湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2727号上诉人（原审原告）：襄阳市统计数据管理和社情民意调查中心。法定代表人：汪明，该中心主任。委托诉讼代理人：余阳州，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华阳，男，1958年10月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：襄阳市华洋印务有限公司。法定代表人：王华阳，该公司经理。委托诉讼代理人：唐俊凌，湖北法正大律师事务所律师。上诉人襄阳市统计数据管理和社情民意调查中心（以下简称襄阳统计和社情调查中心）因与被上诉人王华阳、襄阳市华洋印务有限公司（以下简称华洋印务公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。襄阳统计和社情调查中心上诉请求：1.依法撤销襄城区人民法院作出的（2018）鄂0602民初2546号民事判决书，依法将案件发回重审或改判为被上诉人王华阳向上诉人支付租金340548.00元，违约金61298.64元（从2018年7月8日至实际还清之日止按月2%支付违约金），以及水电费34681.49元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人王华阳承担。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人要求支付租金和违约金的诉讼请求错误。（一）2012年10月8日，上诉人与被上诉人王华阳签订了一份《租赁合同》，租期五年，即2012年10月8日起至2017年10月7日止；租金每年10万元，按年缴纳，第一年在签订合同一周内缴纳，以后每年提前一个月缴纳，先交钱后使用。一审认定“本案属于典型的定期给付债务。……四期债权亦应作为统一债权对待，因合同约定最后一期到期支付租金时间为2016年9月8日，根据《民法通则》第一百三十六条第三项规定，诉讼时效为一年。因原告未提交充分证据证明其一年诉讼时效内向王华阳主张过权利，……要求王华阳支付拖欠合同租金的主张，已经超过了一年的诉讼时效，不应得到支持。”上诉人对于四期债权应作为统一债权对待，不应分别计算诉讼时效没有异议，但对本案的诉讼时效，上诉人认为应当从2017年10月8日，《租赁合同》届满的次日开始计算，具体理由如下：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。债权人诉讼时效的前提首先是当事人的权利被侵犯。本案中，被上诉人王华阳拖欠租金的行为一直持续至《租赁合同》届满，其侵权状态截止于2017年10月7日，而非2016年9月8日。再加上，租赁合同对逾期支付租金的违约金有约定，因此，尽管被上诉人王华阳未按约支付租金，但合同中违约金的约定又保护了上诉人的财产权益。作为非法律专业的普通老百姓，基于长期合作的信任，一般都会考虑在租赁合同期限届满前，进行结算。故，在《租赁合同》履行期限届满前，被上诉人王华阳支付租金和违约金都不是对上诉人权利的侵犯。上诉人没有及时追索和主张，主要是基于维护双方友好合作关系及对债务人的信任和谅解，并非怠于行使权利。因此，诉讼时效从合同履行期届满时计算，更能保障当事人的合法权益。但如果按照一审法院判决的观点，则本案的诉讼时效到2017年9月8日就已经届满，即《租赁合同》还没有履行完毕，则请求支付租金的诉讼时效就已经届满了。从诉讼时效制度的价值取向考虑，诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人利益，在其本身不利于保护债权人利益的情形下，在具体制度的适用上，我们应做有利于债权人的理解和考虑，才能真正实现当事人之间的权利平衡。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从合同最后一期履行期限届满之日起开始计算。同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为两年，自租赁期限届满之日起计算。