定租金暂不递增，仍以每月15000元的标准计取，双方继续履行合同。2019年2月到3月期间，原告因与案外人纪木忠建筑工程施工合同纠纷事宜，被案外人纪木忠申请执行财产，由广东省佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605执3706号《网络拍卖事项告知书》，需依法将原告名下本案案涉租赁物（港昌路89#商铺）拍卖变现。被告得知后，认为案涉租赁物的权利可能将发生变化，对本案租赁合同的继续履行及被告的合法权利或将产生影响，便多次要求原告说明情况并协商合同解除相关事宜。原告此后于2019年3月18日准备了相关材料并要求被告配合提出案外人执行异议申请，被告拍下内容后也配合签字了相关文书，但此后原告一直不与被告说明情况，对于合同履行或是解除等相关事宜也拒绝沟通。被告无奈之下只能选择以拖欠租金的方式想迫使原告说明情况并协商解除合同事宜，但原告均不予理睬，并于2019年8月14日发函解除合同。解除合同后，被告多次要求原告收铺，但原告均怠于结算、收铺，直至起诉至法院后才收铺。苗华认为，履约保证金3万元应用于抵扣拖欠租金，理由如下：其一：被告拖欠租金并非恶意拖欠，而是事出有因。原告作为出租方，案涉标的物被查封拍卖，其履行合同的跟本出现瑕疵，被告多次要求说明情况并予以处理应是合理要求，但原告均不予理睬，致使被告采取极端方式进行施压沟通，原告对事实发生存在较大过错。不能简单套用合同约定不予退还履约保证金，在被告拖欠租金情况下，履约保证金用于抵扣拖欠租金符合情理及法律规定；其二：原告依据合同第二.4条约定主张其无需退还履约保证金于法无据，首先，该合同条款属格式条款，原告作为提供格式条款一方，应当采取合理的方式提醒被告加重其义务之条款，而原告并未提醒被告，因此实际上不应适用；其三：退一步讲，即便适用合同第二.4条约定，合同明确约定：若履约保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权留置乙方货物并有权向乙方追偿。即履约保证金实际是用于赔偿甲方损失（即租金），如有剩余则无需退还，如不足以赔偿时，履约保证金则用于赔偿抵扣租金，不足部分再向乙方追偿。由此可见，被告自2019年5月1日拖欠租金，而原告自身怠于行使其合同解除权，致使损失进一步扩大，直至履约保证金不足以覆盖其租金损失，若原告既不需要退还保证金，又能全额主张拖欠租金，则原告怠于行使其权利的不利后果反而由被告承担，既不符合合同约定，更是违反了法律的公平原则；综上所述，苗华认为履约保证金应当用于抵扣拖欠租金，被告确认拖欠2019年5月1日至2019年8月14日租金合计51774元，抵扣履约保证金3万元后剩余拖欠租金为21774元。对于原告主张答辩人应自2019年8月15日起按照16000元/月的标准计付占有使用费，苗华不予认可。苗华对于双方合同于2019年8月14日解除并无异议，相反，苗华早有解除合同之意，是原告一直拒绝沟通拖延，才导致本案纠纷发生。合同解除后，原告更是怠于履行收铺义务，其作为房东及合同解除的提出人，却一直未曾与被告协商收铺事宜，最终反而是被告作为租客反复请求、要求原告收铺才将店铺交还原告。原告怠于履行其收铺义务，现却要求被告支付占有使用费显然于理、于法不合，请求法院查明事实，驳回原告的该项诉讼请求。综上所述，苗华在整个租赁合同履行过程中，实际已尽心尽力履行自己应尽之义务，只是在案涉租赁物发生权利纠纷时想多了解情况保护自己的合法权利，却被原告一再拖延闲置处理，不得已采用拖欠租金的方式施压寻求沟通的机会。合同解除后更是为了将商铺交还原告而反复请求，苗华认为实在不应再加重责任。因此请求法院查明事实，并支持苗华的答辩请求，确认履约保证金应用于抵扣拖欠租金，驳回原告解除合同后的不合理的金额请求。被告苗华向本院提交如下证据：1.说明；2.短信记录；3.借记卡账户历史明细清单；4.网络拍卖事项告知书；5.案外人执行异议申请书；6.电话通话记录、短信记录。