连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6239号原告：杨永清，女，汉族，住连云港市海州区。原告：吴国军，男，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：李进，江苏同科律师事务所律师。被告：连云港恒润置业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：张伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建军，江苏濠阳律师事务所律师。原告杨永清、吴国军与被告连云港恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法公开开庭进行了审理。原告吴国军及杨永清的委托诉讼代理人李进，被告恒润公司的委托代理人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永清、吴国军向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费2935元(2018年11月22日至2019年7月10日)。2、被告支付原告延期交房违约金124230.36元（2018年11月22日至2019年7月10日）。3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年7月7日签订商品房买卖合同，原告于2018年11月22日以按揭贷款形式结清全部房款，被告没有按合同约定及时以书面形式通知原告办理房屋交接手续(没有按合同第十一条约定向原告发放商铺入住通知单和签署房屋交接单），致使原告不能按时接收房屋，原告于2019年7月10日才从物业公司手中接收到该房屋，由于被告没有按合同履约导致交房延期，被告要承担原告延期交房期间的物业费和延期交房违约金，请求法院查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告恒润公司答辩称，被告出售房屋是现房，已具备交付条件，原告在结清房款后应当知道可以取得房屋。原、被告2017年7月7日签订房屋买卖合同，因原告贷款资料原因，一直到2018年11月20日按揭房款才到账。被告就立即电话通知原告办理交房手续。2018年11月22日，原告到被告处办理了房款的结算手续，被告向原告出具了用于拿房的结算证明，而且当时被告的工作人员也告知其可到物业办理上房手续。当时原告因所购得的商品房没有租出去，其为了节省物业费没有去拿房。事实上，原告对可以上房是清楚的，而且在商铺贴了招租广告。一直到2019年7月10日，原告才到物业公司办理房屋交接。综上事实，被告虽然在履行交房通知的义务方式上没有以书面的形式通知原告，但客观上被告是履行了交房的通知义务。原告因其自身原因没有及时去办理房屋交接手续，不存在原告诉称被告拖延交房的事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案中，当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提供了商品房买卖合同及增值税发票、业主资料交接确认单、江苏金某物业服务有限公司收据、供电公司预收电费专用收据等证据材料；被告提供了商品房买卖合同、商品房成交结算单、预付电费收据、建筑工程竣工验收单、原告与物业办理房屋交付的业主资料交接确认单等相关手续及物业公司的情况说明、视频录音的光盘等证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。本院认定事实如下：2017年7月7日，原告杨永清、吴国军（买受人）与被告恒润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告恒润公司位于海州区商业营业用房，建筑面积234.84平方米，单价23000元/平方米，总价款5401320元。买方于2017年7月5日支付首付款2701320元，剩余270万元办理商业贷款，并于2017年7月20日前来办理贷款手续。出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同自双方签订之日起生效。合同还就双方其他权利义务作了约定。2018年11月22日，原、被告对房款进行结算，原告付清房款5401320元，其中现金3201320元、贷款2200000元。