虽然融资租赁具有其自身的特点，但不容否认的是融资租赁也是租赁合同的一种，仅是在租赁法律关系中增加了融资这一法律关系，其本质仍为租赁合同。因此，结合上述司法解释，应认定上诉人于2018年7月18日提起诉讼，并未超过诉讼时效，应予以支持。（二）涉案《租赁合同》在实际履行过程中，已经变更了租金的缴纳时间。1.2017年7月20日，张旭生之女给上诉人的书面《回复函》中陈述：“当时承租印刷厂房时，约定年租金为10万元，但同时约定市统计局印刷业务在承租人接手的印刷厂印刷，……同时，承租人张旭生承接了市统计局家属院部分维修改造工程，张旭生生前反映，工程尾款也未结清，考虑到了账款可以相抵……”。由此可知，在《租赁合同》履行期间，双方之间存在着以印刷费和工程款冲抵租金的情况。故，房屋租金的缴纳应当在印刷费和工程款结算之后，不可能再按照《租赁合同》约定的时间，每年提前一个月缴纳，双方已经实际变更了租金的缴纳时间。2.根据《租赁合同》第五条和第十条的约定，“以后每年提前一个月缴纳，先交钱后使用”，“乙方逾期支付租赁费达三个月以上”，甲方有权选择提前终止合同。而《租赁合同》签订后，只是在2013年11月21日，从张旭生的账户上向上诉人转账了房租10万元，上诉人也没有根据合同约定，要求提前解除合同，被上诉人王华阳和华洋印务公司实际使用出租房屋的时间也是截止到2017年10月7日以后。因此，从合同履行开始，被上诉人就没有按照合同约定的时间交付租金，但上诉人不但没有按照合同约定解除与被上诉人之间的《租赁合同》，反而允许其使用至租赁合同期限届满，再加上，印刷费和工程款冲抵的实际情况，应当视为双方已对《租赁合同》中租金的缴纳时间合议进行了变更。（三）2017年7月19日，因无法联系被上诉人王华阳和华洋印务公司，上诉人在租赁物所在地张贴了一份《通知书》，限期交付40万元租金和水电费80236元。2017年7月20日，张旭生之女向上诉人送达了一份《回复函》。上诉人在诉讼时效期间，在租赁物所在地，即被上诉人华洋印务公司的住所地，向张旭生家人及居住于租赁房产中的住户送达的《通知书》，应当认定上诉人已经向被上诉人王华阳和华洋印务公司主张过权利，诉讼时效已经发生中断，诉讼时效应当从2017年7月20日重新计算。综上，原审法院认定，“因原告未提交充分证据证明其一年诉讼时效内向王华阳主张过权利，……要求王华阳支付拖欠合同租金的主张，已经超过了一年的诉讼时效”，与事实不符，且于法无据，请求二审法院依法予以纠正。二、一审判决驳回上诉人水、电费的诉讼请求错误。一审判决以上诉人未在一年诉讼时效内向王华阳主张过权利为由，判决驳回了上诉人的全部诉讼请求。而涉案《租赁合同》中，仅在合同第七条中约定，王华阳负责租赁期间的水费、电费，但并未约定王华阳缴纳水、电费的具体时间。故《租赁合同》于2017年10月7日届满，上诉人于2018年7月18日提起诉讼，并没有超过法律规定的诉讼时效。故，一审判决以诉讼时效为由，驳回上诉人水电费的诉讼请求于法无据。三、原审第三人华洋印务公司参加本案诉讼，其授权委托行为存在瑕疵。被上诉人华洋印务公司委托代理人当庭陈述，华洋印务公司的实际投资人和控制人均为张旭生，工商登记的股东王华阳、王雪艳、邱晓艳均是挂名股东，三人并未实际出资，也未实际参与经营。但张旭生已于2017年3月去世，被上诉人华洋印务公司现由谁经营管理？被上诉人华洋印务公司委托律师参与本案诉讼，又是由谁办理的委托手续，其能否代表被上诉人华洋印务公司？上诉人对此均持有异议。而且，根据被上诉人提交的华洋印务公司工商登记注册信息表明，被上诉人华洋印务公司的住所地为襄阳市襄城区虎头山路16号，但一审判决却在没有任何证据证明的情况下认定被上诉人华洋印务公司的住所地为枣阳市××号。因此，上诉人有理由怀疑，被上诉人华洋印务公司已经是名存实亡，已经没有了合法有效的经营管理者和继承人，其本案中认定的住所地和办理的委托代理手续，均不能代表华洋印务公司的真实意思表示，只是一些不能代表被上诉人华洋印务公司的人，利用被上诉人华洋印务公司的公章办理的委托手续，属于无权代理。综上，上诉人请求二审法院根据本案事实和相关法律规定，支持上诉人的上诉请求。