经审理查明，2016年9月23日，原告黄映芳作为甲方（出租方）与乙方被告苗华（承租方）签订一份《经营场所租赁合同书》，约定：甲方向乙方提供位于珠海市*****#商铺，面积91.68平方米，经营使用期限为五年，2017年1月1日起至2021年12月31日止；甲方享有商铺的租金收益，甲方每月向乙方收取租金标准为：2017年1月至12月30日每月租金人民币14000元，2018年1月至12月30日每月租金人民币15000元，2019年1月至12月30日每月租金人民币16000元，2020年1月至12月30日每月租金人民币17000元，2021年1月至12月30日每月租金人民币18000元；甲方向乙方收取两个月租金为履约保证金，即人民币30000元；乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予退还，若履约保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权留置乙方货物并有权向乙方追偿，1.拖欠应缴任何款项及费用15日，经书面通知不予缴交；2.未经甲方书面同意，擅自转租、转让、出借商铺或抵押、担保；3.擅自改变经营范围，经书面通知不予纠正；4.利用商铺进行非法活动，损害甲方利益或社会公共利益；5.销售走私、假冒、伪劣及其他违法商品被查实；6.违反消防条例造成商铺及他人损失；7.其他违反法律规定行为；因甲方原因，导致合同提前终止，甲方全额返还乙方履约保证金；乙方须在每月10号前缴纳当月商铺租金，其他款项费用按合同约定，在接到甲方交款通知的日期内及时支付；签订合同时，乙方缴纳人民币30000元为履约保证金，履约保证金用于保证乙方履行合同，并遵守法律规定，履行保证金在合同期满，乙方退还商铺、结清应交的各项费用后15天内，甲方不计息退还，合同期间，因违约而导致履行保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金；乙方若需提前终止合同，应提前60天书面通知甲方，经甲方同意，双方结算完毕，方可终止合同，履约保证金不予退还，乙方未提前通知甲方而终止合同或未通知甲方即撤离商铺的，除履约保证金不予退还外，乙方应承担甲方两个月的租金（可得利益）损失；因不可抗力、不可预测（如地震、火灾、水灾、战争或罢工等）或受到国家政策、法律的影响或政府开发该区域或政府部门不容许经营等，导致合同无法继续履行的，合同自然终止，双方对此均不承担任何责任；因乙方按合同约定自由经营，乙方自行承担风险，除保险公司承保范围外，甲方在任何情况下，对乙方的货物损失不承担赔偿责任；等等。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用。2019年*月5日，原告向被告发出一份《律师函》，内容为：2016年9月23日双方签订一份《经营场所租赁合同》，约定原告将位于珠海市*****#商铺租赁给你方，面积91.68平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月30日，2017年每月租金是14000元，每年租金增加1000元，你方须在每月10日前缴纳当月商铺租金，履约保证金是30000元。另外，合同还约定你方拖欠应缴任何款项及费用15日的，经书面通知不予缴交，原告有权单方解除租赁合同，履约保证金不予退还，履约保证金不足以赔偿原告损失的，有权留置你方货物并有权向你方追偿。你方未能按合同约定缴交租金，且原告多次向你方催收费用，但是至今仍拖欠租金，现拖欠租金已超过15日。请你方在收到律师函之日起三日内向原告付清所有拖欠的租金，否则原告将循法律途径予以解决，包括要求你方支付租金、违约金，并没收履约保证金，解除与你方的租赁合同。届时，所引起的一切法律责任均由你方承担。原告通过邮政特快专递方式向被告邮寄《律师函》。2019年*月14日，原告向被告发出一份《解除通知书》，内容为：2016年9月23日双方签订一份《经营场所租赁合同》，约定原告将位于珠海市*****#商铺租赁给你方，面积91.68平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月30日，2017年每月租金是14000元，每年租金增加1000元，你方须在每月10日前缴纳当月商铺租金，履约保证金是30000元。另外，合同还约定你方拖欠应缴任何款项及费用15日的，经书面通知不予缴交，原告有权单方解除租赁合同，履约保证金不予退还，履约保证金不足以赔偿原告损失的，有权留置你方货物并有权向你方追偿。你方自2019年5月1日起未能按合同约定缴交租金，原告已多次向你方催收，且于2019年*月5日向你方寄送律师函催收租金，但是你方至今仍拖欠租金，现你方拖欠租金已超过15日。