被告开具了江苏增值税普通发票，开票日期为2018年11月22日。同日，原告给付被告1000元的代付款电费。诉讼中，原告吴国军称被告2018年11月22日通知其办理结算手续，没有通知其办理交接手续。并称当时还询问了何时交房及如何办理收房手续，对方称房屋不具备交房条件。因为那天材料没给，当时没有房屋质量说明及使用书及验收合格证。2019年7月10日从物业公司拿的钥匙。后原告吴国军又称2019年7月9、10日是有人想看房，其就跟售楼处唐某借的钥匙，没有实际拿到钥匙。被告称在2018年11月21日电话通知原告来办理房款结算及交房交接手续。原告2018年11月22日到被告处的。被告也开出结算书也告知原告到物业处交接。在2018年11月22日以后原告从来没有找过被告。原告提供的2019年7月10日业主资料交接确认单上“进户门钥匙”栏是空白。被告提供的2019年7月10日业主资料交接确认单上“进户门钥匙”栏打“√”。原告称物业公司人员当时就这样写的。被告称原告和物业交接的时候不存在钥匙的交付，原因是原告已将锁换掉了，售楼处人员说原告出租的广告在2019年元旦的时候就贴出了。被告对原告提供的商品房买卖合同及增值税发票、业主资料交接确认单、江苏金某物业服务有限公司收据、供电公司预收电费专用收据真实性均无异议，称增值税发票开具时间可以证明原被告双方是在2018年11月22日是办理房屋结算的，原告凭2018年11月22日相关结算手续是可以到物业处办理房屋交接的。证明被告是已履行了通知收房义务。被告对原告提供的对供电公司预收电费专用收据的证明目的有异议，被告质证称收据实际上是被告按照连云港供电部门的要求，先由开发商统一代缴每户的电费，供电部门开具收据（原告提供的）给被告，被告和购房者是在房款结算的时候对代缴的1000元进行结算，被告是在2018年11月22日与原告结算时收取原告的1000元代付款并开具收据给原告，同时把供电部门当初开给被告的收据一并给原告，该事实在供电部门有据可查核实。不可能由原告本人去到供电部门交钱拿这个收据，原告在法庭上没有如实的陈述相关事实。被告提供了2019年7月9日、10日恒润小区的监控视频，以证明原告在2019年7月9日之前已经拿到涉案房屋钥匙、占有房屋且已经换锁、而且在涉案房屋的门上早已贴上“出租”字样；也印证了吴国军对结算后及可上房是明知的，其是在等房屋出租后再办理房屋的相关交接手续，并非其所称的不知道可以上房的事实。其中：2019年7月9日视频显示：在2019年7月9日9时31分20秒至10时45分08秒，两陌生人开门进入涉案房屋，后又在9时47分15秒时从涉案房屋推门出来，门上贴有“出租”的字样。在吴国军出现前，多人在涉案房屋前交谈。10时07分55秒，吴国军进入涉案房屋。10时45分08秒吴国军与多人从涉案房屋出来，并在房屋前交谈至50分时再次进入涉案房屋。2019年7月10日视频显示：2019年7月10日16时26分13秒，吴国军与物业公司人员至涉案房屋；40秒时，吴国军从包中拿出钥匙开门。17时30分15秒，吴国军与物业公司人员再次至涉案房屋。41秒时，吴国军再次从包中拿出钥匙开门、进入房屋。17时34分10秒，物业公司人员、吴国军陆续走出房屋，吴国军锁门后与物业人员离开。17时43分9秒，吴国军至涉案房屋，并拿钥匙开门进入房屋，48分10秒，走出房屋后锁门。49分01秒再次拿钥匙开门进入，49分50秒走出房屋锁门后离开。被告还提供了2019年7月12日21点27分销售公司的工作人员袁某与原告吴国军的通话录音量，时长约1个小时，以证明被告工作人员在2018年11月22日结算的时候已经告知原告吴国军可以上房的事实,原告吴国军是在被告电话通知以后才到被告处办理结算手续。电话录音内容显示：袁某说：“我们俩是无冤无仇啊，我该做的工作也做了，而且确实是财务和行政亲口跟你说随时可以上房，确实是该提醒都提醒了。你说当时你先不上房，等找到租商铺人再上房。你说现在上房还交物业费，让租商铺人业交物业费，这是你亲口说的话，这是你当时亲口说的话，你说是不是的。……”吴国军说：“我现在只看合同。因为你们翻眼不认人，我也就翻眼不认人。你当时把我两头推，推要找人答应我多长时间。其实你找哪个的，找姓潘的那个人，你走的把我推给他……”袁某说“……2018年11月20日浦发银行放款，然后财务收到钱后通知我们销售部，销售部通知你说可以过来办理上房手续，然后给你开那个电卡收据……”吴国军说:”“哪个说可以办理上房手续的？”袁某说“人家董会计和行政，当时都和你说了，你还不承认，……你在我办公室时还说是的……”吴国军说“她说这个这个……可以上房了。