王华阳辩称，本案的诉讼时效，合同中明确约定支付租赁费的时间，如果没有支付就应当开始计算诉讼时效。上诉人认为2017年就联系不上王华阳和华洋印务公司，合同义务没有履行，时效也就没有过。王华阳认为，王华阳只是签了一个合同，上诉人以回复函作为诉讼时效中断的依据，华洋印务公司实际控制人在履行合同，事实上刚开始王华阳签订的有合同，签订不久后，华洋印务公司成立后，合同主体就已经变更，后来也是华洋印务公司在履行，王华阳从来没有出现过。租赁合同上有王华阳的电话号码，但是对方从来没有联系过王华阳，电话联系不上，也可以通过公告来主张权利。上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律合法，请求驳回上诉人的上诉请求。华洋印务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。关于法律关系。本案为合同之债而非侵权之债，上诉人所称的“侵权状态”没有法律依据与事实依据，且存在刻意混淆本案基本法律关系的意图。关于债务主体。上诉人主张权利所针对的债务承担主体混乱，从其一审诉状来说，其针对对象为王华阳，而从其二审上诉状列举当事人而言，其针对对象为王华阳与华洋印务公司，但其二审最终陈述的上诉理由又指向张旭生，因此说，上诉人权利针对对象混乱，前后自相矛盾，无法连贯。关于诉讼时效。本案诉讼时效所依据的基本法律关系为合同之债，上诉人一方面刻意混淆法律关系，另一方面又进一步刻意混淆债务主体，这种偷梁换柱、张冠李戴的论述，从逻辑上说不可能得出正确结论。关于公司授权。针对上诉人提出的华洋印务公司的授权问题，上诉人同样体现出了不可调和的自相矛盾，其一方面将华洋印务公司列为被上诉人，另一方面又不认可华洋印务公司授权律师代理，那么试问，上诉人是希望华洋印务公司参加诉讼还是不希望华洋印务公司到庭？而很显然，上诉人将华洋印务公司列为被上诉人而非原审第三人，已经足以反映上诉人的矛盾。综上，鉴于上诉人思路的矛盾与逻辑的混乱，请求二审法院驳回其全部上诉请求。襄阳统计和社情调查中心向一审法院起诉请求：1.依法判令王华阳向襄阳统计和社情调查中心支付租金400000元和违约金320000元（从2013年9月8日起至实际还清之日止按月2%支付违约金，暂时计算至2018年7月7日）；2.依法判令王华阳向襄阳统计和社情调查中心支付水电费34681.49元；3.本案诉讼费由王华阳承担。一审法院认定事实：2012年10月8日，襄阳市统计信息咨询服务培训中心（甲方、出租方，现合并为襄阳统计和社情调查中心）与王华阳（乙方、承租方）签订了《租赁合同》。合同主要内容如下：“第一条、根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，甲方将其合法拥有的厂房、设备租赁给乙方使用，双方经友好协商签订合同。第二条、甲方出租资产包括：坐落襄城区××号号的厂房和设备。第三条、乙方承租甲方厂房和设备后，必须遵守国家法律、法规，依法经营。第四条、租赁经营期限为五年，即2012年10月8日起至2017年10月7日止。第五条、租金每年壹拾万元，乙方按年交纳，第一年在签订合同一周内缴纳，以后每年提前一个月缴纳，先交钱后使用。除此以外，乙方还应向甲方缴纳租赁风险保证金贰万元，在乙方不履行缴纳租金及水电费等违约行为发生时，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除。第六条、乙方权利。1.乙方对租赁的财产有使用权。2.乙方可以对厂房装修或增设附属设施和设备，但应事先征得甲方同意；需相关部门审批的，还应报相关部门批准后方可实施。3.乙方用个人所得对租赁厂房的投资，租赁期满后，由乙方投资的可移动设施可以带走，不能移动的部分不得拆除带走。4.乙方对租赁的设备中闲置无用、技术性能落后的旧设备，可以提出处理意见，经甲方同意，办理手续，进行更新改造，但旧设备的所有权属于甲方。第十四条、租赁双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同的一方应负违约责任，具体事项按照《中华人民共和国合同法》和合同约定有关条条款处理。第十五条、乙方不能按期缴纳租金的，每逾期一日，按应交年租金的5‰向甲方承担违约金”。