为此特通知你方，自通知发出之日解除与你方于2016年9月23日签订的《经营场所租赁合同》，履约保证金不予退还，且你方在收到通知之日立即将租赁的场地交还给黄映芳，以及付清拖欠的租金以及占有使用费。同日，原告通过邮政特快专递方式向被告邮寄《解除通知书》，同日被告签收上述通知。另查明，2017年8月9日，原告黄映芳向被告苗华出具一份函件，内容为：本人黄映芳将香洲区港昌路89号商铺之一出租给苗华，租期5年，自2017年8月1日起，黄映芳要求苗华将每月租金存于林少玲账户，621********059594679，中国银行拱北支行。2018年4月13日，原告通过短信告知被告“小苗你好！四月份租金已收到，谢谢”。2019年1月28日下午6:62，原告通过短信告知被告“行啊！今年先不递增，下年在递增，去年我的没有递增你们啦，你把2019年1月份的租金尽快交啊！”。2019年1月28日下午8:34，原告通过短信告知被告“小苗你好，2019年1月份的租金已收到，谢谢！”。2019年1月2日，被告通过银行转账方式向原告指定的林少玲的账户支付人民币15000元。2019年1月28日，被告通过银行转账方式向原告指定的林少玲的账户支付人民币15000元。2019年3月7日，被告通过银行转账方式向原告指定的林少玲的账户支付人民币15000元。2019年5月5日，被告通过银行转账方式向原告指定的林少玲的账户支付人民币15000元。2019年6月6日，被告通过银行转账方式向原告指定的林少玲的账户支付人民币15000元。2019年10月27日，被告通过短信告知原告“姐姐您好，这两年作生意赔了，我把房子车子都押给银行了，现在真没钱，店铺也关了，您看这样行不行，我店铺里的东西啥也不动，我转让您也可以看看有没有要转的，转出去您多收点，如果不够我想办法在给您添，押金我肯定是不要了，您考虑一下回我”。10月28日，原告通过短信回复被告“小苗你好！你说要店铺里面的东西全部都给我，我肯定不要的，我和我老公商量好，就是你要把从5月份至现在的租金交清”、“还要加利息，也不能给你转让，你交铺头给我之前，你把搬得动的东西搬走，搬不动的东西，不能乱拆”、“但是押金也不能退”。11月4日，被告通过短信回复原告“东西我都收拾完了，您看明天有时间吗？。同时，被告向原告发送两张案涉商铺的图片。在庭审过程中，被告称2019年11月4日将案涉商铺清空后将钥匙交给旁边商铺的租户（该商铺亦由原告出租），并告知原告；原告在庭审中对于上述被告交付商铺及钥匙的陈述予以认可。又查明，2019年2月19日，佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605执3706号《网络拍卖事项告知书》，内容为：在执行申请执行人纪木忠与被执行人林宗宜、黄映芳建筑工程施工合同纠纷一案中，依法变现处理被执行人黄映芳所有的位于：1.香洲区珠海大道3888号17栋2501房；2.斗门区城南白藤一路东逸鸿花园272号铺；3.斗门区城南城南白藤一路东逸鸿花园270号铺；4.珠海市******#商铺；5.港昌路89#商铺；6.***333#商铺；7.汕头市潮阳区*************9******；8.汕头市潮阳区*************7*1*车库。为便于执行，将依法采取自行拍卖形式，在京东网司法拍卖（变卖）平台上进行公开拍卖，现将相关情况及权利义务通知如下：一、需要了解上述标的物的拍卖时间、评估价、起拍价、保留价、保证金、加价幅度、拍卖公告以及拍卖过程中拍卖标的物的降价情况的相关事宜，请自行登录京东网司法拍卖（变卖）平台查阅；二、对上述拍卖标的物享有优先购买权的权利人若要行使优先权，应于开始日期的三个工作日前提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对上述拍卖标的物享有的优先购买权；等等。被告称上述通知由佛山市南海区人民法院的工作人员于2019年3月12日张贴于案涉商铺。2019年3月18日，被告苗华作为案外人以其已承租案涉商铺为由，向佛山市南海区人民法院提出执行异议。原告在庭审中陈述，关于案涉商铺被法院拍卖的问题，当时原告要求被告配合提出执行异议，已经明确告知被告相关的情况。所以被告才愿意配合提出执行异议。