可以上房了你们为什么不办手续给我？因为我不知道你们要办手续，但你们知道。你们知道什么时间要交物业费，你们为什么不告诉我这个事情？”袁某说：“财务给你开那电费收据和结算清单时”吴国军说：“……你得给我通知单……”原告的质证意见：是从售楼处售楼人员汤某处借的钥匙，关于贴出租字样也是汤某建议贴的，当时我说房屋没有交给我能贴吗？汤某说你可以先贴上，我每次进那个门开门的钥匙都是从售楼处汤某手中借的，因为我是从她手里买的房，进出房屋和粘贴出租字样并不能证明被告按购房合同履行了交房手续。音频是在售楼经理袁某的诱导下促使我说出这些话。音频和视频或者是电话通知被告都没有按照购房合同履行交房交接手续包括发放书面交房通知书，房屋验收合格证、房屋使用说明书等。综上所述，被告没有按照合同履行义务存在违约行为。对视频的三性没有异议，不能达到被告的证明目的，在2019年7月9日之前原告多次到被告处要求交付房屋，但是被告未按照合同约定交付房屋。电话录音时间是2019年7月12日晚上9点27分，对其真实性、合法法、关联性都不认可。另，涉案房屋在2017年6月27日就已通过竣工验收合格。本案的争议焦点：原告主张被告延期交房以及原告要求被告给付物业费以及延期交房违约金有无事实和法律依据？本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定诚实信用地履行各自的合同义务。从原、被告提供的证据和双方当事人在庭的陈述看，被告不存在逾期交房的行为，原告要求被告给付物业费和延期交房违约金，缺乏事实和法律依据。具体理由如下：首先，被告提供的视频、电话录音的内容与2018年11月22日开具的增值税发票、房款结算单、业主资料交接确认单等证据结合原告提供的证据能够相互印证被告在2018年11月22日与原告办理房款结算手续和代付电费1000元收款手续时已经告知原告可以办理交房手续的事实。其次，涉案合同约定买受人于2017年7月5日支付首付款2701320元，剩余270万元办理商业贷款，并于2017年7月20日前来办理贷款手续；出卖人应2017年10月31日前交房。在涉案合同的实际履行中，原告系2018年11月22日付清房款，其中现金3201320元、贷款2200000元。原、被告在事实上已变更了合同约定的付款时间、付款方式和交房时间。原告再依据合同第九条、第十一条约定主张从2018年11月22日至2019年7月10日的逾期交房违约金，显然与事实不符，也不符情理。第三，在商品房的交易惯例中，通常交钥匙即视为交房。本案中，从原告在2019年7月9、10日就持有涉案商铺钥匙开门、涉案商铺门上贴有“出租”字样的事实看，原告在2019年7月9日前就对涉案商铺已实际占有使用。原告对其在2019年7月9前持有涉案商铺钥匙开门、涉案商铺门上贴有“出租”字样的事实以及业主资料交接确认单上“进户门钥匙栏”空白均未能作出合理解释。在庭审中，原告称钥匙系其在2019年7月9、10日从售楼处唐某借的，后又称2019年7月10日从物业处拿到钥匙，前后陈述不一致且相互矛盾，同时也未能据此提供证据证明，其陈述也与其提供的2019年7月10日业主资料交接确认单上“进户门钥匙栏”空白相矛盾。第四，原告作为买受人,主要权利是要求被告交房，其称在2018年11月22日交清房款5801320元后至2019年7月10日前多次向被告主张交房，未能提供证据证明。综上，原告主张逾期交房违约金和物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告称被告未按涉案合同第十一条履行交接手续，本院认为，涉案合同第十一条约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出场人承担”，而本案中，涉案的商品房为商业营业用房，即便如原告所说被告未出示证明文件，原告不仅没有拒绝交接，而是拿到涉案商业营业用房的钥匙并在其门上张贴“出租”字样，故本院对原告的该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨永清、吴国军的诉讼请求。案件受理费2843元（原告已预交），由原告杨永清、吴国军负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  刘永红人民陪审员  郭家民人民陪审员  黄苏生二〇二〇年一月十日书 记 员  孙 瑶法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。