上述合同签订后，襄阳统计和社情调查中心认可王华阳于2013年11月21日以案外人张旭生账号向其交纳第一年的房屋租金100000元。之后，未再交纳相关费用。2017年10月7日，租赁期限届满后，襄阳统计和社情调查中心遂收回腾空的出租房屋。庭审中，襄阳统计和社情调查中心认可租赁房屋水电表未单独分户，其中水表是2017年5月开始分户，电费没有单独开户。审理中，王华阳提交落款日期为2012年10月6日，案外人王雪艳、邱晓艳共同出具的《委托书》，主要内容为“兹因印务公司尚未成立，特授权委托王华阳以个人名义为注册公司办理与襄阳市统计信息咨询服务培训中心签订租赁合同相关事宜。委托人：王雪艳，公民身份号码6。委托人：邱晓艳，公民身份号码9。被委托人：王华阳（公司股东之一），公民身份号码：42062219581002703X”。王雪艳和邱晓艳于2018年11月9日到庭，邱晓艳陈述“我是2012年10月6日签的”，但未在笔录上签名。王雪艳先陈述“我是后来2018年10月份补签的。身份证号码和签名是我亲笔所签”；王雪艳最后陈述“不是我签的”。王华阳对王雪艳的陈述不予认可。本案在审理过程中，一审法院依法调取襄阳市统计局2012年9月18日的《会议记录》，载明：“原印刷厂承包人冷明国因经营不善，主动提出解约，后来拆围透绿工程中，张总提出租赁承包。…包括要增加承包费，在11万的基础上要增加，要谈判商量，将增加的租赁费用的情用于计算机中心装修缺口上，请董局长咨询财务室，是否可行。”经质证，襄阳统计和社情调查中心认可上述证据的真实性、关联性，但认为无法证明涉诉房屋的租金应由华洋印务公司承担。王华阳及华洋印务公司均认可以上证据的真实性。另查明，1998年2月18日，襄樊市编制委员会印发《关于成立襄樊市统计信息咨询服务培训中心的批复》文件，载明：“市统计局：为适应形势的发展和满足社会对信息资源的迫切需要，经研究，同意成立‘襄樊市统计信息咨询服务培训中心’。该‘中心’为科级，同你局电视函授工作站合署办公；一套班子，两块牌子。人员内部调剂，不另增加编制。对外开展业务按有关规定执行”。2010年9月15日，襄樊市统计局印发的襄统字〔2010〕42号《襄樊市统计局关于变更襄樊市统计局印刷厂隶属关系的请示》，载明：“襄樊市人民政府：根据国务院、省政府有关文件要求，行政机关不准办企业和直接管理企业，‘襄樊市统计印刷厂’属国有企业，属于襄樊市统计局管理，现将变更为‘襄樊市统计咨询服务中心’管理。特此请示，请批复。二〇一〇年九月十五日”。2011年11月15日，襄阳市财政局印发的襄财函〔2011〕133号《关于对市统计局下属统计印刷厂资产划转批复见的函》，载明：“市统计局：你单位襄统函[2010]66号《襄樊市统计印刷厂资产转移的请示》收悉。经审核，同意你单位将下属襄樊市统计印刷厂资产划转给你局所属事业单位襄樊市统计咨询服务中心管理，划转截止日期为2011年9月30日。经清查确认，截止2011年9月30日，襄樊市统计印刷厂资产为：国有划拨土地1977.6㎡（襄樊国用（2006）第310009003-1号），房屋1159.0㎡（襄房全字第01-××号号），设备账面原值868192.03元。接此批复后，请按照《行政单位资产管理暂行办法》（财政部第35号令）《事业单位国有资产管理暂行办法（财政部第36号令）》及《襄樊市市直行政事业单位国有资产管理暂行办法》（襄樊市人民政府第8号令）的有关规定，办理资产划转手续，调整账务，纳入资产报表及年度决算管理等有关事宜”。《资产划转清单》附后。2012年11月13日，襄阳市统计信息咨询服务中心和襄阳市统计电视函授工作站合并，组建襄阳市社情民意调查中心。2018年3月8日，襄阳市机构编制委员会印发《襄机编（2018）33号襄阳市机构编制委员会关于整合市统计局计算中心和社情民意调查中心的批复》，载明：“市统计局：你局襄统政（2017）6号文收悉。经研究，同意将市统计局计算中心和市社情民意调查中心进行整合，设立市统计数据管理和社情民意调查中心，核定事业编制11名，领导职数1正2副，领导班子由市统计局参照正科级单位管理。接此批复后，请及时到市事业单位登记管理局办理事业单位法人登记手续”。