同时，原告告知被告的内容是包括店铺的使用是不受影响，事实上在原告解除合同前，被告使用涉案的商铺是没有受到任何影响。目前法院对案涉商铺的拍卖已经暂停了，因为涉及的案件已经进入再审程序。另外，房产的拍卖并不必然导致涉案房产的租赁无法继续履行，被告以此作为拒付租金的理由是不能成立的。本院认为，原告黄映芳与被告苗华签订的《经营场所租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。原告将案涉的商铺交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付租金及相应费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据上述法律规定，案涉的商铺在租赁期间，被佛山市南海区人民法院查封、拍卖，被告可依法解除合同。在本案中，被告在知道案涉商铺被查封、拍卖时，并没有向原告提出解除合同，且被告已经向佛山市南海区人民法院提出了执行异议，在被告实际搬离案涉商铺时，其租赁权并没有受到影响，故被告以此作为拒不交付租金的理由，本院不予采纳。被告逾期支付租金及相关费用，构成违约，根据双方合同约定，被告拖欠应缴任何款项及费用15日以上的，原告有权解除合同。在本案中，被告苗华已经欠付数月的租金，原告解除合同的条件已经成就，原告可单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2019年8月14日向被告发出解除合同通知，被告于同日收到上述通知，故双方签订的租赁合同于2019年8月14日解除。原告请求被告支付2019年5月1日至2019年8月14日的租金，理据充分，本院予以支持。2019年8月14日租赁合同解除后，被告仍未将案涉商铺交还给原告，故应按合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，原告请求被告支付2019年8月15日至2019年10月31日止的场地占用费，理据充分，本院亦予支持。关于案涉场地2019年的租金标准，根据双方的短信记录，原告黄映芳同意2019年的租金按上一年执行，不进行递增，且被告苗华在支付2019年前4个月的租金均按照每月15000元的标准支付给原告，原告对此也没有提出任何异议，故本院确认双方在合同履行过程中对于租金标准的变更达成合意，即2019年1月1日至12月30日每月租金仍按人民币15000元计算。原告请求被告支付欠付租金的利息、没收履约保证金的问题，支付欠付租金利息、没收履约保证金在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的押金人民币30000元不予退还，其他请求不予支持。原告在诉讼过程中自行撤回要求被告支付拖欠水电费的请求，是其自行处分权利的行为，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告苗华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄映芳支付拖欠的2019年5月1日至2019年8月14日的租金人民币52000元（其中：2019年5月1日至2019年7月31日每月租金人民币15000元，共计人民币45000元；2019年8月1日至2019年8月14日每月租金人民币15000元，按14天计算共计人民币7000元）；二、被告苗华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄映芳支付自2019年8月15日起至2019年10月31日的场地占用费人民币38000元（其中：2019年8月15日起至2019年8月31日，共计15天合计人民币8000元；2019年9月1日起至2019年10月31日，合计人民币30000元）；三、原告黄映芳收取被告苗华交付的履约保证金人民币30000元不予退还；四、驳回原告黄映芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1292元、财产保全费人民币872.26元，合计人民币2164.26元，由被告苗华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 张念波二〇二〇年一月三日法官助理 闫 岩书 记 员 李洁仪