2018年7月27日成立的襄阳统计和社情调查中心，属于事业单位法人，举办单位为襄阳市统计局。再查明，案涉租赁房屋产权归属于襄樊市统计印刷厂，房屋所权证为襄房全字第××号号。又查明，2012年11月21日，华洋印务公司经襄阳市工商行政管理局核准设立，王华阳任公司法定代表人。自然人股东王华阳出资3万元占股比例为37.5%，王雪艳出资3万元占股比例为37.5%，邱晓艳出资2万元占股比例为25%。华洋印务公司工商注册档案中备档的襄财函（2011）133号《关于对市统计局下属统计印刷厂资产划转批复意见的函》上备注“市工商局：此文件复印件只限办理王华阳同志租赁统计印刷厂厂房，王华阳同志办理注册个人公司工商登记证事宜，不作其他任何用途。二〇一二年十一月九日”。王华阳以此主张案涉所租房屋及设备襄阳统计和社情调查中心已明知出租物用途，该批注应视为对合同主体的变更。并以此要求追加华洋印务公司为共同被告。襄阳统计和社情调查中心对此不予认可，亦不同意在本案中追加华洋印务公司为共同被告。上述事实，有襄阳统计和社情调查中心提交的《租赁合同》、水电费统计表，王华阳提交的工商登记注册信息、转款凭证、委托书、以及当事人在庭审中的陈述为证。一审法院认为，依法成立的有效的合同应受法律保护。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。襄阳统计和社情调查中心主张王华阳应履行《房屋租赁合同》项下承租人义务，对此应当承担举证责任。关于本案的合同主体问题，王华阳作为本案的合同主体适格。理由如下：房屋租赁合同一般为要式合同，采用书面形式，故以书面形式表现出来的租赁合同一般都是当事人的真实意思表示，因此基于合同的相对性，可以从案涉租赁合同本身直接确定租赁合同关系的主体。在落款日期为2012年10月8日的《房屋租赁合同》上乙方（承租人）处有王华阳签名，显然从《房屋租赁合同》的内容、形式到各方当事人在《房屋租赁合同》的盖章签名都说明涉案房屋为襄阳统计和社情调查中心出租给王华阳。虽在实际履约过程中通过案外人的账户向襄阳统计和社情调查中心付款，并不能否定王华阳系《房屋租赁合同》的承租人的身份。其次，王华阳亦认可其以个人名义与襄阳统计和社情调查中心签订《房屋租赁合同》，在该份合同中已明确约定承租物为厂房和设备，虽华洋印务公司设立登记时，在工商行政管理机关备档的工商注册档案中备档的襄财函（2011）133号《关于对市统计局下属统计印刷厂资产划转批复意见的函》上备注“市工商局：此文件复印件只限办理王华阳同志租赁统计印刷厂厂旁，王华阳同志办理注册个人公司工商登记证事宜，不作其他任何用途。二〇一二年十一月九日”的内容，因王华阳在华洋印务公司成立后并未更改承租人，华洋印务公司亦未交纳过租金，足以说明涉案《房屋租赁合同》项下承租方的民事责任并没有由华洋印务公司承受。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则，即合同只在特定的当事人之间发生法律效力，合同相对人应向发起人主张合同权利，而不能向合同关系以外的公司主张合同权利。但是，公司成立后如果确认了该合同或者公司已实际成为合同主体，而且合同相对人也起诉要求公司承担责任，这表明公司愿意成为合同主体且合同相对人也愿意接受公司作为合同主体，此时由公司承担合同责任符合合同法中代理的一般原理。本案中，承租人王华阳主张其作为华洋印务公司的发起人为设立华洋印务公司租赁涉案房屋，符合规定情形的，优先适用该规定。华洋印务公司注册成立在《租赁合同》签订之后，没有证据证明襄阳统计和社情调查中心已知晓王华阳作为公司法定代表人身份签订租赁合同，其权利外观依然是作为自然人承租襄阳统计和社情调查中心房屋。虽其持有《委托书》，因该份书证书写时间与落款日期基于现有证据难以认定其一致性，申言之，该《委托书》仅能认定为个人委托，并非代理公司行为。同理，王华阳签订《房屋租赁合同》的行为，不能认定为职务行为，且王华阳亦未举证证明华洋印务公司履行了合同义务。综前所述，襄阳统计和社情调查中心依据《房屋租赁合同》，以王华阳为被告提起本案诉讼，具有事实和法律依据。基于查明的事实，涉案《房屋租赁合同》系襄阳统计和社情调查中心、王华阳双方的真实意思表示，除约定违约金标准过高，其余内容并不违反我国《合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的无效情形，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于诉讼时效的起算点。本案属租赁合同纠纷。本案中，襄阳统计和社情调查中心与王华阳的租赁关系以及襄阳统计和社情调查中心所起诉时所主张的租金债权，均发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案襄阳统计和社情调查中心基于其与王华阳的租赁关系及租赁事实，向王华阳主张合同期间的租金债权的诉效时效期间应当适用上述法律规定。本案属于典型的定期给付债务。定期给付债务是指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该合同是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。权利人基于对同一合同项下的同一性质的债权最后履行期限的合理信赖，也同样存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一笔债务履行期限届满后即主张权利的情形。因此，请求给付履行定期给付之债请求权的诉讼时效期间应从最后一笔租金履行期限届满之日起算，不应分别计算诉讼时效。本案中，襄阳统计和社情调查中心、王华阳双方对于实际终止租赁关系交还租赁物的时间存在争议，而襄阳统计和社情调查中心在本案中仅主张拖欠的四年租金。经查，襄阳统计和社情调查中心主张租赁物交付为2017年10月7日，王华阳予以否认，襄阳统计和社情调查中心并无提供相应证据证明上述事实成立，应由襄阳统计和社情调查中心承担举证不能的后果。按照合同约定，王华阳应分别于2013年9月8日、2014年9月8日、2015年9月8日、2016年9月8日之前支付此后四年的租金，但至本次诉讼前仍未支付，王华阳构成违约。四期债权亦应作为统一债权对待，因合同约定最后一期到期支付租金时间为2016年9月8日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，诉讼时效为一年。因襄阳统计和社情调查中心未提交充分证据证明其一年诉讼时效内向王华阳主张过权利，亦不能举证证实本案债权存在中止、中断的法定事由或者得到王华阳重新确认的情形下，其于2018年7月18日向一审法院提起诉讼，要求王华阳支付拖欠合同租金的主张，已经超过了一年的诉讼时效，不应得到支持。此外，王华阳申请追加华洋印务公司作为本案共同被告参加诉讼，于法无据，一审法院对王华阳的该项申请不予准许。综上，襄阳统计和社情调查中心要求王华阳支付租金具有事实依据，但因其未在一年内向王华阳主张权利，已丧失胜诉权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告襄阳市统计数据管理和社情民意调查中心的诉讼请求。案件受理费11346元，由襄阳统计和社情调查中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人提交了以下证据：1.华洋印务公司送货单（共计38张，起止时间自2013年12月20日起至2016年4月18日止，金额共计59452元），证明襄阳市统计局在华洋印务公司印刷印刷品发生的费用，于2018年3月14日至15日分别找当时经办人核准并签字，经王静在财务账上核准没有报销过。华洋印务公司的质证意见为，产生业务的事实没有异议，二审针对的是华洋印务公司，但是一审诉讼针对的是王华阳，本案的债务人到底是谁？其证明目的不能达到，张旭生没有去襄阳市统计局结算印刷费，并不能代表变更业务。王华阳的质证意见为，同意华洋印务公司的质证意见，租赁合同欠款、印刷费属于两个不同的法律关系，上诉人提供的证据与本案没有关联性，上诉人一审中主张权利的对象是王华阳，现在依华洋印务公司的业务费主张没有超过诉讼时效，是自相矛盾的。2.襄阳市社情民意调查中心于2017年7月19日作出的通知书[针对对象是张旭生家人及住户，张贴在租赁物的所在地，主要内容为：2012年10月，原襄樊市统计咨询服务中心（现襄阳市社情民意调查中心）将位襄阳市××虎头山路路襄樊市统计印刷厂的一栋房产出租给张旭生使用，年租金10万元，水电费由承租人承担，据实结算。双方约定好后，原襄樊市统计咨服务中心将上述房产租给张旭生使用。但时至今日，张挂旭生仅在2012年向原襄樊市统计咨询服务中心支付了第一年的租金10万元，剩余租金和水电费，经襄阳市社情民意调查中心多次催要，张旭生拒不支付。有鉴于此，襄阳市社情民意调查中心现书面通知张旭生家人和现居住于上述房产中的住户：请张旭生家人和住户于2017年7月31日前向襄阳市社情民意调查中心交清2013年10月至2017年10月租金40万元和水电费80236元。逾期不交，襄阳市社情民意调查中心将从2017年8月1日起解除租赁关系，并对上述房产停水停电，收回房屋。望张旭生家人和住户审慎对待。]、张旭生的女儿及住户于2017年7月20日对襄阳市社情民意调查中心的回复函[主要内容为：贵单位反映的承租人张旭生拒不支付租金和水电费一事不客观也不存在，且事出有因。据承租人张旭生生前反映，当时承租印刷厂时，约定年租金为10万元，但同时约定市统计局印刷业务在承租人接手的印刷厂印刷。承租人张旭生按合同约定支付了第一年租金后，由于市统计局没有按合同约定将印刷业务放在承租人印刷厂印刷，致使承租人在支付工人工资、税收等费用后，产生亏欠、入不敷出，没有能力支付以后年度租金。同时，承租人张旭生承接了市统计局家属院部分维修改造工程，张旭生生前反映，工程尾款也未结清，考虑到了账款可以相抵。因此，这也是影响张旭生按期缴纳相关租金和费用的原因。另外，我们认为贵单位在处理这件事上不够人道，方法简单、粗暴。租赁双方关于租金争议已有4年多的时间，一直未达成协议，承租人张旭生在世时，双方虽一直未达成协议，但贵单位也一直未表示要解除租赁关系，并对房产停水停电，收回房屋。承租人张旭生今年3月份去世后，贵单位却苦苦相逼，并胁迫解除租赁关系、停电、收回房屋，此做法不厚道、不仁道，令人心寒。需要说明的是，住户（襄阳市溪苑实业总公司工程部）于2014年3月15日与张旭生签订了房屋租赁合同，合同期到2017年10月15日止。因房屋年久失修，不能使用，住户与张旭生商量，由住户出资30万元，对水电、门窗、地板和墙面等进行了装修，保证住户可租用10年。贵单位提出让住户搬离后，我们十分重视，也没有过分的奢求，表示搁置争议，服从贵单位统一安排，目前已积极行动，腾出两间办公用房。我们多次向贵单位反映给住户一个缓冲期，且已重新找好了办公地点，并正在装修，保证在合同到期前全部搬离，敬请贵单位考虑住户的苦衷、难处，避免因从8月1日起停水停电等过激行为造成不愉快的合作及产生不良影响。]，证明诉讼时效应当是发生了中断，发通知的时候，上诉人并不知道明确的租赁主体，所以写的是“张旭生家人及住户”，应当视为通知王华阳缴纳租金。华洋印务公司的质证意见为，通知书是上诉人单方制作，无法显示送达方式，回复函是复制件，原件在什么地方？复制件不能作为有效证据，相应的证明内容，上诉人的逻辑混乱，一审中主张的对象是王华阳，二审中主张的对象是张旭生，如果向案外人主张权利是否能达到诉讼时效中断，到底是让谁来承担房屋的租金，一审时并没有把张旭生作为债务主体。王华阳的质证意见为，通知书是上诉人单方张贴的，并且针对的是张旭生家人及住户，上诉人认可租赁物是租给张旭生使用，虽然是王华阳签订的合同，但不是王华阳使用，已经变更了合同主体。本院对华洋印务公司送货单、通知书的真实性予以认定，并对上述证据的内容予以认定。因回复函系复印件，上诉人未能提交其他证据印证其真实性，故本院对回复函依法不予认定。本院查明：王华阳、华洋印务公司均认可，签订租赁合同、担任华洋印务公司的法定代表人、作为华洋印务公司的股东，王华阳均只是挂名，王华阳是受张旭生的委托，张旭生是实际主体，张旭生是华洋印务公司的负责人，租赁合同项下的租赁物的实际使用人是华洋印务公司。一审中，上诉人向王华阳主张水电费34681.49元（30108.09元电费+4573.40元水费）的依据是，租赁合同约定，王华阳负责租赁期间的水费、电费。电费计算：1.2013年10月至2017年10月共5年承包人与原印刷厂门卫等（电动门、监控器、晚间照明、老干部活动室、自行车棚）电费开支共计93173.69元（备注2013年10月至2017年10月供电局提供月度电费明细表182页）；2.从2018年1至6月份开始，原印刷厂门卫、电动门、监控器、晚间照明、老干部活动室、自行车棚等电费用支从局支付6306.56元（1-3月份4485.90元+4月份888.06元+5月份701.67元+6月份230.93元＝6306.56元）；综合2018年1至6月份半年用电开支6306.56元情况来计算承包期间的5年的电费，平均每年用电为12613.12元（原印刷厂电动门、监控器、晚间照明、老干部活动室、自行车棚），5年电费为63065.60元。关于水费：在此前原统计印刷厂只有1块进水总水表和35户分水表，承包原统计印刷厂期间没有水表。2017年5月27日水改到位后，给原印刷厂安装一块水表，截止到2018年5月份，整一年时间，此表共用水费914.68元。根据水改后1年的用水来计算承包人5年的水费914.68元×5＝4573.40元。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，原襄阳市统计信息咨询服务培训中心与王华阳签订的租赁合同有效。上诉人向王华阳主张租金和水电费，具有合同依据和法律依据。王华阳拖欠上诉人后4年的租金共计40万元未交纳，事实清楚。上诉人上诉请求的租金数额为340548元，该数额是上诉人应当向王华阳收取的租金40万元扣除了襄阳市统计局应当支付给华洋印务公司的印刷费用59452元之后的数额，上诉人对其权利的上述处分并不违反法律规定，本院予以支持。租赁合同约定的租赁期间于2017年10月7日届满，且租赁合同约定的王华阳交纳后4年租金的期限为每年提前1个月缴纳，王华阳不能按期缴纳租金的，每逾期一日，按应交年租金的5‰向出租人承担违约金，而上诉人上诉请求的违约金为违约金61298.64元（从2018年7月8日至实际还清之日止按月2%支付违约金），实际上是请求自2017年10月8日起至实际付清之日止按340548元的月2%支付违约金，故上诉人上诉请求的违约金明显低于租赁合同的约定，也不违反法律规定，故本院予以支持。结合上诉人在一审中提交的证据以及上诉人主张的水电费的计算方式来看，上诉人上诉请求王华阳向其支付水电费34681.49元，并无不当，本院予以支持。综合分析双方提交的证据，尤其是上诉人提交的原襄阳市社情民意调查中心于2017年7月19日作出并张贴的通知书以及王华阳、华洋印务公司关于其与张旭生的关系的陈述，本院认为，上诉人并未怠于行使债权，上诉人张贴的该通知书可以产生诉讼时效中断的效力，上诉人提起本次诉讼向王华阳主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效期间。上诉人上诉提出，其并非怠于行使权利，其已经主张过权利，诉讼时效已经发生中断，该上诉理由成立，本院予以采纳。王华阳辩称，其签订租赁合同，其履行的是一种代理行为，其行为的责任后果应由被代理人来承担，且本案已超过诉讼时效，故王华阳不应对华洋印务公司的债务承担清偿责任，该辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。对上诉人的上诉请求，本院依法予以支持。综上所述，襄阳统计和社情调查中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初2546号民事判决；二、王华阳向襄阳市统计数据管理和社情民意调查中心支付租金340548元、拖欠租金的违约金（包括：截至2018年7月7日的违约金61298.64元；自2018年7月8日起至付清之日止的违约金，按拖欠租金数额的月2%计算）、水电费34681.49元，于本判决生效后10日内履行；三、驳回襄阳市统计数据管理和社情民意调查中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11346元，二审案件受理费7848元，均由王华阳负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年一月十日书记员  康宁艺